Nieruchomości w Seattle 2025: Wzrost cen, najgorętsze dzielnice i prognozy rynku na 2030

Kolejnym trendem jest zróżnicowanie według typu nieruchomości. Wyższe stopy procentowe najmocniej uderzyły w droższe domy jednorodzinne w latach 2022–2023, ale do 2025 roku te ceny się ustabilizowały. Co istotne, kondominia wypadły nieco lepiej podczas spadku – ceny mieszkań w Seattle wzrosły o około 2% rok do roku, nawet gdy domy jednorodzinne spadły o około 1% axios.com. Relatywna przystępność cenowa kondominiów prawdopodobnie utrzymała na nie popyt. Tymczasem wartości domów szeregowych spadły o około 5% rok do roku wiosną axios.com, co sugeruje, że ten segment mógł być wcześniej przepłacony i przeszedł korektę. W 2025 roku wszystkie segmenty odnotowują ponowne zainteresowanie. Wolumeny sprzedaży rosną: w Seattle odnotowano 895 sprzedanych domów w czerwcu 2025 roku, o 20% więcej niż w czerwcu poprzedniego roku redfin.com, gdy kupujący dostosowują się do nowej rzeczywistości wyższych stóp procentowych. Przy stopach kredytów hipotecznych blisko 6,5–7% (wobec około 3% dwa lata temu) soundpointpm.com, budżety kupujących są bardziej napięte, ale stały wzrost zatrudnienia i utrzymujące się potrzeby mieszkaniowe napędzają transakcje niezależnie od tego. Ogólnie rzecz biorąc, wyniki rynku mieszkaniowego w 2025 roku można podsumować jako odporne – ceny utrzymują się lub lekko rosną, popyt wciąż silny (szczególnie w centrum miasta), a wraz ze wzrostem podaży pojawia się zdrowsza równowaga między kupującymi a sprzedającymi.

Trendy na rynku nieruchomości komercyjnych w 2025 roku

Sektor nieruchomości komercyjnych w Seattle w 2025 roku to historia dwóch rozbieżnych trendów: silnego odbicia w niektórych obszarach (jak handel detaliczny i hotelarstwo) w przeciwieństwie do trwającego zastoju na rynku biurowym. Z jednej strony gospodarcze centrum miasta ożywa – ruch pieszy w centrum i otwarcia sklepów rosną, gdy pracownicy i turyści wracają. Z drugiej strony, wolne powierzchnie biurowe osiągnęły rekordowe poziomy, co odzwierciedla trwały wpływ pracy zdalnej.

Rynek biurowy: Sektor biurowy w Seattle zmaga się z historyczną nadpodażą powierzchni. W centrum Seattle ogólny wskaźnik pustostanów biurowych wzrósł do około 30–34% w 2025 roku, z poziomu około 20-kilku procent rok wcześniej assets.cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Dane Cushman & Wakefield pokazują, że wskaźnik pustostanów w centrum osiągnął 33% w I kwartale 2025 roku (wzrost o 4,3 punktu procentowego rok do roku) assets.cushmanwakefield.com, a w II kwartale wzrósł do 34,6% cushmanwakefield.com. Oznacza to, że jedna na trzy powierzchnie biurowe w centrum stoi pusta, co jest bezprecedensowe dla Seattle. Wzrost pustostanów, choć spowalnia, jest nieustanny – II kwartał 2025 roku to już 14. z rzędu kwartalny wzrost wskaźnika pustostanów biurowych w regionie od końca 2021 roku kidder.com. Utrzymuje się ujemna absorpcja netto (w Seattle w II kwartale –871 000 stóp kwadratowych, –1,3 mln stóp kwadratowych od początku roku), ponieważ firmy nadal ograniczają lub podnajmują powierzchnię kidder.com. Główną przyczyną jest praca zdalna/hybrydowa: wiele firm zmniejszyło swoje powierzchnie, a nowy popyt na najem nie nadąża za pustostanami powstałymi w wyniku zmian z czasów pandemii. Najemcy stawiają na modele hybrydowe, często pojawiając się w biurze tylko około 3 dni w tygodniu, co zmniejsza całkowite zapotrzebowanie na powierzchnię kidder.com. Nawet przy wzroście zatrudnienia w Seattle, najem powierzchni biurowych pozostaje poniżej poziomów sprzed pandemii, a powierzchnie podnajmowane (nadmiar powierzchni, której firmy próbują się pozbyć) nadal stanowią prawie 15% dostępnej powierzchni kidder.com.

Ożywienie handlu detalicznego i centrum miasta: W przeciwieństwie do biur, handel detaliczny i branża hotelarska na poziomie ulicy w Seattle odradzają się wraz z ustępowaniem pandemii. Centrum Seattle wykazuje namacalne oznaki ożywienia w latach 2024–2025. Otwarcie głównych atrakcji, takich jak nowy Overlook Walk – wielopoziomowy park nadbrzeżny o wartości 70 milionów dolarów ukończony w 2023 roku – przyciągnęło z powrotem mieszkańców i turystów; ruch pieszy w pierwszym tygodniu wyniósł 140% w porównywalnym okresie w 2023 roku downtownseattle.org. Stowarzyszenie Downtown Seattle informuje, że w 2024 roku w centrum otwarto 88 nowych lokali usługowych na poziomie ulicy, a także dostarczono 3 000 nowych mieszkań w tym roku downtownseattle.org. Dzięki większej liczbie osób mieszkających i spędzających czas w centrum, korytarze handlowe odnotowują ponowną aktywność. Na początku 2025 roku więcej firm otwierało się w centrum niż zamykało, co odwróciło trend z poprzednich kilku lat downtownseattle.org. Nadal występuje wysoki wskaźnik pustostanów w handlu detalicznym w niektórych miejscach (częściowo z powodu mniejszej liczby pracowników biurowych w dni powszednie), ale miasto intensywnie promuje rewitalizację centrum – na przykład na 2025 rok zarezerwowano prawie 100 konwencji, które mają przyciągnąć 370 000 gości i przynieść korzyści hotelom, restauracjom i sklepom downtownseattle.org. Turystyka powraca (sezon rejsowy i letni sezon turystyczny w Seattle w 2025 roku są silne), a duże nadchodzące wydarzenia, takie jak organizacja przez Seattle części Mistrzostw Świata FIFA 2026, napędzają inwestycje w infrastrukturę downtownseattle.org. Wszystko to jest pozytywne dla nieruchomości komercyjnych skierowanych do ludzi: hotele odrabiają straty, otwierają się nowe restauracje, a obłożenie mieszkań w centrum jest wysokie (wiele z tych 3 000 nowych apartamentów znajduje najemców). Krótko mówiąc, miejska tkanka Seattle przechodzi transformację z dziennego centrum biurowego w bardziej zróżnicowaną, całodobową dzielnicę z większym udziałem mieszkań i rozrywki – trend, który ostatecznie może w kreatywny sposób wypełnić puste przestrzenie.

Sektor przemysłowy i inne sektory: Nieruchomości przemysłowe w Seattle (magazyny, centra dystrybucyjne, obiekty portowe) pozostają stabilne i silne. Rynek nieruchomości przemysłowych w rejonie Seattle charakteryzuje się niskim poziomem pustostanów i dużym popytem dzięki portowi w Seattle (główna brama handlowa) oraz potrzebom logistyki e-commerce. Choć nie jest to główny temat tego raportu, warto zauważyć, że nieruchomości przemysłowe w pobliżu Seattle mają wysokie wskaźniki wynajmu i wzrost czynszów, a zainteresowanie inwestorów magazynami w rejonie Seattle jest duże (w przeciwieństwie do borykającego się z problemami sektora biurowego). Dodatkowo, przestrzeń laboratoryjna/life science w Seattle (szczególnie South Lake Union, gdzie znajdują się firmy biotechnologiczne i instytucje badawcze) radzi sobie dobrze – sektor life science dynamicznie się rozwija, a popyt na laboratoria w skali kraju jest większy niż na tradycyjne biura. W Seattle powstaje kilka nowych projektów z zakresu life science (często są to konwersje biur na laboratoria), które nadal przyciągają inwestorów.

Rynek inwestycji komercyjnych: Przetasowania na rynku nieruchomości komercyjnych stworzyły również nowe możliwości dla inwestorów. Do 2025 roku wartości nieruchomości komercyjnych w Seattle skorygowały się w dół od swojego szczytu, szczególnie w kategorii biurowej, co doprowadziło do wyższych stóp kapitalizacji i potencjalnie atrakcyjnych punktów wejścia dla długoterminowych zwolenników rynku. W pierwszej połowie 2025 roku Seattle odnotowało wzrost wolumenu sprzedaży inwestycyjnej w porównaniu do bardzo słabego okresu 2022–2023 kidder.com. Całkowita sprzedaż nieruchomości komercyjnych w H1 2025 wyniosła około 785 milionów dolarów, co stanowi wzrost o 85% w porównaniu do H1 2024 kidder.com – nadal jest to niski poziom w ujęciu historycznym, ale wskazuje, że kupujący wracają na rynek. Warto zauważyć, że średnia stopa kapitalizacji dla transakcji biurowych w Seattle w Q2 2025 wyniosła około 6,3% kidder.com, co stanowi znaczący wzrost w porównaniu do bardzo niskich stóp kapitalizacji (3–5%) obserwowanych podczas boomu, odzwierciedlając zmianę wyceny ryzyka. Inwestorzy o wysokiej tolerancji ryzyka przyglądają się przejęciom zadłużonych wieżowców biurowych po dużych przecenach, z planami repozycjonowania lub oczekiwania na odbudowę rynku. Dodatkowo, rynek inwestycji w nieruchomości wielorodzinne (apartamenty) w Seattle wykazuje pewność: na początku 2025 roku stopy kapitalizacji dla apartamentów w Seattle nawet skurczyły się o ~30 pb, co sygnalizuje optymizm inwestorów co do trwałego wzrostu rynku najmu kidder.com. Jeden z raportów zauważył, że „rynek apartamentów w Seattle znów jest w centrum uwagi… fala powrotów do biur napędzająca centrum miasta daje inwestorom pewność”, przy wzroście stawek czynszów o około 2% i silnej absorpcji, nawet po oddaniu do użytku 5 300 nowych jednostek w 2024 roku kidder.com kidder.com. Podsumowując, rynek nieruchomości komercyjnych w Seattle jest podzielony – sektor biurowy stoi przed trudnym wyzwaniem i utrzymującą się wysoką pustostanowością, podczas gdy inne segmenty (handel detaliczny, wielorodzinne, przemysłowe) albo się odbudowują, albo już prosperują. Miasto i środowisko biznesowe aktywnie pracują nad rozwiązaniami, takimi jak przekształcanie niewykorzystanych biur na mieszkania, aby przywrócić równowagę (więcej na ten temat w części dotyczącej wpływu polityki). Najbliższe lata będą kluczowe dla określenia, jak przestrzenie komercyjne w Seattle dostosują się do realiów po pandemii.

Na celowniku: Najgorętsze dzielnice Seattle w 2025 roku

Nieruchomości w Seattle są znane z tego, że są zależne od lokalizacji, a rok 2025 jeszcze bardziej to podkreślił, ponieważ niektóre dzielnice znacznie przewyższają inne. Podczas gdy w całym mieście odnotowano umiarkowany wzrost cen, w niektórych rejonach nastąpiły dwucyfrowe skoki wartości domów, co pokazuje, gdzie popyt jest największy. Poniżej przedstawiono kilka godnych uwagi trendów na poziomie dzielnic na podstawie zmian cen rok do roku (II kwartał 2024 do II kwartału 2025) windermeremi.com:

• Queen Anne & Magnolia – Wzrost o 14%. Te zamożne, położone blisko centrum dzielnice odnotowały wzrost mediany cen o 14%, co podniosło medianę ceny domu do około 1,5 mln dolarów windermeremi.com. Ten skok pokazuje, że kupujący nadal poszukują „cichego luksusu blisko centrum”, ponieważ te rejony oferują historyczne domy, widoki i bliskość miejskich udogodnień w spokojnym otoczeniu windermeremi.com.
• Ballard – Green Lake – Wzrost o 10%. Modne i przyjazne rodzinom rejony północnego Seattle (w tym Ballard, Green Lake i okoliczne dzielnice) odnotowały ~10% wzrost cen windermeremi.com. Te dzielnice łączą w sobie dostępność sklepów i dobre szkoły, a skorzystali na nich kupujący, których nie było stać na bliższe centrum lokalizacje. Silny popyt na bungalowy i domy rzemieślnicze w północnym Seattle podniósł ceny.
• Północne Seattle (ogólnie) – Wzrost o 9%. Inne części północnego Seattle (poza Ballard/Green Lake) również odnotowały ~9% wzrostu windermeremi.com. Sugeruje to, że północne dzielnice (takie jak Greenwood, Northgate itd.) są coraz bardziej popularne jako nieco tańsza alternatywa dla centralnego Seattle, zwłaszcza dzięki nowym liniom kolei miejskiej, które poprawiają dojazd do tych rejonów.
• Centralny Seattle – Wzrost o ~6%. Centralny Seattle (obejmujący Capitol Hill, Central District itd.) odnotował 6% wzrost ceny za stopę kwadratową oraz najwyższą liczbę sprzedaży wśród podobszarów Seattle windermeremi.com. Wskazuje to na odrodzenie popytu na życie w centrum miasta – po spadku w czasie pandemii, kupujący (i najemcy) wracają do centralnych dzielnic znanych z życia nocnego, miejsc pracy i kultury. Szczególnie młodzi profesjonaliści ponownie kupują mieszkania i domy szeregowe na Capitol Hill i First Hill.
• Lake Forest Park – Spadek o 9%. Jednym z wyjątków było Lake Forest Park (małe miasto na północnych obrzeżach Seattle), które odnotowało –9% spadek mediany cen windermeremi.com. Ten znaczący spadek sugeruje okazję dla kupujących w tym rejonie. Lake Forest Park jest nieco dalej od centrów pracy i mogło mieć mniej sprzedaży z wyższej półki, co obniżyło medianę. To jedno z nielicznych miejsc w regionie Seattle, gdzie ceny spadły, prawdopodobnie z powodu większej podaży lub mniejszej konkurencji, oferując tym samym względne okazje w 2025 roku.

Poza tymi skrajnymi przypadkami, większość dzielnic Seattle odnotowała stabilny lub umiarkowany wzrost cen w 2025 roku. Pożądane, blisko położone dzielnice (Mount Baker, West Seattle itd.) generalnie utrzymały swoje wartości lub wzrosły o kilka procent. Przedmieścia Eastside (Bellevue, Kirkland, Redmond) – choć poza granicami Seattle – warto wspomnieć: miały bardziej zróżnicowane wyniki, a ogólna mediana cen była nieco niższa (~1% r/r) w II kwartale windermeremi.com. Na przykład, bardzo drogie West Bellevue nadal rosło (+5% do mediany $3,75 mln), ale niektóre przedmieścia, jak Redmond, odnotowały spadek cen (–13% r/r) windermeremi.com. Odzwierciedla to zwolnienia w branży technologicznej i pracę zdalną wpływające na popyt w niektórych przedmieściach, a także fakt, że ceny na Eastside wzrosły tak bardzo, że nastąpiła niewielka korekta. Jednak aktywność sprzedażowa na Eastside pozostała solidna, a niektóre obszary, jak Kirkland, nadal odnotowały wzrosty cen (+8%) w 2025 roku windermeremi.com.

W samym Seattle, najgorętsze dzielnice mają wspólne cechy: dobrą komunikację miejską lub dostęp do autostrad, opcje handlowe i gastronomiczne oraz zasób nieruchomości przyciągający zamożnych kupujących (czy to klasyczne domy jednorodzinne w Magnolia, czy nowe szeregowce w Ballard). Dane dotyczące dzielnic potwierdzają, że nawet gdy cały rynek się uspokaja, „lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja” wciąż króluje – obszary o wyjątkowym uroku i ograniczonej podaży doświadczają wojen licytacyjnych i cen na najwyższym poziomie, podczas gdy mniej centralne lub mniej modne rejony są bardziej negocjowalne. Dla kupujących i inwestorów oznacza to, że ostrożny wybór dzielnicy jest kluczowy: rynkowe perełki 2025 roku przyniosły imponujący wzrost wartości i prawdopodobnie pozostaną bardzo pożądane w przyszłości.

Możliwości inwestycyjne i stopy zwrotu z najmu

Rynek nieruchomości w Seattle od dawna przyciąga inwestorów, a rok 2025 przynosi nowy krajobraz możliwości – wraz z pewnymi wyzwaniami – dla inwestorów i właścicieli nieruchomości na wynajem. Kluczowe czynniki wpływające na inwestycje w tym roku to popyt na wynajem (nadal bardzo silny), ceny nieruchomości (wysokie, ale stabilizujące się), stopy procentowe (wysokie, co podnosi koszty finansowania) oraz nowe regulacje (takie jak limit podwyżek czynszu). Poniżej przedstawiamy analizę rynku najmu i stóp zwrotu, a także konkretne kierunki inwestycyjne zarówno w sektorze mieszkaniowym, jak i komercyjnym:

Siła rynku najmu: Rynek najmu w Seattle w 2025 roku pozostaje silny, wspierany przez rosnącą populację miasta i wysokie koszty zakupu nieruchomości. Popyt na wynajem jest zdrowy, a wielu potencjalnych nabywców nadal wynajmuje z powodu wysokich stóp procentowych kredytów hipotecznych i cen domów. Według indeksu najmu Zillow, średni czynsz w Seattle wynosi około 2 310 USD na połowę 2025 roku, co oznacza wzrost o około 3,4% rok do roku zillow.com. Inne źródła podają, że mediana czynszu za mieszkanie z jedną sypialnią wynosi około 2 026 USD (marzec 2025), co stanowi wzrost o ~2% r/r, nieco powyżej krajowego wzrostu czynszów soundpointpm.com. Pokazuje to, że ceny najmu nadal rosną, choć umiarkowanie, co jest dobrą wiadomością dla dochodów właścicieli. Co ważne, współczynnik pustostanów jest niski – Seattle zakończyło 2024 rok z pustostanami na poziomie około 7,3%, ale na początku 2025 roku współczynnik ten spadł do około 3,2% w samym Seattle soundpointpm.com. Wskaźnik pustostanów na poziomie 3–5% jest uważany za bardzo niski, a Seattle jest blisko dolnej granicy, co oznacza, że większość dobrze wycenionych mieszkań szybko znajduje najemców. Kidder Mathews informuje, że „absorpcja pozostała silna” nawet gdy tysiące nowych mieszkań zostało oddanych do użytku, co utrzymało współczynnik pustostanów pod kontrolą soundpointpm.com soundpointpm.com. W niektórych podrynkach pustostany nieznacznie wzrosły wraz z nowymi inwestycjami, ale ogólnie liczba nowych inwestycji maleje (więcej na ten temat poniżej), co dobrze wróży dla utrzymania pełnego obłożenia mieszkań na wynajem. Wysokie stopy procentowe kredytów hipotecznych również „zatrzymują najemców na rynku na dłużej”, ponieważ najemcy odkładają zakup domu soundpointpm.com. Wszystkie te czynniki składają się na przyjazne właścicielom warunki w zakresie pozyskiwania najemców i stopniowego podnoszenia czynszów.

Stopy zwrotu z najmu i przepływy pieniężne: Pomimo wysokich czynszów, stopy zwrotu z najmu (cap rates) w Seattle historycznie były niskie, ponieważ wartości nieruchomości są bardzo wysokie. W 2025 roku stopy zwrotu nieco się poprawiają, gdy ceny się stabilizują, a czynsze powoli rosną. Przykładowo: typowy dom w Seattle za ok. 880 tys. dolarów z przeciętnym czynszem ok. 2 200–2 300 dolarów miesięcznie daje 3,0–3,5% brutto (przed kosztami) – to niezbyt wysoki zwrot i prawdopodobnie ujemny przepływ pieniężny przy zakupie na kredyt z oprocentowaniem 7%. Wynajem domów jednorodzinnych w najlepszych dzielnicach Seattle pozostaje więc raczej inwestycją długoterminową nastawioną na wzrost wartości niż źródłem dużych dochodów. Jednak nieruchomości wielorodzinne oferują lepsze stopy zwrotu. Dane z początku 2025 roku pokazują, że budynki apartamentowe w Seattle sprzedają się przy stopach zwrotu w przedziale od średnich 4% do niskich 5% dla nieruchomości klasy A, a wyższych (5–6%+) dla nieruchomości klasy B/C oraz na przedmieściach apartmentloanstore.com. W szerszym regionie Puget Sound, na przykład, średnia stopa zwrotu z nieruchomości wielorodzinnych w hrabstwie Pierce wynosi ok. 5,8% (I kwartał 2025), co jest jednym z najwyższych wyników w regionie kidder.com. W samym Seattle stopy zwrotu nawet nieco się skurczyły w I kwartale 2025 roku (o ok. 0,3%), gdy powróciła pewność inwestorów kidder.com, co sugeruje, że ceny nieruchomości dochodowych się ustabilizowały i mogą ponownie rosnąć. Dla inwestorów szukających wyższych zwrotów, dupleksy, tripleksy lub budynki apartamentowe w drugorzędnych dzielnicach Seattle lub na przedmieściach mogą zapewnić przyzwoity przepływ pieniężny, zwłaszcza jeśli zostały kupione po obniżonej cenie w ostatnim okresie spowolnienia. Inną strategią na wyższy zwrot jest inwestowanie w budynki komercyjne/mieszane w rozwijających się lokalizacjach – niektóre nieruchomości handlowe/biurowe można kupić przy wyższych stopach zwrotu (7%+), choć wiąże się to z większym ryzykiem (co widać na przykładzie biur).

Możliwości inwestycyjne: W 2025 roku wyróżnia się kilka konkretnych możliwości:

„Missing Middle” Development: W połowie 2023 roku stan Waszyngton przyjął znaczącą reformę strefowania (HB 1110), która wymaga od miast takich jak Seattle umożliwienia budowy większej liczby jednostek mieszkalnych na działkach mieszkaniowych. Zasadniczo to prawo **„missing middle”** legalizuje budowę bliźniaków, domów trzy- i czterorodzinnych na działkach, które wcześniej były przeznaczone wyłącznie pod zabudowę jednorodzinną seattle.gov. Na obszarach w pobliżu częstych połączeń komunikacji miejskiej może być dozwolonych nawet 6 jednostek na działkę. To zmienia zasady gry dla małoskalowych deweloperów. Inwestorzy i budowniczowie mogą teraz kupić dom jednorodzinny na działce i przebudować go np. na czteromieszkaniowy szeregowiec lub budynek wielorodzinny, co znacząco zwiększa potencjał dochodu z najmu. Wysokie wartości gruntów w Seattle sprawiają, że to atrakcyjne – wartość tkwi w ziemi, a dodanie jednostek maksymalizuje zwroty. Miasto będzie wdrażać te zmiany w latach 2024–2025 (Seattle już wcześniej zmierzało w tym kierunku, ale prawo stanowe przyspiesza ten proces). Możliwość: Inwestorzy, którzy zrozumieją nowe zasady strefowania, mogą celować w niedostatecznie wykorzystane działki w najlepszych dzielnicach pod projekty uzupełniające zabudowę. W nadchodzących latach może to stworzyć lukratywne możliwości zwiększenia podaży mieszkań (i zysków) w strefach jednorodzinnych Seattle. Zwiększająca się gęstość zabudowy stopniowo poprawi także rentowność najmu w całym mieście.
• Nowe budownictwo i pipeline deweloperski: Wysokie stopy procentowe spowolniły wprawdzie rozpoczynanie nowych inwestycji, ale w Seattle wciąż realizowanych jest wiele projektów, a deweloperzy, którzy potrafią poradzić sobie z wyzwaniami finansowania, mogą skorzystać z mniejszej przyszłej konkurencji. Jak wspomniano, budownictwo wielorodzinne gwałtownie spadło – liczba jednostek w budowie w Seattle to około połowa szczytu z lat 2021–2022 soundpointpm.com. To wycofanie się oznacza, że projekty kończone w latach 2025–2027 trafią na rynek, który nie będzie przesycony. Na przykład deweloperzy kończący obecnie budynki mieszkalne mają do czynienia z niską pustostanowością i solidnym wzrostem czynszów, co sprzyja szybkiemu wynajmowi. Możliwość: Inwestorzy mogą rozważyć współpracę przy projektach lub zakup prawie ukończonych inwestycji po potencjalnie obniżonych cenach, jeśli deweloperzy są w trudnej sytuacji. Dodatkowo, osiedla build-to-rent lub wspólnoty szeregowe w aglomeracji Seattle to nowa nisza inwestycyjna – przy tak wielu nowych mieszkańcach niebędących w stanie kupić własnego domu, istnieje duży popyt na wysokiej jakości wynajem domów jednorodzinnych.
• Zagrania geograficzne: Jak pokazują trendy w poszczególnych dzielnicach, niektóre obszary są niedowartościowane względem innych. Przykład: –9% spadek cen w Lake Forest Park windermeremi.com może sygnalizować okazję do zakupu na zwykle drogim rynku po względnej przecenie. Podobnie, części metropolii, które doświadczyły korekt (np. –13% spadek w Redmond windermeremi.com), mogą być gotowe do odbicia, gdy sektor technologiczny odzyska impet. Okazja: Przebiegli inwestorzy mogą szukać okazji w tych tymczasowo słabszych subrynkach, licząc na to, że fundamentalny popyt (dobre szkoły, dostęp do pracy) przywróci wzrost. Po stronie komercyjnej, konwersje biur w centrum stanowią potencjalną strategię – starsze budynki biurowe można nabyć za ułamek ich dawnej wartości, a dzięki miejskim zachętom (patrz sekcja Polityka) ewentualnie przekształcić w apartamenty lub hotele. To złożona, kapitałochłonna strategia, ale grupy, którym się to uda, mogą liczyć na ponadprzeciętne zyski, jeśli de facto stworzą produkt mieszkaniowy z pustej powierzchni biurowej.
• Nieruchomości na wynajem i strategia dochodowa: Dla właścicieli, jedną ze strategii w środowisku wysokich stóp procentowych jest celowanie w nieruchomości z potencjałem podniesienia wartości. Zamiast kupować luksusowe mieszkanie gotowe do zamieszkania przy stopie kapitalizacji 4,5%, inwestorzy mogą kupić starszy budynek z wyższą stopą, wyremontować lokale, by podnieść czynsze i podnieść stopę kapitalizacji. Dzielnice takie jak North Seattle czy South Seattle, które się rozwijają, mają budynki z czynszami poniżej rynkowych; ich modernizacja może poprawić przepływy pieniężne. Inny wariant: skoncentrować się na mniejszych nieruchomościach wielorodzinnych (2–4 lokale) – nadal można je finansować kredytami mieszkaniowymi i często mają mniejszą konkurencję ze strony instytucji. Dzięki nowym przepisom dotyczącym zagospodarowania terenu, nawet dodanie ADU/DADU (dodatkowej jednostki mieszkalnej) do domu jednorodzinnego może znacząco zwiększyć dochód z najmu. Wiele domów w Seattle ma już domki w ogrodzie lub mieszkania w piwnicy, które generują dodatkowy czynsz.
• Najem krótkoterminowy i mieszkania umeblowane: Odrodzenie turystyki w Seattle i powrót podróży służbowych oznaczają, że rynek najmu krótkoterminowego (Airbnb/VRBO) znów jest aktywny. Inwestorzy w mieszkania lub domy w miejscach przyjaznych turystom (Downtown, Capitol Hill, Fremont itd.) mogą rozważyć strategię najmu krótkoterminowego dla wyższych zysków, pamiętając o przepisach Seattle dotyczących STR. Podobnie, oferowanie umeblowanych najemów średnioterminowych dla stażystów z branży technologicznej lub podróżujących pielęgniarek może przynieść wyższą stawkę.

Wyzwania dla inwestorów: Nie wszystko jest różowe – wysokie stopy procentowe utrudniły inwestycje lewarowane. Pożyczka na poziomie 7%+ często przekracza stopę kapitalizacji, co oznacza ujemną dźwignię (dług kosztuje więcej niż zwrot z nieruchomości). To spowodowało, że niektórzy inwestorzy wycofali się z rynku lub decydują się na transakcje gotówkowe. Dodatkowo, nowy limit podwyżek czynszu w Seattle (10% rocznie przy odnowieniach umów z obecnymi najemcami) ogranicza tempo, w jakim właściciele mogą podnosić czynsze obecnym lokatorom soundpointpm.com soundpointpm.com. Prawo to, wprowadzone w całym stanie w 2025 roku, działa w praktyce jak łagodna forma kontroli czynszów. Inwestorzy muszą brać pod uwagę, że jeśli czynsze rynkowe wzrosną o 15%, nie mogą w pełni tego wykorzystać wobec obecnych najemców (potrzebna byłaby rotacja najemców). Istnieje także presja polityczna na właścicieli – Seattle ma silną ochronę najemców, ograniczenia eksmisji zimą itp., co może wpływać na czas i koszty eksmisji. Na koniec, podatki od nieruchomości rosną (mieszkańcy Seattle zatwierdzili w 2023 roku odnowiony podatek Housing Levy, dodający do $0,45 za $1,000 wartości ballotpedia.org), co zmniejsza dochód netto. I oczywiście, koszty utrzymania i ubezpieczenia nadal rosną.

Mimo to, Seattle pozostaje rynkiem najwyższej klasy dla długoterminowych inwestycji w nieruchomości. Dynamiczna gospodarka miasta, wysokie wynagrodzenia i wzrost liczby ludności sugerują, że dobrze wybrane inwestycje będą zyskiwać na wartości z czasem. Popyt na wynajem jest praktycznie pewny, biorąc pod uwagę status Seattle jako magnesu dla talentów. Inwestorzy, którzy kupią w tym okresie względnej słabości rynku (przy mniejszej konkurencji i zmotywowanych sprzedających), mogą zostać nagrodzeni, gdy cykl ponownie się odwróci w nadchodzących latach.

Nowe inwestycje i aktywność budowlana

Seattle to miasto, które wydaje się być zawsze w budowie, a rok 2025 nie jest wyjątkiem – choć charakter rozwoju się zmienia. W połowie lat 2010. żurawie stały się znakiem rozpoznawczym panoramy Seattle (przez kilka lat miasto prowadziło w USA pod względem liczby żurawi). Ten boom dostarczył tysiące nowych mieszkań i powierzchni biurowych do 2020 roku. Teraz, w latach 2024–2025, obserwujemy zakończenie wielu z tych projektów, nacisk na infrastrukturę i mieszkalnictwo oraz zauważalne spowolnienie rozpoczynania nowych inwestycji z powodu warunków gospodarczych. Oto przegląd sytuacji deweloperskiej:

• Rozwój mieszkaniowy: W ostatnich latach Seattle dodało znaczną liczbę nowych mieszkań, szczególnie wielorodzinnych. Tylko w 2024 roku w centrum miasta otwarto 3 000 nowych jednostek mieszkalnych downtownseattle.org (obejmują one apartamentowce i kondominia w dzielnicach takich jak Denny Triangle, South Lake Union i First Hill). W rzeczywistości urzędnicy Seattle zauważają, że więcej jednostek mieszkalnych jest w budowie w centrum Seattle niż w jakimkolwiek mieście na zachód od Chicago downtownseattle.org – to niezwykła statystyka pokazująca zaangażowanie miasta w rozwój mieszkalnictwa. Projekty takie jak bliźniacze wieże Seattle House i inne wysokie apartamentowce są ukończane, przyciągając coraz więcej mieszkańców do centrum. Tymczasem w dzielnicach całego miasta wciąż powstają średniowysokie budynki mieszkalne (5-8 pięter), co jest możliwe dzięki zmianom strefowania w ramach planu Mandatory Housing Affordability z 2019 roku. Jednak tempo nowej zabudowy zaczyna spadać z powodu wysokich kosztów finansowania i ostrożności deweloperów. Według Axios, liczba pozwoleń na budowę mieszkań w Seattle gwałtownie spadła – liczba jednostek wielorodzinnych w przygotowaniu to około połowa tego, co było podczas ostatniego szczytu soundpointpm.com. Badania Kidder Mathews potwierdzają, że do II kwartału 2025 roku pipeline inwestycyjny spadł o ok. 72% rok do roku pod względem powierzchni w budowie kidder.com. W praktyce, poza projektami już realizowanymi, niewiele nowych dużych inwestycji mieszkaniowych rozpoczęto pod koniec 2024 lub w 2025 roku. Może to doprowadzić do spadku liczby oddawanych mieszkań w latach 2026–2027, co potencjalnie ponownie zaostrzy rynek. Pomimo spowolnienia nowych inwestycji, realizowane projekty w 2025 roku obejmują rozbudowę lekkiej kolei Sound Transit (co napędza rozwój zorientowany na transport publiczny), liczne projekty wielofunkcyjne z lokalami usługowymi na parterze oraz nacisk na mieszkania przystępne cenowo. Dzięki odnowieniu Seattle Housing Levy, miasto ma środki na współfinansowanie tysięcy przystępnych cenowo mieszkań do 2030 roku ballotpedia.org. Organizacje non-profit realizują projekty takie jak przebudowa Northgate oraz różne inwestycje mieszkaniowe dla osób o niskich dochodach finansowane z funduszu i środków stanowych. Rośnie także zainteresowanie budownictwem prefabrykowanym i modułowym, aby przyspieszyć dostarczanie mieszkań, oraz eksperymentalnymi projektami, takimi jak budynki z mikroapartamentami (nowe prawo Seattle i raporty AP wskazują, że mikrojednostki zyskują na popularności dzięki złagodzeniu przepisów) soundpointpm.com. Kolejny istotny trend: adaptacyjne ponowne wykorzystanie – przekształcanie starych budynków w mieszkania (np. starszych hoteli lub biur na apartamenty) jako sposób na zwiększenie liczby lokali bez budowy od podstaw.miasto zachęca do tego poprzez zachęty (więcej poniżej).
• Rozwój komercyjny: Jeśli chodzi o budynki biurowe i komercyjne, jak wspomniano wcześniej, nowa budowa biur została w dużej mierze wstrzymana. Dwa ogromne projekty napędzane przez technologie dominują w pozostałym portfelu biurowym: modernizacja kampusu Microsoft o powierzchni 3 milionów stóp kwadratowych w Redmond (prawie ukończona do 2025 roku) oraz wieża Bellevue 600 Amazona o powierzchni 1 miliona stóp kwadratowych (ich nowy kampus w centrum Bellevue, planowany na 2025 rok) kidder.com. Co istotne, oba te projekty znajdują się poza właściwym miastem Seattle (Bellevue/Redmond) i są inwestycjami właścicielskimi. W samym Seattle obecnie nie powstają żadne duże spekulacyjne wieżowce biurowe – projekty z poprzedniego cyklu (takie jak 2+U, Rainier Square Tower i 1201 Second) zostały oddane tuż przed pandemią lub na jej wczesnym etapie. Wyjątkiem są wyspecjalizowane powierzchnie: w Seattle powstaje kilka budynków laboratoryjnych dla nauk przyrodniczych (laboratoria mają inne czynniki popytowe i często są w pełni wynajęte firmom biotechnologicznym jeszcze przed budową). Ponadto realizowanych jest kilka dużych projektów wielofunkcyjnych. Na przykład program Waterfront Seattle to inwestycja miejska przekształcająca nabrzeże centrum: do 2025 roku powstaną nowa promenada Alaskan Way, parki i Overlook Walk downtownseattle.org, a deweloperzy przyglądają się pobliskim działkom pod nowe hotele, mieszkania i atrakcje, aby wykorzystać odnowione nabrzeże. Kolejnym znaczącym projektem jest rozwój otoczenia Climate Pledge Arena w Seattle Center (po otwarciu areny w 2021 roku można spodziewać się dalszych inwestycji w tej dzielnicy). Dodatkowo, rozwój przemysłowy Seattle w takich rejonach jak SoDo i Duwamish trwa – firmy logistyczne budują nowoczesne magazyny (nawet zaproponowano kilkupiętrowe magazyny w pobliżu centrum, aby maksymalnie wykorzystać przestrzeń). Aktywność budowlana w Seattle obejmuje także infrastrukturę, która pośrednio wspiera rynek nieruchomości: rozbudowa linii kolei lekkiej West Seattle i Ballard jest w fazie planowania (część ekspansji transportowej o wartości 54 mld dolarów). Choć ich ukończenie nastąpi za kilka lat (początek lat 30. XXI wieku), w 2025 roku zostanie otwarta linia kolei lekkiej Link East Link do Bellevue/Redmond oraz przedłużenie do Lynnwood na północ – te projekty transportowe, finansowane przez Sound Transit 3, mają ogromne znaczenie dla łączności. Deweloperzy nieruchomości już pozycjonują się w pobliżu przyszłych stacji. Już teraz widzimy projekty zorientowane na transport publiczny wokół stacji takich jak Northgate (otwarta w 2021 roku) i Roosevelt. W miarę jak sieć kolei lekkiej się rozrasta, w nadchodzących latach można spodziewać się powstawania średniowysokich apartamentowców wokół nowych stacji (przykładem planowania pod kątem wzrostu jest Marymoor Village wokół przyszłej stacji w Redmond) marypong.com.
• Wydarzenia gospodarcze i globalne: Warto zauważyć, że rozwój Seattle otrzymuje dodatkowy impuls dzięki nadchodzącym wydarzeniom o znaczeniu światowym. Miasto będzie gospodarzem meczów Mistrzostw Świata FIFA 2026 (na stadionie Lumen Field), a latem 2025 roku gościło rozszerzone FIFA Club World Cup downtownseattle.org. Wydarzenia te pobudzają inwestycje w hotele, transport i upiększanie miasta. Dodatkowo, wybór Seattle w 2023 roku na gospodarza Meczu Gwiazd MLB 2024 oraz możliwość pojawienia się w przyszłości drużyny NBA, również dodają impetu. Raport State of Downtown 2025 uchwycił ten optymizm, nazywając obecny etap „ścieżką do postępu” i podkreślając dziesiątki projektów publicznych i prywatnych w przygotowaniu downtownseattle.org downtownseattle.org.

Podsumowując, pipeline inwestycyjny Seattle w 2025 roku koncentruje się na mieszkalnictwie i infrastrukturze. Wiele nowych, efektownych wieżowców mieszkalnych zapełnia się mieszkańcami, nawet jeśli liczba żurawi budowlanych chwilowo spada. Miasto wyraźnie stawia na produkcję mieszkań (aby poprawić dostępność cenową) oraz na projekty poprawiające jakość życia (transport, parki, obiekty kulturalne), by wspierać swój rozwój. Przez najbliższe kilka lat możemy zobaczyć mniej dużych rozpoczęć budów ze względu na wysokie stopy procentowe, ale Seattle jest dalekie od wyczerpania swojego potencjału. Przestój w budownictwie może okazać się tymczasowy, jeśli popyt pozostanie wysoki – deweloperzy prawdopodobnie ponownie przyspieszą, jeśli stopy procentowe spadną i jeśli Seattle nadal będzie przyciągać nowych mieszkańców w obecnym tempie. Tymczasem uwaga skupia się na dokończeniu realizowanych projektów i wykorzystaniu zmian w polityce (strefowanie, zachęty), by pobudzić bardziej zróżnicowany rozwój – od domków na tyłach posesji po konwersje biur na mieszkania.

Czynniki napędzające popyt: rozwój technologii, wzrost populacji i praca zdalna

Kilka podstawowych czynników popytowych kształtuje rynek nieruchomości w Seattle w 2025 roku i później. Najważniejsze z nich to dynamicznie rozwijający się sektor technologiczny, silny wzrost populacji miasta oraz trwałe skutki trendów pracy zdalnej. Czynniki te wpływają zarówno na rynek mieszkaniowy, jak i komercyjny na różne sposoby:

• Ekspansja branży technologicznej: Gospodarka Seattle jest znana z tego, że napędzają ją giganci technologiczni – Amazon, Microsoft, Google, Meta oraz liczne startupy – i to wciąż pozostaje filarem popytu na nieruchomości. Obecność dziesiątek tysięcy wysoko opłacanych miejsc pracy w branży technologicznej przekłada się bezpośrednio na zapotrzebowanie na mieszkania, zwłaszcza te luksusowe w centrum miasta. „Gospodarka Seattle jest silnie uzależniona od sektora technologicznego,” a napływ *wysoko opłacanych specjalistów IT napędza popyt na mieszkania (szczególnie te z wyższej półki) nawet w niepewnych czasach marypong.com. W ostatnich latach rozwój technologii wykracza poza Seattle do pobliskich Bellevue/Redmond (gdzie Microsoft i Amazon się rozbudowują), ale ci pracownicy nadal przyczyniają się do rynku mieszkaniowego w Seattle, ponieważ wielu z nich preferuje życie w mieście. Nawet pomimo pewnych zwolnień w branży technologicznej w 2023 roku, zatrudnienie w sektorze technologicznym w Seattle pozostaje znacznie powyżej poziomów sprzed pandemii, a firmy takie jak Amazon wznowiły rekrutację w kluczowych działach w latach 2024–25. Długoterminowy trend wciąż jest wzrostowy. Firmy technologiczne napędzają także popyt na powierzchnie komercyjne – Amazon zajmuje ponad 13 milionów stóp kwadratowych biur w Seattle, i choć wstrzymał niektóre projekty podczas pandemii, nadal jest największym pracodawcą w Seattle i wzywa pracowników do powrotu do biur (przynajmniej częściowo). Polityka powrotu do biur w firmach takich jak Amazon faktycznie napędza popyt na zarówno nieruchomości komercyjne, jak i mieszkaniowe: zwiększa wykorzystanie biur oraz skłania część pracowników do wynajmu lub zakupu mieszkań bliżej biur, by uniknąć długich dojazdów. W 2023 roku Amazon nakazał pracownikom powrót do biura przynajmniej na 3 dni w tygodniu, co zwiększyło aktywność w centrum miasta soundpointpm.com. Podobnie Google i Facebook (Meta) utrzymują duże centra inżynieryjne w Seattle – mimo że wdrożyli model hybrydowy, nie opuścili regionu i nadal wynajmują powierzchnie z myślą o przyszłym rozwoju. Tymczasem nowe sektory technologiczne, takie jak sztuczna inteligencja (AI) i chmura obliczeniowa, rozwijają się. Na przykład OpenAI i inne startupy AI otworzyły biura w Seattle, by korzystać z lokalnej puli talentów. Wszystko to sugeruje, że technologia nadal będzie generować popyt na mieszkania (pracownicy branży technologicznej często zostają najemcami lub kupującymi wkrótce po przeprowadzce) i ostatecznie pomoże wchłonąć nadmiar powierzchni biurowej w miarę rozwoju firm. Czynnikiem wspierającym jest „ucieczka do jakości” w biurach, o której wspomniano wcześniej – firmy technologiczne to dokładnie ten typ najemców, którzy przenoszą się do budynków najwyższej klasy, utrzymując na nie popyt kidder.com.
• Wzrost liczby ludności i demografia: Populacja Seattle rośnie znacząco, co napędza popyt na nieruchomości w całym mieście. W rzeczywistości Seattle było jednym z najszybciej rozwijających się dużych miast w USA w ostatnich latach. Na dzień 1 kwietnia 2025 roku populacja miasta została oszacowana na 816 600, co oznacza wzrost o 18 900 osób (+2,4%) względem 2024 roku kuow.org. Był to już piąty rok z rzędu, gdy tempo wzrostu Seattle przekroczyło 2% rocznie kuow.org. Taki utrzymujący się wzrost jest niezwykły dla dojrzałego miasta i wskazuje na ciągły napływ mieszkańców. Duża część tego wzrostu napędzana jest przez silny rynek pracy – ludzie przeprowadzają się do Seattle ze względu na wysokopłatne stanowiska (często w branży technologicznej, inżynieryjnej, opiece zdrowotnej itd.), co przekłada się na zwiększony popyt na mieszkania. Warto zauważyć, że znaczna część wzrostu Seattle wynika z migracji, a nie urodzeń. Obszar metropolitalny Seattle zyskał 66 600 osób od połowy 2023 do połowy 2024 roku (+1,6%) axios.com, a ten wzrost był „w dużej mierze napędzany przez imigrację zagraniczną”, według danych spisu powszechnego axios.com axios.com. Metropolia zyskała prawie 64 000 osób dzięki migracji międzynarodowej w ciągu zaledwie jednego roku axios.com – mogą to być zagraniczni pracownicy branży technologicznej, studenci międzynarodowi itd. Jednocześnie Seattle straciło około 11 000 mieszkańców netto na rzecz innych regionów USA (krajowa migracja na minusie) w tym roku axios.com, co oznacza, że część mieszkańców wyprowadziła się do innych stanów lub regionów (prawdopodobnie w poszukiwaniu tańszego mieszkania lub relokacji związanej z pracą zdalną). Jednak napływ zagraniczny znacznie przewyższył krajowe straty, co dało silny wzrost netto axios.com. Ten schemat pokazuje, że globalna atrakcyjność Seattle pozostaje silna – napływ nowych mieszkańców (wielu z dużą siłą nabywczą) napędza popyt na mieszkania, nawet jeśli część dotychczasowych mieszkańców wyjeżdża. Warto też zauważyć, że populacja metropolii Seattle całkowicie odbudowała się po pandemicznym spadku, zyskując ponad 126 000 osób od 2020 roku <a href="https://www.axios.com/local/seattle/2025/03/17/census-seattle-immigration-population-boom#:~:text=Between%20the%20lines%3A%20Some%20metros,still%20down%20relative%20to%202020" target="_blank" rel="noreferreraxios.com, w przeciwieństwie do niektórych metropolii, które wciąż są poniżej poziomów z 2020 roku (np. San Francisco). Więcej ludzi = większy popyt na domy, wynajem i nawet usługi detaliczne. Pod względem demograficznym, wielu nowo przybyłych do Seattle to młodzi profesjonaliści i młode rodziny – główne grupy najemców i kupujących po raz pierwszy. Istnieje także znaczna migracja zamożnych osób (niektórzy milionerzy z branży technologicznej itp.), co napędza segment luksusowy. Krótko mówiąc, wzrost liczby ludności jest podstawowym wsparciem dla rynku nieruchomości w Seattle: nawet jeśli rynek ochłodzi się cyklicznie, stale rosnąca populacja tworzy dolną granicę dla popytu na mieszkania.
• Praca zdalna i zmiany stylu życia: Wzrost znaczenia pracy zdalnej i hybrydowej to kluczowy trend, który w złożony sposób przekształcił rynek nieruchomości w Seattle. Po stronie mieszkaniowej praca zdalna umożliwiła niektórym osobom mieszkanie dalej od miejsca pracy (lub całkowite opuszczenie Seattle) przy jednoczesnym zachowaniu zatrudnienia. W latach 2020–2022 doprowadziło to do mini eksodusu na przedmieścia i do mniejszych miast wśród osób poszukujących większej przestrzeni i przystępności cenowej, a także do spowolnienia wzrostu czynszów w mieście. W rezultacie przedmieścia Seattle (a nawet odległe rejony stanu Waszyngton) odnotowały gwałtowny wzrost popytu na mieszkania. Na przykład miasta takie jak Bellevue, Redmond i przedmieścia hrabstwa Snohomish przeżyły boom, gdy pracownicy mogący pracować zdalnie przeprowadzali się tam, podbijając ceny (mediana ceny domu w Bellevue to obecnie znacznie ponad 1,5 mln dolarów). Nawet poza obszarem metropolitalnym niektórzy pracownicy z Seattle przenieśli się do takich miejsc jak Spokane lub poza stan, przyczyniając się do tego krajowego odpływu ludności axios.com. Jednak wraz z nadejściem 2025 roku wielu pracodawców wzywa pracowników z powrotem przynajmniej na część etatu, więc trend czysto zdalny uległ osłabieniu. Obecnie praca hybrydowa jest normą – większość biur nie pracuje 5 dni w tygodniu, ale też nie zero. Ten model hybrydowy ma ciekawe skutki: pracownicy nadal cenią sobie większą przestrzeń w domu (ponieważ mogą pracować z domu 2 dni w tygodniu), co wspiera popyt na większe domy lub domy na przedmieściach. Mary Pong, lokalna agentka nieruchomości, zauważa, że „praca zdalna sprawiła, że wiele osób szuka większych domów z większą przestrzenią na zewnątrz na przedmieściach”, a rosnące zainteresowanie miejscami takimi jak Bellevue i Redmond wynika z priorytetowego traktowania wielkości domu i ogrodu marypong.com. Rzeczywiście, „boom na przedmieściach” to trend – mimo że obszary miejskie się odbudowują, przedmieścia pozostają bardzo popularne wśród tych, którzy mogą rzadziej dojeżdżać do pracy. To utrzymuje konkurencyjność rynku mieszkaniowego na przedmieściach (co widać po niskiej podaży i ciągłej presji na wzrost cen na Eastside, poza niewielkimi spadkami). Jednocześnie praca hybrydowa zwiększa znaczenie transportu publicznego i łączności w dni, kiedy ludzie rzeczywiście dojeżdżają do pracy, przez co domy blisko linii komunikacyjnych lub z łatwym dojazdem stają się bardziej atrakcyjne. Po stronie komercyjnej praca zdalna jest wyraźnie głównym czynnikiem pustostanów biurowych, jak omówiono – mniej osób w biurach oznacza, że firmy wynajmują mniej powierzchni. Około 30% pustostanów biurowych w Seattle to bezpośredni skutek ograniczania powierzchni przez firmy dzięki elastyczności pracy zdalnej. Wpływa to także na biznesy w centrum miasta: mniej pracowników biurowych to mniejszy ruch w porze lunchu w restauracjach itd. Jednak, jak wspomniano, podejmowane są świadome działania, by przekształcić centrum Seattle w bardziej wielofunkcyjną dzielnicę „18-godzinną” zamiast centrum biurowego czynnego od 9 do 17. Praca zdalna przyspieszyła tę potrzebę, a miasto odpowiada, przekształcając biura w mieszkania i wzmacniając ofertę mieszkaniową w centrum (tak, by osoby, które rzeczywiście tam mieszkają, ożywiały ulice). W istocie praca zdalna osłabiła popyt na komercyjne nieruchomości biurowe, ale zwiększyła popyt na mieszkania – ktoś pracujący z domu chce mieć wygodne biuro domowe, być może większe mieszkanie lub dom, a nawet inną lokalizację (jeśli dojeżdża tylko dwa razy w tygodniu, może mieszkać dalej niż gdyby musiał dojeżdżać codziennie). Efekt netto w Seattle wydaje się być rozproszeniem popytu na mieszkania: intensywny popyt na przedmieściach i w peryferyjnych dzielnicach w szczycie pracy zdalnej, ale wraz z upowszechnieniem się modelu hybrydowego popyt na mieszkania w mieście wraca, nie odwracając jednak całkowicie zysków przedmieść.

Podsumowując, nieruchomości w Seattle napędzane są przez dynamicznie rozwijającą się gospodarkę opartą na technologii i napływ ludności, a jednocześnie przekształcane przez nowe wzorce pracy. Sektor technologiczny zapewnia napływ dobrze opłacanych mieszkańców i firm, które będą korzystać z nieruchomości (choć inaczej niż wcześniej). Wzrost liczby ludności oznacza, że podstawowy popyt na mieszkania jest silny – Seattle musi dodać tysiące domów, aby nadążyć, co jest powodem, dla którego ceny i czynsze pozostają wysokie. Praca zdalna, choć zmniejsza zapotrzebowanie na biura, stworzyła nowe możliwości (takie jak rozwój przedmieść i przekształcenia biur) i prawdopodobnie poprawiła jakość życia wielu pracowników w Seattle, co może sprawić, że region stanie się jeszcze bardziej pożądany. Wszystkie te czynniki będą nadal odgrywać rolę w nadchodzących latach, wpływając na to, jak i gdzie będzie się odbywać rozwój oraz które segmenty rynku będą się rozwijać.

Wpływ czynników ekonomicznych i polityki na rynek

Poza podstawowymi zasadami podaży i popytu, szersze warunki ekonomiczne i polityka rządowa mają duży wpływ na rynek nieruchomości w Seattle. W 2025 roku wyróżnia się kilka kluczowych czynników: stopy procentowe i klimat makroekonomiczny, ustawodawstwo dotyczące mieszkań oraz lokalne inicjatywy polityczne dotyczące dostępności i rozwoju. Te siły kształtują zarówno krótkoterminową dynamikę rynku, jak i długoterminową trajektorię.

• Wysokie stopy procentowe i koszty finansowania: Być może najbardziej bezpośrednim czynnikiem ekonomicznym są podwyższone stopy procentowe kredytów hipotecznych. Po dekadzie bardzo niskich stóp, podwyżki stóp procentowych przez Rezerwę Federalną w latach 2022–2023, mające na celu walkę z inflacją, podniosły stopy hipoteczne do najwyższego poziomu od ponad 20 lat. W 2025 roku stałe 30-letnie stopy hipoteczne utrzymują się na poziomie około 6,5%–7% (najnowsze dane wskazują na średnią ~6,85%) soundpointpm.com. Ma to ogromny wpływ na dostępność mieszkań: miesięczna rata za przeciętny dom w Seattle jest setki (jeśli nie tysiące) dolarów wyższa niż przy stopie 3%. Wysokie stopy zmniejszają zdolność nabywczą kupujących, co było głównym powodem stagnacji lub spadku cen domów w Seattle w latach 2022–2023. Teraz, nawet gdy ceny znów rosną, liczba kupujących, którzy mogą się zakwalifikować przy tych stopach, jest mniejsza. Wielu kupujących po raz pierwszy albo mocno naciąga budżet, albo pozostaje najemcami, co z kolei utrzymuje wysoki popyt na wynajem. Obecne stopy oznaczają także, że osoby chcące zamienić dom na większy (ci, którzy już posiadają dom) wahają się przed sprzedażą i zakupem nowego domu przy wyższej stopie – ten efekt blokady stopy procentowej ogranicza podaż, ponieważ ludzie pozostają przy swoich kredytach na 3%. W sektorze komercyjnym wysokie stopy procentowe podnoszą stopy kapitalizacji i obniżają wartości nieruchomości (co widać na rynku biurowym). Utrudniają także finansowanie nowych inwestycji, przez co niektóre projekty są anulowane lub opóźniane. Konsensus wśród ekonomistów jest taki, że stopy mogą zacząć stopniowo spadać pod koniec 2025 lub w 2026 roku, jeśli inflacja będzie pod kontrolą, ale prawdopodobnie ustabilizują się na poziomie około 5%, a nie wrócą do 3%. Rynek w Seattle będzie bardzo wrażliwy na te zmiany: spadek nawet do 5% może ponownie pobudzić aktywność kupujących na dużą skalę (nagromadzony popyt czeka w gotowości), podczas gdy dłuższy okres stóp na poziomie 7-8% może powstrzymać wzrost cen. W istocie, stopy procentowe są czynnikiem decydującym – ostudziły przegrzany rynek i pozostają kluczową niewiadomą w prognozach.
• Klimat gospodarczy i rynek pracy: Nieruchomości w Seattle są wspierane przez silny lokalny rynek pracy i gospodarkę, ale nie są odporne na szersze wahania gospodarcze. Na rok 2025 gospodarka USA znajduje się w fazie wolniejszego wzrostu (niektórzy nazywają to scenariuszem „miękkiego lądowania”). Stopa bezrobocia w Seattle pozostaje niska (~3-4%), co odzwierciedla fakt, że firmy nadal zatrudniają, choć w branży technologicznej nastąpiła fala zwolnień pod koniec 2022 i na początku 2023 roku, co nieco wpłynęło na nastroje. Płace w Seattle nadal rosną, co pomaga utrzymać wysokie koszty mieszkań. Obszarem wartym obserwacji jest rynek akcji i klimat IPO – wielu pracowników sektora technologicznego w Seattle ma wynagrodzenie powiązane z akcjami, a hossa na NASDAQ często przekłada się na więcej wkładów własnych i inwestorów kupujących w Seattle. Z drugiej strony, w 2022 roku, gdy akcje technologiczne spadły, luksusowy rynek nieruchomości w Seattle nieco się ochłodził. Kolejnym czynnikiem jest inflacja – choć inflacja krajowa spadła z poziomów z 2022 roku, koszty mieszkań (ekwiwalent czynszu właścicieli) pozostają dużą częścią CPI. Jeśli inflacja ponownie wzrośnie, Fed może utrzymać wysokie stopy procentowe dłużej, co – jak wspomniano – bezpośrednio wpływa na rynek nieruchomości. Z drugiej strony, jeśli gospodarka wpadnie w recesję, Seattle może doświadczyć utraty miejsc pracy w sektorach wrażliwych na cykl koniunkturalny (może niektóre startupy upadną lub zamówienia na samoloty Boeinga spowolnią). Jednak baza gospodarcza Seattle – Big Tech, przemysł lotniczy, biotechnologia, logistyka – jest stosunkowo odporna i dobrze zdywersyfikowana. Co więcej, jak donosi Axios, Seattle jest jednym z miast, które odzyskały populację i dochody po pandemii, w przeciwieństwie do niektórych miast porównywalnych axios.com axios.com. Bodźce polityczne na szczeblu federalnym (takie jak wydatki na infrastrukturę) również przynoszą korzyści Seattle – np. fundusze federalne wspierają projekty Sound Transit i autostrady, pośrednio wzmacniając lokalny rynek nieruchomości poprzez poprawę infrastruktury.
• Podaż mieszkań i polityka dotycząca strefowania: Na froncie politycznym jedną z największych zmian jest pro-mieszkaniowa legislacja stanu Waszyngton. Ustawa o brakującym mieszkalnictwie średniego szczebla (HB 1110), uchwalona w 2023 roku, to kamień milowy: podnosi strefowanie praktycznie we wszystkich miastach, wymagając, aby Seattle i inne miasta pozwalały na co najmniej **4 jednostki mieszkalne na każdej działce mieszkalnej (i do 6 jednostek w obszarach blisko częstych linii komunikacji miejskiej)】 seattle.gov. Oznacza to de facto koniec tradycyjnego strefowania wyłącznie pod zabudowę jednorodzinną w Seattle do 2024 roku. Celem tej polityki jest zwiększenie podaży mieszkań i poprawa dostępności cenowej poprzez umożliwienie budowy większej liczby domów szeregowych, bliźniaków i małych apartamentowców w już istniejących dzielnicach. W ciągu najbliższych kilku lat prawo to może stopniowo dodać tysiące jednostek mieszkalnych w całym Seattle, zmniejszając presję na ceny. Jednak zmiany nie nastąpią z dnia na dzień – deweloperzy będą potrzebować czasu na zakup nieruchomości i budowę, a opór ze strony niektórych mieszkańców lub ograniczenia projektowe mogą ograniczyć skalę realizacji. Władze Seattle generalnie popierają większą gęstość zabudowy (miasto już wcześniej podniosło strefowanie w wielu obszarach poprzez aktualizacje swojego Planu Ogólnego), więc HB 1110 w dużej mierze przyspiesza to, co Seattle już planowało. Dodatkowo Seattle jest w trakcie aktualizacji swojego Planu Ogólnego („Plan One Seattle”), który ma wyznaczać kierunki rozwoju do 2044 roku. Stanowa Ustawa o Zarządzaniu Rozwojem oczekuje, że Seattle zaplanuje 80 000 nowych jednostek mieszkalnych do 2044 roku cascadepbs.org. Nadchodzący plan może wprowadzić nowe „węzły wzrostu” lub kolejne zmiany w strefowaniu (potencjalnie dopuszczając zabudowę średniowysoką w większej liczbie obszarów lub wyższe budynki w wybranych strefach). Proces planowania trwa (wiele publicznych wysłuchań – setki osób wypełniły ratusz w 2023 roku, aby debatować nad strategiami rozwoju kuow.org). Do 2025 roku prawdopodobnie zostanie wybrany preferowany plan, który może znacząco przekształcić strefowanie w ciągu następnej dekady (np. umożliwiając więcej apartamentowców wzdłuż głównych ulic itp.). Efekt netto: Te polityki nastawione na zwiększenie podaży są długoterminowymi czynnikami hamującymi gwałtowny wzrost cen – większa podaż powinna poprawić dostępność cenową – ale niedobór mieszkań w Seattle jest tak głęboki, że potrzeba lat intensywnej budowy, by zaspokoić popyt. W krótkim okresie sama świadomość, że strefowanie jest łagodzone, może podnieść wartość gruntów (ponieważ na działce może powstać więcej jednostek = jest ona cenniejsza), co paradoksalnie może chwilowo podnieść niektóre koszty dla deweloperów.
• Kontrola czynszów i ochrona najemców: Waszyngton historycznie zakazywał lokalnej kontroli czynszów, ale lata 2023–2024 przyniosły znaczącą zmianę: począwszy od 2025 roku, stan wprowadził formę limitu podwyżek czynszu. Wynajmujący są obecnie generalnie zabronieni podnoszenia czynszu o więcej niż 10% rocznie dla obecnych najemców (z pewnymi wyjątkami) soundpointpm.com soundpointpm.com. Ta polityka, będąca w istocie ogólnostanowym limitem czynszu, ma na celu zapobieganie drastycznym podwyżkom i zapewnienie stabilności najemcom. Dla Seattle, gdzie dwucyfrowe podwyżki czynszów były powszechne w gorących latach, to duża zmiana. Oznacza to, że właściciele mogą być bardziej skłonni podnosić czynsz każdego roku do 10%, zamiast robić 0% w jednym roku i 15% w następnym, ponieważ nadrabianie powyżej 10% nie jest dozwolone. Ponadto, jeśli inflacja jest wysoka, rozważa się powiązanie limitu z inflacją (niektóre propozycje zakładały CPI + określony procent). Wpływ: Dla najemców to dobra wiadomość – koniec z niespodziewanymi 20% podwyżkami czynszu. Dla inwestorów/wynajmujących ogranicza to potencjalne zyski i może sprawić, że będą bardziej wybredni przy zmianie najemców (mogą woleć wymienić lokatora, by czasem ustalić czynsz na poziomie rynkowym, ponieważ nowe umowy nie są objęte limitem). Prawo to może również odstraszyć niektórych inwestorów spoza stanu, którzy nie lubią żadnej kontroli czynszów. Samo miasto Seattle ma dodatkowe zabezpieczenia dla najemców: limity opłat za wprowadzenie się, moratoria na eksmisje zimą (brak eksmisji w zimnych miesiącach dla niektórych najemców) oraz wymóg wypłaty pomocy relokacyjnej w przypadku eksmisji z powodu przebudowy. To sprawia, że Seattle jest bardzo przyjazne najemcom, co jest dobre dla stabilności najemców, ale czasem podawane przez właścicieli jako powód sprzedaży lub przekształcania wynajmowanych nieruchomości na inne cele. Pomimo tych skarg, dane pokazują, że właściciele nadal są aktywni, ponieważ czynsze w Seattle pozostają wysokie, a pustostany niskie.
• Podatki i opłaty: Seattle nakłada różne podatki, które pośrednio wpływają na rynek nieruchomości. Na przykład podatek od sprzedaży nieruchomości (REET) w stanie Waszyngton został zmieniony w 2020 roku na stawkę progresywną, która może wynosić nawet 3,5% od części sprzedaży nieruchomości powyżej 3 milionów dolarów. Wpływa to na sprzedaż luksusowych domów i duże transakcje komercyjne, potencjalnie ograniczając obrót na wyższym szczeblu. Seattle ma także podatek od wynagrodzeń (JumpStart) na wysokie pensje wypłacane przez duże firmy, przeznaczony na finansowanie programów mieszkaniowych i walki z bezdomnością. Amazon był temu przeciwny i niektórzy obawiali się, że może to wypchnąć firmy lub miejsca pracy, ale jak dotąd wzrost zatrudnienia w Seattle trwa. Na poziomie stanowym Waszyngton wprowadził 7% podatek od zysków kapitałowych (obowiązuje od 2022 r.) od zysków powyżej 250 tys. dolarów, ale co ważne, sprzedaż nieruchomości jest z tego podatku zwolniona (by uniknąć podwójnego opodatkowania po REET), więc dotyczy głównie sprzedaży akcji. W związku z tym nie wpłynęło to bezpośrednio na inwestorów nieruchomości, poza ewentualnym zachęceniem niektórych do skupienia się na nieruchomościach (ponieważ sprzedaż nieruchomości nie podlega temu podatkowi, a sprzedaż akcji już tak).
• Inicjatywy na rzecz przystępnych cenowo mieszkań: Władze Seattle postawiły na finansowanie mieszkań dostępnych cenowo. Wyborcy przytłaczającą większością zatwierdzili odnowienie Housing Levy w 2023 roku, co pozwoli zebrać około 970 milionów dolarów w ciągu 7 lat na programy mieszkaniowe dla osób o niskich dochodach ballotpedia.org ballotpedia.org. Jest to największa tego typu opłata w historii Seattle, co odzwierciedla gotowość społeczeństwa do rozwiązania kryzysu mieszkaniowego. Środki te pomogą stworzyć lub zachować szacunkowo ponad 3 000 przystępnych cenowo mieszkań na wynajem, zapewnić pomoc w opłacaniu czynszu oraz wesprzeć osoby kupujące pierwsze mieszkanie poprzez dofinansowanie wkładu własnego ballotpedia.org. Choć 3 000 mieszkań to tylko ułamek całkowitego zapotrzebowania, ma to znaczenie dla gospodarstw o najniższych dochodach i stopniowo zmniejszy presję na rynku prywatnym (każda rodzina, która otrzyma przystępne cenowo mieszkanie, to jedna mniej konkurująca na otwartym rynku). Opłata wspiera także programy przeciwdziałania bezdomności, które – jeśli są skuteczne – poprawiają warunki na ulicach i czynią dzielnice bardziej przyjaznymi do życia (co jest ważne dla wartości nieruchomości). Dodatkowo Seattle wykorzystuje Mandatory Housing Affordability (MHA) – opłaty od nowych inwestycji na finansowanie mieszkań dostępnych cenowo; program ten wygenerował setki milionów dolarów. Deweloperzy muszą albo uwzględnić część mieszkań dostępnych cenowo w nowych budynkach, albo wpłacić opłatę na fundusz mieszkaniowy.
• Konwersje biur na mieszkania i zachęty: W związku z problemem pustostanów biurowych w centrum, politycy Seattle wprowadzili zachęty mające na celu przekształcanie biur w mieszkania. W połowie 2023 roku burmistrz Bruce Harrell podpisał ustawę, która pozwala deweloperom ominąć niektóre standardy projektowe, a nawet odroczyć lokalny podatek od sprzedaży na czas realizacji projektów konwersji biur na mieszkania harrell.seattle.gov governing.com. Stan również przyjął ustawę, która odracza 10,3% podatek od sprzedaży od kosztów budowy związanych z konwersją harrell.seattle.gov. To sprawia, że konwersje stają się finansowo bardziej opłacalne. Miejski Urząd Planowania (OPCD) prowadzi program identyfikujący budynki, które mogłyby zostać przekształcone w apartamenty/kondominia seattle.gov. Choć nie każdy pusty wieżowiec można łatwo zamienić na mieszkania (układ pięter i okna w biurowcach mogą być problematyczne dla mieszkań), kilka projektów jest już w toku – na przykład rozpatrywany jest wniosek o przekształcenie biurowca w centrum w 64 mieszkania o przystępnych cenach mrsc.org. Jeśli te konwersje się powiodą, będą korzystne dla wszystkich: powstaną nowe mieszkania (co pomoże zaspokoić popyt) i zniknie część pustostanów biurowych (co poprawi sytuację podażową). W ciągu najbliższych kilku lat ta polityka może usunąć część nadwyżki powierzchni biurowej i jednocześnie dodać kilkaset lub kilka tysięcy mieszkań w sercu miasta.

Podsumowując, rynek nieruchomości w Seattle funkcjonuje w złożonej sieci sił ekonomicznych i politycznych. Wysokie stopy procentowe i ogólna sytuacja gospodarcza działają jak hamulec lub gaz dla rynku w danym momencie, podczas gdy lokalne i stanowe polityki wyznaczają zasady gry. Na rok 2025 trendy polityczne wyraźnie zmierzają do zwiększenia dostępności mieszkań (poprzez większą podaż i ochronę najemców) oraz ożywienia centrum miasta (poprzez konwersje i inwestycje). Te działania mogą powstrzymać gwałtowny wzrost cen (co jest korzystne dla stabilności) i zapewnić, że Seattle pozostanie dostępne dla szerszego grona mieszkańców. Dla inwestorów i właścicieli domów oznacza to, że rynek może być nieco bardziej regulowany, ale też bardziej zrównoważony w dłuższej perspektywie.

Każdy, od Federal Reserve po Radę Miasta Seattle, odgrywa rolę w tym, co dzieje się z cenami i rozwojem. Na przykład, jeśli Fed obniży stopy procentowe w 2025 roku, możemy zobaczyć napływ kupujących i deweloperów ponownie przyspieszających – ale dzięki zmianom w zagospodarowaniu przestrzennym i zachętom, ten wzrost może spotkać się z większą liczbą nowych inwestycji niż w poprzednim cyklu, co powstrzyma rynek przed przegrzaniem. Z drugiej strony, jeśli stopy pozostaną wysokie lub nastąpi recesja, polityki takie jak limit czynszu i fundusz mieszkaniowy zapewnią wsparcie osobom mającym trudności. Podejście Seattle jest często określane jako połączenie wzrostu napędzanego przez rynek i postępowych regulacji, a rok 2025 jest testem, jak ta równowaga sprawdza się w nowych warunkach.

Prognozy i perspektywy do 2030 roku

Patrząc w przyszłość, rynek nieruchomości w Seattle w ciągu najbliższych 3–5 lat (do 2030 roku) ma pozostać silny, choć z bardziej umiarkowaną i zrównoważoną trajektorią niż kolejka górska z początku lat 20. XXI wieku. O ile nie nastąpią poważne wstrząsy gospodarcze, większość ekspertów przewiduje dalszy wzrost zarówno w sektorze mieszkaniowym, jak i komercyjnym, choć w różnym tempie i z pewnymi bieżącymi korektami. Oto prognoza:

Prognozy dla rynku mieszkaniowego (domy): Konsensus jest taki, że ceny domów w Seattle będą nadal rosły w długim terminie, napędzane przez utrzymujący się popyt i ograniczoną podaż, ale tempo wzrostu prawdopodobnie będzie na poziomie kilku procent rocznie, a nie dwucyfrowym jak w latach 2020–2021. Na przykład jedna z prognoz przewiduje, że mediana cen domów w Seattle wzrośnie o około +5% do początku 2025 roku steadily.com, a następnie utrzyma „umiarkowany wzrost” do 2026 roku noradarealestate.com. Czynniki wspierające ten wzrost to wzrost zatrudnienia w sektorze technologicznym, utrzymujący się niedobór mieszkań oraz atrakcyjność regionu noradarealestate.com noradarealestate.com. Innymi słowy, oczekuje się, że Seattle przewyższy resztę kraju (gdzie trendy mogą być bardziej płaskie) i będzie notować stabilny wzrost wartości, ale nie spekulacyjną bańkę. Do 2030 roku może to łącznie podnieść ceny domów o około 20–30% w stosunku do dzisiaj (na przykład mediana $900 tys. w 2025 roku może wynosić około $1,1–$1,2 mln w 2030 roku, jeśli trendy się utrzymają). Rynek najmu powinien podążać podobną ścieżką: umiarkowane podwyżki czynszów zgodne ze wzrostem dochodów (być może 2–4% rocznie), biorąc pod uwagę limit czynszowy na poziomie 10% i nową podaż mieszkań. Silne prognozy wzrostu populacji Seattle (region ma zyskać kilkaset tysięcy mieszkańców do 2030 roku) oznaczają, że popyt na mieszkania pozostanie wysoki. Co ważne, dostępność cenowa nadal będzie wyzwaniem – nawet jeśli tempo wzrostu cen będzie wolniejsze, to i tak będzie to wzrost na już wysokim poziomie cen. Mało prawdopodobny jest poważny spadek cen, chyba że nastąpi znaczący zewnętrzny wstrząs (jak głęboka recesja lub załamanie sektora technologicznego). Podczas ostatniego kryzysu (2008) ceny domów w Seattle spadły o około 20%, ale miało to miejsce w czasie globalnego kryzysu finansowego i nadpodaży; obecnie standardy kredytowe są solidne, a podaż ograniczona, więc podobny krach jest mało prawdopodobny. W rzeczywistości niektórzy analitycy wskazują, że korekta cen w Seattle już nastąpiła w latach 2022–23 (gdy ceny spadły o około 10–15% od szczytu), a rynek od tego czasu osiągnął dno i ponownie zaczął rosnąć. Tak więc podstawowe oczekiwanie to powolny, stabilny wzrost wartości. Jak podsumowuje Norada Real Estate, „rynek mieszkaniowy w Seattle prawdopodobnie będzie nadal notował umiarkowany wzrost w 2026 roku… ograniczona podaż i utrzymująca się atrakcyjność będą utrzymywać wysoki popyt, choć rosnące stopy procentowe mogą spowolnić tempo” noradarealestate.com noradarealestate.com.

Perspektywy dla nieruchomości komercyjnych i centrum miasta: Ożywienie rynku nieruchomości komercyjnych prawdopodobnie będzie nierównomierne przez resztę lat 2020. Rynek biurowy: Oczekujemy, że wolne powierzchnie biurowe będą stopniowo malały, ale pozostaną powyżej poziomów sprzed pandemii przez wiele lat. Wskaźnik pustostanów biurowych w centrum Seattle (obecnie ~30%+) może zacząć spadać w latach 2026–2027, jeśli firmy zaczną się ponownie rozwijać, a nadmiar powierzchni zostanie wchłonięty lub przekształcony. Jednak pełny powrót do poziomu poniżej 10% pustostanów (uznawanego za zdrowy) może nie nastąpić do 2030 roku, chyba że dojdzie do dużych konwersji lub napływu nowych firm. Zamiast tego prawdopodobnie zobaczymy, jak nasilają się migracje do lepszych jakościowo budynków: nowsze, bardziej ekologiczne biurowce będą miały lepsze wskaźniki wynajmu, podczas gdy przestarzałe starsze biura będą mieć trudności lub zostaną przekształcone. Do 2030 roku część dzisiejszych pustych biur może zostać przekształcona na inne cele (mieszkalne, hotele, przestrzenie kreatywne), co pomoże zmniejszyć nadpodaż. Zdecydowane podejście miasta do konwersji oraz naturalna rotacja najemców (firmy rezygnujące z niepotrzebnej powierzchni) z czasem dopasuje zasoby biurowe do potrzeb. Ponadto, gdy branża technologiczna i inne sektory będą się rozwijać w drugiej połowie dekady (chmura obliczeniowa, AI, ekspansja biotechnologii), mogą one zagospodarować część powierzchni. Prognoza: wskaźnik pustostanów biurowych może spaść z ~30% w 2025 roku do około ~15–20% do 2030 roku w centrum – nadal dużo, ale mniej dramatycznie. Czynsze za biura mogą pozostać niskie przez kilka lat, a następnie się ustabilizować; nie należy oczekiwać dużych wzrostów czynszów, dopóki poziom pustostanów nie zostanie opanowany.

Handel detaliczny/gastronomia i hotelarstwo: Przewiduje się, że handel detaliczny w centrum będzie nadal się odbudowywał. Do 2030 roku centrum Seattle może mieć inny profil handlowy – mniej sieciowych sklepów zależnych od biurowych klientów w porze lunchu, więcej biznesów opartych na doświadczeniach, restauracji, życia nocnego skierowanego do mieszkańców i turystów. Dzięki tysiącom nowych mieszkańców w centrum (miasto aktywnie dodaje nowe jednostki mieszkalne), baza klientów się zdywersyfikuje. Przewidujemy, że turystyka i działalność konferencyjna w pełni się odbudują do końca lat 2020., co da silny impuls hotelom i restauracjom. Seattle jako gospodarz meczów Mistrzostw Świata w 2026 roku zaprezentuje miasto na arenie międzynarodowej i może przyciągnąć kolejną falę odwiedzających, a być może także relokacje firm (Seattle znajdzie się w centrum uwagi świata). Handel detaliczny w dzielnicach Seattle (Ballard, Capitol Hill itd.) powinien pozostać w dobrej kondycji, ponieważ te obszary stale się rozwijają.

Przemysł/logistyka: Ten sektor powinien pozostać liderem wzrostu. Port w Seattle zwiększa swoje możliwości, a firmy takie jak Amazon i UPS nadal będą potrzebować powierzchni magazynowych. Najprawdopodobniej wskaźniki pustostanów w sektorze przemysłowym pozostaną niskie, a czynsze wysokie; niektóre strefy przemysłowe mogą nawet być pod presją ze względu na potrzebę budowy mieszkań (miasto zmaga się z wyzwaniem, jak zachować tereny przemysłowe przy jednoczesnej potrzebie zwiększenia zasobów mieszkaniowych – to ważny temat dla polityki miejskiej).

Klimat inwestycyjny i rozwojowy: W ciągu najbliższych kilku lat, gdy stopy procentowe miejmy nadzieję spadną, oczekujemy, że aktywność inwestorów wzrośnie. Więcej kapitału popłynie do nieruchomości w Seattle, gdy finansowanie stanie się tańsze i pojawi się jasność co do nowej normy użytkowania biur. Seattle jest zazwyczaj jednym z 10 najlepszych rynków dla inwestorów instytucjonalnych i powinno nim pozostać ze względu na silne fundamenty. Do 2026–2027 roku, jeśli stopy kredytów hipotecznych spadną do, powiedzmy, poziomu 5%, możemy zobaczyć odrodzenie zarówno lokalnych, jak i międzynarodowych nabywców, co potencjalnie stworzy kolejny cykl konkurencyjny (choć prawdopodobnie nie tak intensywny jak w 2021 roku). Nowe inwestycje deweloperskie prawdopodobnie ponownie przyspieszą pod koniec lat 2020.: obecne spowolnienie rozpoczęć w latach 2024–25 jest tymczasowe. Ponieważ populacja miasta ma rosnąć o ok. 1–2% rocznie, Seattle potrzebuje tysięcy nowych mieszkań każdego roku. Deweloperzy odpowiedzą na to, zwłaszcza dzięki nowym przepisom dotyczącym zagospodarowania przestrzennego, które umożliwiają więcej projektów. Możemy zobaczyć innowacyjne budownictwo (modułowe wieżowce lub budynki z drewna klejonego), aby obniżyć koszty. Kolejnym trendem do 2030 roku może być większy rozwój zorientowany na transport publiczny w regionie – do tego czasu przedłużenia kolei miejskiej na północ, wschód i południe będą w większości ukończone lub w trakcie realizacji, a obszary wokół nowych stacji (Lynnwood, Federal Way, Bellevue, Redmond itd.) będą się zagęszczać. W samym Seattle prawdopodobnie zobaczymy więcej apartamentowców średniowysokich na terenach dawniej jednorodzinnych dzięki zmianom w polityce.

Przystępność cenowa i skutki społeczne: Pomimo wysiłków, Seattle w 2030 roku prawdopodobnie nadal będzie miastem o wysokich kosztach życia. Mediana ceny domu może regularnie przekraczać 1 milion dolarów, a czynsze będą wysokie, choć miejmy nadzieję, że wzrost dochodów i większa podaż mieszkań zapobiegną całkowitej niedostępności. Strategia miasta polegająca na łączeniu wzrostu z programami przystępności cenowej będzie kluczowa – do 2030 roku fundusze z Housing Levy powinny stworzyć znaczną liczbę przystępnych mieszkań, a być może niektóre konwersje biur również przyniosą mieszkania socjalne. Bezdomność, która jest powiązana z kosztami mieszkań, to problem, który Seattle jest zdeterminowane poprawić: czynniki nieruchomościowe mają tu znaczenie poprzez przekształcanie hoteli/biur w mieszkania wspierające. Nadzieja jest taka, że poprzez dodanie mieszkań na wszystkich poziomach (rynkowych i przystępnych cenowo), Seattle przynajmniej ustabilizuje kryzys przystępności cenowej.

W istocie, perspektywy rynku nieruchomości w Seattle są optymistyczne, choć z pewnymi zastrzeżeniami. Jak napisała jedna z lokalnych firm hipotecznych, ograniczona podaż, silny rynek pracy i wysokie zapotrzebowanie „utrzymają wysokie ceny domów do 2025 roku” i dalej realestate.usnews.com. Oczekujemy umiarkowanego wzrostu cen, a nie załamania, na rynku mieszkaniowym. Nawet jeśli USA wejdą w łagodną recesję, ceny mieszkań w Seattle mogą się spłaszczyć lub lekko spaść na krótki czas, ale podstawowy popyt prawdopodobnie zapobiegnie poważnemu spadkowi. Do 2030 roku Seattle prawdopodobnie będzie jeszcze większym, lepiej skomunikowanym miastem z bardziej zróżnicowanym centrum. Rynek nieruchomości powinien pozostać solidną inwestycją długoterminową: Seattle jest konsekwentnie oceniane jako jeden z najlepszych rynków nieruchomości pod względem ogólnych perspektyw. Jeśli już, lata 2020. mogą przynieść Seattle powrót do czołówki, podczas gdy inne rynki (np. San Francisco) zmagają się z odpływem ludności – Seattle jest stosunkowo dobrze przygotowane dzięki napływowi talentów i względnie wysokiej produkcji mieszkań.

Podsumowując prognozy:

• Ceny domów: Stopniowy wzrost o około 3–6% rocznie średnio, kumulujący się do znacznego wzrostu do 2030 roku (przy założeniu złagodzenia stóp procentowych). Nie przewiduje się gwałtownych wahań, o ile nie wystąpią czynniki zewnętrzne. Do 2030 roku ceny medianowe prawdopodobnie znacznie przekroczą szczytowe poziomy z lat 2018–2022, ustanawiając nowe rekordy, ale w wolniejszym tempie wzrostu noradarealestate.com.
• Czynsze: Utrzymujący się trend wzrostowy, potencjalnie nieco powyżej inflacji. Wzrost czynszów w Seattle może przewyższyć średnią krajową USA ze względu na silny popyt thejosephgroup.com. Jednak limit 10% zapewnia brak ekstremalnych skoków; należy spodziewać się stabilnych, jednocyfrowych rocznych podwyżek czynszów.
• Zajętość powierzchni komercyjnych: Wskaźnik pustostanów biurowych będzie się poprawiał powoli, nadal pozostając podwyższony względem historycznych standardów przez 3–5 lat. Handel detaliczny i hotelarstwo w pełni odrobią straty do 2030 roku, być może przekraczając wyniki sprzed pandemii dzięki większej liczbie mieszkańców i turystów w centrum. Przemysł blisko pełnej zajętości przez cały okres.
• Nowa podaż: Druga fala budowy prawdopodobna pod koniec tej dekady – w tym duże projekty mieszkaniowe i potencjalnie kilka nowych biurowców lub wież wielofunkcyjnych, jeśli powróci popyt. Wiele starszych biurowców w centrum może zostać częściowo lub całkowicie przekształconych w apartamenty lub hotele, co stworzy bardziej tętniące życiem, mniej zależne od biur centrum miasta.
• Ludność i miejsca pracy: Obszar metropolitalny Seattle prawdopodobnie będzie nadal rozwijał się szybciej niż średnia krajowa USA (prognozowany wzrost ~1-1,5% rocznie). Do 2030 roku liczba mieszkańców miasta Seattle może zbliżyć się do ~900 000, jeśli obecne trendy się utrzymają, a obszar metropolitalny zyska kilkaset tysięcy osób, które wszystkie będą potrzebowały mieszkań kuow.org axios.com. Sektor technologiczny powinien pozostać kluczowym pracodawcą; nawet przy rozwoju AI i wzroście efektywności firmy technologiczne będą potrzebować ludzi, a Seattle przyciągnie nowe firmy (na przykład, jeśli obawy związane ze zmianami klimatu skłonią ludzi do opuszczania cieplejszych regionów, łagodny klimat Północno-Zachodniego Wybrzeża może przyciągnąć więcej migrantów).

Podsumowanie: Rynek nieruchomości w Seattle do 2030 roku wydaje się gotowy na stabilny wzrost i ciągłą ewolucję. Inwestorzy i właściciele domów mogą oczekiwać, że ich nieruchomości będą zyskiwać na wartości w zdrowym, choć nie eksplodującym tempie. Najemcy mogą spodziewać się stabilnego rynku z większą liczbą opcji (dzięki nowym budynkom), ale prawdopodobnie nadal wysokich czynszów (nieco łagodzonych przez politykę). Krajobraz miasta będzie obejmował więcej mieszkań, więcej transportu publicznego i zróżnicowane centrum. Ryzyka dla tej prognozy to ogólnoświatowe spowolnienia gospodarcze, potencjalne zakłócenia w branży technologicznej lub nieprzewidziane wydarzenia, ale solidne fundamenty Seattle dają pewność. Jak zauważył jeden z portali inwestycyjnych, obszar Seattle „prawdopodobnie utrzyma stosunkowo wysoki popyt” dzięki miejscom pracy i atrakcyjności, nawet jeśli wyższe stopy procentowe będą hamować gwałtowny wzrost noradarealestate.com. Pod wieloma względami, Seattle przechodzi z rynku bardzo gorącego do dojrzałego, bardziej zrównoważonego – wciąż charakteryzującego się dużym popytem i innowacyjnością, ale z większym naciskiem na zrównoważony rozwój i jakość życia.

Ogólnie rzecz biorąc, można się spodziewać, że Seattle w 2030 roku nadal będzie jednym z najbardziej pożądanych rynków nieruchomości w kraju, z szeroką bazą kupujących i inwestorów. Niezależnie od tego, czy jesteś kupującym, sprzedającym czy inwestorem, prognozy sugerują, że w Szmaragdowym Mieście nadal będzie wiele okazji – choć być może z nieco mniejszą gorączką i nieco większą strategią niż w ostatnich latach. Droga Seattle na rynku nieruchomości daleka jest od zakończenia, a nadchodzące lata będą kluczowe dla kształtowania jego kolejnego rozdziału.

Źródła:

• Dane rynku mieszkaniowego Seattle i trendy na 2025 rok axios.com redfin.com zillow.com
• Wzrost cen w dzielnicach Queen Anne/Magnolia itd. windermeremi.com
• Raport Axios o rosnącej podaży i pierwszym spadku cen axios.com axios.com
• Statystyki rynku Zillow i Redfin (ceny, czas na rynku) redfin.com zillow.com
• Statystyki pustostanów biur w centrum miasta (Cushman & Wakefield) cushmanwakefield.com
• Analiza rynku biurowego w Seattle Kidder Mathews (powrót do biur, pustostany 27,2%) kidder.com kidder.com
• Spadek nowych inwestycji (rozwój biur w dół o 90%) kidder.com
• Aktualizacja wynajmu Sound Point Property Management (mediana czynszu 2 026 USD, pustostany 3,2%, limit czynszu 10%) soundpointpm.com soundpointpm.com
• Statystyki odrodzenia centrum Seattle (88 nowych firm, 3 000 mieszkań w 2024) downtownseattle.org downtownseattle.org
• Dane o wzroście populacji (816 600 w 2025, +2% r/r) kuow.org, metro +66 tys. w rok axios.com
• Trendy nieruchomości Mary Pong (wpływ sektora technologicznego, przesunięcie na przedmieścia) marypong.com marypong.com
• Prognoza Norada umiarkowanego dalszego wzrostu do 2026 roku noradarealestate.com.
• Ustawa Washington HB 1110 dotycząca strefowania „missing middle” seattle.gov.
• Stanowy limit podwyżki czynszu w stanie Waszyngton do 10% od 2025 roku soundpointpm.com.
• Odnowienie Seattle Housing Levy (2024–2030, ok. 970 mln USD na mieszkania dostępne cenowo) ballotpedia.org ballotpedia.org.
• Zachęty do konwersji biur na mieszkania (odroczenie podatku) harrell.seattle.gov.

axios.com windermeremi.com soundpointpm.com kidder.com axios.com noradarealestate.com