Perspectivas para o Mercado Imobiliário dos EUA em 2025 e Além

Introdução

Após vários anos tumultuados, o mercado imobiliário dos EUA em 2025 está entrando em uma nova fase marcada por tendências de estabilização e otimismo cauteloso. Tanto os setores residencial quanto comercial resistiram aos choques da pandemia, rápidas altas nas taxas de juros e alta inflação. Ao olharmos para 2025 e os próximos anos, encontramos um mercado de habitação que continua subabastecido, mas com melhora gradual no estoque, e um cenário comercial em que alguns setores (como industrial e multifamiliar) permanecem robustos, enquanto outros (notavelmente escritórios) buscam recuperação. As taxas de juros, que dispararam para máximas de várias décadas, devem moderar levemente, influenciando o comportamento dos compradores e estratégias de investimento. Este relatório oferece uma visão abrangente das tendências atuais e previsões até 2028, abrangendo o mercado imobiliário residencial e comercial, dinâmicas regionais, principais fatores, além dos riscos e oportunidades enfrentados pelos investidores.

Principais destaques: Os preços das casas nacionalmente se estabilizaram após os rápidos ganhos de 2020–2022, subindo agora em um ritmo muito mais lento (com alguns analistas prevendo até mesmo um leve declínio em 2025) zillow.com. Os volumes de vendas permanecem abaixo dos níveis pré-pandêmicos, mas a previsão é que aumentem à medida que as taxas de hipoteca diminuam e mais oferta entre no mercado realestatenews.com. Os setores do mercado imobiliário comercial estão divergindo: propriedades industriais e multifamiliares continuam a se beneficiar da forte demanda, propriedades de varejo apresentam baixas vacâncias, enquanto o mercado de escritórios enfrenta taxas elevadas de vacância, mas pode estar próximo do seu fundo cbre.com cbre.com. Em todo o país, mercados do Sun Belt e outras regiões acessíveis lideram o crescimento, enquanto alguns mercados anteriormente superaquecidos passam por pequenas correções de preço nar.realtor. Tendências demográficas (como os Millennials entrando nos anos de pico de compra de imóvel), mudanças tecnológicas (como trabalho remoto e e-commerce) e condições macroeconômicas moldarão o cenário imobiliário nos próximos anos. Nas seções abaixo, exploramos cada aspecto em detalhe, com perspectivas até 2028 para diversos segmentos e regiões.

I. Tendências do Mercado Imobiliário Residencial (2025)

Preços das Casas e Volume de Vendas

A rápida valorização dos preços das casas nos anos da pandemia deu lugar a um período de crescimento muito mais lento em 2024–2025. Nacionalmente, os preços das casas estão próximos de máximas históricas, mas subindo apenas moderadamente. No primeiro trimestre de 2025, o preço mediano de casas unifamiliares usadas era de aproximadamente US$ 402.300, um aumento de 3,4% em relação ao ano anterior nar.realtor. Isso é bem diferente dos ganhos anuais de dois dígitos vistos em 2021–2022. Na verdade, apenas 11% das áreas metropolitanas experimentaram aumentos de preço de dois dígitos no início de 2025 (queda em relação aos 14% no final de 2024) nar.realtor, e cerca de 17% dos mercados tiveram quedas de preço ano a ano no 1º trimestre de 2025 nar.realtor. Alguns mercados anteriormente quentes — por exemplo, Boise, Las Vegas, Salt Lake City, San Francisco e Seattle — tiveram quedas de preço no último ano ou dois, mas agora estão se recuperando à medida que os compradores se ajustam às novas condições nar.realtor. Por outro lado, alguns mercados que ainda experimentam quedas de preço (como Austin, TX; San Antonio, TX; Huntsville, AL; Myrtle Beach, SC; e alguns mercados na Flórida) têm forte crescimento de empregos e devem estabilizar e se recuperar em breve nar.realtor. De modo geral, regiões acessíveis com forte crescimento econômico e populacional demonstram a maior resiliência de preços, enquanto mercados costeiros caros estão estáveis ou com fraco crescimento, refletindo o limite de acessibilidade nar.realtor.

O volume de vendas de casas ficou deprimido nos últimos dois anos, principalmente devido ao aumento das taxas de hipoteca. As vendas de casas usadas em 2023–2024 caíram para seus menores níveis em cerca de 30 anos (ficando próximo da marca anual de 4 milhões), pois muitos compradores foram excluídos do mercado, e potenciais vendedores permaneceram em suas casas com taxas baixas nar.realtor realestatenews.com. Entretanto, há sinais de um ponto de virada. A National Association of Realtors (NAR) aponta que as vendas pendentes de casas no final de 2024 voltaram finalmente a subir levemente em relação ao ano anterior nar.realtor, e o estoque de casas à venda – tanto novas quanto usadas – começou a crescer após um longo período de escassez nar.realtor. A demanda reprimida é substancial: a população dos EUA cresceu 70 milhões desde 1995, mas as vendas anuais de casas continuam aproximadamente no mesmo patamar de 1995 nar.realtor. Isso sugere que muitas famílias postergaram a compra e podem voltar ao mercado assim que as condições melhorem. De fato, o economista-chefe da NAR prevê uma retomada nas vendas: após dois anos muito fracos, as vendas de casas usadas em 2025 devem subir cerca de 6%, com as vendas de novas casas crescendo cerca de 10% realestatenews.com. Outras previsões são mais conservadoras – por exemplo, a Zillow prevê que as vendas de usadas subirão apenas cerca de 1,4% em 2025 (para ~4,12 milhões de casas vendidas) zillow.com – mas há consenso de que os volumes de vendas tendem a subir em 2025, e não cair mais. À frente, como discutimos na seção de previsões, a maioria dos analistas espera que as vendas continuem uma recuperação gradual até 2026–2028, assumindo alívio nas taxas de hipoteca e mais novas construções (ver Previsões na Seção VII).

Oferta de Moradias e Níveis de Estoque

O estoque de moradias – o número de casas disponíveis para venda – tem estado cronicamente baixo nos últimos anos, o que sustentou os preços apesar do aumento das taxas de juros. A boa notícia é que o estoque finalmente está melhorando em relação às mínimas históricas. O Realtor.com informa que o número de casas à venda no final de 2024 era o maior desde 2019, graças à combinação de mais novas construções e tempo de anúncio um pouco maior realtor.com. Ainda assim, o mercado está longe do equilíbrio: o estoque nacional no final de 2024 estava cerca de 20% abaixo da média de 2017–2019 para esse período do ano realtor.com. Em resumo, é uma situação de “copo meio cheio ou meio vazio” – as condições estão melhorando, mas compradores em muitas áreas ainda enfrentam poucas opções. É importante notar que há grande variação regional na recuperação do estoque. O Sul e o Oeste são as regiões que mais avançaram em direção aos níveis de estoque pré-pandêmicos, enquanto o Meio-Oeste e o Nordeste permanecem mais restritos realtor.com. Provavelmente, isso reflete taxas mais altas de novas construções e migração de entrada nos mercados do Sun Belt (mais oferta), enquanto muitos mercados do Meio-Oeste e Nordeste contam com menos novos lançamentos e mais proprietários permanecendo em suas casas.

Em uma escala mais ampla, o mercado de habitação dos EUA continua enfrentando uma escassez estrutural de imóveis. Uma análise recente da Zillow estima que o país está cerca de 4,5 milhões de casas abaixo do “nível saudável” de oferta businessinsider.com. Construtores aumentaram a produção nos últimos anos – os inícios de novas obras atingiram o maior nível desde 2006 –, mas mão de obra restrita, altos custos de materiais e regulações de uso do solo limitam a velocidade desse acréscimo de oferta. Em 2024, o ritmo de novas obras começou a recuar levemente, devido ao custo elevado de financiamento para os construtores. Para os próximos anos, a Fannie Mae prevê que os lançamentos imobiliários recuem um pouco em 2025, e subam novamente em 2026 conforme a demanda cresça businessinsider.com. A Mortgage Bankers Association (MBA) prevê igualmente que as novas construções fiquem praticamente estáveis em 2025 e cresçam gradualmente a partir daí businessinsider.com. Ou seja, o alívio na oferta será incremental — provavelmente impedindo que o preço das casas suba rápido demais, mas insuficiente para eliminar o déficit rapidamente.

Um fator importante que está restringindo o estoque de imóveis residenciais existentes é o chamado “efeito de bloqueio”. Milhões de atuais proprietários garantiram hipotecas de 30 anos com taxas ultrabaixas (muitas vezes 3% ou menos) durante 2020–2021. Com as taxas de hipoteca atuais em torno de 6–7%, esses proprietários enfrentam uma grande penalidade se venderem e comprarem uma nova casa nas condições atuais. Como resultado, muitos estão optando por não se mudar, o que mantém o estoque de imóveis para revenda fora do mercado. Lawrence Yun, da NAR, observa que esse efeito de bloqueio tem sido um obstáculo para a oferta, mas isso deve diminuir com o tempo, à medida que eventos da vida inevitavelmente forçam mudanças (todos os anos, milhões de casamentos, divórcios, nascimentos, transferências de emprego e aposentadorias impulsionam vendas, apesar das taxas) nar.realtor. Além disso, se as taxas de hipoteca caírem, mais desses proprietários estarão dispostos a colocar suas casas à venda. De fato, caso as taxas caiam para níveis mais “normais” nos próximos anos (digamos, 5% ou menos), especialistas preveem uma onda de vendedores reprimidos finalmente entrando no mercado, aliviando a escassez de estoque businessinsider.com.

Tendências de Aluguel e o Mercado de Habitação para Locação

O mercado de aluguel disparou no período imediato pós-pandemia, com os preços dos aluguéis subindo no ritmo mais rápido em décadas durante 2021–2022. Desde então, o crescimento dos aluguéis esfriou substancialmente devido a uma onda de novos apartamentos chegando ao mercado e ao limite de acessibilidade atingido. No início de 2025, o crescimento nacional dos aluguéis é modesto – aproximadamente em linha ou um pouco abaixo da inflação geral. Por exemplo, o aluguel médio solicitado nos EUA em maio de 2025 subiu apenas cerca de 1,0% em relação ao ano anterior yardimatrix.com, uma desaceleração acentuada em relação aos aumentos anuais de 10–15% vistos alguns anos antes. Dados da RealPage mostram que os aluguéis efetivos cresceram apenas 1,1% no ano encerrado em março de 2025, o maior ganho anual em mais de um ano, mas ainda assim um número bastante contido realpage.com. Esse resfriamento reflete o aumento da oferta: os desenvolvedores entregaram uma onda de unidades multifamiliares em 2023–2024 – o maior nível de novas entregas de apartamentos desde a década de 1980 mf.freddiemac.com. Com mais opções disponíveis, os locatários ganharam poder de negociação, e muitos proprietários em diversas cidades tiveram que oferecer descontos ou concessões para preencher as unidades.

Apesar dessa enxurrada de construções, a demanda por aluguéis continua robusta, evitando qualquer excesso severo na maioria dos mercados. A taxa nacional de vacância em imóveis para aluguel foi de 7,1% no 1º trimestre de 2025, um leve aumento em relação aos 6,6% de um ano antes advisorperspectives.com. Ou seja, as vacâncias aumentaram ligeiramente, mas ainda estão baixas para os padrões históricos (para efeito de comparação, vacâncias de aluguel eram rotineiramente de 8–10% no final dos anos 2010). Muitos dos novos apartamentos estão sendo absorvidos, embora em um ritmo mais lento, porque a demanda subjacente por aluguel é forte – o mercado de trabalho dos EUA cresceu, jovens adultos continuam formando novos lares, e o alto custo de comprar uma casa está mantendo mais pessoas no grupo de locatários. A Freddie Mac destaca que a demanda multifamiliar tem sido “excepcional”, mas a oferta recorde de novos imóveis manteve o crescimento dos aluguéis modesto e as taxas de vacância elevadas em algumas áreas mf.freddiemac.com mf.freddiemac.com. Em 2024, a vacância multifamiliar nacional ficou em torno de 6%, e **a previsão principal da Freddie Mac é de vacância subir para cerca de 6,2% em 2025 à medida que mais unidades entram no mercado mf.freddiemac.com. No entanto, espera-se que esse seja o pico; com a desaceleração das construções devido aos juros altos, o fluxo de novas ofertas vai diminuir. De fato, **os incorporadores multifamiliares estão recuando – os novos lançamentos em 2025 devem ficar bem abaixo das médias pré-pandêmicas (cerca de 30% abaixo, segundo a CBRE) cbre.com. Até o final de 2025 e além, o ritmo de novos lançamentos irá diminuir, permitindo que o mercado de apartamentos volte a se apertar novamente.

As previsões de preços de aluguel refletem essa dinâmica. As projeções mais recentes do Zillow preveem que os aluguéis de casas unifamiliares subirão cerca de 3,2% em 2025 e os aluguéis multifamiliares (apartamentos) subirão por volta de 2,1% zillow.com. Da mesma forma, a Freddie Mac projeta crescimento dos aluguéis nacionais em torno de 2,2% em 2025, um pouco abaixo da média de longo prazo mf.freddiemac.com. Esses aumentos modestos em 2025 são na verdade uma recuperação em relação a 2024, quando o crescimento dos aluguéis chegou a um ponto baixo (próximo de zero em muitas cidades). Ou seja, os aluguéis já não estão disparando, mas continuam subindo de forma sustentável. Vale notar que as tendências de aluguel variam segundo o segmento de mercado: aluguéis de casas (single-family rentals) apresentam demanda e crescimento de aluguel mais forte do que aluguel multifamiliar, em parte porque muitas famílias que não conseguem comprar estão buscando casas suburbanas para alugar zillow.com. Isso está alimentando o interesse de investidores em portfólios de aluguel residencial.

Olhando além de 2025, muitos analistas antecipam que o crescimento dos aluguéis permanecerá moderado em 2026, podendo acelerar novamente em 2027–2028, após a absorção da atual onda de construções. Um retorno aos aumentos médios históricos nos aluguéis (cerca de 3% ao ano) é provável para a segunda metade da década mf.freddiemac.com. Na verdade, algumas regiões já estão se destacando: por exemplo, diversas cidades do Sun Belt e do Meio-Oeste seguem apresentando ganhos de aluguel acima da média devido ao forte fluxo populacional e crescimento do emprego arbor.com. No geral, os fundamentos do mercado de aluguel (crescimento do emprego, demografia) permanecem sólidos, mas o equilíbrio entre oferta e demanda ditará as trajetórias dos aluguéis. No curto prazo, a robustez da oferta é o destaque – segurando os aluguéis e proporcionando mais opções aos locatários. Entre 2026–2028, caso a construção recue como esperado, os proprietários podem recuperar poder de precificação, especialmente em mercados com crescimento do emprego e desenvolvimento habitacional limitado.

II. Tendências em Imóveis Comerciais por Setor

Enquanto o mercado residencial domina as manchetes, o setor de imóveis comerciais (CRE) é um vasto universo que engloba edifícios de escritórios, centros de varejo, galpões industriais, apartamentos, hotéis, data centers e muito mais. As perspectivas para o CRE em 2025 são altamente específicas por setor, com desempenhos bastante divergentes entre os diferentes tipos de propriedades. A seguir detalhamos as tendências nos principais segmentos – Escritórios, Varejo, Industrial e Multifamiliar –, que juntos compõem a maior parte do mercado de propriedades comerciais dos EUA. Destacamos as condições atuais e o que esperar para cada um nos próximos anos:

Setor de Escritórios

O mercado de escritórios tem sido o setor mais desafiado em imóveis comerciais desde a pandemia. O avanço do trabalho remoto e híbrido reduziu estruturalmente a demanda por espaços de escritório em muitas cidades, levando a taxas elevadas de vacância e à queda no valor dessas propriedades. Em 2024–25, muitos edifícios de escritórios no centro das cidades, especialmente os mais antigos, enfrentam baixa ocupação. A vacância nacional em escritórios está próxima dos recordes históricos – cerca de 18 a 19% dos espaços estão vagos em média –, e em alguns grandes mercados urbanos a taxa ultrapassa 20% cbre.com cbre.com. Espaços de sublocação (escritórios que as empresas alugam, mas tentam sublocar por excesso de área) também seguem abundantes. Essas condições pressionaram fortemente para baixo os aluguéis dos escritórios padrão e causaram uma onda de dificuldades para proprietários com vencimentos de empréstimos próximos. Em resumo, o setor de escritórios está em baixa.

Dito isso, há sinais crescentes de que o mercado de escritórios está chegando ao fundo do poço e iniciando um ciclo lento de recuperação. Segundo as perspectivas da CBRE para 2025, a atividade de locação de escritórios começou a subir em 2024 e deve melhorar ainda mais em 2025, ainda que modestamente cbre.com. A projeção é de um aumento de 5% no volume total de locações de escritórios em 2025, o que seria uma reversão bem-vinda após vários anos de retração cbre.com. Crucialmente, novas construções de escritórios diminuíram para níveis mínimos, o que ajudará a limitar o excesso de oferta cbre.com. À medida que empresas se adaptam ao trabalho híbrido, muitas estão concluindo que ainda precisam de escritórios físicos para colaboração e cultura – mas talvez menos espaço por funcionário ou em localizações diferentes. O sentimento dos ocupantes está gradualmente mudando de pura contração para estabilização e expansão seletiva, segundo pesquisas do setor cbre.com. Muitos inquilinos estão renovando contratos (muitas vezes reduzindo áreas ou mudando para espaços de maior qualidade), o que está estabilizando a ocupação.

Uma tendência clara é a bifurcação do mercado de escritórios: edifícios de escritórios mais novos e de alta qualidade (“Classe A”), com ótimos serviços, estão registrando uma demanda muito mais saudável do que prédios antigos e desatualizados. Espaço de escritório premium – os edifícios de mais alto nível em cada mercado – está, na verdade, se tornando escasso em algumas cidades, à medida que os inquilinos se consolidam nas melhores propriedades cbre.com. A CBRE define escritório premium como os melhores edifícios; eles esperam que a vacância de escritórios premium volte aos níveis pré-pandemia (~8% de vacância) até 2027 devido a essa busca por qualidade cbre.com. Em contraste, escritórios de menor qualidade provavelmente continuarão enfrentando dificuldades e podem precisar ser readequados (alguns podem ser candidatos a conversão para uso residencial ou outros usos, embora a conversão geralmente seja complexa). No geral, projeta-se que a vacância de escritórios “atingirá o pico” em torno de 19% nacionalmente e depois decline gradualmente conforme a economia cresce e o espaço excedente é absorvido lentamente cbre.com. Podemos esperar apenas uma recuperação constante, não rápida, nos escritórios: mesmo até 2027, a maioria dos analistas não prevê que a demanda por escritórios retorne aos padrões pré-2020, mas o pior da crise pode já ter passado. Investidores estão abordando esse setor com cautela; há oportunidades para adquirir ativos de escritórios em dificuldade com grandes descontos, porém, o risco do investimento é alto, a menos que o foco seja em propriedades modernas, em localizações privilegiadas e mais resilientes.

Setor de Varejo

O setor de imóveis comerciais de varejo – que inclui shopping centers, centros de conveniência, lojas de grandes marcas e lojas de rua no centro – apresentou uma recuperação impressionante a partir dos pontos mais baixos da pandemia. Os primeiros lockdowns da COVID atingiram o varejo físico com força, acelerando o desaparecimento de varejistas mais fracos. No entanto, os sobreviventes emergiram em um cenário com oferta muito limitada e competição reduzida. Como resultado, os fundamentos do varejo em 2025 são possivelmente os mais saudáveis dos últimos anos. A taxa nacional de vacância no varejo está abaixo de 5%, a mais baixa entre os grandes segmentos de imóveis comerciais cbre.com cbre.com. Em muitos mercados, espaços de varejo de qualidade (especialmente os localizados em centros suburbanos bem posicionados ou galerias ancoradas por supermercados) estão totalmente alugados. Um dos motivos é que praticamente nenhum novo espaço de varejo foi construído nos últimos anos, então a demanda já alcançou a oferta. Incorporadoras permanecem cautelosas em relação à construção de novos projetos de varejo (em parte devido à ameaça do comércio eletrônico), o que significa que os centros existentes têm pouca competição de novos empreendimentos cbre.com.

Consequentemente, os aluguéis do varejo começaram a subir após um longo período de estagnação. Proprietários de imóveis em localizações privilegiadas recuperaram o poder de precificação – os valores de aluguel de espaços de varejo devem aumentar em 2025 devido à baixa disponibilidade cbre.com. Muitos varejistas, especialmente redes nacionais, estão assinando contratos de aluguel de longo prazo para garantir locais desejados antes que os preços subam ainda mais cbre.com. Importante frisar que o desempenho do varejo varia conforme o formato. Centros de compras abertos de bairro ou de comunidade (geralmente ancorados por supermercados ou produtos essenciais) prosperaram e apresentam alta ocupação, enquanto shoppings antigos fechados continuam enfrentando desafios, a menos que tenham sido requalificados ou reposicionados. Dito isso, até mesmo shoppings tiveram recuperação no fluxo de pessoas em 2022–2023, com consumidores retornando às compras presenciais; shoppings Classe A em áreas mais abastadas vão relativamente bem, enquanto empreendimentos de nível inferior estão sendo readequados (em centros de uso misto, hubs logísticos, etc.).

Geograficamente, a expansão do varejo está focada em mercados de alto crescimento. Varejistas estão mirando regiões metropolitanas com forte crescimento populacional e de empregos – por exemplo, Phoenix, Austin, Dallas, Nashville e Charlotte são apontadas como áreas de destaque para o aumento da demanda por locações de varejo cbre.com. Esses mercados do Sun Belt e de crescimento acelerado, além de atraírem novos moradores, costumam ter moradias mais baratas (o que deixa mais renda disponível para consumidores gastarem nas lojas locais). Além disso, regiões com melhorias significativas em infraestrutura (por exemplo, novas rodovias ou ampliações de transporte público) atraem novos empreendimentos de varejo com o aumento da acessibilidade cbre.com. Investidores institucionais, que evitaram o varejo por anos, estão retornando lentamente, diante dos fundamentos sólidos. No geral, o cenário para imóveis de varejo em 2025 é cautelosamente otimista: espera-se que vacância baixa e crescimento moderado dos aluguéis continuem, salvo uma recessão econômica. Um fator de risco a ser observado é o comércio eletrônico: as vendas online continuam a crescer (agora ~15% do total do varejo), de modo que lojas físicas devem evoluir e oferecer experiências ou conveniência que o online não pode igualar. Mas a narrativa de que o e-commerce acabaria com todas as lojas provou-se falsa – agora os EUA têm uma malha de lojas ajustada após anos de consolidação, e os centros remanescentes estão colhendo os benefícios.

Setor Industrial e Logístico

Imóveis industriais – principalmente galpões, centros de distribuição e instalações industriais – têm sido o destaque nos últimos anos. O boom do e-commerce e a reestruturação das cadeias de suprimentos (incluindo mais estoques mantidos domesticamente) impulsionaram uma demanda recorde por espaço de armazenamento de 2020 até 2022. Em 2023, a taxa de vacância do setor industrial atingiu mínimos históricos em muitos mercados (frequentemente abaixo de 4%). Desenvolvedores responderam com uma onda de novas construções, e houve certo arrefecimento no final de 2023, com a normalização da demanda. Ao entrar em 2025, o mercado industrial segue fundamentalmente forte, embora menos frenético do que no auge do surto do e-commerce. A vacância industrial nacional subiu com o influxo de novos galpões, mas ainda é relativamente baixa e o mercado é considerado “favorável ao inquilino” no curto prazo cbre.com. Galpões antigos e menos eficientes apresentam vacância maior, pois os inquilinos buscam instalações “high-cube” mais modernas – uma “migração pela qualidade” semelhante ao que ocorre no setor de escritórios cbre.com. Entretanto, espera-se que as condições voltem a se apertar no final de 2025, com a desaceleração dos lançamentos de novos empreendimentos e a demanda crescendo cbre.com.

Vários fatores estão moldando a demanda industrial em 2025. Primeiro, política comercial e tendências de reshoring são influentes: tarifas comerciais mais altas dos EUA sobre produtos estrangeiros (implementadas em 2024) levaram algumas empresas a aumentar estoques no país (importando antes que as tarifas entrem em vigor) e a considerar a produção nos EUA ou em países próximos cbre.com. A CBRE observa que isso pode impulsionar a demanda por instalações industriais próximas à fronteira EUA–México e ao longo dos principais corredores logísticos norte-sul (como as rodovias I-35 e I-29) cbre.com. Mercados como San Antonio, Austin, Dallas–Fort Worth, Oklahoma City, Kansas City, Des Moines e Minneapolis são destaques entre os mais beneficiados por esse movimento, devido à sua posição estratégica em rotas comerciais continentais cbre.com. Em segundo lugar, a composição dos inquilinos industriais está mudando: empresas de logística terceirizada (3PL) estão assumindo uma fatia maior dos contratos de locação, à medida que companhias terceirizam suas necessidades de armazenagem para operadores especializados. A CBRE projeta que as 3PLs representarão mais de um terço do volume de locações industriais em 2025 cbre.com, refletindo a tendência para cadeias de suprimentos mais flexíveis e sob demanda.

Em termos de volume, a previsão é de que a locação industrial em todo o país totalize pouco mais de 800 milhões de pés quadrados em 2025 cbre.com. Isso ficará abaixo do pico ocorrido durante a pandemia (2021 registrou uma demanda extraordinária), mas ainda acima da norma pré-pandêmica cbre.com. Essencialmente, o setor industrial está passando de um hiper-crescimento para uma taxa de crescimento mais sustentável. Do lado da oferta, após vários anos de “construção prolífica”, os incorporadores estão recuando. O início de novas construções industriais está caindo acentuadamente – espera-se que em 2025 seja mais de 50% menor do que em 2024 cbre.com. Essa pausa está permitindo que o mercado absorva os projetos especulativos existentes que foram entregues. Até o final de 2025, à medida que esses espaços forem ocupados, o pêndulo poderá voltar a favorecer os proprietários, especialmente em instalações modernas nos principais centros logísticos. O crescimento dos aluguéis de espaços industriais provavelmente permanecerá positivo, mas moderado no curto prazo – os proprietários podem oferecer concessões em mercados com excesso temporário, mas as taxas de aluguel em geral são sustentadas pela inflação e pelos altos custos de reposição. Em resumo, as perspectivas do setor industrial permanecem muito positivas: a expansão contínua do e-commerce, reconfigurações da cadeia de suprimentos e oferta limitada de novos projetos indicam fundamentos sólidos. Salvo uma grande recessão, os galpões devem desfrutar de alta ocupação e aumentos constantes de aluguel nos próximos anos, tornando os imóveis industriais um favorito contínuo para investidores institucionais (incluindo fundos de investimento imobiliário e fundos de private equity).

Setor Multifamiliar (Apartamentos)

O setor multifamiliar (grandes propriedades de apartamentos com 5 ou mais unidades) é frequentemente considerado parte do mercado residencial, mas também é uma das principais classes de ativos comerciais para investidores. Em 2025, o setor multifamiliar vive um momento único: um grande aumento de oferta aliado a forte demanda de inquilinos. Como mencionado anteriormente, 2023–2024 entregou um número recorde de novas unidades de apartamentos, fazendo com que a taxa nacional de vacância subisse e o crescimento dos aluguéis desacelerasse. Para investidores, isso se traduziu em maiores concessões e rendimento operacional líquido mais estável em certos mercados com excesso de oferta no último ano. Apesar disso, os fundamentos do multifamiliar estão longe de serem fracos – eles estão apenas se normalizando após um mercado excepcionalmente restrito. À medida que avançamos em 2025, espera-se que a pressão das novas construções comece a diminuir. A CBRE prevê que a vacância deve cair ligeiramente em 2025 (para cerca de 4,9% até o final do ano, ante ~5,3% no final de 2024) e os aluguéis médios devem voltar a crescer cerca de 2,6% no ano cbre.com. Da mesma forma, a Freddie Mac prevê um crescimento dos aluguéis em 2025 entre 2% e 3%, com apenas ligeiro aumento da vacância para cerca de 6,2% (medida RealPage), assumindo um pouso suave da economia mf.freddiemac.com. Em essência, o mercado multifamiliar em 2025 deverá permanecer equilibrado – nem mercado do inquilino, nem do proprietário em âmbito nacional – com leve melhora em relação a 2024.

Um fator fundamental é que a formação de novos domicílios deve continuar forte. Demografia e economia favorecem a demanda contínua por aluguel: o crescimento do emprego, embora mais lento que no pós-pandemia, ainda é positivo, e a grande coorte millennial está em idade ideal para formação de família. Muitos desses jovens adultos continuam alugando, seja por preferência ou porque os altos preços dos imóveis e juros atrasam a primeira compra. Além disso, a imigração (que voltou a crescer em 2022–2023) contribui para a demanda por moradias de aluguel. Enquanto a economia dos EUA evitar uma recessão séria, devemos ver milhões de novos domicílios locatários nos próximos anos, o que ajuda a absorver a nova oferta.

Geograficamente, a história da oferta é muito concentrada. Uma grande parcela das construções recentes de apartamentos ocorreu nos estados do Sun Belt – notadamente Texas, Flórida, Carolinas, Geórgia, Arizona e bolsões do Oeste Montanhoso. De fato, 10 dos 16 principais mercados multifamiliares dos EUA já passaram do pico de construções, e os outros seis devem atingi-lo em 2025, à medida que os projetos se concluem cbre.com. Isso sugere que, até 2026, praticamente todos os mercados grandes verão queda nas entregas. Metrópoles do Sun Belt, que lideraram a onda de desenvolvimento, devem esfriar no curto prazo (com vacâncias mais altas em cidades como Austin ou Nashville este ano), mas também apresentam forte crescimento populacional que acabará preenchendo essas unidades. Cidades costeiras de entrada (como Nova York, Los Angeles, San Francisco) tiveram comparativamente menos novas construções e seguem subabastecidas em moradia para locação; esses mercados mantêm taxas de ocupação fortes e os aluguéis voltam a subir conforme a migração urbana retorna. Uma tendência notável é o crescente interesse de investidores no multifamiliar do Meio-Oeste. Algumas metrópoles dessa região (ex.: Indianapolis, Kansas City, Cincinnati) oferecem alta acessibilidade e economias estáveis, e as previsões são de crescimento sustentável de aluguel no Meio-Oeste, potencialmente 4–5% ao ano nos próximos anos multihousingnews.com, à medida que esses mercados se recuperam de uma base baixa.

Do ponto de vista do investimento, propriedades multifamiliares continuam sendo vistas como uma das classes de ativos comerciais de menor risco – as pessoas sempre precisam de um lugar para morar. No entanto, os juros mais altos impactaram as avaliações de multifamiliares, já que os investidores não podem mais contar com dívida barata para turbinar retornos. As taxas de capitalização (medidas de retorno do imóvel) dos apartamentos subiram desde o piso de 2021, o que significa que os preços caíram um pouco, mesmo com o aumento dos aluguéis. A CBRE espera que as taxas de capitalização se estabilizem ou até comprimam ligeiramente em 2025, à medida que as condições financeiras se suavizam cbre.com cbre.com. Na prática, isso pode significar que 2025–2026 seja uma janela interessante para investimento em multifamiliar, antes que os juros caiam ainda mais e voltem a pressionar os preços para cima. Riscos para o multifamiliar incluem qualquer recessão econômica significativa (perdas de emprego reduzem a capacidade de pagamento dos inquilinos) e excesso localizado de oferta em alguns mercados, mas nacionalmente as perspectivas de longo prazo são sólidas. Entre 2026–2028, uma vez absorvida a geração atual de novas unidades, muitos mercados podem voltar a ter oferta insuficiente, pressionando os aluguéis para cima. Os incorporadores, atentos ao custo mais alto de financiamento, não estão construindo em excesso a nível nacional – na verdade, os lançamentos de habitação multifamiliar em 2025 devem ficar bem abaixo dos níveis dos últimos anos cbre.com. Isso prepara o cenário para um balanço favorável entre oferta e demanda daqui a alguns anos.

(Nota: Outros setores comerciais como hotéis e data centers também merecem menção. Hotéis se recuperaram fortemente com a demanda por viagens, embora as taxas de juros elevadas limitem o novo desenvolvimento. Data centers estão vivenciando crescimento extraordinário devido à computação em nuvem e IA – a demanda em 2025 está “fervendo”, com taxas de vacância recorde abaixo de 3% e recorde de obras em andamento, segundo a CBRE cbre.com. Contudo, para fins de síntese, focaremos nos principais setores solicitados.)

III. Juros e Tendências Hipotecárias

As taxas de juros – especialmente as taxas hipotecárias – desempenham um papel central no mercado imobiliário. Nos últimos dois anos, o rápido aumento dos juros foi o maior obstáculo para a habitação. Em 2020–2021, as taxas de hipoteca fixa de 30 anos ficaram em torno de 3%, estimulando uma onda de compras. No final de 2023, essa mesma taxa mais que dobrou, chegando a 7% ou mais, o maior nível em cerca de 20 anos. Esse salto foi consequência direta do aperto agressivo do Federal Reserve para combater a inflação: à medida que o Fed elevou sua taxa básica em 2022 e 2023, o custo de empréstimo subiu em toda a economia. Juros altos pioram dramaticamente a acessibilidade – por exemplo, um pagamento mensal de US$ 2.000 cobre um empréstimo muito menor a 7% do que cobria a 3%. Segundo a NAR, o pagamento mensal de uma casa típica (com 20% de entrada) subiu para cerca de US$ 2.120 no início de 2025, alta de 4,1% em um ano, apesar da desaceleração no aumento dos preços das casas nar.realtor. Muitos compradores têm ficado de fora do mercado devido a esse aperto de acessibilidade e as vendas de imóveis caíram para níveis de recessão em 2023–24 em grande parte por causa das taxas hipotecárias.

A boa notícia para 2025 é que o ambiente de taxas de juros parece estar se estabilizando, e o alívio está no horizonte. Com a inflação caindo em relação ao pico, o Federal Reserve diminuiu o ritmo dos aumentos nas taxas. Na verdade, o Fed realizou alguns pequenos cortes nas taxas no final de 2024 nar.realtor, e a partir de meados de 2025 espera-se que a taxa dos fundos federais permaneça estável ou até mesmo caia ainda mais se a inflação permitir. No entanto, é importante observar que as taxas de hipoteca provavelmente não cairão no mesmo ritmo dos cortes do Fed nar.realtor. No final de 2024, quando o Fed começou a cortar, as taxas de hipoteca mal se mexeram – Yun, da NAR, apontou fatores como um “déficit federal inchado” que mantêm pressão de alta sobre as taxas de juros de longo prazo, impedindo que as hipotecas caiam rapidamente nar.realtor. Em vez de uma queda acentuada, a maioria dos analistas prevê um alívio gradual das taxas das hipotecas nos próximos anos. A previsão mais recente da Fannie Mae espera que a taxa fixa de 30 anos esteja em torno de 6,2% no final de 2025 e cerca de 6,0% até o final de 2026, uma melhoria modesta em relação aos cerca de 6,6–6,7% em meados de 2025 mpamag.com. A Mortgage Bankers Association é um pouco mais otimista, prevendo taxas potencialmente caindo para a faixa de 5% até 2026–27, mas ainda assim bem acima das taxas ultrabaixas das memórias recentes. Em resumo, os custos de empréstimo provavelmente permanecerão elevados em relação à década de 2010, embora um pouco abaixo do pico de 2023.

Para os compradores de imóveis, isso significa que 2025–2028 exigirá ajuste de expectativas. Os compradores podem precisar aceitar custos de financiamento um pouco mais altos como o “novo normal”, pelo menos no médio prazo. Existem implicações para a escolha do produto de hipoteca: quando as taxas eram de 3%, quase todos optavam por empréstimos fixos de 30 anos. Com taxas de 6–7%, há mais interesse em hipotecas de taxa ajustável (ARM) ou reduções temporárias de taxa (temporary buydowns) (em que vendedores ou construtoras subsidiam a taxa nos primeiros anos) para facilitar os pagamentos iniciais. Também vemos criatividade como hipotecas assumíveis ganhando atenção – alguns compradores pagarão um valor premium por uma casa se puderem assumir o empréstimo FHA ou VA de taxa baixa do vendedor. Instituições financeiras começaram a lançar novos programas (como prazos de 40 anos ou produtos de participação compartilhada) para ajudar na acessibilidade. Essas tendências continuarão enquanto as taxas permanecerem relativamente altas. Por outro lado, se e quando as taxas caírem, pode haver um boom de refinanciamento à medida que os proprietários buscam reduzir os pagamentos da hipoteca. Atualmente, a atividade de refinanciamento é muito baixa (já que poucos querem trocar um empréstimo de 3% por um de 6%), mas até 2026-2027, se as taxas caírem um ponto ou dois, milhões de mutuários podem se beneficiar do refinanciamento – isso é algo que o setor hipotecário observa com esperança.

Também vale destacar o impacto das taxas sobre investidores e incorporadores. Transações de imóveis comerciais desaceleraram no último ano porque o custo da dívida aumentou e a análise de crédito ficou mais rigorosa. Cap rates (retornos de investimento) tiveram que ser ajustados para cima, como mencionado, e alguns investidores altamente alavancados estão enfrentando dificuldades para refinanciar. O volume de originação de hipotecas multifamiliares e comerciais caiu acentuadamente em 2023–24. Mas, com a perspectiva de taxas um pouco menores, as previsões do setor esperam que a atividade de investimentos aumente. A CBRE prevê um aumento de 5–10% no volume de investimentos em imóveis comerciais em 2025 à medida que cresce a confiança na economia e compradores/vendedores reduzem as diferenças de expectativa de preço cbre.com cbre.com. No segmento residencial, a originação total de hipotecas (compra + refinanciamento) deve aumentar a partir do fundo do poço: a Fannie Mae estima cerca de US$ 1,98 trilhão em hipotecas originadas em 2025, subindo para US$ 2,33 trilhões em 2026 à medida que as vendas de casas se recuperam e o refinanciamento retorna mpamag.com. Esses números ainda estão abaixo dos mais de US$ 4 trilhões vistos no boom do refinanciamento de 2020, mas a direção é ascendente.

Em resumo, as taxas de juros vão continuar sendo um fator crítico para o setor imobiliário até 2028. A expectativa principal é quedas moderadas das taxas hipotecárias nos próximos anos, mas sem retorno aos valores extremamente baixos. A atividade imobiliária (tanto compra quanto construção) deve se fortalecer gradualmente conforme as taxas aliviem. No entanto, todas as previsões têm a ressalva de que choques econômicos ou inflacionários inesperados podem alterar essa trajetória. Por enquanto, o consenso é de que o pior do choque de taxas ficou para trás, e o ambiente gradualmente se tornará mais favorável para tomadores e investidores. Como disse um executivo do setor hipotecário, “Antecipamos que as taxas vão cair um pouco, mas não voltarão aos mínimos históricos de antes” mpamag.com. Planejar hoje para hipotecas em torno de 6%, com possibilidade de refinanciar para 5% no futuro, é uma estratégia prudente para quem compra imóveis neste período.

IV. Destaques Regionais e Locais

O mercado imobiliário é notoriamente local. Embora as tendências nacionais sirvam de pano de fundo, as diferenças regionais nos EUA têm sido marcantes nos últimos anos – e tendem a continuar. A seguir, destacamos alguns desenvolvimentos regionais e locais no mercado imobiliário, bem como as principais áreas metropolitanas para observar:

• Explosão do Sun Belt (Sudeste e Sudoeste): A região do Sun Belt (se estendendo pelo sul, da Flórida ao Texas, incluindo o Sudoeste e partes do Oeste) foi o grande destaque da última década e continua liderando em vários indicadores. Estados como Flórida, Texas, Carolinas, Geórgia, Arizona e Tennessee registraram forte crescimento populacional e de empregos, atraindo tanto indivíduos (incluindo trabalhadores remotos e aposentados) quanto empresas. Essa migração interna impulsionou a demanda por moradias e manteve os preços relativamente altos nessas áreas. Muitas metrópoles do Sun Belt tiveram valorização de dois dígitos até 2022; alguns desses mercados esfriaram em 2023 (até com pequenas quedas nos preços), mas no geral permanecem sólidos. Por exemplo, o preço médio das casas em Miami, FL subiu cerca de 9% no último ano realtor.com e Orlando, FL registrou alta de mais de 12% ano a ano realtor.com, segundo previsões do Realtor.com, indicando força contínua. Enquanto isso, Austin, TX, que foi símbolo da euforia imobiliária na pandemia (preços subiram quase 40% em dois anos), teve correção nos valores em 2023. Em 2025, os preços em Austin estão um pouco abaixo do pico, mas a economia da cidade está forte e o crescimento populacional é elevado, então a NAR espera que Austin “veja os preços se recuperarem em breve” nar.realtor. O fio condutor nos mercados do Sun Belt é acessibilidade (em relação às cidades costeiras), impostos mais baixos, geração de empregos e clima quente – e esses fatores devem continuar até o final da década. Investidores especialmente favorecem mercados como Dallas–Fort Worth, Atlanta, Phoenix, Tampa e Charlotte, que têm porte e potencial de crescimento. Um alerta é o clima e o seguro: áreas costeiras da Flórida e do Golfo enfrentam aumento dos custos de seguro (devido a furacões e enchentes), o que pode prejudicar a acessibilidade e o interesse dos compradores ao longo do tempo se não for tratado.
• Mercados costeiros de alto custo: As grandes metrópoles costeiras caras – como Nova York, Área da Baía de San Francisco, Los Angeles, Boston, Washington D.C. e Seattle – tiveram desempenho mais misto. Muitos desses mercados viram uma breve queda de preços em 2020 (já que o trabalho remoto permitiu mudanças para áreas menos densas) seguida de um salto em 2021, quando a vida urbana retomou. Em 2022, algumas cidades costeiras novamente enfrentaram ventos contrários: saída de pessoas (indo para regiões mais baratas) e, em alguns casos, demissões no setor de tecnologia (especialmente em San Francisco e Seattle) afetaram a demanda. Em 2023, San Francisco viu uma queda notável nos preços medianos ano a ano e os valores das casas seguem praticamente estáveis (+1,5% AA no 1º trimestre de 2025) nar.realtor – basicamente, a Área da Baía ficou estagnada. No entanto, há sinais de estabilização: as cidades estão atraindo residentes de volta. Dados da NAR mostraram que após o “êxodo suburbano” na pandemia, 2024 teve o maior aumento em uma década de pessoas mudando de volta para centros urbanos nar.realtor. Jovens profissionais estão retornando por emprego e amenities, e a imigração internacional (concentrada em cidades-porta de entrada) está crescendo. Então, apesar de Nova York ou San Francisco não verem o crescimento explosivo de Austin ou Nashville, ainda há estoque habitacional muito restrito e rendas elevadas, o que deve sustentar os preços. Por exemplo, oito das dez áreas metropolitanas mais caras estão na Califórnia (como San Jose, preço médio acima de US$ 2 milhões, alta de 9,8% AA) nar.realtor. São mercados caros devido à subprodução histórica e localização desejada, e o expectativa é de leve alta constante nos preços enquanto o estoque for escasso. Acessibilidade habitacional é um grave problema nas costas, com baixas taxas de propriedade (na Baía, menos de 55% dos lares têm imóvel próprio) nar.realtor. Isso pressiona, politicamente, por mais construção e medidas de acesso, o que pode moldar esses mercados na próxima década.
• Estabilidade do Meio-Oeste: O Meio-Oeste não teve destaque, mas tornou-se atraente para alguns graças à acessibilidade relativa e economias estáveis. Cidades como Columbus (OH), Indianápolis, Kansas City, Milwaukee e Minneapolis não passaram por grandes booms ou quedas, e sim crescimento estável em um dígito e baixa volatilidade nos preços. Em 2024–2025, as cidades do Meio-Oeste apresentaram uma das maiores recuperações nas vendas, à medida que compradores excluídos das regiões caras buscam alternativas. Por exemplo, a análise do Realtor.com apontou vários mercados do Meio-Oeste entre os 10 principais para 2025 em potencial de vendas e de valorização realtor.com. Vale notar, Colorado Springs, CO (por vezes classificada como Mountain West) foi #1 no ranking deles, Virginia Beach, VA (cidade costeira do sudeste mais acessível) ficou em #3, e Greensboro, NC em #10 realtor.com. Embora nem todas sejam tecnicamente do Meio-Oeste, a tendência é que cidades secundárias com boa qualidade de vida estejam em alta. O Meio-Oeste também costuma apresentar cap rates mais altos (retornos de aluguel), atraindo investidores para lugares como Cleveland ou Detroit em aluguéis de casas e multifamiliares. A expectativa é que os mercados habitacionais do Meio-Oeste terão crescimento moderado e constante sem os altos e baixos vistos em outros lugares. Um fator a observar é a população: algumas regiões do Meio-Oeste ainda apresentam estagnação ou leve queda populacional, o que limita a demanda. Mas metrópoles com polos de saúde, ensino ou manufatura têm desempenho sólido.
• Corredor Nordeste: O corredor Nordeste (de Boston a D.C.) é um caldeirão de tendências. O mercado imobiliário de Nova York se recuperou da crise de 2020; aluguéis em Manhattan bateram recorde em 2022 e preços de condomínios estabilizaram. Os subúrbios da região (Nova Jersey, Long Island, Connecticut) seguem aquecidos pela baixa oferta. Boston tem mercado resiliente, alavancado por polos de ensino e biotecnologia, e lá os preços continuam subindo moderadamente. Filadélfia e Baltimore são metrópoles mais acessíveis que têm crescido como alternativas a D.C./NYC. Washington D.C. ficou com preços relativamente estáveis recentemente, em parte devido à grande oferta de apartamentos e alguma saída populacional, mas as rendas altas da região e o pouco espaço para novas casas mantêm o mercado de casas familiares competitivo. O Nordeste geralmente tem imóveis antigos e crescimento lento, resultando em estoque restrito. Enquanto a economia regional (centrada em governo, ensino, finanças e saúde) se mantiver estável, a tendência é de valorização moderada. Um fator recente é que as taxas de juros altas afetam mais os mercados caros – um financiamento de 7% numa casa de US$ 1 milhão em New Jersey pesa muito mais que numa de US$ 300 mil em Ohio. Por isso, o impacto da acessibilidade no Nordeste foi severo, podendo frear a alta nos preços no curto prazo até que as taxas caiam ou renda suba.
• Acessibilidade regional e migração: No geral, a acessibilidade é o fator-chave da performance regional. Regiões muito acessíveis há alguns anos (Sudeste, partes do Oeste como Idaho/Utah) tiveram forte valorização ao serem alvos de novos moradores — agora, essas áreas não são mais tão baratas e o mercado esfriou um pouco. Em contrapartida, regiões que nunca “bombaram” (Meio-Oeste/Nordeste) tornam-se pechinchas atraentes. O padrão segue sendo migração dos estados caros para os mais acessíveis: por exemplo, Califórnia, Illinois e Nova York apresentam saldo migratório negativo, enquanto Flórida, Texas, Carolinas, Tennessee atraem mais gente. Isso vai continuar, favorecido pelo trabalho remoto e aposentados que buscam lugares mais quentes e baratos. A Flórida merece menção especial: recebeu enorme influxo de novos residentes (e alta de ~40% nos imóveis em 3 anos). Recentemente, alguns mercados na Flórida (como Nápoles, Tampa e áreas do sul da Flórida) estabilizaram devido aos preços altos para os locais e preocupações com seguro, mas Miami e Orlando são apontadas como líderes em crescimento de vendas e preços para 2025 realtor.com, mostrando que o apelo do estado permanece forte.

Na Tabela 1 abaixo, resumimos alguns exemplos de indicadores regionais de habitação para ilustrar a diversidade:<table> <thead> <tr><th>Área Metropolitana (Região)</th><th>Preço Médio Q1 2025</th><th>Variação Anual (YoY)</th></tr> </thead> <tbody> <tr><td>**San Jose, CA (Costa Oeste)**</td><td>US$ 2.020.000</td><td>+9,8%:contentReference[oaicite:92]{index=92}</td></tr> <tr><td>**Naples, FL (Sun Belt)**</td><td>US$ 865.000</td><td>+1,8%:contentReference[oaicite:93]{index=93}</td></tr> <tr><td>**San Francisco, CA (Costa Oeste)**</td><td>US$ 1.320.000</td><td>+1,5%:contentReference[oaicite:94]{index=94}</td></tr> <tr><td>**Honolulu, HI (Pacífico)**</td><td>US$ 1.165.100</td><td>+7,3%:contentReference[oaicite:95]{index=95}</td></tr> <tr><td>**Urban Honolulu foi um dos poucos mercados fora do continente na lista dos 10 mais caros**.</td><td></td><td></td></tr> </tbody> </table>

(Tabela 1: Exemplos dos preços medianos de casas unifamiliares no primeiro trimestre de 2025 e variações anuais de preço em áreas metropolitanas selecionadas. Mesmo entre os mercados mais caros, o crescimento varia – por exemplo, o mercado impulsionado pela tecnologia de San Jose teve quase 10% de alta, enquanto San Francisco ficou praticamente estável nar.realtor. Naples, na Flórida, teve apenas +1,8% enquanto seu mercado antes aquecido esfriou nar.realtor.)

Como mostram os dados, a maioria dos mercados metropolitanos atingiu novos recordes de preço até 2025, mesmo que o crescimento tenha desacelerado nar.realtor. O desafio da acessibilidade é nacional, mas se mostra mais agudo nos grandes centros mais caros. No início de 2025, uma família precisava de uma renda anual superior a US$ 100.000 para conseguir comprar uma casa mediana (com entrada de 10%) em quase 45% dos mercados nar.realtor. Por outro lado, ainda existem poucos lugares (cerca de 3% dos mercados) onde uma família com renda de US$ 50.000 pode comprar uma casa nar.realtor – geralmente pequenas cidades do Meio-Oeste ou do Sul. Essa diferença evidencia o porquê das pessoas migrarem. Olhando para frente, prevê-se continuada realocação regional: mercados acessíveis com boas oportunidades de emprego atrairão mais moradores (sustentando seus mercados imobiliários), enquanto mercados extremamente caros dependerão de compradores com renda mais alta ou apresentarão crescimento mais lento. No entanto, nenhuma região é monolítica – fatores locais, como a abertura de uma nova fábrica, a expansão de uma empresa de tecnologia ou um desastre natural podem influenciar o mercado imobiliário de uma cidade. Quem atua no setor imobiliário precisará estar atento a esses desenvolvimentos em nível local, mesmo acompanhando as tendências macro.

V. Principais Fatores Demográficos, Tecnológicos e Econômicos

Diversas forças subjacentes estão moldando o cenário imobiliário. Nesta seção, discutimos os principais fatores demográficos, tecnológicos e econômicos que estão impactando os mercados residencial e comercial. Esses fatores ajudam a explicar as tendências observadas e dão pistas de como o mercado pode evoluir nos próximos anos.

• Mudanças Demográficas: A demografia é determinante para a demanda habitacional. Os EUA estão passando por uma transição geracional. Millennials (nascidos entre ~1981–1996) – a maior geração na força de trabalho – estão agora, em sua maioria, entre o final dos 20 e o final dos 30 anos, idades típicas para formação de lares e compra da casa própria. Esse grupo demorou mais que gerações anteriores para adquirir imóvel (devido a fatores como endividamento estudantil e as consequências da crise de 2008), mas agora estão entrando no mercado em maior volume. Na verdade, aidade média de compradores de primeira casa subiu para 38 anos, um recorde histórico nar.realtor, refletindo quanto tempo está levando para os Millennials conseguirem economizar para a entrada diante dos preços elevados. Muitos contam com ajuda da família: 25% dos compradores de primeira casa usaram doação ou empréstimo de parentes, e 7% usaram herança – também recordes nar.realtor. À medida que amadurecem, suas preferências podem mudar de apartamentos compactos para casas maiores em bairros familiares, aquecendo a busca por regiões residenciais. Logo atrás, a Geração Z (nascida entre ~1997–2012) está começando a entrar na fase adulta; os mais velhos estão na faixa dos 20 anos e iniciando carreira, muitas vezes como inquilinos. Nos próximos 5 anos, a Geração Z elevará significativamente a demanda por aluguel e, mais à frente (provavelmente no final da década de 2020) por moradias iniciais próprias. Enquanto isso, Baby Boomers (1946–1964) já ultrapassam a idade de aposentadoria. Muitos optam por “envelhecer no mesmo lar”, permanecendo por mais tempo em suas casas – o que reduz a rotatividade. Porém, alguns estão reduzindo ou mudando para lugares mais ensolarados ou próximos dos netos – impactando mercados como Flórida, Arizona e Carolinas. Boomers estiveram muito ativos comprando imóveis em 2023–24, até superando jovens compradores em alguns momentos, muitas vezes por terem mais patrimônio e poderem comprar à vista. De fato, compras à vista batem recorde, chegando a 26% das vendas (e mais de 30% entre compradores repetidos) nar.realtor, parte pelo perfil de compradores mais velhos que trocam de imóvel ou usam riqueza acumulada. Outro aspecto é o aumento das moradias multigeracionais. Segundo a NAR, de 14% a 17% dos compradores estão adquirindo casas para abrigar pais idosos ou filhos adultos que retornam ao lar, marca recorde nar.realtor. Economia de custos e aspectos culturais incentivam esse fenômeno, elevando o interesse por casas familiares maiores com suítes separadas, etc. Por fim, o crescimento populacional dos EUA desacelerou no final da década de 2010, mas voltou a subir com a imigração a partir de 2021. Imigração internacional é fator chave para a formação de novos lares, especialmente nas “cidades de entrada” e no segmento de aluguel. Se os EUA mantiverem o ritmo de entrada de estrangeiros, isso sustentará a demanda habitacional nos próximos anos (toda nova família imigrante precisa de moradia, própria ou alugada). Em resumo, a demografia é, em geral, favorável ao setor habitacional: há grande parcela da população entrando na faixa de acesso à casa própria, eventos da vida estimulam mudanças mesmo diante das taxas altas e o aumento populacional pressiona a oferta nar.realtor. Uma preocupação é a acessibilidade da moradia para os mais jovens – se preços e juros seguirem elevados, Millennials e Geração Z podem demorar mais para se estabelecerem ou recorrer mais ao aluguel, o que pode afetar o índice de proprietários.
• Tendências Tecnológicas: A tecnologia impacta o setor imobiliário de diversas maneiras. A mais significativa talvez seja o avanço do trabalho remoto, que desvinculou muitos trabalhadores do escritório físico. Isso já remodelou a demanda habitacional – permitindo que as pessoas se mudem para longe dos centros urbanos ou até para regiões diferentes (como visto na migração para o Sun Belt). O trabalho remoto deve persistir em algum formato híbrido, mantendo a demanda por moradia mais espalhada. Os trabalhadores podem priorizar espaço e acessibilidade (home office) em vez do tempo de deslocamento, beneficiando cidades periféricas e menores. Contudo, já há sinais de empresas convocando o retorno presencial, de modo que a moradia urbana continua relevante. No setor comercial, a tecnologia do trabalho remoto é o grande desafio para escritórios, como detalhado anteriormente. Outro fenômeno é o crescimento do e-commerce. As compras online (aceleradas pela pandemia) aumentaram a busca por imóveis logísticos (galpões, centros de distribuição), pressionando certos formatos de varejo. Donos de shoppings respondem diversificando com locatários de experiência (lazer, academias, clínicas) que são “à prova da internet”. A inter-relação entre tecnologia e varejo deve prosseguir: espera-se mais varejo omnichannel (loja física como showroom/logística para pedidos online) o que pode, na verdade, manter a ocupação de pontos bem localizados. Em moradia, a tecnologia torna as transações mais ágeis. A proliferação de portais de anúncios (Zillow, Redfin, Realtor.com) e tours virtuais deu acesso sem precedentes ao comprador. Hipotecas digitais e fechamentos eletrônicos simplificam o processo de compra. Essas inovações não mudam oferta e demanda, mas tornam o mercado mais transparente e reduzem um pouco os atritos (embora as disputas por imóveis sigam intensas!). Um outro segmento é o proptech e as casas inteligentes: muitos imóveis novos já trazem termostatos, sistemas de segurança e outros dispositivos IoT, diferencial para venda. Na construção, processos também evoluem (ainda lentamente): métodos modulares e impressão 3D são estudados para baratear e acelerar obras, algo fundamental se adotado em larga escala para reduzir o déficit habitacional. Analytics e IA são cada vez mais usados em investimentos, para identificar oportunidades (algoritmos captam imóveis subvalorizados ou antecipam mudanças do mercado). Em segmentos específicos: data centers viraram categoria imobiliária dinâmica, graças à nuvem e à IA – a vacância é de apenas 2,8%, com capacidade sendo ampliada cbre.com. A demanda por infraestrutura digital (data centers, torres de celular) é fator cada vez mais relevante para loteadores. Por fim, a dinâmica da indústria de tecnologia pode transformar certos mercados. Grandes polos (San Francisco, Seattle, Austin) acompanharam os altos e baixos das empresas tech. Em 2025, o setor se recupera de demissões – bom sinal para revitalizar os mercados imobiliários locais. Entre 2025–2028, se IA e inúmeras inovações detonarem novo boom tecnológico, polos caros deverão enfrentar nova pressão por moradias, a menos que ampliem a oferta.
• Fatores Econômicos e Políticos: O panorama econômico mais amplo é sempre influência fundamental. Crescimento do emprego, da renda e do PIB afetam diretamente o setor imobiliário. A economia dos EUA deve crescer moderadamente em 2025 – CBRE prevê PIB entre 2,0% e 2,5% em 2025 cbre.com, pouco acima da tendência, supondo um “pouso suave”. O consumo das famílias (com balanços razoáveis) e condições financeiras favorecem esse crescimento. Houve forte geração de empregos em 2023–24, mesmo com queda nas vendas de imóveis, indicando demanda reprimida que pode aflorar se as condições melhorarem realestatenews.com. Se o emprego continuar robusto (desemprego em torno de 4–4,5%, segundo previsões) cbre.com, novas famílias serão formadas e haverá investimento em imóveis. O avanço dos salários é outro fator – eles têm subido, mas geralmente menos que os preços dos imóveis, prejudicando o acesso à moradia. Se os salários crescerem cerca de 4-5% ao ano e o preço dos imóveis desacelerar para 2-3%, aos poucos haverá certo equilíbrio. Inflação afeta o setor ao impactar juros (como já abordado) e custos de construção. A elevação dos custos construtivos foi grande em 2021–22 (falta de materiais e mão de obra). Houve um alívio moderado, porém ainda custa bem mais construir do que antes da pandemia. Qualquer melhora na oferta (e assim na acessibilidade) depende da produtividade e custo do setor; políticas que reduzam entraves regulatórios ou concedam subsídios podem ajudar. Política pública segue como incógnita. No âmbito federal, discute-se auxílio ao comprador iniciante (programas de subsídio de entrada, créditos fiscais) que, se aprovados, podem estimular a demanda. O efeito maior, porém, deve aparecer no nível estadual/municipal: reformas de zoneamento para permitir maior densidade, agilização de licenciamentos e incentivos para habitação popular podem aumentar a oferta em mercados muito restritos. Estados como Califórnia e Oregon começaram a exigir mais construção e liberar as ADUs (“casas de fundos”), o que a longo prazo pode ampliar o estoque. Outro ponto é o cenário financeiro: crédito disponível. Bancos endureceram o crédito diante dos juros altos e de incertezas econômicas. Isso afeta tanto compradores (que enfrentam maior dificuldade para qualificar ou pagam taxas extras) quanto construtoras e incorporadoras (que encontram avaliações de risco mais rigorosas). Se o setor bancário se estabilizar e as taxas caírem, o crédito deve abrandar, viabilizando mais atividade imobiliária. Por outro lado, choques financeiros (crises de liquidez, discussões sobre o teto da dívida e volatilidade) podem rapidamente abalar o setor. Política fiscal (gastos públicos e déficit) também faz diferença; o déficit federal elevado é apontado como motivo para juros longos permanecerem altos nar.realtor. Se os EUA reduzirem o déficit, parte da pressão sobre os juros e as hipotecas pode diminuir. E, claro, política tributária impacta o setor – discute-se alterar dedução do SALT ou as regras de investidores, o que pode mudar incentivos de compra em estados tributários ou no aluguel.

Em resumo, o vento demográfico favorável com mais pessoas em idade de comprar/alugar sustenta a demanda habitacional de longo prazo, a tecnologia está redefinindo onde e como vivemos e trabalhamos (afetando diferentes tipos de imóvel de formas variadas) e o cenário econômico – juros, geração de emprego, inflação – dita o ritmo geral do mercado. Esses fatores são interligados: por exemplo, se a tecnologia permitir mais trabalho remoto no Meio-Oeste, isso implica mudança demográfica/econômica na região. Ou, se a política controlar a inflação, o boom tecnológico dos data centers pode acontecer sem sobrecarregar a rede elétrica (aqui entra a ligação com energia nuclear, já cogitada para data centers cbre.com). Quem atua em imóveis precisará monitorar de perto esses vetores macroeconômicos. Os próximos anos devem trazer adaptação às “novas realidades” do pós-pandemia, de juros mais altos do que na década de 2010, e de valores em evolução de uma nova geração.

VI. Riscos e Oportunidades de Investimento

O mercado imobiliário de 2025–2028, embora promissor em muitos aspectos, também apresenta um conjunto único de riscos e oportunidades para investidores – sejam grandes instituições ou proprietários/locadores individuais. Abaixo, destacamos os principais riscos a serem observados, assim como as oportunidades que podem ser aproveitadas neste período:

Principais Riscos de Investimento:

• Altas Taxas de Juros e Custos de Financiamento: Taxas de juros elevadas aumentam o custo do empréstimo, o que pode corroer os retornos dos investimentos ou a acessibilidade da casa própria. Se as taxas permanecerem altas por mais tempo do que o esperado (ou subirem novamente devido à inflação), financiar negócios imobiliários continuará sendo um desafio, podendo depreciar os valores das propriedades. Muitos investidores comerciais que compraram a taxas baixas enfrentam risco de refinanciamento – refinanciar empréstimos nas taxas atuais pode ser inviável, levando ao inadimplemento ou vendas forçadas em alguns casos. Esse é um risco especialmente no setor de escritórios, onde valores em queda colidem com taxas elevadas (um volume grande de hipotecas comerciais vence entre 2025–2026). O aumento do cap rate pode reduzir o valor dos imóveis em todos os setores, pelo menos no curto prazo, o que é um risco para os atuais proprietários.
• Possibilidade de Recessão Econômica: Embora o cenário base seja um pouso suave, sempre existe o risco de recessão – seja devido ao aperto excessivo do Fed, choques globais ou eventos geopolíticos. Uma recessão com perdas significativas de empregos prejudicaria a demanda imobiliária (menos compradores, mais vacância em apartamentos, lojistas em dificuldades etc.). Setores como hotéis e habitação de luxo são especialmente sensíveis a oscilações econômicas. Mesmo uma desaceleração moderada pode amplificar outros riscos, como inadimplência de inquilinos ou aumento da vacância. Investidores devem adotar premissas conservadoras sobre crescimento de aluguel e manter reservas de caixa para enfrentar eventuais quedas.
• Bifurcação de Mercado e Obsolescência: Como discutido, certos tipos de propriedades (escritórios antigos, shoppings desatualizados, apartamentos mais antigos sem amenidades) podem tornar-se obsoletos funcionalmente ou pelo menos muito menos competitivos. O risco é que o capital fique “preso” nesses ativos, sem uma saída fácil – por exemplo, um edifício antigo pode demandar grande investimento para conversão residencial e, mesmo assim, a legislação de zoneamento ou a economia local podem não justificar. Investidores com ativos de qualidade secundária em localizações desafiadoras podem enfrentar armadilhas de valor. Da mesma forma, no segmento residencial, casas em áreas com declínio populacional ou baixa resiliência climática podem ter desempenho inferior. Saber o que não comprar é tão importante quanto encontrar bons negócios.
• Riscos Regulatórios e Políticos: O setor imobiliário está sujeito a mudanças regulatórias. Um risco é a expansão de leis de controle de aluguel ou proteção de inquilinos em resposta a questões de acessibilidade. Alguns estados e cidades já implementaram tetos de aluguel, limitando o crescimento da renda dos locadores. Outro risco é o aumento de imposto predial em municípios buscando receita – isso pode afetar fortemente tanto proprietários comerciais quanto residenciais (como visto em algumas cidades do Sun Belt, onde a rápida valorização levou à alta de impostos). No lado do desenvolvimento, mudanças na legislação de zoneamento podem ser uma faca de dois gumes: a flexibilização pode criar oportunidades (mais densidade), enquanto exigências ambientais ou de design mais rigorosas podem aumentar custos. Em casos extremos, qualquer discussão sobre o fim dos intercâmbios 1031 ou aumento de impostos sobre ganhos de capital em vendas imobiliárias pode afetar o comportamento do investidor (embora nada disso seja iminente no âmbito federal).
• Riscos Climáticos e Ambientais: As mudanças climáticas são um risco cada vez mais relevante no setor imobiliário. Imóveis em áreas costeiras sujeitas a enchentes, regiões propensas a furacões, áreas com incêndios florestais ou seca enfrentam custos de seguro mais altos e potencial desvalorização. Por exemplo, partes da Flórida já viram seguradoras se retirando do mercado, levantando preocupações sobre a segurabilidade a longo prazo. Da mesma forma, estados do Oeste enfrentam incêndios que tornam alguns mercados de luxo rurais arriscados. Regulamentações ambientais para aumentar a resiliência (como exigências de elevação ou materiais resistentes ao fogo) também podem elevar o custo de desenvolvimento/reforma. O investidor precisa considerar o risco climático para evitar propriedades que possam literalmente ficar submersas ou inabitáveis em algumas décadas.
• Riscos de Execução e Liquidez: Em um ambiente de mercado mais volátil, executar grandes projetos ou estratégias de reestruturação envolve risco de execução. Por exemplo, comprar um escritório em dificuldade para converter em apartamentos pode esbarrar em complexidades inesperadas de construção ou oposição da comunidade. Enquanto isso, risco de liquidez significa que vender um imóvel rapidamente a um preço justo pode ser complicado se o sentimento de mercado mudar ou o crédito travar (como aconteceu brevemente em 2020). O setor imobiliário é naturalmente ilíquido, portanto, investidores devem estar preparados para manter ativos por mais tempo. Especuladores ou investidores de curto prazo podem ser pegos por oscilações do mercado.

Apesar desses riscos, os próximos anos também apresentam inúmeras oportunidades:

Principais Oportunidades:

• Compra em Mercado de Compradores (Oportunidades Seletivas): Após o mercado frenético de vendedores de 2020–2022, muitas áreas (especialmente imóveis de alto padrão e mercados com muitos investidores) esfriaram. Compradores individuais em 2025 podem enfrentar menos concorrência, mais oferta e até mesmo redução de preços em alguns anúncios – uma mudança bem-vinda em relação às guerras de lances. Aqueles financeiramente preparados podem negociar melhores condições, especialmente mirando vendedores motivados (ex: quem precisa se mudar rapidamente). Para investidores, a desaceleração abriu chances de adquirir propriedades com desconto em relação aos picos recentes. Por exemplo, algumas cidades do Sun Belt onde os preços dispararam (Boise, Austin, Phoenix) tiveram ajustes; investidores atentos observam esses mercados para um bom ponto de entrada antes que o crescimento retome velocidade.
• Aquisição de Ativos em Situação de Estresse: Com o aumento das taxas, alguns proprietários estão em dificuldade – especialmente no setor de escritórios, mas também proprietários multifamiliares endividados ou incorporadores com novos imóveis encalhados em mercados mais fracos. O cenário lembra o início dos anos 1990 ou o pós-2008 em termos de oportunidades de estresse. Investidores institucionais com recursos reservados estão se preparando para comprar empréstimos inadimplentes ou imóveis executados com desconto, especialmente escritórios que podem ser repensados. Mesmo hotéis e comércios podem ser adquiridos abaixo do custo de reposição e reposicionados. A janela para adquirir ativos em estresse depende de quanto tempo as taxas permanecerem altas e de como os bancos lidarão com empréstimos problemáticos (rolar versus executar). Mas para quem tem paciência e capital, os próximos 1–3 anos podem trazer oportunidades únicas de ciclo, com retornos expressivos se houver reabilitação dos imóveis ou queda nas taxas (valorizando os ativos).
• Crescimento em Setores e Mercados Subatendidos: Certos segmentos têm fortes vetores favoráveis para desenvolvimento ou investimento. Como mencionado, o industrial/logístico permanece altamente demandado – construir centros de distribuição modernos em polos estratégicos (ou até converter antigos magazines em centros de fulfillment) pode ser lucrativo. Habitação multifamiliar é necessária praticamente em todo lugar; embora muitos empreendimentos de alto padrão estejam sendo lançados, há uma carência de habitação acessível/popular. Desenvolvedores focando em aluguel de médio padrão, ou investidores em comunidades de casas pré-fabricadas, podem ter retornos estáveis e menos concorrência. Aluguéis de casas unifamiliares (SFR) é outro segmento de crescimento – grandes instituições continuam adquirindo ou construindo casas para alugar, e pessoas físicas também podem se beneficiar da tendência (especialmente em mercados com alta procura de locação de quem não pode comprar). Em termos regionais, mercados secundários emergentes como Cleveland, Pittsburgh, Louisville, Oklahoma City etc., que ficaram de fora do grande boom, agora costumam apresentar bons yields de aluguel e potencial de valorização conforme o trabalho remoto amplia a descentralização dos talentos. Esses mercados estão no radar dos investidores em busca de rendimento e podem superar a média se a migração de pessoas e empresas continuar se espalhando.
• Estratégias de Valor Agregado e Reaproveitamento: Em um parque imobiliário envelhecido, há ampla oportunidade de gerar valor via renovação ou mudança de uso. Exemplo: investidores compram edifícios residenciais dos anos 1970–80 e renovam para cobrar aluguéis mais altos – uma estratégia clássica de valor agregado que ainda funciona, dado o prêmio que locatários pagam por acabamentos atualizados e eletrodomésticos mais eficientes. No varejo, transformar um shopping em declínio em um “town center” de uso misto (com apartamentos e escritórios) é uma oportunidade explorada por muitos desenvolvedores (com alguns casos de sucesso já). E como citado, conversão de escritórios em uso residencial ganhou destaque: embora só seja viável para uma parcela dos escritórios obsoletos (devido ao layout/custo), cidades como Washington D.C. e Nova York estão oferecendo incentivos para essas conversões, podendo criar futuras unidades residenciais valiosas a partir de escritórios vazios. Pioneiros nessas conversões podem se beneficiar tanto do baixo custo de aquisição quanto do apoio público.
• Surfando a Onda Demográfica: Oportunidades impulsionadas por demografia incluem construir ou investir em residenciais sênior/comunidades 55+ (a demanda deve crescer com o envelhecimento dos Boomers), habitação estudantil onde as universidades estão em expansão e casas de entrada para Millennials que finalmente vão comprar (construtoras que entregam casas mais compactas e baratas devem aproveitar um grande mercado). Outro ângulo são as casas multigeracionais – construtores podem incluir projetos para famílias estendidas, aproveitando a tendência identificada pela NAR nar.realtor. Investidores também podem observar imóveis em áreas centrais que possam ser beneficiados pelo retorno dos jovens – ex: pequenos multifamiliares ou co-living em cidades onde o aluguel caiu, mas está se recuperando com a volta da população jovem.
• Potencial de Alta nas Taxas de Juros: Curiosamente, aquilo que é risco (juros altos) também cria potencial de ganho. Se o investidor compra agora a um cap rate mais elevado e financia a uma taxa de juros maior, há um potencial embutido caso/as taxas caiam – ele pode refinanciar a uma taxa mais baixa em alguns anos, aumentando o fluxo de caixa e o valor do imóvel pode subir devido à compressão do cap rate (já que dívida mais barata permite que compradores paguem mais). Para o comprador residencial, o conceito é semelhante: “case-se com a casa, namore a taxa” – ou seja, compre o imóvel certo e refinancie depois. A possibilidade de alívio nas taxas funciona como vento a favor para quem age enquanto outros ficam na defensiva. De fato, a pesquisa Fannie Mae indica que muitos especialistas preveem que as taxas hipotecárias devem cair suavemente e se aproximar de níveis historicamente normais nos próximos anos mpamag.com mpamag.com. Garantir uma compra ou investimento antes disso pode significar adquirir ativos com desconto relativo e ter valorização quando a demanda voltar de forma mais ampla.

Ao pesar riscos e oportunidades, investidores (grandes e pequenos) devem manter disciplina e diligência. O mercado imobiliário é um jogo de longo prazo e cíclico. O período de 2025–2028 provavelmente premiará os que forem seletivos – focando em boas localizações, fundamentos de demanda sustentável e estratégias realistas de saída – e que tenham margem para suportar a volatilidade de curto prazo. Medidas prudentes como fixar taxas de juros ou contratar hedges de taxas, manter índices de alavancagem moderados e criar orçamentos de contingência para projetos podem mitigar muitos dos riscos listados. No lado das oportunidades, estar preparado (com capital ou financiamento alinhado) para agir rapidamente diante de um bom negócio é essencial, já que a concorrência deve retornar em força se o cenário melhorar. No geral, embora o mercado tenha incertezas, o imóvel segue sendo um ativo de valor intrínseco e resiliência comprovada e os próximos anos oferecem um cenário para comprar ativos de qualidade a preços melhores do que há poucos anos – perspectiva que investidores experientes consideram muito atraente.

VII. Perspectivas e Previsões para 2025–2028

O que os próximos anos reservam para o mercado imobiliário dos EUA? Fazer previsões é sempre complicado, mas a maioria dos principais analistas prevê um período de normalização gradual e crescimento, em vez de um boom ou quebra. Aqui reunimos perspectivas para diferentes segmentos e destacamos as expectativas de consenso até 2028:

Preços das Casas: Após a forte valorização entre 2020–2022 (os preços nacionais das casas subiram cerca de 40% nesse período), o mercado basicamente deu uma pausa em 2023–2024, com estabilidade ou pequenos ganhos. Para os próximos anos, a maioria das previsões sinaliza uma valorização modesta dos imóveis — geralmente na faixa de baixos dígitos percentuais ao ano — pelo menos nos próximos dois anos. A tabela abaixo mostra projeções de diversas fontes respeitadas:

Fonte da Previsão	Variação Esperada no Preço das Casas 2025	Variação Esperada no Preço das Casas 2026
Fannie Mae (FNMA)	+4,1% mpamag.com	+2,0% mpamag.com
Associação Nacional de Corretores de Imóveis (NAR)	+3% businessinsider.com	+4% businessinsider.com
Associação dos Bancos de Hipoteca (MBA)	+1,3% businessinsider.com	+0,3% businessinsider.com
Zillow Research (Índice de Valor das Casas)	–1,4% zillow.com (queda)	(Sem previsão)
Painel de Especialistas (100+ economistas)	+3,4% fanniemae.com	+3,3% fanniemae.com

Tabela 2: Previsões selecionadas de crescimento dos preços dos imóveis para 2025 e 2026. A maioria dos especialistas prevê crescimento, porém em ritmo mais lento do que nos anos recentes — na ordem de 0% a 4% ao ano. (Fannie Mae e NAR são relativamente otimistas, MBA mais conservadora e Zillow prevê leve queda em 2025 antes de, possivelmente, retornar ao crescimento.) Todos apontam para moderação em vez de forte queda ou novo pico.

Como a tabela indica, há um leque de opiniões. A perspectiva atualizada da NAR (no início de 2025) prevê alta de preços em torno de 3% em 2025 e aceleração para 4% em 2026 businessinsider.com — alinhada, basicamente, ao crescimento da renda. Fannie Mae está um pouco acima para 2025 (+4,1%) mas projeta acomodação (+2%) em 2026 mpamag.com, talvez assumindo aumento da oferta. MBA é a mais cautelosa, ficando próxima de crescimento zero até 2026 businessinsider.com, indicando que taxas altas seguram os preços. A visão da Zillow de leve queda em 2025 (–1,4%) zillow.com destaca que, se a oferta aumentar e a demanda seguir tímida, podemos ver ligeira erosão de preços em algumas áreas, embora sua tendência de revisão tenha sido para cima (antes estimava –1,9%, agora –1,4%). Uma pesquisa de especialistas da Pulsenomics/Fannie Mae encontrou consenso perto de +3,4% e 3,3% para 2025 e 2026 fanniemae.com, respectivamente — basicamente um retorno ao crescimento normal e sustentável. Para além de 2026, ainda que menos previsões formais sejam divulgadas, especialistas sugerem que os preços seguirão avançando numa média baixa de dígitos até 2027–2028 (assumindo ausência de novo choque), sustentados pela escassez de oferta e demanda firme. Caso as taxas hipotecárias caiam substancialmente no final da década, o ritmo de valorização pode aumentar, mas isso também melhoraria a acessibilidade e equilibraria o mercado.

Vendas de Imóveis e Construção: No quesito vendas, 2025 é amplamente esperado como o início da recuperação após os volumes deprimidos de 2023–24. A NAR projeta aumento de aproximadamente 6% em 2025 (e mais ~11% em 2026) realestatenews.com, embora esses percentuais tenham sido reduzidos em relação às projeções anteriores mais otimistas. A Fannie Mae reduziu sua previsão para vendas existentes em 2025 de um salto de 11% para um aumento de ~4% (cerca de 4,9 milhões de vendas) em maio de 2025 housingwire.com. O modelo da Zillow aponta para um avanço mais discreto, de ~1–2%. O rumo dessa trajetória depende fortemente da movimentação das taxas hipotecárias: uma queda para a faixa de 6% baixos ou 5% altos até o fim de 2025 pode liberar muita demanda reprimida. Até 2028, alguns analistas acreditam que podemos voltar ao volume mais “normal” de 5,5–6 milhões de vendas de imóveis existentes anuais (patamar visto pela última vez em 2019), mas isso pode ser otimista se as taxas permanecerem elevadas. Vendas de imóveis novos se mantiveram melhores (novas construções preencheram parte do déficit de oferta), e as previsões (NAR, Fannie) apontam alta de cerca de 10% em 2025, com construtoras atraindo compradores via descontos nas taxas e incentivos realestatenews.com. Inícios de construção podem cair levemente em 2025 (de ~1,34 milhão em 2024 para cerca de 1,3 milhão), retomando avanço entre 2026–2028 rumo a 1,5 milhão se a demanda permitir businessinsider.com. Importante notar que estes níveis ainda são insuficientes para cobrir o déficit habitacional, ou seja, a falta de construção mantém sustentação para os preços no médio prazo. A construção de imóveis residenciais para aluguel deve desacelerar consideravelmente até 2026 (após pico em 2024–25), podendo, em 2027, apertar novamente o mercado de aluguéis.

Taxas de Hipoteca e Financiamento: As projeções para as taxas de juros apontam, em geral, uma queda gradual: como citado, a Fannie Mae prevê cerca de 6,0% até o fim de 2026 para hipoteca fixa de 30 anos mpamag.com. O MBA é um pouco mais otimista, esperando algo em torno de 5,5% até 2027. Em 2028, caso a inflação fique em ou abaixo de 2%, poderíamos ver taxas de hipoteca na faixa de 5% médios, patamar historicamente normal (e bem acessível em comparação com a década de 1980!). O Federal Reserve provavelmente irá adotar postura neutra ou de flexibilização ao longo de 2025, desde que a inflação colabore, o que deve baixar as taxas de curto prazo e, por fim, os títulos de longo prazo. Um fator imprevisível é o balanço do Fed (aperto quantitativo) e a demanda global por títulos americanos — ambos podem manter os juros longos mais elevados do que o esperado (como visto em 2023). Mas o consenso é que o pico das taxas já passou e os finais dos anos 2020 devem ter taxas menores, ou pelo menos não mais altas, que no início da década. Isso deve ser positivo tanto para o mercado residencial quanto comercial. A disponibilidade de crédito hipotecário pode voltar a crescer com a queda das taxas — espere ver mais programas para primeiro imóvel, empréstimos de portfólio bancário e até um retorno dos empréstimos não tradicionais (non-QM), conforme os bancos se sintam mais confortáveis. No segmento comercial, espera-se que os mercados de dívida afrouxem em 2026–27, facilitando viabilizar negócios (cap rates podem comprimir um pouco e assim valorizar ativos modestamente cbre.com).

Mercado de Aluguéis: No segmento de locação, 2025 e 2026 tendem a ser anos de absorção — muitos apartamentos novos serão ocupados pelo crescente número de famílias inquilinas. O painel de especialistas prevê crescimento de aluguel nacional de cerca de 3% ao ano nesses dois anos, um ritmo moderado mf.freddiemac.com. Algumas consultorias como Yardi ou CBRE esperam valor ainda menor em 2025 (~2–2,5%, como visto) mf.freddiemac.com cbre.com. De 2027 em diante, a alta pode voltar a acelerar se a vacância estreitar após o hiato construtivo — talvez retornando à casa dos 3–4% ao ano, acompanhando o crescimento da renda. A vacância de multifamiliares pode atingir picos de 6–7% em 2024–25 e recuar para a faixa de 5% baixos em 2027. Aluguéis de casas unifamiliares devem manter demanda elevada e podem apresentar crescimento acima do setor de apartamentos (média de dígitos percentuais), já que famílias buscam mais espaço. Taxa de propriedade de imóvel pode lentamente voltar a subir ao final da década com melhora na acessibilidade, mas nos próximos um ou dois anos deve ficar estagnada próxima de 65% (caiu recentemente para 65,1%, menor patamar em cinco anos, devido à dificuldade de compra) advisorperspectives.com advisorperspectives.com. Se as taxas de hipoteca caírem, alguns locatários devem finalmente conseguir comprar, elevando a taxa para 66-67% até 2028, mas isso também depende do ritmo de construção de imóveis de entrada.

Perspectiva do Setor Comercial: Cada setor comercial tem seu próprio cronograma de recuperação:

• Escritórios: Escritórios serão os mais lentos para se recuperar – espere altas taxas de vacância até 2025–2026, com melhoria gradual ano a ano. Até 2028, é provável que o mercado de escritórios se bifurque fortemente: edifícios prime em localizações privilegiadas podem estar quase totalmente ocupados e praticando aluguéis sólidos, enquanto escritórios antigos podem estar apenas com metade da ocupação ou serem convertidos. Podemos ver a vacância geral dos escritórios cair de cerca de 19% em 2025 para possivelmente ficar na faixa de 15% até 2028 se a economia estiver forte e parte do estoque for removido do inventário (conversões/demolições). O crescimento dos aluguéis de escritórios será mínimo até que a vacância recue; proprietários continuarão oferecendo concessões na maioria dos mercados por alguns anos. Investidores enxergam 2025–2026 como período para reposicionar ou adquirir escritórios com desconto apostando que, por volta de 2028–2030, esses ativos (os bem localizados e atualizados) gerarão melhor renda.
• Varejo: As perspectivas para o varejo são estáveis a positivas. A vacância deve permanecer baixa (na faixa de 4–5% nacionalmente), já que há pouca oferta nova chegando. O crescimento dos aluguéis pode ficar na faixa de 1–3% ao ano; varejo de alto fluxo de pessoas em subúrbios em expansão pode até ver aumentos na faixa de 4–5% enquanto inquilinos disputam espaços limitados. Alguns formatos (como centros abertos) serão muito procurados por investidores; os cap rates podem comprimir um pouco nesses segmentos favoritos dado os fundamentos sólidos cbre.com. Até 2028, podemos ver novos empreendimentos voltando, se o consumo permanecer forte — possivelmente mais projetos do zero nas regiões do Sun Belt, onde o crescimento populacional exige novas lojas e serviços. No geral, o varejo está entrando em equilíbrio, com oferta e demanda ajustadas, devendo entregar retornos estáveis sem grandes oscilações.
• Industrial: O setor industrial deve continuar crescendo, embora em ritmo mais moderado. A demanda por galpões é sustentada estruturalmente pelo e-commerce e pela reconfiguração da cadeia de suprimentos (como mais estoques de segurança domésticos). Após o esfriamento de 2023–2024, o volume de locações em 2025 ainda será robusto (acima de 800 milhões de pés²) cbre.com e deve se manter forte. A CBRE aponta que está voltando para “motores pré-pandêmicos”, o que significa absorção consistente. Assim, a vacância industrial pode ficar em torno de 5% em 2025 e até mesmo apertar para 4% ou menos até 2027 se a construção continuar contida. Aluguéis de galpões cresceram a taxas de dois dígitos recentemente; isso deve desacelerar para 3–5% ao ano — ainda saudável. Um fator interessante: novas instalações de refrigeração, data centers (semelhantes a industriais) e fábricas (por reshoring) podem impulsionar ainda mais a demanda. Até 2028, o setor pode precisar de modernização (ex.: galpões antigos sem pé-direito elevado podem ser mais descontados), mas no geral é um dos segmentos de melhor desempenho no longo prazo.
• Residencial Multifamiliar: O multifamiliar, até 2028, deve estar novamente em ascensão após absorver a oferta atual. O final dos anos 2020 pode ver novo ciclo de construções caso os aluguéis acelerem novamente. No curto prazo (2025–2026), a operação é estável — leve alta e depois queda da vacância —, com crescimento de aluguéis próximo à inflação. Para referência, o painel de especialistas da Fannie Mae projeta crescimento dos preços nacionais das casas em torno de 3,3% em 2026 fanniemae.com; o aumento nos aluguéis costuma acompanhar o crescimento de renda e preços, então algo em torno de 3% ao ano para apartamentos também é plausível até meados da década. Até 2027–2028, com menos projetos novos chegando, a ocupação pode apertar, elevando o crescimento dos aluguéis para acima de 4% em alguns mercados (especialmente com bom aumento do emprego). Um fator imprevisível é a renda dos locatários: se os salários continuarem crescendo, há espaço para os proprietários aumentarem os aluguéis. Por outro lado, caso surjam controles de aluguel ou mais proteção ao inquilino, isso pode limitar os reajustes em determinadas cidades.

Destaques da Perspectiva Regional: Regiões em crescimento (Sudeste, Texas, Mountain West) devem continuar nesse ritmo. O aumento dos preços das casas até 2028 deve ser mais forte nas Carolinas, Flórida, Geórgia, Texas e partes dos estados das Montanhas Rochosas — esses mercados podem somar ganhos superiores a 15% em 4 anos, contra algo próximo da metade disso no Nordeste/Meio-Oeste. Porém, mesmo cidades tradicionais do Rust Belt podem surpreender com crescimento estável se atraírem trabalhadores remotos ou novas indústrias (ex.: a nova fábrica da Intel em Columbus, Ohio pode impulsionar a demanda por moradia lá). A costa da Califórnia provavelmente vai ter desempenho abaixo do Sun Belt em termos percentuais, mas ainda verá crescimento positivo moderado, pois partiu de um patamar já elevado e a acessibilidade continua sendo um desafio. Em 2028, alguns mercados que estavam ficando para trás (como Chicago e Baltimore) podem se recuperar se adotarem políticas favoráveis à habitação ou à medida que as pessoas retornem às cidades, mas devem permanecer estáveis, sem forte crescimento.

Acessibilidade e Propriedade de Imóveis: Uma grande questão é se a moradia ficará mais acessível até 2028. Se nossas premissas se mantiverem — crescimento modesto de preços e leve queda nas taxas hipotecárias — então a renda das famílias (que vem crescendo cerca de 4% ao ano) pode começar a alcançar. Isso melhoraria gradualmente a acessibilidade. Por exemplo, no início de 2025, uma família média comprometia ~24% da renda com uma hipoteca de imóvel médio nar.realtor; esse percentual pode cair para menos de 22% em 2028 se as taxas caírem e a renda subir. Essa melhora poderia trazer mais compradores de primeira viagem ao mercado. A taxa de propriedade de imóveis pode voltar a subir após anos estagnada. Qualquer intervenção governamental para ajudar essas famílias (auxílio para entrada, etc.) também influenciará o cenário. No aluguel, se mais locatários se tornarem compradores no fim da década, isso pode aliviar levemente a demanda por locação, mas dado o déficit de unidades, os aluguéis devem continuar muito demandados.

Resumo da Trajetória: Até 2028, espera-se que o mercado imobiliário dos EUA esteja em base mais sólida — os excessos do boom da pandemia totalmente absorvidos, oferta de imóveis à venda e para locação um pouco melhorada, e taxas hipotecárias ajustadas para um patamar moderado. Não vemos sinais de um crash sistêmico (nada como a crise hipotecária de 2008), então os ajustes tendem a ser regionais e graduais. De fato, a resiliência vista em 2023–24 — quando os preços se mantiveram ou subiram mesmo com juros de 7% — sugere um suporte estrutural de fundo. A escassez de moradias e a demanda demográfica seguem como proteção contra quedas acentuadas de preço em escala nacional businessinsider.com. No lado comercial, 2028 pode marcar uma espécie de renascimento: muitos ativos problemáticos transacionados a meados da década podem estar sendo recuperados, e setores como escritórios podem ter novo início, com oferta mais enxuta e estoques adaptados.

É claro que incertezas permanecem. Eventos geopolíticos, mudanças políticas ou eventos inesperados (outra pandemia?) podem mudar essas projeções. Mas, ausentes esses choques, o cenário-base para 2025–2028 é cautelosamente otimista: o mercado residencial deve ver alta gradual e constante nas vendas e na construção, com leves aumentos de preços, enquanto o mercado comercial recupera-se aos poucos, com vencedores certos (industrial, multifamiliar, varejo prime) puxando o avanço e segmentos problemáticos encontrando seu ponto de equilíbrio pela adaptação. Investidores e compradores que navegarem os próximos anos com paciência e prudência poderão estar bem posicionados para se beneficiar da fase de crescimento mais normalizada e sustentável que se espera para adiante.

Fontes:

• National Association of Realtors – Projeções e Dados do Mercado Imobiliário 2024–2025 nar.realtor nar.realtor realestatenews.com
• Zillow Research – Previsão de Valores e Vendas de Imóveis (maio de 2025) zillow.com zillow.com
• Fannie Mae Economic and Housing Outlook (abril/maio de 2025) mpamag.com mpamag.com
• Freddie Mac Multifamily Outlook 2025 mf.freddiemac.com
• CBRE Research – U.S. Real Estate Market Outlook 2025 (dez 2024) cbre.com cbre.com cbre.com
• Realtor.com – Principais Mercados Residenciais para 2025 (dez 2024) realtor.com realtor.com
• U.S. Census Bureau – Relatório de Vacância e Propriedade Residencial – 1º tri 2025 advisorperspectives.com advisorperspectives.com
• NAR Quarterly Housing Price Trends (1º tri 2025) nar.realtor