O mercado imobiliário de Wellington em 2025 está em um ponto de virada. Após um boom durante 2020-21 e uma queda subsequente, os valores dos imóveis estão se estabilizando e a confiança dos compradores está retornando cautelosamente loweandco.nz globalpropertyguide.com. Os preços das moradias na região caíram cerca de 25% em relação ao pico do final de 2021 loweandco.nz, melhorando a acessibilidade, enquanto as taxas ultra-baixas de vacância de aluguel dos anos anteriores deram lugar a um mercado de aluguel mais brando em 2025 interest.co.nz interest.co.nz. No setor comercial, o setor de escritórios de Wellington enfrenta aumento de vacâncias com a entrada de novos empreendimentos, mesmo enquanto espaços industriais continuam em alta demanda e com pouca disponibilidade research.jllapsites.com linkedin.com. Grandes projetos de infraestrutura e reformas de zoneamento estão remodelando o cenário urbano, preparando o terreno para os próximos anos. Este relatório explora todos os aspectos do mercado imobiliário de Wellington – tendências residenciais, desempenho comercial, desenvolvimento urbano, motores econômicos – e fornece uma perspectiva até 2028, respaldada pelos dados e previsões mais recentes.
Tendências do Mercado Imobiliário Residencial
Preços de Imóveis e Atividade de Vendas
O mercado imobiliário de Wellington enfrentou uma correção significativa, mas está mostrando sinais de estabilização em 2025. O preço mediano das casas na região de Wellington está em torno de NZ$760.000 em meados de 2025, uma queda de 4,4% em relação ao ano anterior squirrel.co.nz globalpropertyguide.com. Isso representa uma queda notável em relação aos picos durante a pandemia – os preços estão aproximadamente 26% abaixo do pico do final de 2021 em valor loweandco.nz. No trimestre mais recente (2º trimestre de 2025), os valores médios em Wellington caíram modestos ~2,3%, indicando que o ritmo de queda diminuiu consideravelmente loweandco.nz. Na verdade, o índice de preços das casas em Wellington caiu apenas ~1% no último trimestre, sugerindo que o mercado está se estabilizando em vez de entrar em queda livre loweandco.nz. Os volumes de transações também aumentaram em relação ao marasmo do ano passado: as vendas em meados de 2025 foram ~13% maiores do que um ano antes, apesar de uma desaceleração típica do inverno squirrel.co.nz. As casas estão levando mais tempo para serem vendidas do que nos tempos de boom – o tempo mediano no mercado é de cerca de 54 dias em junho de 2025, refletindo um sentimento cauteloso dos compradores squirrel.co.nz. No entanto, isso é uma melhora em relação ao início da queda; o tempo para vender encurtou para ~41 dias no início de 2025 à medida que os vendedores se tornaram mais realistas quanto ao preço loweandco.nz. No geral, o mercado residencial de Wellington em 2025 pode ser caracterizado como passando de um mercado de compradores para o equilíbrio, com os preços encontrando um piso e os volumes de vendas se recuperando gradualmente.
Preços Medianos das Casas (junho de 2025) globalpropertyguide.com
| Região | Preço Mediano (NZD) | Variação Anual |
|---|---|---|
| Wellington | $760.000 | –4,4% |
| Auckland | $990.000 | –3,4% |
| Nova Zelândia (total) | $770.000 | 0,0% |
Tabela: O preço mediano de Wellington permanece ligeiramente abaixo da mediana nacional, sendo uma das poucas regiões ainda em queda ano a ano em meados de 2025 globalpropertyguide.com.
Mercado de Aluguéis e Acessibilidade
Após anos de oferta restrita e aluguéis em alta, o mercado de aluguéis de Wellington passou a favorecer os inquilinos em 2025. Os preços pedidos de aluguel diminuíram, e há mais imóveis disponíveis para alugar do que há um ano. Em maio de 2025, o aluguel mediano pedido em Wellington caiu para cerca de $620/semana, uma queda de 4–5% em relação ao ano anterior interest.co.nz. O Trade Me (um importante site de anúncios de imóveis) relata um aumento nas listagens de aluguel na região – a oferta de aluguéis saltou cerca de 41% em comparação ao ano passado, enquanto as consultas de inquilinos (demanda) caíram cerca de 13% interest.co.nz. Com mais opções no mercado, os aluguéis esfriaram na capital interest.co.nz. Na verdade, Wellington liderou o país em quedas anuais de aluguel, já que os proprietários competiram por menos inquilinos interest.co.nz. Esta é uma reversão marcante em relação à década anterior e oferece algum alívio para os inquilinos.
A acessibilidade à moradia melhorou juntamente com a correção de preços e o aumento dos salários. O valor médio das casas em Wellington agora é aproximadamente 5,7 vezes a renda média familiar, o que é melhor do que a média nacional de cerca de 6,5× a renda ecoprofile.infometrics.co.nz. Da mesma forma, a parcela da renda necessária para pagar uma hipoteca média em Wellington (com 20% de entrada) é de cerca de um terço, um pouco menor do que a média da Nova Zelândia ecoprofile.infometrics.co.nz. Essas métricas, embora ainda altas pelos padrões internacionais, são as melhores que a capital viu em vários anos – resultado direto da queda dos preços em relação ao pico. Para contextualizar, o múltiplo mediano de Wellington estava próximo de 8× a renda no auge do boom; até 2025, voltou para a faixa de 5–6× ecoprofile.infometrics.co.nz. Compradores de primeira casa aproveitaram essa melhora na acessibilidade e a menor concorrência: tornaram-se o maior grupo de compradores em Wellington, “liderando a corrida” nas atividades de compra squirrel.co.nz loweandco.nz. Com a queda dos preços e as taxas de juros já tendo passado do pico, muitos inquilinos finalmente estão vendo um caminho para a aquisição da casa própria, o que está sustentando a demanda por imóveis de entrada.
Demografia dos Compradores e Novos Empreendimentos
A composição dos compradores em Wellington em 2025 é notavelmente diferente de alguns anos atrás. Compradores de primeira casa e jovens famílias buscando casas maiores estão muito ativos, enquanto investidores em grande parte recuaram durante a desaceleração squirrel.co.nz loweandco.nz. Relatórios do setor observam que compradores de primeira casa e pessoas reduzindo o tamanho da moradia juntos representam uma grande parcela dos compradores ativos na capital loweandco.nz. Esses grupos são atraídos pela combinação de preços suavizados em bons bairros e maior certeza agora que as taxas de hipoteca se estabilizaram loweandco.nz 1news.co.nz. Em contraste, muitos investidores alavancados passaram 2022–2024 reduzindo exposição – alguns proprietários têm vendido imóveis, devido aos baixos rendimentos e mudanças tributárias anteriores squirrel.co.nz. (Notavelmente, os rendimentos brutos de aluguel em Wellington, ~4,5–5%, são um pouco maiores do que em Auckland, mas ainda não atraentes quando as taxas de hipoteca estavam acima de 6% opespartners.co.nz opespartners.co.nz.) Há sinais iniciais de que investidores podem começar a retornar: um novo governo no final de 2023 restaurou algumas políticas fiscais favoráveis aos investidores, e com os preços agora mais baixos e os rendimentos melhorando, o investimento imobiliário em Wellington parece mais viável daqui para frente. Qualquer ressurgimento de investidores provavelmente será gradual, mas continua sendo um fator positivo para a demanda rumo a 2026.
No lado da oferta, Wellington tem visto uma desaceleração no desenvolvimento de novas moradias recentemente, o que pode apertar o mercado nos próximos anos. As autorizações de construção na região caíram drasticamente (cerca de 28% ano a ano até o final de 2024) após um surto de construção nos anos anteriores loweandco.nz. O aumento dos custos de construção, restrições de financiamento e a desaceleração do mercado levaram os construtores a recuar. Como resultado, o pipeline de novas casas para 2025–2027 é mais limitado. Isso é uma faca de dois gumes: no curto prazo, o excesso de ofertas está diminuindo, ajudando a estabilizar os preços; mas entre 2026–2028, uma pausa na construção agora pode significar que a escassez de moradias volte a surgir, potencialmente pressionando os preços e aluguéis para cima novamente.
Ao mesmo tempo, as políticas de intensificação urbana estão liberando oferta futura. A cidade de Wellington implementou um novo Plano Distrital em 2023 que reclassifica muitas áreas para habitação de maior densidade. Sob regras determinadas pelo governo, a maioria dos bairros residenciais agora pode construir até 3 casas de 3 andares sem consentimento especial, e partes da cidade e subúrbios próximos a centros de transporte estão zoneadas para edifícios residenciais de 6 ou mais andares. Vários projetos de média densidade já estão em andamento ou em fase de planejamento como resultado. Nos próximos anos, a cidade espera ver mais sobrados e apartamentos de baixa altura, especialmente ao redor da periferia do CBD e centros suburbanos. Essas mudanças de zoneamento visam impulsionar a construção de moradias e melhorar a acessibilidade a longo prazo. Embora o impacto em 2025 esteja apenas começando, até 2028 as regras de planejamento mais fáceis podem levar a aumentos notáveis no estoque habitacional de Wellington – ajudando a atender às necessidades de uma população crescente e conter o crescimento excessivo dos preços.
Visão Geral do Mercado Imobiliário Comercial
Setor de Escritórios: Demanda, Oferta e Aluguéis
O mercado de propriedades de escritórios de Wellington em 2025 está navegando por um período de aumento de vacância e nova oferta iminente. A taxa de vacância de escritórios no CBD subiu para cerca de 8,0% no início de 2025, acima dos ~5–6% do período pré-pandemia research.jllapsites.com. Esse aumento se deve em parte ao fato de vários grandes locatários (especialmente agências governamentais) estarem consolidando ou sublocando espaços. Nos últimos meses, aproximadamente 16.000 m² de espaço para sublocação foram colocados no mercado por ocupantes do setor público, com outros ~13.000 m² provenientes de empresas privadas research.jllapsites.com. Essencialmente, a redução de tamanho de alguns escritórios – uma resposta tanto ao aperto fiscal do governo quanto ao aumento do trabalho remoto/híbrido – introduziu uma onda de espaços secundários em busca de locatários. Ao mesmo tempo, uma oferta nova significativa está em andamento. Um exemplo é a nova torre de escritórios de 11 andares na 61 Molesworth Street (no distrito parlamentar), que será inaugurada no final de 2025 com o Ministério das Relações Exteriores como locatário âncora research.jllapsites.com. Além disso, vários edifícios de escritórios antigos estão passando por reforço sísmico e reformas (por exemplo, na The Terrace e ao longo da orla) e devem retornar ao mercado entre 2026 e 2027 research.jllapsites.com. À medida que esses projetos forem concluídos, espera-se que a vacância aumente ainda mais nos próximos dois anos, testando a capacidade do mercado de absorver espaço.
Apesar da maior vacância, os aluguéis de escritórios em edifícios de alto padrão têm se mantido estáveis até agora. Os aluguéis brutos em edifícios prime no CBD de Wellington giram em torno de $750+ por m² ao ano, com aluguéis líquidos em torno de $430–435/m² – praticamente inalterados nos últimos trimestres research.jllapsites.com. Os proprietários mantiveram os valores de aluguel anunciados, embora os incentivos para inquilinos (como períodos de carência ou contribuições para adaptação do espaço) tenham se tornado mais generosos neste ambiente competitivo. Nos escritórios de padrão secundário, os aluguéis efetivos estão sob pressão devido à taxa de vacância de quase 10% nesse segmento research.jllapsites.com. No geral, o crescimento dos aluguéis está estagnado, e os inquilinos têm mais opções e poder de negociação do que há alguns anos. Espaços novos e de alto padrão ainda são procurados (especialmente aqueles com alta classificação sísmica e credenciais ambientais), enquanto imóveis antigos e não reformados podem ter dificuldade para serem locados. As perspectivas para os escritórios em Wellington dependem das tendências econômicas e do setor público: com o governo adotando uma estratégia de gastos conservadora, sua presença pode diminuir ainda mais research.jllapsites.com. No entanto, se o crescimento dos setores empresarial e de tecnologia acelerar no final da década de 2020, isso pode compensar parte da redução do setor público. Por enquanto, prevalece a cautela, e prevemos que a vacância dos escritórios em Wellington permaneça em dígitos altos até 2026, mantendo o crescimento dos aluguéis modesto. As oportunidades estão em upgrades para inquilinos (movimento para qualidade) e na requalificação de edifícios antigos (incluindo possíveis conversões de escritórios para residenciais, se viável), especialmente à medida que aumentam as exigências de sustentabilidade.Espaço de Varejo e Hospitalidade
O setor de imóveis comerciais de varejo em Wellington apresenta um cenário misto, mas geralmente em melhora. Os principais pontos de varejo no CBD – especialmente a “Golden Mile” de Lambton Quay, Willis Street e Courtenay Place – desfrutam de uma demanda muito forte. A vacância nos imóveis de varejo prime no CBD é quase nula: apenas cerca de 1,1% dos espaços prime estavam vagos no final de 2024 insideretail.co.nz insideretail.co.nz. Lojistas internacionais e nacionais demonstraram renovado interesse em Wellington, com várias marcas expandindo lojas âncora ou entrando no mercado pela primeira vez insideretail.co.nz. As consultas para locação no início de 2025 têm sido constantes, à medida que os varejistas se posicionam para um esperado aumento nos gastos do consumidor assim que as taxas de juros diminuírem e a confiança retornar insideretail.co.nz. Por exemplo, marcas de grande porte e de luxo têm buscado espaços na Lambton Quay, antecipando melhores condições de negócios no futuro.No entanto, os distritos comerciais secundários ainda estão se recuperando. A taxa geral de vacância do varejo na cidade de Wellington era de aproximadamente 8,5% no final de 2024, acima dos cerca de 6,9% do ano anterior insideretail.co.nz. Grande parte dessas vagas está concentrada no distrito de Courtenay Place e em alguns quarteirões com menor fluxo de pedestres insideretail.co.nz. Essas áreas foram fortemente impactadas pelas interrupções causadas pela pandemia (por exemplo, perda de turistas internacionais e trabalhadores de escritórios) e estão levando tempo para se recuperar. De forma encorajadora, há “sinais positivos de crescimento e regeneração” agora em Courtenay Place – incluindo novos operadores de hospitalidade e reformas planejadas em propriedades – que devem, gradualmente, aumentar a ocupação insideretail.co.nz. O projeto de revitalização de Courtenay Place do Conselho Municipal (como parte da modernização da Golden Mile) começou em 2025, trazendo melhorias urbanísticas que devem tornar a área mais atraente para compradores e frequentadores de restaurantes. Em resumo, o setor varejista de Wellington está bifurcado: o varejo principal do CBD está prosperando, com ocupação praticamente total e aluguéis em alta, enquanto algumas áreas comerciais periféricas ainda estão em processo de recuperação. À medida que o consumo melhora até 2026 (impulsionado pelo crescimento populacional e custos hipotecários mais baixos), até mesmo os pontos mais atrasados devem ser preenchidos. Novos empreendimentos como o Takina Convention Centre (inaugurado em 2023) também estão aumentando o fluxo de pessoas para lojistas e restaurantes próximos, apoiando o segmento imobiliário de hospitalidade.
Imóveis Industriais e Logísticos
O mercado de imóveis industriais em Wellington continua extremamente restrito, mesmo com o crescimento econômico desacelerando. Há pouca oferta de galpões e fábricas, com a taxa de vacância em torno de apenas 2–3% em toda a região – próximo dos níveis historicamente mais baixos. Uma pesquisa da Colliers no final de 2024 apontou a vacância industrial de Wellington em 2,4% (a mais alta desde 2020, mas ainda extremamente baixa) linkedin.com. Basicamente, quase todo o estoque industrial utilizável está ocupado, e qualquer espaço que fica disponível é rapidamente ocupado. O leve aumento da vacância de cerca de 1% para 2,4% provavelmente reflete alguns galpões maiores ficando vagos, além de uma economia mais fraca, mas ainda há muito mais demanda do que oferta por imóveis industriais em Wellington linkedin.com. Fundamentalmente, o desenvolvimento de novos imóveis industriais desacelerou drasticamente – os alvarás para novos prédios industriais estão no nível mais baixo em quase uma década linkedin.com. A escassez de terrenos na região de Wellington (limitada por colinas e pelo porto) persiste, especialmente em polos industriais tradicionais como Seaview, Petone, Porirua e a região de Rongotai/Aeroporto linkedin.com. Com pouca terra disponível para novos empreendimentos e altos custos de construção, poucos novos galpões estão sendo construídos, mesmo com a procura dos locatários por espaços modernos.Esse descompasso entre oferta e demanda manteve os aluguéis industriais em trajetória de alta. Em 2024, os aluguéis de galpões prime em Wellington têm uma média de aproximadamente $170–180 por m² ao ano linkedin.com. Embora o crescimento dos aluguéis tenha moderado recentemente devido a ventos econômicos contrários, os valores ainda estão em níveis recordes e apenas “suavizaram” sua taxa de crescimento linkedin.com. Os investidores continuam otimistas com o setor industrial de Wellington: os yields comprimiram nos últimos anos, mas parecem ter se estabilizado em 2025, geralmente na faixa de 5% para ativos prime. O sentimento do mercado é de que o setor industrial é o “resiliente” e tende a superar os demais – sustentado pelas tendências estruturais do e-commerce, necessidades logísticas e a vacância próxima de zero, o que proporciona poder de precificação aos proprietários linkedin.com. De fato, a confiança está retornando entre os investidores industriais, com expectativas de que uma recuperação econômica impulsione esse segmento em 2025 linkedin.com. Salvo uma grande recessão, a perspectiva para o mercado industrial de Wellington é positiva: os aluguéis devem permanecer fortes (podendo até subir mais se não houver nova oferta), e qualquer novo galpão high-stud que chegar ao mercado entre 2025–2028 provavelmente encontrará locatários rapidamente. O principal desafio será encontrar formas de desenvolver mais espaços industriais (por exemplo, reaproveitando terrenos subutilizados ou aumentando a verticalização dos galpões) para acomodar a demanda futura.
Impacto do Desenvolvimento Urbano e Infraestrutura
Múltiplos projetos de infraestrutura e iniciativas urbanas estão em andamento em Wellington, prontos para influenciar significativamente os padrões imobiliários até o final da década de 2020. Uma iniciativa de destaque é o tão aguardado “Let’s Get Wellington Moving” – que, embora tenha sido reestruturado em 2023, trará grandes melhorias. No final de 2023, o governo se comprometeu a financiar totalmente um segundo túnel rodoviário do Mt. Victoria e uma atualização do entroncamento Basin Reserve transport.govt.nz. Espera-se que este segundo túnel (paralelo ao Túnel Mt. Vic dos anos 1930) comece a ser construído entre 2025 e 2026 sob o mandato do novo Governo e, uma vez concluído no final desta década, irá melhorar dramaticamente a conectividade entre o centro da cidade e os subúrbios orientais de Wellington (bem como o aeroporto), adicionando capacidade viária e caminhos dedicados para pedestres/ciclistas. O deslocamento mais fácil e o melhor acesso podem impulsionar a demanda residencial em subúrbios como Kilbirnie, Miramar e Hataitai – potencialmente elevando os valores dos imóveis nessas áreas à medida que os tempos de viagem diminuem. No Basin Reserve, a reformulação desse movimentado cruzamento irá eliminar um notório gargalo, beneficiando as áreas próximas de Te Aro e Newtown.Dentro da cidade, a revitalização da Golden Mile é outro projeto transformador. Este plano de mais de $120 milhões irá tornar as principais ruas comerciais do centro de Wellington mais voltadas para pedestres e modernizá-las (de Lambton Quay até Courtenay Place), tornando-as mais amigáveis para as pessoas. As obras começaram em 2025, incluindo novas ciclovias, calçadas mais largas e restrição de carros durante os horários de pico transportprojects.org.nz transportprojects.org.nz. Com a conclusão prevista para 2027, o novo visual da Golden Mile deve impulsionar ainda mais a atratividade do CBD para o varejo e a hospitalidade – um ponto positivo para os valores e aluguéis de lojas, escritórios e hotéis ao longo do trajeto. Espera-se alguma interrupção temporária devido às obras, mas a longo prazo, as vagas no varejo devem diminuir e o fluxo de pedestres aumentar, apoiando aluguéis mais altos no varejo e a requalificação de edifícios antigos em espaços modernos de varejo ou uso misto.
A infraestrutura de transporte público de Wellington também passará por melhorias. Planos para uma nova linha de transporte rápido em massa (VLT ou BRT) da estação ferroviária até os subúrbios sul/leste faziam parte do LGWM. Embora a forma do projeto de transporte em massa ainda esteja sendo decidida (e tenha sido suspensa durante a reestruturação do programa em 2023), há trabalhos em andamento para aprimorar a rede de ônibus existente com faixas exclusivas contínuas e, potencialmente, veículos de maior capacidade. A rede ferroviária que atende os subúrbios da região de Wellington também está recebendo melhorias – novas composições estão sendo encomendadas para as linhas metropolitanas, e aumentos na frequência dos serviços estão planejados pela Metlink até 2026. Um transporte eficiente é crucial para apoiar o desenvolvimento habitacional de maior densidade ao longo dos principais corredores (linha Johnsonville, linha Hutt, etc.), e áreas ao redor das estações de trem (Johnsonville, Tawa, Porirua, etc.) que agora estão zoneadas para apartamentos se tornarão mais atraentes à medida que o serviço de transporte melhora.
Além do transporte, outros projetos de infraestrutura e desenvolvimento influenciarão o cenário imobiliário:
- Projetos de Reforço de Orla e Sísmico: A cidade continua investindo em resiliência – por exemplo, reforçando o paredão marítimo de Wellington e melhorando a drenagem para mitigar o risco de inundações. Vários edifícios históricos estão sendo reforçados contra terremotos ou requalificados (a restauração da Prefeitura termina em 2025, um novo centro de convenções resistente a terremotos foi inaugurado em 2023). Um ambiente construído mais seguro e resiliente aumenta o valor dos imóveis a longo prazo e a segurabilidade.
- Expansão Suburbana: Nos subúrbios do norte e cidades satélites, novos loteamentos residenciais estão em andamento. Por exemplo, grandes empreendimentos em áreas verdes em Porirua (Kenepuru Landing, Plimmerton Farm), Upper Hutt (Kelson e Wallaceville estates) e Lower Hutt (novas áreas residenciais em Wainuiomata e Stokes Valley) estão adicionando milhares de casas nos próximos 5–10 anos. Esses projetos irão gradualmente expandir a oferta habitacional da região e transferir parte do crescimento para áreas periféricas. Notavelmente, a abertura da rodovia Transmission Gully em 2022 melhorou o acesso à Kapiti Coast e Porirua, estimulando mais interesse no mercado imobiliário dessas áreas.
- Desenvolvimentos de Polos Comerciais: O setor de tecnologia de Wellington está crescendo silenciosamente; iniciativas como o Takapu Valley Tech Hub e a expansão do polo de Ciência e Inovação de Wellington (próximo a Gracefield) podem impulsionar a demanda por imóveis comerciais especializados (laboratórios, escritórios) até 2028. Além disso, se a indústria cinematográfica (centrada em Miramar) continuar prosperando, poderemos ver investimentos em novos estúdios ou parques empresariais criativos, consolidando ainda mais Wellington como capital criativa.
No geral, os atuais investimentos em infraestrutura de Wellington visam aumentar a capacidade e a habitabilidade da cidade, o que, por sua vez, apoia o mercado imobiliário. Melhores conexões de transporte abrirão novas áreas residenciais e permitirão maiores densidades sem congestionamento. Melhorias urbanas tornarão o centro da cidade mais vibrante – incentivando pessoas (e empresas) a se estabelecerem em Wellington. Esses desenvolvimentos preparam o terreno para um crescimento sustentável do mercado imobiliário rumo ao final da década de 2020.
Influências Econômicas e Demográficas
Tendências Populacionais e Migratórias
As correntes demográficas são um fator fundamental para as perspectivas do mercado imobiliário de Wellington. A população da região está crescendo, mas modestamente em comparação com a taxa nacional. A Grande Wellington atingiu cerca de 541.500 pessoas em 2024, um aumento de ~0,7% no ano rep.infometrics.co.nz. Essa taxa de crescimento é inferior aos 1,7% da Nova Zelândia no mesmo período rep.infometrics.co.nz, refletindo que a capital não se beneficiou tanto do boom migratório pós-pandemia quanto Auckland ou Christchurch. Na verdade, após a reabertura das fronteiras da Nova Zelândia em 2022, o país viu uma entrada recorde de migrantes em 2023–24 (a migração líquida superou +100.000 em 2024) – mas grande parte deles se estabeleceu em Auckland ou em outras regiões. Wellington recebeu alguns migrantes estrangeiros (estudantes internacionais, trabalhadores qualificados em TI e governo), mas também continuou a registrar saída líquida de neozelandeses para a Austrália, o que compensou parte do ganho stats.govt.nz 1news.co.nz. No início de 2025, as marés migratórias mudaram novamente: os dados mais recentes mostram que a migração líquida desacelerou consideravelmente (para ~+26.000 no país no ano até março de 2025, abaixo do grande ano anterior) stats.govt.nz. Para Wellington, isso provavelmente significa que o crescimento populacional permanecerá moderado, em torno de 0,5–1% ao ano, a menos que uma nova onda de migrantes tenha como destino específico a capital. O Censo de 2023 registrou cerca de 521.000 habitantes na região de Wellington (população residente habitual) stats.govt.nz, e as projeções sugerem uma subida constante para cerca de 560.000 até 2028 (aproximadamente +1% ao ano). Implicação principal: a demanda por moradias em Wellington vai crescer, mas não explodir – um ritmo administrável que, combinado com a nova oferta de moradias, pode manter o mercado equilibrado.
Também é digno de nota que a migração interna dentro da Nova Zelândia tem favorecido alguns centros menores da Ilha Norte em detrimento de Wellington recentemente. Os altos custos de moradia e a mudança para o trabalho remoto levaram um pequeno fluxo de moradores de Wellington a se mudarem para regiões como Wairarapa ou Palmerston North em 2020–22. No entanto, à medida que a acessibilidade de Wellington melhora e os escritórios chamam as pessoas de volta ao presencial, a cidade pode voltar a reter e atrair mais residentes. Os níveis relativamente altos de educação e renda da região atuam como um atrativo. Além disso, a população de Wellington tem uma inclinação para adultos mais jovens (devido às universidades e empregos governamentais), o que gera demanda natural por moradia à medida que locatários fazem a transição para compradores de primeira casa, etc. Entre 2025–2028, qualquer mudança significativa na política de imigração ou uma recuperação no número de estudantes internacionais (por exemplo, na Victoria University) aumentaria diretamente a demanda por aluguel e por compradores de entrada em Wellington. Em resumo, a demografia fornece um vento favorável suave: Wellington vai crescer, apoiando o setor imobiliário, mas não tão rapidamente a ponto de superaquecer apenas pela pressão populacional.
Fatores de Emprego e Renda
A saúde do mercado de trabalho de Wellington é fundamental para seu setor imobiliário, dado o papel da cidade como centro administrativo e tecnológico da Nova Zelândia. O emprego em Wellington tem sido relativamente estável durante as recentes oscilações econômicas. A taxa de desemprego da região estava em torno de 3,4% em 2024, acima das mínimas históricas (~2,8%), mas ainda melhor do que o desemprego nacional (~5% até 2025) rep.infometrics.co.nz stats.govt.nz. As contratações no setor público aumentaram significativamente entre 2018–2022, o que sustentou a economia local, mas uma mudança de governo no final de 2023 trouxe um foco em restrição fiscal. Em 2024, órgãos públicos em Wellington enfrentaram cortes orçamentários e revisões, criando certa incerteza de emprego no setor público loweandco.nz. Alguns contratados perderam trabalho e certos ministérios consolidaram equipes (impactando o espaço de escritórios, como mencionado). Isso introduziu um sentimento de cautela entre os compradores – muitos dos quais trabalham no governo – moderando sua disposição de esticar o orçamento para moradia loweandco.nz. Dito isso, o serviço público central continua sendo um empregador grande e estável, então não se espera um êxodo em massa de empregos. Até 2025, a maior parte da redução de pessoal parece ter sido modesta e pontual. Se algo, a economia do conhecimento de Wellington está se diversificando: o crescimento de empresas de TI, startups e da indústria audiovisual está adicionando empregos no setor privado que compensam qualquer redução nos cargos governamentais.
Importante, as rendas em Wellington estão entre as mais altas da NZ, o que sustenta a acessibilidade à moradia e a capacidade de empréstimo. A renda familiar mediana na cidade de Wellington é cerca de 15% acima da mediana nacional. O crescimento constante dos salários na faixa de 3–4% ao ano entre 2020–2024 significa que muitas famílias agora têm mais ganhos para direcionar para hipotecas (mesmo com o aumento dos custos de juros). Isso ajudou a limitar o estresse hipotecário: em meados de 2024, Wellington tinha uma proporção menor de famílias gastando mais de 40% da renda com moradia do que a maioria das regiões ecoprofile.infometrics.co.nz. Olhando para frente, uma previsão de aumento do desemprego para talvez ~4–5% (caso a economia desacelere em 2025) ainda seria relativamente branda e provavelmente de curta duração. Em 2026–27, à medida que a economia da Nova Zelândia se recuperar, Wellington deve voltar a registrar crescimento do emprego, especialmente se o governo afrouxar os gastos ou investir em infraestrutura (como costuma ser feito para estimular o crescimento).
Em resumo, as perspectivas de emprego para Wellington permanecem sólidas, embora com atenção às políticas do setor público. Empregos estáveis e rendas crescentes dão confiança às pessoas para comprar imóveis ou assinar contratos comerciais. Um risco a ser observado: a forte dependência de Wellington em empregos do setor do conhecimento significa que qualquer mudança repentina (por exemplo, terceirização, automação ou uma grande agência se mudando) pode impactar o mercado imobiliário. Por outro lado, como capital, Wellington pode se beneficiar de qualquer aumento nos gastos do governo no futuro (por exemplo, se for necessário um estímulo econômico) – o que pode impulsionar novamente as contratações e a ocupação de escritórios. Por ora, a força de trabalho profissional diversificada da cidade e a baixa taxa de desemprego fornecem uma base sólida para o mercado imobiliário até 2028.
Taxas de Juros e Inflação
A trajetória das taxas de juros tem sido um fator dominante no ciclo imobiliário de Wellington. Após o Banco Central da Nova Zelândia (RBNZ) aumentar agressivamente a Taxa Oficial de Juros de 2021 até meados de 2023 (para combater a alta inflação), os custos de empréstimos aproximadamente triplicaram em relação aos níveis mínimos da pandemia. Em 2023, as taxas médias de hipoteca chegaram a cerca de 6%–7% (para prazos fixos), o que reduziu significativamente o poder de compra dos compradores e contribuiu para a queda dos preços das casas. A boa notícia em 2025 é que o ciclo das taxas virou a esquina: a inflação foi reduzida para a faixa da meta, permitindo a flexibilização das taxas. A inflação anual na NZ esfriou para ~2,7% até meados de 2025, o menor nível em quase dois anos squirrel.co.nz squirrel.co.nz. O RBNZ, tendo conseguido conter as pressões de preços (caindo de uma inflação de ~7% em 2022), começou a cortar a OCR no final de 2024. Em meados de 2025, a OCR está em 3,25% 1news.co.nz, abaixo do pico de 5,5%. Isso se traduziu em um alívio significativo para os tomadores de empréstimos: as taxas típicas de hipoteca fixa de 1 ano caíram para ~5,6% (de ~6,5% um ano antes) 1news.co.nz 1news.co.nz. Da mesma forma, as taxas de hipoteca flutuantes agora estão abaixo de 7% em média, enquanto estavam próximas de 8% em 2023 1news.co.nz 1news.co.nz.Esses cortes nas taxas de juros são uma razão fundamental para a estabilização do mercado imobiliário. Custos menores de serviço da dívida melhoram a acessibilidade – por exemplo, cada ponto percentual de queda nas taxas de hipoteca aumenta quanto um comprador mediano em Wellington pode pagar por uma casa sem aumentar seu pagamento mensal. A expectativa é que as taxas caiam apenas gradualmente a partir daqui. Economistas preveem talvez mais um pequeno corte na OCR até o final de 2025, depois uma estabilização 1news.co.nz 1news.co.nz. Bancos como ASB e ANZ sinalizam que a maior parte das quedas nas taxas de hipoteca já ocorreu por enquanto 1news.co.nz 1news.co.nz. Assim, os compradores não devem esperar um retorno às hipotecas ultrabaixas de 3% de 2021; em vez disso, as taxas podem se estabilizar na faixa de 4–5% nos próximos anos, o que é historicamente normal. Do ponto de vista do mercado imobiliário, as taxas de juros em 2025–2028 provavelmente serão neutras ou de apoio: altas o suficiente para manter a disciplina de endividamento, mas baixas o suficiente (em relação à inflação e ao crescimento da renda) para incentivar transações. Notavelmente, investidores que foram pressionados pelas altas taxas agora podem justificar melhor as compras à medida que os rendimentos e as taxas de hipoteca convergem.
No front da inflação, os residentes de Wellington estão vendo as pressões do custo de vida diminuírem ligeiramente. Além da habitação, um custo que aumentou foram as taxas municipais, que subiram acentuadamente (o Conselho Municipal de Wellington implementou um grande aumento nas taxas em 2024). Parte disso entra nas medidas de inflação. Mas, no geral, com as cadeias de suprimentos globais se estabilizando e o consumo contido, espera-se que a inflação fique em torno de 2–3% – exatamente dentro da meta do RBNZ. Essa estabilidade significa que não são esperados choques nas taxas de juros; a era dos aumentos rápidos de juros acabou, a menos que ocorra um novo surto inflacionário. Para o setor de imóveis comerciais, esse ambiente também implica que os cap rates (rendimentos) podem se estabilizar. Em 2022, os cap rates subiram à medida que as taxas de juros subiram; agora, com alívio nas taxas, estamos vendo a estabilização dos cap rates nos mercados de escritórios e industriais de Wellington linkedin.com. Os investidores não estão mais exigindo rendimentos cada vez maiores para superar o aumento do custo da dívida. Em resumo, baixa inflação e queda suave das taxas de juros formam um cenário positivo para o mercado imobiliário de Wellington até 2028, apoiando um nível sustentável de crescimento de preços e atividade de investimento.
Perspectiva de Investimento: 2025 a 2028
A perspectiva para o mercado imobiliário de Wellington nos próximos anos é cautelosamente otimista, com crescimento moderado esperado, mas também alguns riscos a serem enfrentados. Veja o que investidores e observadores podem antecipar:
- Crescimento dos Preços das Casas Deve se Recuperar Moderadamente: Após atingir o fundo do poço em 2024–25, os preços das casas em Wellington devem subir gradualmente até 2028. As previsões de consenso apontam para ganhos anuais de um dígito em vez de outro boom. Uma pesquisa da Reuters com analistas prevê que os preços das casas na Nova Zelândia aumentarão cerca de +3,8% em 2025, depois acelerando para +6,0% em 2026 e +5,1% em 2027 globalpropertyguide.com. Wellington pode começar um pouco mais devagar (devido à sua correção maior), mas até 2026 pode acompanhar esses ganhos nacionais. Bancos como o ANZ também preveem crescimento de preços entre 2,5–4,5% em 2025 loweandco.nz. Os fatores para essa recuperação: melhora na acessibilidade, crescimento populacional (ainda que modesto) e uma redução significativa na construção de moradias, o que apertará a oferta até 2026. No entanto, não se espera uma inflação rápida dos preços – restrições persistentes de acessibilidade e o sentimento cauteloso dos compradores provavelmente “moderarão o crescimento”, mantendo-o gradual loweandco.nz. Essencialmente, o mercado imobiliário de Wellington está entrando em um período de recuperação controlada em vez de uma alta especulativa.
- Rendimentos de Aluguel e Estratégia do Investidor: Com os preços das casas em queda e os aluguéis apenas ligeiramente menores, os rendimentos de aluguel em Wellington na verdade melhoraram em relação aos seus níveis mais baixos. Os rendimentos brutos agora têm uma média de cerca de 4,5–5% para propriedades residenciais opespartners.co.nz opespartners.co.nz, acima dos ~3–4% no auge do mercado. Esse nível está um pouco acima da média nacional de rendimento opespartners.co.nz opespartners.co.nz e torna a manutenção de propriedades mais financeiramente sustentável para investidores. Na verdade, Wellington “se destaca” por ter uma relação aluguel/preço relativamente boa – por exemplo, o aluguel de uma casa mediana em Wellington é cerca de 23% da renda familiar mediana, melhor do que a acessibilidade de Auckland ecoprofile.infometrics.co.nz. À medida que as taxas de juros diminuem, as perspectivas de fluxo de caixa para proprietários vão melhorar ainda mais. Podemos ver os primeiros entrantes (que compraram no auge dos preços) continuarem a desalavancar, mas novos investidores estão de olho em oportunidades, especialmente em segmentos como townhouses, que podem alcançar rendimentos de ~4,8%, ou apartamentos dual-key com rendimento de ~6% opespartners.co.nz opespartners.co.nz. Com a reintegração da dedutibilidade fiscal sobre os juros (se totalmente confirmada por mudanças de política em 2025), o investimento em aluguel em Wellington pode se tornar mais atraente. No geral, é provável que os investidores permaneçam focados em rendimento, favorecendo propriedades que tenham retorno sólido de aluguel ou potencial para agregar valor (por exemplo, por meio de pequenas construções ou reformas para aumentar o aluguel).
- Riscos a Observar: Alguns riscos podem obscurecer o horizonte. Um deles é a economia mais ampla – se a Nova Zelândia entrar em uma recessão mais profunda do que o previsto (devido a choques globais ou uma desaceleração acentuada da China/Austrália), a demanda por moradia em Wellington diminuiria e os inquilinos comerciais poderiam recuar. O desemprego acima de, digamos, 6% afetaria a confiança. Outro risco local é desastre natural: a localização de Wellington em linhas de falha sísmica significa que a possibilidade de um terremoto está sempre presente. Um terremoto significativo poderia deprimir temporariamente o mercado e redirecionar investimentos (embora os códigos de construção modernos e os esforços contínuos de reforço mitiguem o risco de danos). Além disso, mudanças de política apresentam incerteza. Embora o governo atual seja pró-desenvolvimento habitacional, quaisquer mudanças drásticas como novas regras fiscais ou restrições de crédito podem impactar o comportamento do investidor. Por exemplo, se o Banco Central voltar a impor limites mais rígidos de relação empréstimo-valor (LVR) no futuro para conter qualquer exuberância, isso pode desacelerar o mercado. No geral, esses riscos são administráveis, mas os investidores devem manter reservas prudentes e seguro, dado o perfil único de Wellington.
- Oportunidades à Frente: O mercado de Wellington oferece algumas oportunidades distintas olhando para 2028. O movimento em direção à intensificação urbana abre chances em desenvolvimento e reurbanização – investidores experientes podem reunir propriedades antigas em áreas com zoneamento ampliado (por exemplo, perto de centros de transporte) para construir sobrados ou apartamentos para atender à demanda reprimida. O setor de apartamentos em Wellington ficou para trás (a maioria dos neozelandeses prefere casas), mas com a acessibilidade restrita, apartamentos modernos em boas localizações podem ter maior aceitação, proporcionando um nicho de crescimento. No setor imobiliário comercial, a flutuação do mercado de escritórios é uma oportunidade para inquilinos migrarem para espaços melhores com condições negociáveis, e para investidores reposicionarem estoques de escritórios antigos (possivelmente convertendo alguns escritórios periféricos em residenciais, algo que Wellington já começou a ver). O setor industrial continua sendo uma aposta atraente – qualquer desenvolvimento nesse segmento escasso, ou mesmo a aquisição de terrenos com zoneamento industrial, provavelmente trará bons retornos à medida que crescem as necessidades logísticas. Além disso, a qualidade de vida de Wellington e o clima de “pequena capital descolada” continuam atraindo uma força de trabalho criativa – enquanto isso se mantiver, a demanda tanto por casas com personalidade em bairros caminháveis quanto por espaços de escritório criativos (estúdios, hubs de coworking) deve persistir.
Cenário Esperado até 2028: O mercado imobiliário de Wellington deve entrar em um período de expansão sustentável em vez de um boom insustentável. Esperamos crescimento lento dos preços das casas nos próximos anos, já que o estoque permanece amplo e os compradores continuam atentos ao valor 1news.co.nz. A oferta abundante e novas moradias entrando no mercado impedirão aumentos desenfreados de preços no médio prazo 1news.co.nz 1news.co.nz. Em 2026–27, se as condições econômicas forem fortes, o crescimento dos preços pode aumentar um pouco, mas provavelmente limitado a dígitos simples por ano. Os aluguéis podem voltar a subir após 2025, uma vez que o excedente atual seja absorvido, mas grandes picos de aluguel são improváveis, dado os recentes aumentos e a nova oferta de locações (por exemplo, proprietários migrando do Airbnb de curto prazo para contratos de longo prazo, aumentando a oferta). Os investidores imobiliários podem esperar ganhos de capital modestos além de rendimentos de aluguel melhorados – um perfil de retorno mais orientado à renda em comparação aos grandes ganhos de capital da década de 2010.
Em conclusão, o mercado imobiliário de Wellington em 2025 recuperou sua estabilidade após uma correção e está pronto para crescimento gradual com menos extremos. A combinação de uma economia em estabilização, melhorias críticas de infraestrutura e políticas habitacionais prudentes está criando um cenário para um mercado mais saudável. Tanto os setores residencial quanto comercial têm seus desafios (acessibilidade e excesso de oferta em alguns segmentos, respectivamente), mas também sinais claros de resiliência e adaptação. Salvo choques, Wellington em 2028 deverá apresentar valores imobiliários mais altos do que hoje, um estoque habitacional mais moderno (graças ao desenvolvimento de áreas internas) e uma cidade que continua sendo um dos lugares mais desejados da Nova Zelândia para viver e fazer negócios – realmente a “pequena capital mais descolada” mantendo sua vitalidade imobiliária.
Fontes: Dados e relatórios oficiais incluindo divulgações do Real Estate Institute of NZ (REINZ) squirrel.co.nz globalpropertyguide.com, perfis econômicos regionais rep.infometrics.co.nz ecoprofile.infometrics.co.nz, análises de agências imobiliárias (Lowe & Co, Squirrel Mortgage) loweandco.nz squirrel.co.nz, pesquisas de mercado da JLL e Colliers research.jllapsites.com linkedin.com, e comentários de notícias da 1News, RNZ e outros 1news.co.nz stats.govt.nz, conforme citado ao longo do texto. Estes fornecem as mais recentes perspectivas para 2025 e projeções futuras para o mercado imobiliário de Wellington.
