Rynek nieruchomości w Toronto 2025: Boom czy krach? Zaskakujące trendy kształtujące torontoński rynek

Przegląd: Zmieniający się rynek na rozdrożu w 2025 roku

Rynek nieruchomości w Toronto w 2025 roku znajduje się w kluczowym momencie. Po gorączkowym boomie w czasie pandemii i gwałtownym ochłodzeniu w latach 2022–2023, rynek stabilizuje się, a wysoka podaż i spadające ceny tworzą rynek kupującego w wielu segmentach wowa.ca reuters.com. Sprzedaż domów zaczęła ponownie umiarkowanie rosnąć – liczba transakcji w GTA w czerwcu 2025 roku była praktycznie na tym samym poziomie (+0,5% rok do roku) rbc.com – jednak ten wzrost popytu został przewyższony przez gwałtowny wzrost nowych ofert, które wzrosły o około 10% rok do roku rbc.com. W rezultacie mamy do czynienia z historycznym poziomem podaży (ponad 31 000 aktywnych ofert, najwięcej od ponad 30 lat) wowa.ca i znacznie większą siłą negocjacyjną po stronie kupujących.

Podwyższone stopy procentowe wpłynęły na dostępność cenową i nastroje kupujących, ale jest też pozytywna strona: stopy procentowe kredytów hipotecznych zaczęły spadać w 2024 roku, a do połowy 2025 roku Bank Kanady przeprowadził serię obniżek stóp, aby pobudzić gospodarkę wowa.ca reuters.com. Mimo to koszty pożyczek pozostają znacznie wyższe niż przed pandemią, co sprawia, że część kupujących wstrzymuje się z decyzją. Tymczasem rekordowa imigracja i wzrost liczby ludności nadal napędzają podstawowy popyt na mieszkania, zwłaszcza w GTA. To przeciąganie liny między silnym popytem demograficznym a wysokimi kosztami finansowania i dużą podażą definiuje krajobraz rynku nieruchomości w Toronto w 2025 roku.

Główne trendy kształtujące rynek to: spadające ceny, dłuższy czas sprzedaży oraz strategiczne obniżki cen przez zmotywowanych sprzedających – szczególnie w segmencie premium. Jednocześnie niektóre segmenty rynku opierają się trendowi i wykazują odporność lub odbicie aktywności (zwłaszcza wolnostojące domy w segmencie podstawowym w tańszych lokalizacjach). W sektorze komercyjnym rynek biurowy pozostaje słaby z wysokim poziomem pustostanów, podczas gdy nieruchomości przemysłowe i wielorodzinne są stosunkowo silne. Ogólnie rzecz biorąc, rynek nieruchomości w Toronto w 2025 roku to historia rynku w fazie przejściowej, oferującego zarówno szanse, jak i wyzwania dla inwestorów, kupujących i sprzedających.

Trendy na rynku mieszkaniowym w 2025 roku

Ceny i sprzedaż domów: Po osiągnięciu szczytu na początku 2022 roku, ceny domów w Toronto wróciły na ziemię. Na połowę 2025 roku, średnia cena domu w GTA wynosi około 1,10 mln $, co oznacza spadek o około 5% w porównaniu z rokiem poprzednim wowa.ca nesto.ca. W rzeczywistości, złożony indeks cenowy spadł tuż poniżej psychologicznej granicy 1 mln $ po raz pierwszy od 2021 roku wowa.ca. Tabela 1 przedstawia średnie ceny według typu nieruchomości w mieście Toronto (416) na czerwiec 2025 roku, z których wszystkie spadły rok do roku:

Tabela 1: Średnie ceny domów w Toronto (czerwiec 2025)

Typ nieruchomości	Śr. cena (czerwiec 2025)	Zmiana ceny r/r
Wszystkie typy domów	995 100 $	–5,5% nesto.ca
Domy jednorodzinne	1 216 000 $	–5,9% nesto.ca
Segmenty/Wielorodzinne	739 500 $	–7,1% nesto.ca
Kondominia	585 100 $	–8,0% nesto.ca

Źródło: Dane Toronto Regional Real Estate Board (czerwiec 2025) za pośrednictwem Nesto

Aktywność sprzedażowa była stonowana w porównaniu z gorączkowym tempem z 2021 roku. Około 6 200 domów zmieniło właściciela w czerwcu 2025 roku w całym GTA, co jest praktycznie na tym samym poziomie co rok wcześniej wowa.ca rbc.com. To umiarkowane tempo sprzedaży, w połączeniu z napływem nowych ofert, spowodowało spadek wskaźnika sprzedaży do nowych ofert (SNLR) do poziomu niskich 30% (około 32–34% w czerwcu) wowa.ca rbc.com. SNLR znacznie poniżej 40% oznacza rynek kupującego, co stanowi wyraźne odwrócenie sytuacji względem warunków rynku sprzedającego obserwowanych podczas boomu pandemicznego. Kupujący mają teraz większy wybór i większą siłę negocjacyjną – tylko ok. 29% domów i 17% mieszkań sprzedaje się powyżej ceny wywoławczej, co wskazuje na niewiele wojen licytacyjnych nesto.ca. Liczba miesięcy zapasów (MOI) wzrosła do około 4,6 miesiąca dla domów niskokondygnacyjnych i 7 miesięcy dla mieszkań nesto.ca, co ponownie przechyla rynek na korzyść kupujących. Sprzedaż domów trwa dłużej, a obniżki cen są powszechne, zwłaszcza w przypadku ofert luksusowych. W prestiżowych enklawach, takich jak Lawrence Park i Bridle Path, sprzedający nieruchomości za ponad 3 mln dolarów obniżają ceny wywoławcze, aby przyciągnąć nielicznych kupujących w tym segmencie nesto.ca.

Gorące dzielnice i „kieszenie odbicia”: Pomimo ogólnego ochłodzenia, nie wszystkie części rynku pozostają w stagnacji. Niedawna analiza RE/MAX zidentyfikowała kilka „hot pocket” dzielnic w Toronto, gdzie popyt i ceny domów wolnostojących faktycznie rosną pomimo szerszego spowolnienia bnnbloomberg.ca bnnbloomberg.ca. Na przykład, grupa społeczności na zachodnim krańcu miasta (Rockcliffe-Smythe, Keelesdale-Eglinton West, Corso Italia i okoliczne tereny) odnotowała wzrost mediany cen domów wolnostojących o +6,2% w pierwszej połowie 2025 r. w porównaniu do 2024 r. bnnbloomberg.ca. Nawet części luksusowego rynku Toronto wykazały odporność – Bridle Path i St. Andrew–Windfields odnotowały wzrost mediany cen o 11,5% (obecnie przekraczając $4,6 mln), gdy zamożni nabywcy wrócili na rynek bnnbloomberg.ca. Na wschodzie, bardziej przystępne cenowo dzielnice, takie jak South Riverdale, Leslieville i East Danforth, odnotowały umiarkowane wzrosty cen (~+1–2%) rok do roku bnnbloomberg.ca, dzięki ograniczonej podaży w niższych przedziałach cenowych. Te silne „kieszenie” podkreślają kluczowy trend: przystępność cenowa jest najważniejsza. Obszary z relatywnie niższymi cenami wejścia (jak na standardy Toronto) lub unikalną propozycją wartości przyciągają kupujących, którzy wcześniej wstrzymywali się z zakupem. W rzeczywistości to kupujący po raz pierwszy napędzają odrodzenie sprzedaży domów wolnostojących w przedziale poniżej 1,2 mln dolarów w całym GTA bnnbloomberg.ca bnnbloomberg.ca. Domy w cenie pomiędzy $850 000 a $1,2 mln w atrakcyjnych mikro-rynkach sprzedają się szybko, ponieważ kupujący zdają sobie sprawę, że jeśli ceny znów zaczną rosnąć, ich okno na zakup przystępnego domu wolnostojącego może się zamknąć bnnbloomberg.ca.

Dynamika rynku mieszkań: Segment kondominium w Toronto jest obecnie najbardziej nasyconym i najsłabszym segmentem rynku mieszkaniowego. Średnie ceny mieszkań (~585 tys. CAD w mieście) spadły o ok. 8% w porównaniu z rokiem ubiegłym nesto.ca nesto.ca, a podaż jest duża – wskaźnik MOI dla mieszkań wynosi 7 miesięcy, co jest znacznie powyżej segmentu niskiej zabudowy nesto.ca. Na rynek trafiła fala nowych ukończonych mieszkań, zarówno na sprzedaż, jak i na wynajem. Wielu inwestorów, którzy kupili mieszkania w przedsprzedaży, wystawia je na sprzedaż z powodu wyższych kosztów utrzymania, co przyczynia się do nadpodaży. Wynikiem jest stagnacja cen i większe pole do negocjacji dla kupujących mieszkania. Niemniej jednak, jakość i lokalizacja nadal mają znaczenie: mieszkania w najlepszych lokalizacjach w centrum lub blisko komunikacji miejskiej lepiej utrzymują wartość, podczas gdy standardowe lokale w przepełnionych wieżowcach są przeceniane bardziej. Rynek mieszkań z wyższej półki (luksusowe apartamenty, penthouse’y) ma obecnie bardzo wąską grupę kupujących, co dodatkowo wywiera presję na ten subsegment. Deweloperzy zareagowali na te warunki, opóźniając lub anulując niektóre planowane projekty mieszkaniowe – według raportów branżowych sprzedaż nowych mieszkań „załamała się” urbanation.ca. To ograniczenie przyszłej podaży mieszkań może ostatecznie pomóc rynkowi osiągnąć równowagę, ale w najbliższym czasie kupujący mieszkania w Toronto nadal mogą korzystać z dużego wyboru i niższych cen.

Prognozy cen mieszkań: Na początku 2025 roku Toronto Regional Real Estate Board (TRREB) prognozowała umiarkowany wzrost cen domów (+2,6%) w ciągu roku, oczekując, że średnia cena sprzedaży osiągnie ok. 1,147 mln CAD do końca roku urbaneer.com. TRREB przewidywała, że niższe stopy procentowe kredytów hipotecznych i poprawa podaży przyciągną część kupujących z powrotem na rynek i ustabilizują ceny urbaneer.com. Jednak do połowy 2025 roku stało się jasne, że ożywienie jest powolne. Prognozy branżowe zostały zrewidowane ostrożniej. Sondaż Reutersa wśród ekonomistów z czerwca 2025 przewiduje, że ceny domów w Toronto faktycznie zakończą 2025 rok o około 4% niżej średnio reuters.com reuters.com, co odzwierciedla wolniejszą gospodarkę i początkowe przeszacowanie stóp procentowych. Konsensus jest taki, że 2025 to rok szukania dna, a bardziej wyraźne odbicie cen nastąpi w 2026 reuters.com. Eksperci z CMHC i największych banków przewidują stagnację lub niewielkie spadki do końca 2025 roku, z powrotem do umiarkowanego wzrostu w 2026, zakładając dalsze łagodzenie stóp procentowych reuters.com cmhc-schl.gc.ca. Innymi słowy, najbliższe kwartały mogą być niestabilne, ale większość prognozujących uważa, że ceny osiągną dno w 2025 roku. Do 2027–2028 połączenie ponownego wzrostu gospodarczego, utrzymującej się wysokiej imigracji i prawdopodobnego niedoboru mieszkań (z powodu obecnego spowolnienia budowlanego) może ponownie skierować Toronto na powolną ścieżkę wzrostu cen. Na razie jednak kupujący mogą mieć pocieszenie, że ceny są znacznie poniżej szczytów z czasów pandemii, a wszelki wzrost w najbliższym czasie powinien być stopniowy. Rynek mieszkaniowy w Toronto w 2025 roku nie jest w fazie boomu – łapie oddech, a konsensus przewiduje stabilizację w ciągu najbliższego roku lub dwóch, zanim nastąpi powrót do umiarkowanego wzrostu cen w perspektywie 3–5 lat reuters.com cmhc-schl.gc.ca.

Nieruchomości komercyjne: biura w tyle, przemysł na prowadzeniu

blog.remax.ca blog.remax.ca Rynek nieruchomości komercyjnych w Toronto przedstawia mieszany obraz w 2025 roku, z różnymi sektorami doświadczającymi bardzo odmiennych warunków. Ogólnie rzecz biorąc, aktywność inwestycyjna i najem spowolniły w większości klas aktywów w porównaniu do poziomów sprzed pandemii blog.remax.ca, co odzwierciedla niepewność gospodarczą i wyższe koszty finansowania. Jednak niektóre sektory – w szczególności magazyny przemysłowe i wielorodzinne mieszkania na wynajem – pozostają fundamentalnie silne, podczas gdy rynek biurowy zmaga się z powirusowym problemem wysokich pustostanów.

Sektor biurowy – wysoka pustostanowość i ucieczka do jakości: Rynek biurowy w Toronto (szczególnie w centrum) jest obecnie prawdopodobnie najsłabszym ogniwem w łańcuchu nieruchomości komercyjnych. Pustostan biur w centrum wzrósł do około 18–19% na początku 2025 roku blog.remax.ca – to oszałamiający skok w porównaniu do ~2–3% pustostanów przed 2020 rokiem. Oznacza to, że prawie jedna piąta powierzchni biurowej w centrum stoi pusta, głównie z powodu rewolucji pracy zdalnej i redukcji zatrudnienia w korporacjach. Największe trudności z pozyskaniem najemców mają starsze budynki biurowe klasy B i C, podczas gdy najwyższej klasy wieżowce AAA nadal cieszą się wyższym poziomem wynajęcia dzięki ucieczce najemców do lepszej jakości blog.remax.ca. Wielu dużych pracodawców zmniejszyło swoje zapotrzebowanie na powierzchnię biurową, podnajmując lub rezygnując z nadmiarowej przestrzeni, ponieważ praca hybrydowa się utrzymuje. Nawet jeśli niektóre firmy częściej zachęcają pracowników do powrotu do biura w 2025 roku, ogólne zapotrzebowanie na powierzchnię biurową pozostaje znacznie poniżej norm sprzed pandemii renx.ca renx.ca. Właściciele mniej atrakcyjnych budynków reagują, zwiększając zachęty (takie jak okresy bezczynszowe i wyższe budżety na adaptację powierzchni) i rozważając nawet możliwości zmiany przeznaczenia. W rzeczywistości rośnie zainteresowanie, by przekształcać niewykorzystane biura w mieszkania lub obiekty specjalistyczne (takie jak gabinety lekarskie, laboratoria nauk przyrodniczych czy placówki edukacyjne) blog.remax.ca. Nadpodaż tradycyjnej powierzchni biurowej, w kontraście do niedoborów w sektorach takich jak opieka zdrowotna i mieszkania dla seniorów, stwarza okazję do repozycjonowania starzejących się zasobów biurowych blog.remax.ca. Warto zauważyć, że niektóre analizy sugerują, iż rynek biurowy może zbliżać się do dna: ogólnokrajowy wskaźnik pustostanów biurowych ma osiągnąć szczyt około połowy 2025 roku (na poziomie ~15% w skali kraju), a następnie się ustabilizować renx.ca renx.ca. Toronto, jako największy rynek biurowy w Kanadzie, będzie kluczowe do obserwacji – każdy wzrost wynajmu w centrum będzie sygnałem zmiany trendu. Na razie jednak przewagę mają najemcy, a czynsze biurowe są pod presją z wyjątkiem najnowszych, najbardziej atrakcyjnych wieżowców z bogatą ofertą udogodnień.

Sektor przemysłowy – nadal wyróżniający się wynikami: W wyraźnym kontraście do biur, nieruchomości przemysłowe w GTA pozostają najlepiej prosperującym sektorem komercyjnym blog.remax.ca. Magazyny, centra dystrybucyjne i obiekty logistyczne wciąż cieszą się dużym popytem dzięki rozwojowi e-commerce i silnej gospodarce Ontario. Wskaźnik dostępności powierzchni przemysłowej w Greater Toronto wynosił zaledwie 4,6% w I kwartale 2025 roku, co jest jednym z najniższych wyników w Kanadzie blog.remax.ca. To nieznaczny wzrost (o 40 punktów bazowych) w porównaniu z rokiem poprzednim – co wskazuje na lekkie poluzowanie podaży – ale nadal jest to bardzo napięty rynek w ujęciu historycznym. Po latach niemal zerowego poziomu pustostanów przemysłowych, właściciele nieruchomości mają wreszcie nieco większą konkurencję, a czynsze, które gwałtownie rosły, zaczęły się stabilizować. W rzeczywistości pojawiają się oznaki spowolnienia wzrostu czynszów przemysłowych: czynsze rynkowe, które osiągnęły szczyt na poziomie około 18+ dolarów za stopę kwadratową w 2023 roku, spadły do około 17–17,50$/sf do 2025 roku, gdy na rynek trafia nowa podaż cbre.ca. Deweloperzy intensywnie rozbudowują parki przemysłowe na obrzeżach GTA – nowoczesne magazyny pojawiają się wzdłuż autostrad serii 400 w miejscach takich jak Whitby, Ajax, Bolton i Caledon, aby zaspokoić popyt najemców na nowoczesne, większe obiekty blog.remax.ca. Te nowsze inwestycje oferują nieco bardziej konkurencyjne stawki najmu i zachęty, dając najemcom opcje poza bardzo napiętymi rynkami centralnymi blog.remax.ca. Kolejnym interesującym trendem jest adaptacyjne ponowne wykorzystanie starszych obiektów przemysłowych w Toronto i okolicach: wraz ze spadkiem produkcji w niektórych starzejących się nieruchomościach, właściciele przekształcają budynki na wszystko – od samoobsługowych magazynów po obiekty rekreacyjne (np. kryte korty do pickleballa i siłownie) blog.remax.ca. Ogólnie rzecz biorąc, fundamenty sektora przemysłowego pozostają silne – poziom pustostanów jest niski, a apetyt inwestorów na aktywa logistyczne jest wysoki, choć stopy kapitalizacji nieco wzrosły wraz ze stopami procentowymi. Perspektywy: Rynek przemysłowy może nadal się równoważyć w ciągu najbliższych 1–2 lat, ponieważ w GTA powstaje znaczna ilość nowej podaży. Mimo to większość analityków oczekuje, że popyt nadąży za podażą w średnim okresie, utrzymując pustostany przemysłowe poniżej poziomu równowagi i czynsze na stosunkowo stabilnym poziomie goranbrelih.com. Dla inwestorów segment przemysłowy GTA wciąż pozostaje atrakcyjny jako długoterminowa inwestycja, choć nie najb…szał sprzed kilku lat.

Sektor detaliczny – adaptacyjna odporność: Rynek nieruchomości handlowych w Toronto okazał się bardziej odporny, niż niektórzy się spodziewali, dostosowując się do zmieniających się nawyków konsumenckich i rzeczywistości po COVID-19. Wskaźniki pustostanów w najlepszych lokalizacjach handlowych pozostają niskie, a czynsze generalnie utrzymują się na stałym poziomie lub nawet rosną w najlepszych centrach handlowych blog.remax.ca. Ważnym wydarzeniem była upadłość (lub ograniczenie działalności) historycznych domów towarowych Hudson’s Bay Company, co mogło pozostawić duże luki w centrach handlowych. Jednak rynek w dużej mierze przyjął to spokojnie – puste powierzchnie po domach towarowych są zastępowane nowymi funkcjami handlowymi i rozrywkowymi blog.remax.ca. Centra handlowe w GTA przechodzą metamorfozę, wprowadzając nowe doświadczenia: dodają restauracje, kina, sklepy spożywcze, a nawet wieże mieszkalne na terenie centrów blog.remax.ca. Najlepiej prosperujące centra handlowe w Toronto (takie jak Yorkdale, Eaton Centre, Square One) nadal przodują w kraju pod względem wydajności sprzedaży, a Yorkdale osiąga podobno ponad 2300 dolarów za stopę kwadratową ze sprzedaży – zdecydowanie najwięcej w Kanadzie blog.remax.ca. To świadczy o sile dobrze zlokalizowanych obiektów handlowych. W segmencie handlu osiedlowego, otwarte pasaże handlowe z kluczowymi najemcami (sklepy spożywcze, banki, apteki) są bardzo poszukiwane przez inwestorów blog.remax.ca. Wiele z tych pasaży ma także potencjał do przyszłej przebudowy (dodanie zabudowy wielofunkcyjnej), co czyni je jeszcze bardziej atrakcyjnymi. Wyzwanie stanowi jednak ograniczona podaż wysokiej jakości powierzchni handlowych – powstaje niewiele nowych inwestycji, a istniejące nieruchomości rzadko zmieniają właściciela. Ogólnie rzecz biorąc, czynsze handlowe w 2025 roku są stabilne i nawet rosną w niektórych korytarzach, ale sukces zależy od lokalizacji i formatu. Handel uliczny w centrum miasta ponownie notuje zdrowy ruch pieszy wraz z powrotem turystów i pracowników biurowych, podczas gdy niektóre słabsze, podmiejskie węzły handlowe wciąż zmagają się z presją e-commerce. Perspektywy dla sektora handlowego na najbliższe lata są ostrożnie optymistyczne: można oczekiwać dalszej integracji handlu z innymi funkcjami (węzły komunikacyjne, mieszkalnictwo) oraz nacisku na doświadczenia, które przyciągną klientów osobiście. O ile nie nastąpi poważna recesja, handel detaliczny w Toronto powinien nadal „trzymać się mocno”, tak jak w latach 2024–2025 blog.remax.ca, z stopniowym wzrostem czynszów i wartości w najlepszych segmentach.

Wielorodzinne i wynajmowane apartamenty: Nieruchomości wielorodzinne na wynajem (apartamenty) zasługują na wzmiankę w kontekście komercyjnym, ponieważ stają się coraz ważniejszą klasą aktywów dla inwestorów. W Toronto, apartamenty budowane z myślą o wynajmie cieszą się ogromnym popytem – wskaźnik pustostanów w mieście jest niski (około 3% lub mniej) blog.remax.ca urbanation.ca a czynsze są bliskie rekordowych poziomów (więcej na ten temat w sekcji o wynajmie poniżej). To wywołało duże zainteresowanie budową nowych budynków z apartamentami na wynajem, zwłaszcza że rynek kondominiów się ochłodził. Faktycznie, ponad 700 nowych jednostek na wynajem rozpoczęło budowę w I kwartale 2025 roku w rejonie Toronto blog.remax.ca, mimo że liczba rozpoczętych budów kondominiów gwałtownie spadła. Inwestorzy tacy jak fundusze REIT i fundusze emerytalne są przyciągani przez stabilny przepływ gotówki z wynajmu oraz pozornie niekończący się popyt najemców w Toronto. Wyzwanie polega na tym, że wysokie koszty budowy i finansowania utrudniają opłacalność nowych projektów. Sektor korzysta z pewnych zachęt rządowych (takich jak niskooprocentowane finansowanie CMHC dla wynajmu), ale mimo to ekonomia jest napięta. Ostatnia propozycja rządu dotycząca ponownego wprowadzenia programu MURB (pozwalającego inwestorom odpisać amortyzację budynków na wynajem od dochodu) mogłaby pobudzić większe inwestycje, jeśli zostanie przyjęta blog.remax.ca. Tymczasem aktywność trwa: liczba proponowanych projektów wynajmu osiągnęła rekord w 2025 roku, z ok. 26 000 jednostek zgłoszonych w I kwartale – ponad dwukrotnie więcej niż rok wcześniej blog.remax.ca. Wskazuje to, że deweloperzy przygotowują się do budowy większej liczby mieszkań na wynajem, jeśli warunki się poprawią. W przypadku istniejących aktywów apartamentowych, nieco słabszy wzrost czynszów w 2025 roku (z powodu wzrostu podaży) nie zmniejszył zainteresowania inwestorów; wręcz przeciwnie, niektórzy oportunistyczni nabywcy liczą na przejęcie starszych budynków na wynajem lub nawet wieżowców z kondominiami, by przekształcić je na wynajem, licząc na długoterminowy popyt na wynajem w Toronto.

Rynek inwestycyjny i przepływy kapitału: Aktywność inwestycyjna na rynku nieruchomości komercyjnych spowolniła w 2025 roku w porównaniu do poprzednich lat. Wyższe stopy procentowe nieco podniosły stopy kapitalizacji i sprawiły, że kupujący są bardziej ostrożni. Duzi gracze instytucjonalni i fundusze REIT w większości wstrzymali się z dużymi przejęciami, zwłaszcza w bardziej ryzykownych segmentach, takich jak biura blog.remax.ca. Jednak inwestorzy prywatni i mniejsze firmy są selektywnie aktywni – na przykład na rynku centrów handlowych lokalni inwestorzy agresywnie zabiegają o każdy dostępny obiekt z supermarketem jako głównym najemcą blog.remax.ca. Sektor hotelowy również odnotował zaskakujący boom: po pandemii przychody hoteli w Toronto silnie odbiły, a sprzedaż nieruchomości hotelowych wyniosła 552 mln dolarów w 2024 roku (wzrost o 173% w porównaniu z 2023) blog.remax.ca, co sprawia, że branża hotelarska ostatnio wyróżnia się na tle innych. Ta dynamika utrzymała się w 2025 roku, a podróże turystyczne i biznesowe podniosły poziom obłożenia hoteli i zaufanie inwestorów. Ogólne wartości nieruchomości komercyjnych w Toronto spadły z najwyższych poziomów (szczególnie biura, które znacznie straciły na wartości), ale rynek nie doświadczył masowej wyprzedaży czy sytuacji kryzysowych. Pożyczkodawcy współpracują z właścicielami, przedłużając okresy kredytowania zamiast przejmować nieruchomości, licząc na odbicie w średnim terminie. Perspektywy rynku nieruchomości komercyjnych w Toronto na najbliższe lata są ostrożnie optymistyczne dla większości sektorów z wyjątkiem biur. Sektor przemysłowy i wielorodzinny prawdopodobnie pozostaną faworytami, handel detaliczny powinien stopniowo się poprawiać wraz z gospodarką, a biura mogą potrzebować kilku lat (i być może drastycznych działań, jak konwersje), by naprawdę się odbudować. Inwestorzy z wolnym kapitałem w latach 2025–2026 mogą znaleźć atrakcyjne okazje zakupowe w mocno przecenionych klasach aktywów (np. starsze biurowce nadające się do przebudowy lub mieszkania z problematycznych projektów) – ale takie inwestycje wymagają cierpliwości i strategii zwiększania wartości. Zróżnicowana gospodarka Toronto i perspektywy wzrostu oznaczają, że długoterminowe prognozy dla nieruchomości komercyjnych są pozytywne, ale sukces będzie zależał od wyboru odpowiedniego segmentu i aktywa w tej nierównomiernej odbudowie.

Trendy na rynku najmu: szybujące czynsze spotykają nową podaż

Po latach nieustannie rosnących czynszów, rynek najmu w Toronto w 2025 roku przynosi najemcom rzadką chwilę wytchnienia. Połączenie znaczącej nowej podaży wchodzącej na rynek oraz łagodniejszego rynku wtórnego mieszkań spowodowało, że warunki najmu nieco się złagodziły w porównaniu do bardzo trudnej sytuacji z lat 2022–2023. Nie ma wątpliwości – Toronto wciąż jest drogim miastem dla najemców i popyt pozostaje wysoki – ale najemcy wreszcie mają nieco większą siłę negocjacyjną niż w ostatnich latach.

Czynsze i ostatnie zmiany: Średni czynsz za mieszkanie lub apartament w Toronto ustabilizował się, a nawet nieznacznie spadł rok do roku. W czerwcu 2025 roku średni miesięczny czynsz w mieście wynosił około 2 587 dolarów, czyli około 5% mniej niż rok wcześniej nesto.ca. To pierwszy roczny spadek czynszów po długim okresie gwałtownych wzrostów, które osiągnęły szczyt w 2022 roku. Dla porównania, średni czynsz za kawalerkę wynosi około 2 200–2 400 dolarów, a za mieszkanie dwupokojowe około 2 800–3 000 dolarów w Toronto – nadal bardzo dużo, ale już nie rośnie z miesiąca na miesiąc. Według Urbanation, średnie czynsze za stopę kwadratową w nowszych budynkach przeznaczonych na wynajem spadły o około 2,2% rok do roku w pierwszym kwartale 2025 roku urbanation.ca, a po uwzględnieniu zachęt (takich jak promocje z darmowym miesiącem najmu), efektywne czynsze spadły nawet o 7% w porównaniu z poprzednim rokiem urbanation.ca. Nawet rynek wynajmu mieszkań w kondominiach odnotował pauzę: średnie czynsze za apartamenty w GTA spadały rok do roku przez czwarty kwartał z rzędu na początku 2025 roku urbanation.ca. Zasadniczo, gorączkowa inflacja czynszów z ostatnich kilku lat została przerwana, przynajmniej tymczasowo.

Wzrost podaży i wskaźniki pustostanów: To ochłodzenie czynszów jest w dużej mierze napędzane przez podaż. Toronto odnotowało bezprecedensową falę nowej podaży mieszkań skierowanych do najemców. Oddania do użytku mieszkań na wynajem osiągnęły 30-letni rekord na początku 2025 roku – tylko w I kwartale otwarto ponad 2100 nowych mieszkań na wynajem, co stanowi wzrost o 173% w porównaniu z rokiem poprzednim urbanation.ca. Dodatkowo, tysiące nowo ukończonych kondominiów (które często trafiają na rynek najmu) pojawiły się na rynku. Napływ nowych lokali spowodował, że wskaźnik pustostanów wzrósł z rekordowo niskich poziomów. W całym mieście wskaźnik pustostanów dla nowszych mieszkań na wynajem wynosił około 3,7% w Toronto (3,5% w całym GTA) w I kwartale 2025 roku, w porównaniu do około 2,5% rok wcześniej i był najwyższy od połowy 2021 roku urbanation.ca. Choć wskaźnik pustostanów na poziomie 3-4% wciąż jest stosunkowo niski, oznacza to zauważalne poluzowanie w porównaniu do poziomów poniżej 2% powszechnych przed pandemią. Najemcy wreszcie widzą trochę więcej opcji: w I kwartale 2025 roku liczba aktywnych ogłoszeń wynajmu kondominiów wzrosła o 29% rok do roku, co odpowiada około 1,4 miesiąca zapasów mieszkań na wynajem na rynku (w porównaniu do mniej niż 1 miesiąca podaży historycznie) urbanation.ca. Właściciele, stając w obliczu większej konkurencji, odpowiedzieli oferując zachęty – Urbanation podaje, że prawie 2/3 budynków na wynajem oferowało jakąś zachętę (np. jeden lub dwa miesiące czynszu gratis) na początku 2025 roku, dwukrotnie więcej niż rok wcześniej urbanation.ca. Takie gratisy skutecznie obniżają czynsz płacony przez najemców i sygnalizują, że właściciele są zdeterminowani, by utrzymać lokale zajęte.

urbanation.ca Jednak ten rynek najemców może okazać się krótkotrwały. Czynniki, które spowodowały ten wzrost podaży, teraz się odwracają: wyższe stopy procentowe i koszty budowy sprawiają, że deweloperzy wstrzymują nowe projekty. Rozpoczęcia budowy mieszkań na wynajem w GTA spadły o 60% rok do roku w I kwartale 2025 (rozpoczęto budowę tylko ok. 731 lokali) urbanation.ca, a łączna liczba mieszkań na wynajem w budowie faktycznie spadła do około 21 800 jednostek – to najniższy poziom od dwóch lat urbanation.ca. W sektorze kondominiów wiele planowanych projektów jest opóźnianych lub anulowanych, co ograniczy napływ nowych kondominiów inwestorskich na wynajem za kilka lat cmhc-schl.gc.ca. Konsensus wśród analityków rynku mieszkaniowego jest taki, że popyt na wynajem w Toronto będzie nadal rósł (dzięki imigracji i wzrostowi zatrudnienia), ale podaż nie nadąża w dłuższej perspektywie. Obecnie podwyższona liczba wolnych mieszkań i stabilne czynsze to prawdopodobnie przejściowe okno. Jak ujął to Shaun Hildebrand z Urbanation, „poprawa dostępności (dla najemców) dzięki ostatnim wzrostom podaży… nie powinna trwać długo, biorąc pod uwagę obecny spadek liczby nowych budów.” urbanation.ca Innymi słowy, najemcy powinni korzystać z oddechu w 2025 roku, póki trwa – w 2026 lub 2027 Toronto może znów mieć bardzo napięty rynek najmu, jeśli nie przyspieszy budowa nowych mieszkań.

Prognoza rynku najmu: W ciągu najbliższych 3–5 lat można się spodziewać, że wzrost czynszów zostanie wznowiony po tym krótkim okresie stagnacji. Populacja Toronto rośnie w rekordowym tempie, a większość nowo przybyłych najpierw wynajmuje mieszkania, zanim zdecyduje się na zakup. Nawet 3,5% wskaźnik pustostanów to niewiele jak na miasto wielkości Toronto – w wielu światowych metropoliach 5% uznaje się za poziom zrównoważony, więc rynek najmu w Toronto nadal jest niedostatecznie zaopatrzony według tego kryterium. Niewielki wzrost pustostanów w 2025 roku prawdopodobnie wkrótce osiągnie szczyt, a pod koniec 2025 lub w 2026 roku, o ile gospodarka pozostanie stabilna, czynsze mogą ponownie zacząć rosnąć szybciej niż inflacja. Jednym z czynników wspierających jest polityka: kontrola czynszów w prowincji Ontario (która ogranicza podwyżki czynszów w starszych lokalach do poziomu zbliżonego do inflacji, a obecnie zwalnia z tego nowe lokale wybudowane po 2018 roku) może ulec zmianom. Trwają dyskusje na temat rozszerzenia kontroli czynszów na nowsze budynki, ale do 2025 roku nie wprowadzono żadnych zmian – wręcz przeciwnie, decydenci ostrożnie podchodzą do kwestii, by nie zniechęcać do budowy nowych mieszkań na wynajem. Inwestorzy w sektorze wielorodzinnym liczą na to, że poważny niedobór mieszkań w Toronto i wysokie bariery wejścia na rynek własności utrzymają silny popyt na wynajem w przewidywalnej przyszłości. Rzeczywiście, inwestorzy instytucjonalni aktywnie budują lub nabywają budynki mieszkalne pomimo obecnej presji na stopy kapitalizacji, wierząc, że czynsze w dłuższej perspektywie to uzasadnią. Dla najemców każda poprawa dostępności cenowej może być tymczasowa, o ile rządy nie zwiększą radykalnie podaży mieszkań. Rynek najmu w Toronto jest zasadniczo napięty i jeśli obecny zastój w budownictwie nie zostanie odwrócony, możemy wspominać rok 2025 jako krótki „oddech” przed ponownym zaostrzeniem się kryzysu na rynku najmu.

Polityka rządowa i regulacje wpływające na rynek

Polityka rządowa stała się w ostatnich latach kluczowym czynnikiem na rynku nieruchomości w Toronto, gdy władze na wszystkich szczeblach reagują na problemy z dostępnością mieszkań, szybki wzrost cen i niedobory podaży. W 2025 roku szereg działań politycznych i zmian regulacyjnych wpływa na warunki rynkowe:

• Ograniczenia dla zagranicznych nabywców: Decydenci nadal ograniczają napływ zagranicznego kapitału na rynek mieszkaniowy. Federalna ustawa Prohibition on Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act (zakaz zakupu nieruchomości przez cudzoziemców) weszła w życie w 2023 roku i została następnie przedłużona do 2026 kpmg.com. Prawo to zasadniczo zakazuje osobom fizycznym i firmom z zagranicy kupowania nieruchomości mieszkalnych w Kanadzie (z ograniczonymi wyjątkami), eliminując segment popytu, który często obwiniano o podbijanie cen. Dodatkowo, w Ontario obowiązuje Non-Resident Speculation Tax (NRST) – 25% podatek od zakupu nieruchomości przez cudzoziemców w prowincji kpmg.com. Od 1 stycznia 2025 roku miasto Toronto wprowadziło własny Municipal Non-Resident Speculation Tax (MNRST) w wysokości 10% dla zagranicznych nabywców domów w Toronto kpmg.com. Te nakładające się środki oznaczają, że każda zagraniczna jednostka chcąca kupić nieruchomość w Toronto napotka zaporowe bariery (zakaz lub w praktyce dodatkowy 35% podatek, jeśli w ogóle będzie uprawniona do zakupu). Celem jest zniechęcenie do spekulacji spoza regionu i ograniczenie popytu inwestycyjnego, dając lokalnym mieszkańcom większą szansę na własność. Według większości źródeł, aktywność zagranicznych nabywców w 2025 roku nie ma znaczenia – została w dużej mierze wyparta z rynku.
• Podatki od pustych domów i inwestorów: Poza zagranicznymi nabywcami, rządy skierowały działania przeciwko krajowym spekulantom i pustostanom. Toronto wprowadziło Vacant Home Tax w 2022 roku, który nakłada roczną opłatę w wysokości 1% wartości oszacowanej na domy pozostawione puste przez ponad 6 miesięcy (z pewnymi wyjątkami). Polityka ta ma na celu skłonienie inwestorów do wynajmu lub sprzedaży lokali zamiast trzymania ich pustych, zwiększając tym samym efektywną podaż mieszkań. Wstępne dane wskazują, że tysiące lokali zostało zadeklarowanych jako puste i objęte podatkiem – to bodziec dla właścicieli do spieniężenia lub zbycia aktywów. Ontario podniosło także prowincjonalny podatek od przeniesienia własności nieruchomości dla inwestorów posiadających wiele nieruchomości (w niektórych przypadkach wprowadzono progresywny podatek spekulacyjny). Tymczasem federalny Underused Housing Tax (1% roczny podatek od pustych lub niewykorzystanych domów należących do cudzoziemców) uzupełnia te działania. Łącznie te podatki zwiększają koszt utrzymania pustych nieruchomości i sygnalizują, że domy mają służyć ludziom, a nie być tylko inwestycją. Choć trudno dokładnie oszacować wpływ tych działań, z relacji wynika, że więcej mieszkań na rynku wtórnym trafia na wynajem, a niektórzy drobni inwestorzy wyprzedają nieruchomości z powodu wyższych kosztów i surowszych przepisów.
• Reformy zagospodarowania przestrzennego i inicjatywy zwiększające podaż mieszkań: Jedną z największych zmian w polityce mieszkaniowej jest dążenie do zwiększenia podaży poprzez zmiany w zagospodarowaniu przestrzennym i szybsze zatwierdzanie projektów. Rząd Ontario, wprowadzając Ustawę 23 („Więcej domów, szybciej” z 2022 roku), zmusił miasta do umożliwienia większej gęstości zabudowy „as-of-right”. W odpowiedzi, przepisy Toronto obecnie pozwalają na budowę do czterech lokali („plexów”) na działkach mieszkalnych w całym mieście, co w praktyce kończy tradycyjne strefowanie wyłącznie pod domy jednorodzinne. Ta reforma strefowania „brakującej klasy średniej” ma na celu łagodne zagęszczenie dzielnic poprzez dupleksy, tripleksy i domy ogrodowe. Choć zmiana ta wdraża się powoli, z czasem może znacząco zwiększyć podaż. Prowincja również ograniczyła wzrost opłat deweloperskich i obniżyła opłaty za budownictwo przystępne cenowo, aby zachęcić do budowy. Toronto ze swojej strony zamroziło opłaty deweloperskie na poziomie z 2022 roku tymczasowo, aby nie obciążać dodatkowo projektów blog.remax.ca, choć odbiło się to na dochodach miasta. Niektóre przedmieścia, jak Vaughan, poszły jeszcze dalej – Vaughan obniżył opłaty deweloperskie o około 50% dla niskiej zabudowy, aby pobudzić nowe budownictwo blog.remax.ca. Rząd federalny uruchomił Fundusz Przyspieszenia Budownictwa Mieszkaniowego, oferując dotacje dla gmin, które ograniczają biurokrację i zwiększają liczbę rozpoczętych budów, a Toronto było beneficjentem (choć od 2025 roku okno aplikacyjne zostało zamknięte) blog.remax.ca. Pojawiają się także głosy, by rząd federalny uzależnił środki na infrastrukturę od realizacji celów mieszkaniowych przez miasta. Wszystkie te działania mają jeden cel: rozwiązanie problemu niedoboru podaży. Choć nie przyniosą efektów z dnia na dzień, w ciągu najbliższych kilku lat te zmiany w polityce mogą umiarkowanie zwiększyć tempo powstawania nowych mieszkań w Toronto, zwłaszcza w formie wielolokalowych domów, domów na tyłach działek i średniowysokiej zabudowy uzupełniającej.
• Regulacje dotyczące kredytów hipotecznych i wsparcie dla kredytobiorców: Po stronie finansowania, organy regulacyjne utrzymują rygorystyczny test warunków skrajnych dla kredytów hipotecznych, wymagając od kupujących zdolności kredytowej przy stopach procentowych o około 2% wyższych niż ich rzeczywista stawka. Ograniczyło to maksymalną kwotę pożyczki i utrzymało część popytu pod kontrolą. W 2025 roku Urząd Nadzoru Instytucji Finansowych (OSFI) zaproponował potencjalne dalsze ograniczenia (takie jak limity wysokich wskaźników zadłużenia i zaostrzenie kwalifikacji dla kredytów o zmiennym oprocentowaniu), choć jak dotąd nie wprowadzono żadnych istotnych nowych przepisów. Celem jest zapewnienie stabilności systemu finansowego przy wysokim zadłużeniu gospodarstw domowych. Dla kupujących, zwłaszcza tych po raz pierwszy, rządy wprowadziły pewne programy wsparcia: nowe Konto Oszczędnościowe na Pierwszy Dom (FHSA) pozwala Kanadyjczykom oszczędzać do 40 tys. dolarów bez podatku na wkład własny; istnieje też dotychczasowy program First-Time Buyer Incentive (pożyczka współdzielona) oraz prowincjonalne ulgi podatkowe od zakupu nieruchomości dla nowych nabywców. Pomagają one w niewielkim stopniu, ale biorąc pod uwagę ceny w Toronto, ich wpływ jest ograniczony. Jedną z istotnych polityk wspierających inwestorów/deweloperów w 2025 roku są rozszerzone programy ubezpieczeń CMHC dla wynajmu – dzięki programowi MLI Select, budowniczowie mieszkań na wynajem lub lokali przystępnych cenowo mogą uzyskać niskooprocentowane finansowanie z ubezpieczeniem, co umożliwiło realizację części projektów. Jest też wspomniana wcześniej propozycja przywrócenia zachęt podatkowych z lat 70. MURB, pozwalająca inwestorom w mieszkania na wynajem odliczać amortyzację od dochodu – jeśli zostanie wdrożona, może pobudzić budowę mieszkań na wynajem, poprawiając opłacalność projektów blog.remax.ca. Ostatecznie, decyzje Banku Kanady dotyczące stóp procentowych są prawdopodobnie największym czynnikiem „politycznym”: po agresywnych podwyżkach do 5% w 2023 roku w celu walki z inflacją, Bank przeszedł do obniżek stóp w latach 2024–25, gdy gospodarka osłabła wowa.ca reuters.com. W połowie 2025 roku stopa referencyjna wynosiła około 2,75% reuters.com, a dalsze umiarkowane obniżki (być może do około 2,0% na początku 2026 roku) są przewidywane reuters.com. To łagodzenie polityki pieniężnej zaczęło obniżać stopy procentowe kredytów hipotecznych z ich szczytów, poprawiając dostępność cenową dla kupujących i dając oddech osobom odnawiającym kredyty. Polityka rządu – fiskalna, regulacyjna i monetarna – nadal będzie odgrywać kluczową rolę w kształtowaniu sytuacji mieszkaniowej w Toronto. Równowaga, do której dążą decydenci, jest trudna: schłodzenie nadmiernego wzrostu cen i spekulacji, bez załamania rynku czy zatrzymania rozwoju. W 2025 roku obserwujemy wyważone podejście: surowe ograniczenia dla nabywców nierezydentów i pustych mieszkań, zachęty dla deweloperów oraz stopniowe luzowanie polityki pieniężnej, by uniknąć twardego lądowania.

Czynniki ekonomiczne wpływające na rynek

Podstawy ekonomiczne stanowią tło dla rynku nieruchomości w Toronto. W 2025 roku, szereg czynników ekonomicznych ciągnie rynek w różnych kierunkach:

• Stopy procentowe i inflacja: Otoczenie stóp procentowych przeszło zwrot o 180 stopni w porównaniu z kilkoma latami wstecz. W latach 2020–2021 kupujący korzystali ze stóp procentowych kredytów hipotecznych na poziomie 1,5–2%; jednak do 2023 roku Bank Kanady podniósł stopy do ~5%, co spowodowało wzrost 5-letnich stałych stóp hipotecznych do ~5,5–6%, a stopy zmienne były jeszcze wyższe. Ten szok stóp procentowych był główną przyczyną ochłodzenia rynku mieszkaniowego w latach 2022–2024, ponieważ wyższe koszty pożyczek znacznie ograniczyły dostępność mieszkań. W 2025 roku jednak inflacja spadła z wcześniejszych szczytów, a Bank Kanady przeszedł do obniżania stóp, aby wesprzeć gospodarkę wowa.ca reuters.com. W ciągu ostatniego roku Bank obniżył swoją stopę referencyjną o 2,25 punktu procentowego (225 pb) reuters.com, a kredytodawcy hipoteczni odpowiednio obniżyli stopy stałe. Do połowy 2025 roku typowe 5-letnie stałe kredyty hipoteczne w Toronto wynoszą około połowy 4% (a niektóre konkurencyjne oferty dla dobrze ocenianych klientów sięgają nawet wysokich 3%). Te obniżki kosztów finansowania stopniowo przyciągają część kupujących z powrotem i łagodzą presję na obecnych właścicieli domów odnawiających kredyty. Jednak stopy procentowe są nadal znacznie wyższe niż ultra-niskie poziomy z końca lat 2010, więc dostępność mieszkań pozostaje ograniczona. Jeśli Bank Kanady będzie kontynuował łagodną ścieżkę luzowania – być może kolejne 50–75 pb obniżek do 2026 roku, jak niektórzy przewidują reuters.com – to dodatkowo wzmocni popyt na mieszkania i siłę nabywczą. Z drugiej strony, każde ponowne przyspieszenie inflacji lub inny szok, który wymusiłby ponowny wzrost stóp, stanowiłoby ryzyko dla rynku. Na ten moment bazowa prognoza ekonomiczna to stabilne lub powoli spadające stopy procentowe, co jest czynnikiem wspierającym aktywność na rynku nieruchomości w przyszłości.
• Wzrost zatrudnienia i dochodów: Rynek pracy w Toronto okazał się dość odporny, choć nie obyło się bez pewnych słabości. Na początku 2025 roku miasto napotkało pewne przeciwności: wyższe stopy procentowe spowolniły sektor budowlany i nieruchomości, a niektóre wysoko wyceniane firmy technologiczne (które przeżywały boom podczas pandemii) zredukowały zatrudnienie. Dodatkowo, napięcia handlowe między USA a Kanadą oraz cła na początku 2025 roku wprowadziły niepewność w branżach nastawionych na eksport reuters.com – w rzeczywistości rozmowy o wojnie handlowej prowadzonej przez USA osłabiły zaufanie biznesu i mogą prowadzić do utraty miejsc pracy w przemyśle i sektorach powiązanych reuters.com. W tym kontekście stopa bezrobocia w Toronto nieznacznie wzrosła, utrzymując się w przedziale 6–7% w 2025 roku, w porównaniu do około 5–6% w 2019 roku. Wolniejszy wzrost gospodarczy sprawił, że gospodarstwa domowe ostrożniej podchodzą do dużych zakupów, takich jak nieruchomości reuters.com reuters.com. Niemniej jednak gospodarka Toronto jest duża i zróżnicowana. Sektory takie jak finanse, edukacja, administracja i usługi są stabilne i nadal tworzą nowe miejsca pracy. Płace rosną (częściowo z powodu korekt inflacyjnych), co pomaga dochodom nieco dogonić koszty mieszkań. Kluczowym czynnikiem do obserwacji jest to, czy Kanada wejdzie w recesję pod koniec 2025 roku – niektórzy ekonomiści ostrzegają, że jeśli stopy procentowe zostaną ponownie podniesione lub jeśli globalna gospodarka osłabnie, może dojść do łagodnej recesji, która tymczasowo zaszkodzi popytowi na mieszkania reuters.com. Z drugiej strony, jeśli sytuacja na rynku pracy w Toronto pozostanie dość stabilna (a dane o zatrudnieniu z początku 2025 roku są w porządku), to wzrost liczby ludności i odłożony popyt mogą szybko przełożyć się na większą liczbę transakcji mieszkaniowych, gdy poprawi się zaufanie. Zasadniczo, równowaga między bezpieczeństwem zatrudnienia a stopami procentowymi będzie decydować o gotowości wielu kupujących do wejścia na rynek. W 2025 roku konsumenci odczuwają pewien nacisk (wyższe koszty życia, wolniejszy wzrost płac po uwzględnieniu inflacji), co przyczynia się do ostrożnych nastrojów na rynku nieruchomości. Każda poprawa optymizmu gospodarczego lub spadek bezrobocia byłaby pozytywnym sygnałem dla rynku mieszkaniowego.
• Imigracja i wzrost liczby ludności: Ogromnym pozytywnym czynnikiem dla rynku mieszkaniowego w Toronto jest rekordowa imigracja. Kanada przyjęła bezprecedensową liczbę ~1 miliona nowych osób w latach 2022–2023 (łącznie z rezydentami stałymi, posiadaczami pozwoleń na pracę/naukę itp.), a cele pozostają wysokie – około 500 000 nowych stałych imigrantów rocznie w 2024 i 2025 roku. Obszar Greater Toronto przyciąga dużą część tych nowo przybyłych jako największy rynek pracy i centrum imigracyjne Kanady. Nawet w połowie 2024 roku wzrost liczby ludności w Toronto był o około 67% wyższy niż rok wcześniej storeys.com, co stanowi zdumiewający wzrost. Chociaż są oznaki, że tempo może się nieco uspokoić (dane za II kwartał 2024 roku wykazały niewielki spadek w stosunku do rekordowo wysokich wskaźników wzrostu canada.ca), imigracja nadal będzie się utrzymywać na historycznie wysokim poziomie. Ten napływ powoduje ogromny popyt na mieszkania, zwłaszcza początkowo na rynku najmu. Szacuje się, że imigracja odpowiadała za około 10% lub więcej wzrostu cen domów w latach 2006–2021 poprzez zwiększenie popytu instagram.com, a dziś ten efekt jest jeszcze bardziej widoczny ze względu na ogromną liczbę przyjeżdżających osób. Co ważne, imigracja to długoterminowy motor popytu: nowi Kanadyjczycy nie kupują domu od razu, ale wielu z nich zamierza kupić dom po kilku latach wynajmu i osiedlenia się. Tak więc osoby przybywające w latach 2023–2025 przełożą się na dodatkowy popyt na zakup domów w późnych latach 2020. W krótkim okresie wysoka imigracja zaostrza sytuację na rynku najmu (choć nowa zabudowa przyniosła tymczasową ulgę) i wspiera tworzenie gospodarstw domowych, co stanowi podstawę absorpcji mieszkań. O ile nie nastąpi znacząca zmiana polityki w celu ograniczenia celów imigracyjnych – co jest przedmiotem debaty politycznej, ale nie zostało wprowadzone do 2025 roku – rynek mieszkaniowy w Toronto będzie miał rosnącą bazę popytu końcowego. W perspektywie 3–5 lat oznacza to, że nawet jeśli krajowe cykle gospodarcze zwolnią, wzrost liczby ludności może pomóc ustabilizować popyt na mieszkania. To jeden z powodów, dla których eksperci nie przewidują długotrwałego załamania: ludzie potrzebują domów. Z drugiej strony, bez odpowiedniej podaży mieszkań, silna imigracja może dodatkowo pogorszyć dostępność cenową (stąd pojawiają się głosy, by lepiej dostosować poziom imigracji do planów mieszkaniowych). Na razie jednak silna imigracja to pozytywny fundament dla rynku nieruchomości w Toronto, wspierający zarówno rynek wtórny, jak i najmu.
• Inne czynniki: Warto wspomnieć o kilku dodatkowych elementach ekonomicznych. Zaufanie konsumentów w 2025 roku jest umiarkowane – badania pokazują, że ludzie martwią się kosztami życia, ale wielu jest optymistycznie nastawionych do długoterminowych perspektyw w rozwijającym się mieście takim jak Toronto. Warunki kredytowe również mają znaczenie: banki nieco zaostrzyły udzielanie kredytów, zwłaszcza dla inwestorów i osób z niższą zdolnością kredytową, ale ogólnie kredyt jest dostępny dla kwalifikujących się nabywców, a marże hipoteczne są normalne. Globalne trendy gospodarcze, takie jak kondycja gospodarki chińskiej czy ceny ropy, mogą pośrednio wpływać na Toronto (np. poprzez nastroje inwestorów lub sytuację w kanadyjskim sektorze surowcowym), ale lokalny rynek nieruchomości jest bardziej uzależniony od krajowych stóp procentowych i migracji. Jeszcze jeden lokalny czynnik: finanse miejskie. Toronto boryka się z deficytem budżetowym, a sposób jego rozwiązania (potencjalnie poprzez wyższe podatki od nieruchomości lub opłaty) może wpłynąć na koszty posiadania domu. Znaczący wzrost podatku od nieruchomości mógłby na przykład nieco obniżyć ceny, choć obecnie stawki podatku od nieruchomości w Toronto należą do najniższych w Ontario. Podsumowując, środowisko gospodarcze w 2025 roku to wysoki wzrost populacji, ale umiarkowany ogólny wzrost PKB, a gospodarka znajduje się w późnej fazie cyklu. Stopy procentowe – kluczowa zmienna – mają tendencję spadkową, co powinno stopniowo stymulować rynek mieszkaniowy, ale nabywcy pozostają wrażliwi na ceny i sytuację na rynku pracy. Rynek nieruchomości w Toronto nie istnieje w próżni: jest powiązany z tymi szerszymi trendami gospodarczymi, a najbliższe lata będą zależeć od tego, jak skutecznie Kanada przeprowadzi miękkie lądowanie i utrzyma zaufanie wśród szybko rosnącej populacji.

Możliwości inwestycyjne i wyzwania

Dla inwestorów, zarówno na rynku mieszkaniowym, jak i komercyjnym, rynek Toronto w 2025 roku to krajobraz zarówno kuszących możliwości, jak i istotnych wyzwań. Czasy łatwych, szybkich wzrostów cen (przynajmniej na razie) minęły, więc kluczowe są przemyślana strategia i staranny dobór aktywów.

Możliwości w sektorze mieszkaniowym: Schłodzony rynek to często szansa dla bystrego inwestora. Ceny nieruchomości mieszkaniowych cofnęły się ze swoich szczytów, a zmotywowani sprzedający oznaczają, że inwestorzy mogą negocjować lepsze warunki. Dla tych, którzy chcą inwestować w nieruchomości na wynajem, ten rynek kupującego w połączeniu z nieco niższymi cenami oferuje lepsze punkty wejścia. Warto zauważyć, że domy jednorodzinne na przystępnych przedmieściach lub w rozwijających się dzielnicach stanowią okazję: popyt na wynajem dla rodzin jest silny, a dzięki nowym przepisom umożliwiającym budowę bliźniaków/czterorodzinnych domów w strefach wcześniej jednorodzinnych, inwestor może przekształcić dom w kilka lokali na wynajem, zwiększając zyskowność. Dzielnice w zewnętrznym pierścieniu GTA (Durham, części regionu Peel lub York), które odnotowały gwałtowny wzrost cen, obecnie nieco się skorygowały – inwestorzy z dłuższą perspektywą mogą je wybrać pod kątem wartości. Przepływy pieniężne w nieruchomościach mieszkaniowych również się poprawiają dzięki wysokim czynszom; mimo że ceny są wysokie, czynsze w Toronto wzrosły o ok. 20–30% w ostatnich latach, więc stopy zwrotu z najmu, choć nadal niezbyt wysokie, są nieco lepsze w stosunku do cen. Jeśli inwestor potrafi poradzić sobie z wyższymi kosztami finansowania (np. poprzez większy wkład własny lub alternatywnych pożyczkodawców), może zabezpieczyć nieruchomości, które prawdopodobnie zyskają na wartości, gdy cykl się odwróci. Inny sposób: zakup mieszkań z przejęć od inwestorów w trudnej sytuacji lub wychodzących z inwestycji. Niektórzy inwestorzy, którzy kupili mieszkania w przedsprzedaży na szczycie rynku, teraz muszą je sfinalizować; oportunistyczny nabywca może przejąć takie mieszkanie z rabatem lub kupić nowo wykończone mieszkanie od inwestora, który chce się go pozbyć. Takie sytuacje mogą skutkować zakupem poniżej wartości rynkowej. Dodatkowo, małe budynki wielorodzinne (np. trzypokojowe lub małe kamienice) cieszą się popytem, ale jeśli znajdziesz taki z wolnymi lokalami lub wymagający remontu, możesz zwiększyć jego wartość i skorzystać z efektu skali w zarządzaniu. Warto też zwrócić uwagę na wsparcie rządowe: programy takie jak MLI Select CMHC pozwalają inwestorom uzyskać korzystne finansowanie nieruchomości na wynajem, jeśli uwzględnią lokale przystępne cenowo lub ekologiczne rozwiązania, poprawiając opłacalność projektu. Ponadto, jeśli rząd federalny przywróci ulgi MURB (pozwalające inwestorom w budynki na wynajem odpisać amortyzację) blog.remax.ca, może to znacząco zwiększyć zyski po opodatkowaniu z inwestycji w wynajem mieszkań, zasadniczo dając inwestorom ulgę podatkową za zapewnianie mieszkań na wynajem.

Wyzwania w inwestycjach mieszkaniowych: Pomimo ochłodzenia cen, na inwestorów mieszkaniowych czyha wiele wyzwań. Największym z nich są wysokie koszty utrzymania: stopy procentowe, choć niższe niż na szczycie, nadal wynoszą około 4–5% dla kredytów inwestycyjnych, co w wielu przypadkach jest wyższe niż stopa kapitalizacji nieruchomości. Oznacza to, że wiele nieruchomości będzie generować miesięczną stratę (ujemny przepływ gotówki), chyba że inwestor wpłaci bardzo wysoki wkład własny lub pobierze czynsz z górnej półki rynkowej. Matematyka jest trudna: na przykład, w przypadku dupleksu o wartości 1 miliona dolarów przy 5% oprocentowaniu i 20% wkładzie własnym, rata kredytu znacznie przekroczy pobierany czynsz. Inwestorzy muszą więc mieć więcej kapitału własnego lub zaakceptować krótkoterminowy ujemny przepływ gotówki, licząc na długoterminowy wzrost wartości. Warunki udzielania kredytów również są bardziej rygorystyczne – banki dokładnie analizują dochody z najmu i mogą wymagać wyższego wkładu własnego od inwestorów. Kolejnym wyzwaniem są przepisy przyjazne najemcom w Ontario. Silna kontrola czynszów w starszych lokalach oznacza, że jeśli kupisz budynek z długoletnimi najemcami, czynsze mogą być znacznie poniżej wartości rynkowej i masz ograniczoną możliwość ich podnoszenia (tylko ok. 2,5% rocznie według wytycznych prowincji dla obecnych najemców). Eksmisje z powodu remontu lub na własny użytek są ściśle regulowane, więc strategie „value-add” są bardziej złożone i czasem kontrowersyjne. Do tego dochodzą nowe przepisy miejskie, takie jak podatek od pustych mieszkań, które oznaczają, że inwestorzy płacą kary, jeśli lokal stoi pusty (ograniczając elastyczność), a działania miasta mające na celu ograniczenie najmu krótkoterminowego (Airbnb) wyeliminowały tę opcję jako źródło wysokich dochodów w wielu kondominiach. Krótko mówiąc, era „kup dowolne mieszkanie, wrzuć na Airbnb i zarabiaj krocie” się skończyła – inwestorzy muszą działać w bardziej regulowanym środowisku najmu, nastawionym na długoterminowych lokatorów. Istnieje też ryzyko rynkowe: czy ceny mogą spaść jeszcze bardziej? Jeśli ktoś podziela bardziej pesymistyczne prognozy (np. kolejny spadek o 5–10% w 2025 roku), inwestor kupujący teraz może zobaczyć spadek swojego kapitału w krótkim okresie. Dla mocno zadłużonych inwestorów to ryzyko, jeśli planują refinansowanie lub sprzedaż wkrótce. W związku z tym, inwestowanie w nieruchomości mieszkaniowe w 2025 roku to gra długoterminowa, oparta na fundamentach – chodzi o kupowanie wysokiej jakości nieruchomości w rozsądnej cenie, z planem utrzymania ich mimo krótkoterminowych zawirowań, przy jednoczesnym skrupulatnym zarządzaniu przepływem gotówki.

Możliwości w sektorze komercyjnym: Nieruchomości komercyjne oferują różne możliwości. Na przykład, rynek biur w trudnej sytuacji może być szansą dla inwestora kontrariańskiego na nabycie atrakcyjnych nieruchomości w centrum miasta po względnie okazyjnej cenie. Wartości wieżowców biurowych znacznie się skorygowały (według niektórych szacunków spadki dwucyfrowe dla budynków klasy B), a niektórzy właściciele pod presją finansową mogą być skłonni sprzedać. Inwestor z planem repozycjonowania – na przykład przekształcenia starego biurowca w apartamenty wielofunkcyjne lub centrum medyczne – mógłby skorzystać z niskich kosztów nabycia i potencjalnych przyszłych zysków po zmianie przeznaczenia nieruchomości. Miasto i prowincja rozważają także zachęty do konwersji biur (uproszczone procedury zatwierdzania, być może dotacje), co mogłoby wzmocnić takie projekty. Innym obszarem jest handel detaliczny w miastach: podczas gdy najlepsze centra handlowe są mocno trzymane, część nieruchomości handlowych przy głównych ulicach lub starszych pasaży może być dostępna od właścicieli chcących wyjść z inwestycji. Biorąc pod uwagę odporność czynszów detalicznych w dobrych lokalizacjach, te aktywa mogą zapewnić stabilny dochód i potencjalne możliwości przebudowy (np. dodanie mieszkań nad pasażem handlowym). Nieruchomości przemysłowe i logistyczne pozostają gorącym towarem – każdy inwestor, który znajdzie kawałek gruntu przemysłowego lub mały magazyn/kondominium, może skorzystać z dużego popytu ze strony firm. Małe kondominia przemysłowe, na przykład, są popularne wśród rzemieślników i małych firm, i mogą przynosić dobre zwroty. W segmencie komercyjnych nieruchomości wielorodzinnych (większe budynki mieszkalne) możliwości są rzadkie, bo wszyscy ich chcą, ale jeśli uda się znaleźć taki obiekt (np. starszy średniowysoki budynek z zaległymi remontami), inwestor może sfinansować ulepszenia przez programy CMHC i cieszyć się bardzo niskim ryzykiem pustostanów. Jak wspomniano, sektor hotelowy przeżywa boom; podczas gdy duże hotele w centrum to domena instytucji, mniejsze hotele butikowe lub tereny pod przebudowę moteli na obrzeżach Toronto mogą stanowić niszowe okazje, korzystając z fali turystyki. Grunty pod zabudowę to kolejny kierunek – przy wolniejszym rynku wartości gruntów spadły z poziomów szczytowych; deweloper/inwestor, który kupi ziemię w latach 2025–26 po obniżonej cenie, może dobrze wyczuć moment, by rozpocząć projekt, gdy rynek odbije za kilka lat. Na koniec, każda nieruchomość komercyjna o silnych parametrach środowiskowych, społecznych i ładu korporacyjnego (ESG) (np. energooszczędne budynki lub projekty mieszkań dostępnych cenowo) może odblokować specjalne finansowanie lub dotacje, co dodatkowo wzmacnia argument inwestycyjny.

Wyzwania w inwestycjach komercyjnych: Strona komercyjna również nie jest pozbawiona problemów. Wysokie stopy procentowe mocno uderzają w projekty komercyjne – stopy kapitalizacji wzrosły, co obniża wartości, a refinansowanie istniejących nieruchomości może być trudne. Przykład biur jest dwuznaczny: choć są tanie, inwestor może „złapać spadający nóż”, jeśli poziom pustostanów się nie poprawi. Utrzymywanie w połowie pustego budynku z długiem jest bolesne, więc tylko ci z dużym kapitałem i jasnym planem konwersji powinni się w to angażować. Bariery regulacyjne mogą również utrudniać niektóre strategie zwiększania wartości; na przykład konwersja biur na mieszkania brzmi świetnie, ale przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego, kodeks budowlany i zasady relokacji najemców (jeśli budynek jest częściowo zajęty) są skomplikowane. W handlu wyzwaniem są zmieniające się wzorce konsumenckie – e-commerce zostaje na stałe, więc inwestor musi mieć pewność, że nieruchomość handlowa ma zrównoważony miks najemców lub przyszłe alternatywne zastosowania. W sektorze magazynowym wyzwaniem jest często niska stopa zwrotu – ceny zostały tak wywindowane, że stopy kapitalizacji są bardzo niskie (3-4%), a przy finansowaniu na podobnym lub wyższym poziomie, marże są niewielkie. W praktyce stawiasz na wzrost czynszów i długoterminową aprecjację, co prawdopodobnie nastąpi, ale wymaga cierpliwości. Kluczowym wyzwaniem w mieszkaniówce jest konkurencja – trudno znaleźć okazje, które nie są już wycenione perfekcyjnie, skoro każdy inwestor instytucjonalny chce mieć mieszkania. Jeśli już coś znajdziesz, może to być dlatego, że są tam problemy (kontrola czynszów ograniczająca potencjał wzrostu, konieczność dużych remontów itp.). Płynność na rynku nieruchomości komercyjnych również spadła – w 2025 roku jest mniej kupujących, więc jeśli zainwestujesz teraz, przygotuj się na dłuższe trzymanie aktywa, bo pula kupujących do szybkiej odsprzedaży jest mniejsza w środowisku wysokich stóp. Koszty budowy pozostają wysokie, więc każda inwestycja deweloperska lub większy remont wiąże się z ryzykiem przekroczenia budżetu. Widzimy też wyższe podatki od nieruchomości i koszty mediów dla nieruchomości komercyjnych, co ogranicza dochód operacyjny netto. Na przykład w Toronto stawki podatku od nieruchomości komercyjnych są wyższe niż dla mieszkaniowych, a jeśli miasto podniesie podatki, by pokryć deficyt budżetowy, bezpośrednio wpłynie to na zwroty inwestorów. Wreszcie, ryzyka makroekonomiczne, takie jak potencjalna recesja, zaszkodziłyby najemcom komercyjnym (wzrost niewypłacalności, pustostanów), więc inwestor musi podchodzić do wyceny ostrożnie i mieć rezerwy gotówkowe.

Podsumowując, rynek Toronto w 2025 roku daje inwestorom szansę na zakupy podczas spadków, dywersyfikację portfela i pozycjonowanie się na kolejny cykl wzrostowy – ale sukces zależy od starannego wyboru transakcji i zarządzania ryzykiem. Jakość ponad ilość to klucz: najlepsze lokalizacje i nieruchomości zwykle utrzymują wartość nawet podczas spadków. Niezależnie czy to bliźniak w rewitalizowanej dzielnicy, czy stara hala magazynowa do odnowienia, okazje są dla tych, którzy odrobią pracę domową. Trzeba jednak poruszać się wśród wysokich kosztów finansowania, surowszych regulacji i gospodarki w fazie zmian. Skończyły się czasy spekulacyjnej gorączki; środowisko 2025 sprzyja zdyscyplinowanym, długoterminowym inwestorom, którzy potrafią wykorzystać okazje na chłodniejszym rynku i skorzystać z trwałych fundamentów Toronto (wzrost populacji, ograniczona podaż gruntów, żywotność gospodarcza) w nadchodzących latach.

Prognozy: czego się spodziewać w ciągu najbliższych 3–5 lat

Patrząc w przyszłość, konsensus ekspertów dotyczący rynku nieruchomości w Toronto na najbliższe lata jest ostrożnie optymistyczny – ale z zastrzeżeniem, że odbudowa będzie stopniowa i niepozbawiona przeszkód. Oto kluczowe elementy prognozy na 3–5 lat:

• Ceny i trajektoria sprzedaży: Większość prognoz przewiduje, że rok 2025 będzie oznaczał dno lub okolice dna cen, z niewielkim spadkiem lub stabilizacją w ujęciu rocznym reuters.com cmhc-schl.gc.ca. Jak wspomniano, analitycy ankietowani przez Reuters spodziewają się około 2% spadku cen domów w skali kraju w 2025 roku, a w Toronto konkretnie około –4% reuters.com. Jednak do 2026 roku panuje powszechne oczekiwanie powrotu do umiarkowanego wzrostu cen. Prognoza CMHC na połowę 2025 roku zakłada odbicie od 2026 roku wraz z poprawą fundamentów gospodarczych cmhc-schl.gc.ca. Potwierdzają to największe banki: na przykład ekonomiści BMO i RBC przewidują stabilizację do końca 2025 roku i umiarkowany wzrost (być może rzędu 3–5% rocznie) w latach 2026–2027 reuters.com. Ważne jest podkreślenie słowa „umiarkowany” – nie mówimy o 20% rocznych wzrostach z czasów pandemii. Raczej będzie to tempo zbliżone do wzrostu dochodów lub inflacji, co jest zdrowsze i bardziej zrównoważone. Ten scenariusz zakłada, że stopy procentowe będą nadal stopniowo spadać i nie nastąpi poważna recesja. Jeśli tak się stanie, wolumeny sprzedaży również powinny wzrosnąć – TRREB prognozował około 12% wzrost sprzedaży w 2025 roku urbaneer.com, i choć może to być optymistyczne, to w 2026 roku sprzedaż może już przewyższać poziomy z 2024 roku, gdy powróci zaufanie. Zalegający na rynku kupujący (zwłaszcza ci kupujący po raz pierwszy) powrócą, gdy poprawi się dostępność cenowa. Do 2028 roku ceny domów w Toronto mogą ponownie zbliżyć się do szczytowych poziomów z 2022 roku, choć po uwzględnieniu inflacji mogą być nadal nieco niższe. Zasadniczo oczekuje się, że rynek odbuduje się, ale w wolniejszym, bardziej stabilnym tempie niż w ostatnich latach pełnych gwałtownych zmian.
• Gospodarcze niewiadome: Ta prognoza może zostać zakłócona lub przyspieszona przez pewne czynniki. Jedną z niewiadomych jest szerszy cykl gospodarczy. Jeśli gospodarka USA i światowa będą się dobrze rozwijać, Kanada może uniknąć recesji i odnotować silniejszy wzrost – to pobudzi zatrudnienie i zaufanie konsumentów, co przełoży się na szybsze ożywienie rynku mieszkaniowego. Z drugiej strony, jeśli scenariusz wojny handlowej się pogorszy (polityka protekcjonistyczna, cła) reuters.com lub jeśli inflacja gwałtownie wzrośnie, zmuszając do ponownych podwyżek stóp procentowych, rynek mieszkaniowy może dłużej pozostawać w stagnacji. Kolejną niewiadomą jest interwencja polityczna. Podczas gdy ostatnie działania rządu miały na celu schłodzenie popytu, do 2026 roku możemy zobaczyć zmiany – na przykład nowy rząd federalny może zdecydować się na bodźce, w tym zachęty mieszkaniowe, jeśli rynek będzie zbyt słaby. Albo polityka imigracyjna może zostać zmodyfikowana pod presją społeczną, co mogłoby nieco ograniczyć popyt na mieszkania. Pomijając te niepewności, scenariusz bazowy zakłada miękkie lądowanie gospodarcze, co oznacza, że rynek nieruchomości prawdopodobnie będzie podążał łagodną ścieżką wzrostową po tej korekcie.
• Podaż i budownictwo: Niepokojącym trendem jest gwałtowny spadek liczby rozpoczętych budów mieszkań w latach 2024–2025 z powodu wysokich kosztów budowy i problemów z finansowaniem cmhc-schl.gc.ca. Mniej nowych projektów dziś oznacza mniejszą nową podaż w latach 2026–2027, co może paradoksalnie ponownie doprowadzić do niedoboru na rynku właśnie wtedy, gdy popyt zacznie rosnąć. CMHC ostrzega, że liczba rozpoczętych budów mieszkań prawdopodobnie gwałtownie spadnie w Ontario i Kolumbii Brytyjskiej, zwłaszcza w segmencie kondominiów, ponieważ deweloperzy anulują projekty, które przestają być opłacalne cmhc-schl.gc.ca. Już teraz widzimy to w Toronto: niesprzedane zapasy kondominiów rosną, a wiele nowych inwestycji jest wstrzymywanych. To wycofanie się z rynku doprowadzi do mniejszej liczby ukończonych mieszkań za kilka lat, co może ponownie zaostrzyć sytuację na rynku. Również na rynku najmu spowolnienie nowych inwestycji oznacza, że obecna ulga dla najemców może być tymczasowa. Do 2027 roku rynek mieszkaniowy może ponownie stanąć w obliczu presji podażowej, chyba że wiele projektów zostanie szybko wznowionych, gdy warunki się poprawią. Krótko mówiąc, obecne spowolnienie sieje ziarno pod przyszłe ożywienie poprzez ograniczenie nowej podaży. To sugeruje, że choć najbliższy rok lub dwa będą sprzyjać kupującym, wahadło może powrócić do bardziej zrównoważonego lub nawet rynku sprzedającego w niektórych segmentach pod koniec dekady, jeśli popyt będzie nadal rósł, a podaż nie nadąży.
• Segmenty rozchodzą się: Oczekuje się, że różnice w wynikach pomiędzy różnymi segmentami i lokalizacjami będą się utrzymywać. Segmenty przystępne cenowo (mieszkania startowe, mieszkania na wejście) prawdopodobnie odnotują najwcześniejsze i najsilniejsze ożywienie popytu, po prostu ze względu na dużą liczbę kupujących, którzy mogą sobie na nie pozwolić i czekają. Nieruchomości luksusowe z wyższej półki mogą potrzebować więcej czasu, aby w pełni powrócić do szczytowych cen, ponieważ ten segment rynku był przegrzany, a pula kupujących (często obejmująca kapitał zagraniczny) się skurczyła. Centrum vs przedmieścia: podczas boomu pandemicznego przedmieścia radziły sobie lepiej, ale w czasie spadku również straciły więcej procentowo. Możemy zobaczyć, że dynamika miasto-przedmieścia się wyrówna – miejskie mieszkania i domy w najlepszych lokalizacjach z dostępem do komunikacji publicznej mogą ponownie zacząć przyciągać większe zainteresowanie (zwłaszcza gdy powrót do biur ustabilizuje się na poziomie 3-4 dni w tygodniu dla wielu firm do 2025 roku renx.ca, co zwiększa wartość bliskości). Mieszkania vs domy: prognoza TRREB zakładała, że domy jednorodzinne będą zyskiwać na wartości szybciej niż mieszkania w 2025 roku z powodu „dobrze zaopatrzonego rynku mieszkań” urbaneer.com. Rzeczywiście, mieszkania pozostają w tyle. W ciągu najbliższych kilku lat, jeśli budowa mieszkań pozostanie ograniczona, nadpodaż zostanie skonsumowana i mieszkania mogą wtedy przejść fazę nadrabiania, ale prawdopodobnie nadal będą osiągać gorsze wyniki niż domy niskokondygnacyjne w najbliższym czasie. Domy zorientowane na grunt mają ograniczoną nową podaż (nikt nie tworzy więcej ziemi w Toronto), więc ich długoterminowe perspektywy pozostają solidne.
• Perspektywy rynku najmu: Popyt na wynajem pozostanie bardzo silny dzięki imigracji i wzrostowi zatrudnienia. Po tegorocznym niewielkim spadku, prognozuje się, że czynsze ponownie zaczną rosnąć. Niektóre prognozy przewidują, że czynsze w Toronto będą rosły mniej więcej w tempie wzrostu dochodów (~3% rocznie) w ciągu najbliższych 5 lat, ale jeśli własność domu pozostanie poza zasięgiem wielu osób, wzrost czynszów może łatwo przekroczyć ten poziom. Podaż mieszkań na wynajem to kluczowa kwestia – jeśli rządy znajdą sposoby na znaczne zwiększenie budowy mieszkań na wynajem, może to powstrzymać inflację czynszów. Jednak biorąc pod uwagę wyzwania, bardziej prawdopodobne jest, że poziom pustostanów pozostanie niski (poniżej 3%) i właściciele odzyskają siłę przetargową do 2026 roku. Wniosek: dostępność mieszkań pozostanie kluczowym problemem społecznym/politycznym. Możemy zobaczyć więcej kreatywnych rozwiązań: współdzielenie mieszkań, domy modułowe, projekty mieszkań przystępnych cenowo realizowane w partnerstwie publiczno-prywatnym itp., aby zapewnić mieszkania rosnącej populacji. Z punktu widzenia inwestora, posiadanie nieruchomości na wynajem w Toronto nadal będzie atrakcyjne (silny popyt, niska liczba pustostanów), pod warunkiem, że uda się poruszać wśród przepisów i kosztów.
• Opinia ekspertów: Liderzy branży i ekonomiści często używają słów „zrównoważony” lub „stabilizujący się”, aby opisać przyszły rynek Toronto. Era gwałtownych wzrostów i spadków może ustąpić miejsca bardziej unormowanemu cyklowi rynkowemu. Robert Hogue z RBC zauważa, że dostępność cenowa prawdopodobnie nieznacznie się poprawi w nadchodzącym roku – być może odwracając około połowę pogorszenia z czasów pandemii – ale „wciąż nie wróci do poziomów sprzed pandemii” reuters.com. Sugeruje to, że rynek pozostanie trudny dla kupujących po raz pierwszy, ale nieco mniej niż w szczytowym momencie. Wspomina również o „zmianach o charakterze transformacyjnym” potrzebnych do prawdziwej dostępności cenowej (takich jak ogromny wzrost podaży lub produktywności), które nie są na najbliższym horyzoncie reuters.com. Bez nich prawdopodobnie wrócimy do długoterminowej historii Toronto: ceny rosną nieco szybciej niż dochody, chyba że zostaną powstrzymane przez politykę. Prognozy biur pośrednictwa (np. REMAX, Royal LePage) na najbliższy rok lub dwa są umiarkowanie optymistyczne – często przewidują wzrosty cen na poziomie niskich lub średnich jednocyfrowych wartości procentowych, powołując się na fundamenty takie jak imigracja. Prognoza CMHC jest nieco bardziej ostrożna, podkreślając ryzyka związane z wysokim zadłużeniem i niepewnością gospodarczą, ale nawet oni przewidują ożywienie do 2026 roku cmhc-schl.gc.ca. Kluczowym punktem, na który zwraca uwagę wielu ekspertów, jest to, że nastroje mogą się szybko zmienić. Jeśli kupujący uznają, że najgorsze już za nami, możemy zobaczyć nagły wzrost odłożonego popytu (jak miało to miejsce w 2019 roku po załamaniu w 2017, a także na początku 2020 przed COVID). Biorąc pod uwagę poprawę dostępności dzięki niższym stopom procentowym i nieco niższym cenom, może wystarczyć zaledwie kilka miesięcy pozytywnych wiadomości (na przykład kilka miesięcy wzrostów cen lub wstrzymanie obniżek stóp), aby przywrócić bardziej optymistyczne nastroje.

Podsumowując, rynek nieruchomości w Toronto jest gotowy na stopniowe ożywienie i powrót do wzrostu w nadchodzących latach, ale będzie to inny rodzaj wzrostu – bardziej umiarkowany i rozproszony. Rynek przetrawia wstrząsy z ostatnich kilku lat i resetuje się na bardziej zrównoważoną ścieżkę. Użytkownicy końcowi (rodziny, kupujący po raz pierwszy) będą napędzać następną fazę cyklu, a nie spekulanci, częściowo dzięki wprowadzonym środkom politycznym. Dla inwestorów i nabywców domów z kilkuletnią perspektywą, przekaz większości analityków brzmi: ten okres słabości to okazja, by wejść na rynek, zanim nieunikniona długoterminowa nierównowaga popytu i podaży znów da o sobie znać. Toronto pozostaje gospodarczym silnikiem Kanady i magnesem dla talentów; te fundamenty będą wspierać wartości nieruchomości. Jak zażartował jeden z ekonomistów, „spodziewamy się, że ceny domów… ustabilizują się jeszcze w tym roku, a następnie wznowią umiarkowane odbicie w 2026 roku” reuters.com. Do 2028 roku miasto prawdopodobnie będzie zauważalnie większe (dzięki setkom tysięcy nowych mieszkańców), a mieszkalnictwo będzie tak samo kluczowe jak dotąd. Jeśli obecny nacisk polityczny na podaż mieszkań się utrzyma, możemy zobaczyć pewną poprawę dostępności i więcej opcji dla kupujących. Jednak jeśli budownictwo nie nadąży, a popyt gwałtownie wzrośnie, Toronto może czekać kolejna fala szybkiego wzrostu cen w drugiej połowie dekady.

Podsumowanie: W ciągu najbliższych 3–5 lat należy się spodziewać, że zrównoważony rynek przekształci się w umiarkowany rynek sprzedającego, gdy nadwyżka podaży zostanie wchłonięta. Oczekuje się, że ceny będą początkowo rosły powoli, a następnie nieco przyspieszą w latach 2026–2027, choć prawdopodobnie pozostaną w granicach jednocyfrowych rocznych wzrostów reuters.com. Najemcy prawdopodobnie znów zmierzą się z rosnącymi czynszami po 2025 roku, a dostępność mieszkań pozostanie wyzwaniem, ale nieco lepsza niż w najgorszym ostatnim okresie. Nieruchomości w Toronto nadal będą solidną inwestycją długoterminową, wspieraną przez wzrost liczby ludności i gospodarki – ale droga do kolejnego wzrostu nagrodzi cierpliwość i rozsądne planowanie. W miarę jak miasto będzie nawigować przez cykle stóp procentowych, zmiany polityczne i globalne zawirowania gospodarcze, jedno pozostaje niezmienne: popyt na mieszkania w Toronto nie zniknie, co stanowi podstawę optymistycznych prognoz dla tych, którzy przetrwają obecne spowolnienie.

---

Źródła:

• Toronto Regional Real Estate Board (TRREB) – Market Outlook 2025 komunikat prasowy i miesięczne statystyki urbaneer.com rbc.com
• Reuters Sondaż Rynku Nieruchomości – 26 czerwca 2025 (Prognoza cen i stóp procentowych) reuters.com reuters.com
• REMAX Kanada – Raport o Nieruchomościach Komercyjnych 2025 i Raport o Gorących Lokalizacjach blog.remax.ca bnnbloomberg.ca
• Urbanation – Raport o Rynku Najmu Q1 2025 (wolne lokale, czynsze, podaż) urbanation.ca urbanation.ca
• RBC Economics – Trendy i Dostępność Mieszkań, lipiec 2025 reuters.com rbc.com
• KPMG Law – Podsumowanie podatku dla zagranicznych nabywców w Toronto 2025 (MNRST) kpmg.com kpmg.com
• CMHC – Prognoza Rynku Nieruchomości 2025, letnia aktualizacja cmhc-schl.gc.ca cmhc-schl.gc.ca
• WOWA & Nesto – Aktualizacje rynku nieruchomości w Toronto, połowa 2025 (ceny, sprzedaż, zapasy) wowa.ca nesto.ca