Rynek nieruchomości w Bangkoku 2025: trendy, prognozy i kluczowe wydarzenia

Przegląd krajobrazu rynku nieruchomości w Bangkoku w 2025 roku

Rynek nieruchomości w Bangkoku w 2025 roku odzwierciedla mieszane ożywienie. Sektor mieszkaniowy pozostaje stłumiony, ponieważ deweloperzy i kupujący borykają się z ograniczeniami finansowymi, co ogranicza wprowadzanie nowych projektów i sprzedaż cbre.com. W przeciwieństwie do tego, segmenty hotelarski i handlowy odbijają się dzięki odrodzeniu turystyki, a obłożenie hoteli i ruch w centrach handlowych zbliżają się do poziomów sprzed pandemii cbre.com. Rynek biurowy zmaga się z nadpodażą, gdy bezprecedensowa fala nowych, wysokiej jakości powierzchni trafia na rynek o umiarkowanym popycie cbre.com. Ogólnie rok 2025 prezentuje „rynek kupującego” w wielu segmentach – szczególnie w przypadku mieszkań masowych – podczas gdy nieruchomości ultraluksusowe i dobrze zlokalizowane projekty wykazują odporność. Rząd wdrożył środki stymulujące (np. ulgi podatkowe i opłaty) mające na celu wsparcie sektora, jednocześnie rozważając zmiany regulacyjne mające przyciągnąć zagraniczne inwestycje. W kolejnych sekcjach szczegółowo opisano kluczowe trendy według typu nieruchomości, ruchy cenowe w poszczególnych dzielnicach, główne projekty deweloperskie, zmiany polityki oraz prognozy rynkowe na najbliższe 3–5 lat.

Trendy na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Bangkoku w 2025 roku

Słaby popyt i nadpodaż: Rynek mieszkaniowy w Bangkoku jest dobrze rozwinięty, ale obecnie hamuje. Nadpodaż mieszkań stanowi istotne wyzwanie – pomimo gwałtownego wzrostu liczby nowych lokali (9 800 lokali oddanych do użytku w IV kwartale 2024 roku, co oznacza wzrost o 360% kw./kw.), wolumen sprzedaży wzrósł o mniej niż 10%, utrzymując wskaźnik sprzedaży na słabym poziomie ok. 35% austchamthailand.com austchamthailand.com. Deweloperzy w 2025 roku ograniczyli wprowadzanie na rynek nowych projektów z powodu wysokiego stanu magazynowego i słabszej siły nabywczej, dlatego w bieżącym roku przewiduje się tylko kilka nowych inwestycji austchamthailand.com. Wiele niesprzedanych lokali jest ponownie wprowadzanych na rynek w obniżonych cenach, co przechyla szalę rynku mieszkań na korzyść kupujących austchamthailand.com. Duże firmy opóźniają nawet premiery inwestycji w Bangkoku lub przenoszą się w kierunku niskiej zabudowy i innych prowincji (np. Phuket) z powodu nadmiaru mieszkań.

Rynek napędzany przez lokalnych nabywców: Lokalni nabywcy z Tajlandii pozostają głównymi uczestnikami rynku mieszkaniowego w Bangkoku cbre.com. Jednak zadłużenie gospodarstw domowych i zacieśnienie kredytów ograniczają popyt – wskaźnik odrzuceń wniosków o kredyt hipoteczny wzrósł do ok. 35% (przy normie 15–20%), zwłaszcza w przypadku tańszych domów globalpropertyguide.com. To zacieśnienie kredytowe, w połączeniu z utrzymującymi się wysokimi stopami procentowymi (średni MRR kredytów hipotecznych ok. 7,9% na początku 2025 roku globalpropertyguide.com), sprawia, że wielu młodych lub kupujących po raz pierwszy odkłada decyzję o zakupie. Deweloperzy nadrabiają ofertą dostosowaną do realnej siły nabywczej – koncentrują się na lokalach ≤ 7 mln THB (segment cenowy objęty zwolnieniami z opłat) globalpropertyguide.com.

Odporność segmentu niskiej zabudowy i luksusu: Dla odmiany, domy wolnostojące i szeregowce w średnim i wyższym przedziale cenowym nadal odnotowują stosunkowo zdrowy popyt. Nieruchomości w przedziale 10–40 mln THB dobrze się sprzedają, choć wzrost konkurencji nawet w tym segmencie zamienił go w „rynek kupującego” – klienci mają więcej wyboru i możliwości negocjacji austchamthailand.com. Segment luksusowych i ultraluksusowych mieszkań (najlepsze lokale > 200–300 tys. THB/m²) pozostaje mocnym punktem. Podaż w tym najwyższym przedziale utrzymała się w 2024 roku na stabilnym poziomie (ok. 6 500 lokali „Super Prime” i 7 200 „Prime” w całym mieście), a wskaźnik sprzedaży osiągnął powyżej 80%, co świadczy o niezmiennym zainteresowaniu ze strony najzamożniejszych nabywców austchamthailand.com austchamthailand.com. Luksusowe projekty w prestiżowych lokalizacjach (Ploenchit, Chidlom, Ratchadamri, Sathorn, Riverside itd.) są stale wprowadzane na rynek i często szybko się wyprzedają austchamthailand.com. W rzeczywistości rynek luksusowy przeżywa boom – w II poł. 2023 r. 90% domów w cenie 70–99 mln THB sprzedało się błyskawicznie, głównie dzięki bogatym nabywcom z Azji i cudzoziemcom, co potwierdza silny popyt na najwyższą półkę bambooroutes.com.

Wzrost rynku wynajmu: Z uwagi na to, że wielu potencjalnych kupujących wstrzymuje się z decyzją, rynek wynajmu mieszkań i apartamentów zanotował ożywienie. Napływ ekspatów (populacja obcokrajowców w Bangkoku wzrosła o ok. 7,1% w 2024 roku) austchamthailand.com oraz ożywienie zatrudnienia związanego z turystyką pobudziły popyt na lokale do wynajęcia. Największą grupę najemców stanowią obcokrajowcy z Chin, Filipin i Japonii, co sprzyja popytowi w centralnych lokalizacjach austchamthailand.com. Czynsze za apartamenty klasy A w Bangkoku wzrosły o ok. 8,8% r/r na koniec 2024 roku globalpropertyguide.com, a w niektórych elitarnych dzielnicach wzrost czynszów wyniósł ok. 15–16% r/r z powodu ograniczonej nowej podaży i powrotu zagranicznych najemców globalpropertyguide.com. To ożywienie na rynku najmu przyciąga ponownie inwestorów zainteresowanych zakupem mieszkań pod wynajem w kluczowych lokalizacjach, w celu uzyskania wyższych stóp zwrotu. Ponadto powrót turystów po pandemii znacząco napędził rynek najmu krótkoterminowego – Bangkok był najchętniej odwiedzanym miastem świata w 2024 roku (32,4 mln odwiedzających), a rezerwacje przez Airbnb gwałtownie wzrosły, zwiększając rentowność wynajmujących lokale turystom bambooroutes.com bambooroutes.com. Inwestorzy oferujący krótkoterminowy wynajem mieszkań uzyskują wyższe zwroty (choć muszą uwzględniać tajskie ograniczenia prawne dotyczące najmu poniżej 30 dni).

Trendy cenowe: Ogólny wzrost cen na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Bangkoku jest umiarkowany. Indeks cen domów Banku Tajlandii dla stolicy pokazuje, że ceny domów wolnostojących wzrosły tylko o +2,4% rok do roku w IV kwartale 2024 roku (realnie ok. +1,4%), a szeregówek o +3,2% globalpropertyguide.com. Ceny mieszkań praktycznie się zatrzymały – roczny wzrost cen mieszkań w Bangkoku spowolnił do zaledwie +2,46% pod koniec 2024 roku (w porównaniu do +7,2% na początku roku) globalpropertyguide.com. Ten zastój wynika z utrzymywania cen przez deweloperów na stałym poziomie, aby wyczyścić magazyny globalpropertyguide.com. Eksperci branżowi przewidują umiarkowane wzrosty cen w 2025 roku, rzędu 2–3% dla całości rynku mieszkaniowego globalpropertyguide.com. Niektórzy analitycy są nieco większymi optymistami i wskazują, że w przypadku wyprzedaży nadmiaru podaży ceny mogą wzrosnąć o 5–7% globalpropertyguide.com. W skrócie – w 2025 roku kupujący mają przewagę stabilnych cen i szerokiego wyboru, szczególnie w segmencie mieszkań klasy średniej.

Nieruchomości komercyjne: trendy na rynku biurowym i handlowym

Rynek biurowy – ucieczka do jakości w warunkach nadpodaży: Sektor biurowy Bangkoku przechodzi obecnie restrukturyzację wymuszoną przez nadpodaż. Całkowite zasoby powierzchni biurowych przekroczyły 6,3 mln m² w 2024 roku po oddaniu do użytku kilku dużych projektów (np. Supalai Icon Sathorn itp.), a rynek powiększy się o kolejne ~316 000 m² nowej powierzchni planowanej na 2025 rok realestateasia.com. Ten gwałtowny wzrost podaży znacznie przewyższa obecny wzrost popytu, co prowadzi do rosnącej liczby pustostanów i ostrej konkurencji między właścicielami austchamthailand.com. Wynajmowana powierzchnia biurowa wzrosła w ubiegłym roku tylko o około 2,2%, podczas gdy podaż zwiększyła się o 4%, utrzymując rynek zdecydowanie jako „rynek najemcy” austchamthailand.com. Firmy mają obecnie duży wybór powierzchni i większą siłę negocjacyjną – wiele z nich przenosi się do nowo wybudowanych biurowców klasy A (często z certyfikatami ekologicznymi i nowoczesnymi udogodnieniami) oraz ogranicza wynajmowaną przestrzeń lub ją konsoliduje, wdrażając modele hybrydowe. Ta „ucieczka do jakości” powoduje trudności starszych, niższej klasy budynków z utrzymaniem najemców austchamthailand.com.

Miesięczne czynsze za powierzchnie biurowe klasy premium odnotowały jedynie nieznaczny wzrost (~+3,3% w 2024 roku) i pozostają poniżej poziomów szczytowych austchamthailand.com. W kluczowych dzielnicach CBD (Silom, Sathorn, Sukhumvit), biura klasy A osiągają czynsze 900–1 600 THB/m² miesięcznie, podczas gdy poza CBD (Rama 9, nowa granica CBD) stawki są poniżej 1 000 THB/m² austchamthailand.com. Aby przyciągnąć najemców, właściciele nadal oferują hojne zachęty – okresy bezczynszowe i rabaty w wysokości 10–25% są powszechne austchamthailand.com. Nowy pipeline powierzchni biurowych: Około 60% nadchodzących projektów biurowych koncentruje się w centrum Bangkoku, w tym prestiżowe inwestycje typu mixed-use. Na przykład, One Bangkok, ogromna nowa dzielnica przy Rama IV Road, otworzyła pierwszą wieżę biurową w 2024 roku i wprowadzi kolejne do 2025–2026 khaosodenglish.com khaosodenglish.com. Podobnie „Dusit Central Park” w 2025 roku dostarczy nową wieżę biurową klasy A naprzeciwko parku Lumpini. Projekty te podnoszą jakość standardów biurowych, ale także opóźniają osiągnięcie równowagi rynkowej – eksperci przewidują, że nadmiar powierzchni biurowych w Bangkoku może wymagać co najmniej pięciu lat na absorpcję, a równowaga może nadejść dopiero po 2027 roku, gdy fala nowej zabudowy wygaśnie austchamthailand.com. Tymczasem właściciele starszych budynków są zmuszeni do modernizacji i podnoszenia jakości obiektów (np. ekologia, technologie), by pozostać konkurencyjnymi austchamthailand.com.

Handel i mixed-use – dynamiczne odbicie: Rynek nieruchomości handlowych w Bangkoku ożywił się dzięki wydatkom krajowym oraz powrotowi turystów z zagranicy. Centralne galerie handlowe prosperują, transformując się w centra stylu życia – wiele z nich odświeżyło ofertę, by przyciągnąć zamożnych turystów i lokalnych klientów cbre.com. Sprzedaż detaliczna i frekwencja w głównych galeriach znacząco poprawiły się w 2024 roku i trend ten utrzymuje się w 2025 roku. Deweloperzy patrzą optymistycznie w przyszłość, a nowe centra handlowe i kompleksy retailowe sukcesywnie pojawiają się w całym regionie metropolitalnym cbre.com. W rzeczywistości w kolejnych latach w różnych dzielnicach Bangkoku otwieraja się nowoczesne zamknięte galerie handlowe cbre.com. Przykłady to powierzchnie handlowe One Bangkok (zaplanowane 180 000 m² GLA) oraz luksusowe centrum handlowe Dusit Central Park – oba mają na celu wyznaczenie nowych standardów ekskluzywnego shoppingu.

Duże projekty typu mixed-use to obecnie wyraźny trend – integrują handel, rozrywkę, biura oraz mieszkalnictwo/hotelerstwo w jednym miejscu. Takie inwestycje (np. One Bangkok, Dusit Central Park, The Forestias itp.) budzą ogromne zainteresowanie z powodu oferowanego wygodnego, „miasta w mieście” stylu życia austchamthailand.com. Detaliści korzystają z ruchu generowanego przez biura, hotele i mieszkania. Mimo wzrostu e‑handlu, kultura „chodzenia po centrach” jest w Bangkoku silna; sklepy stacjonarne, wydarzenia i gastronomia nadal przyciągają ludzi offline. Czynsze za powierzchnie handlowe w najlepszych lokalizacjach utrzymują się na stabilnym poziomie lub lekko rosną, gdyż w galeriach premium brakuje powierzchni (niektóre popularne centra mają nawet listy oczekujących najemców). W mniej prestiżowych lokalizacjach właściciele muszą jednak bardziej zabiegać o najemców, często proponując elastyczne warunki najmu.

Sektor hotelarski zyskuje na sile: Warto podkreślić, że segment nieruchomości hotelarskich (hotele, apartamenty serwisowane) znów przeżywa boom. Tajlandia powitała 35,5 mln turystów zagranicznych w 2024 roku austchamthailand.com – niemal wracając do rekordu z 2019 r. Bangkok jako brama kraju notował rekordowo wysokie wskaźniki obłożenia hoteli oraz przychodu na pokój pod koniec 2024 roku cbre.com. W 2025 r. prognozuje się dalszy wzrost liczby przyjazdów, zbliżając się do szczytów sprzed pandemii cbre.com. To budzi zaufanie deweloperów do otwierania nowych hoteli: np. w One Bangkok Ritz-Carlton Bangkok został otwarty w listopadzie 2024, a hotel Andaz ruszy w 2025 roku khaosodenglish.com. Ogólnie, wzrost napędzany turystyką w hotelach i apartamentach krótkoterminowych przekłada się na lepsze nastroje inwestorskie i może owocować wzrostem liczby przekształceń lub modernizacji budynków pod hotele, szczególnie w centralnych lokalizacjach.

Kluczowe trendy cenowe według typu nieruchomości i dzielnicy

Dynamika cen kondominiów vs domów: Na rok 2025 wzrost cen jest wysoce zróżnicowany w zależności od typu i lokalizacji nieruchomości. Ogólnie rzecz biorąc, domy wolnostojące oraz szeregowe w Bangkoku nadal lekko drożeją (niskie jednocyfrowe tempo rocznie), podczas gdy kondominia odnotowują stagnację lub bardzo umiarkowany wzrost po spadkach w latach 2020–2022. Według danych Banku Tajlandii, w IV kwartale 2024 r. indeks domów wolnostojących wzrósł o +2,41% r/r, a indeks domów szeregowych o +3,19% r/r globalpropertyguide.com. Ceny kondominiów w stolicy wzrosły tylko o +2,46% r/r – ledwie powyżej inflacji – co potwierdza wyraźne ochłodzenie w tym segmencie globalpropertyguide.com. Analitycy rynku zauważają, że deweloperzy wstrzymują się z podwyżkami cen na stokach magazynowych mieszkań, zamiast tego oferując promocje dla szybszej sprzedaży globalpropertyguide.com. Przewiduje się, że w 2025 roku ceny kondominiów wzrosną najwyżej nieznacznie (jeśli w ogóle), dopóki nie zostaną wchłonięte nadwyżki globalpropertyguide.com. W rzeczywistości niektóre projekty ze średniej półki mogą doświadczyć realnych spadków cen po uwzględnieniu rabatów. Z drugiej strony, domy jednorodzinne (adresowane do końcowych rodzinnych użytkowników) odznaczają się ograniczonym stanem niesprzedanych lokali i większą siłą cenową, co pozwala na kontynuację wzrostów – szczególnie na przedmieściach Bangkoku, gdzie nowoczesne, zamknięte osiedla cieszą się niezmienną popularnością globalpropertyguide.com.

Ceny według lokalizacji: Wartość nieruchomości w Bangkoku znacznie różni się w zależności od dzielnicy. W Centralnym Dystrykcie Biznesowym (CBD) – takie obszary jak Lumphini, Sukhumvit, Silom/Sathorn – ceny gruntów oraz mieszkań są najwyższe. Pod koniec 2024 roku, średnia cena sprzedaży nowych apartamentów w CBD wynosi około 236 000 THB za metr kwadratowy austchamthailand.com. Ekskluzywne projekty luksusowe w Ploenchit/Chidlom lub wzdłuż rzeki Chao Phraya często przekraczają 300 000–350 000 THB za m², szczególnie w przypadku większych lokali skierowanych do najzamożniejszych nabywców austchamthailand.com. Z kolei przedmieścia przy liniach transportu masowego (dzielnice średniej klasy nieco dalej od centrum, ale w pobliżu stacji BTS/MRT) cechuje średnia cena na poziomie ok. 127 000 THB za m² austchamthailand.com. W zewnętrznych strefach Bangkoku (obszary peryferyjne, jeszcze nieobsługiwane przez kolej), ceny nowych apartamentów spadają do ok. 70 000–80 000 THB za m² lub nawet niżej austchamthailand.com. Te różnice podkreślają, jak transport publiczny i lokalizacja wpływają na wartość nieruchomości: projekty z bezpośrednim dostępem do BTS/MRT lub w modnych centralnych dzielnicach uzyskują znaczne premie cenowe, podczas gdy inwestycje na obrzeżach konkurują głównie ceną i dostępnością.

Podobny schemat zauważalny jest w czynszach za mieszkania. Przykładowo: średnia oferta czynszu za standardowy apartament dwupokojowy w centrum Bangkoku to ok. 1 588 USD (≈55 000 THB) miesięcznie, podczas gdy w zewnętrznych prowincjach, takich jak Nonthaburi czy Samut Prakan (przedmieścia Bangkoku), podobne mieszkanie można wynająć za zaledwie jedną trzecią tej kwoty globalpropertyguide.com. Stopy zwrotu bywają nieco wyższe na tańszych nieruchomościach na obrzeżach (3–4% brutto) w porównaniu do drogich lokalizacji centralnych (~3% lub poniżej), według danych krajowych. Pomimo niższych stóp zwrotu, inwestorzy nadal preferują centralny Bangkok ze względu na jego wyższy długoterminowy potencjał wzrostu wartości i płynności rynkowej.

Najbardziej pożądane dzielnice: W 2025 roku popytem cieszą się m.in. Pathumwan/Lumphini (rdzeń CBD), centrum Sukhumvit (odcinek Asok-Thonglor), Sathorn oraz Riverside – wszystkie te rejony wybierane są pod luksusowe apartamenty i wynajem dla ekspatów. Nowa, ekskluzywna zabudowa w tych miejscach szybko znajduje nabywców. Widać także silny wzrost w powstających dzielnicach biznesowych jak Rama 9 i Bangna: obszary te korzystają na znaczących inwestycjach infrastrukturalnych i dużych projektach (np. nowe biurowce, megagalerie handlowe), które podnoszą ceny z niższego pułapu. Na przedmieściach istotny jest rozwój linii transportu publicznego. Przykładem jest otwarcie żółtej i różowej linii MRT (kolejki monorail) w 2023 roku, łączących Lat Phrao z Samrong i Min Buri z Nonthaburi – co pobudziło zainteresowanie nieruchomościami wzdłuż tych tras. W rzeczywistości, aż 45% nowej podaży apartamentów pod koniec 2024 roku powstało w lokalizacjach przedmiejskich przy liniach masowego transportu, co odzwierciedla strategię deweloperów nastawioną na rozwój zorientowany na transport austchamthailand.com. Wraz z rozbudową mapy transportu zbiorowego można oczekiwać, że ceny nieruchomości w nowo skomunikowanych dzielnicach (np. wzdłuż przyszłej linii Orange na wschodzie czy planowanego przedłużenia linii Purple) wzrosną i będą stopniowo zbliżały się do cen śródmiejskich.

Jednocześnie ceny gruntów w Bangkoku uległy w ostatnim czasie wypłaszczeniu. Po latach dynamicznych wzrostów, Indeks Cen Gruntów wskazuje na wolniejsze tempo wzrostu – efektem ostrożniejszych zakupów ziemi przez deweloperów w okresie spowolnienia rynkowego bangkokpost.com. Niektóre indeksy wykazały nawet niewielki spadek pod koniec 2024 roku, gdy najwięksi deweloperzy opóźniali nowe inwestycje, wywierając presję na ograniczenie wzrostu cen gruntów bangkokpost.com. Jednak prawdziwie luksusowe grunty w centrum Bangkoku pozostają niezwykle rzadkie i w dalszym ciągu osiągają rekordowe ceny za jeden wah w przypadku transakcji.

Najważniejsze nowe inwestycje i projekty infrastrukturalne

W 2025 roku Bangkok jest świadkiem przełomowych inwestycji zarówno w nowe nieruchomości, jak i infrastrukturę, które będą kształtować rynek w najbliższych latach.

One Bangkok: Określany jako „najbardziej ambitny projekt” w historii Tajlandii, One Bangkok to inwestycja typu mixed-use o wartości 3,9 mld USD na działce o powierzchni 41 akrów w CBD khaosodenglish.com en.wikipedia.org. Oficjalna inauguracja odbyła się w październiku 2024 roku z wielką pompą, co jest wyrazem wiary w przyszłość Bangkoku khaosodenglish.com. Po całkowitym ukończeniu (2024–2030) One Bangkok obejmie pięć wież biurowych klasy A, luksusowe hotele (Ritz-Carlton otwarty w 2024, Andaz planowo w 2025), apartamenty wysokiej klasy oraz szeroką ofertę handlową i kulturalną khaosodenglish.com khaosodenglish.com. Projekt tworzy nowe biznesowe centrum przy ulicy Rama IV, zapewniając nowoczesną infrastrukturę (m.in. własny system chłodzenia dzielnicy, technologie smart city) oraz bezpośredni dostęp do MRT en.wikipedia.org en.wikipedia.org. Już teraz wiele międzynarodowych firm wynajęło tu biura przed ukończeniem inwestycji, a obecność One Bangkok ma podnieść wartość nieruchomości w okolicy i dodać 1,83 mln m² powierzchni komercyjnej en.wikipedia.org en.wikipedia.org miastu.
Dusit Central Park: Planowany do ukończenia pod koniec 2025 roku, ten kolejny flagowy projekt wielofunkcyjny powstaje na terenie dawnego hotelu Dusit Thani w narożniku Silom-Rama IV (naprzeciwko Lumpini Park). Obejmujący ok. 440 000 m² powierzchni na działce 23-akrowej richmonts.com expatliving.net, Dusit Central Park zaoferuje nowy hotel Dusit Thani 5*, dwie luksusowe wieże apartamentowe (69 pięter z widokiem na park), wieżowiec biurowy klasy A i ekskluzywną galerię handlową, wszystko połączone 11 200 m² ogrodem na dachu („Central Park”) expatliving.net expatliving.net. Kompleks będzie miał bezpośredni dostęp do BTS Skytrain i MRT węzła Sala Daeng – Silom, stanowiąc wzór integracji z transportem publicznym expatliving.net. Jako wspólna inwestycja Dusit International i Central Group ten projekt łączy tradycje hotelarstwa z nowoczesnym handlem. Ukończenie inwestycji wniesie ponad 400 wysokiej klasy apartamentów oraz znaczącą nową powierzchnię biurową i handlową do jednej z najbardziej prestiżowych lokalizacji Bangkoku i jeszcze mocniej wpisze korytarz Silom-Sathon-Rama IV w strukturę CBD.
Infrastruktura komunikacyjna: Stałe inwestycje rządowe w transport to jeden z głównych impulsów wzrostu rynku nieruchomości. W latach 2023–2024 w Bangkoku otwarto różową i żółtą linię monorail, znacznie poprawiając komunikację z północnymi i wschodnimi przedmieściami (Min Buri, Ramkhamhaeng, Lat Phrao, Samut Prakan). Do 2025 roku kontynuowane są prace na linii MRT Orange (wschód-zachód), która połączy wschodnie przedmieścia z centrum, oraz przy przedłużeniu linii Purple na południe (Nonthaburi–centrum). W realizacji znajduje się również ogromny projekt krajowej kolei dużych prędkości: tajsko-chińska linia kolei dużych prędkości z Bangkoku do Nong Khai (z połączeniem do Laosu i Chin) jest w budowie, a kolejna linia do Rayong (przez lotnisko U-Tapao w Eastern Economic Corridor) ma już oficjalnie rozpoczęte prace. Projekty te, obok nowych autostrad (np. przedłużenie Chalong Rat Expressway, zewnętrzna obwodnica M9), poszerzą obszar dojazdu do Bangkoku i otworzą nowe strefy pod zabudowę thailand.go.th thailand.go.th. Rozwój infrastruktury sprzyja boomowi mieszkaniowemu na obrzeżach – nowe stacje kolejowe szybko stają się magnesem dla kolejnych inwestycji apartamentowych i kompleksów wielofunkcyjnych skierowanych do dojeżdżających do pracy.
Rewitalizacja miast i inne: Trwa odnowa wielu dzielnic. Obszar wokół nowego dworca Bang Sue Grand Station (Krung Thep Aphiwat Central Terminal) – największego w kraju węzła kolejowego otwartego w 2021 r. – przeznaczono pod zabudowę mixed-use, w tym biura i budownictwo mieszkaniowe, aby wykorzystać jego rolę jako przyszłego centrum komunikacyjnego. W planach są duże projekty publiczno-prywatne, takie jak przebudowa terenów Port Authority na Khlong Toei czy budowa „Bangkok Areny” (planowany kompleks sportowo-eventowy), które mogą wpłynąć na lokalny rynek nieruchomości. Dodatkowo, najnowsze zmiany w polityce przestrzennej miasta (ostatni plan ogólny przyjęty w 2022–2023) promują wyższą gęstość i zabudowę mixed-use wzdłuż korytarzy transportowych oraz tereny zielone – co wpisuje się w rynkowy trend zintegrowanych inwestycji.

Podsumowując, te nowe, potężne inwestycje są wyrazem wiary w rozwój Bangkoku. Powstaną nowe centra biznesowe, przybędzie tysiące mieszkań, a rozproszenie popytu między lokalizacjami będzie rosnąć (np. nowe biura klasy premium przyciągające najemców z starszych budynków, nowe centra handlowe zmieniające ruch klientów w mieście). Dla inwestorów i uczestników rynku kluczowa jest znajomość lokalizacji, gdzie właśnie pojawia się nowa infrastruktura lub wielkie inwestycje – to tam pojawią się kolejne gorące punkty na rynku nieruchomości.

Polityka rządowa i regulacje wpływające na nieruchomości

Środki stymulacji fiskalnej: W celu wsparcia rynku nieruchomości, tajskie władze wprowadziły kilka środków pomocowych. Godną uwagi polityką jest obniżenie opłat za przeniesienie własności i rejestrację hipoteki do zaledwie 0,01% (odpowiednio z typowych 2% i 1%) dla domów o wartości do 7 milionów THB globalpropertyguide.com tilleke.com. Ta zachęta, skierowana do nabywców z klasy średniej, obowiązywała do końca 2024 roku i została przedłużona do połowy 2026 roku tilleke.com. Istotnie obniża ona koszty transakcyjne (oszczędności dla kupujących do ok. 140 000 THB przy domu za 7 mln THB) i pobudza transfery mieszkań, zwłaszcza w segmencie popularnym globalpropertyguide.com. Jednak przysługuje tylko, gdy kupujący jest obywatelem Tajlandii tilleke.com. Dodatkowo rząd zatwierdził wyższe ulgi podatkowe na odsetki kredytu hipotecznego oraz specjalne programy kredytów dla osób o niskich dochodach, by poprawić dostępność mieszkań reuters.com. Te działania łącznie mają przynieść blisko 1,8 punktu procentowego wzrostu PKB w 2025 roku poprzez ożywienie rynku nieruchomości reuters.com.

Kontekst polityki pieniężnej: Bank Tajlandii rozpoczął łagodzenie polityki pieniężnej pod koniec 2024 roku – po serii podwyżek stóp procentowych, stawka referencyjna została obniżona o 25 pb do 2,25% w październiku 2024 r. globalpropertyguide.com. Referencyjne stopy procentowe kredytów hipotecznych w bankach komercyjnych nieznacznie spadły (średnie MRR ok. 7,91% w styczniu 2025 wobec 8,05% rok wcześniej) globalpropertyguide.com. Mimo że wciąż są stosunkowo wysokie, stabilizacja i lekki spadek stóp odciąża nabywców z hipotekami o zmiennej stopie. Bank centralny utrzymuje natomiast zaostrzone limity wskaźnika kredyt do wartości (LTV), które wprowadzono kilka lat temu (brak nowych poluzowań), przez co nadal ograniczone są kredyty z dużą dźwignią na zakup drugiej nieruchomości – czynnik studzący zakupy spekulacyjne. Liderzy branży nieruchomości lobbowali za tymczasowym poluzowaniem LTV, by pobudzić sprzedaż, ale na ten moment władze priorytetowo traktują stabilność finansową wobec wysokiego zadłużenia gospodarstw domowych w Tajlandii.

Podatki gruntowe i od nieruchomości: W ostatnich latach (od 2020 roku) Tajlandia wprowadziła nowy podatek od ziemi i budynków, zastępując stary podatek od domów i ziemi. Ten coroczny podatek obciąża właścicieli nieruchomości (z różnymi stawkami dla mieszkań, lokali komercyjnych i gruntów niezabudowanych). Dla większości mieszkań samodzielnie zamieszkałych o niższej wartości, podatek jest minimalny albo nie występuje, jednak dla drogich domów, mieszkań drugich i właścicieli nieruchomości komercyjnych wprowadza koszt utrzymania. W latach 2020–2022 rząd stosował czasowe obniżki tych podatków jako wsparcie w czasie pandemii COVID, ale od 2023 roku wróciły stawki standardowe. Efektem jest, że inwestorzy i deweloperzy ponoszą wyższe koszty utrzymania przy gromadzeniu gruntów i niesprzedanych nieruchomościach, co zniechęca do przetrzymywania ziemi i zmusza deweloperów do efektywniejszego wykorzystania działek lub sprzedaży nieaktywnej ziemi. Właśnie stagnacja cen gruntów, o której wspominano wcześniej, wynika częściowo z większej selektywności deweloperów i nieprzepłacania za grunt, gdy liczą się coroczne podatki.

Regulacje dotyczące zabudowy: Planowanie przestrzenne i przepisy budowlane w Bangkoku wciąż się rozwijają. Najnowszy plan miasta zachęca do zabudowy mieszanej i większej gęstości w pobliżu stacji transportu publicznego, oferując dodatkowy współczynnik powierzchniowopodłogowy (FAR) dla projektów zapewniających korzyści publiczne (np. tereny zielone lub połączenia z komunikacją). To pobudza powstawanie kreatywnych inwestycji i wpisuje się w trend dużych kompleksów wielofunkcyjnych. Jednocześnie oceny środowiskowe i wpływu na społeczność są egzekwowane bardziej rygorystycznie przy dużych projektach, co niekiedy opóźnia pozwolenia. Miasto promuje także ekologiczne praktyki budowlane (np. zachęty do zielonych dachów, energooszczędnych rozwiązań), co wpływa na koszty inwestycji, ale poprawia wartość długoterminową.

Przepisy dotyczące własności cudzoziemców: Być może najważniejsze zmiany regulacyjne, nad którymi się obecnie pracuje, dotyczą własności nieruchomości przez cudzoziemców (opisane w następnym rozdziale). Podsumowując, rząd w 2024 roku powrócił do propozycji poluzowania przepisów dla zagranicznych nabywców – co może mieć poważne skutki dla segmentu luksusowych apartamentów w Bangkoku. Szczegóły omówiono poniżej.

Zasady własności cudzoziemców i konsekwencje dla inwestorów

Tajlandia tradycyjnie stosuje restrykcyjne limity własności nieruchomości przez cudzoziemców, ale lata 2024–2025 mogą być przełomowe, ponieważ rząd próbuje przyciągnąć więcej zagranicznego kapitału na rynek nieruchomości:

Obecne zasady: Cudzoziemcy nie mogą posiadać ziemi w Tajlandii na własność (poza rzadkimi przypadkami przemysłowymi lub poprzez złożone struktury prawne). Mogą jednak posiadać na własność lokale w budynkach apartamentowych (condo) do 49% powierzchni całego budynku. Ten 49-procentowy limit jest stałą regułą wynikającą z ustawy o kondominiach. Cudzoziemcy mogą również brać długoterminowe dzierżawy nieruchomości (zazwyczaj na 30 lat), a prawa dzierżawy mogą być rejestrowane dla zapewnienia bezpieczeństwa (często z możliwością przedłużenia). W praktyce większość zagranicznych inwestorów w Bangkoku wybiera zakup mieszkań w udziale przewidzianym przepisami lub podpisuje 30-letnie dzierżawy na apartamenty premium lub domy, gdyż bezpośredni zakup ziemi jest zabroniony.
Planowane ułatwienia 2024: Nowa administracja (z premierem Sretthą Thavisinem, dawnym deweloperem, na czele) przygotowała kroki w kierunku liberalizacji własności dla cudzoziemców, by pobudzić popyt. W połowie 2024 r. rząd przekazał Ministerstwu Spraw Wewnętrznych analizę możliwości wydłużenia maksymalnej dzierżawy mieszkalnej z 30 na 50–99 lat oraz zwiększenia limitu własności cudzoziemców w apartamentowcach z 49% do 75% globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Pod koniec 2024 r. podjęto decyzję o wdrożeniu tych zmian: udział własności cudzoziemców w nowych inwestycjach mieszkaniowych wzrośnie do 75%, a maksymalny okres dzierżawy wydłuży się do 99 lat (co praktycznie daje prawie własność pełną) lundgreensinvestorinsights.com. Dodatkowo urzędnicy sugerowali dopuszczenie zakupu określonych typów domów przez cudzoziemców (np. być może pozwolenie na własność ziemi pod jednym domem na ściśle określonych warunkach inwestycyjnych) reuters.com. Ta ostatnia propozycja – umożliwienie bogatym cudzoziemcom posiadania małej działki pod dom – wzbudza spore kontrowersje lokalnie i w przeszłości była wycofywana pod naciskiem społecznym. Jednak obecny rząd wydaje się zdeterminowany utrzymać politykę przyjazną inwestorom, mimo nacisków nacjonalistycznych lundgreensinvestorinsights.com lundgreensinvestorinsights.com.
Konsekwencje: Jeśli zmiany zostaną w pełni wdrożone, Tajlandia stanie się znacznie atrakcyjniejsza dla zagranicznych nabywców. Limit 75% pozwoli deweloperom kierować większą część nowych projektów do obcokrajowców, co umożliwi szybsze sprzedaże zapasów nowych mieszkań (w Bangkoku szacuje się ok. 1,6 bln THB niesprzedanych lokali) lundgreensinvestorinsights.com lundgreensinvestorinsights.com. Dłuższe dzierżawy (do 99 lat) dają nabywcom zagranicznym znacznie większe bezpieczeństwo inwestowania w domy jednorodzinne lub wille i mogą pobudzić rozwój segmentu luksusowego zarówno na przedmieściach Bangkoku, jak i w rejonach wypoczynkowych. Rząd liczy, że te zmiany wystarczająco pobudzą popyt zagraniczny, by zrekompensować słabe zakupy krajowe lundgreensinvestorinsights.com lundgreensinvestorinsights.com. W rzeczywistości zagraniczni klienci – z przewagą Chińczyków – są kluczowym segmentem nabywców mieszkań, odpowiadając za ok. 13% transferów lokali (najnowsze dane ogólnokrajowe) globalpropertyguide.com. W Bangkoku zakupy mieszkań przez cudzoziemców wzrosły faktycznie o ok. 6,2% r/r w pierwszych trzech kwartałach 2024 r., nawet przy słabnącym popycie krajowym globalpropertyguide.com. Tylko Chińczycy stanowili niemal 40% wszystkich zakupów (4269 lokali w rejonie Bangkoku w 9M 2024) globalpropertyguide.com, za nimi byli kupujący z Mjanmy, Rosji, Tajwanu i innych krajów globalpropertyguide.com. Przy trudnej sytuacji gospodarczej Chin wciąż istnieją niepewności, jednak poluzowanie tajskich przepisów może przyciągnąć nie tylko Chińczyków, ale i inwestorów z innych krajów Azji czy Europy, poszukujących stabilnych aktywów lub drugiego domu w Bangkoku globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
Ryzyka i uwagi: Stosunek lokalnej społeczności do sprzedaży nieruchomości cudzoziemcom jest mieszany. Sondaże opinii z 2024 r. pokazały, że większość Tajów czuje się niekomfortowo z myślą o cudzoziemcach posiadających ziemię lundgreensinvestorinsights.com. Sprzeciw polityczny i naciski społeczne mogą spowolnić lub ograniczyć te reformy. Warto jednak zaznaczyć, że podobne obawy pojawiały się już w przeszłości (po kryzysie azjatyckim 1997 r. Tajlandia tymczasowo dopuściła 100% własność mieszkań przez cudzoziemców, co finalnie nie zaszkodziło Tajom lundgreensinvestorinsights.com). Obecny rząd tłumaczy zmiany potrzebą ożywienia rynku i przyciągnięcia zagranicznego kapitału. Inwestorzy powinni obserwować proces legislacyjny: do podniesienia limitu potrzebne będą zmiany ustawy o kondominiach oraz aktów wykonawczych, a przy dopuszczeniu własności domów przez obcokrajowców mogą pojawić się szczegółowe warunki (minimalna kwota inwestycji itd.). Ogólny kierunek jest proliberalizacyjny, co oznacza, że Bangkok może doświadczyć nowej fali zainteresowania nabywców zagranicznych, zwłaszcza w segmencie luksusowych apartamentów i powiązanych z hotelarstwem tzw. „branded residences” (apartamenty sygnowane). Może to podnieść ceny w topowych projektach w centrum przy silnym napływie zagranicznego popytu, lecz jednocześnie poprawi płynność dla deweloperów i sprzedających.
Wizy i zachęty: Uzupełnieniem zmian własnościowych są tajskie programy wizowe przyciągające zamożnych cudzoziemców. Wiza LTR (Long-Term Resident), wprowadzona w 2022 r., oferuje 10-letni pobyt osobom majętnym, emerytom lub profesjonalistom zdalnym spełniającym określone warunki – jedną ze ścieżek jest inwestycja co najmniej 500 000 USD w tajskie nieruchomości. Nadal popularny wśród zagranicznych nabywców jest także program Elite Visa (de facto długoterminowa wiza członkowska), zapewniający łatwość pobytu. Te inicjatywy, w połączeniu z reformami prawa własności, wyraźnie pokazują determinację Tajlandii do przyciągania inwestorów i ekspatów – co może być katalizatorem trwałego wzrostu popytu na nieruchomości w Bangkoku w drugiej połowie obecnej dekady.

Prognozy rynku na najbliższe 3–5 lat

Mimo obecnych trudności średnioterminowe perspektywy dla rynku nieruchomości w Bangkoku są ostrożnie optymistyczne, a stopniowe ożywienie spodziewane jest w latach 2026-2028. Kluczowe prognozy i czynniki obejmują:

Wolumen sprzedaży i absorpcja: Centrum Informacji Nieruchomości (REIC) prognozuje poprawę od 2025 roku – po około 4,4% spadku transakcji mieszkaniowych w całym kraju w 2024 roku, przewidywany jest wzrost liczby transakcji o +3,7% w 2025 roku (do ok. 363 600 jednostek) globalpropertyguide.com. Ten scenariusz bazowy zakłada, że rządowe działania stymulujące (obniżki opłat, wydatki publiczne) podniosą zaufanie globalpropertyguide.com. Następnie, wraz ze wzrostem gospodarki o ok. 3–4% rocznie, popyt na mieszkania powinien stopniowo rosnąć. Pełna normalizacja (powrót do poziomów sprzedaży sprzed 2020 roku) może jednak zająć kilka lat. Nadpodaż apartamentów prawdopodobnie ograniczy liczbę nowych inwestycji do 2025–2026 – deweloperzy skupiają się na wyprzedaży zapasów, a nie na agresywnej ekspansji austchamthailand.com. W latach 2026–2027, jeśli ilość niesprzedanych lokali spadnie, a dochody gospodarstw domowych wzrosną, możemy zobaczyć nowy cykl uruchamiania projektów, choć skupiony na przemyślanych lokalizacjach i niszach.
Ceny: Oczekuje się, że ceny domów w najbliższym czasie będą rosły umiarkowanie. Konsensus prognoz wskazuje, że ceny domów/apartamentów w Bangkoku będą rosnąć w niskim jednocyfrowym tempie rocznie w latach 2025 i 2026 globalpropertyguide.com. Dużo zależy od cen gruntów – deweloperzy raczej nie podniosą wyraźnie cen jednostkowych, dopóki inflacja gruntów i kosztów budowy ich do tego nie zmusi. W niektórych segmentach może pojawić się lepsza dynamika: np. segment apartamentów luksusowych może dalej notować wyższe wzrosty cen (duży popyt, ograniczona nowa podaż), a nieruchomości w pobliżu nowych linii komunikacyjnych mogą doświadczyć podwyżek po ich otwarciu. Z kolei starsze apartamenty na przedmieściach z nadpodażą mogą stagnować lub nawet doświadczać korekt cen przy konkurencji z nowymi projektami oferującymi promocje.
Biurowce i nieruchomości komercyjne: Sektor biurowy pozostanie rynkiem najemcy przez najbliższe lata. Z ponad 1,17 mln m² nowej powierzchni biurowej planowanej od drugiej połowy 2024 do 2026 r. realestateasia.com, współczynnik pustostanów w biurowcach Bangkoku może wzrosnąć, a czynsze pozostaną pod presją. Eksperci przewidują prawdziwe odbicie rynku biurowego dopiero około 2027–2028, gdy napływ podaży osłabnie austchamthailand.com. Do tego czasu możliwa jest konsolidacja i zmiana przeznaczenia – np. niektóre starsze biurowce mogą być remontowane lub przekształcane na inne cele (np. hotele lub mieszkania), jeśli nie są konkurencyjne. Perspektywy dla nieruchomości handlowych zależą od wydatków konsumpcyjnych i turystyki. Zakładając, że turystyka w Tajlandii nadal będzie się rozwijać (co zwiększa popyt na handel i hotele w Bangkoku), najlepsze centra handlowe powinny radzić sobie dobrze, a czynsze mogą rosnąć. Drugorzędne obiekty handlowe i małe centra mogą mieć problemy z powodu e-commerce i nadpodaży. Perspektywy dla sektora hotelarskiego są dobre w krótkim terminie (2025–2026) dzięki odbiciu w turystyce, ale nowa podaż hoteli (zwłaszcza tych 5-gwiazdkowych) oznacza, że właściciele muszą pozostać konkurencyjni cenowo i jakościowo.
Makroekonomiczne niewiadome: Istnieje kilka ryzyk, które mogą zmienić prognozy. Wysokie zadłużenie gospodarstw domowych (około 90% PKB) i rosnące koszty życia ograniczają siłę nabywczą mieszkańców globalpropertyguide.com lundgreensinvestorinsights.com. Jeśli globalne stopy procentowe pozostaną wyższe przez dłużej lub tajskie banki będą nadal restrykcyjnie podchodzić do kredytowania, tempo ożywienia rynku nieruchomości może być wolniejsze. Czynniki zewnętrzne, jak kondycja gospodarcza Chin, również mają znaczenie: Chińczycy to duży segment popytu zagranicznego, więc długa recesja w Chinach lub surowsze kontrole przepływu kapitału mogą osłabić rynek apartamentów w Bangkoku (już w 2024 roku liczba chińskich nabywców była nieco niższa) globalpropertyguide.com. Z drugiej strony, polityka rządowa może zaskoczyć pozytywnie – np. jeśli planowane poluzowanie zasad własności dla cudzoziemców zacznie obowiązywać, a Tajlandia aktywnie rozreklamuje nieruchomości na rynkach zagranicznych (Hongkong, Chiny, inne kraje), możliwy jest znaczący napływ inwestycji zagranicznych, co ożywiłoby rynek szybciej niż przewidywano.
Nastroje inwestorów: Inwestorzy i deweloperzy nieruchomości stopniowo odzyskują pewność. Indeks nieruchomości na Giełdzie Papierów Wartościowych Tajlandii był w latach 2023–2024 poniżej normy, co odzwierciedlało pesymizm, ale pojawiają się oznaki stabilizacji. Część deweloperów zdywersyfikowała źródła dochodu (np. rozwijając działalność magazynową/przemysłową, która ma się dobrze dzięki EEC i inwestycjom produkcyjnym FDI) austchamthailand.com austchamthailand.com. Sprzedaż gruntów przemysłowych i popyt na magazyny pozostają silne, co otwiera deweloperom alternatywne ścieżki wzrostu. W horyzoncie 3–5 lat, gdy gospodarka i turystyka Bangkoku w pełni się ustabilizują, a region ASEAN będzie dalej rósł, deweloperzy oczekują poprawy warunków rynkowych. Do 2027 roku rynek nieruchomości w Bangkoku powinien być stabilniejszy i bardziej zrównoważony pod względem popytu i podaży, szczególnie jeśli urbanizacja i inwestycje infrastrukturalne będą kontynuowane.

Podsumowanie prognoz: W scenariuszu bazowym należy oczekiwać powolnego wzrostu liczby transakcji i stopniowego wzrostu cen (ok. 3–5% rocznie) w sektorze mieszkaniowym od 2025 roku, przy powolnym rozładowywaniu nadpodaży mieszkań średniego segmentu do 2026–27 roku. To segment luksusowy prawdopodobnie poprowadzi ożywienie (zarówno pod względem cen, jak i tempa sprzedaży), podczas gdy masowy rynek mieszkaniowy może mieć opóźnienie z powodu wysokiego zadłużenia. Pustostany w biurowcach osiągną maksimum do 2025–26, żeby poprawić się wraz z wygasaniem nowej podaży; czynsze mogą zacząć rosnąć ponownie w 2027 roku. Nieruchomości handlowe i hotelarskie powinny zyskiwać proporcjonalnie do wzrostu gospodarczego i turystycznego. Zasadniczo Bangkok pozostaje atrakcyjną i stosunkowo przystępną metropolią (ceny są niskie w porównaniu do takich centrów, jak Hongkong czy Singapur), dlatego perspektywy średnioterminowe są pozytywne po okresie nadpodaży.

Szanse i zagrożenia dla zainteresowanych stron

Kupujący mieszkania

Szanse: 2025 rok to doskonały rynek kupującego dla użytkowników końcowych. Jest ogromny wybór, zwłaszcza wśród mieszkań – kupujący mogą negocjować dodatki jak darmowe meble, rabaty czy niższe wkłady własne na niesprzedane lokale. Deweloperzy często „wyprzedają zapasy”, aby poprawić płynność finansową lundgreensinvestorinsights.com, co oznacza, że wnikliwi kupujący mogą znaleźć okazyjne ceny na niektórych projektach. Rządowe zniesienie opłat (opłata za przeniesienie własności 0,01%) dodatkowo obniża koszt zakupu kwalifikowanych nieruchomości tilleke.com. Oprocentowanie kredytów hipotecznych osiągnęło prawdopodobnie szczyt, a nawet lekko spadło, co sprawia, że kredyty mieszkaniowe są nieco tańsze niż rok temu globalpropertyguide.com. Dla obywateli Tajlandii dostępne są rozmaite zachęty (ulgi podatkowe, dotowane kredyty) wspierające zakup pierwszego domu reuters.com. Jeśli dojdzie również do poluzowania przepisów o własności cudzoziemców, może to zwiększyć wartość nieruchomości – kupujący dziś mogą zyskać na wzroście cen, gdy w przyszłości zwiększy się konkurencja (zagraniczna i krajowa) o mieszkania w Bangkoku.
Zagrożenia: Uzyskanie finansowania pozostaje trudne – banki stosują rygorystyczne kryteria, wielu kupujących (szczególnie młodszych, zadłużonych) ma problem z uzyskaniem kredytu hipotecznego globalpropertyguide.com. Może to sprawić, że część osób pozostanie najemcami na dłużej. Niepewność gospodarcza to inny czynnik: jeśli wzrost gospodarczy lub zatrudnienie będą słabe, wartości nieruchomości mogą pozostać bez zmian lub spaść w niektórych lokalizacjach, więc szybkie zyski nie są gwarantowane. Stopy procentowe, mimo że nieco niższe, wciąż są wyższe niż kilka lat temu, a więc miesięczne raty kredytów są znaczące – kupujący powinni liczyć się z możliwością, że stopy nie spadną w najbliższym czasie. Ryzyko nadpodaży oznacza, że w pewnych segmentach (np. średnia półka mieszkań na obrzeżach miasta) ceny mogą przez kilka lat pozostawać na tym samym poziomie – kupujący może nie odnotować wzrostu wartości, a nawet mieć problem ze sprzedażą w osłabionym rynku. Kupujący powinni więc koncentrować się na jakości i lokalizacji – wybierać solidne mieszkania w dobrze skomunikowanej dzielnicy, z dostępem do usług gwarantujących wartość w długim terminie. Ostatnio nowa podaż mieszkaniowa koncentruje się w coraz mniejszych lokalach; rodziny poszukujące większych domów lub niestandardowych rozwiązań muszą liczyć się z ograniczonym wyborem i wyższymi cenami za takie nieruchomości.

Najemcy

Szanse: Najemcy w Bangkoku obecnie korzystają z bogatego wyboru nieruchomości i przyjaznych najemcom warunków w wielu segmentach. Nadpodaż na rynku mieszkań sprawiła, że wielu właścicieli wystawiło lokale na wynajem, zwiększając podaż i utrzymując czynsze na konkurencyjnym poziomie (szczególnie w średnim segmencie). Najemcy mogą przenieść się do lepszej lokalizacji lub większego mieszkania, ponosząc tylko nieznacznie wyższy czynsz, dzięki elastyczności warunków. Właściciele często godzą się na zniżki lub dodatkowe korzyści (np. darmowy internet, sprzątanie, krótsze zobowiązania najmu), aby przyciągnąć najemców w tym otoczeniu rynkowym. Wraz z otwarciem nowych linii metra, najemcy mogą eksplorować nowe dzielnice, które dotąd były mniej dostępne, często znajdując tam większe lub tańsze mieszkania nadal z dogodnym dojazdem (np. wzdłuż nowych linii MRT). Dla ekspatów firmowe budżety najmu są teraz bardziej elastyczne niż kilka lat temu – można wynająć wysokiej jakości, bogate w udogodnienia mieszkanie za czynsz wciąż atrakcyjny na tle światowym. Podsumowując, 2025 to „rynek najemcy” z wyjątkiem segmentu luksusowego.
Zagrożenia: Choć w całym rynku najmu można znaleźć okazje, niektóre obszary zaczynają się rozgrzewać. W kluczowych, ekspackich dzielnicach (centralny Sukhumvit, Silom/Sathorn itp.) czynsze rosną wraz z powrotem zagranicznych profesjonalistów globalpropertyguide.com. Konkurencja o dobrze położone, rodzinne apartamenty (trzypokojowe w centrum) nasila się, zatem w tym segmencie najemcy mogą spotkać się ze wzrostem czynszów i mniejszą dostępnością. Ryzykiem jest też status prawny najmu krótkoterminowego (np. w stylu Airbnb); część najemców preferuje apartamenty na krótki okres, ale tajskie przepisy wymagają w takich przypadkach minimum 30 dni umowy najmu w nieruchomości niebędącej hotelem. Okazjonalne kontrole mogą ograniczać podaż na nieformalnym rynku najmu. Patrząc w przyszłość, jeśli gospodarka się umocni, więcej Tajów zdecyduje się kupić mieszkanie (opuszczając rynek najmu) a lub jeśli pracownicy z branży turystycznej wrócą do Bangkoku, popyt na najem może się szerzej zwiększyć, ograniczając możliwości negocjacyjne najemców za kilka lat. Najemcy powinni też rozważyć czynniki jakości życia – niektóre starsze mieszkania za niską cenę mogą mieć problemy z utrzymaniem lub słabą infrastrukturę, dlatego trzeba dokładnie sprawdzać stan i zarządzanie budynkiem. Wreszcie, koszty użytkowe (prąd, woda) oraz dojazd do pracy mogą istotnie podnosić całkowite wydatki na życie w Bangkoku, zatem należy uwzględniać łączny koszt utrzymania, a nie tylko czynsz przy wyborze mieszkania.

Inwestorzy nieruchomości

Szanse: Inwestorzy (kupujący pod wynajem lub z zamiarem odsprzedaży) mogą teraz znaleźć atrakcyjne wejścia cenowe w Bangkoku. Po latach stagnacji cen, nieruchomości w Bangkoku wyglądają korzystnie na tle innych stolic regionu i mają potencjał wzrostu wraz z normalizacją rynku. Szczególnie perspektywy stóp zwrotu z najmu się poprawiły – mieszkania średniej klasy mogą dawać 4–5% stopy zwrotu brutto przy najemcach długoterminowych, a nawet więcej, jeśli zoptymalizować je pod najem krótkoterminowy, biorąc pod uwagę odbicie w turystyce bambooroutes.com. Osoby zainteresowane dochodami z najmu krótkoterminowego mogą wykorzystać status Bangkoku jako „najczęściej odwiedzanego miasta świata” (2024) i popularność alternatywnych zakwaterowań jak Airbnb bambooroutes.com. Inwestycja teraz, przed poluzowaniem zasad dla cudzoziemców, może być sprytna – jeśli popyt zagraniczny wzrośnie później, pierwsi inwestorzy mogą zyskać na wzroście kapitału. Baht jest stosunkowo stabilny; ewentualna deprecjacja jeszcze bardziej obniży realny koszt wejścia dla cudzoziemców, dając możliwą dodatkową korzyść walutową przy wyjściu. Nowe wsparcie rządu dla sektora (np. planowane kredyty pod zastaw nieruchomości czy fundusze nieruchomości z udziałem państwa) może zapewnić większą płynność inwestorom i deweloperom. Dla osób z większą tolerancją na ryzyko okazje na aktywach „z problemami” lub przy sprzedaży hurtowej od zadłużonych deweloperów są realne – część firm obciążonych długiem wyprzedaje całe piętra apartamentów lub grunty ze zniżką, co cierpliwy inwestor może kupić do portfela z myślą o odbiciu rynku.
Zagrożenia: Głównym ryzykiem jest to, że odbicie rynku może nastąpić wolniej niż oczekiwano. Inwestorzy mogą napotkać koszty utrzymania przez dłuższy czas – płacąc opłaty eksploatacyjne, podatki czy koszty finansowania przy nieruchomości, która nie zyskuje na wartości w krótkim terminie. Stopy zwrotu z najmu, choć rosną, wciąż nie są wysokie po potrąceniu kosztów; np. 3% zysku netto może nie pokryć w całości odsetek od kredytu, zatem stosowanie dźwigni wymaga ostrożności. Ryzyko regulacyjne to kolejny czynnik: choć obecny rząd jest nastawiony prorozwojowo, przyszła administracja może cofnąć prorozwojowe przepisy dotyczące obcokrajowców (mało prawdopodobne obecnie, ale istotne przy inwestycji długoterminowej). Rynek Bangkoku jest też bardzo zróżnicowany; inwestor, który wybierze „złą” lokalizację (np. apartament na przedmieściach z nadpodażą i mało wyróżniający się), może mieć problem z odsprzedażą lub uzyskaniem zadawalającej stopy zwrotu, podczas gdy dobrze położona nieruchomość będzie radzić sobie znacznie lepiej. Trzeba uważać na konkurencję z nową podażą – zakup mieszkania tam, gdzie w ciągu 1–2 lat powstanie kilka nowych inwestycji, może utrudnić późniejsze odsprzedanie czy wynajem na korzystnych warunkach. Dla cudzoziemców ważna jest także znajomość procedur prawnych – założenie konta w banku, uzyskanie kwoty obcej do limitu własności zagranicznej i obowiązek płatności z zagranicy – to wszystko wymaga staranności. Generalnie niezbędna jest cierpliwość i rozważny wybór aktywów; rynek Bangkoku prawdopodobnie wynagrodzi inwestycje 3–5 letnie bardziej niż spekulacje krótkoterminowe.

Deweloperzy i firmy z sektora nieruchomości

Szanse: Dla deweloperów i firm nieruchomościowych trudny rynek ma też dobre strony – to czas na innowacje i wyróżnienie się. Deweloperzy, którzy skierują się w segmenty z popytem, mogą odnieść sukces; np. silny wzrost notuje sektor nieruchomości przemysłowych (magazyny, fabryki) podsycany przez EEC i produkcyjne FDI, co skłania niektórych deweloperów mieszkaniowych do ekspansji na parki przemysłowe austchamthailand.com austchamthailand.com. W mieszkaniówce ci, którzy skupią się na niskiej zabudowie lub rynkowych niszach (senior living, co-living itp.), mogą odpowiedzieć na niezaspokojony popyt. Segment luksusowy także pozostaje rentowny – najlepsi deweloperzy sprzedający luksusowe apartamenty (często z myślą o kupujących z zagranicy) osiągają wysokie marże i dobrą sprzedaż, o czym świadczą projekty z 80%+ sprzedażą na etapie startu austchamthailand.com austchamthailand.com. Działania rządu też pomagają deweloperom: cięcia opłat zmniejszają bariery przy sprzedaży globalpropertyguide.com, a widok na większy napływ cudzoziemskich kupujących pozwala deweloperom projektować inwestycje pod gusta tej grupy (np. apartamenty z funkcjami preferowanymi przez Chińczyków). Joint ventures i konsolidacje zyskują na znaczeniu – słabsze firmy szukają partnerów o większej sile kapitałowej (w tym deweloperów zagranicznych z Japonii, Chin), by dzielić ryzyko i zdobyć nowy kapitał. Okres ten daje też możliwością podmiotom z silnymi finansami na zakup gruntów czy problematycznych projektów po korzystnych cenach od mniej stabilnych rywali. Koszty budowy, które rosły podczas kryzysów łańcucha dostaw, obecnie się ustabilizowały, co wspiera rentowność nowo planowanych inwestycji na lata 2025–2026.
Zagrożenia: Wielu deweloperów odczuwa presję finansową przez niesprzedany zapas i wysokie zadłużenie. Tajscy deweloperzy jako całość muszą w 2025 roku zrolować obligacje na dziesiątki miliardów bahtów; np. deweloperzy apartamentów mają spore zadłużenie (wg raportu notowani deweloperzy mają do spłaty 80 mld THB w 2025), a spłata tego przy słabej sprzedaży jest trudna bangkokpost.com. Jeśli cele sprzedażowe nie zostaną osiągnięte, część deweloperów może stracić rating kredytowy lub ogłosić niewypłacalność. Spowolnienie gospodarcze i wysokie zadłużenie gospodarstw domowych ograniczają pulę nabywców – deweloperzy ryzykują uruchamianiem inwestycji, które nie znajdują odbiorców. Dlatego wielu z nich opóźnia lub anuluje rozpoczęcie nowych projektów (jak wcześniej wspomniano, nowych startów będzie mało do czasu wyraźnego odbicia popytu) austchamthailand.com. Koszty materiałów i robocizny, choć już nie rekordowe, nadal są wyższe niż przed pandemią i ograniczają marże, a na rynku budowlanym wciąż brakuje wykwalifikowanych pracowników. Ryzyko polityczne to kolejne wyzwanie: np. zmiany w planach zagospodarowania lub przepisach budowlanych mogą ograniczyć skalę inwestycji (np. nowe wymogi ekologiczne mogą ograniczyć wysokość budynków w niektórych strefach czy wymusić kosztowne miejsca parkingowe poza terenami przytransitowymi). Ponadto, jeśli państwowe zachęty (obniżone opłaty itd.) wygasną po 2026 roku, deweloperzy mogą zauważyć spadek popytu związany ze wzrostem kosztów transakcji. Firmy mocno eksponowane na segment apartamentów muszą uważać na ryzyko wojny cenowej – agresywne zniżki mogą zniszczyć marżę i markę, a brak zniżek oznacza wolną sprzedaż. To trudna równowaga. Wreszcie reputacja jest kluczowa: kupujący są teraz ostrożniejsi, więc każda oznaka opóźnień lub problemów finansowych zniechęca nabywców; deweloperzy muszą podtrzymywać zaufanie rynkowe jasną komunikacją o postępach projektu i sile finansowej.

Podsumowując, obraz rynku nieruchomości w Bangkoku na rok 2025 to ostrożny optymizm. Każda grupa interesariuszy mierzy się z konkretnymi wyzwaniami – czy to poszukujący lokum z trudnościami kredytowymi, wynajmujący dopasowujący czynsz do rynku, inwestor starający się wyczuć odbicie, czy deweloper szukający strategii na nowe czasy. Jednocześnie każda z tych grup ma też własne szanse w ewoluującym otoczeniu. Długoterminowe podstawy urbanistyczne Bangkoku (wzrost liczby mieszkańców, poprawa infrastruktury, strategiczne położenie) pozostają silne, co sugeruje, że ci, którzy dopasują się do bieżących warunków i zadbają o przyszłość, mogą realnie zyskać, gdy rynek w pełni się odbije. Najbliższe lata nagrodzą ostrożne, przemyślane decyzje oraz współpracę sektora publicznego i prywatnego dla zapewnienia trwałego rozwoju rynku nieruchomości w Bangkoku.

Źródła: Najnowsze badania rynkowe i analizy prasowe CBRE Thailand cbre.com cbre.com, Knight Frank Thailand austchamthailand.com austchamthailand.com, Bank Tajlandii oraz REIC globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, raporty Bangkok Post i Reuters reuters.com lundgreensinvestorinsights.com oraz innych branżowych publikacji cytowanych w całym materiale.