Mercado Imobiliário de Washington DC em 2025: Tendências, Insights sobre Bairros e Previsões Futuras

Tendências do Mercado Imobiliário Residencial em 2025

Preços e Vendas de Imóveis em 2025

O mercado imobiliário de Washington, D.C. em 2025 apresentou mudanças de preço moderadas e uma transição para uma dinâmica mais equilibrada após a euforia dos últimos anos. O preço mediano de venda na cidade está em torno de $710 mil (até maio de 2025), um aumento de cerca de 3% em relação ao ano anterior redfin.com. Essa valorização modesta ocorre após vários anos de ganhos rápidos e reflete uma demanda um pouco mais fria. De fato, o número de casas vendidas caiu (571 vendas em maio, −17,6% ano a ano) redfin.com, e os imóveis estão passando mais tempo à venda – uma mediana de 46 dias para vender, em comparação com apenas 37 dias no ano anterior redfin.com. Os compradores se tornaram mais pacientes e sensíveis aos preços, sinalizando uma mudança do mercado dominado por vendedores de 2021–2022 para um ritmo mais normalizado em 2025.

O estoque está em alta, oferecendo mais espaço de negociação para compradores. No início de 2025, o número de casas listadas à venda em DC aumentou dramaticamente em relação ao ano anterior – dados do Realtor.com mostraram anúncios ativos +56% em comparação com a mesma semana em 2024 housebeautiful.com. Até mesmo mensalmente, os novos anúncios subiram cerca de 19% ano a ano em março wtop.com, marcando um dos maiores saltos de ofertas em anos. Esse aumento no estoque surge após um longo período de escassez de anúncios e reduziu ligeiramente a pressão de alta nos preços. Na verdade, vendedores começam a fazer pequenas concessões: o preço mediano de anúncio na região metropolitana de DC em março foi de $625.000, um aumento anual de 4,2% – o crescimento de preço mais lento desde o fim de 2023 wtop.com. Reduções de preço também estão um pouco mais comuns (cerca de 28,6% dos anúncios tiveram diminuição de valor, um pequeno aumento em relação ao ano passado) redfin.com, indicando vendedores ajustando expectativas. No entanto, é importante observar que apesar da maior oferta, o estoque geral ainda é baixo para padrões históricos – menos de dois meses de oferta, contra 4–6 meses num mercado equilibrado wtop.com. Em outras palavras, DC caminha para o equilíbrio, mas não para um excesso: imóveis com preço justo ainda recebem múltiplas ofertas e vendem rápido, enquanto anúncios supervalorizados permanecem sem comprador por mais tempo.

O desempenho do mercado varia conforme o segmento. Casas unifamiliares em áreas desejadas continuam muito procuradas, com algumas apresentando forte valorização. Por exemplo, em bairros afluentes do Noroeste de DC, o preço das casas isoladas disparou – em um CEP (Cathedral Heights/AU Park), o preço mediano chegou a $1,79 milhão (um salto de 28% ano-a-ano) washingtonpost.com. Por outro lado, o mercado de condomínios está mais fraco: vários bairros viram os preços dos apartamentos caírem 8–10% no último ano washingtonpost.com. Apartamentos de entrada em partes do Sudeste e Nordeste de DC (como CEP 20020 de Anacostia ou Congress Heights 20032) caíram de valor já que a oferta supera a demanda nesses submercados washingtonpost.com. Esse cenário reflete as preferências do pós-pandemia – compradores estão dispostos a pagar mais por casas grandes e localizações privilegiadas, enquanto apartamentos menores em áreas menos centrais encontram maior resistência de preço. No geral, os proprietários em DC ainda tiveram ganhos discretos de patrimônio em média (o preço médio de venda em 12 meses de casas unifamiliares foi +2,6% ano-a-ano até início de 2025 ora-cfo.dc.gov), mas, diferente dos saltos de dois dígitos dos anos anteriores, o crescimento dos preços em 2025 está muito mais contido.

Tendências do Mercado de Aluguéis

O mercado de aluguel residencial em Washington, DC segue forte, mas estabilizou-se em 2025 após um período de intensos aumentos de aluguel nos anos anteriores. Em meados de 2025, o aluguel mediano na cidade (todos os tipos de imóveis) está em torno de $2.465 por mês zumper.com. Isso é cerca de 23% acima da média nacional, refletindo o status de DC como um dos mercados de aluguel mais caros dos EUA zumper.com. Vale notar que os aluguéis estagnaram ou caíram levemente no último ano – queda de cerca de 1% ano-a-ano segundo dados de junho de 2025 do Zumper zumper.com. Ou seja, os inquilinos têm um pequeno alívio após aluguéis em patamares recordes; o mercado está se estabilizando. Maior oferta é um fator: a cidade adicionou novos apartamentos de forma consistente, ampliando o inventário multifamiliar em cerca de 3,2% em relação ao ano anterior ora-cfo.dc.gov. Muitos deles são de alto padrão em regiões como Navy Yard, NoMa e Southwest Waterfront, o que aumentou a concorrência entre locadores de imóveis de luxo. De fato, a porcentagem de anúncios com concessões dos proprietários (por exemplo, mês de aluguel grátis) subiu à medida que administradoras tentam manter alta a ocupação.

Ainda assim, alugar em DC está longe de ser barato. Um apartamento de um quarto típico custa cerca de $2.300+ por mês, e um de dois quartos fica na faixa de $3.150–$3.200 zumper.com zumper.com. Distritos sofisticados têm preços ainda maiores: por exemplo, um apartamento de um quarto na nova área à beira-mar Navy Yard aluga por cerca de $2.700 em média theluxuryplaybook.com, e em Georgetown o aluguel mediano ultrapassa $3.000 niche.com (refletindo o padrão alto dos imóveis). Já bairros tradicionalmente acessíveis a leste do rio Anacostia ainda oferecem aluguéis mais baixos – em Historic Anacostia, o aluguel mediano é cerca de $1.272, menos da metade da mediana da cidade niche.com. (Veja a Tabela 1 abaixo para comparação por bairro.) Essas disparidades evidenciam as condições altamente localizadas dos aluguéis em DC: a demanda por apartamentos de luxo entre jovens profissionais e inquilinos de alta renda mantém os preços elevados no Noroeste e áreas centrais, enquanto regiões menos centrais continuam mais acessíveis.

Mesmo com certa acomodação recente, a demanda de aluguel permanece fundamentalmente forte. Mais de 57% dos domicílios em DC são ocupados por locatários zumper.com (uma das maiores proporções dos EUA), impulsionada pela grande população estudantil da cidade, força de trabalho jovem e rotativa, e menor acessibilidade à compra da casa própria. As taxas de ocupação em edifícios profissionais seguem saudáveis (variando de 90% a 95% segundo relatórios do setor) e as concessões são discretas. Na verdade, para imóveis de topo, os proprietários voltaram a ganhar poder de precificação: os aluguéis para apartamentos Classe A+ (“Trophy”) continuaram subindo (~+8–9% ano-a-ano no pedido de aluguel dos prédios mais completos) cbre.com, ilustrando um movimento de “voo para a qualidade” onde inquilinos pagam mais por novos diferenciais. Já alugueis de Classe B/C ou apartamentos em prédios menores sentem mais pressão e apresentam crescimento mais lento, especialmente em bairros com muita oferta nova.

Fatores políticos também impactam o mercado de aluguel. Washington, DC possui leis antigas de estabilização do aluguel em imóveis antigos, que limitam o reajuste anual (recentemente limitado ao Índice de Preços ao Consumidor + 2%, com máximo de 10% conforme legislação de 2024) wtop.com. Isso impede que muitos inquilinos tenham aumentos bruscos, mas significa também receitas menores para proprietários desses imóveis, o que pode desestimular investimentos nessas propriedades. Em 2025, legisladores em DC debateram novas mudanças nas reformas do “Rental Housing Act”, buscando agilizar despejos (depois de longo período de moratória na pandemia) e incentivar a manutenção de unidades acessíveis foxessellfaster.com. Os proprietários acompanham de perto esses movimentos políticos: por um lado, a redução da fila de despejos pode diminuir o risco de inadimplência, mas por outro, proteções ampliadas ao inquilino ou restrições ao reajuste podem conter aumentos futuros. O panorama geral é de estabilidade nos aluguéis em 2025 – os inquilinos têm um pouco mais de poder de negociação do que no mercado super aquecido de 2022, mas alugar em DC ainda custa caro. Com menos projetos de novos apartamentos previstos para 2026, alguns especialistas preveem que os proprietários podem voltar a ganhar poder de precificação nos próximos anos devido à desaceleração na oferta jpmorgan.com, especialmente se a população e número de empregos da cidade continuarem crescendo.

Oferta Habitacional e Novos Empreendimentos

Após anos de oferta insuficiente, o estoque de moradias em DC finalmente está crescendo – mas não de forma uniforme em toda a cidade. Como mencionado, as listagens ativas aumentaram significativamente em 2025, reflexo de mais proprietários decidindo vender (possivelmente estimulados pela alta dos preços e, para alguns, por mudanças de emprego ou pelo fim das taxas hipotecárias ultra-baixas). Construtoras também têm atuado: diversos projetos de condomínios e townhomes entregaram unidades em áreas como Capitol Riverfront/Navy Yard e Shaw. O aumento nas listagens “ultrapassou os níveis de abril de 2022” na primavera, segundo foxessellfaster.com, sinalizando que o estoque de vendedores reprimidos está diminuindo. Ainda assim, comparado ao período pré-pandemia, a oferta segue restrita – segundo a Bright MLS, o estoque no fim de 2024 ainda estava 36% abaixo do considerado saudável (embora melhor que os 53% abaixo do início de 2024) washingtonpost.com. Em resumo, a oferta está melhorando, mas ainda apertada em um contexto histórico.

Um dado preocupante está no setor de habitação acessível. A produção de unidades acessíveis com restrição de renda atingiu um ponto crítico em 2025 em Washington, DC. Custos de construção em disparada, somados à inadimplência de aluguéis desde a pandemia, esgotaram o financiamento para novos projetos acessíveis washingtonpost.com washingtonpost.com. O principal Fundo de Produção de Habitação da cidade, que financia muitos empreendimentos acessíveis, anunciou que precisará redirecionar recursos para resgatar propriedades já existentes com dificuldades ao invés de iniciar novas construções washingtonpost.com. Como resultado, quase nenhuma nova habitação acessível deve sair do papel nos próximos anos – desenvolvedores preveem uma forte “queda em 2026 e uma queda ainda mais abrupta até 2027” nas entregas washingtonpost.com. Este é o cenário perfeito: juros em alta, subsídios prestes a expirar e efeitos persistentes da moratória de despejo (que deixou muitos operadores de habitações acessíveis com inadimplência recorde em aluguéis washingtonpost.com). As implicações são sérias: sem nova oferta, inquilinos de baixa renda enfrentarão ainda mais competição e risco de deslocamento. Alguns edifícios já existentes correm risco de execução hipotecária devido à queda de receita e, caso migrem para preços de mercado, essas unidades podem se perder do estoque acessível de forma permanente washingtonpost.com washingtonpost.com. Para o mercado geral, isso pode significar pressão contínua sobre preços de aluguéis de médio e baixo padrão (já que a demanda migra para imóveis de mercado) e aumento da estratificação socioeconômica na habitação.

No outro extremo do espectro, o desenvolvimento de luxo e padrão de mercado segue avançando em partes da cidade. Bairros como Navy Yard, NoMa e Southwest Waterfront vêm passando por um boom de construção na última década. Mas até 2025, mesmo muitos incorporadores de luxo reduziram o ritmo devido ao aumento dos custos de financiamento (juros próximos de 7% dificultam fechar a conta de novos projetos). A previsão é de entrega de cerca de 6.000 unidades em 2025 e queda para em torno de 4.000 unidades em 2026, segundo uma projeção jpmorgan.com. Essa desaceleração da oferta pode, inclusive, beneficiar o mercado ao impedir excesso de oferta e permitir que a demanda se ajuste. Enquanto isso, autoridades municipais têm buscado agressivamente projetos de conversão para atacar tanto a escassez habitacional quanto o vazio de escritórios (tema detalhado na seção comercial). A administração da prefeita Bowser lançou a iniciativa “Housing in Downtown” com incentivos para converter escritórios obsoletos em residências, visando incluir 15.000 novos moradores no centro até 2028 dmped.dc.gov. Se bem-sucedidas, essas conversões aumentarão o estoque habitacional (especialmente apartamentos para aluguel) no centro, podendo aliviar a pressão em outros bairros e revitalizar quadras comerciais subutilizadas.

Resumo sobre oferta: Apesar do estoque à venda finalmente estar aumentando – dando mais opções aos compradores – DC ainda enfrenta uma deficiência habitacional de longo prazo, especialmente em unidades acessíveis. Novas construções estão desacelerando devido à conjuntura econômica. Isso indica que, salvo uma recessão, a demanda por moradias seguirá acima da oferta, mantendo preços e aluguéis em trajetória de alta, ainda que mais moderada, nos próximos anos. Potenciais compradores e investidores devem considerar que a rígida legislação urbanística e a pouca disponibilidade de terrenos em DC dificultam um aumento rápido no estoque. Mesmo com políticas pró-habitação, os avanços tendem a ser incrementais, mantendo certa competitividade no mercado de vendas e locações.

Tendências de Imóveis Comerciais em 2025

Mercado de Escritórios: Altos Vaziamentos e Busca por Modernização

A história do imobiliário comercial de Washington em 2025 é dominada por um setor de escritórios em profunda transformação. O mercado de escritórios no centro da cidade enfrenta taxas recordes de vacância, já que a mudança para o home office/híbrido e o enxugamento federal esvaziaram grandes áreas. A vacância geral de escritórios no Distrito chegou a cerca de 22,6% no 1º trimestre de 2025 cbre.com – um número histórico e bastante superior à faixa de 15%–16% de poucos anos atrás. Esse leve aumento no início de 2025 (alta de 0,1 ponto percentual em relação ao 4º trimestre anterior) foi fruto, em parte, da redução de espaço por órgãos federais cbre.com. Por exemplo, uma agência (U.S. Agency for Global Media) deixou seu prédio para ocupar um espaço alugado menor, e a USAID passou por um congelamento orçamentário temporário que paralisou suas operações locais cbre.com. Esses movimentos federais têm impacto acima da média: o governo dos EUA (e contratados relacionados) ocupa quase 30% do estoque de escritórios da área metropolitana marcusmillichap.com. Com o enxugamento e o teletrabalho, o Distrito vem observando perda líquida de ocupação. Muitas empresas privadas também reduziram seus espaços, sublocando áreas excedentes ou optando por escritórios menores e de melhor padrão.

Há uma forte bifurcação de desempenho entre prédios mais novos e equipados e estruturas antigas e defasadas. Edifícios modernos “Trophy” têm desempenho superior: a vacância nos imóveis de topo (geralmente pós-2010) gira em torno de 12%–14%, bem abaixo da média de mercado cbre.com. Prédios desejados – com sistemas modernos de HVAC, ambientes colaborativos e localizações privilegiadas – continuam atraindo inquilinos. Na verdade, há um movimento “flight-to-quality” em que empresas migram para esses edifícios melhores, abandonando os mais antigos. Proprietários de escritórios Trophy/A+ têm até observado valorização dos aluguéis; o aluguel efetivo para os melhores espaços subiu cerca de 9% em relação ao ano anterior no 1º trimestre de 2025 cbre.com, e as concessões generosas (como grandes pacotes de benfeitorias e períodos de carência) começaram a diminuir nesses imóveis de topo. Por exemplo, escritórios de advocacia têm alugado áreas de alto padrão – um pré-contrato de 14 mil m² por uma grande firma impulsionou a construção de um novo prédio Trophy na 725 12th Street NW cbre.com. Esses sinais de vitalidade mostram que ambientes de qualidade ainda são valorizados em DC, especialmente agora que algumas organizações tentam incentivar o retorno presencial.

Já prédios antigos de escritórios classe B e C – principalmente com layouts defasados ou distantes do metrô – enfrentam um verdadeiro desafio existencial. Muitos têm vacância muito acima de 20%, e há imóveis quase vazios. Com quase nenhuma nova construção de escritórios prevista (os incorporadores basicamente suspenderam projetos especulativos), o foco do mercado está na requalificação dos edifícios antigos. A cidade lançou um programa de “conversão de escritórios em residências” (chamado de “Office to Anything”) para incentivar donos a transformar prédios obsoletos em apartamentos, hotéis ou outras finalidades bizjournals.com. O programa oferece incentivos financeiros (incluindo isenção de IPTU por 15 anos) e busca converter de 2 a 2,5 milhões de pés² de espaço ocioso bizjournals.com. Até meados de 2025, já havia pilotos de conversão, como a transformação de um prédio dos anos 1980 na 15th Street em habitação wtop.com. Mesmo assim, há obstáculos – nem todo escritório pode ser convertido em moradia facilmente devido ao formato da planta e outros aspectos do projeto. Apesar disso, essa tendência representa uma solução de longo prazo para a vacância em DC. Líderes municipais são otimistas de que até 2028 o centro terá milhares de novas unidades residenciais, ajudando a preencher prédios vazios e revitalizando o centro comercial da cidade com uma dinâmica permanente de moradia e trabalho dmped.dc.gov.

Um fator importante no mercado de escritórios é a política federal sobre o trabalho presencial. Em 2025, o governo federal (sob a nova administração do Presidente Trump) começou a pressionar para que mais funcionários retornassem aos escritórios. Mandatos de retorno ao escritório para agências federais e grandes empregadores privados (como o segundo HQ da Amazon em Arlington) podem aumentar gradualmente a utilização do espaço de escritórios marcusmillichap.com marcusmillichap.com. De fato, alguns dados mostram a frequência nos escritórios aumentando lentamente, o que pode estabilizar a taxa de vacância no final de 2025. No entanto, um risco iminente é a General Services Administration (GSA) possivelmente reduzindo a área locada pelo governo – podendo rescindir milhares de contratos de locação nos próximos anos marcusmillichap.com. Se houver uma redução generalizada das agências, edifícios federais mais antigos e submercados dependentes de locações (como Southwest Federal Center, região de L’Enfant Plaza) verão ainda mais pressão sobre a vacância. Essencialmente, o setor de escritórios de DC está em uma encruzilhada: um cenário otimista de estabilização por meio das políticas de retorno ao presencial e da reutilização adaptativa, versus um cenário pessimista de erosão contínua da demanda devido ao trabalho digital e cortes orçamentários. Por enquanto, aluguéis em edifícios de Classe B estão sob pressão de baixa (com proprietários oferecendo grandes concessões para atrair inquilinos) e as avaliações de propriedades caíram. Investidores estão cautelosos; algumas torres de escritórios foram vendidas com desconto, e outras enfrentam estresse de refinanciamento devido às altas taxas de juros. Podemos ver vendas forçadas ou execuções hipotecárias de escritórios mais antigos no próximo ano ou dois, caso a locação não melhore.

Varejo e Outros Segmentos Comerciais

Fora dos escritórios, os setores de imóveis comerciais de DC apresentam um cenário misto em 2025:

Varejo: O varejo de bairro (centros ancorados por supermercados, ruas de comércio locais) mostrou-se resiliente, impulsionado por rendas familiares elevadas e pela retomada do fluxo de pessoas, à medida que os moradores voltam às atividades normais. Contudo, o varejo do centro – especialmente restaurantes, cafés e lojas no distrito empresarial central – enfrenta dificuldades devido à lenta recuperação dos escritórios. Com apenas cerca de 50% dos trabalhadores de volta presencialmente em qualquer dia no centro, restaurantes e lojas que dependiam do público de escritórios registram queda nas vendas. A recuperação do turismo em DC (pós-COVID) ajudou áreas como o National Mall e Georgetown a recuperar parte do movimento do varejo, mas lugares como Metro Center e Farragut continuam mais frágeis. Os aluguéis comerciais nos principais corredores permanecem estáveis, enquanto a vacância é elevada em locais secundários do centro. Vale destacar que a vacância do varejo no núcleo de DC chegou a cerca de 12% em 2025 (segundo relatórios de corretoras), e os proprietários migraram para inquilinos mais voltados à experiência (academias, consultórios médicos, entretenimento) para preencher espaços. A cidade também concede subsídios a pequenos negócios para ocupar vitrines vazias como parte dos esforços de recuperação do centro.
Multifamiliar (Apartamentos): Abordamos os aluguéis residenciais sob a perspectiva do inquilino anteriormente; do ponto de vista de investimento, os ativos multifamiliares de DC continuam sendo uma classe de ativos favorecida. Apesar da estagnação momentânea dos aluguéis, a vacância em comunidades de apartamentos estabilizadas permanece relativamente baixa (em torno de 5%–6% para unidades administradas profissionalmente em toda a região). A demanda de investidores por edifícios de apartamentos arrefeceu um pouco, apenas porque as taxas de juros mais elevadas dificultam o fechamento de negócios. Os cap rates para multifamiliares em DC subiram para a faixa de 5% intermediária, acima dos mínimos abaixo de 5%, refletindo o maior custo do capital. Porém, os fundamentos de longo prazo são positivos – a população da região voltou a crescer (a população de DC aumentou ~2,2% em meados de 2024 em relação ao ano anterior ora-cfo.dc.gov, revertendo quedas anteriores) e a oferta de moradia é restrita. Uma análise do JPMorgan sugere que, com menos novos apartamentos sendo entregues em 2026, os proprietários devem recuperar poder de precificação, o que pode impulsionar o crescimento dos aluguéis e a NOI para os donos jpmorgan.com. Áreas como Capitol Hill, Dupont Circle e submercados emergentes do Nordeste despertam interesse de investidores em busca de negócios de valorização (por exemplo, renovar um prédio de aluguel antigo para aumentar os aluguéis). Um desafio são as leis rigorosas e pró-inquilino de DC e os controles de aluguel em muitas unidades antigas, o que pode limitar a capacidade dos investidores de aumentar aluguéis – alguns investidores nacionais evitam DC por esse motivo. No geral, o multifamiliar é o setor comercial mais saudável em DC, com ocupação estável e apenas pequenas quedas nos aluguéis em 2025, e tende a se fortalecer ainda mais à medida que a aquisição de moradia permanece fora do alcance de muitos.
Hotelaria: O setor hoteleiro de DC está em ritmo de recuperação. Viagens a negócios e lazer aumentaram em 2023–2024 e, no início de 2025, a ocupação hoteleira e as tarifas dos quartos estavam em tendência de alta. O Escritório de Análise de Receitas reportou um aumento de 2,0% no número de noites vendidas em hotéis (média de 12 meses) e uma elevação média de 5,1% das tarifas anuais ora-cfo.dc.gov, refletindo o turismo e a atividade de convenções em recuperação. Porém, o mercado hoteleiro ainda não voltou totalmente aos padrões pré-pandemia, especialmente nas viagens a trabalho durante a semana – hotéis próximos a centros de convenção e voltados ao público governamental ainda não atingiram os patamares de 2019. Investidores já buscam oportunidades para adquirir hotéis em DC a preço de desconto, apostando em uma retomada até 2026 com o retorno do turismo internacional e a volta das conferências presenciais das agências federais.
Industrial: Embora o Distrito em si possua pouco estoque industrial (galpões, centros logísticos concentram-se nos subúrbios), o mercado industrial da região de DC tem sido muito forte devido ao crescimento do e-commerce e de data centers. No Distrito, pequenos usos industriais em áreas como Ivy City e Fort Totten (cervejarias, espaços para makers, hubs de entrega de última milha) mantêm alta ocupação. Os aluguéis de imóveis industriais leves funcionais cresceram, e alguns antigos galpões vêm sendo convertidos em escritórios criativos ou varejo. Para investidores, industrial é um setor quente na região (vacância abaixo de 4% no norte da Virgínia e no Condado de Prince George).

Em resumo, o mercado comercial em DC é a história de dois mercados: o setor de escritórios enfrenta ventos contrários e reinvenção, enquanto multifamiliar, varejo e setores especializados caminham para uma recuperação com otimismo cauteloso. A estratégia da cidade para os corredores comerciais depende de diversificação – tornar o centro menos dependente de escritórios, agregando moradia, educação (ex.: universidades expandindo para o centro) e entretenimento. Por ora, o capital de investimento está ainda mais seletivo: fluindo para aquisições de apartamentos, empreendimentos de uso misto e conversões para ciências da vida, enquanto muitos esperam à margem por oportunidades em escritórios em dificuldades ou sinais mais claros de que o mercado de escritórios atingiu o fundo do poço. A economia local, estável e baseada em empregos governamentais, serve de colchão (ainda que os contratos federais sustentem muitos edifícios e escritórios de advocacia/ONGs permaneçam ancorados em DC), mas é inegável que 2025 é um período de transição para o setor comercial enquanto a cidade se adapta à realidade pós-pandemia.

Principais Fatores de Mercado: Economia, Política & Demografia

Diversos fatores de base estão moldando a trajetória do mercado imobiliário em Washington DC em 2025:

Emprego e Economia: A economia da região metropolitana de DC é sólida, mas apresentou certa fraqueza recente no próprio Distrito. O total de empregos em DC caiu cerca de 0,4% em relação ao ano anterior no início de 2025 ora-cfo.dc.gov, com o setor público (empregos governamentais) caindo 1,2% e o setor privado basicamente estável. A taxa de desemprego do Distrito ficou em 5,8%–6,0%, acima da média nacional ora-cfo.dc.gov. Demitidos federais de alto perfil e cortes orçamentários no início de 2025 (ligados à mudança de governo) trouxeram incerteza – notadamente, alguns departamentos federais foram reduzidos e contratadas sofreram cortes housebeautiful.com housebeautiful.com. Isso causou nervosismo no mercado imobiliário residencial, pois trabalhadores afetados pausaram as buscas por imóveis. Como apontou um economista, algumas famílias optam por sair da região ou se aposentar mais cedo devido à volatilidade dos empregos federais housebeautiful.com. Por outro lado, setores privados como tecnologia, hotelaria e educação estão gerando empregos e os salários permanecem altos (empregos federais respondem por 28% de toda a renda paga em DC ora-cfo.dc.gov). A região também se beneficia do crescimento tecnológico da Virgínia (ex.: Amazon HQ2 em Arlington). Resumo: um mercado de trabalho estável é crucial para a demanda por moradias. Até agora, em 2025, pequenas quedas nos empregos e desemprego mais alto atuaram como leves ventos contrários para o setor. A previsão é de retomada do crescimento do emprego — o economista-chefe da NAR prevê quase +2 milhões de empregos acrescentados nacionalmente em 2025 e novamente em 2026 nar.realtor nar.realtor, o que seria positivo para o mercado se DC receber parte desses postos. Se o setor público estabilizar e a economia local evitar recessão, a confiança do comprador deve melhorar. Por outro lado, se disputas orçamentárias ou choques econômicos surgirem em 2025, a incerteza pode esfriar tanto as compras de imóveis residenciais quanto a atividade comercial (o mercado de DC tende a desacelerar durante paralisações federais ou turbulências eleitorais, por exemplo).
Migração e Tendências Populacionais: Durante muitos anos, DC teve crescimento populacional constante, mas a pandemia reverteu temporariamente essa tendência quando alguns moradores buscaram mais espaço ou aderiram ao trabalho remoto. Agora a tendência está se normalizando. A estimativa populacional de DC em meados de 2024 era de um acréscimo de cerca de 14.926 pessoas (um aumento de 2,2% em relação a meados de 2023) ora-cfo.dc.gov, indicando que a cidade volta a atrair moradores, provavelmente devido à reabertura e ao apelo urbano. No entanto, os padrões migratórios mostram saída líquida de alguns residentes em 2025: a Redfin informa que, entre fevereiro e abril, cerca de 20% dos compradores de DC procuravam se mudar para fora da região, enquanto apenas 3% dos interessados vinham de outros mercados querendo entrar em DC redfin.com. Os destinos preferidos por quem sai incluem locais de menor custo de vida ou atraentes para aposentados — ex.: Salisbury, MD, Virginia Beach e até Miami redfin.com. Isso indica que os altos custos de moradia e o trabalho remoto levam consigo alguns moradores para áreas mais acessíveis ou alinhadas a determinado estilo de vida. Por outro lado, quem se muda para DC vem, geralmente, de cidades caras como Los Angeles ou Nova York redfin.com — motivados por transferências profissionais ou por relativa acessibilidade se comparado a NYC/LA. Os 80% dos compradores que permanecem na região costumam migrar dentro da própria área metropolitana (do centro para os subúrbios ou vice-versa, dependendo da fase de vida) redfin.com. Para a demanda habitacional, crescimento populacional modesto combinado a domicílios menores (muitos jovens profissionais) mantém alta a necessidade de moradia em DC. Mas a saída contínua de famílias ou aposentados pode suavizar a demanda por certos tipos de imóveis. Importante notar que os subúrbios são concorrentes agressivos – no início de 2025, alguns subúrbios próximos (Arlington, Bethesda) tiveram crescimento de preços de dois dígitos ao atrair compradores washingtonpost.com washingtonpost.com. Para competir, DC investe em amenidades urbanas, segurança pública e moradias diversificadas para reter e atrair novos moradores. O projeto de tornar o centro mais residencial visa justamente recuperar quem poderia fugir para os subúrbios, criando novos bairros urbanos.
Taxas de juros e financiamento: O aumento acentuado nas taxas de hipoteca entre 2022 e 2023 afetou dramaticamente o mercado imobiliário de DC. Em 2025, as taxas seguem elevadas – cerca de 6,5%–7% para hipoteca fixa de 30 anos no primeiro semestre. Isso excluiu alguns compradores de primeira viagem e criou o chamado “efeito lock-in”, no qual proprietários com hipotecas de 2%–3% hesitam em vender/comprar outro imóvel a uma taxa tão mais alta. Consequentemente, o volume de transações está reprimido. A boa notícia: os economistas preveem que as taxas vão moderar gradualmente. O Federal Reserve pausou as altas e até cortou ligeiramente as taxas no fim de 2024 nar.realtor. Projeção da NAR aponta para taxas de hipoteca estáveis no limite inferior da faixa recente (~6% ou até um pouco abaixo) em 2025 e 2026 nar.realtor. No entanto, não se espera o retorno das taxas ultra-baixas logo – os altos déficits federais mantêm pressão de alta sobre os juros de longo prazo nar.realtor. Para o mercado de DC, uma queda para a faixa dos 5% médios seria um alívio: destravaria demanda e facilitaria trocas de moradia. Investidores também acompanham de perto as taxas: o custo do capital mais alto tornou aquisições e desenvolvimento menos atraentes em 2024–25. Quando as taxas caírem, pode haver aumento tanto nas vendas residenciais quanto em transações comerciais, já que o financiamento ficaria menos oneroso. Até lá, o pagamento à vista domina — uma tendência tem sido a alta de compradores à vista no segmento de luxo, tanto para residências quanto para investimentos, para evitar custos de financiamento costargroup.com. Em síntese, as taxas de juros são o grande fator de oscilação para a perspectiva 2025–2028: ambiente estável ou de queda pode estimular o mercado de DC, enquanto um salto inesperado nas taxas representaria risco e freio à atividade.
Política Governamental e Legislação: Como capital do país, DC é especialmente sensível a mudanças de política. Em nível macro, decisões federais sobre gastos, contratações e a localização de órgãos impactam diretamente o mercado local. Por exemplo, a descentralização de agências federais para outras regiões pode reduzir a demanda por moradias e ocupação de imóveis comerciais em DC; políticas de reforço ao emprego federal (ou criação de novos órgãos) produzem o efeito contrário. O cenário de 2025 tem sido misto: cortes e congelamentos iniciais (como a interrupção de financiamento da USAID) minaram a confiança cbre.com, mas à metade do ano algumas agências voltaram a contratar em funções essenciais, e decisões orçamentárias do Congresso ditarão os próximos passos. Políticas locais de DC também influenciam. A postura da cidade diante da moradia acessível (ex.: fundos para o Housing Trust Fund, regras de controle de aluguel) impactam o desenvolvimento e os investimentos. A notícia recente de que DC esgotou seu limite de emissão de títulos para moradia acessível e precisou suspender novos projetos washingtonpost.com exemplifica a conjunção de limitações fiscais e políticas moldando o cenário habitacional. Além disso, a tributação e incentivos de DC pesam sobre o apetite do investidor: a cidade tem impostos prediais e de transferência relativamente altos, o que eleva o custo das transações. Em 2025, DC aprovou isenções fiscais para conversão de escritórios como estímulo à adaptação de uso smartcitiesdive.com, sinalizando disposição de usar política pública para orientar o setor. Mudanças de zoneamento também estão em análise – discute-se flexibilização do zoneamento no centro para facilitar usos residenciais e outros. Adicionalmente, a Tenant Opportunity to Purchase Act (TOPA) continua garantindo direito de preferência aos inquilinos em imóveis à venda, o que afeta operações multifamiliares (essa política é frequentemente citada como complicador pelos investidores em DC). Por fim, o resultado da eleição de 2024 (que trouxe novo mandato presidencial em 2025) teve efeitos sutis: tradicionalmente, Washington vê uma explosão de compras residenciais de luxo quando novos nomeados chegam à capital. De fato, o início de 2025 presenciou um “boom no mercado de luxo” em bairros como Kalorama, Georgetown e McLean, com figuras políticas e executivos adquirindo imóveis de alto padrão washingtonpost.com. No futuro, mudanças federais relevantes – de alterações na legislação tributária impactando imóveis, a projetos de infraestrutura ou políticas migratórias – se refletirão rapidamente nas tendências do mercado de DC.
Mudanças demográficas: O perfil dos compradores de DC está mudando. Millennials (atualmente entre fins dos 20 e 40 e poucos anos) dominam as compras residenciais e têm outras preferências — muitos buscam bairros urbanos caminháveis, favorecendo áreas como Shaw, Capitol Hill e Navy Yard. Paralelamente, parte dos millennials inicia famílias e busca mais espaço, fortalecendo a demanda nos subúrbios próximos (e em bairros como AU Park ou Brookland, dentro de DC). Geração Z (na faixa dos 20 anos) amplia a procura por apartamentos modernos e espaços de coliving. É notável também o crescimento de famílias multigeracionais e, com isso, maior interesse por moradias com suítes anexas ou layouts duplex, em parte pelo alto custo habitacional nar.realtor. O público vazio-ninho e aposentado do Distrito costuma vender grandes casas suburbanas e buscar apartamentos ou climas mais agradáveis — isso alimenta a demanda por condomínios na parte alta do noroeste e parte da migração líquida rumo à Flórida. DC tem população altamente educada e transitória; parcela relevante dos compradores são investidores ou residentes parciais (ex.: diplomatas, políticos que precisam de endereço local). Esses fatores levam a maior número de condomínios e baixa ocupação por proprietário em certos submercados. Em resumo, a demografia de DC sinaliza demanda habitacional subjacente forte — mas o tipo de moradia mais buscado pode mudar (ex.: mais procura por townhouses ou casas pequenas se o trabalho remoto persiste, ou por condomínios no centro se as conversões tornarem o centro atraente para pessoas em processo de downsize). O planejamento da cidade e os incorporadores seguem atentos às tendências: domicílios menores, demanda por moradia acessível à classe trabalhadora e as amenidades desejadas por jovens residentes (edifícios pet friendly, espaço de home office etc.).

Em essência, o mercado imobiliário de Washington é impactado por uma combinação única de forças federais, políticas locais e tendências demográficas. A resiliência em 2025 – com preços e aluguéis mantendo-se estáveis ou em leve queda, apesar dos juros elevados e certa rotatividade populacional – demonstra o alto apelo da região. Porém, a sensibilidade a mudanças políticas e econômicas exige monitoramento constante das decisões no Capitólio e no Conselho de DC, já que seus desdobramentos reverberam rapidamente nos setores residencial e comercial.

Percepções em Nível de Bairro: Pontos Quentes e Tendências

O mercado imobiliário em Washington DC é notoriamente guiado por bairros, com condições de mercado que variam dramaticamente de uma área para outra. Abaixo destacamos alguns bairros e regiões-chave, ilustrando os diversos micromercados espalhados pelo Distrito:

Georgetown e Enclaves do Noroeste de DC

Georgetown, por muito tempo um dos bairros mais prestigiados de DC, exemplifica o topo do mercado. Esta área histórica (com suas ruas de paralelepípedos e boutiques sofisticadas) possui um valor mediano das residências em torno de US$ 1,27 milhão niche.com, e os preços reais de venda frequentemente excedem US$ 1,5 a 2 milhões para as tradicionais casas geminadas e residências isoladas. Em 2025, o mercado imobiliário de Georgetown se mostrou robusto. Os preços dos imóveis subiram cerca de +3–5% ao longo do último ano, de acordo com diferentes fontes (a Redfin registrou um salto de 17% YoY no valor mediano em um mês recente, apesar de esse dado poder ser distorcido por algumas vendas de luxo) zillow.com redfin.com. A demanda é impulsionada por compradores abastados – incluindo nomeados políticos, lobistas e estrangeiros – muitos dos quais pagam à vista. O estoque de imóveis está sempre restrito devido ao tamanho pequeno do bairro e à preservação histórica (demolições e novos desenvolvimentos são raros). As casas também demoram mais para serem vendidas em média (o DOM de Georgetown costuma ser maior que a mediana da cidade) por conta dos preços elevados, mas em 2025 as propriedades bem precificadas ainda foram vendidas. Do lado dos aluguéis, Georgetown é caro mas não é um grande bairro de locatários (a maioria dos moradores é proprietária). O aluguel mediano é cerca de US$ 3.100 niche.com, refletindo apartamentos/condomínios de luxo e locações de casas unifamiliares; muitos proprietários visam estudantes da universidade ou profissionais de alta renda. Para investidores, Georgetown oferece mais preservação de capital e valorização de longo prazo do que altos rendimentos (os yields de aluguel são relativamente baixos devido ao alto valor dos imóveis). Perto de Georgetown, enclaves similares do Noroeste de DC, como Kalorama, Upper Northwest (AU Park, Spring Valley) e Chevy Chase, também estão em alta. Essas áreas observaram um aumento na procura por imóveis de luxo em 2025 (por exemplo, Kalorama, conhecida pelas embaixadas e onde moram os Obama, teve vendas fortes). Em AU Park e Cleveland Park, casas unifamiliares em torno de US$ 1,5–2 milhões são comuns, e, como mencionado, algumas áreas tiveram saltos enormes (aumento de 28% no CEP 20016) washingtonpost.com, em parte devido à oferta muito limitada e ao desejo pós-pandemia por casas espaçosas e sofisticadas. Esses bairros são mercados estáveis e de primeira linha – o risco é baixo, mas os altos preços de entrada significam menos transações. Uma tendência emergente é a subdivisão ou conversão de mansões antigas em condomínios (por exemplo, grandes casas de Kalorama transformadas em 3-4 apartamentos de luxo), gerando novas oportunidades de aquisição menores nessas regiões.

Capitol Hill e o Centro Urbano

Capitol Hill, abrangendo o distrito histórico ao redor do Capitólio dos EUA e indo até áreas como Eastern Market e Hill East, é um termômetro para o mercado residencial de DC. É uma área diversa com casas geminadas federais, condomínios e alguns edifícios residenciais mais novos. O valor mediano dos imóveis em Capitol Hill é por volta de US$ 948.000 niche.com, com muitas casas geminadas sendo negociadas entre US$ 800 mil e US$ 1,2 milhão, dependendo do tamanho e da proximidade com o Capitólio. No último ano, os preços em Capitol Hill ficaram estáveis ou tiveram leve alta – aproximadamente +3–4% ano a ano realtor.com. Esse bairro tende a ser muito estável devido à demanda constante de funcionários do Congresso, lobistas e famílias que adoram o charme e a localização central. Em 2025, com juros mais altos, parte do excesso ficou para trás; leilões de ofertas ficaram menos acirrados do que em 2021, mas boas ofertas continuam a vender rápido. A mediana de dias no mercado em Capitol Hill ficou em torno de 10 dias no início do ano (muitas vezes com múltiplas ofertas). Dados da Bright MLS mostraram resiliência de preços: as vendas de fevereiro de 2025 na região mantiveram os valores mesmo enquanto algumas áreas periféricas tiveram quedas washingtonpost.com washingtonpost.com. Um dos fatores é o retorno parcial ao trabalho presencial para funcionários do Congresso e do governo federal – alguns que haviam se mudado estão voltando para ficar mais perto do trabalho, aumentando a procura por casas em Capitol Hill (como analistas observaram, pessoas diante de um longo deslocamento para o centro podem “repensar onde estão morando” e voltar a morar mais perto washingtonpost.com).

O mercado de aluguel em Capitol Hill também é ativo. Cerca de metade dos moradores aluga imóveis, e o aluguel mediano é cerca de US$ 2.600 por mês niche.com. Jovens profissionais geralmente alugam unidades do tipo “English basement” (semi-subsolo) em casas geminadas ou os novos edifícios residenciais próximos ao corredor da H Street. O bairro ganha com vários micromercados: a zona de prestígio perto do Eastern Market e do Capitólio (onde os preços são mais altos), versus áreas emergentes como o Hill East, próximo ao Rio Anacostia, onde DC está revitalizando o antigo estádio RFK. Hill East e o vizinho Navy Yard vêm atraindo jovens compradores/locatários e oferecem condomínios relativamente mais acessíveis do que o centro de Capitol Hill. Uma observação sobre o Navy Yard (Capitol Riverfront): essa região à beira do rio, antes industrial e hoje cheia de prédios modernos e do Nationals Park, teve médias de preços de venda em torno de US$ 600–700 mil em 2025 realtor.com. Curiosamente, Navy Yard teve um declínio nos preços ano a ano (relatos de -14% YoY na mediana em abril) redfin.com, provavelmente devido à onda de novos condomínios no mercado e, possivelmente, menos vendas de alto padrão em relação ao ano anterior. Atualmente é considerado um mercado de compradores, com alguns imóveis sendo vendidos ligeiramente abaixo do valor pedido em média realtor.com. Entretanto, a trajetória de longo prazo é positiva – o bairro é procurado pelos parques à beira do rio, restaurantes e proximidade com o centro. A demanda por aluguel em Navy Yard é forte (a maioria dos residentes é locatária); alugueis de um quarto giram em torno de US$ 2.700 e de dois quartos em US$ 3.600. Com tanta oferta nova, os inquilinos têm poder de negociação em 2025, e os proprietários estão oferecendo incentivos. Podemos esperar que o mercado de imóveis à venda em Navy Yard se estabilize conforme as comodidades do bairro amadurecem – já hoje é um dos polos urbanos mais vibrantes da Costa Leste.

Em outras partes do centro urbano, o cenário é misto. Downtown/Penn Quarter (próximo à Gallery Place e Chinatown) possui muitos condomínios que viram fraca demanda durante a COVID; esses valores estão se recuperando lentamente e ainda abaixo do pico. A tendência de conversão de escritórios ao redor em residências pode valorizar os preços dos condomínios da região futuramente, tornando a área mais amigável para moradores. Bairros como Logan Circle, Shaw e U Street Corridor – que tiveram grande valorização na década de 2010 – continuam muito desejados por compradores mais jovens e mantiveram majoritariamente seus valores. Um condomínio em Logan Circle ainda custa, em média, mais de US$ 700 mil por um quarto. Esses bairros oferecem um bom equilíbrio entre vida noturna e perfil residencial, mantendo a demanda estável. Alguns novos empreendimentos de condomínios entregues em 2024/25 nos arredores de Shaw ofereceram preços um pouco mais baixos para atrair compradores no ambiente de juros altos, mas as vendas seguiram saudáveis. Vale citar também Dupont Circle e Adams Morgan – áreas mais antigas, mas sempre populares. Os mercados de condomínios nessas regiões são maduros; os preços são estáveis, com eventuais leves altas. São áreas atrativas para investidores que procuram locação para jovens profissionais.

Merece destaque o segmento de condomínios de luxo no centro urbano: edifícios como The Wharf (Southwest Waterfront) e West End têm unidades vendidas por milhões de dólares. Em 2025, o mercado ultra luxo (top 5% das vendas) em DC estava em alta – um terço das vendas de imóveis de luxo foi à vista washingtonpost.com. Bairros como West End, Kalorama e Georgetown viram novos projetos de condomínios de luxo atingirem preços recordes (alguns acima de US$ 1.400/ft²). A chegada de uma nova elite endinheirada, vinda com a mudança de administração, manteve esse segmento aquecido. Por exemplo, uma nova cobertura próxima ao waterfront de Georgetown pode alcançar US$ 5 milhões ou mais. Esses compradores de alto padrão geralmente não sentem tanto o impacto das taxas de juros, portanto o mercado de luxo de DC tende a ser mais influenciado por oscilações do mercado de ações e eventos globais (e estava forte no início de 2025).

Resumo de Capitol Hill & região central: A proximidade com empregos e comodidades segue valorizada. Capitol Hill está estável e forte, especialmente para casas tradicionais. Áreas adjacentes (Navy Yard, Southwest) estão em transformação, com muita construção e um excesso de oferta de curto prazo, mas representam a nova DC e devem se valorizar conforme amadurecem. O centro propriamente dito ainda busca sua identidade pós-COVID, mas há planos em andamento para revitalizá-lo com mais moradores e oferta cultural – caso tenham êxito, o centro pode se tornar uma surpresa positiva no final da década de 2020.

Bairros Emergentes e Desatendidos

À medida que o centro de DC ficou caro, a atenção se voltou cada vez mais para bairros emergentes – lugares que antes eram negligenciados, mas agora apresentam oportunidades tanto para compradores em busca de boas ofertas (relativamente falando) quanto para investidores/especuladores.

A Leste do Rio Anacostia: Os bairros dos Distritos 7 e 8 de DC, como Anacostia, Congress Heights, Deanwood, têm alguns dos menores preços de imóveis da cidade. Por exemplo, Historic Anacostia possui valor mediano de imóvel em torno de US$ 452.000 niche.com, aproximadamente um terço da mediana geral da cidade. Essas áreas são ricas em história e oferecem casas unifamiliares a preços de entrada (muitas casas charmosas da era Vitoriana em Anacostia), além de muitos lotes disponíveis para novas construções. Em 2025, as tendências de preços de imóveis nos Distritos 7 e 8 foram mistas. Algumas partes de Anacostia chegaram a apresentar pequenas quedas de preço (ex.: -2,6% YoY em abril) realtor.com, sugerindo que o mercado ainda não decolou totalmente. Isso pode se dever às taxas de juros mais altas, que pressionam os compradores mais sensíveis ao orçamento, que normalmente compram ali, além dos desafios de percepção desses bairros (preocupações com criminalidade e escolas ainda fazem alguns compradores hesitarem). No entanto, o Distrito e os desenvolvedores estão investindo fortemente na região: projetos como o 11th Street Bridge Park (um parque elevado que conectará Anacostia ao Capitol Hill) e vários empreendimentos de habitação acessível e varejo estão em andamento. O plano diretor da cidade prevê milhares de novas unidades habitacionais a leste do rio até 2028. Os investidores já estão ativos – você vê sobrados sendo reformados e revendidos. Os aluguéis estão subindo a partir de uma base baixa (aluguel mediano em Anacostia ~US$ 1.272 niche.com, mas casas geminadas renovadas de 3 quartos agora alugam por mais de US$ 2.000). O potencial de valorização é significativo se esses bairros se transformarem. Os principais riscos aqui são prazos mais longos e a necessidade de uma elevação econômica mais ampla – trata-se de uma aposta na transformação do bairro. Porém, com casas unifamiliares em DC abaixo de US$ 400 mil sendo uma raridade, lugares como Anacostia e Marshall Heights representam um oásis acessível para compradores de primeira viagem (alguns são funcionários do governo de DC usando incentivos para compra). Nos próximos anos, espere mais anúncios de desenvolvimento a leste do rio, já que a prefeita tornou o crescimento equitativo uma prioridade.

Petworth, Brightwood e Upper Northeast: No quadrante nordeste e na ponta norte de DC, bairros como Petworth, Brightwood, Brookland e Fort Totten vêm demonstrando uma tendência constante de valorização. Essas áreas oferecem uma mistura de sobrados e casas isoladas que, embora mais baratas que o NW de DC, têm subido de valor à medida que mais famílias de classe média e jovens profissionais se mudam para lá. Por exemplo, o preço mediano de anúncio em Petworth era cerca de US$ 750 mil no início de 2025 (alta de ~6% YoY) nomadicrealestate.com, ilustrando sua evolução de barganha há uma década para um endereço atualmente muito procurado. O que está impulsionando essas regiões? Novos comércios e restaurantes (ex.: restaurantes modernos e cafés abrindo ao longo da Georgia Ave e no Monroe Street Market de Brookland), além do acesso ao transporte (as linhas Verde/Amarela e Vermelha do metrô servem esses bairros). Investidores têm flocked para regiões como Brookland para construir condomínios e apartamentos próximos ao metrô e universidades (Universidade Católica). Em 2025, um desafio tem sido o aumento da oferta – Petworth viu mais imóveis anunciados, dando mais opções aos compradores e mantendo o crescimento de preços moderado. Mas casas reformadas ou bem precificadas ainda são rapidamente vendidas. Esses bairros costumam ter demanda anual mais estável (muitos compradores locais de “upgrade” e alguns investidores), e não sofreram tanta flutuação durante a pandemia. Olhando adiante, desde que a demanda habitacional geral de DC siga forte, todo o “anel intermediário” de DC (logo fora do núcleo central, em todas as direções) deve continuar apreciando de forma gradual. Eles oferecem bom valor em relação ao NW e se tornam cada vez mais desejados por famílias que querem quintal, mas não podem pagar pelos preços do NW.

NoMa e H Street Corridor: A região ao norte da Union Station (NoMa, Eckington) e o corredor vizinho da H Street NE são exemplos de zonas antes industriais/abandonadas que se transformaram em mercados aquecidos. Até 2025, NoMa é um polo consolidado de apartamentos com escritórios (como a sede da NPR) e comércio; a H Street é um vibrante eixo de restaurantes e vida noturna, com novos condomínios ao redor. Os preços de condomínios variam bastante aqui – dos US$ 400 mil para apartamentos de um quarto em prédios mais antigos, até mais de US$ 800 mil para unidades novas e maiores. O bonde e a iminente expansão da Union Station mantêm o otimismo. Observação: em 2025, alguns condomínios nesses bairros densos têm ficado mais tempo no mercado, já que compradores desse patamar de preço têm muitas opções (inclusive prédios novíssimos oferecendo incentivos). Mas conforme as taxas de juros normalizarem, a expectativa é de retomada da procura de compradores de primeira viagem por aqui.

Por fim, Southwest Waterfront & The Wharf: Apesar de não serem mais considerados “emergentes” (as Fases 1 e 2 do The Wharf foram concluídas há alguns anos), esta área segue em evolução. Com condomínios de luxo, hotéis e entretenimento, tornou-se um novo distrito de estilo de vida. Os preços no The Wharf são de primeira linha (alguns condomínios acima de US$ 1.000/ft²). Em 2025, unidades de revenda no The Wharf têm tido bom desempenho, pois a popularidade do bairro persiste. Algumas quadras para dentro, no SW, os condomínios de meados do século (como no Waterfront Towers) continuam relativamente acessíveis – uma aposta de valor. A região SW também se beneficia do novo Audi Field (estádio de futebol) e do burburinho em torno da revitalização de Buzzard Point.

Sintetizando as tendências de bairro: O mercado imobiliário de DC é altamente localizado. Áreas estabelecidas e afluentes no NW e Capitol Hill apresentam preços estáveis ou ascendentes, impulsionados pela baixa oferta e compradores de alta renda. Áreas recém-desenvolvidas (Waterfront, NoMa, Navy Yard) têm excesso momentâneo, mas forte apelo de longo prazo, especialmente para o público jovem. Bairros emergentes a leste do rio e no Nordeste representam a fronteira do crescimento – envolvem maior risco e recompensa, com valores imobiliários que podem subir significativamente se os planos de desenvolvimento avançarem (mas também podem estagnar se os investimentos falharem). Para investidores e compradores de residência, é prudente comparar métricas entre bairros (veja a Tabela 1 a seguir para um panorama). A variedade de DC significa que há um bairro adequado para diferentes orçamentos e preferências, do histórico e imponente ao promissor.

Tabela 1. Panorama do Mercado Residencial por Bairro (2025)

Bairro & Localização	Valor Mediano do Imóvel (2025)	Aluguel Mediano Mensal (2025)	Características & Tendências de Mercado
Georgetown (NW DC)	US$ 1.270.000 niche.com	US$ 3.089 niche.com	Enclave histórico e afluente. Casas e condomínios de luxo; mercado muito competitivo entre compradores premium. Preços subindo ~3–5% a.a.; baixo rendimento de aluguel, mas forte valorização de longo prazo. Predomínio de proprietários (apenas ~17% consideram a moradia “acessível”) niche.com.
Capitol Hill (Centro NE/SE)	US$ 948.000 niche.com	US$ 2.608 niche.com	Distrito icônico de sobrados próximo ao Capitólio. Procura constante de famílias do governo e profissionais. Preços estáveis ou +3% a.a., média ~US$ 800K–900K. Muito acessível, parques por perto, mas apenas ~5% dos moradores consideram a moradia acessível niche.com (oferta limitada). Mistura de proprietários e locatários.
Navy Yard / Capitol Riverfront (SE Waterfront)	US$ 691.000 niche.com	US$ 2.785 niche.com	Waterfront recentemente revitalizado, com muitos condomínios e apartamentos de luxo. Imóveis ~US$ 600K–700K de média; pequena queda nos preços YoY devido à oferta abundante de novos imóveis redfin.com. Predomínio de locatários (jovens profissionais); 1 quarto por ~US$ 2.700/mês. Região vibrante, mas excesso momentâneo de oferta = mercado comprador (imóveis vendidos abaixo do preço médio) realtor.com.
Historic Anacostia (Leste do Rio, SE)	US$ 452.000 niche.com	US$ 1.272 niche.com	Bairro emergente, historicamente desatendido. Menores preços de DC; muitas oportunidades para compradores de primeira viagem. Alguma atividade de reforma recente, mas preços caíram levemente em 2025 (~−2% a.a.) realtor.com. Predomínio de locatários, mas relativamente acessível (50% dos moradores consideram moradia acessível) niche.com. Potencial de valorização no longo prazo se os planos de requalificação forem adiante.

Fontes: Estimativas de 2025 do Niche para valores medianos de imóveis e aluguéis niche.com niche.com niche.com niche.com; Redfin/Realtor.com para tendências de preço.

Como a tabela mostra, os bairros diferem enormemente em nível de preço e perfil de aluguel. O valor mediano das casas em Georgetown é quase 3 vezes a mediana da cidade, enquanto em Anacostia é cerca de metade da mediana. Os rendimentos de aluguel são maiores em áreas mais acessíveis (por exemplo, Navy Yard e Anacostia) e menores em bairros ultra caros como Georgetown – um investidor considerando imóveis para aluguel pode obter um rendimento bruto de ~4–5% em Navy Yard contra ~2,9% em Georgetown, por exemplo, considerando as relações preço/aluguel niche.com niche.com. A escolha do bairro em DC geralmente se resume a um equilíbrio entre custo e conveniência/estilo de vida.

Olhando adiante, espere que os bairros fortes permaneçam fortes – locais com bom acesso a transporte, comodidades e segurança continuarão a ver alta demanda. Enquanto isso, o esforço do Distrito por um desenvolvimento mais equitativo pode trazer infraestrutura e serviços melhorados para bairros emergentes, potencialmente acelerando seu crescimento. Para quem quer comprar, isso significa que ainda há bolsões “em ascensão” onde se pode comprar por um preço menor e se beneficiar da valorização à medida que a área melhora (com a ressalva de paciência e certo risco). Por exemplo, áreas ao redor do futuro 11th Street Bridge Park em Anacostia, ou em torno de futuros projetos como o McMillan Sand Filtration site (Bloomingdale), podem ser as pechinchas de hoje e os endereços desejados de amanhã.

Novas Oportunidades e Riscos de Investimento

Em 2025, o cenário imobiliário de Washington DC apresenta tanto oportunidades quanto riscos para investidores, incorporadores e compradores atentos. Abaixo, destacamos as principais oportunidades para ficar de olho e os riscos a serem navegados no mercado de DC:

Oportunidades Emergentes de Investimento:

Conversão de Escritórios em Residências: Com a vacância de escritórios em níveis recordes, o governo de DC está incentivando a conversão de prédios subutilizados em apartamentos ou uso misto. Isso abre oportunidades para incorporadores e investidores adquirirem ativos de escritórios depreciados com desconto e reposicioná-los com a ajuda de isenções fiscais bizjournals.com. Quem agir cedo pode se beneficiar de custos de aquisição mais baixos e renda futura de aluguel quando as novas residências forem lançadas em um mercado com oferta restrita. Conversões bem-sucedidas também não enfrentarão concorrência de novos projetos equivalentes (já que novas construções no centro são limitadas). Se o plano da prefeita Bowser de adicionar 15.000 moradores ao centro até 2028 acontecer dmped.dc.gov, quem investir agora em imóveis no centro pode se beneficiar da revitalização da área e da valorização à medida que o centro se torna um bairro residencial desejado.
Bairros Subvalorizados com Potencial de Crescimento: Como mencionado, áreas como Anacostia, Congress Heights, Deanwood e partes do Nordeste estão sendo negociadas a valores significativamente mais baixos que a média de DC. O governo e incorporadores têm projetos em andamento nestes bairros (exemplo: a reurbanização de St. Elizabeths East em Congress Heights, com novas moradias, comércio e a Entertainment & Sports Arena). Para investidores, comprar e manter imóveis nessas áreas emergentes é um jogo de longo prazo, mas a oportunidade é surfar a onda de valorização à medida que esses bairros melhoram. Mesmo uma gentrificação moderada ou alguns empreendimentos âncora (novo supermercado, etc.) podem levar a grandes aumentos nos preços das casas. Por exemplo, Petworth e Brookland tiveram apreciações anuais de dois dígitos nos anos 2010 depois de investimentos em comércio e transporte – uma trajetória que algumas áreas ao leste do rio podem seguir nesta década. As Opportunity Zones em partes de DC também oferecem benefícios fiscais para investimentos em certos setores carentes, potencialmente aumentando os retornos se bem utilizados.
Renda de Aluguel e Construção para Locação: Com a acessibilidade à casa própria cada vez mais difícil, a demanda por aluguel em DC não está diminuindo. Investidores em imóveis para aluguel podem esperar fluxo de caixa estável, especialmente em bairros populares entre locatários (ex.: jovens em DuPont/Adams Morgan, ou funcionários públicos em Foggy Bottom). Em 2025, os aluguéis estão estáveis, mas como já mencionado, a desaceleração nas novas entregas até 2026 pode aquecer o mercado e permitir que os aluguéis voltem a subir jpmorgan.com. Comprar unidades de aluguel ou pequenos multifamiliares agora, enquanto os preços estão estáveis e alguns proprietários estão vendendo, pode posicionar o investidor para crescimento dos rendimentos. Além disso, há uma tendência de construção para aluguel – investidores desenvolvendo sobrados destinados ao aluguel para atender famílias que não podem comprar. Nos subúrbios da região já existem projetos desse tipo; em DC, isso pode tomar a forma de pequenos empreendimentos de condomínios financiados por investidores para locação. Os altos aluguéis (mediana de DC ~US$ 2.500) zumper.com tornam essas iniciativas potencialmente lucrativas, desde que manutenção e gestão sejam eficientes.
Mercados de Luxo e Nicho: O setor de luxo de DC é forte, e propriedades exclusivas costumam atrair compradores globais de alta renda. Investir em casas de luxo para especulação (ex.: reformar uma townhouse em Kalorama ao padrão ultra luxo) pode gerar lucros expressivos se executado corretamente, devido à oferta limitada e à disposição dos compradores de pagar caro por acabamentos de alto padrão. Da mesma forma, mercados de nicho como moradia estudantil (para Georgetown, Howard, GWU) ou aluguéis de curto prazo para diplomatas e viajantes de negócios oferecem oportunidades. DC tem leis rigorosas para Airbnb, exigindo atenção, mas imóveis em regiões turísticas ou de negócios podem ter bom desempenho como aluguel executivo mobiliado sob contratos mensais.
Construção Verde e Retrofit: DC possui metas agressivas de sustentabilidade (costuma figurar entre as cidades mais verdes). Incorporadores que investem em upgrades de eficiência energética ou construções novas certificadas LEED podem acessar subsídios ou licenças aceleradas. Prédios verdes também podem obter aluguéis/prêmios de venda maiores entre inquilinos e compradores preocupados com o meio ambiente. Com normas cada vez mais rígidas (como o Building Energy Performance Standards de DC, exigindo melhorias de eficiência), há oportunidade para empresas que fazem retrofit em prédios antigos para atender esses requisitos, podendo vender com lucro ou se beneficiar de custos operacionais mais baixos.

Riscos e Desafios:

Risco de Juros e Financiamento: Talvez o risco mais imediato para qualquer investimento ou compra é o ambiente de juros elevados. Se as taxas permanecerem altas ou subirem mais, o custo do financiamento pode corroer retornos, reduzir a demanda (revenda fica mais difícil) e baixar os valores (já que o cap rate aumenta nos ativos comerciais). Embora muitas projeções apontem para taxas estáveis ou um pouco menores rumo a 2026 nar.realtor, não há garantia. Investidores precisam considerar premissas conservadoras e buscar financiamentos criativos ou parcerias (ex.: assumir dívida existente de baixa taxa, ou investir mais capital próprio) para mitigar esse risco. Juros altos também fazem muitos donos “ficarem presos” a hipotecas de taxa baixa – se isso continuar, o volume de ofertas pode seguir baixo, ironicamente sustentando os preços, mas limitando as oportunidades de transação.
Incerteza Econômica e Política: O mercado imobiliário de Washington está intrinsecamente ligado ao governo federal e a ciclos econômicos mais amplos. Um grande risco é uma recessão ou crise orçamentária federal nos próximos anos. Por exemplo, se houver cortes significativos nos gastos federais (ou uma paralisação prolongada), a região pode enfrentar perda de empregos e queda na demanda por moradias. Já vimos o “redemoinho federal” de cortes de empregos em início de 2025 mostrar como o sentimento muda rápido washingtonpost.com. Mudanças políticas em 2028 (outro ano eleitoral) sempre trazem incerteza – às vezes o mercado entra em compasso de espera por conta das indefinições. Além disso, como DC depende dos setores de alta qualificação (consultoria, direito, tecnologia), qualquer crise nacional afetando bolsas ou lucros pode reduzir o fluxo de compradores/locatários de alta renda. Mitigação: Investidores devem manter reservas e evitar alavancagem excessiva para atravessar eventuais baixas. Historicamente, DC é menos volátil que outros mercados (devido ao governo), mas não é à prova de recessão.
Sobrecarga em Certos Segmentos: Apesar do déficit geral de habitação, alguns submercados têm risco de excesso temporário de oferta. Isso é visto em condomínios de luxo – uma leva de novos projetos no The Wharf, West End e Capitol Riverfront oferece muitas opções, levando alguns incorporadores a darem descontos. Se for investir para alugar ou revender, preste atenção na quantidade de novas unidades similares entrando no mercado. O segmento de apartamentos para locação também poderá ter desafios caso muitos projetos sejam entregues simultaneamente (ex.: milhares de unidades em Navy Yard e NoMa em pouco tempo). Atualmente, as entregas em 2025 são numerosas, e só a redução em 2026 pode salvar o mercado de sobreoferta jpmorgan.com. Porém, se a demanda enfraquecer ou a construção reaquecer de repente (com financiamentos mais baratos e retomada de obras paradas), donos de imóveis podem enfrentar mais vacância e aluguéis sobem menos. O excesso de escritórios já é uma realidade – investidores devem ser muito cautelosos com escritórios, a menos que tenham um plano muito sólido para reposicionar ou alugar. Alguns prédios antigos podem se tornar ativos encalhados (não atraem inquilinos nem servem para conversão devido a limitações físicas).
Riscos Policiais e Regulatórios: O ambiente regulatório de DC pode ser uma faca de dois gumes. Por exemplo, proteções fortes ao inquilino (TOPA, controle de aluguel em unidades antigas) dificultam despejos ou limitam reajustes, afetando o fluxo de caixa de locadores. O proposto RENTAL Act de 2025 visava acelerar os processos de despejo para prazos pré-pandemia dhcd.dc.gov, o que favoreceria os proprietários, mas outras reformas (como expandir controle de aluguéis para mais edifícios ou aumentar impostos sobre imóveis vagos) podem surgir conforme DC busca combater a crise de moradia. Investidores devem acompanhar a pauta de legislação habitacional do Conselho de DC. Além disso, impostos prediais costumam subir junto das avaliações; a valorização rápida pode elevar consideravelmente o imposto, apertando margens. E, conforme visto, as novas exigências verdes trazem potenciais custos de conformidade – prédios antigos podem exigir grandes investimentos para atender padrões energéticos ou arcar com multas. Investidores em multifamiliares ou comerciais antigos devem prever esses custos de retrofit.
Custos de Construção e Mão de Obra: Para incorporadores, um grande risco é o custo elevado de construção. Inflação em materiais e escassez de mão de obra especializada aumentam custos, motivo de paralisação de obras. Se você planeja construir ou reformar muito, o risco de estouro orçamentário é significativo. Além disso, problemas na cadeia logística podem atrasar obras (menos crítico que em 2021, mas ainda relevante). Atrasos são onerosos, especialmente se o mercado esfriar ao final da obra.
Riscos Climáticos e Ambientais: Washington DC não está imune a riscos ambientais. Enchentes preocupam áreas ribeirinhas (planícies de inundação dos rios Potomac e Anacostia). De fato, partes de Navy Yard e do Wharf são baixas – elevação do nível do mar e tempestades severas podem ser desafios (a cidade já construiu barreira e bombas novas, mas o risco segue). Embora não tão urgente quanto em cidades litorâneas, investidores devem calcular seguro contra enchentes e resiliência predial para imóveis próximos à água ou zonas alagáveis (como Federal Triangle, já afetado por chuvas fortes). Além disso, verões cada vez mais quentes sobrecarregam prédios antigos; investir em resiliência (telhados verdes, ar-condicionado eficiente) pode ser custo e diferencial.

Avaliando essas oportunidades e riscos, agentes experientes costumam adotar uma visão de longo prazo sobre DC. O papel da cidade como capital do país garante um nível de demanda e investimento inerente que poucas cidades têm. As perspectivas para 2026–2028 são cautelosamente otimistas, assumindo ausência de choques: crescimento econômico moderado, leve crescimento populacional e queda da vacância de escritórios via conversões podem tornar o mercado imobiliário ainda mais atraente. Mas os próximos anos exigirão navegação no final de um ciclo de juros altos e adaptação ao ambiente pós-pandemia.

Perspectivas do Mercado 2026–2028: Projeções e Expectativas

Olhando para frente, especialistas antecipam que o mercado imobiliário de Washington DC em 2026–2028 experimentará crescimento gradual e estabilização, com mudanças importantes à medida que a cidade se adapta a novas realidades econômicas. Aqui estão projeções baseadas em dados disponíveis e análises de especialistas:

Previsão de preços de imóveis: Após os ganhos modestos de 2024–2025, espera-se que os preços dos imóveis em DC continuem subindo em um ritmo lento e sustentável até 2028. Diversas previsões sugerem uma valorização anual na ordem de 2% a 4% ao ano nos próximos anos theluxuryplaybook.com. Por exemplo, uma análise projeta que os preços dos imóveis em DC subirão cerca de 2,5%–3,5% nos próximos 12 meses (até meados de 2026) theluxuryplaybook.com. Economistas da National Association of Realtors também preveem +2% em 2025 e +2% em 2026 nacionalmente nar.realtor, tendência que DC deve refletir (DC pode superar ligeiramente se o estoque local permanecer restrito, ou ficar abaixo se o aumento de listagens de 2025 persistir). Até 2028, isso colocaria o preço médio do imóvel em DC talvez de 10% a 15% maior do que hoje. Em termos práticos, um imóvel mediano de US$ 700 mil em 2025 poderia valer cerca de US$ 770 mil–800 mil em 2028. Isso pressupõe que a inflação permaneça moderada e as taxas de juros caiam – basicamente um crescimento dos preços em linha ou ligeiramente acima do crescimento da renda. Não são esperados saltos meteóricos nem quedas bruscas, salvo eventos imprevistos. A trajetória dos preços em DC deve ser relativamente estável devido à carência estrutural de moradias e à forte base de empregos. Uma ressalva: o segmento de condomínios pode apresentar crescimento mais lento que casas unifamiliares, já que há mais estoque de condomínio e novas construções em andamento. Alguns condomínios antigos podem até perder valor se enfrentarem taxas altas ou competição de novas unidades. Enquanto isso, casas unifamiliares em locais desejados provavelmente liderarão os ganhos (possivelmente acima de 4% ao ano nos melhores bairros).
Volume de vendas e atividade do mercado imobiliário: 2025 foi projetado como um ano de recuperação das vendas nacionalmente, e DC deve seguir a tendência com aumento do volume de transações em 2026. A NAR prevê aumento nas vendas de imóveis existentes de +9% em 2025 e +13% em 2026 (EUA) nar.realtor à medida que as taxas de hipoteca caem gradualmente e mais vendedores entram no mercado. Para DC, isso significa que o bloqueio de estoque extremamente baixo pode aliviar; mais proprietários podem decidir vender em 2026 ao perceber estabilidade e possibilidade de obter melhores taxas na próxima compra. Em 2027–28, as vendas de imóveis podem retornar a níveis mais normais pré-pandemia, assumindo taxas de hipoteca de 30 anos caindo para a faixa de 5–6%. A composição dos compradores também pode mudar – à medida que Millennials entram nos 40 e 50 anos, pode aumentar a recompra (trade-up) e a Geração Z começará a entrar na propriedade imobiliária. Além disso, se o governo federal expandir ou até mesmo realocar agências de volta a DC (há conversas sobre consolidar alguns escritórios periféricos em DC por eficiência), isso pode estimular a demanda por moradia. Por outro lado, se o trabalho remoto persistir amplamente, alguns potenciais compradores podem seguir como locatários, reduzindo as trocas (o que afeta o volume). O consenso é que o pior da queda nas vendas já passou – a atitude de “esperar para ver” de 2022–2024 dará lugar a mais movimentação à medida que as pessoas se ajustam às taxas de juros e necessidades da vida (adiar mudanças habitacionais só é possível até certo ponto, motivado por casamentos, filhos etc.) nar.realtor.
Perspectivas para o mercado de aluguel: Em 2026, é provável que o mercado de locação em DC volte a se aquecer. Como mencionado, menos novos lançamentos de apartamentos em 2026 (quase 35% menos unidades do que em 2025 jpmorgan.com) significarão crescimento menor do estoque. Se a economia permanecer razoável, a demanda alcançará a nova oferta que entrou em 2024–25. As taxas de vacância dos apartamentos podem cair, dando aos proprietários mais poder para determinar preços. Podemos ver um crescimento nos aluguéis em DC de 3%–5% ao ano em 2026–2027 após a pausa atual. Algumas plataformas de aluguel sugerem que os aluguéis nacionais subirão ligeiramente mais rápido que a inflação até 2028, e o status de alto custo de DC sugere que pelo menos acompanhará esse ritmo. Na prática, o aluguel mediano, que hoje é cerca de US$ 2.500, pode chegar a US$ 2.700–2.800 até 2028 se essas tendências continuarem. Os fatores imprevisíveis incluem o teletrabalho – se mais pessoas continuarem trabalhando remotamente e optarem por morar mais longe (Baltimore ou Filadélfia, por exemplo, indo a DC ocasionalmente), isso pode reduzir a demanda por aluguel em DC. Até agora, a maioria dos locatários permanece na região (80% buscam moradia na região) redfin.com. Outro fator: essas conversões de escritórios no centro podem trazer milhares de novas unidades para aluguel até 2027–28. O programa Housing in Downtown busca criar moradia para cerca de 13.000 novos moradores (90% da meta de 15 mil) dmped.dc.gov. Se muitos desses projetos saírem do papel em pouco tempo, haverá uma considerável injeção de oferta, o que pode suavizar os aluguéis no centro enquanto ocupa prédios atualmente vazios – positivo para a cidade, mas algo a ser monitorado pelos proprietários. Em resumo, espere que o mercado de aluguel volte a ser favorável ao locador em 2027, mas com variações: os aluguéis de alto padrão dependem da quantidade de unidades de luxo lançadas, enquanto os valores do mercado intermediário podem subir mais uniformemente à medida que aperta a crise de habitação acessível.
Recuperação do mercado imobiliário comercial: O mercado de escritórios é o mais difícil de prever, mas projeções apontam para uma recuperação lenta. Até 2026–2028, a vacância de escritórios em DC pode atingir o pico e começar a cair se os esforços de conversão removerem parte do estoque e se o retorno ao trabalho presencial estabilizar a demanda. É improvável que vejamos vacância voltar aos níveis pré-pandemia (~10%), mas uma queda de 22% para cerca de 15% até 2028 é plausível com medidas agressivas. O relatório de perspectivas da Marcus & Millichap para 2025 sugeriu um ponto de inflexão com recorde de baixa de novas construções e mandatos de retorno ao escritório desacelerando o aumento da vacância marcusmillichap.com. Se os contratos federais conseguirem estabelecer um piso (ou seja, se a GSA não cortar completamente os aluguéis em DC além do já planejado) e o setor privado absorver parte da oferta, o pior poderá passar até 2026. Os aluguéis de escritórios provavelmente continuarão bifurcados: prédios de alto padrão podem ter aumentos modestos, e prédios de classe B/C podem estabilizar em patamar mais baixo após concessões dos proprietários. Muito dependerá de reutilização adaptativa: até 2028, podemos ver vários prédios antigos de escritório convertidos com sucesso, servindo de modelo. Se os custos de conversão permanecerem altos e poucos prédios forem convertidos, DC pode continuar com sobra de escritórios obsoletos, o que é risco para a economia do centro e a base tributária da cidade. Os incentivos agressivos da cidade (congelamento de impostos, subsídios) sugerem uma forte aposta em tornar o centro mais habitável. Num cenário otimista, o centro de DC em 2028 pode ter alguns milhares de novas unidades residenciais, uma população crescente e novo comércio (supermercados, etc.) – efetivamente mitigando a crise de vacância de escritórios. Num cenário menos otimista, as conversões são lentas e o centro se prolonga em dificuldades, demandando intervenções contínuas.
Mercado de capitais e clima de investimento: Até 2026–2027, partindo do pressuposto de inflação controlada, espera-se que o Fed já tenha reduzido as taxas para níveis mais neutros. Com isso, as taxas de hipoteca podem baixar para a ordem de 5% e diminuir a pressão sobre os cap rates em ativos comerciais. A atividade de investimentos em imóveis em DC deve aumentar à medida que o financiamento se torna mais acessível. Investidores internacionais, que recuaram na pandemia, podem retornar – DC sempre foi um refúgio estável para capital estrangeiro (por isso pode-se prever mais compras de edifícios de escritórios a preços vantajosos para requalificação, ou residências de alto padrão, especialmente se o dólar enfraquecer). O desenvolvimento pode voltar a crescer em 2027 se o custo do crédito cair – vários projetos engavetados podem ser retomados (ex: grandes projetos de uso misto no Nordeste ou ao longo do Potomac). No entanto, as construções também responderão aos sinais de excesso de oferta; se os aluguéis de apartamentos não estiverem subindo em 2026, construtores podem seguir cautelosos.
Impacto de políticas públicas: A eleição para prefeito em DC em 2026 (caso haja mudança de liderança) pode alterar políticas de desenvolvimento, mas historicamente DC mantém postura pró-desenvolvimento com foco em habitação acessível. Esperamos continuar vendo esforços de reforma do zoneamento (talvez permitindo mais unidades extras ou adensamento em determinados bairros) para atingir a meta de 36.000 novas unidades habitacionais até 2025 (meta estabelecida por DC – ainda não cumprida totalmente, mas houve progresso). Provavelmente novas iniciativas estenderão essa meta para 2030, significando mais programas de incentivo para habitação acessível, e possivelmente ajustes no zoneamento inclusivo (talvez exigindo percentual maior de unidades acessíveis em novos projetos). Para o segmento comercial, a cidade pode criar novos usos para escritórios vagos (como hubs de co-working ou até mesmo locação temporária pelo governo de espaços vazios). Políticas federais no próximo Congresso também podem ajudar (há discussões sobre subsídios federais para conversões de escritórios em cidades atingidas como DC – se medidas assim forem aprovadas, acelerariam a revitalização do centro).

O que isso significa para os stakeholders?

Compradores de imóveis (2025–2028): Os compradores podem esperar condições menos competitivas do que a euforia de 2021, mas não contem com queda nos preços – em vez disso, pense em termos de aumentos estáveis e modestos. Os próximos anos podem, na verdade, ser um ponto ideal: as taxas de juros podem cair em relação aos picos recentes, e a oferta pode melhorar, permitindo mais opções para os compradores. Até 2028, comprar pode ser mais caro no valor do imóvel (embora talvez mais barato na taxa) do que agora, então quem comprar em meados da década de 2020 pode se beneficiar tanto de oportunidades de refinanciamento quanto da valorização dos preços. A escolha do bairro será fundamental; comprar em uma área com potencial de crescimento (por exemplo, próxima a desenvolvimentos planejados ou escolas em aprimoramento) pode gerar ganhos de valorização, enquanto comprar no auge de um mercado da moda pode render apenas ganhos em nível de inflação.
Proprietários de imóveis: Aqueles que possuem propriedades em DC provavelmente verão seu patrimônio aumentar de forma moderada a cada ano. Se estiver pensando em vender, os próximos anos podem trazer mais compradores ao mercado à medida que a acessibilidade melhora um pouco – potencialmente um bom momento para vender se você vem esperando. Entretanto, à medida que mais vendedores listam suas propriedades (em um cenário de recuperação de estoque), os compradores terão mais opções, então os vendedores precisarão precificar corretamente e talvez investir em melhorias para se destacar. A era do “diga o preço que quiser” acabou, exceto nos submercados mais disputados.
Investidores: Devem se preparar para um ambiente de compra mais favorável no curto prazo (oportunidades em imóveis comerciais em dificuldade e preços mais brandos em alguns setores residenciais no momento), de olho em colher lucros até o final da década de 2020, quando as condições se estabilizarem. Investidores em propriedades para aluguel podem esperar aumento nos aluguéis e no valor dos imóveis, tornando a manutenção do investimento vantajosa, mas terão que lidar com os atuais custos elevados de financiamento – parcerias ou financiamentos criativos podem ser necessários até que as taxas caiam. Flippers e incorporadores devem ser seletivos: foquem nos segmentos com demanda reprimida (casas populares, condomínios moderados) em vez do ultra luxo, que pode já estar saturado. Além disso, diligência quanto à política é fundamental – por exemplo, se comprar um prédio antigo, considere que DC pode expandir o controle de aluguel sobre ele nas discussões de expansão desse controle em 202X.
Participantes comerciais: Aqueles que investirem na conversão ou reposicionamento de escritórios em 2025–2026 podem ser recompensados até 2028 com um ativo estabilizado em um ambiente muito mais saudável (imagine comprar um escritório vazio por US$ 100/pé², gastar US$ 200/pé² para convertê-lo em apartamentos e, até 2028, ter um prédio de apartamentos classe B que vale US$ 400/pé² – plausível se o centro da cidade se recuperar). Por outro lado, ignorar as mudanças estruturais pode ser arriscado – manter um prédio de escritório medíocre “esperando o mercado voltar” pode ser destrutivo se esse mercado nunca voltar totalmente aos padrões pré-COVID.

Em conclusão, a projeção para o mercado imobiliário de DC entre 2026–2028 é de otimismo cauteloso. Espera-se que preços e aluguéis subam de forma modesta, e não em disparada, alinhando-se mais de perto aos fundamentos econômicos. O mercado está em transição de um período excepcional (caos da pandemia, etc.) para seu estado típico – que historicamente tem sido de crescimento constante com baixa volatilidade. DC continua sendo um mercado desejado e de oferta restrita, com uma base de empregos forte, fatores que sustentam sua atratividade a longo prazo. Se fosse preciso resumir a perspectiva de DC em uma frase: aqui, devagar e sempre se vence a corrida. Investidores e compradores de imóveis que pensarem no longo prazo, focando em boas localizações e fundamentos sólidos, provavelmente descobrirão que o mercado imobiliário de DC entre 2025–2028 oferece retornos sólidos, ainda que não espetaculares – com potencial notável de surpresas positivas caso a revitalização do centro realmente decole ou se houver um apoio político significativo (por exemplo, incentivos federais para habitação). Por outro lado, é necessário estar atento para riscos como mudanças políticas ou choques externos na economia, mas DC tem se mostrado resiliente através de vários ciclos, e os próximos anos têm grandes chances de serem um período de reequilíbrio e oportunidades no mercado imobiliário da Capital.