Introdução e Visão Geral do Mercado (2025)
O mercado imobiliário de Praga em 2025 está vivenciando uma ampla recuperação em quase todos os segmentos, após uma breve desaceleração em 2022–2023. Os preços dos imóveis estão subindo novamente – especialmente no setor residencial – impulsionados pela demanda renovada, redução das taxas de hipoteca e a crônica escassez habitacional da cidade praguedaily.news investropa.com. Ao mesmo tempo, os setores de imóveis comerciais (escritórios, varejo e hotelaria) estão se recuperando conforme a economia se estabiliza e o turismo retorna, enquanto o mercado de investimentos mostra sinais de recuperação com o aumento do volume de transações cbre.com knightfrankprostory.cz. O relatório a seguir oferece uma análise detalhada de todos os principais segmentos – residencial (incluindo mercados de luxo e aluguel), comercial e propriedades de investimento – juntamente com tendências-chave, dinâmicas regionais, projetos de desenvolvimento e projeções para os próximos anos.
- Contexto econômico: A economia tcheca está projetada para crescer moderadamente em 2025, com a inflação desacelerando e as taxas de juros caindo gradualmente cbre.com. A taxa básica do Banco Nacional Tcheco, que atingiu o pico de 7% em 2022, foi reduzida para cerca de 3,5% em meados de 2025, resultando em taxas de hipoteca muito mais baixas (atualmente ~3,6–4,7%) e melhorando as condições de financiamento para compradores investropa.com investropa.com. O desemprego permanece entre os mais baixos da Europa (em torno de 3%), sustentando a renda das famílias, enquanto a população de Praga continua crescendo (aumento de aproximadamente 1,4% ano a ano, para cerca de 1,38 milhão no início de 2024) a.storyblok.com – tendências demográficas que sustentam uma forte demanda imobiliária.
- Mercado de investimentos: Após um período de baixa, a atividade dos investidores está aumentando. O primeiro trimestre de 2025 registrou o maior volume trimestral de investimentos imobiliários desde o início de 2020, indicando um retorno da confiança knightfrankprostory.cz. O volume total de investimentos deve ultrapassar €2 bilhões em 2025, impulsionado inicialmente por capital doméstico (fundos tchecos), mas com investidores estrangeiros de olho em oportunidades à medida que os preços se estabilizam knightfrankprostory.cz cbre.com. Os rendimentos dos imóveis de primeira linha se estabilizaram após o aumento em 2022–2023, e devem permanecer amplamente estáveis em 2025 (em torno de 4,0% no setor residencial de Praga, um pouco mais altos no comercial) conbiz.eu cushmanwakefield.com. No geral, o mercado imobiliário de Praga demonstra resiliência e oportunidades rumo a 2025, mesmo com cada segmento apresentando suas próprias dinâmicas.
Mercado Residencial em Praga
Tendências de Preços e Demanda em 2025
Após anos de rápida valorização, os preços dos imóveis em Praga brevemente estagnaram ou caíram em 2022–2023, mas se recuperaram fortemente ao longo de 2024 e início de 2025. Os valores médios dos apartamentos em Praga atingiram níveis recordes no início de 2025, ultrapassando o pico anterior à correção. Na verdade, apartamentos recém-construídos estão sendo vendidos por cerca de CZK 160.000 por metro quadrado em média (≈€6.600), cerca de 10–12,5% mais alto do que no ano anterior praguedaily.news. Segundo uma análise das principais construtoras, 2.550 novos apartamentos foram vendidos em Praga no 1º trimestre de 2025 — quase 60% a mais do que no 1º trimestre de 2024 — marcando o início de ano mais movimentado em 15 anos praguedaily.news. Esse aumento na demanda é atribuído à queda nas taxas de hipoteca e à confiança renovada dos compradores: as taxas médias de juros para novos financiamentos imobiliários caíram de cerca de 5,2% em 2024 para menos de 4,7% no início de 2025, levando muitos compradores que estavam à margem a retornar ao mercado praguedaily.news. Quem deseja comprar a casa própria também está correndo em antecipação a novos aumentos de preços diante de uma oferta limitada praguedaily.news.
Tabela: Mudanças Recentes nos Preços Anuais de Imóveis (República Tcheca) conbiz.eu
Ano | Variação Nominal dos Preços dos Imóveis |
---|---|
2021 | +25,8% (ano de boom) |
2022 | +6,9% (crescimento mais lento) |
2023 | –1,0% (pequena queda) |
2024 | ~+7% (Praga; nova alta) |
Fonte: Escritório de Estatísticas da República Tcheca, Banco Nacional Tcheco – Índice de Preço dos Imóveis csu.gov.cz conbiz.eu
Em meados de 2025, os valores dos imóveis em Praga não apenas se recuperaram, mas superaram os níveis anteriores à correção. Novos apartamentos têm uma média de CZK 167.947/m² (em junho de 2025) investropa.com, e até mesmo o preço mediano de todos os apartamentos (incluindo revendas mais antigas) subiu cerca de 16% ano a ano, chegando a aproximadamente CZK 131.000/m² investropa.com investropa.com. Esse aumento acentuado segue um período de 2022 ao início de 2023, quando os altos custos de hipoteca reduziram os preços; agora, com quatro trimestres consecutivos de crescimento, o mercado imobiliário recuperou dinamismo investropa.com investropa.com. As previsões do setor sugerem novos aumentos de preço até 2025, embora num ritmo mais moderado. O Banco Nacional Tcheco (CNB) alerta que o crescimento anual dos preços dos imóveis de 5–10% é provável nas condições atuais conbiz.eu conbiz.eu. Alguns analistas são ainda mais otimistas – por exemplo, consultores da Swiss Life afirmam que, se as taxas de hipoteca caírem para cerca de 4,6% até o final de 2025, os preços dos apartamentos em Praga (que subiram cerca de 10–15% em 2024) podem subir a uma taxa de dois dígitos semelhante em 2025 conbiz.eu. Em geral, o consenso é que os preços continuarão subindo no curto prazo (impulsionados pelo desequilíbrio entre oferta e demanda), mas talvez não no ritmo extremo visto no boom de 2021.
Restrições de Oferta e Pipeline de Desenvolvimento
Apesar da demanda vigorosa, a oferta de moradias em Praga permanece cronicamente limitada. As novas construções estão muito aquém do necessário, exacerbando a competição por casas. No início de 2025, o estoque de novos apartamentos não vendidos no mercado era de apenas 5.300–5.700 unidades – um número que mal mudou em dois anos, mesmo com os incorporadores lançando gradualmente projetos que foram adiados durante a recente desaceleração praguedaily.news conbiz.eu. Esse estoque estático reflete a lenta rotação: qualquer novo imóvel entregue é rapidamente absorvido pelos compradores, e poucos projetos permanecem disponíveis. Segundo o Escritório de Estatísticas da Tchéquia, apenas ~8.191 apartamentos foram aprovados em Praga em todo o ano de 2024, enquanto urbanistas estimam que a cidade precisa de mais de 10.000 novas unidades anualmente para satisfazer a demanda praguedaily.news praguedaily.news. Na verdade, Praga nunca ultrapassou 10.000 apartamentos permitidos por ano nos últimos 20 anos, levando a um déficit habitacional cumulativo que continua crescendo praguedaily.news. O processo de aprovação e construção costuma ser lento e burocrático, causando atrasos: apesar de os incorporadores terem intensificado o lançamento de projetos em 2024 para aproveitar a recuperação do mercado, muitos empreendimentos ainda estão em fases iniciais e não chegarão ao mercado por anos conbiz.eu conbiz.eu.
Vários fatores contribuem para a escassez de oferta: altos custos de construção (materiais e mão de obra aumentaram significativamente nos últimos anos), escassez de trabalhadores na indústria da construção e procedimentos complexos de zoneamento e aprovação. Embora a inflação dos insumos de construção tenha se estabilizado desde os picos de 2021–2022, construir em Praga continua caro e lento a.storyblok.com a.storyblok.com. Além disso, uma parte das unidades recentemente aprovadas está sendo pré-vendida para investidores institucionais (para fins de aluguel) e, portanto, nunca entra no mercado público de venda conbiz.eu – reduzindo efetivamente a oferta para compradores individuais. O resultado é uma escassez estrutural persistente de imóveis à venda, o que mantém uma pressão ascendente sobre os preços.
Em nota positiva, vários grandes projetos de desenvolvimento estão em andamento e eventualmente adicionarão moradias, podendo aliviar a pressão a longo prazo. Estes incluem grandes projetos de requalificação de áreas industriais abandonadas e iniciativas lideradas pela prefeitura:
- Smíchov City (Praga 5) – Um enorme projeto de uso misto em um antigo pátio ferroviário, com cerca de 200.000 m². A construção já começou, e centenas de novos apartamentos foram entregues entre 2023–2025, com milhares mais previstos em fases conbiz.eu conbiz.eu.
- Estação de Cargas de Žižkov (Praga 3) – Está sendo transformada em um novo bairro (às vezes chamado de Žižkov City). Os planos preveem cerca de 3.000 apartamentos neste terreno de 300.000 m², com um investimento total de ~25 bilhões de CZK conbiz.eu conbiz.eu. As construções iniciais já começaram, mas a conclusão total ocorrerá ao longo de uma década.
- Rohan City (Praga 8) – Um desenvolvimento de 22 hectares à beira do rio em Karlín/Invalidovna, onde as primeiras fases de apartamentos e escritórios já estão em construção conbiz.eu. Este projeto fornecerá milhares de unidades habitacionais e extensos espaços públicos ao longo do rio Vltava à medida que avança.
- Iniciativas Habitacionais Municipais: A cidade de Praga, reconhecendo a crise de acessibilidade, lançou uma empresa municipal de desenvolvimento (PDS – Pražská developerská společnost) para construir habitações em terrenos pertencentes à cidade. A PDS controla mais de 800.000 m² de terrenos e está planejando mais de 50 projetos (totalizando 6.000 a 8.000 apartamentos) para a próxima década conbiz.eu conbiz.eu. Os planos de destaque incluem novos bairros residenciais em áreas periféricas como Dolní Počernice e Nové Dvory, bem como a conversão de edifícios existentes (por exemplo, uma antiga agência dos correios) em apartamentos acessíveis conbiz.eu. Embora a produção municipal seja relativamente pequena (algumas centenas de unidades por ano a partir de ~2025), o objetivo é fornecer moradias subsidiadas para trabalhadores essenciais e “esfriar” modestamente o mercado a longo prazo, aumentando o estoque de habitações sem fins lucrativos conbiz.eu.
Além disso, o governo está discutindo reformas mais amplas para aumentar a oferta de habitação. As medidas propostas incluem simplificar o licenciamento por meio da digitalização, nomear um coordenador nacional de habitação e até mesmo oferecer garantias hipotecárias estatais ou incentivos para desenvolvedores para estimular a construção conbiz.eu. No entanto, a menos que essas reformas entrem em vigor, analistas alertam que o déficit de oferta em Praga vai persistir – o que significa que a demanda continuará a superar a nova oferta, e o aumento dos preços provavelmente continuará nos próximos anos conbiz.eu conbiz.eu.
Destaques dos Distritos: Áreas Centrais vs. Suburbanas
O boom imobiliário de Praga foi generalizado, mas o desempenho do mercado varia por distrito, com tendências distintas no centro histórico em comparação aos bairros suburbanos. De modo geral, os distritos centrais apresentam os preços mais altos – ainda que parte do crescimento percentual mais rápido tenha ocorrido recentemente em áreas emergentes logo fora do centro, à medida que compradores buscam (relativa) acessibilidade e novos empreendimentos nessas regiões.
- Níveis de Preço: Em locais centrais prestigiados – por exemplo, Praga 1 (Cidade Velha/Malá Strana), Praga 2 (Vinohrady) e partes de Praga 7 (Letná) – os apartamentos novos agora frequentemente ultrapassam CZK 200.000 por m² (mais de €8.000/m²) praguedaily.news. Essas áreas têm oferta limitada de novos imóveis (muitas vendas ocorrem em edifícios históricos reformados ou projetos boutique) e atraem compradores abastados, incluindo investidores estrangeiros, sustentando assim preços muito elevados. Em contraste, em distritos periféricos em rápido desenvolvimento como Praga 9 (Vysočany, etc.), os preços médios de apartamentos novos giram em torno de CZK 147.000/m² – consideravelmente mais baixos, embora ainda em alta praguedaily.news. Outros distritos de médio padrão como Praga 4, 5, 10 (que incluem grandes zonas residenciais e conjuntos habitacionais panelák do século XX) normalmente apresentam preços de novos empreendimentos na faixa de 120 mil a 160 mil CZK/m², dependendo do projeto. Mesmo as áreas consideradas “mais baratas” de Praga estão agora bem acima de CZK 100 mil por m², refletindo como quase todas as partes da cidade se tornaram caras em padrões nacionais.
- Pontos Recentes de Crescimento: No último ano, vários distritos na periferia de Praga apresentaram crescimento de dois dígitos nos preços, superando a média da cidade. Notavelmente, Praga 7 (que inclui as populares Holešovice e Letná) liderou o mercado com cerca de +25% de valorização anual, elevando os preços médios lá acima de CZK 200 mil/m² investropa.com investropa.com. Praga 10 (áreas de Vršovice e Strašnice) também subiu cerca de 18%, e Praga 3 (Žižkov e parte de Vinohrady) teve crescimento de ~16% investropa.com. Esses distritos combinam relativa acessibilidade (em comparação ao centro) com melhorias em comodidades e novos projetos, tornando-os atraentes para jovens profissionais e famílias. Até mesmo Praga 2 – um distrito central – cresceu cerca de 17% ano a ano, à medida que compradores retornaram a bairros centrais consolidados investropa.com. Em resumo, o aumento de preços foi generalizado por toda Praga, com praticamente todos os distritos experimentando aumentos significativos à medida que o mercado se recuperou.
- Atividade de vendas: Os bairros periféricos tendem a liderar em número de transações, devido à maior quantidade de novos empreendimentos nessas regiões. No 1º trimestre de 2025, por exemplo, o maior volume de vendas de apartamentos novos ocorreu em Praga 4, 5, 9 e 10 – áreas com grandes projetos de desenvolvimento e conjuntos habitacionais praguedaily.news. Apartamentos menores (studios ou unidades de um quarto) são especialmente populares entre os compradores, representando cerca de 75% das vendas de apartamentos novos, já que as pessoas buscam o que é mais acessível em um mercado caro praguedaily.news. Enquanto isso, os bairros centrais mais exclusivos (Praga 1, 2) têm menos transações, mas com preços unitários muito elevados.
- Impactos de infraestrutura: Melhorias no transporte estão influenciando a dinâmica de alguns bairros. A nova Linha D do Metrô (atualmente em construção) vai ligar o centro da cidade ao sul (Pankrác–Krč–Libuš–Písnice). Embora a conclusão total da linha tenha sido adiada para a década de 2030, a expectativa pelas futuras estações já valorizou os imóveis ao longo do trajeto planejado – por exemplo, áreas próximas às futuras estações Písnice e Nádraží Krč já registraram aumentos de preço importantes, à medida que compradores apostam em melhorias de conectividade expats.cz expats.cz. Da mesma forma, obras viárias em andamento (como extensões do anel viário de Praga) e novas linhas de bonde estão gradualmente melhorando a acessibilidade em determinadas áreas suburbanas, o que pode aumentar o apelo imobiliário ao longo do tempo.
Imóveis de Luxo e Alto Padrão
O segmento residencial de luxo em Praga – que inclui apartamentos históricos premium, coberturas em empreendimentos modernos e vilas de luxo – está passando por uma nova retomada em 2024–2025. Durante o período de incerteza no mercado e altas taxas de juros, muitos projetos de alto padrão foram suspensos ou tiveram dificuldade para encontrar compradores. Agora, com a confiança retornando ao mercado, novos empreendimentos de luxo e reformas de alto nível estão voltando ao mercado nas localizações mais caras de Praga knightfrankprostory.cz. A Knight Frank relata que após uma longa pausa, projetos de alto padrão (ou renovações completas) estão reaparecendo em áreas como Praga 1 e 2, e sua qualidade superior está impulsionando os preços ainda mais nesses locais knightfrankprostory.cz. Exemplos incluem residências de luxo ao redor da Praça da Cidade Velha, Rua Pařížská (a avenida de compras de luxo), e novos complexos sofisticados construídos em Hradčany ou Troja – todos voltados para compradores domésticos e estrangeiros de alta renda.Os preços das casas de luxo em Praga, embora elevados para o contexto local, permanecem mais baixos do que nas capitais da Europa Ocidental, o que sugere potencial de crescimento futuro. Comparações internacionais destacam que Praga ainda é mais acessível do que cidades como Munique, Viena ou Zurique em termos de imóveis de alto padrão a.storyblok.com. Por exemplo, um apartamento de alto padrão em Praga a €8.000/m² parece “barato” em comparação com propriedades similares a €12.000–15.000/m² em Viena ou Munique. Essa diferença, combinada com o crescente poder de compra de Praga (o poder de compra per capita da cidade é ~137% da média nacional tcheca) a.storyblok.com, tem atraído interesse estrangeiro para o mercado de luxo de Praga. Nos últimos anos, compradores abastados de países como Rússia, Ucrânia, China e Europa Ocidental adquiriram imóveis de luxo em Praga – seja como investimento, segunda residência ou para moradia. (Vale notar que parte da demanda de nacionais russos diminuiu devido às sanções da UE desde 2022, mas outros compradores internacionais preencheram esse espaço.) Estrangeiros praticamente não enfrentam barreiras legais para comprar imóveis na Chéquia – tanto cidadãos da UE quanto de fora da UE estão autorizados a adquirir propriedades com nenhuma restrição especial ou exigência de residência ceelegalmatters.com – o que tornou Praga um mercado acessível para investidores globais. No geral, a perspectiva para o mercado imobiliário de luxo é otimista: os incorporadores estão confiantes o suficiente para lançarem novamente projetos de alto padrão, e a retomada do turismo e da economia local está alimentando o segmento premium (por exemplo, indivíduos ricos do exterior voltando a Praga). Como resultado, espera-se que o segmento prime se expanda nos próximos anos, potencialmente reduzindo a diferença de preço entre Praga e outros polos consolidados de luxo.
Mercado de Aluguel e Imóveis para Investimento em Praga
Aluguéis em alta e oferta restrita de imóveis para aluguel
O mercado de aluguel residencial de Praga passou por mudanças dramáticas nos últimos anos e, em 2025, está claramente favorável aos proprietários devido à crescente demanda. Vários fatores se combinaram para elevar a demanda por aluguel a novos patamares: preços de imóveis subindo rapidamente (excluindo muitos possíveis compradores), o retorno pós-COVID de estudantes e expatriados, e um influxo significativo de estrangeiros (incluindo cerca de 350.000 refugiados ucranianos para a Tchéquia desde 2022, muitos dos quais se estabeleceram em Praga) conbiz.eu. O resultado tem sido uma forte pressão de alta nos aluguéis. Após uma breve queda em 2020 (quando milhares de unidades do Airbnb inundaram o mercado de aluguel de longo prazo durante o colapso do turismo, fazendo os aluguéis caírem cerca de 25%), a recuperação foi rápida conbiz.eu. Em 2022–2023, à medida que os turistas retornaram e os aluguéis de curto prazo retomaram essas unidades, Praga foi atingida por uma nova escassez de moradias para aluguel, fazendo com que os aluguéis subissem cerca de 7–8% somente em 2023 conbiz.eu.
No final de 2024 e início de 2025, os aluguéis em Praga continuam subindo, embora o ritmo tenha começado a moderar ligeiramente. No início de 2025, o aluguel médio pedido em Praga atingiu aproximadamente CZK 438 por m² por mês (cerca de CZK 21.900 para um apartamento de 50 m², ou €900/mês) conbiz.eu. Isso representa um aumento em relação aos cerca de CZK 395/m² do final de 2023, refletindo um novo aumento, mas menos extremo do que o salto visto em 2022–23 conbiz.eu. Para se ter ideia, alugar um típico apartamento de 50 m² em Praga (~CZK 20 mil/mês) agora custa quase o dobro do valor que uma unidade equivalente teria em uma cidade regional menor – por exemplo, o mesmo orçamento pode alugar ~80 m² em uma cidade como Hradec Králové conbiz.eu. Praga é de longe a cidade tcheca mais cara para locatários, com a segunda colocada, Brno, cerca de 15–20% mais barata em média, e outras cidades (Plzeň, Olomouc, etc.) ainda mais baratas conbiz.eu.
Dentro de Praga, os distritos centrais e descolados têm os aluguéis mais altos, embora, curiosamente, a diferença entre os distritos seja um pouco menor para aluguéis do que para preços de compra. De acordo com o índice de aluguéis da Deloitte para o primeiro trimestre de 2025, os distritos de aluguel mais caros foram Praga 2 e Praga 3 – que incluem o sofisticado Vinohrady e o moderno Žižkov – com aluguéis médios em torno de CZK 478/m²/mês (cerca de €19,5/m²) conbiz.eu. Outras regiões centrais como Praga 1 e 7 estão em uma faixa alta semelhante. Os distritos mais distantes são um pouco mais acessíveis: por exemplo, Praga 9 tem uma média de ~CZK 423/m² (≈€17/m²), embora notavelmente Praga 9 tenha tido o aumento de aluguel mais rápido (+6,5% em um único trimestre), já que a demanda se espalha para fora conbiz.eu. Mesmo os pontos mais baratos da cidade, como partes de Praga 11 ou 12, apresentam aluguéis bem acima de CZK 300/m² – destacando como a demanda é forte em toda a cidade.
Este robusto mercado de aluguel tem sido uma faca de dois gumes: oferece retornos sólidos para os proprietários, mas está pressionando as famílias locais. Por algumas medidas, a acessibilidade do aluguel em Praga é desafiadora – um aluguel típico para um apartamento modesto pode consumir grande parte da renda mediana. No entanto, à medida que mais pessoas consideram a compra inatingível, alugar se torna a única opção, aumentando a população de inquilinos. Analistas do setor projetam que a proporção de famílias tchecas vivendo de aluguel deve subir para ~25% até 2030, acima dos níveis historicamente mais baixos (os tchecos tradicionalmente tiveram uma das maiores taxas de propriedade de imóveis na Europa) conbiz.eu conbiz.eu. Praga, por ser mais urbana e internacional, já apresenta uma proporção de aluguel maior do que a média nacional, e espera-se que essa tendência cresça.
Rendimentos de Aluguel e Imóveis para Investimento
Do ponto de vista do investidor, a proposta de buy-to-let em Praga melhorou um pouco nos últimos dois anos. Os rendimentos de aluguel (renda anual de aluguel dividida pelo preço do imóvel) em Praga eram notoriamente baixos (frequentemente apenas 2–3%) durante o boom de 2015–2021, já que os valores dos imóveis subiam mais rápido que os aluguéis. Mas a situação mudou por volta de 2022–2024: com o crescimento dos preços dos imóveis em pausa e os aluguéis disparando, os rendimentos brutos subiram para cerca de 4,0% em Praga conbiz.eu. Uma análise de 2024 estimou o rendimento médio de um apartamento em Praga em ~4%, acima dos cerca de 3% nos anos de auge do boom conbiz.eu. Ainda é um rendimento relativamente baixo (refletindo o status de Praga como um mercado estável e de baixo risco), mas agora está em linha com muitas cidades do Ocidente e maior que o próprio passado recente de Praga. Os rendimentos em cidades do interior tendem a ser mais altos – por exemplo, os rendimentos de aluguel em Ostrava chegam a ~5,1%, devido aos preços de compra muito menores – enquanto os rendimentos em Brno estão mais próximos dos de Praga (~3% ou um pouco menos) devido aos seus preços elevados conbiz.eu.
Mesmo em torno de 4%, os rendimentos brutos em Praga não são excepcionalmente altos, mas muitos investidores os toleram porque esperam uma forte valorização do capital. A combinação de rendimentos modestos e alta probabilidade de valorização dos preços faz do imóvel em Praga um investimento popular de longo prazo. É importante observar que os rendimentos de ~4% são brutos; depois das despesas (manutenção, impostos sobre a propriedade, períodos de vacância, etc.), os rendimentos líquidos podem ser de ~3% conbiz.eu. Ainda assim, dadas as baixas taxas de juros em depósitos, os investidores veem o setor imobiliário como uma classe de ativos atraente. Notadamente, à medida que as condições de hipoteca melhoram (taxas mais baixas e flexibilização das restrições anteriores de crédito pelo CNB), mais investidores alavancados estão retornando ao mercado – ou seja, alguns compradores estão aproveitando as hipotecas mais baratas para financiar a compra de imóveis para aluguel, contando com os aluguéis para cobrir os pagamentos conbiz.eu. Essa tendência cresceu no final de 2024 e em 2025 e deve sustentar o crescimento contínuo na oferta de aluguel privado.
Aluguéis institucionais e regulação
Uma das mudanças mais significativas no panorama dos aluguéis em Praga é o surgimento dos proprietários institucionais e do setor Build-to-Rent. Historicamente, o mercado de locação era dominado por proprietários privados individuais, mas, nos últimos anos, grandes investidores (fundos, companhias de seguros, empresas imobiliárias) começaram a comprar empreendimentos novos inteiros para alugar conbiz.eu conbiz.eu. Por exemplo, já houve casos de fundos estrangeiros e domésticos adquirindo centenas de unidades de uma só vez de incorporadoras, transformando-as imediatamente em locações de longo prazo. Esse nascente mercado institucional de aluguel residencial está em expansão – e 2024–2025 marcou um ponto de virada, com diversos negócios e projetos Build-to-Rent de grande porte anunciados conbiz.eu conbiz.eu. A tendência também é apoiada por iniciativas do governo: o estado tcheco discutiu oferecer garantias para o financiamento de habitação de aluguel e vê o aluguel institucional como uma forma de melhorar a disponibilidade de moradias.
O benefício dessa mudança pode ser uma oferta maior de moradias para aluguel geridas profissionalmente (frequentemente com melhores serviços e manutenção para os inquilinos). No entanto, há também um lado negativo: quando investidores compram novos empreendimentos, essas unidades deixam de estar disponíveis para a compra de proprietários-ocupantes individuais, o que pode restringir ainda mais o mercado de vendas e elevar ainda mais os preços conbiz.eu. Assim, embora o Build-to-Rent aumente a oferta para locação, pode indiretamente agravar o problema de acessibilidade à propriedade – um paradoxo observado por especialistas do mercado.
Em termos de regulação, o mercado de aluguel da Tchéquia é relativamente liberal. Não existem controles nacionais de aluguel ou limites para aumentos de aluguel para habitação privada; os aluguéis são definidos por acordo de mercado entre locador e locatário. (As únicas exceções são um pequeno número de contratos antigos ainda sob regulamentação anterior e as unidades “habitação social” subsidiadas pela cidade, que são uma fração muito pequena do estoque.) Os inquilinos são protegidos por leis de locação alinhadas à UE – por exemplo, a expulsão exige causa legal, períodos de aviso são obrigatórios, etc. – mas não há limite geral para os preços dos aluguéis. No mercado aquecido de Praga, isso significa que os aluguéis podem subir rapidamente até que os inquilinos reajam ou a demanda diminua. O governo da cidade tem explorado medidas para conter a escalada dos aluguéis (por exemplo, discutindo regras mais rigorosas em locações de curto prazo como o Airbnb, que podem retirar unidades do mercado de longo prazo), mas em 2025 nenhuma legislação importante de controle de aluguel foi implementada. Em vez disso, a abordagem é aumentar a oferta: como mencionado, Praga está investindo em projetos municipais de aluguel para oferecer unidades acessíveis a determinados grupos (com moderação de aluguel para esses apartamentos) conbiz.eu. Além disso, a fiscalização sobre o Airbnb aumentou – Praga está considerando obrigar o registro e talvez limitar dias de locação de curto prazo, visando devolver alguns apartamentos para uso de longo prazo – mas isso ainda está em andamento. Por enquanto, proprietários em Praga desfrutam de um sistema de livre mercado e, com taxas de vacância extremamente baixas, detêm considerável poder de precificação.
Segmentos de Imóveis Comerciais
Mercado de Escritórios
O mercado de escritórios de Praga em 2025 está em uma base estável, mostrando resiliência após as perturbações da era pandêmica. Com cerca de 3,7 milhões de m² de escritórios modernos, Praga é o segundo maior polo de escritórios da região CEE (após Varsóvia). O ano de 2023 registrou uma locação relativamente lenta à medida que as empresas reavaliaram suas necessidades de espaço, mas a demanda aumentou no final de 2024 e em 2025. No primeiro trimestre de 2025, a taxa de vacância de escritórios em Praga caiu para cerca de 7,0%, melhorando em relação aos 7,5–8% de um ano antes knightfrankprostory.cz. Isso indica que os escritórios vazios estão sendo ocupados, graças a uma combinação de oferta limitada e atividade constante de locação. A ocupação líquida (excluindo renovações) no 1º trimestre de 2025 foi de 47.900 m² – cerca de 5% maior do que no mesmo período de 2024 knightfrankprostory.cz, refletindo crescente confiança dos ocupantes à medida que mais funcionários retornam aos locais de trabalho, pelo menos em regime híbrido.
Os aluguéis de escritórios prime também aumentaram. Os valores anunciados para escritórios de alta qualidade (Classe A) no centro da cidade agora atingem cerca de €29–30 por m²/mês e subiram cerca de 7% ano a ano até o 1º trimestre de 2025 knightfrankprostory.cz. Proprietários dos edifícios mais novos e de especificação mais elevada conseguiram pedir taxas mais altas devido à disponibilidade limitada de espaços premium. Muitos locatários estão buscando migrar para escritórios melhores para atrair os funcionários de volta (flight to quality), o que elevou os aluguéis em edifícios modernos e sustentáveis. Enquanto isso, edifícios mais antigos e menos eficientes enfrentam mais pressão – alguns apresentam maior vacância e podem precisar ser reposicionados ou reformados. A Cushman & Wakefield ressalta que a qualidade é crucial: escritórios bem localizados, com certificação verde, estão em alta demanda e atingem aluguéis premium, enquanto edifícios secundários enfrentam dificuldades e podem até ser candidatos à mudança de uso (por exemplo, convertidos em residenciais ou uso misto) se não conseguirem atender às necessidades atuais dos ocupantes cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com.
Do lado da oferta, as novas entregas de escritórios em Praga têm sido modestas recentemente. Os incorporadores pausaram ou adiaram alguns projetos em 2020–2022, então o pipeline para 2023–2025 é limitado. A média anual de novas entregas dos últimos 10 anos é de cerca de 150.000 m², mas 2023–2024 entregou bem abaixo disso, e 2025 também deve apresentar um número abaixo da média knightfrank-prod-api.springsystems.cz. Essa desaceleração da oferta ajudou a evitar que a vacância aumentasse demais. Alguns projetos significativos estão em andamento – por exemplo, o Masaryčka development próximo à Estação Masaryk (um empreendimento de uso misto com escritórios modernos projetados pelo escritório Zaha Hadid Architects) está adicionando escritórios modernos no centro da cidade. Além disso, o Port7 em Holešovice e a Nová Waltrovka em Jinonice entregaram recentemente novos escritórios que já estavam, em grande parte, pré-locados. Dado o estoque futuro limitado e o interesse sustentado dos locatários, a perspectiva do mercado de escritórios de Praga é estável a positiva: as vacâncias devem permanecer em um dígito médio (%) e o crescimento dos aluguéis pode continuar, ainda que em um ritmo mais normalizado. As empresas estão majoritariamente se adaptando ao trabalho híbrido por meio da otimização (e não do abandono) dos espaços – muitas exigem menos espaço por colaborador, mas querem ambientes de maior qualidade, o que sustenta a demanda por novos projetos.
Os principais submercados de escritórios estão tendo desempenhos diferentes. O Centro da Cidade (Praga 1) e os submercados de Cidade Interna (como Pankrác, Karlín, Smíchov) apresentam as menores taxas de vacância e os aluguéis mais altos, enquanto algumas áreas da Cidade Externa (periferia) têm maior vacância. Por exemplo, Praga 4 (Pankrác/Budějovická) e Praga 8 (Karlín) continuam sendo locais corporativos muito populares e registraram forte locação e até aumentos nos aluguéis. Em contraste, áreas com estoque mais antigo, como partes de Praga 5 (Nové Butovice), apresentam uma vacância um pouco maior. No geral, os escritórios de Praga estão enfrentando bem o período pós-pandemia – a cidade se beneficia de uma demanda diversificada (incluindo empresas de TI, serviços financeiros, empresas profissionais e agências da UE) e restrição de excesso de novas construções. O principal desafio à frente será o que fazer com os edifícios de escritórios antigos que não conseguem competir com os novos padrões; alguns podem ser renovados, enquanto outros podem ser convertidos em residenciais ou outros usos (uma tendência para acompanhar além de 2025).
Varejo e Hotelaria
O setor de propriedades varejistas de Praga está em um caminho de recuperação gradual e adaptação. O mercado de varejo de rua no centro de Praga (por exemplo, Na Příkopě, Pařížská, Praça Venceslau) foi afetado durante a COVID, quando a movimentação de turistas desapareceu, mas 2024 viu o ressurgimento de visitantes e compradores. Em 2025, o turismo voltou com força total, algo crucial para os lojistas de Praga: a cidade recebeu mais de 8 milhões de visitantes em 2024, superando ligeiramente os níveis pré-pandemia praguedaily.news, e essa tendência segue em alta. A Cushman & Wakefield relata que o varejo de luxo está se beneficiando da retomada do turismo, já que visitantes de alto poder aquisitivo (especialmente dos EUA, Estados do Golfo e, agora, asiáticos retornando) lotam as boutiques de luxo da Pařížská cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. A base de clientes do segmento de luxo é menos sensível à inflação, por isso as lojas de alto padrão estão vendo crescimento nas vendas e, em alguns casos, expansão. As ruas principais e os shoppings centers de Praga agora estão apresentando forte atividade de locação e baixa vacância, levando a uma perspectiva de crescimento moderado de aluguel. Os aluguéis do varejo de rua de alto padrão em Praga devem subir moderadamente em 2025, revertendo a queda de 2020–21 cushmanwakefield.com. Da mesma forma, os shoppings centers de melhor desempenho recuperaram, em grande parte, seu mix de lojistas e fluxo de visitantes; proprietários dos principais centros (como OC Chodov, Westfield, Palladium) já consideram novos aumentos modestos nos aluguéis à medida que as vendas melhoram cushmanwakefield.com.
No entanto, nem todo o varejo é igual. O segmento de varejo de médio mercado (marcas convencionais voltadas para consumidores locais) está se recuperando mais lentamente, já que a confiança do consumidor tcheco só atingiu o ponto mais baixo no final de 2022 e vem melhorando gradualmente cushmanwakefield.com. A alta inflação em 2022 prejudicou os consumidores, mas até 2025 a inflação estará mais baixa e os salários reais voltarão a crescer, o que deve ajudar os gastos no varejo. Lojas de desconto e redes de supermercados prosperaram durante os tempos difíceis e continuam a se expandir (por exemplo, redes como Lidl ou Pepco continuam sendo locatários ativos). Em contraste, algumas marcas internacionais que saíram durante a COVID ainda não retornaram totalmente, mas, notadamente, em 2024 o mercado tcheco viu a entrada de 16 novas marcas (segundo a C&W) à medida que a confiança aumenta cushmanwakefield.com. A perspectiva para o varejo em Praga é cautelosamente otimista: crescimento econômico estável e turismo em alta são pontos positivos, mas o crescimento do comércio eletrônico e os altos custos operacionais representam desafios contínuos. Esperamos um crescimento incremental de aluguéis em localizações prime, foco contínuo em opções de alimentação/bebidas e entretenimento para atrair consumidores, e talvez nenhum novo grande centro comercial (os incorporadores estão focando mais em reformar ou expandir centros existentes do que em construir novos shoppings, devido à saturação do mercado).
O setor de hospitalidade e imóveis hoteleiros em Praga se recuperou de forma significativa. Praga é historicamente um dos principais destinos para viagens curtas, e em 2024–2025 já retornou essencialmente aos volumes de turismo pré-Covid. Os dados de desempenho hoteleiro mostram isso: até o terceiro trimestre de 2024, os hotéis de Praga tiveram o maior crescimento de receita da Europa, com o RevPAR (receita por quarto disponível) subindo 11% no acumulado do ano em relação a 2019 cushmanwakefield.com. A ocupação e as diárias aumentaram graças à demanda reprimida por viagens. Entrando em 2025, o crescimento continuará, embora em ritmo mais normal. A demanda em 2025 deve ultrapassar em mais de 16% os níveis de 2019 no mercado hoteleiro de Praga, impulsionada pelo retorno de visitantes de longa distância da Ásia e por melhores conexões aéreas cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Notavelmente, grupos de turistas asiáticos (ausentes há anos) estão voltando, e novas rotas de voos diretos (ex: para o Oriente Médio e Ásia) estão aumentando as chegadas internacionais.
Do lado da oferta, o estoque de quartos de hotel em Praga está crescendo apenas marginalmente – a oferta hoteleira permanece limitada, com praticamente nenhum novo grande hotel entregue nos últimos anos, exceto algumas reabilitações. O único segmento que vem recebendo investimentos é o segmento de hotéis de luxo: cerca de 320 novos quartos de hotéis de luxo estão previstos para abrir até o final de 2025 (incluindo projetos de alto padrão como o renovado Fairmont Golden Prague e novos hotéis em edifícios históricos) cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Mesmo com esses anúncios, o segmento de hotéis de luxo em Praga continuará subofertado (apenas cerca de 2,8% do total de quartos), indicando espaço para um crescimento maior cushmanwakefield.com. No geral, a perspectiva para o setor de hospitalidade é positiva – o maior número de turistas impulsiona as receitas dos hotéis, assim como o mercado imobiliário relacionado, como restaurantes, cafés e apartamentos de aluguel de curta duração. Os investidores perceberam isso: após uma pausa, há um renovado interesse em aquisições e desenvolvimentos hoteleiros em Praga, especialmente de operadores internacionais interessados em entrar no mercado ou modernizar propriedades já existentes.
Imóveis Industriais e Logísticos
O setor de imóveis industriais & logísticos na Grande Praga tem sido um dos destaques nos últimos anos e continua robusto em 2025, apesar da normalização após o boom do e-commerce durante a pandemia. A localização estratégica de Praga na Europa Central e seu mercado consumidor fazem dela um polo logístico privilegiado. Entre 2020 e 2021, a demanda por armazéns disparou (impulsionada pelo e-commerce e pelo estoque de mercadorias pelas empresas), levando a taxas de vacância recordes e aumento acelerado dos aluguéis. Até 2024, esse setor esfriou ligeiramente à medida que parte da demanda cíclica diminuiu, mas os fatores fundamentais permanecem fortes. A Cushman & Wakefield observa que, embora a atividade de locação de espaços industriais tchecos tenha reduzido cerca de um terço em 2024 devido à conjuntura econômica mais fraca, a demanda ainda é historicamente alta e a reorientação das cadeias de suprimentos (near-shoring) continua a trazer requisitos para o mercado tcheco cushmanwakefield.com.
Na região de Praga, as taxas de vacância para espaços logísticos modernos são extremamente baixas (frequentemente abaixo de 3%), pois qualquer novo galpão concluído tende a ser rapidamente alugado. A expectativa é que a absorção em 2025 se mantenha estável em níveis saudáveis, embora não tão frenética quanto nos anos de pico da pandemia cbre.com. Um dos fatores limitantes é simplesmente a falta de espaço disponível – Praga tem uma oferta de terrenos restrita para grandes galpões, o que faz com que parte do desenvolvimento seja transferida para regiões vizinhas. Consequentemente, os aluguéis industriais prime em Praga atingiram um patamar recorde (cerca de €6–7/m²/mês para unidades logísticas prime) após subirem acentuadamente em 2021–2022. As previsões para 2025 sugerem que os aluguéis permanecerão amplamente estáveis nesses níveis elevados, sustentados pela forte demanda e baixa vacância cushmanwakefield.com. Desenvolvedores estão construindo novos galpões logísticos no entorno mais amplo de Praga (por exemplo, ao longo das rodovias D8 e D11) e o desenvolvimento especulativo está sendo retomado de forma cautelosa para atender às necessidades dos inquilinos.
Os yields de investimento industrial aumentaram (abrandaram) levemente em 2023 devido aos juros mais altos, mas ativos logísticos de ponta nas imediações de Praga ainda são negociados a preços atraentes, dado o potencial de crescimento. Uma tendência notável é o interesse crescente em logística urbana – centros de distribuição menores e de última milha, mais próximos da cidade, para viabilizar entregas rápidas. À medida que a população de Praga cresce e as compras online permanecem populares, tais propriedades logísticas de inserção urbana estão em alta demanda. No geral, o segmento de imóveis industriais em Praga deve continuar altamente resiliente: mesmo em um cenário econômico incerto, as mudanças estruturais (e-commerce, near-shoring, estratégias de estoque just-in-case) sustentam a demanda. A normalização significa apenas que talvez não veremos crescimento de aluguel de dois dígitos ou vacâncias ultra-baixas de 1%, mas sim um equilíbrio mais sustentável com alta ocupação estável e crescimento dos aluguéis acompanhando a inflação.
Grandes Projetos de Desenvolvimento e Impactos de Infraestrutura
Numerosos projetos de desenvolvimento e melhorias de infraestrutura estão em andamento em toda Praga, o que vai moldar o panorama imobiliário nos próximos anos. Já destacamos os grandes projetos residenciais em áreas brownfield (Smíchov City, Žižkov, Ilha Rohan, etc.) e os planos municipais de moradias. Além disso, iniciativas de requalificação urbana em áreas centrais estão abrindo caminho para novos distritos de uso misto:
- Revitalização da área de Florenc: Em junho de 2025, o conselho municipal de Praga aprovou um plano abrangente para transformar o terminal rodoviário de Florenc e os arredores da Estação Masaryk (na junção de Praga 1, 8 e 3). Com o nome de “Florenc 21,” o projeto transformará um polo de transporte negligenciado em um bairro moderno com moradias, escritórios, praças públicas e equipamentos culturais praguedaily.news praguedaily.news. O plano inclui novos edifícios residenciais, uma creche, áreas verdes e até instalações de arte pública. Em troca dos direitos de desenvolvimento, investidores privados contribuirão com mais de CZK 300 milhões para a infraestrutura pública da área (como uma nova creche municipal e melhorias nas ruas e utilidades) praguedaily.news praguedaily.news. Este projeto é estrategicamente importante, pois irá conectar o centro histórico da cidade ao promissor bairro de Karlín, costurando o tecido urbano que foi por muito tempo dividido pelos pátios ferroviários e pelo terminal rodoviário praguedaily.news. Como parte disso, o destino do antigo terminal rodoviário de Florenc está sendo reconsiderado – a cidade está estudando se o manterá ali ou se transferirá o tráfego de ônibus de longa distância – o que pode liberar ainda mais terreno para reurbanização praguedaily.news. A revitalização de Florenc, junto com o desenvolvimento adjacente de Masaryčka, criará um novo núcleo de uso misto que provavelmente vai valorizar os imóveis na vizinhança ao longo da próxima década.
- Infraestrutura de transporte: O maior investimento em transporte de Praga é a Linha D do Metrô. A construção do primeiro trecho (Pankrác–Olbrachtova–Nové Dvory, etc.) começou em 2022 e está em andamento. Embora as primeiras estações só devam abrir por volta de 2027, o projeto já está influenciando o mercado imobiliário nessas áreas do sul. Construtoras estão planejando projetos ao redor de futuras estações como Nové Dvory (onde se vislumbra todo um novo centro com apartamentos, escritórios e um estacionamento P+R) pdspraha.eu. A empresa municipal de desenvolvimento, a PDS, está fortemente envolvida em Nové Dvory, aproveitando o metrô como um “impulso” para um novo bairro residencial pdspraha.eu. Além disso, Praga tem múltiplos projetos de infraestrutura viária: trechos do Anel Viário Externo (D0) estão avançando (por exemplo, a próxima ligação entre Běchovice e D1), o que vai melhorar a conectividade para bairros periféricos e áreas de logística, potencialmente aumentando o interesse imobiliário nessas regiões. A infraestrutura ferroviária também é notável: planos para uma ligação ferroviária até o Aeroporto de Praga e corredores ferroviários de alta velocidade, a longo prazo, vão melhorar o acesso e possivelmente impulsionar o desenvolvimento nos setores noroeste de Praga (ao redor de Dejvice, Veleslavín e além). Embora esses grandes projetos tenham cronogramas longos, investidores atentos já estão considerando seu impacto na futura atratividade das localizações.
- Iniciativas “Praga do Amanhã”: A cidade está ativamente planejando seu futuro de desenvolvimento através de programas como o “Prague Tomorrow?” do Praha @ Camp, que mapeia todas as grandes construções previstas. A ênfase é no desenvolvimento sustentável – incorporando infraestrutura verde, edifícios energeticamente eficientes e design urbano resiliente. Por exemplo, projetos estão adicionando telhados verdes e sistemas de manejo de águas pluviais (como exigido em Florenc) praguedaily.news, e novos parques públicos estão incluídos em muitos projetos grandes (como um parque ribeirinho em Rohan City). Essas melhorias não só tornam os projetos mais habitáveis, mas também tendem a impulsionar o valor dos imóveis próximos ao melhorar o ambiente urbano como um todo.
Em resumo, Praga está passando por desenvolvimentos significativos e melhorias na infraestrutura que vão expandir sua capacidade e potencialmente aliviar parte da pressão central ao criar novos polos atrativos. Embora as obras possam ser disruptivas (numerosos trabalhos viários em 2024–25 causaram congestionamentos, por exemplo), o efeito de longo prazo será uma conectividade melhorada e mais oferta de moradias/escritórios. Os mercados imobiliários ao redor desses projetos normalmente veem aumentos de preços antecipatórios — como observado, áreas próximas a novas estações de metrô e distritos revitalizados já estão ficando mais caras expats.cz expats.cz. Para desenvolvedores e investidores, acompanhar esses projetos transformadores é crucial, pois eles sinalizam onde as próximas oportunidades (e ganhos de valor) podem surgir em Praga.
Tendências de Investimento Estrangeiro e Regras de Propriedade
O investimento estrangeiro há muito desempenha um papel no mercado imobiliário de Praga – tanto na área comercial (onde capital institucional vindo do exterior frequentemente financia grandes aquisições de escritórios ou varejo) quanto no setor residencial (por meio de compradores estrangeiros individuais ou expatriados). Em 2025, o interesse dos investidores estrangeiros permanece forte, embora o cenário tenha mudado um pouco nos últimos anos.
Regulamentações de propriedade: A República Tcheca é muito aberta à propriedade estrangeira de imóveis. Qualquer pessoa física ou jurídica estrangeira pode comprar imóveis na Tchéquia praticamente sem restrições, independentemente da nacionalidade ceelegalmatters.com. Diferente de alguns países que exigem residência ou impõem taxas extras a compradores estrangeiros, a lei tcheca trata compradores estrangeiros quase da mesma forma que os locais. As transações são feitas em coroas tchecas e devem ser registradas no Registro Cadastral, mas não existem barreiras especiais. (Uma exceção: terras agrícolas tiveram restrições no passado para não europeus, mas estas foram removidas; além disso, cidadãos de países sob sanções internacionais, como a Rússia, podem enfrentar limitações devido à política de sanções da UE, mas isso afeta relativamente poucos casos e é motivado por questões políticas.) O resumo é que o mercado imobiliário de Praga está acessível a investidores globais, o que contribuiu para a mescla cosmopolita de proprietários da cidade.
Compradores estrangeiros residenciais: No segmento residencial de alto padrão de Praga, uma parcela notável dos compradores historicamente tem sido de estrangeiros – por exemplo, compradores russos e ucranianos eram ativos em bairros de luxo (Praga 1, 2, 6) na década de 2010, juntamente com compradores da Europa Ocidental adquirindo segundas residências. Desde 2022, a demanda russa diminuiu devido a sanções e dificuldades de financiamento, mas outras demandas estrangeiras aumentaram (incluindo expatriados ucranianos investindo seu patrimônio, assim como mais cidadãos da UE atraídos pela qualidade de vida de Praga e preços ainda menores do que em suas cidades de origem). Muitos estrangeiros compram para investimento ou renda de aluguel, dado o forte mercado de locação em Praga, ou para uso pessoal caso se mudem a trabalho. Há também uma comunidade expatriada significativa em Praga (profissionais que atuam em TI, finanças, etc.) que frequentemente opta por comprar após alugar por um tempo, aumentando assim a demanda. Segundo observadores de mercado, os compradores estrangeiros têm impacto especialmente no mercado de apartamentos de luxo e em novos empreendimentos em áreas centrais – podem representar de 10 a 30% dos compradores em alguns projetos premium, enquanto o mercado de massa nos distritos mais afastados é predominantemente de compradores tchecos locais.
Investimento comercial: No segmento comercial, Praga historicamente viu a maior parte dos volumes de investimento virem de investidores institucionais estrangeiros (fundos austríacos, alemães, americanos, britânicos e, cada vez mais, asiáticos). Por exemplo, muitos prédios de escritórios de ponta e shoppings em Praga são de propriedade de fundos de investimento alemães ou empresas imobiliárias austríacas, refletindo décadas de fluxo de capital transfronteiriço. Nos últimos anos, no entanto, investidores nacionais tornaram-se mais proeminentes. A combinação de um mercado aquecido antes de 2022 e, depois, o aumento das taxas de juros fez com que investidores com base na Tchéquia (muitas vezes através de fundos imobiliários e incorporadoras locais) passassem a ocupar uma fatia maior dos negócios. A Knight Frank observa que em 2025 a demanda está sendo liderada por capital doméstico, especialmente fundos imobiliários tchecos em busca de ativos estáveis e geradores de renda knightfrankprostory.cz knightfrankprostory.cz. Esses investidores locais possuem capital em moeda local e podem ter se sentido mais confortáveis em fechar negócios durante períodos de incerteza do que alguns estrangeiros que preferiram pausar. Como resultado, em 2024 os compradores nacionais representaram uma parcela significativa do volume de investimentos (por exemplo, aquisições de vários prédios de escritórios pelo fundo tcheco Trigea, compra de parques comerciais por investidores nacionais, etc.).
Dito isso, o investimento estrangeiro está prestes a se recuperar à medida que as condições melhoram. Muitos investidores internacionais estão retornando à Europa Central com novas estratégias para 2025, agora que os preços se ajustaram e o risco cambial está melhor protegido. Praga é vista como um porto seguro na região da CEE – oferece uma estabilidade próxima à da Zona do Euro sem estar na moeda única (alguns investidores oportunistas veem até o CZK como uma moeda com potencial de valorização). Setores como logística industrial nos arredores de Praga atraíram capital estrangeiro (por exemplo, empresas globais como Prologis e GLP são desenvolvedoras/proprietárias ativas em parques industriais de Praga). Hospitalidade é outra área de interesse renovado – investidores do Oriente Médio e da Ásia têm buscado ativos hoteleiros no centro de Praga, devido à recuperação do turismo. E no novo segmento de habitação institucional para locação, vários fundos estrangeiros (da Alemanha, Suécia, etc.) já fizeram parcerias com incorporadoras locais ou adquiriram portfólios residenciais para aluguel em Praga conbiz.eu. Por exemplo, a sueca Heimstaden nos últimos anos adquiriu milhares de apartamentos (embora a maioria fora de Praga) e está de olho em Praga para expandir seu portfólio de build-to-rent.
Em resumo, os investidores estrangeiros continuam sendo parte fundamental do mercado de Praga, trazendo capital e, frequentemente, expertise. As regras do jogo são favoráveis – não há impedimentos legais para a propriedade – tornando Praga um alvo atraente. No curto prazo, esperamos que volumes de investimento transfronteiriço aumentem com a estabilização das taxas de juros: a previsão da CBRE aponta volume total de investimento > €2 bilhões em 2025, acima dos anos anteriores cbre.com cbre.com. Uma parte significativa desse valor provavelmente envolverá capital estrangeiro, seja de forma direta ou por meio de parceiros locais. O mix também pode se inclinar para certos setores: investidores estrangeiros demonstram interesse especial por escritórios prime, varejo de qualidade (high street e shoppings dominantes), hotéis e logística em Praga, enquanto investidores domésticos também estão adquirindo imóveis secundários e negócios menores. Essa dinâmica garante competição saudável e liquidez no mercado.
Fatores Econômicos e Demográficos que Impactam o Mercado Imobiliário
Vários fatores macroeconômicos influenciam as tendências imobiliárias de Praga:
- Crescimento Econômico e Emprego: A economia da República Tcheca deve crescer cerca de 2–3% em 2025, um ritmo moderado que ainda assim apoia a atividade imobiliária cbre.com. Praga, como capital, geralmente supera a média nacional devido à sua concentração de serviços, TI e indústrias de alto valor. A cidade desfruta de quase pleno emprego – o desemprego em Praga gira em torno de 2%, um dos mais baixos da UE, o que impulsiona o crescimento salarial e reforça o poder de compra dos residentes. Um mercado de trabalho forte significa que mais pessoas podem formar famílias e pagar aluguel ou hipoteca (pelo menos para as faixas de renda mais altas). Isso também atrai migrantes de outras regiões, aumentando a demanda por moradia. Por outro lado, a falta aguda de mão de obra (especialmente na construção civil e profissões qualificadas) pode limitar o lado da oferta, aumentando os custos de construção e atrasando projetos.
- Taxas de Juros e Inflação: A trajetória das taxas de juros tem um impacto direto no mercado imobiliário. Como observado, os aumentos agressivos das taxas pelo Banco Nacional Tcheco em 2021–2022 (para combater a alta inflação) levaram as taxas de hipoteca a ultrapassarem 5%, o que esfriou o mercado habitacional em 2022–23. Agora, com a inflação sob controle (a inflação geral caiu de dois dígitos em 2022 para cerca de 2–3% no final de 2024) cnb.cz, o Banco Nacional Tcheco conseguiu reduzir as taxas de política monetária, reduzindo os custos de financiamento. Em meados de 2025, as taxas médias de hipoteca em Praga estão em torno de 3,6–4,7%, as mais baixas em vários anos investropa.com investropa.com. Isso melhorou instantaneamente a acessibilidade para muitos compradores, já que os pagamentos mensais de um financiamento típico caíram em milhares de coroas investropa.com. Consequentemente, o boom das hipotecas na primavera de 2025 fez com que os bancos relatassem um aumento nos pedidos de empréstimos, pois compradores quiseram garantir taxas favoráveis investropa.com. Taxas de juros mais baixas também reduzem o custo de capital dos investidores, tornando os retornos imobiliários mais atraentes em relação aos títulos. Enquanto as taxas de juros permanecerem nesse patamar mais baixo (e o Banco Nacional Tcheco indica que provavelmente permanecerão estáveis ao longo de 2025) cnb.cz investropa.com, isso oferece um cenário favorável à demanda e precificação imobiliária. O principal risco a ser observado é se a inflação surpreender para cima, o que pode forçar um novo aumento das taxas – algo que voltaria a testar a acessibilidade do mercado.
- Renda Familiar e Acessibilidade: Praga possui os salários mais altos do país (cerca de um terço acima da média nacional), mas a acessibilidade à moradia foi prejudicada devido ao aumento dos preços. Um indicador marcante do Banco Nacional Tcheco é que apenas os 20% mais ricos atualmente podem comprar um apartamento médio em Praga usando hipoteca expats.cz. O apartamento médio de 70 m² em Praga agora custa cerca de CZK 11,8 milhões (≈€490.000) expats.cz. Financiar uma compra deste tipo exige renda muito alta: compradores típicos que usam hipotecas em 2024–25 têm renda familiar acima de CZK 90.000/mês (≈€3.700) e enfrentam pagamentos mensais de hipoteca de ~CZK 22.000 expats.cz expats.cz. Em contraste, a renda familiar mediana (para um casal com uma criança) na Chéquia é de apenas ~CZK 54.400 expats.cz. Esse déficit de acessibilidade está fazendo com que mais famílias de classe média acabem alugando ou mudando-se para subúrbios distantes/cidades satélite. Isso também significa que o grupo de compradores em Praga está mais dependente de profissionais de alta renda, casais com dupla renda ou investidores com patrimônio. Se os salários continuarem subindo (estão crescendo cerca de 6–8% ao ano em termos nominais), isso pode gradualmente melhorar a acessibilidade, mas por enquanto, a moradia está fora do alcance de muitos locais. Isso pode gerar pressão política por soluções como mais programas de habitação acessível ou apoio a compradores de primeira viagem — algo a ser monitorado.
- Demografia e Migração: A população de Praga tem crescido de forma constante, o que alimenta a demanda por moradia tanto para compra quanto para aluguel. O crescimento populacional natural é baixo (assim como em grande parte da Europa, a Tchéquia possui baixas taxas de natalidade), mas a imigração é o principal fator. Praga atrai jovens profissionais e estudantes de outras partes da Tchéquia e do exterior. Além disso, ondas de imigração – como o grande influxo de ucranianos a partir de 2022 – impactaram significativamente a cidade. Praga registrou dezenas de milhares de novos moradores praticamente da noite para o dia devido à guerra na Ucrânia, muitos dos quais permaneceram e encontraram emprego, necessitando assim de moradia de longo prazo. Esses impulsos demográficos apertam o mercado no curto prazo (como visto com o aumento dos aluguéis em 2022, quando os refugiados chegaram). No médio prazo, mais moradores também significam maiores necessidades habitacionais – um desafio se a oferta de moradia não acompanhar. Por outro lado, uma população crescente e mais jovem fortalece a economia, preenche empregos e contribui para um ambiente urbano vibrante, o que, por sua vez, mantém o mercado imobiliário de Praga atraente para investidores. Também observamos uma tendência de suburbanização: algumas famílias estão se mudando para além dos limites da cidade em busca de moradias mais baratas, ampliando efetivamente a faixa de deslocamento diário. Isso levou ao aumento dos preços de imóveis nos distritos vizinhos da Boêmia Central. No entanto, muitos ainda preferem estar dentro dos limites de Praga, se possível, mantendo a demanda dentro da cidade.
- Custos de Construção e Materiais: O custo de construir novos imóveis teve um aumento sem precedentes em 2021–2022 (os índices de custo de materiais de construção subiram dois dígitos, e os salários na construção aumentaram). Isso tornou o desenvolvimento mais caro e arriscado, contribuindo para menos lançamentos de projetos. Em 2024, esses custos começaram a se estabilizar ou até mesmo diminuir levemente em termos reais, com a normalização da cadeia de suprimentos e da demanda. No entanto, construir em Praga continua caro, e os incorporadores precisam levar isso em conta – o que significa preços de equilíbrio altos para novas unidades (frequentemente bem acima de CZK 100 mil/m²). Se a inflação nos custos de construção voltar, pode desacelerar ainda mais a oferta de novos projetos.
Em essência, o ambiente macroeconômico em 2025 é cautelosamente favorável para o mercado imobiliário de Praga: crescimento econômico, baixo desemprego e aumento populacional impulsionam a demanda, enquanto a redução das taxas de juros elimina um importante obstáculo presente em 2022–23. As principais forças contrárias são as restrições de acessibilidade e limitações de oferta que, paradoxalmente, também contribuem para manter os preços elevados. Salvo algum choque externo (recessão global ou evento geopolítico), esses fatores sugerem que o mercado de Praga seguirá em trajetória de alta.
Perspectivas para os Próximos 3–5 Anos
Olhando para frente, as perspectivas para 3–5 anos (2025–2030) para o mercado imobiliário de Praga são amplamente positivas, embora caracterizadas por crescimento moderado e desafios estruturais contínuos:
- Preços Residenciais: Espera-se que os preços das habitações continuem a subir no médio prazo, superando a inflação geral, devido ao persistente desequilíbrio entre oferta e demanda. A maioria das previsões de bancos e analistas prevê crescimento anual dos preços na casa de um dígito médio (talvez 5–8% ao ano) nos próximos anos conbiz.eu conbiz.eu. Isso é mais lento do que os saltos extremos do boom de 2021, mas ainda representa uma subida robusta que afetará a acessibilidade, a menos que as rendas acompanhem. Alguns cenários são mais otimistas – se as taxas de hipoteca caírem mais rápido ou se não houver um novo suprimento significativo, o crescimento dos preços pode permanecer próximo aos dois dígitos até 2025–2026 conbiz.eu. Em contraste, um cenário negativo (por exemplo, uma recessão ou um forte aumento nas taxas de juros) pode reduzir a demanda e levar a preços mais estáveis, mas neste momento não se espera um colapso de preços por parte dos analistas tradicionais, dado o déficit do mercado. O Banco Nacional Checo observou que mesmo uma taxa de crescimento de 5–10% ao ano, embora alta, parece ser o “cenário realista” nas condições atuais conbiz.eu conbiz.eu. Em um prazo mais longo, se Praga conseguir aumentar dramaticamente a construção de habitações (por meio de reformas ou grandes projetos concretizados), pode-se imaginar o crescimento dos preços se aproximando do nível da inflação ou até mesmo uma leve correção em alguns segmentos – mas isso provavelmente estará além do horizonte de 5 anos.
- Oferta de Habitação: Os próximos 3–5 anos serão críticos para o avanço dos grandes projetos de desenvolvimento de Praga. Até 2030, a Smíchov City estará em fases posteriores, com milhares de apartamentos entregues, a Žižkov Station City terá começado a entregar residências (senão já concluída), e o primeiro trecho do Metrô D estará operacional (previsto para 2027). Estes gradualmente vão adicionar novas habitações e possivelmente aliviar um pouco da pressão do centro. No entanto, atrasos burocráticos continuam sendo um obstáculo – a menos que o licenciamento seja acelerado, ainda poderemos ver Praga acrescentando apenas cerca de 6.000–8.000 apartamentos por ano, o que é insuficiente. Assim, a escassez de habitação provavelmente irá persistir no futuro próximo, sustentando os valores. A expectativa é que a permissão digital e as mudanças legislativas (o novo Código de Construção, etc.) encurtem os prazos dos projetos até o final da década de 2020 conbiz.eu. O esforço da cidade por habitação acessível também pode resultar em um fluxo pequeno, mas constante, de apartamentos municipais, o que pode ajudar uma parte da população e atuar como uma válvula de segurança se os aluguéis ficarem muito altos. Mas, realisticamente, em 5 anos Praga não terá “construído uma saída” para a crise habitacional – trata-se de uma batalha mais longa.
- Mercado de Aluguel: Espere que o mercado de aluguel de Praga permaneça altamente robusto. Com a dificuldade de aquisição para muitos, a base de locatários irá crescer. Isso sugere uma pressão contínua para o aumento dos aluguéis, embora talvez não tão acentuada quanto em 2022–24. Mais oferta institucional de aluguel entrando no mercado (alguns novos projetos de build-to-rent podem ser concluídos nos próximos anos) pode moderar um pouco a inflação dos aluguéis ao oferecer mais opções. Além disso, se as taxas de juros caírem e alguns locatários se tornarem compradores, isso pode aliviar levemente a demanda por aluguel. No entanto, dado o status de Praga como um polo de novos moradores e a escassez geral de moradias, é improvável que os aluguéis caiam; na pior das hipóteses, podem se estabilizar se as condições econômicas piorarem, mas a projeção básica é de aumentos moderados de aluguel a cada ano (por exemplo, alguns por cento anualmente). Não se esperam mudanças regulatórias drásticas – não há consenso político para controle de aluguel, então o mecanismo de mercado prevalecerá, com a cidade focando em fornecer suas próprias unidades acessíveis para determinados grupos.
- Segmentos Comerciais:
- Escritórios: O mercado de escritórios de Praga deve permanecer relativamente equilibrado. Uma possível onda de nova oferta em torno de 2026–2027 (projetos que foram adiados podem ser concluídos até lá) pode aumentar um pouco a taxa de vacância, mas enquanto a demanda acompanhar (e muitas empresas multinacionais continuarem a expandir em Praga), qualquer aumento na vacância deve ser gerenciável. O trabalho híbrido continuará evoluindo, mas agora a maioria das empresas já se estabeleceu em um modelo que ainda envolve escritórios. Podemos ver mais reformas e modernizações de escritórios (para padrões ESG, tecnologias inteligentes) nos próximos anos, conforme proprietários disputam inquilinos. Aluguéis de escritórios prime podem subir um pouco mais se a oferta for limitada, embora grandes saltos sejam improváveis; aluguéis de escritórios secundários podem se manter estáveis ou até cair se edifícios mais antigos perderem inquilinos.
- Varejo: Até 2030, o varejo de Praga pode ser transformado por novos hábitos de consumo – espere mais varejo experiencial (alimentação, entretenimento) em shoppings, e talvez algumas mudanças na mistura de locatários nas ruas principais (por exemplo, menos agências bancárias, mais lojas-conceito ou pop-ups). O crescimento do turismo (salvo interrupções inesperadas) manterá o varejo central e a hospitalidade saudáveis. O centro da cidade pode presenciar projetos de revitalização (como a atual reforma da parte inferior da Praça Venceslau, a requalificação do distrito dos Museus) que melhoram o ambiente de compras. O e-commerce provavelmente terá uma fatia maior das vendas de varejo até 2030, o que pode pressionar lojas físicas mais frágeis; no entanto, os pontos-prime de Praga devem continuar atraindo varejistas pela presença de marca. Portanto, espere aluguéis estáveis ou modestamente crescentes no varejo prime e, possivelmente, mais rotatividade em pontos secundários.
- Industrial: O setor de logística ao redor de Praga tem uma perspectiva muito promissora. A região metropolitana de Praga pode ver novos parques logísticos em desenvolvimento, especialmente se projetos de rodovias (como a conclusão do anel viário de Praga e melhorias na D1, D11) avançarem, abrindo novas áreas para desenvolvimento. Dada a tendência estrutural do near-shoring (empresas ocidentais movendo produção/armazenagem para mais perto da Europa), a Tchéquia tende a se beneficiar, e a região próxima a Praga, como o principal centro, receberá sua parcela de instalações. Os aluguéis podem se estabilizar caso haja muita oferta de novos armazéns, mas atualmente a demanda parece pronta para absorver novos espaços. Uma restrição importante é o solo e o zoneamento – se as autoridades permitirem mais zoneamento industrial ao redor de Praga, isso permitirá que o mercado se expanda. Os retornos industriais podem comprimir novamente se investidores continuarem investindo em logística (uma classe de ativos favorecida), o que significa que os preços dos armazéns podem aumentar.
- Mercado de Investimentos: Nos mercados de capitais, espera-se maiores volumes de transações nos próximos anos em comparação ao período lento de 2022–23. Se as taxas de juros permanecerem mais baixas, mais negócios serão fechados. Entre 2026–27, poderemos ver os volumes anuais de investimentos na Tchéquia retornando à faixa de €3 bilhões (que era típica antes da Covid). Investidores domésticos continuarão ativos e provavelmente crescerão em sofisticação e escala (fundos de investimento tchecos têm captado recursos com sucesso). Investidores estrangeiros – especialmente da Europa, América do Norte e também da Coreia do Sul ou Singapura – vão mirar em Praga por sua estabilidade e crescimento. Antecipamos algumas grandes transações que tinham sido adiadas acontecendo assim que as expectativas de preço entre compradores e vendedores se alinhem (por exemplo, vendas de edifícios icônicos de escritórios ou centros comerciais por fundos que chegam ao fim do ciclo). Os retornos para ativos prime podem comprimir levemente de novo devido à concorrência, mas não aos níveis ultra-baixos de 2019; podem se estabilizar em torno de 4,5–5% para escritórios, 5–5,5% para shoppings e abaixo de 5% para logística prime, por exemplo, até 2026 (estas são indicações aproximadas).
- Riscos Externos e Variáveis Inesperadas: Qualquer perspectiva deve reconhecer as incertezas. Alguns fatores inesperados para o mercado imobiliário de Praga incluem: condições econômicas globais (uma recessão europeia profunda afetaria a demanda de locatários e a confiança dos compradores), mudanças na política monetária (se a inflação voltar e o CNB aumentar as taxas de juros novamente de forma acentuada, isso esfriaria rapidamente o mercado), e eventos geopolíticos (Praga está um pouco protegida, mas eventos como escalada de guerra ou crises de energia podem afetá-la indiretamente – por exemplo, altos custos de energia impactam a construção e o custo de vida). Por outro lado, um fator positivo inesperado pode ser a entrada da República Tcheca na Zona do Euro (não está na pauta imediata, mas se acontecer no longo prazo, pode reduzir o risco cambial e talvez baixar ainda mais as taxas de juros, impulsionando o mercado imobiliário). Outro fator é tecnologia e padrões de trabalho – por exemplo, se o trabalho remoto aumentar além do esperado, pode enfraquecer mais a demanda por escritórios do que o nosso cenário base; ou se tecnologias de comércio eletrônico (como entregas por drones) reduzirem a necessidade de logística urbana, etc. Estes são fatores especulativos, mas merecem ser observados.
Em resumo, o mercado imobiliário de Praga nos próximos 3–5 anos deve continuar em trajetória ascendente na maioria dos segmentos. O apelo da cidade – economia forte, população em crescimento, relativa acessibilidade no contexto europeu e status de porto seguro – continuará atraindo tanto usuários finais quanto investidores. Antecipamos novo crescimento nos valores dos imóveis e nos aluguéis, porém provavelmente em um ritmo mais moderado e sustentável do que os picos elevados da década passada. Os principais desafios de oferta limitada e acessibilidade vão persistir, levando a esforços contínuos dos setores público e privado para inovar soluções (de novos empreendimentos a ajustes de políticas). Salvo choques maiores, Praga em 2030 será uma metrópole um pouco maior e mais moderna – com novos bairros, infraestrutura aprimorada e um mercado imobiliário que, embora mais maduro, ainda oferece retornos sólidos e oportunidades para quem busca investir ou se estabelecer nesta capital dinâmica.
Fontes: Escritório de Estatísticas da República Tcheca; Banco Nacional Tcheco; Prefeitura de Praga; CBRE Research cbre.com cbre.com; Cushman & Wakefield Outlook cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com; Knight Frank Research knightfrankprostory.cz knightfrankprostory.cz; relatórios do Prague Daily News praguedaily.news praguedaily.news; análises de mercado do Expats.cz e Prague Morning conbiz.eu expats.cz; comunicados de empreendedoras (Trigema/Central Group/Skanska) praguedaily.news. Todos os dados são de 2024–2025.