O mercado imobiliário de Boise em 2025 é caracterizado por um crescimento estável, mas não frenético. Após picos durante a pandemia, os preços medianos das casas estão em torno dos US$ 500 mil, com ganhos modestos ano a ano. Por exemplo, o Zillow relata um valor médio de imóvel em abril de 2025 de US$ 504.848 (aumento de 1,9% em relação ao ano anterior) zillow.com, e o Redfin mostra um preço mediano de venda de US$ 500 mil em abril de 2025 (aumento de 2,2% ano a ano) redfin.com. As vendas de casas permanecem fortes, mas não explosivas (220 casas vendidas em abril de 2025, abaixo das 250 no ano anterior redfin.com), e novos anúncios estão aumentando gradualmente. O estoque disponível ainda é baixo – cerca de 2,4 meses de inventário em dezembro de 2024 weknowboise.com – então os compradores ainda enfrentam concorrência, embora menos intensa do que em 2020–21. As casas ainda são vendidas relativamente rápido (por volta de 12–14 dias no mercado na primavera de 2025 redfin.com templetonrealestategroup.com), e a razão mediana de venda para o preço pedido está próxima da paridade. Os aluguéis em Boise continuam altos e em elevação: os dados do Zillow mostram um aluguel médio de US$ 1.809 em abril de 2025 (aproximadamente 2,2% acima do ano anterior) zillow.com. Em resumo, o mercado residencial de Boise está apertado, mas se estabilizando – preços e aluguéis estão próximos das máximas históricas, mas crescendo apenas em dígitos baixos, à medida que o inventário aumenta lentamente.
- Preço Mediano das Casas: O preço mediano de venda em Boise está em torno de US$ 500 mil (abril de 2025) redfin.com. O Home Values Index do Zillow indica o imóvel típico em US$ 504.848 (alta de 1,9% ao ano) zillow.com. O Condado de Ada (região metropolitana de Boise) registrou um preço mediano de aproximadamente US$ 525 mil no final de 2024 weknowboise.com, um pouco abaixo do pico de 2022.
- Vendas e Estoque: Os anúncios estão crescendo: cerca de 2.568 casas no mercado no Treasure Valley (dez. 2024), aumento de 16% em relação ao ano anterior weknowboise.com (≈2,4 meses de estoque). Apesar do maior suprimento, as vendas pendentes também aumentam, sugerindo que a demanda ainda absorve boa parte. Para realmente equilibrar o mercado, analistas afirmam que o estoque precisaria subir cerca de 65% weknowboise.com.
- Tempo de Permanência no Mercado: As casas são vendidas, em média, em menos de duas semanas. O Redfin relata 12 dias no mercado (abril de 2025) redfin.com. O WeKnowBoise aponta uma mediana de ~14 dias na primavera de 2025. Isso é mais lento que o frenesi de 10 dias de 2021–22, mas ainda indica alta demanda.
- Valores de Aluguel: Os aluguéis estão em torno de US$ 1.800–US$ 1.900 por unidade, em média. O índice de abril de 2025 do Zillow aponta US$ 1.809 de aluguel médio em Boise zillow.com (em comparação com US$ 2.024 nacionalmente). Os aluguéis saltaram no último ano (Zillow +2,2% ao ano; outros registradores apontam um crescimento de ~10–12% até o final de 2024 weknowboise.com). As taxas de vacância são muito baixas (em torno de 1,6% em 2024 weknowboise.com), então os proprietários ainda conseguem aluguéis premium.
Tendências Comerciais e Multifamiliares
O mercado imobiliário comercial de Boise permanece saudável, com os setores industrial e varejista especialmente fortes. Dados locais mostram que o mercado industrial está em amplo crescimento: há cerca de 56,4 milhões de pés² de espaço industrial (3º tri 2024), com vacância de 8,3% crexi.com. Apesar de alguma nova construção, a absorção líquida é muito alta (cerca de 1,66 milhão de pés² alugados no acumulado do ano até o 3º tri de 2024) crexi.com. As taxas medianas de aluguel industrial são baixas (cerca de US$ 13/pé²/ano), mas investidores enxergam retorno, já que a Crexi reporta vendas recentes do setor industrial com cap rates de aproximadamente 6–7% crexi.com. O mercado de escritórios é mais misto: 17,3M pés² de inventário com cerca de 10,2% de vacância crexi.com. Alguns submercados (finanças, tecnologia, saúde) ainda mostram fortes locações, mas a absorção geral de escritórios é ligeiramente negativa (-445 mil pés² no ano) crexi.com à medida que o trabalho remoto diminui a demanda.
O varejo está robusto: o estoque de varejo em Boise é de cerca de 25,35 milhões de pés², com baixíssima vacância de 3,3% crexi.com. Os submercados de Nampa e Meridian estão especialmente limitados (Nampa com ~6,9% de vacância) crexi.com, e grandes redes nacionais continuam a expandir na região. A Crexi destaca negócios recentes fortes em varejo (por exemplo, supermercados e lojas de desconto) crexi.com. Em resumo, a demanda comercial – impulsionada pelo crescimento populacional e turismo – está fomentando novos projetos (especialmente ao redor do aeroporto e no Condado de Canyon) crexi.com.
O segmento multifamiliar também está aquecido. A ocupação de apartamentos em Boise é de cerca de 94–95% (3º tri 2024) crexi.com. O aluguel efetivo médio é de cerca de US$ 1.595/mês crexi.com (mais baixo que o aluguel de casas individuais, mas muito acessível em escala nacional). A construção de apartamentos está em ritmo recorde: aproximadamente 3.064 unidades estavam em construção no final de 2024 (com entrega de cerca de 861 unidades naquele ano) crexi.com crexi.com. As vacâncias em novos empreendimentos permanecem abaixo de 6%, indicando que a maioria das unidades encontra inquilinos rapidamente. Alta ocupação e forte fluxo de caixa tornam edifícios de apartamentos atraentes para investidores.
- Industrial: Cerca de 56,4 milhões de pés², 8,3% de vacância, ~1,66M de pés² absorvidos no ano (Q3 2024) crexi.com crexi.com. Principais novos contratos incluem grandes armazéns (Excel Inc, Costco, etc.) crexi.com. Em construção: cerca de 2,0 milhões de pés² (para logística/distribuição) crexi.com.
- Escritórios: Cerca de 17,3 milhões de pés², 10,2% de vacância crexi.com. A absorção líquida recente é levemente negativa (-445 mil pés² no ano) crexi.com. A demanda por locação se concentra nos submercados da zona oeste e do centro. Locatários notáveis recentes (como escritórios de advocacia) indicam demanda continuada (ainda que mais lenta) crexi.com crexi.com.
- Varejo: Cerca de 25,35 milhões de pés², baixíssima vacância de 3,3% crexi.com. Absorção acumulada de 332.736 pés², liderada por contratos com supermercados e lojas de grande porte crexi.com. Novos empreendimentos de varejo estão concentrados em Meridian, Nampa e nos corredores do aeroporto/Calwell em Boise crexi.com.
- Multifamiliar: Total de cerca de 36.000 unidades (região metropolitana de Boise); 5,4% de vacância crexi.com. Aluguel médio de aproximadamente US$ 1.595 crexi.com. Quase 861 unidades entregues em 2024 e 3.064 em construção crexi.com crexi.com – um recorde no pipeline. O aumento da oferta deve, eventualmente, diminuir o crescimento dos aluguéis (crescimento atual de cerca de 0,1% ao ano crexi.com), mas a demanda continua forte.
Tendências de Construção e Desenvolvimento
Novas construções aumentaram para suprir a demanda, mas ainda estão abaixo do ideal no centro da cidade. O Condado de Ada emitiu cerca de 5.137 novos alvarás de construção residencial em 2024 fred.stlouisfed.org – abaixo dos 6.089 em 2023 e o pico de 7.487 em 2021. Isso indica uma recente desaceleração nos lançamentos de casas unifamiliares. A Cidade de Boise, por sua vez, concedeu menos alvarás do que o previsto – ficando cerca de 300–800 unidades abaixo por ano nos últimos três anos cityofboise.org. Esse déficit ajuda a explicar por que os preços continuam altos. Grande parte do novo desenvolvimento agora é de townhomes e apartamentos (“habitação média”): 52% de todos os novos alvarás no Condado de Ada (2019–2022) foram para casas multifamiliares ou geminadas, acima dos 31% entre 2018 e 2020 cityofboise.org.
- Alvarás de Construção: As novas licenças habitacionais do condado de Ada caíram para cerca de 5.137 em 2024 (vs 6.089 em 2023 e 7.487 em 2021) fred.stlouisfed.org. A entrega de unidades na cidade de Boise permanece levemente abaixo da demanda de longo prazo.
- Tipos de Moradia: Habitações multifamiliares e de “média esquecida” agora dominam as novas construções (52% das licenças, 2019–22) cityofboise.org. Mais de um terço de todas as novas unidades desde 2019 estão nas regiões do centro e West Bench cityofboise.org, refletindo projetos de preenchimento e maior densidade.
- Loteamentos: Fora do núcleo urbano, novos loteamentos continuam a surgir. Dados da Build Idaho (relatório de 2025) apontam cerca de 305 novos loteamentos na região (mais de 5.400 casas vendidas), destacando que o crescimento suburbano (Meridian, Kuna, Star) ainda impulsiona a oferta.
- Custos & Atrasos: Os custos de construção continuam sendo um obstáculo – aumento de 40% nacionalmente desde 2018 cityofboise.org – o que desacelera a produção de unidades acessíveis. Projetos de infraestrutura também levam tempo: por exemplo, a extensão da rodovia 16 de Idaho (ligando à I-84) começou em 2006 e ainda está sendo construída em segmentos boisedev.com.
Fatores Econômicos & Demográficos
O mercado de Boise é sustentado pelo rápido crescimento populacional e de empregos. O Treasure Valley (condados de Ada + Canyon) agora totaliza aproximadamente 848.000 residentes (estimativa para 2025) boisedev.com, um aumento de cerca de 3% em um ano. A cidade de Boise em si tem cerca de 253.550 pessoas (crescimento de 1,4% em 2025) boisedev.com. Essa região aproximadamente dobrou sua população desde 1990, ritmo bem acima da média nacional. Principais dados demográficos: idade média de cerca de 37,8 anos crexi.com e alta escolaridade (~38% possuem diploma universitário ou superior crexi.com).
Economicamente, Boise apresenta baixo desemprego (cerca de 3,2% em 2024) crexi.com e uma base de empregos diversificada. Grandes empregadores de tecnologia e indústria (Micron, Hewlett-Packard, fintechs em crescimento) estão expandindo o quadro de funcionários local crexi.com. Saúde (St. Luke’s, St. Alphonsus) e educação (Boise State, College of Western Idaho) também são pilares de emprego. O PIB da região metropolitana ultrapassou $36,3 bilhões em 2024 crexi.com. A renda familiar mediana é de cerca de $80.900 no Condado de Ada crexi.com, e a renda per capita é de aproximadamente $40.220 crexi.com. Em resumo, forte imigração e rendas sólidas sustentam a demanda habitacional.
- População: Região metropolitana de Boise ~848.000 (estimativa 2025), crescendo cerca de 3% ao ano boisedev.com. Cidade de Boise ~253.550 habitantes boisedev.com. O condado de Ada cresceu cerca de 32% desde 2010 crexi.com.
- Imigração: Idaho (e Boise) tem visto forte imigração de estados com custo mais alto. O crescimento estadual é de cerca de 7% desde 2020 (Census), muito acima dos EUA. Relatórios locais destacam o afluxo de compradores de fora do estado e até investidores institucionais, elevando preços e aluguéis idahohousing.com.
- Emprego & Renda: Baixa taxa de desemprego de 3,2% (2024) crexi.com. Setores de maior crescimento incluem fabricação de semicondutores, serviços de tecnologia e saúde crexi.com. Renda familiar mediana de ~$80.928 crexi.com (acima da média estadual). Quase 38% dos adultos possuem diploma universitário crexi.com, fornecendo mão de obra qualificada.
- Acessibilidade: Apesar das rendas sólidas, Boise agora é um dos mercados mais caros do país. Analistas locais observam que a migração e a atividade de investidores “mudaram a dinâmica habitacional” – muitos aluguéis tradicionais agora pertencem a empresas de fora do estado, elevando os aluguéis idahohousing.com. Essa dinâmica, junto com oferta limitada, contribui para o mercado restrito da região.
Política Governamental & Infraestrutura
As políticas locais e estaduais estão se adaptando ao crescimento de Boise. A política habitacional é prioridade: a cidade está pressionando os legisladores estaduais para aumentar o financiamento e incentivos à habitação acessível/para trabalhadores cityofboise.org. Por exemplo, Boise busca investimentos contínuos no fundo habitacional do Idaho para trabalhadores e novos créditos fiscais para desenvolvedores de unidades acessíveis cityofboise.org. A cidade também defende proteções locais para inquilinos (regras de caução, salvaguardas sobre fonte de renda) contra preempção estadual cityofboise.org. Na prática, Boise atualizou seu código de zoneamento para permitir mais densidade e incentivos para habitações “média esquecida”, visando estimular a construção de sobrados e apartamentos.
Projetos de infraestrutura também estão sendo preparados para o crescimento futuro. O Departamento de Transporte de Idaho (ITD) está estudando um novo corredor “South Ada” (expandindo a Meridian Road por Kuna até a I-84) para suportar o trânsito dos empreendimentos planejados (até cerca de 18.000 casas próximas a Mayfield) boisedev.com. A tão aguardada extensão da Highway 16 (sul de Boise até Star) também está avançando. Essas estradas abrirão novas áreas para desenvolvimento e aliviarão o congestionamento na I-84. Investimentos em trânsito também estão em andamento: o Valley Regional Transit (VRT) reestruturou rotas de ônibus (adicionando linhas norte-sul) e está modernizando pontos com informação em tempo real sobre chegada. No exercício fiscal de 2024, o VRT teve um leve aumento, chegando a 1,46 milhão de viagens boisedev.com apesar das grandes mudanças nas rotas, sugerindo que a demanda sustentará a expansão do serviço. O VRT também está implementando ônibus elétricos com carregamento no local na Main Street Station boisedev.com.
- Habitação Acessível: A agenda legislativa de Boise para 2024 priorizou a acessibilidade à moradia. A cidade apoia fundos estaduais para habitação para força de trabalho e incentivos fiscais para incorporadores cityofboise.org. Localmente, as revisões de zoneamento de Boise (permitindo mais densidade e ADUs) visam aliviar a crise habitacional cityofboise.org.
- Proteção ao Inquilino: Boise mantém regras favoráveis aos inquilinos (por exemplo, proibição de discriminação por fonte de renda, devolução total de depósitos) e resiste a tentativas do estado de anulá-las cityofboise.org.
- Estradas & Transporte: O ITD está planejando novos corredores rodoviários (por exemplo, a rota Meridian–Kuna/I-84) e continua a expansão da Hwy 16 para atender os subúrbios em crescimento boisedev.com boisedev.com. Boise também está financiando grandes melhorias nas ruas (por exemplo, ciclovias protegidas e melhorias de acessibilidade na Capitol Blvd).
- Transporte Público: A reestruturação da rede do VRT (efetiva para 2024–25) aumentou o serviço. Os primeiros resultados mostram: o número de passageiros cresceu cerca de 1,3% (AF2024) boisedev.com. Planos futuros incluem mais abrigos de ônibus, informações em tempo real e uma frota totalmente elétrica. Esses investimentos tornam Boise mais habitável e podem ampliar a demanda por moradia próxima às linhas de transporte público.
Perspectiva para Investidores & Previsão para 3–5 anos
Olhando para os próximos 3–5 anos, a maioria dos analistas prevê que Boise se estabilize em um mercado equilibrado. Espera-se que preços e aluguéis aumentem moderadamente, sem o boom visto em 2019–2021. Previsões nacionais (por exemplo, da RealWealth Analytics) projetam um crescimento dos preços das casas nos EUA de aproximadamente 3–5% ao ano (2025–2029). É provável que Boise siga esse ritmo ou fique um pouco atrás, visto seu patamar já elevado. Os principais fatores serão taxas de juros e oferta: a maioria das projeções assume que as taxas de hipoteca permaneçam na faixa de 6% ao ano. Pequenas quedas (por exemplo, de ~7% para ~6,5%) podem aumentar o poder de compra – uma análise observou que a queda para 6,63% de jan–mar de 2025 acrescentou cerca de US$ 13 mil ao poder de compra dos compradores weknowboise.com.
Os investidores continuam atraídos pelos fundamentos de Boise (crescimento populacional, empregos, oferta limitada). Compradores focados em retorno, nos setores multifamiliar e industrial, seguem atentos ao mercado: por exemplo, edifícios industriais medianos têm sido negociados em torno de US$ 3,2 milhões, com taxas de capitalização próximas a 6,1% crexi.com, mantendo o interesse dos investidores saudável. Dito isso, qualquer grande influxo de novos empreendimentos (milhares de apartamentos ou um novo parque industrial) pode amenizar a compressão futura da taxa de capitalização e a alta acelerada dos preços.
Em resumo, a maioria dos especialistas locais espera ganhos constantes, porém nada espetaculares. Os preços das casas devem crescer de 0 a 5% ao ano (especialmente fora de períodos de pico), os aluguéis continuarão subindo enquanto as vacâncias se mantiverem abaixo de 5% e o estoque aumentará gradualmente à medida que novas construções sejam entregues. O resultado esperado é de equilíbrio: se a economia e a migração em Boise continuarem fortes, a demanda permanecerá alta. Mas o custo elevado do financiamento e o aumento da construção devem impedir uma nova bolha desenfreada. Compradores e investidores devem monitorar projetos de infraestrutura (já que novas estradas podem aquecer mercados como Kuna/Star) e programas de habitação do governo (que podem adicionar unidades para a força de trabalho). No geral, o mercado imobiliário de Boise em 2025 está retornando a um crescimento “normal” após uma década agitada – ainda restrito e competitivo, mas não mais subindo em ritmo explosivo.
Fontes: Dados recentes de mercado e previsões do Zillow, Redfin, associações locais de corretores, reportagens do BoiseDev, e agências habitacionais de Idaho zillow.com redfin.com weknowboise.com crexi.com crexi.com cityofboise.org crexi.com boisedev.com cityofboise.org boisedev.com boisedev.com(veja citações).
