St. Moritz Imobiliare 2025: În interiorul boom-ului de lux alpin & Previziuni pentru viitor

St. Moritz, legendarul stațiune de schi elvețiană, se află în fruntea pieței imobiliare alpine ca una dintre cele mai scumpe și exclusive locații de proprietăți din lume. În 2025, prețurile proprietăților rămân la niveluri amețitoare – mai mari decât oricare altă stațiune alpină – cu reședințele de lux care solicită 40.000+ CHF pe metru pătrat (și 50.000+ CHF pentru proprietăți cu adevărat de trofeu) ubs.com ubs.com. Piața a explodat în timpul pandemiei și acum se află la maxime istorice, susținută de statutul Elveției de refugiu sigur și de penuria cronică de locuințe ubs.com ginesta.ch. Acest raport cuprinzător examinează tendințele rezidențiale, comerciale și ultra-luxoase, oferă date istorice și actuale despre prețuri și analizează previziuni pentru anii următori. De asemenea, analizăm randamentele din chirii, proiecte noi, reguli pentru cumpărătorii străini, considerații fiscale și factori de cerere – comparând St. Moritz cu alte piețe de lux elvețiene și alpine.

(Toate prețurile sunt în franci elvețieni. 1 CHF ≈ 1 EUR în 2025.)

Tendințe pe piața rezidențială în 2025

Piața imobiliară rezidențială din St. Moritz rămâne extrem de restrânsă și costisitoare. După un boom extraordinar în perioada pandemiei, cererea s-a normalizat la nivelurile de dinainte de 2020, însă rămâne robustă ginesta.ch. Cumpărătorii au devenit puțin mai atenți la valoare, iar tranzacțiile durează acum ceva mai mult, dar prețurile se mențin la niveluri record ginesta.ch. Această stabilitate este susținută de oferta extrem de redusă – construcțiile noi sunt sever limitate – și de interesul constant al cumpărătorilor elvețieni și internaționali bogați.

Ofertă limitată: Peste jumătate din stocul de locuințe din St. Moritz (≈55%) reprezintă a doua locuință (apartamente de vacanță) ginesta.ch ginesta.ch. Construcția de noi reședințe de vacanță s-a oprit practic după „inițiativa pentru a doua locuință” (legea Lex Weber) din Elveția din 2012, care interzice acordarea de noi autorizații pentru locuințe de vacanță în comunități în care ponderea acestora depășește 20% din stoc ginesta.ch. În St. Moritz, unde locuințele secundare depășesc cu mult această limită, construcțiile noi sunt extrem de rare, iar inventarul total de locuințe crește cu <1% pe an ginesta.ch. Această lipsă structurală susține prețurile ginesta.ch. Chiar și după ce cererea post-Covid s-a temperat de la niveluri frenetice la unele doar puternice, condițiile unei piețe a vânzătorului persistă – cu rate de disponibilitate ~2,3% pentru apartamente și 2,5% pentru case (mult sub nivelul “echilibrat” de 6–8%) ginesta.ch.
Niveluri de preț: Proprietățile rezidențiale din St. Moritz au prețuri de top la nivel elvețian. Chiar și condominiile de gamă medie din oraș se tranzacționează în jur de CHF 20.000–25.000/m², în timp ce apartamentele de lux ajung la CHF 25.000–32.000/m² – iar penthouses sau chalet-uri cu vedere la lac cu adevărat excepționale pot depăși cu mult aceste valori* ginesta.ch ginesta.ch. În cele mai căutate adrese din St. Moritz, precum Via Suvretta sau Via Brattas, chalet-urile mari depășesc în mod obișnuit CHF 40.000+ pe m², iar câteva proprietăți „unicorn” au atins prețuri de șase cifre CHF pe m² ginesta.ch ubs.com. Chiar și casele unifamiliale mai vechi (un segment foarte mic) costă cel puțin CHF 26.000/m², în timp ce vilele moderne în locații de top ajung adesea la CHF 39.000/m² sau mai mult ginesta.ch. Prin comparație, prețul median cerut pentru o casă tipică (toate dimensiunile/locațiile) în St. Moritz este de aproximativ CHF 13.300/m² la jumătatea anului 2025 (cu o plajă de ~CHF 8.000–18.600) homegate.ch – reflectând că chiar și proprietățile „medii” de aici sunt costisitoare. În ultimii 4 ani, prețurile caselor din St. Moritz au crescut cu +52% în franci elvețieni homegate.ch, ilustrând aprecierea meteorică din 2019 până în prezent.
Plafon post-pandemic: După o scurtă scădere în 2015–2018, valorile au crescut brusc în perioada 2020–2022 pe fondul unei tendințe de refugiu spre stațiunile alpine ginesta.ch. Până în 2023, prețurile au atins noi maxime și creșterea s-a stabilizat de atunci – în special pentru apartamente. Valorile apartamentelor s-au triplat aproximativ (+190%) din 2000, iar valorile caselor au crescut cu ~175% din 2000 ginesta.ch. După creșteri de ~5–6% anual la începutul anilor 2020, 2024 a adus doar majorări modeste. De fapt, agenții locali notează că presiunea ascendentă asupra prețurilor s-a „stabilizat” la un plafon ridicat ginesta.ch. Cumpărătorii nu mai sunt într-o stare de „panic-buy”; ei negociază mai dur și prioritizează valoarea corectă și locația premium ginesta.ch. Cu toate acestea, prețurile rămân la niveluri record, susținute de stocurile minime și de cererea constantă din partea cumpărătorilor de lifestyle cu venituri mari ginesta.ch. Pe scurt, piața rezidențială din 2025 se menține într-un pattern de așteptare la vârf – stabilă, extrem de scumpă, cu fluctuații minore, dar fără corecții majore.

Tendințe în segmentul ultra-lux și chaleturi de schi

Segmentul de proprietăți ultra-luxoase („Prime”) din St. Moritz continuă să conducă lumea alpină atât în ceea ce privește prestigiul, cât și prețul. Și-a menținut coroana ca cea mai scumpă piață de case de schi din Alpi ubs.com. În 2024, prețurile prime din St. Moritz au crescut cu aproximativ +5,6% de la an la an, depășind majoritatea concurenților knightfrank.com. Acest lucru a ridicat valorile din segmentul prime cu ~27% peste nivelurile din 2019 – o creștere remarcabilă în doar cinci ani ubs.com. Tendințele cheie din acest segment de elită includ:

Atractivitate globală pentru miliardari: Cererea la nivelul de top este cu adevărat internațională. Cumpărătorii cu avere foarte mare din Europa, America de Nord, Orientul Mijlociu și nu numai prețuiesc St. Moritz pentru exclusivitatea sa „Top of the World” și stabilitatea elvețiană ubs.com. Chiar dacă piețele financiare globale au fluctuat în 2023–24, cei bogați au continuat să cumpere aici, considerând proprietățile imobiliare elvețiene drept un activ de refugiu sigur ubs.com. Francul elvețian puternic a făcut ca locuințele de lux elvețiene să fie mai scumpe pentru străini, dar această barieră valutară a fost compensată de dorința multor cumpărători de a avea o reședință sigură în Alpi ubs.com. Reputația contează: Brandul vechi de un secol al St. Moritz ca enclavă de iarnă plină de farmec (de două ori gazdă a Jocurilor Olimpice de iarnă) continuă să atragă o clientelă de elită și cumpărători interesați de investiții-migrație ce caută un punct de sprijin în stilul de viață elvețian.
Atenuarea impulsului prețurilor: După doi ani de creștere cu două cifre, impulsul creșterii prețurilor de top a încetinit semnificativ în 2024. Potrivit UBS, câștigurile de preț din segmentul elvețian de lux s-au înjumătățit la ~+1,2% în medie în 2024 (față de aproximativ +3% în anul precedent) ubs.com. În cazul St. Moritz, prețurile apartamentelor de tip condominium au crescut totuși cu aproximativ 3% în ultimul an, dar cabanele de top au înregistrat creșteri nule sau insignifiante ubs.com. Practic, piața luxului a atins un plafon al prețurilor după suprasarcinile anterioare ubs.com. Cumpărătorii au rămas interesați, dar mulți au ezitat la noi creșteri abrupte având în vedere cât de mult au crescut deja valorile. Un alt factor care a temperat segmentul de lux: regulile elvețiene privind „testul de stres” pentru ipotecă (care impun venituri ridicate pentru achiziționarea unor locuințe de milioane de franci) restricționează o parte dintre cumpărători în intervalul mediu de 5–10 milioane CHF ubs.com. Piscina de potențiali cumpărători se restrânge la aceste praguri ridicate, ceea ce temperează în mod natural accelerarea creșterii prețurilor ubs.com. Drept urmare, 2025 a fost un an de consolidare pentru imobiliarele de lux din St. Moritz – prețurile se mențin sau cresc doar ușor ubs.com.
Valori maxime neegalate: Chiar și cu o creștere mai lentă, St. Moritz rămâne ultra-scump. În 2025, listele de proprietăți de lux pornesc de la aproximativ 43.000 CHF/m² ubs.com, cel mai ridicat nivel din Alpi. Pentru context, prețurile de top în Gstaad încep de la ~39.000 CHF/m² și în Verbier ~36.000 CHF/m² ubs.com – ceea ce plasează St. Moritz pe primul loc. În funcție de locație și pedigree, prețurile pe metru pătrat în St. Moritz depășesc frecvent 50.000 CHF iar în „cazuri excepționale” au ajuns chiar la peste 100.000 CHF ubs.com. Acestea sunt prețuri la nivel de Monaco/Aspen în inima Alpilor Elvețieni. Notabil, Gstaad și St. Moritz își dispută adesea titlul de cea mai scumpă stațiune de schi: un sondaj din 2024 plasa media din Gstaad ușor mai sus, însă St. Moritz a avut cea mai mare creștere anuală (+5,6% față de +4%) knightfrank.com. Oricum ar fi, împreună definesc categoria de vârf. Prin contrast, cea mai bună stațiune din Franța (Courchevel 1850) are cabane de lux în jur de 30.000 CHF/m² – încă scump, dar cu ~30% mai ieftin decât St. Moritz ubs.com. Tabelul de mai jos evidențiază modul în care St. Moritz se compară cu alte piețe alpine de elită:

Locație (Stațiune)	Preț tipic de vârf (CHF/m²)	Modificare preț 2024 (%)
St. Moritz (Elveția)	≈ 40.000 – 50.000 (până la 100k+ pentru rarități) ubs.com ubs.com	+5,6% (impulsul de creștere încetinește) knightfrank.com
Gstaad (Elveția)	≈ 39.000+ (aproape la același nivel cu St. Moritz) ubs.com	+4,0% (cerere puternică, ofertă redusă) knightfrank.com
Verbier (Elveția)	≈ 36.000+ ubs.com	+2,8% (creștere moderată) ubs.com
Courchevel 1850 (Franța)	≈ 30.000 (cea mai importantă piață de schi din Franța) ubs.com	+9,0% (stoc limitat care impulsionează creșterile) knightfrank.com
Kitzbühel (Austria)	≈ 20.000 (cel mai ridicat din Austria) ubs.com	+8,5% (revenire după corecție) knightfrank.com

(Surse: Knight Frank, UBS.„Prețul premium” se referă la valorile de pornire din segmentul de înaltă calitate/lux.”

Tabelul 1: Prețurile proprietăților alpine de top & Creștere recentă (date din 2024) knightfrank.com ubs.com

În ciuda prețurilor extrem de ridicate, interesul pentru locuințele de lux din St. Moritz rămâne puternic. Combinația unică de glamour, intimitate și frumusețe alpină – plus stabilitatea politică/economică a Elveției – continuă să atragă UHNWIs (indivizi cu avere netă ultra-ridicată) properstar.mu properstar.mu. Mulți cumpărători bogați consideră deținerea unui chalet în St. Moritz atât un simbol al statutului, cât și o alocare prudentă a activelor (un activ fizic într-o jurisdicție sigură). În rezumat, segmentul ultra-luxos în 2025 este caracterizat de prețuri record, creștere ușor temperatizată și cerere globală susținută – o piață care își trage răsuflarea în vârf.

Proprietăți comerciale și noi dezvoltări

Piața imobiliară comercială din St. Moritz este impulsionată în mare parte de sectorul turistic – hoteluri de lux, magazine de retail exclusiviste, restaurante și servicii care deservesc vizitatorii bogați. Sănătatea pieței comerciale urmează îndeaproape tendințele din turism, care au fost foarte puternice. În 2023, St. Moritz a înregistrat al doilea cel mai bun an din ultimul deceniu pentru nopțile de cazare la hotel, cu peste 1,7 milioane de înnoptări în regiunea Upper Engadin (90% dintre acestea în zona St. Moritz) ginesta.ch. Acest boom al vizitatorilor (mai ales turiști cu cheltuieli mari) a menținut cererea ridicată pentru spațiile de ospitalitate și unitățile comerciale de pe străzile de shopping prestigioase. Punctele-cheie includ:

Cerere de retail/hotel: Atmosfera de „sat de designeri” din St. Moritz – cu Cartier, Gucci și galerii de artă – înseamnă că chiriile comerciale sunt printre cele mai ridicate din Alpi. Spațiile comerciale de top sunt limitate în zona Bahnhofstrasse și districtul hotelului Palace, iar gradul de ocupare este practic zero în sezoanele de vârf. Mărcile de lux doresc prezență aici pentru imagine și clientela bogată, menținând astfel piața imobiliară comercială solidă. Hotelurile au prosperat la rândul lor datorită creșterii tarifelor și a gradului de ocupare, ceea ce a determinat renovări și modernizări (de exemplu, emblematicul Badrutt’s Palace Hotel a fost renovat pentru a rămâne competitiv). Noile dezvoltări hoteliere, însă, sunt limitate de restricțiile de construcție și de regulile de conservare din această regiune. În schimb, proprietățile existente sunt modernizate la standarde de 5 stele pentru a capta cererea.
Noi proiecte de dezvoltare: Dezvoltările rezidențiale sunt extrem de limitate prin lege, însă câteva proiecte notabile sunt în desfășurare, deseori prin reconversia unor locații mai vechi. De exemplu, proiectul „Residence du Lac” (2024–25) transformă o clădire fostă de pe malul lacului în apartamente moderne, concentrate pe construcția sustenabilă din lemn și dimensiuni mixte pentru localnici timbatec.com timbatec.com. Accentul este pus pe design de înaltă calitate și ecologic (realizat la standardele Minergie-P-Eco) pentru a răspunde așteptărilor actuale privind eficiența și luxul timbatec.com. Deoarece în St. Moritz nu se pot construi liber noi case de vacanță, majoritatea noilor construcții rezidențiale sunt fie pentru rezidență principală, fie necesită excepții speciale. Unele hoteluri sau clinici vechi au fost convertite în locuințe sau dezvoltări mixte – un exemplu recent este o fostă clinică transformată în centru pentru artă și viitoare apartamente (prezentată în cadrul evenimentului Nomad design din 2025). Per ansamblu, noua ofertă apare doar prin reconversia structurilor existente, având în vedere interdicția totală privind noile locuințe secundare în această zonă cu procent ridicat de case de vacanță ginesta.ch.
Modernizări ale infrastructurii: Regiunea continuă să investească în infrastructura turistică, însă nu fără provocări. Sistemele de teleschi sunt modernizate acolo unde este posibil – de exemplu, au fost demarate planuri pentru a înlocui telecabina Signalbahn veche de 50 de ani din St. Moritz-Bad cu o gondolă cu o capacitate mai mare snowindustrynews.com. Totuși, în 2023 Curtea Federală a Elveției a oprit proiectul de înlocuire a Signalbahn din cauza preocupărilor de mediu și de planificare (protecția pădurilor etc.) snowindustrynews.com snowindustrynews.com. Acest lucru evidențiază cadrul de reglementare strict chiar și pentru infrastructură: proiectele trebuie să echilibreze cu atenție impactul asupra mediului, iar întârzierile sunt frecvente. În ciuda dificultăților, operatorii instalațiilor pe cablu din St. Moritz și orașul sunt hotărâți să mențină facilități de top mondial. Sume importante au fost investite în producția de zăpadă, modernizarea lifturilor și facilități pentru tot timpul anului în întreaga regiune Engadin. De fapt, adaptarea la schimbările climatice este o prioritate – multe stațiuni alpine (inclusiv St. Moritz) investesc masiv în tehnologie pentru a asigura un strat de zăpadă fiabil și pentru a diversifica activitățile estivale naef-prestige.ch.
Perspective comerciale: Perspectivele imobiliare comerciale sunt stabile-pozitive, fiind strâns legate de perspectivele turismului. Odată cu normalizarea călătoriilor internaționale post-pandemie, St. Moritz înregistrează rezervări puternice pentru sezonul de iarnă și o creștere a vizitatorilor pe timp de vară (utilizarea abonamentelor de telecabină vara a crescut cu +46% din 2021, deoarece Alpii promovează turismul pe tot parcursul anului) naef-prestige.ch. Aceasta sporește încrederea restaurantelor, magazinelor și hotelurilor, susținând astfel chiriile și gradul de ocupare al spațiilor comerciale. O constrângere este forța de muncă/cazarea: lipsa locuințelor pentru angajați (din cauza limitărilor pentru a doua locuință) îi determină pe unii operatori să investească în soluții de cazare pentru personal în satele din apropiere. Remarcabil este faptul că o zonă de schi din apropiere (Lech, în Austria) a construit chiar locuințe noi pentru personal în 2025 – o problemă observată și de stațiunile elvețiene snowindustrynews.com. În St. Moritz, administrația locală și angajatorii ar putea fi nevoiți să faciliteze locuințe pentru personal pentru a menține nivelul serviciilor în sezoanele de vârf.

Creștere puternică alimentată de creșterea cererii în timpul pandemiei și de ofertă limitată.

Indicator (Rezidențial)	Valoare / Tendință
Preț mediu al casei (cerere)	CHF 13.300/m² (mijlocul anului 2025) – listare mediană, toate zonele homegate.ch.În creștere cu ~+52% față de acum 4 ani homegate.ch.Reflectă piața largă, incl.mai vechi și de la periferie.
Preț de lux premium (medie)	CHF 40.000/m²+ – tipic pentru apartamentele/chaleturile premium ubs.com.Vânzările ultra-prime la CHF 50k–60k/m²; trofee rare la prețuri mai mari ubs.com.Sf.Moritz conduce Alpii la această măsură.
Schimbarea prețului pe 1 an (2024)	≈ 0% până la +3% (variază în funcție de segment) – segmentul de lux +1,2% medie ubs.com; St.Moritz prime +~5% knightfrank.com; piața generală aproximativ constantă până la +2%.Indică o plafonare după creșterea anterioară.
Schimbare de preț pe 5 ani (2019–24)	+25% până la +35% – St. Moritz lux ~+27% ubs.com; rezidențial per ansamblu ~+30% (estimare).
Stoc pe piață (2024)	2–3% din stoc – Disponibilitate extrem de scăzută.Rata de ofertă a apartamentelor ocupate de proprietari ~2,3% ginesta.ch.Locuințe ~2,5%.Indică un stoc limitat; proprietățile se vând adesea în afara pieței.
Ponderea locuințelor de vacanță	54,7% dintre locuințe sunt reședințe secundare (nu principale) ginesta.ch.Noile locuințe secundare au fost interzise din 2012 în St. Moritz (Lex Weber) ginesta.ch, ceea ce limitează oferta și inventarul nou.
Randament tipic din închiriere (pe termen lung)	~2–3% brut pe an – relativ scăzut din cauza valorilor ridicate ale capitalului investropa.com.Randamentele din St. Moritz se aseamănă cu cele din Zurich/Geneva prime (2-3%).Randamentele nete sunt chiar mai mici după costuri.
Randament închiriere pe termen scurt (închiriere de vacanță)	~5–7% brut (sezon de vârf) – închirierile premium de vacanță pot aduce randamente mai mari investropa.com, dar necesită administrare activă și se confruntă cu fluctuații sezoniere ale gradului de ocupare.

(Surse: Homegate, UBS, Wüest Partner, Investropa.Cifrele sunt aproximative.)

În rezumat, deși nu există mari dezvoltări comerciale (cum ar fi noi mall-uri sau parcuri de birouri) – ceea ce este tipic pentru un oraș turistic – piața proprietăților comerciale este robustă, alimentată de turismul de lux. Modernizările infrastructurii și dezvoltările atent planificate, la scară mică, vor continua, consolidând poziția St. Moritz ca destinație alpină de top pe tot parcursul anului.

Traiectoria istorică a prețurilor & valorile actuale

Imobiliarele din St. Moritz au o istorie îndelungată de creștere extraordinară a prețurilor. În ultimii ~20 de ani, valorile proprietăților din oraș s-au triplat aproximativ, depășind cu mult media națională elvețiană. Prețurile au crescut constant în anii 2000, au scăzut ușor la mijlocul anilor 2010, apoi au explodat la sfârșitul anilor 2010 și mai ales între 2020–2022. Prețurile actuale sunt cele mai ridicate din istorie. Mai jos este un rezumat al principalelor valori de prețuri pentru 2025:

Tabelul 2: Principalii indicatori ai pieței imobiliare din St. Moritz (2025)

După cum arată tabelul, proprietățile din St. Moritz sunt caracterizate prin valori astronomice și randamente modeste din chirii. Raportul preț/chirie este foarte ridicat – o reflectare a faptului că proprietarii sunt de obicei cumpărători de stil de viață, nu investitori în căutare de randament. De exemplu, un apartament de CHF 5 mil. în St. Moritz poate genera doar ~CHF 100k/an din chirie pe termen lung (randament de 2%), iar proprietarii acceptă acest lucru pentru că pun preț pe utilizarea personală, siguranța activelor și potențialul de apreciere. De fapt, aprecierea capitalului a fost principalul câștig istoric: chiar și după răcirea recentă, locuințele din St. Moritz s-au apreciat cu ~+5–6% anual în ultimii cinci ani, mult peste rata inflației. Pe termen mai lung, traiectoria este și mai clară – din 2000 până în 2024, prețurile rezidențiale locale aproape că s-au triplat în termeni reali ginesta.ch. Puține piețe la nivel global au egalat această creștere susținută.

În termeni actuali (2025), am putea rezuma: „Imobiliarele din St. Moritz sunt extrem de scumpe, oferta este foarte redusă, iar prețurile se mențin la niveluri maxime, cu doar creșteri ușoare recente.” Fundamentele de ofertă limitată și cerere ridicată sugerează că orice corecție de preț ar fi probabil superficială. De fapt, așa cum vom discuta în continuare, prognoza este pentru stabilitate sau creșteri ușoare înainte, nu pentru o scădere semnificativă.

Prognoză de piață: 2025 și după

Perspectivele pentru piața imobiliară din St. Moritz în următorii ani sunt în general stabile, cu o ușoară creștere așteptată – o continuare a „consolidării la niveluri ridicate”. Mai multe prognoze de încredere indică faptul că 2025 va aduce creșteri moderate ale prețurilor, în linie cu inflația, după care ar putea urma o creștere moderată. Factorii cheie care modelează prognoza sunt dobânzile, condițiile economice globale și constrângerile locale de ofertă:

2025 – Un an de consolidare: Analiștii UBS anticipează că 2025 va fi un alt an de consolidare pentru piața imobiliară elvețiană de lux, cu creșteri de prețuri care vor rămâne foarte moderate (similar cu nivelul de ~1% din 2024) ubs.com. Ginesta (o agenție locală) estimează la rândul său „prețuri stabile sau ușor în creștere, în același ritm cu inflația” pe termen scurt ginesta.ch. Cu alte cuvinte, prețurile nominale ar putea crește cu ~0–2% în 2025, practic menținând prețurile reale la același nivel. Rațiunea: nivelurile ridicate ale prețurilor au redus numărul potențialilor cumpărători, iar efervescența post-pandemică s-a temperat ubs.com. În plus, Elveția a înregistrat creșterea dobânzilor față de pragul de 0% în 2022, iar deși sunt anticipate scăderi până în 2025–26, costurile de finanțare rămân mai mari decât în perioada ultra-relaxată – limitând bugetele maxime ale cumpărătorilor. Economia elvețiană crește, de asemenea, lent (~1% creștere PIB), ceea ce înseamnă că nu se întrevede un val major de cerere engelvoelkers.com. Toate acestea indică o perioadă de stabilitate a prețurilor mai degrabă decât un nou boom. Notabil, chiar și această perspectivă de „stagnare” se situează la niveluri de preț foarte ridicate, deci piața practic ia o pauză chiar la vârf.
Presiune structurală ascendentă: Pe termen lung, analiștii sunt prudenți optimiști. UBS observă că factorii structurali (demografie cu avere netă ridicată, oameni care trăiesc mai mult și folosesc mai des casele de vacanță etc.) vor “continua [trendul] ascendent [al prețurilor] pe o perioadă previzibilă” ubs.com. Vânturi favorabile pe partea cererii includ pensionarii bogați și cei care caută a doua locuință din întreaga lume, în timp ce oferta va rămâne strict limitată din cauza plafonului pentru locuințele secundare ginesta.ch. Acest dezechilibru sugerează că, după pauza actuală, prețurile ar trebui să reia o creștere moderată. De exemplu, Wüest Partner (consultant imobiliar elvețian) preconizează că prețurile locuințelor ocupate de proprietari din Elveția vor crește cu ~+3% în 2025 engelvoelkers.com și posibil într-un ritm similar în 2026–27 dacă ratele dobânzilor scad. St. Moritz, fiind o piață de nișă unică, ar putea să nu atingă +3% în următorul an, dar o revenire la o apreciere anuală de ~+2–4% în 2026–2027 este plauzibilă dacă condițiile economice globale se îmbunătățesc. Unii experți din industrie anticipează într-adevăr o reluare moderată a creșterii: o prognoză de lux pentru piața imobiliară estimează că prețurile din St. Moritz ar putea crește cu ~+2,5% până la +4,0% în 2026, cu cele mai mari creșteri în cele mai prestigioase zone precum Suvretta theluxuryplaybook.com. Aceasta ar reprezenta o revenire față de stagnarea din 2024–25 și s-ar alinia cu un scenariu de recâștigare a încrederii pe măsură ce costurile de împrumut se normalizează în scădere.
Variabile cheie: Traiectoria ratelor dobânzii este critică. Banca Națională a Elveției a crescut ratele de la –0,75% la +1,75% (până la mijlocul anului 2023) pentru a combate inflația, însă inflația a scăzut ulterior sub 1% engelvoelkers.com. Dacă SNB va începe să reducă ratele la finalul lui 2024 sau în 2025 (așa cum mulți anticipează), condițiile pentru creditele ipotecare se vor îmbunătăți și ar putea debloca o cerere nouă engelvoelkers.com engelvoelkers.com. Deja, randamentele obligațiunilor elvețiene pe 10 ani au scăzut de la maxime, iar unele reduceri de rate la creditele ipotecare au fost observate, ceea ce a “sporit disponibilitatea cumpărătorilor de a plăti” pe piața de lux din 2024 ubs.com. Un alt factor: tendințele globale ale averii. Soarta St. Moritz este legată de averea miliardarilor – iar în ciuda unei volatilități de piață, ultra-bogații au devenit și mai bogați în ultimii ani properstar.mu. Cu excepția unei crize financiare majore, se așteaptă ca persoanele cu avere netă ridicată să continue să aloce o parte din avere către active dure precum proprietățile premium. Totuși, o încetinire economică în Europa sau șocurile geopolitice ar putea reduce cererea pe termen scurt ubs.com. UBS notează că dacă creșterea în Europa rămâne slabă și inflația erodează puterea de cumpărare, unii potențiali cumpărători ar putea amâna achiziția de case de vacanță ubs.com. Astfel, perspectiva de creștere lentă pentru 2025 integrează o viziune prudentă asupra economiei.
Proiecție generală: Așteptările de bază sunt că valorile imobiliare din St. Moritz vor rămâne stabile sau vor crește ușor până în 2025, apoi vor accelera ușor în anii următori. Este puțin probabil să vedem un colaps, cu excepția cazului în care se produc vânzări forțate (situație rară, deoarece proprietarii înstăriți nu sunt puternic îndatorați sau presați să vândă) engelvoelkers.com. De fapt, proprietarii-ocupanți din Elveția de obicei păstrează proprietatea pe durata fluctuațiilor ratelor dobânzilor, împiedicând astfel o creștere bruscă a ofertei engelvoelkers.com. Prin urmare, riscurile de scădere sunt limitate. Pe de altă parte, orice nou val de interes din partea străinilor (de exemplu, dacă anumite piețe de turism se redeschid complet sau dacă francul elvețian se depreciază) ar putea reaprinde rapid creșterea prețurilor, având în vedere raritatea locuințelor disponibile. Pe scurt: se așteaptă o aterizare lină la vârf – prețurile vor rămâne pe „platoul înalt” în 2025, apoi vor relua creșterile treptate, în ton cu revenirea economică și cererea continuă.

(Ca notă, un factor imprevizibil este modificarea reglementărilor: vezi mai jos regulile pentru cumpărătorii străini – reguli mai stricte ar putea reduce ușor cererea, în timp ce orice relaxare (puțin probabilă) ar impulsiona-o.)

Randamente din închiriere și potențial buy-to-let

Investitorii care iau în considerare oportunitățile buy-to-let în St. Moritz trebuie să știe că randamentele din închiriere sunt relativ scăzute, în special pentru închirierile pe termen lung, însă închirierile de lux pe termen scurt pot genera venituri sezoniere atractive. Piața de aici este condusă în principal de cumpărători motivați de stil de viață, nu de investitori interesați de randament, ceea ce afectează raportul dintre chirie și preț. Puncte cheie:

Randamente din închiriere pe termen lung: Randamentele brute la proprietățile rezidențiale din St. Moritz se află de obicei în intervalul de 2%–3% pe an investropa.com. Acest lucru este comparabil cu alte zone premium elvețiene (Zurich, Geneva), unde randamentele sunt tot de ~2–3%, și este considerabil mai redus decât în regiunile mai ieftine (unde 4–5% este obișnuit) investropa.com. De exemplu, un apartament cu 4 camere achiziționat la CHF 3 milioane ar putea fi închiriat cu aproximativ CHF 6.000–7.000 pe lună nemobilat – adică circa CHF 72k–84k anual (≈2,5% din prețul de achiziție). Randamentele scăzute reflectă valorile imobiliare extrem de ridicate, nu nivelul redus al chiriilor; de fapt, chiriile din St. Moritz sunt printre cele mai mari din Elveția pe metru pătrat. Însă prețurile sunt atât de ridicate încât chiria nu poate „recupera”, ceea ce duce la randamente modeste. Randamentele nete (după cheltuieli, întreținere, impozite etc.) ar fi chiar mai mici, în jur de 1–2%. Investitorii acceptă adesea aceste câștiguri reduse deoarece mizează pe aprecierea capitalului și siguranța activului. De fapt, mulți proprietari nici nu închiriază deloc, preferând utilizarea exclusiv personală.
Potenzial de închiriere pentru vacanță: Piața de închirieri pe termen scurt (închirieri de vacanță) oferă un potențial de venituri mai mari, în special în timpul sezonului de schi de vârf. Chaleturile și apartamentele de lux pot ajunge la tarife săptămânale foarte ridicate în timpul iernii – nu este neobișnuit ca un chalet cu 4 dormitoare situat bine să se închirieze cu CHF 15.000–20.000 pe săptămână în perioada Revelionului sau în februarie. În decursul celor aproximativ 10–12 săptămâni de vârf ale iernii, o astfel de proprietate ar putea încasa CHF 150.000+, ceea ce anualizat înseamnă ~5%+ din valoarea sa. Potrivit consultanților de investiții, închirierile pe termen scurt în zonele turistice aprobate pot aduce 5–7% brut anual – dar aceasta presupune că proprietatea poate fi închiriată o mare parte din an investropa.com. St. Moritz are un sezon de iarnă lung și un sezon de vară în creștere, însă gradul de ocupare va fi totuși mult mai scăzut în extra-sezon. Realist vorbind, un proprietar implicat sau o agenție de închirieri ar putea obține, să zicem, 15–20 de săptămâni de ocupare la tarife ridicate, oferind poate 3–5% din valoarea proprietății ca venit – mai bine decât o închiriere pe termen lung, dar cu necesitatea unei gestionări active. Există de asemenea mai multe costuri (marketing, curățenie, comisioane) și cerințe legale (înregistrarea taxei turistice etc.). Totuși, pentru proprietarii care doresc să închirieze casa cât timp nu o folosesc, St. Moritz oferă una dintre cele mai puternice piețe de închirieri de scurtă durată din Alpi, datorită fluxului constant de turiști cu venituri mari.
Reglementări & Grad de ocupare: Este important de menționat că închirierile pe termen scurt sunt în general permise în zonele de stațiune precum St. Moritz (spre deosebire de unele orașe elvețiene care restricționează închirierea de tip Airbnb). De fapt, economia orașului încurajează închirierile turistice. Totuși, proprietarii de apartamente pot întâmpina prevederi sau reguli ale asociațiilor privind închirierea, iar toți proprietarii trebuie să plătească o mică “Kurtaxe” (taxă turistică) per oaspete/noapte și să se asigure că locuința respectă standardele de siguranță. Conceptul de “Lex Airbnb” nu a avut un impact semnificativ în St. Moritz – închirierile de scurtă durată rămân o practică comună, deseori gestionată prin agenții locale sau platforme de închirieri de lux. În timpul săptămânilor de vârf ale sezonului de schi, cererea pentru chaleturi de închiriat depășește cu mult oferta, astfel că riscul de neocupare este aproape zero în acele perioade. În extra-sezon (primăvara, sfârșitul toamnei), proprietatea ar putea rămâne goală – proprietarii folosesc deseori aceste perioade pentru mentenanță.
Profil Buy-to-Let: Cumpărătorii pur investiționali sunt relativ puțini în St. Moritz din cauza randamentelor scăzute și a restricțiilor Lex Koller (străinii care nu sunt rezidenți nu pot cumpăra cu ușurință exclusiv ca investiție – vezi următoarea secțiune). Cei care totuși cumpără pentru a închiria, de obicei, au un orizont pe termen lung și un scop dublu: închirierea acum pentru a compensa costurile și, eventual, folosirea proprietății pentru ei înșiși (sau pentru revânzare). Având în vedere legislația solidă privind chiriașii în Elveția și cererea stabilă de închiriere la nivel național, unii investitori consideră chiar și un randament de 2–3% ca acceptabil pentru un activ extrem de sigur. Mai mult, chiriile cresc în prezent în Elveția din cauza penuriei de locuințe – la nivel național, chiriile cerute au crescut cu aproximativ +2,2% de la an la an la începutul lui 2025 homesoverseas.ru. În St. Moritz, oferta limitată de apartamente de închiriat (doar ~44% din locuințele locale sunt de închiriat ginesta.ch, iar multe dintre acestea sunt ocupate de localnici) înseamnă că expatriații sau lucrătorii sezonieri concurează pentru puținele apartamente disponibile, ceea ce determină creșterea chiriilor. Acest lucru ar putea îmbunătăți modest randamentele în timp (dacă prețurile rămân constante și chiriile cresc). Totuși, nu ar trebui să vă așteptați la câștiguri mari de numerar în această piață; adevăratul „randament” al deținerii unei proprietăți în St. Moritz se măsoară adesea în dividende de stil de viață și apreciere pe termen lung, mai degrabă decât în venituri constante mari investropa.com.

În rezumat, randamentele la închiriere în St. Moritz sunt moderate în cel mai bun caz, iar efectul de levier negativ (ratele ipotecare care depășesc randamentul) este posibil în medii cu rate ridicate. Potențialii proprietari ar trebui să trateze acest lucru ca pe o investiție hibridă: parte proprietate generatoare de venit, parte activ de lux. Mulți reușesc să compenseze o parte din costuri prin închirieri de vacanță – practic sunt plătiți cât timp activul lor probabil crește în valoare. Dar ca joc pur de randament, St. Moritz este depășit de piețele cu costuri mai mici. (Prin comparație, un investitor ar putea obține randamente de 4–5% în Valais sau Austria, deși cu mult mai puțină siguranță a capitalului.) Fiecare proprietar trebuie să cântărească acești factori în funcție de obiectivele sale financiare.

Reglementări și restricții privind proprietatea străină

Elveția menține legi stricte privind deținerea de proprietăți de către străini – iar St. Moritz, ca stațiune râvnită, este supusă acestor reguli. Cele două reglementări cheie sunt Lex Koller (restricții privind cumpărarea de imobile de către străini care nu sunt rezidenți) și Lex Weber (limita pentru a doua locuință, discutată anterior). Iată ce trebuie să știe cumpărătorii străini:

Legea Lex Koller (Permise pentru cumpărători străini): Conform legii federale Lex Koller, străinii fără rezidență se confruntă cu limite la cumpărarea proprietăților în Elveția. În general, străinii fără rezidență elvețiană nu pot cumpăra proprietăți rezidențiale obișnuite în majoritatea Elveției (de exemplu, Zurich, Geneva) investropa.com. Legea face excepții pentru zonele turistice desemnate (în special stațiuni de schi și regiuni de vacanță) unde străinii pot cumpăra o casă de vacanță cu un permis special, supus unor cote. St. Moritz este una dintre aceste zone, însă permisele sunt limitate. Puncte cheie:
- Un nerezident (care locuiește în străinătate) poate cumpăra o casă de vacanță de până la ~200 m² suprafață locuibilă într-o comună aprobată investropa.com. Trebuie să obțină aprobarea cantonului, care poate dura câteva săptămâni investropa.com. Numărul permiselor pentru străini pe an este limitat – cantonul Graubünden are o cotă anuală, iar locuri populare precum St. Moritz își ating rapid cota. Aceasta înseamnă concurență pentru permisele de cumpărător străin; în anumite ani poate fi nevoie să aștepți următoarea alocare.
- Străinii nu pot cumpăra proprietăți exclusiv pentru investiții în chirie – locuința trebuie să fie folosită preponderent pentru vacanțele lor (deși, de obicei, este permisă închirierea când nu o utilizează). Nu se poate cumpăra mai multe unități; un permis = o proprietate per străin.
- Rezidenții UE/EFTA care locuiesc în Elveția cu un permis B, sau orice străin cu permis C elvețian, sunt tratați ca și cumpărătorii autohtoni (nu au nevoie de permis) ubs.com. Astfel, mulți cumpărători internaționali își stabilesc mai întâi rezidența în Elveția (adesea printr-un transfer de job sau programul de rezident cu impozit forfetar), apoi cumpără fără restricții. De fapt, cei cu permis de ședere B (non-UE) pot cumpăra direct o locuință principală pentru ei fără aprobare specială ubs.com.
- Aplicare: Dacă o persoană nerezidentă cumpără prin intermediul unei companii elvețiene sau prin alte portițe, tot intră sub incidența Legii Lex Koller – autoritățile au început să descurajeze structurile creative. Practic, piața imobiliară din Elveția nu este „deschisă oricui” pentru cumpărătorii offshore; este strict controlată pentru a preveni speculația excesivă a străinilor și pentru a păstra locuințele pentru localnici.
Cote locale în St. Moritz: Istoric, în St. Moritz au existat foarte puține oportunități noi pentru cumpărătorii străini. Multe dintre chalet-urile de lux existente sunt deja în proprietatea străinilor (din deceniile trecute). Atunci când sunt vândute, un nou cumpărător străin poate prelua, de regulă, acea autorizație, dar autorizațiile noi pentru dezvoltări noi sunt rare. Unele orașe din apropiere (precum Davos sau Klosters) au avut uneori politici mai liberale, dar, per ansamblu, zona Upper Engadin rămâne precaută în privința vânzărilor către străini investorsinproperty.com. Interesant, Andermatt a primit o derogare de la Legea Lex Koller pentru a stimula dezvoltarea – atrăgând mulți investitori străini – dar St. Moritz nu beneficiază de o astfel de excepție. Acest lucru menține cererea ridicată în raport cu oferta pentru casele eligibile pentru străini.
Lex Weber (Legea locuințelor secundare): După cum am menționat, din 2012 nu se mai pot construi locuințe secundare noi în St. Moritz deoarece se depășește cu mult pragul de 20% ginesta.ch. Aceasta nu îi împiedică pe străini să cumpere locuințe existente, dar limitează stocul nou care ar putea fi cumpărat de către străini. De asemenea, cantoanele pot prioritiza vânzarea locuințelor noi către rezidenți elvețieni în anumite cazuri. Politica locuințelor din St. Moritz orientează practic cumpărătorii străini către un segment restrâns de apartamente și chalet-uri de vacanță revândute.
Înăsprire viitoare: Notabil, în 2023 guvernul elvețian a anunțat planuri de înăsprire suplimentară a regulilor Lex Koller. Modificările propuse (încă neadoptate) pot include: interzicerea cumpărării de reședințe principale de către străinii non-UE cu permise B fără aprobare, obligarea proprietarilor străini să vândă dacă renunță la rezidența elvețiană și, posibil, restricționarea străinilor de la cumpărarea de acțiuni în aparthoteluri din stațiuni ubs.com. Aceste măsuri urmăresc să atenueze lipsa de locuințe pentru localnici ubs.com. Propunerile exacte sunt încă în dezbatere, dar cumpărătorii străini ar trebui să fie atenți că poziția Elveției nu se liberalizează; dimpotrivă, devine mai restrictivă. Orice reguli noi, însă, ar include probabil clauze de protecție pentru proprietarii existenți.
Impact practic: Pentru piața din St. Moritz, cererea din partea străinilor rămâne un factor semnificativ, dar controlat. Mulți cumpărători din afara țării eludează Lex Koller relocându-se în Elveția (profitând adesea de programul de rezidență cu impozit forfetar, care oferă o impozitare favorabilă străinilor bogați) – devenind astfel „localnici” din perspectiva achizițiilor. Cei care cumpără ca nerezidenți trebuie să aprecieze proprietatea suficient de mult încât să treacă peste birocrație și să accepte regulile elvețiene de utilizare. Restricția de suprafață (aproximativ 200 m²) pentru casele de vacanță cumpărate de străini înseamnă că mega-chaleturile (500 m²+) pot fi de obicei cumpărate doar de elvețieni sau de străini rezidenți – un factor limitativ pentru unii cumpărători internaționali ultra-bogați.

În concluzie, St. Moritz îi primește pe cumpărătorii străini, dar în termenii Elveției. Regulile previn suprasolicitarea pieței de bani speculativi străini – contribuind astfel la stabilitatea acesteia. Străinii care cumpără aici tind să fie angajați pe termen lung (de multe ori devenind ulterior rezidenți parțiali). Pentru potențialii cumpărători: obținerea unei consultanțe juridice specializate privind Lex Koller este esențială, dar visul de a deține o parte din St. Moritz este cu siguranță realizabil pentru cei care îndeplinesc criteriile. Acționați rapid – cotele de permise sunt mici și foarte căutate.

Considerații fiscale pentru cumpărători și investitori imobiliari

Regimul fiscal elvețian pentru proprietate este complex, cu variații în funcție de canton, dar există câteva principii generale. O achiziție imobiliară în St. Moritz (cantonul Graubünden) va presupune taxe de tranzacție, taxe anuale de proprietate și posibile taxe pe câștigul de capital la revânzare. Iată principalele aspecte fiscale de avut în vedere:

Taxa de transferare a proprietății (Handänderungssteuer): Aceasta este o taxă unică percepută la achiziție, similară cu taxa pe timbru. În Graubünden, rata este stabilită de fiecare comună, până la un maxim cantonului de 2,0% en.comparis.ch en.comparis.ch. Rata din St. Moritz este în jurul acestui maxim (~2%). De obicei, cumpărătorul plătește taxa de transfer în acest canton en.comparis.ch. De exemplu, la achiziționarea unui chalet de 5 milioane CHF, taxa de transfer ar fi aproximativ 100.000 CHF. (Unele contracte pot împărți această sumă prin acord, dar regula generală este ca cumpărătorul să plătească.) Comparativ cu multe țări, 2% este moderat – de remarcat că în Geneva este 3%, iar unele cantoane elvețiene nu au această taxă en.comparis.ch en.comparis.ch. În plus, onorariile notariale și taxele de registru funciar se aplică – de obicei în total ~0,2–0,5% în Graubünden (onorariu notar ~0,1–0,3%, taxa de înregistrare câteva zecimi de procent) ubs.com ubs.com. Acestea sunt adesea împărțite între părți, conform negocierii.
Impozite anuale pe proprietate: Elveția nu are o taxă pe proprietate la nivel național, însă multe cantoane percep fie o taxă pe avere pentru activele nete (inclusiv proprietăți imobiliare) și/sau o taxă dedicată pe proprietate (Liegenschaftssteuer). Graubünden percepe o taxă anuală pe proprietate asupra valorii fiscale integrale a imobilului, de aproximativ 0,3–0,5% (rata exactă în comuna St. Moritz poate varia de la an la an) – aceasta se adaugă la taxa normală pe avere pentru activele nete. Toți proprietarii trebuie, de asemenea, să declare valoarea proprietății ca parte a averii impozabile în fiecare an, deoarece Elveția taxează averea netă personală (cu rate progresive care de obicei ating un maxim de ~0,5–0,7% în GR pentru averi mari) ubs.com. Pentru un proprietar străin nerezident, veți avea o responsabilitate fiscală limitată în Elveția asupra proprietății – în general, autoritățile cantonale vă vor impozita pentru „valoarea de închiriere imputată” (vezi mai jos) ca formă de venit și valoarea proprietății ca avere, chiar dacă locuiți în străinătate. Tratatele de evitare a dublei impuneri asigură adesea că nu plătiți întregul impozit în ambele țări, însă este nevoie de consultanță profesională în astfel de cazuri.
Impozitul pe Valoarea Chirie Imputată: Elveția taxează în mod unic proprietarii de locuințe pe venitul teoretic din chirie pe care l-ar obține dacă și-ar închiria propria casă. Acest “Eigenmietwert” (chirie imputată) este adăugat la venitul impozabil al proprietarului în fiecare an ubs.com. În practică, pentru o casă de vacanță, dacă ești elvețian sau rezident fiscal în Elveția, vei plăti impozit pe venit ca și cum ai obține chirie din propria ta a doua locuință (minus orice venit real din chirii pe care l-ai obținut – nu ești dublu impozitat). Totuși, dobânzile la ipotecă și costurile de întreținere sunt deductibile din acest venit imputat ubs.com. Mulți proprietari fără sau cu ipotecă mică găsesc taxa pe chiria imputată împovărătoare, practic plătind impozit pentru bucuria de a folosi propria casă. Actualizare importantă: În 2024, Parlamentul Elvețian a votat pentru eliminarea impozitului național pe chiria imputată pentru reședințele principale și secundare, și pentru a permite cantoanelor să taxeze locuințele secundare în alte moduri ubs.com. Această reformă va fi supusă unui referendum public, iar dacă va fi aprobată, ar intra în vigoare nu mai devreme de 2026 ubs.com. Asta înseamnă că, peste câțiva ani, proprietarii ar putea să nu mai fie impozitați pe chiria imputată, ceea ce ar fi o ușurare, însă cantonul Graubünden (și altele) ar putea introduce o nouă taxă fixă pentru a doua locuință pentru a compensa. Proprietarii străini care nu au rezidență fiscală în Elveția plătesc în prezent o taxă cvasi-imputată pe chirie către canton pentru casa lor de vacanță; modul în care reforma îi va afecta depinde de implementarea cantonală. În orice caz, status quo pentru 2025: chiria imputată este încă taxată ca venit, așa că ia în calcul acest aspect (poate însemna câteva zeci de mii CHF de „venit” impozabil pentru o locuință de valoare mare).
Impozitul pe veniturile din chirii: Dacă îți închiriezi proprietatea, veniturile efective din chirii sunt, desigur, impozitate ca venit. Pentru proprietarii care nu sunt rezidenți, de obicei autoritățile elvețiene vor impozita veniturile din chirii (după deducerile permise) provenite din proprietatea de pe teritoriul Elveției direct la sursă. Dacă ești rezident elvețian, acestea se adaugă la venitul tău obișnuit. Având în vedere ratele ridicate de impozitare pentru cei cu venituri mari (federal/cantonal combinate pot ajunge la ~20-30%+), posibilitatea de a deduce dobânda la ipotecă și costurile de întreținere este crucială pentru reducerea profiturilor impozabile din chirii (care deseori sunt eliminate pe hârtie). Sistemul fiscal elvețian poate fi avantajos pentru proprietarii ce folosesc efectul de levier: cu randamente mici și costuri de dobândă ridicate, mulți proprietari care cumpără pentru închiriere au un venit net impozabil minim din proprietate.
Impozitul pe câștigul de capital: Elveția aplică un impozit pe câștigul din vânzarea proprietății asupra profitului obținut din vânzarea unui imobil. Acesta este un impozit cantonal și depinde în mare măsură de cât timp ai deținut proprietatea. Este conceput pentru a descuraja speculațiile de tip flipping. În Graubünden, proprietarii pe termen scurt se confruntă cu rate CGT foarte mari (în creștere progresivă, până la ~50% din câștig dacă vânzarea se face într-un an sau doi). Impozitul apoi scade cu fiecare an de deținere; după o anumită perioadă deținerii (adesea 10–15 ani), rata scade la aproximativ 0–10%. De exemplu, vânzarea după 5 ani poate presupune un impozit de ~30% pe câștig, în timp ce vânzarea după 20 de ani poate presupune foarte puțin. Formula exactă în GR: profiturile sunt impozitate de canton și comună, cu rate efective de la ~25% până la ~50% dacă este menținută doar câțiva ani investropa.com. Dacă deții proprietatea suficient de mult, unele cantoane scutesc complet câștigul; altele reduc la o rată forfetară mică. Este important să planifici pentru CGT dacă crezi că vei revinde în mai puțin de un deceniu – poate fi o cheltuială semnificativă. De asemenea, nu există „1031 exchange” sau amânare decât dacă achiziționezi o altă proprietate în Elveția ca reședință principală (și chiar și atunci există limite). Practic, impozitul pe câștigul de capital este un cost semnificativ de luat în calcul, dar poate fi minimizat prin deținerea pe termen lung – ceea ce oricum se potrivește cu abordarea tipică a unui proprietar din St. Moritz ubs.com.
Costuri anuale de deținere: Pe lângă taxe, nu uita să bugetezi pentru întreținere anuală, taxe de condominiu (dacă este apartament), asigurare și utilități. O regulă generală este ~0,5%–1% din valoarea proprietății pe an, ca și costuri de întreținere pentru locuințe de lux (ceea ce în St. Moritz ar putea însemna peste CHF 20.000 anual). Dacă faci parte dintr-un condominiu (PPE), se aplică taxe trimestriale pentru clădire, care acoperă încălzirea zonelor comune, îngrijitorul, fondul de reparații etc., de regulă câțiva CHF per m² pe lună.
Tratate fiscale & impozit forfetar: Dacă vă mutați în St. Moritz ca rezident, rețineți că străinii care nu lucrează în Elveția ar putea fi eligibili pentru impozitarea forfetară – o taxă fixă specială stabilită pe baza cheltuielilor de trai, nu a veniturilor, negociată cu cantonul investropa.com. Mulți expați bogați aleg această variantă; poate face ca taxarea veniturilor globale să fie nulă, cu un impozit anual fix adesea de ordinul sutelor de mii CHF. Cantonul Graubünden oferă astfel de acorduri persoanelor calificate (deși unele cantoane le-au eliminat). Aceasta nu afectează direct taxele pe proprietate, dar influențează imaginea fiscală generală. Pentru nerezidenți, taxele elvețiene pe proprietate sunt de obicei creditabile împotriva taxelor datorate în țara de origine, datorită tratatelor.

În concluzie, taxele pe proprietate în Elveția nu sunt mici, dar sunt previzibile și, adesea, mai reduse decât nivelul de taxare din multe alte piețe de proprietăți de lux (gândiți-vă la taxele de timbru de 6-7% din Londra sau la taxele anuale pe avere din Franța, etc.). Un aspect esențial: nu există o “taxă pe valoarea proprietății” anuală la nivel național în afara taxei pe avere – și taxa pe avere în Elveția, deși semnificativă, are rate relativ scăzute comparativ cu, de exemplu, unele taxe pe proprietate din SUA care pot ajunge la ~2% din valoare anual. De asemenea, taxa pe moștenire: Graubünden nu taxează descendenții direcți la succesiune, ceea ce înseamnă că puteți lăsa proprietatea elvețiană copiilor fără impozit pe moștenire în majoritatea cazurilor (unele cantoane diferă). Per total, sistemul fiscal elvețian recompensează deținerea pe termen lung și utilizarea personală. Cumpărătorii din St. Moritz ar trebui să consulte un consilier fiscal pentru a optimiza structura deținătorului – dar, în general, se pot baza pe un regim stabil. Dacă taxa pe chiria imputată va fi desființată până în 2026, proprietarii de a doua locuință ar putea vedea o schimbare de taxare (poate o nouă taxă fixă pe proprietate). Urmăriți această reformă, deoarece vizează direct locuri ca St. Moritz, cu multe reședințe secundare ubs.com.

Factori de cerere: Turism, stil de viață și migrație investițională

Ce face ca imobiliarele din St. Moritz să fie atât de căutate? Răspunsul constă într-o confluență unică de atracție a stilului de viață, notorietate internațională și beneficii financiare/de securitate pe care puține locuri le pot egala. Iată principalii factori de cerere:

Turism și stil de viață de clasă mondială: St. Moritz oferă un stil de viață alpin privilegiat care atrage constant elita globală. Orașul este sinonim cu glamourul – găzduind evenimente precum Snow Polo World Cup, curse de cai White Turf pe lacul înghețat și festivaluri gastronomice. Se laudă cu 300 de zile de soare pe an, schi de top (350 km de pârtii, plus Cresta run, bob run etc.) și facilități de lux, de la restaurante cu stele Michelin la cumpărături de designer. Acest stil de viață atrăgător îi face pe turiștii bogați să revină mereu, de multe ori devenind proprietari de imobile. Statisticile de turism întăresc acest lucru: 2023 a înregistrat record de nopți de cazare la hotel (al doilea cel mai bun an din ultimul deceniu) ginesta.ch. Și mai relevant, creșterea din Upper Engadin a depășit restul regiunii Graubünden, ceea ce indică atracția puternică a St. Moritz ginesta.ch. Aproximativ 53,5% dintre oaspeții hotelurilor au fost elvețieni în 2023 (în scădere ușoară de la 58% cu un an înainte, pe măsură ce vizitatorii internaționali s-au reîntors) ginesta.ch, ceea ce înseamnă că aproape jumătate au fost străini – un semn al interesului global regăsit după pandemie. Cererea ridicată de turism se traduce în cele din urmă în cerere imobiliară: mulți vizitatori internaționali se îndrăgostesc de Engadin și decid să cumpere o casă de vacanță pentru șederi extinse. Trecerea continuă la turism pe tot parcursul anului (drumeții, ciclism, navigație, cultură vara) a prelungit sezonul, făcând deținerea unei case aici și mai atractivă dincolo de iarnă naef-prestige.ch.
Prestigiu și raritate: Există un singur St. Moritz – acest brand este la fel de prestigios ca Monaco, Aspen sau Courchevel. Să deții o proprietate aici este un simbol de statut. Acest factor de „trofeu” înseamnă că cererea este relativ insensibilă la preț: persoanele bogate cumpără adesea din motive emoționale și de stil de viață, nu doar pentru valoare. Glamourul orașului (supranumit faimos „Top of the World”) și rolul său de pionier al turismului de iarnă creează o atractivitate perpetuă. Mai mult, oferta este finită și devine tot mai restrânsă (nicio casă secundară nouă prin lege), astfel încât deținerea unei proprietăți în St. Moritz devine literalmente mai exclusivă cu fiecare an – un motivator puternic pentru cei care își permit.
Investiție de refugiu sigur: Neutralitatea politică a Elveției, stabilitatea economică și moneda puternică fac ca proprietățile din St. Moritz să fie o investiție de refugiu sigur, precum și o alegere de stil de viață. În perioadele de incertitudine globală, investitorii bogați își cresc adesea deținerile în active elvețiene (francul tinde să se aprecieze în crize). UBS menționează că, în ciuda unei creșteri economice mai slabe, „piața imobiliară locală de lux va beneficia în continuare de reputația sa de «refugiu sigur»” ubs.com. Proprietatea de aici oferă păstrarea capitalului – legea elvețiană protejează puternic drepturile de proprietate, iar sistemul bancar este solid pentru obținerea de finanțare, dacă este necesar. Pentru cumpărătorii internaționali din regiuni mai puțin stabile, convertirea unei părți din avere în proprietăți imobiliare elvețiene reprezintă o formă de asigurare a averii. Această cerere face parte dintr-o tendință mai largă de „migrație investițională”, unde familiile înstărite achiziționează locuințe în țări stabile ca opțiuni de plan B/reședință. Elveția nu are neapărat o „viză de aur”, dar programul său de impozitare forfetară a atras mulți milionari, care, la rândul lor, cumpără proprietăți premium (adesea în zone de stațiune, unde permisele o permit). Astfel, anxietățile macroeconomice și geopolitice pot de fapt crește cererea pentru proprietăți în St. Moritz, deoarece sunt văzute ca o formă tangibilă și stabilă de păstrare a valorii în vremuri tulburi.
Calitatea vieții și intimitatea: Dincolo de strălucire, St. Moritz oferă o calitate excelentă a vieții. Elveția ocupă poziții de top la nivel global pentru siguranță, curățenie, servicii medicale și calitate a mediului harveylawcorporation.com harveylawcorporation.com. Mediul din Engadin – aer curat la o altitudine de 1.800m, criminalitate scăzută, infrastructură bine întreținută – este un mare avantaj. Pentru cumpărătorii avuți cu familii, regiunea este atractivă datorită intimității și siguranței (nu există nenumărați paparazzi, iar discreția elvețiană este binecunoscută). Spre deosebire de unele stațiuni sezoniere, St. Moritz funcționează pe tot parcursul anului, având servicii bune, școli internaționale în apropiere (ex. Lyceum Alpinum Zuoz), și un trai fără bătăi de cap. Acest lucru îi convinge pe unii nu doar să vină în vacanță aici, ci și să semi-relocheze (petrecând câteva luni pe an). Faptul că aproximativ 43% din populația St. Moritz este formată din străini (mulți dintre aceștia fiind expați înstăriți) subliniază atractivitatea comunității internaționale ginesta.ch ginesta.ch.

În Elveția: Principalii concurenți sunt Gstaad, Verbier, Zermatt și poate Andermatt (care devine popular datorită scutirii pentru cumpărători străini).

Preț:

cel mai mare preț minim pentru case de vacanță de înaltă calitate, la ~22.300 CHF/m²

ubs.com

St.Moritz/Gstaad/Verbier văd toate peste 35.000 CHF în locații de top

ubs.com

knightfrank.com

Crestere:

ubs.com

Structura pieței:

Cumpărători străini:

Andermatt

ubs.com

Randamente la închiriere:

Avantaj Comparativ: Comparativ cu alte piețe de schi de lux, St. Moritz beneficiază de costuri relativ rezonabile ale tranzacțiilor imobiliare și taxe mici pentru rezidenți în Elveția. Nu există restricții pentru rezidenții străini de a cumpăra odată ce locuiesc aici, spre deosebire de Austria unde chiar și rezidenții se confruntă cu limite în zonele turistice. Și chiar dacă Franța sau Italia permit cumpărarea liberă de către străini, acele țări au taxe mai mari pe avere și moștenire, lucru care nu este pe placul multor investitori. Mediul stabil cu taxe reduse din Elveția (mai ales dacă sunt negociate pachete forfetare) este un mare stimulent. În plus, accesul la transport în St. Moritz se îmbunătățește continuu – prima cale ferată montană electrică din Alpi a pornit de aici, iar astăzi poți ajunge prin aeroportul Engadin (pentru avioane private) sau cu un tren de 2h45 din Zürich (cu noul tunel Albula, fiabilitatea este mai bună). O conectivitate bună înseamnă o bucurie mai ușoară a locuinței, ceea ce alimentează cererea.

În concluzie, cererea pentru proprietăți în St. Moritz este alimentată de un amestec puternic de atracție a stilului de viață, prestigiu și prudență financiară. Abilitatea orașului de a se reinventa mereu – de exemplu, prin găzduirea de noi evenimente culturale, adoptarea sporturilor pe tot parcursul anului, modernizarea ofertei de lux – îl menține relevant pentru noile generații de cumpărători. Și tendințele macro (munca remote care permite petrecerea mai multor zile în casele de vacanță, creșterea averii UHNW etc.) sprijină această cerere. Niciun alt resort alpin nu are același set de caracteristici, motiv pentru care St. Moritz rămâne în topul listelor de cumpărături pentru vânătorii de proprietăți de lux, chiar și când se compară cu locuri ca Gstaad, Zermatt, Courchevel sau Aspen.

Comparație cu alte piețe de lux elvețiene și alpine

St. Moritz este adesea comparat cu o mână de alte piețe alpine de top. Iată cum se raportează la principalii rivali elvețieni și la stațiunile de schi de elită din străinătate:

Comparativ cu Alpii Francezi: Courchevel 1850 este deseori considerat cel mai apropiat concurent din punct de vedere al strălucirii și al prețului. Cele mai bune proprietăți ale sale ating aproximativ CHF 30k/m² (EUR 31.900) ubs.com – cu aproximativ 25% sub nivelul de top al St. Moritz. Totuși, Courchevel a înregistrat recent o creștere mare de +9% knightfrank.com din cauza ofertei limitate, depășind de fapt creșterea elvețiană în acel an. Alte stațiuni franceze precum Val d’Isère pornesc de la aproximativ CHF 14k/m² pentru proprietăți bune (de lux până la ~CHF 15–20k) ubs.com. Megève și Chamonix au și ele prețuri de cinci cifre pe m², dar în general < CHF 15k. Franța oferă domenii schiabile mai mari (Les 3 Vallées, Espace Killy) și nu există restricții pentru cumpărătorii străini – ceea ce extinde numărul potențial de cumpărători. Pe de altă parte, costurile de tranzacționare sunt mari (7,5% taxă de timbru în Franța) și deținerea vine cu complicații legate de impozitul pe avere pentru unii străini. Unii ultra-bogați preferă discreția și stabilitatea elvețiană în defavoarea mediului din UE. Din punct de vedere al stilului de viață, St. Moritz are avantajul exclusivității (Courchevel este foarte exclusivist iarna, dar mult mai liniștit în extra-sezon; St. Moritz are societate tot timpul anului). Climă: Altitudinea ridicată a St. Moritz (orașul la 1.800m) înseamnă zăpadă sigură și, de asemenea, o vară răcoroasă; multe stațiuni franceze sunt mai joase (Megève ~1.100m) cu o volatilitate mai mare a zăpezii.
Comparativ cu Alpii Austrieci & Italieni: Stațiunea de top a Austriei, Kitzbühel, a înregistrat o creștere accentuată a interesului. Este cea mai scumpă din Austria, dar cu prețuri de pornire de ~CHF 13.900/m² – aproximativ jumătate din St. Moritz ubs.com. Chaleurile de lux din Kitz pot ajunge la ~CHF 20.000/m² ubs.com, totuși cu mult sub nivelurile elvețiene. Totuși, Kitzbühel a înregistrat recent o creștere puternică de +8,5% a prețurilor knightfrank.com. Un mare dezavantaj pentru străini: majoritatea satelor alpine austriece restricționează sever deținerea de case de vacanță de către persoanele care nu sunt locale, cerând de obicei cumpărătorilor fie să devină localnici, fie să se angajeze să închirieze proprietatea turiștilor. Aceasta limitează cumpărarea internațională în locuri precum Lech sau St. Anton, menținând prețurile mai scăzute decât ar putea fi cu o cerere internațională completă. Stațiunea de top a Italiei, Cortina d’Ampezzo (care se pregătește pentru Jocurile Olimpice de Iarnă din 2026), e mult mai ieftină: casele de lux de la ~CHF 11.800/m² ubs.com. Italia, în general, nu atrage aceiași cumpărători internaționali de case de vacanță de schi, cu excepția unor britanici și ruși în mod tradițional, parțial din cauza incertitudinii cadrului legal/fiscal. Avantajul Elveției este că atrage un public cu adevărat global, care nu ar lua în considerare cumpărarea în Italia sau Austria din cauza acestor factori. Per ansamblu, stațiunile elvețiene domină topul clasamentului prețurilor alpine – de fapt, cele mai scumpe cinci piețe alpine sunt toate în Elveția (St. Moritz, Verbier, Zermatt, Gstaad și Andermatt) ubs.com. Aceasta subliniază atractivitatea Elveției și prima atașată proprietăților sale.
Context global: Privind dincolo de Alpi, singurele piețe rezidențiale care pot rivaliza cu St. Moritz în segmentul ski/vacanță sunt locuri precum Aspen, Colorado și Jackson Hole în SUA, sau Whistler (într-o măsură mai mică). O comparație internațională realizată de un indice de lux a plasat Aspen și Monaco puțin înaintea St. Moritz în ceea ce privește evoluția recentă a prețurilor finews.com. Totuși, St. Moritz își menține locul în top 5 al piețelor de stațiuni din lume ca prețuri. Monaco este într-o ligă proprie (urban, litoral, stil de viață incomparabil), în timp ce segmentul ultra-premium al Aspen poate depăși 100.000 $/m², dar inventarul este minuscul. Clima și geografia fac, de asemenea, diferența – unii dintre cei ultra-bogați care își doresc atât plajă, cât și ski pot prefera Alpii pentru ski (atunci St. Moritz concurează cu destinații precum Gstaad și Courchevel, nu cu St. Barts). Este important de menționat că neutralitatea unică a Elveției și confidențialitatea bancară atrag un anumit profil de investitor pe care stațiunile din SUA nu-l pot accesa. Astfel, St. Moritz și-a sculptat o nișă durabilă la răscrucea dintre bogăția globală, sport și stil.

În concluzie, St. Moritz se află la sau aproape de vârful pieței imobiliare de lux alpine. Principalii săi concurenți elvețieni oferă o exclusivitate similară, însă niciunul nu combină toți factorii (dimensiunea orașului, lacul, clima, istoria glamour-ului) în aceeași măsură. La nivel internațional, deși pot exista stațiuni cu același farmec sau chiar vânzări individuale mai mari, piața generală a St. Moritz rămâne una dintre cele mai solide și valoroase. Pentru un cumpărător sau investitor, diversificarea în Alpi poate însemna orientarea spre alte stațiuni, dar St. Moritz va continua, probabil, să se bucure de o primă de preț – o reflectare a brandului său legendar și a atractivității sale de durată.

Surse: Rapoarte și știri ale pieței elvețiene (UBS, Wüest Partner, Ginesta Immobilien) ginesta.ch ubs.com ginesta.ch; Datele indicelui proprietăților alpine (Knight Frank, Naef) knightfrank.com naef-prestige.ch; Investropa și surse federale pentru randamente/taxe investropa.com ubs.com; Statistici turistice și perspective locale ginesta.ch ginesta.ch. Datele compilate prezintă cele mai recente informații disponibile pentru 2025, oferind o imagine cuprinzătoare a climatului imobiliar din St. Moritz și a contextului său pe piața mai largă. Fiecare aspect – de la constrângerile legislative la tendințele de lux – contribuie la înțelegerea acestei piețe imobiliare unice la altitudine ridicată.

St. Moritz Imobiliare 2025: În interiorul boom-ului de lux alpin & Previziuni pentru viitor

Tendințe pe piața rezidențială în 2025

Tendințe în segmentul ultra-lux și chaleturi de schi

Proprietăți comerciale și noi dezvoltări

Traiectoria istorică a prețurilor & valorile actuale

Prognoză de piață: 2025 și după

Randamente din închiriere și potențial buy-to-let

Reglementări și restricții privind proprietatea străină

Considerații fiscale pentru cumpărători și investitori imobiliari

Factori de cerere: Turism, stil de viață și migrație investițională

Comparație cu alte piețe de lux elvețiene și alpine

Marcin Frąckiewicz

Lasă un răspuns Anulează răspunsul

Search

Latest Posts