Piața imobiliară din Sydney a intrat în 2025 cu reziliență, revenindu-și după recentele scăderi și navigând într-un peisaj economic în schimbare. În toate sectoarele rezidențial, comercial și industrial, orașul experimentează o creștere reînnoită în 2025, pe fondul unei cereri susținute de creșterea populației și începutul unui ciclu de reducere a dobânzilor abc.net.au. Acest raport oferă o analiză cuprinzătoare a performanței pieței actuale, prognoze până în 2028 și principalii factori care modelează piața imobiliară din Sydney – inclusiv tendințe regionale, oportunități/riscuri de investiții și impactul politicilor guvernamentale, infrastructurii și migrației.
(Toate sumele sunt exprimate în dolari australieni.)
Mediul economic și de politici în 2025
Tendințele imobiliare din Sydney în 2025 sunt susținute de schimbări economice mai ample. Ratele dobânzilor: După creșteri agresive ale dobânzilor în 2022–2023, Reserve Bank of Australia (RBA) a făcut un viraj la începutul lui 2025, reducând rata dobânzii de referință cu 50 de puncte de bază (alte reduceri fiind așteptate și în 2026) abc.net.au. Aceste reduceri de dobândă au îmbunătățit capacitatea de împrumut și sentimentul cumpărătorilor, ajutând la reaprinderea cererii și a creșterii prețurilor pe piața imobiliară. În același timp, economia Australiei se află într-un punct de inflexiune, cu o creștere estimată să accelereze în perioada 2025–26 pe măsură ce crește încrederea consumatorilor și a mediului de afaceri cushmanwakefield.com. Piața muncii rămâne tensionată, iar pentru a reduce constrângerile din partea ofertei, sunt necesare câștiguri susținute de productivitate pe termen mediu cushmanwakefield.com.
Ca răspuns, guvernele implementează măsuri de sprijin.
La mijlocul anului 2025, guvernul statului NSW a anunțat măsuri pentru a accelera furnizarea de locuințe, în special a locuințelor de închiriat, în Greater Sydney abc.net.au abc.net.au.Inițiativele cheie includ extinderea stimulentelor fiscale pentru dezvoltările build-to-rent (BTR) – o reducere de 50% a impozitului pe teren pentru noile proiecte mari de închiriere devine acum permanentă (anterior urma să expire în 2039) abc.net.au – și reforme de urbanism care permit dezvoltatorilor privați să asigure infrastructura (drumuri, parcuri, chiar și școli) în cadrul proiectelor lor, pentru a accelera apariția de locuințe noi în zonele de creștere abc.net.au.Aceste măsuri au ca scop să ofere dezvoltatorilor „certitudinea de a construi mai multe locuințe, mai repede” și să crească oferta de „locuințe de închiriat sigure și de înaltă calitate” abc.net.au abc.net.au.La nivel federal, regulile privind investițiile străine au fost înăsprite: din aprilie 2025, persoanele străine (inclusiv rezidenții temporari) nu mai au voie să cumpere locuințe deja existente (revânzare) timp de doi ani foreigninvestment.gov.au – o măsură menită să reducă concurența între cumpărători.(Cumpărătorii străini pot achiziționa în continuare dezvoltări noi sau terenuri libere.) Această politică vizează presiunea din partea cererii, deși cumpărătorii străini erau deja în mare parte limitați la proprietăți noi conform regulilor FIRB.În mod remarcabil, cumpărătorii din China au rămas cea mai mare sursă de investiții străine în locuințele din Australia, iar mulți s-au grăbit să finalizeze achizițiile înainte ca interdicția din aprilie 2025 să intre în vigoare afr.com macrobusiness.com.au.Per ansamblu, intervențiile guvernamentale – de la creșterea investițiilor în locuințe sociale până la reforme majore ale sistemului de planificare urbană – vor juca un rol semnificativ în traiectoria locuințelor din Sydney până în 2028, deși efectele lor depline ar putea necesita timp pentru a se materializa australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au.Politici guvernamentale privind locuințele: Atât guvernul federal, cât și cele de stat au lansat inițiative pentru a aborda accesibilitatea locuințelor și deficitul de ofertă. Acordul Național privind Locuințele a stabilit un obiectiv ambițios de 1,2 milioane de locuințe noi la nivel național până în 2029, însă proiecțiile actuale sugerează un deficit semnificativ. Un raport al unui consiliu federal consultativ (Starea Sistemului de Locuințe 2025) avertizează că Australia va înregistra un deficit de aproximativ 375.000 de locuințe față de țintă până la mijlocul anului 2029 australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au. Chiar luând în calcul construcțiile noi minus demolările, oferta netă estimată (825.000 de locuințe) va rămâne sub cererea fundamentală cu aproximativ 79.000 de locuințe în perioada 2024–2029 australianpropertyupdate.com.au. New South Wales (statul în care se află Sydney) este în mod deosebit afectat – se estimează că va reuși să atingă doar 65% din ținta sa implicită de locuințe, unul dintre cele mai slabe rezultate la nivel național australianpropertyupdate.com.au. Cauzele includ lipsa de forță de muncă și materiale, costuri ridicate de construcție, limitări privind disponibilitatea terenurilor și procese de planificare complexe australianpropertyupdate.com.au. Esențial este faptul că multe proiecte nu sunt în prezent viabile comercial având în vedere costurile ridicate ale terenului și finanțării comparativ cu prețurile de vânzare australianpropertyupdate.com.au, ceea ce limitează dezvoltarea de noi locuințe.
Migrație și demografie: Creșterea populației din Sydney a explodat după pandemie, intensificând cererea de locuințe. După redeschiderea granițelor, Australia a înregistrat o migrație netă record (cu sute de mii de noi sosiți în 2022–24), iar Sydney – ca centru economic – a absorbit o mare parte dintre acești migranți. Acest aflux, alături de revenirea studenților internaționali, a accentuat presiunea pe piața chiriilor și a susținut cererea din partea cumpărătorilor, în special pentru apartamente. Deși creșterea populației ar putea să se tempereze ușor față de vârful din 2023, aceasta rămâne robustă abc.net.au. În plus, piața puternică a locurilor de muncă din Sydney (în special în domeniile tehnologiei, finanțelor, educației și sănătății) continuă să atragă migranți atât din interiorul țării, cât și din străinătate. Prin creșterea numărului de gospodării, aceste tendințe susțin cererea de proprietăți pe toate segmentele. Totuși, ele agravează și mai mult desechilibrul dintre cerere și ofertă, contribuind la creșterea prețurilor și chiriilor, cu excepția cazului în care ritmul construcțiilor de locuințe se accelerează.
Dezvoltări de infrastructură: Proiecte enorme de infrastructură remodelează geografia Sydney-ului și perspectivele de real estate. Cel mai important este Aeroportul Western Sydney (Aeroportul Nancy-Bird Walton), programat să fie deschis în 2026, și dezvoltarea Aerotropolis din zonă. Această inițiativă de construcție a unui oraș de la zero acoperă peste 11.000 de hectare și se preconizează că va genera 200.000 de noi locuri de muncă pe măsură ce va deveni al treilea mare pol economic al Sydney-ului până în anii 2030 dpn.com.au dpn.com.au. Noi conexiuni de transport – inclusiv o linie de metrou Western Sydney Airport cu șase noi stații ce se vor deschide până în 2026 – și investiția guvernamentală de peste 1 miliard de dolari în planificarea „Bradfield City” lângă aeroport vor debloca suprafețe vaste pentru proiecte industriale, comerciale și rezidențiale dpn.com.au dpn.com.au. Deja, facilități mari pentru depozitare și logistică sunt în construcție lângă aeroport, iar promisiunea unui „oraș de 30 de minute” în regiunea western Parkland City atrage atât investitori, cât și cumpărători de locuințe în căutare de oportunități de creștere. În alte părți ale Sydney-ului, linia Metro City & Southwest (o extindere a metroului prin CBD și spre sud-vest) intră în funcțiune, iar linia Metro West (ce va conecta CBD cu Parramatta până în ~2030) este în curs de realizare. Aceste proiecte feroviare, împreună cu modernizări de autostradă (WestConnex, M12 etc.), îmbunătățesc conectivitatea, stimulează dezvoltarea orientată pe transport în jurul noilor stații și duc la creșterea valorii proprietăților în diverse coridoare (de exemplu, sud-vestul interior, Parramatta/Westmead și de-a lungul viitoarei rute Metro West). În ansamblu, investițiile în infrastructură descentralizează creșterea, stimulează dezvoltarea în Sydney-ul de Vest și alte regiuni periferice, ceea ce influențează la rândul său cererea de teren industrial, piețele de locuințe suburbane și deciziile privind amplasarea afacerilor.
Secțiunile următoare analizează fiecare segment major de piață – Rezidențial, Comercial (Birouri/Retail) și Industrial – detaliind condițiile actuale în 2025, previziuni pentru 2026–2028 și analiza sub-piețelor, perspectivelor de investiții și provocărilor.
Piața Rezidențială Imobiliară din Sydney
Tendințe actuale în 2025
După o scurtă scădere în 2022–începutul lui 2023, declanșată de creșterea ratelor dobânzilor, piața imobiliară din Sydney și-a revenit spre sfârșitul anului 2023 și începutul lui 2024, iar această redresare a continuat în 2025. Creșterea prețurilor s-a moderat comparativ cu maximele febrile ale boom-ului din 2021, dar rămâne pozitivă. Potrivit Consiliului Național pentru Oferta de Locuințe, prețurile locuințelor din Sydney au crescut cu aproximativ 4,9% pe parcursul anului 2024 (an calendaristic), iar chiriile au urcat cu 4,8% australianpropertyupdate.com.au. Deși aceste creșteri anuale au fost mai lente decât câștigurile spectaculoase din 2023, ele totuși au depășit creșterea veniturilor gospodăriilor, agravând problemele de accesibilitate australianpropertyupdate.com.au. Până la începutul lui 2025, odată cu scăderea ratelor de către RBA și revenirea încrederii cumpărătorilor, valorile locuințelor și-au reluat creșterea. Datele CoreLogic arată că valoarea medie a locuințelor din Sydney a crescut cu aproximativ 5,2% față de anul precedent în februarie 2025 globalpropertyguide.com. Acest lucru este în concordanță cu indicatorii unei piețe în tranziție: până în mai 2025, valorile locuințelor creșteau cu ~1,3% pe trimestru, în timp ce scăderea ratelor „a reaprins cererea” abc.net.au.
Sydney rămâne cel mai scump oraș din Australia la o diferență considerabilă. Prețul median al unei case în Greater Sydney este de aproximativ 1,50 milioane $ la mijlocul anului 2025 yourmortgage.com.au, cel mai ridicat dintre toate capitalele. (Prin comparație, Melbourne se situează în jur de 950.000 $ și Brisbane ~1,0 milioane $ yourmortgage.com.au yourmortgage.com.au.) Prețul median al unei unități (apartament) în Sydney este de aproximativ 860.000 $ yourmortgage.com.au. Aceste prețuri ridicate reflectă deficitul cronic de locuințe din Sydney în raport cu cererea, precum și veniturile mai mari. De asemenea, ele înseamnă că și modificările procentuale mici au un impact semnificativ în dolari – de exemplu, o creștere anuală de 5% adaugă aproximativ 75.000 $ la costul unei case tipice din Sydney. Prețurile din 2025 au fost susținute de o ofertă excepțional de restrânsă pe piața de revânzare: mulți proprietari amână vânzarea din cauza scăderilor anterioare de preț și a ratelor ipotecare ridicate, ceea ce duce la un volum redus de listări, în timp ce noile construcții au fost lente (discutat mai jos). În același timp, cererea cumpărătorilor a fost stimulată de creșterea populației și de sentimentele îmbunătățite ca urmare a dobânzilor mai mici. Rata de tranzacționare a locuințelor și rata de adjudecare la licitații în Sydney au crescut în 2025 comparativ cu 2024, în special pentru proprietățile bine situate din segmentele de preț accesibile.
Piața chiriilor este la niveluri de criză în ceea ce privește disponibilitatea. Rata de neocupare a locuințelor de închiriat în Sydney a fost în jur de 1% sau mai puțin în perioada 2023–2025, reflectând o lipsă acută de locuințe disponibile, pe măsură ce migrația a crescut semnificativ. Chiriile au atins, în consecință, niveluri record. La începutul anului 2025, Sydney este cel mai scump oraș din Australia pentru închirierea unei locuințe: chiria medie solicitată pentru o casă este de 775 $ pe săptămână, iar pentru apartamente este de 720 $/săptămână mozo.com.au mozo.com.au. Aceste chirii au crescut cu aproximativ 8–10% în ultimul an, deși ritmul de creștere a început să încetinească spre sfârșitul lui 2024 mozo.com.au. Inflația chiriilor a depășit cu mult creșterea veniturilor, ceea ce a împins mai multe gospodării în stres financiar din cauza chiriei (peste 30% din venituri cheltuite pe chirie) – aproape jumătate dintre chiriașii din NSW se află în această categorie mozo.com.au mozo.com.au. Competiția intensă pentru locuințe de închiriat a determinat chiar și unii chiriași să ofere peste chiria cerută sau să plătească chirii pentru mai multe luni în avans (în ciuda interdicției asupra licitațiilor de chirie) pentru a-și asigura o locuință mozo.com.au. Astfel de condiții atrag investitorii din nou pe piață, deoarece randamentul chiriilor s-a îmbunătățit față de minimele istorice. O casă obișnuită în Sydney oferă acum un randament de aproximativ 2,7% brut (cu o chirie anuală de 40.000 $ pe o casă de 1,5 milioane $), iar un apartament aproximativ 4,2% brut, semnificativ mai mult decât în urmă cu câțiva ani când randamentele scăzuseră sub 2,5% pentru case. Totuși, costurile ridicate ale creditelor înseamnă că mulți investitori care folosesc efectul de levier se confruntă în continuare cu fluxuri de numerar negative pe termen scurt. În concluzie, piața imobiliară din Sydney în 2025 se caracterizează prin prețuri în creștere, chirii în creștere rapidă și o lipsă severă de ofertă, toate pe fondul unor condiții de creditare ușor îmbunătățite și a unor provocări persistente legate de accesibilitate.
Analiza regională/suburbană: Constrângerile de accesibilitate și infrastructura remodelează modelele de cerere în interiorul zonei Greater Sydney. În ultimul an, unele dintre cele mai puternice creșteri ale prețurilor au avut loc în zonele suburbane periferice, unde prețurile sunt (relativ) mai mici. De exemplu, St Marys din vestul Sydney a văzut prețurile caselor crescând cu +8,4% în ultimele 12 luni, iar Richmond–Windsor (extremul nord-vestic) a înregistrat o creștere de +6,7% yourmortgage.com.au. Suburbii precum Fairfield în sud-vest (~+6,5%) au avut de asemenea performanțe peste medie yourmortgage.com.au. Aceste zone, toate cu prețuri mediane ale caselor mult sub media orașului (adesea între 700.000 și 900.000 USD), au beneficiat de interesul cumpărătorilor la prima casă și al investitorilor care caută randamente mai mari din chirii. Creșterea puternică a populației în vestul Sydney, împreună cu noile infrastructuri (cum ar fi modernizările de transport și viitorul aeroport), stimulează aceste piețe. În contrast, multe suburbii premium din zonele centrale și de coastă (Eastern Suburbs, North Shore, Inner West) au avut creșteri mai modeste sau ușoare scăderi în 2024, deoarece prețurile deja ridicate au fost mai sensibile la creșterile ratei dobânzii. Totuși, de la începutul lui 2025, segmentul de sus al pieței și-a recăpătat de asemenea avântul, stimulat de îmbunătățirea condițiilor financiare și de revenirea interesului străin. Proprietățile de prestigiu din zonele de elită (ex: suburbiile de pe malurile portului) se bucură de o cerere reînnoită din partea localnicilor înstăriți care doresc să se mute într-o locuință mai mare și a unor cumpărători internaționali, deși activitatea cumpărătorilor străini rămâne sub vârful din perioada mijlocului anilor 2010.
Piața apartamentelor din Sydney prezintă o divergență similară. Cererea pentru unități din suburbiile periferice și mijlocii (adesea lângă universități sau noduri de transport) a crescut pe măsură ce cumpărătorii excluși de la case și noii veniți se îndreaptă către opțiuni mai accesibile. Prețurile apartamentelor din zone precum Parramatta, Liverpool și de-a lungul coridoarelor liniei Metro au fost în creștere. Apartamentele din centrul orașului, care au stagnat în timpul pandemiei de COVID, au revenit puternic în ceea ce privește chiriile și înregistrează acum o creștere a prețurilor, dat fiind că studenții și tinerii profesioniști s-au întors în oraș. Totuși, creșterea per total a prețurilor la apartamente (la nivel de oraș) a fost modestă – aproximativ stabilă sau în creștere cu câteva procente în ultimul an – întrucât un exces de apartamente noi din ultimul boom imobiliar și preocupările continue privind calitatea construcțiilor (de exemplu, defecte la clădirile înalte) au temperat entuziasmul cumpărătorilor. Acest lucru se schimbă pe măsură ce chiriile record și diferența mare de preț între apartamente și case (preț mediu apartament ~860.000 $, casă 1,5 milioane $) împing mai mulți cumpărători spre piața apartamentelor abc.net.au. Domain relatează că stimulentele pentru prima locuință și presiunea privind accesibilitatea determină un interes crescut pentru apartamente, și se așteaptă ca valorile acestora să atingă noi maxime istorice în Sydney până în 2025–26 abc.net.au abc.net.au.
În rezumat, regiunile periferice accesibile și segmentul de apartamente conduc creșterea, în timp ce cele mai scumpe piețe își revin mai lent. Coridoarele cheie de creștere de urmărit includ sud-vestul (Bringelly–Austral–Liverpool) și nord-vestul (Marsden Park–Riverstone) din Sydney, unde se construiesc mii de locuințe noi, precum și centrele consacrate precum Parramatta (“al doilea CBD” al Sydney-ului), care atrage proiecte majore de birouri, retail și rezidențial de mare densitate. Aceste zone beneficiază direct de investițiile în infrastructură și de migrația populației. Între timp, Suburbiile de Est și North Shore rămân cele mai scumpe zone (multe suburbii cu prețuri medii la case de peste 3 milioane $), iar deși cererea este stabilă, ratele de creștere sunt mai temperate din cauza plafonului de accesibilitate și a lipsei de ofertă nouă (teren limitat).
Dinamica ofertei, cererii & politicii
Oferta de locuințe din Sydney se străduiește să țină pasul cu cererea. Finalizarea noilor locuințe a încetinit față de vârfurile din 2016–2018, din cauza unor factori precum prudența dezvoltatorilor, costurile ridicate de construcție și lansările mai puține de proiecte de apartamente în ultimii ani. În 2024, doar 177.000 de locuințe noi au fost construite la nivelul întregii Australiei, cu mult sub cele ~223.000 necesare pentru a satisface cererea națională australianpropertyupdate.com.au. NSW (iar Sydney, ca cea mai mare piață a sa) a contribuit semnificativ la acest deficit. Previziunile pentru oferta de locuințe din zona metropolitană Sydney (realizate de NSW Planning) estimează că 172.900 de locuințe noi vor fi adăugate pe parcursul a 6 ani, până în 2028–29, cu o medie de aproximativ 28.800 de locuințe pe an planning.nsw.gov.au. Deși acest ritm reprezintă o creștere față de ratele recente de construcție, s-ar putea totuși să nu fie suficient. Proiecțiile la nivel federal sugerează că Sydney are nevoie de aproximativ 40.000+ locuințe pe an pentru a atinge ținta acordului, ceea ce lasă un decalaj semnificativ. Mai mult, prognoza statului este un “scenariu de bază” care ar putea fi optimist dacă dificultățile economice sau reglementările persistă planning.nsw.gov.au.Mai multe restricții împiedică construcția în Sydney. Inflația costurilor materialelor de construcție și a forței de muncă a făcut dificil pentru dezvoltatori să obțină profit, în special la proiectele de înaltă densitate – de fapt, o analiză a arătat că în 2023, costurile medii ale proiectelor de apartamente din Sydney au depășit prețurile finale de vânzare, făcând multe proiecte nefezabile nhsac.gov.au nhsac.gov.au. Aceasta este una dintre explicațiile pentru care multe turnuri de apartamente aprobate din Sydney au fost blocate sau amânate, contribuind la o lipsă de locuințe noi. Guvernul statului a recunoscut acest lucru prin stimularea dezvoltării de tip build-to-rent (care poate suporta randamente inițiale mai mici în schimbul unor venituri pe termen lung) prin reduceri de taxe abc.net.au. Între timp, timpul de aprobare al planurilor și opoziția comunității (NIMBYism) rămân obstacole pentru creșterea densității în suburbiile deja dezvoltate. Eliberarea de terenuri neconstruite la periferia Sydney accelerează (mai ales în jurul noului aeroport și în sud-vestul și nord-vestul îndepărtat al Sydney), dar acele noi comunități au nevoie de infrastructură concomitentă – drumuri, transport public, școli – ceea ce reprezintă exact problema pe care noua politică a guvernului NSW ce permite dezvoltatorilor să construiască infrastructură publică încearcă să o rezolve abc.net.au abc.net.au.
Pe partea cererii, tendințele demografice stimulează necesitatea de locuințe. Nu doar că migrația externă a revenit, dar și formarea gospodăriilor se schimbă – dimensiunile mai mici ale gospodăriilor (din cauza căsătoriilor mai târzii, a mai multor gospodării cu o singură persoană etc.) implică faptul că este nevoie de mai multe locuințe per capita. Se preconizează că migrația netă externă în Australia va rămâne ridicată până la sfârșitul anilor 2020 (deși ușor sub vârful din 2022–23), iar Sydney atrage de obicei o proporție mare de migranți pentru muncă și studii abc.net.au. În plus, activitatea cumpărătorilor străini – deși un factor mai mic decât în anii 2010 – prezintă unele schimbări. Cumpărătorii chinezi continuă să fie proeminenți pe piața apartamentelor noi și a segmentului de locuințe de lux din Sydney afr.com. Totuși, interdicția federală temporară privind cumpărarea de locuințe de revânzare de către străini (2025–2027) va limita o sursă de cerere (anterior, rezidenții temporari puteau cumpăra o locuință existentă în care să locuiască). Acest lucru ar putea răci ușor concurența pentru anumite proprietăți (de exemplu locuințe la mâna a doua în suburbii populare printre deținătorii de vize temporare), dar per ansamblu achizițiile străine de locuințe existente erau deja limitate. Investițiile străine sunt în continuare binevenite în dezvoltări noi, iar marii dezvoltatori offshore din China, Singapore etc. sunt implicați în proiecte din Sydney – deși unii și-au redus prezența din cauza controlului capitalului și a riscurilor pe piața locală.
Politicile guvernamentale vor influența, de asemenea, cererea din partea cumpărătorilor de prima locuință. NSW a înlocuit recent o opțiune cu durată scurtă care le permitea cumpărătorilor de prima locuință să plătească o taxă anuală pe teren în locul taxei de timbru plătită în avans (noul guvern de stat a revenit la vechile facilități pentru taxa de timbru). Schemele guvernului federal (precum Home Guarantee, programele pilot cu capital împărțit etc.) continuă să ajute unii cumpărători. Astfel de măsuri, combinate cu așteptările privind noi reduceri ale dobânzii până în 2026, înseamnă că cererea de locuințe în Sydney va rămâne probabil robustă, chiar dacă accesibilitatea continuă să fie o provocare. După cum a remarcat directoarea de cercetare Domain, piața din Sydney este foarte sensibilă la rate – ratele mai mici duc rapid la creșterea prețurilor abc.net.au. Această dinamică este vizibilă: de îndată ce ratele au început să scadă în 2025, prețurile au crescut, oferind un “reality check” pentru aspiranții cumpărători care sperau la o scădere de durată abc.net.au.
Pe scurt, Sydney se confruntă cu o “dilemă complicată” privind locuințele: fundamentele solide de populație și venit determină cererea, însă oferta rămâne în urmă din cauza unor impedimente structurale. Acest lucru va menține probabil presiunea ascendentă atât asupra prețurilor, cât și a chiriilor până în 2028, deși la rate de creștere mai moderate decât cele observate în boom-urile anterioare, exceptând posibile șocuri economice majore. Accesibilitatea va rămâne o provocare crucială – pentru multe familii cu venituri medii, deținerea unei locuințe în Sydney devine din ce în ce mai inaccesibilă fără ajutor semnificativ sau moștenire (raportul preț-câștig al locuințelor din Australia este de aproximativ 8,0 la nivel național și mai mare în Sydney) australianpropertyupdate.com.au. Factorii de decizie politică încearcă să suplimenteze oferta (inclusiv locuințele accesibile și sociale), însă deficitul de locuințe este de așteptat să persiste și chiar să se accentueze până în 2029 în condițiile actuale australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au.Prognoze 2026–2028 (Prețuri, Chirii & Cerere)
Prețurile locuințelor: Previziunile consensuale anticipează o creștere continuă a valorii locuințelor din Sydney în următorii ani, însă într-un ritm mai temperat față de creșterile anuale de două cifre din 2021. Cele mai recente proiecții ale Domain estimează că prețul mediu al unei case în Sydney va crește cu aproximativ +7% până în anul fiscal 2025–26, ajungând la aproximativ 1,83 milioane de dolari până în iunie 2026 abc.net.au. Aceasta implică o creștere de aproximativ 112.000 de dolari într-un an – mai mult decât salariul mediu anual – subliniind magnitudinea prețurilor din Sydney abc.net.au abc.net.au. Se estimează că prețurile apartamentelor din Sydney vor crește cu +6% în aceeași perioadă, ajungând la aproximativ 889.000 de dolari (un nivel record) abc.net.au. Domain atribuie aceste creșteri efectului stimulant al reducerii ratelor dobânzii, care îmbunătățește puterea de creditare a cumpărătorilor, combinat cu cererea de locuințe persistentă, ce depășește oferta abc.net.au abc.net.au. Totuși, aceștia menționează că ritmul de creștere va fi mai lent decât ciclurile anterioare având în vedere plafonul de accesibilitate și povara mare a creditelor ipotecare deja existentă asupra gospodăriilor abc.net.au. Un sondaj realizat de Reuters cu privire la analiști reflectă o perspectivă moderată: la nivel național, experții se așteaptă la o creștere de aproximativ +3,7% a prețurilor locuințelor în 2025, accelerând la +5,0% în 2026 și 2027 pe măsură ce ciclul economic se îmbunătățește globalpropertyguide.com. Pentru Sydney în mod specific, sondajul a prognozat creșteri mai modeste (~3% în 2025) față de capitalele mai mici care ar putea înregistra creșteri de 5–8% globalpropertyguide.com. În esență, majoritatea previziunilor anticipează o creștere anuală a prețurilor în Sydney de o singură cifră, mică spre medie, până în 2028, ceea ce ar împinge treptat prețurile la noi maxime. Până în 2027–28, dacă Sydney crește, să zicem, cu ~5% pe an, prețul mediu al unei case ar putea ajunge la 2,1–2,2 milioane de dolari, iar al unui apartament în jur de 950.000 de dolari.
Este important de menționat că prognozele implică un anumit grad de incertitudine. Riscurile de creștere a prețurilor includ reduceri mai rapide ale ratei dobânzii sau noi stimulente guvernamentale (care ar putea impulsiona puternic cererea) și deficitul cronic de ofertă (ceea ce pune un prag inferior prețurilor). Riscurile de scădere includ orice recesiune economică sau noi creșteri ale dobânzilor (de exemplu, dacă inflația reapare) și posibile schimbări de politici precum reforme fiscale (există dezbateri periodice despre reducerea stimulentelor pentru investitori precum negative gearing și reducerile la câștigul de capital, care, dacă ar fi adoptate, ar putea diminua cererea din partea investitorilor). În lipsa acestor scenarii, scenariul de bază este aprecierea moderată a prețurilor. Se așteaptă ca piața din Sydney să rămână segmentată: casele accesibile din periferie și apartamentele din segmentul mediu ar putea înregistra cea mai mare creștere procentuală, în timp ce segmentul de top va crește mai lent (dar de la un nivel de bază mai ridicat). Până în 2028, experții în domeniul locuințelor cred că criza de accesibilitate va rămâne în centrul atenției – chiar dacă ritmul creșterii prețurilor va încetini, fără o extindere semnificativă a ofertei sau schimbări majore pe partea cererii, Sydney va rămâne probabil una dintre cele mai puțin accesibile orașe din lume. Chirii: Se estimează că creșterea chiriilor se va tempera după perioada de tensiune extremă din 2022–24, însă condițiile vor fi în continuare favorabile proprietarilor pe termen scurt. Cu un grad foarte scăzut de vacanță în chirii, estimat să rămână la niveluri mici (poate urcând ușor spre ~2% până în 2026, dar tot restrâns), se așteaptă ca chiriile să continue să crească, însă într-un ritm mai lent, pe măsură ce mai mulți chiriași ating limitele de accesibilitate. Consiliul Național pentru Oferta de Locuințe se așteaptă ca ritmul de creștere a chiriilor să se modereze în următorii patru ani – de fapt, ei prevăd o ușoară scădere a raportului preț-locuință/venit și o încetinire a inflației chiriilor, ca o posibilă îmbunătățire minoră a accesibilității australianpropertyupdate.com.au. În practică, chiar dacă ritmul de creștere încetinește la 2–4% anual (față de 8–10% recent), asta ar însemna că până în 2028 chiria medie la Sydney ar putea fi de peste 850$/săptămână pentru case și ~800$/săptămână pentru apartamente. Aceste niveluri ale chiriilor, combinate cu orice creștere salarială, vor determina dacă închirierea va rămâne la fel de împovărătoare ca acum sau ușor mai puțin. Un alt factor este sectorul build-to-rent: mii de apartamente BTR (adesea susținute de investitori instituționali) sunt în construcție la nivel național, iar în NSW sunt oferite stimulente fiscale pentru a încuraja acest tip de dezvoltare. De exemplu, în 2025, aproximativ 8.900 de unități BTR sunt în construcție în Australia brokerdaily.au, multe dintre acestea în Sydney. Dacă acest val de construcții se concretizează, proiectele BTR (care, de regulă, oferă contracte mai lungi și administrare profesională) ar putea crește modest oferta de chirii în Sydney între 2026–2028, limitând cât de mult se pot majora chiriile. Totuși, având în vedere cât de mare este deficitul, orice ușurare va fi probabil marginală. În ansamblu, se preconizează că chiriile vor continua să crească mai repede decât salariile în următorii ani (chiar dacă nu la fel de abrupt ca în 2022–23), înainte ca o sperată echilibrare, odată cu creșterea ofertei, să tempereze încet piața.Perspectiva ofertei: Se așteaptă ca construcția de locuințe în Sydney să crească ușor spre sfârșitul anilor 2020, datorită numeroaselor măsuri de politică și unei eventuale scăderi a costurilor de construcție. Inițiativele guvernului NSW de a debloca terenuri și de a permite furnizarea privată de infrastructură ar putea scurta termenele de dezvoltare în zonele în expansiune abc.net.au. Fondul federal Housing Australia Future Fund (dacă va fi implementat integral) va injecta fonduri pentru zeci de mii de noi unități de locuințe sociale și accesibile în următorii ani. Dezvoltatorii privați, observând cererea susținută și îmbunătățirea costurilor de finanțare (odată cu scăderea ratelor dobânzilor), ar putea recăpăta încredere să lanseze mai multe proiecte până în 2025–26. De exemplu, noile cartiere rezidențiale din zonele periferice ale Sydney-ului sunt din nou în creștere, iar unele planuri de apartamente amânate ar putea fi reluate dacă revine cererea pentru pre-vânzări. Totuși, experții din industrie avertizează că relaxarea semnificativă a ofertei este încă la ani distanță – proiectele pentru perioada 2025–2027 sunt în mare parte stabilite deja și nu vor acoperi cererea. Astfel, echilibrul dintre cerere și ofertă va rămâne strâns în Sydney. Până în 2028, am putea vedea o aliniere mai bună dacă reformele vor avea succes, însă, după cum a concluzionat Housing Supply Council, deficitul probabil va crește înainte să scadă australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au. Aceasta implică condiții de piață favorabile vânzătorilor (pentru proprietari) și o concurență acerbă pentru cumpărători/chiriași ce va persista.
Oportunități de investiții și riscuri în rezidențial
Piața imobiliară rezidențială din Sydney oferă atât oportunități tentante, cât și riscuri notabile pentru investitori și cumpărători în următorii ani:
- Oportunități: Cererea fundamentală din Sydney – determinată de creșterea populației, o economie puternică și atractivitatea orașului la nivel global – oferă o bază solidă pentru investițiile imobiliare. Odată cu revenirea prețurilor și scăderea prognozată a ratelor dobânzilor, există potențial de creștere a capitalului până la sfârșitul anilor 2020 (deși la ritmuri moderate). Randamentele din chirii s-au îmbunătățit, în special pentru apartamente, ceea ce înseamnă că noii investitori pot obține un flux de numerar mai bun decât acum câțiva ani (de exemplu, ~4% randament brut pentru apartamente). În plus, anumite segmente și zone ar putea avea performanțe superioare: de exemplu, terenurile din coridoarele de creștere (Sydney de Vest, lângă Aerotropolis, sau Nord-Vest, în jurul noilor stații de metrou) ar putea beneficia de o apreciere peste medie pe măsură ce infrastructura și locurile de muncă transformă acele zone. Investiția în apartamente bine poziționate ar putea fi, de asemenea, atractivă, deoarece diferența de preț față de case face ca tot mai mulți cumpărători/chiriași să se orienteze spre apartamente; deja, valorile apartamentelor din Sydney sunt prognozate să atingă noi maxime istorice datorită acestei schimbări în cerere abc.net.au abc.net.au. Sprijinul guvernamental pentru locuințe (cum ar fi subvențiile pentru prima casă sau schemele cu avans redus) susține și nivelul de intrare pe piață, în beneficiul proprietarilor din aceste segmente. Pe scurt, criza cronică de ofertă din Sydney și vitalitatea economică fac ca investiția imobiliară pe termen lung să fie o opțiune solidă, cu condiția să poți intra pe piață.
- Riscuri: Riscul principal este accesibilitatea și datoria. Prețurile din Sydney sunt atât de ridicate încât sunt sensibile la modificările ratei dobânzii și la șocurile economice majore. Dacă inflația ar crește din nou sau dacă economia globală ar încetini, ratele dobânzilor ar putea crește sau cel puțin nu ar scădea cum se aștepta, ceea ce ar putea pune rapid frână creșterii prețurilor sau chiar ar putea cauza o scădere. Cumpărătorii foarte îndatorați sunt vulnerabili la majorările de rată sau de rambursare. Există și riscuri de reglementare – de exemplu, orice modificare viitoare a avantajelor fiscale pentru investitori (negativ gearing, concesii la impozitul pe câștigul de capital) ar putea reduce cererea investițională și ar putea diminua prețurile, în special pentru apartamentele destinate investițiilor. Un alt risc îl reprezintă calitatea construcțiilor și surplusul de ofertă în anumite zone: unele zone au cunoscut o abundență de apartamente noi în regim înalt (de exemplu, Olympic Park, Zetland), iar deși gradul de ocupare este redus acum, dacă un număr mare de unități noi vor fi finalizate simultan, proprietarii din aceste zone ar putea avea parte de mai multă concurență și o creștere mai lentă a chiriilor. Investitorii trebuie să fie atenți la clădirile de tip strata cu defecte sau costuri de întreținere ridicate, aspecte care au fost o problemă în NSW. Există și riscul de concentrare economică – situația financiară a Sydney depinde de domeniile financiar, tehnologic și de imigrație; orice politică ce ar tăia drastic migrația sau orice scădere a ocupării în joburile de birou (precum o criză financiară) ar reduce semnificativ cererea pentru locuințe. În final, risc de lichiditate: piața imobiliara din Sydney este ciclică, iar vânzarea într-un ciclu descendent poate fi dificilă (mai puțini cumpărători pot accesa credite într-un context de restricționare a finanțării). Speculatorii pe termen scurt pot avea de pierdut dacă cumpără la un vârf și trebuie să vândă rapid. Per ansamblu, deși piața rezidențială din Sydney pare a avea o „cerere ridicată, ofertă limitată” care susține investiția, vine cu costuri mari de intrare și expunere la riscuri macroeconomice.
| Indicator (Sydney) | Status 2025/Tendință Recentă | Perspective 2026–2028 |
|---|---|---|
| Prețul Mediu al Locuințelor | ~1,50 milioane $ (iunie 2025); în revenire, +5% YoY globalpropertyguide.com. | Cea mai mare din Australia yourmortgage.com.au.Creștere graduală până la ~1,83 milioane USD până în 2026 (+7%) abc.net.au; câștiguri moderate suplimentare (~3–5%/an) până în 2028, cu excepția unor șocuri.Prețuri susținute de ofertă scăzută și reduceri de rate. |
| Preț mediu pe unitate | ~860.000 USD (iunie 2025); relativ stabil recent (segmentul mai ieftin este în cerere) abc.net.au. | Noi maxime așteptate – ~889.000 USD până în 2026 (+6%) abc.net.au.Accesibilitatea și orientarea cumpărătorilor de prima casă către unități vor conduce la o creștere anuală de aproximativ 4–5% până în 2028. |
| Chirie anuală – Casă | 775 $/săptămână (2025), creștere de aproximativ 8–10% de la an la an; rată de neocupare ~1% (extrem de strânsă) mozo.com.au. | Creșterea chiriei încetinește, dar rămâne pozitivă.Rata de neocupare ar putea crește până la 2% până în 2026–27.Așteptați creșteri anuale ale chiriei de ordinul unei singure cifre (la sută); ușurare ușoară dacă oferta se îmbunătățește, dar chiriile vor fi probabil ≥850$/săptămână până în 2028. |
| Chirie anuală – Unitate | 720$/săptămână (2025), în creștere cu ~10% YoY; cerere puternică datorită revenirii studenților mozo.com.au. | Creșterea continuă a chiriilor în 2025–26, apoi moderare. |
| Adăugiri la stocul de locuințe | ~28.000 de noi locuințe pe an prognozate pentru următorii 5 ani planning.nsw.gov.au; sub nivelul cererii.Doar 177k construite la nivel național în 2024 australianpropertyupdate.com.au. | Deficitul persistă. Finalizările ar putea crește modest până în 2027–28 dacă reformele au succes, însă probabil vor rămâne sub necesarul de ~40k/an.Deficitul cronic va menține presiunea ascendentă asupra prețurilor/chiriilor. |
| Cererea și Sentimentul Cumpărătorilor | S-au îmbunătățit în 2025 datorită reducerii ratelor și creșterii populației; cumpărătorii de prima casă sunt activi, dar sub presiune. | Ar trebui să rămână solide pe măsură ce ratele scad.Risc: dacă economia slăbește sau creditul se restrânge, cererea ar putea scădea.Per ansamblu, migrația puternică și perspectivele pozitive ale pieței muncii susțin o cerere constantă până în 2028. |
Surse: Domain, ABC News, NSW Planning, National Housing Supply & Affordability Council abc.net.au yourmortgage.com.au planning.nsw.gov.au australianpropertyupdate.com.au mozo.com.au.
Tabelul 1: Piața rezidențială din Sydney – Indicatori cheie și previziuni
(Tabelul 1 evidențiază metricile pieței rezidențiale din Sydney și tendințele așteptate.)
Piața proprietăților comerciale din Sydney
Piața imobiliară comercială din Sydney în 2025 este caracterizată de o redresare bifurcată. Sectorul de birouri se stabilizează după perturbările cauzate de pandemie, sectorul de retail are o revenire surprinzător de puternică, iar piața investițiilor comerciale în ansamblu beneficiază de o îmbunătățire a sentimentului pe măsură ce perspectivele privind rata dobânzii devin mai optimiste. Mai jos analizăm segmentele de birouri și retail, subpiețele geografice cheie și tendințele viitoare, inclusiv oportunități/riscuri.
Sectorul de birouri (birouri CBD și metropolitane)
Performanța actuală în 2025: Piața birourilor din Sydney se află în stadiile incipiente ale redresării. După șocurile din 2020–2021 (munca de acasă, creșterea gradului de neocupare) și declinurile de evaluare din 2022–2023 (din cauza creșterii randamentelor), condițiile din 2025 se îmbunătățesc cu precauție. Rata de neocupare a birourilor din Sydney CBD a încheiat 2024 la 12,8% – cel mai ridicat nivel din ultimele decenii – dar pare să fi atins maximul cbre.com.au content.knightfrank.com. Cererea de închiriere la începutul anului 2025 a fost stabilă, la un nivel similar cu cel din 2024 cbre.com.au. Important, adăugirile de spații noi au încetinit dramatic: după ce în 2024 au fost livrați 164.000 m² de spații de birouri noi (finalizarea unor proiecte importante), doar aproximativ 72.600 m² urmează să fie livrați în 2025, majoritatea sub formă de renovări cbre.com.au. Practic, nu vor exista turnuri mari noi care să fie deschise în 2025–2026, ceea ce, împreună cu continuarea tendinței de “flight to quality” (chiriasii trec la clădiri mai bune), ar trebui să ajute la absorbția spațiului neocupat existent cbre.com.au. De fapt, clădirile de birouri premium din zonele centrale CBD au performanțe superioare, cu rate de neocupare scăzute (unele clădiri de top din centru au <5% spațiu vacant) și interes crescut din partea chiriașilor, în timp ce clădirile de clasa secundară și cele din zonele mai puțin centrale se confruntă cu niveluri ridicate de neocupare cbre.com.au. Această bifurcație este evidentă și în chirii: chiriile brute pentru spațiile premium s-au menținut sau au crescut ușor, iar proprietarii au început chiar să reducă stimulentele în clădirile de top (în T1 2025, nivelul mediu al stimulentelor a scăzut de la ~36,4% la 36,1%, determinând o creștere a chiriilor nete efective cu ~0,8%) content.knightfrank.com. În schimb, birourile de clasă inferioară oferă stimulente consistente (peste 40% în unele cazuri) pentru a atrage chiriași, iar unele spații vechi de clasa B din zonele periferice ar putea deveni efectiv învechite dacă nu reușesc să fie închiriate.
Chiriile de piață, în general, au dat dovadă de reziliență. În 2024, chiriile efective prime în CBD au crescut cu aproximativ 5% cbre.com, conduse de Sydney (în special zona centrală) și Brisbane, în timp ce Perth a fost singurul CBD major cu creștere negativă a chiriilor cbre.com. Pentru 2025, se așteaptă o creștere modestă suplimentară a chiriilor pe piața birourilor din Sydney cbre.com. Odată cu scăderea livrărilor de spații noi și revenirea unor chiriași la extindere, proprietarii de active prime au o ușoară putere de stabilire a prețurilor. Totuși, cererea pentru birouri nu este în expansiune – mulți chiriași rămân precauți, unii reduc spațiul pe angajat, iar noua normalitate a muncii hibride face ca nivelurile de ocupare a birourilor (utilizarea fizică) să fie încă sub normele de dinainte de pandemie. Astfel, revenirea este graduală. Disponibilitatea subînchirierii, care a crescut brusc în 2020–22, este în scădere la Sydney – până în 2025, rata vacanței subînchirierilor scade spre media pe termen lung (~1,3% din stoc), pe măsură ce companiile au mai multă claritate asupra nevoilor de spațiu jll.com. Acesta este un semn pozitiv că spațiul excesiv este reabsorbit. Activitatea investițională în birourile din Sydney este, de asemenea, în creștere pornind de la un nivel scăzut: în T1 2025, aproximativ 1,3 miliarde USD de active de birouri CBD din Sydney au fost tranzacționate, cu investitorii străini reprezentând o parte importantă (achiziționând clădiri de top precum 135 King St și 400 Kent St) content.knightfrank.com. Aceste vânzări indică faptul că interesul cumpărătorilor revine la prețul potrivit.Principalele subpiețe de birouri: CBD-ul Sydney (centru) rămâne cea mai mare și mai importantă zonă de birouri, cu chiriași din domeniile financiar, tehnologic și servicii profesionale. În cadrul CBD-ului, „districtul Core” (în jurul Martin Place, George Street) performează cel mai bine – gradul de neocupare în clădirile Premium este foarte scăzut (unele aproape de ocupare completă), iar chiriile cresc. Zona Walsh Bay/Dawes Point (parte din zona de coastă vestică) este, de asemenea, menționată ca o performatoare puternică cbre.com.au, probabil datorită noilor dezvoltări de înaltă calitate (de exemplu, Barangaroo) care atrag chiriași. În contrast, zonele periferice ale CBD-ului și clădirile mai vechi au un grad de disponibilitate mai mare. În afara CBD-ului, North Sydney (peste port) a înregistrat un grad ridicat de neocupare după inaugurarea recentă a câtorva clădiri noi, dar atrage chiriași care nu-și permit CBD-ul și ar trebui să beneficieze de viitoarea stație Metro. Parramatta, CBD-ul din vestul Sydney-ului, are o piață de birouri în creștere cu agenții guvernamentale și firme financiare; gradul de neocupare a crescut odată cu noua ofertă, dar este de așteptat să se îmbunătățească în lipsa unor noi dezvoltări. Alte centre metropolitane precum Macquarie Park, South Eveleigh și Olympic Park au baze de chiriași specifice (tehnologie, educație etc.) și, în general, un grad moderat de neocupare. O întrebare importantă este ce se va întâmpla cu clădirile de birouri mai vechi, subutilizate – se vorbește despre conversia unora în locuințe sau alte utilizări, dar acest lucru este fezabil doar pentru anumite clădiri. Guvernul NSW a propus stimulente pentru conversia clădirilor de birouri în locuințe pentru a sprijini atât CBD-ul, cât și suplimentarea fondului locativ, iar dacă va fi pus în aplicare, acest lucru ar putea reduce ușor stocul de birouri și gradul de neocupare în anii următori.
Previziuni 2026–2028 (birouri): Analiștii anticipează o continuare a redresării pieței birourilor din Sydney până în 2026–27. Odată cu îmbunătățirea economiei și creșterea încrederii în afaceri, se preconizează că absorbția spațiilor de birouri va deveni pozitivă (extindere netă) la mijlocul anilor 2020. JLL, de exemplu, prevede că rata de neocupare a CBD-ului din Sydney va scădea treptat pe parcursul anilor 2025–2027 în absența unor noi proiecte majore (doar un singur turn CBD semnificativ – 210 George St – este programat în jurul anului 2026). Până în 2027, rata de neocupare ar putea reveni la niveluri normale, apropiindu-se de 8–10%, de la maximul de ~13%. Această restrângere ar trebui să determine creșterea efectivă a chiriilor, mai ales în clădirile premium. CBRE a notat că diferența dintre chiriile pentru clădirile vechi și cele noi ajută la creșterea chiriilor pentru cele mai bune active, iar pe măsură ce activitatea subînchirierilor de tip restrictiv dispare, indicatorii generali ai chiriilor se vor îmbunătăți cbre.com. Ne putem aștepta la creșteri anuale ale chiriilor de o cifră, mici sau medii în birourile premium din Sydney pe parcursul anilor 2025–2028. Chiriile pentru birourile secundare vor rămâne probabil stabile (cu stimulente ridicate) până când gradul de neocupare din acest segment se va reduce semnificativ.
Pe partea de investiții, valorile capitalului de birouri sunt pregătite să se stabilizeze și, eventual, să crească spre sfârșitul anilor 2020. Randamentele clădirilor de birouri au crescut brusc în 2022 (prețurile au scăzut cu aproximativ 20% față de vârf, în unele cazuri) din cauza creșterii ratelor dobânzilor. Randamentele pentru birourile premium din Sydney sunt în prezent în jur de 6,0% (la începutul lui 2025) content.knightfrank.com, situându-se la acest nivel de câteva trimestre. Pe măsură ce mediul ratelor se relaxează, se preconizează reluarea compresiei randamentelor – Knight Frank estimează că randamentele vor începe să „scadă” (să se consolideze) în semestrul doi al anului 2025 content.knightfrank.com. Cushman & Wakefield prevede, în mod similar, că “o creștere a volumului de capital” interesat de active de birou de calitate, combinată cu reduceri de dobândă, va duce la o anumită compresie a randamentelor spre finalul lui 2025 și în 2026 cushmanwakefield.com. Chiar și o consolidare a randamentului cu 25–50 puncte de bază până în 2026 ar crește semnificativ valorile birourilor (poate cu câștiguri de valoare de +5–10%). Astfel, randamentele totale din sectorul de birouri ar putea redeveni pozitive după o perioadă dificilă. Totuși, investitorii vor fi selectivi: clădirile moderne, bine poziționate și prietenoase cu ESG („clădirile verzi”) sunt preferate, în timp ce stocul vechi și nerenovat va rămâne în urmă și ar putea chiar fi reconvertit. Se estimează că birourile din Sydney și Brisbane vor avea performanțe mai bune comparativ cu alte orașe datorită unei reveniri mai ferme a cererii cushmanwakefield.com. Până în 2028, piața birourilor din Sydney ar trebui să aibă o fundație mult mai solidă, deși este puțin probabil să atingă nivelurile extrem de scăzute ale gradului de neocupare din perioada finalului anilor 2010, având în vedere tendințele durabile privind munca flexibilă.Oportunități & riscuri (birouri): Piața birourilor din Sydney prezintă oportunități pentru investitorii care pot identifica active la valori ciclic scăzute, cu potențial de creștere odată cu revenirea pieței. Actualul „ciclu de devalorizare a prețurilor” post-pandemie pare să se fi încheiat în mare parte brokerdaily.au – veștile negative au fost deja incluse în prețuri, iar piețele sunt mai izolate de o potențială scădere suplimentară brokerdaily.au. Acest lucru sugerează că ne aflăm aproape de minimul valorilor capitalului pentru birouri, ceea ce face ca aceasta să fie o perioadă oportună pentru investitorii pe termen lung să revină pe piață. Birourile de top din Sydney oferă randamente în jur de 6%, o primă semnificativă față de obligațiunile pe 10 ani (~3,5–4% în 2025), iar cu potențial de comprimare a randamentelor, argumentul pentru alocarea către proprietăți se consolidează brokerdaily.au. De altfel, Knight Frank observă că volatilitatea relativă a acțiunilor/obligațiunilor comparativ cu stabilitatea veniturilor din proprietăți de top îi determină pe unii investitori să crească din nou alocările către imobiliare brokerdaily.au. Există, de asemenea, o oportunitate în repoziționarea cu valoare adăugată – clădiri mai vechi din locații bune pot fi achiziționate cu discounturi și renovate sau convertite pentru a atrage chiriași (de exemplu, modernizarea facilităților pentru a atrage angajații, pe măsură ce companiile încearcă să îi aducă înapoi la birou). Din perspectiva chiriașilor, aceștia pot profita de piața mai slabă din 2025 pentru a bloca contracte de închiriere avantajoase (chirie scăzută și stimulente mari) în clădiri de calitate pe termen lung, în anticiparea unei eventuale înăspriri a pieței.
Riscurile din sectorul de birouri persistă însă. Viitorul muncii este un mare necunoscut – dacă munca hibridă/la distanță devine și mai răspândită sau dacă o recesiune ar afecta ocuparea forței de muncă, cererea de spații de birouri ar putea stagna sau scădea. Unele companii și-au redus deja necesarul de spațiu, iar o parte a forței de muncă se așteaptă acum la flexibilitate, ceea ce înseamnă că gradul de ocupare (utilizare) ar putea rămâne permanent sub nivelurile de dinainte de COVID. Acest lucru ar putea limita creșterea chiriilor sau ar putea duce la o rată de neocupare structural mai ridicată în locațiile secundare. Risc economic: birourile sunt extrem de sensibile la creșterea locurilor de muncă de tip white-collar; orice scădere în sectoarele financiar sau tehnologic (care sunt mari chiriași în Sydney) ar afecta activitatea de închiriere. De asemenea, deși se așteaptă reducerea ratelor dobânzilor, dacă acest scenariu nu se îndeplinește (sau dacă disponibilitatea creditului se restrânge din cauza unor probleme globale), comprimarea anticipată a randamentelor și revenirea investițiilor ar putea să nu se materializeze. Riscul de lichiditate este, de asemenea, notabil pentru birouri – mulți investitori instituționali au mandate specifice și dacă sentimentul devine din nou negativ, volumele de tranzacții ar putea seca (așa cum s-a observat în 2022–23). În final, persistă spectrul neîndeplinirii obligațiilor sau reducerii spațiului de către chiriași: odată cu o posibilă încetinire economică la nivel global, unele companii ar putea să se restrângă, adăugând pe piață spațiu disponibil pentru subînchiriere în mod neașteptat.
Sectorul de retail (Proprietăți comerciale & Centre comerciale)
Poate surprinzător, imobiliarele de retail au devenit un punct luminos în 2025 după câțiva ani dificili. În timpul pandemiei, sectorul de retail (în special magazinele din CBD și marile mall-uri) s-au confruntat cu restricții și cu creșterea comerțului online, în timp ce proprietățile industriale au avut cele mai bune performanțe. Acum lucrurile s-au schimbat oarecum: traficul de consumatori și cheltuielile au revenit, iar proprietățile de retail atrag din nou investitori. De fapt, observatorii din industrie prezic că retailul va fi sectorul comercial remarcabil în 2025, o schimbare față de anii recenți când segmentul industrial era liderul publications.raywhite.com.
Tendințe de piață 2025: Performanța proprietăților de retail din Sydney variază în funcție de tip. Centrele comerciale de cartier (ancorate de supermarketuri și servicii esențiale) s-au dovedit extrem de rezistente – gradul lor de ocupare a rămas ridicat chiar și în timpul COVID și au beneficiat de creșterea populației în suburbii. Multe astfel de centre sunt aproape complet ocupate cu rata vacantă scăzută (~4% sau mai puțin) și chiar au înregistrat creșteri ale chiriei, deoarece spațiile ancorate de supermarketuri sunt la mare căutare (aceste active oferă venituri stabile, de aici și interesul investitorilor) linkedin.com linkedin.com. Marile centre comerciale regionale (precum centrele comerciale Westfield) au avut o revenire mai dificilă – unii retaileri cu produse opționale s-au închis pe perioada pandemiei, iar aceste mall-uri au trebuit să se adapteze cu mai multe zone de luat masa și divertisment pentru a atrage clienții înapoi. Totuși, până în 2025, marile mall-uri din Sydney raportează că traficul de cumpărători și vânzările se apropie sau chiar depășesc nivelurile din 2019, datorită revenirii turismului și eliberării cererii de consum amânate. Vânzările de retail în Australia au crescut cu ~3,6% de la an la an la începutul lui 2025 colliers.com.au, iar NSW a condus mult din această creștere, ceea ce sugerează că retailerii din Sydney au o activitate solidă.
Datele investitorilor confirmă revenirea comerțului cu amănuntul: La sfârșitul anului 2024, proprietățile de retail au reprezentat 41,1% din toate tranzacțiile cu proprietăți comerciale ca număr, o creștere uriașă față de media lor pe termen lung de 28% publications.raywhite.com. În același timp, ponderea industrialului în tranzacții a scăzut de la ~60% în 2023 la 50%, pe măsură ce investitorii s-au întors către retail publications.raywhite.com. Această rotație este determinată de mai mulți factori – randamentele proprietăților de retail au devenit mai mari și mai atractive după ce au fost neglijate, iar perspectivele de creștere a chiriilor s-au îmbunătățit pe măsură ce magazinele s-au redeschis și consumatorii s-au dovedit dornici să cumpere personal. Randamentele totale pentru activele de retail au condus toate sectoarele timp de două trimestre consecutive până la sfârșitul anului 2024 publications.raywhite.com publications.raywhite.com. Potrivit Ray White Commercial, activele de retail au înregistrat un randament total de +2,8% în ultimul trimestru, depășind birourile și sectorul industrial publications.raywhite.com. Notabil, activele secundare de retail (centre mai mici, ne-importante) au oferit uneori randamente din venituri mai mari decât mall-urile premium, deoarece prețurile acestora erau foarte scăzute, iar ratele de capitalizare ridicate, astfel încât investitorii care le cumpără acum obțin randament cash puternic și potențial de creștere publications.raywhite.com. În Sydney, randamentele primelor centre comerciale sunt aproximativ în gama medie de 5% (de exemplu, un Westfield major s-ar putea tranzacționa la un randament de 5–6%), în timp ce centrele de cartier și comerțul cu bunuri voluminoase pot ajunge la 6–7%+. Diferența dintre randamentele primare și cele secundare în retail s-a lărgit semnificativ în ultimul deceniu, dar s-ar putea comprima dacă performanța superioară a segmentului secundar continuă. Chiriile pentru spațiile de retail au început să crească ușor: CBRE prevede că chiriile centrelor comerciale vor crește cu procente mici, la o cifră, în 2025, continuând creșterea observată în 2024 cbre.com. Sydney, împreună cu Perth, este de așteptat să aibă o ușoară performanță superioară în creșterea chiriilor din retail cbre.com.au, parțial datorită fluxurilor puternice de populație care tensionează capacitatea spațiilor comerciale. Dezvoltarea limitată de noi spații de retail (practic nu se mai construiesc noi malluri, cu excepția spațiilor integrate în proiecte mixte) înseamnă că centrele existente au o piață captivă și pot susține creșteri de chirii pe măsură ce vânzările comercianților se îmbunătățesc. Un aspect de urmărit este că presiunile inflaționiste și tendințele de consum trebuie monitorizate – ratele ridicate ale dobânzilor și costurile de trai în 2024 au afectat cifra de afaceri în anumite categorii, dar pe măsură ce ratele scad în 2025–26, încrederea consumatorilor ar putea crește, beneficiind comercianții. Perspective de viitor: Perspectivele pentru perioada 2026–2028 privind proprietățile de retail sunt prudent optimiste. Creșterea populației (prin imigrație) stimulează direct cheltuielile de retail, în special în coridoarele de creștere unde noile gospodării necesită opțiuni locale de cumpărături. Numărul semnificativ de migranți din Sydney va susține cererea pentru orice, de la produse alimentare la servicii. Penetrarea comerțului electronic, care a crescut brusc în 2020, s-a stabilizat – vânzările online reprezintă aproximativ 11–12% din volumul total al retailului din Australia și nu și-au crescut semnificativ ponderea în ultimii ani publications.raywhite.com. Retailul fizic și-a dovedit reziliența; clienții se întorc pentru experiență, iar comercianții folosesc din ce în ce mai mult o abordare omni-channel (integrarea online și offline). Acest lucru sugerează că magazinele fizice (în special cele care oferă conveniență sau experiențe) vor rămâne vitale. Categoriile precum alimente și băuturi, servicii personale, sănătate și retail de discount generează cerere de închiriere pentru galeriile și centrele comerciale. Tendința este spre „retail experiențial” – mallurile adaugă divertisment (cinematografe, bowling, spații de joacă) și zone de restaurante pentru a deveni destinații pe tot parcursul zilei publications.raywhite.com. Ne putem aștepta ca această tendință să continue, iar centrele de succes vor fi cele care reușesc să îmbine eficient cumpărăturile cu relaxarea.Previziunile indică chirii și valori stabile sau modest îmbunătățite pentru activele de retail. De exemplu, dacă ratele dobânzii scad semnificativ până în 2026, valoarea capitală a centrelor comerciale ar putea crește pe măsură ce randamentele se comprimă puțin (deși poate nu la fel de dramatic ca la industrial în 2018–21). În ceea ce privește chiriile, creșterea va urmări probabil inflația (o cifră mică, de o singură cifră). Un risc de urmărit este puterea de cumpărare a consumatorilor: cu un grad ridicat de îndatorare a gospodăriilor, dacă creșterea economică fluctuează, segmentul de retail discreționar ar putea avea de suferit și unii comercianți ar putea reduce din spații sau ar putea închide. De asemenea, schimbările structurale – de exemplu, mai multe cumpărături online pentru anumite bunuri – reprezintă o provocare continuă. Însă mulți comercianți s-au adaptat (click-and-collect, etc.), iar categoriile mai puțin predispuse la substituție online (de exemplu, magazine alimentare, cafenele, frizerii, clinici medicale) formează acum o parte mai mare din mixul de chiriași.
Accent regional: În zona Greater Sydney, punctele fierbinți de retail corespund zonelor de creștere a populației. Western Sydney, de exemplu, are o cerere uriașă de noi spații comerciale pe măsură ce suburbiile se extind – de aceea se deschid sau sunt planificate noi complexe comerciale în zone precum Marsden Park, Leppington și Oran Park. Străzile comerciale suburbane consacrate (de exemplu, în Parramatta, Bondi, Chatswood) și-au revenit puternic, cu rate scăzute de neocupare, deși retailul din CBD (districtul central de shopping al Sydney) încă își revine după pierderea unor turiști internaționali și a fluxului de angajați de birou. Până în 2028, finalizarea liniilor de metrou va crea noi oportunități de retail la stații (de exemplu, retailul din jurul stațiilor Metro West din locuri precum Five Dock sau Parramatta ar putea înflori). În plus, noul Aeroport Western Sydney va genera dezvoltări în domeniul retailului (și ospitalității) pentru a deservi călătorii și angajații.
| Segment | Condiții de piață 2025 (Sydney) | Previziuni/Perspective 2026–2028 |
|---|---|---|
| Birouri (CBD) | Rată de neocupare ~12,7%–12,8% (sfârșit 2024) – a atins vârful și se stabilizează cbre.com.au.Chiriile prime se mențin (chiriile efective prime din CBD +5% în 2024) cbre.com; stimulentele ridicate (~35–40%) sunt încă frecvente.Aprovizionarea limitată de spații noi în 2025–26 reduce presiunea cbre.com.au.Randamente ~6,0% prime (după scăderea valorii) content.knightfrank.com. | Recuperare treptată.Gradul de neocupare va scădea spre ~8–10% până în 2027, pe măsură ce absorbția se îmbunătățește (ofertă minimă).Creșterea chiriilor în birourile de top este la o rată anuală de o singură cifră cbre.com (tendința de orientare spre calitate continuă).Birourile mai vechi pot rămâne în urmă sau pot fi convertite pentru alte utilizări.Randamentele sunt așteptate să se comprime cu ~25–50 pb până în 2026, pe măsură ce reducerile de dobândă susțin valorile content.knightfrank.com, atrăgând mai mulți investitori.Sydney, probabil printre performerii de top ai birourilor din Australia cushmanwakefield.com. |
| Retail | Revenire puternică.Activele de retail conduc la randamente (randamente totale +2,8% în ultimul trimestru) publications.raywhite.com.Cererea investitorilor a crescut – sectorul de retail a reprezentat 41% din tranzacțiile din 2024 (față de media de 28%) publications.raywhite.com.Grad de neocupare scăzut în centrele ancorate de magazine alimentare (~4% sau mai puțin) linkedin.com.Chiriile cresc ușor; chiriile din centrele comerciale prognozează o creștere modestă, de o singură cifră în 2025 cbre.com.Randamente: ~5–6% pentru centrele comerciale de top, mai mari pentru retail sub-regional/strip. | Perspectivă stabilă. Creșterea populației și oferta nouă limitată susțin chiriile – se așteaptă o creștere anuală a chiriilor de 1–3% în centrele bine poziționate cbre.com.Retailul este văzut ca performerul anilor 2025–26 printre sectoare publications.raywhite.com, investitorii vizând centrele suburbane.Riscuri: cheltuielile consumatorilor ar putea să scadă; însă comerțul cu produse esențiale va rămâne rezistent.O posibilă ușoară compresie a randamentului dacă ratele dobânzilor scad (ceea ce ar crește valorile), deși este probabil ca randamentele să rămână în mare parte stabile.În general, proprietățile de retail mențin o rată ridicată de ocupare și venituri solide; centrele de succes vor integra mai mult divertisment/experiențe pentru a prospera publications.raywhite.com. |
| Industrial | Vezi secțiunea următoare pentru o analiză detaliată a pieței industriale. Sectorul industrial din Sydney continuă să prospere: rata de neocupare ~2,8% (T1 2025) assets.cushmanwakefield.com; chiriile încă cresc (deși mai lent, +0,7% trimestrial) assets.cushmanwakefield.com; cerere fără precedent din partea sectorului logistic, cu randamente de top ~5,25%–5,75%.Investitorii sunt interesați, dar prețurile sunt ridicate; s-a observat o oarecare relaxare a randamentelor în perioada 2022–24. | Vezi secțiunea următoare. Perspectivele sunt pozitive, dar moderate: creștere ușoară a ratei de neocupare (până la <3,5% până la sfârșitul lui 2025) odată cu un aflux mare de oferte, urmat apoi de o restrângere assets.cushmanwakefield.com.Creșterea chiriilor ~4% în 2025 (Sydney) assets.cushmanwakefield.com, apoi cifre de o singură cifră, la nivel mediu, în 2026–27 în subpiețe cu ofertă redusă.Compresia randamentelor este probabilă spre sfârșitul anului 2025–2026 pe măsură ce reducerile de rate îmbunătățesc sentimentul brokerdaily.au – Randamentele industriei din Sydney ar putea să se întărească cu 25–50 de puncte de bază, având în vedere interesul global pentru activele logistice.Factorii de cerere pe termen lung (comerț electronic, infrastructură precum noul aeroport) mențin acest sector robust. |
Sursa: CBRE, Knight Frank, Ray White Comm., Cushman & Wakefield cbre.com.au content.knightfrank.com publications.raywhite.com assets.cushmanwakefield.com.
Investiții și risc (retail): Investitorii văd în mod clar oportunități în retail în acest moment. Randamentele sunt mai ridicate în comparație cu alte clase de active, iar narațiunea s-a schimbat de la „apocalipsa retailului” la o perspectivă mai echilibrată asupra comerțului omnicanal. Deosebit de atractive sunt centrele de cartier și sub-regionale ancorate de supermarketuri, care oferă venituri defensive, bazate pe nevoi linkedin.com publications.raywhite.com. Aceste centre au un grad de neocupare foarte scăzut și reprezintă un fel de infrastructură în comunități – un caz de investiție solid. Există și potențial oportunist în unele centre de retail de mari dimensiuni (centre de bunuri voluminoase), deoarece creșterea locuințelor stimulează cererea pentru produse de uz casnic, etc. Totuși, riscurile includ scăderi ale cheltuielilor consumatorilor: dacă inflația și costurile dobânzilor continuă să afecteze consumatorii, creșterea vânzărilor de retail ar putea stagna, punând presiune pe chiriași. Deja, comercianții de îmbrăcăminte sau mobilă au resimțit reducerea marjelor. Un alt risc îl reprezintă creșterea costurilor operaționale pentru centre (energie, salarii); dacă acestea nu sunt compensate de chirii mai mari, venitul net s-ar putea reduce. Comerțul online rămâne o amenințare competitivă, în special pentru categorii precum electronicele sau magazinele universale; centrele comerciale trebuie să își adapteze constant mixul de chiriași pentru a rămâne relevante (am putea vedea mai multă integrare logistică, precum mini hub-uri de distribuție în malluri, sau mai mulți chiriași cu profil de servicii). De asemenea, riscul ratelor dobânzilor influențează valorile de retail: dacă randamentele nu se comprimă conform așteptărilor și costurile de împrumut rămân ridicate, proprietarii de retail cu grad mare de îndatorare ar putea întâmpina dificultăți. Acestea fiind spuse, actualul climat de reducere a ratelor și fundamentalele solide fac sectorul de retail, probabil, „copilul revenit” al proprietăților comerciale spre finalul anilor 2020 publications.raywhite.com.
Tabelul 2: Rezumat imobiliare comerciale Sydney (2025 și perspectivă)
(Tabelul 2 rezumă condițiile și previziunile pieței de birouri, retail și industrial din Sydney. Segmentul industrial este detaliat în următoarea secțiune.)
Piața proprietăților industriale din Sydney
Sectorul proprietăților industriale și logistice din Sydney a fost vedeta ultimilor ani și rămâne un segment crucial la intrarea în 2025 – deși ritmul său amețitor de creștere încetinește spre unul mai sustenabil. Acest sector include depozite, centre de distribuție, spații de producție și terenuri industriale din întreaga zonă metropolitană a Sydney (cu o concentrare în zona de vest a orașului). Factorii cheie au fost explozia comerțului electronic, reconfigurarea lanțurilor logistice și lipsa terenurilor disponibile, ceea ce a dus la un nivel record de ocupare și chirii în creștere accentuată între 2021–2023. În 2025, piața industrială este încă foarte puternică, deși se normalizează față de acele vârfuri.
Noile livrări cresc în sfârșit după ani de subdezvoltare.
Doar în primul trimestru al anului 2025, Sydney a înregistrat finalizarea a aproximativ 185.000 m² de spațiu industrial nou assets.cushmanwakefield.com – proiecte precum imensul centru de distribuție al Toll de 65.000 m² din Kemps Creek și dezvoltări speculative la Chipping Norton (28.100 m²) și Moorebank assets.cushmanwakefield.com.Pentru întregul an 2025, un record de aproximativ 950.000 m² de stoc nou este programat să fie finalizat în Sydney assets.cushmanwakefield.com.Peste jumătate din această suprafață este speculativă (construită fără chiriași pre-angajați), ceea ce reprezintă o schimbare față de ultimii ani când pre-angajamentele dominau assets.cushmanwakefield.com.Proiectele majore pre-închiriate includ noul mega-depozit Amazon din complexul Oakdale East al Goodman și centrul logistic mare al Woolworths din hub-ul Light Horse al Charter Hall, situat în Eastern Creek assets.cushmanwakefield.com.Aproximativ 55% din proiectele planificate pentru 2025 sunt deja pre-angajate, dar restul va testa capacitatea pieței de a absorbi spațiul assets.cushmanwakefield.com.Acest aflux de ofertă este motivul pentru care rata de neocupare a crescut ușor și se așteaptă să crească ușor în următoarele 6 luni, deși va rămâne sub 3,5% până la sfârșitul anului 2025 assets.cushmanwakefield.com.Dincolo de 2025, dezvoltarea s-ar putea încetini: provocările de fezabilitate și constrângerile legate de terenuri (raritatea terenurilor cu destinație specifică și concurența din partea centrelor de date) determină ca unele proiecte planificate să fie amânate sau anulate assets.cushmanwakefield.com.Mulți dezvoltatori amână construcțiile speculative până când își asigură chiriași, având în vedere costurile ridicate de construcție și costurile mai mari de finanțare.Acest lucru sugerează că, după valul actual, noua ofertă ar putea scădea, ceea ce, la rândul său, înseamnă că rata de neocupare s-ar putea restrânge din nou de la sfârșitul anului 2025 până în 2026, odată ce spațiul livrat va fi absorbit assets.cushmanwakefield.com.Tendințe actuale în 2025
Gradul de neocupare și oferta: Rata de neocupare a spațiilor industriale din Sydney rămâne extraordinar de scăzută, deși a crescut ușor pe măsură ce o parte din noua ofertă a intrat pe piață. În T1 2025, rata de neocupare a crescut la 2,8% (de la aproximativ 2,5% la sfârșitul anului 2024) assets.cushmanwakefield.com. Această creștere a fost determinată de un val de finalizări – inclusiv facilități mari, precum un depozit de 26.000 m² în Marsden Park și o unitate logistică de 25.000 m² la Moorebank Intermodal Terminal – și de o suprafață mare revenită pe piață (un fost centru de distribuție Coles de 74.000 m² subînchiriat în Eastern Creek) assets.cushmanwakefield.com. Chiar și așa, o rată de neocupare de 2,8% este extrem de scăzută din punct de vedere istoric. În multe subpiețe, găsirea unui spațiu gata de ocupare rămâne dificilă, în special pentru cereri mici și medii. În funcție de suprafața utilă, majoritatea (62%) spațiului liber actual se găsește în facilități moderne, de primă clasă assets.cushmanwakefield.com, deși acestea tind să se închirieze mai rapid; clădirile secundare, mai vechi, rămân adesea goale mai mult timp (unele spații secundare sunt vacante de peste 6 luni) assets.cushmanwakefield.com. Remarcabil, spațiile subînchiriate reprezintă o pondere modestă (~25%) din totalul neocuparilor assets.cushmanwakefield.com, ceea ce înseamnă că majoritatea spațiilor vacante sunt direct propuse de proprietari către potențialii chiriași.
Chirii și prețuri: Chiriile industriale din Sydney au înregistrat o creștere extraordinară în ultimii câțiva ani. Chiriile nete prime au sărit cu ~20–30% de la an la an în 2022, pe măsură ce rata de neocupare a atins un nivel minim istoric. Până la începutul lui 2023, creșterea a atins un vârf de aproximativ +27% la nivel național cbre.com. În 2024–25, creșterea chiriilor s-a încetinit, dar rămâne într-un ritm robust. În T1 2025, chiriile industriale din Sydney au crescut cu aproximativ 0,7% trimestrial în medie (deci ~3% anualizat dacă trendul continuă) assets.cushmanwakefield.com. Cushman & Wakefield raportează că se așteaptă o creștere a chiriilor de 4,3% pentru 2025 per ansamblu în Sydney assets.cushmanwakefield.com. Unele subpiețe depășesc media: Central West (zona Silverwater/Granville) a înregistrat o creștere de +1,4% a chiriilor doar în ultimul trimestru assets.cushmanwakefield.com, reflectând un deficit sever de ofertă. South Sydney (zona urbană aproape de Port Botany și aeroport) a înregistrat de asemenea o creștere de +0,5% trimestrial chiar dacă chiriile sunt deja foarte mari assets.cushmanwakefield.com. Subpiețele periferice (Outer West, Southwest) înregistrează creșteri mai modeste ale chiriilor momentan, pentru că majoritatea noii oferte este localizată acolo, oferind chiriașilor mai multe opțiuni și putere de negociere assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Totuși, stimulentele rămân relativ scăzute și s-au stabilizat după o ușoară creștere în 2024 – stimulentele tipice sunt de ~10–17,5% pentru facilitățile existente și ~15–20% pentru pre-angajamente la construcții mari noi assets.cushmanwakefield.com. Aceste niveluri sunt în creștere față de sub 10% în urmă cu un an, dar încă scăzute comparativ cu sectoarele de birouri sau retail, semn că proprietarii au avantajul.
În termeni de dolari, chiriile pentru depozite prime în Western Sydney (Outer West) sunt aproximativ în intervalul $140–170 pe m² net, în timp ce South Sydney poate depăși $250/m² pentru unități prime mici – printre cele mai ridicate chirii industriale din Australia, din cauza penuriei extreme de terenuri. Valorile terenurilor au crescut și ele vertiginos (în South Sydney, terenul industrial s-a tranzacționat peste $3.000/m²) dpn.com.au. Consensul este că creșterea chiriilor va continua, dar la rate de o singură cifră în viitor, o răcire față de cifrele nesustenabile cu două cifre. Acest sentiment este împărtășit și de CBRE: după saltul record de 27% la începutul lui 2023, creșterea chiriilor industriale a încetinit la 9% YoY până la sfârșitul lui 2024 și este de așteptat să se tempereze în continuare, deși să rămână pozitivă având în vedere constrângerile de ofertă cbre.com. Cu o rată de neocupare atât de mică, orice chiriaș cu o cerere urgentă încă se confruntă cu presiuni crescute asupra chiriei; însă marii ocupanți dispuși să aștepte au o putere de negociere mai mare, având în vedere noile construcții care urmează.
Pe partea de investiții, randamentele industriale au cunoscut o comprimare până la minime istorice (<4% pentru primele spații din Sydney) în perioada de vârf din 2021, apoi s-au decompresat în 2022–23 odată cu creșterea ratelor dobânzilor. În prezent, randamentele industriale prime din Sydney sunt de aproximativ 5,0% – 5,5%, iar cele secundare în intervalul superior 5%–6%. Există dovezi că randamentele s-au stabilizat – de exemplu, o vânzare recentă în Villawood s-a tranzacționat la un randament de bază de ~5,45% assets.cushmanwakefield.com. Acum, cu reduceri ale dobânzilor la orizont, sentimentul devine pozitiv. Cererea investitorilor pentru sectorul industrial/logistic rămâne ridicată, atât la nivel național, cât și din partea instituțiilor străine, datorită fundamentelor solide ale sectorului. Potrivit Knight Frank, concurența pentru activele industriale prime din Sydney și Brisbane este “în plină expansiune”, cu randamentele din Brisbane deja în proces de comprimare și Sydney fiind așteptată să urmeze brokerdaily.au. Perspectiva Cushman indică faptul că noi capitaluri (inclusiv din afara țării) țintesc sectorul logistic din Australia și “se așteaptă să apară o comprimare a randamentelor la finalul lui 2025”, pe măsură ce fluxul de bani se întâlnește cu oferta limitată cushmanwakefield.com. În termeni practici, dacă ratele dobânzilor scad, randamentele industriale prime ar putea reveni către intervalul inferior de 5%, sau chiar spre 4% până în 2026, ceea ce ar duce la creșterea valorilor. Volumul tranzacțiilor cu capital care a încetinit în 2023 este prognozat să crească semnificativ – posibil o creștere de peste 10% a volumului investițiilor industriale în 2025 cbre.com.au, cu mai multe tranzacții pe măsură ce așteptările privind prețurile între cumpărători și vânzători se aliniază.
Puncte geografice fierbinți: Vestul Sydney este epicentrul activității industriale. Vestul exterior (de-a lungul intersecției M7/M4, suburbii precum Eastern Creek, Erskine Park, Kemps Creek) și Sud-Vestul (în jurul M5, Moorebank, Ingleburn) sunt zonele unde se dezvoltă majoritatea noilor parcuri logistice. Proximitatea de autostrăzi și (în cazul Moorebank) un port feroviar intermodal fac aceste zone atractive. După cum s-a menționat, marile pre-angajamente din partea Amazon și a altor companii sunt în aceste zone assets.cushmanwakefield.com. Viitorul Aeroport Western Sydney catalizează noi zone industriale la Aerotropolis/Bradfield, unde se așteaptă să fie găzduite industrii de producție avansată, transport de mărfuri și aerospațiale – ceea ce, în următorul deceniu, va schimba regulile jocului. Deja, guvernul NSW a aprobat o investiție de 139 milioane dolari într-un parc de depozite lângă Aerotropolis în 2025 psnews.com.au. Între timp, zona industrială Sydney Centrală (South Sydney, inner west) rămâne foarte căutată pentru distribuția “last-mile”, dar practic nu a mai rămas teren – multe dintre vechile situri industriale de acolo sunt transformate în zone mixte. Asta împinge ocupanții mai spre vest. Zona Nord-Vest (de la Marsden Park la Rouse Hill) este o altă zonă de creștere pentru industrie ușoară și depozitare, pe măsura ce populația se extinde acolo. Iar Vestul Central (Silverwater, Auburn) este o zonă mai veche, cu o rată scăzută de neocupare datorită poziției centrale.
Perspective 2026–2028
Perspectivele pe termen mediu pentru piața industrială din Sydney sunt fundamental solide, deși creșterea frenetică se va tempera către un ritm mai constant. Puncte cheie pentru 2026–28:
- Neocuparea & Oferta: Boom-ul actual al construcțiilor va crește temporar neocuparea în 2025, dar dincolo de acest an, noua ofertă este probabil să nu țină pasul cu cererea. Disponibilitatea terenurilor industriale în Sydney este restricționată de geografie și zonare – vestul orașului dispune de terenuri, dar infrastructura și procesele de planificare stabilesc ritmul de eliberare a acestora. Mulți dezvoltatori sunt de asemenea precauți în privința construirii excesive din cauza costurilor ridicate. Cushman estimează că neocuparea ar putea atinge un vârf sub 3,5% în 2025 și apoi va scădea din finalul lui 2025 spre 2026 assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Până în 2027, rata de neocupare ar putea reveni spre ~2% sau chiar mai puțin dacă dezvoltarea încetinește. Esențial, piața industrială din Sydney va rămâne practic aproape de ocuparea completă, având în vedere că rata de neocupare de fricțiune într-o piață sănătoasă este ~5%, iar Sydney va fi cu mult sub acest nivel.
- Creșterea chiriilor: Se așteaptă o creștere continuă a chiriilor, dar la niveluri anuale de o singură cifră, medii. Pentru 2025, se prognozează 4,3% assets.cushmanwakefield.com; o evoluție similară (poate între 3–5% pe an) este probabilă și în 2026 și 2027. Unele piețe selectate ar putea depăși 5% dacă oferta este deosebit de restrânsă acolo assets.cushmanwakefield.com. De exemplu, dacă în South Sydney sau Central West nu încep proiecte noi, acele zone ar putea înregistra creșteri semnificative ale chiriilor din cauza unei cereri acumulate. În schimb, zonele cu multe proiecte noi (părți din Outer West) ar putea avea chirii mai plate până la absorbția spațiului. O tendință interesantă: stimulentele pentru proprietari ar putea crește ușor (așa cum s-a întâmplat în 2024 la ~15% pentru pre-închirieri assets.cushmanwakefield.com), ceea ce atenuează creșterea efectivă a chiriilor chiar dacă chiriile de bază cresc. Dar chiar și așa, proprietarii industriali sunt într-o poziție puternică. Până în 2028, chiriile pentru depozite de top din Sydney ar putea fi cu peste 15% mai mari decât astăzi, având în vedere factorii structurali.
- Factorii cererii: Comerțul electronic va continua să fie un ocupant principal – creșterea retailului online s-a stabilizat la ~11% din vânzări, dar o nouă creștere (spre 15%+ până la finalul anilor 2020) va necesita mai mult spațiu logistic. Firmele de logistică terță parte (3PL), companiile de livrare de colete și retailerii care își optimizează lanțurile de aprovizionare vor impulsiona închirierile. Cushman estimează o creștere a activității 3PL în a doua jumătate a anului 2025, deoarece multe firme 3PL au fost surprinzător de inactive (probabil din cauza capacității construite anterior), dar vor trebui să se extindă pentru a gestiona volumele în creștere assets.cushmanwakefield.com. De asemenea, revitalizarea industriei de producție (de exemplu în domeniul farmaceutic, alimentar sau high-tech) ar putea crește moderat cererea, mai ales prin interesul guvernamental pentru onshoring-ul industriilor critice. Noile parcuri tehnologice ale Sydney (precum zonele avansate de industrie din Western Sydney) ar putea determina o cerere suplimentară de facilități. Centrele de date concurează, de asemenea, pentru teren industrial – deși nu sunt depozite tradiționale, ele ocupă zone industriale și înregistrează o creștere accelerată datorită economiei digitale. Această competiție (centrele de date plătesc adesea prețuri ridicate pentru teren/acces la energie) va continua să exercite presiune asupra prețurilor terenurilor și să limiteze dezvoltarea de depozite în anumite zone assets.cushmanwakefield.com.
- Perspective de investiții: După cum s-a menționat, sunt create condițiile pentru o posibilă comprimare reînnoită a randamentelor industriale până în 2025–26, având în vedere fluxul de capital și ratele mai scăzute ale dobânzilor brokerdaily.au. Mulți investitori globali văd sectorul industrial australian ca fiind subofertat și ca o poveste de creștere pe termen lung. Până în 2028, am putea vedea randamentele industriale prime din Sydney revenind la un nivel de 5% scăzut sau chiar spre 4% ridicat, dacă economia rămâne solidă. Acest lucru implică o creștere suplimentară a capitalului. Totuși, astfel de randamente scăzute cresc și riscul de intrare – dacă ratele obligațiunilor ar crește neașteptat, valorile industriale ar fi sensibile. Per ansamblu, se așteaptă ca cererea ridicată din partea investitorilor să persiste, posibil impulsionând dezvoltarea prin parteneriate de capital (de exemplu, instituții mari finanțând construcția de parcuri logistice pentru a avea acces la stoc).
- Riscuri: Un risc este scăderea economică ce reduce cererea – de exemplu, dacă cheltuielile consumatorilor ar scădea puternic, retailerii ar putea consolida depozitele, reducând cererea de închiriere. Dar, având în vedere tendințele seculare, acesta este un risc redus; majoritatea chiriașilor planifică pe termen lung, iar fluctuațiile scurte nu vor schimba traiectoria. Riscul de supraconstruire este un altul – ar putea valul actual de ofertă să depășească cererea? Până acum, o parte semnificativă este pre-închiriată și restul se așteaptă să fie închiriat în timp, dar dacă spațiile speculative din 2025 vor rămâne neocupate mai mult timp, dezvoltatorii vor reduce ritmul (corectare de sine). Mesajul din rapoartele din industrie este că orice creștere a ratei de neocupare va fi temporară assets.cushmanwakefield.com. Un alt risc îl reprezintă întârzierile de infrastructură: drumurile și porturile din Sydney trebuie să țină pasul (de exemplu, dacă proiectele Moorebank intermodal sau modernizările autostrăzilor întâmpină probleme, o parte din eficiența logistică ar putea fi amânată). De asemenea, inflația costurilor rămâne o preocupare – construcția depozitelor este cu 20–30% mai scumpă decât în urmă cu câțiva ani; dacă prețurile nu scad, chiria trebuie să continue să crească pentru a justifica noi dezvoltări. În cele din urmă, schimbările de reglementare (precum modificările de zonare sau norme de mediu) ar putea afecta oferta de terenuri industriale, dar nu se prevede niciuna care să relaxeze semnificativ restricțiile.
Per ansamblu, sectorul industrial din Sydney până în 2028 ar trebui să continue să ofere performanțe solide – rata mare de ocupare, chirii în creștere și interes investitional accentuat – deși nu la nivelul exploziv din ultimii ani. Rămâne o clasă de active favorită pentru calitățile defensive (contracte de închiriere lungi, funcție esențială) și potențialul de creștere.
Oportunități și riscuri de investiții în sectorul industrial
Oportunitățile pe piața industrială din Sydney sunt semnificative:
- Activele logistice de bază (centre de distribuție moderne cu contracte de închiriere pe termen lung) oferă venituri stabile într-o piață cu terenuri limitate. Cu un grad de neocupare prevăzut să rămână scăzut, proprietarii facilităților industriale bine amplasate se pot aștepta la o ocupare ridicată și la posibilitatea de a crește treptat chiriile. Dacă sunt achiziționate la nivelurile actuale de randament (~5%), aceste active ar putea avea parte de o creștere a valorii de capital dacă randamentele se comprimă, așa cum se așteaptă odată cu scăderea ratelor dobânzilor brokerdaily.au. Într-o economie în diversificare, expunerea la logistică (care susține e-commerce-ul și consumul) este considerată o strategie relativ defensivă, dar cu potențial de creștere – o combinație rară.
- Oportunități de dezvoltare: Pentru dezvoltatorii care dețin terenuri sau pot obține drepturi de construire, deficitul continuu înseamnă că proiectele build-to-suit pentru chiriași (în special cei mari care au nevoie de facilități personalizate) pot fi extrem de profitabile. Reconversia brownfield (de exemplu, situri industriale vechi mai aproape de oraș care pot fi transformate în facilități logistice pe mai multe niveluri sau centre de date) reprezintă o altă oportunitate emergentă, având în vedere lipsa extremă de terenuri aproape de oraș. Depozitele pe mai multe niveluri, deși nou apărute în Australia, ar putea deveni viabile în Sydney, așa cum s-a întâmplat în orașele asiatice dens populate.
- Sectoa re emergente: După cum s-a menționat, alternative precum centrele de date și depozitarea frigorifică cunosc o expansiune rapidă. Centrele de date din Western Sydney (ex. zona Eastern Creek) s-au extins, impulsionate de nevoile cloud computing-ului. Acestea oferă adesea contracte pe termen lung cu chiriași cu rating de credit ridicat (firme tehnologice), atractive pentru investitori. În mod similar, depozitarea frigorifică (distribuția alimentelor) și facilitățile logistice de ultimă milă din apropierea centrelor de populație sunt foarte căutate (gândiți-vă la centrele de procesare livrări pentru supermarketuri online). Investitorii inteligenți ar putea viza active industriale care deservesc aceste nișe.
Riscurile nu lipsesc:
- Riscul de preț: Proprietățile industriale nu mai sunt ieftine; în unele cazuri, se poate spune că sunt evaluate la perfecțiune. Dacă condițiile economice nu evoluează conform așteptărilor (de exemplu, dacă inflația persistă și ratele dobânzilor rămân ridicate pentru mai mult timp), atunci comprimarea anticipată a randamentelor ar putea să nu aibă loc, iar achizițiile la prețuri ridicate ar putea performa sub așteptări. De asemenea, există mai puțin spațiu pentru comprimarea ratelor de capitalizare acum față de acum cinci ani, când randamentele erau de 7–8%. Astfel, randamentele viitoare vor depinde mai mult de creșterea chiriilor, care, deși probabilă, s-ar putea să nu reproducă ratele extraordinare din ultimii ani.
- Concentrarea chiriașilor și depășirea morală: Unii investitori sunt îngrijorați de riscul specific – de exemplu, dacă unul dintre puținii chiriași majori (3PL sau retail) nu își mai plătește datoriile sau părăsește spațiul, reînchirierea într-un mediu cu chirii ridicate ar putea fi dificilă dacă piața slăbește. De asemenea, facilitățile pot deveni învechite (ex. înălțime utilă prea mică, acces insuficient pentru camioane), mai ales pe măsură ce tehnologia avansează (automatizare în depozite etc.). S-ar putea să fie nevoie de investiții continue de capital pentru a menține activele moderne.
- Factori de reglementare/mediu: Sustenabilitatea este o preocupare din ce în ce mai mare – depozitele cu eficiență energetică scăzută sau fără panouri solare etc. ar putea avea o cerere mai redusă, deoarece chiriașii și investitorii prioritizează clădirile verzi. În plus, orice modificare a politicii comerciale sau a operațiunilor portuare (de exemplu, dacă volumul de import/export se modifică) ar putea afecta indirect anumite clustere industriale.
- Schimbări în lanțul de aprovizionare: Evenimentele geopolitice ar putea modifica rutele lanțului de aprovizionare; de exemplu, creșterea producției locale (onshoring) ar putea de fapt să stimuleze cererea pentru spații de producție locale, în timp ce o recesiune globală ar putea reduce importurile, afectând spațiile logistice portuare. Totuși, economia diversificată și poziționarea Sydney-ului fac posibilă adaptarea la diferite scenarii.
În concluzie, proprietățile industriale din Sydney rămân un sector extrem de atractiv, adesea denumit „aurul industrial & logistic”. Cheia pentru investitori este să nu plătească prea mult în actualul mediu supraîncălzit, iar pentru ocupanți este să își asigure spațiul din timp (chiar să facă rezervări în avans, dacă este posibil) având în vedere viitoarea lipsă de ofertă. Odată cu noul aeroport și infrastructura, piețele industriale din vestul Sydney-ului vor prospera, răspândind beneficiul economic și creând numeroase oportunități imobiliare în următorul deceniu.
Concluzie
În toate segmentele – rezidențial, comercial (birouri/retail) și industrial – piața imobiliară din Sydney în 2025 este caracterizată de reînnoirea creșterii pe fondul constrângerilor persistente de ofertă. Proprietățile rezidențiale ating noi recorduri de preț, impulsionate de rate scăzute ale dobânzilor și de presiunea generată de creșterea populației, chiar dacă accesibilitatea rămâne o preocupare centrală abc.net.au australianpropertyupdate.com.au. Perspectivele până în 2028 sugerează creșterea continuă a prețurilor și chiriilor, însă într-un ritm mai moderat, rezultatul depinzând mult de inițiativele privind oferta de locuințe și de condițiile economice. Sectioarele comerciale prezintă o revenire în mai multe viteze: birourile se stabilizează și sunt pregătite de îmbunătățire, Sydney conducând cererea de birouri la nivel național spre creștere cushmanwakefield.com, în timp ce retailul a devenit surprinzător de performant pe măsură ce consumatorii revin la cumpărăturile fizice, iar investitorii văd valoare în acest sector publications.raywhite.com. Piața imobiliară industrială rămâne fundamental robustă – rata de neocupare industrială în Sydney este estimată să rămână sub 3–4% pe tot parcursul deceniului assets.cushmanwakefield.com – asigurând că activele logistice vor rămâne căutate atât de utilizatori, cât și de investitori.Oportunitățile de investiție abundă în acest mediu: de la dezvoltări rezidențiale infill și proiecte build-to-rent (profitând de stimulentele guvernamentale) până la renovări de birouri cu valoare adăugată și facilități logistice premium, Sydney oferă o gamă largă de perspective pentru investitorii avizați. Zonele cheie de creștere, precum Greater Western Sydney, ies în evidență – proiecte de infrastructură masive (linii de metrou, autostrăzi, aeroportul) și centre urbane planificate (ex. Bradfield City) transformă aceste regiuni, probabil generând o creștere imobiliară peste medie pe măsură ce noi locuri de muncă și rezidenți se stabilesc aici dpn.com.au dpn.com.au. Piețele consacrate din interiorul orașului vor beneficia, de asemenea, de impulsul economic general și, în cazul birourilor, de oferta limitată de noi dezvoltări, ceea ce susține poziția actualilor proprietari.
Totuși, riscurile și provocările nu trebuie subestimate. Accesibilitatea locuințelor a ajuns la niveluri de criză – fără creșteri substanțiale ale ofertei, mulți locuitori ai Sydney-ului vor rămâne excluși de pe piață sau vor fi împovărați de costurile locuințelor, ceea ce ar putea atrage intervenții politice sau ar putea diminua competitivitatea economică. Dependența de rate ale dobânzilor istoric scăzute pentru a susține valorile ridicate ale activelor reprezintă o altă vulnerabilitate; orice șoc care duce la creșterea costurilor de finanțare sau la reducerea lichidității s-ar putea resimți rapid asupra valorilor proprietăților. În plus, piața din Sydney este strâns legată de tendințele globale: modificări ale politicii de investiții străine, fluxurile de studenți internaționali și sănătatea economică globală (care afectează extinderea sau contractarea afacerilor) vor influența toate rezultatele din următorii ani.
Politica guvernamentală va fi un factor decisiv. Succesul (sau eșecul) noilor inițiative de locuințe ale NSW – accelerarea aprobărilor pentru dezvoltare, stimularea ofertei de locuințe de închiriat, finanțarea infrastructurii – va ajuta la determinarea dacă Sydney poate atenua într-o anumită măsură deficitul de locuințe sau dacă acest decalaj va continua să se lărgească australianpropertyupdate.com.au abc.net.au. Pe plan comercial, politicile care susțin imigrația și creșterea afacerilor vor alimenta direct cererea de proprietăți imobiliare (mai mulți oameni înseamnă mai multă nevoie de locuințe, birouri, magazine, depozite). În schimb, orice politică bruscă ce reduce cererea (cum ar fi restricționarea migrației sau impozitarea investițiilor în proprietăți) ar putea tempera piața.
În concluzie, piața imobiliară a Sydney-ului la începutul anilor 2026–2028 pare a fi rezistentă și dinamică, susținută de fundamente solide: o populație în creștere și înstărită; statutul de centru economic regional; și îmbunătățiri semnificative ale infrastructurii care îi sporesc capacitatea. Proprietatea rezidențială este pregătită pentru o creștere suplimentară (chiar dacă modestă) și rămâne o piatră de temelie a averii (Sydney având șanse mari să-și consolideze statutul de oraș cu o medie a prețului locuinței de peste 2 milioane de dolari până la sfârșitul acestui deceniu) abc.net.au. Piața proprietăților comerciale este în fază de redresare – vacanțele din sectorul birourilor ar trebui să scadă, segmentul retail își va continua renașterea, iar sectorul industrial/logistic își va consolida rolul critic în noua economie. Investitorii și părțile interesate ar trebui să fie pregătiți pentru o piață foarte competitivă (mai ales în ceea ce privește activele rare precum terenurile dezvoltabile și clădirile de calitate) și să adopte strategii pentru a naviga acest mediu (fie că este vorba de noi modele de dezvoltare, parteneriate cu guvernul sau modernizarea activelor pentru a răspunde nevoilor viitoare). În ciuda provocărilor pe termen scurt, perspectivele imobiliare pentru Sydney sunt unele de optimism prudent: atractivitatea de durată a orașului și forța economică sugerează că valorile proprietăților și cererea vor avea o tendință ascendentă pe termen lung, chiar dacă ciclurile economice vor fluctua.
Cu o planificare atentă și sprijin politic susținut pentru creșterea ofertei și a infrastructurii, Sydney își poate gestiona creșterea pentru a se asigura că piața sa imobiliară rămâne nu doar un motor al bunăstării, ci sprijină și calitatea vieții și productivitatea acestui oraș global în anii ce urmează.
Referințe:
- ABC News (2025). Prețurile proprietăților sunt prognozate să atingă niveluri record în 2025–26, aducând durere cumpărătorilor și un boom pentru vânzători. abc.net.au abc.net.au abc.net.au
- National Housing Supply & Affordability Council (2025). Starea sistemului locativ 2025 – Concluzii cheie privind deficitul de locuințe și accesibilitatea australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au
- NSW Department of Planning (2024). Prognoză privind oferta de locuințe în Greater Sydney – Proiecție de 172.900 de noi locuințe până în 2029 (28.800 anual) planning.nsw.gov.au
- Domain (2025). Raport de prognoză a prețurilor FY2025–26 – Prețul caselor din Sydney estimat +7% la 1,83 milioane $; apartamentele +6% la 889.000 $ abc.net.au abc.net.au
- CoreLogic/Cotality (2025). Raportul Pain & Gain – 95% dintre vânzări profitabile la începutul anului 2025; prețurile cresc după reducerile RBA abc.net.au
- YourMortgage (iulie 2025). Preturi Mediane la Case – Prețul median al caselor în Sydney $1.496M; cea mai rapidă creștere în St Marys (+8,4%), Richmond-Windsor (+6,7%), Fairfield (+6,5%) yourmortgage.com.au yourmortgage.com.au
- Mozo (ianuarie 2025). Chiria Medie în Australia – Chiria mediană în Sydney $775 (case) și $720 (apartamente) pe săptămână (cea mai mare din țară) mozo.com.au mozo.com.au
- Cushman & Wakefield (2025). Piața Industrială Sydney – Q1 2025 – Rată de neocupare 2,8%; chiria prognozată +4,3% în 2025; rata de neocupare va rămâne <3,5% assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com
- CBRE Research (2025). Perspectivele Pieței Imobiliare din Pacific – Creșterea chiriilor industriale încetinește, dar rămâne pozitivă; chiriile pentru retail vor crește cu un procent mic, Perth/Sydney conducând cbre.com cbre.com
- Knight Frank Research (2025). Piața de Birouri Sydney Q1 2025 – Randamentele prime ~6,0% stabile, se așteaptă să scadă în semestrul II 2025; rata de neocupare 12,8% și probabil a atins maximul content.knightfrank.com content.knightfrank.com
- Ray White Commercial (2025). Perspective asupra proprietății – Retailul urmează să conducă performanța sectorului comercial în 2025; tranzacțiile cu retail în creștere, dominând randamentele totale publications.raywhite.com publications.raywhite.com
- Knight Frank (2025). Perspective asupra proprietăților comerciale australiene – Redresare în toate sectoarele, cererea industrială determină comprimarea randamentelor, capitalul extern activ brokerdaily.au brokerdaily.au
- ABC News (2025). NSW accelerează oferta de locuințe de închiriat – Reducere de 50% la taxa pe proprietate pentru BTR extinsă pe termen nelimitat; permite dezvoltatorilor să construiască infrastructură pentru a accelera furnizarea de locuințe abc.net.au abc.net.au
- Reuters Poll via GlobalPropertyGuide (2025). Analiză a pieței imobiliare rezidențiale – Analiștii prognozează o creștere de +3,7% a prețurilor locuințelor în Australia pentru 2025, +5,0% în 2026/27; Sydney ~+3% în 2025 (mai modest) globalpropertyguide.com
- Cushman & Wakefield (2025). Perspective Australia 2025 – Sydney/Brisbane conduc redresarea birourilor; reducerile de dobândă stimulează investițiile, comprimarea randamentelor în logistică spre sfârșitul lui 2025 cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com
abc.net.au australianpropertyupdate.com.au yourmortgage.com.au abc.net.au assets.cushmanwakefield.com brokerdaily.au
