Gstaad Onroerend Goed Stijgt in 2025: Torenhoge Chaletprijzen, Luxetrends & Vooruitzichten voor 2030

Gstaad, een pittoresk Zwitsers Alpenresort, heeft één van ’s werelds meest exclusieve en aanbodbeperkte vastgoedmarkten. In 2025 zijn de vastgoedprijzen er torenhoog en stijgen ze nog steeds, aangedreven door wereldwijde rijkdom en de blijvende charme van het stadje. De vraag naar de iconische chalets van Gstaad blijft sterk, zelfs nu economische tegenwind de groei in sommige markten tempert. Dit uitgebreide rapport onderzoekt de residentiële en commerciële vastgoedprijzen in Gstaad, investeringsmogelijkheden en risico’s, trends in luxe chalets, huurrendementen, belangrijke marktspelers, vraagfactoren, regelgeving en langetermijnvoorspellingen tot 2030. Alle bevindingen zijn gebaseerd op recente data en deskundige analyses van Zwitserse vastgoedplatforms, marktanalyses en luxe vastgoedmakelaars.

Huidige residentiële en commerciële vastgoedprijzen in Gstaad

Residentiële prijzen: Gstaad bevindt zich aan de top van de Zwitserse vastgoedwaarden. In 2024 bedroegen de prijzen voor topresidentieel vastgoed gemiddeld zo’n €41.500 per vierkante meter, wat ongeveer 4% jaarlijkse groei weerspiegelt knightfrank.com. Volgens UBS’s 2025 Luxury Property Focus beginnen luxe chalets in Gstaad nu vanaf ongeveer CHF 39.000 per m² (≈€40.000), met ultra-prime woningen die gemakkelijk CHF 50.000 per m² overschrijden ubs.com. In uitzonderlijke gevallen zijn er recordbrekende prijzen waargenomen boven CHF 100.000 per m² voor toppanden ubs.com. Ter vergelijking: de prijzen in Gstaad rivaliseren of overtreffen andere elitaire Alpenmarkten – St. Moritz (vanaf ca. CHF 43.000/m²) en Verbier (~CHF 36.000/m²) volgen kort daarna ubs.com. Dit maakt Gstaad één van de duurste vastgoedmarkten van Europa, waarbij de gemiddelde chaletwaarden sinds 2019 met ongeveer 27% zijn gestegen ubs.com ubs.com.

Commerciële prijzen: Hoewel gedetailleerde gegevens over het commercieel vastgoed (zoals winkel- en horeca-eigendommen) in Gstaad beperkt zijn, weerspiegelt de markt de hoge residentiële waarden. De beroemde voetgangerspromenade van het dorp – omzoomd met luxe boetieks, kunstgalerijen en fine-dining – vraagt topprijzen voor winkelruimte vanwege het uiterst schaarse aanbod. De huurprijzen voor toplocaties liggen fors, in stand gehouden door constante toeristenstromen en cliënten met een zeer hoog vermogen. Eveneens wisselen hotels en gemengd gebruikte chalets zelden openbaar van eigenaar, maar elk beschikbaar commercieel pand in Gstaad wordt voor een flinke premie aangeboden. Over het algemeen kenmerken zowel het residentiële als commerciële vastgoed in Gstaad zich door een zeer beperkt aanbod en hevige vraag, wat de buitengewone prijsniveaus ondersteunt.

Prijsoverzicht: Tabel 1 geeft hieronder de geschatte prijsniveaus van luxe vastgoed in Gstaad weer, vergeleken met andere toplocaties in Zwitserland:

Locatie	Luxe prijs (CHF/m²)	Recente jaarlijkse groei
Gstaad (Berner Alpen)	~39.000+ (vanafprijs) ubs.com	+4% (2024) knightfrank.com
St. Moritz (Graubünden)	~43.000+ (hoogste in CH) ubs.com	+5,6% (2024) knightfrank.com
Verbier (Wallis)	~36.000+ ubs.com	+3–5% (schatting 2024)
Genève – Cologny	~36.000 (aan het meer) ubs.com	+2–3% (schatting 2024)
Zurich – Küsnacht	~32.000 (aan het meer) ubs.com	+3% (schatting 2024)

Tabel 1: Ultra-prime vastgoedprijzen in Gstaad versus andere top Zwitserse locaties. De CHF 39k/m² vanafprijs voor luxe woningen in Gstaad behoort tot de hoogste, alleen overtroffen door St. Moritz ubs.com. (CHF 1 ≈ EUR 1,0 midden 2025.)

De gemiddelde huizenprijzen in Gstaad liggen ver boven de nationale normen. Ter vergelijking: appartementen in de stad Bern kosten gemiddeld ca. CHF 11.450/m² globalpropertyguide.com, en zelfs Zürich – de duurste stad van Zwitserland – haalt gemiddeld ~CHF 21.000/m² voor appartementen globalpropertyguide.com (ongeveer de helft van de topprijzen in Gstaad). Dit onderstreept hoe buitengewoon de waarderingen in Gstaad zijn, wat de mondiale status als trofee weerspiegelt. Omdat er zo weinig eigendommen ooit op de markt komen (zie Aanbod hieronder), betalen kopers vaak wat er ook maar nodig is om een stuk Gstaad te bemachtigen.

Verwachte vastgoedprijsontwikkelingen (2025–2028)

Korte termijn vooruitzichten: Voorspellingen uit de sector laten zien dat de Zwitserse vastgoedprijzen verder zullen stijgen in het midden van de jaren 2020, zij het in een gematigder tempo dan de afgelopen jaren. Wüest Partner (een toonaangevend Zwitsers vastgoedadviesbureau) verwacht voor 2025 een landelijke prijsstijging van rond de +3,6% voor appartementen en +3,8% voor huizen globalpropertyguide.com – een vertraging ten opzichte van de stijgingen van 4–5% in 2024. UBS voorziet eveneens een stijging van 3–4% in 2025 voor de totale woonprijzen globalpropertyguide.com. In het luxesegment is het momentum al afgekoeld: in 2024 stegen de Zwitserse luxe woningprijzen gemiddeld slechts met ~1,2%, tegenover ~2%+ het jaar voordien ubs.com. De topmarkt van Gstaad volgde deze trend, met groei die afgelopen jaar daalde naar lage ééncijferige percentages knightfrank.com. Marktexperts omschrijven 2025 als wederom een jaar van consolidatie, waarbij de waarde van luxe woningen zich waarschijnlijk stabiliseert of slechts lichtjes stijgt (met een orde van grootte van +1–3%) ubs.com. De consensus is dat de prijzen in Gstaad tijdelijk een plateau hebben bereikt op zeer hoog niveau, omdat de groep kopers die deze bedragen kan betalen natuurlijk beperkt is ubs.com.

Echter, geen prijsdalingen worden verwacht in Gstaad tenzij er een grote externe schok plaatsvindt. De fundamenten (rijke vraag versus schaars aanbod) blijven sterk ondersteunend. Een recente analyse voorspelde dat de vastgoedprijzen in Gstaad weer licht zullen gaan stijgen tegen 2026, in een bandbreedte van ongeveer +2,8% tot +4,2% jaarlijks theluxuryplaybook.com. De groei zal waarschijnlijk worden geleid door de meest begeerde ’trofee’ chalets in buurten als Oberbort en Bissen (de toplocaties op de heuvel van Gstaad), waar ultra-rijke kopers strijden om zeldzame aanbiedingen theluxuryplaybook.com. Omringende dorpen (Saanen, Rougemont, enz.) zullen mogelijk een overloop van vraag zien, en kunnen Gstaad’s kern qua procentuele groei overtreffen naarmate kopers relatieve koopjes zoeken.

Lange termijn (2025–2030): Gedurende de late jaren 2020 zal naar verwachting het vastgoed in Gstaad zijn waarde behouden en waarschijnlijk verder in waarde stijgen, maar met een gelijkmatig, bescheiden tempo. Prognoses tot 2030 voorzien over het algemeen cumulatieve prijsstijgingen van 15–25% (gemiddeld waarschijnlijk +3% per jaar). Dit betekent dat tegen 2030 de prijzen in het hoogste segment van Gstaad gemiddeld boven CHF 50.000 per m² kunnen uitkomen, ervan uitgaande dat er geen nieuw aanbod bijkomt die het evenwicht flink verandert. Verschillende factoren onderbouwen deze verwachting:

• Groeien van wereldwijde rijkdom: De voortdurende toename van ultra-rijke individuen (vooral uit de tech- en financiële sector) drijft de vraag naar alpiene statussymbolen investropa.com. Veel UHNWIs (ultra-high-net-worth individuals) voelen zich aangetrokken tot de stabiliteit en prestige van Zwitserland, wat duidt op een stabiele kopersbasis tot 2030 investropa.com.
• Aanbodbeperkingen: Het ernstige woningtekort in Gstaad zal aanhouden (zie Aanbod & Ontwikkeling hieronder). Doordat bebouwbare grond strikt wordt beperkt door geografie en wetgeving, zal toevoeging van nieuw aanbod langzaam verlopen. Zelfs een kleine stijging in de bouw (door een recente wetswijziging) verlicht de druk slechts nauwelijks ubs.com ubs.com. Schaarste zal prijzen op lange termijn veerkrachtig houden investropa.com.
• Safe-Haven aantrekkingskracht: De status van Zwitserland als veilige haven (sterke frank, stabiele politiek) zal waarschijnlijk niet afnemen. In onzekere tijden parkeren rijke kopers hun kapitaal in Zwitsers vastgoed, wat de waardes ondersteunt, zelfs als de wereldeconomie hapert forbesglobalproperties.com forbesglobalproperties.com. Gstaad, als een van de meest exclusieve markten, zal waarschijnlijk in het bijzonder profiteren van deze ‘veilige investering’-aantrekkingskracht.
• Levensstijl- & klimaattrends: Interessant genoeg kan klimaatverandering Gstaad’s aantrekkingskracht op bepaalde kopers juist versterken. Nu elders de zomers steeds heter worden, merken koele Alpiene bestemmingen als Gstaad en Verbier een toename bij rijke kopers die een toevlucht zoeken voor extreme hitte en weersomstandigheden brochures.christiesrealestate.com. Tegen 2030 kan deze ‘klimaatvluchteling’-factor de vraag naar Zwitserse woningen in de bergen verder versterken, aldus experts van Christie’s International Real Estate brochures.christiesrealestate.com.

Samengevat, behoudens grote schokken wordt verwacht dat de vastgoedwaarden in Gstaad tot 2030 stijgen, zij het in een gematigd tempo. Het tijdperk van dubbele-cijferige jaarlijkse prijsstijgingen is waarschijnlijk voorbij; denk eerder aan een “gestage klim” vanaf een extreem hoog niveau. Zelfs als de jaarlijkse stijgingen slechts 2–4% bedragen, zal Gstaad in absolute prijs nog steeds een van de best presterende vastgoedgebieden blijven. Eigenaren mogen verwachten dat hun chalets hun waarde behouden of bescheiden zullen stijgen, terwijl nieuwkomers ook de komende jaren met recordhoge instapprijzen te maken zullen krijgen.

Investeringskansen en -risico’s in Gstaad

Kansen: Ondanks de duizelingwekkende prijzen biedt Gstaad unieke voordelen voor vastgoedinvesteerders – vooral stabiliteit, exclusiviteit en langetermijnvermogensbehoud. De belangrijkste kansen zijn onder meer:

• Safe-Haven Belegging: Zwitsers Alpien vastgoed heeft zich bewezen als een bijzonder solide waardeopslag. Zelfs tijdens mondiale crises (financiële crash, pandemie) schommelden de prijzen in Gstaad nauwelijks en liggen ze in feite ~25% boven het pre-COVID niveau in 2023 investropa.com. Investeerders beschouwen chalets in Gstaad als “real assets” bescherming, net als kunst – afgeschermd door beperkt aanbod en Zwitserlands veilige economie forbesglobalproperties.com forbesglobalproperties.com.
• Vermogensgroei: Hoewel snelle winst nauwelijks voorkomt, is gestage waardestijging een redelijke verwachting. Nu de vraag het aanbod overtreft, zullen waarden waarschijnlijk verder geleidelijk stijgen (zoals genoemd, mogelijk ~3% per jaar) globalpropertyguide.com. Over een bezit van 5–10 jaar kan dit voor aanzienlijke vermogenswinst zorgen, gezien het hoge instapniveau.
• Huurinkomsten & ROI in piekseizoenen: Eigenaars die hun chalet verhuren in het hoogseizoen kunnen aanzienlijke inkomsten behalen. Luxe weekhuurprijzen in Gstaad tijdens het skiseizoen of zomerfestivals zijn erg hoog (vaak tienduizenden CHF per week voor topchalets). Sterk toerisme betekent dat de bezettingsgraad in piekmaanden uitstekend is – bijvoorbeeld in februari 2024 zaten lokale vijfsterrenhotels op een bezetting van 80–90% ubs.com, wat duidt op stevige vraag naar accommodatie. Met upscale hotelkamers die ~30% duurder zijn geworden in vijf jaar ubs.com, zijn privé-chaletverhuurprijzen op een zelfde manier lucratief geworden, wat de huurrendementen verhoogt voor eigenaren. De Gstaad short-stay verhuurmarkt biedt dus een kans om eigendomskosten te compenseren (zie meer in het sectie Verhuur hieronder).
• Portefeuilledifferentiatie: Bezit van een woning in Gstaad biedt spreiding van uw investeringsportefeuille via tastbaar vastgoed in een stabiel rechtsgebied. Voor family offices en HNWIs is deze spreiding – buiten aandelen of andere volatiele markten – juist erg aantrekkelijk, vooral in onzekere economische tijden forbesglobalproperties.com.
• Nieuwbouw/waarde toevoegen: Met versoepeling van bepaalde bouwregels (zie Lex Candinas bij regelgeving), zijn er selectieve kansen op ontwikkeling of herontwikkeling. Nieuwe woningen bouwen in Gstaad was jarenlang door wetgeving vrijwel onmogelijk ubs.com. Nu kunnen enkele voorheen verboden projecten (zoals het ombouwen van hotels tot appartementen of het vergroten van oude chalets) mogelijk plaatsvinden ubs.com. Ontwikkelaars of investeerders die hun weg weten in de lokale regelgeving kunnen hoog renderende projecten vinden, want de vraag naar nieuwe high-end woningen is enorm. Zelfs kleine appartementprojecten of gerenoveerde boerderijen in de Saanenland regio krijgen na oplevering een premium prijs.
• Omgeving: De bredere Gstaad regio (Saanen, Rougemont, Schönried) kan kansen bieden tegen iets lagere prijsniveaus. Internationale kopers die Gstaad centrum niet kunnen betalen, kijken vaak naar deze naburige dorpen (slechts enkele minuten rijden) waar prijzen, hoewel hoog, toch 20–40% lager kunnen zijn. Naarmate de kernwaarden van Gstaad verder stijgen, kunnen woningen in de periferie juist fors in waarde toenemen als ‘betaalbaar’ alternatief voor mensen die graag willen instappen in deze levensstijl.

Risico’s: Investeerders moeten ook rekening houden met belangrijke risico’s en uitdagingen in de Gstaad-markt:

• Hoge instapkosten & laag rendement: De astronomische prijzen in Gstaad betekenen dat het aanvankelijke rendement op investering zeer laag is. Bruto huur­rendementen in de regio liggen doorgaans in de 2–3% per jaar of lager globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, ver onder het wereldwijde gemiddelde. Het kanton Bern (waar Gstaad onder valt) heeft gemiddelde appartement­rendementen van slechts 2,8% globalpropertyguide.com. Dit is een “cashflow-arm” type investering; eigenaren zijn vooral afhankelijk van langetermijnwaardestijging voor rendement. Wie de aankoop financiert, krijgt te maken met strikte hypotheektoetsen vanwege de lage opbrengst (Zwitserse banken rekenen met hoge fictieve rente in hun haalbaarheidsberekening, wat bijna alleen vermogende kopers toelaat) ubs.com.
• Liquiditeit & doorverkooprisico: De groep potentiële kopers voor chalets van meerdere miljoenen Zwitserse frank is inherent klein. Het verkopen van een woning kan tijd kosten, omdat men soms moet wachten tot de “juiste” miljardair zich meldt. Wanneer de markt verslechtert of nieuwe regels worden ingevoerd (zie hieronder), kan de liquiditeit opdrogen en zijn prijsverlagingen vaak nodig om tot een verkoop te komen. Woningen in Gstaad worden vaak generaties lang aangehouden; een snelle doorverkoop is nooit gegarandeerd.
• Regelgevingswijzigingen: De veranderende Zwitserse wetgeving vormt wellicht het grootste risico voor het luxesegment. In maart 2025 kondigde de overheid plannen aan om de Lex Koller-wet te verstrengen wat buitenlandse kopers mogelijk verbiedt of beperkt in het kopen van Zwitserse vakantiewoningen ubs.com. Als dit doorgaat, heeft het direct effect op de vraag in plaatsen als Gstaad (met veel buitenlandse kopers), wat waarschijnlijk zal leiden tot prijsdaling voor tweede woningen ubs.com. Ook belastinghervormingen zijn in bespreking – zoals het afschaffen van hypotheekrenteaftrek en het invoeren van een belasting op tweede woningen – waardoor de kosten van het aanhouden stijgen en de vraag kan afkoelen ubs.com. Voor beleggers is het onzeker hoe deze plannen uitpakken (meer hierover onder het kopje Regelgeving). Regelgevingsrisico is niet te verwaarlozen: de Zwitserse bevolking steunde eerder al voorstellen om luxewoningen minder toegankelijk te maken voor buitenlanders.
• Economische & marktfactoren: Een scherpe neergang van de wereldwijde aandelenmarkten of een recessie onder de ultrarijken kan de vraag tijdelijk doen dalen. De prijsstagnatie in Gstaad in 2024 kwam deels omdat eerdere “prijsovershoots” de waarden zo hoog hadden opgedreven dat kopers terughoudender werden ubs.com ubs.com. Mochten de rentevoeten plots fors stijgen of de Zwitserse frank verder aansterken, dan kunnen sommige twijfelachtige kopers hun aankoop uitstellen ubs.com. Hoewel een crash onwaarschijnlijk lijkt door het beperkte aanbod, zijn flatline prijzen of lichte prijsdalingen bij economische onzekerheid niet ondenkbaar.
• Klimaat en seizoensinvloeden: Ironisch genoeg kan Gstaad profiteren als ‘klimaatvlucht-oord’, maar het loopt ook risico op kortere skiseizoenen op de lange termijn. Op ~1.050m dorpshoogte (met skiën tot ~3.000m op nabijgelegen gletsjers) ligt Gstaad relatief laag voor een skioord. Wanneer de sneeuwwaarschijnlijkheid tegen 2030 flink mocht dalen, tast dat het wintertoerisme en de aantrekkelijkheid van skiwoningen aan. Men investeert in jaarrond-attracties (fietsen, cultuur e.d.), maar een deel van Gstaads imago rust op het winterlandschap. Klimaatverandering is een langetermijnrisico om in het oog te houden bij elke alpiene vastgoedbelegging.

Samengevat geldt: investeren in Gstaad is vooral een strategie voor waarde­behoud en status, niet voor hoog rendement. Het biedt rotsvaste veiligheid en langetermijnpotentieel, maar ook hoge maandlasten en blootstelling aan veranderende regels. Grondige due diligence op juridisch en fiscaal vlak en het vermogen om jarenlang vast te houden zijn voorwaarden voor succes op deze unieke markt.

Trends in luxe vastgoed en chalets in Gstaad

De luxevastgoedmarkt in Gstaad wordt gekenmerkt door ultra-high-end chalets en een mix van traditie en modern comfort. Verschillende belangrijke trends bepalen in 2025 de luxechaletmarkt:

• Stijgende vraag naar “jaarrond” alpien wonen: Was Gstaad traditioneel een winterparadijs voor skiërs, nu profileert het zich sterk als bestemming voor elk seizoen. Kopers zoeken chalets die het hele jaar door te benutten zijn, niet alleen voor een paar skiweken. Daarom worden veel woningen uitgerust met vierseizoensvoorzieningen: van binnenzwembaden en spa’s (voor winterse gezelligheid) tot ruime terrassen en tuinen voor de zomer. Het dorp telt elk jaar meer dan 1.000 culturele en sportevenementen, waaronder grote zomerse muziekfestivals, tennis, polo en paardensportevenementen john-taylor.com. Door die jaarrond-dynamiek stijgt de vraag naar woningen die als tweede huis door het jaar heen geschikt zijn (met thuiswerkplekken, snel internet, etc.), in plaats van puur seizoensgebonden skichalets.
• Mix van alpine charme en moderne luxe: De hedendaagse koper verlangt “modern alpine” – het behouden van de klassieke chaletuitstraling (verweerde houten balken, zadeldaken), maar met hoogwaardige, moderne interieurs en technologie. Veel klassieke chalets worden volledig gerenoveerd tot open leefruimtes, luxe keukens, thuisbioscopen, klimaatregeling en smart-home systemen, allemaal achter een rustieke gevel. Ook is er een trend naar duurzame luxe: met aardwarmteverwarming, zonnepanelen en energiezuinige materialen, in lijn met Zwitserland als voorloper op het gebied van groen bouwen. Luxe kopers verwachten steeds vaker eco-vriendelijke voorzieningen naast hun sauna’s en wijnkelders. Deze trend sluit aan bij de bredere Zwitserse voorkeur voor energiezuinige en duurzame huizen in 2024–25 investropa.com investropa.com.
• Mega-chalets en voorzieningen: Het begrip “chalet” wordt in Gstaad steeds ruimer. De jongste jaren verrezen er enkele mega-chalets (landhuizen) tot wel 800–1.000 m² woonruimte, dikwijls op samengestelde kavels. Deze op maat gemaakte huizen bieden luxe voorzieningen als binnenzwembaden, privé-wellness, fitness, personeelsvertrekken, ondergrondse garages en soms zelfs een eigen nachtclub of kunstgalerie. Privacy en eigen entertainment staan centraal. Tegelijk kiezen sommige kopers voor “gepaste” luxe: vooral enkele Europese kopers tonen interesse in kleinere, knusse topsegmentchalets die eenvoudiger te beheren zijn. Dat past bij een minishoek naar minimalisme en efficiëntie – een reactie op de oversized villa’s investropa.com. Toch overheerst in Gstaad de trend naar weelde: internationale kopers met flinke middelen kiezen veelal voor de grootste, meest luxueuze woningen die hun budget toelaat.
• Nieuwe projecten & branded residences: Door bouwbeperkingen zijn volledig nieuwe projecten zeldzaam, maar een handvol high-profile ontwikkelingen heeft de markt beïnvloed. Vooral het idee van “alpine resort residences” groeit: branded woningen verbonden aan luxe hotels (zoals het Ultima Gstaad, dat een vijfsterrenhotel combineert met privéappartementen onder hotelservice). Deze constructie spreekt kopers aan die een huis willen met conciërge, beveiliging en hotelfaciliteiten direct beschikbaar. Mits regelgeving het toelaat, kan Gstaad in de toekomst meer creatieve ontwikkelingsmodellen zien – zoals ultra-luxe appartementchalets of serviced condos – ter optimalisatie van schaarse kavels. Lex Candinas (de wetswijziging van 2024) zou enkele appartementprojecten voor buitenlanders als investering mogelijk maken (vergelijkbaar met condo’s in buitenlandse skioorden), al gaat deze markt langzaam groeien ubs.com. Investeerders moeten alert zijn op nieuwe bouwprojecten – deze zijn uiterst zeldzaam én zeer gewild.
• Authenticiteit behouden: Ondanks de glitter en glamour is de aantrekkingskracht van Gstaad gebaseerd op “alpiene authenticiteit” gepaard met luxe. De gemeenschap bewaakt het klassieke karakter fel – strenge bouwvoorschriften eisen traditionaliteit (flitsende moderne villa’s zijn uit den boze). Ook nieuwbouw moet vaak in natuursteen, hout, en de typische chaletvorm worden uitgevoerd. Door deze bewuste stijlconservering blijft het dorp zijn sprookjesachtige uitstraling houden. Kopers waarderen het dat “Gstaads merk staat voor stijlvolle charme met discrete, ingetogen luxe” en een sterke alpine identiteit john-taylor.com. In het gebied Saanenland zijn nog altijd 200 werkende boerderijen en 7.000 koeien john-taylor.com – een herinnering dat Gstaad ook een levendig boerengebied is, naast enclave voor de jetset. Die echtheid is een enorm pluspunt ten opzichte van meer gecommercialiseerde resorts.

Samengevat: de luxevastgoedtrend in Gstaad is evolutie zonder het verleden te verliezen. Chalets worden geavanceerder en aangepast op modern leven, maar het dorp bewaakt zorgvuldig de knusse, idyllische sfeer die haar beroemd maakte. Kopers in 2025 vinden een markt waar oude charme en nieuwe luxe elkaar ontmoeten – van eeuwenoude houten boerderijen omgetoverd tot designer-vakantiehuizen tot gloednieuwe chalets die lijken op 200 jaar oud, maar barstensvol toptechnologie zitten. Deze combinatie blijft de internationale elite betoveren en handhaaft Gstaads positie aan de absolute top van alpiene luxe.

Huuropbrengsten en trends op de markt voor kortetermijnverhuur

De huurmarkt van Gstaad is uniek: deze richt zich grotendeels op het luxueuze vakantie-segment voor kort verblijf en in mindere mate op langetermijnhuurders uit de regio (velen van hen profiteren van gesubsidieerde of coöperatieve huisvesting). Belangrijke punten over huuropbrengsten en trends:

• Lage rendementen op kapitaal: Zoals genoemd zijn de bruto huuropbrengsten in Gstaad procentueel laag vanwege de extreem hoge vastgoedprijzen. Gemiddelde residentiële rendementen in het kanton Bern bedragen slechts ongeveer 2,8% per jaar globalpropertyguide.com, en in ultraprime markten zoals het centrum van Gstaad kan het echte rendement zelfs nog lager zijn (vaak 1–2% voor luxechalets). Een chalet van CHF 20 miljoen brengt bijvoorbeeld realistisch CHF 200k–300k per jaar aan huurinkomsten op in een goed jaar, wat neerkomt op ~1–1,5% rendement. Dit ligt aanzienlijk lager dan in veel andere investeringsbestemmingen – Zwitsers onroerend goed is doorgaans “een kapitaalspel, geen rendementsstrategie” facebook.com. Desondanks is de huurvraag sterk, waardoor vrijwel alle luxe-eigenaren die willen verhuren, huurders vinden tegen toptarieven; de beperking is vooral de zeer hoge vastgoedprijs (de noemer).
• Kortetermijnverhuur & vakantiewoningen: De markt voor kortetermijnverhuur in Gstaad is levendig en wordt steeds meer gefaciliteerd door lokale makelaars en platformen. Veel eigenaren kiezen ervoor hun chalet per week te verhuren tijdens piekseizoenen (Kerst/Oud & Nieuw, februari skiweken en de zomer in juli-augustus). Huurprijzen voor een topchalet kunnen in de winterpiek gemakkelijk boven CHF 25.000–50.000 per week liggen, gezien het type clientèle. Zelfs kleinere appartementen kunnen in periodes van grote vraag duizenden francs per week opbrengen. Bezetting is sterk seizoensgebonden – woningen kunnen leegstaan in het tussenseizoen (modderige april, stille november), maar zijn bijna volledig bezet in het hoogseizoen. Wie zijn woning wil verhuren kan met seizoensverhuur een groot deel van de jaarlijkse kosten compenseren (zoals onroerendgoedbelasting en onderhoud), al dekt de huur zelden alle kosten. Het UBS Alpine rapport meldt dat hotelprijzen sinds 2019 met ~30% gestegen zijn, waardoor vakantiehuizen verhuren nog aantrekkelijker en winstgevender is dan voorheen ubs.com, omdat reizigers op zoek zijn naar privéruimte voor gezinnen en groepen. Deze trend zorgt ervoor dat steeds meer eigenaren hun chalet voor geselecteerde weken verhuren, vaak via gespecialiseerde luxe-verhuurbureaus in plaats van massawebsites.
• Trends op verhuurplatforms: Airbnb en soortgelijke platforms zijn aanwezig in Gstaad maar vooral voor kleinere appartementen of chalets in het lagere segment. Hoogwaardige panden worden doorgaans door luxemakelaars of conciërgebureaus afgehandeld (voor privacy en het hoge serviceniveau dat huurders verwachten). Er is een groeiende trend van “beheerde chalets”, waarbij bedrijven een chalet beheren, voorzien van chef en conciërge, en verhuren als ultraluxe vakantiepakket. Dit kan aanzienlijke inkomsten opleveren. In de Zwitserse Alpen als geheel is het kortetermijnverhuursector bezig met professionalisering en kijken investeerders zelfs naar het inrichten van speciale verhuurchalets als bedrijfsmodel (al is kopen puur voor verhuur voor buitenlanders lastig in Gstaad vanwege vergunningseisen – zie onder Regels).
• Lange termijn verhuur: Lange termijn verhuur van luxechalets in Gstaad (jaarcontracten) is relatief zeldzaam, omdat eigenaren flexibiliteit en eigen gebruik prefereren. Wel bestaat er een beperkte expatgemeenschap en seizoensgebonden personeel die het hele jaar door appartementen huren. Personeel van internationale scholen, luxe winkels of hotels huurt bijvoorbeeld lokaal. De leegstand is zeer laag (<1% in Saanenland voor appartementen) vanwege het woningtekort investropa.com. Huurprijsregulering in Zwitserland houdt jaarlijkse stijgingen bescheiden voor zittende huurders, dus verhuurders van langetermijnverhuur ervaren enige regelgeving (bijvoorbeeld gekoppeld aan de referentie-rente). De meeste investeerders in Gstaad richten zich niet op langetermijnhuur, maar op een privé-vakantiewoning of het selectief kort verhuurden.
• Invloed van toerisme-trends: Nu het toerisme naar Zwitserland zich krachtig herstelt na de pandemie (2024 zag een stijging van het aantal toeristische overnachtingen met hoge enkelcijferige percentages), is de vraag naar kortetermijnverhuur robuust en stijgend. Als Gstaad haar evenementenaanbod verder uitbreidt, kan het verhuurseizoen langer worden (bijvoorbeeld meer zomergasten voor wandelen, mountainbiken, festivals). Een opkomende microtrend is “workation”-verhuur, waarbij vermogende personen of families een chalet enkele maanden huren om werk en vakantie te combineren. Dankzij verbeterde internetverbindingen en de rustige omgeving is Gstaad hiervoor aantrekkelijk, wat kan zorgen voor iets meer bezetting buiten het piekseizoen en dus hogere gemiddelde huuropbrengst per jaar.

Samengevat zijn huuropbrengsten in Gstaad gematigd als pure investering, maar verhuurders profiteren van een zeer veilige markt met hoge vraag. De kans dat je geen huurders vindt wanneer je wilt verhuren, is praktisch nul dankzij de wereldwijde aantrekkingskracht van de locatie — de beperking is vooral hoe vaak je bereid bent je waardevolle chalet te verhuren. Wie inspeelt op de piekperiodes kan flinke inkomsten behalen, ook al blijft dit een laag percentage van de enorme vastgoedwaarde. Voor de meeste eigenaren is het (deels) dekken van kosten en flexibiliteit voor eigen gebruik het belangrijkst, niet maximaal rendement. Gstaad blijft zo vooral een lifestyle-investering en geen pure beleggingsmarkt, al groeit het kortetermijnverhuuraanbod en wordt het steeds professioneler door de groei van het toerisme.

Belangrijkste ontwikkelaars en makelaars in Gstaad

Ondanks haar kleine omvang wordt Gstaad bediend door een aantal gespecialiseerde makelaars en ontwikkelaars in luxe vastgoed. Deze bedrijven richten zich op het hogere segment en bieden makelaardij, vastgoedbeheer en maatwerkontwikkeling:

• John Taylor Gstaad: Het lokale filiaal van het internationale luxe makelaarskantoor John Taylor is een grote speler. John Taylor Gstaad AG (gevestigd in Saanen) is gespecialiseerd in de verkoop en verhuur van high-end chalets en appartementen in Gstaad en omliggende dorpen john-taylor.com. Ze verzorgen veel prominente objecten in de regio en regelen ook seizoensverhuur. Door het internationale netwerk en de ervaring van John Taylor (al meer dan 160 jaar actief in luxevastgoed) is deze vastgoedmakelaar favoriet bij internationale kopers die discretie en expertise zoeken. Het Gstaad-team benadrukt “prestige ontmoet authentiek Alpenleven” en kent alle verborgen parels in de Saanenland regio john-taylor.com.
• BARNES Gstaad: BARNES International Realty opereert ook met een kantoor in Gstaad, met focus op onroerend goed in het hogere segment. Barnes biedt makelaardij in chalets, appartementen en grond, en publiceert regelmatig marktanalyses. Dankzij het internationale bereik (vooral in Europa en de VS) brengt dit kantoor extra internationale kopers naar Gstaad. Team Barnes Gstaad staat bekend om haar zorgvuldig samengestelde “exclusieve aanbod van chalets en appartementen” en hun rijke clientèle via luxepublicaties en evenementen.
• Sotheby’s International Realty – Gstaad: Het vermaarde merk Sotheby’s is in de regio aanwezig via Switzerland Sotheby’s International Realty (vaak samen met lokale partner Cardis of anderen). Dit kantoor bemiddelt in ultraluxe Zwitserse eigendommen en heeft enkele van de duurste landgoederen in Gstaad in marketing gebracht bij haar internationale netwerk van verzamelaars en investeerders. Dankzij hun aanwezigheid worden de topobjecten van Gstaad onder de aandacht gebracht van een wereldwijd publiek van (zeer) vermogende individuen die het Sotheby’s merk reeds kennen.
• Engel & Völkers Saanenland: Engel & Völkers, het Duitse luxe makelaarskantoor, heeft een franchise voor Gstaad/Saanen en omgeving. Ze bieden koop- en verhuurdiensten aan en staan bekend om hun sterke marketing en internationale bereik (vooral in Duitstalige markten). E&V publiceert vaak regionale vastgoedsrapporten en heeft een vestiging in het centrum van het dorp waar klanten zonder afspraak binnen kunnen lopen. Ze bedienen zowel Zwitserse als buitenlandse kopers die op zoek zijn naar resort-vastgoed.
• Lokale ontwikkelaars (NK Immobilien / GRIWA Group): Aan de kant van projectontwikkeling is nk Immobilien Gstaad (in 2015 opgericht door een lokale ondernemer) inmiddels uitgegroeid tot een toonaangevend vastgoedbedrijf nkimmobilien-gstaad.ch. Nu onderdeel van de GRIWA Treuhand groep ontwikkelen en bouwen zij chalets en appartementen in het Berner Oberland, waaronder de Saanenland regio nkimmobilien-gstaad.ch. NK/GRIWA verzorgen alles van ontwerp en bouw tot verkoop en verhuur, vaak als complete totaaloplossing. Ze focussen op hoogwaardige lokale architectuur die strikt voldoet aan de alpenstijleisen. Zulke lokale ontwikkelaars, hoewel klein in aantal, zijn cruciaal voor het creëren van nieuw woningaanbod (binnen de wettelijke limieten) en het renoveren van oudere panden. Voorbeelden zijn ook CGI Real Estate en Steiner AG, ondernemingen die soms grotere projecten uitvoeren zoals hotelherontwikkeling of appartementscomplexen in alpenresorts (hoewel dit zelden voorkomt in Gstaad).
• Overige makelaars: Andere boutique-kantoren zijn onder andere Michaël Zingraf Real Estate (Gstaad) – recent gestart en verbonden aan Christie’s International Real Estate, met focus op luxe chalets – en Comptoir Immobilier (een kantoor uit Genève dat deel uitmaakt van Forbes Global Properties en soms Gstaad-dossiers behandelt). Gstaad Properties en Saanen Properties zijn lokale spelers met persoonlijke begeleiding door langjarige bewoners met groot netwerk. Het Gstaad Property Office (GPO) en Luxury Places zijn andere adviseurs in de regio. Veel van deze makelaars werken samen; exclusieve objecten worden bijvoorbeeld vaak onderling gedeeld om de juiste koper te vinden.

Deze makelaars faciliteren niet alleen transacties, maar fungeren vaak als poortwachters tot een zeer discrete markt – veel verkopen in Gstaad verlopen “off-market”, waarbij makelaars stilletjes kopers en verkopers samenbrengen. Vastgoedmarketing in Gstaad is bescheiden; je ziet zelden “Te Koop”-borden. In plaats daarvan houden makelaars wachtlijsten aan en doen doelgerichte benaderingen als er een geschikt pand beschikbaar komt. De belangrijkste spelers hebben sterke banden met vermogensbeheerders, family offices en bestaande eigenaren (die hen vaak als eersten benaderen bij verkoop). Deze netwerkdynamiek maakt het voor nieuwkomers cruciaal een gerenommeerd en goed verbonden makelaarskantoor te kiezen als ze een kans willen maken in de zeer krappe markt van Gstaad.

Samenvattend omvatten de belangrijkste vastgoedprofessionals in Gstaad een mix van internationale luxemerken (John Taylor, Sotheby’s, Barnes, E&V) en enkele lokale experts die zich bezighouden met ontwikkeling en nichedeals. Allen opereren binnen een kleine, collegiale gemeenschap om de reputatie van Gstaad op het gebied van discretie en kwaliteit te behouden. Kopers en verkopers schakelen doorgaans een van deze kantoren in om de complexe regelgeving te navigeren en toegang te krijgen tot de ultra-rijkendoelgroep die het vastgoedlandschap van Gstaad kenmerkt.

Markt-vraagdrivers in Gstaad

Er zijn verschillende sterke vraagdrivers die de vastgoedmarkt van Gstaad ondersteunen, wat verklaart waarom dit kleine Alpen-dorp intense interesse wekt bij vermogende kopers wereldwijd:

• Elitair toerisme en lifestyle: Gstaad is al lang een magneet voor de rijken en beroemdheden, en biedt een aantrekkelijke mix van luxe en rustieke charme. De slogan van de stad, “Klim omhoog, vertraag”, vangt de ontspannen exclusiviteit goed. Het beschikt over vijfsterrenhotels, gastronomische restaurants, designerboetieks en kunstgalerijen langs een charmante autovrije promenade john-taylor.com. Tegelijkertijd zorgen werkende boerderijen en een historische Alpen-cultuur voor authenticiteit. Deze mix trekt het hele jaar door high-end toeristen. Veel bezoekers, betoverd door de sfeer van Gstaad, worden vastgoedkopers om hun eigen alpine toevluchtsoord te bemachtigen. Het grote aantal evenementen (1.000+ per jaar), van het Snow Polo-toernooi en Swiss Open tennis tot het Menuhin klassieke muziekfestival, verzekert dat Gstaad wereldwijd op de radar blijft john-taylor.com. Zulke internationale evenementen brengen welgestelde toeschouwers binnen, waarvan sommigen een vakantiehuis kopen nadat ze verliefd zijn geworden op de omgeving. Kortom, het lifestyle-aanbod van Gstaad is een belangrijke vraagdriver – er zijn weinig plekken op aarde waar je ’s ochtends kunt skiën, ’s avonds naar een gala of concert kunt gaan en kunt wandelen door een dorp dat haar sprookjesachtige karakter heeft behouden.
• Internationale kopers en het “Merk Gstaad”: De vastgoedmarkt van Gstaad wordt overwegend gedreven door internationale kopers. Vermogende individuen uit het VK, Duitsland, Frankrijk, België, het Midden-Oosten, de VS en steeds meer Azië zijn hier al decennia actief. Het wereldwijde profiel van de stad wordt versterkt door bekende parttime bewoners en fans (royalty’s, beroemdheden, magnaat), wat het een zeker cachet verleent. Volgens lokale makelaars “trekt het merk Gstaad… het hele jaar door een internationaal cliënteel aan,” dankzij goede vervoersverbindingen (2 uur vanaf Genève, 1 uur vanaf Bern, en zelfs een privévliegveld in Saanen voor privéjets) john-taylor.com. Door deze eenvoudige bereikbaarheid kunnen internationale eigenaren gemakkelijk hun chalets bereiken voor vakanties. Politieke en economische instabiliteit elders drijft buitenlanders ook naar het veilige Zwitserland: in tijden van onzekerheid kopen rijke families uit gebieden als het Midden-Oosten of Zuid-Amerika vaker vastgoed in Zwitserland voor stabiliteit. Gstaad, dat discreter en minder “flashy” is dan St. Moritz of Courchevel, spreekt vooral mensen aan die privacy en ingetogenheid zoeken. De recente trend van wereldwijde vermogensmigratie (rijke mensen die naar veiligere locaties verhuizen) heeft Zwitserse resorts een voordeel opgeleverd – Christie’s merkt op dat extreme klimaatgebeurtenissen elders en geopolitieke problemen ervoor zorgen dat meer rijke kopers kiezen voor alpen toevluchtsoorden zoals Gstaad, omwille van veiligheid brochures.christiesrealestate.com.
• Infrastructuur en connectiviteit: Hoewel Gstaad een klein dorp is, is er fors geïnvesteerd in infrastructuur die de aantrekkingskracht vergroot. Het skigebied (Gstaad Mountain Rides) biedt toegang tot 200 km aan skipistes en het nabijgelegen Glacier 3000 zorgt voor het hele jaar door skiën, op slechts 20 minuten afstand john-taylor.com. De panoramische Montreux–Zweisimmen treinlijn loopt door Gstaad en biedt een schilderachtige spoorverbinding met Montreux en verder john-taylor.com. Het Saanen privévliegveld verwerkt privéjets en charters, een groot pluspunt voor jetset-eigenaren john-taylor.com. Ondertussen maken het Zwitserse weg- en spoorwegnet Gstaad bereikbaar (zij het met wat moeite) vanuit grote steden. Voortdurende verbeteringen – zoals snellere treinverbindingen, upgrades aan wegtunnels en snelle telecomnetwerken – ondersteunen de vraag naar onroerend goed. Daarnaast is infrastructuurinvestering in skigebieden een nationale focus: bijvoorbeeld, naburige kantons investeerden in betere liften en openbaar vervoer (het openbaar vervoer van Verbier kreeg een upgrade van CHF 27 miljoen forbesglobalproperties.com). Gstaad heeft ook zijn horeca- en medische voorzieningen gemoderniseerd om een veeleisend cliënteel te bedienen. Kopers weten dus dat Gstaad, ondanks het afgelegen gevoel, eersteklas infrastructuur en bereikbaarheid biedt, wat de langetermijnwaarde ondersteunt.
• Economisch en fiscaal klimaat: De algemene economische stabiliteit en het pro-vermogenklimaat van Zwitserland zijn sterke vraagdrijvers. Het land kent een lage inflatie (~1% in 2024) en gestage groei investropa.com. Cruciaal is dat Zwitserland (en het kanton Bern) een gunstig belastingregime bieden aan veel rijke buitenlanders, zoals forfaitaire belastingafspraken in sommige gevallen. Hoewel de belastingen in Bern hoger zijn dan in ultra-lage-tax kantons zoals Schwyz, heeft het gebied Saanen/Gstaad toch enkele vermogende inwoners aangetrokken onder speciale belastingstatussen. Bovendien is er geen vermogenswinstbelasting op verkoop van onroerend goed na een bepaalde bezitstermijn (afhankelijk van het kanton), wat investeerders kan bevoordelen. Ook zijn er geen jaarlijkse onroerendgoedbelastingen in veel delen van Zwitserland (sommige gemeenten kennen lichte grondbelastingen, maar dat is niets vergeleken met vermogens- of eigendomsbelastingen elders). Deze relatieve belastingvriendelijkheid en juridische stabiliteit (sterke eigendomsrechten, bankgeheim, etc.) maken Zwitsers vastgoed aantrekkelijk. Volgens Forbes Global Properties heeft de combinatie van strikte regelgeving (waardoor het aanbod beperkt blijft) en een sterke munt ertoe bijgedragen dat het Zwitserse luxevastgoed zelfs tijdens de pandemie floreerde forbesglobalproperties.com forbesglobalproperties.com. Investeerders hebben er vertrouwen in dat hun geld in Gstaads vastgoed wordt beschermd door een van de meest solide juridische en financiële systemen ter wereld.
• Lokale vraag en demografie: Hoewel internationale kopers de bovenkant van de markt domineren, mag men de binnenlandse Zwitserse vraag niet negeren. Tijdens de pandemie ontdekten meer Zwitsers hun eigen resorts (her)ontdekten, wat binnenlandse vraag naar tweede huizen stimuleerde. Ook is de “Babyboomer” pensioen-golf een factor: welgestelde Zwitsers en Europeanen van rond de 60 met aanzienlijk kapitaal zoeken een vrijetijdswoning ubs.com ubs.com. Gstaad, met zijn milde klimaat en voorzieningen het hele jaar door, is aantrekkelijk voor actieve gepensioneerden. De Alpenkantons zagen in 2024 zelfs bovengemiddelde bevolkingsgroei (+0,9%) door lifestyle-verhuizingen ubs.com. Dit wijst erop dat Zwitserse professionals en gepensioneerden naar berggebieden verhuizen voor hoofd- of tweede woningen, wat de vraag verder aanjaagt. De voltijdse bevolking van Gstaad en Saanen is licht gegroeid, wat de druk op het woningaanbod op alle niveaus verhoogt.

Samenvattend wordt de vraag op de markt in Gstaad gedreven door het onovertroffen leefklimaat en de reputatie, de eenvoudige toegang voor een mondiale elite, en de zakelijke logica van investeren in een beschermde, schaarse Zwitserse waarde. Zolang Gstaad rust, prestige en voorzieningen van wereldklasse kan bieden in een stabiel land, zal de vraag van zowel buitenlandse als binnenlandse vermogende kopers sterk blijven.

Regelgevende en Fiscale Overwegingen voor Kopers

Zwitserland heeft een complex netwerk van regelgeving en belastingen op het gebied van onroerend goed, vooral voor buitenlandse kopers en tweede/vakantiewoningen. Belangrijke aandachtspunten in Gstaad zijn onder andere:

• Lex Koller (Beperkingen voor buitenlandse kopers): De Zwitserse federale wet “Lex Koller” beperkt de aankoop van vastgoed door niet-ingezetenen. In het algemeen mogen niet-ingezetenen geen woonvastgoed kopen in Zwitserland, behalve in aangewezen vakantiezones en onder strikte quota. Gstaad (Gemeente Saanen) is zo’n zone waar buitenlanders wél historisch een vakantiewoning mogen kopen, maar onder voorwaarden (bijv. perceelgrootte minder dan 1.000 m² en woonoppervlak onder 200 m², één woning per buitenlandse familie) forbesglobalproperties.com. Zelfs wie in aanmerking komt (meestal EU-ingezetenen of mensen met een Zwitserse verblijfsvergunning) moet vaak nog kantonnale goedkeuring aanvragen. Belangrijk: In 2025 overweegt de Zwitserse overheid om Lex Koller verder aan te scherpen ubs.com. Voorgestelde maatregelen kunnen het buitenlanders verbieden om bepaalde types vastgoed te kopen (zoals appartementen in “aparthotels” met services of mogelijk iedere nieuwe tweede woning) ubs.com. Indien ingevoerd, zou dit het aantal buitenlandse kopers verkleinen. Momenteel gelden in het kanton Bern al jaarlijkse quotums voor buitenlandse kopers – zodra de beperkte hoeveelheid buitenlandse koopvergunningen is benut, moeten anderen wachten. Inheemse kopers en houders van Zwitserse verblijfsvergunningen (B- of C-vergunning) vallen niet onder Lex Koller en hebben dus meer vrijheid om te kopen forbesglobalproperties.com forbesglobalproperties.com. Iedereen die overweegt in Gstaad te kopen, moet zijn/haar geschiktheid onder Lex Koller toetsen en goed op de hoogte blijven van wijzigingen. Het gebruiken van een Zwitserse rechtspersoon om Lex Koller te omzeilen is verboden (de overheid controleert op stropbedrijf-constructies) forbesglobalproperties.com.
• Lex Weber (Tweede Woningwet): Een andere belangrijke wet is de “Lex Weber” of Tweede Woningen-Initiatief, aangenomen in 2012, die tweede woningen maximeert tot 20% van de woningvoorraad per gemeente. Gstaad/Saanen zat hier al ver boven, waardoor sinds 2013 vrijwel geen nieuwe vakantiewoningen meer gebouwd mogen worden – een belangrijke reden van het beperkte aanbod ubs.com. Woningbouw voor permanente bewoning bleef toegestaan, maar zulke woningen mogen meestal later niet als tweede woning verkocht worden. Eind 2024 trad een wijziging met de bijnaam “Lex Candinas” in werking, die de beperking iets versoepelt ubs.com. De aanpassing laat bepaalde uitzonderingen toe, zoals het ombouwen van oude hotels tot woningen of bouwen in specifieke zones, om het woningaanbod in toeristische regio’s waar schaarste is te vergroten (waarbij Gstaad specifiek wordt genoemd) ubs.com. Dit zou kunnen leiden tot een beperkt aantal nieuwe appartementen of chalets op de markt in de komende jaren, maar waarschijnlijk nog steeds met beperkingen op doorverkoop en/of gebruik. Conclusie: Lex Weber blijft het nieuwe aanbod in Gstaad zwaar beperken – voordelig voor bestaande eigenaren, uitdagend voor nieuwe kopers. Potentiële kopers kunnen niet zomaar ontwikkelen of bouwen, zelfs niet wanneer ze een perceel aankopen; het gebruik wordt gereguleerd (bijv. verplichte hoofdverblijfplaats of agrarische bestemming, indien van toepassing).
• Belastingen – Federaal, Kanton, Gemeente: Het Zwitserse belastingsysteem kent verschillende lagen. Relevante belastingen voor vastgoedkopers zijn:
  • Overdrachtsbelasting/kosten koper: Kanton Bern heft een overdrachtsbelasting van circa 1,8% van de aankoopprijs (meestal verdeeld over koper en verkoper of volledig door de koper – dit kan variëren). Daarnaast komen notaris- en kadastrale kosten op ~0,3–0,5%. Dit betekent zo’n 2,3% transactiekosten voor een koper in Gstaad.
  • Jaarlijkse onroerendgoedbelasting: Er is geen terugkerende federale onroerendgoedbelasting. Kanton Bern heft wel een bescheiden vermogensbelasting, waarin ook de waarde van onroerend goed wordt meegerekend (alleen voor Zwitserse ingezetenen; varieert ~0,3–0,7% van het nettovermogen, met grote vrijstellingen). Niet-ingezetenen betalen doorgaans geen vermogensbelasting, tenzij zij Zwitsers belastingplichtig zijn door verblijf. Sommige gemeenten heffen een kleine grondbelasting; die van Saanen is relatief laag (enkele honderden francs per jaar voor een luxe chalet).
  • Forfaitaire huurwaardebelasting: Ongebruikelijk voor veel buitenlanders, Zwitserland heft belasting aan huiseigenaren over een fictieve “huurwaarde” van hun woning, ongeveer 70% van de marktwaarde. Hypotheekrente en onderhoud zijn hiervan af te trekken. Veel tweede woning-eigenaren nemen (deels) een hypotheek om deze huurwaardenbelasting te beperken. Er ligt echter een voorstel om de forfaitaire huurwaardebelasting af te schaffen in het hele land, waarmee ook de hypotheekrenteaftrek zou verdwijnen ubs.com. Wordt deze hervorming aangenomen, profiteren vooral vermogende kopers die contant betalen (geen belasting meer over fictieve huur), maar wie financierde, verliest een aftrekpost.
  • Meerwaardebelasting: Kanton Bern heft vastgoedwinstbelasting over de winst van de verkoper bij doorverkoop binnen een bepaalde termijn (met een glijdende schaal). Voor langetermijnbezitters (eigendomsduur langer dan ~10 jaar) gelden gunstige tarieven; na enkele tientallen jaren kan deze belasting tot nul dalen. Dit ontmoedigt speculatie. De meeste Gstaad-eigenaren houden hun eigendom lang aan en hebben zelden te maken met deze belasting – maar wie binnen bijvoorbeeld 5 jaar met winst verkoopt, kan rekenen op een stevig tarief (tot 30%+ bij zeer korte termijnwinst).
  • Huurinkomstenbelasting: Bij verhuur is de huurinkomst belast in Zwitserland (voor ingezetenen via de inkomstenbelasting; voor niet-ingezetenen mogelijk via bronheffing). Eigenaren van luxevastgoed structureren het gebruik vaak zo dat de huurstroom minimaal is of door kosten wordt gecompenseerd om belastingcomplexiteit te vermijden.
• Verblijf en Burgerschap: Wie koopt in Gstaad krijgt niet automatisch verblijfsrechten. Buitenlanders die er permanent willen wonen, hebben meestal eerst een verblijfsvergunning nodig. Zwitserland verstrekt in sommige gevallen verblijfsvergunningen aan vermogende particulieren (met kantonaal onderhandelde forfaitaire belasting). Kanton Bern heeft zulke trajecten aangeboden om welgestelden aan te trekken, maar minder dan sommige Franstalige kantons. Sommige buitenlandse kopers kiezen ervoor Zwitsers ingezetene te worden (bijv. via investeerdersvisa) om Lex Koller te omzeilen en volledig te genieten van het Zwitserse leven – waarna zij vrijer vastgoed mogen kopen. EU/EFTA-burgers met een Zwitserse B-vergunning kunnen relatief eenvoudig een woning kopen voor eigen gebruik forbesglobalproperties.com.
• Toekomstige Regelgeving – Waarop letten: Naast het verstrengen van Lex Koller wordt op federaal niveau gesproken over de invoering van een specifieke belasting op tweede woningen (om het grote aantal lege vakantiewoningen in toeristengebieden te ontmoedigen) ubs.com. Als zo’n “tweede woningbelasting” wordt ingevoerd, wordt het jaarlijks bezitten van een chalet in Gstaad duurder. Lokale overheden kunnen ook regels opleggen zoals verhuurrestricties (sommige resorts verplichten registratie van kortdurende verhuur of heffen toeristenbelasting per nacht). Momenteel is Gstaad tamelijk ‘laissez-faire’ vergeleken met Zürich of Genève (waar strenge huurbescherming en huurplafonds gelden), maar dat kan veranderen zodra de lokale bevolking zich verdrongen voelt door te veel lege tweede woningen. Nog een punt: Valutaschommelingen (CHF t.o.v. de thuisvaluta) beïnvloeden het effectieve kostenplaatje voor buitenlandse kopers – dat is echter marktrisico en geen beleid.

Conclusie (Regulering): Voor binnenlandse Zwitserse kopers betekenen de regels van Gstaad vooral dat nieuwbouw lastig is, en dat men overdrachtsbelasting en mogelijk meerwaardebelasting betaalt. Voor buitenlandse kopers is zorgvuldige oriëntatie op Lex Koller en quotaregelingen essentieel – doorgaans vereist het geduld of creatief plannen (bijv. kopen op naam van een echtgenoot met EU-paspoort en vergunning, etc.). Het is sterk aan te raden om vroeg een Zwitserse notaris en juridisch adviseur in te schakelen. Het regelgevend klimaat is gericht op het beperken van excessieve investeringen (om de Zwitserse betaalbaarheid te beschermen), hetgeen Gstaad ironisch genoeg nog exclusiever maakt. Blijf op de hoogte van komende stemmingen en wetswijzigingen (zoals de Lex Koller-herziening), aangezien dit invloed kan hebben op uw vermogen om te kopen of te verkopen aan internationale kopers ubs.com. Toch zorgt de stabiele rechtsorde van Zwitserland ervoor dat er geen abrupte, willekeurige veranderingen zijn – beperkingen worden doorgaans geleidelijk ingevoerd, zodat de markt tijd krijgt om zich aan te passen. Deze stabiliteit en voorspelbaarheid geven buitenlandse investeerders vertrouwen, ondanks de lagen van bureaucratie.

Langetermijnvooruitzichten tot 2030

Met het oog op het einde van het decennium blijven experts voorzichtig optimistisch over de ontwikkeling van de vastgoedmarkt in Gstaad. Dit zijn de langetermijnverwachtingen en -factoren die de verwachtingen richting 2030 bepalen:

• Prijsverwachting: Zoals besproken, voorzien basale prognoses een voortzetting van gematigde prijsstijgingen op de Zwitserse woningmarkt – nationaal zo’n 2–4% per jaar globalpropertyguide.com. Topresortmarkten zoals Gstaad kunnen in gunstige economische omstandigheden aan de bovengrens van deze range zitten (of iets achterblijven als regelgeving strenger wordt). Voor 2025–2030 betekent dit ongeveer een +15–20% cumulatieve prijsstijging in het luxe segment van Gstaad (bijvoorbeeld: een chalet van CHF 10 miljoen zou in 2030 gemiddeld CHF 11,5–12 miljoen kunnen kosten). Dit is geen formele garantie, maar een doortrekking van de huidige drijfveren: beperkt aanbod, stabiele vraag en de lage rentestand in Zwitserland. Analisten van UBS merken op dat de betaalbaarheid waarschijnlijk grote prijspieken zal afremmen, maar dat een stabiele economie en een schaars aanbod “mensen verder ondersteunen in hun bereidheid om meer te betalen” voor eigendom globalpropertyguide.com. Simpel gezegd: verwacht dit decennium geen verdubbeling meer van de prijzen, maar geleidelijke waardestijging blijft het uitgangspunt.
• Marktcycli en veerkracht: Historisch gezien is Alpenvastgoed in Zwitserland zeer veerkrachtig gebleken. Onderzoek van Knight Frank laat zien dat alpine woningen tussen 2009–2022 gemiddeld ~1,9% per jaar stegen, met versnellende groei naar ~4% per jaar na 2020 knightfrank.com. Zelfs in uitdagende tijden (bijvoorbeeld bij een sterke frank of wereldwijde crises) bleven de prijzen in Gstaad meestal stabiel of daalden slechts marginaal. Verwacht wordt dat dit patroon zich voortzet. Een eventuele wereldwijde recessie kan de groei tijdelijk stilzetten, maar een scherpe daling van de waarde in Gstaad wordt onwaarschijnlijk geacht zolang er geen gedwongen verkoop plaatsvindt. De ultra-vermogende eigenaren zijn doorgaans niet sterk gefinancierd, waardoor het risico op gedwongen verkopen gering is. Daarmee is het vooruitzicht voor 2030 stabiel tot positief, met Gstaad als hooggeprijsd plateau dat verder zal oplopen.
• Vraag-evolutie: Tegen 2030 kan de kopersdemografie veranderen. We verwachten meer jonge, vermogende kopers (in de 40 en 50) op de markt in Gstaad, met name ondernemers uit technologie- en opkomende economieën die steeds vaker tot de UHNWI-klasse behoren investropa.com. Deze jonge kopers hebben mogelijk andere voorkeuren (meer hedendaags design, meer focus op duurzaamheid en wellness). De markt zal zich daarop aanpassen met smart home-integraties, laadpalen voor elektrische auto’s bij chalets, privé-wellnessruimtes, enzovoort. Mocht thuiswerken/hybride werken de norm blijven, dan zullen eigenaren waarschijnlijk langere perioden in Gstaad wonen, het deels als hoofdverblijf gebruiken. Dit kan de effectieve vraag licht verhogen (mensen hebben één groot huis in plaats van twee kleinere voor verschillende seizoenen, bijvoorbeeld).
• Aanbodvooruitzichten: Aan aanbodzijde geldt dat er geen grote overaanbodgolf te verwachten is in Gstaad. Zelfs met de Lex Candinas-hervorming blijft de bouwpijplijn dun – hooguit een paar chalets of een klein appartementencomplex hier of daar. UBS voorspelt inderdaad dat de nieuwbouw in alpine gebieden ruim onder het nationale gemiddelde zal blijven ubs.com. Mogelijk worden tegen 2030 enkele bestaande chalets opgesplitst of herontwikkeld voor meerdere eenheden (vooral als lokale autoriteiten extra woonruimte willen realiseren voor inwoners of personeel). Maar vanwege het behoud van erfgoed en het dorpskarakter zijn grootschalige projecten onwaarschijnlijk. Het totale woningaanbod zal tegen 2030 dus slechts zeer licht toenemen, wat de blijvende schaarste onderstreept.
• Externe risico’s en onvoorspelbare factoren: Er zijn enkele factoren die de prognose kunnen beïnvloeden. Zou Zwitserland overgaan tot een totaalverbod op aankopen door niet-ingezetenen (een extreem Lex Koller-scenario), dan zal de vraag vrijwel volledig door inwoners worden gedreven en kan de prijs licht dalen. Omgekeerd kan Zwitserland, bij toenemende geopolitieke of klimaatproblematiek, extra kapitaalinstroom verwachten als veilige haven, waardoor luxe vastgoed verder stijgt dan voorzien. Ook macro-economische factoren als rente zijn bepalend: de prognose gaat uit van aanhoudend lage of genormaliseerde rentestanden. Een terugkeer naar zeer hoge rentes zou zelfs de luxemarkt kunnen afremmen (vooral doordat Zwitserse kopers minder kunnen lenen en hypotheken onaantrekkelijk worden). Wisselkoersschommelingen (een flink sterkere frank) maken Zwitsers vastgoed ook duurder voor buitenlandse investeerders, wat buitenlandse interesse iets zou kunnen afremmen ubs.com. Deze factoren zijn lastig te voorspellen, maar verdienen aandacht.
• 2030-visie – Status van Gstaad: In 2030 zal Gstaad waarschijnlijk zijn wat het vandaag is: het kroonjuweel van het alpine luxevastgoed. Het zal blijven behoren tot de duurste vastgoedmarkten ter wereld. Wellicht stijgt Andermatt of een andere bestemming in de ranglijst (Andermatt is recent tot de vijf duurste Zwitserse resorts gaan behoren dankzij sterke prijsstijgingen forbes.com), maar de gevestigde status en het super-exclusieve aanbod geven Gstaad een blijvend voordeel. De investeringen in gezinsvriendelijke voorzieningen, duurzaam toerisme en het behoud van het authentieke dorp blijven de vraag ondersteunen.

Samenvattend is de langetermijnvoorspelling voor 2030 dat vastgoed in Gstaad gestaag in waarde blijft toenemen en stabiel blijft, zonder tekenen van een zeepbel die barst. Analisten verwachten een voortzetting van de huidige trend: milde prijsstijgingen, af en toe een plateau, maar al met al een hoog niveau, gevoed door wereldwijde vermogensgroei en lokale schaarste. Voor investeerders en eigenaren blijft Gstaad doen wat het belooft op het gebied van zekerheid en prestige in vastgoed. Zoals een marktrapport het samenvatte: “We gaan ervan uit dat prijzen voor koopwoningen op middellange termijn stijgen… beperkt aanbod bevordert betalingsbereidheid nog verder, maar de betaalbaarheid houdt grote stijgingen binnen de perken.” globalpropertyguide.com – een scenario dat Gstaads waarschijnlijke koers richting 2030 perfect samenvat.

Bronnen:

• UBS Chief Investment Office, Luxury Property Focus 2025 (15 mei 2025) – Trends en prijsniveaus Zwitsers luxevastgoed ubs.com ubs.com.
• Knight Frank, Alpine Property Report 2025 (nov 2024) – Prijzen in top-skigebieden en jaarlijkse veranderingen (Gstaad vs concurrenten) knightfrank.com.
• Neho Real Estate, Gstaad Property Prices juni 2025 – Lokale prijsdata (26,6% YoY-stijging, appartementen +16,6%).
• Global Property Guide, Switzerland Residential Market Analysis 2025 (juni 2025) – Nationale prijsindex, Wüest Partner voorspellingen globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
• Forbes Global Properties, 5 redenen achter de veerkrachtige Zwitserse luxevastgoedmarkt (2022) – Prijzen ultra-prime in Gstaad (CHF 33k/m² in 2022) en marktfactoren forbesglobalproperties.com forbesglobalproperties.com.
• Investropa, 16 sterke trends voor de Zwitserse vastgoedmarkt 2025 – Drijfveren van de vraag naar luxe, +25% vs pre-COVID prijzen investropa.com investropa.com.
• John Taylor Gstaad Agency – Lokale marktinzichten over klantenkring, lifestyle en bereikbaarheid Gstaad john-taylor.com john-taylor.com.
• Christie’s International Real Estate, 2025 Global Luxury Real Estate Forecast – Klimaatgedreven interesse in de Alpenregio’s brochures.christiesrealestate.com.
• Global Property Guide, Huur­rendementen in Zwitserland Q2 2025 – Gemiddelde huuropbrengsten per kanton (Bern ~2,8%) globalpropertyguide.com.
• UBS Alpine Property Focus 2025 – Drijfveren voor vakantiehuisvraag, gebrek aan aanbod en nieuwe Lex Candinas-wet ubs.com ubs.com; reguleringsrisico’s zoals aanscherping Lex Koller ubs.com ubs.com.
• Julius Baer, Property Market Switzerland Q2 2025 – Algemene marktomgeving (rentestanden, vraagontwikkeling).
• Engel & Völkers, Residential Market Report Switzerland 2025 – Trends tweede woningmarkt en regionale vooruitzichten.