Paryski rynek nieruchomości 2025: kompleksowy raport

Rynek nieruchomości luksusowych

Przegląd: Segment luksusowych i prestiżowych nieruchomości w Paryżu wykazał niezwykłą siłę podczas ostatniego spowolnienia. Dzielnice „Belle Époque” – 6., 7. i 8. okręg oraz inne podobne prestiżowe obszary utrzymały swoją wartość znacznie lepiej niż dzielnice peryferyjne w ciągu ostatnich dwóch lat. Ceny w tych pożądanych enklawach pozostały na tym samym poziomie lub nawet wzrosły w 2024 roku, dzięki ograniczonej podaży i stabilnemu międzynarodowemu popytowi. Na przykład Saint‑Germain‑des‑Prés (6. okręg) pozostał najdroższą dzielnicą Paryża z ceną około 15 500 €/m², bez zmian rok do roku w 2024 parispropertygroup.com, a ekskluzywny 7. okręg (okolice Les Invalides) odnotował jedynie spadek o -1,1% do około 14 900 €/m² parispropertygroup.com. Tak minimalne spadki w czasie ogólnego załamania rynku podkreślają, że nieruchomości z najwyższej półki w najlepszych lokalizacjach są „odporne na szersze wahania” parispropertygroup.com. Na początku 2025 roku te segmenty rynku premium już zaczynają odrabiać straty. W 8. okręgu – obejmującym Pola Elizejskie i Złoty Trójkąt – ceny faktycznie wzrosły o około 4,7% w 2024 roku (do ok. 11 760 €/m²) parispropertygroup.com, przeciwstawiając się tendencji w całym mieście i wzmacniając status 8. okręgu jako topowej lokalizacji inwestycyjnej parispropertygroup.com.

Ultra-luksusowe nieruchomości i zagraniczni kupcy: Najwyższy segment rynku paryskiego (ultra-luksusowe apartamenty, rezydencje, hôtels particuliers) odnotowuje rekordową aktywność. Ceny nieruchomości premium wzrosły o około +12% od 2019 roku (przed pandemią) knightfrank.com, osiągając nowe maksima w latach 2024–25, mimo że liczba transakcji zwykłych nieruchomości spadła. W 2024 roku sprzedano zaledwie kilka historycznych rezydencji, ale za zdumiewające kwoty: jedno hôtel particulier na Lewym Brzegu osiągnęło cenę blisko 50 000 €/m², a inne zostało sprzedane za 33 miliony euro knightfrank.com. Na początku 2025 roku dwie rezydencje w 7. dzielnicy znalazły nabywców za odpowiednio 55 milionów euro i 100 milionów euro – to jedne z najdroższych transakcji mieszkaniowych w historii Paryża knightfrank.com. Popyt na tym astronomicznym poziomie napędzają zarówno krajowe elity, jak i zagraniczni milionerzy. Warto zauważyć, że kupujący z Chin i innych krajów azjatyckich stali się bardzo aktywni na prestiżowym rynku paryskim. Połowę wszystkich zakupów paryskich pied-à-terre obsługiwanych przez jedną luksusową agencję w 2024 roku (średnia cena 7,6 miliona euro; powierzchnia ~235 m²) dokonali nabywcy z Chin knightfrank.com. Te gotowe do zamieszkania luksusowe apartamenty osiągały średnio niesamowite 33 800 euro za m² knightfrank.com, co obrazuje, że zagraniczni inwestorzy są skłonni zapłacić najwyższe kwoty (czy to w dolarach, czy w euro) za prestiżowe nieruchomości w centrum Paryża.

Czynniki napędzające segment luksusowy: Kilka makrotrendów zwiększa atrakcyjność Paryża dla osób o wysokiej wartości majątku (HNWI) w 2025 roku i później. Stopy procentowe – choć wysokie dla przeciętnych nabywców – mają mniejsze znaczenie dla dysponujących gotówką kupujących z segmentu luksusowego, a sama perspektywa obniżek stóp procentowych w strefie euro poprawia ogólne nastroje knightfrank.com. Dodatkowo, globalne zmiany polityczne przyciągają coraz więcej zamożnych osób do Paryża: na przykład likwidacja przez Wielką Brytanię reżimu podatkowego non-dom oraz podwyższenie we Włoszech podatku ryczałtowego dla cudzoziemców uczyniły te kraje mniej atrakcyjnymi, podczas gdy Paryż postrzegany jest jako stabilna alternatywa knightfrank.com. Niepewna sytuacja geopolityczna (np. wyniki wyborów w USA) skłania również część ultrazamożnych do dywersyfikacji aktywów poprzez inwestycje w nieruchomości w Paryżu jako bezpieczną przystań knightfrank.com. W badaniu z 2024 roku, obejmującym 750 HNWI, Paryż zajął 1. miejsce wśród europejskich miast do relokacji – we wszystkich grupach wiekowych od pokolenia Z po powojenne knightfrank.com – odzwierciedlając jego wyjątkowe połączenie kultury, bezpieczeństwa i stylu życia dla elit. Kolejnym czynnikiem jest powrót słabego euro (w porównaniu do poziomów z lat 2018–19), co w praktyce daje kupującym z dolarami, frankami czy dirhamami swego rodzaju rabat. Podsumowując, najbardziej prestiżowy segment rynku mieszkaniowego w Paryżu poszerza swoją globalną atrakcyjność jeszcze bardziej w 2025 roku knightfrank.com knightfrank.com.

Popyt na wynajem i niedobór podaży: Paryż doświadcza ostrego niedoboru mieszkań na wynajem w 2025 roku, co powoduje wzrost czynszów i frustrację wielu potencjalnych najemców.

Popyt na wynajem gwałtownie wzrósł, ponieważ wyższe stopy procentowe i rygorystyczne kryteria udzielania kredytów wykluczyły z rynku niektórych kupujących, zmuszając ich do dalszego wynajmowania thesundaydiplomat.com.Tymczasem podaż dostępnych wynajmów długoterminowych gwałtownie spadła.Według urzędników miejskich, Paryż traci każdego roku kilka tysięcy mieszkań na wynajem z powodu różnych czynników thesundaydiplomat.com.Liczba ofert wynajmu mieszkań w Paryżu spadła aż o 50% w ciągu jednego roku (stan na początek 2024) oraz o 73% w ciągu trzech lat, co wskazuje, jak drastycznie skurczyła się dostępność wynajmu długoterminowego thesundaydiplomat.com.Nacisk jest szczególnie dotkliwy dla małych mieszkań (kawalerek i mieszkań jednopokojowych), które są zazwyczaj poszukiwane przez studentów i młodych profesjonalistów.Wiele z tych lokali zostało przekierowanych na platformy wynajmu krótkoterminowego (np.Airbnb) lub stoją puste jako drugorzędne pieds-à-terre, zmniejszając dostępność dla lokalnych mieszkańców thesundaydiplomat.com.Dane miejskie pokazują, że niemal 19% paryskich mieszkań nie było zajmowanych jako główne miejsca zamieszkania (były puste lub stanowiły drugi dom) w 2020 roku – w porównaniu do 14% dekadę wcześniej thesundaydiplomat.com.Co ciekawe, około 1 na 10 domów w Paryżu jest obecnie rezydencją wtórną (często utrzymywaną przez zamożnych właścicieli do okazjonalnego użytku) thesundaydiplomat.com.Ten trend, w połączeniu z rozprzestrzenianiem się wynajmu turystycznego, doprowadził do tego, co urzędnicy nazywają „bezprecedensowym kryzysem mieszkaniowym” dla najemców thesundaydiplomat.com thesundaydiplomat.com.Studenci zostali dotknięci najmocniej: jak ostrzegł Zastępca Burmistrza ds. Mieszkalnictwa w 2024 roku, „sektor prywatny nie ma już nic do wynajęcia… możemy zobaczyć dziesiątki tysięcy studentów na ulicach”, jeśli nie zostaną podjęte środki nadzwyczajne thesundaydiplomat.com.Podsumowując, współczynnik pustostanów w przypadku wynajmu długoterminowego jest wyjątkowo niski (około 2,8%) parispropertygroup.com, a konkurencja o każde dostępne mieszkanie jest ogromna.

Perspektywy dla segmentu luksusowego: Segment luksusowy ma nadal przewyższać wyniki szerszego rynku. Podaż nieruchomości klasy premium pozostaje poważnie ograniczona – w całym Paryżu każdego roku powstaje mniej niż 2000 nowych mieszkań, a praktycznie żadne w historycznych, prestiżowych dzielnicach knightfrank.com. Ten niedobór sprawia, że nowe inwestycje o wysokim standardzie osiągają wysokie ceny i często szybko się wyprzedają. Właściciele prestiżowych nieruchomości także wstrzymują się ze sprzedażą, jeśli nie jest to absolutnie konieczne, z uwagi na brak równorzędnych alternatyw, co ogranicza podaż. Przy globalnych przepływach kapitału Paryż może liczyć na znaczący udział w inwestycjach na rynku luksusowych nieruchomości w najbliższych latach. Knight Frank przewiduje, że ceny luksusowych nieruchomości w Paryżu umiarkowanie wzrosną w 2025 roku (odbijając się od stagnacji na rynku masowym), wspierane przez powracających międzynarodowych nabywców oraz status Paryża jako „nieustannie pożądanego” centrum knightfrank.com knightfrank.com. Dla inwestorów segment luksusowy oferuje długoterminową ochronę kapitału i jest mniej podatny na wahania – jak pokazują lata 2023–24, kiedy ceny nieruchomości premium utrzymały się lub wzrosły, a właściciele w najlepszych dzielnicach wciąż cieszyli się zyskami rzędu ~+35% w ciągu ostatnich 10 lat 56paris.com. Podsumowując, paryski rynek nieruchomości luksusowych pozostaje bezpieczną i solidną inwestycją, w dużej mierze odporną na krótkoterminowe wahania i gotową do dalszego stopniowego wzrostu w nadchodzących latach.

Trendy i stopy zwrotu na rynku najmu

Ceny najmu i stopy zwrotu: Przy wysokim popycie i ograniczonej podaży, czynsze w Paryżu rosną, choć w ramach obowiązujących limitów czynszowych (zobacz Zmiany regulacyjne). Na połowę 2024 roku średni czynsz w Paryżu daje brutto stopę zwrotu około 3,2% (mieszkania nieumeblowane) do 3,6% (umeblowane) parispropertygroup.com. Te stopy zwrotu – w granicach 3–4% – są porównywalne z innymi dużymi europejskimi miastami, takimi jak Londyn (3,4%) czy Berlin (3,8%), choć niższe niż na rynkach takich jak Amsterdam (5,2%) parispropertygroup.com. Stosunkowo umiarkowane stopy zwrotu odzwierciedlają wysokie wartości kapitałowe w Paryżu; w ujęciu bezwzględnym czynsze należą tu do najwyższych w Europie (typowy paryski czynsz to około 30–38 €/m² miesięcznie na rynku prywatnym, a w segmencie luksusowym znacznie więcej). Dla właścicieli mieszkań plusem obecnej sytuacji jest szybka obsada lokali i niskie ryzyko zaległości w płatnościach – przy tak dużej liczbie osób poszukujących mieszkań czas pustostanów jest minimalny. Zarządcy nieruchomości potwierdzają, że dobrze wycenione mieszkania na wynajem często otrzymują kilkadziesiąt zapytań w ciągu kilku dni. Rynek najmu pozostał silny nawet w trakcie pandemii Covid, a po powrocie studentów i ekspatów odbił się całkowicie parispropertygroup.com. Jedynym czynnikiem hamującym wzrost czynszów była interwencja rządowa (limity wzrostu czynszu i poziomu początkowego czynszu – szczegóły dalej). Jednak dane francuskiego OLAP pokazują, że medianowe czynsze w Paryżu wzrosły o kilka punktów procentowych w latach 2022–2024 pomimo tych ograniczeń, zwłaszcza w przypadku małych mieszkań, na skutek drastycznej dysproporcji między popytem a podażą.

Krótkoterminowy wynajem (Airbnb) i zyski: Ważnym trendem jest rozbieżność między zyskami z wynajmu długoterminowego a krótkoterminowego. W turystycznych, centralnych dzielnicach niektórzy inwestorzy decydują się na wynajem sezonowy (w stylu Airbnb), ponieważ stawki za nocleg mogą znacznie przewyższać tradycyjne umowy najmu. W popularnych lokalizacjach (np. Marais, Dzielnica Łacińska) dochód z wynajmu krótkoterminowego może być o 20–30% wyższy niż z umowy najmu na rok – czasami nawet więcej, jeśli wynajmuje się turystom przez cały rok. Do 2025 roku, przy ponownym boomie turystycznym (patrz Czynniki Rynkowe), to podejście ponownie pobudziło zainteresowanie inwestowaniem w wynajem na wakacje parispropertygroup.com. Jednak inwestorzy muszą uważać na surowe przepisy dotyczące wynajmu krótkoterminowego w Paryżu parispropertygroup.com. Miasto wprowadziło system rejestracji najmu i limity (główne miejsce zamieszkania można wynajmować tylko 120 dni w roku; pozostałe nieruchomości wymagają pozwolenia komercyjnego wraz z kompensacją za „utracone mieszkania”). W ostatnich latach nasiliły się kontrole nielegalnych ogłoszeń Airbnb, co przyczyniło się do powrotu części mieszkań na rynek najmu długoterminowego i lekkiego spadku czynszów w niektórych rejonach parispropertygroup.com. Idąc dalej, władze Paryża chcą wprowadzać jeszcze surowsze środki: na przykład w 2024 roku zaproponowano zakaz nowych najem krótkoterminowych w niektórych centralnych dzielnicach (jak Montmartre czy Le Marais) oraz podwyższkę podatków na drugie domy, aby zniechęcić właścicieli do pozostawiania mieszkań pustych thepeninsulaqatar.com thepeninsulaqatar.com. Celem tych polityk jest udostępnienie większej liczby mieszkań dla mieszkańców i studentów. Z punktu widzenia inwestora, krótkoterminowy najem może przynosić wyższe zyski, ale wiąże się z ryzykiem regulacyjnym – kluczowe jest przestrzeganie zmieniających się przepisów (i pamiętanie, że strategie mocno uzależnione od turystyki mogą być niestabilne, jak pokazała pandemia).

Perspektywy dla najemców i właścicieli mieszkań: Dla najemców najbliższa przyszłość pozostaje trudna. Dopóki nie zostanie zwiększona podaż mieszkań (lub nie zostaną wykorzystane istniejące puste lokale), konkurencja pozostanie ostra. Limity czynszowe nadal będą chronić przed zawyżaniem opłat (zobacz Zmiany regulacyjne), ale znalezienie przystępnego mieszkania będzie wymagać wytrwałości. Wielu studentów i najemców o średnich dochodach coraz częściej szuka mieszkań na przedmieściach lub godzi się na dłuższe dojazdy z powodu niedoboru mieszkań w centrum miasta thesundaydiplomat.com. Dla właścicieli i inwestorów na rynku wynajmu Paryż oferuje niemal 100% obłożenie i stały popyt. Zyski z wynajmu na poziomie około 3–4% nie są rekordowo wysokie, ale w dobie rosnących kosztów kredytów niektórzy inwestorzy instytucjonalni uznają portfele mieszkaniowe w Paryżu za atrakcyjne ze względu na ich stabilność. Rzeczywiście, inwestycje w aktywa mieszkaniowe (w tym duże portfele mieszkań) utrzymały się na dobrym poziomie w 2024 roku i mają wzrosnąć w 2025, jak zauważa CBRE, a oczekiwanych jest kilka dużych transakcji cbre.fr. Jedną z pojawiających się szans jest rozwój mieszkań studenckich: chroniczny niedobór zakwaterowania dla studentów (w Paryżu jest ok. 300 000 studentów, ale tylko 13 000 dedykowanych miejsc w akademikach) thesundaydiplomat.com sygnalizuje zapotrzebowanie na więcej prywatnych akademików lub przestrzeni colivingowych. Kolejną kwestią są energooszczędne renowacje starszych budynków wynajmowanych, które nie tylko zwiększają ich atrakcyjność, lecz także są niezbędne do spełnienia nowych przepisów (wielu właścicieli będzie musiało poddać nieruchomości modernizacji – zobacz Zmiany regulacyjne dotyczące zasad energetycznych). Ogólnie rynek najmu w Paryżu nadal będzie się charakteryzował bardzo wysokim popytem, ograniczoną podażą i presją regulacyjną na utrzymanie przystępności.

Inwestycje w nieruchomości komercyjne

Mimo że Paryż słynie jako miejsce zamieszkania, jest także jednym z największych rynków nieruchomości komercyjnych w Europie. W latach 2024–2025 sektor komercyjny napotkał trudności spowodowane spowolnieniem gospodarczym oraz zmianami po pandemii w pracy i handlu detalicznym, lecz w kluczowych lokalizacjach pozostaje odporny. Ta część obejmuje trendy dotyczące biur, handlu oraz hotelarstwa, a także główne nowe inwestycje komercyjne.

Rynek biurowy

Aktywność leasingowa: Rynek biurowy w Paryżu przechodził przez okres spowolnienia. Wynajem powierzchni biurowej (aktywność leasingowa) w regionie Wielkiego Paryża spadł w 2024 roku, co odzwierciedla ostrożne nastroje firm. W pierwszym kwartale 2025 roku aktywność leasingowa była o około 4% niższa rok do roku, głównie z powodu braku ogromnych transakcji (niewiele dużych relokacji korporacyjnych) nmrk.com. Wiele firm optymalizuje lub zmniejsza powierzchnie w odpowiedzi na trendy pracy hybrydowej i presję kosztową, co spowodowało, że w samym Paryżu zawarto mniej nowych umów, a większa aktywność przeniosła się na obrzeża oferujące niższe czynsze nmrk.com. Wskaźniki pustostanów w związku z tym wzrosły. Na koniec 2024 roku ogólny wskaźnik pustostanów biurowych w Île-de-France przekroczył 10% – rekordowo wysoki poziom w czasach współczesnych savills.co.uk nmrk.com. Na początku 2025 roku osiągnął ok. 10,3% w skali regionu nmrk.com. Największy ciężar pustostanów przypada na lokalizacje drugorzędne i starsze budynki: na podmiejskich parkach biurowych duże powierzchnie stoją puste. Dla porównania, w centrum Paryża (CBD) odsetek pustostanów pozostaje stosunkowo niski (około 4–5%), a na najlepsze powierzchnie nadal jest zdrowy popyt capitaleconomics.com nmrk.com. Różnica jest wyraźna – firmy wybierają jakość i lokalizację, pozostawiając mniej atrakcyjne biura puste. Warto zaznaczyć, że fala nowych inwestycji biurowych w 2025 roku (prawie 1 mln m² nowych biur wchodzących na rynek m.in. w La Défense, Issy itd.) zwiększa podaż w krótkim terminie nmrk.com. Jednak oczekuje się, że nowa budowa spowolni po 2025 roku, co powinno pomóc rynkowi wchłonąć obecną nadpodaż nmrk.com.

Czynsze i inwestycje: Czynsze za najlepsze biura w Paryżu utrzymały się na stałym poziomie lub nawet nieznacznie wzrosły, pomimo słabszego popytu. W prestiżowym paryskim CBD (okolice Champs-Élysées, najlepsze wieżowce La Défense itp.) czynsze wywoławcze wynoszą około 900–1 000 euro za m² rocznie za powierzchnię najwyższej klasy i utrzymały się na tym poziomie do 2024 roku jll.com. Właściciele nowoczesnych, dobrze położonych biur byli w stanie utrzymać czynsze, częściowo dzięki niskiej dostępności powierzchni o wysokim standardzie w centrum. Na przykład nowo zrewitalizowana dzielnica „Paris Centre East” (okolice Dworca Lyońskiego i Bercy w 12. i 13. dzielnicy) odnotowała wzrost czynszów o około +39% od 2021 roku po przyciągnięciu głównych najemców, takich jak Cartier i Danone, do nowych inwestycji nmrk.com. To pokazuje, że jeśli produkt jest odpowiedni, najemcy są gotowi zapłacić. Z drugiej strony, starsze biura na przedmieściach borykały się ze stagnacją czynszów i wyższymi zachętami (okresy bezczynszowe), aby przyciągnąć najemców. Wolumeny inwestycji w sektorze biurowym spadły w 2024 roku, gdy inwestorzy czekali na dostosowanie stóp kapitalizacji. Stopy kapitalizacji (yields) dla najlepszych biur w Paryżu wzrosły do około 3,5%–4% (wzrost z poziomów poniżej 3%), co odzwierciedla wyższe stopy procentowe. Rok 2024 był prawdopodobnie najgorszym okresem dla komercyjnych inwestycji, a lekkie ożywienie oczekiwane jest w 2025 roku cbre.fr cbre.fr – jednak nie należy spodziewać się jeszcze pełnego odbicia. Wielu inwestorów pozostaje w trybie obserwacji, a finansowanie dużych przejęć biurowych jest obecnie droższe. Ogólnie wartości biur skorygowały się umiarkowanie w 2024 roku (szacunkowo -5% do -10% dla aktywów drugorzędnych), podczas gdy wyceny najlepszych aktywów pozostały prawie bez zmian. Patrząc w przyszłość, wszelkie ożywienie na rynku biurowym zależy od wzrostu gospodarczego i sposobu użytkowania biur po pandemii Covid. Na 2025 rok nie przewiduje się wyraźnego ożywienia popytu na biura, dopóki gospodarka nie nabierze rozpędu cbre.fr, dlatego rynek pozostanie korzystny dla najemców w większości lokalizacji, z wyjątkiem segmentu najwyższej klasy.

Ważne zmiany: Kilka dużych projektów deweloperskich biur przekształca panoramę Paryża i mapę biurową miasta. W La Défense (dzielnicy biznesowej Paryża) kończą się nowe wieżowce, takie jak wieża „The Link” (siedziba główna Total) i Hekla Tower, oferujące nowoczesne powierzchnie biurowe i konsolidujące duże korporacyjne siedziby. W samym Paryżu długo oczekiwana Tour Triangle (42-piętrowy trójkątny wieżowiec przy Porte de Versailles, 15. dzielnica) jest obecnie w budowie i ma stać się pierwszym nowym wysokościowcem w centrum Paryża od dziesięcioleci (oddanie do użytku ~2026). Dodatkowo dawne tereny przemysłowe są przekształcane w centra biurowe: na przykład inwestycja Paris Rive Gauche w 13. dzielnicy nadal powiększa zasoby biurowe (w tym kampusy firm technologicznych i pobliski inkubator startupów Station F). Co ciekawe, obserwuje się przesunięcie geograficzne w niektórych sektorach – jak zauważono, „Paris Centre East” wyłoniła się jako dynamiczny klaster biurowy, w którym remonty przyciągają duże firmy z tradycyjnie preferowanego zachodu nmrk.com. To rozpoczęło wyrównywanie historycznego podziału biznesowego na wschód i zachód: coraz więcej firm wybiera kampusy w takich rejonach jak Bercy czy Saint-Denis (północ), zwłaszcza dzięki nowym połączeniom komunikacyjnym (zobacz Infrastruktura). Wszystkie te zmiany wskazują na modernizację paryskiego zasobu biurowego: starsze, energochłonne budynki są porzucane na rzecz nowych lub odnowionych ekologicznych obiektów biurowych, zgodnie z priorytetami ESG (Środowiskowymi, Społecznymi i Ładu Korporacyjnego) najemców i inwestorów cbre.fr.

Handel detaliczny i hotelarstwo

Nieruchomości handlowe: Sektor nieruchomości handlowych w Paryżu to opowieść o dwóch światach. Z jednej strony najlepsze ulice handlowe w strefach turystycznych przeżywają rozkwit, napędzane silnym ożywieniem turystyki i wydatków na luksus. Flagowe sklepy na ulicach takich jak Avenue Montaigne, Champs-Élysées, Rue Saint-Honoré czy w Le Marais są wciąż bardzo pożądane. Detaliści, zwłaszcza marki luksusowe i międzynarodowe, traktują ekspansję w Paryżu jako strategiczny priorytet cbre.fr cbre.fr. W 2024 roku rekordowa liczba nowych zagranicznych marek otworzyła butiki we Francji (z czego największa część przypadła na Paryż) nmrk.com. Popyt koncentruje się na najlepszych ulicach handlowych, gdzie ruch pieszy i obroty są najwyższe cbre.fr. Jednak podaż powierzchni w tych lokalizacjach jest bardzo ograniczona (mało wolnych lokali, wysokie czynsze), co częściowo ogranicza ekspansję cbre.fr. Czynsze za najlepsze lokalizacje handlowe w Paryżu (np. przy Champs-Élysées) należą do najwyższych w Europie, a po lekkim spadku w latach 2020–21 ustabilizowały się lub wzrosły. Z drugiej strony, handel drugorzędny i centra handlowe napotykają na trudności. Zaufanie konsumentów we Francji pozostaje słabe i w 2025 roku nie przewiduje się dużego odbicia spożycia gospodarstw domowych cbre.fr. Przy jedynie nieznacznym wzroście siły nabywczej i wciąż odczuwalnej inflacji wielu konsumentów jest ostrożnych. Strukturalny wzrost e-commerce sprawia także, że niektóre mniejsze sklepy mają trudności. Współczynniki pustostanów wzrosły na mniej prestiżowych ulicach i w starszych centrach handlowych na obrzeżach miasta. Niemniej jednak handel sąsiedzki (np. sklepy spożywcze, piekarnie) pozostaje odporny, a niektóre podmiejskie centra handlowe poddawane są modernizacjom lub uzupełniane o funkcje rekreacyjne, by przyciągnąć klientów. Ogólnie rzecz biorąc, paryski rynek nieruchomości handlowych okazał się elastyczny – tam, gdzie jeden segment traci, inny (np. butiki luksusowe) przeżywa boom. Dla inwestorów ulice handlowe uważane są za stosunkowo bezpieczne (wspierane przez turystykę), natomiast parki handlowe i nieruchomości poza głównymi lokalizacjami są traktowane z większą ostrożnością.

Gościnność i hotele: Sektor hotelarski w Paryżu przeżywał boom w latach 2023–2024 i pozostaje silny w 2025 roku. Po pandemii Paryż szybko odzyskał turystów; do 2024 roku turystyka wróciła do poziomów sprzed pandemii parispropertygroup.com. Miasto było gospodarzem wielu międzynarodowych wydarzeń (targi sztuki, mistrzostwa świata w rugby w 2023 roku itd.), a zwieńczeniem były Letnie Igrzyska Olimpijskie 2024, które przyciągnęły uwagę z całego świata. Chociaż same igrzyska miały momenty niższego niż oczekiwano obłożenia hoteli (niektórzy turyści unikali tłumów), ogólnie rok 2024 był wyjątkowo mocny dla paryskich hoteli cbre.fr. Wskaźniki obłożenia i średnie dzienne stawki (ADR) w hotelach z wyższej półki osiągnęły nowe maksima dzięki nagromadzonemu popytowi na podróże. W 2025 roku spodziewany jest utrzymujący się wysoki poziom turystyki – Paryż nadal korzysta ze swojej niezmiennej atrakcyjności i dodatkowej rozpoznawalności po igrzyskach olimpijskich. Rynek inwestycji hotelowych jest bardzo aktywny: inwestorzy chętnie kupują paryskie hotele – od pięciogwiazdkowych „pałaców” po obiekty ograniczonego standardu, zważywszy na dobre wyniki. CBRE wskazuje, że wolumeny inwestycji w hotele we Francji pozostawały wysokie w 2024 roku i powinny utrzymać się na wysokim poziomie także w 2025 roku, napędzane przez znaczące transakcje hotelowe w Paryżu oraz sprzedaż portfeli hoteli cbre.fr. Przykłady obejmują sprzedaż kilku butikowych hoteli w centrum Paryża oraz wejście nowych międzynarodowych funduszy hotelowych. Przy wyższych stopach procentowych niektórzy inwestorzy korzystający z dźwigni finansowej wycofali się, lecz ogólnie na rynku jest dużo kapitału szukającego nieruchomości hotelowych w kluczowych miastach Europy. Ponadto alternatywne formy zakwaterowania (hostele, apartamenty serwisowane) rozwijają się w Paryżu, wzbogacając ofertę nieruchomości hotelarskich. W perspektywie dalszej prognozy dla hoteli w Paryżu są pozytywne: jeśli nie nastąpią globalne zawirowania, Paryż jest na dobrej drodze do rekordowej liczby turystów w 2025 roku (czemu sprzyjają wydarzenia takie jak ponowne otwarcie katedry Notre-Dame w 2025 roku itd.), co będzie wspierać sektor nieruchomości hotelarskich.

Nowe inwestycje komercyjne i wpływ infrastruktury

Warto podkreślić kilka transformacyjnych projektów rozwojowych:

• Centra biznesowe Grand Paris Express: Grand Paris Express (opisany w następnej sekcji) to nie tylko inicjatywa transportowa, ale także katalizator rewitalizacji obszarów miejskich wokół nowych stacji. Kilka przedmieść tuż za granicami Paryża – na przykład Saint-Denis Pleyel, Villejuif i Issy – doświadcza rozwoju dużych projektów o mieszanym przeznaczeniu (biura, handel, laboratoria itd.) wokół przyszłych stacji metra grandparisexpress.fr. Projekty te mają na celu tworzenie nowych klastrów biznesowych. Na przykład Saint-Denis (na północ od Paryża), które gościło Wioskę Olimpijską, ma zyskać nowe biura i startupy w przebudowanych obiektach olimpijskich parispropertygroup.com. W ciągu najbliższych 5–10 lat można oczekiwać pewnej decentralizacji biur do tych powstających centrów, gdy połączenia komunikacyjne znacznie się poprawią. To okazja dla inwestorów, aby zainwestować wcześnie w dzielnice „metro hub” Grand Paris, gdzie wartości nieruchomości (zarówno komercyjnych, jak i mieszkaniowych) mogą wykazać ponadprzeciętny wzrost.
• La Défense i Zachodni Półksiężyc: Tradycyjna dzielnica biznesowa Paryża, La Défense, nieustannie się odnawia, a nowoczesne wieże zastępują starsze budynki. Projekty takie jak wspomniany wcześniej The Link (który będzie siedzibą główną TotalEnergies) oraz wieża Hekla zapewniają nowoczesne, ekologiczne powierzchnie biurowe. Istnieje również trend zwiększania udziału funkcji mieszanych w La Défense (mieszkania, handel, rozrywka), aby dzielnica tętniła życiem także po godzinach pracy. W sąsiednim Zachodnim Półksiężycu (Neuilly, Boulogne, Issy) wiele dawnych terenów przemysłowych przekształcono w kampusy biurowe (np. kampus biurowy „Insect” w Issy), przyciągając firmy z branży mediów i technologii.
• Rewitalizacja adaptacyjna: W związku z nadpodażą powierzchni biurowych w Paryżu można się spodziewać coraz większej liczby konwersji biur na mieszkania lub laboratoria w nadchodzących latach. Władze miasta zachęcają do przekształcania przestarzałych budynków biurowych na cele mieszkalne, aby złagodzić niedobór mieszkań (miasto w ostatnich latach samo kupiło lub zarezerwowało nieruchomości o wartości ponad 1 miliarda euro z myślą o potencjalnej konwersji na mieszkania socjalne) nmrk.com. To stopniowo może zmniejszyć zasoby komercyjne, jednocześnie łagodząc ograniczenia podaży mieszkań – jest to trend, na który warto zwrócić uwagę pod koniec lat 2020.

Podsumowując, rynek nieruchomości komercyjnych w Paryżu przechodzi obecnie okres przystosowania. Powierzchnie biurowe szukają nowej równowagi w świecie pracy hybrydowej, a zwyciężają topowe lokalizacje. Handel jest spolaryzowany, lecz Paryż pozostaje niezbędną lokalizacją dla światowych marek. Hotele są jasnym punktem z doskonałymi wynikami. Co więcej, nowe inwestycje i infrastruktura (projekt Grand Paris itp.) stanowią fundament pod dalszą ekspansję metropolitarną Paryża, która stworzy nowe gorące punkty działalności komercyjnej u boku ugruntowanych centralnych dzielnic biznesowych. Inwestorzy i profesjonaliści powinni uważnie obserwować te zmieniające się trendy, gdyż przynoszą one zarówno wyzwania (np. wyższe pustostany w starych biurach), jak i możliwości (np. rozwój wokół nowych węzłów komunikacyjnych) w ciągu najbliższych lat.

Nowe inwestycje mieszkaniowe i infrastrukturalne

Kilka dużych inwestycji w mieszkalnictwo i infrastrukturę kształtuje przyszłość rynku nieruchomości w Paryżu. Obejmują one ambitne projekty komunikacyjne, które powiększają zasięg metropolii, nowe inwestycje mieszkaniowe oraz programy rewitalizacji miejskiej. Poniżej przedstawiamy najbardziej wpływowe zmiany:

Grand Paris Express: Grand Paris Express jest często nazywany „projektem stulecia” dla Wielkiego Paryża — i to nie bez powodu. Ten wart 35 miliardów euro projekt infrastrukturalny zakłada budowę 200 km nowych, automatycznych linii metra i 68 nowych stacji wokół Paryża parispropertygroup.com – co w praktyce podwaja istniejący system metra i znacznie poprawia dostępność przedmieść. Budowane są cztery nowe linie (15, 16, 17, 18) oraz przedłużenia linii 11 i 14, z realizacją etapami od 2024 do 2030 roku theurbanist.org. Wpływ na rynek nieruchomości jest ogromny: dawniej peryferyjne obszary staną się łatwo dostępne, otwierając nowe dzielnice na mieszkalnictwo i handel. Przykładowo, przedłużenie linii 14 do lotniska Orly otwarto w 2024 roku (tuż przed igrzyskami olimpijskimi), skracając czas dojazdu z południowego Paryża na lotnisko i podnosząc wartość nieruchomości w południowych dzielnicach, które zyskały bezpośrednie połączenie parispropertygroup.com. Linia 15 Południe, planowana na lata 2025–26, utworzy pierwszą pętlę przez wewnętrzne przedmieścia, takie jak Boulogne i Saint-Maur sortiraparis.com. Urbanistyczni eksperci przewidują „premię infrastrukturalną” dla nieruchomości położonych blisko nowych stacji – faktycznie, niektórzy sprytni inwestorzy już kupują w tych obszarach przed uruchomieniem metra. Rząd i władze regionu łączą powstawanie stacji z projektami rewitalizacji miejskiej grandparisexpress.fr: przy stacjach powstają nowe osiedla mieszkaniowe, kompleksy handlowe, przestrzenie publiczne i usługi (np. rewitalizacja urbanistyczna wokół każdej stacji jest planowana w celu wykorzystania potencjału Grand Paris Express grandparisexpress.fr). Podsumowując, Grand Paris Express powiększy efektywną wielkość rynku nieruchomości w Paryżu, zmniejszając presję na historyczne centrum dzięki tworzeniu atrakcyjnych, dobrze skomunikowanych punktów na przedmieściach. Tereny takie jak Saint-Denis, Champigny, Clamart i inne znajdujące się przy nowych liniach stają się wyłaniającymi się hotspotami o dużym potencjale wzrostu zarówno pod względem mieszkań, jak i biur w nadchodzącej dekadzie.

Budownictwo mieszkaniowe i nowe inwestycje: W granicach Paryża powstaje bardzo mało nowych budynków (każdego roku buduje się w mieście tylko kilkaset nowych mieszkań, często jako uzupełnienie zabudowy lub przebudowy). Aby zaradzić chronicznemu niedoborowi, w ostatnich latach miasto skupiło się na dużych strefach rewitalizacyjnych. Przykładem jest trwająca inicjatywa „Réinventer Paris”, która zachęca do innowacyjnej zabudowy słabo wykorzystywanych terenów – powstają dzięki niej m.in. nowe ekologiczne budynki wielofunkcyjne, z których niektóre dodają mieszkania w kreatywny sposób (np. na istniejących już obiektach). Plan zagospodarowania przestrzennego miasta przewiduje także konwersję większej liczby biurowców na lokale mieszkalne. Niemniej jednak, ogólna produkcja mieszkań w samym Paryżu jest wciąż znacznie niższa od potrzeb. W Île-de-France (region paryski) budownictwo mieszkaniowe również ostatnio wyhamowało z powodu rosnących kosztów oraz opóźnień w uzyskiwaniu pozwoleń – sprzedaż nowych mieszkań w 2023 roku spadła o ponad 8% w porównaniu do roku poprzedniego immobilier.notaires.fr. Jeśli ta stagnacja w budowie mieszkań nie zostanie odwrócona, przyszła podaż będzie ograniczona, co może powodować wzrost cen i czynszów. Rząd wprowadził pewne środki zaradcze (jak przedłużenie PTZ – kredytu na preferencyjnych warunkach dla osób kupujących pierwsze mieszkanie na lata 2024–2025 w niektórych regionach, a także zachęty dla gmin do intensyfikacji zabudowy), ale wyzwania pozostają.

Pozytywnym aspektem jest to, że kilka dużych projektów inwestycyjnych w najbliższych latach dostarczy nowe mieszkania i nowe społeczności:

• Przebudowa Wioski Olimpijskiej: Wioska Olimpijska 2024 w Saint-Denis jest przekształcana w nową ekologiczną dzielnicę z ok. 2400 mieszkaniami (mieszanka nieruchomości prywatnych i socjalnych) oraz szkołami i parkami parispropertygroup.com. Te lokale, oddawane sukcesywnie od 2025 roku, zasilą rynek tak potrzebną nową pulą mieszkań na odnowionym terenie. Projekt ma także przyciągnąć biznes i podnieść wartość nieruchomości w tym historycznie zaniedbanym rejonie, na co wpłynie także poprawiona infrastruktura i międzynarodowa rozpoznawalność, jaką zyskał parispropertygroup.com.
• Clichy-Batignolles (17. dzielnica): To nowo powstałe osiedle na terenach po dawnej kolei dostarczyło w ostatnich latach setki nowych mieszkań (w tym znaczną część lokali dostępnych cenowo) oraz ogromny Park Martina Luthera Kinga. Znajduje się tam także nowy paryski sąd oraz związane z nim biura. Sukces Clichy-Batignolles pokazuje, jak dobrze zaplanowana dzielnica z terenami zielonymi może odmienić fragment miasta; wartości nieruchomości w sąsiadujących, starszych rejonach wzrosły w rezultacie tych zmian.
• Paris Rive Gauche (13. dzielnica): To trwająca inwestycja na południe od Gare d’Austerlitz, gdzie dawne tereny przemysłowe są przekształcane. Obejmuje nowe budynki mieszkalne (szczególnie w okolicach Avenue de France i Biblioteki François Mitterrand), infrastrukturę uniwersytecką oraz biura. 13. dzielnica zyskała na tym rozwoju, z odnotowanym wzrostem cen także w 2024 roku (+2,3% roczny wzrost cen w tym rejonie) parispropertygroup.com. Trend ten powinien się utrzymać wraz z dojrzewaniem tej dzielnicy.
• Wieże wielofunkcyjne i ekspansja w pionie: Choć w Paryżu na ogół nie buduje się wysoko, wyjątki takie jak powstająca Tour Triangle będą zawierały elementy wielofunkcyjne (biura, centrum konferencyjne, być może hotel). Ponadto, kilka lat temu wprowadzono przepisy umożliwiające drewniane nadbudowy na istniejących budynkach, by łagodnie zwiększać zasób mieszkaniowy. Niektóre takie projekty (dodanie jednego lub dwóch pięter do starszego budynku) realizowane są w niewielkiej, butikowej skali.

Modernizacja infrastruktury (nie-metro): Poza metrem Grand Paris, inne inwestycje infrastrukturalne wpływają na rynek nieruchomości. Paryska agencja transportu publicznego inwestuje w modernizację linii podmiejskich RER i tramwajów, poprawiając niezawodność dla dojeżdżających z przedmieść. W realizacji jest bezpośredni pociąg CDG Express z lotniska Charles de Gaulle do centrum Paryża (planowany na 2026 rok), co zwiększy wygodę podróży służbowych i turystycznych – a to może przełożyć się na wzrost atrakcyjności okolic stacji końcowych. Infrastruktura drogowa też się zmienia: Paryż ogranicza liczbę pasów dla samochodów i wprowadza ścieżki rowerowe, co – choć kontrowersyjne dla kierowców – poprawiło jakość powietrza i życie uliczne w niektórych dzielnicach (mogąc czynić je bardziej atrakcyjnymi mieszkalnie). Kolejnym elementem jest odporność na zmiany klimatu – miasto zazielenia część ulic i tworzy „miejskie lasy”, by walczyć z wyspami ciepła; działania te podnoszą komfort życia i atrakcyjność dzielnic (wartość nieruchomości często rośnie w pobliżu nowych parków i placów obsadzonych drzewami).

Perspektywy: Podsumowując, inwestycje infrastrukturalne i nowe projekty rozszerzają horyzont paryskiego rynku nieruchomości poza tradycyjne centrum miasta. Szczególnie Grand Paris Express jest przełomową zmianą: prawdopodobnie zaobserwujemy „zwycięzców” wśród przedmieść przy nowych liniach (ze wzrostem wartości i nowymi inwestycjami) wraz z uruchomieniem sieci. W samym Paryżu, choć duże działki pod zabudowę są rzadkością, główny nacisk kładzie się na lepsze wykorzystanie istniejących przestrzeni (przekształcenia, renowacje, umiarkowane zagęszczanie) oraz na modernizacje w zakresie zrównoważonego rozwoju. W najbliższych latach Paryż stanie się bardziej skomunikowaną, nieco „większą” (funkcjonalnie) metropolią. Dla inwestorów i kupujących oznacza to więcej możliwości: nowe dzielnice z lepszymi połączeniami mogą oferować lepszy stosunek ceny do potencjału wzrostu niż zatłoczone centrum. Dla władz wyzwaniem będzie przekształcenie tych inwestycji w dostępne cenowo mieszkania, a nie tylko luksusowe apartamenty, by Paryż pozostał miastem otwartym dla szerokiego grona mieszkańców.

Kluczowe możliwości inwestycyjne

Biorąc pod uwagę obecne realia rynkowe, Paryż w 2025 roku oferuje szeroki wachlarz możliwości inwestycyjnych w różnych segmentach i dzielnicach. Niezależnie od tego, czy jesteś międzynarodowym inwestorem szukającym wzrostu wartości kapitału, krajowym nabywcą zainteresowanym stabilnym dochodem z najmu, czy osobą kupującą pierwszy raz wchodzącą na rynek, istnieją strategiczne aspekty warte rozważenia. Poniżej przedstawiamy kluczowe możliwości:

• Centralne dzielnice premium – aktywa „blue-chip”: Dla inwestorów, którzy stawiają na stabilność i długoterminową wartość, klasyczne centralne dzielnice Paryża (3., 4., 5., 6. arrondissementy) pozostają idealnym wyborem parispropertygroup.com. Te obszary (np. Le Marais, Dzielnica Łacińska, Saint-Germain) charakteryzują się bardzo ograniczoną podażą i niezmiennym popytem zarówno ze strony lokalnych, jak i międzynarodowych nabywców. Zmienność cen jest niska – nawet podczas spadków praktycznie nie ulegają wahaniom – a długoterminowy wzrost wartości jest niemal gwarantowany ze względu na kulturowy i historyczny prestiż tych lokalizacji. Stopy zwrotu są umiarkowane (zazwyczaj około 2–3%), ale ochrona kapitału jest bezkonkurencyjna. W 2025 roku, przy lekko skorygowanych cenach i korzystnym kursie euro, strategiczni nabywcy mają szansę nabyć prestiżowe nieruchomości w tych dzielnicach w relatywnie „promocyjnych” cenach względem ostatnich lat. Pomyśl o haussmannowskich apartamentach z balkonem w 5. arrondissement lub pied-à-terre w pobliżu Place des Vosges – te nieruchomości pozostaną pożądane i mogą być wynajmowane menedżerom lub służyć jako drugi dom. Tak naprawdę, kupno nieruchomości premium w Paryżu to jak zakup dzieła sztuki: namacalny atut o trwałej wartości.
• Dzielnice przejściowe – inwestycje z potencjałem wzrostu wartości: Inwestorzy gotowi podjąć nieco większe ryzyko w zamian za wyższy potencjalny zysk powinni zainteresować się gentryfikującymi się obszarami w 10., 11., 18., 19. dzielnicy (fragmenty tych dzielnic) parispropertygroup.com. Takie dzielnice jak South Pigalle (9./10.), Oberkampf (11.) czy La Chapelle (18.) stale się rozwijają. W tych rejonach ceny wejściowe są znacząco niższe niż w prestiżowych dzielnicach – często o połowę niższe za metr kwadratowy parispropertygroup.com – a mimo to znajdziemy je w granicach Paryża, z coraz lepszą infrastrukturą. Wraz z pojawianiem się modnych kawiarni, galerii sztuki i start-upów technologicznych, wartości nieruchomości w tych okolicach mogą rosnąć szybciej niż średnia. Przykładowo, tuż przed ostatnim spadkiem, niektóre części 10./11. dzielnicy notowały dwucyfrowy roczny wzrost cen. Obecnie, po lekkim schłodzeniu rynku (np. 9. dzielnica spadła o 4,6%, ~9 650 €/m² parispropertygroup.com), te obszary oferują okazje zakupowe w niższych cenach. Długoterminowa perspektywa pozostaje niezmienna: wraz z postępującą gentryfikacją te nieruchomości mogą zyskać na wartości ponadprzeciętnie. Dodatkowo, stopy zwrotu z najmu (3,5%–4%) są tu wyższe niż w centrum, a popyt ze strony młodych profesjonalistów bardzo silny. Inwestorzy mogą rozważyć projekty renowacyjne – przejęcie starego mieszkania w tych dzielnicach, remont (szczególnie poprawa efektywności energetycznej), a następnie odsprzedaż na rosnącym rynku lub wynajem. Wiele budynków w tych dzielnicach aż prosi się o modernizację – takie działania pozwalają nie tylko zwiększyć wartość kapitałową, ale i dostosować się do nowych wymogów energetycznych (co czyni nieruchomość przyszłościową).
• Obszary Rozwijające się – Wielki Paryż i Wzrost na Obrzeżach: Dla osób z dłuższym horyzontem inwestycyjnym i odrobiną pionierskiego ducha, rozwijające się tereny korzystające z Grand Paris Express i innych zmian infrastrukturalnych są atrakcyjne parispropertygroup.com. Obejmują one rynki wewnętrznych przedmieść, takie jak Saint-Ouen, Saint-Denis, Montreuil, Ivry, Villejuif itd., a także obrzeża Paryża jak Porte de Montreuil (20.) czy Porte de Clichy (17.). Ceny w wielu tych lokalizacjach są wciąż stosunkowo niskie, lecz prawdopodobnie wzrosną wraz z poprawą dostępności i infrastruktury. Na przykład Montreuil (na wschód od Paryża) przyciąga rodziny, które nie stać na mieszkanie w samym Paryżu; wraz z nową linią metra 11 i jej przedłużeniami, miejscowość ta zyskuje na atrakcyjności. Saint-Denis, jak już wspomniano, leży na wielu nowych trasach i ma dziedzictwo olimpijskie – jeszcze kilka lat temu uchodziło za zaniedbane, a dziś deweloperzy budują tam eko-osiedla. Realistycznie można spodziewać się wzrostu wartości przewyższającego średnią paryską w tych strefach na przestrzeni 5–10 lat. Inwestorzy mogą rozważyć nowe inwestycje w pobliżu przyszłych stacji – często deweloperzy oferują mieszkania początkowo w dość przystępnych cenach za m², ale gdy okolica się rozwinie, wartości odsprzedaży mogą gwałtownie wzrosnąć. Uwaga: są to mniej płynne rynki i należy dokładnie przeanalizować każdą mikro-lokalizację (bliskość stacji, bezpieczeństwo, popyt na wynajem). Niemniej rozbudowa Grand Paris to wyjątkowa szansa, by wcześnie wejść w „następną wielką rzecz” na rynku nieruchomości w Paryżu.
• Segment luskusowy i ultra-luksusowy: Jak już wspomniano, paryskie nieruchomości luksusowe to bezpieczna inwestycja długoterminowa. Najlepsze aktywa (np. nieruchomość w Złotym Trójkącie 8. dzielnicy czy hôtel particulier w 7.) nie tylko zachowują wartość, ale często jeszcze zyskują na wartości nawet wtedy, gdy reszta rynku stoi w miejscu. Inwestorzy z dużym kapitałem mogą w 2025 roku znaleźć okazje zakupu takich nieruchomości – czasem w okresach lekkiego zastoju rynkowego pojawi się zmotywowany sprzedawca oferujący luksus w lekkiej promocji. Potencjalny zysk jest spory: poza wzrostem wartości te nieruchomości dają prestiż i mogą przynosić dochód z wynajmu luksusowego (choć to niszowy rynek najemców). Co więcej, zamożni nabywcy z całego świata coraz bardziej interesują się Paryżem, więc popyt na najwyższym poziomie rośnie – zakup teraz można później sprzedać z premią międzynarodowemu klientowi szukającemu prestiżowej nieruchomości w Paryżu. Jest także opcja luksusowej renowacji: zakup dużego, eleganckiego apartamentu w topowej lokalizacji wymagającego remontu, odnowienie z zachowaniem historycznego uroku i sprzedaż po przebudowie. Biorąc pod uwagę premie, jakie osiągają luksusowe mieszkania gotowe do zamieszkania (często powyżej 20 000 €/m²), ta strategia może być opłacalna przy dobrej realizacji.
• Nisze klas aktywów: Oprócz tradycyjnych sektorów, warto zwrócić uwagę na niektóre niszowe segmenty rynku w Paryżu. Zakwaterowanie dla studentów, jak wspomniano, charakteryzuje się wysokim popytem strukturalnym – wyspecjalizowani operatorzy akademików rozwijają się (często poprzez zakup nowych inwestycji na etapie realizacji). Domy seniora i nieruchomości opieki zdrowotnej to kolejny segment, ponieważ populacja Francji się starzeje; choć sam Paryż jest młodszy i bardziej przejściowy, cały region będzie potrzebował więcej miejsc dla seniorów. Branża hotelarska i apartamenty serwisowane – zakup mieszkania z przeznaczeniem na wynajem krótkoterminowy (jeśli uda się przejść przez regulacje) może przynosić wysokie zyski. Przestrzenie co-living i co-working – niektórzy inwestorzy przekształcają duże mieszkania lub budynki w przestrzenie co-livingowe (wynajem pokoi ze wspólnymi udogodnieniami) skierowane do młodych profesjonalistów; podobnie, mniejsze powierzchnie biurowe w Paryżu (przeznaczone na co-working) cieszą się popytem nawet jeśli wynajem powierzchni przez duże korporacje jest wolniejszy, ponieważ startupy wciąż chcą być obecne w mieście. Wreszcie, zielona modernizacja budynków może stać się kierunkiem inwestycyjnym: firmy specjalizujące się w zakupie słabo ocenianych energetycznie (DPE F/G) budynków, ich renowacji do wysokich standardów energetycznych, a następnie sprzedaży lub wynajmu, skorzystają zarówno na wzroście wartości, jak i uniknięciu regulacyjnego wykluczenia.

Podsumowując, Paryż oferuje szerokie spektrum profili inwestycyjnych w 2025 roku: stabilne aktywa główne dla inwestorów o niskiej tolerancji ryzyka, obszary wzrostu dla poszukiwaczy wartości oraz unikalne okazje napędzane przez zmiany infrastrukturalne i polityczne. Kluczem dla inwestorów jest dostosowanie swojej strategii do poziomu akceptowanego ryzyka i horyzontu czasowego. Bez względu na wybrane podejście, jedno przesłanie jest niezmienne: skup się na lokalizacji i jakości. W mieście pełnym mikro-rynków, wybór odpowiedniej dzielnicy – tej rozwojowej lub ponadczasowej – może zadecydować o realizacji celów inwestycyjnych.

Główne czynniki rynkowe i prognozy

Kilka kluczowych czynników rynkowych będzie kształtować nieruchomości w Paryżu w 2025 roku i kolejnych latach. Przyglądamy się tutaj najważniejszym z nich – sytuacji gospodarczej, stopom procentowym, demografii oraz turystyce – i temu, jak wpływają na perspektywy rynku.

Stopy procentowe i finansowanie: Trajektoria stóp procentowych jest bez wątpienia najważniejszym czynnikiem kształtującym krótkoterminowe perspektywy rynku nieruchomości. W latach 2022–2023 gwałtownie rosnące stopy procentowe kredytów hipotecznych w strefie euro poważnie ograniczyły siłę nabywczą kupujących; we Francji oprocentowanie kredytów hipotecznych wzrosło z poniżej 1,5% do ponad 3,5% w ciągu 18 miesięcy parispropertygroup.com parispropertygroup.com, co spowodowało gwałtowne spowolnienie liczby transakcji. Na początku 2024 roku, gdy presja inflacyjna złagodniała, Europejski Bank Centralny wstrzymał podwyżki, a stopy procentowe kredytów hipotecznych we Francji zaczęły stopniowo spadać. Jak wcześniej wspomniano, średnia stała stopa na 20 lat spadła z około 3,6% w styczniu 2024 do około 3,2% do końca pierwszego kwartału 2025 parispropertygroup.com. Przyniosło to ulgę i jest to jeden z głównych powodów stabilizacji rynku. Patrząc w przyszłość, wielu analityków przewiduje, że EBC może rozpocząć obniżanie stóp bazowych pod koniec 2025 lub w 2026 roku, jeśli inflacja powróci do wyznaczonego celu. Raport Knight Frank wskazuje nawet, że „siedem obniżek stóp procentowych w strefie euro – i kolejne oczekiwane – daje nowy impuls” dla nabywców segmentu premium knightfrank.com. Choć może to być zbyt optymistyczne, ogólne oczekiwania są takie, że nie będzie dalszych podwyżek stóp, a w ciągu najbliższych 12–24 miesięcy oprocentowanie kredytów może lekko spaść notairesdugrandparis.fr. Powinno to stopniowo ożywić akcję kredytową i poprawić zaufanie kupujących. Istnieje jednak ryzyko związane z rynkiem obligacji: rentowności francuskich obligacji 10-letnich OAT wzrosły w 2024 roku i jeśli pozostaną na wysokim poziomie, banki mogą być ostrożne w dalszym obniżaniu oprocentowania kredytów hipotecznych notaires.fr. Ponadto, surowe francuskie przepisy dotyczące zdolności kredytowej (limity HCSF, w tym limit relacji zadłużenia do dochodu i górne pułapy oprocentowania) mogą nadal ograniczać część kupujących, zwłaszcza jeśli stopy nie będą szybko spadać. Podsumowując, stopy procentowe to czynnik decydujący: jeśli spadną szybciej niż oczekiwano, Paryż może zobaczyć silniejsze odbicie (zgromadzony popyt czeka); jeśli pozostaną wysokie, ożywienie będzie powolne. Jednak scenariusz bazowy jest umiarkowanie pozytywny: rok 2025 powinien przynieść nieco tańsze kredyty hipoteczne i lepszy dostęp do finansowania, co wesprze rynek.

Klimat gospodarczy i zatrudnienie: Szeroko pojęta gospodarka Francji stanowi tło dla rynku nieruchomości. Na 2025 rok prognozy wskazują na słaby, ale dodatni wzrost gospodarczy. MFW i UE przewidują, że PKB Francji wzrośnie jedynie o +0,6% w 2025 r. economy-finance.ec.europa.eu – zasadniczo jest to powolne tempo, ponieważ kraj mierzy się z wysokimi kosztami energii, ograniczeniami budżetowymi i spowalniającą gospodarką światową. Jest to kontynuacja już wcześniej słabszego niż potencjalny wzrostu w latach 2023–24 (~1% rocznie). Udało się uniknąć lekkiej recesji, ale wydatki konsumentów pozostają ograniczone. Zatrudnienie było mocnym punktem, a bezrobocie spadło do ok. 7% (najniżej od dekad), jednak w połowie 2024 r. pojawiły się pierwsze oznaki problemów na rynku pracy cbre.fr. Jeśli bezrobocie wzrośnie w 2025 r. z powodu wolniejszego wzrostu, może to nieco osłabić popyt na mieszkania (mniej kupujących po raz pierwszy). Mimo to, Paryż zwykle radzi sobie lepiej niż krajowa średnia – jego rynek pracy w sektorach technologii, finansów i usług jest solidny i stale przyciąga talenty. Pewnym powodem do niepokoju pozostaje zaufanie konsumentów, które we Francji jest niskie ze względu na reformy emerytalne i inflację; może to skutkować niechęcią do podejmowania dużych zakupów, takich jak nieruchomości notaires.fr. Z drugiej strony, inflacja spada (z 6% w 2022 r. do ok. 4–5% w 2023 r. i prognozowanych ok. 2,5% w 2024 r.). Wolniej rosnąca inflacja pomaga realnym dochodom i powinna w końcu umożliwić większe wydatki gospodarstw domowych na mieszkania. W nieruchomościach komercyjnych liczą się rentowność firm i plany ekspansji – dużo zależy tu od czynników globalnych, ale silny sektor dóbr luksusowych i turystyki we Francji (kluczowi najemcy biurowców) mają się dobrze, co dobrze wróży popytowi na biura w Paryżu w perspektywie średnioterminowej.

Podsumowując, czynnik gospodarczy jest neutralny lub lekko negatywny na rok 2025: słaby wzrost nie napędza boomu, ale niższa inflacja i stabilne zatrudnienie zmniejszają ryzyko gwałtownego załamania. Nieruchomości w Paryżu historycznie przechodzą przez wzloty i upadki francuskiej gospodarki z mniejszą zmiennością, dzięki unikalnej pozycji stolicy. Ponadto, jeśli rząd ogłosi jakiekolwiek wsparcie dla rynku mieszkaniowego (temat ten stał się kwestią polityczną), mogłoby to przynieść pozytywny efekt. Przykładowo, nowe ulgi podatkowe lub złagodzenie warunków kredytowych dla osób kupujących po raz pierwszy zwiększyłyby aktywność – na koniec 2024 r. trwają dyskusje o działaniach wspierających sektor mieszkaniowy (jak przedłużenie bezoprocentowanych kredytów i ulgi podatkowe dla właścicieli remontujących nieefektywne energetycznie lokale).

Trendy demograficzne i społeczne: Demografia odgrywa subtelną, ale istotną rolę. Liczba ludności miasta Paryż faktycznie nieznacznie spada – obecnie to około 2,1 mln mieszkańców, czyli o około 140 000 mniej niż w 2013 roku thepeninsulaqatar.com. W ciągu ostatniej dekady miasto traciło około 10 000 mieszkańców rocznie thepeninsulaqatar.com. Ten trend przypisuje się takim czynnikom, jak mniejsze gospodarstwa domowe (ludzie potrzebują więcej przestrzeni na osobę, co prowadzi do łączenia dawniej podzielonych mieszkań w większe) thepeninsulaqatar.com, przenoszenie się rodzin do przedmieść z powodu kosztów oraz wzrost liczby mieszkań wykorzystywanych jako drugorzędne rezydencje, które w innym przypadku służyłyby stałym mieszkańcom thepeninsulaqatar.com. Chociaż spadek liczby mieszkańców mógłby sugerować mniejsze zapotrzebowanie na mieszkania, w przypadku Paryża niedobór mieszkań jest wciąż bardzo realny – ponieważ liczba lokali zajmowanych jako główne miejsce zamieszkania spada jeszcze szybciej. W istocie, wiele mieszkań używanych jest jako rezydencje okazjonalne lub wynajmowane krótkoterminowo (jak opisano w części o rynku najmu), co zniekształca statystyki. Tak więc „efektywne” zapotrzebowanie na mieszkania (osoby potrzebujące domów) nadal przewyższa podaż. Niemniej jednak, jeśli trend spadkowy się utrzyma, miasto jest zaniepokojone (wprowadza polityki mające na celu zatrzymanie rodzin z klasy średniej, np. budowę więcej przystępnych mieszkań) thepeninsulaqatar.com thepeninsulaqatar.com. Inny ważny trend demograficzny to starzenie się populacji – Paryż ma stosunkowo młody profil na tle reszty Francji, ale grupa osób 60+ będzie rosnąć. Może to zwiększyć zapotrzebowanie na inne typy mieszkań (mniejsze, dostępne mieszkania, być może w spokojniejszych dzielnicach) i może prowadzić do rotacji, gdy starsi mieszkańcy sprzedadzą większe mieszkania, których już nie potrzebują. Z drugiej strony Paryż nadal przyciąga międzynarodowych i młodych migrantów – miasto nadal przyciąga studentów, profesjonalistów i zamożnych zagranicznych nabywców, co generuje nowy popyt. Miasto inwestuje też w poprawę jakości życia (np. walka ze smogiem, tworzenie nowych parków) thepeninsulaqatar.com, aby zatrzymać odpływ rodzin. Podsumowując, zmiany demograficzne to mieszana siła: nieco mniej rdzennych paryżan, ale więcej międzynarodowych „part-timerów” i wciąż ogromne niezaspokojone potrzeby mieszkaniowe w niektórych grupach.

Turystyka i status globalnego miasta: Status Paryża jako światowej stolicy kultury i turystyki ma bezpośredni i pośredni wpływ na rynek nieruchomości. Wysoki poziom turystyki napędza rynek wynajmu krótkoterminowego, jak już wspomniano, a także zachęca do zagranicznych inwestycji w nieruchomości (niektórzy turyści decydują się na zakup pied-à-terre po zakochaniu się w mieście). Wraz z ponownym powrotem turystyki do rekordowych poziomów w latach 2023–2024 i przewidywanym dalszym wzrostem, dzielnice popularne wśród turystów (np. okolice Wieży Eiffla, Champs-Élysées, Marais) odnotowują wysokie zapotrzebowanie na nieruchomości. Ponadto rozwój hoteli i wynajem powierzchni handlowych są silnie powiązane z kondycją turystyki. Udane przeprowadzenie przez Paryż Igrzysk Olimpijskich 2024 spodziewane jest jako czynnik pozytywnie oddziałujący na miasto: spowodowało modernizację infrastruktury (transport, przestrzenie publiczne) oraz zwiększyło globalną rozpoznawalność miasta. Dodatkowe korzyści to poprawa infrastruktury sportowej oraz tysiące nowych lokali mieszkalnych (dzięki przekształceniu Wioski Olimpijskiej). Przedstawiciele miasta i analitycy mówią o „po-olimpijskim blasku”, który przynosi korzyści częściom północnego i wschodniego Paryża, gdzie odbywały się wydarzenia olimpijskie parispropertygroup.com. Przykładowo, okolice La Villette czy Saint-Denis zyskały nowe połączenia komunikacyjne i doświadczały ponownego zainteresowania ze strony nabywców mieszkań i inwestorów po zakończeniu Igrzysk parispropertygroup.com. Co więcej, przywództwo Paryża w sferze kultury (muzea, moda, kuchnia) gwarantuje, że pozostaje on magnesem dla osób o wysokiej wartości netto, wzmacniając segment rynku nieruchomości luksusowych, o którym już wspominaliśmy.

Czynniki globalne: Jako światowe miasto, Paryż nie jest odporny na globalne trendy na rynku nieruchomości. Na przykład zmiany w innych dużych miastach mogą przekierować lub przyciągnąć inwestycje – jak wspomniano, zmiany polityki w Londynie (takie jak opodatkowanie zagranicznych kupujących czy zakończenie przywilejów non-dom) sprawiły, że niektórzy zamożni inwestorzy wybierają Paryż knightfrank.com. Stabilność lub niestabilność geopolityczna może powodować przepływ kapitału do tzw. bezpiecznych przystani: Paryż jest generalnie postrzegany jako stabilny, szczególnie w porównaniu z innymi stolicami, dlatego w niepewnych czasach inwestorzy globalni często zwiększają alokację na paryskie nieruchomości (zarówno komercyjne, jak i mieszkaniowe). Kursy walut to kolejny czynnik: silny dolar (lub juan itp.) wobec euro skutecznie obniża cenę paryskich nieruchomości dla zagranicznych nabywców, co miało miejsce w ostatnich latach parispropertygroup.com. Gdyby euro znacząco się umocniło, ten korzystny dla kupujących trend może osłabnąć. Ostatecznie, polityka na poziomie UE lub krajowa (takie jak zmiany w polityce monetarnej lub podatkowej wpływające na rynek nieruchomości) pozostają czynnikami, które warto monitorować.

Podsumowanie prognozy: Łącząc wszystkie te czynniki, perspektywy dla rynku nieruchomości w Paryżu do 2025 roku i dalej są ostrożnie optymistyczne i zakładają umiarkowany wzrost. Fundamenty rynku – ograniczona podaż i światowy popyt – pozostają niezmienione, co sugeruje, że po ustąpieniu tymczasowych czynników hamujących (wysokie stopy procentowe, niepewność gospodarcza) Paryż powinien powrócić do długoterminowego, stopniowego wzrostu. Scenariusz bazowy na 2025 rok: liczba transakcji lekko wzrośnie w stosunku do najniższych poziomów z 2024 roku, ceny w całym mieście ustabilizują się lub wzrosną o 0–2%, z nieco większym wzrostem w najlepszych lokalizacjach i niektórych zewnętrznych dzielnicach, które nadrobią duże spadki z 2024 roku. Czynsze nadal będą rosły w ramach regulowanych limitów z powodu niedoboru mieszkań. Ryzyka dla tych prognoz to: gorsza od oczekiwanej recesja gospodarcza (np. jeśli Europę dotknie kryzys energetyczny lub globalna recesja), co może zmniejszyć popyt; lub odwrotnie, opóźnienie w obniżaniu stóp procentowych, co utrzyma słabą dostępność finansowania. Z drugiej strony, jeśli koszty finansowania spadną szybciej, a rząd wprowadzi politykę sprzyjającą mieszkalnictwu, Paryż może odnotować silniejsze odbicie (wzrost cen >3%, napływ kupujących kupujących po raz pierwszy). W perspektywie wieloletniej Paryż ma szansę pozostać jednym z najbardziej pożądanych rynków nieruchomości na świecie, czemu sprzyja projekt Grand Paris, przekształcający metropolię, oraz nieprzemijający urok miasta, który przyciąga inwestorów i nowych mieszkańców do Miasta Świateł. Jak stwierdzono w jednej z analiz, „Paryż roku 2025 stoi na fascynującym rozdrożu — zachowując swoje dziedzictwo, a jednocześnie otwierając się na modernizację…dla tych, którzy rozumieją jego dynamikę, obecny etap może być zapamiętany jako okno szansy na jednym z najbardziej pożądanych rynków świata.” parispropertygroup.com.

Zmiany regulacyjne i podatkowe wpływające na rynek

Niedawne zmiany regulacyjne i podatkowe we Francji – wiele z nich dotyczy bezpośrednio Paryża – wywierają znaczący wpływ na kupujących, inwestorów i najemców. Orientacja w tych zmianach jest kluczowa dla wszystkich uczestników rynku. Poniżej przegląd najważniejszych rozwiązań:

1. Kontrola czynszów (Encadrement des Loyers): Paryż ponownie wprowadził kontrolę czynszów w 2019 roku jako środek eksperymentalny i pozostaje ona w mocy. System ogranicza poziom czynszu dla nowych umów najmu na większości mieszkań wynajmowanych jako główne miejsce zamieszkania w Paryżu, ustalając czynsz referencyjny (plus limit 20%) według lokalizacji i typu nieruchomości. Ta ramowa regulacja czynszowa (w ramach ustawy ELAN) miała wygasnąć, ale została przedłużona co najmniej do połowy 2025 roku i prawdopodobnie stanie się trwałym rozwiązaniem ze względu na lokalne poparcie polityczne service-public.fr service-public.fr. W praktyce, przy podpisywaniu nowej umowy najmu lub jej przedłużaniu, właściciele mieszkań w Paryżu nie mogą przekroczyć prefekturalnie ustalonego limitu czynszu dla danej okolicy (chyba że uzasadnią to wyjątkowymi cechami poprzez “complément de loyer”). Od 2025 roku czynsze referencyjne są aktualizowane corocznie. Istnienie kontroli czynszów oznacza, że podwyżki czynszu dla obecnych najemców są umiarkowane (powiązane z indeksem IRL, około 3,5% w 2023 r.) i nowe czynsze w Paryżu są w pewnym stopniu ograniczone. Dla inwestorów oznacza to zmniejszenie potencjalnych przychodów z wynajmu w porównaniu z wolnym rynkiem, ale też zapobiega nadmiernej inflacji czynszowej, która mogłaby wykluczyć najemców. Co istotne, nieprzestrzeganie przepisów grozi karami: najemcy mogą odwołać się i wymusić obniżkę czynszu, jeśli początkowy czynsz przekroczył dozwolone maksimum. Egzekwowanie przepisów zostało zintensyfikowane, a miasto skierowało niektórych naruszających właścicieli do sądu. Podsumowując, kontrola czynszów jest obecnie stałym elementem rynku najmu w Paryżu – dobra wiadomość dla najemców szukających przystępności oraz czynnik, który właściciele muszą starannie brać pod uwagę przy ustalaniu czynszu (zwłaszcza w przypadku mniejszych lokali, gdzie limit jest najbardziej restrykcyjny).

2. Ochrona najemców w „strefach napięcia”: Niezależnie od limitów czynszowych, Francja utrzymuje przepisy w „strefach napiętych” („zones tendues”, w tym w Paryżu), które mają chronić najemców podczas zmiany najemcy. W szczególności w przypadku ponownego wynajęcia nieruchomości, która była niezamieszkana przez mniej niż 18 miesięcy, właściciel zazwyczaj nie może podnieść nowego czynszu powyżej czynszu poprzedniego (z wyjątkiem ograniczonej kwoty lub jeśli przeprowadzono istotny remont) service-public.fr. Jest to limit podwyżek czynszu przy zmianie najemcy, odnawiany co roku rozporządzeniem (ostatnio również przedłużony do lipca 2025 r.) service-public.fr. Dla właścicieli oznacza to, że nie można znacznie podnieść czynszu między najemcami, chyba że udoskonaliło się nieruchomość lub czynsz był dotąd zbyt niski. Kolejna zasada: właściciele muszą uzasadnić każdy czynsz powyżej referencyjnej mediany (klauzula „complément”), a te są dokładnie weryfikowane. Te środki, w połączeniu z encadrement, sprawiają, że rynek wynajmu w Paryżu jest mocno regulowany. Dla najemców zapewnia to stabilność i ograniczenie nadmiernych wzrostów czynszu, co jest kluczowe w obliczu problemów mieszkaniowych. Dla inwestorów rada jest taka, by dokładnie sprawdzić regulowane poziomy czynszu w wybranej lokalizacji – obliczenia rentowności powinny opierać się na dozwolonym czynszu, a nie hipotetycznym czynszu rynkowym.

3. Przepisy dotyczące efektywności energetycznej (Prawo klimatyczne): Jedną z najważniejszych ostatnich zmian jest agresywne podejście Francji do poprawy efektywności energetycznej mieszkań, co bezpośrednio wpływa na właścicieli i nabywców starszych nieruchomości. Na mocy „Loi Climat et Résilience” domy o niskiej efektywności energetycznej (nazywane passoires thermiques, czyli „termiczne sita”) są stopniowo wycofywane z rynku najmu. Od 1 stycznia 2025 roku nielegalne będzie wynajmowanie nieruchomości z oceną efektywności energetycznej (DPE) „G” (najgorsza ocena) service-public.fr service-public.fr. Mieszkania z oceną G są teraz uznawane za niegodne zamieszkania, co oznacza, że nie można dla nich podpisywać nowych umów najmu service-public.fr. Zakaz zostanie rozszerzony: od 2028 roku mieszkania z oceną F również nie będą mogły być wynajmowane, a od 2034 roku dotyczyć to będzie także tych z oceną E service-public.fr service-public.fr. W Paryżu znaczna część zasobów mieszkaniowych jest stara i nieefektywna energetycznie – szacuje się, że nawet 30–40% mieszkań może mieć ocenę F lub G. To prawo ma ogromne konsekwencje: właściciele mieszkań z oceną G muszą albo wycofać je z rynku najmu, przeprowadzić modernizację w celu podniesienia oceny, albo sprzedać nieruchomość. Już od 2023 roku czynsz za wynajem mieszkań z oceną G i F nie mógł być podnoszony, ale 2025 to prawdziwy punkt zwrotny wraz z całkowitym zakazem service-public.fr. Wielu drobnych właścicieli zdecydowało się sprzedać swoje nieruchomości zamiast inwestować w kosztowne remonty, co częściowo przyczyniło się do wzrostu liczby ofert (i być może spadku cen tych jednostek w latach 2023–24). Dla inwestorów te przepisy są kluczowe: przy zakupie sprawdzaj ocenę DPE. Nieruchomości z oceną F lub G mogą być teraz okazją (zmotywowani sprzedający), ale trzeba uwzględnić budżet na remont, ponieważ dochód z wynajmu jest ograniczony. Z drugiej strony posiadanie nieruchomości z dobrą oceną energetyczną gwarantuje wyższą wartość i brak ograniczeń – energooszczędne mieszkania cieszą się coraz większym popytem. Rząd oferuje zachęty (ulgi podatkowe, pożyczki ekologiczne na 0%, itp.) na termomodernizacje, a co ciekawe, samo Miasto Paryż wprowadziło nawet zwolnienie z podatku od nieruchomości dla właścicieli przeprowadzających znaczące remonty energetyczne paris.fr. Pokazuje to, że władze stosują zarówno zachęty, jak i restrykcje, aby poprawić jakość mieszkań. Podsumowując, przepisy dotyczące energii zmieniają rynek: można spodziewać się fali remontów oraz tego, że starsze nieefektywne budynki zostaną zmodernizowane lub stopniowo wycofywane z rynku najmu.

4. Koniec ulgi podatkowej Pinel: Program Pinel, długo działający program redukcji podatku dochodowego dla inwestorów w nowe mieszkania na wynajem, został oficjalnie zakończony. Pinel oferował inwestorom, którzy kupowali nowe mieszkania na wynajem (w wyznaczonych strefach, w tym na przedmieściach Paryża), znaczącą ulgę podatkową. Program ten cieszył się popularnością i wspierał nową zabudowę. Jednak zgodnie z planem od 1 stycznia 2025 roku economie.gouv.fr economie.gouv.fr nie można już dokonywać żadnych nowych inwestycji Pinel. (Program został przedłużony do 2024 roku, ale z ograniczonymi korzyściami oraz wprowadzono wersję premium „Pinel+” dla projektów o wysokiej efektywności economie.gouv.fr, ale właśnie się on zakończył.) Dla inwestorów oznacza to, że 2024 rok był ostatnim momentem na rezerwację mieszkania na planie w ramach Pinel; w przyszłości zakup nowego mieszkania nie będzie się już automatycznie wiązał z ulgą podatkową. Rząd rozważa alternatywne sposoby wspierania budownictwa mieszkaniowego: jednym z kierunków jest rewitalizacja starych mieszkań (zachęta Denormandie dla renowacji w niektórych miastach została przedłużona do 2027 roku) la-loi-pinel.com oraz zachęcanie do inwestycji instytucjonalnych w najem. Mówi się także o nowym programie (czasem nazywanym „Pinel 2.0” lub opartym na innym mechanizmie), ale na razie brak konkretów. Wpływ: Koniec programu Pinel może zmniejszyć popyt indywidualnych inwestorów na nowe mieszkania, co z kolei może spowolnić rozpoczęcie niektórych nowych inwestycji budowlanych w regionie paryskim. Deweloperzy w 2025 roku mogą oferować rabaty lub dodatkowe korzyści, aby przyciągnąć kupujących po wycofaniu zachęty Pinel. Z drugiej strony, uwaga może przenieść się na istniejące nieruchomości: inwestorzy mogą zwrócić się w stronę starszych mieszkań (gdzie i tak nie było programu Pinel) i być może skorzystać z innych ulg (takich jak cosse lub loc’Avantages, które oferują niewielką ulgę podatkową za ustalanie przystępnych czynszów). Właściciele powinni również pamiętać, że podatek majątkowy (IFI) nadal obowiązuje w przypadku majątku nieruchomości powyżej 1,3 mln euro – to się nie zmieniło, ale zawsze warto to uwzględnić przy dużych luksusowych zakupach.

5. Podatki od nieruchomości (Taxe Foncière): Właściciele nieruchomości w Paryżu doświadczyli gwałtownego wzrostu podatków od nieruchomości w 2023 roku. Miasto Paryż podniosło stawkę podatku miejskiego z 13,5% do 20,5% – co oznacza skok o około +52% w stawce bazowej paris.fr. W praktyce, po przeliczeniu, przełożyło się to na wzrost rachunków za podatek dla właścicieli w Paryżu w 2023 roku o około +44% selexium.com. Był to szok dla wielu osób, ponieważ historycznie Paryż miał niski podatek foncière. W 2024 roku podatek wzrósł o kolejne 3,9% (indeksowany do inflacji) selexium.com selexium.com. Te podwyżki mają na celu poprawę kondycji finansowej miasta i rekompensatę utraty podatku mieszkaniowego (taxe d’habitation), który został zniesiony dla większości mieszkańców. Wpływ na rynek: Wyższe koszty utrzymania mogą zniechęcić część inwestorów lub właścicieli drugich mieszkań, co faktycznie mogło przyczynić się do większej liczby sprzedawanych apartamentów. Zmniejszają one również marże wynajmujących (aczkolwiek podatek od nieruchomości jest odliczany od dochodu z najmu). W przyszłości paryski podatek foncière prawdopodobnie pozostanie na wyższym poziomie (20,5%) i będzie rosnąć corocznie razem z inflacją. Właściciele powinni to uwzględnić w swoim budżecie. Warto zauważyć, że Paryż nadal utrzymuje, że jego stawka jest niższa niż w innych dużych miastach (w wielu francuskich miastach wynosi ona 40-50%) paris.fr. Dodatkowo Paryż w ostatnich latach podniósł podatek od pustostanów (taxe sur les logements vacants) i podatek od drugich domów, by karać niewykorzystywane mieszkania – politykę mającą na celu udostępnienie tych lokali mieszkańcom thesundaydiplomat.com. Pojawiają się głosy, by podwoić lub potroić podatki od pustostanów i drugich mieszkań, by zwiększyć podaż mieszkań thesundaydiplomat.com, ale nie zapadła jeszcze żadna decyzja. Wprowadzenie takiej zmiany mogłoby znacząco zwiększyć koszty dla właścicieli pozostawiających mieszkania puste, co mogłoby skłonić ich do sprzedaży lub wynajmu takich nieruchomości (co byłoby korzystne dla podaży). Podsumowując, podatki związane z nieruchomościami w Paryżu rosną i inwestorzy powinni to uwzględnić przy kalkulacji rentowności (zwłaszcza właściciele nierezydenci, którzy mogą nie korzystać z lokalnych ulg podatkowych).

6. Inne istotne regulacje: Kilka dodatkowych kwestii: Francja ma surowe ochrony najemców – na przykład zimowe moratoria na eksmisje, prawo do odnawiania umów najmu na 3/6 lat itd., a ostatnie przepisy nieco wzmocniły kontrolę nad właścicielami (np. wymóg wizy gwarancyjnej dla zagranicznych najemców czy bardziej rygorystyczne zasady dotyczące kaucji). Żadna z tych regulacji nie jest nowa w 2025 roku, ale podkreślają, że bycie właścicielem nieruchomości w Paryżu wiąże się z obowiązkami i należy być przygotowanym na taki system. Po stronie zakupu zagraniczni nabywcy napotykają stosunkowo niewiele barier we Francji (w przeciwieństwie do niektórych krajów z dodatkowymi podatkami stemplem lub zakazami). We Francji nie podjęto żadnych działań mających na celu ograniczenie zakupów przez cudzoziemców; wręcz przeciwnie, inwestycje zagraniczne są mile widziane. Niemniej jednak, nabywcy nierezydenci muszą być świadomi wyższych stóp procentowych kredytów hipotecznych (często ~0,25–0,5% powyżej stawek dla rezydentów parispropertygroup.com) oraz możliwie ograniczonej zdolności kredytowej zgodnie z francuskimi przepisami. Ponadto nowe przepisy UE i Francji dotyczące przeciwdziałania praniu pieniędzy nakazują obecnie ujawnienie prawdziwych beneficjentów przy zakupie nieruchomości przez spółki itp., jednak dotyczy to jedynie niewielkiej części rynku. Rozwój i strefowanie: Paryż finalizuje nowy PLU (lokalny plan urbanistyczny) mający na celu więcej terenów zielonych i mieszkań dostępnych cenowo; może to częściowo ograniczyć spekulacyjne inwestycje luksusowe (np. możliwe jest więcej wymogów dotyczących uwzględnienia tańszych mieszkań). Regionalnie funkcjonuje także cel „ZAN” (zero net artificialisation), mający na celu powstrzymanie rozlewania się miast – co oznacza większy nacisk na zagęszczanie i rozwój terenów poprzemysłowych. Może to spowolnić rozwój terenów podmiejskich, ale podnieść ceny już wyznaczonych gruntów.

Podsumowując, otoczenie regulacyjne w Paryżu jest coraz bardziej interwencjonistyczne, mając na celu zrównoważenie rynku oraz promowanie zrównoważonego rozwoju i dostępności cenowej. Kupujący i inwestorzy muszą się dostosować do tych przepisów: uwzględnić potrzeby związane z termomodernizacją, przestrzegać limitów czynszu oraz brać pod uwagę wyższe podatki. Ci, którzy to zrobią, nadal znajdą w Paryżu satysfakcjonujący rynek – wręcz przeciwnie, te regulacje mogą generować okazje (np. zakup nieefektywnego mieszkania tanio i jego remont daje wartość dodaną). Najemcy korzystają z wielu zmian (silniejsze prawa i bardziej przyzwoite mieszkania), choć pośrednio regulacje mogą ograniczyć podaż. To trudna równowaga dla decydentów. Podsumowując, każdy, kto w 2025 roku wchodzi na rynek nieruchomości w Paryżu, powinien być dobrze zaznajomiony z tymi przepisami lub skonsultować się ze specjalistami, aby zapewnić sobie zgodność z przepisami i optymalną strategię w zmieniającym się otoczeniu.

Wskazówki i gorące miejsca na poziomie dzielnic

Paryż jest słynny jako „miasto wiosek”, a każda z jego 20 dzielnic (a nawet poszczególne ich osiedla) charakteryzuje się odmienną dynamiką rynku. Patrząc na rok 2025 i kolejne lata, niektóre obszary wyróżniają się szczególnie – albo ze względu na trendy cenowe, potencjał inwestycyjny, albo status rozwijającej się dzielnicy. Poniżej znajduje się podsumowanie kluczowych wskazówek i nowych gorących punktów na poziomie dzielnic, od lokalizacji ultraluksusowych po obszary wzrostu będące w fazie przemian:

• Historyczne dzielnice prestiżowe: Tradycyjne, ekskluzywne osiedla w centrum i na zachodzie Paryża niezmiennie utrzymują najwyższe ceny i wykazują dużą odporność. Saint-Germain-des-Prés (6. dzielnica) pozostaje najdroższą lokalizacją w Paryżu, około 15 500 €/m², praktycznie bez zmian w cenie w ciągu ostatniego roku parispropertygroup.com. Połączenie literackiej historii, galerii sztuki oraz atrakcyjnej lokalizacji nad Sekwaną utrzymuje popyt na najwyższym poziomie, a podaż jest minimalna – dlatego ceny pozostają bez zmian, nawet gdy cały rynek zaliczył spadek. W sąsiedztwie, 7. dzielnica (np. okolice Invalides/Ecole Militaire) również utrzymała się bardzo mocno, ~14 900 €/m² (tylko -1% r/r) parispropertygroup.com, co potwierdza, że dzielnice „Carré d’Or” na lewym brzegu są niemal odporne na kryzysy. Po prawej stronie Sekwany, Złoty Trójkąt 8. dzielnicy (okolice Avenue Montaigne, Champs-Élysées) odnotował wzrost cen (+4,7% r/r) do około 11 760 €/m² parispropertygroup.com, przełamując ogólny trend, ponieważ międzynarodowi bogaci klienci i inwestorzy komercyjni upodobali sobie ten rejon. Dzielnice te charakteryzują się luksusowymi butikami, ambasadami i prestiżowymi nieruchomościami – prawdopodobnie zawsze będą na szczycie rynku paryskiego. Kupujący powinni liczyć się z dużą konkurencją i szybkim powrotem cen na jeszcze wyższe poziomy; dla inwestorów zwroty z najmu są niskie, ale bezpieczeństwo kapitału – bardzo wysokie. Warto zwrócić także uwagę na Le Marais (3. i 4. dzielnica), które nie jest nowością na mapie, ale nadal cieszy się ogromnym zainteresowaniem – zwłaszcza wśród zagranicznych nabywców (Amerykanie i Europejczycy kochają ten klimat). Ceny w Le Marais średnio powyżej 12 000 €/m² i pozostają stabilne; ograniczona liczba mieszkań z XVII wieku sprawia, że wszelkie spadki są tylko chwilowe. Wniosek: Jeśli szukasz stabilności i prestiżu, trzymaj się tych centralnych, prestiżowych dzielnic – to najbardziej „blue-chip” nieruchomości w Paryżu.
• Najważniejsze ceny według dzielnic (dane z końca 2024):
  • 6. dzielnica (Saint-Germain-des-Prés): ~15 500 €/m², 0,0% r/r – Ultra-prestiżowa, najwyższa stabilność parispropertygroup.com parispropertygroup.com.
  • 8. (Champs-Élysées/Złoty Trójkąt): ~11 760 €/m², +4,7% r/r – Luksus z potencjałem wzrostu (wysoki światowy popyt) parispropertygroup.com parispropertygroup.com.
  • 9. (Opéra/Południowe Pigalle): ~9 650 €/m², -4,6% r/r – Centralna „dzielnica wartości”, obecnie poniżej progu 10 000 €/m², oferująca możliwości wejścia parispropertygroup.com parispropertygroup.com.
  • 13. (Bibliothèque/Left Bank Rive Gauche): ~8 530 €/m², +2,3% r/r – Wschodzący obszar wzrostu, korzystający z odnowy miejskiej i nowych uczelni parispropertygroup.com parispropertygroup.com.
  • 18. (La Chapelle / północ): ~6 610 €/m², -6,7% r/r – Przystępny punkt wejścia, aktywna gentryfikacja i przyszłe korzyści z infrastruktury parispropertygroup.com parispropertygroup.com.
  parispropertygroup.com (Źródło danych: Paris Property Group / Chambre des Notaires, IV kwartał 2024)
• Pojawiające się „hotspoty”, na które warto zwrócić uwagę: Wiele dzielnic, szczególnie w północnym i wschodnim Paryżu, znajduje się na ścieżce wzrostu i zasługuje na uwagę:
  • South Pigalle & Nouvelle Athènes (9. dzielnica): Ten obszar na południe od Montmartre przekształcił się w modną enklawę z koktajlbarami, butikami i młodą społecznością profesjonalistów. Jak wspomniano, ceny nieco spadły do ok. 9,65 tys. €/m² parispropertygroup.com, ale to prawdopodobnie tymczasowy spadek; 9. dzielnica ma mocne fundamenty (centralna lokalizacja bez wysokich cen 8. dzielnicy). Spodziewaj się jej odbicia – w rzeczywistości, jak na taką centralność, jest niedoceniana. Sąsiadująca 10. dzielnica (rejon Rue des Martyrs itd.) jest teraz równie modna.
  • Wschodni Paryż – 10., 11., 19. dzielnica: Dzielnice takie jak Canal Saint-Martin (10. dzielnica) oraz Belleville / Oberkampf (11. dzielnica) podlegają gentryfikacji od lat i proces ten nadal trwa. Oferują bohemiarski klimat oraz rosnące bezpieczeństwo i udogodnienia. 19. dzielnica (okolice Canal de l’Ourcq i La Villette), kiedyś pomijana, przeżywa renesans dzięki nowym kawiarniom, przestrzeniom artystycznym i napływowi rodzin. Szczególnie okolica Canal Saint-Martin cieszy się odnowionym zainteresowaniem po igrzyskach olimpijskich parispropertygroup.com. Ceny w 10./11. dzielnicy oscylują w granicach 8-10 tys. €/m² (w zależności od mikroobszaru), z dużym potencjałem wzrostu. 19. dzielnica jest tańsza (średnio około 7 tys. €/m² parispropertygroup.com) i mimo że część jej obszarów nadal jest robotnicza, rejony w pobliżu parku Buttes-Chaumont są już dość szykowne.
  • La Chapelle & Marx Dormoy (18. dzielnica): Ta północna część 18. dzielnicy, granicząca z 10., ma bardzo niskie ceny (jak widać – około 6 600 €/m²), ale jest na trasie metra linii 12 i blisko dworca Gare du Nord z Eurostarem. Trwające inwestycje infrastrukturalne (jak przedłużanie linii tramwajowych, modernizacja Gare du Nord) oraz prywatny kapitał stopniowo poprawiają te ulice. Potencjalny wzrost wartości jest znaczny, jeśli myślisz długoterminowo i wybierzesz dobrą część dzielnicy (niektóre są nadal trudne). Jak zauważyło badanie Newmark, przesunięcie centrum Paryża na wschód przyciąga firmy, co prawdopodobnie przełoży się także na atrakcyjność mieszkaniową nmrk.com.
  • Rejon Montparnasse (14. dzielnica) i okolice: Ogólnie 14. dzielnica jest stabilna i mieszkaniowa, ale ciekawym subobszarem jest okolica Porte de Vanves / Didot na granicy 14. i 15. dzielnicy. Dzięki tramwajowi T3 i rozprzestrzenianiu się gentryfikacji z centrum, te zewnętrzne dzielnice (niegdyś uznawane za odległe) przyciągają młodych kupujących, których nie stać na sam środek 15. lub 6. dzielnicy. Podobnie obrzeża 17. dzielnicy (Batignolles) stały się modne po nowym rozwoju Clichy-Batignolles i powstaniu nowego sądu, co zaowocowało pojawieniem się nowych kawiarni i wprowadzeniem atmosfery małej wioski.
  • Najciekawsze przedmieścia: Tuż poza miastem znajduje się kilka miejsc, które są praktycznie przedłużeniem dzielnic Paryża i intensywnie się rozwijają. Saint-Ouen (tuż za granicą 17/18 dzielnicy) to jedno z nich – dzięki przedłużeniu linii metra 14 i przekształceniu terenów przemysłowych w eko-dzielnice wizerunek Saint-Ouen się zmienia (w okolicach słynnego targu staroci Puces pojawiły się modne lokale). Montreuil, graniczący z 20. dzielnicą, przez niektórych nazywany jest „Brooklynem Paryża”: artystyczny, zaangażowany społecznie i coraz popularniejszy wśród młodych ludzi wypchniętych z Paryża przez wysokie ceny nieruchomości – ceny domów rosną tam bardzo szybko. Issy-les-Moulineaux oraz Boulogne na południowy zachód od miasta to wciąż bardzo silne lokalizacje zarówno dla rodzin, jak i firm, korzystające z nowych biur oraz bezpiecznego, podmiejskiego charakteru przy dostępie do metra.
• Enklawy luksusowego mieszkalnictwa: W segmencie luksusowym, oprócz dobrze znanych obszarów, uwagę zwracają niektóre mikro-rynki:
  • Ile Saint-Louis (4. dzielnica): Ta niewielka wyspa na Sekwanie oferuje staroświecki urok i ekskluzywność. To niezmiennie jedno z najdroższych miejsc za m² (często powyżej 20 tys. euro), bo mieszkania tutaj są rzadkością i są niepowtarzalne. Przyciąga zarówno światowych nabywców, jak i lokalnych mieszkańców ze względu na spokój w samym sercu Paryża.
  • Villa Montmorency (16. dzielnica): To zamknięte osiedle rezydencji w Auteuil (16. dzielnica), gdzie mieszka wiele celebrytów. Domy osiągają tu astronomiczne ceny (powyżej 20 mln euro). Choć cała 16. dzielnica była ostatnio nieco ospała (jest obszerna i zróżnicowana), ultraprestiżowe enklawy, takie jak ta, cieszyły się niezmiennym zainteresowaniem.
  • Rezydencje luksusowe przy La Défense (Puteaux, Courbevoie): Powstają tu nowe luksusowe apartamentowce o wysokim standardzie z panoramicznymi widokami (jak planowane apartamenty w Tour Alto czy inne). Skierowane są do zagranicznych nabywców poszukujących nowoczesnych udogodnień, które są rzadkością w historycznym Paryżu. To test, ile ludzie są gotowi zapłacić za życie w nowoczesnej wieży pod Paryżem – jak dotąd wyniki są mieszane, ale to nisza warta obserwacji.
• Czynniki społeczne i infrastrukturalne: Warto też zauważyć, że inwestycje publiczne często zwiastują przyszłe miejsca „na topie”. Na przykład przydział mieszkań komunalnych czy budowa nowych obiektów publicznych przez miasto może szybko poprawić atrakcyjność rejonu. Projekt nowego planu miejscowego (PLU) stawia na tworzenie „dzielnic 15-minutowych” (wszystko dostępne lokalnie) – obszary przeznaczone do takich ulepszeń mogą znacząco zyskać na popularności. Pod tym względem dużo uwagi poświęca się 19. dzielnicy. Również okolice planowanych stacji linii 15 (jak Porte de Vincennes, Porte de Brançion itp., tuż przy granicy Paryża) mogą w najbliższych latach zacząć wzbudzać zainteresowanie spekulantów na długo przed otwarciem linii.

Podsumowując, paryski krajobraz nieruchomości w 2025 roku jest wielowymiarowy: podczas gdy ceny ogólnie się stabilizują, na poziomie mikro niektóre dzielnice odnotowują wzrosty, inne osiągają dno, a niektóre pozostają wyjątkowo stabilne. Dla kupujących oznacza to szansę – koncentrując się na odpowiedniej okolicy, można znaleźć wartość lub bezpieczeństwo, w zależności od potrzeb. Na przykład inwestor może wybrać La Chapelle, licząc na maksymalny potencjał wzrostu (przy wyższym ryzyku), lub zdecydować się na 7. dzielnicę, praktycznie gwarantującą długoterminowe utrzymanie wartości. Najemcy mogą znaleźć nieco korzystniejsze oferty w dzielnicach, które zanotowały spadki cen (takich jak 9. lub 15.), ale wszędzie tam, gdzie połączenia komunikacyjne są dobre, konkurencja będzie bardzo duża. Profesjonaliści na rynku nieruchomości powinni dostosowywać porady do kontekstu każdej dzielnicy, ponieważ Paryż to naprawdę „mozaika mikro-rynków”, gdzie jedno rozwiązanie nigdy nie pasuje do wszystkich parispropertygroup.com. Niezmienna zasada brzmi: lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja – a w Paryżu oznacza to ulica po ulicy, znajomość historii okolic. W miarę jak Paryż zmienia się wraz z projektami takimi jak Grand Paris, niektóre z tych historii zostaną napisane na nowo, a na mapie pojawią się nowe, atrakcyjne miejsca. Śledzenie tych trendów będzie kluczowe, by jak najlepiej wykorzystać niezmiennie urzekający i dynamiczny paryski rynek nieruchomości.

Wnioski

Paryski rynek nieruchomości w 2025 roku prezentuje obraz stabilności w czasach zmian. Po okresie dostosowań sektor mieszkaniowy odzyskuje równowagę, kierując się takimi fundamentami jak ograniczona podaż i niezmienne, światowe zapotrzebowanie. Ceny mieszkań w dużej mierze się ustabilizowały i są gotowe do umiarkowanego odbicia wraz ze stopniowym obniżaniem stóp procentowych notairesdugrandparis.fr parispropertygroup.com. Segment luksusowy przeżywa rozkwit – Paryż pozostaje magnesem dla zamożnych inwestorów szukających bezpiecznych aktywów, czego dowodem są rekordowe ceny i stabilne wartości w topowych lokalizacjach knightfrank.com knightfrank.com. Tymczasem najemcy korzystają z nowych zabezpieczeń i dynamicznego rynku najmu, chociaż dotkliwy niedobór mieszkań pozostaje poważnym wyzwaniem thesundaydiplomat.com parispropertygroup.com.

Na rynku komercyjnym paryski rynek biurowy mierzy się z nową normalnością – wyższymi poziomami pustostanów i zmieniającymi się wzorcami pracy, jednak biura typu prime oraz rozwijające się dzielnice biznesowe wykazują potencjał nmrk.com nmrk.com. Rynek nieruchomości handlowych i hotelarskich wspiera powrót turystyki, co umacnia pozycję Paryża jako światowej stolicy zakupów i turystyki cbre.fr cbre.fr. Kluczowe znaczenie mają transformacyjne projekty, takie jak Grand Paris Express, który ma na nowo zdefiniować krajobraz nieruchomości i stworzyć nowe możliwości na terenach dotąd uznawanych za peryferyjne parispropertygroup.com grandparisexpress.fr.

Inwestorzy, kupujący oraz profesjonaliści znajdą w Paryżu wiele dróg rozwoju: od stabilnych zysków w historycznych, centralnych dzielnicach po inwestycje z wysokim potencjałem w strefach rozwoju Grand Paris parispropertygroup.com parispropertygroup.com. Aby sprawnie poruszać się na tym rynku, potrzeba bystrości – niezbędna jest świadomość zmian regulacyjnych (takich jak normy energetyczne czy limity czynszów) oraz trendów specyficznych dla poszczególnych dzielnic service-public.fr parispropertygroup.com. Zmiany podatkowe, takie jak podwyżka podatku od nieruchomości czy zakończenie programu Pinel, wymagają strategicznego planowania selexium.com economie.gouv.fr, choć pojawiają się nowe zachęty do zielonych renowacji i budownictwa dostępnego cenowo.

Ogólnie rzecz biorąc, paryski rynek nieruchomości w 2025 roku można określić jako „ostrożnie optymistyczny”. Rynek wkracza w nowy cykl, a faza korekty jest w dużej mierze za nim parispropertygroup.com. Ponadczasowy urok miasta – jego bogactwo kulturalne, żywotność gospodarcza i niepowtarzalny miejski charakter – nadal przyciąga ludzi i kapitał z całego świata parispropertygroup.com knightfrank.com. To niezmienne zainteresowanie, w połączeniu z planowanymi ulepszeniami infrastruktury i prawdopodobnie korzystniejszym finansowaniem, sugeruje, że Paryż jest na progu delikatnego wzrostu.

Dla inwestorów oznacza to, że teraz może być dogodny moment na zabezpieczenie aktywów przed kolejnym wzrostem (jak ujęto to w jednym z raportów, „gwiazdy się układają” parispropertygroup.com), niezależnie od tego, czy celem jest długoterminowa ochrona kapitału w prestiżowym arrondissement, czy wyższe zwroty w odradzającej się dzielnicy. Dla osób kupujących dom, zwłaszcza po raz pierwszy, połączenie ustabilizowanych cen i łagodniejszych warunków kredytowych zapewnia możliwość wejścia na rynek na lepszych warunkach niż w ostatnich latach parispropertygroup.com parispropertygroup.com. Najemcy powinni dalej korzystać z polityk przyjaznych lokatorom, a być może również ze zwiększonej podaży mieszkań na wynajem, jeśli politycy odniosą sukces w przekształcaniu nieużywanych nieruchomości w domy thesundaydiplomat.com. Dla profesjonalistów z rynku nieruchomości zmieniający się krajobraz – od wpływu przepisów klimatycznych po nowe gorące dzielnice – oznacza, że dostarczanie rzetelnych, spersonalizowanych porad jest ważniejsze niż kiedykolwiek.

Podsumowując, rynek nieruchomości w Paryżu pozostaje jednym z najbardziej trwałych i atrakcyjnych na świecie. Łączy bogate dziedzictwo z umiejętnym rozwojem, co pokazują takie projekty, jak Grand Paris Express, który poprowadzi rynek w przyszłość. Choć wyzwania, takie jak dostępność cenowa i braki podaży, wciąż się pojawiają, miasto aktywnie im przeciwdziała poprzez politykę i innowacje. Dla osób zaangażowanych w paryski rynek nieruchomości nadchodzące lata zapowiadają się dynamicznie. Jednak, jak pokazuje historia i jak podkreśla rok 2025, paryskie nieruchomości nagradzają cierpliwość i wnikliwość – ich długoterminowa trajektoria jest wzrostowa, wsparta niezrównanym urokiem, który opiera się cyklom gospodarczym i wykracza poza krótkoterminowe wahania 56paris.com parispropertygroup.com. W Mieście Świateł nieruchomości okazały się filarem trwałej wartości, a rok 2025 zapowiada początek kolejnego rozdziału wzrostu.

Źródła:

• Chambre de Notaires de Paris – Komunikat prasowy dotyczacy nieruchomości w Paryżu, 27 lutego 2025 parispropertygroup.com parispropertygroup.com
• Paris Property Group – Analiza końcoworoczna 2024 i prognoza na 2025 parispropertygroup.com parispropertygroup.com
• 56Paris – Aktualizacja rynku paryskiego 2025 56paris.com 56paris.com
• Knight Frank – Paris Prime Market Insight (maj 2025) knightfrank.com knightfrank.com
• Newmark – Raport biurowy Paryż Ile-de-France Q1 2025 nmrk.com nmrk.com
• CBRE France – Perspektywy rynku nieruchomości 2025 cbre.fr cbre.fr
• Service-Public.fr (rząd francuski) – Aktualizacje o kontroli czynszów i prawie klimatycznym service-public.fr service-public.fr
• The Peninsula (AFP) – Artykuł o spadku populacji w Paryżu, listopad 2024 thepeninsulaqatar.com thepeninsulaqatar.com
• The Sunday Diplomat – Niedobór mieszkań w Paryżu (akademiki) 2024 thesundaydiplomat.com thesundaydiplomat.com
• SeLoger/Selexium – Podwyżka Taxe Foncière 2023–24 selexium.com

Trendy na rynku nieruchomości mieszkaniowych

Trendy cenowe: Rynek mieszkaniowy w Paryżu odnotował delikatny spadek cen w ciągu ostatniego roku, jednak tempo tego spadku wyraźnie się zmniejsza. Na pierwszy kwartał 2025 roku średnia cena apartamentu w Paryżu wynosi około 9 470 €/m², czyli o około 3% mniej niż rok wcześniej parispropertygroup.com. Ten spadek nastąpił po wyjątkowej dekadzie wzrostu i jest postrzegany głównie jako zdrowa korekta po tym, jak ceny osiągnęły rekordowe poziomy (ponad 10 500 €/m² na szczycie w 2020 roku). Na początku 2025 roku ceny wydają się stabilizować, a nawet wykazują oznaki lekkiego wzrostu. W rzeczywistości, według prognozowanych umów, średnia cena paryskiego mieszkania może osiągnąć około 9 500 €/m² na wiosnę 2025 roku — to +1% rocznie, co w praktyce oznacza koniec trendu spadkowego notairesdugrandparis.fr notairesdugrandparis.fr. Długoterminowy trend pozostaje zdecydowanie pozytywny: nawet po ostatnim spadku, wartość nieruchomości w Paryżu jest znacznie wyższa niż dekadę temu (np. ~+35% od 2015 roku w najbardziej prestiżowych centralnych dzielnicach) 56paris.com, co podkreśla odporność miasta.

Wolumen sprzedaży i popyt: Wolumeny transakcyjne były ograniczone w latach 2023–24 z powodu niepewności gospodarczej i trudniejszych warunków finansowania. Roczna sprzedaż w Paryżu spadła o około 10% w 2024 (w porównaniu do 2023 roku) parispropertygroup.com, co jest mniejszym spadkiem niż w całym regionie Île-de-France (-13%). Pod koniec 2024 roku wolumeny osiągnęły najniższy poziom od połowy 2010 roku. Pocieszające jest to, że aktywność zaczęła się stabilizować na początku 2025 roku, a notarjusze odnotowali uspokajający wzrost w ostatnich miesiącach 2024 roku notairesdugrandparis.fr. Wielu kupujących wstrzymało się z zakupami, gdy stopy kredytów hipotecznych w 2023 roku przekroczyły 4%, ale poprawiające się warunki kredytowe przyciągają ich z powrotem. Na pierwszy kwartał 2025 roku typowe oprocentowanie 20-letnich kredytów hipotecznych dla mieszkańców spadło do około 3,2–3,5%, w porównaniu do ~3,6–4% na początku 2024 roku parispropertygroup.com parispropertygroup.com. Ta obniżka, w połączeniu z nieco niższymi cenami, poprawiła dostępność cenową i ożywiła zainteresowanie kupujących notairesdugrandparis.fr parispropertygroup.com. Do połowy 2025 roku Paryż wchodzi w to, co analitycy nazywają „korzystnym oknem na zakup nieruchomości” parispropertygroup.com – kupujący (zarówno krajowi, jak i zagraniczni) mają więcej przestrzeni do negocjacji i wielu uważa, że rynek osiągnął swoje minimum.

Czynniki odporności: Pomimo ostatnich przeciwności, paryski rynek mieszkaniowy korzysta z unikalnych, strukturalnych zabezpieczeń. Ograniczona podaż mieszkań w mieście oraz rygorystyczne przepisy budowlane zapewniają naturalne wsparcie dla cen. Nowe budownictwo w granicach miasta jest mocno ograniczone przez przepisy dotyczące ochrony dziedzictwa, limity wysokości i brak gruntów (Paryż otacza obwodnica périphérique) parispropertygroup.com. Oznacza to, że popyt nieustannie przewyższa podaż, nawet podczas spadków, co powoduje, że ceny pozostają na stałym poziomie. Dodatkowo, globalny popyt na nieruchomości w Paryżu pozostaje silny, dzięki znaczeniu kulturowemu miasta, statusowi bezpiecznej przystani i zainteresowaniu międzynarodowych nabywców. Zamożni kupujący z USA, Bliskiego Wschodu, Europy i Azji nadal postrzegają Paryż jako atrakcyjne miejsce do inwestycji lub posiadania pied-à-terre parispropertygroup.com. Co więcej, zmiany kursowe uczyniły Paryż jeszcze bardziej atrakcyjnym – przykładowo inwestorzy operujący w dolarach w 2024 roku mogli znaleźć ceny w Paryżu o około 20% niższe niż na szczycie, uwzględniając słabość euro parispropertygroup.com. Wszystkie te czynniki sprawiły, że Paryż „wyróżnia się” i radzi sobie lepiej niż wiele innych rynków parispropertygroup.com.

Prognozy: Patrząc w przyszłość, większość prognoz przewiduje stabilizację lub umiarkowany wzrost cen nieruchomości w Paryżu w latach 2025–2026. Konsensus wśród głównych agencji jest taki, że 2024 był dołkiem aktywności na rynku, a rok 2025 przyniesie stopniowe ożywienie transakcji oraz ceny stabilne lub lekko rosnące parispropertygroup.com notairesdugrandparis.fr. Wiele zależy od poziomu stóp procentowych (patrz sekcja Czynniki rynkowe), ale wielu obserwatorów jest „ostrożnie optymistycznych”, że najgorsze jest już za nami notaires.fr notaires.fr. Chroniczny niedobór mieszkań w Paryżu i jego niezmienna atrakcyjność pozwalają przypuszczać, że gdy tylko makroekonomiczne chmury się rozwieją, wartość nieruchomości w mieście ponownie zacznie stopniowo rosnąć. Rzeczywiście, najnowsze prognozy notariuszy pokazują, że Paryż zakończy rok 2025 na poziomie stabilnym do +1% rok do roku notairesdugrandparis.fr notaires.fr – co stanowi ogromny kontrast wobec -7% spadku rocznego odnotowanego na początku 2024 roku. Podsumowując, rynek mieszkaniowy wchodzi w 2025 rok na solidniejszych fundamentach: korekta jest już w większości za nami, a Paryż pozostaje jednym z najbardziej odpornych na świecie rynków mieszkaniowych.

Rynek nieruchomości luksusowych

Przegląd: Segment luksusowych i prestiżowych nieruchomości w Paryżu wykazał niezwykłą siłę podczas ostatniego spowolnienia. Dzielnice „Belle Époque” – 6., 7. i 8. okręg oraz inne podobne prestiżowe obszary utrzymały swoją wartość znacznie lepiej niż dzielnice peryferyjne w ciągu ostatnich dwóch lat. Ceny w tych pożądanych enklawach pozostały na tym samym poziomie lub nawet wzrosły w 2024 roku, dzięki ograniczonej podaży i stabilnemu międzynarodowemu popytowi. Na przykład Saint‑Germain‑des‑Prés (6. okręg) pozostał najdroższą dzielnicą Paryża z ceną około 15 500 €/m², bez zmian rok do roku w 2024 parispropertygroup.com, a ekskluzywny 7. okręg (okolice Les Invalides) odnotował jedynie spadek o -1,1% do około 14 900 €/m² parispropertygroup.com. Tak minimalne spadki w czasie ogólnego załamania rynku podkreślają, że nieruchomości z najwyższej półki w najlepszych lokalizacjach są „odporne na szersze wahania” parispropertygroup.com. Na początku 2025 roku te segmenty rynku premium już zaczynają odrabiać straty. W 8. okręgu – obejmującym Pola Elizejskie i Złoty Trójkąt – ceny faktycznie wzrosły o około 4,7% w 2024 roku (do ok. 11 760 €/m²) parispropertygroup.com, przeciwstawiając się tendencji w całym mieście i wzmacniając status 8. okręgu jako topowej lokalizacji inwestycyjnej parispropertygroup.com.

Ultra-luksusowe nieruchomości i zagraniczni kupcy: Najwyższy segment rynku paryskiego (ultra-luksusowe apartamenty, rezydencje, hôtels particuliers) odnotowuje rekordową aktywność. Ceny nieruchomości premium wzrosły o około +12% od 2019 roku (przed pandemią) knightfrank.com, osiągając nowe maksima w latach 2024–25, mimo że liczba transakcji zwykłych nieruchomości spadła. W 2024 roku sprzedano zaledwie kilka historycznych rezydencji, ale za zdumiewające kwoty: jedno hôtel particulier na Lewym Brzegu osiągnęło cenę blisko 50 000 €/m², a inne zostało sprzedane za 33 miliony euro knightfrank.com. Na początku 2025 roku dwie rezydencje w 7. dzielnicy znalazły nabywców za odpowiednio 55 milionów euro i 100 milionów euro – to jedne z najdroższych transakcji mieszkaniowych w historii Paryża knightfrank.com. Popyt na tym astronomicznym poziomie napędzają zarówno krajowe elity, jak i zagraniczni milionerzy. Warto zauważyć, że kupujący z Chin i innych krajów azjatyckich stali się bardzo aktywni na prestiżowym rynku paryskim. Połowę wszystkich zakupów paryskich pied-à-terre obsługiwanych przez jedną luksusową agencję w 2024 roku (średnia cena 7,6 miliona euro; powierzchnia ~235 m²) dokonali nabywcy z Chin knightfrank.com. Te gotowe do zamieszkania luksusowe apartamenty osiągały średnio niesamowite 33 800 euro za m² knightfrank.com, co obrazuje, że zagraniczni inwestorzy są skłonni zapłacić najwyższe kwoty (czy to w dolarach, czy w euro) za prestiżowe nieruchomości w centrum Paryża.

Czynniki napędzające segment luksusowy: Kilka makrotrendów zwiększa atrakcyjność Paryża dla osób o wysokiej wartości majątku (HNWI) w 2025 roku i później. Stopy procentowe – choć wysokie dla przeciętnych nabywców – mają mniejsze znaczenie dla dysponujących gotówką kupujących z segmentu luksusowego, a sama perspektywa obniżek stóp procentowych w strefie euro poprawia ogólne nastroje knightfrank.com. Dodatkowo, globalne zmiany polityczne przyciągają coraz więcej zamożnych osób do Paryża: na przykład likwidacja przez Wielką Brytanię reżimu podatkowego non-dom oraz podwyższenie we Włoszech podatku ryczałtowego dla cudzoziemców uczyniły te kraje mniej atrakcyjnymi, podczas gdy Paryż postrzegany jest jako stabilna alternatywa knightfrank.com. Niepewna sytuacja geopolityczna (np. wyniki wyborów w USA) skłania również część ultrazamożnych do dywersyfikacji aktywów poprzez inwestycje w nieruchomości w Paryżu jako bezpieczną przystań knightfrank.com. W badaniu z 2024 roku, obejmującym 750 HNWI, Paryż zajął 1. miejsce wśród europejskich miast do relokacji – we wszystkich grupach wiekowych od pokolenia Z po powojenne knightfrank.com – odzwierciedlając jego wyjątkowe połączenie kultury, bezpieczeństwa i stylu życia dla elit. Kolejnym czynnikiem jest powrót słabego euro (w porównaniu do poziomów z lat 2018–19), co w praktyce daje kupującym z dolarami, frankami czy dirhamami swego rodzaju rabat. Podsumowując, najbardziej prestiżowy segment rynku mieszkaniowego w Paryżu poszerza swoją globalną atrakcyjność jeszcze bardziej w 2025 roku knightfrank.com knightfrank.com.

Popyt na wynajem i niedobór podaży: Paryż doświadcza ostrego niedoboru mieszkań na wynajem w 2025 roku, co powoduje wzrost czynszów i frustrację wielu potencjalnych najemców.

Popyt na wynajem gwałtownie wzrósł, ponieważ wyższe stopy procentowe i rygorystyczne kryteria udzielania kredytów wykluczyły z rynku niektórych kupujących, zmuszając ich do dalszego wynajmowania thesundaydiplomat.com.Tymczasem podaż dostępnych wynajmów długoterminowych gwałtownie spadła.Według urzędników miejskich, Paryż traci każdego roku kilka tysięcy mieszkań na wynajem z powodu różnych czynników thesundaydiplomat.com.Liczba ofert wynajmu mieszkań w Paryżu spadła aż o 50% w ciągu jednego roku (stan na początek 2024) oraz o 73% w ciągu trzech lat, co wskazuje, jak drastycznie skurczyła się dostępność wynajmu długoterminowego thesundaydiplomat.com.Nacisk jest szczególnie dotkliwy dla małych mieszkań (kawalerek i mieszkań jednopokojowych), które są zazwyczaj poszukiwane przez studentów i młodych profesjonalistów.Wiele z tych lokali zostało przekierowanych na platformy wynajmu krótkoterminowego (np.Airbnb) lub stoją puste jako drugorzędne pieds-à-terre, zmniejszając dostępność dla lokalnych mieszkańców thesundaydiplomat.com.Dane miejskie pokazują, że niemal 19% paryskich mieszkań nie było zajmowanych jako główne miejsca zamieszkania (były puste lub stanowiły drugi dom) w 2020 roku – w porównaniu do 14% dekadę wcześniej thesundaydiplomat.com.Co ciekawe, około 1 na 10 domów w Paryżu jest obecnie rezydencją wtórną (często utrzymywaną przez zamożnych właścicieli do okazjonalnego użytku) thesundaydiplomat.com.Ten trend, w połączeniu z rozprzestrzenianiem się wynajmu turystycznego, doprowadził do tego, co urzędnicy nazywają „bezprecedensowym kryzysem mieszkaniowym” dla najemców thesundaydiplomat.com thesundaydiplomat.com.Studenci zostali dotknięci najmocniej: jak ostrzegł Zastępca Burmistrza ds. Mieszkalnictwa w 2024 roku, „sektor prywatny nie ma już nic do wynajęcia… możemy zobaczyć dziesiątki tysięcy studentów na ulicach”, jeśli nie zostaną podjęte środki nadzwyczajne thesundaydiplomat.com.Podsumowując, współczynnik pustostanów w przypadku wynajmu długoterminowego jest wyjątkowo niski (około 2,8%) parispropertygroup.com, a konkurencja o każde dostępne mieszkanie jest ogromna.

Perspektywy dla segmentu luksusowego: Segment luksusowy ma nadal przewyższać wyniki szerszego rynku. Podaż nieruchomości klasy premium pozostaje poważnie ograniczona – w całym Paryżu każdego roku powstaje mniej niż 2000 nowych mieszkań, a praktycznie żadne w historycznych, prestiżowych dzielnicach knightfrank.com. Ten niedobór sprawia, że nowe inwestycje o wysokim standardzie osiągają wysokie ceny i często szybko się wyprzedają. Właściciele prestiżowych nieruchomości także wstrzymują się ze sprzedażą, jeśli nie jest to absolutnie konieczne, z uwagi na brak równorzędnych alternatyw, co ogranicza podaż. Przy globalnych przepływach kapitału Paryż może liczyć na znaczący udział w inwestycjach na rynku luksusowych nieruchomości w najbliższych latach. Knight Frank przewiduje, że ceny luksusowych nieruchomości w Paryżu umiarkowanie wzrosną w 2025 roku (odbijając się od stagnacji na rynku masowym), wspierane przez powracających międzynarodowych nabywców oraz status Paryża jako „nieustannie pożądanego” centrum knightfrank.com knightfrank.com. Dla inwestorów segment luksusowy oferuje długoterminową ochronę kapitału i jest mniej podatny na wahania – jak pokazują lata 2023–24, kiedy ceny nieruchomości premium utrzymały się lub wzrosły, a właściciele w najlepszych dzielnicach wciąż cieszyli się zyskami rzędu ~+35% w ciągu ostatnich 10 lat 56paris.com. Podsumowując, paryski rynek nieruchomości luksusowych pozostaje bezpieczną i solidną inwestycją, w dużej mierze odporną na krótkoterminowe wahania i gotową do dalszego stopniowego wzrostu w nadchodzących latach.

Trendy i stopy zwrotu na rynku najmu

Ceny najmu i stopy zwrotu: Przy wysokim popycie i ograniczonej podaży, czynsze w Paryżu rosną, choć w ramach obowiązujących limitów czynszowych (zobacz Zmiany regulacyjne). Na połowę 2024 roku średni czynsz w Paryżu daje brutto stopę zwrotu około 3,2% (mieszkania nieumeblowane) do 3,6% (umeblowane) parispropertygroup.com. Te stopy zwrotu – w granicach 3–4% – są porównywalne z innymi dużymi europejskimi miastami, takimi jak Londyn (3,4%) czy Berlin (3,8%), choć niższe niż na rynkach takich jak Amsterdam (5,2%) parispropertygroup.com. Stosunkowo umiarkowane stopy zwrotu odzwierciedlają wysokie wartości kapitałowe w Paryżu; w ujęciu bezwzględnym czynsze należą tu do najwyższych w Europie (typowy paryski czynsz to około 30–38 €/m² miesięcznie na rynku prywatnym, a w segmencie luksusowym znacznie więcej). Dla właścicieli mieszkań plusem obecnej sytuacji jest szybka obsada lokali i niskie ryzyko zaległości w płatnościach – przy tak dużej liczbie osób poszukujących mieszkań czas pustostanów jest minimalny. Zarządcy nieruchomości potwierdzają, że dobrze wycenione mieszkania na wynajem często otrzymują kilkadziesiąt zapytań w ciągu kilku dni. Rynek najmu pozostał silny nawet w trakcie pandemii Covid, a po powrocie studentów i ekspatów odbił się całkowicie parispropertygroup.com. Jedynym czynnikiem hamującym wzrost czynszów była interwencja rządowa (limity wzrostu czynszu i poziomu początkowego czynszu – szczegóły dalej). Jednak dane francuskiego OLAP pokazują, że medianowe czynsze w Paryżu wzrosły o kilka punktów procentowych w latach 2022–2024 pomimo tych ograniczeń, zwłaszcza w przypadku małych mieszkań, na skutek drastycznej dysproporcji między popytem a podażą.

Krótkoterminowy wynajem (Airbnb) i zyski: Ważnym trendem jest rozbieżność między zyskami z wynajmu długoterminowego a krótkoterminowego. W turystycznych, centralnych dzielnicach niektórzy inwestorzy decydują się na wynajem sezonowy (w stylu Airbnb), ponieważ stawki za nocleg mogą znacznie przewyższać tradycyjne umowy najmu. W popularnych lokalizacjach (np. Marais, Dzielnica Łacińska) dochód z wynajmu krótkoterminowego może być o 20–30% wyższy niż z umowy najmu na rok – czasami nawet więcej, jeśli wynajmuje się turystom przez cały rok. Do 2025 roku, przy ponownym boomie turystycznym (patrz Czynniki Rynkowe), to podejście ponownie pobudziło zainteresowanie inwestowaniem w wynajem na wakacje parispropertygroup.com. Jednak inwestorzy muszą uważać na surowe przepisy dotyczące wynajmu krótkoterminowego w Paryżu parispropertygroup.com. Miasto wprowadziło system rejestracji najmu i limity (główne miejsce zamieszkania można wynajmować tylko 120 dni w roku; pozostałe nieruchomości wymagają pozwolenia komercyjnego wraz z kompensacją za „utracone mieszkania”). W ostatnich latach nasiliły się kontrole nielegalnych ogłoszeń Airbnb, co przyczyniło się do powrotu części mieszkań na rynek najmu długoterminowego i lekkiego spadku czynszów w niektórych rejonach parispropertygroup.com. Idąc dalej, władze Paryża chcą wprowadzać jeszcze surowsze środki: na przykład w 2024 roku zaproponowano zakaz nowych najem krótkoterminowych w niektórych centralnych dzielnicach (jak Montmartre czy Le Marais) oraz podwyższkę podatków na drugie domy, aby zniechęcić właścicieli do pozostawiania mieszkań pustych thepeninsulaqatar.com thepeninsulaqatar.com. Celem tych polityk jest udostępnienie większej liczby mieszkań dla mieszkańców i studentów. Z punktu widzenia inwestora, krótkoterminowy najem może przynosić wyższe zyski, ale wiąże się z ryzykiem regulacyjnym – kluczowe jest przestrzeganie zmieniających się przepisów (i pamiętanie, że strategie mocno uzależnione od turystyki mogą być niestabilne, jak pokazała pandemia).

Perspektywy dla najemców i właścicieli mieszkań: Dla najemców najbliższa przyszłość pozostaje trudna. Dopóki nie zostanie zwiększona podaż mieszkań (lub nie zostaną wykorzystane istniejące puste lokale), konkurencja pozostanie ostra. Limity czynszowe nadal będą chronić przed zawyżaniem opłat (zobacz Zmiany regulacyjne), ale znalezienie przystępnego mieszkania będzie wymagać wytrwałości. Wielu studentów i najemców o średnich dochodach coraz częściej szuka mieszkań na przedmieściach lub godzi się na dłuższe dojazdy z powodu niedoboru mieszkań w centrum miasta thesundaydiplomat.com. Dla właścicieli i inwestorów na rynku wynajmu Paryż oferuje niemal 100% obłożenie i stały popyt. Zyski z wynajmu na poziomie około 3–4% nie są rekordowo wysokie, ale w dobie rosnących kosztów kredytów niektórzy inwestorzy instytucjonalni uznają portfele mieszkaniowe w Paryżu za atrakcyjne ze względu na ich stabilność. Rzeczywiście, inwestycje w aktywa mieszkaniowe (w tym duże portfele mieszkań) utrzymały się na dobrym poziomie w 2024 roku i mają wzrosnąć w 2025, jak zauważa CBRE, a oczekiwanych jest kilka dużych transakcji cbre.fr. Jedną z pojawiających się szans jest rozwój mieszkań studenckich: chroniczny niedobór zakwaterowania dla studentów (w Paryżu jest ok. 300 000 studentów, ale tylko 13 000 dedykowanych miejsc w akademikach) thesundaydiplomat.com sygnalizuje zapotrzebowanie na więcej prywatnych akademików lub przestrzeni colivingowych. Kolejną kwestią są energooszczędne renowacje starszych budynków wynajmowanych, które nie tylko zwiększają ich atrakcyjność, lecz także są niezbędne do spełnienia nowych przepisów (wielu właścicieli będzie musiało poddać nieruchomości modernizacji – zobacz Zmiany regulacyjne dotyczące zasad energetycznych). Ogólnie rynek najmu w Paryżu nadal będzie się charakteryzował bardzo wysokim popytem, ograniczoną podażą i presją regulacyjną na utrzymanie przystępności.

Inwestycje w nieruchomości komercyjne

Mimo że Paryż słynie jako miejsce zamieszkania, jest także jednym z największych rynków nieruchomości komercyjnych w Europie. W latach 2024–2025 sektor komercyjny napotkał trudności spowodowane spowolnieniem gospodarczym oraz zmianami po pandemii w pracy i handlu detalicznym, lecz w kluczowych lokalizacjach pozostaje odporny. Ta część obejmuje trendy dotyczące biur, handlu oraz hotelarstwa, a także główne nowe inwestycje komercyjne.

Rynek biurowy

Aktywność leasingowa: Rynek biurowy w Paryżu przechodził przez okres spowolnienia. Wynajem powierzchni biurowej (aktywność leasingowa) w regionie Wielkiego Paryża spadł w 2024 roku, co odzwierciedla ostrożne nastroje firm. W pierwszym kwartale 2025 roku aktywność leasingowa była o około 4% niższa rok do roku, głównie z powodu braku ogromnych transakcji (niewiele dużych relokacji korporacyjnych) nmrk.com. Wiele firm optymalizuje lub zmniejsza powierzchnie w odpowiedzi na trendy pracy hybrydowej i presję kosztową, co spowodowało, że w samym Paryżu zawarto mniej nowych umów, a większa aktywność przeniosła się na obrzeża oferujące niższe czynsze nmrk.com. Wskaźniki pustostanów w związku z tym wzrosły. Na koniec 2024 roku ogólny wskaźnik pustostanów biurowych w Île-de-France przekroczył 10% – rekordowo wysoki poziom w czasach współczesnych savills.co.uk nmrk.com. Na początku 2025 roku osiągnął ok. 10,3% w skali regionu nmrk.com. Największy ciężar pustostanów przypada na lokalizacje drugorzędne i starsze budynki: na podmiejskich parkach biurowych duże powierzchnie stoją puste. Dla porównania, w centrum Paryża (CBD) odsetek pustostanów pozostaje stosunkowo niski (około 4–5%), a na najlepsze powierzchnie nadal jest zdrowy popyt capitaleconomics.com nmrk.com. Różnica jest wyraźna – firmy wybierają jakość i lokalizację, pozostawiając mniej atrakcyjne biura puste. Warto zaznaczyć, że fala nowych inwestycji biurowych w 2025 roku (prawie 1 mln m² nowych biur wchodzących na rynek m.in. w La Défense, Issy itd.) zwiększa podaż w krótkim terminie nmrk.com. Jednak oczekuje się, że nowa budowa spowolni po 2025 roku, co powinno pomóc rynkowi wchłonąć obecną nadpodaż nmrk.com.

Czynsze i inwestycje: Czynsze za najlepsze biura w Paryżu utrzymały się na stałym poziomie lub nawet nieznacznie wzrosły, pomimo słabszego popytu. W prestiżowym paryskim CBD (okolice Champs-Élysées, najlepsze wieżowce La Défense itp.) czynsze wywoławcze wynoszą około 900–1 000 euro za m² rocznie za powierzchnię najwyższej klasy i utrzymały się na tym poziomie do 2024 roku jll.com. Właściciele nowoczesnych, dobrze położonych biur byli w stanie utrzymać czynsze, częściowo dzięki niskiej dostępności powierzchni o wysokim standardzie w centrum. Na przykład nowo zrewitalizowana dzielnica „Paris Centre East” (okolice Dworca Lyońskiego i Bercy w 12. i 13. dzielnicy) odnotowała wzrost czynszów o około +39% od 2021 roku po przyciągnięciu głównych najemców, takich jak Cartier i Danone, do nowych inwestycji nmrk.com. To pokazuje, że jeśli produkt jest odpowiedni, najemcy są gotowi zapłacić. Z drugiej strony, starsze biura na przedmieściach borykały się ze stagnacją czynszów i wyższymi zachętami (okresy bezczynszowe), aby przyciągnąć najemców. Wolumeny inwestycji w sektorze biurowym spadły w 2024 roku, gdy inwestorzy czekali na dostosowanie stóp kapitalizacji. Stopy kapitalizacji (yields) dla najlepszych biur w Paryżu wzrosły do około 3,5%–4% (wzrost z poziomów poniżej 3%), co odzwierciedla wyższe stopy procentowe. Rok 2024 był prawdopodobnie najgorszym okresem dla komercyjnych inwestycji, a lekkie ożywienie oczekiwane jest w 2025 roku cbre.fr cbre.fr – jednak nie należy spodziewać się jeszcze pełnego odbicia. Wielu inwestorów pozostaje w trybie obserwacji, a finansowanie dużych przejęć biurowych jest obecnie droższe. Ogólnie wartości biur skorygowały się umiarkowanie w 2024 roku (szacunkowo -5% do -10% dla aktywów drugorzędnych), podczas gdy wyceny najlepszych aktywów pozostały prawie bez zmian. Patrząc w przyszłość, wszelkie ożywienie na rynku biurowym zależy od wzrostu gospodarczego i sposobu użytkowania biur po pandemii Covid. Na 2025 rok nie przewiduje się wyraźnego ożywienia popytu na biura, dopóki gospodarka nie nabierze rozpędu cbre.fr, dlatego rynek pozostanie korzystny dla najemców w większości lokalizacji, z wyjątkiem segmentu najwyższej klasy.

Ważne zmiany: Kilka dużych projektów deweloperskich biur przekształca panoramę Paryża i mapę biurową miasta. W La Défense (dzielnicy biznesowej Paryża) kończą się nowe wieżowce, takie jak wieża „The Link” (siedziba główna Total) i Hekla Tower, oferujące nowoczesne powierzchnie biurowe i konsolidujące duże korporacyjne siedziby. W samym Paryżu długo oczekiwana Tour Triangle (42-piętrowy trójkątny wieżowiec przy Porte de Versailles, 15. dzielnica) jest obecnie w budowie i ma stać się pierwszym nowym wysokościowcem w centrum Paryża od dziesięcioleci (oddanie do użytku ~2026). Dodatkowo dawne tereny przemysłowe są przekształcane w centra biurowe: na przykład inwestycja Paris Rive Gauche w 13. dzielnicy nadal powiększa zasoby biurowe (w tym kampusy firm technologicznych i pobliski inkubator startupów Station F). Co ciekawe, obserwuje się przesunięcie geograficzne w niektórych sektorach – jak zauważono, „Paris Centre East” wyłoniła się jako dynamiczny klaster biurowy, w którym remonty przyciągają duże firmy z tradycyjnie preferowanego zachodu nmrk.com. To rozpoczęło wyrównywanie historycznego podziału biznesowego na wschód i zachód: coraz więcej firm wybiera kampusy w takich rejonach jak Bercy czy Saint-Denis (północ), zwłaszcza dzięki nowym połączeniom komunikacyjnym (zobacz Infrastruktura). Wszystkie te zmiany wskazują na modernizację paryskiego zasobu biurowego: starsze, energochłonne budynki są porzucane na rzecz nowych lub odnowionych ekologicznych obiektów biurowych, zgodnie z priorytetami ESG (Środowiskowymi, Społecznymi i Ładu Korporacyjnego) najemców i inwestorów cbre.fr.

Handel detaliczny i hotelarstwo

Nieruchomości handlowe: Sektor nieruchomości handlowych w Paryżu to opowieść o dwóch światach. Z jednej strony najlepsze ulice handlowe w strefach turystycznych przeżywają rozkwit, napędzane silnym ożywieniem turystyki i wydatków na luksus. Flagowe sklepy na ulicach takich jak Avenue Montaigne, Champs-Élysées, Rue Saint-Honoré czy w Le Marais są wciąż bardzo pożądane. Detaliści, zwłaszcza marki luksusowe i międzynarodowe, traktują ekspansję w Paryżu jako strategiczny priorytet cbre.fr cbre.fr. W 2024 roku rekordowa liczba nowych zagranicznych marek otworzyła butiki we Francji (z czego największa część przypadła na Paryż) nmrk.com. Popyt koncentruje się na najlepszych ulicach handlowych, gdzie ruch pieszy i obroty są najwyższe cbre.fr. Jednak podaż powierzchni w tych lokalizacjach jest bardzo ograniczona (mało wolnych lokali, wysokie czynsze), co częściowo ogranicza ekspansję cbre.fr. Czynsze za najlepsze lokalizacje handlowe w Paryżu (np. przy Champs-Élysées) należą do najwyższych w Europie, a po lekkim spadku w latach 2020–21 ustabilizowały się lub wzrosły. Z drugiej strony, handel drugorzędny i centra handlowe napotykają na trudności. Zaufanie konsumentów we Francji pozostaje słabe i w 2025 roku nie przewiduje się dużego odbicia spożycia gospodarstw domowych cbre.fr. Przy jedynie nieznacznym wzroście siły nabywczej i wciąż odczuwalnej inflacji wielu konsumentów jest ostrożnych. Strukturalny wzrost e-commerce sprawia także, że niektóre mniejsze sklepy mają trudności. Współczynniki pustostanów wzrosły na mniej prestiżowych ulicach i w starszych centrach handlowych na obrzeżach miasta. Niemniej jednak handel sąsiedzki (np. sklepy spożywcze, piekarnie) pozostaje odporny, a niektóre podmiejskie centra handlowe poddawane są modernizacjom lub uzupełniane o funkcje rekreacyjne, by przyciągnąć klientów. Ogólnie rzecz biorąc, paryski rynek nieruchomości handlowych okazał się elastyczny – tam, gdzie jeden segment traci, inny (np. butiki luksusowe) przeżywa boom. Dla inwestorów ulice handlowe uważane są za stosunkowo bezpieczne (wspierane przez turystykę), natomiast parki handlowe i nieruchomości poza głównymi lokalizacjami są traktowane z większą ostrożnością.

Gościnność i hotele: Sektor hotelarski w Paryżu przeżywał boom w latach 2023–2024 i pozostaje silny w 2025 roku. Po pandemii Paryż szybko odzyskał turystów; do 2024 roku turystyka wróciła do poziomów sprzed pandemii parispropertygroup.com. Miasto było gospodarzem wielu międzynarodowych wydarzeń (targi sztuki, mistrzostwa świata w rugby w 2023 roku itd.), a zwieńczeniem były Letnie Igrzyska Olimpijskie 2024, które przyciągnęły uwagę z całego świata. Chociaż same igrzyska miały momenty niższego niż oczekiwano obłożenia hoteli (niektórzy turyści unikali tłumów), ogólnie rok 2024 był wyjątkowo mocny dla paryskich hoteli cbre.fr. Wskaźniki obłożenia i średnie dzienne stawki (ADR) w hotelach z wyższej półki osiągnęły nowe maksima dzięki nagromadzonemu popytowi na podróże. W 2025 roku spodziewany jest utrzymujący się wysoki poziom turystyki – Paryż nadal korzysta ze swojej niezmiennej atrakcyjności i dodatkowej rozpoznawalności po igrzyskach olimpijskich. Rynek inwestycji hotelowych jest bardzo aktywny: inwestorzy chętnie kupują paryskie hotele – od pięciogwiazdkowych „pałaców” po obiekty ograniczonego standardu, zważywszy na dobre wyniki. CBRE wskazuje, że wolumeny inwestycji w hotele we Francji pozostawały wysokie w 2024 roku i powinny utrzymać się na wysokim poziomie także w 2025 roku, napędzane przez znaczące transakcje hotelowe w Paryżu oraz sprzedaż portfeli hoteli cbre.fr. Przykłady obejmują sprzedaż kilku butikowych hoteli w centrum Paryża oraz wejście nowych międzynarodowych funduszy hotelowych. Przy wyższych stopach procentowych niektórzy inwestorzy korzystający z dźwigni finansowej wycofali się, lecz ogólnie na rynku jest dużo kapitału szukającego nieruchomości hotelowych w kluczowych miastach Europy. Ponadto alternatywne formy zakwaterowania (hostele, apartamenty serwisowane) rozwijają się w Paryżu, wzbogacając ofertę nieruchomości hotelarskich. W perspektywie dalszej prognozy dla hoteli w Paryżu są pozytywne: jeśli nie nastąpią globalne zawirowania, Paryż jest na dobrej drodze do rekordowej liczby turystów w 2025 roku (czemu sprzyjają wydarzenia takie jak ponowne otwarcie katedry Notre-Dame w 2025 roku itd.), co będzie wspierać sektor nieruchomości hotelarskich.

Nowe inwestycje komercyjne i wpływ infrastruktury

Warto podkreślić kilka transformacyjnych projektów rozwojowych:

• Centra biznesowe Grand Paris Express: Grand Paris Express (opisany w następnej sekcji) to nie tylko inicjatywa transportowa, ale także katalizator rewitalizacji obszarów miejskich wokół nowych stacji. Kilka przedmieść tuż za granicami Paryża – na przykład Saint-Denis Pleyel, Villejuif i Issy – doświadcza rozwoju dużych projektów o mieszanym przeznaczeniu (biura, handel, laboratoria itd.) wokół przyszłych stacji metra grandparisexpress.fr. Projekty te mają na celu tworzenie nowych klastrów biznesowych. Na przykład Saint-Denis (na północ od Paryża), które gościło Wioskę Olimpijską, ma zyskać nowe biura i startupy w przebudowanych obiektach olimpijskich parispropertygroup.com. W ciągu najbliższych 5–10 lat można oczekiwać pewnej decentralizacji biur do tych powstających centrów, gdy połączenia komunikacyjne znacznie się poprawią. To okazja dla inwestorów, aby zainwestować wcześnie w dzielnice „metro hub” Grand Paris, gdzie wartości nieruchomości (zarówno komercyjnych, jak i mieszkaniowych) mogą wykazać ponadprzeciętny wzrost.
• La Défense i Zachodni Półksiężyc: Tradycyjna dzielnica biznesowa Paryża, La Défense, nieustannie się odnawia, a nowoczesne wieże zastępują starsze budynki. Projekty takie jak wspomniany wcześniej The Link (który będzie siedzibą główną TotalEnergies) oraz wieża Hekla zapewniają nowoczesne, ekologiczne powierzchnie biurowe. Istnieje również trend zwiększania udziału funkcji mieszanych w La Défense (mieszkania, handel, rozrywka), aby dzielnica tętniła życiem także po godzinach pracy. W sąsiednim Zachodnim Półksiężycu (Neuilly, Boulogne, Issy) wiele dawnych terenów przemysłowych przekształcono w kampusy biurowe (np. kampus biurowy „Insect” w Issy), przyciągając firmy z branży mediów i technologii.
• Rewitalizacja adaptacyjna: W związku z nadpodażą powierzchni biurowych w Paryżu można się spodziewać coraz większej liczby konwersji biur na mieszkania lub laboratoria w nadchodzących latach. Władze miasta zachęcają do przekształcania przestarzałych budynków biurowych na cele mieszkalne, aby złagodzić niedobór mieszkań (miasto w ostatnich latach samo kupiło lub zarezerwowało nieruchomości o wartości ponad 1 miliarda euro z myślą o potencjalnej konwersji na mieszkania socjalne) nmrk.com. To stopniowo może zmniejszyć zasoby komercyjne, jednocześnie łagodząc ograniczenia podaży mieszkań – jest to trend, na który warto zwrócić uwagę pod koniec lat 2020.

Podsumowując, rynek nieruchomości komercyjnych w Paryżu przechodzi obecnie okres przystosowania. Powierzchnie biurowe szukają nowej równowagi w świecie pracy hybrydowej, a zwyciężają topowe lokalizacje. Handel jest spolaryzowany, lecz Paryż pozostaje niezbędną lokalizacją dla światowych marek. Hotele są jasnym punktem z doskonałymi wynikami. Co więcej, nowe inwestycje i infrastruktura (projekt Grand Paris itp.) stanowią fundament pod dalszą ekspansję metropolitarną Paryża, która stworzy nowe gorące punkty działalności komercyjnej u boku ugruntowanych centralnych dzielnic biznesowych. Inwestorzy i profesjonaliści powinni uważnie obserwować te zmieniające się trendy, gdyż przynoszą one zarówno wyzwania (np. wyższe pustostany w starych biurach), jak i możliwości (np. rozwój wokół nowych węzłów komunikacyjnych) w ciągu najbliższych lat.

Nowe inwestycje mieszkaniowe i infrastrukturalne

Kilka dużych inwestycji w mieszkalnictwo i infrastrukturę kształtuje przyszłość rynku nieruchomości w Paryżu. Obejmują one ambitne projekty komunikacyjne, które powiększają zasięg metropolii, nowe inwestycje mieszkaniowe oraz programy rewitalizacji miejskiej. Poniżej przedstawiamy najbardziej wpływowe zmiany:

Grand Paris Express: Grand Paris Express jest często nazywany „projektem stulecia” dla Wielkiego Paryża — i to nie bez powodu. Ten wart 35 miliardów euro projekt infrastrukturalny zakłada budowę 200 km nowych, automatycznych linii metra i 68 nowych stacji wokół Paryża parispropertygroup.com – co w praktyce podwaja istniejący system metra i znacznie poprawia dostępność przedmieść. Budowane są cztery nowe linie (15, 16, 17, 18) oraz przedłużenia linii 11 i 14, z realizacją etapami od 2024 do 2030 roku theurbanist.org. Wpływ na rynek nieruchomości jest ogromny: dawniej peryferyjne obszary staną się łatwo dostępne, otwierając nowe dzielnice na mieszkalnictwo i handel. Przykładowo, przedłużenie linii 14 do lotniska Orly otwarto w 2024 roku (tuż przed igrzyskami olimpijskimi), skracając czas dojazdu z południowego Paryża na lotnisko i podnosząc wartość nieruchomości w południowych dzielnicach, które zyskały bezpośrednie połączenie parispropertygroup.com. Linia 15 Południe, planowana na lata 2025–26, utworzy pierwszą pętlę przez wewnętrzne przedmieścia, takie jak Boulogne i Saint-Maur sortiraparis.com. Urbanistyczni eksperci przewidują „premię infrastrukturalną” dla nieruchomości położonych blisko nowych stacji – faktycznie, niektórzy sprytni inwestorzy już kupują w tych obszarach przed uruchomieniem metra. Rząd i władze regionu łączą powstawanie stacji z projektami rewitalizacji miejskiej grandparisexpress.fr: przy stacjach powstają nowe osiedla mieszkaniowe, kompleksy handlowe, przestrzenie publiczne i usługi (np. rewitalizacja urbanistyczna wokół każdej stacji jest planowana w celu wykorzystania potencjału Grand Paris Express grandparisexpress.fr). Podsumowując, Grand Paris Express powiększy efektywną wielkość rynku nieruchomości w Paryżu, zmniejszając presję na historyczne centrum dzięki tworzeniu atrakcyjnych, dobrze skomunikowanych punktów na przedmieściach. Tereny takie jak Saint-Denis, Champigny, Clamart i inne znajdujące się przy nowych liniach stają się wyłaniającymi się hotspotami o dużym potencjale wzrostu zarówno pod względem mieszkań, jak i biur w nadchodzącej dekadzie.

Budownictwo mieszkaniowe i nowe inwestycje: W granicach Paryża powstaje bardzo mało nowych budynków (każdego roku buduje się w mieście tylko kilkaset nowych mieszkań, często jako uzupełnienie zabudowy lub przebudowy). Aby zaradzić chronicznemu niedoborowi, w ostatnich latach miasto skupiło się na dużych strefach rewitalizacyjnych. Przykładem jest trwająca inicjatywa „Réinventer Paris”, która zachęca do innowacyjnej zabudowy słabo wykorzystywanych terenów – powstają dzięki niej m.in. nowe ekologiczne budynki wielofunkcyjne, z których niektóre dodają mieszkania w kreatywny sposób (np. na istniejących już obiektach). Plan zagospodarowania przestrzennego miasta przewiduje także konwersję większej liczby biurowców na lokale mieszkalne. Niemniej jednak, ogólna produkcja mieszkań w samym Paryżu jest wciąż znacznie niższa od potrzeb. W Île-de-France (region paryski) budownictwo mieszkaniowe również ostatnio wyhamowało z powodu rosnących kosztów oraz opóźnień w uzyskiwaniu pozwoleń – sprzedaż nowych mieszkań w 2023 roku spadła o ponad 8% w porównaniu do roku poprzedniego immobilier.notaires.fr. Jeśli ta stagnacja w budowie mieszkań nie zostanie odwrócona, przyszła podaż będzie ograniczona, co może powodować wzrost cen i czynszów. Rząd wprowadził pewne środki zaradcze (jak przedłużenie PTZ – kredytu na preferencyjnych warunkach dla osób kupujących pierwsze mieszkanie na lata 2024–2025 w niektórych regionach, a także zachęty dla gmin do intensyfikacji zabudowy), ale wyzwania pozostają.

Pozytywnym aspektem jest to, że kilka dużych projektów inwestycyjnych w najbliższych latach dostarczy nowe mieszkania i nowe społeczności:

• Przebudowa Wioski Olimpijskiej: Wioska Olimpijska 2024 w Saint-Denis jest przekształcana w nową ekologiczną dzielnicę z ok. 2400 mieszkaniami (mieszanka nieruchomości prywatnych i socjalnych) oraz szkołami i parkami parispropertygroup.com. Te lokale, oddawane sukcesywnie od 2025 roku, zasilą rynek tak potrzebną nową pulą mieszkań na odnowionym terenie. Projekt ma także przyciągnąć biznes i podnieść wartość nieruchomości w tym historycznie zaniedbanym rejonie, na co wpłynie także poprawiona infrastruktura i międzynarodowa rozpoznawalność, jaką zyskał parispropertygroup.com.
• Clichy-Batignolles (17. dzielnica): To nowo powstałe osiedle na terenach po dawnej kolei dostarczyło w ostatnich latach setki nowych mieszkań (w tym znaczną część lokali dostępnych cenowo) oraz ogromny Park Martina Luthera Kinga. Znajduje się tam także nowy paryski sąd oraz związane z nim biura. Sukces Clichy-Batignolles pokazuje, jak dobrze zaplanowana dzielnica z terenami zielonymi może odmienić fragment miasta; wartości nieruchomości w sąsiadujących, starszych rejonach wzrosły w rezultacie tych zmian.
• Paris Rive Gauche (13. dzielnica): To trwająca inwestycja na południe od Gare d’Austerlitz, gdzie dawne tereny przemysłowe są przekształcane. Obejmuje nowe budynki mieszkalne (szczególnie w okolicach Avenue de France i Biblioteki François Mitterrand), infrastrukturę uniwersytecką oraz biura. 13. dzielnica zyskała na tym rozwoju, z odnotowanym wzrostem cen także w 2024 roku (+2,3% roczny wzrost cen w tym rejonie) parispropertygroup.com. Trend ten powinien się utrzymać wraz z dojrzewaniem tej dzielnicy.
• Wieże wielofunkcyjne i ekspansja w pionie: Choć w Paryżu na ogół nie buduje się wysoko, wyjątki takie jak powstająca Tour Triangle będą zawierały elementy wielofunkcyjne (biura, centrum konferencyjne, być może hotel). Ponadto, kilka lat temu wprowadzono przepisy umożliwiające drewniane nadbudowy na istniejących budynkach, by łagodnie zwiększać zasób mieszkaniowy. Niektóre takie projekty (dodanie jednego lub dwóch pięter do starszego budynku) realizowane są w niewielkiej, butikowej skali.

Modernizacja infrastruktury (nie-metro): Poza metrem Grand Paris, inne inwestycje infrastrukturalne wpływają na rynek nieruchomości. Paryska agencja transportu publicznego inwestuje w modernizację linii podmiejskich RER i tramwajów, poprawiając niezawodność dla dojeżdżających z przedmieść. W realizacji jest bezpośredni pociąg CDG Express z lotniska Charles de Gaulle do centrum Paryża (planowany na 2026 rok), co zwiększy wygodę podróży służbowych i turystycznych – a to może przełożyć się na wzrost atrakcyjności okolic stacji końcowych. Infrastruktura drogowa też się zmienia: Paryż ogranicza liczbę pasów dla samochodów i wprowadza ścieżki rowerowe, co – choć kontrowersyjne dla kierowców – poprawiło jakość powietrza i życie uliczne w niektórych dzielnicach (mogąc czynić je bardziej atrakcyjnymi mieszkalnie). Kolejnym elementem jest odporność na zmiany klimatu – miasto zazielenia część ulic i tworzy „miejskie lasy”, by walczyć z wyspami ciepła; działania te podnoszą komfort życia i atrakcyjność dzielnic (wartość nieruchomości często rośnie w pobliżu nowych parków i placów obsadzonych drzewami).

Perspektywy: Podsumowując, inwestycje infrastrukturalne i nowe projekty rozszerzają horyzont paryskiego rynku nieruchomości poza tradycyjne centrum miasta. Szczególnie Grand Paris Express jest przełomową zmianą: prawdopodobnie zaobserwujemy „zwycięzców” wśród przedmieść przy nowych liniach (ze wzrostem wartości i nowymi inwestycjami) wraz z uruchomieniem sieci. W samym Paryżu, choć duże działki pod zabudowę są rzadkością, główny nacisk kładzie się na lepsze wykorzystanie istniejących przestrzeni (przekształcenia, renowacje, umiarkowane zagęszczanie) oraz na modernizacje w zakresie zrównoważonego rozwoju. W najbliższych latach Paryż stanie się bardziej skomunikowaną, nieco „większą” (funkcjonalnie) metropolią. Dla inwestorów i kupujących oznacza to więcej możliwości: nowe dzielnice z lepszymi połączeniami mogą oferować lepszy stosunek ceny do potencjału wzrostu niż zatłoczone centrum. Dla władz wyzwaniem będzie przekształcenie tych inwestycji w dostępne cenowo mieszkania, a nie tylko luksusowe apartamenty, by Paryż pozostał miastem otwartym dla szerokiego grona mieszkańców.

Kluczowe możliwości inwestycyjne

Biorąc pod uwagę obecne realia rynkowe, Paryż w 2025 roku oferuje szeroki wachlarz możliwości inwestycyjnych w różnych segmentach i dzielnicach. Niezależnie od tego, czy jesteś międzynarodowym inwestorem szukającym wzrostu wartości kapitału, krajowym nabywcą zainteresowanym stabilnym dochodem z najmu, czy osobą kupującą pierwszy raz wchodzącą na rynek, istnieją strategiczne aspekty warte rozważenia. Poniżej przedstawiamy kluczowe możliwości:

• Centralne dzielnice premium – aktywa „blue-chip”: Dla inwestorów, którzy stawiają na stabilność i długoterminową wartość, klasyczne centralne dzielnice Paryża (3., 4., 5., 6. arrondissementy) pozostają idealnym wyborem parispropertygroup.com. Te obszary (np. Le Marais, Dzielnica Łacińska, Saint-Germain) charakteryzują się bardzo ograniczoną podażą i niezmiennym popytem zarówno ze strony lokalnych, jak i międzynarodowych nabywców. Zmienność cen jest niska – nawet podczas spadków praktycznie nie ulegają wahaniom – a długoterminowy wzrost wartości jest niemal gwarantowany ze względu na kulturowy i historyczny prestiż tych lokalizacji. Stopy zwrotu są umiarkowane (zazwyczaj około 2–3%), ale ochrona kapitału jest bezkonkurencyjna. W 2025 roku, przy lekko skorygowanych cenach i korzystnym kursie euro, strategiczni nabywcy mają szansę nabyć prestiżowe nieruchomości w tych dzielnicach w relatywnie „promocyjnych” cenach względem ostatnich lat. Pomyśl o haussmannowskich apartamentach z balkonem w 5. arrondissement lub pied-à-terre w pobliżu Place des Vosges – te nieruchomości pozostaną pożądane i mogą być wynajmowane menedżerom lub służyć jako drugi dom. Tak naprawdę, kupno nieruchomości premium w Paryżu to jak zakup dzieła sztuki: namacalny atut o trwałej wartości.
• Dzielnice przejściowe – inwestycje z potencjałem wzrostu wartości: Inwestorzy gotowi podjąć nieco większe ryzyko w zamian za wyższy potencjalny zysk powinni zainteresować się gentryfikującymi się obszarami w 10., 11., 18., 19. dzielnicy (fragmenty tych dzielnic) parispropertygroup.com. Takie dzielnice jak South Pigalle (9./10.), Oberkampf (11.) czy La Chapelle (18.) stale się rozwijają. W tych rejonach ceny wejściowe są znacząco niższe niż w prestiżowych dzielnicach – często o połowę niższe za metr kwadratowy parispropertygroup.com – a mimo to znajdziemy je w granicach Paryża, z coraz lepszą infrastrukturą. Wraz z pojawianiem się modnych kawiarni, galerii sztuki i start-upów technologicznych, wartości nieruchomości w tych okolicach mogą rosnąć szybciej niż średnia. Przykładowo, tuż przed ostatnim spadkiem, niektóre części 10./11. dzielnicy notowały dwucyfrowy roczny wzrost cen. Obecnie, po lekkim schłodzeniu rynku (np. 9. dzielnica spadła o 4,6%, ~9 650 €/m² parispropertygroup.com), te obszary oferują okazje zakupowe w niższych cenach. Długoterminowa perspektywa pozostaje niezmienna: wraz z postępującą gentryfikacją te nieruchomości mogą zyskać na wartości ponadprzeciętnie. Dodatkowo, stopy zwrotu z najmu (3,5%–4%) są tu wyższe niż w centrum, a popyt ze strony młodych profesjonalistów bardzo silny. Inwestorzy mogą rozważyć projekty renowacyjne – przejęcie starego mieszkania w tych dzielnicach, remont (szczególnie poprawa efektywności energetycznej), a następnie odsprzedaż na rosnącym rynku lub wynajem. Wiele budynków w tych dzielnicach aż prosi się o modernizację – takie działania pozwalają nie tylko zwiększyć wartość kapitałową, ale i dostosować się do nowych wymogów energetycznych (co czyni nieruchomość przyszłościową).
• Obszary Rozwijające się – Wielki Paryż i Wzrost na Obrzeżach: Dla osób z dłuższym horyzontem inwestycyjnym i odrobiną pionierskiego ducha, rozwijające się tereny korzystające z Grand Paris Express i innych zmian infrastrukturalnych są atrakcyjne parispropertygroup.com. Obejmują one rynki wewnętrznych przedmieść, takie jak Saint-Ouen, Saint-Denis, Montreuil, Ivry, Villejuif itd., a także obrzeża Paryża jak Porte de Montreuil (20.) czy Porte de Clichy (17.). Ceny w wielu tych lokalizacjach są wciąż stosunkowo niskie, lecz prawdopodobnie wzrosną wraz z poprawą dostępności i infrastruktury. Na przykład Montreuil (na wschód od Paryża) przyciąga rodziny, które nie stać na mieszkanie w samym Paryżu; wraz z nową linią metra 11 i jej przedłużeniami, miejscowość ta zyskuje na atrakcyjności. Saint-Denis, jak już wspomniano, leży na wielu nowych trasach i ma dziedzictwo olimpijskie – jeszcze kilka lat temu uchodziło za zaniedbane, a dziś deweloperzy budują tam eko-osiedla. Realistycznie można spodziewać się wzrostu wartości przewyższającego średnią paryską w tych strefach na przestrzeni 5–10 lat. Inwestorzy mogą rozważyć nowe inwestycje w pobliżu przyszłych stacji – często deweloperzy oferują mieszkania początkowo w dość przystępnych cenach za m², ale gdy okolica się rozwinie, wartości odsprzedaży mogą gwałtownie wzrosnąć. Uwaga: są to mniej płynne rynki i należy dokładnie przeanalizować każdą mikro-lokalizację (bliskość stacji, bezpieczeństwo, popyt na wynajem). Niemniej rozbudowa Grand Paris to wyjątkowa szansa, by wcześnie wejść w „następną wielką rzecz” na rynku nieruchomości w Paryżu.
• Segment luskusowy i ultra-luksusowy: Jak już wspomniano, paryskie nieruchomości luksusowe to bezpieczna inwestycja długoterminowa. Najlepsze aktywa (np. nieruchomość w Złotym Trójkącie 8. dzielnicy czy hôtel particulier w 7.) nie tylko zachowują wartość, ale często jeszcze zyskują na wartości nawet wtedy, gdy reszta rynku stoi w miejscu. Inwestorzy z dużym kapitałem mogą w 2025 roku znaleźć okazje zakupu takich nieruchomości – czasem w okresach lekkiego zastoju rynkowego pojawi się zmotywowany sprzedawca oferujący luksus w lekkiej promocji. Potencjalny zysk jest spory: poza wzrostem wartości te nieruchomości dają prestiż i mogą przynosić dochód z wynajmu luksusowego (choć to niszowy rynek najemców). Co więcej, zamożni nabywcy z całego świata coraz bardziej interesują się Paryżem, więc popyt na najwyższym poziomie rośnie – zakup teraz można później sprzedać z premią międzynarodowemu klientowi szukającemu prestiżowej nieruchomości w Paryżu. Jest także opcja luksusowej renowacji: zakup dużego, eleganckiego apartamentu w topowej lokalizacji wymagającego remontu, odnowienie z zachowaniem historycznego uroku i sprzedaż po przebudowie. Biorąc pod uwagę premie, jakie osiągają luksusowe mieszkania gotowe do zamieszkania (często powyżej 20 000 €/m²), ta strategia może być opłacalna przy dobrej realizacji.
• Nisze klas aktywów: Oprócz tradycyjnych sektorów, warto zwrócić uwagę na niektóre niszowe segmenty rynku w Paryżu. Zakwaterowanie dla studentów, jak wspomniano, charakteryzuje się wysokim popytem strukturalnym – wyspecjalizowani operatorzy akademików rozwijają się (często poprzez zakup nowych inwestycji na etapie realizacji). Domy seniora i nieruchomości opieki zdrowotnej to kolejny segment, ponieważ populacja Francji się starzeje; choć sam Paryż jest młodszy i bardziej przejściowy, cały region będzie potrzebował więcej miejsc dla seniorów. Branża hotelarska i apartamenty serwisowane – zakup mieszkania z przeznaczeniem na wynajem krótkoterminowy (jeśli uda się przejść przez regulacje) może przynosić wysokie zyski. Przestrzenie co-living i co-working – niektórzy inwestorzy przekształcają duże mieszkania lub budynki w przestrzenie co-livingowe (wynajem pokoi ze wspólnymi udogodnieniami) skierowane do młodych profesjonalistów; podobnie, mniejsze powierzchnie biurowe w Paryżu (przeznaczone na co-working) cieszą się popytem nawet jeśli wynajem powierzchni przez duże korporacje jest wolniejszy, ponieważ startupy wciąż chcą być obecne w mieście. Wreszcie, zielona modernizacja budynków może stać się kierunkiem inwestycyjnym: firmy specjalizujące się w zakupie słabo ocenianych energetycznie (DPE F/G) budynków, ich renowacji do wysokich standardów energetycznych, a następnie sprzedaży lub wynajmu, skorzystają zarówno na wzroście wartości, jak i uniknięciu regulacyjnego wykluczenia.

Podsumowując, Paryż oferuje szerokie spektrum profili inwestycyjnych w 2025 roku: stabilne aktywa główne dla inwestorów o niskiej tolerancji ryzyka, obszary wzrostu dla poszukiwaczy wartości oraz unikalne okazje napędzane przez zmiany infrastrukturalne i polityczne. Kluczem dla inwestorów jest dostosowanie swojej strategii do poziomu akceptowanego ryzyka i horyzontu czasowego. Bez względu na wybrane podejście, jedno przesłanie jest niezmienne: skup się na lokalizacji i jakości. W mieście pełnym mikro-rynków, wybór odpowiedniej dzielnicy – tej rozwojowej lub ponadczasowej – może zadecydować o realizacji celów inwestycyjnych.

Główne czynniki rynkowe i prognozy

Kilka kluczowych czynników rynkowych będzie kształtować nieruchomości w Paryżu w 2025 roku i kolejnych latach. Przyglądamy się tutaj najważniejszym z nich – sytuacji gospodarczej, stopom procentowym, demografii oraz turystyce – i temu, jak wpływają na perspektywy rynku.

Stopy procentowe i finansowanie: Trajektoria stóp procentowych jest bez wątpienia najważniejszym czynnikiem kształtującym krótkoterminowe perspektywy rynku nieruchomości. W latach 2022–2023 gwałtownie rosnące stopy procentowe kredytów hipotecznych w strefie euro poważnie ograniczyły siłę nabywczą kupujących; we Francji oprocentowanie kredytów hipotecznych wzrosło z poniżej 1,5% do ponad 3,5% w ciągu 18 miesięcy parispropertygroup.com parispropertygroup.com, co spowodowało gwałtowne spowolnienie liczby transakcji. Na początku 2024 roku, gdy presja inflacyjna złagodniała, Europejski Bank Centralny wstrzymał podwyżki, a stopy procentowe kredytów hipotecznych we Francji zaczęły stopniowo spadać. Jak wcześniej wspomniano, średnia stała stopa na 20 lat spadła z około 3,6% w styczniu 2024 do około 3,2% do końca pierwszego kwartału 2025 parispropertygroup.com. Przyniosło to ulgę i jest to jeden z głównych powodów stabilizacji rynku. Patrząc w przyszłość, wielu analityków przewiduje, że EBC może rozpocząć obniżanie stóp bazowych pod koniec 2025 lub w 2026 roku, jeśli inflacja powróci do wyznaczonego celu. Raport Knight Frank wskazuje nawet, że „siedem obniżek stóp procentowych w strefie euro – i kolejne oczekiwane – daje nowy impuls” dla nabywców segmentu premium knightfrank.com. Choć może to być zbyt optymistyczne, ogólne oczekiwania są takie, że nie będzie dalszych podwyżek stóp, a w ciągu najbliższych 12–24 miesięcy oprocentowanie kredytów może lekko spaść notairesdugrandparis.fr. Powinno to stopniowo ożywić akcję kredytową i poprawić zaufanie kupujących. Istnieje jednak ryzyko związane z rynkiem obligacji: rentowności francuskich obligacji 10-letnich OAT wzrosły w 2024 roku i jeśli pozostaną na wysokim poziomie, banki mogą być ostrożne w dalszym obniżaniu oprocentowania kredytów hipotecznych notaires.fr. Ponadto, surowe francuskie przepisy dotyczące zdolności kredytowej (limity HCSF, w tym limit relacji zadłużenia do dochodu i górne pułapy oprocentowania) mogą nadal ograniczać część kupujących, zwłaszcza jeśli stopy nie będą szybko spadać. Podsumowując, stopy procentowe to czynnik decydujący: jeśli spadną szybciej niż oczekiwano, Paryż może zobaczyć silniejsze odbicie (zgromadzony popyt czeka); jeśli pozostaną wysokie, ożywienie będzie powolne. Jednak scenariusz bazowy jest umiarkowanie pozytywny: rok 2025 powinien przynieść nieco tańsze kredyty hipoteczne i lepszy dostęp do finansowania, co wesprze rynek.

Klimat gospodarczy i zatrudnienie: Szeroko pojęta gospodarka Francji stanowi tło dla rynku nieruchomości. Na 2025 rok prognozy wskazują na słaby, ale dodatni wzrost gospodarczy. MFW i UE przewidują, że PKB Francji wzrośnie jedynie o +0,6% w 2025 r. economy-finance.ec.europa.eu – zasadniczo jest to powolne tempo, ponieważ kraj mierzy się z wysokimi kosztami energii, ograniczeniami budżetowymi i spowalniającą gospodarką światową. Jest to kontynuacja już wcześniej słabszego niż potencjalny wzrostu w latach 2023–24 (~1% rocznie). Udało się uniknąć lekkiej recesji, ale wydatki konsumentów pozostają ograniczone. Zatrudnienie było mocnym punktem, a bezrobocie spadło do ok. 7% (najniżej od dekad), jednak w połowie 2024 r. pojawiły się pierwsze oznaki problemów na rynku pracy cbre.fr. Jeśli bezrobocie wzrośnie w 2025 r. z powodu wolniejszego wzrostu, może to nieco osłabić popyt na mieszkania (mniej kupujących po raz pierwszy). Mimo to, Paryż zwykle radzi sobie lepiej niż krajowa średnia – jego rynek pracy w sektorach technologii, finansów i usług jest solidny i stale przyciąga talenty. Pewnym powodem do niepokoju pozostaje zaufanie konsumentów, które we Francji jest niskie ze względu na reformy emerytalne i inflację; może to skutkować niechęcią do podejmowania dużych zakupów, takich jak nieruchomości notaires.fr. Z drugiej strony, inflacja spada (z 6% w 2022 r. do ok. 4–5% w 2023 r. i prognozowanych ok. 2,5% w 2024 r.). Wolniej rosnąca inflacja pomaga realnym dochodom i powinna w końcu umożliwić większe wydatki gospodarstw domowych na mieszkania. W nieruchomościach komercyjnych liczą się rentowność firm i plany ekspansji – dużo zależy tu od czynników globalnych, ale silny sektor dóbr luksusowych i turystyki we Francji (kluczowi najemcy biurowców) mają się dobrze, co dobrze wróży popytowi na biura w Paryżu w perspektywie średnioterminowej.

Podsumowując, czynnik gospodarczy jest neutralny lub lekko negatywny na rok 2025: słaby wzrost nie napędza boomu, ale niższa inflacja i stabilne zatrudnienie zmniejszają ryzyko gwałtownego załamania. Nieruchomości w Paryżu historycznie przechodzą przez wzloty i upadki francuskiej gospodarki z mniejszą zmiennością, dzięki unikalnej pozycji stolicy. Ponadto, jeśli rząd ogłosi jakiekolwiek wsparcie dla rynku mieszkaniowego (temat ten stał się kwestią polityczną), mogłoby to przynieść pozytywny efekt. Przykładowo, nowe ulgi podatkowe lub złagodzenie warunków kredytowych dla osób kupujących po raz pierwszy zwiększyłyby aktywność – na koniec 2024 r. trwają dyskusje o działaniach wspierających sektor mieszkaniowy (jak przedłużenie bezoprocentowanych kredytów i ulgi podatkowe dla właścicieli remontujących nieefektywne energetycznie lokale).

Trendy demograficzne i społeczne: Demografia odgrywa subtelną, ale istotną rolę. Liczba ludności miasta Paryż faktycznie nieznacznie spada – obecnie to około 2,1 mln mieszkańców, czyli o około 140 000 mniej niż w 2013 roku thepeninsulaqatar.com. W ciągu ostatniej dekady miasto traciło około 10 000 mieszkańców rocznie thepeninsulaqatar.com. Ten trend przypisuje się takim czynnikom, jak mniejsze gospodarstwa domowe (ludzie potrzebują więcej przestrzeni na osobę, co prowadzi do łączenia dawniej podzielonych mieszkań w większe) thepeninsulaqatar.com, przenoszenie się rodzin do przedmieść z powodu kosztów oraz wzrost liczby mieszkań wykorzystywanych jako drugorzędne rezydencje, które w innym przypadku służyłyby stałym mieszkańcom thepeninsulaqatar.com. Chociaż spadek liczby mieszkańców mógłby sugerować mniejsze zapotrzebowanie na mieszkania, w przypadku Paryża niedobór mieszkań jest wciąż bardzo realny – ponieważ liczba lokali zajmowanych jako główne miejsce zamieszkania spada jeszcze szybciej. W istocie, wiele mieszkań używanych jest jako rezydencje okazjonalne lub wynajmowane krótkoterminowo (jak opisano w części o rynku najmu), co zniekształca statystyki. Tak więc „efektywne” zapotrzebowanie na mieszkania (osoby potrzebujące domów) nadal przewyższa podaż. Niemniej jednak, jeśli trend spadkowy się utrzyma, miasto jest zaniepokojone (wprowadza polityki mające na celu zatrzymanie rodzin z klasy średniej, np. budowę więcej przystępnych mieszkań) thepeninsulaqatar.com thepeninsulaqatar.com. Inny ważny trend demograficzny to starzenie się populacji – Paryż ma stosunkowo młody profil na tle reszty Francji, ale grupa osób 60+ będzie rosnąć. Może to zwiększyć zapotrzebowanie na inne typy mieszkań (mniejsze, dostępne mieszkania, być może w spokojniejszych dzielnicach) i może prowadzić do rotacji, gdy starsi mieszkańcy sprzedadzą większe mieszkania, których już nie potrzebują. Z drugiej strony Paryż nadal przyciąga międzynarodowych i młodych migrantów – miasto nadal przyciąga studentów, profesjonalistów i zamożnych zagranicznych nabywców, co generuje nowy popyt. Miasto inwestuje też w poprawę jakości życia (np. walka ze smogiem, tworzenie nowych parków) thepeninsulaqatar.com, aby zatrzymać odpływ rodzin. Podsumowując, zmiany demograficzne to mieszana siła: nieco mniej rdzennych paryżan, ale więcej międzynarodowych „part-timerów” i wciąż ogromne niezaspokojone potrzeby mieszkaniowe w niektórych grupach.

Turystyka i status globalnego miasta: Status Paryża jako światowej stolicy kultury i turystyki ma bezpośredni i pośredni wpływ na rynek nieruchomości. Wysoki poziom turystyki napędza rynek wynajmu krótkoterminowego, jak już wspomniano, a także zachęca do zagranicznych inwestycji w nieruchomości (niektórzy turyści decydują się na zakup pied-à-terre po zakochaniu się w mieście). Wraz z ponownym powrotem turystyki do rekordowych poziomów w latach 2023–2024 i przewidywanym dalszym wzrostem, dzielnice popularne wśród turystów (np. okolice Wieży Eiffla, Champs-Élysées, Marais) odnotowują wysokie zapotrzebowanie na nieruchomości. Ponadto rozwój hoteli i wynajem powierzchni handlowych są silnie powiązane z kondycją turystyki. Udane przeprowadzenie przez Paryż Igrzysk Olimpijskich 2024 spodziewane jest jako czynnik pozytywnie oddziałujący na miasto: spowodowało modernizację infrastruktury (transport, przestrzenie publiczne) oraz zwiększyło globalną rozpoznawalność miasta. Dodatkowe korzyści to poprawa infrastruktury sportowej oraz tysiące nowych lokali mieszkalnych (dzięki przekształceniu Wioski Olimpijskiej). Przedstawiciele miasta i analitycy mówią o „po-olimpijskim blasku”, który przynosi korzyści częściom północnego i wschodniego Paryża, gdzie odbywały się wydarzenia olimpijskie parispropertygroup.com. Przykładowo, okolice La Villette czy Saint-Denis zyskały nowe połączenia komunikacyjne i doświadczały ponownego zainteresowania ze strony nabywców mieszkań i inwestorów po zakończeniu Igrzysk parispropertygroup.com. Co więcej, przywództwo Paryża w sferze kultury (muzea, moda, kuchnia) gwarantuje, że pozostaje on magnesem dla osób o wysokiej wartości netto, wzmacniając segment rynku nieruchomości luksusowych, o którym już wspominaliśmy.

Czynniki globalne: Jako światowe miasto, Paryż nie jest odporny na globalne trendy na rynku nieruchomości. Na przykład zmiany w innych dużych miastach mogą przekierować lub przyciągnąć inwestycje – jak wspomniano, zmiany polityki w Londynie (takie jak opodatkowanie zagranicznych kupujących czy zakończenie przywilejów non-dom) sprawiły, że niektórzy zamożni inwestorzy wybierają Paryż knightfrank.com. Stabilność lub niestabilność geopolityczna może powodować przepływ kapitału do tzw. bezpiecznych przystani: Paryż jest generalnie postrzegany jako stabilny, szczególnie w porównaniu z innymi stolicami, dlatego w niepewnych czasach inwestorzy globalni często zwiększają alokację na paryskie nieruchomości (zarówno komercyjne, jak i mieszkaniowe). Kursy walut to kolejny czynnik: silny dolar (lub juan itp.) wobec euro skutecznie obniża cenę paryskich nieruchomości dla zagranicznych nabywców, co miało miejsce w ostatnich latach parispropertygroup.com. Gdyby euro znacząco się umocniło, ten korzystny dla kupujących trend może osłabnąć. Ostatecznie, polityka na poziomie UE lub krajowa (takie jak zmiany w polityce monetarnej lub podatkowej wpływające na rynek nieruchomości) pozostają czynnikami, które warto monitorować.

Podsumowanie prognozy: Łącząc wszystkie te czynniki, perspektywy dla rynku nieruchomości w Paryżu do 2025 roku i dalej są ostrożnie optymistyczne i zakładają umiarkowany wzrost. Fundamenty rynku – ograniczona podaż i światowy popyt – pozostają niezmienione, co sugeruje, że po ustąpieniu tymczasowych czynników hamujących (wysokie stopy procentowe, niepewność gospodarcza) Paryż powinien powrócić do długoterminowego, stopniowego wzrostu. Scenariusz bazowy na 2025 rok: liczba transakcji lekko wzrośnie w stosunku do najniższych poziomów z 2024 roku, ceny w całym mieście ustabilizują się lub wzrosną o 0–2%, z nieco większym wzrostem w najlepszych lokalizacjach i niektórych zewnętrznych dzielnicach, które nadrobią duże spadki z 2024 roku. Czynsze nadal będą rosły w ramach regulowanych limitów z powodu niedoboru mieszkań. Ryzyka dla tych prognoz to: gorsza od oczekiwanej recesja gospodarcza (np. jeśli Europę dotknie kryzys energetyczny lub globalna recesja), co może zmniejszyć popyt; lub odwrotnie, opóźnienie w obniżaniu stóp procentowych, co utrzyma słabą dostępność finansowania. Z drugiej strony, jeśli koszty finansowania spadną szybciej, a rząd wprowadzi politykę sprzyjającą mieszkalnictwu, Paryż może odnotować silniejsze odbicie (wzrost cen >3%, napływ kupujących kupujących po raz pierwszy). W perspektywie wieloletniej Paryż ma szansę pozostać jednym z najbardziej pożądanych rynków nieruchomości na świecie, czemu sprzyja projekt Grand Paris, przekształcający metropolię, oraz nieprzemijający urok miasta, który przyciąga inwestorów i nowych mieszkańców do Miasta Świateł. Jak stwierdzono w jednej z analiz, „Paryż roku 2025 stoi na fascynującym rozdrożu — zachowując swoje dziedzictwo, a jednocześnie otwierając się na modernizację…dla tych, którzy rozumieją jego dynamikę, obecny etap może być zapamiętany jako okno szansy na jednym z najbardziej pożądanych rynków świata.” parispropertygroup.com.

Zmiany regulacyjne i podatkowe wpływające na rynek

Niedawne zmiany regulacyjne i podatkowe we Francji – wiele z nich dotyczy bezpośrednio Paryża – wywierają znaczący wpływ na kupujących, inwestorów i najemców. Orientacja w tych zmianach jest kluczowa dla wszystkich uczestników rynku. Poniżej przegląd najważniejszych rozwiązań:

1. Kontrola czynszów (Encadrement des Loyers): Paryż ponownie wprowadził kontrolę czynszów w 2019 roku jako środek eksperymentalny i pozostaje ona w mocy. System ogranicza poziom czynszu dla nowych umów najmu na większości mieszkań wynajmowanych jako główne miejsce zamieszkania w Paryżu, ustalając czynsz referencyjny (plus limit 20%) według lokalizacji i typu nieruchomości. Ta ramowa regulacja czynszowa (w ramach ustawy ELAN) miała wygasnąć, ale została przedłużona co najmniej do połowy 2025 roku i prawdopodobnie stanie się trwałym rozwiązaniem ze względu na lokalne poparcie polityczne service-public.fr service-public.fr. W praktyce, przy podpisywaniu nowej umowy najmu lub jej przedłużaniu, właściciele mieszkań w Paryżu nie mogą przekroczyć prefekturalnie ustalonego limitu czynszu dla danej okolicy (chyba że uzasadnią to wyjątkowymi cechami poprzez “complément de loyer”). Od 2025 roku czynsze referencyjne są aktualizowane corocznie. Istnienie kontroli czynszów oznacza, że podwyżki czynszu dla obecnych najemców są umiarkowane (powiązane z indeksem IRL, około 3,5% w 2023 r.) i nowe czynsze w Paryżu są w pewnym stopniu ograniczone. Dla inwestorów oznacza to zmniejszenie potencjalnych przychodów z wynajmu w porównaniu z wolnym rynkiem, ale też zapobiega nadmiernej inflacji czynszowej, która mogłaby wykluczyć najemców. Co istotne, nieprzestrzeganie przepisów grozi karami: najemcy mogą odwołać się i wymusić obniżkę czynszu, jeśli początkowy czynsz przekroczył dozwolone maksimum. Egzekwowanie przepisów zostało zintensyfikowane, a miasto skierowało niektórych naruszających właścicieli do sądu. Podsumowując, kontrola czynszów jest obecnie stałym elementem rynku najmu w Paryżu – dobra wiadomość dla najemców szukających przystępności oraz czynnik, który właściciele muszą starannie brać pod uwagę przy ustalaniu czynszu (zwłaszcza w przypadku mniejszych lokali, gdzie limit jest najbardziej restrykcyjny).

2. Ochrona najemców w „strefach napięcia”: Niezależnie od limitów czynszowych, Francja utrzymuje przepisy w „strefach napiętych” („zones tendues”, w tym w Paryżu), które mają chronić najemców podczas zmiany najemcy. W szczególności w przypadku ponownego wynajęcia nieruchomości, która była niezamieszkana przez mniej niż 18 miesięcy, właściciel zazwyczaj nie może podnieść nowego czynszu powyżej czynszu poprzedniego (z wyjątkiem ograniczonej kwoty lub jeśli przeprowadzono istotny remont) service-public.fr. Jest to limit podwyżek czynszu przy zmianie najemcy, odnawiany co roku rozporządzeniem (ostatnio również przedłużony do lipca 2025 r.) service-public.fr. Dla właścicieli oznacza to, że nie można znacznie podnieść czynszu między najemcami, chyba że udoskonaliło się nieruchomość lub czynsz był dotąd zbyt niski. Kolejna zasada: właściciele muszą uzasadnić każdy czynsz powyżej referencyjnej mediany (klauzula „complément”), a te są dokładnie weryfikowane. Te środki, w połączeniu z encadrement, sprawiają, że rynek wynajmu w Paryżu jest mocno regulowany. Dla najemców zapewnia to stabilność i ograniczenie nadmiernych wzrostów czynszu, co jest kluczowe w obliczu problemów mieszkaniowych. Dla inwestorów rada jest taka, by dokładnie sprawdzić regulowane poziomy czynszu w wybranej lokalizacji – obliczenia rentowności powinny opierać się na dozwolonym czynszu, a nie hipotetycznym czynszu rynkowym.

3. Przepisy dotyczące efektywności energetycznej (Prawo klimatyczne): Jedną z najważniejszych ostatnich zmian jest agresywne podejście Francji do poprawy efektywności energetycznej mieszkań, co bezpośrednio wpływa na właścicieli i nabywców starszych nieruchomości. Na mocy „Loi Climat et Résilience” domy o niskiej efektywności energetycznej (nazywane passoires thermiques, czyli „termiczne sita”) są stopniowo wycofywane z rynku najmu. Od 1 stycznia 2025 roku nielegalne będzie wynajmowanie nieruchomości z oceną efektywności energetycznej (DPE) „G” (najgorsza ocena) service-public.fr service-public.fr. Mieszkania z oceną G są teraz uznawane za niegodne zamieszkania, co oznacza, że nie można dla nich podpisywać nowych umów najmu service-public.fr. Zakaz zostanie rozszerzony: od 2028 roku mieszkania z oceną F również nie będą mogły być wynajmowane, a od 2034 roku dotyczyć to będzie także tych z oceną E service-public.fr service-public.fr. W Paryżu znaczna część zasobów mieszkaniowych jest stara i nieefektywna energetycznie – szacuje się, że nawet 30–40% mieszkań może mieć ocenę F lub G. To prawo ma ogromne konsekwencje: właściciele mieszkań z oceną G muszą albo wycofać je z rynku najmu, przeprowadzić modernizację w celu podniesienia oceny, albo sprzedać nieruchomość. Już od 2023 roku czynsz za wynajem mieszkań z oceną G i F nie mógł być podnoszony, ale 2025 to prawdziwy punkt zwrotny wraz z całkowitym zakazem service-public.fr. Wielu drobnych właścicieli zdecydowało się sprzedać swoje nieruchomości zamiast inwestować w kosztowne remonty, co częściowo przyczyniło się do wzrostu liczby ofert (i być może spadku cen tych jednostek w latach 2023–24). Dla inwestorów te przepisy są kluczowe: przy zakupie sprawdzaj ocenę DPE. Nieruchomości z oceną F lub G mogą być teraz okazją (zmotywowani sprzedający), ale trzeba uwzględnić budżet na remont, ponieważ dochód z wynajmu jest ograniczony. Z drugiej strony posiadanie nieruchomości z dobrą oceną energetyczną gwarantuje wyższą wartość i brak ograniczeń – energooszczędne mieszkania cieszą się coraz większym popytem. Rząd oferuje zachęty (ulgi podatkowe, pożyczki ekologiczne na 0%, itp.) na termomodernizacje, a co ciekawe, samo Miasto Paryż wprowadziło nawet zwolnienie z podatku od nieruchomości dla właścicieli przeprowadzających znaczące remonty energetyczne paris.fr. Pokazuje to, że władze stosują zarówno zachęty, jak i restrykcje, aby poprawić jakość mieszkań. Podsumowując, przepisy dotyczące energii zmieniają rynek: można spodziewać się fali remontów oraz tego, że starsze nieefektywne budynki zostaną zmodernizowane lub stopniowo wycofywane z rynku najmu.

4. Koniec ulgi podatkowej Pinel: Program Pinel, długo działający program redukcji podatku dochodowego dla inwestorów w nowe mieszkania na wynajem, został oficjalnie zakończony. Pinel oferował inwestorom, którzy kupowali nowe mieszkania na wynajem (w wyznaczonych strefach, w tym na przedmieściach Paryża), znaczącą ulgę podatkową. Program ten cieszył się popularnością i wspierał nową zabudowę. Jednak zgodnie z planem od 1 stycznia 2025 roku economie.gouv.fr economie.gouv.fr nie można już dokonywać żadnych nowych inwestycji Pinel. (Program został przedłużony do 2024 roku, ale z ograniczonymi korzyściami oraz wprowadzono wersję premium „Pinel+” dla projektów o wysokiej efektywności economie.gouv.fr, ale właśnie się on zakończył.) Dla inwestorów oznacza to, że 2024 rok był ostatnim momentem na rezerwację mieszkania na planie w ramach Pinel; w przyszłości zakup nowego mieszkania nie będzie się już automatycznie wiązał z ulgą podatkową. Rząd rozważa alternatywne sposoby wspierania budownictwa mieszkaniowego: jednym z kierunków jest rewitalizacja starych mieszkań (zachęta Denormandie dla renowacji w niektórych miastach została przedłużona do 2027 roku) la-loi-pinel.com oraz zachęcanie do inwestycji instytucjonalnych w najem. Mówi się także o nowym programie (czasem nazywanym „Pinel 2.0” lub opartym na innym mechanizmie), ale na razie brak konkretów. Wpływ: Koniec programu Pinel może zmniejszyć popyt indywidualnych inwestorów na nowe mieszkania, co z kolei może spowolnić rozpoczęcie niektórych nowych inwestycji budowlanych w regionie paryskim. Deweloperzy w 2025 roku mogą oferować rabaty lub dodatkowe korzyści, aby przyciągnąć kupujących po wycofaniu zachęty Pinel. Z drugiej strony, uwaga może przenieść się na istniejące nieruchomości: inwestorzy mogą zwrócić się w stronę starszych mieszkań (gdzie i tak nie było programu Pinel) i być może skorzystać z innych ulg (takich jak cosse lub loc’Avantages, które oferują niewielką ulgę podatkową za ustalanie przystępnych czynszów). Właściciele powinni również pamiętać, że podatek majątkowy (IFI) nadal obowiązuje w przypadku majątku nieruchomości powyżej 1,3 mln euro – to się nie zmieniło, ale zawsze warto to uwzględnić przy dużych luksusowych zakupach.

5. Podatki od nieruchomości (Taxe Foncière): Właściciele nieruchomości w Paryżu doświadczyli gwałtownego wzrostu podatków od nieruchomości w 2023 roku. Miasto Paryż podniosło stawkę podatku miejskiego z 13,5% do 20,5% – co oznacza skok o około +52% w stawce bazowej paris.fr. W praktyce, po przeliczeniu, przełożyło się to na wzrost rachunków za podatek dla właścicieli w Paryżu w 2023 roku o około +44% selexium.com. Był to szok dla wielu osób, ponieważ historycznie Paryż miał niski podatek foncière. W 2024 roku podatek wzrósł o kolejne 3,9% (indeksowany do inflacji) selexium.com selexium.com. Te podwyżki mają na celu poprawę kondycji finansowej miasta i rekompensatę utraty podatku mieszkaniowego (taxe d’habitation), który został zniesiony dla większości mieszkańców. Wpływ na rynek: Wyższe koszty utrzymania mogą zniechęcić część inwestorów lub właścicieli drugich mieszkań, co faktycznie mogło przyczynić się do większej liczby sprzedawanych apartamentów. Zmniejszają one również marże wynajmujących (aczkolwiek podatek od nieruchomości jest odliczany od dochodu z najmu). W przyszłości paryski podatek foncière prawdopodobnie pozostanie na wyższym poziomie (20,5%) i będzie rosnąć corocznie razem z inflacją. Właściciele powinni to uwzględnić w swoim budżecie. Warto zauważyć, że Paryż nadal utrzymuje, że jego stawka jest niższa niż w innych dużych miastach (w wielu francuskich miastach wynosi ona 40-50%) paris.fr. Dodatkowo Paryż w ostatnich latach podniósł podatek od pustostanów (taxe sur les logements vacants) i podatek od drugich domów, by karać niewykorzystywane mieszkania – politykę mającą na celu udostępnienie tych lokali mieszkańcom thesundaydiplomat.com. Pojawiają się głosy, by podwoić lub potroić podatki od pustostanów i drugich mieszkań, by zwiększyć podaż mieszkań thesundaydiplomat.com, ale nie zapadła jeszcze żadna decyzja. Wprowadzenie takiej zmiany mogłoby znacząco zwiększyć koszty dla właścicieli pozostawiających mieszkania puste, co mogłoby skłonić ich do sprzedaży lub wynajmu takich nieruchomości (co byłoby korzystne dla podaży). Podsumowując, podatki związane z nieruchomościami w Paryżu rosną i inwestorzy powinni to uwzględnić przy kalkulacji rentowności (zwłaszcza właściciele nierezydenci, którzy mogą nie korzystać z lokalnych ulg podatkowych).

6. Inne istotne regulacje: Kilka dodatkowych kwestii: Francja ma surowe ochrony najemców – na przykład zimowe moratoria na eksmisje, prawo do odnawiania umów najmu na 3/6 lat itd., a ostatnie przepisy nieco wzmocniły kontrolę nad właścicielami (np. wymóg wizy gwarancyjnej dla zagranicznych najemców czy bardziej rygorystyczne zasady dotyczące kaucji). Żadna z tych regulacji nie jest nowa w 2025 roku, ale podkreślają, że bycie właścicielem nieruchomości w Paryżu wiąże się z obowiązkami i należy być przygotowanym na taki system. Po stronie zakupu zagraniczni nabywcy napotykają stosunkowo niewiele barier we Francji (w przeciwieństwie do niektórych krajów z dodatkowymi podatkami stemplem lub zakazami). We Francji nie podjęto żadnych działań mających na celu ograniczenie zakupów przez cudzoziemców; wręcz przeciwnie, inwestycje zagraniczne są mile widziane. Niemniej jednak, nabywcy nierezydenci muszą być świadomi wyższych stóp procentowych kredytów hipotecznych (często ~0,25–0,5% powyżej stawek dla rezydentów parispropertygroup.com) oraz możliwie ograniczonej zdolności kredytowej zgodnie z francuskimi przepisami. Ponadto nowe przepisy UE i Francji dotyczące przeciwdziałania praniu pieniędzy nakazują obecnie ujawnienie prawdziwych beneficjentów przy zakupie nieruchomości przez spółki itp., jednak dotyczy to jedynie niewielkiej części rynku. Rozwój i strefowanie: Paryż finalizuje nowy PLU (lokalny plan urbanistyczny) mający na celu więcej terenów zielonych i mieszkań dostępnych cenowo; może to częściowo ograniczyć spekulacyjne inwestycje luksusowe (np. możliwe jest więcej wymogów dotyczących uwzględnienia tańszych mieszkań). Regionalnie funkcjonuje także cel „ZAN” (zero net artificialisation), mający na celu powstrzymanie rozlewania się miast – co oznacza większy nacisk na zagęszczanie i rozwój terenów poprzemysłowych. Może to spowolnić rozwój terenów podmiejskich, ale podnieść ceny już wyznaczonych gruntów.

Podsumowując, otoczenie regulacyjne w Paryżu jest coraz bardziej interwencjonistyczne, mając na celu zrównoważenie rynku oraz promowanie zrównoważonego rozwoju i dostępności cenowej. Kupujący i inwestorzy muszą się dostosować do tych przepisów: uwzględnić potrzeby związane z termomodernizacją, przestrzegać limitów czynszu oraz brać pod uwagę wyższe podatki. Ci, którzy to zrobią, nadal znajdą w Paryżu satysfakcjonujący rynek – wręcz przeciwnie, te regulacje mogą generować okazje (np. zakup nieefektywnego mieszkania tanio i jego remont daje wartość dodaną). Najemcy korzystają z wielu zmian (silniejsze prawa i bardziej przyzwoite mieszkania), choć pośrednio regulacje mogą ograniczyć podaż. To trudna równowaga dla decydentów. Podsumowując, każdy, kto w 2025 roku wchodzi na rynek nieruchomości w Paryżu, powinien być dobrze zaznajomiony z tymi przepisami lub skonsultować się ze specjalistami, aby zapewnić sobie zgodność z przepisami i optymalną strategię w zmieniającym się otoczeniu.

Wskazówki i gorące miejsca na poziomie dzielnic

Paryż jest słynny jako „miasto wiosek”, a każda z jego 20 dzielnic (a nawet poszczególne ich osiedla) charakteryzuje się odmienną dynamiką rynku. Patrząc na rok 2025 i kolejne lata, niektóre obszary wyróżniają się szczególnie – albo ze względu na trendy cenowe, potencjał inwestycyjny, albo status rozwijającej się dzielnicy. Poniżej znajduje się podsumowanie kluczowych wskazówek i nowych gorących punktów na poziomie dzielnic, od lokalizacji ultraluksusowych po obszary wzrostu będące w fazie przemian:

• Historyczne dzielnice prestiżowe: Tradycyjne, ekskluzywne osiedla w centrum i na zachodzie Paryża niezmiennie utrzymują najwyższe ceny i wykazują dużą odporność. Saint-Germain-des-Prés (6. dzielnica) pozostaje najdroższą lokalizacją w Paryżu, około 15 500 €/m², praktycznie bez zmian w cenie w ciągu ostatniego roku parispropertygroup.com. Połączenie literackiej historii, galerii sztuki oraz atrakcyjnej lokalizacji nad Sekwaną utrzymuje popyt na najwyższym poziomie, a podaż jest minimalna – dlatego ceny pozostają bez zmian, nawet gdy cały rynek zaliczył spadek. W sąsiedztwie, 7. dzielnica (np. okolice Invalides/Ecole Militaire) również utrzymała się bardzo mocno, ~14 900 €/m² (tylko -1% r/r) parispropertygroup.com, co potwierdza, że dzielnice „Carré d’Or” na lewym brzegu są niemal odporne na kryzysy. Po prawej stronie Sekwany, Złoty Trójkąt 8. dzielnicy (okolice Avenue Montaigne, Champs-Élysées) odnotował wzrost cen (+4,7% r/r) do około 11 760 €/m² parispropertygroup.com, przełamując ogólny trend, ponieważ międzynarodowi bogaci klienci i inwestorzy komercyjni upodobali sobie ten rejon. Dzielnice te charakteryzują się luksusowymi butikami, ambasadami i prestiżowymi nieruchomościami – prawdopodobnie zawsze będą na szczycie rynku paryskiego. Kupujący powinni liczyć się z dużą konkurencją i szybkim powrotem cen na jeszcze wyższe poziomy; dla inwestorów zwroty z najmu są niskie, ale bezpieczeństwo kapitału – bardzo wysokie. Warto zwrócić także uwagę na Le Marais (3. i 4. dzielnica), które nie jest nowością na mapie, ale nadal cieszy się ogromnym zainteresowaniem – zwłaszcza wśród zagranicznych nabywców (Amerykanie i Europejczycy kochają ten klimat). Ceny w Le Marais średnio powyżej 12 000 €/m² i pozostają stabilne; ograniczona liczba mieszkań z XVII wieku sprawia, że wszelkie spadki są tylko chwilowe. Wniosek: Jeśli szukasz stabilności i prestiżu, trzymaj się tych centralnych, prestiżowych dzielnic – to najbardziej „blue-chip” nieruchomości w Paryżu.
• Najważniejsze ceny według dzielnic (dane z końca 2024):
  • 6. dzielnica (Saint-Germain-des-Prés): ~15 500 €/m², 0,0% r/r – Ultra-prestiżowa, najwyższa stabilność parispropertygroup.com parispropertygroup.com.
  • 8. (Champs-Élysées/Złoty Trójkąt): ~11 760 €/m², +4,7% r/r – Luksus z potencjałem wzrostu (wysoki światowy popyt) parispropertygroup.com parispropertygroup.com.
  • 9. (Opéra/Południowe Pigalle): ~9 650 €/m², -4,6% r/r – Centralna „dzielnica wartości”, obecnie poniżej progu 10 000 €/m², oferująca możliwości wejścia parispropertygroup.com parispropertygroup.com.
  • 13. (Bibliothèque/Left Bank Rive Gauche): ~8 530 €/m², +2,3% r/r – Wschodzący obszar wzrostu, korzystający z odnowy miejskiej i nowych uczelni parispropertygroup.com parispropertygroup.com.
  • 18. (La Chapelle / północ): ~6 610 €/m², -6,7% r/r – Przystępny punkt wejścia, aktywna gentryfikacja i przyszłe korzyści z infrastruktury parispropertygroup.com parispropertygroup.com.
  parispropertygroup.com (Źródło danych: Paris Property Group / Chambre des Notaires, IV kwartał 2024)
• Pojawiające się „hotspoty”, na które warto zwrócić uwagę: Wiele dzielnic, szczególnie w północnym i wschodnim Paryżu, znajduje się na ścieżce wzrostu i zasługuje na uwagę:
  • South Pigalle & Nouvelle Athènes (9. dzielnica): Ten obszar na południe od Montmartre przekształcił się w modną enklawę z koktajlbarami, butikami i młodą społecznością profesjonalistów. Jak wspomniano, ceny nieco spadły do ok. 9,65 tys. €/m² parispropertygroup.com, ale to prawdopodobnie tymczasowy spadek; 9. dzielnica ma mocne fundamenty (centralna lokalizacja bez wysokich cen 8. dzielnicy). Spodziewaj się jej odbicia – w rzeczywistości, jak na taką centralność, jest niedoceniana. Sąsiadująca 10. dzielnica (rejon Rue des Martyrs itd.) jest teraz równie modna.
  • Wschodni Paryż – 10., 11., 19. dzielnica: Dzielnice takie jak Canal Saint-Martin (10. dzielnica) oraz Belleville / Oberkampf (11. dzielnica) podlegają gentryfikacji od lat i proces ten nadal trwa. Oferują bohemiarski klimat oraz rosnące bezpieczeństwo i udogodnienia. 19. dzielnica (okolice Canal de l’Ourcq i La Villette), kiedyś pomijana, przeżywa renesans dzięki nowym kawiarniom, przestrzeniom artystycznym i napływowi rodzin. Szczególnie okolica Canal Saint-Martin cieszy się odnowionym zainteresowaniem po igrzyskach olimpijskich parispropertygroup.com. Ceny w 10./11. dzielnicy oscylują w granicach 8-10 tys. €/m² (w zależności od mikroobszaru), z dużym potencjałem wzrostu. 19. dzielnica jest tańsza (średnio około 7 tys. €/m² parispropertygroup.com) i mimo że część jej obszarów nadal jest robotnicza, rejony w pobliżu parku Buttes-Chaumont są już dość szykowne.
  • La Chapelle & Marx Dormoy (18. dzielnica): Ta północna część 18. dzielnicy, granicząca z 10., ma bardzo niskie ceny (jak widać – około 6 600 €/m²), ale jest na trasie metra linii 12 i blisko dworca Gare du Nord z Eurostarem. Trwające inwestycje infrastrukturalne (jak przedłużanie linii tramwajowych, modernizacja Gare du Nord) oraz prywatny kapitał stopniowo poprawiają te ulice. Potencjalny wzrost wartości jest znaczny, jeśli myślisz długoterminowo i wybierzesz dobrą część dzielnicy (niektóre są nadal trudne). Jak zauważyło badanie Newmark, przesunięcie centrum Paryża na wschód przyciąga firmy, co prawdopodobnie przełoży się także na atrakcyjność mieszkaniową nmrk.com.
  • Rejon Montparnasse (14. dzielnica) i okolice: Ogólnie 14. dzielnica jest stabilna i mieszkaniowa, ale ciekawym subobszarem jest okolica Porte de Vanves / Didot na granicy 14. i 15. dzielnicy. Dzięki tramwajowi T3 i rozprzestrzenianiu się gentryfikacji z centrum, te zewnętrzne dzielnice (niegdyś uznawane za odległe) przyciągają młodych kupujących, których nie stać na sam środek 15. lub 6. dzielnicy. Podobnie obrzeża 17. dzielnicy (Batignolles) stały się modne po nowym rozwoju Clichy-Batignolles i powstaniu nowego sądu, co zaowocowało pojawieniem się nowych kawiarni i wprowadzeniem atmosfery małej wioski.
  • Najciekawsze przedmieścia: Tuż poza miastem znajduje się kilka miejsc, które są praktycznie przedłużeniem dzielnic Paryża i intensywnie się rozwijają. Saint-Ouen (tuż za granicą 17/18 dzielnicy) to jedno z nich – dzięki przedłużeniu linii metra 14 i przekształceniu terenów przemysłowych w eko-dzielnice wizerunek Saint-Ouen się zmienia (w okolicach słynnego targu staroci Puces pojawiły się modne lokale). Montreuil, graniczący z 20. dzielnicą, przez niektórych nazywany jest „Brooklynem Paryża”: artystyczny, zaangażowany społecznie i coraz popularniejszy wśród młodych ludzi wypchniętych z Paryża przez wysokie ceny nieruchomości – ceny domów rosną tam bardzo szybko. Issy-les-Moulineaux oraz Boulogne na południowy zachód od miasta to wciąż bardzo silne lokalizacje zarówno dla rodzin, jak i firm, korzystające z nowych biur oraz bezpiecznego, podmiejskiego charakteru przy dostępie do metra.
• Enklawy luksusowego mieszkalnictwa: W segmencie luksusowym, oprócz dobrze znanych obszarów, uwagę zwracają niektóre mikro-rynki:
  • Ile Saint-Louis (4. dzielnica): Ta niewielka wyspa na Sekwanie oferuje staroświecki urok i ekskluzywność. To niezmiennie jedno z najdroższych miejsc za m² (często powyżej 20 tys. euro), bo mieszkania tutaj są rzadkością i są niepowtarzalne. Przyciąga zarówno światowych nabywców, jak i lokalnych mieszkańców ze względu na spokój w samym sercu Paryża.
  • Villa Montmorency (16. dzielnica): To zamknięte osiedle rezydencji w Auteuil (16. dzielnica), gdzie mieszka wiele celebrytów. Domy osiągają tu astronomiczne ceny (powyżej 20 mln euro). Choć cała 16. dzielnica była ostatnio nieco ospała (jest obszerna i zróżnicowana), ultraprestiżowe enklawy, takie jak ta, cieszyły się niezmiennym zainteresowaniem.
  • Rezydencje luksusowe przy La Défense (Puteaux, Courbevoie): Powstają tu nowe luksusowe apartamentowce o wysokim standardzie z panoramicznymi widokami (jak planowane apartamenty w Tour Alto czy inne). Skierowane są do zagranicznych nabywców poszukujących nowoczesnych udogodnień, które są rzadkością w historycznym Paryżu. To test, ile ludzie są gotowi zapłacić za życie w nowoczesnej wieży pod Paryżem – jak dotąd wyniki są mieszane, ale to nisza warta obserwacji.
• Czynniki społeczne i infrastrukturalne: Warto też zauważyć, że inwestycje publiczne często zwiastują przyszłe miejsca „na topie”. Na przykład przydział mieszkań komunalnych czy budowa nowych obiektów publicznych przez miasto może szybko poprawić atrakcyjność rejonu. Projekt nowego planu miejscowego (PLU) stawia na tworzenie „dzielnic 15-minutowych” (wszystko dostępne lokalnie) – obszary przeznaczone do takich ulepszeń mogą znacząco zyskać na popularności. Pod tym względem dużo uwagi poświęca się 19. dzielnicy. Również okolice planowanych stacji linii 15 (jak Porte de Vincennes, Porte de Brançion itp., tuż przy granicy Paryża) mogą w najbliższych latach zacząć wzbudzać zainteresowanie spekulantów na długo przed otwarciem linii.

Podsumowując, paryski krajobraz nieruchomości w 2025 roku jest wielowymiarowy: podczas gdy ceny ogólnie się stabilizują, na poziomie mikro niektóre dzielnice odnotowują wzrosty, inne osiągają dno, a niektóre pozostają wyjątkowo stabilne. Dla kupujących oznacza to szansę – koncentrując się na odpowiedniej okolicy, można znaleźć wartość lub bezpieczeństwo, w zależności od potrzeb. Na przykład inwestor może wybrać La Chapelle, licząc na maksymalny potencjał wzrostu (przy wyższym ryzyku), lub zdecydować się na 7. dzielnicę, praktycznie gwarantującą długoterminowe utrzymanie wartości. Najemcy mogą znaleźć nieco korzystniejsze oferty w dzielnicach, które zanotowały spadki cen (takich jak 9. lub 15.), ale wszędzie tam, gdzie połączenia komunikacyjne są dobre, konkurencja będzie bardzo duża. Profesjonaliści na rynku nieruchomości powinni dostosowywać porady do kontekstu każdej dzielnicy, ponieważ Paryż to naprawdę „mozaika mikro-rynków”, gdzie jedno rozwiązanie nigdy nie pasuje do wszystkich parispropertygroup.com. Niezmienna zasada brzmi: lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja – a w Paryżu oznacza to ulica po ulicy, znajomość historii okolic. W miarę jak Paryż zmienia się wraz z projektami takimi jak Grand Paris, niektóre z tych historii zostaną napisane na nowo, a na mapie pojawią się nowe, atrakcyjne miejsca. Śledzenie tych trendów będzie kluczowe, by jak najlepiej wykorzystać niezmiennie urzekający i dynamiczny paryski rynek nieruchomości.

Wnioski

Paryski rynek nieruchomości w 2025 roku prezentuje obraz stabilności w czasach zmian. Po okresie dostosowań sektor mieszkaniowy odzyskuje równowagę, kierując się takimi fundamentami jak ograniczona podaż i niezmienne, światowe zapotrzebowanie. Ceny mieszkań w dużej mierze się ustabilizowały i są gotowe do umiarkowanego odbicia wraz ze stopniowym obniżaniem stóp procentowych notairesdugrandparis.fr parispropertygroup.com. Segment luksusowy przeżywa rozkwit – Paryż pozostaje magnesem dla zamożnych inwestorów szukających bezpiecznych aktywów, czego dowodem są rekordowe ceny i stabilne wartości w topowych lokalizacjach knightfrank.com knightfrank.com. Tymczasem najemcy korzystają z nowych zabezpieczeń i dynamicznego rynku najmu, chociaż dotkliwy niedobór mieszkań pozostaje poważnym wyzwaniem thesundaydiplomat.com parispropertygroup.com.

Na rynku komercyjnym paryski rynek biurowy mierzy się z nową normalnością – wyższymi poziomami pustostanów i zmieniającymi się wzorcami pracy, jednak biura typu prime oraz rozwijające się dzielnice biznesowe wykazują potencjał nmrk.com nmrk.com. Rynek nieruchomości handlowych i hotelarskich wspiera powrót turystyki, co umacnia pozycję Paryża jako światowej stolicy zakupów i turystyki cbre.fr cbre.fr. Kluczowe znaczenie mają transformacyjne projekty, takie jak Grand Paris Express, który ma na nowo zdefiniować krajobraz nieruchomości i stworzyć nowe możliwości na terenach dotąd uznawanych za peryferyjne parispropertygroup.com grandparisexpress.fr.

Inwestorzy, kupujący oraz profesjonaliści znajdą w Paryżu wiele dróg rozwoju: od stabilnych zysków w historycznych, centralnych dzielnicach po inwestycje z wysokim potencjałem w strefach rozwoju Grand Paris parispropertygroup.com parispropertygroup.com. Aby sprawnie poruszać się na tym rynku, potrzeba bystrości – niezbędna jest świadomość zmian regulacyjnych (takich jak normy energetyczne czy limity czynszów) oraz trendów specyficznych dla poszczególnych dzielnic service-public.fr parispropertygroup.com. Zmiany podatkowe, takie jak podwyżka podatku od nieruchomości czy zakończenie programu Pinel, wymagają strategicznego planowania selexium.com economie.gouv.fr, choć pojawiają się nowe zachęty do zielonych renowacji i budownictwa dostępnego cenowo.

Ogólnie rzecz biorąc, paryski rynek nieruchomości w 2025 roku można określić jako „ostrożnie optymistyczny”. Rynek wkracza w nowy cykl, a faza korekty jest w dużej mierze za nim parispropertygroup.com. Ponadczasowy urok miasta – jego bogactwo kulturalne, żywotność gospodarcza i niepowtarzalny miejski charakter – nadal przyciąga ludzi i kapitał z całego świata parispropertygroup.com knightfrank.com. To niezmienne zainteresowanie, w połączeniu z planowanymi ulepszeniami infrastruktury i prawdopodobnie korzystniejszym finansowaniem, sugeruje, że Paryż jest na progu delikatnego wzrostu.

Dla inwestorów oznacza to, że teraz może być dogodny moment na zabezpieczenie aktywów przed kolejnym wzrostem (jak ujęto to w jednym z raportów, „gwiazdy się układają” parispropertygroup.com), niezależnie od tego, czy celem jest długoterminowa ochrona kapitału w prestiżowym arrondissement, czy wyższe zwroty w odradzającej się dzielnicy. Dla osób kupujących dom, zwłaszcza po raz pierwszy, połączenie ustabilizowanych cen i łagodniejszych warunków kredytowych zapewnia możliwość wejścia na rynek na lepszych warunkach niż w ostatnich latach parispropertygroup.com parispropertygroup.com. Najemcy powinni dalej korzystać z polityk przyjaznych lokatorom, a być może również ze zwiększonej podaży mieszkań na wynajem, jeśli politycy odniosą sukces w przekształcaniu nieużywanych nieruchomości w domy thesundaydiplomat.com. Dla profesjonalistów z rynku nieruchomości zmieniający się krajobraz – od wpływu przepisów klimatycznych po nowe gorące dzielnice – oznacza, że dostarczanie rzetelnych, spersonalizowanych porad jest ważniejsze niż kiedykolwiek.

Podsumowując, rynek nieruchomości w Paryżu pozostaje jednym z najbardziej trwałych i atrakcyjnych na świecie. Łączy bogate dziedzictwo z umiejętnym rozwojem, co pokazują takie projekty, jak Grand Paris Express, który poprowadzi rynek w przyszłość. Choć wyzwania, takie jak dostępność cenowa i braki podaży, wciąż się pojawiają, miasto aktywnie im przeciwdziała poprzez politykę i innowacje. Dla osób zaangażowanych w paryski rynek nieruchomości nadchodzące lata zapowiadają się dynamicznie. Jednak, jak pokazuje historia i jak podkreśla rok 2025, paryskie nieruchomości nagradzają cierpliwość i wnikliwość – ich długoterminowa trajektoria jest wzrostowa, wsparta niezrównanym urokiem, który opiera się cyklom gospodarczym i wykracza poza krótkoterminowe wahania 56paris.com parispropertygroup.com. W Mieście Świateł nieruchomości okazały się filarem trwałej wartości, a rok 2025 zapowiada początek kolejnego rozdziału wzrostu.

Źródła:

• Chambre de Notaires de Paris – Komunikat prasowy dotyczacy nieruchomości w Paryżu, 27 lutego 2025 parispropertygroup.com parispropertygroup.com
• Paris Property Group – Analiza końcoworoczna 2024 i prognoza na 2025 parispropertygroup.com parispropertygroup.com
• 56Paris – Aktualizacja rynku paryskiego 2025 56paris.com 56paris.com
• Knight Frank – Paris Prime Market Insight (maj 2025) knightfrank.com knightfrank.com
• Newmark – Raport biurowy Paryż Ile-de-France Q1 2025 nmrk.com nmrk.com
• CBRE France – Perspektywy rynku nieruchomości 2025 cbre.fr cbre.fr
• Service-Public.fr (rząd francuski) – Aktualizacje o kontroli czynszów i prawie klimatycznym service-public.fr service-public.fr
• The Peninsula (AFP) – Artykuł o spadku populacji w Paryżu, listopad 2024 thepeninsulaqatar.com thepeninsulaqatar.com
• The Sunday Diplomat – Niedobór mieszkań w Paryżu (akademiki) 2024 thesundaydiplomat.com thesundaydiplomat.com
• SeLoger/Selexium – Podwyżka Taxe Foncière 2023–24 selexium.com

Rynek biurowy

Aktywność leasingowa: Rynek biurowy w Paryżu przechodził przez okres spowolnienia. Wynajem powierzchni biurowej (aktywność leasingowa) w regionie Wielkiego Paryża spadł w 2024 roku, co odzwierciedla ostrożne nastroje firm. W pierwszym kwartale 2025 roku aktywność leasingowa była o około 4% niższa rok do roku, głównie z powodu braku ogromnych transakcji (niewiele dużych relokacji korporacyjnych) nmrk.com. Wiele firm optymalizuje lub zmniejsza powierzchnie w odpowiedzi na trendy pracy hybrydowej i presję kosztową, co spowodowało, że w samym Paryżu zawarto mniej nowych umów, a większa aktywność przeniosła się na obrzeża oferujące niższe czynsze nmrk.com. Wskaźniki pustostanów w związku z tym wzrosły. Na koniec 2024 roku ogólny wskaźnik pustostanów biurowych w Île-de-France przekroczył 10% – rekordowo wysoki poziom w czasach współczesnych savills.co.uk nmrk.com. Na początku 2025 roku osiągnął ok. 10,3% w skali regionu nmrk.com. Największy ciężar pustostanów przypada na lokalizacje drugorzędne i starsze budynki: na podmiejskich parkach biurowych duże powierzchnie stoją puste. Dla porównania, w centrum Paryża (CBD) odsetek pustostanów pozostaje stosunkowo niski (około 4–5%), a na najlepsze powierzchnie nadal jest zdrowy popyt capitaleconomics.com nmrk.com. Różnica jest wyraźna – firmy wybierają jakość i lokalizację, pozostawiając mniej atrakcyjne biura puste. Warto zaznaczyć, że fala nowych inwestycji biurowych w 2025 roku (prawie 1 mln m² nowych biur wchodzących na rynek m.in. w La Défense, Issy itd.) zwiększa podaż w krótkim terminie nmrk.com. Jednak oczekuje się, że nowa budowa spowolni po 2025 roku, co powinno pomóc rynkowi wchłonąć obecną nadpodaż nmrk.com.

Czynsze i inwestycje: Czynsze za najlepsze biura w Paryżu utrzymały się na stałym poziomie lub nawet nieznacznie wzrosły, pomimo słabszego popytu. W prestiżowym paryskim CBD (okolice Champs-Élysées, najlepsze wieżowce La Défense itp.) czynsze wywoławcze wynoszą około 900–1 000 euro za m² rocznie za powierzchnię najwyższej klasy i utrzymały się na tym poziomie do 2024 roku jll.com. Właściciele nowoczesnych, dobrze położonych biur byli w stanie utrzymać czynsze, częściowo dzięki niskiej dostępności powierzchni o wysokim standardzie w centrum. Na przykład nowo zrewitalizowana dzielnica „Paris Centre East” (okolice Dworca Lyońskiego i Bercy w 12. i 13. dzielnicy) odnotowała wzrost czynszów o około +39% od 2021 roku po przyciągnięciu głównych najemców, takich jak Cartier i Danone, do nowych inwestycji nmrk.com. To pokazuje, że jeśli produkt jest odpowiedni, najemcy są gotowi zapłacić. Z drugiej strony, starsze biura na przedmieściach borykały się ze stagnacją czynszów i wyższymi zachętami (okresy bezczynszowe), aby przyciągnąć najemców. Wolumeny inwestycji w sektorze biurowym spadły w 2024 roku, gdy inwestorzy czekali na dostosowanie stóp kapitalizacji. Stopy kapitalizacji (yields) dla najlepszych biur w Paryżu wzrosły do około 3,5%–4% (wzrost z poziomów poniżej 3%), co odzwierciedla wyższe stopy procentowe. Rok 2024 był prawdopodobnie najgorszym okresem dla komercyjnych inwestycji, a lekkie ożywienie oczekiwane jest w 2025 roku cbre.fr cbre.fr – jednak nie należy spodziewać się jeszcze pełnego odbicia. Wielu inwestorów pozostaje w trybie obserwacji, a finansowanie dużych przejęć biurowych jest obecnie droższe. Ogólnie wartości biur skorygowały się umiarkowanie w 2024 roku (szacunkowo -5% do -10% dla aktywów drugorzędnych), podczas gdy wyceny najlepszych aktywów pozostały prawie bez zmian. Patrząc w przyszłość, wszelkie ożywienie na rynku biurowym zależy od wzrostu gospodarczego i sposobu użytkowania biur po pandemii Covid. Na 2025 rok nie przewiduje się wyraźnego ożywienia popytu na biura, dopóki gospodarka nie nabierze rozpędu cbre.fr, dlatego rynek pozostanie korzystny dla najemców w większości lokalizacji, z wyjątkiem segmentu najwyższej klasy.

Ważne zmiany: Kilka dużych projektów deweloperskich biur przekształca panoramę Paryża i mapę biurową miasta. W La Défense (dzielnicy biznesowej Paryża) kończą się nowe wieżowce, takie jak wieża „The Link” (siedziba główna Total) i Hekla Tower, oferujące nowoczesne powierzchnie biurowe i konsolidujące duże korporacyjne siedziby. W samym Paryżu długo oczekiwana Tour Triangle (42-piętrowy trójkątny wieżowiec przy Porte de Versailles, 15. dzielnica) jest obecnie w budowie i ma stać się pierwszym nowym wysokościowcem w centrum Paryża od dziesięcioleci (oddanie do użytku ~2026). Dodatkowo dawne tereny przemysłowe są przekształcane w centra biurowe: na przykład inwestycja Paris Rive Gauche w 13. dzielnicy nadal powiększa zasoby biurowe (w tym kampusy firm technologicznych i pobliski inkubator startupów Station F). Co ciekawe, obserwuje się przesunięcie geograficzne w niektórych sektorach – jak zauważono, „Paris Centre East” wyłoniła się jako dynamiczny klaster biurowy, w którym remonty przyciągają duże firmy z tradycyjnie preferowanego zachodu nmrk.com. To rozpoczęło wyrównywanie historycznego podziału biznesowego na wschód i zachód: coraz więcej firm wybiera kampusy w takich rejonach jak Bercy czy Saint-Denis (północ), zwłaszcza dzięki nowym połączeniom komunikacyjnym (zobacz Infrastruktura). Wszystkie te zmiany wskazują na modernizację paryskiego zasobu biurowego: starsze, energochłonne budynki są porzucane na rzecz nowych lub odnowionych ekologicznych obiektów biurowych, zgodnie z priorytetami ESG (Środowiskowymi, Społecznymi i Ładu Korporacyjnego) najemców i inwestorów cbre.fr.

Handel detaliczny i hotelarstwo

Nieruchomości handlowe: Sektor nieruchomości handlowych w Paryżu to opowieść o dwóch światach. Z jednej strony najlepsze ulice handlowe w strefach turystycznych przeżywają rozkwit, napędzane silnym ożywieniem turystyki i wydatków na luksus. Flagowe sklepy na ulicach takich jak Avenue Montaigne, Champs-Élysées, Rue Saint-Honoré czy w Le Marais są wciąż bardzo pożądane. Detaliści, zwłaszcza marki luksusowe i międzynarodowe, traktują ekspansję w Paryżu jako strategiczny priorytet cbre.fr cbre.fr. W 2024 roku rekordowa liczba nowych zagranicznych marek otworzyła butiki we Francji (z czego największa część przypadła na Paryż) nmrk.com. Popyt koncentruje się na najlepszych ulicach handlowych, gdzie ruch pieszy i obroty są najwyższe cbre.fr. Jednak podaż powierzchni w tych lokalizacjach jest bardzo ograniczona (mało wolnych lokali, wysokie czynsze), co częściowo ogranicza ekspansję cbre.fr. Czynsze za najlepsze lokalizacje handlowe w Paryżu (np. przy Champs-Élysées) należą do najwyższych w Europie, a po lekkim spadku w latach 2020–21 ustabilizowały się lub wzrosły. Z drugiej strony, handel drugorzędny i centra handlowe napotykają na trudności. Zaufanie konsumentów we Francji pozostaje słabe i w 2025 roku nie przewiduje się dużego odbicia spożycia gospodarstw domowych cbre.fr. Przy jedynie nieznacznym wzroście siły nabywczej i wciąż odczuwalnej inflacji wielu konsumentów jest ostrożnych. Strukturalny wzrost e-commerce sprawia także, że niektóre mniejsze sklepy mają trudności. Współczynniki pustostanów wzrosły na mniej prestiżowych ulicach i w starszych centrach handlowych na obrzeżach miasta. Niemniej jednak handel sąsiedzki (np. sklepy spożywcze, piekarnie) pozostaje odporny, a niektóre podmiejskie centra handlowe poddawane są modernizacjom lub uzupełniane o funkcje rekreacyjne, by przyciągnąć klientów. Ogólnie rzecz biorąc, paryski rynek nieruchomości handlowych okazał się elastyczny – tam, gdzie jeden segment traci, inny (np. butiki luksusowe) przeżywa boom. Dla inwestorów ulice handlowe uważane są za stosunkowo bezpieczne (wspierane przez turystykę), natomiast parki handlowe i nieruchomości poza głównymi lokalizacjami są traktowane z większą ostrożnością.

Gościnność i hotele: Sektor hotelarski w Paryżu przeżywał boom w latach 2023–2024 i pozostaje silny w 2025 roku. Po pandemii Paryż szybko odzyskał turystów; do 2024 roku turystyka wróciła do poziomów sprzed pandemii parispropertygroup.com. Miasto było gospodarzem wielu międzynarodowych wydarzeń (targi sztuki, mistrzostwa świata w rugby w 2023 roku itd.), a zwieńczeniem były Letnie Igrzyska Olimpijskie 2024, które przyciągnęły uwagę z całego świata. Chociaż same igrzyska miały momenty niższego niż oczekiwano obłożenia hoteli (niektórzy turyści unikali tłumów), ogólnie rok 2024 był wyjątkowo mocny dla paryskich hoteli cbre.fr. Wskaźniki obłożenia i średnie dzienne stawki (ADR) w hotelach z wyższej półki osiągnęły nowe maksima dzięki nagromadzonemu popytowi na podróże. W 2025 roku spodziewany jest utrzymujący się wysoki poziom turystyki – Paryż nadal korzysta ze swojej niezmiennej atrakcyjności i dodatkowej rozpoznawalności po igrzyskach olimpijskich. Rynek inwestycji hotelowych jest bardzo aktywny: inwestorzy chętnie kupują paryskie hotele – od pięciogwiazdkowych „pałaców” po obiekty ograniczonego standardu, zważywszy na dobre wyniki. CBRE wskazuje, że wolumeny inwestycji w hotele we Francji pozostawały wysokie w 2024 roku i powinny utrzymać się na wysokim poziomie także w 2025 roku, napędzane przez znaczące transakcje hotelowe w Paryżu oraz sprzedaż portfeli hoteli cbre.fr. Przykłady obejmują sprzedaż kilku butikowych hoteli w centrum Paryża oraz wejście nowych międzynarodowych funduszy hotelowych. Przy wyższych stopach procentowych niektórzy inwestorzy korzystający z dźwigni finansowej wycofali się, lecz ogólnie na rynku jest dużo kapitału szukającego nieruchomości hotelowych w kluczowych miastach Europy. Ponadto alternatywne formy zakwaterowania (hostele, apartamenty serwisowane) rozwijają się w Paryżu, wzbogacając ofertę nieruchomości hotelarskich. W perspektywie dalszej prognozy dla hoteli w Paryżu są pozytywne: jeśli nie nastąpią globalne zawirowania, Paryż jest na dobrej drodze do rekordowej liczby turystów w 2025 roku (czemu sprzyjają wydarzenia takie jak ponowne otwarcie katedry Notre-Dame w 2025 roku itd.), co będzie wspierać sektor nieruchomości hotelarskich.

Nowe inwestycje komercyjne i wpływ infrastruktury

Warto podkreślić kilka transformacyjnych projektów rozwojowych:

• Centra biznesowe Grand Paris Express: Grand Paris Express (opisany w następnej sekcji) to nie tylko inicjatywa transportowa, ale także katalizator rewitalizacji obszarów miejskich wokół nowych stacji. Kilka przedmieść tuż za granicami Paryża – na przykład Saint-Denis Pleyel, Villejuif i Issy – doświadcza rozwoju dużych projektów o mieszanym przeznaczeniu (biura, handel, laboratoria itd.) wokół przyszłych stacji metra grandparisexpress.fr. Projekty te mają na celu tworzenie nowych klastrów biznesowych. Na przykład Saint-Denis (na północ od Paryża), które gościło Wioskę Olimpijską, ma zyskać nowe biura i startupy w przebudowanych obiektach olimpijskich parispropertygroup.com. W ciągu najbliższych 5–10 lat można oczekiwać pewnej decentralizacji biur do tych powstających centrów, gdy połączenia komunikacyjne znacznie się poprawią. To okazja dla inwestorów, aby zainwestować wcześnie w dzielnice „metro hub” Grand Paris, gdzie wartości nieruchomości (zarówno komercyjnych, jak i mieszkaniowych) mogą wykazać ponadprzeciętny wzrost.
• La Défense i Zachodni Półksiężyc: Tradycyjna dzielnica biznesowa Paryża, La Défense, nieustannie się odnawia, a nowoczesne wieże zastępują starsze budynki. Projekty takie jak wspomniany wcześniej The Link (który będzie siedzibą główną TotalEnergies) oraz wieża Hekla zapewniają nowoczesne, ekologiczne powierzchnie biurowe. Istnieje również trend zwiększania udziału funkcji mieszanych w La Défense (mieszkania, handel, rozrywka), aby dzielnica tętniła życiem także po godzinach pracy. W sąsiednim Zachodnim Półksiężycu (Neuilly, Boulogne, Issy) wiele dawnych terenów przemysłowych przekształcono w kampusy biurowe (np. kampus biurowy „Insect” w Issy), przyciągając firmy z branży mediów i technologii.
• Rewitalizacja adaptacyjna: W związku z nadpodażą powierzchni biurowych w Paryżu można się spodziewać coraz większej liczby konwersji biur na mieszkania lub laboratoria w nadchodzących latach. Władze miasta zachęcają do przekształcania przestarzałych budynków biurowych na cele mieszkalne, aby złagodzić niedobór mieszkań (miasto w ostatnich latach samo kupiło lub zarezerwowało nieruchomości o wartości ponad 1 miliarda euro z myślą o potencjalnej konwersji na mieszkania socjalne) nmrk.com. To stopniowo może zmniejszyć zasoby komercyjne, jednocześnie łagodząc ograniczenia podaży mieszkań – jest to trend, na który warto zwrócić uwagę pod koniec lat 2020.

Podsumowując, rynek nieruchomości komercyjnych w Paryżu przechodzi obecnie okres przystosowania. Powierzchnie biurowe szukają nowej równowagi w świecie pracy hybrydowej, a zwyciężają topowe lokalizacje. Handel jest spolaryzowany, lecz Paryż pozostaje niezbędną lokalizacją dla światowych marek. Hotele są jasnym punktem z doskonałymi wynikami. Co więcej, nowe inwestycje i infrastruktura (projekt Grand Paris itp.) stanowią fundament pod dalszą ekspansję metropolitarną Paryża, która stworzy nowe gorące punkty działalności komercyjnej u boku ugruntowanych centralnych dzielnic biznesowych. Inwestorzy i profesjonaliści powinni uważnie obserwować te zmieniające się trendy, gdyż przynoszą one zarówno wyzwania (np. wyższe pustostany w starych biurach), jak i możliwości (np. rozwój wokół nowych węzłów komunikacyjnych) w ciągu najbliższych lat.

Nowe inwestycje mieszkaniowe i infrastrukturalne

Kilka dużych inwestycji w mieszkalnictwo i infrastrukturę kształtuje przyszłość rynku nieruchomości w Paryżu. Obejmują one ambitne projekty komunikacyjne, które powiększają zasięg metropolii, nowe inwestycje mieszkaniowe oraz programy rewitalizacji miejskiej. Poniżej przedstawiamy najbardziej wpływowe zmiany:

Grand Paris Express: Grand Paris Express jest często nazywany „projektem stulecia” dla Wielkiego Paryża — i to nie bez powodu. Ten wart 35 miliardów euro projekt infrastrukturalny zakłada budowę 200 km nowych, automatycznych linii metra i 68 nowych stacji wokół Paryża parispropertygroup.com – co w praktyce podwaja istniejący system metra i znacznie poprawia dostępność przedmieść. Budowane są cztery nowe linie (15, 16, 17, 18) oraz przedłużenia linii 11 i 14, z realizacją etapami od 2024 do 2030 roku theurbanist.org. Wpływ na rynek nieruchomości jest ogromny: dawniej peryferyjne obszary staną się łatwo dostępne, otwierając nowe dzielnice na mieszkalnictwo i handel. Przykładowo, przedłużenie linii 14 do lotniska Orly otwarto w 2024 roku (tuż przed igrzyskami olimpijskimi), skracając czas dojazdu z południowego Paryża na lotnisko i podnosząc wartość nieruchomości w południowych dzielnicach, które zyskały bezpośrednie połączenie parispropertygroup.com. Linia 15 Południe, planowana na lata 2025–26, utworzy pierwszą pętlę przez wewnętrzne przedmieścia, takie jak Boulogne i Saint-Maur sortiraparis.com. Urbanistyczni eksperci przewidują „premię infrastrukturalną” dla nieruchomości położonych blisko nowych stacji – faktycznie, niektórzy sprytni inwestorzy już kupują w tych obszarach przed uruchomieniem metra. Rząd i władze regionu łączą powstawanie stacji z projektami rewitalizacji miejskiej grandparisexpress.fr: przy stacjach powstają nowe osiedla mieszkaniowe, kompleksy handlowe, przestrzenie publiczne i usługi (np. rewitalizacja urbanistyczna wokół każdej stacji jest planowana w celu wykorzystania potencjału Grand Paris Express grandparisexpress.fr). Podsumowując, Grand Paris Express powiększy efektywną wielkość rynku nieruchomości w Paryżu, zmniejszając presję na historyczne centrum dzięki tworzeniu atrakcyjnych, dobrze skomunikowanych punktów na przedmieściach. Tereny takie jak Saint-Denis, Champigny, Clamart i inne znajdujące się przy nowych liniach stają się wyłaniającymi się hotspotami o dużym potencjale wzrostu zarówno pod względem mieszkań, jak i biur w nadchodzącej dekadzie.

Budownictwo mieszkaniowe i nowe inwestycje: W granicach Paryża powstaje bardzo mało nowych budynków (każdego roku buduje się w mieście tylko kilkaset nowych mieszkań, często jako uzupełnienie zabudowy lub przebudowy). Aby zaradzić chronicznemu niedoborowi, w ostatnich latach miasto skupiło się na dużych strefach rewitalizacyjnych. Przykładem jest trwająca inicjatywa „Réinventer Paris”, która zachęca do innowacyjnej zabudowy słabo wykorzystywanych terenów – powstają dzięki niej m.in. nowe ekologiczne budynki wielofunkcyjne, z których niektóre dodają mieszkania w kreatywny sposób (np. na istniejących już obiektach). Plan zagospodarowania przestrzennego miasta przewiduje także konwersję większej liczby biurowców na lokale mieszkalne. Niemniej jednak, ogólna produkcja mieszkań w samym Paryżu jest wciąż znacznie niższa od potrzeb. W Île-de-France (region paryski) budownictwo mieszkaniowe również ostatnio wyhamowało z powodu rosnących kosztów oraz opóźnień w uzyskiwaniu pozwoleń – sprzedaż nowych mieszkań w 2023 roku spadła o ponad 8% w porównaniu do roku poprzedniego immobilier.notaires.fr. Jeśli ta stagnacja w budowie mieszkań nie zostanie odwrócona, przyszła podaż będzie ograniczona, co może powodować wzrost cen i czynszów. Rząd wprowadził pewne środki zaradcze (jak przedłużenie PTZ – kredytu na preferencyjnych warunkach dla osób kupujących pierwsze mieszkanie na lata 2024–2025 w niektórych regionach, a także zachęty dla gmin do intensyfikacji zabudowy), ale wyzwania pozostają.

Pozytywnym aspektem jest to, że kilka dużych projektów inwestycyjnych w najbliższych latach dostarczy nowe mieszkania i nowe społeczności:

• Przebudowa Wioski Olimpijskiej: Wioska Olimpijska 2024 w Saint-Denis jest przekształcana w nową ekologiczną dzielnicę z ok. 2400 mieszkaniami (mieszanka nieruchomości prywatnych i socjalnych) oraz szkołami i parkami parispropertygroup.com. Te lokale, oddawane sukcesywnie od 2025 roku, zasilą rynek tak potrzebną nową pulą mieszkań na odnowionym terenie. Projekt ma także przyciągnąć biznes i podnieść wartość nieruchomości w tym historycznie zaniedbanym rejonie, na co wpłynie także poprawiona infrastruktura i międzynarodowa rozpoznawalność, jaką zyskał parispropertygroup.com.
• Clichy-Batignolles (17. dzielnica): To nowo powstałe osiedle na terenach po dawnej kolei dostarczyło w ostatnich latach setki nowych mieszkań (w tym znaczną część lokali dostępnych cenowo) oraz ogromny Park Martina Luthera Kinga. Znajduje się tam także nowy paryski sąd oraz związane z nim biura. Sukces Clichy-Batignolles pokazuje, jak dobrze zaplanowana dzielnica z terenami zielonymi może odmienić fragment miasta; wartości nieruchomości w sąsiadujących, starszych rejonach wzrosły w rezultacie tych zmian.
• Paris Rive Gauche (13. dzielnica): To trwająca inwestycja na południe od Gare d’Austerlitz, gdzie dawne tereny przemysłowe są przekształcane. Obejmuje nowe budynki mieszkalne (szczególnie w okolicach Avenue de France i Biblioteki François Mitterrand), infrastrukturę uniwersytecką oraz biura. 13. dzielnica zyskała na tym rozwoju, z odnotowanym wzrostem cen także w 2024 roku (+2,3% roczny wzrost cen w tym rejonie) parispropertygroup.com. Trend ten powinien się utrzymać wraz z dojrzewaniem tej dzielnicy.
• Wieże wielofunkcyjne i ekspansja w pionie: Choć w Paryżu na ogół nie buduje się wysoko, wyjątki takie jak powstająca Tour Triangle będą zawierały elementy wielofunkcyjne (biura, centrum konferencyjne, być może hotel). Ponadto, kilka lat temu wprowadzono przepisy umożliwiające drewniane nadbudowy na istniejących budynkach, by łagodnie zwiększać zasób mieszkaniowy. Niektóre takie projekty (dodanie jednego lub dwóch pięter do starszego budynku) realizowane są w niewielkiej, butikowej skali.

Modernizacja infrastruktury (nie-metro): Poza metrem Grand Paris, inne inwestycje infrastrukturalne wpływają na rynek nieruchomości. Paryska agencja transportu publicznego inwestuje w modernizację linii podmiejskich RER i tramwajów, poprawiając niezawodność dla dojeżdżających z przedmieść. W realizacji jest bezpośredni pociąg CDG Express z lotniska Charles de Gaulle do centrum Paryża (planowany na 2026 rok), co zwiększy wygodę podróży służbowych i turystycznych – a to może przełożyć się na wzrost atrakcyjności okolic stacji końcowych. Infrastruktura drogowa też się zmienia: Paryż ogranicza liczbę pasów dla samochodów i wprowadza ścieżki rowerowe, co – choć kontrowersyjne dla kierowców – poprawiło jakość powietrza i życie uliczne w niektórych dzielnicach (mogąc czynić je bardziej atrakcyjnymi mieszkalnie). Kolejnym elementem jest odporność na zmiany klimatu – miasto zazielenia część ulic i tworzy „miejskie lasy”, by walczyć z wyspami ciepła; działania te podnoszą komfort życia i atrakcyjność dzielnic (wartość nieruchomości często rośnie w pobliżu nowych parków i placów obsadzonych drzewami).

Perspektywy: Podsumowując, inwestycje infrastrukturalne i nowe projekty rozszerzają horyzont paryskiego rynku nieruchomości poza tradycyjne centrum miasta. Szczególnie Grand Paris Express jest przełomową zmianą: prawdopodobnie zaobserwujemy „zwycięzców” wśród przedmieść przy nowych liniach (ze wzrostem wartości i nowymi inwestycjami) wraz z uruchomieniem sieci. W samym Paryżu, choć duże działki pod zabudowę są rzadkością, główny nacisk kładzie się na lepsze wykorzystanie istniejących przestrzeni (przekształcenia, renowacje, umiarkowane zagęszczanie) oraz na modernizacje w zakresie zrównoważonego rozwoju. W najbliższych latach Paryż stanie się bardziej skomunikowaną, nieco „większą” (funkcjonalnie) metropolią. Dla inwestorów i kupujących oznacza to więcej możliwości: nowe dzielnice z lepszymi połączeniami mogą oferować lepszy stosunek ceny do potencjału wzrostu niż zatłoczone centrum. Dla władz wyzwaniem będzie przekształcenie tych inwestycji w dostępne cenowo mieszkania, a nie tylko luksusowe apartamenty, by Paryż pozostał miastem otwartym dla szerokiego grona mieszkańców.

Kluczowe możliwości inwestycyjne

Biorąc pod uwagę obecne realia rynkowe, Paryż w 2025 roku oferuje szeroki wachlarz możliwości inwestycyjnych w różnych segmentach i dzielnicach. Niezależnie od tego, czy jesteś międzynarodowym inwestorem szukającym wzrostu wartości kapitału, krajowym nabywcą zainteresowanym stabilnym dochodem z najmu, czy osobą kupującą pierwszy raz wchodzącą na rynek, istnieją strategiczne aspekty warte rozważenia. Poniżej przedstawiamy kluczowe możliwości:

• Centralne dzielnice premium – aktywa „blue-chip”: Dla inwestorów, którzy stawiają na stabilność i długoterminową wartość, klasyczne centralne dzielnice Paryża (3., 4., 5., 6. arrondissementy) pozostają idealnym wyborem parispropertygroup.com. Te obszary (np. Le Marais, Dzielnica Łacińska, Saint-Germain) charakteryzują się bardzo ograniczoną podażą i niezmiennym popytem zarówno ze strony lokalnych, jak i międzynarodowych nabywców. Zmienność cen jest niska – nawet podczas spadków praktycznie nie ulegają wahaniom – a długoterminowy wzrost wartości jest niemal gwarantowany ze względu na kulturowy i historyczny prestiż tych lokalizacji. Stopy zwrotu są umiarkowane (zazwyczaj około 2–3%), ale ochrona kapitału jest bezkonkurencyjna. W 2025 roku, przy lekko skorygowanych cenach i korzystnym kursie euro, strategiczni nabywcy mają szansę nabyć prestiżowe nieruchomości w tych dzielnicach w relatywnie „promocyjnych” cenach względem ostatnich lat. Pomyśl o haussmannowskich apartamentach z balkonem w 5. arrondissement lub pied-à-terre w pobliżu Place des Vosges – te nieruchomości pozostaną pożądane i mogą być wynajmowane menedżerom lub służyć jako drugi dom. Tak naprawdę, kupno nieruchomości premium w Paryżu to jak zakup dzieła sztuki: namacalny atut o trwałej wartości.
• Dzielnice przejściowe – inwestycje z potencjałem wzrostu wartości: Inwestorzy gotowi podjąć nieco większe ryzyko w zamian za wyższy potencjalny zysk powinni zainteresować się gentryfikującymi się obszarami w 10., 11., 18., 19. dzielnicy (fragmenty tych dzielnic) parispropertygroup.com. Takie dzielnice jak South Pigalle (9./10.), Oberkampf (11.) czy La Chapelle (18.) stale się rozwijają. W tych rejonach ceny wejściowe są znacząco niższe niż w prestiżowych dzielnicach – często o połowę niższe za metr kwadratowy parispropertygroup.com – a mimo to znajdziemy je w granicach Paryża, z coraz lepszą infrastrukturą. Wraz z pojawianiem się modnych kawiarni, galerii sztuki i start-upów technologicznych, wartości nieruchomości w tych okolicach mogą rosnąć szybciej niż średnia. Przykładowo, tuż przed ostatnim spadkiem, niektóre części 10./11. dzielnicy notowały dwucyfrowy roczny wzrost cen. Obecnie, po lekkim schłodzeniu rynku (np. 9. dzielnica spadła o 4,6%, ~9 650 €/m² parispropertygroup.com), te obszary oferują okazje zakupowe w niższych cenach. Długoterminowa perspektywa pozostaje niezmienna: wraz z postępującą gentryfikacją te nieruchomości mogą zyskać na wartości ponadprzeciętnie. Dodatkowo, stopy zwrotu z najmu (3,5%–4%) są tu wyższe niż w centrum, a popyt ze strony młodych profesjonalistów bardzo silny. Inwestorzy mogą rozważyć projekty renowacyjne – przejęcie starego mieszkania w tych dzielnicach, remont (szczególnie poprawa efektywności energetycznej), a następnie odsprzedaż na rosnącym rynku lub wynajem. Wiele budynków w tych dzielnicach aż prosi się o modernizację – takie działania pozwalają nie tylko zwiększyć wartość kapitałową, ale i dostosować się do nowych wymogów energetycznych (co czyni nieruchomość przyszłościową).
• Obszary Rozwijające się – Wielki Paryż i Wzrost na Obrzeżach: Dla osób z dłuższym horyzontem inwestycyjnym i odrobiną pionierskiego ducha, rozwijające się tereny korzystające z Grand Paris Express i innych zmian infrastrukturalnych są atrakcyjne parispropertygroup.com. Obejmują one rynki wewnętrznych przedmieść, takie jak Saint-Ouen, Saint-Denis, Montreuil, Ivry, Villejuif itd., a także obrzeża Paryża jak Porte de Montreuil (20.) czy Porte de Clichy (17.). Ceny w wielu tych lokalizacjach są wciąż stosunkowo niskie, lecz prawdopodobnie wzrosną wraz z poprawą dostępności i infrastruktury. Na przykład Montreuil (na wschód od Paryża) przyciąga rodziny, które nie stać na mieszkanie w samym Paryżu; wraz z nową linią metra 11 i jej przedłużeniami, miejscowość ta zyskuje na atrakcyjności. Saint-Denis, jak już wspomniano, leży na wielu nowych trasach i ma dziedzictwo olimpijskie – jeszcze kilka lat temu uchodziło za zaniedbane, a dziś deweloperzy budują tam eko-osiedla. Realistycznie można spodziewać się wzrostu wartości przewyższającego średnią paryską w tych strefach na przestrzeni 5–10 lat. Inwestorzy mogą rozważyć nowe inwestycje w pobliżu przyszłych stacji – często deweloperzy oferują mieszkania początkowo w dość przystępnych cenach za m², ale gdy okolica się rozwinie, wartości odsprzedaży mogą gwałtownie wzrosnąć. Uwaga: są to mniej płynne rynki i należy dokładnie przeanalizować każdą mikro-lokalizację (bliskość stacji, bezpieczeństwo, popyt na wynajem). Niemniej rozbudowa Grand Paris to wyjątkowa szansa, by wcześnie wejść w „następną wielką rzecz” na rynku nieruchomości w Paryżu.
• Segment luskusowy i ultra-luksusowy: Jak już wspomniano, paryskie nieruchomości luksusowe to bezpieczna inwestycja długoterminowa. Najlepsze aktywa (np. nieruchomość w Złotym Trójkącie 8. dzielnicy czy hôtel particulier w 7.) nie tylko zachowują wartość, ale często jeszcze zyskują na wartości nawet wtedy, gdy reszta rynku stoi w miejscu. Inwestorzy z dużym kapitałem mogą w 2025 roku znaleźć okazje zakupu takich nieruchomości – czasem w okresach lekkiego zastoju rynkowego pojawi się zmotywowany sprzedawca oferujący luksus w lekkiej promocji. Potencjalny zysk jest spory: poza wzrostem wartości te nieruchomości dają prestiż i mogą przynosić dochód z wynajmu luksusowego (choć to niszowy rynek najemców). Co więcej, zamożni nabywcy z całego świata coraz bardziej interesują się Paryżem, więc popyt na najwyższym poziomie rośnie – zakup teraz można później sprzedać z premią międzynarodowemu klientowi szukającemu prestiżowej nieruchomości w Paryżu. Jest także opcja luksusowej renowacji: zakup dużego, eleganckiego apartamentu w topowej lokalizacji wymagającego remontu, odnowienie z zachowaniem historycznego uroku i sprzedaż po przebudowie. Biorąc pod uwagę premie, jakie osiągają luksusowe mieszkania gotowe do zamieszkania (często powyżej 20 000 €/m²), ta strategia może być opłacalna przy dobrej realizacji.
• Nisze klas aktywów: Oprócz tradycyjnych sektorów, warto zwrócić uwagę na niektóre niszowe segmenty rynku w Paryżu. Zakwaterowanie dla studentów, jak wspomniano, charakteryzuje się wysokim popytem strukturalnym – wyspecjalizowani operatorzy akademików rozwijają się (często poprzez zakup nowych inwestycji na etapie realizacji). Domy seniora i nieruchomości opieki zdrowotnej to kolejny segment, ponieważ populacja Francji się starzeje; choć sam Paryż jest młodszy i bardziej przejściowy, cały region będzie potrzebował więcej miejsc dla seniorów. Branża hotelarska i apartamenty serwisowane – zakup mieszkania z przeznaczeniem na wynajem krótkoterminowy (jeśli uda się przejść przez regulacje) może przynosić wysokie zyski. Przestrzenie co-living i co-working – niektórzy inwestorzy przekształcają duże mieszkania lub budynki w przestrzenie co-livingowe (wynajem pokoi ze wspólnymi udogodnieniami) skierowane do młodych profesjonalistów; podobnie, mniejsze powierzchnie biurowe w Paryżu (przeznaczone na co-working) cieszą się popytem nawet jeśli wynajem powierzchni przez duże korporacje jest wolniejszy, ponieważ startupy wciąż chcą być obecne w mieście. Wreszcie, zielona modernizacja budynków może stać się kierunkiem inwestycyjnym: firmy specjalizujące się w zakupie słabo ocenianych energetycznie (DPE F/G) budynków, ich renowacji do wysokich standardów energetycznych, a następnie sprzedaży lub wynajmu, skorzystają zarówno na wzroście wartości, jak i uniknięciu regulacyjnego wykluczenia.

Podsumowując, Paryż oferuje szerokie spektrum profili inwestycyjnych w 2025 roku: stabilne aktywa główne dla inwestorów o niskiej tolerancji ryzyka, obszary wzrostu dla poszukiwaczy wartości oraz unikalne okazje napędzane przez zmiany infrastrukturalne i polityczne. Kluczem dla inwestorów jest dostosowanie swojej strategii do poziomu akceptowanego ryzyka i horyzontu czasowego. Bez względu na wybrane podejście, jedno przesłanie jest niezmienne: skup się na lokalizacji i jakości. W mieście pełnym mikro-rynków, wybór odpowiedniej dzielnicy – tej rozwojowej lub ponadczasowej – może zadecydować o realizacji celów inwestycyjnych.

Główne czynniki rynkowe i prognozy

Kilka kluczowych czynników rynkowych będzie kształtować nieruchomości w Paryżu w 2025 roku i kolejnych latach. Przyglądamy się tutaj najważniejszym z nich – sytuacji gospodarczej, stopom procentowym, demografii oraz turystyce – i temu, jak wpływają na perspektywy rynku.

Stopy procentowe i finansowanie: Trajektoria stóp procentowych jest bez wątpienia najważniejszym czynnikiem kształtującym krótkoterminowe perspektywy rynku nieruchomości. W latach 2022–2023 gwałtownie rosnące stopy procentowe kredytów hipotecznych w strefie euro poważnie ograniczyły siłę nabywczą kupujących; we Francji oprocentowanie kredytów hipotecznych wzrosło z poniżej 1,5% do ponad 3,5% w ciągu 18 miesięcy parispropertygroup.com parispropertygroup.com, co spowodowało gwałtowne spowolnienie liczby transakcji. Na początku 2024 roku, gdy presja inflacyjna złagodniała, Europejski Bank Centralny wstrzymał podwyżki, a stopy procentowe kredytów hipotecznych we Francji zaczęły stopniowo spadać. Jak wcześniej wspomniano, średnia stała stopa na 20 lat spadła z około 3,6% w styczniu 2024 do około 3,2% do końca pierwszego kwartału 2025 parispropertygroup.com. Przyniosło to ulgę i jest to jeden z głównych powodów stabilizacji rynku. Patrząc w przyszłość, wielu analityków przewiduje, że EBC może rozpocząć obniżanie stóp bazowych pod koniec 2025 lub w 2026 roku, jeśli inflacja powróci do wyznaczonego celu. Raport Knight Frank wskazuje nawet, że „siedem obniżek stóp procentowych w strefie euro – i kolejne oczekiwane – daje nowy impuls” dla nabywców segmentu premium knightfrank.com. Choć może to być zbyt optymistyczne, ogólne oczekiwania są takie, że nie będzie dalszych podwyżek stóp, a w ciągu najbliższych 12–24 miesięcy oprocentowanie kredytów może lekko spaść notairesdugrandparis.fr. Powinno to stopniowo ożywić akcję kredytową i poprawić zaufanie kupujących. Istnieje jednak ryzyko związane z rynkiem obligacji: rentowności francuskich obligacji 10-letnich OAT wzrosły w 2024 roku i jeśli pozostaną na wysokim poziomie, banki mogą być ostrożne w dalszym obniżaniu oprocentowania kredytów hipotecznych notaires.fr. Ponadto, surowe francuskie przepisy dotyczące zdolności kredytowej (limity HCSF, w tym limit relacji zadłużenia do dochodu i górne pułapy oprocentowania) mogą nadal ograniczać część kupujących, zwłaszcza jeśli stopy nie będą szybko spadać. Podsumowując, stopy procentowe to czynnik decydujący: jeśli spadną szybciej niż oczekiwano, Paryż może zobaczyć silniejsze odbicie (zgromadzony popyt czeka); jeśli pozostaną wysokie, ożywienie będzie powolne. Jednak scenariusz bazowy jest umiarkowanie pozytywny: rok 2025 powinien przynieść nieco tańsze kredyty hipoteczne i lepszy dostęp do finansowania, co wesprze rynek.

Klimat gospodarczy i zatrudnienie: Szeroko pojęta gospodarka Francji stanowi tło dla rynku nieruchomości. Na 2025 rok prognozy wskazują na słaby, ale dodatni wzrost gospodarczy. MFW i UE przewidują, że PKB Francji wzrośnie jedynie o +0,6% w 2025 r. economy-finance.ec.europa.eu – zasadniczo jest to powolne tempo, ponieważ kraj mierzy się z wysokimi kosztami energii, ograniczeniami budżetowymi i spowalniającą gospodarką światową. Jest to kontynuacja już wcześniej słabszego niż potencjalny wzrostu w latach 2023–24 (~1% rocznie). Udało się uniknąć lekkiej recesji, ale wydatki konsumentów pozostają ograniczone. Zatrudnienie było mocnym punktem, a bezrobocie spadło do ok. 7% (najniżej od dekad), jednak w połowie 2024 r. pojawiły się pierwsze oznaki problemów na rynku pracy cbre.fr. Jeśli bezrobocie wzrośnie w 2025 r. z powodu wolniejszego wzrostu, może to nieco osłabić popyt na mieszkania (mniej kupujących po raz pierwszy). Mimo to, Paryż zwykle radzi sobie lepiej niż krajowa średnia – jego rynek pracy w sektorach technologii, finansów i usług jest solidny i stale przyciąga talenty. Pewnym powodem do niepokoju pozostaje zaufanie konsumentów, które we Francji jest niskie ze względu na reformy emerytalne i inflację; może to skutkować niechęcią do podejmowania dużych zakupów, takich jak nieruchomości notaires.fr. Z drugiej strony, inflacja spada (z 6% w 2022 r. do ok. 4–5% w 2023 r. i prognozowanych ok. 2,5% w 2024 r.). Wolniej rosnąca inflacja pomaga realnym dochodom i powinna w końcu umożliwić większe wydatki gospodarstw domowych na mieszkania. W nieruchomościach komercyjnych liczą się rentowność firm i plany ekspansji – dużo zależy tu od czynników globalnych, ale silny sektor dóbr luksusowych i turystyki we Francji (kluczowi najemcy biurowców) mają się dobrze, co dobrze wróży popytowi na biura w Paryżu w perspektywie średnioterminowej.

Podsumowując, czynnik gospodarczy jest neutralny lub lekko negatywny na rok 2025: słaby wzrost nie napędza boomu, ale niższa inflacja i stabilne zatrudnienie zmniejszają ryzyko gwałtownego załamania. Nieruchomości w Paryżu historycznie przechodzą przez wzloty i upadki francuskiej gospodarki z mniejszą zmiennością, dzięki unikalnej pozycji stolicy. Ponadto, jeśli rząd ogłosi jakiekolwiek wsparcie dla rynku mieszkaniowego (temat ten stał się kwestią polityczną), mogłoby to przynieść pozytywny efekt. Przykładowo, nowe ulgi podatkowe lub złagodzenie warunków kredytowych dla osób kupujących po raz pierwszy zwiększyłyby aktywność – na koniec 2024 r. trwają dyskusje o działaniach wspierających sektor mieszkaniowy (jak przedłużenie bezoprocentowanych kredytów i ulgi podatkowe dla właścicieli remontujących nieefektywne energetycznie lokale).

Trendy demograficzne i społeczne: Demografia odgrywa subtelną, ale istotną rolę. Liczba ludności miasta Paryż faktycznie nieznacznie spada – obecnie to około 2,1 mln mieszkańców, czyli o około 140 000 mniej niż w 2013 roku thepeninsulaqatar.com. W ciągu ostatniej dekady miasto traciło około 10 000 mieszkańców rocznie thepeninsulaqatar.com. Ten trend przypisuje się takim czynnikom, jak mniejsze gospodarstwa domowe (ludzie potrzebują więcej przestrzeni na osobę, co prowadzi do łączenia dawniej podzielonych mieszkań w większe) thepeninsulaqatar.com, przenoszenie się rodzin do przedmieść z powodu kosztów oraz wzrost liczby mieszkań wykorzystywanych jako drugorzędne rezydencje, które w innym przypadku służyłyby stałym mieszkańcom thepeninsulaqatar.com. Chociaż spadek liczby mieszkańców mógłby sugerować mniejsze zapotrzebowanie na mieszkania, w przypadku Paryża niedobór mieszkań jest wciąż bardzo realny – ponieważ liczba lokali zajmowanych jako główne miejsce zamieszkania spada jeszcze szybciej. W istocie, wiele mieszkań używanych jest jako rezydencje okazjonalne lub wynajmowane krótkoterminowo (jak opisano w części o rynku najmu), co zniekształca statystyki. Tak więc „efektywne” zapotrzebowanie na mieszkania (osoby potrzebujące domów) nadal przewyższa podaż. Niemniej jednak, jeśli trend spadkowy się utrzyma, miasto jest zaniepokojone (wprowadza polityki mające na celu zatrzymanie rodzin z klasy średniej, np. budowę więcej przystępnych mieszkań) thepeninsulaqatar.com thepeninsulaqatar.com. Inny ważny trend demograficzny to starzenie się populacji – Paryż ma stosunkowo młody profil na tle reszty Francji, ale grupa osób 60+ będzie rosnąć. Może to zwiększyć zapotrzebowanie na inne typy mieszkań (mniejsze, dostępne mieszkania, być może w spokojniejszych dzielnicach) i może prowadzić do rotacji, gdy starsi mieszkańcy sprzedadzą większe mieszkania, których już nie potrzebują. Z drugiej strony Paryż nadal przyciąga międzynarodowych i młodych migrantów – miasto nadal przyciąga studentów, profesjonalistów i zamożnych zagranicznych nabywców, co generuje nowy popyt. Miasto inwestuje też w poprawę jakości życia (np. walka ze smogiem, tworzenie nowych parków) thepeninsulaqatar.com, aby zatrzymać odpływ rodzin. Podsumowując, zmiany demograficzne to mieszana siła: nieco mniej rdzennych paryżan, ale więcej międzynarodowych „part-timerów” i wciąż ogromne niezaspokojone potrzeby mieszkaniowe w niektórych grupach.

Turystyka i status globalnego miasta: Status Paryża jako światowej stolicy kultury i turystyki ma bezpośredni i pośredni wpływ na rynek nieruchomości. Wysoki poziom turystyki napędza rynek wynajmu krótkoterminowego, jak już wspomniano, a także zachęca do zagranicznych inwestycji w nieruchomości (niektórzy turyści decydują się na zakup pied-à-terre po zakochaniu się w mieście). Wraz z ponownym powrotem turystyki do rekordowych poziomów w latach 2023–2024 i przewidywanym dalszym wzrostem, dzielnice popularne wśród turystów (np. okolice Wieży Eiffla, Champs-Élysées, Marais) odnotowują wysokie zapotrzebowanie na nieruchomości. Ponadto rozwój hoteli i wynajem powierzchni handlowych są silnie powiązane z kondycją turystyki. Udane przeprowadzenie przez Paryż Igrzysk Olimpijskich 2024 spodziewane jest jako czynnik pozytywnie oddziałujący na miasto: spowodowało modernizację infrastruktury (transport, przestrzenie publiczne) oraz zwiększyło globalną rozpoznawalność miasta. Dodatkowe korzyści to poprawa infrastruktury sportowej oraz tysiące nowych lokali mieszkalnych (dzięki przekształceniu Wioski Olimpijskiej). Przedstawiciele miasta i analitycy mówią o „po-olimpijskim blasku”, który przynosi korzyści częściom północnego i wschodniego Paryża, gdzie odbywały się wydarzenia olimpijskie parispropertygroup.com. Przykładowo, okolice La Villette czy Saint-Denis zyskały nowe połączenia komunikacyjne i doświadczały ponownego zainteresowania ze strony nabywców mieszkań i inwestorów po zakończeniu Igrzysk parispropertygroup.com. Co więcej, przywództwo Paryża w sferze kultury (muzea, moda, kuchnia) gwarantuje, że pozostaje on magnesem dla osób o wysokiej wartości netto, wzmacniając segment rynku nieruchomości luksusowych, o którym już wspominaliśmy.

Czynniki globalne: Jako światowe miasto, Paryż nie jest odporny na globalne trendy na rynku nieruchomości. Na przykład zmiany w innych dużych miastach mogą przekierować lub przyciągnąć inwestycje – jak wspomniano, zmiany polityki w Londynie (takie jak opodatkowanie zagranicznych kupujących czy zakończenie przywilejów non-dom) sprawiły, że niektórzy zamożni inwestorzy wybierają Paryż knightfrank.com. Stabilność lub niestabilność geopolityczna może powodować przepływ kapitału do tzw. bezpiecznych przystani: Paryż jest generalnie postrzegany jako stabilny, szczególnie w porównaniu z innymi stolicami, dlatego w niepewnych czasach inwestorzy globalni często zwiększają alokację na paryskie nieruchomości (zarówno komercyjne, jak i mieszkaniowe). Kursy walut to kolejny czynnik: silny dolar (lub juan itp.) wobec euro skutecznie obniża cenę paryskich nieruchomości dla zagranicznych nabywców, co miało miejsce w ostatnich latach parispropertygroup.com. Gdyby euro znacząco się umocniło, ten korzystny dla kupujących trend może osłabnąć. Ostatecznie, polityka na poziomie UE lub krajowa (takie jak zmiany w polityce monetarnej lub podatkowej wpływające na rynek nieruchomości) pozostają czynnikami, które warto monitorować.

Podsumowanie prognozy: Łącząc wszystkie te czynniki, perspektywy dla rynku nieruchomości w Paryżu do 2025 roku i dalej są ostrożnie optymistyczne i zakładają umiarkowany wzrost. Fundamenty rynku – ograniczona podaż i światowy popyt – pozostają niezmienione, co sugeruje, że po ustąpieniu tymczasowych czynników hamujących (wysokie stopy procentowe, niepewność gospodarcza) Paryż powinien powrócić do długoterminowego, stopniowego wzrostu. Scenariusz bazowy na 2025 rok: liczba transakcji lekko wzrośnie w stosunku do najniższych poziomów z 2024 roku, ceny w całym mieście ustabilizują się lub wzrosną o 0–2%, z nieco większym wzrostem w najlepszych lokalizacjach i niektórych zewnętrznych dzielnicach, które nadrobią duże spadki z 2024 roku. Czynsze nadal będą rosły w ramach regulowanych limitów z powodu niedoboru mieszkań. Ryzyka dla tych prognoz to: gorsza od oczekiwanej recesja gospodarcza (np. jeśli Europę dotknie kryzys energetyczny lub globalna recesja), co może zmniejszyć popyt; lub odwrotnie, opóźnienie w obniżaniu stóp procentowych, co utrzyma słabą dostępność finansowania. Z drugiej strony, jeśli koszty finansowania spadną szybciej, a rząd wprowadzi politykę sprzyjającą mieszkalnictwu, Paryż może odnotować silniejsze odbicie (wzrost cen >3%, napływ kupujących kupujących po raz pierwszy). W perspektywie wieloletniej Paryż ma szansę pozostać jednym z najbardziej pożądanych rynków nieruchomości na świecie, czemu sprzyja projekt Grand Paris, przekształcający metropolię, oraz nieprzemijający urok miasta, który przyciąga inwestorów i nowych mieszkańców do Miasta Świateł. Jak stwierdzono w jednej z analiz, „Paryż roku 2025 stoi na fascynującym rozdrożu — zachowując swoje dziedzictwo, a jednocześnie otwierając się na modernizację…dla tych, którzy rozumieją jego dynamikę, obecny etap może być zapamiętany jako okno szansy na jednym z najbardziej pożądanych rynków świata.” parispropertygroup.com.

Zmiany regulacyjne i podatkowe wpływające na rynek

Niedawne zmiany regulacyjne i podatkowe we Francji – wiele z nich dotyczy bezpośrednio Paryża – wywierają znaczący wpływ na kupujących, inwestorów i najemców. Orientacja w tych zmianach jest kluczowa dla wszystkich uczestników rynku. Poniżej przegląd najważniejszych rozwiązań:

1. Kontrola czynszów (Encadrement des Loyers): Paryż ponownie wprowadził kontrolę czynszów w 2019 roku jako środek eksperymentalny i pozostaje ona w mocy. System ogranicza poziom czynszu dla nowych umów najmu na większości mieszkań wynajmowanych jako główne miejsce zamieszkania w Paryżu, ustalając czynsz referencyjny (plus limit 20%) według lokalizacji i typu nieruchomości. Ta ramowa regulacja czynszowa (w ramach ustawy ELAN) miała wygasnąć, ale została przedłużona co najmniej do połowy 2025 roku i prawdopodobnie stanie się trwałym rozwiązaniem ze względu na lokalne poparcie polityczne service-public.fr service-public.fr. W praktyce, przy podpisywaniu nowej umowy najmu lub jej przedłużaniu, właściciele mieszkań w Paryżu nie mogą przekroczyć prefekturalnie ustalonego limitu czynszu dla danej okolicy (chyba że uzasadnią to wyjątkowymi cechami poprzez “complément de loyer”). Od 2025 roku czynsze referencyjne są aktualizowane corocznie. Istnienie kontroli czynszów oznacza, że podwyżki czynszu dla obecnych najemców są umiarkowane (powiązane z indeksem IRL, około 3,5% w 2023 r.) i nowe czynsze w Paryżu są w pewnym stopniu ograniczone. Dla inwestorów oznacza to zmniejszenie potencjalnych przychodów z wynajmu w porównaniu z wolnym rynkiem, ale też zapobiega nadmiernej inflacji czynszowej, która mogłaby wykluczyć najemców. Co istotne, nieprzestrzeganie przepisów grozi karami: najemcy mogą odwołać się i wymusić obniżkę czynszu, jeśli początkowy czynsz przekroczył dozwolone maksimum. Egzekwowanie przepisów zostało zintensyfikowane, a miasto skierowało niektórych naruszających właścicieli do sądu. Podsumowując, kontrola czynszów jest obecnie stałym elementem rynku najmu w Paryżu – dobra wiadomość dla najemców szukających przystępności oraz czynnik, który właściciele muszą starannie brać pod uwagę przy ustalaniu czynszu (zwłaszcza w przypadku mniejszych lokali, gdzie limit jest najbardziej restrykcyjny).

2. Ochrona najemców w „strefach napięcia”: Niezależnie od limitów czynszowych, Francja utrzymuje przepisy w „strefach napiętych” („zones tendues”, w tym w Paryżu), które mają chronić najemców podczas zmiany najemcy. W szczególności w przypadku ponownego wynajęcia nieruchomości, która była niezamieszkana przez mniej niż 18 miesięcy, właściciel zazwyczaj nie może podnieść nowego czynszu powyżej czynszu poprzedniego (z wyjątkiem ograniczonej kwoty lub jeśli przeprowadzono istotny remont) service-public.fr. Jest to limit podwyżek czynszu przy zmianie najemcy, odnawiany co roku rozporządzeniem (ostatnio również przedłużony do lipca 2025 r.) service-public.fr. Dla właścicieli oznacza to, że nie można znacznie podnieść czynszu między najemcami, chyba że udoskonaliło się nieruchomość lub czynsz był dotąd zbyt niski. Kolejna zasada: właściciele muszą uzasadnić każdy czynsz powyżej referencyjnej mediany (klauzula „complément”), a te są dokładnie weryfikowane. Te środki, w połączeniu z encadrement, sprawiają, że rynek wynajmu w Paryżu jest mocno regulowany. Dla najemców zapewnia to stabilność i ograniczenie nadmiernych wzrostów czynszu, co jest kluczowe w obliczu problemów mieszkaniowych. Dla inwestorów rada jest taka, by dokładnie sprawdzić regulowane poziomy czynszu w wybranej lokalizacji – obliczenia rentowności powinny opierać się na dozwolonym czynszu, a nie hipotetycznym czynszu rynkowym.

3. Przepisy dotyczące efektywności energetycznej (Prawo klimatyczne): Jedną z najważniejszych ostatnich zmian jest agresywne podejście Francji do poprawy efektywności energetycznej mieszkań, co bezpośrednio wpływa na właścicieli i nabywców starszych nieruchomości. Na mocy „Loi Climat et Résilience” domy o niskiej efektywności energetycznej (nazywane passoires thermiques, czyli „termiczne sita”) są stopniowo wycofywane z rynku najmu. Od 1 stycznia 2025 roku nielegalne będzie wynajmowanie nieruchomości z oceną efektywności energetycznej (DPE) „G” (najgorsza ocena) service-public.fr service-public.fr. Mieszkania z oceną G są teraz uznawane za niegodne zamieszkania, co oznacza, że nie można dla nich podpisywać nowych umów najmu service-public.fr. Zakaz zostanie rozszerzony: od 2028 roku mieszkania z oceną F również nie będą mogły być wynajmowane, a od 2034 roku dotyczyć to będzie także tych z oceną E service-public.fr service-public.fr. W Paryżu znaczna część zasobów mieszkaniowych jest stara i nieefektywna energetycznie – szacuje się, że nawet 30–40% mieszkań może mieć ocenę F lub G. To prawo ma ogromne konsekwencje: właściciele mieszkań z oceną G muszą albo wycofać je z rynku najmu, przeprowadzić modernizację w celu podniesienia oceny, albo sprzedać nieruchomość. Już od 2023 roku czynsz za wynajem mieszkań z oceną G i F nie mógł być podnoszony, ale 2025 to prawdziwy punkt zwrotny wraz z całkowitym zakazem service-public.fr. Wielu drobnych właścicieli zdecydowało się sprzedać swoje nieruchomości zamiast inwestować w kosztowne remonty, co częściowo przyczyniło się do wzrostu liczby ofert (i być może spadku cen tych jednostek w latach 2023–24). Dla inwestorów te przepisy są kluczowe: przy zakupie sprawdzaj ocenę DPE. Nieruchomości z oceną F lub G mogą być teraz okazją (zmotywowani sprzedający), ale trzeba uwzględnić budżet na remont, ponieważ dochód z wynajmu jest ograniczony. Z drugiej strony posiadanie nieruchomości z dobrą oceną energetyczną gwarantuje wyższą wartość i brak ograniczeń – energooszczędne mieszkania cieszą się coraz większym popytem. Rząd oferuje zachęty (ulgi podatkowe, pożyczki ekologiczne na 0%, itp.) na termomodernizacje, a co ciekawe, samo Miasto Paryż wprowadziło nawet zwolnienie z podatku od nieruchomości dla właścicieli przeprowadzających znaczące remonty energetyczne paris.fr. Pokazuje to, że władze stosują zarówno zachęty, jak i restrykcje, aby poprawić jakość mieszkań. Podsumowując, przepisy dotyczące energii zmieniają rynek: można spodziewać się fali remontów oraz tego, że starsze nieefektywne budynki zostaną zmodernizowane lub stopniowo wycofywane z rynku najmu.

4. Koniec ulgi podatkowej Pinel: Program Pinel, długo działający program redukcji podatku dochodowego dla inwestorów w nowe mieszkania na wynajem, został oficjalnie zakończony. Pinel oferował inwestorom, którzy kupowali nowe mieszkania na wynajem (w wyznaczonych strefach, w tym na przedmieściach Paryża), znaczącą ulgę podatkową. Program ten cieszył się popularnością i wspierał nową zabudowę. Jednak zgodnie z planem od 1 stycznia 2025 roku economie.gouv.fr economie.gouv.fr nie można już dokonywać żadnych nowych inwestycji Pinel. (Program został przedłużony do 2024 roku, ale z ograniczonymi korzyściami oraz wprowadzono wersję premium „Pinel+” dla projektów o wysokiej efektywności economie.gouv.fr, ale właśnie się on zakończył.) Dla inwestorów oznacza to, że 2024 rok był ostatnim momentem na rezerwację mieszkania na planie w ramach Pinel; w przyszłości zakup nowego mieszkania nie będzie się już automatycznie wiązał z ulgą podatkową. Rząd rozważa alternatywne sposoby wspierania budownictwa mieszkaniowego: jednym z kierunków jest rewitalizacja starych mieszkań (zachęta Denormandie dla renowacji w niektórych miastach została przedłużona do 2027 roku) la-loi-pinel.com oraz zachęcanie do inwestycji instytucjonalnych w najem. Mówi się także o nowym programie (czasem nazywanym „Pinel 2.0” lub opartym na innym mechanizmie), ale na razie brak konkretów. Wpływ: Koniec programu Pinel może zmniejszyć popyt indywidualnych inwestorów na nowe mieszkania, co z kolei może spowolnić rozpoczęcie niektórych nowych inwestycji budowlanych w regionie paryskim. Deweloperzy w 2025 roku mogą oferować rabaty lub dodatkowe korzyści, aby przyciągnąć kupujących po wycofaniu zachęty Pinel. Z drugiej strony, uwaga może przenieść się na istniejące nieruchomości: inwestorzy mogą zwrócić się w stronę starszych mieszkań (gdzie i tak nie było programu Pinel) i być może skorzystać z innych ulg (takich jak cosse lub loc’Avantages, które oferują niewielką ulgę podatkową za ustalanie przystępnych czynszów). Właściciele powinni również pamiętać, że podatek majątkowy (IFI) nadal obowiązuje w przypadku majątku nieruchomości powyżej 1,3 mln euro – to się nie zmieniło, ale zawsze warto to uwzględnić przy dużych luksusowych zakupach.

5. Podatki od nieruchomości (Taxe Foncière): Właściciele nieruchomości w Paryżu doświadczyli gwałtownego wzrostu podatków od nieruchomości w 2023 roku. Miasto Paryż podniosło stawkę podatku miejskiego z 13,5% do 20,5% – co oznacza skok o około +52% w stawce bazowej paris.fr. W praktyce, po przeliczeniu, przełożyło się to na wzrost rachunków za podatek dla właścicieli w Paryżu w 2023 roku o około +44% selexium.com. Był to szok dla wielu osób, ponieważ historycznie Paryż miał niski podatek foncière. W 2024 roku podatek wzrósł o kolejne 3,9% (indeksowany do inflacji) selexium.com selexium.com. Te podwyżki mają na celu poprawę kondycji finansowej miasta i rekompensatę utraty podatku mieszkaniowego (taxe d’habitation), który został zniesiony dla większości mieszkańców. Wpływ na rynek: Wyższe koszty utrzymania mogą zniechęcić część inwestorów lub właścicieli drugich mieszkań, co faktycznie mogło przyczynić się do większej liczby sprzedawanych apartamentów. Zmniejszają one również marże wynajmujących (aczkolwiek podatek od nieruchomości jest odliczany od dochodu z najmu). W przyszłości paryski podatek foncière prawdopodobnie pozostanie na wyższym poziomie (20,5%) i będzie rosnąć corocznie razem z inflacją. Właściciele powinni to uwzględnić w swoim budżecie. Warto zauważyć, że Paryż nadal utrzymuje, że jego stawka jest niższa niż w innych dużych miastach (w wielu francuskich miastach wynosi ona 40-50%) paris.fr. Dodatkowo Paryż w ostatnich latach podniósł podatek od pustostanów (taxe sur les logements vacants) i podatek od drugich domów, by karać niewykorzystywane mieszkania – politykę mającą na celu udostępnienie tych lokali mieszkańcom thesundaydiplomat.com. Pojawiają się głosy, by podwoić lub potroić podatki od pustostanów i drugich mieszkań, by zwiększyć podaż mieszkań thesundaydiplomat.com, ale nie zapadła jeszcze żadna decyzja. Wprowadzenie takiej zmiany mogłoby znacząco zwiększyć koszty dla właścicieli pozostawiających mieszkania puste, co mogłoby skłonić ich do sprzedaży lub wynajmu takich nieruchomości (co byłoby korzystne dla podaży). Podsumowując, podatki związane z nieruchomościami w Paryżu rosną i inwestorzy powinni to uwzględnić przy kalkulacji rentowności (zwłaszcza właściciele nierezydenci, którzy mogą nie korzystać z lokalnych ulg podatkowych).

6. Inne istotne regulacje: Kilka dodatkowych kwestii: Francja ma surowe ochrony najemców – na przykład zimowe moratoria na eksmisje, prawo do odnawiania umów najmu na 3/6 lat itd., a ostatnie przepisy nieco wzmocniły kontrolę nad właścicielami (np. wymóg wizy gwarancyjnej dla zagranicznych najemców czy bardziej rygorystyczne zasady dotyczące kaucji). Żadna z tych regulacji nie jest nowa w 2025 roku, ale podkreślają, że bycie właścicielem nieruchomości w Paryżu wiąże się z obowiązkami i należy być przygotowanym na taki system. Po stronie zakupu zagraniczni nabywcy napotykają stosunkowo niewiele barier we Francji (w przeciwieństwie do niektórych krajów z dodatkowymi podatkami stemplem lub zakazami). We Francji nie podjęto żadnych działań mających na celu ograniczenie zakupów przez cudzoziemców; wręcz przeciwnie, inwestycje zagraniczne są mile widziane. Niemniej jednak, nabywcy nierezydenci muszą być świadomi wyższych stóp procentowych kredytów hipotecznych (często ~0,25–0,5% powyżej stawek dla rezydentów parispropertygroup.com) oraz możliwie ograniczonej zdolności kredytowej zgodnie z francuskimi przepisami. Ponadto nowe przepisy UE i Francji dotyczące przeciwdziałania praniu pieniędzy nakazują obecnie ujawnienie prawdziwych beneficjentów przy zakupie nieruchomości przez spółki itp., jednak dotyczy to jedynie niewielkiej części rynku. Rozwój i strefowanie: Paryż finalizuje nowy PLU (lokalny plan urbanistyczny) mający na celu więcej terenów zielonych i mieszkań dostępnych cenowo; może to częściowo ograniczyć spekulacyjne inwestycje luksusowe (np. możliwe jest więcej wymogów dotyczących uwzględnienia tańszych mieszkań). Regionalnie funkcjonuje także cel „ZAN” (zero net artificialisation), mający na celu powstrzymanie rozlewania się miast – co oznacza większy nacisk na zagęszczanie i rozwój terenów poprzemysłowych. Może to spowolnić rozwój terenów podmiejskich, ale podnieść ceny już wyznaczonych gruntów.

Podsumowując, otoczenie regulacyjne w Paryżu jest coraz bardziej interwencjonistyczne, mając na celu zrównoważenie rynku oraz promowanie zrównoważonego rozwoju i dostępności cenowej. Kupujący i inwestorzy muszą się dostosować do tych przepisów: uwzględnić potrzeby związane z termomodernizacją, przestrzegać limitów czynszu oraz brać pod uwagę wyższe podatki. Ci, którzy to zrobią, nadal znajdą w Paryżu satysfakcjonujący rynek – wręcz przeciwnie, te regulacje mogą generować okazje (np. zakup nieefektywnego mieszkania tanio i jego remont daje wartość dodaną). Najemcy korzystają z wielu zmian (silniejsze prawa i bardziej przyzwoite mieszkania), choć pośrednio regulacje mogą ograniczyć podaż. To trudna równowaga dla decydentów. Podsumowując, każdy, kto w 2025 roku wchodzi na rynek nieruchomości w Paryżu, powinien być dobrze zaznajomiony z tymi przepisami lub skonsultować się ze specjalistami, aby zapewnić sobie zgodność z przepisami i optymalną strategię w zmieniającym się otoczeniu.

Wskazówki i gorące miejsca na poziomie dzielnic

Paryż jest słynny jako „miasto wiosek”, a każda z jego 20 dzielnic (a nawet poszczególne ich osiedla) charakteryzuje się odmienną dynamiką rynku. Patrząc na rok 2025 i kolejne lata, niektóre obszary wyróżniają się szczególnie – albo ze względu na trendy cenowe, potencjał inwestycyjny, albo status rozwijającej się dzielnicy. Poniżej znajduje się podsumowanie kluczowych wskazówek i nowych gorących punktów na poziomie dzielnic, od lokalizacji ultraluksusowych po obszary wzrostu będące w fazie przemian:

• Historyczne dzielnice prestiżowe: Tradycyjne, ekskluzywne osiedla w centrum i na zachodzie Paryża niezmiennie utrzymują najwyższe ceny i wykazują dużą odporność. Saint-Germain-des-Prés (6. dzielnica) pozostaje najdroższą lokalizacją w Paryżu, około 15 500 €/m², praktycznie bez zmian w cenie w ciągu ostatniego roku parispropertygroup.com. Połączenie literackiej historii, galerii sztuki oraz atrakcyjnej lokalizacji nad Sekwaną utrzymuje popyt na najwyższym poziomie, a podaż jest minimalna – dlatego ceny pozostają bez zmian, nawet gdy cały rynek zaliczył spadek. W sąsiedztwie, 7. dzielnica (np. okolice Invalides/Ecole Militaire) również utrzymała się bardzo mocno, ~14 900 €/m² (tylko -1% r/r) parispropertygroup.com, co potwierdza, że dzielnice „Carré d’Or” na lewym brzegu są niemal odporne na kryzysy. Po prawej stronie Sekwany, Złoty Trójkąt 8. dzielnicy (okolice Avenue Montaigne, Champs-Élysées) odnotował wzrost cen (+4,7% r/r) do około 11 760 €/m² parispropertygroup.com, przełamując ogólny trend, ponieważ międzynarodowi bogaci klienci i inwestorzy komercyjni upodobali sobie ten rejon. Dzielnice te charakteryzują się luksusowymi butikami, ambasadami i prestiżowymi nieruchomościami – prawdopodobnie zawsze będą na szczycie rynku paryskiego. Kupujący powinni liczyć się z dużą konkurencją i szybkim powrotem cen na jeszcze wyższe poziomy; dla inwestorów zwroty z najmu są niskie, ale bezpieczeństwo kapitału – bardzo wysokie. Warto zwrócić także uwagę na Le Marais (3. i 4. dzielnica), które nie jest nowością na mapie, ale nadal cieszy się ogromnym zainteresowaniem – zwłaszcza wśród zagranicznych nabywców (Amerykanie i Europejczycy kochają ten klimat). Ceny w Le Marais średnio powyżej 12 000 €/m² i pozostają stabilne; ograniczona liczba mieszkań z XVII wieku sprawia, że wszelkie spadki są tylko chwilowe. Wniosek: Jeśli szukasz stabilności i prestiżu, trzymaj się tych centralnych, prestiżowych dzielnic – to najbardziej „blue-chip” nieruchomości w Paryżu.
• Najważniejsze ceny według dzielnic (dane z końca 2024):
  • 6. dzielnica (Saint-Germain-des-Prés): ~15 500 €/m², 0,0% r/r – Ultra-prestiżowa, najwyższa stabilność parispropertygroup.com parispropertygroup.com.
  • 8. (Champs-Élysées/Złoty Trójkąt): ~11 760 €/m², +4,7% r/r – Luksus z potencjałem wzrostu (wysoki światowy popyt) parispropertygroup.com parispropertygroup.com.
  • 9. (Opéra/Południowe Pigalle): ~9 650 €/m², -4,6% r/r – Centralna „dzielnica wartości”, obecnie poniżej progu 10 000 €/m², oferująca możliwości wejścia parispropertygroup.com parispropertygroup.com.
  • 13. (Bibliothèque/Left Bank Rive Gauche): ~8 530 €/m², +2,3% r/r – Wschodzący obszar wzrostu, korzystający z odnowy miejskiej i nowych uczelni parispropertygroup.com parispropertygroup.com.
  • 18. (La Chapelle / północ): ~6 610 €/m², -6,7% r/r – Przystępny punkt wejścia, aktywna gentryfikacja i przyszłe korzyści z infrastruktury parispropertygroup.com parispropertygroup.com.
  parispropertygroup.com (Źródło danych: Paris Property Group / Chambre des Notaires, IV kwartał 2024)
• Pojawiające się „hotspoty”, na które warto zwrócić uwagę: Wiele dzielnic, szczególnie w północnym i wschodnim Paryżu, znajduje się na ścieżce wzrostu i zasługuje na uwagę:
  • South Pigalle & Nouvelle Athènes (9. dzielnica): Ten obszar na południe od Montmartre przekształcił się w modną enklawę z koktajlbarami, butikami i młodą społecznością profesjonalistów. Jak wspomniano, ceny nieco spadły do ok. 9,65 tys. €/m² parispropertygroup.com, ale to prawdopodobnie tymczasowy spadek; 9. dzielnica ma mocne fundamenty (centralna lokalizacja bez wysokich cen 8. dzielnicy). Spodziewaj się jej odbicia – w rzeczywistości, jak na taką centralność, jest niedoceniana. Sąsiadująca 10. dzielnica (rejon Rue des Martyrs itd.) jest teraz równie modna.
  • Wschodni Paryż – 10., 11., 19. dzielnica: Dzielnice takie jak Canal Saint-Martin (10. dzielnica) oraz Belleville / Oberkampf (11. dzielnica) podlegają gentryfikacji od lat i proces ten nadal trwa. Oferują bohemiarski klimat oraz rosnące bezpieczeństwo i udogodnienia. 19. dzielnica (okolice Canal de l’Ourcq i La Villette), kiedyś pomijana, przeżywa renesans dzięki nowym kawiarniom, przestrzeniom artystycznym i napływowi rodzin. Szczególnie okolica Canal Saint-Martin cieszy się odnowionym zainteresowaniem po igrzyskach olimpijskich parispropertygroup.com. Ceny w 10./11. dzielnicy oscylują w granicach 8-10 tys. €/m² (w zależności od mikroobszaru), z dużym potencjałem wzrostu. 19. dzielnica jest tańsza (średnio około 7 tys. €/m² parispropertygroup.com) i mimo że część jej obszarów nadal jest robotnicza, rejony w pobliżu parku Buttes-Chaumont są już dość szykowne.
  • La Chapelle & Marx Dormoy (18. dzielnica): Ta północna część 18. dzielnicy, granicząca z 10., ma bardzo niskie ceny (jak widać – około 6 600 €/m²), ale jest na trasie metra linii 12 i blisko dworca Gare du Nord z Eurostarem. Trwające inwestycje infrastrukturalne (jak przedłużanie linii tramwajowych, modernizacja Gare du Nord) oraz prywatny kapitał stopniowo poprawiają te ulice. Potencjalny wzrost wartości jest znaczny, jeśli myślisz długoterminowo i wybierzesz dobrą część dzielnicy (niektóre są nadal trudne). Jak zauważyło badanie Newmark, przesunięcie centrum Paryża na wschód przyciąga firmy, co prawdopodobnie przełoży się także na atrakcyjność mieszkaniową nmrk.com.
  • Rejon Montparnasse (14. dzielnica) i okolice: Ogólnie 14. dzielnica jest stabilna i mieszkaniowa, ale ciekawym subobszarem jest okolica Porte de Vanves / Didot na granicy 14. i 15. dzielnicy. Dzięki tramwajowi T3 i rozprzestrzenianiu się gentryfikacji z centrum, te zewnętrzne dzielnice (niegdyś uznawane za odległe) przyciągają młodych kupujących, których nie stać na sam środek 15. lub 6. dzielnicy. Podobnie obrzeża 17. dzielnicy (Batignolles) stały się modne po nowym rozwoju Clichy-Batignolles i powstaniu nowego sądu, co zaowocowało pojawieniem się nowych kawiarni i wprowadzeniem atmosfery małej wioski.
  • Najciekawsze przedmieścia: Tuż poza miastem znajduje się kilka miejsc, które są praktycznie przedłużeniem dzielnic Paryża i intensywnie się rozwijają. Saint-Ouen (tuż za granicą 17/18 dzielnicy) to jedno z nich – dzięki przedłużeniu linii metra 14 i przekształceniu terenów przemysłowych w eko-dzielnice wizerunek Saint-Ouen się zmienia (w okolicach słynnego targu staroci Puces pojawiły się modne lokale). Montreuil, graniczący z 20. dzielnicą, przez niektórych nazywany jest „Brooklynem Paryża”: artystyczny, zaangażowany społecznie i coraz popularniejszy wśród młodych ludzi wypchniętych z Paryża przez wysokie ceny nieruchomości – ceny domów rosną tam bardzo szybko. Issy-les-Moulineaux oraz Boulogne na południowy zachód od miasta to wciąż bardzo silne lokalizacje zarówno dla rodzin, jak i firm, korzystające z nowych biur oraz bezpiecznego, podmiejskiego charakteru przy dostępie do metra.
• Enklawy luksusowego mieszkalnictwa: W segmencie luksusowym, oprócz dobrze znanych obszarów, uwagę zwracają niektóre mikro-rynki:
  • Ile Saint-Louis (4. dzielnica): Ta niewielka wyspa na Sekwanie oferuje staroświecki urok i ekskluzywność. To niezmiennie jedno z najdroższych miejsc za m² (często powyżej 20 tys. euro), bo mieszkania tutaj są rzadkością i są niepowtarzalne. Przyciąga zarówno światowych nabywców, jak i lokalnych mieszkańców ze względu na spokój w samym sercu Paryża.
  • Villa Montmorency (16. dzielnica): To zamknięte osiedle rezydencji w Auteuil (16. dzielnica), gdzie mieszka wiele celebrytów. Domy osiągają tu astronomiczne ceny (powyżej 20 mln euro). Choć cała 16. dzielnica była ostatnio nieco ospała (jest obszerna i zróżnicowana), ultraprestiżowe enklawy, takie jak ta, cieszyły się niezmiennym zainteresowaniem.
  • Rezydencje luksusowe przy La Défense (Puteaux, Courbevoie): Powstają tu nowe luksusowe apartamentowce o wysokim standardzie z panoramicznymi widokami (jak planowane apartamenty w Tour Alto czy inne). Skierowane są do zagranicznych nabywców poszukujących nowoczesnych udogodnień, które są rzadkością w historycznym Paryżu. To test, ile ludzie są gotowi zapłacić za życie w nowoczesnej wieży pod Paryżem – jak dotąd wyniki są mieszane, ale to nisza warta obserwacji.
• Czynniki społeczne i infrastrukturalne: Warto też zauważyć, że inwestycje publiczne często zwiastują przyszłe miejsca „na topie”. Na przykład przydział mieszkań komunalnych czy budowa nowych obiektów publicznych przez miasto może szybko poprawić atrakcyjność rejonu. Projekt nowego planu miejscowego (PLU) stawia na tworzenie „dzielnic 15-minutowych” (wszystko dostępne lokalnie) – obszary przeznaczone do takich ulepszeń mogą znacząco zyskać na popularności. Pod tym względem dużo uwagi poświęca się 19. dzielnicy. Również okolice planowanych stacji linii 15 (jak Porte de Vincennes, Porte de Brançion itp., tuż przy granicy Paryża) mogą w najbliższych latach zacząć wzbudzać zainteresowanie spekulantów na długo przed otwarciem linii.

Podsumowując, paryski krajobraz nieruchomości w 2025 roku jest wielowymiarowy: podczas gdy ceny ogólnie się stabilizują, na poziomie mikro niektóre dzielnice odnotowują wzrosty, inne osiągają dno, a niektóre pozostają wyjątkowo stabilne. Dla kupujących oznacza to szansę – koncentrując się na odpowiedniej okolicy, można znaleźć wartość lub bezpieczeństwo, w zależności od potrzeb. Na przykład inwestor może wybrać La Chapelle, licząc na maksymalny potencjał wzrostu (przy wyższym ryzyku), lub zdecydować się na 7. dzielnicę, praktycznie gwarantującą długoterminowe utrzymanie wartości. Najemcy mogą znaleźć nieco korzystniejsze oferty w dzielnicach, które zanotowały spadki cen (takich jak 9. lub 15.), ale wszędzie tam, gdzie połączenia komunikacyjne są dobre, konkurencja będzie bardzo duża. Profesjonaliści na rynku nieruchomości powinni dostosowywać porady do kontekstu każdej dzielnicy, ponieważ Paryż to naprawdę „mozaika mikro-rynków”, gdzie jedno rozwiązanie nigdy nie pasuje do wszystkich parispropertygroup.com. Niezmienna zasada brzmi: lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja – a w Paryżu oznacza to ulica po ulicy, znajomość historii okolic. W miarę jak Paryż zmienia się wraz z projektami takimi jak Grand Paris, niektóre z tych historii zostaną napisane na nowo, a na mapie pojawią się nowe, atrakcyjne miejsca. Śledzenie tych trendów będzie kluczowe, by jak najlepiej wykorzystać niezmiennie urzekający i dynamiczny paryski rynek nieruchomości.

Wnioski

Paryski rynek nieruchomości w 2025 roku prezentuje obraz stabilności w czasach zmian. Po okresie dostosowań sektor mieszkaniowy odzyskuje równowagę, kierując się takimi fundamentami jak ograniczona podaż i niezmienne, światowe zapotrzebowanie. Ceny mieszkań w dużej mierze się ustabilizowały i są gotowe do umiarkowanego odbicia wraz ze stopniowym obniżaniem stóp procentowych notairesdugrandparis.fr parispropertygroup.com. Segment luksusowy przeżywa rozkwit – Paryż pozostaje magnesem dla zamożnych inwestorów szukających bezpiecznych aktywów, czego dowodem są rekordowe ceny i stabilne wartości w topowych lokalizacjach knightfrank.com knightfrank.com. Tymczasem najemcy korzystają z nowych zabezpieczeń i dynamicznego rynku najmu, chociaż dotkliwy niedobór mieszkań pozostaje poważnym wyzwaniem thesundaydiplomat.com parispropertygroup.com.

Na rynku komercyjnym paryski rynek biurowy mierzy się z nową normalnością – wyższymi poziomami pustostanów i zmieniającymi się wzorcami pracy, jednak biura typu prime oraz rozwijające się dzielnice biznesowe wykazują potencjał nmrk.com nmrk.com. Rynek nieruchomości handlowych i hotelarskich wspiera powrót turystyki, co umacnia pozycję Paryża jako światowej stolicy zakupów i turystyki cbre.fr cbre.fr. Kluczowe znaczenie mają transformacyjne projekty, takie jak Grand Paris Express, który ma na nowo zdefiniować krajobraz nieruchomości i stworzyć nowe możliwości na terenach dotąd uznawanych za peryferyjne parispropertygroup.com grandparisexpress.fr.

Inwestorzy, kupujący oraz profesjonaliści znajdą w Paryżu wiele dróg rozwoju: od stabilnych zysków w historycznych, centralnych dzielnicach po inwestycje z wysokim potencjałem w strefach rozwoju Grand Paris parispropertygroup.com parispropertygroup.com. Aby sprawnie poruszać się na tym rynku, potrzeba bystrości – niezbędna jest świadomość zmian regulacyjnych (takich jak normy energetyczne czy limity czynszów) oraz trendów specyficznych dla poszczególnych dzielnic service-public.fr parispropertygroup.com. Zmiany podatkowe, takie jak podwyżka podatku od nieruchomości czy zakończenie programu Pinel, wymagają strategicznego planowania selexium.com economie.gouv.fr, choć pojawiają się nowe zachęty do zielonych renowacji i budownictwa dostępnego cenowo.

Ogólnie rzecz biorąc, paryski rynek nieruchomości w 2025 roku można określić jako „ostrożnie optymistyczny”. Rynek wkracza w nowy cykl, a faza korekty jest w dużej mierze za nim parispropertygroup.com. Ponadczasowy urok miasta – jego bogactwo kulturalne, żywotność gospodarcza i niepowtarzalny miejski charakter – nadal przyciąga ludzi i kapitał z całego świata parispropertygroup.com knightfrank.com. To niezmienne zainteresowanie, w połączeniu z planowanymi ulepszeniami infrastruktury i prawdopodobnie korzystniejszym finansowaniem, sugeruje, że Paryż jest na progu delikatnego wzrostu.

Dla inwestorów oznacza to, że teraz może być dogodny moment na zabezpieczenie aktywów przed kolejnym wzrostem (jak ujęto to w jednym z raportów, „gwiazdy się układają” parispropertygroup.com), niezależnie od tego, czy celem jest długoterminowa ochrona kapitału w prestiżowym arrondissement, czy wyższe zwroty w odradzającej się dzielnicy. Dla osób kupujących dom, zwłaszcza po raz pierwszy, połączenie ustabilizowanych cen i łagodniejszych warunków kredytowych zapewnia możliwość wejścia na rynek na lepszych warunkach niż w ostatnich latach parispropertygroup.com parispropertygroup.com. Najemcy powinni dalej korzystać z polityk przyjaznych lokatorom, a być może również ze zwiększonej podaży mieszkań na wynajem, jeśli politycy odniosą sukces w przekształcaniu nieużywanych nieruchomości w domy thesundaydiplomat.com. Dla profesjonalistów z rynku nieruchomości zmieniający się krajobraz – od wpływu przepisów klimatycznych po nowe gorące dzielnice – oznacza, że dostarczanie rzetelnych, spersonalizowanych porad jest ważniejsze niż kiedykolwiek.

Podsumowując, rynek nieruchomości w Paryżu pozostaje jednym z najbardziej trwałych i atrakcyjnych na świecie. Łączy bogate dziedzictwo z umiejętnym rozwojem, co pokazują takie projekty, jak Grand Paris Express, który poprowadzi rynek w przyszłość. Choć wyzwania, takie jak dostępność cenowa i braki podaży, wciąż się pojawiają, miasto aktywnie im przeciwdziała poprzez politykę i innowacje. Dla osób zaangażowanych w paryski rynek nieruchomości nadchodzące lata zapowiadają się dynamicznie. Jednak, jak pokazuje historia i jak podkreśla rok 2025, paryskie nieruchomości nagradzają cierpliwość i wnikliwość – ich długoterminowa trajektoria jest wzrostowa, wsparta niezrównanym urokiem, który opiera się cyklom gospodarczym i wykracza poza krótkoterminowe wahania 56paris.com parispropertygroup.com. W Mieście Świateł nieruchomości okazały się filarem trwałej wartości, a rok 2025 zapowiada początek kolejnego rozdziału wzrostu.

Źródła:

• Chambre de Notaires de Paris – Komunikat prasowy dotyczacy nieruchomości w Paryżu, 27 lutego 2025 parispropertygroup.com parispropertygroup.com
• Paris Property Group – Analiza końcoworoczna 2024 i prognoza na 2025 parispropertygroup.com parispropertygroup.com
• 56Paris – Aktualizacja rynku paryskiego 2025 56paris.com 56paris.com
• Knight Frank – Paris Prime Market Insight (maj 2025) knightfrank.com knightfrank.com
• Newmark – Raport biurowy Paryż Ile-de-France Q1 2025 nmrk.com nmrk.com
• CBRE France – Perspektywy rynku nieruchomości 2025 cbre.fr cbre.fr
• Service-Public.fr (rząd francuski) – Aktualizacje o kontroli czynszów i prawie klimatycznym service-public.fr service-public.fr
• The Peninsula (AFP) – Artykuł o spadku populacji w Paryżu, listopad 2024 thepeninsulaqatar.com thepeninsulaqatar.com
• The Sunday Diplomat – Niedobór mieszkań w Paryżu (akademiki) 2024 thesundaydiplomat.com thesundaydiplomat.com
• SeLoger/Selexium – Podwyżka Taxe Foncière 2023–24 selexium.com

Trendy na rynku nieruchomości mieszkaniowych

Trendy cenowe: Rynek mieszkaniowy w Paryżu odnotował delikatny spadek cen w ciągu ostatniego roku, jednak tempo tego spadku wyraźnie się zmniejsza. Na pierwszy kwartał 2025 roku średnia cena apartamentu w Paryżu wynosi około 9 470 €/m², czyli o około 3% mniej niż rok wcześniej parispropertygroup.com. Ten spadek nastąpił po wyjątkowej dekadzie wzrostu i jest postrzegany głównie jako zdrowa korekta po tym, jak ceny osiągnęły rekordowe poziomy (ponad 10 500 €/m² na szczycie w 2020 roku). Na początku 2025 roku ceny wydają się stabilizować, a nawet wykazują oznaki lekkiego wzrostu. W rzeczywistości, według prognozowanych umów, średnia cena paryskiego mieszkania może osiągnąć około 9 500 €/m² na wiosnę 2025 roku — to +1% rocznie, co w praktyce oznacza koniec trendu spadkowego notairesdugrandparis.fr notairesdugrandparis.fr. Długoterminowy trend pozostaje zdecydowanie pozytywny: nawet po ostatnim spadku, wartość nieruchomości w Paryżu jest znacznie wyższa niż dekadę temu (np. ~+35% od 2015 roku w najbardziej prestiżowych centralnych dzielnicach) 56paris.com, co podkreśla odporność miasta.

Wolumen sprzedaży i popyt: Wolumeny transakcyjne były ograniczone w latach 2023–24 z powodu niepewności gospodarczej i trudniejszych warunków finansowania. Roczna sprzedaż w Paryżu spadła o około 10% w 2024 (w porównaniu do 2023 roku) parispropertygroup.com, co jest mniejszym spadkiem niż w całym regionie Île-de-France (-13%). Pod koniec 2024 roku wolumeny osiągnęły najniższy poziom od połowy 2010 roku. Pocieszające jest to, że aktywność zaczęła się stabilizować na początku 2025 roku, a notarjusze odnotowali uspokajający wzrost w ostatnich miesiącach 2024 roku notairesdugrandparis.fr. Wielu kupujących wstrzymało się z zakupami, gdy stopy kredytów hipotecznych w 2023 roku przekroczyły 4%, ale poprawiające się warunki kredytowe przyciągają ich z powrotem. Na pierwszy kwartał 2025 roku typowe oprocentowanie 20-letnich kredytów hipotecznych dla mieszkańców spadło do około 3,2–3,5%, w porównaniu do ~3,6–4% na początku 2024 roku parispropertygroup.com parispropertygroup.com. Ta obniżka, w połączeniu z nieco niższymi cenami, poprawiła dostępność cenową i ożywiła zainteresowanie kupujących notairesdugrandparis.fr parispropertygroup.com. Do połowy 2025 roku Paryż wchodzi w to, co analitycy nazywają „korzystnym oknem na zakup nieruchomości” parispropertygroup.com – kupujący (zarówno krajowi, jak i zagraniczni) mają więcej przestrzeni do negocjacji i wielu uważa, że rynek osiągnął swoje minimum.

Czynniki odporności: Pomimo ostatnich przeciwności, paryski rynek mieszkaniowy korzysta z unikalnych, strukturalnych zabezpieczeń. Ograniczona podaż mieszkań w mieście oraz rygorystyczne przepisy budowlane zapewniają naturalne wsparcie dla cen. Nowe budownictwo w granicach miasta jest mocno ograniczone przez przepisy dotyczące ochrony dziedzictwa, limity wysokości i brak gruntów (Paryż otacza obwodnica périphérique) parispropertygroup.com. Oznacza to, że popyt nieustannie przewyższa podaż, nawet podczas spadków, co powoduje, że ceny pozostają na stałym poziomie. Dodatkowo, globalny popyt na nieruchomości w Paryżu pozostaje silny, dzięki znaczeniu kulturowemu miasta, statusowi bezpiecznej przystani i zainteresowaniu międzynarodowych nabywców. Zamożni kupujący z USA, Bliskiego Wschodu, Europy i Azji nadal postrzegają Paryż jako atrakcyjne miejsce do inwestycji lub posiadania pied-à-terre parispropertygroup.com. Co więcej, zmiany kursowe uczyniły Paryż jeszcze bardziej atrakcyjnym – przykładowo inwestorzy operujący w dolarach w 2024 roku mogli znaleźć ceny w Paryżu o około 20% niższe niż na szczycie, uwzględniając słabość euro parispropertygroup.com. Wszystkie te czynniki sprawiły, że Paryż „wyróżnia się” i radzi sobie lepiej niż wiele innych rynków parispropertygroup.com.

Prognozy: Patrząc w przyszłość, większość prognoz przewiduje stabilizację lub umiarkowany wzrost cen nieruchomości w Paryżu w latach 2025–2026. Konsensus wśród głównych agencji jest taki, że 2024 był dołkiem aktywności na rynku, a rok 2025 przyniesie stopniowe ożywienie transakcji oraz ceny stabilne lub lekko rosnące parispropertygroup.com notairesdugrandparis.fr. Wiele zależy od poziomu stóp procentowych (patrz sekcja Czynniki rynkowe), ale wielu obserwatorów jest „ostrożnie optymistycznych”, że najgorsze jest już za nami notaires.fr notaires.fr. Chroniczny niedobór mieszkań w Paryżu i jego niezmienna atrakcyjność pozwalają przypuszczać, że gdy tylko makroekonomiczne chmury się rozwieją, wartość nieruchomości w mieście ponownie zacznie stopniowo rosnąć. Rzeczywiście, najnowsze prognozy notariuszy pokazują, że Paryż zakończy rok 2025 na poziomie stabilnym do +1% rok do roku notairesdugrandparis.fr notaires.fr – co stanowi ogromny kontrast wobec -7% spadku rocznego odnotowanego na początku 2024 roku. Podsumowując, rynek mieszkaniowy wchodzi w 2025 rok na solidniejszych fundamentach: korekta jest już w większości za nami, a Paryż pozostaje jednym z najbardziej odpornych na świecie rynków mieszkaniowych.

Rynek nieruchomości luksusowych

Przegląd: Segment luksusowych i prestiżowych nieruchomości w Paryżu wykazał niezwykłą siłę podczas ostatniego spowolnienia. Dzielnice „Belle Époque” – 6., 7. i 8. okręg oraz inne podobne prestiżowe obszary utrzymały swoją wartość znacznie lepiej niż dzielnice peryferyjne w ciągu ostatnich dwóch lat. Ceny w tych pożądanych enklawach pozostały na tym samym poziomie lub nawet wzrosły w 2024 roku, dzięki ograniczonej podaży i stabilnemu międzynarodowemu popytowi. Na przykład Saint‑Germain‑des‑Prés (6. okręg) pozostał najdroższą dzielnicą Paryża z ceną około 15 500 €/m², bez zmian rok do roku w 2024 parispropertygroup.com, a ekskluzywny 7. okręg (okolice Les Invalides) odnotował jedynie spadek o -1,1% do około 14 900 €/m² parispropertygroup.com. Tak minimalne spadki w czasie ogólnego załamania rynku podkreślają, że nieruchomości z najwyższej półki w najlepszych lokalizacjach są „odporne na szersze wahania” parispropertygroup.com. Na początku 2025 roku te segmenty rynku premium już zaczynają odrabiać straty. W 8. okręgu – obejmującym Pola Elizejskie i Złoty Trójkąt – ceny faktycznie wzrosły o około 4,7% w 2024 roku (do ok. 11 760 €/m²) parispropertygroup.com, przeciwstawiając się tendencji w całym mieście i wzmacniając status 8. okręgu jako topowej lokalizacji inwestycyjnej parispropertygroup.com.

Ultra-luksusowe nieruchomości i zagraniczni kupcy: Najwyższy segment rynku paryskiego (ultra-luksusowe apartamenty, rezydencje, hôtels particuliers) odnotowuje rekordową aktywność. Ceny nieruchomości premium wzrosły o około +12% od 2019 roku (przed pandemią) knightfrank.com, osiągając nowe maksima w latach 2024–25, mimo że liczba transakcji zwykłych nieruchomości spadła. W 2024 roku sprzedano zaledwie kilka historycznych rezydencji, ale za zdumiewające kwoty: jedno hôtel particulier na Lewym Brzegu osiągnęło cenę blisko 50 000 €/m², a inne zostało sprzedane za 33 miliony euro knightfrank.com. Na początku 2025 roku dwie rezydencje w 7. dzielnicy znalazły nabywców za odpowiednio 55 milionów euro i 100 milionów euro – to jedne z najdroższych transakcji mieszkaniowych w historii Paryża knightfrank.com. Popyt na tym astronomicznym poziomie napędzają zarówno krajowe elity, jak i zagraniczni milionerzy. Warto zauważyć, że kupujący z Chin i innych krajów azjatyckich stali się bardzo aktywni na prestiżowym rynku paryskim. Połowę wszystkich zakupów paryskich pied-à-terre obsługiwanych przez jedną luksusową agencję w 2024 roku (średnia cena 7,6 miliona euro; powierzchnia ~235 m²) dokonali nabywcy z Chin knightfrank.com. Te gotowe do zamieszkania luksusowe apartamenty osiągały średnio niesamowite 33 800 euro za m² knightfrank.com, co obrazuje, że zagraniczni inwestorzy są skłonni zapłacić najwyższe kwoty (czy to w dolarach, czy w euro) za prestiżowe nieruchomości w centrum Paryża.

Czynniki napędzające segment luksusowy: Kilka makrotrendów zwiększa atrakcyjność Paryża dla osób o wysokiej wartości majątku (HNWI) w 2025 roku i później. Stopy procentowe – choć wysokie dla przeciętnych nabywców – mają mniejsze znaczenie dla dysponujących gotówką kupujących z segmentu luksusowego, a sama perspektywa obniżek stóp procentowych w strefie euro poprawia ogólne nastroje knightfrank.com. Dodatkowo, globalne zmiany polityczne przyciągają coraz więcej zamożnych osób do Paryża: na przykład likwidacja przez Wielką Brytanię reżimu podatkowego non-dom oraz podwyższenie we Włoszech podatku ryczałtowego dla cudzoziemców uczyniły te kraje mniej atrakcyjnymi, podczas gdy Paryż postrzegany jest jako stabilna alternatywa knightfrank.com. Niepewna sytuacja geopolityczna (np. wyniki wyborów w USA) skłania również część ultrazamożnych do dywersyfikacji aktywów poprzez inwestycje w nieruchomości w Paryżu jako bezpieczną przystań knightfrank.com. W badaniu z 2024 roku, obejmującym 750 HNWI, Paryż zajął 1. miejsce wśród europejskich miast do relokacji – we wszystkich grupach wiekowych od pokolenia Z po powojenne knightfrank.com – odzwierciedlając jego wyjątkowe połączenie kultury, bezpieczeństwa i stylu życia dla elit. Kolejnym czynnikiem jest powrót słabego euro (w porównaniu do poziomów z lat 2018–19), co w praktyce daje kupującym z dolarami, frankami czy dirhamami swego rodzaju rabat. Podsumowując, najbardziej prestiżowy segment rynku mieszkaniowego w Paryżu poszerza swoją globalną atrakcyjność jeszcze bardziej w 2025 roku knightfrank.com knightfrank.com.

Popyt na wynajem i niedobór podaży: Paryż doświadcza ostrego niedoboru mieszkań na wynajem w 2025 roku, co powoduje wzrost czynszów i frustrację wielu potencjalnych najemców.

Popyt na wynajem gwałtownie wzrósł, ponieważ wyższe stopy procentowe i rygorystyczne kryteria udzielania kredytów wykluczyły z rynku niektórych kupujących, zmuszając ich do dalszego wynajmowania thesundaydiplomat.com.Tymczasem podaż dostępnych wynajmów długoterminowych gwałtownie spadła.Według urzędników miejskich, Paryż traci każdego roku kilka tysięcy mieszkań na wynajem z powodu różnych czynników thesundaydiplomat.com.Liczba ofert wynajmu mieszkań w Paryżu spadła aż o 50% w ciągu jednego roku (stan na początek 2024) oraz o 73% w ciągu trzech lat, co wskazuje, jak drastycznie skurczyła się dostępność wynajmu długoterminowego thesundaydiplomat.com.Nacisk jest szczególnie dotkliwy dla małych mieszkań (kawalerek i mieszkań jednopokojowych), które są zazwyczaj poszukiwane przez studentów i młodych profesjonalistów.Wiele z tych lokali zostało przekierowanych na platformy wynajmu krótkoterminowego (np.Airbnb) lub stoją puste jako drugorzędne pieds-à-terre, zmniejszając dostępność dla lokalnych mieszkańców thesundaydiplomat.com.Dane miejskie pokazują, że niemal 19% paryskich mieszkań nie było zajmowanych jako główne miejsca zamieszkania (były puste lub stanowiły drugi dom) w 2020 roku – w porównaniu do 14% dekadę wcześniej thesundaydiplomat.com.Co ciekawe, około 1 na 10 domów w Paryżu jest obecnie rezydencją wtórną (często utrzymywaną przez zamożnych właścicieli do okazjonalnego użytku) thesundaydiplomat.com.Ten trend, w połączeniu z rozprzestrzenianiem się wynajmu turystycznego, doprowadził do tego, co urzędnicy nazywają „bezprecedensowym kryzysem mieszkaniowym” dla najemców thesundaydiplomat.com thesundaydiplomat.com.Studenci zostali dotknięci najmocniej: jak ostrzegł Zastępca Burmistrza ds. Mieszkalnictwa w 2024 roku, „sektor prywatny nie ma już nic do wynajęcia… możemy zobaczyć dziesiątki tysięcy studentów na ulicach”, jeśli nie zostaną podjęte środki nadzwyczajne thesundaydiplomat.com.Podsumowując, współczynnik pustostanów w przypadku wynajmu długoterminowego jest wyjątkowo niski (około 2,8%) parispropertygroup.com, a konkurencja o każde dostępne mieszkanie jest ogromna.

Perspektywy dla segmentu luksusowego: Segment luksusowy ma nadal przewyższać wyniki szerszego rynku. Podaż nieruchomości klasy premium pozostaje poważnie ograniczona – w całym Paryżu każdego roku powstaje mniej niż 2000 nowych mieszkań, a praktycznie żadne w historycznych, prestiżowych dzielnicach knightfrank.com. Ten niedobór sprawia, że nowe inwestycje o wysokim standardzie osiągają wysokie ceny i często szybko się wyprzedają. Właściciele prestiżowych nieruchomości także wstrzymują się ze sprzedażą, jeśli nie jest to absolutnie konieczne, z uwagi na brak równorzędnych alternatyw, co ogranicza podaż. Przy globalnych przepływach kapitału Paryż może liczyć na znaczący udział w inwestycjach na rynku luksusowych nieruchomości w najbliższych latach. Knight Frank przewiduje, że ceny luksusowych nieruchomości w Paryżu umiarkowanie wzrosną w 2025 roku (odbijając się od stagnacji na rynku masowym), wspierane przez powracających międzynarodowych nabywców oraz status Paryża jako „nieustannie pożądanego” centrum knightfrank.com knightfrank.com. Dla inwestorów segment luksusowy oferuje długoterminową ochronę kapitału i jest mniej podatny na wahania – jak pokazują lata 2023–24, kiedy ceny nieruchomości premium utrzymały się lub wzrosły, a właściciele w najlepszych dzielnicach wciąż cieszyli się zyskami rzędu ~+35% w ciągu ostatnich 10 lat 56paris.com. Podsumowując, paryski rynek nieruchomości luksusowych pozostaje bezpieczną i solidną inwestycją, w dużej mierze odporną na krótkoterminowe wahania i gotową do dalszego stopniowego wzrostu w nadchodzących latach.

Trendy i stopy zwrotu na rynku najmu

Ceny najmu i stopy zwrotu: Przy wysokim popycie i ograniczonej podaży, czynsze w Paryżu rosną, choć w ramach obowiązujących limitów czynszowych (zobacz Zmiany regulacyjne). Na połowę 2024 roku średni czynsz w Paryżu daje brutto stopę zwrotu około 3,2% (mieszkania nieumeblowane) do 3,6% (umeblowane) parispropertygroup.com. Te stopy zwrotu – w granicach 3–4% – są porównywalne z innymi dużymi europejskimi miastami, takimi jak Londyn (3,4%) czy Berlin (3,8%), choć niższe niż na rynkach takich jak Amsterdam (5,2%) parispropertygroup.com. Stosunkowo umiarkowane stopy zwrotu odzwierciedlają wysokie wartości kapitałowe w Paryżu; w ujęciu bezwzględnym czynsze należą tu do najwyższych w Europie (typowy paryski czynsz to około 30–38 €/m² miesięcznie na rynku prywatnym, a w segmencie luksusowym znacznie więcej). Dla właścicieli mieszkań plusem obecnej sytuacji jest szybka obsada lokali i niskie ryzyko zaległości w płatnościach – przy tak dużej liczbie osób poszukujących mieszkań czas pustostanów jest minimalny. Zarządcy nieruchomości potwierdzają, że dobrze wycenione mieszkania na wynajem często otrzymują kilkadziesiąt zapytań w ciągu kilku dni. Rynek najmu pozostał silny nawet w trakcie pandemii Covid, a po powrocie studentów i ekspatów odbił się całkowicie parispropertygroup.com. Jedynym czynnikiem hamującym wzrost czynszów była interwencja rządowa (limity wzrostu czynszu i poziomu początkowego czynszu – szczegóły dalej). Jednak dane francuskiego OLAP pokazują, że medianowe czynsze w Paryżu wzrosły o kilka punktów procentowych w latach 2022–2024 pomimo tych ograniczeń, zwłaszcza w przypadku małych mieszkań, na skutek drastycznej dysproporcji między popytem a podażą.

Krótkoterminowy wynajem (Airbnb) i zyski: Ważnym trendem jest rozbieżność między zyskami z wynajmu długoterminowego a krótkoterminowego. W turystycznych, centralnych dzielnicach niektórzy inwestorzy decydują się na wynajem sezonowy (w stylu Airbnb), ponieważ stawki za nocleg mogą znacznie przewyższać tradycyjne umowy najmu. W popularnych lokalizacjach (np. Marais, Dzielnica Łacińska) dochód z wynajmu krótkoterminowego może być o 20–30% wyższy niż z umowy najmu na rok – czasami nawet więcej, jeśli wynajmuje się turystom przez cały rok. Do 2025 roku, przy ponownym boomie turystycznym (patrz Czynniki Rynkowe), to podejście ponownie pobudziło zainteresowanie inwestowaniem w wynajem na wakacje parispropertygroup.com. Jednak inwestorzy muszą uważać na surowe przepisy dotyczące wynajmu krótkoterminowego w Paryżu parispropertygroup.com. Miasto wprowadziło system rejestracji najmu i limity (główne miejsce zamieszkania można wynajmować tylko 120 dni w roku; pozostałe nieruchomości wymagają pozwolenia komercyjnego wraz z kompensacją za „utracone mieszkania”). W ostatnich latach nasiliły się kontrole nielegalnych ogłoszeń Airbnb, co przyczyniło się do powrotu części mieszkań na rynek najmu długoterminowego i lekkiego spadku czynszów w niektórych rejonach parispropertygroup.com. Idąc dalej, władze Paryża chcą wprowadzać jeszcze surowsze środki: na przykład w 2024 roku zaproponowano zakaz nowych najem krótkoterminowych w niektórych centralnych dzielnicach (jak Montmartre czy Le Marais) oraz podwyższkę podatków na drugie domy, aby zniechęcić właścicieli do pozostawiania mieszkań pustych thepeninsulaqatar.com thepeninsulaqatar.com. Celem tych polityk jest udostępnienie większej liczby mieszkań dla mieszkańców i studentów. Z punktu widzenia inwestora, krótkoterminowy najem może przynosić wyższe zyski, ale wiąże się z ryzykiem regulacyjnym – kluczowe jest przestrzeganie zmieniających się przepisów (i pamiętanie, że strategie mocno uzależnione od turystyki mogą być niestabilne, jak pokazała pandemia).

Perspektywy dla najemców i właścicieli mieszkań: Dla najemców najbliższa przyszłość pozostaje trudna. Dopóki nie zostanie zwiększona podaż mieszkań (lub nie zostaną wykorzystane istniejące puste lokale), konkurencja pozostanie ostra. Limity czynszowe nadal będą chronić przed zawyżaniem opłat (zobacz Zmiany regulacyjne), ale znalezienie przystępnego mieszkania będzie wymagać wytrwałości. Wielu studentów i najemców o średnich dochodach coraz częściej szuka mieszkań na przedmieściach lub godzi się na dłuższe dojazdy z powodu niedoboru mieszkań w centrum miasta thesundaydiplomat.com. Dla właścicieli i inwestorów na rynku wynajmu Paryż oferuje niemal 100% obłożenie i stały popyt. Zyski z wynajmu na poziomie około 3–4% nie są rekordowo wysokie, ale w dobie rosnących kosztów kredytów niektórzy inwestorzy instytucjonalni uznają portfele mieszkaniowe w Paryżu za atrakcyjne ze względu na ich stabilność. Rzeczywiście, inwestycje w aktywa mieszkaniowe (w tym duże portfele mieszkań) utrzymały się na dobrym poziomie w 2024 roku i mają wzrosnąć w 2025, jak zauważa CBRE, a oczekiwanych jest kilka dużych transakcji cbre.fr. Jedną z pojawiających się szans jest rozwój mieszkań studenckich: chroniczny niedobór zakwaterowania dla studentów (w Paryżu jest ok. 300 000 studentów, ale tylko 13 000 dedykowanych miejsc w akademikach) thesundaydiplomat.com sygnalizuje zapotrzebowanie na więcej prywatnych akademików lub przestrzeni colivingowych. Kolejną kwestią są energooszczędne renowacje starszych budynków wynajmowanych, które nie tylko zwiększają ich atrakcyjność, lecz także są niezbędne do spełnienia nowych przepisów (wielu właścicieli będzie musiało poddać nieruchomości modernizacji – zobacz Zmiany regulacyjne dotyczące zasad energetycznych). Ogólnie rynek najmu w Paryżu nadal będzie się charakteryzował bardzo wysokim popytem, ograniczoną podażą i presją regulacyjną na utrzymanie przystępności.

Inwestycje w nieruchomości komercyjne

Mimo że Paryż słynie jako miejsce zamieszkania, jest także jednym z największych rynków nieruchomości komercyjnych w Europie. W latach 2024–2025 sektor komercyjny napotkał trudności spowodowane spowolnieniem gospodarczym oraz zmianami po pandemii w pracy i handlu detalicznym, lecz w kluczowych lokalizacjach pozostaje odporny. Ta część obejmuje trendy dotyczące biur, handlu oraz hotelarstwa, a także główne nowe inwestycje komercyjne.

Rynek biurowy

Aktywność leasingowa: Rynek biurowy w Paryżu przechodził przez okres spowolnienia. Wynajem powierzchni biurowej (aktywność leasingowa) w regionie Wielkiego Paryża spadł w 2024 roku, co odzwierciedla ostrożne nastroje firm. W pierwszym kwartale 2025 roku aktywność leasingowa była o około 4% niższa rok do roku, głównie z powodu braku ogromnych transakcji (niewiele dużych relokacji korporacyjnych) nmrk.com. Wiele firm optymalizuje lub zmniejsza powierzchnie w odpowiedzi na trendy pracy hybrydowej i presję kosztową, co spowodowało, że w samym Paryżu zawarto mniej nowych umów, a większa aktywność przeniosła się na obrzeża oferujące niższe czynsze nmrk.com. Wskaźniki pustostanów w związku z tym wzrosły. Na koniec 2024 roku ogólny wskaźnik pustostanów biurowych w Île-de-France przekroczył 10% – rekordowo wysoki poziom w czasach współczesnych savills.co.uk nmrk.com. Na początku 2025 roku osiągnął ok. 10,3% w skali regionu nmrk.com. Największy ciężar pustostanów przypada na lokalizacje drugorzędne i starsze budynki: na podmiejskich parkach biurowych duże powierzchnie stoją puste. Dla porównania, w centrum Paryża (CBD) odsetek pustostanów pozostaje stosunkowo niski (około 4–5%), a na najlepsze powierzchnie nadal jest zdrowy popyt capitaleconomics.com nmrk.com. Różnica jest wyraźna – firmy wybierają jakość i lokalizację, pozostawiając mniej atrakcyjne biura puste. Warto zaznaczyć, że fala nowych inwestycji biurowych w 2025 roku (prawie 1 mln m² nowych biur wchodzących na rynek m.in. w La Défense, Issy itd.) zwiększa podaż w krótkim terminie nmrk.com. Jednak oczekuje się, że nowa budowa spowolni po 2025 roku, co powinno pomóc rynkowi wchłonąć obecną nadpodaż nmrk.com.

Czynsze i inwestycje: Czynsze za najlepsze biura w Paryżu utrzymały się na stałym poziomie lub nawet nieznacznie wzrosły, pomimo słabszego popytu. W prestiżowym paryskim CBD (okolice Champs-Élysées, najlepsze wieżowce La Défense itp.) czynsze wywoławcze wynoszą około 900–1 000 euro za m² rocznie za powierzchnię najwyższej klasy i utrzymały się na tym poziomie do 2024 roku jll.com. Właściciele nowoczesnych, dobrze położonych biur byli w stanie utrzymać czynsze, częściowo dzięki niskiej dostępności powierzchni o wysokim standardzie w centrum. Na przykład nowo zrewitalizowana dzielnica „Paris Centre East” (okolice Dworca Lyońskiego i Bercy w 12. i 13. dzielnicy) odnotowała wzrost czynszów o około +39% od 2021 roku po przyciągnięciu głównych najemców, takich jak Cartier i Danone, do nowych inwestycji nmrk.com. To pokazuje, że jeśli produkt jest odpowiedni, najemcy są gotowi zapłacić. Z drugiej strony, starsze biura na przedmieściach borykały się ze stagnacją czynszów i wyższymi zachętami (okresy bezczynszowe), aby przyciągnąć najemców. Wolumeny inwestycji w sektorze biurowym spadły w 2024 roku, gdy inwestorzy czekali na dostosowanie stóp kapitalizacji. Stopy kapitalizacji (yields) dla najlepszych biur w Paryżu wzrosły do około 3,5%–4% (wzrost z poziomów poniżej 3%), co odzwierciedla wyższe stopy procentowe. Rok 2024 był prawdopodobnie najgorszym okresem dla komercyjnych inwestycji, a lekkie ożywienie oczekiwane jest w 2025 roku cbre.fr cbre.fr – jednak nie należy spodziewać się jeszcze pełnego odbicia. Wielu inwestorów pozostaje w trybie obserwacji, a finansowanie dużych przejęć biurowych jest obecnie droższe. Ogólnie wartości biur skorygowały się umiarkowanie w 2024 roku (szacunkowo -5% do -10% dla aktywów drugorzędnych), podczas gdy wyceny najlepszych aktywów pozostały prawie bez zmian. Patrząc w przyszłość, wszelkie ożywienie na rynku biurowym zależy od wzrostu gospodarczego i sposobu użytkowania biur po pandemii Covid. Na 2025 rok nie przewiduje się wyraźnego ożywienia popytu na biura, dopóki gospodarka nie nabierze rozpędu cbre.fr, dlatego rynek pozostanie korzystny dla najemców w większości lokalizacji, z wyjątkiem segmentu najwyższej klasy.

Ważne zmiany: Kilka dużych projektów deweloperskich biur przekształca panoramę Paryża i mapę biurową miasta. W La Défense (dzielnicy biznesowej Paryża) kończą się nowe wieżowce, takie jak wieża „The Link” (siedziba główna Total) i Hekla Tower, oferujące nowoczesne powierzchnie biurowe i konsolidujące duże korporacyjne siedziby. W samym Paryżu długo oczekiwana Tour Triangle (42-piętrowy trójkątny wieżowiec przy Porte de Versailles, 15. dzielnica) jest obecnie w budowie i ma stać się pierwszym nowym wysokościowcem w centrum Paryża od dziesięcioleci (oddanie do użytku ~2026). Dodatkowo dawne tereny przemysłowe są przekształcane w centra biurowe: na przykład inwestycja Paris Rive Gauche w 13. dzielnicy nadal powiększa zasoby biurowe (w tym kampusy firm technologicznych i pobliski inkubator startupów Station F). Co ciekawe, obserwuje się przesunięcie geograficzne w niektórych sektorach – jak zauważono, „Paris Centre East” wyłoniła się jako dynamiczny klaster biurowy, w którym remonty przyciągają duże firmy z tradycyjnie preferowanego zachodu nmrk.com. To rozpoczęło wyrównywanie historycznego podziału biznesowego na wschód i zachód: coraz więcej firm wybiera kampusy w takich rejonach jak Bercy czy Saint-Denis (północ), zwłaszcza dzięki nowym połączeniom komunikacyjnym (zobacz Infrastruktura). Wszystkie te zmiany wskazują na modernizację paryskiego zasobu biurowego: starsze, energochłonne budynki są porzucane na rzecz nowych lub odnowionych ekologicznych obiektów biurowych, zgodnie z priorytetami ESG (Środowiskowymi, Społecznymi i Ładu Korporacyjnego) najemców i inwestorów cbre.fr.

Handel detaliczny i hotelarstwo

Nieruchomości handlowe: Sektor nieruchomości handlowych w Paryżu to opowieść o dwóch światach. Z jednej strony najlepsze ulice handlowe w strefach turystycznych przeżywają rozkwit, napędzane silnym ożywieniem turystyki i wydatków na luksus. Flagowe sklepy na ulicach takich jak Avenue Montaigne, Champs-Élysées, Rue Saint-Honoré czy w Le Marais są wciąż bardzo pożądane. Detaliści, zwłaszcza marki luksusowe i międzynarodowe, traktują ekspansję w Paryżu jako strategiczny priorytet cbre.fr cbre.fr. W 2024 roku rekordowa liczba nowych zagranicznych marek otworzyła butiki we Francji (z czego największa część przypadła na Paryż) nmrk.com. Popyt koncentruje się na najlepszych ulicach handlowych, gdzie ruch pieszy i obroty są najwyższe cbre.fr. Jednak podaż powierzchni w tych lokalizacjach jest bardzo ograniczona (mało wolnych lokali, wysokie czynsze), co częściowo ogranicza ekspansję cbre.fr. Czynsze za najlepsze lokalizacje handlowe w Paryżu (np. przy Champs-Élysées) należą do najwyższych w Europie, a po lekkim spadku w latach 2020–21 ustabilizowały się lub wzrosły. Z drugiej strony, handel drugorzędny i centra handlowe napotykają na trudności. Zaufanie konsumentów we Francji pozostaje słabe i w 2025 roku nie przewiduje się dużego odbicia spożycia gospodarstw domowych cbre.fr. Przy jedynie nieznacznym wzroście siły nabywczej i wciąż odczuwalnej inflacji wielu konsumentów jest ostrożnych. Strukturalny wzrost e-commerce sprawia także, że niektóre mniejsze sklepy mają trudności. Współczynniki pustostanów wzrosły na mniej prestiżowych ulicach i w starszych centrach handlowych na obrzeżach miasta. Niemniej jednak handel sąsiedzki (np. sklepy spożywcze, piekarnie) pozostaje odporny, a niektóre podmiejskie centra handlowe poddawane są modernizacjom lub uzupełniane o funkcje rekreacyjne, by przyciągnąć klientów. Ogólnie rzecz biorąc, paryski rynek nieruchomości handlowych okazał się elastyczny – tam, gdzie jeden segment traci, inny (np. butiki luksusowe) przeżywa boom. Dla inwestorów ulice handlowe uważane są za stosunkowo bezpieczne (wspierane przez turystykę), natomiast parki handlowe i nieruchomości poza głównymi lokalizacjami są traktowane z większą ostrożnością.

Gościnność i hotele: Sektor hotelarski w Paryżu przeżywał boom w latach 2023–2024 i pozostaje silny w 2025 roku. Po pandemii Paryż szybko odzyskał turystów; do 2024 roku turystyka wróciła do poziomów sprzed pandemii parispropertygroup.com. Miasto było gospodarzem wielu międzynarodowych wydarzeń (targi sztuki, mistrzostwa świata w rugby w 2023 roku itd.), a zwieńczeniem były Letnie Igrzyska Olimpijskie 2024, które przyciągnęły uwagę z całego świata. Chociaż same igrzyska miały momenty niższego niż oczekiwano obłożenia hoteli (niektórzy turyści unikali tłumów), ogólnie rok 2024 był wyjątkowo mocny dla paryskich hoteli cbre.fr. Wskaźniki obłożenia i średnie dzienne stawki (ADR) w hotelach z wyższej półki osiągnęły nowe maksima dzięki nagromadzonemu popytowi na podróże. W 2025 roku spodziewany jest utrzymujący się wysoki poziom turystyki – Paryż nadal korzysta ze swojej niezmiennej atrakcyjności i dodatkowej rozpoznawalności po igrzyskach olimpijskich. Rynek inwestycji hotelowych jest bardzo aktywny: inwestorzy chętnie kupują paryskie hotele – od pięciogwiazdkowych „pałaców” po obiekty ograniczonego standardu, zważywszy na dobre wyniki. CBRE wskazuje, że wolumeny inwestycji w hotele we Francji pozostawały wysokie w 2024 roku i powinny utrzymać się na wysokim poziomie także w 2025 roku, napędzane przez znaczące transakcje hotelowe w Paryżu oraz sprzedaż portfeli hoteli cbre.fr. Przykłady obejmują sprzedaż kilku butikowych hoteli w centrum Paryża oraz wejście nowych międzynarodowych funduszy hotelowych. Przy wyższych stopach procentowych niektórzy inwestorzy korzystający z dźwigni finansowej wycofali się, lecz ogólnie na rynku jest dużo kapitału szukającego nieruchomości hotelowych w kluczowych miastach Europy. Ponadto alternatywne formy zakwaterowania (hostele, apartamenty serwisowane) rozwijają się w Paryżu, wzbogacając ofertę nieruchomości hotelarskich. W perspektywie dalszej prognozy dla hoteli w Paryżu są pozytywne: jeśli nie nastąpią globalne zawirowania, Paryż jest na dobrej drodze do rekordowej liczby turystów w 2025 roku (czemu sprzyjają wydarzenia takie jak ponowne otwarcie katedry Notre-Dame w 2025 roku itd.), co będzie wspierać sektor nieruchomości hotelarskich.

Nowe inwestycje komercyjne i wpływ infrastruktury

Warto podkreślić kilka transformacyjnych projektów rozwojowych:

• Centra biznesowe Grand Paris Express: Grand Paris Express (opisany w następnej sekcji) to nie tylko inicjatywa transportowa, ale także katalizator rewitalizacji obszarów miejskich wokół nowych stacji. Kilka przedmieść tuż za granicami Paryża – na przykład Saint-Denis Pleyel, Villejuif i Issy – doświadcza rozwoju dużych projektów o mieszanym przeznaczeniu (biura, handel, laboratoria itd.) wokół przyszłych stacji metra grandparisexpress.fr. Projekty te mają na celu tworzenie nowych klastrów biznesowych. Na przykład Saint-Denis (na północ od Paryża), które gościło Wioskę Olimpijską, ma zyskać nowe biura i startupy w przebudowanych obiektach olimpijskich parispropertygroup.com. W ciągu najbliższych 5–10 lat można oczekiwać pewnej decentralizacji biur do tych powstających centrów, gdy połączenia komunikacyjne znacznie się poprawią. To okazja dla inwestorów, aby zainwestować wcześnie w dzielnice „metro hub” Grand Paris, gdzie wartości nieruchomości (zarówno komercyjnych, jak i mieszkaniowych) mogą wykazać ponadprzeciętny wzrost.
• La Défense i Zachodni Półksiężyc: Tradycyjna dzielnica biznesowa Paryża, La Défense, nieustannie się odnawia, a nowoczesne wieże zastępują starsze budynki. Projekty takie jak wspomniany wcześniej The Link (który będzie siedzibą główną TotalEnergies) oraz wieża Hekla zapewniają nowoczesne, ekologiczne powierzchnie biurowe. Istnieje również trend zwiększania udziału funkcji mieszanych w La Défense (mieszkania, handel, rozrywka), aby dzielnica tętniła życiem także po godzinach pracy. W sąsiednim Zachodnim Półksiężycu (Neuilly, Boulogne, Issy) wiele dawnych terenów przemysłowych przekształcono w kampusy biurowe (np. kampus biurowy „Insect” w Issy), przyciągając firmy z branży mediów i technologii.
• Rewitalizacja adaptacyjna: W związku z nadpodażą powierzchni biurowych w Paryżu można się spodziewać coraz większej liczby konwersji biur na mieszkania lub laboratoria w nadchodzących latach. Władze miasta zachęcają do przekształcania przestarzałych budynków biurowych na cele mieszkalne, aby złagodzić niedobór mieszkań (miasto w ostatnich latach samo kupiło lub zarezerwowało nieruchomości o wartości ponad 1 miliarda euro z myślą o potencjalnej konwersji na mieszkania socjalne) nmrk.com. To stopniowo może zmniejszyć zasoby komercyjne, jednocześnie łagodząc ograniczenia podaży mieszkań – jest to trend, na który warto zwrócić uwagę pod koniec lat 2020.

Podsumowując, rynek nieruchomości komercyjnych w Paryżu przechodzi obecnie okres przystosowania. Powierzchnie biurowe szukają nowej równowagi w świecie pracy hybrydowej, a zwyciężają topowe lokalizacje. Handel jest spolaryzowany, lecz Paryż pozostaje niezbędną lokalizacją dla światowych marek. Hotele są jasnym punktem z doskonałymi wynikami. Co więcej, nowe inwestycje i infrastruktura (projekt Grand Paris itp.) stanowią fundament pod dalszą ekspansję metropolitarną Paryża, która stworzy nowe gorące punkty działalności komercyjnej u boku ugruntowanych centralnych dzielnic biznesowych. Inwestorzy i profesjonaliści powinni uważnie obserwować te zmieniające się trendy, gdyż przynoszą one zarówno wyzwania (np. wyższe pustostany w starych biurach), jak i możliwości (np. rozwój wokół nowych węzłów komunikacyjnych) w ciągu najbliższych lat.

Nowe inwestycje mieszkaniowe i infrastrukturalne

Kilka dużych inwestycji w mieszkalnictwo i infrastrukturę kształtuje przyszłość rynku nieruchomości w Paryżu. Obejmują one ambitne projekty komunikacyjne, które powiększają zasięg metropolii, nowe inwestycje mieszkaniowe oraz programy rewitalizacji miejskiej. Poniżej przedstawiamy najbardziej wpływowe zmiany:

Grand Paris Express: Grand Paris Express jest często nazywany „projektem stulecia” dla Wielkiego Paryża — i to nie bez powodu. Ten wart 35 miliardów euro projekt infrastrukturalny zakłada budowę 200 km nowych, automatycznych linii metra i 68 nowych stacji wokół Paryża parispropertygroup.com – co w praktyce podwaja istniejący system metra i znacznie poprawia dostępność przedmieść. Budowane są cztery nowe linie (15, 16, 17, 18) oraz przedłużenia linii 11 i 14, z realizacją etapami od 2024 do 2030 roku theurbanist.org. Wpływ na rynek nieruchomości jest ogromny: dawniej peryferyjne obszary staną się łatwo dostępne, otwierając nowe dzielnice na mieszkalnictwo i handel. Przykładowo, przedłużenie linii 14 do lotniska Orly otwarto w 2024 roku (tuż przed igrzyskami olimpijskimi), skracając czas dojazdu z południowego Paryża na lotnisko i podnosząc wartość nieruchomości w południowych dzielnicach, które zyskały bezpośrednie połączenie parispropertygroup.com. Linia 15 Południe, planowana na lata 2025–26, utworzy pierwszą pętlę przez wewnętrzne przedmieścia, takie jak Boulogne i Saint-Maur sortiraparis.com. Urbanistyczni eksperci przewidują „premię infrastrukturalną” dla nieruchomości położonych blisko nowych stacji – faktycznie, niektórzy sprytni inwestorzy już kupują w tych obszarach przed uruchomieniem metra. Rząd i władze regionu łączą powstawanie stacji z projektami rewitalizacji miejskiej grandparisexpress.fr: przy stacjach powstają nowe osiedla mieszkaniowe, kompleksy handlowe, przestrzenie publiczne i usługi (np. rewitalizacja urbanistyczna wokół każdej stacji jest planowana w celu wykorzystania potencjału Grand Paris Express grandparisexpress.fr). Podsumowując, Grand Paris Express powiększy efektywną wielkość rynku nieruchomości w Paryżu, zmniejszając presję na historyczne centrum dzięki tworzeniu atrakcyjnych, dobrze skomunikowanych punktów na przedmieściach. Tereny takie jak Saint-Denis, Champigny, Clamart i inne znajdujące się przy nowych liniach stają się wyłaniającymi się hotspotami o dużym potencjale wzrostu zarówno pod względem mieszkań, jak i biur w nadchodzącej dekadzie.

Budownictwo mieszkaniowe i nowe inwestycje: W granicach Paryża powstaje bardzo mało nowych budynków (każdego roku buduje się w mieście tylko kilkaset nowych mieszkań, często jako uzupełnienie zabudowy lub przebudowy). Aby zaradzić chronicznemu niedoborowi, w ostatnich latach miasto skupiło się na dużych strefach rewitalizacyjnych. Przykładem jest trwająca inicjatywa „Réinventer Paris”, która zachęca do innowacyjnej zabudowy słabo wykorzystywanych terenów – powstają dzięki niej m.in. nowe ekologiczne budynki wielofunkcyjne, z których niektóre dodają mieszkania w kreatywny sposób (np. na istniejących już obiektach). Plan zagospodarowania przestrzennego miasta przewiduje także konwersję większej liczby biurowców na lokale mieszkalne. Niemniej jednak, ogólna produkcja mieszkań w samym Paryżu jest wciąż znacznie niższa od potrzeb. W Île-de-France (region paryski) budownictwo mieszkaniowe również ostatnio wyhamowało z powodu rosnących kosztów oraz opóźnień w uzyskiwaniu pozwoleń – sprzedaż nowych mieszkań w 2023 roku spadła o ponad 8% w porównaniu do roku poprzedniego immobilier.notaires.fr. Jeśli ta stagnacja w budowie mieszkań nie zostanie odwrócona, przyszła podaż będzie ograniczona, co może powodować wzrost cen i czynszów. Rząd wprowadził pewne środki zaradcze (jak przedłużenie PTZ – kredytu na preferencyjnych warunkach dla osób kupujących pierwsze mieszkanie na lata 2024–2025 w niektórych regionach, a także zachęty dla gmin do intensyfikacji zabudowy), ale wyzwania pozostają.

Pozytywnym aspektem jest to, że kilka dużych projektów inwestycyjnych w najbliższych latach dostarczy nowe mieszkania i nowe społeczności:

• Przebudowa Wioski Olimpijskiej: Wioska Olimpijska 2024 w Saint-Denis jest przekształcana w nową ekologiczną dzielnicę z ok. 2400 mieszkaniami (mieszanka nieruchomości prywatnych i socjalnych) oraz szkołami i parkami parispropertygroup.com. Te lokale, oddawane sukcesywnie od 2025 roku, zasilą rynek tak potrzebną nową pulą mieszkań na odnowionym terenie. Projekt ma także przyciągnąć biznes i podnieść wartość nieruchomości w tym historycznie zaniedbanym rejonie, na co wpłynie także poprawiona infrastruktura i międzynarodowa rozpoznawalność, jaką zyskał parispropertygroup.com.
• Clichy-Batignolles (17. dzielnica): To nowo powstałe osiedle na terenach po dawnej kolei dostarczyło w ostatnich latach setki nowych mieszkań (w tym znaczną część lokali dostępnych cenowo) oraz ogromny Park Martina Luthera Kinga. Znajduje się tam także nowy paryski sąd oraz związane z nim biura. Sukces Clichy-Batignolles pokazuje, jak dobrze zaplanowana dzielnica z terenami zielonymi może odmienić fragment miasta; wartości nieruchomości w sąsiadujących, starszych rejonach wzrosły w rezultacie tych zmian.
• Paris Rive Gauche (13. dzielnica): To trwająca inwestycja na południe od Gare d’Austerlitz, gdzie dawne tereny przemysłowe są przekształcane. Obejmuje nowe budynki mieszkalne (szczególnie w okolicach Avenue de France i Biblioteki François Mitterrand), infrastrukturę uniwersytecką oraz biura. 13. dzielnica zyskała na tym rozwoju, z odnotowanym wzrostem cen także w 2024 roku (+2,3% roczny wzrost cen w tym rejonie) parispropertygroup.com. Trend ten powinien się utrzymać wraz z dojrzewaniem tej dzielnicy.
• Wieże wielofunkcyjne i ekspansja w pionie: Choć w Paryżu na ogół nie buduje się wysoko, wyjątki takie jak powstająca Tour Triangle będą zawierały elementy wielofunkcyjne (biura, centrum konferencyjne, być może hotel). Ponadto, kilka lat temu wprowadzono przepisy umożliwiające drewniane nadbudowy na istniejących budynkach, by łagodnie zwiększać zasób mieszkaniowy. Niektóre takie projekty (dodanie jednego lub dwóch pięter do starszego budynku) realizowane są w niewielkiej, butikowej skali.

Modernizacja infrastruktury (nie-metro): Poza metrem Grand Paris, inne inwestycje infrastrukturalne wpływają na rynek nieruchomości. Paryska agencja transportu publicznego inwestuje w modernizację linii podmiejskich RER i tramwajów, poprawiając niezawodność dla dojeżdżających z przedmieść. W realizacji jest bezpośredni pociąg CDG Express z lotniska Charles de Gaulle do centrum Paryża (planowany na 2026 rok), co zwiększy wygodę podróży służbowych i turystycznych – a to może przełożyć się na wzrost atrakcyjności okolic stacji końcowych. Infrastruktura drogowa też się zmienia: Paryż ogranicza liczbę pasów dla samochodów i wprowadza ścieżki rowerowe, co – choć kontrowersyjne dla kierowców – poprawiło jakość powietrza i życie uliczne w niektórych dzielnicach (mogąc czynić je bardziej atrakcyjnymi mieszkalnie). Kolejnym elementem jest odporność na zmiany klimatu – miasto zazielenia część ulic i tworzy „miejskie lasy”, by walczyć z wyspami ciepła; działania te podnoszą komfort życia i atrakcyjność dzielnic (wartość nieruchomości często rośnie w pobliżu nowych parków i placów obsadzonych drzewami).

Perspektywy: Podsumowując, inwestycje infrastrukturalne i nowe projekty rozszerzają horyzont paryskiego rynku nieruchomości poza tradycyjne centrum miasta. Szczególnie Grand Paris Express jest przełomową zmianą: prawdopodobnie zaobserwujemy „zwycięzców” wśród przedmieść przy nowych liniach (ze wzrostem wartości i nowymi inwestycjami) wraz z uruchomieniem sieci. W samym Paryżu, choć duże działki pod zabudowę są rzadkością, główny nacisk kładzie się na lepsze wykorzystanie istniejących przestrzeni (przekształcenia, renowacje, umiarkowane zagęszczanie) oraz na modernizacje w zakresie zrównoważonego rozwoju. W najbliższych latach Paryż stanie się bardziej skomunikowaną, nieco „większą” (funkcjonalnie) metropolią. Dla inwestorów i kupujących oznacza to więcej możliwości: nowe dzielnice z lepszymi połączeniami mogą oferować lepszy stosunek ceny do potencjału wzrostu niż zatłoczone centrum. Dla władz wyzwaniem będzie przekształcenie tych inwestycji w dostępne cenowo mieszkania, a nie tylko luksusowe apartamenty, by Paryż pozostał miastem otwartym dla szerokiego grona mieszkańców.

Kluczowe możliwości inwestycyjne

Biorąc pod uwagę obecne realia rynkowe, Paryż w 2025 roku oferuje szeroki wachlarz możliwości inwestycyjnych w różnych segmentach i dzielnicach. Niezależnie od tego, czy jesteś międzynarodowym inwestorem szukającym wzrostu wartości kapitału, krajowym nabywcą zainteresowanym stabilnym dochodem z najmu, czy osobą kupującą pierwszy raz wchodzącą na rynek, istnieją strategiczne aspekty warte rozważenia. Poniżej przedstawiamy kluczowe możliwości:

• Centralne dzielnice premium – aktywa „blue-chip”: Dla inwestorów, którzy stawiają na stabilność i długoterminową wartość, klasyczne centralne dzielnice Paryża (3., 4., 5., 6. arrondissementy) pozostają idealnym wyborem parispropertygroup.com. Te obszary (np. Le Marais, Dzielnica Łacińska, Saint-Germain) charakteryzują się bardzo ograniczoną podażą i niezmiennym popytem zarówno ze strony lokalnych, jak i międzynarodowych nabywców. Zmienność cen jest niska – nawet podczas spadków praktycznie nie ulegają wahaniom – a długoterminowy wzrost wartości jest niemal gwarantowany ze względu na kulturowy i historyczny prestiż tych lokalizacji. Stopy zwrotu są umiarkowane (zazwyczaj około 2–3%), ale ochrona kapitału jest bezkonkurencyjna. W 2025 roku, przy lekko skorygowanych cenach i korzystnym kursie euro, strategiczni nabywcy mają szansę nabyć prestiżowe nieruchomości w tych dzielnicach w relatywnie „promocyjnych” cenach względem ostatnich lat. Pomyśl o haussmannowskich apartamentach z balkonem w 5. arrondissement lub pied-à-terre w pobliżu Place des Vosges – te nieruchomości pozostaną pożądane i mogą być wynajmowane menedżerom lub służyć jako drugi dom. Tak naprawdę, kupno nieruchomości premium w Paryżu to jak zakup dzieła sztuki: namacalny atut o trwałej wartości.
• Dzielnice przejściowe – inwestycje z potencjałem wzrostu wartości: Inwestorzy gotowi podjąć nieco większe ryzyko w zamian za wyższy potencjalny zysk powinni zainteresować się gentryfikującymi się obszarami w 10., 11., 18., 19. dzielnicy (fragmenty tych dzielnic) parispropertygroup.com. Takie dzielnice jak South Pigalle (9./10.), Oberkampf (11.) czy La Chapelle (18.) stale się rozwijają. W tych rejonach ceny wejściowe są znacząco niższe niż w prestiżowych dzielnicach – często o połowę niższe za metr kwadratowy parispropertygroup.com – a mimo to znajdziemy je w granicach Paryża, z coraz lepszą infrastrukturą. Wraz z pojawianiem się modnych kawiarni, galerii sztuki i start-upów technologicznych, wartości nieruchomości w tych okolicach mogą rosnąć szybciej niż średnia. Przykładowo, tuż przed ostatnim spadkiem, niektóre części 10./11. dzielnicy notowały dwucyfrowy roczny wzrost cen. Obecnie, po lekkim schłodzeniu rynku (np. 9. dzielnica spadła o 4,6%, ~9 650 €/m² parispropertygroup.com), te obszary oferują okazje zakupowe w niższych cenach. Długoterminowa perspektywa pozostaje niezmienna: wraz z postępującą gentryfikacją te nieruchomości mogą zyskać na wartości ponadprzeciętnie. Dodatkowo, stopy zwrotu z najmu (3,5%–4%) są tu wyższe niż w centrum, a popyt ze strony młodych profesjonalistów bardzo silny. Inwestorzy mogą rozważyć projekty renowacyjne – przejęcie starego mieszkania w tych dzielnicach, remont (szczególnie poprawa efektywności energetycznej), a następnie odsprzedaż na rosnącym rynku lub wynajem. Wiele budynków w tych dzielnicach aż prosi się o modernizację – takie działania pozwalają nie tylko zwiększyć wartość kapitałową, ale i dostosować się do nowych wymogów energetycznych (co czyni nieruchomość przyszłościową).
• Obszary Rozwijające się – Wielki Paryż i Wzrost na Obrzeżach: Dla osób z dłuższym horyzontem inwestycyjnym i odrobiną pionierskiego ducha, rozwijające się tereny korzystające z Grand Paris Express i innych zmian infrastrukturalnych są atrakcyjne parispropertygroup.com. Obejmują one rynki wewnętrznych przedmieść, takie jak Saint-Ouen, Saint-Denis, Montreuil, Ivry, Villejuif itd., a także obrzeża Paryża jak Porte de Montreuil (20.) czy Porte de Clichy (17.). Ceny w wielu tych lokalizacjach są wciąż stosunkowo niskie, lecz prawdopodobnie wzrosną wraz z poprawą dostępności i infrastruktury. Na przykład Montreuil (na wschód od Paryża) przyciąga rodziny, które nie stać na mieszkanie w samym Paryżu; wraz z nową linią metra 11 i jej przedłużeniami, miejscowość ta zyskuje na atrakcyjności. Saint-Denis, jak już wspomniano, leży na wielu nowych trasach i ma dziedzictwo olimpijskie – jeszcze kilka lat temu uchodziło za zaniedbane, a dziś deweloperzy budują tam eko-osiedla. Realistycznie można spodziewać się wzrostu wartości przewyższającego średnią paryską w tych strefach na przestrzeni 5–10 lat. Inwestorzy mogą rozważyć nowe inwestycje w pobliżu przyszłych stacji – często deweloperzy oferują mieszkania początkowo w dość przystępnych cenach za m², ale gdy okolica się rozwinie, wartości odsprzedaży mogą gwałtownie wzrosnąć. Uwaga: są to mniej płynne rynki i należy dokładnie przeanalizować każdą mikro-lokalizację (bliskość stacji, bezpieczeństwo, popyt na wynajem). Niemniej rozbudowa Grand Paris to wyjątkowa szansa, by wcześnie wejść w „następną wielką rzecz” na rynku nieruchomości w Paryżu.
• Segment luskusowy i ultra-luksusowy: Jak już wspomniano, paryskie nieruchomości luksusowe to bezpieczna inwestycja długoterminowa. Najlepsze aktywa (np. nieruchomość w Złotym Trójkącie 8. dzielnicy czy hôtel particulier w 7.) nie tylko zachowują wartość, ale często jeszcze zyskują na wartości nawet wtedy, gdy reszta rynku stoi w miejscu. Inwestorzy z dużym kapitałem mogą w 2025 roku znaleźć okazje zakupu takich nieruchomości – czasem w okresach lekkiego zastoju rynkowego pojawi się zmotywowany sprzedawca oferujący luksus w lekkiej promocji. Potencjalny zysk jest spory: poza wzrostem wartości te nieruchomości dają prestiż i mogą przynosić dochód z wynajmu luksusowego (choć to niszowy rynek najemców). Co więcej, zamożni nabywcy z całego świata coraz bardziej interesują się Paryżem, więc popyt na najwyższym poziomie rośnie – zakup teraz można później sprzedać z premią międzynarodowemu klientowi szukającemu prestiżowej nieruchomości w Paryżu. Jest także opcja luksusowej renowacji: zakup dużego, eleganckiego apartamentu w topowej lokalizacji wymagającego remontu, odnowienie z zachowaniem historycznego uroku i sprzedaż po przebudowie. Biorąc pod uwagę premie, jakie osiągają luksusowe mieszkania gotowe do zamieszkania (często powyżej 20 000 €/m²), ta strategia może być opłacalna przy dobrej realizacji.
• Nisze klas aktywów: Oprócz tradycyjnych sektorów, warto zwrócić uwagę na niektóre niszowe segmenty rynku w Paryżu. Zakwaterowanie dla studentów, jak wspomniano, charakteryzuje się wysokim popytem strukturalnym – wyspecjalizowani operatorzy akademików rozwijają się (często poprzez zakup nowych inwestycji na etapie realizacji). Domy seniora i nieruchomości opieki zdrowotnej to kolejny segment, ponieważ populacja Francji się starzeje; choć sam Paryż jest młodszy i bardziej przejściowy, cały region będzie potrzebował więcej miejsc dla seniorów. Branża hotelarska i apartamenty serwisowane – zakup mieszkania z przeznaczeniem na wynajem krótkoterminowy (jeśli uda się przejść przez regulacje) może przynosić wysokie zyski. Przestrzenie co-living i co-working – niektórzy inwestorzy przekształcają duże mieszkania lub budynki w przestrzenie co-livingowe (wynajem pokoi ze wspólnymi udogodnieniami) skierowane do młodych profesjonalistów; podobnie, mniejsze powierzchnie biurowe w Paryżu (przeznaczone na co-working) cieszą się popytem nawet jeśli wynajem powierzchni przez duże korporacje jest wolniejszy, ponieważ startupy wciąż chcą być obecne w mieście. Wreszcie, zielona modernizacja budynków może stać się kierunkiem inwestycyjnym: firmy specjalizujące się w zakupie słabo ocenianych energetycznie (DPE F/G) budynków, ich renowacji do wysokich standardów energetycznych, a następnie sprzedaży lub wynajmu, skorzystają zarówno na wzroście wartości, jak i uniknięciu regulacyjnego wykluczenia.

Podsumowując, Paryż oferuje szerokie spektrum profili inwestycyjnych w 2025 roku: stabilne aktywa główne dla inwestorów o niskiej tolerancji ryzyka, obszary wzrostu dla poszukiwaczy wartości oraz unikalne okazje napędzane przez zmiany infrastrukturalne i polityczne. Kluczem dla inwestorów jest dostosowanie swojej strategii do poziomu akceptowanego ryzyka i horyzontu czasowego. Bez względu na wybrane podejście, jedno przesłanie jest niezmienne: skup się na lokalizacji i jakości. W mieście pełnym mikro-rynków, wybór odpowiedniej dzielnicy – tej rozwojowej lub ponadczasowej – może zadecydować o realizacji celów inwestycyjnych.

Główne czynniki rynkowe i prognozy

Kilka kluczowych czynników rynkowych będzie kształtować nieruchomości w Paryżu w 2025 roku i kolejnych latach. Przyglądamy się tutaj najważniejszym z nich – sytuacji gospodarczej, stopom procentowym, demografii oraz turystyce – i temu, jak wpływają na perspektywy rynku.

Stopy procentowe i finansowanie: Trajektoria stóp procentowych jest bez wątpienia najważniejszym czynnikiem kształtującym krótkoterminowe perspektywy rynku nieruchomości. W latach 2022–2023 gwałtownie rosnące stopy procentowe kredytów hipotecznych w strefie euro poważnie ograniczyły siłę nabywczą kupujących; we Francji oprocentowanie kredytów hipotecznych wzrosło z poniżej 1,5% do ponad 3,5% w ciągu 18 miesięcy parispropertygroup.com parispropertygroup.com, co spowodowało gwałtowne spowolnienie liczby transakcji. Na początku 2024 roku, gdy presja inflacyjna złagodniała, Europejski Bank Centralny wstrzymał podwyżki, a stopy procentowe kredytów hipotecznych we Francji zaczęły stopniowo spadać. Jak wcześniej wspomniano, średnia stała stopa na 20 lat spadła z około 3,6% w styczniu 2024 do około 3,2% do końca pierwszego kwartału 2025 parispropertygroup.com. Przyniosło to ulgę i jest to jeden z głównych powodów stabilizacji rynku. Patrząc w przyszłość, wielu analityków przewiduje, że EBC może rozpocząć obniżanie stóp bazowych pod koniec 2025 lub w 2026 roku, jeśli inflacja powróci do wyznaczonego celu. Raport Knight Frank wskazuje nawet, że „siedem obniżek stóp procentowych w strefie euro – i kolejne oczekiwane – daje nowy impuls” dla nabywców segmentu premium knightfrank.com. Choć może to być zbyt optymistyczne, ogólne oczekiwania są takie, że nie będzie dalszych podwyżek stóp, a w ciągu najbliższych 12–24 miesięcy oprocentowanie kredytów może lekko spaść notairesdugrandparis.fr. Powinno to stopniowo ożywić akcję kredytową i poprawić zaufanie kupujących. Istnieje jednak ryzyko związane z rynkiem obligacji: rentowności francuskich obligacji 10-letnich OAT wzrosły w 2024 roku i jeśli pozostaną na wysokim poziomie, banki mogą być ostrożne w dalszym obniżaniu oprocentowania kredytów hipotecznych notaires.fr. Ponadto, surowe francuskie przepisy dotyczące zdolności kredytowej (limity HCSF, w tym limit relacji zadłużenia do dochodu i górne pułapy oprocentowania) mogą nadal ograniczać część kupujących, zwłaszcza jeśli stopy nie będą szybko spadać. Podsumowując, stopy procentowe to czynnik decydujący: jeśli spadną szybciej niż oczekiwano, Paryż może zobaczyć silniejsze odbicie (zgromadzony popyt czeka); jeśli pozostaną wysokie, ożywienie będzie powolne. Jednak scenariusz bazowy jest umiarkowanie pozytywny: rok 2025 powinien przynieść nieco tańsze kredyty hipoteczne i lepszy dostęp do finansowania, co wesprze rynek.

Klimat gospodarczy i zatrudnienie: Szeroko pojęta gospodarka Francji stanowi tło dla rynku nieruchomości. Na 2025 rok prognozy wskazują na słaby, ale dodatni wzrost gospodarczy. MFW i UE przewidują, że PKB Francji wzrośnie jedynie o +0,6% w 2025 r. economy-finance.ec.europa.eu – zasadniczo jest to powolne tempo, ponieważ kraj mierzy się z wysokimi kosztami energii, ograniczeniami budżetowymi i spowalniającą gospodarką światową. Jest to kontynuacja już wcześniej słabszego niż potencjalny wzrostu w latach 2023–24 (~1% rocznie). Udało się uniknąć lekkiej recesji, ale wydatki konsumentów pozostają ograniczone. Zatrudnienie było mocnym punktem, a bezrobocie spadło do ok. 7% (najniżej od dekad), jednak w połowie 2024 r. pojawiły się pierwsze oznaki problemów na rynku pracy cbre.fr. Jeśli bezrobocie wzrośnie w 2025 r. z powodu wolniejszego wzrostu, może to nieco osłabić popyt na mieszkania (mniej kupujących po raz pierwszy). Mimo to, Paryż zwykle radzi sobie lepiej niż krajowa średnia – jego rynek pracy w sektorach technologii, finansów i usług jest solidny i stale przyciąga talenty. Pewnym powodem do niepokoju pozostaje zaufanie konsumentów, które we Francji jest niskie ze względu na reformy emerytalne i inflację; może to skutkować niechęcią do podejmowania dużych zakupów, takich jak nieruchomości notaires.fr. Z drugiej strony, inflacja spada (z 6% w 2022 r. do ok. 4–5% w 2023 r. i prognozowanych ok. 2,5% w 2024 r.). Wolniej rosnąca inflacja pomaga realnym dochodom i powinna w końcu umożliwić większe wydatki gospodarstw domowych na mieszkania. W nieruchomościach komercyjnych liczą się rentowność firm i plany ekspansji – dużo zależy tu od czynników globalnych, ale silny sektor dóbr luksusowych i turystyki we Francji (kluczowi najemcy biurowców) mają się dobrze, co dobrze wróży popytowi na biura w Paryżu w perspektywie średnioterminowej.

Podsumowując, czynnik gospodarczy jest neutralny lub lekko negatywny na rok 2025: słaby wzrost nie napędza boomu, ale niższa inflacja i stabilne zatrudnienie zmniejszają ryzyko gwałtownego załamania. Nieruchomości w Paryżu historycznie przechodzą przez wzloty i upadki francuskiej gospodarki z mniejszą zmiennością, dzięki unikalnej pozycji stolicy. Ponadto, jeśli rząd ogłosi jakiekolwiek wsparcie dla rynku mieszkaniowego (temat ten stał się kwestią polityczną), mogłoby to przynieść pozytywny efekt. Przykładowo, nowe ulgi podatkowe lub złagodzenie warunków kredytowych dla osób kupujących po raz pierwszy zwiększyłyby aktywność – na koniec 2024 r. trwają dyskusje o działaniach wspierających sektor mieszkaniowy (jak przedłużenie bezoprocentowanych kredytów i ulgi podatkowe dla właścicieli remontujących nieefektywne energetycznie lokale).

Trendy demograficzne i społeczne: Demografia odgrywa subtelną, ale istotną rolę. Liczba ludności miasta Paryż faktycznie nieznacznie spada – obecnie to około 2,1 mln mieszkańców, czyli o około 140 000 mniej niż w 2013 roku thepeninsulaqatar.com. W ciągu ostatniej dekady miasto traciło około 10 000 mieszkańców rocznie thepeninsulaqatar.com. Ten trend przypisuje się takim czynnikom, jak mniejsze gospodarstwa domowe (ludzie potrzebują więcej przestrzeni na osobę, co prowadzi do łączenia dawniej podzielonych mieszkań w większe) thepeninsulaqatar.com, przenoszenie się rodzin do przedmieść z powodu kosztów oraz wzrost liczby mieszkań wykorzystywanych jako drugorzędne rezydencje, które w innym przypadku służyłyby stałym mieszkańcom thepeninsulaqatar.com. Chociaż spadek liczby mieszkańców mógłby sugerować mniejsze zapotrzebowanie na mieszkania, w przypadku Paryża niedobór mieszkań jest wciąż bardzo realny – ponieważ liczba lokali zajmowanych jako główne miejsce zamieszkania spada jeszcze szybciej. W istocie, wiele mieszkań używanych jest jako rezydencje okazjonalne lub wynajmowane krótkoterminowo (jak opisano w części o rynku najmu), co zniekształca statystyki. Tak więc „efektywne” zapotrzebowanie na mieszkania (osoby potrzebujące domów) nadal przewyższa podaż. Niemniej jednak, jeśli trend spadkowy się utrzyma, miasto jest zaniepokojone (wprowadza polityki mające na celu zatrzymanie rodzin z klasy średniej, np. budowę więcej przystępnych mieszkań) thepeninsulaqatar.com thepeninsulaqatar.com. Inny ważny trend demograficzny to starzenie się populacji – Paryż ma stosunkowo młody profil na tle reszty Francji, ale grupa osób 60+ będzie rosnąć. Może to zwiększyć zapotrzebowanie na inne typy mieszkań (mniejsze, dostępne mieszkania, być może w spokojniejszych dzielnicach) i może prowadzić do rotacji, gdy starsi mieszkańcy sprzedadzą większe mieszkania, których już nie potrzebują. Z drugiej strony Paryż nadal przyciąga międzynarodowych i młodych migrantów – miasto nadal przyciąga studentów, profesjonalistów i zamożnych zagranicznych nabywców, co generuje nowy popyt. Miasto inwestuje też w poprawę jakości życia (np. walka ze smogiem, tworzenie nowych parków) thepeninsulaqatar.com, aby zatrzymać odpływ rodzin. Podsumowując, zmiany demograficzne to mieszana siła: nieco mniej rdzennych paryżan, ale więcej międzynarodowych „part-timerów” i wciąż ogromne niezaspokojone potrzeby mieszkaniowe w niektórych grupach.

Turystyka i status globalnego miasta: Status Paryża jako światowej stolicy kultury i turystyki ma bezpośredni i pośredni wpływ na rynek nieruchomości. Wysoki poziom turystyki napędza rynek wynajmu krótkoterminowego, jak już wspomniano, a także zachęca do zagranicznych inwestycji w nieruchomości (niektórzy turyści decydują się na zakup pied-à-terre po zakochaniu się w mieście). Wraz z ponownym powrotem turystyki do rekordowych poziomów w latach 2023–2024 i przewidywanym dalszym wzrostem, dzielnice popularne wśród turystów (np. okolice Wieży Eiffla, Champs-Élysées, Marais) odnotowują wysokie zapotrzebowanie na nieruchomości. Ponadto rozwój hoteli i wynajem powierzchni handlowych są silnie powiązane z kondycją turystyki. Udane przeprowadzenie przez Paryż Igrzysk Olimpijskich 2024 spodziewane jest jako czynnik pozytywnie oddziałujący na miasto: spowodowało modernizację infrastruktury (transport, przestrzenie publiczne) oraz zwiększyło globalną rozpoznawalność miasta. Dodatkowe korzyści to poprawa infrastruktury sportowej oraz tysiące nowych lokali mieszkalnych (dzięki przekształceniu Wioski Olimpijskiej). Przedstawiciele miasta i analitycy mówią o „po-olimpijskim blasku”, który przynosi korzyści częściom północnego i wschodniego Paryża, gdzie odbywały się wydarzenia olimpijskie parispropertygroup.com. Przykładowo, okolice La Villette czy Saint-Denis zyskały nowe połączenia komunikacyjne i doświadczały ponownego zainteresowania ze strony nabywców mieszkań i inwestorów po zakończeniu Igrzysk parispropertygroup.com. Co więcej, przywództwo Paryża w sferze kultury (muzea, moda, kuchnia) gwarantuje, że pozostaje on magnesem dla osób o wysokiej wartości netto, wzmacniając segment rynku nieruchomości luksusowych, o którym już wspominaliśmy.

Czynniki globalne: Jako światowe miasto, Paryż nie jest odporny na globalne trendy na rynku nieruchomości. Na przykład zmiany w innych dużych miastach mogą przekierować lub przyciągnąć inwestycje – jak wspomniano, zmiany polityki w Londynie (takie jak opodatkowanie zagranicznych kupujących czy zakończenie przywilejów non-dom) sprawiły, że niektórzy zamożni inwestorzy wybierają Paryż knightfrank.com. Stabilność lub niestabilność geopolityczna może powodować przepływ kapitału do tzw. bezpiecznych przystani: Paryż jest generalnie postrzegany jako stabilny, szczególnie w porównaniu z innymi stolicami, dlatego w niepewnych czasach inwestorzy globalni często zwiększają alokację na paryskie nieruchomości (zarówno komercyjne, jak i mieszkaniowe). Kursy walut to kolejny czynnik: silny dolar (lub juan itp.) wobec euro skutecznie obniża cenę paryskich nieruchomości dla zagranicznych nabywców, co miało miejsce w ostatnich latach parispropertygroup.com. Gdyby euro znacząco się umocniło, ten korzystny dla kupujących trend może osłabnąć. Ostatecznie, polityka na poziomie UE lub krajowa (takie jak zmiany w polityce monetarnej lub podatkowej wpływające na rynek nieruchomości) pozostają czynnikami, które warto monitorować.

Podsumowanie prognozy: Łącząc wszystkie te czynniki, perspektywy dla rynku nieruchomości w Paryżu do 2025 roku i dalej są ostrożnie optymistyczne i zakładają umiarkowany wzrost. Fundamenty rynku – ograniczona podaż i światowy popyt – pozostają niezmienione, co sugeruje, że po ustąpieniu tymczasowych czynników hamujących (wysokie stopy procentowe, niepewność gospodarcza) Paryż powinien powrócić do długoterminowego, stopniowego wzrostu. Scenariusz bazowy na 2025 rok: liczba transakcji lekko wzrośnie w stosunku do najniższych poziomów z 2024 roku, ceny w całym mieście ustabilizują się lub wzrosną o 0–2%, z nieco większym wzrostem w najlepszych lokalizacjach i niektórych zewnętrznych dzielnicach, które nadrobią duże spadki z 2024 roku. Czynsze nadal będą rosły w ramach regulowanych limitów z powodu niedoboru mieszkań. Ryzyka dla tych prognoz to: gorsza od oczekiwanej recesja gospodarcza (np. jeśli Europę dotknie kryzys energetyczny lub globalna recesja), co może zmniejszyć popyt; lub odwrotnie, opóźnienie w obniżaniu stóp procentowych, co utrzyma słabą dostępność finansowania. Z drugiej strony, jeśli koszty finansowania spadną szybciej, a rząd wprowadzi politykę sprzyjającą mieszkalnictwu, Paryż może odnotować silniejsze odbicie (wzrost cen >3%, napływ kupujących kupujących po raz pierwszy). W perspektywie wieloletniej Paryż ma szansę pozostać jednym z najbardziej pożądanych rynków nieruchomości na świecie, czemu sprzyja projekt Grand Paris, przekształcający metropolię, oraz nieprzemijający urok miasta, który przyciąga inwestorów i nowych mieszkańców do Miasta Świateł. Jak stwierdzono w jednej z analiz, „Paryż roku 2025 stoi na fascynującym rozdrożu — zachowując swoje dziedzictwo, a jednocześnie otwierając się na modernizację…dla tych, którzy rozumieją jego dynamikę, obecny etap może być zapamiętany jako okno szansy na jednym z najbardziej pożądanych rynków świata.” parispropertygroup.com.

Zmiany regulacyjne i podatkowe wpływające na rynek

Niedawne zmiany regulacyjne i podatkowe we Francji – wiele z nich dotyczy bezpośrednio Paryża – wywierają znaczący wpływ na kupujących, inwestorów i najemców. Orientacja w tych zmianach jest kluczowa dla wszystkich uczestników rynku. Poniżej przegląd najważniejszych rozwiązań:

1. Kontrola czynszów (Encadrement des Loyers): Paryż ponownie wprowadził kontrolę czynszów w 2019 roku jako środek eksperymentalny i pozostaje ona w mocy. System ogranicza poziom czynszu dla nowych umów najmu na większości mieszkań wynajmowanych jako główne miejsce zamieszkania w Paryżu, ustalając czynsz referencyjny (plus limit 20%) według lokalizacji i typu nieruchomości. Ta ramowa regulacja czynszowa (w ramach ustawy ELAN) miała wygasnąć, ale została przedłużona co najmniej do połowy 2025 roku i prawdopodobnie stanie się trwałym rozwiązaniem ze względu na lokalne poparcie polityczne service-public.fr service-public.fr. W praktyce, przy podpisywaniu nowej umowy najmu lub jej przedłużaniu, właściciele mieszkań w Paryżu nie mogą przekroczyć prefekturalnie ustalonego limitu czynszu dla danej okolicy (chyba że uzasadnią to wyjątkowymi cechami poprzez “complément de loyer”). Od 2025 roku czynsze referencyjne są aktualizowane corocznie. Istnienie kontroli czynszów oznacza, że podwyżki czynszu dla obecnych najemców są umiarkowane (powiązane z indeksem IRL, około 3,5% w 2023 r.) i nowe czynsze w Paryżu są w pewnym stopniu ograniczone. Dla inwestorów oznacza to zmniejszenie potencjalnych przychodów z wynajmu w porównaniu z wolnym rynkiem, ale też zapobiega nadmiernej inflacji czynszowej, która mogłaby wykluczyć najemców. Co istotne, nieprzestrzeganie przepisów grozi karami: najemcy mogą odwołać się i wymusić obniżkę czynszu, jeśli początkowy czynsz przekroczył dozwolone maksimum. Egzekwowanie przepisów zostało zintensyfikowane, a miasto skierowało niektórych naruszających właścicieli do sądu. Podsumowując, kontrola czynszów jest obecnie stałym elementem rynku najmu w Paryżu – dobra wiadomość dla najemców szukających przystępności oraz czynnik, który właściciele muszą starannie brać pod uwagę przy ustalaniu czynszu (zwłaszcza w przypadku mniejszych lokali, gdzie limit jest najbardziej restrykcyjny).

2. Ochrona najemców w „strefach napięcia”: Niezależnie od limitów czynszowych, Francja utrzymuje przepisy w „strefach napiętych” („zones tendues”, w tym w Paryżu), które mają chronić najemców podczas zmiany najemcy. W szczególności w przypadku ponownego wynajęcia nieruchomości, która była niezamieszkana przez mniej niż 18 miesięcy, właściciel zazwyczaj nie może podnieść nowego czynszu powyżej czynszu poprzedniego (z wyjątkiem ograniczonej kwoty lub jeśli przeprowadzono istotny remont) service-public.fr. Jest to limit podwyżek czynszu przy zmianie najemcy, odnawiany co roku rozporządzeniem (ostatnio również przedłużony do lipca 2025 r.) service-public.fr. Dla właścicieli oznacza to, że nie można znacznie podnieść czynszu między najemcami, chyba że udoskonaliło się nieruchomość lub czynsz był dotąd zbyt niski. Kolejna zasada: właściciele muszą uzasadnić każdy czynsz powyżej referencyjnej mediany (klauzula „complément”), a te są dokładnie weryfikowane. Te środki, w połączeniu z encadrement, sprawiają, że rynek wynajmu w Paryżu jest mocno regulowany. Dla najemców zapewnia to stabilność i ograniczenie nadmiernych wzrostów czynszu, co jest kluczowe w obliczu problemów mieszkaniowych. Dla inwestorów rada jest taka, by dokładnie sprawdzić regulowane poziomy czynszu w wybranej lokalizacji – obliczenia rentowności powinny opierać się na dozwolonym czynszu, a nie hipotetycznym czynszu rynkowym.

3. Przepisy dotyczące efektywności energetycznej (Prawo klimatyczne): Jedną z najważniejszych ostatnich zmian jest agresywne podejście Francji do poprawy efektywności energetycznej mieszkań, co bezpośrednio wpływa na właścicieli i nabywców starszych nieruchomości. Na mocy „Loi Climat et Résilience” domy o niskiej efektywności energetycznej (nazywane passoires thermiques, czyli „termiczne sita”) są stopniowo wycofywane z rynku najmu. Od 1 stycznia 2025 roku nielegalne będzie wynajmowanie nieruchomości z oceną efektywności energetycznej (DPE) „G” (najgorsza ocena) service-public.fr service-public.fr. Mieszkania z oceną G są teraz uznawane za niegodne zamieszkania, co oznacza, że nie można dla nich podpisywać nowych umów najmu service-public.fr. Zakaz zostanie rozszerzony: od 2028 roku mieszkania z oceną F również nie będą mogły być wynajmowane, a od 2034 roku dotyczyć to będzie także tych z oceną E service-public.fr service-public.fr. W Paryżu znaczna część zasobów mieszkaniowych jest stara i nieefektywna energetycznie – szacuje się, że nawet 30–40% mieszkań może mieć ocenę F lub G. To prawo ma ogromne konsekwencje: właściciele mieszkań z oceną G muszą albo wycofać je z rynku najmu, przeprowadzić modernizację w celu podniesienia oceny, albo sprzedać nieruchomość. Już od 2023 roku czynsz za wynajem mieszkań z oceną G i F nie mógł być podnoszony, ale 2025 to prawdziwy punkt zwrotny wraz z całkowitym zakazem service-public.fr. Wielu drobnych właścicieli zdecydowało się sprzedać swoje nieruchomości zamiast inwestować w kosztowne remonty, co częściowo przyczyniło się do wzrostu liczby ofert (i być może spadku cen tych jednostek w latach 2023–24). Dla inwestorów te przepisy są kluczowe: przy zakupie sprawdzaj ocenę DPE. Nieruchomości z oceną F lub G mogą być teraz okazją (zmotywowani sprzedający), ale trzeba uwzględnić budżet na remont, ponieważ dochód z wynajmu jest ograniczony. Z drugiej strony posiadanie nieruchomości z dobrą oceną energetyczną gwarantuje wyższą wartość i brak ograniczeń – energooszczędne mieszkania cieszą się coraz większym popytem. Rząd oferuje zachęty (ulgi podatkowe, pożyczki ekologiczne na 0%, itp.) na termomodernizacje, a co ciekawe, samo Miasto Paryż wprowadziło nawet zwolnienie z podatku od nieruchomości dla właścicieli przeprowadzających znaczące remonty energetyczne paris.fr. Pokazuje to, że władze stosują zarówno zachęty, jak i restrykcje, aby poprawić jakość mieszkań. Podsumowując, przepisy dotyczące energii zmieniają rynek: można spodziewać się fali remontów oraz tego, że starsze nieefektywne budynki zostaną zmodernizowane lub stopniowo wycofywane z rynku najmu.

4. Koniec ulgi podatkowej Pinel: Program Pinel, długo działający program redukcji podatku dochodowego dla inwestorów w nowe mieszkania na wynajem, został oficjalnie zakończony. Pinel oferował inwestorom, którzy kupowali nowe mieszkania na wynajem (w wyznaczonych strefach, w tym na przedmieściach Paryża), znaczącą ulgę podatkową. Program ten cieszył się popularnością i wspierał nową zabudowę. Jednak zgodnie z planem od 1 stycznia 2025 roku economie.gouv.fr economie.gouv.fr nie można już dokonywać żadnych nowych inwestycji Pinel. (Program został przedłużony do 2024 roku, ale z ograniczonymi korzyściami oraz wprowadzono wersję premium „Pinel+” dla projektów o wysokiej efektywności economie.gouv.fr, ale właśnie się on zakończył.) Dla inwestorów oznacza to, że 2024 rok był ostatnim momentem na rezerwację mieszkania na planie w ramach Pinel; w przyszłości zakup nowego mieszkania nie będzie się już automatycznie wiązał z ulgą podatkową. Rząd rozważa alternatywne sposoby wspierania budownictwa mieszkaniowego: jednym z kierunków jest rewitalizacja starych mieszkań (zachęta Denormandie dla renowacji w niektórych miastach została przedłużona do 2027 roku) la-loi-pinel.com oraz zachęcanie do inwestycji instytucjonalnych w najem. Mówi się także o nowym programie (czasem nazywanym „Pinel 2.0” lub opartym na innym mechanizmie), ale na razie brak konkretów. Wpływ: Koniec programu Pinel może zmniejszyć popyt indywidualnych inwestorów na nowe mieszkania, co z kolei może spowolnić rozpoczęcie niektórych nowych inwestycji budowlanych w regionie paryskim. Deweloperzy w 2025 roku mogą oferować rabaty lub dodatkowe korzyści, aby przyciągnąć kupujących po wycofaniu zachęty Pinel. Z drugiej strony, uwaga może przenieść się na istniejące nieruchomości: inwestorzy mogą zwrócić się w stronę starszych mieszkań (gdzie i tak nie było programu Pinel) i być może skorzystać z innych ulg (takich jak cosse lub loc’Avantages, które oferują niewielką ulgę podatkową za ustalanie przystępnych czynszów). Właściciele powinni również pamiętać, że podatek majątkowy (IFI) nadal obowiązuje w przypadku majątku nieruchomości powyżej 1,3 mln euro – to się nie zmieniło, ale zawsze warto to uwzględnić przy dużych luksusowych zakupach.

5. Podatki od nieruchomości (Taxe Foncière): Właściciele nieruchomości w Paryżu doświadczyli gwałtownego wzrostu podatków od nieruchomości w 2023 roku. Miasto Paryż podniosło stawkę podatku miejskiego z 13,5% do 20,5% – co oznacza skok o około +52% w stawce bazowej paris.fr. W praktyce, po przeliczeniu, przełożyło się to na wzrost rachunków za podatek dla właścicieli w Paryżu w 2023 roku o około +44% selexium.com. Był to szok dla wielu osób, ponieważ historycznie Paryż miał niski podatek foncière. W 2024 roku podatek wzrósł o kolejne 3,9% (indeksowany do inflacji) selexium.com selexium.com. Te podwyżki mają na celu poprawę kondycji finansowej miasta i rekompensatę utraty podatku mieszkaniowego (taxe d’habitation), który został zniesiony dla większości mieszkańców. Wpływ na rynek: Wyższe koszty utrzymania mogą zniechęcić część inwestorów lub właścicieli drugich mieszkań, co faktycznie mogło przyczynić się do większej liczby sprzedawanych apartamentów. Zmniejszają one również marże wynajmujących (aczkolwiek podatek od nieruchomości jest odliczany od dochodu z najmu). W przyszłości paryski podatek foncière prawdopodobnie pozostanie na wyższym poziomie (20,5%) i będzie rosnąć corocznie razem z inflacją. Właściciele powinni to uwzględnić w swoim budżecie. Warto zauważyć, że Paryż nadal utrzymuje, że jego stawka jest niższa niż w innych dużych miastach (w wielu francuskich miastach wynosi ona 40-50%) paris.fr. Dodatkowo Paryż w ostatnich latach podniósł podatek od pustostanów (taxe sur les logements vacants) i podatek od drugich domów, by karać niewykorzystywane mieszkania – politykę mającą na celu udostępnienie tych lokali mieszkańcom thesundaydiplomat.com. Pojawiają się głosy, by podwoić lub potroić podatki od pustostanów i drugich mieszkań, by zwiększyć podaż mieszkań thesundaydiplomat.com, ale nie zapadła jeszcze żadna decyzja. Wprowadzenie takiej zmiany mogłoby znacząco zwiększyć koszty dla właścicieli pozostawiających mieszkania puste, co mogłoby skłonić ich do sprzedaży lub wynajmu takich nieruchomości (co byłoby korzystne dla podaży). Podsumowując, podatki związane z nieruchomościami w Paryżu rosną i inwestorzy powinni to uwzględnić przy kalkulacji rentowności (zwłaszcza właściciele nierezydenci, którzy mogą nie korzystać z lokalnych ulg podatkowych).

6. Inne istotne regulacje: Kilka dodatkowych kwestii: Francja ma surowe ochrony najemców – na przykład zimowe moratoria na eksmisje, prawo do odnawiania umów najmu na 3/6 lat itd., a ostatnie przepisy nieco wzmocniły kontrolę nad właścicielami (np. wymóg wizy gwarancyjnej dla zagranicznych najemców czy bardziej rygorystyczne zasady dotyczące kaucji). Żadna z tych regulacji nie jest nowa w 2025 roku, ale podkreślają, że bycie właścicielem nieruchomości w Paryżu wiąże się z obowiązkami i należy być przygotowanym na taki system. Po stronie zakupu zagraniczni nabywcy napotykają stosunkowo niewiele barier we Francji (w przeciwieństwie do niektórych krajów z dodatkowymi podatkami stemplem lub zakazami). We Francji nie podjęto żadnych działań mających na celu ograniczenie zakupów przez cudzoziemców; wręcz przeciwnie, inwestycje zagraniczne są mile widziane. Niemniej jednak, nabywcy nierezydenci muszą być świadomi wyższych stóp procentowych kredytów hipotecznych (często ~0,25–0,5% powyżej stawek dla rezydentów parispropertygroup.com) oraz możliwie ograniczonej zdolności kredytowej zgodnie z francuskimi przepisami. Ponadto nowe przepisy UE i Francji dotyczące przeciwdziałania praniu pieniędzy nakazują obecnie ujawnienie prawdziwych beneficjentów przy zakupie nieruchomości przez spółki itp., jednak dotyczy to jedynie niewielkiej części rynku. Rozwój i strefowanie: Paryż finalizuje nowy PLU (lokalny plan urbanistyczny) mający na celu więcej terenów zielonych i mieszkań dostępnych cenowo; może to częściowo ograniczyć spekulacyjne inwestycje luksusowe (np. możliwe jest więcej wymogów dotyczących uwzględnienia tańszych mieszkań). Regionalnie funkcjonuje także cel „ZAN” (zero net artificialisation), mający na celu powstrzymanie rozlewania się miast – co oznacza większy nacisk na zagęszczanie i rozwój terenów poprzemysłowych. Może to spowolnić rozwój terenów podmiejskich, ale podnieść ceny już wyznaczonych gruntów.

Podsumowując, otoczenie regulacyjne w Paryżu jest coraz bardziej interwencjonistyczne, mając na celu zrównoważenie rynku oraz promowanie zrównoważonego rozwoju i dostępności cenowej. Kupujący i inwestorzy muszą się dostosować do tych przepisów: uwzględnić potrzeby związane z termomodernizacją, przestrzegać limitów czynszu oraz brać pod uwagę wyższe podatki. Ci, którzy to zrobią, nadal znajdą w Paryżu satysfakcjonujący rynek – wręcz przeciwnie, te regulacje mogą generować okazje (np. zakup nieefektywnego mieszkania tanio i jego remont daje wartość dodaną). Najemcy korzystają z wielu zmian (silniejsze prawa i bardziej przyzwoite mieszkania), choć pośrednio regulacje mogą ograniczyć podaż. To trudna równowaga dla decydentów. Podsumowując, każdy, kto w 2025 roku wchodzi na rynek nieruchomości w Paryżu, powinien być dobrze zaznajomiony z tymi przepisami lub skonsultować się ze specjalistami, aby zapewnić sobie zgodność z przepisami i optymalną strategię w zmieniającym się otoczeniu.

Wskazówki i gorące miejsca na poziomie dzielnic

Paryż jest słynny jako „miasto wiosek”, a każda z jego 20 dzielnic (a nawet poszczególne ich osiedla) charakteryzuje się odmienną dynamiką rynku. Patrząc na rok 2025 i kolejne lata, niektóre obszary wyróżniają się szczególnie – albo ze względu na trendy cenowe, potencjał inwestycyjny, albo status rozwijającej się dzielnicy. Poniżej znajduje się podsumowanie kluczowych wskazówek i nowych gorących punktów na poziomie dzielnic, od lokalizacji ultraluksusowych po obszary wzrostu będące w fazie przemian:

• Historyczne dzielnice prestiżowe: Tradycyjne, ekskluzywne osiedla w centrum i na zachodzie Paryża niezmiennie utrzymują najwyższe ceny i wykazują dużą odporność. Saint-Germain-des-Prés (6. dzielnica) pozostaje najdroższą lokalizacją w Paryżu, około 15 500 €/m², praktycznie bez zmian w cenie w ciągu ostatniego roku parispropertygroup.com. Połączenie literackiej historii, galerii sztuki oraz atrakcyjnej lokalizacji nad Sekwaną utrzymuje popyt na najwyższym poziomie, a podaż jest minimalna – dlatego ceny pozostają bez zmian, nawet gdy cały rynek zaliczył spadek. W sąsiedztwie, 7. dzielnica (np. okolice Invalides/Ecole Militaire) również utrzymała się bardzo mocno, ~14 900 €/m² (tylko -1% r/r) parispropertygroup.com, co potwierdza, że dzielnice „Carré d’Or” na lewym brzegu są niemal odporne na kryzysy. Po prawej stronie Sekwany, Złoty Trójkąt 8. dzielnicy (okolice Avenue Montaigne, Champs-Élysées) odnotował wzrost cen (+4,7% r/r) do około 11 760 €/m² parispropertygroup.com, przełamując ogólny trend, ponieważ międzynarodowi bogaci klienci i inwestorzy komercyjni upodobali sobie ten rejon. Dzielnice te charakteryzują się luksusowymi butikami, ambasadami i prestiżowymi nieruchomościami – prawdopodobnie zawsze będą na szczycie rynku paryskiego. Kupujący powinni liczyć się z dużą konkurencją i szybkim powrotem cen na jeszcze wyższe poziomy; dla inwestorów zwroty z najmu są niskie, ale bezpieczeństwo kapitału – bardzo wysokie. Warto zwrócić także uwagę na Le Marais (3. i 4. dzielnica), które nie jest nowością na mapie, ale nadal cieszy się ogromnym zainteresowaniem – zwłaszcza wśród zagranicznych nabywców (Amerykanie i Europejczycy kochają ten klimat). Ceny w Le Marais średnio powyżej 12 000 €/m² i pozostają stabilne; ograniczona liczba mieszkań z XVII wieku sprawia, że wszelkie spadki są tylko chwilowe. Wniosek: Jeśli szukasz stabilności i prestiżu, trzymaj się tych centralnych, prestiżowych dzielnic – to najbardziej „blue-chip” nieruchomości w Paryżu.
• Najważniejsze ceny według dzielnic (dane z końca 2024):
  • 6. dzielnica (Saint-Germain-des-Prés): ~15 500 €/m², 0,0% r/r – Ultra-prestiżowa, najwyższa stabilność parispropertygroup.com parispropertygroup.com.
  • 8. (Champs-Élysées/Złoty Trójkąt): ~11 760 €/m², +4,7% r/r – Luksus z potencjałem wzrostu (wysoki światowy popyt) parispropertygroup.com parispropertygroup.com.
  • 9. (Opéra/Południowe Pigalle): ~9 650 €/m², -4,6% r/r – Centralna „dzielnica wartości”, obecnie poniżej progu 10 000 €/m², oferująca możliwości wejścia parispropertygroup.com parispropertygroup.com.
  • 13. (Bibliothèque/Left Bank Rive Gauche): ~8 530 €/m², +2,3% r/r – Wschodzący obszar wzrostu, korzystający z odnowy miejskiej i nowych uczelni parispropertygroup.com parispropertygroup.com.
  • 18. (La Chapelle / północ): ~6 610 €/m², -6,7% r/r – Przystępny punkt wejścia, aktywna gentryfikacja i przyszłe korzyści z infrastruktury parispropertygroup.com parispropertygroup.com.
  parispropertygroup.com (Źródło danych: Paris Property Group / Chambre des Notaires, IV kwartał 2024)
• Pojawiające się „hotspoty”, na które warto zwrócić uwagę: Wiele dzielnic, szczególnie w północnym i wschodnim Paryżu, znajduje się na ścieżce wzrostu i zasługuje na uwagę:
  • South Pigalle & Nouvelle Athènes (9. dzielnica): Ten obszar na południe od Montmartre przekształcił się w modną enklawę z koktajlbarami, butikami i młodą społecznością profesjonalistów. Jak wspomniano, ceny nieco spadły do ok. 9,65 tys. €/m² parispropertygroup.com, ale to prawdopodobnie tymczasowy spadek; 9. dzielnica ma mocne fundamenty (centralna lokalizacja bez wysokich cen 8. dzielnicy). Spodziewaj się jej odbicia – w rzeczywistości, jak na taką centralność, jest niedoceniana. Sąsiadująca 10. dzielnica (rejon Rue des Martyrs itd.) jest teraz równie modna.
  • Wschodni Paryż – 10., 11., 19. dzielnica: Dzielnice takie jak Canal Saint-Martin (10. dzielnica) oraz Belleville / Oberkampf (11. dzielnica) podlegają gentryfikacji od lat i proces ten nadal trwa. Oferują bohemiarski klimat oraz rosnące bezpieczeństwo i udogodnienia. 19. dzielnica (okolice Canal de l’Ourcq i La Villette), kiedyś pomijana, przeżywa renesans dzięki nowym kawiarniom, przestrzeniom artystycznym i napływowi rodzin. Szczególnie okolica Canal Saint-Martin cieszy się odnowionym zainteresowaniem po igrzyskach olimpijskich parispropertygroup.com. Ceny w 10./11. dzielnicy oscylują w granicach 8-10 tys. €/m² (w zależności od mikroobszaru), z dużym potencjałem wzrostu. 19. dzielnica jest tańsza (średnio około 7 tys. €/m² parispropertygroup.com) i mimo że część jej obszarów nadal jest robotnicza, rejony w pobliżu parku Buttes-Chaumont są już dość szykowne.
  • La Chapelle & Marx Dormoy (18. dzielnica): Ta północna część 18. dzielnicy, granicząca z 10., ma bardzo niskie ceny (jak widać – około 6 600 €/m²), ale jest na trasie metra linii 12 i blisko dworca Gare du Nord z Eurostarem. Trwające inwestycje infrastrukturalne (jak przedłużanie linii tramwajowych, modernizacja Gare du Nord) oraz prywatny kapitał stopniowo poprawiają te ulice. Potencjalny wzrost wartości jest znaczny, jeśli myślisz długoterminowo i wybierzesz dobrą część dzielnicy (niektóre są nadal trudne). Jak zauważyło badanie Newmark, przesunięcie centrum Paryża na wschód przyciąga firmy, co prawdopodobnie przełoży się także na atrakcyjność mieszkaniową nmrk.com.
  • Rejon Montparnasse (14. dzielnica) i okolice: Ogólnie 14. dzielnica jest stabilna i mieszkaniowa, ale ciekawym subobszarem jest okolica Porte de Vanves / Didot na granicy 14. i 15. dzielnicy. Dzięki tramwajowi T3 i rozprzestrzenianiu się gentryfikacji z centrum, te zewnętrzne dzielnice (niegdyś uznawane za odległe) przyciągają młodych kupujących, których nie stać na sam środek 15. lub 6. dzielnicy. Podobnie obrzeża 17. dzielnicy (Batignolles) stały się modne po nowym rozwoju Clichy-Batignolles i powstaniu nowego sądu, co zaowocowało pojawieniem się nowych kawiarni i wprowadzeniem atmosfery małej wioski.
  • Najciekawsze przedmieścia: Tuż poza miastem znajduje się kilka miejsc, które są praktycznie przedłużeniem dzielnic Paryża i intensywnie się rozwijają. Saint-Ouen (tuż za granicą 17/18 dzielnicy) to jedno z nich – dzięki przedłużeniu linii metra 14 i przekształceniu terenów przemysłowych w eko-dzielnice wizerunek Saint-Ouen się zmienia (w okolicach słynnego targu staroci Puces pojawiły się modne lokale). Montreuil, graniczący z 20. dzielnicą, przez niektórych nazywany jest „Brooklynem Paryża”: artystyczny, zaangażowany społecznie i coraz popularniejszy wśród młodych ludzi wypchniętych z Paryża przez wysokie ceny nieruchomości – ceny domów rosną tam bardzo szybko. Issy-les-Moulineaux oraz Boulogne na południowy zachód od miasta to wciąż bardzo silne lokalizacje zarówno dla rodzin, jak i firm, korzystające z nowych biur oraz bezpiecznego, podmiejskiego charakteru przy dostępie do metra.
• Enklawy luksusowego mieszkalnictwa: W segmencie luksusowym, oprócz dobrze znanych obszarów, uwagę zwracają niektóre mikro-rynki:
  • Ile Saint-Louis (4. dzielnica): Ta niewielka wyspa na Sekwanie oferuje staroświecki urok i ekskluzywność. To niezmiennie jedno z najdroższych miejsc za m² (często powyżej 20 tys. euro), bo mieszkania tutaj są rzadkością i są niepowtarzalne. Przyciąga zarówno światowych nabywców, jak i lokalnych mieszkańców ze względu na spokój w samym sercu Paryża.
  • Villa Montmorency (16. dzielnica): To zamknięte osiedle rezydencji w Auteuil (16. dzielnica), gdzie mieszka wiele celebrytów. Domy osiągają tu astronomiczne ceny (powyżej 20 mln euro). Choć cała 16. dzielnica była ostatnio nieco ospała (jest obszerna i zróżnicowana), ultraprestiżowe enklawy, takie jak ta, cieszyły się niezmiennym zainteresowaniem.
  • Rezydencje luksusowe przy La Défense (Puteaux, Courbevoie): Powstają tu nowe luksusowe apartamentowce o wysokim standardzie z panoramicznymi widokami (jak planowane apartamenty w Tour Alto czy inne). Skierowane są do zagranicznych nabywców poszukujących nowoczesnych udogodnień, które są rzadkością w historycznym Paryżu. To test, ile ludzie są gotowi zapłacić za życie w nowoczesnej wieży pod Paryżem – jak dotąd wyniki są mieszane, ale to nisza warta obserwacji.
• Czynniki społeczne i infrastrukturalne: Warto też zauważyć, że inwestycje publiczne często zwiastują przyszłe miejsca „na topie”. Na przykład przydział mieszkań komunalnych czy budowa nowych obiektów publicznych przez miasto może szybko poprawić atrakcyjność rejonu. Projekt nowego planu miejscowego (PLU) stawia na tworzenie „dzielnic 15-minutowych” (wszystko dostępne lokalnie) – obszary przeznaczone do takich ulepszeń mogą znacząco zyskać na popularności. Pod tym względem dużo uwagi poświęca się 19. dzielnicy. Również okolice planowanych stacji linii 15 (jak Porte de Vincennes, Porte de Brançion itp., tuż przy granicy Paryża) mogą w najbliższych latach zacząć wzbudzać zainteresowanie spekulantów na długo przed otwarciem linii.

Podsumowując, paryski krajobraz nieruchomości w 2025 roku jest wielowymiarowy: podczas gdy ceny ogólnie się stabilizują, na poziomie mikro niektóre dzielnice odnotowują wzrosty, inne osiągają dno, a niektóre pozostają wyjątkowo stabilne. Dla kupujących oznacza to szansę – koncentrując się na odpowiedniej okolicy, można znaleźć wartość lub bezpieczeństwo, w zależności od potrzeb. Na przykład inwestor może wybrać La Chapelle, licząc na maksymalny potencjał wzrostu (przy wyższym ryzyku), lub zdecydować się na 7. dzielnicę, praktycznie gwarantującą długoterminowe utrzymanie wartości. Najemcy mogą znaleźć nieco korzystniejsze oferty w dzielnicach, które zanotowały spadki cen (takich jak 9. lub 15.), ale wszędzie tam, gdzie połączenia komunikacyjne są dobre, konkurencja będzie bardzo duża. Profesjonaliści na rynku nieruchomości powinni dostosowywać porady do kontekstu każdej dzielnicy, ponieważ Paryż to naprawdę „mozaika mikro-rynków”, gdzie jedno rozwiązanie nigdy nie pasuje do wszystkich parispropertygroup.com. Niezmienna zasada brzmi: lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja – a w Paryżu oznacza to ulica po ulicy, znajomość historii okolic. W miarę jak Paryż zmienia się wraz z projektami takimi jak Grand Paris, niektóre z tych historii zostaną napisane na nowo, a na mapie pojawią się nowe, atrakcyjne miejsca. Śledzenie tych trendów będzie kluczowe, by jak najlepiej wykorzystać niezmiennie urzekający i dynamiczny paryski rynek nieruchomości.

Wnioski

Paryski rynek nieruchomości w 2025 roku prezentuje obraz stabilności w czasach zmian. Po okresie dostosowań sektor mieszkaniowy odzyskuje równowagę, kierując się takimi fundamentami jak ograniczona podaż i niezmienne, światowe zapotrzebowanie. Ceny mieszkań w dużej mierze się ustabilizowały i są gotowe do umiarkowanego odbicia wraz ze stopniowym obniżaniem stóp procentowych notairesdugrandparis.fr parispropertygroup.com. Segment luksusowy przeżywa rozkwit – Paryż pozostaje magnesem dla zamożnych inwestorów szukających bezpiecznych aktywów, czego dowodem są rekordowe ceny i stabilne wartości w topowych lokalizacjach knightfrank.com knightfrank.com. Tymczasem najemcy korzystają z nowych zabezpieczeń i dynamicznego rynku najmu, chociaż dotkliwy niedobór mieszkań pozostaje poważnym wyzwaniem thesundaydiplomat.com parispropertygroup.com.

Na rynku komercyjnym paryski rynek biurowy mierzy się z nową normalnością – wyższymi poziomami pustostanów i zmieniającymi się wzorcami pracy, jednak biura typu prime oraz rozwijające się dzielnice biznesowe wykazują potencjał nmrk.com nmrk.com. Rynek nieruchomości handlowych i hotelarskich wspiera powrót turystyki, co umacnia pozycję Paryża jako światowej stolicy zakupów i turystyki cbre.fr cbre.fr. Kluczowe znaczenie mają transformacyjne projekty, takie jak Grand Paris Express, który ma na nowo zdefiniować krajobraz nieruchomości i stworzyć nowe możliwości na terenach dotąd uznawanych za peryferyjne parispropertygroup.com grandparisexpress.fr.

Inwestorzy, kupujący oraz profesjonaliści znajdą w Paryżu wiele dróg rozwoju: od stabilnych zysków w historycznych, centralnych dzielnicach po inwestycje z wysokim potencjałem w strefach rozwoju Grand Paris parispropertygroup.com parispropertygroup.com. Aby sprawnie poruszać się na tym rynku, potrzeba bystrości – niezbędna jest świadomość zmian regulacyjnych (takich jak normy energetyczne czy limity czynszów) oraz trendów specyficznych dla poszczególnych dzielnic service-public.fr parispropertygroup.com. Zmiany podatkowe, takie jak podwyżka podatku od nieruchomości czy zakończenie programu Pinel, wymagają strategicznego planowania selexium.com economie.gouv.fr, choć pojawiają się nowe zachęty do zielonych renowacji i budownictwa dostępnego cenowo.

Ogólnie rzecz biorąc, paryski rynek nieruchomości w 2025 roku można określić jako „ostrożnie optymistyczny”. Rynek wkracza w nowy cykl, a faza korekty jest w dużej mierze za nim parispropertygroup.com. Ponadczasowy urok miasta – jego bogactwo kulturalne, żywotność gospodarcza i niepowtarzalny miejski charakter – nadal przyciąga ludzi i kapitał z całego świata parispropertygroup.com knightfrank.com. To niezmienne zainteresowanie, w połączeniu z planowanymi ulepszeniami infrastruktury i prawdopodobnie korzystniejszym finansowaniem, sugeruje, że Paryż jest na progu delikatnego wzrostu.

Dla inwestorów oznacza to, że teraz może być dogodny moment na zabezpieczenie aktywów przed kolejnym wzrostem (jak ujęto to w jednym z raportów, „gwiazdy się układają” parispropertygroup.com), niezależnie od tego, czy celem jest długoterminowa ochrona kapitału w prestiżowym arrondissement, czy wyższe zwroty w odradzającej się dzielnicy. Dla osób kupujących dom, zwłaszcza po raz pierwszy, połączenie ustabilizowanych cen i łagodniejszych warunków kredytowych zapewnia możliwość wejścia na rynek na lepszych warunkach niż w ostatnich latach parispropertygroup.com parispropertygroup.com. Najemcy powinni dalej korzystać z polityk przyjaznych lokatorom, a być może również ze zwiększonej podaży mieszkań na wynajem, jeśli politycy odniosą sukces w przekształcaniu nieużywanych nieruchomości w domy thesundaydiplomat.com. Dla profesjonalistów z rynku nieruchomości zmieniający się krajobraz – od wpływu przepisów klimatycznych po nowe gorące dzielnice – oznacza, że dostarczanie rzetelnych, spersonalizowanych porad jest ważniejsze niż kiedykolwiek.

Podsumowując, rynek nieruchomości w Paryżu pozostaje jednym z najbardziej trwałych i atrakcyjnych na świecie. Łączy bogate dziedzictwo z umiejętnym rozwojem, co pokazują takie projekty, jak Grand Paris Express, który poprowadzi rynek w przyszłość. Choć wyzwania, takie jak dostępność cenowa i braki podaży, wciąż się pojawiają, miasto aktywnie im przeciwdziała poprzez politykę i innowacje. Dla osób zaangażowanych w paryski rynek nieruchomości nadchodzące lata zapowiadają się dynamicznie. Jednak, jak pokazuje historia i jak podkreśla rok 2025, paryskie nieruchomości nagradzają cierpliwość i wnikliwość – ich długoterminowa trajektoria jest wzrostowa, wsparta niezrównanym urokiem, który opiera się cyklom gospodarczym i wykracza poza krótkoterminowe wahania 56paris.com parispropertygroup.com. W Mieście Świateł nieruchomości okazały się filarem trwałej wartości, a rok 2025 zapowiada początek kolejnego rozdziału wzrostu.

Źródła:

• Chambre de Notaires de Paris – Komunikat prasowy dotyczacy nieruchomości w Paryżu, 27 lutego 2025 parispropertygroup.com parispropertygroup.com
• Paris Property Group – Analiza końcoworoczna 2024 i prognoza na 2025 parispropertygroup.com parispropertygroup.com
• 56Paris – Aktualizacja rynku paryskiego 2025 56paris.com 56paris.com
• Knight Frank – Paris Prime Market Insight (maj 2025) knightfrank.com knightfrank.com
• Newmark – Raport biurowy Paryż Ile-de-France Q1 2025 nmrk.com nmrk.com
• CBRE France – Perspektywy rynku nieruchomości 2025 cbre.fr cbre.fr
• Service-Public.fr (rząd francuski) – Aktualizacje o kontroli czynszów i prawie klimatycznym service-public.fr service-public.fr
• The Peninsula (AFP) – Artykuł o spadku populacji w Paryżu, listopad 2024 thepeninsulaqatar.com thepeninsulaqatar.com
• The Sunday Diplomat – Niedobór mieszkań w Paryżu (akademiki) 2024 thesundaydiplomat.com thesundaydiplomat.com
• SeLoger/Selexium – Podwyżka Taxe Foncière 2023–24 selexium.com

Rynek nieruchomości luksusowych

Przegląd: Segment luksusowych i prestiżowych nieruchomości w Paryżu wykazał niezwykłą siłę podczas ostatniego spowolnienia. Dzielnice „Belle Époque” – 6., 7. i 8. okręg oraz inne podobne prestiżowe obszary utrzymały swoją wartość znacznie lepiej niż dzielnice peryferyjne w ciągu ostatnich dwóch lat. Ceny w tych pożądanych enklawach pozostały na tym samym poziomie lub nawet wzrosły w 2024 roku, dzięki ograniczonej podaży i stabilnemu międzynarodowemu popytowi. Na przykład Saint‑Germain‑des‑Prés (6. okręg) pozostał najdroższą dzielnicą Paryża z ceną około 15 500 €/m², bez zmian rok do roku w 2024 parispropertygroup.com, a ekskluzywny 7. okręg (okolice Les Invalides) odnotował jedynie spadek o -1,1% do około 14 900 €/m² parispropertygroup.com. Tak minimalne spadki w czasie ogólnego załamania rynku podkreślają, że nieruchomości z najwyższej półki w najlepszych lokalizacjach są „odporne na szersze wahania” parispropertygroup.com. Na początku 2025 roku te segmenty rynku premium już zaczynają odrabiać straty. W 8. okręgu – obejmującym Pola Elizejskie i Złoty Trójkąt – ceny faktycznie wzrosły o około 4,7% w 2024 roku (do ok. 11 760 €/m²) parispropertygroup.com, przeciwstawiając się tendencji w całym mieście i wzmacniając status 8. okręgu jako topowej lokalizacji inwestycyjnej parispropertygroup.com.

Ultra-luksusowe nieruchomości i zagraniczni kupcy: Najwyższy segment rynku paryskiego (ultra-luksusowe apartamenty, rezydencje, hôtels particuliers) odnotowuje rekordową aktywność. Ceny nieruchomości premium wzrosły o około +12% od 2019 roku (przed pandemią) knightfrank.com, osiągając nowe maksima w latach 2024–25, mimo że liczba transakcji zwykłych nieruchomości spadła. W 2024 roku sprzedano zaledwie kilka historycznych rezydencji, ale za zdumiewające kwoty: jedno hôtel particulier na Lewym Brzegu osiągnęło cenę blisko 50 000 €/m², a inne zostało sprzedane za 33 miliony euro knightfrank.com. Na początku 2025 roku dwie rezydencje w 7. dzielnicy znalazły nabywców za odpowiednio 55 milionów euro i 100 milionów euro – to jedne z najdroższych transakcji mieszkaniowych w historii Paryża knightfrank.com. Popyt na tym astronomicznym poziomie napędzają zarówno krajowe elity, jak i zagraniczni milionerzy. Warto zauważyć, że kupujący z Chin i innych krajów azjatyckich stali się bardzo aktywni na prestiżowym rynku paryskim. Połowę wszystkich zakupów paryskich pied-à-terre obsługiwanych przez jedną luksusową agencję w 2024 roku (średnia cena 7,6 miliona euro; powierzchnia ~235 m²) dokonali nabywcy z Chin knightfrank.com. Te gotowe do zamieszkania luksusowe apartamenty osiągały średnio niesamowite 33 800 euro za m² knightfrank.com, co obrazuje, że zagraniczni inwestorzy są skłonni zapłacić najwyższe kwoty (czy to w dolarach, czy w euro) za prestiżowe nieruchomości w centrum Paryża.

Czynniki napędzające segment luksusowy: Kilka makrotrendów zwiększa atrakcyjność Paryża dla osób o wysokiej wartości majątku (HNWI) w 2025 roku i później. Stopy procentowe – choć wysokie dla przeciętnych nabywców – mają mniejsze znaczenie dla dysponujących gotówką kupujących z segmentu luksusowego, a sama perspektywa obniżek stóp procentowych w strefie euro poprawia ogólne nastroje knightfrank.com. Dodatkowo, globalne zmiany polityczne przyciągają coraz więcej zamożnych osób do Paryża: na przykład likwidacja przez Wielką Brytanię reżimu podatkowego non-dom oraz podwyższenie we Włoszech podatku ryczałtowego dla cudzoziemców uczyniły te kraje mniej atrakcyjnymi, podczas gdy Paryż postrzegany jest jako stabilna alternatywa knightfrank.com. Niepewna sytuacja geopolityczna (np. wyniki wyborów w USA) skłania również część ultrazamożnych do dywersyfikacji aktywów poprzez inwestycje w nieruchomości w Paryżu jako bezpieczną przystań knightfrank.com. W badaniu z 2024 roku, obejmującym 750 HNWI, Paryż zajął 1. miejsce wśród europejskich miast do relokacji – we wszystkich grupach wiekowych od pokolenia Z po powojenne knightfrank.com – odzwierciedlając jego wyjątkowe połączenie kultury, bezpieczeństwa i stylu życia dla elit. Kolejnym czynnikiem jest powrót słabego euro (w porównaniu do poziomów z lat 2018–19), co w praktyce daje kupującym z dolarami, frankami czy dirhamami swego rodzaju rabat. Podsumowując, najbardziej prestiżowy segment rynku mieszkaniowego w Paryżu poszerza swoją globalną atrakcyjność jeszcze bardziej w 2025 roku knightfrank.com knightfrank.com.

Popyt na wynajem i niedobór podaży: Paryż doświadcza ostrego niedoboru mieszkań na wynajem w 2025 roku, co powoduje wzrost czynszów i frustrację wielu potencjalnych najemców.

Popyt na wynajem gwałtownie wzrósł, ponieważ wyższe stopy procentowe i rygorystyczne kryteria udzielania kredytów wykluczyły z rynku niektórych kupujących, zmuszając ich do dalszego wynajmowania thesundaydiplomat.com.Tymczasem podaż dostępnych wynajmów długoterminowych gwałtownie spadła.Według urzędników miejskich, Paryż traci każdego roku kilka tysięcy mieszkań na wynajem z powodu różnych czynników thesundaydiplomat.com.Liczba ofert wynajmu mieszkań w Paryżu spadła aż o 50% w ciągu jednego roku (stan na początek 2024) oraz o 73% w ciągu trzech lat, co wskazuje, jak drastycznie skurczyła się dostępność wynajmu długoterminowego thesundaydiplomat.com.Nacisk jest szczególnie dotkliwy dla małych mieszkań (kawalerek i mieszkań jednopokojowych), które są zazwyczaj poszukiwane przez studentów i młodych profesjonalistów.Wiele z tych lokali zostało przekierowanych na platformy wynajmu krótkoterminowego (np.Airbnb) lub stoją puste jako drugorzędne pieds-à-terre, zmniejszając dostępność dla lokalnych mieszkańców thesundaydiplomat.com.Dane miejskie pokazują, że niemal 19% paryskich mieszkań nie było zajmowanych jako główne miejsca zamieszkania (były puste lub stanowiły drugi dom) w 2020 roku – w porównaniu do 14% dekadę wcześniej thesundaydiplomat.com.Co ciekawe, około 1 na 10 domów w Paryżu jest obecnie rezydencją wtórną (często utrzymywaną przez zamożnych właścicieli do okazjonalnego użytku) thesundaydiplomat.com.Ten trend, w połączeniu z rozprzestrzenianiem się wynajmu turystycznego, doprowadził do tego, co urzędnicy nazywają „bezprecedensowym kryzysem mieszkaniowym” dla najemców thesundaydiplomat.com thesundaydiplomat.com.Studenci zostali dotknięci najmocniej: jak ostrzegł Zastępca Burmistrza ds. Mieszkalnictwa w 2024 roku, „sektor prywatny nie ma już nic do wynajęcia… możemy zobaczyć dziesiątki tysięcy studentów na ulicach”, jeśli nie zostaną podjęte środki nadzwyczajne thesundaydiplomat.com.Podsumowując, współczynnik pustostanów w przypadku wynajmu długoterminowego jest wyjątkowo niski (około 2,8%) parispropertygroup.com, a konkurencja o każde dostępne mieszkanie jest ogromna.

Perspektywy dla segmentu luksusowego: Segment luksusowy ma nadal przewyższać wyniki szerszego rynku. Podaż nieruchomości klasy premium pozostaje poważnie ograniczona – w całym Paryżu każdego roku powstaje mniej niż 2000 nowych mieszkań, a praktycznie żadne w historycznych, prestiżowych dzielnicach knightfrank.com. Ten niedobór sprawia, że nowe inwestycje o wysokim standardzie osiągają wysokie ceny i często szybko się wyprzedają. Właściciele prestiżowych nieruchomości także wstrzymują się ze sprzedażą, jeśli nie jest to absolutnie konieczne, z uwagi na brak równorzędnych alternatyw, co ogranicza podaż. Przy globalnych przepływach kapitału Paryż może liczyć na znaczący udział w inwestycjach na rynku luksusowych nieruchomości w najbliższych latach. Knight Frank przewiduje, że ceny luksusowych nieruchomości w Paryżu umiarkowanie wzrosną w 2025 roku (odbijając się od stagnacji na rynku masowym), wspierane przez powracających międzynarodowych nabywców oraz status Paryża jako „nieustannie pożądanego” centrum knightfrank.com knightfrank.com. Dla inwestorów segment luksusowy oferuje długoterminową ochronę kapitału i jest mniej podatny na wahania – jak pokazują lata 2023–24, kiedy ceny nieruchomości premium utrzymały się lub wzrosły, a właściciele w najlepszych dzielnicach wciąż cieszyli się zyskami rzędu ~+35% w ciągu ostatnich 10 lat 56paris.com. Podsumowując, paryski rynek nieruchomości luksusowych pozostaje bezpieczną i solidną inwestycją, w dużej mierze odporną na krótkoterminowe wahania i gotową do dalszego stopniowego wzrostu w nadchodzących latach.

Trendy i stopy zwrotu na rynku najmu

Ceny najmu i stopy zwrotu: Przy wysokim popycie i ograniczonej podaży, czynsze w Paryżu rosną, choć w ramach obowiązujących limitów czynszowych (zobacz Zmiany regulacyjne). Na połowę 2024 roku średni czynsz w Paryżu daje brutto stopę zwrotu około 3,2% (mieszkania nieumeblowane) do 3,6% (umeblowane) parispropertygroup.com. Te stopy zwrotu – w granicach 3–4% – są porównywalne z innymi dużymi europejskimi miastami, takimi jak Londyn (3,4%) czy Berlin (3,8%), choć niższe niż na rynkach takich jak Amsterdam (5,2%) parispropertygroup.com. Stosunkowo umiarkowane stopy zwrotu odzwierciedlają wysokie wartości kapitałowe w Paryżu; w ujęciu bezwzględnym czynsze należą tu do najwyższych w Europie (typowy paryski czynsz to około 30–38 €/m² miesięcznie na rynku prywatnym, a w segmencie luksusowym znacznie więcej). Dla właścicieli mieszkań plusem obecnej sytuacji jest szybka obsada lokali i niskie ryzyko zaległości w płatnościach – przy tak dużej liczbie osób poszukujących mieszkań czas pustostanów jest minimalny. Zarządcy nieruchomości potwierdzają, że dobrze wycenione mieszkania na wynajem często otrzymują kilkadziesiąt zapytań w ciągu kilku dni. Rynek najmu pozostał silny nawet w trakcie pandemii Covid, a po powrocie studentów i ekspatów odbił się całkowicie parispropertygroup.com. Jedynym czynnikiem hamującym wzrost czynszów była interwencja rządowa (limity wzrostu czynszu i poziomu początkowego czynszu – szczegóły dalej). Jednak dane francuskiego OLAP pokazują, że medianowe czynsze w Paryżu wzrosły o kilka punktów procentowych w latach 2022–2024 pomimo tych ograniczeń, zwłaszcza w przypadku małych mieszkań, na skutek drastycznej dysproporcji między popytem a podażą.

Krótkoterminowy wynajem (Airbnb) i zyski: Ważnym trendem jest rozbieżność między zyskami z wynajmu długoterminowego a krótkoterminowego. W turystycznych, centralnych dzielnicach niektórzy inwestorzy decydują się na wynajem sezonowy (w stylu Airbnb), ponieważ stawki za nocleg mogą znacznie przewyższać tradycyjne umowy najmu. W popularnych lokalizacjach (np. Marais, Dzielnica Łacińska) dochód z wynajmu krótkoterminowego może być o 20–30% wyższy niż z umowy najmu na rok – czasami nawet więcej, jeśli wynajmuje się turystom przez cały rok. Do 2025 roku, przy ponownym boomie turystycznym (patrz Czynniki Rynkowe), to podejście ponownie pobudziło zainteresowanie inwestowaniem w wynajem na wakacje parispropertygroup.com. Jednak inwestorzy muszą uważać na surowe przepisy dotyczące wynajmu krótkoterminowego w Paryżu parispropertygroup.com. Miasto wprowadziło system rejestracji najmu i limity (główne miejsce zamieszkania można wynajmować tylko 120 dni w roku; pozostałe nieruchomości wymagają pozwolenia komercyjnego wraz z kompensacją za „utracone mieszkania”). W ostatnich latach nasiliły się kontrole nielegalnych ogłoszeń Airbnb, co przyczyniło się do powrotu części mieszkań na rynek najmu długoterminowego i lekkiego spadku czynszów w niektórych rejonach parispropertygroup.com. Idąc dalej, władze Paryża chcą wprowadzać jeszcze surowsze środki: na przykład w 2024 roku zaproponowano zakaz nowych najem krótkoterminowych w niektórych centralnych dzielnicach (jak Montmartre czy Le Marais) oraz podwyższkę podatków na drugie domy, aby zniechęcić właścicieli do pozostawiania mieszkań pustych thepeninsulaqatar.com thepeninsulaqatar.com. Celem tych polityk jest udostępnienie większej liczby mieszkań dla mieszkańców i studentów. Z punktu widzenia inwestora, krótkoterminowy najem może przynosić wyższe zyski, ale wiąże się z ryzykiem regulacyjnym – kluczowe jest przestrzeganie zmieniających się przepisów (i pamiętanie, że strategie mocno uzależnione od turystyki mogą być niestabilne, jak pokazała pandemia).

Perspektywy dla najemców i właścicieli mieszkań: Dla najemców najbliższa przyszłość pozostaje trudna. Dopóki nie zostanie zwiększona podaż mieszkań (lub nie zostaną wykorzystane istniejące puste lokale), konkurencja pozostanie ostra. Limity czynszowe nadal będą chronić przed zawyżaniem opłat (zobacz Zmiany regulacyjne), ale znalezienie przystępnego mieszkania będzie wymagać wytrwałości. Wielu studentów i najemców o średnich dochodach coraz częściej szuka mieszkań na przedmieściach lub godzi się na dłuższe dojazdy z powodu niedoboru mieszkań w centrum miasta thesundaydiplomat.com. Dla właścicieli i inwestorów na rynku wynajmu Paryż oferuje niemal 100% obłożenie i stały popyt. Zyski z wynajmu na poziomie około 3–4% nie są rekordowo wysokie, ale w dobie rosnących kosztów kredytów niektórzy inwestorzy instytucjonalni uznają portfele mieszkaniowe w Paryżu za atrakcyjne ze względu na ich stabilność. Rzeczywiście, inwestycje w aktywa mieszkaniowe (w tym duże portfele mieszkań) utrzymały się na dobrym poziomie w 2024 roku i mają wzrosnąć w 2025, jak zauważa CBRE, a oczekiwanych jest kilka dużych transakcji cbre.fr. Jedną z pojawiających się szans jest rozwój mieszkań studenckich: chroniczny niedobór zakwaterowania dla studentów (w Paryżu jest ok. 300 000 studentów, ale tylko 13 000 dedykowanych miejsc w akademikach) thesundaydiplomat.com sygnalizuje zapotrzebowanie na więcej prywatnych akademików lub przestrzeni colivingowych. Kolejną kwestią są energooszczędne renowacje starszych budynków wynajmowanych, które nie tylko zwiększają ich atrakcyjność, lecz także są niezbędne do spełnienia nowych przepisów (wielu właścicieli będzie musiało poddać nieruchomości modernizacji – zobacz Zmiany regulacyjne dotyczące zasad energetycznych). Ogólnie rynek najmu w Paryżu nadal będzie się charakteryzował bardzo wysokim popytem, ograniczoną podażą i presją regulacyjną na utrzymanie przystępności.

Inwestycje w nieruchomości komercyjne

Mimo że Paryż słynie jako miejsce zamieszkania, jest także jednym z największych rynków nieruchomości komercyjnych w Europie. W latach 2024–2025 sektor komercyjny napotkał trudności spowodowane spowolnieniem gospodarczym oraz zmianami po pandemii w pracy i handlu detalicznym, lecz w kluczowych lokalizacjach pozostaje odporny. Ta część obejmuje trendy dotyczące biur, handlu oraz hotelarstwa, a także główne nowe inwestycje komercyjne.

Rynek biurowy

Aktywność leasingowa: Rynek biurowy w Paryżu przechodził przez okres spowolnienia. Wynajem powierzchni biurowej (aktywność leasingowa) w regionie Wielkiego Paryża spadł w 2024 roku, co odzwierciedla ostrożne nastroje firm. W pierwszym kwartale 2025 roku aktywność leasingowa była o około 4% niższa rok do roku, głównie z powodu braku ogromnych transakcji (niewiele dużych relokacji korporacyjnych) nmrk.com. Wiele firm optymalizuje lub zmniejsza powierzchnie w odpowiedzi na trendy pracy hybrydowej i presję kosztową, co spowodowało, że w samym Paryżu zawarto mniej nowych umów, a większa aktywność przeniosła się na obrzeża oferujące niższe czynsze nmrk.com. Wskaźniki pustostanów w związku z tym wzrosły. Na koniec 2024 roku ogólny wskaźnik pustostanów biurowych w Île-de-France przekroczył 10% – rekordowo wysoki poziom w czasach współczesnych savills.co.uk nmrk.com. Na początku 2025 roku osiągnął ok. 10,3% w skali regionu nmrk.com. Największy ciężar pustostanów przypada na lokalizacje drugorzędne i starsze budynki: na podmiejskich parkach biurowych duże powierzchnie stoją puste. Dla porównania, w centrum Paryża (CBD) odsetek pustostanów pozostaje stosunkowo niski (około 4–5%), a na najlepsze powierzchnie nadal jest zdrowy popyt capitaleconomics.com nmrk.com. Różnica jest wyraźna – firmy wybierają jakość i lokalizację, pozostawiając mniej atrakcyjne biura puste. Warto zaznaczyć, że fala nowych inwestycji biurowych w 2025 roku (prawie 1 mln m² nowych biur wchodzących na rynek m.in. w La Défense, Issy itd.) zwiększa podaż w krótkim terminie nmrk.com. Jednak oczekuje się, że nowa budowa spowolni po 2025 roku, co powinno pomóc rynkowi wchłonąć obecną nadpodaż nmrk.com.

Czynsze i inwestycje: Czynsze za najlepsze biura w Paryżu utrzymały się na stałym poziomie lub nawet nieznacznie wzrosły, pomimo słabszego popytu. W prestiżowym paryskim CBD (okolice Champs-Élysées, najlepsze wieżowce La Défense itp.) czynsze wywoławcze wynoszą około 900–1 000 euro za m² rocznie za powierzchnię najwyższej klasy i utrzymały się na tym poziomie do 2024 roku jll.com. Właściciele nowoczesnych, dobrze położonych biur byli w stanie utrzymać czynsze, częściowo dzięki niskiej dostępności powierzchni o wysokim standardzie w centrum. Na przykład nowo zrewitalizowana dzielnica „Paris Centre East” (okolice Dworca Lyońskiego i Bercy w 12. i 13. dzielnicy) odnotowała wzrost czynszów o około +39% od 2021 roku po przyciągnięciu głównych najemców, takich jak Cartier i Danone, do nowych inwestycji nmrk.com. To pokazuje, że jeśli produkt jest odpowiedni, najemcy są gotowi zapłacić. Z drugiej strony, starsze biura na przedmieściach borykały się ze stagnacją czynszów i wyższymi zachętami (okresy bezczynszowe), aby przyciągnąć najemców. Wolumeny inwestycji w sektorze biurowym spadły w 2024 roku, gdy inwestorzy czekali na dostosowanie stóp kapitalizacji. Stopy kapitalizacji (yields) dla najlepszych biur w Paryżu wzrosły do około 3,5%–4% (wzrost z poziomów poniżej 3%), co odzwierciedla wyższe stopy procentowe. Rok 2024 był prawdopodobnie najgorszym okresem dla komercyjnych inwestycji, a lekkie ożywienie oczekiwane jest w 2025 roku cbre.fr cbre.fr – jednak nie należy spodziewać się jeszcze pełnego odbicia. Wielu inwestorów pozostaje w trybie obserwacji, a finansowanie dużych przejęć biurowych jest obecnie droższe. Ogólnie wartości biur skorygowały się umiarkowanie w 2024 roku (szacunkowo -5% do -10% dla aktywów drugorzędnych), podczas gdy wyceny najlepszych aktywów pozostały prawie bez zmian. Patrząc w przyszłość, wszelkie ożywienie na rynku biurowym zależy od wzrostu gospodarczego i sposobu użytkowania biur po pandemii Covid. Na 2025 rok nie przewiduje się wyraźnego ożywienia popytu na biura, dopóki gospodarka nie nabierze rozpędu cbre.fr, dlatego rynek pozostanie korzystny dla najemców w większości lokalizacji, z wyjątkiem segmentu najwyższej klasy.

Ważne zmiany: Kilka dużych projektów deweloperskich biur przekształca panoramę Paryża i mapę biurową miasta. W La Défense (dzielnicy biznesowej Paryża) kończą się nowe wieżowce, takie jak wieża „The Link” (siedziba główna Total) i Hekla Tower, oferujące nowoczesne powierzchnie biurowe i konsolidujące duże korporacyjne siedziby. W samym Paryżu długo oczekiwana Tour Triangle (42-piętrowy trójkątny wieżowiec przy Porte de Versailles, 15. dzielnica) jest obecnie w budowie i ma stać się pierwszym nowym wysokościowcem w centrum Paryża od dziesięcioleci (oddanie do użytku ~2026). Dodatkowo dawne tereny przemysłowe są przekształcane w centra biurowe: na przykład inwestycja Paris Rive Gauche w 13. dzielnicy nadal powiększa zasoby biurowe (w tym kampusy firm technologicznych i pobliski inkubator startupów Station F). Co ciekawe, obserwuje się przesunięcie geograficzne w niektórych sektorach – jak zauważono, „Paris Centre East” wyłoniła się jako dynamiczny klaster biurowy, w którym remonty przyciągają duże firmy z tradycyjnie preferowanego zachodu nmrk.com. To rozpoczęło wyrównywanie historycznego podziału biznesowego na wschód i zachód: coraz więcej firm wybiera kampusy w takich rejonach jak Bercy czy Saint-Denis (północ), zwłaszcza dzięki nowym połączeniom komunikacyjnym (zobacz Infrastruktura). Wszystkie te zmiany wskazują na modernizację paryskiego zasobu biurowego: starsze, energochłonne budynki są porzucane na rzecz nowych lub odnowionych ekologicznych obiektów biurowych, zgodnie z priorytetami ESG (Środowiskowymi, Społecznymi i Ładu Korporacyjnego) najemców i inwestorów cbre.fr.

Handel detaliczny i hotelarstwo

Nieruchomości handlowe: Sektor nieruchomości handlowych w Paryżu to opowieść o dwóch światach. Z jednej strony najlepsze ulice handlowe w strefach turystycznych przeżywają rozkwit, napędzane silnym ożywieniem turystyki i wydatków na luksus. Flagowe sklepy na ulicach takich jak Avenue Montaigne, Champs-Élysées, Rue Saint-Honoré czy w Le Marais są wciąż bardzo pożądane. Detaliści, zwłaszcza marki luksusowe i międzynarodowe, traktują ekspansję w Paryżu jako strategiczny priorytet cbre.fr cbre.fr. W 2024 roku rekordowa liczba nowych zagranicznych marek otworzyła butiki we Francji (z czego największa część przypadła na Paryż) nmrk.com. Popyt koncentruje się na najlepszych ulicach handlowych, gdzie ruch pieszy i obroty są najwyższe cbre.fr. Jednak podaż powierzchni w tych lokalizacjach jest bardzo ograniczona (mało wolnych lokali, wysokie czynsze), co częściowo ogranicza ekspansję cbre.fr. Czynsze za najlepsze lokalizacje handlowe w Paryżu (np. przy Champs-Élysées) należą do najwyższych w Europie, a po lekkim spadku w latach 2020–21 ustabilizowały się lub wzrosły. Z drugiej strony, handel drugorzędny i centra handlowe napotykają na trudności. Zaufanie konsumentów we Francji pozostaje słabe i w 2025 roku nie przewiduje się dużego odbicia spożycia gospodarstw domowych cbre.fr. Przy jedynie nieznacznym wzroście siły nabywczej i wciąż odczuwalnej inflacji wielu konsumentów jest ostrożnych. Strukturalny wzrost e-commerce sprawia także, że niektóre mniejsze sklepy mają trudności. Współczynniki pustostanów wzrosły na mniej prestiżowych ulicach i w starszych centrach handlowych na obrzeżach miasta. Niemniej jednak handel sąsiedzki (np. sklepy spożywcze, piekarnie) pozostaje odporny, a niektóre podmiejskie centra handlowe poddawane są modernizacjom lub uzupełniane o funkcje rekreacyjne, by przyciągnąć klientów. Ogólnie rzecz biorąc, paryski rynek nieruchomości handlowych okazał się elastyczny – tam, gdzie jeden segment traci, inny (np. butiki luksusowe) przeżywa boom. Dla inwestorów ulice handlowe uważane są za stosunkowo bezpieczne (wspierane przez turystykę), natomiast parki handlowe i nieruchomości poza głównymi lokalizacjami są traktowane z większą ostrożnością.

Gościnność i hotele: Sektor hotelarski w Paryżu przeżywał boom w latach 2023–2024 i pozostaje silny w 2025 roku. Po pandemii Paryż szybko odzyskał turystów; do 2024 roku turystyka wróciła do poziomów sprzed pandemii parispropertygroup.com. Miasto było gospodarzem wielu międzynarodowych wydarzeń (targi sztuki, mistrzostwa świata w rugby w 2023 roku itd.), a zwieńczeniem były Letnie Igrzyska Olimpijskie 2024, które przyciągnęły uwagę z całego świata. Chociaż same igrzyska miały momenty niższego niż oczekiwano obłożenia hoteli (niektórzy turyści unikali tłumów), ogólnie rok 2024 był wyjątkowo mocny dla paryskich hoteli cbre.fr. Wskaźniki obłożenia i średnie dzienne stawki (ADR) w hotelach z wyższej półki osiągnęły nowe maksima dzięki nagromadzonemu popytowi na podróże. W 2025 roku spodziewany jest utrzymujący się wysoki poziom turystyki – Paryż nadal korzysta ze swojej niezmiennej atrakcyjności i dodatkowej rozpoznawalności po igrzyskach olimpijskich. Rynek inwestycji hotelowych jest bardzo aktywny: inwestorzy chętnie kupują paryskie hotele – od pięciogwiazdkowych „pałaców” po obiekty ograniczonego standardu, zważywszy na dobre wyniki. CBRE wskazuje, że wolumeny inwestycji w hotele we Francji pozostawały wysokie w 2024 roku i powinny utrzymać się na wysokim poziomie także w 2025 roku, napędzane przez znaczące transakcje hotelowe w Paryżu oraz sprzedaż portfeli hoteli cbre.fr. Przykłady obejmują sprzedaż kilku butikowych hoteli w centrum Paryża oraz wejście nowych międzynarodowych funduszy hotelowych. Przy wyższych stopach procentowych niektórzy inwestorzy korzystający z dźwigni finansowej wycofali się, lecz ogólnie na rynku jest dużo kapitału szukającego nieruchomości hotelowych w kluczowych miastach Europy. Ponadto alternatywne formy zakwaterowania (hostele, apartamenty serwisowane) rozwijają się w Paryżu, wzbogacając ofertę nieruchomości hotelarskich. W perspektywie dalszej prognozy dla hoteli w Paryżu są pozytywne: jeśli nie nastąpią globalne zawirowania, Paryż jest na dobrej drodze do rekordowej liczby turystów w 2025 roku (czemu sprzyjają wydarzenia takie jak ponowne otwarcie katedry Notre-Dame w 2025 roku itd.), co będzie wspierać sektor nieruchomości hotelarskich.

Nowe inwestycje komercyjne i wpływ infrastruktury

Warto podkreślić kilka transformacyjnych projektów rozwojowych:

• Centra biznesowe Grand Paris Express: Grand Paris Express (opisany w następnej sekcji) to nie tylko inicjatywa transportowa, ale także katalizator rewitalizacji obszarów miejskich wokół nowych stacji. Kilka przedmieść tuż za granicami Paryża – na przykład Saint-Denis Pleyel, Villejuif i Issy – doświadcza rozwoju dużych projektów o mieszanym przeznaczeniu (biura, handel, laboratoria itd.) wokół przyszłych stacji metra grandparisexpress.fr. Projekty te mają na celu tworzenie nowych klastrów biznesowych. Na przykład Saint-Denis (na północ od Paryża), które gościło Wioskę Olimpijską, ma zyskać nowe biura i startupy w przebudowanych obiektach olimpijskich parispropertygroup.com. W ciągu najbliższych 5–10 lat można oczekiwać pewnej decentralizacji biur do tych powstających centrów, gdy połączenia komunikacyjne znacznie się poprawią. To okazja dla inwestorów, aby zainwestować wcześnie w dzielnice „metro hub” Grand Paris, gdzie wartości nieruchomości (zarówno komercyjnych, jak i mieszkaniowych) mogą wykazać ponadprzeciętny wzrost.
• La Défense i Zachodni Półksiężyc: Tradycyjna dzielnica biznesowa Paryża, La Défense, nieustannie się odnawia, a nowoczesne wieże zastępują starsze budynki. Projekty takie jak wspomniany wcześniej The Link (który będzie siedzibą główną TotalEnergies) oraz wieża Hekla zapewniają nowoczesne, ekologiczne powierzchnie biurowe. Istnieje również trend zwiększania udziału funkcji mieszanych w La Défense (mieszkania, handel, rozrywka), aby dzielnica tętniła życiem także po godzinach pracy. W sąsiednim Zachodnim Półksiężycu (Neuilly, Boulogne, Issy) wiele dawnych terenów przemysłowych przekształcono w kampusy biurowe (np. kampus biurowy „Insect” w Issy), przyciągając firmy z branży mediów i technologii.
• Rewitalizacja adaptacyjna: W związku z nadpodażą powierzchni biurowych w Paryżu można się spodziewać coraz większej liczby konwersji biur na mieszkania lub laboratoria w nadchodzących latach. Władze miasta zachęcają do przekształcania przestarzałych budynków biurowych na cele mieszkalne, aby złagodzić niedobór mieszkań (miasto w ostatnich latach samo kupiło lub zarezerwowało nieruchomości o wartości ponad 1 miliarda euro z myślą o potencjalnej konwersji na mieszkania socjalne) nmrk.com. To stopniowo może zmniejszyć zasoby komercyjne, jednocześnie łagodząc ograniczenia podaży mieszkań – jest to trend, na który warto zwrócić uwagę pod koniec lat 2020.

Podsumowując, rynek nieruchomości komercyjnych w Paryżu przechodzi obecnie okres przystosowania. Powierzchnie biurowe szukają nowej równowagi w świecie pracy hybrydowej, a zwyciężają topowe lokalizacje. Handel jest spolaryzowany, lecz Paryż pozostaje niezbędną lokalizacją dla światowych marek. Hotele są jasnym punktem z doskonałymi wynikami. Co więcej, nowe inwestycje i infrastruktura (projekt Grand Paris itp.) stanowią fundament pod dalszą ekspansję metropolitarną Paryża, która stworzy nowe gorące punkty działalności komercyjnej u boku ugruntowanych centralnych dzielnic biznesowych. Inwestorzy i profesjonaliści powinni uważnie obserwować te zmieniające się trendy, gdyż przynoszą one zarówno wyzwania (np. wyższe pustostany w starych biurach), jak i możliwości (np. rozwój wokół nowych węzłów komunikacyjnych) w ciągu najbliższych lat.

Nowe inwestycje mieszkaniowe i infrastrukturalne

Kilka dużych inwestycji w mieszkalnictwo i infrastrukturę kształtuje przyszłość rynku nieruchomości w Paryżu. Obejmują one ambitne projekty komunikacyjne, które powiększają zasięg metropolii, nowe inwestycje mieszkaniowe oraz programy rewitalizacji miejskiej. Poniżej przedstawiamy najbardziej wpływowe zmiany:

Grand Paris Express: Grand Paris Express jest często nazywany „projektem stulecia” dla Wielkiego Paryża — i to nie bez powodu. Ten wart 35 miliardów euro projekt infrastrukturalny zakłada budowę 200 km nowych, automatycznych linii metra i 68 nowych stacji wokół Paryża parispropertygroup.com – co w praktyce podwaja istniejący system metra i znacznie poprawia dostępność przedmieść. Budowane są cztery nowe linie (15, 16, 17, 18) oraz przedłużenia linii 11 i 14, z realizacją etapami od 2024 do 2030 roku theurbanist.org. Wpływ na rynek nieruchomości jest ogromny: dawniej peryferyjne obszary staną się łatwo dostępne, otwierając nowe dzielnice na mieszkalnictwo i handel. Przykładowo, przedłużenie linii 14 do lotniska Orly otwarto w 2024 roku (tuż przed igrzyskami olimpijskimi), skracając czas dojazdu z południowego Paryża na lotnisko i podnosząc wartość nieruchomości w południowych dzielnicach, które zyskały bezpośrednie połączenie parispropertygroup.com. Linia 15 Południe, planowana na lata 2025–26, utworzy pierwszą pętlę przez wewnętrzne przedmieścia, takie jak Boulogne i Saint-Maur sortiraparis.com. Urbanistyczni eksperci przewidują „premię infrastrukturalną” dla nieruchomości położonych blisko nowych stacji – faktycznie, niektórzy sprytni inwestorzy już kupują w tych obszarach przed uruchomieniem metra. Rząd i władze regionu łączą powstawanie stacji z projektami rewitalizacji miejskiej grandparisexpress.fr: przy stacjach powstają nowe osiedla mieszkaniowe, kompleksy handlowe, przestrzenie publiczne i usługi (np. rewitalizacja urbanistyczna wokół każdej stacji jest planowana w celu wykorzystania potencjału Grand Paris Express grandparisexpress.fr). Podsumowując, Grand Paris Express powiększy efektywną wielkość rynku nieruchomości w Paryżu, zmniejszając presję na historyczne centrum dzięki tworzeniu atrakcyjnych, dobrze skomunikowanych punktów na przedmieściach. Tereny takie jak Saint-Denis, Champigny, Clamart i inne znajdujące się przy nowych liniach stają się wyłaniającymi się hotspotami o dużym potencjale wzrostu zarówno pod względem mieszkań, jak i biur w nadchodzącej dekadzie.

Budownictwo mieszkaniowe i nowe inwestycje: W granicach Paryża powstaje bardzo mało nowych budynków (każdego roku buduje się w mieście tylko kilkaset nowych mieszkań, często jako uzupełnienie zabudowy lub przebudowy). Aby zaradzić chronicznemu niedoborowi, w ostatnich latach miasto skupiło się na dużych strefach rewitalizacyjnych. Przykładem jest trwająca inicjatywa „Réinventer Paris”, która zachęca do innowacyjnej zabudowy słabo wykorzystywanych terenów – powstają dzięki niej m.in. nowe ekologiczne budynki wielofunkcyjne, z których niektóre dodają mieszkania w kreatywny sposób (np. na istniejących już obiektach). Plan zagospodarowania przestrzennego miasta przewiduje także konwersję większej liczby biurowców na lokale mieszkalne. Niemniej jednak, ogólna produkcja mieszkań w samym Paryżu jest wciąż znacznie niższa od potrzeb. W Île-de-France (region paryski) budownictwo mieszkaniowe również ostatnio wyhamowało z powodu rosnących kosztów oraz opóźnień w uzyskiwaniu pozwoleń – sprzedaż nowych mieszkań w 2023 roku spadła o ponad 8% w porównaniu do roku poprzedniego immobilier.notaires.fr. Jeśli ta stagnacja w budowie mieszkań nie zostanie odwrócona, przyszła podaż będzie ograniczona, co może powodować wzrost cen i czynszów. Rząd wprowadził pewne środki zaradcze (jak przedłużenie PTZ – kredytu na preferencyjnych warunkach dla osób kupujących pierwsze mieszkanie na lata 2024–2025 w niektórych regionach, a także zachęty dla gmin do intensyfikacji zabudowy), ale wyzwania pozostają.

Pozytywnym aspektem jest to, że kilka dużych projektów inwestycyjnych w najbliższych latach dostarczy nowe mieszkania i nowe społeczności:

• Przebudowa Wioski Olimpijskiej: Wioska Olimpijska 2024 w Saint-Denis jest przekształcana w nową ekologiczną dzielnicę z ok. 2400 mieszkaniami (mieszanka nieruchomości prywatnych i socjalnych) oraz szkołami i parkami parispropertygroup.com. Te lokale, oddawane sukcesywnie od 2025 roku, zasilą rynek tak potrzebną nową pulą mieszkań na odnowionym terenie. Projekt ma także przyciągnąć biznes i podnieść wartość nieruchomości w tym historycznie zaniedbanym rejonie, na co wpłynie także poprawiona infrastruktura i międzynarodowa rozpoznawalność, jaką zyskał parispropertygroup.com.
• Clichy-Batignolles (17. dzielnica): To nowo powstałe osiedle na terenach po dawnej kolei dostarczyło w ostatnich latach setki nowych mieszkań (w tym znaczną część lokali dostępnych cenowo) oraz ogromny Park Martina Luthera Kinga. Znajduje się tam także nowy paryski sąd oraz związane z nim biura. Sukces Clichy-Batignolles pokazuje, jak dobrze zaplanowana dzielnica z terenami zielonymi może odmienić fragment miasta; wartości nieruchomości w sąsiadujących, starszych rejonach wzrosły w rezultacie tych zmian.
• Paris Rive Gauche (13. dzielnica): To trwająca inwestycja na południe od Gare d’Austerlitz, gdzie dawne tereny przemysłowe są przekształcane. Obejmuje nowe budynki mieszkalne (szczególnie w okolicach Avenue de France i Biblioteki François Mitterrand), infrastrukturę uniwersytecką oraz biura. 13. dzielnica zyskała na tym rozwoju, z odnotowanym wzrostem cen także w 2024 roku (+2,3% roczny wzrost cen w tym rejonie) parispropertygroup.com. Trend ten powinien się utrzymać wraz z dojrzewaniem tej dzielnicy.
• Wieże wielofunkcyjne i ekspansja w pionie: Choć w Paryżu na ogół nie buduje się wysoko, wyjątki takie jak powstająca Tour Triangle będą zawierały elementy wielofunkcyjne (biura, centrum konferencyjne, być może hotel). Ponadto, kilka lat temu wprowadzono przepisy umożliwiające drewniane nadbudowy na istniejących budynkach, by łagodnie zwiększać zasób mieszkaniowy. Niektóre takie projekty (dodanie jednego lub dwóch pięter do starszego budynku) realizowane są w niewielkiej, butikowej skali.

Modernizacja infrastruktury (nie-metro): Poza metrem Grand Paris, inne inwestycje infrastrukturalne wpływają na rynek nieruchomości. Paryska agencja transportu publicznego inwestuje w modernizację linii podmiejskich RER i tramwajów, poprawiając niezawodność dla dojeżdżających z przedmieść. W realizacji jest bezpośredni pociąg CDG Express z lotniska Charles de Gaulle do centrum Paryża (planowany na 2026 rok), co zwiększy wygodę podróży służbowych i turystycznych – a to może przełożyć się na wzrost atrakcyjności okolic stacji końcowych. Infrastruktura drogowa też się zmienia: Paryż ogranicza liczbę pasów dla samochodów i wprowadza ścieżki rowerowe, co – choć kontrowersyjne dla kierowców – poprawiło jakość powietrza i życie uliczne w niektórych dzielnicach (mogąc czynić je bardziej atrakcyjnymi mieszkalnie). Kolejnym elementem jest odporność na zmiany klimatu – miasto zazielenia część ulic i tworzy „miejskie lasy”, by walczyć z wyspami ciepła; działania te podnoszą komfort życia i atrakcyjność dzielnic (wartość nieruchomości często rośnie w pobliżu nowych parków i placów obsadzonych drzewami).

Perspektywy: Podsumowując, inwestycje infrastrukturalne i nowe projekty rozszerzają horyzont paryskiego rynku nieruchomości poza tradycyjne centrum miasta. Szczególnie Grand Paris Express jest przełomową zmianą: prawdopodobnie zaobserwujemy „zwycięzców” wśród przedmieść przy nowych liniach (ze wzrostem wartości i nowymi inwestycjami) wraz z uruchomieniem sieci. W samym Paryżu, choć duże działki pod zabudowę są rzadkością, główny nacisk kładzie się na lepsze wykorzystanie istniejących przestrzeni (przekształcenia, renowacje, umiarkowane zagęszczanie) oraz na modernizacje w zakresie zrównoważonego rozwoju. W najbliższych latach Paryż stanie się bardziej skomunikowaną, nieco „większą” (funkcjonalnie) metropolią. Dla inwestorów i kupujących oznacza to więcej możliwości: nowe dzielnice z lepszymi połączeniami mogą oferować lepszy stosunek ceny do potencjału wzrostu niż zatłoczone centrum. Dla władz wyzwaniem będzie przekształcenie tych inwestycji w dostępne cenowo mieszkania, a nie tylko luksusowe apartamenty, by Paryż pozostał miastem otwartym dla szerokiego grona mieszkańców.

Kluczowe możliwości inwestycyjne

Biorąc pod uwagę obecne realia rynkowe, Paryż w 2025 roku oferuje szeroki wachlarz możliwości inwestycyjnych w różnych segmentach i dzielnicach. Niezależnie od tego, czy jesteś międzynarodowym inwestorem szukającym wzrostu wartości kapitału, krajowym nabywcą zainteresowanym stabilnym dochodem z najmu, czy osobą kupującą pierwszy raz wchodzącą na rynek, istnieją strategiczne aspekty warte rozważenia. Poniżej przedstawiamy kluczowe możliwości:

• Centralne dzielnice premium – aktywa „blue-chip”: Dla inwestorów, którzy stawiają na stabilność i długoterminową wartość, klasyczne centralne dzielnice Paryża (3., 4., 5., 6. arrondissementy) pozostają idealnym wyborem parispropertygroup.com. Te obszary (np. Le Marais, Dzielnica Łacińska, Saint-Germain) charakteryzują się bardzo ograniczoną podażą i niezmiennym popytem zarówno ze strony lokalnych, jak i międzynarodowych nabywców. Zmienność cen jest niska – nawet podczas spadków praktycznie nie ulegają wahaniom – a długoterminowy wzrost wartości jest niemal gwarantowany ze względu na kulturowy i historyczny prestiż tych lokalizacji. Stopy zwrotu są umiarkowane (zazwyczaj około 2–3%), ale ochrona kapitału jest bezkonkurencyjna. W 2025 roku, przy lekko skorygowanych cenach i korzystnym kursie euro, strategiczni nabywcy mają szansę nabyć prestiżowe nieruchomości w tych dzielnicach w relatywnie „promocyjnych” cenach względem ostatnich lat. Pomyśl o haussmannowskich apartamentach z balkonem w 5. arrondissement lub pied-à-terre w pobliżu Place des Vosges – te nieruchomości pozostaną pożądane i mogą być wynajmowane menedżerom lub służyć jako drugi dom. Tak naprawdę, kupno nieruchomości premium w Paryżu to jak zakup dzieła sztuki: namacalny atut o trwałej wartości.
• Dzielnice przejściowe – inwestycje z potencjałem wzrostu wartości: Inwestorzy gotowi podjąć nieco większe ryzyko w zamian za wyższy potencjalny zysk powinni zainteresować się gentryfikującymi się obszarami w 10., 11., 18., 19. dzielnicy (fragmenty tych dzielnic) parispropertygroup.com. Takie dzielnice jak South Pigalle (9./10.), Oberkampf (11.) czy La Chapelle (18.) stale się rozwijają. W tych rejonach ceny wejściowe są znacząco niższe niż w prestiżowych dzielnicach – często o połowę niższe za metr kwadratowy parispropertygroup.com – a mimo to znajdziemy je w granicach Paryża, z coraz lepszą infrastrukturą. Wraz z pojawianiem się modnych kawiarni, galerii sztuki i start-upów technologicznych, wartości nieruchomości w tych okolicach mogą rosnąć szybciej niż średnia. Przykładowo, tuż przed ostatnim spadkiem, niektóre części 10./11. dzielnicy notowały dwucyfrowy roczny wzrost cen. Obecnie, po lekkim schłodzeniu rynku (np. 9. dzielnica spadła o 4,6%, ~9 650 €/m² parispropertygroup.com), te obszary oferują okazje zakupowe w niższych cenach. Długoterminowa perspektywa pozostaje niezmienna: wraz z postępującą gentryfikacją te nieruchomości mogą zyskać na wartości ponadprzeciętnie. Dodatkowo, stopy zwrotu z najmu (3,5%–4%) są tu wyższe niż w centrum, a popyt ze strony młodych profesjonalistów bardzo silny. Inwestorzy mogą rozważyć projekty renowacyjne – przejęcie starego mieszkania w tych dzielnicach, remont (szczególnie poprawa efektywności energetycznej), a następnie odsprzedaż na rosnącym rynku lub wynajem. Wiele budynków w tych dzielnicach aż prosi się o modernizację – takie działania pozwalają nie tylko zwiększyć wartość kapitałową, ale i dostosować się do nowych wymogów energetycznych (co czyni nieruchomość przyszłościową).
• Obszary Rozwijające się – Wielki Paryż i Wzrost na Obrzeżach: Dla osób z dłuższym horyzontem inwestycyjnym i odrobiną pionierskiego ducha, rozwijające się tereny korzystające z Grand Paris Express i innych zmian infrastrukturalnych są atrakcyjne parispropertygroup.com. Obejmują one rynki wewnętrznych przedmieść, takie jak Saint-Ouen, Saint-Denis, Montreuil, Ivry, Villejuif itd., a także obrzeża Paryża jak Porte de Montreuil (20.) czy Porte de Clichy (17.). Ceny w wielu tych lokalizacjach są wciąż stosunkowo niskie, lecz prawdopodobnie wzrosną wraz z poprawą dostępności i infrastruktury. Na przykład Montreuil (na wschód od Paryża) przyciąga rodziny, które nie stać na mieszkanie w samym Paryżu; wraz z nową linią metra 11 i jej przedłużeniami, miejscowość ta zyskuje na atrakcyjności. Saint-Denis, jak już wspomniano, leży na wielu nowych trasach i ma dziedzictwo olimpijskie – jeszcze kilka lat temu uchodziło za zaniedbane, a dziś deweloperzy budują tam eko-osiedla. Realistycznie można spodziewać się wzrostu wartości przewyższającego średnią paryską w tych strefach na przestrzeni 5–10 lat. Inwestorzy mogą rozważyć nowe inwestycje w pobliżu przyszłych stacji – często deweloperzy oferują mieszkania początkowo w dość przystępnych cenach za m², ale gdy okolica się rozwinie, wartości odsprzedaży mogą gwałtownie wzrosnąć. Uwaga: są to mniej płynne rynki i należy dokładnie przeanalizować każdą mikro-lokalizację (bliskość stacji, bezpieczeństwo, popyt na wynajem). Niemniej rozbudowa Grand Paris to wyjątkowa szansa, by wcześnie wejść w „następną wielką rzecz” na rynku nieruchomości w Paryżu.
• Segment luskusowy i ultra-luksusowy: Jak już wspomniano, paryskie nieruchomości luksusowe to bezpieczna inwestycja długoterminowa. Najlepsze aktywa (np. nieruchomość w Złotym Trójkącie 8. dzielnicy czy hôtel particulier w 7.) nie tylko zachowują wartość, ale często jeszcze zyskują na wartości nawet wtedy, gdy reszta rynku stoi w miejscu. Inwestorzy z dużym kapitałem mogą w 2025 roku znaleźć okazje zakupu takich nieruchomości – czasem w okresach lekkiego zastoju rynkowego pojawi się zmotywowany sprzedawca oferujący luksus w lekkiej promocji. Potencjalny zysk jest spory: poza wzrostem wartości te nieruchomości dają prestiż i mogą przynosić dochód z wynajmu luksusowego (choć to niszowy rynek najemców). Co więcej, zamożni nabywcy z całego świata coraz bardziej interesują się Paryżem, więc popyt na najwyższym poziomie rośnie – zakup teraz można później sprzedać z premią międzynarodowemu klientowi szukającemu prestiżowej nieruchomości w Paryżu. Jest także opcja luksusowej renowacji: zakup dużego, eleganckiego apartamentu w topowej lokalizacji wymagającego remontu, odnowienie z zachowaniem historycznego uroku i sprzedaż po przebudowie. Biorąc pod uwagę premie, jakie osiągają luksusowe mieszkania gotowe do zamieszkania (często powyżej 20 000 €/m²), ta strategia może być opłacalna przy dobrej realizacji.
• Nisze klas aktywów: Oprócz tradycyjnych sektorów, warto zwrócić uwagę na niektóre niszowe segmenty rynku w Paryżu. Zakwaterowanie dla studentów, jak wspomniano, charakteryzuje się wysokim popytem strukturalnym – wyspecjalizowani operatorzy akademików rozwijają się (często poprzez zakup nowych inwestycji na etapie realizacji). Domy seniora i nieruchomości opieki zdrowotnej to kolejny segment, ponieważ populacja Francji się starzeje; choć sam Paryż jest młodszy i bardziej przejściowy, cały region będzie potrzebował więcej miejsc dla seniorów. Branża hotelarska i apartamenty serwisowane – zakup mieszkania z przeznaczeniem na wynajem krótkoterminowy (jeśli uda się przejść przez regulacje) może przynosić wysokie zyski. Przestrzenie co-living i co-working – niektórzy inwestorzy przekształcają duże mieszkania lub budynki w przestrzenie co-livingowe (wynajem pokoi ze wspólnymi udogodnieniami) skierowane do młodych profesjonalistów; podobnie, mniejsze powierzchnie biurowe w Paryżu (przeznaczone na co-working) cieszą się popytem nawet jeśli wynajem powierzchni przez duże korporacje jest wolniejszy, ponieważ startupy wciąż chcą być obecne w mieście. Wreszcie, zielona modernizacja budynków może stać się kierunkiem inwestycyjnym: firmy specjalizujące się w zakupie słabo ocenianych energetycznie (DPE F/G) budynków, ich renowacji do wysokich standardów energetycznych, a następnie sprzedaży lub wynajmu, skorzystają zarówno na wzroście wartości, jak i uniknięciu regulacyjnego wykluczenia.

Podsumowując, Paryż oferuje szerokie spektrum profili inwestycyjnych w 2025 roku: stabilne aktywa główne dla inwestorów o niskiej tolerancji ryzyka, obszary wzrostu dla poszukiwaczy wartości oraz unikalne okazje napędzane przez zmiany infrastrukturalne i polityczne. Kluczem dla inwestorów jest dostosowanie swojej strategii do poziomu akceptowanego ryzyka i horyzontu czasowego. Bez względu na wybrane podejście, jedno przesłanie jest niezmienne: skup się na lokalizacji i jakości. W mieście pełnym mikro-rynków, wybór odpowiedniej dzielnicy – tej rozwojowej lub ponadczasowej – może zadecydować o realizacji celów inwestycyjnych.

Główne czynniki rynkowe i prognozy

Kilka kluczowych czynników rynkowych będzie kształtować nieruchomości w Paryżu w 2025 roku i kolejnych latach. Przyglądamy się tutaj najważniejszym z nich – sytuacji gospodarczej, stopom procentowym, demografii oraz turystyce – i temu, jak wpływają na perspektywy rynku.

Stopy procentowe i finansowanie: Trajektoria stóp procentowych jest bez wątpienia najważniejszym czynnikiem kształtującym krótkoterminowe perspektywy rynku nieruchomości. W latach 2022–2023 gwałtownie rosnące stopy procentowe kredytów hipotecznych w strefie euro poważnie ograniczyły siłę nabywczą kupujących; we Francji oprocentowanie kredytów hipotecznych wzrosło z poniżej 1,5% do ponad 3,5% w ciągu 18 miesięcy parispropertygroup.com parispropertygroup.com, co spowodowało gwałtowne spowolnienie liczby transakcji. Na początku 2024 roku, gdy presja inflacyjna złagodniała, Europejski Bank Centralny wstrzymał podwyżki, a stopy procentowe kredytów hipotecznych we Francji zaczęły stopniowo spadać. Jak wcześniej wspomniano, średnia stała stopa na 20 lat spadła z około 3,6% w styczniu 2024 do około 3,2% do końca pierwszego kwartału 2025 parispropertygroup.com. Przyniosło to ulgę i jest to jeden z głównych powodów stabilizacji rynku. Patrząc w przyszłość, wielu analityków przewiduje, że EBC może rozpocząć obniżanie stóp bazowych pod koniec 2025 lub w 2026 roku, jeśli inflacja powróci do wyznaczonego celu. Raport Knight Frank wskazuje nawet, że „siedem obniżek stóp procentowych w strefie euro – i kolejne oczekiwane – daje nowy impuls” dla nabywców segmentu premium knightfrank.com. Choć może to być zbyt optymistyczne, ogólne oczekiwania są takie, że nie będzie dalszych podwyżek stóp, a w ciągu najbliższych 12–24 miesięcy oprocentowanie kredytów może lekko spaść notairesdugrandparis.fr. Powinno to stopniowo ożywić akcję kredytową i poprawić zaufanie kupujących. Istnieje jednak ryzyko związane z rynkiem obligacji: rentowności francuskich obligacji 10-letnich OAT wzrosły w 2024 roku i jeśli pozostaną na wysokim poziomie, banki mogą być ostrożne w dalszym obniżaniu oprocentowania kredytów hipotecznych notaires.fr. Ponadto, surowe francuskie przepisy dotyczące zdolności kredytowej (limity HCSF, w tym limit relacji zadłużenia do dochodu i górne pułapy oprocentowania) mogą nadal ograniczać część kupujących, zwłaszcza jeśli stopy nie będą szybko spadać. Podsumowując, stopy procentowe to czynnik decydujący: jeśli spadną szybciej niż oczekiwano, Paryż może zobaczyć silniejsze odbicie (zgromadzony popyt czeka); jeśli pozostaną wysokie, ożywienie będzie powolne. Jednak scenariusz bazowy jest umiarkowanie pozytywny: rok 2025 powinien przynieść nieco tańsze kredyty hipoteczne i lepszy dostęp do finansowania, co wesprze rynek.

Klimat gospodarczy i zatrudnienie: Szeroko pojęta gospodarka Francji stanowi tło dla rynku nieruchomości. Na 2025 rok prognozy wskazują na słaby, ale dodatni wzrost gospodarczy. MFW i UE przewidują, że PKB Francji wzrośnie jedynie o +0,6% w 2025 r. economy-finance.ec.europa.eu – zasadniczo jest to powolne tempo, ponieważ kraj mierzy się z wysokimi kosztami energii, ograniczeniami budżetowymi i spowalniającą gospodarką światową. Jest to kontynuacja już wcześniej słabszego niż potencjalny wzrostu w latach 2023–24 (~1% rocznie). Udało się uniknąć lekkiej recesji, ale wydatki konsumentów pozostają ograniczone. Zatrudnienie było mocnym punktem, a bezrobocie spadło do ok. 7% (najniżej od dekad), jednak w połowie 2024 r. pojawiły się pierwsze oznaki problemów na rynku pracy cbre.fr. Jeśli bezrobocie wzrośnie w 2025 r. z powodu wolniejszego wzrostu, może to nieco osłabić popyt na mieszkania (mniej kupujących po raz pierwszy). Mimo to, Paryż zwykle radzi sobie lepiej niż krajowa średnia – jego rynek pracy w sektorach technologii, finansów i usług jest solidny i stale przyciąga talenty. Pewnym powodem do niepokoju pozostaje zaufanie konsumentów, które we Francji jest niskie ze względu na reformy emerytalne i inflację; może to skutkować niechęcią do podejmowania dużych zakupów, takich jak nieruchomości notaires.fr. Z drugiej strony, inflacja spada (z 6% w 2022 r. do ok. 4–5% w 2023 r. i prognozowanych ok. 2,5% w 2024 r.). Wolniej rosnąca inflacja pomaga realnym dochodom i powinna w końcu umożliwić większe wydatki gospodarstw domowych na mieszkania. W nieruchomościach komercyjnych liczą się rentowność firm i plany ekspansji – dużo zależy tu od czynników globalnych, ale silny sektor dóbr luksusowych i turystyki we Francji (kluczowi najemcy biurowców) mają się dobrze, co dobrze wróży popytowi na biura w Paryżu w perspektywie średnioterminowej.

Podsumowując, czynnik gospodarczy jest neutralny lub lekko negatywny na rok 2025: słaby wzrost nie napędza boomu, ale niższa inflacja i stabilne zatrudnienie zmniejszają ryzyko gwałtownego załamania. Nieruchomości w Paryżu historycznie przechodzą przez wzloty i upadki francuskiej gospodarki z mniejszą zmiennością, dzięki unikalnej pozycji stolicy. Ponadto, jeśli rząd ogłosi jakiekolwiek wsparcie dla rynku mieszkaniowego (temat ten stał się kwestią polityczną), mogłoby to przynieść pozytywny efekt. Przykładowo, nowe ulgi podatkowe lub złagodzenie warunków kredytowych dla osób kupujących po raz pierwszy zwiększyłyby aktywność – na koniec 2024 r. trwają dyskusje o działaniach wspierających sektor mieszkaniowy (jak przedłużenie bezoprocentowanych kredytów i ulgi podatkowe dla właścicieli remontujących nieefektywne energetycznie lokale).

Trendy demograficzne i społeczne: Demografia odgrywa subtelną, ale istotną rolę. Liczba ludności miasta Paryż faktycznie nieznacznie spada – obecnie to około 2,1 mln mieszkańców, czyli o około 140 000 mniej niż w 2013 roku thepeninsulaqatar.com. W ciągu ostatniej dekady miasto traciło około 10 000 mieszkańców rocznie thepeninsulaqatar.com. Ten trend przypisuje się takim czynnikom, jak mniejsze gospodarstwa domowe (ludzie potrzebują więcej przestrzeni na osobę, co prowadzi do łączenia dawniej podzielonych mieszkań w większe) thepeninsulaqatar.com, przenoszenie się rodzin do przedmieść z powodu kosztów oraz wzrost liczby mieszkań wykorzystywanych jako drugorzędne rezydencje, które w innym przypadku służyłyby stałym mieszkańcom thepeninsulaqatar.com. Chociaż spadek liczby mieszkańców mógłby sugerować mniejsze zapotrzebowanie na mieszkania, w przypadku Paryża niedobór mieszkań jest wciąż bardzo realny – ponieważ liczba lokali zajmowanych jako główne miejsce zamieszkania spada jeszcze szybciej. W istocie, wiele mieszkań używanych jest jako rezydencje okazjonalne lub wynajmowane krótkoterminowo (jak opisano w części o rynku najmu), co zniekształca statystyki. Tak więc „efektywne” zapotrzebowanie na mieszkania (osoby potrzebujące domów) nadal przewyższa podaż. Niemniej jednak, jeśli trend spadkowy się utrzyma, miasto jest zaniepokojone (wprowadza polityki mające na celu zatrzymanie rodzin z klasy średniej, np. budowę więcej przystępnych mieszkań) thepeninsulaqatar.com thepeninsulaqatar.com. Inny ważny trend demograficzny to starzenie się populacji – Paryż ma stosunkowo młody profil na tle reszty Francji, ale grupa osób 60+ będzie rosnąć. Może to zwiększyć zapotrzebowanie na inne typy mieszkań (mniejsze, dostępne mieszkania, być może w spokojniejszych dzielnicach) i może prowadzić do rotacji, gdy starsi mieszkańcy sprzedadzą większe mieszkania, których już nie potrzebują. Z drugiej strony Paryż nadal przyciąga międzynarodowych i młodych migrantów – miasto nadal przyciąga studentów, profesjonalistów i zamożnych zagranicznych nabywców, co generuje nowy popyt. Miasto inwestuje też w poprawę jakości życia (np. walka ze smogiem, tworzenie nowych parków) thepeninsulaqatar.com, aby zatrzymać odpływ rodzin. Podsumowując, zmiany demograficzne to mieszana siła: nieco mniej rdzennych paryżan, ale więcej międzynarodowych „part-timerów” i wciąż ogromne niezaspokojone potrzeby mieszkaniowe w niektórych grupach.

Turystyka i status globalnego miasta: Status Paryża jako światowej stolicy kultury i turystyki ma bezpośredni i pośredni wpływ na rynek nieruchomości. Wysoki poziom turystyki napędza rynek wynajmu krótkoterminowego, jak już wspomniano, a także zachęca do zagranicznych inwestycji w nieruchomości (niektórzy turyści decydują się na zakup pied-à-terre po zakochaniu się w mieście). Wraz z ponownym powrotem turystyki do rekordowych poziomów w latach 2023–2024 i przewidywanym dalszym wzrostem, dzielnice popularne wśród turystów (np. okolice Wieży Eiffla, Champs-Élysées, Marais) odnotowują wysokie zapotrzebowanie na nieruchomości. Ponadto rozwój hoteli i wynajem powierzchni handlowych są silnie powiązane z kondycją turystyki. Udane przeprowadzenie przez Paryż Igrzysk Olimpijskich 2024 spodziewane jest jako czynnik pozytywnie oddziałujący na miasto: spowodowało modernizację infrastruktury (transport, przestrzenie publiczne) oraz zwiększyło globalną rozpoznawalność miasta. Dodatkowe korzyści to poprawa infrastruktury sportowej oraz tysiące nowych lokali mieszkalnych (dzięki przekształceniu Wioski Olimpijskiej). Przedstawiciele miasta i analitycy mówią o „po-olimpijskim blasku”, który przynosi korzyści częściom północnego i wschodniego Paryża, gdzie odbywały się wydarzenia olimpijskie parispropertygroup.com. Przykładowo, okolice La Villette czy Saint-Denis zyskały nowe połączenia komunikacyjne i doświadczały ponownego zainteresowania ze strony nabywców mieszkań i inwestorów po zakończeniu Igrzysk parispropertygroup.com. Co więcej, przywództwo Paryża w sferze kultury (muzea, moda, kuchnia) gwarantuje, że pozostaje on magnesem dla osób o wysokiej wartości netto, wzmacniając segment rynku nieruchomości luksusowych, o którym już wspominaliśmy.

Czynniki globalne: Jako światowe miasto, Paryż nie jest odporny na globalne trendy na rynku nieruchomości. Na przykład zmiany w innych dużych miastach mogą przekierować lub przyciągnąć inwestycje – jak wspomniano, zmiany polityki w Londynie (takie jak opodatkowanie zagranicznych kupujących czy zakończenie przywilejów non-dom) sprawiły, że niektórzy zamożni inwestorzy wybierają Paryż knightfrank.com. Stabilność lub niestabilność geopolityczna może powodować przepływ kapitału do tzw. bezpiecznych przystani: Paryż jest generalnie postrzegany jako stabilny, szczególnie w porównaniu z innymi stolicami, dlatego w niepewnych czasach inwestorzy globalni często zwiększają alokację na paryskie nieruchomości (zarówno komercyjne, jak i mieszkaniowe). Kursy walut to kolejny czynnik: silny dolar (lub juan itp.) wobec euro skutecznie obniża cenę paryskich nieruchomości dla zagranicznych nabywców, co miało miejsce w ostatnich latach parispropertygroup.com. Gdyby euro znacząco się umocniło, ten korzystny dla kupujących trend może osłabnąć. Ostatecznie, polityka na poziomie UE lub krajowa (takie jak zmiany w polityce monetarnej lub podatkowej wpływające na rynek nieruchomości) pozostają czynnikami, które warto monitorować.

Podsumowanie prognozy: Łącząc wszystkie te czynniki, perspektywy dla rynku nieruchomości w Paryżu do 2025 roku i dalej są ostrożnie optymistyczne i zakładają umiarkowany wzrost. Fundamenty rynku – ograniczona podaż i światowy popyt – pozostają niezmienione, co sugeruje, że po ustąpieniu tymczasowych czynników hamujących (wysokie stopy procentowe, niepewność gospodarcza) Paryż powinien powrócić do długoterminowego, stopniowego wzrostu. Scenariusz bazowy na 2025 rok: liczba transakcji lekko wzrośnie w stosunku do najniższych poziomów z 2024 roku, ceny w całym mieście ustabilizują się lub wzrosną o 0–2%, z nieco większym wzrostem w najlepszych lokalizacjach i niektórych zewnętrznych dzielnicach, które nadrobią duże spadki z 2024 roku. Czynsze nadal będą rosły w ramach regulowanych limitów z powodu niedoboru mieszkań. Ryzyka dla tych prognoz to: gorsza od oczekiwanej recesja gospodarcza (np. jeśli Europę dotknie kryzys energetyczny lub globalna recesja), co może zmniejszyć popyt; lub odwrotnie, opóźnienie w obniżaniu stóp procentowych, co utrzyma słabą dostępność finansowania. Z drugiej strony, jeśli koszty finansowania spadną szybciej, a rząd wprowadzi politykę sprzyjającą mieszkalnictwu, Paryż może odnotować silniejsze odbicie (wzrost cen >3%, napływ kupujących kupujących po raz pierwszy). W perspektywie wieloletniej Paryż ma szansę pozostać jednym z najbardziej pożądanych rynków nieruchomości na świecie, czemu sprzyja projekt Grand Paris, przekształcający metropolię, oraz nieprzemijający urok miasta, który przyciąga inwestorów i nowych mieszkańców do Miasta Świateł. Jak stwierdzono w jednej z analiz, „Paryż roku 2025 stoi na fascynującym rozdrożu — zachowując swoje dziedzictwo, a jednocześnie otwierając się na modernizację…dla tych, którzy rozumieją jego dynamikę, obecny etap może być zapamiętany jako okno szansy na jednym z najbardziej pożądanych rynków świata.” parispropertygroup.com.

Zmiany regulacyjne i podatkowe wpływające na rynek

Niedawne zmiany regulacyjne i podatkowe we Francji – wiele z nich dotyczy bezpośrednio Paryża – wywierają znaczący wpływ na kupujących, inwestorów i najemców. Orientacja w tych zmianach jest kluczowa dla wszystkich uczestników rynku. Poniżej przegląd najważniejszych rozwiązań:

1. Kontrola czynszów (Encadrement des Loyers): Paryż ponownie wprowadził kontrolę czynszów w 2019 roku jako środek eksperymentalny i pozostaje ona w mocy. System ogranicza poziom czynszu dla nowych umów najmu na większości mieszkań wynajmowanych jako główne miejsce zamieszkania w Paryżu, ustalając czynsz referencyjny (plus limit 20%) według lokalizacji i typu nieruchomości. Ta ramowa regulacja czynszowa (w ramach ustawy ELAN) miała wygasnąć, ale została przedłużona co najmniej do połowy 2025 roku i prawdopodobnie stanie się trwałym rozwiązaniem ze względu na lokalne poparcie polityczne service-public.fr service-public.fr. W praktyce, przy podpisywaniu nowej umowy najmu lub jej przedłużaniu, właściciele mieszkań w Paryżu nie mogą przekroczyć prefekturalnie ustalonego limitu czynszu dla danej okolicy (chyba że uzasadnią to wyjątkowymi cechami poprzez “complément de loyer”). Od 2025 roku czynsze referencyjne są aktualizowane corocznie. Istnienie kontroli czynszów oznacza, że podwyżki czynszu dla obecnych najemców są umiarkowane (powiązane z indeksem IRL, około 3,5% w 2023 r.) i nowe czynsze w Paryżu są w pewnym stopniu ograniczone. Dla inwestorów oznacza to zmniejszenie potencjalnych przychodów z wynajmu w porównaniu z wolnym rynkiem, ale też zapobiega nadmiernej inflacji czynszowej, która mogłaby wykluczyć najemców. Co istotne, nieprzestrzeganie przepisów grozi karami: najemcy mogą odwołać się i wymusić obniżkę czynszu, jeśli początkowy czynsz przekroczył dozwolone maksimum. Egzekwowanie przepisów zostało zintensyfikowane, a miasto skierowało niektórych naruszających właścicieli do sądu. Podsumowując, kontrola czynszów jest obecnie stałym elementem rynku najmu w Paryżu – dobra wiadomość dla najemców szukających przystępności oraz czynnik, który właściciele muszą starannie brać pod uwagę przy ustalaniu czynszu (zwłaszcza w przypadku mniejszych lokali, gdzie limit jest najbardziej restrykcyjny).

2. Ochrona najemców w „strefach napięcia”: Niezależnie od limitów czynszowych, Francja utrzymuje przepisy w „strefach napiętych” („zones tendues”, w tym w Paryżu), które mają chronić najemców podczas zmiany najemcy. W szczególności w przypadku ponownego wynajęcia nieruchomości, która była niezamieszkana przez mniej niż 18 miesięcy, właściciel zazwyczaj nie może podnieść nowego czynszu powyżej czynszu poprzedniego (z wyjątkiem ograniczonej kwoty lub jeśli przeprowadzono istotny remont) service-public.fr. Jest to limit podwyżek czynszu przy zmianie najemcy, odnawiany co roku rozporządzeniem (ostatnio również przedłużony do lipca 2025 r.) service-public.fr. Dla właścicieli oznacza to, że nie można znacznie podnieść czynszu między najemcami, chyba że udoskonaliło się nieruchomość lub czynsz był dotąd zbyt niski. Kolejna zasada: właściciele muszą uzasadnić każdy czynsz powyżej referencyjnej mediany (klauzula „complément”), a te są dokładnie weryfikowane. Te środki, w połączeniu z encadrement, sprawiają, że rynek wynajmu w Paryżu jest mocno regulowany. Dla najemców zapewnia to stabilność i ograniczenie nadmiernych wzrostów czynszu, co jest kluczowe w obliczu problemów mieszkaniowych. Dla inwestorów rada jest taka, by dokładnie sprawdzić regulowane poziomy czynszu w wybranej lokalizacji – obliczenia rentowności powinny opierać się na dozwolonym czynszu, a nie hipotetycznym czynszu rynkowym.

3. Przepisy dotyczące efektywności energetycznej (Prawo klimatyczne): Jedną z najważniejszych ostatnich zmian jest agresywne podejście Francji do poprawy efektywności energetycznej mieszkań, co bezpośrednio wpływa na właścicieli i nabywców starszych nieruchomości. Na mocy „Loi Climat et Résilience” domy o niskiej efektywności energetycznej (nazywane passoires thermiques, czyli „termiczne sita”) są stopniowo wycofywane z rynku najmu. Od 1 stycznia 2025 roku nielegalne będzie wynajmowanie nieruchomości z oceną efektywności energetycznej (DPE) „G” (najgorsza ocena) service-public.fr service-public.fr. Mieszkania z oceną G są teraz uznawane za niegodne zamieszkania, co oznacza, że nie można dla nich podpisywać nowych umów najmu service-public.fr. Zakaz zostanie rozszerzony: od 2028 roku mieszkania z oceną F również nie będą mogły być wynajmowane, a od 2034 roku dotyczyć to będzie także tych z oceną E service-public.fr service-public.fr. W Paryżu znaczna część zasobów mieszkaniowych jest stara i nieefektywna energetycznie – szacuje się, że nawet 30–40% mieszkań może mieć ocenę F lub G. To prawo ma ogromne konsekwencje: właściciele mieszkań z oceną G muszą albo wycofać je z rynku najmu, przeprowadzić modernizację w celu podniesienia oceny, albo sprzedać nieruchomość. Już od 2023 roku czynsz za wynajem mieszkań z oceną G i F nie mógł być podnoszony, ale 2025 to prawdziwy punkt zwrotny wraz z całkowitym zakazem service-public.fr. Wielu drobnych właścicieli zdecydowało się sprzedać swoje nieruchomości zamiast inwestować w kosztowne remonty, co częściowo przyczyniło się do wzrostu liczby ofert (i być może spadku cen tych jednostek w latach 2023–24). Dla inwestorów te przepisy są kluczowe: przy zakupie sprawdzaj ocenę DPE. Nieruchomości z oceną F lub G mogą być teraz okazją (zmotywowani sprzedający), ale trzeba uwzględnić budżet na remont, ponieważ dochód z wynajmu jest ograniczony. Z drugiej strony posiadanie nieruchomości z dobrą oceną energetyczną gwarantuje wyższą wartość i brak ograniczeń – energooszczędne mieszkania cieszą się coraz większym popytem. Rząd oferuje zachęty (ulgi podatkowe, pożyczki ekologiczne na 0%, itp.) na termomodernizacje, a co ciekawe, samo Miasto Paryż wprowadziło nawet zwolnienie z podatku od nieruchomości dla właścicieli przeprowadzających znaczące remonty energetyczne paris.fr. Pokazuje to, że władze stosują zarówno zachęty, jak i restrykcje, aby poprawić jakość mieszkań. Podsumowując, przepisy dotyczące energii zmieniają rynek: można spodziewać się fali remontów oraz tego, że starsze nieefektywne budynki zostaną zmodernizowane lub stopniowo wycofywane z rynku najmu.

4. Koniec ulgi podatkowej Pinel: Program Pinel, długo działający program redukcji podatku dochodowego dla inwestorów w nowe mieszkania na wynajem, został oficjalnie zakończony. Pinel oferował inwestorom, którzy kupowali nowe mieszkania na wynajem (w wyznaczonych strefach, w tym na przedmieściach Paryża), znaczącą ulgę podatkową. Program ten cieszył się popularnością i wspierał nową zabudowę. Jednak zgodnie z planem od 1 stycznia 2025 roku economie.gouv.fr economie.gouv.fr nie można już dokonywać żadnych nowych inwestycji Pinel. (Program został przedłużony do 2024 roku, ale z ograniczonymi korzyściami oraz wprowadzono wersję premium „Pinel+” dla projektów o wysokiej efektywności economie.gouv.fr, ale właśnie się on zakończył.) Dla inwestorów oznacza to, że 2024 rok był ostatnim momentem na rezerwację mieszkania na planie w ramach Pinel; w przyszłości zakup nowego mieszkania nie będzie się już automatycznie wiązał z ulgą podatkową. Rząd rozważa alternatywne sposoby wspierania budownictwa mieszkaniowego: jednym z kierunków jest rewitalizacja starych mieszkań (zachęta Denormandie dla renowacji w niektórych miastach została przedłużona do 2027 roku) la-loi-pinel.com oraz zachęcanie do inwestycji instytucjonalnych w najem. Mówi się także o nowym programie (czasem nazywanym „Pinel 2.0” lub opartym na innym mechanizmie), ale na razie brak konkretów. Wpływ: Koniec programu Pinel może zmniejszyć popyt indywidualnych inwestorów na nowe mieszkania, co z kolei może spowolnić rozpoczęcie niektórych nowych inwestycji budowlanych w regionie paryskim. Deweloperzy w 2025 roku mogą oferować rabaty lub dodatkowe korzyści, aby przyciągnąć kupujących po wycofaniu zachęty Pinel. Z drugiej strony, uwaga może przenieść się na istniejące nieruchomości: inwestorzy mogą zwrócić się w stronę starszych mieszkań (gdzie i tak nie było programu Pinel) i być może skorzystać z innych ulg (takich jak cosse lub loc’Avantages, które oferują niewielką ulgę podatkową za ustalanie przystępnych czynszów). Właściciele powinni również pamiętać, że podatek majątkowy (IFI) nadal obowiązuje w przypadku majątku nieruchomości powyżej 1,3 mln euro – to się nie zmieniło, ale zawsze warto to uwzględnić przy dużych luksusowych zakupach.

5. Podatki od nieruchomości (Taxe Foncière): Właściciele nieruchomości w Paryżu doświadczyli gwałtownego wzrostu podatków od nieruchomości w 2023 roku. Miasto Paryż podniosło stawkę podatku miejskiego z 13,5% do 20,5% – co oznacza skok o około +52% w stawce bazowej paris.fr. W praktyce, po przeliczeniu, przełożyło się to na wzrost rachunków za podatek dla właścicieli w Paryżu w 2023 roku o około +44% selexium.com. Był to szok dla wielu osób, ponieważ historycznie Paryż miał niski podatek foncière. W 2024 roku podatek wzrósł o kolejne 3,9% (indeksowany do inflacji) selexium.com selexium.com. Te podwyżki mają na celu poprawę kondycji finansowej miasta i rekompensatę utraty podatku mieszkaniowego (taxe d’habitation), który został zniesiony dla większości mieszkańców. Wpływ na rynek: Wyższe koszty utrzymania mogą zniechęcić część inwestorów lub właścicieli drugich mieszkań, co faktycznie mogło przyczynić się do większej liczby sprzedawanych apartamentów. Zmniejszają one również marże wynajmujących (aczkolwiek podatek od nieruchomości jest odliczany od dochodu z najmu). W przyszłości paryski podatek foncière prawdopodobnie pozostanie na wyższym poziomie (20,5%) i będzie rosnąć corocznie razem z inflacją. Właściciele powinni to uwzględnić w swoim budżecie. Warto zauważyć, że Paryż nadal utrzymuje, że jego stawka jest niższa niż w innych dużych miastach (w wielu francuskich miastach wynosi ona 40-50%) paris.fr. Dodatkowo Paryż w ostatnich latach podniósł podatek od pustostanów (taxe sur les logements vacants) i podatek od drugich domów, by karać niewykorzystywane mieszkania – politykę mającą na celu udostępnienie tych lokali mieszkańcom thesundaydiplomat.com. Pojawiają się głosy, by podwoić lub potroić podatki od pustostanów i drugich mieszkań, by zwiększyć podaż mieszkań thesundaydiplomat.com, ale nie zapadła jeszcze żadna decyzja. Wprowadzenie takiej zmiany mogłoby znacząco zwiększyć koszty dla właścicieli pozostawiających mieszkania puste, co mogłoby skłonić ich do sprzedaży lub wynajmu takich nieruchomości (co byłoby korzystne dla podaży). Podsumowując, podatki związane z nieruchomościami w Paryżu rosną i inwestorzy powinni to uwzględnić przy kalkulacji rentowności (zwłaszcza właściciele nierezydenci, którzy mogą nie korzystać z lokalnych ulg podatkowych).

6. Inne istotne regulacje: Kilka dodatkowych kwestii: Francja ma surowe ochrony najemców – na przykład zimowe moratoria na eksmisje, prawo do odnawiania umów najmu na 3/6 lat itd., a ostatnie przepisy nieco wzmocniły kontrolę nad właścicielami (np. wymóg wizy gwarancyjnej dla zagranicznych najemców czy bardziej rygorystyczne zasady dotyczące kaucji). Żadna z tych regulacji nie jest nowa w 2025 roku, ale podkreślają, że bycie właścicielem nieruchomości w Paryżu wiąże się z obowiązkami i należy być przygotowanym na taki system. Po stronie zakupu zagraniczni nabywcy napotykają stosunkowo niewiele barier we Francji (w przeciwieństwie do niektórych krajów z dodatkowymi podatkami stemplem lub zakazami). We Francji nie podjęto żadnych działań mających na celu ograniczenie zakupów przez cudzoziemców; wręcz przeciwnie, inwestycje zagraniczne są mile widziane. Niemniej jednak, nabywcy nierezydenci muszą być świadomi wyższych stóp procentowych kredytów hipotecznych (często ~0,25–0,5% powyżej stawek dla rezydentów parispropertygroup.com) oraz możliwie ograniczonej zdolności kredytowej zgodnie z francuskimi przepisami. Ponadto nowe przepisy UE i Francji dotyczące przeciwdziałania praniu pieniędzy nakazują obecnie ujawnienie prawdziwych beneficjentów przy zakupie nieruchomości przez spółki itp., jednak dotyczy to jedynie niewielkiej części rynku. Rozwój i strefowanie: Paryż finalizuje nowy PLU (lokalny plan urbanistyczny) mający na celu więcej terenów zielonych i mieszkań dostępnych cenowo; może to częściowo ograniczyć spekulacyjne inwestycje luksusowe (np. możliwe jest więcej wymogów dotyczących uwzględnienia tańszych mieszkań). Regionalnie funkcjonuje także cel „ZAN” (zero net artificialisation), mający na celu powstrzymanie rozlewania się miast – co oznacza większy nacisk na zagęszczanie i rozwój terenów poprzemysłowych. Może to spowolnić rozwój terenów podmiejskich, ale podnieść ceny już wyznaczonych gruntów.

Podsumowując, otoczenie regulacyjne w Paryżu jest coraz bardziej interwencjonistyczne, mając na celu zrównoważenie rynku oraz promowanie zrównoważonego rozwoju i dostępności cenowej. Kupujący i inwestorzy muszą się dostosować do tych przepisów: uwzględnić potrzeby związane z termomodernizacją, przestrzegać limitów czynszu oraz brać pod uwagę wyższe podatki. Ci, którzy to zrobią, nadal znajdą w Paryżu satysfakcjonujący rynek – wręcz przeciwnie, te regulacje mogą generować okazje (np. zakup nieefektywnego mieszkania tanio i jego remont daje wartość dodaną). Najemcy korzystają z wielu zmian (silniejsze prawa i bardziej przyzwoite mieszkania), choć pośrednio regulacje mogą ograniczyć podaż. To trudna równowaga dla decydentów. Podsumowując, każdy, kto w 2025 roku wchodzi na rynek nieruchomości w Paryżu, powinien być dobrze zaznajomiony z tymi przepisami lub skonsultować się ze specjalistami, aby zapewnić sobie zgodność z przepisami i optymalną strategię w zmieniającym się otoczeniu.

Wskazówki i gorące miejsca na poziomie dzielnic

Paryż jest słynny jako „miasto wiosek”, a każda z jego 20 dzielnic (a nawet poszczególne ich osiedla) charakteryzuje się odmienną dynamiką rynku. Patrząc na rok 2025 i kolejne lata, niektóre obszary wyróżniają się szczególnie – albo ze względu na trendy cenowe, potencjał inwestycyjny, albo status rozwijającej się dzielnicy. Poniżej znajduje się podsumowanie kluczowych wskazówek i nowych gorących punktów na poziomie dzielnic, od lokalizacji ultraluksusowych po obszary wzrostu będące w fazie przemian:

• Historyczne dzielnice prestiżowe: Tradycyjne, ekskluzywne osiedla w centrum i na zachodzie Paryża niezmiennie utrzymują najwyższe ceny i wykazują dużą odporność. Saint-Germain-des-Prés (6. dzielnica) pozostaje najdroższą lokalizacją w Paryżu, około 15 500 €/m², praktycznie bez zmian w cenie w ciągu ostatniego roku parispropertygroup.com. Połączenie literackiej historii, galerii sztuki oraz atrakcyjnej lokalizacji nad Sekwaną utrzymuje popyt na najwyższym poziomie, a podaż jest minimalna – dlatego ceny pozostają bez zmian, nawet gdy cały rynek zaliczył spadek. W sąsiedztwie, 7. dzielnica (np. okolice Invalides/Ecole Militaire) również utrzymała się bardzo mocno, ~14 900 €/m² (tylko -1% r/r) parispropertygroup.com, co potwierdza, że dzielnice „Carré d’Or” na lewym brzegu są niemal odporne na kryzysy. Po prawej stronie Sekwany, Złoty Trójkąt 8. dzielnicy (okolice Avenue Montaigne, Champs-Élysées) odnotował wzrost cen (+4,7% r/r) do około 11 760 €/m² parispropertygroup.com, przełamując ogólny trend, ponieważ międzynarodowi bogaci klienci i inwestorzy komercyjni upodobali sobie ten rejon. Dzielnice te charakteryzują się luksusowymi butikami, ambasadami i prestiżowymi nieruchomościami – prawdopodobnie zawsze będą na szczycie rynku paryskiego. Kupujący powinni liczyć się z dużą konkurencją i szybkim powrotem cen na jeszcze wyższe poziomy; dla inwestorów zwroty z najmu są niskie, ale bezpieczeństwo kapitału – bardzo wysokie. Warto zwrócić także uwagę na Le Marais (3. i 4. dzielnica), które nie jest nowością na mapie, ale nadal cieszy się ogromnym zainteresowaniem – zwłaszcza wśród zagranicznych nabywców (Amerykanie i Europejczycy kochają ten klimat). Ceny w Le Marais średnio powyżej 12 000 €/m² i pozostają stabilne; ograniczona liczba mieszkań z XVII wieku sprawia, że wszelkie spadki są tylko chwilowe. Wniosek: Jeśli szukasz stabilności i prestiżu, trzymaj się tych centralnych, prestiżowych dzielnic – to najbardziej „blue-chip” nieruchomości w Paryżu.
• Najważniejsze ceny według dzielnic (dane z końca 2024):
  • 6. dzielnica (Saint-Germain-des-Prés): ~15 500 €/m², 0,0% r/r – Ultra-prestiżowa, najwyższa stabilność parispropertygroup.com parispropertygroup.com.
  • 8. (Champs-Élysées/Złoty Trójkąt): ~11 760 €/m², +4,7% r/r – Luksus z potencjałem wzrostu (wysoki światowy popyt) parispropertygroup.com parispropertygroup.com.
  • 9. (Opéra/Południowe Pigalle): ~9 650 €/m², -4,6% r/r – Centralna „dzielnica wartości”, obecnie poniżej progu 10 000 €/m², oferująca możliwości wejścia parispropertygroup.com parispropertygroup.com.
  • 13. (Bibliothèque/Left Bank Rive Gauche): ~8 530 €/m², +2,3% r/r – Wschodzący obszar wzrostu, korzystający z odnowy miejskiej i nowych uczelni parispropertygroup.com parispropertygroup.com.
  • 18. (La Chapelle / północ): ~6 610 €/m², -6,7% r/r – Przystępny punkt wejścia, aktywna gentryfikacja i przyszłe korzyści z infrastruktury parispropertygroup.com parispropertygroup.com.
  parispropertygroup.com (Źródło danych: Paris Property Group / Chambre des Notaires, IV kwartał 2024)
• Pojawiające się „hotspoty”, na które warto zwrócić uwagę: Wiele dzielnic, szczególnie w północnym i wschodnim Paryżu, znajduje się na ścieżce wzrostu i zasługuje na uwagę:
  • South Pigalle & Nouvelle Athènes (9. dzielnica): Ten obszar na południe od Montmartre przekształcił się w modną enklawę z koktajlbarami, butikami i młodą społecznością profesjonalistów. Jak wspomniano, ceny nieco spadły do ok. 9,65 tys. €/m² parispropertygroup.com, ale to prawdopodobnie tymczasowy spadek; 9. dzielnica ma mocne fundamenty (centralna lokalizacja bez wysokich cen 8. dzielnicy). Spodziewaj się jej odbicia – w rzeczywistości, jak na taką centralność, jest niedoceniana. Sąsiadująca 10. dzielnica (rejon Rue des Martyrs itd.) jest teraz równie modna.
  • Wschodni Paryż – 10., 11., 19. dzielnica: Dzielnice takie jak Canal Saint-Martin (10. dzielnica) oraz Belleville / Oberkampf (11. dzielnica) podlegają gentryfikacji od lat i proces ten nadal trwa. Oferują bohemiarski klimat oraz rosnące bezpieczeństwo i udogodnienia. 19. dzielnica (okolice Canal de l’Ourcq i La Villette), kiedyś pomijana, przeżywa renesans dzięki nowym kawiarniom, przestrzeniom artystycznym i napływowi rodzin. Szczególnie okolica Canal Saint-Martin cieszy się odnowionym zainteresowaniem po igrzyskach olimpijskich parispropertygroup.com. Ceny w 10./11. dzielnicy oscylują w granicach 8-10 tys. €/m² (w zależności od mikroobszaru), z dużym potencjałem wzrostu. 19. dzielnica jest tańsza (średnio około 7 tys. €/m² parispropertygroup.com) i mimo że część jej obszarów nadal jest robotnicza, rejony w pobliżu parku Buttes-Chaumont są już dość szykowne.
  • La Chapelle & Marx Dormoy (18. dzielnica): Ta północna część 18. dzielnicy, granicząca z 10., ma bardzo niskie ceny (jak widać – około 6 600 €/m²), ale jest na trasie metra linii 12 i blisko dworca Gare du Nord z Eurostarem. Trwające inwestycje infrastrukturalne (jak przedłużanie linii tramwajowych, modernizacja Gare du Nord) oraz prywatny kapitał stopniowo poprawiają te ulice. Potencjalny wzrost wartości jest znaczny, jeśli myślisz długoterminowo i wybierzesz dobrą część dzielnicy (niektóre są nadal trudne). Jak zauważyło badanie Newmark, przesunięcie centrum Paryża na wschód przyciąga firmy, co prawdopodobnie przełoży się także na atrakcyjność mieszkaniową nmrk.com.
  • Rejon Montparnasse (14. dzielnica) i okolice: Ogólnie 14. dzielnica jest stabilna i mieszkaniowa, ale ciekawym subobszarem jest okolica Porte de Vanves / Didot na granicy 14. i 15. dzielnicy. Dzięki tramwajowi T3 i rozprzestrzenianiu się gentryfikacji z centrum, te zewnętrzne dzielnice (niegdyś uznawane za odległe) przyciągają młodych kupujących, których nie stać na sam środek 15. lub 6. dzielnicy. Podobnie obrzeża 17. dzielnicy (Batignolles) stały się modne po nowym rozwoju Clichy-Batignolles i powstaniu nowego sądu, co zaowocowało pojawieniem się nowych kawiarni i wprowadzeniem atmosfery małej wioski.
  • Najciekawsze przedmieścia: Tuż poza miastem znajduje się kilka miejsc, które są praktycznie przedłużeniem dzielnic Paryża i intensywnie się rozwijają. Saint-Ouen (tuż za granicą 17/18 dzielnicy) to jedno z nich – dzięki przedłużeniu linii metra 14 i przekształceniu terenów przemysłowych w eko-dzielnice wizerunek Saint-Ouen się zmienia (w okolicach słynnego targu staroci Puces pojawiły się modne lokale). Montreuil, graniczący z 20. dzielnicą, przez niektórych nazywany jest „Brooklynem Paryża”: artystyczny, zaangażowany społecznie i coraz popularniejszy wśród młodych ludzi wypchniętych z Paryża przez wysokie ceny nieruchomości – ceny domów rosną tam bardzo szybko. Issy-les-Moulineaux oraz Boulogne na południowy zachód od miasta to wciąż bardzo silne lokalizacje zarówno dla rodzin, jak i firm, korzystające z nowych biur oraz bezpiecznego, podmiejskiego charakteru przy dostępie do metra.
• Enklawy luksusowego mieszkalnictwa: W segmencie luksusowym, oprócz dobrze znanych obszarów, uwagę zwracają niektóre mikro-rynki:
  • Ile Saint-Louis (4. dzielnica): Ta niewielka wyspa na Sekwanie oferuje staroświecki urok i ekskluzywność. To niezmiennie jedno z najdroższych miejsc za m² (często powyżej 20 tys. euro), bo mieszkania tutaj są rzadkością i są niepowtarzalne. Przyciąga zarówno światowych nabywców, jak i lokalnych mieszkańców ze względu na spokój w samym sercu Paryża.
  • Villa Montmorency (16. dzielnica): To zamknięte osiedle rezydencji w Auteuil (16. dzielnica), gdzie mieszka wiele celebrytów. Domy osiągają tu astronomiczne ceny (powyżej 20 mln euro). Choć cała 16. dzielnica była ostatnio nieco ospała (jest obszerna i zróżnicowana), ultraprestiżowe enklawy, takie jak ta, cieszyły się niezmiennym zainteresowaniem.
  • Rezydencje luksusowe przy La Défense (Puteaux, Courbevoie): Powstają tu nowe luksusowe apartamentowce o wysokim standardzie z panoramicznymi widokami (jak planowane apartamenty w Tour Alto czy inne). Skierowane są do zagranicznych nabywców poszukujących nowoczesnych udogodnień, które są rzadkością w historycznym Paryżu. To test, ile ludzie są gotowi zapłacić za życie w nowoczesnej wieży pod Paryżem – jak dotąd wyniki są mieszane, ale to nisza warta obserwacji.
• Czynniki społeczne i infrastrukturalne: Warto też zauważyć, że inwestycje publiczne często zwiastują przyszłe miejsca „na topie”. Na przykład przydział mieszkań komunalnych czy budowa nowych obiektów publicznych przez miasto może szybko poprawić atrakcyjność rejonu. Projekt nowego planu miejscowego (PLU) stawia na tworzenie „dzielnic 15-minutowych” (wszystko dostępne lokalnie) – obszary przeznaczone do takich ulepszeń mogą znacząco zyskać na popularności. Pod tym względem dużo uwagi poświęca się 19. dzielnicy. Również okolice planowanych stacji linii 15 (jak Porte de Vincennes, Porte de Brançion itp., tuż przy granicy Paryża) mogą w najbliższych latach zacząć wzbudzać zainteresowanie spekulantów na długo przed otwarciem linii.

Podsumowując, paryski krajobraz nieruchomości w 2025 roku jest wielowymiarowy: podczas gdy ceny ogólnie się stabilizują, na poziomie mikro niektóre dzielnice odnotowują wzrosty, inne osiągają dno, a niektóre pozostają wyjątkowo stabilne. Dla kupujących oznacza to szansę – koncentrując się na odpowiedniej okolicy, można znaleźć wartość lub bezpieczeństwo, w zależności od potrzeb. Na przykład inwestor może wybrać La Chapelle, licząc na maksymalny potencjał wzrostu (przy wyższym ryzyku), lub zdecydować się na 7. dzielnicę, praktycznie gwarantującą długoterminowe utrzymanie wartości. Najemcy mogą znaleźć nieco korzystniejsze oferty w dzielnicach, które zanotowały spadki cen (takich jak 9. lub 15.), ale wszędzie tam, gdzie połączenia komunikacyjne są dobre, konkurencja będzie bardzo duża. Profesjonaliści na rynku nieruchomości powinni dostosowywać porady do kontekstu każdej dzielnicy, ponieważ Paryż to naprawdę „mozaika mikro-rynków”, gdzie jedno rozwiązanie nigdy nie pasuje do wszystkich parispropertygroup.com. Niezmienna zasada brzmi: lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja – a w Paryżu oznacza to ulica po ulicy, znajomość historii okolic. W miarę jak Paryż zmienia się wraz z projektami takimi jak Grand Paris, niektóre z tych historii zostaną napisane na nowo, a na mapie pojawią się nowe, atrakcyjne miejsca. Śledzenie tych trendów będzie kluczowe, by jak najlepiej wykorzystać niezmiennie urzekający i dynamiczny paryski rynek nieruchomości.

Wnioski

Paryski rynek nieruchomości w 2025 roku prezentuje obraz stabilności w czasach zmian. Po okresie dostosowań sektor mieszkaniowy odzyskuje równowagę, kierując się takimi fundamentami jak ograniczona podaż i niezmienne, światowe zapotrzebowanie. Ceny mieszkań w dużej mierze się ustabilizowały i są gotowe do umiarkowanego odbicia wraz ze stopniowym obniżaniem stóp procentowych notairesdugrandparis.fr parispropertygroup.com. Segment luksusowy przeżywa rozkwit – Paryż pozostaje magnesem dla zamożnych inwestorów szukających bezpiecznych aktywów, czego dowodem są rekordowe ceny i stabilne wartości w topowych lokalizacjach knightfrank.com knightfrank.com. Tymczasem najemcy korzystają z nowych zabezpieczeń i dynamicznego rynku najmu, chociaż dotkliwy niedobór mieszkań pozostaje poważnym wyzwaniem thesundaydiplomat.com parispropertygroup.com.

Na rynku komercyjnym paryski rynek biurowy mierzy się z nową normalnością – wyższymi poziomami pustostanów i zmieniającymi się wzorcami pracy, jednak biura typu prime oraz rozwijające się dzielnice biznesowe wykazują potencjał nmrk.com nmrk.com. Rynek nieruchomości handlowych i hotelarskich wspiera powrót turystyki, co umacnia pozycję Paryża jako światowej stolicy zakupów i turystyki cbre.fr cbre.fr. Kluczowe znaczenie mają transformacyjne projekty, takie jak Grand Paris Express, który ma na nowo zdefiniować krajobraz nieruchomości i stworzyć nowe możliwości na terenach dotąd uznawanych za peryferyjne parispropertygroup.com grandparisexpress.fr.

Inwestorzy, kupujący oraz profesjonaliści znajdą w Paryżu wiele dróg rozwoju: od stabilnych zysków w historycznych, centralnych dzielnicach po inwestycje z wysokim potencjałem w strefach rozwoju Grand Paris parispropertygroup.com parispropertygroup.com. Aby sprawnie poruszać się na tym rynku, potrzeba bystrości – niezbędna jest świadomość zmian regulacyjnych (takich jak normy energetyczne czy limity czynszów) oraz trendów specyficznych dla poszczególnych dzielnic service-public.fr parispropertygroup.com. Zmiany podatkowe, takie jak podwyżka podatku od nieruchomości czy zakończenie programu Pinel, wymagają strategicznego planowania selexium.com economie.gouv.fr, choć pojawiają się nowe zachęty do zielonych renowacji i budownictwa dostępnego cenowo.

Ogólnie rzecz biorąc, paryski rynek nieruchomości w 2025 roku można określić jako „ostrożnie optymistyczny”. Rynek wkracza w nowy cykl, a faza korekty jest w dużej mierze za nim parispropertygroup.com. Ponadczasowy urok miasta – jego bogactwo kulturalne, żywotność gospodarcza i niepowtarzalny miejski charakter – nadal przyciąga ludzi i kapitał z całego świata parispropertygroup.com knightfrank.com. To niezmienne zainteresowanie, w połączeniu z planowanymi ulepszeniami infrastruktury i prawdopodobnie korzystniejszym finansowaniem, sugeruje, że Paryż jest na progu delikatnego wzrostu.

Dla inwestorów oznacza to, że teraz może być dogodny moment na zabezpieczenie aktywów przed kolejnym wzrostem (jak ujęto to w jednym z raportów, „gwiazdy się układają” parispropertygroup.com), niezależnie od tego, czy celem jest długoterminowa ochrona kapitału w prestiżowym arrondissement, czy wyższe zwroty w odradzającej się dzielnicy. Dla osób kupujących dom, zwłaszcza po raz pierwszy, połączenie ustabilizowanych cen i łagodniejszych warunków kredytowych zapewnia możliwość wejścia na rynek na lepszych warunkach niż w ostatnich latach parispropertygroup.com parispropertygroup.com. Najemcy powinni dalej korzystać z polityk przyjaznych lokatorom, a być może również ze zwiększonej podaży mieszkań na wynajem, jeśli politycy odniosą sukces w przekształcaniu nieużywanych nieruchomości w domy thesundaydiplomat.com. Dla profesjonalistów z rynku nieruchomości zmieniający się krajobraz – od wpływu przepisów klimatycznych po nowe gorące dzielnice – oznacza, że dostarczanie rzetelnych, spersonalizowanych porad jest ważniejsze niż kiedykolwiek.

Podsumowując, rynek nieruchomości w Paryżu pozostaje jednym z najbardziej trwałych i atrakcyjnych na świecie. Łączy bogate dziedzictwo z umiejętnym rozwojem, co pokazują takie projekty, jak Grand Paris Express, który poprowadzi rynek w przyszłość. Choć wyzwania, takie jak dostępność cenowa i braki podaży, wciąż się pojawiają, miasto aktywnie im przeciwdziała poprzez politykę i innowacje. Dla osób zaangażowanych w paryski rynek nieruchomości nadchodzące lata zapowiadają się dynamicznie. Jednak, jak pokazuje historia i jak podkreśla rok 2025, paryskie nieruchomości nagradzają cierpliwość i wnikliwość – ich długoterminowa trajektoria jest wzrostowa, wsparta niezrównanym urokiem, który opiera się cyklom gospodarczym i wykracza poza krótkoterminowe wahania 56paris.com parispropertygroup.com. W Mieście Świateł nieruchomości okazały się filarem trwałej wartości, a rok 2025 zapowiada początek kolejnego rozdziału wzrostu.

Źródła:

• Chambre de Notaires de Paris – Komunikat prasowy dotyczacy nieruchomości w Paryżu, 27 lutego 2025 parispropertygroup.com parispropertygroup.com
• Paris Property Group – Analiza końcoworoczna 2024 i prognoza na 2025 parispropertygroup.com parispropertygroup.com
• 56Paris – Aktualizacja rynku paryskiego 2025 56paris.com 56paris.com
• Knight Frank – Paris Prime Market Insight (maj 2025) knightfrank.com knightfrank.com
• Newmark – Raport biurowy Paryż Ile-de-France Q1 2025 nmrk.com nmrk.com
• CBRE France – Perspektywy rynku nieruchomości 2025 cbre.fr cbre.fr
• Service-Public.fr (rząd francuski) – Aktualizacje o kontroli czynszów i prawie klimatycznym service-public.fr service-public.fr
• The Peninsula (AFP) – Artykuł o spadku populacji w Paryżu, listopad 2024 thepeninsulaqatar.com thepeninsulaqatar.com
• The Sunday Diplomat – Niedobór mieszkań w Paryżu (akademiki) 2024 thesundaydiplomat.com thesundaydiplomat.com
• SeLoger/Selexium – Podwyżka Taxe Foncière 2023–24 selexium.com

Trendy na rynku nieruchomości mieszkaniowych

Trendy cenowe: Rynek mieszkaniowy w Paryżu odnotował delikatny spadek cen w ciągu ostatniego roku, jednak tempo tego spadku wyraźnie się zmniejsza. Na pierwszy kwartał 2025 roku średnia cena apartamentu w Paryżu wynosi około 9 470 €/m², czyli o około 3% mniej niż rok wcześniej parispropertygroup.com. Ten spadek nastąpił po wyjątkowej dekadzie wzrostu i jest postrzegany głównie jako zdrowa korekta po tym, jak ceny osiągnęły rekordowe poziomy (ponad 10 500 €/m² na szczycie w 2020 roku). Na początku 2025 roku ceny wydają się stabilizować, a nawet wykazują oznaki lekkiego wzrostu. W rzeczywistości, według prognozowanych umów, średnia cena paryskiego mieszkania może osiągnąć około 9 500 €/m² na wiosnę 2025 roku — to +1% rocznie, co w praktyce oznacza koniec trendu spadkowego notairesdugrandparis.fr notairesdugrandparis.fr. Długoterminowy trend pozostaje zdecydowanie pozytywny: nawet po ostatnim spadku, wartość nieruchomości w Paryżu jest znacznie wyższa niż dekadę temu (np. ~+35% od 2015 roku w najbardziej prestiżowych centralnych dzielnicach) 56paris.com, co podkreśla odporność miasta.

Wolumen sprzedaży i popyt: Wolumeny transakcyjne były ograniczone w latach 2023–24 z powodu niepewności gospodarczej i trudniejszych warunków finansowania. Roczna sprzedaż w Paryżu spadła o około 10% w 2024 (w porównaniu do 2023 roku) parispropertygroup.com, co jest mniejszym spadkiem niż w całym regionie Île-de-France (-13%). Pod koniec 2024 roku wolumeny osiągnęły najniższy poziom od połowy 2010 roku. Pocieszające jest to, że aktywność zaczęła się stabilizować na początku 2025 roku, a notarjusze odnotowali uspokajający wzrost w ostatnich miesiącach 2024 roku notairesdugrandparis.fr. Wielu kupujących wstrzymało się z zakupami, gdy stopy kredytów hipotecznych w 2023 roku przekroczyły 4%, ale poprawiające się warunki kredytowe przyciągają ich z powrotem. Na pierwszy kwartał 2025 roku typowe oprocentowanie 20-letnich kredytów hipotecznych dla mieszkańców spadło do około 3,2–3,5%, w porównaniu do ~3,6–4% na początku 2024 roku parispropertygroup.com parispropertygroup.com. Ta obniżka, w połączeniu z nieco niższymi cenami, poprawiła dostępność cenową i ożywiła zainteresowanie kupujących notairesdugrandparis.fr parispropertygroup.com. Do połowy 2025 roku Paryż wchodzi w to, co analitycy nazywają „korzystnym oknem na zakup nieruchomości” parispropertygroup.com – kupujący (zarówno krajowi, jak i zagraniczni) mają więcej przestrzeni do negocjacji i wielu uważa, że rynek osiągnął swoje minimum.

Czynniki odporności: Pomimo ostatnich przeciwności, paryski rynek mieszkaniowy korzysta z unikalnych, strukturalnych zabezpieczeń. Ograniczona podaż mieszkań w mieście oraz rygorystyczne przepisy budowlane zapewniają naturalne wsparcie dla cen. Nowe budownictwo w granicach miasta jest mocno ograniczone przez przepisy dotyczące ochrony dziedzictwa, limity wysokości i brak gruntów (Paryż otacza obwodnica périphérique) parispropertygroup.com. Oznacza to, że popyt nieustannie przewyższa podaż, nawet podczas spadków, co powoduje, że ceny pozostają na stałym poziomie. Dodatkowo, globalny popyt na nieruchomości w Paryżu pozostaje silny, dzięki znaczeniu kulturowemu miasta, statusowi bezpiecznej przystani i zainteresowaniu międzynarodowych nabywców. Zamożni kupujący z USA, Bliskiego Wschodu, Europy i Azji nadal postrzegają Paryż jako atrakcyjne miejsce do inwestycji lub posiadania pied-à-terre parispropertygroup.com. Co więcej, zmiany kursowe uczyniły Paryż jeszcze bardziej atrakcyjnym – przykładowo inwestorzy operujący w dolarach w 2024 roku mogli znaleźć ceny w Paryżu o około 20% niższe niż na szczycie, uwzględniając słabość euro parispropertygroup.com. Wszystkie te czynniki sprawiły, że Paryż „wyróżnia się” i radzi sobie lepiej niż wiele innych rynków parispropertygroup.com.

Prognozy: Patrząc w przyszłość, większość prognoz przewiduje stabilizację lub umiarkowany wzrost cen nieruchomości w Paryżu w latach 2025–2026. Konsensus wśród głównych agencji jest taki, że 2024 był dołkiem aktywności na rynku, a rok 2025 przyniesie stopniowe ożywienie transakcji oraz ceny stabilne lub lekko rosnące parispropertygroup.com notairesdugrandparis.fr. Wiele zależy od poziomu stóp procentowych (patrz sekcja Czynniki rynkowe), ale wielu obserwatorów jest „ostrożnie optymistycznych”, że najgorsze jest już za nami notaires.fr notaires.fr. Chroniczny niedobór mieszkań w Paryżu i jego niezmienna atrakcyjność pozwalają przypuszczać, że gdy tylko makroekonomiczne chmury się rozwieją, wartość nieruchomości w mieście ponownie zacznie stopniowo rosnąć. Rzeczywiście, najnowsze prognozy notariuszy pokazują, że Paryż zakończy rok 2025 na poziomie stabilnym do +1% rok do roku notairesdugrandparis.fr notaires.fr – co stanowi ogromny kontrast wobec -7% spadku rocznego odnotowanego na początku 2024 roku. Podsumowując, rynek mieszkaniowy wchodzi w 2025 rok na solidniejszych fundamentach: korekta jest już w większości za nami, a Paryż pozostaje jednym z najbardziej odpornych na świecie rynków mieszkaniowych.

Rynek nieruchomości luksusowych

Przegląd: Segment luksusowych i prestiżowych nieruchomości w Paryżu wykazał niezwykłą siłę podczas ostatniego spowolnienia. Dzielnice „Belle Époque” – 6., 7. i 8. okręg oraz inne podobne prestiżowe obszary utrzymały swoją wartość znacznie lepiej niż dzielnice peryferyjne w ciągu ostatnich dwóch lat. Ceny w tych pożądanych enklawach pozostały na tym samym poziomie lub nawet wzrosły w 2024 roku, dzięki ograniczonej podaży i stabilnemu międzynarodowemu popytowi. Na przykład Saint‑Germain‑des‑Prés (6. okręg) pozostał najdroższą dzielnicą Paryża z ceną około 15 500 €/m², bez zmian rok do roku w 2024 parispropertygroup.com, a ekskluzywny 7. okręg (okolice Les Invalides) odnotował jedynie spadek o -1,1% do około 14 900 €/m² parispropertygroup.com. Tak minimalne spadki w czasie ogólnego załamania rynku podkreślają, że nieruchomości z najwyższej półki w najlepszych lokalizacjach są „odporne na szersze wahania” parispropertygroup.com. Na początku 2025 roku te segmenty rynku premium już zaczynają odrabiać straty. W 8. okręgu – obejmującym Pola Elizejskie i Złoty Trójkąt – ceny faktycznie wzrosły o około 4,7% w 2024 roku (do ok. 11 760 €/m²) parispropertygroup.com, przeciwstawiając się tendencji w całym mieście i wzmacniając status 8. okręgu jako topowej lokalizacji inwestycyjnej parispropertygroup.com.

Ultra-luksusowe nieruchomości i zagraniczni kupcy: Najwyższy segment rynku paryskiego (ultra-luksusowe apartamenty, rezydencje, hôtels particuliers) odnotowuje rekordową aktywność. Ceny nieruchomości premium wzrosły o około +12% od 2019 roku (przed pandemią) knightfrank.com, osiągając nowe maksima w latach 2024–25, mimo że liczba transakcji zwykłych nieruchomości spadła. W 2024 roku sprzedano zaledwie kilka historycznych rezydencji, ale za zdumiewające kwoty: jedno hôtel particulier na Lewym Brzegu osiągnęło cenę blisko 50 000 €/m², a inne zostało sprzedane za 33 miliony euro knightfrank.com. Na początku 2025 roku dwie rezydencje w 7. dzielnicy znalazły nabywców za odpowiednio 55 milionów euro i 100 milionów euro – to jedne z najdroższych transakcji mieszkaniowych w historii Paryża knightfrank.com. Popyt na tym astronomicznym poziomie napędzają zarówno krajowe elity, jak i zagraniczni milionerzy. Warto zauważyć, że kupujący z Chin i innych krajów azjatyckich stali się bardzo aktywni na prestiżowym rynku paryskim. Połowę wszystkich zakupów paryskich pied-à-terre obsługiwanych przez jedną luksusową agencję w 2024 roku (średnia cena 7,6 miliona euro; powierzchnia ~235 m²) dokonali nabywcy z Chin knightfrank.com. Te gotowe do zamieszkania luksusowe apartamenty osiągały średnio niesamowite 33 800 euro za m² knightfrank.com, co obrazuje, że zagraniczni inwestorzy są skłonni zapłacić najwyższe kwoty (czy to w dolarach, czy w euro) za prestiżowe nieruchomości w centrum Paryża.

Czynniki napędzające segment luksusowy: Kilka makrotrendów zwiększa atrakcyjność Paryża dla osób o wysokiej wartości majątku (HNWI) w 2025 roku i później. Stopy procentowe – choć wysokie dla przeciętnych nabywców – mają mniejsze znaczenie dla dysponujących gotówką kupujących z segmentu luksusowego, a sama perspektywa obniżek stóp procentowych w strefie euro poprawia ogólne nastroje knightfrank.com. Dodatkowo, globalne zmiany polityczne przyciągają coraz więcej zamożnych osób do Paryża: na przykład likwidacja przez Wielką Brytanię reżimu podatkowego non-dom oraz podwyższenie we Włoszech podatku ryczałtowego dla cudzoziemców uczyniły te kraje mniej atrakcyjnymi, podczas gdy Paryż postrzegany jest jako stabilna alternatywa knightfrank.com. Niepewna sytuacja geopolityczna (np. wyniki wyborów w USA) skłania również część ultrazamożnych do dywersyfikacji aktywów poprzez inwestycje w nieruchomości w Paryżu jako bezpieczną przystań knightfrank.com. W badaniu z 2024 roku, obejmującym 750 HNWI, Paryż zajął 1. miejsce wśród europejskich miast do relokacji – we wszystkich grupach wiekowych od pokolenia Z po powojenne knightfrank.com – odzwierciedlając jego wyjątkowe połączenie kultury, bezpieczeństwa i stylu życia dla elit. Kolejnym czynnikiem jest powrót słabego euro (w porównaniu do poziomów z lat 2018–19), co w praktyce daje kupującym z dolarami, frankami czy dirhamami swego rodzaju rabat. Podsumowując, najbardziej prestiżowy segment rynku mieszkaniowego w Paryżu poszerza swoją globalną atrakcyjność jeszcze bardziej w 2025 roku knightfrank.com knightfrank.com.

Popyt na wynajem i niedobór podaży: Paryż doświadcza ostrego niedoboru mieszkań na wynajem w 2025 roku, co powoduje wzrost czynszów i frustrację wielu potencjalnych najemców.

Popyt na wynajem gwałtownie wzrósł, ponieważ wyższe stopy procentowe i rygorystyczne kryteria udzielania kredytów wykluczyły z rynku niektórych kupujących, zmuszając ich do dalszego wynajmowania thesundaydiplomat.com.Tymczasem podaż dostępnych wynajmów długoterminowych gwałtownie spadła.Według urzędników miejskich, Paryż traci każdego roku kilka tysięcy mieszkań na wynajem z powodu różnych czynników thesundaydiplomat.com.Liczba ofert wynajmu mieszkań w Paryżu spadła aż o 50% w ciągu jednego roku (stan na początek 2024) oraz o 73% w ciągu trzech lat, co wskazuje, jak drastycznie skurczyła się dostępność wynajmu długoterminowego thesundaydiplomat.com.Nacisk jest szczególnie dotkliwy dla małych mieszkań (kawalerek i mieszkań jednopokojowych), które są zazwyczaj poszukiwane przez studentów i młodych profesjonalistów.Wiele z tych lokali zostało przekierowanych na platformy wynajmu krótkoterminowego (np.Airbnb) lub stoją puste jako drugorzędne pieds-à-terre, zmniejszając dostępność dla lokalnych mieszkańców thesundaydiplomat.com.Dane miejskie pokazują, że niemal 19% paryskich mieszkań nie było zajmowanych jako główne miejsca zamieszkania (były puste lub stanowiły drugi dom) w 2020 roku – w porównaniu do 14% dekadę wcześniej thesundaydiplomat.com.Co ciekawe, około 1 na 10 domów w Paryżu jest obecnie rezydencją wtórną (często utrzymywaną przez zamożnych właścicieli do okazjonalnego użytku) thesundaydiplomat.com.Ten trend, w połączeniu z rozprzestrzenianiem się wynajmu turystycznego, doprowadził do tego, co urzędnicy nazywają „bezprecedensowym kryzysem mieszkaniowym” dla najemców thesundaydiplomat.com thesundaydiplomat.com.Studenci zostali dotknięci najmocniej: jak ostrzegł Zastępca Burmistrza ds. Mieszkalnictwa w 2024 roku, „sektor prywatny nie ma już nic do wynajęcia… możemy zobaczyć dziesiątki tysięcy studentów na ulicach”, jeśli nie zostaną podjęte środki nadzwyczajne thesundaydiplomat.com.Podsumowując, współczynnik pustostanów w przypadku wynajmu długoterminowego jest wyjątkowo niski (około 2,8%) parispropertygroup.com, a konkurencja o każde dostępne mieszkanie jest ogromna.

Perspektywy dla segmentu luksusowego: Segment luksusowy ma nadal przewyższać wyniki szerszego rynku. Podaż nieruchomości klasy premium pozostaje poważnie ograniczona – w całym Paryżu każdego roku powstaje mniej niż 2000 nowych mieszkań, a praktycznie żadne w historycznych, prestiżowych dzielnicach knightfrank.com. Ten niedobór sprawia, że nowe inwestycje o wysokim standardzie osiągają wysokie ceny i często szybko się wyprzedają. Właściciele prestiżowych nieruchomości także wstrzymują się ze sprzedażą, jeśli nie jest to absolutnie konieczne, z uwagi na brak równorzędnych alternatyw, co ogranicza podaż. Przy globalnych przepływach kapitału Paryż może liczyć na znaczący udział w inwestycjach na rynku luksusowych nieruchomości w najbliższych latach. Knight Frank przewiduje, że ceny luksusowych nieruchomości w Paryżu umiarkowanie wzrosną w 2025 roku (odbijając się od stagnacji na rynku masowym), wspierane przez powracających międzynarodowych nabywców oraz status Paryża jako „nieustannie pożądanego” centrum knightfrank.com knightfrank.com. Dla inwestorów segment luksusowy oferuje długoterminową ochronę kapitału i jest mniej podatny na wahania – jak pokazują lata 2023–24, kiedy ceny nieruchomości premium utrzymały się lub wzrosły, a właściciele w najlepszych dzielnicach wciąż cieszyli się zyskami rzędu ~+35% w ciągu ostatnich 10 lat 56paris.com. Podsumowując, paryski rynek nieruchomości luksusowych pozostaje bezpieczną i solidną inwestycją, w dużej mierze odporną na krótkoterminowe wahania i gotową do dalszego stopniowego wzrostu w nadchodzących latach.

Trendy i stopy zwrotu na rynku najmu

Ceny najmu i stopy zwrotu: Przy wysokim popycie i ograniczonej podaży, czynsze w Paryżu rosną, choć w ramach obowiązujących limitów czynszowych (zobacz Zmiany regulacyjne). Na połowę 2024 roku średni czynsz w Paryżu daje brutto stopę zwrotu około 3,2% (mieszkania nieumeblowane) do 3,6% (umeblowane) parispropertygroup.com. Te stopy zwrotu – w granicach 3–4% – są porównywalne z innymi dużymi europejskimi miastami, takimi jak Londyn (3,4%) czy Berlin (3,8%), choć niższe niż na rynkach takich jak Amsterdam (5,2%) parispropertygroup.com. Stosunkowo umiarkowane stopy zwrotu odzwierciedlają wysokie wartości kapitałowe w Paryżu; w ujęciu bezwzględnym czynsze należą tu do najwyższych w Europie (typowy paryski czynsz to około 30–38 €/m² miesięcznie na rynku prywatnym, a w segmencie luksusowym znacznie więcej). Dla właścicieli mieszkań plusem obecnej sytuacji jest szybka obsada lokali i niskie ryzyko zaległości w płatnościach – przy tak dużej liczbie osób poszukujących mieszkań czas pustostanów jest minimalny. Zarządcy nieruchomości potwierdzają, że dobrze wycenione mieszkania na wynajem często otrzymują kilkadziesiąt zapytań w ciągu kilku dni. Rynek najmu pozostał silny nawet w trakcie pandemii Covid, a po powrocie studentów i ekspatów odbił się całkowicie parispropertygroup.com. Jedynym czynnikiem hamującym wzrost czynszów była interwencja rządowa (limity wzrostu czynszu i poziomu początkowego czynszu – szczegóły dalej). Jednak dane francuskiego OLAP pokazują, że medianowe czynsze w Paryżu wzrosły o kilka punktów procentowych w latach 2022–2024 pomimo tych ograniczeń, zwłaszcza w przypadku małych mieszkań, na skutek drastycznej dysproporcji między popytem a podażą.

Krótkoterminowy wynajem (Airbnb) i zyski: Ważnym trendem jest rozbieżność między zyskami z wynajmu długoterminowego a krótkoterminowego. W turystycznych, centralnych dzielnicach niektórzy inwestorzy decydują się na wynajem sezonowy (w stylu Airbnb), ponieważ stawki za nocleg mogą znacznie przewyższać tradycyjne umowy najmu. W popularnych lokalizacjach (np. Marais, Dzielnica Łacińska) dochód z wynajmu krótkoterminowego może być o 20–30% wyższy niż z umowy najmu na rok – czasami nawet więcej, jeśli wynajmuje się turystom przez cały rok. Do 2025 roku, przy ponownym boomie turystycznym (patrz Czynniki Rynkowe), to podejście ponownie pobudziło zainteresowanie inwestowaniem w wynajem na wakacje parispropertygroup.com. Jednak inwestorzy muszą uważać na surowe przepisy dotyczące wynajmu krótkoterminowego w Paryżu parispropertygroup.com. Miasto wprowadziło system rejestracji najmu i limity (główne miejsce zamieszkania można wynajmować tylko 120 dni w roku; pozostałe nieruchomości wymagają pozwolenia komercyjnego wraz z kompensacją za „utracone mieszkania”). W ostatnich latach nasiliły się kontrole nielegalnych ogłoszeń Airbnb, co przyczyniło się do powrotu części mieszkań na rynek najmu długoterminowego i lekkiego spadku czynszów w niektórych rejonach parispropertygroup.com. Idąc dalej, władze Paryża chcą wprowadzać jeszcze surowsze środki: na przykład w 2024 roku zaproponowano zakaz nowych najem krótkoterminowych w niektórych centralnych dzielnicach (jak Montmartre czy Le Marais) oraz podwyższkę podatków na drugie domy, aby zniechęcić właścicieli do pozostawiania mieszkań pustych thepeninsulaqatar.com thepeninsulaqatar.com. Celem tych polityk jest udostępnienie większej liczby mieszkań dla mieszkańców i studentów. Z punktu widzenia inwestora, krótkoterminowy najem może przynosić wyższe zyski, ale wiąże się z ryzykiem regulacyjnym – kluczowe jest przestrzeganie zmieniających się przepisów (i pamiętanie, że strategie mocno uzależnione od turystyki mogą być niestabilne, jak pokazała pandemia).

Perspektywy dla najemców i właścicieli mieszkań: Dla najemców najbliższa przyszłość pozostaje trudna. Dopóki nie zostanie zwiększona podaż mieszkań (lub nie zostaną wykorzystane istniejące puste lokale), konkurencja pozostanie ostra. Limity czynszowe nadal będą chronić przed zawyżaniem opłat (zobacz Zmiany regulacyjne), ale znalezienie przystępnego mieszkania będzie wymagać wytrwałości. Wielu studentów i najemców o średnich dochodach coraz częściej szuka mieszkań na przedmieściach lub godzi się na dłuższe dojazdy z powodu niedoboru mieszkań w centrum miasta thesundaydiplomat.com. Dla właścicieli i inwestorów na rynku wynajmu Paryż oferuje niemal 100% obłożenie i stały popyt. Zyski z wynajmu na poziomie około 3–4% nie są rekordowo wysokie, ale w dobie rosnących kosztów kredytów niektórzy inwestorzy instytucjonalni uznają portfele mieszkaniowe w Paryżu za atrakcyjne ze względu na ich stabilność. Rzeczywiście, inwestycje w aktywa mieszkaniowe (w tym duże portfele mieszkań) utrzymały się na dobrym poziomie w 2024 roku i mają wzrosnąć w 2025, jak zauważa CBRE, a oczekiwanych jest kilka dużych transakcji cbre.fr. Jedną z pojawiających się szans jest rozwój mieszkań studenckich: chroniczny niedobór zakwaterowania dla studentów (w Paryżu jest ok. 300 000 studentów, ale tylko 13 000 dedykowanych miejsc w akademikach) thesundaydiplomat.com sygnalizuje zapotrzebowanie na więcej prywatnych akademików lub przestrzeni colivingowych. Kolejną kwestią są energooszczędne renowacje starszych budynków wynajmowanych, które nie tylko zwiększają ich atrakcyjność, lecz także są niezbędne do spełnienia nowych przepisów (wielu właścicieli będzie musiało poddać nieruchomości modernizacji – zobacz Zmiany regulacyjne dotyczące zasad energetycznych). Ogólnie rynek najmu w Paryżu nadal będzie się charakteryzował bardzo wysokim popytem, ograniczoną podażą i presją regulacyjną na utrzymanie przystępności.

Inwestycje w nieruchomości komercyjne

Mimo że Paryż słynie jako miejsce zamieszkania, jest także jednym z największych rynków nieruchomości komercyjnych w Europie. W latach 2024–2025 sektor komercyjny napotkał trudności spowodowane spowolnieniem gospodarczym oraz zmianami po pandemii w pracy i handlu detalicznym, lecz w kluczowych lokalizacjach pozostaje odporny. Ta część obejmuje trendy dotyczące biur, handlu oraz hotelarstwa, a także główne nowe inwestycje komercyjne.

Rynek biurowy

Aktywność leasingowa: Rynek biurowy w Paryżu przechodził przez okres spowolnienia. Wynajem powierzchni biurowej (aktywność leasingowa) w regionie Wielkiego Paryża spadł w 2024 roku, co odzwierciedla ostrożne nastroje firm. W pierwszym kwartale 2025 roku aktywność leasingowa była o około 4% niższa rok do roku, głównie z powodu braku ogromnych transakcji (niewiele dużych relokacji korporacyjnych) nmrk.com. Wiele firm optymalizuje lub zmniejsza powierzchnie w odpowiedzi na trendy pracy hybrydowej i presję kosztową, co spowodowało, że w samym Paryżu zawarto mniej nowych umów, a większa aktywność przeniosła się na obrzeża oferujące niższe czynsze nmrk.com. Wskaźniki pustostanów w związku z tym wzrosły. Na koniec 2024 roku ogólny wskaźnik pustostanów biurowych w Île-de-France przekroczył 10% – rekordowo wysoki poziom w czasach współczesnych savills.co.uk nmrk.com. Na początku 2025 roku osiągnął ok. 10,3% w skali regionu nmrk.com. Największy ciężar pustostanów przypada na lokalizacje drugorzędne i starsze budynki: na podmiejskich parkach biurowych duże powierzchnie stoją puste. Dla porównania, w centrum Paryża (CBD) odsetek pustostanów pozostaje stosunkowo niski (około 4–5%), a na najlepsze powierzchnie nadal jest zdrowy popyt capitaleconomics.com nmrk.com. Różnica jest wyraźna – firmy wybierają jakość i lokalizację, pozostawiając mniej atrakcyjne biura puste. Warto zaznaczyć, że fala nowych inwestycji biurowych w 2025 roku (prawie 1 mln m² nowych biur wchodzących na rynek m.in. w La Défense, Issy itd.) zwiększa podaż w krótkim terminie nmrk.com. Jednak oczekuje się, że nowa budowa spowolni po 2025 roku, co powinno pomóc rynkowi wchłonąć obecną nadpodaż nmrk.com.

Czynsze i inwestycje: Czynsze za najlepsze biura w Paryżu utrzymały się na stałym poziomie lub nawet nieznacznie wzrosły, pomimo słabszego popytu. W prestiżowym paryskim CBD (okolice Champs-Élysées, najlepsze wieżowce La Défense itp.) czynsze wywoławcze wynoszą około 900–1 000 euro za m² rocznie za powierzchnię najwyższej klasy i utrzymały się na tym poziomie do 2024 roku jll.com. Właściciele nowoczesnych, dobrze położonych biur byli w stanie utrzymać czynsze, częściowo dzięki niskiej dostępności powierzchni o wysokim standardzie w centrum. Na przykład nowo zrewitalizowana dzielnica „Paris Centre East” (okolice Dworca Lyońskiego i Bercy w 12. i 13. dzielnicy) odnotowała wzrost czynszów o około +39% od 2021 roku po przyciągnięciu głównych najemców, takich jak Cartier i Danone, do nowych inwestycji nmrk.com. To pokazuje, że jeśli produkt jest odpowiedni, najemcy są gotowi zapłacić. Z drugiej strony, starsze biura na przedmieściach borykały się ze stagnacją czynszów i wyższymi zachętami (okresy bezczynszowe), aby przyciągnąć najemców. Wolumeny inwestycji w sektorze biurowym spadły w 2024 roku, gdy inwestorzy czekali na dostosowanie stóp kapitalizacji. Stopy kapitalizacji (yields) dla najlepszych biur w Paryżu wzrosły do około 3,5%–4% (wzrost z poziomów poniżej 3%), co odzwierciedla wyższe stopy procentowe. Rok 2024 był prawdopodobnie najgorszym okresem dla komercyjnych inwestycji, a lekkie ożywienie oczekiwane jest w 2025 roku cbre.fr cbre.fr – jednak nie należy spodziewać się jeszcze pełnego odbicia. Wielu inwestorów pozostaje w trybie obserwacji, a finansowanie dużych przejęć biurowych jest obecnie droższe. Ogólnie wartości biur skorygowały się umiarkowanie w 2024 roku (szacunkowo -5% do -10% dla aktywów drugorzędnych), podczas gdy wyceny najlepszych aktywów pozostały prawie bez zmian. Patrząc w przyszłość, wszelkie ożywienie na rynku biurowym zależy od wzrostu gospodarczego i sposobu użytkowania biur po pandemii Covid. Na 2025 rok nie przewiduje się wyraźnego ożywienia popytu na biura, dopóki gospodarka nie nabierze rozpędu cbre.fr, dlatego rynek pozostanie korzystny dla najemców w większości lokalizacji, z wyjątkiem segmentu najwyższej klasy.

Ważne zmiany: Kilka dużych projektów deweloperskich biur przekształca panoramę Paryża i mapę biurową miasta. W La Défense (dzielnicy biznesowej Paryża) kończą się nowe wieżowce, takie jak wieża „The Link” (siedziba główna Total) i Hekla Tower, oferujące nowoczesne powierzchnie biurowe i konsolidujące duże korporacyjne siedziby. W samym Paryżu długo oczekiwana Tour Triangle (42-piętrowy trójkątny wieżowiec przy Porte de Versailles, 15. dzielnica) jest obecnie w budowie i ma stać się pierwszym nowym wysokościowcem w centrum Paryża od dziesięcioleci (oddanie do użytku ~2026). Dodatkowo dawne tereny przemysłowe są przekształcane w centra biurowe: na przykład inwestycja Paris Rive Gauche w 13. dzielnicy nadal powiększa zasoby biurowe (w tym kampusy firm technologicznych i pobliski inkubator startupów Station F). Co ciekawe, obserwuje się przesunięcie geograficzne w niektórych sektorach – jak zauważono, „Paris Centre East” wyłoniła się jako dynamiczny klaster biurowy, w którym remonty przyciągają duże firmy z tradycyjnie preferowanego zachodu nmrk.com. To rozpoczęło wyrównywanie historycznego podziału biznesowego na wschód i zachód: coraz więcej firm wybiera kampusy w takich rejonach jak Bercy czy Saint-Denis (północ), zwłaszcza dzięki nowym połączeniom komunikacyjnym (zobacz Infrastruktura). Wszystkie te zmiany wskazują na modernizację paryskiego zasobu biurowego: starsze, energochłonne budynki są porzucane na rzecz nowych lub odnowionych ekologicznych obiektów biurowych, zgodnie z priorytetami ESG (Środowiskowymi, Społecznymi i Ładu Korporacyjnego) najemców i inwestorów cbre.fr.

Handel detaliczny i hotelarstwo

Nieruchomości handlowe: Sektor nieruchomości handlowych w Paryżu to opowieść o dwóch światach. Z jednej strony najlepsze ulice handlowe w strefach turystycznych przeżywają rozkwit, napędzane silnym ożywieniem turystyki i wydatków na luksus. Flagowe sklepy na ulicach takich jak Avenue Montaigne, Champs-Élysées, Rue Saint-Honoré czy w Le Marais są wciąż bardzo pożądane. Detaliści, zwłaszcza marki luksusowe i międzynarodowe, traktują ekspansję w Paryżu jako strategiczny priorytet cbre.fr cbre.fr. W 2024 roku rekordowa liczba nowych zagranicznych marek otworzyła butiki we Francji (z czego największa część przypadła na Paryż) nmrk.com. Popyt koncentruje się na najlepszych ulicach handlowych, gdzie ruch pieszy i obroty są najwyższe cbre.fr. Jednak podaż powierzchni w tych lokalizacjach jest bardzo ograniczona (mało wolnych lokali, wysokie czynsze), co częściowo ogranicza ekspansję cbre.fr. Czynsze za najlepsze lokalizacje handlowe w Paryżu (np. przy Champs-Élysées) należą do najwyższych w Europie, a po lekkim spadku w latach 2020–21 ustabilizowały się lub wzrosły. Z drugiej strony, handel drugorzędny i centra handlowe napotykają na trudności. Zaufanie konsumentów we Francji pozostaje słabe i w 2025 roku nie przewiduje się dużego odbicia spożycia gospodarstw domowych cbre.fr. Przy jedynie nieznacznym wzroście siły nabywczej i wciąż odczuwalnej inflacji wielu konsumentów jest ostrożnych. Strukturalny wzrost e-commerce sprawia także, że niektóre mniejsze sklepy mają trudności. Współczynniki pustostanów wzrosły na mniej prestiżowych ulicach i w starszych centrach handlowych na obrzeżach miasta. Niemniej jednak handel sąsiedzki (np. sklepy spożywcze, piekarnie) pozostaje odporny, a niektóre podmiejskie centra handlowe poddawane są modernizacjom lub uzupełniane o funkcje rekreacyjne, by przyciągnąć klientów. Ogólnie rzecz biorąc, paryski rynek nieruchomości handlowych okazał się elastyczny – tam, gdzie jeden segment traci, inny (np. butiki luksusowe) przeżywa boom. Dla inwestorów ulice handlowe uważane są za stosunkowo bezpieczne (wspierane przez turystykę), natomiast parki handlowe i nieruchomości poza głównymi lokalizacjami są traktowane z większą ostrożnością.

Gościnność i hotele: Sektor hotelarski w Paryżu przeżywał boom w latach 2023–2024 i pozostaje silny w 2025 roku. Po pandemii Paryż szybko odzyskał turystów; do 2024 roku turystyka wróciła do poziomów sprzed pandemii parispropertygroup.com. Miasto było gospodarzem wielu międzynarodowych wydarzeń (targi sztuki, mistrzostwa świata w rugby w 2023 roku itd.), a zwieńczeniem były Letnie Igrzyska Olimpijskie 2024, które przyciągnęły uwagę z całego świata. Chociaż same igrzyska miały momenty niższego niż oczekiwano obłożenia hoteli (niektórzy turyści unikali tłumów), ogólnie rok 2024 był wyjątkowo mocny dla paryskich hoteli cbre.fr. Wskaźniki obłożenia i średnie dzienne stawki (ADR) w hotelach z wyższej półki osiągnęły nowe maksima dzięki nagromadzonemu popytowi na podróże. W 2025 roku spodziewany jest utrzymujący się wysoki poziom turystyki – Paryż nadal korzysta ze swojej niezmiennej atrakcyjności i dodatkowej rozpoznawalności po igrzyskach olimpijskich. Rynek inwestycji hotelowych jest bardzo aktywny: inwestorzy chętnie kupują paryskie hotele – od pięciogwiazdkowych „pałaców” po obiekty ograniczonego standardu, zważywszy na dobre wyniki. CBRE wskazuje, że wolumeny inwestycji w hotele we Francji pozostawały wysokie w 2024 roku i powinny utrzymać się na wysokim poziomie także w 2025 roku, napędzane przez znaczące transakcje hotelowe w Paryżu oraz sprzedaż portfeli hoteli cbre.fr. Przykłady obejmują sprzedaż kilku butikowych hoteli w centrum Paryża oraz wejście nowych międzynarodowych funduszy hotelowych. Przy wyższych stopach procentowych niektórzy inwestorzy korzystający z dźwigni finansowej wycofali się, lecz ogólnie na rynku jest dużo kapitału szukającego nieruchomości hotelowych w kluczowych miastach Europy. Ponadto alternatywne formy zakwaterowania (hostele, apartamenty serwisowane) rozwijają się w Paryżu, wzbogacając ofertę nieruchomości hotelarskich. W perspektywie dalszej prognozy dla hoteli w Paryżu są pozytywne: jeśli nie nastąpią globalne zawirowania, Paryż jest na dobrej drodze do rekordowej liczby turystów w 2025 roku (czemu sprzyjają wydarzenia takie jak ponowne otwarcie katedry Notre-Dame w 2025 roku itd.), co będzie wspierać sektor nieruchomości hotelarskich.

Nowe inwestycje komercyjne i wpływ infrastruktury

Warto podkreślić kilka transformacyjnych projektów rozwojowych:

• Centra biznesowe Grand Paris Express: Grand Paris Express (opisany w następnej sekcji) to nie tylko inicjatywa transportowa, ale także katalizator rewitalizacji obszarów miejskich wokół nowych stacji. Kilka przedmieść tuż za granicami Paryża – na przykład Saint-Denis Pleyel, Villejuif i Issy – doświadcza rozwoju dużych projektów o mieszanym przeznaczeniu (biura, handel, laboratoria itd.) wokół przyszłych stacji metra grandparisexpress.fr. Projekty te mają na celu tworzenie nowych klastrów biznesowych. Na przykład Saint-Denis (na północ od Paryża), które gościło Wioskę Olimpijską, ma zyskać nowe biura i startupy w przebudowanych obiektach olimpijskich parispropertygroup.com. W ciągu najbliższych 5–10 lat można oczekiwać pewnej decentralizacji biur do tych powstających centrów, gdy połączenia komunikacyjne znacznie się poprawią. To okazja dla inwestorów, aby zainwestować wcześnie w dzielnice „metro hub” Grand Paris, gdzie wartości nieruchomości (zarówno komercyjnych, jak i mieszkaniowych) mogą wykazać ponadprzeciętny wzrost.
• La Défense i Zachodni Półksiężyc: Tradycyjna dzielnica biznesowa Paryża, La Défense, nieustannie się odnawia, a nowoczesne wieże zastępują starsze budynki. Projekty takie jak wspomniany wcześniej The Link (który będzie siedzibą główną TotalEnergies) oraz wieża Hekla zapewniają nowoczesne, ekologiczne powierzchnie biurowe. Istnieje również trend zwiększania udziału funkcji mieszanych w La Défense (mieszkania, handel, rozrywka), aby dzielnica tętniła życiem także po godzinach pracy. W sąsiednim Zachodnim Półksiężycu (Neuilly, Boulogne, Issy) wiele dawnych terenów przemysłowych przekształcono w kampusy biurowe (np. kampus biurowy „Insect” w Issy), przyciągając firmy z branży mediów i technologii.
• Rewitalizacja adaptacyjna: W związku z nadpodażą powierzchni biurowych w Paryżu można się spodziewać coraz większej liczby konwersji biur na mieszkania lub laboratoria w nadchodzących latach. Władze miasta zachęcają do przekształcania przestarzałych budynków biurowych na cele mieszkalne, aby złagodzić niedobór mieszkań (miasto w ostatnich latach samo kupiło lub zarezerwowało nieruchomości o wartości ponad 1 miliarda euro z myślą o potencjalnej konwersji na mieszkania socjalne) nmrk.com. To stopniowo może zmniejszyć zasoby komercyjne, jednocześnie łagodząc ograniczenia podaży mieszkań – jest to trend, na który warto zwrócić uwagę pod koniec lat 2020.

Podsumowując, rynek nieruchomości komercyjnych w Paryżu przechodzi obecnie okres przystosowania. Powierzchnie biurowe szukają nowej równowagi w świecie pracy hybrydowej, a zwyciężają topowe lokalizacje. Handel jest spolaryzowany, lecz Paryż pozostaje niezbędną lokalizacją dla światowych marek. Hotele są jasnym punktem z doskonałymi wynikami. Co więcej, nowe inwestycje i infrastruktura (projekt Grand Paris itp.) stanowią fundament pod dalszą ekspansję metropolitarną Paryża, która stworzy nowe gorące punkty działalności komercyjnej u boku ugruntowanych centralnych dzielnic biznesowych. Inwestorzy i profesjonaliści powinni uważnie obserwować te zmieniające się trendy, gdyż przynoszą one zarówno wyzwania (np. wyższe pustostany w starych biurach), jak i możliwości (np. rozwój wokół nowych węzłów komunikacyjnych) w ciągu najbliższych lat.

Nowe inwestycje mieszkaniowe i infrastrukturalne

Kilka dużych inwestycji w mieszkalnictwo i infrastrukturę kształtuje przyszłość rynku nieruchomości w Paryżu. Obejmują one ambitne projekty komunikacyjne, które powiększają zasięg metropolii, nowe inwestycje mieszkaniowe oraz programy rewitalizacji miejskiej. Poniżej przedstawiamy najbardziej wpływowe zmiany:

Grand Paris Express: Grand Paris Express jest często nazywany „projektem stulecia” dla Wielkiego Paryża — i to nie bez powodu. Ten wart 35 miliardów euro projekt infrastrukturalny zakłada budowę 200 km nowych, automatycznych linii metra i 68 nowych stacji wokół Paryża parispropertygroup.com – co w praktyce podwaja istniejący system metra i znacznie poprawia dostępność przedmieść. Budowane są cztery nowe linie (15, 16, 17, 18) oraz przedłużenia linii 11 i 14, z realizacją etapami od 2024 do 2030 roku theurbanist.org. Wpływ na rynek nieruchomości jest ogromny: dawniej peryferyjne obszary staną się łatwo dostępne, otwierając nowe dzielnice na mieszkalnictwo i handel. Przykładowo, przedłużenie linii 14 do lotniska Orly otwarto w 2024 roku (tuż przed igrzyskami olimpijskimi), skracając czas dojazdu z południowego Paryża na lotnisko i podnosząc wartość nieruchomości w południowych dzielnicach, które zyskały bezpośrednie połączenie parispropertygroup.com. Linia 15 Południe, planowana na lata 2025–26, utworzy pierwszą pętlę przez wewnętrzne przedmieścia, takie jak Boulogne i Saint-Maur sortiraparis.com. Urbanistyczni eksperci przewidują „premię infrastrukturalną” dla nieruchomości położonych blisko nowych stacji – faktycznie, niektórzy sprytni inwestorzy już kupują w tych obszarach przed uruchomieniem metra. Rząd i władze regionu łączą powstawanie stacji z projektami rewitalizacji miejskiej grandparisexpress.fr: przy stacjach powstają nowe osiedla mieszkaniowe, kompleksy handlowe, przestrzenie publiczne i usługi (np. rewitalizacja urbanistyczna wokół każdej stacji jest planowana w celu wykorzystania potencjału Grand Paris Express grandparisexpress.fr). Podsumowując, Grand Paris Express powiększy efektywną wielkość rynku nieruchomości w Paryżu, zmniejszając presję na historyczne centrum dzięki tworzeniu atrakcyjnych, dobrze skomunikowanych punktów na przedmieściach. Tereny takie jak Saint-Denis, Champigny, Clamart i inne znajdujące się przy nowych liniach stają się wyłaniającymi się hotspotami o dużym potencjale wzrostu zarówno pod względem mieszkań, jak i biur w nadchodzącej dekadzie.

Budownictwo mieszkaniowe i nowe inwestycje: W granicach Paryża powstaje bardzo mało nowych budynków (każdego roku buduje się w mieście tylko kilkaset nowych mieszkań, często jako uzupełnienie zabudowy lub przebudowy). Aby zaradzić chronicznemu niedoborowi, w ostatnich latach miasto skupiło się na dużych strefach rewitalizacyjnych. Przykładem jest trwająca inicjatywa „Réinventer Paris”, która zachęca do innowacyjnej zabudowy słabo wykorzystywanych terenów – powstają dzięki niej m.in. nowe ekologiczne budynki wielofunkcyjne, z których niektóre dodają mieszkania w kreatywny sposób (np. na istniejących już obiektach). Plan zagospodarowania przestrzennego miasta przewiduje także konwersję większej liczby biurowców na lokale mieszkalne. Niemniej jednak, ogólna produkcja mieszkań w samym Paryżu jest wciąż znacznie niższa od potrzeb. W Île-de-France (region paryski) budownictwo mieszkaniowe również ostatnio wyhamowało z powodu rosnących kosztów oraz opóźnień w uzyskiwaniu pozwoleń – sprzedaż nowych mieszkań w 2023 roku spadła o ponad 8% w porównaniu do roku poprzedniego immobilier.notaires.fr. Jeśli ta stagnacja w budowie mieszkań nie zostanie odwrócona, przyszła podaż będzie ograniczona, co może powodować wzrost cen i czynszów. Rząd wprowadził pewne środki zaradcze (jak przedłużenie PTZ – kredytu na preferencyjnych warunkach dla osób kupujących pierwsze mieszkanie na lata 2024–2025 w niektórych regionach, a także zachęty dla gmin do intensyfikacji zabudowy), ale wyzwania pozostają.

Pozytywnym aspektem jest to, że kilka dużych projektów inwestycyjnych w najbliższych latach dostarczy nowe mieszkania i nowe społeczności:

• Przebudowa Wioski Olimpijskiej: Wioska Olimpijska 2024 w Saint-Denis jest przekształcana w nową ekologiczną dzielnicę z ok. 2400 mieszkaniami (mieszanka nieruchomości prywatnych i socjalnych) oraz szkołami i parkami parispropertygroup.com. Te lokale, oddawane sukcesywnie od 2025 roku, zasilą rynek tak potrzebną nową pulą mieszkań na odnowionym terenie. Projekt ma także przyciągnąć biznes i podnieść wartość nieruchomości w tym historycznie zaniedbanym rejonie, na co wpłynie także poprawiona infrastruktura i międzynarodowa rozpoznawalność, jaką zyskał parispropertygroup.com.
• Clichy-Batignolles (17. dzielnica): To nowo powstałe osiedle na terenach po dawnej kolei dostarczyło w ostatnich latach setki nowych mieszkań (w tym znaczną część lokali dostępnych cenowo) oraz ogromny Park Martina Luthera Kinga. Znajduje się tam także nowy paryski sąd oraz związane z nim biura. Sukces Clichy-Batignolles pokazuje, jak dobrze zaplanowana dzielnica z terenami zielonymi może odmienić fragment miasta; wartości nieruchomości w sąsiadujących, starszych rejonach wzrosły w rezultacie tych zmian.
• Paris Rive Gauche (13. dzielnica): To trwająca inwestycja na południe od Gare d’Austerlitz, gdzie dawne tereny przemysłowe są przekształcane. Obejmuje nowe budynki mieszkalne (szczególnie w okolicach Avenue de France i Biblioteki François Mitterrand), infrastrukturę uniwersytecką oraz biura. 13. dzielnica zyskała na tym rozwoju, z odnotowanym wzrostem cen także w 2024 roku (+2,3% roczny wzrost cen w tym rejonie) parispropertygroup.com. Trend ten powinien się utrzymać wraz z dojrzewaniem tej dzielnicy.
• Wieże wielofunkcyjne i ekspansja w pionie: Choć w Paryżu na ogół nie buduje się wysoko, wyjątki takie jak powstająca Tour Triangle będą zawierały elementy wielofunkcyjne (biura, centrum konferencyjne, być może hotel). Ponadto, kilka lat temu wprowadzono przepisy umożliwiające drewniane nadbudowy na istniejących budynkach, by łagodnie zwiększać zasób mieszkaniowy. Niektóre takie projekty (dodanie jednego lub dwóch pięter do starszego budynku) realizowane są w niewielkiej, butikowej skali.

Modernizacja infrastruktury (nie-metro): Poza metrem Grand Paris, inne inwestycje infrastrukturalne wpływają na rynek nieruchomości. Paryska agencja transportu publicznego inwestuje w modernizację linii podmiejskich RER i tramwajów, poprawiając niezawodność dla dojeżdżających z przedmieść. W realizacji jest bezpośredni pociąg CDG Express z lotniska Charles de Gaulle do centrum Paryża (planowany na 2026 rok), co zwiększy wygodę podróży służbowych i turystycznych – a to może przełożyć się na wzrost atrakcyjności okolic stacji końcowych. Infrastruktura drogowa też się zmienia: Paryż ogranicza liczbę pasów dla samochodów i wprowadza ścieżki rowerowe, co – choć kontrowersyjne dla kierowców – poprawiło jakość powietrza i życie uliczne w niektórych dzielnicach (mogąc czynić je bardziej atrakcyjnymi mieszkalnie). Kolejnym elementem jest odporność na zmiany klimatu – miasto zazielenia część ulic i tworzy „miejskie lasy”, by walczyć z wyspami ciepła; działania te podnoszą komfort życia i atrakcyjność dzielnic (wartość nieruchomości często rośnie w pobliżu nowych parków i placów obsadzonych drzewami).

Perspektywy: Podsumowując, inwestycje infrastrukturalne i nowe projekty rozszerzają horyzont paryskiego rynku nieruchomości poza tradycyjne centrum miasta. Szczególnie Grand Paris Express jest przełomową zmianą: prawdopodobnie zaobserwujemy „zwycięzców” wśród przedmieść przy nowych liniach (ze wzrostem wartości i nowymi inwestycjami) wraz z uruchomieniem sieci. W samym Paryżu, choć duże działki pod zabudowę są rzadkością, główny nacisk kładzie się na lepsze wykorzystanie istniejących przestrzeni (przekształcenia, renowacje, umiarkowane zagęszczanie) oraz na modernizacje w zakresie zrównoważonego rozwoju. W najbliższych latach Paryż stanie się bardziej skomunikowaną, nieco „większą” (funkcjonalnie) metropolią. Dla inwestorów i kupujących oznacza to więcej możliwości: nowe dzielnice z lepszymi połączeniami mogą oferować lepszy stosunek ceny do potencjału wzrostu niż zatłoczone centrum. Dla władz wyzwaniem będzie przekształcenie tych inwestycji w dostępne cenowo mieszkania, a nie tylko luksusowe apartamenty, by Paryż pozostał miastem otwartym dla szerokiego grona mieszkańców.

Kluczowe możliwości inwestycyjne

Biorąc pod uwagę obecne realia rynkowe, Paryż w 2025 roku oferuje szeroki wachlarz możliwości inwestycyjnych w różnych segmentach i dzielnicach. Niezależnie od tego, czy jesteś międzynarodowym inwestorem szukającym wzrostu wartości kapitału, krajowym nabywcą zainteresowanym stabilnym dochodem z najmu, czy osobą kupującą pierwszy raz wchodzącą na rynek, istnieją strategiczne aspekty warte rozważenia. Poniżej przedstawiamy kluczowe możliwości:

• Centralne dzielnice premium – aktywa „blue-chip”: Dla inwestorów, którzy stawiają na stabilność i długoterminową wartość, klasyczne centralne dzielnice Paryża (3., 4., 5., 6. arrondissementy) pozostają idealnym wyborem parispropertygroup.com. Te obszary (np. Le Marais, Dzielnica Łacińska, Saint-Germain) charakteryzują się bardzo ograniczoną podażą i niezmiennym popytem zarówno ze strony lokalnych, jak i międzynarodowych nabywców. Zmienność cen jest niska – nawet podczas spadków praktycznie nie ulegają wahaniom – a długoterminowy wzrost wartości jest niemal gwarantowany ze względu na kulturowy i historyczny prestiż tych lokalizacji. Stopy zwrotu są umiarkowane (zazwyczaj około 2–3%), ale ochrona kapitału jest bezkonkurencyjna. W 2025 roku, przy lekko skorygowanych cenach i korzystnym kursie euro, strategiczni nabywcy mają szansę nabyć prestiżowe nieruchomości w tych dzielnicach w relatywnie „promocyjnych” cenach względem ostatnich lat. Pomyśl o haussmannowskich apartamentach z balkonem w 5. arrondissement lub pied-à-terre w pobliżu Place des Vosges – te nieruchomości pozostaną pożądane i mogą być wynajmowane menedżerom lub służyć jako drugi dom. Tak naprawdę, kupno nieruchomości premium w Paryżu to jak zakup dzieła sztuki: namacalny atut o trwałej wartości.
• Dzielnice przejściowe – inwestycje z potencjałem wzrostu wartości: Inwestorzy gotowi podjąć nieco większe ryzyko w zamian za wyższy potencjalny zysk powinni zainteresować się gentryfikującymi się obszarami w 10., 11., 18., 19. dzielnicy (fragmenty tych dzielnic) parispropertygroup.com. Takie dzielnice jak South Pigalle (9./10.), Oberkampf (11.) czy La Chapelle (18.) stale się rozwijają. W tych rejonach ceny wejściowe są znacząco niższe niż w prestiżowych dzielnicach – często o połowę niższe za metr kwadratowy parispropertygroup.com – a mimo to znajdziemy je w granicach Paryża, z coraz lepszą infrastrukturą. Wraz z pojawianiem się modnych kawiarni, galerii sztuki i start-upów technologicznych, wartości nieruchomości w tych okolicach mogą rosnąć szybciej niż średnia. Przykładowo, tuż przed ostatnim spadkiem, niektóre części 10./11. dzielnicy notowały dwucyfrowy roczny wzrost cen. Obecnie, po lekkim schłodzeniu rynku (np. 9. dzielnica spadła o 4,6%, ~9 650 €/m² parispropertygroup.com), te obszary oferują okazje zakupowe w niższych cenach. Długoterminowa perspektywa pozostaje niezmienna: wraz z postępującą gentryfikacją te nieruchomości mogą zyskać na wartości ponadprzeciętnie. Dodatkowo, stopy zwrotu z najmu (3,5%–4%) są tu wyższe niż w centrum, a popyt ze strony młodych profesjonalistów bardzo silny. Inwestorzy mogą rozważyć projekty renowacyjne – przejęcie starego mieszkania w tych dzielnicach, remont (szczególnie poprawa efektywności energetycznej), a następnie odsprzedaż na rosnącym rynku lub wynajem. Wiele budynków w tych dzielnicach aż prosi się o modernizację – takie działania pozwalają nie tylko zwiększyć wartość kapitałową, ale i dostosować się do nowych wymogów energetycznych (co czyni nieruchomość przyszłościową).
• Obszary Rozwijające się – Wielki Paryż i Wzrost na Obrzeżach: Dla osób z dłuższym horyzontem inwestycyjnym i odrobiną pionierskiego ducha, rozwijające się tereny korzystające z Grand Paris Express i innych zmian infrastrukturalnych są atrakcyjne parispropertygroup.com. Obejmują one rynki wewnętrznych przedmieść, takie jak Saint-Ouen, Saint-Denis, Montreuil, Ivry, Villejuif itd., a także obrzeża Paryża jak Porte de Montreuil (20.) czy Porte de Clichy (17.). Ceny w wielu tych lokalizacjach są wciąż stosunkowo niskie, lecz prawdopodobnie wzrosną wraz z poprawą dostępności i infrastruktury. Na przykład Montreuil (na wschód od Paryża) przyciąga rodziny, które nie stać na mieszkanie w samym Paryżu; wraz z nową linią metra 11 i jej przedłużeniami, miejscowość ta zyskuje na atrakcyjności. Saint-Denis, jak już wspomniano, leży na wielu nowych trasach i ma dziedzictwo olimpijskie – jeszcze kilka lat temu uchodziło za zaniedbane, a dziś deweloperzy budują tam eko-osiedla. Realistycznie można spodziewać się wzrostu wartości przewyższającego średnią paryską w tych strefach na przestrzeni 5–10 lat. Inwestorzy mogą rozważyć nowe inwestycje w pobliżu przyszłych stacji – często deweloperzy oferują mieszkania początkowo w dość przystępnych cenach za m², ale gdy okolica się rozwinie, wartości odsprzedaży mogą gwałtownie wzrosnąć. Uwaga: są to mniej płynne rynki i należy dokładnie przeanalizować każdą mikro-lokalizację (bliskość stacji, bezpieczeństwo, popyt na wynajem). Niemniej rozbudowa Grand Paris to wyjątkowa szansa, by wcześnie wejść w „następną wielką rzecz” na rynku nieruchomości w Paryżu.
• Segment luskusowy i ultra-luksusowy: Jak już wspomniano, paryskie nieruchomości luksusowe to bezpieczna inwestycja długoterminowa. Najlepsze aktywa (np. nieruchomość w Złotym Trójkącie 8. dzielnicy czy hôtel particulier w 7.) nie tylko zachowują wartość, ale często jeszcze zyskują na wartości nawet wtedy, gdy reszta rynku stoi w miejscu. Inwestorzy z dużym kapitałem mogą w 2025 roku znaleźć okazje zakupu takich nieruchomości – czasem w okresach lekkiego zastoju rynkowego pojawi się zmotywowany sprzedawca oferujący luksus w lekkiej promocji. Potencjalny zysk jest spory: poza wzrostem wartości te nieruchomości dają prestiż i mogą przynosić dochód z wynajmu luksusowego (choć to niszowy rynek najemców). Co więcej, zamożni nabywcy z całego świata coraz bardziej interesują się Paryżem, więc popyt na najwyższym poziomie rośnie – zakup teraz można później sprzedać z premią międzynarodowemu klientowi szukającemu prestiżowej nieruchomości w Paryżu. Jest także opcja luksusowej renowacji: zakup dużego, eleganckiego apartamentu w topowej lokalizacji wymagającego remontu, odnowienie z zachowaniem historycznego uroku i sprzedaż po przebudowie. Biorąc pod uwagę premie, jakie osiągają luksusowe mieszkania gotowe do zamieszkania (często powyżej 20 000 €/m²), ta strategia może być opłacalna przy dobrej realizacji.
• Nisze klas aktywów: Oprócz tradycyjnych sektorów, warto zwrócić uwagę na niektóre niszowe segmenty rynku w Paryżu. Zakwaterowanie dla studentów, jak wspomniano, charakteryzuje się wysokim popytem strukturalnym – wyspecjalizowani operatorzy akademików rozwijają się (często poprzez zakup nowych inwestycji na etapie realizacji). Domy seniora i nieruchomości opieki zdrowotnej to kolejny segment, ponieważ populacja Francji się starzeje; choć sam Paryż jest młodszy i bardziej przejściowy, cały region będzie potrzebował więcej miejsc dla seniorów. Branża hotelarska i apartamenty serwisowane – zakup mieszkania z przeznaczeniem na wynajem krótkoterminowy (jeśli uda się przejść przez regulacje) może przynosić wysokie zyski. Przestrzenie co-living i co-working – niektórzy inwestorzy przekształcają duże mieszkania lub budynki w przestrzenie co-livingowe (wynajem pokoi ze wspólnymi udogodnieniami) skierowane do młodych profesjonalistów; podobnie, mniejsze powierzchnie biurowe w Paryżu (przeznaczone na co-working) cieszą się popytem nawet jeśli wynajem powierzchni przez duże korporacje jest wolniejszy, ponieważ startupy wciąż chcą być obecne w mieście. Wreszcie, zielona modernizacja budynków może stać się kierunkiem inwestycyjnym: firmy specjalizujące się w zakupie słabo ocenianych energetycznie (DPE F/G) budynków, ich renowacji do wysokich standardów energetycznych, a następnie sprzedaży lub wynajmu, skorzystają zarówno na wzroście wartości, jak i uniknięciu regulacyjnego wykluczenia.

Podsumowując, Paryż oferuje szerokie spektrum profili inwestycyjnych w 2025 roku: stabilne aktywa główne dla inwestorów o niskiej tolerancji ryzyka, obszary wzrostu dla poszukiwaczy wartości oraz unikalne okazje napędzane przez zmiany infrastrukturalne i polityczne. Kluczem dla inwestorów jest dostosowanie swojej strategii do poziomu akceptowanego ryzyka i horyzontu czasowego. Bez względu na wybrane podejście, jedno przesłanie jest niezmienne: skup się na lokalizacji i jakości. W mieście pełnym mikro-rynków, wybór odpowiedniej dzielnicy – tej rozwojowej lub ponadczasowej – może zadecydować o realizacji celów inwestycyjnych.

Główne czynniki rynkowe i prognozy

Kilka kluczowych czynników rynkowych będzie kształtować nieruchomości w Paryżu w 2025 roku i kolejnych latach. Przyglądamy się tutaj najważniejszym z nich – sytuacji gospodarczej, stopom procentowym, demografii oraz turystyce – i temu, jak wpływają na perspektywy rynku.

Stopy procentowe i finansowanie: Trajektoria stóp procentowych jest bez wątpienia najważniejszym czynnikiem kształtującym krótkoterminowe perspektywy rynku nieruchomości. W latach 2022–2023 gwałtownie rosnące stopy procentowe kredytów hipotecznych w strefie euro poważnie ograniczyły siłę nabywczą kupujących; we Francji oprocentowanie kredytów hipotecznych wzrosło z poniżej 1,5% do ponad 3,5% w ciągu 18 miesięcy parispropertygroup.com parispropertygroup.com, co spowodowało gwałtowne spowolnienie liczby transakcji. Na początku 2024 roku, gdy presja inflacyjna złagodniała, Europejski Bank Centralny wstrzymał podwyżki, a stopy procentowe kredytów hipotecznych we Francji zaczęły stopniowo spadać. Jak wcześniej wspomniano, średnia stała stopa na 20 lat spadła z około 3,6% w styczniu 2024 do około 3,2% do końca pierwszego kwartału 2025 parispropertygroup.com. Przyniosło to ulgę i jest to jeden z głównych powodów stabilizacji rynku. Patrząc w przyszłość, wielu analityków przewiduje, że EBC może rozpocząć obniżanie stóp bazowych pod koniec 2025 lub w 2026 roku, jeśli inflacja powróci do wyznaczonego celu. Raport Knight Frank wskazuje nawet, że „siedem obniżek stóp procentowych w strefie euro – i kolejne oczekiwane – daje nowy impuls” dla nabywców segmentu premium knightfrank.com. Choć może to być zbyt optymistyczne, ogólne oczekiwania są takie, że nie będzie dalszych podwyżek stóp, a w ciągu najbliższych 12–24 miesięcy oprocentowanie kredytów może lekko spaść notairesdugrandparis.fr. Powinno to stopniowo ożywić akcję kredytową i poprawić zaufanie kupujących. Istnieje jednak ryzyko związane z rynkiem obligacji: rentowności francuskich obligacji 10-letnich OAT wzrosły w 2024 roku i jeśli pozostaną na wysokim poziomie, banki mogą być ostrożne w dalszym obniżaniu oprocentowania kredytów hipotecznych notaires.fr. Ponadto, surowe francuskie przepisy dotyczące zdolności kredytowej (limity HCSF, w tym limit relacji zadłużenia do dochodu i górne pułapy oprocentowania) mogą nadal ograniczać część kupujących, zwłaszcza jeśli stopy nie będą szybko spadać. Podsumowując, stopy procentowe to czynnik decydujący: jeśli spadną szybciej niż oczekiwano, Paryż może zobaczyć silniejsze odbicie (zgromadzony popyt czeka); jeśli pozostaną wysokie, ożywienie będzie powolne. Jednak scenariusz bazowy jest umiarkowanie pozytywny: rok 2025 powinien przynieść nieco tańsze kredyty hipoteczne i lepszy dostęp do finansowania, co wesprze rynek.

Klimat gospodarczy i zatrudnienie: Szeroko pojęta gospodarka Francji stanowi tło dla rynku nieruchomości. Na 2025 rok prognozy wskazują na słaby, ale dodatni wzrost gospodarczy. MFW i UE przewidują, że PKB Francji wzrośnie jedynie o +0,6% w 2025 r. economy-finance.ec.europa.eu – zasadniczo jest to powolne tempo, ponieważ kraj mierzy się z wysokimi kosztami energii, ograniczeniami budżetowymi i spowalniającą gospodarką światową. Jest to kontynuacja już wcześniej słabszego niż potencjalny wzrostu w latach 2023–24 (~1% rocznie). Udało się uniknąć lekkiej recesji, ale wydatki konsumentów pozostają ograniczone. Zatrudnienie było mocnym punktem, a bezrobocie spadło do ok. 7% (najniżej od dekad), jednak w połowie 2024 r. pojawiły się pierwsze oznaki problemów na rynku pracy cbre.fr. Jeśli bezrobocie wzrośnie w 2025 r. z powodu wolniejszego wzrostu, może to nieco osłabić popyt na mieszkania (mniej kupujących po raz pierwszy). Mimo to, Paryż zwykle radzi sobie lepiej niż krajowa średnia – jego rynek pracy w sektorach technologii, finansów i usług jest solidny i stale przyciąga talenty. Pewnym powodem do niepokoju pozostaje zaufanie konsumentów, które we Francji jest niskie ze względu na reformy emerytalne i inflację; może to skutkować niechęcią do podejmowania dużych zakupów, takich jak nieruchomości notaires.fr. Z drugiej strony, inflacja spada (z 6% w 2022 r. do ok. 4–5% w 2023 r. i prognozowanych ok. 2,5% w 2024 r.). Wolniej rosnąca inflacja pomaga realnym dochodom i powinna w końcu umożliwić większe wydatki gospodarstw domowych na mieszkania. W nieruchomościach komercyjnych liczą się rentowność firm i plany ekspansji – dużo zależy tu od czynników globalnych, ale silny sektor dóbr luksusowych i turystyki we Francji (kluczowi najemcy biurowców) mają się dobrze, co dobrze wróży popytowi na biura w Paryżu w perspektywie średnioterminowej.

Podsumowując, czynnik gospodarczy jest neutralny lub lekko negatywny na rok 2025: słaby wzrost nie napędza boomu, ale niższa inflacja i stabilne zatrudnienie zmniejszają ryzyko gwałtownego załamania. Nieruchomości w Paryżu historycznie przechodzą przez wzloty i upadki francuskiej gospodarki z mniejszą zmiennością, dzięki unikalnej pozycji stolicy. Ponadto, jeśli rząd ogłosi jakiekolwiek wsparcie dla rynku mieszkaniowego (temat ten stał się kwestią polityczną), mogłoby to przynieść pozytywny efekt. Przykładowo, nowe ulgi podatkowe lub złagodzenie warunków kredytowych dla osób kupujących po raz pierwszy zwiększyłyby aktywność – na koniec 2024 r. trwają dyskusje o działaniach wspierających sektor mieszkaniowy (jak przedłużenie bezoprocentowanych kredytów i ulgi podatkowe dla właścicieli remontujących nieefektywne energetycznie lokale).

Trendy demograficzne i społeczne: Demografia odgrywa subtelną, ale istotną rolę. Liczba ludności miasta Paryż faktycznie nieznacznie spada – obecnie to około 2,1 mln mieszkańców, czyli o około 140 000 mniej niż w 2013 roku thepeninsulaqatar.com. W ciągu ostatniej dekady miasto traciło około 10 000 mieszkańców rocznie thepeninsulaqatar.com. Ten trend przypisuje się takim czynnikom, jak mniejsze gospodarstwa domowe (ludzie potrzebują więcej przestrzeni na osobę, co prowadzi do łączenia dawniej podzielonych mieszkań w większe) thepeninsulaqatar.com, przenoszenie się rodzin do przedmieść z powodu kosztów oraz wzrost liczby mieszkań wykorzystywanych jako drugorzędne rezydencje, które w innym przypadku służyłyby stałym mieszkańcom thepeninsulaqatar.com. Chociaż spadek liczby mieszkańców mógłby sugerować mniejsze zapotrzebowanie na mieszkania, w przypadku Paryża niedobór mieszkań jest wciąż bardzo realny – ponieważ liczba lokali zajmowanych jako główne miejsce zamieszkania spada jeszcze szybciej. W istocie, wiele mieszkań używanych jest jako rezydencje okazjonalne lub wynajmowane krótkoterminowo (jak opisano w części o rynku najmu), co zniekształca statystyki. Tak więc „efektywne” zapotrzebowanie na mieszkania (osoby potrzebujące domów) nadal przewyższa podaż. Niemniej jednak, jeśli trend spadkowy się utrzyma, miasto jest zaniepokojone (wprowadza polityki mające na celu zatrzymanie rodzin z klasy średniej, np. budowę więcej przystępnych mieszkań) thepeninsulaqatar.com thepeninsulaqatar.com. Inny ważny trend demograficzny to starzenie się populacji – Paryż ma stosunkowo młody profil na tle reszty Francji, ale grupa osób 60+ będzie rosnąć. Może to zwiększyć zapotrzebowanie na inne typy mieszkań (mniejsze, dostępne mieszkania, być może w spokojniejszych dzielnicach) i może prowadzić do rotacji, gdy starsi mieszkańcy sprzedadzą większe mieszkania, których już nie potrzebują. Z drugiej strony Paryż nadal przyciąga międzynarodowych i młodych migrantów – miasto nadal przyciąga studentów, profesjonalistów i zamożnych zagranicznych nabywców, co generuje nowy popyt. Miasto inwestuje też w poprawę jakości życia (np. walka ze smogiem, tworzenie nowych parków) thepeninsulaqatar.com, aby zatrzymać odpływ rodzin. Podsumowując, zmiany demograficzne to mieszana siła: nieco mniej rdzennych paryżan, ale więcej międzynarodowych „part-timerów” i wciąż ogromne niezaspokojone potrzeby mieszkaniowe w niektórych grupach.

Turystyka i status globalnego miasta: Status Paryża jako światowej stolicy kultury i turystyki ma bezpośredni i pośredni wpływ na rynek nieruchomości. Wysoki poziom turystyki napędza rynek wynajmu krótkoterminowego, jak już wspomniano, a także zachęca do zagranicznych inwestycji w nieruchomości (niektórzy turyści decydują się na zakup pied-à-terre po zakochaniu się w mieście). Wraz z ponownym powrotem turystyki do rekordowych poziomów w latach 2023–2024 i przewidywanym dalszym wzrostem, dzielnice popularne wśród turystów (np. okolice Wieży Eiffla, Champs-Élysées, Marais) odnotowują wysokie zapotrzebowanie na nieruchomości. Ponadto rozwój hoteli i wynajem powierzchni handlowych są silnie powiązane z kondycją turystyki. Udane przeprowadzenie przez Paryż Igrzysk Olimpijskich 2024 spodziewane jest jako czynnik pozytywnie oddziałujący na miasto: spowodowało modernizację infrastruktury (transport, przestrzenie publiczne) oraz zwiększyło globalną rozpoznawalność miasta. Dodatkowe korzyści to poprawa infrastruktury sportowej oraz tysiące nowych lokali mieszkalnych (dzięki przekształceniu Wioski Olimpijskiej). Przedstawiciele miasta i analitycy mówią o „po-olimpijskim blasku”, który przynosi korzyści częściom północnego i wschodniego Paryża, gdzie odbywały się wydarzenia olimpijskie parispropertygroup.com. Przykładowo, okolice La Villette czy Saint-Denis zyskały nowe połączenia komunikacyjne i doświadczały ponownego zainteresowania ze strony nabywców mieszkań i inwestorów po zakończeniu Igrzysk parispropertygroup.com. Co więcej, przywództwo Paryża w sferze kultury (muzea, moda, kuchnia) gwarantuje, że pozostaje on magnesem dla osób o wysokiej wartości netto, wzmacniając segment rynku nieruchomości luksusowych, o którym już wspominaliśmy.

Czynniki globalne: Jako światowe miasto, Paryż nie jest odporny na globalne trendy na rynku nieruchomości. Na przykład zmiany w innych dużych miastach mogą przekierować lub przyciągnąć inwestycje – jak wspomniano, zmiany polityki w Londynie (takie jak opodatkowanie zagranicznych kupujących czy zakończenie przywilejów non-dom) sprawiły, że niektórzy zamożni inwestorzy wybierają Paryż knightfrank.com. Stabilność lub niestabilność geopolityczna może powodować przepływ kapitału do tzw. bezpiecznych przystani: Paryż jest generalnie postrzegany jako stabilny, szczególnie w porównaniu z innymi stolicami, dlatego w niepewnych czasach inwestorzy globalni często zwiększają alokację na paryskie nieruchomości (zarówno komercyjne, jak i mieszkaniowe). Kursy walut to kolejny czynnik: silny dolar (lub juan itp.) wobec euro skutecznie obniża cenę paryskich nieruchomości dla zagranicznych nabywców, co miało miejsce w ostatnich latach parispropertygroup.com. Gdyby euro znacząco się umocniło, ten korzystny dla kupujących trend może osłabnąć. Ostatecznie, polityka na poziomie UE lub krajowa (takie jak zmiany w polityce monetarnej lub podatkowej wpływające na rynek nieruchomości) pozostają czynnikami, które warto monitorować.

Podsumowanie prognozy: Łącząc wszystkie te czynniki, perspektywy dla rynku nieruchomości w Paryżu do 2025 roku i dalej są ostrożnie optymistyczne i zakładają umiarkowany wzrost. Fundamenty rynku – ograniczona podaż i światowy popyt – pozostają niezmienione, co sugeruje, że po ustąpieniu tymczasowych czynników hamujących (wysokie stopy procentowe, niepewność gospodarcza) Paryż powinien powrócić do długoterminowego, stopniowego wzrostu. Scenariusz bazowy na 2025 rok: liczba transakcji lekko wzrośnie w stosunku do najniższych poziomów z 2024 roku, ceny w całym mieście ustabilizują się lub wzrosną o 0–2%, z nieco większym wzrostem w najlepszych lokalizacjach i niektórych zewnętrznych dzielnicach, które nadrobią duże spadki z 2024 roku. Czynsze nadal będą rosły w ramach regulowanych limitów z powodu niedoboru mieszkań. Ryzyka dla tych prognoz to: gorsza od oczekiwanej recesja gospodarcza (np. jeśli Europę dotknie kryzys energetyczny lub globalna recesja), co może zmniejszyć popyt; lub odwrotnie, opóźnienie w obniżaniu stóp procentowych, co utrzyma słabą dostępność finansowania. Z drugiej strony, jeśli koszty finansowania spadną szybciej, a rząd wprowadzi politykę sprzyjającą mieszkalnictwu, Paryż może odnotować silniejsze odbicie (wzrost cen >3%, napływ kupujących kupujących po raz pierwszy). W perspektywie wieloletniej Paryż ma szansę pozostać jednym z najbardziej pożądanych rynków nieruchomości na świecie, czemu sprzyja projekt Grand Paris, przekształcający metropolię, oraz nieprzemijający urok miasta, który przyciąga inwestorów i nowych mieszkańców do Miasta Świateł. Jak stwierdzono w jednej z analiz, „Paryż roku 2025 stoi na fascynującym rozdrożu — zachowując swoje dziedzictwo, a jednocześnie otwierając się na modernizację…dla tych, którzy rozumieją jego dynamikę, obecny etap może być zapamiętany jako okno szansy na jednym z najbardziej pożądanych rynków świata.” parispropertygroup.com.

Zmiany regulacyjne i podatkowe wpływające na rynek

Niedawne zmiany regulacyjne i podatkowe we Francji – wiele z nich dotyczy bezpośrednio Paryża – wywierają znaczący wpływ na kupujących, inwestorów i najemców. Orientacja w tych zmianach jest kluczowa dla wszystkich uczestników rynku. Poniżej przegląd najważniejszych rozwiązań:

1. Kontrola czynszów (Encadrement des Loyers): Paryż ponownie wprowadził kontrolę czynszów w 2019 roku jako środek eksperymentalny i pozostaje ona w mocy. System ogranicza poziom czynszu dla nowych umów najmu na większości mieszkań wynajmowanych jako główne miejsce zamieszkania w Paryżu, ustalając czynsz referencyjny (plus limit 20%) według lokalizacji i typu nieruchomości. Ta ramowa regulacja czynszowa (w ramach ustawy ELAN) miała wygasnąć, ale została przedłużona co najmniej do połowy 2025 roku i prawdopodobnie stanie się trwałym rozwiązaniem ze względu na lokalne poparcie polityczne service-public.fr service-public.fr. W praktyce, przy podpisywaniu nowej umowy najmu lub jej przedłużaniu, właściciele mieszkań w Paryżu nie mogą przekroczyć prefekturalnie ustalonego limitu czynszu dla danej okolicy (chyba że uzasadnią to wyjątkowymi cechami poprzez “complément de loyer”). Od 2025 roku czynsze referencyjne są aktualizowane corocznie. Istnienie kontroli czynszów oznacza, że podwyżki czynszu dla obecnych najemców są umiarkowane (powiązane z indeksem IRL, około 3,5% w 2023 r.) i nowe czynsze w Paryżu są w pewnym stopniu ograniczone. Dla inwestorów oznacza to zmniejszenie potencjalnych przychodów z wynajmu w porównaniu z wolnym rynkiem, ale też zapobiega nadmiernej inflacji czynszowej, która mogłaby wykluczyć najemców. Co istotne, nieprzestrzeganie przepisów grozi karami: najemcy mogą odwołać się i wymusić obniżkę czynszu, jeśli początkowy czynsz przekroczył dozwolone maksimum. Egzekwowanie przepisów zostało zintensyfikowane, a miasto skierowało niektórych naruszających właścicieli do sądu. Podsumowując, kontrola czynszów jest obecnie stałym elementem rynku najmu w Paryżu – dobra wiadomość dla najemców szukających przystępności oraz czynnik, który właściciele muszą starannie brać pod uwagę przy ustalaniu czynszu (zwłaszcza w przypadku mniejszych lokali, gdzie limit jest najbardziej restrykcyjny).

2. Ochrona najemców w „strefach napięcia”: Niezależnie od limitów czynszowych, Francja utrzymuje przepisy w „strefach napiętych” („zones tendues”, w tym w Paryżu), które mają chronić najemców podczas zmiany najemcy. W szczególności w przypadku ponownego wynajęcia nieruchomości, która była niezamieszkana przez mniej niż 18 miesięcy, właściciel zazwyczaj nie może podnieść nowego czynszu powyżej czynszu poprzedniego (z wyjątkiem ograniczonej kwoty lub jeśli przeprowadzono istotny remont) service-public.fr. Jest to limit podwyżek czynszu przy zmianie najemcy, odnawiany co roku rozporządzeniem (ostatnio również przedłużony do lipca 2025 r.) service-public.fr. Dla właścicieli oznacza to, że nie można znacznie podnieść czynszu między najemcami, chyba że udoskonaliło się nieruchomość lub czynsz był dotąd zbyt niski. Kolejna zasada: właściciele muszą uzasadnić każdy czynsz powyżej referencyjnej mediany (klauzula „complément”), a te są dokładnie weryfikowane. Te środki, w połączeniu z encadrement, sprawiają, że rynek wynajmu w Paryżu jest mocno regulowany. Dla najemców zapewnia to stabilność i ograniczenie nadmiernych wzrostów czynszu, co jest kluczowe w obliczu problemów mieszkaniowych. Dla inwestorów rada jest taka, by dokładnie sprawdzić regulowane poziomy czynszu w wybranej lokalizacji – obliczenia rentowności powinny opierać się na dozwolonym czynszu, a nie hipotetycznym czynszu rynkowym.

3. Przepisy dotyczące efektywności energetycznej (Prawo klimatyczne): Jedną z najważniejszych ostatnich zmian jest agresywne podejście Francji do poprawy efektywności energetycznej mieszkań, co bezpośrednio wpływa na właścicieli i nabywców starszych nieruchomości. Na mocy „Loi Climat et Résilience” domy o niskiej efektywności energetycznej (nazywane passoires thermiques, czyli „termiczne sita”) są stopniowo wycofywane z rynku najmu. Od 1 stycznia 2025 roku nielegalne będzie wynajmowanie nieruchomości z oceną efektywności energetycznej (DPE) „G” (najgorsza ocena) service-public.fr service-public.fr. Mieszkania z oceną G są teraz uznawane za niegodne zamieszkania, co oznacza, że nie można dla nich podpisywać nowych umów najmu service-public.fr. Zakaz zostanie rozszerzony: od 2028 roku mieszkania z oceną F również nie będą mogły być wynajmowane, a od 2034 roku dotyczyć to będzie także tych z oceną E service-public.fr service-public.fr. W Paryżu znaczna część zasobów mieszkaniowych jest stara i nieefektywna energetycznie – szacuje się, że nawet 30–40% mieszkań może mieć ocenę F lub G. To prawo ma ogromne konsekwencje: właściciele mieszkań z oceną G muszą albo wycofać je z rynku najmu, przeprowadzić modernizację w celu podniesienia oceny, albo sprzedać nieruchomość. Już od 2023 roku czynsz za wynajem mieszkań z oceną G i F nie mógł być podnoszony, ale 2025 to prawdziwy punkt zwrotny wraz z całkowitym zakazem service-public.fr. Wielu drobnych właścicieli zdecydowało się sprzedać swoje nieruchomości zamiast inwestować w kosztowne remonty, co częściowo przyczyniło się do wzrostu liczby ofert (i być może spadku cen tych jednostek w latach 2023–24). Dla inwestorów te przepisy są kluczowe: przy zakupie sprawdzaj ocenę DPE. Nieruchomości z oceną F lub G mogą być teraz okazją (zmotywowani sprzedający), ale trzeba uwzględnić budżet na remont, ponieważ dochód z wynajmu jest ograniczony. Z drugiej strony posiadanie nieruchomości z dobrą oceną energetyczną gwarantuje wyższą wartość i brak ograniczeń – energooszczędne mieszkania cieszą się coraz większym popytem. Rząd oferuje zachęty (ulgi podatkowe, pożyczki ekologiczne na 0%, itp.) na termomodernizacje, a co ciekawe, samo Miasto Paryż wprowadziło nawet zwolnienie z podatku od nieruchomości dla właścicieli przeprowadzających znaczące remonty energetyczne paris.fr. Pokazuje to, że władze stosują zarówno zachęty, jak i restrykcje, aby poprawić jakość mieszkań. Podsumowując, przepisy dotyczące energii zmieniają rynek: można spodziewać się fali remontów oraz tego, że starsze nieefektywne budynki zostaną zmodernizowane lub stopniowo wycofywane z rynku najmu.

4. Koniec ulgi podatkowej Pinel: Program Pinel, długo działający program redukcji podatku dochodowego dla inwestorów w nowe mieszkania na wynajem, został oficjalnie zakończony. Pinel oferował inwestorom, którzy kupowali nowe mieszkania na wynajem (w wyznaczonych strefach, w tym na przedmieściach Paryża), znaczącą ulgę podatkową. Program ten cieszył się popularnością i wspierał nową zabudowę. Jednak zgodnie z planem od 1 stycznia 2025 roku economie.gouv.fr economie.gouv.fr nie można już dokonywać żadnych nowych inwestycji Pinel. (Program został przedłużony do 2024 roku, ale z ograniczonymi korzyściami oraz wprowadzono wersję premium „Pinel+” dla projektów o wysokiej efektywności economie.gouv.fr, ale właśnie się on zakończył.) Dla inwestorów oznacza to, że 2024 rok był ostatnim momentem na rezerwację mieszkania na planie w ramach Pinel; w przyszłości zakup nowego mieszkania nie będzie się już automatycznie wiązał z ulgą podatkową. Rząd rozważa alternatywne sposoby wspierania budownictwa mieszkaniowego: jednym z kierunków jest rewitalizacja starych mieszkań (zachęta Denormandie dla renowacji w niektórych miastach została przedłużona do 2027 roku) la-loi-pinel.com oraz zachęcanie do inwestycji instytucjonalnych w najem. Mówi się także o nowym programie (czasem nazywanym „Pinel 2.0” lub opartym na innym mechanizmie), ale na razie brak konkretów. Wpływ: Koniec programu Pinel może zmniejszyć popyt indywidualnych inwestorów na nowe mieszkania, co z kolei może spowolnić rozpoczęcie niektórych nowych inwestycji budowlanych w regionie paryskim. Deweloperzy w 2025 roku mogą oferować rabaty lub dodatkowe korzyści, aby przyciągnąć kupujących po wycofaniu zachęty Pinel. Z drugiej strony, uwaga może przenieść się na istniejące nieruchomości: inwestorzy mogą zwrócić się w stronę starszych mieszkań (gdzie i tak nie było programu Pinel) i być może skorzystać z innych ulg (takich jak cosse lub loc’Avantages, które oferują niewielką ulgę podatkową za ustalanie przystępnych czynszów). Właściciele powinni również pamiętać, że podatek majątkowy (IFI) nadal obowiązuje w przypadku majątku nieruchomości powyżej 1,3 mln euro – to się nie zmieniło, ale zawsze warto to uwzględnić przy dużych luksusowych zakupach.

5. Podatki od nieruchomości (Taxe Foncière): Właściciele nieruchomości w Paryżu doświadczyli gwałtownego wzrostu podatków od nieruchomości w 2023 roku. Miasto Paryż podniosło stawkę podatku miejskiego z 13,5% do 20,5% – co oznacza skok o około +52% w stawce bazowej paris.fr. W praktyce, po przeliczeniu, przełożyło się to na wzrost rachunków za podatek dla właścicieli w Paryżu w 2023 roku o około +44% selexium.com. Był to szok dla wielu osób, ponieważ historycznie Paryż miał niski podatek foncière. W 2024 roku podatek wzrósł o kolejne 3,9% (indeksowany do inflacji) selexium.com selexium.com. Te podwyżki mają na celu poprawę kondycji finansowej miasta i rekompensatę utraty podatku mieszkaniowego (taxe d’habitation), który został zniesiony dla większości mieszkańców. Wpływ na rynek: Wyższe koszty utrzymania mogą zniechęcić część inwestorów lub właścicieli drugich mieszkań, co faktycznie mogło przyczynić się do większej liczby sprzedawanych apartamentów. Zmniejszają one również marże wynajmujących (aczkolwiek podatek od nieruchomości jest odliczany od dochodu z najmu). W przyszłości paryski podatek foncière prawdopodobnie pozostanie na wyższym poziomie (20,5%) i będzie rosnąć corocznie razem z inflacją. Właściciele powinni to uwzględnić w swoim budżecie. Warto zauważyć, że Paryż nadal utrzymuje, że jego stawka jest niższa niż w innych dużych miastach (w wielu francuskich miastach wynosi ona 40-50%) paris.fr. Dodatkowo Paryż w ostatnich latach podniósł podatek od pustostanów (taxe sur les logements vacants) i podatek od drugich domów, by karać niewykorzystywane mieszkania – politykę mającą na celu udostępnienie tych lokali mieszkańcom thesundaydiplomat.com. Pojawiają się głosy, by podwoić lub potroić podatki od pustostanów i drugich mieszkań, by zwiększyć podaż mieszkań thesundaydiplomat.com, ale nie zapadła jeszcze żadna decyzja. Wprowadzenie takiej zmiany mogłoby znacząco zwiększyć koszty dla właścicieli pozostawiających mieszkania puste, co mogłoby skłonić ich do sprzedaży lub wynajmu takich nieruchomości (co byłoby korzystne dla podaży). Podsumowując, podatki związane z nieruchomościami w Paryżu rosną i inwestorzy powinni to uwzględnić przy kalkulacji rentowności (zwłaszcza właściciele nierezydenci, którzy mogą nie korzystać z lokalnych ulg podatkowych).

6. Inne istotne regulacje: Kilka dodatkowych kwestii: Francja ma surowe ochrony najemców – na przykład zimowe moratoria na eksmisje, prawo do odnawiania umów najmu na 3/6 lat itd., a ostatnie przepisy nieco wzmocniły kontrolę nad właścicielami (np. wymóg wizy gwarancyjnej dla zagranicznych najemców czy bardziej rygorystyczne zasady dotyczące kaucji). Żadna z tych regulacji nie jest nowa w 2025 roku, ale podkreślają, że bycie właścicielem nieruchomości w Paryżu wiąże się z obowiązkami i należy być przygotowanym na taki system. Po stronie zakupu zagraniczni nabywcy napotykają stosunkowo niewiele barier we Francji (w przeciwieństwie do niektórych krajów z dodatkowymi podatkami stemplem lub zakazami). We Francji nie podjęto żadnych działań mających na celu ograniczenie zakupów przez cudzoziemców; wręcz przeciwnie, inwestycje zagraniczne są mile widziane. Niemniej jednak, nabywcy nierezydenci muszą być świadomi wyższych stóp procentowych kredytów hipotecznych (często ~0,25–0,5% powyżej stawek dla rezydentów parispropertygroup.com) oraz możliwie ograniczonej zdolności kredytowej zgodnie z francuskimi przepisami. Ponadto nowe przepisy UE i Francji dotyczące przeciwdziałania praniu pieniędzy nakazują obecnie ujawnienie prawdziwych beneficjentów przy zakupie nieruchomości przez spółki itp., jednak dotyczy to jedynie niewielkiej części rynku. Rozwój i strefowanie: Paryż finalizuje nowy PLU (lokalny plan urbanistyczny) mający na celu więcej terenów zielonych i mieszkań dostępnych cenowo; może to częściowo ograniczyć spekulacyjne inwestycje luksusowe (np. możliwe jest więcej wymogów dotyczących uwzględnienia tańszych mieszkań). Regionalnie funkcjonuje także cel „ZAN” (zero net artificialisation), mający na celu powstrzymanie rozlewania się miast – co oznacza większy nacisk na zagęszczanie i rozwój terenów poprzemysłowych. Może to spowolnić rozwój terenów podmiejskich, ale podnieść ceny już wyznaczonych gruntów.

Podsumowując, otoczenie regulacyjne w Paryżu jest coraz bardziej interwencjonistyczne, mając na celu zrównoważenie rynku oraz promowanie zrównoważonego rozwoju i dostępności cenowej. Kupujący i inwestorzy muszą się dostosować do tych przepisów: uwzględnić potrzeby związane z termomodernizacją, przestrzegać limitów czynszu oraz brać pod uwagę wyższe podatki. Ci, którzy to zrobią, nadal znajdą w Paryżu satysfakcjonujący rynek – wręcz przeciwnie, te regulacje mogą generować okazje (np. zakup nieefektywnego mieszkania tanio i jego remont daje wartość dodaną). Najemcy korzystają z wielu zmian (silniejsze prawa i bardziej przyzwoite mieszkania), choć pośrednio regulacje mogą ograniczyć podaż. To trudna równowaga dla decydentów. Podsumowując, każdy, kto w 2025 roku wchodzi na rynek nieruchomości w Paryżu, powinien być dobrze zaznajomiony z tymi przepisami lub skonsultować się ze specjalistami, aby zapewnić sobie zgodność z przepisami i optymalną strategię w zmieniającym się otoczeniu.

Wskazówki i gorące miejsca na poziomie dzielnic

Paryż jest słynny jako „miasto wiosek”, a każda z jego 20 dzielnic (a nawet poszczególne ich osiedla) charakteryzuje się odmienną dynamiką rynku. Patrząc na rok 2025 i kolejne lata, niektóre obszary wyróżniają się szczególnie – albo ze względu na trendy cenowe, potencjał inwestycyjny, albo status rozwijającej się dzielnicy. Poniżej znajduje się podsumowanie kluczowych wskazówek i nowych gorących punktów na poziomie dzielnic, od lokalizacji ultraluksusowych po obszary wzrostu będące w fazie przemian:

• Historyczne dzielnice prestiżowe: Tradycyjne, ekskluzywne osiedla w centrum i na zachodzie Paryża niezmiennie utrzymują najwyższe ceny i wykazują dużą odporność. Saint-Germain-des-Prés (6. dzielnica) pozostaje najdroższą lokalizacją w Paryżu, około 15 500 €/m², praktycznie bez zmian w cenie w ciągu ostatniego roku parispropertygroup.com. Połączenie literackiej historii, galerii sztuki oraz atrakcyjnej lokalizacji nad Sekwaną utrzymuje popyt na najwyższym poziomie, a podaż jest minimalna – dlatego ceny pozostają bez zmian, nawet gdy cały rynek zaliczył spadek. W sąsiedztwie, 7. dzielnica (np. okolice Invalides/Ecole Militaire) również utrzymała się bardzo mocno, ~14 900 €/m² (tylko -1% r/r) parispropertygroup.com, co potwierdza, że dzielnice „Carré d’Or” na lewym brzegu są niemal odporne na kryzysy. Po prawej stronie Sekwany, Złoty Trójkąt 8. dzielnicy (okolice Avenue Montaigne, Champs-Élysées) odnotował wzrost cen (+4,7% r/r) do około 11 760 €/m² parispropertygroup.com, przełamując ogólny trend, ponieważ międzynarodowi bogaci klienci i inwestorzy komercyjni upodobali sobie ten rejon. Dzielnice te charakteryzują się luksusowymi butikami, ambasadami i prestiżowymi nieruchomościami – prawdopodobnie zawsze będą na szczycie rynku paryskiego. Kupujący powinni liczyć się z dużą konkurencją i szybkim powrotem cen na jeszcze wyższe poziomy; dla inwestorów zwroty z najmu są niskie, ale bezpieczeństwo kapitału – bardzo wysokie. Warto zwrócić także uwagę na Le Marais (3. i 4. dzielnica), które nie jest nowością na mapie, ale nadal cieszy się ogromnym zainteresowaniem – zwłaszcza wśród zagranicznych nabywców (Amerykanie i Europejczycy kochają ten klimat). Ceny w Le Marais średnio powyżej 12 000 €/m² i pozostają stabilne; ograniczona liczba mieszkań z XVII wieku sprawia, że wszelkie spadki są tylko chwilowe. Wniosek: Jeśli szukasz stabilności i prestiżu, trzymaj się tych centralnych, prestiżowych dzielnic – to najbardziej „blue-chip” nieruchomości w Paryżu.
• Najważniejsze ceny według dzielnic (dane z końca 2024):
  • 6. dzielnica (Saint-Germain-des-Prés): ~15 500 €/m², 0,0% r/r – Ultra-prestiżowa, najwyższa stabilność parispropertygroup.com parispropertygroup.com.
  • 8. (Champs-Élysées/Złoty Trójkąt): ~11 760 €/m², +4,7% r/r – Luksus z potencjałem wzrostu (wysoki światowy popyt) parispropertygroup.com parispropertygroup.com.
  • 9. (Opéra/Południowe Pigalle): ~9 650 €/m², -4,6% r/r – Centralna „dzielnica wartości”, obecnie poniżej progu 10 000 €/m², oferująca możliwości wejścia parispropertygroup.com parispropertygroup.com.
  • 13. (Bibliothèque/Left Bank Rive Gauche): ~8 530 €/m², +2,3% r/r – Wschodzący obszar wzrostu, korzystający z odnowy miejskiej i nowych uczelni parispropertygroup.com parispropertygroup.com.
  • 18. (La Chapelle / północ): ~6 610 €/m², -6,7% r/r – Przystępny punkt wejścia, aktywna gentryfikacja i przyszłe korzyści z infrastruktury parispropertygroup.com parispropertygroup.com.
  parispropertygroup.com (Źródło danych: Paris Property Group / Chambre des Notaires, IV kwartał 2024)
• Pojawiające się „hotspoty”, na które warto zwrócić uwagę: Wiele dzielnic, szczególnie w północnym i wschodnim Paryżu, znajduje się na ścieżce wzrostu i zasługuje na uwagę:
  • South Pigalle & Nouvelle Athènes (9. dzielnica): Ten obszar na południe od Montmartre przekształcił się w modną enklawę z koktajlbarami, butikami i młodą społecznością profesjonalistów. Jak wspomniano, ceny nieco spadły do ok. 9,65 tys. €/m² parispropertygroup.com, ale to prawdopodobnie tymczasowy spadek; 9. dzielnica ma mocne fundamenty (centralna lokalizacja bez wysokich cen 8. dzielnicy). Spodziewaj się jej odbicia – w rzeczywistości, jak na taką centralność, jest niedoceniana. Sąsiadująca 10. dzielnica (rejon Rue des Martyrs itd.) jest teraz równie modna.
  • Wschodni Paryż – 10., 11., 19. dzielnica: Dzielnice takie jak Canal Saint-Martin (10. dzielnica) oraz Belleville / Oberkampf (11. dzielnica) podlegają gentryfikacji od lat i proces ten nadal trwa. Oferują bohemiarski klimat oraz rosnące bezpieczeństwo i udogodnienia. 19. dzielnica (okolice Canal de l’Ourcq i La Villette), kiedyś pomijana, przeżywa renesans dzięki nowym kawiarniom, przestrzeniom artystycznym i napływowi rodzin. Szczególnie okolica Canal Saint-Martin cieszy się odnowionym zainteresowaniem po igrzyskach olimpijskich parispropertygroup.com. Ceny w 10./11. dzielnicy oscylują w granicach 8-10 tys. €/m² (w zależności od mikroobszaru), z dużym potencjałem wzrostu. 19. dzielnica jest tańsza (średnio około 7 tys. €/m² parispropertygroup.com) i mimo że część jej obszarów nadal jest robotnicza, rejony w pobliżu parku Buttes-Chaumont są już dość szykowne.
  • La Chapelle & Marx Dormoy (18. dzielnica): Ta północna część 18. dzielnicy, granicząca z 10., ma bardzo niskie ceny (jak widać – około 6 600 €/m²), ale jest na trasie metra linii 12 i blisko dworca Gare du Nord z Eurostarem. Trwające inwestycje infrastrukturalne (jak przedłużanie linii tramwajowych, modernizacja Gare du Nord) oraz prywatny kapitał stopniowo poprawiają te ulice. Potencjalny wzrost wartości jest znaczny, jeśli myślisz długoterminowo i wybierzesz dobrą część dzielnicy (niektóre są nadal trudne). Jak zauważyło badanie Newmark, przesunięcie centrum Paryża na wschód przyciąga firmy, co prawdopodobnie przełoży się także na atrakcyjność mieszkaniową nmrk.com.
  • Rejon Montparnasse (14. dzielnica) i okolice: Ogólnie 14. dzielnica jest stabilna i mieszkaniowa, ale ciekawym subobszarem jest okolica Porte de Vanves / Didot na granicy 14. i 15. dzielnicy. Dzięki tramwajowi T3 i rozprzestrzenianiu się gentryfikacji z centrum, te zewnętrzne dzielnice (niegdyś uznawane za odległe) przyciągają młodych kupujących, których nie stać na sam środek 15. lub 6. dzielnicy. Podobnie obrzeża 17. dzielnicy (Batignolles) stały się modne po nowym rozwoju Clichy-Batignolles i powstaniu nowego sądu, co zaowocowało pojawieniem się nowych kawiarni i wprowadzeniem atmosfery małej wioski.
  • Najciekawsze przedmieścia: Tuż poza miastem znajduje się kilka miejsc, które są praktycznie przedłużeniem dzielnic Paryża i intensywnie się rozwijają. Saint-Ouen (tuż za granicą 17/18 dzielnicy) to jedno z nich – dzięki przedłużeniu linii metra 14 i przekształceniu terenów przemysłowych w eko-dzielnice wizerunek Saint-Ouen się zmienia (w okolicach słynnego targu staroci Puces pojawiły się modne lokale). Montreuil, graniczący z 20. dzielnicą, przez niektórych nazywany jest „Brooklynem Paryża”: artystyczny, zaangażowany społecznie i coraz popularniejszy wśród młodych ludzi wypchniętych z Paryża przez wysokie ceny nieruchomości – ceny domów rosną tam bardzo szybko. Issy-les-Moulineaux oraz Boulogne na południowy zachód od miasta to wciąż bardzo silne lokalizacje zarówno dla rodzin, jak i firm, korzystające z nowych biur oraz bezpiecznego, podmiejskiego charakteru przy dostępie do metra.
• Enklawy luksusowego mieszkalnictwa: W segmencie luksusowym, oprócz dobrze znanych obszarów, uwagę zwracają niektóre mikro-rynki:
  • Ile Saint-Louis (4. dzielnica): Ta niewielka wyspa na Sekwanie oferuje staroświecki urok i ekskluzywność. To niezmiennie jedno z najdroższych miejsc za m² (często powyżej 20 tys. euro), bo mieszkania tutaj są rzadkością i są niepowtarzalne. Przyciąga zarówno światowych nabywców, jak i lokalnych mieszkańców ze względu na spokój w samym sercu Paryża.
  • Villa Montmorency (16. dzielnica): To zamknięte osiedle rezydencji w Auteuil (16. dzielnica), gdzie mieszka wiele celebrytów. Domy osiągają tu astronomiczne ceny (powyżej 20 mln euro). Choć cała 16. dzielnica była ostatnio nieco ospała (jest obszerna i zróżnicowana), ultraprestiżowe enklawy, takie jak ta, cieszyły się niezmiennym zainteresowaniem.
  • Rezydencje luksusowe przy La Défense (Puteaux, Courbevoie): Powstają tu nowe luksusowe apartamentowce o wysokim standardzie z panoramicznymi widokami (jak planowane apartamenty w Tour Alto czy inne). Skierowane są do zagranicznych nabywców poszukujących nowoczesnych udogodnień, które są rzadkością w historycznym Paryżu. To test, ile ludzie są gotowi zapłacić za życie w nowoczesnej wieży pod Paryżem – jak dotąd wyniki są mieszane, ale to nisza warta obserwacji.
• Czynniki społeczne i infrastrukturalne: Warto też zauważyć, że inwestycje publiczne często zwiastują przyszłe miejsca „na topie”. Na przykład przydział mieszkań komunalnych czy budowa nowych obiektów publicznych przez miasto może szybko poprawić atrakcyjność rejonu. Projekt nowego planu miejscowego (PLU) stawia na tworzenie „dzielnic 15-minutowych” (wszystko dostępne lokalnie) – obszary przeznaczone do takich ulepszeń mogą znacząco zyskać na popularności. Pod tym względem dużo uwagi poświęca się 19. dzielnicy. Również okolice planowanych stacji linii 15 (jak Porte de Vincennes, Porte de Brançion itp., tuż przy granicy Paryża) mogą w najbliższych latach zacząć wzbudzać zainteresowanie spekulantów na długo przed otwarciem linii.

Podsumowując, paryski krajobraz nieruchomości w 2025 roku jest wielowymiarowy: podczas gdy ceny ogólnie się stabilizują, na poziomie mikro niektóre dzielnice odnotowują wzrosty, inne osiągają dno, a niektóre pozostają wyjątkowo stabilne. Dla kupujących oznacza to szansę – koncentrując się na odpowiedniej okolicy, można znaleźć wartość lub bezpieczeństwo, w zależności od potrzeb. Na przykład inwestor może wybrać La Chapelle, licząc na maksymalny potencjał wzrostu (przy wyższym ryzyku), lub zdecydować się na 7. dzielnicę, praktycznie gwarantującą długoterminowe utrzymanie wartości. Najemcy mogą znaleźć nieco korzystniejsze oferty w dzielnicach, które zanotowały spadki cen (takich jak 9. lub 15.), ale wszędzie tam, gdzie połączenia komunikacyjne są dobre, konkurencja będzie bardzo duża. Profesjonaliści na rynku nieruchomości powinni dostosowywać porady do kontekstu każdej dzielnicy, ponieważ Paryż to naprawdę „mozaika mikro-rynków”, gdzie jedno rozwiązanie nigdy nie pasuje do wszystkich parispropertygroup.com. Niezmienna zasada brzmi: lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja – a w Paryżu oznacza to ulica po ulicy, znajomość historii okolic. W miarę jak Paryż zmienia się wraz z projektami takimi jak Grand Paris, niektóre z tych historii zostaną napisane na nowo, a na mapie pojawią się nowe, atrakcyjne miejsca. Śledzenie tych trendów będzie kluczowe, by jak najlepiej wykorzystać niezmiennie urzekający i dynamiczny paryski rynek nieruchomości.

Wnioski

Paryski rynek nieruchomości w 2025 roku prezentuje obraz stabilności w czasach zmian. Po okresie dostosowań sektor mieszkaniowy odzyskuje równowagę, kierując się takimi fundamentami jak ograniczona podaż i niezmienne, światowe zapotrzebowanie. Ceny mieszkań w dużej mierze się ustabilizowały i są gotowe do umiarkowanego odbicia wraz ze stopniowym obniżaniem stóp procentowych notairesdugrandparis.fr parispropertygroup.com. Segment luksusowy przeżywa rozkwit – Paryż pozostaje magnesem dla zamożnych inwestorów szukających bezpiecznych aktywów, czego dowodem są rekordowe ceny i stabilne wartości w topowych lokalizacjach knightfrank.com knightfrank.com. Tymczasem najemcy korzystają z nowych zabezpieczeń i dynamicznego rynku najmu, chociaż dotkliwy niedobór mieszkań pozostaje poważnym wyzwaniem thesundaydiplomat.com parispropertygroup.com.

Na rynku komercyjnym paryski rynek biurowy mierzy się z nową normalnością – wyższymi poziomami pustostanów i zmieniającymi się wzorcami pracy, jednak biura typu prime oraz rozwijające się dzielnice biznesowe wykazują potencjał nmrk.com nmrk.com. Rynek nieruchomości handlowych i hotelarskich wspiera powrót turystyki, co umacnia pozycję Paryża jako światowej stolicy zakupów i turystyki cbre.fr cbre.fr. Kluczowe znaczenie mają transformacyjne projekty, takie jak Grand Paris Express, który ma na nowo zdefiniować krajobraz nieruchomości i stworzyć nowe możliwości na terenach dotąd uznawanych za peryferyjne parispropertygroup.com grandparisexpress.fr.

Inwestorzy, kupujący oraz profesjonaliści znajdą w Paryżu wiele dróg rozwoju: od stabilnych zysków w historycznych, centralnych dzielnicach po inwestycje z wysokim potencjałem w strefach rozwoju Grand Paris parispropertygroup.com parispropertygroup.com. Aby sprawnie poruszać się na tym rynku, potrzeba bystrości – niezbędna jest świadomość zmian regulacyjnych (takich jak normy energetyczne czy limity czynszów) oraz trendów specyficznych dla poszczególnych dzielnic service-public.fr parispropertygroup.com. Zmiany podatkowe, takie jak podwyżka podatku od nieruchomości czy zakończenie programu Pinel, wymagają strategicznego planowania selexium.com economie.gouv.fr, choć pojawiają się nowe zachęty do zielonych renowacji i budownictwa dostępnego cenowo.

Ogólnie rzecz biorąc, paryski rynek nieruchomości w 2025 roku można określić jako „ostrożnie optymistyczny”. Rynek wkracza w nowy cykl, a faza korekty jest w dużej mierze za nim parispropertygroup.com. Ponadczasowy urok miasta – jego bogactwo kulturalne, żywotność gospodarcza i niepowtarzalny miejski charakter – nadal przyciąga ludzi i kapitał z całego świata parispropertygroup.com knightfrank.com. To niezmienne zainteresowanie, w połączeniu z planowanymi ulepszeniami infrastruktury i prawdopodobnie korzystniejszym finansowaniem, sugeruje, że Paryż jest na progu delikatnego wzrostu.

Dla inwestorów oznacza to, że teraz może być dogodny moment na zabezpieczenie aktywów przed kolejnym wzrostem (jak ujęto to w jednym z raportów, „gwiazdy się układają” parispropertygroup.com), niezależnie od tego, czy celem jest długoterminowa ochrona kapitału w prestiżowym arrondissement, czy wyższe zwroty w odradzającej się dzielnicy. Dla osób kupujących dom, zwłaszcza po raz pierwszy, połączenie ustabilizowanych cen i łagodniejszych warunków kredytowych zapewnia możliwość wejścia na rynek na lepszych warunkach niż w ostatnich latach parispropertygroup.com parispropertygroup.com. Najemcy powinni dalej korzystać z polityk przyjaznych lokatorom, a być może również ze zwiększonej podaży mieszkań na wynajem, jeśli politycy odniosą sukces w przekształcaniu nieużywanych nieruchomości w domy thesundaydiplomat.com. Dla profesjonalistów z rynku nieruchomości zmieniający się krajobraz – od wpływu przepisów klimatycznych po nowe gorące dzielnice – oznacza, że dostarczanie rzetelnych, spersonalizowanych porad jest ważniejsze niż kiedykolwiek.

Podsumowując, rynek nieruchomości w Paryżu pozostaje jednym z najbardziej trwałych i atrakcyjnych na świecie. Łączy bogate dziedzictwo z umiejętnym rozwojem, co pokazują takie projekty, jak Grand Paris Express, który poprowadzi rynek w przyszłość. Choć wyzwania, takie jak dostępność cenowa i braki podaży, wciąż się pojawiają, miasto aktywnie im przeciwdziała poprzez politykę i innowacje. Dla osób zaangażowanych w paryski rynek nieruchomości nadchodzące lata zapowiadają się dynamicznie. Jednak, jak pokazuje historia i jak podkreśla rok 2025, paryskie nieruchomości nagradzają cierpliwość i wnikliwość – ich długoterminowa trajektoria jest wzrostowa, wsparta niezrównanym urokiem, który opiera się cyklom gospodarczym i wykracza poza krótkoterminowe wahania 56paris.com parispropertygroup.com. W Mieście Świateł nieruchomości okazały się filarem trwałej wartości, a rok 2025 zapowiada początek kolejnego rozdziału wzrostu.

Źródła:

• Chambre de Notaires de Paris – Komunikat prasowy dotyczacy nieruchomości w Paryżu, 27 lutego 2025 parispropertygroup.com parispropertygroup.com
• Paris Property Group – Analiza końcoworoczna 2024 i prognoza na 2025 parispropertygroup.com parispropertygroup.com
• 56Paris – Aktualizacja rynku paryskiego 2025 56paris.com 56paris.com
• Knight Frank – Paris Prime Market Insight (maj 2025) knightfrank.com knightfrank.com
• Newmark – Raport biurowy Paryż Ile-de-France Q1 2025 nmrk.com nmrk.com
• CBRE France – Perspektywy rynku nieruchomości 2025 cbre.fr cbre.fr
• Service-Public.fr (rząd francuski) – Aktualizacje o kontroli czynszów i prawie klimatycznym service-public.fr service-public.fr
• The Peninsula (AFP) – Artykuł o spadku populacji w Paryżu, listopad 2024 thepeninsulaqatar.com thepeninsulaqatar.com
• The Sunday Diplomat – Niedobór mieszkań w Paryżu (akademiki) 2024 thesundaydiplomat.com thesundaydiplomat.com
• SeLoger/Selexium – Podwyżka Taxe Foncière 2023–24 selexium.com

Rynek biurowy

Aktywność leasingowa: Rynek biurowy w Paryżu przechodził przez okres spowolnienia. Wynajem powierzchni biurowej (aktywność leasingowa) w regionie Wielkiego Paryża spadł w 2024 roku, co odzwierciedla ostrożne nastroje firm. W pierwszym kwartale 2025 roku aktywność leasingowa była o około 4% niższa rok do roku, głównie z powodu braku ogromnych transakcji (niewiele dużych relokacji korporacyjnych) nmrk.com. Wiele firm optymalizuje lub zmniejsza powierzchnie w odpowiedzi na trendy pracy hybrydowej i presję kosztową, co spowodowało, że w samym Paryżu zawarto mniej nowych umów, a większa aktywność przeniosła się na obrzeża oferujące niższe czynsze nmrk.com. Wskaźniki pustostanów w związku z tym wzrosły. Na koniec 2024 roku ogólny wskaźnik pustostanów biurowych w Île-de-France przekroczył 10% – rekordowo wysoki poziom w czasach współczesnych savills.co.uk nmrk.com. Na początku 2025 roku osiągnął ok. 10,3% w skali regionu nmrk.com. Największy ciężar pustostanów przypada na lokalizacje drugorzędne i starsze budynki: na podmiejskich parkach biurowych duże powierzchnie stoją puste. Dla porównania, w centrum Paryża (CBD) odsetek pustostanów pozostaje stosunkowo niski (około 4–5%), a na najlepsze powierzchnie nadal jest zdrowy popyt capitaleconomics.com nmrk.com. Różnica jest wyraźna – firmy wybierają jakość i lokalizację, pozostawiając mniej atrakcyjne biura puste. Warto zaznaczyć, że fala nowych inwestycji biurowych w 2025 roku (prawie 1 mln m² nowych biur wchodzących na rynek m.in. w La Défense, Issy itd.) zwiększa podaż w krótkim terminie nmrk.com. Jednak oczekuje się, że nowa budowa spowolni po 2025 roku, co powinno pomóc rynkowi wchłonąć obecną nadpodaż nmrk.com.

Czynsze i inwestycje: Czynsze za najlepsze biura w Paryżu utrzymały się na stałym poziomie lub nawet nieznacznie wzrosły, pomimo słabszego popytu. W prestiżowym paryskim CBD (okolice Champs-Élysées, najlepsze wieżowce La Défense itp.) czynsze wywoławcze wynoszą około 900–1 000 euro za m² rocznie za powierzchnię najwyższej klasy i utrzymały się na tym poziomie do 2024 roku jll.com. Właściciele nowoczesnych, dobrze położonych biur byli w stanie utrzymać czynsze, częściowo dzięki niskiej dostępności powierzchni o wysokim standardzie w centrum. Na przykład nowo zrewitalizowana dzielnica „Paris Centre East” (okolice Dworca Lyońskiego i Bercy w 12. i 13. dzielnicy) odnotowała wzrost czynszów o około +39% od 2021 roku po przyciągnięciu głównych najemców, takich jak Cartier i Danone, do nowych inwestycji nmrk.com. To pokazuje, że jeśli produkt jest odpowiedni, najemcy są gotowi zapłacić. Z drugiej strony, starsze biura na przedmieściach borykały się ze stagnacją czynszów i wyższymi zachętami (okresy bezczynszowe), aby przyciągnąć najemców. Wolumeny inwestycji w sektorze biurowym spadły w 2024 roku, gdy inwestorzy czekali na dostosowanie stóp kapitalizacji. Stopy kapitalizacji (yields) dla najlepszych biur w Paryżu wzrosły do około 3,5%–4% (wzrost z poziomów poniżej 3%), co odzwierciedla wyższe stopy procentowe. Rok 2024 był prawdopodobnie najgorszym okresem dla komercyjnych inwestycji, a lekkie ożywienie oczekiwane jest w 2025 roku cbre.fr cbre.fr – jednak nie należy spodziewać się jeszcze pełnego odbicia. Wielu inwestorów pozostaje w trybie obserwacji, a finansowanie dużych przejęć biurowych jest obecnie droższe. Ogólnie wartości biur skorygowały się umiarkowanie w 2024 roku (szacunkowo -5% do -10% dla aktywów drugorzędnych), podczas gdy wyceny najlepszych aktywów pozostały prawie bez zmian. Patrząc w przyszłość, wszelkie ożywienie na rynku biurowym zależy od wzrostu gospodarczego i sposobu użytkowania biur po pandemii Covid. Na 2025 rok nie przewiduje się wyraźnego ożywienia popytu na biura, dopóki gospodarka nie nabierze rozpędu cbre.fr, dlatego rynek pozostanie korzystny dla najemców w większości lokalizacji, z wyjątkiem segmentu najwyższej klasy.

Ważne zmiany: Kilka dużych projektów deweloperskich biur przekształca panoramę Paryża i mapę biurową miasta. W La Défense (dzielnicy biznesowej Paryża) kończą się nowe wieżowce, takie jak wieża „The Link” (siedziba główna Total) i Hekla Tower, oferujące nowoczesne powierzchnie biurowe i konsolidujące duże korporacyjne siedziby. W samym Paryżu długo oczekiwana Tour Triangle (42-piętrowy trójkątny wieżowiec przy Porte de Versailles, 15. dzielnica) jest obecnie w budowie i ma stać się pierwszym nowym wysokościowcem w centrum Paryża od dziesięcioleci (oddanie do użytku ~2026). Dodatkowo dawne tereny przemysłowe są przekształcane w centra biurowe: na przykład inwestycja Paris Rive Gauche w 13. dzielnicy nadal powiększa zasoby biurowe (w tym kampusy firm technologicznych i pobliski inkubator startupów Station F). Co ciekawe, obserwuje się przesunięcie geograficzne w niektórych sektorach – jak zauważono, „Paris Centre East” wyłoniła się jako dynamiczny klaster biurowy, w którym remonty przyciągają duże firmy z tradycyjnie preferowanego zachodu nmrk.com. To rozpoczęło wyrównywanie historycznego podziału biznesowego na wschód i zachód: coraz więcej firm wybiera kampusy w takich rejonach jak Bercy czy Saint-Denis (północ), zwłaszcza dzięki nowym połączeniom komunikacyjnym (zobacz Infrastruktura). Wszystkie te zmiany wskazują na modernizację paryskiego zasobu biurowego: starsze, energochłonne budynki są porzucane na rzecz nowych lub odnowionych ekologicznych obiektów biurowych, zgodnie z priorytetami ESG (Środowiskowymi, Społecznymi i Ładu Korporacyjnego) najemców i inwestorów cbre.fr.

Handel detaliczny i hotelarstwo

Nieruchomości handlowe: Sektor nieruchomości handlowych w Paryżu to opowieść o dwóch światach. Z jednej strony najlepsze ulice handlowe w strefach turystycznych przeżywają rozkwit, napędzane silnym ożywieniem turystyki i wydatków na luksus. Flagowe sklepy na ulicach takich jak Avenue Montaigne, Champs-Élysées, Rue Saint-Honoré czy w Le Marais są wciąż bardzo pożądane. Detaliści, zwłaszcza marki luksusowe i międzynarodowe, traktują ekspansję w Paryżu jako strategiczny priorytet cbre.fr cbre.fr. W 2024 roku rekordowa liczba nowych zagranicznych marek otworzyła butiki we Francji (z czego największa część przypadła na Paryż) nmrk.com. Popyt koncentruje się na najlepszych ulicach handlowych, gdzie ruch pieszy i obroty są najwyższe cbre.fr. Jednak podaż powierzchni w tych lokalizacjach jest bardzo ograniczona (mało wolnych lokali, wysokie czynsze), co częściowo ogranicza ekspansję cbre.fr. Czynsze za najlepsze lokalizacje handlowe w Paryżu (np. przy Champs-Élysées) należą do najwyższych w Europie, a po lekkim spadku w latach 2020–21 ustabilizowały się lub wzrosły. Z drugiej strony, handel drugorzędny i centra handlowe napotykają na trudności. Zaufanie konsumentów we Francji pozostaje słabe i w 2025 roku nie przewiduje się dużego odbicia spożycia gospodarstw domowych cbre.fr. Przy jedynie nieznacznym wzroście siły nabywczej i wciąż odczuwalnej inflacji wielu konsumentów jest ostrożnych. Strukturalny wzrost e-commerce sprawia także, że niektóre mniejsze sklepy mają trudności. Współczynniki pustostanów wzrosły na mniej prestiżowych ulicach i w starszych centrach handlowych na obrzeżach miasta. Niemniej jednak handel sąsiedzki (np. sklepy spożywcze, piekarnie) pozostaje odporny, a niektóre podmiejskie centra handlowe poddawane są modernizacjom lub uzupełniane o funkcje rekreacyjne, by przyciągnąć klientów. Ogólnie rzecz biorąc, paryski rynek nieruchomości handlowych okazał się elastyczny – tam, gdzie jeden segment traci, inny (np. butiki luksusowe) przeżywa boom. Dla inwestorów ulice handlowe uważane są za stosunkowo bezpieczne (wspierane przez turystykę), natomiast parki handlowe i nieruchomości poza głównymi lokalizacjami są traktowane z większą ostrożnością.

Gościnność i hotele: Sektor hotelarski w Paryżu przeżywał boom w latach 2023–2024 i pozostaje silny w 2025 roku. Po pandemii Paryż szybko odzyskał turystów; do 2024 roku turystyka wróciła do poziomów sprzed pandemii parispropertygroup.com. Miasto było gospodarzem wielu międzynarodowych wydarzeń (targi sztuki, mistrzostwa świata w rugby w 2023 roku itd.), a zwieńczeniem były Letnie Igrzyska Olimpijskie 2024, które przyciągnęły uwagę z całego świata. Chociaż same igrzyska miały momenty niższego niż oczekiwano obłożenia hoteli (niektórzy turyści unikali tłumów), ogólnie rok 2024 był wyjątkowo mocny dla paryskich hoteli cbre.fr. Wskaźniki obłożenia i średnie dzienne stawki (ADR) w hotelach z wyższej półki osiągnęły nowe maksima dzięki nagromadzonemu popytowi na podróże. W 2025 roku spodziewany jest utrzymujący się wysoki poziom turystyki – Paryż nadal korzysta ze swojej niezmiennej atrakcyjności i dodatkowej rozpoznawalności po igrzyskach olimpijskich. Rynek inwestycji hotelowych jest bardzo aktywny: inwestorzy chętnie kupują paryskie hotele – od pięciogwiazdkowych „pałaców” po obiekty ograniczonego standardu, zważywszy na dobre wyniki. CBRE wskazuje, że wolumeny inwestycji w hotele we Francji pozostawały wysokie w 2024 roku i powinny utrzymać się na wysokim poziomie także w 2025 roku, napędzane przez znaczące transakcje hotelowe w Paryżu oraz sprzedaż portfeli hoteli cbre.fr. Przykłady obejmują sprzedaż kilku butikowych hoteli w centrum Paryża oraz wejście nowych międzynarodowych funduszy hotelowych. Przy wyższych stopach procentowych niektórzy inwestorzy korzystający z dźwigni finansowej wycofali się, lecz ogólnie na rynku jest dużo kapitału szukającego nieruchomości hotelowych w kluczowych miastach Europy. Ponadto alternatywne formy zakwaterowania (hostele, apartamenty serwisowane) rozwijają się w Paryżu, wzbogacając ofertę nieruchomości hotelarskich. W perspektywie dalszej prognozy dla hoteli w Paryżu są pozytywne: jeśli nie nastąpią globalne zawirowania, Paryż jest na dobrej drodze do rekordowej liczby turystów w 2025 roku (czemu sprzyjają wydarzenia takie jak ponowne otwarcie katedry Notre-Dame w 2025 roku itd.), co będzie wspierać sektor nieruchomości hotelarskich.

Nowe inwestycje komercyjne i wpływ infrastruktury

Warto podkreślić kilka transformacyjnych projektów rozwojowych:

• Centra biznesowe Grand Paris Express: Grand Paris Express (opisany w następnej sekcji) to nie tylko inicjatywa transportowa, ale także katalizator rewitalizacji obszarów miejskich wokół nowych stacji. Kilka przedmieść tuż za granicami Paryża – na przykład Saint-Denis Pleyel, Villejuif i Issy – doświadcza rozwoju dużych projektów o mieszanym przeznaczeniu (biura, handel, laboratoria itd.) wokół przyszłych stacji metra grandparisexpress.fr. Projekty te mają na celu tworzenie nowych klastrów biznesowych. Na przykład Saint-Denis (na północ od Paryża), które gościło Wioskę Olimpijską, ma zyskać nowe biura i startupy w przebudowanych obiektach olimpijskich parispropertygroup.com. W ciągu najbliższych 5–10 lat można oczekiwać pewnej decentralizacji biur do tych powstających centrów, gdy połączenia komunikacyjne znacznie się poprawią. To okazja dla inwestorów, aby zainwestować wcześnie w dzielnice „metro hub” Grand Paris, gdzie wartości nieruchomości (zarówno komercyjnych, jak i mieszkaniowych) mogą wykazać ponadprzeciętny wzrost.
• La Défense i Zachodni Półksiężyc: Tradycyjna dzielnica biznesowa Paryża, La Défense, nieustannie się odnawia, a nowoczesne wieże zastępują starsze budynki. Projekty takie jak wspomniany wcześniej The Link (który będzie siedzibą główną TotalEnergies) oraz wieża Hekla zapewniają nowoczesne, ekologiczne powierzchnie biurowe. Istnieje również trend zwiększania udziału funkcji mieszanych w La Défense (mieszkania, handel, rozrywka), aby dzielnica tętniła życiem także po godzinach pracy. W sąsiednim Zachodnim Półksiężycu (Neuilly, Boulogne, Issy) wiele dawnych terenów przemysłowych przekształcono w kampusy biurowe (np. kampus biurowy „Insect” w Issy), przyciągając firmy z branży mediów i technologii.
• Rewitalizacja adaptacyjna: W związku z nadpodażą powierzchni biurowych w Paryżu można się spodziewać coraz większej liczby konwersji biur na mieszkania lub laboratoria w nadchodzących latach. Władze miasta zachęcają do przekształcania przestarzałych budynków biurowych na cele mieszkalne, aby złagodzić niedobór mieszkań (miasto w ostatnich latach samo kupiło lub zarezerwowało nieruchomości o wartości ponad 1 miliarda euro z myślą o potencjalnej konwersji na mieszkania socjalne) nmrk.com. To stopniowo może zmniejszyć zasoby komercyjne, jednocześnie łagodząc ograniczenia podaży mieszkań – jest to trend, na który warto zwrócić uwagę pod koniec lat 2020.

Podsumowując, rynek nieruchomości komercyjnych w Paryżu przechodzi obecnie okres przystosowania. Powierzchnie biurowe szukają nowej równowagi w świecie pracy hybrydowej, a zwyciężają topowe lokalizacje. Handel jest spolaryzowany, lecz Paryż pozostaje niezbędną lokalizacją dla światowych marek. Hotele są jasnym punktem z doskonałymi wynikami. Co więcej, nowe inwestycje i infrastruktura (projekt Grand Paris itp.) stanowią fundament pod dalszą ekspansję metropolitarną Paryża, która stworzy nowe gorące punkty działalności komercyjnej u boku ugruntowanych centralnych dzielnic biznesowych. Inwestorzy i profesjonaliści powinni uważnie obserwować te zmieniające się trendy, gdyż przynoszą one zarówno wyzwania (np. wyższe pustostany w starych biurach), jak i możliwości (np. rozwój wokół nowych węzłów komunikacyjnych) w ciągu najbliższych lat.

Nowe inwestycje mieszkaniowe i infrastrukturalne

Kilka dużych inwestycji w mieszkalnictwo i infrastrukturę kształtuje przyszłość rynku nieruchomości w Paryżu. Obejmują one ambitne projekty komunikacyjne, które powiększają zasięg metropolii, nowe inwestycje mieszkaniowe oraz programy rewitalizacji miejskiej. Poniżej przedstawiamy najbardziej wpływowe zmiany:

Grand Paris Express: Grand Paris Express jest często nazywany „projektem stulecia” dla Wielkiego Paryża — i to nie bez powodu. Ten wart 35 miliardów euro projekt infrastrukturalny zakłada budowę 200 km nowych, automatycznych linii metra i 68 nowych stacji wokół Paryża parispropertygroup.com – co w praktyce podwaja istniejący system metra i znacznie poprawia dostępność przedmieść. Budowane są cztery nowe linie (15, 16, 17, 18) oraz przedłużenia linii 11 i 14, z realizacją etapami od 2024 do 2030 roku theurbanist.org. Wpływ na rynek nieruchomości jest ogromny: dawniej peryferyjne obszary staną się łatwo dostępne, otwierając nowe dzielnice na mieszkalnictwo i handel. Przykładowo, przedłużenie linii 14 do lotniska Orly otwarto w 2024 roku (tuż przed igrzyskami olimpijskimi), skracając czas dojazdu z południowego Paryża na lotnisko i podnosząc wartość nieruchomości w południowych dzielnicach, które zyskały bezpośrednie połączenie parispropertygroup.com. Linia 15 Południe, planowana na lata 2025–26, utworzy pierwszą pętlę przez wewnętrzne przedmieścia, takie jak Boulogne i Saint-Maur sortiraparis.com. Urbanistyczni eksperci przewidują „premię infrastrukturalną” dla nieruchomości położonych blisko nowych stacji – faktycznie, niektórzy sprytni inwestorzy już kupują w tych obszarach przed uruchomieniem metra. Rząd i władze regionu łączą powstawanie stacji z projektami rewitalizacji miejskiej grandparisexpress.fr: przy stacjach powstają nowe osiedla mieszkaniowe, kompleksy handlowe, przestrzenie publiczne i usługi (np. rewitalizacja urbanistyczna wokół każdej stacji jest planowana w celu wykorzystania potencjału Grand Paris Express grandparisexpress.fr). Podsumowując, Grand Paris Express powiększy efektywną wielkość rynku nieruchomości w Paryżu, zmniejszając presję na historyczne centrum dzięki tworzeniu atrakcyjnych, dobrze skomunikowanych punktów na przedmieściach. Tereny takie jak Saint-Denis, Champigny, Clamart i inne znajdujące się przy nowych liniach stają się wyłaniającymi się hotspotami o dużym potencjale wzrostu zarówno pod względem mieszkań, jak i biur w nadchodzącej dekadzie.

Budownictwo mieszkaniowe i nowe inwestycje: W granicach Paryża powstaje bardzo mało nowych budynków (każdego roku buduje się w mieście tylko kilkaset nowych mieszkań, często jako uzupełnienie zabudowy lub przebudowy). Aby zaradzić chronicznemu niedoborowi, w ostatnich latach miasto skupiło się na dużych strefach rewitalizacyjnych. Przykładem jest trwająca inicjatywa „Réinventer Paris”, która zachęca do innowacyjnej zabudowy słabo wykorzystywanych terenów – powstają dzięki niej m.in. nowe ekologiczne budynki wielofunkcyjne, z których niektóre dodają mieszkania w kreatywny sposób (np. na istniejących już obiektach). Plan zagospodarowania przestrzennego miasta przewiduje także konwersję większej liczby biurowców na lokale mieszkalne. Niemniej jednak, ogólna produkcja mieszkań w samym Paryżu jest wciąż znacznie niższa od potrzeb. W Île-de-France (region paryski) budownictwo mieszkaniowe również ostatnio wyhamowało z powodu rosnących kosztów oraz opóźnień w uzyskiwaniu pozwoleń – sprzedaż nowych mieszkań w 2023 roku spadła o ponad 8% w porównaniu do roku poprzedniego immobilier.notaires.fr. Jeśli ta stagnacja w budowie mieszkań nie zostanie odwrócona, przyszła podaż będzie ograniczona, co może powodować wzrost cen i czynszów. Rząd wprowadził pewne środki zaradcze (jak przedłużenie PTZ – kredytu na preferencyjnych warunkach dla osób kupujących pierwsze mieszkanie na lata 2024–2025 w niektórych regionach, a także zachęty dla gmin do intensyfikacji zabudowy), ale wyzwania pozostają.

Pozytywnym aspektem jest to, że kilka dużych projektów inwestycyjnych w najbliższych latach dostarczy nowe mieszkania i nowe społeczności:

• Przebudowa Wioski Olimpijskiej: Wioska Olimpijska 2024 w Saint-Denis jest przekształcana w nową ekologiczną dzielnicę z ok. 2400 mieszkaniami (mieszanka nieruchomości prywatnych i socjalnych) oraz szkołami i parkami parispropertygroup.com. Te lokale, oddawane sukcesywnie od 2025 roku, zasilą rynek tak potrzebną nową pulą mieszkań na odnowionym terenie. Projekt ma także przyciągnąć biznes i podnieść wartość nieruchomości w tym historycznie zaniedbanym rejonie, na co wpłynie także poprawiona infrastruktura i międzynarodowa rozpoznawalność, jaką zyskał parispropertygroup.com.
• Clichy-Batignolles (17. dzielnica): To nowo powstałe osiedle na terenach po dawnej kolei dostarczyło w ostatnich latach setki nowych mieszkań (w tym znaczną część lokali dostępnych cenowo) oraz ogromny Park Martina Luthera Kinga. Znajduje się tam także nowy paryski sąd oraz związane z nim biura. Sukces Clichy-Batignolles pokazuje, jak dobrze zaplanowana dzielnica z terenami zielonymi może odmienić fragment miasta; wartości nieruchomości w sąsiadujących, starszych rejonach wzrosły w rezultacie tych zmian.
• Paris Rive Gauche (13. dzielnica): To trwająca inwestycja na południe od Gare d’Austerlitz, gdzie dawne tereny przemysłowe są przekształcane. Obejmuje nowe budynki mieszkalne (szczególnie w okolicach Avenue de France i Biblioteki François Mitterrand), infrastrukturę uniwersytecką oraz biura. 13. dzielnica zyskała na tym rozwoju, z odnotowanym wzrostem cen także w 2024 roku (+2,3% roczny wzrost cen w tym rejonie) parispropertygroup.com. Trend ten powinien się utrzymać wraz z dojrzewaniem tej dzielnicy.
• Wieże wielofunkcyjne i ekspansja w pionie: Choć w Paryżu na ogół nie buduje się wysoko, wyjątki takie jak powstająca Tour Triangle będą zawierały elementy wielofunkcyjne (biura, centrum konferencyjne, być może hotel). Ponadto, kilka lat temu wprowadzono przepisy umożliwiające drewniane nadbudowy na istniejących budynkach, by łagodnie zwiększać zasób mieszkaniowy. Niektóre takie projekty (dodanie jednego lub dwóch pięter do starszego budynku) realizowane są w niewielkiej, butikowej skali.

Modernizacja infrastruktury (nie-metro): Poza metrem Grand Paris, inne inwestycje infrastrukturalne wpływają na rynek nieruchomości. Paryska agencja transportu publicznego inwestuje w modernizację linii podmiejskich RER i tramwajów, poprawiając niezawodność dla dojeżdżających z przedmieść. W realizacji jest bezpośredni pociąg CDG Express z lotniska Charles de Gaulle do centrum Paryża (planowany na 2026 rok), co zwiększy wygodę podróży służbowych i turystycznych – a to może przełożyć się na wzrost atrakcyjności okolic stacji końcowych. Infrastruktura drogowa też się zmienia: Paryż ogranicza liczbę pasów dla samochodów i wprowadza ścieżki rowerowe, co – choć kontrowersyjne dla kierowców – poprawiło jakość powietrza i życie uliczne w niektórych dzielnicach (mogąc czynić je bardziej atrakcyjnymi mieszkalnie). Kolejnym elementem jest odporność na zmiany klimatu – miasto zazielenia część ulic i tworzy „miejskie lasy”, by walczyć z wyspami ciepła; działania te podnoszą komfort życia i atrakcyjność dzielnic (wartość nieruchomości często rośnie w pobliżu nowych parków i placów obsadzonych drzewami).

Perspektywy: Podsumowując, inwestycje infrastrukturalne i nowe projekty rozszerzają horyzont paryskiego rynku nieruchomości poza tradycyjne centrum miasta. Szczególnie Grand Paris Express jest przełomową zmianą: prawdopodobnie zaobserwujemy „zwycięzców” wśród przedmieść przy nowych liniach (ze wzrostem wartości i nowymi inwestycjami) wraz z uruchomieniem sieci. W samym Paryżu, choć duże działki pod zabudowę są rzadkością, główny nacisk kładzie się na lepsze wykorzystanie istniejących przestrzeni (przekształcenia, renowacje, umiarkowane zagęszczanie) oraz na modernizacje w zakresie zrównoważonego rozwoju. W najbliższych latach Paryż stanie się bardziej skomunikowaną, nieco „większą” (funkcjonalnie) metropolią. Dla inwestorów i kupujących oznacza to więcej możliwości: nowe dzielnice z lepszymi połączeniami mogą oferować lepszy stosunek ceny do potencjału wzrostu niż zatłoczone centrum. Dla władz wyzwaniem będzie przekształcenie tych inwestycji w dostępne cenowo mieszkania, a nie tylko luksusowe apartamenty, by Paryż pozostał miastem otwartym dla szerokiego grona mieszkańców.

Kluczowe możliwości inwestycyjne

Biorąc pod uwagę obecne realia rynkowe, Paryż w 2025 roku oferuje szeroki wachlarz możliwości inwestycyjnych w różnych segmentach i dzielnicach. Niezależnie od tego, czy jesteś międzynarodowym inwestorem szukającym wzrostu wartości kapitału, krajowym nabywcą zainteresowanym stabilnym dochodem z najmu, czy osobą kupującą pierwszy raz wchodzącą na rynek, istnieją strategiczne aspekty warte rozważenia. Poniżej przedstawiamy kluczowe możliwości:

• Centralne dzielnice premium – aktywa „blue-chip”: Dla inwestorów, którzy stawiają na stabilność i długoterminową wartość, klasyczne centralne dzielnice Paryża (3., 4., 5., 6. arrondissementy) pozostają idealnym wyborem parispropertygroup.com. Te obszary (np. Le Marais, Dzielnica Łacińska, Saint-Germain) charakteryzują się bardzo ograniczoną podażą i niezmiennym popytem zarówno ze strony lokalnych, jak i międzynarodowych nabywców. Zmienność cen jest niska – nawet podczas spadków praktycznie nie ulegają wahaniom – a długoterminowy wzrost wartości jest niemal gwarantowany ze względu na kulturowy i historyczny prestiż tych lokalizacji. Stopy zwrotu są umiarkowane (zazwyczaj około 2–3%), ale ochrona kapitału jest bezkonkurencyjna. W 2025 roku, przy lekko skorygowanych cenach i korzystnym kursie euro, strategiczni nabywcy mają szansę nabyć prestiżowe nieruchomości w tych dzielnicach w relatywnie „promocyjnych” cenach względem ostatnich lat. Pomyśl o haussmannowskich apartamentach z balkonem w 5. arrondissement lub pied-à-terre w pobliżu Place des Vosges – te nieruchomości pozostaną pożądane i mogą być wynajmowane menedżerom lub służyć jako drugi dom. Tak naprawdę, kupno nieruchomości premium w Paryżu to jak zakup dzieła sztuki: namacalny atut o trwałej wartości.
• Dzielnice przejściowe – inwestycje z potencjałem wzrostu wartości: Inwestorzy gotowi podjąć nieco większe ryzyko w zamian za wyższy potencjalny zysk powinni zainteresować się gentryfikującymi się obszarami w 10., 11., 18., 19. dzielnicy (fragmenty tych dzielnic) parispropertygroup.com. Takie dzielnice jak South Pigalle (9./10.), Oberkampf (11.) czy La Chapelle (18.) stale się rozwijają. W tych rejonach ceny wejściowe są znacząco niższe niż w prestiżowych dzielnicach – często o połowę niższe za metr kwadratowy parispropertygroup.com – a mimo to znajdziemy je w granicach Paryża, z coraz lepszą infrastrukturą. Wraz z pojawianiem się modnych kawiarni, galerii sztuki i start-upów technologicznych, wartości nieruchomości w tych okolicach mogą rosnąć szybciej niż średnia. Przykładowo, tuż przed ostatnim spadkiem, niektóre części 10./11. dzielnicy notowały dwucyfrowy roczny wzrost cen. Obecnie, po lekkim schłodzeniu rynku (np. 9. dzielnica spadła o 4,6%, ~9 650 €/m² parispropertygroup.com), te obszary oferują okazje zakupowe w niższych cenach. Długoterminowa perspektywa pozostaje niezmienna: wraz z postępującą gentryfikacją te nieruchomości mogą zyskać na wartości ponadprzeciętnie. Dodatkowo, stopy zwrotu z najmu (3,5%–4%) są tu wyższe niż w centrum, a popyt ze strony młodych profesjonalistów bardzo silny. Inwestorzy mogą rozważyć projekty renowacyjne – przejęcie starego mieszkania w tych dzielnicach, remont (szczególnie poprawa efektywności energetycznej), a następnie odsprzedaż na rosnącym rynku lub wynajem. Wiele budynków w tych dzielnicach aż prosi się o modernizację – takie działania pozwalają nie tylko zwiększyć wartość kapitałową, ale i dostosować się do nowych wymogów energetycznych (co czyni nieruchomość przyszłościową).
• Obszary Rozwijające się – Wielki Paryż i Wzrost na Obrzeżach: Dla osób z dłuższym horyzontem inwestycyjnym i odrobiną pionierskiego ducha, rozwijające się tereny korzystające z Grand Paris Express i innych zmian infrastrukturalnych są atrakcyjne parispropertygroup.com. Obejmują one rynki wewnętrznych przedmieść, takie jak Saint-Ouen, Saint-Denis, Montreuil, Ivry, Villejuif itd., a także obrzeża Paryża jak Porte de Montreuil (20.) czy Porte de Clichy (17.). Ceny w wielu tych lokalizacjach są wciąż stosunkowo niskie, lecz prawdopodobnie wzrosną wraz z poprawą dostępności i infrastruktury. Na przykład Montreuil (na wschód od Paryża) przyciąga rodziny, które nie stać na mieszkanie w samym Paryżu; wraz z nową linią metra 11 i jej przedłużeniami, miejscowość ta zyskuje na atrakcyjności. Saint-Denis, jak już wspomniano, leży na wielu nowych trasach i ma dziedzictwo olimpijskie – jeszcze kilka lat temu uchodziło za zaniedbane, a dziś deweloperzy budują tam eko-osiedla. Realistycznie można spodziewać się wzrostu wartości przewyższającego średnią paryską w tych strefach na przestrzeni 5–10 lat. Inwestorzy mogą rozważyć nowe inwestycje w pobliżu przyszłych stacji – często deweloperzy oferują mieszkania początkowo w dość przystępnych cenach za m², ale gdy okolica się rozwinie, wartości odsprzedaży mogą gwałtownie wzrosnąć. Uwaga: są to mniej płynne rynki i należy dokładnie przeanalizować każdą mikro-lokalizację (bliskość stacji, bezpieczeństwo, popyt na wynajem). Niemniej rozbudowa Grand Paris to wyjątkowa szansa, by wcześnie wejść w „następną wielką rzecz” na rynku nieruchomości w Paryżu.
• Segment luskusowy i ultra-luksusowy: Jak już wspomniano, paryskie nieruchomości luksusowe to bezpieczna inwestycja długoterminowa. Najlepsze aktywa (np. nieruchomość w Złotym Trójkącie 8. dzielnicy czy hôtel particulier w 7.) nie tylko zachowują wartość, ale często jeszcze zyskują na wartości nawet wtedy, gdy reszta rynku stoi w miejscu. Inwestorzy z dużym kapitałem mogą w 2025 roku znaleźć okazje zakupu takich nieruchomości – czasem w okresach lekkiego zastoju rynkowego pojawi się zmotywowany sprzedawca oferujący luksus w lekkiej promocji. Potencjalny zysk jest spory: poza wzrostem wartości te nieruchomości dają prestiż i mogą przynosić dochód z wynajmu luksusowego (choć to niszowy rynek najemców). Co więcej, zamożni nabywcy z całego świata coraz bardziej interesują się Paryżem, więc popyt na najwyższym poziomie rośnie – zakup teraz można później sprzedać z premią międzynarodowemu klientowi szukającemu prestiżowej nieruchomości w Paryżu. Jest także opcja luksusowej renowacji: zakup dużego, eleganckiego apartamentu w topowej lokalizacji wymagającego remontu, odnowienie z zachowaniem historycznego uroku i sprzedaż po przebudowie. Biorąc pod uwagę premie, jakie osiągają luksusowe mieszkania gotowe do zamieszkania (często powyżej 20 000 €/m²), ta strategia może być opłacalna przy dobrej realizacji.
• Nisze klas aktywów: Oprócz tradycyjnych sektorów, warto zwrócić uwagę na niektóre niszowe segmenty rynku w Paryżu. Zakwaterowanie dla studentów, jak wspomniano, charakteryzuje się wysokim popytem strukturalnym – wyspecjalizowani operatorzy akademików rozwijają się (często poprzez zakup nowych inwestycji na etapie realizacji). Domy seniora i nieruchomości opieki zdrowotnej to kolejny segment, ponieważ populacja Francji się starzeje; choć sam Paryż jest młodszy i bardziej przejściowy, cały region będzie potrzebował więcej miejsc dla seniorów. Branża hotelarska i apartamenty serwisowane – zakup mieszkania z przeznaczeniem na wynajem krótkoterminowy (jeśli uda się przejść przez regulacje) może przynosić wysokie zyski. Przestrzenie co-living i co-working – niektórzy inwestorzy przekształcają duże mieszkania lub budynki w przestrzenie co-livingowe (wynajem pokoi ze wspólnymi udogodnieniami) skierowane do młodych profesjonalistów; podobnie, mniejsze powierzchnie biurowe w Paryżu (przeznaczone na co-working) cieszą się popytem nawet jeśli wynajem powierzchni przez duże korporacje jest wolniejszy, ponieważ startupy wciąż chcą być obecne w mieście. Wreszcie, zielona modernizacja budynków może stać się kierunkiem inwestycyjnym: firmy specjalizujące się w zakupie słabo ocenianych energetycznie (DPE F/G) budynków, ich renowacji do wysokich standardów energetycznych, a następnie sprzedaży lub wynajmu, skorzystają zarówno na wzroście wartości, jak i uniknięciu regulacyjnego wykluczenia.

Podsumowując, Paryż oferuje szerokie spektrum profili inwestycyjnych w 2025 roku: stabilne aktywa główne dla inwestorów o niskiej tolerancji ryzyka, obszary wzrostu dla poszukiwaczy wartości oraz unikalne okazje napędzane przez zmiany infrastrukturalne i polityczne. Kluczem dla inwestorów jest dostosowanie swojej strategii do poziomu akceptowanego ryzyka i horyzontu czasowego. Bez względu na wybrane podejście, jedno przesłanie jest niezmienne: skup się na lokalizacji i jakości. W mieście pełnym mikro-rynków, wybór odpowiedniej dzielnicy – tej rozwojowej lub ponadczasowej – może zadecydować o realizacji celów inwestycyjnych.

Główne czynniki rynkowe i prognozy

Kilka kluczowych czynników rynkowych będzie kształtować nieruchomości w Paryżu w 2025 roku i kolejnych latach. Przyglądamy się tutaj najważniejszym z nich – sytuacji gospodarczej, stopom procentowym, demografii oraz turystyce – i temu, jak wpływają na perspektywy rynku.

Stopy procentowe i finansowanie: Trajektoria stóp procentowych jest bez wątpienia najważniejszym czynnikiem kształtującym krótkoterminowe perspektywy rynku nieruchomości. W latach 2022–2023 gwałtownie rosnące stopy procentowe kredytów hipotecznych w strefie euro poważnie ograniczyły siłę nabywczą kupujących; we Francji oprocentowanie kredytów hipotecznych wzrosło z poniżej 1,5% do ponad 3,5% w ciągu 18 miesięcy parispropertygroup.com parispropertygroup.com, co spowodowało gwałtowne spowolnienie liczby transakcji. Na początku 2024 roku, gdy presja inflacyjna złagodniała, Europejski Bank Centralny wstrzymał podwyżki, a stopy procentowe kredytów hipotecznych we Francji zaczęły stopniowo spadać. Jak wcześniej wspomniano, średnia stała stopa na 20 lat spadła z około 3,6% w styczniu 2024 do około 3,2% do końca pierwszego kwartału 2025 parispropertygroup.com. Przyniosło to ulgę i jest to jeden z głównych powodów stabilizacji rynku. Patrząc w przyszłość, wielu analityków przewiduje, że EBC może rozpocząć obniżanie stóp bazowych pod koniec 2025 lub w 2026 roku, jeśli inflacja powróci do wyznaczonego celu. Raport Knight Frank wskazuje nawet, że „siedem obniżek stóp procentowych w strefie euro – i kolejne oczekiwane – daje nowy impuls” dla nabywców segmentu premium knightfrank.com. Choć może to być zbyt optymistyczne, ogólne oczekiwania są takie, że nie będzie dalszych podwyżek stóp, a w ciągu najbliższych 12–24 miesięcy oprocentowanie kredytów może lekko spaść notairesdugrandparis.fr. Powinno to stopniowo ożywić akcję kredytową i poprawić zaufanie kupujących. Istnieje jednak ryzyko związane z rynkiem obligacji: rentowności francuskich obligacji 10-letnich OAT wzrosły w 2024 roku i jeśli pozostaną na wysokim poziomie, banki mogą być ostrożne w dalszym obniżaniu oprocentowania kredytów hipotecznych notaires.fr. Ponadto, surowe francuskie przepisy dotyczące zdolności kredytowej (limity HCSF, w tym limit relacji zadłużenia do dochodu i górne pułapy oprocentowania) mogą nadal ograniczać część kupujących, zwłaszcza jeśli stopy nie będą szybko spadać. Podsumowując, stopy procentowe to czynnik decydujący: jeśli spadną szybciej niż oczekiwano, Paryż może zobaczyć silniejsze odbicie (zgromadzony popyt czeka); jeśli pozostaną wysokie, ożywienie będzie powolne. Jednak scenariusz bazowy jest umiarkowanie pozytywny: rok 2025 powinien przynieść nieco tańsze kredyty hipoteczne i lepszy dostęp do finansowania, co wesprze rynek.

Klimat gospodarczy i zatrudnienie: Szeroko pojęta gospodarka Francji stanowi tło dla rynku nieruchomości. Na 2025 rok prognozy wskazują na słaby, ale dodatni wzrost gospodarczy. MFW i UE przewidują, że PKB Francji wzrośnie jedynie o +0,6% w 2025 r. economy-finance.ec.europa.eu – zasadniczo jest to powolne tempo, ponieważ kraj mierzy się z wysokimi kosztami energii, ograniczeniami budżetowymi i spowalniającą gospodarką światową. Jest to kontynuacja już wcześniej słabszego niż potencjalny wzrostu w latach 2023–24 (~1% rocznie). Udało się uniknąć lekkiej recesji, ale wydatki konsumentów pozostają ograniczone. Zatrudnienie było mocnym punktem, a bezrobocie spadło do ok. 7% (najniżej od dekad), jednak w połowie 2024 r. pojawiły się pierwsze oznaki problemów na rynku pracy cbre.fr. Jeśli bezrobocie wzrośnie w 2025 r. z powodu wolniejszego wzrostu, może to nieco osłabić popyt na mieszkania (mniej kupujących po raz pierwszy). Mimo to, Paryż zwykle radzi sobie lepiej niż krajowa średnia – jego rynek pracy w sektorach technologii, finansów i usług jest solidny i stale przyciąga talenty. Pewnym powodem do niepokoju pozostaje zaufanie konsumentów, które we Francji jest niskie ze względu na reformy emerytalne i inflację; może to skutkować niechęcią do podejmowania dużych zakupów, takich jak nieruchomości notaires.fr. Z drugiej strony, inflacja spada (z 6% w 2022 r. do ok. 4–5% w 2023 r. i prognozowanych ok. 2,5% w 2024 r.). Wolniej rosnąca inflacja pomaga realnym dochodom i powinna w końcu umożliwić większe wydatki gospodarstw domowych na mieszkania. W nieruchomościach komercyjnych liczą się rentowność firm i plany ekspansji – dużo zależy tu od czynników globalnych, ale silny sektor dóbr luksusowych i turystyki we Francji (kluczowi najemcy biurowców) mają się dobrze, co dobrze wróży popytowi na biura w Paryżu w perspektywie średnioterminowej.

Podsumowując, czynnik gospodarczy jest neutralny lub lekko negatywny na rok 2025: słaby wzrost nie napędza boomu, ale niższa inflacja i stabilne zatrudnienie zmniejszają ryzyko gwałtownego załamania. Nieruchomości w Paryżu historycznie przechodzą przez wzloty i upadki francuskiej gospodarki z mniejszą zmiennością, dzięki unikalnej pozycji stolicy. Ponadto, jeśli rząd ogłosi jakiekolwiek wsparcie dla rynku mieszkaniowego (temat ten stał się kwestią polityczną), mogłoby to przynieść pozytywny efekt. Przykładowo, nowe ulgi podatkowe lub złagodzenie warunków kredytowych dla osób kupujących po raz pierwszy zwiększyłyby aktywność – na koniec 2024 r. trwają dyskusje o działaniach wspierających sektor mieszkaniowy (jak przedłużenie bezoprocentowanych kredytów i ulgi podatkowe dla właścicieli remontujących nieefektywne energetycznie lokale).

Trendy demograficzne i społeczne: Demografia odgrywa subtelną, ale istotną rolę. Liczba ludności miasta Paryż faktycznie nieznacznie spada – obecnie to około 2,1 mln mieszkańców, czyli o około 140 000 mniej niż w 2013 roku thepeninsulaqatar.com. W ciągu ostatniej dekady miasto traciło około 10 000 mieszkańców rocznie thepeninsulaqatar.com. Ten trend przypisuje się takim czynnikom, jak mniejsze gospodarstwa domowe (ludzie potrzebują więcej przestrzeni na osobę, co prowadzi do łączenia dawniej podzielonych mieszkań w większe) thepeninsulaqatar.com, przenoszenie się rodzin do przedmieść z powodu kosztów oraz wzrost liczby mieszkań wykorzystywanych jako drugorzędne rezydencje, które w innym przypadku służyłyby stałym mieszkańcom thepeninsulaqatar.com. Chociaż spadek liczby mieszkańców mógłby sugerować mniejsze zapotrzebowanie na mieszkania, w przypadku Paryża niedobór mieszkań jest wciąż bardzo realny – ponieważ liczba lokali zajmowanych jako główne miejsce zamieszkania spada jeszcze szybciej. W istocie, wiele mieszkań używanych jest jako rezydencje okazjonalne lub wynajmowane krótkoterminowo (jak opisano w części o rynku najmu), co zniekształca statystyki. Tak więc „efektywne” zapotrzebowanie na mieszkania (osoby potrzebujące domów) nadal przewyższa podaż. Niemniej jednak, jeśli trend spadkowy się utrzyma, miasto jest zaniepokojone (wprowadza polityki mające na celu zatrzymanie rodzin z klasy średniej, np. budowę więcej przystępnych mieszkań) thepeninsulaqatar.com thepeninsulaqatar.com. Inny ważny trend demograficzny to starzenie się populacji – Paryż ma stosunkowo młody profil na tle reszty Francji, ale grupa osób 60+ będzie rosnąć. Może to zwiększyć zapotrzebowanie na inne typy mieszkań (mniejsze, dostępne mieszkania, być może w spokojniejszych dzielnicach) i może prowadzić do rotacji, gdy starsi mieszkańcy sprzedadzą większe mieszkania, których już nie potrzebują. Z drugiej strony Paryż nadal przyciąga międzynarodowych i młodych migrantów – miasto nadal przyciąga studentów, profesjonalistów i zamożnych zagranicznych nabywców, co generuje nowy popyt. Miasto inwestuje też w poprawę jakości życia (np. walka ze smogiem, tworzenie nowych parków) thepeninsulaqatar.com, aby zatrzymać odpływ rodzin. Podsumowując, zmiany demograficzne to mieszana siła: nieco mniej rdzennych paryżan, ale więcej międzynarodowych „part-timerów” i wciąż ogromne niezaspokojone potrzeby mieszkaniowe w niektórych grupach.

Turystyka i status globalnego miasta: Status Paryża jako światowej stolicy kultury i turystyki ma bezpośredni i pośredni wpływ na rynek nieruchomości. Wysoki poziom turystyki napędza rynek wynajmu krótkoterminowego, jak już wspomniano, a także zachęca do zagranicznych inwestycji w nieruchomości (niektórzy turyści decydują się na zakup pied-à-terre po zakochaniu się w mieście). Wraz z ponownym powrotem turystyki do rekordowych poziomów w latach 2023–2024 i przewidywanym dalszym wzrostem, dzielnice popularne wśród turystów (np. okolice Wieży Eiffla, Champs-Élysées, Marais) odnotowują wysokie zapotrzebowanie na nieruchomości. Ponadto rozwój hoteli i wynajem powierzchni handlowych są silnie powiązane z kondycją turystyki. Udane przeprowadzenie przez Paryż Igrzysk Olimpijskich 2024 spodziewane jest jako czynnik pozytywnie oddziałujący na miasto: spowodowało modernizację infrastruktury (transport, przestrzenie publiczne) oraz zwiększyło globalną rozpoznawalność miasta. Dodatkowe korzyści to poprawa infrastruktury sportowej oraz tysiące nowych lokali mieszkalnych (dzięki przekształceniu Wioski Olimpijskiej). Przedstawiciele miasta i analitycy mówią o „po-olimpijskim blasku”, który przynosi korzyści częściom północnego i wschodniego Paryża, gdzie odbywały się wydarzenia olimpijskie parispropertygroup.com. Przykładowo, okolice La Villette czy Saint-Denis zyskały nowe połączenia komunikacyjne i doświadczały ponownego zainteresowania ze strony nabywców mieszkań i inwestorów po zakończeniu Igrzysk parispropertygroup.com. Co więcej, przywództwo Paryża w sferze kultury (muzea, moda, kuchnia) gwarantuje, że pozostaje on magnesem dla osób o wysokiej wartości netto, wzmacniając segment rynku nieruchomości luksusowych, o którym już wspominaliśmy.

Czynniki globalne: Jako światowe miasto, Paryż nie jest odporny na globalne trendy na rynku nieruchomości. Na przykład zmiany w innych dużych miastach mogą przekierować lub przyciągnąć inwestycje – jak wspomniano, zmiany polityki w Londynie (takie jak opodatkowanie zagranicznych kupujących czy zakończenie przywilejów non-dom) sprawiły, że niektórzy zamożni inwestorzy wybierają Paryż knightfrank.com. Stabilność lub niestabilność geopolityczna może powodować przepływ kapitału do tzw. bezpiecznych przystani: Paryż jest generalnie postrzegany jako stabilny, szczególnie w porównaniu z innymi stolicami, dlatego w niepewnych czasach inwestorzy globalni często zwiększają alokację na paryskie nieruchomości (zarówno komercyjne, jak i mieszkaniowe). Kursy walut to kolejny czynnik: silny dolar (lub juan itp.) wobec euro skutecznie obniża cenę paryskich nieruchomości dla zagranicznych nabywców, co miało miejsce w ostatnich latach parispropertygroup.com. Gdyby euro znacząco się umocniło, ten korzystny dla kupujących trend może osłabnąć. Ostatecznie, polityka na poziomie UE lub krajowa (takie jak zmiany w polityce monetarnej lub podatkowej wpływające na rynek nieruchomości) pozostają czynnikami, które warto monitorować.

Podsumowanie prognozy: Łącząc wszystkie te czynniki, perspektywy dla rynku nieruchomości w Paryżu do 2025 roku i dalej są ostrożnie optymistyczne i zakładają umiarkowany wzrost. Fundamenty rynku – ograniczona podaż i światowy popyt – pozostają niezmienione, co sugeruje, że po ustąpieniu tymczasowych czynników hamujących (wysokie stopy procentowe, niepewność gospodarcza) Paryż powinien powrócić do długoterminowego, stopniowego wzrostu. Scenariusz bazowy na 2025 rok: liczba transakcji lekko wzrośnie w stosunku do najniższych poziomów z 2024 roku, ceny w całym mieście ustabilizują się lub wzrosną o 0–2%, z nieco większym wzrostem w najlepszych lokalizacjach i niektórych zewnętrznych dzielnicach, które nadrobią duże spadki z 2024 roku. Czynsze nadal będą rosły w ramach regulowanych limitów z powodu niedoboru mieszkań. Ryzyka dla tych prognoz to: gorsza od oczekiwanej recesja gospodarcza (np. jeśli Europę dotknie kryzys energetyczny lub globalna recesja), co może zmniejszyć popyt; lub odwrotnie, opóźnienie w obniżaniu stóp procentowych, co utrzyma słabą dostępność finansowania. Z drugiej strony, jeśli koszty finansowania spadną szybciej, a rząd wprowadzi politykę sprzyjającą mieszkalnictwu, Paryż może odnotować silniejsze odbicie (wzrost cen >3%, napływ kupujących kupujących po raz pierwszy). W perspektywie wieloletniej Paryż ma szansę pozostać jednym z najbardziej pożądanych rynków nieruchomości na świecie, czemu sprzyja projekt Grand Paris, przekształcający metropolię, oraz nieprzemijający urok miasta, który przyciąga inwestorów i nowych mieszkańców do Miasta Świateł. Jak stwierdzono w jednej z analiz, „Paryż roku 2025 stoi na fascynującym rozdrożu — zachowując swoje dziedzictwo, a jednocześnie otwierając się na modernizację…dla tych, którzy rozumieją jego dynamikę, obecny etap może być zapamiętany jako okno szansy na jednym z najbardziej pożądanych rynków świata.” parispropertygroup.com.

Zmiany regulacyjne i podatkowe wpływające na rynek

Niedawne zmiany regulacyjne i podatkowe we Francji – wiele z nich dotyczy bezpośrednio Paryża – wywierają znaczący wpływ na kupujących, inwestorów i najemców. Orientacja w tych zmianach jest kluczowa dla wszystkich uczestników rynku. Poniżej przegląd najważniejszych rozwiązań:

1. Kontrola czynszów (Encadrement des Loyers): Paryż ponownie wprowadził kontrolę czynszów w 2019 roku jako środek eksperymentalny i pozostaje ona w mocy. System ogranicza poziom czynszu dla nowych umów najmu na większości mieszkań wynajmowanych jako główne miejsce zamieszkania w Paryżu, ustalając czynsz referencyjny (plus limit 20%) według lokalizacji i typu nieruchomości. Ta ramowa regulacja czynszowa (w ramach ustawy ELAN) miała wygasnąć, ale została przedłużona co najmniej do połowy 2025 roku i prawdopodobnie stanie się trwałym rozwiązaniem ze względu na lokalne poparcie polityczne service-public.fr service-public.fr. W praktyce, przy podpisywaniu nowej umowy najmu lub jej przedłużaniu, właściciele mieszkań w Paryżu nie mogą przekroczyć prefekturalnie ustalonego limitu czynszu dla danej okolicy (chyba że uzasadnią to wyjątkowymi cechami poprzez “complément de loyer”). Od 2025 roku czynsze referencyjne są aktualizowane corocznie. Istnienie kontroli czynszów oznacza, że podwyżki czynszu dla obecnych najemców są umiarkowane (powiązane z indeksem IRL, około 3,5% w 2023 r.) i nowe czynsze w Paryżu są w pewnym stopniu ograniczone. Dla inwestorów oznacza to zmniejszenie potencjalnych przychodów z wynajmu w porównaniu z wolnym rynkiem, ale też zapobiega nadmiernej inflacji czynszowej, która mogłaby wykluczyć najemców. Co istotne, nieprzestrzeganie przepisów grozi karami: najemcy mogą odwołać się i wymusić obniżkę czynszu, jeśli początkowy czynsz przekroczył dozwolone maksimum. Egzekwowanie przepisów zostało zintensyfikowane, a miasto skierowało niektórych naruszających właścicieli do sądu. Podsumowując, kontrola czynszów jest obecnie stałym elementem rynku najmu w Paryżu – dobra wiadomość dla najemców szukających przystępności oraz czynnik, który właściciele muszą starannie brać pod uwagę przy ustalaniu czynszu (zwłaszcza w przypadku mniejszych lokali, gdzie limit jest najbardziej restrykcyjny).

2. Ochrona najemców w „strefach napięcia”: Niezależnie od limitów czynszowych, Francja utrzymuje przepisy w „strefach napiętych” („zones tendues”, w tym w Paryżu), które mają chronić najemców podczas zmiany najemcy. W szczególności w przypadku ponownego wynajęcia nieruchomości, która była niezamieszkana przez mniej niż 18 miesięcy, właściciel zazwyczaj nie może podnieść nowego czynszu powyżej czynszu poprzedniego (z wyjątkiem ograniczonej kwoty lub jeśli przeprowadzono istotny remont) service-public.fr. Jest to limit podwyżek czynszu przy zmianie najemcy, odnawiany co roku rozporządzeniem (ostatnio również przedłużony do lipca 2025 r.) service-public.fr. Dla właścicieli oznacza to, że nie można znacznie podnieść czynszu między najemcami, chyba że udoskonaliło się nieruchomość lub czynsz był dotąd zbyt niski. Kolejna zasada: właściciele muszą uzasadnić każdy czynsz powyżej referencyjnej mediany (klauzula „complément”), a te są dokładnie weryfikowane. Te środki, w połączeniu z encadrement, sprawiają, że rynek wynajmu w Paryżu jest mocno regulowany. Dla najemców zapewnia to stabilność i ograniczenie nadmiernych wzrostów czynszu, co jest kluczowe w obliczu problemów mieszkaniowych. Dla inwestorów rada jest taka, by dokładnie sprawdzić regulowane poziomy czynszu w wybranej lokalizacji – obliczenia rentowności powinny opierać się na dozwolonym czynszu, a nie hipotetycznym czynszu rynkowym.

3. Przepisy dotyczące efektywności energetycznej (Prawo klimatyczne): Jedną z najważniejszych ostatnich zmian jest agresywne podejście Francji do poprawy efektywności energetycznej mieszkań, co bezpośrednio wpływa na właścicieli i nabywców starszych nieruchomości. Na mocy „Loi Climat et Résilience” domy o niskiej efektywności energetycznej (nazywane passoires thermiques, czyli „termiczne sita”) są stopniowo wycofywane z rynku najmu. Od 1 stycznia 2025 roku nielegalne będzie wynajmowanie nieruchomości z oceną efektywności energetycznej (DPE) „G” (najgorsza ocena) service-public.fr service-public.fr. Mieszkania z oceną G są teraz uznawane za niegodne zamieszkania, co oznacza, że nie można dla nich podpisywać nowych umów najmu service-public.fr. Zakaz zostanie rozszerzony: od 2028 roku mieszkania z oceną F również nie będą mogły być wynajmowane, a od 2034 roku dotyczyć to będzie także tych z oceną E service-public.fr service-public.fr. W Paryżu znaczna część zasobów mieszkaniowych jest stara i nieefektywna energetycznie – szacuje się, że nawet 30–40% mieszkań może mieć ocenę F lub G. To prawo ma ogromne konsekwencje: właściciele mieszkań z oceną G muszą albo wycofać je z rynku najmu, przeprowadzić modernizację w celu podniesienia oceny, albo sprzedać nieruchomość. Już od 2023 roku czynsz za wynajem mieszkań z oceną G i F nie mógł być podnoszony, ale 2025 to prawdziwy punkt zwrotny wraz z całkowitym zakazem service-public.fr. Wielu drobnych właścicieli zdecydowało się sprzedać swoje nieruchomości zamiast inwestować w kosztowne remonty, co częściowo przyczyniło się do wzrostu liczby ofert (i być może spadku cen tych jednostek w latach 2023–24). Dla inwestorów te przepisy są kluczowe: przy zakupie sprawdzaj ocenę DPE. Nieruchomości z oceną F lub G mogą być teraz okazją (zmotywowani sprzedający), ale trzeba uwzględnić budżet na remont, ponieważ dochód z wynajmu jest ograniczony. Z drugiej strony posiadanie nieruchomości z dobrą oceną energetyczną gwarantuje wyższą wartość i brak ograniczeń – energooszczędne mieszkania cieszą się coraz większym popytem. Rząd oferuje zachęty (ulgi podatkowe, pożyczki ekologiczne na 0%, itp.) na termomodernizacje, a co ciekawe, samo Miasto Paryż wprowadziło nawet zwolnienie z podatku od nieruchomości dla właścicieli przeprowadzających znaczące remonty energetyczne paris.fr. Pokazuje to, że władze stosują zarówno zachęty, jak i restrykcje, aby poprawić jakość mieszkań. Podsumowując, przepisy dotyczące energii zmieniają rynek: można spodziewać się fali remontów oraz tego, że starsze nieefektywne budynki zostaną zmodernizowane lub stopniowo wycofywane z rynku najmu.

4. Koniec ulgi podatkowej Pinel: Program Pinel, długo działający program redukcji podatku dochodowego dla inwestorów w nowe mieszkania na wynajem, został oficjalnie zakończony. Pinel oferował inwestorom, którzy kupowali nowe mieszkania na wynajem (w wyznaczonych strefach, w tym na przedmieściach Paryża), znaczącą ulgę podatkową. Program ten cieszył się popularnością i wspierał nową zabudowę. Jednak zgodnie z planem od 1 stycznia 2025 roku economie.gouv.fr economie.gouv.fr nie można już dokonywać żadnych nowych inwestycji Pinel. (Program został przedłużony do 2024 roku, ale z ograniczonymi korzyściami oraz wprowadzono wersję premium „Pinel+” dla projektów o wysokiej efektywności economie.gouv.fr, ale właśnie się on zakończył.) Dla inwestorów oznacza to, że 2024 rok był ostatnim momentem na rezerwację mieszkania na planie w ramach Pinel; w przyszłości zakup nowego mieszkania nie będzie się już automatycznie wiązał z ulgą podatkową. Rząd rozważa alternatywne sposoby wspierania budownictwa mieszkaniowego: jednym z kierunków jest rewitalizacja starych mieszkań (zachęta Denormandie dla renowacji w niektórych miastach została przedłużona do 2027 roku) la-loi-pinel.com oraz zachęcanie do inwestycji instytucjonalnych w najem. Mówi się także o nowym programie (czasem nazywanym „Pinel 2.0” lub opartym na innym mechanizmie), ale na razie brak konkretów. Wpływ: Koniec programu Pinel może zmniejszyć popyt indywidualnych inwestorów na nowe mieszkania, co z kolei może spowolnić rozpoczęcie niektórych nowych inwestycji budowlanych w regionie paryskim. Deweloperzy w 2025 roku mogą oferować rabaty lub dodatkowe korzyści, aby przyciągnąć kupujących po wycofaniu zachęty Pinel. Z drugiej strony, uwaga może przenieść się na istniejące nieruchomości: inwestorzy mogą zwrócić się w stronę starszych mieszkań (gdzie i tak nie było programu Pinel) i być może skorzystać z innych ulg (takich jak cosse lub loc’Avantages, które oferują niewielką ulgę podatkową za ustalanie przystępnych czynszów). Właściciele powinni również pamiętać, że podatek majątkowy (IFI) nadal obowiązuje w przypadku majątku nieruchomości powyżej 1,3 mln euro – to się nie zmieniło, ale zawsze warto to uwzględnić przy dużych luksusowych zakupach.

5. Podatki od nieruchomości (Taxe Foncière): Właściciele nieruchomości w Paryżu doświadczyli gwałtownego wzrostu podatków od nieruchomości w 2023 roku. Miasto Paryż podniosło stawkę podatku miejskiego z 13,5% do 20,5% – co oznacza skok o około +52% w stawce bazowej paris.fr. W praktyce, po przeliczeniu, przełożyło się to na wzrost rachunków za podatek dla właścicieli w Paryżu w 2023 roku o około +44% selexium.com. Był to szok dla wielu osób, ponieważ historycznie Paryż miał niski podatek foncière. W 2024 roku podatek wzrósł o kolejne 3,9% (indeksowany do inflacji) selexium.com selexium.com. Te podwyżki mają na celu poprawę kondycji finansowej miasta i rekompensatę utraty podatku mieszkaniowego (taxe d’habitation), który został zniesiony dla większości mieszkańców. Wpływ na rynek: Wyższe koszty utrzymania mogą zniechęcić część inwestorów lub właścicieli drugich mieszkań, co faktycznie mogło przyczynić się do większej liczby sprzedawanych apartamentów. Zmniejszają one również marże wynajmujących (aczkolwiek podatek od nieruchomości jest odliczany od dochodu z najmu). W przyszłości paryski podatek foncière prawdopodobnie pozostanie na wyższym poziomie (20,5%) i będzie rosnąć corocznie razem z inflacją. Właściciele powinni to uwzględnić w swoim budżecie. Warto zauważyć, że Paryż nadal utrzymuje, że jego stawka jest niższa niż w innych dużych miastach (w wielu francuskich miastach wynosi ona 40-50%) paris.fr. Dodatkowo Paryż w ostatnich latach podniósł podatek od pustostanów (taxe sur les logements vacants) i podatek od drugich domów, by karać niewykorzystywane mieszkania – politykę mającą na celu udostępnienie tych lokali mieszkańcom thesundaydiplomat.com. Pojawiają się głosy, by podwoić lub potroić podatki od pustostanów i drugich mieszkań, by zwiększyć podaż mieszkań thesundaydiplomat.com, ale nie zapadła jeszcze żadna decyzja. Wprowadzenie takiej zmiany mogłoby znacząco zwiększyć koszty dla właścicieli pozostawiających mieszkania puste, co mogłoby skłonić ich do sprzedaży lub wynajmu takich nieruchomości (co byłoby korzystne dla podaży). Podsumowując, podatki związane z nieruchomościami w Paryżu rosną i inwestorzy powinni to uwzględnić przy kalkulacji rentowności (zwłaszcza właściciele nierezydenci, którzy mogą nie korzystać z lokalnych ulg podatkowych).

6. Inne istotne regulacje: Kilka dodatkowych kwestii: Francja ma surowe ochrony najemców – na przykład zimowe moratoria na eksmisje, prawo do odnawiania umów najmu na 3/6 lat itd., a ostatnie przepisy nieco wzmocniły kontrolę nad właścicielami (np. wymóg wizy gwarancyjnej dla zagranicznych najemców czy bardziej rygorystyczne zasady dotyczące kaucji). Żadna z tych regulacji nie jest nowa w 2025 roku, ale podkreślają, że bycie właścicielem nieruchomości w Paryżu wiąże się z obowiązkami i należy być przygotowanym na taki system. Po stronie zakupu zagraniczni nabywcy napotykają stosunkowo niewiele barier we Francji (w przeciwieństwie do niektórych krajów z dodatkowymi podatkami stemplem lub zakazami). We Francji nie podjęto żadnych działań mających na celu ograniczenie zakupów przez cudzoziemców; wręcz przeciwnie, inwestycje zagraniczne są mile widziane. Niemniej jednak, nabywcy nierezydenci muszą być świadomi wyższych stóp procentowych kredytów hipotecznych (często ~0,25–0,5% powyżej stawek dla rezydentów parispropertygroup.com) oraz możliwie ograniczonej zdolności kredytowej zgodnie z francuskimi przepisami. Ponadto nowe przepisy UE i Francji dotyczące przeciwdziałania praniu pieniędzy nakazują obecnie ujawnienie prawdziwych beneficjentów przy zakupie nieruchomości przez spółki itp., jednak dotyczy to jedynie niewielkiej części rynku. Rozwój i strefowanie: Paryż finalizuje nowy PLU (lokalny plan urbanistyczny) mający na celu więcej terenów zielonych i mieszkań dostępnych cenowo; może to częściowo ograniczyć spekulacyjne inwestycje luksusowe (np. możliwe jest więcej wymogów dotyczących uwzględnienia tańszych mieszkań). Regionalnie funkcjonuje także cel „ZAN” (zero net artificialisation), mający na celu powstrzymanie rozlewania się miast – co oznacza większy nacisk na zagęszczanie i rozwój terenów poprzemysłowych. Może to spowolnić rozwój terenów podmiejskich, ale podnieść ceny już wyznaczonych gruntów.

Podsumowując, otoczenie regulacyjne w Paryżu jest coraz bardziej interwencjonistyczne, mając na celu zrównoważenie rynku oraz promowanie zrównoważonego rozwoju i dostępności cenowej. Kupujący i inwestorzy muszą się dostosować do tych przepisów: uwzględnić potrzeby związane z termomodernizacją, przestrzegać limitów czynszu oraz brać pod uwagę wyższe podatki. Ci, którzy to zrobią, nadal znajdą w Paryżu satysfakcjonujący rynek – wręcz przeciwnie, te regulacje mogą generować okazje (np. zakup nieefektywnego mieszkania tanio i jego remont daje wartość dodaną). Najemcy korzystają z wielu zmian (silniejsze prawa i bardziej przyzwoite mieszkania), choć pośrednio regulacje mogą ograniczyć podaż. To trudna równowaga dla decydentów. Podsumowując, każdy, kto w 2025 roku wchodzi na rynek nieruchomości w Paryżu, powinien być dobrze zaznajomiony z tymi przepisami lub skonsultować się ze specjalistami, aby zapewnić sobie zgodność z przepisami i optymalną strategię w zmieniającym się otoczeniu.

Wskazówki i gorące miejsca na poziomie dzielnic

Paryż jest słynny jako „miasto wiosek”, a każda z jego 20 dzielnic (a nawet poszczególne ich osiedla) charakteryzuje się odmienną dynamiką rynku. Patrząc na rok 2025 i kolejne lata, niektóre obszary wyróżniają się szczególnie – albo ze względu na trendy cenowe, potencjał inwestycyjny, albo status rozwijającej się dzielnicy. Poniżej znajduje się podsumowanie kluczowych wskazówek i nowych gorących punktów na poziomie dzielnic, od lokalizacji ultraluksusowych po obszary wzrostu będące w fazie przemian:

• Historyczne dzielnice prestiżowe: Tradycyjne, ekskluzywne osiedla w centrum i na zachodzie Paryża niezmiennie utrzymują najwyższe ceny i wykazują dużą odporność. Saint-Germain-des-Prés (6. dzielnica) pozostaje najdroższą lokalizacją w Paryżu, około 15 500 €/m², praktycznie bez zmian w cenie w ciągu ostatniego roku parispropertygroup.com. Połączenie literackiej historii, galerii sztuki oraz atrakcyjnej lokalizacji nad Sekwaną utrzymuje popyt na najwyższym poziomie, a podaż jest minimalna – dlatego ceny pozostają bez zmian, nawet gdy cały rynek zaliczył spadek. W sąsiedztwie, 7. dzielnica (np. okolice Invalides/Ecole Militaire) również utrzymała się bardzo mocno, ~14 900 €/m² (tylko -1% r/r) parispropertygroup.com, co potwierdza, że dzielnice „Carré d’Or” na lewym brzegu są niemal odporne na kryzysy. Po prawej stronie Sekwany, Złoty Trójkąt 8. dzielnicy (okolice Avenue Montaigne, Champs-Élysées) odnotował wzrost cen (+4,7% r/r) do około 11 760 €/m² parispropertygroup.com, przełamując ogólny trend, ponieważ międzynarodowi bogaci klienci i inwestorzy komercyjni upodobali sobie ten rejon. Dzielnice te charakteryzują się luksusowymi butikami, ambasadami i prestiżowymi nieruchomościami – prawdopodobnie zawsze będą na szczycie rynku paryskiego. Kupujący powinni liczyć się z dużą konkurencją i szybkim powrotem cen na jeszcze wyższe poziomy; dla inwestorów zwroty z najmu są niskie, ale bezpieczeństwo kapitału – bardzo wysokie. Warto zwrócić także uwagę na Le Marais (3. i 4. dzielnica), które nie jest nowością na mapie, ale nadal cieszy się ogromnym zainteresowaniem – zwłaszcza wśród zagranicznych nabywców (Amerykanie i Europejczycy kochają ten klimat). Ceny w Le Marais średnio powyżej 12 000 €/m² i pozostają stabilne; ograniczona liczba mieszkań z XVII wieku sprawia, że wszelkie spadki są tylko chwilowe. Wniosek: Jeśli szukasz stabilności i prestiżu, trzymaj się tych centralnych, prestiżowych dzielnic – to najbardziej „blue-chip” nieruchomości w Paryżu.
• Najważniejsze ceny według dzielnic (dane z końca 2024):
  • 6. dzielnica (Saint-Germain-des-Prés): ~15 500 €/m², 0,0% r/r – Ultra-prestiżowa, najwyższa stabilność parispropertygroup.com parispropertygroup.com.
  • 8. (Champs-Élysées/Złoty Trójkąt): ~11 760 €/m², +4,7% r/r – Luksus z potencjałem wzrostu (wysoki światowy popyt) parispropertygroup.com parispropertygroup.com.
  • 9. (Opéra/Południowe Pigalle): ~9 650 €/m², -4,6% r/r – Centralna „dzielnica wartości”, obecnie poniżej progu 10 000 €/m², oferująca możliwości wejścia parispropertygroup.com parispropertygroup.com.
  • 13. (Bibliothèque/Left Bank Rive Gauche): ~8 530 €/m², +2,3% r/r – Wschodzący obszar wzrostu, korzystający z odnowy miejskiej i nowych uczelni parispropertygroup.com parispropertygroup.com.
  • 18. (La Chapelle / północ): ~6 610 €/m², -6,7% r/r – Przystępny punkt wejścia, aktywna gentryfikacja i przyszłe korzyści z infrastruktury parispropertygroup.com parispropertygroup.com.
  parispropertygroup.com (Źródło danych: Paris Property Group / Chambre des Notaires, IV kwartał 2024)
• Pojawiające się „hotspoty”, na które warto zwrócić uwagę: Wiele dzielnic, szczególnie w północnym i wschodnim Paryżu, znajduje się na ścieżce wzrostu i zasługuje na uwagę:
  • South Pigalle & Nouvelle Athènes (9. dzielnica): Ten obszar na południe od Montmartre przekształcił się w modną enklawę z koktajlbarami, butikami i młodą społecznością profesjonalistów. Jak wspomniano, ceny nieco spadły do ok. 9,65 tys. €/m² parispropertygroup.com, ale to prawdopodobnie tymczasowy spadek; 9. dzielnica ma mocne fundamenty (centralna lokalizacja bez wysokich cen 8. dzielnicy). Spodziewaj się jej odbicia – w rzeczywistości, jak na taką centralność, jest niedoceniana. Sąsiadująca 10. dzielnica (rejon Rue des Martyrs itd.) jest teraz równie modna.
  • Wschodni Paryż – 10., 11., 19. dzielnica: Dzielnice takie jak Canal Saint-Martin (10. dzielnica) oraz Belleville / Oberkampf (11. dzielnica) podlegają gentryfikacji od lat i proces ten nadal trwa. Oferują bohemiarski klimat oraz rosnące bezpieczeństwo i udogodnienia. 19. dzielnica (okolice Canal de l’Ourcq i La Villette), kiedyś pomijana, przeżywa renesans dzięki nowym kawiarniom, przestrzeniom artystycznym i napływowi rodzin. Szczególnie okolica Canal Saint-Martin cieszy się odnowionym zainteresowaniem po igrzyskach olimpijskich parispropertygroup.com. Ceny w 10./11. dzielnicy oscylują w granicach 8-10 tys. €/m² (w zależności od mikroobszaru), z dużym potencjałem wzrostu. 19. dzielnica jest tańsza (średnio około 7 tys. €/m² parispropertygroup.com) i mimo że część jej obszarów nadal jest robotnicza, rejony w pobliżu parku Buttes-Chaumont są już dość szykowne.
  • La Chapelle & Marx Dormoy (18. dzielnica): Ta północna część 18. dzielnicy, granicząca z 10., ma bardzo niskie ceny (jak widać – około 6 600 €/m²), ale jest na trasie metra linii 12 i blisko dworca Gare du Nord z Eurostarem. Trwające inwestycje infrastrukturalne (jak przedłużanie linii tramwajowych, modernizacja Gare du Nord) oraz prywatny kapitał stopniowo poprawiają te ulice. Potencjalny wzrost wartości jest znaczny, jeśli myślisz długoterminowo i wybierzesz dobrą część dzielnicy (niektóre są nadal trudne). Jak zauważyło badanie Newmark, przesunięcie centrum Paryża na wschód przyciąga firmy, co prawdopodobnie przełoży się także na atrakcyjność mieszkaniową nmrk.com.
  • Rejon Montparnasse (14. dzielnica) i okolice: Ogólnie 14. dzielnica jest stabilna i mieszkaniowa, ale ciekawym subobszarem jest okolica Porte de Vanves / Didot na granicy 14. i 15. dzielnicy. Dzięki tramwajowi T3 i rozprzestrzenianiu się gentryfikacji z centrum, te zewnętrzne dzielnice (niegdyś uznawane za odległe) przyciągają młodych kupujących, których nie stać na sam środek 15. lub 6. dzielnicy. Podobnie obrzeża 17. dzielnicy (Batignolles) stały się modne po nowym rozwoju Clichy-Batignolles i powstaniu nowego sądu, co zaowocowało pojawieniem się nowych kawiarni i wprowadzeniem atmosfery małej wioski.
  • Najciekawsze przedmieścia: Tuż poza miastem znajduje się kilka miejsc, które są praktycznie przedłużeniem dzielnic Paryża i intensywnie się rozwijają. Saint-Ouen (tuż za granicą 17/18 dzielnicy) to jedno z nich – dzięki przedłużeniu linii metra 14 i przekształceniu terenów przemysłowych w eko-dzielnice wizerunek Saint-Ouen się zmienia (w okolicach słynnego targu staroci Puces pojawiły się modne lokale). Montreuil, graniczący z 20. dzielnicą, przez niektórych nazywany jest „Brooklynem Paryża”: artystyczny, zaangażowany społecznie i coraz popularniejszy wśród młodych ludzi wypchniętych z Paryża przez wysokie ceny nieruchomości – ceny domów rosną tam bardzo szybko. Issy-les-Moulineaux oraz Boulogne na południowy zachód od miasta to wciąż bardzo silne lokalizacje zarówno dla rodzin, jak i firm, korzystające z nowych biur oraz bezpiecznego, podmiejskiego charakteru przy dostępie do metra.
• Enklawy luksusowego mieszkalnictwa: W segmencie luksusowym, oprócz dobrze znanych obszarów, uwagę zwracają niektóre mikro-rynki:
  • Ile Saint-Louis (4. dzielnica): Ta niewielka wyspa na Sekwanie oferuje staroświecki urok i ekskluzywność. To niezmiennie jedno z najdroższych miejsc za m² (często powyżej 20 tys. euro), bo mieszkania tutaj są rzadkością i są niepowtarzalne. Przyciąga zarówno światowych nabywców, jak i lokalnych mieszkańców ze względu na spokój w samym sercu Paryża.
  • Villa Montmorency (16. dzielnica): To zamknięte osiedle rezydencji w Auteuil (16. dzielnica), gdzie mieszka wiele celebrytów. Domy osiągają tu astronomiczne ceny (powyżej 20 mln euro). Choć cała 16. dzielnica była ostatnio nieco ospała (jest obszerna i zróżnicowana), ultraprestiżowe enklawy, takie jak ta, cieszyły się niezmiennym zainteresowaniem.
  • Rezydencje luksusowe przy La Défense (Puteaux, Courbevoie): Powstają tu nowe luksusowe apartamentowce o wysokim standardzie z panoramicznymi widokami (jak planowane apartamenty w Tour Alto czy inne). Skierowane są do zagranicznych nabywców poszukujących nowoczesnych udogodnień, które są rzadkością w historycznym Paryżu. To test, ile ludzie są gotowi zapłacić za życie w nowoczesnej wieży pod Paryżem – jak dotąd wyniki są mieszane, ale to nisza warta obserwacji.
• Czynniki społeczne i infrastrukturalne: Warto też zauważyć, że inwestycje publiczne często zwiastują przyszłe miejsca „na topie”. Na przykład przydział mieszkań komunalnych czy budowa nowych obiektów publicznych przez miasto może szybko poprawić atrakcyjność rejonu. Projekt nowego planu miejscowego (PLU) stawia na tworzenie „dzielnic 15-minutowych” (wszystko dostępne lokalnie) – obszary przeznaczone do takich ulepszeń mogą znacząco zyskać na popularności. Pod tym względem dużo uwagi poświęca się 19. dzielnicy. Również okolice planowanych stacji linii 15 (jak Porte de Vincennes, Porte de Brançion itp., tuż przy granicy Paryża) mogą w najbliższych latach zacząć wzbudzać zainteresowanie spekulantów na długo przed otwarciem linii.

Podsumowując, paryski krajobraz nieruchomości w 2025 roku jest wielowymiarowy: podczas gdy ceny ogólnie się stabilizują, na poziomie mikro niektóre dzielnice odnotowują wzrosty, inne osiągają dno, a niektóre pozostają wyjątkowo stabilne. Dla kupujących oznacza to szansę – koncentrując się na odpowiedniej okolicy, można znaleźć wartość lub bezpieczeństwo, w zależności od potrzeb. Na przykład inwestor może wybrać La Chapelle, licząc na maksymalny potencjał wzrostu (przy wyższym ryzyku), lub zdecydować się na 7. dzielnicę, praktycznie gwarantującą długoterminowe utrzymanie wartości. Najemcy mogą znaleźć nieco korzystniejsze oferty w dzielnicach, które zanotowały spadki cen (takich jak 9. lub 15.), ale wszędzie tam, gdzie połączenia komunikacyjne są dobre, konkurencja będzie bardzo duża. Profesjonaliści na rynku nieruchomości powinni dostosowywać porady do kontekstu każdej dzielnicy, ponieważ Paryż to naprawdę „mozaika mikro-rynków”, gdzie jedno rozwiązanie nigdy nie pasuje do wszystkich parispropertygroup.com. Niezmienna zasada brzmi: lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja – a w Paryżu oznacza to ulica po ulicy, znajomość historii okolic. W miarę jak Paryż zmienia się wraz z projektami takimi jak Grand Paris, niektóre z tych historii zostaną napisane na nowo, a na mapie pojawią się nowe, atrakcyjne miejsca. Śledzenie tych trendów będzie kluczowe, by jak najlepiej wykorzystać niezmiennie urzekający i dynamiczny paryski rynek nieruchomości.

Wnioski

Paryski rynek nieruchomości w 2025 roku prezentuje obraz stabilności w czasach zmian. Po okresie dostosowań sektor mieszkaniowy odzyskuje równowagę, kierując się takimi fundamentami jak ograniczona podaż i niezmienne, światowe zapotrzebowanie. Ceny mieszkań w dużej mierze się ustabilizowały i są gotowe do umiarkowanego odbicia wraz ze stopniowym obniżaniem stóp procentowych notairesdugrandparis.fr parispropertygroup.com. Segment luksusowy przeżywa rozkwit – Paryż pozostaje magnesem dla zamożnych inwestorów szukających bezpiecznych aktywów, czego dowodem są rekordowe ceny i stabilne wartości w topowych lokalizacjach knightfrank.com knightfrank.com. Tymczasem najemcy korzystają z nowych zabezpieczeń i dynamicznego rynku najmu, chociaż dotkliwy niedobór mieszkań pozostaje poważnym wyzwaniem thesundaydiplomat.com parispropertygroup.com.

Na rynku komercyjnym paryski rynek biurowy mierzy się z nową normalnością – wyższymi poziomami pustostanów i zmieniającymi się wzorcami pracy, jednak biura typu prime oraz rozwijające się dzielnice biznesowe wykazują potencjał nmrk.com nmrk.com. Rynek nieruchomości handlowych i hotelarskich wspiera powrót turystyki, co umacnia pozycję Paryża jako światowej stolicy zakupów i turystyki cbre.fr cbre.fr. Kluczowe znaczenie mają transformacyjne projekty, takie jak Grand Paris Express, który ma na nowo zdefiniować krajobraz nieruchomości i stworzyć nowe możliwości na terenach dotąd uznawanych za peryferyjne parispropertygroup.com grandparisexpress.fr.

Inwestorzy, kupujący oraz profesjonaliści znajdą w Paryżu wiele dróg rozwoju: od stabilnych zysków w historycznych, centralnych dzielnicach po inwestycje z wysokim potencjałem w strefach rozwoju Grand Paris parispropertygroup.com parispropertygroup.com. Aby sprawnie poruszać się na tym rynku, potrzeba bystrości – niezbędna jest świadomość zmian regulacyjnych (takich jak normy energetyczne czy limity czynszów) oraz trendów specyficznych dla poszczególnych dzielnic service-public.fr parispropertygroup.com. Zmiany podatkowe, takie jak podwyżka podatku od nieruchomości czy zakończenie programu Pinel, wymagają strategicznego planowania selexium.com economie.gouv.fr, choć pojawiają się nowe zachęty do zielonych renowacji i budownictwa dostępnego cenowo.

Ogólnie rzecz biorąc, paryski rynek nieruchomości w 2025 roku można określić jako „ostrożnie optymistyczny”. Rynek wkracza w nowy cykl, a faza korekty jest w dużej mierze za nim parispropertygroup.com. Ponadczasowy urok miasta – jego bogactwo kulturalne, żywotność gospodarcza i niepowtarzalny miejski charakter – nadal przyciąga ludzi i kapitał z całego świata parispropertygroup.com knightfrank.com. To niezmienne zainteresowanie, w połączeniu z planowanymi ulepszeniami infrastruktury i prawdopodobnie korzystniejszym finansowaniem, sugeruje, że Paryż jest na progu delikatnego wzrostu.

Dla inwestorów oznacza to, że teraz może być dogodny moment na zabezpieczenie aktywów przed kolejnym wzrostem (jak ujęto to w jednym z raportów, „gwiazdy się układają” parispropertygroup.com), niezależnie od tego, czy celem jest długoterminowa ochrona kapitału w prestiżowym arrondissement, czy wyższe zwroty w odradzającej się dzielnicy. Dla osób kupujących dom, zwłaszcza po raz pierwszy, połączenie ustabilizowanych cen i łagodniejszych warunków kredytowych zapewnia możliwość wejścia na rynek na lepszych warunkach niż w ostatnich latach parispropertygroup.com parispropertygroup.com. Najemcy powinni dalej korzystać z polityk przyjaznych lokatorom, a być może również ze zwiększonej podaży mieszkań na wynajem, jeśli politycy odniosą sukces w przekształcaniu nieużywanych nieruchomości w domy thesundaydiplomat.com. Dla profesjonalistów z rynku nieruchomości zmieniający się krajobraz – od wpływu przepisów klimatycznych po nowe gorące dzielnice – oznacza, że dostarczanie rzetelnych, spersonalizowanych porad jest ważniejsze niż kiedykolwiek.

Podsumowując, rynek nieruchomości w Paryżu pozostaje jednym z najbardziej trwałych i atrakcyjnych na świecie. Łączy bogate dziedzictwo z umiejętnym rozwojem, co pokazują takie projekty, jak Grand Paris Express, który poprowadzi rynek w przyszłość. Choć wyzwania, takie jak dostępność cenowa i braki podaży, wciąż się pojawiają, miasto aktywnie im przeciwdziała poprzez politykę i innowacje. Dla osób zaangażowanych w paryski rynek nieruchomości nadchodzące lata zapowiadają się dynamicznie. Jednak, jak pokazuje historia i jak podkreśla rok 2025, paryskie nieruchomości nagradzają cierpliwość i wnikliwość – ich długoterminowa trajektoria jest wzrostowa, wsparta niezrównanym urokiem, który opiera się cyklom gospodarczym i wykracza poza krótkoterminowe wahania 56paris.com parispropertygroup.com. W Mieście Świateł nieruchomości okazały się filarem trwałej wartości, a rok 2025 zapowiada początek kolejnego rozdziału wzrostu.

Źródła:

• Chambre de Notaires de Paris – Komunikat prasowy dotyczacy nieruchomości w Paryżu, 27 lutego 2025 parispropertygroup.com parispropertygroup.com
• Paris Property Group – Analiza końcoworoczna 2024 i prognoza na 2025 parispropertygroup.com parispropertygroup.com
• 56Paris – Aktualizacja rynku paryskiego 2025 56paris.com 56paris.com
• Knight Frank – Paris Prime Market Insight (maj 2025) knightfrank.com knightfrank.com
• Newmark – Raport biurowy Paryż Ile-de-France Q1 2025 nmrk.com nmrk.com
• CBRE France – Perspektywy rynku nieruchomości 2025 cbre.fr cbre.fr
• Service-Public.fr (rząd francuski) – Aktualizacje o kontroli czynszów i prawie klimatycznym service-public.fr service-public.fr
• The Peninsula (AFP) – Artykuł o spadku populacji w Paryżu, listopad 2024 thepeninsulaqatar.com thepeninsulaqatar.com
• The Sunday Diplomat – Niedobór mieszkań w Paryżu (akademiki) 2024 thesundaydiplomat.com thesundaydiplomat.com
• SeLoger/Selexium – Podwyżka Taxe Foncière 2023–24 selexium.com

Rynek nieruchomości luksusowych

Przegląd: Segment luksusowych i prestiżowych nieruchomości w Paryżu wykazał niezwykłą siłę podczas ostatniego spowolnienia. Dzielnice „Belle Époque” – 6., 7. i 8. okręg oraz inne podobne prestiżowe obszary utrzymały swoją wartość znacznie lepiej niż dzielnice peryferyjne w ciągu ostatnich dwóch lat. Ceny w tych pożądanych enklawach pozostały na tym samym poziomie lub nawet wzrosły w 2024 roku, dzięki ograniczonej podaży i stabilnemu międzynarodowemu popytowi. Na przykład Saint‑Germain‑des‑Prés (6. okręg) pozostał najdroższą dzielnicą Paryża z ceną około 15 500 €/m², bez zmian rok do roku w 2024 parispropertygroup.com, a ekskluzywny 7. okręg (okolice Les Invalides) odnotował jedynie spadek o -1,1% do około 14 900 €/m² parispropertygroup.com. Tak minimalne spadki w czasie ogólnego załamania rynku podkreślają, że nieruchomości z najwyższej półki w najlepszych lokalizacjach są „odporne na szersze wahania” parispropertygroup.com. Na początku 2025 roku te segmenty rynku premium już zaczynają odrabiać straty. W 8. okręgu – obejmującym Pola Elizejskie i Złoty Trójkąt – ceny faktycznie wzrosły o około 4,7% w 2024 roku (do ok. 11 760 €/m²) parispropertygroup.com, przeciwstawiając się tendencji w całym mieście i wzmacniając status 8. okręgu jako topowej lokalizacji inwestycyjnej parispropertygroup.com.

Ultra-luksusowe nieruchomości i zagraniczni kupcy: Najwyższy segment rynku paryskiego (ultra-luksusowe apartamenty, rezydencje, hôtels particuliers) odnotowuje rekordową aktywność. Ceny nieruchomości premium wzrosły o około +12% od 2019 roku (przed pandemią) knightfrank.com, osiągając nowe maksima w latach 2024–25, mimo że liczba transakcji zwykłych nieruchomości spadła. W 2024 roku sprzedano zaledwie kilka historycznych rezydencji, ale za zdumiewające kwoty: jedno hôtel particulier na Lewym Brzegu osiągnęło cenę blisko 50 000 €/m², a inne zostało sprzedane za 33 miliony euro knightfrank.com. Na początku 2025 roku dwie rezydencje w 7. dzielnicy znalazły nabywców za odpowiednio 55 milionów euro i 100 milionów euro – to jedne z najdroższych transakcji mieszkaniowych w historii Paryża knightfrank.com. Popyt na tym astronomicznym poziomie napędzają zarówno krajowe elity, jak i zagraniczni milionerzy. Warto zauważyć, że kupujący z Chin i innych krajów azjatyckich stali się bardzo aktywni na prestiżowym rynku paryskim. Połowę wszystkich zakupów paryskich pied-à-terre obsługiwanych przez jedną luksusową agencję w 2024 roku (średnia cena 7,6 miliona euro; powierzchnia ~235 m²) dokonali nabywcy z Chin knightfrank.com. Te gotowe do zamieszkania luksusowe apartamenty osiągały średnio niesamowite 33 800 euro za m² knightfrank.com, co obrazuje, że zagraniczni inwestorzy są skłonni zapłacić najwyższe kwoty (czy to w dolarach, czy w euro) za prestiżowe nieruchomości w centrum Paryża.

Czynniki napędzające segment luksusowy: Kilka makrotrendów zwiększa atrakcyjność Paryża dla osób o wysokiej wartości majątku (HNWI) w 2025 roku i później. Stopy procentowe – choć wysokie dla przeciętnych nabywców – mają mniejsze znaczenie dla dysponujących gotówką kupujących z segmentu luksusowego, a sama perspektywa obniżek stóp procentowych w strefie euro poprawia ogólne nastroje knightfrank.com. Dodatkowo, globalne zmiany polityczne przyciągają coraz więcej zamożnych osób do Paryża: na przykład likwidacja przez Wielką Brytanię reżimu podatkowego non-dom oraz podwyższenie we Włoszech podatku ryczałtowego dla cudzoziemców uczyniły te kraje mniej atrakcyjnymi, podczas gdy Paryż postrzegany jest jako stabilna alternatywa knightfrank.com. Niepewna sytuacja geopolityczna (np. wyniki wyborów w USA) skłania również część ultrazamożnych do dywersyfikacji aktywów poprzez inwestycje w nieruchomości w Paryżu jako bezpieczną przystań knightfrank.com. W badaniu z 2024 roku, obejmującym 750 HNWI, Paryż zajął 1. miejsce wśród europejskich miast do relokacji – we wszystkich grupach wiekowych od pokolenia Z po powojenne knightfrank.com – odzwierciedlając jego wyjątkowe połączenie kultury, bezpieczeństwa i stylu życia dla elit. Kolejnym czynnikiem jest powrót słabego euro (w porównaniu do poziomów z lat 2018–19), co w praktyce daje kupującym z dolarami, frankami czy dirhamami swego rodzaju rabat. Podsumowując, najbardziej prestiżowy segment rynku mieszkaniowego w Paryżu poszerza swoją globalną atrakcyjność jeszcze bardziej w 2025 roku knightfrank.com knightfrank.com.

Popyt na wynajem i niedobór podaży: Paryż doświadcza ostrego niedoboru mieszkań na wynajem w 2025 roku, co powoduje wzrost czynszów i frustrację wielu potencjalnych najemców.

Popyt na wynajem gwałtownie wzrósł, ponieważ wyższe stopy procentowe i rygorystyczne kryteria udzielania kredytów wykluczyły z rynku niektórych kupujących, zmuszając ich do dalszego wynajmowania thesundaydiplomat.com.Tymczasem podaż dostępnych wynajmów długoterminowych gwałtownie spadła.Według urzędników miejskich, Paryż traci każdego roku kilka tysięcy mieszkań na wynajem z powodu różnych czynników thesundaydiplomat.com.Liczba ofert wynajmu mieszkań w Paryżu spadła aż o 50% w ciągu jednego roku (stan na początek 2024) oraz o 73% w ciągu trzech lat, co wskazuje, jak drastycznie skurczyła się dostępność wynajmu długoterminowego thesundaydiplomat.com.Nacisk jest szczególnie dotkliwy dla małych mieszkań (kawalerek i mieszkań jednopokojowych), które są zazwyczaj poszukiwane przez studentów i młodych profesjonalistów.Wiele z tych lokali zostało przekierowanych na platformy wynajmu krótkoterminowego (np.Airbnb) lub stoją puste jako drugorzędne pieds-à-terre, zmniejszając dostępność dla lokalnych mieszkańców thesundaydiplomat.com.Dane miejskie pokazują, że niemal 19% paryskich mieszkań nie było zajmowanych jako główne miejsca zamieszkania (były puste lub stanowiły drugi dom) w 2020 roku – w porównaniu do 14% dekadę wcześniej thesundaydiplomat.com.Co ciekawe, około 1 na 10 domów w Paryżu jest obecnie rezydencją wtórną (często utrzymywaną przez zamożnych właścicieli do okazjonalnego użytku) thesundaydiplomat.com.Ten trend, w połączeniu z rozprzestrzenianiem się wynajmu turystycznego, doprowadził do tego, co urzędnicy nazywają „bezprecedensowym kryzysem mieszkaniowym” dla najemców thesundaydiplomat.com thesundaydiplomat.com.Studenci zostali dotknięci najmocniej: jak ostrzegł Zastępca Burmistrza ds. Mieszkalnictwa w 2024 roku, „sektor prywatny nie ma już nic do wynajęcia… możemy zobaczyć dziesiątki tysięcy studentów na ulicach”, jeśli nie zostaną podjęte środki nadzwyczajne thesundaydiplomat.com.Podsumowując, współczynnik pustostanów w przypadku wynajmu długoterminowego jest wyjątkowo niski (około 2,8%) parispropertygroup.com, a konkurencja o każde dostępne mieszkanie jest ogromna.

Perspektywy dla segmentu luksusowego: Segment luksusowy ma nadal przewyższać wyniki szerszego rynku. Podaż nieruchomości klasy premium pozostaje poważnie ograniczona – w całym Paryżu każdego roku powstaje mniej niż 2000 nowych mieszkań, a praktycznie żadne w historycznych, prestiżowych dzielnicach knightfrank.com. Ten niedobór sprawia, że nowe inwestycje o wysokim standardzie osiągają wysokie ceny i często szybko się wyprzedają. Właściciele prestiżowych nieruchomości także wstrzymują się ze sprzedażą, jeśli nie jest to absolutnie konieczne, z uwagi na brak równorzędnych alternatyw, co ogranicza podaż. Przy globalnych przepływach kapitału Paryż może liczyć na znaczący udział w inwestycjach na rynku luksusowych nieruchomości w najbliższych latach. Knight Frank przewiduje, że ceny luksusowych nieruchomości w Paryżu umiarkowanie wzrosną w 2025 roku (odbijając się od stagnacji na rynku masowym), wspierane przez powracających międzynarodowych nabywców oraz status Paryża jako „nieustannie pożądanego” centrum knightfrank.com knightfrank.com. Dla inwestorów segment luksusowy oferuje długoterminową ochronę kapitału i jest mniej podatny na wahania – jak pokazują lata 2023–24, kiedy ceny nieruchomości premium utrzymały się lub wzrosły, a właściciele w najlepszych dzielnicach wciąż cieszyli się zyskami rzędu ~+35% w ciągu ostatnich 10 lat 56paris.com. Podsumowując, paryski rynek nieruchomości luksusowych pozostaje bezpieczną i solidną inwestycją, w dużej mierze odporną na krótkoterminowe wahania i gotową do dalszego stopniowego wzrostu w nadchodzących latach.

Trendy i stopy zwrotu na rynku najmu

Ceny najmu i stopy zwrotu: Przy wysokim popycie i ograniczonej podaży, czynsze w Paryżu rosną, choć w ramach obowiązujących limitów czynszowych (zobacz Zmiany regulacyjne). Na połowę 2024 roku średni czynsz w Paryżu daje brutto stopę zwrotu około 3,2% (mieszkania nieumeblowane) do 3,6% (umeblowane) parispropertygroup.com. Te stopy zwrotu – w granicach 3–4% – są porównywalne z innymi dużymi europejskimi miastami, takimi jak Londyn (3,4%) czy Berlin (3,8%), choć niższe niż na rynkach takich jak Amsterdam (5,2%) parispropertygroup.com. Stosunkowo umiarkowane stopy zwrotu odzwierciedlają wysokie wartości kapitałowe w Paryżu; w ujęciu bezwzględnym czynsze należą tu do najwyższych w Europie (typowy paryski czynsz to około 30–38 €/m² miesięcznie na rynku prywatnym, a w segmencie luksusowym znacznie więcej). Dla właścicieli mieszkań plusem obecnej sytuacji jest szybka obsada lokali i niskie ryzyko zaległości w płatnościach – przy tak dużej liczbie osób poszukujących mieszkań czas pustostanów jest minimalny. Zarządcy nieruchomości potwierdzają, że dobrze wycenione mieszkania na wynajem często otrzymują kilkadziesiąt zapytań w ciągu kilku dni. Rynek najmu pozostał silny nawet w trakcie pandemii Covid, a po powrocie studentów i ekspatów odbił się całkowicie parispropertygroup.com. Jedynym czynnikiem hamującym wzrost czynszów była interwencja rządowa (limity wzrostu czynszu i poziomu początkowego czynszu – szczegóły dalej). Jednak dane francuskiego OLAP pokazują, że medianowe czynsze w Paryżu wzrosły o kilka punktów procentowych w latach 2022–2024 pomimo tych ograniczeń, zwłaszcza w przypadku małych mieszkań, na skutek drastycznej dysproporcji między popytem a podażą.

Krótkoterminowy wynajem (Airbnb) i zyski: Ważnym trendem jest rozbieżność między zyskami z wynajmu długoterminowego a krótkoterminowego. W turystycznych, centralnych dzielnicach niektórzy inwestorzy decydują się na wynajem sezonowy (w stylu Airbnb), ponieważ stawki za nocleg mogą znacznie przewyższać tradycyjne umowy najmu. W popularnych lokalizacjach (np. Marais, Dzielnica Łacińska) dochód z wynajmu krótkoterminowego może być o 20–30% wyższy niż z umowy najmu na rok – czasami nawet więcej, jeśli wynajmuje się turystom przez cały rok. Do 2025 roku, przy ponownym boomie turystycznym (patrz Czynniki Rynkowe), to podejście ponownie pobudziło zainteresowanie inwestowaniem w wynajem na wakacje parispropertygroup.com. Jednak inwestorzy muszą uważać na surowe przepisy dotyczące wynajmu krótkoterminowego w Paryżu parispropertygroup.com. Miasto wprowadziło system rejestracji najmu i limity (główne miejsce zamieszkania można wynajmować tylko 120 dni w roku; pozostałe nieruchomości wymagają pozwolenia komercyjnego wraz z kompensacją za „utracone mieszkania”). W ostatnich latach nasiliły się kontrole nielegalnych ogłoszeń Airbnb, co przyczyniło się do powrotu części mieszkań na rynek najmu długoterminowego i lekkiego spadku czynszów w niektórych rejonach parispropertygroup.com. Idąc dalej, władze Paryża chcą wprowadzać jeszcze surowsze środki: na przykład w 2024 roku zaproponowano zakaz nowych najem krótkoterminowych w niektórych centralnych dzielnicach (jak Montmartre czy Le Marais) oraz podwyższkę podatków na drugie domy, aby zniechęcić właścicieli do pozostawiania mieszkań pustych thepeninsulaqatar.com thepeninsulaqatar.com. Celem tych polityk jest udostępnienie większej liczby mieszkań dla mieszkańców i studentów. Z punktu widzenia inwestora, krótkoterminowy najem może przynosić wyższe zyski, ale wiąże się z ryzykiem regulacyjnym – kluczowe jest przestrzeganie zmieniających się przepisów (i pamiętanie, że strategie mocno uzależnione od turystyki mogą być niestabilne, jak pokazała pandemia).

Perspektywy dla najemców i właścicieli mieszkań: Dla najemców najbliższa przyszłość pozostaje trudna. Dopóki nie zostanie zwiększona podaż mieszkań (lub nie zostaną wykorzystane istniejące puste lokale), konkurencja pozostanie ostra. Limity czynszowe nadal będą chronić przed zawyżaniem opłat (zobacz Zmiany regulacyjne), ale znalezienie przystępnego mieszkania będzie wymagać wytrwałości. Wielu studentów i najemców o średnich dochodach coraz częściej szuka mieszkań na przedmieściach lub godzi się na dłuższe dojazdy z powodu niedoboru mieszkań w centrum miasta thesundaydiplomat.com. Dla właścicieli i inwestorów na rynku wynajmu Paryż oferuje niemal 100% obłożenie i stały popyt. Zyski z wynajmu na poziomie około 3–4% nie są rekordowo wysokie, ale w dobie rosnących kosztów kredytów niektórzy inwestorzy instytucjonalni uznają portfele mieszkaniowe w Paryżu za atrakcyjne ze względu na ich stabilność. Rzeczywiście, inwestycje w aktywa mieszkaniowe (w tym duże portfele mieszkań) utrzymały się na dobrym poziomie w 2024 roku i mają wzrosnąć w 2025, jak zauważa CBRE, a oczekiwanych jest kilka dużych transakcji cbre.fr. Jedną z pojawiających się szans jest rozwój mieszkań studenckich: chroniczny niedobór zakwaterowania dla studentów (w Paryżu jest ok. 300 000 studentów, ale tylko 13 000 dedykowanych miejsc w akademikach) thesundaydiplomat.com sygnalizuje zapotrzebowanie na więcej prywatnych akademików lub przestrzeni colivingowych. Kolejną kwestią są energooszczędne renowacje starszych budynków wynajmowanych, które nie tylko zwiększają ich atrakcyjność, lecz także są niezbędne do spełnienia nowych przepisów (wielu właścicieli będzie musiało poddać nieruchomości modernizacji – zobacz Zmiany regulacyjne dotyczące zasad energetycznych). Ogólnie rynek najmu w Paryżu nadal będzie się charakteryzował bardzo wysokim popytem, ograniczoną podażą i presją regulacyjną na utrzymanie przystępności.

Inwestycje w nieruchomości komercyjne

Mimo że Paryż słynie jako miejsce zamieszkania, jest także jednym z największych rynków nieruchomości komercyjnych w Europie. W latach 2024–2025 sektor komercyjny napotkał trudności spowodowane spowolnieniem gospodarczym oraz zmianami po pandemii w pracy i handlu detalicznym, lecz w kluczowych lokalizacjach pozostaje odporny. Ta część obejmuje trendy dotyczące biur, handlu oraz hotelarstwa, a także główne nowe inwestycje komercyjne.

Rynek biurowy

Aktywność leasingowa: Rynek biurowy w Paryżu przechodził przez okres spowolnienia. Wynajem powierzchni biurowej (aktywność leasingowa) w regionie Wielkiego Paryża spadł w 2024 roku, co odzwierciedla ostrożne nastroje firm. W pierwszym kwartale 2025 roku aktywność leasingowa była o około 4% niższa rok do roku, głównie z powodu braku ogromnych transakcji (niewiele dużych relokacji korporacyjnych) nmrk.com. Wiele firm optymalizuje lub zmniejsza powierzchnie w odpowiedzi na trendy pracy hybrydowej i presję kosztową, co spowodowało, że w samym Paryżu zawarto mniej nowych umów, a większa aktywność przeniosła się na obrzeża oferujące niższe czynsze nmrk.com. Wskaźniki pustostanów w związku z tym wzrosły. Na koniec 2024 roku ogólny wskaźnik pustostanów biurowych w Île-de-France przekroczył 10% – rekordowo wysoki poziom w czasach współczesnych savills.co.uk nmrk.com. Na początku 2025 roku osiągnął ok. 10,3% w skali regionu nmrk.com. Największy ciężar pustostanów przypada na lokalizacje drugorzędne i starsze budynki: na podmiejskich parkach biurowych duże powierzchnie stoją puste. Dla porównania, w centrum Paryża (CBD) odsetek pustostanów pozostaje stosunkowo niski (około 4–5%), a na najlepsze powierzchnie nadal jest zdrowy popyt capitaleconomics.com nmrk.com. Różnica jest wyraźna – firmy wybierają jakość i lokalizację, pozostawiając mniej atrakcyjne biura puste. Warto zaznaczyć, że fala nowych inwestycji biurowych w 2025 roku (prawie 1 mln m² nowych biur wchodzących na rynek m.in. w La Défense, Issy itd.) zwiększa podaż w krótkim terminie nmrk.com. Jednak oczekuje się, że nowa budowa spowolni po 2025 roku, co powinno pomóc rynkowi wchłonąć obecną nadpodaż nmrk.com.

Czynsze i inwestycje: Czynsze za najlepsze biura w Paryżu utrzymały się na stałym poziomie lub nawet nieznacznie wzrosły, pomimo słabszego popytu. W prestiżowym paryskim CBD (okolice Champs-Élysées, najlepsze wieżowce La Défense itp.) czynsze wywoławcze wynoszą około 900–1 000 euro za m² rocznie za powierzchnię najwyższej klasy i utrzymały się na tym poziomie do 2024 roku jll.com. Właściciele nowoczesnych, dobrze położonych biur byli w stanie utrzymać czynsze, częściowo dzięki niskiej dostępności powierzchni o wysokim standardzie w centrum. Na przykład nowo zrewitalizowana dzielnica „Paris Centre East” (okolice Dworca Lyońskiego i Bercy w 12. i 13. dzielnicy) odnotowała wzrost czynszów o około +39% od 2021 roku po przyciągnięciu głównych najemców, takich jak Cartier i Danone, do nowych inwestycji nmrk.com. To pokazuje, że jeśli produkt jest odpowiedni, najemcy są gotowi zapłacić. Z drugiej strony, starsze biura na przedmieściach borykały się ze stagnacją czynszów i wyższymi zachętami (okresy bezczynszowe), aby przyciągnąć najemców. Wolumeny inwestycji w sektorze biurowym spadły w 2024 roku, gdy inwestorzy czekali na dostosowanie stóp kapitalizacji. Stopy kapitalizacji (yields) dla najlepszych biur w Paryżu wzrosły do około 3,5%–4% (wzrost z poziomów poniżej 3%), co odzwierciedla wyższe stopy procentowe. Rok 2024 był prawdopodobnie najgorszym okresem dla komercyjnych inwestycji, a lekkie ożywienie oczekiwane jest w 2025 roku cbre.fr cbre.fr – jednak nie należy spodziewać się jeszcze pełnego odbicia. Wielu inwestorów pozostaje w trybie obserwacji, a finansowanie dużych przejęć biurowych jest obecnie droższe. Ogólnie wartości biur skorygowały się umiarkowanie w 2024 roku (szacunkowo -5% do -10% dla aktywów drugorzędnych), podczas gdy wyceny najlepszych aktywów pozostały prawie bez zmian. Patrząc w przyszłość, wszelkie ożywienie na rynku biurowym zależy od wzrostu gospodarczego i sposobu użytkowania biur po pandemii Covid. Na 2025 rok nie przewiduje się wyraźnego ożywienia popytu na biura, dopóki gospodarka nie nabierze rozpędu cbre.fr, dlatego rynek pozostanie korzystny dla najemców w większości lokalizacji, z wyjątkiem segmentu najwyższej klasy.

Ważne zmiany: Kilka dużych projektów deweloperskich biur przekształca panoramę Paryża i mapę biurową miasta. W La Défense (dzielnicy biznesowej Paryża) kończą się nowe wieżowce, takie jak wieża „The Link” (siedziba główna Total) i Hekla Tower, oferujące nowoczesne powierzchnie biurowe i konsolidujące duże korporacyjne siedziby. W samym Paryżu długo oczekiwana Tour Triangle (42-piętrowy trójkątny wieżowiec przy Porte de Versailles, 15. dzielnica) jest obecnie w budowie i ma stać się pierwszym nowym wysokościowcem w centrum Paryża od dziesięcioleci (oddanie do użytku ~2026). Dodatkowo dawne tereny przemysłowe są przekształcane w centra biurowe: na przykład inwestycja Paris Rive Gauche w 13. dzielnicy nadal powiększa zasoby biurowe (w tym kampusy firm technologicznych i pobliski inkubator startupów Station F). Co ciekawe, obserwuje się przesunięcie geograficzne w niektórych sektorach – jak zauważono, „Paris Centre East” wyłoniła się jako dynamiczny klaster biurowy, w którym remonty przyciągają duże firmy z tradycyjnie preferowanego zachodu nmrk.com. To rozpoczęło wyrównywanie historycznego podziału biznesowego na wschód i zachód: coraz więcej firm wybiera kampusy w takich rejonach jak Bercy czy Saint-Denis (północ), zwłaszcza dzięki nowym połączeniom komunikacyjnym (zobacz Infrastruktura). Wszystkie te zmiany wskazują na modernizację paryskiego zasobu biurowego: starsze, energochłonne budynki są porzucane na rzecz nowych lub odnowionych ekologicznych obiektów biurowych, zgodnie z priorytetami ESG (Środowiskowymi, Społecznymi i Ładu Korporacyjnego) najemców i inwestorów cbre.fr.

Handel detaliczny i hotelarstwo

Nieruchomości handlowe: Sektor nieruchomości handlowych w Paryżu to opowieść o dwóch światach. Z jednej strony najlepsze ulice handlowe w strefach turystycznych przeżywają rozkwit, napędzane silnym ożywieniem turystyki i wydatków na luksus. Flagowe sklepy na ulicach takich jak Avenue Montaigne, Champs-Élysées, Rue Saint-Honoré czy w Le Marais są wciąż bardzo pożądane. Detaliści, zwłaszcza marki luksusowe i międzynarodowe, traktują ekspansję w Paryżu jako strategiczny priorytet cbre.fr cbre.fr. W 2024 roku rekordowa liczba nowych zagranicznych marek otworzyła butiki we Francji (z czego największa część przypadła na Paryż) nmrk.com. Popyt koncentruje się na najlepszych ulicach handlowych, gdzie ruch pieszy i obroty są najwyższe cbre.fr. Jednak podaż powierzchni w tych lokalizacjach jest bardzo ograniczona (mało wolnych lokali, wysokie czynsze), co częściowo ogranicza ekspansję cbre.fr. Czynsze za najlepsze lokalizacje handlowe w Paryżu (np. przy Champs-Élysées) należą do najwyższych w Europie, a po lekkim spadku w latach 2020–21 ustabilizowały się lub wzrosły. Z drugiej strony, handel drugorzędny i centra handlowe napotykają na trudności. Zaufanie konsumentów we Francji pozostaje słabe i w 2025 roku nie przewiduje się dużego odbicia spożycia gospodarstw domowych cbre.fr. Przy jedynie nieznacznym wzroście siły nabywczej i wciąż odczuwalnej inflacji wielu konsumentów jest ostrożnych. Strukturalny wzrost e-commerce sprawia także, że niektóre mniejsze sklepy mają trudności. Współczynniki pustostanów wzrosły na mniej prestiżowych ulicach i w starszych centrach handlowych na obrzeżach miasta. Niemniej jednak handel sąsiedzki (np. sklepy spożywcze, piekarnie) pozostaje odporny, a niektóre podmiejskie centra handlowe poddawane są modernizacjom lub uzupełniane o funkcje rekreacyjne, by przyciągnąć klientów. Ogólnie rzecz biorąc, paryski rynek nieruchomości handlowych okazał się elastyczny – tam, gdzie jeden segment traci, inny (np. butiki luksusowe) przeżywa boom. Dla inwestorów ulice handlowe uważane są za stosunkowo bezpieczne (wspierane przez turystykę), natomiast parki handlowe i nieruchomości poza głównymi lokalizacjami są traktowane z większą ostrożnością.

Gościnność i hotele: Sektor hotelarski w Paryżu przeżywał boom w latach 2023–2024 i pozostaje silny w 2025 roku. Po pandemii Paryż szybko odzyskał turystów; do 2024 roku turystyka wróciła do poziomów sprzed pandemii parispropertygroup.com. Miasto było gospodarzem wielu międzynarodowych wydarzeń (targi sztuki, mistrzostwa świata w rugby w 2023 roku itd.), a zwieńczeniem były Letnie Igrzyska Olimpijskie 2024, które przyciągnęły uwagę z całego świata. Chociaż same igrzyska miały momenty niższego niż oczekiwano obłożenia hoteli (niektórzy turyści unikali tłumów), ogólnie rok 2024 był wyjątkowo mocny dla paryskich hoteli cbre.fr. Wskaźniki obłożenia i średnie dzienne stawki (ADR) w hotelach z wyższej półki osiągnęły nowe maksima dzięki nagromadzonemu popytowi na podróże. W 2025 roku spodziewany jest utrzymujący się wysoki poziom turystyki – Paryż nadal korzysta ze swojej niezmiennej atrakcyjności i dodatkowej rozpoznawalności po igrzyskach olimpijskich. Rynek inwestycji hotelowych jest bardzo aktywny: inwestorzy chętnie kupują paryskie hotele – od pięciogwiazdkowych „pałaców” po obiekty ograniczonego standardu, zważywszy na dobre wyniki. CBRE wskazuje, że wolumeny inwestycji w hotele we Francji pozostawały wysokie w 2024 roku i powinny utrzymać się na wysokim poziomie także w 2025 roku, napędzane przez znaczące transakcje hotelowe w Paryżu oraz sprzedaż portfeli hoteli cbre.fr. Przykłady obejmują sprzedaż kilku butikowych hoteli w centrum Paryża oraz wejście nowych międzynarodowych funduszy hotelowych. Przy wyższych stopach procentowych niektórzy inwestorzy korzystający z dźwigni finansowej wycofali się, lecz ogólnie na rynku jest dużo kapitału szukającego nieruchomości hotelowych w kluczowych miastach Europy. Ponadto alternatywne formy zakwaterowania (hostele, apartamenty serwisowane) rozwijają się w Paryżu, wzbogacając ofertę nieruchomości hotelarskich. W perspektywie dalszej prognozy dla hoteli w Paryżu są pozytywne: jeśli nie nastąpią globalne zawirowania, Paryż jest na dobrej drodze do rekordowej liczby turystów w 2025 roku (czemu sprzyjają wydarzenia takie jak ponowne otwarcie katedry Notre-Dame w 2025 roku itd.), co będzie wspierać sektor nieruchomości hotelarskich.

Nowe inwestycje komercyjne i wpływ infrastruktury

Warto podkreślić kilka transformacyjnych projektów rozwojowych:

• Centra biznesowe Grand Paris Express: Grand Paris Express (opisany w następnej sekcji) to nie tylko inicjatywa transportowa, ale także katalizator rewitalizacji obszarów miejskich wokół nowych stacji. Kilka przedmieść tuż za granicami Paryża – na przykład Saint-Denis Pleyel, Villejuif i Issy – doświadcza rozwoju dużych projektów o mieszanym przeznaczeniu (biura, handel, laboratoria itd.) wokół przyszłych stacji metra grandparisexpress.fr. Projekty te mają na celu tworzenie nowych klastrów biznesowych. Na przykład Saint-Denis (na północ od Paryża), które gościło Wioskę Olimpijską, ma zyskać nowe biura i startupy w przebudowanych obiektach olimpijskich parispropertygroup.com. W ciągu najbliższych 5–10 lat można oczekiwać pewnej decentralizacji biur do tych powstających centrów, gdy połączenia komunikacyjne znacznie się poprawią. To okazja dla inwestorów, aby zainwestować wcześnie w dzielnice „metro hub” Grand Paris, gdzie wartości nieruchomości (zarówno komercyjnych, jak i mieszkaniowych) mogą wykazać ponadprzeciętny wzrost.
• La Défense i Zachodni Półksiężyc: Tradycyjna dzielnica biznesowa Paryża, La Défense, nieustannie się odnawia, a nowoczesne wieże zastępują starsze budynki. Projekty takie jak wspomniany wcześniej The Link (który będzie siedzibą główną TotalEnergies) oraz wieża Hekla zapewniają nowoczesne, ekologiczne powierzchnie biurowe. Istnieje również trend zwiększania udziału funkcji mieszanych w La Défense (mieszkania, handel, rozrywka), aby dzielnica tętniła życiem także po godzinach pracy. W sąsiednim Zachodnim Półksiężycu (Neuilly, Boulogne, Issy) wiele dawnych terenów przemysłowych przekształcono w kampusy biurowe (np. kampus biurowy „Insect” w Issy), przyciągając firmy z branży mediów i technologii.
• Rewitalizacja adaptacyjna: W związku z nadpodażą powierzchni biurowych w Paryżu można się spodziewać coraz większej liczby konwersji biur na mieszkania lub laboratoria w nadchodzących latach. Władze miasta zachęcają do przekształcania przestarzałych budynków biurowych na cele mieszkalne, aby złagodzić niedobór mieszkań (miasto w ostatnich latach samo kupiło lub zarezerwowało nieruchomości o wartości ponad 1 miliarda euro z myślą o potencjalnej konwersji na mieszkania socjalne) nmrk.com. To stopniowo może zmniejszyć zasoby komercyjne, jednocześnie łagodząc ograniczenia podaży mieszkań – jest to trend, na który warto zwrócić uwagę pod koniec lat 2020.

Podsumowując, rynek nieruchomości komercyjnych w Paryżu przechodzi obecnie okres przystosowania. Powierzchnie biurowe szukają nowej równowagi w świecie pracy hybrydowej, a zwyciężają topowe lokalizacje. Handel jest spolaryzowany, lecz Paryż pozostaje niezbędną lokalizacją dla światowych marek. Hotele są jasnym punktem z doskonałymi wynikami. Co więcej, nowe inwestycje i infrastruktura (projekt Grand Paris itp.) stanowią fundament pod dalszą ekspansję metropolitarną Paryża, która stworzy nowe gorące punkty działalności komercyjnej u boku ugruntowanych centralnych dzielnic biznesowych. Inwestorzy i profesjonaliści powinni uważnie obserwować te zmieniające się trendy, gdyż przynoszą one zarówno wyzwania (np. wyższe pustostany w starych biurach), jak i możliwości (np. rozwój wokół nowych węzłów komunikacyjnych) w ciągu najbliższych lat.

Nowe inwestycje mieszkaniowe i infrastrukturalne

Kilka dużych inwestycji w mieszkalnictwo i infrastrukturę kształtuje przyszłość rynku nieruchomości w Paryżu. Obejmują one ambitne projekty komunikacyjne, które powiększają zasięg metropolii, nowe inwestycje mieszkaniowe oraz programy rewitalizacji miejskiej. Poniżej przedstawiamy najbardziej wpływowe zmiany:

Grand Paris Express: Grand Paris Express jest często nazywany „projektem stulecia” dla Wielkiego Paryża — i to nie bez powodu. Ten wart 35 miliardów euro projekt infrastrukturalny zakłada budowę 200 km nowych, automatycznych linii metra i 68 nowych stacji wokół Paryża parispropertygroup.com – co w praktyce podwaja istniejący system metra i znacznie poprawia dostępność przedmieść. Budowane są cztery nowe linie (15, 16, 17, 18) oraz przedłużenia linii 11 i 14, z realizacją etapami od 2024 do 2030 roku theurbanist.org. Wpływ na rynek nieruchomości jest ogromny: dawniej peryferyjne obszary staną się łatwo dostępne, otwierając nowe dzielnice na mieszkalnictwo i handel. Przykładowo, przedłużenie linii 14 do lotniska Orly otwarto w 2024 roku (tuż przed igrzyskami olimpijskimi), skracając czas dojazdu z południowego Paryża na lotnisko i podnosząc wartość nieruchomości w południowych dzielnicach, które zyskały bezpośrednie połączenie parispropertygroup.com. Linia 15 Południe, planowana na lata 2025–26, utworzy pierwszą pętlę przez wewnętrzne przedmieścia, takie jak Boulogne i Saint-Maur sortiraparis.com. Urbanistyczni eksperci przewidują „premię infrastrukturalną” dla nieruchomości położonych blisko nowych stacji – faktycznie, niektórzy sprytni inwestorzy już kupują w tych obszarach przed uruchomieniem metra. Rząd i władze regionu łączą powstawanie stacji z projektami rewitalizacji miejskiej grandparisexpress.fr: przy stacjach powstają nowe osiedla mieszkaniowe, kompleksy handlowe, przestrzenie publiczne i usługi (np. rewitalizacja urbanistyczna wokół każdej stacji jest planowana w celu wykorzystania potencjału Grand Paris Express grandparisexpress.fr). Podsumowując, Grand Paris Express powiększy efektywną wielkość rynku nieruchomości w Paryżu, zmniejszając presję na historyczne centrum dzięki tworzeniu atrakcyjnych, dobrze skomunikowanych punktów na przedmieściach. Tereny takie jak Saint-Denis, Champigny, Clamart i inne znajdujące się przy nowych liniach stają się wyłaniającymi się hotspotami o dużym potencjale wzrostu zarówno pod względem mieszkań, jak i biur w nadchodzącej dekadzie.

Budownictwo mieszkaniowe i nowe inwestycje: W granicach Paryża powstaje bardzo mało nowych budynków (każdego roku buduje się w mieście tylko kilkaset nowych mieszkań, często jako uzupełnienie zabudowy lub przebudowy). Aby zaradzić chronicznemu niedoborowi, w ostatnich latach miasto skupiło się na dużych strefach rewitalizacyjnych. Przykładem jest trwająca inicjatywa „Réinventer Paris”, która zachęca do innowacyjnej zabudowy słabo wykorzystywanych terenów – powstają dzięki niej m.in. nowe ekologiczne budynki wielofunkcyjne, z których niektóre dodają mieszkania w kreatywny sposób (np. na istniejących już obiektach). Plan zagospodarowania przestrzennego miasta przewiduje także konwersję większej liczby biurowców na lokale mieszkalne. Niemniej jednak, ogólna produkcja mieszkań w samym Paryżu jest wciąż znacznie niższa od potrzeb. W Île-de-France (region paryski) budownictwo mieszkaniowe również ostatnio wyhamowało z powodu rosnących kosztów oraz opóźnień w uzyskiwaniu pozwoleń – sprzedaż nowych mieszkań w 2023 roku spadła o ponad 8% w porównaniu do roku poprzedniego immobilier.notaires.fr. Jeśli ta stagnacja w budowie mieszkań nie zostanie odwrócona, przyszła podaż będzie ograniczona, co może powodować wzrost cen i czynszów. Rząd wprowadził pewne środki zaradcze (jak przedłużenie PTZ – kredytu na preferencyjnych warunkach dla osób kupujących pierwsze mieszkanie na lata 2024–2025 w niektórych regionach, a także zachęty dla gmin do intensyfikacji zabudowy), ale wyzwania pozostają.

Pozytywnym aspektem jest to, że kilka dużych projektów inwestycyjnych w najbliższych latach dostarczy nowe mieszkania i nowe społeczności:

• Przebudowa Wioski Olimpijskiej: Wioska Olimpijska 2024 w Saint-Denis jest przekształcana w nową ekologiczną dzielnicę z ok. 2400 mieszkaniami (mieszanka nieruchomości prywatnych i socjalnych) oraz szkołami i parkami parispropertygroup.com. Te lokale, oddawane sukcesywnie od 2025 roku, zasilą rynek tak potrzebną nową pulą mieszkań na odnowionym terenie. Projekt ma także przyciągnąć biznes i podnieść wartość nieruchomości w tym historycznie zaniedbanym rejonie, na co wpłynie także poprawiona infrastruktura i międzynarodowa rozpoznawalność, jaką zyskał parispropertygroup.com.
• Clichy-Batignolles (17. dzielnica): To nowo powstałe osiedle na terenach po dawnej kolei dostarczyło w ostatnich latach setki nowych mieszkań (w tym znaczną część lokali dostępnych cenowo) oraz ogromny Park Martina Luthera Kinga. Znajduje się tam także nowy paryski sąd oraz związane z nim biura. Sukces Clichy-Batignolles pokazuje, jak dobrze zaplanowana dzielnica z terenami zielonymi może odmienić fragment miasta; wartości nieruchomości w sąsiadujących, starszych rejonach wzrosły w rezultacie tych zmian.
• Paris Rive Gauche (13. dzielnica): To trwająca inwestycja na południe od Gare d’Austerlitz, gdzie dawne tereny przemysłowe są przekształcane. Obejmuje nowe budynki mieszkalne (szczególnie w okolicach Avenue de France i Biblioteki François Mitterrand), infrastrukturę uniwersytecką oraz biura. 13. dzielnica zyskała na tym rozwoju, z odnotowanym wzrostem cen także w 2024 roku (+2,3% roczny wzrost cen w tym rejonie) parispropertygroup.com. Trend ten powinien się utrzymać wraz z dojrzewaniem tej dzielnicy.
• Wieże wielofunkcyjne i ekspansja w pionie: Choć w Paryżu na ogół nie buduje się wysoko, wyjątki takie jak powstająca Tour Triangle będą zawierały elementy wielofunkcyjne (biura, centrum konferencyjne, być może hotel). Ponadto, kilka lat temu wprowadzono przepisy umożliwiające drewniane nadbudowy na istniejących budynkach, by łagodnie zwiększać zasób mieszkaniowy. Niektóre takie projekty (dodanie jednego lub dwóch pięter do starszego budynku) realizowane są w niewielkiej, butikowej skali.

Modernizacja infrastruktury (nie-metro): Poza metrem Grand Paris, inne inwestycje infrastrukturalne wpływają na rynek nieruchomości. Paryska agencja transportu publicznego inwestuje w modernizację linii podmiejskich RER i tramwajów, poprawiając niezawodność dla dojeżdżających z przedmieść. W realizacji jest bezpośredni pociąg CDG Express z lotniska Charles de Gaulle do centrum Paryża (planowany na 2026 rok), co zwiększy wygodę podróży służbowych i turystycznych – a to może przełożyć się na wzrost atrakcyjności okolic stacji końcowych. Infrastruktura drogowa też się zmienia: Paryż ogranicza liczbę pasów dla samochodów i wprowadza ścieżki rowerowe, co – choć kontrowersyjne dla kierowców – poprawiło jakość powietrza i życie uliczne w niektórych dzielnicach (mogąc czynić je bardziej atrakcyjnymi mieszkalnie). Kolejnym elementem jest odporność na zmiany klimatu – miasto zazielenia część ulic i tworzy „miejskie lasy”, by walczyć z wyspami ciepła; działania te podnoszą komfort życia i atrakcyjność dzielnic (wartość nieruchomości często rośnie w pobliżu nowych parków i placów obsadzonych drzewami).

Perspektywy: Podsumowując, inwestycje infrastrukturalne i nowe projekty rozszerzają horyzont paryskiego rynku nieruchomości poza tradycyjne centrum miasta. Szczególnie Grand Paris Express jest przełomową zmianą: prawdopodobnie zaobserwujemy „zwycięzców” wśród przedmieść przy nowych liniach (ze wzrostem wartości i nowymi inwestycjami) wraz z uruchomieniem sieci. W samym Paryżu, choć duże działki pod zabudowę są rzadkością, główny nacisk kładzie się na lepsze wykorzystanie istniejących przestrzeni (przekształcenia, renowacje, umiarkowane zagęszczanie) oraz na modernizacje w zakresie zrównoważonego rozwoju. W najbliższych latach Paryż stanie się bardziej skomunikowaną, nieco „większą” (funkcjonalnie) metropolią. Dla inwestorów i kupujących oznacza to więcej możliwości: nowe dzielnice z lepszymi połączeniami mogą oferować lepszy stosunek ceny do potencjału wzrostu niż zatłoczone centrum. Dla władz wyzwaniem będzie przekształcenie tych inwestycji w dostępne cenowo mieszkania, a nie tylko luksusowe apartamenty, by Paryż pozostał miastem otwartym dla szerokiego grona mieszkańców.

Kluczowe możliwości inwestycyjne

Biorąc pod uwagę obecne realia rynkowe, Paryż w 2025 roku oferuje szeroki wachlarz możliwości inwestycyjnych w różnych segmentach i dzielnicach. Niezależnie od tego, czy jesteś międzynarodowym inwestorem szukającym wzrostu wartości kapitału, krajowym nabywcą zainteresowanym stabilnym dochodem z najmu, czy osobą kupującą pierwszy raz wchodzącą na rynek, istnieją strategiczne aspekty warte rozważenia. Poniżej przedstawiamy kluczowe możliwości:

• Centralne dzielnice premium – aktywa „blue-chip”: Dla inwestorów, którzy stawiają na stabilność i długoterminową wartość, klasyczne centralne dzielnice Paryża (3., 4., 5., 6. arrondissementy) pozostają idealnym wyborem parispropertygroup.com. Te obszary (np. Le Marais, Dzielnica Łacińska, Saint-Germain) charakteryzują się bardzo ograniczoną podażą i niezmiennym popytem zarówno ze strony lokalnych, jak i międzynarodowych nabywców. Zmienność cen jest niska – nawet podczas spadków praktycznie nie ulegają wahaniom – a długoterminowy wzrost wartości jest niemal gwarantowany ze względu na kulturowy i historyczny prestiż tych lokalizacji. Stopy zwrotu są umiarkowane (zazwyczaj około 2–3%), ale ochrona kapitału jest bezkonkurencyjna. W 2025 roku, przy lekko skorygowanych cenach i korzystnym kursie euro, strategiczni nabywcy mają szansę nabyć prestiżowe nieruchomości w tych dzielnicach w relatywnie „promocyjnych” cenach względem ostatnich lat. Pomyśl o haussmannowskich apartamentach z balkonem w 5. arrondissement lub pied-à-terre w pobliżu Place des Vosges – te nieruchomości pozostaną pożądane i mogą być wynajmowane menedżerom lub służyć jako drugi dom. Tak naprawdę, kupno nieruchomości premium w Paryżu to jak zakup dzieła sztuki: namacalny atut o trwałej wartości.
• Dzielnice przejściowe – inwestycje z potencjałem wzrostu wartości: Inwestorzy gotowi podjąć nieco większe ryzyko w zamian za wyższy potencjalny zysk powinni zainteresować się gentryfikującymi się obszarami w 10., 11., 18., 19. dzielnicy (fragmenty tych dzielnic) parispropertygroup.com. Takie dzielnice jak South Pigalle (9./10.), Oberkampf (11.) czy La Chapelle (18.) stale się rozwijają. W tych rejonach ceny wejściowe są znacząco niższe niż w prestiżowych dzielnicach – często o połowę niższe za metr kwadratowy parispropertygroup.com – a mimo to znajdziemy je w granicach Paryża, z coraz lepszą infrastrukturą. Wraz z pojawianiem się modnych kawiarni, galerii sztuki i start-upów technologicznych, wartości nieruchomości w tych okolicach mogą rosnąć szybciej niż średnia. Przykładowo, tuż przed ostatnim spadkiem, niektóre części 10./11. dzielnicy notowały dwucyfrowy roczny wzrost cen. Obecnie, po lekkim schłodzeniu rynku (np. 9. dzielnica spadła o 4,6%, ~9 650 €/m² parispropertygroup.com), te obszary oferują okazje zakupowe w niższych cenach. Długoterminowa perspektywa pozostaje niezmienna: wraz z postępującą gentryfikacją te nieruchomości mogą zyskać na wartości ponadprzeciętnie. Dodatkowo, stopy zwrotu z najmu (3,5%–4%) są tu wyższe niż w centrum, a popyt ze strony młodych profesjonalistów bardzo silny. Inwestorzy mogą rozważyć projekty renowacyjne – przejęcie starego mieszkania w tych dzielnicach, remont (szczególnie poprawa efektywności energetycznej), a następnie odsprzedaż na rosnącym rynku lub wynajem. Wiele budynków w tych dzielnicach aż prosi się o modernizację – takie działania pozwalają nie tylko zwiększyć wartość kapitałową, ale i dostosować się do nowych wymogów energetycznych (co czyni nieruchomość przyszłościową).
• Obszary Rozwijające się – Wielki Paryż i Wzrost na Obrzeżach: Dla osób z dłuższym horyzontem inwestycyjnym i odrobiną pionierskiego ducha, rozwijające się tereny korzystające z Grand Paris Express i innych zmian infrastrukturalnych są atrakcyjne parispropertygroup.com. Obejmują one rynki wewnętrznych przedmieść, takie jak Saint-Ouen, Saint-Denis, Montreuil, Ivry, Villejuif itd., a także obrzeża Paryża jak Porte de Montreuil (20.) czy Porte de Clichy (17.). Ceny w wielu tych lokalizacjach są wciąż stosunkowo niskie, lecz prawdopodobnie wzrosną wraz z poprawą dostępności i infrastruktury. Na przykład Montreuil (na wschód od Paryża) przyciąga rodziny, które nie stać na mieszkanie w samym Paryżu; wraz z nową linią metra 11 i jej przedłużeniami, miejscowość ta zyskuje na atrakcyjności. Saint-Denis, jak już wspomniano, leży na wielu nowych trasach i ma dziedzictwo olimpijskie – jeszcze kilka lat temu uchodziło za zaniedbane, a dziś deweloperzy budują tam eko-osiedla. Realistycznie można spodziewać się wzrostu wartości przewyższającego średnią paryską w tych strefach na przestrzeni 5–10 lat. Inwestorzy mogą rozważyć nowe inwestycje w pobliżu przyszłych stacji – często deweloperzy oferują mieszkania początkowo w dość przystępnych cenach za m², ale gdy okolica się rozwinie, wartości odsprzedaży mogą gwałtownie wzrosnąć. Uwaga: są to mniej płynne rynki i należy dokładnie przeanalizować każdą mikro-lokalizację (bliskość stacji, bezpieczeństwo, popyt na wynajem). Niemniej rozbudowa Grand Paris to wyjątkowa szansa, by wcześnie wejść w „następną wielką rzecz” na rynku nieruchomości w Paryżu.
• Segment luskusowy i ultra-luksusowy: Jak już wspomniano, paryskie nieruchomości luksusowe to bezpieczna inwestycja długoterminowa. Najlepsze aktywa (np. nieruchomość w Złotym Trójkącie 8. dzielnicy czy hôtel particulier w 7.) nie tylko zachowują wartość, ale często jeszcze zyskują na wartości nawet wtedy, gdy reszta rynku stoi w miejscu. Inwestorzy z dużym kapitałem mogą w 2025 roku znaleźć okazje zakupu takich nieruchomości – czasem w okresach lekkiego zastoju rynkowego pojawi się zmotywowany sprzedawca oferujący luksus w lekkiej promocji. Potencjalny zysk jest spory: poza wzrostem wartości te nieruchomości dają prestiż i mogą przynosić dochód z wynajmu luksusowego (choć to niszowy rynek najemców). Co więcej, zamożni nabywcy z całego świata coraz bardziej interesują się Paryżem, więc popyt na najwyższym poziomie rośnie – zakup teraz można później sprzedać z premią międzynarodowemu klientowi szukającemu prestiżowej nieruchomości w Paryżu. Jest także opcja luksusowej renowacji: zakup dużego, eleganckiego apartamentu w topowej lokalizacji wymagającego remontu, odnowienie z zachowaniem historycznego uroku i sprzedaż po przebudowie. Biorąc pod uwagę premie, jakie osiągają luksusowe mieszkania gotowe do zamieszkania (często powyżej 20 000 €/m²), ta strategia może być opłacalna przy dobrej realizacji.
• Nisze klas aktywów: Oprócz tradycyjnych sektorów, warto zwrócić uwagę na niektóre niszowe segmenty rynku w Paryżu. Zakwaterowanie dla studentów, jak wspomniano, charakteryzuje się wysokim popytem strukturalnym – wyspecjalizowani operatorzy akademików rozwijają się (często poprzez zakup nowych inwestycji na etapie realizacji). Domy seniora i nieruchomości opieki zdrowotnej to kolejny segment, ponieważ populacja Francji się starzeje; choć sam Paryż jest młodszy i bardziej przejściowy, cały region będzie potrzebował więcej miejsc dla seniorów. Branża hotelarska i apartamenty serwisowane – zakup mieszkania z przeznaczeniem na wynajem krótkoterminowy (jeśli uda się przejść przez regulacje) może przynosić wysokie zyski. Przestrzenie co-living i co-working – niektórzy inwestorzy przekształcają duże mieszkania lub budynki w przestrzenie co-livingowe (wynajem pokoi ze wspólnymi udogodnieniami) skierowane do młodych profesjonalistów; podobnie, mniejsze powierzchnie biurowe w Paryżu (przeznaczone na co-working) cieszą się popytem nawet jeśli wynajem powierzchni przez duże korporacje jest wolniejszy, ponieważ startupy wciąż chcą być obecne w mieście. Wreszcie, zielona modernizacja budynków może stać się kierunkiem inwestycyjnym: firmy specjalizujące się w zakupie słabo ocenianych energetycznie (DPE F/G) budynków, ich renowacji do wysokich standardów energetycznych, a następnie sprzedaży lub wynajmu, skorzystają zarówno na wzroście wartości, jak i uniknięciu regulacyjnego wykluczenia.

Podsumowując, Paryż oferuje szerokie spektrum profili inwestycyjnych w 2025 roku: stabilne aktywa główne dla inwestorów o niskiej tolerancji ryzyka, obszary wzrostu dla poszukiwaczy wartości oraz unikalne okazje napędzane przez zmiany infrastrukturalne i polityczne. Kluczem dla inwestorów jest dostosowanie swojej strategii do poziomu akceptowanego ryzyka i horyzontu czasowego. Bez względu na wybrane podejście, jedno przesłanie jest niezmienne: skup się na lokalizacji i jakości. W mieście pełnym mikro-rynków, wybór odpowiedniej dzielnicy – tej rozwojowej lub ponadczasowej – może zadecydować o realizacji celów inwestycyjnych.

Główne czynniki rynkowe i prognozy

Kilka kluczowych czynników rynkowych będzie kształtować nieruchomości w Paryżu w 2025 roku i kolejnych latach. Przyglądamy się tutaj najważniejszym z nich – sytuacji gospodarczej, stopom procentowym, demografii oraz turystyce – i temu, jak wpływają na perspektywy rynku.

Stopy procentowe i finansowanie: Trajektoria stóp procentowych jest bez wątpienia najważniejszym czynnikiem kształtującym krótkoterminowe perspektywy rynku nieruchomości. W latach 2022–2023 gwałtownie rosnące stopy procentowe kredytów hipotecznych w strefie euro poważnie ograniczyły siłę nabywczą kupujących; we Francji oprocentowanie kredytów hipotecznych wzrosło z poniżej 1,5% do ponad 3,5% w ciągu 18 miesięcy parispropertygroup.com parispropertygroup.com, co spowodowało gwałtowne spowolnienie liczby transakcji. Na początku 2024 roku, gdy presja inflacyjna złagodniała, Europejski Bank Centralny wstrzymał podwyżki, a stopy procentowe kredytów hipotecznych we Francji zaczęły stopniowo spadać. Jak wcześniej wspomniano, średnia stała stopa na 20 lat spadła z około 3,6% w styczniu 2024 do około 3,2% do końca pierwszego kwartału 2025 parispropertygroup.com. Przyniosło to ulgę i jest to jeden z głównych powodów stabilizacji rynku. Patrząc w przyszłość, wielu analityków przewiduje, że EBC może rozpocząć obniżanie stóp bazowych pod koniec 2025 lub w 2026 roku, jeśli inflacja powróci do wyznaczonego celu. Raport Knight Frank wskazuje nawet, że „siedem obniżek stóp procentowych w strefie euro – i kolejne oczekiwane – daje nowy impuls” dla nabywców segmentu premium knightfrank.com. Choć może to być zbyt optymistyczne, ogólne oczekiwania są takie, że nie będzie dalszych podwyżek stóp, a w ciągu najbliższych 12–24 miesięcy oprocentowanie kredytów może lekko spaść notairesdugrandparis.fr. Powinno to stopniowo ożywić akcję kredytową i poprawić zaufanie kupujących. Istnieje jednak ryzyko związane z rynkiem obligacji: rentowności francuskich obligacji 10-letnich OAT wzrosły w 2024 roku i jeśli pozostaną na wysokim poziomie, banki mogą być ostrożne w dalszym obniżaniu oprocentowania kredytów hipotecznych notaires.fr. Ponadto, surowe francuskie przepisy dotyczące zdolności kredytowej (limity HCSF, w tym limit relacji zadłużenia do dochodu i górne pułapy oprocentowania) mogą nadal ograniczać część kupujących, zwłaszcza jeśli stopy nie będą szybko spadać. Podsumowując, stopy procentowe to czynnik decydujący: jeśli spadną szybciej niż oczekiwano, Paryż może zobaczyć silniejsze odbicie (zgromadzony popyt czeka); jeśli pozostaną wysokie, ożywienie będzie powolne. Jednak scenariusz bazowy jest umiarkowanie pozytywny: rok 2025 powinien przynieść nieco tańsze kredyty hipoteczne i lepszy dostęp do finansowania, co wesprze rynek.

Klimat gospodarczy i zatrudnienie: Szeroko pojęta gospodarka Francji stanowi tło dla rynku nieruchomości. Na 2025 rok prognozy wskazują na słaby, ale dodatni wzrost gospodarczy. MFW i UE przewidują, że PKB Francji wzrośnie jedynie o +0,6% w 2025 r. economy-finance.ec.europa.eu – zasadniczo jest to powolne tempo, ponieważ kraj mierzy się z wysokimi kosztami energii, ograniczeniami budżetowymi i spowalniającą gospodarką światową. Jest to kontynuacja już wcześniej słabszego niż potencjalny wzrostu w latach 2023–24 (~1% rocznie). Udało się uniknąć lekkiej recesji, ale wydatki konsumentów pozostają ograniczone. Zatrudnienie było mocnym punktem, a bezrobocie spadło do ok. 7% (najniżej od dekad), jednak w połowie 2024 r. pojawiły się pierwsze oznaki problemów na rynku pracy cbre.fr. Jeśli bezrobocie wzrośnie w 2025 r. z powodu wolniejszego wzrostu, może to nieco osłabić popyt na mieszkania (mniej kupujących po raz pierwszy). Mimo to, Paryż zwykle radzi sobie lepiej niż krajowa średnia – jego rynek pracy w sektorach technologii, finansów i usług jest solidny i stale przyciąga talenty. Pewnym powodem do niepokoju pozostaje zaufanie konsumentów, które we Francji jest niskie ze względu na reformy emerytalne i inflację; może to skutkować niechęcią do podejmowania dużych zakupów, takich jak nieruchomości notaires.fr. Z drugiej strony, inflacja spada (z 6% w 2022 r. do ok. 4–5% w 2023 r. i prognozowanych ok. 2,5% w 2024 r.). Wolniej rosnąca inflacja pomaga realnym dochodom i powinna w końcu umożliwić większe wydatki gospodarstw domowych na mieszkania. W nieruchomościach komercyjnych liczą się rentowność firm i plany ekspansji – dużo zależy tu od czynników globalnych, ale silny sektor dóbr luksusowych i turystyki we Francji (kluczowi najemcy biurowców) mają się dobrze, co dobrze wróży popytowi na biura w Paryżu w perspektywie średnioterminowej.

Podsumowując, czynnik gospodarczy jest neutralny lub lekko negatywny na rok 2025: słaby wzrost nie napędza boomu, ale niższa inflacja i stabilne zatrudnienie zmniejszają ryzyko gwałtownego załamania. Nieruchomości w Paryżu historycznie przechodzą przez wzloty i upadki francuskiej gospodarki z mniejszą zmiennością, dzięki unikalnej pozycji stolicy. Ponadto, jeśli rząd ogłosi jakiekolwiek wsparcie dla rynku mieszkaniowego (temat ten stał się kwestią polityczną), mogłoby to przynieść pozytywny efekt. Przykładowo, nowe ulgi podatkowe lub złagodzenie warunków kredytowych dla osób kupujących po raz pierwszy zwiększyłyby aktywność – na koniec 2024 r. trwają dyskusje o działaniach wspierających sektor mieszkaniowy (jak przedłużenie bezoprocentowanych kredytów i ulgi podatkowe dla właścicieli remontujących nieefektywne energetycznie lokale).

Trendy demograficzne i społeczne: Demografia odgrywa subtelną, ale istotną rolę. Liczba ludności miasta Paryż faktycznie nieznacznie spada – obecnie to około 2,1 mln mieszkańców, czyli o około 140 000 mniej niż w 2013 roku thepeninsulaqatar.com. W ciągu ostatniej dekady miasto traciło około 10 000 mieszkańców rocznie thepeninsulaqatar.com. Ten trend przypisuje się takim czynnikom, jak mniejsze gospodarstwa domowe (ludzie potrzebują więcej przestrzeni na osobę, co prowadzi do łączenia dawniej podzielonych mieszkań w większe) thepeninsulaqatar.com, przenoszenie się rodzin do przedmieść z powodu kosztów oraz wzrost liczby mieszkań wykorzystywanych jako drugorzędne rezydencje, które w innym przypadku służyłyby stałym mieszkańcom thepeninsulaqatar.com. Chociaż spadek liczby mieszkańców mógłby sugerować mniejsze zapotrzebowanie na mieszkania, w przypadku Paryża niedobór mieszkań jest wciąż bardzo realny – ponieważ liczba lokali zajmowanych jako główne miejsce zamieszkania spada jeszcze szybciej. W istocie, wiele mieszkań używanych jest jako rezydencje okazjonalne lub wynajmowane krótkoterminowo (jak opisano w części o rynku najmu), co zniekształca statystyki. Tak więc „efektywne” zapotrzebowanie na mieszkania (osoby potrzebujące domów) nadal przewyższa podaż. Niemniej jednak, jeśli trend spadkowy się utrzyma, miasto jest zaniepokojone (wprowadza polityki mające na celu zatrzymanie rodzin z klasy średniej, np. budowę więcej przystępnych mieszkań) thepeninsulaqatar.com thepeninsulaqatar.com. Inny ważny trend demograficzny to starzenie się populacji – Paryż ma stosunkowo młody profil na tle reszty Francji, ale grupa osób 60+ będzie rosnąć. Może to zwiększyć zapotrzebowanie na inne typy mieszkań (mniejsze, dostępne mieszkania, być może w spokojniejszych dzielnicach) i może prowadzić do rotacji, gdy starsi mieszkańcy sprzedadzą większe mieszkania, których już nie potrzebują. Z drugiej strony Paryż nadal przyciąga międzynarodowych i młodych migrantów – miasto nadal przyciąga studentów, profesjonalistów i zamożnych zagranicznych nabywców, co generuje nowy popyt. Miasto inwestuje też w poprawę jakości życia (np. walka ze smogiem, tworzenie nowych parków) thepeninsulaqatar.com, aby zatrzymać odpływ rodzin. Podsumowując, zmiany demograficzne to mieszana siła: nieco mniej rdzennych paryżan, ale więcej międzynarodowych „part-timerów” i wciąż ogromne niezaspokojone potrzeby mieszkaniowe w niektórych grupach.

Turystyka i status globalnego miasta: Status Paryża jako światowej stolicy kultury i turystyki ma bezpośredni i pośredni wpływ na rynek nieruchomości. Wysoki poziom turystyki napędza rynek wynajmu krótkoterminowego, jak już wspomniano, a także zachęca do zagranicznych inwestycji w nieruchomości (niektórzy turyści decydują się na zakup pied-à-terre po zakochaniu się w mieście). Wraz z ponownym powrotem turystyki do rekordowych poziomów w latach 2023–2024 i przewidywanym dalszym wzrostem, dzielnice popularne wśród turystów (np. okolice Wieży Eiffla, Champs-Élysées, Marais) odnotowują wysokie zapotrzebowanie na nieruchomości. Ponadto rozwój hoteli i wynajem powierzchni handlowych są silnie powiązane z kondycją turystyki. Udane przeprowadzenie przez Paryż Igrzysk Olimpijskich 2024 spodziewane jest jako czynnik pozytywnie oddziałujący na miasto: spowodowało modernizację infrastruktury (transport, przestrzenie publiczne) oraz zwiększyło globalną rozpoznawalność miasta. Dodatkowe korzyści to poprawa infrastruktury sportowej oraz tysiące nowych lokali mieszkalnych (dzięki przekształceniu Wioski Olimpijskiej). Przedstawiciele miasta i analitycy mówią o „po-olimpijskim blasku”, który przynosi korzyści częściom północnego i wschodniego Paryża, gdzie odbywały się wydarzenia olimpijskie parispropertygroup.com. Przykładowo, okolice La Villette czy Saint-Denis zyskały nowe połączenia komunikacyjne i doświadczały ponownego zainteresowania ze strony nabywców mieszkań i inwestorów po zakończeniu Igrzysk parispropertygroup.com. Co więcej, przywództwo Paryża w sferze kultury (muzea, moda, kuchnia) gwarantuje, że pozostaje on magnesem dla osób o wysokiej wartości netto, wzmacniając segment rynku nieruchomości luksusowych, o którym już wspominaliśmy.

Czynniki globalne: Jako światowe miasto, Paryż nie jest odporny na globalne trendy na rynku nieruchomości. Na przykład zmiany w innych dużych miastach mogą przekierować lub przyciągnąć inwestycje – jak wspomniano, zmiany polityki w Londynie (takie jak opodatkowanie zagranicznych kupujących czy zakończenie przywilejów non-dom) sprawiły, że niektórzy zamożni inwestorzy wybierają Paryż knightfrank.com. Stabilność lub niestabilność geopolityczna może powodować przepływ kapitału do tzw. bezpiecznych przystani: Paryż jest generalnie postrzegany jako stabilny, szczególnie w porównaniu z innymi stolicami, dlatego w niepewnych czasach inwestorzy globalni często zwiększają alokację na paryskie nieruchomości (zarówno komercyjne, jak i mieszkaniowe). Kursy walut to kolejny czynnik: silny dolar (lub juan itp.) wobec euro skutecznie obniża cenę paryskich nieruchomości dla zagranicznych nabywców, co miało miejsce w ostatnich latach parispropertygroup.com. Gdyby euro znacząco się umocniło, ten korzystny dla kupujących trend może osłabnąć. Ostatecznie, polityka na poziomie UE lub krajowa (takie jak zmiany w polityce monetarnej lub podatkowej wpływające na rynek nieruchomości) pozostają czynnikami, które warto monitorować.

Podsumowanie prognozy: Łącząc wszystkie te czynniki, perspektywy dla rynku nieruchomości w Paryżu do 2025 roku i dalej są ostrożnie optymistyczne i zakładają umiarkowany wzrost. Fundamenty rynku – ograniczona podaż i światowy popyt – pozostają niezmienione, co sugeruje, że po ustąpieniu tymczasowych czynników hamujących (wysokie stopy procentowe, niepewność gospodarcza) Paryż powinien powrócić do długoterminowego, stopniowego wzrostu. Scenariusz bazowy na 2025 rok: liczba transakcji lekko wzrośnie w stosunku do najniższych poziomów z 2024 roku, ceny w całym mieście ustabilizują się lub wzrosną o 0–2%, z nieco większym wzrostem w najlepszych lokalizacjach i niektórych zewnętrznych dzielnicach, które nadrobią duże spadki z 2024 roku. Czynsze nadal będą rosły w ramach regulowanych limitów z powodu niedoboru mieszkań. Ryzyka dla tych prognoz to: gorsza od oczekiwanej recesja gospodarcza (np. jeśli Europę dotknie kryzys energetyczny lub globalna recesja), co może zmniejszyć popyt; lub odwrotnie, opóźnienie w obniżaniu stóp procentowych, co utrzyma słabą dostępność finansowania. Z drugiej strony, jeśli koszty finansowania spadną szybciej, a rząd wprowadzi politykę sprzyjającą mieszkalnictwu, Paryż może odnotować silniejsze odbicie (wzrost cen >3%, napływ kupujących kupujących po raz pierwszy). W perspektywie wieloletniej Paryż ma szansę pozostać jednym z najbardziej pożądanych rynków nieruchomości na świecie, czemu sprzyja projekt Grand Paris, przekształcający metropolię, oraz nieprzemijający urok miasta, który przyciąga inwestorów i nowych mieszkańców do Miasta Świateł. Jak stwierdzono w jednej z analiz, „Paryż roku 2025 stoi na fascynującym rozdrożu — zachowując swoje dziedzictwo, a jednocześnie otwierając się na modernizację…dla tych, którzy rozumieją jego dynamikę, obecny etap może być zapamiętany jako okno szansy na jednym z najbardziej pożądanych rynków świata.” parispropertygroup.com.

Zmiany regulacyjne i podatkowe wpływające na rynek

Niedawne zmiany regulacyjne i podatkowe we Francji – wiele z nich dotyczy bezpośrednio Paryża – wywierają znaczący wpływ na kupujących, inwestorów i najemców. Orientacja w tych zmianach jest kluczowa dla wszystkich uczestników rynku. Poniżej przegląd najważniejszych rozwiązań:

1. Kontrola czynszów (Encadrement des Loyers): Paryż ponownie wprowadził kontrolę czynszów w 2019 roku jako środek eksperymentalny i pozostaje ona w mocy. System ogranicza poziom czynszu dla nowych umów najmu na większości mieszkań wynajmowanych jako główne miejsce zamieszkania w Paryżu, ustalając czynsz referencyjny (plus limit 20%) według lokalizacji i typu nieruchomości. Ta ramowa regulacja czynszowa (w ramach ustawy ELAN) miała wygasnąć, ale została przedłużona co najmniej do połowy 2025 roku i prawdopodobnie stanie się trwałym rozwiązaniem ze względu na lokalne poparcie polityczne service-public.fr service-public.fr. W praktyce, przy podpisywaniu nowej umowy najmu lub jej przedłużaniu, właściciele mieszkań w Paryżu nie mogą przekroczyć prefekturalnie ustalonego limitu czynszu dla danej okolicy (chyba że uzasadnią to wyjątkowymi cechami poprzez “complément de loyer”). Od 2025 roku czynsze referencyjne są aktualizowane corocznie. Istnienie kontroli czynszów oznacza, że podwyżki czynszu dla obecnych najemców są umiarkowane (powiązane z indeksem IRL, około 3,5% w 2023 r.) i nowe czynsze w Paryżu są w pewnym stopniu ograniczone. Dla inwestorów oznacza to zmniejszenie potencjalnych przychodów z wynajmu w porównaniu z wolnym rynkiem, ale też zapobiega nadmiernej inflacji czynszowej, która mogłaby wykluczyć najemców. Co istotne, nieprzestrzeganie przepisów grozi karami: najemcy mogą odwołać się i wymusić obniżkę czynszu, jeśli początkowy czynsz przekroczył dozwolone maksimum. Egzekwowanie przepisów zostało zintensyfikowane, a miasto skierowało niektórych naruszających właścicieli do sądu. Podsumowując, kontrola czynszów jest obecnie stałym elementem rynku najmu w Paryżu – dobra wiadomość dla najemców szukających przystępności oraz czynnik, który właściciele muszą starannie brać pod uwagę przy ustalaniu czynszu (zwłaszcza w przypadku mniejszych lokali, gdzie limit jest najbardziej restrykcyjny).

2. Ochrona najemców w „strefach napięcia”: Niezależnie od limitów czynszowych, Francja utrzymuje przepisy w „strefach napiętych” („zones tendues”, w tym w Paryżu), które mają chronić najemców podczas zmiany najemcy. W szczególności w przypadku ponownego wynajęcia nieruchomości, która była niezamieszkana przez mniej niż 18 miesięcy, właściciel zazwyczaj nie może podnieść nowego czynszu powyżej czynszu poprzedniego (z wyjątkiem ograniczonej kwoty lub jeśli przeprowadzono istotny remont) service-public.fr. Jest to limit podwyżek czynszu przy zmianie najemcy, odnawiany co roku rozporządzeniem (ostatnio również przedłużony do lipca 2025 r.) service-public.fr. Dla właścicieli oznacza to, że nie można znacznie podnieść czynszu między najemcami, chyba że udoskonaliło się nieruchomość lub czynsz był dotąd zbyt niski. Kolejna zasada: właściciele muszą uzasadnić każdy czynsz powyżej referencyjnej mediany (klauzula „complément”), a te są dokładnie weryfikowane. Te środki, w połączeniu z encadrement, sprawiają, że rynek wynajmu w Paryżu jest mocno regulowany. Dla najemców zapewnia to stabilność i ograniczenie nadmiernych wzrostów czynszu, co jest kluczowe w obliczu problemów mieszkaniowych. Dla inwestorów rada jest taka, by dokładnie sprawdzić regulowane poziomy czynszu w wybranej lokalizacji – obliczenia rentowności powinny opierać się na dozwolonym czynszu, a nie hipotetycznym czynszu rynkowym.

3. Przepisy dotyczące efektywności energetycznej (Prawo klimatyczne): Jedną z najważniejszych ostatnich zmian jest agresywne podejście Francji do poprawy efektywności energetycznej mieszkań, co bezpośrednio wpływa na właścicieli i nabywców starszych nieruchomości. Na mocy „Loi Climat et Résilience” domy o niskiej efektywności energetycznej (nazywane passoires thermiques, czyli „termiczne sita”) są stopniowo wycofywane z rynku najmu. Od 1 stycznia 2025 roku nielegalne będzie wynajmowanie nieruchomości z oceną efektywności energetycznej (DPE) „G” (najgorsza ocena) service-public.fr service-public.fr. Mieszkania z oceną G są teraz uznawane za niegodne zamieszkania, co oznacza, że nie można dla nich podpisywać nowych umów najmu service-public.fr. Zakaz zostanie rozszerzony: od 2028 roku mieszkania z oceną F również nie będą mogły być wynajmowane, a od 2034 roku dotyczyć to będzie także tych z oceną E service-public.fr service-public.fr. W Paryżu znaczna część zasobów mieszkaniowych jest stara i nieefektywna energetycznie – szacuje się, że nawet 30–40% mieszkań może mieć ocenę F lub G. To prawo ma ogromne konsekwencje: właściciele mieszkań z oceną G muszą albo wycofać je z rynku najmu, przeprowadzić modernizację w celu podniesienia oceny, albo sprzedać nieruchomość. Już od 2023 roku czynsz za wynajem mieszkań z oceną G i F nie mógł być podnoszony, ale 2025 to prawdziwy punkt zwrotny wraz z całkowitym zakazem service-public.fr. Wielu drobnych właścicieli zdecydowało się sprzedać swoje nieruchomości zamiast inwestować w kosztowne remonty, co częściowo przyczyniło się do wzrostu liczby ofert (i być może spadku cen tych jednostek w latach 2023–24). Dla inwestorów te przepisy są kluczowe: przy zakupie sprawdzaj ocenę DPE. Nieruchomości z oceną F lub G mogą być teraz okazją (zmotywowani sprzedający), ale trzeba uwzględnić budżet na remont, ponieważ dochód z wynajmu jest ograniczony. Z drugiej strony posiadanie nieruchomości z dobrą oceną energetyczną gwarantuje wyższą wartość i brak ograniczeń – energooszczędne mieszkania cieszą się coraz większym popytem. Rząd oferuje zachęty (ulgi podatkowe, pożyczki ekologiczne na 0%, itp.) na termomodernizacje, a co ciekawe, samo Miasto Paryż wprowadziło nawet zwolnienie z podatku od nieruchomości dla właścicieli przeprowadzających znaczące remonty energetyczne paris.fr. Pokazuje to, że władze stosują zarówno zachęty, jak i restrykcje, aby poprawić jakość mieszkań. Podsumowując, przepisy dotyczące energii zmieniają rynek: można spodziewać się fali remontów oraz tego, że starsze nieefektywne budynki zostaną zmodernizowane lub stopniowo wycofywane z rynku najmu.

4. Koniec ulgi podatkowej Pinel: Program Pinel, długo działający program redukcji podatku dochodowego dla inwestorów w nowe mieszkania na wynajem, został oficjalnie zakończony. Pinel oferował inwestorom, którzy kupowali nowe mieszkania na wynajem (w wyznaczonych strefach, w tym na przedmieściach Paryża), znaczącą ulgę podatkową. Program ten cieszył się popularnością i wspierał nową zabudowę. Jednak zgodnie z planem od 1 stycznia 2025 roku economie.gouv.fr economie.gouv.fr nie można już dokonywać żadnych nowych inwestycji Pinel. (Program został przedłużony do 2024 roku, ale z ograniczonymi korzyściami oraz wprowadzono wersję premium „Pinel+” dla projektów o wysokiej efektywności economie.gouv.fr, ale właśnie się on zakończył.) Dla inwestorów oznacza to, że 2024 rok był ostatnim momentem na rezerwację mieszkania na planie w ramach Pinel; w przyszłości zakup nowego mieszkania nie będzie się już automatycznie wiązał z ulgą podatkową. Rząd rozważa alternatywne sposoby wspierania budownictwa mieszkaniowego: jednym z kierunków jest rewitalizacja starych mieszkań (zachęta Denormandie dla renowacji w niektórych miastach została przedłużona do 2027 roku) la-loi-pinel.com oraz zachęcanie do inwestycji instytucjonalnych w najem. Mówi się także o nowym programie (czasem nazywanym „Pinel 2.0” lub opartym na innym mechanizmie), ale na razie brak konkretów. Wpływ: Koniec programu Pinel może zmniejszyć popyt indywidualnych inwestorów na nowe mieszkania, co z kolei może spowolnić rozpoczęcie niektórych nowych inwestycji budowlanych w regionie paryskim. Deweloperzy w 2025 roku mogą oferować rabaty lub dodatkowe korzyści, aby przyciągnąć kupujących po wycofaniu zachęty Pinel. Z drugiej strony, uwaga może przenieść się na istniejące nieruchomości: inwestorzy mogą zwrócić się w stronę starszych mieszkań (gdzie i tak nie było programu Pinel) i być może skorzystać z innych ulg (takich jak cosse lub loc’Avantages, które oferują niewielką ulgę podatkową za ustalanie przystępnych czynszów). Właściciele powinni również pamiętać, że podatek majątkowy (IFI) nadal obowiązuje w przypadku majątku nieruchomości powyżej 1,3 mln euro – to się nie zmieniło, ale zawsze warto to uwzględnić przy dużych luksusowych zakupach.

5. Podatki od nieruchomości (Taxe Foncière): Właściciele nieruchomości w Paryżu doświadczyli gwałtownego wzrostu podatków od nieruchomości w 2023 roku. Miasto Paryż podniosło stawkę podatku miejskiego z 13,5% do 20,5% – co oznacza skok o około +52% w stawce bazowej paris.fr. W praktyce, po przeliczeniu, przełożyło się to na wzrost rachunków za podatek dla właścicieli w Paryżu w 2023 roku o około +44% selexium.com. Był to szok dla wielu osób, ponieważ historycznie Paryż miał niski podatek foncière. W 2024 roku podatek wzrósł o kolejne 3,9% (indeksowany do inflacji) selexium.com selexium.com. Te podwyżki mają na celu poprawę kondycji finansowej miasta i rekompensatę utraty podatku mieszkaniowego (taxe d’habitation), który został zniesiony dla większości mieszkańców. Wpływ na rynek: Wyższe koszty utrzymania mogą zniechęcić część inwestorów lub właścicieli drugich mieszkań, co faktycznie mogło przyczynić się do większej liczby sprzedawanych apartamentów. Zmniejszają one również marże wynajmujących (aczkolwiek podatek od nieruchomości jest odliczany od dochodu z najmu). W przyszłości paryski podatek foncière prawdopodobnie pozostanie na wyższym poziomie (20,5%) i będzie rosnąć corocznie razem z inflacją. Właściciele powinni to uwzględnić w swoim budżecie. Warto zauważyć, że Paryż nadal utrzymuje, że jego stawka jest niższa niż w innych dużych miastach (w wielu francuskich miastach wynosi ona 40-50%) paris.fr. Dodatkowo Paryż w ostatnich latach podniósł podatek od pustostanów (taxe sur les logements vacants) i podatek od drugich domów, by karać niewykorzystywane mieszkania – politykę mającą na celu udostępnienie tych lokali mieszkańcom thesundaydiplomat.com. Pojawiają się głosy, by podwoić lub potroić podatki od pustostanów i drugich mieszkań, by zwiększyć podaż mieszkań thesundaydiplomat.com, ale nie zapadła jeszcze żadna decyzja. Wprowadzenie takiej zmiany mogłoby znacząco zwiększyć koszty dla właścicieli pozostawiających mieszkania puste, co mogłoby skłonić ich do sprzedaży lub wynajmu takich nieruchomości (co byłoby korzystne dla podaży). Podsumowując, podatki związane z nieruchomościami w Paryżu rosną i inwestorzy powinni to uwzględnić przy kalkulacji rentowności (zwłaszcza właściciele nierezydenci, którzy mogą nie korzystać z lokalnych ulg podatkowych).

6. Inne istotne regulacje: Kilka dodatkowych kwestii: Francja ma surowe ochrony najemców – na przykład zimowe moratoria na eksmisje, prawo do odnawiania umów najmu na 3/6 lat itd., a ostatnie przepisy nieco wzmocniły kontrolę nad właścicielami (np. wymóg wizy gwarancyjnej dla zagranicznych najemców czy bardziej rygorystyczne zasady dotyczące kaucji). Żadna z tych regulacji nie jest nowa w 2025 roku, ale podkreślają, że bycie właścicielem nieruchomości w Paryżu wiąże się z obowiązkami i należy być przygotowanym na taki system. Po stronie zakupu zagraniczni nabywcy napotykają stosunkowo niewiele barier we Francji (w przeciwieństwie do niektórych krajów z dodatkowymi podatkami stemplem lub zakazami). We Francji nie podjęto żadnych działań mających na celu ograniczenie zakupów przez cudzoziemców; wręcz przeciwnie, inwestycje zagraniczne są mile widziane. Niemniej jednak, nabywcy nierezydenci muszą być świadomi wyższych stóp procentowych kredytów hipotecznych (często ~0,25–0,5% powyżej stawek dla rezydentów parispropertygroup.com) oraz możliwie ograniczonej zdolności kredytowej zgodnie z francuskimi przepisami. Ponadto nowe przepisy UE i Francji dotyczące przeciwdziałania praniu pieniędzy nakazują obecnie ujawnienie prawdziwych beneficjentów przy zakupie nieruchomości przez spółki itp., jednak dotyczy to jedynie niewielkiej części rynku. Rozwój i strefowanie: Paryż finalizuje nowy PLU (lokalny plan urbanistyczny) mający na celu więcej terenów zielonych i mieszkań dostępnych cenowo; może to częściowo ograniczyć spekulacyjne inwestycje luksusowe (np. możliwe jest więcej wymogów dotyczących uwzględnienia tańszych mieszkań). Regionalnie funkcjonuje także cel „ZAN” (zero net artificialisation), mający na celu powstrzymanie rozlewania się miast – co oznacza większy nacisk na zagęszczanie i rozwój terenów poprzemysłowych. Może to spowolnić rozwój terenów podmiejskich, ale podnieść ceny już wyznaczonych gruntów.

Podsumowując, otoczenie regulacyjne w Paryżu jest coraz bardziej interwencjonistyczne, mając na celu zrównoważenie rynku oraz promowanie zrównoważonego rozwoju i dostępności cenowej. Kupujący i inwestorzy muszą się dostosować do tych przepisów: uwzględnić potrzeby związane z termomodernizacją, przestrzegać limitów czynszu oraz brać pod uwagę wyższe podatki. Ci, którzy to zrobią, nadal znajdą w Paryżu satysfakcjonujący rynek – wręcz przeciwnie, te regulacje mogą generować okazje (np. zakup nieefektywnego mieszkania tanio i jego remont daje wartość dodaną). Najemcy korzystają z wielu zmian (silniejsze prawa i bardziej przyzwoite mieszkania), choć pośrednio regulacje mogą ograniczyć podaż. To trudna równowaga dla decydentów. Podsumowując, każdy, kto w 2025 roku wchodzi na rynek nieruchomości w Paryżu, powinien być dobrze zaznajomiony z tymi przepisami lub skonsultować się ze specjalistami, aby zapewnić sobie zgodność z przepisami i optymalną strategię w zmieniającym się otoczeniu.

Wskazówki i gorące miejsca na poziomie dzielnic

Paryż jest słynny jako „miasto wiosek”, a każda z jego 20 dzielnic (a nawet poszczególne ich osiedla) charakteryzuje się odmienną dynamiką rynku. Patrząc na rok 2025 i kolejne lata, niektóre obszary wyróżniają się szczególnie – albo ze względu na trendy cenowe, potencjał inwestycyjny, albo status rozwijającej się dzielnicy. Poniżej znajduje się podsumowanie kluczowych wskazówek i nowych gorących punktów na poziomie dzielnic, od lokalizacji ultraluksusowych po obszary wzrostu będące w fazie przemian:

• Historyczne dzielnice prestiżowe: Tradycyjne, ekskluzywne osiedla w centrum i na zachodzie Paryża niezmiennie utrzymują najwyższe ceny i wykazują dużą odporność. Saint-Germain-des-Prés (6. dzielnica) pozostaje najdroższą lokalizacją w Paryżu, około 15 500 €/m², praktycznie bez zmian w cenie w ciągu ostatniego roku parispropertygroup.com. Połączenie literackiej historii, galerii sztuki oraz atrakcyjnej lokalizacji nad Sekwaną utrzymuje popyt na najwyższym poziomie, a podaż jest minimalna – dlatego ceny pozostają bez zmian, nawet gdy cały rynek zaliczył spadek. W sąsiedztwie, 7. dzielnica (np. okolice Invalides/Ecole Militaire) również utrzymała się bardzo mocno, ~14 900 €/m² (tylko -1% r/r) parispropertygroup.com, co potwierdza, że dzielnice „Carré d’Or” na lewym brzegu są niemal odporne na kryzysy. Po prawej stronie Sekwany, Złoty Trójkąt 8. dzielnicy (okolice Avenue Montaigne, Champs-Élysées) odnotował wzrost cen (+4,7% r/r) do około 11 760 €/m² parispropertygroup.com, przełamując ogólny trend, ponieważ międzynarodowi bogaci klienci i inwestorzy komercyjni upodobali sobie ten rejon. Dzielnice te charakteryzują się luksusowymi butikami, ambasadami i prestiżowymi nieruchomościami – prawdopodobnie zawsze będą na szczycie rynku paryskiego. Kupujący powinni liczyć się z dużą konkurencją i szybkim powrotem cen na jeszcze wyższe poziomy; dla inwestorów zwroty z najmu są niskie, ale bezpieczeństwo kapitału – bardzo wysokie. Warto zwrócić także uwagę na Le Marais (3. i 4. dzielnica), które nie jest nowością na mapie, ale nadal cieszy się ogromnym zainteresowaniem – zwłaszcza wśród zagranicznych nabywców (Amerykanie i Europejczycy kochają ten klimat). Ceny w Le Marais średnio powyżej 12 000 €/m² i pozostają stabilne; ograniczona liczba mieszkań z XVII wieku sprawia, że wszelkie spadki są tylko chwilowe. Wniosek: Jeśli szukasz stabilności i prestiżu, trzymaj się tych centralnych, prestiżowych dzielnic – to najbardziej „blue-chip” nieruchomości w Paryżu.
• Najważniejsze ceny według dzielnic (dane z końca 2024):
  • 6. dzielnica (Saint-Germain-des-Prés): ~15 500 €/m², 0,0% r/r – Ultra-prestiżowa, najwyższa stabilność parispropertygroup.com parispropertygroup.com.
  • 8. (Champs-Élysées/Złoty Trójkąt): ~11 760 €/m², +4,7% r/r – Luksus z potencjałem wzrostu (wysoki światowy popyt) parispropertygroup.com parispropertygroup.com.
  • 9. (Opéra/Południowe Pigalle): ~9 650 €/m², -4,6% r/r – Centralna „dzielnica wartości”, obecnie poniżej progu 10 000 €/m², oferująca możliwości wejścia parispropertygroup.com parispropertygroup.com.
  • 13. (Bibliothèque/Left Bank Rive Gauche): ~8 530 €/m², +2,3% r/r – Wschodzący obszar wzrostu, korzystający z odnowy miejskiej i nowych uczelni parispropertygroup.com parispropertygroup.com.
  • 18. (La Chapelle / północ): ~6 610 €/m², -6,7% r/r – Przystępny punkt wejścia, aktywna gentryfikacja i przyszłe korzyści z infrastruktury parispropertygroup.com parispropertygroup.com.
  parispropertygroup.com (Źródło danych: Paris Property Group / Chambre des Notaires, IV kwartał 2024)
• Pojawiające się „hotspoty”, na które warto zwrócić uwagę: Wiele dzielnic, szczególnie w północnym i wschodnim Paryżu, znajduje się na ścieżce wzrostu i zasługuje na uwagę:
  • South Pigalle & Nouvelle Athènes (9. dzielnica): Ten obszar na południe od Montmartre przekształcił się w modną enklawę z koktajlbarami, butikami i młodą społecznością profesjonalistów. Jak wspomniano, ceny nieco spadły do ok. 9,65 tys. €/m² parispropertygroup.com, ale to prawdopodobnie tymczasowy spadek; 9. dzielnica ma mocne fundamenty (centralna lokalizacja bez wysokich cen 8. dzielnicy). Spodziewaj się jej odbicia – w rzeczywistości, jak na taką centralność, jest niedoceniana. Sąsiadująca 10. dzielnica (rejon Rue des Martyrs itd.) jest teraz równie modna.
  • Wschodni Paryż – 10., 11., 19. dzielnica: Dzielnice takie jak Canal Saint-Martin (10. dzielnica) oraz Belleville / Oberkampf (11. dzielnica) podlegają gentryfikacji od lat i proces ten nadal trwa. Oferują bohemiarski klimat oraz rosnące bezpieczeństwo i udogodnienia. 19. dzielnica (okolice Canal de l’Ourcq i La Villette), kiedyś pomijana, przeżywa renesans dzięki nowym kawiarniom, przestrzeniom artystycznym i napływowi rodzin. Szczególnie okolica Canal Saint-Martin cieszy się odnowionym zainteresowaniem po igrzyskach olimpijskich parispropertygroup.com. Ceny w 10./11. dzielnicy oscylują w granicach 8-10 tys. €/m² (w zależności od mikroobszaru), z dużym potencjałem wzrostu. 19. dzielnica jest tańsza (średnio około 7 tys. €/m² parispropertygroup.com) i mimo że część jej obszarów nadal jest robotnicza, rejony w pobliżu parku Buttes-Chaumont są już dość szykowne.
  • La Chapelle & Marx Dormoy (18. dzielnica): Ta północna część 18. dzielnicy, granicząca z 10., ma bardzo niskie ceny (jak widać – około 6 600 €/m²), ale jest na trasie metra linii 12 i blisko dworca Gare du Nord z Eurostarem. Trwające inwestycje infrastrukturalne (jak przedłużanie linii tramwajowych, modernizacja Gare du Nord) oraz prywatny kapitał stopniowo poprawiają te ulice. Potencjalny wzrost wartości jest znaczny, jeśli myślisz długoterminowo i wybierzesz dobrą część dzielnicy (niektóre są nadal trudne). Jak zauważyło badanie Newmark, przesunięcie centrum Paryża na wschód przyciąga firmy, co prawdopodobnie przełoży się także na atrakcyjność mieszkaniową nmrk.com.
  • Rejon Montparnasse (14. dzielnica) i okolice: Ogólnie 14. dzielnica jest stabilna i mieszkaniowa, ale ciekawym subobszarem jest okolica Porte de Vanves / Didot na granicy 14. i 15. dzielnicy. Dzięki tramwajowi T3 i rozprzestrzenianiu się gentryfikacji z centrum, te zewnętrzne dzielnice (niegdyś uznawane za odległe) przyciągają młodych kupujących, których nie stać na sam środek 15. lub 6. dzielnicy. Podobnie obrzeża 17. dzielnicy (Batignolles) stały się modne po nowym rozwoju Clichy-Batignolles i powstaniu nowego sądu, co zaowocowało pojawieniem się nowych kawiarni i wprowadzeniem atmosfery małej wioski.
  • Najciekawsze przedmieścia: Tuż poza miastem znajduje się kilka miejsc, które są praktycznie przedłużeniem dzielnic Paryża i intensywnie się rozwijają. Saint-Ouen (tuż za granicą 17/18 dzielnicy) to jedno z nich – dzięki przedłużeniu linii metra 14 i przekształceniu terenów przemysłowych w eko-dzielnice wizerunek Saint-Ouen się zmienia (w okolicach słynnego targu staroci Puces pojawiły się modne lokale). Montreuil, graniczący z 20. dzielnicą, przez niektórych nazywany jest „Brooklynem Paryża”: artystyczny, zaangażowany społecznie i coraz popularniejszy wśród młodych ludzi wypchniętych z Paryża przez wysokie ceny nieruchomości – ceny domów rosną tam bardzo szybko. Issy-les-Moulineaux oraz Boulogne na południowy zachód od miasta to wciąż bardzo silne lokalizacje zarówno dla rodzin, jak i firm, korzystające z nowych biur oraz bezpiecznego, podmiejskiego charakteru przy dostępie do metra.
• Enklawy luksusowego mieszkalnictwa: W segmencie luksusowym, oprócz dobrze znanych obszarów, uwagę zwracają niektóre mikro-rynki:
  • Ile Saint-Louis (4. dzielnica): Ta niewielka wyspa na Sekwanie oferuje staroświecki urok i ekskluzywność. To niezmiennie jedno z najdroższych miejsc za m² (często powyżej 20 tys. euro), bo mieszkania tutaj są rzadkością i są niepowtarzalne. Przyciąga zarówno światowych nabywców, jak i lokalnych mieszkańców ze względu na spokój w samym sercu Paryża.
  • Villa Montmorency (16. dzielnica): To zamknięte osiedle rezydencji w Auteuil (16. dzielnica), gdzie mieszka wiele celebrytów. Domy osiągają tu astronomiczne ceny (powyżej 20 mln euro). Choć cała 16. dzielnica była ostatnio nieco ospała (jest obszerna i zróżnicowana), ultraprestiżowe enklawy, takie jak ta, cieszyły się niezmiennym zainteresowaniem.
  • Rezydencje luksusowe przy La Défense (Puteaux, Courbevoie): Powstają tu nowe luksusowe apartamentowce o wysokim standardzie z panoramicznymi widokami (jak planowane apartamenty w Tour Alto czy inne). Skierowane są do zagranicznych nabywców poszukujących nowoczesnych udogodnień, które są rzadkością w historycznym Paryżu. To test, ile ludzie są gotowi zapłacić za życie w nowoczesnej wieży pod Paryżem – jak dotąd wyniki są mieszane, ale to nisza warta obserwacji.
• Czynniki społeczne i infrastrukturalne: Warto też zauważyć, że inwestycje publiczne często zwiastują przyszłe miejsca „na topie”. Na przykład przydział mieszkań komunalnych czy budowa nowych obiektów publicznych przez miasto może szybko poprawić atrakcyjność rejonu. Projekt nowego planu miejscowego (PLU) stawia na tworzenie „dzielnic 15-minutowych” (wszystko dostępne lokalnie) – obszary przeznaczone do takich ulepszeń mogą znacząco zyskać na popularności. Pod tym względem dużo uwagi poświęca się 19. dzielnicy. Również okolice planowanych stacji linii 15 (jak Porte de Vincennes, Porte de Brançion itp., tuż przy granicy Paryża) mogą w najbliższych latach zacząć wzbudzać zainteresowanie spekulantów na długo przed otwarciem linii.

Podsumowując, paryski krajobraz nieruchomości w 2025 roku jest wielowymiarowy: podczas gdy ceny ogólnie się stabilizują, na poziomie mikro niektóre dzielnice odnotowują wzrosty, inne osiągają dno, a niektóre pozostają wyjątkowo stabilne. Dla kupujących oznacza to szansę – koncentrując się na odpowiedniej okolicy, można znaleźć wartość lub bezpieczeństwo, w zależności od potrzeb. Na przykład inwestor może wybrać La Chapelle, licząc na maksymalny potencjał wzrostu (przy wyższym ryzyku), lub zdecydować się na 7. dzielnicę, praktycznie gwarantującą długoterminowe utrzymanie wartości. Najemcy mogą znaleźć nieco korzystniejsze oferty w dzielnicach, które zanotowały spadki cen (takich jak 9. lub 15.), ale wszędzie tam, gdzie połączenia komunikacyjne są dobre, konkurencja będzie bardzo duża. Profesjonaliści na rynku nieruchomości powinni dostosowywać porady do kontekstu każdej dzielnicy, ponieważ Paryż to naprawdę „mozaika mikro-rynków”, gdzie jedno rozwiązanie nigdy nie pasuje do wszystkich parispropertygroup.com. Niezmienna zasada brzmi: lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja – a w Paryżu oznacza to ulica po ulicy, znajomość historii okolic. W miarę jak Paryż zmienia się wraz z projektami takimi jak Grand Paris, niektóre z tych historii zostaną napisane na nowo, a na mapie pojawią się nowe, atrakcyjne miejsca. Śledzenie tych trendów będzie kluczowe, by jak najlepiej wykorzystać niezmiennie urzekający i dynamiczny paryski rynek nieruchomości.

Wnioski

Paryski rynek nieruchomości w 2025 roku prezentuje obraz stabilności w czasach zmian. Po okresie dostosowań sektor mieszkaniowy odzyskuje równowagę, kierując się takimi fundamentami jak ograniczona podaż i niezmienne, światowe zapotrzebowanie. Ceny mieszkań w dużej mierze się ustabilizowały i są gotowe do umiarkowanego odbicia wraz ze stopniowym obniżaniem stóp procentowych notairesdugrandparis.fr parispropertygroup.com. Segment luksusowy przeżywa rozkwit – Paryż pozostaje magnesem dla zamożnych inwestorów szukających bezpiecznych aktywów, czego dowodem są rekordowe ceny i stabilne wartości w topowych lokalizacjach knightfrank.com knightfrank.com. Tymczasem najemcy korzystają z nowych zabezpieczeń i dynamicznego rynku najmu, chociaż dotkliwy niedobór mieszkań pozostaje poważnym wyzwaniem thesundaydiplomat.com parispropertygroup.com.

Na rynku komercyjnym paryski rynek biurowy mierzy się z nową normalnością – wyższymi poziomami pustostanów i zmieniającymi się wzorcami pracy, jednak biura typu prime oraz rozwijające się dzielnice biznesowe wykazują potencjał nmrk.com nmrk.com. Rynek nieruchomości handlowych i hotelarskich wspiera powrót turystyki, co umacnia pozycję Paryża jako światowej stolicy zakupów i turystyki cbre.fr cbre.fr. Kluczowe znaczenie mają transformacyjne projekty, takie jak Grand Paris Express, który ma na nowo zdefiniować krajobraz nieruchomości i stworzyć nowe możliwości na terenach dotąd uznawanych za peryferyjne parispropertygroup.com grandparisexpress.fr.

Inwestorzy, kupujący oraz profesjonaliści znajdą w Paryżu wiele dróg rozwoju: od stabilnych zysków w historycznych, centralnych dzielnicach po inwestycje z wysokim potencjałem w strefach rozwoju Grand Paris parispropertygroup.com parispropertygroup.com. Aby sprawnie poruszać się na tym rynku, potrzeba bystrości – niezbędna jest świadomość zmian regulacyjnych (takich jak normy energetyczne czy limity czynszów) oraz trendów specyficznych dla poszczególnych dzielnic service-public.fr parispropertygroup.com. Zmiany podatkowe, takie jak podwyżka podatku od nieruchomości czy zakończenie programu Pinel, wymagają strategicznego planowania selexium.com economie.gouv.fr, choć pojawiają się nowe zachęty do zielonych renowacji i budownictwa dostępnego cenowo.

Ogólnie rzecz biorąc, paryski rynek nieruchomości w 2025 roku można określić jako „ostrożnie optymistyczny”. Rynek wkracza w nowy cykl, a faza korekty jest w dużej mierze za nim parispropertygroup.com. Ponadczasowy urok miasta – jego bogactwo kulturalne, żywotność gospodarcza i niepowtarzalny miejski charakter – nadal przyciąga ludzi i kapitał z całego świata parispropertygroup.com knightfrank.com. To niezmienne zainteresowanie, w połączeniu z planowanymi ulepszeniami infrastruktury i prawdopodobnie korzystniejszym finansowaniem, sugeruje, że Paryż jest na progu delikatnego wzrostu.

Dla inwestorów oznacza to, że teraz może być dogodny moment na zabezpieczenie aktywów przed kolejnym wzrostem (jak ujęto to w jednym z raportów, „gwiazdy się układają” parispropertygroup.com), niezależnie od tego, czy celem jest długoterminowa ochrona kapitału w prestiżowym arrondissement, czy wyższe zwroty w odradzającej się dzielnicy. Dla osób kupujących dom, zwłaszcza po raz pierwszy, połączenie ustabilizowanych cen i łagodniejszych warunków kredytowych zapewnia możliwość wejścia na rynek na lepszych warunkach niż w ostatnich latach parispropertygroup.com parispropertygroup.com. Najemcy powinni dalej korzystać z polityk przyjaznych lokatorom, a być może również ze zwiększonej podaży mieszkań na wynajem, jeśli politycy odniosą sukces w przekształcaniu nieużywanych nieruchomości w domy thesundaydiplomat.com. Dla profesjonalistów z rynku nieruchomości zmieniający się krajobraz – od wpływu przepisów klimatycznych po nowe gorące dzielnice – oznacza, że dostarczanie rzetelnych, spersonalizowanych porad jest ważniejsze niż kiedykolwiek.

Podsumowując, rynek nieruchomości w Paryżu pozostaje jednym z najbardziej trwałych i atrakcyjnych na świecie. Łączy bogate dziedzictwo z umiejętnym rozwojem, co pokazują takie projekty, jak Grand Paris Express, który poprowadzi rynek w przyszłość. Choć wyzwania, takie jak dostępność cenowa i braki podaży, wciąż się pojawiają, miasto aktywnie im przeciwdziała poprzez politykę i innowacje. Dla osób zaangażowanych w paryski rynek nieruchomości nadchodzące lata zapowiadają się dynamicznie. Jednak, jak pokazuje historia i jak podkreśla rok 2025, paryskie nieruchomości nagradzają cierpliwość i wnikliwość – ich długoterminowa trajektoria jest wzrostowa, wsparta niezrównanym urokiem, który opiera się cyklom gospodarczym i wykracza poza krótkoterminowe wahania 56paris.com parispropertygroup.com. W Mieście Świateł nieruchomości okazały się filarem trwałej wartości, a rok 2025 zapowiada początek kolejnego rozdziału wzrostu.

Źródła:

• Chambre de Notaires de Paris – Komunikat prasowy dotyczacy nieruchomości w Paryżu, 27 lutego 2025 parispropertygroup.com parispropertygroup.com
• Paris Property Group – Analiza końcoworoczna 2024 i prognoza na 2025 parispropertygroup.com parispropertygroup.com
• 56Paris – Aktualizacja rynku paryskiego 2025 56paris.com 56paris.com
• Knight Frank – Paris Prime Market Insight (maj 2025) knightfrank.com knightfrank.com
• Newmark – Raport biurowy Paryż Ile-de-France Q1 2025 nmrk.com nmrk.com
• CBRE France – Perspektywy rynku nieruchomości 2025 cbre.fr cbre.fr
• Service-Public.fr (rząd francuski) – Aktualizacje o kontroli czynszów i prawie klimatycznym service-public.fr service-public.fr
• The Peninsula (AFP) – Artykuł o spadku populacji w Paryżu, listopad 2024 thepeninsulaqatar.com thepeninsulaqatar.com
• The Sunday Diplomat – Niedobór mieszkań w Paryżu (akademiki) 2024 thesundaydiplomat.com thesundaydiplomat.com
• SeLoger/Selexium – Podwyżka Taxe Foncière 2023–24 selexium.com

Trendy na rynku nieruchomości mieszkaniowych

Trendy cenowe: Rynek mieszkaniowy w Paryżu odnotował delikatny spadek cen w ciągu ostatniego roku, jednak tempo tego spadku wyraźnie się zmniejsza. Na pierwszy kwartał 2025 roku średnia cena apartamentu w Paryżu wynosi około 9 470 €/m², czyli o około 3% mniej niż rok wcześniej parispropertygroup.com. Ten spadek nastąpił po wyjątkowej dekadzie wzrostu i jest postrzegany głównie jako zdrowa korekta po tym, jak ceny osiągnęły rekordowe poziomy (ponad 10 500 €/m² na szczycie w 2020 roku). Na początku 2025 roku ceny wydają się stabilizować, a nawet wykazują oznaki lekkiego wzrostu. W rzeczywistości, według prognozowanych umów, średnia cena paryskiego mieszkania może osiągnąć około 9 500 €/m² na wiosnę 2025 roku — to +1% rocznie, co w praktyce oznacza koniec trendu spadkowego notairesdugrandparis.fr notairesdugrandparis.fr. Długoterminowy trend pozostaje zdecydowanie pozytywny: nawet po ostatnim spadku, wartość nieruchomości w Paryżu jest znacznie wyższa niż dekadę temu (np. ~+35% od 2015 roku w najbardziej prestiżowych centralnych dzielnicach) 56paris.com, co podkreśla odporność miasta.

Wolumen sprzedaży i popyt: Wolumeny transakcyjne były ograniczone w latach 2023–24 z powodu niepewności gospodarczej i trudniejszych warunków finansowania. Roczna sprzedaż w Paryżu spadła o około 10% w 2024 (w porównaniu do 2023 roku) parispropertygroup.com, co jest mniejszym spadkiem niż w całym regionie Île-de-France (-13%). Pod koniec 2024 roku wolumeny osiągnęły najniższy poziom od połowy 2010 roku. Pocieszające jest to, że aktywność zaczęła się stabilizować na początku 2025 roku, a notarjusze odnotowali uspokajający wzrost w ostatnich miesiącach 2024 roku notairesdugrandparis.fr. Wielu kupujących wstrzymało się z zakupami, gdy stopy kredytów hipotecznych w 2023 roku przekroczyły 4%, ale poprawiające się warunki kredytowe przyciągają ich z powrotem. Na pierwszy kwartał 2025 roku typowe oprocentowanie 20-letnich kredytów hipotecznych dla mieszkańców spadło do około 3,2–3,5%, w porównaniu do ~3,6–4% na początku 2024 roku parispropertygroup.com parispropertygroup.com. Ta obniżka, w połączeniu z nieco niższymi cenami, poprawiła dostępność cenową i ożywiła zainteresowanie kupujących notairesdugrandparis.fr parispropertygroup.com. Do połowy 2025 roku Paryż wchodzi w to, co analitycy nazywają „korzystnym oknem na zakup nieruchomości” parispropertygroup.com – kupujący (zarówno krajowi, jak i zagraniczni) mają więcej przestrzeni do negocjacji i wielu uważa, że rynek osiągnął swoje minimum.

Czynniki odporności: Pomimo ostatnich przeciwności, paryski rynek mieszkaniowy korzysta z unikalnych, strukturalnych zabezpieczeń. Ograniczona podaż mieszkań w mieście oraz rygorystyczne przepisy budowlane zapewniają naturalne wsparcie dla cen. Nowe budownictwo w granicach miasta jest mocno ograniczone przez przepisy dotyczące ochrony dziedzictwa, limity wysokości i brak gruntów (Paryż otacza obwodnica périphérique) parispropertygroup.com. Oznacza to, że popyt nieustannie przewyższa podaż, nawet podczas spadków, co powoduje, że ceny pozostają na stałym poziomie. Dodatkowo, globalny popyt na nieruchomości w Paryżu pozostaje silny, dzięki znaczeniu kulturowemu miasta, statusowi bezpiecznej przystani i zainteresowaniu międzynarodowych nabywców. Zamożni kupujący z USA, Bliskiego Wschodu, Europy i Azji nadal postrzegają Paryż jako atrakcyjne miejsce do inwestycji lub posiadania pied-à-terre parispropertygroup.com. Co więcej, zmiany kursowe uczyniły Paryż jeszcze bardziej atrakcyjnym – przykładowo inwestorzy operujący w dolarach w 2024 roku mogli znaleźć ceny w Paryżu o około 20% niższe niż na szczycie, uwzględniając słabość euro parispropertygroup.com. Wszystkie te czynniki sprawiły, że Paryż „wyróżnia się” i radzi sobie lepiej niż wiele innych rynków parispropertygroup.com.

Prognozy: Patrząc w przyszłość, większość prognoz przewiduje stabilizację lub umiarkowany wzrost cen nieruchomości w Paryżu w latach 2025–2026. Konsensus wśród głównych agencji jest taki, że 2024 był dołkiem aktywności na rynku, a rok 2025 przyniesie stopniowe ożywienie transakcji oraz ceny stabilne lub lekko rosnące parispropertygroup.com notairesdugrandparis.fr. Wiele zależy od poziomu stóp procentowych (patrz sekcja Czynniki rynkowe), ale wielu obserwatorów jest „ostrożnie optymistycznych”, że najgorsze jest już za nami notaires.fr notaires.fr. Chroniczny niedobór mieszkań w Paryżu i jego niezmienna atrakcyjność pozwalają przypuszczać, że gdy tylko makroekonomiczne chmury się rozwieją, wartość nieruchomości w mieście ponownie zacznie stopniowo rosnąć. Rzeczywiście, najnowsze prognozy notariuszy pokazują, że Paryż zakończy rok 2025 na poziomie stabilnym do +1% rok do roku notairesdugrandparis.fr notaires.fr – co stanowi ogromny kontrast wobec -7% spadku rocznego odnotowanego na początku 2024 roku. Podsumowując, rynek mieszkaniowy wchodzi w 2025 rok na solidniejszych fundamentach: korekta jest już w większości za nami, a Paryż pozostaje jednym z najbardziej odpornych na świecie rynków mieszkaniowych.

Rynek nieruchomości luksusowych

Przegląd: Segment luksusowych i prestiżowych nieruchomości w Paryżu wykazał niezwykłą siłę podczas ostatniego spowolnienia. Dzielnice „Belle Époque” – 6., 7. i 8. okręg oraz inne podobne prestiżowe obszary utrzymały swoją wartość znacznie lepiej niż dzielnice peryferyjne w ciągu ostatnich dwóch lat. Ceny w tych pożądanych enklawach pozostały na tym samym poziomie lub nawet wzrosły w 2024 roku, dzięki ograniczonej podaży i stabilnemu międzynarodowemu popytowi. Na przykład Saint‑Germain‑des‑Prés (6. okręg) pozostał najdroższą dzielnicą Paryża z ceną około 15 500 €/m², bez zmian rok do roku w 2024 parispropertygroup.com, a ekskluzywny 7. okręg (okolice Les Invalides) odnotował jedynie spadek o -1,1% do około 14 900 €/m² parispropertygroup.com. Tak minimalne spadki w czasie ogólnego załamania rynku podkreślają, że nieruchomości z najwyższej półki w najlepszych lokalizacjach są „odporne na szersze wahania” parispropertygroup.com. Na początku 2025 roku te segmenty rynku premium już zaczynają odrabiać straty. W 8. okręgu – obejmującym Pola Elizejskie i Złoty Trójkąt – ceny faktycznie wzrosły o około 4,7% w 2024 roku (do ok. 11 760 €/m²) parispropertygroup.com, przeciwstawiając się tendencji w całym mieście i wzmacniając status 8. okręgu jako topowej lokalizacji inwestycyjnej parispropertygroup.com.

Ultra-luksusowe nieruchomości i zagraniczni kupcy: Najwyższy segment rynku paryskiego (ultra-luksusowe apartamenty, rezydencje, hôtels particuliers) odnotowuje rekordową aktywność. Ceny nieruchomości premium wzrosły o około +12% od 2019 roku (przed pandemią) knightfrank.com, osiągając nowe maksima w latach 2024–25, mimo że liczba transakcji zwykłych nieruchomości spadła. W 2024 roku sprzedano zaledwie kilka historycznych rezydencji, ale za zdumiewające kwoty: jedno hôtel particulier na Lewym Brzegu osiągnęło cenę blisko 50 000 €/m², a inne zostało sprzedane za 33 miliony euro knightfrank.com. Na początku 2025 roku dwie rezydencje w 7. dzielnicy znalazły nabywców za odpowiednio 55 milionów euro i 100 milionów euro – to jedne z najdroższych transakcji mieszkaniowych w historii Paryża knightfrank.com. Popyt na tym astronomicznym poziomie napędzają zarówno krajowe elity, jak i zagraniczni milionerzy. Warto zauważyć, że kupujący z Chin i innych krajów azjatyckich stali się bardzo aktywni na prestiżowym rynku paryskim. Połowę wszystkich zakupów paryskich pied-à-terre obsługiwanych przez jedną luksusową agencję w 2024 roku (średnia cena 7,6 miliona euro; powierzchnia ~235 m²) dokonali nabywcy z Chin knightfrank.com. Te gotowe do zamieszkania luksusowe apartamenty osiągały średnio niesamowite 33 800 euro za m² knightfrank.com, co obrazuje, że zagraniczni inwestorzy są skłonni zapłacić najwyższe kwoty (czy to w dolarach, czy w euro) za prestiżowe nieruchomości w centrum Paryża.

Czynniki napędzające segment luksusowy: Kilka makrotrendów zwiększa atrakcyjność Paryża dla osób o wysokiej wartości majątku (HNWI) w 2025 roku i później. Stopy procentowe – choć wysokie dla przeciętnych nabywców – mają mniejsze znaczenie dla dysponujących gotówką kupujących z segmentu luksusowego, a sama perspektywa obniżek stóp procentowych w strefie euro poprawia ogólne nastroje knightfrank.com. Dodatkowo, globalne zmiany polityczne przyciągają coraz więcej zamożnych osób do Paryża: na przykład likwidacja przez Wielką Brytanię reżimu podatkowego non-dom oraz podwyższenie we Włoszech podatku ryczałtowego dla cudzoziemców uczyniły te kraje mniej atrakcyjnymi, podczas gdy Paryż postrzegany jest jako stabilna alternatywa knightfrank.com. Niepewna sytuacja geopolityczna (np. wyniki wyborów w USA) skłania również część ultrazamożnych do dywersyfikacji aktywów poprzez inwestycje w nieruchomości w Paryżu jako bezpieczną przystań knightfrank.com. W badaniu z 2024 roku, obejmującym 750 HNWI, Paryż zajął 1. miejsce wśród europejskich miast do relokacji – we wszystkich grupach wiekowych od pokolenia Z po powojenne knightfrank.com – odzwierciedlając jego wyjątkowe połączenie kultury, bezpieczeństwa i stylu życia dla elit. Kolejnym czynnikiem jest powrót słabego euro (w porównaniu do poziomów z lat 2018–19), co w praktyce daje kupującym z dolarami, frankami czy dirhamami swego rodzaju rabat. Podsumowując, najbardziej prestiżowy segment rynku mieszkaniowego w Paryżu poszerza swoją globalną atrakcyjność jeszcze bardziej w 2025 roku knightfrank.com knightfrank.com.

Popyt na wynajem i niedobór podaży: Paryż doświadcza ostrego niedoboru mieszkań na wynajem w 2025 roku, co powoduje wzrost czynszów i frustrację wielu potencjalnych najemców.

Popyt na wynajem gwałtownie wzrósł, ponieważ wyższe stopy procentowe i rygorystyczne kryteria udzielania kredytów wykluczyły z rynku niektórych kupujących, zmuszając ich do dalszego wynajmowania thesundaydiplomat.com.Tymczasem podaż dostępnych wynajmów długoterminowych gwałtownie spadła.Według urzędników miejskich, Paryż traci każdego roku kilka tysięcy mieszkań na wynajem z powodu różnych czynników thesundaydiplomat.com.Liczba ofert wynajmu mieszkań w Paryżu spadła aż o 50% w ciągu jednego roku (stan na początek 2024) oraz o 73% w ciągu trzech lat, co wskazuje, jak drastycznie skurczyła się dostępność wynajmu długoterminowego thesundaydiplomat.com.Nacisk jest szczególnie dotkliwy dla małych mieszkań (kawalerek i mieszkań jednopokojowych), które są zazwyczaj poszukiwane przez studentów i młodych profesjonalistów.Wiele z tych lokali zostało przekierowanych na platformy wynajmu krótkoterminowego (np.Airbnb) lub stoją puste jako drugorzędne pieds-à-terre, zmniejszając dostępność dla lokalnych mieszkańców thesundaydiplomat.com.Dane miejskie pokazują, że niemal 19% paryskich mieszkań nie było zajmowanych jako główne miejsca zamieszkania (były puste lub stanowiły drugi dom) w 2020 roku – w porównaniu do 14% dekadę wcześniej thesundaydiplomat.com.Co ciekawe, około 1 na 10 domów w Paryżu jest obecnie rezydencją wtórną (często utrzymywaną przez zamożnych właścicieli do okazjonalnego użytku) thesundaydiplomat.com.Ten trend, w połączeniu z rozprzestrzenianiem się wynajmu turystycznego, doprowadził do tego, co urzędnicy nazywają „bezprecedensowym kryzysem mieszkaniowym” dla najemców thesundaydiplomat.com thesundaydiplomat.com.Studenci zostali dotknięci najmocniej: jak ostrzegł Zastępca Burmistrza ds. Mieszkalnictwa w 2024 roku, „sektor prywatny nie ma już nic do wynajęcia… możemy zobaczyć dziesiątki tysięcy studentów na ulicach”, jeśli nie zostaną podjęte środki nadzwyczajne thesundaydiplomat.com.Podsumowując, współczynnik pustostanów w przypadku wynajmu długoterminowego jest wyjątkowo niski (około 2,8%) parispropertygroup.com, a konkurencja o każde dostępne mieszkanie jest ogromna.

Perspektywy dla segmentu luksusowego: Segment luksusowy ma nadal przewyższać wyniki szerszego rynku. Podaż nieruchomości klasy premium pozostaje poważnie ograniczona – w całym Paryżu każdego roku powstaje mniej niż 2000 nowych mieszkań, a praktycznie żadne w historycznych, prestiżowych dzielnicach knightfrank.com. Ten niedobór sprawia, że nowe inwestycje o wysokim standardzie osiągają wysokie ceny i często szybko się wyprzedają. Właściciele prestiżowych nieruchomości także wstrzymują się ze sprzedażą, jeśli nie jest to absolutnie konieczne, z uwagi na brak równorzędnych alternatyw, co ogranicza podaż. Przy globalnych przepływach kapitału Paryż może liczyć na znaczący udział w inwestycjach na rynku luksusowych nieruchomości w najbliższych latach. Knight Frank przewiduje, że ceny luksusowych nieruchomości w Paryżu umiarkowanie wzrosną w 2025 roku (odbijając się od stagnacji na rynku masowym), wspierane przez powracających międzynarodowych nabywców oraz status Paryża jako „nieustannie pożądanego” centrum knightfrank.com knightfrank.com. Dla inwestorów segment luksusowy oferuje długoterminową ochronę kapitału i jest mniej podatny na wahania – jak pokazują lata 2023–24, kiedy ceny nieruchomości premium utrzymały się lub wzrosły, a właściciele w najlepszych dzielnicach wciąż cieszyli się zyskami rzędu ~+35% w ciągu ostatnich 10 lat 56paris.com. Podsumowując, paryski rynek nieruchomości luksusowych pozostaje bezpieczną i solidną inwestycją, w dużej mierze odporną na krótkoterminowe wahania i gotową do dalszego stopniowego wzrostu w nadchodzących latach.

Trendy i stopy zwrotu na rynku najmu

Ceny najmu i stopy zwrotu: Przy wysokim popycie i ograniczonej podaży, czynsze w Paryżu rosną, choć w ramach obowiązujących limitów czynszowych (zobacz Zmiany regulacyjne). Na połowę 2024 roku średni czynsz w Paryżu daje brutto stopę zwrotu około 3,2% (mieszkania nieumeblowane) do 3,6% (umeblowane) parispropertygroup.com. Te stopy zwrotu – w granicach 3–4% – są porównywalne z innymi dużymi europejskimi miastami, takimi jak Londyn (3,4%) czy Berlin (3,8%), choć niższe niż na rynkach takich jak Amsterdam (5,2%) parispropertygroup.com. Stosunkowo umiarkowane stopy zwrotu odzwierciedlają wysokie wartości kapitałowe w Paryżu; w ujęciu bezwzględnym czynsze należą tu do najwyższych w Europie (typowy paryski czynsz to około 30–38 €/m² miesięcznie na rynku prywatnym, a w segmencie luksusowym znacznie więcej). Dla właścicieli mieszkań plusem obecnej sytuacji jest szybka obsada lokali i niskie ryzyko zaległości w płatnościach – przy tak dużej liczbie osób poszukujących mieszkań czas pustostanów jest minimalny. Zarządcy nieruchomości potwierdzają, że dobrze wycenione mieszkania na wynajem często otrzymują kilkadziesiąt zapytań w ciągu kilku dni. Rynek najmu pozostał silny nawet w trakcie pandemii Covid, a po powrocie studentów i ekspatów odbił się całkowicie parispropertygroup.com. Jedynym czynnikiem hamującym wzrost czynszów była interwencja rządowa (limity wzrostu czynszu i poziomu początkowego czynszu – szczegóły dalej). Jednak dane francuskiego OLAP pokazują, że medianowe czynsze w Paryżu wzrosły o kilka punktów procentowych w latach 2022–2024 pomimo tych ograniczeń, zwłaszcza w przypadku małych mieszkań, na skutek drastycznej dysproporcji między popytem a podażą.

Krótkoterminowy wynajem (Airbnb) i zyski: Ważnym trendem jest rozbieżność między zyskami z wynajmu długoterminowego a krótkoterminowego. W turystycznych, centralnych dzielnicach niektórzy inwestorzy decydują się na wynajem sezonowy (w stylu Airbnb), ponieważ stawki za nocleg mogą znacznie przewyższać tradycyjne umowy najmu. W popularnych lokalizacjach (np. Marais, Dzielnica Łacińska) dochód z wynajmu krótkoterminowego może być o 20–30% wyższy niż z umowy najmu na rok – czasami nawet więcej, jeśli wynajmuje się turystom przez cały rok. Do 2025 roku, przy ponownym boomie turystycznym (patrz Czynniki Rynkowe), to podejście ponownie pobudziło zainteresowanie inwestowaniem w wynajem na wakacje parispropertygroup.com. Jednak inwestorzy muszą uważać na surowe przepisy dotyczące wynajmu krótkoterminowego w Paryżu parispropertygroup.com. Miasto wprowadziło system rejestracji najmu i limity (główne miejsce zamieszkania można wynajmować tylko 120 dni w roku; pozostałe nieruchomości wymagają pozwolenia komercyjnego wraz z kompensacją za „utracone mieszkania”). W ostatnich latach nasiliły się kontrole nielegalnych ogłoszeń Airbnb, co przyczyniło się do powrotu części mieszkań na rynek najmu długoterminowego i lekkiego spadku czynszów w niektórych rejonach parispropertygroup.com. Idąc dalej, władze Paryża chcą wprowadzać jeszcze surowsze środki: na przykład w 2024 roku zaproponowano zakaz nowych najem krótkoterminowych w niektórych centralnych dzielnicach (jak Montmartre czy Le Marais) oraz podwyższkę podatków na drugie domy, aby zniechęcić właścicieli do pozostawiania mieszkań pustych thepeninsulaqatar.com thepeninsulaqatar.com. Celem tych polityk jest udostępnienie większej liczby mieszkań dla mieszkańców i studentów. Z punktu widzenia inwestora, krótkoterminowy najem może przynosić wyższe zyski, ale wiąże się z ryzykiem regulacyjnym – kluczowe jest przestrzeganie zmieniających się przepisów (i pamiętanie, że strategie mocno uzależnione od turystyki mogą być niestabilne, jak pokazała pandemia).

Perspektywy dla najemców i właścicieli mieszkań: Dla najemców najbliższa przyszłość pozostaje trudna. Dopóki nie zostanie zwiększona podaż mieszkań (lub nie zostaną wykorzystane istniejące puste lokale), konkurencja pozostanie ostra. Limity czynszowe nadal będą chronić przed zawyżaniem opłat (zobacz Zmiany regulacyjne), ale znalezienie przystępnego mieszkania będzie wymagać wytrwałości. Wielu studentów i najemców o średnich dochodach coraz częściej szuka mieszkań na przedmieściach lub godzi się na dłuższe dojazdy z powodu niedoboru mieszkań w centrum miasta thesundaydiplomat.com. Dla właścicieli i inwestorów na rynku wynajmu Paryż oferuje niemal 100% obłożenie i stały popyt. Zyski z wynajmu na poziomie około 3–4% nie są rekordowo wysokie, ale w dobie rosnących kosztów kredytów niektórzy inwestorzy instytucjonalni uznają portfele mieszkaniowe w Paryżu za atrakcyjne ze względu na ich stabilność. Rzeczywiście, inwestycje w aktywa mieszkaniowe (w tym duże portfele mieszkań) utrzymały się na dobrym poziomie w 2024 roku i mają wzrosnąć w 2025, jak zauważa CBRE, a oczekiwanych jest kilka dużych transakcji cbre.fr. Jedną z pojawiających się szans jest rozwój mieszkań studenckich: chroniczny niedobór zakwaterowania dla studentów (w Paryżu jest ok. 300 000 studentów, ale tylko 13 000 dedykowanych miejsc w akademikach) thesundaydiplomat.com sygnalizuje zapotrzebowanie na więcej prywatnych akademików lub przestrzeni colivingowych. Kolejną kwestią są energooszczędne renowacje starszych budynków wynajmowanych, które nie tylko zwiększają ich atrakcyjność, lecz także są niezbędne do spełnienia nowych przepisów (wielu właścicieli będzie musiało poddać nieruchomości modernizacji – zobacz Zmiany regulacyjne dotyczące zasad energetycznych). Ogólnie rynek najmu w Paryżu nadal będzie się charakteryzował bardzo wysokim popytem, ograniczoną podażą i presją regulacyjną na utrzymanie przystępności.

Inwestycje w nieruchomości komercyjne

Mimo że Paryż słynie jako miejsce zamieszkania, jest także jednym z największych rynków nieruchomości komercyjnych w Europie. W latach 2024–2025 sektor komercyjny napotkał trudności spowodowane spowolnieniem gospodarczym oraz zmianami po pandemii w pracy i handlu detalicznym, lecz w kluczowych lokalizacjach pozostaje odporny. Ta część obejmuje trendy dotyczące biur, handlu oraz hotelarstwa, a także główne nowe inwestycje komercyjne.

Rynek biurowy

Aktywność leasingowa: Rynek biurowy w Paryżu przechodził przez okres spowolnienia. Wynajem powierzchni biurowej (aktywność leasingowa) w regionie Wielkiego Paryża spadł w 2024 roku, co odzwierciedla ostrożne nastroje firm. W pierwszym kwartale 2025 roku aktywność leasingowa była o około 4% niższa rok do roku, głównie z powodu braku ogromnych transakcji (niewiele dużych relokacji korporacyjnych) nmrk.com. Wiele firm optymalizuje lub zmniejsza powierzchnie w odpowiedzi na trendy pracy hybrydowej i presję kosztową, co spowodowało, że w samym Paryżu zawarto mniej nowych umów, a większa aktywność przeniosła się na obrzeża oferujące niższe czynsze nmrk.com. Wskaźniki pustostanów w związku z tym wzrosły. Na koniec 2024 roku ogólny wskaźnik pustostanów biurowych w Île-de-France przekroczył 10% – rekordowo wysoki poziom w czasach współczesnych savills.co.uk nmrk.com. Na początku 2025 roku osiągnął ok. 10,3% w skali regionu nmrk.com. Największy ciężar pustostanów przypada na lokalizacje drugorzędne i starsze budynki: na podmiejskich parkach biurowych duże powierzchnie stoją puste. Dla porównania, w centrum Paryża (CBD) odsetek pustostanów pozostaje stosunkowo niski (około 4–5%), a na najlepsze powierzchnie nadal jest zdrowy popyt capitaleconomics.com nmrk.com. Różnica jest wyraźna – firmy wybierają jakość i lokalizację, pozostawiając mniej atrakcyjne biura puste. Warto zaznaczyć, że fala nowych inwestycji biurowych w 2025 roku (prawie 1 mln m² nowych biur wchodzących na rynek m.in. w La Défense, Issy itd.) zwiększa podaż w krótkim terminie nmrk.com. Jednak oczekuje się, że nowa budowa spowolni po 2025 roku, co powinno pomóc rynkowi wchłonąć obecną nadpodaż nmrk.com.

Czynsze i inwestycje: Czynsze za najlepsze biura w Paryżu utrzymały się na stałym poziomie lub nawet nieznacznie wzrosły, pomimo słabszego popytu. W prestiżowym paryskim CBD (okolice Champs-Élysées, najlepsze wieżowce La Défense itp.) czynsze wywoławcze wynoszą około 900–1 000 euro za m² rocznie za powierzchnię najwyższej klasy i utrzymały się na tym poziomie do 2024 roku jll.com. Właściciele nowoczesnych, dobrze położonych biur byli w stanie utrzymać czynsze, częściowo dzięki niskiej dostępności powierzchni o wysokim standardzie w centrum. Na przykład nowo zrewitalizowana dzielnica „Paris Centre East” (okolice Dworca Lyońskiego i Bercy w 12. i 13. dzielnicy) odnotowała wzrost czynszów o około +39% od 2021 roku po przyciągnięciu głównych najemców, takich jak Cartier i Danone, do nowych inwestycji nmrk.com. To pokazuje, że jeśli produkt jest odpowiedni, najemcy są gotowi zapłacić. Z drugiej strony, starsze biura na przedmieściach borykały się ze stagnacją czynszów i wyższymi zachętami (okresy bezczynszowe), aby przyciągnąć najemców. Wolumeny inwestycji w sektorze biurowym spadły w 2024 roku, gdy inwestorzy czekali na dostosowanie stóp kapitalizacji. Stopy kapitalizacji (yields) dla najlepszych biur w Paryżu wzrosły do około 3,5%–4% (wzrost z poziomów poniżej 3%), co odzwierciedla wyższe stopy procentowe. Rok 2024 był prawdopodobnie najgorszym okresem dla komercyjnych inwestycji, a lekkie ożywienie oczekiwane jest w 2025 roku cbre.fr cbre.fr – jednak nie należy spodziewać się jeszcze pełnego odbicia. Wielu inwestorów pozostaje w trybie obserwacji, a finansowanie dużych przejęć biurowych jest obecnie droższe. Ogólnie wartości biur skorygowały się umiarkowanie w 2024 roku (szacunkowo -5% do -10% dla aktywów drugorzędnych), podczas gdy wyceny najlepszych aktywów pozostały prawie bez zmian. Patrząc w przyszłość, wszelkie ożywienie na rynku biurowym zależy od wzrostu gospodarczego i sposobu użytkowania biur po pandemii Covid. Na 2025 rok nie przewiduje się wyraźnego ożywienia popytu na biura, dopóki gospodarka nie nabierze rozpędu cbre.fr, dlatego rynek pozostanie korzystny dla najemców w większości lokalizacji, z wyjątkiem segmentu najwyższej klasy.

Ważne zmiany: Kilka dużych projektów deweloperskich biur przekształca panoramę Paryża i mapę biurową miasta. W La Défense (dzielnicy biznesowej Paryża) kończą się nowe wieżowce, takie jak wieża „The Link” (siedziba główna Total) i Hekla Tower, oferujące nowoczesne powierzchnie biurowe i konsolidujące duże korporacyjne siedziby. W samym Paryżu długo oczekiwana Tour Triangle (42-piętrowy trójkątny wieżowiec przy Porte de Versailles, 15. dzielnica) jest obecnie w budowie i ma stać się pierwszym nowym wysokościowcem w centrum Paryża od dziesięcioleci (oddanie do użytku ~2026). Dodatkowo dawne tereny przemysłowe są przekształcane w centra biurowe: na przykład inwestycja Paris Rive Gauche w 13. dzielnicy nadal powiększa zasoby biurowe (w tym kampusy firm technologicznych i pobliski inkubator startupów Station F). Co ciekawe, obserwuje się przesunięcie geograficzne w niektórych sektorach – jak zauważono, „Paris Centre East” wyłoniła się jako dynamiczny klaster biurowy, w którym remonty przyciągają duże firmy z tradycyjnie preferowanego zachodu nmrk.com. To rozpoczęło wyrównywanie historycznego podziału biznesowego na wschód i zachód: coraz więcej firm wybiera kampusy w takich rejonach jak Bercy czy Saint-Denis (północ), zwłaszcza dzięki nowym połączeniom komunikacyjnym (zobacz Infrastruktura). Wszystkie te zmiany wskazują na modernizację paryskiego zasobu biurowego: starsze, energochłonne budynki są porzucane na rzecz nowych lub odnowionych ekologicznych obiektów biurowych, zgodnie z priorytetami ESG (Środowiskowymi, Społecznymi i Ładu Korporacyjnego) najemców i inwestorów cbre.fr.

Handel detaliczny i hotelarstwo

Nieruchomości handlowe: Sektor nieruchomości handlowych w Paryżu to opowieść o dwóch światach. Z jednej strony najlepsze ulice handlowe w strefach turystycznych przeżywają rozkwit, napędzane silnym ożywieniem turystyki i wydatków na luksus. Flagowe sklepy na ulicach takich jak Avenue Montaigne, Champs-Élysées, Rue Saint-Honoré czy w Le Marais są wciąż bardzo pożądane. Detaliści, zwłaszcza marki luksusowe i międzynarodowe, traktują ekspansję w Paryżu jako strategiczny priorytet cbre.fr cbre.fr. W 2024 roku rekordowa liczba nowych zagranicznych marek otworzyła butiki we Francji (z czego największa część przypadła na Paryż) nmrk.com. Popyt koncentruje się na najlepszych ulicach handlowych, gdzie ruch pieszy i obroty są najwyższe cbre.fr. Jednak podaż powierzchni w tych lokalizacjach jest bardzo ograniczona (mało wolnych lokali, wysokie czynsze), co częściowo ogranicza ekspansję cbre.fr. Czynsze za najlepsze lokalizacje handlowe w Paryżu (np. przy Champs-Élysées) należą do najwyższych w Europie, a po lekkim spadku w latach 2020–21 ustabilizowały się lub wzrosły. Z drugiej strony, handel drugorzędny i centra handlowe napotykają na trudności. Zaufanie konsumentów we Francji pozostaje słabe i w 2025 roku nie przewiduje się dużego odbicia spożycia gospodarstw domowych cbre.fr. Przy jedynie nieznacznym wzroście siły nabywczej i wciąż odczuwalnej inflacji wielu konsumentów jest ostrożnych. Strukturalny wzrost e-commerce sprawia także, że niektóre mniejsze sklepy mają trudności. Współczynniki pustostanów wzrosły na mniej prestiżowych ulicach i w starszych centrach handlowych na obrzeżach miasta. Niemniej jednak handel sąsiedzki (np. sklepy spożywcze, piekarnie) pozostaje odporny, a niektóre podmiejskie centra handlowe poddawane są modernizacjom lub uzupełniane o funkcje rekreacyjne, by przyciągnąć klientów. Ogólnie rzecz biorąc, paryski rynek nieruchomości handlowych okazał się elastyczny – tam, gdzie jeden segment traci, inny (np. butiki luksusowe) przeżywa boom. Dla inwestorów ulice handlowe uważane są za stosunkowo bezpieczne (wspierane przez turystykę), natomiast parki handlowe i nieruchomości poza głównymi lokalizacjami są traktowane z większą ostrożnością.

Gościnność i hotele: Sektor hotelarski w Paryżu przeżywał boom w latach 2023–2024 i pozostaje silny w 2025 roku. Po pandemii Paryż szybko odzyskał turystów; do 2024 roku turystyka wróciła do poziomów sprzed pandemii parispropertygroup.com. Miasto było gospodarzem wielu międzynarodowych wydarzeń (targi sztuki, mistrzostwa świata w rugby w 2023 roku itd.), a zwieńczeniem były Letnie Igrzyska Olimpijskie 2024, które przyciągnęły uwagę z całego świata. Chociaż same igrzyska miały momenty niższego niż oczekiwano obłożenia hoteli (niektórzy turyści unikali tłumów), ogólnie rok 2024 był wyjątkowo mocny dla paryskich hoteli cbre.fr. Wskaźniki obłożenia i średnie dzienne stawki (ADR) w hotelach z wyższej półki osiągnęły nowe maksima dzięki nagromadzonemu popytowi na podróże. W 2025 roku spodziewany jest utrzymujący się wysoki poziom turystyki – Paryż nadal korzysta ze swojej niezmiennej atrakcyjności i dodatkowej rozpoznawalności po igrzyskach olimpijskich. Rynek inwestycji hotelowych jest bardzo aktywny: inwestorzy chętnie kupują paryskie hotele – od pięciogwiazdkowych „pałaców” po obiekty ograniczonego standardu, zważywszy na dobre wyniki. CBRE wskazuje, że wolumeny inwestycji w hotele we Francji pozostawały wysokie w 2024 roku i powinny utrzymać się na wysokim poziomie także w 2025 roku, napędzane przez znaczące transakcje hotelowe w Paryżu oraz sprzedaż portfeli hoteli cbre.fr. Przykłady obejmują sprzedaż kilku butikowych hoteli w centrum Paryża oraz wejście nowych międzynarodowych funduszy hotelowych. Przy wyższych stopach procentowych niektórzy inwestorzy korzystający z dźwigni finansowej wycofali się, lecz ogólnie na rynku jest dużo kapitału szukającego nieruchomości hotelowych w kluczowych miastach Europy. Ponadto alternatywne formy zakwaterowania (hostele, apartamenty serwisowane) rozwijają się w Paryżu, wzbogacając ofertę nieruchomości hotelarskich. W perspektywie dalszej prognozy dla hoteli w Paryżu są pozytywne: jeśli nie nastąpią globalne zawirowania, Paryż jest na dobrej drodze do rekordowej liczby turystów w 2025 roku (czemu sprzyjają wydarzenia takie jak ponowne otwarcie katedry Notre-Dame w 2025 roku itd.), co będzie wspierać sektor nieruchomości hotelarskich.

Nowe inwestycje komercyjne i wpływ infrastruktury

Warto podkreślić kilka transformacyjnych projektów rozwojowych:

• Centra biznesowe Grand Paris Express: Grand Paris Express (opisany w następnej sekcji) to nie tylko inicjatywa transportowa, ale także katalizator rewitalizacji obszarów miejskich wokół nowych stacji. Kilka przedmieść tuż za granicami Paryża – na przykład Saint-Denis Pleyel, Villejuif i Issy – doświadcza rozwoju dużych projektów o mieszanym przeznaczeniu (biura, handel, laboratoria itd.) wokół przyszłych stacji metra grandparisexpress.fr. Projekty te mają na celu tworzenie nowych klastrów biznesowych. Na przykład Saint-Denis (na północ od Paryża), które gościło Wioskę Olimpijską, ma zyskać nowe biura i startupy w przebudowanych obiektach olimpijskich parispropertygroup.com. W ciągu najbliższych 5–10 lat można oczekiwać pewnej decentralizacji biur do tych powstających centrów, gdy połączenia komunikacyjne znacznie się poprawią. To okazja dla inwestorów, aby zainwestować wcześnie w dzielnice „metro hub” Grand Paris, gdzie wartości nieruchomości (zarówno komercyjnych, jak i mieszkaniowych) mogą wykazać ponadprzeciętny wzrost.
• La Défense i Zachodni Półksiężyc: Tradycyjna dzielnica biznesowa Paryża, La Défense, nieustannie się odnawia, a nowoczesne wieże zastępują starsze budynki. Projekty takie jak wspomniany wcześniej The Link (który będzie siedzibą główną TotalEnergies) oraz wieża Hekla zapewniają nowoczesne, ekologiczne powierzchnie biurowe. Istnieje również trend zwiększania udziału funkcji mieszanych w La Défense (mieszkania, handel, rozrywka), aby dzielnica tętniła życiem także po godzinach pracy. W sąsiednim Zachodnim Półksiężycu (Neuilly, Boulogne, Issy) wiele dawnych terenów przemysłowych przekształcono w kampusy biurowe (np. kampus biurowy „Insect” w Issy), przyciągając firmy z branży mediów i technologii.
• Rewitalizacja adaptacyjna: W związku z nadpodażą powierzchni biurowych w Paryżu można się spodziewać coraz większej liczby konwersji biur na mieszkania lub laboratoria w nadchodzących latach. Władze miasta zachęcają do przekształcania przestarzałych budynków biurowych na cele mieszkalne, aby złagodzić niedobór mieszkań (miasto w ostatnich latach samo kupiło lub zarezerwowało nieruchomości o wartości ponad 1 miliarda euro z myślą o potencjalnej konwersji na mieszkania socjalne) nmrk.com. To stopniowo może zmniejszyć zasoby komercyjne, jednocześnie łagodząc ograniczenia podaży mieszkań – jest to trend, na który warto zwrócić uwagę pod koniec lat 2020.

Podsumowując, rynek nieruchomości komercyjnych w Paryżu przechodzi obecnie okres przystosowania. Powierzchnie biurowe szukają nowej równowagi w świecie pracy hybrydowej, a zwyciężają topowe lokalizacje. Handel jest spolaryzowany, lecz Paryż pozostaje niezbędną lokalizacją dla światowych marek. Hotele są jasnym punktem z doskonałymi wynikami. Co więcej, nowe inwestycje i infrastruktura (projekt Grand Paris itp.) stanowią fundament pod dalszą ekspansję metropolitarną Paryża, która stworzy nowe gorące punkty działalności komercyjnej u boku ugruntowanych centralnych dzielnic biznesowych. Inwestorzy i profesjonaliści powinni uważnie obserwować te zmieniające się trendy, gdyż przynoszą one zarówno wyzwania (np. wyższe pustostany w starych biurach), jak i możliwości (np. rozwój wokół nowych węzłów komunikacyjnych) w ciągu najbliższych lat.

Nowe inwestycje mieszkaniowe i infrastrukturalne

Kilka dużych inwestycji w mieszkalnictwo i infrastrukturę kształtuje przyszłość rynku nieruchomości w Paryżu. Obejmują one ambitne projekty komunikacyjne, które powiększają zasięg metropolii, nowe inwestycje mieszkaniowe oraz programy rewitalizacji miejskiej. Poniżej przedstawiamy najbardziej wpływowe zmiany:

Grand Paris Express: Grand Paris Express jest często nazywany „projektem stulecia” dla Wielkiego Paryża — i to nie bez powodu. Ten wart 35 miliardów euro projekt infrastrukturalny zakłada budowę 200 km nowych, automatycznych linii metra i 68 nowych stacji wokół Paryża parispropertygroup.com – co w praktyce podwaja istniejący system metra i znacznie poprawia dostępność przedmieść. Budowane są cztery nowe linie (15, 16, 17, 18) oraz przedłużenia linii 11 i 14, z realizacją etapami od 2024 do 2030 roku theurbanist.org. Wpływ na rynek nieruchomości jest ogromny: dawniej peryferyjne obszary staną się łatwo dostępne, otwierając nowe dzielnice na mieszkalnictwo i handel. Przykładowo, przedłużenie linii 14 do lotniska Orly otwarto w 2024 roku (tuż przed igrzyskami olimpijskimi), skracając czas dojazdu z południowego Paryża na lotnisko i podnosząc wartość nieruchomości w południowych dzielnicach, które zyskały bezpośrednie połączenie parispropertygroup.com. Linia 15 Południe, planowana na lata 2025–26, utworzy pierwszą pętlę przez wewnętrzne przedmieścia, takie jak Boulogne i Saint-Maur sortiraparis.com. Urbanistyczni eksperci przewidują „premię infrastrukturalną” dla nieruchomości położonych blisko nowych stacji – faktycznie, niektórzy sprytni inwestorzy już kupują w tych obszarach przed uruchomieniem metra. Rząd i władze regionu łączą powstawanie stacji z projektami rewitalizacji miejskiej grandparisexpress.fr: przy stacjach powstają nowe osiedla mieszkaniowe, kompleksy handlowe, przestrzenie publiczne i usługi (np. rewitalizacja urbanistyczna wokół każdej stacji jest planowana w celu wykorzystania potencjału Grand Paris Express grandparisexpress.fr). Podsumowując, Grand Paris Express powiększy efektywną wielkość rynku nieruchomości w Paryżu, zmniejszając presję na historyczne centrum dzięki tworzeniu atrakcyjnych, dobrze skomunikowanych punktów na przedmieściach. Tereny takie jak Saint-Denis, Champigny, Clamart i inne znajdujące się przy nowych liniach stają się wyłaniającymi się hotspotami o dużym potencjale wzrostu zarówno pod względem mieszkań, jak i biur w nadchodzącej dekadzie.

Budownictwo mieszkaniowe i nowe inwestycje: W granicach Paryża powstaje bardzo mało nowych budynków (każdego roku buduje się w mieście tylko kilkaset nowych mieszkań, często jako uzupełnienie zabudowy lub przebudowy). Aby zaradzić chronicznemu niedoborowi, w ostatnich latach miasto skupiło się na dużych strefach rewitalizacyjnych. Przykładem jest trwająca inicjatywa „Réinventer Paris”, która zachęca do innowacyjnej zabudowy słabo wykorzystywanych terenów – powstają dzięki niej m.in. nowe ekologiczne budynki wielofunkcyjne, z których niektóre dodają mieszkania w kreatywny sposób (np. na istniejących już obiektach). Plan zagospodarowania przestrzennego miasta przewiduje także konwersję większej liczby biurowców na lokale mieszkalne. Niemniej jednak, ogólna produkcja mieszkań w samym Paryżu jest wciąż znacznie niższa od potrzeb. W Île-de-France (region paryski) budownictwo mieszkaniowe również ostatnio wyhamowało z powodu rosnących kosztów oraz opóźnień w uzyskiwaniu pozwoleń – sprzedaż nowych mieszkań w 2023 roku spadła o ponad 8% w porównaniu do roku poprzedniego immobilier.notaires.fr. Jeśli ta stagnacja w budowie mieszkań nie zostanie odwrócona, przyszła podaż będzie ograniczona, co może powodować wzrost cen i czynszów. Rząd wprowadził pewne środki zaradcze (jak przedłużenie PTZ – kredytu na preferencyjnych warunkach dla osób kupujących pierwsze mieszkanie na lata 2024–2025 w niektórych regionach, a także zachęty dla gmin do intensyfikacji zabudowy), ale wyzwania pozostają.

Pozytywnym aspektem jest to, że kilka dużych projektów inwestycyjnych w najbliższych latach dostarczy nowe mieszkania i nowe społeczności:

• Przebudowa Wioski Olimpijskiej: Wioska Olimpijska 2024 w Saint-Denis jest przekształcana w nową ekologiczną dzielnicę z ok. 2400 mieszkaniami (mieszanka nieruchomości prywatnych i socjalnych) oraz szkołami i parkami parispropertygroup.com. Te lokale, oddawane sukcesywnie od 2025 roku, zasilą rynek tak potrzebną nową pulą mieszkań na odnowionym terenie. Projekt ma także przyciągnąć biznes i podnieść wartość nieruchomości w tym historycznie zaniedbanym rejonie, na co wpłynie także poprawiona infrastruktura i międzynarodowa rozpoznawalność, jaką zyskał parispropertygroup.com.
• Clichy-Batignolles (17. dzielnica): To nowo powstałe osiedle na terenach po dawnej kolei dostarczyło w ostatnich latach setki nowych mieszkań (w tym znaczną część lokali dostępnych cenowo) oraz ogromny Park Martina Luthera Kinga. Znajduje się tam także nowy paryski sąd oraz związane z nim biura. Sukces Clichy-Batignolles pokazuje, jak dobrze zaplanowana dzielnica z terenami zielonymi może odmienić fragment miasta; wartości nieruchomości w sąsiadujących, starszych rejonach wzrosły w rezultacie tych zmian.
• Paris Rive Gauche (13. dzielnica): To trwająca inwestycja na południe od Gare d’Austerlitz, gdzie dawne tereny przemysłowe są przekształcane. Obejmuje nowe budynki mieszkalne (szczególnie w okolicach Avenue de France i Biblioteki François Mitterrand), infrastrukturę uniwersytecką oraz biura. 13. dzielnica zyskała na tym rozwoju, z odnotowanym wzrostem cen także w 2024 roku (+2,3% roczny wzrost cen w tym rejonie) parispropertygroup.com. Trend ten powinien się utrzymać wraz z dojrzewaniem tej dzielnicy.
• Wieże wielofunkcyjne i ekspansja w pionie: Choć w Paryżu na ogół nie buduje się wysoko, wyjątki takie jak powstająca Tour Triangle będą zawierały elementy wielofunkcyjne (biura, centrum konferencyjne, być może hotel). Ponadto, kilka lat temu wprowadzono przepisy umożliwiające drewniane nadbudowy na istniejących budynkach, by łagodnie zwiększać zasób mieszkaniowy. Niektóre takie projekty (dodanie jednego lub dwóch pięter do starszego budynku) realizowane są w niewielkiej, butikowej skali.

Modernizacja infrastruktury (nie-metro): Poza metrem Grand Paris, inne inwestycje infrastrukturalne wpływają na rynek nieruchomości. Paryska agencja transportu publicznego inwestuje w modernizację linii podmiejskich RER i tramwajów, poprawiając niezawodność dla dojeżdżających z przedmieść. W realizacji jest bezpośredni pociąg CDG Express z lotniska Charles de Gaulle do centrum Paryża (planowany na 2026 rok), co zwiększy wygodę podróży służbowych i turystycznych – a to może przełożyć się na wzrost atrakcyjności okolic stacji końcowych. Infrastruktura drogowa też się zmienia: Paryż ogranicza liczbę pasów dla samochodów i wprowadza ścieżki rowerowe, co – choć kontrowersyjne dla kierowców – poprawiło jakość powietrza i życie uliczne w niektórych dzielnicach (mogąc czynić je bardziej atrakcyjnymi mieszkalnie). Kolejnym elementem jest odporność na zmiany klimatu – miasto zazielenia część ulic i tworzy „miejskie lasy”, by walczyć z wyspami ciepła; działania te podnoszą komfort życia i atrakcyjność dzielnic (wartość nieruchomości często rośnie w pobliżu nowych parków i placów obsadzonych drzewami).

Perspektywy: Podsumowując, inwestycje infrastrukturalne i nowe projekty rozszerzają horyzont paryskiego rynku nieruchomości poza tradycyjne centrum miasta. Szczególnie Grand Paris Express jest przełomową zmianą: prawdopodobnie zaobserwujemy „zwycięzców” wśród przedmieść przy nowych liniach (ze wzrostem wartości i nowymi inwestycjami) wraz z uruchomieniem sieci. W samym Paryżu, choć duże działki pod zabudowę są rzadkością, główny nacisk kładzie się na lepsze wykorzystanie istniejących przestrzeni (przekształcenia, renowacje, umiarkowane zagęszczanie) oraz na modernizacje w zakresie zrównoważonego rozwoju. W najbliższych latach Paryż stanie się bardziej skomunikowaną, nieco „większą” (funkcjonalnie) metropolią. Dla inwestorów i kupujących oznacza to więcej możliwości: nowe dzielnice z lepszymi połączeniami mogą oferować lepszy stosunek ceny do potencjału wzrostu niż zatłoczone centrum. Dla władz wyzwaniem będzie przekształcenie tych inwestycji w dostępne cenowo mieszkania, a nie tylko luksusowe apartamenty, by Paryż pozostał miastem otwartym dla szerokiego grona mieszkańców.

Kluczowe możliwości inwestycyjne

Biorąc pod uwagę obecne realia rynkowe, Paryż w 2025 roku oferuje szeroki wachlarz możliwości inwestycyjnych w różnych segmentach i dzielnicach. Niezależnie od tego, czy jesteś międzynarodowym inwestorem szukającym wzrostu wartości kapitału, krajowym nabywcą zainteresowanym stabilnym dochodem z najmu, czy osobą kupującą pierwszy raz wchodzącą na rynek, istnieją strategiczne aspekty warte rozważenia. Poniżej przedstawiamy kluczowe możliwości:

• Centralne dzielnice premium – aktywa „blue-chip”: Dla inwestorów, którzy stawiają na stabilność i długoterminową wartość, klasyczne centralne dzielnice Paryża (3., 4., 5., 6. arrondissementy) pozostają idealnym wyborem parispropertygroup.com. Te obszary (np. Le Marais, Dzielnica Łacińska, Saint-Germain) charakteryzują się bardzo ograniczoną podażą i niezmiennym popytem zarówno ze strony lokalnych, jak i międzynarodowych nabywców. Zmienność cen jest niska – nawet podczas spadków praktycznie nie ulegają wahaniom – a długoterminowy wzrost wartości jest niemal gwarantowany ze względu na kulturowy i historyczny prestiż tych lokalizacji. Stopy zwrotu są umiarkowane (zazwyczaj około 2–3%), ale ochrona kapitału jest bezkonkurencyjna. W 2025 roku, przy lekko skorygowanych cenach i korzystnym kursie euro, strategiczni nabywcy mają szansę nabyć prestiżowe nieruchomości w tych dzielnicach w relatywnie „promocyjnych” cenach względem ostatnich lat. Pomyśl o haussmannowskich apartamentach z balkonem w 5. arrondissement lub pied-à-terre w pobliżu Place des Vosges – te nieruchomości pozostaną pożądane i mogą być wynajmowane menedżerom lub służyć jako drugi dom. Tak naprawdę, kupno nieruchomości premium w Paryżu to jak zakup dzieła sztuki: namacalny atut o trwałej wartości.
• Dzielnice przejściowe – inwestycje z potencjałem wzrostu wartości: Inwestorzy gotowi podjąć nieco większe ryzyko w zamian za wyższy potencjalny zysk powinni zainteresować się gentryfikującymi się obszarami w 10., 11., 18., 19. dzielnicy (fragmenty tych dzielnic) parispropertygroup.com. Takie dzielnice jak South Pigalle (9./10.), Oberkampf (11.) czy La Chapelle (18.) stale się rozwijają. W tych rejonach ceny wejściowe są znacząco niższe niż w prestiżowych dzielnicach – często o połowę niższe za metr kwadratowy parispropertygroup.com – a mimo to znajdziemy je w granicach Paryża, z coraz lepszą infrastrukturą. Wraz z pojawianiem się modnych kawiarni, galerii sztuki i start-upów technologicznych, wartości nieruchomości w tych okolicach mogą rosnąć szybciej niż średnia. Przykładowo, tuż przed ostatnim spadkiem, niektóre części 10./11. dzielnicy notowały dwucyfrowy roczny wzrost cen. Obecnie, po lekkim schłodzeniu rynku (np. 9. dzielnica spadła o 4,6%, ~9 650 €/m² parispropertygroup.com), te obszary oferują okazje zakupowe w niższych cenach. Długoterminowa perspektywa pozostaje niezmienna: wraz z postępującą gentryfikacją te nieruchomości mogą zyskać na wartości ponadprzeciętnie. Dodatkowo, stopy zwrotu z najmu (3,5%–4%) są tu wyższe niż w centrum, a popyt ze strony młodych profesjonalistów bardzo silny. Inwestorzy mogą rozważyć projekty renowacyjne – przejęcie starego mieszkania w tych dzielnicach, remont (szczególnie poprawa efektywności energetycznej), a następnie odsprzedaż na rosnącym rynku lub wynajem. Wiele budynków w tych dzielnicach aż prosi się o modernizację – takie działania pozwalają nie tylko zwiększyć wartość kapitałową, ale i dostosować się do nowych wymogów energetycznych (co czyni nieruchomość przyszłościową).
• Obszary Rozwijające się – Wielki Paryż i Wzrost na Obrzeżach: Dla osób z dłuższym horyzontem inwestycyjnym i odrobiną pionierskiego ducha, rozwijające się tereny korzystające z Grand Paris Express i innych zmian infrastrukturalnych są atrakcyjne parispropertygroup.com. Obejmują one rynki wewnętrznych przedmieść, takie jak Saint-Ouen, Saint-Denis, Montreuil, Ivry, Villejuif itd., a także obrzeża Paryża jak Porte de Montreuil (20.) czy Porte de Clichy (17.). Ceny w wielu tych lokalizacjach są wciąż stosunkowo niskie, lecz prawdopodobnie wzrosną wraz z poprawą dostępności i infrastruktury. Na przykład Montreuil (na wschód od Paryża) przyciąga rodziny, które nie stać na mieszkanie w samym Paryżu; wraz z nową linią metra 11 i jej przedłużeniami, miejscowość ta zyskuje na atrakcyjności. Saint-Denis, jak już wspomniano, leży na wielu nowych trasach i ma dziedzictwo olimpijskie – jeszcze kilka lat temu uchodziło za zaniedbane, a dziś deweloperzy budują tam eko-osiedla. Realistycznie można spodziewać się wzrostu wartości przewyższającego średnią paryską w tych strefach na przestrzeni 5–10 lat. Inwestorzy mogą rozważyć nowe inwestycje w pobliżu przyszłych stacji – często deweloperzy oferują mieszkania początkowo w dość przystępnych cenach za m², ale gdy okolica się rozwinie, wartości odsprzedaży mogą gwałtownie wzrosnąć. Uwaga: są to mniej płynne rynki i należy dokładnie przeanalizować każdą mikro-lokalizację (bliskość stacji, bezpieczeństwo, popyt na wynajem). Niemniej rozbudowa Grand Paris to wyjątkowa szansa, by wcześnie wejść w „następną wielką rzecz” na rynku nieruchomości w Paryżu.
• Segment luskusowy i ultra-luksusowy: Jak już wspomniano, paryskie nieruchomości luksusowe to bezpieczna inwestycja długoterminowa. Najlepsze aktywa (np. nieruchomość w Złotym Trójkącie 8. dzielnicy czy hôtel particulier w 7.) nie tylko zachowują wartość, ale często jeszcze zyskują na wartości nawet wtedy, gdy reszta rynku stoi w miejscu. Inwestorzy z dużym kapitałem mogą w 2025 roku znaleźć okazje zakupu takich nieruchomości – czasem w okresach lekkiego zastoju rynkowego pojawi się zmotywowany sprzedawca oferujący luksus w lekkiej promocji. Potencjalny zysk jest spory: poza wzrostem wartości te nieruchomości dają prestiż i mogą przynosić dochód z wynajmu luksusowego (choć to niszowy rynek najemców). Co więcej, zamożni nabywcy z całego świata coraz bardziej interesują się Paryżem, więc popyt na najwyższym poziomie rośnie – zakup teraz można później sprzedać z premią międzynarodowemu klientowi szukającemu prestiżowej nieruchomości w Paryżu. Jest także opcja luksusowej renowacji: zakup dużego, eleganckiego apartamentu w topowej lokalizacji wymagającego remontu, odnowienie z zachowaniem historycznego uroku i sprzedaż po przebudowie. Biorąc pod uwagę premie, jakie osiągają luksusowe mieszkania gotowe do zamieszkania (często powyżej 20 000 €/m²), ta strategia może być opłacalna przy dobrej realizacji.
• Nisze klas aktywów: Oprócz tradycyjnych sektorów, warto zwrócić uwagę na niektóre niszowe segmenty rynku w Paryżu. Zakwaterowanie dla studentów, jak wspomniano, charakteryzuje się wysokim popytem strukturalnym – wyspecjalizowani operatorzy akademików rozwijają się (często poprzez zakup nowych inwestycji na etapie realizacji). Domy seniora i nieruchomości opieki zdrowotnej to kolejny segment, ponieważ populacja Francji się starzeje; choć sam Paryż jest młodszy i bardziej przejściowy, cały region będzie potrzebował więcej miejsc dla seniorów. Branża hotelarska i apartamenty serwisowane – zakup mieszkania z przeznaczeniem na wynajem krótkoterminowy (jeśli uda się przejść przez regulacje) może przynosić wysokie zyski. Przestrzenie co-living i co-working – niektórzy inwestorzy przekształcają duże mieszkania lub budynki w przestrzenie co-livingowe (wynajem pokoi ze wspólnymi udogodnieniami) skierowane do młodych profesjonalistów; podobnie, mniejsze powierzchnie biurowe w Paryżu (przeznaczone na co-working) cieszą się popytem nawet jeśli wynajem powierzchni przez duże korporacje jest wolniejszy, ponieważ startupy wciąż chcą być obecne w mieście. Wreszcie, zielona modernizacja budynków może stać się kierunkiem inwestycyjnym: firmy specjalizujące się w zakupie słabo ocenianych energetycznie (DPE F/G) budynków, ich renowacji do wysokich standardów energetycznych, a następnie sprzedaży lub wynajmu, skorzystają zarówno na wzroście wartości, jak i uniknięciu regulacyjnego wykluczenia.

Podsumowując, Paryż oferuje szerokie spektrum profili inwestycyjnych w 2025 roku: stabilne aktywa główne dla inwestorów o niskiej tolerancji ryzyka, obszary wzrostu dla poszukiwaczy wartości oraz unikalne okazje napędzane przez zmiany infrastrukturalne i polityczne. Kluczem dla inwestorów jest dostosowanie swojej strategii do poziomu akceptowanego ryzyka i horyzontu czasowego. Bez względu na wybrane podejście, jedno przesłanie jest niezmienne: skup się na lokalizacji i jakości. W mieście pełnym mikro-rynków, wybór odpowiedniej dzielnicy – tej rozwojowej lub ponadczasowej – może zadecydować o realizacji celów inwestycyjnych.

Główne czynniki rynkowe i prognozy

Kilka kluczowych czynników rynkowych będzie kształtować nieruchomości w Paryżu w 2025 roku i kolejnych latach. Przyglądamy się tutaj najważniejszym z nich – sytuacji gospodarczej, stopom procentowym, demografii oraz turystyce – i temu, jak wpływają na perspektywy rynku.

Stopy procentowe i finansowanie: Trajektoria stóp procentowych jest bez wątpienia najważniejszym czynnikiem kształtującym krótkoterminowe perspektywy rynku nieruchomości. W latach 2022–2023 gwałtownie rosnące stopy procentowe kredytów hipotecznych w strefie euro poważnie ograniczyły siłę nabywczą kupujących; we Francji oprocentowanie kredytów hipotecznych wzrosło z poniżej 1,5% do ponad 3,5% w ciągu 18 miesięcy parispropertygroup.com parispropertygroup.com, co spowodowało gwałtowne spowolnienie liczby transakcji. Na początku 2024 roku, gdy presja inflacyjna złagodniała, Europejski Bank Centralny wstrzymał podwyżki, a stopy procentowe kredytów hipotecznych we Francji zaczęły stopniowo spadać. Jak wcześniej wspomniano, średnia stała stopa na 20 lat spadła z około 3,6% w styczniu 2024 do około 3,2% do końca pierwszego kwartału 2025 parispropertygroup.com. Przyniosło to ulgę i jest to jeden z głównych powodów stabilizacji rynku. Patrząc w przyszłość, wielu analityków przewiduje, że EBC może rozpocząć obniżanie stóp bazowych pod koniec 2025 lub w 2026 roku, jeśli inflacja powróci do wyznaczonego celu. Raport Knight Frank wskazuje nawet, że „siedem obniżek stóp procentowych w strefie euro – i kolejne oczekiwane – daje nowy impuls” dla nabywców segmentu premium knightfrank.com. Choć może to być zbyt optymistyczne, ogólne oczekiwania są takie, że nie będzie dalszych podwyżek stóp, a w ciągu najbliższych 12–24 miesięcy oprocentowanie kredytów może lekko spaść notairesdugrandparis.fr. Powinno to stopniowo ożywić akcję kredytową i poprawić zaufanie kupujących. Istnieje jednak ryzyko związane z rynkiem obligacji: rentowności francuskich obligacji 10-letnich OAT wzrosły w 2024 roku i jeśli pozostaną na wysokim poziomie, banki mogą być ostrożne w dalszym obniżaniu oprocentowania kredytów hipotecznych notaires.fr. Ponadto, surowe francuskie przepisy dotyczące zdolności kredytowej (limity HCSF, w tym limit relacji zadłużenia do dochodu i górne pułapy oprocentowania) mogą nadal ograniczać część kupujących, zwłaszcza jeśli stopy nie będą szybko spadać. Podsumowując, stopy procentowe to czynnik decydujący: jeśli spadną szybciej niż oczekiwano, Paryż może zobaczyć silniejsze odbicie (zgromadzony popyt czeka); jeśli pozostaną wysokie, ożywienie będzie powolne. Jednak scenariusz bazowy jest umiarkowanie pozytywny: rok 2025 powinien przynieść nieco tańsze kredyty hipoteczne i lepszy dostęp do finansowania, co wesprze rynek.

Klimat gospodarczy i zatrudnienie: Szeroko pojęta gospodarka Francji stanowi tło dla rynku nieruchomości. Na 2025 rok prognozy wskazują na słaby, ale dodatni wzrost gospodarczy. MFW i UE przewidują, że PKB Francji wzrośnie jedynie o +0,6% w 2025 r. economy-finance.ec.europa.eu – zasadniczo jest to powolne tempo, ponieważ kraj mierzy się z wysokimi kosztami energii, ograniczeniami budżetowymi i spowalniającą gospodarką światową. Jest to kontynuacja już wcześniej słabszego niż potencjalny wzrostu w latach 2023–24 (~1% rocznie). Udało się uniknąć lekkiej recesji, ale wydatki konsumentów pozostają ograniczone. Zatrudnienie było mocnym punktem, a bezrobocie spadło do ok. 7% (najniżej od dekad), jednak w połowie 2024 r. pojawiły się pierwsze oznaki problemów na rynku pracy cbre.fr. Jeśli bezrobocie wzrośnie w 2025 r. z powodu wolniejszego wzrostu, może to nieco osłabić popyt na mieszkania (mniej kupujących po raz pierwszy). Mimo to, Paryż zwykle radzi sobie lepiej niż krajowa średnia – jego rynek pracy w sektorach technologii, finansów i usług jest solidny i stale przyciąga talenty. Pewnym powodem do niepokoju pozostaje zaufanie konsumentów, które we Francji jest niskie ze względu na reformy emerytalne i inflację; może to skutkować niechęcią do podejmowania dużych zakupów, takich jak nieruchomości notaires.fr. Z drugiej strony, inflacja spada (z 6% w 2022 r. do ok. 4–5% w 2023 r. i prognozowanych ok. 2,5% w 2024 r.). Wolniej rosnąca inflacja pomaga realnym dochodom i powinna w końcu umożliwić większe wydatki gospodarstw domowych na mieszkania. W nieruchomościach komercyjnych liczą się rentowność firm i plany ekspansji – dużo zależy tu od czynników globalnych, ale silny sektor dóbr luksusowych i turystyki we Francji (kluczowi najemcy biurowców) mają się dobrze, co dobrze wróży popytowi na biura w Paryżu w perspektywie średnioterminowej.

Podsumowując, czynnik gospodarczy jest neutralny lub lekko negatywny na rok 2025: słaby wzrost nie napędza boomu, ale niższa inflacja i stabilne zatrudnienie zmniejszają ryzyko gwałtownego załamania. Nieruchomości w Paryżu historycznie przechodzą przez wzloty i upadki francuskiej gospodarki z mniejszą zmiennością, dzięki unikalnej pozycji stolicy. Ponadto, jeśli rząd ogłosi jakiekolwiek wsparcie dla rynku mieszkaniowego (temat ten stał się kwestią polityczną), mogłoby to przynieść pozytywny efekt. Przykładowo, nowe ulgi podatkowe lub złagodzenie warunków kredytowych dla osób kupujących po raz pierwszy zwiększyłyby aktywność – na koniec 2024 r. trwają dyskusje o działaniach wspierających sektor mieszkaniowy (jak przedłużenie bezoprocentowanych kredytów i ulgi podatkowe dla właścicieli remontujących nieefektywne energetycznie lokale).

Trendy demograficzne i społeczne: Demografia odgrywa subtelną, ale istotną rolę. Liczba ludności miasta Paryż faktycznie nieznacznie spada – obecnie to około 2,1 mln mieszkańców, czyli o około 140 000 mniej niż w 2013 roku thepeninsulaqatar.com. W ciągu ostatniej dekady miasto traciło około 10 000 mieszkańców rocznie thepeninsulaqatar.com. Ten trend przypisuje się takim czynnikom, jak mniejsze gospodarstwa domowe (ludzie potrzebują więcej przestrzeni na osobę, co prowadzi do łączenia dawniej podzielonych mieszkań w większe) thepeninsulaqatar.com, przenoszenie się rodzin do przedmieść z powodu kosztów oraz wzrost liczby mieszkań wykorzystywanych jako drugorzędne rezydencje, które w innym przypadku służyłyby stałym mieszkańcom thepeninsulaqatar.com. Chociaż spadek liczby mieszkańców mógłby sugerować mniejsze zapotrzebowanie na mieszkania, w przypadku Paryża niedobór mieszkań jest wciąż bardzo realny – ponieważ liczba lokali zajmowanych jako główne miejsce zamieszkania spada jeszcze szybciej. W istocie, wiele mieszkań używanych jest jako rezydencje okazjonalne lub wynajmowane krótkoterminowo (jak opisano w części o rynku najmu), co zniekształca statystyki. Tak więc „efektywne” zapotrzebowanie na mieszkania (osoby potrzebujące domów) nadal przewyższa podaż. Niemniej jednak, jeśli trend spadkowy się utrzyma, miasto jest zaniepokojone (wprowadza polityki mające na celu zatrzymanie rodzin z klasy średniej, np. budowę więcej przystępnych mieszkań) thepeninsulaqatar.com thepeninsulaqatar.com. Inny ważny trend demograficzny to starzenie się populacji – Paryż ma stosunkowo młody profil na tle reszty Francji, ale grupa osób 60+ będzie rosnąć. Może to zwiększyć zapotrzebowanie na inne typy mieszkań (mniejsze, dostępne mieszkania, być może w spokojniejszych dzielnicach) i może prowadzić do rotacji, gdy starsi mieszkańcy sprzedadzą większe mieszkania, których już nie potrzebują. Z drugiej strony Paryż nadal przyciąga międzynarodowych i młodych migrantów – miasto nadal przyciąga studentów, profesjonalistów i zamożnych zagranicznych nabywców, co generuje nowy popyt. Miasto inwestuje też w poprawę jakości życia (np. walka ze smogiem, tworzenie nowych parków) thepeninsulaqatar.com, aby zatrzymać odpływ rodzin. Podsumowując, zmiany demograficzne to mieszana siła: nieco mniej rdzennych paryżan, ale więcej międzynarodowych „part-timerów” i wciąż ogromne niezaspokojone potrzeby mieszkaniowe w niektórych grupach.

Turystyka i status globalnego miasta: Status Paryża jako światowej stolicy kultury i turystyki ma bezpośredni i pośredni wpływ na rynek nieruchomości. Wysoki poziom turystyki napędza rynek wynajmu krótkoterminowego, jak już wspomniano, a także zachęca do zagranicznych inwestycji w nieruchomości (niektórzy turyści decydują się na zakup pied-à-terre po zakochaniu się w mieście). Wraz z ponownym powrotem turystyki do rekordowych poziomów w latach 2023–2024 i przewidywanym dalszym wzrostem, dzielnice popularne wśród turystów (np. okolice Wieży Eiffla, Champs-Élysées, Marais) odnotowują wysokie zapotrzebowanie na nieruchomości. Ponadto rozwój hoteli i wynajem powierzchni handlowych są silnie powiązane z kondycją turystyki. Udane przeprowadzenie przez Paryż Igrzysk Olimpijskich 2024 spodziewane jest jako czynnik pozytywnie oddziałujący na miasto: spowodowało modernizację infrastruktury (transport, przestrzenie publiczne) oraz zwiększyło globalną rozpoznawalność miasta. Dodatkowe korzyści to poprawa infrastruktury sportowej oraz tysiące nowych lokali mieszkalnych (dzięki przekształceniu Wioski Olimpijskiej). Przedstawiciele miasta i analitycy mówią o „po-olimpijskim blasku”, który przynosi korzyści częściom północnego i wschodniego Paryża, gdzie odbywały się wydarzenia olimpijskie parispropertygroup.com. Przykładowo, okolice La Villette czy Saint-Denis zyskały nowe połączenia komunikacyjne i doświadczały ponownego zainteresowania ze strony nabywców mieszkań i inwestorów po zakończeniu Igrzysk parispropertygroup.com. Co więcej, przywództwo Paryża w sferze kultury (muzea, moda, kuchnia) gwarantuje, że pozostaje on magnesem dla osób o wysokiej wartości netto, wzmacniając segment rynku nieruchomości luksusowych, o którym już wspominaliśmy.

Czynniki globalne: Jako światowe miasto, Paryż nie jest odporny na globalne trendy na rynku nieruchomości. Na przykład zmiany w innych dużych miastach mogą przekierować lub przyciągnąć inwestycje – jak wspomniano, zmiany polityki w Londynie (takie jak opodatkowanie zagranicznych kupujących czy zakończenie przywilejów non-dom) sprawiły, że niektórzy zamożni inwestorzy wybierają Paryż knightfrank.com. Stabilność lub niestabilność geopolityczna może powodować przepływ kapitału do tzw. bezpiecznych przystani: Paryż jest generalnie postrzegany jako stabilny, szczególnie w porównaniu z innymi stolicami, dlatego w niepewnych czasach inwestorzy globalni często zwiększają alokację na paryskie nieruchomości (zarówno komercyjne, jak i mieszkaniowe). Kursy walut to kolejny czynnik: silny dolar (lub juan itp.) wobec euro skutecznie obniża cenę paryskich nieruchomości dla zagranicznych nabywców, co miało miejsce w ostatnich latach parispropertygroup.com. Gdyby euro znacząco się umocniło, ten korzystny dla kupujących trend może osłabnąć. Ostatecznie, polityka na poziomie UE lub krajowa (takie jak zmiany w polityce monetarnej lub podatkowej wpływające na rynek nieruchomości) pozostają czynnikami, które warto monitorować.

Podsumowanie prognozy: Łącząc wszystkie te czynniki, perspektywy dla rynku nieruchomości w Paryżu do 2025 roku i dalej są ostrożnie optymistyczne i zakładają umiarkowany wzrost. Fundamenty rynku – ograniczona podaż i światowy popyt – pozostają niezmienione, co sugeruje, że po ustąpieniu tymczasowych czynników hamujących (wysokie stopy procentowe, niepewność gospodarcza) Paryż powinien powrócić do długoterminowego, stopniowego wzrostu. Scenariusz bazowy na 2025 rok: liczba transakcji lekko wzrośnie w stosunku do najniższych poziomów z 2024 roku, ceny w całym mieście ustabilizują się lub wzrosną o 0–2%, z nieco większym wzrostem w najlepszych lokalizacjach i niektórych zewnętrznych dzielnicach, które nadrobią duże spadki z 2024 roku. Czynsze nadal będą rosły w ramach regulowanych limitów z powodu niedoboru mieszkań. Ryzyka dla tych prognoz to: gorsza od oczekiwanej recesja gospodarcza (np. jeśli Europę dotknie kryzys energetyczny lub globalna recesja), co może zmniejszyć popyt; lub odwrotnie, opóźnienie w obniżaniu stóp procentowych, co utrzyma słabą dostępność finansowania. Z drugiej strony, jeśli koszty finansowania spadną szybciej, a rząd wprowadzi politykę sprzyjającą mieszkalnictwu, Paryż może odnotować silniejsze odbicie (wzrost cen >3%, napływ kupujących kupujących po raz pierwszy). W perspektywie wieloletniej Paryż ma szansę pozostać jednym z najbardziej pożądanych rynków nieruchomości na świecie, czemu sprzyja projekt Grand Paris, przekształcający metropolię, oraz nieprzemijający urok miasta, który przyciąga inwestorów i nowych mieszkańców do Miasta Świateł. Jak stwierdzono w jednej z analiz, „Paryż roku 2025 stoi na fascynującym rozdrożu — zachowując swoje dziedzictwo, a jednocześnie otwierając się na modernizację…dla tych, którzy rozumieją jego dynamikę, obecny etap może być zapamiętany jako okno szansy na jednym z najbardziej pożądanych rynków świata.” parispropertygroup.com.

Zmiany regulacyjne i podatkowe wpływające na rynek

Niedawne zmiany regulacyjne i podatkowe we Francji – wiele z nich dotyczy bezpośrednio Paryża – wywierają znaczący wpływ na kupujących, inwestorów i najemców. Orientacja w tych zmianach jest kluczowa dla wszystkich uczestników rynku. Poniżej przegląd najważniejszych rozwiązań:

1. Kontrola czynszów (Encadrement des Loyers): Paryż ponownie wprowadził kontrolę czynszów w 2019 roku jako środek eksperymentalny i pozostaje ona w mocy. System ogranicza poziom czynszu dla nowych umów najmu na większości mieszkań wynajmowanych jako główne miejsce zamieszkania w Paryżu, ustalając czynsz referencyjny (plus limit 20%) według lokalizacji i typu nieruchomości. Ta ramowa regulacja czynszowa (w ramach ustawy ELAN) miała wygasnąć, ale została przedłużona co najmniej do połowy 2025 roku i prawdopodobnie stanie się trwałym rozwiązaniem ze względu na lokalne poparcie polityczne service-public.fr service-public.fr. W praktyce, przy podpisywaniu nowej umowy najmu lub jej przedłużaniu, właściciele mieszkań w Paryżu nie mogą przekroczyć prefekturalnie ustalonego limitu czynszu dla danej okolicy (chyba że uzasadnią to wyjątkowymi cechami poprzez “complément de loyer”). Od 2025 roku czynsze referencyjne są aktualizowane corocznie. Istnienie kontroli czynszów oznacza, że podwyżki czynszu dla obecnych najemców są umiarkowane (powiązane z indeksem IRL, około 3,5% w 2023 r.) i nowe czynsze w Paryżu są w pewnym stopniu ograniczone. Dla inwestorów oznacza to zmniejszenie potencjalnych przychodów z wynajmu w porównaniu z wolnym rynkiem, ale też zapobiega nadmiernej inflacji czynszowej, która mogłaby wykluczyć najemców. Co istotne, nieprzestrzeganie przepisów grozi karami: najemcy mogą odwołać się i wymusić obniżkę czynszu, jeśli początkowy czynsz przekroczył dozwolone maksimum. Egzekwowanie przepisów zostało zintensyfikowane, a miasto skierowało niektórych naruszających właścicieli do sądu. Podsumowując, kontrola czynszów jest obecnie stałym elementem rynku najmu w Paryżu – dobra wiadomość dla najemców szukających przystępności oraz czynnik, który właściciele muszą starannie brać pod uwagę przy ustalaniu czynszu (zwłaszcza w przypadku mniejszych lokali, gdzie limit jest najbardziej restrykcyjny).

2. Ochrona najemców w „strefach napięcia”: Niezależnie od limitów czynszowych, Francja utrzymuje przepisy w „strefach napiętych” („zones tendues”, w tym w Paryżu), które mają chronić najemców podczas zmiany najemcy. W szczególności w przypadku ponownego wynajęcia nieruchomości, która była niezamieszkana przez mniej niż 18 miesięcy, właściciel zazwyczaj nie może podnieść nowego czynszu powyżej czynszu poprzedniego (z wyjątkiem ograniczonej kwoty lub jeśli przeprowadzono istotny remont) service-public.fr. Jest to limit podwyżek czynszu przy zmianie najemcy, odnawiany co roku rozporządzeniem (ostatnio również przedłużony do lipca 2025 r.) service-public.fr. Dla właścicieli oznacza to, że nie można znacznie podnieść czynszu między najemcami, chyba że udoskonaliło się nieruchomość lub czynsz był dotąd zbyt niski. Kolejna zasada: właściciele muszą uzasadnić każdy czynsz powyżej referencyjnej mediany (klauzula „complément”), a te są dokładnie weryfikowane. Te środki, w połączeniu z encadrement, sprawiają, że rynek wynajmu w Paryżu jest mocno regulowany. Dla najemców zapewnia to stabilność i ograniczenie nadmiernych wzrostów czynszu, co jest kluczowe w obliczu problemów mieszkaniowych. Dla inwestorów rada jest taka, by dokładnie sprawdzić regulowane poziomy czynszu w wybranej lokalizacji – obliczenia rentowności powinny opierać się na dozwolonym czynszu, a nie hipotetycznym czynszu rynkowym.

3. Przepisy dotyczące efektywności energetycznej (Prawo klimatyczne): Jedną z najważniejszych ostatnich zmian jest agresywne podejście Francji do poprawy efektywności energetycznej mieszkań, co bezpośrednio wpływa na właścicieli i nabywców starszych nieruchomości. Na mocy „Loi Climat et Résilience” domy o niskiej efektywności energetycznej (nazywane passoires thermiques, czyli „termiczne sita”) są stopniowo wycofywane z rynku najmu. Od 1 stycznia 2025 roku nielegalne będzie wynajmowanie nieruchomości z oceną efektywności energetycznej (DPE) „G” (najgorsza ocena) service-public.fr service-public.fr. Mieszkania z oceną G są teraz uznawane za niegodne zamieszkania, co oznacza, że nie można dla nich podpisywać nowych umów najmu service-public.fr. Zakaz zostanie rozszerzony: od 2028 roku mieszkania z oceną F również nie będą mogły być wynajmowane, a od 2034 roku dotyczyć to będzie także tych z oceną E service-public.fr service-public.fr. W Paryżu znaczna część zasobów mieszkaniowych jest stara i nieefektywna energetycznie – szacuje się, że nawet 30–40% mieszkań może mieć ocenę F lub G. To prawo ma ogromne konsekwencje: właściciele mieszkań z oceną G muszą albo wycofać je z rynku najmu, przeprowadzić modernizację w celu podniesienia oceny, albo sprzedać nieruchomość. Już od 2023 roku czynsz za wynajem mieszkań z oceną G i F nie mógł być podnoszony, ale 2025 to prawdziwy punkt zwrotny wraz z całkowitym zakazem service-public.fr. Wielu drobnych właścicieli zdecydowało się sprzedać swoje nieruchomości zamiast inwestować w kosztowne remonty, co częściowo przyczyniło się do wzrostu liczby ofert (i być może spadku cen tych jednostek w latach 2023–24). Dla inwestorów te przepisy są kluczowe: przy zakupie sprawdzaj ocenę DPE. Nieruchomości z oceną F lub G mogą być teraz okazją (zmotywowani sprzedający), ale trzeba uwzględnić budżet na remont, ponieważ dochód z wynajmu jest ograniczony. Z drugiej strony posiadanie nieruchomości z dobrą oceną energetyczną gwarantuje wyższą wartość i brak ograniczeń – energooszczędne mieszkania cieszą się coraz większym popytem. Rząd oferuje zachęty (ulgi podatkowe, pożyczki ekologiczne na 0%, itp.) na termomodernizacje, a co ciekawe, samo Miasto Paryż wprowadziło nawet zwolnienie z podatku od nieruchomości dla właścicieli przeprowadzających znaczące remonty energetyczne paris.fr. Pokazuje to, że władze stosują zarówno zachęty, jak i restrykcje, aby poprawić jakość mieszkań. Podsumowując, przepisy dotyczące energii zmieniają rynek: można spodziewać się fali remontów oraz tego, że starsze nieefektywne budynki zostaną zmodernizowane lub stopniowo wycofywane z rynku najmu.

4. Koniec ulgi podatkowej Pinel: Program Pinel, długo działający program redukcji podatku dochodowego dla inwestorów w nowe mieszkania na wynajem, został oficjalnie zakończony. Pinel oferował inwestorom, którzy kupowali nowe mieszkania na wynajem (w wyznaczonych strefach, w tym na przedmieściach Paryża), znaczącą ulgę podatkową. Program ten cieszył się popularnością i wspierał nową zabudowę. Jednak zgodnie z planem od 1 stycznia 2025 roku economie.gouv.fr economie.gouv.fr nie można już dokonywać żadnych nowych inwestycji Pinel. (Program został przedłużony do 2024 roku, ale z ograniczonymi korzyściami oraz wprowadzono wersję premium „Pinel+” dla projektów o wysokiej efektywności economie.gouv.fr, ale właśnie się on zakończył.) Dla inwestorów oznacza to, że 2024 rok był ostatnim momentem na rezerwację mieszkania na planie w ramach Pinel; w przyszłości zakup nowego mieszkania nie będzie się już automatycznie wiązał z ulgą podatkową. Rząd rozważa alternatywne sposoby wspierania budownictwa mieszkaniowego: jednym z kierunków jest rewitalizacja starych mieszkań (zachęta Denormandie dla renowacji w niektórych miastach została przedłużona do 2027 roku) la-loi-pinel.com oraz zachęcanie do inwestycji instytucjonalnych w najem. Mówi się także o nowym programie (czasem nazywanym „Pinel 2.0” lub opartym na innym mechanizmie), ale na razie brak konkretów. Wpływ: Koniec programu Pinel może zmniejszyć popyt indywidualnych inwestorów na nowe mieszkania, co z kolei może spowolnić rozpoczęcie niektórych nowych inwestycji budowlanych w regionie paryskim. Deweloperzy w 2025 roku mogą oferować rabaty lub dodatkowe korzyści, aby przyciągnąć kupujących po wycofaniu zachęty Pinel. Z drugiej strony, uwaga może przenieść się na istniejące nieruchomości: inwestorzy mogą zwrócić się w stronę starszych mieszkań (gdzie i tak nie było programu Pinel) i być może skorzystać z innych ulg (takich jak cosse lub loc’Avantages, które oferują niewielką ulgę podatkową za ustalanie przystępnych czynszów). Właściciele powinni również pamiętać, że podatek majątkowy (IFI) nadal obowiązuje w przypadku majątku nieruchomości powyżej 1,3 mln euro – to się nie zmieniło, ale zawsze warto to uwzględnić przy dużych luksusowych zakupach.

5. Podatki od nieruchomości (Taxe Foncière): Właściciele nieruchomości w Paryżu doświadczyli gwałtownego wzrostu podatków od nieruchomości w 2023 roku. Miasto Paryż podniosło stawkę podatku miejskiego z 13,5% do 20,5% – co oznacza skok o około +52% w stawce bazowej paris.fr. W praktyce, po przeliczeniu, przełożyło się to na wzrost rachunków za podatek dla właścicieli w Paryżu w 2023 roku o około +44% selexium.com. Był to szok dla wielu osób, ponieważ historycznie Paryż miał niski podatek foncière. W 2024 roku podatek wzrósł o kolejne 3,9% (indeksowany do inflacji) selexium.com selexium.com. Te podwyżki mają na celu poprawę kondycji finansowej miasta i rekompensatę utraty podatku mieszkaniowego (taxe d’habitation), który został zniesiony dla większości mieszkańców. Wpływ na rynek: Wyższe koszty utrzymania mogą zniechęcić część inwestorów lub właścicieli drugich mieszkań, co faktycznie mogło przyczynić się do większej liczby sprzedawanych apartamentów. Zmniejszają one również marże wynajmujących (aczkolwiek podatek od nieruchomości jest odliczany od dochodu z najmu). W przyszłości paryski podatek foncière prawdopodobnie pozostanie na wyższym poziomie (20,5%) i będzie rosnąć corocznie razem z inflacją. Właściciele powinni to uwzględnić w swoim budżecie. Warto zauważyć, że Paryż nadal utrzymuje, że jego stawka jest niższa niż w innych dużych miastach (w wielu francuskich miastach wynosi ona 40-50%) paris.fr. Dodatkowo Paryż w ostatnich latach podniósł podatek od pustostanów (taxe sur les logements vacants) i podatek od drugich domów, by karać niewykorzystywane mieszkania – politykę mającą na celu udostępnienie tych lokali mieszkańcom thesundaydiplomat.com. Pojawiają się głosy, by podwoić lub potroić podatki od pustostanów i drugich mieszkań, by zwiększyć podaż mieszkań thesundaydiplomat.com, ale nie zapadła jeszcze żadna decyzja. Wprowadzenie takiej zmiany mogłoby znacząco zwiększyć koszty dla właścicieli pozostawiających mieszkania puste, co mogłoby skłonić ich do sprzedaży lub wynajmu takich nieruchomości (co byłoby korzystne dla podaży). Podsumowując, podatki związane z nieruchomościami w Paryżu rosną i inwestorzy powinni to uwzględnić przy kalkulacji rentowności (zwłaszcza właściciele nierezydenci, którzy mogą nie korzystać z lokalnych ulg podatkowych).

6. Inne istotne regulacje: Kilka dodatkowych kwestii: Francja ma surowe ochrony najemców – na przykład zimowe moratoria na eksmisje, prawo do odnawiania umów najmu na 3/6 lat itd., a ostatnie przepisy nieco wzmocniły kontrolę nad właścicielami (np. wymóg wizy gwarancyjnej dla zagranicznych najemców czy bardziej rygorystyczne zasady dotyczące kaucji). Żadna z tych regulacji nie jest nowa w 2025 roku, ale podkreślają, że bycie właścicielem nieruchomości w Paryżu wiąże się z obowiązkami i należy być przygotowanym na taki system. Po stronie zakupu zagraniczni nabywcy napotykają stosunkowo niewiele barier we Francji (w przeciwieństwie do niektórych krajów z dodatkowymi podatkami stemplem lub zakazami). We Francji nie podjęto żadnych działań mających na celu ograniczenie zakupów przez cudzoziemców; wręcz przeciwnie, inwestycje zagraniczne są mile widziane. Niemniej jednak, nabywcy nierezydenci muszą być świadomi wyższych stóp procentowych kredytów hipotecznych (często ~0,25–0,5% powyżej stawek dla rezydentów parispropertygroup.com) oraz możliwie ograniczonej zdolności kredytowej zgodnie z francuskimi przepisami. Ponadto nowe przepisy UE i Francji dotyczące przeciwdziałania praniu pieniędzy nakazują obecnie ujawnienie prawdziwych beneficjentów przy zakupie nieruchomości przez spółki itp., jednak dotyczy to jedynie niewielkiej części rynku. Rozwój i strefowanie: Paryż finalizuje nowy PLU (lokalny plan urbanistyczny) mający na celu więcej terenów zielonych i mieszkań dostępnych cenowo; może to częściowo ograniczyć spekulacyjne inwestycje luksusowe (np. możliwe jest więcej wymogów dotyczących uwzględnienia tańszych mieszkań). Regionalnie funkcjonuje także cel „ZAN” (zero net artificialisation), mający na celu powstrzymanie rozlewania się miast – co oznacza większy nacisk na zagęszczanie i rozwój terenów poprzemysłowych. Może to spowolnić rozwój terenów podmiejskich, ale podnieść ceny już wyznaczonych gruntów.

Podsumowując, otoczenie regulacyjne w Paryżu jest coraz bardziej interwencjonistyczne, mając na celu zrównoważenie rynku oraz promowanie zrównoważonego rozwoju i dostępności cenowej. Kupujący i inwestorzy muszą się dostosować do tych przepisów: uwzględnić potrzeby związane z termomodernizacją, przestrzegać limitów czynszu oraz brać pod uwagę wyższe podatki. Ci, którzy to zrobią, nadal znajdą w Paryżu satysfakcjonujący rynek – wręcz przeciwnie, te regulacje mogą generować okazje (np. zakup nieefektywnego mieszkania tanio i jego remont daje wartość dodaną). Najemcy korzystają z wielu zmian (silniejsze prawa i bardziej przyzwoite mieszkania), choć pośrednio regulacje mogą ograniczyć podaż. To trudna równowaga dla decydentów. Podsumowując, każdy, kto w 2025 roku wchodzi na rynek nieruchomości w Paryżu, powinien być dobrze zaznajomiony z tymi przepisami lub skonsultować się ze specjalistami, aby zapewnić sobie zgodność z przepisami i optymalną strategię w zmieniającym się otoczeniu.

Wskazówki i gorące miejsca na poziomie dzielnic

Paryż jest słynny jako „miasto wiosek”, a każda z jego 20 dzielnic (a nawet poszczególne ich osiedla) charakteryzuje się odmienną dynamiką rynku. Patrząc na rok 2025 i kolejne lata, niektóre obszary wyróżniają się szczególnie – albo ze względu na trendy cenowe, potencjał inwestycyjny, albo status rozwijającej się dzielnicy. Poniżej znajduje się podsumowanie kluczowych wskazówek i nowych gorących punktów na poziomie dzielnic, od lokalizacji ultraluksusowych po obszary wzrostu będące w fazie przemian:

• Historyczne dzielnice prestiżowe: Tradycyjne, ekskluzywne osiedla w centrum i na zachodzie Paryża niezmiennie utrzymują najwyższe ceny i wykazują dużą odporność. Saint-Germain-des-Prés (6. dzielnica) pozostaje najdroższą lokalizacją w Paryżu, około 15 500 €/m², praktycznie bez zmian w cenie w ciągu ostatniego roku parispropertygroup.com. Połączenie literackiej historii, galerii sztuki oraz atrakcyjnej lokalizacji nad Sekwaną utrzymuje popyt na najwyższym poziomie, a podaż jest minimalna – dlatego ceny pozostają bez zmian, nawet gdy cały rynek zaliczył spadek. W sąsiedztwie, 7. dzielnica (np. okolice Invalides/Ecole Militaire) również utrzymała się bardzo mocno, ~14 900 €/m² (tylko -1% r/r) parispropertygroup.com, co potwierdza, że dzielnice „Carré d’Or” na lewym brzegu są niemal odporne na kryzysy. Po prawej stronie Sekwany, Złoty Trójkąt 8. dzielnicy (okolice Avenue Montaigne, Champs-Élysées) odnotował wzrost cen (+4,7% r/r) do około 11 760 €/m² parispropertygroup.com, przełamując ogólny trend, ponieważ międzynarodowi bogaci klienci i inwestorzy komercyjni upodobali sobie ten rejon. Dzielnice te charakteryzują się luksusowymi butikami, ambasadami i prestiżowymi nieruchomościami – prawdopodobnie zawsze będą na szczycie rynku paryskiego. Kupujący powinni liczyć się z dużą konkurencją i szybkim powrotem cen na jeszcze wyższe poziomy; dla inwestorów zwroty z najmu są niskie, ale bezpieczeństwo kapitału – bardzo wysokie. Warto zwrócić także uwagę na Le Marais (3. i 4. dzielnica), które nie jest nowością na mapie, ale nadal cieszy się ogromnym zainteresowaniem – zwłaszcza wśród zagranicznych nabywców (Amerykanie i Europejczycy kochają ten klimat). Ceny w Le Marais średnio powyżej 12 000 €/m² i pozostają stabilne; ograniczona liczba mieszkań z XVII wieku sprawia, że wszelkie spadki są tylko chwilowe. Wniosek: Jeśli szukasz stabilności i prestiżu, trzymaj się tych centralnych, prestiżowych dzielnic – to najbardziej „blue-chip” nieruchomości w Paryżu.
• Najważniejsze ceny według dzielnic (dane z końca 2024):
  • 6. dzielnica (Saint-Germain-des-Prés): ~15 500 €/m², 0,0% r/r – Ultra-prestiżowa, najwyższa stabilność parispropertygroup.com parispropertygroup.com.
  • 8. (Champs-Élysées/Złoty Trójkąt): ~11 760 €/m², +4,7% r/r – Luksus z potencjałem wzrostu (wysoki światowy popyt) parispropertygroup.com parispropertygroup.com.
  • 9. (Opéra/Południowe Pigalle): ~9 650 €/m², -4,6% r/r – Centralna „dzielnica wartości”, obecnie poniżej progu 10 000 €/m², oferująca możliwości wejścia parispropertygroup.com parispropertygroup.com.
  • 13. (Bibliothèque/Left Bank Rive Gauche): ~8 530 €/m², +2,3% r/r – Wschodzący obszar wzrostu, korzystający z odnowy miejskiej i nowych uczelni parispropertygroup.com parispropertygroup.com.
  • 18. (La Chapelle / północ): ~6 610 €/m², -6,7% r/r – Przystępny punkt wejścia, aktywna gentryfikacja i przyszłe korzyści z infrastruktury parispropertygroup.com parispropertygroup.com.
  parispropertygroup.com (Źródło danych: Paris Property Group / Chambre des Notaires, IV kwartał 2024)
• Pojawiające się „hotspoty”, na które warto zwrócić uwagę: Wiele dzielnic, szczególnie w północnym i wschodnim Paryżu, znajduje się na ścieżce wzrostu i zasługuje na uwagę:
  • South Pigalle & Nouvelle Athènes (9. dzielnica): Ten obszar na południe od Montmartre przekształcił się w modną enklawę z koktajlbarami, butikami i młodą społecznością profesjonalistów. Jak wspomniano, ceny nieco spadły do ok. 9,65 tys. €/m² parispropertygroup.com, ale to prawdopodobnie tymczasowy spadek; 9. dzielnica ma mocne fundamenty (centralna lokalizacja bez wysokich cen 8. dzielnicy). Spodziewaj się jej odbicia – w rzeczywistości, jak na taką centralność, jest niedoceniana. Sąsiadująca 10. dzielnica (rejon Rue des Martyrs itd.) jest teraz równie modna.
  • Wschodni Paryż – 10., 11., 19. dzielnica: Dzielnice takie jak Canal Saint-Martin (10. dzielnica) oraz Belleville / Oberkampf (11. dzielnica) podlegają gentryfikacji od lat i proces ten nadal trwa. Oferują bohemiarski klimat oraz rosnące bezpieczeństwo i udogodnienia. 19. dzielnica (okolice Canal de l’Ourcq i La Villette), kiedyś pomijana, przeżywa renesans dzięki nowym kawiarniom, przestrzeniom artystycznym i napływowi rodzin. Szczególnie okolica Canal Saint-Martin cieszy się odnowionym zainteresowaniem po igrzyskach olimpijskich parispropertygroup.com. Ceny w 10./11. dzielnicy oscylują w granicach 8-10 tys. €/m² (w zależności od mikroobszaru), z dużym potencjałem wzrostu. 19. dzielnica jest tańsza (średnio około 7 tys. €/m² parispropertygroup.com) i mimo że część jej obszarów nadal jest robotnicza, rejony w pobliżu parku Buttes-Chaumont są już dość szykowne.
  • La Chapelle & Marx Dormoy (18. dzielnica): Ta północna część 18. dzielnicy, granicząca z 10., ma bardzo niskie ceny (jak widać – około 6 600 €/m²), ale jest na trasie metra linii 12 i blisko dworca Gare du Nord z Eurostarem. Trwające inwestycje infrastrukturalne (jak przedłużanie linii tramwajowych, modernizacja Gare du Nord) oraz prywatny kapitał stopniowo poprawiają te ulice. Potencjalny wzrost wartości jest znaczny, jeśli myślisz długoterminowo i wybierzesz dobrą część dzielnicy (niektóre są nadal trudne). Jak zauważyło badanie Newmark, przesunięcie centrum Paryża na wschód przyciąga firmy, co prawdopodobnie przełoży się także na atrakcyjność mieszkaniową nmrk.com.
  • Rejon Montparnasse (14. dzielnica) i okolice: Ogólnie 14. dzielnica jest stabilna i mieszkaniowa, ale ciekawym subobszarem jest okolica Porte de Vanves / Didot na granicy 14. i 15. dzielnicy. Dzięki tramwajowi T3 i rozprzestrzenianiu się gentryfikacji z centrum, te zewnętrzne dzielnice (niegdyś uznawane za odległe) przyciągają młodych kupujących, których nie stać na sam środek 15. lub 6. dzielnicy. Podobnie obrzeża 17. dzielnicy (Batignolles) stały się modne po nowym rozwoju Clichy-Batignolles i powstaniu nowego sądu, co zaowocowało pojawieniem się nowych kawiarni i wprowadzeniem atmosfery małej wioski.
  • Najciekawsze przedmieścia: Tuż poza miastem znajduje się kilka miejsc, które są praktycznie przedłużeniem dzielnic Paryża i intensywnie się rozwijają. Saint-Ouen (tuż za granicą 17/18 dzielnicy) to jedno z nich – dzięki przedłużeniu linii metra 14 i przekształceniu terenów przemysłowych w eko-dzielnice wizerunek Saint-Ouen się zmienia (w okolicach słynnego targu staroci Puces pojawiły się modne lokale). Montreuil, graniczący z 20. dzielnicą, przez niektórych nazywany jest „Brooklynem Paryża”: artystyczny, zaangażowany społecznie i coraz popularniejszy wśród młodych ludzi wypchniętych z Paryża przez wysokie ceny nieruchomości – ceny domów rosną tam bardzo szybko. Issy-les-Moulineaux oraz Boulogne na południowy zachód od miasta to wciąż bardzo silne lokalizacje zarówno dla rodzin, jak i firm, korzystające z nowych biur oraz bezpiecznego, podmiejskiego charakteru przy dostępie do metra.
• Enklawy luksusowego mieszkalnictwa: W segmencie luksusowym, oprócz dobrze znanych obszarów, uwagę zwracają niektóre mikro-rynki:
  • Ile Saint-Louis (4. dzielnica): Ta niewielka wyspa na Sekwanie oferuje staroświecki urok i ekskluzywność. To niezmiennie jedno z najdroższych miejsc za m² (często powyżej 20 tys. euro), bo mieszkania tutaj są rzadkością i są niepowtarzalne. Przyciąga zarówno światowych nabywców, jak i lokalnych mieszkańców ze względu na spokój w samym sercu Paryża.
  • Villa Montmorency (16. dzielnica): To zamknięte osiedle rezydencji w Auteuil (16. dzielnica), gdzie mieszka wiele celebrytów. Domy osiągają tu astronomiczne ceny (powyżej 20 mln euro). Choć cała 16. dzielnica była ostatnio nieco ospała (jest obszerna i zróżnicowana), ultraprestiżowe enklawy, takie jak ta, cieszyły się niezmiennym zainteresowaniem.
  • Rezydencje luksusowe przy La Défense (Puteaux, Courbevoie): Powstają tu nowe luksusowe apartamentowce o wysokim standardzie z panoramicznymi widokami (jak planowane apartamenty w Tour Alto czy inne). Skierowane są do zagranicznych nabywców poszukujących nowoczesnych udogodnień, które są rzadkością w historycznym Paryżu. To test, ile ludzie są gotowi zapłacić za życie w nowoczesnej wieży pod Paryżem – jak dotąd wyniki są mieszane, ale to nisza warta obserwacji.
• Czynniki społeczne i infrastrukturalne: Warto też zauważyć, że inwestycje publiczne często zwiastują przyszłe miejsca „na topie”. Na przykład przydział mieszkań komunalnych czy budowa nowych obiektów publicznych przez miasto może szybko poprawić atrakcyjność rejonu. Projekt nowego planu miejscowego (PLU) stawia na tworzenie „dzielnic 15-minutowych” (wszystko dostępne lokalnie) – obszary przeznaczone do takich ulepszeń mogą znacząco zyskać na popularności. Pod tym względem dużo uwagi poświęca się 19. dzielnicy. Również okolice planowanych stacji linii 15 (jak Porte de Vincennes, Porte de Brançion itp., tuż przy granicy Paryża) mogą w najbliższych latach zacząć wzbudzać zainteresowanie spekulantów na długo przed otwarciem linii.

Podsumowując, paryski krajobraz nieruchomości w 2025 roku jest wielowymiarowy: podczas gdy ceny ogólnie się stabilizują, na poziomie mikro niektóre dzielnice odnotowują wzrosty, inne osiągają dno, a niektóre pozostają wyjątkowo stabilne. Dla kupujących oznacza to szansę – koncentrując się na odpowiedniej okolicy, można znaleźć wartość lub bezpieczeństwo, w zależności od potrzeb. Na przykład inwestor może wybrać La Chapelle, licząc na maksymalny potencjał wzrostu (przy wyższym ryzyku), lub zdecydować się na 7. dzielnicę, praktycznie gwarantującą długoterminowe utrzymanie wartości. Najemcy mogą znaleźć nieco korzystniejsze oferty w dzielnicach, które zanotowały spadki cen (takich jak 9. lub 15.), ale wszędzie tam, gdzie połączenia komunikacyjne są dobre, konkurencja będzie bardzo duża. Profesjonaliści na rynku nieruchomości powinni dostosowywać porady do kontekstu każdej dzielnicy, ponieważ Paryż to naprawdę „mozaika mikro-rynków”, gdzie jedno rozwiązanie nigdy nie pasuje do wszystkich parispropertygroup.com. Niezmienna zasada brzmi: lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja – a w Paryżu oznacza to ulica po ulicy, znajomość historii okolic. W miarę jak Paryż zmienia się wraz z projektami takimi jak Grand Paris, niektóre z tych historii zostaną napisane na nowo, a na mapie pojawią się nowe, atrakcyjne miejsca. Śledzenie tych trendów będzie kluczowe, by jak najlepiej wykorzystać niezmiennie urzekający i dynamiczny paryski rynek nieruchomości.

Wnioski

Paryski rynek nieruchomości w 2025 roku prezentuje obraz stabilności w czasach zmian. Po okresie dostosowań sektor mieszkaniowy odzyskuje równowagę, kierując się takimi fundamentami jak ograniczona podaż i niezmienne, światowe zapotrzebowanie. Ceny mieszkań w dużej mierze się ustabilizowały i są gotowe do umiarkowanego odbicia wraz ze stopniowym obniżaniem stóp procentowych notairesdugrandparis.fr parispropertygroup.com. Segment luksusowy przeżywa rozkwit – Paryż pozostaje magnesem dla zamożnych inwestorów szukających bezpiecznych aktywów, czego dowodem są rekordowe ceny i stabilne wartości w topowych lokalizacjach knightfrank.com knightfrank.com. Tymczasem najemcy korzystają z nowych zabezpieczeń i dynamicznego rynku najmu, chociaż dotkliwy niedobór mieszkań pozostaje poważnym wyzwaniem thesundaydiplomat.com parispropertygroup.com.

Na rynku komercyjnym paryski rynek biurowy mierzy się z nową normalnością – wyższymi poziomami pustostanów i zmieniającymi się wzorcami pracy, jednak biura typu prime oraz rozwijające się dzielnice biznesowe wykazują potencjał nmrk.com nmrk.com. Rynek nieruchomości handlowych i hotelarskich wspiera powrót turystyki, co umacnia pozycję Paryża jako światowej stolicy zakupów i turystyki cbre.fr cbre.fr. Kluczowe znaczenie mają transformacyjne projekty, takie jak Grand Paris Express, który ma na nowo zdefiniować krajobraz nieruchomości i stworzyć nowe możliwości na terenach dotąd uznawanych za peryferyjne parispropertygroup.com grandparisexpress.fr.

Inwestorzy, kupujący oraz profesjonaliści znajdą w Paryżu wiele dróg rozwoju: od stabilnych zysków w historycznych, centralnych dzielnicach po inwestycje z wysokim potencjałem w strefach rozwoju Grand Paris parispropertygroup.com parispropertygroup.com. Aby sprawnie poruszać się na tym rynku, potrzeba bystrości – niezbędna jest świadomość zmian regulacyjnych (takich jak normy energetyczne czy limity czynszów) oraz trendów specyficznych dla poszczególnych dzielnic service-public.fr parispropertygroup.com. Zmiany podatkowe, takie jak podwyżka podatku od nieruchomości czy zakończenie programu Pinel, wymagają strategicznego planowania selexium.com economie.gouv.fr, choć pojawiają się nowe zachęty do zielonych renowacji i budownictwa dostępnego cenowo.

Ogólnie rzecz biorąc, paryski rynek nieruchomości w 2025 roku można określić jako „ostrożnie optymistyczny”. Rynek wkracza w nowy cykl, a faza korekty jest w dużej mierze za nim parispropertygroup.com. Ponadczasowy urok miasta – jego bogactwo kulturalne, żywotność gospodarcza i niepowtarzalny miejski charakter – nadal przyciąga ludzi i kapitał z całego świata parispropertygroup.com knightfrank.com. To niezmienne zainteresowanie, w połączeniu z planowanymi ulepszeniami infrastruktury i prawdopodobnie korzystniejszym finansowaniem, sugeruje, że Paryż jest na progu delikatnego wzrostu.

Dla inwestorów oznacza to, że teraz może być dogodny moment na zabezpieczenie aktywów przed kolejnym wzrostem (jak ujęto to w jednym z raportów, „gwiazdy się układają” parispropertygroup.com), niezależnie od tego, czy celem jest długoterminowa ochrona kapitału w prestiżowym arrondissement, czy wyższe zwroty w odradzającej się dzielnicy. Dla osób kupujących dom, zwłaszcza po raz pierwszy, połączenie ustabilizowanych cen i łagodniejszych warunków kredytowych zapewnia możliwość wejścia na rynek na lepszych warunkach niż w ostatnich latach parispropertygroup.com parispropertygroup.com. Najemcy powinni dalej korzystać z polityk przyjaznych lokatorom, a być może również ze zwiększonej podaży mieszkań na wynajem, jeśli politycy odniosą sukces w przekształcaniu nieużywanych nieruchomości w domy thesundaydiplomat.com. Dla profesjonalistów z rynku nieruchomości zmieniający się krajobraz – od wpływu przepisów klimatycznych po nowe gorące dzielnice – oznacza, że dostarczanie rzetelnych, spersonalizowanych porad jest ważniejsze niż kiedykolwiek.

Podsumowując, rynek nieruchomości w Paryżu pozostaje jednym z najbardziej trwałych i atrakcyjnych na świecie. Łączy bogate dziedzictwo z umiejętnym rozwojem, co pokazują takie projekty, jak Grand Paris Express, który poprowadzi rynek w przyszłość. Choć wyzwania, takie jak dostępność cenowa i braki podaży, wciąż się pojawiają, miasto aktywnie im przeciwdziała poprzez politykę i innowacje. Dla osób zaangażowanych w paryski rynek nieruchomości nadchodzące lata zapowiadają się dynamicznie. Jednak, jak pokazuje historia i jak podkreśla rok 2025, paryskie nieruchomości nagradzają cierpliwość i wnikliwość – ich długoterminowa trajektoria jest wzrostowa, wsparta niezrównanym urokiem, który opiera się cyklom gospodarczym i wykracza poza krótkoterminowe wahania 56paris.com parispropertygroup.com. W Mieście Świateł nieruchomości okazały się filarem trwałej wartości, a rok 2025 zapowiada początek kolejnego rozdziału wzrostu.

Źródła:

• Chambre de Notaires de Paris – Komunikat prasowy dotyczacy nieruchomości w Paryżu, 27 lutego 2025 parispropertygroup.com parispropertygroup.com
• Paris Property Group – Analiza końcoworoczna 2024 i prognoza na 2025 parispropertygroup.com parispropertygroup.com
• 56Paris – Aktualizacja rynku paryskiego 2025 56paris.com 56paris.com
• Knight Frank – Paris Prime Market Insight (maj 2025) knightfrank.com knightfrank.com
• Newmark – Raport biurowy Paryż Ile-de-France Q1 2025 nmrk.com nmrk.com
• CBRE France – Perspektywy rynku nieruchomości 2025 cbre.fr cbre.fr
• Service-Public.fr (rząd francuski) – Aktualizacje o kontroli czynszów i prawie klimatycznym service-public.fr service-public.fr
• The Peninsula (AFP) – Artykuł o spadku populacji w Paryżu, listopad 2024 thepeninsulaqatar.com thepeninsulaqatar.com
• The Sunday Diplomat – Niedobór mieszkań w Paryżu (akademiki) 2024 thesundaydiplomat.com thesundaydiplomat.com
• SeLoger/Selexium – Podwyżka Taxe Foncière 2023–24 selexium.com

Wprowadzenie i przegląd rynku

Rynek nieruchomości w Paryżu w 2025 roku znajduje się w kluczowym momencie, przechodząc od okresu korekty w latach 2022–2024 do ostrożnego ożywienia. Po kilku latach szybkiego wzrostu cen, który osiągnął szczyt około 2020 roku, rynek ochłodził się z powodu rosnących stóp procentowych i niepewności gospodarczej, co doprowadziło do umiarkowanych spadków cen i niższych wolumenów sprzedaży w latach 2023–2024. Jednak na początku 2025 roku pojawiają się wyraźne oznaki stabilizacji. Średnie ceny mieszkań w Paryżu utrzymują się na poziomie około 9 400–9 800 euro za metr kwadratowy, co oznacza spadek o około 3–4% rok do roku parispropertygroup.com 56paris.com, a wolumen transakcji spadł o około 10% w porównaniu z poprzednim rokiem parispropertygroup.com. Co istotne, prognozy notariuszy paryskich (Chambre des Notaires de Paris) wskazują na powrót do niewielkiego wzrostu cen już wiosną 2025 roku parispropertygroup.com, co sugeruje, że faza korekty może dobiegać końca. Jak stwierdzono w raporcie notariuszy z lutego 2025 roku: „Rynek paryski po raz kolejny wykazuje swoją charakterystyczną odporność, wspierany przez poprawiające się warunki finansowe i ponadczasowy urok miasta.” parispropertygroup.com Niniejszy raport zawiera szczegółową analizę wszystkich aspektów rynku nieruchomości w Paryżu – mieszkaniowych i komercyjnych – oraz prognozę na kolejne lata, z uwzględnieniem potrzeb inwestorów, kupujących, najemców oraz profesjonalistów z branży nieruchomości.

Handel detaliczny i hotelarstwo

Nieruchomości handlowe: Sektor nieruchomości handlowych w Paryżu to opowieść o dwóch światach. Z jednej strony najlepsze ulice handlowe w strefach turystycznych przeżywają rozkwit, napędzane silnym ożywieniem turystyki i wydatków na luksus. Flagowe sklepy na ulicach takich jak Avenue Montaigne, Champs-Élysées, Rue Saint-Honoré czy w Le Marais są wciąż bardzo pożądane. Detaliści, zwłaszcza marki luksusowe i międzynarodowe, traktują ekspansję w Paryżu jako strategiczny priorytet cbre.fr cbre.fr. W 2024 roku rekordowa liczba nowych zagranicznych marek otworzyła butiki we Francji (z czego największa część przypadła na Paryż) nmrk.com. Popyt koncentruje się na najlepszych ulicach handlowych, gdzie ruch pieszy i obroty są najwyższe cbre.fr. Jednak podaż powierzchni w tych lokalizacjach jest bardzo ograniczona (mało wolnych lokali, wysokie czynsze), co częściowo ogranicza ekspansję cbre.fr. Czynsze za najlepsze lokalizacje handlowe w Paryżu (np. przy Champs-Élysées) należą do najwyższych w Europie, a po lekkim spadku w latach 2020–21 ustabilizowały się lub wzrosły. Z drugiej strony, handel drugorzędny i centra handlowe napotykają na trudności. Zaufanie konsumentów we Francji pozostaje słabe i w 2025 roku nie przewiduje się dużego odbicia spożycia gospodarstw domowych cbre.fr. Przy jedynie nieznacznym wzroście siły nabywczej i wciąż odczuwalnej inflacji wielu konsumentów jest ostrożnych. Strukturalny wzrost e-commerce sprawia także, że niektóre mniejsze sklepy mają trudności. Współczynniki pustostanów wzrosły na mniej prestiżowych ulicach i w starszych centrach handlowych na obrzeżach miasta. Niemniej jednak handel sąsiedzki (np. sklepy spożywcze, piekarnie) pozostaje odporny, a niektóre podmiejskie centra handlowe poddawane są modernizacjom lub uzupełniane o funkcje rekreacyjne, by przyciągnąć klientów. Ogólnie rzecz biorąc, paryski rynek nieruchomości handlowych okazał się elastyczny – tam, gdzie jeden segment traci, inny (np. butiki luksusowe) przeżywa boom. Dla inwestorów ulice handlowe uważane są za stosunkowo bezpieczne (wspierane przez turystykę), natomiast parki handlowe i nieruchomości poza głównymi lokalizacjami są traktowane z większą ostrożnością.

Gościnność i hotele: Sektor hotelarski w Paryżu przeżywał boom w latach 2023–2024 i pozostaje silny w 2025 roku. Po pandemii Paryż szybko odzyskał turystów; do 2024 roku turystyka wróciła do poziomów sprzed pandemii parispropertygroup.com. Miasto było gospodarzem wielu międzynarodowych wydarzeń (targi sztuki, mistrzostwa świata w rugby w 2023 roku itd.), a zwieńczeniem były Letnie Igrzyska Olimpijskie 2024, które przyciągnęły uwagę z całego świata. Chociaż same igrzyska miały momenty niższego niż oczekiwano obłożenia hoteli (niektórzy turyści unikali tłumów), ogólnie rok 2024 był wyjątkowo mocny dla paryskich hoteli cbre.fr. Wskaźniki obłożenia i średnie dzienne stawki (ADR) w hotelach z wyższej półki osiągnęły nowe maksima dzięki nagromadzonemu popytowi na podróże. W 2025 roku spodziewany jest utrzymujący się wysoki poziom turystyki – Paryż nadal korzysta ze swojej niezmiennej atrakcyjności i dodatkowej rozpoznawalności po igrzyskach olimpijskich. Rynek inwestycji hotelowych jest bardzo aktywny: inwestorzy chętnie kupują paryskie hotele – od pięciogwiazdkowych „pałaców” po obiekty ograniczonego standardu, zważywszy na dobre wyniki. CBRE wskazuje, że wolumeny inwestycji w hotele we Francji pozostawały wysokie w 2024 roku i powinny utrzymać się na wysokim poziomie także w 2025 roku, napędzane przez znaczące transakcje hotelowe w Paryżu oraz sprzedaż portfeli hoteli cbre.fr. Przykłady obejmują sprzedaż kilku butikowych hoteli w centrum Paryża oraz wejście nowych międzynarodowych funduszy hotelowych. Przy wyższych stopach procentowych niektórzy inwestorzy korzystający z dźwigni finansowej wycofali się, lecz ogólnie na rynku jest dużo kapitału szukającego nieruchomości hotelowych w kluczowych miastach Europy. Ponadto alternatywne formy zakwaterowania (hostele, apartamenty serwisowane) rozwijają się w Paryżu, wzbogacając ofertę nieruchomości hotelarskich. W perspektywie dalszej prognozy dla hoteli w Paryżu są pozytywne: jeśli nie nastąpią globalne zawirowania, Paryż jest na dobrej drodze do rekordowej liczby turystów w 2025 roku (czemu sprzyjają wydarzenia takie jak ponowne otwarcie katedry Notre-Dame w 2025 roku itd.), co będzie wspierać sektor nieruchomości hotelarskich.

Nowe inwestycje komercyjne i wpływ infrastruktury

Warto podkreślić kilka transformacyjnych projektów rozwojowych:

• Centra biznesowe Grand Paris Express: Grand Paris Express (opisany w następnej sekcji) to nie tylko inicjatywa transportowa, ale także katalizator rewitalizacji obszarów miejskich wokół nowych stacji. Kilka przedmieść tuż za granicami Paryża – na przykład Saint-Denis Pleyel, Villejuif i Issy – doświadcza rozwoju dużych projektów o mieszanym przeznaczeniu (biura, handel, laboratoria itd.) wokół przyszłych stacji metra grandparisexpress.fr. Projekty te mają na celu tworzenie nowych klastrów biznesowych. Na przykład Saint-Denis (na północ od Paryża), które gościło Wioskę Olimpijską, ma zyskać nowe biura i startupy w przebudowanych obiektach olimpijskich parispropertygroup.com. W ciągu najbliższych 5–10 lat można oczekiwać pewnej decentralizacji biur do tych powstających centrów, gdy połączenia komunikacyjne znacznie się poprawią. To okazja dla inwestorów, aby zainwestować wcześnie w dzielnice „metro hub” Grand Paris, gdzie wartości nieruchomości (zarówno komercyjnych, jak i mieszkaniowych) mogą wykazać ponadprzeciętny wzrost.
• La Défense i Zachodni Półksiężyc: Tradycyjna dzielnica biznesowa Paryża, La Défense, nieustannie się odnawia, a nowoczesne wieże zastępują starsze budynki. Projekty takie jak wspomniany wcześniej The Link (który będzie siedzibą główną TotalEnergies) oraz wieża Hekla zapewniają nowoczesne, ekologiczne powierzchnie biurowe. Istnieje również trend zwiększania udziału funkcji mieszanych w La Défense (mieszkania, handel, rozrywka), aby dzielnica tętniła życiem także po godzinach pracy. W sąsiednim Zachodnim Półksiężycu (Neuilly, Boulogne, Issy) wiele dawnych terenów przemysłowych przekształcono w kampusy biurowe (np. kampus biurowy „Insect” w Issy), przyciągając firmy z branży mediów i technologii.
• Rewitalizacja adaptacyjna: W związku z nadpodażą powierzchni biurowych w Paryżu można się spodziewać coraz większej liczby konwersji biur na mieszkania lub laboratoria w nadchodzących latach. Władze miasta zachęcają do przekształcania przestarzałych budynków biurowych na cele mieszkalne, aby złagodzić niedobór mieszkań (miasto w ostatnich latach samo kupiło lub zarezerwowało nieruchomości o wartości ponad 1 miliarda euro z myślą o potencjalnej konwersji na mieszkania socjalne) nmrk.com. To stopniowo może zmniejszyć zasoby komercyjne, jednocześnie łagodząc ograniczenia podaży mieszkań – jest to trend, na który warto zwrócić uwagę pod koniec lat 2020.

Podsumowując, rynek nieruchomości komercyjnych w Paryżu przechodzi obecnie okres przystosowania. Powierzchnie biurowe szukają nowej równowagi w świecie pracy hybrydowej, a zwyciężają topowe lokalizacje. Handel jest spolaryzowany, lecz Paryż pozostaje niezbędną lokalizacją dla światowych marek. Hotele są jasnym punktem z doskonałymi wynikami. Co więcej, nowe inwestycje i infrastruktura (projekt Grand Paris itp.) stanowią fundament pod dalszą ekspansję metropolitarną Paryża, która stworzy nowe gorące punkty działalności komercyjnej u boku ugruntowanych centralnych dzielnic biznesowych. Inwestorzy i profesjonaliści powinni uważnie obserwować te zmieniające się trendy, gdyż przynoszą one zarówno wyzwania (np. wyższe pustostany w starych biurach), jak i możliwości (np. rozwój wokół nowych węzłów komunikacyjnych) w ciągu najbliższych lat.

Nowe inwestycje mieszkaniowe i infrastrukturalne

Kilka dużych inwestycji w mieszkalnictwo i infrastrukturę kształtuje przyszłość rynku nieruchomości w Paryżu. Obejmują one ambitne projekty komunikacyjne, które powiększają zasięg metropolii, nowe inwestycje mieszkaniowe oraz programy rewitalizacji miejskiej. Poniżej przedstawiamy najbardziej wpływowe zmiany:

Grand Paris Express: Grand Paris Express jest często nazywany „projektem stulecia” dla Wielkiego Paryża — i to nie bez powodu. Ten wart 35 miliardów euro projekt infrastrukturalny zakłada budowę 200 km nowych, automatycznych linii metra i 68 nowych stacji wokół Paryża parispropertygroup.com – co w praktyce podwaja istniejący system metra i znacznie poprawia dostępność przedmieść. Budowane są cztery nowe linie (15, 16, 17, 18) oraz przedłużenia linii 11 i 14, z realizacją etapami od 2024 do 2030 roku theurbanist.org. Wpływ na rynek nieruchomości jest ogromny: dawniej peryferyjne obszary staną się łatwo dostępne, otwierając nowe dzielnice na mieszkalnictwo i handel. Przykładowo, przedłużenie linii 14 do lotniska Orly otwarto w 2024 roku (tuż przed igrzyskami olimpijskimi), skracając czas dojazdu z południowego Paryża na lotnisko i podnosząc wartość nieruchomości w południowych dzielnicach, które zyskały bezpośrednie połączenie parispropertygroup.com. Linia 15 Południe, planowana na lata 2025–26, utworzy pierwszą pętlę przez wewnętrzne przedmieścia, takie jak Boulogne i Saint-Maur sortiraparis.com. Urbanistyczni eksperci przewidują „premię infrastrukturalną” dla nieruchomości położonych blisko nowych stacji – faktycznie, niektórzy sprytni inwestorzy już kupują w tych obszarach przed uruchomieniem metra. Rząd i władze regionu łączą powstawanie stacji z projektami rewitalizacji miejskiej grandparisexpress.fr: przy stacjach powstają nowe osiedla mieszkaniowe, kompleksy handlowe, przestrzenie publiczne i usługi (np. rewitalizacja urbanistyczna wokół każdej stacji jest planowana w celu wykorzystania potencjału Grand Paris Express grandparisexpress.fr). Podsumowując, Grand Paris Express powiększy efektywną wielkość rynku nieruchomości w Paryżu, zmniejszając presję na historyczne centrum dzięki tworzeniu atrakcyjnych, dobrze skomunikowanych punktów na przedmieściach. Tereny takie jak Saint-Denis, Champigny, Clamart i inne znajdujące się przy nowych liniach stają się wyłaniającymi się hotspotami o dużym potencjale wzrostu zarówno pod względem mieszkań, jak i biur w nadchodzącej dekadzie.

Budownictwo mieszkaniowe i nowe inwestycje: W granicach Paryża powstaje bardzo mało nowych budynków (każdego roku buduje się w mieście tylko kilkaset nowych mieszkań, często jako uzupełnienie zabudowy lub przebudowy). Aby zaradzić chronicznemu niedoborowi, w ostatnich latach miasto skupiło się na dużych strefach rewitalizacyjnych. Przykładem jest trwająca inicjatywa „Réinventer Paris”, która zachęca do innowacyjnej zabudowy słabo wykorzystywanych terenów – powstają dzięki niej m.in. nowe ekologiczne budynki wielofunkcyjne, z których niektóre dodają mieszkania w kreatywny sposób (np. na istniejących już obiektach). Plan zagospodarowania przestrzennego miasta przewiduje także konwersję większej liczby biurowców na lokale mieszkalne. Niemniej jednak, ogólna produkcja mieszkań w samym Paryżu jest wciąż znacznie niższa od potrzeb. W Île-de-France (region paryski) budownictwo mieszkaniowe również ostatnio wyhamowało z powodu rosnących kosztów oraz opóźnień w uzyskiwaniu pozwoleń – sprzedaż nowych mieszkań w 2023 roku spadła o ponad 8% w porównaniu do roku poprzedniego immobilier.notaires.fr. Jeśli ta stagnacja w budowie mieszkań nie zostanie odwrócona, przyszła podaż będzie ograniczona, co może powodować wzrost cen i czynszów. Rząd wprowadził pewne środki zaradcze (jak przedłużenie PTZ – kredytu na preferencyjnych warunkach dla osób kupujących pierwsze mieszkanie na lata 2024–2025 w niektórych regionach, a także zachęty dla gmin do intensyfikacji zabudowy), ale wyzwania pozostają.

Pozytywnym aspektem jest to, że kilka dużych projektów inwestycyjnych w najbliższych latach dostarczy nowe mieszkania i nowe społeczności:

• Przebudowa Wioski Olimpijskiej: Wioska Olimpijska 2024 w Saint-Denis jest przekształcana w nową ekologiczną dzielnicę z ok. 2400 mieszkaniami (mieszanka nieruchomości prywatnych i socjalnych) oraz szkołami i parkami parispropertygroup.com. Te lokale, oddawane sukcesywnie od 2025 roku, zasilą rynek tak potrzebną nową pulą mieszkań na odnowionym terenie. Projekt ma także przyciągnąć biznes i podnieść wartość nieruchomości w tym historycznie zaniedbanym rejonie, na co wpłynie także poprawiona infrastruktura i międzynarodowa rozpoznawalność, jaką zyskał parispropertygroup.com.
• Clichy-Batignolles (17. dzielnica): To nowo powstałe osiedle na terenach po dawnej kolei dostarczyło w ostatnich latach setki nowych mieszkań (w tym znaczną część lokali dostępnych cenowo) oraz ogromny Park Martina Luthera Kinga. Znajduje się tam także nowy paryski sąd oraz związane z nim biura. Sukces Clichy-Batignolles pokazuje, jak dobrze zaplanowana dzielnica z terenami zielonymi może odmienić fragment miasta; wartości nieruchomości w sąsiadujących, starszych rejonach wzrosły w rezultacie tych zmian.
• Paris Rive Gauche (13. dzielnica): To trwająca inwestycja na południe od Gare d’Austerlitz, gdzie dawne tereny przemysłowe są przekształcane. Obejmuje nowe budynki mieszkalne (szczególnie w okolicach Avenue de France i Biblioteki François Mitterrand), infrastrukturę uniwersytecką oraz biura. 13. dzielnica zyskała na tym rozwoju, z odnotowanym wzrostem cen także w 2024 roku (+2,3% roczny wzrost cen w tym rejonie) parispropertygroup.com. Trend ten powinien się utrzymać wraz z dojrzewaniem tej dzielnicy.
• Wieże wielofunkcyjne i ekspansja w pionie: Choć w Paryżu na ogół nie buduje się wysoko, wyjątki takie jak powstająca Tour Triangle będą zawierały elementy wielofunkcyjne (biura, centrum konferencyjne, być może hotel). Ponadto, kilka lat temu wprowadzono przepisy umożliwiające drewniane nadbudowy na istniejących budynkach, by łagodnie zwiększać zasób mieszkaniowy. Niektóre takie projekty (dodanie jednego lub dwóch pięter do starszego budynku) realizowane są w niewielkiej, butikowej skali.

Modernizacja infrastruktury (nie-metro): Poza metrem Grand Paris, inne inwestycje infrastrukturalne wpływają na rynek nieruchomości. Paryska agencja transportu publicznego inwestuje w modernizację linii podmiejskich RER i tramwajów, poprawiając niezawodność dla dojeżdżających z przedmieść. W realizacji jest bezpośredni pociąg CDG Express z lotniska Charles de Gaulle do centrum Paryża (planowany na 2026 rok), co zwiększy wygodę podróży służbowych i turystycznych – a to może przełożyć się na wzrost atrakcyjności okolic stacji końcowych. Infrastruktura drogowa też się zmienia: Paryż ogranicza liczbę pasów dla samochodów i wprowadza ścieżki rowerowe, co – choć kontrowersyjne dla kierowców – poprawiło jakość powietrza i życie uliczne w niektórych dzielnicach (mogąc czynić je bardziej atrakcyjnymi mieszkalnie). Kolejnym elementem jest odporność na zmiany klimatu – miasto zazielenia część ulic i tworzy „miejskie lasy”, by walczyć z wyspami ciepła; działania te podnoszą komfort życia i atrakcyjność dzielnic (wartość nieruchomości często rośnie w pobliżu nowych parków i placów obsadzonych drzewami).

Perspektywy: Podsumowując, inwestycje infrastrukturalne i nowe projekty rozszerzają horyzont paryskiego rynku nieruchomości poza tradycyjne centrum miasta. Szczególnie Grand Paris Express jest przełomową zmianą: prawdopodobnie zaobserwujemy „zwycięzców” wśród przedmieść przy nowych liniach (ze wzrostem wartości i nowymi inwestycjami) wraz z uruchomieniem sieci. W samym Paryżu, choć duże działki pod zabudowę są rzadkością, główny nacisk kładzie się na lepsze wykorzystanie istniejących przestrzeni (przekształcenia, renowacje, umiarkowane zagęszczanie) oraz na modernizacje w zakresie zrównoważonego rozwoju. W najbliższych latach Paryż stanie się bardziej skomunikowaną, nieco „większą” (funkcjonalnie) metropolią. Dla inwestorów i kupujących oznacza to więcej możliwości: nowe dzielnice z lepszymi połączeniami mogą oferować lepszy stosunek ceny do potencjału wzrostu niż zatłoczone centrum. Dla władz wyzwaniem będzie przekształcenie tych inwestycji w dostępne cenowo mieszkania, a nie tylko luksusowe apartamenty, by Paryż pozostał miastem otwartym dla szerokiego grona mieszkańców.

Kluczowe możliwości inwestycyjne

Biorąc pod uwagę obecne realia rynkowe, Paryż w 2025 roku oferuje szeroki wachlarz możliwości inwestycyjnych w różnych segmentach i dzielnicach. Niezależnie od tego, czy jesteś międzynarodowym inwestorem szukającym wzrostu wartości kapitału, krajowym nabywcą zainteresowanym stabilnym dochodem z najmu, czy osobą kupującą pierwszy raz wchodzącą na rynek, istnieją strategiczne aspekty warte rozważenia. Poniżej przedstawiamy kluczowe możliwości:

• Centralne dzielnice premium – aktywa „blue-chip”: Dla inwestorów, którzy stawiają na stabilność i długoterminową wartość, klasyczne centralne dzielnice Paryża (3., 4., 5., 6. arrondissementy) pozostają idealnym wyborem parispropertygroup.com. Te obszary (np. Le Marais, Dzielnica Łacińska, Saint-Germain) charakteryzują się bardzo ograniczoną podażą i niezmiennym popytem zarówno ze strony lokalnych, jak i międzynarodowych nabywców. Zmienność cen jest niska – nawet podczas spadków praktycznie nie ulegają wahaniom – a długoterminowy wzrost wartości jest niemal gwarantowany ze względu na kulturowy i historyczny prestiż tych lokalizacji. Stopy zwrotu są umiarkowane (zazwyczaj około 2–3%), ale ochrona kapitału jest bezkonkurencyjna. W 2025 roku, przy lekko skorygowanych cenach i korzystnym kursie euro, strategiczni nabywcy mają szansę nabyć prestiżowe nieruchomości w tych dzielnicach w relatywnie „promocyjnych” cenach względem ostatnich lat. Pomyśl o haussmannowskich apartamentach z balkonem w 5. arrondissement lub pied-à-terre w pobliżu Place des Vosges – te nieruchomości pozostaną pożądane i mogą być wynajmowane menedżerom lub służyć jako drugi dom. Tak naprawdę, kupno nieruchomości premium w Paryżu to jak zakup dzieła sztuki: namacalny atut o trwałej wartości.
• Dzielnice przejściowe – inwestycje z potencjałem wzrostu wartości: Inwestorzy gotowi podjąć nieco większe ryzyko w zamian za wyższy potencjalny zysk powinni zainteresować się gentryfikującymi się obszarami w 10., 11., 18., 19. dzielnicy (fragmenty tych dzielnic) parispropertygroup.com. Takie dzielnice jak South Pigalle (9./10.), Oberkampf (11.) czy La Chapelle (18.) stale się rozwijają. W tych rejonach ceny wejściowe są znacząco niższe niż w prestiżowych dzielnicach – często o połowę niższe za metr kwadratowy parispropertygroup.com – a mimo to znajdziemy je w granicach Paryża, z coraz lepszą infrastrukturą. Wraz z pojawianiem się modnych kawiarni, galerii sztuki i start-upów technologicznych, wartości nieruchomości w tych okolicach mogą rosnąć szybciej niż średnia. Przykładowo, tuż przed ostatnim spadkiem, niektóre części 10./11. dzielnicy notowały dwucyfrowy roczny wzrost cen. Obecnie, po lekkim schłodzeniu rynku (np. 9. dzielnica spadła o 4,6%, ~9 650 €/m² parispropertygroup.com), te obszary oferują okazje zakupowe w niższych cenach. Długoterminowa perspektywa pozostaje niezmienna: wraz z postępującą gentryfikacją te nieruchomości mogą zyskać na wartości ponadprzeciętnie. Dodatkowo, stopy zwrotu z najmu (3,5%–4%) są tu wyższe niż w centrum, a popyt ze strony młodych profesjonalistów bardzo silny. Inwestorzy mogą rozważyć projekty renowacyjne – przejęcie starego mieszkania w tych dzielnicach, remont (szczególnie poprawa efektywności energetycznej), a następnie odsprzedaż na rosnącym rynku lub wynajem. Wiele budynków w tych dzielnicach aż prosi się o modernizację – takie działania pozwalają nie tylko zwiększyć wartość kapitałową, ale i dostosować się do nowych wymogów energetycznych (co czyni nieruchomość przyszłościową).
• Obszary Rozwijające się – Wielki Paryż i Wzrost na Obrzeżach: Dla osób z dłuższym horyzontem inwestycyjnym i odrobiną pionierskiego ducha, rozwijające się tereny korzystające z Grand Paris Express i innych zmian infrastrukturalnych są atrakcyjne parispropertygroup.com. Obejmują one rynki wewnętrznych przedmieść, takie jak Saint-Ouen, Saint-Denis, Montreuil, Ivry, Villejuif itd., a także obrzeża Paryża jak Porte de Montreuil (20.) czy Porte de Clichy (17.). Ceny w wielu tych lokalizacjach są wciąż stosunkowo niskie, lecz prawdopodobnie wzrosną wraz z poprawą dostępności i infrastruktury. Na przykład Montreuil (na wschód od Paryża) przyciąga rodziny, które nie stać na mieszkanie w samym Paryżu; wraz z nową linią metra 11 i jej przedłużeniami, miejscowość ta zyskuje na atrakcyjności. Saint-Denis, jak już wspomniano, leży na wielu nowych trasach i ma dziedzictwo olimpijskie – jeszcze kilka lat temu uchodziło za zaniedbane, a dziś deweloperzy budują tam eko-osiedla. Realistycznie można spodziewać się wzrostu wartości przewyższającego średnią paryską w tych strefach na przestrzeni 5–10 lat. Inwestorzy mogą rozważyć nowe inwestycje w pobliżu przyszłych stacji – często deweloperzy oferują mieszkania początkowo w dość przystępnych cenach za m², ale gdy okolica się rozwinie, wartości odsprzedaży mogą gwałtownie wzrosnąć. Uwaga: są to mniej płynne rynki i należy dokładnie przeanalizować każdą mikro-lokalizację (bliskość stacji, bezpieczeństwo, popyt na wynajem). Niemniej rozbudowa Grand Paris to wyjątkowa szansa, by wcześnie wejść w „następną wielką rzecz” na rynku nieruchomości w Paryżu.
• Segment luskusowy i ultra-luksusowy: Jak już wspomniano, paryskie nieruchomości luksusowe to bezpieczna inwestycja długoterminowa. Najlepsze aktywa (np. nieruchomość w Złotym Trójkącie 8. dzielnicy czy hôtel particulier w 7.) nie tylko zachowują wartość, ale często jeszcze zyskują na wartości nawet wtedy, gdy reszta rynku stoi w miejscu. Inwestorzy z dużym kapitałem mogą w 2025 roku znaleźć okazje zakupu takich nieruchomości – czasem w okresach lekkiego zastoju rynkowego pojawi się zmotywowany sprzedawca oferujący luksus w lekkiej promocji. Potencjalny zysk jest spory: poza wzrostem wartości te nieruchomości dają prestiż i mogą przynosić dochód z wynajmu luksusowego (choć to niszowy rynek najemców). Co więcej, zamożni nabywcy z całego świata coraz bardziej interesują się Paryżem, więc popyt na najwyższym poziomie rośnie – zakup teraz można później sprzedać z premią międzynarodowemu klientowi szukającemu prestiżowej nieruchomości w Paryżu. Jest także opcja luksusowej renowacji: zakup dużego, eleganckiego apartamentu w topowej lokalizacji wymagającego remontu, odnowienie z zachowaniem historycznego uroku i sprzedaż po przebudowie. Biorąc pod uwagę premie, jakie osiągają luksusowe mieszkania gotowe do zamieszkania (często powyżej 20 000 €/m²), ta strategia może być opłacalna przy dobrej realizacji.
• Nisze klas aktywów: Oprócz tradycyjnych sektorów, warto zwrócić uwagę na niektóre niszowe segmenty rynku w Paryżu. Zakwaterowanie dla studentów, jak wspomniano, charakteryzuje się wysokim popytem strukturalnym – wyspecjalizowani operatorzy akademików rozwijają się (często poprzez zakup nowych inwestycji na etapie realizacji). Domy seniora i nieruchomości opieki zdrowotnej to kolejny segment, ponieważ populacja Francji się starzeje; choć sam Paryż jest młodszy i bardziej przejściowy, cały region będzie potrzebował więcej miejsc dla seniorów. Branża hotelarska i apartamenty serwisowane – zakup mieszkania z przeznaczeniem na wynajem krótkoterminowy (jeśli uda się przejść przez regulacje) może przynosić wysokie zyski. Przestrzenie co-living i co-working – niektórzy inwestorzy przekształcają duże mieszkania lub budynki w przestrzenie co-livingowe (wynajem pokoi ze wspólnymi udogodnieniami) skierowane do młodych profesjonalistów; podobnie, mniejsze powierzchnie biurowe w Paryżu (przeznaczone na co-working) cieszą się popytem nawet jeśli wynajem powierzchni przez duże korporacje jest wolniejszy, ponieważ startupy wciąż chcą być obecne w mieście. Wreszcie, zielona modernizacja budynków może stać się kierunkiem inwestycyjnym: firmy specjalizujące się w zakupie słabo ocenianych energetycznie (DPE F/G) budynków, ich renowacji do wysokich standardów energetycznych, a następnie sprzedaży lub wynajmu, skorzystają zarówno na wzroście wartości, jak i uniknięciu regulacyjnego wykluczenia.

Podsumowując, Paryż oferuje szerokie spektrum profili inwestycyjnych w 2025 roku: stabilne aktywa główne dla inwestorów o niskiej tolerancji ryzyka, obszary wzrostu dla poszukiwaczy wartości oraz unikalne okazje napędzane przez zmiany infrastrukturalne i polityczne. Kluczem dla inwestorów jest dostosowanie swojej strategii do poziomu akceptowanego ryzyka i horyzontu czasowego. Bez względu na wybrane podejście, jedno przesłanie jest niezmienne: skup się na lokalizacji i jakości. W mieście pełnym mikro-rynków, wybór odpowiedniej dzielnicy – tej rozwojowej lub ponadczasowej – może zadecydować o realizacji celów inwestycyjnych.

Główne czynniki rynkowe i prognozy

Kilka kluczowych czynników rynkowych będzie kształtować nieruchomości w Paryżu w 2025 roku i kolejnych latach. Przyglądamy się tutaj najważniejszym z nich – sytuacji gospodarczej, stopom procentowym, demografii oraz turystyce – i temu, jak wpływają na perspektywy rynku.

Stopy procentowe i finansowanie: Trajektoria stóp procentowych jest bez wątpienia najważniejszym czynnikiem kształtującym krótkoterminowe perspektywy rynku nieruchomości. W latach 2022–2023 gwałtownie rosnące stopy procentowe kredytów hipotecznych w strefie euro poważnie ograniczyły siłę nabywczą kupujących; we Francji oprocentowanie kredytów hipotecznych wzrosło z poniżej 1,5% do ponad 3,5% w ciągu 18 miesięcy parispropertygroup.com parispropertygroup.com, co spowodowało gwałtowne spowolnienie liczby transakcji. Na początku 2024 roku, gdy presja inflacyjna złagodniała, Europejski Bank Centralny wstrzymał podwyżki, a stopy procentowe kredytów hipotecznych we Francji zaczęły stopniowo spadać. Jak wcześniej wspomniano, średnia stała stopa na 20 lat spadła z około 3,6% w styczniu 2024 do około 3,2% do końca pierwszego kwartału 2025 parispropertygroup.com. Przyniosło to ulgę i jest to jeden z głównych powodów stabilizacji rynku. Patrząc w przyszłość, wielu analityków przewiduje, że EBC może rozpocząć obniżanie stóp bazowych pod koniec 2025 lub w 2026 roku, jeśli inflacja powróci do wyznaczonego celu. Raport Knight Frank wskazuje nawet, że „siedem obniżek stóp procentowych w strefie euro – i kolejne oczekiwane – daje nowy impuls” dla nabywców segmentu premium knightfrank.com. Choć może to być zbyt optymistyczne, ogólne oczekiwania są takie, że nie będzie dalszych podwyżek stóp, a w ciągu najbliższych 12–24 miesięcy oprocentowanie kredytów może lekko spaść notairesdugrandparis.fr. Powinno to stopniowo ożywić akcję kredytową i poprawić zaufanie kupujących. Istnieje jednak ryzyko związane z rynkiem obligacji: rentowności francuskich obligacji 10-letnich OAT wzrosły w 2024 roku i jeśli pozostaną na wysokim poziomie, banki mogą być ostrożne w dalszym obniżaniu oprocentowania kredytów hipotecznych notaires.fr. Ponadto, surowe francuskie przepisy dotyczące zdolności kredytowej (limity HCSF, w tym limit relacji zadłużenia do dochodu i górne pułapy oprocentowania) mogą nadal ograniczać część kupujących, zwłaszcza jeśli stopy nie będą szybko spadać. Podsumowując, stopy procentowe to czynnik decydujący: jeśli spadną szybciej niż oczekiwano, Paryż może zobaczyć silniejsze odbicie (zgromadzony popyt czeka); jeśli pozostaną wysokie, ożywienie będzie powolne. Jednak scenariusz bazowy jest umiarkowanie pozytywny: rok 2025 powinien przynieść nieco tańsze kredyty hipoteczne i lepszy dostęp do finansowania, co wesprze rynek.

Klimat gospodarczy i zatrudnienie: Szeroko pojęta gospodarka Francji stanowi tło dla rynku nieruchomości. Na 2025 rok prognozy wskazują na słaby, ale dodatni wzrost gospodarczy. MFW i UE przewidują, że PKB Francji wzrośnie jedynie o +0,6% w 2025 r. economy-finance.ec.europa.eu – zasadniczo jest to powolne tempo, ponieważ kraj mierzy się z wysokimi kosztami energii, ograniczeniami budżetowymi i spowalniającą gospodarką światową. Jest to kontynuacja już wcześniej słabszego niż potencjalny wzrostu w latach 2023–24 (~1% rocznie). Udało się uniknąć lekkiej recesji, ale wydatki konsumentów pozostają ograniczone. Zatrudnienie było mocnym punktem, a bezrobocie spadło do ok. 7% (najniżej od dekad), jednak w połowie 2024 r. pojawiły się pierwsze oznaki problemów na rynku pracy cbre.fr. Jeśli bezrobocie wzrośnie w 2025 r. z powodu wolniejszego wzrostu, może to nieco osłabić popyt na mieszkania (mniej kupujących po raz pierwszy). Mimo to, Paryż zwykle radzi sobie lepiej niż krajowa średnia – jego rynek pracy w sektorach technologii, finansów i usług jest solidny i stale przyciąga talenty. Pewnym powodem do niepokoju pozostaje zaufanie konsumentów, które we Francji jest niskie ze względu na reformy emerytalne i inflację; może to skutkować niechęcią do podejmowania dużych zakupów, takich jak nieruchomości notaires.fr. Z drugiej strony, inflacja spada (z 6% w 2022 r. do ok. 4–5% w 2023 r. i prognozowanych ok. 2,5% w 2024 r.). Wolniej rosnąca inflacja pomaga realnym dochodom i powinna w końcu umożliwić większe wydatki gospodarstw domowych na mieszkania. W nieruchomościach komercyjnych liczą się rentowność firm i plany ekspansji – dużo zależy tu od czynników globalnych, ale silny sektor dóbr luksusowych i turystyki we Francji (kluczowi najemcy biurowców) mają się dobrze, co dobrze wróży popytowi na biura w Paryżu w perspektywie średnioterminowej.

Podsumowując, czynnik gospodarczy jest neutralny lub lekko negatywny na rok 2025: słaby wzrost nie napędza boomu, ale niższa inflacja i stabilne zatrudnienie zmniejszają ryzyko gwałtownego załamania. Nieruchomości w Paryżu historycznie przechodzą przez wzloty i upadki francuskiej gospodarki z mniejszą zmiennością, dzięki unikalnej pozycji stolicy. Ponadto, jeśli rząd ogłosi jakiekolwiek wsparcie dla rynku mieszkaniowego (temat ten stał się kwestią polityczną), mogłoby to przynieść pozytywny efekt. Przykładowo, nowe ulgi podatkowe lub złagodzenie warunków kredytowych dla osób kupujących po raz pierwszy zwiększyłyby aktywność – na koniec 2024 r. trwają dyskusje o działaniach wspierających sektor mieszkaniowy (jak przedłużenie bezoprocentowanych kredytów i ulgi podatkowe dla właścicieli remontujących nieefektywne energetycznie lokale).

Trendy demograficzne i społeczne: Demografia odgrywa subtelną, ale istotną rolę. Liczba ludności miasta Paryż faktycznie nieznacznie spada – obecnie to około 2,1 mln mieszkańców, czyli o około 140 000 mniej niż w 2013 roku thepeninsulaqatar.com. W ciągu ostatniej dekady miasto traciło około 10 000 mieszkańców rocznie thepeninsulaqatar.com. Ten trend przypisuje się takim czynnikom, jak mniejsze gospodarstwa domowe (ludzie potrzebują więcej przestrzeni na osobę, co prowadzi do łączenia dawniej podzielonych mieszkań w większe) thepeninsulaqatar.com, przenoszenie się rodzin do przedmieść z powodu kosztów oraz wzrost liczby mieszkań wykorzystywanych jako drugorzędne rezydencje, które w innym przypadku służyłyby stałym mieszkańcom thepeninsulaqatar.com. Chociaż spadek liczby mieszkańców mógłby sugerować mniejsze zapotrzebowanie na mieszkania, w przypadku Paryża niedobór mieszkań jest wciąż bardzo realny – ponieważ liczba lokali zajmowanych jako główne miejsce zamieszkania spada jeszcze szybciej. W istocie, wiele mieszkań używanych jest jako rezydencje okazjonalne lub wynajmowane krótkoterminowo (jak opisano w części o rynku najmu), co zniekształca statystyki. Tak więc „efektywne” zapotrzebowanie na mieszkania (osoby potrzebujące domów) nadal przewyższa podaż. Niemniej jednak, jeśli trend spadkowy się utrzyma, miasto jest zaniepokojone (wprowadza polityki mające na celu zatrzymanie rodzin z klasy średniej, np. budowę więcej przystępnych mieszkań) thepeninsulaqatar.com thepeninsulaqatar.com. Inny ważny trend demograficzny to starzenie się populacji – Paryż ma stosunkowo młody profil na tle reszty Francji, ale grupa osób 60+ będzie rosnąć. Może to zwiększyć zapotrzebowanie na inne typy mieszkań (mniejsze, dostępne mieszkania, być może w spokojniejszych dzielnicach) i może prowadzić do rotacji, gdy starsi mieszkańcy sprzedadzą większe mieszkania, których już nie potrzebują. Z drugiej strony Paryż nadal przyciąga międzynarodowych i młodych migrantów – miasto nadal przyciąga studentów, profesjonalistów i zamożnych zagranicznych nabywców, co generuje nowy popyt. Miasto inwestuje też w poprawę jakości życia (np. walka ze smogiem, tworzenie nowych parków) thepeninsulaqatar.com, aby zatrzymać odpływ rodzin. Podsumowując, zmiany demograficzne to mieszana siła: nieco mniej rdzennych paryżan, ale więcej międzynarodowych „part-timerów” i wciąż ogromne niezaspokojone potrzeby mieszkaniowe w niektórych grupach.

Turystyka i status globalnego miasta: Status Paryża jako światowej stolicy kultury i turystyki ma bezpośredni i pośredni wpływ na rynek nieruchomości. Wysoki poziom turystyki napędza rynek wynajmu krótkoterminowego, jak już wspomniano, a także zachęca do zagranicznych inwestycji w nieruchomości (niektórzy turyści decydują się na zakup pied-à-terre po zakochaniu się w mieście). Wraz z ponownym powrotem turystyki do rekordowych poziomów w latach 2023–2024 i przewidywanym dalszym wzrostem, dzielnice popularne wśród turystów (np. okolice Wieży Eiffla, Champs-Élysées, Marais) odnotowują wysokie zapotrzebowanie na nieruchomości. Ponadto rozwój hoteli i wynajem powierzchni handlowych są silnie powiązane z kondycją turystyki. Udane przeprowadzenie przez Paryż Igrzysk Olimpijskich 2024 spodziewane jest jako czynnik pozytywnie oddziałujący na miasto: spowodowało modernizację infrastruktury (transport, przestrzenie publiczne) oraz zwiększyło globalną rozpoznawalność miasta. Dodatkowe korzyści to poprawa infrastruktury sportowej oraz tysiące nowych lokali mieszkalnych (dzięki przekształceniu Wioski Olimpijskiej). Przedstawiciele miasta i analitycy mówią o „po-olimpijskim blasku”, który przynosi korzyści częściom północnego i wschodniego Paryża, gdzie odbywały się wydarzenia olimpijskie parispropertygroup.com. Przykładowo, okolice La Villette czy Saint-Denis zyskały nowe połączenia komunikacyjne i doświadczały ponownego zainteresowania ze strony nabywców mieszkań i inwestorów po zakończeniu Igrzysk parispropertygroup.com. Co więcej, przywództwo Paryża w sferze kultury (muzea, moda, kuchnia) gwarantuje, że pozostaje on magnesem dla osób o wysokiej wartości netto, wzmacniając segment rynku nieruchomości luksusowych, o którym już wspominaliśmy.

Czynniki globalne: Jako światowe miasto, Paryż nie jest odporny na globalne trendy na rynku nieruchomości. Na przykład zmiany w innych dużych miastach mogą przekierować lub przyciągnąć inwestycje – jak wspomniano, zmiany polityki w Londynie (takie jak opodatkowanie zagranicznych kupujących czy zakończenie przywilejów non-dom) sprawiły, że niektórzy zamożni inwestorzy wybierają Paryż knightfrank.com. Stabilność lub niestabilność geopolityczna może powodować przepływ kapitału do tzw. bezpiecznych przystani: Paryż jest generalnie postrzegany jako stabilny, szczególnie w porównaniu z innymi stolicami, dlatego w niepewnych czasach inwestorzy globalni często zwiększają alokację na paryskie nieruchomości (zarówno komercyjne, jak i mieszkaniowe). Kursy walut to kolejny czynnik: silny dolar (lub juan itp.) wobec euro skutecznie obniża cenę paryskich nieruchomości dla zagranicznych nabywców, co miało miejsce w ostatnich latach parispropertygroup.com. Gdyby euro znacząco się umocniło, ten korzystny dla kupujących trend może osłabnąć. Ostatecznie, polityka na poziomie UE lub krajowa (takie jak zmiany w polityce monetarnej lub podatkowej wpływające na rynek nieruchomości) pozostają czynnikami, które warto monitorować.

Podsumowanie prognozy: Łącząc wszystkie te czynniki, perspektywy dla rynku nieruchomości w Paryżu do 2025 roku i dalej są ostrożnie optymistyczne i zakładają umiarkowany wzrost. Fundamenty rynku – ograniczona podaż i światowy popyt – pozostają niezmienione, co sugeruje, że po ustąpieniu tymczasowych czynników hamujących (wysokie stopy procentowe, niepewność gospodarcza) Paryż powinien powrócić do długoterminowego, stopniowego wzrostu. Scenariusz bazowy na 2025 rok: liczba transakcji lekko wzrośnie w stosunku do najniższych poziomów z 2024 roku, ceny w całym mieście ustabilizują się lub wzrosną o 0–2%, z nieco większym wzrostem w najlepszych lokalizacjach i niektórych zewnętrznych dzielnicach, które nadrobią duże spadki z 2024 roku. Czynsze nadal będą rosły w ramach regulowanych limitów z powodu niedoboru mieszkań. Ryzyka dla tych prognoz to: gorsza od oczekiwanej recesja gospodarcza (np. jeśli Europę dotknie kryzys energetyczny lub globalna recesja), co może zmniejszyć popyt; lub odwrotnie, opóźnienie w obniżaniu stóp procentowych, co utrzyma słabą dostępność finansowania. Z drugiej strony, jeśli koszty finansowania spadną szybciej, a rząd wprowadzi politykę sprzyjającą mieszkalnictwu, Paryż może odnotować silniejsze odbicie (wzrost cen >3%, napływ kupujących kupujących po raz pierwszy). W perspektywie wieloletniej Paryż ma szansę pozostać jednym z najbardziej pożądanych rynków nieruchomości na świecie, czemu sprzyja projekt Grand Paris, przekształcający metropolię, oraz nieprzemijający urok miasta, który przyciąga inwestorów i nowych mieszkańców do Miasta Świateł. Jak stwierdzono w jednej z analiz, „Paryż roku 2025 stoi na fascynującym rozdrożu — zachowując swoje dziedzictwo, a jednocześnie otwierając się na modernizację…dla tych, którzy rozumieją jego dynamikę, obecny etap może być zapamiętany jako okno szansy na jednym z najbardziej pożądanych rynków świata.” parispropertygroup.com.

Zmiany regulacyjne i podatkowe wpływające na rynek

Niedawne zmiany regulacyjne i podatkowe we Francji – wiele z nich dotyczy bezpośrednio Paryża – wywierają znaczący wpływ na kupujących, inwestorów i najemców. Orientacja w tych zmianach jest kluczowa dla wszystkich uczestników rynku. Poniżej przegląd najważniejszych rozwiązań:

1. Kontrola czynszów (Encadrement des Loyers): Paryż ponownie wprowadził kontrolę czynszów w 2019 roku jako środek eksperymentalny i pozostaje ona w mocy. System ogranicza poziom czynszu dla nowych umów najmu na większości mieszkań wynajmowanych jako główne miejsce zamieszkania w Paryżu, ustalając czynsz referencyjny (plus limit 20%) według lokalizacji i typu nieruchomości. Ta ramowa regulacja czynszowa (w ramach ustawy ELAN) miała wygasnąć, ale została przedłużona co najmniej do połowy 2025 roku i prawdopodobnie stanie się trwałym rozwiązaniem ze względu na lokalne poparcie polityczne service-public.fr service-public.fr. W praktyce, przy podpisywaniu nowej umowy najmu lub jej przedłużaniu, właściciele mieszkań w Paryżu nie mogą przekroczyć prefekturalnie ustalonego limitu czynszu dla danej okolicy (chyba że uzasadnią to wyjątkowymi cechami poprzez “complément de loyer”). Od 2025 roku czynsze referencyjne są aktualizowane corocznie. Istnienie kontroli czynszów oznacza, że podwyżki czynszu dla obecnych najemców są umiarkowane (powiązane z indeksem IRL, około 3,5% w 2023 r.) i nowe czynsze w Paryżu są w pewnym stopniu ograniczone. Dla inwestorów oznacza to zmniejszenie potencjalnych przychodów z wynajmu w porównaniu z wolnym rynkiem, ale też zapobiega nadmiernej inflacji czynszowej, która mogłaby wykluczyć najemców. Co istotne, nieprzestrzeganie przepisów grozi karami: najemcy mogą odwołać się i wymusić obniżkę czynszu, jeśli początkowy czynsz przekroczył dozwolone maksimum. Egzekwowanie przepisów zostało zintensyfikowane, a miasto skierowało niektórych naruszających właścicieli do sądu. Podsumowując, kontrola czynszów jest obecnie stałym elementem rynku najmu w Paryżu – dobra wiadomość dla najemców szukających przystępności oraz czynnik, który właściciele muszą starannie brać pod uwagę przy ustalaniu czynszu (zwłaszcza w przypadku mniejszych lokali, gdzie limit jest najbardziej restrykcyjny).

2. Ochrona najemców w „strefach napięcia”: Niezależnie od limitów czynszowych, Francja utrzymuje przepisy w „strefach napiętych” („zones tendues”, w tym w Paryżu), które mają chronić najemców podczas zmiany najemcy. W szczególności w przypadku ponownego wynajęcia nieruchomości, która była niezamieszkana przez mniej niż 18 miesięcy, właściciel zazwyczaj nie może podnieść nowego czynszu powyżej czynszu poprzedniego (z wyjątkiem ograniczonej kwoty lub jeśli przeprowadzono istotny remont) service-public.fr. Jest to limit podwyżek czynszu przy zmianie najemcy, odnawiany co roku rozporządzeniem (ostatnio również przedłużony do lipca 2025 r.) service-public.fr. Dla właścicieli oznacza to, że nie można znacznie podnieść czynszu między najemcami, chyba że udoskonaliło się nieruchomość lub czynsz był dotąd zbyt niski. Kolejna zasada: właściciele muszą uzasadnić każdy czynsz powyżej referencyjnej mediany (klauzula „complément”), a te są dokładnie weryfikowane. Te środki, w połączeniu z encadrement, sprawiają, że rynek wynajmu w Paryżu jest mocno regulowany. Dla najemców zapewnia to stabilność i ograniczenie nadmiernych wzrostów czynszu, co jest kluczowe w obliczu problemów mieszkaniowych. Dla inwestorów rada jest taka, by dokładnie sprawdzić regulowane poziomy czynszu w wybranej lokalizacji – obliczenia rentowności powinny opierać się na dozwolonym czynszu, a nie hipotetycznym czynszu rynkowym.

3. Przepisy dotyczące efektywności energetycznej (Prawo klimatyczne): Jedną z najważniejszych ostatnich zmian jest agresywne podejście Francji do poprawy efektywności energetycznej mieszkań, co bezpośrednio wpływa na właścicieli i nabywców starszych nieruchomości. Na mocy „Loi Climat et Résilience” domy o niskiej efektywności energetycznej (nazywane passoires thermiques, czyli „termiczne sita”) są stopniowo wycofywane z rynku najmu. Od 1 stycznia 2025 roku nielegalne będzie wynajmowanie nieruchomości z oceną efektywności energetycznej (DPE) „G” (najgorsza ocena) service-public.fr service-public.fr. Mieszkania z oceną G są teraz uznawane za niegodne zamieszkania, co oznacza, że nie można dla nich podpisywać nowych umów najmu service-public.fr. Zakaz zostanie rozszerzony: od 2028 roku mieszkania z oceną F również nie będą mogły być wynajmowane, a od 2034 roku dotyczyć to będzie także tych z oceną E service-public.fr service-public.fr. W Paryżu znaczna część zasobów mieszkaniowych jest stara i nieefektywna energetycznie – szacuje się, że nawet 30–40% mieszkań może mieć ocenę F lub G. To prawo ma ogromne konsekwencje: właściciele mieszkań z oceną G muszą albo wycofać je z rynku najmu, przeprowadzić modernizację w celu podniesienia oceny, albo sprzedać nieruchomość. Już od 2023 roku czynsz za wynajem mieszkań z oceną G i F nie mógł być podnoszony, ale 2025 to prawdziwy punkt zwrotny wraz z całkowitym zakazem service-public.fr. Wielu drobnych właścicieli zdecydowało się sprzedać swoje nieruchomości zamiast inwestować w kosztowne remonty, co częściowo przyczyniło się do wzrostu liczby ofert (i być może spadku cen tych jednostek w latach 2023–24). Dla inwestorów te przepisy są kluczowe: przy zakupie sprawdzaj ocenę DPE. Nieruchomości z oceną F lub G mogą być teraz okazją (zmotywowani sprzedający), ale trzeba uwzględnić budżet na remont, ponieważ dochód z wynajmu jest ograniczony. Z drugiej strony posiadanie nieruchomości z dobrą oceną energetyczną gwarantuje wyższą wartość i brak ograniczeń – energooszczędne mieszkania cieszą się coraz większym popytem. Rząd oferuje zachęty (ulgi podatkowe, pożyczki ekologiczne na 0%, itp.) na termomodernizacje, a co ciekawe, samo Miasto Paryż wprowadziło nawet zwolnienie z podatku od nieruchomości dla właścicieli przeprowadzających znaczące remonty energetyczne paris.fr. Pokazuje to, że władze stosują zarówno zachęty, jak i restrykcje, aby poprawić jakość mieszkań. Podsumowując, przepisy dotyczące energii zmieniają rynek: można spodziewać się fali remontów oraz tego, że starsze nieefektywne budynki zostaną zmodernizowane lub stopniowo wycofywane z rynku najmu.

4. Koniec ulgi podatkowej Pinel: Program Pinel, długo działający program redukcji podatku dochodowego dla inwestorów w nowe mieszkania na wynajem, został oficjalnie zakończony. Pinel oferował inwestorom, którzy kupowali nowe mieszkania na wynajem (w wyznaczonych strefach, w tym na przedmieściach Paryża), znaczącą ulgę podatkową. Program ten cieszył się popularnością i wspierał nową zabudowę. Jednak zgodnie z planem od 1 stycznia 2025 roku economie.gouv.fr economie.gouv.fr nie można już dokonywać żadnych nowych inwestycji Pinel. (Program został przedłużony do 2024 roku, ale z ograniczonymi korzyściami oraz wprowadzono wersję premium „Pinel+” dla projektów o wysokiej efektywności economie.gouv.fr, ale właśnie się on zakończył.) Dla inwestorów oznacza to, że 2024 rok był ostatnim momentem na rezerwację mieszkania na planie w ramach Pinel; w przyszłości zakup nowego mieszkania nie będzie się już automatycznie wiązał z ulgą podatkową. Rząd rozważa alternatywne sposoby wspierania budownictwa mieszkaniowego: jednym z kierunków jest rewitalizacja starych mieszkań (zachęta Denormandie dla renowacji w niektórych miastach została przedłużona do 2027 roku) la-loi-pinel.com oraz zachęcanie do inwestycji instytucjonalnych w najem. Mówi się także o nowym programie (czasem nazywanym „Pinel 2.0” lub opartym na innym mechanizmie), ale na razie brak konkretów. Wpływ: Koniec programu Pinel może zmniejszyć popyt indywidualnych inwestorów na nowe mieszkania, co z kolei może spowolnić rozpoczęcie niektórych nowych inwestycji budowlanych w regionie paryskim. Deweloperzy w 2025 roku mogą oferować rabaty lub dodatkowe korzyści, aby przyciągnąć kupujących po wycofaniu zachęty Pinel. Z drugiej strony, uwaga może przenieść się na istniejące nieruchomości: inwestorzy mogą zwrócić się w stronę starszych mieszkań (gdzie i tak nie było programu Pinel) i być może skorzystać z innych ulg (takich jak cosse lub loc’Avantages, które oferują niewielką ulgę podatkową za ustalanie przystępnych czynszów). Właściciele powinni również pamiętać, że podatek majątkowy (IFI) nadal obowiązuje w przypadku majątku nieruchomości powyżej 1,3 mln euro – to się nie zmieniło, ale zawsze warto to uwzględnić przy dużych luksusowych zakupach.

5. Podatki od nieruchomości (Taxe Foncière): Właściciele nieruchomości w Paryżu doświadczyli gwałtownego wzrostu podatków od nieruchomości w 2023 roku. Miasto Paryż podniosło stawkę podatku miejskiego z 13,5% do 20,5% – co oznacza skok o około +52% w stawce bazowej paris.fr. W praktyce, po przeliczeniu, przełożyło się to na wzrost rachunków za podatek dla właścicieli w Paryżu w 2023 roku o około +44% selexium.com. Był to szok dla wielu osób, ponieważ historycznie Paryż miał niski podatek foncière. W 2024 roku podatek wzrósł o kolejne 3,9% (indeksowany do inflacji) selexium.com selexium.com. Te podwyżki mają na celu poprawę kondycji finansowej miasta i rekompensatę utraty podatku mieszkaniowego (taxe d’habitation), który został zniesiony dla większości mieszkańców. Wpływ na rynek: Wyższe koszty utrzymania mogą zniechęcić część inwestorów lub właścicieli drugich mieszkań, co faktycznie mogło przyczynić się do większej liczby sprzedawanych apartamentów. Zmniejszają one również marże wynajmujących (aczkolwiek podatek od nieruchomości jest odliczany od dochodu z najmu). W przyszłości paryski podatek foncière prawdopodobnie pozostanie na wyższym poziomie (20,5%) i będzie rosnąć corocznie razem z inflacją. Właściciele powinni to uwzględnić w swoim budżecie. Warto zauważyć, że Paryż nadal utrzymuje, że jego stawka jest niższa niż w innych dużych miastach (w wielu francuskich miastach wynosi ona 40-50%) paris.fr. Dodatkowo Paryż w ostatnich latach podniósł podatek od pustostanów (taxe sur les logements vacants) i podatek od drugich domów, by karać niewykorzystywane mieszkania – politykę mającą na celu udostępnienie tych lokali mieszkańcom thesundaydiplomat.com. Pojawiają się głosy, by podwoić lub potroić podatki od pustostanów i drugich mieszkań, by zwiększyć podaż mieszkań thesundaydiplomat.com, ale nie zapadła jeszcze żadna decyzja. Wprowadzenie takiej zmiany mogłoby znacząco zwiększyć koszty dla właścicieli pozostawiających mieszkania puste, co mogłoby skłonić ich do sprzedaży lub wynajmu takich nieruchomości (co byłoby korzystne dla podaży). Podsumowując, podatki związane z nieruchomościami w Paryżu rosną i inwestorzy powinni to uwzględnić przy kalkulacji rentowności (zwłaszcza właściciele nierezydenci, którzy mogą nie korzystać z lokalnych ulg podatkowych).

6. Inne istotne regulacje: Kilka dodatkowych kwestii: Francja ma surowe ochrony najemców – na przykład zimowe moratoria na eksmisje, prawo do odnawiania umów najmu na 3/6 lat itd., a ostatnie przepisy nieco wzmocniły kontrolę nad właścicielami (np. wymóg wizy gwarancyjnej dla zagranicznych najemców czy bardziej rygorystyczne zasady dotyczące kaucji). Żadna z tych regulacji nie jest nowa w 2025 roku, ale podkreślają, że bycie właścicielem nieruchomości w Paryżu wiąże się z obowiązkami i należy być przygotowanym na taki system. Po stronie zakupu zagraniczni nabywcy napotykają stosunkowo niewiele barier we Francji (w przeciwieństwie do niektórych krajów z dodatkowymi podatkami stemplem lub zakazami). We Francji nie podjęto żadnych działań mających na celu ograniczenie zakupów przez cudzoziemców; wręcz przeciwnie, inwestycje zagraniczne są mile widziane. Niemniej jednak, nabywcy nierezydenci muszą być świadomi wyższych stóp procentowych kredytów hipotecznych (często ~0,25–0,5% powyżej stawek dla rezydentów parispropertygroup.com) oraz możliwie ograniczonej zdolności kredytowej zgodnie z francuskimi przepisami. Ponadto nowe przepisy UE i Francji dotyczące przeciwdziałania praniu pieniędzy nakazują obecnie ujawnienie prawdziwych beneficjentów przy zakupie nieruchomości przez spółki itp., jednak dotyczy to jedynie niewielkiej części rynku. Rozwój i strefowanie: Paryż finalizuje nowy PLU (lokalny plan urbanistyczny) mający na celu więcej terenów zielonych i mieszkań dostępnych cenowo; może to częściowo ograniczyć spekulacyjne inwestycje luksusowe (np. możliwe jest więcej wymogów dotyczących uwzględnienia tańszych mieszkań). Regionalnie funkcjonuje także cel „ZAN” (zero net artificialisation), mający na celu powstrzymanie rozlewania się miast – co oznacza większy nacisk na zagęszczanie i rozwój terenów poprzemysłowych. Może to spowolnić rozwój terenów podmiejskich, ale podnieść ceny już wyznaczonych gruntów.

Podsumowując, otoczenie regulacyjne w Paryżu jest coraz bardziej interwencjonistyczne, mając na celu zrównoważenie rynku oraz promowanie zrównoważonego rozwoju i dostępności cenowej. Kupujący i inwestorzy muszą się dostosować do tych przepisów: uwzględnić potrzeby związane z termomodernizacją, przestrzegać limitów czynszu oraz brać pod uwagę wyższe podatki. Ci, którzy to zrobią, nadal znajdą w Paryżu satysfakcjonujący rynek – wręcz przeciwnie, te regulacje mogą generować okazje (np. zakup nieefektywnego mieszkania tanio i jego remont daje wartość dodaną). Najemcy korzystają z wielu zmian (silniejsze prawa i bardziej przyzwoite mieszkania), choć pośrednio regulacje mogą ograniczyć podaż. To trudna równowaga dla decydentów. Podsumowując, każdy, kto w 2025 roku wchodzi na rynek nieruchomości w Paryżu, powinien być dobrze zaznajomiony z tymi przepisami lub skonsultować się ze specjalistami, aby zapewnić sobie zgodność z przepisami i optymalną strategię w zmieniającym się otoczeniu.

Wskazówki i gorące miejsca na poziomie dzielnic

Paryż jest słynny jako „miasto wiosek”, a każda z jego 20 dzielnic (a nawet poszczególne ich osiedla) charakteryzuje się odmienną dynamiką rynku. Patrząc na rok 2025 i kolejne lata, niektóre obszary wyróżniają się szczególnie – albo ze względu na trendy cenowe, potencjał inwestycyjny, albo status rozwijającej się dzielnicy. Poniżej znajduje się podsumowanie kluczowych wskazówek i nowych gorących punktów na poziomie dzielnic, od lokalizacji ultraluksusowych po obszary wzrostu będące w fazie przemian:

• Historyczne dzielnice prestiżowe: Tradycyjne, ekskluzywne osiedla w centrum i na zachodzie Paryża niezmiennie utrzymują najwyższe ceny i wykazują dużą odporność. Saint-Germain-des-Prés (6. dzielnica) pozostaje najdroższą lokalizacją w Paryżu, około 15 500 €/m², praktycznie bez zmian w cenie w ciągu ostatniego roku parispropertygroup.com. Połączenie literackiej historii, galerii sztuki oraz atrakcyjnej lokalizacji nad Sekwaną utrzymuje popyt na najwyższym poziomie, a podaż jest minimalna – dlatego ceny pozostają bez zmian, nawet gdy cały rynek zaliczył spadek. W sąsiedztwie, 7. dzielnica (np. okolice Invalides/Ecole Militaire) również utrzymała się bardzo mocno, ~14 900 €/m² (tylko -1% r/r) parispropertygroup.com, co potwierdza, że dzielnice „Carré d’Or” na lewym brzegu są niemal odporne na kryzysy. Po prawej stronie Sekwany, Złoty Trójkąt 8. dzielnicy (okolice Avenue Montaigne, Champs-Élysées) odnotował wzrost cen (+4,7% r/r) do około 11 760 €/m² parispropertygroup.com, przełamując ogólny trend, ponieważ międzynarodowi bogaci klienci i inwestorzy komercyjni upodobali sobie ten rejon. Dzielnice te charakteryzują się luksusowymi butikami, ambasadami i prestiżowymi nieruchomościami – prawdopodobnie zawsze będą na szczycie rynku paryskiego. Kupujący powinni liczyć się z dużą konkurencją i szybkim powrotem cen na jeszcze wyższe poziomy; dla inwestorów zwroty z najmu są niskie, ale bezpieczeństwo kapitału – bardzo wysokie. Warto zwrócić także uwagę na Le Marais (3. i 4. dzielnica), które nie jest nowością na mapie, ale nadal cieszy się ogromnym zainteresowaniem – zwłaszcza wśród zagranicznych nabywców (Amerykanie i Europejczycy kochają ten klimat). Ceny w Le Marais średnio powyżej 12 000 €/m² i pozostają stabilne; ograniczona liczba mieszkań z XVII wieku sprawia, że wszelkie spadki są tylko chwilowe. Wniosek: Jeśli szukasz stabilności i prestiżu, trzymaj się tych centralnych, prestiżowych dzielnic – to najbardziej „blue-chip” nieruchomości w Paryżu.
• Najważniejsze ceny według dzielnic (dane z końca 2024):
  • 6. dzielnica (Saint-Germain-des-Prés): ~15 500 €/m², 0,0% r/r – Ultra-prestiżowa, najwyższa stabilność parispropertygroup.com parispropertygroup.com.
  • 8. (Champs-Élysées/Złoty Trójkąt): ~11 760 €/m², +4,7% r/r – Luksus z potencjałem wzrostu (wysoki światowy popyt) parispropertygroup.com parispropertygroup.com.
  • 9. (Opéra/Południowe Pigalle): ~9 650 €/m², -4,6% r/r – Centralna „dzielnica wartości”, obecnie poniżej progu 10 000 €/m², oferująca możliwości wejścia parispropertygroup.com parispropertygroup.com.
  • 13. (Bibliothèque/Left Bank Rive Gauche): ~8 530 €/m², +2,3% r/r – Wschodzący obszar wzrostu, korzystający z odnowy miejskiej i nowych uczelni parispropertygroup.com parispropertygroup.com.
  • 18. (La Chapelle / północ): ~6 610 €/m², -6,7% r/r – Przystępny punkt wejścia, aktywna gentryfikacja i przyszłe korzyści z infrastruktury parispropertygroup.com parispropertygroup.com.
  parispropertygroup.com (Źródło danych: Paris Property Group / Chambre des Notaires, IV kwartał 2024)
• Pojawiające się „hotspoty”, na które warto zwrócić uwagę: Wiele dzielnic, szczególnie w północnym i wschodnim Paryżu, znajduje się na ścieżce wzrostu i zasługuje na uwagę:
  • South Pigalle & Nouvelle Athènes (9. dzielnica): Ten obszar na południe od Montmartre przekształcił się w modną enklawę z koktajlbarami, butikami i młodą społecznością profesjonalistów. Jak wspomniano, ceny nieco spadły do ok. 9,65 tys. €/m² parispropertygroup.com, ale to prawdopodobnie tymczasowy spadek; 9. dzielnica ma mocne fundamenty (centralna lokalizacja bez wysokich cen 8. dzielnicy). Spodziewaj się jej odbicia – w rzeczywistości, jak na taką centralność, jest niedoceniana. Sąsiadująca 10. dzielnica (rejon Rue des Martyrs itd.) jest teraz równie modna.
  • Wschodni Paryż – 10., 11., 19. dzielnica: Dzielnice takie jak Canal Saint-Martin (10. dzielnica) oraz Belleville / Oberkampf (11. dzielnica) podlegają gentryfikacji od lat i proces ten nadal trwa. Oferują bohemiarski klimat oraz rosnące bezpieczeństwo i udogodnienia. 19. dzielnica (okolice Canal de l’Ourcq i La Villette), kiedyś pomijana, przeżywa renesans dzięki nowym kawiarniom, przestrzeniom artystycznym i napływowi rodzin. Szczególnie okolica Canal Saint-Martin cieszy się odnowionym zainteresowaniem po igrzyskach olimpijskich parispropertygroup.com. Ceny w 10./11. dzielnicy oscylują w granicach 8-10 tys. €/m² (w zależności od mikroobszaru), z dużym potencjałem wzrostu. 19. dzielnica jest tańsza (średnio około 7 tys. €/m² parispropertygroup.com) i mimo że część jej obszarów nadal jest robotnicza, rejony w pobliżu parku Buttes-Chaumont są już dość szykowne.
  • La Chapelle & Marx Dormoy (18. dzielnica): Ta północna część 18. dzielnicy, granicząca z 10., ma bardzo niskie ceny (jak widać – około 6 600 €/m²), ale jest na trasie metra linii 12 i blisko dworca Gare du Nord z Eurostarem. Trwające inwestycje infrastrukturalne (jak przedłużanie linii tramwajowych, modernizacja Gare du Nord) oraz prywatny kapitał stopniowo poprawiają te ulice. Potencjalny wzrost wartości jest znaczny, jeśli myślisz długoterminowo i wybierzesz dobrą część dzielnicy (niektóre są nadal trudne). Jak zauważyło badanie Newmark, przesunięcie centrum Paryża na wschód przyciąga firmy, co prawdopodobnie przełoży się także na atrakcyjność mieszkaniową nmrk.com.
  • Rejon Montparnasse (14. dzielnica) i okolice: Ogólnie 14. dzielnica jest stabilna i mieszkaniowa, ale ciekawym subobszarem jest okolica Porte de Vanves / Didot na granicy 14. i 15. dzielnicy. Dzięki tramwajowi T3 i rozprzestrzenianiu się gentryfikacji z centrum, te zewnętrzne dzielnice (niegdyś uznawane za odległe) przyciągają młodych kupujących, których nie stać na sam środek 15. lub 6. dzielnicy. Podobnie obrzeża 17. dzielnicy (Batignolles) stały się modne po nowym rozwoju Clichy-Batignolles i powstaniu nowego sądu, co zaowocowało pojawieniem się nowych kawiarni i wprowadzeniem atmosfery małej wioski.
  • Najciekawsze przedmieścia: Tuż poza miastem znajduje się kilka miejsc, które są praktycznie przedłużeniem dzielnic Paryża i intensywnie się rozwijają. Saint-Ouen (tuż za granicą 17/18 dzielnicy) to jedno z nich – dzięki przedłużeniu linii metra 14 i przekształceniu terenów przemysłowych w eko-dzielnice wizerunek Saint-Ouen się zmienia (w okolicach słynnego targu staroci Puces pojawiły się modne lokale). Montreuil, graniczący z 20. dzielnicą, przez niektórych nazywany jest „Brooklynem Paryża”: artystyczny, zaangażowany społecznie i coraz popularniejszy wśród młodych ludzi wypchniętych z Paryża przez wysokie ceny nieruchomości – ceny domów rosną tam bardzo szybko. Issy-les-Moulineaux oraz Boulogne na południowy zachód od miasta to wciąż bardzo silne lokalizacje zarówno dla rodzin, jak i firm, korzystające z nowych biur oraz bezpiecznego, podmiejskiego charakteru przy dostępie do metra.
• Enklawy luksusowego mieszkalnictwa: W segmencie luksusowym, oprócz dobrze znanych obszarów, uwagę zwracają niektóre mikro-rynki:
  • Ile Saint-Louis (4. dzielnica): Ta niewielka wyspa na Sekwanie oferuje staroświecki urok i ekskluzywność. To niezmiennie jedno z najdroższych miejsc za m² (często powyżej 20 tys. euro), bo mieszkania tutaj są rzadkością i są niepowtarzalne. Przyciąga zarówno światowych nabywców, jak i lokalnych mieszkańców ze względu na spokój w samym sercu Paryża.
  • Villa Montmorency (16. dzielnica): To zamknięte osiedle rezydencji w Auteuil (16. dzielnica), gdzie mieszka wiele celebrytów. Domy osiągają tu astronomiczne ceny (powyżej 20 mln euro). Choć cała 16. dzielnica była ostatnio nieco ospała (jest obszerna i zróżnicowana), ultraprestiżowe enklawy, takie jak ta, cieszyły się niezmiennym zainteresowaniem.
  • Rezydencje luksusowe przy La Défense (Puteaux, Courbevoie): Powstają tu nowe luksusowe apartamentowce o wysokim standardzie z panoramicznymi widokami (jak planowane apartamenty w Tour Alto czy inne). Skierowane są do zagranicznych nabywców poszukujących nowoczesnych udogodnień, które są rzadkością w historycznym Paryżu. To test, ile ludzie są gotowi zapłacić za życie w nowoczesnej wieży pod Paryżem – jak dotąd wyniki są mieszane, ale to nisza warta obserwacji.
• Czynniki społeczne i infrastrukturalne: Warto też zauważyć, że inwestycje publiczne często zwiastują przyszłe miejsca „na topie”. Na przykład przydział mieszkań komunalnych czy budowa nowych obiektów publicznych przez miasto może szybko poprawić atrakcyjność rejonu. Projekt nowego planu miejscowego (PLU) stawia na tworzenie „dzielnic 15-minutowych” (wszystko dostępne lokalnie) – obszary przeznaczone do takich ulepszeń mogą znacząco zyskać na popularności. Pod tym względem dużo uwagi poświęca się 19. dzielnicy. Również okolice planowanych stacji linii 15 (jak Porte de Vincennes, Porte de Brançion itp., tuż przy granicy Paryża) mogą w najbliższych latach zacząć wzbudzać zainteresowanie spekulantów na długo przed otwarciem linii.

Podsumowując, paryski krajobraz nieruchomości w 2025 roku jest wielowymiarowy: podczas gdy ceny ogólnie się stabilizują, na poziomie mikro niektóre dzielnice odnotowują wzrosty, inne osiągają dno, a niektóre pozostają wyjątkowo stabilne. Dla kupujących oznacza to szansę – koncentrując się na odpowiedniej okolicy, można znaleźć wartość lub bezpieczeństwo, w zależności od potrzeb. Na przykład inwestor może wybrać La Chapelle, licząc na maksymalny potencjał wzrostu (przy wyższym ryzyku), lub zdecydować się na 7. dzielnicę, praktycznie gwarantującą długoterminowe utrzymanie wartości. Najemcy mogą znaleźć nieco korzystniejsze oferty w dzielnicach, które zanotowały spadki cen (takich jak 9. lub 15.), ale wszędzie tam, gdzie połączenia komunikacyjne są dobre, konkurencja będzie bardzo duża. Profesjonaliści na rynku nieruchomości powinni dostosowywać porady do kontekstu każdej dzielnicy, ponieważ Paryż to naprawdę „mozaika mikro-rynków”, gdzie jedno rozwiązanie nigdy nie pasuje do wszystkich parispropertygroup.com. Niezmienna zasada brzmi: lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja – a w Paryżu oznacza to ulica po ulicy, znajomość historii okolic. W miarę jak Paryż zmienia się wraz z projektami takimi jak Grand Paris, niektóre z tych historii zostaną napisane na nowo, a na mapie pojawią się nowe, atrakcyjne miejsca. Śledzenie tych trendów będzie kluczowe, by jak najlepiej wykorzystać niezmiennie urzekający i dynamiczny paryski rynek nieruchomości.

Wnioski

Paryski rynek nieruchomości w 2025 roku prezentuje obraz stabilności w czasach zmian. Po okresie dostosowań sektor mieszkaniowy odzyskuje równowagę, kierując się takimi fundamentami jak ograniczona podaż i niezmienne, światowe zapotrzebowanie. Ceny mieszkań w dużej mierze się ustabilizowały i są gotowe do umiarkowanego odbicia wraz ze stopniowym obniżaniem stóp procentowych notairesdugrandparis.fr parispropertygroup.com. Segment luksusowy przeżywa rozkwit – Paryż pozostaje magnesem dla zamożnych inwestorów szukających bezpiecznych aktywów, czego dowodem są rekordowe ceny i stabilne wartości w topowych lokalizacjach knightfrank.com knightfrank.com. Tymczasem najemcy korzystają z nowych zabezpieczeń i dynamicznego rynku najmu, chociaż dotkliwy niedobór mieszkań pozostaje poważnym wyzwaniem thesundaydiplomat.com parispropertygroup.com.

Na rynku komercyjnym paryski rynek biurowy mierzy się z nową normalnością – wyższymi poziomami pustostanów i zmieniającymi się wzorcami pracy, jednak biura typu prime oraz rozwijające się dzielnice biznesowe wykazują potencjał nmrk.com nmrk.com. Rynek nieruchomości handlowych i hotelarskich wspiera powrót turystyki, co umacnia pozycję Paryża jako światowej stolicy zakupów i turystyki cbre.fr cbre.fr. Kluczowe znaczenie mają transformacyjne projekty, takie jak Grand Paris Express, który ma na nowo zdefiniować krajobraz nieruchomości i stworzyć nowe możliwości na terenach dotąd uznawanych za peryferyjne parispropertygroup.com grandparisexpress.fr.

Inwestorzy, kupujący oraz profesjonaliści znajdą w Paryżu wiele dróg rozwoju: od stabilnych zysków w historycznych, centralnych dzielnicach po inwestycje z wysokim potencjałem w strefach rozwoju Grand Paris parispropertygroup.com parispropertygroup.com. Aby sprawnie poruszać się na tym rynku, potrzeba bystrości – niezbędna jest świadomość zmian regulacyjnych (takich jak normy energetyczne czy limity czynszów) oraz trendów specyficznych dla poszczególnych dzielnic service-public.fr parispropertygroup.com. Zmiany podatkowe, takie jak podwyżka podatku od nieruchomości czy zakończenie programu Pinel, wymagają strategicznego planowania selexium.com economie.gouv.fr, choć pojawiają się nowe zachęty do zielonych renowacji i budownictwa dostępnego cenowo.

Ogólnie rzecz biorąc, paryski rynek nieruchomości w 2025 roku można określić jako „ostrożnie optymistyczny”. Rynek wkracza w nowy cykl, a faza korekty jest w dużej mierze za nim parispropertygroup.com. Ponadczasowy urok miasta – jego bogactwo kulturalne, żywotność gospodarcza i niepowtarzalny miejski charakter – nadal przyciąga ludzi i kapitał z całego świata parispropertygroup.com knightfrank.com. To niezmienne zainteresowanie, w połączeniu z planowanymi ulepszeniami infrastruktury i prawdopodobnie korzystniejszym finansowaniem, sugeruje, że Paryż jest na progu delikatnego wzrostu.

Dla inwestorów oznacza to, że teraz może być dogodny moment na zabezpieczenie aktywów przed kolejnym wzrostem (jak ujęto to w jednym z raportów, „gwiazdy się układają” parispropertygroup.com), niezależnie od tego, czy celem jest długoterminowa ochrona kapitału w prestiżowym arrondissement, czy wyższe zwroty w odradzającej się dzielnicy. Dla osób kupujących dom, zwłaszcza po raz pierwszy, połączenie ustabilizowanych cen i łagodniejszych warunków kredytowych zapewnia możliwość wejścia na rynek na lepszych warunkach niż w ostatnich latach parispropertygroup.com parispropertygroup.com. Najemcy powinni dalej korzystać z polityk przyjaznych lokatorom, a być może również ze zwiększonej podaży mieszkań na wynajem, jeśli politycy odniosą sukces w przekształcaniu nieużywanych nieruchomości w domy thesundaydiplomat.com. Dla profesjonalistów z rynku nieruchomości zmieniający się krajobraz – od wpływu przepisów klimatycznych po nowe gorące dzielnice – oznacza, że dostarczanie rzetelnych, spersonalizowanych porad jest ważniejsze niż kiedykolwiek.

Podsumowując, rynek nieruchomości w Paryżu pozostaje jednym z najbardziej trwałych i atrakcyjnych na świecie. Łączy bogate dziedzictwo z umiejętnym rozwojem, co pokazują takie projekty, jak Grand Paris Express, który poprowadzi rynek w przyszłość. Choć wyzwania, takie jak dostępność cenowa i braki podaży, wciąż się pojawiają, miasto aktywnie im przeciwdziała poprzez politykę i innowacje. Dla osób zaangażowanych w paryski rynek nieruchomości nadchodzące lata zapowiadają się dynamicznie. Jednak, jak pokazuje historia i jak podkreśla rok 2025, paryskie nieruchomości nagradzają cierpliwość i wnikliwość – ich długoterminowa trajektoria jest wzrostowa, wsparta niezrównanym urokiem, który opiera się cyklom gospodarczym i wykracza poza krótkoterminowe wahania 56paris.com parispropertygroup.com. W Mieście Świateł nieruchomości okazały się filarem trwałej wartości, a rok 2025 zapowiada początek kolejnego rozdziału wzrostu.

Źródła:

• Chambre de Notaires de Paris – Komunikat prasowy dotyczacy nieruchomości w Paryżu, 27 lutego 2025 parispropertygroup.com parispropertygroup.com
• Paris Property Group – Analiza końcoworoczna 2024 i prognoza na 2025 parispropertygroup.com parispropertygroup.com
• 56Paris – Aktualizacja rynku paryskiego 2025 56paris.com 56paris.com
• Knight Frank – Paris Prime Market Insight (maj 2025) knightfrank.com knightfrank.com
• Newmark – Raport biurowy Paryż Ile-de-France Q1 2025 nmrk.com nmrk.com
• CBRE France – Perspektywy rynku nieruchomości 2025 cbre.fr cbre.fr
• Service-Public.fr (rząd francuski) – Aktualizacje o kontroli czynszów i prawie klimatycznym service-public.fr service-public.fr
• The Peninsula (AFP) – Artykuł o spadku populacji w Paryżu, listopad 2024 thepeninsulaqatar.com thepeninsulaqatar.com
• The Sunday Diplomat – Niedobór mieszkań w Paryżu (akademiki) 2024 thesundaydiplomat.com thesundaydiplomat.com
• SeLoger/Selexium – Podwyżka Taxe Foncière 2023–24 selexium.com

Rynek biurowy

Aktywność leasingowa: Rynek biurowy w Paryżu przechodził przez okres spowolnienia. Wynajem powierzchni biurowej (aktywność leasingowa) w regionie Wielkiego Paryża spadł w 2024 roku, co odzwierciedla ostrożne nastroje firm. W pierwszym kwartale 2025 roku aktywność leasingowa była o około 4% niższa rok do roku, głównie z powodu braku ogromnych transakcji (niewiele dużych relokacji korporacyjnych) nmrk.com. Wiele firm optymalizuje lub zmniejsza powierzchnie w odpowiedzi na trendy pracy hybrydowej i presję kosztową, co spowodowało, że w samym Paryżu zawarto mniej nowych umów, a większa aktywność przeniosła się na obrzeża oferujące niższe czynsze nmrk.com. Wskaźniki pustostanów w związku z tym wzrosły. Na koniec 2024 roku ogólny wskaźnik pustostanów biurowych w Île-de-France przekroczył 10% – rekordowo wysoki poziom w czasach współczesnych savills.co.uk nmrk.com. Na początku 2025 roku osiągnął ok. 10,3% w skali regionu nmrk.com. Największy ciężar pustostanów przypada na lokalizacje drugorzędne i starsze budynki: na podmiejskich parkach biurowych duże powierzchnie stoją puste. Dla porównania, w centrum Paryża (CBD) odsetek pustostanów pozostaje stosunkowo niski (około 4–5%), a na najlepsze powierzchnie nadal jest zdrowy popyt capitaleconomics.com nmrk.com. Różnica jest wyraźna – firmy wybierają jakość i lokalizację, pozostawiając mniej atrakcyjne biura puste. Warto zaznaczyć, że fala nowych inwestycji biurowych w 2025 roku (prawie 1 mln m² nowych biur wchodzących na rynek m.in. w La Défense, Issy itd.) zwiększa podaż w krótkim terminie nmrk.com. Jednak oczekuje się, że nowa budowa spowolni po 2025 roku, co powinno pomóc rynkowi wchłonąć obecną nadpodaż nmrk.com.

Czynsze i inwestycje: Czynsze za najlepsze biura w Paryżu utrzymały się na stałym poziomie lub nawet nieznacznie wzrosły, pomimo słabszego popytu. W prestiżowym paryskim CBD (okolice Champs-Élysées, najlepsze wieżowce La Défense itp.) czynsze wywoławcze wynoszą około 900–1 000 euro za m² rocznie za powierzchnię najwyższej klasy i utrzymały się na tym poziomie do 2024 roku jll.com. Właściciele nowoczesnych, dobrze położonych biur byli w stanie utrzymać czynsze, częściowo dzięki niskiej dostępności powierzchni o wysokim standardzie w centrum. Na przykład nowo zrewitalizowana dzielnica „Paris Centre East” (okolice Dworca Lyońskiego i Bercy w 12. i 13. dzielnicy) odnotowała wzrost czynszów o około +39% od 2021 roku po przyciągnięciu głównych najemców, takich jak Cartier i Danone, do nowych inwestycji nmrk.com. To pokazuje, że jeśli produkt jest odpowiedni, najemcy są gotowi zapłacić. Z drugiej strony, starsze biura na przedmieściach borykały się ze stagnacją czynszów i wyższymi zachętami (okresy bezczynszowe), aby przyciągnąć najemców. Wolumeny inwestycji w sektorze biurowym spadły w 2024 roku, gdy inwestorzy czekali na dostosowanie stóp kapitalizacji. Stopy kapitalizacji (yields) dla najlepszych biur w Paryżu wzrosły do około 3,5%–4% (wzrost z poziomów poniżej 3%), co odzwierciedla wyższe stopy procentowe. Rok 2024 był prawdopodobnie najgorszym okresem dla komercyjnych inwestycji, a lekkie ożywienie oczekiwane jest w 2025 roku cbre.fr cbre.fr – jednak nie należy spodziewać się jeszcze pełnego odbicia. Wielu inwestorów pozostaje w trybie obserwacji, a finansowanie dużych przejęć biurowych jest obecnie droższe. Ogólnie wartości biur skorygowały się umiarkowanie w 2024 roku (szacunkowo -5% do -10% dla aktywów drugorzędnych), podczas gdy wyceny najlepszych aktywów pozostały prawie bez zmian. Patrząc w przyszłość, wszelkie ożywienie na rynku biurowym zależy od wzrostu gospodarczego i sposobu użytkowania biur po pandemii Covid. Na 2025 rok nie przewiduje się wyraźnego ożywienia popytu na biura, dopóki gospodarka nie nabierze rozpędu cbre.fr, dlatego rynek pozostanie korzystny dla najemców w większości lokalizacji, z wyjątkiem segmentu najwyższej klasy.

Ważne zmiany: Kilka dużych projektów deweloperskich biur przekształca panoramę Paryża i mapę biurową miasta. W La Défense (dzielnicy biznesowej Paryża) kończą się nowe wieżowce, takie jak wieża „The Link” (siedziba główna Total) i Hekla Tower, oferujące nowoczesne powierzchnie biurowe i konsolidujące duże korporacyjne siedziby. W samym Paryżu długo oczekiwana Tour Triangle (42-piętrowy trójkątny wieżowiec przy Porte de Versailles, 15. dzielnica) jest obecnie w budowie i ma stać się pierwszym nowym wysokościowcem w centrum Paryża od dziesięcioleci (oddanie do użytku ~2026). Dodatkowo dawne tereny przemysłowe są przekształcane w centra biurowe: na przykład inwestycja Paris Rive Gauche w 13. dzielnicy nadal powiększa zasoby biurowe (w tym kampusy firm technologicznych i pobliski inkubator startupów Station F). Co ciekawe, obserwuje się przesunięcie geograficzne w niektórych sektorach – jak zauważono, „Paris Centre East” wyłoniła się jako dynamiczny klaster biurowy, w którym remonty przyciągają duże firmy z tradycyjnie preferowanego zachodu nmrk.com. To rozpoczęło wyrównywanie historycznego podziału biznesowego na wschód i zachód: coraz więcej firm wybiera kampusy w takich rejonach jak Bercy czy Saint-Denis (północ), zwłaszcza dzięki nowym połączeniom komunikacyjnym (zobacz Infrastruktura). Wszystkie te zmiany wskazują na modernizację paryskiego zasobu biurowego: starsze, energochłonne budynki są porzucane na rzecz nowych lub odnowionych ekologicznych obiektów biurowych, zgodnie z priorytetami ESG (Środowiskowymi, Społecznymi i Ładu Korporacyjnego) najemców i inwestorów cbre.fr.

Handel detaliczny i hotelarstwo

Nieruchomości handlowe: Sektor nieruchomości handlowych w Paryżu to opowieść o dwóch światach. Z jednej strony najlepsze ulice handlowe w strefach turystycznych przeżywają rozkwit, napędzane silnym ożywieniem turystyki i wydatków na luksus. Flagowe sklepy na ulicach takich jak Avenue Montaigne, Champs-Élysées, Rue Saint-Honoré czy w Le Marais są wciąż bardzo pożądane. Detaliści, zwłaszcza marki luksusowe i międzynarodowe, traktują ekspansję w Paryżu jako strategiczny priorytet cbre.fr cbre.fr. W 2024 roku rekordowa liczba nowych zagranicznych marek otworzyła butiki we Francji (z czego największa część przypadła na Paryż) nmrk.com. Popyt koncentruje się na najlepszych ulicach handlowych, gdzie ruch pieszy i obroty są najwyższe cbre.fr. Jednak podaż powierzchni w tych lokalizacjach jest bardzo ograniczona (mało wolnych lokali, wysokie czynsze), co częściowo ogranicza ekspansję cbre.fr. Czynsze za najlepsze lokalizacje handlowe w Paryżu (np. przy Champs-Élysées) należą do najwyższych w Europie, a po lekkim spadku w latach 2020–21 ustabilizowały się lub wzrosły. Z drugiej strony, handel drugorzędny i centra handlowe napotykają na trudności. Zaufanie konsumentów we Francji pozostaje słabe i w 2025 roku nie przewiduje się dużego odbicia spożycia gospodarstw domowych cbre.fr. Przy jedynie nieznacznym wzroście siły nabywczej i wciąż odczuwalnej inflacji wielu konsumentów jest ostrożnych. Strukturalny wzrost e-commerce sprawia także, że niektóre mniejsze sklepy mają trudności. Współczynniki pustostanów wzrosły na mniej prestiżowych ulicach i w starszych centrach handlowych na obrzeżach miasta. Niemniej jednak handel sąsiedzki (np. sklepy spożywcze, piekarnie) pozostaje odporny, a niektóre podmiejskie centra handlowe poddawane są modernizacjom lub uzupełniane o funkcje rekreacyjne, by przyciągnąć klientów. Ogólnie rzecz biorąc, paryski rynek nieruchomości handlowych okazał się elastyczny – tam, gdzie jeden segment traci, inny (np. butiki luksusowe) przeżywa boom. Dla inwestorów ulice handlowe uważane są za stosunkowo bezpieczne (wspierane przez turystykę), natomiast parki handlowe i nieruchomości poza głównymi lokalizacjami są traktowane z większą ostrożnością.

Gościnność i hotele: Sektor hotelarski w Paryżu przeżywał boom w latach 2023–2024 i pozostaje silny w 2025 roku. Po pandemii Paryż szybko odzyskał turystów; do 2024 roku turystyka wróciła do poziomów sprzed pandemii parispropertygroup.com. Miasto było gospodarzem wielu międzynarodowych wydarzeń (targi sztuki, mistrzostwa świata w rugby w 2023 roku itd.), a zwieńczeniem były Letnie Igrzyska Olimpijskie 2024, które przyciągnęły uwagę z całego świata. Chociaż same igrzyska miały momenty niższego niż oczekiwano obłożenia hoteli (niektórzy turyści unikali tłumów), ogólnie rok 2024 był wyjątkowo mocny dla paryskich hoteli cbre.fr. Wskaźniki obłożenia i średnie dzienne stawki (ADR) w hotelach z wyższej półki osiągnęły nowe maksima dzięki nagromadzonemu popytowi na podróże. W 2025 roku spodziewany jest utrzymujący się wysoki poziom turystyki – Paryż nadal korzysta ze swojej niezmiennej atrakcyjności i dodatkowej rozpoznawalności po igrzyskach olimpijskich. Rynek inwestycji hotelowych jest bardzo aktywny: inwestorzy chętnie kupują paryskie hotele – od pięciogwiazdkowych „pałaców” po obiekty ograniczonego standardu, zważywszy na dobre wyniki. CBRE wskazuje, że wolumeny inwestycji w hotele we Francji pozostawały wysokie w 2024 roku i powinny utrzymać się na wysokim poziomie także w 2025 roku, napędzane przez znaczące transakcje hotelowe w Paryżu oraz sprzedaż portfeli hoteli cbre.fr. Przykłady obejmują sprzedaż kilku butikowych hoteli w centrum Paryża oraz wejście nowych międzynarodowych funduszy hotelowych. Przy wyższych stopach procentowych niektórzy inwestorzy korzystający z dźwigni finansowej wycofali się, lecz ogólnie na rynku jest dużo kapitału szukającego nieruchomości hotelowych w kluczowych miastach Europy. Ponadto alternatywne formy zakwaterowania (hostele, apartamenty serwisowane) rozwijają się w Paryżu, wzbogacając ofertę nieruchomości hotelarskich. W perspektywie dalszej prognozy dla hoteli w Paryżu są pozytywne: jeśli nie nastąpią globalne zawirowania, Paryż jest na dobrej drodze do rekordowej liczby turystów w 2025 roku (czemu sprzyjają wydarzenia takie jak ponowne otwarcie katedry Notre-Dame w 2025 roku itd.), co będzie wspierać sektor nieruchomości hotelarskich.

Nowe inwestycje komercyjne i wpływ infrastruktury

Warto podkreślić kilka transformacyjnych projektów rozwojowych:

• Centra biznesowe Grand Paris Express: Grand Paris Express (opisany w następnej sekcji) to nie tylko inicjatywa transportowa, ale także katalizator rewitalizacji obszarów miejskich wokół nowych stacji. Kilka przedmieść tuż za granicami Paryża – na przykład Saint-Denis Pleyel, Villejuif i Issy – doświadcza rozwoju dużych projektów o mieszanym przeznaczeniu (biura, handel, laboratoria itd.) wokół przyszłych stacji metra grandparisexpress.fr. Projekty te mają na celu tworzenie nowych klastrów biznesowych. Na przykład Saint-Denis (na północ od Paryża), które gościło Wioskę Olimpijską, ma zyskać nowe biura i startupy w przebudowanych obiektach olimpijskich parispropertygroup.com. W ciągu najbliższych 5–10 lat można oczekiwać pewnej decentralizacji biur do tych powstających centrów, gdy połączenia komunikacyjne znacznie się poprawią. To okazja dla inwestorów, aby zainwestować wcześnie w dzielnice „metro hub” Grand Paris, gdzie wartości nieruchomości (zarówno komercyjnych, jak i mieszkaniowych) mogą wykazać ponadprzeciętny wzrost.
• La Défense i Zachodni Półksiężyc: Tradycyjna dzielnica biznesowa Paryża, La Défense, nieustannie się odnawia, a nowoczesne wieże zastępują starsze budynki. Projekty takie jak wspomniany wcześniej The Link (który będzie siedzibą główną TotalEnergies) oraz wieża Hekla zapewniają nowoczesne, ekologiczne powierzchnie biurowe. Istnieje również trend zwiększania udziału funkcji mieszanych w La Défense (mieszkania, handel, rozrywka), aby dzielnica tętniła życiem także po godzinach pracy. W sąsiednim Zachodnim Półksiężycu (Neuilly, Boulogne, Issy) wiele dawnych terenów przemysłowych przekształcono w kampusy biurowe (np. kampus biurowy „Insect” w Issy), przyciągając firmy z branży mediów i technologii.
• Rewitalizacja adaptacyjna: W związku z nadpodażą powierzchni biurowych w Paryżu można się spodziewać coraz większej liczby konwersji biur na mieszkania lub laboratoria w nadchodzących latach. Władze miasta zachęcają do przekształcania przestarzałych budynków biurowych na cele mieszkalne, aby złagodzić niedobór mieszkań (miasto w ostatnich latach samo kupiło lub zarezerwowało nieruchomości o wartości ponad 1 miliarda euro z myślą o potencjalnej konwersji na mieszkania socjalne) nmrk.com. To stopniowo może zmniejszyć zasoby komercyjne, jednocześnie łagodząc ograniczenia podaży mieszkań – jest to trend, na który warto zwrócić uwagę pod koniec lat 2020.

Podsumowując, rynek nieruchomości komercyjnych w Paryżu przechodzi obecnie okres przystosowania. Powierzchnie biurowe szukają nowej równowagi w świecie pracy hybrydowej, a zwyciężają topowe lokalizacje. Handel jest spolaryzowany, lecz Paryż pozostaje niezbędną lokalizacją dla światowych marek. Hotele są jasnym punktem z doskonałymi wynikami. Co więcej, nowe inwestycje i infrastruktura (projekt Grand Paris itp.) stanowią fundament pod dalszą ekspansję metropolitarną Paryża, która stworzy nowe gorące punkty działalności komercyjnej u boku ugruntowanych centralnych dzielnic biznesowych. Inwestorzy i profesjonaliści powinni uważnie obserwować te zmieniające się trendy, gdyż przynoszą one zarówno wyzwania (np. wyższe pustostany w starych biurach), jak i możliwości (np. rozwój wokół nowych węzłów komunikacyjnych) w ciągu najbliższych lat.

Nowe inwestycje mieszkaniowe i infrastrukturalne

Kilka dużych inwestycji w mieszkalnictwo i infrastrukturę kształtuje przyszłość rynku nieruchomości w Paryżu. Obejmują one ambitne projekty komunikacyjne, które powiększają zasięg metropolii, nowe inwestycje mieszkaniowe oraz programy rewitalizacji miejskiej. Poniżej przedstawiamy najbardziej wpływowe zmiany:

Grand Paris Express: Grand Paris Express jest często nazywany „projektem stulecia” dla Wielkiego Paryża — i to nie bez powodu. Ten wart 35 miliardów euro projekt infrastrukturalny zakłada budowę 200 km nowych, automatycznych linii metra i 68 nowych stacji wokół Paryża parispropertygroup.com – co w praktyce podwaja istniejący system metra i znacznie poprawia dostępność przedmieść. Budowane są cztery nowe linie (15, 16, 17, 18) oraz przedłużenia linii 11 i 14, z realizacją etapami od 2024 do 2030 roku theurbanist.org. Wpływ na rynek nieruchomości jest ogromny: dawniej peryferyjne obszary staną się łatwo dostępne, otwierając nowe dzielnice na mieszkalnictwo i handel. Przykładowo, przedłużenie linii 14 do lotniska Orly otwarto w 2024 roku (tuż przed igrzyskami olimpijskimi), skracając czas dojazdu z południowego Paryża na lotnisko i podnosząc wartość nieruchomości w południowych dzielnicach, które zyskały bezpośrednie połączenie parispropertygroup.com. Linia 15 Południe, planowana na lata 2025–26, utworzy pierwszą pętlę przez wewnętrzne przedmieścia, takie jak Boulogne i Saint-Maur sortiraparis.com. Urbanistyczni eksperci przewidują „premię infrastrukturalną” dla nieruchomości położonych blisko nowych stacji – faktycznie, niektórzy sprytni inwestorzy już kupują w tych obszarach przed uruchomieniem metra. Rząd i władze regionu łączą powstawanie stacji z projektami rewitalizacji miejskiej grandparisexpress.fr: przy stacjach powstają nowe osiedla mieszkaniowe, kompleksy handlowe, przestrzenie publiczne i usługi (np. rewitalizacja urbanistyczna wokół każdej stacji jest planowana w celu wykorzystania potencjału Grand Paris Express grandparisexpress.fr). Podsumowując, Grand Paris Express powiększy efektywną wielkość rynku nieruchomości w Paryżu, zmniejszając presję na historyczne centrum dzięki tworzeniu atrakcyjnych, dobrze skomunikowanych punktów na przedmieściach. Tereny takie jak Saint-Denis, Champigny, Clamart i inne znajdujące się przy nowych liniach stają się wyłaniającymi się hotspotami o dużym potencjale wzrostu zarówno pod względem mieszkań, jak i biur w nadchodzącej dekadzie.

Budownictwo mieszkaniowe i nowe inwestycje: W granicach Paryża powstaje bardzo mało nowych budynków (każdego roku buduje się w mieście tylko kilkaset nowych mieszkań, często jako uzupełnienie zabudowy lub przebudowy). Aby zaradzić chronicznemu niedoborowi, w ostatnich latach miasto skupiło się na dużych strefach rewitalizacyjnych. Przykładem jest trwająca inicjatywa „Réinventer Paris”, która zachęca do innowacyjnej zabudowy słabo wykorzystywanych terenów – powstają dzięki niej m.in. nowe ekologiczne budynki wielofunkcyjne, z których niektóre dodają mieszkania w kreatywny sposób (np. na istniejących już obiektach). Plan zagospodarowania przestrzennego miasta przewiduje także konwersję większej liczby biurowców na lokale mieszkalne. Niemniej jednak, ogólna produkcja mieszkań w samym Paryżu jest wciąż znacznie niższa od potrzeb. W Île-de-France (region paryski) budownictwo mieszkaniowe również ostatnio wyhamowało z powodu rosnących kosztów oraz opóźnień w uzyskiwaniu pozwoleń – sprzedaż nowych mieszkań w 2023 roku spadła o ponad 8% w porównaniu do roku poprzedniego immobilier.notaires.fr. Jeśli ta stagnacja w budowie mieszkań nie zostanie odwrócona, przyszła podaż będzie ograniczona, co może powodować wzrost cen i czynszów. Rząd wprowadził pewne środki zaradcze (jak przedłużenie PTZ – kredytu na preferencyjnych warunkach dla osób kupujących pierwsze mieszkanie na lata 2024–2025 w niektórych regionach, a także zachęty dla gmin do intensyfikacji zabudowy), ale wyzwania pozostają.

Pozytywnym aspektem jest to, że kilka dużych projektów inwestycyjnych w najbliższych latach dostarczy nowe mieszkania i nowe społeczności:

• Przebudowa Wioski Olimpijskiej: Wioska Olimpijska 2024 w Saint-Denis jest przekształcana w nową ekologiczną dzielnicę z ok. 2400 mieszkaniami (mieszanka nieruchomości prywatnych i socjalnych) oraz szkołami i parkami parispropertygroup.com. Te lokale, oddawane sukcesywnie od 2025 roku, zasilą rynek tak potrzebną nową pulą mieszkań na odnowionym terenie. Projekt ma także przyciągnąć biznes i podnieść wartość nieruchomości w tym historycznie zaniedbanym rejonie, na co wpłynie także poprawiona infrastruktura i międzynarodowa rozpoznawalność, jaką zyskał parispropertygroup.com.
• Clichy-Batignolles (17. dzielnica): To nowo powstałe osiedle na terenach po dawnej kolei dostarczyło w ostatnich latach setki nowych mieszkań (w tym znaczną część lokali dostępnych cenowo) oraz ogromny Park Martina Luthera Kinga. Znajduje się tam także nowy paryski sąd oraz związane z nim biura. Sukces Clichy-Batignolles pokazuje, jak dobrze zaplanowana dzielnica z terenami zielonymi może odmienić fragment miasta; wartości nieruchomości w sąsiadujących, starszych rejonach wzrosły w rezultacie tych zmian.
• Paris Rive Gauche (13. dzielnica): To trwająca inwestycja na południe od Gare d’Austerlitz, gdzie dawne tereny przemysłowe są przekształcane. Obejmuje nowe budynki mieszkalne (szczególnie w okolicach Avenue de France i Biblioteki François Mitterrand), infrastrukturę uniwersytecką oraz biura. 13. dzielnica zyskała na tym rozwoju, z odnotowanym wzrostem cen także w 2024 roku (+2,3% roczny wzrost cen w tym rejonie) parispropertygroup.com. Trend ten powinien się utrzymać wraz z dojrzewaniem tej dzielnicy.
• Wieże wielofunkcyjne i ekspansja w pionie: Choć w Paryżu na ogół nie buduje się wysoko, wyjątki takie jak powstająca Tour Triangle będą zawierały elementy wielofunkcyjne (biura, centrum konferencyjne, być może hotel). Ponadto, kilka lat temu wprowadzono przepisy umożliwiające drewniane nadbudowy na istniejących budynkach, by łagodnie zwiększać zasób mieszkaniowy. Niektóre takie projekty (dodanie jednego lub dwóch pięter do starszego budynku) realizowane są w niewielkiej, butikowej skali.

Modernizacja infrastruktury (nie-metro): Poza metrem Grand Paris, inne inwestycje infrastrukturalne wpływają na rynek nieruchomości. Paryska agencja transportu publicznego inwestuje w modernizację linii podmiejskich RER i tramwajów, poprawiając niezawodność dla dojeżdżających z przedmieść. W realizacji jest bezpośredni pociąg CDG Express z lotniska Charles de Gaulle do centrum Paryża (planowany na 2026 rok), co zwiększy wygodę podróży służbowych i turystycznych – a to może przełożyć się na wzrost atrakcyjności okolic stacji końcowych. Infrastruktura drogowa też się zmienia: Paryż ogranicza liczbę pasów dla samochodów i wprowadza ścieżki rowerowe, co – choć kontrowersyjne dla kierowców – poprawiło jakość powietrza i życie uliczne w niektórych dzielnicach (mogąc czynić je bardziej atrakcyjnymi mieszkalnie). Kolejnym elementem jest odporność na zmiany klimatu – miasto zazielenia część ulic i tworzy „miejskie lasy”, by walczyć z wyspami ciepła; działania te podnoszą komfort życia i atrakcyjność dzielnic (wartość nieruchomości często rośnie w pobliżu nowych parków i placów obsadzonych drzewami).

Perspektywy: Podsumowując, inwestycje infrastrukturalne i nowe projekty rozszerzają horyzont paryskiego rynku nieruchomości poza tradycyjne centrum miasta. Szczególnie Grand Paris Express jest przełomową zmianą: prawdopodobnie zaobserwujemy „zwycięzców” wśród przedmieść przy nowych liniach (ze wzrostem wartości i nowymi inwestycjami) wraz z uruchomieniem sieci. W samym Paryżu, choć duże działki pod zabudowę są rzadkością, główny nacisk kładzie się na lepsze wykorzystanie istniejących przestrzeni (przekształcenia, renowacje, umiarkowane zagęszczanie) oraz na modernizacje w zakresie zrównoważonego rozwoju. W najbliższych latach Paryż stanie się bardziej skomunikowaną, nieco „większą” (funkcjonalnie) metropolią. Dla inwestorów i kupujących oznacza to więcej możliwości: nowe dzielnice z lepszymi połączeniami mogą oferować lepszy stosunek ceny do potencjału wzrostu niż zatłoczone centrum. Dla władz wyzwaniem będzie przekształcenie tych inwestycji w dostępne cenowo mieszkania, a nie tylko luksusowe apartamenty, by Paryż pozostał miastem otwartym dla szerokiego grona mieszkańców.

Kluczowe możliwości inwestycyjne

Biorąc pod uwagę obecne realia rynkowe, Paryż w 2025 roku oferuje szeroki wachlarz możliwości inwestycyjnych w różnych segmentach i dzielnicach. Niezależnie od tego, czy jesteś międzynarodowym inwestorem szukającym wzrostu wartości kapitału, krajowym nabywcą zainteresowanym stabilnym dochodem z najmu, czy osobą kupującą pierwszy raz wchodzącą na rynek, istnieją strategiczne aspekty warte rozważenia. Poniżej przedstawiamy kluczowe możliwości:

• Centralne dzielnice premium – aktywa „blue-chip”: Dla inwestorów, którzy stawiają na stabilność i długoterminową wartość, klasyczne centralne dzielnice Paryża (3., 4., 5., 6. arrondissementy) pozostają idealnym wyborem parispropertygroup.com. Te obszary (np. Le Marais, Dzielnica Łacińska, Saint-Germain) charakteryzują się bardzo ograniczoną podażą i niezmiennym popytem zarówno ze strony lokalnych, jak i międzynarodowych nabywców. Zmienność cen jest niska – nawet podczas spadków praktycznie nie ulegają wahaniom – a długoterminowy wzrost wartości jest niemal gwarantowany ze względu na kulturowy i historyczny prestiż tych lokalizacji. Stopy zwrotu są umiarkowane (zazwyczaj około 2–3%), ale ochrona kapitału jest bezkonkurencyjna. W 2025 roku, przy lekko skorygowanych cenach i korzystnym kursie euro, strategiczni nabywcy mają szansę nabyć prestiżowe nieruchomości w tych dzielnicach w relatywnie „promocyjnych” cenach względem ostatnich lat. Pomyśl o haussmannowskich apartamentach z balkonem w 5. arrondissement lub pied-à-terre w pobliżu Place des Vosges – te nieruchomości pozostaną pożądane i mogą być wynajmowane menedżerom lub służyć jako drugi dom. Tak naprawdę, kupno nieruchomości premium w Paryżu to jak zakup dzieła sztuki: namacalny atut o trwałej wartości.
• Dzielnice przejściowe – inwestycje z potencjałem wzrostu wartości: Inwestorzy gotowi podjąć nieco większe ryzyko w zamian za wyższy potencjalny zysk powinni zainteresować się gentryfikującymi się obszarami w 10., 11., 18., 19. dzielnicy (fragmenty tych dzielnic) parispropertygroup.com. Takie dzielnice jak South Pigalle (9./10.), Oberkampf (11.) czy La Chapelle (18.) stale się rozwijają. W tych rejonach ceny wejściowe są znacząco niższe niż w prestiżowych dzielnicach – często o połowę niższe za metr kwadratowy parispropertygroup.com – a mimo to znajdziemy je w granicach Paryża, z coraz lepszą infrastrukturą. Wraz z pojawianiem się modnych kawiarni, galerii sztuki i start-upów technologicznych, wartości nieruchomości w tych okolicach mogą rosnąć szybciej niż średnia. Przykładowo, tuż przed ostatnim spadkiem, niektóre części 10./11. dzielnicy notowały dwucyfrowy roczny wzrost cen. Obecnie, po lekkim schłodzeniu rynku (np. 9. dzielnica spadła o 4,6%, ~9 650 €/m² parispropertygroup.com), te obszary oferują okazje zakupowe w niższych cenach. Długoterminowa perspektywa pozostaje niezmienna: wraz z postępującą gentryfikacją te nieruchomości mogą zyskać na wartości ponadprzeciętnie. Dodatkowo, stopy zwrotu z najmu (3,5%–4%) są tu wyższe niż w centrum, a popyt ze strony młodych profesjonalistów bardzo silny. Inwestorzy mogą rozważyć projekty renowacyjne – przejęcie starego mieszkania w tych dzielnicach, remont (szczególnie poprawa efektywności energetycznej), a następnie odsprzedaż na rosnącym rynku lub wynajem. Wiele budynków w tych dzielnicach aż prosi się o modernizację – takie działania pozwalają nie tylko zwiększyć wartość kapitałową, ale i dostosować się do nowych wymogów energetycznych (co czyni nieruchomość przyszłościową).
• Obszary Rozwijające się – Wielki Paryż i Wzrost na Obrzeżach: Dla osób z dłuższym horyzontem inwestycyjnym i odrobiną pionierskiego ducha, rozwijające się tereny korzystające z Grand Paris Express i innych zmian infrastrukturalnych są atrakcyjne parispropertygroup.com. Obejmują one rynki wewnętrznych przedmieść, takie jak Saint-Ouen, Saint-Denis, Montreuil, Ivry, Villejuif itd., a także obrzeża Paryża jak Porte de Montreuil (20.) czy Porte de Clichy (17.). Ceny w wielu tych lokalizacjach są wciąż stosunkowo niskie, lecz prawdopodobnie wzrosną wraz z poprawą dostępności i infrastruktury. Na przykład Montreuil (na wschód od Paryża) przyciąga rodziny, które nie stać na mieszkanie w samym Paryżu; wraz z nową linią metra 11 i jej przedłużeniami, miejscowość ta zyskuje na atrakcyjności. Saint-Denis, jak już wspomniano, leży na wielu nowych trasach i ma dziedzictwo olimpijskie – jeszcze kilka lat temu uchodziło za zaniedbane, a dziś deweloperzy budują tam eko-osiedla. Realistycznie można spodziewać się wzrostu wartości przewyższającego średnią paryską w tych strefach na przestrzeni 5–10 lat. Inwestorzy mogą rozważyć nowe inwestycje w pobliżu przyszłych stacji – często deweloperzy oferują mieszkania początkowo w dość przystępnych cenach za m², ale gdy okolica się rozwinie, wartości odsprzedaży mogą gwałtownie wzrosnąć. Uwaga: są to mniej płynne rynki i należy dokładnie przeanalizować każdą mikro-lokalizację (bliskość stacji, bezpieczeństwo, popyt na wynajem). Niemniej rozbudowa Grand Paris to wyjątkowa szansa, by wcześnie wejść w „następną wielką rzecz” na rynku nieruchomości w Paryżu.
• Segment luskusowy i ultra-luksusowy: Jak już wspomniano, paryskie nieruchomości luksusowe to bezpieczna inwestycja długoterminowa. Najlepsze aktywa (np. nieruchomość w Złotym Trójkącie 8. dzielnicy czy hôtel particulier w 7.) nie tylko zachowują wartość, ale często jeszcze zyskują na wartości nawet wtedy, gdy reszta rynku stoi w miejscu. Inwestorzy z dużym kapitałem mogą w 2025 roku znaleźć okazje zakupu takich nieruchomości – czasem w okresach lekkiego zastoju rynkowego pojawi się zmotywowany sprzedawca oferujący luksus w lekkiej promocji. Potencjalny zysk jest spory: poza wzrostem wartości te nieruchomości dają prestiż i mogą przynosić dochód z wynajmu luksusowego (choć to niszowy rynek najemców). Co więcej, zamożni nabywcy z całego świata coraz bardziej interesują się Paryżem, więc popyt na najwyższym poziomie rośnie – zakup teraz można później sprzedać z premią międzynarodowemu klientowi szukającemu prestiżowej nieruchomości w Paryżu. Jest także opcja luksusowej renowacji: zakup dużego, eleganckiego apartamentu w topowej lokalizacji wymagającego remontu, odnowienie z zachowaniem historycznego uroku i sprzedaż po przebudowie. Biorąc pod uwagę premie, jakie osiągają luksusowe mieszkania gotowe do zamieszkania (często powyżej 20 000 €/m²), ta strategia może być opłacalna przy dobrej realizacji.
• Nisze klas aktywów: Oprócz tradycyjnych sektorów, warto zwrócić uwagę na niektóre niszowe segmenty rynku w Paryżu. Zakwaterowanie dla studentów, jak wspomniano, charakteryzuje się wysokim popytem strukturalnym – wyspecjalizowani operatorzy akademików rozwijają się (często poprzez zakup nowych inwestycji na etapie realizacji). Domy seniora i nieruchomości opieki zdrowotnej to kolejny segment, ponieważ populacja Francji się starzeje; choć sam Paryż jest młodszy i bardziej przejściowy, cały region będzie potrzebował więcej miejsc dla seniorów. Branża hotelarska i apartamenty serwisowane – zakup mieszkania z przeznaczeniem na wynajem krótkoterminowy (jeśli uda się przejść przez regulacje) może przynosić wysokie zyski. Przestrzenie co-living i co-working – niektórzy inwestorzy przekształcają duże mieszkania lub budynki w przestrzenie co-livingowe (wynajem pokoi ze wspólnymi udogodnieniami) skierowane do młodych profesjonalistów; podobnie, mniejsze powierzchnie biurowe w Paryżu (przeznaczone na co-working) cieszą się popytem nawet jeśli wynajem powierzchni przez duże korporacje jest wolniejszy, ponieważ startupy wciąż chcą być obecne w mieście. Wreszcie, zielona modernizacja budynków może stać się kierunkiem inwestycyjnym: firmy specjalizujące się w zakupie słabo ocenianych energetycznie (DPE F/G) budynków, ich renowacji do wysokich standardów energetycznych, a następnie sprzedaży lub wynajmu, skorzystają zarówno na wzroście wartości, jak i uniknięciu regulacyjnego wykluczenia.

Podsumowując, Paryż oferuje szerokie spektrum profili inwestycyjnych w 2025 roku: stabilne aktywa główne dla inwestorów o niskiej tolerancji ryzyka, obszary wzrostu dla poszukiwaczy wartości oraz unikalne okazje napędzane przez zmiany infrastrukturalne i polityczne. Kluczem dla inwestorów jest dostosowanie swojej strategii do poziomu akceptowanego ryzyka i horyzontu czasowego. Bez względu na wybrane podejście, jedno przesłanie jest niezmienne: skup się na lokalizacji i jakości. W mieście pełnym mikro-rynków, wybór odpowiedniej dzielnicy – tej rozwojowej lub ponadczasowej – może zadecydować o realizacji celów inwestycyjnych.

Główne czynniki rynkowe i prognozy

Kilka kluczowych czynników rynkowych będzie kształtować nieruchomości w Paryżu w 2025 roku i kolejnych latach. Przyglądamy się tutaj najważniejszym z nich – sytuacji gospodarczej, stopom procentowym, demografii oraz turystyce – i temu, jak wpływają na perspektywy rynku.

Stopy procentowe i finansowanie: Trajektoria stóp procentowych jest bez wątpienia najważniejszym czynnikiem kształtującym krótkoterminowe perspektywy rynku nieruchomości. W latach 2022–2023 gwałtownie rosnące stopy procentowe kredytów hipotecznych w strefie euro poważnie ograniczyły siłę nabywczą kupujących; we Francji oprocentowanie kredytów hipotecznych wzrosło z poniżej 1,5% do ponad 3,5% w ciągu 18 miesięcy parispropertygroup.com parispropertygroup.com, co spowodowało gwałtowne spowolnienie liczby transakcji. Na początku 2024 roku, gdy presja inflacyjna złagodniała, Europejski Bank Centralny wstrzymał podwyżki, a stopy procentowe kredytów hipotecznych we Francji zaczęły stopniowo spadać. Jak wcześniej wspomniano, średnia stała stopa na 20 lat spadła z około 3,6% w styczniu 2024 do około 3,2% do końca pierwszego kwartału 2025 parispropertygroup.com. Przyniosło to ulgę i jest to jeden z głównych powodów stabilizacji rynku. Patrząc w przyszłość, wielu analityków przewiduje, że EBC może rozpocząć obniżanie stóp bazowych pod koniec 2025 lub w 2026 roku, jeśli inflacja powróci do wyznaczonego celu. Raport Knight Frank wskazuje nawet, że „siedem obniżek stóp procentowych w strefie euro – i kolejne oczekiwane – daje nowy impuls” dla nabywców segmentu premium knightfrank.com. Choć może to być zbyt optymistyczne, ogólne oczekiwania są takie, że nie będzie dalszych podwyżek stóp, a w ciągu najbliższych 12–24 miesięcy oprocentowanie kredytów może lekko spaść notairesdugrandparis.fr. Powinno to stopniowo ożywić akcję kredytową i poprawić zaufanie kupujących. Istnieje jednak ryzyko związane z rynkiem obligacji: rentowności francuskich obligacji 10-letnich OAT wzrosły w 2024 roku i jeśli pozostaną na wysokim poziomie, banki mogą być ostrożne w dalszym obniżaniu oprocentowania kredytów hipotecznych notaires.fr. Ponadto, surowe francuskie przepisy dotyczące zdolności kredytowej (limity HCSF, w tym limit relacji zadłużenia do dochodu i górne pułapy oprocentowania) mogą nadal ograniczać część kupujących, zwłaszcza jeśli stopy nie będą szybko spadać. Podsumowując, stopy procentowe to czynnik decydujący: jeśli spadną szybciej niż oczekiwano, Paryż może zobaczyć silniejsze odbicie (zgromadzony popyt czeka); jeśli pozostaną wysokie, ożywienie będzie powolne. Jednak scenariusz bazowy jest umiarkowanie pozytywny: rok 2025 powinien przynieść nieco tańsze kredyty hipoteczne i lepszy dostęp do finansowania, co wesprze rynek.

Klimat gospodarczy i zatrudnienie: Szeroko pojęta gospodarka Francji stanowi tło dla rynku nieruchomości. Na 2025 rok prognozy wskazują na słaby, ale dodatni wzrost gospodarczy. MFW i UE przewidują, że PKB Francji wzrośnie jedynie o +0,6% w 2025 r. economy-finance.ec.europa.eu – zasadniczo jest to powolne tempo, ponieważ kraj mierzy się z wysokimi kosztami energii, ograniczeniami budżetowymi i spowalniającą gospodarką światową. Jest to kontynuacja już wcześniej słabszego niż potencjalny wzrostu w latach 2023–24 (~1% rocznie). Udało się uniknąć lekkiej recesji, ale wydatki konsumentów pozostają ograniczone. Zatrudnienie było mocnym punktem, a bezrobocie spadło do ok. 7% (najniżej od dekad), jednak w połowie 2024 r. pojawiły się pierwsze oznaki problemów na rynku pracy cbre.fr. Jeśli bezrobocie wzrośnie w 2025 r. z powodu wolniejszego wzrostu, może to nieco osłabić popyt na mieszkania (mniej kupujących po raz pierwszy). Mimo to, Paryż zwykle radzi sobie lepiej niż krajowa średnia – jego rynek pracy w sektorach technologii, finansów i usług jest solidny i stale przyciąga talenty. Pewnym powodem do niepokoju pozostaje zaufanie konsumentów, które we Francji jest niskie ze względu na reformy emerytalne i inflację; może to skutkować niechęcią do podejmowania dużych zakupów, takich jak nieruchomości notaires.fr. Z drugiej strony, inflacja spada (z 6% w 2022 r. do ok. 4–5% w 2023 r. i prognozowanych ok. 2,5% w 2024 r.). Wolniej rosnąca inflacja pomaga realnym dochodom i powinna w końcu umożliwić większe wydatki gospodarstw domowych na mieszkania. W nieruchomościach komercyjnych liczą się rentowność firm i plany ekspansji – dużo zależy tu od czynników globalnych, ale silny sektor dóbr luksusowych i turystyki we Francji (kluczowi najemcy biurowców) mają się dobrze, co dobrze wróży popytowi na biura w Paryżu w perspektywie średnioterminowej.

Podsumowując, czynnik gospodarczy jest neutralny lub lekko negatywny na rok 2025: słaby wzrost nie napędza boomu, ale niższa inflacja i stabilne zatrudnienie zmniejszają ryzyko gwałtownego załamania. Nieruchomości w Paryżu historycznie przechodzą przez wzloty i upadki francuskiej gospodarki z mniejszą zmiennością, dzięki unikalnej pozycji stolicy. Ponadto, jeśli rząd ogłosi jakiekolwiek wsparcie dla rynku mieszkaniowego (temat ten stał się kwestią polityczną), mogłoby to przynieść pozytywny efekt. Przykładowo, nowe ulgi podatkowe lub złagodzenie warunków kredytowych dla osób kupujących po raz pierwszy zwiększyłyby aktywność – na koniec 2024 r. trwają dyskusje o działaniach wspierających sektor mieszkaniowy (jak przedłużenie bezoprocentowanych kredytów i ulgi podatkowe dla właścicieli remontujących nieefektywne energetycznie lokale).

Trendy demograficzne i społeczne: Demografia odgrywa subtelną, ale istotną rolę. Liczba ludności miasta Paryż faktycznie nieznacznie spada – obecnie to około 2,1 mln mieszkańców, czyli o około 140 000 mniej niż w 2013 roku thepeninsulaqatar.com. W ciągu ostatniej dekady miasto traciło około 10 000 mieszkańców rocznie thepeninsulaqatar.com. Ten trend przypisuje się takim czynnikom, jak mniejsze gospodarstwa domowe (ludzie potrzebują więcej przestrzeni na osobę, co prowadzi do łączenia dawniej podzielonych mieszkań w większe) thepeninsulaqatar.com, przenoszenie się rodzin do przedmieść z powodu kosztów oraz wzrost liczby mieszkań wykorzystywanych jako drugorzędne rezydencje, które w innym przypadku służyłyby stałym mieszkańcom thepeninsulaqatar.com. Chociaż spadek liczby mieszkańców mógłby sugerować mniejsze zapotrzebowanie na mieszkania, w przypadku Paryża niedobór mieszkań jest wciąż bardzo realny – ponieważ liczba lokali zajmowanych jako główne miejsce zamieszkania spada jeszcze szybciej. W istocie, wiele mieszkań używanych jest jako rezydencje okazjonalne lub wynajmowane krótkoterminowo (jak opisano w części o rynku najmu), co zniekształca statystyki. Tak więc „efektywne” zapotrzebowanie na mieszkania (osoby potrzebujące domów) nadal przewyższa podaż. Niemniej jednak, jeśli trend spadkowy się utrzyma, miasto jest zaniepokojone (wprowadza polityki mające na celu zatrzymanie rodzin z klasy średniej, np. budowę więcej przystępnych mieszkań) thepeninsulaqatar.com thepeninsulaqatar.com. Inny ważny trend demograficzny to starzenie się populacji – Paryż ma stosunkowo młody profil na tle reszty Francji, ale grupa osób 60+ będzie rosnąć. Może to zwiększyć zapotrzebowanie na inne typy mieszkań (mniejsze, dostępne mieszkania, być może w spokojniejszych dzielnicach) i może prowadzić do rotacji, gdy starsi mieszkańcy sprzedadzą większe mieszkania, których już nie potrzebują. Z drugiej strony Paryż nadal przyciąga międzynarodowych i młodych migrantów – miasto nadal przyciąga studentów, profesjonalistów i zamożnych zagranicznych nabywców, co generuje nowy popyt. Miasto inwestuje też w poprawę jakości życia (np. walka ze smogiem, tworzenie nowych parków) thepeninsulaqatar.com, aby zatrzymać odpływ rodzin. Podsumowując, zmiany demograficzne to mieszana siła: nieco mniej rdzennych paryżan, ale więcej międzynarodowych „part-timerów” i wciąż ogromne niezaspokojone potrzeby mieszkaniowe w niektórych grupach.

Turystyka i status globalnego miasta: Status Paryża jako światowej stolicy kultury i turystyki ma bezpośredni i pośredni wpływ na rynek nieruchomości. Wysoki poziom turystyki napędza rynek wynajmu krótkoterminowego, jak już wspomniano, a także zachęca do zagranicznych inwestycji w nieruchomości (niektórzy turyści decydują się na zakup pied-à-terre po zakochaniu się w mieście). Wraz z ponownym powrotem turystyki do rekordowych poziomów w latach 2023–2024 i przewidywanym dalszym wzrostem, dzielnice popularne wśród turystów (np. okolice Wieży Eiffla, Champs-Élysées, Marais) odnotowują wysokie zapotrzebowanie na nieruchomości. Ponadto rozwój hoteli i wynajem powierzchni handlowych są silnie powiązane z kondycją turystyki. Udane przeprowadzenie przez Paryż Igrzysk Olimpijskich 2024 spodziewane jest jako czynnik pozytywnie oddziałujący na miasto: spowodowało modernizację infrastruktury (transport, przestrzenie publiczne) oraz zwiększyło globalną rozpoznawalność miasta. Dodatkowe korzyści to poprawa infrastruktury sportowej oraz tysiące nowych lokali mieszkalnych (dzięki przekształceniu Wioski Olimpijskiej). Przedstawiciele miasta i analitycy mówią o „po-olimpijskim blasku”, który przynosi korzyści częściom północnego i wschodniego Paryża, gdzie odbywały się wydarzenia olimpijskie parispropertygroup.com. Przykładowo, okolice La Villette czy Saint-Denis zyskały nowe połączenia komunikacyjne i doświadczały ponownego zainteresowania ze strony nabywców mieszkań i inwestorów po zakończeniu Igrzysk parispropertygroup.com. Co więcej, przywództwo Paryża w sferze kultury (muzea, moda, kuchnia) gwarantuje, że pozostaje on magnesem dla osób o wysokiej wartości netto, wzmacniając segment rynku nieruchomości luksusowych, o którym już wspominaliśmy.

Czynniki globalne: Jako światowe miasto, Paryż nie jest odporny na globalne trendy na rynku nieruchomości. Na przykład zmiany w innych dużych miastach mogą przekierować lub przyciągnąć inwestycje – jak wspomniano, zmiany polityki w Londynie (takie jak opodatkowanie zagranicznych kupujących czy zakończenie przywilejów non-dom) sprawiły, że niektórzy zamożni inwestorzy wybierają Paryż knightfrank.com. Stabilność lub niestabilność geopolityczna może powodować przepływ kapitału do tzw. bezpiecznych przystani: Paryż jest generalnie postrzegany jako stabilny, szczególnie w porównaniu z innymi stolicami, dlatego w niepewnych czasach inwestorzy globalni często zwiększają alokację na paryskie nieruchomości (zarówno komercyjne, jak i mieszkaniowe). Kursy walut to kolejny czynnik: silny dolar (lub juan itp.) wobec euro skutecznie obniża cenę paryskich nieruchomości dla zagranicznych nabywców, co miało miejsce w ostatnich latach parispropertygroup.com. Gdyby euro znacząco się umocniło, ten korzystny dla kupujących trend może osłabnąć. Ostatecznie, polityka na poziomie UE lub krajowa (takie jak zmiany w polityce monetarnej lub podatkowej wpływające na rynek nieruchomości) pozostają czynnikami, które warto monitorować.

Podsumowanie prognozy: Łącząc wszystkie te czynniki, perspektywy dla rynku nieruchomości w Paryżu do 2025 roku i dalej są ostrożnie optymistyczne i zakładają umiarkowany wzrost. Fundamenty rynku – ograniczona podaż i światowy popyt – pozostają niezmienione, co sugeruje, że po ustąpieniu tymczasowych czynników hamujących (wysokie stopy procentowe, niepewność gospodarcza) Paryż powinien powrócić do długoterminowego, stopniowego wzrostu. Scenariusz bazowy na 2025 rok: liczba transakcji lekko wzrośnie w stosunku do najniższych poziomów z 2024 roku, ceny w całym mieście ustabilizują się lub wzrosną o 0–2%, z nieco większym wzrostem w najlepszych lokalizacjach i niektórych zewnętrznych dzielnicach, które nadrobią duże spadki z 2024 roku. Czynsze nadal będą rosły w ramach regulowanych limitów z powodu niedoboru mieszkań. Ryzyka dla tych prognoz to: gorsza od oczekiwanej recesja gospodarcza (np. jeśli Europę dotknie kryzys energetyczny lub globalna recesja), co może zmniejszyć popyt; lub odwrotnie, opóźnienie w obniżaniu stóp procentowych, co utrzyma słabą dostępność finansowania. Z drugiej strony, jeśli koszty finansowania spadną szybciej, a rząd wprowadzi politykę sprzyjającą mieszkalnictwu, Paryż może odnotować silniejsze odbicie (wzrost cen >3%, napływ kupujących kupujących po raz pierwszy). W perspektywie wieloletniej Paryż ma szansę pozostać jednym z najbardziej pożądanych rynków nieruchomości na świecie, czemu sprzyja projekt Grand Paris, przekształcający metropolię, oraz nieprzemijający urok miasta, który przyciąga inwestorów i nowych mieszkańców do Miasta Świateł. Jak stwierdzono w jednej z analiz, „Paryż roku 2025 stoi na fascynującym rozdrożu — zachowując swoje dziedzictwo, a jednocześnie otwierając się na modernizację…dla tych, którzy rozumieją jego dynamikę, obecny etap może być zapamiętany jako okno szansy na jednym z najbardziej pożądanych rynków świata.” parispropertygroup.com.

Zmiany regulacyjne i podatkowe wpływające na rynek

Niedawne zmiany regulacyjne i podatkowe we Francji – wiele z nich dotyczy bezpośrednio Paryża – wywierają znaczący wpływ na kupujących, inwestorów i najemców. Orientacja w tych zmianach jest kluczowa dla wszystkich uczestników rynku. Poniżej przegląd najważniejszych rozwiązań:

1. Kontrola czynszów (Encadrement des Loyers): Paryż ponownie wprowadził kontrolę czynszów w 2019 roku jako środek eksperymentalny i pozostaje ona w mocy. System ogranicza poziom czynszu dla nowych umów najmu na większości mieszkań wynajmowanych jako główne miejsce zamieszkania w Paryżu, ustalając czynsz referencyjny (plus limit 20%) według lokalizacji i typu nieruchomości. Ta ramowa regulacja czynszowa (w ramach ustawy ELAN) miała wygasnąć, ale została przedłużona co najmniej do połowy 2025 roku i prawdopodobnie stanie się trwałym rozwiązaniem ze względu na lokalne poparcie polityczne service-public.fr service-public.fr. W praktyce, przy podpisywaniu nowej umowy najmu lub jej przedłużaniu, właściciele mieszkań w Paryżu nie mogą przekroczyć prefekturalnie ustalonego limitu czynszu dla danej okolicy (chyba że uzasadnią to wyjątkowymi cechami poprzez “complément de loyer”). Od 2025 roku czynsze referencyjne są aktualizowane corocznie. Istnienie kontroli czynszów oznacza, że podwyżki czynszu dla obecnych najemców są umiarkowane (powiązane z indeksem IRL, około 3,5% w 2023 r.) i nowe czynsze w Paryżu są w pewnym stopniu ograniczone. Dla inwestorów oznacza to zmniejszenie potencjalnych przychodów z wynajmu w porównaniu z wolnym rynkiem, ale też zapobiega nadmiernej inflacji czynszowej, która mogłaby wykluczyć najemców. Co istotne, nieprzestrzeganie przepisów grozi karami: najemcy mogą odwołać się i wymusić obniżkę czynszu, jeśli początkowy czynsz przekroczył dozwolone maksimum. Egzekwowanie przepisów zostało zintensyfikowane, a miasto skierowało niektórych naruszających właścicieli do sądu. Podsumowując, kontrola czynszów jest obecnie stałym elementem rynku najmu w Paryżu – dobra wiadomość dla najemców szukających przystępności oraz czynnik, który właściciele muszą starannie brać pod uwagę przy ustalaniu czynszu (zwłaszcza w przypadku mniejszych lokali, gdzie limit jest najbardziej restrykcyjny).

2. Ochrona najemców w „strefach napięcia”: Niezależnie od limitów czynszowych, Francja utrzymuje przepisy w „strefach napiętych” („zones tendues”, w tym w Paryżu), które mają chronić najemców podczas zmiany najemcy. W szczególności w przypadku ponownego wynajęcia nieruchomości, która była niezamieszkana przez mniej niż 18 miesięcy, właściciel zazwyczaj nie może podnieść nowego czynszu powyżej czynszu poprzedniego (z wyjątkiem ograniczonej kwoty lub jeśli przeprowadzono istotny remont) service-public.fr. Jest to limit podwyżek czynszu przy zmianie najemcy, odnawiany co roku rozporządzeniem (ostatnio również przedłużony do lipca 2025 r.) service-public.fr. Dla właścicieli oznacza to, że nie można znacznie podnieść czynszu między najemcami, chyba że udoskonaliło się nieruchomość lub czynsz był dotąd zbyt niski. Kolejna zasada: właściciele muszą uzasadnić każdy czynsz powyżej referencyjnej mediany (klauzula „complément”), a te są dokładnie weryfikowane. Te środki, w połączeniu z encadrement, sprawiają, że rynek wynajmu w Paryżu jest mocno regulowany. Dla najemców zapewnia to stabilność i ograniczenie nadmiernych wzrostów czynszu, co jest kluczowe w obliczu problemów mieszkaniowych. Dla inwestorów rada jest taka, by dokładnie sprawdzić regulowane poziomy czynszu w wybranej lokalizacji – obliczenia rentowności powinny opierać się na dozwolonym czynszu, a nie hipotetycznym czynszu rynkowym.

3. Przepisy dotyczące efektywności energetycznej (Prawo klimatyczne): Jedną z najważniejszych ostatnich zmian jest agresywne podejście Francji do poprawy efektywności energetycznej mieszkań, co bezpośrednio wpływa na właścicieli i nabywców starszych nieruchomości. Na mocy „Loi Climat et Résilience” domy o niskiej efektywności energetycznej (nazywane passoires thermiques, czyli „termiczne sita”) są stopniowo wycofywane z rynku najmu. Od 1 stycznia 2025 roku nielegalne będzie wynajmowanie nieruchomości z oceną efektywności energetycznej (DPE) „G” (najgorsza ocena) service-public.fr service-public.fr. Mieszkania z oceną G są teraz uznawane za niegodne zamieszkania, co oznacza, że nie można dla nich podpisywać nowych umów najmu service-public.fr. Zakaz zostanie rozszerzony: od 2028 roku mieszkania z oceną F również nie będą mogły być wynajmowane, a od 2034 roku dotyczyć to będzie także tych z oceną E service-public.fr service-public.fr. W Paryżu znaczna część zasobów mieszkaniowych jest stara i nieefektywna energetycznie – szacuje się, że nawet 30–40% mieszkań może mieć ocenę F lub G. To prawo ma ogromne konsekwencje: właściciele mieszkań z oceną G muszą albo wycofać je z rynku najmu, przeprowadzić modernizację w celu podniesienia oceny, albo sprzedać nieruchomość. Już od 2023 roku czynsz za wynajem mieszkań z oceną G i F nie mógł być podnoszony, ale 2025 to prawdziwy punkt zwrotny wraz z całkowitym zakazem service-public.fr. Wielu drobnych właścicieli zdecydowało się sprzedać swoje nieruchomości zamiast inwestować w kosztowne remonty, co częściowo przyczyniło się do wzrostu liczby ofert (i być może spadku cen tych jednostek w latach 2023–24). Dla inwestorów te przepisy są kluczowe: przy zakupie sprawdzaj ocenę DPE. Nieruchomości z oceną F lub G mogą być teraz okazją (zmotywowani sprzedający), ale trzeba uwzględnić budżet na remont, ponieważ dochód z wynajmu jest ograniczony. Z drugiej strony posiadanie nieruchomości z dobrą oceną energetyczną gwarantuje wyższą wartość i brak ograniczeń – energooszczędne mieszkania cieszą się coraz większym popytem. Rząd oferuje zachęty (ulgi podatkowe, pożyczki ekologiczne na 0%, itp.) na termomodernizacje, a co ciekawe, samo Miasto Paryż wprowadziło nawet zwolnienie z podatku od nieruchomości dla właścicieli przeprowadzających znaczące remonty energetyczne paris.fr. Pokazuje to, że władze stosują zarówno zachęty, jak i restrykcje, aby poprawić jakość mieszkań. Podsumowując, przepisy dotyczące energii zmieniają rynek: można spodziewać się fali remontów oraz tego, że starsze nieefektywne budynki zostaną zmodernizowane lub stopniowo wycofywane z rynku najmu.

4. Koniec ulgi podatkowej Pinel: Program Pinel, długo działający program redukcji podatku dochodowego dla inwestorów w nowe mieszkania na wynajem, został oficjalnie zakończony. Pinel oferował inwestorom, którzy kupowali nowe mieszkania na wynajem (w wyznaczonych strefach, w tym na przedmieściach Paryża), znaczącą ulgę podatkową. Program ten cieszył się popularnością i wspierał nową zabudowę. Jednak zgodnie z planem od 1 stycznia 2025 roku economie.gouv.fr economie.gouv.fr nie można już dokonywać żadnych nowych inwestycji Pinel. (Program został przedłużony do 2024 roku, ale z ograniczonymi korzyściami oraz wprowadzono wersję premium „Pinel+” dla projektów o wysokiej efektywności economie.gouv.fr, ale właśnie się on zakończył.) Dla inwestorów oznacza to, że 2024 rok był ostatnim momentem na rezerwację mieszkania na planie w ramach Pinel; w przyszłości zakup nowego mieszkania nie będzie się już automatycznie wiązał z ulgą podatkową. Rząd rozważa alternatywne sposoby wspierania budownictwa mieszkaniowego: jednym z kierunków jest rewitalizacja starych mieszkań (zachęta Denormandie dla renowacji w niektórych miastach została przedłużona do 2027 roku) la-loi-pinel.com oraz zachęcanie do inwestycji instytucjonalnych w najem. Mówi się także o nowym programie (czasem nazywanym „Pinel 2.0” lub opartym na innym mechanizmie), ale na razie brak konkretów. Wpływ: Koniec programu Pinel może zmniejszyć popyt indywidualnych inwestorów na nowe mieszkania, co z kolei może spowolnić rozpoczęcie niektórych nowych inwestycji budowlanych w regionie paryskim. Deweloperzy w 2025 roku mogą oferować rabaty lub dodatkowe korzyści, aby przyciągnąć kupujących po wycofaniu zachęty Pinel. Z drugiej strony, uwaga może przenieść się na istniejące nieruchomości: inwestorzy mogą zwrócić się w stronę starszych mieszkań (gdzie i tak nie było programu Pinel) i być może skorzystać z innych ulg (takich jak cosse lub loc’Avantages, które oferują niewielką ulgę podatkową za ustalanie przystępnych czynszów). Właściciele powinni również pamiętać, że podatek majątkowy (IFI) nadal obowiązuje w przypadku majątku nieruchomości powyżej 1,3 mln euro – to się nie zmieniło, ale zawsze warto to uwzględnić przy dużych luksusowych zakupach.

5. Podatki od nieruchomości (Taxe Foncière): Właściciele nieruchomości w Paryżu doświadczyli gwałtownego wzrostu podatków od nieruchomości w 2023 roku. Miasto Paryż podniosło stawkę podatku miejskiego z 13,5% do 20,5% – co oznacza skok o około +52% w stawce bazowej paris.fr. W praktyce, po przeliczeniu, przełożyło się to na wzrost rachunków za podatek dla właścicieli w Paryżu w 2023 roku o około +44% selexium.com. Był to szok dla wielu osób, ponieważ historycznie Paryż miał niski podatek foncière. W 2024 roku podatek wzrósł o kolejne 3,9% (indeksowany do inflacji) selexium.com selexium.com. Te podwyżki mają na celu poprawę kondycji finansowej miasta i rekompensatę utraty podatku mieszkaniowego (taxe d’habitation), który został zniesiony dla większości mieszkańców. Wpływ na rynek: Wyższe koszty utrzymania mogą zniechęcić część inwestorów lub właścicieli drugich mieszkań, co faktycznie mogło przyczynić się do większej liczby sprzedawanych apartamentów. Zmniejszają one również marże wynajmujących (aczkolwiek podatek od nieruchomości jest odliczany od dochodu z najmu). W przyszłości paryski podatek foncière prawdopodobnie pozostanie na wyższym poziomie (20,5%) i będzie rosnąć corocznie razem z inflacją. Właściciele powinni to uwzględnić w swoim budżecie. Warto zauważyć, że Paryż nadal utrzymuje, że jego stawka jest niższa niż w innych dużych miastach (w wielu francuskich miastach wynosi ona 40-50%) paris.fr. Dodatkowo Paryż w ostatnich latach podniósł podatek od pustostanów (taxe sur les logements vacants) i podatek od drugich domów, by karać niewykorzystywane mieszkania – politykę mającą na celu udostępnienie tych lokali mieszkańcom thesundaydiplomat.com. Pojawiają się głosy, by podwoić lub potroić podatki od pustostanów i drugich mieszkań, by zwiększyć podaż mieszkań thesundaydiplomat.com, ale nie zapadła jeszcze żadna decyzja. Wprowadzenie takiej zmiany mogłoby znacząco zwiększyć koszty dla właścicieli pozostawiających mieszkania puste, co mogłoby skłonić ich do sprzedaży lub wynajmu takich nieruchomości (co byłoby korzystne dla podaży). Podsumowując, podatki związane z nieruchomościami w Paryżu rosną i inwestorzy powinni to uwzględnić przy kalkulacji rentowności (zwłaszcza właściciele nierezydenci, którzy mogą nie korzystać z lokalnych ulg podatkowych).

6. Inne istotne regulacje: Kilka dodatkowych kwestii: Francja ma surowe ochrony najemców – na przykład zimowe moratoria na eksmisje, prawo do odnawiania umów najmu na 3/6 lat itd., a ostatnie przepisy nieco wzmocniły kontrolę nad właścicielami (np. wymóg wizy gwarancyjnej dla zagranicznych najemców czy bardziej rygorystyczne zasady dotyczące kaucji). Żadna z tych regulacji nie jest nowa w 2025 roku, ale podkreślają, że bycie właścicielem nieruchomości w Paryżu wiąże się z obowiązkami i należy być przygotowanym na taki system. Po stronie zakupu zagraniczni nabywcy napotykają stosunkowo niewiele barier we Francji (w przeciwieństwie do niektórych krajów z dodatkowymi podatkami stemplem lub zakazami). We Francji nie podjęto żadnych działań mających na celu ograniczenie zakupów przez cudzoziemców; wręcz przeciwnie, inwestycje zagraniczne są mile widziane. Niemniej jednak, nabywcy nierezydenci muszą być świadomi wyższych stóp procentowych kredytów hipotecznych (często ~0,25–0,5% powyżej stawek dla rezydentów parispropertygroup.com) oraz możliwie ograniczonej zdolności kredytowej zgodnie z francuskimi przepisami. Ponadto nowe przepisy UE i Francji dotyczące przeciwdziałania praniu pieniędzy nakazują obecnie ujawnienie prawdziwych beneficjentów przy zakupie nieruchomości przez spółki itp., jednak dotyczy to jedynie niewielkiej części rynku. Rozwój i strefowanie: Paryż finalizuje nowy PLU (lokalny plan urbanistyczny) mający na celu więcej terenów zielonych i mieszkań dostępnych cenowo; może to częściowo ograniczyć spekulacyjne inwestycje luksusowe (np. możliwe jest więcej wymogów dotyczących uwzględnienia tańszych mieszkań). Regionalnie funkcjonuje także cel „ZAN” (zero net artificialisation), mający na celu powstrzymanie rozlewania się miast – co oznacza większy nacisk na zagęszczanie i rozwój terenów poprzemysłowych. Może to spowolnić rozwój terenów podmiejskich, ale podnieść ceny już wyznaczonych gruntów.

Podsumowując, otoczenie regulacyjne w Paryżu jest coraz bardziej interwencjonistyczne, mając na celu zrównoważenie rynku oraz promowanie zrównoważonego rozwoju i dostępności cenowej. Kupujący i inwestorzy muszą się dostosować do tych przepisów: uwzględnić potrzeby związane z termomodernizacją, przestrzegać limitów czynszu oraz brać pod uwagę wyższe podatki. Ci, którzy to zrobią, nadal znajdą w Paryżu satysfakcjonujący rynek – wręcz przeciwnie, te regulacje mogą generować okazje (np. zakup nieefektywnego mieszkania tanio i jego remont daje wartość dodaną). Najemcy korzystają z wielu zmian (silniejsze prawa i bardziej przyzwoite mieszkania), choć pośrednio regulacje mogą ograniczyć podaż. To trudna równowaga dla decydentów. Podsumowując, każdy, kto w 2025 roku wchodzi na rynek nieruchomości w Paryżu, powinien być dobrze zaznajomiony z tymi przepisami lub skonsultować się ze specjalistami, aby zapewnić sobie zgodność z przepisami i optymalną strategię w zmieniającym się otoczeniu.

Wskazówki i gorące miejsca na poziomie dzielnic

Paryż jest słynny jako „miasto wiosek”, a każda z jego 20 dzielnic (a nawet poszczególne ich osiedla) charakteryzuje się odmienną dynamiką rynku. Patrząc na rok 2025 i kolejne lata, niektóre obszary wyróżniają się szczególnie – albo ze względu na trendy cenowe, potencjał inwestycyjny, albo status rozwijającej się dzielnicy. Poniżej znajduje się podsumowanie kluczowych wskazówek i nowych gorących punktów na poziomie dzielnic, od lokalizacji ultraluksusowych po obszary wzrostu będące w fazie przemian:

• Historyczne dzielnice prestiżowe: Tradycyjne, ekskluzywne osiedla w centrum i na zachodzie Paryża niezmiennie utrzymują najwyższe ceny i wykazują dużą odporność. Saint-Germain-des-Prés (6. dzielnica) pozostaje najdroższą lokalizacją w Paryżu, około 15 500 €/m², praktycznie bez zmian w cenie w ciągu ostatniego roku parispropertygroup.com. Połączenie literackiej historii, galerii sztuki oraz atrakcyjnej lokalizacji nad Sekwaną utrzymuje popyt na najwyższym poziomie, a podaż jest minimalna – dlatego ceny pozostają bez zmian, nawet gdy cały rynek zaliczył spadek. W sąsiedztwie, 7. dzielnica (np. okolice Invalides/Ecole Militaire) również utrzymała się bardzo mocno, ~14 900 €/m² (tylko -1% r/r) parispropertygroup.com, co potwierdza, że dzielnice „Carré d’Or” na lewym brzegu są niemal odporne na kryzysy. Po prawej stronie Sekwany, Złoty Trójkąt 8. dzielnicy (okolice Avenue Montaigne, Champs-Élysées) odnotował wzrost cen (+4,7% r/r) do około 11 760 €/m² parispropertygroup.com, przełamując ogólny trend, ponieważ międzynarodowi bogaci klienci i inwestorzy komercyjni upodobali sobie ten rejon. Dzielnice te charakteryzują się luksusowymi butikami, ambasadami i prestiżowymi nieruchomościami – prawdopodobnie zawsze będą na szczycie rynku paryskiego. Kupujący powinni liczyć się z dużą konkurencją i szybkim powrotem cen na jeszcze wyższe poziomy; dla inwestorów zwroty z najmu są niskie, ale bezpieczeństwo kapitału – bardzo wysokie. Warto zwrócić także uwagę na Le Marais (3. i 4. dzielnica), które nie jest nowością na mapie, ale nadal cieszy się ogromnym zainteresowaniem – zwłaszcza wśród zagranicznych nabywców (Amerykanie i Europejczycy kochają ten klimat). Ceny w Le Marais średnio powyżej 12 000 €/m² i pozostają stabilne; ograniczona liczba mieszkań z XVII wieku sprawia, że wszelkie spadki są tylko chwilowe. Wniosek: Jeśli szukasz stabilności i prestiżu, trzymaj się tych centralnych, prestiżowych dzielnic – to najbardziej „blue-chip” nieruchomości w Paryżu.
• Najważniejsze ceny według dzielnic (dane z końca 2024):
  • 6. dzielnica (Saint-Germain-des-Prés): ~15 500 €/m², 0,0% r/r – Ultra-prestiżowa, najwyższa stabilność parispropertygroup.com parispropertygroup.com.
  • 8. (Champs-Élysées/Złoty Trójkąt): ~11 760 €/m², +4,7% r/r – Luksus z potencjałem wzrostu (wysoki światowy popyt) parispropertygroup.com parispropertygroup.com.
  • 9. (Opéra/Południowe Pigalle): ~9 650 €/m², -4,6% r/r – Centralna „dzielnica wartości”, obecnie poniżej progu 10 000 €/m², oferująca możliwości wejścia parispropertygroup.com parispropertygroup.com.
  • 13. (Bibliothèque/Left Bank Rive Gauche): ~8 530 €/m², +2,3% r/r – Wschodzący obszar wzrostu, korzystający z odnowy miejskiej i nowych uczelni parispropertygroup.com parispropertygroup.com.
  • 18. (La Chapelle / północ): ~6 610 €/m², -6,7% r/r – Przystępny punkt wejścia, aktywna gentryfikacja i przyszłe korzyści z infrastruktury parispropertygroup.com parispropertygroup.com.
  parispropertygroup.com (Źródło danych: Paris Property Group / Chambre des Notaires, IV kwartał 2024)
• Pojawiające się „hotspoty”, na które warto zwrócić uwagę: Wiele dzielnic, szczególnie w północnym i wschodnim Paryżu, znajduje się na ścieżce wzrostu i zasługuje na uwagę:
  • South Pigalle & Nouvelle Athènes (9. dzielnica): Ten obszar na południe od Montmartre przekształcił się w modną enklawę z koktajlbarami, butikami i młodą społecznością profesjonalistów. Jak wspomniano, ceny nieco spadły do ok. 9,65 tys. €/m² parispropertygroup.com, ale to prawdopodobnie tymczasowy spadek; 9. dzielnica ma mocne fundamenty (centralna lokalizacja bez wysokich cen 8. dzielnicy). Spodziewaj się jej odbicia – w rzeczywistości, jak na taką centralność, jest niedoceniana. Sąsiadująca 10. dzielnica (rejon Rue des Martyrs itd.) jest teraz równie modna.
  • Wschodni Paryż – 10., 11., 19. dzielnica: Dzielnice takie jak Canal Saint-Martin (10. dzielnica) oraz Belleville / Oberkampf (11. dzielnica) podlegają gentryfikacji od lat i proces ten nadal trwa. Oferują bohemiarski klimat oraz rosnące bezpieczeństwo i udogodnienia. 19. dzielnica (okolice Canal de l’Ourcq i La Villette), kiedyś pomijana, przeżywa renesans dzięki nowym kawiarniom, przestrzeniom artystycznym i napływowi rodzin. Szczególnie okolica Canal Saint-Martin cieszy się odnowionym zainteresowaniem po igrzyskach olimpijskich parispropertygroup.com. Ceny w 10./11. dzielnicy oscylują w granicach 8-10 tys. €/m² (w zależności od mikroobszaru), z dużym potencjałem wzrostu. 19. dzielnica jest tańsza (średnio około 7 tys. €/m² parispropertygroup.com) i mimo że część jej obszarów nadal jest robotnicza, rejony w pobliżu parku Buttes-Chaumont są już dość szykowne.
  • La Chapelle & Marx Dormoy (18. dzielnica): Ta północna część 18. dzielnicy, granicząca z 10., ma bardzo niskie ceny (jak widać – około 6 600 €/m²), ale jest na trasie metra linii 12 i blisko dworca Gare du Nord z Eurostarem. Trwające inwestycje infrastrukturalne (jak przedłużanie linii tramwajowych, modernizacja Gare du Nord) oraz prywatny kapitał stopniowo poprawiają te ulice. Potencjalny wzrost wartości jest znaczny, jeśli myślisz długoterminowo i wybierzesz dobrą część dzielnicy (niektóre są nadal trudne). Jak zauważyło badanie Newmark, przesunięcie centrum Paryża na wschód przyciąga firmy, co prawdopodobnie przełoży się także na atrakcyjność mieszkaniową nmrk.com.
  • Rejon Montparnasse (14. dzielnica) i okolice: Ogólnie 14. dzielnica jest stabilna i mieszkaniowa, ale ciekawym subobszarem jest okolica Porte de Vanves / Didot na granicy 14. i 15. dzielnicy. Dzięki tramwajowi T3 i rozprzestrzenianiu się gentryfikacji z centrum, te zewnętrzne dzielnice (niegdyś uznawane za odległe) przyciągają młodych kupujących, których nie stać na sam środek 15. lub 6. dzielnicy. Podobnie obrzeża 17. dzielnicy (Batignolles) stały się modne po nowym rozwoju Clichy-Batignolles i powstaniu nowego sądu, co zaowocowało pojawieniem się nowych kawiarni i wprowadzeniem atmosfery małej wioski.
  • Najciekawsze przedmieścia: Tuż poza miastem znajduje się kilka miejsc, które są praktycznie przedłużeniem dzielnic Paryża i intensywnie się rozwijają. Saint-Ouen (tuż za granicą 17/18 dzielnicy) to jedno z nich – dzięki przedłużeniu linii metra 14 i przekształceniu terenów przemysłowych w eko-dzielnice wizerunek Saint-Ouen się zmienia (w okolicach słynnego targu staroci Puces pojawiły się modne lokale). Montreuil, graniczący z 20. dzielnicą, przez niektórych nazywany jest „Brooklynem Paryża”: artystyczny, zaangażowany społecznie i coraz popularniejszy wśród młodych ludzi wypchniętych z Paryża przez wysokie ceny nieruchomości – ceny domów rosną tam bardzo szybko. Issy-les-Moulineaux oraz Boulogne na południowy zachód od miasta to wciąż bardzo silne lokalizacje zarówno dla rodzin, jak i firm, korzystające z nowych biur oraz bezpiecznego, podmiejskiego charakteru przy dostępie do metra.
• Enklawy luksusowego mieszkalnictwa: W segmencie luksusowym, oprócz dobrze znanych obszarów, uwagę zwracają niektóre mikro-rynki:
  • Ile Saint-Louis (4. dzielnica): Ta niewielka wyspa na Sekwanie oferuje staroświecki urok i ekskluzywność. To niezmiennie jedno z najdroższych miejsc za m² (często powyżej 20 tys. euro), bo mieszkania tutaj są rzadkością i są niepowtarzalne. Przyciąga zarówno światowych nabywców, jak i lokalnych mieszkańców ze względu na spokój w samym sercu Paryża.
  • Villa Montmorency (16. dzielnica): To zamknięte osiedle rezydencji w Auteuil (16. dzielnica), gdzie mieszka wiele celebrytów. Domy osiągają tu astronomiczne ceny (powyżej 20 mln euro). Choć cała 16. dzielnica była ostatnio nieco ospała (jest obszerna i zróżnicowana), ultraprestiżowe enklawy, takie jak ta, cieszyły się niezmiennym zainteresowaniem.
  • Rezydencje luksusowe przy La Défense (Puteaux, Courbevoie): Powstają tu nowe luksusowe apartamentowce o wysokim standardzie z panoramicznymi widokami (jak planowane apartamenty w Tour Alto czy inne). Skierowane są do zagranicznych nabywców poszukujących nowoczesnych udogodnień, które są rzadkością w historycznym Paryżu. To test, ile ludzie są gotowi zapłacić za życie w nowoczesnej wieży pod Paryżem – jak dotąd wyniki są mieszane, ale to nisza warta obserwacji.
• Czynniki społeczne i infrastrukturalne: Warto też zauważyć, że inwestycje publiczne często zwiastują przyszłe miejsca „na topie”. Na przykład przydział mieszkań komunalnych czy budowa nowych obiektów publicznych przez miasto może szybko poprawić atrakcyjność rejonu. Projekt nowego planu miejscowego (PLU) stawia na tworzenie „dzielnic 15-minutowych” (wszystko dostępne lokalnie) – obszary przeznaczone do takich ulepszeń mogą znacząco zyskać na popularności. Pod tym względem dużo uwagi poświęca się 19. dzielnicy. Również okolice planowanych stacji linii 15 (jak Porte de Vincennes, Porte de Brançion itp., tuż przy granicy Paryża) mogą w najbliższych latach zacząć wzbudzać zainteresowanie spekulantów na długo przed otwarciem linii.

Podsumowując, paryski krajobraz nieruchomości w 2025 roku jest wielowymiarowy: podczas gdy ceny ogólnie się stabilizują, na poziomie mikro niektóre dzielnice odnotowują wzrosty, inne osiągają dno, a niektóre pozostają wyjątkowo stabilne. Dla kupujących oznacza to szansę – koncentrując się na odpowiedniej okolicy, można znaleźć wartość lub bezpieczeństwo, w zależności od potrzeb. Na przykład inwestor może wybrać La Chapelle, licząc na maksymalny potencjał wzrostu (przy wyższym ryzyku), lub zdecydować się na 7. dzielnicę, praktycznie gwarantującą długoterminowe utrzymanie wartości. Najemcy mogą znaleźć nieco korzystniejsze oferty w dzielnicach, które zanotowały spadki cen (takich jak 9. lub 15.), ale wszędzie tam, gdzie połączenia komunikacyjne są dobre, konkurencja będzie bardzo duża. Profesjonaliści na rynku nieruchomości powinni dostosowywać porady do kontekstu każdej dzielnicy, ponieważ Paryż to naprawdę „mozaika mikro-rynków”, gdzie jedno rozwiązanie nigdy nie pasuje do wszystkich parispropertygroup.com. Niezmienna zasada brzmi: lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja – a w Paryżu oznacza to ulica po ulicy, znajomość historii okolic. W miarę jak Paryż zmienia się wraz z projektami takimi jak Grand Paris, niektóre z tych historii zostaną napisane na nowo, a na mapie pojawią się nowe, atrakcyjne miejsca. Śledzenie tych trendów będzie kluczowe, by jak najlepiej wykorzystać niezmiennie urzekający i dynamiczny paryski rynek nieruchomości.

Wnioski

Paryski rynek nieruchomości w 2025 roku prezentuje obraz stabilności w czasach zmian. Po okresie dostosowań sektor mieszkaniowy odzyskuje równowagę, kierując się takimi fundamentami jak ograniczona podaż i niezmienne, światowe zapotrzebowanie. Ceny mieszkań w dużej mierze się ustabilizowały i są gotowe do umiarkowanego odbicia wraz ze stopniowym obniżaniem stóp procentowych notairesdugrandparis.fr parispropertygroup.com. Segment luksusowy przeżywa rozkwit – Paryż pozostaje magnesem dla zamożnych inwestorów szukających bezpiecznych aktywów, czego dowodem są rekordowe ceny i stabilne wartości w topowych lokalizacjach knightfrank.com knightfrank.com. Tymczasem najemcy korzystają z nowych zabezpieczeń i dynamicznego rynku najmu, chociaż dotkliwy niedobór mieszkań pozostaje poważnym wyzwaniem thesundaydiplomat.com parispropertygroup.com.

Na rynku komercyjnym paryski rynek biurowy mierzy się z nową normalnością – wyższymi poziomami pustostanów i zmieniającymi się wzorcami pracy, jednak biura typu prime oraz rozwijające się dzielnice biznesowe wykazują potencjał nmrk.com nmrk.com. Rynek nieruchomości handlowych i hotelarskich wspiera powrót turystyki, co umacnia pozycję Paryża jako światowej stolicy zakupów i turystyki cbre.fr cbre.fr. Kluczowe znaczenie mają transformacyjne projekty, takie jak Grand Paris Express, który ma na nowo zdefiniować krajobraz nieruchomości i stworzyć nowe możliwości na terenach dotąd uznawanych za peryferyjne parispropertygroup.com grandparisexpress.fr.

Inwestorzy, kupujący oraz profesjonaliści znajdą w Paryżu wiele dróg rozwoju: od stabilnych zysków w historycznych, centralnych dzielnicach po inwestycje z wysokim potencjałem w strefach rozwoju Grand Paris parispropertygroup.com parispropertygroup.com. Aby sprawnie poruszać się na tym rynku, potrzeba bystrości – niezbędna jest świadomość zmian regulacyjnych (takich jak normy energetyczne czy limity czynszów) oraz trendów specyficznych dla poszczególnych dzielnic service-public.fr parispropertygroup.com. Zmiany podatkowe, takie jak podwyżka podatku od nieruchomości czy zakończenie programu Pinel, wymagają strategicznego planowania selexium.com economie.gouv.fr, choć pojawiają się nowe zachęty do zielonych renowacji i budownictwa dostępnego cenowo.

Ogólnie rzecz biorąc, paryski rynek nieruchomości w 2025 roku można określić jako „ostrożnie optymistyczny”. Rynek wkracza w nowy cykl, a faza korekty jest w dużej mierze za nim parispropertygroup.com. Ponadczasowy urok miasta – jego bogactwo kulturalne, żywotność gospodarcza i niepowtarzalny miejski charakter – nadal przyciąga ludzi i kapitał z całego świata parispropertygroup.com knightfrank.com. To niezmienne zainteresowanie, w połączeniu z planowanymi ulepszeniami infrastruktury i prawdopodobnie korzystniejszym finansowaniem, sugeruje, że Paryż jest na progu delikatnego wzrostu.

Dla inwestorów oznacza to, że teraz może być dogodny moment na zabezpieczenie aktywów przed kolejnym wzrostem (jak ujęto to w jednym z raportów, „gwiazdy się układają” parispropertygroup.com), niezależnie od tego, czy celem jest długoterminowa ochrona kapitału w prestiżowym arrondissement, czy wyższe zwroty w odradzającej się dzielnicy. Dla osób kupujących dom, zwłaszcza po raz pierwszy, połączenie ustabilizowanych cen i łagodniejszych warunków kredytowych zapewnia możliwość wejścia na rynek na lepszych warunkach niż w ostatnich latach parispropertygroup.com parispropertygroup.com. Najemcy powinni dalej korzystać z polityk przyjaznych lokatorom, a być może również ze zwiększonej podaży mieszkań na wynajem, jeśli politycy odniosą sukces w przekształcaniu nieużywanych nieruchomości w domy thesundaydiplomat.com. Dla profesjonalistów z rynku nieruchomości zmieniający się krajobraz – od wpływu przepisów klimatycznych po nowe gorące dzielnice – oznacza, że dostarczanie rzetelnych, spersonalizowanych porad jest ważniejsze niż kiedykolwiek.

Podsumowując, rynek nieruchomości w Paryżu pozostaje jednym z najbardziej trwałych i atrakcyjnych na świecie. Łączy bogate dziedzictwo z umiejętnym rozwojem, co pokazują takie projekty, jak Grand Paris Express, który poprowadzi rynek w przyszłość. Choć wyzwania, takie jak dostępność cenowa i braki podaży, wciąż się pojawiają, miasto aktywnie im przeciwdziała poprzez politykę i innowacje. Dla osób zaangażowanych w paryski rynek nieruchomości nadchodzące lata zapowiadają się dynamicznie. Jednak, jak pokazuje historia i jak podkreśla rok 2025, paryskie nieruchomości nagradzają cierpliwość i wnikliwość – ich długoterminowa trajektoria jest wzrostowa, wsparta niezrównanym urokiem, który opiera się cyklom gospodarczym i wykracza poza krótkoterminowe wahania 56paris.com parispropertygroup.com. W Mieście Świateł nieruchomości okazały się filarem trwałej wartości, a rok 2025 zapowiada początek kolejnego rozdziału wzrostu.

Źródła:

• Chambre de Notaires de Paris – Komunikat prasowy dotyczacy nieruchomości w Paryżu, 27 lutego 2025 parispropertygroup.com parispropertygroup.com
• Paris Property Group – Analiza końcoworoczna 2024 i prognoza na 2025 parispropertygroup.com parispropertygroup.com
• 56Paris – Aktualizacja rynku paryskiego 2025 56paris.com 56paris.com
• Knight Frank – Paris Prime Market Insight (maj 2025) knightfrank.com knightfrank.com
• Newmark – Raport biurowy Paryż Ile-de-France Q1 2025 nmrk.com nmrk.com
• CBRE France – Perspektywy rynku nieruchomości 2025 cbre.fr cbre.fr
• Service-Public.fr (rząd francuski) – Aktualizacje o kontroli czynszów i prawie klimatycznym service-public.fr service-public.fr
• The Peninsula (AFP) – Artykuł o spadku populacji w Paryżu, listopad 2024 thepeninsulaqatar.com thepeninsulaqatar.com
• The Sunday Diplomat – Niedobór mieszkań w Paryżu (akademiki) 2024 thesundaydiplomat.com thesundaydiplomat.com
• SeLoger/Selexium – Podwyżka Taxe Foncière 2023–24 selexium.com

Rynek nieruchomości luksusowych

Przegląd: Segment luksusowych i prestiżowych nieruchomości w Paryżu wykazał niezwykłą siłę podczas ostatniego spowolnienia. Dzielnice „Belle Époque” – 6., 7. i 8. okręg oraz inne podobne prestiżowe obszary utrzymały swoją wartość znacznie lepiej niż dzielnice peryferyjne w ciągu ostatnich dwóch lat. Ceny w tych pożądanych enklawach pozostały na tym samym poziomie lub nawet wzrosły w 2024 roku, dzięki ograniczonej podaży i stabilnemu międzynarodowemu popytowi. Na przykład Saint‑Germain‑des‑Prés (6. okręg) pozostał najdroższą dzielnicą Paryża z ceną około 15 500 €/m², bez zmian rok do roku w 2024 parispropertygroup.com, a ekskluzywny 7. okręg (okolice Les Invalides) odnotował jedynie spadek o -1,1% do około 14 900 €/m² parispropertygroup.com. Tak minimalne spadki w czasie ogólnego załamania rynku podkreślają, że nieruchomości z najwyższej półki w najlepszych lokalizacjach są „odporne na szersze wahania” parispropertygroup.com. Na początku 2025 roku te segmenty rynku premium już zaczynają odrabiać straty. W 8. okręgu – obejmującym Pola Elizejskie i Złoty Trójkąt – ceny faktycznie wzrosły o około 4,7% w 2024 roku (do ok. 11 760 €/m²) parispropertygroup.com, przeciwstawiając się tendencji w całym mieście i wzmacniając status 8. okręgu jako topowej lokalizacji inwestycyjnej parispropertygroup.com.

Ultra-luksusowe nieruchomości i zagraniczni kupcy: Najwyższy segment rynku paryskiego (ultra-luksusowe apartamenty, rezydencje, hôtels particuliers) odnotowuje rekordową aktywność. Ceny nieruchomości premium wzrosły o około +12% od 2019 roku (przed pandemią) knightfrank.com, osiągając nowe maksima w latach 2024–25, mimo że liczba transakcji zwykłych nieruchomości spadła. W 2024 roku sprzedano zaledwie kilka historycznych rezydencji, ale za zdumiewające kwoty: jedno hôtel particulier na Lewym Brzegu osiągnęło cenę blisko 50 000 €/m², a inne zostało sprzedane za 33 miliony euro knightfrank.com. Na początku 2025 roku dwie rezydencje w 7. dzielnicy znalazły nabywców za odpowiednio 55 milionów euro i 100 milionów euro – to jedne z najdroższych transakcji mieszkaniowych w historii Paryża knightfrank.com. Popyt na tym astronomicznym poziomie napędzają zarówno krajowe elity, jak i zagraniczni milionerzy. Warto zauważyć, że kupujący z Chin i innych krajów azjatyckich stali się bardzo aktywni na prestiżowym rynku paryskim. Połowę wszystkich zakupów paryskich pied-à-terre obsługiwanych przez jedną luksusową agencję w 2024 roku (średnia cena 7,6 miliona euro; powierzchnia ~235 m²) dokonali nabywcy z Chin knightfrank.com. Te gotowe do zamieszkania luksusowe apartamenty osiągały średnio niesamowite 33 800 euro za m² knightfrank.com, co obrazuje, że zagraniczni inwestorzy są skłonni zapłacić najwyższe kwoty (czy to w dolarach, czy w euro) za prestiżowe nieruchomości w centrum Paryża.

Czynniki napędzające segment luksusowy: Kilka makrotrendów zwiększa atrakcyjność Paryża dla osób o wysokiej wartości majątku (HNWI) w 2025 roku i później. Stopy procentowe – choć wysokie dla przeciętnych nabywców – mają mniejsze znaczenie dla dysponujących gotówką kupujących z segmentu luksusowego, a sama perspektywa obniżek stóp procentowych w strefie euro poprawia ogólne nastroje knightfrank.com. Dodatkowo, globalne zmiany polityczne przyciągają coraz więcej zamożnych osób do Paryża: na przykład likwidacja przez Wielką Brytanię reżimu podatkowego non-dom oraz podwyższenie we Włoszech podatku ryczałtowego dla cudzoziemców uczyniły te kraje mniej atrakcyjnymi, podczas gdy Paryż postrzegany jest jako stabilna alternatywa knightfrank.com. Niepewna sytuacja geopolityczna (np. wyniki wyborów w USA) skłania również część ultrazamożnych do dywersyfikacji aktywów poprzez inwestycje w nieruchomości w Paryżu jako bezpieczną przystań knightfrank.com. W badaniu z 2024 roku, obejmującym 750 HNWI, Paryż zajął 1. miejsce wśród europejskich miast do relokacji – we wszystkich grupach wiekowych od pokolenia Z po powojenne knightfrank.com – odzwierciedlając jego wyjątkowe połączenie kultury, bezpieczeństwa i stylu życia dla elit. Kolejnym czynnikiem jest powrót słabego euro (w porównaniu do poziomów z lat 2018–19), co w praktyce daje kupującym z dolarami, frankami czy dirhamami swego rodzaju rabat. Podsumowując, najbardziej prestiżowy segment rynku mieszkaniowego w Paryżu poszerza swoją globalną atrakcyjność jeszcze bardziej w 2025 roku knightfrank.com knightfrank.com.

Popyt na wynajem i niedobór podaży: Paryż doświadcza ostrego niedoboru mieszkań na wynajem w 2025 roku, co powoduje wzrost czynszów i frustrację wielu potencjalnych najemców.

Popyt na wynajem gwałtownie wzrósł, ponieważ wyższe stopy procentowe i rygorystyczne kryteria udzielania kredytów wykluczyły z rynku niektórych kupujących, zmuszając ich do dalszego wynajmowania thesundaydiplomat.com.Tymczasem podaż dostępnych wynajmów długoterminowych gwałtownie spadła.Według urzędników miejskich, Paryż traci każdego roku kilka tysięcy mieszkań na wynajem z powodu różnych czynników thesundaydiplomat.com.Liczba ofert wynajmu mieszkań w Paryżu spadła aż o 50% w ciągu jednego roku (stan na początek 2024) oraz o 73% w ciągu trzech lat, co wskazuje, jak drastycznie skurczyła się dostępność wynajmu długoterminowego thesundaydiplomat.com.Nacisk jest szczególnie dotkliwy dla małych mieszkań (kawalerek i mieszkań jednopokojowych), które są zazwyczaj poszukiwane przez studentów i młodych profesjonalistów.Wiele z tych lokali zostało przekierowanych na platformy wynajmu krótkoterminowego (np.Airbnb) lub stoją puste jako drugorzędne pieds-à-terre, zmniejszając dostępność dla lokalnych mieszkańców thesundaydiplomat.com.Dane miejskie pokazują, że niemal 19% paryskich mieszkań nie było zajmowanych jako główne miejsca zamieszkania (były puste lub stanowiły drugi dom) w 2020 roku – w porównaniu do 14% dekadę wcześniej thesundaydiplomat.com.Co ciekawe, około 1 na 10 domów w Paryżu jest obecnie rezydencją wtórną (często utrzymywaną przez zamożnych właścicieli do okazjonalnego użytku) thesundaydiplomat.com.Ten trend, w połączeniu z rozprzestrzenianiem się wynajmu turystycznego, doprowadził do tego, co urzędnicy nazywają „bezprecedensowym kryzysem mieszkaniowym” dla najemców thesundaydiplomat.com thesundaydiplomat.com.Studenci zostali dotknięci najmocniej: jak ostrzegł Zastępca Burmistrza ds. Mieszkalnictwa w 2024 roku, „sektor prywatny nie ma już nic do wynajęcia… możemy zobaczyć dziesiątki tysięcy studentów na ulicach”, jeśli nie zostaną podjęte środki nadzwyczajne thesundaydiplomat.com.Podsumowując, współczynnik pustostanów w przypadku wynajmu długoterminowego jest wyjątkowo niski (około 2,8%) parispropertygroup.com, a konkurencja o każde dostępne mieszkanie jest ogromna.

Perspektywy dla segmentu luksusowego: Segment luksusowy ma nadal przewyższać wyniki szerszego rynku. Podaż nieruchomości klasy premium pozostaje poważnie ograniczona – w całym Paryżu każdego roku powstaje mniej niż 2000 nowych mieszkań, a praktycznie żadne w historycznych, prestiżowych dzielnicach knightfrank.com. Ten niedobór sprawia, że nowe inwestycje o wysokim standardzie osiągają wysokie ceny i często szybko się wyprzedają. Właściciele prestiżowych nieruchomości także wstrzymują się ze sprzedażą, jeśli nie jest to absolutnie konieczne, z uwagi na brak równorzędnych alternatyw, co ogranicza podaż. Przy globalnych przepływach kapitału Paryż może liczyć na znaczący udział w inwestycjach na rynku luksusowych nieruchomości w najbliższych latach. Knight Frank przewiduje, że ceny luksusowych nieruchomości w Paryżu umiarkowanie wzrosną w 2025 roku (odbijając się od stagnacji na rynku masowym), wspierane przez powracających międzynarodowych nabywców oraz status Paryża jako „nieustannie pożądanego” centrum knightfrank.com knightfrank.com. Dla inwestorów segment luksusowy oferuje długoterminową ochronę kapitału i jest mniej podatny na wahania – jak pokazują lata 2023–24, kiedy ceny nieruchomości premium utrzymały się lub wzrosły, a właściciele w najlepszych dzielnicach wciąż cieszyli się zyskami rzędu ~+35% w ciągu ostatnich 10 lat 56paris.com. Podsumowując, paryski rynek nieruchomości luksusowych pozostaje bezpieczną i solidną inwestycją, w dużej mierze odporną na krótkoterminowe wahania i gotową do dalszego stopniowego wzrostu w nadchodzących latach.

Trendy i stopy zwrotu na rynku najmu

Ceny najmu i stopy zwrotu: Przy wysokim popycie i ograniczonej podaży, czynsze w Paryżu rosną, choć w ramach obowiązujących limitów czynszowych (zobacz Zmiany regulacyjne). Na połowę 2024 roku średni czynsz w Paryżu daje brutto stopę zwrotu około 3,2% (mieszkania nieumeblowane) do 3,6% (umeblowane) parispropertygroup.com. Te stopy zwrotu – w granicach 3–4% – są porównywalne z innymi dużymi europejskimi miastami, takimi jak Londyn (3,4%) czy Berlin (3,8%), choć niższe niż na rynkach takich jak Amsterdam (5,2%) parispropertygroup.com. Stosunkowo umiarkowane stopy zwrotu odzwierciedlają wysokie wartości kapitałowe w Paryżu; w ujęciu bezwzględnym czynsze należą tu do najwyższych w Europie (typowy paryski czynsz to około 30–38 €/m² miesięcznie na rynku prywatnym, a w segmencie luksusowym znacznie więcej). Dla właścicieli mieszkań plusem obecnej sytuacji jest szybka obsada lokali i niskie ryzyko zaległości w płatnościach – przy tak dużej liczbie osób poszukujących mieszkań czas pustostanów jest minimalny. Zarządcy nieruchomości potwierdzają, że dobrze wycenione mieszkania na wynajem często otrzymują kilkadziesiąt zapytań w ciągu kilku dni. Rynek najmu pozostał silny nawet w trakcie pandemii Covid, a po powrocie studentów i ekspatów odbił się całkowicie parispropertygroup.com. Jedynym czynnikiem hamującym wzrost czynszów była interwencja rządowa (limity wzrostu czynszu i poziomu początkowego czynszu – szczegóły dalej). Jednak dane francuskiego OLAP pokazują, że medianowe czynsze w Paryżu wzrosły o kilka punktów procentowych w latach 2022–2024 pomimo tych ograniczeń, zwłaszcza w przypadku małych mieszkań, na skutek drastycznej dysproporcji między popytem a podażą.

Krótkoterminowy wynajem (Airbnb) i zyski: Ważnym trendem jest rozbieżność między zyskami z wynajmu długoterminowego a krótkoterminowego. W turystycznych, centralnych dzielnicach niektórzy inwestorzy decydują się na wynajem sezonowy (w stylu Airbnb), ponieważ stawki za nocleg mogą znacznie przewyższać tradycyjne umowy najmu. W popularnych lokalizacjach (np. Marais, Dzielnica Łacińska) dochód z wynajmu krótkoterminowego może być o 20–30% wyższy niż z umowy najmu na rok – czasami nawet więcej, jeśli wynajmuje się turystom przez cały rok. Do 2025 roku, przy ponownym boomie turystycznym (patrz Czynniki Rynkowe), to podejście ponownie pobudziło zainteresowanie inwestowaniem w wynajem na wakacje parispropertygroup.com. Jednak inwestorzy muszą uważać na surowe przepisy dotyczące wynajmu krótkoterminowego w Paryżu parispropertygroup.com. Miasto wprowadziło system rejestracji najmu i limity (główne miejsce zamieszkania można wynajmować tylko 120 dni w roku; pozostałe nieruchomości wymagają pozwolenia komercyjnego wraz z kompensacją za „utracone mieszkania”). W ostatnich latach nasiliły się kontrole nielegalnych ogłoszeń Airbnb, co przyczyniło się do powrotu części mieszkań na rynek najmu długoterminowego i lekkiego spadku czynszów w niektórych rejonach parispropertygroup.com. Idąc dalej, władze Paryża chcą wprowadzać jeszcze surowsze środki: na przykład w 2024 roku zaproponowano zakaz nowych najem krótkoterminowych w niektórych centralnych dzielnicach (jak Montmartre czy Le Marais) oraz podwyższkę podatków na drugie domy, aby zniechęcić właścicieli do pozostawiania mieszkań pustych thepeninsulaqatar.com thepeninsulaqatar.com. Celem tych polityk jest udostępnienie większej liczby mieszkań dla mieszkańców i studentów. Z punktu widzenia inwestora, krótkoterminowy najem może przynosić wyższe zyski, ale wiąże się z ryzykiem regulacyjnym – kluczowe jest przestrzeganie zmieniających się przepisów (i pamiętanie, że strategie mocno uzależnione od turystyki mogą być niestabilne, jak pokazała pandemia).

Perspektywy dla najemców i właścicieli mieszkań: Dla najemców najbliższa przyszłość pozostaje trudna. Dopóki nie zostanie zwiększona podaż mieszkań (lub nie zostaną wykorzystane istniejące puste lokale), konkurencja pozostanie ostra. Limity czynszowe nadal będą chronić przed zawyżaniem opłat (zobacz Zmiany regulacyjne), ale znalezienie przystępnego mieszkania będzie wymagać wytrwałości. Wielu studentów i najemców o średnich dochodach coraz częściej szuka mieszkań na przedmieściach lub godzi się na dłuższe dojazdy z powodu niedoboru mieszkań w centrum miasta thesundaydiplomat.com. Dla właścicieli i inwestorów na rynku wynajmu Paryż oferuje niemal 100% obłożenie i stały popyt. Zyski z wynajmu na poziomie około 3–4% nie są rekordowo wysokie, ale w dobie rosnących kosztów kredytów niektórzy inwestorzy instytucjonalni uznają portfele mieszkaniowe w Paryżu za atrakcyjne ze względu na ich stabilność. Rzeczywiście, inwestycje w aktywa mieszkaniowe (w tym duże portfele mieszkań) utrzymały się na dobrym poziomie w 2024 roku i mają wzrosnąć w 2025, jak zauważa CBRE, a oczekiwanych jest kilka dużych transakcji cbre.fr. Jedną z pojawiających się szans jest rozwój mieszkań studenckich: chroniczny niedobór zakwaterowania dla studentów (w Paryżu jest ok. 300 000 studentów, ale tylko 13 000 dedykowanych miejsc w akademikach) thesundaydiplomat.com sygnalizuje zapotrzebowanie na więcej prywatnych akademików lub przestrzeni colivingowych. Kolejną kwestią są energooszczędne renowacje starszych budynków wynajmowanych, które nie tylko zwiększają ich atrakcyjność, lecz także są niezbędne do spełnienia nowych przepisów (wielu właścicieli będzie musiało poddać nieruchomości modernizacji – zobacz Zmiany regulacyjne dotyczące zasad energetycznych). Ogólnie rynek najmu w Paryżu nadal będzie się charakteryzował bardzo wysokim popytem, ograniczoną podażą i presją regulacyjną na utrzymanie przystępności.

Inwestycje w nieruchomości komercyjne

Mimo że Paryż słynie jako miejsce zamieszkania, jest także jednym z największych rynków nieruchomości komercyjnych w Europie. W latach 2024–2025 sektor komercyjny napotkał trudności spowodowane spowolnieniem gospodarczym oraz zmianami po pandemii w pracy i handlu detalicznym, lecz w kluczowych lokalizacjach pozostaje odporny. Ta część obejmuje trendy dotyczące biur, handlu oraz hotelarstwa, a także główne nowe inwestycje komercyjne.

Rynek biurowy

Aktywność leasingowa: Rynek biurowy w Paryżu przechodził przez okres spowolnienia. Wynajem powierzchni biurowej (aktywność leasingowa) w regionie Wielkiego Paryża spadł w 2024 roku, co odzwierciedla ostrożne nastroje firm. W pierwszym kwartale 2025 roku aktywność leasingowa była o około 4% niższa rok do roku, głównie z powodu braku ogromnych transakcji (niewiele dużych relokacji korporacyjnych) nmrk.com. Wiele firm optymalizuje lub zmniejsza powierzchnie w odpowiedzi na trendy pracy hybrydowej i presję kosztową, co spowodowało, że w samym Paryżu zawarto mniej nowych umów, a większa aktywność przeniosła się na obrzeża oferujące niższe czynsze nmrk.com. Wskaźniki pustostanów w związku z tym wzrosły. Na koniec 2024 roku ogólny wskaźnik pustostanów biurowych w Île-de-France przekroczył 10% – rekordowo wysoki poziom w czasach współczesnych savills.co.uk nmrk.com. Na początku 2025 roku osiągnął ok. 10,3% w skali regionu nmrk.com. Największy ciężar pustostanów przypada na lokalizacje drugorzędne i starsze budynki: na podmiejskich parkach biurowych duże powierzchnie stoją puste. Dla porównania, w centrum Paryża (CBD) odsetek pustostanów pozostaje stosunkowo niski (około 4–5%), a na najlepsze powierzchnie nadal jest zdrowy popyt capitaleconomics.com nmrk.com. Różnica jest wyraźna – firmy wybierają jakość i lokalizację, pozostawiając mniej atrakcyjne biura puste. Warto zaznaczyć, że fala nowych inwestycji biurowych w 2025 roku (prawie 1 mln m² nowych biur wchodzących na rynek m.in. w La Défense, Issy itd.) zwiększa podaż w krótkim terminie nmrk.com. Jednak oczekuje się, że nowa budowa spowolni po 2025 roku, co powinno pomóc rynkowi wchłonąć obecną nadpodaż nmrk.com.

Czynsze i inwestycje: Czynsze za najlepsze biura w Paryżu utrzymały się na stałym poziomie lub nawet nieznacznie wzrosły, pomimo słabszego popytu. W prestiżowym paryskim CBD (okolice Champs-Élysées, najlepsze wieżowce La Défense itp.) czynsze wywoławcze wynoszą około 900–1 000 euro za m² rocznie za powierzchnię najwyższej klasy i utrzymały się na tym poziomie do 2024 roku jll.com. Właściciele nowoczesnych, dobrze położonych biur byli w stanie utrzymać czynsze, częściowo dzięki niskiej dostępności powierzchni o wysokim standardzie w centrum. Na przykład nowo zrewitalizowana dzielnica „Paris Centre East” (okolice Dworca Lyońskiego i Bercy w 12. i 13. dzielnicy) odnotowała wzrost czynszów o około +39% od 2021 roku po przyciągnięciu głównych najemców, takich jak Cartier i Danone, do nowych inwestycji nmrk.com. To pokazuje, że jeśli produkt jest odpowiedni, najemcy są gotowi zapłacić. Z drugiej strony, starsze biura na przedmieściach borykały się ze stagnacją czynszów i wyższymi zachętami (okresy bezczynszowe), aby przyciągnąć najemców. Wolumeny inwestycji w sektorze biurowym spadły w 2024 roku, gdy inwestorzy czekali na dostosowanie stóp kapitalizacji. Stopy kapitalizacji (yields) dla najlepszych biur w Paryżu wzrosły do około 3,5%–4% (wzrost z poziomów poniżej 3%), co odzwierciedla wyższe stopy procentowe. Rok 2024 był prawdopodobnie najgorszym okresem dla komercyjnych inwestycji, a lekkie ożywienie oczekiwane jest w 2025 roku cbre.fr cbre.fr – jednak nie należy spodziewać się jeszcze pełnego odbicia. Wielu inwestorów pozostaje w trybie obserwacji, a finansowanie dużych przejęć biurowych jest obecnie droższe. Ogólnie wartości biur skorygowały się umiarkowanie w 2024 roku (szacunkowo -5% do -10% dla aktywów drugorzędnych), podczas gdy wyceny najlepszych aktywów pozostały prawie bez zmian. Patrząc w przyszłość, wszelkie ożywienie na rynku biurowym zależy od wzrostu gospodarczego i sposobu użytkowania biur po pandemii Covid. Na 2025 rok nie przewiduje się wyraźnego ożywienia popytu na biura, dopóki gospodarka nie nabierze rozpędu cbre.fr, dlatego rynek pozostanie korzystny dla najemców w większości lokalizacji, z wyjątkiem segmentu najwyższej klasy.

Ważne zmiany: Kilka dużych projektów deweloperskich biur przekształca panoramę Paryża i mapę biurową miasta. W La Défense (dzielnicy biznesowej Paryża) kończą się nowe wieżowce, takie jak wieża „The Link” (siedziba główna Total) i Hekla Tower, oferujące nowoczesne powierzchnie biurowe i konsolidujące duże korporacyjne siedziby. W samym Paryżu długo oczekiwana Tour Triangle (42-piętrowy trójkątny wieżowiec przy Porte de Versailles, 15. dzielnica) jest obecnie w budowie i ma stać się pierwszym nowym wysokościowcem w centrum Paryża od dziesięcioleci (oddanie do użytku ~2026). Dodatkowo dawne tereny przemysłowe są przekształcane w centra biurowe: na przykład inwestycja Paris Rive Gauche w 13. dzielnicy nadal powiększa zasoby biurowe (w tym kampusy firm technologicznych i pobliski inkubator startupów Station F). Co ciekawe, obserwuje się przesunięcie geograficzne w niektórych sektorach – jak zauważono, „Paris Centre East” wyłoniła się jako dynamiczny klaster biurowy, w którym remonty przyciągają duże firmy z tradycyjnie preferowanego zachodu nmrk.com. To rozpoczęło wyrównywanie historycznego podziału biznesowego na wschód i zachód: coraz więcej firm wybiera kampusy w takich rejonach jak Bercy czy Saint-Denis (północ), zwłaszcza dzięki nowym połączeniom komunikacyjnym (zobacz Infrastruktura). Wszystkie te zmiany wskazują na modernizację paryskiego zasobu biurowego: starsze, energochłonne budynki są porzucane na rzecz nowych lub odnowionych ekologicznych obiektów biurowych, zgodnie z priorytetami ESG (Środowiskowymi, Społecznymi i Ładu Korporacyjnego) najemców i inwestorów cbre.fr.

Handel detaliczny i hotelarstwo

Nieruchomości handlowe: Sektor nieruchomości handlowych w Paryżu to opowieść o dwóch światach. Z jednej strony najlepsze ulice handlowe w strefach turystycznych przeżywają rozkwit, napędzane silnym ożywieniem turystyki i wydatków na luksus. Flagowe sklepy na ulicach takich jak Avenue Montaigne, Champs-Élysées, Rue Saint-Honoré czy w Le Marais są wciąż bardzo pożądane. Detaliści, zwłaszcza marki luksusowe i międzynarodowe, traktują ekspansję w Paryżu jako strategiczny priorytet cbre.fr cbre.fr. W 2024 roku rekordowa liczba nowych zagranicznych marek otworzyła butiki we Francji (z czego największa część przypadła na Paryż) nmrk.com. Popyt koncentruje się na najlepszych ulicach handlowych, gdzie ruch pieszy i obroty są najwyższe cbre.fr. Jednak podaż powierzchni w tych lokalizacjach jest bardzo ograniczona (mało wolnych lokali, wysokie czynsze), co częściowo ogranicza ekspansję cbre.fr. Czynsze za najlepsze lokalizacje handlowe w Paryżu (np. przy Champs-Élysées) należą do najwyższych w Europie, a po lekkim spadku w latach 2020–21 ustabilizowały się lub wzrosły. Z drugiej strony, handel drugorzędny i centra handlowe napotykają na trudności. Zaufanie konsumentów we Francji pozostaje słabe i w 2025 roku nie przewiduje się dużego odbicia spożycia gospodarstw domowych cbre.fr. Przy jedynie nieznacznym wzroście siły nabywczej i wciąż odczuwalnej inflacji wielu konsumentów jest ostrożnych. Strukturalny wzrost e-commerce sprawia także, że niektóre mniejsze sklepy mają trudności. Współczynniki pustostanów wzrosły na mniej prestiżowych ulicach i w starszych centrach handlowych na obrzeżach miasta. Niemniej jednak handel sąsiedzki (np. sklepy spożywcze, piekarnie) pozostaje odporny, a niektóre podmiejskie centra handlowe poddawane są modernizacjom lub uzupełniane o funkcje rekreacyjne, by przyciągnąć klientów. Ogólnie rzecz biorąc, paryski rynek nieruchomości handlowych okazał się elastyczny – tam, gdzie jeden segment traci, inny (np. butiki luksusowe) przeżywa boom. Dla inwestorów ulice handlowe uważane są za stosunkowo bezpieczne (wspierane przez turystykę), natomiast parki handlowe i nieruchomości poza głównymi lokalizacjami są traktowane z większą ostrożnością.

Gościnność i hotele: Sektor hotelarski w Paryżu przeżywał boom w latach 2023–2024 i pozostaje silny w 2025 roku. Po pandemii Paryż szybko odzyskał turystów; do 2024 roku turystyka wróciła do poziomów sprzed pandemii parispropertygroup.com. Miasto było gospodarzem wielu międzynarodowych wydarzeń (targi sztuki, mistrzostwa świata w rugby w 2023 roku itd.), a zwieńczeniem były Letnie Igrzyska Olimpijskie 2024, które przyciągnęły uwagę z całego świata. Chociaż same igrzyska miały momenty niższego niż oczekiwano obłożenia hoteli (niektórzy turyści unikali tłumów), ogólnie rok 2024 był wyjątkowo mocny dla paryskich hoteli cbre.fr. Wskaźniki obłożenia i średnie dzienne stawki (ADR) w hotelach z wyższej półki osiągnęły nowe maksima dzięki nagromadzonemu popytowi na podróże. W 2025 roku spodziewany jest utrzymujący się wysoki poziom turystyki – Paryż nadal korzysta ze swojej niezmiennej atrakcyjności i dodatkowej rozpoznawalności po igrzyskach olimpijskich. Rynek inwestycji hotelowych jest bardzo aktywny: inwestorzy chętnie kupują paryskie hotele – od pięciogwiazdkowych „pałaców” po obiekty ograniczonego standardu, zważywszy na dobre wyniki. CBRE wskazuje, że wolumeny inwestycji w hotele we Francji pozostawały wysokie w 2024 roku i powinny utrzymać się na wysokim poziomie także w 2025 roku, napędzane przez znaczące transakcje hotelowe w Paryżu oraz sprzedaż portfeli hoteli cbre.fr. Przykłady obejmują sprzedaż kilku butikowych hoteli w centrum Paryża oraz wejście nowych międzynarodowych funduszy hotelowych. Przy wyższych stopach procentowych niektórzy inwestorzy korzystający z dźwigni finansowej wycofali się, lecz ogólnie na rynku jest dużo kapitału szukającego nieruchomości hotelowych w kluczowych miastach Europy. Ponadto alternatywne formy zakwaterowania (hostele, apartamenty serwisowane) rozwijają się w Paryżu, wzbogacając ofertę nieruchomości hotelarskich. W perspektywie dalszej prognozy dla hoteli w Paryżu są pozytywne: jeśli nie nastąpią globalne zawirowania, Paryż jest na dobrej drodze do rekordowej liczby turystów w 2025 roku (czemu sprzyjają wydarzenia takie jak ponowne otwarcie katedry Notre-Dame w 2025 roku itd.), co będzie wspierać sektor nieruchomości hotelarskich.

Nowe inwestycje komercyjne i wpływ infrastruktury

Warto podkreślić kilka transformacyjnych projektów rozwojowych:

• Centra biznesowe Grand Paris Express: Grand Paris Express (opisany w następnej sekcji) to nie tylko inicjatywa transportowa, ale także katalizator rewitalizacji obszarów miejskich wokół nowych stacji. Kilka przedmieść tuż za granicami Paryża – na przykład Saint-Denis Pleyel, Villejuif i Issy – doświadcza rozwoju dużych projektów o mieszanym przeznaczeniu (biura, handel, laboratoria itd.) wokół przyszłych stacji metra grandparisexpress.fr. Projekty te mają na celu tworzenie nowych klastrów biznesowych. Na przykład Saint-Denis (na północ od Paryża), które gościło Wioskę Olimpijską, ma zyskać nowe biura i startupy w przebudowanych obiektach olimpijskich parispropertygroup.com. W ciągu najbliższych 5–10 lat można oczekiwać pewnej decentralizacji biur do tych powstających centrów, gdy połączenia komunikacyjne znacznie się poprawią. To okazja dla inwestorów, aby zainwestować wcześnie w dzielnice „metro hub” Grand Paris, gdzie wartości nieruchomości (zarówno komercyjnych, jak i mieszkaniowych) mogą wykazać ponadprzeciętny wzrost.
• La Défense i Zachodni Półksiężyc: Tradycyjna dzielnica biznesowa Paryża, La Défense, nieustannie się odnawia, a nowoczesne wieże zastępują starsze budynki. Projekty takie jak wspomniany wcześniej The Link (który będzie siedzibą główną TotalEnergies) oraz wieża Hekla zapewniają nowoczesne, ekologiczne powierzchnie biurowe. Istnieje również trend zwiększania udziału funkcji mieszanych w La Défense (mieszkania, handel, rozrywka), aby dzielnica tętniła życiem także po godzinach pracy. W sąsiednim Zachodnim Półksiężycu (Neuilly, Boulogne, Issy) wiele dawnych terenów przemysłowych przekształcono w kampusy biurowe (np. kampus biurowy „Insect” w Issy), przyciągając firmy z branży mediów i technologii.
• Rewitalizacja adaptacyjna: W związku z nadpodażą powierzchni biurowych w Paryżu można się spodziewać coraz większej liczby konwersji biur na mieszkania lub laboratoria w nadchodzących latach. Władze miasta zachęcają do przekształcania przestarzałych budynków biurowych na cele mieszkalne, aby złagodzić niedobór mieszkań (miasto w ostatnich latach samo kupiło lub zarezerwowało nieruchomości o wartości ponad 1 miliarda euro z myślą o potencjalnej konwersji na mieszkania socjalne) nmrk.com. To stopniowo może zmniejszyć zasoby komercyjne, jednocześnie łagodząc ograniczenia podaży mieszkań – jest to trend, na który warto zwrócić uwagę pod koniec lat 2020.

Podsumowując, rynek nieruchomości komercyjnych w Paryżu przechodzi obecnie okres przystosowania. Powierzchnie biurowe szukają nowej równowagi w świecie pracy hybrydowej, a zwyciężają topowe lokalizacje. Handel jest spolaryzowany, lecz Paryż pozostaje niezbędną lokalizacją dla światowych marek. Hotele są jasnym punktem z doskonałymi wynikami. Co więcej, nowe inwestycje i infrastruktura (projekt Grand Paris itp.) stanowią fundament pod dalszą ekspansję metropolitarną Paryża, która stworzy nowe gorące punkty działalności komercyjnej u boku ugruntowanych centralnych dzielnic biznesowych. Inwestorzy i profesjonaliści powinni uważnie obserwować te zmieniające się trendy, gdyż przynoszą one zarówno wyzwania (np. wyższe pustostany w starych biurach), jak i możliwości (np. rozwój wokół nowych węzłów komunikacyjnych) w ciągu najbliższych lat.

Nowe inwestycje mieszkaniowe i infrastrukturalne

Kilka dużych inwestycji w mieszkalnictwo i infrastrukturę kształtuje przyszłość rynku nieruchomości w Paryżu. Obejmują one ambitne projekty komunikacyjne, które powiększają zasięg metropolii, nowe inwestycje mieszkaniowe oraz programy rewitalizacji miejskiej. Poniżej przedstawiamy najbardziej wpływowe zmiany:

Grand Paris Express: Grand Paris Express jest często nazywany „projektem stulecia” dla Wielkiego Paryża — i to nie bez powodu. Ten wart 35 miliardów euro projekt infrastrukturalny zakłada budowę 200 km nowych, automatycznych linii metra i 68 nowych stacji wokół Paryża parispropertygroup.com – co w praktyce podwaja istniejący system metra i znacznie poprawia dostępność przedmieść. Budowane są cztery nowe linie (15, 16, 17, 18) oraz przedłużenia linii 11 i 14, z realizacją etapami od 2024 do 2030 roku theurbanist.org. Wpływ na rynek nieruchomości jest ogromny: dawniej peryferyjne obszary staną się łatwo dostępne, otwierając nowe dzielnice na mieszkalnictwo i handel. Przykładowo, przedłużenie linii 14 do lotniska Orly otwarto w 2024 roku (tuż przed igrzyskami olimpijskimi), skracając czas dojazdu z południowego Paryża na lotnisko i podnosząc wartość nieruchomości w południowych dzielnicach, które zyskały bezpośrednie połączenie parispropertygroup.com. Linia 15 Południe, planowana na lata 2025–26, utworzy pierwszą pętlę przez wewnętrzne przedmieścia, takie jak Boulogne i Saint-Maur sortiraparis.com. Urbanistyczni eksperci przewidują „premię infrastrukturalną” dla nieruchomości położonych blisko nowych stacji – faktycznie, niektórzy sprytni inwestorzy już kupują w tych obszarach przed uruchomieniem metra. Rząd i władze regionu łączą powstawanie stacji z projektami rewitalizacji miejskiej grandparisexpress.fr: przy stacjach powstają nowe osiedla mieszkaniowe, kompleksy handlowe, przestrzenie publiczne i usługi (np. rewitalizacja urbanistyczna wokół każdej stacji jest planowana w celu wykorzystania potencjału Grand Paris Express grandparisexpress.fr). Podsumowując, Grand Paris Express powiększy efektywną wielkość rynku nieruchomości w Paryżu, zmniejszając presję na historyczne centrum dzięki tworzeniu atrakcyjnych, dobrze skomunikowanych punktów na przedmieściach. Tereny takie jak Saint-Denis, Champigny, Clamart i inne znajdujące się przy nowych liniach stają się wyłaniającymi się hotspotami o dużym potencjale wzrostu zarówno pod względem mieszkań, jak i biur w nadchodzącej dekadzie.

Budownictwo mieszkaniowe i nowe inwestycje: W granicach Paryża powstaje bardzo mało nowych budynków (każdego roku buduje się w mieście tylko kilkaset nowych mieszkań, często jako uzupełnienie zabudowy lub przebudowy). Aby zaradzić chronicznemu niedoborowi, w ostatnich latach miasto skupiło się na dużych strefach rewitalizacyjnych. Przykładem jest trwająca inicjatywa „Réinventer Paris”, która zachęca do innowacyjnej zabudowy słabo wykorzystywanych terenów – powstają dzięki niej m.in. nowe ekologiczne budynki wielofunkcyjne, z których niektóre dodają mieszkania w kreatywny sposób (np. na istniejących już obiektach). Plan zagospodarowania przestrzennego miasta przewiduje także konwersję większej liczby biurowców na lokale mieszkalne. Niemniej jednak, ogólna produkcja mieszkań w samym Paryżu jest wciąż znacznie niższa od potrzeb. W Île-de-France (region paryski) budownictwo mieszkaniowe również ostatnio wyhamowało z powodu rosnących kosztów oraz opóźnień w uzyskiwaniu pozwoleń – sprzedaż nowych mieszkań w 2023 roku spadła o ponad 8% w porównaniu do roku poprzedniego immobilier.notaires.fr. Jeśli ta stagnacja w budowie mieszkań nie zostanie odwrócona, przyszła podaż będzie ograniczona, co może powodować wzrost cen i czynszów. Rząd wprowadził pewne środki zaradcze (jak przedłużenie PTZ – kredytu na preferencyjnych warunkach dla osób kupujących pierwsze mieszkanie na lata 2024–2025 w niektórych regionach, a także zachęty dla gmin do intensyfikacji zabudowy), ale wyzwania pozostają.

Pozytywnym aspektem jest to, że kilka dużych projektów inwestycyjnych w najbliższych latach dostarczy nowe mieszkania i nowe społeczności:

• Przebudowa Wioski Olimpijskiej: Wioska Olimpijska 2024 w Saint-Denis jest przekształcana w nową ekologiczną dzielnicę z ok. 2400 mieszkaniami (mieszanka nieruchomości prywatnych i socjalnych) oraz szkołami i parkami parispropertygroup.com. Te lokale, oddawane sukcesywnie od 2025 roku, zasilą rynek tak potrzebną nową pulą mieszkań na odnowionym terenie. Projekt ma także przyciągnąć biznes i podnieść wartość nieruchomości w tym historycznie zaniedbanym rejonie, na co wpłynie także poprawiona infrastruktura i międzynarodowa rozpoznawalność, jaką zyskał parispropertygroup.com.
• Clichy-Batignolles (17. dzielnica): To nowo powstałe osiedle na terenach po dawnej kolei dostarczyło w ostatnich latach setki nowych mieszkań (w tym znaczną część lokali dostępnych cenowo) oraz ogromny Park Martina Luthera Kinga. Znajduje się tam także nowy paryski sąd oraz związane z nim biura. Sukces Clichy-Batignolles pokazuje, jak dobrze zaplanowana dzielnica z terenami zielonymi może odmienić fragment miasta; wartości nieruchomości w sąsiadujących, starszych rejonach wzrosły w rezultacie tych zmian.
• Paris Rive Gauche (13. dzielnica): To trwająca inwestycja na południe od Gare d’Austerlitz, gdzie dawne tereny przemysłowe są przekształcane. Obejmuje nowe budynki mieszkalne (szczególnie w okolicach Avenue de France i Biblioteki François Mitterrand), infrastrukturę uniwersytecką oraz biura. 13. dzielnica zyskała na tym rozwoju, z odnotowanym wzrostem cen także w 2024 roku (+2,3% roczny wzrost cen w tym rejonie) parispropertygroup.com. Trend ten powinien się utrzymać wraz z dojrzewaniem tej dzielnicy.
• Wieże wielofunkcyjne i ekspansja w pionie: Choć w Paryżu na ogół nie buduje się wysoko, wyjątki takie jak powstająca Tour Triangle będą zawierały elementy wielofunkcyjne (biura, centrum konferencyjne, być może hotel). Ponadto, kilka lat temu wprowadzono przepisy umożliwiające drewniane nadbudowy na istniejących budynkach, by łagodnie zwiększać zasób mieszkaniowy. Niektóre takie projekty (dodanie jednego lub dwóch pięter do starszego budynku) realizowane są w niewielkiej, butikowej skali.

Modernizacja infrastruktury (nie-metro): Poza metrem Grand Paris, inne inwestycje infrastrukturalne wpływają na rynek nieruchomości. Paryska agencja transportu publicznego inwestuje w modernizację linii podmiejskich RER i tramwajów, poprawiając niezawodność dla dojeżdżających z przedmieść. W realizacji jest bezpośredni pociąg CDG Express z lotniska Charles de Gaulle do centrum Paryża (planowany na 2026 rok), co zwiększy wygodę podróży służbowych i turystycznych – a to może przełożyć się na wzrost atrakcyjności okolic stacji końcowych. Infrastruktura drogowa też się zmienia: Paryż ogranicza liczbę pasów dla samochodów i wprowadza ścieżki rowerowe, co – choć kontrowersyjne dla kierowców – poprawiło jakość powietrza i życie uliczne w niektórych dzielnicach (mogąc czynić je bardziej atrakcyjnymi mieszkalnie). Kolejnym elementem jest odporność na zmiany klimatu – miasto zazielenia część ulic i tworzy „miejskie lasy”, by walczyć z wyspami ciepła; działania te podnoszą komfort życia i atrakcyjność dzielnic (wartość nieruchomości często rośnie w pobliżu nowych parków i placów obsadzonych drzewami).

Perspektywy: Podsumowując, inwestycje infrastrukturalne i nowe projekty rozszerzają horyzont paryskiego rynku nieruchomości poza tradycyjne centrum miasta. Szczególnie Grand Paris Express jest przełomową zmianą: prawdopodobnie zaobserwujemy „zwycięzców” wśród przedmieść przy nowych liniach (ze wzrostem wartości i nowymi inwestycjami) wraz z uruchomieniem sieci. W samym Paryżu, choć duże działki pod zabudowę są rzadkością, główny nacisk kładzie się na lepsze wykorzystanie istniejących przestrzeni (przekształcenia, renowacje, umiarkowane zagęszczanie) oraz na modernizacje w zakresie zrównoważonego rozwoju. W najbliższych latach Paryż stanie się bardziej skomunikowaną, nieco „większą” (funkcjonalnie) metropolią. Dla inwestorów i kupujących oznacza to więcej możliwości: nowe dzielnice z lepszymi połączeniami mogą oferować lepszy stosunek ceny do potencjału wzrostu niż zatłoczone centrum. Dla władz wyzwaniem będzie przekształcenie tych inwestycji w dostępne cenowo mieszkania, a nie tylko luksusowe apartamenty, by Paryż pozostał miastem otwartym dla szerokiego grona mieszkańców.

Kluczowe możliwości inwestycyjne

Biorąc pod uwagę obecne realia rynkowe, Paryż w 2025 roku oferuje szeroki wachlarz możliwości inwestycyjnych w różnych segmentach i dzielnicach. Niezależnie od tego, czy jesteś międzynarodowym inwestorem szukającym wzrostu wartości kapitału, krajowym nabywcą zainteresowanym stabilnym dochodem z najmu, czy osobą kupującą pierwszy raz wchodzącą na rynek, istnieją strategiczne aspekty warte rozważenia. Poniżej przedstawiamy kluczowe możliwości:

• Centralne dzielnice premium – aktywa „blue-chip”: Dla inwestorów, którzy stawiają na stabilność i długoterminową wartość, klasyczne centralne dzielnice Paryża (3., 4., 5., 6. arrondissementy) pozostają idealnym wyborem parispropertygroup.com. Te obszary (np. Le Marais, Dzielnica Łacińska, Saint-Germain) charakteryzują się bardzo ograniczoną podażą i niezmiennym popytem zarówno ze strony lokalnych, jak i międzynarodowych nabywców. Zmienność cen jest niska – nawet podczas spadków praktycznie nie ulegają wahaniom – a długoterminowy wzrost wartości jest niemal gwarantowany ze względu na kulturowy i historyczny prestiż tych lokalizacji. Stopy zwrotu są umiarkowane (zazwyczaj około 2–3%), ale ochrona kapitału jest bezkonkurencyjna. W 2025 roku, przy lekko skorygowanych cenach i korzystnym kursie euro, strategiczni nabywcy mają szansę nabyć prestiżowe nieruchomości w tych dzielnicach w relatywnie „promocyjnych” cenach względem ostatnich lat. Pomyśl o haussmannowskich apartamentach z balkonem w 5. arrondissement lub pied-à-terre w pobliżu Place des Vosges – te nieruchomości pozostaną pożądane i mogą być wynajmowane menedżerom lub służyć jako drugi dom. Tak naprawdę, kupno nieruchomości premium w Paryżu to jak zakup dzieła sztuki: namacalny atut o trwałej wartości.
• Dzielnice przejściowe – inwestycje z potencjałem wzrostu wartości: Inwestorzy gotowi podjąć nieco większe ryzyko w zamian za wyższy potencjalny zysk powinni zainteresować się gentryfikującymi się obszarami w 10., 11., 18., 19. dzielnicy (fragmenty tych dzielnic) parispropertygroup.com. Takie dzielnice jak South Pigalle (9./10.), Oberkampf (11.) czy La Chapelle (18.) stale się rozwijają. W tych rejonach ceny wejściowe są znacząco niższe niż w prestiżowych dzielnicach – często o połowę niższe za metr kwadratowy parispropertygroup.com – a mimo to znajdziemy je w granicach Paryża, z coraz lepszą infrastrukturą. Wraz z pojawianiem się modnych kawiarni, galerii sztuki i start-upów technologicznych, wartości nieruchomości w tych okolicach mogą rosnąć szybciej niż średnia. Przykładowo, tuż przed ostatnim spadkiem, niektóre części 10./11. dzielnicy notowały dwucyfrowy roczny wzrost cen. Obecnie, po lekkim schłodzeniu rynku (np. 9. dzielnica spadła o 4,6%, ~9 650 €/m² parispropertygroup.com), te obszary oferują okazje zakupowe w niższych cenach. Długoterminowa perspektywa pozostaje niezmienna: wraz z postępującą gentryfikacją te nieruchomości mogą zyskać na wartości ponadprzeciętnie. Dodatkowo, stopy zwrotu z najmu (3,5%–4%) są tu wyższe niż w centrum, a popyt ze strony młodych profesjonalistów bardzo silny. Inwestorzy mogą rozważyć projekty renowacyjne – przejęcie starego mieszkania w tych dzielnicach, remont (szczególnie poprawa efektywności energetycznej), a następnie odsprzedaż na rosnącym rynku lub wynajem. Wiele budynków w tych dzielnicach aż prosi się o modernizację – takie działania pozwalają nie tylko zwiększyć wartość kapitałową, ale i dostosować się do nowych wymogów energetycznych (co czyni nieruchomość przyszłościową).
• Obszary Rozwijające się – Wielki Paryż i Wzrost na Obrzeżach: Dla osób z dłuższym horyzontem inwestycyjnym i odrobiną pionierskiego ducha, rozwijające się tereny korzystające z Grand Paris Express i innych zmian infrastrukturalnych są atrakcyjne parispropertygroup.com. Obejmują one rynki wewnętrznych przedmieść, takie jak Saint-Ouen, Saint-Denis, Montreuil, Ivry, Villejuif itd., a także obrzeża Paryża jak Porte de Montreuil (20.) czy Porte de Clichy (17.). Ceny w wielu tych lokalizacjach są wciąż stosunkowo niskie, lecz prawdopodobnie wzrosną wraz z poprawą dostępności i infrastruktury. Na przykład Montreuil (na wschód od Paryża) przyciąga rodziny, które nie stać na mieszkanie w samym Paryżu; wraz z nową linią metra 11 i jej przedłużeniami, miejscowość ta zyskuje na atrakcyjności. Saint-Denis, jak już wspomniano, leży na wielu nowych trasach i ma dziedzictwo olimpijskie – jeszcze kilka lat temu uchodziło za zaniedbane, a dziś deweloperzy budują tam eko-osiedla. Realistycznie można spodziewać się wzrostu wartości przewyższającego średnią paryską w tych strefach na przestrzeni 5–10 lat. Inwestorzy mogą rozważyć nowe inwestycje w pobliżu przyszłych stacji – często deweloperzy oferują mieszkania początkowo w dość przystępnych cenach za m², ale gdy okolica się rozwinie, wartości odsprzedaży mogą gwałtownie wzrosnąć. Uwaga: są to mniej płynne rynki i należy dokładnie przeanalizować każdą mikro-lokalizację (bliskość stacji, bezpieczeństwo, popyt na wynajem). Niemniej rozbudowa Grand Paris to wyjątkowa szansa, by wcześnie wejść w „następną wielką rzecz” na rynku nieruchomości w Paryżu.
• Segment luskusowy i ultra-luksusowy: Jak już wspomniano, paryskie nieruchomości luksusowe to bezpieczna inwestycja długoterminowa. Najlepsze aktywa (np. nieruchomość w Złotym Trójkącie 8. dzielnicy czy hôtel particulier w 7.) nie tylko zachowują wartość, ale często jeszcze zyskują na wartości nawet wtedy, gdy reszta rynku stoi w miejscu. Inwestorzy z dużym kapitałem mogą w 2025 roku znaleźć okazje zakupu takich nieruchomości – czasem w okresach lekkiego zastoju rynkowego pojawi się zmotywowany sprzedawca oferujący luksus w lekkiej promocji. Potencjalny zysk jest spory: poza wzrostem wartości te nieruchomości dają prestiż i mogą przynosić dochód z wynajmu luksusowego (choć to niszowy rynek najemców). Co więcej, zamożni nabywcy z całego świata coraz bardziej interesują się Paryżem, więc popyt na najwyższym poziomie rośnie – zakup teraz można później sprzedać z premią międzynarodowemu klientowi szukającemu prestiżowej nieruchomości w Paryżu. Jest także opcja luksusowej renowacji: zakup dużego, eleganckiego apartamentu w topowej lokalizacji wymagającego remontu, odnowienie z zachowaniem historycznego uroku i sprzedaż po przebudowie. Biorąc pod uwagę premie, jakie osiągają luksusowe mieszkania gotowe do zamieszkania (często powyżej 20 000 €/m²), ta strategia może być opłacalna przy dobrej realizacji.
• Nisze klas aktywów: Oprócz tradycyjnych sektorów, warto zwrócić uwagę na niektóre niszowe segmenty rynku w Paryżu. Zakwaterowanie dla studentów, jak wspomniano, charakteryzuje się wysokim popytem strukturalnym – wyspecjalizowani operatorzy akademików rozwijają się (często poprzez zakup nowych inwestycji na etapie realizacji). Domy seniora i nieruchomości opieki zdrowotnej to kolejny segment, ponieważ populacja Francji się starzeje; choć sam Paryż jest młodszy i bardziej przejściowy, cały region będzie potrzebował więcej miejsc dla seniorów. Branża hotelarska i apartamenty serwisowane – zakup mieszkania z przeznaczeniem na wynajem krótkoterminowy (jeśli uda się przejść przez regulacje) może przynosić wysokie zyski. Przestrzenie co-living i co-working – niektórzy inwestorzy przekształcają duże mieszkania lub budynki w przestrzenie co-livingowe (wynajem pokoi ze wspólnymi udogodnieniami) skierowane do młodych profesjonalistów; podobnie, mniejsze powierzchnie biurowe w Paryżu (przeznaczone na co-working) cieszą się popytem nawet jeśli wynajem powierzchni przez duże korporacje jest wolniejszy, ponieważ startupy wciąż chcą być obecne w mieście. Wreszcie, zielona modernizacja budynków może stać się kierunkiem inwestycyjnym: firmy specjalizujące się w zakupie słabo ocenianych energetycznie (DPE F/G) budynków, ich renowacji do wysokich standardów energetycznych, a następnie sprzedaży lub wynajmu, skorzystają zarówno na wzroście wartości, jak i uniknięciu regulacyjnego wykluczenia.

Podsumowując, Paryż oferuje szerokie spektrum profili inwestycyjnych w 2025 roku: stabilne aktywa główne dla inwestorów o niskiej tolerancji ryzyka, obszary wzrostu dla poszukiwaczy wartości oraz unikalne okazje napędzane przez zmiany infrastrukturalne i polityczne. Kluczem dla inwestorów jest dostosowanie swojej strategii do poziomu akceptowanego ryzyka i horyzontu czasowego. Bez względu na wybrane podejście, jedno przesłanie jest niezmienne: skup się na lokalizacji i jakości. W mieście pełnym mikro-rynków, wybór odpowiedniej dzielnicy – tej rozwojowej lub ponadczasowej – może zadecydować o realizacji celów inwestycyjnych.

Główne czynniki rynkowe i prognozy

Kilka kluczowych czynników rynkowych będzie kształtować nieruchomości w Paryżu w 2025 roku i kolejnych latach. Przyglądamy się tutaj najważniejszym z nich – sytuacji gospodarczej, stopom procentowym, demografii oraz turystyce – i temu, jak wpływają na perspektywy rynku.

Stopy procentowe i finansowanie: Trajektoria stóp procentowych jest bez wątpienia najważniejszym czynnikiem kształtującym krótkoterminowe perspektywy rynku nieruchomości. W latach 2022–2023 gwałtownie rosnące stopy procentowe kredytów hipotecznych w strefie euro poważnie ograniczyły siłę nabywczą kupujących; we Francji oprocentowanie kredytów hipotecznych wzrosło z poniżej 1,5% do ponad 3,5% w ciągu 18 miesięcy parispropertygroup.com parispropertygroup.com, co spowodowało gwałtowne spowolnienie liczby transakcji. Na początku 2024 roku, gdy presja inflacyjna złagodniała, Europejski Bank Centralny wstrzymał podwyżki, a stopy procentowe kredytów hipotecznych we Francji zaczęły stopniowo spadać. Jak wcześniej wspomniano, średnia stała stopa na 20 lat spadła z około 3,6% w styczniu 2024 do około 3,2% do końca pierwszego kwartału 2025 parispropertygroup.com. Przyniosło to ulgę i jest to jeden z głównych powodów stabilizacji rynku. Patrząc w przyszłość, wielu analityków przewiduje, że EBC może rozpocząć obniżanie stóp bazowych pod koniec 2025 lub w 2026 roku, jeśli inflacja powróci do wyznaczonego celu. Raport Knight Frank wskazuje nawet, że „siedem obniżek stóp procentowych w strefie euro – i kolejne oczekiwane – daje nowy impuls” dla nabywców segmentu premium knightfrank.com. Choć może to być zbyt optymistyczne, ogólne oczekiwania są takie, że nie będzie dalszych podwyżek stóp, a w ciągu najbliższych 12–24 miesięcy oprocentowanie kredytów może lekko spaść notairesdugrandparis.fr. Powinno to stopniowo ożywić akcję kredytową i poprawić zaufanie kupujących. Istnieje jednak ryzyko związane z rynkiem obligacji: rentowności francuskich obligacji 10-letnich OAT wzrosły w 2024 roku i jeśli pozostaną na wysokim poziomie, banki mogą być ostrożne w dalszym obniżaniu oprocentowania kredytów hipotecznych notaires.fr. Ponadto, surowe francuskie przepisy dotyczące zdolności kredytowej (limity HCSF, w tym limit relacji zadłużenia do dochodu i górne pułapy oprocentowania) mogą nadal ograniczać część kupujących, zwłaszcza jeśli stopy nie będą szybko spadać. Podsumowując, stopy procentowe to czynnik decydujący: jeśli spadną szybciej niż oczekiwano, Paryż może zobaczyć silniejsze odbicie (zgromadzony popyt czeka); jeśli pozostaną wysokie, ożywienie będzie powolne. Jednak scenariusz bazowy jest umiarkowanie pozytywny: rok 2025 powinien przynieść nieco tańsze kredyty hipoteczne i lepszy dostęp do finansowania, co wesprze rynek.

Klimat gospodarczy i zatrudnienie: Szeroko pojęta gospodarka Francji stanowi tło dla rynku nieruchomości. Na 2025 rok prognozy wskazują na słaby, ale dodatni wzrost gospodarczy. MFW i UE przewidują, że PKB Francji wzrośnie jedynie o +0,6% w 2025 r. economy-finance.ec.europa.eu – zasadniczo jest to powolne tempo, ponieważ kraj mierzy się z wysokimi kosztami energii, ograniczeniami budżetowymi i spowalniającą gospodarką światową. Jest to kontynuacja już wcześniej słabszego niż potencjalny wzrostu w latach 2023–24 (~1% rocznie). Udało się uniknąć lekkiej recesji, ale wydatki konsumentów pozostają ograniczone. Zatrudnienie było mocnym punktem, a bezrobocie spadło do ok. 7% (najniżej od dekad), jednak w połowie 2024 r. pojawiły się pierwsze oznaki problemów na rynku pracy cbre.fr. Jeśli bezrobocie wzrośnie w 2025 r. z powodu wolniejszego wzrostu, może to nieco osłabić popyt na mieszkania (mniej kupujących po raz pierwszy). Mimo to, Paryż zwykle radzi sobie lepiej niż krajowa średnia – jego rynek pracy w sektorach technologii, finansów i usług jest solidny i stale przyciąga talenty. Pewnym powodem do niepokoju pozostaje zaufanie konsumentów, które we Francji jest niskie ze względu na reformy emerytalne i inflację; może to skutkować niechęcią do podejmowania dużych zakupów, takich jak nieruchomości notaires.fr. Z drugiej strony, inflacja spada (z 6% w 2022 r. do ok. 4–5% w 2023 r. i prognozowanych ok. 2,5% w 2024 r.). Wolniej rosnąca inflacja pomaga realnym dochodom i powinna w końcu umożliwić większe wydatki gospodarstw domowych na mieszkania. W nieruchomościach komercyjnych liczą się rentowność firm i plany ekspansji – dużo zależy tu od czynników globalnych, ale silny sektor dóbr luksusowych i turystyki we Francji (kluczowi najemcy biurowców) mają się dobrze, co dobrze wróży popytowi na biura w Paryżu w perspektywie średnioterminowej.

Podsumowując, czynnik gospodarczy jest neutralny lub lekko negatywny na rok 2025: słaby wzrost nie napędza boomu, ale niższa inflacja i stabilne zatrudnienie zmniejszają ryzyko gwałtownego załamania. Nieruchomości w Paryżu historycznie przechodzą przez wzloty i upadki francuskiej gospodarki z mniejszą zmiennością, dzięki unikalnej pozycji stolicy. Ponadto, jeśli rząd ogłosi jakiekolwiek wsparcie dla rynku mieszkaniowego (temat ten stał się kwestią polityczną), mogłoby to przynieść pozytywny efekt. Przykładowo, nowe ulgi podatkowe lub złagodzenie warunków kredytowych dla osób kupujących po raz pierwszy zwiększyłyby aktywność – na koniec 2024 r. trwają dyskusje o działaniach wspierających sektor mieszkaniowy (jak przedłużenie bezoprocentowanych kredytów i ulgi podatkowe dla właścicieli remontujących nieefektywne energetycznie lokale).

Trendy demograficzne i społeczne: Demografia odgrywa subtelną, ale istotną rolę. Liczba ludności miasta Paryż faktycznie nieznacznie spada – obecnie to około 2,1 mln mieszkańców, czyli o około 140 000 mniej niż w 2013 roku thepeninsulaqatar.com. W ciągu ostatniej dekady miasto traciło około 10 000 mieszkańców rocznie thepeninsulaqatar.com. Ten trend przypisuje się takim czynnikom, jak mniejsze gospodarstwa domowe (ludzie potrzebują więcej przestrzeni na osobę, co prowadzi do łączenia dawniej podzielonych mieszkań w większe) thepeninsulaqatar.com, przenoszenie się rodzin do przedmieść z powodu kosztów oraz wzrost liczby mieszkań wykorzystywanych jako drugorzędne rezydencje, które w innym przypadku służyłyby stałym mieszkańcom thepeninsulaqatar.com. Chociaż spadek liczby mieszkańców mógłby sugerować mniejsze zapotrzebowanie na mieszkania, w przypadku Paryża niedobór mieszkań jest wciąż bardzo realny – ponieważ liczba lokali zajmowanych jako główne miejsce zamieszkania spada jeszcze szybciej. W istocie, wiele mieszkań używanych jest jako rezydencje okazjonalne lub wynajmowane krótkoterminowo (jak opisano w części o rynku najmu), co zniekształca statystyki. Tak więc „efektywne” zapotrzebowanie na mieszkania (osoby potrzebujące domów) nadal przewyższa podaż. Niemniej jednak, jeśli trend spadkowy się utrzyma, miasto jest zaniepokojone (wprowadza polityki mające na celu zatrzymanie rodzin z klasy średniej, np. budowę więcej przystępnych mieszkań) thepeninsulaqatar.com thepeninsulaqatar.com. Inny ważny trend demograficzny to starzenie się populacji – Paryż ma stosunkowo młody profil na tle reszty Francji, ale grupa osób 60+ będzie rosnąć. Może to zwiększyć zapotrzebowanie na inne typy mieszkań (mniejsze, dostępne mieszkania, być może w spokojniejszych dzielnicach) i może prowadzić do rotacji, gdy starsi mieszkańcy sprzedadzą większe mieszkania, których już nie potrzebują. Z drugiej strony Paryż nadal przyciąga międzynarodowych i młodych migrantów – miasto nadal przyciąga studentów, profesjonalistów i zamożnych zagranicznych nabywców, co generuje nowy popyt. Miasto inwestuje też w poprawę jakości życia (np. walka ze smogiem, tworzenie nowych parków) thepeninsulaqatar.com, aby zatrzymać odpływ rodzin. Podsumowując, zmiany demograficzne to mieszana siła: nieco mniej rdzennych paryżan, ale więcej międzynarodowych „part-timerów” i wciąż ogromne niezaspokojone potrzeby mieszkaniowe w niektórych grupach.

Turystyka i status globalnego miasta: Status Paryża jako światowej stolicy kultury i turystyki ma bezpośredni i pośredni wpływ na rynek nieruchomości. Wysoki poziom turystyki napędza rynek wynajmu krótkoterminowego, jak już wspomniano, a także zachęca do zagranicznych inwestycji w nieruchomości (niektórzy turyści decydują się na zakup pied-à-terre po zakochaniu się w mieście). Wraz z ponownym powrotem turystyki do rekordowych poziomów w latach 2023–2024 i przewidywanym dalszym wzrostem, dzielnice popularne wśród turystów (np. okolice Wieży Eiffla, Champs-Élysées, Marais) odnotowują wysokie zapotrzebowanie na nieruchomości. Ponadto rozwój hoteli i wynajem powierzchni handlowych są silnie powiązane z kondycją turystyki. Udane przeprowadzenie przez Paryż Igrzysk Olimpijskich 2024 spodziewane jest jako czynnik pozytywnie oddziałujący na miasto: spowodowało modernizację infrastruktury (transport, przestrzenie publiczne) oraz zwiększyło globalną rozpoznawalność miasta. Dodatkowe korzyści to poprawa infrastruktury sportowej oraz tysiące nowych lokali mieszkalnych (dzięki przekształceniu Wioski Olimpijskiej). Przedstawiciele miasta i analitycy mówią o „po-olimpijskim blasku”, który przynosi korzyści częściom północnego i wschodniego Paryża, gdzie odbywały się wydarzenia olimpijskie parispropertygroup.com. Przykładowo, okolice La Villette czy Saint-Denis zyskały nowe połączenia komunikacyjne i doświadczały ponownego zainteresowania ze strony nabywców mieszkań i inwestorów po zakończeniu Igrzysk parispropertygroup.com. Co więcej, przywództwo Paryża w sferze kultury (muzea, moda, kuchnia) gwarantuje, że pozostaje on magnesem dla osób o wysokiej wartości netto, wzmacniając segment rynku nieruchomości luksusowych, o którym już wspominaliśmy.

Czynniki globalne: Jako światowe miasto, Paryż nie jest odporny na globalne trendy na rynku nieruchomości. Na przykład zmiany w innych dużych miastach mogą przekierować lub przyciągnąć inwestycje – jak wspomniano, zmiany polityki w Londynie (takie jak opodatkowanie zagranicznych kupujących czy zakończenie przywilejów non-dom) sprawiły, że niektórzy zamożni inwestorzy wybierają Paryż knightfrank.com. Stabilność lub niestabilność geopolityczna może powodować przepływ kapitału do tzw. bezpiecznych przystani: Paryż jest generalnie postrzegany jako stabilny, szczególnie w porównaniu z innymi stolicami, dlatego w niepewnych czasach inwestorzy globalni często zwiększają alokację na paryskie nieruchomości (zarówno komercyjne, jak i mieszkaniowe). Kursy walut to kolejny czynnik: silny dolar (lub juan itp.) wobec euro skutecznie obniża cenę paryskich nieruchomości dla zagranicznych nabywców, co miało miejsce w ostatnich latach parispropertygroup.com. Gdyby euro znacząco się umocniło, ten korzystny dla kupujących trend może osłabnąć. Ostatecznie, polityka na poziomie UE lub krajowa (takie jak zmiany w polityce monetarnej lub podatkowej wpływające na rynek nieruchomości) pozostają czynnikami, które warto monitorować.

Podsumowanie prognozy: Łącząc wszystkie te czynniki, perspektywy dla rynku nieruchomości w Paryżu do 2025 roku i dalej są ostrożnie optymistyczne i zakładają umiarkowany wzrost. Fundamenty rynku – ograniczona podaż i światowy popyt – pozostają niezmienione, co sugeruje, że po ustąpieniu tymczasowych czynników hamujących (wysokie stopy procentowe, niepewność gospodarcza) Paryż powinien powrócić do długoterminowego, stopniowego wzrostu. Scenariusz bazowy na 2025 rok: liczba transakcji lekko wzrośnie w stosunku do najniższych poziomów z 2024 roku, ceny w całym mieście ustabilizują się lub wzrosną o 0–2%, z nieco większym wzrostem w najlepszych lokalizacjach i niektórych zewnętrznych dzielnicach, które nadrobią duże spadki z 2024 roku. Czynsze nadal będą rosły w ramach regulowanych limitów z powodu niedoboru mieszkań. Ryzyka dla tych prognoz to: gorsza od oczekiwanej recesja gospodarcza (np. jeśli Europę dotknie kryzys energetyczny lub globalna recesja), co może zmniejszyć popyt; lub odwrotnie, opóźnienie w obniżaniu stóp procentowych, co utrzyma słabą dostępność finansowania. Z drugiej strony, jeśli koszty finansowania spadną szybciej, a rząd wprowadzi politykę sprzyjającą mieszkalnictwu, Paryż może odnotować silniejsze odbicie (wzrost cen >3%, napływ kupujących kupujących po raz pierwszy). W perspektywie wieloletniej Paryż ma szansę pozostać jednym z najbardziej pożądanych rynków nieruchomości na świecie, czemu sprzyja projekt Grand Paris, przekształcający metropolię, oraz nieprzemijający urok miasta, który przyciąga inwestorów i nowych mieszkańców do Miasta Świateł. Jak stwierdzono w jednej z analiz, „Paryż roku 2025 stoi na fascynującym rozdrożu — zachowując swoje dziedzictwo, a jednocześnie otwierając się na modernizację…dla tych, którzy rozumieją jego dynamikę, obecny etap może być zapamiętany jako okno szansy na jednym z najbardziej pożądanych rynków świata.” parispropertygroup.com.

Zmiany regulacyjne i podatkowe wpływające na rynek

Niedawne zmiany regulacyjne i podatkowe we Francji – wiele z nich dotyczy bezpośrednio Paryża – wywierają znaczący wpływ na kupujących, inwestorów i najemców. Orientacja w tych zmianach jest kluczowa dla wszystkich uczestników rynku. Poniżej przegląd najważniejszych rozwiązań:

1. Kontrola czynszów (Encadrement des Loyers): Paryż ponownie wprowadził kontrolę czynszów w 2019 roku jako środek eksperymentalny i pozostaje ona w mocy. System ogranicza poziom czynszu dla nowych umów najmu na większości mieszkań wynajmowanych jako główne miejsce zamieszkania w Paryżu, ustalając czynsz referencyjny (plus limit 20%) według lokalizacji i typu nieruchomości. Ta ramowa regulacja czynszowa (w ramach ustawy ELAN) miała wygasnąć, ale została przedłużona co najmniej do połowy 2025 roku i prawdopodobnie stanie się trwałym rozwiązaniem ze względu na lokalne poparcie polityczne service-public.fr service-public.fr. W praktyce, przy podpisywaniu nowej umowy najmu lub jej przedłużaniu, właściciele mieszkań w Paryżu nie mogą przekroczyć prefekturalnie ustalonego limitu czynszu dla danej okolicy (chyba że uzasadnią to wyjątkowymi cechami poprzez “complément de loyer”). Od 2025 roku czynsze referencyjne są aktualizowane corocznie. Istnienie kontroli czynszów oznacza, że podwyżki czynszu dla obecnych najemców są umiarkowane (powiązane z indeksem IRL, około 3,5% w 2023 r.) i nowe czynsze w Paryżu są w pewnym stopniu ograniczone. Dla inwestorów oznacza to zmniejszenie potencjalnych przychodów z wynajmu w porównaniu z wolnym rynkiem, ale też zapobiega nadmiernej inflacji czynszowej, która mogłaby wykluczyć najemców. Co istotne, nieprzestrzeganie przepisów grozi karami: najemcy mogą odwołać się i wymusić obniżkę czynszu, jeśli początkowy czynsz przekroczył dozwolone maksimum. Egzekwowanie przepisów zostało zintensyfikowane, a miasto skierowało niektórych naruszających właścicieli do sądu. Podsumowując, kontrola czynszów jest obecnie stałym elementem rynku najmu w Paryżu – dobra wiadomość dla najemców szukających przystępności oraz czynnik, który właściciele muszą starannie brać pod uwagę przy ustalaniu czynszu (zwłaszcza w przypadku mniejszych lokali, gdzie limit jest najbardziej restrykcyjny).

2. Ochrona najemców w „strefach napięcia”: Niezależnie od limitów czynszowych, Francja utrzymuje przepisy w „strefach napiętych” („zones tendues”, w tym w Paryżu), które mają chronić najemców podczas zmiany najemcy. W szczególności w przypadku ponownego wynajęcia nieruchomości, która była niezamieszkana przez mniej niż 18 miesięcy, właściciel zazwyczaj nie może podnieść nowego czynszu powyżej czynszu poprzedniego (z wyjątkiem ograniczonej kwoty lub jeśli przeprowadzono istotny remont) service-public.fr. Jest to limit podwyżek czynszu przy zmianie najemcy, odnawiany co roku rozporządzeniem (ostatnio również przedłużony do lipca 2025 r.) service-public.fr. Dla właścicieli oznacza to, że nie można znacznie podnieść czynszu między najemcami, chyba że udoskonaliło się nieruchomość lub czynsz był dotąd zbyt niski. Kolejna zasada: właściciele muszą uzasadnić każdy czynsz powyżej referencyjnej mediany (klauzula „complément”), a te są dokładnie weryfikowane. Te środki, w połączeniu z encadrement, sprawiają, że rynek wynajmu w Paryżu jest mocno regulowany. Dla najemców zapewnia to stabilność i ograniczenie nadmiernych wzrostów czynszu, co jest kluczowe w obliczu problemów mieszkaniowych. Dla inwestorów rada jest taka, by dokładnie sprawdzić regulowane poziomy czynszu w wybranej lokalizacji – obliczenia rentowności powinny opierać się na dozwolonym czynszu, a nie hipotetycznym czynszu rynkowym.

3. Przepisy dotyczące efektywności energetycznej (Prawo klimatyczne): Jedną z najważniejszych ostatnich zmian jest agresywne podejście Francji do poprawy efektywności energetycznej mieszkań, co bezpośrednio wpływa na właścicieli i nabywców starszych nieruchomości. Na mocy „Loi Climat et Résilience” domy o niskiej efektywności energetycznej (nazywane passoires thermiques, czyli „termiczne sita”) są stopniowo wycofywane z rynku najmu. Od 1 stycznia 2025 roku nielegalne będzie wynajmowanie nieruchomości z oceną efektywności energetycznej (DPE) „G” (najgorsza ocena) service-public.fr service-public.fr. Mieszkania z oceną G są teraz uznawane za niegodne zamieszkania, co oznacza, że nie można dla nich podpisywać nowych umów najmu service-public.fr. Zakaz zostanie rozszerzony: od 2028 roku mieszkania z oceną F również nie będą mogły być wynajmowane, a od 2034 roku dotyczyć to będzie także tych z oceną E service-public.fr service-public.fr. W Paryżu znaczna część zasobów mieszkaniowych jest stara i nieefektywna energetycznie – szacuje się, że nawet 30–40% mieszkań może mieć ocenę F lub G. To prawo ma ogromne konsekwencje: właściciele mieszkań z oceną G muszą albo wycofać je z rynku najmu, przeprowadzić modernizację w celu podniesienia oceny, albo sprzedać nieruchomość. Już od 2023 roku czynsz za wynajem mieszkań z oceną G i F nie mógł być podnoszony, ale 2025 to prawdziwy punkt zwrotny wraz z całkowitym zakazem service-public.fr. Wielu drobnych właścicieli zdecydowało się sprzedać swoje nieruchomości zamiast inwestować w kosztowne remonty, co częściowo przyczyniło się do wzrostu liczby ofert (i być może spadku cen tych jednostek w latach 2023–24). Dla inwestorów te przepisy są kluczowe: przy zakupie sprawdzaj ocenę DPE. Nieruchomości z oceną F lub G mogą być teraz okazją (zmotywowani sprzedający), ale trzeba uwzględnić budżet na remont, ponieważ dochód z wynajmu jest ograniczony. Z drugiej strony posiadanie nieruchomości z dobrą oceną energetyczną gwarantuje wyższą wartość i brak ograniczeń – energooszczędne mieszkania cieszą się coraz większym popytem. Rząd oferuje zachęty (ulgi podatkowe, pożyczki ekologiczne na 0%, itp.) na termomodernizacje, a co ciekawe, samo Miasto Paryż wprowadziło nawet zwolnienie z podatku od nieruchomości dla właścicieli przeprowadzających znaczące remonty energetyczne paris.fr. Pokazuje to, że władze stosują zarówno zachęty, jak i restrykcje, aby poprawić jakość mieszkań. Podsumowując, przepisy dotyczące energii zmieniają rynek: można spodziewać się fali remontów oraz tego, że starsze nieefektywne budynki zostaną zmodernizowane lub stopniowo wycofywane z rynku najmu.

4. Koniec ulgi podatkowej Pinel: Program Pinel, długo działający program redukcji podatku dochodowego dla inwestorów w nowe mieszkania na wynajem, został oficjalnie zakończony. Pinel oferował inwestorom, którzy kupowali nowe mieszkania na wynajem (w wyznaczonych strefach, w tym na przedmieściach Paryża), znaczącą ulgę podatkową. Program ten cieszył się popularnością i wspierał nową zabudowę. Jednak zgodnie z planem od 1 stycznia 2025 roku economie.gouv.fr economie.gouv.fr nie można już dokonywać żadnych nowych inwestycji Pinel. (Program został przedłużony do 2024 roku, ale z ograniczonymi korzyściami oraz wprowadzono wersję premium „Pinel+” dla projektów o wysokiej efektywności economie.gouv.fr, ale właśnie się on zakończył.) Dla inwestorów oznacza to, że 2024 rok był ostatnim momentem na rezerwację mieszkania na planie w ramach Pinel; w przyszłości zakup nowego mieszkania nie będzie się już automatycznie wiązał z ulgą podatkową. Rząd rozważa alternatywne sposoby wspierania budownictwa mieszkaniowego: jednym z kierunków jest rewitalizacja starych mieszkań (zachęta Denormandie dla renowacji w niektórych miastach została przedłużona do 2027 roku) la-loi-pinel.com oraz zachęcanie do inwestycji instytucjonalnych w najem. Mówi się także o nowym programie (czasem nazywanym „Pinel 2.0” lub opartym na innym mechanizmie), ale na razie brak konkretów. Wpływ: Koniec programu Pinel może zmniejszyć popyt indywidualnych inwestorów na nowe mieszkania, co z kolei może spowolnić rozpoczęcie niektórych nowych inwestycji budowlanych w regionie paryskim. Deweloperzy w 2025 roku mogą oferować rabaty lub dodatkowe korzyści, aby przyciągnąć kupujących po wycofaniu zachęty Pinel. Z drugiej strony, uwaga może przenieść się na istniejące nieruchomości: inwestorzy mogą zwrócić się w stronę starszych mieszkań (gdzie i tak nie było programu Pinel) i być może skorzystać z innych ulg (takich jak cosse lub loc’Avantages, które oferują niewielką ulgę podatkową za ustalanie przystępnych czynszów). Właściciele powinni również pamiętać, że podatek majątkowy (IFI) nadal obowiązuje w przypadku majątku nieruchomości powyżej 1,3 mln euro – to się nie zmieniło, ale zawsze warto to uwzględnić przy dużych luksusowych zakupach.

5. Podatki od nieruchomości (Taxe Foncière): Właściciele nieruchomości w Paryżu doświadczyli gwałtownego wzrostu podatków od nieruchomości w 2023 roku. Miasto Paryż podniosło stawkę podatku miejskiego z 13,5% do 20,5% – co oznacza skok o około +52% w stawce bazowej paris.fr. W praktyce, po przeliczeniu, przełożyło się to na wzrost rachunków za podatek dla właścicieli w Paryżu w 2023 roku o około +44% selexium.com. Był to szok dla wielu osób, ponieważ historycznie Paryż miał niski podatek foncière. W 2024 roku podatek wzrósł o kolejne 3,9% (indeksowany do inflacji) selexium.com selexium.com. Te podwyżki mają na celu poprawę kondycji finansowej miasta i rekompensatę utraty podatku mieszkaniowego (taxe d’habitation), który został zniesiony dla większości mieszkańców. Wpływ na rynek: Wyższe koszty utrzymania mogą zniechęcić część inwestorów lub właścicieli drugich mieszkań, co faktycznie mogło przyczynić się do większej liczby sprzedawanych apartamentów. Zmniejszają one również marże wynajmujących (aczkolwiek podatek od nieruchomości jest odliczany od dochodu z najmu). W przyszłości paryski podatek foncière prawdopodobnie pozostanie na wyższym poziomie (20,5%) i będzie rosnąć corocznie razem z inflacją. Właściciele powinni to uwzględnić w swoim budżecie. Warto zauważyć, że Paryż nadal utrzymuje, że jego stawka jest niższa niż w innych dużych miastach (w wielu francuskich miastach wynosi ona 40-50%) paris.fr. Dodatkowo Paryż w ostatnich latach podniósł podatek od pustostanów (taxe sur les logements vacants) i podatek od drugich domów, by karać niewykorzystywane mieszkania – politykę mającą na celu udostępnienie tych lokali mieszkańcom thesundaydiplomat.com. Pojawiają się głosy, by podwoić lub potroić podatki od pustostanów i drugich mieszkań, by zwiększyć podaż mieszkań thesundaydiplomat.com, ale nie zapadła jeszcze żadna decyzja. Wprowadzenie takiej zmiany mogłoby znacząco zwiększyć koszty dla właścicieli pozostawiających mieszkania puste, co mogłoby skłonić ich do sprzedaży lub wynajmu takich nieruchomości (co byłoby korzystne dla podaży). Podsumowując, podatki związane z nieruchomościami w Paryżu rosną i inwestorzy powinni to uwzględnić przy kalkulacji rentowności (zwłaszcza właściciele nierezydenci, którzy mogą nie korzystać z lokalnych ulg podatkowych).

6. Inne istotne regulacje: Kilka dodatkowych kwestii: Francja ma surowe ochrony najemców – na przykład zimowe moratoria na eksmisje, prawo do odnawiania umów najmu na 3/6 lat itd., a ostatnie przepisy nieco wzmocniły kontrolę nad właścicielami (np. wymóg wizy gwarancyjnej dla zagranicznych najemców czy bardziej rygorystyczne zasady dotyczące kaucji). Żadna z tych regulacji nie jest nowa w 2025 roku, ale podkreślają, że bycie właścicielem nieruchomości w Paryżu wiąże się z obowiązkami i należy być przygotowanym na taki system. Po stronie zakupu zagraniczni nabywcy napotykają stosunkowo niewiele barier we Francji (w przeciwieństwie do niektórych krajów z dodatkowymi podatkami stemplem lub zakazami). We Francji nie podjęto żadnych działań mających na celu ograniczenie zakupów przez cudzoziemców; wręcz przeciwnie, inwestycje zagraniczne są mile widziane. Niemniej jednak, nabywcy nierezydenci muszą być świadomi wyższych stóp procentowych kredytów hipotecznych (często ~0,25–0,5% powyżej stawek dla rezydentów parispropertygroup.com) oraz możliwie ograniczonej zdolności kredytowej zgodnie z francuskimi przepisami. Ponadto nowe przepisy UE i Francji dotyczące przeciwdziałania praniu pieniędzy nakazują obecnie ujawnienie prawdziwych beneficjentów przy zakupie nieruchomości przez spółki itp., jednak dotyczy to jedynie niewielkiej części rynku. Rozwój i strefowanie: Paryż finalizuje nowy PLU (lokalny plan urbanistyczny) mający na celu więcej terenów zielonych i mieszkań dostępnych cenowo; może to częściowo ograniczyć spekulacyjne inwestycje luksusowe (np. możliwe jest więcej wymogów dotyczących uwzględnienia tańszych mieszkań). Regionalnie funkcjonuje także cel „ZAN” (zero net artificialisation), mający na celu powstrzymanie rozlewania się miast – co oznacza większy nacisk na zagęszczanie i rozwój terenów poprzemysłowych. Może to spowolnić rozwój terenów podmiejskich, ale podnieść ceny już wyznaczonych gruntów.

Podsumowując, otoczenie regulacyjne w Paryżu jest coraz bardziej interwencjonistyczne, mając na celu zrównoważenie rynku oraz promowanie zrównoważonego rozwoju i dostępności cenowej. Kupujący i inwestorzy muszą się dostosować do tych przepisów: uwzględnić potrzeby związane z termomodernizacją, przestrzegać limitów czynszu oraz brać pod uwagę wyższe podatki. Ci, którzy to zrobią, nadal znajdą w Paryżu satysfakcjonujący rynek – wręcz przeciwnie, te regulacje mogą generować okazje (np. zakup nieefektywnego mieszkania tanio i jego remont daje wartość dodaną). Najemcy korzystają z wielu zmian (silniejsze prawa i bardziej przyzwoite mieszkania), choć pośrednio regulacje mogą ograniczyć podaż. To trudna równowaga dla decydentów. Podsumowując, każdy, kto w 2025 roku wchodzi na rynek nieruchomości w Paryżu, powinien być dobrze zaznajomiony z tymi przepisami lub skonsultować się ze specjalistami, aby zapewnić sobie zgodność z przepisami i optymalną strategię w zmieniającym się otoczeniu.

Wskazówki i gorące miejsca na poziomie dzielnic

Paryż jest słynny jako „miasto wiosek”, a każda z jego 20 dzielnic (a nawet poszczególne ich osiedla) charakteryzuje się odmienną dynamiką rynku. Patrząc na rok 2025 i kolejne lata, niektóre obszary wyróżniają się szczególnie – albo ze względu na trendy cenowe, potencjał inwestycyjny, albo status rozwijającej się dzielnicy. Poniżej znajduje się podsumowanie kluczowych wskazówek i nowych gorących punktów na poziomie dzielnic, od lokalizacji ultraluksusowych po obszary wzrostu będące w fazie przemian:

• Historyczne dzielnice prestiżowe: Tradycyjne, ekskluzywne osiedla w centrum i na zachodzie Paryża niezmiennie utrzymują najwyższe ceny i wykazują dużą odporność. Saint-Germain-des-Prés (6. dzielnica) pozostaje najdroższą lokalizacją w Paryżu, około 15 500 €/m², praktycznie bez zmian w cenie w ciągu ostatniego roku parispropertygroup.com. Połączenie literackiej historii, galerii sztuki oraz atrakcyjnej lokalizacji nad Sekwaną utrzymuje popyt na najwyższym poziomie, a podaż jest minimalna – dlatego ceny pozostają bez zmian, nawet gdy cały rynek zaliczył spadek. W sąsiedztwie, 7. dzielnica (np. okolice Invalides/Ecole Militaire) również utrzymała się bardzo mocno, ~14 900 €/m² (tylko -1% r/r) parispropertygroup.com, co potwierdza, że dzielnice „Carré d’Or” na lewym brzegu są niemal odporne na kryzysy. Po prawej stronie Sekwany, Złoty Trójkąt 8. dzielnicy (okolice Avenue Montaigne, Champs-Élysées) odnotował wzrost cen (+4,7% r/r) do około 11 760 €/m² parispropertygroup.com, przełamując ogólny trend, ponieważ międzynarodowi bogaci klienci i inwestorzy komercyjni upodobali sobie ten rejon. Dzielnice te charakteryzują się luksusowymi butikami, ambasadami i prestiżowymi nieruchomościami – prawdopodobnie zawsze będą na szczycie rynku paryskiego. Kupujący powinni liczyć się z dużą konkurencją i szybkim powrotem cen na jeszcze wyższe poziomy; dla inwestorów zwroty z najmu są niskie, ale bezpieczeństwo kapitału – bardzo wysokie. Warto zwrócić także uwagę na Le Marais (3. i 4. dzielnica), które nie jest nowością na mapie, ale nadal cieszy się ogromnym zainteresowaniem – zwłaszcza wśród zagranicznych nabywców (Amerykanie i Europejczycy kochają ten klimat). Ceny w Le Marais średnio powyżej 12 000 €/m² i pozostają stabilne; ograniczona liczba mieszkań z XVII wieku sprawia, że wszelkie spadki są tylko chwilowe. Wniosek: Jeśli szukasz stabilności i prestiżu, trzymaj się tych centralnych, prestiżowych dzielnic – to najbardziej „blue-chip” nieruchomości w Paryżu.
• Najważniejsze ceny według dzielnic (dane z końca 2024):
  • 6. dzielnica (Saint-Germain-des-Prés): ~15 500 €/m², 0,0% r/r – Ultra-prestiżowa, najwyższa stabilność parispropertygroup.com parispropertygroup.com.
  • 8. (Champs-Élysées/Złoty Trójkąt): ~11 760 €/m², +4,7% r/r – Luksus z potencjałem wzrostu (wysoki światowy popyt) parispropertygroup.com parispropertygroup.com.
  • 9. (Opéra/Południowe Pigalle): ~9 650 €/m², -4,6% r/r – Centralna „dzielnica wartości”, obecnie poniżej progu 10 000 €/m², oferująca możliwości wejścia parispropertygroup.com parispropertygroup.com.
  • 13. (Bibliothèque/Left Bank Rive Gauche): ~8 530 €/m², +2,3% r/r – Wschodzący obszar wzrostu, korzystający z odnowy miejskiej i nowych uczelni parispropertygroup.com parispropertygroup.com.
  • 18. (La Chapelle / północ): ~6 610 €/m², -6,7% r/r – Przystępny punkt wejścia, aktywna gentryfikacja i przyszłe korzyści z infrastruktury parispropertygroup.com parispropertygroup.com.
  parispropertygroup.com (Źródło danych: Paris Property Group / Chambre des Notaires, IV kwartał 2024)
• Pojawiające się „hotspoty”, na które warto zwrócić uwagę: Wiele dzielnic, szczególnie w północnym i wschodnim Paryżu, znajduje się na ścieżce wzrostu i zasługuje na uwagę:
  • South Pigalle & Nouvelle Athènes (9. dzielnica): Ten obszar na południe od Montmartre przekształcił się w modną enklawę z koktajlbarami, butikami i młodą społecznością profesjonalistów. Jak wspomniano, ceny nieco spadły do ok. 9,65 tys. €/m² parispropertygroup.com, ale to prawdopodobnie tymczasowy spadek; 9. dzielnica ma mocne fundamenty (centralna lokalizacja bez wysokich cen 8. dzielnicy). Spodziewaj się jej odbicia – w rzeczywistości, jak na taką centralność, jest niedoceniana. Sąsiadująca 10. dzielnica (rejon Rue des Martyrs itd.) jest teraz równie modna.
  • Wschodni Paryż – 10., 11., 19. dzielnica: Dzielnice takie jak Canal Saint-Martin (10. dzielnica) oraz Belleville / Oberkampf (11. dzielnica) podlegają gentryfikacji od lat i proces ten nadal trwa. Oferują bohemiarski klimat oraz rosnące bezpieczeństwo i udogodnienia. 19. dzielnica (okolice Canal de l’Ourcq i La Villette), kiedyś pomijana, przeżywa renesans dzięki nowym kawiarniom, przestrzeniom artystycznym i napływowi rodzin. Szczególnie okolica Canal Saint-Martin cieszy się odnowionym zainteresowaniem po igrzyskach olimpijskich parispropertygroup.com. Ceny w 10./11. dzielnicy oscylują w granicach 8-10 tys. €/m² (w zależności od mikroobszaru), z dużym potencjałem wzrostu. 19. dzielnica jest tańsza (średnio około 7 tys. €/m² parispropertygroup.com) i mimo że część jej obszarów nadal jest robotnicza, rejony w pobliżu parku Buttes-Chaumont są już dość szykowne.
  • La Chapelle & Marx Dormoy (18. dzielnica): Ta północna część 18. dzielnicy, granicząca z 10., ma bardzo niskie ceny (jak widać – około 6 600 €/m²), ale jest na trasie metra linii 12 i blisko dworca Gare du Nord z Eurostarem. Trwające inwestycje infrastrukturalne (jak przedłużanie linii tramwajowych, modernizacja Gare du Nord) oraz prywatny kapitał stopniowo poprawiają te ulice. Potencjalny wzrost wartości jest znaczny, jeśli myślisz długoterminowo i wybierzesz dobrą część dzielnicy (niektóre są nadal trudne). Jak zauważyło badanie Newmark, przesunięcie centrum Paryża na wschód przyciąga firmy, co prawdopodobnie przełoży się także na atrakcyjność mieszkaniową nmrk.com.
  • Rejon Montparnasse (14. dzielnica) i okolice: Ogólnie 14. dzielnica jest stabilna i mieszkaniowa, ale ciekawym subobszarem jest okolica Porte de Vanves / Didot na granicy 14. i 15. dzielnicy. Dzięki tramwajowi T3 i rozprzestrzenianiu się gentryfikacji z centrum, te zewnętrzne dzielnice (niegdyś uznawane za odległe) przyciągają młodych kupujących, których nie stać na sam środek 15. lub 6. dzielnicy. Podobnie obrzeża 17. dzielnicy (Batignolles) stały się modne po nowym rozwoju Clichy-Batignolles i powstaniu nowego sądu, co zaowocowało pojawieniem się nowych kawiarni i wprowadzeniem atmosfery małej wioski.
  • Najciekawsze przedmieścia: Tuż poza miastem znajduje się kilka miejsc, które są praktycznie przedłużeniem dzielnic Paryża i intensywnie się rozwijają. Saint-Ouen (tuż za granicą 17/18 dzielnicy) to jedno z nich – dzięki przedłużeniu linii metra 14 i przekształceniu terenów przemysłowych w eko-dzielnice wizerunek Saint-Ouen się zmienia (w okolicach słynnego targu staroci Puces pojawiły się modne lokale). Montreuil, graniczący z 20. dzielnicą, przez niektórych nazywany jest „Brooklynem Paryża”: artystyczny, zaangażowany społecznie i coraz popularniejszy wśród młodych ludzi wypchniętych z Paryża przez wysokie ceny nieruchomości – ceny domów rosną tam bardzo szybko. Issy-les-Moulineaux oraz Boulogne na południowy zachód od miasta to wciąż bardzo silne lokalizacje zarówno dla rodzin, jak i firm, korzystające z nowych biur oraz bezpiecznego, podmiejskiego charakteru przy dostępie do metra.
• Enklawy luksusowego mieszkalnictwa: W segmencie luksusowym, oprócz dobrze znanych obszarów, uwagę zwracają niektóre mikro-rynki:
  • Ile Saint-Louis (4. dzielnica): Ta niewielka wyspa na Sekwanie oferuje staroświecki urok i ekskluzywność. To niezmiennie jedno z najdroższych miejsc za m² (często powyżej 20 tys. euro), bo mieszkania tutaj są rzadkością i są niepowtarzalne. Przyciąga zarówno światowych nabywców, jak i lokalnych mieszkańców ze względu na spokój w samym sercu Paryża.
  • Villa Montmorency (16. dzielnica): To zamknięte osiedle rezydencji w Auteuil (16. dzielnica), gdzie mieszka wiele celebrytów. Domy osiągają tu astronomiczne ceny (powyżej 20 mln euro). Choć cała 16. dzielnica była ostatnio nieco ospała (jest obszerna i zróżnicowana), ultraprestiżowe enklawy, takie jak ta, cieszyły się niezmiennym zainteresowaniem.
  • Rezydencje luksusowe przy La Défense (Puteaux, Courbevoie): Powstają tu nowe luksusowe apartamentowce o wysokim standardzie z panoramicznymi widokami (jak planowane apartamenty w Tour Alto czy inne). Skierowane są do zagranicznych nabywców poszukujących nowoczesnych udogodnień, które są rzadkością w historycznym Paryżu. To test, ile ludzie są gotowi zapłacić za życie w nowoczesnej wieży pod Paryżem – jak dotąd wyniki są mieszane, ale to nisza warta obserwacji.
• Czynniki społeczne i infrastrukturalne: Warto też zauważyć, że inwestycje publiczne często zwiastują przyszłe miejsca „na topie”. Na przykład przydział mieszkań komunalnych czy budowa nowych obiektów publicznych przez miasto może szybko poprawić atrakcyjność rejonu. Projekt nowego planu miejscowego (PLU) stawia na tworzenie „dzielnic 15-minutowych” (wszystko dostępne lokalnie) – obszary przeznaczone do takich ulepszeń mogą znacząco zyskać na popularności. Pod tym względem dużo uwagi poświęca się 19. dzielnicy. Również okolice planowanych stacji linii 15 (jak Porte de Vincennes, Porte de Brançion itp., tuż przy granicy Paryża) mogą w najbliższych latach zacząć wzbudzać zainteresowanie spekulantów na długo przed otwarciem linii.

Podsumowując, paryski krajobraz nieruchomości w 2025 roku jest wielowymiarowy: podczas gdy ceny ogólnie się stabilizują, na poziomie mikro niektóre dzielnice odnotowują wzrosty, inne osiągają dno, a niektóre pozostają wyjątkowo stabilne. Dla kupujących oznacza to szansę – koncentrując się na odpowiedniej okolicy, można znaleźć wartość lub bezpieczeństwo, w zależności od potrzeb. Na przykład inwestor może wybrać La Chapelle, licząc na maksymalny potencjał wzrostu (przy wyższym ryzyku), lub zdecydować się na 7. dzielnicę, praktycznie gwarantującą długoterminowe utrzymanie wartości. Najemcy mogą znaleźć nieco korzystniejsze oferty w dzielnicach, które zanotowały spadki cen (takich jak 9. lub 15.), ale wszędzie tam, gdzie połączenia komunikacyjne są dobre, konkurencja będzie bardzo duża. Profesjonaliści na rynku nieruchomości powinni dostosowywać porady do kontekstu każdej dzielnicy, ponieważ Paryż to naprawdę „mozaika mikro-rynków”, gdzie jedno rozwiązanie nigdy nie pasuje do wszystkich parispropertygroup.com. Niezmienna zasada brzmi: lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja – a w Paryżu oznacza to ulica po ulicy, znajomość historii okolic. W miarę jak Paryż zmienia się wraz z projektami takimi jak Grand Paris, niektóre z tych historii zostaną napisane na nowo, a na mapie pojawią się nowe, atrakcyjne miejsca. Śledzenie tych trendów będzie kluczowe, by jak najlepiej wykorzystać niezmiennie urzekający i dynamiczny paryski rynek nieruchomości.

Wnioski

Paryski rynek nieruchomości w 2025 roku prezentuje obraz stabilności w czasach zmian. Po okresie dostosowań sektor mieszkaniowy odzyskuje równowagę, kierując się takimi fundamentami jak ograniczona podaż i niezmienne, światowe zapotrzebowanie. Ceny mieszkań w dużej mierze się ustabilizowały i są gotowe do umiarkowanego odbicia wraz ze stopniowym obniżaniem stóp procentowych notairesdugrandparis.fr parispropertygroup.com. Segment luksusowy przeżywa rozkwit – Paryż pozostaje magnesem dla zamożnych inwestorów szukających bezpiecznych aktywów, czego dowodem są rekordowe ceny i stabilne wartości w topowych lokalizacjach knightfrank.com knightfrank.com. Tymczasem najemcy korzystają z nowych zabezpieczeń i dynamicznego rynku najmu, chociaż dotkliwy niedobór mieszkań pozostaje poważnym wyzwaniem thesundaydiplomat.com parispropertygroup.com.

Na rynku komercyjnym paryski rynek biurowy mierzy się z nową normalnością – wyższymi poziomami pustostanów i zmieniającymi się wzorcami pracy, jednak biura typu prime oraz rozwijające się dzielnice biznesowe wykazują potencjał nmrk.com nmrk.com. Rynek nieruchomości handlowych i hotelarskich wspiera powrót turystyki, co umacnia pozycję Paryża jako światowej stolicy zakupów i turystyki cbre.fr cbre.fr. Kluczowe znaczenie mają transformacyjne projekty, takie jak Grand Paris Express, który ma na nowo zdefiniować krajobraz nieruchomości i stworzyć nowe możliwości na terenach dotąd uznawanych za peryferyjne parispropertygroup.com grandparisexpress.fr.

Inwestorzy, kupujący oraz profesjonaliści znajdą w Paryżu wiele dróg rozwoju: od stabilnych zysków w historycznych, centralnych dzielnicach po inwestycje z wysokim potencjałem w strefach rozwoju Grand Paris parispropertygroup.com parispropertygroup.com. Aby sprawnie poruszać się na tym rynku, potrzeba bystrości – niezbędna jest świadomość zmian regulacyjnych (takich jak normy energetyczne czy limity czynszów) oraz trendów specyficznych dla poszczególnych dzielnic service-public.fr parispropertygroup.com. Zmiany podatkowe, takie jak podwyżka podatku od nieruchomości czy zakończenie programu Pinel, wymagają strategicznego planowania selexium.com economie.gouv.fr, choć pojawiają się nowe zachęty do zielonych renowacji i budownictwa dostępnego cenowo.

Ogólnie rzecz biorąc, paryski rynek nieruchomości w 2025 roku można określić jako „ostrożnie optymistyczny”. Rynek wkracza w nowy cykl, a faza korekty jest w dużej mierze za nim parispropertygroup.com. Ponadczasowy urok miasta – jego bogactwo kulturalne, żywotność gospodarcza i niepowtarzalny miejski charakter – nadal przyciąga ludzi i kapitał z całego świata parispropertygroup.com knightfrank.com. To niezmienne zainteresowanie, w połączeniu z planowanymi ulepszeniami infrastruktury i prawdopodobnie korzystniejszym finansowaniem, sugeruje, że Paryż jest na progu delikatnego wzrostu.

Dla inwestorów oznacza to, że teraz może być dogodny moment na zabezpieczenie aktywów przed kolejnym wzrostem (jak ujęto to w jednym z raportów, „gwiazdy się układają” parispropertygroup.com), niezależnie od tego, czy celem jest długoterminowa ochrona kapitału w prestiżowym arrondissement, czy wyższe zwroty w odradzającej się dzielnicy. Dla osób kupujących dom, zwłaszcza po raz pierwszy, połączenie ustabilizowanych cen i łagodniejszych warunków kredytowych zapewnia możliwość wejścia na rynek na lepszych warunkach niż w ostatnich latach parispropertygroup.com parispropertygroup.com. Najemcy powinni dalej korzystać z polityk przyjaznych lokatorom, a być może również ze zwiększonej podaży mieszkań na wynajem, jeśli politycy odniosą sukces w przekształcaniu nieużywanych nieruchomości w domy thesundaydiplomat.com. Dla profesjonalistów z rynku nieruchomości zmieniający się krajobraz – od wpływu przepisów klimatycznych po nowe gorące dzielnice – oznacza, że dostarczanie rzetelnych, spersonalizowanych porad jest ważniejsze niż kiedykolwiek.

Podsumowując, rynek nieruchomości w Paryżu pozostaje jednym z najbardziej trwałych i atrakcyjnych na świecie. Łączy bogate dziedzictwo z umiejętnym rozwojem, co pokazują takie projekty, jak Grand Paris Express, który poprowadzi rynek w przyszłość. Choć wyzwania, takie jak dostępność cenowa i braki podaży, wciąż się pojawiają, miasto aktywnie im przeciwdziała poprzez politykę i innowacje. Dla osób zaangażowanych w paryski rynek nieruchomości nadchodzące lata zapowiadają się dynamicznie. Jednak, jak pokazuje historia i jak podkreśla rok 2025, paryskie nieruchomości nagradzają cierpliwość i wnikliwość – ich długoterminowa trajektoria jest wzrostowa, wsparta niezrównanym urokiem, który opiera się cyklom gospodarczym i wykracza poza krótkoterminowe wahania 56paris.com parispropertygroup.com. W Mieście Świateł nieruchomości okazały się filarem trwałej wartości, a rok 2025 zapowiada początek kolejnego rozdziału wzrostu.

Źródła:

• Chambre de Notaires de Paris – Komunikat prasowy dotyczacy nieruchomości w Paryżu, 27 lutego 2025 parispropertygroup.com parispropertygroup.com
• Paris Property Group – Analiza końcoworoczna 2024 i prognoza na 2025 parispropertygroup.com parispropertygroup.com
• 56Paris – Aktualizacja rynku paryskiego 2025 56paris.com 56paris.com
• Knight Frank – Paris Prime Market Insight (maj 2025) knightfrank.com knightfrank.com
• Newmark – Raport biurowy Paryż Ile-de-France Q1 2025 nmrk.com nmrk.com
• CBRE France – Perspektywy rynku nieruchomości 2025 cbre.fr cbre.fr
• Service-Public.fr (rząd francuski) – Aktualizacje o kontroli czynszów i prawie klimatycznym service-public.fr service-public.fr
• The Peninsula (AFP) – Artykuł o spadku populacji w Paryżu, listopad 2024 thepeninsulaqatar.com thepeninsulaqatar.com
• The Sunday Diplomat – Niedobór mieszkań w Paryżu (akademiki) 2024 thesundaydiplomat.com thesundaydiplomat.com
• SeLoger/Selexium – Podwyżka Taxe Foncière 2023–24 selexium.com

Trendy na rynku nieruchomości mieszkaniowych

Trendy cenowe: Rynek mieszkaniowy w Paryżu odnotował delikatny spadek cen w ciągu ostatniego roku, jednak tempo tego spadku wyraźnie się zmniejsza. Na pierwszy kwartał 2025 roku średnia cena apartamentu w Paryżu wynosi około 9 470 €/m², czyli o około 3% mniej niż rok wcześniej parispropertygroup.com. Ten spadek nastąpił po wyjątkowej dekadzie wzrostu i jest postrzegany głównie jako zdrowa korekta po tym, jak ceny osiągnęły rekordowe poziomy (ponad 10 500 €/m² na szczycie w 2020 roku). Na początku 2025 roku ceny wydają się stabilizować, a nawet wykazują oznaki lekkiego wzrostu. W rzeczywistości, według prognozowanych umów, średnia cena paryskiego mieszkania może osiągnąć około 9 500 €/m² na wiosnę 2025 roku — to +1% rocznie, co w praktyce oznacza koniec trendu spadkowego notairesdugrandparis.fr notairesdugrandparis.fr. Długoterminowy trend pozostaje zdecydowanie pozytywny: nawet po ostatnim spadku, wartość nieruchomości w Paryżu jest znacznie wyższa niż dekadę temu (np. ~+35% od 2015 roku w najbardziej prestiżowych centralnych dzielnicach) 56paris.com, co podkreśla odporność miasta.

Wolumen sprzedaży i popyt: Wolumeny transakcyjne były ograniczone w latach 2023–24 z powodu niepewności gospodarczej i trudniejszych warunków finansowania. Roczna sprzedaż w Paryżu spadła o około 10% w 2024 (w porównaniu do 2023 roku) parispropertygroup.com, co jest mniejszym spadkiem niż w całym regionie Île-de-France (-13%). Pod koniec 2024 roku wolumeny osiągnęły najniższy poziom od połowy 2010 roku. Pocieszające jest to, że aktywność zaczęła się stabilizować na początku 2025 roku, a notarjusze odnotowali uspokajający wzrost w ostatnich miesiącach 2024 roku notairesdugrandparis.fr. Wielu kupujących wstrzymało się z zakupami, gdy stopy kredytów hipotecznych w 2023 roku przekroczyły 4%, ale poprawiające się warunki kredytowe przyciągają ich z powrotem. Na pierwszy kwartał 2025 roku typowe oprocentowanie 20-letnich kredytów hipotecznych dla mieszkańców spadło do około 3,2–3,5%, w porównaniu do ~3,6–4% na początku 2024 roku parispropertygroup.com parispropertygroup.com. Ta obniżka, w połączeniu z nieco niższymi cenami, poprawiła dostępność cenową i ożywiła zainteresowanie kupujących notairesdugrandparis.fr parispropertygroup.com. Do połowy 2025 roku Paryż wchodzi w to, co analitycy nazywają „korzystnym oknem na zakup nieruchomości” parispropertygroup.com – kupujący (zarówno krajowi, jak i zagraniczni) mają więcej przestrzeni do negocjacji i wielu uważa, że rynek osiągnął swoje minimum.

Czynniki odporności: Pomimo ostatnich przeciwności, paryski rynek mieszkaniowy korzysta z unikalnych, strukturalnych zabezpieczeń. Ograniczona podaż mieszkań w mieście oraz rygorystyczne przepisy budowlane zapewniają naturalne wsparcie dla cen. Nowe budownictwo w granicach miasta jest mocno ograniczone przez przepisy dotyczące ochrony dziedzictwa, limity wysokości i brak gruntów (Paryż otacza obwodnica périphérique) parispropertygroup.com. Oznacza to, że popyt nieustannie przewyższa podaż, nawet podczas spadków, co powoduje, że ceny pozostają na stałym poziomie. Dodatkowo, globalny popyt na nieruchomości w Paryżu pozostaje silny, dzięki znaczeniu kulturowemu miasta, statusowi bezpiecznej przystani i zainteresowaniu międzynarodowych nabywców. Zamożni kupujący z USA, Bliskiego Wschodu, Europy i Azji nadal postrzegają Paryż jako atrakcyjne miejsce do inwestycji lub posiadania pied-à-terre parispropertygroup.com. Co więcej, zmiany kursowe uczyniły Paryż jeszcze bardziej atrakcyjnym – przykładowo inwestorzy operujący w dolarach w 2024 roku mogli znaleźć ceny w Paryżu o około 20% niższe niż na szczycie, uwzględniając słabość euro parispropertygroup.com. Wszystkie te czynniki sprawiły, że Paryż „wyróżnia się” i radzi sobie lepiej niż wiele innych rynków parispropertygroup.com.

Prognozy: Patrząc w przyszłość, większość prognoz przewiduje stabilizację lub umiarkowany wzrost cen nieruchomości w Paryżu w latach 2025–2026. Konsensus wśród głównych agencji jest taki, że 2024 był dołkiem aktywności na rynku, a rok 2025 przyniesie stopniowe ożywienie transakcji oraz ceny stabilne lub lekko rosnące parispropertygroup.com notairesdugrandparis.fr. Wiele zależy od poziomu stóp procentowych (patrz sekcja Czynniki rynkowe), ale wielu obserwatorów jest „ostrożnie optymistycznych”, że najgorsze jest już za nami notaires.fr notaires.fr. Chroniczny niedobór mieszkań w Paryżu i jego niezmienna atrakcyjność pozwalają przypuszczać, że gdy tylko makroekonomiczne chmury się rozwieją, wartość nieruchomości w mieście ponownie zacznie stopniowo rosnąć. Rzeczywiście, najnowsze prognozy notariuszy pokazują, że Paryż zakończy rok 2025 na poziomie stabilnym do +1% rok do roku notairesdugrandparis.fr notaires.fr – co stanowi ogromny kontrast wobec -7% spadku rocznego odnotowanego na początku 2024 roku. Podsumowując, rynek mieszkaniowy wchodzi w 2025 rok na solidniejszych fundamentach: korekta jest już w większości za nami, a Paryż pozostaje jednym z najbardziej odpornych na świecie rynków mieszkaniowych.

Rynek nieruchomości luksusowych

Przegląd: Segment luksusowych i prestiżowych nieruchomości w Paryżu wykazał niezwykłą siłę podczas ostatniego spowolnienia. Dzielnice „Belle Époque” – 6., 7. i 8. okręg oraz inne podobne prestiżowe obszary utrzymały swoją wartość znacznie lepiej niż dzielnice peryferyjne w ciągu ostatnich dwóch lat. Ceny w tych pożądanych enklawach pozostały na tym samym poziomie lub nawet wzrosły w 2024 roku, dzięki ograniczonej podaży i stabilnemu międzynarodowemu popytowi. Na przykład Saint‑Germain‑des‑Prés (6. okręg) pozostał najdroższą dzielnicą Paryża z ceną około 15 500 €/m², bez zmian rok do roku w 2024 parispropertygroup.com, a ekskluzywny 7. okręg (okolice Les Invalides) odnotował jedynie spadek o -1,1% do około 14 900 €/m² parispropertygroup.com. Tak minimalne spadki w czasie ogólnego załamania rynku podkreślają, że nieruchomości z najwyższej półki w najlepszych lokalizacjach są „odporne na szersze wahania” parispropertygroup.com. Na początku 2025 roku te segmenty rynku premium już zaczynają odrabiać straty. W 8. okręgu – obejmującym Pola Elizejskie i Złoty Trójkąt – ceny faktycznie wzrosły o około 4,7% w 2024 roku (do ok. 11 760 €/m²) parispropertygroup.com, przeciwstawiając się tendencji w całym mieście i wzmacniając status 8. okręgu jako topowej lokalizacji inwestycyjnej parispropertygroup.com.

Ultra-luksusowe nieruchomości i zagraniczni kupcy: Najwyższy segment rynku paryskiego (ultra-luksusowe apartamenty, rezydencje, hôtels particuliers) odnotowuje rekordową aktywność. Ceny nieruchomości premium wzrosły o około +12% od 2019 roku (przed pandemią) knightfrank.com, osiągając nowe maksima w latach 2024–25, mimo że liczba transakcji zwykłych nieruchomości spadła. W 2024 roku sprzedano zaledwie kilka historycznych rezydencji, ale za zdumiewające kwoty: jedno hôtel particulier na Lewym Brzegu osiągnęło cenę blisko 50 000 €/m², a inne zostało sprzedane za 33 miliony euro knightfrank.com. Na początku 2025 roku dwie rezydencje w 7. dzielnicy znalazły nabywców za odpowiednio 55 milionów euro i 100 milionów euro – to jedne z najdroższych transakcji mieszkaniowych w historii Paryża knightfrank.com. Popyt na tym astronomicznym poziomie napędzają zarówno krajowe elity, jak i zagraniczni milionerzy. Warto zauważyć, że kupujący z Chin i innych krajów azjatyckich stali się bardzo aktywni na prestiżowym rynku paryskim. Połowę wszystkich zakupów paryskich pied-à-terre obsługiwanych przez jedną luksusową agencję w 2024 roku (średnia cena 7,6 miliona euro; powierzchnia ~235 m²) dokonali nabywcy z Chin knightfrank.com. Te gotowe do zamieszkania luksusowe apartamenty osiągały średnio niesamowite 33 800 euro za m² knightfrank.com, co obrazuje, że zagraniczni inwestorzy są skłonni zapłacić najwyższe kwoty (czy to w dolarach, czy w euro) za prestiżowe nieruchomości w centrum Paryża.

Czynniki napędzające segment luksusowy: Kilka makrotrendów zwiększa atrakcyjność Paryża dla osób o wysokiej wartości majątku (HNWI) w 2025 roku i później. Stopy procentowe – choć wysokie dla przeciętnych nabywców – mają mniejsze znaczenie dla dysponujących gotówką kupujących z segmentu luksusowego, a sama perspektywa obniżek stóp procentowych w strefie euro poprawia ogólne nastroje knightfrank.com. Dodatkowo, globalne zmiany polityczne przyciągają coraz więcej zamożnych osób do Paryża: na przykład likwidacja przez Wielką Brytanię reżimu podatkowego non-dom oraz podwyższenie we Włoszech podatku ryczałtowego dla cudzoziemców uczyniły te kraje mniej atrakcyjnymi, podczas gdy Paryż postrzegany jest jako stabilna alternatywa knightfrank.com. Niepewna sytuacja geopolityczna (np. wyniki wyborów w USA) skłania również część ultrazamożnych do dywersyfikacji aktywów poprzez inwestycje w nieruchomości w Paryżu jako bezpieczną przystań knightfrank.com. W badaniu z 2024 roku, obejmującym 750 HNWI, Paryż zajął 1. miejsce wśród europejskich miast do relokacji – we wszystkich grupach wiekowych od pokolenia Z po powojenne knightfrank.com – odzwierciedlając jego wyjątkowe połączenie kultury, bezpieczeństwa i stylu życia dla elit. Kolejnym czynnikiem jest powrót słabego euro (w porównaniu do poziomów z lat 2018–19), co w praktyce daje kupującym z dolarami, frankami czy dirhamami swego rodzaju rabat. Podsumowując, najbardziej prestiżowy segment rynku mieszkaniowego w Paryżu poszerza swoją globalną atrakcyjność jeszcze bardziej w 2025 roku knightfrank.com knightfrank.com.

Popyt na wynajem i niedobór podaży: Paryż doświadcza ostrego niedoboru mieszkań na wynajem w 2025 roku, co powoduje wzrost czynszów i frustrację wielu potencjalnych najemców.

Popyt na wynajem gwałtownie wzrósł, ponieważ wyższe stopy procentowe i rygorystyczne kryteria udzielania kredytów wykluczyły z rynku niektórych kupujących, zmuszając ich do dalszego wynajmowania thesundaydiplomat.com.Tymczasem podaż dostępnych wynajmów długoterminowych gwałtownie spadła.Według urzędników miejskich, Paryż traci każdego roku kilka tysięcy mieszkań na wynajem z powodu różnych czynników thesundaydiplomat.com.Liczba ofert wynajmu mieszkań w Paryżu spadła aż o 50% w ciągu jednego roku (stan na początek 2024) oraz o 73% w ciągu trzech lat, co wskazuje, jak drastycznie skurczyła się dostępność wynajmu długoterminowego thesundaydiplomat.com.Nacisk jest szczególnie dotkliwy dla małych mieszkań (kawalerek i mieszkań jednopokojowych), które są zazwyczaj poszukiwane przez studentów i młodych profesjonalistów.Wiele z tych lokali zostało przekierowanych na platformy wynajmu krótkoterminowego (np.Airbnb) lub stoją puste jako drugorzędne pieds-à-terre, zmniejszając dostępność dla lokalnych mieszkańców thesundaydiplomat.com.Dane miejskie pokazują, że niemal 19% paryskich mieszkań nie było zajmowanych jako główne miejsca zamieszkania (były puste lub stanowiły drugi dom) w 2020 roku – w porównaniu do 14% dekadę wcześniej thesundaydiplomat.com.Co ciekawe, około 1 na 10 domów w Paryżu jest obecnie rezydencją wtórną (często utrzymywaną przez zamożnych właścicieli do okazjonalnego użytku) thesundaydiplomat.com.Ten trend, w połączeniu z rozprzestrzenianiem się wynajmu turystycznego, doprowadził do tego, co urzędnicy nazywają „bezprecedensowym kryzysem mieszkaniowym” dla najemców thesundaydiplomat.com thesundaydiplomat.com.Studenci zostali dotknięci najmocniej: jak ostrzegł Zastępca Burmistrza ds. Mieszkalnictwa w 2024 roku, „sektor prywatny nie ma już nic do wynajęcia… możemy zobaczyć dziesiątki tysięcy studentów na ulicach”, jeśli nie zostaną podjęte środki nadzwyczajne thesundaydiplomat.com.Podsumowując, współczynnik pustostanów w przypadku wynajmu długoterminowego jest wyjątkowo niski (około 2,8%) parispropertygroup.com, a konkurencja o każde dostępne mieszkanie jest ogromna.

Perspektywy dla segmentu luksusowego: Segment luksusowy ma nadal przewyższać wyniki szerszego rynku. Podaż nieruchomości klasy premium pozostaje poważnie ograniczona – w całym Paryżu każdego roku powstaje mniej niż 2000 nowych mieszkań, a praktycznie żadne w historycznych, prestiżowych dzielnicach knightfrank.com. Ten niedobór sprawia, że nowe inwestycje o wysokim standardzie osiągają wysokie ceny i często szybko się wyprzedają. Właściciele prestiżowych nieruchomości także wstrzymują się ze sprzedażą, jeśli nie jest to absolutnie konieczne, z uwagi na brak równorzędnych alternatyw, co ogranicza podaż. Przy globalnych przepływach kapitału Paryż może liczyć na znaczący udział w inwestycjach na rynku luksusowych nieruchomości w najbliższych latach. Knight Frank przewiduje, że ceny luksusowych nieruchomości w Paryżu umiarkowanie wzrosną w 2025 roku (odbijając się od stagnacji na rynku masowym), wspierane przez powracających międzynarodowych nabywców oraz status Paryża jako „nieustannie pożądanego” centrum knightfrank.com knightfrank.com. Dla inwestorów segment luksusowy oferuje długoterminową ochronę kapitału i jest mniej podatny na wahania – jak pokazują lata 2023–24, kiedy ceny nieruchomości premium utrzymały się lub wzrosły, a właściciele w najlepszych dzielnicach wciąż cieszyli się zyskami rzędu ~+35% w ciągu ostatnich 10 lat 56paris.com. Podsumowując, paryski rynek nieruchomości luksusowych pozostaje bezpieczną i solidną inwestycją, w dużej mierze odporną na krótkoterminowe wahania i gotową do dalszego stopniowego wzrostu w nadchodzących latach.

Trendy i stopy zwrotu na rynku najmu

Ceny najmu i stopy zwrotu: Przy wysokim popycie i ograniczonej podaży, czynsze w Paryżu rosną, choć w ramach obowiązujących limitów czynszowych (zobacz Zmiany regulacyjne). Na połowę 2024 roku średni czynsz w Paryżu daje brutto stopę zwrotu około 3,2% (mieszkania nieumeblowane) do 3,6% (umeblowane) parispropertygroup.com. Te stopy zwrotu – w granicach 3–4% – są porównywalne z innymi dużymi europejskimi miastami, takimi jak Londyn (3,4%) czy Berlin (3,8%), choć niższe niż na rynkach takich jak Amsterdam (5,2%) parispropertygroup.com. Stosunkowo umiarkowane stopy zwrotu odzwierciedlają wysokie wartości kapitałowe w Paryżu; w ujęciu bezwzględnym czynsze należą tu do najwyższych w Europie (typowy paryski czynsz to około 30–38 €/m² miesięcznie na rynku prywatnym, a w segmencie luksusowym znacznie więcej). Dla właścicieli mieszkań plusem obecnej sytuacji jest szybka obsada lokali i niskie ryzyko zaległości w płatnościach – przy tak dużej liczbie osób poszukujących mieszkań czas pustostanów jest minimalny. Zarządcy nieruchomości potwierdzają, że dobrze wycenione mieszkania na wynajem często otrzymują kilkadziesiąt zapytań w ciągu kilku dni. Rynek najmu pozostał silny nawet w trakcie pandemii Covid, a po powrocie studentów i ekspatów odbił się całkowicie parispropertygroup.com. Jedynym czynnikiem hamującym wzrost czynszów była interwencja rządowa (limity wzrostu czynszu i poziomu początkowego czynszu – szczegóły dalej). Jednak dane francuskiego OLAP pokazują, że medianowe czynsze w Paryżu wzrosły o kilka punktów procentowych w latach 2022–2024 pomimo tych ograniczeń, zwłaszcza w przypadku małych mieszkań, na skutek drastycznej dysproporcji między popytem a podażą.

Krótkoterminowy wynajem (Airbnb) i zyski: Ważnym trendem jest rozbieżność między zyskami z wynajmu długoterminowego a krótkoterminowego. W turystycznych, centralnych dzielnicach niektórzy inwestorzy decydują się na wynajem sezonowy (w stylu Airbnb), ponieważ stawki za nocleg mogą znacznie przewyższać tradycyjne umowy najmu. W popularnych lokalizacjach (np. Marais, Dzielnica Łacińska) dochód z wynajmu krótkoterminowego może być o 20–30% wyższy niż z umowy najmu na rok – czasami nawet więcej, jeśli wynajmuje się turystom przez cały rok. Do 2025 roku, przy ponownym boomie turystycznym (patrz Czynniki Rynkowe), to podejście ponownie pobudziło zainteresowanie inwestowaniem w wynajem na wakacje parispropertygroup.com. Jednak inwestorzy muszą uważać na surowe przepisy dotyczące wynajmu krótkoterminowego w Paryżu parispropertygroup.com. Miasto wprowadziło system rejestracji najmu i limity (główne miejsce zamieszkania można wynajmować tylko 120 dni w roku; pozostałe nieruchomości wymagają pozwolenia komercyjnego wraz z kompensacją za „utracone mieszkania”). W ostatnich latach nasiliły się kontrole nielegalnych ogłoszeń Airbnb, co przyczyniło się do powrotu części mieszkań na rynek najmu długoterminowego i lekkiego spadku czynszów w niektórych rejonach parispropertygroup.com. Idąc dalej, władze Paryża chcą wprowadzać jeszcze surowsze środki: na przykład w 2024 roku zaproponowano zakaz nowych najem krótkoterminowych w niektórych centralnych dzielnicach (jak Montmartre czy Le Marais) oraz podwyższkę podatków na drugie domy, aby zniechęcić właścicieli do pozostawiania mieszkań pustych thepeninsulaqatar.com thepeninsulaqatar.com. Celem tych polityk jest udostępnienie większej liczby mieszkań dla mieszkańców i studentów. Z punktu widzenia inwestora, krótkoterminowy najem może przynosić wyższe zyski, ale wiąże się z ryzykiem regulacyjnym – kluczowe jest przestrzeganie zmieniających się przepisów (i pamiętanie, że strategie mocno uzależnione od turystyki mogą być niestabilne, jak pokazała pandemia).

Perspektywy dla najemców i właścicieli mieszkań: Dla najemców najbliższa przyszłość pozostaje trudna. Dopóki nie zostanie zwiększona podaż mieszkań (lub nie zostaną wykorzystane istniejące puste lokale), konkurencja pozostanie ostra. Limity czynszowe nadal będą chronić przed zawyżaniem opłat (zobacz Zmiany regulacyjne), ale znalezienie przystępnego mieszkania będzie wymagać wytrwałości. Wielu studentów i najemców o średnich dochodach coraz częściej szuka mieszkań na przedmieściach lub godzi się na dłuższe dojazdy z powodu niedoboru mieszkań w centrum miasta thesundaydiplomat.com. Dla właścicieli i inwestorów na rynku wynajmu Paryż oferuje niemal 100% obłożenie i stały popyt. Zyski z wynajmu na poziomie około 3–4% nie są rekordowo wysokie, ale w dobie rosnących kosztów kredytów niektórzy inwestorzy instytucjonalni uznają portfele mieszkaniowe w Paryżu za atrakcyjne ze względu na ich stabilność. Rzeczywiście, inwestycje w aktywa mieszkaniowe (w tym duże portfele mieszkań) utrzymały się na dobrym poziomie w 2024 roku i mają wzrosnąć w 2025, jak zauważa CBRE, a oczekiwanych jest kilka dużych transakcji cbre.fr. Jedną z pojawiających się szans jest rozwój mieszkań studenckich: chroniczny niedobór zakwaterowania dla studentów (w Paryżu jest ok. 300 000 studentów, ale tylko 13 000 dedykowanych miejsc w akademikach) thesundaydiplomat.com sygnalizuje zapotrzebowanie na więcej prywatnych akademików lub przestrzeni colivingowych. Kolejną kwestią są energooszczędne renowacje starszych budynków wynajmowanych, które nie tylko zwiększają ich atrakcyjność, lecz także są niezbędne do spełnienia nowych przepisów (wielu właścicieli będzie musiało poddać nieruchomości modernizacji – zobacz Zmiany regulacyjne dotyczące zasad energetycznych). Ogólnie rynek najmu w Paryżu nadal będzie się charakteryzował bardzo wysokim popytem, ograniczoną podażą i presją regulacyjną na utrzymanie przystępności.

Inwestycje w nieruchomości komercyjne

Mimo że Paryż słynie jako miejsce zamieszkania, jest także jednym z największych rynków nieruchomości komercyjnych w Europie. W latach 2024–2025 sektor komercyjny napotkał trudności spowodowane spowolnieniem gospodarczym oraz zmianami po pandemii w pracy i handlu detalicznym, lecz w kluczowych lokalizacjach pozostaje odporny. Ta część obejmuje trendy dotyczące biur, handlu oraz hotelarstwa, a także główne nowe inwestycje komercyjne.

Rynek biurowy

Aktywność leasingowa: Rynek biurowy w Paryżu przechodził przez okres spowolnienia. Wynajem powierzchni biurowej (aktywność leasingowa) w regionie Wielkiego Paryża spadł w 2024 roku, co odzwierciedla ostrożne nastroje firm. W pierwszym kwartale 2025 roku aktywność leasingowa była o około 4% niższa rok do roku, głównie z powodu braku ogromnych transakcji (niewiele dużych relokacji korporacyjnych) nmrk.com. Wiele firm optymalizuje lub zmniejsza powierzchnie w odpowiedzi na trendy pracy hybrydowej i presję kosztową, co spowodowało, że w samym Paryżu zawarto mniej nowych umów, a większa aktywność przeniosła się na obrzeża oferujące niższe czynsze nmrk.com. Wskaźniki pustostanów w związku z tym wzrosły. Na koniec 2024 roku ogólny wskaźnik pustostanów biurowych w Île-de-France przekroczył 10% – rekordowo wysoki poziom w czasach współczesnych savills.co.uk nmrk.com. Na początku 2025 roku osiągnął ok. 10,3% w skali regionu nmrk.com. Największy ciężar pustostanów przypada na lokalizacje drugorzędne i starsze budynki: na podmiejskich parkach biurowych duże powierzchnie stoją puste. Dla porównania, w centrum Paryża (CBD) odsetek pustostanów pozostaje stosunkowo niski (około 4–5%), a na najlepsze powierzchnie nadal jest zdrowy popyt capitaleconomics.com nmrk.com. Różnica jest wyraźna – firmy wybierają jakość i lokalizację, pozostawiając mniej atrakcyjne biura puste. Warto zaznaczyć, że fala nowych inwestycji biurowych w 2025 roku (prawie 1 mln m² nowych biur wchodzących na rynek m.in. w La Défense, Issy itd.) zwiększa podaż w krótkim terminie nmrk.com. Jednak oczekuje się, że nowa budowa spowolni po 2025 roku, co powinno pomóc rynkowi wchłonąć obecną nadpodaż nmrk.com.

Czynsze i inwestycje: Czynsze za najlepsze biura w Paryżu utrzymały się na stałym poziomie lub nawet nieznacznie wzrosły, pomimo słabszego popytu. W prestiżowym paryskim CBD (okolice Champs-Élysées, najlepsze wieżowce La Défense itp.) czynsze wywoławcze wynoszą około 900–1 000 euro za m² rocznie za powierzchnię najwyższej klasy i utrzymały się na tym poziomie do 2024 roku jll.com. Właściciele nowoczesnych, dobrze położonych biur byli w stanie utrzymać czynsze, częściowo dzięki niskiej dostępności powierzchni o wysokim standardzie w centrum. Na przykład nowo zrewitalizowana dzielnica „Paris Centre East” (okolice Dworca Lyońskiego i Bercy w 12. i 13. dzielnicy) odnotowała wzrost czynszów o około +39% od 2021 roku po przyciągnięciu głównych najemców, takich jak Cartier i Danone, do nowych inwestycji nmrk.com. To pokazuje, że jeśli produkt jest odpowiedni, najemcy są gotowi zapłacić. Z drugiej strony, starsze biura na przedmieściach borykały się ze stagnacją czynszów i wyższymi zachętami (okresy bezczynszowe), aby przyciągnąć najemców. Wolumeny inwestycji w sektorze biurowym spadły w 2024 roku, gdy inwestorzy czekali na dostosowanie stóp kapitalizacji. Stopy kapitalizacji (yields) dla najlepszych biur w Paryżu wzrosły do około 3,5%–4% (wzrost z poziomów poniżej 3%), co odzwierciedla wyższe stopy procentowe. Rok 2024 był prawdopodobnie najgorszym okresem dla komercyjnych inwestycji, a lekkie ożywienie oczekiwane jest w 2025 roku cbre.fr cbre.fr – jednak nie należy spodziewać się jeszcze pełnego odbicia. Wielu inwestorów pozostaje w trybie obserwacji, a finansowanie dużych przejęć biurowych jest obecnie droższe. Ogólnie wartości biur skorygowały się umiarkowanie w 2024 roku (szacunkowo -5% do -10% dla aktywów drugorzędnych), podczas gdy wyceny najlepszych aktywów pozostały prawie bez zmian. Patrząc w przyszłość, wszelkie ożywienie na rynku biurowym zależy od wzrostu gospodarczego i sposobu użytkowania biur po pandemii Covid. Na 2025 rok nie przewiduje się wyraźnego ożywienia popytu na biura, dopóki gospodarka nie nabierze rozpędu cbre.fr, dlatego rynek pozostanie korzystny dla najemców w większości lokalizacji, z wyjątkiem segmentu najwyższej klasy.

Ważne zmiany: Kilka dużych projektów deweloperskich biur przekształca panoramę Paryża i mapę biurową miasta. W La Défense (dzielnicy biznesowej Paryża) kończą się nowe wieżowce, takie jak wieża „The Link” (siedziba główna Total) i Hekla Tower, oferujące nowoczesne powierzchnie biurowe i konsolidujące duże korporacyjne siedziby. W samym Paryżu długo oczekiwana Tour Triangle (42-piętrowy trójkątny wieżowiec przy Porte de Versailles, 15. dzielnica) jest obecnie w budowie i ma stać się pierwszym nowym wysokościowcem w centrum Paryża od dziesięcioleci (oddanie do użytku ~2026). Dodatkowo dawne tereny przemysłowe są przekształcane w centra biurowe: na przykład inwestycja Paris Rive Gauche w 13. dzielnicy nadal powiększa zasoby biurowe (w tym kampusy firm technologicznych i pobliski inkubator startupów Station F). Co ciekawe, obserwuje się przesunięcie geograficzne w niektórych sektorach – jak zauważono, „Paris Centre East” wyłoniła się jako dynamiczny klaster biurowy, w którym remonty przyciągają duże firmy z tradycyjnie preferowanego zachodu nmrk.com. To rozpoczęło wyrównywanie historycznego podziału biznesowego na wschód i zachód: coraz więcej firm wybiera kampusy w takich rejonach jak Bercy czy Saint-Denis (północ), zwłaszcza dzięki nowym połączeniom komunikacyjnym (zobacz Infrastruktura). Wszystkie te zmiany wskazują na modernizację paryskiego zasobu biurowego: starsze, energochłonne budynki są porzucane na rzecz nowych lub odnowionych ekologicznych obiektów biurowych, zgodnie z priorytetami ESG (Środowiskowymi, Społecznymi i Ładu Korporacyjnego) najemców i inwestorów cbre.fr.

Handel detaliczny i hotelarstwo

Nieruchomości handlowe: Sektor nieruchomości handlowych w Paryżu to opowieść o dwóch światach. Z jednej strony najlepsze ulice handlowe w strefach turystycznych przeżywają rozkwit, napędzane silnym ożywieniem turystyki i wydatków na luksus. Flagowe sklepy na ulicach takich jak Avenue Montaigne, Champs-Élysées, Rue Saint-Honoré czy w Le Marais są wciąż bardzo pożądane. Detaliści, zwłaszcza marki luksusowe i międzynarodowe, traktują ekspansję w Paryżu jako strategiczny priorytet cbre.fr cbre.fr. W 2024 roku rekordowa liczba nowych zagranicznych marek otworzyła butiki we Francji (z czego największa część przypadła na Paryż) nmrk.com. Popyt koncentruje się na najlepszych ulicach handlowych, gdzie ruch pieszy i obroty są najwyższe cbre.fr. Jednak podaż powierzchni w tych lokalizacjach jest bardzo ograniczona (mało wolnych lokali, wysokie czynsze), co częściowo ogranicza ekspansję cbre.fr. Czynsze za najlepsze lokalizacje handlowe w Paryżu (np. przy Champs-Élysées) należą do najwyższych w Europie, a po lekkim spadku w latach 2020–21 ustabilizowały się lub wzrosły. Z drugiej strony, handel drugorzędny i centra handlowe napotykają na trudności. Zaufanie konsumentów we Francji pozostaje słabe i w 2025 roku nie przewiduje się dużego odbicia spożycia gospodarstw domowych cbre.fr. Przy jedynie nieznacznym wzroście siły nabywczej i wciąż odczuwalnej inflacji wielu konsumentów jest ostrożnych. Strukturalny wzrost e-commerce sprawia także, że niektóre mniejsze sklepy mają trudności. Współczynniki pustostanów wzrosły na mniej prestiżowych ulicach i w starszych centrach handlowych na obrzeżach miasta. Niemniej jednak handel sąsiedzki (np. sklepy spożywcze, piekarnie) pozostaje odporny, a niektóre podmiejskie centra handlowe poddawane są modernizacjom lub uzupełniane o funkcje rekreacyjne, by przyciągnąć klientów. Ogólnie rzecz biorąc, paryski rynek nieruchomości handlowych okazał się elastyczny – tam, gdzie jeden segment traci, inny (np. butiki luksusowe) przeżywa boom. Dla inwestorów ulice handlowe uważane są za stosunkowo bezpieczne (wspierane przez turystykę), natomiast parki handlowe i nieruchomości poza głównymi lokalizacjami są traktowane z większą ostrożnością.

Gościnność i hotele: Sektor hotelarski w Paryżu przeżywał boom w latach 2023–2024 i pozostaje silny w 2025 roku. Po pandemii Paryż szybko odzyskał turystów; do 2024 roku turystyka wróciła do poziomów sprzed pandemii parispropertygroup.com. Miasto było gospodarzem wielu międzynarodowych wydarzeń (targi sztuki, mistrzostwa świata w rugby w 2023 roku itd.), a zwieńczeniem były Letnie Igrzyska Olimpijskie 2024, które przyciągnęły uwagę z całego świata. Chociaż same igrzyska miały momenty niższego niż oczekiwano obłożenia hoteli (niektórzy turyści unikali tłumów), ogólnie rok 2024 był wyjątkowo mocny dla paryskich hoteli cbre.fr. Wskaźniki obłożenia i średnie dzienne stawki (ADR) w hotelach z wyższej półki osiągnęły nowe maksima dzięki nagromadzonemu popytowi na podróże. W 2025 roku spodziewany jest utrzymujący się wysoki poziom turystyki – Paryż nadal korzysta ze swojej niezmiennej atrakcyjności i dodatkowej rozpoznawalności po igrzyskach olimpijskich. Rynek inwestycji hotelowych jest bardzo aktywny: inwestorzy chętnie kupują paryskie hotele – od pięciogwiazdkowych „pałaców” po obiekty ograniczonego standardu, zważywszy na dobre wyniki. CBRE wskazuje, że wolumeny inwestycji w hotele we Francji pozostawały wysokie w 2024 roku i powinny utrzymać się na wysokim poziomie także w 2025 roku, napędzane przez znaczące transakcje hotelowe w Paryżu oraz sprzedaż portfeli hoteli cbre.fr. Przykłady obejmują sprzedaż kilku butikowych hoteli w centrum Paryża oraz wejście nowych międzynarodowych funduszy hotelowych. Przy wyższych stopach procentowych niektórzy inwestorzy korzystający z dźwigni finansowej wycofali się, lecz ogólnie na rynku jest dużo kapitału szukającego nieruchomości hotelowych w kluczowych miastach Europy. Ponadto alternatywne formy zakwaterowania (hostele, apartamenty serwisowane) rozwijają się w Paryżu, wzbogacając ofertę nieruchomości hotelarskich. W perspektywie dalszej prognozy dla hoteli w Paryżu są pozytywne: jeśli nie nastąpią globalne zawirowania, Paryż jest na dobrej drodze do rekordowej liczby turystów w 2025 roku (czemu sprzyjają wydarzenia takie jak ponowne otwarcie katedry Notre-Dame w 2025 roku itd.), co będzie wspierać sektor nieruchomości hotelarskich.

Nowe inwestycje komercyjne i wpływ infrastruktury

Warto podkreślić kilka transformacyjnych projektów rozwojowych:

• Centra biznesowe Grand Paris Express: Grand Paris Express (opisany w następnej sekcji) to nie tylko inicjatywa transportowa, ale także katalizator rewitalizacji obszarów miejskich wokół nowych stacji. Kilka przedmieść tuż za granicami Paryża – na przykład Saint-Denis Pleyel, Villejuif i Issy – doświadcza rozwoju dużych projektów o mieszanym przeznaczeniu (biura, handel, laboratoria itd.) wokół przyszłych stacji metra grandparisexpress.fr. Projekty te mają na celu tworzenie nowych klastrów biznesowych. Na przykład Saint-Denis (na północ od Paryża), które gościło Wioskę Olimpijską, ma zyskać nowe biura i startupy w przebudowanych obiektach olimpijskich parispropertygroup.com. W ciągu najbliższych 5–10 lat można oczekiwać pewnej decentralizacji biur do tych powstających centrów, gdy połączenia komunikacyjne znacznie się poprawią. To okazja dla inwestorów, aby zainwestować wcześnie w dzielnice „metro hub” Grand Paris, gdzie wartości nieruchomości (zarówno komercyjnych, jak i mieszkaniowych) mogą wykazać ponadprzeciętny wzrost.
• La Défense i Zachodni Półksiężyc: Tradycyjna dzielnica biznesowa Paryża, La Défense, nieustannie się odnawia, a nowoczesne wieże zastępują starsze budynki. Projekty takie jak wspomniany wcześniej The Link (który będzie siedzibą główną TotalEnergies) oraz wieża Hekla zapewniają nowoczesne, ekologiczne powierzchnie biurowe. Istnieje również trend zwiększania udziału funkcji mieszanych w La Défense (mieszkania, handel, rozrywka), aby dzielnica tętniła życiem także po godzinach pracy. W sąsiednim Zachodnim Półksiężycu (Neuilly, Boulogne, Issy) wiele dawnych terenów przemysłowych przekształcono w kampusy biurowe (np. kampus biurowy „Insect” w Issy), przyciągając firmy z branży mediów i technologii.
• Rewitalizacja adaptacyjna: W związku z nadpodażą powierzchni biurowych w Paryżu można się spodziewać coraz większej liczby konwersji biur na mieszkania lub laboratoria w nadchodzących latach. Władze miasta zachęcają do przekształcania przestarzałych budynków biurowych na cele mieszkalne, aby złagodzić niedobór mieszkań (miasto w ostatnich latach samo kupiło lub zarezerwowało nieruchomości o wartości ponad 1 miliarda euro z myślą o potencjalnej konwersji na mieszkania socjalne) nmrk.com. To stopniowo może zmniejszyć zasoby komercyjne, jednocześnie łagodząc ograniczenia podaży mieszkań – jest to trend, na który warto zwrócić uwagę pod koniec lat 2020.

Podsumowując, rynek nieruchomości komercyjnych w Paryżu przechodzi obecnie okres przystosowania. Powierzchnie biurowe szukają nowej równowagi w świecie pracy hybrydowej, a zwyciężają topowe lokalizacje. Handel jest spolaryzowany, lecz Paryż pozostaje niezbędną lokalizacją dla światowych marek. Hotele są jasnym punktem z doskonałymi wynikami. Co więcej, nowe inwestycje i infrastruktura (projekt Grand Paris itp.) stanowią fundament pod dalszą ekspansję metropolitarną Paryża, która stworzy nowe gorące punkty działalności komercyjnej u boku ugruntowanych centralnych dzielnic biznesowych. Inwestorzy i profesjonaliści powinni uważnie obserwować te zmieniające się trendy, gdyż przynoszą one zarówno wyzwania (np. wyższe pustostany w starych biurach), jak i możliwości (np. rozwój wokół nowych węzłów komunikacyjnych) w ciągu najbliższych lat.

Nowe inwestycje mieszkaniowe i infrastrukturalne

Kilka dużych inwestycji w mieszkalnictwo i infrastrukturę kształtuje przyszłość rynku nieruchomości w Paryżu. Obejmują one ambitne projekty komunikacyjne, które powiększają zasięg metropolii, nowe inwestycje mieszkaniowe oraz programy rewitalizacji miejskiej. Poniżej przedstawiamy najbardziej wpływowe zmiany:

Grand Paris Express: Grand Paris Express jest często nazywany „projektem stulecia” dla Wielkiego Paryża — i to nie bez powodu. Ten wart 35 miliardów euro projekt infrastrukturalny zakłada budowę 200 km nowych, automatycznych linii metra i 68 nowych stacji wokół Paryża parispropertygroup.com – co w praktyce podwaja istniejący system metra i znacznie poprawia dostępność przedmieść. Budowane są cztery nowe linie (15, 16, 17, 18) oraz przedłużenia linii 11 i 14, z realizacją etapami od 2024 do 2030 roku theurbanist.org. Wpływ na rynek nieruchomości jest ogromny: dawniej peryferyjne obszary staną się łatwo dostępne, otwierając nowe dzielnice na mieszkalnictwo i handel. Przykładowo, przedłużenie linii 14 do lotniska Orly otwarto w 2024 roku (tuż przed igrzyskami olimpijskimi), skracając czas dojazdu z południowego Paryża na lotnisko i podnosząc wartość nieruchomości w południowych dzielnicach, które zyskały bezpośrednie połączenie parispropertygroup.com. Linia 15 Południe, planowana na lata 2025–26, utworzy pierwszą pętlę przez wewnętrzne przedmieścia, takie jak Boulogne i Saint-Maur sortiraparis.com. Urbanistyczni eksperci przewidują „premię infrastrukturalną” dla nieruchomości położonych blisko nowych stacji – faktycznie, niektórzy sprytni inwestorzy już kupują w tych obszarach przed uruchomieniem metra. Rząd i władze regionu łączą powstawanie stacji z projektami rewitalizacji miejskiej grandparisexpress.fr: przy stacjach powstają nowe osiedla mieszkaniowe, kompleksy handlowe, przestrzenie publiczne i usługi (np. rewitalizacja urbanistyczna wokół każdej stacji jest planowana w celu wykorzystania potencjału Grand Paris Express grandparisexpress.fr). Podsumowując, Grand Paris Express powiększy efektywną wielkość rynku nieruchomości w Paryżu, zmniejszając presję na historyczne centrum dzięki tworzeniu atrakcyjnych, dobrze skomunikowanych punktów na przedmieściach. Tereny takie jak Saint-Denis, Champigny, Clamart i inne znajdujące się przy nowych liniach stają się wyłaniającymi się hotspotami o dużym potencjale wzrostu zarówno pod względem mieszkań, jak i biur w nadchodzącej dekadzie.

Budownictwo mieszkaniowe i nowe inwestycje: W granicach Paryża powstaje bardzo mało nowych budynków (każdego roku buduje się w mieście tylko kilkaset nowych mieszkań, często jako uzupełnienie zabudowy lub przebudowy). Aby zaradzić chronicznemu niedoborowi, w ostatnich latach miasto skupiło się na dużych strefach rewitalizacyjnych. Przykładem jest trwająca inicjatywa „Réinventer Paris”, która zachęca do innowacyjnej zabudowy słabo wykorzystywanych terenów – powstają dzięki niej m.in. nowe ekologiczne budynki wielofunkcyjne, z których niektóre dodają mieszkania w kreatywny sposób (np. na istniejących już obiektach). Plan zagospodarowania przestrzennego miasta przewiduje także konwersję większej liczby biurowców na lokale mieszkalne. Niemniej jednak, ogólna produkcja mieszkań w samym Paryżu jest wciąż znacznie niższa od potrzeb. W Île-de-France (region paryski) budownictwo mieszkaniowe również ostatnio wyhamowało z powodu rosnących kosztów oraz opóźnień w uzyskiwaniu pozwoleń – sprzedaż nowych mieszkań w 2023 roku spadła o ponad 8% w porównaniu do roku poprzedniego immobilier.notaires.fr. Jeśli ta stagnacja w budowie mieszkań nie zostanie odwrócona, przyszła podaż będzie ograniczona, co może powodować wzrost cen i czynszów. Rząd wprowadził pewne środki zaradcze (jak przedłużenie PTZ – kredytu na preferencyjnych warunkach dla osób kupujących pierwsze mieszkanie na lata 2024–2025 w niektórych regionach, a także zachęty dla gmin do intensyfikacji zabudowy), ale wyzwania pozostają.

Pozytywnym aspektem jest to, że kilka dużych projektów inwestycyjnych w najbliższych latach dostarczy nowe mieszkania i nowe społeczności:

• Przebudowa Wioski Olimpijskiej: Wioska Olimpijska 2024 w Saint-Denis jest przekształcana w nową ekologiczną dzielnicę z ok. 2400 mieszkaniami (mieszanka nieruchomości prywatnych i socjalnych) oraz szkołami i parkami parispropertygroup.com. Te lokale, oddawane sukcesywnie od 2025 roku, zasilą rynek tak potrzebną nową pulą mieszkań na odnowionym terenie. Projekt ma także przyciągnąć biznes i podnieść wartość nieruchomości w tym historycznie zaniedbanym rejonie, na co wpłynie także poprawiona infrastruktura i międzynarodowa rozpoznawalność, jaką zyskał parispropertygroup.com.
• Clichy-Batignolles (17. dzielnica): To nowo powstałe osiedle na terenach po dawnej kolei dostarczyło w ostatnich latach setki nowych mieszkań (w tym znaczną część lokali dostępnych cenowo) oraz ogromny Park Martina Luthera Kinga. Znajduje się tam także nowy paryski sąd oraz związane z nim biura. Sukces Clichy-Batignolles pokazuje, jak dobrze zaplanowana dzielnica z terenami zielonymi może odmienić fragment miasta; wartości nieruchomości w sąsiadujących, starszych rejonach wzrosły w rezultacie tych zmian.
• Paris Rive Gauche (13. dzielnica): To trwająca inwestycja na południe od Gare d’Austerlitz, gdzie dawne tereny przemysłowe są przekształcane. Obejmuje nowe budynki mieszkalne (szczególnie w okolicach Avenue de France i Biblioteki François Mitterrand), infrastrukturę uniwersytecką oraz biura. 13. dzielnica zyskała na tym rozwoju, z odnotowanym wzrostem cen także w 2024 roku (+2,3% roczny wzrost cen w tym rejonie) parispropertygroup.com. Trend ten powinien się utrzymać wraz z dojrzewaniem tej dzielnicy.
• Wieże wielofunkcyjne i ekspansja w pionie: Choć w Paryżu na ogół nie buduje się wysoko, wyjątki takie jak powstająca Tour Triangle będą zawierały elementy wielofunkcyjne (biura, centrum konferencyjne, być może hotel). Ponadto, kilka lat temu wprowadzono przepisy umożliwiające drewniane nadbudowy na istniejących budynkach, by łagodnie zwiększać zasób mieszkaniowy. Niektóre takie projekty (dodanie jednego lub dwóch pięter do starszego budynku) realizowane są w niewielkiej, butikowej skali.

Modernizacja infrastruktury (nie-metro): Poza metrem Grand Paris, inne inwestycje infrastrukturalne wpływają na rynek nieruchomości. Paryska agencja transportu publicznego inwestuje w modernizację linii podmiejskich RER i tramwajów, poprawiając niezawodność dla dojeżdżających z przedmieść. W realizacji jest bezpośredni pociąg CDG Express z lotniska Charles de Gaulle do centrum Paryża (planowany na 2026 rok), co zwiększy wygodę podróży służbowych i turystycznych – a to może przełożyć się na wzrost atrakcyjności okolic stacji końcowych. Infrastruktura drogowa też się zmienia: Paryż ogranicza liczbę pasów dla samochodów i wprowadza ścieżki rowerowe, co – choć kontrowersyjne dla kierowców – poprawiło jakość powietrza i życie uliczne w niektórych dzielnicach (mogąc czynić je bardziej atrakcyjnymi mieszkalnie). Kolejnym elementem jest odporność na zmiany klimatu – miasto zazielenia część ulic i tworzy „miejskie lasy”, by walczyć z wyspami ciepła; działania te podnoszą komfort życia i atrakcyjność dzielnic (wartość nieruchomości często rośnie w pobliżu nowych parków i placów obsadzonych drzewami).

Perspektywy: Podsumowując, inwestycje infrastrukturalne i nowe projekty rozszerzają horyzont paryskiego rynku nieruchomości poza tradycyjne centrum miasta. Szczególnie Grand Paris Express jest przełomową zmianą: prawdopodobnie zaobserwujemy „zwycięzców” wśród przedmieść przy nowych liniach (ze wzrostem wartości i nowymi inwestycjami) wraz z uruchomieniem sieci. W samym Paryżu, choć duże działki pod zabudowę są rzadkością, główny nacisk kładzie się na lepsze wykorzystanie istniejących przestrzeni (przekształcenia, renowacje, umiarkowane zagęszczanie) oraz na modernizacje w zakresie zrównoważonego rozwoju. W najbliższych latach Paryż stanie się bardziej skomunikowaną, nieco „większą” (funkcjonalnie) metropolią. Dla inwestorów i kupujących oznacza to więcej możliwości: nowe dzielnice z lepszymi połączeniami mogą oferować lepszy stosunek ceny do potencjału wzrostu niż zatłoczone centrum. Dla władz wyzwaniem będzie przekształcenie tych inwestycji w dostępne cenowo mieszkania, a nie tylko luksusowe apartamenty, by Paryż pozostał miastem otwartym dla szerokiego grona mieszkańców.

Kluczowe możliwości inwestycyjne

Biorąc pod uwagę obecne realia rynkowe, Paryż w 2025 roku oferuje szeroki wachlarz możliwości inwestycyjnych w różnych segmentach i dzielnicach. Niezależnie od tego, czy jesteś międzynarodowym inwestorem szukającym wzrostu wartości kapitału, krajowym nabywcą zainteresowanym stabilnym dochodem z najmu, czy osobą kupującą pierwszy raz wchodzącą na rynek, istnieją strategiczne aspekty warte rozważenia. Poniżej przedstawiamy kluczowe możliwości:

• Centralne dzielnice premium – aktywa „blue-chip”: Dla inwestorów, którzy stawiają na stabilność i długoterminową wartość, klasyczne centralne dzielnice Paryża (3., 4., 5., 6. arrondissementy) pozostają idealnym wyborem parispropertygroup.com. Te obszary (np. Le Marais, Dzielnica Łacińska, Saint-Germain) charakteryzują się bardzo ograniczoną podażą i niezmiennym popytem zarówno ze strony lokalnych, jak i międzynarodowych nabywców. Zmienność cen jest niska – nawet podczas spadków praktycznie nie ulegają wahaniom – a długoterminowy wzrost wartości jest niemal gwarantowany ze względu na kulturowy i historyczny prestiż tych lokalizacji. Stopy zwrotu są umiarkowane (zazwyczaj około 2–3%), ale ochrona kapitału jest bezkonkurencyjna. W 2025 roku, przy lekko skorygowanych cenach i korzystnym kursie euro, strategiczni nabywcy mają szansę nabyć prestiżowe nieruchomości w tych dzielnicach w relatywnie „promocyjnych” cenach względem ostatnich lat. Pomyśl o haussmannowskich apartamentach z balkonem w 5. arrondissement lub pied-à-terre w pobliżu Place des Vosges – te nieruchomości pozostaną pożądane i mogą być wynajmowane menedżerom lub służyć jako drugi dom. Tak naprawdę, kupno nieruchomości premium w Paryżu to jak zakup dzieła sztuki: namacalny atut o trwałej wartości.
• Dzielnice przejściowe – inwestycje z potencjałem wzrostu wartości: Inwestorzy gotowi podjąć nieco większe ryzyko w zamian za wyższy potencjalny zysk powinni zainteresować się gentryfikującymi się obszarami w 10., 11., 18., 19. dzielnicy (fragmenty tych dzielnic) parispropertygroup.com. Takie dzielnice jak South Pigalle (9./10.), Oberkampf (11.) czy La Chapelle (18.) stale się rozwijają. W tych rejonach ceny wejściowe są znacząco niższe niż w prestiżowych dzielnicach – często o połowę niższe za metr kwadratowy parispropertygroup.com – a mimo to znajdziemy je w granicach Paryża, z coraz lepszą infrastrukturą. Wraz z pojawianiem się modnych kawiarni, galerii sztuki i start-upów technologicznych, wartości nieruchomości w tych okolicach mogą rosnąć szybciej niż średnia. Przykładowo, tuż przed ostatnim spadkiem, niektóre części 10./11. dzielnicy notowały dwucyfrowy roczny wzrost cen. Obecnie, po lekkim schłodzeniu rynku (np. 9. dzielnica spadła o 4,6%, ~9 650 €/m² parispropertygroup.com), te obszary oferują okazje zakupowe w niższych cenach. Długoterminowa perspektywa pozostaje niezmienna: wraz z postępującą gentryfikacją te nieruchomości mogą zyskać na wartości ponadprzeciętnie. Dodatkowo, stopy zwrotu z najmu (3,5%–4%) są tu wyższe niż w centrum, a popyt ze strony młodych profesjonalistów bardzo silny. Inwestorzy mogą rozważyć projekty renowacyjne – przejęcie starego mieszkania w tych dzielnicach, remont (szczególnie poprawa efektywności energetycznej), a następnie odsprzedaż na rosnącym rynku lub wynajem. Wiele budynków w tych dzielnicach aż prosi się o modernizację – takie działania pozwalają nie tylko zwiększyć wartość kapitałową, ale i dostosować się do nowych wymogów energetycznych (co czyni nieruchomość przyszłościową).
• Obszary Rozwijające się – Wielki Paryż i Wzrost na Obrzeżach: Dla osób z dłuższym horyzontem inwestycyjnym i odrobiną pionierskiego ducha, rozwijające się tereny korzystające z Grand Paris Express i innych zmian infrastrukturalnych są atrakcyjne parispropertygroup.com. Obejmują one rynki wewnętrznych przedmieść, takie jak Saint-Ouen, Saint-Denis, Montreuil, Ivry, Villejuif itd., a także obrzeża Paryża jak Porte de Montreuil (20.) czy Porte de Clichy (17.). Ceny w wielu tych lokalizacjach są wciąż stosunkowo niskie, lecz prawdopodobnie wzrosną wraz z poprawą dostępności i infrastruktury. Na przykład Montreuil (na wschód od Paryża) przyciąga rodziny, które nie stać na mieszkanie w samym Paryżu; wraz z nową linią metra 11 i jej przedłużeniami, miejscowość ta zyskuje na atrakcyjności. Saint-Denis, jak już wspomniano, leży na wielu nowych trasach i ma dziedzictwo olimpijskie – jeszcze kilka lat temu uchodziło za zaniedbane, a dziś deweloperzy budują tam eko-osiedla. Realistycznie można spodziewać się wzrostu wartości przewyższającego średnią paryską w tych strefach na przestrzeni 5–10 lat. Inwestorzy mogą rozważyć nowe inwestycje w pobliżu przyszłych stacji – często deweloperzy oferują mieszkania początkowo w dość przystępnych cenach za m², ale gdy okolica się rozwinie, wartości odsprzedaży mogą gwałtownie wzrosnąć. Uwaga: są to mniej płynne rynki i należy dokładnie przeanalizować każdą mikro-lokalizację (bliskość stacji, bezpieczeństwo, popyt na wynajem). Niemniej rozbudowa Grand Paris to wyjątkowa szansa, by wcześnie wejść w „następną wielką rzecz” na rynku nieruchomości w Paryżu.
• Segment luskusowy i ultra-luksusowy: Jak już wspomniano, paryskie nieruchomości luksusowe to bezpieczna inwestycja długoterminowa. Najlepsze aktywa (np. nieruchomość w Złotym Trójkącie 8. dzielnicy czy hôtel particulier w 7.) nie tylko zachowują wartość, ale często jeszcze zyskują na wartości nawet wtedy, gdy reszta rynku stoi w miejscu. Inwestorzy z dużym kapitałem mogą w 2025 roku znaleźć okazje zakupu takich nieruchomości – czasem w okresach lekkiego zastoju rynkowego pojawi się zmotywowany sprzedawca oferujący luksus w lekkiej promocji. Potencjalny zysk jest spory: poza wzrostem wartości te nieruchomości dają prestiż i mogą przynosić dochód z wynajmu luksusowego (choć to niszowy rynek najemców). Co więcej, zamożni nabywcy z całego świata coraz bardziej interesują się Paryżem, więc popyt na najwyższym poziomie rośnie – zakup teraz można później sprzedać z premią międzynarodowemu klientowi szukającemu prestiżowej nieruchomości w Paryżu. Jest także opcja luksusowej renowacji: zakup dużego, eleganckiego apartamentu w topowej lokalizacji wymagającego remontu, odnowienie z zachowaniem historycznego uroku i sprzedaż po przebudowie. Biorąc pod uwagę premie, jakie osiągają luksusowe mieszkania gotowe do zamieszkania (często powyżej 20 000 €/m²), ta strategia może być opłacalna przy dobrej realizacji.
• Nisze klas aktywów: Oprócz tradycyjnych sektorów, warto zwrócić uwagę na niektóre niszowe segmenty rynku w Paryżu. Zakwaterowanie dla studentów, jak wspomniano, charakteryzuje się wysokim popytem strukturalnym – wyspecjalizowani operatorzy akademików rozwijają się (często poprzez zakup nowych inwestycji na etapie realizacji). Domy seniora i nieruchomości opieki zdrowotnej to kolejny segment, ponieważ populacja Francji się starzeje; choć sam Paryż jest młodszy i bardziej przejściowy, cały region będzie potrzebował więcej miejsc dla seniorów. Branża hotelarska i apartamenty serwisowane – zakup mieszkania z przeznaczeniem na wynajem krótkoterminowy (jeśli uda się przejść przez regulacje) może przynosić wysokie zyski. Przestrzenie co-living i co-working – niektórzy inwestorzy przekształcają duże mieszkania lub budynki w przestrzenie co-livingowe (wynajem pokoi ze wspólnymi udogodnieniami) skierowane do młodych profesjonalistów; podobnie, mniejsze powierzchnie biurowe w Paryżu (przeznaczone na co-working) cieszą się popytem nawet jeśli wynajem powierzchni przez duże korporacje jest wolniejszy, ponieważ startupy wciąż chcą być obecne w mieście. Wreszcie, zielona modernizacja budynków może stać się kierunkiem inwestycyjnym: firmy specjalizujące się w zakupie słabo ocenianych energetycznie (DPE F/G) budynków, ich renowacji do wysokich standardów energetycznych, a następnie sprzedaży lub wynajmu, skorzystają zarówno na wzroście wartości, jak i uniknięciu regulacyjnego wykluczenia.

Podsumowując, Paryż oferuje szerokie spektrum profili inwestycyjnych w 2025 roku: stabilne aktywa główne dla inwestorów o niskiej tolerancji ryzyka, obszary wzrostu dla poszukiwaczy wartości oraz unikalne okazje napędzane przez zmiany infrastrukturalne i polityczne. Kluczem dla inwestorów jest dostosowanie swojej strategii do poziomu akceptowanego ryzyka i horyzontu czasowego. Bez względu na wybrane podejście, jedno przesłanie jest niezmienne: skup się na lokalizacji i jakości. W mieście pełnym mikro-rynków, wybór odpowiedniej dzielnicy – tej rozwojowej lub ponadczasowej – może zadecydować o realizacji celów inwestycyjnych.

Główne czynniki rynkowe i prognozy

Kilka kluczowych czynników rynkowych będzie kształtować nieruchomości w Paryżu w 2025 roku i kolejnych latach. Przyglądamy się tutaj najważniejszym z nich – sytuacji gospodarczej, stopom procentowym, demografii oraz turystyce – i temu, jak wpływają na perspektywy rynku.

Stopy procentowe i finansowanie: Trajektoria stóp procentowych jest bez wątpienia najważniejszym czynnikiem kształtującym krótkoterminowe perspektywy rynku nieruchomości. W latach 2022–2023 gwałtownie rosnące stopy procentowe kredytów hipotecznych w strefie euro poważnie ograniczyły siłę nabywczą kupujących; we Francji oprocentowanie kredytów hipotecznych wzrosło z poniżej 1,5% do ponad 3,5% w ciągu 18 miesięcy parispropertygroup.com parispropertygroup.com, co spowodowało gwałtowne spowolnienie liczby transakcji. Na początku 2024 roku, gdy presja inflacyjna złagodniała, Europejski Bank Centralny wstrzymał podwyżki, a stopy procentowe kredytów hipotecznych we Francji zaczęły stopniowo spadać. Jak wcześniej wspomniano, średnia stała stopa na 20 lat spadła z około 3,6% w styczniu 2024 do około 3,2% do końca pierwszego kwartału 2025 parispropertygroup.com. Przyniosło to ulgę i jest to jeden z głównych powodów stabilizacji rynku. Patrząc w przyszłość, wielu analityków przewiduje, że EBC może rozpocząć obniżanie stóp bazowych pod koniec 2025 lub w 2026 roku, jeśli inflacja powróci do wyznaczonego celu. Raport Knight Frank wskazuje nawet, że „siedem obniżek stóp procentowych w strefie euro – i kolejne oczekiwane – daje nowy impuls” dla nabywców segmentu premium knightfrank.com. Choć może to być zbyt optymistyczne, ogólne oczekiwania są takie, że nie będzie dalszych podwyżek stóp, a w ciągu najbliższych 12–24 miesięcy oprocentowanie kredytów może lekko spaść notairesdugrandparis.fr. Powinno to stopniowo ożywić akcję kredytową i poprawić zaufanie kupujących. Istnieje jednak ryzyko związane z rynkiem obligacji: rentowności francuskich obligacji 10-letnich OAT wzrosły w 2024 roku i jeśli pozostaną na wysokim poziomie, banki mogą być ostrożne w dalszym obniżaniu oprocentowania kredytów hipotecznych notaires.fr. Ponadto, surowe francuskie przepisy dotyczące zdolności kredytowej (limity HCSF, w tym limit relacji zadłużenia do dochodu i górne pułapy oprocentowania) mogą nadal ograniczać część kupujących, zwłaszcza jeśli stopy nie będą szybko spadać. Podsumowując, stopy procentowe to czynnik decydujący: jeśli spadną szybciej niż oczekiwano, Paryż może zobaczyć silniejsze odbicie (zgromadzony popyt czeka); jeśli pozostaną wysokie, ożywienie będzie powolne. Jednak scenariusz bazowy jest umiarkowanie pozytywny: rok 2025 powinien przynieść nieco tańsze kredyty hipoteczne i lepszy dostęp do finansowania, co wesprze rynek.

Klimat gospodarczy i zatrudnienie: Szeroko pojęta gospodarka Francji stanowi tło dla rynku nieruchomości. Na 2025 rok prognozy wskazują na słaby, ale dodatni wzrost gospodarczy. MFW i UE przewidują, że PKB Francji wzrośnie jedynie o +0,6% w 2025 r. economy-finance.ec.europa.eu – zasadniczo jest to powolne tempo, ponieważ kraj mierzy się z wysokimi kosztami energii, ograniczeniami budżetowymi i spowalniającą gospodarką światową. Jest to kontynuacja już wcześniej słabszego niż potencjalny wzrostu w latach 2023–24 (~1% rocznie). Udało się uniknąć lekkiej recesji, ale wydatki konsumentów pozostają ograniczone. Zatrudnienie było mocnym punktem, a bezrobocie spadło do ok. 7% (najniżej od dekad), jednak w połowie 2024 r. pojawiły się pierwsze oznaki problemów na rynku pracy cbre.fr. Jeśli bezrobocie wzrośnie w 2025 r. z powodu wolniejszego wzrostu, może to nieco osłabić popyt na mieszkania (mniej kupujących po raz pierwszy). Mimo to, Paryż zwykle radzi sobie lepiej niż krajowa średnia – jego rynek pracy w sektorach technologii, finansów i usług jest solidny i stale przyciąga talenty. Pewnym powodem do niepokoju pozostaje zaufanie konsumentów, które we Francji jest niskie ze względu na reformy emerytalne i inflację; może to skutkować niechęcią do podejmowania dużych zakupów, takich jak nieruchomości notaires.fr. Z drugiej strony, inflacja spada (z 6% w 2022 r. do ok. 4–5% w 2023 r. i prognozowanych ok. 2,5% w 2024 r.). Wolniej rosnąca inflacja pomaga realnym dochodom i powinna w końcu umożliwić większe wydatki gospodarstw domowych na mieszkania. W nieruchomościach komercyjnych liczą się rentowność firm i plany ekspansji – dużo zależy tu od czynników globalnych, ale silny sektor dóbr luksusowych i turystyki we Francji (kluczowi najemcy biurowców) mają się dobrze, co dobrze wróży popytowi na biura w Paryżu w perspektywie średnioterminowej.

Podsumowując, czynnik gospodarczy jest neutralny lub lekko negatywny na rok 2025: słaby wzrost nie napędza boomu, ale niższa inflacja i stabilne zatrudnienie zmniejszają ryzyko gwałtownego załamania. Nieruchomości w Paryżu historycznie przechodzą przez wzloty i upadki francuskiej gospodarki z mniejszą zmiennością, dzięki unikalnej pozycji stolicy. Ponadto, jeśli rząd ogłosi jakiekolwiek wsparcie dla rynku mieszkaniowego (temat ten stał się kwestią polityczną), mogłoby to przynieść pozytywny efekt. Przykładowo, nowe ulgi podatkowe lub złagodzenie warunków kredytowych dla osób kupujących po raz pierwszy zwiększyłyby aktywność – na koniec 2024 r. trwają dyskusje o działaniach wspierających sektor mieszkaniowy (jak przedłużenie bezoprocentowanych kredytów i ulgi podatkowe dla właścicieli remontujących nieefektywne energetycznie lokale).

Trendy demograficzne i społeczne: Demografia odgrywa subtelną, ale istotną rolę. Liczba ludności miasta Paryż faktycznie nieznacznie spada – obecnie to około 2,1 mln mieszkańców, czyli o około 140 000 mniej niż w 2013 roku thepeninsulaqatar.com. W ciągu ostatniej dekady miasto traciło około 10 000 mieszkańców rocznie thepeninsulaqatar.com. Ten trend przypisuje się takim czynnikom, jak mniejsze gospodarstwa domowe (ludzie potrzebują więcej przestrzeni na osobę, co prowadzi do łączenia dawniej podzielonych mieszkań w większe) thepeninsulaqatar.com, przenoszenie się rodzin do przedmieść z powodu kosztów oraz wzrost liczby mieszkań wykorzystywanych jako drugorzędne rezydencje, które w innym przypadku służyłyby stałym mieszkańcom thepeninsulaqatar.com. Chociaż spadek liczby mieszkańców mógłby sugerować mniejsze zapotrzebowanie na mieszkania, w przypadku Paryża niedobór mieszkań jest wciąż bardzo realny – ponieważ liczba lokali zajmowanych jako główne miejsce zamieszkania spada jeszcze szybciej. W istocie, wiele mieszkań używanych jest jako rezydencje okazjonalne lub wynajmowane krótkoterminowo (jak opisano w części o rynku najmu), co zniekształca statystyki. Tak więc „efektywne” zapotrzebowanie na mieszkania (osoby potrzebujące domów) nadal przewyższa podaż. Niemniej jednak, jeśli trend spadkowy się utrzyma, miasto jest zaniepokojone (wprowadza polityki mające na celu zatrzymanie rodzin z klasy średniej, np. budowę więcej przystępnych mieszkań) thepeninsulaqatar.com thepeninsulaqatar.com. Inny ważny trend demograficzny to starzenie się populacji – Paryż ma stosunkowo młody profil na tle reszty Francji, ale grupa osób 60+ będzie rosnąć. Może to zwiększyć zapotrzebowanie na inne typy mieszkań (mniejsze, dostępne mieszkania, być może w spokojniejszych dzielnicach) i może prowadzić do rotacji, gdy starsi mieszkańcy sprzedadzą większe mieszkania, których już nie potrzebują. Z drugiej strony Paryż nadal przyciąga międzynarodowych i młodych migrantów – miasto nadal przyciąga studentów, profesjonalistów i zamożnych zagranicznych nabywców, co generuje nowy popyt. Miasto inwestuje też w poprawę jakości życia (np. walka ze smogiem, tworzenie nowych parków) thepeninsulaqatar.com, aby zatrzymać odpływ rodzin. Podsumowując, zmiany demograficzne to mieszana siła: nieco mniej rdzennych paryżan, ale więcej międzynarodowych „part-timerów” i wciąż ogromne niezaspokojone potrzeby mieszkaniowe w niektórych grupach.

Turystyka i status globalnego miasta: Status Paryża jako światowej stolicy kultury i turystyki ma bezpośredni i pośredni wpływ na rynek nieruchomości. Wysoki poziom turystyki napędza rynek wynajmu krótkoterminowego, jak już wspomniano, a także zachęca do zagranicznych inwestycji w nieruchomości (niektórzy turyści decydują się na zakup pied-à-terre po zakochaniu się w mieście). Wraz z ponownym powrotem turystyki do rekordowych poziomów w latach 2023–2024 i przewidywanym dalszym wzrostem, dzielnice popularne wśród turystów (np. okolice Wieży Eiffla, Champs-Élysées, Marais) odnotowują wysokie zapotrzebowanie na nieruchomości. Ponadto rozwój hoteli i wynajem powierzchni handlowych są silnie powiązane z kondycją turystyki. Udane przeprowadzenie przez Paryż Igrzysk Olimpijskich 2024 spodziewane jest jako czynnik pozytywnie oddziałujący na miasto: spowodowało modernizację infrastruktury (transport, przestrzenie publiczne) oraz zwiększyło globalną rozpoznawalność miasta. Dodatkowe korzyści to poprawa infrastruktury sportowej oraz tysiące nowych lokali mieszkalnych (dzięki przekształceniu Wioski Olimpijskiej). Przedstawiciele miasta i analitycy mówią o „po-olimpijskim blasku”, który przynosi korzyści częściom północnego i wschodniego Paryża, gdzie odbywały się wydarzenia olimpijskie parispropertygroup.com. Przykładowo, okolice La Villette czy Saint-Denis zyskały nowe połączenia komunikacyjne i doświadczały ponownego zainteresowania ze strony nabywców mieszkań i inwestorów po zakończeniu Igrzysk parispropertygroup.com. Co więcej, przywództwo Paryża w sferze kultury (muzea, moda, kuchnia) gwarantuje, że pozostaje on magnesem dla osób o wysokiej wartości netto, wzmacniając segment rynku nieruchomości luksusowych, o którym już wspominaliśmy.

Czynniki globalne: Jako światowe miasto, Paryż nie jest odporny na globalne trendy na rynku nieruchomości. Na przykład zmiany w innych dużych miastach mogą przekierować lub przyciągnąć inwestycje – jak wspomniano, zmiany polityki w Londynie (takie jak opodatkowanie zagranicznych kupujących czy zakończenie przywilejów non-dom) sprawiły, że niektórzy zamożni inwestorzy wybierają Paryż knightfrank.com. Stabilność lub niestabilność geopolityczna może powodować przepływ kapitału do tzw. bezpiecznych przystani: Paryż jest generalnie postrzegany jako stabilny, szczególnie w porównaniu z innymi stolicami, dlatego w niepewnych czasach inwestorzy globalni często zwiększają alokację na paryskie nieruchomości (zarówno komercyjne, jak i mieszkaniowe). Kursy walut to kolejny czynnik: silny dolar (lub juan itp.) wobec euro skutecznie obniża cenę paryskich nieruchomości dla zagranicznych nabywców, co miało miejsce w ostatnich latach parispropertygroup.com. Gdyby euro znacząco się umocniło, ten korzystny dla kupujących trend może osłabnąć. Ostatecznie, polityka na poziomie UE lub krajowa (takie jak zmiany w polityce monetarnej lub podatkowej wpływające na rynek nieruchomości) pozostają czynnikami, które warto monitorować.

Podsumowanie prognozy: Łącząc wszystkie te czynniki, perspektywy dla rynku nieruchomości w Paryżu do 2025 roku i dalej są ostrożnie optymistyczne i zakładają umiarkowany wzrost. Fundamenty rynku – ograniczona podaż i światowy popyt – pozostają niezmienione, co sugeruje, że po ustąpieniu tymczasowych czynników hamujących (wysokie stopy procentowe, niepewność gospodarcza) Paryż powinien powrócić do długoterminowego, stopniowego wzrostu. Scenariusz bazowy na 2025 rok: liczba transakcji lekko wzrośnie w stosunku do najniższych poziomów z 2024 roku, ceny w całym mieście ustabilizują się lub wzrosną o 0–2%, z nieco większym wzrostem w najlepszych lokalizacjach i niektórych zewnętrznych dzielnicach, które nadrobią duże spadki z 2024 roku. Czynsze nadal będą rosły w ramach regulowanych limitów z powodu niedoboru mieszkań. Ryzyka dla tych prognoz to: gorsza od oczekiwanej recesja gospodarcza (np. jeśli Europę dotknie kryzys energetyczny lub globalna recesja), co może zmniejszyć popyt; lub odwrotnie, opóźnienie w obniżaniu stóp procentowych, co utrzyma słabą dostępność finansowania. Z drugiej strony, jeśli koszty finansowania spadną szybciej, a rząd wprowadzi politykę sprzyjającą mieszkalnictwu, Paryż może odnotować silniejsze odbicie (wzrost cen >3%, napływ kupujących kupujących po raz pierwszy). W perspektywie wieloletniej Paryż ma szansę pozostać jednym z najbardziej pożądanych rynków nieruchomości na świecie, czemu sprzyja projekt Grand Paris, przekształcający metropolię, oraz nieprzemijający urok miasta, który przyciąga inwestorów i nowych mieszkańców do Miasta Świateł. Jak stwierdzono w jednej z analiz, „Paryż roku 2025 stoi na fascynującym rozdrożu — zachowując swoje dziedzictwo, a jednocześnie otwierając się na modernizację…dla tych, którzy rozumieją jego dynamikę, obecny etap może być zapamiętany jako okno szansy na jednym z najbardziej pożądanych rynków świata.” parispropertygroup.com.

Zmiany regulacyjne i podatkowe wpływające na rynek

Niedawne zmiany regulacyjne i podatkowe we Francji – wiele z nich dotyczy bezpośrednio Paryża – wywierają znaczący wpływ na kupujących, inwestorów i najemców. Orientacja w tych zmianach jest kluczowa dla wszystkich uczestników rynku. Poniżej przegląd najważniejszych rozwiązań:

1. Kontrola czynszów (Encadrement des Loyers): Paryż ponownie wprowadził kontrolę czynszów w 2019 roku jako środek eksperymentalny i pozostaje ona w mocy. System ogranicza poziom czynszu dla nowych umów najmu na większości mieszkań wynajmowanych jako główne miejsce zamieszkania w Paryżu, ustalając czynsz referencyjny (plus limit 20%) według lokalizacji i typu nieruchomości. Ta ramowa regulacja czynszowa (w ramach ustawy ELAN) miała wygasnąć, ale została przedłużona co najmniej do połowy 2025 roku i prawdopodobnie stanie się trwałym rozwiązaniem ze względu na lokalne poparcie polityczne service-public.fr service-public.fr. W praktyce, przy podpisywaniu nowej umowy najmu lub jej przedłużaniu, właściciele mieszkań w Paryżu nie mogą przekroczyć prefekturalnie ustalonego limitu czynszu dla danej okolicy (chyba że uzasadnią to wyjątkowymi cechami poprzez “complément de loyer”). Od 2025 roku czynsze referencyjne są aktualizowane corocznie. Istnienie kontroli czynszów oznacza, że podwyżki czynszu dla obecnych najemców są umiarkowane (powiązane z indeksem IRL, około 3,5% w 2023 r.) i nowe czynsze w Paryżu są w pewnym stopniu ograniczone. Dla inwestorów oznacza to zmniejszenie potencjalnych przychodów z wynajmu w porównaniu z wolnym rynkiem, ale też zapobiega nadmiernej inflacji czynszowej, która mogłaby wykluczyć najemców. Co istotne, nieprzestrzeganie przepisów grozi karami: najemcy mogą odwołać się i wymusić obniżkę czynszu, jeśli początkowy czynsz przekroczył dozwolone maksimum. Egzekwowanie przepisów zostało zintensyfikowane, a miasto skierowało niektórych naruszających właścicieli do sądu. Podsumowując, kontrola czynszów jest obecnie stałym elementem rynku najmu w Paryżu – dobra wiadomość dla najemców szukających przystępności oraz czynnik, który właściciele muszą starannie brać pod uwagę przy ustalaniu czynszu (zwłaszcza w przypadku mniejszych lokali, gdzie limit jest najbardziej restrykcyjny).

2. Ochrona najemców w „strefach napięcia”: Niezależnie od limitów czynszowych, Francja utrzymuje przepisy w „strefach napiętych” („zones tendues”, w tym w Paryżu), które mają chronić najemców podczas zmiany najemcy. W szczególności w przypadku ponownego wynajęcia nieruchomości, która była niezamieszkana przez mniej niż 18 miesięcy, właściciel zazwyczaj nie może podnieść nowego czynszu powyżej czynszu poprzedniego (z wyjątkiem ograniczonej kwoty lub jeśli przeprowadzono istotny remont) service-public.fr. Jest to limit podwyżek czynszu przy zmianie najemcy, odnawiany co roku rozporządzeniem (ostatnio również przedłużony do lipca 2025 r.) service-public.fr. Dla właścicieli oznacza to, że nie można znacznie podnieść czynszu między najemcami, chyba że udoskonaliło się nieruchomość lub czynsz był dotąd zbyt niski. Kolejna zasada: właściciele muszą uzasadnić każdy czynsz powyżej referencyjnej mediany (klauzula „complément”), a te są dokładnie weryfikowane. Te środki, w połączeniu z encadrement, sprawiają, że rynek wynajmu w Paryżu jest mocno regulowany. Dla najemców zapewnia to stabilność i ograniczenie nadmiernych wzrostów czynszu, co jest kluczowe w obliczu problemów mieszkaniowych. Dla inwestorów rada jest taka, by dokładnie sprawdzić regulowane poziomy czynszu w wybranej lokalizacji – obliczenia rentowności powinny opierać się na dozwolonym czynszu, a nie hipotetycznym czynszu rynkowym.

3. Przepisy dotyczące efektywności energetycznej (Prawo klimatyczne): Jedną z najważniejszych ostatnich zmian jest agresywne podejście Francji do poprawy efektywności energetycznej mieszkań, co bezpośrednio wpływa na właścicieli i nabywców starszych nieruchomości. Na mocy „Loi Climat et Résilience” domy o niskiej efektywności energetycznej (nazywane passoires thermiques, czyli „termiczne sita”) są stopniowo wycofywane z rynku najmu. Od 1 stycznia 2025 roku nielegalne będzie wynajmowanie nieruchomości z oceną efektywności energetycznej (DPE) „G” (najgorsza ocena) service-public.fr service-public.fr. Mieszkania z oceną G są teraz uznawane za niegodne zamieszkania, co oznacza, że nie można dla nich podpisywać nowych umów najmu service-public.fr. Zakaz zostanie rozszerzony: od 2028 roku mieszkania z oceną F również nie będą mogły być wynajmowane, a od 2034 roku dotyczyć to będzie także tych z oceną E service-public.fr service-public.fr. W Paryżu znaczna część zasobów mieszkaniowych jest stara i nieefektywna energetycznie – szacuje się, że nawet 30–40% mieszkań może mieć ocenę F lub G. To prawo ma ogromne konsekwencje: właściciele mieszkań z oceną G muszą albo wycofać je z rynku najmu, przeprowadzić modernizację w celu podniesienia oceny, albo sprzedać nieruchomość. Już od 2023 roku czynsz za wynajem mieszkań z oceną G i F nie mógł być podnoszony, ale 2025 to prawdziwy punkt zwrotny wraz z całkowitym zakazem service-public.fr. Wielu drobnych właścicieli zdecydowało się sprzedać swoje nieruchomości zamiast inwestować w kosztowne remonty, co częściowo przyczyniło się do wzrostu liczby ofert (i być może spadku cen tych jednostek w latach 2023–24). Dla inwestorów te przepisy są kluczowe: przy zakupie sprawdzaj ocenę DPE. Nieruchomości z oceną F lub G mogą być teraz okazją (zmotywowani sprzedający), ale trzeba uwzględnić budżet na remont, ponieważ dochód z wynajmu jest ograniczony. Z drugiej strony posiadanie nieruchomości z dobrą oceną energetyczną gwarantuje wyższą wartość i brak ograniczeń – energooszczędne mieszkania cieszą się coraz większym popytem. Rząd oferuje zachęty (ulgi podatkowe, pożyczki ekologiczne na 0%, itp.) na termomodernizacje, a co ciekawe, samo Miasto Paryż wprowadziło nawet zwolnienie z podatku od nieruchomości dla właścicieli przeprowadzających znaczące remonty energetyczne paris.fr. Pokazuje to, że władze stosują zarówno zachęty, jak i restrykcje, aby poprawić jakość mieszkań. Podsumowując, przepisy dotyczące energii zmieniają rynek: można spodziewać się fali remontów oraz tego, że starsze nieefektywne budynki zostaną zmodernizowane lub stopniowo wycofywane z rynku najmu.

4. Koniec ulgi podatkowej Pinel: Program Pinel, długo działający program redukcji podatku dochodowego dla inwestorów w nowe mieszkania na wynajem, został oficjalnie zakończony. Pinel oferował inwestorom, którzy kupowali nowe mieszkania na wynajem (w wyznaczonych strefach, w tym na przedmieściach Paryża), znaczącą ulgę podatkową. Program ten cieszył się popularnością i wspierał nową zabudowę. Jednak zgodnie z planem od 1 stycznia 2025 roku economie.gouv.fr economie.gouv.fr nie można już dokonywać żadnych nowych inwestycji Pinel. (Program został przedłużony do 2024 roku, ale z ograniczonymi korzyściami oraz wprowadzono wersję premium „Pinel+” dla projektów o wysokiej efektywności economie.gouv.fr, ale właśnie się on zakończył.) Dla inwestorów oznacza to, że 2024 rok był ostatnim momentem na rezerwację mieszkania na planie w ramach Pinel; w przyszłości zakup nowego mieszkania nie będzie się już automatycznie wiązał z ulgą podatkową. Rząd rozważa alternatywne sposoby wspierania budownictwa mieszkaniowego: jednym z kierunków jest rewitalizacja starych mieszkań (zachęta Denormandie dla renowacji w niektórych miastach została przedłużona do 2027 roku) la-loi-pinel.com oraz zachęcanie do inwestycji instytucjonalnych w najem. Mówi się także o nowym programie (czasem nazywanym „Pinel 2.0” lub opartym na innym mechanizmie), ale na razie brak konkretów. Wpływ: Koniec programu Pinel może zmniejszyć popyt indywidualnych inwestorów na nowe mieszkania, co z kolei może spowolnić rozpoczęcie niektórych nowych inwestycji budowlanych w regionie paryskim. Deweloperzy w 2025 roku mogą oferować rabaty lub dodatkowe korzyści, aby przyciągnąć kupujących po wycofaniu zachęty Pinel. Z drugiej strony, uwaga może przenieść się na istniejące nieruchomości: inwestorzy mogą zwrócić się w stronę starszych mieszkań (gdzie i tak nie było programu Pinel) i być może skorzystać z innych ulg (takich jak cosse lub loc’Avantages, które oferują niewielką ulgę podatkową za ustalanie przystępnych czynszów). Właściciele powinni również pamiętać, że podatek majątkowy (IFI) nadal obowiązuje w przypadku majątku nieruchomości powyżej 1,3 mln euro – to się nie zmieniło, ale zawsze warto to uwzględnić przy dużych luksusowych zakupach.

5. Podatki od nieruchomości (Taxe Foncière): Właściciele nieruchomości w Paryżu doświadczyli gwałtownego wzrostu podatków od nieruchomości w 2023 roku. Miasto Paryż podniosło stawkę podatku miejskiego z 13,5% do 20,5% – co oznacza skok o około +52% w stawce bazowej paris.fr. W praktyce, po przeliczeniu, przełożyło się to na wzrost rachunków za podatek dla właścicieli w Paryżu w 2023 roku o około +44% selexium.com. Był to szok dla wielu osób, ponieważ historycznie Paryż miał niski podatek foncière. W 2024 roku podatek wzrósł o kolejne 3,9% (indeksowany do inflacji) selexium.com selexium.com. Te podwyżki mają na celu poprawę kondycji finansowej miasta i rekompensatę utraty podatku mieszkaniowego (taxe d’habitation), który został zniesiony dla większości mieszkańców. Wpływ na rynek: Wyższe koszty utrzymania mogą zniechęcić część inwestorów lub właścicieli drugich mieszkań, co faktycznie mogło przyczynić się do większej liczby sprzedawanych apartamentów. Zmniejszają one również marże wynajmujących (aczkolwiek podatek od nieruchomości jest odliczany od dochodu z najmu). W przyszłości paryski podatek foncière prawdopodobnie pozostanie na wyższym poziomie (20,5%) i będzie rosnąć corocznie razem z inflacją. Właściciele powinni to uwzględnić w swoim budżecie. Warto zauważyć, że Paryż nadal utrzymuje, że jego stawka jest niższa niż w innych dużych miastach (w wielu francuskich miastach wynosi ona 40-50%) paris.fr. Dodatkowo Paryż w ostatnich latach podniósł podatek od pustostanów (taxe sur les logements vacants) i podatek od drugich domów, by karać niewykorzystywane mieszkania – politykę mającą na celu udostępnienie tych lokali mieszkańcom thesundaydiplomat.com. Pojawiają się głosy, by podwoić lub potroić podatki od pustostanów i drugich mieszkań, by zwiększyć podaż mieszkań thesundaydiplomat.com, ale nie zapadła jeszcze żadna decyzja. Wprowadzenie takiej zmiany mogłoby znacząco zwiększyć koszty dla właścicieli pozostawiających mieszkania puste, co mogłoby skłonić ich do sprzedaży lub wynajmu takich nieruchomości (co byłoby korzystne dla podaży). Podsumowując, podatki związane z nieruchomościami w Paryżu rosną i inwestorzy powinni to uwzględnić przy kalkulacji rentowności (zwłaszcza właściciele nierezydenci, którzy mogą nie korzystać z lokalnych ulg podatkowych).

6. Inne istotne regulacje: Kilka dodatkowych kwestii: Francja ma surowe ochrony najemców – na przykład zimowe moratoria na eksmisje, prawo do odnawiania umów najmu na 3/6 lat itd., a ostatnie przepisy nieco wzmocniły kontrolę nad właścicielami (np. wymóg wizy gwarancyjnej dla zagranicznych najemców czy bardziej rygorystyczne zasady dotyczące kaucji). Żadna z tych regulacji nie jest nowa w 2025 roku, ale podkreślają, że bycie właścicielem nieruchomości w Paryżu wiąże się z obowiązkami i należy być przygotowanym na taki system. Po stronie zakupu zagraniczni nabywcy napotykają stosunkowo niewiele barier we Francji (w przeciwieństwie do niektórych krajów z dodatkowymi podatkami stemplem lub zakazami). We Francji nie podjęto żadnych działań mających na celu ograniczenie zakupów przez cudzoziemców; wręcz przeciwnie, inwestycje zagraniczne są mile widziane. Niemniej jednak, nabywcy nierezydenci muszą być świadomi wyższych stóp procentowych kredytów hipotecznych (często ~0,25–0,5% powyżej stawek dla rezydentów parispropertygroup.com) oraz możliwie ograniczonej zdolności kredytowej zgodnie z francuskimi przepisami. Ponadto nowe przepisy UE i Francji dotyczące przeciwdziałania praniu pieniędzy nakazują obecnie ujawnienie prawdziwych beneficjentów przy zakupie nieruchomości przez spółki itp., jednak dotyczy to jedynie niewielkiej części rynku. Rozwój i strefowanie: Paryż finalizuje nowy PLU (lokalny plan urbanistyczny) mający na celu więcej terenów zielonych i mieszkań dostępnych cenowo; może to częściowo ograniczyć spekulacyjne inwestycje luksusowe (np. możliwe jest więcej wymogów dotyczących uwzględnienia tańszych mieszkań). Regionalnie funkcjonuje także cel „ZAN” (zero net artificialisation), mający na celu powstrzymanie rozlewania się miast – co oznacza większy nacisk na zagęszczanie i rozwój terenów poprzemysłowych. Może to spowolnić rozwój terenów podmiejskich, ale podnieść ceny już wyznaczonych gruntów.

Podsumowując, otoczenie regulacyjne w Paryżu jest coraz bardziej interwencjonistyczne, mając na celu zrównoważenie rynku oraz promowanie zrównoważonego rozwoju i dostępności cenowej. Kupujący i inwestorzy muszą się dostosować do tych przepisów: uwzględnić potrzeby związane z termomodernizacją, przestrzegać limitów czynszu oraz brać pod uwagę wyższe podatki. Ci, którzy to zrobią, nadal znajdą w Paryżu satysfakcjonujący rynek – wręcz przeciwnie, te regulacje mogą generować okazje (np. zakup nieefektywnego mieszkania tanio i jego remont daje wartość dodaną). Najemcy korzystają z wielu zmian (silniejsze prawa i bardziej przyzwoite mieszkania), choć pośrednio regulacje mogą ograniczyć podaż. To trudna równowaga dla decydentów. Podsumowując, każdy, kto w 2025 roku wchodzi na rynek nieruchomości w Paryżu, powinien być dobrze zaznajomiony z tymi przepisami lub skonsultować się ze specjalistami, aby zapewnić sobie zgodność z przepisami i optymalną strategię w zmieniającym się otoczeniu.

Wskazówki i gorące miejsca na poziomie dzielnic

Paryż jest słynny jako „miasto wiosek”, a każda z jego 20 dzielnic (a nawet poszczególne ich osiedla) charakteryzuje się odmienną dynamiką rynku. Patrząc na rok 2025 i kolejne lata, niektóre obszary wyróżniają się szczególnie – albo ze względu na trendy cenowe, potencjał inwestycyjny, albo status rozwijającej się dzielnicy. Poniżej znajduje się podsumowanie kluczowych wskazówek i nowych gorących punktów na poziomie dzielnic, od lokalizacji ultraluksusowych po obszary wzrostu będące w fazie przemian:

• Historyczne dzielnice prestiżowe: Tradycyjne, ekskluzywne osiedla w centrum i na zachodzie Paryża niezmiennie utrzymują najwyższe ceny i wykazują dużą odporność. Saint-Germain-des-Prés (6. dzielnica) pozostaje najdroższą lokalizacją w Paryżu, około 15 500 €/m², praktycznie bez zmian w cenie w ciągu ostatniego roku parispropertygroup.com. Połączenie literackiej historii, galerii sztuki oraz atrakcyjnej lokalizacji nad Sekwaną utrzymuje popyt na najwyższym poziomie, a podaż jest minimalna – dlatego ceny pozostają bez zmian, nawet gdy cały rynek zaliczył spadek. W sąsiedztwie, 7. dzielnica (np. okolice Invalides/Ecole Militaire) również utrzymała się bardzo mocno, ~14 900 €/m² (tylko -1% r/r) parispropertygroup.com, co potwierdza, że dzielnice „Carré d’Or” na lewym brzegu są niemal odporne na kryzysy. Po prawej stronie Sekwany, Złoty Trójkąt 8. dzielnicy (okolice Avenue Montaigne, Champs-Élysées) odnotował wzrost cen (+4,7% r/r) do około 11 760 €/m² parispropertygroup.com, przełamując ogólny trend, ponieważ międzynarodowi bogaci klienci i inwestorzy komercyjni upodobali sobie ten rejon. Dzielnice te charakteryzują się luksusowymi butikami, ambasadami i prestiżowymi nieruchomościami – prawdopodobnie zawsze będą na szczycie rynku paryskiego. Kupujący powinni liczyć się z dużą konkurencją i szybkim powrotem cen na jeszcze wyższe poziomy; dla inwestorów zwroty z najmu są niskie, ale bezpieczeństwo kapitału – bardzo wysokie. Warto zwrócić także uwagę na Le Marais (3. i 4. dzielnica), które nie jest nowością na mapie, ale nadal cieszy się ogromnym zainteresowaniem – zwłaszcza wśród zagranicznych nabywców (Amerykanie i Europejczycy kochają ten klimat). Ceny w Le Marais średnio powyżej 12 000 €/m² i pozostają stabilne; ograniczona liczba mieszkań z XVII wieku sprawia, że wszelkie spadki są tylko chwilowe. Wniosek: Jeśli szukasz stabilności i prestiżu, trzymaj się tych centralnych, prestiżowych dzielnic – to najbardziej „blue-chip” nieruchomości w Paryżu.
• Najważniejsze ceny według dzielnic (dane z końca 2024):
  • 6. dzielnica (Saint-Germain-des-Prés): ~15 500 €/m², 0,0% r/r – Ultra-prestiżowa, najwyższa stabilność parispropertygroup.com parispropertygroup.com.
  • 8. (Champs-Élysées/Złoty Trójkąt): ~11 760 €/m², +4,7% r/r – Luksus z potencjałem wzrostu (wysoki światowy popyt) parispropertygroup.com parispropertygroup.com.
  • 9. (Opéra/Południowe Pigalle): ~9 650 €/m², -4,6% r/r – Centralna „dzielnica wartości”, obecnie poniżej progu 10 000 €/m², oferująca możliwości wejścia parispropertygroup.com parispropertygroup.com.
  • 13. (Bibliothèque/Left Bank Rive Gauche): ~8 530 €/m², +2,3% r/r – Wschodzący obszar wzrostu, korzystający z odnowy miejskiej i nowych uczelni parispropertygroup.com parispropertygroup.com.
  • 18. (La Chapelle / północ): ~6 610 €/m², -6,7% r/r – Przystępny punkt wejścia, aktywna gentryfikacja i przyszłe korzyści z infrastruktury parispropertygroup.com parispropertygroup.com.
  parispropertygroup.com (Źródło danych: Paris Property Group / Chambre des Notaires, IV kwartał 2024)
• Pojawiające się „hotspoty”, na które warto zwrócić uwagę: Wiele dzielnic, szczególnie w północnym i wschodnim Paryżu, znajduje się na ścieżce wzrostu i zasługuje na uwagę:
  • South Pigalle & Nouvelle Athènes (9. dzielnica): Ten obszar na południe od Montmartre przekształcił się w modną enklawę z koktajlbarami, butikami i młodą społecznością profesjonalistów. Jak wspomniano, ceny nieco spadły do ok. 9,65 tys. €/m² parispropertygroup.com, ale to prawdopodobnie tymczasowy spadek; 9. dzielnica ma mocne fundamenty (centralna lokalizacja bez wysokich cen 8. dzielnicy). Spodziewaj się jej odbicia – w rzeczywistości, jak na taką centralność, jest niedoceniana. Sąsiadująca 10. dzielnica (rejon Rue des Martyrs itd.) jest teraz równie modna.
  • Wschodni Paryż – 10., 11., 19. dzielnica: Dzielnice takie jak Canal Saint-Martin (10. dzielnica) oraz Belleville / Oberkampf (11. dzielnica) podlegają gentryfikacji od lat i proces ten nadal trwa. Oferują bohemiarski klimat oraz rosnące bezpieczeństwo i udogodnienia. 19. dzielnica (okolice Canal de l’Ourcq i La Villette), kiedyś pomijana, przeżywa renesans dzięki nowym kawiarniom, przestrzeniom artystycznym i napływowi rodzin. Szczególnie okolica Canal Saint-Martin cieszy się odnowionym zainteresowaniem po igrzyskach olimpijskich parispropertygroup.com. Ceny w 10./11. dzielnicy oscylują w granicach 8-10 tys. €/m² (w zależności od mikroobszaru), z dużym potencjałem wzrostu. 19. dzielnica jest tańsza (średnio około 7 tys. €/m² parispropertygroup.com) i mimo że część jej obszarów nadal jest robotnicza, rejony w pobliżu parku Buttes-Chaumont są już dość szykowne.
  • La Chapelle & Marx Dormoy (18. dzielnica): Ta północna część 18. dzielnicy, granicząca z 10., ma bardzo niskie ceny (jak widać – około 6 600 €/m²), ale jest na trasie metra linii 12 i blisko dworca Gare du Nord z Eurostarem. Trwające inwestycje infrastrukturalne (jak przedłużanie linii tramwajowych, modernizacja Gare du Nord) oraz prywatny kapitał stopniowo poprawiają te ulice. Potencjalny wzrost wartości jest znaczny, jeśli myślisz długoterminowo i wybierzesz dobrą część dzielnicy (niektóre są nadal trudne). Jak zauważyło badanie Newmark, przesunięcie centrum Paryża na wschód przyciąga firmy, co prawdopodobnie przełoży się także na atrakcyjność mieszkaniową nmrk.com.
  • Rejon Montparnasse (14. dzielnica) i okolice: Ogólnie 14. dzielnica jest stabilna i mieszkaniowa, ale ciekawym subobszarem jest okolica Porte de Vanves / Didot na granicy 14. i 15. dzielnicy. Dzięki tramwajowi T3 i rozprzestrzenianiu się gentryfikacji z centrum, te zewnętrzne dzielnice (niegdyś uznawane za odległe) przyciągają młodych kupujących, których nie stać na sam środek 15. lub 6. dzielnicy. Podobnie obrzeża 17. dzielnicy (Batignolles) stały się modne po nowym rozwoju Clichy-Batignolles i powstaniu nowego sądu, co zaowocowało pojawieniem się nowych kawiarni i wprowadzeniem atmosfery małej wioski.
  • Najciekawsze przedmieścia: Tuż poza miastem znajduje się kilka miejsc, które są praktycznie przedłużeniem dzielnic Paryża i intensywnie się rozwijają. Saint-Ouen (tuż za granicą 17/18 dzielnicy) to jedno z nich – dzięki przedłużeniu linii metra 14 i przekształceniu terenów przemysłowych w eko-dzielnice wizerunek Saint-Ouen się zmienia (w okolicach słynnego targu staroci Puces pojawiły się modne lokale). Montreuil, graniczący z 20. dzielnicą, przez niektórych nazywany jest „Brooklynem Paryża”: artystyczny, zaangażowany społecznie i coraz popularniejszy wśród młodych ludzi wypchniętych z Paryża przez wysokie ceny nieruchomości – ceny domów rosną tam bardzo szybko. Issy-les-Moulineaux oraz Boulogne na południowy zachód od miasta to wciąż bardzo silne lokalizacje zarówno dla rodzin, jak i firm, korzystające z nowych biur oraz bezpiecznego, podmiejskiego charakteru przy dostępie do metra.
• Enklawy luksusowego mieszkalnictwa: W segmencie luksusowym, oprócz dobrze znanych obszarów, uwagę zwracają niektóre mikro-rynki:
  • Ile Saint-Louis (4. dzielnica): Ta niewielka wyspa na Sekwanie oferuje staroświecki urok i ekskluzywność. To niezmiennie jedno z najdroższych miejsc za m² (często powyżej 20 tys. euro), bo mieszkania tutaj są rzadkością i są niepowtarzalne. Przyciąga zarówno światowych nabywców, jak i lokalnych mieszkańców ze względu na spokój w samym sercu Paryża.
  • Villa Montmorency (16. dzielnica): To zamknięte osiedle rezydencji w Auteuil (16. dzielnica), gdzie mieszka wiele celebrytów. Domy osiągają tu astronomiczne ceny (powyżej 20 mln euro). Choć cała 16. dzielnica była ostatnio nieco ospała (jest obszerna i zróżnicowana), ultraprestiżowe enklawy, takie jak ta, cieszyły się niezmiennym zainteresowaniem.
  • Rezydencje luksusowe przy La Défense (Puteaux, Courbevoie): Powstają tu nowe luksusowe apartamentowce o wysokim standardzie z panoramicznymi widokami (jak planowane apartamenty w Tour Alto czy inne). Skierowane są do zagranicznych nabywców poszukujących nowoczesnych udogodnień, które są rzadkością w historycznym Paryżu. To test, ile ludzie są gotowi zapłacić za życie w nowoczesnej wieży pod Paryżem – jak dotąd wyniki są mieszane, ale to nisza warta obserwacji.
• Czynniki społeczne i infrastrukturalne: Warto też zauważyć, że inwestycje publiczne często zwiastują przyszłe miejsca „na topie”. Na przykład przydział mieszkań komunalnych czy budowa nowych obiektów publicznych przez miasto może szybko poprawić atrakcyjność rejonu. Projekt nowego planu miejscowego (PLU) stawia na tworzenie „dzielnic 15-minutowych” (wszystko dostępne lokalnie) – obszary przeznaczone do takich ulepszeń mogą znacząco zyskać na popularności. Pod tym względem dużo uwagi poświęca się 19. dzielnicy. Również okolice planowanych stacji linii 15 (jak Porte de Vincennes, Porte de Brançion itp., tuż przy granicy Paryża) mogą w najbliższych latach zacząć wzbudzać zainteresowanie spekulantów na długo przed otwarciem linii.

Podsumowując, paryski krajobraz nieruchomości w 2025 roku jest wielowymiarowy: podczas gdy ceny ogólnie się stabilizują, na poziomie mikro niektóre dzielnice odnotowują wzrosty, inne osiągają dno, a niektóre pozostają wyjątkowo stabilne. Dla kupujących oznacza to szansę – koncentrując się na odpowiedniej okolicy, można znaleźć wartość lub bezpieczeństwo, w zależności od potrzeb. Na przykład inwestor może wybrać La Chapelle, licząc na maksymalny potencjał wzrostu (przy wyższym ryzyku), lub zdecydować się na 7. dzielnicę, praktycznie gwarantującą długoterminowe utrzymanie wartości. Najemcy mogą znaleźć nieco korzystniejsze oferty w dzielnicach, które zanotowały spadki cen (takich jak 9. lub 15.), ale wszędzie tam, gdzie połączenia komunikacyjne są dobre, konkurencja będzie bardzo duża. Profesjonaliści na rynku nieruchomości powinni dostosowywać porady do kontekstu każdej dzielnicy, ponieważ Paryż to naprawdę „mozaika mikro-rynków”, gdzie jedno rozwiązanie nigdy nie pasuje do wszystkich parispropertygroup.com. Niezmienna zasada brzmi: lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja – a w Paryżu oznacza to ulica po ulicy, znajomość historii okolic. W miarę jak Paryż zmienia się wraz z projektami takimi jak Grand Paris, niektóre z tych historii zostaną napisane na nowo, a na mapie pojawią się nowe, atrakcyjne miejsca. Śledzenie tych trendów będzie kluczowe, by jak najlepiej wykorzystać niezmiennie urzekający i dynamiczny paryski rynek nieruchomości.

Wnioski

Paryski rynek nieruchomości w 2025 roku prezentuje obraz stabilności w czasach zmian. Po okresie dostosowań sektor mieszkaniowy odzyskuje równowagę, kierując się takimi fundamentami jak ograniczona podaż i niezmienne, światowe zapotrzebowanie. Ceny mieszkań w dużej mierze się ustabilizowały i są gotowe do umiarkowanego odbicia wraz ze stopniowym obniżaniem stóp procentowych notairesdugrandparis.fr parispropertygroup.com. Segment luksusowy przeżywa rozkwit – Paryż pozostaje magnesem dla zamożnych inwestorów szukających bezpiecznych aktywów, czego dowodem są rekordowe ceny i stabilne wartości w topowych lokalizacjach knightfrank.com knightfrank.com. Tymczasem najemcy korzystają z nowych zabezpieczeń i dynamicznego rynku najmu, chociaż dotkliwy niedobór mieszkań pozostaje poważnym wyzwaniem thesundaydiplomat.com parispropertygroup.com.

Na rynku komercyjnym paryski rynek biurowy mierzy się z nową normalnością – wyższymi poziomami pustostanów i zmieniającymi się wzorcami pracy, jednak biura typu prime oraz rozwijające się dzielnice biznesowe wykazują potencjał nmrk.com nmrk.com. Rynek nieruchomości handlowych i hotelarskich wspiera powrót turystyki, co umacnia pozycję Paryża jako światowej stolicy zakupów i turystyki cbre.fr cbre.fr. Kluczowe znaczenie mają transformacyjne projekty, takie jak Grand Paris Express, który ma na nowo zdefiniować krajobraz nieruchomości i stworzyć nowe możliwości na terenach dotąd uznawanych za peryferyjne parispropertygroup.com grandparisexpress.fr.

Inwestorzy, kupujący oraz profesjonaliści znajdą w Paryżu wiele dróg rozwoju: od stabilnych zysków w historycznych, centralnych dzielnicach po inwestycje z wysokim potencjałem w strefach rozwoju Grand Paris parispropertygroup.com parispropertygroup.com. Aby sprawnie poruszać się na tym rynku, potrzeba bystrości – niezbędna jest świadomość zmian regulacyjnych (takich jak normy energetyczne czy limity czynszów) oraz trendów specyficznych dla poszczególnych dzielnic service-public.fr parispropertygroup.com. Zmiany podatkowe, takie jak podwyżka podatku od nieruchomości czy zakończenie programu Pinel, wymagają strategicznego planowania selexium.com economie.gouv.fr, choć pojawiają się nowe zachęty do zielonych renowacji i budownictwa dostępnego cenowo.

Ogólnie rzecz biorąc, paryski rynek nieruchomości w 2025 roku można określić jako „ostrożnie optymistyczny”. Rynek wkracza w nowy cykl, a faza korekty jest w dużej mierze za nim parispropertygroup.com. Ponadczasowy urok miasta – jego bogactwo kulturalne, żywotność gospodarcza i niepowtarzalny miejski charakter – nadal przyciąga ludzi i kapitał z całego świata parispropertygroup.com knightfrank.com. To niezmienne zainteresowanie, w połączeniu z planowanymi ulepszeniami infrastruktury i prawdopodobnie korzystniejszym finansowaniem, sugeruje, że Paryż jest na progu delikatnego wzrostu.

Dla inwestorów oznacza to, że teraz może być dogodny moment na zabezpieczenie aktywów przed kolejnym wzrostem (jak ujęto to w jednym z raportów, „gwiazdy się układają” parispropertygroup.com), niezależnie od tego, czy celem jest długoterminowa ochrona kapitału w prestiżowym arrondissement, czy wyższe zwroty w odradzającej się dzielnicy. Dla osób kupujących dom, zwłaszcza po raz pierwszy, połączenie ustabilizowanych cen i łagodniejszych warunków kredytowych zapewnia możliwość wejścia na rynek na lepszych warunkach niż w ostatnich latach parispropertygroup.com parispropertygroup.com. Najemcy powinni dalej korzystać z polityk przyjaznych lokatorom, a być może również ze zwiększonej podaży mieszkań na wynajem, jeśli politycy odniosą sukces w przekształcaniu nieużywanych nieruchomości w domy thesundaydiplomat.com. Dla profesjonalistów z rynku nieruchomości zmieniający się krajobraz – od wpływu przepisów klimatycznych po nowe gorące dzielnice – oznacza, że dostarczanie rzetelnych, spersonalizowanych porad jest ważniejsze niż kiedykolwiek.

Podsumowując, rynek nieruchomości w Paryżu pozostaje jednym z najbardziej trwałych i atrakcyjnych na świecie. Łączy bogate dziedzictwo z umiejętnym rozwojem, co pokazują takie projekty, jak Grand Paris Express, który poprowadzi rynek w przyszłość. Choć wyzwania, takie jak dostępność cenowa i braki podaży, wciąż się pojawiają, miasto aktywnie im przeciwdziała poprzez politykę i innowacje. Dla osób zaangażowanych w paryski rynek nieruchomości nadchodzące lata zapowiadają się dynamicznie. Jednak, jak pokazuje historia i jak podkreśla rok 2025, paryskie nieruchomości nagradzają cierpliwość i wnikliwość – ich długoterminowa trajektoria jest wzrostowa, wsparta niezrównanym urokiem, który opiera się cyklom gospodarczym i wykracza poza krótkoterminowe wahania 56paris.com parispropertygroup.com. W Mieście Świateł nieruchomości okazały się filarem trwałej wartości, a rok 2025 zapowiada początek kolejnego rozdziału wzrostu.

Źródła:

• Chambre de Notaires de Paris – Komunikat prasowy dotyczacy nieruchomości w Paryżu, 27 lutego 2025 parispropertygroup.com parispropertygroup.com
• Paris Property Group – Analiza końcoworoczna 2024 i prognoza na 2025 parispropertygroup.com parispropertygroup.com
• 56Paris – Aktualizacja rynku paryskiego 2025 56paris.com 56paris.com
• Knight Frank – Paris Prime Market Insight (maj 2025) knightfrank.com knightfrank.com
• Newmark – Raport biurowy Paryż Ile-de-France Q1 2025 nmrk.com nmrk.com
• CBRE France – Perspektywy rynku nieruchomości 2025 cbre.fr cbre.fr
• Service-Public.fr (rząd francuski) – Aktualizacje o kontroli czynszów i prawie klimatycznym service-public.fr service-public.fr
• The Peninsula (AFP) – Artykuł o spadku populacji w Paryżu, listopad 2024 thepeninsulaqatar.com thepeninsulaqatar.com
• The Sunday Diplomat – Niedobór mieszkań w Paryżu (akademiki) 2024 thesundaydiplomat.com thesundaydiplomat.com
• SeLoger/Selexium – Podwyżka Taxe Foncière 2023–24 selexium.com