Perspectivas do Mercado Imobiliário de Sydney 2025–2028

O mercado imobiliário de Sydney entrou em 2025 com resiliência, recuperando-se das recentes quedas e navegando por um cenário econômico em transformação. Nos setores residencial, comercial e industrial, a cidade está vivenciando um renovado crescimento em 2025 em meio a uma forte demanda impulsionada pela população e ao início de um ciclo de afrouxamento das taxas de juros abc.net.au. Este relatório fornece uma análise abrangente do desempenho atual do mercado, previsões até 2028 e os principais fatores que moldam o mercado imobiliário de Sydney – incluindo tendências regionais, oportunidades/risco de investimento e o impacto das políticas governamentais, infraestrutura e migração.

(Todos os valores monetários estão em dólares australianos.)

Ambiente Econômico & Político em 2025

As tendências imobiliárias de Sydney em 2025 são sustentadas por mudanças econômicas mais amplas. Taxas de juros: Após aumentos agressivos das taxas em 2022–2023, o Banco Central da Austrália (RBA) mudou sua postura no início de 2025, cortando a taxa básica em 50 pontos-base (com novos cortes esperados até 2026) abc.net.au. Essas reduções de taxas melhoraram a capacidade de crédito e o otimismo dos compradores, ajudando a reacender a demanda e o crescimento dos preços nos mercados imobiliários. Ao mesmo tempo, a economia australiana encontra-se em um ponto de inflexão, com projeções de aceleração do crescimento ao longo de 2025–26 à medida que a confiança de consumidores e empresas melhora cushmanwakefield.com. O mercado de trabalho permanece aquecido e ganhos sustentados de produtividade são necessários para aliviar as restrições do lado da oferta no médio prazo cushmanwakefield.com.

Em resposta, os governos estão implementando medidas de apoio.

Em meados de 2025, o governo estadual de NSW anunciou medidas para acelerar o fornecimento de moradias, especialmente moradias para aluguel, na Grande Sydney abc.net.au abc.net.au.As principais iniciativas incluem a extensão de incentivos fiscais para empreendimentos build-to-rent (BTR) – um desconto de 50% no imposto sobre a propriedade para novos projetos de aluguel em grande escala agora é tornado permanente (anteriormente estava previsto para expirar em 2039) abc.net.au – e reformas de planejamento para permitir que incorporadoras privadas forneçam infraestrutura (estradas, parques e até escolas) dentro de seus projetos para acelerar novas moradias em áreas de crescimento abc.net.au.Essas medidas visam dar aos desenvolvedores “certeza para construir mais casas, mais rápido” e aumentar a oferta de “casas para aluguel seguras e de alta qualidade” abc.net.au abc.net.au.No nível federal, as regras de investimento estrangeiro foram reforçadas: a partir de abril de 2025, pessoas estrangeiras (incluindo residentes temporários) estão proibidas de comprar casas estabelecidas (revenda) por dois anos foreigninvestment.gov.au – uma medida destinada a aliviar a concorrência entre compradores.(Compradores estrangeiros ainda podem adquirir novos empreendimentos ou terrenos vagos.) Esta política tem como alvo a pressão do lado da demanda, embora os compradores estrangeiros já estivessem em sua maioria limitados a propriedades novas pelas regras do FIRB.Notavelmente, compradores da China continuam sendo a maior fonte de investimento estrangeiro em habitação na Austrália, e muitos correram para concluir compras antes que a proibição de abril de 2025 entrasse em vigor afr.com macrobusiness.com.au.No geral, as intervenções do governo – desde o aumento do investimento em habitação social até as revisões do sistema de planejamento – desempenharão um papel significativo na trajetória da habitação em Sydney até 2028, embora seus efeitos completos possam levar tempo para se materializar australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au.

Políticas habitacionais do governo: Tanto os governos federal quanto estaduais lançaram iniciativas para enfrentar a acessibilidade habitacional e a escassez de oferta. O Acordo Nacional de Habitação estabeleceu uma meta ambiciosa de 1,2 milhão de novas residências em todo o país até 2029, mas as projeções atuais sugerem um déficit significativo. Um relatório do conselho consultivo federal (O Estado do Sistema Habitacional 2025) alerta que a Austrália ficará cerca de 375.000 residências aquém da meta até meados de 2029 australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au. Mesmo levando em conta novas construções menos demolições, o fornecimento líquido esperado (825.000 residências) irá ficar aquém da demanda subjacente em cerca de 79.000 moradias entre 2024–2029 australianpropertyupdate.com.au. Nova Gales do Sul (estado de Sydney) está particularmente limitada – prevê-se que atinja apenas 65% de sua meta implícita de habitações, um dos piores déficits do país australianpropertyupdate.com.au. As causas incluem escassez de mão de obra e de materiais, altos custos de construção, limites de disponibilidade de terrenos e processos de planejamento complexos australianpropertyupdate.com.au. Crucialmente, muitos projetos atualmente não são comercialmente viáveis devido aos altos custos de terrenos e financiamento em relação aos preços de venda australianpropertyupdate.com.au, restringindo novos desenvolvimentos.

Imigração e demografia: O crescimento populacional em Sydney disparou após a pandemia, intensificando a demanda por habitação. Após a reabertura das fronteiras, a Austrália teve um recorde de imigração líquida internacional (com centenas de milhares de novos chegados em 2022–24), e Sydney – como centro econômico – absorveu grande parte desses imigrantes. Esse influxo, juntamente com o retorno de estudantes internacionais, apertou o mercado de aluguel e sustentou a demanda de compradores, especialmente por apartamentos. Embora o crescimento populacional possa moderar um pouco em relação ao pico de 2023, ele permanece robusto abc.net.au. Além disso, o forte mercado de trabalho em Sydney (especialmente nos setores de tecnologia, finanças, educação e saúde) continua atraindo migrantes interestaduais e internacionais. Ao impulsionar a formação de lares, essas tendências sustentam a demanda imobiliária em todos os setores. No entanto, também agravam o desequilíbrio entre oferta e demanda, contribuindo para o aumento dos preços e aluguéis, a menos que a construção de moradias acelere.

Desenvolvimentos de infraestrutura: Projetos massivos de infraestrutura estão remodelando a geografia de Sydney e as perspectivas do mercado imobiliário. O mais proeminente é o Aeroporto do Oeste de Sydney (Aeroporto Nancy-Bird Walton), com inauguração prevista para 2026, e o desenvolvimento do Aerotrópole ao seu redor. Esta iniciativa de construção de uma nova cidade cobre mais de 11.000 hectares e deverá gerar 200.000 novos empregos à medida que se desenvolve e se torna o terceiro maior polo econômico de Sydney até a década de 2030 dpn.com.au dpn.com.au. Novas ligações de transporte – incluindo uma linha de metrô para o Aeroporto do Oeste de Sydney com seis novas estações a serem inauguradas até 2026 – e o investimento governamental de mais de $1 bilhão na planejada “Cidade Bradfield” próxima ao aeroporto vão destravar vastas áreas para projetos industriais, comerciais e residenciais dpn.com.au dpn.com.au. Já estão em construção grandes galpões e instalações logísticas próximas ao aeroporto, e a promessa de uma “cidade de 30 minutos” na região de Parkland City oeste está atraindo investidores e compradores residenciais em busca de oportunidades de crescimento. Em outras partes de Sydney, o Metro City & Southwest (uma extensão do metrô pelo CBD e sudoeste) está entrando em operação, e a linha Metro West (ligando o CBD a Parramatta até ~2030) está em andamento. Esses projetos ferroviários, juntamente com melhorias em rodovias (WestConnex, M12, etc.), estão melhorando a conectividade, estimulando o desenvolvimento orientado ao transporte em torno das novas estações e valorizando imóveis em vários corredores (por exemplo, no sudoeste interno, Parramatta/Westmead e ao longo da futura rota Metro West). No geral, o investimento em infraestrutura está descentralizando o crescimento, impulsionando o desenvolvimento no Oeste de Sydney e em outras regiões periféricas, o que, por sua vez, afeta a demanda por terrenos industriais, mercados de habitação suburbanos e as decisões de localização das empresas.

As próximas seções exploram cada segmento principal do mercado – Residencial, Comercial (Escritórios/Varejo) e Industrial – detalhando as condições atuais em 2025, previsões para 2026–2028 e análise dos submercados, perspectivas de investimento e desafios.

Mercado Imobiliário Residencial de Sydney

Dinâmica de Oferta, Demanda & Políticas

A oferta de moradias em Sydney está lutando para acompanhar a demanda. A conclusão de novas residências diminuiu em relação aos picos de 2016–2018, devido a fatores como a cautela dos incorporadores, altos custos de construção e menos lançamentos de projetos de apartamentos nos últimos anos. Em 2024, apenas 177.000 novas moradias foram construídas em toda a Austrália, bem abaixo das ~223.000 necessárias para atender à demanda nacional australianpropertyupdate.com.au. NSW (e Sydney como seu maior mercado) foi um dos principais responsáveis por esse déficit. A Previsão de Oferta de Moradias da Grande Sydney (do NSW Planning) estima que 172.900 novas moradias serão adicionadas em 6 anos até 2028–29, com uma média de cerca de 28.800 residências por ano planning.nsw.gov.au. Embora esse ritmo represente um aumento em relação às taxas de construção recentes, pode ainda não ser suficiente. Projeções federais indicam que Sydney precisa de aproximadamente 40.000+ residências por ano para atingir a meta do Acordo, deixando uma lacuna considerável. Além disso, a previsão estadual é uma “linha de base” que pode ser otimista caso persistam obstáculos econômicos ou regulatórios planning.nsw.gov.au.

Várias restrições estão impedindo a construção em Sydney. A inflação de custos em materiais de construção e mão de obra tornou difícil para os incorporadores obterem lucro, especialmente em projetos de alta densidade – de fato, uma análise constatou que, em 2023, o custo médio dos projetos de apartamentos em Sydney superou os preços finais de venda, tornando muitos projetos inviáveis nhsac.gov.au nhsac.gov.au. Esse é um dos motivos pelos quais muitas torres de apartamentos já aprovadas em Sydney foram paralisadas ou arquivadas, contribuindo para a falta de novas unidades. O governo estadual reconheceu isso ao incentivar o modelo build-to-rent (que pode tolerar retornos iniciais menores em troca de renda a longo prazo) através de incentivos fiscais abc.net.au. Enquanto isso, os prazos de aprovação de projetos e a oposição da comunidade (NIMBYismo) continuam sendo obstáculos para aumentar a densidade em bairros consolidados. O lançamento de terras em áreas de expansão nos arredores de Sydney está acelerando (principalmente ao redor do novo aeroporto e no sudoeste e noroeste externo), mas essas novas comunidades exigem infraestrutura simultânea – estradas, transporte público, escolas – que é justamente o objetivo da nova política do governo de NSW, permitindo que incorporadoras construam infraestrutura pública abc.net.au abc.net.au.

Do lado da demanda, tendências demográficas estão impulsionando a necessidade subjacente de moradia. Não apenas a migração internacional voltou a crescer, mas a formação de domicílios está mudando – tamanhos menores de famílias (devido a casamentos mais tardios, mais domicílios unipessoais, etc.) significam que mais residências são necessárias por habitante. A migração internacional líquida para a Austrália deve permanecer elevada até o final dos anos 2020 (embora um pouco abaixo do pico de 2022–23), e Sydney normalmente atrai uma grande proporção de migrantes para trabalho e estudo abc.net.au. Além disso, a atividade de compradores estrangeiros – embora seja um fator menor do que em meados da década de 2010 – está apresentando algumas mudanças. Compradores chineses continuam a se destacar no mercado de novos apartamentos e no segmento de residências de luxo em Sydney afr.com. No entanto, a proibição federal temporária da compra de imóveis de revenda por estrangeiros (2025–2027) limitará uma fonte de demanda (anteriormente, residentes temporários podiam comprar uma moradia já existente para morar). Isso pode esfriar levemente a concorrência por certos imóveis (por exemplo, casas usadas em bairros populares entre portadores de visto temporário), mas, de modo geral, a compra de imóveis usados por estrangeiros já era restrita. O investimento estrangeiro ainda é bem-vindo em novos empreendimentos e, de fato, grandes incorporadoras estrangeiras da China, Singapura, etc., estão envolvidas em projetos em Sydney – embora algumas tenham reduzido a atuação devido a controles de capital e riscos do mercado local.

As políticas governamentais também afetarão a demanda de compradores de primeira viagem. Recentemente, NSW substituiu uma opção de curta duração que permitia aos compradores de primeira viagem pagar um imposto territorial anual ao invés do imposto de transferência pago à vista (o novo governo estadual voltou às concessões tradicionais de imposto de transferência). Os programas federais (como Home Guarantee, projetos-piloto de cotitularidade, etc.) seguem ajudando alguns compradores. Essas medidas, combinadas com a expectativa de novos cortes nas taxas de juros até 2026, significam que a demanda por moradias em Sydney provavelmente permanecerá robusta, mesmo que a acessibilidade continue limitada. Como observou a chefe de pesquisa da Domain, o mercado de Sydney é muito sensível às taxas de juros – taxas menores rapidamente se traduzem em preços mais altos abc.net.au. Essa dinâmica já está em curso: assim que as taxas começaram a cair em 2025, os preços subiram, um “choque de realidade” para compradores em potencial que esperavam uma queda prolongada abc.net.au.

Em resumo, Sydney enfrenta um “dilema habitacional complexo”: fundamentos sólidos de população e renda impulsionam a demanda, mas a oferta está ficando para trás devido a entraves estruturais. Isso provavelmente manterá a pressão de alta tanto nos preços quanto nos aluguéis até 2028, embora com taxas de crescimento mais moderadas do que as vistas em booms anteriores, salvo grandes choques econômicos. A acessibilidade continuará sendo um desafio crítico — para muitas famílias de renda média, a casa própria em Sydney está cada vez mais fora de alcance sem ajuda significativa ou herança (a relação preço da casa/renda na Austrália é cerca de 8,0 nacionalmente, e ainda maior em Sydney) australianpropertyupdate.com.au. Políticas públicas buscam impulsionar a oferta (incluindo moradia acessível e social), mas o déficit habitacional deve persistir e até se ampliar até 2029 nos cenários atuais australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au.

Previsões 2026–2028 (Preços, Aluguéis & Demanda)

Preços das casas: As previsões de consenso indicam crescimento contínuo nos valores das residências em Sydney nos próximos anos, embora em um ritmo mais moderado do que os ganhos anuais de dois dígitos registrados em 2021. As projeções mais recentes da Domain apontam que o preço médio das casas em Sydney deve subir cerca de +7% até o ano fiscal de 2025–26, alcançando aproximadamente $1,83 milhão até junho de 2026 abc.net.au. Isso implica em um aumento de cerca de $112.000 em um ano – mais do que o salário médio anual – destacando a magnitude dos preços em Sydney abc.net.au abc.net.au. Os preços das unidades residenciais em Sydney devem subir cerca de +6% no mesmo período, para aproximadamente $889.000 (um recorde histórico) abc.net.au. A Domain atribui esses ganhos ao efeito estimulante dos cortes nas taxas de juros, melhorando o poder de empréstimo dos compradores, combinado com a demanda habitacional persistente superando a oferta abc.net.au abc.net.au. No entanto, eles observam que o crescimento será mais lento do que em ciclos passados devido ao teto de acessibilidade e aos já grandes encargos hipotecários das famílias abc.net.au. Uma pesquisa da Reuters com analistas ecoa uma perspectiva moderada: em todo o país, especialistas esperam cerca de +3,7% de crescimento dos preços das casas em 2025, acelerando para +5,0% em 2026 e 2027 à medida que o ciclo econômico melhora globalpropertyguide.com. Para Sydney especificamente, essa pesquisa previu ganhos mais modestos (~3% em 2025) em relação às capitais menores, que podem ter crescimento de 5–8% globalpropertyguide.com. Em essência, a maioria das previsões vê um crescimento anual de preços de um único dígito, de baixo a médio, em Sydney até 2028, o que gradualmente levaria os preços a novos patamares. Até 2027–28, se Sydney crescer cerca de ~5% ao ano, o preço médio das casas pode se aproximar de $2,1–2,2 milhões, e as unidades de cerca de $950 mil.

É importante observar que as previsões carregam incertezas. Os riscos de alta para os preços incluem cortes de juros mais rápidos ou novos incentivos do governo (que poderiam turbinar a demanda) e a escassez crônica de oferta (que serve como piso para os preços). Os riscos de queda incluem qualquer recessão econômica ou novas elevações nos juros (por exemplo, se a inflação voltar a subir) e mudanças políticas potenciais como reformas tributárias (há debates periódicos sobre a redução de incentivos aos investidores, como a dedução de juros negativos e descontos de ganhos de capital, que, se implementados, podem reduzir a demanda dos investidores). Tirando esses fatores, o cenário base é de valorização moderada dos preços. Espera-se que o mercado de Sydney continue segmentado: as casas acessíveis nas áreas periféricas e as unidades de médio padrão podem registrar o maior crescimento percentual, enquanto o segmento de alto padrão cresce mais devagar (mas a partir de uma base mais alta). Até 2028, especialistas em habitação acreditam que a crise de acessibilidade continuará em foco – mesmo que o crescimento dos preços desacelere, sem uma expansão significativa da oferta ou mudanças importantes do lado da demanda, Sydney provavelmente ainda será uma das cidades menos acessíveis do mundo.

Aluguéis: A expectativa é que o crescimento dos aluguéis esfrie em relação à extrema pressão de 2022–24, mas as condições ainda favorecerão os proprietários no curto prazo. Com a taxa de vacância prevista para se manter muito baixa (possivelmente subindo levemente para ~2% até 2026, o que ainda representa um cenário restrito), os aluguéis devem continuar subindo, embora em ritmo desacelerado, à medida que mais inquilinos atingem seu limite de capacidade de pagamento. O Conselho Nacional de Oferta de Habitação projeta uma moderação no crescimento dos aluguéis nos próximos quatro anos – de fato, eles preveem que a relação preço da casa/renda melhore levemente e a inflação dos aluguéis desacelere, como uma possível ligeira melhora na acessibilidade australianpropertyupdate.com.au. Na prática, mesmo que o crescimento dos aluguéis desacelere para cerca de 2–4% ao ano (contra 8–10% recentemente), isso significa que, até 2028, o aluguel mediano em Sydney pode chegar a mais de $850/semana para casas e cerca de $800/semana para unidades. Esses valores, combinados com qualquer crescimento salarial, vão determinar se o aluguel continuará tão pressionado quanto hoje ou um pouco menos. Outro fator é o setor de build-to-rent (BTR): milhares de apartamentos BTR (geralmente financiados por investidores institucionais) estão em construção em todo o país, com NSW oferecendo incentivos fiscais para estimular mais projetos. Por exemplo, em 2025, cerca de 8.900 unidades BTR estão sendo construídas na Austrália brokerdaily.au, muitas delas em Sydney. Se esse pipeline se concretizar, os projetos BTR (que geralmente oferecem contratos de locação mais longos e gestão profissional) podem aumentar modestamente a oferta de aluguel em Sydney entre 2026 e 2028, colocando um teto sobre o quanto os aluguéis podem subir. No entanto, devido à gravidade da escassez, qualquer alívio provavelmente será marginal. No geral, espere que os aluguéis continuem subindo mais rápido que a renda nos próximos anos (ainda que não tão fortemente quanto em 2022–23), até que um possível equilíbrio, com mais oferta, amenize lentamente o mercado.

Perspectiva de oferta: Espera-se que a construção de moradias em Sydney aumente ligeiramente ao longo do final da década de 2020, graças a diversas medidas políticas e a uma eventual redução dos custos de construção. As iniciativas do governo de NSW para liberar terrenos e permitir a oferta privada de infraestrutura podem encurtar os prazos de desenvolvimento em áreas de crescimento abc.net.au. O Fundo para o Futuro da Habitação da Austrália do governo federal (se totalmente implementado) injetará financiamento para dezenas de milhares de novas unidades habitacionais sociais e acessíveis nos próximos anos. Desenvolvedores privados, observando a demanda sustentada e a melhoria nos custos de financiamento (com a queda das taxas de juros), podem recuperar a confiança para lançar mais projetos até 2025–26. Por exemplo, bairros residenciais em áreas periféricas de Sydney estão sendo retomados, e alguns projetos de apartamentos que estavam parados podem ser reativados se a demanda por pré-venda retornar. Ainda assim, especialistas do setor alertam que um alívio significativo na oferta ainda está a anos de distância – o pipeline para 2025–2027 já está praticamente definido, e não atenderá à demanda. Assim, o equilíbrio entre oferta e demanda em Sydney permanecerá apertado. Até 2028, poderemos ver uma melhor adequação caso as reformas se consolidem, mas como concluiu o Conselho de Oferta Habitacional, o déficit provavelmente aumentará antes de diminuir australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au. Isso implica que as condições de mercado favoráveis para vendedores (para proprietários) e a forte concorrência por parte de compradores/inquilinos devem persistir.

Oportunidades e Riscos de Investimento no Setor Residencial

O mercado residencial de Sydney oferece oportunidades atraentes e riscos notáveis para investidores e compradores de imóveis nos próximos anos:

Oportunidades: A demanda fundamental em Sydney – impulsionada pelo crescimento populacional, uma economia forte e a desejabilidade como cidade global – proporciona uma base sólida para investimentos em habitação. Com os preços se recuperando e as taxas de juros tendendo a cair, há potencial para valorização de capital até o final da década de 2020 (embora em taxas moderadas). Os rendimentos de aluguel melhoraram, especialmente para apartamentos, o que significa que novos investidores podem alcançar um fluxo de caixa melhor do que há alguns anos (por exemplo, ~4% de rendimento bruto em apartamentos). Além disso, certos segmentos e regiões podem superar a média: por exemplo, terrenos em corredores de crescimento (Sydney Ocidental próximo ao Aerotrópole, ou Noroeste em torno de novas estações de metrô) podem apresentar valorização acima da média à medida que a infraestrutura e os empregos transformam essas áreas. Investir em apartamentos bem localizados também pode ser atraente, já que a diferença de preço em relação às casas faz com que mais compradores/inquilinos migrem para unidades; atualmente, os valores dos apartamentos em Sydney já devem bater recordes devido a essa mudança na demanda abc.net.au abc.net.au. O apoio do governo à habitação (como subsídios para o primeiro imóvel ou programas de baixo depósito) também sustenta o nível de entrada do mercado, beneficiando proprietários nesses segmentos. Em resumo, a falta crônica de oferta e a vitalidade econômica de Sydney tornam o investimento em habitação de longo prazo um forte argumento, desde que seja possível entrar no mercado.
Riscos: O principal risco é a acessibilidade e dívida. Os preços em Sydney são tão altos que ficam sensíveis a mudanças nas taxas de juros e a choques econômicos mais amplos. Se a inflação voltasse a disparar ou a economia global entrasse em recessão, as taxas de juros poderiam subir ou pelo menos não cair como o esperado, o que poderia rapidamente frear o crescimento dos preços ou até causar uma queda. Compradores altamente alavancados estão vulneráveis a aumentos nas taxas ou prestações. Riscos regulatórios também existem – por exemplo, qualquer mudança futura em benefícios fiscais para investidores (negociação a descoberto, concessões em imposto de ganho de capital) poderia reduzir a demanda de investidores e suavizar preços, particularmente para apartamentos voltados ao investimento. Outro risco é a qualidade da construção e excesso de oferta em certos pontos: algumas áreas tiveram uma abundância de novos apartamentos de alto padrão (por exemplo, Olympic Park, Zetland), e embora a vacância seja baixa agora, se um grande número dessas unidades ficar pronto simultaneamente, os proprietários dessas regiões podem enfrentar mais concorrência e um crescimento mais lento do aluguel. Investidores precisam ficar atentos a prédios com defeitos de condomínio ou custos elevados de manutenção, que têm sido um problema em NSW. Há também o risco de concentração econômica – o destino de Sydney está atrelado a setores como finanças, tecnologia e imigração; qualquer política que reduza drasticamente a imigração ou qualquer queda no emprego de colarinho branco (como uma crise financeira) impactaria a demanda por habitação. Por fim, risco de liquidez: o mercado de Sydney é cíclico, e vender em um ciclo de baixa pode ser desafiador (menos compradores capazes de pagar em um ambiente de crédito restrito). Especuladores de curto prazo podem se prejudicar se comprarem em alta e precisarem vender rapidamente. Em geral, apesar de o mercado imobiliário de Sydney demonstrar ser uma história de “alta demanda, oferta limitada” que favorece o investimento, ele apresenta custos de entrada elevados e exposição a oscilações macroeconômicas.

Indicador (Sydney)	Status/Trend Recente 2025	Perspectiva 2026–2028
Preço Mediano das Casas	~AU$1,50M (junho de 2025); em recuperação, +5% ano a ano globalpropertyguide.com.Mais alto na Austrália yourmortgage.com.au.	Alta gradual para cerca de $1,83 milhão até 2026 (+7%) abc.net.au; ganhos moderados adicionais (~3–5%/ano) até 2028, salvo choques.Preços sustentados pela baixa oferta e cortes nas taxas.
Preço Mediano da Unidade	~$860 mil (junho de 2025); relativamente estável recentemente (segmento mais barato está em alta demanda) abc.net.au.	Novos recordes esperados – ~$889 mil até 2026 (+6%) abc.net.au.Acessibilidade e mudança de compradores de primeira casa para unidades devem impulsionar um crescimento anual de aproximadamente 4–5% até 2028.
Aluguel Anual – Casa	$775/semana (2025), aumento de aproximadamente 8–10% ao ano; vacância de cerca de 1% (extremamente baixa) mozo.com.au.	Crescimento do aluguel desacelerando, mas permanece positivo.A taxa de vacância pode subir para 2% até 2026–27.Espere aumentos de aluguel de porcentagem anual baixa; alívio leve se a oferta melhorar, mas aluguéis provavelmente ≥$850/semana até 2028.
Aluguel Anual – Unidade	$720/semana (2025), aumento de ~10% ano a ano; forte demanda com o retorno dos estudantes mozo.com.au.	Aumentos de aluguel continuam em 2025–26, depois moderando.Até 2028, unidades ~R$800/semana.Aluguéis altos (e alívio nas taxas de juros) sustentam o interesse dos investidores em apartamentos.
Adições à Oferta Habitacional	~28.000 novas moradias por ano projetadas para os próximos 5 anos planning.nsw.gov.au; abaixo da demanda.Apenas 177 mil construídas em todo o país em 2024 australianpropertyupdate.com.au.	A oferta insuficiente persiste. As conclusões podem aumentar modestamente até 2027–28 se as reformas forem bem-sucedidas, mas provavelmente ainda ficarão aquém do necessário (~40 mil/ano).Escassez crônica mantém pressão ascendente sobre preços/alugueis.
Demanda e Sentimento dos Compradores	Melhorou em 2025 devido a cortes nas taxas e crescimento populacional; compradores de primeira casa estão ativos, mas com orçamento apertado.	Deve permanecer sólido conforme as taxas caem.Risco: se a economia enfraquecer ou o crédito ficar mais restrito, a demanda pode cair.No geral, a forte migração e as perspectivas de emprego sustentam uma demanda estável até 2028.

Fontes: Domain, ABC News, NSW Planning, National Housing Supply & Affordability Council abc.net.au yourmortgage.com.au planning.nsw.gov.au australianpropertyupdate.com.au mozo.com.au.

Tabela 1: Mercado Residencial de Sydney – Indicadores-Chave e Previsões

(A Tabela 1 destaca os principais indicadores do mercado residencial de Sydney e as tendências esperadas.)

Mercado de Imóveis Comerciais em Sydney

O setor imobiliário comercial de Sydney em 2025 é marcado por uma recuperação bifurcada. O setor de escritórios está se estabilizando após as perturbações causadas pela pandemia, o setor de varejo está surpreendentemente ressurgente e o mercado de investimentos comerciais como um todo está se beneficiando do otimismo crescente à medida que a perspectiva para as taxas de juros melhora. Abaixo, examinamos os segmentos de escritórios e varejo, principais submercados geográficos e tendências futuras, incluindo oportunidades e riscos.

Setor de Escritórios (Escritórios no CBD e Metropolitanos)

Desempenho atual em 2025: O mercado de escritórios de Sydney está nos estágios iniciais de recuperação. Após os choques de 2020–2021 (trabalho remoto, maiores vacâncias) e a queda de avaliações em 2022–2023 (devido ao aumento dos yields), as condições em 2025 estão melhorando com cautela. A taxa de vacância de escritórios no CBD de Sydney terminou 2024 em 12,8% – um recorde em várias décadas – mas parece ter atingido o pico cbre.com.au content.knightfrank.com. A demanda por locação no início de 2025 tem se mantido estável, em linha com os níveis de 2024 cbre.com.au. É importante destacar que as novas entregas de escritórios desaceleraram dramaticamente: após 164.000 m² de novos escritórios entregues em 2024 (com grandes projetos sendo concluídos), apenas cerca de 72.600 m² estão previstos para 2025, em sua maioria reformas cbre.com.au. Praticamente nenhuma torre de grande porte será inaugurada em 2025–2026, o que, aliado à contínua “busca por qualidade” (inquilinos migrando para edifícios melhores), deve ajudar a absorver o espaço vago existente cbre.com.au. De fato, prédios de escritórios prime nos principais setores do CBD estão apresentando melhor desempenho, com baixas vacâncias (alguns edifícios de primeira linha no centro contam com menos de 5% de vacância) e forte interesse de locatários, enquanto edifícios de padrão secundário e regiões menos centrais enfrentam vacâncias mais altas cbre.com.au. Essa bifurcação é evidente nos aluguéis: os aluguéis brutos de escritórios prime se mantiveram firmes ou aumentaram levemente, e os proprietários até começaram a reduzir os incentivos nos edifícios de topo (no primeiro trimestre de 2025, o nível médio de incentivos caiu de ~36,4% para 36,1%, aumentando os aluguéis líquidos efetivos em ~0,8%) content.knightfrank.com. Em contraste, edifícios de padrão inferior estão oferecendo incentivos generosos (acima de 40% em alguns casos) para atrair inquilinos, e parte dos edifícios antigos de padrão B em regiões periféricas pode se tornar efetivamente obsoleta se não conseguir ser locada.

Os aluguéis de mercado, de modo geral, mostraram resiliência. Em 2024, os aluguéis efetivos prime nos CBDs aumentaram cerca de 5% cbre.com, liderados por Sydney (especialmente o núcleo central) e Brisbane, enquanto Perth foi o único grande CBD com crescimento negativo de aluguel cbre.com. Para 2025, é esperado um crescimento modesto adicional dos aluguéis no mercado de escritórios de Sydney cbre.com. Com o novo estoque diminuindo e alguns inquilinos retomando a expansão, proprietários de ativos prime têm leve poder de precificação. No entanto, a demanda por escritórios não está em alta – muitos inquilinos permanecem cautelosos, alguns estão reduzindo o espaço por funcionário, e o “novo normal” do trabalho híbrido significa que os níveis de ocupação dos escritórios (utilização física) ainda estão abaixo dos padrões pré-pandemia. Assim, a recuperação é gradual. A disponibilidade de sublocação, que aumentou em 2020–22, tem apresentado tendência de queda em Sydney – até 2025 a vacância de sublocação caminha para a média de longo prazo (~1,3% do estoque), já que as empresas têm mais clareza sobre suas necessidades de espaço jll.com. Isso é um sinal positivo de que o espaço excedente está sendo reabsorvido. A atividade de investimentos em escritórios de Sydney também está aumentando a partir de uma base baixa: no 1º trimestre de 2025, cerca de $1,3 bilhão em ativos de escritórios no CBD de Sydney foram negociados, com investidores estrangeiros respondendo por grande parte (comprando edifícios prime como 135 King St e 400 Kent St) content.knightfrank.com. Essas vendas indicam que o interesse dos compradores está retornando ao preço correto.

Principais submercados de escritórios: O CBD de Sydney (centro da cidade) continua sendo o maior e mais importante polo de escritórios, com locatários dos setores financeiro, tecnológico e de serviços profissionais. Dentro do CBD, o distrito “Core” (em torno de Martin Place, George Street) apresenta o melhor desempenho – a vacância em torres Premium nesta área é muito baixa (algumas próximas da ocupação total) e os aluguéis estão subindo. O polo Walsh Bay/Dawes Point (parte da orla oeste) também é citado como de forte desempenho cbre.com.au, provavelmente devido a novos empreendimentos de alta qualidade (ex: Barangaroo) atraindo locatários. Em contraste, áreas periféricas do CBD e prédios mais antigos têm maior disponibilidade. Fora do CBD, North Sydney (do outro lado do porto) apresentou vacância elevada após a inauguração recente de novos prédios, mas vem atraindo locatários migrando por conta dos preços altos do CBD e deve se beneficiar com a futura estação do metrô. Parramatta, o CBD do oeste de Sydney, possui um mercado de escritórios em crescimento com agências governamentais e empresas financeiras; sua vacância aumentou com a nova oferta, mas deve melhorar já que não há novos projetos iminentes. Outros centros metropolitanos como Macquarie Park, South Eveleigh e Olympic Park possuem bases locatárias específicas (tecnologia, educação, etc.) e vacância geralmente moderada. Uma questão em aberto é o que acontecerá com os prédios de escritórios mais antigos e subutilizados – fala-se em converter alguns para uso residencial ou outros propósitos, mas isso só é viável para determinados imóveis. O governo de NSW sugeriu incentivos para conversão de escritórios em residências, o que ajudaria tanto o CBD quanto a oferta habitacional; se aprovado, isso poderia reduzir um pouco o estoque de escritórios e a vacância nos próximos anos.

Previsão 2026–2028 (escritórios): Analistas preveem uma recuperação contínua do mercado de escritórios de Sydney até 2026–27. Com a melhora da economia e o aumento da confiança empresarial, a absorção de espaços de escritório deve voltar a ser positiva (expansão líquida) em meados da década de 2020. A JLL, por exemplo, prevê que a taxa de vacância no CBD de Sydney deve cair gradualmente entre 2025 e 2027, na ausência de grandes novos lançamentos (apenas uma torre relevante – 210 George St – está prevista para 2026). Até 2027, a vacância no CBD pode se normalizar entre 8% e 10%, caindo do pico de ~13%. Esse aperto deve impulsionar algum crescimento efetivo nos aluguéis, especialmente nos edifícios de alto padrão. A CBRE observa que o diferencial entre os aluguéis de prédios novos e antigos ajuda a puxar para cima o valor nos melhores ativos e, com a redução da atividade de sublocação, os indicadores de aluguel devem melhorar cbre.com. Podemos esperar altas anuais de aluguel entre baixos e médios dígitos percentuais nos escritórios Premium de Sydney de 2025 a 2028. Já os aluguéis de escritórios secundários provavelmente permanecerão estáveis (com incentivos elevados) até que a vacância nesse segmento diminua de forma significativa.

Do lado do investimento, os valores dos ativos de escritórios estão prestes a estabilizar e potencialmente aumentar em direção ao final da década de 2020. Os yields de escritórios aumentaram significativamente em 2022 (com preços caindo cerca de 20% em relação ao pico, em alguns casos) devido à elevação das taxas de juros. Os yields de escritórios prime em Sydney estão atualmente em torno de 6,0% (no início de 2025) content.knightfrank.com, tendo se mantido nesse patamar por alguns trimestres. À medida que o ambiente de taxas começa a amenizar, espera-se que a compressão dos yields retome – a Knight Frank prevê que os yields começarão a “apertar” (se fortalecer) no segundo semestre de 2025 content.knightfrank.com. A Cushman & Wakefield projeta, de forma semelhante, que um “crescimento do volume de capital” buscando ativos de escritório de qualidade, combinado com cortes de juros, levará a uma certa compressão dos yields no final de 2025 e início de 2026 cushmanwakefield.com. Mesmo um fortalecimento de 25–50 pontos-base nos yields até 2026 aumentaria de forma significativa os valores de escritórios (possivelmente ganhos de +5–10% no valor). Assim, os retornos totais dos escritórios podem voltar a ser positivos após um período de baixa. Ainda assim, os investidores serão seletivos: prédios bem localizados, modernos e com foco em ESG (prédios “verdes”) são preferidos, enquanto imóveis antigos e não renovados ficarão atrás e podem até ser reformados. Escritórios em Sydney e Brisbane devem superar os de outras cidades devido à recuperação mais forte da demanda cushmanwakefield.com. Até 2028, o mercado de escritórios de Sydney deve estar muito mais estável, embora dificilmente retorne aos níveis ultrabaixos de vacância dos anos finais de 2010, devido às tendências duradouras de trabalho flexível.

Oportunidades e riscos (escritórios): O mercado de escritórios de Sydney apresenta oportunidades para investidores que conseguem identificar ativos com valores ciclicamente baixos e potencial de valorização com a recuperação. O atual “ciclo de desvalorização de preços” pós-pandemia parece já ter seguido a maior parte do seu curso brokerdaily.au – as más notícias já foram precificadas e os mercados estão mais protegidos de quedas adicionais brokerdaily.au. Isso sugere que podemos estar próximos do fundo para os valores do capital de escritórios, tornando o momento oportuno para investidores de longo prazo retornarem. Escritórios prime em Sydney oferecem yields em torno de 6%, um prêmio significativo sobre os títulos de 10 anos (~3,5–4% em 2025) e, com o potencial de compressão dos yields, o argumento para alocação em propriedades está se fortalecendo brokerdaily.au. De fato, a Knight Frank observa que a volatilidade relativa em ações/títulos versus a estabilidade da renda imobiliária prime está levando alguns investidores a aumentarem novamente suas alocações em imóveis brokerdaily.au. Há também uma oportunidade em reposicionamento com valor agregado – edifícios antigos em boas localizações podem ser adquiridos com desconto e reformados ou requalificados para atrair inquilinos (por exemplo, melhorias de comodidades para agradar aos trabalhadores, já que empresas tentam trazer funcionários de volta ao escritório). Do lado dos ocupantes, os inquilinos podem aproveitar o mercado mais fraco em 2025 para garantir contratos de locação favoráveis (alugueis baixos e incentivos elevados) em edifícios de qualidade para o longo prazo, antecipando-se a uma possível restrição de mercado.

Os riscos no setor de escritórios, no entanto, permanecem. O futuro do trabalho é a grande incógnita – se o trabalho híbrido/remoto se tornar ainda mais prevalente ou se uma recessão afetar o emprego, a demanda por escritórios pode estagnar ou diminuir. Algumas empresas realmente reduziram suas necessidades de espaço, e parte da força de trabalho agora espera flexibilidade, o que significa que a taxa de ocupação dos escritórios (utilização) pode permanecer permanentemente abaixo dos níveis pré-COVID. Isso pode limitar o crescimento dos aluguéis ou levar a vacâncias estruturalmente mais altas em localizações secundárias. Risco econômico: escritórios são altamente sensíveis ao crescimento dos empregos de “colarinho branco”; qualquer desaceleração nos setores financeiro ou de tecnologia (que são grandes inquilinos em Sydney) prejudicaria as locações. Além disso, embora se espere que as taxas de juros caiam, se esse cenário não se concretizar (ou se a disponibilidade de crédito for restringida por questões globais), a compressão esperada de yield e o ressurgimento dos investimentos podem não se materializar. O risco de liquidez também é relevante para escritórios – muitos investidores institucionais têm mandatos específicos e, se o sentimento se tornar negativo novamente, o volume de transações pode secar (como foi visto em 2022–23). Por fim, paira o risco de inadimplência ou redução de tamanho dos inquilinos: com uma possível desaceleração econômica global, algumas empresas podem se retrair, adicionando espaço de sublocação ao mercado de forma inesperada.

Setor de Varejo (Imóveis Comerciais & Shoppings)

Talvez surpreendentemente, os imóveis de varejo tornaram-se um destaque em 2025 após vários anos desafiadores. Durante a pandemia, o varejo (especialmente lojas no centro e grandes shoppings) enfrentou dificuldades por causa dos lockdowns e do aumento do e-commerce, enquanto os imóveis industriais foram os de melhor desempenho. Agora a situação mudou um pouco: o fluxo de consumidores e os gastos voltaram a crescer, e os imóveis de varejo estão atraindo investidores novamente. Na verdade, especialistas do setor preveem que o varejo será o setor comercial de destaque em 2025, uma mudança em relação aos anos recentes, quando o setor industrial liderava publications.raywhite.com.

Tendências do mercado 2025: O desempenho dos imóveis de varejo em Sydney varia de acordo com o formato. Centros de compras de bairro (ancorados por supermercados e serviços essenciais) mostraram-se extremamente resilientes – sua ocupação permaneceu alta mesmo durante a COVID e foram beneficiados pelo crescimento populacional nos subúrbios. Muitos desses centros estão quase totalmente ocupados, com baixa vacância (~4% ou menos) e até observaram crescimento nos aluguéis, já que áreas comerciais ancoradas por supermercados estão em alta demanda (esses ativos oferecem renda estável, o que atrai o interesse de investidores) linkedin.com linkedin.com. Grandes shoppings regionais (como os centros comerciais Westfield) tiveram uma recuperação mais difícil – algumas lojas de produtos não essenciais fecharam durante a pandemia, e esses shoppings tiveram que evoluir, oferecendo mais opções de alimentação e entretenimento para atrair os consumidores de volta. No entanto, até 2025, grandes shoppings de Sydney relatam que o fluxo de consumidores e as vendas estão se aproximando ou superando os níveis de 2019, graças ao retorno do turismo e a uma liberação da demanda reprimida dos consumidores. As vendas no varejo na Austrália aumentaram cerca de 3,6% na comparação anual no início de 2025 colliers.com.au, e NSW liderou grande parte desse crescimento, sugerindo que os varejistas de Sydney estão indo muito bem.

Os dados dos investidores confirmam o ressurgimento do varejo: No final de 2024, o setor de varejo representou 41,1% de todas as transações de imóveis comerciais por número, um grande salto em relação à sua média de longo prazo de 28% publications.raywhite.com. Ao mesmo tempo, a participação da indústria nas transações caiu de cerca de 60% em 2023 para 50% à medida que os investidores voltaram ao varejo publications.raywhite.com. Essa rotação é impulsionada por vários fatores – os rendimentos no varejo tornaram-se mais altos e atraentes após um período de desvalorização, e a perspectiva de crescimento dos aluguéis melhorou com a reabertura das lojas e a disposição dos consumidores em comprar presencialmente. Os retornos totais para ativos de varejo lideraram todos os setores por dois trimestres consecutivos até o final de 2024 publications.raywhite.com publications.raywhite.com. Segundo a Ray White Commercial, os ativos de varejo registraram um retorno total de +2,8% no último trimestre, superando os setores de escritórios e industrial publications.raywhite.com. Notavelmente, ativos de varejo secundários (centros menores, não-premium) por vezes apresentaram retornos de renda mais altos do que shoppings premium, já que seus preços estavam muito baixos e os cap rates elevados, então os investidores que compram esses ativos agora obtêm um forte rendimento em caixa e potencial de valorização publications.raywhite.com.

Em Sydney, os rendimentos dos principais centros comerciais giram em torno de 5% ao ano (por exemplo, um grande Westfield pode negociar com rendimento de 5–6%), enquanto centros de bairro e lojas de varejo de grande porte podem atingir 6–7% ou mais. A diferença entre os rendimentos do varejo prime e secundário aumentou significativamente na última década, mas pode diminuir se o desempenho superior do secundário continuar. Aluguéis de espaços de varejo começaram a subir: a CBRE prevê que os aluguéis de shopping centers crescerão em taxas baixas de um dígito em 2025, consolidando o crescimento visto em 2024 cbre.com. Sydney, juntamente com Perth, deve ter um desempenho um pouco superior no crescimento dos aluguéis de varejo cbre.com.au, em parte devido ao forte fluxo populacional pressionando a capacidade do varejo. O desenvolvimento de novos centros comerciais é limitado (praticamente não há novos shoppings sendo construídos, exceto espaços de varejo integrados a projetos de uso misto), o que significa que os shoppings existentes têm um mercado cativo e podem sustentar aumentos de aluguel à medida que as vendas dos lojistas melhoram. Uma ressalva é que as pressões inflacionárias e as tendências de consumo merecem atenção – juros altos e custos de vida em 2024 prejudicaram o faturamento do varejo em algumas categorias, mas à medida que as taxas caírem em 2025–26, a confiança do consumidor pode aumentar, beneficiando os varejistas.

Perspectiva futura: As perspectivas para os imóveis de varejo entre 2026–2028 são cautelosamente otimistas. Crescimento populacional (via imigração) impulsiona diretamente os gastos no varejo, especialmente em corredores de crescimento onde novas residências precisam de opções locais de compras. A forte entrada de migrantes em Sydney vai sustentar a demanda por tudo, desde supermercados até serviços. A penetração do e-commerce, que disparou em 2020, estabilizou-se – as vendas online representam cerca de 11–12% do varejo total na Austrália e não aumentaram significativamente sua participação nos últimos anos publications.raywhite.com. O varejo físico provou sua resiliência; os consumidores estão voltando pela experiência, e os varejistas estão usando cada vez mais uma abordagem omni-channel (integrando online e offline). Isso indica que as lojas físicas (especialmente as que oferecem conveniência ou experiências) continuarão sendo essenciais. Categorias como alimentação e bebidas, serviços pessoais, saúde e varejo de descontos estão impulsionando a demanda por locação em galerias e centros comerciais. A tendência é de “varejo experiencial” – shoppings estão adicionando entretenimento (cinemas, boliche, espaços de lazer) e áreas gastronômicas para se tornarem destinos ao longo do dia publications.raywhite.com. A expectativa é de que essa tendência continue, com os centros mais bem-sucedidos sendo aqueles que combinam de forma eficaz compras com lazer.

As previsões indicam aluguéis e valores estáveis ou modestamente crescentes para ativos de varejo. Por exemplo, se as taxas de juros caírem substancialmente até 2026, o valor de capital dos centros comerciais pode aumentar à medida que os rendimentos se comprimem um pouco (embora talvez menos dramaticamente do que ocorreu com o setor industrial em 2018–21). Do lado do aluguel, o crescimento provavelmente acompanhará a inflação (dígitos baixos). Um risco a ser observado é o poder de consumo: com o alto endividamento das famílias, se o crescimento econômico vacilar, o varejo de bens discricionários pode sofrer e alguns lojistas podem reduzir suas operações ou fechar. Além disso, as mudanças estruturais – por exemplo, mais compras online de determinados produtos – continuam sendo um desafio. Mas muitos varejistas já se adaptaram (compra online e retirada na loja, etc.), e categorias menos suscetíveis à substituição online (como supermercados, cafés, salões de cabeleireiro, clínicas médicas) agora compõem uma parte maior dos inquilinos.

Foco regional: Dentro da Grande Sydney, os pontos quentes do varejo correspondem às áreas de crescimento populacional. O oeste de Sydney, por exemplo, tem uma enorme demanda por novos estabelecimentos comerciais à medida que os subúrbios se expandem – por isso, novos complexos de compras estão sendo inaugurados ou planejados em áreas como Marsden Park, Leppington e Oran Park. As ruas comerciais de subúrbios consolidados (por exemplo, em Parramatta, Bondi, Chatswood) tiveram uma forte recuperação, com baixas taxas de vacância, embora o varejo no centro da cidade (distrito central de compras da CBD de Sydney) ainda esteja se recuperando da perda de alguns turistas internacionais e da movimentação de trabalhadores dos escritórios. Até 2028, a conclusão das linhas de metrô criará novas oportunidades de varejo nas estações (por exemplo, o comércio ao redor das estações da linha Metro West em locais como Five Dock ou Parramatta pode prosperar). Além disso, o novo Aeroporto do Oeste de Sydney estimulará o desenvolvimento de varejo (e hospitalidade) para atender viajantes e trabalhadores.

Segmento	Condições de Mercado 2025 (Sydney)	Previsão/Perspectiva 2026–2028
Escritórios (CBD)	Vago ~12,7%–12,8% (final de 2024) – atingiu o pico e está estabilizando cbre.com.au.Aluguéis prime se mantêm (aluguéis efetivos prime no CBD +5% em 2024) cbre.com; incentivos altos (~35–40%) ainda são comuns.Nova oferta limitada em 2025–26 aliviando a pressão cbre.com.au.Rende aproximadamente 6,0% prime (após queda de valor) content.knightfrank.com.	Recuperação gradual.Vacância deve cair para cerca de 8–10% até 2027 à medida que a absorção melhora (oferta mínima).Crescimento do aluguel em escritórios de alto padrão está em dígitos baixos anualmente cbre.com (a busca por qualidade continua).Escritórios mais antigos podem ficar para trás ou serem convertidos para outros usos.Espera-se que os rendimentos comprimam cerca de 25–50 pontos-base até 2026, à medida que os cortes nas taxas impulsionam os valores content.knightfrank.com, atraindo mais investidores.Sydney provavelmente entre os principais desempenhos de escritórios na Austrália cushmanwakefield.com.
Varejo	Forte recuperação.Ativos de varejo liderando os retornos (retornos totais +2,8% no último trimestre) publications.raywhite.com.Aumento da demanda dos investidores – o varejo representou 41% das transações de 2024 (vs média de 28%) publications.raywhite.com.Baixa taxa de vacância em centros ancorados por supermercados (~4% ou menos) linkedin.com.Aluguéis aumentando ligeiramente; aluguéis de shopping centers preveem crescimento de um dígito baixo em 2025 cbre.com.Rendimentos: aproximadamente 5–6% para shoppings de alto padrão, maior para varejo sub-regional/de rua.	Perspectiva estável. Crescimento populacional e oferta limitada de novos empreendimentos sustentam os aluguéis – espera-se crescimento anual do aluguel de 1–3% em centros bem localizados cbre.com.O varejo é visto como destaque em 2025–26 entre os setores publications.raywhite.com, com investidores focando em centros suburbanos.Riscos: o consumo dos consumidores pode enfraquecer; mas o varejo essencial deve permanecer resiliente.Potencial ligeira compressão de rendimento se as taxas de juros caírem (aumentando os valores), embora rendimentos amplamente estáveis sejam prováveis.No geral, espera-se que os imóveis de varejo mantenham alta taxa de ocupação e uma renda sólida; centros de sucesso irão integrar mais entretenimento/experiências para prosperar publications.raywhite.com.
Industrial	Veja a próxima seção para uma análise detalhada do mercado industrial. O setor industrial de Sydney continua em alta: vacância ~2,8% (1º tri 2025) assets.cushmanwakefield.com; aluguéis ainda em alta (embora mais devagar, +0,7% trimestre a trimestre) assets.cushmanwakefield.com; demanda sem precedentes por parte da logística, com rendimentos prime em torno de ~5,25%–5,75%.Investidores interessados, mas preços elevados; houve algum enfraquecimento nos rendimentos em 2022–24.	Veja a próxima seção. A perspectiva é positiva, mas moderada: leve aumento da vacância (para <3,5% até o final de 2025) com grande influxo de oferta, seguido de nova restrição assets.cushmanwakefield.com.Crescimento do aluguel ~4% em 2025 (Sydney) assets.cushmanwakefield.com, depois dígitos médios simples em 2026–27 em submercados com oferta insuficiente.A compressão dos rendimentos provavelmente ocorrerá no final de 2025–2026, à medida que os cortes nas taxas melhoram o sentimento brokerdaily.au – Os rendimentos industriais de Sydney podem se fortalecer em 25–50 pontos-base, dado o interesse global em ativos de logística.Os motores de demanda de longo prazo (e-commerce, infraestrutura como novo aeroporto) mantêm este setor robusto.

Fontes: CBRE, Knight Frank, Ray White Comm., Cushman & Wakefield cbre.com.au content.knightfrank.com publications.raywhite.com assets.cushmanwakefield.com.

Investimento e risco (varejo): Os investidores estão claramente vendo oportunidade no varejo no momento. Os rendimentos são mais altos em relação a outras classes de ativos, e a narrativa mudou do “apocalipse do varejo” para uma visão mais equilibrada do varejo omnicanal. São especialmente atraentes centros de bairro e sub-regionais ancorados por supermercados, que oferecem renda defensiva baseada em necessidades linkedin.com publications.raywhite.com. Esses centros têm vacância muito baixa e funcionam quase como infraestrutura nas comunidades – um forte argumento de investimento. Também existe potencial oportunístico em alguns grandes centros de varejo (centros de produtos volumosos), já que o crescimento habitacional estimula a demanda por artigos para o lar, entre outros. Contudo, os riscos incluem quedas no consumo: se a inflação e os custos dos juros continuarem afetando os consumidores, o crescimento das vendas no varejo pode estagnar, pressionando os locatários. Já há varejistas de vestuário e móveis com margens reduzidas. Outro risco é o aumento dos custos operacionais dos shoppings (energia, salários); se não forem acompanhados por aluguéis mais altos, isso pode reduzir a renda líquida. O varejo online continua sendo uma ameaça competitiva, especialmente para categorias como eletrônicos ou lojas de departamento; os shoppings precisam adaptar continuamente sua combinação de locatários para se manterem relevantes (podemos ver mais integração logística, como mini hubs de distribuição em shoppings, ou mais locatários baseados em serviços). Além disso, o risco de taxa de juros afeta as avaliações do varejo: se os rendimentos não comprimirem como esperado e os custos de empréstimo se mantiverem altos, donos de centros varejistas altamente alavancados podem enfrentar dificuldades. Dito isso, o clima atual de redução das taxas e fundamentos sólidos fazem do varejo, possivelmente, o “garoto prodígio” dos imóveis comerciais rumo ao final dos anos 2020 publications.raywhite.com.

Tabela 2: Resumo do Mercado Imobiliário Comercial de Sydney (2025 e Perspectivas)

(A Tabela 2 resume as condições de mercado e previsões dos segmentos de escritórios, varejo e industrial de Sydney. O segmento industrial é detalhado na próxima seção.)

Mercado de Imóveis Industriais de Sydney

O setor de imóveis industriais e logísticos de Sydney tem sido o destaque dos últimos anos e continua sendo um segmento crítico entrando em 2025 – embora seu crescimento acelerado esteja se ajustando a um ritmo mais sustentável. Esse setor inclui armazéns, centros de distribuição, áreas de manufatura e terrenos industriais em toda a área metropolitana de Sydney (com concentração no Oeste de Sydney). Os principais impulsionadores foram o boom do e-commerce, a reconfiguração das cadeias de suprimento e a falta de terrenos disponíveis, que resultaram em níveis recordes de vacância e aluguéis disparando entre 2021 e 2023. Em 2025, o mercado industrial ainda está muito forte, embora em processo de normalização em relação àqueles picos.

Nova oferta está finalmente aumentando após anos de subconstrução.

Somente no primeiro trimestre de 2025, Sydney registrou cerca de 185.000 m² de novo espaço industrial concluído assets.cushmanwakefield.com – projetos como o enorme centro de distribuição da Toll com 65.000 m² em Kemps Creek, e desenvolvimentos especulativos em Chipping Norton (28.100 m²) e Moorebank assets.cushmanwakefield.com.Para o ano completo de 2025, um recorde de ~950.000 m² de novo estoque está previsto para ser concluído em Sydney assets.cushmanwakefield.com.Mais da metade disso é especulativo (construído sem inquilinos pré-comprometidos), o que representa uma mudança em relação aos últimos anos, quando os pré-compromissos predominavam assets.cushmanwakefield.com.Os principais projetos pré-locados incluem o novo mega-armazém da Amazon na propriedade Oakdale East da Goodman e o grande centro de distribuição da Woolworths no hub Light Horse da Charter Hall em Eastern Creek assets.cushmanwakefield.com.Cerca de 55% do pipeline de 2025 já está pré-comprometido, mas o restante testará a capacidade do mercado de absorver espaço assets.cushmanwakefield.com.Este aumento de oferta é o motivo pelo qual a taxa de vacância aumentou e espera-se que suba ainda mais nos próximos 6 meses, embora ainda permaneça abaixo de 3,5% até o final de 2025 assets.cushmanwakefield.com.Após 2025, o desenvolvimento pode desacelerar: desafios de viabilidade e restrições de terreno (escassez de terrenos zoneados e competição com usos de datacenters) estão fazendo com que alguns projetos planejados sejam adiados ou cancelados assets.cushmanwakefield.com.Muitos incorporadores estão adiando construções especulativas até garantirem inquilinos, devido aos altos custos de construção e aos custos de financiamento mais elevados.Isso sugere que após a onda atual, nova oferta pode diminuir, o que por sua vez significa que a vacância pode voltar a se reduzir a partir do final de 2025 até 2026, uma vez que o espaço entregue seja absorvido assets.cushmanwakefield.com.

Tendências Atuais em 2025

Vagas e oferta: A vacância industrial de Sydney permanece extraordinariamente baixa, embora tenha aumentado ligeiramente com a entrada de nova oferta no mercado. No 1º trimestre de 2025, a taxa de vacância subiu para 2,8% (de cerca de 2,5% no final de 2024) assets.cushmanwakefield.com. Esse aumento foi impulsionado por uma onda de entregas – incluindo grandes instalações como um armazém de 26.000 m² em Marsden Park e uma instalação logística de 25.000 m² no Moorebank Intermodal Terminal – e um grande espaço retornando ao mercado (um antigo centro de distribuição da Coles de 74.000 m² sublocado em Eastern Creek) assets.cushmanwakefield.com. Ainda assim, 2,8% de vacância é extremamente restrito pelos padrões históricos. Em muitos submercados, encontrar espaços prontos para ocupação ainda é um desafio, especialmente para demandas de pequeno e médio porte. Em termos de área, a maioria (62%) do espaço atualmente vago está em instalações de alto padrão e modernas assets.cushmanwakefield.com, embora esses tendam a ser locados de forma relativamente mais rápida; instalações secundárias mais antigas costumam ficar vagas por mais tempo (alguns edifícios secundários estão vazios há mais de 6 meses) assets.cushmanwakefield.com. Notavelmente, o espaço sublocado representa uma parcela modesta (~25%) das vagas assets.cushmanwakefield.com, ou seja, a maioria da vacância corresponde a proprietários buscando inquilinos diretamente.

Aluguéis e preços: Os aluguéis industriais em Sydney experimentaram um crescimento extraordinário nos últimos anos. Os aluguéis nominais líquidos de primeira linha saltaram cerca de 20–30% ano a ano em 2022, à medida que a taxa de vacância atingiu o mínimo histórico. No início de 2023, o crescimento atingiu o pico de cerca de +27% ao ano nacionalmente cbre.com. Entrando em 2024–25, o crescimento dos aluguéis desacelerou, mas ainda segue em ritmo robusto. No primeiro trimestre de 2025, os aluguéis industriais de Sydney subiram cerca de 0,7% no trimestre em média (o que daria cerca de 3% ao ano, se o ritmo continuar) assets.cushmanwakefield.com. A Cushman & Wakefield aponta que um crescimento de 4,3% no aluguel é esperado para 2025 no geral em Sydney assets.cushmanwakefield.com. Alguns submercados estão apresentando desempenho acima da média: o Central West (em torno de Silverwater/Granville) registrou um crescimento de aluguel de +1,4% apenas no último trimestre assets.cushmanwakefield.com, refletindo uma oferta muito restrita nessa região. O Sul de Sydney (mercado próximo ao Porto Botany e ao aeroporto) também registrou crescimento de +0,5% no trimestre, apesar dos aluguéis já estarem muito altos assets.cushmanwakefield.com. Os submercados periféricos (Exterior Oeste, Sudoeste) apresentam altas de aluguéis mais modestas agora, já que a maior parte da nova oferta está localizada ali, proporcionando um pouco mais de opções e poder de negociação aos locatários assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Mesmo assim, os incentivos permanecem relativamente baixos e se estabilizaram após um leve aumento em 2024 – os incentivos típicos ficam em torno de 10–17,5% para instalações existentes e ~15–20% para pré-contratos em grandes projetos assets.cushmanwakefield.com. Esses níveis de incentivo subiram dos menos de 10% há um ano, mas ainda são baixos se comparados aos setores de escritórios ou varejo, indicando que os proprietários ainda detêm vantagem.

Em termos de dólares, os aluguéis de galpões de padrão prime no Oeste de Sydney (Outer West) estão aproximadamente na faixa de $140–170 por m² líquidos, enquanto South Sydney pode ultrapassar $250/m² para unidades prime pequenas – entre os aluguéis industriais mais altos da Austrália devido à extrema escassez de terrenos. Os valores dos terrenos também dispararam (em South Sydney, terrenos industriais foram negociados acima de $3.000/m²) dpn.com.au. O consenso é de que o crescimento dos aluguéis continuará, mas em taxas de um dígito daqui para frente, um esfriamento em relação aos dois dígitos insustentáveis. Esse sentimento é ecoado pela CBRE: após o aumento recorde de 27% no início de 2023, o crescimento dos aluguéis industriais desacelerou para 9% YoY no final de 2024 e espera-se uma moderação adicional, embora permaneça positivo, dado as restrições de oferta cbre.com. Com a vacância tão baixa, qualquer inquilino com necessidade urgente ainda enfrenta pressão ascendente sobre o aluguel; mas grandes ocupantes dispostos a esperar têm mais poder de negociação com os novos projetos em andamento.

Do lado do investimento, os yields industriais passaram por compressão a níveis históricos (<4% para prime Sydney) durante o pico de 2021, depois descomprimiram em 2022–23 à medida que as taxas de juros subiram. Atualmente, os yields industriais prime em Sydney estão na faixa de aproximadamente 5,0% a 5,5%, e os secundários na faixa alta de 5%–6%. Há indícios de que os yields se estabilizaram – por exemplo, uma venda recente em Villawood foi negociada com yield core de cerca de 5,45% assets.cushmanwakefield.com. Agora, com cortes nas taxas no horizonte, o sentimento volta a ser positivo. A demanda dos investidores por ativos industriais/logísticos permanece alta, tanto no mercado doméstico quanto de instituições estrangeiras, devido aos sólidos fundamentos do setor. Segundo a Knight Frank, a competição por ativos industriais prime em Sydney e Brisbane está “aquecida”, com yields em Brisbane já voltando a comprimir e Sydney devendo seguir o mesmo caminho brokerdaily.au. A projeção da Cushman diz que novos capitais (incluindo estrangeiros) estão mirando a logística australiana, e eles “esperam ver a retomada da compressão de yields no final de 2025”, à medida que o volume de dinheiro colide com o estoque limitado cushmanwakefield.com. Na prática, se as taxas de juros caírem, os yields industriais prime podem voltar para a faixa de pouco acima de 5% ou até mesmo para algo próximo a 4% no final de 2026, impulsionando os valores. O volume de transações de capital que havia desacelerado em 2023 deve se recuperar significativamente – possivelmente um aumento de mais de 10% nos volumes de investimentos industriais em 2025 cbre.com.au, com mais negócios conforme as expectativas de preço entre compradores e vendedores se alinhem.

Pontos geográficos críticos: Oeste de Sydney é o epicentro da atividade industrial. O Extremo Oeste (ao longo da junção M7/M4, bairros como Eastern Creek, Erskine Park, Kemps Creek) e o Sudoeste (em torno da M5, Moorebank, Ingleburn) são onde a maioria dos novos polos logísticos estão sendo desenvolvidos. A proximidade com rodovias e (no caso de Moorebank) um porto ferroviário intermodal tornam esses locais atraentes. Como mencionado, grandes pré-compromissos da Amazon e outros estão nessas áreas assets.cushmanwakefield.com. O futuro Aeroporto de Western Sydney está catalisando novos polos industriais em Aerotrópole/Bradfield, prevendo receber indústrias de manufatura avançada, frete e aeroespacial – o que, na próxima década, será um divisor de águas. Já, o governo de NSW aprovou uma propriedade de armazéns de $139 milhões perto da Aerotrópole para 2025 psnews.com.au. Enquanto isso, a indústria do Interior de Sydney (South Sydney, inner west) continua muito procurada para distribuição de “última milha”, mas praticamente não há mais terrenos disponíveis – muitos terrenos industriais antigos estão sendo convertidos em projetos de uso misto, o que empurra ocupantes para o oeste. O Noroeste (da região de Marsden Park até Rouse Hill) é outro polo de crescimento para indústrias leves e galpões logísticos devido ao aumento populacional. Já o Centro-Oeste (Silverwater, Auburn) é um polo mais antigo e com baixa vacância, devido à localização central.

Perspectivas 2026–2028

A perspectiva de médio prazo para o mercado industrial de Sydney é fundamentalmente forte, ainda que o crescimento acelerado vá dar lugar a um ritmo mais estável. Pontos-chave para 2026–28:

Vacância & Oferta: O atual boom de construções elevará temporariamente a vacância até 2025, mas, além disso, a nova oferta provavelmente ficará aquém da demanda. A disponibilidade de terrenos industriais em Sydney é limitada pela geografia e zoneamento – o Oeste de Sydney tem terra, mas infraestrutura e processos de planejamento determinam o ritmo de liberação. Muitos incorporadores também têm receio de construir excessivamente diante dos altos custos. A Cushman prevê que a vacância possa atingir um pico abaixo de 3,5% em 2025, para então cair do final de 2025 para 2026 assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Em 2027, a vacância pode voltar para cerca de 2% ou menos se o desenvolvimento desacelerar. Em resumo, o mercado industrial de Sydney continuará praticamente próximo da ocupação máxima, já que a vacância estrutural em um mercado saudável gira em torno de 5% e Sydney estará bem abaixo disso.
Crescimento do aluguel: Espere um crescimento contínuo dos aluguéis, mas em dígitos únicos médios ao ano. Para 2025, projeta-se 4,3% assets.cushmanwakefield.com; uma ordem semelhante (talvez 3–5% ao ano) é provável para 2026 e 2027. Alguns mercados selecionados podem superar 5% se a oferta for especialmente limitada nesses locais assets.cushmanwakefield.com. Por exemplo, se poucos novos projetos começarem em South Sydney ou Central West, essas áreas podem ver aumentos excessivos nos aluguéis devido à demanda reprimida. Por outro lado, distritos com muitos novos empreendimentos (partes do Outer West) podem ver aluguéis mais estáveis até que o espaço seja absorvido. Uma tendência interessante: incentivos de proprietários podem aumentar levemente (como ocorreu em 2024 para ~15% nos pré-contratos assets.cushmanwakefield.com), o que modera o crescimento efetivo do aluguel, mesmo que o valor de tabela aumente. Ainda assim, os proprietários industriais estão em posição forte. Até 2028, os aluguéis de galpões prime em Sydney podem facilmente estar 15%+ acima do valor atual, considerando os fatores estruturais.
Fatores de demanda: O e-commerce continuará sendo um grande ocupante – o crescimento do varejo online estabilizou em cerca de 11% das vendas, mas crescimento adicional (para mais de 15% até o final da década) exigirá mais espaço logístico. Empresas de logística terceirizada (3PL), empresas de entrega de encomendas e varejistas que otimizam cadeias de suprimentos impulsionarão as locações. A Cushman espera uma retomada na atividade de 3PL no segundo semestre de 2025, já que muitas dessas empresas estavam surpreendentemente quietas (talvez devido à capacidade construída anteriormente), mas precisarão expandir para lidar com volumes crescentes assets.cushmanwakefield.com. Além disso, a revitalização industrial (por exemplo, em farmacêuticos, alimentos ou alta tecnologia) pode aumentar modestamente a demanda, especialmente com o interesse do governo em internalizar indústrias críticas. Os novos polos tecnológicos de Sydney (como as zonas de indústria avançada no oeste da cidade) podem gerar demanda por instalações. Centros de dados também estão disputando terrenos industriais – embora não sejam armazéns tradicionais, eles ocupam zonas industriais e estão crescendo graças à economia digital. Essa competição (centros de dados geralmente pagam valores altos por acesso à terra/energia) continuará pressionando para cima os preços dos terrenos e limitando o desenvolvimento de armazéns em certos locais assets.cushmanwakefield.com.
Perspectiva de investimento: Como mencionado, o cenário está montado para uma possível nova compressão dos yields industriais em 2025–26, devido ao peso do capital e taxas de juros mais baixas brokerdaily.au. Muitos investidores globais veem o setor industrial australiano como subofertado e uma história de crescimento de longo prazo. Até 2028, podemos ver os yields industriais prime de Sydney voltando para a faixa de baixos 5% ou até altos 4%, se a economia estiver sólida. Isso implica em mais crescimento de capital. No entanto, yields tão baixos também aumentam o risco de entrada – se as taxas dos títulos subirem inesperadamente, os valores industriais seriam sensíveis. Em geral, espere alta demanda de investidores persistir, possivelmente impulsionando o desenvolvimento por meio de parcerias de capital (por exemplo, grandes instituições financiando a construção de parques logísticos para acessar estoques).
Riscos: Um risco é a recessão econômica reduzindo a demanda – por exemplo, se o consumo cair fortemente, varejistas podem consolidar armazéns, diminuindo locações. Mas, dados os movimentos seculares, este é um risco moderado; a maioria dos ocupantes planeja a longo prazo e pequenos solavancos não mudarão a trajetória. Risco de superoferta é outro – será que a atual onda de oferta vai exagerar? Até agora, uma parte significativa já está pré-locada e o restante deve ser absorvido em breve, mas se os espaços especulativos de 2025 demorarem, os desenvolvedores devem recuar (autocorretivo). A mensagem dos relatórios do setor é que qualquer aumento de vacância será temporário assets.cushmanwakefield.com. Outro risco são os atrasos em infraestrutura: estradas e portos de Sydney precisam acompanhar o ritmo (por exemplo, se o terminal intermodal de Moorebank ou as melhorias nas rodovias enfrentarem problemas, algumas eficiências logísticas podem ser adiadas). E a inflação de custos continua preocupando – a construção de galpões está 20–30% mais cara do que há alguns anos; se os custos não caírem, o aluguel precisará continuar subindo para justificar novos desenvolvimentos. Por fim, mudanças regulatórias (como regras de zoneamento ou ambientais) podem impactar a oferta de terrenos industriais, mas não há expectativa de medidas que aliviem muito essas restrições.

No geral, o setor industrial de Sydney até 2028 deve continuar entregando um desempenho sólido – alta ocupação, aluguéis em crescimento e forte interesse de investidores – embora não o crescimento explosivo dos últimos anos. Permanece uma classe de ativos favorita por suas qualidades defensivas (contratos longos, função essencial) e potencial de crescimento.

Oportunidades e Riscos de Investimento no Setor Industrial

As oportunidades no mercado industrial de Sydney são significativas:

Ativos logísticos principais (centros de distribuição modernos com contratos de longo prazo) proporcionam uma renda estável em um mercado com restrição de terrenos. Com a vacância projetada para permanecer baixa, os proprietários de instalações industriais bem localizadas podem esperar alta ocupação e a capacidade de aumentar gradualmente os aluguéis. Se adquiridos nos níveis de rendimento atuais (~5%), esses ativos podem apresentar valorização de capital caso os yields se comprimam como esperado com a queda das taxas de juros brokerdaily.au. Em uma economia em diversificação, ter exposição a logística (que sustenta o e-commerce e o consumo) é vista como uma estratégia relativamente defensiva, mas com potencial de crescimento – uma combinação rara.
Oportunidades de desenvolvimento: Para incorporadoras com terrenos ou capacidade de regularizar terrenos, a escassez contínua significa que projetos “build-to-suit” para locatários (especialmente grandes, que precisam de instalações personalizadas) podem ser altamente lucrativos. O redesenvolvimento de áreas industriais antigas (por exemplo, antigos sítios industriais mais próximos ao centro que podem ser transformados em centros logísticos de múltiplos andares ou data centers) é outra oportunidade emergente dada a extrema escassez de terrenos próximos à cidade. Armazéns de múltiplos pavimentos, ainda novidade na Austrália, podem se tornar viáveis em Sydney, como já ocorre em cidades densamente povoadas da Ásia.
Novos sub-setores: Como destacado, alternativas como data centers e armazenagem refrigerada estão em expansão. Data centers no Oeste de Sydney (por exemplo, região de Eastern Creek) têm se expandido, impulsionados pela demanda de computação em nuvem. Estes frequentemente oferecem contratos de longo prazo com locatários de alto crédito (empresas de tecnologia), atraindo investidores. Da mesma forma, armazéns refrigerados (distribuição de alimentos) e instalações logísticas de última milha próximas a grandes centros populacionais estão em alta demanda (pense em centros de distribuição para entregas de supermercados). Investidores atentos podem mirar ativos industriais que atendam a esses nichos.

Os riscos não estão ausentes:

Risco de precificação: Imóveis industriais já não são baratos; em alguns casos, estão, arguivelmente, precificados à perfeição. Se as condições econômicas não seguirem o caminho esperado (por exemplo, se a inflação persistir e as taxas de juros permanecerem altas por mais tempo), a esperada compressão dos rendimentos pode não ocorrer e aquisições com preços elevados podem ter desempenho inferior ao esperado. Há também menos espaço para compressão dos cap rates agora em comparação a cinco anos atrás, quando os rendimentos eram de 7–8%. Portanto, retornos futuros dependerão mais do crescimento do aluguel, que, embora provável, pode não repetir as taxas extraordinárias dos últimos anos.
Concentração de inquilinos e obsolescência: Alguns investidores se preocupam com o risco específico – por exemplo, se um dos poucos grandes operadores logísticos (3PL) ou locatários do varejo inadimplirem ou desocuparem, realocar o espaço num ambiente de altos aluguéis pode ser desafiador caso o mercado recue. Além disso, as instalações podem se tornar obsoletas (por exemplo, pé-direito baixo, acesso insuficiente a caminhões), especialmente conforme a tecnologia avança (automatização em armazéns, etc.). Pode ser necessário investimento contínuo para manter os ativos atualizados.
Fatores regulatórios/ambientais: A sustentabilidade está ganhando cada vez mais destaque – galpões com baixa eficiência energética ou sem painéis solares, etc., podem enfrentar menor demanda à medida que locatários e investidores priorizam edifícios verdes. Além disso, quaisquer mudanças na política comercial ou nas operações portuárias (como alterações nos volumes de importação/exportação) podem afetar indiretamente certos polos industriais.
Mudanças na cadeia de suprimentos: Eventos geopolíticos podem alterar as rotas da cadeia de suprimentos; por exemplo, o aumento do onshoring pode realmente impulsionar a demanda por espaços de produção local, enquanto uma recessão global pode reduzir as importações, afetando o espaço logístico portuário. No entanto, a economia diversificada e a posição de Sydney significam que a cidade deve se adaptar a vários cenários.

Em conclusão, o setor de propriedades industriais em Sydney continua sendo altamente atraente, frequentemente chamado de “ouro industrial & logístico.” O principal para os investidores é não pagar demais no ambiente aquecido atual, e para os ocupantes é garantir espaço cedo (pré-comprometendo-se se possível), dada a escassez futura. Com o novo aeroporto e infraestrutura, os mercados industriais do oeste de Sydney irão prosperar, espalhando o benefício econômico e criando inúmeras oportunidades imobiliárias na próxima década.

Conclusão

Em todos os segmentos – residencial, comercial (escritórios/varejo) e industrial – o mercado imobiliário de Sydney em 2025 é caracterizado por renovado crescimento em meio a persistentes restrições de oferta. Os imóveis residenciais estão atingindo novos recordes de preços, impulsionados por taxas de juros baixas e pressões populacionais, mesmo com a acessibilidade permanecendo uma preocupação central abc.net.au australianpropertyupdate.com.au. As previsões até 2028 indicam aumentos contínuos de preços e aluguéis, embora em ritmos mais moderados, com os resultados dependendo fortemente das iniciativas de oferta de moradias e das condições econômicas. Os setores comerciais mostram uma recuperação em diferentes velocidades: os escritórios estão se estabilizando e prontos para melhora à medida que Sydney lidera a demanda nacional por escritórios de volta ao crescimento cushmanwakefield.com, enquanto o varejo surpreendentemente se tornou um dos segmentos de melhor desempenho à medida que os consumidores retornam às compras presenciais e os investidores reconhecem valor no setor publications.raywhite.com. O setor imobiliário industrial continua fundamentalmente robusto – a vacância industrial de Sydney deve permanecer abaixo de 3–4% ao longo da década assets.cushmanwakefield.com – garantindo que ativos logísticos continuarão em demanda tanto por ocupantes quanto por investidores.

Oportunidades de investimento abundam nesse cenário: desde empreendimentos residenciais de preenchimento urbano e projetos de built-to-rent (aproveitando incentivos do governo) até reformas de escritórios com potencial de valorização e instalações logísticas de alto padrão, Sydney oferece uma gama de possibilidades para investidores experientes. Principais áreas de crescimento como Greater Western Sydney se destacam – grandes projetos de infraestrutura (linhas de metrô, rodovias, o aeroporto) e centros urbanos planejados (por exemplo, Bradfield City) estão transformando essas regiões, sendo provável que gerem crescimento imobiliário acima da média à medida que novos empregos e residentes são atraídos dpn.com.au dpn.com.au. Os consagrados mercados do centro da cidade também se beneficiarão do impulso econômico geral e, no caso dos escritórios, da oferta limitada de novos empreendimentos, o que favorece os atuais proprietários.

No entanto, os riscos e desafios não devem ser subestimados. A acessibilidade à moradia está em níveis críticos – sem aumentos substanciais na oferta, muitos moradores de Sydney continuarão excluídos ou sobrecarregados pelos custos de moradia, o que pode provocar intervenção política ou prejudicar a competitividade econômica. A dependência de taxas de juros historicamente baixas para sustentar valores elevados de ativos é outra vulnerabilidade; qualquer choque que leve ao aumento dos custos de financiamento ou à redução da liquidez pode rapidamente reverberar nos valores dos imóveis. Além disso, o mercado de Sydney está entrelaçado com tendências globais: mudanças na política de investimento estrangeiro, fluxo de estudantes internacionais e saúde econômica mundial (impactando a expansão ou retração de negócios) influenciarão todos os desdobramentos nos próximos anos.

A política governamental será um fator decisivo. O sucesso (ou não) das novas iniciativas habitacionais de NSW – aceleração das aprovações de desenvolvimento, incentivos à oferta de aluguel, financiamento de infraestrutura – ajudará a determinar se Sydney conseguirá atenuar um pouco seu déficit habitacional ou se a lacuna continuará a aumentar australianpropertyupdate.com.au abc.net.au. No campo comercial, políticas que apoiem imigração e crescimento empresarial alimentarão diretamente a demanda imobiliária (mais pessoas significam mais necessidade por casas, escritórios, lojas, galpões). Por outro lado, qualquer mudança abrupta que reduza a demanda (como restrições à migração ou tributação do investimento imobiliário) pode enfraquecer o mercado.

Em resumo, o mercado imobiliário de Sydney caminhando para 2026–2028 mostra-se resiliente e dinâmico, sustentado por fundamentos sólidos: uma população crescente e abastada; status de polo econômico regional; e grandes melhorias de infraestrutura que aumentam sua capacidade. O setor residencial deve continuar crescendo (ainda que de forma modesta) e permanece uma base de riqueza (com Sydney provavelmente consolidando sua posição como cidade de média de casas acima de $2 milhões até o final desta década) abc.net.au. O mercado comercial está em modo de recuperação – as vagas em escritórios devem diminuir, o varejo continuará sua revitalização e o setor industrial/logístico consolidará seu papel fundamental na nova economia. Investidores e participantes devem se preparar para um mercado altamente competitivo (especialmente por ativos escassos como terrenos desenvolvíveis e prédios de qualidade) e adotar estratégias para navegar (seja por novos modelos de desenvolvimento, parcerias com o governo em projetos ou atualização dos ativos para atender às necessidades futuras). Apesar dos desafios de curto prazo, a perspectiva para o mercado imobiliário de Sydney é de otimismo cauteloso: o apelo duradouro e a força econômica da cidade sugerem que valores e demanda imobiliária tenderão a subir no longo prazo, mesmo com oscilações nos ciclos.

Com planejamento cuidadoso e apoio contínuo de políticas voltadas ao aumento de oferta e infraestrutura, Sydney pode gerenciar seu crescimento para garantir que seu mercado imobiliário continue sendo não apenas um motor de riqueza, mas também suporte a habitabilidade e produtividade desta cidade global nos próximos anos.

Referências:

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abc.net.au australianpropertyupdate.com.au yourmortgage.com.au abc.net.au assets.cushmanwakefield.com brokerdaily.au

Tendências Atuais em 2025

Após uma breve recessão em 2022 e início de 2023 desencadeada pelo aumento das taxas de juros, o mercado imobiliário de Sydney se recuperou no final de 2023 e início de 2024, e essa recuperação continuou em 2025. O crescimento dos preços moderou em comparação com os picos frenéticos do boom de 2021, mas permanece positivo. Segundo o National Housing Supply Council, os preços das moradias em Sydney subiram cerca de 4,9% durante 2024 (ano-calendário), enquanto os aluguéis aumentaram 4,8% australianpropertyupdate.com.au. Embora esses aumentos anuais tenham sido mais lentos que os ganhos impressionantes de 2023, ainda superaram o crescimento da renda das famílias, piorando a acessibilidade australianpropertyupdate.com.au. No início de 2025, com o RBA cortando as taxas e a confiança dos compradores retornando, os valores das propriedades recuperaram o fôlego. Dados da CoreLogic mostram que o valor médio dos imóveis em Sydney subiu cerca de 5,2% em relação ao ano anterior em fevereiro de 2025 globalpropertyguide.com. Isso está alinhado com indicadores de um mercado em transição: em maio de 2025, os valores das moradias estavam subindo cerca de 1,3% por trimestre, enquanto os cortes nas taxas “reacenderam a demanda” abc.net.au.

Sydney continua sendo a cidade mais cara da Austrália com uma ampla margem. O preço mediano das casas na Grande Sydney está em torno de $1,50 milhão em meados de 2025 yourmortgage.com.au, o mais alto de qualquer capital. (Em comparação, Melbourne está em torno de $950 mil e Brisbane cerca de ~$1,0M yourmortgage.com.au yourmortgage.com.au.) O preço mediano de apartamentos (unidades) em Sydney é de aproximadamente $860.000 yourmortgage.com.au. Esses preços elevados refletem a escassez crônica de moradias em Sydney em relação à demanda, bem como seus rendimentos mais altos. Eles também significam que até pequenas mudanças percentuais têm grande impacto em valores absolutos – por exemplo, um aumento anual de 5% adiciona cerca de $75.000 ao custo de uma casa típica em Sydney. Os preços em 2025 foram sustentados por uma oferta excepcionalmente restrita no mercado de revenda: muitos proprietários estão adiando a venda devido a quedas anteriores de preços e altas taxas de hipoteca, resultando em baixos volumes de anúncios, enquanto a construção de novas moradias tem sido lenta (discutido abaixo). Ao mesmo tempo, a demanda dos compradores foi impulsionada pelo crescimento populacional e pelo sentimento positivo decorrente da queda nas taxas de juros. A rotatividade de moradias e as taxas de sucesso em leilões em Sydney aumentaram em 2025 em comparação com 2024, especialmente para propriedades bem localizadas em faixas de preço acessíveis.

O mercado de aluguel está em níveis críticos de escassez. A taxa de vacância de Sydney para aluguéis ficou em torno de 1% ou menos entre 2023 e 2025, refletindo uma escassez aguda de oferta de imóveis para locação devido ao aumento da migração. Como consequência, os aluguéis atingiram recordes históricos. No início de 2025, Sydney é a cidade mais cara da Austrália para alugar uma casa: o aluguel mediano pedido por uma casa é de $775 por semana, enquanto para apartamentos é de $720/semana mozo.com.au mozo.com.au. Esses aluguéis aumentaram aproximadamente 8–10% no último ano, embora o ritmo de crescimento tenha começado a desacelerar no final de 2024 mozo.com.au. A inflação dos aluguéis superou em muito o crescimento da renda, empurrando mais famílias para a condição de estresse habitacional (mais de 30% da renda gasta em aluguel) – quase metade dos locatários de NSW estão nessa categoria mozo.com.au mozo.com.au. A forte competição pelos imóveis para alugar tem levado alguns inquilinos a oferecerem valores acima do pedido ou vários meses adiantados (apesar das proibições de leilão de aluguel) para garantir uma propriedade mozo.com.au. Tais condições estão atraindo investidores de volta ao mercado, já que o rendimento dos aluguéis melhorou em relação às mínimas históricas. Uma casa típica em Sydney agora rende cerca de 2,7% bruto (com $40 mil de aluguel anual em uma casa de $1,5 milhão) e um apartamento cerca de 4,2% bruto, marcadamente superior a alguns anos atrás quando os rendimentos caíram abaixo de 2,5% para casas. No entanto, os altos custos dos juros ainda significam que muitos investidores alavancados enfrentam fluxo de caixa negativo no curto prazo. Em resumo, o mercado imobiliário de Sydney em 2025 apresenta preços em alta, aluguéis disparando e uma grave crise de oferta, tudo isso em meio a condições de empréstimo um pouco melhores e desafios persistentes de acessibilidade.

Análise Regional/Subúrbios: Restrições de acessibilidade e infraestrutura estão remodelando os padrões de demanda dentro da Grande Sydney. No último ano, alguns dos maiores crescimentos de preço ocorreram em áreas suburbanas mais distantes, onde os preços são (relativamente) mais baixos. Por exemplo, St Marys, no oeste de Sydney, viu os preços das casas subirem +8,4% nos últimos 12 meses, e Richmond–Windsor (extremo noroeste) aumentou +6,7% yourmortgage.com.au. Subúrbios como Fairfield, no sudoeste (~+6,5%), também superaram yourmortgage.com.au. Essas áreas, todas com preços medianos de casas bem abaixo da média da cidade (frequentemente na faixa de $700 mil–$900 mil), têm se beneficiado do interesse de compradores de primeira viagem e investidores buscando maiores rendimentos com aluguel. O forte crescimento populacional no oeste de Sydney, aliado a novas infraestruturas (como melhorias no transporte e o futuro aeroporto), está impulsionando esses mercados. Em contraste, muitos subúrbios premium centrais e costeiros (Eastern Suburbs, North Shore, Inner West) apresentaram crescimento mais estável ou pequenas quedas em 2024, pois seus preços já elevados foram mais sensíveis ao aumento das taxas de juros. Dito isso, desde o início de 2025, o segmento de alto padrão do mercado também recuperou parte do seu dinamismo, impulsionado por melhores condições financeiras e o retorno do interesse estrangeiro. Imóveis de prestígio em áreas valorizadas (por exemplo, subúrbios à beira-mar no leste) estão registrando uma nova demanda de compradores locais abastados em busca de casas maiores e alguns compradores internacionais, embora a atividade estrangeira permaneça abaixo do seu pico em meados da década de 2010.

O mercado de apartamentos de Sydney apresenta uma divergência semelhante. A demanda por unidades em subúrbios de médio e grande porte (muitas vezes próximos a universidades ou centros de transporte) aumentou à medida que compradores de casas com preços fora do alcance e recém-chegados buscam opções mais acessíveis. Os preços dos apartamentos em áreas como Parramatta, Liverpool e ao longo dos corredores da linha do metrô estão em alta. Apartamentos no centro da cidade, que ficaram para trás durante a COVID, voltaram fortemente nos aluguéis e agora veem o crescimento dos preços retornar, já que estudantes e jovens profissionais voltaram em grande número ao centro. Ainda assim, o crescimento dos preços dos apartamentos (em toda a cidade) tem sido modesto – aproximadamente estável ou com alguns pontos percentuais de aumento no último ano – já que um excesso de novos apartamentos do último boom e preocupações contínuas com a qualidade da construção (por exemplo, defeitos em prédios altos) limitaram o entusiasmo dos compradores. Isso está mudando à medida que aluguéis em níveis recordes e a grande diferença de preço entre apartamentos e casas (mediana do apartamento ~AU$860 mil vs casa AU$1,5 milhão) levam mais compradores ao mercado de apartamentos abc.net.au. A Domain informa que incentivos para primeiros compradores e pressões de acessibilidade estão impulsionando o interesse por apartamentos, e espera que os valores dos apartamentos atinjam novos recordes em Sydney até 2025–26 abc.net.au abc.net.au.

Resumindo, as regiões externas mais acessíveis e o segmento de apartamentos estão liderando o crescimento, enquanto os mercados mais caros estão se recuperando de forma mais gradual. Corredores de crescimento importantes a observar incluem o sudoeste de Sydney (Bringelly–Austral–Liverpool) e o noroeste (Marsden Park–Riverstone), onde milhares de novas casas estão sendo construídas, além de centros consolidados como Parramatta (o “segundo CBD” de Sydney), que está atraindo grandes projetos de escritórios, varejo e residencial de alta densidade. Essas áreas estão se beneficiando diretamente de investimentos em infraestrutura e do aumento populacional. Enquanto isso, os Eastern Suburbs e North Shore continuam sendo as áreas mais caras (muitos subúrbios com preço mediano de casas acima de AU$3 milhões) e, embora a demanda lá seja estável, as taxas de crescimento são mais contidas devido ao teto de acessibilidade e à falta de nova oferta (escassez de terrenos).

Dinâmica de Oferta, Demanda & Políticas

Previsões 2026–2028 (Preços, Aluguéis & Demanda)

Oportunidades e Riscos de Investimento no Setor Residencial

O mercado residencial de Sydney oferece oportunidades atraentes e riscos notáveis para investidores e compradores de imóveis nos próximos anos:

Oportunidades: A demanda fundamental em Sydney – impulsionada pelo crescimento populacional, uma economia forte e a desejabilidade como cidade global – proporciona uma base sólida para investimentos em habitação. Com os preços se recuperando e as taxas de juros tendendo a cair, há potencial para valorização de capital até o final da década de 2020 (embora em taxas moderadas). Os rendimentos de aluguel melhoraram, especialmente para apartamentos, o que significa que novos investidores podem alcançar um fluxo de caixa melhor do que há alguns anos (por exemplo, ~4% de rendimento bruto em apartamentos). Além disso, certos segmentos e regiões podem superar a média: por exemplo, terrenos em corredores de crescimento (Sydney Ocidental próximo ao Aerotrópole, ou Noroeste em torno de novas estações de metrô) podem apresentar valorização acima da média à medida que a infraestrutura e os empregos transformam essas áreas. Investir em apartamentos bem localizados também pode ser atraente, já que a diferença de preço em relação às casas faz com que mais compradores/inquilinos migrem para unidades; atualmente, os valores dos apartamentos em Sydney já devem bater recordes devido a essa mudança na demanda abc.net.au abc.net.au. O apoio do governo à habitação (como subsídios para o primeiro imóvel ou programas de baixo depósito) também sustenta o nível de entrada do mercado, beneficiando proprietários nesses segmentos. Em resumo, a falta crônica de oferta e a vitalidade econômica de Sydney tornam o investimento em habitação de longo prazo um forte argumento, desde que seja possível entrar no mercado.
Riscos: O principal risco é a acessibilidade e dívida. Os preços em Sydney são tão altos que ficam sensíveis a mudanças nas taxas de juros e a choques econômicos mais amplos. Se a inflação voltasse a disparar ou a economia global entrasse em recessão, as taxas de juros poderiam subir ou pelo menos não cair como o esperado, o que poderia rapidamente frear o crescimento dos preços ou até causar uma queda. Compradores altamente alavancados estão vulneráveis a aumentos nas taxas ou prestações. Riscos regulatórios também existem – por exemplo, qualquer mudança futura em benefícios fiscais para investidores (negociação a descoberto, concessões em imposto de ganho de capital) poderia reduzir a demanda de investidores e suavizar preços, particularmente para apartamentos voltados ao investimento. Outro risco é a qualidade da construção e excesso de oferta em certos pontos: algumas áreas tiveram uma abundância de novos apartamentos de alto padrão (por exemplo, Olympic Park, Zetland), e embora a vacância seja baixa agora, se um grande número dessas unidades ficar pronto simultaneamente, os proprietários dessas regiões podem enfrentar mais concorrência e um crescimento mais lento do aluguel. Investidores precisam ficar atentos a prédios com defeitos de condomínio ou custos elevados de manutenção, que têm sido um problema em NSW. Há também o risco de concentração econômica – o destino de Sydney está atrelado a setores como finanças, tecnologia e imigração; qualquer política que reduza drasticamente a imigração ou qualquer queda no emprego de colarinho branco (como uma crise financeira) impactaria a demanda por habitação. Por fim, risco de liquidez: o mercado de Sydney é cíclico, e vender em um ciclo de baixa pode ser desafiador (menos compradores capazes de pagar em um ambiente de crédito restrito). Especuladores de curto prazo podem se prejudicar se comprarem em alta e precisarem vender rapidamente. Em geral, apesar de o mercado imobiliário de Sydney demonstrar ser uma história de “alta demanda, oferta limitada” que favorece o investimento, ele apresenta custos de entrada elevados e exposição a oscilações macroeconômicas.

Indicador (Sydney)	Status/Trend Recente 2025	Perspectiva 2026–2028
Preço Mediano das Casas	~AU$1,50M (junho de 2025); em recuperação, +5% ano a ano globalpropertyguide.com.Mais alto na Austrália yourmortgage.com.au.	Alta gradual para cerca de $1,83 milhão até 2026 (+7%) abc.net.au; ganhos moderados adicionais (~3–5%/ano) até 2028, salvo choques.Preços sustentados pela baixa oferta e cortes nas taxas.
Preço Mediano da Unidade	~$860 mil (junho de 2025); relativamente estável recentemente (segmento mais barato está em alta demanda) abc.net.au.	Novos recordes esperados – ~$889 mil até 2026 (+6%) abc.net.au.Acessibilidade e mudança de compradores de primeira casa para unidades devem impulsionar um crescimento anual de aproximadamente 4–5% até 2028.
Aluguel Anual – Casa	$775/semana (2025), aumento de aproximadamente 8–10% ao ano; vacância de cerca de 1% (extremamente baixa) mozo.com.au.	Crescimento do aluguel desacelerando, mas permanece positivo.A taxa de vacância pode subir para 2% até 2026–27.Espere aumentos de aluguel de porcentagem anual baixa; alívio leve se a oferta melhorar, mas aluguéis provavelmente ≥$850/semana até 2028.
Aluguel Anual – Unidade	$720/semana (2025), aumento de ~10% ano a ano; forte demanda com o retorno dos estudantes mozo.com.au.	Aumentos de aluguel continuam em 2025–26, depois moderando.Até 2028, unidades ~R$800/semana.Aluguéis altos (e alívio nas taxas de juros) sustentam o interesse dos investidores em apartamentos.
Adições à Oferta Habitacional	~28.000 novas moradias por ano projetadas para os próximos 5 anos planning.nsw.gov.au; abaixo da demanda.Apenas 177 mil construídas em todo o país em 2024 australianpropertyupdate.com.au.	A oferta insuficiente persiste. As conclusões podem aumentar modestamente até 2027–28 se as reformas forem bem-sucedidas, mas provavelmente ainda ficarão aquém do necessário (~40 mil/ano).Escassez crônica mantém pressão ascendente sobre preços/alugueis.
Demanda e Sentimento dos Compradores	Melhorou em 2025 devido a cortes nas taxas e crescimento populacional; compradores de primeira casa estão ativos, mas com orçamento apertado.	Deve permanecer sólido conforme as taxas caem.Risco: se a economia enfraquecer ou o crédito ficar mais restrito, a demanda pode cair.No geral, a forte migração e as perspectivas de emprego sustentam uma demanda estável até 2028.

Fontes: Domain, ABC News, NSW Planning, National Housing Supply & Affordability Council abc.net.au yourmortgage.com.au planning.nsw.gov.au australianpropertyupdate.com.au mozo.com.au.

Tabela 1: Mercado Residencial de Sydney – Indicadores-Chave e Previsões

(A Tabela 1 destaca os principais indicadores do mercado residencial de Sydney e as tendências esperadas.)

Mercado de Imóveis Comerciais em Sydney

Setor de Escritórios (Escritórios no CBD e Metropolitanos)

Setor de Varejo (Imóveis Comerciais & Shoppings)

Segmento	Condições de Mercado 2025 (Sydney)	Previsão/Perspectiva 2026–2028
Escritórios (CBD)	Vago ~12,7%–12,8% (final de 2024) – atingiu o pico e está estabilizando cbre.com.au.Aluguéis prime se mantêm (aluguéis efetivos prime no CBD +5% em 2024) cbre.com; incentivos altos (~35–40%) ainda são comuns.Nova oferta limitada em 2025–26 aliviando a pressão cbre.com.au.Rende aproximadamente 6,0% prime (após queda de valor) content.knightfrank.com.	Recuperação gradual.Vacância deve cair para cerca de 8–10% até 2027 à medida que a absorção melhora (oferta mínima).Crescimento do aluguel em escritórios de alto padrão está em dígitos baixos anualmente cbre.com (a busca por qualidade continua).Escritórios mais antigos podem ficar para trás ou serem convertidos para outros usos.Espera-se que os rendimentos comprimam cerca de 25–50 pontos-base até 2026, à medida que os cortes nas taxas impulsionam os valores content.knightfrank.com, atraindo mais investidores.Sydney provavelmente entre os principais desempenhos de escritórios na Austrália cushmanwakefield.com.
Varejo	Forte recuperação.Ativos de varejo liderando os retornos (retornos totais +2,8% no último trimestre) publications.raywhite.com.Aumento da demanda dos investidores – o varejo representou 41% das transações de 2024 (vs média de 28%) publications.raywhite.com.Baixa taxa de vacância em centros ancorados por supermercados (~4% ou menos) linkedin.com.Aluguéis aumentando ligeiramente; aluguéis de shopping centers preveem crescimento de um dígito baixo em 2025 cbre.com.Rendimentos: aproximadamente 5–6% para shoppings de alto padrão, maior para varejo sub-regional/de rua.	Perspectiva estável. Crescimento populacional e oferta limitada de novos empreendimentos sustentam os aluguéis – espera-se crescimento anual do aluguel de 1–3% em centros bem localizados cbre.com.O varejo é visto como destaque em 2025–26 entre os setores publications.raywhite.com, com investidores focando em centros suburbanos.Riscos: o consumo dos consumidores pode enfraquecer; mas o varejo essencial deve permanecer resiliente.Potencial ligeira compressão de rendimento se as taxas de juros caírem (aumentando os valores), embora rendimentos amplamente estáveis sejam prováveis.No geral, espera-se que os imóveis de varejo mantenham alta taxa de ocupação e uma renda sólida; centros de sucesso irão integrar mais entretenimento/experiências para prosperar publications.raywhite.com.
Industrial	Veja a próxima seção para uma análise detalhada do mercado industrial. O setor industrial de Sydney continua em alta: vacância ~2,8% (1º tri 2025) assets.cushmanwakefield.com; aluguéis ainda em alta (embora mais devagar, +0,7% trimestre a trimestre) assets.cushmanwakefield.com; demanda sem precedentes por parte da logística, com rendimentos prime em torno de ~5,25%–5,75%.Investidores interessados, mas preços elevados; houve algum enfraquecimento nos rendimentos em 2022–24.	Veja a próxima seção. A perspectiva é positiva, mas moderada: leve aumento da vacância (para <3,5% até o final de 2025) com grande influxo de oferta, seguido de nova restrição assets.cushmanwakefield.com.Crescimento do aluguel ~4% em 2025 (Sydney) assets.cushmanwakefield.com, depois dígitos médios simples em 2026–27 em submercados com oferta insuficiente.A compressão dos rendimentos provavelmente ocorrerá no final de 2025–2026, à medida que os cortes nas taxas melhoram o sentimento brokerdaily.au – Os rendimentos industriais de Sydney podem se fortalecer em 25–50 pontos-base, dado o interesse global em ativos de logística.Os motores de demanda de longo prazo (e-commerce, infraestrutura como novo aeroporto) mantêm este setor robusto.

Fontes: CBRE, Knight Frank, Ray White Comm., Cushman & Wakefield cbre.com.au content.knightfrank.com publications.raywhite.com assets.cushmanwakefield.com.

Tabela 2: Resumo do Mercado Imobiliário Comercial de Sydney (2025 e Perspectivas)

(A Tabela 2 resume as condições de mercado e previsões dos segmentos de escritórios, varejo e industrial de Sydney. O segmento industrial é detalhado na próxima seção.)

Mercado de Imóveis Industriais de Sydney

Nova oferta está finalmente aumentando após anos de subconstrução.

Tendências Atuais em 2025

Perspectivas 2026–2028

A perspectiva de médio prazo para o mercado industrial de Sydney é fundamentalmente forte, ainda que o crescimento acelerado vá dar lugar a um ritmo mais estável. Pontos-chave para 2026–28:

Vacância & Oferta: O atual boom de construções elevará temporariamente a vacância até 2025, mas, além disso, a nova oferta provavelmente ficará aquém da demanda. A disponibilidade de terrenos industriais em Sydney é limitada pela geografia e zoneamento – o Oeste de Sydney tem terra, mas infraestrutura e processos de planejamento determinam o ritmo de liberação. Muitos incorporadores também têm receio de construir excessivamente diante dos altos custos. A Cushman prevê que a vacância possa atingir um pico abaixo de 3,5% em 2025, para então cair do final de 2025 para 2026 assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Em 2027, a vacância pode voltar para cerca de 2% ou menos se o desenvolvimento desacelerar. Em resumo, o mercado industrial de Sydney continuará praticamente próximo da ocupação máxima, já que a vacância estrutural em um mercado saudável gira em torno de 5% e Sydney estará bem abaixo disso.
Crescimento do aluguel: Espere um crescimento contínuo dos aluguéis, mas em dígitos únicos médios ao ano. Para 2025, projeta-se 4,3% assets.cushmanwakefield.com; uma ordem semelhante (talvez 3–5% ao ano) é provável para 2026 e 2027. Alguns mercados selecionados podem superar 5% se a oferta for especialmente limitada nesses locais assets.cushmanwakefield.com. Por exemplo, se poucos novos projetos começarem em South Sydney ou Central West, essas áreas podem ver aumentos excessivos nos aluguéis devido à demanda reprimida. Por outro lado, distritos com muitos novos empreendimentos (partes do Outer West) podem ver aluguéis mais estáveis até que o espaço seja absorvido. Uma tendência interessante: incentivos de proprietários podem aumentar levemente (como ocorreu em 2024 para ~15% nos pré-contratos assets.cushmanwakefield.com), o que modera o crescimento efetivo do aluguel, mesmo que o valor de tabela aumente. Ainda assim, os proprietários industriais estão em posição forte. Até 2028, os aluguéis de galpões prime em Sydney podem facilmente estar 15%+ acima do valor atual, considerando os fatores estruturais.
Fatores de demanda: O e-commerce continuará sendo um grande ocupante – o crescimento do varejo online estabilizou em cerca de 11% das vendas, mas crescimento adicional (para mais de 15% até o final da década) exigirá mais espaço logístico. Empresas de logística terceirizada (3PL), empresas de entrega de encomendas e varejistas que otimizam cadeias de suprimentos impulsionarão as locações. A Cushman espera uma retomada na atividade de 3PL no segundo semestre de 2025, já que muitas dessas empresas estavam surpreendentemente quietas (talvez devido à capacidade construída anteriormente), mas precisarão expandir para lidar com volumes crescentes assets.cushmanwakefield.com. Além disso, a revitalização industrial (por exemplo, em farmacêuticos, alimentos ou alta tecnologia) pode aumentar modestamente a demanda, especialmente com o interesse do governo em internalizar indústrias críticas. Os novos polos tecnológicos de Sydney (como as zonas de indústria avançada no oeste da cidade) podem gerar demanda por instalações. Centros de dados também estão disputando terrenos industriais – embora não sejam armazéns tradicionais, eles ocupam zonas industriais e estão crescendo graças à economia digital. Essa competição (centros de dados geralmente pagam valores altos por acesso à terra/energia) continuará pressionando para cima os preços dos terrenos e limitando o desenvolvimento de armazéns em certos locais assets.cushmanwakefield.com.
Perspectiva de investimento: Como mencionado, o cenário está montado para uma possível nova compressão dos yields industriais em 2025–26, devido ao peso do capital e taxas de juros mais baixas brokerdaily.au. Muitos investidores globais veem o setor industrial australiano como subofertado e uma história de crescimento de longo prazo. Até 2028, podemos ver os yields industriais prime de Sydney voltando para a faixa de baixos 5% ou até altos 4%, se a economia estiver sólida. Isso implica em mais crescimento de capital. No entanto, yields tão baixos também aumentam o risco de entrada – se as taxas dos títulos subirem inesperadamente, os valores industriais seriam sensíveis. Em geral, espere alta demanda de investidores persistir, possivelmente impulsionando o desenvolvimento por meio de parcerias de capital (por exemplo, grandes instituições financiando a construção de parques logísticos para acessar estoques).
Riscos: Um risco é a recessão econômica reduzindo a demanda – por exemplo, se o consumo cair fortemente, varejistas podem consolidar armazéns, diminuindo locações. Mas, dados os movimentos seculares, este é um risco moderado; a maioria dos ocupantes planeja a longo prazo e pequenos solavancos não mudarão a trajetória. Risco de superoferta é outro – será que a atual onda de oferta vai exagerar? Até agora, uma parte significativa já está pré-locada e o restante deve ser absorvido em breve, mas se os espaços especulativos de 2025 demorarem, os desenvolvedores devem recuar (autocorretivo). A mensagem dos relatórios do setor é que qualquer aumento de vacância será temporário assets.cushmanwakefield.com. Outro risco são os atrasos em infraestrutura: estradas e portos de Sydney precisam acompanhar o ritmo (por exemplo, se o terminal intermodal de Moorebank ou as melhorias nas rodovias enfrentarem problemas, algumas eficiências logísticas podem ser adiadas). E a inflação de custos continua preocupando – a construção de galpões está 20–30% mais cara do que há alguns anos; se os custos não caírem, o aluguel precisará continuar subindo para justificar novos desenvolvimentos. Por fim, mudanças regulatórias (como regras de zoneamento ou ambientais) podem impactar a oferta de terrenos industriais, mas não há expectativa de medidas que aliviem muito essas restrições.

Oportunidades e Riscos de Investimento no Setor Industrial

As oportunidades no mercado industrial de Sydney são significativas:

Ativos logísticos principais (centros de distribuição modernos com contratos de longo prazo) proporcionam uma renda estável em um mercado com restrição de terrenos. Com a vacância projetada para permanecer baixa, os proprietários de instalações industriais bem localizadas podem esperar alta ocupação e a capacidade de aumentar gradualmente os aluguéis. Se adquiridos nos níveis de rendimento atuais (~5%), esses ativos podem apresentar valorização de capital caso os yields se comprimam como esperado com a queda das taxas de juros brokerdaily.au. Em uma economia em diversificação, ter exposição a logística (que sustenta o e-commerce e o consumo) é vista como uma estratégia relativamente defensiva, mas com potencial de crescimento – uma combinação rara.
Oportunidades de desenvolvimento: Para incorporadoras com terrenos ou capacidade de regularizar terrenos, a escassez contínua significa que projetos “build-to-suit” para locatários (especialmente grandes, que precisam de instalações personalizadas) podem ser altamente lucrativos. O redesenvolvimento de áreas industriais antigas (por exemplo, antigos sítios industriais mais próximos ao centro que podem ser transformados em centros logísticos de múltiplos andares ou data centers) é outra oportunidade emergente dada a extrema escassez de terrenos próximos à cidade. Armazéns de múltiplos pavimentos, ainda novidade na Austrália, podem se tornar viáveis em Sydney, como já ocorre em cidades densamente povoadas da Ásia.
Novos sub-setores: Como destacado, alternativas como data centers e armazenagem refrigerada estão em expansão. Data centers no Oeste de Sydney (por exemplo, região de Eastern Creek) têm se expandido, impulsionados pela demanda de computação em nuvem. Estes frequentemente oferecem contratos de longo prazo com locatários de alto crédito (empresas de tecnologia), atraindo investidores. Da mesma forma, armazéns refrigerados (distribuição de alimentos) e instalações logísticas de última milha próximas a grandes centros populacionais estão em alta demanda (pense em centros de distribuição para entregas de supermercados). Investidores atentos podem mirar ativos industriais que atendam a esses nichos.

Os riscos não estão ausentes:

Risco de precificação: Imóveis industriais já não são baratos; em alguns casos, estão, arguivelmente, precificados à perfeição. Se as condições econômicas não seguirem o caminho esperado (por exemplo, se a inflação persistir e as taxas de juros permanecerem altas por mais tempo), a esperada compressão dos rendimentos pode não ocorrer e aquisições com preços elevados podem ter desempenho inferior ao esperado. Há também menos espaço para compressão dos cap rates agora em comparação a cinco anos atrás, quando os rendimentos eram de 7–8%. Portanto, retornos futuros dependerão mais do crescimento do aluguel, que, embora provável, pode não repetir as taxas extraordinárias dos últimos anos.
Concentração de inquilinos e obsolescência: Alguns investidores se preocupam com o risco específico – por exemplo, se um dos poucos grandes operadores logísticos (3PL) ou locatários do varejo inadimplirem ou desocuparem, realocar o espaço num ambiente de altos aluguéis pode ser desafiador caso o mercado recue. Além disso, as instalações podem se tornar obsoletas (por exemplo, pé-direito baixo, acesso insuficiente a caminhões), especialmente conforme a tecnologia avança (automatização em armazéns, etc.). Pode ser necessário investimento contínuo para manter os ativos atualizados.
Fatores regulatórios/ambientais: A sustentabilidade está ganhando cada vez mais destaque – galpões com baixa eficiência energética ou sem painéis solares, etc., podem enfrentar menor demanda à medida que locatários e investidores priorizam edifícios verdes. Além disso, quaisquer mudanças na política comercial ou nas operações portuárias (como alterações nos volumes de importação/exportação) podem afetar indiretamente certos polos industriais.
Mudanças na cadeia de suprimentos: Eventos geopolíticos podem alterar as rotas da cadeia de suprimentos; por exemplo, o aumento do onshoring pode realmente impulsionar a demanda por espaços de produção local, enquanto uma recessão global pode reduzir as importações, afetando o espaço logístico portuário. No entanto, a economia diversificada e a posição de Sydney significam que a cidade deve se adaptar a vários cenários.

Conclusão

Referências:

ABC News (2025). Preços dos imóveis devem atingir recordes em 2025–26, trazendo dor para compradores e boom para vendedores. abc.net.au abc.net.au abc.net.au
National Housing Supply & Affordability Council (2025). Estado do Sistema Habitacional 2025 – Principais conclusões sobre déficit habitacional e acessibilidade australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au
NSW Department of Planning (2024). Previsão de Oferta Habitacional da Grande Sydney – Projeção de 172.900 novas moradias até 2029 (28.800 por ano) planning.nsw.gov.au
Domain (2025). Relatório de Previsão de Preços AF2025–26 – Preço da casa em Sydney previsto em +7% para $1,83 milhões; unidade +6% para $889 mil abc.net.au abc.net.au
CoreLogic/Cotality (2025). Relatório de Dor & Ganho – 95% das vendas lucrativas no início de 2025; preços sobem após cortes do RBA abc.net.au
YourMortgage (jul 2025). Preços Médios das Casas – Preço médio das casas em Sydney $1,496M; crescimento mais rápido em St Marys (+8,4%), Richmond-Windsor (+6,7%), Fairfield (+6,5%) yourmortgage.com.au yourmortgage.com.au
Mozo (jan 2025). Aluguel Médio na Austrália – Aluguel médio em Sydney $775 (casas) e $720 (apartamentos) por semana (maior do país) mozo.com.au mozo.com.au
Cushman & Wakefield (2025). Sydney Industrial Marketbeat Q1 2025 – Vacância 2,8%; previsão de aumento de aluguel +4,3% em 2025; vacância deve permanecer <3,5% assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com
CBRE Research (2025). Perspectiva do Mercado Imobiliário do Pacífico – Crescimento do aluguel industrial desacelerando, mas permanecendo positivo; aluguéis do varejo devem crescer em dígitos baixos, com Perth/Sydney liderando cbre.com cbre.com
Knight Frank Research (2025). Mercado de Escritórios em Sydney Q1 2025 – Retornos prime ~6,0% estáveis, expectativa de compressão no segundo semestre de 2025; vacância de 12,8% e provavelmente atingiu o pico content.knightfrank.com content.knightfrank.com
Ray White Commercial (2025). Perspectiva do Mercado Imobiliário – Varejo deve liderar o desempenho comercial em 2025; transações no varejo em alta, dominaram os retornos totais publications.raywhite.com publications.raywhite.com
Knight Frank (2025). Perspectiva do Mercado Imobiliário Comercial Australiano – Recuperação em todos os setores, demanda industrial causando compressão de rendimento, capital estrangeiro ativo brokerdaily.au brokerdaily.au
ABC News (2025). NSW acelera oferta de aluguel – Desconto de 50% no imposto sobre a terra para BTR estendido indefinidamente; permitindo que incorporadores construam infraestrutura para acelerar a habitação abc.net.au abc.net.au
Reuters Poll via GlobalPropertyGuide (2025). Análise do mercado habitacional – Analistas projetam +3,7% nos preços residenciais na Austrália em 2025, +5,0% em 2026/27; Sydney ~+3% em 2025 (mais modesto) globalpropertyguide.com
Cushman & Wakefield (2025). Perspectiva Australiana 2025 – Sydney/Brisbane liderando a recuperação de escritórios; cortes nas taxas devem impulsionar investimentos, compressão de rendimento em logística no final de 2025 cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com

abc.net.au australianpropertyupdate.com.au yourmortgage.com.au abc.net.au assets.cushmanwakefield.com brokerdaily.au

Perspectivas do Mercado Imobiliário de Sydney 2025–2028

Ambiente Econômico & Político em 2025

Mercado Imobiliário Residencial de Sydney

Dinâmica de Oferta, Demanda & Políticas

Previsões 2026–2028 (Preços, Aluguéis & Demanda)

Oportunidades e Riscos de Investimento no Setor Residencial

Mercado de Imóveis Comerciais em Sydney

Setor de Escritórios (Escritórios no CBD e Metropolitanos)

Setor de Varejo (Imóveis Comerciais & Shoppings)

Mercado de Imóveis Industriais de Sydney

Tendências Atuais em 2025

Perspectivas 2026–2028

Oportunidades e Riscos de Investimento no Setor Industrial

Conclusão

Tendências Atuais em 2025

Dinâmica de Oferta, Demanda & Políticas

Previsões 2026–2028 (Preços, Aluguéis & Demanda)

Oportunidades e Riscos de Investimento no Setor Residencial

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Setor de Escritórios (Escritórios no CBD e Metropolitanos)

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Perspectivas 2026–2028

Oportunidades e Riscos de Investimento no Setor Industrial

Conclusão

Marcin Frąckiewicz

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