Relatório do Mercado Imobiliário de Xangai 2025

O mercado imobiliário de Xangai em 2025 apresenta uma combinação complexa de resiliência e ajustamento em meio à desaceleração mais ampla do setor imobiliário na China. Os imóveis residenciais em Xangai têm apresentado bolsões de força – especialmente no segmento de alto padrão – mesmo com o crescimento geral dos preços permanecendo modesto. Os setores comerciais (escritórios, varejo e industrial) continuam enfrentando desafios devido ao excesso de oferta e à demanda cautelosa, levando a altos índices de vacância e aluguéis favoráveis aos inquilinos. Ainda assim, a atividade de investimento está se recuperando, apoiada pelo afrouxamento das políticas e por avaliações atraentes. O governo de Xangai introduziu importantes medidas políticas para estabilizar o mercado, desde o afrouxamento das restrições de compra de imóveis até o incentivo à habitação acessível e ao aumento dos gastos com infraestrutura. Este relatório oferece uma visão detalhada do panorama imobiliário de Xangai em 2025, juntamente com projeções e tendências para os próximos anos, abrangendo tendências residenciais e comerciais, perspectivas de investimento, ambiente regulatório, motores econômicos/demográficos, novos empreendimentos e principais riscos.

1. Tendências do Mercado Imobiliário Residencial

Tendências de preços: O mercado habitacional de Xangai superou a maioria das cidades chinesas no início de 2025, especialmente para imóveis novos. Em março de 2025, o preço médio de imóveis residenciais recém-construídos em Xangai chegou a cerca de RMB 57.600 por metro quadrado, refletindo um aumento anual de aproximadamente 10,1% – o crescimento mais forte entre as cidades de primeiro nível da China globalpropertyguide.com. Isso contrasta com a tendência nacional mais ampla de queda nos preços; entre 70 grandes cidades, os preços de novos imóveis residenciais caíram cerca de 3,5% ano a ano até maio de 2025 tradingeconomics.com. O mercado secundário de Xangai (revenda), no entanto, permanece mais fraco: o preço médio de casas de segunda mão era de aproximadamente RMB 59.500 por m² em março, cerca de 6,3% menor do que há um ano globalpropertyguide.com. Esta diferença se deve, em parte, ao fato de as construtoras oferecerem novos projetos a preços competitivos (por vezes abaixo dos preços de imóveis usados comparáveis) para atrair compradores, além da eliminação do teto de preços para vendas de imóveis novos na cidade globalpropertyguide.com.

Dinâmica de Oferta e Demanda: A demanda por aquisição de imóveis em Xangai vem se recuperando gradualmente dos baixos níveis da crise de 2021–2022. O início de 2025 apresentou sinais de estabilização – por exemplo, a queda no volume de vendas de imóveis em toda a cidade diminuiu para -2,4% ano a ano no primeiro trimestre de 2025 (em comparação com quedas muito mais acentuadas em anos anteriores) globalpropertyguide.com. Residências de alto padrão e luxo são um destaque notável: compradores abastados de Xangai e da região mais ampla do Delta do Rio Yangtzé têm investido ativamente seu dinheiro em propriedades de luxo em Xangai, vendo nelas investimentos seguros em meio à desaceleração do setor imobiliário nacional japantimes.co.jp. Em um caso recente, mais de 200 novas unidades de luxo (com preços em torno de US$ 5 milhões cada) foram vendidas em menos de um dia, e uma cobertura de US$ 15 milhões foi adquirida em poucas horas japantimes.co.jp. Esses empreendimentos de alto padrão frequentemente apresentam preços 10–20% maiores do que unidades comparáveis há um ano – superando em muito o aumento de cerca de 0,6% ano a ano nos preços gerais de novos imóveis em Xangai no início de 2024 japantimes.co.jp. Em contraste, a demanda do mercado de massa permanece mais contida. A confiança dos compradores tem melhorado apenas gradualmente devido a preocupações com problemas de endividamento das incorporadoras e incertezas no mercado de trabalho reuters.com reuters.com.

Mercados Urbanos vs. Suburbanos: Os distritos centrais de Xangai continuam a apresentar preços premium e uma demanda constante, especialmente por unidades renovadas ou novas em localizações privilegiadas (por exemplo, Huangpu, Xuhui, Jing’an). Enquanto isso, as áreas suburbanas e periféricas estão se beneficiando da iniciativa das “Cinco Novas Cidades” da metrópole. Xangai está desenvolvendo cinco novos polos urbanos periféricos – Jiading, Qingpu, Songjiang, Fengxian e Nanhui (Lingang) – para se tornarem centros urbanos autossuficientes até 2035 english.shanghai.gov.cn. Essas novas cidades estão atraindo o desenvolvimento habitacional e o fluxo populacional graças à melhoria da conectividade e a nichos industriais dedicados (por exemplo, Qingpu se concentra nas indústrias digital e de navegação Beidou, Jiading em equipamentos de alta tecnologia e dispositivos médicos, etc.) english.shanghai.gov.cn. À medida que os vínculos de infraestrutura se fortalecem (novas linhas de metrô, rodovias, etc.), espera-se que os mercados residenciais suburbanos nesses polos cresçam. Em 2024, Xangai lançou um programa de “troca” de imóveis para incentivar os moradores a vender casas antigas e comprar novas nessas áreas, com desenvolvedores e corretores oferecendo descontos para essas aquisições practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. Isso ajudou a impulsionar as transações nas cinco novas cidades. No geral, o fornecimento de moradias suburbanas em Xangai está aumentando – evidenciado por grandes novos projetos em áreas como Lingang e Songjiang – mas o limite populacional da cidade (cerca de 25 milhões segundo o Plano Diretor) significa que o crescimento da oferta é controlado e focado no desenvolvimento de qualidade.

Áreas-chave de Desenvolvimento: Vários distritos e projetos se destacam no cenário residencial de Xangai. Qiantan (New Bund), em Pudong, um distrito financeiro e residencial planejado, tem visto múltiplos lançamentos de condomínios de alto padrão com forte aceitação, beneficiando-se de seu status como uma alternativa crescente ao CBD. Lingang (Nanhui New City), próxima à costa, está em ascensão como uma zona de alta tecnologia e logística (lar da Gigafactory da Tesla e de uma nova fábrica de Armazenamento de Energia da Tesla) e possui uma crescente oferta de moradias para talentos atraídos pelos incentivos da zona de livre comércio cambridgenetwork.co.uk cambridgenetwork.co.uk. Enclaves tradicionais de luxo como a antiga Concessão Francesa e Lujiazui continuam sendo muito procurados por compradores domésticos de alta renda. Essas áreas têm oferta limitada de novos empreendimentos, então quando novos projetos de luxo são lançados no mercado, geram grande interesse – como refletido nas vendas excessivamente demandadas de apartamentos de alto padrão mencionadas acima japantimes.co.jp. Por outro lado, algumas áreas suburbanas externas sem fortes centros de emprego estão enfrentando uma absorção mais lenta de novos imóveis e até bolsões de estoques não vendidos, em linha com a tendência nacional de excesso de oferta em localizações menos privilegiadas reuters.com reuters.com.

Perspectiva: Analistas esperam que os preços residenciais de Xangai se mantenham melhores do que a maioria das cidades daqui para frente. Uma pesquisa da Reuters com especialistas, realizada em meados de 2025, projetou que os preços das casas em todo o país cairiam cerca de 4,8% em 2025, mas previu que cidades de primeiro nível, como Xangai, teriam apenas correções leves e depois se estabilizariam até 2026 reuters.com globalpropertyguide.com. Na verdade, algumas previsões apontam que os preços em Xangai retomarão o crescimento até 2026 (+1–2% ao ano) após o atual ajuste globalpropertyguide.com. Contribuem para esse otimismo a contínua presença de compradores abastados em Xangai, a alta demanda habitacional por parte de quem deseja melhorar de imóvel e políticas de apoio. O preço médio de novos imóveis residenciais de alto padrão da cidade subiu 0,5% no trimestre, no primeiro trimestre de 2025, para cerca de RMB 144.600/m², indicando uma leve tendência de alta joneslanglasalle.com.cn. Com condições de crédito mais flexíveis e regras locais de compra de imóveis afrouxadas, os preços do mercado primário devem permanecer firmes ou subir levemente, enquanto os preços do mercado secundário podem atingir o piso à medida que a confiança dos compradores se recupera joneslanglasalle.com.cn. Um risco para essa perspectiva é a economia mais ampla — se o crescimento da China decepcionar ou o desemprego aumentar, até mesmo o segmento imobiliário resiliente de Xangai pode estagnar. Mas, salvo choques maiores, o mercado residencial de Xangai está posicionado para crescimento modesto e força contínua no segmento de alto padrão nos próximos anos.

2. Desempenho do Setor Imobiliário Comercial

Setor de Escritórios (Escritórios Classe A)

O mercado de escritórios de Xangai em 2025 continua sendo favorável aos locatários, caracterizado por altas taxas de vacância e queda nos aluguéis devido à oferta abundante de novos imóveis e à recuperação gradual da demanda. No primeiro trimestre de 2025, a vacância de escritórios Classe A em Xangai subiu para 16,7% nas áreas centrais do CBD e expressivos 29,2% nos submercados descentralizados, com a conclusão de vários novos projetos joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. A cidade adicionou cerca de 180.000 m² de novos escritórios Classe A somente no primeiro trimestre, incluindo duas novas torres no centro, e prevê-se que registre 1,6 milhão de m² de novos escritórios em 2025 – o maior volume entre as cidades chinesas pdf.savills.asia pdf.savills.asia. Esse volume de novas entregas supera amplamente a demanda atual: entre as dez maiores cidades da China, prevê-se a entrega de 5,3 milhões de m² de novos escritórios em 2025, contra apenas cerca de 2,5 milhões de m² de absorção líquida. Mais de 70% desse novo espaço está concentrado nas cidades de primeira linha, especialmente Xangai e Shenzhen pdf.savills.asia pdf.savills.asia.

Diante desse excesso, os proprietários têm reduzido os aluguéis e oferecido incentivos generosos para atrair ou reter inquilinos. Os aluguéis de imóveis de Classe A no CBD de Xangai caíram cerca de 2,2% no 1º trimestre de 2025 em relação ao trimestre anterior, continuando uma tendência de queda joneslanglasalle.com.cn. Os aluguéis de escritórios descentralizados caíram cerca de 2,6% trimestre a trimestre, à medida que proprietários das áreas periféricas com altas taxas de vacância ofereceram grandes descontos no aluguel e subsídios para adequação joneslanglasalle.com.cn. Em uma comparação anual, analistas de mercado preveem que os aluguéis de escritórios de Xangai podem cair 10–15% em 2025, a queda mais acentuada entre as grandes cidades pdf.savills.asia pdf.savills.asia. Por comparação, espera-se que os aluguéis de escritórios em Pequim fiquem estáveis ou até -5%, destacando que o desequilíbrio entre oferta e demanda em Xangai é mais grave pdf.savills.asia pdf.savills.asia. Os proprietários estão respondendo com flexibilidade: muitos estão renegociando os termos de locação, reduzindo a duração dos contratos ou oferecendo períodos de carência para manter a ocupação elevada joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn.

Do lado da demanda, há alguns sinais positivos. A atividade de locação de escritórios em Xangai está gradualmente melhorando em relação aos mínimos do período de pandemia, impulsionada principalmente por realocações e upgrades com foco em custos. No primeiro trimestre de 2025, a absorção líquida de espaços Classe A foi de cerca de 91.000 m², impulsionada por empresas domésticas dos setores financeiro e de serviços profissionais aproveitando os aluguéis baixos para mudar para escritórios de maior qualidade joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Muitos locatários de prédios antigos Classe B ou de áreas mais caras realizaram o movimento de “flight-to-quality”, migrando para novos projetos, já que a diferença de aluguel diminuiu joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Alguns setores em crescimento também estão contribuindo para a demanda: indústrias voltadas para tecnologia e P&D (circuitos integrados, IA, biotecnologia) estão ativas, muitas vezes optando por escritórios em parques empresariais ou campi de inovação em vez de torres tradicionais no centro joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. No entanto, a recuperação geral da demanda é lenta, na melhor das hipóteses. Sobrecarregadas pelo crescimento econômico mais lento da China e pela contenção de gastos das empresas, muitas companhias ainda estão reduzindo espaços ou adiando expansões. Notavelmente, multinacionais estrangeiras (MNCs) reduziram algumas operações em Xangai – o menor investimento estrangeiro e alguns casos de destaque de realocações/fechamentos de MNCs em 2024 levaram à devolução adicional de espaços pdf.savills.asia pdf.savills.asia. Setores como finanças tradicionais, imóveis e manufatura têm devolvido espaço excedente ao mercado à medida que se reorganizam. A formação de novos negócios também desacelerou (os registros de novas empresas caíram cerca de 11% em relação ao mesmo período do ano anterior no final de 2024), limitando a demanda por novos contratos de locação comercial pdf.savills.asia.

Perspectiva para escritórios: O mercado de escritórios de Xangai enfrenta um período prolongado de recuperação. Dadas as taxas de vacância em níveis recordes e um pipeline de construção que só deve diminuir por volta de 2027 pdf.savills.asia pdf.savills.asia, espera-se que o mercado permaneça favorável aos inquilinos nos próximos anos. Os aluguéis provavelmente continuarão a enfraquecer em 2025–2026 até que o excesso de oferta seja absorvido. Para lidar com a sobreoferta, as autoridades estão considerando políticas para reaproveitamento de edifícios de escritórios obsoletos (por exemplo, convertendo escritórios antigos de nível B/C para usos alternativos como residencial ou hotéis) pdf.savills.asia pdf.savills.asia. Alguns proprietários podem optar por adiar entregas de projetos ou consolidar espaços. No médio prazo, o status de Xangai como um centro financeiro e comercial deve eventualmente reacender a demanda – especialmente se a economia da China se estabilizar e os negócios estrangeiros recuperarem a confiança. Mas no curto prazo, altos índices de vacância e aluguéis baixos devem persistir, pressionando o valor dos ativos de escritórios e impulsionando a inovação (como expansões de coworking, ofertas de espaços flexíveis e iniciativas do governo para alugar espaços excedentes). A recuperação do mercado provavelmente depende de uma melhora mais ampla da economia e do sucesso de iniciativas para conter a nova oferta e encontrar novos usos para escritórios subutilizados.

Setor de varejo (shoppings & imóveis comerciais)

O setor de imóveis de varejo de Xangai está gradualmente saindo da recessão causada pela pandemia, impulsionado pela recuperação dos gastos dos consumidores, mas continua sendo um ambiente desafiador para os proprietários em 2025. A atividade de locação no varejo ainda estava relativamente contida no primeiro trimestre de 2025 – muitas marcas de varejo permaneceram cautelosas em relação à expansão, e algumas adiaram a abertura de lojas joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. A taxa de vacância dos shoppings de varejo de alto padrão da cidade subiu para cerca de 9,9% (aumento de 0,8 pontos percentuais no 1º trimestre), enquanto a vacância no varejo descentralizado de subúrbios atingiu 13,8% joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Nenhum novo shopping importante foi inaugurado no início de 2025, o que limitou novos aumentos na vacância, mas a competição entre os centros já existentes se intensificou, pois os varejistas tinham muitas opções de espaços joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. O aluguel médio de lojas no piso térreo das principais áreas comerciais de Xangai caiu cerca de 1,4% no comparativo trimestral no 1º trimestre de 2025 (para cerca de RMB 43,5 por m² por dia), mantendo uma leve tendência de queda joneslanglasalle.com.cn. Em áreas não centrais, os aluguéis caíram cerca de 1,6% no trimestre, para RMB 15,2/m²/dia joneslanglasalle.com.cn. Essas quedas refletem o esforço dos proprietários para atrair locatários por meio de descontos no aluguel e condições de locação mais flexíveis.

Apesar do sentimento geral cauteloso, certos segmentos do varejo estão crescendo. A economia de consumo de Xangai está sendo impulsionada por políticas de estímulo do governo em 2025 que promovem o consumo (por exemplo, vouchers de consumo e festivais) joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Segundo a JLL, categorias de varejo focadas em experiência, saúde e valor estão se expandindo: por exemplo, marcas de roupas esportivas e de estilo de vida ativo, redes de alimentação acessíveis, lojas de brinquedos colecionáveis, lojas de produtos para animais de estimação e pontos de conceito de VR/entretenimento têm alugado espaços ativamente joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Esses setores estão alinhados com as tendências de consumo pós-pandemia, enfatizando saúde, entretenimento social e indulgências acessíveis. Além disso, várias marcas estrangeiras de luxo e cosméticos reabriram lojas conceito em Xangai à medida que o turismo doméstico e as compras se recuperam. Os proprietários de imóveis estão reagindo ao reposicionar e renovar shoppings – muitos realizaram reformas, mudaram o mix de locatários ou adicionaram atrações para aumentar o fluxo de visitantes joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Por exemplo, lojas de departamento mais antigas vêm convertendo andares em experiências interativas ou hubs de coworking.

Olhando para o futuro, a perspectiva para o varejo é cautelosamente otimista. Com a China priorizando o crescimento impulsionado pelo consumo em 2025, espera-se que os varejistas retomem o ímpeto de expansão joneslanglasalle.com.cn. Analistas antecipam que as taxas de vacância se estabilizarão assim que a atual onda de oferta for absorvida e à medida que a confiança do consumidor melhorar cbre.com cbre.com. Um pipeline de novos projetos de destaque (como o Legoland Shanghai Resort com abertura prevista para 2024–2025 cambridgenetwork.co.uk cambridgenetwork.co.uk, e novos complexos de compras em áreas como West Bund) vai adicionar oferta moderna de varejo, mas também criar novos destinos para consumidores. Em relação aos aluguéis, as pressões permanecem – é provável que os aluguéis caiam um pouco mais em 2025 tanto em localizações principais quanto secundárias cbre.com cbre.com. Assim, os proprietários estão focando em aumentar as receitas por meio de maior volume (por exemplo, apostando em vendas online, eventos pop-up e “shoppertainment” para aumentar o tempo dos clientes nos shoppings), em vez de confiar no aumento do aluguel base cbre.com cbre.com. No geral, o setor imobiliário de varejo em Xangai deverá se beneficiar do status da cidade como centro de compras e cultura, mas o sucesso dependerá da reutilização adaptativa de espaços e do alinhamento com as novas tendências de consumo nos próximos anos.

Setor Industrial & Logístico

O setor imobiliário industrial e logístico de Xangai expandiu-se rapidamente, sustentado pelo papel da cidade como potência de manufatura e distribuição. No entanto, 2025 encontra o mercado de propriedades logísticas em um estado de excesso de oferta, com as taxas de vacância aumentando à medida que novos armazéns são inaugurados mais rápido do que podem ser ocupados. No 1º trimestre de 2025, o estoque de logística moderna não alfandegada de Xangai ultrapassou 10 milhões de m² após a conclusão de três novos projetos (442.000 m²) em distritos como Songjiang, Qingpu e Jinshan joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Isso elevou a taxa de vacância dos armazéns logísticos para 28,0% no 1º trimestre – um nível muito alto – apesar da demanda de locação constante joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. A absorção líquida de espaço em armazéns foi de cerca de 89.000 m² no trimestre, ligeiramente acima do nível do ano anterior, com empresas de logística terceirizada (3PL) sendo o principal motor da ocupação joneslanglasalle.com.cn. Mas muitos dos novos empreendimentos estão sendo alugados lentamente, já que os locatários permanecem cautelosos quanto a assumir grandes expansões joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Proprietários, diante do aumento do espaço vago, vêm reduzindo agressivamente os aluguéis: os aluguéis logísticos em Xangai caíram 3,7% no trimestre (e cerca de 10,6% em relação ao ano anterior) para cerca de RMB 1,35 por m² ao dia joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Esta é uma das quedas mais acentuadas entre os setores imobiliários, refletindo a intensa competição da oferta.

Os parques industriais e de negócios de Xangai (que abrigam escritórios de P&D e manufatura leve) mostram um padrão semelhante. A cidade tem promovido ativamente clusters industriais de alta tecnologia – por exemplo, Zhangjiang Science City (para biotecnologia e IA), e vários parques de negócios em Pudong e Minhang – levando a um aumento nas novas entregas. No primeiro trimestre de 2025, quatro novos projetos de parques de negócios entregaram mais de 420.000 m², elevando a taxa de vacância dos parques de negócios para cerca de 23,1% joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Os aluguéis nos parques de negócios caíram cerca de 2,4% trimestre a trimestre (e dois dígitos em relação ao ano anterior) devido à pressão da oferta joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Ainda assim, a demanda em certos subsetores industriais é robusta: empresas de circuitos integrados (semicondutores), inteligência artificial e ciências da vida estão ativamente alugando espaços de alto padrão, muitas vezes apoiadas por iniciativas governamentais para impulsionar a manufatura avançada joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Além disso, institutos de pesquisa apoiados pelo estado e incubadoras têm se expandido, compensando parcialmente a cautela do setor privado joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. A posição de Xangai como um centro logístico continua inigualável – ela abriga o porto de contêineres mais movimentado do mundo e um extenso sistema de armazenagem que atende a região do Delta do Yangtzé. Assim, mesmo que o excesso de oferta de curto prazo seja evidente, os motores de crescimento de longo prazo (e-commerce, logística de cadeia fria para fármacos/alimentos e necessidades regionais de distribuição) permanecem intactos.

Perspectivas para o setor Industrial/Logístico: O desafio de curto prazo é lidar com o excesso de estoque. As autoridades locais de Xangai já tomaram providências – a oferta de terrenos comerciais para uso logístico/industrial foi reduzida para o nível mais baixo em uma década em 2024 pdf.savills.asia pdf.savills.asia, e o início de novas construções industriais diminuiu (novos empreendimentos de escritórios/industriais caíram cerca de 27,7% em 2024 em todo o país) pdf.savills.asia pdf.savills.asia. Essa desaceleração na oferta futura, aliada às políticas da China para estimular o consumo interno (beneficiando 3PL, logística de varejo) e à estratégia de manufatura “China plus one” (que pode aumentar a necessidade de logística de exportação), deve gradualmente melhorar os fundamentos do setor. Os aluguéis podem continuar sofrendo uma leve pressão de queda até 2025, mas espera-se que se estabilizem a partir daí, à medida que a demanda se iguala à oferta. Na verdade, o interesse dos investidores por esse setor é crescente: instalações logísticas modernas em locais centrais são consideradas uma classe de ativos contra-cíclica, muitas vezes proporcionando renda relativamente estável cbre.com cbre.com. Podemos também observar mais requalificação adaptativa de terrenos industriais antigos – por exemplo, convertendo fábricas obsoletas em centros logísticos urbanos ou data centers – o que pode restringir ainda mais a oferta efetiva. Até o final da década de 2020, à medida que novas infraestruturas (como terminais portuários ampliados e ligações ferroviárias de carga) entram em operação, o segmento de propriedades industriais de Xangai deverá recuperar o fôlego, embora com taxas de crescimento mais sustentáveis e possivelmente uma vacância média acima da registrada no mercado extremamente aquecido do final dos anos 2010.

(Nota: O desempenho do setor imobiliário comercial no setor de hospitalidade também está em ascensão. Com a reabertura da China, os hotéis de Xangai viram a ocupação melhorar – a ocupação de hotéis 5 estrelas aumentou cerca de 1,2% em relação ao ano anterior em fevereiro de 2025 – e a chegada de visitantes internacionais saltou +34% em relação ao ano anterior no início de 2025 joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Novos hotéis estão sendo inaugurados (por exemplo, um segundo Shangri-La e um hotel Thompson em Hongqiao), mas espera-se que o aumento do turismo absorva praticamente toda essa oferta joneslanglasalle.com.cn. A recuperação da hospitalidade contribui positivamente para o setor imobiliário comercial, especialmente em empreendimentos de varejo e uso misto, mas uma análise detalhada está fora do escopo deste relatório.)

3. Perspectiva de Investimento

Clima Atual de Investimento: A atividade de investimento imobiliário em Xangai está mostrando um impulso resiliente em 2025, após um período contido durante o auge dos problemas imobiliários da China. No primeiro trimestre de 2025, Xangai registrou 24 transações de propriedades en-bloc totalizando RMB 11,46 bilhões em valor, marcando um aumento de 20% em relação ao trimestre anterior joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Esse aumento destaca a melhora do sentimento dos investidores e da liquidez no mercado. Notavelmente, a maioria das transações foi de menor porte – cerca de 74% dos negócios do primeiro trimestre foram abaixo de RMB 500 milhões, indicando que os investidores estão preferindo ativos menores e negócios com controle de risco joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Indivíduos de alto patrimônio líquido (HNWIs) e compradores corporativos domésticos tornaram-se a força dominante, respondendo por cerca de 67% do volume de transações joneslanglasalle.com.cn. Esses compradores, muitas vezes com tomada de decisão ágil, têm adquirido ativamente ativos (às vezes estressados ou precisando de reposicionamento), ajudando a revitalizar propriedades e injetar liquidez no mercado joneslanglasalle.com.cn. Em contraste, investidores institucionais (como grandes fundos e seguradoras) foram relativamente cautelosos em 2024, embora estejam retornando aos poucos à medida que os preços se tornam mais atrativos.

Investimento Doméstico vs. Estrangeiro: A maior parte dos investimentos imobiliários em Xangai atualmente vem de fontes domésticas. Companhias de seguros chinesas, incorporadoras e indivíduos com grande patrimônio estão aproveitando oportunidades para adquirir ativos a preços descontados. Por exemplo, no 1º trimestre de 2025, empresas de seguros demonstraram forte apetite por portfólios de apartamentos para aluguel, que se tornaram a maior classe de ativos em volume de transações (34% dos investimentos) – superando até mesmo os negócios no setor de escritórios joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Esses projetos residenciais para aluguel são atraentes por sua renda estável e apoio político (o governo está incentivando o investimento em habitação para aluguel). Escritórios ainda representaram cerca de 29% do valor investido e o varejo, 27% no trimestre joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Já os investidores estrangeiros, por outro lado, têm se mantido relativamente retraídos no último ano. Fatores como os controles de capitais da China, tensões geopolíticas e preocupações com o risco cambial mantiveram muitos compradores internacionais afastados. De fato, o investimento estrangeiro direto no setor imobiliário chinês caiu drasticamente (um relatório registrou uma queda de 27% no investimento estrangeiro em 2024), e alguns proprietários multinacionais estão se desfazendo de propriedades não essenciais pdf.savills.asia. Ainda assim, o status de Xangai como cidade “porta de entrada” faz com que ela permaneça no radar de investidores globais, especialmente fundos oportunistas e incorporadoras de Hong Kong/Singapura. Já há sinais iniciais de renovado interesse – por exemplo, algumas empresas internacionais de private equity vêm buscando ativos de escritórios em dificuldades, em localizações privilegiadas, por avaliações de barganha. Se a economia chinesa se estabilizar e houver maior clareza regulatória, o capital estrangeiro pode aumentar em 2025–2026 para aproveitar o potencial de crescimento de longo prazo de Xangai.

Rendimentos de Aluguel e Valores de Capital: A correção nos valores dos imóveis nos últimos 1-2 anos levou a alguma melhora nos rendimentos de aluguel em Xangai. No setor residencial, historicamente os rendimentos brutos de aluguel eram muito baixos (~1–2% em áreas nobres) devido aos preços elevados, mas com a estabilização dos preços e a recuperação dos aluguéis após a Covid, os rendimentos subiram ligeiramente. Por exemplo, apartamentos com serviços e portfólios residenciais de aluguel estão agora atraindo compradores institucionais com rendimentos relatados na faixa de 3–4%, refletindo uma precificação mais razoável. No setor comercial, os rendimentos de escritórios aumentaram à medida que os valores de capital caíram; as taxas de capitalização de escritórios de alto padrão em Xangai, que eram em torno de 4,0% alguns anos atrás, passaram para perto de 4,5–5,0% em alguns casos, tornando os escritórios mais atrativos para investidores de longo prazo que buscam renda. Ativos de varejo em locais centrais ainda negociam com rendimentos abaixo de 5%, mas imóveis de varejo secundário e hotéis viram seus rendimentos subir para 6% ou mais em meio à retração. A expectativa é que, à medida que o mercado atinge o fundo, investidores que comprarem agora poderão lucrar tanto com uma renda saudável quanto com a eventual valorização de capital quando o ciclo mudar. Segundo a CBRE, 2025 deve marcar um ponto de virada: com taxas de juros mais baixas e preços de ativos reduzidos, mais investidores devem entrar no mercado, potencialmente impulsionando os volumes de investimento de volta ao crescimento cbre.com cbre.com. O consenso é que a correção do mercado imobiliário na China criou bolsões de valor – em Xangai, esses incluem ativos contracíclicos como galpões logísticos, apartamentos multifamiliares para locação e escritórios Classe A em locais nobres cbre.com cbre.com. Espera-se que esses segmentos entreguem retornos sólidos em um horizonte de médio prazo conforme o mercado se recupera.

Potencial de Valorização de Capital: No curto prazo (2025–2026), os valores de capital em alguns segmentos podem ainda enfrentar pressão – especialmente escritórios (até que as vacâncias diminuam) e residenciais de massa (até que o excesso de estoque seja absorvido). No entanto, os fundamentos de longo prazo de Xangai sugerem potencial significativo de valorização na próxima década. O contínuo crescimento econômico da cidade (com previsão de crescimento do PIB de ~5% em 2025, superando a média nacional cbre.com), seu papel como centro financeiro e o ingresso de talentos de alta renda apoiam o valor dos imóveis. Se os preços das casas em âmbito nacional se estabilizarem até 2026, como projetado reuters.com globalpropertyguide.com, Xangai poderá retomar um crescimento moderado dos preços a partir de então. Alguns analistas veem imóveis de alto padrão em Xangai atualmente em um “ponto de valor” cíclico – especialmente residências de luxo e escritórios Classe A que estão 10–20% mais baratos do que há 2–3 anos – com possibilidade de valorização anual de um dígito elevado assim que o mercado se recuperar totalmente. Claro, a trajetória vai variar conforme o setor: ativos de logística e parques empresariais ligados a indústrias da nova economia podem se valorizar mais rápido, enquanto shoppings antigos podem ficar para trás, a menos que sejam reposicionados.

Resumindo, as perspectivas de investimento em Xangai são cautelosamente positivas. O mercado está atraindo investidores com visão de longo prazo e maior tolerância ao risco, enquanto players mais conservadores aguardam sinais mais claros de estabilização. Os próximos anos devem trazer maior diversificação de investidores e classes de ativos – esperamos ver mais atividade em setores de nicho (como moradias para idosos, data centers, parques de ciências da vida) e estruturas criativas de negócio (joint ventures, permutas de ativos, etc.). A profundidade e liquidez de Xangai fazem dela um dos primeiros mercados a recuperar a confiança dos investidores na China. Salvo choques de política significativos, o mercado imobiliário da cidade deve permanecer uma pedra angular para investidores domésticos e estrangeiros em busca de exposição ao crescimento urbano chinês.

4. Ambiente Regulatório e de Políticas

O mercado imobiliário de Xangai é fortemente influenciado por políticas governamentais, e o último ano mostrou uma mudança decisiva em direção ao afrouxamento e apoio político para estabilizar o setor. Após um longo período de medidas restritivas para conter a especulação (incluindo os limites de endividamento dos incorporadores das “Três Linhas Vermelhas” desde 2020 e restrições severas à compra de imóveis), autoridades em níveis central e local implementaram políticas substanciais de alívio em 2024–2025 para estimular a compra e mitigar riscos globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.

Afrouxamento das Restrições para Compra de Moradias: Xangai, como uma cidade de primeiro nível, tradicionalmente impôs rigorosas Restrições de Compra de Imóveis (HPRs) – por exemplo, famílias não locais precisavam de vários anos de pagamentos de impostos ou previdência social para se qualificarem para comprar imóveis, e os locais eram limitados no número de propriedades que podiam adquirir. Em 2024, essas regras foram notavelmente relaxadas. Xangai expandiu a elegibilidade permitindo que residentes não locais com históricos de trabalho mais longos na cidade comprassem propriedades e ampliou a definição de “compradores qualificados” para incluir diversos talentos e profissionais-chave necessários para o desenvolvimento da cidade practiceguides.chambers.com. Em meados de 2024, Xangai até lançou programas-piloto em determinados distritos para afrouxar ainda mais as restrições de compra, testando assim a abertura do acesso à moradia practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. Uma grande mudança: famílias com dois ou mais filhos agora têm permissão para comprar uma residência adicional além do limite normal, reconhecendo a necessidade de mais espaço para famílias maiores news.cgtn.com news.cgtn.com. Além disso, os requisitos para pessoas divorciadas foram flexibilizados (fechando brechas que penalizavam compradores genuínos recentemente divorciados), e aqueles que possuíam cotas de moradia pública receberam mais flexibilidade para ingressar no mercado privado news.cgtn.com. Essas relaxações incrementais refletem uma mudança cautelosa, porém clara, de política: de conter preços para reviver a atividade do mercado e atender às “necessidades habitacionais diversas” dos residentes news.cgtn.com news.cgtn.com.

Redução do Valor de Entrada e Apoio ao Crédito: Paralelamente ao afrouxamento das qualificações dos compradores, as políticas financeiras tornaram-se mais flexíveis. Em maio de 2024, as autoridades de Xangai reduziram as taxas mínimas de entrada para hipotecas – para 20% para compradores de primeira residência (reduzido de 30% anteriormente) e 35% para a compra de um segundo imóvel (reduzido de 50% ou mais) news.cgtn.com. Em certos distritos suburbanos e na Zona Piloto de Livre Comércio (Nova Área de Lingang), o valor mínimo de entrada para o segundo imóvel foi ainda reduzido para 30% news.cgtn.com. Esses cortes fizeram parte de um esforço nacional (o banco central deu às cidades flexibilidade para reduzir os valores de entrada e as taxas de hipoteca), com o objetivo de reduzir os custos iniciais para os compradores e estimular a compra de imóveis para melhoria practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. Além disso, Xangai aumentou os limites de empréstimo do Fundo de Previdência Habitacional (o sistema de hipotecas de baixo juro administrado pelo governo), permitindo que compradores possam pegar valores maiores a taxas favoráveis news.cgtn.com news.cgtn.com. Os bancos também foram orientados a diminuir as taxas de juros das hipotecas já existentes, e a taxa básica de empréstimos de 5 anos foi reduzida, levando as taxas típicas de hipoteca em Xangai para cerca de 4,1-4,3% para imóveis de primeira compra até o final de 2024 – a menor em muitos anos. Todas essas medidas melhoraram a acessibilidade à habitação e foram creditadas à incipiente recuperação de vendas no início de 2025. Analistas observam que condições de crédito mais flexíveis combinadas com a postura de Xangai de afrouxamento nas políticas habitacionais têm sido fundamentais para reacender o interesse dos compradores joneslanglasalle.com.cn.

Incentivos fiscais e subsídios: Suporte adicional de políticas veio por meio de isenções fiscais e incentivos fiscais. A partir de 2024, o governo central reduziu o imposto de escritura para compras de imóveis: em Xangai, compradores de primeira viagem agora pagam apenas 1% de imposto de escritura em imóveis com menos de 140 m² (anteriormente era 1,5%), e compradores de segunda residência pagam 1% (para imóveis <140 m²) ou 2% (para imóveis maiores), em comparação com até 3% anteriormente practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. Isso reduz substancialmente os custos de transação para quem deseja adquirir unidades maiores. Xangai também foi uma das cidades que eliminaram limites de preço nas vendas de imóveis novos e removeram restrições que anteriormente impediam as construtoras de reduzirem significativamente os preços — dando ao mercado mais liberdade para encontrar um preço de equilíbrio globalpropertyguide.com. Para lidar com construtoras em dificuldades e projetos inacabados, foi implementado um sistema de “lista branca”: Xangai trabalhou com o governo central para garantir financiamento para a conclusão de projetos paralisados, incluindo permitir que empresas estatais locais comprassem unidades não vendidas para habitação social globalpropertyguide.com. Até o final de 2024, os bancos haviam aprovado financiamento para mais de 5.300 desses projetos de “lista branca” em todo o país (quase CNY 1,4 trilhão), o que ajudou a proteger os interesses dos compradores e evitar vendas forçadas practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. Xangai também adotou programas inovadores como a iniciativa de “troca de imóvel” mencionada anteriormente (trocar imóvel antigo por novo com descontos do incorporador) para estimular as transações practiceguides.chambers.com.

Políticas de Planejamento Urbano e Desenvolvimento: No âmbito do planejamento urbano, Xangai mantém uma visão de longo prazo para um crescimento equilibrado. O Plano Diretor da cidade (2017–2035) enfatiza o limite da população em torno de 25 milhões e o controle da expansão desenfreada, focando em renovação urbana e melhorias na qualidade de vida. Em linha com isso, as políticas incentivam a reurbanização de áreas urbanas antigas (os subsídios para renovação de favelas foram aumentados em 2024 practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com) e o aumento da oferta de moradias para aluguel e habitação acessível. Por exemplo, Xangai tem convertido alguns terrenos comerciais para uso residencial voltado ao aluguel e está apoiando a construção de unidades habitacionais subsidiadas pelo governo (às vezes reaproveitando estoques comerciais não vendidos) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Também há um incentivo para edifícios verdes e sustentabilidade – novos empreendimentos em Xangai seguem padrões rigorosos de eficiência ambiental, alinhando a cidade às metas nacionais de redução de carbono.

Regras de Propriedade Estrangeira: Embora as políticas domésticas tenham sido flexibilizadas, as regulamentações para propriedade estrangeira permanecem relativamente rígidas. Em geral, indivíduos estrangeiros têm permissão para comprar apenas um imóvel residencial em Xangai (e em outras cidades chinesas), e deve ser para uso próprio (não para aluguel ou investimento) globalpropertyguide.com. Um comprador estrangeiro normalmente deve residir na China por pelo menos um ano para trabalho ou estudo e obter aprovação para comprar globalpropertyguide.com. Além disso, estrangeiros não podem investir coletivamente em múltiplos imóveis, a menos que seja por meio de empresas especiais, devido a regras em vigor desde 2006 que visam evitar a entrada especulativa de capitais estrangeiros globalpropertyguide.com. Essas regras fazem com que compradores estrangeiros representem uma fração muito pequena do mercado imobiliário residencial de Xangai, sendo em sua maioria expatriados comprando um imóvel para uso pessoal. No setor comercial, o investimento institucional estrangeiro é permitido (Xangai não tem uma cota separada para a compra de imóveis comerciais por estrangeiros além das políticas nacionais), mas negócios de maior porte ainda exigem registro regulatório e, em alguns casos, aprovação de câmbio para entrada de recursos. A inclusão de Xangai nas Zonas Piloto de Livre Comércio facilitou levemente alguns procedimentos para empresas estrangeiras que compram escritórios para uso próprio resourcehub.bakermckenzie.com resourcehub.bakermckenzie.com, mas nenhuma liberalização significativa da propriedade estrangeira foi introduzida até 2025. O foco esteve, ao invés disso, em tornar o ambiente mais amigável para negócios estrangeiros (por exemplo, facilitação de locações, ampliação de prazos de concessão de terrenos etc.) e não no incentivo à compra especulativa por estrangeiros.

Em resumo, o ambiente político de Xangai em 2025 está voltado para apoiar um mercado imobiliário estável e saudável. O mantra do governo mudou para “moradia é para viver, não para especular – mas também não para estagnar.” A combinação de restrições de compra flexibilizadas, financiamento mais barato, cortes de impostos e iniciativas de desenvolvimento visa estimular a demanda genuína e reduzir o estoque sem reinflar uma bolha. Até agora, essas medidas demonstraram sucesso inicial em fortalecer a confiança news.cgtn.com. Para o futuro, autoridades indicaram que vão monitorar o mercado e poderão lançar mais medidas de apoio, se necessário, para garantir um pouso suave. Por exemplo, novos cortes nas taxas de juros ou mesmo a compra direta de imóveis não vendidos pelo governo (medida discutida nacionalmente) podem ser adotados se a desaceleração persistir globalpropertyguide.com reuters.com. Ainda assim, os formuladores de políticas caminham em uma linha tênue – tentando revigorar o mercado e sustentar o otimismo, enquanto evitam o retorno à especulação desenfreada e mantêm em mente a acessibilidade de longo prazo. Portanto, investidores e compradores de imóveis podem esperar uma postura política geralmente acomodatícia em Xangai no curto prazo, porém cuidadosamente calibrada às condições locais.

5. Fatores Econômicos e Demográficos

Uma variedade de fatores econômicos e demográficos sustenta as tendências do mercado imobiliário de Xangai, influenciando tanto a demanda quanto a oferta:

Crescimento Econômico e Mix de Indústrias: Xangai é o centro comercial e financeiro da China, com um PIB de aproximadamente RMB 4,5 trilhões (cerca de US$ 700 bilhões) em 2024. Após uma desaceleração provocada pela pandemia (e uma queda notável durante o lockdown de 2022), a economia de Xangai se recuperou para um crescimento de cerca de 3,1% em 2023 e espera-se que acelere para 4,7–5% de crescimento em 2025 cbre.com, apoiada por políticas de estímulo e pela retomada do consumo. Esse desempenho econômico sustenta o mercado imobiliário por meio de maiores rendas e expansão dos negócios. Os setores pilares de Xangai – finanças, serviços profissionais, comércio, manufatura avançada (por exemplo, semicondutores, biotecnologia) e tecnologia – impulsionam a demanda por diferentes tipos de imóveis. Por exemplo, o setor financeiro e de fintech em expansão alimenta a absorção de escritórios Classe A em Lujiazui e Pudong, enquanto os setores de manufatura e logística (automóveis, eletrônicos, e-commerce) sustentam a demanda por terrenos industriais e galpões logísticos. O avanço da cidade na economia digital e P&D (com zonas designadas de “ciência e inovação”) está estimulando a demanda por escritórios e instalações de pesquisa especializadas. De forma geral, a economia diversificada e de alto valor agregado de Xangai fornece uma base fundamental sólida para o setor imobiliário, diferenciando a cidade de localidades mais frágeis, dependentes de um único setor ou de construções especulativas.
População e Demografia: A população de Xangai é uma das maiores do mundo, oficialmente em torno de 24,76 milhões em 2022. O crescimento populacional da cidade desacelerou – Xangai teve, na verdade, um pequeno declínio populacional líquido em 2022 devido a fatores relacionados à COVID e controles de residência mais rigorosos, mas isso deve ser temporário. A longo prazo, Xangai pretende limitar sua população a cerca de 25 milhões até 2035 para gerenciar recursos, conforme o Plano Diretor. Do ponto de vista demográfico, Xangai é uma cidade envelhecida: a idade mediana está aumentando e a taxa de natalidade é baixa (em linha com as tendências nacionais). No entanto, continua atraindo jovens profissionais e recém-formados de toda a China, graças à abundância de oportunidades de emprego e salários mais altos. Esse fluxo contínuo de talentos (Xangai registra dezenas de milhares de novos residentes com diploma universitário anualmente por meio de seu sistema de pontos para concessão de hukou) mantém a demanda por aluguel e imóveis para iniciantes. A presença de uma grande força de trabalho qualificada e de uma classe média abastada (a renda per capita disponível em Xangai é quase o dobro da média nacional) estimula a demanda por moradias de qualidade e impulsiona o segmento de luxo. Por outro lado, o envelhecimento populacional aumenta o interesse por residências para idosos e pode reduzir levemente a rotatividade do mercado de imóveis residenciais no longo prazo, à medida que mais idosos optam por envelhecer em casa. Mas, no futuro próximo, o efeito de urbanização e concentração de talentos supera o envelhecimento em Xangai – a cidade continua sendo um polo de atração para migrantes ambiciosos, o que sustenta a demanda habitacional.
Renda e Acessibilidade: Os residentes de Xangai desfrutam de algumas das maiores rendas da China – a renda anual média disponível per capita ultrapassou RMB 80.000 (mais de US$ 12.000) em 2024. Altas rendas e poupança familiar permitem que muitas famílias possam comprar apartamentos caros (geralmente com a ajuda da família extensa). Dito isso, os preços dos imóveis também são extremamente altos, tornando a acessibilidade uma questão constante. A relação preço/renda em Xangai está bem acima de 20:1 para casas típicas, uma das mais altas da Ásia. Isso tem duas implicações: Primeiro, há uma forte demanda por unidades menores e mais acessíveis e habitação subsidiada para residentes de baixa renda. Os esforços da cidade para construir habitação de aluguel público e casas de copropriedade são cruciais para esse segmento. Segundo, os altos preços e a acessibilidade limitada podem limitar o crescimento adicional dos preços – muitos compradores mais jovens simplesmente não podem assumir mais dívidas com os níveis de renda atuais, por isso a flexibilização do governo em relação ao valor de entrada e hipotecas foi tão significativa. Se as rendas continuarem a crescer cerca de 5-8% ao ano e os preços das casas se estabilizarem, a acessibilidade deve melhorar gradualmente, potencialmente desbloqueando nova demanda daqueles que antes estavam excluídos pelo preço.
Emprego e Clima de Negócios: A saúde do mercado de trabalho de Xangai impacta diretamente o mercado imobiliário. O desemprego aumentou temporariamente durante o lockdown de 2022, mas desde então melhorou; a taxa de desemprego urbano pesquisada em Xangai estava em torno de 5% no início de 2025. Importante destacar que Xangai está se posicionando como um polo de inovação e empreendedorismo, com inúmeros incubadores e incentivos para startups (especialmente em tecnologia). Um cenário vibrante de startups pode gerar nova demanda por espaços de escritório (ainda que, inicialmente, com espaços flexíveis/co-working) e atrai uma força de trabalho jovem. No entanto, desafios como a questão nacional do desemprego juvenil (que atingiu recordes em 2023) podem ter algum impacto local – uma alta taxa de desemprego entre jovens pode atrasar a formação de novas famílias e a compra do primeiro imóvel. Até agora, Xangai encarou isso melhor do que a maioria das cidades devido ao seu mercado de trabalho diversificado.
Inflação e Taxas de Juros: Em 2024–2025, a China experimentou baixa inflação (em torno de 1% ou menos, com episódios de deflação nos preços ao consumidor). Baixa inflação e política monetária mais frouxa (o PBOC cortando as taxas) mantiveram as taxas de hipoteca relativamente baixas, como mencionado. Para o mercado imobiliário, taxas de juros baixas geralmente são favoráveis, reduzindo o custo de financiamento para incorporadoras e compradores. No entanto, inflação muito baixa também reflete demanda mais fraca na economia, o que serve de alerta. Se as pressões deflacionárias persistirem, compradores de imóveis podem esperar por condições melhores, algo que os formuladores de políticas desejam evitar. Em suma, a política monetária é uma assistência para o setor imobiliário atualmente, ao contrário da fase de aperto de 2017–2019.
Infraestrutura e Conectividade: A extensa rede de infraestrutura de Xangai – um dos maiores sistemas de metrô do mundo, dois aeroportos internacionais, portos de águas profundas e conexões ferroviárias de alta velocidade – aumenta significativamente a atratividade imobiliária. Projetos de infraestrutura em andamento são notáveis: em 2025, Xangai planeja investir CNY 240 bilhões (US$ 33 bilhões) em grandes projetos de construção english.shanghai.gov.cn. Estes incluem novas linhas de metrô (por exemplo, a Linha Chongming para a Ilha de Chongming, a linha Jiading–Minhang, e extensões das Linhas 2, 18, entre outras) english.shanghai.gov.cn, uma nova conexão ferroviária de alta velocidade (linha Xangai-Chongqing-Chengdu) english.shanghai.gov.cn, e melhorias nas hidrovias e utilidades públicas. Projetos concluídos em 2024, como a linha de ligação aeroportuária de Xangai (conectando os aeroportos de Hongqiao e Pudong) e novas extensões de metrô, já melhoraram a conectividade english.shanghai.gov.cn. Tais atualizações de infraestrutura abrem novas áreas para desenvolvimento (por exemplo, tornando distritos periféricos mais acessíveis e atraentes tanto para imóveis residenciais quanto comerciais) e, em geral, aumentam o valor das propriedades em toda a cidade. As cinco novas cidades-satélite mencionadas anteriormente estão sendo equipadas com conexões de transporte aprimoradas com o centro de Xangai, viabilizando uma estrutura urbana mais policêntrica.

Em resumo, o perfil econômico robusto de Xangai e seu papel como polo de atração de talentos são positivos para o mercado imobiliário, impulsionando a demanda de longo prazo em todos os setores. No entanto, altos custos de propriedade e o envelhecimento populacional apresentam desafios que a cidade deve enfrentar. A abordagem do governo – focando em indústrias de maior valor agregado, promovendo a inovação e investindo fortemente em infraestrutura e habitação social – visa garantir que as mudanças econômicas e demográficas sustentem um mercado imobiliário sustentável. À medida que Xangai continua a evoluir para uma cidade global ainda mais voltada ao conhecimento, esses fatores vão moldar os tipos de imóveis em demanda (espere mais escritórios inteligentes, parques de inovação, locações de alto padrão, etc.) nos próximos anos.

6. Projetos Futuros de Desenvolvimento e Planos de Infraestrutura

O cenário de Xangai nos próximos anos será transformado por projetos de desenvolvimento ambiciosos e planos de infraestrutura, muitos dos quais já estão em andamento como parte do Plano de Ação de 2025 da cidade e da visão de longo prazo para 2035. Essas iniciativas estão prontas para ter impactos significativos no mercado imobiliário ao abrir novos mercados, melhorar a conectividade e concentrar o crescimento em áreas estratégicas. Abaixo estão alguns dos principais projetos e planos:

Desenvolvimento das “Cinco Novas Cidades”: Um dos pilares do planejamento futuro de Xangai é o desenvolvimento de cinco novas cidades de grande porte na periferia metropolitana – Jiading, Qingpu, Songjiang, Fengxian e Nanhui (Lingang). Estas não são meramente cidades-dormitório, mas são concebidas como cidades-satélite independentes, cada uma com a meta de atrair entre 0,5 e 1 milhão de novos residentes até 2035 e suas próprias especializações econômicas english.shanghai.gov.cn. Em 2021, Xangai lançou essa estratégia, e em 2025 um Plano de Ação detalhado foi divulgado para acelerar o desenvolvimento dessas cidades english.shanghai.gov.cn. Por exemplo: Jiading New City está focada nas indústrias automotiva e de equipamentos de alta tecnologia; Qingpu New City na economia digital (incluindo um “eMobile Park” de internet móvel) english.shanghai.gov.cn english.shanghai.gov.cn; Songjiang New City em tecnologia e possivelmente turismo cultural; Fengxian em biotecnologia e cosméticos (abriga o polo “Beauty Valley”); e Nanhui/Lingang em manufatura avançada (VE, aeroespacial) e indústrias marítimas. Cada nova cidade está recebendo infraestrutura substancial: novas vias expressas, extensões de metrô ou trem metropolitano e melhorias nas instalações públicas. Impacto no setor imobiliário: esses polos estão se tornando pontos quentes para o desenvolvimento imobiliário. Grandes áreas de terreno estão sendo destinadas a novos empreendimentos residenciais, distritos comerciais e parques logísticos nessas regiões, atraindo incorporadoras e investidores. Em Lingang, por exemplo, desde que foi designada como zona econômica especial, a demanda por imóveis residenciais disparou com a chegada de funcionários do setor tecnológico, e os preços subiram a partir de um patamar muito baixo. Na próxima década, à medida que essas novas cidades amadurecerem, aliviarão parte da pressão sobre o centro de Xangai e criarão novos submercados – provavelmente com moradias mais acessíveis em relação ao centro, atraindo assim compradores de primeira viagem e famílias jovens. Já em maio de 2024, a condição de Xangai como cidade de primeira linha não a impediu de aderir ao programa de “troca”, no qual os residentes dos bairros centrais foram incentivados a trocar apartamentos antigos da zona urbana por casas novas nessas novas cidades practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com, mostrando o compromisso da cidade em direcionar o crescimento para fora do centro.

Principais Projetos de Infraestrutura: O governo de Xangai está investindo fortemente para apoiar esses desenvolvimentos e a eficiência urbana em geral. Como mencionado, as expansões da rede de metrô estão em andamento – Xangai planeja ultrapassar 830 km de linhas de metrô até 2025. Projetos importantes previstos para conclusão até o final de 2025 incluem a extensão oeste da Linha 2 do Metrô (melhorando a conectividade com a distante Qingpu) e a Fase 2 da Linha 18 do Metrô, além de avanços em novas linhas como a Linha 20 english.shanghai.gov.cn english.shanghai.gov.cn. Um projeto particularmente transformador é a conexão da Ilha Chongming: uma nova Linha Chongming (possivelmente metrô ou linha ferroviária) integrará a grande Ilha Chongming (na foz do rio Yangtzé) à rede de transporte urbano de Xangai english.shanghai.gov.cn. Isso pode destravar o desenvolvimento imobiliário em Chongming, que até agora tem sido majoritariamente rural e com foco ecológico. Além disso, expansões de ferrovias de alta velocidade – Xangai será o terminal oriental de uma ferrovia de alta velocidade Xangai–Chengdu cruzando o país english.shanghai.gov.cn. Quando concluída (final da década de 2020), isso fortalecerá o elo de Xangai com as províncias do interior e provavelmente aumentará a atividade comercial (e assim a demanda por escritórios/hotéis) em torno dos novos polos ferroviários. Outro projeto é a melhoria da Hidrovia de Youdungang (Porto de Yudan) english.shanghai.gov.cn, que, embora técnica, vai melhorar o transporte marítimo da cidade e pode impulsionar o setor imobiliário industrial relacionado a portos em áreas como Pudong e Baoshan. Além disso, Xangai está ampliando sua capacidade aeroportuária: o Aeroporto Internacional de Pudong está construindo um novo terminal e saguões satélites, e já há planejamento para um possível futuro 3º aeroporto – garantindo que a cidade permaneça um centro global de aviação. Todos esses projetos, respaldados por um orçamento recorde de CNY 240 bilhões para infraestrutura em 2025 english.shanghai.gov.cn, não só geram atividade de construção (beneficiando empresas do setor e vendas de terrenos), mas também tornam mais áreas da cidade viáveis para desenvolvimento imobiliário ao reduzir os tempos de deslocamento.

Desenvolvimentos Comerciais e Culturais de Grande Destaque: A cidade também está passando por vários projetos importantes que vão agregar à sua linha do horizonte e às ofertas culturais. Um exemplo é o Legoland Shanghai Resort, em construção na área oeste de Qingpu, com previsão de abertura entre 2024–2025 cambridgenetwork.co.uk. Este grande parque temático (o primeiro Legoland na China) provavelmente impulsionará o turismo e o desenvolvimento em sua vizinhança — hotéis, lojas e melhorias no transporte para visitantes. Outro exemplo é o Shanghai Zhangjiang Science City, que não é um único projeto, mas sim um distrito de inovação em expansão; até 2025 contará com novas instalações de destaque como o Laboratório Zhangjiang (um laboratório de pesquisa de nível nacional concluído em 2025) cambridgenetwork.co.uk cambridgenetwork.co.uk. Projetos como esses fortalecem o ecossistema tecnológico de Xangai e aumentam a demanda por escritórios, laboratórios e moradias para pesquisadores. No lado cultural, continuam as requalificações do West Bund e North Bund: envolvem a conversão de antigos espaços industriais à beira do rio em bairros de uso misto com museus de arte, galerias, escritórios (West Bund) e um novo polo financeiro (North Bund). Cada um deles entregará milhões de metros quadrados de área comercial na próxima década. Xangai também está construindo diversas novas universidades e campi hospitalares (frequentemente localizados em distritos periféricos para fortalecer essas comunidades), o que pode impulsionar o desenvolvimento residencial e varejista adjacente.

Renovação Urbana: O desenvolvimento futuro em Xangai não diz respeito apenas a novas áreas — trata-se também de renovar áreas urbanas mais antigas. A cidade identificou muitas comunidades residenciais envelhecidas para renovação ou reconstrução. Existem programas para adicionar elevadores a prédios antigos sem elevador, melhorar áreas verdes ou, em alguns casos, demolir becos degradados (longtang) para construir habitações modernas. Uma iniciativa importante é a requalificação planejada de partes dos distritos centrais de Huangpu e Hongkou para criar moradias modernas, para famílias de diferentes faixas de renda, enquanto preserva a arquitetura histórica. Esses esforços, embora menores em escala individualmente, coletivamente aumentam o valor dos imóveis e melhoram as condições de vida no centro da cidade, garantindo que os imóveis nobres e centrais continuem a evoluir e não entrem em decadência.

Impacto nos Mercados Imobiliários: Os projetos e planos mencionados terão diversos efeitos. Melhorias na infraestrutura (linhas de metrô, estradas) geralmente levam a valorização dos imóveis em áreas recém-conectadas – por exemplo, os preços ao redor das estações da nova expansão da Linha 18 já começaram a subir em antecipação. Novos parques industriais e científicos como os do Plano de Ação vão criar submercados locais de escritórios/industriais, frequentemente acompanhados pela demanda por moradias de trabalhadores nas proximidades. As cinco novas cidades, se bem-sucedidas, criarão um mercado imobiliário multipolar onde Xangai contará com diversos subcentros financeiros (semelhante a Tóquio ou Londres, que têm vários polos de negócios). Isso pode moderar extremos de preços ao distribuir a demanda, mas também criar novos bolsões de alto padrão se esses centros prosperarem. Como preparação, o governo de Xangai enfatizou em abril de 2025 uma abordagem “de baixo para cima”, em que cada governo distrital recebe poderes para atrair indústrias e planejar comunidades nessas novas cidades english.shanghai.gov.cn. Isso indica forte apoio político, o que é um bom sinal para o desenvolvimento dessas áreas.

No geral, a agenda de desenvolvimento futuro de Xangai é ousada e abrangente, abrangendo todos os setores: transporte, indústria, moradia, cultura. Para investidores e incorporadoras, isso significa amplas oportunidades em novos locais emergentes e em novos tipos de ativos (por exemplo, parques industriais em Fengxian, parques de indústrias criativas em Qingpu, instalações turísticas em Songjiang, etc.). Significa também que o cenário competitivo mudará – o centro da cidade não será mais a única opção à medida que essas iniciativas se concretizam. Por volta de 2030, Xangai provavelmente será uma metrópole mais espalhada, com melhores opções de moradia e um centro menos congestionado, graças em grande parte às sementes que estão sendo plantadas agora em 2025.

7. Riscos e Incertezas

Embora as perspectivas para o mercado imobiliário de Xangai tenham muitos pontos positivos, não estão isentas de riscos e incertezas significativos. Os interessados devem estar atentos aos seguintes fatores-chave de risco que podem impactar negativamente o mercado nos próximos anos:

Ventos Contrários Macroeconômicos: A trajetória econômica geral da China representa o maior risco. Um crescimento do PIB mais lento do que o esperado ou um pouso forçado da economia nacional prejudicaria a demanda por moradias e a expansão corporativa. Atualmente, a economia chinesa enfrenta desafios como baixa confiança do consumidor, alto desemprego entre jovens e demanda externa enfraquecida. Caso esses problemas persistam ou piorem, até mesmo Xangai – com sua economia robusta – sentiria o impacto na diminuição das transações e absorção de imóveis. Por exemplo, se o crescimento do PIB ficar bem abaixo das metas, famílias podem adiar compras de alto valor (casas) e empresas podem congelar a expansão (afetando escritórios). A pesquisa da Reuters mencionada anteriormente reforça essa preocupação: analistas não esperam uma recuperação generalizada do setor imobiliário antes de 2026 reuters.com reuters.com, refletindo um sentimento de cautela. Além disso, qualquer ressurgimento da COVID-19 ou choques semelhantes pode interromper a atividade econômica. Dito isso, a diversificação de Xangai e a capacidade do governo em adotar estímulos (como visto nos recentes cortes de juros e investimentos em infraestrutura financiados por títulos) proporcionam certo amortecimento.
Questões Estruturais do Mercado Imobiliário: Os efeitos do boom imobiliário da China continuam a lançar uma sombra sobre o mercado. Um grande risco é o excesso de oferta e o endividamento das incorporadoras. Em todo o país, um excesso de casas não vendidas (especialmente em cidades menores) e projetos inacabados minaram a confiança dos compradores reuters.com reuters.com. Em Xangai, esse problema é menos agudo devido à alta demanda, mas a cidade não está totalmente imune. Se incorporadoras com projetos em Xangai (algumas das quais, como Evergrande ou Sunac, já enfrentaram inadimplência) não conseguirem entregar, isso pode afetar a confiança do mercado localmente. Até agora, o governo de Xangai tem sido proativo para garantir a conclusão dos projetos locais (por meio do suporte financeiro da lista branca practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com), mas o estrangulamento financeiro nas incorporadoras continua sendo um risco – isso pode resultar em menos lançamentos ou em descontos agressivos para levantar caixa, o que poderia deprimir os preços do mercado de forma geral. Além disso, a alta vacância e o excesso de oferta no setor de escritórios é uma questão estrutural que pode levar anos para ser resolvida; uma vacância prolongada pode levar a vendas forçadas de edifícios, potencialmente pressionando para baixo as avaliações em toda a cidade.
Dívida dos Governos Locais e Limites de Política: Os governos locais na China, incluindo o de Xangai, acumularam dívida significativa, em parte devido à queda nas receitas de venda de terrenos durante a crise imobiliária. Xangai planeja grandes investimentos em infraestrutura financiados por títulos english.shanghai.gov.cn english.shanghai.gov.cn, mas se a preocupação com dívidas locais aumentar (um problema em outras províncias), isso pode limitar a capacidade de Xangai de continuar investindo pesado ou fornecer subsídios. Um recuo nos gastos públicos removeria um dos principais apoios aos setores imobiliário e de construção. Além disso, embora as políticas estejam mais flexíveis no momento, existem limites sobre até onde as autoridades podem ir sem reacender riscos especulativos ou causar questões de desigualdade. Por exemplo, remover completamente todas as restrições de compra de imóveis em Xangai poderia gerar uma corrida e é algo politicamente sensível. O governo deve equilibrar medidas de estímulo com a garantia da “acessibilidade habitacional” e evitar outra bolha, sendo esse um desafio permanente de política.
Riscos Geopolíticos e Externos: Xangai, como uma cidade global, está exposta a fatores internacionais. As tensões comerciais e tecnológicas entre EUA e China já tiveram impacto: tarifas e controles de exportação afetaram alguns setores industriais, e há cautela entre as empresas estrangeiras. A pesquisa da Reuters citou a escalada da guerra comercial como um fator que poderia desanimar ainda mais o sentimento dos compradores de imóveis e o crescimento econômico reuters.com. Em um cenário extremo, uma escalada acentuada das tensões geopolíticas (guerra comercial se transformando em desacoplamento financeiro ou sanções) poderia levar multinacionais a reduzirem significativamente suas operações na China, diminuindo a demanda por imóveis comerciais. Isso também poderia limitar o ingresso de capital estrangeiro ou tornar os investidores chineses mais propensos a investir no exterior em vez de localmente (fuga de capitais), o que prejudicaria o investimento imobiliário. Outro aspecto são as condições financeiras globais: embora as taxas de juros na China estejam em queda, se globalmente elas permanecerem altas ou houver outra crise financeira, isso pode restringir a liquidez. O setor imobiliário de Xangai está relativamente protegido dos mercados globais de crédito (devido aos controles de capitais da China), mas uma grande recessão global afetaria os negócios voltados para exportação e, potencialmente, o patrimônio de investidores de alta renda, impactando indiretamente o mercado imobiliário.
Execução de Políticas e Questões Sociais: Existem também incertezas quanto à execução e ao sucesso dos ambiciosos planos de Xangai. Se as “cinco novas cidades” não conseguirem atrair indústrias ou residentes suficientes (por exemplo, se as pessoas ainda preferirem o centro de Xangai ou se os empregos não se materializarem nesses polos), o resultado pode ser infraestrutura subutilizada e possivelmente excesso de oferta nesses mercados suburbanos. O governo aposta nesses planos para direcionar o crescimento, portanto, seu desempenho abaixo do esperado seria um revés. Fatores sociais, como a aceitação pública de realocação para a reurbanização, também são relevantes – resistência à demolição ou à mudança pode atrasar projetos de regeneração. E, como em qualquer grande cidade, questões como congestionamento de trânsito, preocupações ambientais e oferta de serviços públicos podem influenciar a atratividade imobiliária. Xangai precisa gerenciar riscos de poluição e clima (sendo uma cidade costeira, a elevação do nível do mar a longo prazo é uma consideração) – esses riscos não são imediatos, mas fazem parte do desenvolvimento sustentável.
Sentimento de Mercado e Confiança: Por fim, um risco intangível, mas crítico, é a confiança do mercado. O setor imobiliário na China tem sido descrito como passando por uma crise de confiança desde 2021. Se compradores e investidores acreditarem que os preços continuarão caindo, eles podem continuar à margem (um efeito de arrasto autorrealizável no mercado). Restaurar a confiança é, portanto, fundamental. As políticas em vigor têm esse objetivo, e o início de 2025 mostrou algum impulso positivo news.cgtn.com. No entanto, qualquer deslize – como uma grande incorporadora inadimplente em Xangai ou uma reversão repentina de políticas – pode rapidamente azedar o sentimento novamente.

Em conclusão, o mercado imobiliário de Xangai, embora mais resiliente do que a maioria, enfrenta riscos de queda devido a incertezas macroeconômicas, excessos estruturais e fatores externos. Os sólidos fundamentos da cidade e o apoio das políticas mitigam esses riscos em certa medida, mas as partes interessadas devem planejar cenários para possibilidades como um cronograma de recuperação mais lento ou pontos de correção de preços caso os ventos contrários se intensifiquem. Medidas prudentes, como diversificar investimentos entre tipos de propriedades e manter uma alavancagem saudável, são recomendáveis. Xangai já superou ciclos e choques anteriores (do SARS em 2003 à Crise Financeira Global em 2008 e ao lockdown de 2022), e a cada vez seu mercado imobiliário se recuperou fortemente. Assim, embora o ambiente atual exija cautela, a trajetória de longo prazo para o setor imobiliário de Xangai permanece amplamente positiva – desde que esses riscos chave sejam gerenciados e gradualmente resolvidos.

Conclusão

A partir de 2025, o mercado imobiliário de Xangai encontra-se em um ponto de inflexão. O setor residencial está se estabilizando e até prosperando no segmento de alto padrão, impulsionado pelo suporte das políticas e a demanda persistente por moradia na principal cidade da China. Os setores comerciais enfrentam desafios – especialmente escritórios e galpões logísticos, que passam por um período de ajuste com altas taxas de vacância e poder de barganha dos inquilinos – porém, o papel de Xangai como polo de negócios garante a demanda por ativos de qualidade. A confiança dos investidores está voltando aos poucos, graças aos preços mais baixos e maior facilidade de crédito, e os formuladores de políticas estão firmemente no comando, implementando medidas para guiar o mercado rumo a um “pouso suave” e um futuro sustentável. Fundamentais econômicos e demográficos em Xangai – uma população rica e crescente (embora envelhecida) e uma economia orientada à inovação – fornecem uma base sólida ausente em muitas outras cidades. Além disso, os investimentos de Xangai em novas cidades e infraestrutura indicam que a cidade está planejando não só para a recuperação, mas para uma nova fase de crescimento e evolução urbana.

Daqui para frente, pode-se esperar que Xangai continue equilibrando a estabilização de mercado no curto prazo com o desenvolvimento estratégico de longo prazo. Os preços dos imóveis na cidade devem apresentar crescimento modesto após a atual correção, com o segmento de luxo permanecendo especialmente robusto. O mercado de escritórios se recuperará mais lentamente, mas à medida que o excesso de oferta for controlado e surgirem novas oportunidades econômicas (por exemplo, em tecnologia e finanças), a absorção vai melhorar. Até o final da década de 2020, o skyline e o mapa do metrô de Xangai terão se expandido – com novos subcentros em Jiading, Lingang e além – refletindo a adaptação da cidade aos desafios urbanos modernos. Os riscos, é claro, persistem, e o destino de Xangai está entrelaçado com o da China e do mundo. Mas, se o passado serve de guia, o dinamismo e a importância estratégica de Xangai indicam que a cidade provavelmente enfrentará esses desafios e continuará na vanguarda do mercado imobiliário chinês.

Fontes:

JLL Revisão do Mercado Imobiliário de Xangai, 1º trimestre de 2025 joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn
CBRE Perspectiva do Mercado Imobiliário da China 2025 cbre.com cbre.com
Global Property Guide – Análise do Mercado Habitacional da China 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
Reuters (maio de 2025) – Analistas sobre o cenário imobiliário da China reuters.com reuters.com
CGTN News – Políticas de Estímulo ao Mercado Imobiliário de Xangai, maio de 2024 news.cgtn.com news.cgtn.com
Chambers (Merits & Tree) – Tendências do Mercado Imobiliário da China 2024 practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com
Governo Municipal de Xangai divulga (2025) english.shanghai.gov.cn english.shanghai.gov.cn
Perspectiva do Mercado da China 2025 da Savills pdf.savills.asia pdf.savills.asia
Bloomberg/JingDaily – Insight sobre o mercado de luxo de Xangai japantimes.co.jp
GlobalPropertyGuide – Restrições à compra por estrangeiros globalpropertyguide.com