Alpský realitný boom: Pohľad na trh nehnuteľností vo Verbieri v roku 2025

Zdroj: UBS Alpine Property Focus 2025 ubs.com ubs.com.Ceny sú za „vysokokvalitné“ rekreačné nehnuteľnosti v 1. štvrťroku 2025.Skratky kantónov: VS = Valais, GR = Graubünden, BE = Bern, UR = Uri.

Cenový prehľad (1. štvrťrok 2025): Priemerná cena vo Verbieri (~CHF 22 000/m²) sa nachádza na samotnom vrchole alpských trhov. Pre porovnanie, je to na úrovni St. Moritz (CHF 22 300/m²) a vyššie ako v Zermatte (~CHF 20 900) alebo Gstaade (~CHF 20 600) ubs.com. Tabuľka nižšie zvýrazňuje Verbier a vybraných konkurentov:

Výrazné je, že rezidenčný trh vo Verbieri je silne ovplyvnený kúpou druhej nehnuteľnosti a nie miestnymi obyvateľmi. Mnohé nehnuteľnosti sú sezónne chaty využívané na dovolenky alebo ako investícia na prenájom, nie na celoročné bývanie. (Dediny Le Châble a Bruson nižšie v údolí ponúkajú viac primárnych obydlí a relatívne dostupnejšie ceny, pričom sú stále napojené na lyžiarsku oblasť Verbier heavenpublicity.co.uk.) Vo vlastnom Verbieri kombinácia prestíže, obmedzenej novej výstavby a medzinárodnej kupujúcej klientely naznačuje, že ceny nehnuteľností zostanú odolné. Aj keď rýchly rast rokov 2020–2022 spomalil, základná nerovnováha medzi vysokým dopytom a nízkou ponukou naďalej podporuje hodnoty bývania vo Verbieri.

Segment luxusných nehnuteľností

Luxusný segment vo Verbieri si zaslúži osobitnú pozornosť, keďže predstavuje jedny z najexkluzívnejších nehnuteľností v Alpách. Zahŕňa to niekoľkomiliónové chaty na prestížnych miestach (často s priamym prístupom na svah, rozsiahlym vybavením a panoramatickými výhľadmi). Verbier má jeden z najväčších výberov „trofejných chalúp“ vo Švajčiarsku, vďaka čomu je magnetom pre kupujúcich s ultra vysokým čistým imaním countrylife.co.uk. V posledných rokoch ultraprémiové predaje vo Verbieri trhali rekordy – napríklad nehnuteľnosti sa údajne predávajú za cenu vysoko nad 30 miliónov CHF a ceny za meter štvorcový nad 35 000 CHF sú už „bežnou záležitosťou“ pre najvyššiu kategóriu domov ubs.com.

Post-pandemické trendy: Počas pandémie (2020–2022) zaznamenali luxusné alpské nehnuteľnosti bezprecedentný rast cien (celkový trh vo Verbieri vzrástol len za rok 2022 o približne 10 %) jamesedition.com. Naproti tomu roky 2023 a 2024 priniesli v tomto segmente mierne ochladenie. Podľa UBS ceny švajčiarskych luxusných nehnuteľností vzrástli v roku 2023 iba o 2 % po 10% skoku v roku 2022 jamesedition.com. Toto ochladenie ovplyvnilo silnejšie švajčiarske franky, vyššie hypotekárne sadzby a ochladenie globálnej ekonomiky – faktory, ktoré spôsobili, že luxusné švajčiarske chaty boli v krátkodobom horizonte o niečo menej dostupné alebo atraktívne jamesedition.com jamesedition.com. Vo Verbieri si pozorovatelia všimli, že záujem kupujúcich spomalil od polovice roku 2022 a niektoré exkluzívne ponuky dokonca zaznamenali mierne korekcie cien alebo priestor na vyjednávanie koncom roku 2023 alpinepropintel.com alpinepropintel.com.

Táto mierna korekcia rastu je však mnohými vnímaná skôr ako zdravá stabilizácia než ako pokles. Bohatí hotovostní kupci sú naďalej prítomní a najvyšší segment trhu zostáva odolný. Odborníci z odvetvia predpokladajú, že nehnuteľnosti nad 10 miliónov CHF si udržia svoju hodnotu a budú naďalej priťahovať záujem, zatiaľ čo tie okolo 5 miliónov CHF môžu byť viac ovplyvnené nákladmi na financovanie jamesedition.com jamesedition.com. Vo Verbieri prítok nových miliardárov a multimilionárov (počet miliardárov vo Švajčiarsku vzrástol minulý rok o 10 %) poskytuje stabilný potenciálny rad luxusných kupcov jamesedition.com.

Profil kupujúceho: Kupujúci luxusných zrubov vo Verbier tvoria medzinárodnú zmes ultra-vysokohodnotových jednotlivcov (UHNWI) – často podnikatelia, finanční profesionáli alebo celebrity – ktorí kladú dôraz na životný štýl a exkluzivitu. Cudzinci zohrávajú hlavnú úlohu (viac o demografii kupujúcich v neskoršej časti), hoci švajčiarska elita je tiež aktívna. Mnohí z týchto kupujúcich sú hotovostní kupci alebo majú dlhodobý horizont, čo znamená, že sú menej citliví na krátkodobé zmeny úrokových sadzieb alpinepropintel.com. Počas pandémie boli niektorí luxusní kupujúci motivovaní príťažlivosťou alpských útočísk ako bezpečných a súkromných úkrytov. Dnes zahŕňajú motivácie investíciu pre rodinné dedičstvo (odovzdanie zrubov prostredníctvom generácií), diverzifikáciu portfólia a užívanie si presláveného lyžovania a spoločenského života vo Verbier.

Za zmienku stojí jemný protivietor pre luxusný segment: obnovená sila švajčiarskeho franku. Silný frank spôsobuje, že švajčiarske nehnuteľnosti sú pre kupujúcich s cudzou menou drahšie; analytici UBS upozorňujú, že pokračujúce posilňovanie franku môže utlmiť dopyt po najdrahších domoch vo Verbier, čo môže niektorých kupujúcich presmerovať do mierne „lacnejších“ alpských lokalít ubs.com ubs.com. Nateraz si však prestíž Verbier a obmedzená ponuka špičkových zrubov udržiava tlak na rast cien. Aj náznaky trhu nakloneného kupujúcim (pomalší predaj, mierne korekcie cien) sa prevažne týkajú stredného segmentu, zatiaľ čo skutočne luxusné nehnuteľnosti zostávajú vysoko žiadané.

Pri pohľade do budúcnosti sa očakáva, že luxusný sektor vo Verbieri ostane odolný, no selektívny. Rast cien môže byť v najbližších rokoch mierny, avšak strop pre rekordné ceny sa neustále zvyšuje – najmä keď sa na trhu objavujú novo zrekonštruované „úchvatné“ chaty. Príkladom je nedávne odhalenie Chalet No.14, kedysi súkromnej chaty, ktorá teraz funguje ako ultra-luxusný butikový hotel/chata, čo dokazuje pretrvávajúci dopyt po prepychu v oblasti nehnuteľností vo Verbieri (s cenami za noc aj odhadmi predajných cien na tej najvyššej úrovni) newhotels.guide telegraph.co.uk. Zhrnuté, luxusné nehnuteľnosti vo Verbieri sú vnímané ako dlhodobá investícia: ponuka je prakticky nemenná a dopyt zo strany svetovo bohatých po kúsku životného štýlu vo Verbieri ostáva trvalo vysoký alpinepropintel.com jamesedition.com.

Komerčné a hotelové nehnuteľnosti

Mimo chat a apartmánov zahŕňa nehnuteľnostný trh vo Verbieri aj skromný, no dôležitý komerčný sektor – najmä maloobchodné priestory, reštaurácie/bary, hotely a ďalšie nehnuteľnosti súvisiace s turizmom. Ako lyžiarske stredisko je komerčný sektor nehnuteľností vo Verbieri úzko prepojený s jeho hotelierstvom a turistickou ekonomikou.

Maloobchod a gastronómia: Centrum dediny Verbier ponúka luxusné butiky, obchody so športovým vybavením, après-ski bary a kvalitné reštaurácie, z ktorých mnohé sa nachádzajú v komerčných priestoroch na prízemí. Dopyt po najlepších maloobchodných adresách vo Verbieri je silný počas zimnej a letnej sezóny, keďže o turistov súperia ako luxusné značky, tak aj miestne podniky. Nájmy za kvalitné maloobchodné priestory bývajú vysoké (na úrovni menších hlavných ulíc miest), čo je spôsobené majetnou klientelou a veľkým pohybom návštevníkov v zime. Trh je však veľmi malý; počet jednotiek je obmedzený a výmena je nízka. Miestni obchodníci často držia dlhodobé prenájmy a ak sa priestory uvoľnia na prenájom alebo predaj, sú rýchlo obsadené, niekedy expandujúcimi prevádzkovateľmi hotelových služieb. Novým trendom je nákup chát alebo bytov existujúcimi podnikmi na premenu na ubytovanie pre zamestnancov alebo skladové priestory, čo je reakcia na akútny nedostatok bývania pre sezónnych pracovníkov knightfrank.com. To ukazuje, ako aj rezidenčné nehnuteľnosti sú prepletené s komerčnými potrebami vo Verbieri – zamestnávatelia investujú do nehnuteľností, aby zabezpečili ubytovanie pre svojich pracovníkov, nakoľko nedostatok prenájmov ohrozuje ich fungovanie.

Hotely a rezorty: Hotelový fond Verbieru zahŕňa pôvabné penzióny aj päťhviezdičkové zariadenia. Zvlášť W Verbier Hotel (otvorený v roku 2013) postavil Verbier na mapu značkového luxusného pohostinstva a neustále patrí medzi najlepšie lyžiarske hotely na svete. W spolu s butikovo dizajnovými hotelmi ako Experimental Chalet zvyšuje konkurenciu v segmente luxusného ubytovania worldskiawards.com cntraveller.com. Obsadenosť hotelov vo Verbieri bola od pandémie veľmi priaznivá – v rokoch 2022 a 2023 došlo k silnému oživeniu lyžiarskeho turizmu. V špičkových zimných týždňoch sú hotely často takmer plne obsadené, čo umožňuje účtovanie prémiových cien za izby. Prevádzkovatelia predĺžili sezónu (otvárajú skôr v zime a podporujú letné aktivity), aby maximalizovali využitie; napríklad lanovky vo Verbieri sa dnes snažia byť v prevádzke od začiatku decembra až do konca apríla seeverbier.com, čo prospieva obsadenosti hotelov.

Prebieha niekoľko nových projektov v oblasti pohostinstva, ktoré zvýšia komerčný realitný profil Verbieru. Jedným z nich je prestavba Chalet Carlsberg na svahu na “L’Inkontro”, moderný alpský bar/reštauráciu, ktorá bola dokončená na sezónu 2023/24 heavenpublicity.co.uk heavenpublicity.co.uk. V neďalekej La Tzoumaz (prepojenej s Verbierom vlekmi) rozšírila úspešná reštaurácia “Papill’on” v roku 2024 svoju ponuku o malý butikový hotel s 9 izbami heavenpublicity.co.uk – dôkaz, že aj okolité dediny investujú, aby zachytili zvýšený dopyt. Vo Verbieri pribúdajú nové kaviarne a hybridné priestory (napríklad Le Koti v Le Châble, kde sa kombinuje kaviareň, pub a bistro) a sú otvorené pre turistov aj rezidentov počas celého roka heavenpublicity.co.uk. Hoci sú tieto projekty samy o sebe pomerne malé, spoločne ukazujú na živú scénu pohostinstva, ktorá sa neustále vyvíja. Investori, ktorí sa zaujímajú o komerčné nehnuteľnosti vo Verbieri, sa často zameriavajú na akvizície alebo rekonštrukcie hotelov, no tieto príležitosti sú zriedkavé – väčšina hotelov je v rodinnom vlastníctve alebo už v dlhodobých investičných fondoch. Keď sa hotel objaví na predaj, záujem je vysoký, často zo strany medzinárodných hotelových skupín alebo realitných fondov, čo odráža dôveru v základné predpoklady turistického ruchu vo Verbieri.

Infraštruktúra ako komerčné aktíva: Ďalším aspektom komerčných nehnuteľností vo Verbier je lyžiarska infraštruktúra (lanovky, atď.), ktorú prevádzkuje spoločnosť Téléverbier. Hoci to nie sú „nehnuteľnosti“ v tradičnom zmysle slova, lanovky a zlepšenia lyžiarskej oblasti výrazne ovplyvňujú hodnotu všetkých nehnuteľností vo Verbier. V roku 2022 upútal globálny lyžiarsky operátor Vail Resorts pozornosť získaním podielu na lyžiarskych operáciách v Andermatte, čo vyvolalo špekulácie, že veľkí hráči by mohli mať záujem aj o iné švajčiarske strediská mansionglobal.com. Spoločnosť prevádzkujúca lanovky vo Verbier však uviedla, že nevedie rokovania a stredisko nie je na predaj vaildaily.com. Napriek tomu tento záujem poukazuje na to, že infraštruktúra vo Verbier je sama o sebe hodnotným aktívom. Pokračujúce investície zo strany Téléverbier (pozri nasledujúcu sekciu o nových lanovkách) predstavujú v konečnom dôsledku investíciu do širšej atraktivity nehnuteľností tejto destinácie.

V súhrne je segment komerčných nehnuteľností vo Verbier malý, ale prosperujúci, posilnený popularitou strediska. Maloobchodné a reštauračné priestory dosahujú vysoké ceny a hotely sa tešia silnému dopytu a nárastu návštevnosti počas celého roka. Synergia medzi cestovným ruchom a hodnotou nehnuteľností je zrejmá – so vzrastajúcim záujmom o Verbier zo strany lyžiarov a dovolenkárov sa komerčné priestory poskytujúce služby týmto návštevníkom stávajú ziskovejšími, čo zas podporuje záujem investorov. Aj keď údaje o výškach komerčného nájomného a výnosov nie sú všeobecne dostupné, nepriamy dôkaz naznačuje nízku neobsadenosť a stabilné alebo rastúce nájmy na atraktívnych lokalitách, čo poukazuje na trh priaznivý pre prenajímateľov. Potenciálni investori do komerčných nehnuteľností vo Verbier by mali brať do úvahy ich obmedzenú ponuku a regulačnú komplexnosť (hotelové prevádzky môžu podliehať prísnemu územnému plánovaniu a licencovaniu). Celkovo trh s komerčnými priestormi orientovaný na pohostinstvo vo Verbier dopĺňa rezidenčný segment a posilňuje luxusný ekosystém strediska.

Trendy na trhu & predpovede cien (2025–2028)

Po mimoriadnom náraste hodnôt nehnuteľností v rokoch 2020–2022 vstupuje realitný trh vo Verbieri do fázy normalizovaného rastu. V roku 2024 ceny švajčiarskych rekreačných nehnuteľností vzrástli v priemere o 4 %, čo je zdravé, ale menej ako 6–10 % ročné skoky zaznamenané v predchádzajúcich dvoch rokoch ubs.com jamesedition.com. Vo Verbieri konkrétne došlo v roku 2024 k približne 3 % nárastu (Q1 2025 vs Q1 2024) ubs.com. Pre rok 2025 analytici očakávajú ďalšie zhodnotenie cien, avšak ešte miernejším tempom ubs.com. Realitný tím UBS predpovedá, že ceny alpských nehnuteľností v roku 2025 opäť vzrastú, avšak pomalšie ako v roku 2024 ubs.com – čo pravdepodobne znamená nízky jednociferný rast (približne 2–3 %). Tento umiernený výhľad odráža trh, ktorý dosiahol vysokú úroveň, kde má udržateľnosť prednosť pred horúčkovitosťou.

Kľúčové faktory ovplyvňujúce prognózu na roky 2025–2028 zahŕňajú:

• Úrokové sadzby a financovanie: Hypotekárny trh vo Švajčiarsku sa v rokoch 2023–2024 posunul, keď centrálna banka zvýšila sadzby z historických miním. Do polovice roka 2025 však bola základná sadzba Švajčiarskej národnej banky miernych 0,25 % a očakávalo sa, že úrokové sadzby zostanú nízke alebo dokonca mierne poklesnú až do roku 2026 investropa.com. Lacné financovanie (a nedávno klesajúce hypotekárne sadzby) robia vlastníctvo nehnuteľnosti atraktívnejším v porovnaní s prenájmom investropa.com investropa.com, čo teda podporuje dopyt. Vyššie náklady na úvery než pred dvoma rokmi však znížili rozpočty niektorých hraničných kupujúcich, najmä v strednom segmente trhu. Väčšina kupcov vo Verbieri využíva len mierne úvery (mnohí platia v hotovosti alebo dávajú zálohu 50 % a viac), takže úrokové sadzby tu nie sú tak kľúčové ako v mestských oblastiach, no stále majú vplyv na celkovú náladu trhu. Výhľad stabilných až nižších sadzieb v rokoch 2025–2027 je pozitívom pre rast cien, aj keď len miernym.
• Globálne ekonomické prostredie: Cyklus luxusných nehnuteľností je závislý od prosperity bohatých. Ak akciové trhy a firemné zisky prekonávajú očakávania, viac kapitálu prúdi do druhých domov. Posledný rok priniesol určitú volatilitu svetovým trhom, no rok 2025 zatiaľ prináša rastúcu dôveru investorov. Hoci ekonomická neistota (inflácia, geopolitické napätia) môže predstavovať prekážky. Nehnuteľnosti vo Verbieri sa často vnímajú ako „bezpečný prístav“ vďaka švajčiarskej stabilite. V obdobiach globálnych otrasov môže dopyt po švajčiarskych nehnuteľnostiach naopak vzrásť, keď investori hľadajú stabilné uchovanie hodnoty. Preto mierny globálny rast s občasnou volatilitou (čo je aj konsenzuálny výhľad) môže paradoxne podporovať príťažlivosť Verbieru ako bezpečnej investície.
• Demografia – vlna baby boomerov: Zaujímavým hnacím motorom dopytu je veľká skupina zámožných baby boomerov (dnes vo veku neskorých 50 až 70 rokov), ktorí vstupujú do dôchodku alebo polodôchodku. Mnohí predávajú svoje firmy alebo odchádzajú z manažérskych pozícií so značným majetkom a chcú investovať do rekreačných nehnuteľností. UBS pozoruje, že práve táto skupina bohatých boomerov bola v posledných rokoch hlavným motorom rastu trhu s rekreačnými domami ubs.com. Otázkou je, či bude tento trend pokračovať. Pravdepodobne áno aj v druhej polovici 20. rokov, keďže táto generácia uprednostňuje výdavky na spoločné rodinné zážitky a zdravý životný štýl v prírode. Verbier s kombináciou dobrodružstva a luxusu je pre nich ideálnou voľbou. Pokiaľ táto demografická skupina (v Európe, UK, USA) zostane finančne silná, bude aj naďalej zvyšovať dopyt po alpských nehnuteľnostiach. To predstavuje štrukturálny priaznivý vietor pre strednodobé obdobie.
• Dynamika ponuky a nové výstavby: Očakáva sa, že ponuka zostane obmedzená. Aj keď nedávna legislatívna zmena (účinná od októbra 2024) mierne uvoľnila limity na výstavbu druhých domov – umožňuje, aby niektoré existujúce staršie byty boli rozšírené o 30 %, aj keď to vytvorí nové jednotky ubs.com – v krátkodobom horizonte to nie je zásadná zmena. Môže to viesť k tomu, že sa v najbližších rokoch objaví na trhu vo Verbieri niekoľko ďalších bytov alebo rozdelení chalúp, ale nie v dostatočnom množstve, aby to zmiernilo nedostatok. Nová výstavba vo Verbieri samotnom bude prevažne obmedzená na už schválené projekty a renovácie starších stavieb (prakticky nie je k dispozícii žiadna voľná pôda na veľké projekty v dôsledku územného plánovania a limitov na druhé bývanie). Dôsledkom toho bude nárast ponuky len okrajový a nedostatočný na uspokojenie silného dopytu. Táto situácia naznačuje pokračujúci tlak na rast cien. Ako poznamenáva jedna správa, od prijatia Iniciatívy o druhom bývaní sa výstavba v Alpách „prakticky zastavila“, takže aj malé zvýšenie teraz (podnietené uvoľnením pravidiel v roku 2024) len zabráni úplnej stagnácii bez toho, aby prevýšilo dopyt ubs.com.

Ak zoberieme tieto faktory do úvahy, cenová prognóza pre Verbier do roku 2028 je opatrne optimistická. Očakávame medziročný rast kapitálovej hodnoty v rozmedzí približne 3–5 % počas najbližších rokov investropa.com investropa.com. Toto predpokladá, že nenastane výrazný ekonomický pokles. Taktiež predpokladá, že navrhované zmeny regulácie (ktorým sa budeme venovať neskôr) výrazne neobmedzia zahraničné nákupy. Scenár stagnujúcich cien alebo miernej korekcie by mohol nastať napríklad v prípade, že by Švajčiarsko výrazne sprísnilo pravidlá nákupu alebo by globálna recesia zasiahla luxusné aktíva. Ak sa však tieto spúšťače nenaplnia, základný scenár je stály rast hodnoty. Podporuje to aj výhľad švajčiarskych nehnuteľností Julius Baer na rok 2024, ktorý zaznamenal nárast transakčnej aktivity na konci roka 2024 a „ďalšiu dynamiku očakávanú pre rok 2025“ investropa.com, čo naznačuje, že popandemické útlmy boli len krátkodobé.

Dôležité je, že aj keď je rastu cien mierny, cenové hladiny zostanú vysoké. Existuje len málo dôkazov o tom, že by sa valuácie vo Verbieri mali významne znížiť – spodná hranica je podporovaná obmedzenou ponukou a bohatými majiteľmi, ktorí vo všeobecnosti nie sú nútení predávať. Mnohí majitelia by si svoje chaty radšej ponechali alebo ich prenajali, než by ich predali v slabom trhu, čo prispieva k nízkej obrátkovosti. Alpine Property Intelligence (poradenská firma na trh s nehnuteľnosťami v horských strediskách) očakáva scenár „nízkej obrátkovosti, v niektorých prípadoch mierneho poklesu cien a lepších príležitostí pre kupujúcich“ v krátkodobom horizonte alpinepropintel.com alpinepropintel.com. V praxi to znamená viac vyjednávania pri jednotlivých obchodoch namiesto plošného prepadu cien.

Zhrnuté, očakávajte stabilitu a mierny rast na trhu nehnuteľností vo Verbieri v rokoch 2025–2028. Boom sa zmenil na mäkké pristátie na vysokej úrovni. Pre investorov to znamená, že výnosy z prenájmu a dlhodobé zhodnotenie – skôr než rýchle obraty – budú v nasledujúcich rokoch hlavnou odmenou. A pre kupujúcich to znamená, že hoci ceny pravdepodobne „drasticky neklesnú“, tempo rastu je miernejšie, čo ponúka príležitosť vstúpiť na trh s menšou horúčkou ako počas vrcholu v roku 2021.

Kupujúci & Investori: Demografia a motivácie

Jednou z charakteristických vlastností Verbieru je jeho kozmopolitná základňa kupujúcich. Na rozdiel od niektorých lyžiarskych oblastí, ktorým dominujú domáci vlastníci, trh rekreačných nehnuteľností vo Verbieri je medzinárodný ubs.com. Kto teda nakupuje a prečo?

Národnosti a demografia: Historicky mali britskí kupujúci milostný vzťah s Verbierom – natoľko, že stredisko získalo prezývky ako “Sloane Square na svahoch”, čo odkazovalo na londýnsku elitu, ktorá si z Verbieru urobila zimné ihrisko thegentlemansjournal.com. Aj dnes zostávajú kupujúci z Veľkej Británie výrazní (hoci Brexit a výkyvy mien priniesli určité výzvy). Správa Savills z roku 2014 nazvala Verbier “prvou voľbou pre mnohých britských kupujúcich” a barometrom britského dopytu v Alpách countrylife.co.uk. V posledných rokoch sa toto spektrum rozšírilo: záujem o švajčiarske alpské nehnuteľnosti prejavili zámožní kupujúci zo západnej Európy (Belgicko, Francúzsko, Nemecko, Škandinávia), Spojených štátov a čoraz viac aj Blízkeho východu a Ázie. Mnohých cudzincov láka stabilita, bezpečnosť a prestíž Švajčiarska, okrem lyžovania. Samozrejme, aj švajčiarski kupujúci sú aktívni, najmä bohatšie rodiny z Ženevy alebo iných miest, ktoré hľadajú únik do kantónu Valais. V projektoch ako Andermatt (ktorý jedinečne umožňuje neobmedzený zahraničný nákup) bolo približne polovica kupujúcich Švajčiarov, zvyšok zahraniční mansionglobal.com. Verbier má pravdepodobne ešte vyšší podiel zahraničných kupujúcich, vzhľadom na svoju povesť a fakt, že cudzinci tu môžu kupovať (s povoleniami).

Podľa jedného trhového prehľadu boli v roku 2024 najobľúbenejšími švajčiarskymi regiónmi medzi zámožnými zahraničnými kupujúcimi Valais (kde sa nachádza Verbier), Ticino, Vaud, Grisons a Bern – teda najmä alpské a jazerné oblasti jamesedition.com. Medzi konkrétnymi strediskami Verbier, St. Moritz a Gstaad vyvolávajú najväčší záujem zahraničných kupujúcich jamesedition.com. To je v súlade s pozíciou Verbieru ako svetového strediska. V podstate kúpa domu vo Verbier sa často považuje za vstup do exkluzívneho medzinárodného klubu.

Investor vs. Lifestyle Buyer: Kupujúci vo Verbieri majú zvyčajne hybridnú motiváciu – ide čiastočne o investíciu a čiastočne o životný štýl. Len veľmi málo z nich sú čistí špekulanti alebo obchodníci. Nehnuteľnosti vo Verbieri sú často dlhodobou držbou (10+ rokov) a vášnivým nákupom alpinepropintel.com. Ako poznamenáva Alpine Property Intelligence, lyžiarske domy sú „často ovocím dlhodobej túžby“ a nie sú poháňané krátkodobým ziskom alpinepropintel.com. Kupujúci všeobecne plánujú nehnuteľnosť využívať na rodinné dovolenky (alebo dokonca na polovičný dôchodok v budúcnosti) s očakávaním, že jej hodnota časom porastie. Skutočnosť, že úverové zaťaženie je zvyčajne nízke, znamená, že majitelia nie sú nútení prenajímať alebo predávať – môžu držať nehnuteľnosť počas trhových cyklov, čím prispievajú k stabilite alpinepropintel.com.

Motivácie: K rozhodnutiu investovať do nehnuteľnosti vo Verbieri ľudí poháňa niekoľko faktorov:

• Životný štýl a rekreácia: V jadre sú kupujúci očarení svetovou úrovňou lyžovania vo Verbieri (410 km zjazdoviek v oblasti 4 Vallées) a živou après-ski scénou heavenpublicity.co.uk. Vlastniť tu chalet znamená mať hodnotný majetok pre životný štýl, ktorý ponúka dobrodružstvo v Alpách v zime a širokú škálu letných aktivít (turistika, cyklistika, festivaly) v mimosezóne schraner-verbier.ch schraner-verbier.ch. Je to miesto, kde sa „legendy, kráľovské rodiny a popové hviezdy“ stretávajú so športovými nadšencami heavenpublicity.co.uk – v podstate ide o kombináciu lesku a autentického horského kúzla, ktorú vie len máloktoré stredisko napodobniť. Mnohí kupujúci uvádzajú túžbu po rodinnom útočisku, kde vznikajú spomienky naprieč generáciami.
• Potenciál príjmu z prenájmu: Aj keď to zvyčajne nie je hlavná motivácia, možnosť generovať príjem z prenájmu, keď majiteľ nehnuteľnosť nevyužíva, je významným plusom. Týždenné prenájmy počas hlavnej sezóny vo Verbieri patria k najvyšším v Alpách, čo môže kompenzovať náklady na vlastníctvo (viac k tejto téme v sekcii o prenájme). Pre niektorých investorov, najmä tých, ktorí neplánujú byť vo Verbieri počas celej sezóny, je výnos z prenájmu súčasťou rovnice – vďaka čomu sa nehnuteľnosť stáva výnosovým aktívom, a nie len nevyužívaným druhým domovom.
• Investícia do bezpečia: Politická neutralita Švajčiarska, silná mena a pevný právny systém poskytujú medzinárodným investorom istotu. Vlastniť nehnuteľnosť vo Švajčiarsku sa považuje za bezpečný spôsob uloženia majetku. Na rozdiel od mnohých krajín nemá Švajčiarsko históriu akútnych realitných kríz a sila franku často prináša menový zisk nad rámec samotného zhodnotenia nehnuteľnosti. Navyše, švajčiarske bankové tajomstvo (historicky) a diskrétnosť lákajú tých, ktorí hľadajú súkromie. V neistých časoch môže byť chalupa vo Verbieri vnímaná ako hmatateľné bezpečné aktívum. Zaujímavosťou je, že vo Švajčiarsku tiež neexistuje trestajúca daň z majetku z nehnuteľností, ktorú majú niektoré iné alpské krajiny – napríklad Francúzsko uvaľuje každoročnú daň z majetku pre vlastníkov nehnuteľností nad ~1,3 milióna €, čo môže byť nákladné pre vlastníkov viac ako 5-miliónových chalúp mansionglobal.com. Švajčiarsko nemá ekvivalent tejto dane na celoštátnej úrovni mansionglobal.com, čo ho robí investične priaznivejším z daňového hľadiska.
• Exkluzivita a prestíž: Existuje nehmotný, ale reálny motív: vlastniť dom vo Verbieri znamená status. Je to znak toho, že ste to „dotiahli“, ak si môžete dovoliť nehnuteľnosť v tomto slávnom stredisku. Tento faktor prestíže by sa nemal podceňovať – podobne ako vlastniť nehnuteľnosť v St. Tropez alebo na Manhattane, aj tu existuje spoločenská výnimočnosť. Živá spoločenská scéna Verbieru (vrátane podujatí ako Verbier Music Festival a hviezdami nabité silvestrovské párty) ešte zvyšuje jeho príťažlivosť. Niektorí kupujúci sa jednoducho zamilujú do Verbieru po návšteve a potom túžia stať sa súčasťou tejto komunity.
• Podnebie a celoročná príťažlivosť: Zaujímavosťou je, že napriek obavám z klimatickej zmeny sú vysokohorské strediská ako Verbier vnímané ako viac pripravené na budúcnosť z hľadiska lyžovania. Lyžiarska oblasť Verbier siaha až do 3 300 m (ľadovec Mont Fort), čo jej dáva dlhú a spoľahlivú sezónu heavenpublicity.co.uk. Výskum spoločnosti Savills zaradil Verbier medzi najodolnejšie strediská voči klimatickej zmene (vďaka nadmorskej výške a investíciám do zasnežovania) savills.co.uk. Kupujúci majú istotu, že ich lyžiarska chalupa si udrží hodnotu aj o desaťročia neskôr, na rozdiel od nižšie položených stredísk, ktoré môžu trpieť kratšími sezónami. Navyše Verbier významne napreduje ako celoročné stredisko – letný cestovný ruch rastie, s aktivitami a infraštruktúrou pre návštevníkov aj mimo zimy schraner-verbier.ch. Táto širšia príťažlivosť posilňuje investičnú logiku, pretože nehnuteľnosť je možné využívať (alebo prenajímať) po celý rok.

Z hľadiska veku a profilu sa kupujúci pohybujú od 30 do 70 rokov. Mladších kupujúcich (30–40 rokov, často podnikatelia alebo finanční profesionáli) môže priťahovať Verbier svojím slávnym nočným životom a výzvami v oblasti freeridu, zatiaľ čo starší kupujúci (50–60 rokov, možno čerství dôchodcovia alebo ľudia blížiaci sa k dôchodku) budú skôr uprednostňovať pohodlie, wellness a rodinne orientované aspekty. Mnohí kupujúci sú rodinné jednotky – nakupujú s úmyslom mať miesto, kde sa môžu stretávať deti a vnúčatá. Vidíme aj prístup viacgeneračného bohatstva, keď sa chalet kupuje ako dedičné aktívum. Korporátni investori sú v rezidenčných alpských nehnuteľnostiach menej bežní (vzhľadom na obmedzenia Lex Koller pre zahraničné spoločnosti vlastniace nehnuteľnosti), hoci občas sa nehnuteľnosti kupujú prostredníctvom firiem kvôli súkromiu alebo daňovému plánovaniu.

Správanie investorov: Akonáhle vlastnia, držitelia nehnuteľností v Verbier majú tendenciu ponechávať si svoje aktíva dlhodobo. Nie je neobvyklé, že chalety zostanú v jednej rodine celé desaťročia. To prispieva k nízkej ponuke na opätovný predaj. Keď k zmenám dôjde, často ich spôsobujú životné udalosti (napr. majiteľ prestáva lyžovať pre vek alebo sa sťahuje z osobných dôvodov), nie načasovanie trhu. Táto trochu neelastická ponuka znamená, že hodnota je izolovaná od krátkodobých výkyvov. Navyše, keďže majitelia sú často vysoko bonitní jednotlivci bez veľkého zadlženia, nútené predaje sú zriedkavé aj počas hospodárskych poklesov.

Na záver, demografia kupujúcich v Verbier je zámožná, medzinárodná a zameraná na životný štýl so skúseným investičným prístupom. Priťahuje ich jedinečná kombinácia športu, spoločenského života a stability, ktorú Verbier ponúka. Ich motivácie spájajú osobné potešenie s dlhodobým uchovaním bohatstva. Pochopenie tejto psychológie je kľúčové: vysvetľuje, prečo si nehnuteľnosti v Verbier môžu udržiavať takto vysoké ceny a zostávajú relatívne likvidné – v týchto alpínskych nehnuteľnostiach je hlboká emocionálna a strategická hodnota, ktorá ďaleko presahuje samotnú „tehlu a maltu“.

Prenájom – prehľad trhu

Trh s nájmami v Verbier je neoddeliteľnou súčasťou realitného segmentu, keďže mnoho vlastníkov prenajíma svoje nehnuteľnosti a mnohí návštevníci hľadajú krátkodobé chalety/apartmány. Dynamika prenájmu v Verbier je výrazne sezónna, kopíruje lyžiarsky kalendár a letné turistické špičky.

Sezónny dopyt: Zimy vo Verbier prinášajú prílev lyžiarov od decembra do apríla. Vrcholná „sladká zóna“ prenájmov trvá približne 20 týždňov počas lyžiarskej sezóny (od začiatku decembra do Veľkej noci), keď je dopyt najvyšší a týždenné ceny prenájmov prudko stúpajú knightfrank.com knightfrank.com. Medzi tieto obdobia patrí Vianoce/Nový rok, koniec januára, február (najmä školské prázdniny) a marec až Veľká noc – počas ktorých môžu byť prémiové chaty plne obsadené za najvyššie ceny. Okrem týchto zimných týždňov si Verbier teraz užíva aj silnú letnú sezónu: približne 10 týždňov nájomného dopytu mimo zimy, najmä v júli a auguste, keď Alpy lákajú turistov, horských cyklistov a návštevníkov festivalov knightfrank.com. Spolu môže nehnuteľnosť vo Verbier dosiahnuť približne 30 týždňov obsadenosti ročne, čo je pozoruhodné rozšírenie oproti tradičnej 10–15-týždňovej čisto lyžiarskej sezóne spred desaťročia knightfrank.com. Tento nárast odráža úspech strediska v propagovaní celoročného turizmu a podujatí.

Počas mimosezónnych období (jar po zatvorení lanoviek a neskoršia jesenná stagnácia) dopyt výrazne klesá a mnohé nehnuteľnosti sú prázdne alebo sa prenajímajú za výrazne znížené ceny. Skúsení majitelia môžu tieto obdobia využiť na údržbu alebo vlastné využitie. Dôležité je však, že ceny za prenájom počas hlavnej sezóny sú natoľko lukratívne, že aj pri niektorých prázdnych týždňoch zostávajú ročné výnosy atraktívne.

Sadzby za prenájom a výnosy: Sadzy za prenájom vo Verbier patria medzi najvyššie v Alpách. Luxusná chata vo Verbier môže počas vrcholnej sezóny v závislosti od veľkosti a služieb priniesť niekoľko desaťtisíc frankov týždenne (obsluhované chaty so zamestnancami ešte viac). Napríklad dobre situovaný 3-izbový apartmán sa môže v hlavnej sezóne prenajímať za CHF 5 000–7 000 týždenne, zatiaľ čo veľká samostatná chata môže počas Silvestra dosiahnuť CHF 15 000–25 000+ týždenne. Letné týždenné sadzby sú nižšie, približne 50–70 % zimných cien v hlavnej sezóne, hoci výnimkou môžu byť špeciálne podujatia (napríklad týždne klasického hudobného festivalu), ktoré môžu ceny zvýšiť.

Celkom vzaté, výnosy z prenájmu vo Verbieri sú solídne, ale nie výnimočné – čo je typické pre prémiové rezortné nehnuteľnosti (kde sú kapitálové hodnoty veľmi vysoké vzhľadom na nájomné). Podľa analytikov alpských nehnuteľností prinášajú švajčiarske lyžiarske nehnuteľnosti v priemere tesne pod 4 % čistého výnosu z prenájmu ročne alpinepropintel.com. Knight Frank takisto uvádza, že hrubý výnos z prenájmu okolo 4 % je dosiahnuteľný vo väčšine alpských rezortov knightfrank.com. V prípade Verbieru sú výnosy pri ultra-prémiových chatách na spodnej hranici tohto rozpätia (keďže ceny pri kúpe sú veľmi vysoké). Pri mierne cenovo dostupnejších apartmánoch, ktoré sa však dobre prenajímajú, môžu byť výnosy o niečo vyššie. Napríklad Knight Frank uviedol príklad: chata v Chamonix za 1 milión € (čo sa v niektorých ohľadoch podobá strednému trhu Verbieru) môže priniesť hrubý zisk 80 000 € za 30 týždňov prenájmu, pričom po odrátaní nákladov je to 40 000 € čistého pred zdanením (čo je 4 % čistého výnosu) knightfrank.com. Môžeme teda predpokladať, že nehnuteľnosť vo Verbieri za 2 milióny CHF môže priniesť hrubý príjem približne 100 000 CHF/rok a čistý okolo 50 000 CHF po odrátaní nákladov, čo zodpovedá zhruba 4 % výnosu. Ultra-luxusné chaty môžu priniesť nižšie percento (možno 2–3 %), pretože ich príjem z prenájmu je síce vysoký v absolútnom vyjadrení, avšak nižší vzhľadom na ich viacmiliónovú kúpnu cenu.

Je dôležité objasniť hrubý vs čistý výnos: Hrubý výnos je jednoducho nájomné delené kúpna cena. Čistý výnos odpočítava náklady – a prenájmy v Alpách náklady nesú: poplatky za správu nehnuteľnosti, upratovanie, údržbu (odpratávanie snehu, atď.), poistenie, prípadne splácanie dlhu a provízie agentúre. Majitelia vo Verbieri často najímajú miestne agentúry alebo concierge služby na správu prenájmu, ktoré si účtujú 15–20 % z príjmu z prenájmu. Po všetkých nákladoch sa hrubý výnos 4 % môže pre majiteľa znížiť na zhruba 2,5–3 % čistého výnosu. Správa Alpine Property Intelligence uvádza „len pod 4 % čistého výnosu“ v priemere, čo naznačuje, že efektívny prenájom dokáže skutočne pokryť väčšinu nákladov a stále priniesť menší zisk alpinepropintel.com. Okrem toho ceny prenájmov v švajčiarskych Alpách od roku 2019 stúpli asi o 10 % alpinepropintel.com, vďaka zvýšenému dopytu po COVID-e, čo mierne zlepšilo výnosy (hoci rastúce ceny pri kúpe ich väčšinou udržiavajú na rovnakej úrovni).

Predpisy týkajúce sa prenájmu: Švajčiarsko je pri dovolenkových prenájmoch pomerne liberálne. Neexistujú celoštátne obmedzenia na počet nocí, počas ktorých možno druhý dom prenajímať (na rozdiel od niektorých miest, kde je počet nocí na Airbnb obmedzený) knightfrank.com. Vo Verbieri môžu majitelia slobodne využívať platformy ako Airbnb, Booking.com alebo miestne agentúry na krátkodobý prenájom svojich nehnuteľností. Jediná výhrada: ak bola nehnuteľnosť kúpená v rámci schémy, ktorá vyžadovala prenajímanie (niektoré nové projekty klasifikujú jednotky ako „investičné nehnuteľnosti“ na obídenie obmedzení pre druhé bývanie), majiteľ môže byť povinný prenajímať ju určitý počet týždňov. Vo Verbieri však vo všeobecnosti prenájom závisí od rozhodnutia vlastníka. Spoločenstvá vlastníkov (napr. vlastníci bytových domov) môžu teoreticky stanoviť pravidlá pre krátkodobé prenájmy, no deje sa to individuálne a nie je to bežné knightfrank.com.

Profil a správanie nájomcov: Zimní nájomcovia vo Verbieri zahŕňajú týždenných lyžiarskych dovolenkárov – rodiny, skupiny priateľov, firemné retreaty – často z Veľkej Británie, Európy alebo odinakiaľ. Prichádzajú pre slávne svahy a nočný život. Mnohí sú opakovaní návštevníci, ktorí si prenajímajú každoročne v rovnakom období. Letní nájomcovia môžu byť turisti, horskí cyklisti alebo návštevníci podujatí (napríklad publikum Verbier Festivalu alebo účastníci cyklistických pretekov). Prítomnosť silného nájomného trhu je ďalším lákadlom pre investorov do nehnuteľností: vo Verbieri je relatívne jednoduché nájsť nájomcov počas špičkových sezón vďaka popularite strediska.

Jeden zaujímavý efekt nedostatku bývania je, že miestne podniky a sezónni pracovníci majú problém nájsť ubytovanie. Niektorí zamestnávatelia teraz prenajímajú alebo kupujú nehnuteľnosti na ubytovanie zamestnancov (ako bolo spomenuté vyššie) knightfrank.com. Táto potreba ubytovania pre zamestnancov sa hlavne týka cenovo dostupnejších jednotiek v Le Châble alebo okolí, ale naznačuje to napätý nájomný trh aj mimo turistického dopytu. Ak vlastníte malý byt vo Verbieri/Le Châble, môžete mať možnosť prenajímať ho sezónne miestnym alebo pracovníkom (napríklad 4-mesačný zimný prenájom pre lyžiarskeho inštruktora), niekedy za nižšiu cenu ako týždenný turistický prenájom, ale na zaručenú dlhšiu dobu.

Sezónnosť cien nájomného: Ako sa očakáva, ceny prenájmu sa výrazne menia podľa sezóny. Výskum UBS poukázal na to, že strediská ako Verbier a Zermatt majú obrovské rozdiely medzi cenami prenájmu počas lyžiarskej sezóny a leta, čo odráža prémiu za špičkové lyžiarske oblasti alpinepropintel.com. To znamená, že majiteľ nemôže jednoducho vydeliť ročný príjem číslom 12 pre priemernú mesačnú hodnotu – väčšinu zarobí v zime, menšiu časť v lete a veľmi málo v prechodných mesiacoch. Riadenie tejto sezónnosti je kľúčové (napr. úprava cien a dôkladný marketing nehnuteľnosti v predstihu pred špičkou sezóny).

Vo všeobecnosti sú nájmové výnosy vo Verbier zdravé podľa švajčiarskych štandardov a poskytujú majiteľom významnú motiváciu prenajímať svoje nehnuteľnosti. Hoci sa nikto nestáva milionárom len z príjmu z prenájmu jednej chaty, príjem môže výrazne pokryť prevádzkové náklady a v mnohých prípadoch dokonca pokryť úroky z hypotéky. Napríklad, pri súčasných nízkych hypotekárnych sadzbách (švajčiarske variabilné/fixné sadzby okolo 2,5–3 % k roku 2024 knightfrank.com knightfrank.com), čistý výnos 3 %+ znamená, že nehnuteľnosť môže byť pri páke takmer samofinancovateľná. Táto dynamika – nízke náklady na financovanie a silné nájomné – spôsobila, že vlastníctvo (aj s hypotékou) je čoraz atraktívnejšie v porovnaní s obyčajnou návštevou a prenájmom. Skutočne, začiatkom roku 2025 sa vďaka rastúcim nájmom a nízkym úrokovým sadzbám vlastnenie domu vo Švajčiarsku často stalo lacnejším na ročnej báze ako jeho prenajímanie investropa.com jamesedition.com. V prípade Verbier by sa vysoké náklady na prenájom chaty na niekoľko týždňov dali radšej využiť na splácanie vlastníctva, čo motivuje častých návštevníkov, aby si chatu kúpili, ak môžu.

Príklad: Rodina, ktorá si prenajíma peknú chatu na dva hlavné týždne, môže každý rok minúť 20 000 CHF. Táto suma by mohla postačovať na splátky úrokov z veľkého úveru alebo prispieť k vlastnému kapitálu – uvedomenie, ktoré častých nájomcov vedie k tomu, aby si kúpili vlastný objekt.

Na záver, nájomný trh vo Verbier sa vyznačuje vysokým sezónnym dopytom, prémiovými cenami a výnosmi okolo 3–4 %. Predĺžená turistická sezóna zvýšila potenciál obsadenosti. Hoci trh výrazne uprednostňuje zimu, rast letných aktivít znamená, že majitelia môžu čoraz viac rátať s celoročnými výnosmi. Investori by však stále mali počítať s výpadkami nájmov a nákladmi na správu, no vzhľadom na súčasné trendy môže byť prenájom nehnuteľnosti vo Verbier ziskovým a relatívne „bezstarostným“ podnikaním (najmä ak využívate profesionálne agentúry). Silný dopyt po prenájmoch zároveň pridáva likviditu predajnému trhu – potenciálni kupci vedia, že môžu ľahko prenajímať, čo môže ospravedlniť vyššiu kúpnu cenu.

Infraštruktúra & rozvojové projekty

Neustále investície do infraštruktúry a vybavenia sú pre stredisko ako Verbier zásadné, aby si udržalo náskok. Niekoľko prebiehajúcich a plánovaných projektov vo Verbier a v regióne Val de Bagnes má za cieľ zlepšiť konektivitu, udržateľnosť a celkový zážitok návštevníkov – čo všetko môže nepriamo zvýšiť hodnotu nehnuteľností tým, že zvyšuje atraktivitu strediska.

1. Nové lanovky a vylepšenia zjazdoviek: Najvýznamnejším projektom je výstavba Savoleyres Télémixte lanovky. Tento dlho očakávaný lanovkový systém bude efektívnejšie prepájať Verbier so sektorom Savoleyres/La Tzoumaz. Ide o kombináciu gondoly a sedačky (preto Télémixte) a zahŕňa dve etapy: Les Esserts až Savoleyres (nová 10-miestna gondola) s plánovaným otvorením v decembri 2025 a Savoleyres až La Tzoumaz (predĺženie sedačkovej lanovky) do decembra 2026 heavenpublicity.co.uk. Práce sa začali v roku 2023, čo svedčí o silnom odhodlaní napriek vysokým nákladom. Táto moderná lanovka výrazne zlepší plynulosť pohybu lyžiarov a prístup, takže z kedysi pomalého spojenia bude rýchle prepojenie verbier4vallees.ch seeverbier.com. Pre vlastníkov nehnuteľností, zvlášť tých v Savoleyres/Esserts, je to veľkým prínosom – de facto „približuje Verbier“ a mala by zvýšiť atraktivitu chát na tejto strane hory. Tiež zvyšuje atraktívnosť La Tzoumaz (tichšia dedina na druhej strane hrebeňa) vďaka jednoduchšiemu prístupu do hlavnej lyžiarskej oblasti Verbieru, čo potenciálne zvýši aj hodnotu nehnuteľností tam. Okrem toho má Téléverbier naplánovanú novú 6-miestnu sedačkovú lanovku na zimu 2026/27 v inej časti lyžiarskeho areálu, s výstavbou začínajúcou v roku 2025 snowindustrynews.com. Priebežné inovácie lanoviek ako tieto zaručujú, že Verbier zostáva špičkou v lyžiarskej infraštruktúre.

2. Obnova športového centra: Verbierovo vnútorné športové centrum (ktoré zahŕňalo bazén a ďalšie zariadenia) utrpelo v roku 2017 požiar a prebieha veľké úsilie o jeho obnovu a modernizáciu. Nový projekt Verbier Sports Centre bol schválený s odhadovaným rozpočtom 69 miliónov CHF valdebagnes.ch. Dizajn, potvrdený koncom roka 2023, je ambiciózny – plánuje sa poloolympijský plavecký bazén, oddychové bazény, wellness, detská vodná zóna (šmykľavky a pod.), veľká telocvičňa s modulárnymi miestnosťami a reštaurácia valdebagnes.ch valdebagnes.ch. Je to multifunkčný komplex určený pre miestnych obyvateľov aj turistov, s víziou na 30 rokov dopredu valdebagnes.ch valdebagnes.ch. Prípravné stavebné práce začnú v roku 2025, s otvorením sa počíta v roku 2028 valdebagnes.ch. Zaujímavosťou je, že návrh uprednostňuje miestne materiály (kameň a drevo) a udržateľnosť, čo ladí s filozofiou Verbieru prepájať moderné potreby s alpským charakterom valdebagnes.ch. Uvažuje sa dokonca o pridaní zimného štadióna ako súčasti komplexu (stále je to predmetom diskusií) valdebagnes.ch. Po dokončení toto športové centrum výrazne zlepší celoročné možnosti pre obyvateľov aj turistov vo Verbieri – ponúkne relax a oddych aj počas zlého počasia alebo mimo sezóny. Pre majiteľov nehnuteľností je to veľké plus: špičkové voľnočasové zariadenia v meste zvyšujú atraktivitu Verbieru ako miesta na život či dovolenku.

4. Mobilita a udržateľnosť: Verbier kladie dôraz na udržateľnú dopravu a energiu vo svojich rozvojových plánoch. Stredisko si uvedomuje, že najväčšia uhlíková stopa pochádza od návštevníkov cestujúcich do rezortu heavenpublicity.co.uk. Našťastie, Verbier je jedným z najdostupnejších hlavných stredísk verejnou dopravou – vlakom sa môžete dostať z Ženevy (alebo dokonca z Londýna cez Eurostar a švajčiarske železnice) priamo do Le Châble a potom lanovkou hore do Verbier heavenpublicity.co.uk. Existencia tohto lanovkového spojenia z údolia od železničnej stanice je veľkou výhodou a propaguje sa ako ekologickejší spôsob príchodu (vyhýbanie sa cestnej premávke do hôr). Navyše priame lety do Sionu (mesta v kantóne Valais) a sezónne lety do Ženevy zabezpečujú pohodlný prístup pre medzinárodných cestujúcich heavenpublicity.co.uk. V rámci strediska sa pripravujú kroky na sprehľadnenie kľúčových ulíc pre chodcov: napríklad časti Rue de Médran (blízko hlavnej lanovky) budú viac priateľské pre peších a prispejú k lepšej atmosfére dediny a podpore chôdze/cyklistiky valdebagnes.ch valdebagnes.ch. Čo sa týka energie, spoločnosť prevádzkujúca lanovky a zariadenia v Verbier investuje do obnoviteľných zdrojov energie, efektívnejšej výroby snehu a lepšej izolácie na zníženie spotreby energie heavenpublicity.co.uk. Všetky tieto úsilie spadá pod tému prístupnosti a udržateľnosti, ktorú si stredisko stanovilo ako kľúčovú pre svoju budúcnosť heavenpublicity.co.uk.

5. Ďalšie rozvojové aktivity: V širšej oblasti Val de Bagnes (obec vrátane Verbier) prebiehajú kultúrne a turistické iniciatívy ako napríklad degustačná miestnosť vína „Kairos“ v Brusone (otvorená v zrenovovanom chalupe, ponúka vinárske zážitky a luxusný 2-izbový apartmán) heavenpublicity.co.uk. Hoci je malá, dokumentuje trend diverzifikácie turistických aktivít (gastroturistika, a pod.). Za zmienku stojí aj lanovka Bruson (otvorená v roku 2014) – síce nie je novinkou, ale pripomína, že Verbier je prepojený s viacerými dedinami a tieto prepojenia boli za posledné desaťročie zlepšené. Začlenenie Brusonu prostredníctvom lanovky pridalo nové lyžiarske terény a alternatívne možnosti ubytovania a ďalšie rozvojové aktivity v tejto oblasti (napríklad nové ubytovania alebo aktivity) môžu doplniť hlavné služby Verbier.

Pri pohľade do budúcnosti má obec Verbier 30-ročný plán rozvoja (PAZ), ktorý vyvažuje rast so zachovaním životného prostredia valdebagnes.ch. Vedome sa snažia predísť rozmachu chaletov po svahoch hôr („zachrániť švajčiarske lyžiarske strediská pred rozptýlenou zástavbou“ bolo v určitom bode témou swissinfo.ch). To znamená, že budúci rozvoj sa zameria na inteligentnú zahustenú výstavbu a modernizáciu infraštruktúry namiesto neobmedzenej výstavby nových domov. Očakávajte teda ďalšie investície do dopravy (možno viac elektrických autobusov, alebo úvahy o tuneli či zlepšení ciest na zmiernenie dopravných zápch počas špičkových víkendov) a vybavenosti, namiesto rozsiahlych nových obytných štvrtí.

Dopad na nehnuteľnosti: Všetky tieto projekty – lanovky, športové zariadenia, skrášľovanie, opatrenia na udržateľnosť – zvyšujú atraktívnosť Verbieru. Pre súčasných majiteľov znamenajú zlepšený životný štýl a pravdepodobne aj dlhodobý rast hodnoty nehnuteľností, pretože stredisko zostáva konkurencieschopné voči svetovým destináciám. Pre potenciálnych kupcov sú signálom, že Verbier nespí na vavrínoch; aktívne sa zlepšuje, čo znižuje riziko investície do nehnuteľnosti (mesto zostane živé a moderné). Mimoriadne pozoruhodné je, že tieto investície prebiehajú aj napriek zákonným obmedzeniam na novú výstavbu: ukazuje to, že komunita sa zameriava na kvalitu pred kvantitou – zdokonaľuje to, čo už existuje, aby prilákala náročnejšiu klientelu, namiesto rozširovania výstavby. Tento model má tendenciu podporovať rast hodnoty nehnuteľností, pretože neustále zlepšuje zážitok bez významného rozširovania ponuky.

V skratke, rozvojový plán Verbieru je robustný a cielený. Do roku 2025–2028 uvidíme nové rýchle lanové spojenie, vlajkové športové/wellness centrum vo výstavbe, ekologickejšie centrum obce a priebežné vylepšenia v oblasti udržateľnosti. Všetky tieto aktivity udržiavajú Verbier na čele alpských stredísk, čo dobre predpovedá pokračovanie dynamiky na trhu s nehnuteľnosťami.

Právne a regulačné prostredie

Investovanie do švajčiarskych nehnuteľností – najmä ako cudzinec – si vyžaduje orientáciu v komplexnom právnom a regulačnom rámci. Verbier, ako súčasť Švajčiarska, podlieha federálnym zákonom i kantonálnym (Valais) reguláciám, ktoré môžu ovplyvniť vlastníctvo nehnuteľností. V posledných rokoch a aj do budúcna existuje niekoľko dôležitých právnych faktorov a potenciálnych zmien, na ktoré si treba dávať pozor:

Lex Koller bol dlhé roky reštriktívny, ale stabilný. Pripravované zmeny: Od marca 2025 Federálna rada Švajčiarska oznámila plány na ďalšie sprísnenie Lex Koller ubs.com jacquemoudstanislas.ch. Toto je pomerne významné. Navrhované opatrenia (ktoré ešte len budú podrobne vypracované) zahŕňajú opatrenia ako: požiadavku, aby cudzinci s bydliskom vo Švajčiarsku museli predať svoj dom, ak krajinu opustia (uzatvorenie medzery, ktorá im umožnila ponechať si ho ako druhý domov), zabránili zahraničným kupujúcim nadobudnúť komerčné nehnuteľnosti na investičné účely (len pre vlastné podnikanie), prípadne ukončenie výnimky, ktorá umožňovala cudzincom kupovať akcie švajčiarskych realitných spoločností, a kľúčovo sa zvažujú nové obmedzenia na nákup rekreačných domov a servisovaných apartmánov (aparthotelov) zahraničnými občanmi jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch. Aj keď konkrétne detaily pre rekreačné domy ešte nie sú rozhodnuté, smerovanie je k väčším obmedzeniam pre zahraničných kupujúcich v populárnych lokalitách ako Verbier. Tieto zmeny sú súčasťou politického úsilia riešiť nedostatok bývania a udržať ceny pre domácich obyvateľov nízke (iniciatíva, ktorá je spojená aj so širšími obavami o populáciu) jacquemoudstanislas.ch.

Dôležité je, ako už bolo spomenuté, že Lex Weber zaznamenal mierne uvoľnenie koncom roku 2024. To, čo sa neformálne označuje ako „Lex Candinas“ (podľa politika, ktorý to navrhol), znamená, že zákon bol revidovaný, aby umožnil zväčšenie budov, ktoré existovali pred rokom 2013, až o 30 %, aj keď to vytvára nové jednotky ubs.com. V praxi to znamená, že ak máte starší bytový dom vo Verbieri, môžete pristavať alebo pridať ďalšie byty v podkroví atď., a to až o 30 % viac podlahovej plochy. Toto opatrenie má za cieľ miernene zvýšiť ponuku bez výstavby na zelenej lúke. V najbližších rokoch by sa teda vo Verbieri mohli objaviť nejaké nové byty na trhu, ale vzhľadom na obmedzenia (iba budovy pred rokom 2012 a potrebné stavebné povolenia, ktoré komunita bude dôkladne kontrolovať) to rozhodne nezaplaví trh. Skôr to pomôže domácim majiteľom rozšíriť alebo prestavať svoje objekty a možno vytvoriť pár nájomných jednotiek. Ďalším aspektom Weberovho zákona sú konverzie: hlavné rezidencie sa po predaji môžu stať sekundárnymi domovmi, čo sa už deje a zvyšuje to počet rekreačných nehnuteľností (ale zákon to už aj tak umožňoval; novinkou je, že ľudia konvertujú objekty a následne ich predávajú s 15–20 % prirážkou, keďže nehnuteľnosti, ktoré môžu byť druhými domovmi, majú vyššiu hodnotu alpinepropintel.com).

Lex Weber zostáva v platnosti a okrem úpravy umožňujúcej rozšírenie o 30 % sa ďalšie uvoľnenie neočakáva. Práve naopak, environmentálne loby môžu presadzovať prísnejšie uplatňovanie zákona, aby sa zabránilo obchádzaniu pravidiel. Pre kupujúceho to znamená, že možnosti novostavieb sú veľmi vzácne – v podstate je možné vo Verbieri kupovať najmä už existujúce nehnuteľnosti. Zároveň to znamená, že vaša investícia profituje z umelo obmedzenej ponuky (čo je dobré pre hodnotu, no zároveň to znamená, že ak je vaším snom nový chalet na mieru, je to prakticky nemožné, pokiaľ nenahradíte starý).

Dane a náklady: Švajčiarsko nemá jednotnú daň z prevodu nehnuteľností; líši sa podľa kantónu. Vo Valais je daň z prevodu nehnuteľnosti zvyčajne okolo 2,5 % z kúpnej ceny (často sa podľa miestnych zvyklostí rozdeľuje medzi kupujúceho a predávajúceho). Notárske a poplatky za zápis do katastra môžu pridať približne ~0,3–0,5 % každá properstar.sg. Celkové transakčné náklady môžu teda vo Verbieri dosiahnuť ~3–4 %, čo je menej ako v mnohých krajinách ako Francúzsko alebo Taliansko. Ročné dane z nehnuteľností vo Švajčiarsku sú tiež mierne; niektoré obce vyberajú ročnú daň z vlastníctva nehnuteľnosti, no vo Valais nie je vysoká. Švajčiarsko však historicky malo daň zo „stanovenej hodnoty nájomného“ pre majiteľov domov (kde majitelia bývajúci vo vlastnom dome platia daň z teoretického nájomného príjmu svojho domu). Navrhuje sa tu veľká zmena: zrušenie dane zo stanovenej hodnoty nájomného pre primárne bydliská. Švajčiarsky parlament túto reformu zvažoval (populárnu medzi domácimi) a ak prejde, môže byť doprevádzaná kompenzáciami ako zníženie odpočítateľnosti úrokov z hypoték a prípadné zavedenie novej dane na druhé bývania ubs.com. Táto posledná časť je pre vlastníkov vo Verbieri kľúčová: ak sa zavedie daň na druhé bývania, môže to znamenať vyššie ročné náklady pre majiteľov rekreačných domov (možno príplatok alebo vyššia daň z nehnuteľností na neprimárne rezidencie). Táto myšlienka je zatiaľ špekulatívna, ale bola načrtnutá ako spôsob, ako nahradiť výpadok príjmov z odstránenia dane zo stanovenej hodnoty nájomného na hlavných sídlach ubs.com.

Nájomné regulácie a dane: Ak budete prenajímať svoju nehnuteľnosť vo Verbieri, podliehate švajčiarskej dani z príjmu z prenájmu (federálnej, kantonálnej, komunálnej). Majitelia, ktorí nie sú rezidentmi, zvyčajne platia zrážkovú daň z príjmu z prenájmu vo Švajčiarsku, pričom si môžu často časť vrátiť na základe zmlúv medzi domovskou krajinou a Švajčiarskom. Okrem toho platí komunálna turistická daň na krátkodobé prenájmy – majitelia musia nehnuteľnosť registrovať a platiť malý poplatok za noc alebo ročný paušál, ktorý je odvádzaný miestnemu turistickému úradu za každú prenajatú nehnuteľnosť. Ak prenajímate pravidelne, je rozumné nechať tieto záležitosti spravovať švajčiarskemu účtovníkovi.

Miestne zónovanie a povolenia: Pri akejkoľvek rekonštrukcii alebo rozšírení je na mieste potrebné získať miestne povolenia. Úrady vo Val de Bagnes sú známe tým, že sú prísne, ale spravodlivé – ich cieľom je zachovať alpský vzhľad. Napríklad existujú pravidlá týkajúce sa štýlu chalúp, typov striech a podobne. Kupujúci by si tiež mali uvedomiť, že poľnohospodárska pôda alebo určité chránené zóny v okolí Verbier sa vôbec nemôžu zastavať. Väčšina nehnuteľností na predaj sa už nachádza v stavebných zónach, takže je to problém najmä vtedy, ak niekto sníva o kúpe pasienka na stavbu novej chalupy (za súčasných pravidiel to nie je možné).

Porovnávacia perspektíva: V porovnaní s ostatnými alpskými krajinami je legislatíva vo Švajčiarsku pre zahraničných kupcov najprísnejšia (Lex Koller) a novú výstavbu obmedzuje (Lex Weber). Je však zároveň veľmi stabilné – zmeny prichádzajú pomaly (priamou demokraciou alebo opatrnými krokmi vlády). Francúzsko naopak nemá žiadne celoštátne obmedzenia pre zahraničných kupcov alebo druhé bývanie, ale má vyššie dane (ako už bolo spomenuté, daň z majetku, vyššie ročné dane a pod.) a niektoré oblasti obmedzujú krátkodobé prenájmy v mestách. Rakúsko úplne zakazuje nekrajinám EÚ kupovať druhé bývanie v mnohých regiónoch, pričom aj občania EÚ čelia miestnym obmedzeniam. Takže vo Švajčiarsku je to pre cudzincov náročné, ale dosiahnuteľné – ak zvládnete získanie povolenia, môžete vlastniť časť jedného z najlepších lyžiarskych stredísk na svete s plným vlastníckym právom a silnou právnou ochranou.

Ešte jeden regulačný bod: takzvaná „Iniciatíva pre budúcnosť“ bola spomenutá v súvislosti s luxusnými nehnuteľnosťami, ktorá údajne tlmí segment ultra-luxusných nehnuteľností ubs.com. Pravdepodobne ide o širšiu politickú iniciatívu (možno súvisiacu s udržateľnosťou alebo obmedzením nadmerného rozvoja v prospech budúcich generácií). Podrobnosti sú nad rámec tohto článku, ale dôsledkom je, že politická nálada vo Švajčiarsku si uvedomuje potrebu zabrániť nekontrolovanému rastu trhu s luxusným bývaním, ak by to poškodilo záujmy miestnych. Mohlo by to viesť k prísnejším environmentálnym stavebným normám alebo vyšším daniam na luxusné nehnuteľnosti. Zatiaľ ide skôr o postoj, ktorý vnáša istú mieru opatrnosti.

Záverečné odporúčanie pre investorov: Právna dôslednosť je kľúčová. Pri kúpe vo Verbier spolupracujte s miestnym notárom alebo právnikom. Uistite sa, že rozumiete stavu povolení (je nehnuteľnosť dostupná pre zahraničných kupcov a je povolenie k dispozícii?), prípadným povinnostiam alebo obmedzeniam pri prenájme a daňovým dôsledkom. Sledujte chystanú reformu Lex Koller – hoci ešte nie je zákonom, naznačuje snahu Švajčiarska udržať bývanie dostupné, čo môže časom viesť k ďalším obmedzeniam pre zahraničné vlastníctvo. Pozitívom je silná právna ochrana majetku a tradícia rešpektovania vlastníckych práv. Ak raz vlastníte dom vo Verbier, môžete mať dôveru v stabilitu tohto vlastníctva – regulácia sťažuje vstup, ale akonáhle ste vlastníkom, váš majetok je dobre chránený v krajine známej právnym štátom.

Verbier verzus iné alpské strediská

Ako si Verbier stojí v porovnaní s ďalšími špičkovými alpskými a švajčiarskymi destináciami? V mnohých ohľadoch patrí Verbier do najvyššej kategórie lyžiarskych rezortov na svete a pochopenie jeho postavenia môže objasniť investičné rozhodnutia.

Ceny a prestíž: Ako už bolo spomenuté, Verbier je aktuálne druhým najdrahším trhom s lyžiarskymi nehnuteľnosťami v Alpách (hneď za St. Moritzom) s ~CHF 22 100/m² ubs.com. To ho radí pred ďalšie švajčiarske prémiové rezorty ako Zermatt, Gstaad a ambiciózny Andermatt ubs.com. Medzinárodne ceny vo Verbieri konkurujú alebo prekonávajú aj svetoznáme francúzske rezorty: Napríklad Courchevel 1850 vo Francúzsku dosahoval historicky ceny v rozmedzí €20 000 – €30 000 za m², čo je porovnateľné s najvyšším segmentom vo Verbieri. Ultra-prémiové chaty vo Verbieri (CHF 35 000/m² a viac) sa vyrovnajú luxusu v Courchevel, Megève či Val d’Isère v rámci najvyššej triedy nehnuteľností. Rakúske a talianske rezorty zaostávajú cenovo (výnimkou môže byť Kitzbühel, ktorý má silný luxusný segment, ale stále nižšiu cenu za m²). Verbier preto patrí medzi najdrahšie lyžiarske trhy na svete, čo svedčí o jeho prestíži ubs.com.

Lyžiarska oblasť & klíma: Verbier sa pýši jednou z najväčších lyžiarskych oblastí vo Švajčiarsku (4 Vallées, 410 km zjazdoviek) heavenpublicity.co.uk. To je porovnateľné s engadinskou oblasťou v St. Moritzi (asi 350 km vrátane blízkych stredísk) a väčšie než rozdelené oblasti Gstaadu. Lyžiarska oblasť Zermattu (ktorú zdieľa s Cerviniou v Taliansku) je tiež obrovská (asi 360 km) a má lákadlo Matterhornu. Čo sa týka nadmorskej výšky: najvyšší vlek vo Verbieri je vo výške 3 330 m na Mont Fort heavenpublicity.co.uk, čo zaručuje výbornú spoľahlivosť snehu. Najvyššie miesto v St. Moritzi (Diavolezza) je približne 3 000 m; Klein Matterhorn v Zermatte je 3 883 m (najvyššie vleky v Európe), takže v Zermatte je na ľadovci možné lyžovať aj v lete. Gstaad, naopak, dosahuje maximum okolo 2 300 m – je to dobré v silných zimách, no v teplých rokoch je to problém. Takže klimatická odolnosť je vysoká vo Verbieri, Zermatte a St. Moritzi; stredná v ostatných. Toto je čoraz dôležitejší faktor: vyššie, snehovo isté strediská sú čoraz preferovanejšie kupujúcimi, čo je dôvod, prečo Verbier a Zermatt prekonali nižšie položené strediská v raste cien alpinepropintel.com.

Celoročná atraktivita: Všetky top strediská sa snažia o celoročný turizmus, ale niektoré majú prirodzené výhody. Verbier vybudoval silný letný program (napr. koná sa tu Verbier Festival klasickej hudby, ktorý láka medzinárodnú kultúrnu verejnosť). Zermatt je nádherný v lete a priťahuje turistov (výhľad na Matterhorn je obrovským lákadlom). St. Moritz má azda najväčšiu viacsezónnu atraktivitu, s letným jachtingom na jazerách, golfom a podujatiami ako je Engadinský letný maratón; už vyše storočia ide o skutočne celoročnú destináciu. Gstaad je taktiež veľmi celoročný, má slávny hudobný festival, jazdecké podujatia atď. a je vlastne rovnako letná spoločenská destinácia ako zimná. Andermatt rozvíja letný golf a vonkajšie aktivity, no ešte si buduje meno. V porovnaní Verbier vyniká ako dvojsezónne stredisko s možno mladšou/dobrodružnejšou letnou klientelou (horská cyklistika, trailové behanie) a špičkovými podujatiami. Čím pestrejšie sú sezóny, tým lepší je potenciál prenájmu a využitia nehnuteľnosti na životný štýl.

Komunita a atmosféra: Každé stredisko má svoju jedinečnú atmosféru. Verbier je často opisovaný ako miesto so zábavnou, mladistvou energiou – je známy svojou après-ski party scénou (Farinet, Farm Club a pod.) a mixom dobre situovaného, no športovo založeného publika. Môžete tu vidieť hedgeové fondy v oblečení od Patagonie namiesto formálnych kožuchov. St. Moritz naopak môže pôsobiť formálnejšie alebo nápadne luxusne – predstavte si kožuchy, dizajnérske butiky a dlhoročný spoločenský kalendár (publikum je v priemere staršie). Zermatt má očarujúcu dedinku a o niečo uvoľnenejší charakter s horolezeckou tradíciou (vedené výstupy a pod.), kombinovanou s luxusnými chatami; keďže je tiež bez áut, pôsobí pokojnejšie (nebudete tu počuť rev Lamborghin, ako možno v St. Moritzi či vo Verbieri). Gstaad propaguje slogan „príďte, spomaľte“ – ultra luxus, no veľmi diskrétny a pokojný; celebrity sa tu skrývajú bez rozruchu. Pre investorov je atmosféra dôležitá: ak chcete príjem z prenájmu, energický obraz Verbieru môže prilákať viac týždenných prenajímateľov než tichá exkluzivita Gstaadu, napríklad.

Porovnávacie regulácie: Cudzinci môžu vo všetkých týchto švajčiarskych strediskách kupovať nehnuteľnosti v zmysle povolení Lex Koller (St. Moritz, Zermatt, Gstaad sú všetky v povolených zónach). Zaujímavé však je, že niektoré miesta ako Wengen alebo Mürren (v Bernskom Oberlande) neumožňujú automobilovú dopravu a majú obmedzenejší počet miest dostupných pre zahraničných kupujúcich; ide však o menšie trhy. Mimo Švajčiarska majú francúzske strediská (napr. Val d’Isère, Courchevel, Méribel, Chamonix) žiadne obmedzenia týkajúce sa národnosti pri kúpe, čo niekedy uľahčuje medzinárodným záujemcom investovanie. Tieto trhy však majú iné výzvy (francúzska daň z kapitálového zisku, odlišné dedičské právo atď.). Švajčiarske obmedzenia môžu pôsobiť menej flexibilne, no práve tento nedostatok (obmedzený podiel nehnuteľností vlastnených cudzincami) robí švajčiarske strediská exkluzívnejšími a môže podporovať ich hodnotu.

Trendy na trhu: Počas pandémie a v povpandemickom období všetky alpské prémiové trhy prudko rástli. Index Knight Frank ukázal, že ceny rekreačných domov vo francúzskych a švajčiarskych lyžiarskych strediskách významne vzrástli v rokoch 2020–2022, pričom mnohé strediská zaznamenali dvojciferný ročný rast. Napríklad Alpine Prop Intel zaznamenal v švajčiarskych strediskách v roku 2022 zvýšenie cien o 7–9 % a podobne v miestach ako Val d’Isère alpinepropintel.com. Aktuálne je v Alpách zaznamenané celkové ochladenie trhu. Vo francúzskych strediskách došlo v rokoch 2023/24 tiež k spomaleniu rastu alebo stabilizácii, pričom v niektorých strediskách pribudla aj zvýšená ponuka (vo Francúzsku neplatí Weberov zákon, takže developeri stavali viac, aby využili dopyt – napr. nové projekty v Megève či Val d’Isère). Vo Švajčiarsku bola výstavba obmedzenejšia, preto by rast cien mohol lepšie pretrvať. Na druhej strane, silnejšia švajčiarska mena spôsobila, že nehnuteľnosti sú v eurách alebo dolároch drahšie, zatiaľ čo francúzske nehnuteľnosti (ocenené v eurách) „pôsobia“ lacnejšie, ak máte doláre (vďaka slabšiemu euru v začiatkoch roku 2024). To môže niektorých okrajových medzinárodných kupujúcich usmerniť jedným či druhým smerom.

Porovnanie daní: Švajčiarsko vs. ostatné krajiny: Spomínali sme francúzsku daň z majetku na nehnuteľnosti mansionglobal.com, ktorá je odstrašujúca pre niektorých bohatých kupcov (v podstate 0,5–1,5% ročne zo sumy nad 1,3 milióna €). Rakúsko a Taliansko takúto daň z majetku nemajú, ale majú iné špecifiká (Rakúsko často vyžaduje turistický prenájom každého druhého domu v rukách cudzincov a v Taliansku sú vyššie nákupné náklady). Stabilný, mierny daňový režim Švajčiarska je výhodou, hoci je potrebné poznamenať, že vo Švajčiarsku existuje ročná daň z majetku v mnohých kantónoch z celkového čistého majetku (vrátane nehnuteľností po celom svete) okolo 0,1–0,5%. Valais ukladá daň z majetku, ale pre bohatého jednotlivca je efektívna sadzba pomerne nízka a často ju zmierňujú paušálne daňové dohody pre niektorých zahraničných rezidentov.

Porovnanie výnosov z prenájmu: Zaujímavo Knight Frankov prenájomný sprievodca naznačuje, že francúzske rezorty môžu v niektorých prípadoch ponúknuť o niečo vyššie výnosy vďaka nižšej kúpnej cene, ale silnému dopytu po prenájme (napr. Chamonix, ktoré je dostupnejšie na kúpu, ale má dobrú turistickú príťažlivosť). Švajčiarske strediská však historicky často ponúkajú väčší potenciál zhodnotenia ceny vďaka obmedzenej ponuke a charakteru „uchovávača hodnoty“. Ide tu o otázku výnosu vs. rastu: Švajčiarsko sa prikláňa skôr k druhému (zachovanie/zhodnotenie kapitálu), Francúzsko môže priniesť vyšší výnos, ale možno nižší dlhodobý rast (hoci to nie je úplné pravidlo).

Kvalita infraštruktúry: Švajčiarske strediská vrátane Verbier sú známe špičkovou infraštruktúrou (efektívne lanovky, dobre upravené zjazdovky, spoľahlivá elektrina/voda atď.). Francúzske strediská sú rôzne; niektoré majú vynikajúce moderné lanovkové systémy (napríklad oblasť 3 Údolia s Courchevelom), iné môžu mať staršiu infraštruktúru. Práve táto spoľahlivosť a komfort je súčasťou toho, za čo ľudia vo Švajčiarsku platia.

Na záver, Verbier si drží svoju pozíciu alebo vedie v mnohých ohľadoch: cena, dopyt, medzinárodná prestíž, kvalita lyžovania a celoročná ponuka. Hlavnými švajčiarskymi konkurentmi sú St. Moritz a Zermatt – každý s jedinečnými silnými stránkami (St. Moritz pre ultra-luxusný životný štýl a podujatia, Zermatt pre kúzlo horolezectva a výhľad na Matterhorn). Gstaad ponúka iný zážitok – skôr letné útočisko, ktoré má aj lyžovanie a oslovuje určitú elitu. Pri výbere medzi nimi hrá osobná preferencia veľkú rolu: uprednostňujete okázalú vysokú spoločnosť (St. Moritz), bezautovú malebnosť (Zermatt), tichú eleganciu (Gstaad) alebo energickú kozmopolitnú atmosféru (Verbier)? Z pohľadu investícií sú všetky odolné a žiadané. Verbierovo nedávne ocenenie ako „Najlepšie lyžiarske stredisko na svete“ v roku 2022 heavenpublicity.co.uk je jeho pýchou, potvrdzujúcou široké uznanie excelentnosti. A pri priamych porovnaniach sa Verbier stabilne umiestňuje medzi najlepšími voľbami pre kupujúcich, ktorí chcú kombináciu skutočne vážneho lyžovania a živého dedinského života schraner-verbier.ch schraner-verbier.ch.

Možno porovnať aj s niektorými severoamerickými strediskami (pre kontext): ako Aspen či Vail v USA alebo Whistler v Kanade. Ultra-prestížne domy v Aspene dosahujú ešte vyššie ceny v absolútnych hodnotách (mega rezidencie 25+ mil. USD), no v prepočte na m² je na tom Verbier veľmi dobre vzhľadom na hustotu a limity pôdy v Alpách. Mnohí Európania preferujú Alpy kvôli kultúre a dostupnosti, takže Verbier často víťazí aj pre medzinárodných kupujúcich, ktorí by inak zvažovali lyžiarske nehnuteľnosti v USA.

Napokon, Verbier patrí do top ligy spolu so St. Moritzom, Zermattom, Courchevelom, Megève a pod. Ponúka jedinečnú kombináciu vlastností, kvôli ktorým ho mnohí označujú za najlepšie univerzálne lyžiarske stredisko v Európe. Pokiaľ si túto reputáciu udrží, trh s nehnuteľnosťami vo Verbier bude ďalej prekvitať v porovnaní so svojimi luxusnými alpskými konkurentmi i v spolupráci s nimi.

Záver & Výhľad

Trh s nehnuteľnosťami vo Verbier v roku 2025 je charakterizovaný silou, exkluzivitou a zrelou rovnováhou po boome. Rezidenčné a luxusné ceny nehnuteľností sú na historických maximách, podporené nerovnováhou medzi veľkým dopytom a nedostatkom ponuky. Ošiaľ pandemických rokov sa ochladil na udržateľné tempo, no nič nenasvedčuje výraznému poklesu. Naopak, výhliadky sú v znamení mierneho rastu a trvalej hodnoty.

Kľúčové zistenia z tejto analýzy zahŕňajú:

• Odolnosť rezidenčného sektora: Trh s bývaním vo Verbieri zostáva jedným z najstabilnejších v Alpách. Aj keď ročné nárasty cien klesajú na jednociferné hodnoty, hodnoty nehnuteľností v stredisku sú podporené jedinečnými faktormi – zákonnými obmedzeniami nových ponúk, neochvejným záujmom bohatých globálnych kupujúcich a špičkovým statusom strediska. Kupujúci môžu očakávať vysokú vstupnú cenu, no tí, ktorí ju zaplatili, boli historicky odmenení nielen domom, ale aj aktívom, ktoré si drží (alebo zvyšuje) hodnotu počas ekonomických cyklov alpinepropintel.com.
• Špecifiká luxusného trhu: Segment ultra luxusných nehnuteľností v Verbieri prechádza miernym prehodnotením; rekordne vysoké ceny spôsobili pauzu a zvýšenú náročnosť kupujúcich. Prestíž vlastniť prestížne chalet vo Verbieri však zostáva nezmenená. Očakávame, že luxusný segment sa bude naďalej obchodovať v relatívne tesnom rozpätí – významné korekcie sú nepravdepodobné, ak nenastanú externé šoky, vďaka veľkému počtu bohatých záujemcov o tieto aktíva. V skutočnosti najvyšší segment trhu (nehnuteľnosti nad 10 mil. CHF) by si mal zachovať alebo zvýšiť hodnotu, aj keď nehnuteľnosti v strednej kategórii budú mať skôr stagnujúci výkon jamesedition.com.
• Komerčné a prenájomné príležitosti: Trh s prenájmami ponúka stabilné výnosy okolo 3–4 %, podporené dlhou zimnou sezónou a rastúcim lákadlom letného obdobia alpinepropintel.com knightfrank.com. Investori hľadajúci príjem sa môžu spoľahnúť na neustávajúcu popularitu Verbieru; sezónny dopyt nevykazuje žiadne známky útlmu. Na komerčnej strane obmedzené maloobchodné/hotelové priestory zaručujú, že akákoľvek investícia (napríklad hotel či predajňa) prichádza s vopred daným dopytom a prestížou vďaka spojeniu so značkou Verbier. Synergia medzi úspechom turizmu a výkonom nehnuteľností je zrejmá: pokiaľ Verbier naďalej priťahuje majetných návštevníkov, tí budú potrebovať miesta na bývanie, nakupovanie a stravovanie – čo vytvára pozitívny cyklus pre majiteľov nehnuteľností.

Výhľad: Pri pohľade na nasledujúce roky možno očakávať stály, hoci nevýrazný rast hodnôt nehnuteľností vo Verbieri, v rozsahu niekoľkých percent ročne investropa.com. Nemožno vylúčiť možnosť občasných poklesov (napríklad v určitých segmentoch alebo ak by globálna udalosť spôsobila širšie spomalenie), no akákoľvek takáto slabosť pravdepodobne narazí na zadržaný dopyt a základné udržanie cien. Investorský sentiment zostáva pozitívny a vníma nehnuteľnosti vo Verbieri ako dlhodobú investíciu s kombináciou návratnosti životného štýlu aj financií. Zloženie kupcov sa môže časom meniť – napríklad do hry môžu vstúpiť viacerí severoamerickí či blízkovýchodní záujemcovia prilákaní silným dolárom alebo stabilitou franku – no rozmanitosť dopytu je jeho silou.

Navyše, keď mladší bohatí jednotlivci (mileniali a podnikatelia z generácie Z) začínajú investovať do rekreačných nehnuteľností, preslávený nočný život Verbieru a ponuka extrémnych športov ho predurčujú k osloveniu aj tejto demografie. Snahy strediska o udržateľnosť tiež korešpondujú s hodnotami mladších kupcov, čo môže pridať ďalšiu vrstvu atraktivity (vedomie, že vaša dovolenková nehnuteľnosť sa nachádza v komunite usilujúcej sa o zelené iniciatívy, môže byť plusom).

Na záver, trh s nehnuteľnosťami vo Verbieri v roku 2025 a ďalej má pred sebou pokračujúcu prosperitu, hoci v umiernenejšom tempe než v nedávnej minulosti. Pre tých, ktorí zvažujú investíciu, je odkaz jasný: Verbier ponúka unikátny a presvedčivý balík – no vstup si vyžaduje odhodlanie, a to finančné aj v pochopení pravidiel. Ak však raz vstúpite, zaradíte sa do klubu vlastníkov, ktorí si vychutnávajú nielen rast hodnoty majetku, ale aj neoceniteľný zážitok z alpského života v jeho najkrajšej podobe. Ako by sa to dalo povedať klikbateovým spôsobom: Verbier nie je len trh s nehnuteľnosťami, je to investícia do životného štýlu – jedna z tých, ktoré majú všetky predpoklady prinášať výnosy ešte dlhé roky.

Zdroje: Táto správa využila údaje a poznatky od popredných švajčiarskych finančných inštitúcií (UBS, Julius Baer), realitných poradenských spoločností (Investropa, Knight Frank, Savills), švajčiarskych vládnych správ a miestnych úradov vo Verbiere. Medzi tieto zdroje patrí UBS Alpine Property Focus 2025 ubs.com ubs.com, Knight Frank’s Ski Property Report knightfrank.com knightfrank.com, analýzy Alpine Property Intelligence alpinepropintel.com alpinepropintel.com, trendy luxusného trhu JamesEdition jamesedition.com, švajčiarske federálne bulletiny jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch a miestne správy z Val de Bagnes valdebagnes.ch valdebagnes.ch a ďalšie, aby bol zabezpečený komplexný a aktuálny pohľad na trh nehnuteľností vo Verbiere v roku 2025.