| Zonă | Preț de vânzare (€/m²) | Chirie (€/m²·lună) |
|---|---|---|
| San Marco / Rialto | 5.988 immobiliare.it | 20,62 immobiliare.it |
| Accademia / Dorsoduro | 5.342 immobiliare.it | 19,60 immobiliare.it |
| Castello | 4.249 immobiliare.it | 16,68 immobiliare.it |
| Cannaregio | 3.803 immobiliare.it | 16,09 immobiliare.it |
| Arsenale / S.Elena | 3.422 immobiliare.it | 14,69 immobiliare.it |
| Lido / Malamocco | 3.846 immobiliare.it | 13,25 immobiliare.it |
| Mestre (continent) | 1.897 immobiliare.it | 12,90 immobiliare.it |
În ultimul an, prețurile din Veneția au crescut moderat (~+3–5% an/an) idealista.it idealista.it.Un raport Nomisma prognozează că prețurile rezidențiale din Italia vor crește cu aproximativ +1–1,5% anual în perioada 2025–27 idealista.it; având în vedere oferta limitată și atractivitatea turistică a Veneției, se așteaptă o apreciere lentă similară până în 2030.Cumpărătorii preferă acum unități mai mari, bine echipate (spații pentru birou acasă, zone exterioare) globalpropertyguide.com.Creditarea ipotecară își revine la nivel național și ar trebui să crească treptat cererea; în 2024, tranzacțiile ipotecare din Italia au crescut cu ~1,3% idealista.it.
Geografia unică a Veneției și turismul intens modelează o piață imobiliară complexă. La mijlocul anului 2025, prețurile medii cerute pentru locuințe în oraș sunt într-o ușoară creștere: aproximativ 4.642 €/m² în iunie 2025 pentru centrul istoric al orașului idealista.it (în creștere de la ~4.553 €/m² în octombrie 2024 idealista.it). Prin contrast, municipalitatea extinsă (inclusiv Mestre) are o medie de doar ~3.272 €/m² immobiliare.it. Chiriile au crescut și ele: aproximativ 21,3 €/m²/lună în mai 2025 (o creștere de ~9,5% față de anul anterior) idealista.it, ceea ce implică un randament brut pentru închiriere de aproximativ 5–6%. Prețurile variază mult în funcție de zonă (Tabelul 1): cartierele de top de pe malul canalului (San Marco/Rialto, Dorsoduro) ajung la ~5.000–6.000 €/m² immobiliare.it, în timp ce Lido sau Mestre sunt sub 3.000 € immobiliare.it.
idealista.it immobiliare.it Tabelul 1: Prețuri medii de vânzare și închiriere rezidențială în Veneția (iunie 2025) pe zone. Date de la Immobiliare.it și Idealista.
Sectorul comercial și al ospitalității
Proprietățile comerciale din Veneția sunt dominate de turism. Piața hotelieră a „explodat” după pandemie: hotelurile de lux și cele de categorie superioară și-au revenit complet (ocupare mare și tarife ridicate) hvs.com, în timp ce rata generală de ocupare este încă cu ~10% sub nivelul din 2019. Oferta nouă este limitată, dar în creștere: ~1.500 de camere de hotel (9% din stocul actual) sunt în curs de dezvoltare, majoritatea în centrul istoric hvs.com. De exemplu, două hoteluri noi de nivel mediu sunt în construcție pe insula Tronchetto (770 camere, investiție totală de 115 milioane € campaignforalivingvenice.org), cu deschiderea programată pentru 2025–26. Această dezvoltare a „insulei turistice” (prima care permite oaspeților hotelului să ajungă cu mașina) va adăuga o capacitate fără precedent. Un alt proiect major este terminalul de containere Porto Marghera (8,5 ha, 189 milioane € faza 1) informare.it, reflectând creșterea logistică, nu dezvoltarea rezidențială. Chiriile pe termen scurt (case de vacanță/Airbnb) sunt în plină expansiune: cazări non-hoteliere au ajuns la 31% din nopțile rezervate în 2023 (față de 14% în 2013) hvs.com. Totuși, orașul a început să ia măsuri stricte. În octombrie 2024, Veneția a aprobat o reglementare care limitează orice închiriere privată a locuințelor pe piața turistică la 120 de zile/an campaignforalivingvenice.org. Gazdele trebuie să asigure recepția fizică și să respecte regulile de gestionare a deșeurilor/reciclării, altfel riscă sancțiuni campaignforalivingvenice.org. O „perioadă de moratoriu” tranzitorie până în 2026 impune aceste limite. Aceste măsuri urmăresc să restricționeze Airbnb-urile și să elibereze locuințe pentru rezidenți.Imobiliarele comerciale din retail rămân puternic axate pe turism. Spațiile comerciale de pe malul canalului, situate în zonele de top, au chirii foarte mari (deși multe magazine au suferit din cauza reducerii traficului pietonal în perioada 2020–21). În centrul orașului nu este permisă nicio nouă zonare comercială majoră, astfel că spațiile de retail sunt în mare parte moștenite. O consecință a supraturismului: cluburile de noapte și magazinele plătesc chirii la prețuri de lux, ceea ce contribuie la presiunea asupra locuințelor locale (unii localnici “ocupă ilegal” în semn de protest ainvest.com ansa.it).
Dinamica ofertei și cererii
Oferta rezidențială din Veneția este practic statică. Restricțiile stricte de conservare a patrimoniului și limitele zonelor de inundații înseamnă aproape zero locuințe noi în centrul orașului. Renovarea/reconversia domină (de ex., împărțirea sau unirea apartamentelor istorice). Cererea este împărțită: cererea domestică este modestă, alimentată de relocări și pensionari (stimulați prin reduceri de taxe globalpropertyguide.com), în timp ce cererea turistică pentru închirieri pe termen scurt este ridicată. Populația totală din lagună este în scădere: numărul locuitorilor din centrul istoric a scăzut de la ~56.311 în 2014 la ~48.500 la final de 2024 ansa.it. În contrast, Mestre (pe continent) a văzut o ușoară creștere a populației la ~177.768 în 2024 ansa.it. Localnicii tineri s-au mutat în mare parte, lăsând o populație îmbătrânită și aflată în scădere pe insule. Acest exod a dus la numeroase apartamente goale care, paradoxal, ar pune presiune descendentă pe chiriile centrale dacă nu ar fi convertite pentru turiști.
Pe partea cererii, turismul de vară eclipsează încă nevoia locală. Veneția primește ~20 milioane de vizitatori anual (majoritatea excursioniști de o zi). Potrivit HVS, 72% din toate înnoptările turiștilor sunt în centrul istoric, 25% în Mestre, doar 3% pe Lido hvs.com. Gradul de ocupare al hotelurilor și veniturile au revenit aproape de nivelurile pre-COVID (mai ales la hotelurile de lux), în timp ce închirierile de vacanță continuă să crească. Noul “bilet de excursii de o zi” al orașului (taxă de intrare pilotată din 2024 apnews.com) și limitele pentru grupurile de turiști vizează moderarea mulțimilor. În concluzie, presiunea turistică rămâne principalul motor al cererii, dar măsurile de reglementare (taxe, plafonări la închirieri) duc treptat oferta înapoi spre rezidenți.
Dezvoltări majore și planificare
Proiectele majore imobiliare sunt în principal în domeniul ospitalității sau infrastructurii. Dezvoltările cheie includ:
- Hoteluri pe Insula Tronchetto: Două noi hoteluri de 3 stele (Hilton–Hampton și stil B&B) cu aproximativ 770 de camere (investiție totală ~115 milioane € campaignforalivingvenice.org) vor fi finalizate în 2025–26. Acest lucru va crea primul cartier hotelier accesibil cu mașina din Veneția.
- Terminalul de containere Porto Marghera: Un nou terminal portuar pentru containere (8,5 ha) este în construcție, iar Faza 1 (189 milioane €) va fi gata până în 2026 informare.it. Acest proiect face parte dintr-o extindere logistică mai amplă a regiunii Veneto, nu din dezvoltare urbană rezidențială, dar poate stimula creșterea economică regională.
- Alte proiecte în desfășurare: Un mic portofoliu hotelier (~1.500 camere) este concentrat în centrul orașului hvs.com. Nu sunt aprobate proiecte rezidențiale noi de mari dimensiuni; dezvoltarea se limitează la locuințe sociale modeste sau modernizarea clădirilor existente.
Planificarea urbană se concentrează în mare parte pe gestionarea turismului: Veneția a plafonat dezvoltarea hotelieră nouă (moratoriu din 2018, acum eludat selectiv în Tronchetto/Giudecca) și pedestrizează zonele centrale. Barajul Mose împotriva inundațiilor (finalizat în 2020) este folosit acum în mod obișnuit (ridicat de 28 de ori în 2024 față de 25 în 2023 campaignforalivingvenice.org) pentru a proteja orașul. Inițiativele urbane planificate includ proiecte de conservare a lagunei și un control mai bun asupra navelor de croazieră (rerutarea acestora spre Marghera).
Impactul turismului și schimbările demografice
Expansiunea turismului a afectat negativ locuibilitatea Veneției. Veniturile locale pe cap de locuitor sunt scăzute, iar protestele împotriva supra-turismului (de ex. opoziția față de nunțile miliardarilor) au izbucnit. O analiză generată de AI recentă (2025) a constatat că o mare parte din veniturile turistice ocolesc localnicii ainvest.com. Autoritățile venețiene au răspuns prin măsuri precum o taxă turistică: din 2024, o taxă variabilă de intrare (≈5–10 €) este percepută vizitatorilor de o zi apnews.com. Limitele pentru închirierea pe termen scurt (plafon de 120 zile) și restricțiile ZTL de trafic/intrare sunt de asemenea menite să protejeze locuitorii.
Datele privind populația subliniază schimbarea: numărul de locuitori la nivelul întregii municipalități este de aproximativ 257.500 (estimare 2025) worldpopulationreview.com, însă doar aproximativ 48.500 mai rămân pe insulele istorice ansa.it. Restul locuiesc pe continent sau lucrează în servicii turistice. Densitatea populației și forța de muncă rezidentă din Veneția au scăzut de zeci de ani, alimentând un surplus de locuințe nedorite. Aceste tendințe demografice reduc cererea de locuințe, chiar dacă turismul menține cererea ridicată pentru închirieri pe termen scurt.
Schimbările climatice și riscul de inundații
Riscul climatic devine un factor tot mai important pentru piața imobiliară din Veneția. Nivelul mării din jurul Veneției crește cu aproximativ 0,5 cm/an, potrivit oamenilor de știință italieni euronews.com. Un studiu prevede că unele părți ale orașului vor fi permanent sub apă până în 2150 dacă aceste tendințe continuă euronews.com. Barajele mobile MOSE au fost deja activate de aproape 100 de ori din 2020, inclusiv 28 de închideri în 2024 campaignforalivingvenice.org, reflectând agravarea fenomenului inundațiilor. Expunerea repetată la inundații poate eroda valoarea proprietăților: cercetările arată că locuințele din regiunile italiene frecvent inundate se vând cu un discount (de până la ~4%) arxiv.org. Deși MOSE reduce uneori efectele acque alte, investitorii iau acum în calcul riscul climatic. Costurile cu asigurarea și nevoile inginerești (de exemplu, hidroizolația) fac proprietățile venețiene mai complexe. Pe orizontul 2025–2030, creșterea costurilor cu asigurările și adaptarea ar putea tempera potențialul de creștere al pieței.
Reglementări, taxe și deținere
Italia, în general, permite deținerea nelimitată a proprietăților imobiliare de către străini. Nerezidenții plătesc taxele standard de transfer: pentru a doua locuință, taxa de înregistrare este de aproximativ 9% din preț (4% dacă se aplică condiții pentru „prima casă”), plus taxe cadastrale/fonciere (IMU/TASI) anual. Notabil, Italia a extins o facilitate fiscală pentru pensionarii care se întorc: străinii ce se retrag în sudul Italiei plătesc o cotă forfetară de 7% pe pensie/venit (acum pe 9 ani) globalpropertyguide.com. Bugetul pentru 2025 a extins și perioada de acordare a beneficiului de „prima casă” la 24 de luni globalpropertyguide.com, facilitând condițiile de vânzare. Veniturile din chirii sunt impozitate (opțional prin cedolare secca de 21%) și trebuie declarate. Veneția impune taxe locale speciale: o taxă turistică anuală pe noapte pentru sejururile la hotel și închiriere. În 2024, un proiect-pilot „day-pass” taxează vizitatorii de o zi (taxa zilnică, de până la 10 €, se colectează prin verificări QR la punctele de intrare) apnews.com.
Reglementări recente vizează echilibrul locuință-turism. Limita de 120 de zile pentru închirierile pe termen scurt campaignforalivingvenice.org este supusă unei monitorizări stricte de către oraș. Închirierile nedeclarate riscă amenzi. Stimulentele pentru renovarea clădirilor (precum Superbonusul național) au fost eliminate în 2023, făcând renovările mai costisitoare. Construcțiile noi în centru sunt practic imposibile din cauza protecției patrimoniului. În ansamblu, Veneția rămâne prietenoasă cu investitorii în termeni de drept de proprietate, dar pune accent pe reglementări: se urmărește descurajarea conversiei speculative a locuințelor pentru turism pe tot parcursul anului.
Perspective investiționale (2025–2030)
Proprietățile din Veneția sunt considerate, în general, active stabile, cu randamente scăzute. Cererea ridicată (mai ales în segmentul de lux și high-end) menține valorile la un nivel crescut, însă randamentele (~5–6%) sunt mai mici decât în multe orașe italiene. Experți precum Nomisma prevăd o creștere modestă a prețurilor în Italia (≈1–1,5% anual) idealista.it; atractivitatea unică a Veneției sugerează că ar putea depăși ușor mediile naționale în această perioadă, însă câștigurile vor fi temperate de reglementări și problemele de mediu. Cumpărătorii internaționali (din SUA, Marea Britanie, Europa de Nord) continuă să arate interes, mai ales pentru apartamentele de patrimoniu, atrași de valoarea renumelui orașului. Cumpărătorii locali rămân precauți: mulți tineri italieni consideră proprietățile inaccesibile. Pe partea pozitivă, tendința generală din Italia de îmbunătățire a pieței creditului (se așteaptă scăderea ratelor la creditele ipotecare) și facilitățile fiscale (impozite mici pe pensii, taxe mici pe moștenire) susțin cererea.
Riscurile sunt semnificative: reguli stricte privind închirierea pe termen scurt, o populație îmbătrânită și amenințări climatice ar putea limita aprecierea capitalului. Per ansamblu, analiștii prevăd o creștere lentă, dar pozitivă până în 2030, întrucât se estimează că inflația va scădea, iar oferta Veneției va rămâne restrânsă. În concluzie, piața venețiană pare să cunoască o stabilizare constantă: lipsă de supraofertă, venituri turistice stabile și creșteri organice graduale ale prețurilor (de ordinul câtorva procente pe an) idealista.it, exceptând eventuale șocuri economice sau de mediu majore.
Surse: Datele sunt preluate de pe portaluri imobiliare italiene (Idealista, Immobiliare.it), știri locale (La Nuova di Venezia, ANSA), rapoarte de industrie (Nomisma/Idealista, HVS) și studii de climă (INGV/Euronews) immobiliare.it idealista.it idealista.it ansa.it campaignforalivingvenice.org campaignforalivingvenice.org euronews.com informare.it campaignforalivingvenice.org idealista.it hvs.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
