| Zone | Verkoopprijs (€/m²) | Huur (€/m²·maand) |
|---|---|---|
| San Marco / Rialto | 5.988 immobiliare.it | 20,62 immobiliare.it |
| Accademia / Dorsoduro | 5.342 immobiliare.it | 19,60 immobiliare.it |
| Castello | 4.249 immobiliare.it | 16,68 immobiliare.it |
| Cannaregio | 3.803 immobiliare.it | 16,09 immobiliare.it |
| Arsenale / S.Elena | 3.422 immobiliare.it | 14,69 immobiliare.it |
| Lido / Malamocco | 3.846 immobiliare.it | 13,25 immobiliare.it |
| Mestre (vasteland) | 1.897 immobiliare.it | 12,90 immobiliare.it |
In het afgelopen jaar zijn de prijzen in Venetië bescheiden gestegen (~+3–5% j/j) idealista.it idealista.it.Een rapport van Nomisma voorspelt dat de Italiaanse woningprijzen jaarlijks met ongeveer +1–1,5% zullen groeien in 2025–27 idealista.it; met het krappe aanbod en de toeristische aantrekkingskracht van Venetië wordt een vergelijkbare langzame waardestijging tot 2030 verwacht.Kopers geven nu de voorkeur aan grotere, goed uitgeruste units (thuiswerkruimte, buitenruimtes) globalpropertyguide.com.De hypotheekverstrekking trekt landelijk aan en zal de vraag geleidelijk verhogen; in 2024 stegen Italiaanse hypotheekgedekte transacties met ongeveer 1,3% idealista.it.
De unieke geografie van Venetië en het massatoerisme zorgen voor een complexe vastgoedmarkt. In het midden van 2025 stijgen de gemiddelde vraagprijzen voor woningen in de stad langzaam: ongeveer €4.642/m² in juni 2025 voor het historische stadshart idealista.it (gestegen ten opzichte van ~€4.553/m² in okt 2024 idealista.it). Ter vergelijking: de bredere gemeente (inclusief Mestre) gemiddeld slechts ~€3.272/m² immobiliare.it. Ook de huren zijn gestegen: ongeveer €21,3/m²/maand in mei 2025 (stijging van ~9,5% j/j) idealista.it, wat bruto verhuuropbrengsten bij buy-to-let van rond de 5–6% impliceert. Prijzen variëren sterk per wijk (Tabel 1): toplocaties aan het kanaal (San Marco/Rialto, Dorsoduro) halen ~€5.000–6.000/m² immobiliare.it, terwijl Lido of Mestre onder de €3.000 zitten immobiliare.it.
idealista.it immobiliare.it Tabel 1: Gemiddelde verkoop- en huurprijzen voor woningen in Venetië (juni 2025) per wijk. Gegevens van Immobiliare.it en Idealista.
Commerciële en hospitalitysector
Commercieel vastgoed in Venetië wordt gedomineerd door toerisme. De hotelmarkt is na de pandemie “fors gegroeid”: luxe en hoogwaardige hotels zijn volledig hersteld (hoge bezettingsgraad en kamerprijzen) hvs.com, terwijl de totale bezettingsgraad nog steeds ongeveer 10% achterblijft ten opzichte van 2019. Nieuwe aanbod is beperkt maar groeiend: ~1.500 hotelkamers (9% van de huidige voorraad) zitten in de pijplijn, voornamelijk in het historische centrum hvs.com. Zo zijn er twee nieuwe middenklassehotels in aanbouw op het eiland Tronchetto (770 kamers, €115 miljoen totale investering campaignforalivingvenice.org), die in 2025–26 openen. Deze ontwikkeling tot een “toeristeneiland” (de eerste waar hotelgasten per auto kunnen aankomen) zal een ongekende capaciteit toevoegen. Een andere belangrijke ontwikkeling is de Porto Marghera containerterminal (8,5 ha, €189 miljoen fase 1) informare.it, die logistieke groei weerspiegelt in plaats van woningbouw.
Kortetermijnverhuur (vakantiehuizen/Airbnb) is in opkomst: niet-hotelaccommodaties stegen naar 31% van de overnachtingen in 2023 (tegenover 14% in 2013) hvs.com. De stad treedt nu echter op. In oktober 2024 heeft Venetië een verordening goedgekeurd die privéwoningverhuur op de toeristische markt beperkt tot 120 dagen/jaar campaignforalivingvenice.org. Verhuurders moeten persoonlijke ontvangst bieden en zich houden aan afval-/recyclingregels, anders riskeren ze sancties campaignforalivingvenice.org. Een overgangsperiode (“moratorium”) tot en met 2026 handhaaft deze limieten. Deze maatregelen zijn bedoeld om Airbnbs te beperken en woningen vrij te maken voor de inwoners.
Detailhandel in onroerend goed blijft sterk op toeristen gericht. Winkels aan de belangrijkste grachten vragen zeer hoge huren (hoewel veel winkels te lijden hadden onder verminderde voetgangersstromen tijdens 2020–21). In het centrum is geen belangrijke nieuwe commerciële bestemmingswijziging toegestaan, dus winkelruimte bestaat grotendeels uit bestaand aanbod. Een gevolg van overtoerisme: nachtclubs en winkels huren tegen luxueuze prijzen, wat bijdraagt aan de druk op de lokale huisvesting (sommige locals “kraken” uit protest ainvest.com ansa.it).
Dynamiek van Vraag en Aanbod
De woningvoorraad in Venetië is vrijwel statisch. Strikte erfgoedbescherming en beperkingen in overstromingsgevoelige zones betekenen bijna geen nieuwe woningen in het stadscentrum. Renovaties/herbestemmingen overheersen (zoals het splitsen of samenvoegen van historische appartementen). De vraag is gesplitst: binnenlandse vraag is bescheiden, gestuwd door verhuizingen en gepensioneerden (aangemoedigd door belastingvoordelen globalpropertyguide.com), terwijl toeristisch gedreven vraag naar korte verhuur hoog is. De totale bevolking daalt in de lagune: het aantal inwoners van het historische centrum daalde van ~56.311 in 2014 naar ~48.500 eind 2024 ansa.it. Daarentegen steeg het bevolkingsaantal in Mestre op het vasteland licht naar ~177.768 in 2024 ansa.it. Veel jonge locals zijn vertrokken, waardoor een verouderende, krimpende bevolking op de eilanden overblijft. Deze leegloop heeft geleid tot veel lege appartementen die, paradoxaal genoeg, de huurprijzen in het centrum zouden drukken als deze niet voor toeristen werden herontwikkeld.
Aan de vraagzijde overtreft zomertoerisme nog steeds ruimschoots de lokale behoefte. Venetië ontvangt jaarlijks ~20 miljoen bezoekers (voornamelijk dagjesmensen). Volgens HVS vindt 72% van alle toeristische overnachtingen plaats in het historische centrum, 25% in Mestre, en slechts 3% op de Lido hvs.com. Hotelbezetting en -omzet zijn bijna weer op het niveau van vóór COVID (vooral in luxe hotels), terwijl vakantieverhuur blijft groeien. Het nieuwe “dagjesmensenticket” (toegangspas sinds 2024 apnews.com) en limieten op groepen proberen de drukte te beteugelen. Samengevat: toeristische druk blijft de belangrijkste vraagfactor, maar regulerende maatregelen (belastingen, verhuurplafonds) verschuiven het aanbod langzaam weer richting bewoners.
Belangrijke Ontwikkelingen en Planning
Grote vastgoedprojecten zijn vooral gericht op gastvrijheid of infrastructuur. Belangrijke ontwikkelingen zijn onder meer:
- Tronchetto Island Hotels: Twee nieuwe 3-sterrenhotels (Hilton–Hampton en B&B-stijl) met ongeveer 770 kamers (totale investering ongeveer €115 mln campaignforalivingvenice.org) zullen gereed zijn in 2025–26. Dit wordt Venetiës eerste hotelwijk die met de auto bereikbaar is.
- Porto Marghera Containerterminal: Een nieuwe containerterminal (8,5 ha) is in aanbouw, met fase 1 (€189 mln) gepland voor 2026 informare.it. Dit project maakt deel uit van een bredere logistieke uitbreiding in Veneto en is niet bedoeld voor stedelijke woningbouw, maar kan wel regionale economische groei stimuleren.
- Overige Plannen: Een bescheiden hotelpijplijn (ongeveer 1.500 kamers) is geconcentreerd in het stadscentrum hvs.com. Er zijn geen grootschalige nieuwe woningbouwprojecten goedgekeurd; inbreiding beperkt zich tot kleine sociale woningbouw of renovatie van bestaande panden.
Stedelijke planning richt zich vooral op toerismebeheer: Venetië heeft nieuwe hotelontwikkeling beperkt (moratorium van 2018, nu selectief omzeild op Tronchetto/Giudecca) en maakt centrale gebieden autoluw. De Mose waterkering (voltooid in 2020) wordt nu routinematig ingezet (28 maal opgezet in 2024 tegenover 25 in 2023 campaignforalivingvenice.org) om de stad te beschermen. Geplande stedelijke initiatieven zijn onder andere projecten voor lagune-behoud en strengere controle op cruiseschepen (doorgeleiding naar Marghera).
Impact van Toerisme en Demografische Verschuivingen
De toerismegolf heeft de leefbaarheid van Venetië onder druk gezet. Het lokale inkomen per hoofd blijft achter, en er zijn protesten ontstaan tegen overtoerisme (zoals verzet tegen bruiloften van miljardairs). Een recente (2025) AI-gegenereerde analyse stelde vast dat veel toeristische opbrengsten aan de inwoners voorbijgaan ainvest.com. Venetiaanse autoriteiten reageren met maatregelen zoals een toeristenbelasting: sinds 2024 wordt een variabele toegangsprijs (ongeveer €5–10) geheven op dagtoeristen apnews.com. Limieten op kortetermijnverhuur (maximaal 120 dagen) en ZTL-verkeers-/toegangsbeperkingen zijn ook bedoeld ter bescherming van de bewoners.
Bevolkingsgegevens onderstrepen de verschuiving: het aantal inwoners in de hele gemeente is ~257.500 (schatting 2025) worldpopulationreview.com, maar slechts ~48.500 wonen nog op de historische eilanden ansa.it. De rest woont op het vasteland of is toeristisch personeel. De bevolkingsdichtheid en de werkende bevolking van Venetië zijn al decennia aan het afnemen, wat heeft geleid tot een overschot aan ongewenste woningen. Deze demografische trends drukken de vraag naar woningen, terwijl het toerisme de vraag naar korte verhuur juist hoog houdt.
Klimaatverandering en Overstromingsrisico
Klimaatrisico is een groeiende factor voor het vastgoed in Venetië. De zeespiegel rond Venetië stijgt met ongeveer 0,5 cm/jaar, volgens Italiaanse wetenschappers euronews.com. Eén studie voorspelt dat delen van de stad tegen 2150 permanent onder water zullen staan als de huidige trends aanhouden euronews.com. De MOSE-beweegbare barrières zijn sinds 2020 al bijna 100 keer geactiveerd, waaronder 28 sluitingen in 2024 campaignforalivingvenice.org, wat de verslechterende overstromingen weerspiegelt. Herhaalde overstromingen kunnen de vastgoedwaarde doen afnemen: onderzoek toont aan dat woningen in regelmatig getroffen Italiaanse regio’s met korting (tot ca. 4%) verkocht worden arxiv.org. Terwijl MOSE incidentele acque alte beperkt, houden investeerders nu rekening met klimaatrisico’s. Verzekeringskosten en bouwkundige eisen (zoals waterdichting) maken Venetiaanse eigendommen complexer. Tussen 2025 en 2030 zullen stijgende verzekerings- en aanpassingskosten waarschijnlijk het opwaartse potentieel van de markt temperen.
Regelgeving, Belastingen en Eigendom
Italië staat over het algemeen onbeperkt buitenlands eigendom van onroerend goed toe. Niet-ingezetenen betalen standaard overdrachtsbelastingen: voor tweede woningen bedraagt de registratiebelasting ongeveer 9% van de prijs (4% indien “eerste woning”-voorwaarden van toepassing zijn), plus jaarlijks de kadastrale/grondbelastingen (IMU/TASI). Opvallend is dat Italië een belastingvoordeel heeft verlengd voor terugkerende gepensioneerden: buitenlanders die met pensioen gaan in Zuid-Italië betalen een vast tarief van 7% over pensioen/inkomen (nu 9 jaar) globalpropertyguide.com. De begroting voor 2025 heeft ook de “eerste woning”-regeling verlengd naar 24 maanden globalpropertyguide.com, waarmee de verkoopvoorwaarden zijn versoepeld. Huurinkomsten zijn belastbaar (optioneel via een vast tarief van 21% met de cedolare secca) en moeten worden aangegeven. Venetië heft speciale lokale heffingen: een jaarlijkse toeristenbelasting per nacht op hotels en huurverblijven. In 2024 wordt met een “dagpas”-pilot dagtoeristen belast (het dagtarief, tot €10, wordt geïnd via QR-controles bij de toegangen) apnews.com.
Recente regelgeving richt zich op de balans tussen wonen en toerisme. Het 120-dagenplafond op korte huurcontracten campaignforalivingvenice.org wordt streng gehandhaafd door de gemeente. Niet-geregistreerde verhuurders riskeren boetes. Renovatiestimulansen (zoals de nationale Superbonus) zijn in 2023 uitgefaseerd, waardoor renovaties duurder zijn geworden. Nieuwbouw in het centrum is vrijwel onmogelijk vanwege erfgoedbescherming. Over het algemeen blijft Venetië investeerdersvriendelijk qua eigendom, maar benadrukt het regelgeving: het wil de speculatieve omzetting van woningen naar permanent toeristisch gebruik ontmoedigen.
Investeringsvooruitzichten (2025–2030)
Onroerend goed in Venetië wordt over het algemeen gezien als een stabiel, laagrenderend actief. De grote vraag (vooral in het luxesegment) houdt de prijzen hoog, maar de rendementen (~5–6%) zijn lager dan in veel Italiaanse steden. Experts zoals Nomisma voorspellen slechts een lichte prijsstijging in Italië (≈1–1,5% per jaar) idealista.it; de unieke aantrekkingskracht van Venetië suggereert dat het deze periode de nationale gemiddelden enigszins kan overtreffen, maar dat winsten worden afgezwakt door regelgeving en klimaatbezwaren. Internationale kopers (uit de VS, VK, Noord-Europa) tonen nog steeds interesse, vooral voor monumentale appartementen, aangetrokken door de merkwaarde van de stad. Binnenlandse kopers blijven voorzichtig: jongere Italianen vinden onroerend goed vaak onbetaalbaar. Positief is dat de bredere trend van een verbeteren van de kredietmarkt in Italië (hypotheekrentes zullen waarschijnlijk dalen) en fiscale voordelen (lage belasting op pensioenen, lage erfbelasting) de vraag ondersteunen.
De risico’s zijn aanzienlijk: strenge regels voor kortetermijnverhuur, een vergrijzende bevolking en klimaatbedreigingen kunnen de waardestijging beperken. Per saldo verwachten analisten trage maar positieve groei tot 2030, aangezien de inflatie naar verwachting zal afnemen en het aanbod in Venetië krap zal blijven. Samengevat lijkt de Venetiaanse markt een gestage stabilisatie te laten zien: weinig overaanbod, stabiele toeristische inkomsten en geleidelijke organische prijsstijgingen (van een paar procent per jaar) idealista.it, tenzij er zich grote economische of milieuschokken voordoen.
Bronnen: Gegevens zijn afkomstig van Italiaanse vastgoedportals (Idealista, Immobiliare.it), lokale nieuwsmedia (La Nuova di Venezia, ANSA), branche-rapporten (Nomisma/Idealista, HVS) en klimaatstudies (INGV/Euronews) immobiliare.it idealista.it idealista.it ansa.it campaignforalivingvenice.org campaignforalivingvenice.org euronews.com informare.it campaignforalivingvenice.org idealista.it hvs.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
