Rynek nieruchomości w Meksyku w 2025 roku odzwierciedla dynamiczne połączenie silnego popytu i ostrożnego optymizmu zarówno w sektorze mieszkaniowym, jak i komercyjnym. Jako jedno z największych centrów miejskich na świecie (ponad 9 milionów mieszkańców w granicach miasta), Miasto Meksyk wciąż przyciąga inwestorów i nowych mieszkańców, co napędza wzrost wartości nieruchomości globalpropertyguide.com. Jednak rosnące ceny i nierównowaga rynku stanowią wyzwanie. Niniejszy raport przedstawia kompleksowy przegląd aktualnych trendów na rynku mieszkaniowym i komercyjnym, obejmując zakup, wynajem i inwestycje, najnowsze dane i prognozy, kluczowe, popularne dzielnice oraz makroekonomiczne i regulacyjne czynniki kształtujące kierunek rozwoju rynku.
Rynek nieruchomości mieszkaniowych w Meksyku
Wzrost cen i trendy inwestycyjne
Wartość nieruchomości mieszkaniowych w Meksyku w ostatnich latach znacznie wzrosła. Od 2020 roku ceny domów w atrakcyjnych lokalizacjach poszybowały w górę o około 30%, znacznie przewyższając inflację i wzrost płac thelatinvestor.com. Niektóre rozwijające się dzielnice odnotowały jeszcze bardziej spektakularne wzrosty – na przykład tradycyjnie pomijana dzielnica Venustiano Carranza zanotowała wzrost cen o 55% w ciągu pięciu lat, w związku z szybkim procesem gentryfikacji i modernizacją infrastruktury thelatinvestor.com. Luksusowe enklawy, takie jak Polanco, Roma i Santa Fe – już wcześniej należące do najdroższych dzielnic – zyskały kolejne ~30% na wartości od 2020 roku, a ceny wejściowe nieruchomości w tych rejonach często przekraczają obecnie 5 milionów MXN (około 280 000 USD) thelatinvestor.com.
Ostatnie dane potwierdzają utrzymujący się trend wzrostowy. Do IV kwartału 2024 roku średnie ceny ofertowe w Meksyku osiągnęły około 50 116 MXN za m² (~2 470 USD za m²), co oznacza 8,1% wzrost rok do roku globalpropertyguide.com. Nowe inwestycje mieszkaniowe osiągały wyższe średnie (około 60 839 MXN za m²), podczas gdy nieruchomości z rynku wtórnego średnio ~44 400 MXN za m² globalpropertyguide.com. Analitycy branżowi przewidują dalszy wzrost cen do 2025 roku, choć w nieco wolniejszym tempie. Prognozy zakładają wzrost wartości o 3–7% do końca 2025 roku, co jest lekkim spowolnieniem w porównaniu do ~8% wzrostu w 2024 roku, ale wciąż znacznie przewyższa inflację thelatinvestor.com. W dłuższej perspektywie przewiduje się, że ogólny rynek nieruchomości w Meksyku będzie rósł o około 4–5% rocznie do 2028 roku thelatinvestor.com, przy czym kluczową rolę odegra Miasto Meksyk.
Kilka czynników leży u podstaw tych wzrostów. Podaż mieszkań pozostaje ograniczona – biurokratyczne przeszkody i wysokie koszty budowy ograniczają nowe inwestycje, zwłaszcza w centralnych dzielnicach. Szacuje się, że stolica potrzebuje około 500 000 nowych mieszkań, aby zaspokoić popyt, jednak obecne plany rządowe przewidują tylko około 26 000 przystępnych cenowo lokali w ciągu pięciu lat thelatinvestor.com. To chroniczne niedobory podaży, na tle stabilnego popytu, powodują stałą presję na wzrost cen thelatinvestor.com. Tymczasem zmiany demograficzne i stylu życia zwiększają popyt na mieszkania: wzrost liczby ludności miasta, więcej jednoosobowych gospodarstw domowych oraz rosnąca długość życia oznaczają, że potrzeba więcej lokali. Dodatkowo napływ zagranicznych nabywców i ekspatów – w tym cyfrowych nomadów i zdalnych pracowników z USA, Kanady i Europy – zwiększył konkurencję o nieruchomości w atrakcyjnych dzielnicach thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Korzystne warunki walutowe (silny dolar amerykański w stosunku do peso) sprawiają, że nieruchomości w Meksyku wydają się atrakcyjnie wycenione dla tych międzynarodowych kupujących; na przykład budżet 500 000 USD (~10 mln MXN) pozwala na zakup luksusowych nieruchomości w najlepszych dzielnicach thelatinvestor.com. W rzeczywistości zagraniczni nabywcy (szczególnie Amerykanie) stali się znaczącymi graczami na rynku luksusowym, odpowiadając za szacunkowo ~40% sprzedaży luksusowych domów w 2022 roku, a udział ten może wzrosnąć nawet do 60% w najbliższych latach thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Ten napływ zagranicznego kapitału w szczególności koncentruje się na ekskluzywnych lokalizacjach i nieruchomościach typu trophy, co dodatkowo winduje ceny w tych segmentach.
Zainteresowanie inwestorów segmentami mieszkaniowymi pozostaje mocne w całym spektrum. Najszybszy wzrost cen w ostatnim czasie odnotowano w segmencie „Popularnym” mieszkań przystępnych cenowo (często subsydiowanych przez rząd), który wzrósł o +12,06% rok do roku pod koniec 2024 roku globalpropertyguide.com. Przewyższyło to nawet wyniki segmentu luksusowego najwyższej klasy (+7,01% r/r) globalpropertyguide.com, wskazując na rosnący popyt na mieszkania dla klasy średniej. Inwestorzy są także zainteresowani nieruchomościami oferującymi udogodnienia odpowiadające powysiłkowym potrzebom: domy z przestrzeniami na świeżym powietrzu (ogrody, tarasy) osiągają obecnie 10–15% wyższą cenę, ponieważ kupujący cenią sobie otwarte przestrzenie thelatinvestor.com. Inne niszowe trendy obejmują „inteligentne” mieszkania z technologią (zintegrowany szybki internet i przestrzenie do pracy zdalnej), które przyciągają młodych profesjonalistów thelatinvestor.com, oraz zrównoważone „zielone” budynki – niemal 30% nowych inwestycji uwzględnia obecnie ekologiczne rozwiązania, takie jak panele słoneczne i energooszczędne systemy thelatinvestor.com, co przyciąga świadomych ekologicznie nabywców.
Warto podkreślić, że stopy zwrotu z najmu na rynku mieszkaniowym w Meksyku należą do stosunkowo atrakcyjnych na tle światowym, co sprzyja zainteresowaniu inwestorów. W modnych, centralnych dzielnicach takich jak Roma i Condesa brutto stopy zwrotu z najmu wynosiły około 5,7%–6,7% na początku 2024 roku thelatinvestor.com, dzięki wysokiemu popytowi na wynajem. W całym mieście, prestiżowa dzielnica Polanco oferuje średnią stopę zwrotu z wynajmu długoterminowego na poziomie około 5% thelatinvestor.com. Te stabilne zwroty, w połączeniu z oczekiwaniami wzrostu wartości kapitału, utrzymują wysoką aktywność inwestorów krajowych i zagranicznych kupujących mieszkania na wynajem.
Trendy na rynku najmu i nowe regulacje
Rynek najem mieszkań w Meksyku kwitnie, napędzany falą młodych profesjonalistów, studentów i ekspatów, którzy wolą wynajmować mieszkania w centrum miasta. Przybycie większej liczby międzynarodowych firm i zagranicznych specjalistów szczególnie zwiększyło popyt na wynajem. W 2024 roku firmy międzynarodowe ogłosiły plany zainwestowania ponad 39 miliardów dolarów amerykańskich w Meksyku (zwłaszcza w sektorze produkcyjnym i usługowym), co tworzy miejsca pracy i przyciąga ekspatów do stolicy thelatinvestor.com. Wielu Amerykanów i Europejczyków – w tym cyfrowi nomadzi pracujący zdalnie – przeprowadziło się do Meksyku ze względu na tętniący życiem styl życia i niższe koszty utrzymania, co podnosi poziom wynajęcia mieszkań. Popularne dzielnice ekspatów, takie jak Colonia Roma, odnotowują rekordowo wysokie poziomy wynajmu, a napływ zagranicznych najemców powoduje wzrost czynszów thelatinvestor.com. Właściciele mieszkań w dzielnicach preferowanych przez ekspatów (np. Roma, Condesa, Polanco i San Miguel Chapultepec) zgłaszają wysoki popyt oraz możliwość naliczania wyższych opłat za dobrze położone, umeblowane mieszkania thelatinvestor.com.
Ogólnie rzecz biorąc, czynsze rosną. Badanie firmy proptech wykazało, że średnie ceny najmu w Meksyku wzrosły o około 3,8% w 2023 roku i 4,1% w 2024 roku, co mniej więcej odpowiada inflacji nearshoreamericas.com. Jednak te umiarkowane średnie ukrywają znacznie większe wzrosty czynszów w modnych, centralnych dzielnicach, które w ostatnich latach przyciągnęły napływ nowych mieszkańców o wyższych dochodach. Wzrost liczby krótkoterminowych wynajmów (Airbnb oferujących mieszkania obcokrajowcom) również zmniejszył podaż mieszkań na dłuższy wynajem w niektórych dzielnicach, przyczyniając się do wzrostu czynszów i problemów z dostępnością mieszkań dla lokalnych mieszkańców.
W odpowiedzi na kryzys związany z dostępnością mieszkań – który wypychał wielu lokalnych mieszkańców na obrzeża miasta – władze wprowadziły nowe środki kontroli czynszów pod koniec 2024 roku. Legislatura Miasta Meksyk uchwaliła najsilniejsze od dekad prawo dotyczące kontroli czynszów, ograniczając wzrost czynszów za mieszkania do poziomu inflacji (maksymalnie 10% rocznie) nearshoreamericas.com. Właściciele mieszkań mają teraz ograniczone możliwości podnoszenia czynszu przy odnowieniu umowy najmu, a każda podwyżka jest powiązana z dwumiesięcznym wskaźnikiem inflacji publikowanym przez bank centralny nearshoreamericas.com. Dodatkowo, wprowadzany jest cyfrowy rejestr umów najmu, który wymaga od właścicieli rejestracji nowych umów najmu u władz miasta nearshoreamericas.com. Celem tych działań jest zwiększenie przejrzystości i zahamowanie gwałtownych wzrostów czynszów. Przedstawiciele miasta zadeklarowali również zaangażowanie w rozbudowę dostępnych mieszkań na wynajem (w tym programy mieszkań komunalnych), aby młodzi mieszkańcy „nie byli wypychani na obrzeża” miasta nearshoreamericas.com.
Kolejna istotna zmiana regulacyjna dotyczy rynku najmu krótkoterminowego. W celu ograniczenia „cyfrowej gentryfikacji” spowodowanej przez platformy takie jak Airbnb, w mieście Meksyk przyjęto pod koniec 2024 roku tzw. „prawo Airbnb”. Najem krótkoterminowy został ograniczony do 180 dni w roku – oznacza to, że nieruchomość może być wynajmowana maksymalnie przez pół roku za pośrednictwem platform udostępniania mieszkań nearshoreamericas.com. Ograniczając liczbę dni (około 6 miesięcy w roku), miasto chce zniechęcić inwestorów do przekształcania zbyt wielu mieszkań przeznaczonych na długoterminowy najem w całoroczne apartamenty wakacyjne. Te przepisy, wraz z wymogiem rejestracji gospodarzy, mają na celu ochronę lokalnej bazy mieszkaniowej i stabilizację czynszów. Pierwsze sygnały wskazują, że regulacje zaczęły spowalniać wzrost liczby ofert typu Airbnb na pełen etat, co może zmniejszyć presję na popularne dzielnice.
Pomimo tych interwencji, popyt na wynajem pozostaje wyjątkowo wysoki w stosunku do podaży. Wyzwanie dotyczące dostępności mieszkań stymuluje innowacje w sektorze wynajmu. Jednym z zauważalnych trendów jest wzrost popularności przestrzeni co-livingowych – umeblowanych, wspólnych miejsc zamieszkania wynajmowanych na pokoje. Popyt na co-living wzrósł o około 20% w ostatnich latach, gdy młodzi profesjonaliści poszukują bardziej przystępnych cenowo opcji w prestiżowych dzielnicach thelatinvestor.com. Ponieważ średni miesięczny czynsz za podstawowe mieszkanie z jedną sypialnią w centrum miasta przekracza obecnie 1 000 USD (wzrost z około 880 USD na początku 2020 roku) thelatinvestor.com, wielu najemców z pokoleń Millenialsów i Gen-Z znajduje ulgę w niższych kosztach co-livingu. Takie rozwiązania odpowiadają również na potrzebę elastyczności i społeczności, oferując wspólne udogodnienia i wydarzenia towarzyskie. Ponieważ koszty mieszkań nadal rosną, przewiduje się, że co-living zyska jeszcze większą popularność jako praktyczna alternatywa dla najemców, którzy chcą mieszkać w centralnej części Meksyku bez nadmiernych wydatków thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Kluczowe dzielnice i hotspoty
Ogromna, zurbanizowana przestrzeń miasta Meksyk obejmuje zróżnicowane dzielnice (colonias), z których każda charakteryzuje się odmiennymi cechami rynku nieruchomości. W 2025 roku niektóre obszary wyróżniają się wysoką aktywnością i potencjałem inwestycyjnym:
- Polanco – Od dawna uznawana za najbardziej prestiżową dzielnicę luksusową miasta, Polanco osiąga jedne z najwyższych cen w Ameryce Łacińskiej. Ekskluzywne apartamenty tutaj kosztują średnio 4 000–5 500 USD za m² (około 80 000–110 000 MXN za m²) thelatinvestor.com thelatinvestor.com, a ekskluzywne enklawy w pobliżu Parku Chapultepec osiągają ponad 100 000 MXN za m² (ponad 5 000 USD/m²) globalpropertyguide.com. Polanco pozostaje magnesem zarówno dla zamożnych rodzimych nabywców, jak i zagranicznych inwestorów, dzięki swojej ofercie luksusowych sklepów, restauracji i biur. Dzielnica ta jest również liderem pod względem ilości powierzchni biurowej w mieście (około 20% powierzchni klasy A znajduje się właśnie w Polanco) i notuje wysoką aktywność najmu w tym segmencie mexicobusiness.news mexicobusiness.news. Inwestorzy cenią Polanco za długoterminową wartość – nieruchomości tutaj oferują około 5–6% zwrotu z wynajmu thelatinvestor.com i na ogół zyskują na wartości dzięki ograniczonej podaży i prestiżowi.
- Roma & Condesa – Te centralne, sąsiadujące ze sobą kolonie zyskały ogromną popularność dzięki historycznemu urokowi, bogatej ofercie kulturalnej i tętniącemu życiu ulicznemu. Roma i Condesa stały się miejscami szczególnie popularnymi wśród ekspatów i cyfrowych nomadów, co z kolei napędza wzrost wartości nieruchomości. Ceny nieruchomości w tych rejonach wyraźnie wzrosły w ostatnich latach, wspierane przez ich modny charakter. Oprócz wzrostu cen, właściciele osiągają tu ponadprzeciętne zyski z wynajmu: ostatnie stopy zwrotu w Roma/Condesa wynosiły około 5,7%–6,7% thelatinvestor.com, co odzwierciedla silny popyt ze strony młodych profesjonalistów i obcokrajowców. Kawiarnie, parki i nocne życie tych dzielnic – podkreślane przez wydarzenia takie jak Corredor Cultural Roma-Condesa – nieustannie przyciągają nowych mieszkańców thelatinvestor.com. Setki nowych firm i inicjatyw społecznych uruchomionych po pandemii sprawiają, że Roma i Condesa mają pozostać na fali wzrostowej zarówno pod kątem stylu życia, jak i atrakcyjności inwestycyjnej thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
- Santa Fe – Nowoczesna dzielnica na zachodnim krańcu miasta, Santa Fe słynie z koncentracji biurowców, luksusowych apartamentowców i dużej populacji ekspatów. Powstała głównie w latach 90. i 2000. na dawnych terenach ranch, Santa Fe dziś jest siedzibą międzynarodowych korporacji, uniwersytetu o światowej renomie i ekskluzywnych centrów handlowych. Ceny mieszkań są tu porównywalne z Polanco w segmencie luksusowym (wiele lokali kosztuje również powyżej 5 milionów MXN thelatinvestor.com). Panorama Santa Fe wciąż się rozwija, choć dzielnica ta obecnie notuje jedne z najwyższych wskaźników pustostanów biurowych w mieście (nawet 25–26% powierzchni biurowej pozostaje niewynajęte) mexicobusiness.news mexicobusiness.news. Mimo to trwały rozwój infrastruktury – w tym nowe połączenie kolei podmiejskiej (zobacz sekcję Infrastruktura) – ma na celu lepsze połączenie Santa Fe z resztą miasta, co może zwiększyć atrakcyjność tej dzielnicy. Dla inwestorów Santa Fe oferuje przestronne, nowoczesne nieruchomości i wciąż pozostaje miejscem dla zamożnych najemców (wielu zagranicznych menadżerów wybiera strzeżone wieżowce w Santa Fe).
- Lomas de Chapultepec & San Miguel Chapultepec – Sąsiadujące z Polanco i Parkiem Chapultepec to tradycyjne, ekskluzywne dzielnice mieszkalne charakteryzujące się dużymi domami jednorodzinnymi i niską zabudową luksusowych apartamentów. Lomas de Chapultepec w szczególności to ekskluzywna enklawa (miejsce zamieszkania wielu miliarderów i dyplomatów), gdzie rezydencje rutynowo sprzedają się za wielomilionowe kwoty thelatinvestor.com. Przy ograniczonej nowej zabudowie i prestiżowej reputacji, Lomas pozostaje stabilnym obszarem inwestycyjnym dla ultrabogatych. W pobliżu San Miguel Chapultepec, choć mniejsze, stało się modne i ekskluzywne, znane jako miejsce przyciągające obcokrajowców szukających połączenia nowoczesnych apartamentów i zielonego otoczenia thelatinvestor.com.
- Wschodzące dzielnice peryferyjne – W miarę jak centralne sąsiedztwa stają się zbyt drogie, uwaga skupia się na poprawiających się obszarach na obrzeżach miasta. Katalizatorem są tu ulepszenia transportu publicznego. Na przykład, wprowadzenie nowych linii Cablebús (powietrzna kolej linowa) w zewnętrznych dzielnicach jak Iztapalapa i Gustavo A. Madero znacznie skróciło czas dojazdów (z 1,5 godziny do kilku minut w niektórych przypadkach) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Linia 2 Cablebús w Iztapalapie – najdłuższa miejska kolej linowa w Ameryce Łacińskiej – przewozi obecnie ~70 000–80 000 pasażerów dziennie thelatinvestor.com, budząc zainteresowanie nieruchomościami wzdłuż jej trasy. Kiedyś pomijane peryferyjne dzielnice połączone dzięki tym usprawnieniom transportowym obserwują wzrost wartości nieruchomości i pojawianie się nowych inwestycji mieszkaniowych thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Dzielnice na dalekiej północy i wschodzie miasta, które oferują bardziej przystępne ceny, stają się coraz bardziej atrakcyjne dla kupujących z klasy średniej i młodych rodzin, które są gotowe zamienić dłuższy dojazd (obecnie skrócony dzięki komunikacji) na przystępne cenowo domy.
- Przedmieścia Estado de México – Poza granicami stolicy, większy obszar metropolitalny Miasta Meksyk (w stanie Meksyk) oferuje przystępne cenowo nieruchomości dla osób, których nie stać na mieszkanie w mieście. W regionie Estado de México ceny mogą być tak niskie jak USD 1 000 za m² (~20 000 MXN/m²) za mieszkania średniej klasy thelatinvestor.com, co stanowi ułamek kosztów w centrum miasta. Przedmieścia te (takie jak Naucalpan, Tlalnepantla, Ecatepec itd.) cieszą się stałym popytem, choć potencjał inwestycyjny jest zróżnicowany. Niektóre to przede wszystkim dzielnice sypialne, podczas gdy inne korzystają z rozwoju przemysłu (na przykład Cuautitlán Izcalli i Toluca doświadczają wzrostu w sektorze logistyki i produkcji w związku z nearshoringiem). Kluczowa, powstająca infrastruktura (na przykład nowa linia pociągu między miastami) ma poprawić komunikację wybranych przedmieść, co może w przyszłości podnieść wartość ich nieruchomości (więcej o tym poniżej).
Rynek nieruchomości komercyjnych w mieście Meksyk
Warunki w sektorze biurowym
Meksyk oferuje największy rynek biurowy w kraju – około 7,4 mln m² powierzchni biurowej klasy A/A+ na koniec 2024 roku mexicobusiness.news – jednak zmaga się z wysokim poziomem pustostanów oraz zmieniającym się popytem w następstwie pandemii i ewolucji modeli pracy. Po okresie zastoju w czasie pandemii, 2024 rok pokazał pewne oznaki ożywienia: netto absorpcja powierzchni biurowej była dodatnia, a do III kwartału 2024 roku wskaźnik pustostanów poprawił się do 21,6%, spadając z poziomu ~23,7% rok wcześniej mexicobusiness.news mexicobusiness.news. Najem korporacyjny wzrósł w 2024 roku, szczególnie napędzany przez sektory IT i usług finansowych, które razem odpowiadały za niemal 60% wynajętej powierzchni w III kwartale 2024 roku mexicobusiness.news. Kluczowe subrynki, takie jak Lomas-Palmas, Polanco oraz Insurgentes przodowały w aktywności najmu w tym kwartale mexicobusiness.news, co wskazuje, że dobrze zlokalizowane, wysokiej jakości powierzchnie wciąż przyciągają najemców. W drugiej połowie 2024 roku nie rozpoczęto żadnych nowych inwestycji biurowych, co pomogło ustabilizować podaż; deweloperzy w dużej mierze wstrzymali nowe budowy do czasu wchłonięcia nadwyżki pustostanów mexicobusiness.news mexicobusiness.news.
Jednakże, wchodząc w 2025 rok, sektor biurowy napotkał trudności związane z niepewnością makroekonomiczną. W pierwszych dwóch miesiącach 2025 roku aktywność najmu biur w Meksyku (szczególnie nowych umów) gwałtownie spadła – o 27% w skali kraju w porównaniu do tego samego okresu w 2024 roku riotimesonline.com riotimesonline.com. Miasto Meksyk, które odpowiada za około 64% zapotrzebowania na biura w kraju, ucierpiało najbardziej. Dane firmy doradczej Solili wykazały, że zajętość powierzchni biurowych w stolicy spadła o 40% rok do roku w okresie styczeń–luty 2025 riotimesonline.com. Innymi słowy, wiele firm rezygnowało z powierzchni lub opóźniało ekspansje, co spowodowało znaczny spadek zajętości netto w porównaniu z poprzednim rokiem. Około 56 000 m² powierzchni biurowej zostało opuszczonych w całym Meksyku na początku 2025 roku, z czego aż 80% tej powierzchni stanowiło miasto Meksyk riotimesonline.com. Ten wzrost wyprowadzek podniósł wskaźnik pustostanów w mieście z powrotem do poziomu wysokich kilkunastu procent na koniec 1. kwartału 2025 roku. Szacunki wskazują pustostany na poziomie 19–20% na początku 2025 roku, co, choć nieco lepsze niż rekordy z 2023 roku, wciąż jest wysokim poziomem mexicobusiness.news solili.mx. Średnie wywoławcze czynsze za najlepsze biura utrzymują się na poziomie około ~20 USD za m² miesięcznie w stolicy na początku 2025 roku mexicobusiness.news, przy czym w wybranych podrynkach (np. Polanco, Reforma) uzyskuje się wyższe stawki w USD ze względu na prestiż tych lokalizacji.
Przyczyny spowolnienia w sektorze biurowym mają zarówno charakter cykliczny, jak i strukturalny. Niepewność makroekonomiczna – szczególnie napięcia handlowe z USA – sprawiły, że firmy stały się ostrożne. Na początku 2025 roku Stany Zjednoczone nałożyły nowe cła na wybrane towary z Meksyku, co osłabiło zaufanie biznesu riotimesonline.com. Wiele firm przyjęło postawę „poczekamy, zobaczymy”, opóźniając decyzje o wynajmie do czasu wyjaśnienia się sytuacji z polityką handlową i gospodarką riotimesonline.com. Jednocześnie strukturalne zmiany w podejściu do pracy (trendy pracy zdalnej i hybrydowej zapoczątkowane przez COVID-19) powodują, że część korporacji zmniejsza zapotrzebowanie na powierzchnie biurowe lub wybiera elastyczne aranżacje coworkingowe zamiast długoterminowych umów najmu. W efekcie popyt na tradycyjną powierzchnię biurową krótkoterminowo spadł. W konsekwencji nowe inwestycje biurowe praktycznie zamarły – na początku 2025 roku w Mexico City w budowie pozostawało jedynie 1 000 m² nowych projektów biurowych (praktycznie pomijalny przyrost) riotimesonline.com. Deweloperzy wstrzymują się z rozpoczynaniem budowy większych biurowców, dopóki poziom pustostanów nie spadnie i nie nastąpi wyraźne odbicie popytu riotimesonline.com.
Na terenie miasta pustostany rozkładają się nierównomiernie. Nowoczesne, zdecentralizowane centra firmowe, takie jak Santa Fe, mają największy udział wolnych powierzchni (ok. jednej czwartej wszystkich niewynajętych biur) mexicobusiness.news, ponieważ część firm skonsolidowała lub podnajęła swoje powierzchnie. Polanco i korytarz Insurgentes również mają znaczące zasoby pustostanów (każdy odpowiada za około 13–17% dostępnej powierzchni biurowej w mieście) mexicobusiness.news, częściowo z powodu ostatnich oddań do użytku i relokacji najemców stawiających na jakość zamiast wielkości. Z kolei obszar Reforma/Centro – skupiający liczne siedziby firm przy Paseo de la Reforma – cechuje się bardziej stabilnym poziomem najmu, a subrynki, takie jak Lomas Palmas (mała, ale ekskluzywna strefa biurowa), radzą sobie relatywnie dobrze dzięki nowym umowom najmu mexicobusiness.news.
Pomimo wyzwań, pojawiają się wskazania odporności. Do I kwartału 2025 roku współczynnik pustostanów faktycznie spadł do około 19,5% (najniższy poziom od czasu pandemii), według CBRE, dzięki kilku dużym transakcjom najmu i braku nowej podaży zalewającej rynek mexicobusiness.news. Raporty z II kwartału 2025 roku sugerują, że absorpcja netto znów stała się dodatnia (+60% w 2Q25), ponieważ niektóre firmy skorzystały z niskich czynszów, by unowocześnić swoje biura mexicobusiness.news. Monterrey i inne miasta w Meksyku wykazały nawet wzrost zapotrzebowania na powierzchnie biurowe na początku 2025 roku riotimesonline.com, co podkreśla, że nadwyżka biur w Mexico City może zacząć się zmniejszać, kiedy ustąpią gospodarcze zawirowania. Ogólnie rzecz biorąc, perspektywy dla sektora biurowego są ostrożnie optymistyczne: najemcy pozostają wrażliwi na ceny i elastyczni, ale oczekuje się, że gospodarka Meksyku i trend nearshoringu wygenerują nową aktywność korporacyjną, a analitycy przewidują stopniową poprawę poziomu zajętości w kolejnych latach (o ile nie wystąpią poważne czynniki zewnętrzne).
Sektory handlowy i przemysłowy
Nieruchomości handlowe w Meksyku odnotowały silne odbicie po pandemicznym spowolnieniu. Po masowych zamknięciach sklepów w 2020 roku, ruch konsumencki i popyt najemców wróciły do normy, co obniżyło wskaźnik pustostanów w centrach handlowych. Pod koniec 2024 roku zajętość powierzchni handlowych w całym mieście osiągnęła około 93,3%, czyli niewiele mniej niż około 95% notowanych przed 2019 rokiem siila.com businesswire.com. W rzeczywistości jeden z największych zarządców nieruchomości handlowych, FIBRA Macquarie, zgłosił 93,3% zajętości portfela handlowego w IV kwartale 2024 r., co oznacza wzrost o 130 punktów bazowych rok do roku businesswire.com. Najlepiej radzą sobie główne centra handlowe (zwłaszcza „lifestyle centers” i duże centra regionalne), gdzie wskaźniki zajętości często mieszczą się w przedziale 93–94% siila.com.mx. Klienci wrócili tłumnie, a detaliści, którzy przetrwali pandemię, w większości ponownie się rozwijają lub zostali zastąpieni nowymi najemcami – analizy branżowe podkreślają, że na każde 10 sklepów zamkniętych na stałe, otwiera się około 12 nowych, co oznacza netto wzrost liczby najemców handlowych na wejście w 2025 rok. Popularne dzielnice handlowe (ulica Polanco, dzielnica centrów handlowych Santa Fe, historyczne Centro itd.) korzystają z odnowionych wydatków konsumenckich i turystyki. Czynsze za powierzchnie handlowe zaczęły nieznacznie rosnąć w najlepszych lokalizacjach, a niektóre fundusze REIT notują dodatnie różnice czynszowe (wzrosty czynszu przy odnowieniu umowy) rzędu 5% lub więcej fibramacquarie.com.
Krajobraz handlu detalicznego charakteryzuje się kilkoma trendami: Po pierwsze, rośnie znaczenie handlu doświadczalnego i „lifestyle” – centra handlowe oferujące rozrywkę, gastronomię i koncepcje na otwartym powietrzu przyciągają więcej klientów i utrzymują bardzo wysoki poziom zajętości (ponad 93%) siila.com.mx. Po drugie, integracja e-commerce z handlem stacjonarnym zwiększyła zapotrzebowanie na nowoczesną powierzchnię magazynową (omówioną poniżej) oraz centra dystrybucyjne ostatniej mili wokół miasta. Chociaż rozwój e-commerce początkowo zagrażał sklepom stacjonarnym, wielu detalistów zaadaptowało swoje lokale jako showroomy lub punkty realizacji zamówień, utrzymując niską pustostanowość. Ogólna perspektywa dla handlu detalicznego pozostaje pozytywna: o ile nie dojdzie do spowolnienia gospodarczego, popyt konsumencki w stolicy powinien pozostać silny do 2026 roku, a nowe inwestycje handlowe są ostrożnie planowane w strefach wzrostu (często jako część projektów wielofunkcyjnych).
W sektorze przemysłowym i logistycznym Miasto Meksyk jest częścią szerszego krajowego boomu napędzanego nearshoringiem – trendem przenoszenia produkcji i łańcuchów dostaw bliżej rynku USA. Chociaż najbardziej dynamiczny wzrost przemysłowy odnotowuje się w północnym Meksyku (miasta przygraniczne i Monterrey, gdzie wskaźnik wolnych powierzchni przemysłowych wynosi często 1–3% bcg.com bcg.com), region stołeczny również na tym korzysta. Obszar metropolitalny Miasta Meksyk (wraz z sąsiednim stanem Estado de México) to ważny rynek konsumencki i centrum dystrybucyjne, dlatego powierzchnia magazynowa jest bardzo poszukiwana zarówno przez e-commerce, jak i regionalne łańcuchy dostaw. Pod koniec 2024 roku współczynnik wolnych powierzchni przemysłowych w Meksyku nieznacznie wzrósł po osiągnięciu rekordowo niskiego poziomu – ogólnokrajowy współczynnik wolnych powierzchni wzrastał przez kilka kolejnych kwartałów, ale utrzymywał się na zdrowym poziomie około 2–3% średnio siila.com.mx blog.frontierindustrial.mx. W środkowym Meksyku (na przykład korytarz Toluca–Miasto Meksyk) wskaźniki wolnych powierzchni również pozostawały niskie, choć pojawiło się trochę nowej spekulacyjnej zabudowy magazynowej. Deweloperzy masowo budowali magazyny w latach 2022–2023, przewidując popyt związany z nearshoringiem, a w 2024 roku pojawiły się pojedyncze wolne powierzchnie, ale zasadniczo rynek powierzchni przemysłowych jest niemal całkowicie zajęty.
W przypadku samego miasta Meksyk, większość nowej aktywności w zakresie nieruchomości przemysłowych ma miejsce tuż poza granicami miasta – na rynkach takich jak Cuautitlán, Tultitlán, Tepotzotlán (razem znane jako korytarz „CTT”), a także Toluca i Puebla położone dalej. Te subrynki przemysłowe odnotowały duże najmy przez firmy logistyczne, detaliczne i produkcyjne. Czynsze za nowoczesne obiekty logistyczne rosną z powodu niskiego poziomu pustostanów i wysokich kosztów budowy, a prognozy przewidują dalszy stopniowy wzrost w 2025 roku. Jeden z raportów odnotował, że czynsze przemysłowe w całym kraju wzrosły o ponad 8% w 2024 roku businesswire.com. Wraz z umacnianiem się pozycji Meksyku jako centrum produkcyjnego Ameryki Północnej, inwestycje w nieruchomości przemysłowe gwałtownie rosną: na przykład inwestorzy zagraniczni (w tym globalne fundusze i REIT-y) kupują i rozwijają magazyny wokół miasta Meksyk, aby sprostać popytowi. Rząd i sektor prywatny współpracują również przy tworzeniu nowych parków przemysłowych z cechami ekologicznymi (wspieranych przez inicjatywy takie jak pożyczka IFC o wartości 150 mln USD na zielone parki przemysłowe) thelatinvestor.com thelatinvestor.com, co wskazuje na wiarę w długoterminowy wzrost. Ogólnie rzecz biorąc, segment przemysłowy w regionie miasta Meksyk powinien pozostać silny do 2025 roku i później, przy nearshoringu i e-commerce jako kluczowych czynnikach – z zastrzeżeniem, że ewentualne globalne zakłócenia gospodarcze lub handlowe (jak problemy z taryfami w USA) mogą nieco spowolnić to tempo.
Czynniki makroekonomiczne i regulacyjne
Wyniki rynku nieruchomości są ściśle powiązane z szeroko pojętymi warunkami makroekonomicznymi. Gospodarka Meksyku wykazała się względną odpornością – PKB wzrósł o około 3% w latach 2022–2023, a rosnąca klasa średnia przyczynia się do popytu na mieszkania. Miasto Meksyk, jako stolica, czerpie największe korzyści z ogólnokrajowej aktywności gospodarczej (PKB miasta wzrósł o 2,3% r/r na początku 2024 roku mexicobusiness.news). Kluczowe czynniki makroekonomiczne wpływające na rynek w 2025 roku to:
- Stopy procentowe i inflacja: Bank centralny Meksyku (Banxico) utrzymywał wysokie stopy procentowe w 2024 roku (w zakresie 10–11%) w celu zwalczania inflacji. Choć inflacja spadła do bardziej umiarkowanych poziomów (~4–5% pod koniec 2024 roku), koszty kredytów hipotecznych pozostają stosunkowo wysokie. Typowe stopy dla lokalnych kredytobiorców wynosiły około lub powyżej 10%, co powoduje wysokie koszty finansowania i potencjalnie ogranicza aktywność części kupujących. (Dla zagranicznych nabywców transgraniczne kredyty hipoteczne oferują ~7–9% w USD thelatinvestor.com, co – choć wyższe niż kredyty hipoteczne w USA – nadal przyciąga inwestorów liczących na wysoką aprecjację thelatinvestor.com.) Wysokie stopy procentowe podnoszą także koszty finansowania budownictwa, spowalniając nowe inwestycje deweloperskie. Tak więc środowisko wysokich stóp to miecz obosieczny: ogranicza nieco popyt i spowalnia ekspansję podaży, jednak ogólny popyt na mieszkania w Meksyku pozostaje na tyle silny, by ceny rosły szybciej niż inflacja thelatinvestor.com. Jeśli Banxico zdecyduje się na obniżki stóp pod koniec 2025 roku (czego oczekują niektórzy, o ile inflacja pozostanie pod kontrolą riotimesonline.com), może to dodatkowo pobudzić rynek nieruchomości poprzez ułatwienie dostępu do kredytów.
- Wzrost gospodarczy i zatrudnienie: Trendy zatrudnienia w Meksyku są korzystne – stopa bezrobocia w mieście wynosiła około 2,4% pod koniec 2024 roku assets.cushmanwakefield.com, a tworzenie miejsc pracy, zwłaszcza w usługach i przemyśle, pozostało silne. Rozwijający się rynek pracy wspiera popyt na mieszkania (zarówno najem, jak i zakup). Ponadto inwestycje napędzane nearshoringiem (fabryki, centra logistyczne, ekspansje korporacyjne) wprowadzają do kraju kapitał. Raporty z połowy 2025 roku pokazują, że Meksyk przyciąga znaczne zagraniczne inwestycje bezpośrednie – 67,6% całego FDI w nieruchomości w 2023 roku trafiło do Meksyku thelatinvestor.com. Te trendy wzmacniają zaufanie do średnioterminowego wzrostu sektora nieruchomości.
- Kursy walut: Kurs wymiany peso meksykańskiego wpływa na siłę nabywczą zagranicznych kupujących. W ostatnich latach peso było stosunkowo silne, ale nadal waha się w granicach ~17–20 MXN za USD. Korzystny kurs wymiany (z perspektywy kupujących z USA lub Europy) sprawia, że nieruchomości w Mexico City są stosunkowo tanie. Na przykład luksusowe apartamenty, które w USA kosztowałyby 1 milion dolarów, mogą być w Mexico City połowę tańsze lub nawet jeszcze tańsze przy podobnej jakości, co przyciąga międzynarodowych nabywców. Utrzymanie stabilności peso i unikanie poważnej dewaluacji są kluczowe dla podtrzymania napływu zagranicznych inwestycji w nieruchomości.
Po stronie regulacyjnej, oprócz wcześniej omówionej kontroli czynszu i ograniczeń dotyczących Airbnb, rynek kształtują także inne polityki oraz plany:
- Inicjatywy na rzecz mieszkań dostępnych cenowo: Nowa administracja federalna (która objęła urząd pod koniec 2024 roku) ogłosiła ambitny program taniego budownictwa mieszkaniowego, którego celem jest budowa 1 miliona domów w całym kraju do 2030 roku, z czego około 26 000 lokali przewidziano dla Mexico City thelatinvestor.com. Chociaż jest to pozytywny krok w kierunku zaspokojenia niedoborów mieszkaniowych, analitycy zauważają, że to niewystarczająca skala dla metropolii liczącej ponad 20 milionów ludzi – ten program jedynie częściowo zmniejszy deficyt thelatinvestor.com. Niemniej jednak, jeśli zostaną zrealizowane, takie projekty (prawdopodobnie średnio- i wysokointensywne inwestycje społeczne) mogą przynieść pewną ulgę w najuboższych segmentach oraz nieco złagodzić presję w dłuższej perspektywie. Rząd miasta dodatkowo wspiera rewitalizację niewykorzystanych nieruchomości (np. przekształcanie starych biur na mieszkania) i przyspiesza wydawanie pozwoleń na budowę mieszkań niskokosztowych.
- Zrównoważony rozwój i zachęty do zielonego budownictwa: Władze Miasta Meksyk promują zrównoważony rozwój nieruchomości. Program Certyfikacji Budynków Zrównoważonych oferuje ulgi podatkowe na wodę, wynagrodzenia i podatki od nieruchomości, a także przyspieszone pozwolenia dla projektów spełniających standardy zielonego budownictwa thelatinvestor.com. Doprowadziło to do zauważalnego wzrostu budownictwa ekologicznego: tylko w 2023 roku 86 nowych projektów w mieście uzyskało certyfikat zielonego budownictwa LEED, plasując Meksyk wśród 10 najlepszych krajów na świecie pod względem liczby budynków z certyfikatem LEED thelatinvestor.com. Ponadto banki i instytucje międzynarodowe wspierają ten trend – na przykład pożyczka powiązana ze zrównoważonym rozwojem o wartości 150 milionów dolarów z IFC finansuje modernizacje zwiększające efektywność energetyczną oraz przyjazne środowisku parki przemysłowe w Meksyku thelatinvestor.com. Działania te nie tylko korzystnie wpływają na środowisko, lecz także zwykle podnoszą wartość nieruchomości i przyciągają społecznie odpowiedzialnych inwestorów lub najemców. Spodziewaj się dalszego wsparcia regulacyjnego dla zrównoważonego rozwoju, dzięki czemu zielone rozwiązania będą coraz powszechniejsze (a nawet oczekiwane) w nowych projektach komercyjnych i mieszkaniowych.
- Klimat polityczny i stabilność: Przemiany polityczne w Meksyku w 2024 roku (rok wyborów prezydenckich) wprowadziły pewną niepewność. Wybór prezydent Claudii Sheinbaum oraz dalsza większość partii rządzącej początkowo wywołały postawę „poczekamy, zobaczymy” wśród części inwestorów, ze względu na progresywną agendę rządu thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Pojawiły się obawy co do ewentualnych zmian konstytucyjnych lub reform podatkowych dotyczących nieruchomości, ale jak dotąd nowy rząd nie wprowadził żadnych drastycznych rozwiązań wpływających na prawa własności. Wręcz przeciwnie, rząd sygnalizuje poparcie dla rozwoju rynku nieruchomości i własności (poza działaniami wobec nieuczciwych podwyżek czynszów) thelatinvestor.com. Napięcia handlowe z USA (w tym groźby nałożenia ceł) stanowiły bardziej bezpośredni problem dla sektora nieruchomości, w szczególności komercyjnego mexicobusiness.news. Bliska zależność Meksyku od gospodarki USA oznacza, że wszelkie zmiany w polityce handlowej lub spowolnienie w USA mogą wpływać na popyt na biura i powierzchnie przemysłowe. Niemniej jednak, powszechne jest przekonanie, że Meksyk pozostanie kluczowym ogniwem północnoamerykańskich łańcuchów dostaw, a zarówno krajowi, jak i zagraniczni inwestorzy nieruchomości patrzą z dużym pozytywnym, długoterminowym nastawieniem mimo krótkoterminowych zawirowań politycznych businesswire.com businesswire.com.
Podsumowując, generalnie stabilne otoczenie makroekonomiczne – charakteryzujące się rosnącymi inwestycjami, wysokimi, choć łagodniejącymi stopami procentowymi oraz proaktywną (choć umiarkowaną) polityką mieszkaniową – tworzy przesłanki do dalszego rozwoju rynku nieruchomości w Meksyku. Wprowadzane są regulacje mające na celu poprawę dostępności cenowej i zrównoważonego rozwoju, co może stopniowo przekształcać niektóre segmenty (zwłaszcza jakość i dostępność najmu).
Najważniejsze projekty infrastrukturalne i deweloperskie wpływające na rynek nieruchomości
Kilka projektów infrastrukturalnych i inwestycji na dużą skalę jest realizowanych lub niedawno ukończonych w Meksyku i wywiera namacalne skutki dla dynamiki rynku nieruchomości:
- Nowy Międzynarodowy Port Lotniczy (AIFA): Międzynarodowe lotnisko Felipe Ángeles, otwarte w 2022 roku w północnej części aglomeracji, to znaczące wzmocnienie infrastruktury. Choć liczba pasażerów wciąż rośnie, obecność lotniska (wraz z towarzyszącymi inwestycjami drogowymi) napędza rozwój na północnych obrzeżach. Gminy w pobliżu lotniska obserwują powstawanie nowych hoteli, parków przemysłowych i mieszkań dla pracowników. Z czasem poprawiona komunikacja z AIFA może zwiększyć wartość nieruchomości w północnej części Miasta Meksyk oraz w części stanu Meksyk. Budowana jest również linia kolei podmiejskiej łącząca centrum miasta (stacja Buenavista) z nowym lotniskiem, która, po ukończeniu (planowane na lata 2025–26), jeszcze bardziej zintegrowuje ten region. Inwestorzy nieruchomości interesują się gruntami oraz możliwościami logistycznymi wzdłuż tego korytarza w oczekiwaniu na rosnące wykorzystanie lotniska.
- Międzyregionalny pociąg Miasto Meksyk–Toluca (El Insurgente): Po latach budowy, szybka linia kolejowa łącząca Miasto Meksyk z Tolucą (stolicą sąsiedniego stanu Meksyk) jest częściowo uruchomiona. Oznaczona marką „El Insurgente”, linia otworzyła pierwsze odcinki pod koniec 2023 roku i dotarła do zachodniej części Miasta Meksyk (okolice Santa Fe) w sierpniu 2024 en.wikipedia.org en.wikipedia.org. Ostatni odcinek do śródmiejskiego terminala Observatorio ma zostać ukończony w 2025 roku en.wikipedia.org en.wikipedia.org. Nowoczesna linia kolejowa znacząco skróci czasy podróży pomiędzy Miastem Meksyk a Tolucą (podróż trwająca dotychczas ponad godzinę samochodem może zająć pociągiem około 20-30 minut). Skutki dla rynku nieruchomości są istotne: dzielnica biznesowa Santa Fe ma obecnie własną stację kolejową, co z pewnością ułatwi dojazdy pracownikom i może zwiększyć tamtejsze obłożenie biur. Podobnie okolice Observatorio (gdzie będzie połączenie z metrem) przeznaczone są pod rozwój zorientowany na transport publiczny, w tym nowe projekty wielofunkcyjne mające ożywić ten obszar. W Toluce i na pośrednich stacjach przewiduje się wzrost popytu na mieszkania od osób, które mogą wygodnie pracować w stolicy, ale mieszkać dalej na zachód. Ogólnie rzecz biorąc, międzyregionalna kolej to przełom dla łączności regionalnej i prawdopodobnie podniesie wartość nieruchomości w pobliżu jej stacji na obu końcach, czyniąc rozległą megalopolis Meksyku bardziej zintegrowaną.
- Rozbudowa transportu miejskiego (Cablebús i Metro): Miasto Meksyk rozszerzyło swoją sieć transportu publicznego o innowacyjne rozwiązania, takie jak Cablebús, czyli system kolejki linowej obsługujący górzyste, zaniedbane dzielnice. Obecnie działają dwie linie Cablebús (Linia 1 na północy i Linia 2 na wschodzie), co znacząco poprawiło dojazdy w rejonach takich jak Iztapalapa. Sukces tych linii (dziesiątki tysięcy pasażerów dziennie) thelatinvestor.com thelatinvestor.com doprowadził do powstania planów budowy kolejnych tras. Te projekty już pobudziły zainteresowanie nieruchomościami w okolicy stacji końcowych – na przykład planuje się nowe centra handlowe, kompleksy apartamentowe i obiekty społecznościowe wokół stacji Cablebús ze względu na napływ ludzi i skrócenie czasu dojazdu. Tymczasem system Metra w mieście nadal jest rozbudowywany i modernizowany. Linia 12 (której fragment został zamknięty po wypadku w 2021 roku) została w pełni naprawiona i ponownie otwarta w 2023 roku, przywracając połączenia w południowo-wschodnim korytarzu. Trwają też prace nad kolejnymi przedłużeniami (takimi jak przedłużenie linii Metra 12 do Observatorio dla połączenia z pociągiem do Toluki, a także planowane nowe linie lub trasy BRT na obrzeżach miasta). Każda poprawa w transporcie odblokowuje rozwój nieruchomości w sąsiednich rejonach, czyniąc je bardziej dostępnymi i atrakcyjnymi dla mieszkańców i firm. Przykładowo, przedłużenie BRT Insurgentes Sur kilka lat temu przyczyniło się do mini-boomu mieszkaniowego przy trasie tej linii. Możemy oczekiwać podobnych lokalnych boomów w miarę uruchamiania kolejnych węzłów komunikacyjnych.
- Duże projekty wielofunkcyjne: Panorama i krajobraz miasta są przekształcane przez kilka dużych projektów wielofunkcyjnych. Przykładem jest projekt Mítikah w południowej dzielnicy Coyoacán – megainwestycja obejmująca jeden z najwyższych wieżowców mieszkalnych w Ameryce Łacińskiej, centrum handlowe i powierzchnie biurowe (otwierane etapami do 2022 roku). Tego typu realizacje często ożywiają okoliczne dzielnice, podnosząc wartość gruntów i przyciągając zamożnych mieszkańców. W centrum trwają działania rewitalizacyjne, takie jak Proyecto Chapultepec (ulepszenia kulturalne i parkowe wokół Chapultepec) oraz przekształcanie starych przestrzeni przemysłowych w Nuevo Polanco w nowoczesne centra handlowo-mieszkaniowe. Dodatkowo, niektóre starsze budynki biurowe w historycznym centrum i przy korytarzach takich jak Reforma są przeznaczane do przebudowy na apartamenty lub hotele ze względu na wysoką pustostanowość biur. Rząd zapowiedział wsparcie dla takich projektów adaptacyjnych w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych i przeciwdziałania degradacji miejskiej. Choć postęp jest stopniowy, nawet kilka udanych konwersji może wyznaczyć precedens i potencjalnie dodać setki nowych mieszkań w centralnych lokalizacjach w ciągu najbliższych lat.
- Parki przemysłowe Nearshoring: Poza bezpośredznym centrum miasta, wokół aglomeracji miasta Meksyk powstaje wiele projektów parków przemysłowych, napędzanych przez nearshoring. Na przykład, nowe parki logistyczne są planowane wzdłuż autostrady Meksyk–Querétaro oraz w Huehuetoca i Zumpango (na północ od miasta). Projekty te, często wspierane przez inwestorów międzynarodowych, wprowadzają zrównoważone rozwiązania (energia słoneczna, zielone certyfikaty), jak wspomniano wcześniej thelatinvestor.com. Wraz z rozwojem tych centrów przemysłowych, obserwowany jest efekt spillover na lokalny popyt mieszkaniowy – pracownicy i menedżerowie szukają mieszkań w bliskiej odległości dojazdowej. Miasteczka w pobliżu takich parków mogą spodziewać się nowych osiedli mieszkaniowych i centrów handlowych. Co więcej, sukces w przyciąganiu branży produkcyjnej (np. lotniczej w Querétaro, motoryzacyjnej w Puebla) pośrednio korzystnie wpływa na gospodarkę miasta Meksyk, gdyż stolica zapewnia zaplecze usług finansowych i profesjonalnych dla tych sektorów. W tym sensie, makrotrend nearshoringu to kluczowe tło: nie tylko zapełnia magazyny i fabryki, ale także przyciąga inwestycje infrastrukturalne (autostrady, połączenia kolejowe, projekty energetyczne), które poprawiają łączność w całym środkowym Meksyku. Wszystko to wzmacnia atrakcyjność miasta Meksyk jako regionalnego centrum biznesowego, co ostatecznie wspiera popyt zarówno na nieruchomości komercyjne, jak i mieszkaniowe.
Dynamika podaży i popytu oraz perspektywy rynkowe
Podaż vs. Popyt: Rynek nieruchomości w Meksyku w 2025 roku można scharakteryzować jako ograniczony podażowo w sektorze mieszkaniowym i handlowym, ale nadpodażowy w biurach (przy czym sektor przemysłowy plasuje się gdzieś pośrodku, skłaniając się ku niedoborowi). Po stronie mieszkaniowej podstawowa nierównowaga między ograniczonym zasobem mieszkań a rosnącym popytem prawdopodobnie będzie się utrzymywać. Wskaźnik budowy nowych mieszkań nie nadąża za tempem powstawania nowych gospodarstw domowych w stolicy. Jak już wspomniano, nawet ambitne programy publiczne rozwiązują jedynie część niedoboru thelatinvestor.com thelatinvestor.com. To sugeruje, że bez recesji lub większego szoku zewnętrznego ceny mieszkań i czynsze będą nadal rosnąć w najbliższych latach. Dostępność mieszkań pozostanie palącym problemem, co może skłonić do kolejnych rozwiązań regulacyjnych lub kreatywnych rozwiązań rynkowych (wspólne mieszkania, mikroapartamenty itp.), aby sprostać potrzebom mieszkańców. Inwestorzy i deweloperzy coraz częściej spoglądają w stronę „nowych dzielnic” na obrzeżach miasta, gdzie ziemia jest tańsza, by zbudować kolejną falę mieszkań globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Te obszary, wzmocnione rozwojem komunikacji, mogą w przyszłości notować największy względny wzrost cen, gdy zaczną doganiać resztę miasta.
W sektorze komercyjnym podaż biur wciąż przewyższa bieżący popyt, choć najgorsze już może być za rynkiem, jeśli warunki gospodarcze się ustabilizują. Firmy powoli ponownie zajmują powierzchnie biurowe, a nowa podaż praktycznie zamarła, co z biegiem czasu pomoże zrównoważyć rynek. Kluczowym wskaźnikiem do obserwacji jest obłożenie biur vs. trendy pracy zdalnej: jeśli więcej firm wprowadzi obowiązek powrotu do biura lub pojawią się nowe przedsiębiorstwa (zwłaszcza związane z nearshoringiem) zakładające działalność w Meksyku, chłonność rynku może przyspieszyć. Poziom pustostanów na poziomie ok. 20% jest wysoki, ale nie katastrofalny; właściciele nieruchomości stali się bardziej elastyczni, oferując najemcom różne ustępstwa. Oczekuje się, że w ciągu najbliższych 2–3 lat wskaźnik pustostanów biurowych będzie stopniowo spadał do kilkunastu procent, choć prawdopodobnie nie wróci do poziomów jednocyfrowych sprzed 2019 roku, biorąc pod uwagę strukturalne zmiany w użytkowaniu biur. Najlepsze jakościowo budynki w atrakcyjnych lokalizacjach wynajmą się w pierwszej kolejności, podczas gdy starsze lub gorzej położone biurowce mogą mieć problemy (i stać się kandydatami do przebudowy na inne cele).
W przypadku rynku detalicznego sytuacja popytowo-podażowa jest korzystna – w budowie jest stosunkowo niewiele nowych powierzchni handlowych, podczas gdy popyt ze strony najemców odbił się, więc poziom wynajęcia i czynsze powinny pozostać wysokie. Konsumenci wykazali nagromadzony popyt na zakupy stacjonarne, a marki międzynarodowe rozwijają się w Meksyku, co wspiera sektor nieruchomości handlowych. Możemy zobaczyć uruchomienie wybranych nowych projektów handlowych w słabiej obsługiwanych dzielnicach, gdy deweloperzy nabiorą pewności co do odbudowy rynku (być może w formatach wielofunkcyjnych). O ile nie dojdzie do dużego spadku wydatków konsumenckich, pustostany handlowe powinny oscylować wokół kilku procent (około 5–7% lub mniej), co w praktyce oznacza rynek korzystny dla właścicieli nieruchomości w najlepszych centrach.
W nieruchomościach przemysłowych przewiduje się, że popyt pozostanie silny do 2025 roku i dalej. Nawet jeśli reshoring lekko wyhamuje (niektóre raporty wskazują na niewielkie spowolnienie w 2024 roku, gdy firmy „trawią” powierzchnie wynajęte w latach 2021–2022 siila.com.mx), strategiczna przewaga Meksyku sugeruje dalszy napływ działalności produkcyjnej i logistycznej. Wskaźniki pustostanów w parkach przemysłowych mogą nieznacznie wzrosnąć, jeśli na rynek trafi dużo nowej powierzchni spekulacyjnej, lecz będą to wzrosty z historycznie niskich poziomów bliskich 2%. Nawet wzrost do 4–5% wciąż oznacza relatywnie szczelny rynek, korzystny dla wynajmujących. Wzrost czynszów w sektorze przemysłowym może nadal przewyższać inflację, szczególnie w lokalizacjach blisko miasta, gdzie grunt jest trudno dostępny.
Kluczowe ryzyka i czynniki do monitorowania: Pomimo szeroko pozytywnych perspektyw istnieje kilka zastrzeżeń. Jednym jest globalna sytuacja gospodarcza – jeśli gospodarka USA znacznie zwolni lub nasilą się spory handlowe (np. cła nałożone na początku 2025 roku riotimesonline.com), Meksyk może odczuć skutki w postaci ograniczenia ekspansji firm i spadku apetytu inwestorów zagranicznych. Kolejnym czynnikiem jest ciągłość polityki krajowej: obecna polityka rządu jest w praktyce przyjazna rynkowi, lecz wszelkie nagłe zmiany (np. podwyżki podatków od nieruchomości czy surowsze regulacje wykraczające poza kontrolę czynszów) mogą wpłynąć na nastroje inwestorów. Dodatkowo kwestie dostępności cenowej i społeczne (np. lokalny sprzeciw wobec gentryfikacji) mogą zaważyć na polityce. Już widzieliśmy, jak presja społeczności doprowadziła do wprowadzenia ustawy Airbnb i ograniczeń czynszowych; kolejne kroki mogą obejmować zachęty dla deweloperów budownictwa przystępnego cenowo lub nawet podatki od pustych luksusowych mieszkań.
Po stronie pozytywnej, fundamenty Meksyku pozostają bardzo mocne. To gospodarcza i kulturalna stolica kraju, magnes dla talentów i inwestycji. Zdywersyfikowana gospodarka (od finansów, przez start-upy technologiczne, po branże kreatywne) zapewnia odporność miasta. Inwestycje w infrastrukturę stopniowo poprawiają jakość życia i komunikację, co z czasem przekłada się na wzrost wartości nieruchomości. A nacisk na zrównoważony rozwój i modernizację rynku nieruchomości podnosi długoterminową wartość zasobów miasta – nowe zielone budynki i inicjatywy typu „smart-city” czynią ten rynek coraz bardziej atrakcyjnym dla inwestorów instytucjonalnych.
Podsumowując, rynek nieruchomości w Meksyku w 2025 roku charakteryzuje się wzrostem i możliwościami, zwłaszcza dla tych, którzy inwestują w mieszkania oraz dobrze ulokowane aktywa komercyjne, ale także wymaga umiejętności poruszania się po zmianach regulacyjnych i nierównomiernych wynikach sektorów. Nieruchomości mieszkaniowe korzystają z fali popytu zarówno ze strony lokalnych mieszkańców, jak i cudzoziemców, a trendy cenowe mają pozostać wzrostowe (choć być może z nieco łagodniejszą dynamiką niż w ostatnich latach) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Nieruchomości komercyjne to historia dwóch światów: segmenty handlu detalicznego i przemysłowego rozwijają się dynamicznie dzięki wysokiemu poziomowi konsumpcji i procesowi nearshoringu, podczas gdy segment biurowy stopniowo odbudowuje się po okresie nadpodaży riotimesonline.com mexicobusiness.news. Kluczowe dzielnice, takie jak Polanco, Roma/Condesa i Santa Fe, pozostaną ośrodkami aktywności, podczas gdy nowe obszary zyskują na znaczeniu dzięki nowym połączeniom komunikacyjnym i projektom deweloperskim. Inwestorom zaleca się śledzenie zmian w polityce (np. nowych regulacji najmu) i wybieranie segmentów ze stabilnymi fundamentami (takimi jak mieszkania dla klasy średniej czy obiekty logistyczne), by zapewnić sobie najlepsze długoterminowe zwroty. Ogólnie rzecz biorąc, rynek nieruchomości w Meksyku wchodzi w drugą połowę lat 20. XXI wieku z pewnością wynikającą z silnego popytu, ograniczonej podaży w kluczowych sektorach oraz trwałej roli miasta jako serca meksykańskiej gospodarki.
Źródła
- Global Property Guide – Meksykański rynek nieruchomości mieszkaniowych: analiza 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
- TheLatinvestor – Czy ceny nieruchomości w Meksyku rosną? (czerwiec 2025) thelatinvestor.com thelatinvestor.com
- TheLatinvestor – 15 silnych trendów na 2025 rok na rynku nieruchomości w Meksyku thelatinvestor.com thelatinvestor.com
- Mexico Business News – Czynsze za biura w Meksyku spadają o 27% w 2025, w Mexico City o 40% mexicobusiness.news mexicobusiness.news
- The Rio Times – Sektor biurowy w Mexico City odnotowuje spadek obłożenia o 40% (marzec 2025) riotimesonline.com riotimesonline.com
- Mexico Business News – Wskaźnik wolnych biur w Mexico City spadł do 21,56% w 3 kwartale 2024 mexicobusiness.news mexicobusiness.news
- Nearshore Americas – Mexico City wprowadza limity podwyżek czynszów nearshoreamericas.com nearshoreamericas.com
- FIBRA Macquarie (BusinessWire) – Wyniki za IV kwartał 2024 (zajętość powierzchni handlowych) businesswire.com
- Mexico Business News – Moment rynkowy nieruchomości na rok 2025 (Bernardo Cordero, Mexico Business News) thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Komentarz ekspercki na temat warunków rynkowych)
