Visão Geral (2025): O setor imobiliário de Dubai entrou em 2025 em uma posição forte. A população do emirado agora ultrapassa 3,8 milhões (+5% ao ano), com 18,7 milhões de turistas pernoitando na cidade em 2024 (+9%) deloitte.com. O PIB cresceu ~3,2% em 2024 (AED 231 bilhões) deloitte.com. O status de Dubai como “porto seguro preferido” sustentou a alta confiança dos investidores deloitte.com globalpropertyguide.com. De fato, 2024 registrou atividade recorde: ~181.000 transações imobiliárias (todos os setores) – +36,5% ano a ano globalpropertyguide.com – avaliadas em aproximadamente AED 522,5 bilhões. Os preços subiram acentuadamente: por exemplo, um relatório recente mostra que os preços em 2024 aumentaram +11,6% (residencial) e +13,2% (comercial) em relação a 2023 digitaldubai.ae. Esse boom foi impulsionado pela forte demanda tanto de locais quanto de estrangeiros, auxiliado pelo robusto crescimento do turismo e dos negócios globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
O mercado imobiliário de Dubai permanece robusto em 2025, impulsionado pelo crescimento populacional, aumento do turismo e fundamentos econômicos sólidos deloitte.com. Esses fatores fundamentam o recente aumento nos volumes de transações e nos preços globalpropertyguide.com digitaldubai.ae.
Setor Residencial (2025)
A demanda por moradia está em patamares históricos. No quarto trimestre de 2024, os preços de vendas residenciais estavam cerca de 20% acima do nível do ano anterior, e os aluguéis, cerca de 19% mais altos deloitte.com. Tanto o segmento de apartamentos quanto o de villas registraram ganhos de dois dígitos: por exemplo, um índice de preços de Dubai foi +19,5% ano a ano em nov/2024 globalpropertyguide.com (apartamentos +19,4%, villas +20,3% globalpropertyguide.com). As villas lideraram o aumento, refletindo sua relativa escassez; aluguéis e retornos subiram junto com os preços de venda. Os retornos brutos de aluguel permanecem atraentes – cerca de 6,97% no total (nov/2024) globalpropertyguide.com.
O mercado também é caracterizado por um boom nas vendas na planta. Em 2024 houve cerca de 109.500 negócios na planta – um aumento de 60,6% em relação a 2023 globalpropertyguide.com – indicando que os compradores estão travando agressivamente as compras antes da conclusão das obras. A nova oferta é significativa, mas tende a diminuir após a metade da década (veja tabela abaixo). Em 2024, a JLL estima que cerca de 38.500 novas residências foram entregues (uma leve queda ante 39.000 em 2023), elevando o estoque total de moradias para aproximadamente 757.500 unidades globalpropertyguide.com. Grande parte dessa oferta está concentrada em comunidades maiores (ex: Dubailand, Jumeirah Village, MBR City). Nos próximos anos, os analistas projetam entregas muito elevadas: por exemplo, um relatório prevê cerca de 27.000 conclusões em 2024, saltando para cerca de 41.000 em 2025 e 42.000 em 2026, antes de cair drasticamente (para ~19.000 em 2027 e ~1.000 em 2029) dxbinteract.com.
| Ano | Novas Unidades Projetadas |
|---|---|
| 2024 | 27.000 (estimativa) |
| 2025 | 41.000 |
| 2026 | 42.000 |
| 2027 | 19.000 |
| 2028 | 12.000 |
| 2029 | 1.000 |
Tabela: Previsão de entregas residenciais (Fonte: análise de mercado dxbinteract.com).
Essas adições devem suprir o aumento da demanda. As transações estão bem distribuídas: no 1º ao 3º trimestre de 2024 houve cerca de 102.800 vendas de apartamentos (+40% ao ano) e 22.900 vendas de villas/townhouses (+18% ao ano) globalpropertyguide.com. O mercado está equilibrado no momento, mas o período final de 2025/2026 – quando as entregas atingem o pico – irá testar esse equilíbrio. Importante ressaltar que o estoque de casas de alto padrão e baixa densidade em Dubai continua limitado; os segmentos de villas de alto padrão e à beira-mar seguem registrando demanda e crescimento de preços particularmente fortes deloitte.com expertbridge.ae.
Perfil do Comprador Estrangeiro
Compradores internacionais dominam o segmento de alto padrão. Dados recentes mostram que as principais nacionalidades de investidores estrangeiros em residências em 2025 são: indianos (22%), britânicos (17%), chineses (14%), sauditas (11%) e russos (9%) dxbinteract.com. Essas participações vêm crescendo: por exemplo, os indianos passaram de 21% para 22% das compras estrangeiras ano a ano dxbinteract.com. Entre os principais fatores estão vantagens cambiais (ex: desvalorização da rúpia indiana), proximidade regional (Índia, Arábia Saudita) e vínculo de propriedade com visto (ex: chineses buscando Golden Visas) dxbinteract.com dxbinteract.com. Investidores do Reino Unido (17%) são atraídos pelos altos retornos e facilidade de viagem dxbinteract.com. A participação dos árabes do Golfo também aumentou (notadamente os sauditas) devido a laços fortes e facilidade de dupla cidadania dxbinteract.com. Em resumo, o mercado de moradia em Dubai para residentes estrangeiros agora é largamente impulsionado por esses grupos, além de locais abastados e novos profissionais de todo o mundo globalpropertyguide.com dxbinteract.com.
Setor Comercial (2025)
Os segmentos de escritórios, varejo, hotelaria e logística também tiveram um bom desempenho em 2024–25. Escritórios: Os aluguéis principais em áreas nobres como Downtown e DIFC vêm subindo – a Deloitte relata um aumento de 17% no aluguel em 2024 vs 2023 deloitte.com. A demanda persiste por espaços de padrão A (especialmente do setor financeiro e serviços profissionais), embora o trabalho híbrido esteja reduzindo a necessidade geral de espaço. A vacância em escritórios secundários permanece elevada. Varejo: A recuperação do turismo e do consumo tem sustentado o varejo. O plano diretor Dubai 2040 prevê explicitamente a criação de mais centros varejistas comunitários próximos às residências deloitte.com. As vendas do varejo devem crescer cerca de 6% ao ano até 2027 deloitte.com. O varejo voltado para turistas (shoppings, Dubai Mall, Mall of the Emirates) está próximo à capacidade máxima e novos centros de bairro estão em planejamento. Hotelaria: Hotéis e lazer se recuperaram fortemente após a Expo, com o número de visitantes internacionais em 2024 atingindo níveis recordes. Dubai atingiu novos recordes de ocupação e RevPAR no final de 2024 (impulsionado pela Expo, eventos globais e inauguração de novos hotéis). Industrial/Logística: As zonas de armazenagem e logística de Dubai (JAFZA, Dubai South, Dubai Industrial Park) continuam muito aquecidas. O forte comércio e os volumes de e-commerce sustentam o crescimento. Os aluguéis nos principais polos industriais estão entre os mais altos da região, e novos projetos logísticos (portos, zonas francas) estão em expansão. Um relatório destaca que o setor logístico visa alcançar AED 200 bilhões até 2030 globenewswire.com, indicando grande demanda por espaços relacionados.
No geral, todos os setores estão crescendo: o governo projeta uma alta de +4,2% na indústria da construção de Dubai em 2025 (4% ao ano até 2029), impulsionada por projetos de transporte, energia e habitação globenewswire.com. Em especial, Dubai aprovou o Plano Principal de Desenvolvimento de Estradas 2024–27 de AED 16 bilhões (USD 4,4 bilhões), com 22 projetos (incluindo 634 km de novas estradas/expansão) globenewswire.com. No final de 2024, também foi aprovada uma carteira de AED 3,7 bilhões em estradas (21 projetos entre 2025–29), que vão melhorar a conectividade para novas comunidades. O investimento em infraestrutura é um dos principais motores: por exemplo, em janeiro de 2025, a RTA concedeu um contrato de AED 1,5 bilhão para o desenvolvimento da Al Fay Street (principais vias/interseções) globenewswire.com.
O icônico Burj Khalifa (Downtown Dubai) exemplifica o estoque de escritórios/hotelaria de alto padrão no centro de Dubai. A expansão da infraestrutura de transporte e de novos polos pelo governo (ex: Aeroporto Al Maktoum) tem como objetivo espalhar o crescimento por todo o emirado thenationalnews.com globenewswire.com.
Tendências de Preço & Dinâmica de Oferta e Demanda
Trajetória de Preços: Após a correção em meados da década de 2010, os preços em Dubai dispararam desde 2022. Entre 2022 e o primeiro semestre de 2025, os preços residenciais subiram cerca de +60% khaleejtimes.com. O crescimento anual desacelerou um pouco no final de 2024, mas manteve-se em dois dígitos: por exemplo, +19,5% YoY em nov/2024 globalpropertyguide.com. O preço médio de vendas no 4º tri de 2024 foi cerca de 20% superior ao do 4º tri de 2023 globalpropertyguide.com. O Índice Imobiliário do DLD (Q4 2024) confirma esse ritmo robusto digitaldubai.ae. Os segmentos secundário (pronto) e off-plan também registraram forte valorização, embora a maior parte da valorização esteja em novos projetos e comunidades modernas. Aluguéis: Os aluguéis se recuperaram paralelamente – Knight Frank e corretores locais relatam aumentos anuais nos alugueis de apartamentos próximos a 20% em áreas nobres. Os rendimentos brutos de aluguel (aluguel anual/preço) ainda são altos em padrões globais (~7%) globalpropertyguide.com, embora abaixo do pico de 2021.
Transações: O número de transações de venda está em nível recorde. Em 2024 como um todo, foram cerca de 181 mil negócios imobiliários (de todos os tipos) globalpropertyguide.com. Os contratos off-plan dominaram as novas vendas: cerca de 109.527 negócios off-plan em 2024 (salto de 60,6%) globalpropertyguide.com. O mercado secundário (revenda) também permanece saudável, refletindo tanto a demanda de usuários finais quanto de investidores. Vale destacar que as vendas de apartamentos entre jan–set/2024 chegaram a cerca de 102.800 unidades (+40%) e villas/townhouses cerca de 22.900 unidades (+18%) globalpropertyguide.com.
Oferta: A atividade de construção é intensa, porém administrável. Como citado, as entregas chegaram a cerca de 38–39 mil unidades por ano em 2020–24 globalpropertyguide.com. Para o futuro, analistas preveem um pico pontual de entregas em meados da década: cerca de 80.000–83.000 unidades entre 2025–26 dxbinteract.com. Após 2026, as entregas caem drasticamente (para ~19 mil em 2027 e ~1 mil até 2029 dxbinteract.com). A tabela acima mostra uma previsão do setor para esse padrão. Em resumo, embora a demanda continue forte, o aumento de oferta projetado para 2025–26 será um fator-chave no mercado.
Principais Projetos de Infraestrutura & Desenvolvimento
As perspectivas imobiliárias de Dubai estão intimamente ligadas a seus mega-projetos e planos mestres. Entre eles, destaca-se a expansão do Aeroporto Internacional Al Maktoum (DWC) em Dubai South. Este projeto de cerca de US$ 35 bilhões, em sua primeira fase (até 2032), deverá receber 150 milhões de passageiros/ano, chegando eventualmente a 260 milhões thenationalnews.com thenationalnews.com. Contratos para novas pistas, terminais, transporte interno e outros sistemas estão em execução thenationalnews.com. A expansão do DWC está explicitamente atrelada ao atendimento de cerca de 1 milhão de pessoas com empregos e moradia na região de Dubai South thenationalnews.com. Com o crescimento do aeroporto, haverá a “liberação” para um imenso desenvolvimento: as autoridades planejam fechar o saturado Aeroporto Internacional de Dubai (DXB) e transformar a área de 11 km² de Al Garhoud para um novo desenvolvimento urbano thenationalnews.com. Na prática, Dubai está criando um novo polo urbano (Dubai South) ao redor do DWC. A expectativa é de gerar grande demanda para imóveis residenciais, parques logísticos, hotéis e varejo nessa região thenationalnews.com thenationalnews.com.
Além dos aeroportos, Dubai continua a investir em transporte e infraestrutura urbana. A Autoridade de Estradas e Transportes (Roads & Transport Authority) está implementando dezenas de projetos: por exemplo, um contrato de AED 1,5 bilhão foi concedido em 2025 para reformular a Al Fay Street (adicionando 13,5 km de novas pontes/estradas) globenewswire.com. No geral, o governo lançou planos rodoviários de vários bilhões de dirhams (22 projetos entre 2024–27) cobrindo 634 km de estradas globenewswire.com. Estes conectam novas áreas residenciais (Dubailand, Arabian Ranches II, etc.) e facilitam os deslocamentos, aumentando o valor das comunidades periféricas. O transporte público também está em expansão (por exemplo, extensões do Metrô até a Expo City, ampliações de bondes).
Outro ponto focal é o Plano Diretor Urbano de Dubai 2040. Lançado pelo Sheikh Mohammed, ele orienta o desenvolvimento em torno de cinco principais centros urbanos com habitação, parques e serviços integrados khaleejtimes.com. Um objetivo-chave é a vida sustentável: 60% da área da cidade será de reservas naturais, 30% de parques públicos, e comodidades diárias estarão a 5–10 minutos dos moradores. Na prática, isso significa novos centros comerciais de bairro e centros comunitários (facilitando a vida cotidiana) deloitte.com. Por exemplo, um dos objetivos é ter o comércio local no nível térreo em todos os polos residenciais deloitte.com. Ao vincular o uso do solo ao transporte, o plano 2040 está remodelando o foco dos incorporadores – com mais ênfase em projetos suburbanos de uso misto.
Outros projetos notáveis incluem District 2020 (reurbanização do local da Expo 2020 em uma zona de tecnologia e inovação de uso misto), os contínuos MBR City e Dubai Creek Harbour, e mega shoppings (Cityland Mall em construção). Cada um desses traz novas ofertas residenciais e comerciais. No setor industrial, a expansão dos portos (Jebel Ali, Al Hamriya) e zonas francas (zona logística de Dubai South) continua em ritmo acelerado. No geral, o pipeline de infraestrutura e desenvolvimento de Dubai é um dos maiores do mundo, sustentando diretamente a futura demanda imobiliária nesses corredores thenationalnews.com globenewswire.com.
Políticas Governamentais, Regulamentações & Reformas de Visto
As autoridades de Dubai mantiveram um regime relativamente aberto de investimento em propriedades, acrescentando salvaguardas. Nos últimos anos, o Departamento de Terras de Dubai (DLD) tomou medidas para moderar a especulação: por exemplo, dobrou a taxa de registro para 4% do valor do imóvel (de 2%) globalpropertyguide.com. Um IVA de 5% é aplicado às vendas residenciais (isenção para novos projetos na planta de até três anos) globalpropertyguide.com. Enquanto isso, as leis de escrow (contas fiduciárias obrigatórias para todos os novos empreendimentos na planta) aumentaram consideravelmente a proteção do comprador, e um limite de hipoteca de 20 anos ainda se aplica para regular o endividamento das famílias. Essas políticas trouxeram mais transparência e um crescimento de crédito mais lento no setor imobiliário.
No campo dos incentivos, Dubai aproveitou reformas de visto para impulsionar a demanda. O mais importante, os Vistos Dourados agora oferecem residência de 10 anos para investidores estrangeiros em imóveis (por exemplo, possuir ≥AED 2 milhões em imóveis) redubai.com. Um visto de investidor de 3 anos (AED 750k+) também existe para compradores de médio porte. Outras categorias de visto – incluindo o visto de turista de 5 anos com múltiplas entradas, o visto de trabalho remoto de 5 anos e o visto de freelancer de 5 anos – ampliaram a base de potenciais locatários e proprietários redubai.com redubai.com. Até o novo visto de aposentadoria (para maiores de 55 anos) está atraindo compradores para comunidades tranquilas redubai.com. Em resumo, a política de imigração de Dubai agora se alinha fortemente ao setor imobiliário: a posse (especialmente propriedade plena/freehold) garante residência mais fácil, o que, por sua vez, aumenta a demanda por casas e aluguéis redubai.com redubai.com.
No geral, essas políticas equilibram medidas de resfriamento do mercado (taxas e IVA mais altos) com incentivos ao crescimento (vistos, infraestrutura). O mercado também é favorecido por regulações estáveis: estrangeiros podem ter títulos de propriedade plena em zonas designadas, não há impostos sobre propriedade, e as regras de aluguel sob o ato RERA protegem tanto proprietários quanto inquilinos. Todos esses fatores continuam tornando o setor imobiliário de Dubai atraente em relação a outras cidades globais.
Tendências & Oportunidades de Investimento Estrangeiro
O capital estrangeiro continua sendo uma pedra angular do mercado de Dubai. Segundo dados do DLD e estimativas de analistas, investidores internacionais respondem por uma grande parcela do volume de vendas (frequentemente citado entre 70–90%). As cinco principais nacionalidades mencionadas anteriormente ilustram essa diversidade dxbinteract.com. Para além da nacionalidade, o perfil dos investidores varia por segmento: por exemplo, indivíduos de altíssimo patrimônio (UHNWI) costumam buscar propriedades de prestígio (vilas na Palm Jumeirah, apartamentos à beira-mar), enquanto profissionais e expatriados da classe média compram ou alugam imóveis de médio padrão. Muitos citam os altos rendimentos de Dubai (com yields brutos típicos de ~7%) e o ambiente livre de impostos como grandes atrativos globalpropertyguide.com. O Príncipe Herdeiro de Dubai observa que a confiança global na economia do emirado – devido à sua infraestrutura, ambiente regulatório e qualidade de vida – continua atraindo investimento estrangeiro globalpropertyguide.com.
As áreas de oportunidade incluem residencial de luxo (especialmente buscada por investidores estrangeiros em busca de segurança e renda), ativos de varejo (especialmente nos bairros em crescimento) e logística/armazéns (junto ao esforço dos Emirados Árabes Unidos para serem um polo comercial). Alguns fundos e REITs estão cada vez mais atentos aos ativos de Dubai, dado o arcabouço legal favorável ao investimento. A Estratégia Nacional de Investimento dos Emirados até 2031 visa explicitamente dobrar os investimentos estrangeiros diretos (IED) até 2031 (para AED 1,3 trilhão) globenewswire.com, com imóveis e logística entre os setores alvo. Na prática, isso pode significar mais fundos soberanos e de pensão alocando recursos em propriedades e projetos de desenvolvimento em Dubai, impulsionando ainda mais o crescimento.
Perspectivas & Previsão para 2026–2030
Olhando para 2026–2030, analistas preveem crescimento contínuo, porém com moderação e alguma volatilidade potencial. A questão-chave é o aumento da oferta atualmente em curso. Segundo a Fitch Ratings, o salto nas entregas – que deve superar o crescimento populacional (projetado em 5% ao ano) khaleejtimes.com – provavelmente deve estagnar o atual movimento de alta dos preços. A Fitch vê o mercado de Dubai atingindo o pico em 2024, com uma leve correção (de até ~15%) no final de 2025 ou 2026 em seu cenário base khaleejtimes.com. Isso reflete o fato de que as entregas (cerca de ~250 mil unidades até 2027) podem temporariamente superar a demanda khaleejtimes.com. A Fitch observa, por exemplo, que ~120.000 unidades estão programadas para entrega apenas em 2026 khaleejtimes.com.
Dito isso, outros especialistas apontam fatores compensatórios. Análises recentes destacam que o crescimento populacional e os influxos de investimento de Dubai podem superar 5% ao ano (particularmente se HNWIs e trabalhadores qualificados continuarem a chegar) expertbridge.ae. Nesse ponto de vista, grande parte da nova oferta poderia ser absorvida por novos residentes, de modo que qualquer queda de preço se limitaria a segmentos específicos. De fato, localizações primárias (vilas, frentes para a água) têm suas próprias dinâmicas de demanda e podem permanecer resilientes expertbridge.ae. Dados do início de 2025 (volumes de transações, níveis de aluguel) sugerem que o mercado ainda tem impulso, sugerindo pelo menos um pouso suave em vez de uma queda brusca. Assumindo que não ocorra um choque global severo, esperamos que os preços residenciais em Dubai se estabilizem ou desacelerem em 2026–27. Algumas quedas moderadas (de um dígito) são possíveis em meados de 2025/26 se as taxas de juros subirem ou compradores pausarem. Entre 2028–30, à medida que o crescimento da oferta se estabilizar (segundo a projeção da DXBInteract) e a população continuar aumentando, o mercado deverá se estabilizar e retomar um crescimento modesto. Áreas de crescimento da demanda devem incluir subúrbios recém-desenvolvidos (Dubai South, Al Furjan, DAMAC Hills 2, JVC, MBR City) e distritos de luxo (Palm, JBR, Mohammed bin Rashid City) expertbridge.ae. Por outro lado, novas iniciativas governamentais (incentivos para zonas tecnológicas, projetos de energia verde) podem criar novos polos de emprego, sustentando a demanda. Pelo lado do risco, fatores a serem observados incluem qualquer desaceleração do investimento estrangeiro (por tensões geopolíticas ou aumento nas taxas globais) e excesso de oferta em apartamentos de menor padrão. Em resumo, espera-se que o mercado imobiliário de Dubai continue crescendo até 2030, embora em um ritmo mais moderado após 2025. O crescimento de preços/aluguéis provavelmente ficará entre dígitos médios a altos anualmente na segunda metade da década. Os fundamentos de longo prazo (crescimento populacional, do turismo, diversificação econômica) permanecem positivos. Entretanto, picos cíclicos de oferta e fatores econômicos globais introduzirão correções intermitentes. Investidores atentos, portanto, focarão em ativos primários, empreendimentos com construtoras sólidas e projetos alinhados com a visão Dubai 2040 e com nós de infraestrutura. Fontes: Fontes oficiais e do setor conforme citadas (Dubai Land Department, Deloitte, JLL, Knight Frank, análises do setor e imprensa) deloitte.com digitaldubai.ae globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globenewswire.com thenationalnews.com globalpropertyguide.com khaleejtimes.com khaleejtimes.com expertbridge.ae.
