Rynek nieruchomości w Porto nadal kwitnie w 2025 roku, bazując na silnym wzroście z ostatnich lat. Ceny nieruchomości mieszkalnych w Porto wzrosły o około 7–8% w 2024 roku, przekraczając średnią krajową, a nawet wzrost w Lizbonie theportugalnews.com theportugalnews.com. Popyt pozostaje silny we wszystkich segmentach – mieszkaniowym, komercyjnym, luksusowym i najmu – napędzany przez ograniczoną podaż mieszkań, prężnie rozwijającą się lokalną gospodarkę oraz rosnące zainteresowanie ze strony zagranicznych nabywców. Aktualne średnie ceny domów w Porto wynoszą około 3 300–3 800 euro za metr kwadratowy, czyli około 35% mniej niż w Lizbonie theportugalnews.com, co podkreśla względną przystępność cen w Porto i potencjał dalszego wzrostu. Czynsze również osiągnęły rekordowe poziomy – mediana stawek najmu mieszkań wyniosła około 13 €/m² (miesięcznie) pod koniec 2024 roku globalpropertyguide.com.
Patrząc w przyszłość, prognozy pozostają pozytywne. Analitycy przewidują, że Porto i inne kluczowe regiony Portugalii odnotują dalszy wzrost cen w 2025 roku (na poziomie ok. 5–6%), nawet gdy inne europejskie rynki wyhamowują portugalpathways.io. Spadające stopy procentowe kredytów hipotecznych i duże inwestycje infrastrukturalne – od nowych linii metra po szybkie połączenie kolejowe z Lizboną – mają dodatkowo wzmocnić atrakcyjność rynku nieruchomości w Porto. Sektor luksusowy w Porto jest bardzo dynamiczny – najbardziej prestiżowe tereny nad wodą, takie jak Foz do Douro, osiągają ceny do 7 500 €/m² theportugalnews.com, a zagraniczni inwestorzy i ekspaci odgrywają kluczową rolę, odpowiadając za około 12% sprzedaży pod względem wolumenu i wnosząc znaczący kapitał theportugalnews.com.
Jednakże, wyzwania wciąż istnieją. Podaż mieszkań nadal pozostaje w tyle za popytem, mimo większej liczby pozwoleń na budowę (3 410 nowych mieszkań zatwierdzonych w 2024 roku, najwięcej w Portugalii theportugalnews.com). Dostępność mieszkań jest rosnącym problemem dla mieszkańców, co skłania rząd do działań – takich jak zniesienie Złotej Wizy dla inwestycji w nieruchomości oraz ograniczenie podwyżek czynszów do 2,16% na 2025 rok globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Inwestorzy pozostają optymistyczni, ale muszą zmierzyć się ze zmianami regulacyjnymi (np. nowe zasady krótkoterminowego najmu) oraz potencjalnymi ryzykami, takimi jak wyższe koszty finansowania czy globalna recesja. Ogólnie rzecz biorąc, rynek nieruchomości w Porto w 2025 roku charakteryzuje się stałym wzrostem, wysokim popytem we wszystkich segmentach i pozytywnymi perspektywami, wspieranymi przez rozwój urbanistyczny oraz trwałe zainteresowanie zagraniczne.
(W poniższych sekcjach przedstawiamy szczegółową analizę każdego segmentu rynku, aktualnych cen i trendów, przyszłych perspektyw, możliwości inwestycyjnych i ryzyk, a także kluczowych czynników kształtujących rynek nieruchomości w Porto w 2025 roku.)
Analiza Segmentów Rynku
Rynek Nieruchomości Mieszkaniowych
Rynek mieszkaniowy w Porto pozostaje stabilny. Ceny domów w mieście rosną nieprzerwanie od dekady, napędzane silnym popytem i ograniczoną podażą. W 2024 roku ceny mieszkań w Porto wzrosły o około 7,8% rok do roku, według indeksu cen Confidencial Imobiliário theportugalnews.com. Wzrost ten, choć nieco wolniejszy niż 10,7% w 2023 roku, nadal plasował Porto wśród najszybciej rozwijających się rynków w Portugalii. Co więcej, tempo wzrostu cen w Porto przewyższyło Lizbonę (która odnotowała ~4–5% w 2024 roku theportugalnews.com), co odzwierciedla rosnącą popularność miasta. Średnia cena za metr kwadratowy w Porto obecnie wynosi około 3 300 € (na podstawie transakcji), w porównaniu do około 5 000 € w Lizbonie theportugalnews.com. Najbardziej prestiżowe nieruchomości w topowych dzielnicach (takich jak Foz do Douro lub historyczne centrum) osiągają ceny nawet 7 500 €/m² theportugalnews.com, podczas gdy medianowa cena ofertowa w mieście wynosiła około 3 768 €/m² w maju 2025 globalpropertyguide.com.
Aktywność sprzedażowa gwałtownie wzrosła. W 2024 roku w Porto odnotowano około 6 800 sprzedanych mieszkań, co stanowi wzrost o 19% w porównaniu z poprzednim rokiem theportugalnews.com. Oznacza to nie tylko popyt ze strony kupujących (zarówno lokalnych, jak i nowych mieszkańców), ale także rosnącą płynność rynku. Wzrost liczby transakcji nastąpił mimo wyższych kosztów kredytów w części roku, co sugeruje, że wielu kupujących w Porto dysponuje sporym kapitałem własnym lub pochodzi z zagranicy (i nie jest zniechęconych lokalnymi stopami procentowymi). Pod koniec 2024 roku pojawiły się oznaki spowolnienia wzrostu cen w związku z osiągnięciem przez stopy procentowe szczytu, jednak popyt pozostał „fundamentalnie silny”, szczególnie na wysokiej jakości nieruchomości portugalproperty.com. Faktycznie, apartamenty z wyższej półki oraz odnowione mieszkania w centrum Porto lub dobrze skomunikowanych przedmieściach nadal przyciągają licytacje kupujących szukających zarówno mieszkania, jak i inwestycji.
Po stronie podaży nowe budownictwo było ograniczone w ostatnich latach, co spotęgowało nierównowagę między popytem a podażą. Porto, podobnie jak reszta Portugalii, zmaga się z niedoborem zasobów mieszkaniowych po latach zbyt małej liczby nowo budowanych mieszkań. Mimo że aktywność budowlana obecnie rośnie – w 2024 roku wydano pozwolenia na 3 410 nowych jednostek mieszkalnych (największa liczba inwestycji mieszkaniowych w kraju) theportugalnews.com – potrzeba czasu, aby te projekty trafiły na rynek. W międzyczasie deweloperzy koncentrują się głównie na segmencie premium, odnawiając zabytkowe budynki lub budując luksusowe apartamentowce, co nie przyczynia się do poprawy dostępności przystępnych cenowo mieszkań. Ta sytuacja wciąż utrzymuje presję na wzrost cen. Jak zauważają eksperci JLL, niska podaż i wyjątkowo wysoki popyt stworzyły „przegrzany” rynek, szczególnie w segmencie luksusowym globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Na horyzoncie nie widać ani istotnego wzrostu podaży, ani znaczącego spadku popytu, co oznacza, że wsparcie dla cen pozostaje silne globalpropertyguide.com.
Popyt lokalny vs. zagraniczny: Warto zauważyć, że rynek nieruchomości w Porto jest wspierany zarówno przez krajowych nabywców, jak i inwestorów międzynarodowych. Wiele portugalskich gospodarstw domowych pozostaje aktywnych dzięki rozwijającej się gospodarce i rządowym zachętom dla kupujących pierwsze mieszkanie (takim jak zwolnienia z podatku IMT dla młodych nabywców i kredyty hipoteczne z gwarancją państwa idealista.pt). Jednocześnie zagraniczni kupujący (ekspaci, inwestorzy i diaspora) odgrywają coraz większą rolę, przyciągani przez niższe ceny nieruchomości w Porto w porównaniu do innych miast Europy Zachodniej oraz wysoką jakość życia. (Trendy dotyczące zagranicznych nabywców są opisane w dalszej części, ale około 12% wartości wszystkich transakcji nieruchomości w Portugalii w 2024 roku przypadło na obcokrajowców theportugalnews.com theportugalnews.com, a w takich miejscach jak Porto udział ten może być wyższy w segmencie nieruchomości premium.) Ta mieszanka nabywców utrzymuje stabilny popyt na mieszkania, nawet pomimo wyższych stóp procentowych, gdyż wiele zagranicznych zakupów realizowanych jest za gotówkę lub z pobudek stylu życia.
Ogólnie rzecz biorąc, sektor mieszkaniowy w Porto w 2025 roku charakteryzuje się: stałym wzrostem cen, szybkim tempem sprzedaży oraz ograniczoną podażą. Choć rząd i władze lokalne zauważają problem dostępności mieszkań, rynek nie odnotował jeszcze żadnej korekty cen – raczej ustabilizował się na bardziej zrównoważonym poziomie wzrostu po wcześniejszych dwucyfrowych wzrostach portugalproperty.com portugalproperty.com. O ile nie dojdzie do większego wstrząsu gospodarczego, przewiduje się, że segment mieszkaniowy utrzyma „umiarkowaną, ale pozytywną” trajektorię wzrostu cen w nadchodzących latach, opartą na solidnych fundamentach popytu portugalproperty.com.
Rynek nieruchomości komercyjnych
Sektor nieruchomości komercyjnych w Porto przeżywa renesans, z dużym zainteresowaniem inwestorów i rekordową aktywnością w sektorach biurowym, handlowym, hotelarskim i przemysłowym. W 2023 roku obszar Wielkiego Porto zanotował około 226 mln euro w transakcjach nieruchomości komercyjnych, co stanowi rosnący udział w wolumenie inwestycji w Portugalii cushmanwakefield.com. Pod koniec 2024 roku wolumen inwestycji w Porto osiągnął poziom najwyższy od dekady – miasto było na dobrej drodze, by reprezentować około 19% całkowitych inwestycji w nieruchomości komercyjne w kraju (znaczący udział, biorąc pod uwagę dominację Lizbony) investporto.pt. Ten wzrost odzwierciedla rosnące zaufanie do Porto jako centrum biznesowego i atrakcyjnego miejsca dla inwestorów nieruchomości.
- Rynek biurowy: Sektor biurowy w Porto wykazuje znaczną odporność i wzrost. Korporacje i międzynarodowe firmy rozwijają się w Porto, przyciągane utalentowaną kadrą oraz niższymi kosztami. Popyt na powierzchnię biurową gwałtownie wzrósł – na przykład zajętość biur w Lizbonie skoczyła o 71% w 2024 roku portugalbuyersagent.com, i chociaż wzrost procentowy w Porto nie był aż tak wysoki, również odnotowano bardzo silny popyt. Nowe inwestycje biurowe w takich strefach jak Boavista i Matosinhos przyciągają najemców, jednak podaż wysokiej jakości powierzchni pozostaje ograniczona. Poziom pustostanów w najlepszych lokalizacjach biurowych jest niski, co powoduje presję na wzrost czynszów. (W Lizbonie czynsze za najlepsze biura zbliżają się do 30 €/m²/miesiąc portugalbuyersagent.com; czynsze za biura klasy premium w Porto są niższe, ale rosną.) Brak nowoczesnych powierzchni biurowych sprawia, że każdy nowy projekt wysokiej klasy w Porto szybko znajduje najemców, a właściciele w niektórych przypadkach osiągają rekordowe stawki czynszów. Perspektywy na 2025 rok pozostają optymistyczne – ceny wynajmu prawdopodobnie będą dalej rosnąć w sektorze biurowym wraz ze wzrostem liczby firm poszukujących powierzchni i stopniowym pojawianiem się nowych inwestycji portugalbuyersagent.com.
- Handel detaliczny i hotelarstwo: Nieruchomości handlowe w Porto przeżywają boom, napędzane silnymi wydatkami konsumenckimi i rekordową turystyką. 2024 był rekordowym rokiem dla transakcji handlowych w Portugalii, a Porto skorzystało z tego trendu portugalbuyersagent.com. W centrum Porto czynsze za lokale handlowe przy głównych ulicach osiągnęły historyczne maksima na początku 2024 roku cushmanwakefield.com. Główne ulice handlowe, takie jak Rua de Santa Catarina, praktycznie nie mają wolnych lokali, a międzynarodowe marki rozwijają swoją obecność. Centra handlowe w aglomeracji również odnotowały wzrost czynszów i wysokie wskaźniki wynajmu – w rzeczywistości Cushman & Wakefield odnotował rekordowe czynsze w centrach handlowych Porto na początku 2024 roku cushmanwakefield.com. W sektorze hotelarskim branża hotelowa w Porto dynamicznie się rozwija. Liczba turystów w mieście bije nowe rekordy (Porto odnotowało ok. 4% wzrost liczby pasażerów na lotnisku w 2024 roku, przewyższając wzrost Lizbony portugalbuyersagent.com), a miasto odwiedza więcej turystów niż kiedykolwiek wcześniej. To napędza falę projektów hotelowych i przejęć. Oczekuje się, że 2025 będzie „rekordowym rokiem” dla hoteli w Porto, ponieważ zainteresowanie inwestorów sektorem hotelarskim pozostaje wysokie, a popyt turystyczny stale rośnie portugalbuyersagent.com. W przygotowaniu są nowe projekty hotelowe, w tym luksusowe i butikowe, mające na celu wykorzystanie popularności miasta.
- Przemysł i logistyka: Porto jest gospodarczym centrum północnej Portugalii i posiada silny segment nieruchomości przemysłowych/logistycznych, wzmocniony strategicznym położeniem (bliskość portu Leixões i połączenia ze Hiszpanią). Popyt na nieruchomości przemysłowe osiągnął rekordowy poziom w 2024 roku w całej Portugalii, a Porto znacząco przyczyniło się do tego trendu portugalbuyersagent.com. Magazyny i powierzchnie logistyczne cieszą się dużym zainteresowaniem z powodu rozwoju e-commerce i nearshoringu łańcuchów dostaw. Czynsze za najlepsze obiekty logistyczne wzrosły, a wskaźnik pustostanów pozostaje poniżej średniej europejskiej, nawet przy pojawiającej się nowej podaży portugalbuyersagent.com. Kluczowe parki logistyczne wokół Porto (Maia, Azurém itd.) rozbudowują się. Perspektywy dla nieruchomości przemysłowych są pozytywne – przy utrzymujących się niskich pustostanach i wzroście czynszów – gdy Porto umacnia swoją rolę jako centrum logistyczne północno-zachodniego regionu Półwyspu Iberyjskiego. Dodatkowo centra danych i obiekty dla branży technologicznej to rozwijający się segment, ze względu na dynamiczny rozwój sektora tech w Porto (miasto przyciągnęło biura i centra R&D kilku firm technologicznych).
Ogólnie rzecz biorąc, nieruchomości komercyjne w Porto są przygotowane na wzrost w 2025 roku, wspierane przez silną gospodarkę i optymizm inwestorów. Nieruchomości handlowe i hotelowe mają przyciągać najwięcej inwestycji w nadchodzącym roku (handel stanowił znaczącą część inwestycji historycznie, a turystyka napędza popyt na hotele) portugalbuyersagent.com portugalbuyersagent.com. Tymczasem, sektory biurowe i przemysłowe powinny nadal obserwować wzrost czynszów oraz aktywność deweloperską, pod warunkiem, że warunki finansowania pozostaną korzystne portugalbuyersagent.com portugalbuyersagent.com. Głównym wyzwaniem rynku komercyjnego w Porto jest zapewnienie odpowiedniej podaży nowoczesnych obiektów – lukę tę mają wypełnić nowe inwestycje planowane na 2025 rok i kolejne lata.
Segment nieruchomości luksusowych
Sektor nieruchomości luksusowych w Porto przeżywa rozkwit, wspierany przez zamożnych międzynarodowych nabywców oraz rosnącą renomę miasta jako kosmopolitycznej destynacji. Tradycyjnie to Lizbona i Algarve przyciągały uwagę mediów w kontekście luksusowych nieruchomości, jednak Porto coraz częściej pojawia się na radarze osób o wysokim statusie majątkowym. W globalnym Prime International Residential Index Knight Frank, Porto (wraz z Algarve) znalazło się wśród rynków z najwyższym wzrostem cen luksusowych nieruchomości w ostatnich latach theportugalnews.com benoitproperties.com. W 2024 roku ceny luksusowych domów w najlepszych lokalizacjach Porto wzrosły średnio o około 5% lub więcej, co odzwierciedla utrzymujący się popyt w segmencie premium (jest to zgodne ze światowymi trendami, gdzie ceny nieruchomości luksusowych wzrosły średnio o ~3,6% w 2024 roku) knightfrank.com.
Ekskluzywne dzielnice takie jak Foz do Douro, Nevogilde oraz części historycznej Ribeiry definiują luksusowy segment rynku nieruchomości w Porto. Te miejsca oferują widoki na wodę, historyczny urok czy prestiż – i osiągają najwyższe ceny. Jak wspomniano, ceny nieruchomości premium w Porto osiągnęły około 7 500 euro za metr kwadratowy theportugalnews.com, co stanowi górną granicę dla wysokiej klasy wyremontowanych apartamentów lub luksusowych willi w mieście. Dla porównania, ceny segmentu premium w Lizbonie dochodzą do ~10 000 €/m² theportugalnews.com, więc Porto wciąż oferuje względnie korzystne ceny dla nabywców luksusowych nieruchomości. Ta „różnica wartości” przyciąga zagranicznych inwestorów, którzy odkrywają, że mogą kupić prestiżowe nieruchomości w Porto za znacznie niższą cenę niż w innych miastach Europy Zachodniej, a nawet w Lizbonie.
Wyraźny znak siły luksusowego rynku Porto: rekordowe transakcje w Foz do Douro. Na początku 2024 roku wartości transakcji za apartamenty w Foz osiągnęły nowe szczyty, a niektóre wynajmy podobno uzyskiwały około 16,9 € za m² miesięcznie – poziom porównywalny z najdroższymi obszarami Lizbony cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Sprzedaż penthouse’ów i dużych apartamentów nad rzeką w Foz ustanowiła również rekordy cenowe dla miasta. Za wieloma z tych transakcji stoją zagraniczni nabywcy (z rynków takich jak USA, Wielka Brytania, Francja, Brazylia czy inne), często kupując nieruchomości jako rezydencje wakacyjne, na emeryturę lub w celach związanych z programem Złotej Wizy (do czasu zakończenia opcji nieruchomości w tym programie). Rynek luksusowy korzysta również na powrotach bogatych portugalskich emigrantów lub ich inwestycjach w rodzinnych stronach.
Sektor luksusowy w Porto odnotował nowe ekskluzywne inwestycje i renowacje w ostatnich latach. Przykładowo, zabytkowe pałace i magazyny są przekształcane w luksusowe kondominia lub butkikowe rezydencje. Rośnie także zainteresowanie posiadłościami winiarskimi w Dolinie Douro (kilka godzin od Porto) oraz nadmorskimi rezydencjami w rejonach takich jak wybrzeże Vila Nova de Gaia – nieruchomości te często zaliczają się do szerszego rynku luksusowego Porto, przyciągając osoby poszukujące przestrzeni i nieruchomości w stylu życia z jednoczesnym dostępem do miasta. Według doradców majątkowych zamożni nabywcy wciąż są przyciągani przez połączenie starego europejskiego uroku Porto z nowoczesnymi udogodnieniami, a także bezpieczeństwem i klimatem Portugalii theportugalnews.com theportugalnews.com. Czynniki związane ze stylem życia – kultura, kuchnia i poczucie autentyczności – są kluczowymi atutami, które odróżniają Porto od bardziej kurortowych rynków.
Podsumowując, perspektywy rynku nieruchomości luksusowych w Porto pozostają pozytywne. Segment ten „pozostaje aktywny” z oczekiwanym stabilnym wzrostem cen portugalproperty.com. Choć zakończenie programu Złotej Wizy dla nieruchomości (obowiązuje od 2023 roku) usunęło jeden z bodźców, większość nabywców luksusowych nieruchomości w Porto kieruje się stylem życia oraz długoterminową inwestycją, które nadal są istotne. Dopóki międzynarodowa atrakcyjność Porto wzrasta, a podaż naprawdę prestiżowych nieruchomości pozostaje ograniczona, rynek luksusowy nadal powinien notować wzrost cen i wysokie zapotrzebowanie. Inwestorzy jednak powinni być selektywni – najbardziej wymagający nabywcy obecnie priorytetowo traktują jakość, zrównoważony rozwój i unikalne cechy nieruchomości luksusowych portugalproperty.com, dlatego najlepiej będą się sprawdzać nieruchomości spełniające te kryteria.
Rynek najmu
Rynek najmu w Porto jest napięty i notuje znaczący wzrost czynszów. Ceny zakupu mieszkań są wysokie, a wielu młodych profesjonalistów, studentów i obcokrajowców preferuje wynajem, dlatego popyt na wynajem w Porto przewyższa podaż dostępnych lokali. Prowadzi to do gwałtownego wzrostu czynszów w ostatnich latach, szczególnie w centrum miasta i w dzielnicach uniwersyteckich.
Pod koniec 2024 roku mediana czynszu za nowe umowy najmu w Porto wynosiła około 13,04 € za metr kwadratowy miesięcznie globalpropertyguide.com. Dla typowego mieszkania o powierzchni 100 m² przekłada się to na około 1 300 €/miesiąc. Ta mediana, odnotowana w IV kwartale 2024, była o 6,3% wyższa niż rok wcześniej globalpropertyguide.com. Porto obecnie zajmuje drugie miejsce wśród najdroższych rynków najmu w Portugalii po Lizbonie (gdzie mediana wynosiła 16,04 €/m²) globalpropertyguide.com. Dane te odpowiadają również danym z prywatnego rynku – indeks najmu Idealista pokazał, że oferowane czynsze w Porto wynosiły około 17,8 €/m² w połowie 2025 roku, choć ta wartość jest zawyżona przez ogłoszenia nieruchomości z wyższej półki globalpropertyguide.com.
Nie tylko czynsze rosną, ale osiągnęły one najwyższe w historii poziomy. W niektórych prestiżowych lokalizacjach, takich jak centrum czy Foz, możliwe do uzyskania czynsze za wysokiej jakości mieszkania osiągają rekordowe poziomy (jak wspomniano, w Foz czynsze za mieszkania sięgały nawet 16–17 €/m², co dorównuje poziomom z Lizbony) cushmanwakefield.com globalpropertyguide.com. Ten wzrost czynszów jest bezpośrednim rezultatem utrzymującej się nierównowagi podaży i popytu: wielu potencjalnych nabywców mieszkań decyduje się na wynajem (ze względu na problemy z dostępnością cenową lub ograniczenia kredytowe), a napływ ekspatów i cyfrowych nomadów przyczynił się do pojawienia się nowej grupy popytu. Dodatkowo, studenci (zarówno krajowi, jak i zagraniczni – uczelnie w Porto przyciągają wielu zagranicznych studentów) konkurują o mieszkania na wynajem, co szczególnie zwiększa presję na rynek każdego roku we wrześniu.
Stopy zwrotu z wynajmu w Porto są dość atrakcyjne dla właścicieli. Na maj 2025 r., średnia brutto stopa zwrotu z wynajmu mieszkań w Portugalii wynosiła około 4,6% globalpropertyguide.com. Stopy zwrotu w Porto są zazwyczaj nieco wyższe niż w Lizbonie (gdzie w końcu 2024 roku wynosiły tylko około 3,8% dla mieszkań) globalpropertyguide.com, ponieważ ceny nieruchomości w Porto są niższe, podczas gdy czynsze nadal pozostają stosunkowo wysokie. Stopy zwrotu na obszarze Wielkiego Porto mogą przekraczać 5% w niektórych przedmieściach lub w nieruchomościach wielorodzinnych, co przyciąga zainteresowanie inwestorów – zarówno na małą skalę (np. osoby kupujące pod wynajem długoterminowy), jak i instytucjonalnych (projekty budowy pod wynajem). Na przykład Setúbal (na południe od Lizbony) miał jedne z najwyższych stóp zwrotu na poziomie 5,08%, ale inwestycje w mieszkania na wynajem w Porto pozostają także atrakcyjne na tle wielu miast strefy euro globalpropertyguide.com.
Portugalski rząd wprowadził polityki mające wpływ na rynek najmu. Aby chronić lokatorów posiadających już umowy najmu w okresie wysokiej inflacji, rząd ograniczył podwyżki czynszów na lata 2023 oraz ponownie na 2024/2025. Na rok 2025 podwyżki czynszów dla dotychczasowych najemców zostały oficjalnie ograniczone do 2,16% globalpropertyguide.com. Jednak to ograniczenie nie dotyczy nowych umów najmu, więc nowe kontrakty odzwierciedlają pełny wzrost rynkowy. Polityka „limitu czynszowego” nieco zahamowała inflację czynszową dla najemców długoterminowych, ale nowi najemcy (lub osoby zmieniające mieszkanie) są narażeni na wyższe stawki rynkowe.
Co ciekawe, po latach kurczącej się podaży pojawiają się sygnały, że podaż mieszkań na wynajem może się poprawiać. Idealista odnotowała 49% wzrost rok do roku liczby mieszkań wystawionych na wynajem w Portugalii w I kwartale 2025 roku globalpropertyguide.com. W Porto również pojawia się więcej ogłoszeń. Może to wynikać z tego, że niektórzy właściciele decydują się wynajmować nieruchomości (korzystając z wysokich stawek czynszu), a także prawdopodobnie z przesunięcia części właścicieli wynajmu krótkoterminowego na wynajem długoterminowy w związku z nowymi regulacjami. Rzeczywiście, najnowsze działania Portugalii mające na celu ograniczenie wynajmu krótkoterminowego (Alojamento Local) mogą powodować powrót części lokali na rynek najmu długoterminowego (temat ten omówiono w sekcji Zmiany w Polityce). Wraz z ustabilizowaniem się lub spadkiem stóp procentowych, zakup nieruchomości stał się również nieco bardziej atrakcyjny, co potencjalnie łagodzi presję na rynku najmu, gdy część najemców zamienia się w kupujących globalpropertyguide.com. Nadal jednak każda poprawa jest marginalna; eksperci przewidują dalszy wzrost czynszów w Porto w nadchodzących latach, chociaż prawdopodobnie w bardziej umiarkowanym tempie niż dwucyfrowe wzrosty obserwowane wcześniej globalpropertyguide.com. Jak zauważa Savills, „rynek najmu w Lizbonie i Porto najprawdopodobniej nadal będzie pod presją wzrostową cen… oczekuje się dalszych podwyżek”, dopóki popyt pozostaje wysoki, a podaż ograniczona globalpropertyguide.com.
Podsumowując, rynek najmu w Porto w 2025 roku charakteryzuje się rekordowymi czynszami, wysokim popytem i niską dostępnością mieszkań. Przynosi solidne zyski właścicielom i pozostaje trudny dla najemców. Miasto stara się zachęcać do powstawania nowych mieszkań na wynajem (poprzez programy takie jak Build-to-Rent i ulgi podatkowe), ale te inicjatywy potrzebują czasu, aby przynieść efekty. Na razie najemcy powinni przygotować się na coroczne podwyżki czynszu i dużą konkurencję, zwłaszcza w centrum Porto, podczas gdy inwestorzy mogą traktować sektor najmu jako silną okazję – choć być może narażoną na większe regulacje, jeśli problem z przystępnością cenową się pogłębi.
(Tabela poniżej porównuje obecne średnie ceny i czynsze w Porto, Lizbonie oraz średnią krajową, ilustrując różnice oraz tempo wzrostu.)
| Rynek | Mediana ceny sprzedaży (€/m²) | Zmiana cen r/r | Mediana czynszu (€/m²/miesiąc) | Zmiana czynszu r/r |
|---|---|---|---|---|
| Porto | €3 768 (maj 2025) globalpropertyguide.com | +5,8% globalpropertyguide.com | €13,04 (IV kwartał 2024) globalpropertyguide.com | +6,3% globalpropertyguide.com |
| Lizbona | €5 720 (maj 2025) globalpropertyguide.com | +1,8% globalpropertyguide.com | €16,04 (IV kwartał 2024) globalpropertyguide.com | +3,4% globalpropertyguide.com |
| Portugalia (średnia) | €2 851 (maj 2025) globalpropertyguide.com | +7,4% globalpropertyguide.com | €8,43 (IV kwartał 2024) globalpropertyguide.com | +9,3% globalpropertyguide.com |
Tablca: Porównanie cen nieruchomości i czynszów w Porto i Lizbonie. Wartości nieruchomości w Porto są niższe niż w Lizbonie, ale rosły szybciej, szczególnie w ostatnim roku. Czynsze w Porto są drugie najwyższe w Portugalii, co odzwierciedla silny popyt.
Aktualne ceny nieruchomości i najnowsze trendy
Ceny nieruchomości w Porto osiągnęły nowe maksima w 2025 roku, po dekadzie dynamicznego wzrostu. Po ponad dwukrotnym wzroście w latach 2015-2023 w głównych miastach Portugalii globalpropertyguide.com, ceny nie wykazują większych oznak spadku. W Porto średnia cena ofertowa nieruchomości mieszkalnych wynosi około 3 768 € za metr kwadratowy na maj 2025 roku globalpropertyguide.com. Oznacza to około 5,8% wzrost rok do roku dla cen ofertowych w mieście globalpropertyguide.com. Dla porównania, ceny ofertowe w Lizbonie wynoszą około 5 720 €/m² (wzrost umiarkowany o 1,8% r/r), a krajowa mediana to 2 851 €/m² (wzrost o 7,4% r/r) globalpropertyguide.com. Dane podkreślają, że Porto było jednym z liderów wzrostu cen, nawet jeśli tempo zwyżek zwolniło w porównaniu z gwałtownym skokiem po pandemii. Analiza z końca 2024 roku umieściła Porto wśród 10 najlepszych miast świata pod względem rocznego wzrostu cen mieszkań – zajęło 8. miejsce z wzrostem o 8,6%, wyprzedzając lizboński wzrost o 4,7%, co potwierdza dynamiczny charakter miasta theportugalnews.com theportugalnews.com.
Kilka trendów charakteryzuje obecną dynamikę cenową:
- Umiarkowanie wobec lat 2022–23: Wzrost cen w 2024 roku, choć nadal silny, był niższy niż w poprzednich latach. Rynek stabilizuje się i przechodzi na bardziej zrównoważony rytm po dwucyfrowych wzrostach rocznych obserwowanych w latach 2018–2022. Analitycy opisują rok 2024 jako „rok umiarkowania i odporności” – ceny wciąż rosły, ale wolniej, co sugeruje, że rynek nie jest w fazie gwałtownej bańki portugalproperty.com portugalproperty.com. To umiarkowanie wynika częściowo z wyższych stóp procentowych kredytów hipotecznych w 2023/początku 2024 roku, które wyhamowały popyt, a także z ograniczeń związanych z dostępnością cenową mieszkań. Jednak odporność rynku jest widoczna: mimo przeciwności gospodarczych ceny nie spadły; rosły po prostu wolniej, co pokazuje głębokość popytu.
- Nierównowaga podaży i popytu: Podstawową przyczyną utrzymujących się wysokich cen jest fakt, że popyt znacznie przewyższa podaż mieszkań w Porto. Nowa zabudowa od lat pozostaje w tyle (przez biurokratyczne przeszkody i wysokie koszty budowy), więc kupujący rywalizują o ograniczoną pulę nieruchomości, zwłaszcza w centralnych lokalizacjach globalpropertyguide.com. Ta strukturalna luka sprawia, że nawet jeśli popyt nieco osłabnie, ceny są utrzymywane przez niedobór. Rzeczywiście, pod koniec 2024 roku „nie ma oznak nowego, bardziej zrównoważonego cyklu rynkowego” – podaż nie dogania popytu, a zainteresowanie pozostaje wysokie, co nadal wywołuje presję wzrostową na ceny globalpropertyguide.com.
- Wpływ segmentu luksusowego: Na ostatnie średnie ceny wpływa większy udział transakcji w segmencie premium. Rozwój rynku mieszkaniowego w Porto koncentruje się na segmencie luksusowym, a kapitał zagraniczny często kierowany jest w nieruchomości z najwyższej półki. Doprowadziło to do znacznego wzrostu cen w najdroższych dzielnicach (Foz, Ribeira itd.), co podbija ogólne średnie. Natomiast niektóre tańsze segmenty doświadczyły mniejszego wzrostu, ponieważ bardzo niewiele nowych, przystępnych cenowo mieszkań trafia na rynek.
- Zróżnicowanie między dzielnicami: W Porto trendy cenowe różnią się w zależności od dzielnicy. Centralne i zachodnie parafie (np. Aldoar/Foz/Nevogilde, Miragaia, Lordelo do Ouro) należą do najdroższych i odnotowują utrzymujący się wzrost. Strefy peryferyjne oraz sąsiednie gminy aglomeracji (Gaia, Matosinhos, Maia itd.) również notowały wzrosty cen w 2024 roku, często nawet wyższe procentowo, gdy ludzie szukają alternatyw. Na przykład w 2024 roku miasta w pobliżu takie jak Espinho (+8,6%), Póvoa de Varzim (+12,0%) i Vila do Conde (+16,9%) rosły szybciej niż Porto theportugalnews.com, co pokazuje, jak popyt przenosi się do szerszego regionu Porto. Niemniej jednak samo miasto Porto pozostaje najdroższe na północy i zajmuje drugie miejsce w kraju, zaraz po Lizbonie.
- Obawy dotyczące przystępności cenowej: Przy średniej cenie domu w Porto wynoszącej obecnie około 3 300 €/m², a wielu powyżej 300 000 € w wartościach bezwzględnych, przystępność cenowa dla lokalnych mieszkańców stanowi poważny problem. Wzrost dochodów nie nadąża za kosztami mieszkań. Krajowe stowarzyszenie nieruchomości (APEMIP) zauważyło, że ceny znacznie oddaliły się od dochodów rodzin – nawet 10% spadek nie sprawiłby, że mieszkania stałyby się szeroko dostępne theportugalnews.com. Rzeczywiście, około 73% portugalskich gospodarstw domowych to właściciele-mieszkańcy (wielu bez kredytu hipotecznego) theportugalnews.com, podczas gdy młodsze pokolenia i nowi mieszkańcy napotykają wysokie bariery wejścia. Ten kontekst napędza presję polityczną i interwencje legislacyjne (opisane później). Oznacza to również, że liczba lokalnych nabywców mogących pozwolić sobie na nieruchomości w obecnych cenach jest ograniczona, co jeszcze bardziej przenosi ciężar na popyt zewnętrzny (obcokrajowcy, inwestorzy), który ma utrzymywać wzrost cen.
Kolejnym godnym uwagi obecnym trendem jest nieznaczne spowolnienie tempa wzrostu cen pod koniec 2024 i na początku 2025 roku – nie spadek, lecz ustabilizowanie się dynamiki wzrostu. Indeks cen Idealista pokazał, że w skali kraju roczny wzrost cen mieszkań utrzymał się na poziomie 7,4% zarówno w kwietniu, jak i w maju 2025 roku, co sugeruje wyrównanie tempa idealista.pt. W Porto roczny wzrost w maju 2025 wyniósł około 5,9%, podobnie jak w poprzednim miesiącu idealista.pt. Wskazuje to, że rynek nie rozgrzewa się dalej, lecz utrzymuje wysoki poziom. Analitycy Morningstar spodziewają się, że „utrzymujący się wzrost cen nieruchomości będzie trwał w 2025 roku, choć w wolniejszym tempie” niż w 2024 globalpropertyguide.com. Innymi słowy, ceny nadal rosną, ale najbardziej strome wzrosty są już raczej za nami, jeśli stopy procentowe pozostaną wyższe niż ultra-niskie poziomy z lat 2010.
Podsumowując, obecne ceny w Porto osiągają rekordowe poziomy, a ostatnie trendy wskazują na silny, choć wyhamowujący wzrost. Miasto przewodzi w Portugalii pod względem wzrostu cen, wraz z innymi atrakcyjnymi regionami. Fundamenty rynku – silny popyt (krajowy i zagraniczny), ograniczona podaż oraz wysokie koszty budowy – nadal wspierają ceny globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Osoby wchodzące na rynek w 2025 roku powinny być przygotowane na historycznie wysokie ceny, choć mogą się pocieszać faktem, że tempo wzrostów wyhamowało w porównaniu z szaleństwem sprzed kilku lat. Sprzedający pozostają w korzystnej sytuacji z uwagi na niską podaż. Wszyscy zastanawiają się, czy nowa podaż mieszkań i działania rządu w latach 2025–26 istotnie zmienią ten bilans, jednak na ten moment wartości nieruchomości w Porto pozostają na rosnącej trajektorii.Prognozy cen na przyszłość i perspektywy popytu
Patrząc w przyszłość, perspektywy rynku nieruchomości w Porto na najbliższe lata (2025–2027) są ostrożnie optymistyczne. Wiele prognoz i ekspertów sugeruje, że Porto – wraz z innymi kluczowymi rynkami Portugalii – będzie nadal notować wzrost cen w najbliższym czasie, choć w bardziej umiarkowanym i trwałym tempie niż w ostatnich latach. Panuje szeroki konsensus, że popyt pozostanie silny, wspierany zarówno przez czynniki lokalne, jak i międzynarodowe, podczas gdy utrzymujące się niedobory podaży będą dalej wywierać presję na wzrost cen.
Prognozy cenowe: Najnowszy raport Property Market-Index (firmy zajmującej się analizą rynku luksusowych nieruchomości) przewiduje, że portugalski rynek nieruchomości wzrośnie o około 5,8% w 2025 roku, przy czym „kluczowe regiony, takie jak Lizbona, Algarve i Porto, będą liderami” portugalpathways.io portugalpathways.io. Oznaczałoby to, że wzrost cen w Porto utrzyma się na poziomie jednocyfrowym rocznie – co jest zdrowym przyrostem, szczególnie że prognozy dla wielu innych krajów przewidują stagnację lub spadki cen mieszkań. (Warto zauważyć, że raport przewiduje, iż szerszy rynek nieruchomości w UE skurczy się o 2,5% w 2025 roku portugalpathways.io, więc Portugalia jest wyjątkiem ze wzrostem na plusie). Podobnie, lokalne portugalskie agencje i banki prognozują dalszy wzrost cen w 2025 roku, choć wolniejszy niż w latach 2022–24. ERA Portugal, na przykład, odnotowała mocną pozycję i spodziewa się, że rynek „utrzyma aktywność mimo trudniejszej sytuacji gospodarczej” portugalproperty.com
Do 2026–2027 roku, jeśli stopy procentowe złagodnieją, a na rynek trafi więcej mieszkań, wzrost może się jeszcze bardziej uspokoić, ale obecnie nie przewiduje się większych korekt cenowych. O ile nie nastąpi zewnętrzny wstrząs, wartości nieruchomości w Porto prawdopodobnie będą nadal rosły ze względu na strukturalny niedobór mieszkań. Niektórzy analitycy wskazują na możliwy scenariusz „miękkiego lądowania”: wzrost cen zbliżony do wzrostu płac (np. 3–5% rocznie), gdy rynek zacznie się wyrównywać. Warto wspomnieć, że instytucje międzynarodowe pozostają optymistycznie nastawione do Portugalii – MFW i UE podkreśliły odporność gospodarczą Portugalii, a dalsze inwestycje w mieszkalnictwo/infrastrukturę mogą wspierać popyt na rynku nieruchomości.
Perspektywy popytu: Popyt na nieruchomości w Porto powinien pozostać wysoki z kilku powodów:
- Łagodzenie stóp procentowych: Po okresie zaostrzenia polityki pieniężnej pojawiają się oznaki, że stopy procentowe osiągają maksimum i mogą stopniowo spadać pod koniec 2024 roku i w 2025 roku. Europejski Bank Centralny obniżył główne stopy procentowe o 25 punktów bazowych w czerwcu 2025 roku globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com w związku z opanowaniem inflacji. Oczekiwania rynkowe wskazują na dalsze stopniowe łagodzenie polityki pieniężnej. Niższe oprocentowanie kredytów hipotecznych w latach 2025–26 poprawi dostępność mieszkań dla lokalnych nabywców i może pobudzić popyt na zakup portugalproperty.com portugalproperty.com. Wiele młodych rodzin, które wstrzymały plany z powodu wysokich kosztów kredytów, może powrócić na rynek. Nawet stawka referencyjna Euribor na poziomie około 2% (w porównaniu do ~4% w 2023 roku) znacząco zwiększyłaby aktywność kredytową portugalproperty.com. To kluczowy czynnik wzrostu popytu, zwłaszcza w drugiej połowie 2025 roku i później, o ile inflacja pozostanie umiarkowana.
- Demografia i urbanizacja: Populacja obszaru metropolitalnego Porto rośnie, napędzana zarówno migracją krajową (osoby z mniejszych miejscowości przenoszą się za pracą), jak i napływem międzynarodowym. Wzrost znaczenia miasta jako centrum technologicznego i usługowego oznacza stały napływ specjalistów potrzebujących mieszkań. Średnia wielkość gospodarstwa domowego w Portugalii zmalała (z 3,3 osoby w 1981 roku do 2,5 w 2021 roku) theportugalnews.com, co zwiększa zapotrzebowanie na mieszkania w przeliczeniu na osobę. Ponadto, liczba mieszkańców zagranicznych wzrosła o 37% w dekadzie 2011–2021 theportugalnews.com i rośnie nadal – więcej mieszkańców (lokalnych i ekspatów) oznacza większy popyt na mieszkania. Występuje również trend stylu życia: mniejsze gospodarstwa domowe oraz więcej samotnych profesjonalistów wynajmuje lub kupuje mieszkania w mieście, co dodatkowo zwiększa popyt na lokale.
- Zainteresowanie międzynarodowe/ekspatów: Zagraniczni nabywcy nadal będą głównym motorem popytu w Porto. Nawet po zamknięciu drogi do Złotej Wizy przez nieruchomości, Portugalia pozostaje niezwykle atrakcyjna dla ekspatów, emerytów i pracowników zdalnych. Reputacja kraju jako bezpiecznego, słonecznego i przystępnego cenowo miejsca – w połączeniu z łatwością zakupu nieruchomości – stale przyciąga obcokrajowców. Według danych z 2023 roku, obcokrajowcy stanowili około 12% populacji Portugalii, a w ciągu ostatnich pięciu lat liczba amerykańskich ekspatów w kraju wzrosła o ponad 340% (do niemal 21 000) theportugalnews.com. Porto znajduje się wysoko na liście wielu z tych nowoprzybyłych ze względu na kulturę i niższe koszty życia niż w Lizbonie. Agencje nieruchomości odnotowują utrzymujące się silne zainteresowanie ze strony mieszkańców Ameryki Północnej, Europy Północnej, Brazylijczyków i innych w 2025 roku portugalproperty.com. Główne rynki źródłowe to USA i Kanada (Porto odnotowało zauważalny wzrost liczby przeprowadzek Amerykanów), Wielka Brytania (Brytyjczycy po Brexicie szukający przyczółka w UE), Francja, Niemcy, Holandia oraz oczywiście Brazylia (więzi kulturowe i językowe) portugalproperty.com. Oczekuje się, że ten międzynarodowy popyt pozostanie silny lub nawet wzrośnie, ponieważ niepewność geopolityczna i gospodarcza gdzie indziej sprawia, że Portugalia jest „bezpieczną przystanią” dla kapitału theportugalnews.com theportugalnews.com. Zamożni obcokrajowcy są wymieniani jako kluczowy czynnik napędzający rynek powyżej średniej europejskiej portugalpathways.io. Nawet bez zachęt wizowych przyjeżdżają ze względu na styl życia i dywersyfikację swoich aktywów w portugalskich nieruchomościach.
- Popyt inwestorów i instytucji: Fundusze inwestycyjne nieruchomości oraz deweloperzy coraz częściej skupiają się na Porto. Perspektywy inwestycyjne (zgodnie z CBRE i innymi) są optymistyczne – łączna wartość inwestycji w nieruchomości w Portugalii w 2025 roku może sięgnąć 2,5 mld euro (wzrost ok. 8% r/r) portugalbuyersagent.com, a Porto zgarnie znaczną część tej sumy. Sektory takie jak build-to-rent, mieszkania studenckie, co-living czy senior living przyciągają uwagę jako stosunkowo niewykorzystane rynki w Porto. Tak długo jak stopy zwrotu pozostają atrakcyjne, a gospodarka rośnie, gracze instytucjonalni będą napędzać popyt poprzez nabywanie nieruchomości i realizację nowych projektów.
Biorąc pod uwagę te czynniki, perspektywy popytu w Porto są silne. Jedna uwaga: pojawiają się pewne obawy dotyczące nadmiernego uzależnienia od popytu zagranicznego. Lokalne fundamenty mogą nie być w stanie utrzymać wysokiego tempa wzrostu cen w nieskończoność, jeśli kapitał zagraniczny się wycofa. Niektórzy analitycy ostrzegają, że w niektórych prestiżowych segmentach wyceny wydają się oderwane od lokalnych dochodów i są „w dużej mierze napędzane przez popyt zewnętrzny.” portugalproperty.com Jeśli na przykład globalne nastroje inwestorów ulegną zmianie lub zmienią się trendy w podróżowaniu, Porto może zanotować spadek popytu na rynku premium. Jednak na razie nie widać takiego przesilenia, a dywersyfikacja pochodzenia kupujących stanowi czynnik łagodzący ryzyko.
Ogólnie rzecz biorąc, większość wskaźników wskazuje na dalszy wzrost rynku nieruchomości w Porto w najbliższych latach, choć tempo wzrostu będzie umiarkowane. Określenie „stały wzrost oparty na pozytywnych perspektywach” trafnie oddaje konsensus globalpropertyguide.com. Niedobór mieszkań powstrzyma spadki cen, a poprawiająca się sytuacja gospodarcza (przewiduje się, że PKB Portugalii będzie umiarkowanie rosnąć) w połączeniu z polityką wspierającą mieszkalnictwo będzie napędzać aktywność. Niedawno przyznane przez Komisję Europejską 813 mln euro na kolej dużych prędkości Porto-Lizbona oraz inne inwestycje także wzmacniają zaufanie do rozwoju regionu expresso.pt. Ryzyka takie jak zmienność stóp procentowych, wydarzenia geopolityczne lub recesja to główne czynniki mogące ograniczyć te pozytywne prognozy.
Podsumowując, rynek nieruchomości w Porto w nadchodzących latach prawdopodobnie będzie kontynuował wzrostowy trend, z corocznymi wzrostami cen w przedziale średnich jednocyfrowych wartości procentowych oraz utrzymującym się wysokim popytem. Rynek przechodzi z fazy gorączkowego wzrostu z końca lat 2010. do etapu bardziej znormalizowanego, choć wciąż bardzo zdrowego rozwoju. Inwestorzy i nabywcy domów pozostają optymistyczni co do perspektyw Porto, a rosnący międzynarodowy profil miasta sugeruje, że przetrwa ono ewentualne spowolnienie gospodarcze w Europie. Jeżeli nie nastąpi nieoczekiwany wstrząs, Porto powinno przewyższyć wiele rynków konkurencyjnych i pozostać jedną z historii sukcesu rynku nieruchomości na Półwyspie Iberyjskim do 2025 roku i dalej portugalpathways.io portugalpathways.io.
Możliwości i ryzyka inwestycji w nieruchomości
Porto oferuje atrakcyjne warunki do inwestowania w nieruchomości, łącząc różne możliwości – od wzrostu wartości kapitału i zysków z najmu po dywersyfikację portfela – jak również zestaw ryzyk i wyzwań, na które inwestorzy powinni zwrócić uwagę. Jako drugie co do wielkości miasto Portugalii i dynamiczne centrum regionu, Porto w ostatnich latach przyciąga coraz większą uwagę zarówno krajowych, jak i zagranicznych inwestorów. Poniżej przedstawiamy kluczowe szanse i ryzyka na rynku Porto w 2025 roku:
Szanse
- Wysoki potencjał wzrostu (relatywna przystępność cenowa): Ceny nieruchomości w Porto, mimo że lokalnie osiągają rekordowe poziomy, wciąż są znacznie niższe niż w Lizbonie czy innych miastach Europy Zachodniej, co sugeruje możliwość dalszego wzrostu. Średnia cena (~3 500 €/m²) to ułamek wartości w Paryżu czy Londynie, a nawet ~35–40% taniej niż w Lizbonie theportugalnews.com. Ten „potencjał doganiania” oznacza, że inwestorzy mogą potencjalnie skorzystać na dalszym wzroście wartości w miarę dojrzewania rynku w Porto. Silny wzrost cen w ostatnich latach (ponad 8% rocznie) i pozytywne prognozy (~5%+ w przyszłym roku portugalpathways.io) potwierdzają potencjał wzrostu kapitałowego.
- Solidne dochody z wynajmu: W przeciwieństwie do wielu europejskich stolic oferujących niskie stopy zwrotu z wynajmu, Porto zapewnia atrakcyjne zwroty z najmu. Typowe są dochody brutto na poziomie 4–5% z mieszkań globalpropertyguide.com, a jeszcze wyższe w niektórych segmentach mieszkań studenckich lub podmiejskich. Przy rosnących czynszach i wysokim popycie turystycznym na wynajem, inwestycje pod wynajem mogą być bardzo opłacalne. Istnieje również opcja wynajmu krótkoterminowego (w stylu Airbnb) w rejonach turystycznych; mimo nowych regulacji, najem wakacyjny w Porto nadal generuje wysokie dochody dzięki całorocznej turystyce i rosnącej społeczności cyfrowych nomadów.
- Zróżnicowane możliwości segmentowe: Rynek Porto to nie tylko tradycyjne mieszkania. Inwestorzy mogą eksplorować rosnące niszowe segmenty:
- *Mieszkania studenckie: Porto to główne miasto uniwersyteckie z tysiącami zagranicznych studentów. Wyspecjalizowanych nieruchomości studenckich (PBSA) jest zdecydowanie za mało. Rozwój lub adaptacja nieruchomości na akademiki to segment wzrostowy – napędzany wzrostem zagranicznych studentów o około 16% w ostatnich latach investporto.pt investporto.pt.
- Turystyka i hotelarstwo: Poza zakupem mieszkań, inwestorzy mają okazję do lokowania w hotele, pensjonaty czy apartamenty serwisowane. Boom turystyczny w Porto (rekordowe liczby odwiedzających, a dla całej Portugalii prognozowany wzrost turystyki o +9% w 2025 roku portugalbuyersagent.com) sprawia, że aktywa hotelarskie mogą przynosić wysokie zyski.
- Komerka/biura: Wraz z rosnącym napływem firm do Porto, nowoczesne powierzchnie biurowe są bardzo poszukiwane. Przewidujący inwestorzy dostrzegają szansę w budowie biur (zwłaszcza ekologicznych, zaawansowanych technologicznie), aby sprostać popytowi ze strony międzynarodowych korporacji zakładających tu centra technologiczne i usługowe portugalbuyersagent.com portugalbuyersagent.com. Wzrost znaczenia miasta jako centrum technologicznego (przez niektórych nazywane „portugalską Doliną Krzemową”) może wpłynąć na dalszy wzrost czynszów i wartości biur.
- Przemysł i logistyka: W związku z trendami nearshoringu magazyny logistyczne wokół Porto (blisko portu i lotniska) cieszą się dużym popytem portugalbuyersagent.com. Inwestycje w tereny przemysłowe lub obiekty mogą korzystać z rekordowego poziomu najmu i niskiego poziomu pustostanów.
- Projekty rewitalizacji miejskiej: Porto posiada wiele inicjatyw odnowy urbanistycznej, które oferują możliwości inwestycyjne. Miasto aktywnie wspiera renowację historycznego centrum (zabytku UNESCO) – inwestorzy, którzy odnawiają stare budynki na nowe cele mieszkaniowe lub komercyjne, korzystają z zachęt i wysokiego popytu końcowego. Ponadto, trwający rozwój wschodnich dzielnic Porto (np. Campanhã) – w tym projekty takie jak Matadouro (dawna rzeźnia przekształcana w centrum kultury i biznesu) – podniosą wartość tych obszarów, zapewniając wczesnym inwestorom szansę na przyszły wzrost wartości investporto.pt investporto.pt. Uczestnictwo w programie Porto jako „wiodące miasto rewitalizacji miejskiej”, podczas gdy miasto inwestuje w poprawę jakości przestrzeni i dostępne mieszkania, może przynieść zarówno korzyści finansowe, jak i ESG investporto.pt.
- Stabilne otoczenie gospodarcze i polityczne: Portugalia postrzegana jest jako stabilne, niskiego ryzyka środowisko dla praw własności i biznesu, zwłaszcza w porównaniu z niektórymi rynkami wschodzącymi. W szczególności Porto ma lokalny, przyjazny dla biznesu rząd (m.in. poprzez InvestPorto), który sprzyja inwestycjom. Korzyści podatkowe (jak nowy system **„IFICI” zastępujący NHR dla niektórych zagranicznych dochodów oraz stosunkowo niskie podatki od nieruchomości) i ścieżki do obywatelstwa (choć Golden Visa na nieruchomości zakończyła się, portugalski pobyt nadal można uzyskać przez inne inwestycje) czynią to środowisko przyjazne inwestorom. Stabilna gospodarka strefy euro i poprawiająca się infrastruktura (szczegóły w następnej sekcji) jeszcze bardziej zmniejszają ryzyko i zwiększają długoterminowy potencjał.
- Opcje wyjścia i płynność: Rynek w Porto stał się na tyle płynny, że inwestorzy mogą łatwiej wyjść z inwestycji niż wcześniej. Rosnąca międzynarodowa rozpoznawalność Porto oznacza szeroką pulę nabywców przy odsprzedaży – lokalnych, ekspatów, funduszy. Dodatkowo, jeśli strategią jest deweloperka, popyt końcowy jest solidny, więc sprzedaż lokali w przedsprzedaży lub po zakończeniu inwestycji jest dość realna (czemu dowodzi wiele wyprzedanych nowych inwestycji). Popyt na wynajem pozwala też stosować strategię „kup i trzymaj”, z możliwością sprzedaży później, po wzroście wartości aktywa.
Ryzyka
- Ryzyko stóp procentowych i finansowania: Chociaż oczekuje się stopniowego spadku stóp procentowych, pozostają one wyższe niż ultra-niskie poziomy sprzed kilku lat. Gdyby inflacja ponownie wzrosła, może powrócić zaostrzenie polityki pieniężnej, podnosząc koszty kredytów hipotecznych i tłumiąc popyt. Już wyższe stopy w 2023 roku wyeliminowały część kupujących (szczególnie tych kupujących po raz pierwszy, którzy polegali na kredytach). Inwestorzy liczący na tani lewar mogą stwierdzić, że koszty finansowania pochłaniają zyski. Należy jednak zauważyć, że banki w Portugalii były ostrożne; gwałtowny wzrost stóp procentowych mógłby obciążyć niektórych inwestorów lub właścicieli domów korzystających z kredytów, co mogłoby prowadzić do umiarkowanego wzrostu liczby sprzedaży wymuszonych – choć przy obecnych warunkach nie przewiduje się scenariusza na miarę 2008 roku.
- Zmiany regulacyjne i polityczne: Środowisko regulacyjne dla rynku nieruchomości w Portugalii jest w fazie zmian, ponieważ rząd stara się zaradzić kryzysowi dostępności mieszkań. Inwestorzy muszą się liczyć z ryzykiem regulacyjnym, takim jak:
- Interwencje na rynku najmu: Rząd wykazuje gotowość do ograniczania wzrostu czynszów (jak w przypadku limitu 2,16% w 2025 roku) globalpropertyguide.com. Pojawiły się również propozycje kontroli czynszów i obowiązkowego przedłużania umów najmu. Obecne limity są umiarkowane, ale przyszłe zmiany polityczne mogą wprowadzić bardziej rygorystyczne przepisy najmu, ograniczające wzrost czynszów czy utrudniające eksmisje, co wpłynie na kalkulacje zysków.
- Ograniczenia najmu krótkoterminowego: W 2023 roku, w ramach ustawy “Mais Habitação” (Więcej Mieszkań), wstrzymano wydawanie nowych licencji na najem krótkoterminowy (w stylu Airbnb) na obszarach o wysokiej gęstości zabudowy, takich jak centrum Porto portugalresidencyadvisors.com. Obecne licencje mogą funkcjonować dalej i – od końca 2024 roku – mogą być nawet przenoszone przy sprzedaży nieruchomości (po zmianie przepisów) portugalresidencyadvisors.com. Jednak niepewność pozostaje: samorządy lokalne mają obecnie większą autonomię w regulowaniu, a nawet anulowaniu licencji na apartamenty turystyczne w niektórych strefach guestready.com portugalresidencyadvisors.com. Nowy rząd w 2024 roku zapowiedział wycofanie części ograniczeń, jednak lokalne przepisy samorządowe wciąż będą obowiązywać. Dla inwestorów w najem wakacyjny to poważne ryzyko regulacyjne – przepisy mogą ponownie zostać zaostrzone, jeśli protesty mieszkańców się nasilą, potencjalnie ograniczając atrakcyjne dochody z najmu krótkoterminowego.
- Zmiany w programie Golden Visa i reżimie podatkowym: Program Golden Visa nie obejmuje już nieruchomości jako kwalifikującej się inwestycji (od 2023 roku) globalpropertyguide.com. Chociaż ten ruch był zapowiadany i głównie dotyczy rynków luksusowych w Lizbonie/Algarve, usunął jedno ze źródeł popytu. Popularny program podatkowy dla nierezydentów (NHR) również został zakończony dla nowych wnioskodawców od 2024 roku globalpropertyguide.com, a zastąpiono go skromniejszym programem. Zmiany te mogą nieco ograniczyć napływ określonego typu zagranicznych nabywców (np. emerytów poszukujących ulg podatkowych). Przyszłe rządy mogą wprowadzić nowe zachęty lub kolejne ograniczenia – nieprzewidywalność w tym zakresie jest czynnikiem ryzyka dla popytu.
- Przegrzanie rynku i ograniczenia dostępności: Istnieje ryzyko przegrzania rynku lub osiągnięcia granicy dostępności. Jeśli ceny będą nadal wyprzedzać lokalne dochody, w pewnym momencie popyt ze strony mieszkańców może znacznie osłabnąć. Już teraz widzimy oznaki: młodsi nabywcy są w dużej mierze wykluczeni z centralnego Porto, a utrzymanie liczby ludności może ucierpieć, jeśli pracownicy nie będą mogli sobie pozwolić na mieszkanie. Przegrzany rynek może również spotkać się z reakcją polityczną (może pojawić się temat podatków od nagłych zysków z nieruchomości lub zaostrzenia kontroli cen, jeśli powstanie narracja o „bańce” na rynku mieszkaniowym). Obecnie ceny rosną w sposób zrównoważony, ale dyrektor Confidencial Imobiliário ostrzegał, że rynek jest „przegrzany” i nie ma oznak zrównoważonego cyklu globalpropertyguide.com. Inwestorzy powinni rozważyć długoterminową żywotność – miasto nie może się rozwijać, jeśli mieszkania staną się zbyt drogie dla pracowników, a to ryzyko społeczne może przekładać się na zmiany w polityce czy gospodarce.
- Ryzyka ekonomiczne i geopolityczne: Nieruchomości w Porto nie są odporne na ryzyka makroekonomiczne. Globalna recesja lub kryzys strefy euro ograniczyłyby popyt (zagraniczni nabywcy mogą się wycofać, firmy mogą spowolnić ekspansję). Specyficzne problemy geopolityczne – np. eskalacja konfliktów w Europie czy ograniczenia w przepływie kapitału – mogą zmniejszyć zainteresowanie inwestorów zagranicznych. Dodatkowo gospodarka Portugalii, choć zdrowa, ma wysokie zadłużenie publiczne; ewentualne problemy fiskalne lub niestabilność w UE mogą pośrednio wpływać na rynek nieruchomości przez ograniczenie zaufania i warunki kredytowe. Jak dotąd Portugalia była postrzegana jako bezpieczna przystań (korzystając na niestabilności gdzie indziej), ale to może się zmienić w zależności od sytuacji. Czynniki globalne, takie jak stopy procentowe w USA, wpływ wojny na koszty energii itp., stanowią zewnętrzne zagrożenia, które mogą niespodziewanie ostudzić rynek.
- Płynność i wyjście na niektórych segmentach rynku: Choć płynność się poprawiła, jeśli inwestuje się w bardzo luksusową nieruchomość lub niszowy obiekt komercyjny, znalezienie kupca po żądanej cenie może zająć trochę czasu. Liczba potencjalnych nabywców 3-milionowego euro szeregowca w Foz lub dużego budynku biurowego jest z natury rzeczy mniejsza i często zagraniczna. W czasie pogorszenia koniunktury luksusowe nieruchomości mogą podlegać większym wahaniom cenowym i dłuższemu okresowi sprzedaży. Dlatego inwestorzy w segmencie premium powinni przygotować się na potencjalnie niższą płynność i większą zmienność cen niż w przypadku nieruchomości ze średniej półki.
- Ryzyko budowy i rozwoju: Dla tych, którzy zajmują się deweloperką, koszty budowy były bardzo zmienne i ostatnio bardzo wysokie ze względu na inflację materiałów oraz niedobór siły roboczej. Opóźnienia w uzyskiwaniu pozwoleń (biurokracja w Portugalii jest powolna) oraz sprzeciw społeczności lokalnej (postawa NIMBY w historycznych częściach miasta) stanowią ryzyka, które mogą obniżyć opłacalność projektu. Dodatkowo, jeśli na rynek trafi wiele nowych lokali jednocześnie (np. na przedmieściach lub po zakończeniu dużej inwestycji), w danym mikroregionie może pojawić się krótkoterminowa nadpodaż, co wywiera presję na ceny. Na razie nie stanowi to zagrożenia dla całego miasta, ale na poziomie projektu warto to rozważyć.
Podsumowując, inwestowanie w nieruchomości w Porto w 2025 roku oferuje duży potencjał – wzrost wartości, dochód z najmu i dywersyfikację – ale nie jest wolne od ryzyka. Odniesienie sukcesu wymaga dokładnej analizy: wyboru odpowiednich lokalizacji (dzielnic z perspektywą rozwoju lub rewitalizacji), trzymania ręki na pulsie w kwestii zmian politycznych oraz strategii minimalizowania ryzyka (takich jak finansowanie ze stałym oprocentowaniem w celu zabezpieczenia przed zmianami stóp procentowych czy elastyczne strategie najmu w odpowiedzi na nowe regulacje). Dobrą wiadomością jest to, że fundamenty rynku w Porto (wzrost gospodarczy, rewitalizacja miasta, międzynarodowy prestiż) są korzystne, a rząd – mimo swoich interwencji – zasadniczo chce wspierać rozwój mieszkalnictwa i zagraniczne inwestycje (tyle że w zrównoważony sposób). Rynek w Porto dojrzał, ale nadal jest dynamiczny – oferując wiele możliwości dla doświadczonych inwestorów, którzy potrafią połączyć jasne perspektywy z realistycznym podejściem do potencjalnych zagrożeń.
Projekty infrastrukturalne i urbanistyczne wpływające na rynek
Trwające i planowane projekty infrastrukturalne w Porto mają duży wpływ na lokalny rynek nieruchomości, stając się katalizatorami rozwoju i zmieniającymi miejski krajobraz. Inwestycje w transport, rewitalizację miejską i nowe zabudowy nie tylko poprawiają jakość życia, ale często prowadzą do wzrostu wartości nieruchomości na terenach objętych zmianami. Oto najważniejsze inwestycje infrastrukturalne i urbanistyczne planowane na lata 2024–2025 oraz ich wpływ na rynek nieruchomości:
- Rozbudowa Metra w Porto: System metra w mieście przechodzi znaczną rozbudowę (często określaną jako „Metro do Porto 3.0”), która poprawi połączenia transportu publicznego w całej aglomeracji. W 2023 roku Porto otworzyło przedłużenie linii żółtej, aby obsługiwać północne dzielnice premierconstructionnews.com. Ponadto została uruchomiona zupełnie nowa linia różowa (Linia G), łącząca rejon Boavista (Casa da Música) z centrum miasta (S. Bento), co usprawni podróże na osi wschód-zachód przez centralne Porto. Patrząc w przyszłość, przyznano kontrakty na plan rozbudowy o wartości 1 miliarda euro, obejmujący cztery nowe linie metra (łącznie ~40 km i 38 stacji) railjournal.com ayesa.com, w tym 6,3-kilometrową linię „Ruby”, ogłoszoną w przetargu w maju 2024 railwaypro.com. Oczekuje się, że nowe linie (takie jak linia w kierunku Gaia i przedłużenie na wschód miasta) powstaną w ciągu najbliższej dekady. Nieruchomości wzdłuż obecnych i przyszłych tras metra już odnotowały wzrost popytu – łatwy dostęp do metra zwiększa atrakcyjność zarówno wśród kupujących, jak i najemców. Przykładowo, okolice nowych stacji (takie jak Vila d’Este, Vila Nova de Gaia czy węzeł przy Casa da Música) już odnotowały wzrosty cen w oczekiwaniu na rozwój infrastruktury. Ulepszony transport publiczny sprawia, że życie w peryferyjnych dzielnicach staje się bardziej atrakcyjne, co może rozłożyć wzrost cen bardziej równomiernie i stworzyć nowe gorące punkty wokół przyszłych lokalizacji stacji.
- Rewitalizacja centrum historycznego: W ciągu ostatniej dekady historyczne centrum miasta (Ribeira, Baixa) przeszło gruntowną odnowę, przyciągając hotele, restauracje i nowych mieszkańców. Wiele zaniedbanych budynków zostało odrestaurowanych. Już teraz przyczyniło się to do wzrostu cen nieruchomości w tych rejonach i przekształciło je w tętniące życiem dzielnice (choć z pewnym stopniem turystyfikacji).
- Rozwój Wschodniej Dzielnicy: Po tym, jak centrum miasta zostało w dużej mierze zrewitalizowane, uwaga przeniosła się na wschodnie dzielnice Porto (Campanhã) investporto.pt. Ten obszar, tradycyjnie przemysłowy i zaniedbany, jest obecnie przeznaczony do odnowy. Sztandarowym projektem jest przekształcenie Campanhã Matadouro (starej rzeźni) w kreatywne, biznesowe i kulturalne centrum, które jest w trakcie budowy w ramach dużej inwestycji publiczno-prywatnej. Dodatkowo w Campanhã planowane są nowe projekty mieszkaniowe oraz przestrzenie publiczne. W miarę jak ta dzielnica się zmienia, ceny nieruchomości tam (obecnie poniżej średniej miejskiej) mają wzrosnąć, zmniejszając różnicę między wschodnią i zachodnią częścią Porto.
- Inicjatywy na rzecz dostępnego mieszkalnictwa: Aby rozwiązać problem niedoboru mieszkań, rząd portugalski uruchomił program budownictwa publicznego o wartości 2 miliardów euro oraz inne środki globalpropertyguide.com. Porto ma skorzystać z części tych środków na nowe, przystępne cenowo osiedla mieszkaniowe oraz renowację nieużywanych miejskich nieruchomości. Przykładowo, projekty takie jak Monte Pedral (były teren wojskowy) są przeznaczone pod budownictwo dostępnych cenowo mieszkań. Choć nie spowodują one bezpośredniego wzrostu cen (mają na celu dostarczenie tańszych mieszkań), to zwiększą zasoby mieszkaniowe i mogą w dłuższej perspektywie ustabilizować ceny, a także zmodernizować obecnie niedostatecznie wykorzystywane obszary miejskie.
- Prywatne inwestycje deweloperskie: Rozpoczęto liczne prywatne projekty deweloperskie: od luksusowych kompleksów apartamentowych w Foz i nad rzeką w Gaia (takich jak deweloperski projekt “Edge” w Foz czy przebudowa dawnych piwnic winnych w Gaia na mieszkania), po projekty o mieszanym przeznaczeniu, takie jak World of Wine (duża dzielnica kulturalno-handlowa otwarta w Gaia). Każdy z tych projektów czyni okoliczne tereny bardziej atrakcyjnymi. Przykładowo, projekt World of Wine sprawił, że w jego pobliżu powstały butikowe hotele i apartamenty z wyższej półki.
Podsumowanie wpływu: Te projekty infrastrukturalne i rozwojowe mają wielowymiarowy wpływ na rynek nieruchomości w Porto:
- Otwierają nowe tereny do inwestycji (np. okolice nowych linii metra czy kolei dużych prędkości będą cieszyć się większą aktywnością na rynku nieruchomości).
- Zwiększają wartość nieruchomości poprzez poprawę dostępności lub polepszenie udogodnień w okolicy. Dowody empiryczne z Porto pokazują, że nieruchomości blisko stacji metra osiągają wyższe ceny.
- Pomagają także rozproszyć popyt – na przykład lepsze połączenia transportowe mogą zachęcić ludzi do zamieszkania na obrzeżach lub w miastach satelickich (Valongo, Maia itp.), odciążając ceny w centrum miasta, a pobudzając te rynki na peryferiach.
- W dłuższej perspektywie te ulepszenia przyczyniają się do ogólnego wzrostu gospodarczego i atrakcyjności Porto, co stanowi podstawowe wsparcie dla wartości nieruchomości.
Docenienie Porto, takie jak przyznanie mu tytułu „Europejskiego Miasta Roku” za urbanistykę w 2020 roku investporto.pt, częściowo wynika z tych nowatorskich projektów miejskich. Strategia miasta polegająca na łączeniu zrównoważonej mobilności miejskiej, rewitalizacji zaniedbanych dzielnic i zwiększania dostępności mieszkań investporto.pt sugeruje, że wraz z realizacją tych projektów Porto nadal będzie przyciągało zarówno mieszkańców, jak i inwestorów. Dla obecnych i przyszłych właścicieli nieruchomości, śledzenie lokalizacji przyszłych stacji metra czy stref rewitalizacji jest kluczowe – często dzielnica pomijana dzisiaj, po pojawieniu się infrastruktury może stać się jutrzejszym hitem.
Podsumowując, projekty infrastrukturalne i rozwojowe stanowią fundament wzrostu rynku nieruchomości w Porto. Obecna fala inwestycji – od linii komunikacyjnych po nowatorskie projekty wielofunkcyjne – buduje fundament pod nowy rozdział dla Porto. Te usprawnienia nie tylko poprawiają komfort życia, ale także wzmacniają siłę rynku nieruchomości na przyszłość.
Zmiany regulacyjne i aktualizacje polityki mieszkaniowej
Okres 2023–2025 przyniósł istotne zmiany regulacyjne oraz nowe polityki mieszkaniowe w Portugalii, które wpływają na rynek nieruchomości, a wiele z tych działań dotyczy bezpośrednio Porto. Zmiany te są w dużej mierze wynikiem starań rządu o rozwiązanie kryzysu dostępności mieszkań i zrównoważenie interesów mieszkańców oraz inwestorów. Poniżej znajduje się przegląd kluczowych aktualizacji legislacyjnych i ich konsekwencji:
- Koniec Golden Visa dla nieruchomości: Słynny portugalski program Golden Visa, który przyznawał pozwolenie na pobyt inwestorom spoza UE kupującym nieruchomości powyżej określonych progów, został zmieniony w 2023 roku i wyklucza inwestycje w nieruchomości globalpropertyguide.com. Oznacza to, że od końca 2023 roku zakup nieruchomości w Porto (lub gdziekolwiek w Portugalii) nie kwalifikuje już inwestora do uzyskania Golden Visa (chociaż inne ścieżki, jak fundusze inwestycyjne czy tworzenie miejsc pracy, nadal się kwalifikują). Natychmiastowym skutkiem był pośpiech w zawieraniu ostatnich transakcji Golden Visa przed wprowadzeniem zmian oraz lekkie osłabienie popytu na ultraluksusowe nieruchomości ze strony określonych narodowości (np. inwestorzy chińscy, tureccy, głównie zainteresowani wizami). Jednak szerszy rynek dobrze zaabsorbował tę zmianę; do 2024 roku stało się jasne, że atrakcyjność Portugalii “wykracza poza konkretne programy zachęt” portugalproperty.com. W przypadku Porto, które było mniej zależne od kupujących Golden Visa niż Lizbona czy Algarve, wpływ był minimalny. Jednak deweloperzy luksusowych projektów teraz kładą nacisk w promocji bardziej na styl życia i zyski, a nie na korzyści z wiz. Rząd podkreśla, że przekierowanie inwestycji do bardziej produktywnych sektorów (przez fundusze) jest korzystniejsze, podczas gdy rynek nieruchomości i tak cieszy się dużym popytem.
- Ustawa „Mais Habitação” (Więcej Mieszkań) – 2023: Na początku 2023 roku, w obliczu publicznego oburzenia z powodu kosztów mieszkań, rząd portugalski wprowadził kompleksowy pakiet mieszkaniowy nazwany „Mais Habitação”. Ten pakiet legislacyjny (Ustawa nr.56/2023 z dnia 6 października 2023 r.) obejmowało kilka środków:
- Krótkoterminowy wynajem: Jednym z najczęściej omawianych środków było zawieszenie wydawania nowych licencji na lokale noclegowe (AL) w gęsto zaludnionych obszarach miejskich portugalresidencyadvisors.com.Zasadniczo w miastach takich jak Porto (oraz Lizbona itp.) nie będą wydawane nowe pozwolenia na apartamenty turystyczne w obszarach uznanych za objęte kryzysem mieszkaniowym.Pomysł polegał na zapobieganiu przekształcaniu kolejnych zasobów mieszkaniowych w apartamenty na Airbnb w strefach, gdzie mieszkańcy mają trudności ze znalezieniem domu.Jednak istniejące licencje AL zostały zachowane, a po sprzeciwie prawo zostało dostosowane tak, że licencje AL mogą być przenoszone wraz ze sprzedażą nieruchomości (wcześniej sprzedaż nieruchomości unieważniała jej licencję AL) portugalresidencyadvisors.com.Ta zmiana pod koniec 2024 roku (Dekret-Law 80/2023 i 82/2023) została przyjęta z entuzjazmem przez właścicieli i platformy takie jak Airbnb portugalresident.com.Proponowany dodatkowy podatek od AL (CEAL) został również wycofany portugalresidencyadvisors.com, a przepis wymagający odnawiania licencji co 5 lat został usunięty portugalresidencyadvisors.com.Efekt netto dla Porto: Zamrożenie nowych licencji nadal stanowi czynnik ograniczający – w centralnych dzielnicach Porto inwestorzy mogą generalnie nabywać jedynie istniejące nieruchomości AL, jeśli chcą prowadzić najem krótkoterminowy, ponieważ wydawanie nowych pozwoleń zostało wstrzymane.To sprawiło, że istniejące nieruchomości objęte licencją AL stały się bardziej wartościowe (rodzaj premii za rzadkość).Niektórzy właściciele, w obliczu niepewności lub zmian na rynku, przenieśli lokale do wynajmu długoterminowego, nieznacznie zwiększając tam podaż globalpropertyguide.com.Władze lokalne w Porto nie unieważniły (na rok 2025) masowo istniejących AL, ale mają uprawnienia do interwencji, jeśli na przykład dana okolica jest zbyt nasycona lub powoduje problemy społeczności mdme.com.Ogólnie rzecz biorąc, klimat regulacyjny dla wynajmu krótkoterminowego jest bardziej restrykcyjny, co skłania inwestorów do rozważenia wynajmu długoterminowego lub innych strategii.Airbnb wyraziło gotowość do współpracy z gminami na nowych zasadach portugalresident.com, a nowy centroprawicowy rząd pod koniec 2024 roku zapowiedział złagodzenie niektórych ograniczeń (rzeczywiście złagodzono wtedy przepisy dotyczące przenoszalności oraz licencji bezterminowych).Niemniej jednak, jest to obszar, który warto obserwować, ponieważ lokalna polityka może mieć wpływ na wdrażanie.
- Zakończenie reżimu podatkowego dla nierezydentów zwyczajnych (NHR): Kolejną dużą zmianą było zamknięcie programu NHR dla nowych wnioskodawców od 2024 roku globalpropertyguide.com. NHR oferował korzystne stawki podatkowe (np. stałe 10% na zagraniczne emerytury, 0% na niektóre dochody zagraniczne) przez 10 lat, przyciągając wielu zagranicznych emerytów i pracowników zdalnych. Program NHR przyczynił się do wzrostu popytu wśród obcokrajowców w miejscach takich jak Porto. Jego zakończenie (czasem nazywane końcem NHR 1.0) miało podłoże polityczne, związane z postrzeganiem sprawiedliwości podatkowej. Rząd rozważa obecnie wprowadzenie zastępczego rozwiązania, „IFICI (NHR 2.0)”, skoncentrowanego na określonych zawodach wysokiej wartości z większą liczbą warunków portugalpathways.io. Konsekwencje: Niektórzy potencjalni ekspaci przyspieszyli swoją przeprowadzkę w 2023 r., aby „zdążyć” z NHR. W przyszłości Portugalia może być nieco mniej atrakcyjna dla osób szukających korzyści podatkowych, ale inne czynniki (klimat, koszty życia) nadal przyciągają wielu. Porto, będące tańsze od Lizbony, może wręcz zyskać, jeśli część ekspatów zdecyduje się teraz na Porto, aby zmaksymalizować swój budżet bez ulg podatkowych. Ogólny konsensus jest taki, że choć zakończenie NHR może nieco osłabić popyt wśród emerytów, nie zmieni dramatycznie rynku, zwłaszcza że dotychczasowi beneficjenci NHR zachowują swoje uprawnienia na ustalony okres.
- Ochrona najemców na rynku wynajmu: Zmieniono Nowy Miejski Reżim Najmu (NRAU). Oprócz ograniczenia podwyżek czynszów (jak opisano), Mais Habitação wprowadziło również zachęty podatkowe dla właścicieli przekształcających najem krótkoterminowy w długoterminowy oraz uczyniło procedury eksmisyjne nieco bardziej korzystne dla najemców. Wprowadzono także rozwiązania, takie jak gwarancje państwowe dla młodych najemców, aby zachęcić do dłuższych umów najmu. Mają one marginalny wpływ na kalkulacje inwestorów – głównym obciążeniem jest limit podwyżek czynszu, co nieznacznie obniża zwroty dla tych z najmem długoterminowym (ale przy limicie 2% nie jest to zbyt uciążliwe, zwłaszcza że inflacja spadła).
- Przymusowe wykorzystanie pustych nieruchomości: Kontrowersyjny zapis w ustawie pozwala gminom zmuszać do wynajęcia pustych mieszkań (niewykorzystywanych przez >2 lata na terenach miejskich) poprzez włączenie ich do programu najmu. Choć intencją jest uruchomienie niewykorzystanych nieruchomości, w 2025 roku w Porto nie egzekwuje się tego agresywnie. Jest to bardziej sygnał, że gromadzenie pustych nieruchomości może skutkować sankcjami. Większość inwestorów w Porto korzysta ze swoich nieruchomości (wynajem lub użytkowanie własne), więc nie jest to szeroko występujący problem.
- Przyspieszenie wydawania pozwoleń: Pozytywnie, pakiet przewiduje także uproszczenie procedur uzyskania pozwoleń na budowę oraz wprowadzenie zachęt do przekształcania lokali komercyjnych na mieszkalne. Jeżeli zostanie to skutecznie wdrożone, może stopniowo zwiększać podaż. Rada miejska Porto także ograniczyła biurokrację przy wydawaniu zezwoleń na remonty w wyznaczonych obszarach.
- Wprowadzono zwolnienie z IMT (podatku od zakupu nieruchomości) dla młodych kupujących po raz pierwszy (poniżej 35 lat) do określonej ceny idealista.pt. Pomaga to młodym mieszkańcom w zakupie oraz może stopniowo zwiększyć liczbę transakcji w niższych przedziałach cenowych (np. mieszkania poniżej 250 tys. euro).
- Pojawiła się propozycja opodatkowania spekulacji nieruchomościami (wyższy podatek od zysków kapitałowych przy sprzedaży w ciągu roku itd.), ale nie wprowadzono jeszcze takiego prawa.
- Stawki podatku od nieruchomości (IMI) w Porto pozostają bez zmian (~0,36% wartości katastralnej, z ulgami dla domów energooszczędnych itd.). Porto nadal pobiera dodatkowy podatek miejski (AIMI) od nieruchomości luksusowych (o łącznej wartości >600 tys. euro), co stanowi politykę krajową. Na 2025 rok nie przewidziano żadnych nowych, represyjnych podatków od nieruchomości ponad już istniejące.
Wpływ na rynek w Porto: Ogólnie rzecz biorąc, te zmiany regulacyjne to mieszanka plusów i minusów. Zakończenie programów Golden Visa i NHR usuwa dwa czynniki zwiększające popyt, ale ogólne zainteresowanie zagranicznych nabywców wciąż pozostaje wysokie. Ograniczenia najmu krótkoterminowego mogą zmniejszyć spekulacyjne zakupy mieszkań jedynie pod Airbnb, co może nieco ostudzić popyt (i wzrost cen) w najbardziej turystycznych rejonach. Z drugiej strony, część nieruchomości wróci na lokalny rynek mieszkaniowy, co jest drobną ulgą dla najemców. Limity czynszowe oraz działania wspierające lokatorów czynią najem bardziej przewidywalnym dla właścicieli, ale Portugalia nadal pozostaje przyjazna właścicielom mieszkań w porównaniu do wielu krajów UE (np. brak całkowitej kontroli czynszów poza limitem rocznym, a stawki za nowe umowy można ustalać na poziomie rynkowym).
Co ważne, polityka wskazuje, że mieszkalnictwo jest priorytetem narodowym. Sektor prywatny może zareagować odpowiednio – na przykład, inwestując w budowę mieszkań na wynajem z umiarkowanym czynszem, aby skorzystać z nowych gwarancji publicznych lub zachęt. Również, wraz z końcem Golden Visa, deweloperzy mogą bardziej dostosować ofertę do lokalnych potrzeb lub docelowych osób nastawionych na styl życia w Portugalii, a nie tylko inwestorów zainteresowanych wizami.
Dla kupującego lub inwestora w Porto w 2025 roku najważniejsze wnioski to:
- Mniej „konkurentów zachęconych wizą” w segmencie luksusowym (choć nadal wielu międzynarodowych nabywców kieruje się innymi motywacjami).
- Jeśli planujesz wynajem krótkoterminowy, uwzględnij dostępność licencji – najlepiej kupuj istniejący lokal z AL lub bądź gotów wynajmować na średni okres turystom/studentom, co w niektórych przypadkach może nie wymagać AL.
- Zachowaj elastyczność umów najmu – umowy długoterminowe są zwykle bezterminowe; jednak wielu inwestorów wybiera krótsze, czasowe umowy, aby móc zweryfikować wysokość czynszu. Sytuacja zmierza ku większej stabilizacji dla najemców, więc warto przygotować się na umiarkowane podwyżki czynszu przy przedłużeniach.
- Szanse wynikające z nowych polityk – np. rozważ oferowanie mieszkań do programów przystępnych cenowo dla określonych korzyści podatkowych lub przekształcenie nieruchomości korzystając z nowych zachęt (rząd oferuje, na przykład, stałą stawkę podatku dochodowego 5% za przekształcenie lokali AL na wynajem długoterminowy na kilka lat).
Podsumowując, środowisko regulacyjne i polityczne na rynku nieruchomości w Porto ewoluuje, dążąc do ograniczenia nadmiernych praktyk i promowania przystępności cenowej bez zahamowania inwestycji. Jak dotąd rynek wykazał się odpornością na te zmiany – wzrost trwa nadal, choć w nieco bardziej uregulowanym kontekście. Bystrzy inwestorzy i właściciele powinni być na bieżąco z informacjami i ewentualnie dostosowywać swoje strategie (np. koncentrując się na wysokiej jakości, zrównoważonych inwestycjach, które są wspierane przez rząd, lub celując w segmenty objęte wsparciem, takie jak inicjatywy związane z mieszkalnictwem przystępnym cenowo). Podstawy rynku w Porto pozostają silne, a jeśli polityka przyczyni się do zwiększenia podaży i utrzymania dostępności mieszkań, może to faktycznie przedłużyć zdrowy wzrost rynku, zapobiegając skrajnym zachwianiem równowagi. Jak zauważono w jednej z analiz politycznych, Portugalia stara się stworzyć „zdrowszą równowagę” między inwestycjami turystycznymi a potrzebami lokalnej społeczności portugalresidencyadvisors.com, co w dłuższej perspektywie może stworzyć bardziej stabilny i zrównoważony rynek nieruchomości dla wszystkich zaangażowanych stron.
Zainteresowanie kupujących zza granicy i trendy wśród ekspatów
Jedną z cech charakterystycznych boomu na rynku nieruchomości w Porto jest rosnąca rola kupujących zza granicy oraz ekspatów. W ostatniej dekadzie Portugalia stała się magnesem dla międzynarodowych mieszkańców, a Porto – dzięki swemu autentycznemu urokowi, niższym kosztom i coraz lepszym połączeniom komunikacyjnym – coraz częściej staje się wyborem numer jeden dla wielu osób. Do 2025 roku zagraniczni inwestorzy i ekspaci są kluczową siłą na rynku nieruchomości w Porto, wpływając na wszystko – od sprzedaży luksusowych domów po popyt na wynajem.
Skala zagranicznego zaangażowania: Obcokrajowcy stanowią obecnie znaczącą część transakcji. Na poziomie krajowym w 2024 roku odpowiadali za około 12% obrotów sprzedażą nieruchomości, podczas gdy dekadę temu było to zaledwie kilka procent theportugalnews.com theportugalnews.com. Ten udział w rynku rośnie o około 8% rocznie od 2019 roku theportugalnews.com. W prestiżowych dzielnicach Lizbony i Algarve cudzoziemcy stanowią czasem ponad połowę kupujących. W przypadku Porto, według szacunków branżowych, obcokrajowcy odpowiadają za około 20–30% zakupów nieruchomości w mieście – a w segmencie luksusowym ten odsetek jest jeszcze wyższy. Na przykład według danych z 2022 roku, ponad 50% transakcji na rynku nieruchomości w prestiżowych lokalizacjach Porto dotyczyło nabywców zagranicznych (podobnie jak około 63% w Lizbonie w segmencie premium) benoitproperties.com. To pokazuje, że popyt międzynarodowy nie jest niszowy; to on napędza rynek Porto.
Kim są ci zagraniczni nabywcy/ekspaci? Profil się zróżnicował:
- Europejczycy: Grupy od lat obecne na rynku, takie jak Brytyjczycy, Francuzi i inni obywatele UE, nadal są aktywne. Francuzi zaczęli tłumnie przyjeżdżać do Portugalii w połowie lat 2010. (poszukując korzyści podatkowych i stylu życia); wielu osiedla się w Lizbonie/Cascais, ale część wybiera Porto ze względu na kulturę i jako bazę do zwiedzania regionu Douro. Brytyjczycy (historycznie powiązani z Porto poprzez handel winem porto) nadal kupują nieruchomości – zarówno na domy wakacyjne, jak i do przeprowadzki po Brexicie w celu zachowania przyczółka w UE. Irlandczycy, Niemcy, Holendrzy, Skandynawowie również należą do tej grupy, często wybierając Porto ze względu na łagodniejsze lato w porównaniu z Algarve.
- Amerykanie Północni: Największy wzrost notują Stany Zjednoczone i Kanada. Amerykanie to dziś jedna z najszybciej rosnących grup ekspatów w Portugalii – wzrost o 340% w ciągu pięciu lat theportugalnews.com. Przyciągani bezpieczeństwem, klimatem i względną przystępnością cenową, wielu Amerykanów wybiera Porto ze względu na autentyczność i rozwijającą się branżę technologiczną. Historie „Kalifornijczyków zamieniających Los Angeles na Porto” są coraz częstsze. Ci kupujący często dysponują dużym budżetem pochodzącym z drogich rynków USA, co napędza popyt na większe lub luksusowe nieruchomości. Kanadyjczycy również doceniają wartość i łagodny klimat Porto.
- Brazylijscy i lusofońscy nabywcy: Ze względu na wspólny język i powiązania kulturowe, Brazylijczycy od dawna inwestują w Portugalii. W Porto Brazylijczycy często kupują mieszkania dla dzieci studiujących na uniwersytecie lub na potrzeby przeprowadzki rodziny, mając na uwadze bezpieczeństwo i stabilność ekonomiczną Portugalii. Angola i Mozambik (dawne kolonie) także dostarczają pewną liczbę nabywców, choć na mniejszą skalę.
- Chińczycy i inni Azjaci: W okresie rozkwitu Złotej Wizy, chińscy inwestorzy byli bardzo widoczni w Portugalii (stanowili najliczniejszą narodowość w programie Golden Visa). Po zakończeniu programu wizowego dla nieruchomości ich obecność zmalała, lecz niektórzy wciąż kupują wyłącznie pod inwestycje lub dla dzieci studiujących za granicą. Jest też niewielkie, ale rosnące zainteresowanie z innych krajów azjatyckich (np. niektórzy indyjscy, pakistańscy przedsiębiorcy z branży technologicznej wybierający Porto, kilku japońskich lub koreańskich emerytów itd.), ale nadal stanowią niewielki odsetek.
- Bliski Wschód i inni: Pewna liczba nabywców pochodzi z Bliskiego Wschodu (Turcja, kraje Zatoki Perskiej) i innych części świata, często poprzez fundusze inwestycyjne lub programy drugiego obywatelstwa, ale nie stanowią oni znaczącej grupy w Porto.
Motywacje i trendy:
- Relokacja związana ze stylem życia: Znaczna liczba obcokrajowców decyduje się przenieść do Porto ze względu na styl życia – bezpieczeństwo, wolniejsze tempo życia, kulturę i klimat. Porto oferuje bogate życie kulturalne, bliskość oceanu i niższe koszty utrzymania niż główne miasta USA czy UE. Miasto regularnie zajmuje wysokie miejsca w rankingach jakości życia i posiada szkoły międzynarodowe, co przyciąga rodziny. Dla tych ekspatów zakup nieruchomości w Porto to często jeden z pierwszych kroków, co zwiększa popyt na wszystko – od mieszkań w centrum po domy na przedmieściach.
- Cyfrowi nomadzi i pracownicy zdalni: Portugalia aktywnie zabiega o pracowników zdalnych (m.in. dzięki wizom D8 dla cyfrowych nomadów). Rozwijający się ekosystem technologiczny Porto, dobry internet i przestrzenie coworkingowe sprawiły, że miasto stało się punktem na mapie cyfrowych profesjonalistów. Wielu wynajmuje, ale niektórzy dobrze zarabiający nomadzi kupują mieszkania jako swoją bazę. Trend ten zwiększa popyt na nowoczesne, umeblowane nieruchomości w centralnych lokalizacjach.
- Emerytura i drugie domy: W Porto osiedla się część zagranicznych emerytów (choć historycznie popularniejsze były Algarve i Cascais k. Lizbony). Osoby preferujące miejskie otoczenie lub mające osobisty związek z północą Portugalii wybierają Porto. Dodatkowo, wielu Europejczyków kupuje w Porto drugi dom lub apartament wakacyjny na krótkie wyjazdy czy wypady do doliny Douro, zwłaszcza że Porto jest dobrze skomunikowane lotniczo.
- Edukacja: Interesującym trendem jest zakup nieruchomości przez obcokrajowców dla dzieci studiujących w Porto (Uniwersytet w Porto przyciąga wielu studentów zagranicznych). Zamiast płacić za wynajem, niektóre rodziny inwestują w małe mieszkanie, które później mogą zachować jako źródło dochodu.
- Dywersyfikacja inwestycji: Niektórzy zagraniczni nabywcy to wyłącznie inwestorzy szukający geograficznej dywersyfikacji. Jak zauważają analitycy, „międzynarodowy kapitał postrzega kraj jako bezpieczną przystań do inwestowania” w obliczu globalnej niepewności theportugalnews.com. Stabilny rynek Portugalii i przyzwoite zyski są atrakcyjne w porównaniu z niestabilnymi rynkami w innych krajach. Dlatego zagraniczne fundusze lub osoby prywatne kupują nieruchomości na wynajem, powierzchnie komercyjne lub nawet grunty pod zabudowę w Porto i okolicach.
Wpływ na rynek: Napływ zagranicznych nabywców wywołuje kilka efektów:
- Wzrost cen: Zagraniczny popyt, zwłaszcza w atrakcyjnych dzielnicach, przyczynił się do wzrostu cen. Na przykład jednym z powodów, dla których ceny w Porto rosły ostatnio szybciej niż w Lizbonie, jest to, że ekspaci „odkrywający” Porto wywierają nową presję na jego mniejszy, ekskluzywny rynek theportugalnews.com. Jak zauważył dyrektor eXp Portugal, dynamiczny styl życia Porto „przyciąga coraz więcej ekspatów każdego dnia,” co pomogło miastu osiągnąć wyższe tempo wzrostu cen niż Lizbona w ubiegłym roku theportugalnews.com. W praktyce zagraniczni nabywcy często dysponują większą siłą nabywczą, co wyznacza nowe poziomy cenowe (np. płacą 500 tys. euro za mieszkanie, które lokalni oceniają na 400 tys. euro, podnosząc w ten sposób wyceny porównawcze).
- Zmiany w dzielnicach: Niektóre dzielnice stały się „magnesami na ekspatów” – na przykład okolica Cedofeita, części Bonfim (modny, rozwijający się rejon), a także Foz dla zamożnych cudzoziemców. Może to mieć pozytywne skutki (renowacja starych kamienic, nowe firmy takie jak międzynarodowe restauracje), ale rodzi też obawy związane z gentryfikacją.
- Wpływ na rynek najmu: Wielu ekspatów początkowo wynajmuje mieszkania przed zakupem (lub wynajmuje długoterminowo, jeśli przebywają czasowo). Silny popyt ze strony ekspatów na wynajem (często są gotowi zapłacić wyższą cenę za odnowione, centralnie położone mieszkania) przyczynił się do wzrostu czynszów. Oznacza to również, że właściciele często traktują ekspatów jako idealnych najemców (stabilny dochód itp.), co może wypierać niektórych mieszkańców z najbardziej pożądanych lokalizacji. Z drugiej strony, zagraniczni studenci i młodzi profesjonaliści zapełniają przestrzenie co-livingowe i akademiki, co napędza rozwój tego typu nieruchomości.
- 81% inwestycji w nieruchomości pochodzi od obcokrajowców: Zadziwiająca statystyka przedstawiona w The Portugal News: 81% całkowitych inwestycji w portugalskie nieruchomości w latach 2022–2023 pochodziło od inwestorów zagranicznych theportugalnews.com. Liczba ta prawdopodobnie obejmuje duże transakcje komercyjne, lecz pokazuje, że napływ kapitału z zagranicy dominuje największe transakcje. Porto, jak już wspomniano, miało około 19% krajowego wolumenu inwestycji w 2024 roku investporto.pt, co oznacza, że duża część tego wolumenu pochodziła również od kapitału zagranicznego (instytucjonalnego lub innego). Podkreśla to zależność od nastrojów międzynarodowych – gdyby inwestorzy zagraniczni wycofali się, powstałaby luka, którą trudno byłoby wypełnić nabywcom krajowym.
Trendy kulturowe i społeczne: Porto zareagowało na napływ ekspatów, oferując im coraz więcej usług:
- Działają aktywne grupy expatów, organizowane są wydarzenia i programy integracyjne. Miasto uruchomiło portal dla cyfrowych nomadów investporto.pt, a InvestPorto promuje Porto na arenie międzynarodowej jako miejsce do inwestycji zagranicznych linkedin.com.
- W społecznościach pojawiają się też napięcia związane z wykupem nieruchomości przez obcokrajowców i wzrostem cen mieszkań. Jest to jeden z powodów wprowadzania reform mieszkaniowych. Jednak wielu mieszkańców docenia też ożywienie i umiędzynarodowienie Porto (angielski jest teraz szeroko używany w handlu dzięki obcokrajowcom).
- Obserwujemy również ruchy transatlantyckie: na przykład Portugalczycy mieszkający w USA lub ich potomkowie powracający do Portugalii (przy silnym kursie dolara względem euro w ostatnim czasie, część uznała to za dobry moment na zakup nieruchomości „w domu”).
Perspektywy na przyszłość: Zainteresowanie kupców zagranicznych Porto ma utrzymać się na wysokim poziomie lub nawet wzrosnąć w najbliższym czasie:
- Portugalia konsekwentnie plasuje się w czołówce krajów dla ekspatów (często #1 w ankiecie InterNations dotyczącej jakości życia).
- Nawet bez Złotej Wizy istnieją wizy pracownicze i wizy dla cyfrowych nomadów, które utrzymują otwarte kanały.
- Geopolitycznie Portugalia postrzegana jest jako kraj neutralny i spokojny – to cenione cechy w niepewnych czasach.
- Kurs wymiany dolara do euro – jeśli korzystny dla USD – może zachęcić kolejnych Amerykanów z Północy. Podobnie niestabilność lub wysokie koszty w innych częściach Europy (np. koszty ogrzewania w Europie Północnej lub kwestie polityczne) mogą skłaniać więcej osób do przeprowadzki do Portugalii.
- Uwaga: jeśli trendy pracy zdalnej się zmienią (niektóre firmy ściągają pracowników z powrotem do biur), może nastąpić lekki spadek liczby przyjazdów cyfrowych nomadów. Jednak ogólny trend relokacji dla stylu życia prawdopodobnie ma charakter długoterminowy.
Podsumowując, zagraniczni nabywcy i ekspaci stali się integralną częścią rynku nieruchomości w Porto, wnosząc inwestycje i globalne powiązania, a jednocześnie podnosząc kwestie dostępności cenowej i zrównoważonego rozwoju. Miasto i kraj starają się równoważyć te czynniki – uznając kluczową rolę inwestycji zagranicznych (które „doprowadziły do tego, że rynek rósł dwukrotnie szybciej niż w UE”, jak podaje jeden z raportów portugalpathways.io portugalpathways.io) oraz pozytywny wpływ ekonomiczny, przy jednoczesnym zapewnieniu, że lokalni mieszkańcy nie są pozostawieni w tyle. Dla potencjalnych zagranicznych kupujących Porto pozostaje bardzo gościnne – nie ma żadnych ograniczeń dla obcokrajowców w zakupie nieruchomości (Portugalia traktuje zagranicznych nabywców tak samo jak lokalnych obywateli pod względem prawa beglobalproperties.com), transakcje są przejrzyste, a wiele agencji specjalizuje się w pomocy osobom z zagranicy. Trend coraz bardziej międzynarodowego Porto wydaje się być kontynuowany, wzbogacając kosmopolityczny charakter miasta i prawdopodobnie także wartości nieruchomości.
Źródła:
- Global Property Guide – Analiza rynku nieruchomości mieszkaniowych w Portugalii 2025, która zawiera dane dotyczące wzrostu cen, wartości regionalnych, trendów najmu oraz komentarze ekspertów globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
- The Portugal News – liczne artykuły (styczeń 2025, grudzień 2024, marzec 2025) raportujące statystyki rynku mieszkaniowego według APEMIP i Confidencial Imobiliário, a także prognozy wzrostu wartości nieruchomości w Portugalii theportugalnews.com theportugalnews.com portugalpathways.io.
- Cushman & Wakefield – Porto Market Update 2024 (czerwiec 2024) prezentujący wyniki sektorowe Porto oraz rekordowe wartości w dzielnicy Foz i czynszach detalicznych cushmanwakefield.com.
- Idealista News – aktualizacje indeksu cen nieruchomości (czerwiec 2025) potwierdzające ceny i zmiany roczne w Porto i Lizbonie idealista.pt idealista.pt.
- PortugalProperty.com – przegląd Market Trends 2025, omawiający stopy procentowe, źródła popytu międzynarodowego i prognozy regionalne (luksusowe nieruchomości w Lizbonie i Porto) portugalproperty.com portugalproperty.com.
- InvestPorto – raporty o inwestycjach w mieście, pokazujące atrakcyjność Porto, wzrost wynajmu biur oraz główne projekty urbanistyczne w realizacji investporto.pt investporto.pt.
- Roca Estate / Portugal Buyers Agent – informacje na temat trendów w nieruchomościach komercyjnych (rekordowe inwestycje w handel detaliczny, wzrost wynajmu powierzchni przemysłowych, itd.) portugalbuyersagent.com portugalbuyersagent.com.
- Oficjalne komunikaty rządowe – informacje o finansowaniu projektu kolei dużych prędkości oraz zmianach w polityce Golden Visa/NHR expresso.pt globalpropertyguide.com.
- APEMIP (Stowarzyszenie Profesjonalistów ds. Nieruchomości) – cytowane w mediach dane o sprzedaży, wskaźnikach własności i problemach z dostępnością mieszkań theportugalnews.com theportugalnews.com.
- Confidencial Imobiliário – dane indeksowe rynku Porto (wzrost cen 2024 i wolumen sprzedaży) theportugalnews.com theportugalnews.com.
- Knight Frank Wealth Report – globalny kontekst wyników rynku luksusowego oraz medialne odniesienia do pozycji Porto w indeksie premium theportugalnews.com knightfrank.com.
- Różne portale informacyjne i blogi doradcze podsumowujące ustawę Mais Habitação oraz następujące po niej zmiany w regulacjach najmu portugalresidencyadvisors.com portugalresidencyadvisors.com.
