Eigedomsmarknaden i Wellington i 2025 er ved eit vendepunkt. Etter ein oppgang i 2020–21 og ein påfølgjande nedgang, stabiliserer eigedomsverdiane seg og kjøparane si tillit er forsiktig på veg tilbake loweandco.nz globalpropertyguide.com. Bustadprisane i regionen har falle om lag 25 % frå toppen seint i 2021 loweandco.nz, noko som har betra tilgjengelegheita, medan svært låge utleigevakanser dei siste åra har gitt plass til ein mjukare leigemarknad i 2025 interest.co.nz interest.co.nz. På den kommersielle sida møter Wellington sitt kontorsektor aukande vakanser etter kvart som ny kapasitet kjem på marknaden, sjølv om industrilokale framleis er svært etterspurde og knapt tilgjengelege research.jllapsites.com linkedin.com. Store infrastrukturprosjekt og reguleringsreformer er i ferd med å endre bylandskapet og legg grunnlaget for dei komande åra. Denne rapporten går i djupna på alle sider av eigedomsmarknaden i Wellington – bustadtrendar, kommersiell utvikling, byutvikling, økonomiske drivkrefter – og gir eit framtidsbilete fram til 2028, støtta av dei nyaste data og prognosar.
Trendar i bustadmarknaden
Bustadprisar og sal
Bustadmarknaden i Wellington har vore gjennom ein betydeleg korreksjon, men viser teikn til å nå botnen i 2025. Medianprisen på bustader i Wellington-regionen er om lag NZ$760 000 per midten av 2025, ned 4,4 % frå året før squirrel.co.nz globalpropertyguide.com. Dette markerer eit tydeleg fall frå toppane under pandemien – prisane er om lag 26 % under toppen frå slutten av 2021 i verdi loweandco.nz. I det siste kvartalet (Q2 2025) fall gjennomsnittsverdiane i Wellington med moderate ~2,3 %, noko som tyder på at fallet har sakka kraftig av loweandco.nz. Faktisk fall berre Wellington sin bustadprisindeks med ~1 % siste kvartal, noko som tyder på at marknaden stabiliserer seg heller enn å falle vidare loweandco.nz. Også talet på transaksjonar har teke seg opp frå fjorårets bunnpunkt: sal i midten av 2025 var ~13 % høgare enn året før, trass i den vanlege vintertregheita squirrel.co.nz. Bustader brukar lengre tid på å bli selde enn under oppgangstida – median tid på marknaden er om lag 54 dagar per juni 2025, noko som speglar ein meir forsiktig kjøparmarknad squirrel.co.nz. Likevel er dette ei betring frå tidlegare i nedgangen; salstida hadde korta seg inn til ~41 dagar tidleg i 2025 etter kvart som seljarane vart meir realistiske på pris loweandco.nz. Alt i alt kan bustadmarknaden i Wellington i 2025 karakteriserast som på veg frå ein kjøparmarknad mot balanse, der prisane har funne eit golv og salstala tek seg gradvis opp.
Medianprisar på bustader (juni 2025) globalpropertyguide.com
| Region | Median Price (NZD) | YoY Change |
|---|---|---|
| Wellington | $760,000 | –4.4% |
| Auckland | $990,000 | –3.4% |
| New Zealand (all) | $770,000 | 0.0% |
Tabell: Wellingtons medianpris held seg litt under den nasjonale medianen, ein av få regionar som framleis er ned år-til-år midt i 2025 globalpropertyguide.com.
Leigemarknad og bustadtilgjenge
Etter år med stramt tilbod og stigande leiger, har leigemarknaden i Wellington snudd til fordel for leigetakarar i 2025. Leigeprisane har mjukna, og fleire eigedomar er tilgjengelege for leige enn for eitt år sidan. I mai 2025 fekk median etterspurd leige i Wellington ein nedgang til om lag $620/veke, ned 4–5 % frå året før interest.co.nz. Trade Me (ein stor eigedomsportal) rapporterer ein auke i leigeannonser i regionen – leigetilbodet auka med ~41 % samanlikna med i fjor, medan førespurnader frå leigetakarar (etterspurnad) gjekk ned ~13 % interest.co.nz. Med fleire val på marknaden har leigene kjølna i hovudstaden interest.co.nz. Faktisk leia Wellington landet i årleg leigenedgang, då utleigarar konkurrerte om færre leigetakarar interest.co.nz. Dette er ein markant snuoperasjon frå det førre tiåret og gir noko lettnad for leigetakarar.
Bustadtilgjengelegheita har betra seg i takt med prisnedgangen og lønsauke. Gjennomsnittleg bustadverdi i Wellington er no om lag 5,7 gongar gjennomsnittleg husstandsinntekt, noko som er betre enn landsgjennomsnittet på om lag 6,5× inntekt ecoprofile.infometrics.co.nz. På same måte er delen av inntekt som trengst for å betene eit gjennomsnittleg bustadlån i Wellington (med 20 % eigenkapital) rundt ein tredel, litt lågare enn i resten av NZ ecoprofile.infometrics.co.nz. Desse måltala, sjølv om dei framleis er høge etter internasjonal målestokk, er dei beste hovudstaden har sett på fleire år – eit direkte resultat av at prisane har gått ned frå toppen. Til samanlikning var Wellington sin medianmultiplikator nær 8× inntekt på høgda av bølgja; innan 2025 er han tilbake i 5–6×-området ecoprofile.infometrics.co.nz. Førstegangskjøparar har nytta seg av denne betre tilgjengelegheita og mindre konkurranse: dei har vorte den største kjøpargruppa i Wellington, og “leier an” i kjøpsaktivitet squirrel.co.nz loweandco.nz. Med prisane nede og rentene forbi toppen, ser mange leigetakarar endeleg ein veg til å eige, noko som støttar etterspurnaden etter bustader i startsegmentet.
Kjøpar-demografi og nye utbyggingar
Kjøparmiksen i Wellington i 2025 er merkbart annleis enn for nokre år sidan. Førstegangskjøparar og unge familiar som oppgraderer er svært aktive, medan investorar i stor grad trekte seg tilbake under nedgangen squirrel.co.nz loweandco.nz. Bransjerapportar peikar på at førstegangskjøparar og nedskalerarar til saman utgjer ein stor del av dei aktive kjøparane i hovudstaden loweandco.nz. Desse gruppene blir tiltrekte av kombinasjonen av lågare prisar i gode område og større tryggleik no som bustadlånsrentene har stabilisert seg loweandco.nz 1news.co.nz. Til samanlikning brukte mange belånte investorar 2022–2024 på å redusere eksponering – nokre utleigarar har selt eigedomar, grunna låge avkastningar og tidlegare skatteendringar squirrel.co.nz. (Det er verdt å merke seg at Wellingtons brutto leigeavkastning, ~4,5–5 %, er litt høgare enn i Auckland, men framleis ikkje freistande når bustadlånsrentene låg på 6 %+ opespartners.co.nz opespartners.co.nz.) Det er tidlege teikn på at investorar kan byrje å vende tilbake: ei ny regjering seint i 2023 gjeninnførte nokre investorarvenlege skattereglar, og med lågare prisar og betre avkastning ser eigedomsinvestering i Wellington meir levedyktig ut framover. Ein eventuell oppsving blant investorar vil truleg kome gradvis, men det er framleis ein positiv faktor for etterspurnaden mot 2026.
På tilbodssida har Wellington sett ein nedgang i ny bustadbygging i det siste, noko som kan gjere marknaden strammare dei komande åra. Byggjeløyve i regionen fall kraftig (om lag 28 % år-over-år mot slutten av 2024) etter ein byggjeboom dei føregåande åra loweandco.nz. Aukande byggjekostnader, finansieringsutfordringar og marknadsnedgang fekk utbyggjarar til å trekke seg tilbake. Resultatet er at tilgangen på nye bustader for 2025–2027 er meir avgrensa. Dette er eit tveegga sverd: på kort sikt minkar overskotet av bustader til sals, noko som hjelper til å stabilisere prisane; men i 2026–2028 kan ein byggjestopp no føre til at bustadmangel kjem tilbake, noko som potensielt kan presse prisar og leiger opp igjen.
Samtidig er urban fortettingspolitikk med på å frigjere framtidig tilbod. Wellington by innførte ein ny arealplan i 2023 som opnar for høgare utnytting i mange område. Etter reglar pålagt av staten, kan dei fleste bustadområde no byggje inntil 3 bustader på 3 etasjar utan særskild løyve, og delar av byen og forstadene nær kollektivknutepunkt er regulert for leilegheitsbygg på 6+ etasjar. Fleire prosjekt med middels høg utnytting er allereie i gang eller under planlegging som følgje av dette. I løpet av dei neste åra ventar byen å sjå fleire innfyllingsrekkehus og låge leilegheitsbygg, særleg rundt sentrumskanten og i forstadssenter. Desse reguleringsendringane har som mål å auke bustadbygginga og betre bustadtilgjenge på lang sikt. Sjølv om effekten i 2025 berre så vidt har starta, kan dei enklare planreglane innan 2028 føre til merkbare auke i bustadmassen i Wellington – noko som vil hjelpe å møte behova til ein veksande befolkning og dempe for sterk prisvekst.
Oversikt over næringseigedom
Kontorsektor: Etterspurnad, tilbod og leigeprisar
Wellingtons kontoreigedomsmarknad i 2025 navigerer ein periode med aukande ledigheit og ny tilførsel i vente. Den samla ledigheita for kontor i sentrum har stige til om lag 8,0 % ved starten av 2025, opp frå ~5–6 % før pandemien research.jllapsites.com. Denne auken kjem delvis av at fleire store leigetakarar (særleg statlege etatar) slår saman eller underleiger areal. Dei siste månadene har om lag 16 000 m² med underleigd areal blitt lagt ut på marknaden av offentlege aktørar, med ytterlegare ~13 000 m² frå private selskap research.jllapsites.com. I praksis har nedskalering frå enkelte kontor – som eit svar på både innstrammingar i det offentlege og meir fjern-/hybridarbeid – ført til ein bølgje av sekundær areal som søkjer leigetakarar. Samstundes er betydelig ny tilførsel på veg. Eit døme er det nye 11-etasjars kontorbygget i 61 Molesworth Street (i parlamentsområdet), som opnar seint i 2025 med Utanriksdepartementet som hovudleigetakar research.jllapsites.com. I tillegg blir fleire eldre kontorbygg seismisk forsterka og oppussa (t.d. på The Terrace og langs sjøfronten) og skal tilbake på marknaden innan 2026–2027 research.jllapsites.com. Når desse prosjekta står ferdige, er det venta at ledigheita vil auke ytterlegare dei neste to åra, og marknaden blir testa for si evne til å ta opp meir areal.
Trass høgare vakanse har kontorleiger i toppbygg halde seg stabile så langt. Prime brutto leigeprisar i Wellington sentrum ligg på om lag $750+ per m² årleg, med nettoleige på rundt $430–435/m² – omtrent uendra dei siste kvartala research.jllapsites.com. Utleigarar har halde oppe hovudleiga, men insentiva til leigetakarar (som leigefrie periodar eller tilskot til tilpassing) har vorte meir sjenerøse i dette konkurranseprega miljøet. I kontorbygg av sekundær kvalitet er effektive leiger under press, gitt nær 10 % vakanse i dette segmentet research.jllapsites.com. Totalt sett er leigeveksten flat, og leigetakarar har meir valfridom og forhandlingsmakt enn for nokre år sidan. Nyare, høgkvalitets lokale er framleis etterspurde (særleg dei med høg seismisk standard og grøne eigenskapar), medan eldre, ikkje-oppussa lokale kan få problem med å bli leigd ut. Utsiktene for kontormarknaden i Wellington er avhengige av økonomiske og offentlege trendar: sidan staten fører ein konservativ utgiftspolitikk, kan deira arealbehov bli ytterlegare redusert research.jllapsites.com. Men om veksten i næringsliv og teknologisektor tek seg opp mot slutten av 2020-talet, kan det vege opp for noko av nedskaleringa i offentleg sektor. For no råder det varsemd, og vi ventar at kontorvakanse i Wellington vil ligge på høge énsifra prosenttal fram til 2026, noko som held leigeveksten moderat. Moglegheiter ligg i oppgradering av lokale (flight to quality) og omstilling av eldre bygg (inkludert mogleg kontor-til-bustad-konvertering der det er mogleg), særleg ettersom krava til berekraft aukar.Handel og serveringslokale
Wellingtons butikk-eigedom viser eit blanda, men generelt forbetra bilete. Dei beste butikkstadene i sentrum – særleg “Gullmila” på Lambton Quay, Willis Street og Courtenay Place – har svært sterk etterspurnad. Vakanse for dei beste butikkstadene i sentrum er nesten null: berre ~1,1 % av dei beste lokala stod tomme ved utgangen av 2024 insideretail.co.nz insideretail.co.nz. Internasjonale og nasjonale butikkar har fått fornya interesse for Wellington, med fleire merkevarer som anten utvidar flaggskipbutikkar eller kjem inn på marknaden for første gong insideretail.co.nz. Forespurnader om leige tidleg i 2025 har vore jamne, ettersom butikkar posisjonerer seg for ein venta auke i forbrukarforbruk når rentene går ned og tilliten kjem tilbake insideretail.co.nz. Til dømes har større format og luksusmerke sett etter lokale på Lambton Quay, i påvente av betre handelsvilkår framover.Sekundære detaljhandelsområder heng derimot framleis etter. Den totale butikkledigheita i Wellington sentrum var på ~8,5 % seint i 2024, opp frå ~6,9 % året før insideretail.co.nz. Mykje av denne ledigheita er konsentrert i Courtenay Place-området og nokre kvartal med mindre fottrafikk insideretail.co.nz. Desse områda vart hardt råka av pandemiforstyrrelsar (t.d. tap av internasjonale turistar og kontorarbeidarar) og har brukt tid på å hente seg inn att. Oppmuntrande nok er det no “positive signal om vekst og fornying” i Courtenay Place – inkludert nye serveringsstader og planlagde eigedomsoppgraderingar – som er venta å gradvis auke utleiga insideretail.co.nz. Bystyret sitt fornyingsprosjekt for Courtenay Place (som del av Golden Mile-oppgraderinga) starta i 2025, og gir forbetringar i bybildet som bør gjere området meir attraktivt for kundar og restaurantgjester. Oppsummert er Wellingtons detaljhandelssektor delt i to: prime detaljhandel i sentrum blomstrar, med så godt som full utleige og stigande leiger, medan nokre ytre handelsområde framleis er i innhentingsmodus. Etter kvart som forbrukarane brukar meir mot 2026 (hjelpt av folkevekst og lågare bustadlånsrenter), er det venta at også dei hengande områda vil fyllast opp. Nye utviklingsprosjekt som Takina Convention Centre (opna 2023) aukar òg fottrafikken for nærliggande butikkar og serveringsstader, og støttar eigedomssegmentet for servering.
Industri- og logistikkeigedom
Den industrielle eigedomsmarknaden i Wellington er framleis usedvanleg stram, sjølv om den økonomiske veksten har saktna. Lager- og fabrikkplass er mangelvare, med ein ledigprosent på berre rundt 2–3 % i heile regionen – nær historisk låge nivå. Ei undersøking frå Colliers seint i 2024 sette den industrielle ledigheita i Wellington til 2,4 % (det høgaste sidan 2020, men framleis svært lågt) linkedin.com. I praksis er nesten all brukbar industristokk okkupert, og all plass som vert ledig, vert raskt teken. Den svake auken i ledigprosent frå nær 1 % til 2,4 % speglar truleg at nokre større anlegg har blitt ledige i tillegg til ein mjukare økonomi, men det er framleis langt meir etterspurnad enn tilbod etter industrielle område i Wellington linkedin.com. Viktigast er at utviklinga av ny industristokk har stoppa nesten heilt opp – løyve til nye industribygg er på det lågaste på nesten ti år linkedin.com. Tomtemangel i Wellington-regionen (avgrensa av åsar og hamn) held fram, særleg i tradisjonelle industriområde som Seaview, Petone, Porirua og Rongotai/Flyplass-området linkedin.com. Med avgrensa grønmark og høge byggekostnader vert det bygd få nye lager sjølv om leigetakarar etterspør moderne lokale.Denne ubalansen mellom tilbod og etterspurnad har halde industrileigeprisane på ein stigande kurs. Per 2024 ligg leiga for førsteklasses lagerlokale i Wellington på om lag $170–180 per m² per år linkedin.com. Sjølv om leigeprisveksten har moderert seg nyleg grunna økonomiske motvindar, er leigene framleis på rekordhøgt nivå og har berre “falla” i veksttempo linkedin.com. Investorane er framleis optimistiske til industrieiendom i Wellington: avkastninga har gått ned dei siste åra, men ser ut til å ha stabilisert seg i 2025, vanlegvis på midten av 5%-området for førsteklasses eigedomar. Marknadstrua er at industri er den “robuste” sektoren som truleg vil prestere best – støtta av strukturelle trendar som netthandel, logistikkbehov og nær null ledig areal som gir utleigarar prissetjingsmakt linkedin.com. Faktisk er trua på marknaden tilbake blant industrinvestorar, med forventningar om økonomisk oppsving som løftar denne sektoren inn i 2025 linkedin.com. Om det ikkje kjem eit stort tilbakeslag, er utsiktene for industrimarknaden i Wellington positive: leigene bør halde seg sterke (og kan auke ytterlegare om det ikkje kjem ny tilgang), og alle nye høglager som kjem på marknaden i 2025–2028 vil truleg få leigetakarar raskt. Den største utfordringa blir å finne måtar å utvikle meir industriareale på (t.d. omdisponere lite brukte område eller bygge fleir-etasjes lager) for å møte framtidig etterspurnad.Byutvikling og infrastrukturpåverknad
Fleire infrastrukturprosjekt og urbane initiativ er i gang i Wellington, og desse er venta å påverke eigedomsmarknaden betydeleg gjennom slutten av 2020-åra. Eit hovudinitiativ er det lenge etterlengta “Let’s Get Wellington Moving”-transportprogrammet – som, sjølv om det vart omstrukturert i 2023, vil gi store forbetringar. I slutten av 2023 forplikta regjeringa seg til å fullfinansiere ein andre Mt. Victoria vegtunnel og ei oppgradering av Basin Reserve-krysset transport.govt.nz. Denne andre tunnelen (parallell til 1930-talets Mt. Vic Tunnel) er venta å starte bygging i 2025–26 under det nye regjeringsmandatet, og når den står ferdig mot slutten av tiåret, vil den dramatisk forbetre forbindelsen mellom sentrum og dei austlege forstadene i Wellington (samt flyplassen) ved å auke vegkapasiteten og gi eigne gang- og sykkelvegar. Den lettare pendlinga og betre tilkomsten kan styrke bustadetterspurnaden i forstader som Kilbirnie, Miramar og Hataitai – noko som potensielt kan auke eigedomsverdiane der når reisetida går ned. Ved Basin Reserve vil ombygginga av det travle krysset løyse opp ein berykta flaskehals, til fordel for nærliggande område som Te Aro og Newtown.I byen er Golden Mile-fornyinga eit anna omformande prosjekt. Denne planen på over 120 millionar dollar vil gjere hovudgata i Wellington sentrum meir tilgjengeleg for gåande og oppgradere dei viktigaste handlegatene (frå Lambton Quay til Courtenay Place), slik at dei blir meir menneskevennlege. Arbeidet starta i 2025, og omfattar nye sykkelfelt, breiare fortau og restriksjonar for bilar i rushtida transportprojects.org.nz transportprojects.org.nz. Når dette står ferdig i 2027, vil Golden Mile sitt forbetra bybilete ytterlegare styrke sentrum sitt tilbod innan handel og servering – noko som er positivt for eigedomsverdiar og leigeinntekter for butikkar, kontor og hotell langs ruta. Ein kan vente noko kortsiktig uro frå bygginga, men på lengre sikt bør ledige butikklokale gå ned og fottrafikken auke, noko som støttar høgare butikkleige og ombygging av eldre bygg til moderne butikk- eller kombinasjonslokale.
Wellington si kollektivtransport skal òg forbetrast. Planar om ei ny massekollektivlinje (bybane eller buss-trasé) frå jernbanestasjonen gjennom dei sørlege/austlege forstadene var ein del av LGWM. Sjølv om utforminga av massekollektivprosjektet framleis blir avgjort (og vart sett på pause under omlegginga i 2023), pågår det arbeid med å forbetre det eksisterande bussnettet med samanhengande bussprioriterte felt og potensielt større køyretøy. Jernbanenettet som betener forstadene i Wellington-regionen får òg oppgraderingar – nye togsett er bestilt til metrolinjene, og Metlink planlegg hyppigare avgangar mot 2026. Effektiv kollektivtransport er avgjerande for å støtte bustadbygging med høgare tettheit langs viktige korridorar (Johnsonville-linja, Hutt-linja, osv.), og område rundt togstasjonar (Johnsonville, Tawa, Porirua, osv.) som no er regulert for leilegheiter, vil bli meir attraktive etter kvart som kollektivtilbodet blir betre.
Ut over transport, andre infrastruktur- og utviklingsprosjekt vil påverke eigedomslandskapet:
- Prosjekt for styrking av sjøfront og jordskjelvsikring: Byen held fram med å investere i robustheit – til dømes styrking av Wellington sjømur og forbetring av drenering for å redusere flaumrisiko. Fleire verneverdige bygningar blir jordskjelvsikra eller ombygd (restaureringa av rådhuset blir ferdig i 2025, eit nytt jordskjelvsikkert konferansesenter opna i 2023). Eit tryggare og meir robust bygd miljø aukar langsiktig eigedomsverdi og forsikringsmoglegheit.
- Utviding av forstader: I dei nordlege forstadene og satellittbyane går nye bustadfelt framover. Til dømes store utbyggingar på grøntareal i Porirua (Kenepuru Landing, Plimmerton Farm), Upper Hutt (Kelson og Wallaceville-eigedomane) og Lower Hutt (nye bustadområde i Wainuiomata og Stokes Valley) vil gje tusenvis av nye heimar dei neste 5–10 åra. Desse prosjekta vil gradvis auke bustadtilbodet i regionen og flytte noko av veksten til ytre område. Merk at opninga av Transmission Gully-motorvegen i 2022 forbetra tilgangen til Kapiti Coast og Porirua, og har ført til auka interesse for eigedom i desse områda.
- Utvikling av næringsområde: Teknologisektoren i Wellington veks stille og roleg; initiativ som Takapu Valley Tech Hub og utviding av Wellington Science and Innovation precinct (nær Gracefield) kan auke etterspurnaden etter spesialiserte næringseigedomar (laboratorium, kontor) innan 2028. I tillegg, dersom filmindustrien (med sentrum i Miramar) held fram med å blomstre, kan vi sjå investeringar i nye studiofasilitetar eller kontorparkar for kreative næringar, noko som ytterlegare forankrar Wellington som kreativ hovudstad.
Samla sett har Wellington sine noverande infrastrukturinvesteringar som mål å auke byens kapasitet og buvenlegheit, noko som igjen støttar eigedomsmarknaden. Betre transportforbindelsar vil opne nye bustadområde og tillate høgare tettleik utan trafikkproblem. Oppgraderingar av byens fasilitetar vil gjere sentrum meir levande – og oppmuntre folk (og verksemder) til å slå seg ned i Wellington. Desse utviklingane legg grunnlaget for berekraftig vekst i eigedomsmarknaden inn i slutten av 2020-åra.
Økonomiske og demografiske påverknader
Folke- og migrasjonstrendar
Demografiske straumar er ein grunnleggjande faktor for bustadmarknaden i Wellington. Regionen si folketal veks, men moderat samanlikna med den nasjonale vekstraten. Stor-Wellington nådde om lag 541 500 innbyggjarar i 2024, opp ~0,7 % frå året før rep.infometrics.co.nz. Denne vekstraten er lågare enn New Zealand sitt samla 1,7 % i same periode rep.infometrics.co.nz, noko som viser at hovudstaden ikkje drog like mykje nytte av migrasjonsboomen etter pandemien som Auckland eller Christchurch. Faktisk, etter at New Zealand opna grensene igjen i 2022, såg landet ein rekordstor tilstrøyming av migrantar i 2023–24 (netto migrasjon oversteg +100 000 i 2024) – men ein stor del av desse slo seg ned i Auckland eller andre stader. Wellington fekk nokre utanlandske migrantar (internasjonale studentar, fagfolk innan IT og offentleg sektor), men opplevde òg ein vedvarande netto utflytting av newzealendingar til Australia, som utlikna noko av tilveksten stats.govt.nz 1news.co.nz. Ved starten av 2025 har migrasjonsstraumane snudd igjen: dei siste tala viser at netto migrasjon har sakka kraftig av (til ~+26 000 nasjonalt i året fram til mars 2025, ned frå det store året før) stats.govt.nz. For Wellington betyr dette truleg at folketalsveksten vil halde seg moderat, rundt 0,5–1 % årleg, med mindre ei ny bølgje av migrantar spesifikt søkjer seg til hovudstaden. Folketeljinga 2023 for Wellington-regionen var ~521 000 (for vanleg busett folketal) stats.govt.nz, og framskrivingar tyder på ein jamn auke til ~560 000 innan 2028 (om lag +1 % årleg). Hovudkonklusjon: Etterspurnaden etter bustader i Wellington vil auke, men ikkje eksplodere – eit handterbart tempo som, saman med ny bustadbygging, kan halde marknaden i balanse.Det er også verdt å merke seg at intern migrasjon innanfor New Zealand i det siste har favorisert nokre mindre sentra på Nordøya på bekostning av Wellington. Høge bustadprisar og overgangen til fjernarbeid førte til at ein liten straum av folk frå Wellington flytta til regionar som Wairarapa eller Palmerston North i 2020–22. Men etter kvart som bustadprisane i Wellington blir meir overkommelege og kontora kallar folk tilbake fysisk, kan byen igjen halde på og tiltrekke seg fleire innbyggjarar. Regionen sine relativt høge utdannings- og inntektsnivå verkar tiltrekkjande. I tillegg har Wellington ein yngre vaksenbefolkning (på grunn av universitet og statlege jobbar), noko som skaper naturleg bustadetterspurnad når leigetakarar går over til å bli førstegangskjøparar, osv. I perioden 2025–2028 vil ei vesentleg endring i innvandringspolitikken eller ein oppgang i talet på internasjonale studentar (til dømes ved Victoria University) direkte auke etterspurnaden etter utleige- og førstegangsbustader i Wellington. Oppsummert gir demografien ein mild medvind: Wellington vil vekse, noko som støttar eigedomsmarknaden, men ikkje så raskt at det blir overoppheting berre på grunn av folketalsvekst.
Sysselsetjing og inntektsfaktorar
Helsa til arbeidsmarknaden i Wellington er avgjerande for eigedomssektoren, sidan byen er administrativt og teknologisk knutepunkt i New Zealand. Sysselsetjinga i Wellington har vore relativt stabil gjennom dei siste økonomiske svingingane. Regionen si arbeidsløyse var om lag 3,4 % i 2024, opp frå rekordlåg nivå (~2,8 %), men framleis betre enn den nasjonale arbeidsløysa (~5 % innan 2025) rep.infometrics.co.nz stats.govt.nz. Tilsetjinga i offentleg sektor auka betydeleg i perioden 2018–2022, noko som støtta den lokale økonomien, men eit regjeringsskifte seint i 2023 førte til fokus på økonomisk innstramming. I 2024 stod offentlege etatar i Wellington overfor budsjettkutt og gjennomgangar, noko som skapte jobb-uro i offentleg sektor loweandco.nz. Nokre konsulentar miste jobben og enkelte departement slo saman team (noko som påverka kontorareal, som nemnt). Dette har ført til ein meir forsiktig haldning blant kjøparar – mange av dei jobbar i staten – og demping av viljen til å strekke bustadbudsjetta loweandco.nz. Når det er sagt, er den sentrale offentlege tenesta framleis ein stor og stabil arbeidsgivar, så ein masseflukt av jobbar er ikkje venta. I 2025 ser det ut til at dei fleste nedskjeringane har vore moderate og eingongstilfelle. Om noko, så er Wellington sin kunnskapsøkonomi i ferd med å bli meir mangfaldig: vekst i IT-selskap, oppstartsbedrifter og filmbransjen gir fleire private jobbar som kompenserer for eventuell nedgang i statlege stillingar.
Viktig, inntektene i Wellington er blant dei høgaste i NZ, noko som støttar opp om bustadtilgjengelegheit og låneevne. Median hushaldsinntekt i Wellington by ligg om lag 15 % over det nasjonale snittet. Jamn lønsvekst i området 3–4 % årleg frå 2020 til 2024 betyr at mange hushald no har meir å bruke på bustadlån (sjølv om rentekostnadene har auka). Dette har bidrege til å avgrense bustadlånsstress: per midten av 2024 hadde Wellington ein lågare del hushald som brukte over 40 % av inntekta på bustad enn dei fleste regionar ecoprofile.infometrics.co.nz. Ser ein framover, vil ein venta auke i arbeidsløyse til kanskje ~4–5 % (om økonomien saktar ned i 2025) likevel vere relativt mild og truleg kortvarig. I 2026–27, når den breiare NZ-økonomien tek seg opp att, bør Wellington sjå sysselsetjingsvekst igjen, særleg om staten opnar pengebruken eller investerer i infrastruktur (slik ein ofte gjer for å stimulere vekst).
Oppsummert: sysselsetjingsutsiktene for Wellington er framleis solide, sjølv om ein må følgje med på offentleg politikk. Stabile jobbar og aukande inntekter gir folk tryggleik til å kjøpe bustad eller signere næringsleigeavtalar. Ein risiko å merke seg: Wellington er sterkt avhengig av kunnskapsbaserte jobbar, så ei brå endring (t.d. outsourcing, automatisering, eller at ei stor etat flyttar) kan råke eigedomsmarknaden. På den andre sida kan Wellington som hovudstad dra nytte av auka offentleg pengebruk i framtida (t.d. om økonomisk stimulans trengst) – noko som kan auke tilsetjingar og kontorutleige igjen. For no gir byens breitt samansette profesjonelle arbeidsstyrke og låge arbeidsløyse eit solid grunnlag for eigedomsmarknaden fram til 2028.
Renter og inflasjon
Bana på rentesatsar har vore ein dominerande faktor i eigedomssyklusen i Wellington. Etter at Reserve Bank of NZ (RBNZ) auka den offisielle styringsrenta kraftig frå 2021 til midten av 2023 (for å motverke høg inflasjon), vart lånekostnadene om lag tredobla frå pandeminivåa. I 2023 nådde gjennomsnittlege bustadlånsrenter rundt 6–7 % (for fastrente), noko som reduserte kjøparane si kjøpekraft betydeleg og bidrog til fallet i bustadprisane. Den gode nyheita i 2025 er at rentebana har snudd: inflasjonen er komen ned i målområdet, noko som har gjort det mogleg å lette på rentene. Årleg inflasjon i NZ kjølna til ~2,7 % ved midten av 2025, det lågaste på nesten to år squirrel.co.nz squirrel.co.nz. RBNZ, som har lukkast med å dempe prispresset (ned frå ~7 % inflasjon i 2022), starta å kutte styringsrenta seint i 2024. Ved midten av 2025 står styringsrenta på 3,25 % 1news.co.nz, ned frå toppnivået på 5,5 %. Dette har gitt merkbar lettelse for låntakarar: typiske 1-års fastrentelån har falle til ~5,6 % (frå ~6,5 % året før) 1news.co.nz 1news.co.nz. På same måte er flytande bustadlånsrenter no under 7 % i snitt, medan dei låg nær 8 % i 2023 1news.co.nz 1news.co.nz.Desse rentekuttet er ein hovudgrunn til at bustadmarknaden stabiliserer seg. Lågare gjeldsbeteningskostnader gjer det lettare å ha råd til bustad – til dømes vil kvart prosentpoeng nedgang i bustadlånsrenta auke kor mykje ein gjennomsnittleg kjøpar i Wellington kan betale for ein bustad utan å auke den månadlege betalinga si. Forventninga er at rentene berre vil falle gradvis herifrå. Økonomar ventar kanskje eitt mindre OCR-kutt til innan utgangen av 2025, deretter ein stabil periode 1news.co.nz 1news.co.nz. Bankar som ASB og ANZ signaliserer at dei fleste nedgangane i bustadlånsrenta no er over for denne gong 1news.co.nz 1news.co.nz. Kjøparar bør difor ikkje forvente ein retur til dei ultralåge 3 % bustadlånsrentene frå 2021; i staden kan rentene stabilisere seg på 4–5 % dei komande åra, noko som er historisk normalt. Frå eigedomsmarknaden sitt perspektiv er rentene i 2025–2028 truleg nøytrale til støttande: høge nok til å halde oppe lånedisiplinen, men låge nok (i forhold til inflasjon og inntektsvekst) til å oppmuntre til transaksjonar. Særleg kan investorar som har blitt pressa av høge renter, no lettare forsvare kjøp ettersom avkastning og bustadlånsrente nærmar seg kvarandre.
Når det gjeld inflasjon, opplever innbyggjarane i Wellington at presset på levekostnadene lettar noko. Bortsett frå bustad, var ein kostnad som steig mykje dei kommunale avgiftene (skattar), som auka kraftig (Wellington bystyre innførte ein stor avgiftsauke i 2024). Noko av dette slår ut i inflasjonsmålingane. Men samla sett, med globale forsyningskjeder som stabiliserer seg og lågt forbruk, er det venta at inflasjonen vil ligge rundt 2–3 % – midt i RBNZ sitt målband. Denne stabiliteten betyr at ingen sjokk i rentene er venta; perioden med raske renteaukar er over med mindre ein ny inflasjonsbølge kjem. For næringseigedom betyr dette også at avkastningskrava (yield/cap rates) kan flate ut. Gjennom 2022 steig cap rates i takt med rentene; no med rentefall ser vi stabilisering av cap rates i kontor- og industrimarknaden i Wellington linkedin.com. Investorar krev ikkje lenger stadig høgare avkastning for å slå den aukande gjeldskostnaden. Alt i alt gir låg inflasjon og forsiktig fallande renter eit positivt bakteppe for eigedomsmarknaden i Wellington fram mot 2028, og støttar ei berekraftig prisvekst og investeringsaktivitet.
Investeringsutsikter: 2025 til 2028
Utsiktene for eigedomsmarknaden i Wellington dei neste åra er forsiktig optimistiske, med moderat vekst venta, men også nokre risikoar å navigere. Her er kva investorar og observatørar kan vente seg:
- Moderat oppgang i bustadprisane venta: Etter å ha nådd botnpunktet i 2024–25, er det venta at bustadprisane i Wellington vil stige gradvis fram mot 2028. Konsensusprognosar peikar på einsifra årlege vekstar heller enn ein ny boom. Ei Reuters-undersøking blant analytikarar spår at bustadprisane i NZ vil auke om lag +3,8 % i 2025, deretter auke til +6,0 % i 2026 og +5,1 % i 2027 globalpropertyguide.com. Wellington kan starte litt tregare (gitt den større korreksjonen), men kan innan 2026 følgje den nasjonale utviklinga. Bankar som ANZ spår òg 2,5–4,5 % prisvekst i 2025 loweandco.nz. Drivkreftene bak denne oppgangen er: betre prisnivå, befolkningsvekst (om enn moderat), og langt lågare bustadbygging som vil stramme til tilbodet innan 2026. Likevel, rask prisauke er ikkje venta – vedvarande utfordringar med prisnivå og forsiktige kjøparar vil truleg “dempe veksten”, slik at ho blir gradvis loweandco.nz. I hovudsak går bustadmarknaden i Wellington inn i ei tid med avmålt oppgang heller enn ein spekulativ oppsving.
- Leigevinstar og investeringsstrategi: Med bustadprisane ned og leigene berre litt ned, har leigeavkastninga i Wellington faktisk betra seg frå botnnivåa. Bruttoavkastninga ligg no i snitt rundt 4,5–5 % for bustadeigedomar opespartners.co.nz opespartners.co.nz, opp frå ~3–4 % på marknadstoppen. Dette nivået er litt over det nasjonale gjennomsnittet for avkastning opespartners.co.nz opespartners.co.nz og gjer det meir økonomisk berekraftig for investorar å halde på eigedom. Faktisk “utmerker” Wellington seg med relativt gode forhold mellom leige og pris – til dømes er leiga på ein medianbustad i Wellington om lag 23 % av median hushaldsinntekt, betre enn i Auckland når det gjeld bustadtilgjengelegheit ecoprofile.infometrics.co.nz. Når rentene fell, vil kontantstraumsutsiktene for utleigarar bli betre. Vi kan sjå at tidlege kjøparar (som kjøpte på pristoppen) held fram med å redusere gjeld, men nye investorar ser etter moglegheiter, særleg i segment som rekkehus som kan oppnå ~4,8 % avkastning, eller dual-key-leilegheiter med ~6 % avkastning opespartners.co.nz opespartners.co.nz. Med gjeninnføring av frådragsrett for renteutgifter (om dette blir fullt stadfesta av politikkendringar i 2025), kan utleigeinvestering i Wellington bli meir attraktivt. Alt i alt vil investorar truleg halde seg avkastningsfokuserte, og føretrekkje eigedomar som anten har solid leigeavkastning eller potensial for verdiauke (t.d. gjennom tilbygg eller oppussing for å auke leiga).
- Risikoar å følgje med på: Nokre risikoar kan skape uro framover. Ein er den overordna økonomien – om New Zealand skulle gå inn i ein djupare resesjon enn venta (på grunn av globale sjokk eller kraftig nedgang i Kina/Australia), vil etterspurnaden etter bustad i Wellington svekkast og næringsleigetakarar kan trekke seg tilbake. Om arbeidsløysa stig over, til dømes, 6 %, vil det svekkje tilliten. Ein annan lokal risiko er naturkatastrofe: Wellington ligg på seismiske forkastningsliner, så jordskjelv er alltid ein moglegheit. Eit stort skjelv kan midlertidig presse marknaden ned og omdirigere investeringar (sjølv om moderne byggestandardar og forsterkingstiltak reduserer skadefaren). I tillegg gir politiske endringar usikkerheit. Sjølv om dagens regjering er for bustadutvikling, kan drastiske endringar som nye skattereglar eller kredittrestriksjonar påverke investorar. Til dømes, om sentralbanken på nytt innfører strengare krav til eigenkapital (LVR) for å dempe ein overoppheita marknad, kan det bremse utviklinga. Alt i alt er desse risikoane handterbare, men investorar bør ha solide buffarar og forsikring, gitt Wellingtons unike profil.
- Moglegheiter framover: Marknaden i Wellington byr på nokre tydelege moglegheiter med tanke på 2028. Overgangen til urban fortetting opnar for sjansar innan utvikling og ombygging – kloke investorar kan samle eldre eigedomar i område med auka utnytting (t.d. nær kollektivknutepunkt) for å byggje rekkehus eller leilegheiter for å møte oppdemd etterspurnad. Leilegheitssektoren i Wellington har ligge etter (dei fleste kiwiane føretrekkjer hus), men sidan det er trongt om prisane, kan moderne leilegheiter på gode stader få auka etterspurnad og gi ein vekstnisje. I næringseigedom er kontormarknaden sin uro ei moglegheit for leigetakarar til å oppgradere til betre lokale på forhandlingsvenlege vilkår, og for investorar til å reposisjonere eldre kontorbygg (kanskje konvertere nokre randkontor til bustad, noko Wellington har byrja å sjå). Industrisektoren er framleis eit attraktivt spel – all utvikling i denne sjeldne eigedomsklassen, eller til og med landbanking av industrisona tomter, vil truleg gi god avkastning etter kvart som logistikken veks. Vidare held Wellington sin livskvalitet og “kul, liten hovudstad”-stemning fram med å trekkje til seg ein kreativ arbeidsstyrke – så lenge det varer, bør etterspurnaden etter både særprega hus i gangavstandsnabolag og kreative kontorlokale (studio, coworking-hubbar) halde fram.
Forventa scenario fram mot 2028: Eigedomsmarknaden i Wellington går inn i ein periode med berekraftig vekst heller enn ein usunn boom. Vi ventar låg, men stabil prisvekst på bustader dei neste åra, sidan tilbodet er rikeleg og kjøparane er prisbevisste 1news.co.nz. God tilgang på bustader og nye prosjekt vil hindre prisgalopp på mellomlang sikt 1news.co.nz 1news.co.nz. I 2026–27, om økonomien er sterk, kan prisveksten ta seg litt opp, men truleg halde seg på einsifra prosent årleg. Leigene kan byrje å stige att etter 2025 når overskotet er teke opp, men store leigehopp er lite sannsynleg grunna dei siste toppane og ny tilgang på utleigebustader (t.d. utleigarar som går frå korttids-Airbnb til langtidsleige og aukar tilbodet). Eigedomsinvestorar kan vente seg moderate verdiøkningar og betre leigeavkastning – ein meir inntektsbasert avkastingsprofil samanlikna med dei store verdiøkningane på 2010-talet.
Oppsummert har eigedomsmarknaden i Wellington i 2025 funne fotfeste etter ein korreksjon og er klar for gradvis vekst med færre ekstreme utslag. Kombinasjonen av ein stabiliserande økonomi, viktige infrastrukturforbetringar og fornuftig bustadpolitikk gir eit bakteppe for ein meir robust marknad. Både bustad- og næringssegmenta har sine utfordringar (pristilgjenge og overtilbod i nokre delar), men også tydelege teikn på motstandskraft og tilpassing. Om det ikkje kjem store sjokk, vil Wellington i 2028 truleg ha høgare eigedomsverdiar enn i dag, ein meir moderne bustadmasse (takket vere fortetting), og vere ein by som framleis er ein av dei mest attraktive stadene i New Zealand å bu og drive verksemd – verkeleg den “kulaste vesle hovudstaden” som held eigedomsmarknaden levande.
Kjelder: Offisielle data og rapportar inkludert Real Estate Institute of NZ (REINZ) sine utgjevingar squirrel.co.nz globalpropertyguide.com, regionale økonomiske profilar rep.infometrics.co.nz ecoprofile.infometrics.co.nz, eigedomsmeklaranalysar (Lowe & Co, Squirrel Mortgage) loweandco.nz squirrel.co.nz, JLL og Colliers marknadsforsking research.jllapsites.com linkedin.com, og nyheitskommentarar frå 1News, RNZ, og andre 1news.co.nz stats.govt.nz, som sitert gjennom heile teksten. Desse gir dei siste innsiktene for 2025 og framsynte prognosar for eigedomsmarknaden i Wellington.
