Mercado Imobiliário de Auckland 2025: Boom ou Queda? Por Dentro da Revolução no Setor Imobiliário da Cidade

Visão geral: O mercado imobiliário de Auckland em uma encruzilhada em 2025

O mercado imobiliário de Auckland em 2025 está em um ponto crucial, equilibrando-se entre uma queda passada e sinais de uma recuperação cautelosa. Após um forte boom durante a era da COVID e uma correção subsequente, os preços dos imóveis se estabilizaram e até começaram a subir modestamente globalpropertyguide.com nzherald.co.nz. Ao mesmo tempo, os setores imobiliários comercial e industrial estão passando por seus próprios ajustes pós-pandemia – desde prédios de escritórios enfrentando maiores taxas de vacância até armazéns industriais que ainda desfrutam de uma demanda quase recorde. Investidores e proprietários acompanham uma confluência de fatores: as taxas de juros agora estão em trajetória de queda, novas políticas governamentais favorecem o investimento imobiliário, e grandes projetos de infraestrutura prometem remodelar o cenário urbano de Auckland. Neste relatório, analisamos cada segmento – residencial, comercial e industrial – e exploramos preços atuais, tendências de aluguel, desenvolvimentos, previsões para o final da década de 2020 e as principais oportunidades e riscos à frente.

Setor de imóveis residenciais: preços, tendências e aluguéis

Preços das casas em Auckland – níveis atuais e comparação histórica

Os preços das casas em Auckland em 2025 refletem um mercado que está se estabilizando após uma correção significativa. O preço mediano das casas na região de Auckland é de cerca de NZD $990.000 em meados de 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Isso representa uma queda de aproximadamente 3–4% em relação ao ano anterior, mesmo com a mediana nacional permanecendo estável no mesmo período globalpropertyguide.com. A queda no último ano é um legado do esfriamento do mercado que se seguiu ao pico do final de 2021. Durante o boom da pandemia, os preços das casas em Auckland subiram mais de 40%, atingindo recordes no final de 2021. Desde então, os valores caíram cerca de 20% em relação àquele pico reuters.com, revertendo aproximadamente metade dos ganhos extraordinários da era COVID.

Para colocar isso em perspectiva, o preço mediano em Auckland disparou de meados de $700.000 em 2019 para bem acima de $1 milhão em 2021. No auge da euforia (final de 2021), o preço mediano das casas chegou perto de $1,3 milhão. A correção subsequente trouxe a mediana para pouco acima de $1 milhão em 2023 nzherald.co.nz. Por exemplo, apenas entre abril de 2024 e abril de 2025, a mediana em Auckland caiu de cerca de $1,04 milhão para $1,00 milhão nzherald.co.nz. Agora, em 2025, os preços mostram sinais iniciais de recuperação. A queda basicamente se estabilizou – na verdade, no início de 2025 a mediana de Auckland estava apenas ~0,5% menor em relação ao ano anterior interest.co.nz interest.co.nz – e os ganhos mensais voltaram em alguns meses. Dados do Instituto de Imóveis mostram pequenos, porém consecutivos, aumentos mensais de preço no início de 2025, reduzindo a queda anual nzherald.co.nz. Economistas observam que a demanda dos compradores está se recuperando graças à queda das taxas de hipoteca, mas uma oferta ampla de imóveis anunciados está limitando aumentos rápidos de preço nzherald.co.nz interest.co.nz. Os imóveis estão levando mais tempo para serem vendidos do que nos anos de boom (mediana de ~42–54 dias no mercado, ainda acima dos padrões históricos nzherald.co.nz interest.co.nz), indicando um mercado mais equilibrado, onde os compradores têm mais opções.

Acessibilidade continua sendo um desafio apesar da correção de preços. Mesmo após a recente queda, os preços das casas em Auckland estão cerca de 6 vezes a renda média das famílias, o que significa que a aquisição da casa própria ainda está fora do alcance de muitos compradores de primeira viagem reuters.com. A boa notícia é que isso representa uma leve melhora em relação a 2021, quando os preços estavam 50% acima dos níveis pré-pandemia e comprar uma casa era “praticamente impossível” para os recém-chegados reuters.com. Hoje, com preços mais baixos e taxas de juros em queda, a maioria dos analistas do setor imobiliário (9 de 11 em uma pesquisa) acredita que as condições para compradores de primeira casa vão melhorar no próximo ano reuters.com reuters.com. De fato, o volume de vendas aumentou (as vendas nacionais de imóveis residenciais foram ~9–17% maiores no início de 2025 em comparação ao ano anterior nzherald.co.nz interest.co.nz), indicando confiança renovada. Mas a acessibilidade à moradia em Auckland continua muito comprometida em termos internacionais, e economizar para o depósito segue difícil em meio a aluguéis altos e ao custo de vida elevado reuters.com reuters.com.

Dinâmica do Mercado de Aluguéis e Retornos em Auckland

O mercado de aluguel de Auckland em 2025 está mostrando sinais de esfriamento após anos de aperto. Os aluguéis vinham subindo de forma constante entre 2022–2023, mas a inflação dos aluguéis agora desacelerou consideravelmente globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Vários fatores estão em jogo: a migração líquida – um dos principais motores da demanda por aluguel – caiu drasticamente em relação aos picos do pós-pandemia. No ano até maio de 2025, o ganho de migração líquida da Nova Zelândia foi de apenas cerca de 14.800 pessoas, o que é mais de 80% menor do que o influxo visto no ano anterior globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Auckland, sendo o principal destino para novos imigrantes, sentiu especialmente esse alívio na demanda à medida que a imigração se normalizou. Ao mesmo tempo, a oferta de aluguéis aumentou; o estoque de anúncios de aluguel disponíveis está elevado em comparação ao ano passado, dando mais opções aos inquilinos globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. O Trade Me (uma importante plataforma de anúncios de imóveis) relata até que em muitas regiões, incluindo Auckland, os aluguéis medianos pedidos se estabilizaram ou começaram a cair, à medida que os proprietários competem por inquilinos globalpropertyguide.com. Os locatários agora têm mais poder de negociação do que tiveram em anos, uma reviravolta notável em uma cidade conhecida por aluguéis caros.

Níveis atuais de aluguel: O aluguel semanal mediano em Auckland está em torno de NZD $600–$630 em 2025. Segundo dados do governo, o aluguel semanal médio em Auckland no ano até abril de 2025 foi de $631 (aproximadamente USD $366) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Isso representa um aumento de apenas 0,9% em relação ao ano anterior globalpropertyguide.com, o que significa que os aluguéis estão praticamente estáveis em termos ajustados pela inflação. Em alguns segmentos, os aluguéis reais estão caindo ao considerar a inflação. Esse enfraquecimento também é evidenciado por um aumento nas taxas de vacância para aluguéis – administradores de propriedades em Auckland relatam aumento nas vacâncias e inquilinos levando mais tempo para ocupar os imóveis globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Com os aluguéis já consumindo uma alta parcela das rendas, há um limite natural para o quanto eles ainda podem subir globalpropertyguide.com.

Rendimentos brutos de aluguel em imóveis residenciais de Auckland permanecem modestos, e até caíram um pouco à medida que os preços se estabilizam enquanto os aluguéis estagnam. Em meados de 2025, o rendimento bruto médio de aluguel para imóveis residenciais na Nova Zelândia é estimado em torno de 4,0% globalpropertyguide.com. Isso é uma queda em relação a cerca de 4,3% um ano antes globalpropertyguide.com, refletindo que os valores dos imóveis começaram a subir novamente enquanto o crescimento dos aluguéis parou. Em Auckland especificamente, os rendimentos tendem a estar no lado mais baixo da faixa nacional (os altos preços de compra em Auckland reduzem as porcentagens de rendimento). Muitos proprietários em Auckland estão vendo rendimentos líquidos (após custos) muito baixos, frequentemente na faixa de 2–3%, o que significa que dependem de ganhos de capital futuros para retorno do investimento. Com as taxas de juros altas em 2023, muitos investidores alavancados experimentaram fluxos de caixa negativos, embora os recentes cortes nas taxas de juros estejam aliviando essa pressão. Apartamentos de alto padrão na cidade podem render rendimentos um pouco maiores do que casas premium nos subúrbios, mas no geral Auckland é um mercado de baixo rendimento pelos padrões globais – uma tendência de longa data devido ao seu histórico de forte valorização de capital.

Por outro lado, para os proprietários, as novas mudanças fiscais do governo estão melhorando os cálculos sobre investimentos em aluguel (mais sobre isso na seção Políticas). E, apesar da recente desaceleração, analistas esperam que os aluguéis aumentem gradualmente nos próximos anos, acompanhando a recuperação da economia. Uma pesquisa da Reuters com especialistas prevê cerca de 3,0% de aumento nos aluguéis urbanos em 2025, superando a inflação geral reuters.com reuters.com. Ainda assim, no curto prazo, os inquilinos têm a vantagem. A oferta de aluguel foi reforçada por investidores tentando alugar imóveis que não conseguiram vender facilmente durante a recessão, e por uma enxurrada de casas recém-construídas entrando no mercado. Como resultado, as proporções aluguel/renda em Auckland continuam altas, mas não estão piorando por enquanto – oferecendo um pouco de alívio aos inquilinos após anos de aumentos acentuados.

Setor de Propriedades Comerciais: Tendências em Escritórios e Varejo

Mercado de Escritórios – Vacância em Alta vs Resiliência dos Imóveis Prime

O setor de escritórios de Auckland em 2025 está em um período de ajuste. A mudança induzida pela pandemia para o trabalho remoto e híbrido deixou sua marca, especialmente nos edifícios de escritórios mais antigos. As taxas de vacância de escritórios vêm aumentando nos últimos dois anos, principalmente para edifícios de escritórios secundários (de menor padrão) no CBD e arredores. No CBD de Auckland, a vacância geral foi registrada recentemente em torno de dígitos altos e subindo, com escritórios secundários já apresentando níveis de vacância de dois dígitos em algumas áreas cbre.com cbre.com. (Para comparação, em Wellington a vacância de escritórios secundários chegou a cerca de 19% cbre.com, e Auckland também está em tendência de alta, embora não tão acentuada.) Proprietários de edifícios mais antigos ou menos bem localizados estão tendo que se esforçar mais para atrair inquilinos, muitas vezes oferecendo descontos ou incentivos no aluguel. O espaço para sublocação também aumentou à medida que as empresas reduzem suas áreas ocupadas.

Em contraste, espaços de escritórios prime – edifícios modernos com altas classificações sísmicas, credenciais verdes e comodidades atraentes – estão se saindo melhor. A vacância de escritórios prime em Auckland é menor (percentuais de um dígito médio) e espera-se que se estabilize mais cedo cbre.com. Na verdade, os alugueis líquidos prime no CBD de Auckland continuaram a subir gradualmente mesmo durante a desaceleração do mercado jll.com jll.com, graças à demanda por qualidade. Inquilinos de alto nível ainda estão dispostos a pagar um prêmio pelos melhores espaços, e os novos empreendimentos entregues nos últimos anos foram em grande parte locados. Por exemplo, a PwC Tower (Commercial Bay) e outras adições recentes mostraram que, se a qualidade for alta, existe demanda. Segundo a JLL, os aluguéis de escritórios prime em Auckland tiveram um crescimento modesto no último ano, enquanto os aluguéis prime de Wellington caíram devido ao aperto orçamentário do governo jll.com. Dito isso, os aluguéis efetivos (que consideram incentivos de locação) estão sob pressão. Os proprietários estão comumente oferecendo períodos de carência, contribuições para adaptação e outros incentivos para garantir inquilinos, o que significa que os aluguéis líquidos efetivos podem estar estáveis ou até em queda em termos reais cbre.com cbre.com. Isso é especialmente verdadeiro na região periférica de Auckland e no mercado de escritórios secundários, onde o excesso de espaço forçou a concorrência.

Olhando para o futuro, o pipeline de oferta de escritórios em Auckland é relativamente limitado após 2025, o que pode ajudar a equilibrar o mercado. Alguns projetos significativos estão sendo concluídos por volta de 2025 (o pipeline de desenvolvimento esteve “movimentado no mercado de escritórios de Auckland” até 2024–25 cbre.com), mas, além disso, as novas construções diminuem. Com menos novos escritórios chegando e uma economia em recuperação, espera-se que a taxa de vacância atinja o pico até 2025 e depois melhore gradualmente. Os analistas preveem que, à medida que a economia se fortaleça em 2026, a demanda aumente e o espaço excedente seja absorvido, especialmente em edifícios de alto padrão cbre.com cbre.com. No entanto, escritórios secundários podem continuar enfrentando dificuldades ou precisar de readequação (alguns edifícios mais antigos podem até ser candidatos à conversão para uso residencial ou outros usos, se viável). Por enquanto, investidores em escritórios permanecem cautelosos: os yields de propriedades de escritórios em Auckland aumentaram (os preços caíram) em 2022–2023, acompanhando a alta das taxas de juros. Os yields de escritórios de alto padrão em Auckland estão na faixa de 6–7% após a queda, mas com a redução das taxas de juros, as taxas de capitalização estão começando a comprimir novamente (ou seja, os preços estão subindo aos poucos). De fato, no final de 2024 surgiram os primeiros sinais de firmeza nos yields para escritórios de padrão A no CBD de Auckland cbre.com. No geral, a perspectiva para o setor de escritórios é de uma recuperação lenta – “crescimento modesto dos aluguéis” em escritórios de alto padrão em Auckland em 2025, com melhora mais ampla até 2026 cbre.com cbre.com.

Mercado de Varejo – Recuperação, Novos Entrantes e Mudança de Fortunas

O setor de propriedades de varejo de Auckland está mostrando uma trajetória cautelosamente otimista em 2025. As cicatrizes da pandemia (lockdowns, perda do turismo e o crescimento do comércio eletrônico) estão cicatrizando, e o fluxo de pedestres está retornando aos distritos comerciais. De fato, marcas internacionais de varejo estão de olho em Auckland como alvo de expansão mais uma vez jll.com. Um grande voto de confiança no varejo de Auckland é a abertura da primeira megaloja IKEA da Nova Zelândia em 2025. A loja IKEA de 34.000 m² em Sylvia Park (leste de Auckland) está prevista para ser concluída em 2025 cbre.com, ancorando um centro comercial expandido e atraindo consumidores de toda a região. Da mesma forma, a Costco abriu uma grande loja no oeste de Auckland no final de 2022, e outro novo centro de varejo (“Maki Centre”) de 18.000 m² será concluído em Westgate em 2025 cbre.com. Esses desenvolvimentos destacam o crescimento renovado no varejo de grande formato e devem impulsionar os valores das propriedades locais e os aluguéis em suas áreas vizinhas.

As taxas de vacância no varejo em Auckland geralmente diminuíram no último ano, pelo menos em locais de bom desempenho. No final de 2024, as vacâncias caíram em três dos cinco tipos de centros de varejo monitorados por uma pesquisa cbre.com. Os principais shoppings e ruas comerciais de destino viram a demanda dos ocupantes se recuperar à medida que o consumo se estabiliza. Por exemplo, shoppings suburbanos e parques de varejo de grande porte estão tendo um desempenho razoavelmente bom, impulsionados pelas famílias que voltam às compras presenciais e a frequentar restaurantes. Por outro lado, alguns shoppings secundários e varejo de rua em áreas de menor atratividade continuam enfrentando dificuldades. O mercado de varejo está bifurcado: um “punhado de centros” com vacâncias mais altas são tipicamente shoppings sub-regionais mais antigos que enfrentam concorrência intensa (e o impacto persistente das compras online) cbre.com. O varejo do CBD de Auckland também passou por dificuldades durante a pandemia com a perda de turistas internacionais e trabalhadores de escritório, embora 2025 esteja trazendo alguma recuperação à medida que a ocupação dos escritórios melhora e o turismo se recupera. Notavelmente, varejistas internacionais de luxo e lojas-conceito demonstraram interesse na Queen Street e Commercial Bay do CBD, atraídos pelos aluguéis mais baixos e pela perspectiva do retorno dos turistas de cruzeiros.

Em termos de aluguéis, os aluguéis de varejo em Auckland têm se mantido relativamente estáveis, mas a previsão é de crescimento modesto no curto prazo. A CBRE projeta pequenos aumentos de aluguel para o segmento de varejo prime em 2025 cbre.com, especialmente em locais com grande fluxo de pessoas. Proprietários de shoppings de alto padrão (como Sylvia Park, Albany, Newmarket) relatam aluguéis estáveis ou em alta, enquanto locais secundários podem estar concedendo descontos para reter inquilinos. No geral, os aluguéis de varejo ainda estão abaixo dos níveis de tendência pré-pandemia em termos ajustados pela inflação, mas a direção é de melhora. Os yields para propriedades de varejo subiram (preços caíram) em 2022–23 devido ao aumento das taxas de juros, mas aqui também há sinais de fortalecimento. Por exemplo, os yields em varejo prime de grande formato (big-box retail) se estreitaram levemente recentemente, refletindo a demanda de investidores por ativos de varejo bem locados cbre.com. Investidores estão particularmente interessados em ativos de varejo com contratos longos para inquilinos sólidos (como supermercados ou varejistas multinacionais). Com a confiança do consumidor prevista para aumentar gradualmente à medida que a economia se fortalece, a perspectiva para propriedades de varejo é de otimismo cauteloso. No entanto, os investidores permanecem atentos às mudanças estruturais – a penetração do e-commerce continua crescendo, então formatos de varejo que oferecem experiências (alimentação, entretenimento, serviços) são preferidos em relação ao varejo puramente de compras.

Setor de Propriedades Industriais: Um Destaque Contínuo

O mercado de propriedades industriais de Auckland – que inclui armazéns, instalações logísticas e fábricas – tem sido o destaque nos últimos anos e continua robusto em 2025. A vacância em espaços industriais é extremamente baixa, entre as menores do mundo. Embora a vacância no estoque industrial de Auckland tenha subido levemente a partir dos mínimos históricos, ainda está em torno de 1,6% em 2024 cbre.com e aproximadamente 2,1% no final de 2024 oneroof.co.nz oneroof.co.nz. (Para contextualizar, qualquer valor abaixo de 5% é considerado apertado; os 1–2% de Auckland representam essencialmente ocupação total, com apenas espaço friccional disponível.) Essa vacância ultrabaixa tem sido resultado da forte demanda de inquilinos (em setores como logística, distribuição e e-commerce) aliada à oferta limitada de novos espaços em Auckland, que tem restrições de terreno.

Tendências de aluguel: Os aluguéis industriais tiveram crescimento recorde de 2021 a 2023, à medida que os locatários competiam por espaços escassos. Os aluguéis de galpões de alto padrão aumentaram significativamente nesse período. Em setembro de 2024, o aluguel médio anunciado para galpões de alto padrão em Auckland atingiu $194 por metro quadrado por ano oneroof.co.nz. Isso representou um aumento de 2% em relação ao ano anterior oneroof.co.nz – uma alta menor do que nos anos anteriores, indicando que o crescimento dos aluguéis moderou para um ritmo sustentável. A desaceleração no crescimento dos aluguéis reflete um leve esfriamento na demanda (devido à desaceleração econômica mais ampla) e uma onda de nova oferta que começou a surgir. Em 2024, vários novos projetos industriais foram concluídos, e mais estão previstos para 2025, adicionando o espaço tão necessário. No entanto, novas construções ainda alcançam aluguéis recordes, já que a inflação dos custos de construção elevou os aluguéis de equilíbrio exigidos pelos incorporadores oneroof.co.nz. Muitos locatários estão dispostos a pagar um prêmio por galpões modernos de pé-direito alto, devido aos ganhos de eficiência.

Apesar da moderação recente, os proprietários industriais continuam em uma posição de força. Com a taxa de vacância em torno de 2%, a maioria dos espaços de qualidade é alugada rapidamente. Alguns inquilinos estão até mesmo alugando espaço antes da necessidade para garantir expansão futura. Há sinais emergentes de inquilinos otimizando seus espaços (reduzindo ou consolidando) em resposta ao clima econômico oneroof.co.nz oneroof.co.nz, mas a demanda geral ainda supera a oferta por galpões bem localizados (especialmente nos polos logísticos do sul de Auckland e no entorno do aeroporto de Auckland). Os valores dos terrenos para áreas industriais permaneceram altos, e o interesse por terrenos para desenvolvimento industrial está voltando a crescer à medida que investidores antecipam o próximo ciclo de crescimento oneroof.co.nz oneroof.co.nz. Por exemplo, a Colliers relata que, em um grande parque industrial em desenvolvimento no noroeste de Auckland (o empreendimento Spedding), mais de $180 milhões em vendas de terrenos foram contratados enquanto desenvolvedores e proprietários-ocupantes buscavam garantir novos terrenos oneroof.co.nz oneroof.co.nz. Da mesma forma, áreas industriais em desenvolvimento no sul de Auckland, como Drury, estão atraindo atenção para expansão futura oneroof.co.nz.

Rendimentos de investimento e perspectivas: O imóvel industrial tem sido valorizado por investidores devido à sua estabilidade e crescimento, e os rendimentos comprimiram para mínimas históricas nos últimos anos (o que significa altas avaliações). Os rendimentos industriais prime em Auckland caíram para cerca da faixa de 5%–5,5% no auge do mercado. Em 2023, o aumento das taxas de juros fez com que os rendimentos suavizassem ligeiramente (ultrapassando 5,5% para imóveis prime). No entanto, assim que o Banco Central começou a cortar as taxas no final de 2024, o interesse dos compradores por ativos industriais retornou e os rendimentos voltaram a se firmar oneroof.co.nz oneroof.co.nz. De fato, no quarto trimestre de 2024, alguns negócios industriais prime estavam sendo realizados com rendimentos novamente abaixo de 5,0% para propriedades de alta qualidade e com contratos de locação de longo prazo cbre.com. A Colliers observa que o grupo de compradores para o setor industrial está crescendo à medida que o dinheiro sai da reserva (como depósitos a prazo sendo renovados) e busca opções de investimento de longo prazo em um ambiente de queda das taxas de juros oneroof.co.nz oneroof.co.nz.

Todos os sinais apontam para que o setor industrial se recupere fortemente em 2025. Observadores do mercado descrevem um “sentimento otimista” para 2025, esperando um “retorno a um mercado normalizado” após os 18 meses mais lentos que se seguiram à euforia da era COVID oneroof.co.nz oneroof.co.nz. Com a redução do custo da dívida, espera-se que mais investidores retornem ao mercado, potencialmente elevando ainda mais os valores dos imóveis industriais. Os incorporadores também estão se preparando – após uma leve desaceleração nas novas construções (os alvarás para novos edifícios industriais em Auckland no ano até agosto de 2024 caíram um pouco em relação ao ano anterior oneroof.co.nz), a atividade deve aumentar para atender à demanda não satisfeita. Um risco a ser observado é o ciclo econômico: se a atividade empresarial desacelerar significativamente ou se as empresas reduzirem suas operações, a demanda industrial pode suavizar temporariamente. Mas, dados os fatores estruturais como o crescimento da logística do comércio eletrônico e a falta de terrenos industriais disponíveis em Auckland, as perspectivas de longo prazo do setor permanecem muito sólidas.

Principais desenvolvimentos e projetos de infraestrutura que estão moldando o mercado

Vários grandes desenvolvimentos e projetos de infraestrutura estão em andamento ou no horizonte em Auckland, e estes estão prestes a impactar significativamente os valores imobiliários e as oportunidades nos próximos anos.

City Rail Link (CRL): O City Rail Link de Auckland, com mais de 5 bilhões de dólares, é o maior projeto de infraestrutura já realizado na Nova Zelândia, e promete ser um “divisor de águas” para a habitação e o comércio em Auckland. Previsto para ser inaugurado em 2026, essa linha ferroviária subterrânea de 3,5 km dobrará a capacidade ferroviária e reduzirá drasticamente os tempos de viagem para e através do centro da cidade westpac.co.nz westpac.co.nz. Especialistas comparam o impacto do CRL ao da Ponte do Porto na década de 1950 – espera-se que redirecione o desenvolvimento para o interior e estimule comunidades orientadas ao transporte público westpac.co.nz westpac.co.nz. O CRL adiciona quatro novas estações subterrâneas (duas no centro, uma na Karangahape Road e uma em Mt Eden). Em antecipação, tanto o governo central quanto o Conselho de Auckland passaram a rezonear as áreas ao redor dessas estações. O governo irá obrigar o Conselho de Auckland a permitir habitação de alta densidade (10 a 15 andares) a uma distância a pé das novas estações do CRL rnz.co.nz rnz.co.nz – um desenvolvimento muito mais intensivo do que o permitido anteriormente. Essa política pode transformar bairros como Mt Eden, Morningside, Kingsland e Mt Albert com novos edifícios de apartamentos e complexos de uso misto. O Conselho estima que apenas o centro da cidade pode ter quatro vezes o número de residências e empresas após as mudanças de zoneamento que incluem, na prática, a ausência de limites de altura em partes do CBD rnz.co.nz. No geral, espera-se que o CRL aumente o valor dos imóveis e a atividade de desenvolvimento ao longo de sua rota, já que melhores conexões de transporte tornam esses locais mais desejáveis. Já há investidores de olho em terrenos próximos às estações do CRL, antecipando uma alta na demanda por apartamentos e comércio assim que a linha estiver operacional. A longo prazo, o crescimento viabilizado pelo CRL ajudará Auckland a acomodar o aumento populacional sem expansão horizontal, criando polos urbanos vibrantes e conectados. (Nem todos estão satisfeitos – alguns moradores se preocupam com mudanças no caráter dos bairros – mas a maioria reconhece que Auckland precisa crescer para cima, não apenas para os lados westpac.co.nz westpac.co.nz.)
Expansão de Westgate e Noroeste: Um crescimento significativo está ocorrendo no noroeste de Auckland. O Westgate Town Centre é um novo polo urbano em desenvolvimento, e 2025 verá a conclusão do shopping Maki Place (~18.000 m²). Com grandes varejistas chegando, Westgate está se tornando um importante polo comercial. Grandes extensões de antigas terras rurais ao redor de Whenuapai, Kumeu e Riverhead estão reservadas para desenvolvimento habitacional na próxima década, e a infraestrutura está sendo implementada para apoiar isso. Novas ligações de rodovias (as melhorias na Northwestern Motorway) e corredores de ônibus aprimorados estão aumentando a acessibilidade. Esses projetos criarão novas comunidades suburbanas e inevitavelmente elevarão os valores dos terrenos no quadrante noroeste de Auckland.
Sylvia Park/IKEA e Corredor Leste: No leste de Auckland, Sylvia Park (já o maior shopping da Nova Zelândia) está se expandindo ainda mais. O principal projeto é a megaloja IKEA com inauguração prevista para 2025 – um desenvolvimento que atrairá consumidores de toda a região e servirá de âncora para mais varejo e possivelmente logística de varejo de grande porte nas proximidades cbre.com. Junto a isso, há mais desenvolvimento residencial de alta densidade; Sylvia Park adicionou complexos de apartamentos e escritórios comerciais, evoluindo para um centro urbano de uso misto. Infraestruturas como o Eastern Busway (transporte rápido de Panmure a Botany, em construção) vão melhorar o trânsito e impulsionar a intensificação em subúrbios como Pakuranga e Botany.
Drury New Town e Crescimento ao Sul: Ao sul, Drury é uma das áreas de desenvolvimento mais ambiciosas de Auckland. Planejada para se transformar de terra rural em uma nova cidade com dezenas de milhares de casas, Drury conta com vários grandes incorporadores e está prestes a receber novas estações de trem e rodovias. Embora o progresso tenha sido mais lento do que o esperado (em parte devido a debates sobre financiamento de infraestrutura), é provável que a década de 2020 veja as primeiras grandes fases de Drury ganharem forma. Isso representa uma fonte de longo prazo de novas moradias (útil para a acessibilidade) mas também uma grande mudança no perfil urbano de Auckland, criando efetivamente um novo polo urbano a meio caminho de Hamilton. Especuladores imobiliários têm atuado em Drury há anos, antecipando grandes ganhos assim que o desenvolvimento decolar de vez.
Segunda Travessia do Porto & Transporte Futuro: Olhando mais adiante, o governo está planejando uma travessia adicional do Porto Waitematā (potencialmente túneis para estrada e trem) para complementar a antiga Harbour Bridge. Embora ainda esteja em fase inicial de planejamento, esse projeto – provavelmente para a década de 2030 – é crucial para o futuro crescimento de Auckland. Em um prazo mais curto, continuam as melhorias na rede de transporte existente: por exemplo, a rodovia Puhoi-to-Warkworth foi inaugurada em 2022, tornando o extremo norte de Auckland mais acessível e impulsionando cidades como Warkworth; e propostas para o metrô leve da cidade até o aeroporto (debatidas há anos) podem ser reconsideradas em outra forma pelo novo governo. Cada um desses movimentos de infraestrutura pode impactar significativamente os mercados imobiliários – normalmente, a conectividade aprimorada eleva os valores dos imóveis em áreas recém-ligadas (como visto historicamente com rodovias e trens).

Em resumo, Auckland no final da década de 2020 será remodelada por esses projetos. Investidores devem observar para onde vão os guindastes e escavadeiras: propriedades próximas a novas linhas de transporte ou em comunidades planejadas geralmente apresentam valorização acima da média. Por exemplo, uma casa modesta em Mt Eden, a uma curta caminhada de uma nova estação do CRL, pode se tornar muito mais valiosa à medida que apartamentos e comodidades surgem ao seu redor. Da mesma forma, investidores iniciais em áreas de expansão como Drury ou Whenuapai podem colher recompensas à medida que esses campos se transformam em subúrbios. Por outro lado, o aumento da oferta (novos apartamentos, novas casas) pode conter a alta dos preços em toda a cidade – Auckland está ativamente tentando viabilizar mais construções para atender à demanda.

Previsões de Mercado para o Final da Década de 2020

O que os finais da década de 2020 reservam para o mercado imobiliário de Auckland? Especialistas geralmente preveem um período de recuperação e crescimento moderado, em vez de outro boom desenfreado. Aqui está um resumo das projeções:

Perspectiva para os Preços das Casas: Após atingirem o fundo do poço em 2023–24, espera-se que os preços das casas em Auckland voltem a subir na segunda metade da década, embora em um ritmo moderado. Uma pesquisa da Reuters com 14 analistas do setor imobiliário projeta que os preços das casas na Nova Zelândia aumentem ≈3,8% em 2025, seguidos por ganhos maiores de ~6,0% em 2026 e 5,1% em 2027, à medida que a recuperação do mercado ganha força reuters.com reuters.com. Para Auckland especificamente, o crescimento pode ser um pouco maior ou menor dependendo de fatores locais, mas a tendência é semelhante. Os principais bancos reduziram suas previsões para refletir uma retomada mais lenta: por exemplo, o Westpac agora prevê ~4% de crescimento nos preços das casas em 2025 (abaixo dos 6% anteriores) e cerca de 6% em 2026 interest.co.nz. O ANZ é mais conservador, antecipando apenas 2,5% em 2025 e cerca de 5% em 2026 anz.co.nz anz.co.nz. Esse otimismo cauteloso decorre da expectativa de novos cortes nas taxas de juros, crescimento econômico melhorado e mudanças tributárias favoráveis aos investidores, equilibrados por uma oferta abundante de moradias e um mercado de trabalho fraco no momento interest.co.nz interest.co.nz. Na prática, o crescimento em Auckland em meados da década de 2020 pode significar que o preço mediano das casas suba de cerca de $1,0 milhão de volta para a faixa de $1,1 milhão–$1,2 milhão ao longo de alguns anos. Nenhuma das previsões convencionais prevê um retorno aos saltos anuais frenéticos de 15-20% do início dos anos 2020 – a menos que ocorra algum choque, como um novo boom de crédito. Em vez disso, o progresso é de “alta lenta e constante”, altamente dependente de a economia não entrar em recessão.
Aluguéis e Rendimentos: O crescimento dos aluguéis deve permanecer modesto no próximo ano, com a inflação dos aluguéis possivelmente em torno de 3% ao ano reuters.com. Se os preços das casas subirem mais rápido do que os aluguéis, os rendimentos podem comprimir um pouco mais antes de se estabilizarem. No entanto, à medida que o crescimento populacional voltar a aumentar (espera-se que a migração líquida se recupere a partir de 2025) e o excesso de ofertas de aluguel for absorvido, os aluguéis podem acelerar mais adiante na década. Entre 2026 e 2027, os proprietários podem recuperar parte do poder de precificação, especialmente se a construção de novos aluguéis desacelerar devido à atual recessão. Os formuladores de políticas vão monitorar de perto os aluguéis porque a acessibilidade para os inquilinos é uma questão social; não há medidas significativas de controle de aluguel na Nova Zelândia, mas qualquer aumento drástico pode provocar reação política. O cenário base, porém, é de aumentos moderados nos aluguéis que acompanham aproximadamente o crescimento da renda.
Imóveis Comerciais: O setor comercial (escritórios, varejo, industrial) está prestes a apresentar retornos crescentes até o final da década de 2020. 2023 e 2024 foram anos fracos para os valores dos imóveis comerciais – taxas de juros mais altas elevaram as taxas de capitalização, reduzindo os valores de capital, e o crescimento dos aluguéis estagnou em alguns segmentos. Isso levou a retornos totais pouco acima de 3% em 2023–24 para ativos comerciais prime cbre.com cbre.com. Mas o cenário está mudando: com a queda das taxas de juros, os valores de capital devem subir (yields comprimem) em 2025, impulsionando os retornos dos investidores cbre.com cbre.com. Até 2026, tanto a compressão dos yields quanto o crescimento dos aluguéis devem contribuir positivamente, podendo elevar os retornos totais para dois dígitos baixos cbre.com cbre.com. A CBRE projeta que os yields médios dos imóveis prime (escritórios, industrial, varejo) cairão de um pico de ~6,85% em 2024 para cerca de 6,50% até o final de 2025 cbre.com, refletindo preços mais fortes à medida que a confiança retorna. O setor industrial provavelmente liderará com os maiores ganhos de valor (devido à alta demanda), seguido pelo varejo prime e escritórios. Escritórios secundários podem ficar para trás ou até mesmo cair ainda mais, a menos que sejam readequados, um fator de risco a ser observado. No geral, as vacâncias devem diminuir em 2026–2027 à medida que a economia se fortalece – especialmente se novas construções permanecerem contidas. Por exemplo, até 2026, as vacâncias de escritórios e industriais prime em Auckland podem voltar a se reduzir, e o crescimento dos aluguéis pode acelerar à medida que o excesso de espaço diminui cbre.com cbre.com. Um fator imprevisível é a economia global: uma recessão internacional significativa reduziria a demanda dos ocupantes e poderia atrasar a recuperação comercial. Mas, na ausência disso, o final da década de 2020 parece positivo para o mercado imobiliário comercial de Auckland, com os valores se recuperando da queda induzida pelas taxas de juros.
Desenvolvimento e Oferta: A construção de moradias em Auckland deve desacelerar no curto prazo (2024–2025) devido aos altos custos de financiamento e restrições para construtoras, mas pode aumentar mais adiante na década em resposta à demanda reprimida e ao apoio de políticas públicas. O incentivo do governo à intensificação ao redor de polos de transporte (como estações do CRL) e o afrouxamento das regras de densidade eventualmente resultarão em muitos mais projetos de apartamentos. Podemos ver um boom de construções nessas áreas-alvo entre 2026–2030, assumindo que os incorporadores consigam financiamento. Desenvolvimento liderado por infraestrutura (CRL, novos bairros em Drury, etc.) significa que Auckland pode adicionar uma grande quantidade de moradias até 2030, o que deve ajudar a moderar o crescimento extremo dos preços, mas também oferece oportunidades para vendas de imóveis novos. No setor comercial, o pipeline de construção é limitado para escritórios (o que é bom para ajudar esse setor a se recuperar), moderado para varejo (principalmente projetos específicos como expansões de shoppings) e contínuo para industrial (já que qualquer aumento de demanda leva à construção de novos galpões devido ao curto prazo de construção). Os custos de construção continuam sendo uma preocupação – se não diminuírem, alguns projetos planejados podem ser adiados ou reduzidos.

Em resumo, a perspectiva consensual para o final da década de 2020 é um período de crescimento moderado e normalização para o mercado imobiliário de Auckland. É bem diferente da montanha-russa do início dos anos 2020. Salvo choques, os proprietários podem esperar uma valorização gradual do patrimônio, e os investidores podem esperar retornos de aluguel em melhora à medida que a economia e a população crescem. Ainda assim, o mercado não estará livre de desafios – o que nos leva à próxima seção.

Oportunidades e Riscos para Investidores

Para investidores imobiliários em Auckland, 2025 e além apresentam uma mistura de oportunidades atraentes e riscos que exigem cautela. Aqui estão os principais pontos a considerar:

Oportunidades:

Comprar com Desconto Relativo: Os imóveis residenciais em Auckland estão cerca de 15–20% mais baratos agora do que no pico de 2021 após a recente queda reuters.com. Isso significa que investidores (e compradores de imóveis) em 2025 podem adquirir propriedades a preços que não eram vistos há vários anos. Com as previsões apontando para uma recuperação, quem comprar durante este período de estabilização pode aproveitar a valorização à medida que os valores voltam a subir até o final da década de 2020. Essencialmente, o timing de mercado é favorável em comparação ao frenesi de 2021 – estamos mais próximos do fundo do ciclo do que do topo.
Ambiente Favorável de Juros e Tributação: A flexibilização monetária do Reserve Bank está reduzindo as taxas de hipoteca, o que aumenta o fluxo de caixa e a capacidade de empréstimo dos investidores. As taxas de juros hipotecários, que estavam em torno de 6–7% em 2023, caíram e podem ficar abaixo de 5% até o final de 2025 interest.co.nz, segundo economistas de bancos. Isso melhora muito a viabilidade do serviço da dívida para imóveis de investimento. Além disso, o novo governo reverteu várias políticas fiscais desfavoráveis aos investidores. A partir de 1º de abril de 2025, os proprietários poderão novamente deduzir 100% dos juros hipotecários como despesa dedutível de imposto (restaurando o que foi restringido em 2021) deloitte.com. Isso reduz significativamente o custo efetivo de manter um imóvel para aluguel. Da mesma forma, o bright-line test (um imposto sobre ganhos de capital em revendas rápidas) voltará a ser de apenas 2 anos a partir de meados de 2024, em comparação com o horizonte de 10 anos imposto anteriormente deloitte.com. Isso significa que, se um investidor precisar vender um imóvel após dois anos ou mais, qualquer ganho de capital não será tributado – incentivando mais flexibilidade e oportunidades de revenda. Essas mudanças de política voltam a favorecer os investidores após alguns anos em que o cenário era mais favorável para compradores de primeira casa.
Forte Demanda por Aluguel (Seletiva): Embora o mercado de aluguel como um todo esteja fraco no momento, Auckland ainda enfrenta uma escassez crônica de moradias em certos segmentos (por exemplo, casas familiares em boas zonas escolares ou aluguéis de qualidade em locais centrais). Com a migração provavelmente se recuperando (a Nova Zelândia está reabrindo para talentos globais e estudantes), a demanda por aluguel em Auckland deve se fortalecer mais adiante nesta década, potencialmente levando a aumentos sólidos nos aluguéis. Investidores que miram áreas ou tipos de imóveis de alta demanda (por exemplo, townhouses bem localizadas ou apartamentos próximos às novas estações CRL, atraentes para jovens profissionais) podem ver tanto crescimento de capital quanto aumento dos rendimentos ao longo do tempo.
Jogo de Rendimento Industrial e Comercial: O setor industrial de Auckland é um segmento particularmente atraente para quem pode arcar com o preço mais alto. Com ocupação quase total e inquilinos com contratos de longo prazo, os ativos industriais oferecem renda estável e têm superado outros setores. Rendimentos em torno de 5% em imóveis industriais de primeira linha podem não parecer altos, mas dada a baixa vacância e o potencial de crescimento dos aluguéis, os retornos ajustados ao risco são atraentes. Além disso, à medida que a economia melhora, até mesmo o setor de escritórios, atualmente em dificuldades, pode oferecer oportunidades – por exemplo, investidores com visão de longo prazo podem adquirir prédios de escritórios secundários subvalorizados com altos rendimentos agora e reformá-los ou readequá-los, apostando em uma eventual revitalização do centro.
Aproveitando o Desenvolvimento e a Infraestrutura: Investidores astutos podem seguir a infraestrutura. Comprar terrenos ou casas próximos às estações do City Rail Link antes da conclusão do projeto pode render muito quando a área se densificar e a demanda disparar. Da mesma forma, investir cedo em áreas de crescimento como Drury ou Westgate/Northwest pode gerar ganhos de capital expressivos à medida que essas regiões passam de periféricas a urbanas. Terrenos para desenvolvimento em Auckland são escassos – quem estiver posicionado com propriedades em futuros corredores de crescimento pode se beneficiar do aumento do valor dos terrenos ou de parcerias de desenvolvimento com grandes players no futuro. Mesmo pequenos investidores podem considerar compras off-the-plan em projetos de apartamentos próximos a novos meios de transporte, que geralmente são vendidos com desconto na fase de planejamento e se valorizam até a conclusão se o mercado subir.

Riscos:

Incerteza Econômica e de Taxas de Juros: Embora o cenário base seja positivo, sempre existe o risco de um tropeço macroeconômico. Uma recessão global ou choque financeiro pode prejudicar a economia da Nova Zelândia, aumentar o desemprego e reduzir a demanda por moradias. Se a inflação disparar inesperadamente, os bancos centrais podem apertar a política novamente, elevando as taxas de hipoteca – o que colocaria nova pressão de baixa sobre os preços dos imóveis e os fluxos de caixa dos investidores. Em resumo, o caminho para taxas de juros mais baixas pode não ser suave ou garantido. Investidores devem fazer testes de estresse em seus portfólios para cenários como retorno a taxas mais altas ou queda nos aluguéis, por precaução.
Excesso de Oferta em Alguns Segmentos: Ironicamente, um risco é o sucesso do boom de construções em Auckland. Há números recordes de casas em construção (embora algumas possam ser adiadas pela atual fraqueza do mercado). Se muitos desses projetos se concretizarem, Auckland pode ver um excesso de oferta de novos apartamentos ou casas em certos locais até o final da década de 2020. Por exemplo, milhares de apartamentos ao redor das estações do CRL e milhares de novas casas isoladas em subúrbios periféricos estão planejados. Se todos forem lançados no mercado ao mesmo tempo, isso pode limitar o crescimento dos preços ou até causar quedas localizadas, especialmente para investidores com unidades genéricas sem diferenciais. A REINZ observou que um “amplo pipeline” de novas moradias já está em andamento, segurando os preços apesar do aumento das vendas interest.co.nz interest.co.nz. Investidores devem ter cautela ao comprar em áreas que possam ter dezenas de novos imóveis semelhantes competindo por inquilinos ou compradores em alguns anos. Diversificação e escolha de propriedades com algum valor de escassez (localização, design ou terreno únicos) são fundamentais.
Baixo Retorno/Fluxo de Caixa Negativo: Os baixos retornos de aluguel em Auckland (~3-4%) significam que muitos investimentos dependem da valorização do imóvel para serem lucrativos. No curto prazo, com aluguéis estáveis e custos de juros ainda relativamente altos, investidores podem enfrentar fluxo de caixa negativo (ou seja, despesas superiores ao aluguel). Mesmo com a volta total da dedutibilidade dos juros, obter lucro mês a mês pode ser desafiador até que as taxas de juros caiam ainda mais. Se um investidor se alavancar demais ou não tiver reservas suficientes, pode ser pressionado a vender, potencialmente no momento errado. É o clássico dilema “manter ou desistir” – quem consegue segurar durante anos de fluxo de caixa apertado tende a se beneficiar depois, mas nem todos têm esse luxo. Atenção: não assuma que as taxas de valorização passadas vão salvar rapidamente um imóvel com fluxo de caixa ruim; o crescimento provavelmente será moderado.
Risco de Reversão de Políticas: O governo atual é favorável ao investidor imobiliário, mas as políticas da Nova Zelândia podem mudar conforme os ciclos eleitorais. Em 2026 ou 2029, uma administração diferente pode restabelecer regras mais rígidas (por exemplo, aumentar novamente o prazo do bright-line test, ou instituir algum tipo de imposto sobre ganhos de capital mais amplo, que já é debatido há muito tempo). Também podem ser criadas regulações mais favoráveis aos inquilinos, como controle de aluguéis ou proteções mais fortes contra despejo, o que pode afetar a flexibilidade do proprietário. Embora nada esteja no horizonte imediato, investidores devem ficar atentos ao cenário político. Imóveis são um tema quente na política da Nova Zelândia, e o sentimento público pode mudar se, por exemplo, os preços das casas voltarem a subir de forma inacessível.
Riscos Climáticos e de Seguro: Auckland aprendeu lições difíceis com as enchentes do Aniversário de Auckland em janeiro de 2023 e o Ciclone Gabrielle. Eventos relacionados às mudanças climáticas – enchentes severas, tempestades, até mesmo elevação do nível do mar em áreas costeiras – representam um risco crescente. Já há cerca de 1.000 propriedades em toda a Nova Zelândia atingidas por essas enchentes de 2023 que se tornaram inseguráveis e estão sendo compradas pelo governo por serem inseguras rnz.co.nz rnz.co.nz. Investidores precisam considerar riscos específicos de localização: áreas baixas ou próximas a córregos (zonas de enchente) podem enfrentar prêmios de seguro altíssimos ou perda da cobertura de seguro nas próximas décadas alexbonham.co.nz minterellison.co.nz. Isso pode impactar severamente o valor e a liquidez do imóvel. É essencial fazer uma devida diligência sobre o histórico de enchentes e riscos futuros do local. Além disso, prédios antigos que precisam de reforço sísmico (um problema maior em Wellington do que em Auckland, mas ainda relevante para algumas estruturas em Auckland) podem gerar custos elevados. No geral, a resiliência ambiental está se tornando uma parte importante da estratégia de investimento imobiliário.
Riscos de Inquilinos e de Mercado: Por fim, permanecem os riscos rotineiros: maus inquilinos, períodos de vacância, estouros de manutenção ou problemas com o condomínio em apartamentos podem corroer os retornos. Investidores em imóveis comerciais precisam considerar o risco de inadimplência do inquilino – por exemplo, alguns pequenos varejistas podem não sobreviver a um estresse econômico prolongado, deixando os proprietários com lojas vazias. O setor de escritórios, em particular, enfrenta o risco de que o trabalho remoto seja uma queda permanente na demanda, o que significa que alguns investimentos em escritórios podem nunca recuperar totalmente os níveis de ocupação ou de aluguel do passado. Investidores prudentes levarão em conta maiores provisões para vacância e não dependerão excessivamente das normas de ontem.

Em essência, o mercado imobiliário de Auckland oferece considerável potencial de valorização para investidores que navegam com sabedoria – os fundamentos de longo prazo da cidade (crescimento populacional, pouca terra disponível em áreas nobres, desejabilidade como cidade internacional) permanecem fortes. Mas é um mercado que exige estratégia: escolher o tipo e a localização certa do imóvel, manter reservas financeiras e estar atento às mudanças de políticas e econômicas. Quem fizer isso pode encontrar em 2025 um excelente ponto de entrada (ou expansão) em uma classe de ativos pronta para a recuperação.

Políticas e Regulamentações Governamentais que Afetam o Mercado Imobiliário

As decisões do governo têm um efeito profundo no mercado imobiliário de Auckland, e 2025 traz um novo cenário de políticas, impostos e regulamentações que investidores e proprietários precisam conhecer:

Mudanças na Tributação (Dedutibilidade de Juros e Teste Bright-Line): Em uma grande reversão da política tributária habitacional anterior, o governo restaurou totalmente a dedutibilidade de juros em imóveis residenciais para investimento. Proprietários podem novamente deduzir 100% dos juros hipotecários do rendimento de aluguel a partir de 1º de abril de 2025 deloitte.com. (Isso foi reintroduzido gradualmente – 80% de dedutibilidade para o ano fiscal até abril de 2025, e agora 100% a partir daí deloitte.com.) As regras de limitação do governo anterior, que tornavam os juros não dedutíveis (aumentando o custo efetivo para investidores), foram agora revogadas. Em paralelo, o teste bright-line – essencialmente um imposto sobre ganhos de capital em imóveis vendidos dentro de um determinado período – foi drasticamente reduzido. Para imóveis adquiridos a partir de 1º de julho de 2024, o período bright-line é de apenas 2 anos deloitte.com. Isso substitui o regime anterior de 5 anos (novas construções) e 10 anos (imóveis existentes). Na prática, significa que se um investidor vender um imóvel residencial após dois anos de posse, qualquer ganho é isento de imposto (com as isenções habituais para residência principal ainda aplicáveis) deloitte.com. Essas mudanças são um benefício para investidores: reduzem a carga tributária e aumentam a flexibilidade para ajustes de portfólio. No entanto, observe que a compensação de prejuízos de aluguel permanece – não é possível compensar prejuízos de aluguel com outras rendas (regra inalterada nestas reformas) deloitte.com.
Proibição de Compra por Estrangeiros e Possíveis Exceções: A proibição da Nova Zelândia para compradores estrangeiros (não residentes) adquirirem casas já existentes, em vigor desde 2018, tecnicamente ainda está em vigor em 2025. O atual governo de coalizão fez campanha para reintroduzir algum acesso para compradores estrangeiros no segmento de luxo. Houve avanços: autoridades sinalizaram que investidores estrangeiros ricos poderão comprar propriedades residenciais de alto valor até o final de 2025 como parte das novas regras de visto de investimento interest.co.nz interest.co.nz. O Vice-Primeiro-Ministro indicou recentemente disposição para “criar uma exceção” para estrangeiros que tragam capital significativo – sugerindo que um certo limite de preço (provavelmente bem acima de $2 milhões) será estabelecido para compras por estrangeiros interest.co.nz interest.co.nz. Isso não é uma revogação total da Proibição de Compradores Estrangeiros; ao contrário, espera-se que seja um esquema controlado onde, por exemplo, comprar uma propriedade de $5 milhões pode ser permitido junto com um visto de investidor. Os detalhes precisos ainda estão pendentes, mas o mercado de luxo de Auckland (pense em bairros de alto padrão como Herne Bay, Paritai Drive ou apartamentos novos e premium no centro) pode ter um impulso se compradores estrangeiros com dinheiro voltarem a entrar. Por enquanto, exceto australianos e singapurianos (que são isentos devido a acordos comerciais), indivíduos estrangeiros continuam em grande parte impedidos de comprar casas em Auckland, o que continua a reduzir parte da demanda no topo do mercado.
Oferta de Moradias e Políticas de Zoneamento: O governo está ativamente promovendo políticas para aumentar a oferta de moradias, especialmente em Auckland. Um destaque é a aplicação de zoneamento de maior densidade ao redor de polos de transporte. Como discutido, novas regras exigirão que o Conselho de Auckland zoneie para edifícios de pelo menos 10–15 andares próximos às principais estações ferroviárias (como as do City Rail Link) rnz.co.nz rnz.co.nz. Isso vai além dos Padrões de Residência de Média Densidade (MRDS) introduzidos nacionalmente no final de 2021, que já permitiam até 3 casas de 3 andares na maioria dos terrenos urbanos sem consentimento específico. O Conselho de Auckland vinha trabalhando em mudanças no seu Plano Unitário para se adequar, e agora o governo adicionou exigências de altura ainda mais ambiciosas perto do transporte público. Além disso, há uma disputa contínua entre o governo central e o local sobre como lidar com áreas de caráter histórico e corredores de vista (proteções patrimoniais vs densidade) – mas a tendência é claramente em direção a regras de construção mais permissivas. Resumindo: proprietários de imóveis em Auckland podem achar mais fácil desenvolver ou intensificar seus terrenos do que antes. Por exemplo, aquela casa única em um grande terreno agora pode ser desenvolvida em sobrados ou apartamentos, aumentando dramaticamente o valor do terreno. Vale a pena conferir os mapas de zoneamento mais recentes à medida que evoluem em 2025–26 para quem busca aproveitar o potencial de desenvolvimento.
Programas para Compradores de Primeira Casa e Habitação Social: Por outro lado, o governo mantém esquemas para ajudar compradores de primeira casa e fornecer moradias acessíveis, o que influencia indiretamente o mercado. Subsídios como o First Home Grant (para quem compra imóveis de menor valor) e retiradas do KiwiSaver para Primeira Casa continuam disponíveis para ajudar compradores de entrada. Isso estimula a demanda no segmento de menor preço (por exemplo, apartamentos, unidades em subúrbios periféricos). A construção de habitação social também está sendo ampliada pela Kāinga Ora (a agência estatal de habitação), que tem vários projetos em Auckland para substituir imóveis antigos por moradias públicas de maior densidade. Embora esses esforços não concorram diretamente com o mercado privado, eles aumentam a oferta total de moradias e podem revitalizar certas áreas (por exemplo, Mt Roskill e Northcote estão passando por grandes reurbanizações lideradas pelo Estado). Também há discussões em andamento sobre direitos dos inquilinos – o governo anterior implementou mudanças como a proibição de despejos sem motivo e a permissão para que inquilinos façam pequenas alterações. O novo governo pode revisar algumas dessas leis de locação para garantir que não sejam excessivamente onerosas para os proprietários, mas nenhuma grande mudança foi confirmada até 2025.
Políticas do Conselho – Taxas e Contribuições de Desenvolvimento: As políticas do Conselho de Auckland também afetam o mercado imobiliário. Diante de pressões orçamentárias, o Conselho tem aumentado as taxas de propriedade de forma significativa nos últimos anos (aumentos anuais de 7–12%) anz.co.nz anz.co.nz. Outro grande aumento de taxas está previsto para 2025, o que aumentará os custos de manutenção para os proprietários (embora as taxas ainda sejam modestas como percentual do valor do imóvel em padrões internacionais). No médio prazo, as taxas podem não continuar subindo tão acentuadamente – o Conselho está explorando cortes de custos e o governo central está considerando limitar os aumentos das taxas do conselho anz.co.nz. Ainda assim, os proprietários devem planejar orçamentos para contas de taxas gradualmente mais altas a cada ano para financiar infraestrutura e serviços. Além disso, o Conselho de Auckland cobra contribuições de desenvolvimento sobre novas construções para pagar infraestrutura – essas taxas aumentaram, afetando o custo de construção de novas casas (e, assim, a oferta de moradias). Qualquer mudança nessas taxas impactaria a disposição dos incorporadores em construir. Até 2025, não há alívio à vista para as contribuições de desenvolvimento, embora algumas reduções ou subsídios direcionados (como para projetos de habitação acessível) tenham sido sugeridos.
Regras de Empréstimo Bancário: Embora não seja uma política governamental direta, o Banco Central (regulador) influencia o mercado imobiliário por meio de restrições ao crédito hipotecário. Notavelmente, os limites de relação empréstimo-valor (LVR) têm sido uma ferramenta para conter empréstimos arriscados. Em meados de 2023, o RBNZ na verdade afrouxou as restrições de LVR (permitindo que os bancos emprestem mais para mutuários com pouco depósito) porque o mercado estava fraco. Atualmente, ocupantes próprios podem tomar empréstimos de até 95% de LVR em casos limitados, e investidores normalmente precisam de depósitos de 35% (ou seja, empréstimos de 65% LVR) – embora os bancos tenham uma cota para empréstimos de LVR mais alto para investidores. Houve discussões sobre a introdução de limites de dívida em relação à renda (DTI) em hipotecas, mas dado o esfriamento do mercado, o RBNZ adiou a medida. Se o mercado aquecer rápido demais mais adiante nos anos 2020, os reguladores podem apertar novamente os LVRs ou implementar limites de DTI para evitar empréstimos excessivos. Por outro lado, se o crescimento do crédito permanecer contido, os bancos podem afrouxar ainda mais os critérios de crédito, o que aumentaria o poder de compra. Investidores devem ficar atentos aos anúncios do RBNZ sobre política macroprudencial, pois eles podem mudar rapidamente a capacidade de empréstimo e, assim, a demanda no mercado.

Em resumo, o ambiente de políticas em 2025 é geralmente favorável ao mercado imobiliário: investidores têm novas vantagens fiscais, incorporadores contam com zoneamento mais permissivo e há vontade política para aumentar a oferta de moradias sem derrubar os preços. Claro, as políticas podem evoluir – o equilíbrio delicado é garantir aumento de oferta e acessibilidade sem prejudicar o patrimônio dos atuais proprietários. Até o momento, a trajetória do mercado imobiliário de Auckland no final dos anos 2020 será significativamente guiada por essas definições de políticas, que buscam exatamente esse equilíbrio. Investidores e compradores fariam bem em se manter atualizados sobre mudanças tanto do governo central quanto local, pois elas podem afetar diretamente os retornos e obrigações em empreendimentos imobiliários.