O mercado imobiliário de Boise em 2025 continua extremamente competitivo. Os preços medianos das casas estão próximos dos recordes (~US$500 mil em abril/2025), um aumento de cerca de 2% em relação ao ano anterior redfin.com. As casas vendem muito rapidamente – o tempo médio de anúncio até aceitar uma proposta é de aproximadamente 12 dias redfin.com. A oferta está extremamente baixa: apenas cerca de 642 casas estavam listadas (estoque à venda) ao final de abril/2025 zillow.com. Como resultado, a maioria das vendas atende ou supera o preço de anúncio (cerca de 25% vendem acima do preço pedido) zillow.com. Enquanto isso, os aluguéis estão disparando: o aluguel médio em Boise (4º trimestre de 2024) era de cerca de US$1.935/mês, um aumento de +11,8% em relação ao ano anterior weknowboise.com. A vacância permanece extremamente baixa (~1,6% para todos os aluguéis weknowboise.com), indicando uma demanda intensa.
Principais Dados do Mercado – 2025:
| Métrica | Boise (2025) | Fonte |
|---|---|---|
| Preço Mediano de Venda (abr/2025) | ~US$500.000 (+2,2% ao ano) | redfin.com |
| Casas Vendidas (abr/2025) | 220 (–12,0% ao ano) | redfin.com |
| Dias Médios no Mercado | 12 dias (+1 dia vs 2024) | redfin.com |
| Estoque à Venda (30 abr) | 642 casas | zillow.com |
| Novos Anúncios (30 dias até abr) | 308 anúncios | zillow.com |
| Preço Mediano de Lista (30 abr) | US$549.283 | zillow.com |
| Preço Mediano de Venda (31 mar) | US$487.333 | zillow.com |
| Relação Venda/Lista (mar) | 0,995 | zillow.com |
| Aluguel Médio (todas unidades) | US$1.935/mês (+11,8% ao ano) | weknowboise.com |
| Taxa de Vacância de Aluguel | 1,62% | weknowboise.com |
Principais Fatores do Mercado (2025)
- Crescimento Populacional & Migração: A população de Boise continua crescendo. O Condado de Ada (região metropolitana de Boise) atingiu aproximadamente 557.600 pessoas (2024) compassidaho.org (+62.600 desde 2020). A cidade de Boise tem cerca de 250.000 habitantes em 2024 compassidaho.org, refletindo migração de regiões com alto custo de vida. Idaho é um dos principais estados de entrada – um relatório de mudanças residenciais de 2024 apontou que 69% das mudanças para Idaho foram de entrada, tornando Idaho o #1 nos EUA cdapress.com. Muitos recém-chegados citam acessibilidade e qualidade de vida. Boise se beneficia das tendências de trabalho remoto/híbrido: “Cidades como Boise estão se beneficiando do… trabalho híbrido, combinando mercados de trabalho fortes com alta qualidade de vida” cdapress.com.
- Empregos & Economia: A economia de Boise é robusta. O desemprego na região metropolitana de Boise está muito baixo (~3,2% em abril/2025) bls.gov, e o total de empregos fora da indústria agrícola é de aproximadamente 410.000 (abr/2025) bls.gov. Setores-chave estão em expansão: por exemplo, empregos na construção aumentaram cerca de 10,5% em relação ao ano anterior bls.gov, manufatura +4,6%, setor financeiro (+5,8%) e tecnologia/saúde mantêm contratações estáveis bls.gov bls.gov. Grandes empregadores (fabricante de chips Micron, setor de tecnologia, sistemas de saúde como o St. Luke’s e empresas de processamento de alimentos) sustentam o crescimento. Entre 2018–2023, Boise adicionou cerca de 17,3% mais empregos (um dos crescimentos mais rápidos dos EUA) brevitas.com. Relatórios econômicos colocam Boise próximo ao topo dos índices de crescimento – uma análise chegou a nomear Boise como o principal mercado dos EUA para investidores em 2025 brevitas.com. Esses fatores (empregos, salários, baixos impostos) mantêm a demanda local forte.
- Demanda Habitacional: A combinação de migração e emprego alimenta uma demanda constante de compradores e locatários. Taxas de hipoteca baixas (recentemente ~6–7%) ainda deixam muitos brigando por imóveis. Apesar dos altos preços, a atividade dos compradores desacelerou apenas modestamente até agora – a Redfin relata que as vendas de abril 2025 caíram cerca de 12% em relação ao ano anterior, principalmente pela falta de estoque redfin.com. Vale destacar que proprietários existentes (principalmente aposentados e profissionais de tecnologia) continuam mudando para Boise, mantendo a pressão no mercado.
- Bairros & Comodidades: A reputação de Boise por lazer ao ar livre, parques e boas escolas amplifica a demanda. Novas opções de transporte e trilhas também estão tornando a vida na cidade mais atrativa. Por exemplo, o zoneamento ao longo dos corredores de transporte (como a Fairview Ave) foi recentemente alterado para permitir projetos mais densos boisedev.com, refletindo os esforços da cidade para alinhar infraestrutura e necessidades habitacionais.
Políticas e Regulamentações Governamentais
- Reforma do Zoneamento: Em 2023, Boise adotou um novo código de zoneamento para incentivar habitações diversificadas (uso misto, ocupação de lotes vagos, ADUs, multiplexes). No primeiro ano, dados da prefeitura mostraram que mais de 400 moradias foram aprovadas em zonas de uso misto e 190 em áreas residenciais urbanas boisedev.com. Grandes projetos multifamiliares dominaram, enquanto apenas 1% das novas unidades eram duplexes boisedev.com – a prefeitura está ajustando regras para incentivar mais sobrados/duplexes. Um grande resultado foi o aumento de 113% nos alvarás de ADU (unidade acessória) – 130 ADUs aprovadas em 2024 versus ~61 em média anteriormente boisedev.com. Em resumo, o código de Boise está sendo continuamente aprimorado (aprovações mais simples, incentivos) para aumentar a oferta e a acessibilidade.
- Iniciativas de Habitação Acessível: Boise há muito adota uma abordagem de inclusão por meio de um fundo municipal para habitação acessível. Neste programa, a prefeitura compra/aluga terrenos e faz parcerias com incorporadoras para limitar o valor dos aluguéis. Em junho de 2025, o Conselho da Cidade aprovou por unanimidade um projeto de aluguel acessível com 212 unidades e 6 andares no West Bench (em 1505 N. McKinney) boisedev.com. Todas as unidades atenderão famílias com renda de até 60% da renda média da área (cerca de US$1.029/mês para um quarto) boisedev.com. Este projeto “McKinney” aproveitou a revisão do código de zoneamento (o local foi rezoneado para MX-3 devido à proximidade do transporte) boisedev.com. Moradores vizinhos levantaram preocupações (prédio mais alto, estacionamento), ilustrando o conflito entre adensamento e expectativas da comunidade.
- Políticas Estaduais: Idaho geralmente adota uma postura pró-desenvolvimento. O estado proíbe controle de aluguel ou cotas obrigatórias de habitação acessível e, em 2023, começou a exigir licença para propriedades de aluguel/temporada (reduzindo a oferta não regulamentada de aluguel de curta duração). Importante: os impostos favoráveis aos negócios e a regulação limitada do uso do solo continuam atraindo incorporadoras e mantendo os custos de construção mais baixos que em outros estados. Boise cobra taxas de impacto e agilizou o licenciamento de obras para tentar suprir a demanda, mas em geral a política permanece favorável à expansão.
Novas Construções & Grandes Empreendimentos
O pipeline de construção em Boise está muito ativo, especialmente para habitação multifamiliar. Por exemplo, 3.064 unidades de apartamentos estavam em construção na região de Boise‐Nampa no terceiro trimestre de 2024 crexi.com (quase o triplo das ~1.000 unidades entregues em 2024). A combinação de alta demanda e novos incentivos de zoneamento impulsionou muitos grandes projetos:
Outras tendências notáveis: Nos bairros residenciais de Boise, a contagem de licenças está se recuperando dos níveis mais baixos de 2022, mas ainda abaixo do pico de 2019. Construtores relatam custos mais altos (por exemplo, tarifas de madeira, seguro) que freiam parte da atividade. Ainda assim, mais de 861 unidades de apartamentos foram entregues em 2024 e centenas de novos lotes unifamiliares foram abertos crexi.com. Como ~40% dos imóveis à venda em Idaho são de novas construções (a maior participação nacionalmente) brevitas.com, compradores de primeira viagem agora encontram mais opções, o que estabilizou os preços mesmo com a demanda forte.
Mercado de Aluguéis (2025)
- Valores de Aluguel: Os aluguéis em Boise estão entre os que mais crescem em Idaho. No final de 2024, o aluguel médio (todos os tipos de imóveis) era de cerca de US$ 1.935/mês weknowboise.com – um salto de 11,8% em relação ao ano anterior weknowboise.com. Por quarto: casas de 3 dormitórios têm média de ~US$ 2.555, enquanto apartamentos de 1 dormitório ficam em torno de US$ 1.300 weknowboise.com weknowboise.com.
- Vagas: A taxa de vacância segue extremamente baixa (~1,6% em todas as unidades weknowboise.com, abaixo dos 1,8% do ano anterior). Pesquisas institucionais (CBRE, Costar) confirmam: o multifamiliar de Boise tinha 94,6% de ocupação no terceiro trimestre de 2024 crexi.com.
- Nova Oferta: O grande “pipeline” multifamiliar (3.064 unidades em construção) indica mais apartamentos chegando em breve ao mercado, o que deve moderar o crescimento dos aluguéis até o final de 2025–2026. Mesmo assim, no curto prazo o mercado favorece os locadores: os aluguéis continuam subindo (o índice do Zillow aumentou 2,2% A.A. em abril de 2025 zillow.com), e a demanda supera a oferta na maioria dos submercados.
Imóveis Comerciais (2025)
Os setores comerciais de Boise estão saudáveis, mas variados:
- Industrial/Logística: A demanda está explodindo. A região metropolitana de Boise tem cerca de 56,4 milhões de pés² de espaço industrial, com vacância de ~8,3% (T3 2024) crexi.com. A CBRE apontou apenas 7,4% de vacância no T1 2025 brevitas.com, à medida que novos galpões são locados. Mais de 1,3 milhão de pés² de novos espaços industriais estavam em construção no início de 2025 brevitas.com (boa parte para atender à futura fábrica da Micron e ao centro de distribuição da Amazon). O aluguel pedido médio está em torno de US$ 13–15/pé² (NNN) para armazéns crexi.com. Muitos grandes terrenos (como o parque de 520 acres ao sul do aeroporto) estão destinados a galpões e indústria, atraindo REITs e capital institucional.
- Varejo: O mercado de varejo de Boise segue sólido. O estoque total é de ~25,35M pés² com vacância muito baixa (~3,3% no T3 2024) crexi.com. Subúrbios como Nampa e Meridian lideram a demanda (a vacância de Nampa era de ~6,9% em 2024 crexi.com). Os aluguéis pedidos giram em torno de US$ 20–22/pé² (NNN) tokcommercial.com (com shoppings classe A na média de US$ 28). Grandes contratos recentes (ex: 16.000 pés² para Grocery Outlet) e novos centros mostram o consumo aquecido. No entanto, o desenvolvimento de varejo é cauteloso – há pouco espaço novo entrando no mercado.
- Escritórios: O setor de escritórios passa por leve desaceleração. A oferta soma cerca de 17,3M pés² com vacância de 10-11% crexi.com brevitas.com (abaixo da média americana de ~19%). A demanda se mantém graças a empresas locais (finanças, tecnologia, saúde) locando áreas. O pedido médio de aluguel gira em torno de US$ 19/pé² (dados da Crexi, nov/2024) crexi.com. Diversos submercados (centro, West Boise, Meridian) têm mais demanda, enquanto outros (ex: Central Bench) têm estoques vagos. A construção de escritórios novos é mínima, então a vacância está estabilizando em vez de disparar.
Visão para Investidores
- Investimentos Residenciais: A habitação em Boise apresentou forte valorização na última década. Por exemplo, em 2024, o preço mediano das casas era aproximadamente o dobro do preço em 2014 brevitas.com. Imóveis de luxo tiveram ganhos ainda maiores (top-quartil com +150% desde 2017 brevitas.com). Cenário de curto prazo: juros altos e nova oferta deram uma esfriada no mercado; dados da Redfin indicam que, no início de 2024, as vendas medianas estavam em torno de US$ 450.000 (–6,3% A.A.) brevitas.com. Já o potencial de longo prazo permanece forte. Investidores destacam o equilíbrio entre forte crescimento de longo prazo com cenário de curto prazo mais estável brevitas.com. O aluguel residencial ainda oferece bons retornos: com aluguéis em torno de US$ 1.600 para 3 dormitórios crexi.com e altíssima ocupação (94,6%), os proprietários esperam rendimentos brutos de ~4–6% nos imóveis novos. Por outro lado, os preços em alta recorde fazem os “cap rates” líquidos ficarem relativamente baixos (~4–5%). No geral, muitos analistas avaliam Boise como excelente para investidores – uma previsão para 2025 chegou a classificar Boise como #1 nos EUA para investimento imobiliário, destacando preço médio em ~US$ 500 mil e vendas em menos de 30 dias brevitas.com.
- Investimentos Comerciais: Indústria/logística é a aposta principal. Baixa vacância (~7–8% crexi.com brevitas.com) e localização estratégica (corredor I-84) atraíram fundos institucionais. Tanto que REITs e fundos privados já estão financiando parques industriais e galpões em Boise brevitas.com. Os cap rates típicos desse setor ficam na casa dos 5%. Imóveis de varejo têm retornos moderados (cap rates de 6–7%) e geralmente estão alugados para inquilinos com bom crédito. A baixa vacância (~3–4%) garante crescimento dos aluguéis, mas o preço do terreno e poucos projetos novos limitam a oferta. Investir em escritórios é mais cauteloso devido à vacância ao redor de 10% e incertezas na demanda. Grandes investidores concentram-se em prédios multi-inquilinos no centro ou subúrbios com contratos longos; escritórios “trophy” menores ainda encontram cap de 5-6%, sustentados pelos juros baixos.
Projeção 2026–2028
Olhando para frente, a maioria dos especialistas espera crescimento constante porém mais lento no mercado de Boise. Depois do boom da pandemia, saltos de dois dígitos não são previstos, mas os fundamentos seguem sólidos. Previsões nacionais e voltadas para Idaho geralmente projetam valorização de ~4–6% nos preços das casas em 2025 wave-property.com, e Boise deve acompanhar o ritmo. De 2026 a 2028, a demanda (por migração e empregos) deve superar a oferta por pouco, mantendo Boise como mercado levemente vendedor. Projetamos altas modestas anuais (3–5%) nos valores, nos próximos anos. Fatores-chave:
- Taxas de Juros: Se as taxas de hipoteca permanecerem em torno de 6–7%, a demanda dos compradores será um pouco contida, mas não desaparecerá. Custos de empréstimo mais altos significam que alguns compradores irão esperar ou procurar opções mais baratas (por exemplo, casas menores, subúrbios mais distantes).
- Oferta: O grande volume de imóveis em construção (especialmente apartamentos) vai amenizar a escassez de moradias. O recente boom de construções em Idaho – 40% dos imóveis ativos são novos brevitas.com – sugere que os preços de entrada vão parar de subir rapidamente. À medida que novos condomínios e aluguéis forem disponibilizados entre 2026–2028, o estoque deverá se recuperar moderadamente.
- Economia e Empregos: A fábrica de chips da Micron (atualmente em construção) e outras expansões vão adicionar milhares de empregos até 2026–27, aumentando a demanda por moradias. Espera-se que a imigração interestadual continue (especialmente da Califórnia/AZ). O desemprego em Boise dificilmente aumentará muito acima dos níveis baixos atuais, sustentando a compra e aluguel de imóveis de forma constante.
Resumindo, especialistas acreditam que Boise não vai entrar em colapso, mas provavelmente vai esfriar. O crescimento dos preços irá moderar à medida que a acessibilidade se tornar mais difícil, mas não irá se reverter. Um mercado mais equilibrado (com cerca de 6 meses de oferta) pode surgir no final desta década, em vez das condições extremas favoráveis ao vendedor de 2020–2022. Para investidores e compradores, Boise até 2028 provavelmente oferecerá ganhos consistentes, ainda que modestos – um cenário de “pouso suave” no mercado imobiliário regional.
Fontes: Dados oficiais do MLS, relatórios de corretores locais e análises do setor (Boise Regional REALTORS®, Tok Commercial, BoiseDev, CREXi, BLS, Census/Compass, etc.) foram usados para fornecer estatísticas atuais e insights de especialistas redfin.com weknowboise.com crexi.com brevitas.com. Todas as tendências e projeções são baseadas nessas fontes confiáveis e estão sujeitas a mudanças conforme as condições econômicas.
