Mercado Comercial (2025): O setor imobiliário comercial de Vancouver demonstrou resiliência diante dos ventos contrários da economia.A atividade de investimento aumentou no início de 2025 – cerca de US$ 2 bilhões em transações de propriedades comerciais foram concluídas no primeiro trimestre de 2025, um aumento de 10% em relação ao ano anterior altusgroup.com altusgroup.com.Os investidores continuam atraídos pelos fundamentos e pela história de crescimento de longo prazo de Vancouver, evidenciado pelo recente ranking da cidade como o principal mercado no Canadá em sentimento de investimento em imóveis comerciais altusgroup.com.Dito isso, diferentes classes de ativos estão passando por condições divergentes.O espaço de escritórios em Vancouver está enfrentando uma taxa de vacância elevada (disponibilidade em torno de 12,4% no início de 2025) devido ao novo estoque e à persistência do trabalho híbrido altusgroup.com.Proprietários relatam um “voo para a qualidade”, já que escritórios modernos de Classe A continuam apresentando absorção positiva (sete trimestres consecutivos até o primeiro trimestre de 2025) e disponibilidade mais restrita, mesmo enquanto imóveis de escritórios mais antigos permanecem estagnados altusgroup.com altusgroup.com.Notavelmente, alguns prédios de escritórios subutilizados estão sendo reaproveitados – por exemplo, uma torre de escritórios de 12 andares no centro foi vendida para ser convertida em um hotel de 180 quartos altusgroup.com, refletindo uma tendência de reuso adaptativo no centro.O setor imobiliário comercial de varejo está mais fortalecido: os volumes de investimento em varejo aumentaram 140% em relação ao ano anterior no início de 2025 altusgroup.com, à medida que investidores miram ruas comerciais de destaque e centros ancorados por supermercados.No entanto, a incerteza paira sobre as tradicionais lojas de departamento; a icônica Hudson’s Bay Company entrou com pedido de proteção contra credores, e possíveis fechamentos de lojas podem deixar grandes vacâncias, forçando os proprietários a serem criativos na reurbanização de grandes espaços comerciais altusgroup.com altusgroup.com.Imóveis industriais e logísticos, por muito tempo os queridinhos do mercado de Vancouver, sofreram uma leve desaceleração.A disponibilidade industrial aumentou para cerca de 6,0% – o nível mais alto desde 2010 – já que alguns investidores adiaram decisões em meio a incertezas comerciais altusgroup.com altusgroup.com.Ainda assim, a demanda por armazéns permanece fundamentalmente forte (a absorção líquida ainda é positiva) e a escassez de terrenos em Vancouver garante que o imóvel industrial continue sendo um investimento valioso a longo prazo altusgroup.com altusgroup.com.No geral, o setor comercial de Vancouver em 2025 está misto: sólido no varejo e no desenvolvimento de locação multifamiliar, cautelosamente otimista em escritórios (para espaços de alto padrão) e com uma ligeira pausa no industrial – mas, de modo geral, a atratividade da cidade para investidores e empresas continua sustentando a estabilidade do mercado.
Condições Atuais do Mercado em 2025
O cenário imobiliário de Vancouver em 2025 é marcado por um alto estoque e preços em queda no setor residencial, em um contexto de um mercado comercial resiliente, mas em evolução.
Mercado Residencial (2025): O mercado imobiliário da Grande Vancouver passou do intenso mercado de vendedores dos anos anteriores para um território mais equilibrado ou até mesmo favorável aos compradores. As vendas de imóveis desaceleraram – as transações acumuladas até o início de 2025 foram das mais fracas em uma década storeys.com – e os anúncios ativos cresceram para máximas de vários anos. Em maio de 2025, havia mais de 17.000 anúncios ativos na Grande Vancouver, um aumento de 26% em relação ao ano anterior e o maior nível de estoque desde 2016 wowa.ca. Esse aumento da oferta, combinado com custos de financiamento mais altos, aliviou a pressão de alta sobre os preços. O preço de referência para todos os tipos de imóveis na Grande Vancouver está em torno de $1,18 milhão, o que é cerca de 2,9% menor do que um ano atrás wowa.ca. Os preços médios tiveram uma queda ainda mais acentuada, de cerca de ~5-6% ano a ano wowa.ca. Com os volumes de vendas contidos (as vendas de maio de 2025 foram ~18% menores do que em maio de 2024 wowa.ca) e novos anúncios sendo lançados em ritmo constante, a razão vendas/novos anúncios ficou em torno de 30%. Esse SNLR indica condições de mercado de compradores (bem abaixo dos 60%+ que caracterizam o mercado de vendedores) wowa.ca. Em resumo, o mercado imobiliário residencial de Vancouver em meados de 2025 está mais calmo e negociável: os compradores recuperaram alguma vantagem, enquanto os vendedores enfrentam um mercado mais sensível ao preço após anos de crescimento implacável.
Tendências de Preços de Habitação e Acessibilidade
Após uma década de valorização dramática, os preços das casas em Vancouver recentemente entraram em um período de correção modesta. De 2005 a 2022, os valores dos imóveis subiram exponencialmente – o preço de referência MLS é mais de 235% maior do que em 2005 (um crescimento composto de ~6,1% ao ano) wowa.ca. Esse aumento de longo prazo, impulsionado pela escassez de terras, crescimento populacional e investimento global, fez de Vancouver um dos mercados imobiliários mais caros do mundo. No entanto, 2022 marcou um ponto de inflexão, pois as taxas de juros começaram a subir vertiginosamente. Em 2023-2024, as taxas de hipoteca mais altas reduziram significativamente a acessibilidade ao comprador e esfriaram a demanda, fazendo com que os preços se estabilizassem e caíssem levemente. O preço composto de referência na Grande Vancouver atingiu o pico no início de 2022 e depois começou a cair. Em meados de 2025, os valores de referência estão cerca de 5–10% abaixo desse pico, dependendo do tipo de imóvel (por exemplo, imóveis unifamiliares estão cerca de 3,2% abaixo no comparativo anual, apartamentos tipo condomínio caíram cerca de 2,4% ao ano) wowa.ca. O preço médio de venda de todos os tipos de imóveis na Grande Vancouver em maio de 2025 foi de cerca de $1,27 milhão, aproximadamente 6% menor do que um ano antes wowa.ca. Em resumo, os preços recuaram levemente dos recordes históricos, oferecendo um pequeno alívio aos compradores em comparação com o frenesi de 2021.
Acessibilidade, no entanto, continua sendo o maior desafio de Vancouver. No final de 2023, o RBC declarou que o mercado imobiliário da cidade estava em “crise total” em termos de acessibilidade vancouver.citynews.ca. Na verdade, era o momento mais caro da história para comprar uma casa no Canadá: o índice do RBC mostrava que um comprador típico em Vancouver precisaria de mais de 106% da renda familiar média apenas para cobrir os custos de adquirir uma casa média vancouver.citynews.ca. Esse é um número impressionante – basicamente, a família representativa não consegue comprar uma casa em Vancouver a menos que dedique mais do que toda a sua renda bruta para isso. Esse peso extremo nos custos só diminuiu levemente com a recente queda dos preços. Mesmo em cenários otimistas, o RBC projetou que até 2025 a renda necessária cairia apenas para os níveis de meados de 2022 – ainda extraordinariamente alta e mal melhorando o acesso da maioria dos compradores vancouver.citynews.ca vancouver.citynews.ca. Outras métricas reforçam esse panorama: as razões preço-renda e preço-aluguel de Vancouver estão entre as piores do mundo, e a cidade consistentemente ocupa o posto de cidade menos acessível do Canadá tanto para comprar quanto para alugar.
A pressão não se limita aos compradores. Inquilinos enfrentam aluguéis recordes e baixa taxa de vacância. No início de 2024, a taxa de vacância de aluguel na Grande Vancouver estava em torno de 1,6%, um leve aumento em relação aos níveis próximos de zero, mas ainda bem abaixo do equilíbrio saudável jarmanrealestate.com. Este mercado restrito elevou o aluguel médio mensal de um apartamento de dois quartos para cerca de $2,200 (e mais de $2.500 para o aluguel de um condomínio) – o valor mais alto do país vancouver.citynews.ca vancouver.citynews.ca. A renda não acompanhou esse ritmo, então muitas famílias estão gastando muito acima dos recomendados 30% da renda com moradia. Essas pressões de acessibilidade têm efeitos demográficos reais: famílias mais jovens e até algumas empresas estão se mudando para regiões mais baratas, e a Colúmbia Britânica registrou uma saída líquida de migrantes interprovinciais em 2023 (mais de 8.000 pessoas deixaram a província do que chegaram de outras regiões) biv.com biv.com. Os altos custos da moradia são apontados como uma das principais razões para esse êxodo de moradores em busca de áreas mais verdes (ou pelo menos mais baratas) biv.com.
Em resumo, a tendência de preços em Vancouver se estabilizou recentemente após anos de crescimento, mas as casas ainda são extremamente caras em relação à renda local. Pequenas quedas de preço e um alívio marginal nas taxas de juros melhoraram a situação apenas de forma modesta. A acessibilidade habitacional em Vancouver provavelmente continuará severamente comprometida sem mudanças significativas – uma realidade reconhecida por economistas, que alertam que pode levar anos de crescimento de renda e aumento da oferta para restabelecer algum equilíbrio vancouver.citynews.ca vancouver.citynews.ca. As condições atuais contiveram o entusiasmo dos investidores e levaram formuladores de políticas a agir (como discutido abaixo), mas, para o cidadão comum de Vancouver, o sonho da casa própria ou de um aluguel acessível na cidade segue sendo uma escalada íngreme.
Oportunidades e Riscos de Investimento
Apesar dos desafios, o mercado imobiliário de Vancouver continua a oferecer oportunidades para investidores – mas elas vêm acompanhadas de riscos consideráveis. Abaixo está uma análise das principais oportunidades e riscos em 2025:
- Oportunidades:
- Condições de Mercado para Compradores: O recente esfriamento favoreceu ligeiramente os compradores, criando uma oportunidade para quem deseja entrar no mercado ou fazer um upgrade. Com maior oferta e vendedores motivados, compradores em 2025 poderão negociar preços e condições mais favoráveis do que em anos anteriores. Para investidores, essa fase apresenta a chance de adquirir propriedades de qualidade com desconto relativo em relação aos valores de pico.
- Forte Demanda de Aluguel: O mercado de aluguel apertado de Vancouver (vacância de ~1-2%) garante uma demanda robusta por unidades para locação. Investidores em imóveis de aluguel construídos para esse fim ou com suítes secundárias podem aproveitar aluguéis em níveis recordes e baixa vacância, gerando fluxo de caixa constante. Fundamentos de longo prazo (imigração estável e disponibilidade limitada de terrenos) indicam que alugueis continuarão sendo uma aposta sólida. De fato, construtoras vêm mudando o foco para projetos de aluguel dedicados, atraídas pela baixa vacância e incentivos do governo altusgroup.com altusgroup.com.
- Desejabilidade e Resiliência: O status de cidade global de Vancouver, economia diversificada e alta qualidade de vida sustentam valores imobiliários resilientes. A cidade frequentemente ocupa posições de destaque em pesquisas de preferência de investidores no Canadá altusgroup.com. Esse apelo subjacente proporciona confiança na valorização de longo prazo dos imóveis em Vancouver. Mesmo quando alguns mercados enfraquecem, Vancouver tende a manter sua atratividade para compradores domésticos e estrangeiros (quando permitido), atuando como um porto relativamente seguro para investimento em ativos reais.
- Áreas de Crescimento Emergentes: Investimentos públicos significativos e novos empreendimentos estão em andamento (novas linhas de transporte, grandes revitalizações – ver seção Destaques dos Bairros). Esses projetos podem elevar os valores imobiliários em determinados bairros. Investidores estratégicos podem encontrar oportunidades em áreas previstas para transformação, como ao longo do Corredor Broadway (novas estações do SkyTrain) ou ao redor de comunidades planejadas (Oakridge, Brentwood, etc.), esperando valorizações conforme essas áreas evoluem.
- Riscos:
- Altas Taxas de Juros & Custos de Financiamento: A era da dívida barata acabou, pelo menos por enquanto. Os custos de empréstimo em 2025 estão muito mais altos do que há alguns anos, o que reduz a lucratividade dos investidores. Taxas de hipoteca elevadas significam menores retornos alavancados e critérios de qualificação mais rigorosos. Existe o risco de que, se as taxas de juros permanecerem altas ou subirem ainda mais, os valores das propriedades possam sofrer uma pressão adicional para baixo (já que o orçamento dos compradores fica mais restrito). Essa sensibilidade às taxas de juros é um fator de risco fundamental para Vancouver, que possui uma das maiores cargas de dívida e níveis de preços – tornando o mercado agudamente sensível às condições de financiamento vancouver.citynews.ca.
- Potencial para Nova Correção de Preços: Embora a previsão base seja de estabilização, alguns analistas alertam que Vancouver continua exposta ao risco de uma correção de preços mais significativa. Se as condições econômicas piorarem (por exemplo, uma recessão ou mais perdas de empregos) ou se houver um aumento de oferta, os preços dos imóveis podem cair mais do que o esperado. Uma análise de risco multifatorial atualmente classifica Vancouver como um “risco moderado” de correção de mercado, dada sua acessibilidade limitada e dependência de crescimento contínuo da demanda mortgagesandbox.com. Os investidores devem ter cautela com revendas de curto prazo ou excesso de alavancagem caso os valores diminuam.
- Mudanças em Políticas e Regulamentações: O mercado está exposto ao risco de intervenção do governo. Nos últimos anos, as autoridades não hesitaram em introduzir impostos, taxas de vacância, ajustes no controle de aluguel e restrições de compra para conter a especulação e tratar da acessibilidade. Exemplos incluem proibições para compradores estrangeiros, impostos maiores na transferência de propriedade para não residentes e limites no aluguel de curto prazo (detalhados na próxima seção). Tais medidas podem impactar as estratégias e retornos dos investidores – por exemplo, regras mais rigorosas no Airbnb podem reduzir a renda esperada para quem mira o mercado de aluguéis turísticos. A evolução constante das políticas (por exemplo, discussões sobre aumento de impostos sobre imóveis de luxo ou controle de aluguel mais robusto) significa que os investidores enfrentam incertezas regulatórias.
- Riscos de Construção e Desenvolvimento: Aqueles que investem em terrenos para desenvolvimento ou novos projetos enfrentam altos custos de construção e um mercado de pré-venda mais fraco. As despesas de construção em Vancouver (mão de obra, materiais) aumentaram significativamente nos últimos anos altusgroup.com. Ao mesmo tempo, as pré-vendas de novos condomínios desaceleraram dramaticamente – no início de 2025, os lançamentos de novos projetos atingiram recordes mínimos, já que os desenvolvedores seguraram lançamentos devido à baixa procura dos compradores mortgagesandbox.com. Esse ambiente aumenta o risco de atrasos ou cancelamentos de projetos. Investidores em projetos de desenvolvimento devem estar atentos a estouros de custos e à possibilidade de que as unidades demorem mais para serem vendidas ou alugadas do que o planejado.
- Riscos Macroeconômicos e Geopolíticos: Tendências econômicas mais amplas também representam um risco. Tensões comerciais (por exemplo, tarifas que afetam os setores exportadores de B.C.) e a instabilidade geopolítica global podem repercutir na economia de Vancouver e, consequentemente, em seu mercado imobiliário. Por exemplo, a incerteza em torno das tarifas em 2024-2025 tem sido citada como um dos fatores que fazem os compradores hesitarem e “ficarem à margem” apesar da demanda reprimida bcrea.bc.ca bcrea.bc.ca. Qualquer choque significativo – uma recessão global, crise financeira ou até mesmo um terremoto local, dado que Vancouver está em zona sísmica – pode impactar os valores dos imóveis e a liquidez do mercado.
Resumo: Vancouver continua sendo um mercado altamente desejado, porém de alto custo. Existem boas oportunidades para investidores de longo prazo, especialmente em moradias para aluguel e propriedades bem localizadas, já que o apelo permanente da cidade e a oferta limitada favorecem a valorização futura. Contudo, essas oportunidades vêm acompanhadas de riscos não triviais. Investidores prudentes em 2025 estão realizando diligência cuidadosa, testando a resiliência de suas finanças para mudanças nas taxas de juros e monitorando as políticas públicas. Uma abordagem equilibrada – que pese os sólidos fundamentos de Vancouver contra seus riscos cíclicos e estruturais – é essencial para ter sucesso neste mercado.
Principais Mudanças em Políticas e Iniciativas Governamentais
Em resposta às preocupações com a acessibilidade e às pressões do mercado, todos os níveis de governo implementaram mudanças políticas que afetam diretamente o panorama imobiliário de Vancouver. Veja abaixo algumas das políticas e iniciativas recentes mais impactantes:
- Proibição de Compra por Estrangeiros (Federal): O Canadá promulgou a Lei de Proibição de Compra de Imóveis Residenciais por Não-Canadenses em janeiro de 2023, que impede compradores estrangeiros (com exceções limitadas) de adquirirem imóveis residenciais no Canadá. Inicialmente uma proibição de dois anos, prevista para terminar em 2025, ela foi recentemente prorrogada até 1º de janeiro de 2027 bcrealestatelawyers.com. Essa política visava conter a especulação e a demanda de investidores estrangeiros, especialmente em cidades como Vancouver que receberam muito capital externo. A proibição contribuiu para a redução de transações de luxo e de condomínios de alto padrão por compradores do exterior. (Vale notar que B.C. já tinha um imposto de transferência de 20% para compradores estrangeiros na região metropolitana de Vancouver desde 2016, então a atividade estrangeira já estava contida mesmo antes da proibição total.)
- Lei de Oferta Habitacional Provincial e Reformas de Zoneamento (B.C.): O governo da Colúmbia Britânica, sob o comando do Premier David Eby, avançou de forma agressiva para aumentar a oferta de moradias. No final de 2022, a Lei de Oferta Habitacional estabeleceu metas habitacionais para os municípios e concedeu ao governo provincial o poder de substituir o zoneamento local caso as cidades não viabilizassem novas moradias suficientes. Com base nisso, em novembro de 2023 a província anunciou amplas reformas de zoneamento para permitir mais habitações multifamiliares de pequena escala em lotes tradicionalmente unifamiliares news.gov.bc.ca news.gov.bc.ca. Com essas mudanças, todos os municípios da B.C. deverão permitir pelo menos 3–4 unidades residenciais em um único lote e até 6 unidades em lotes maiores próximos a transporte público frequente news.gov.bc.ca. Vancouver, que já caminhava nessa direção, adequou suas leis para cumprir a regra. Essas medidas de aumento de zoneamento eliminam o zoneamento exclusivamente unifamiliar, legalizando efetivamente dúplexes, tríplexes, quadraplexes e mais em bairros anteriormente exclusivos. A modelagem feita pela província sugere que mais de 130.000 novas moradias de pequeno porte podem ser adicionadas nos próximos 10 anos graças a essa iniciativa news.gov.bc.ca, o que aumentará significativamente a oferta em áreas urbanas.
- Simplificação das Aprovações e Redução da Burocracia: Os governos reconheceram que processos longos de licenciamento agravam a escassez de moradias. Vancouver é notoriamente lenta em suas permissões. Em 2023-2024, a Cidade de Vancouver, com apoio de fundos federais, lançou iniciativas para simplificar o zoneamento e o licenciamento. O Fundo Acelerador de Habitação do governo federal, de $4 bilhões, concedeu a Vancouver $115 milhões para acelerar as aprovações de desenvolvimento e remover barreiras à densidade pm.gc.ca pm.gc.ca. Em troca, Vancouver comprometeu-se a viabilizar 3.200 novas unidades em três anos e mais de 40.000 unidades na próxima década através de medidas como atualizações das leis de zoneamento, licenciamento digital e eliminação de exigências de audiências públicas para projetos que já estejam de acordo com os planos aprovados pm.gc.ca pm.gc.ca. Paralelamente, a Colúmbia Britânica aprovou uma legislação em 2023 para acelerar as aprovações locais ao preestabelecer zonas e eliminar audiências públicas caso a caso para projetos compatíveis com planos oficiais da comunidade news.gov.bc.ca news.gov.bc.ca. Esses esforços visam, em conjunto, reduzir o tempo de construção de novas moradias.
- Impostos sobre Vacância e Especulação: Para desencorajar que imóveis fiquem vazios e garantir que as moradias sejam utilizadas por residentes locais, diversos impostos estão em vigor. O Imposto sobre Imóveis Vazios de Vancouver impõe uma taxa de 3% sobre o valor avaliado de imóveis que ficam desocupados por mais de 6 meses ao ano gvrealtors.ca. (Ele foi temporariamente elevado para 5%, mas esse aumento foi revertido devido a preocupações com a conformidade lawsonlundell.com lawsonlundell.com.) O Imposto Provincial de Especulação e Vacância se aplica em regiões urbanas da Colúmbia Britânica, incluindo a Grande Vancouver, cobrando de proprietários estrangeiros e outros não isentos que deixam as propriedades vazias. Desde janeiro de 2024, esse imposto provincial foi expandido para 13 comunidades adicionais na Colúmbia Britânica www2.gov.bc.ca para fechar brechas fora da Grande Vancouver. Esses impostos devolveram muitas unidades vazias ao mercado de locação – Vancouver relata que o imposto de vacância ajudou a devolver milhares de condomínios à ocupação, aumentando a oferta para locatários.
- Restrições a Aluguéis de Curto Prazo: Tanto a província quanto a cidade de Vancouver reprimiram os aluguéis de curto prazo (como Airbnb) para proteger o estoque de moradias de longo prazo. Em 2023, a Colúmbia Britânica introduziu uma legislação para restringir aluguéis de curto prazo nas cidades, aumentando multas e fiscalização, e permitindo esse tipo de aluguel, na maioria dos casos, apenas nas residências principais dos proprietários. Vancouver já exige que os operadores de aluguel de curto prazo tenham uma licença comercial e só possam alugar sua residência principal. A medida provincial fortalece ainda mais essas regras. Ao restringir os aluguéis de curto prazo (que frequentemente retiravam condomínios inteiros do mercado de longo prazo), espera-se liberar milhares de unidades para os residentes locais vancouver.citynews.ca.
- Proteção aos Inquilinos e Iniciativas de Aluguel: A crise habitacional levou à criação de políticas para proteger os locatários. O governo da Colúmbia Britânica encerrou as normas de restrição de aluguel em condomínios (stratas) no final de 2022, eliminando quaisquer regras que proibissem locações – um esforço para aumentar as opções de aluguel em edifícios residenciais lawsonlundell.com. Em 2023, a província também limitou os aumentos anuais do aluguel abaixo da inflação (por exemplo, máximo de 2% em 2023, 3,5% em 2024) para evitar aumentos bruscos para inquilinos atuais. A província implementou um Período de Proteção do Proprietário (popularmente chamado de “período de reflexão”) dando aos compradores de imóveis usados alguns dias após uma oferta aceita para rescindir (implementado em 2023) – uma medida para conter disputas acirradas e dar aos compradores um tempo para refletir. Além disso, em 2024 a província tomou medidas para impedir “renovictions” e despejos injustos, endurecendo a Lei de Locação Residencial vancouver.citynews.ca, dificultando para os proprietários a possibilidade de despejar inquilinos por pequenas reformas ou usar brechas de contratos de prazo fixo.
- Alinhamento entre Imigração Federal e Habitação: O governo federal manteve metas elevadas de imigração (o que aumenta a demanda por moradia), mas está tentando alinhar isso com os resultados habitacionais. Uma mudança importante de 2024 foi o ajuste na política de imigração que temporariamente limitou o número de vistos de estudantes internacionais e vinculou as permissões de estudo à disponibilidade de moradias, após reconhecer que a entrada recorde de estudantes estava pressionando o mercado de aluguéis. Embora o Canadá ainda busque um crescimento populacional significativo, há um maior reconhecimento da necessidade de garantir que a oferta de moradias acompanhe a demanda. O orçamento federal também introduziu incentivos como a Conta Poupança para Primeira Casa Isenta de Impostos (lançada em 2023), para ajudar compradores iniciantes a guardar dinheiro para o pagamento inicial, e removeu o GST (imposto federal sobre vendas) em novas construções residenciais destinadas exclusivamente ao aluguel, incentivando construtoras a edificarem mais apartamentos para esse fim (implantado no final de 2023). Essas medidas afetam Vancouver indiretamente ao promover mais oferta e ajudar compradores.
De modo geral, o ambiente regulatório em 2025 está muito intervencionista em relação à habitação: os governos estão intervindo mais do que nunca para aumentar a oferta e conter a demanda especulativa. O impacto dessas iniciativas será sentido nos próximos anos. O mercado de Vancouver já mostra efeitos iniciais – por exemplo, mais projetos de multiplex em bairros de casas unifamiliares devido ao relaxamento das normas de zoneamento, e um leve aumento nos anúncios de aluguéis de longo prazo com o endurecimento das regras sobre aluguéis de curto prazo. Políticos sinalizaram que continuarão utilizando todas as ferramentas disponíveis para enfrentar a questão da acessibilidade, portanto, o cenário regulatório permanece em constante mudança para os participantes do mercado.
Dinâmica de Oferta, Demanda e Migração
O equilíbrio entre demanda e oferta no mercado imobiliário de Vancouver é fortemente influenciado por tendências migratórias e atividade na construção civil. Nos últimos anos, a demanda foi impulsionada pelo crescimento populacional, enquanto a oferta de moradias lutou para acompanhar.
População e Migração: A população da Grande Vancouver continua crescendo de forma robusta, principalmente devido à imigração internacional. A Colúmbia Britânica atingiu níveis recordes de imigração em 2022 e 2023 – a província recebeu cerca de 162.000 novos residentes de julho de 2022 a julho de 2023 apenas biv.com. Em 2023, mais de 175.000 pessoas imigraram para a Colúmbia Britânica vindas de outros países, um aumento de 65% em relação ao ano anterior biv.com – um fluxo impressionante que destaca as metas elevadas de imigração do Canadá (e o status de Vancouver como um destino desejado para novos moradores). Essa onda de recém-chegados, incluindo imigrantes, refugiados, estudantes internacionais e trabalhadores temporários, concentrou-se esmagadoramente na Grande Vancouver e áreas metropolitanas ao redor biv.com. Ao mesmo tempo, o crescimento natural da população (nascimentos menos mortes) agora é negativo na Colúmbia Britânica e, como mencionado, a província registrou um saldo negativo de residentes migrando entre províncias (mais de 8.000 deixaram a província em 2023) à medida que alguns moradores migraram para regiões mais baratas biv.com. O efeito líquido, porém, é que a população de Vancouver está no maior nível de todos os tempos e continua crescendo, alimentando a demanda contínua por moradias. Os planos do governo federal continuarão trazendo um fluxo constante de imigrantes a cada ano, então Vancouver pode esperar dezenas de milhares de novos residentes anualmente. Isso mantém uma pressão de demanda subjacente sobre o mercado imobiliário, especialmente por unidades para aluguel e moradias de entrada, preferidas pelos recém-chegados.
Oferta de Moradias e Atividade de Desenvolvimento: Do lado da oferta, a construção de moradias tem tentado acelerar, mas não está acompanhando o aumento da demanda. Em 2023, a Grande Vancouver registrou cerca de 30.600 novas unidades habitacionais concluídas biv.com – um aumento de apenas 1% em relação ao ano anterior, longe de ser suficiente para o crescimento populacional. Para ilustrar de forma clara, em 2023 houve aproximadamente uma nova casa construída para cada cinco novas pessoas que chegaram à Colúmbia Britânica biv.com. Essa proporção destaca uma carência significativa. O descompasso entre demanda e oferta de moradias ocorre há anos – restrições de zoneamento, processos de aprovação demorados, escassez de mão de obra e altos custos de construção têm dificultado a chegada de novas moradias ao mercado.
Dito isso, a atividade de desenvolvimento está agora em um dos seus níveis mais altos de todos os tempos em Vancouver, pelo menos no pipeline. Na cidade de Vancouver, milhares de unidades estão em construção e dezenas de milhares mais estão em vários estágios de planejamento. O impulso do governo (através das políticas mencionadas anteriormente) para permitir mais densidade resultou em uma onda de novas propostas. Por exemplo, o Broadway Plan (cobrindo o corredor Central Broadway) desencadeou pedidos de rezoneamento para dezenas de projetos de médio a grande porte ao longo da nova linha de metrô. Autoridades municipais relatam uma “enxurrada de projetos de torres no pipeline” para Broadway – bem mais de 100 torres potenciais estão em discussão apenas nessa área cityhallwatch.wordpress.com. Em toda a cidade, bairros anteriormente exclusivos de casas unifamiliares estão gradualmente vendo propostas para multiplexos e edifícios de baixa altura devido às reformas de zoneamento. Além disso, os subúrbios da Metro Vancouver (Surrey, Coquitlam, Burnaby etc.) estão experimentando um boom de construção ao redor dos polos de transporte, criando novos centros urbanos que eventualmente aliviarão a pressão sobre a própria cidade de Vancouver.
No entanto, apesar de um pipeline de construção robusto, a oferta de curto prazo permanece apertada. Os construtores enfrentam desafios como aumento das taxas de juros (que tornam o financiamento dos projetos mais caro), custos inflacionários de construção e um recente esfriamento nas vendas antecipadas de apartamentos. Muitos incorporadores tornaram-se cautelosos – alguns projetos foram adiados ou reduzidos. Dados do início de 2025 mostraram lançamentos de novos projetos em patamares mínimos de vários anos (por exemplo, praticamente nenhum lançamento de novo projeto de apartamento em janeiro de 2025 vs. ~750 unidades normalmente lançadas em um janeiro pré-pandemia) mortgagesandbox.com. Isso indica que os desenvolvedores estão esperando até que as condições de mercado melhorem. Os inícios de construção na Metro Vancouver na verdade caíram em 2023-2024 devido a esses obstáculos, especialmente no segmento de apartamentos cmhc-schl.gc.ca. A Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC) espera apenas uma recuperação marginal dos inícios de construção em 2025 em Vancouver, liderada principalmente por apartamentos para aluguel e não por condomínios assets.cmhc-schl.gc.ca.
A dinâmica de oferta e demanda pode ser resumida da seguinte forma: Vancouver enfrenta uma escassez estrutural de moradias em relação à demanda gerada por sua população e economia. A demanda impulsionada pela migração está consistentemente superando a nova oferta, contribuindo para os altos preços e baixas taxas de vacância. Mesmo com um número recorde de guindastes no horizonte, a região está tentando compensar anos de subconstrução. Nos próximos anos, se as diversas medidas políticas forem eficazes, deveremos ver um crescimento mais rápido na oferta – mais casas de todos os tipos sendo concluídas. De fato, a meta da província (por meio do Plano Habitacional e da Lei de Oferta de Moradias) é aumentar significativamente as conclusões de moradias anuais. Grandes empregadores e o desenvolvimento econômico também dependem disso, já que a falta de moradias pode restringir o crescimento da força de trabalho.
Um sinal positivo é que governos e setor privado estão colaborando em soluções criativas: moradias modulares para rápida implantação de unidades acessíveis, expansões de campi (como projetos de moradia estudantil para liberar vagas de aluguel) e requalificação de terrenos subutilizados (antigos shoppings, áreas industriais) em comunidades residenciais. Por exemplo, diversos antigos centros comerciais na Metro Vancouver (Brentwood, Lougheed, Oakridge – veja a próxima seção) estão sendo transformados em bairros de uso misto com milhares de novas residências. Esses megaprojettos, quando concluídos, adicionarão uma oferta significativa. Além disso, a Cidade de Vancouver projeta que novos investimentos em transporte (Broadway Subway, extensões do SkyTrain até a UBC e até Surrey/Langley) permitirão dezenas de milhares de novas residências ao longo dessas linhas nas próximas décadas, ao abrir áreas de desenvolvimento orientadas ao transporte pm.gc.ca pm.gc.ca.
Em resumo, a demanda continua muito forte em Vancouver devido à migração e opções limitadas de saída, enquanto a oferta está respondendo gradualmente, mas ainda não com rapidez suficiente. Esse desequilíbrio é o principal fator dos altos custos de moradia em Vancouver. Os próximos anos testarão se uma combinação de pressão política e forças de mercado pode acelerar a construção de moradias para atender melhor à demanda. Se a oferta aumentar significativamente, isso pode aliviar o crescimento dos preços e aluguéis; se continuar atrasada, a crise de moradia em Vancouver vai persistir.
Previsões e Perspectivas para os Próximos 3–5 Anos
O que analistas e especialistas preveem para o mercado imobiliário de Vancouver nos próximos anos? De modo geral, o consenso é que o mercado vai experimentar uma recuperação gradual no volume de vendas e um crescimento modesto dos preços, em vez de um boom rápido. As altas taxas de juros e restrições de acessibilidade devem limitar a valorização dos preços no curto prazo, mas à medida que as taxas diminuírem e a oferta aumentar, a atividade deve crescer lentamente. Abaixo, compilamos previsões e perspectivas de fontes confiáveis:
- Volumes de Vendas: Após um período lento entre 2022 e 2024, espera-se uma recuperação moderada nas vendas de imóveis residenciais. A British Columbia Real Estate Association (BCREA) prevê que as vendas residenciais em toda a Colúmbia Britânica totalizem cerca de 73.600 unidades em 2025, praticamente estável (-1%) em relação a 2024, subindo para aproximadamente 80.000 em 2026 (+9%) à medida que as condições do mercado se normalizam bcrea.bc.ca bcrea.bc.ca. Para a Grande Vancouver especificamente, a BCREA espera cerca de 26.000 vendas em 2024 (níveis semelhantes aos de 2023) e por volta de 29.500 vendas em 2025, o que representaria um salto de ~13,5% à medida que a demanda reprimida começa a ser liberada bcrea.bc.ca. A RE/MAX é mais otimista – em sua previsão para 2025, eles preveem um aumento de 20% nas vendas à medida que a confiança dos compradores retorna com a queda das taxas de juros blog.remax.ca. A verdade pode estar entre essas projeções: se as taxas de hipoteca começarem a cair ao longo de 2025, muitos compradores que estavam à margem (especialmente os de primeira viagem que estavam esperando) podem voltar ao mercado, aumentando o número de transações. Até 2027, os volumes de vendas podem se aproximar dos níveis normais vistos no final da década de 2010, a menos que ocorram novos choques econômicos.
Em conclusão, a perspectiva para o mercado imobiliário de Vancouver nos próximos 3 a 5 anos é cautelosamente otimista. O cenário mais provável é uma subida lenta: os volumes devem retornar a níveis normais até 2026 e os preços subirão de forma modesta, com Vancouver provavelmente apresentando desempenho inferior ao de mercados canadenses mais baratos (que têm mais espaço para crescimento), mas ainda assim com uma tendência positiva. Em 2028 ou 2030, Vancouver ainda enfrentará desafios de acessibilidade, mas se as iniciativas de aumento na oferta habitacional tiverem sucesso, a expectativa é que o crescimento dos preços se alinhe mais de perto ao crescimento da renda. Por enquanto, compradores e vendedores devem esperar uma tendência de mercado equilibrada, sem grandes quedas nem booms irracionais no horizonte – essencialmente um período de estabilização e sustentabilidade após a turbulência do início dos anos 2020 vancouver.citynews.ca vancouver.citynews.ca.
Destaques dos Bairros e Novos Empreendimentos
A história imobiliária de Vancouver não é uniforme por toda a cidade – cada bairro possui suas próprias tendências e novos empreendimentos. Aqui estão alguns destaques em nível de bairro e projetos importantes que estão moldando o mercado:
- Corrido Broadway & Mount Pleasant: Este corredor central está passando por uma das transformações mais significativas de Vancouver. O Metrô Broadway (extensão da Millennium Line), com inauguração prevista para 2026, acrescentará seis novas estações do SkyTrain de VCC–Clark até a Arbutus Street, melhorando dramaticamente o acesso ao transporte público. Para aproveitar essa mudança, a cidade adotou o Broadway Plan, que permite o adensamento de cerca de 500 quarteirões ao redor de Broadway para desenvolvimento de alta densidade. Já estamos vendo uma onda de propostas para novos edifícios altos próximos às futuras estações, como Mount Pleasant e South Granville – cerca de 150 novos projetos de torres estão em vários estágios ao longo de Broadway cityhallwatch.wordpress.com. Empreendimentos que valem destaque incluem conjuntos de edifícios de uso misto com mais de 20-30 andares nos arredores do entroncamento Cambie-Broadway (próximo à Prefeitura de Vancouver) e na Oak Street (perto da futura estação Oak-VGH, que atenderá o Vancouver General Hospital). Mount Pleasant, tradicionalmente um distrito industrial de baixo gabarito e voltado às artes, está emergindo como um polo de escritórios de tecnologia e condomínios – por exemplo, o novo enorme campus da empresa de tecnologia Adobe e outras companhias digitais estão se instalando nos arredores da Main Street, e projetos residenciais estão acompanhando esse movimento. Habitações de aluguel têm grande peso nessa área devido a políticas de realocação de inquilinos (os incorporadores devem substituir as unidades de aluguel demolidas). O caráter do bairro está mudando rapidamente de edificações baixas para vilarejos urbanos orientados ao transporte público. Os valores dos imóveis em áreas como Fairview e Mount Pleasant têm forte potencial de valorização à medida que se adensam, embora alguns inquilinos estejam preocupados com o risco de deslocamento (“demovictions”) pela substituição de antigos prédios de aluguel por novas torres.
- Oakridge & Corredor Cambie (Sul de Vancouver): Na esquina da Cambie Street com a 41st Avenue, o Oakridge Park está revolucionando a região. O antigo shopping Oakridge Centre está sendo reconstruído em uma comunidade planejada de 5 milhões de pés², com 13 torres (até 44 andares) contendo cerca de 2.600 residências para 6.000 moradores renx.ca renx.ca. O complexo terá um novo shopping center gigantesco (mais de 100 novas lojas inaugurando em fases a partir de 2025), um parque público de nove acres no teto, um centro cívico com biblioteca e teatro, e escritórios para milhares de trabalhadores renx.ca renx.ca. Esse projeto, previsto para estar totalmente concluído até 2027, está criando um verdadeiro novo “centro sul” em Oakridge. O Corredor Cambie como um todo (do Marine Drive até o King Edward Ave) recebeu dezenas de novos condomínios nos últimos anos graças ao Plano Cambie Corridor. As casas de baixa densidade estão sendo substituídas por prédios de condomínios de médio porte e townhouses, e ainda mais torres altas estão em desenvolvimento, especialmente próximas a estações de transporte público (Oakridge, Marine Gateway, etc.). Há uma corrida pela compra de terrenos unifamiliares para futuras torres em Oakridge – corretores de imóveis estão comercializando terrenos pensando na demanda crescente renx.ca renx.ca. Com a Canada Line (SkyTrain) cruzando a região, este corredor continuará sendo um polo de desenvolvimento. Para compradores, significa mais oferta de condomínios modernos (incluindo algumas torres de concreto) chegando ao mercado anualmente. Destaques do bairro: Marine Drive na Cambie agora conta com o polo de uso misto Marine Gateway; Oakridge será um destino de alto padrão para varejo e residências; e até mesmo a região de Langara, ao sul, está recebendo novos projetos de aluguel. Os preços na Cambie subiram bastante devido a essas transformações, embora o aumento na oferta de condomínios possa contribuir para estabilizar a valorização no futuro.
- Kitsilano & False Creek (West Side): Em Kitsilano, um desenvolvimento histórico está em andamento em terras das Primeiras Nações. O projeto Sen̓áḵw da Nação Squamish está construindo 11 torres em terraços ao sul da Burrard Bridge (próximo ao Vanier Park), em terras de reserva não sujeitas ao zoneamento municipal. Este projeto ambicioso criará 6.000 novas unidades de aluguel – 80% de aluguel de mercado e 20% abaixo do preço de mercado – em um terreno de 10 acres em uma área que antes abrigava apenas algumas dezenas de casas senakw.com blg.com. Sen̓áḵw está prestes a se tornar o maior projeto residencial net-zero do Canadá e adicionará uma grande oferta de apartamentos de aluguel até o final da década de 2020 (com a primeira fase prevista para 2026). Isso irá injetar moradias de aluguel tão necessárias em Kitsilano e poderá aumentar significativamente a população do bairro. Em outras partes de Kits e Point Grey, o enorme projeto de reurbanização Jericho Lands está em planejamento. Uma parceria entre as Primeiras Nações locais e incorporadoras federais está criando o plano diretor para as antigas terras da guarnição em Jericho (a oeste da Alma St.), de 90 acres, para potencialmente incluir até 10.000 casas em uma mistura de torres e prédios baixos, além de parques e lojas. Ainda faltam alguns anos (zoneamento em andamento), mas o projeto Jericho eventualmente criará um novo distrito residencial completo na década de 2030. O mercado imobiliário em Kitsilano continua altamente valorizado; esses projetos podem trazer mais oferta e opções, especialmente de aluguel e possivelmente algumas moradias acessíveis, para uma área que é mais conhecida pelas casas baixas e caras.
- Downtown & West End: O mercado residencial do centro de Vancouver é maduro, mas estão ocorrendo mudanças notáveis. O bairro West End, por exemplo, conta com várias novas torres residenciais de alto padrão sendo concluídas como parte do Plano Comunitário do West End. Empreendimentos de luxo como Alberni by Kengo Kuma e Barclay x Thurlow estão mudando o skyline. Também vemos antigos edifícios de aluguel no West End sendo renovados ou redesenvolvidos com incentivos da cidade para manter ou aumentar o estoque de moradias para locação. No centro e em Coal Harbour, o foco se deslocou um pouco para o desenvolvimento comercial nos últimos anos (como o vasto escritório da Amazon no recém-reformado edifício Post). No entanto, com o aumento da vacância em escritórios, a cidade está incentivando a conversão de alguns espaços: de fato, como mencionado, um antigo edifício de escritórios no centro está sendo convertido em hotel altusgroup.com, e há discussões sobre permitir conversões de escritório para residencial em prédios adequados. A população do centro não cresce tão rápido quanto em outras áreas devido à limitada disponibilidade de terrenos para novos projetos — quase todos os lotes viáveis já têm arranha-céus. Uma exceção é Northeast False Creek (próximo à Rogers Arena), onde a remoção dos viadutos Georgia futuramente liberará terreno para novas comunidades de uso misto (incluindo compromissos com habitação social). Essa área será uma para acompanhar no final da década de 2020. Enquanto isso, desenvolvimentos de escritório Strata e hub de tecnologia surgiram em conversões em Gastown e Yaletown, e esses bairros continuam vibrantes para jovens profissionais, o que sustenta a demanda por condomínios ali. O mercado de condomínios do centro em 2025 está equilibrado; os preços caíram um pouco em 2023, mas estabilizaram, e qualquer crescimento futuro dependerá da recuperação econômica geral (por exemplo, o retorno da imigração e de estudantes ao centro).
- East Vancouver (Main, Fraser, Hastings): Tradicionalmente um lado mais acessível da cidade, o East Van está se tornando mais valorizado de forma constante. Ao longo da Main Street e Fraser Street, prédios antigos de aluguel de poucos andares e lojas estão dando lugar a projetos boutique de condomínios. Mount Pleasant East virou um polo com cervejarias artesanais, startups de tecnologia e novos condomínios atraindo millennials. Uma grande instituição moldando o futuro do East Vancouver é o novo campus do Hospital St. Paul’s, que está sendo construído no False Creek Flats (próximo à Main & Terminal). Esse projeto hospitalar de mais de 2 bilhões de dólares (com abertura prevista para 2027) será o centro de um polo de saúde e ciências da vida, provavelmente estimulando edifícios médicos, laboratórios e, claro, moradias para trabalhadores da saúde na região. Na área da Commercial Drive e Grandview, mais empreendimentos de médio porte estão surgindo, e com a extensão da linha SkyTrain até Arbutus (e futuramente até a UBC), as estações do leste, como Commercial–Broadway, permanecem importantes polos de circulação e continuam atraindo interesse para novos projetos. O corredor da Hastings, no East Van, conta com grandes projetos de renovação de moradia social em andamento (por exemplo, revitalização de conjuntos habitacionais antigos). Também vale destacar que a migração intermunicipal faz com que parte da demanda não atendida em Vancouver se desloque para cidades vizinhas como Burnaby e New West — por exemplo, muitas famílias jovens optam por East Burnaby ou North Vancouver, o que também influencia os submercados de Vancouver.
- Subúrbios da Grande Vancouver: Fora dos limites da cidade, vários centros suburbanos estão em expansão e merecem destaque, pois afetam o mercado regional como um todo. Surrey, agora a segunda maior cidade da Colúmbia Britânica, está construindo um novo centro em Whalley com vários edifícios residenciais de alta densidade (alguns com 50-60 andares) e conta com o SkyTrain Surrey-Langley em construção (abertura prevista para ~2028), o que está impulsionando o desenvolvimento ao longo da Fraser Highway. Burnaby tem grandes projetos urbanísticos em Brentwood, Lougheed e Metrotown – milhares de unidades de condomínios estão sendo adicionadas (o projeto Amazing Brentwood, City of Lougheed, Station Square, etc.). Essas opções suburbanas aliviam um pouco a pressão sobre Vancouver ao oferecer (ligeiramente) condomínios mais acessíveis para compradores de primeira viagem que não conseguem arcar com Vancouver propriamente dita. Coquitlam e Richmond também têm empreendimentos significativos próximos ao transporte público. Embora não sejam bairros de Vancouver, a proliferação desses polos urbanos faz com que o crescimento da região metropolitana seja mais distribuído. Para investidores em Vancouver, esse crescimento regional pode representar competição – por exemplo, um locatário pode optar por uma nova torre residencial em Burnaby, pagando um aluguel mais baixo em vez de morar em um prédio antigo em Vancouver, moderando até onde os aluguéis podem subir na cidade.
No geral, os bairros de Vancouver estão em transformação, com muitos desenvolvimentos empolgantes no horizonte. Das novas torres imponentes de Oakridge e Brentwood às grandes comunidades de aluguel em Sen̓áḵw e Jericho, a próxima década trará dezenas de milhares de novas casas e novos espaços comerciais para a região. Esses projetos visam enfrentar a crise habitacional e modernizar a cidade, embora alguns tragam controvérsias (mudanças no caráter dos bairros, questões de deslocamento, etc.). Para quem acompanha o mercado imobiliário, a trajetória de cada bairro – seja com a densificação dos corredores de transporte, seja com a reurbanização de áreas antigas – apresentará oportunidades diferentes. Compradores e investidores podem encontrar valor ao entrar em áreas antes desses projetos transformadores serem concluídos (surfando a onda de valorização), enquanto usuários finais simplesmente terão mais variedade de moradia e comodidades do que nunca. Vancouver em 2025 é uma cidade em ponto de inflexão, equilibrando crescimento e qualidade de vida bairro a bairro.
Fontes:
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- Altus Group. “Atualização do Mercado Imobiliário Comercial de Vancouver – 1º Trimestre de 2025.” (Visão geral do setor industrial – disponibilidade de 6,0%) altusgroup.com altusgroup.com
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- BCREA – Previsão Habitacional (2º trimestre de 2025). “Demanda Reprimida Cresce à medida que a Incerteza Tarifária Afasta Compradores.” (Previsão BCREA: preços estáveis em 2024, ligeira alta em 2025; estoque a 40 mil; incerteza sobre guerra comercial) bcrea.bc.ca bcrea.bc.ca
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- RENX Real Estate News. “Oakridge Park de Vancouver impulsiona onda de mega-projetos.” (Detalhes sobre Oakridge Park: 2.600 residências, 5 milhões de pés quadrados, conclusão em 2027, catalisando o desenvolvimento do Corredor Cambie) renx.ca renx.ca
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