Piața imobiliară din Shanghai în 2025 prezintă o combinație complexă de reziliență și ajustare pe fondul declinului mai larg al sectorului imobiliar din China. Proprietățile rezidențiale din Shanghai au demonstrat zone de rezistență – în special în segmentul premium – chiar dacă creșterea generală a prețurilor rămâne modestă. Sectoarele comerciale (birouri, retail și industrial) continuă să se confrunte cu dificultăți cauzate de surplusul de ofertă și cererea precaută, ceea ce duce la rate mari de neocupare și chirii favorabile chiriașilor. Cu toate acestea, activitatea investițională se revigorează, susținută de relaxarea politicilor și evaluări atractive. Guvernul din Shanghai a introdus măsuri politice semnificative pentru a stabiliza piața, de la relaxarea restricțiilor de achiziție a locuințelor până la stimularea locuințelor accesibile și a cheltuielilor pentru infrastructură. Acest raport oferă o imagine detaliată a peisajului imobiliar din Shanghai la nivelul anului 2025, precum și proiecții și tendințe pentru anii următori, acoperind evoluțiile rezidențiale și comerciale, perspectiva investițiilor, mediul de reglementare, factorii economici/demografici, proiectele viitoare și principalele riscuri.
1. Tendințe ale pieței imobiliare rezidențiale
Tendințe ale prețurilor: Piața locuințelor din Shanghai a depășit majoritatea orașelor din China la începutul anului 2025, în special în cazul locuințelor noi. În martie 2025, prețul mediu al unei proprietăți rezidențiale nou-construite în Shanghai a atins aproximativ 57.600 RMB pe metru pătrat, reflectând o creștere anuală de aproximativ 10,1% – cea mai puternică creștere dintre orașele de nivel 1 din China globalpropertyguide.com. Acest lucru contrastează cu tendința națională, unde prețurile au scăzut; în cele 70 de mari orașe, prețurile la locuințe noi au fost cu aproximativ 3,5% mai mici față de anul trecut, până în mai 2025 tradingeconomics.com. Piața de locuințe secundare (revente) din Shanghai rămâne însă mai slabă: prețul mediu al unei case la mâna a doua a fost de ~59.500 RMB pe mp în martie și a fost cu aproximativ 6,3% mai mic decât în urmă cu un an globalpropertyguide.com. Această divergență se explică parțial prin faptul că dezvoltatorii introduc proiecte noi la prețuri competitive (uneori sub prețul locuințelor existente comparabile) pentru a atrage cumpărători, precum și prin eliminarea plafonului de preț la vânzările de locuințe noi în oraș globalpropertyguide.com.
Dinamicile cererii și ofertei: Cererea de cumpărare de locuințe în Shanghai s-a redresat treptat față de nivelurile scăzute din criza 2021–2022. Începutul lui 2025 a arătat semne de stabilizare – de exemplu, scăderea volumului vânzărilor de locuințe la nivelul întregului oraș s-a redus la -2,4% de la an la an în T1 2025 (comparativ cu scăderi mult mai abrupte în anii anteriori) globalpropertyguide.com. Reședințele de lux și high-end reprezintă un punct luminos notabil: cumpărătorii bogați din Shanghai și din întreaga regiune a Deltei Fluviului Yangtze au investit activ fonduri în proprietăți de lux din Shanghai, considerându-le investiții sigure în contextul declinului național al pieței imobiliare japantimes.co.jp. Într-un caz recent, peste 200 de noi locuințe de lux (cu prețuri de aproximativ 5 milioane de dolari fiecare) s-au vândut în mai puțin de o zi, iar un penthouse de 15 milioane de dolari a fost achiziționat în câteva ore japantimes.co.jp. Aceste proiecte exclusiviste au adesea prețuri cu 10–20% mai mari decât unitățile similare de acum un an – depășind cu mult creșterea de aproximativ 0,6% de la an la an a prețurilor noilor locuințe din Shanghai la începutul lui 2024 japantimes.co.jp. Prin contrast, cererea pe segmentul de masă rămâne mai scăzută. Încrederea cumpărătorilor s-a îmbunătățit doar treptat din cauza preocupărilor legate de datoriile dezvoltatorilor și de incertitudinea de pe piața muncii reuters.com reuters.com.
Piețe urbane vs. suburbane: Districtele centrale ale Shanghaiului continuă să comande prețuri premium și o cerere constantă, în special pentru unități renovate sau noi în locații de top (de exemplu, Huangpu, Xuhui, Jing’an). Între timp, zonele suburbane și periferice beneficiază de inițiativa orașului „Cinci noi orașe”. Shanghai dezvoltă cinci orașe noi periferice – Jiading, Qingpu, Songjiang, Fengxian și Nanhui (Lingang) – în hub-uri urbane autosuficiente până în 2035 english.shanghai.gov.cn. Aceste orașe noi atrag dezvoltatori de locuințe și fluxuri de populație datorită conectivității îmbunătățite și a nișelor industriale dedicate (de exemplu, Qingpu se concentrează pe industriile digitale și de navigație Beidou, Jiading pe echipamente de înaltă tehnologie și dispozitive medicale, etc.) english.shanghai.gov.cn. Pe măsură ce legăturile de infrastructură se consolidează (noi linii de metrou, autostrăzi etc.), piețele rezidențiale suburbane din aceste noduri sunt așteptate să crească. În 2024, Shanghai a lansat un program de „rablă” pentru locuințe pentru a încuraja locuitorii să vândă casele vechi și să cumpere altele noi în astfel de zone, dezvoltatorii și agenții oferind reduceri pentru aceste upgrade-uri practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. Acest lucru a stimulat tranzacțiile în cele cinci noi orașe. Per ansamblu, oferta de locuințe suburbane din Shanghai este în creștere – dovadă fiind proiectele mari din zone precum Lingang și Songjiang – însă plafonul de populație al orașului (în jur de 25 de milioane conform Planului Urbanistic General) înseamnă că extinderea ofertei este controlată și axată pe dezvoltare de calitate.
Zone cheie de dezvoltare: Mai multe districte și proiecte ies în evidență pe scena rezidențială a Shanghaiului. Qiantan (New Bund) din Pudong, un cartier financiar și rezidențial planificat, a cunoscut lansări multiple de apartamente de lux cu cerere ridicată, beneficiind de statutul său de alternativă emergentă pentru centrul de afaceri. Lingang (Nanhui New City), lângă coastă, se află în plină expansiune ca zonă de tehnologie înaltă și logistică (găzduind Gigafabrica Tesla și o nouă fabrică de stocare a energiei Tesla) și are un stoc tot mai mare de locuințe pentru talentele atrase de stimulentele zonei de comerț liber cambridgenetwork.co.uk cambridgenetwork.co.uk. Cartierele tradiționale de lux precum fosta Concesiune Franceză și Lujiazui rămân extrem de căutate de cumpărătorii autohtoni înstăriți. Aceste zone au un stoc nou limitat, astfel că apariția unor noi dezvoltări de lux pe piață declanșează interes intens – așa cum se reflectă în vânzările suprasubscrise de apartamente de top menționate mai sus japantimes.co.jp. Pe de altă parte, unele zone suburbane exterioare fără centre puternice de locuri de muncă se confruntă cu o absorbție mai lentă a noilor locuințe și chiar cu buzunare de stoc nevândut, în concordanță cu tendința națională de exces de ofertă în locații mai puțin atractive reuters.com reuters.com.
Perspective: Analiștii se așteaptă ca prețurile rezidențiale din Shanghai să reziste mai bine decât în majoritatea orașelor în perioada următoare. Un sondaj Reuters realizat la mijlocul anului 2025 în rândul experților a prognozat o scădere de aproximativ 4,8% a prețurilor locuințelor la nivel național în 2025, însă a anticipat că orașele de rang 1, precum Shanghai, vor înregistra doar corecții ușoare, urmând să se stabilizeze până în 2026 reuters.com globalpropertyguide.com. De fapt, unele prognoze estimează că prețurile din Shanghai vor reveni pe creștere până în 2026 (+1–2% anual) după ajustarea actuală globalpropertyguide.com. La baza acestui optimism stau continuarea atragerii de cumpărători înstăriți, cererea ridicată de locuințe din partea celor ce doresc upgrade și politicile favorabile. Prețul mediu al unei locuințe noi de lux din oraș a crescut cu 0,5% de la trimestru la trimestru în T1 2025, ajungând la aproximativ 144.600 RMB/mp, indicând o tendință ușor ascendentă joneslanglasalle.com.cn. Odată cu relaxarea condițiilor de creditare și a regulilor locale de achiziții, prețurile din piața primară sunt așteptate să rămână ferme sau să crească ușor, în timp ce în piața secundară prețurile ar putea atinge un minim, pe măsură ce sentimentul cumpărătorilor se restabilește joneslanglasalle.com.cn. Un risc pentru această perspectivă îl reprezintă economia la nivel general – dacă creșterea Chinei dezamăgește sau șomajul crește, chiar și sectorul locuințelor rezistente din Shanghai ar putea stagna. Dar în lipsa unor șocuri majore, piața rezidențială a Shanghai-ului este poziționată să înregistreze o creștere modestă și să-și mențină forța pe segmentul de lux în anii următori.
2. Performanța pieței imobiliare comerciale
Sectorul birourilor (birouri de Clasa A)
Piața birourilor din Shanghai în 2025 continuă să fie favorabilă chiriașilor, caracterizată prin rate ridicate de neocupare și scăderi ale chiriilor din cauza unei oferte noi abundente și a unei cereri care își revine doar treptat. În T1 2025, rata de neocupare a birourilor de Clasa A din Shanghai a crescut la 16,7% în zonele centrale CBD și la un impresionant 29,2% în subpiețele descentralizate, pe măsură ce mai multe proiecte noi au fost finalizate joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Orașul a adăugat aproximativ 180.000 m² de noi birouri de Clasa A doar în primul trimestru, inclusiv două turnuri noi în centrul orașului, și se preconizează că va vedea 1,6 milioane m² de spațiu nou de birouri în 2025 – cea mai mare valoare dintre orașele din China pdf.savills.asia pdf.savills.asia. Acest aflux de ofertă depășește cu mult cererea actuală: în primele 10 orașe din China, se preconizează finalizarea a 5,3 milioane m² de birouri noi în 2025, față de doar aproximativ 2,5 milioane m² de absorbție netă. Peste 70% din acest spațiu nou este concentrat în orașele de prim rang, în special în Shanghai și Shenzhen pdf.savills.asia pdf.savills.asia.Confruntându-se cu acest excedent, proprietarii au început să reducă chiriile și să ofere stimulente generoase pentru a atrage sau păstra chiriașii. Chiriile de Clasa A din CBD-ul Shanghaiului au scăzut cu aproximativ 2,2% în T1 2025 față de trimestrul anterior, continuând o tendință descendentă joneslanglasalle.com.cn. Chiriile birourilor descentralizate au scăzut cu ~2,6% trimestru la trimestru, deoarece proprietarii din zonele periferice cu rate ridicate de neocupare au oferit reduceri semnificative de chirie și subvenții pentru amenajare joneslanglasalle.com.cn. Pe o bază anuală, analiștii pieței prevăd că chiriile pentru birouri din Shanghai ar putea să scadă cu 10–15% în 2025, cea mai abruptă scădere dintre marile orașe pdf.savills.asia pdf.savills.asia. Prin comparație, chiriile birourilor din Beijing sunt de așteptat să rămână relativ stabile sau să scadă cu până la -5%, evidențiind că dezechilibrul dintre cerere și ofertă este mai sever în Shanghai pdf.savills.asia pdf.savills.asia. Proprietarii răspund cu flexibilitate: mulți renegociază termenii contractuali, scurtează durata contractului sau oferă perioade fără chirie pentru a menține gradul de ocupare joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn.
Pe partea cererii, există câteva semne pozitive. Activitatea de închiriere de birouri în Shanghai se îmbunătățește treptat după nivelurile scăzute din perioada pandemiei, fiind impulsionată în mare parte de relocări și modernizări motivate de costuri. În T1 2025, absorbția netă a spațiului de clasă A a fost de aproximativ 91.000 mp, determinată de firmele locale din sectorul financiar și de servicii profesionale care profită de chiriile scăzute pentru a se muta în birouri de calitate superioară joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Mulți chiriași din clădiri vechi de clasa B sau din zone mai scumpe au făcut un “flight-to-quality”, trecând la proiecte noi, deoarece diferența de chirie s-a redus joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Anumite sectoare de creștere contribuie, de asemenea, la cerere: industriile tehnologice și cele intensive în cercetare și dezvoltare (circuite integrate, AI, biotehnologie) sunt active, preferând adesea parcurile de afaceri sau campusurile de inovație în detrimentul turnurilor tradiționale din centru joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Totuși, recuperarea cererii generale este cel mult graduală. Grevată de creșterea economică mai lentă a Chinei și de încercările companiilor de a reduce costurile, multe firme încă reduc dimensiunea sau întârzie extinderea. Notabil, corporațiile multinaționale străine (MNC) și-au redus unele operațiuni în Shanghai – scăderea investițiilor străine și câteva relocări/închideri de profil ale MNC în 2024 au dus la restituirea unor spații suplimentare pdf.savills.asia pdf.savills.asia. Sectoare precum finanțele tradiționale, imobiliarele și producția au returnat spații excedentare pe piață pe măsură ce se reorganizează. Formarea de noi companii s-a încetinit de asemenea (înregistrările de noi firme au scăzut cu ~11% de la an la an, la final de 2024), ceea ce limitează cererea nouă de închiriere de birouri pdf.savills.asia.
Perspective pentru birouri: Piața spațiilor de birouri din Shanghai se confruntă cu o perioadă prelungită de revenire. Având în vedere ratele record de neocupare și planurile de construcție care se vor reduce abia în jurul anului 2027 pdf.savills.asia pdf.savills.asia, piața va rămâne probabil în favoarea chiriașilor în următorii câțiva ani. Chiriile vor continua probabil să scadă în 2025–2026 până când surplusul de spații va fi absorbit. Pentru a aborda supraproducția, autoritățile iau în considerare politici pentru reconvertirea clădirilor de birouri învechite (de exemplu, transformarea birourilor mai vechi Clasa B/C în locuințe sau hoteluri) pdf.savills.asia pdf.savills.asia. Unii proprietari ar putea alege să amâne livrarea de proiecte noi sau să consolideze spațiile existente. Pe termen mediu, statutul Shanghaiului ca centru financiar și comercial ar trebui să atragă din nou cererea – mai ales dacă economia Chinei se stabilizează și afacerile străine își recapătă încrederea. Însă pe termen scurt, ratele mari de neocupare și chiriile scăzute vor persista, punând presiune asupra valorii activelor de birouri și determinând inovație (precum extinderea spațiilor de co-working, oferte de spații flexibile sau măsuri guvernamentale de închiriere a surplusului de spații). Recuperarea pieței va depinde probabil de revigorarea economică la scară largă și de succesul inițiativelor de restrângere a noilor dezvoltări și de găsire a unor utilizări noi pentru birourile subutilizate.
Sector retail (centre comerciale & proprietăți comerciale)
Sectorul imobiliar de retail din Shanghai își revine treptat din declinul cauzat de pandemie, ajutat de o revenire a cheltuielilor de consum, însă rămâne un mediu provocator pentru proprietari în 2025. Activitatea de închiriere în sectorul de retail a rămas relativ redusă în T1 2025 – multe branduri de retail au fost în continuare precaute în ceea ce privește expansiunea, iar unele au amânat deschiderea de noi magazine joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Rata de neocupare a centrelor comerciale premium din oraș a crescut la aproximativ 9,9% (o creștere de 0,8 puncte procentuale în T1), în timp ce rata de neocupare a centrelor comerciale din suburbii descentralizate a ajuns la 13,8% joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Niciun mall mare nou nu a fost deschis la începutul anului 2025, ceea ce a limitat creșterea suplimentară a neocupărilor, dar concurența dintre centrele existente s-a intensificat deoarece retailerii aveau o gamă largă de spații din care să aleagă joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Chiriile medii pentru spațiile comerciale la parter în zonele premium de shopping din Shanghai au scăzut cu aproximativ 1,4% trimestru la trimestru în T1 2025 (ajungând la circa 43,5 RMB/mp/zi), continuând un declin ușor joneslanglasalle.com.cn. În zonele non-centrale, chiriile au scăzut cu aproximativ 1,6% trimestrial la 15,2 RMB/mp/zi joneslanglasalle.com.cn. Aceste scăderi reflectă eforturile proprietarilor de a atrage chiriași prin discounturi la chirie și termeni contractuali mai flexibili.În ciuda sentimentului general de prudență, anumite segmente de retail sunt în creștere. Economia de consum din Shanghai este susținută de politicile de stimulare guvernamentală din 2025 care promovează cheltuielile (de exemplu, vouchere de consum și festivaluri) joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Potrivit JLL, categoriile de retail axate pe experiență, sănătate și valoare se extind: de exemplu, mărci de îmbrăcăminte sportivă și stil de viață activ, lanțuri de restaurante accesibile, magazine de jucării de colecție, magazine de produse pentru animale de companie și spații VR/concepte de divertisment au închiriat activ spații joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Aceste sectoare sunt în acord cu tendințele de consum post-pandemice, care pun accent pe sănătate, divertisment social și răsfățuri accesibile. În plus, mai multe mărci străine de lux și cosmetice și-au redeschis flagship-urile în Shanghai, pe măsură ce turismul și cumpărăturile interne își revin. Proprietarii răspund prin repoziționarea și reîmprospătarea mall-urilor – mulți au realizat renovări, au schimbat mixul de chiriași sau au adăugat atracții pentru a crește traficul de vizitatori joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. De exemplu, magazinele universale mai vechi au transformat etaje întregi în experiențe interactive sau hub-uri de co-working.
Privind spre viitor, perspectivele pentru retail sunt prudent optimiste. Odată ce China prioritizează creșterea bazată pe consum în 2025, se așteaptă ca retailerii să își recapete avântul de extindere joneslanglasalle.com.cn. Analiștii anticipează că ratele de neocupare se vor stabiliza odată ce actualul val de ofertă va fi absorbit și pe măsură ce încrederea consumatorilor se îmbunătățește cbre.com cbre.com. Un portofoliu de proiecte noi de anvergură (cum ar fi Legoland Shanghai Resort care urmează să fie inaugurat între 2024–2025 cambridgenetwork.co.uk cambridgenetwork.co.uk și noi centre comerciale în zone precum West Bund) va aduce o ofertă modernă pentru retail, dar va crea și noi destinații pentru consumatori. În ceea ce privește chiriile, presiunile persistă – este probabil ca chiriile să mai scadă ușor în 2025 atât în locațiile principale, cât și în cele secundare cbre.com cbre.com. Proprietarii se concentrează astfel pe creșterea veniturilor printr-un rulaj mai mare (de exemplu, implicarea în vânzări online, evenimente pop-up și „shoppertainment” pentru a crește timpul petrecut în mall) și nu pe creșterea chiriilor de bază cbre.com cbre.com. Per ansamblu, piața imobiliară de retail din Shanghai va beneficia de statutul orașului ca pol comercial și cultural, însă succesul depinde de reutilizarea adaptivă a spațiului și de alinierea cu noile tendințe de consum din anii ce urmează.Sectorul Industrial & Logistic
Sectorul industrial și logistic imobiliar din Shanghai s-a extins rapid, susținut de rolul orașului ca putere în producție și distribuție. Totuși, în 2025, piața proprietăților logistice se află într-o stare de supraproducție, cu rate de neocupare în creștere, deoarece noile depozite sunt finalizate mai rapid decât pot fi ocupate. În trimestrul I 2025, stocul de logistică modernă non-vamală din Shanghai a depășit 10 milioane mp după trei noi proiecte (442.000 mp) finalizate în districte precum Songjiang, Qingpu și Jinshan joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Acest lucru a dus la creșterea ratei de neocupare a depozitelor logistice la 28,0% în T1 – un nivel foarte ridicat – în ciuda unei cereri constante de închiriere joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Absorbția netă a spațiului de depozit a fost de aproximativ 89.000 mp în trimestru, puțin peste nivelul de anul trecut, cu firmele de logistică terță parte (3PL) fiind principalii chiriași joneslanglasalle.com.cn. Însă multe facilități nou construite se închiriază lent, deoarece chiriașii sunt precauți privind angajamentele de extindere joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Proprietarii, confruntându-se cu spații libere ridicate, au început să reducă agresiv chiriile: chiriile logistice totale în Shanghai au scăzut cu 3,7% trimestrial în T1 (și aproximativ 10,6% anual) până la circa 1,35 RMB/mp/zi joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Aceasta reprezintă una dintre cele mai abrupte scăderi din sectorul imobiliar, reflectând competiția intensă din ofertă.Parcurile industriale și parcurile de afaceri din Shanghai (care găzduiesc birouri de cercetare-dezvoltare și producție ușoară) prezintă un model similar. Orașul a promovat activ clustere industriale de înaltă tehnologie – de exemplu, Zhangjiang Science City (pentru biotehnologie și inteligență artificială) și numeroase parcuri de afaceri în Pudong și Minhang – ceea ce a dus la o creștere a noilor livrări. În T1 2025, patru noi proiecte de parcuri de afaceri au livrat peste 420.000 mp, împingând rata de neocupare a parcurilor de afaceri la ~23,1% joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Chiriile în parcurile de afaceri au scăzut cu ~2,4% față de trimestrul anterior (și cu două cifre față de anul precedent) sub presiunea ofertei joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Totuși, cererea în anumite subsectoare industriale rămâne robustă: companiile din domeniul circuitelor integrate (semiconductori), inteligenței artificiale și științelor vieții închiriază activ spații de înaltă clasă, sprijinite adesea de inițiative guvernamentale pentru stimularea producției avansate joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. În plus, institutele de cercetare susținute de stat și incubatoarele s-au extins, compensând parțial prudența sectorului privat joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Poziția Shanghaiului ca hub logistic rămâne de neegalat – găzduiește cel mai aglomerat port de containere din lume și depozite vaste care deservesc regiunea Deltei Râului Yangtze. Astfel, deși supraaprovizionarea pe termen scurt este evidentă, factorii de creștere pe termen lung (e-commerce, logistică lanț frigorific pentru produse farmaceutice/alimentare și nevoi de distribuție regională) rămân valabili.
Perspective pentru sectorul industrial/logistic: Provocarea pe termen scurt este gestionarea surplusului de stocuri. Autoritățile locale din Shanghai au luat măsuri – oferta de terenuri comerciale pentru utilizare logistică/industrială a fost redusă la cel mai scăzut nivel din ultimul deceniu în 2024 pdf.savills.asia pdf.savills.asia, iar noile construcții industriale au scăzut (noile proiecte de birouri/industriale au înregistrat o scădere de aproximativ 27,7% la nivel național în 2024) pdf.savills.asia pdf.savills.asia. Această încetinire a ofertei viitoare, combinată cu politicile Chinei de stimulare a consumului intern (care favorizează logistica 3PL și retail) și cu strategia de producție “China plus one” (care poate crește necesarul de logistică pentru export), ar trebui să îmbunătățească treptat fundamentele pieței. Chiriile pot continua să fie supuse unei ușoare presiuni descendente până în 2025, dar se preconizează că se vor stabiliza ulterior pe măsură ce cererea recuperează. De fapt, investitorii manifestă un interes tot mai mare pentru acest sector: facilitățile logistice moderne în locații centrale sunt considerate o clasă de active anticiclică, oferind adesea venituri relativ stabile cbre.com cbre.com. De asemenea, este posibil să asistăm la mai multe proiecte de reutilizare adaptivă a terenurilor industriale vechi – de exemplu, conversia fabricilor învechite în facilități logistice urbane sau centre de date – ceea ce poate reduce oferta efectivă. Până la sfârșitul anilor 2020, odată cu apariția unor noi infrastructuri (precum extinderea terminalelor portuare și a legăturilor feroviare de marfă), segmentul proprietăților industriale din Shanghai este pregătit să își recapete avântul, deși cu rate de creștere mai sustenabile și posibil o rată medie de neocupare mai ridicată decât piața foarte restrânsă de la sfârșitul anilor 2010.
(Notă: Performanța sectorului imobiliar comercial din domeniul ospitalității este, de asemenea, în creștere. Odată cu redeschiderea Chinei, hotelurile din Shanghai au înregistrat o îmbunătățire a gradului de ocupare – gradul de ocupare al hotelurilor de 5 stele a crescut cu aproximativ 1,2% față de anul anterior la februarie 2025 – iar sosirile de vizitatori internaționali au crescut cu +34% față de anul anterior la începutul lui 2025 joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. O nouă ofertă de hoteluri (de exemplu, un al doilea Shangri-La și un hotel Thompson în Hongqiao) urmează să fie lansată, dar se așteaptă ca turismul în creștere să o absoarbă în mare parte joneslanglasalle.com.cn. Revenirea sectorului ospitalității contribuie pozitiv la imobiliarele comerciale, în special în sectorul de retail și în dezvoltările mixte, însă o analiză detaliată depășește scopul acestui raport.)
3. Perspective de investiții
Climatul actual al investițiilor: Activitatea de investiții în imobiliare din Shanghai arată un impuls rezilient în 2025, după o perioadă redusă în timpul crizei sectorului imobiliar din China. În primul trimestru al anului 2025, Shanghai a înregistrat 24 de tranzacții en-bloc cu proprietăți în valoare totală de 11,46 miliarde RMB, marcând o creștere de 20% de la un trimestru la altul joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Această creștere evidențiază o îmbunătățire a sentimentului investitorilor și a lichidității pe piață. Notabil este faptul că majoritatea tranzacțiilor au fost de dimensiuni mici: aproximativ 74% din tranzacțiile din primul trimestru au fost sub 500 de milioane RMB, indicând faptul că investitorii preferă active mai mici și tranzacții cu risc controlat joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Indivizii cu valoare netă ridicată (HNWI) și cumpărătorii corporativi locali au devenit forța dominantă, reprezentând aproximativ 67% din volumul tranzacțiilor joneslanglasalle.com.cn. Acești cumpărători, deseori cu proces decizional agil, au achiziționat activ active (uneori aflate în dificultate sau care necesită repoziționare), contribuind la revitalizarea proprietăților și la injectarea de lichiditate pe piață joneslanglasalle.com.cn. Prin contrast, investitorii instituționali (cum ar fi marile fonduri și companiile de asigurări) au fost relativ precauți în 2024, deși revin treptat pe măsură ce prețurile devin mai atractive.
Investiții interne vs. investiții străine: Majoritatea investițiilor imobiliare din Shanghai provin în prezent din surse interne. Companiile chineze de asigurări, dezvoltatorii imobiliari și persoanele bogate profită de oportunitatea de a achiziționa active la prețuri reduse. De exemplu, în T1 2025, companiile de asigurări și-au manifestat un interes puternic pentru portofolii de apartamente de închiriat, care au devenit cea mai mare clasă de active după volumul tranzacțiilor (34% din investiții) – depășind chiar și tranzacțiile din sectorul de birouri joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Aceste proiecte rezidențiale de închiriat sunt atractive datorită veniturilor stabile și sprijinului politic (guvernul încurajează investițiile în locuințele de închiriat). Birourile au reprezentat totuși ~29% din valoarea investițiilor, iar retailul 27% în acest trimestru joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Investitorii străini, pe de altă parte, au fost relativ reticenți în ultimul an. Factori precum controalele de capital ale Chinei, tensiunile geopolitice și îngrijorările legate de riscul valutar au ținut departe mulți cumpărători din străinătate. De fapt, investițiile străine directe în sectorul imobiliar chinezesc au scăzut semnificativ (un raport a menționat o scădere de 27% a investițiilor străine în 2024), iar unii proprietari multinaționali își vând proprietățile neesențiale pdf.savills.asia. Totuși, statutul Shanghaiului de oraș poartă de intrare îl menține pe radarul investitorilor globali, în special al fondurilor oportuniste și al dezvoltatorilor din Hong Kong/Singapore. Observăm semne timpurii de interes reînnoit – de exemplu, unele firme internaționale de private equity au început să caute active de birouri cu probleme, în locații premium, la evaluări avantajoase. Dacă economia Chinei se stabilizează și claritatea reglementărilor se îmbunătățește, capitalul străin ar putea crește în 2025–2026 pentru a profita de potențialul de creștere pe termen lung al Shanghaiului.
Randamentele chiriei și valorile capitalului: Corecția valorilor proprietăților din ultimii 1-2 ani a dus la o îmbunătățire a randamentelor chiriei în Shanghai. În sectorul rezidențial, randamentele brute ale chiriei au fost istoric foarte scăzute (~1–2% în zonele de top) din cauza prețurilor ridicate, însă odată cu plafonarea prețurilor și revenirea chiriilor după Covid, randamentele au crescut ușor. De exemplu, apartamentele de tip serviced și portofoliile rezidențiale de închiriat atrag acum cumpărători instituționali la randamente declarate în intervalul 3–4%, reflectând prețuri mai rezonabile. În sectorul comercial, randamentele office au crescut pe măsură ce valorile capitalului au scăzut; ratele prime office cap din Shanghai, care erau în jur de 4,0% acum câțiva ani, au ajuns în unele cazuri la 4,5–5,0%, ceea ce face ca birourile să fie mai atrăgătoare pentru investitorii pe termen lung interesați de venituri. Activele retail din locațiile centrale se tranzacționează încă la randamente sub 5%, însă retailul secundar și proprietățile hoteliere au înregistrat creșteri ale randamentelor la 6% sau mai mult, pe fondul declinului pieței. Se estimează că, pe măsură ce piața atinge pragul minim, investitorii care cumpără acum pot obține atât venituri sănătoase cât și apreciere de capital odată cu schimbarea ciclului. Conform CBRE, 2025 ar trebui să marcheze un punct de cotitură: cu rate ale dobânzilor mai mici și prețuri de achiziție reduse, mai mulți investitori ar putea interveni, ceea ce ar putea readuce volumele de investiții pe un trend crescător cbre.com cbre.com. Consensul este că corecția pieței imobiliare din China a creat zone de valoare – în Shanghai acestea includ active anti-ciclice precum depozitele logistice, apartamentele multifamiliale de închiriat și birourile de clasa A în locații premium cbre.com cbre.com. Se așteaptă ca aceste segmente să livreze randamente solide pe o perioadă medie, pe măsură ce piața își revine.
Potenzial de apreciere a capitalului: Pe termen scurt (2025–2026), valorile de capital din unele segmente ar putea încă să fie sub presiune – în special birourile (până când scad ratele de neocupare) și rezidențialul de masă (până la lichidarea stocului excedentar). Totuși, fundamentele pe termen lung ale Shanghaiului sugerează un potențial semnificativ de apreciere în următorul deceniu. Creșterea economică continuă a orașului (PIB-ul Shanghaiului este prognozat să crească cu ~5% în 2025, depășind media națională cbre.com), rolul său de centru financiar și fluxurile de populație reprezentate de talente cu venituri ridicate toate susțin valorile imobiliare. Dacă prețurile locuințelor la nivel național se stabilizează până în 2026, așa cum este proiectat reuters.com globalpropertyguide.com, Shanghai ar putea relua o creștere moderată a prețurilor ulterior. Unii analiști consideră că proprietățile de top din Shanghai se află acum într-un “punct valoric” ciclic – în special locuințele de lux și birourile de Clasa A, care sunt cu 10–20% mai ieftine decât acum 2–3 ani – cu posibilitatea unei aprecieri anuale de o singură cifră ridicată odată ce piața își revine complet. Bineînțeles, traiectoria va varia în funcție de sector: activele logistice și de parcuri de afaceri legate de industriile noii economii ar putea să se aprecieze mai rapid, în timp ce centrele comerciale mai vechi ar putea rămâne în urmă decât dacă sunt repoziționate.
În concluzie, perspectivele investiționale ale Shanghaiului sunt prudent pozitive. Piața atrage investitori cu o viziune pe termen lung și cu o toleranță mai mare la risc, în timp ce jucătorii mai conservatori așteaptă semnale mai clare de stabilizare. Anii viitori vor aduce probabil o diversificare mai mare a investitorilor și a tipurilor de active – ne așteptăm la mai multă activitate în sectoare de nișă (precum locuințele pentru seniori, centrele de date, parcurile de științe ale vieții) și structuri de tranzacționare creative (joint ventures, schimburi de active etc.). Profunzimea și lichiditatea Shanghaiului îl fac una dintre primele piețe care își va recăpăta încrederea investitorilor în China. Exceptând șocurile majore de politici, piața imobiliară a orașului este pregătită să rămână o piatră de temelie atât pentru investitorii locali, cât și pentru cei străini care caută expunere la creșterea urbană a Chinei.
4. Mediul Reglementar și de Politici
Piața imobiliară a Shanghaiului este puternic influențată de politicile guvernamentale, iar anul trecut a adus o schimbare decisivă către relaxare și sprijin prin politici pentru stabilizarea sectorului. După o perioadă prelungită de măsuri restrictive menite să limiteze speculațiile (inclusiv “Cele Trei Linii Roșii” pentru limitele de îndatorare ale dezvoltatorilor din 2020 și restricții stricte la achiziția de locuințe), autoritățile atât la nivel central, cât și local au implementat politici substanțiale de sprijin în 2024–2025 pentru a stimula achizițiile și a diminua riscurile globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
Relaxarea restricțiilor privind achiziția locuințelor: Shanghai, ca oraș de prim rang, a impus tradițional restricții stricte de achiziție a locuințelor (HPR) – de exemplu, familiile non-locale aveau nevoie de câțiva ani de plăți de taxe sau de asigurări sociale pentru a se califica să cumpere locuințe, iar localnicii erau limitați în numărul de locuințe pe care le puteau achiziționa. În 2024, aceste reguli au fost relaxate considerabil. Shanghai a extins eligibilitatea permițând rezidenților non-locale cu experiență de muncă mai îndelungată în oraș să cumpere proprietăți și a extins definiția „cumpărătorilor calificați” pentru a include diverse talente și lucrători-cheie necesari pentru dezvoltarea orașului practiceguides.chambers.com. Până la mijlocul anului 2024, Shanghai a lansat chiar programe pilot în anumite districte pentru a relaxa și mai mult restricțiile de achiziție, testând astfel terenul pentru un acces la locuințe mai deschis practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. O schimbare majoră: familiile cu doi sau mai mulți copii au acum permisiunea să achiziționeze o locuință suplimentară peste limita obișnuită, recunoscând astfel nevoia de spațiu suplimentar pentru familiile mai numeroase news.cgtn.com news.cgtn.com. În plus, cerințele pentru persoanele divorțate au fost relaxate (închizând portițele care penalizau cumpărătorii autentici recent divorțați), iar cei care dețineau cote de locuințe publice au primit mai multă flexibilitate pentru a intra pe piața privată news.cgtn.com. Aceste relaxări treptate reflectă o schimbare de politică prudentă dar clară, de la controlul prețurilor spre revigorarea activității pieței și satisfacerea „diverselor nevoi de locuințe” ale rezidenților news.cgtn.com news.cgtn.com.
Avansuri mai mici și sprijin pentru creditare: Odată cu relaxarea criteriilor de calificare pentru cumpărători, politicile financiare au devenit mai permisive. În mai 2024, autoritățile din Shanghai au redus procentul minim de avans pentru creditele ipotecare – la 20% pentru cumpărătorii de locuințe la prima achiziție (față de 30% anterior) și la 35% pentru achiziția celei de-a doua locuințe (față de 50% sau mai mult) news.cgtn.com. În anumite districte suburane și în Zona Pilot de Comerț Liber (Noua Zonă Lingang), pragul minim de avans pentru a doua locuință a fost redus chiar la 30% news.cgtn.com. Aceste reduceri au făcut parte dintr-un demers la nivel național (banca centrală a oferit orașelor flexibilitatea de a reduce avansurile și ratele ipotecare), având ca scop reducerea costurilor inițiale pentru cumpărători și stimularea achizițiilor pentru upgrade practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. Mai mult, Shanghai a majorat limitele de creditare prin Fondul de Economii pentru Locuințe (sistemul guvernamental de credite ipotecare cu dobândă redusă), permițând cumpărătorilor să împrumute sume mai mari la rate avantajoase news.cgtn.com news.cgtn.com. Băncile au fost îndrumate să reducă și ratele dobânzilor la creditele ipotecare existente, iar rata de bază pentru împrumuturile la 5 ani a scăzut, ceea ce a adus rata medie pentru creditele ipotecare la aproximativ 4,1-4,3% pentru prima locuință în Shanghai la sfârșitul anului 2024 – cel mai scăzut nivel din ultimii ani. Toți acești pași au îmbunătățit accesibilitatea locuințelor și au fost creditați cu revenirea timpurie a vânzărilor la început de 2025. Analiștii observă că relaxarea condițiilor de creditare, combinată cu poziția de relaxare a Shanghaiului privind politicile locative, a fost esențială pentru revitalizarea sentimentului cumpărătorilor de locuințe joneslanglasalle.com.cn.Incentive fiscale și subvenții: Suportul suplimentar din partea politicilor publice a venit prin reduceri de taxe și stimulente fiscale. Începând cu 2024, guvernul central a redus taxa pe acte pentru achizițiile de locuințe: în Shanghai, cumpărătorii aflați la prima achiziție plătesc acum doar 1% taxă pe acte pentru locuințe sub 140 mp (anterior 1,5%), iar cumpărătorii de a doua casă plătesc 1% (pentru <140 mp) sau 2% (pentru locuințe mai mari), față de până la 3% anterior practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. Aceasta reduce substanțial costurile de tranzacție pentru trecerea la unități mai mari. Shanghai a fost, de asemenea, printre orașele care au eliminat plafonul de preț la vânzarea locuințelor noi și au renunțat la restricțiile care împiedicau anterior dezvoltatorii să reducă semnificativ prețurile – oferind pieței mai multă libertate de a găsi un preț de echilibru globalpropertyguide.com. Pentru a gestiona dezvoltatorii cu probleme și proiectele neterminate, a fost implementat un sistem de „listă albă”: Shanghai a colaborat cu guvernul central pentru a asigura finanțare pentru finalizarea proiectelor blocate, inclusiv prin permiterea întreprinderilor locale de stat să achiziționeze unități nevândute pentru locuințe accesibile globalpropertyguide.com. Până la sfârșitul anului 2024, băncile aprobaseră finanțare pentru peste 5.300 de astfel de proiecte „listă albă” la nivel național (aproape 1,4 trilioane CNY), ceea ce a ajutat la protejarea intereselor cumpărătorilor și la prevenirea vânzărilor în pierdere practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. Shanghai a adoptat de asemenea programe inovatoare precum inițiativa „trade-in” a locuințelor menționată anterior (înlocuire casă veche cu una nouă, cu discount de la dezvoltator) pentru a stimula tranzacțiile practiceguides.chambers.com.
Politici de urbanism și dezvoltare: Din punct de vedere al urbanismului, Shanghai menține o viziune pe termen lung de creștere echilibrată. Planul general al orașului (2017–2035) pune accent pe limitarea populației la aproximativ 25 de milioane și pe controlarea expansiunii necontrolate, concentrându-se în schimb pe reînnoirea urbană și îmbunătățirea calității vieții. În concordanță cu aceasta, politicile încurajează reamenajarea vechilor zone urbane (subvențiile pentru renovarea mahalalelor au fost majorate în 2024 practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com) și creșterea ofertei de locuințe de închiriat și locuințe accesibile. De exemplu, Shanghai a convertit unele terenuri comerciale în folosință rezidențială pentru locuințe de închiriat și susține construirea de unități de închiriat subvenționate de stat (uneori prin reconversia stocului comercial nevândut) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Există, de asemenea, un impuls pentru clădiri verzi și sustenabilitate – noile dezvoltări din Shanghai sunt ghidate de standarde verzi stricte pe măsură ce orașul se aliniază cu obiectivele naționale de reducere a emisiilor de carbon.
Reguli privind proprietatea străină: Deși politicile interne s-au relaxat, reglementările privind proprietatea străină rămân relativ stricte. În general, persoanele străine pot achiziționa doar o singură proprietate rezidențială în Shanghai (și în alte orașe din China), iar aceasta trebuie să fie pentru uz personal (nu pentru închiriere sau investiții) globalpropertyguide.com. Un cumpărător străin trebuie, de obicei, să locuiască în China cel puțin un an pentru muncă sau studii și să obțină aprobarea pentru a cumpăra globalpropertyguide.com. Mai mult, străinii nu pot investi colectiv în mai multe proprietăți decât prin intermediul unor companii speciale, din cauza regulilor existente din 2006 care au ca scop prevenirea influxurilor speculative de capital străin globalpropertyguide.com. Aceste reguli fac ca cumpărătorii străini să reprezinte o fracțiune foarte mică din piața imobiliară din Shanghai, cei mai mulți fiind expatriați care achiziționează o locuință pentru uz personal. În sectorul comercial, investițiile instituționale străine sunt permise (Shanghai nu are o cotă separată pentru achiziționarea de imobile comerciale de către străini, în afara politicilor naționale), însă tranzacțiile mai mari necesită în continuare înregistrare la autorități și, în unele cazuri, aprobarea schimbului valutar pentru a introduce fonduri. Includerea Shanghai-ului în Zonele Pilot de Liber Schimb a simplificat ușor anumite proceduri pentru firmele străine care achiziționează birouri pentru propriile activități resourcehub.bakermckenzie.com resourcehub.bakermckenzie.com, dar nu a fost introdusă nicio liberalizare majoră a dreptului de proprietate pentru străini până în 2025. Accentul s-a pus, în schimb, pe crearea unui mediu mai prietenos pentru afacerile străine (de exemplu, închiriere mai ușoară, extinderea termenelor de concesiune a terenurilor etc.), nu pe încurajarea achizițiilor speculative de către străini.
În rezumat, mediul politic din Shanghai în 2025 este orientat către susținerea unei piețe imobiliare stabile și sănătoase. Deviza guvernului s-a schimbat în „locuințele sunt pentru locuit, nu pentru speculații – dar nici pentru stagnare.” Combinarea restricțiilor de achiziție relaxate, finanțării mai ieftine, reducerilor de taxe și inițiativelor de dezvoltare vizează stimularea cererii reale și reducerea stocului fără a reinflama o bulă imobiliară. Până acum, aceste măsuri au arătat un succes inițial în consolidarea încrederii news.cgtn.com. În continuare, oficialii au indicat că vor monitoriza piața și ar putea introduce mai mult sprijin dacă va fi nevoie pentru a asigura o tranziție lină. De exemplu, noi reduceri ale ratei dobânzii sau chiar achiziții directe de locuințe nevândute de către guvern (o măsură discutată la nivel național) ar putea fi implementate dacă declinul persistă globalpropertyguide.com reuters.com. Totuși, factorii de decizie merg pe o linie subțire – încercând să revitalizeze piața și să susțină sentimentul public, evitând totodată revenirea la speculații necontrolate și păstrând în minte accesibilitatea pe termen lung. Investitorii și cumpărătorii de locuințe se pot aștepta astfel la o politică generală acomodativă în Shanghai pe termen scurt, deși una calibrată cu grijă la condițiile locale.
5. Factori Economici și Demografici
O serie de factori economici și demografici stau la baza tendințelor imobiliare din Shanghai, influențând atât cererea, cât și oferta:
- Crestere economică și compoziția industrială: Shanghai este centrul comercial și financiar al Chinei, cu un PIB de aproximativ 4,5 trilioane RMB (circa 700 miliarde de dolari) în 2024. După o încetinire cauzată de pandemie (și o scădere notabilă în timpul carantinei din 2022), economia Shanghaiului și-a revenit la o creștere de aproximativ 3,1% în 2023 și se estimează că va accelera spre 4,7–5% creștere în 2025 cbre.com, susținută de politici de stimulare și de revigorarea consumului. Această performanță economică susține piața imobiliară prin venituri mai mari și extinderea afacerilor. Industriile de bază ale Shanghaiului – finanțe, servicii profesionale, comerț, producție avansată (de exemplu, semiconductori, biotehnologie) și tehnologie – generează cerere pentru diverse tipuri de proprietăți. De exemplu, sectorul financiar și fintech în plină expansiune determină absorbția birourilor de clasa A în Lujiazui și Pudong, în timp ce sectoarele de producție și logistică (auto, electronice, e-commerce) susțin cererea pentru terenuri industriale și depozite. Impulsul orașului spre economia digitală și cercetare-dezvoltare (cu zone desemnate pentru “știință și inovație”) stimulează nevoia de birouri specializate și facilități de cercetare. Per ansamblu, economia diversificată și de înaltă valoare a Shanghaiului oferă o bază fundamentală solidă pentru piața imobiliară, distingându-l de orașele mai slabe, dependente de o singură industrie sau de construcții speculative.
- Populație și demografie: Populația Shanghaiului este una dintre cele mai mari din orice oraș din lume, situându-se oficial la circa 24,76 milioane în 2022. Creșterea populației orașului s-a temperat – Shanghai a înregistrat de fapt o ușoară scădere netă a populației în 2022 din cauza factorilor asociați COVID și a unor controale mai stricte ale rezidenței, însă această situație este de așteptat să fie temporară. Pe termen lung, Shanghai intenționează să limiteze populația la circa 25 de milioane până în 2035 pentru a gestiona resursele, conform Planului Urbanistic General. Din punct de vedere demografic, Shanghai este un oraș în curs de îmbătrânire: vârsta medie este în creștere, iar rata natalității este scăzută (conform tendințelor la nivel național). Totuși, continuă să atragă tineri profesioniști și absolvenți din întreaga Chină datorită oportunităților numeroase de angajare și a salariilor mai mari. Acest flux continuu de talente (Shanghai a înregistrat anual zeci de mii de noi rezidenți cu studii universitare prin sistemul de punctaj pentru hukou) înseamnă cerere constantă pentru locuințe de închiriat și apartamente pentru debutanți. Prezența unei forțe de muncă educate, numeroase și a unei clase medii înstărite (venitul disponibil pe cap de locuitor în Shanghai este aproape dublu față de media națională) crește cererea pentru locuințe de calitate și stimulează segmentul de lux. Pe de altă parte, îmbătrânirea populației crește interesul pentru facilități de tip senior living și ar putea reduce ușor vânzările de locuințe pe termen lung, deoarece mai mulți vârstnici aleg să rămână în propriile case. Dar, în viitorul previzibil, urbanizarea și concentrarea de talente cântăresc mai mult decât îmbătrânirea populației în Shanghai – orașul rămâne un magnet pentru migranții ambițioși, ceea ce susține cererea de locuințe.
În concluzie, profilul economic robust al Shanghaiului și rolul său de magnet pentru talente sunt avantaje pentru piața imobiliară, determinând cerere pe termen lung la nivelul tuturor sectoarelor. Totuși, costurile ridicate ale proprietăților și o populație în curs de îmbătrânire reprezintă provocări pe care orașul trebuie să le gestioneze. Abordarea guvernului – concentrare pe industrii cu valoare adăugată, susținerea inovării și investiții masive în infrastructură și locuințe sociale – urmărește să asigure că schimbările economice și demografice susțin o piață imobiliară sustenabilă. Pe măsură ce Shanghaiul continuă să evolueze către un oraș mai orientat spre cunoaștere și la nivel global, acești factori vor modela tipurile de imobiliare care vor fi cerute (se prevede o creștere a cererii pentru birouri inteligente, parcuri de inovare, închirieri de lux etc.) în următorii ani.
6. Proiecte de dezvoltare viitoare și planuri de infrastructură
Peisajul Shanghaiului va fi remodelat în următorii ani prin proiecte de dezvoltare ambițioase și planuri de infrastructură, multe dintre ele deja în curs de desfășurare ca parte a Planului de Acțiune pentru 2025 și a viziunii pe termen lung pentru 2035 ale orașului. Aceste inițiative sunt pregătite să aibă un impact semnificativ asupra sectorului imobiliar, deschizând noi piețe, îmbunătățind conectivitatea și concentrând dezvoltarea în zone strategice. Mai jos sunt enumerate câteva dintre proiectele și planurile majore:
Dezvoltarea „Cinci Orașe Noi”: Un pilon central al planificării viitoare a Shanghaiului este dezvoltarea a cinci orașe noi de mari dimensiuni la periferia metropolitană – Jiading, Qingpu, Songjiang, Fengxian și Nanhui (Lingang). Acestea nu sunt doar cartiere dormitor, ci sunt concepute ca orașe satelit independente, fiecare având ca țintă 0,5–1 milion de noi rezidenți până în 2035 și propriile specializări economice english.shanghai.gov.cn. În 2021, Shanghai a lansat această strategie, iar până în 2025 a fost prezentat un Plan de Acțiune detaliat pentru a accelera dezvoltarea acestora english.shanghai.gov.cn. De exemplu: Jiading New City se concentrează pe industriile auto și de echipamente de înaltă tehnologie; Qingpu New City pe economia digitală (inclusiv un „eMobile Park” dedicat internetului mobil) english.shanghai.gov.cn english.shanghai.gov.cn; Songjiang New City pe tehnologie și, posibil, pe turism cultural; Fengxian pe biotehnologie și cosmetice (găzduiește un cluster „Valley Beauty”); iar Nanhui/Lingang pe producție avansată (vehicule electrice, aerospațiale) și industrii maritime. Fiecare oraș nou primește infrastructură substanțială: noi autostrăzi, extinderi de metrou sau cale ferată suburbană și facilități publice modernizate. Impactul asupra imobiliarelor: aceste noduri devin puncte fierbinți pentru dezvoltări imobiliare. Suprafațe mari de teren sunt alocate pentru locuințe noi, districte comerciale și parcuri logistice în aceste zone, atrăgând dezvoltatori și investitori. În Lingang, de exemplu, de când a devenit zonă economică specială, cererea pentru proprietăți rezidențiale a crescut pe măsură ce angajații din domeniul tehnologic s-au mutat, iar prețurile au crescut de la un nivel foarte scăzut. În următorul deceniu, pe măsură ce aceste orașe noi se dezvoltă, vor reduce presiunea asupra centrului Shanghai și vor crea noi subpiețe – probabil cu locuințe mai accesibile comparativ cu zona centrală, atrăgând astfel cumpărătorii la prima achiziție și familiile tinere. Deja până în mai 2024, statutul de oraș de prim rang al Shanghaiului nu l-a împiedicat să se alăture programului „trade-in”, unde rezidenții din districtele centrale au fost încurajați să schimbe apartamentele vechi urbane cu locuințe noi în aceste orașe noi practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com, demonstrând angajamentul orașului de a orienta creșterea spre exterior.
Proiecte majore de infrastructură: Guvernul din Shanghai investește masiv pentru a susține aceste dezvoltări și pentru eficiența urbană generală. După cum s-a menționat, extinderile rețelei de metrou sunt în curs – Shanghai plănuiește să depășească 830 km de linii de metrou până în 2025. Proiectele cheie programate până la sfârșitul lui 2025 includ extinderea spre vest a Liniei 2 de metrou (îmbunătățind conectivitatea către zona periferică Qingpu) și Faza a 2-a a Liniei 18 de metrou, precum și progrese pe noile linii cum ar fi Linia 20 english.shanghai.gov.cn english.shanghai.gov.cn. Un proiect deosebit de transformator este conectivitatea Insulei Chongming: o nouă linie Chongming (posibil un metrou sau o linie feroviară) va integra vasta Insulă Chongming (la gura de vărsare a fluviului Yangtze) în rețeaua de tranzit urban a Shanghaiului english.shanghai.gov.cn. Acest lucru ar putea debloca dezvoltarea imobiliară pe Chongming, care până acum a fost în mare parte rurală și concentrată pe ecologie. De asemenea, extinderile feroviare de mare viteză – Shanghai va fi capătul estic al unei căi ferate de mare viteză Shanghai–Chengdu care traversează țara english.shanghai.gov.cn. La finalizare (sfârșitul anilor 2020), acest lucru va consolida legătura Shanghaiului cu provinciile din interior și cel mai probabil va crește activitatea comercială (și implicit cererea pentru birouri/hoteluri) în jurul noilor noduri feroviare. Un alt proiect este modernizarea căii navigabile Youdungang (portul Yudan) english.shanghai.gov.cn, care, deși tehnică, va îmbunătăți transportul naval al orașului și ar putea stimula dezvoltarea imobiliară industrială legată de port în zone precum Pudong și Baoshan. Mai mult, Shanghai își extinde capacitatea aeroportuară: Aeroportul Internațional Pudong construiește un nou terminal și noi sateliți pentru terminal, iar planificarea pentru un posibil al treilea aeroport este în desfășurare – asigurând că orașul rămâne un hub global al aviației. Toate aceste proiecte, susținute de un buget record de infrastructură de 240 miliarde CNY în 2025 english.shanghai.gov.cn, nu doar că generează activitate în construcții (beneficiind companiile de construcții și vânzările de terenuri), ci fac și mai multe zone ale orașului viabile pentru dezvoltare imobiliară prin reducerea timpilor de deplasare.
Dezvoltări comerciale și culturale de anvergură: Orașul vede, de asemenea, mai multe proiecte de referință care vor adăuga la peisajul său urban și la oferta sa culturală. Un exemplu este Legoland Shanghai Resort, aflat în construcție în zona de vest Qingpu, care se preconizează că va fi deschis în jurul anilor 2024–2025 cambridgenetwork.co.uk. Acest mare parc tematic (primul Legoland din China) va stimula, cel mai probabil, turismul și dezvoltarea în apropiere – hoteluri, spații comerciale și îmbunătățirea transportului pentru vizitatori. Un alt exemplu este Shanghai Zhangjiang Science City, care nu este un singur proiect, ci un district de inovare în expansiune; până în 2025 vor fi finalizate noi facilități de referință precum Zhangjiang Laboratory (o clădire de laborator de cercetare la nivel național finalizată în 2025) cambridgenetwork.co.uk cambridgenetwork.co.uk. Astfel de proiecte consolidează ecosistemul tehnologic al Shanghaiului și cresc cererea de birouri, laboratoare și locuințe pentru cercetători. Pe partea culturală, continuă regenerarea West Bund și North Bund: acestea implică transformarea fostelor zone industriale de pe malul apei în cartiere mixte cu muzee de artă, galerii, birouri (West Bund) și un nou cluster de centre financiare (North Bund). Fiecare va livra milioane de metri pătrați de spații comerciale în următorul deceniu. Shanghai construiește, de asemenea, numeroase campusuri universitare și spitalicești noi (de obicei amplasate în districtele exterioare pentru a ancora acele comunități), ceea ce poate stimula dezvoltarea rezidențială și comercială din vecinătate.
Regenerare urbană: Dezvoltarea viitoare a Shanghaiului nu presupune doar noi zone – este vorba și despre reînnoirea sectoarelor urbane vechi. Orașul a identificat multe comunități rezidențiale învechite care urmează să fie renovate sau reconstruite. Există programe pentru adăugarea lifturilor în blocurile vechi fără lift, îmbunătățirea spațiilor verzi sau, în unele cazuri, dărâmarea aleilor degradate (longtang) pentru a construi locuințe moderne. O inițiativă notabilă este planul de reamenajare a unor părți din districtele centrale Huangpu și Hongkou pentru a crea locuințe moderne, cu venituri mixte, păstrând totodată arhitectura istorică. Aceste eforturi, deși individual sunt de scară mai mică, per ansamblu sporesc valoarea proprietăților și condițiile de trai din nucleul orașului, asigurând că terenurile valoroase din centru continuă să evolueze și să nu intre în degradare.
Impact asupra pieței imobiliare: Proiectele și planurile menționate vor avea mai multe efecte. Îmbunătățirile infrastructurii (liniile de metrou, drumurile) duc de obicei la creșteri ale valorii proprietăților în zonele nou conectate – de exemplu, prețurile din jurul stațiilor de pe noua extindere a Liniei 18 au început să crească anticipat. Noile parcuri industriale și științifice, precum cele incluse în Planul de Acțiune, vor crea sub-piețe locale de birouri/industrie, adesea însoțite de cerere de locuințe pentru angajați în apropiere. Cele cinci orașe noi, dacă vor avea succes, vor crea o piață imobiliară multi-polară unde Shanghai va avea mai multe CBD-uri secundare (similar modului în care Tokyo sau Londra au mai multe centre de afaceri). Aceasta ar putea modera extremele de preț prin distribuirea cererii, dar ar putea crea și noi zone exclusiviste dacă aceste centre vor prospera. În pregătire, guvernul din Shanghai a accentuat în aprilie 2025 o abordare „de jos în sus”, unde fiecare guvern de district este împuternicit să atragă industrii și să planifice comunități în aceste orașe noi english.shanghai.gov.cn. Acest lucru indică un sprijin politic puternic, ceea ce este promițător pentru dezvoltarea lor.
Per ansamblu, agenda de dezvoltare viitoare a Shanghaiului este îndrăzneață și cuprinzătoare, atingând toate sectoarele: transport, industrie, locuințe, cultură. Pentru investitori și dezvoltatori, aceasta înseamnă oportunități ample în locații noi și tipuri noi de active (de exemplu, parcuri industriale în Fengxian, parcuri de industrii creative în Qingpu, facilități turistice în Songjiang etc.). Înseamnă și că peisajul concurențial se va schimba – centrul orașului nu va mai fi singura atracție pe măsură ce aceste inițiative sunt implementate. Până în jurul anului 2030, este probabil ca Shanghai să fie o metropolă mai răsfirată, cu opțiuni de locuințe îmbunătățite și un centru mai puțin aglomerat, datorită, în mare măsură, semințelor plantate acum, în 2025.
7. Riscuri și incertitudini
Deși perspectivele pentru piața imobiliară din Shanghai prezintă multe aspecte pozitive, ele nu sunt lipsite de riscuri și incertitudini semnificative. Părțile interesate ar trebui să fie atente la următorii factori de risc majori care ar putea afecta negativ piața în anii următori:
- Vânturi macroeconomice nefavorabile: Traiectoria economică generală a Chinei reprezintă cel mai mare risc. O creștere a PIB-ului mai lentă decât se aștepta sau o „aterizare dură” a economiei naționale ar reduce cererea de locuințe și expansiunea corporativă. În prezent, economia Chinei se confruntă cu provocări precum încrederea scăzută a consumatorilor, șomajul ridicat în rândul tinerilor și cererea slabă de export. Dacă aceste probleme persistă sau se agravează, chiar și Shanghaiul – cu economia sa robustă – ar resimți impactul în ceea ce privește reducerea tranzacțiilor imobiliare și a absorbției. De exemplu, dacă creșterea PIB-ului scade mult sub ținte, gospodăriile pot amâna achizițiile importante (locuințe), iar firmele pot opri extinderea (afectând birourile). Sondajul Reuters menționat anterior subliniază această îngrijorare: analiștii nu se așteaptă la o redresare pe scară largă a sectorului imobiliar cel puțin până în 2026 reuters.com reuters.com, reflectând o atitudine precaută. În plus, orice reapariție a COVID-19 sau șocuri similare ar putea perturba activitatea economică. Totuși, diversificarea Shanghaiului și capacitatea guvernului de a implementa stimulente (așa cum s-a văzut recent cu reducerile de rate și investițiile în infrastructură finanțate prin obligațiuni) oferă un anumit grad de protecție.
- Probleme structurale pe piața imobiliară: Efectele boom-ului imobiliar din China continuă să lase o umbră. Un risc major este supraoferta și datoriile dezvoltatorilor, care persistă. La nivel național, un exces de locuințe nevândute (în special în orașele mai mici) și proiecte neterminate au erodat încrederea cumpărătorilor reuters.com reuters.com. În Shanghai, acest fenomen este mai puțin acut datorită cererii ridicate, dar orașul nu este complet imun. Dacă dezvoltatorii cu proiecte în Shanghai (unii dintre ei, precum Evergrande sau Sunac, s-au confruntat cu defaulturi) nu își pot respecta angajamentele, acest lucru ar putea afecta încrederea pe piața locală. Până acum, guvernul din Shanghai a fost proactiv în asigurarea finalizării proiectelor locale (prin sprijin financiar tip “whitelist” practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com), însă presiunea financiară asupra dezvoltatorilor rămâne un risc – aceasta ar putea duce la mai puține lansări noi sau la reduceri agresive de preț pentru a obține lichidități, ceea ce ar putea duce la scăderea generală a prețurilor pe piață. Mai mult, rata ridicată de neocupare și supraoferta din sectorul office reprezintă o problemă structurală care ar putea dura ani pentru a fi soluționată; un grad ridicat de neocupare pe termen lung poate duce la vânzări sub presiune ale clădirilor, ceea ce poate apăsa negativ asupra evaluărilor la nivelul întregului oraș.
- Datoria administrației locale și limitele politicilor: Guvernele locale din China, inclusiv cel al Shanghaiului, au acumulat datorii semnificative, parțial din cauza scăderii veniturilor din vânzarea de terenuri pe fondul crizei imobiliare. Shanghai-ul plănuiește investiții mari în infrastructură finanțate prin obligațiuni english.shanghai.gov.cn english.shanghai.gov.cn, însă dacă problemele legate de datorii locale se agravează (o situație prezentă în alte provincii), acest lucru ar putea limita capacitatea Shanghaiului de a continua investițiile masive sau de a oferi subvenții. O retragere a cheltuielilor publice ar elimina un sprijin esențial pentru sectoarele imobiliar și construcții. În plus, deși politicile actuale sunt de relaxare, există limite privind cât de departe pot merge autoritățile fără a reaprinde riscurile speculative sau problemele legate de inegalitate. De exemplu, eliminarea completă a tuturor restricțiilor la achiziția de locuințe în Shanghai ar putea declanșa o frenezie, iar acest lucru este sensibil din punct de vedere politic. Guvernul trebuie să echilibreze stimulentele cu asigurarea “accesibilității locuinței” și să evite o nouă bulă imobiliară, ceea ce reprezintă un drum politic dificil.
- Riscuri geopolitice și externe: Shanghai, ca oraș global, este expus la factori internaționali. Tensiunile comerciale și tehnologice SUA–China au avut deja un impact: tarifele și controalele la export au lovit unele sectoare de producție, iar firmele străine sunt precaute. Sondajul Reuters a menționat escaladarea războiului comercial ca factor care ar putea diminua și mai mult sentimentul cumpărătorilor de locuințe și creșterea economică reuters.com. Într-un scenariu negativ, escaladarea bruscă a tensiunilor geopolitice (războiul comercial devenind decuplare financiară sau sancțiuni) ar putea determina corporațiile multinaționale să reducă semnificativ operațiunile din China, reducând cererea pentru imobiliare comerciale. De asemenea, ar putea limita influxul de capital străin sau ar putea determina investitorii chinezi să prefere investițiile în străinătate în locul celor domestice (fuga de capital), ceea ce ar afecta investițiile imobiliare. Un alt aspect îl reprezintă condițiile financiare globale: deși ratele dobânzilor în China sunt în scădere, dacă la nivel global ratele rămân ridicate sau apare o nouă criză financiară, lichiditatea ar putea fi restricționată. Imobiliarele din Shanghai sunt relativ izolate de piețele globale de credit (datorită controalelor de capital din China), însă o recesiune globală majoră ar afecta afacerile orientate spre export și, potențial, averea investitorilor cu valoare netă mare, ceea ce ar afecta indirect piața imobiliară.
- Executarea politicilor și probleme sociale: Există și incertitudini legate de implementarea și succesul planurilor ambițioase ale Shanghaiului. Dacă “cinci noi orașe” nu reușesc să atragă suficientă industrie sau rezidenți (de exemplu, dacă oamenii continuă să prefere centrul Shanghaiului sau dacă locurile de muncă nu apar în acele noduri), rezultatul ar putea fi infrastructură subutilizată și potențial un surplus de ofertă pe aceste piețe suburbane. Guvernul mizează pe aceste planuri pentru a canaliza creșterea, deci o performanță slabă ar reprezenta un obstacol. Factorii sociali, precum acceptarea publică a relocării pentru reamenajarea urbană, contează de asemenea – rezistența la demolare sau relocare ar putea încetini proiectele de regenerare. Și, ca în orice oraș mare, aspecte precum congestia traficului, preocupările de mediu și furnizarea serviciilor publice pot influența atractivitatea imobiliară. Shanghai trebuie să gestioneze poluarea și riscurile climatice (fiind un oraș de coastă, creșterea pe termen lung a nivelului mării este o preocupare) – acestea nu sunt imediate, dar contează pentru dezvoltarea durabilă.
- Sentimentul pieței și încrederea: În final, un risc intangibil, dar critic, este încrederea pieței. Sectorul imobiliar din China este descris ca trecând printr-o criză de încredere din 2021. Dacă cumpărătorii și investitorii cred că prețurile vor continua să scadă, ar putea să aștepte pe margine (ceea ce devine o frână auto-întreținută pe piață). Restabilirea încrederii este astfel esențială. Politicile implementate urmăresc acest lucru, iar începutul lui 2025 a arătat o anumită dinamică pozitivă news.cgtn.com. Totuși, orice greșeală – de exemplu, dacă un dezvoltator important dă faliment în Shanghai sau are loc o schimbare bruscă de politică – ar putea deteriora rapid sentimentul pieței.
În concluzie, piața imobiliară din Shanghai, deși mai rezistentă decât majoritatea, se confruntă cu riscuri de scădere generate de incertitudini macroeconomice, excedente structurale și factori externi. Fundamentele solide ale orașului și sprijinul politicilor atenuază aceste riscuri într-o anumită măsură, însă părțile interesate ar trebui să ia în considerare scenarii precum o recuperare mai lentă sau zone punctuale de corecție a prețurilor dacă vânturile potrivnice se amplifică. Măsurile prudente, precum diversificarea investițiilor între diferitele tipuri de proprietăți și menținerea unui grad sănătos de îndatorare, sunt recomandabile. Shanghai a traversat cicluri și șocuri anterioare (de la SARS în 2003 la criza financiară globală din 2008 și până la lockdown-ul din 2022), iar de fiecare dată piața imobiliară și-a revenit puternic. Astfel, deși contextul actual necesită prudență, traiectoria pe termen lung pentru imobiliarele din Shanghai rămâne în mare parte pozitivă – cu condiția ca aceste riscuri cheie să fie gestionate și rezolvate treptat.
Concluzie
În 2025, piața imobiliară a Shanghai-ului se află la un punct de inflexiune. Sectorul rezidențial se stabilizează și chiar prosperă la vârful pieței, susținut de politici sprijin și de cererea constantă pentru locuințe în cel mai important oraș al Chinei. Sectoarele comerciale se confruntă cu provocări – birourile și spațiile logistice, în special, trec printr-o perioadă de ajustare cu rate ridicate de neocupare și o putere de negociere crescută a chiriașilor – totuși, rolul Shanghai-ului ca hub de afaceri asigură menținerea cererii pentru active de calitate. Încrederea investitorilor începe să revină, datorită scăderii prețurilor și relaxării creditului, iar decidenții politici sunt ferm la conducere, implementând măsuri pentru a ghida piața către o „aterizare lină” și un viitor sustenabil. Fundamentele economice și demografice din Shanghai – o populație bogată, în creștere (deși îmbătrânită) și o economie orientată spre inovație – oferă o bază solidă de care multe alte orașe nu dispun. Mai mult, investițiile vizionare ale Shanghai-ului în noi zone urbane și infrastructură arată că orașul nu planifică doar pentru redresare, ci pentru o nouă fază de creștere și evoluție urbană.
Privind înainte, se poate anticipa că Shanghai va continua să echilibreze stabilizarea pe termen scurt a pieței cu dezvoltarea strategică pe termen lung. Prețurile locuințelor din oraș vor înregistra probabil o creștere modestă după corecția actuală, segmentul de lux rămânând deosebit de solid. Piața birourilor își va reveni mai lent, însă pe măsură ce oferta excedentară va fi absorbită și vor apărea noi oportunități economice (de exemplu în tehnologie și finanțe), gradul de ocupare se va îmbunătăți. Până la finalul anilor 2020, orizontul și harta metroului Shanghai-ului se vor fi extins – cu noi sub-centre în Jiading, Lingang și nu numai – reflectând adaptarea orașului la provocările urbane moderne. Desigur, riscurile persistă, iar norocul Shanghai-ului este strâns legat de cel al Chinei și al lumii. Totuși, dacă trecutul este o indicație, dinamismul și importanța strategică a Shanghai-ului sugerează că orașul va reuși probabil să navigheze aceste provocări și să rămână în avangarda pieței imobiliare din China.
Surse:
- JLL Shanghai Property Market Review, 1T 2025 joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn
- CBRE China Real Estate Outlook 2025 cbre.com cbre.com
- Global Property Guide – Analiză a Pieței Rezidențiale din China 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
- Reuters (mai 2025) – Analiști despre perspectivele pieței imobiliare din China reuters.com reuters.com
- CGTN News – Politici de stimulare a pieței imobiliare din Shanghai, mai 2024 news.cgtn.com news.cgtn.com
- Chambers (Merits & Tree) – Tendințe ale Pieței Imobiliare din China 2024 practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com
- Guvernul Municipal Shanghai publică (2025) english.shanghai.gov.cn english.shanghai.gov.cn
- Savills China Market Outlook 2025 pdf.savills.asia pdf.savills.asia
- Bloomberg/JingDaily – Perspective asupra pieței de lux din Shanghai japantimes.co.jp
- GlobalPropertyGuide – Restricții pentru cumpărarea de către străini globalpropertyguide.com
