Rekordowa liczba wolnych mieszkań i rosnące ceny: Wewnątrz rewolucji na rynku nieruchomości w San Francisco w 2025 roku (trendy i prognozy)

Co ważne, czynsze są sezonowe – mają tendencję do osiągania szczytu latem. Letni wzrost w 2025 roku przekroczył oczekiwania, ale zimą rynek może się nieco ochłodzić, jak zwykle. Jednak ogólny trend sugeruje, że San Francisco przechyla się z powrotem na korzyść właścicieli po pandemicznym okresie sprzyjającym najemcom. Dla inwestorów oznacza to poprawę rentowności nieruchomości na wynajem. Rosnące czynsze w połączeniu z niewielkimi spadkami cen w latach 2022–23 nieco podniosły stopy kapitalizacji, choć zwroty z nieruchomości w SF pozostają stosunkowo niskie (typowo ~3-5%) z powodu wysokich cen. Wzrost czynszów to miecz obosieczny: sygnalizuje silny popyt (korzystny dla właścicieli i wartości nieruchomości), ale także podkreśla kryzys dostępności mieszkań, z którym boryka się miasto (trudny dla najemców i decydentów). Jako jeden z wskaźników napiętego rynku, niektórzy najemcy oferują teraz z góry czynsz za cały rok, by zdobyć umowę najmu – niemal niespotykana dotąd taktyka, która wraca do łask sfchronicle.com. Janan New ze Stowarzyszenia Mieszkań SF podsumowała: „Rynek jest teraz szalony. Bardzo konkurencyjny… słyszeliśmy o nawet 30 chętnych na niektórych dniach otwartych” sfchronicle.com. Zaznaczyła, że w kilku rejonach wciąż jest miękko (np. SoMa i Tenderloin, gdzie czynsze są najniższe w mieście z powodu pracy zdalnej i warunków na ulicach) sfchronicle.com, ale ogólnie 2025 to najsilniejszy rynek najmu w SF od połowy lat 2010..

Trendy na rynku nieruchomości komercyjnych w 2025 roku

Załamanie rynku biurowego i efekt pracy zdalnej

Rynek nieruchomości komercyjnych w San Francisco – a szczególnie segment biurowy – stoi w obliczu gwałtownych zmian w 2025 roku. Przejście na pracę zdalną i hybrydową podczas pandemii doprowadziło do kryzysu pustostanów biurowych, który nie wykazuje oznak szybkiego rozwiązania. W połowie 2025 roku centrum San Francisco zmaga się z rekordowo wysokim poziomem pustostanów biurowych. Całkowity wskaźnik pustostanów biurowych osiągnął 34,8% w II kwartale 2025 roku assets.cushmanwakefield.com, w porównaniu do już wysokiego poziomu ~33,5% rok wcześniej. Oznacza to, że ponad 1/3 całej powierzchni biurowej w mieście stoi pusta, co jest szokującą liczbą dla rynku, który niegdyś był jednym z najbardziej konkurencyjnych na świecie. Dla porównania, krajowy wskaźnik pustostanów biurowych wynosi około 19–20% credaily.com axios.com, co plasuje San Francisco wśród najbardziej dotkniętych rynków biurowych w dużych miastach USA (w rzeczywistości, jedno z badań obejmujących 91 największych miast wykazało, że SF miało najwyższy wskaźnik pustostanów – 34,7% axios.com).

Główną przyczyną jest to, że praca zdalna i hybrydowe grafiki drastycznie zmniejszyły zapotrzebowanie na powierzchnie biurowe. Cotygodniowa frekwencja w biurach wynosi wciąż tylko około 45–50% norm sprzed pandemii w dzielnicach biznesowych San Francisco blog.bayareametro.gov. Wiele firm technologicznych przyjęło stałe modele hybrydowe, rezygnując z nadmiaru powierzchni. Nawet firmy, które się rozwijają (często startupy AI), zwykle wynajmują mniejsze, elastyczne biura lub przestrzenie coworkingowe zamiast całych wieżowców. Popyt na biura w San Francisco w 2025 roku jest mniej więcej o 30% niższy niż w 2019 roku według większości wskaźników, co pokrywa się ze wzrostem pustostanów. Nowa podaż nie była problemem – od 2020 roku otwarto bardzo niewiele nowych budynków biurowych. To naprawdę szok popytowy: powierzchnia zajmowana przez branżę technologiczną (największą grupę najemców biur w SF) się skurczyła. Główni pracodawcy, tacy jak Salesforce, Meta, Dropbox i inni, w ciągu ostatnich 2–3 lat podnajęli lub opuścili część swoich biur w SF.

Finansowo ten kryzys na rynku biurowym mocno uderza w właścicieli nieruchomości i inwestorów. Wartości nieruchomości biurowych gwałtownie spadły od szczytowych poziomów – budynki, które przed pandemią sprzedawano za 800 dolarów za stopę kwadratową, są teraz sprzedawane ze znacznymi rabatami. W latach 2023–24 kilka znanych budynków w centrum zostało zajętych przez wierzycieli lub sprzedanych na aukcji za ułamek dawnej wartości. Na przykład Market Center (kompleks 555 California) zmienił właściciela w wyniku sprzedaży przez wierzyciela w 2025 roku za około 230 dolarów za stopę kwadratową, a inna wieża przy 300 Howard została sprzedana za około 264 dolary za stopę kwadratową assets.cushmanwakefield.com. Te ceny są ponad 70% niższe od szczytowych wycen, co pokazuje skalę problemu. Takie okazje przyciągnęły niektórych oportunistycznych inwestorów – jedna z transakcji została nawet określona jako „jeden z najwyższych poziomów cenowych, jakie SF widziało w ostatnich latach”, co podkreśla, jak bardzo spadła wartość bazowa assets.cushmanwakefield.com. Stopy kapitalizacji (zwroty z inwestycji) dla biur w SF wzrosły do wysokich jednocyfrowych wartości lub więcej, aby przyciągnąć kupujących, co odzwierciedla niepewność co do przyszłych dochodów.

Poziomy czynszów, co ciekawe, nie spadły tak bardzo jak poziom zajętości. Średni oczekiwany czynsz za powierzchnię biurową w San Francisco wynosił około 66,78 USD za stopę kwadratową rocznie (pełna obsługa) w II kwartale 2025 roku, praktycznie bez zmian w porównaniu do 66,61 USD w poprzednim kwartale assets.cushmanwakefield.com. Za biura klasy A w centrum miasta oczekuje się około 73 USD/stopę kw., a najwyższej klasy powierzchnie mogą wciąż osiągać ponad 100 USD/stopę kw. assets.cushmanwakefield.com. Nominalne czynsze utrzymują się, ponieważ właściciele nie chcą „zresetować” rynku na niższym poziomie – zamiast tego oferują duże ustępstwa (miesiące bez czynszu, większe środki na adaptację powierzchni) w celu zawarcia umów. Efektywne czynsze spadły, ale stawki wywoławcze sugerują, że właściciele oczekują, iż ten spadek będzie tymczasowy. Panuje poczucie osiągnięcia dna: jeden z raportów zauważył, że rynek biurowy „nadal się stabilizował” w połowie 2025 roku, a aktywność najmu faktycznie wzrosła, mimo że wskaźniki pustostanów nieznacznie wzrosły z powodu wygasania starych umów najmu assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. W rzeczywistości, nowa powierzchnia wynajęta w pierwszej połowie 2025 roku była największa od 2019 roku assets.cushmanwakefield.com – to znak, że niektórzy najemcy korzystają z tańszych, elastycznych ofert, aby się przenieść lub poprawić standard powierzchni. Wielu z tych najemców to mniejsze firmy technologiczne i AI, które wynajmują krótkoterminowo (często podnajem) po okazyjnych stawkach czynszu assets.cushmanwakefield.com. Dostępność powierzchni podnajmowanej, która gwałtownie wzrosła na początku pandemii, faktycznie nieco się zmniejszyła (z około 7 mln stóp kw. do 6,2 mln stóp kw.), ponieważ część podnajmów wygasła lub została wycofana assets.cushmanwakefield.com.

Pomimo tych drobnych pozytywnych sygnałów, rzeczywistość jest taka, że centrum San Francisco ma ogromny nadmiar powierzchni biurowej, którego wchłonięcie może zająć lata. Przy około 35% pustostanów, około 25 milionów stóp kwadratowych stoi puste – to równowartość niemal całej powierzchni biurowej w centrum Atlanty, która w porównaniu również byłaby pusta. Nawet optymistyczne prognozy nie przewidują spadku pustostanów poniżej 20% przed końcem tej dekady bez poważnej interwencji. Właściciele nieruchomości z zapadającymi kredytami stoją w obliczu problemów – refinansowanie jest trudne przy wysokich stopach procentowych i niskim poziomie wynajmu, więc oczekuje się więcej niewypłacalności i sprzedaży po okazyjnych cenach.

Utrzymywanie się pracy zdalnej to podstawowe wyzwanie. Wiele firm stosuje obecnie hybrydowy model pracy 2-3 dni w biurze, co oznacza, że potrzebują one efektywnie o 40–60% mniej powierzchni na pracownika niż przed 2020 rokiem. Dodatkowo, niektóre duże firmy przeniosły się lub rozwinęły działalność gdzie indziej (Teksas, Floryda itp.), strukturalnie zmniejszając popyt na biura w SF. Jasnym punktem jest sektor nauk przyrodniczych – zapotrzebowanie na laboratoria w Mission Bay i Dogpatch pozostaje stabilne, ponieważ laboratoria mokre nie mogą działać zdalnie. Jednak stanowią one tylko ułamek całego rynku. Dostawcy przestrzeni coworkingowych i elastycznych również się rozwijają (np. konkurenci WeWork i lokalne startupy coworkingowe), aby zaspokoić potrzeby firm szukających krótkoterminowych zobowiązań.

Podsumowując, rynek biurowy San Francisco w 2025 roku przechodzi bezprecedensową transformację. Pustostany na poziomie ~35% to nieznane dotąd terytorium, a przychody z czynszów w całym mieście spadły o około 7% w porównaniu z 2019 rokiem, podczas gdy koszty operacyjne wzrosły o około 28% dla właścicieli sfchronicle.com, co powoduje trudności finansowe. Gospodarka centrum miasta mocno ucierpiała – mniej pracowników biurowych oznacza mniejszy ruch pieszy dla detalistów (omówione poniżej) i niższą liczbę pasażerów komunikacji miejskiej. Przyszłość prawdopodobnie będzie polegać na przekształcaniu przestarzałych biur i oczekiwaniu na stopniowy powrót części popytu wraz z rozwojem gospodarki. Praca hybrydowa zostanie z nami na stałe, ale San Francisco liczy na to, że jego atuty – innowacyjność, kultura i lokalizacja – ostatecznie przyciągną firmy i pracowników z powrotem w większym stopniu. Władze miasta i inwestorzy aktywnie poszukują teraz strategii na wypełnienie tej luki, od przekształcania biur na mieszkania po oferowanie zachęt dla nowych zastosowań, co omówimy w kolejnych sekcjach.

Mieszane sygnały w handlu detalicznym i komercyjnym

Jednak nie wszystko wygląda ponuro dla handlu w SF. W 2025 roku pojawiają się oznaki adaptacji i odbudowy. W tym roku w centrum otwarto kilka nowych firm, w tym restauracje, sklepy z doświadczeniami i lokale rozrywkowe, co sugeruje, że przedsiębiorcy widzą szansę w niższych czynszach downtownsf.org. Miasto nawet złagodziło niektóre przepisy – na przykład San Francisco poluzowało ograniczenia dotyczące otwierania sieciowych sklepów na kluczowych ulicach, takich jak Van Ness Avenue, aby przyciągnąć nowych najemców do pustych lokali youtube.com abc7news.com. Downtown Community Benefit District poinformował, że co najmniej cztery nowe firmy otworzyły się na początku 2025 roku w okolicy Union Square, a planowane są kolejne, w ramach działań mających na celu „rozpędzenie centrum miasta” downtownsf.org. I choć główne luksusowe marki odeszły, inne się pojawiły (na przykład IKEA otwiera nowy sklep w formacie miejskim w rejonie mid-Market w 2025 roku, mając na celu przyciągnięcie klientów i zakotwiczenie rewitalizacji tego obszaru).

Co ważne, turystyka zaczęła się odradzać, co pomaga branży detalicznej i hotelarskiej. Obłożenie hoteli w San Francisco rośnie wraz z powrotem konwencji i turystów, choć nadal jest poniżej poziomów z 2019 roku. Międzynarodowa turystyka, szczególnie z Europy i Azji, ożywiła się w latach 2023–2024 dzięki nagromadzonemu popytowi na podróże. To przyciąga więcej kupujących i gości do Union Square i Fisherman’s Wharf. Mistrzostwa Świata w Piłce Nożnej 2026 i inne nadchodzące wydarzenia również skłaniają do podejmowania działań na rzecz odświeżenia centrum miasta.

W szerszym spektrum nieruchomości komercyjnych poza biurami i handlem detalicznym, powierzchnie przemysłowe i magazynowe w San Francisco pozostają trudno dostępne (miasto ma ograniczone zasoby przemysłowe i duży popyt ze strony branży dystrybucji ostatniej mili oraz producentów). Wielorodzinne budynki mieszkalne (5+ lokali) ponownie stały się atrakcyjnym towarem dla inwestorów dzięki rosnącym czynszom – choć rygorystyczna kontrola czynszów i ochrona lokatorów w SF sprawiają, że inwestorzy są ostrożni, nowe apartamentowce z wyższej półki (zwolnione z kontroli czynszów) radzą sobie dobrze, notując wzrost czynszów i obłożenia.

Ogólnie rzecz biorąc, perspektywy rynku nieruchomości komercyjnych w SF są mieszane: biura i handel detaliczny w centrum przechodzą bolesną transformację, podczas gdy inne segmenty, takie jak wynajem mieszkań, laboratoria i handel detaliczny w dzielnicach, wykazują odporność. Kondycja gospodarcza miasta w najbliższych latach będzie zależeć od ożywienia centrum i skutecznego przekształcenia niewykorzystanych przestrzeni komercyjnych. Decydenci są tego w pełni świadomi, co prowadzi do fali lokalnych zmian politycznych mających na celu odwrócenie trendu.

Lokalne zmiany polityczne i ich wpływ

W obliczu tych bezprecedensowych wyzwań, władze San Francisco (we współpracy z rządem stanu Kalifornia) wprowadziły szereg zmian politycznych, aby wzmocnić rynek nieruchomości i rozwiązać wieloletnie problemy. Kluczowe inicjatywy na lata 2024–2025 obejmują wszystko – od produkcji i dostępności mieszkań po ożywienie centrum poprzez nowe funkcje. Poniżej przedstawiono główne zmiany polityczne i ich znaczenie dla rynku:

Przyspieszenie budowy mieszkań i ułatwienia w rozwoju

Już teraz widzimy zmiany. W latach 2023–2024 San Francisco przyjęło serię rozporządzeń mających na celu „ograniczenie biurokracji” w budownictwie mieszkaniowym. Na przykład miasto zaczęło dostosowywać się do nowych przepisów stanowych, takich jak SB 35/SB 423, które umożliwiają niektórym projektom wielorodzinnym uzyskanie ministerialnej (czyli „z urzędu”) zgody, jeśli spełniają kryteria dotyczące przystępności cenowej i zagospodarowania przestrzennego spur.org. Departament planowania aktualizuje przepisy, aby ograniczyć subiektywne przeglądy projektów i wymogi dotyczące warunkowego użytkowania. Burmistrz London Breed (do 2024 roku) oraz nowy burmistrz Daniel Lurie (od 2025 roku) oboje popierali rozwiązania sprzyjające budowie mieszkań. Burmistrz Lurie, który objął urząd z hasłem przywrócenia witalności San Francisco, wspiera politykę mającą na celu „przywrócenie zdrowego rozsądku” w rozwoju miasta – ułatwiając budowę mieszkań i przyciągając rodziny z powrotem financialsamurai.com. Panuje ostrożny optymizm, że lokalna polityka się zmienia – odchodzi od NIMBYzmu w kierunku bardziej YIMBY (Yes-In-My-Backyard) – ze względu na presję ze strony stanu i widoczną potrzebę zwiększenia liczby mieszkań.

Jedna namacalna zmiana w polityce: opłaty i wymagania inwestycyjne zostały złagodzone dla niektórych projektów. W 2023 roku SF zalegalizowało czterorodzinne budynki na większości działek jednorodzinnych (w odpowiedzi na kalifornijską ustawę SB9) oraz zainicjowało programy wspierające jednostki dodatkowe (ADU). Miasto ograniczyło także niektóre wymogi dotyczące mieszkań przystępnych cenowo, które blokowały realizację projektów – na przykład tymczasowo obniżając procentowy udział mieszkań w ramach strefowania inkluzywnego w niektórych inwestycjach, aby poprawić ich opłacalność, oraz oferując zwolnienia z opłat dla projektów w 100% przystępnych cenowo. Działania te mają na celu odblokowanie wstrzymanych inwestycji; faktycznie, kilka wcześniej zatwierdzonych, ale niezrealizowanych projektów rozpoczęło budowę w 2024 roku po tych zmianach. Mimo to postęp jest powolny: do końca 2024 roku SF pozostawało w tyle za wieloma innymi miastami Bay Area w realizacji celów mieszkaniowych sfchronicle.com sfstandard.com, z zaledwie kilkoma tysiącami wydanych pozwoleń od 2023 roku. Prawdziwym testem będzie to, czy reformy wyraźnie przyspieszą budowę w latach 2025–2026.

Konwersje biur na mieszkania i rewitalizacja centrum miasta

Być może najbardziej nagłośnione zmiany w polityce lokalnej to te mające na celu przekształcenie centrum San Francisco. Przy tak dużej liczbie pustych powierzchni biurowych, władze miasta widzą szansę na rozwiązanie dwóch problemów jednocześnie: zapełnienie pustych budynków oraz stworzenie bardzo potrzebnych mieszkań. W 2023 roku think tank SPUR opublikował ważny raport, „From Workspace to Homebase”, analizujący, które budynki biurowe można realnie przekształcić w mieszkania spur.org. Wnioski: wiele starszych biur klasy B/C nadaje się fizycznie do konwersji, ale były nieopłacalne finansowo przy ówczesnych przepisach spur.org. Raport zaproponował sześć kluczowych zmian w polityce, które umożliwiłyby konwersje na większą skalę spur.org.

Władze San Francisco zareagowały szybko. Do połowy 2025 roku miasto wdrożyło wszystkie sześć zaleceń SPUR spur.org, wprowadzając jeden z najbardziej zdecydowanych w kraju pakietów zachęt do konwersji:

• Złagodzone przepisy budowlane i zatwierdzenia: W 2023 roku uchwalono ustawę, która znosiła niektóre wymogi kodeksu planistycznego dla projektów przekształcających biura na mieszkania spur.org. Stworzono szybszą, urzędową ścieżkę zatwierdzania (zwalniając projekty z długotrwałych przeglądów uznaniowych, a w wielu przypadkach także z CEQA). Departament Nadzoru Budowlanego opublikował także jaśniejsze wytyczne dotyczące adaptacji, aby pomóc deweloperom w przeprowadzaniu modernizacji sejsmicznych i przeciwpożarowych w starszych biurowcach spur.org spur.org.
• Zwolnienie z wymogów dotyczących mieszkań inkluzyjnych i opłat wpływowych: Kluczowa zmiana nastąpiła w marcu 2025 roku, kiedy Rada Nadzorcza zatwierdziła ustawę zwalniającą z wszelkich wymogów dotyczących mieszkań przystępnych cenowo (inkluzyjnych) oraz miejskich opłat wpływowych do 7 milionów stóp kwadratowych powierzchni biurowej przekształconej na mieszkalną spur.org spur.org. Zazwyczaj nowe budownictwo mieszkaniowe musi zawierać określony procent lokali poniżej ceny rynkowej lub uiścić wysokie opłaty – obecnie są one zawieszone dla kwalifikujących się projektów konwersji, co znacząco obniża koszty.
• Zachęty podatkowe: W 2024 roku wyborcy przyjęli Propozycję C, która znosi podatek od przeniesienia własności nieruchomości dla maksymalnie 5 milionów stóp kwadratowych przekształconej powierzchni spur.org spur.org. Ponieważ w SF podatek ten jest wysoki (do 6% przy dużych transakcjach), oznacza to znaczące oszczędności przy konwersjach. Dodatkowo, Kalifornia przyjęła w 2024 roku AB 2488 (Ting), umożliwiając SF utworzenie specjalnej „dzielnicy finansującej” wspierającej konwersje spur.org. W czerwcu 2025 roku miasto ustanowiło taką dzielnicę, która zwróci deweloperom przyszły przyrost podatku od nieruchomości – w praktyce oddając część nowych podatków od przekształconego budynku z powrotem do projektu, by zamknąć luki finansowe spur.org spur.org. To unikalne narzędzie pomoże zrównoważyć wysokie koszty przebudowy i modernizacji biur.
• Rezerwa Prop M: San Francisco zmodyfikowało Propozycję M (limit nowej zabudowy biurowej) tak, że każda powierzchnia biurowa usunięta w wyniku konwersji zwiększa przyszły dozwolony limit powierzchni biurowej w mieście spur.org. Ten „bank powierzchni” oznacza, że miasto nie traci na stałe potencjalnej przestrzeni na miejsca pracy – gdy rynek się odbuduje, będzie można teoretycznie wybudować nowe, nowoczesne biura w miejsce przekształconych budynków. Był to polityczny kompromis, by uzyskać szerokie poparcie dla konwersji.

Te zachęty są jednymi z najbardziej hojnych w kraju dla konwersji biur. Efekt: deweloperzy i właściciele nieruchomości poważnie rozważają obecnie wiele budynków pod kątem przekształcenia na cele mieszkaniowe. Badanie przeprowadzone przez The Kaplan Group wykazało, że San Francisco ma potencjał na około 61 600 jednostek mieszkalnych poprzez konwersje biur (gdyby wszystkie kwalifikujące się puste biura zostały przekształcone) axios.com axios.com – to drugi najwyższy potencjał w USA po Nowym Jorku. Urzędnicy miejscy są chętni, by to wykorzystać. Pierwsze projekty konwersji po pandemii są już realizowane: na przykład zabytkowy Humboldt Bank Building przy Market Street ma zostać przekształcony na mieszkania axios.com. W przygotowaniu jest wiele innych propozycji, koncentrujących się na starszych wieżowcach dzielnicy finansowej i budynkach biurowych SoMa z lat 60.–80., które mają wysoki poziom pustostanów.

Chociaż pozostają wyzwania – koszty konwersji są nadal wysokie (wiele budynków może się opłacać tylko w przypadku zakupu po okazyjnych cenach) – te zmiany w polityce znacznie poprawiają rachunek ekonomiczny. Dzięki rezygnacji z milionów opłat i podatków oraz przyspieszeniu zatwierdzeń, SF daje sygnał, że jest „głęboko zaangażowane w przekształcanie centrum w dzielnicę wielofunkcyjną” spur.org. Oczekiwane korzyści są wielorakie: ekonomiczne (zastąpienie pustych, małowartościowych biur wartościowymi mieszkaniami powinno zwiększyć wpływy z podatków od nieruchomości i sprzedaży spur.org), społeczne (dodanie mieszkań może przyciągnąć tysiące mieszkańców, którzy wesprą małe firmy, sztukę i życie nocne w centrum spur.org) oraz mieszkaniowe (więcej lokali, w tym potencjalnie bardziej przystępnych cenowo, w obszarze dobrze skomunikowanym). Jeden z członków rady miejskiej ogłosił: „Nie tylko przyspieszamy potrzebny postęp w produkcji mieszkań — aktualizujemy decyzje dotyczące zagospodarowania przestrzennego z XX wieku, aby stworzyć tętniące życiem, wielofunkcyjne dzielnice XXI wieku.” axios.com

Poza konwersjami, Ratusz uruchomił szerszy Plan Odnowy Śródmieścia. W 2023 roku burmistrz Breed powołała zespół zadaniowy (kontynuowany pod przewodnictwem burmistrza Lurie), którego celem jest przyciągnięcie nowych branż – np. laboratoriów nauk o życiu, centrów badań i rozwoju AI, a nawet instytucji artystycznych i edukacyjnych – do pustych przestrzeni w centrum. Trwają dyskusje na temat elastyczności zagospodarowania przestrzennego, aby umożliwić więcej życia nocnego, miejsc wydarzeń, a nawet hoteli mieszkalnych w dawnych biurowcach. Proponowano ulgi podatkowe dla pracodawców, którzy sprowadzą pracowników z powrotem do biur. Miasto inwestuje także w poprawę jakości życia: zwiększa liczbę patroli pieszych policji i sprzątania ulic w centrum, aby poprawić bezpieczeństwo i czystość, co wcześniej odstraszało część pracowników biurowych i klientów. Burmistrz Lurie podkreśla konieczność bycia „bardziej stanowczym wobec przestępczości, usuwania bezdomności z ulic oraz pozbywania się dilerów narkotyków”, aby poprawić wizerunek centrum financialsamurai.com. Na początku 2025 roku zintensyfikowano działania mające na celu przenoszenie obozowisk do schronisk i walkę z otwartym handlem narkotykami w dzielnicy Tenderloin. Choć te problemy społeczne nadal występują, każdy sukces w sprawieniu, by centrum było bezpieczniejsze i bardziej tętniące życiem, może bezpośrednio wpłynąć na rynek nieruchomości, przyciągając ludzi z powrotem.

Dostępność mieszkań i ochrona lokatorów

Kontrola czynszów pozostaje zdecydowanie utrzymana: większość budynków wielorodzinnych wybudowanych przed 1979 rokiem podlega miejskiej ordynacji stabilizacji czynszów, która w 2025 roku pozwala na coroczne podwyżki czynszu jedynie o 1,4% sf.gov. W okresie wysokiej inflacji w latach 2022–2023 oznaczało to, że koszty wielu właścicieli znacznie przewyższały dozwolone podwyżki czynszu (jedno badanie wykazało wzrost kosztów operacyjnych o około 20–30% od 2019 roku, podczas gdy przychody z czynszów regulowanych spadły o około 7%) sfchronicle.com. W rezultacie niektórzy drobni właściciele sprzedali nieruchomości, a te starsze budynki często były przejmowane przez inwestorów liczących na długoterminowy wzrost wartości, a nie krótkoterminowy przepływ gotówki.

Aby rozwiązać problem dostępności mieszkań, San Francisco w 2025 roku bada również nowe źródła finansowania budownictwa mieszkaniowego. Lokalne głosowanie nad emisją obligacji na mieszkania dostępne cenowo (w przedziale 300–500 milionów dolarów) spodziewane jest w najbliższym czasie. Miasto korzysta także ze środków stanowych i federalnych: burmistrz Breed (przed odejściem z urzędu) ogłosiła plany wykorzystania nowego programu federalnego do sfinansowania 3 700 nowych przystępnych cenowo mieszkań w ramach swojej inicjatywy „Housing for All”, mającej na celu osiągnięcie celu 82 000 jednostek sf.gov. Obejmuje to budowę na gruntach publicznych oraz przekształcanie hoteli turystycznych w mieszkania typu SRO dla osób bezdomnych i o niskich dochodach.

Podsumowując, lokalna polityka w 2025 roku aktywnie ewoluuje, aby pobudzić rynek nieruchomości: przyspieszając budowę mieszkań, zdecydowanie promując adaptacyjne wykorzystanie pustych biur oraz podejmując działania (czasem eksperymentalne lub kontrowersyjne) na rzecz poprawy klimatu biznesowego i jakości życia w mieście. Konsensus ekspertów jest taki, że są to niezbędne pierwsze kroki, ale kluczowa będzie realizacja. Jak zauważyła Sujata Srivastava, główna specjalistka ds. polityki w SPUR, przekształcanie biur „przynosi korzyści ekonomiczne, społeczne, środowiskowe i fiskalne”, a podobne programy ożywiły centra miast takich jak Nowy Jork i Filadelfia – teraz „z niecierpliwością czekamy, co wydarzy się dalej w San Francisco.” spur.org spur.org Nadchodzące lata pokażą, na ile te narzędzia polityczne rzeczywiście wyciągną San Francisco z zastoju na rynku nieruchomości komercyjnych i złagodzą niedobór mieszkań.

Możliwości inwestycyjne i perspektywy

Kontrastujące losy rynków mieszkaniowych i komercyjnych San Francisco w 2025 roku tworzą unikalny krajobraz dla inwestorów. Istnieją możliwości, ale także ryzyka, a sukces będzie zależał od przemyślanej strategii i wyczucia czasu. Oto kilka kluczowych spostrzeżeń inwestycyjnych oraz prognoz ekspertów na przyszłość:

Mieszkaniówka: Kupowanie dołka i jazda na fali technologicznej

Dla inwestorów nieruchomości i kupujących domy, sektor mieszkaniowy San Francisco w 2025 roku oferuje potencjalnie atrakcyjny moment wejścia – przynajmniej według niektórych doświadczonych obserwatorów. Ceny domów, choć odbijają, są nadal generalnie poniżej szczytu z lat 2018–2020 (szczególnie w przypadku mieszkań), a wysokie stopy procentowe ograniczyły konkurencję w porównaniu z szaleństwem z końca lat 2010. Analitycy finansowi, tacy jak autor Financial Samurai, twierdzą, że 2025 to „doskonała okazja” do zakupu w San Francisco financialsamurai.com. Uzasadnienie: technologia przeżywa boom, a miasto prawdopodobnie znajduje się na punkcie zwrotnym tuż przed nową falą wzrostu. Przy NASDAQ mocno w górę w latach 2023–24 i ogromnym wzroście majątków w AI, wielu mieszkańców zyskało nowe bogactwo giełdowe, które ostatecznie zostanie zamienione na zakup nieruchomości financialsamurai.com. Gdy to bogactwo z sektora technologii/AI „nieuchronnie” trafi na rynek nieruchomości, popyt (i ceny) mogą gwałtownie wzrosnąć – co oznacza, że ci, którzy kupią teraz, mogą skorzystać na znacznym wzroście wartości w nadchodzących latach financialsamurai.com financialsamurai.com.

Dodatkowo, podaż jest tak niska, że każdy wzrost popytu szybko przełoży się na presję wzrostową cen. Są już tego oznaki – np. wiosna 2024 przyniosła zacięte wojny licytacyjne w niektórych dzielnicach financialsamurai.com. Ponieważ wielu kupujących czeka z boku, nawet umiarkowany spadek stóp procentowych lub efektowny debiut giełdowy lokalnej firmy technologicznej może wywołać nową falę zakupów. Skumulowany popyt jest realny: rodziny, które odpuściły zakup w pandemii lub najemcy chcący wreszcie kupić, mogą wrócić, tworząc – jak mówi jeden z ekspertów – środowisko „masowej wojny licytacyjnej”, gdy warunki się poprawią financialsamurai.com. Oczekuje się, że życie toczy się dalej – śluby, powiększające się rodziny, zmiany pracy – i ludzie nie będą czekać wiecznie, więc nawet przy stopach 6-7% w końcu masowo wrócą na rynek financialsamurai.com.

San Francisco pozostaje również miejscem trwałego niedoboru mieszkań. Miasto jest geograficznie niewielkie i otoczone wodą z trzech stron, więc nie może się rozrastać. Surowe przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego historycznie ograniczały gęstość zabudowy (choć obecnie jest to nieco łagodzone). Te czynniki tworzą długoterminowe ograniczenie podaży – „miasto ma tylko 7×7 mil, popyt zawsze będzie przewyższał podaż w dłuższej perspektywie”, jak zauważył jeden z inwestorów financialsamurai.com. Dlatego trzymanie nieruchomości przez dłuższy czas w San Francisco historycznie było zwycięską strategią, pomijając krótkoterminowe wahania. Inwestorzy z perspektywą 5+ lat są generalnie pewni, że wartości będą wyższe w przyszłości.

Niemniej jednak, zalecana jest ostrożność w krótkim okresie. Niektóre prognozy są zdecydowanie pesymistyczne na najbliższą przyszłość: najnowszy model Zillow przewiduje, że San Francisco odnotuje jeden z największych spadków cen domów w kraju w ciągu najbliższego roku – prognozując spadek o -6,1% do połowy 2026 roku resiclubanalytics.com. Ten pesymizm wynika z presji na dostępność cenową oraz z faktu, że liczba ofert na rynku zaczyna nieznacznie rosnąć. Ekonomiści Zillow zauważają, że w skali kraju rosnąca liczba ofert daje kupującym większą siłę negocjacyjną, a na rynkach takich jak San Francisco, gdzie dostępność cenowa jest napięta, **„większa podaż daje więcej opcji i wywiera presję na spadek cen” resiclubanalytics.com. W istocie, jeśli wystarczająco wielu właścicieli zdecyduje się sprzedać (być może z obawy przed spadkiem cen lub przeprowadzką z SF), wciąż kruchy popyt może zostać przytłoczony i doprowadzić do spadku cen. Pesymistyczny scenariusz wskazuje również na słaby wzrost liczby ludności i możliwość wyższego bezrobocia w branży technologicznej jako ryzyka – jeśli gospodarka osłabnie lub „boom AI” wygaśnie, popyt na mieszkania może się zatrzymać. Jak ostrzegał Rob Warnock z Apartment List na temat rynku najmu: „Jeśli gospodarka pozostanie przynajmniej tak silna jak dziś, to oczywiste, że [czynsze] będą drożeć… Jeśli AI pęknie jak bańka, to może zmienić sytuację.” sfchronicle.com Ta sama logika dotyczy wartości domów: wiele zależy od kondycji szeroko pojętej gospodarki technologicznej.

Większość ekspertów przewiduje jednak umiarkowany wzrost lub stabilizację, a nie załamanie. Narodowe Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami prognozuje, że ceny domów w USA wzrosną o około 3% w 2025 roku i o 4% w 2026 roku nowbam.com, a San Francisco może znaleźć się w tym zakresie, zakładając, że lokalna gospodarka pozostanie solidna. Stowarzyszenie Banków Hipotecznych jest bardziej powściągliwe, oczekując poniżej 2% rocznego wzrostu wartości w skali kraju do 2026 roku nowbam.com. Ankieta Real Estate Expectations wśród 100 ekonomistów umieściła SF blisko końca listy metropolii pod względem prognoz na 2025 rok, ale nawet to może oznaczać niewielki, jednocyfrowy spadek, a nie gwałtowny zjazd. Konsensus jest taki, że korekta z 2022 roku usunęła część nadmiernych wzrostów z rynku, a to, co mamy teraz, jest bliskie nowej równowagi. O ile nie nastąpi recesja, wartości domów prawdopodobnie będą się utrzymywać na podobnym poziomie lub stopniowo rosnąć w ciągu najbliższego roku lub dwóch.

Dla inwestorów w nieruchomości na wynajem sytuacja jest bardziej klarowna: czynsze rosną, a poziom pustostanów jest niski, więc dobrze położone nieruchomości wielorodzinne powinny generować coraz lepsze przepływy pieniężne. Dzielnice o wysokim popycie (np. Pacific Heights, Mission Bay, Noe Valley) notują niemal pełne obłożenie i wzrosty czynszów, co zwiększa rentowność. Niektórzy inwestorzy celują w małe budynki apartamentowe i bliźniaki, które wciąż można znaleźć w relatywnie niższych cenach niż kilka lat temu, licząc na to, że wzrost czynszów oraz ewentualny spadek stóp procentowych uczynią je bardzo zyskownymi. Rośnie także zainteresowanie ADU (jednostkami dodatkowego zamieszkania) – dodanie jednostki na wynajem do istniejącej nieruchomości może zwiększyć dochód, a kalifornijskie prawo obecnie ułatwia uzyskanie pozwolenia na ADU.

Dodatkowo, mieszkania w kondominiach – które pozostawały w tyle podczas odbicia rynku – mogą stanowić okazję. Mieszkania w centrum/SOMA były sprzedawane ze znacznym rabatem w stosunku do szczytowych cen i domów jednorodzinnych. Wraz z powrotem życia do miasta i wzrostem powrotów do biur, miejskie kondominia mogą zyskać na wartości. Inwestorzy selektywnie kupują mieszkania na wynajem (choć należy uwzględnić opłaty HOA i ewentualną kontrolę czynszów).

Podsumowując, perspektywy mieszkaniowe dla inwestorów: ostrożny optymizm. Osoby dysponujące gotówką lub solidnym finansowaniem widzą rok 2025 jako szansę na „kupno po niższej cenie” (oczywiście jak na warunki SF) przed ewentualnym odbiciem. House hackerzy i kupujący po raz pierwszy mają obecnie większe pole do negocjacji niż podczas wcześniejszych gorączek rynkowych. Jednak cierpliwość i silna poduszka finansowa są kluczowe, ponieważ możliwa jest krótkoterminowa zmienność, a koszty utrzymania (kredyt, podatki) są wysokie. Jeśli stopy procentowe spadną w latach 2025–2026, jak przewidują analitycy nowbam.com, każdy, kto kupił przy wyższych stopach, będzie mógł refinansować i potencjalnie zyskać na wartości zarówno dzięki spadkowi stóp, jak i wzrostowi cen nieruchomości – na taki scenariusz liczą doświadczeni inwestorzy.

Komercyjne: Przekształcanie problemów w szanse

Dążenie miasta do przekształcania biur na mieszkania otwiera także nowe możliwości. Deweloperzy specjalizujący się w adaptacji budynków aktywnie przyglądają się San Francisco. 7 milionów stóp kwadratowych powierzchni kwalifikującej się do zwolnień z opłat spur.org i inne zachęty to w praktyce ogromna dotacja. Jeśli deweloper może tanio nabyć przestarzały biurowiec (a wiele z nich będzie dostępnych w wyniku przejęć lub sprzedaży wierzytelności), potencjalnie może go przekształcić w mieszkania przy znacznie niższych kosztach miękkich. Zachęty państwowe i miejskie (zwolnienia podatkowe, szybkie pozwolenia itp.) zmniejszają ryzyko, a oczywistą korzyścią jest tworzenie mieszkań, których miasto bardzo potrzebuje. Nie każdy budynek się nada – czynniki takie jak wielkość kondygnacji, układ okien czy koszty wzmocnień sejsmicznych mogą przesądzić o powodzeniu lub porażce konwersji – ale w SF jest wiele budynków z początku i połowy XX wieku, które są dobrymi kandydatami. Możemy być świadkami pojawienia się nowego typu inwestora w SF: takiego, który buduje portfel konwersji w centrum, przekształcając puste biura w mieszkania na wynajem lub obiekty wielofunkcyjne. Jeśli im się uda, będą liderami odrodzenia centrum i mogą sowicie zyskać, zamieniając czynsze biurowe na poziomie 30 dolarów za stopę kwadratową na mieszkania wynajmowane po 4 000 dolarów miesięcznie.

Poza konwersjami, miejskie przepisy pozwalające na odzyskanie przydziału biur z Prop M dla usuniętej powierzchni spur.org oznaczają, że nowa zabudowa biurowa może stać się opłacalna w przyszłości. To nie jest natychmiastowa okazja, ale grunty lub starsze budynki można kupić już teraz, „zamagazynować” i następnie przebudować na nowoczesne biura lub laboratoria, gdy rynek się odbije, powiedzmy, za 5-7 lat. Szczególnie cenne mogą być lokalizacje, które można przeznaczyć na laboratoria nauk przyrodniczych lub opiekę zdrowotną, czyli sektory o perspektywach wzrostu. Już teraz niektóre biura w centrum rozważają konwersję nie na mieszkania, lecz na laboratoria biotechnologiczne (które mają inne wymagania budowlane, ale duży popyt w pobliżu UCSF i Mission Bay).

Inwestorzy przyglądają się także lokalom handlowym na parterze oraz aktywom hotelarskim, które są w trudnej sytuacji. Na przykład niektóre hotele przy Union Square (np. kredyt Hilton Union Square został niespłacony w 2023 roku) mogą zmienić właściciela po niskich cenach, a bystry operator mógłby je przekształcić lub poczekać na pełny powrót turystyki i osiągnąć zyski. Lokale handlowe również mogą zostać tanio kupione i przekształcone – być może w siłownie, miejsca rozrywki, a nawet centra odbioru logistycznego – przewidując, że ruch pieszy w centrum będzie stopniowo się poprawiał.

Jedna bezpośrednia okazja wynikająca z polityki: nowy rejon finansowania rewitalizacji centrum axios.com. Deweloperzy, którzy inwestują w niewykorzystane budynki na wyznaczonych obszarach (Market St., Financial District, Union Square, East Cut itd.), mogą otrzymać zwrot części kosztów inwestycji poprzez wzrost podatku od nieruchomości axios.com spur.org. To skutecznie poprawia zwrot z inwestycji. To zielone światło dla kreatywnych projektów – od przestrzeni coworkingowych po hybrydy mieszkaniowe – wiedząc, że miasto dzieli się ryzykiem.

Oczywiście, ryzyko w sektorze komercyjnym jest wysokie. Koszty utrzymania pustego biurowca są ogromne (podatki, ochrona, ubezpieczenie, minimalne dochody). Finansowanie jest bardzo ograniczone – banki niechętnie udzielają kredytów na biurowce w SF, co oznacza, że wiele transakcji musi być finansowanych gotówką lub drogim kredytem. Horyzont czasowy odbudowy jest niepewny; inwestorzy mogą być zmuszeni trzymać nieruchomości przez wiele lat z ujemnym przepływem gotówki. Osoby przekształcające budynki ponoszą ryzyko budowlane i potencjalny sprzeciw społeczności (choć obecnie polityka im sprzyja). Krótko mówiąc, sektor komercyjny jest dla tych, którzy mają silny kapitał i odporność na zmienność.

Prognozy ekspertów i dalsza droga

Co eksperci przewidują dla rynku nieruchomości w San Francisco w najbliższych latach? Ogólnie rzecz biorąc, większość spodziewa się stopniowej poprawy, ale nie szybkiego boomu. Pojęcie „ostrożny optymizm” pojawia się wielokrotnie.

Po stronie mieszkaniowej, jak zauważono, prognozy się różnią. Łagodny pesymizm Zillow dotyczący 2% spadku cen domów w USA w 2025 roku (i znacznie większego w SF) resiclubanalytics.com resiclubanalytics.com kontrastuje z oczekiwaniami NAR i Fannie Mae dotyczącymi 3–4% wzrostu cen domów w skali kraju nowbam.com nowbam.com. W przypadku San Francisco, obserwatorzy branży uważają, że 2025 będzie rokiem stabilizacji, a ceny mogą zakończyć się na poziomie zbliżonym do obecnego lub lekko wzrosnąć. Wiele zależy od stóp procentowych: jeśli Fed zacznie je obniżać w latach 2024-25, a oprocentowanie kredytów hipotecznych spadnie poniżej 6%, może to „sprowadzić z powrotem więcej kupujących, którzy obecnie czekają na uboczu”, uwalniając ukryty popyt nowbam.com. Najgorszy scenariusz (poza recesją gospodarczą) to powolny spadek cen o kilka kolejnych punktów procentowych z powodu problemów z dostępnością. Jednak żadna duża firma nie przewiduje krachu – niedobór podaży jest zbyt poważny. Jak podsumowano w jednej z ankiet agentów nieruchomości, „Progności zgadzają się, że rynek ma już za sobą najniższy punkt, ale odbudowa potrwa” nowbam.com. Do 2026 roku, jeśli stopy procentowe ustabilizują się na poziomie 5-6%, większość oczekuje, że rynek mieszkaniowy w SF powróci do umiarkowanego wzrostu, być może zgodnego ze wzrostem dochodów.

Prognozy dla rynku komercyjnego/perspektywy są trudniejsze do oszacowania, ale ogólna opinia jest taka, że 2025 będzie dnem dla biur, z możliwym lekkim odbiciem pod koniec 2025 lub w 2026 roku wraz ze wzrostem gospodarki. Frekwencja w biurach w SF powoli rośnie – wzrosła o około 21% w ciągu ostatniego roku według danych Placer.ai, co jest jednym z największych wzrostów wśród metropolii sfchronicle.com – co wskazuje, że firmy coraz częściej sprowadzają pracowników z powrotem do biur. Wielu uważa, że poziom pustostanów osiągnął szczyt w okolicach połowy 30% i zacznie powoli spadać, gdy konwersje zmniejszą ilość powierzchni, a wynajem stopniowo się poprawi. Jednak nawet optymiści przyznają, że może to potrwać ponad 5 lat, aby obniżyć poziom pustostanów do zdrowego poziomu (~15%). CBRE i JLL prognozują, że poziom pustostanów w biurach w SF pozostanie powyżej 25% co najmniej do 2027 roku w ich konserwatywnych modelach. Prognozy czynszów za biura są płaskie; właściciele prawdopodobnie będą nadal oferować wysokie zachęty zamiast znacznie obniżać czynsze bazowe, dopóki poziom wynajmu się nie poprawi.

Co istotne, sukces inicjatyw politycznych ukształtuje wyniki w średnim terminie. Jeśli nawet jedna czwarta z potencjalnych 61 000 jednostek konwersji biur zostanie zrealizowana (powiedzmy ~15 000 jednostek w ciągu najbliższych 5–7 lat), może to być przełom: tysiące nowych mieszkańców w centrum, tworząc dzielnicę 24/7 zamiast monokultury biurowej 9–17. To zwiększyłoby bezpieczeństwo, handel detaliczny i ogólną wartość nieruchomości w centrum miasta. Władze miasta de facto postawiły na tę strategię – czas pokaże, czy deweloperzy pójdą za tym przykładem. Już teraz ruszył proces konwersji i budowy nowych mieszkań, co jest zachęcającym sygnałem.

W komentarzach ekspertów pojawia się świadomość, że San Francisco często przechodzi od pesymizmu do boomu. Obecna narracja jest negatywna – nagłówki o „spirali zagłady” w centrum – ale lokalni eksperci podkreślają, że miasto potrafi się przeobrażać. Jak ujął to jeden z brokerów komercyjnych: „Dzisiejszy strach to jutrzejsza szansa na rynku nieruchomości.” Dla osób o przekornym podejściu, San Francisco w 2025 roku wygląda jak ten moment, gdy „mądre pieniądze” wchodzą po cichu.

Podsumowując, rynek nieruchomości w San Francisco w 2025 roku stoi na rozdrożu. Rynek mieszkaniowy utrzymuje się na fali niskiej podaży, wykazując odporność mimo wysokich kosztów kredytów – co może zapowiadać potencjalny wzrost, jeśli pojawią się korzystne warunki gospodarcze. Rynek nieruchomości komercyjnych przechodzi bolesną transformację, ale z tego bólu rodzą się nowe możliwości dzięki innowacjom politycznym i rekordowo niskim cenom aktywów. Inwestorzy, kupujący i profesjonaliści, którzy rozumieją te dynamiki – współzależność podaży, stóp procentowych, demografii i polityki – będą najlepiej przygotowani do odniesienia sukcesu.

Wchodząc w 2026 rok i dalej, wszyscy będą obserwować, czy San Francisco zdoła osiągnąć „wielki miejski powrót”: tchnąć nowe życie w swoje wieżowce (czy to przez mieszkańców, czy nowe branże), utrzymać dostępność mieszkań w czasach dobrobytu technologicznego i zachować unikalną, kulturową żywotność, która sprawia, że ludzie chcą tu mieszkać i inwestować. Prognozy są pełne nadziei, ale ostrożne – umiarkowany wzrost cen, powolne zmniejszanie się pustostanów oraz stopniowe wzrosty sprzedaży i budownictwa. Jak napisał jeden z branżowych newsletterów: „Oczekuj umiarkowanej poprawy w 2025 roku, z silniejszym odbiciem w 2026… ożywienie zajmie trochę czasu.” nowbam.com Rynek nieruchomości w San Francisco przetrwał już wiele burz, a historia 2025 roku – mieszanka hossy i bessy – to kolejny rozdział w jego dynamicznej ewolucji. Wraz z wyzwaniami pojawiają się szanse, a w Mieście nad Zatoką na horyzoncie jest ich wiele.

Źródła:

• Aktualizacja rynku San Francisco i statystyki mieszkaniowe (czerwiec 2025) thefrontsteps.com thefrontsteps.com thefrontsteps.com
• Zillow Home Value Index i dane rynkowe (lipiec 2025) zillow.com zillow.com
• Trendy mieszkaniowe Redfin San Francisco (czerwiec 2025) redfin.com redfin.com
• San Francisco Chronicle – trendy demograficzne i zmiany populacji (czerwiec 2025) sfchronicle.com sfchronicle.com
• San Francisco Chronicle – raport o rynku najmu „rynek właściciela” (lipiec 2025) sfchronicle.com sfchronicle.com
• Cushman & Wakefield – SF Office MarketBeat Q2 2025 (wolne powierzchnie, czynsze) assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com
• Axios – potencjał konwersji biur i rankingi pustostanów (czerwiec 2025) axios.com axios.com
• SPUR – Zmiany polityki dotyczące konwersji biur na mieszkania (lipiec 2025) spur.org spur.org
• SF Chronicle – Spór prawny o podatek od pustych domów (marzec 2025) sfchronicle.com sfchronicle.com
• Gubernator Kalifornii – Przegląd polityki mieszkaniowej SF i cel 82 000 domów (październik 2023) gov.ca.gov gov.ca.gov
• NowBAM/ HousingWire – Prognozy na 2025 (ceny domów, sprzedaż, stopy procentowe) nowbam.com nowbam.com
• ResiClub Analytics – Prognoza Zillow dla SF (-6,1%) resiclubanalytics.com resiclubanalytics.com
• Financial Samurai – komentarz ekspercki „Dlaczego kupować w 2025” financialsamurai.com financialsamurai.com
• SF Chronicle – cytaty na temat rynku najmu (Warnock, Huang) sfchronicle.com sfchronicle.com