| Zona | Preço de Venda (€/m²) | Aluguel (€/m²·mês) |
|---|---|---|
| San Marco / Rialto | 5.988 immobiliare.it | 20,62 immobiliare.it |
| Accademia / Dorsoduro | 5.342 immobiliare.it | 19,60 immobiliare.it |
| Castello | 4.249 immobiliare.it | 16,68 immobiliare.it |
| Cannaregio | 3.803 immobiliare.it | 16,09 immobiliare.it |
| Arsenale / S.Elena | 3.422 immobiliare.it | 14,69 immobiliare.it |
| Lido / Malamocco | 3.846 immobiliare.it | 13,25 immobiliare.it |
| Mestre (continente) | 1.897 immobiliare.it | 12,90 immobiliare.it |
Durante o último ano, os preços em Veneza aumentaram modestamente (~+3–5% a/a) idealista.it idealista.it.Um relatório da Nomisma projeta que os preços residenciais italianos crescerão cerca de +1–1,5% ao ano entre 2025 e 2027 idealista.it; com a oferta limitada e o apelo turístico de Veneza, uma valorização lenta semelhante é esperada até 2030.Os compradores agora preferem unidades maiores e bem equipadas (espaço para home office, áreas ao ar livre) globalpropertyguide.com.O crédito hipotecário está se recuperando nacionalmente e deve elevar gradualmente a demanda; em 2024, as transações respaldadas por hipotecas na Itália aumentaram cerca de 1,3% idealista.it.
A geografia única de Veneza e o intenso turismo moldam um mercado imobiliário complexo. Em meados de 2025, os preços médios de venda de imóveis na cidade estão em lenta ascensão: cerca de €4.642/m² em junho de 2025 para o centro histórico idealista.it (acima de aproximadamente €4.553/m² em outubro de 2024 idealista.it). Em contraste, o município mais amplo (incluindo Mestre) apresenta média de apenas ~€3.272/m² immobiliare.it. Os aluguéis também subiram: cerca de €21,3/m²/mês em maio de 2025 (alta de ~9,5% a/a) idealista.it, implicando rendimentos brutos em locação de cerca de 5–6%. Os preços variam amplamente por região (Tabela 1): os principais bairros à beira dos canais (San Marco/Rialto, Dorsoduro) alcançam cerca de €5.000–6.000/m² immobiliare.it, enquanto Lido ou Mestre ficam abaixo de €3.000 immobiliare.it.
idealista.it immobiliare.it Tabela 1: Preços médios residenciais de venda e aluguel em Veneza (junho de 2025) por região. Dados de Immobiliare.it e Idealista.
Setor Comercial e Hoteleiro
A propriedade comercial de Veneza é dominada pelo turismo. O mercado hoteleiro “disparou” após a pandemia: hotéis de luxo e de categoria superior já se recuperaram totalmente (alta taxa de ocupação e tarifas de quartos) hvs.com, enquanto a ocupação geral ainda está cerca de 10% abaixo dos níveis de 2019. A nova oferta é limitada, mas está crescendo: ~1.500 quartos de hotel (9% do estoque atual) estão em desenvolvimento, principalmente no centro histórico hvs.com. Por exemplo, dois novos hotéis de categoria média estão em construção na ilha Tronchetto (770 quartos, investimento total de €115 milhões campaignforalivingvenice.org), com inauguração prevista para 2025–26. Este desenvolvimento da “ilha turística” (o primeiro permitindo que hóspedes de hotéis cheguem de carro) adicionará uma capacidade sem precedentes. Outro grande desenvolvimento é o terminal de contêineres Porto Marghera (8,5 ha, €189 m fase 1) informare.it, refletindo crescimento logístico em vez de habitação. Os aluguéis de curto prazo (casas de temporada/Airbnb) estão em alta: acomodações não hoteleiras cresceram para 31% das pernoites em 2023 (contra 14% em 2013) hvs.com. No entanto, a cidade está começando a reprimir. Em outubro de 2024, Veneza aprovou um regulamento que limita o aluguel de qualquer residência privada para turistas a 120 dias/ano campaignforalivingvenice.org. Os anfitriões devem oferecer recepção presencial e cumprir as regras de lixo/reciclagem, sob pena de sanções campaignforalivingvenice.org. Um “período de moratória” transitório até 2026 reforçará esses limites. Essas medidas visam restringir os Airbnbs e liberar moradias para os residentes.O setor imobiliário de varejo continua fortemente focado no turismo. As lojas de frente para os canais mais valorizados exigem aluguéis muito altos (embora muitas lojas tenham sofrido com a redução do fluxo de pedestres durante 2020–21). Não é permitido nenhum novo zoneamento comercial importante no centro, então o espaço de varejo é, em grande parte, uma herança do passado. Uma consequência do excesso de turismo: casas noturnas e lojas alugam a preços de luxo, contribuindo para o estresse habitacional local (alguns moradores “ocupando” imóveis em protesto ainvest.com ansa.it).
Dinâmica de Oferta e Demanda
A oferta residencial em Veneza é essencialmente estática. Rígidas regras de preservação do patrimônio e restrições em áreas de risco de inundação significam que há praticamente nenhuma nova moradia no centro da cidade. Reformas e reconversões dominam (por exemplo, dividir ou unir apartamentos históricos). A demanda é bifurcada: a demanda doméstica é modesta, impulsionada por realocações e aposentados (incentivados por benefícios fiscais globalpropertyguide.com), enquanto a demanda turística por aluguéis de curto prazo é alta. A população total está diminuindo na lagoa: os residentes do centro histórico caíram de cerca de 56.311 em 2014 para cerca de 48.500 no final de 2024 ansa.it. Em contraste, Mestre, no continente, teve um pequeno aumento populacional para cerca de 177.768 em 2024 ansa.it. A maioria dos jovens locais já se mudou, restando uma população envelhecida e em declínio nas ilhas. Esse êxodo levou a muitos apartamentos vagos que, paradoxalmente, pressionam os aluguéis do centro para baixo, não fosse pela conversão para uso turístico.
Do lado da demanda, o turismo de verão ainda supera amplamente as necessidades locais. Veneza recebe cerca de 20 milhões de visitantes anualmente (a maioria apenas para o dia). Segundo a HVS, 72% de todas as pernoites turísticas acontecem no centro histórico, 25% em Mestre e apenas 3% no Lido hvs.com. A ocupação e as receitas dos hotéis quase voltaram aos níveis pré-COVID (especialmente nos hotéis de luxo), enquanto o aluguel de temporada continua crescendo. O novo “ingresso para visitantes diurnos” da cidade (taxa piloto em vigor desde 2024 apnews.com) e os limites para grupos turísticos buscam moderar as multidões. Em resumo, a pressão do turismo continua sendo o principal fator de demanda, mas medidas regulatórias (impostos, tetos para aluguéis) estão, aos poucos, redirecionando a oferta de volta para os residentes.
Principais Desenvolvimentos e Planejamento
Os principais projetos imobiliários concentram-se em hotelaria ou infraestrutura. Os principais desenvolvimentos incluem:
- Hotéis na Ilha Tronchetto: Dois novos hotéis 3 estrelas (Hilton–Hampton e no estilo B&B), com cerca de 770 quartos (investimento total de aproximadamente €115 mi campaignforalivingvenice.org), serão concluídos entre 2025 e 2026. Isso cria o primeiro distrito hoteleiro com acesso para carros em Veneza.
- Terminal de Contêineres de Porto Marghera: Está em construção um novo terminal portuário de contêineres (8,5 ha), com a Fase 1 (€189 mi) prevista para até 2026 informare.it. Este projeto faz parte de uma ampliação mais ampla da logística do Vêneto, em vez de habitação urbana, mas pode estimular o crescimento econômico regional.
- Outros Projetos: Um modesto pipeline hoteleiro (cerca de 1.500 quartos) está concentrado no centro da cidade hvs.com. Não há aprovação para novos grandes projetos residenciais; as intervenções são limitadas a pequenas moradias sociais ou reformas de edifícios existentes.
O planejamento urbano está voltado principalmente para a gestão do turismo: Veneza limitou o desenvolvimento de novos hotéis (moratória de 2018, agora contornada seletivamente em Tronchetto/Giudecca) e está pedestrianizando áreas centrais. A barreira contra inundações Mose (concluída em 2020) é agora usada rotineiramente (levantada 28 vezes em 2024 contra 25 em 2023 campaignforalivingvenice.org) para proteger a cidade. As iniciativas urbanas planejadas incluem projetos de conservação da lagoa e melhor controle dos navios de cruzeiro (redirecionando-os para Marghera).
Impacto do Turismo e Mudanças Populacionais
O boom do turismo tem prejudicado a qualidade de vida em Veneza. A renda local per capita é baixa, e protestos eclodiram contra o turismo em excesso (por exemplo, oposição a casamentos de bilionários). Uma recente análise gerada por IA (2025) apontou que grande parte da receita turística não chega aos moradores locais ainvest.com. As autoridades venezianas responderam com medidas como a taxa turística: desde 2024, uma taxa variável de entrada (≈€5–10) é cobrada de visitantes de um dia apnews.com. Limites para aluguéis de curto prazo (máximo de 120 dias) e restrições de tráfego/entrada ZTL também visam proteger os moradores.
Os dados populacionais ressaltam a mudança: a contagem de toda a municipalidade é de cerca de 257.500 (estimativa para 2025) worldpopulationreview.com, mas apenas cerca de 48.500 permanecem nas ilhas históricas ansa.it. O restante vive no continente ou são funcionários do setor turístico. A densidade populacional e a força de trabalho residente de Veneza vêm caindo há décadas, fomentando um excesso de unidades habitacionais indesejadas. Essas tendências demográficas reduzem a demanda por moradia, mesmo com o turismo mantendo alta a procura por aluguéis de curto prazo.
Mudanças Climáticas e Risco de Inundações
O risco climático é um fator crescente no mercado imobiliário de Veneza. O nível do mar ao redor da cidade está subindo cerca de 0,5 cm/ano, segundo cientistas italianos euronews.com. Um estudo prevê que partes da cidade estarão permanentemente submersas até 2150, caso as tendências atuais continuem euronews.com. As barreiras móveis do MOSE já foram ativadas quase 100 vezes desde 2020, incluindo 28 fechamentos em 2024 campaignforalivingvenice.org, refletindo o agravamento das inundações. Exposição repetida a enchentes pode corroer o valor dos imóveis: pesquisas mostram que casas em regiões italianas frequentemente alagadas são negociadas com desconto (até ~4%) arxiv.org. Apesar de o MOSE mitigar as acque alte ocasionais, os investidores agora consideram o clima como fator de risco. Os custos de seguro e as necessidades de engenharia (ex: impermeabilização) tornam os imóveis venezianos mais complexos. No horizonte de 2025–2030, os custos crescentes com seguro e adaptações podem limitar a valorização do mercado.
Regulamentações, Impostos e Propriedade
A Itália geralmente permite a propriedade irrestrita de imóveis por estrangeiros. Não residentes pagam os impostos de transferência padrão: para segundas residências, o imposto de registro é de cerca de 9% do valor (4% se as condições de “primeira casa” se aplicarem), além de impostos cadastrais/de terreno (IMU/TASI) anualmente. Notavelmente, a Itália estendeu um incentivo fiscal para aposentados retornando: estrangeiros que se aposentam no sul da Itália pagam uma alíquota fixa de 7% sobre aposentadoria/renda (agora por 9 anos) globalpropertyguide.com. O orçamento de 2025 também ampliou o prazo do benefício de “primeira casa” para 24 meses globalpropertyguide.com, facilitando as condições de venda. A renda de aluguel é tributável (opcionalmente via alíquota fixa de 21% cedolare secca) e deve ser declarada. Veneza impõe cobranças locais especiais: uma taxa anual de turismo por noite em estadias de hotel e aluguel. Em 2024, um projeto-piloto de “passe diário” cobra visitantes diários (a taxa diária, de até €10, é recolhida via checagem de QR nos pontos de entrada) apnews.com.
Regulamentações recentes visam equilibrar moradia e turismo. O limite de 120 dias para locações de curto prazo campaignforalivingvenice.org é controlado por rigorosa fiscalização municipal. Aluguéis não registrados estão sujeitos a multas. Incentivos para renovação de imóveis (como o Superbonus nacional) foram eliminados em 2023, tornando reformas mais caras. Novas construções no centro são praticamente impossíveis devido à proteção de patrimônio histórico. No geral, Veneza continua atraente para investidores em termos de propriedade, mas enfatiza a regulação: busca desencorajar a conversão especulativa de casas para uso turístico durante todo o ano.
Perspectiva de Investimento (2025–2030)
O imóvel em Veneza é geralmente visto como um ativo estável de baixo rendimento. A alta demanda (especialmente no segmento de luxo e alto padrão) mantém os valores elevados, mas os rendimentos (~5–6%) são menores do que em muitas cidades italianas. Especialistas como a Nomisma preveem apenas um crescimento moderado dos preços na Itália (≈1–1,5% ao ano) idealista.it; A atratividade única de Veneza sugere que ela pode superar modestamente a média nacional neste período, mas os ganhos serão limitados por regulações e preocupações climáticas. Compradores internacionais (dos EUA, Reino Unido, Norte da Europa) continuam interessados, especialmente em apartamentos históricos, atraídos pelo valor de marca da cidade. Compradores domésticos permanecem cautelosos: jovens italianos frequentemente acham o imóvel inacessível. Por outro lado, a tendência mais ampla da Itália de melhoria do mercado de crédito (espera-se redução nas taxas hipotecárias) e incentivos fiscais (tributação fixa sobre aposentadoria, baixos impostos sobre herança) apoiam a demanda.
Os riscos são significativos: regras rigorosas para aluguéis de curta duração, uma população envelhecida e ameaças climáticas podem limitar a valorização do capital. Em contrapartida, analistas projetam um crescimento lento, porém positivo até 2030, já que a inflação deve diminuir e a oferta em Veneza continuará restrita. Em resumo, o mercado veneziano tende a apresentar uma estabilização constante: pouca oferta excedente, renda turística constante e aumentos graduais e orgânicos de preços (na ordem de poucos por cento ao ano) idealista.it, salvo grandes choques econômicos ou ambientais.
Fontes: Os dados são extraídos de portais imobiliários italianos (Idealista, Immobiliare.it), notícias locais (La Nuova di Venezia, ANSA), relatórios do setor (Nomisma/Idealista, HVS) e estudos climáticos (INGV/Euronews) immobiliare.it idealista.it idealista.it ansa.it campaignforalivingvenice.org campaignforalivingvenice.org euronews.com informare.it campaignforalivingvenice.org idealista.it hvs.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
