Berlínsky trh s nehnuteľnosťami 2025: Trendy, analýza a budúci výhľad

Výkonný súhrn

Rastúce nájmy a stagnujúca ponuka: Berlínsky trh s nájomným zostáva v roku 2025 mimoriadne napätý, pričom ponúkané nájomné za posledný rok vyskočilo približne o 12 % na priemerne 15,8 € za meter štvorcový cbre.de. Miera neobsadenosti je pod 1 % reuters.com, čo poukazuje na vážny nedostatok bývania, keď dopyt ďaleko prevyšuje ponuku.
Ceny bývania a korekcia trhu: Po miernej korekcii cien v rokoch 2023–2024 spôsobenej vyššími úrokovými sadzbami sa ceny rezidenčných nehnuteľností stabilizovali a v roku 2025 začali mierne rásť investropa.com. Ceny existujúcich bytov medziročne stúpli o približne 2 %, stále sú však pod úrovňou z vrcholu v roku 2022 investropa.com investropa.com. Typický 70 m² byt teraz stojí v priemere okolo 373 000 € guthmann.estate.
Vláda zasahuje: Tvorcovia politiky prijímajú opatrenia v súvislosti s krízou bývania. Berlínsky senát schválil koncom roka 2024 „Zákon o zrýchlenej výstavbe“ na zjednodušenie plánovania a povoľovania s cieľom urýchliť výstavbu domov berlin.de berlin.de. Federálny zákon o regulácii nájomného Mietpreisbremse bol predĺžený do roku 2029, čím sa zvyšovanie nájomného pri nových zmluvách v oblasti s vysokým dopytom obmedzuje na 10 % nad lokálnym priemerom ainvest.com. Na podporu výstavby bol tiež zavedený národný balík podpory v hodnote 45 miliárd € (vrátane daňových úľav) reuters.com reuters.com.
Horúce štvrte: Centrálne oblasti ako Mitte, Kreuzberg a Friedrichshain si naďalej udržiavajú prémiové ceny a silný dopyt, a to ako zo strany domácich kupcov, tak aj zahraničných investorov investropa.com investropa.com. Naopak, okrajové štvrte ponúkajú väčšiu cenovú dostupnosť, ale zaznamenali pomalší rast cien. Kľúčové projekty prestavby (napr. v Tegel a Siemensstadt) sú v procese realizácie s cieľom vytvoriť nové rezidenčné centrá v okrajových oblastiach.
Výhľad na trh: Výhľad na berlínsky trh s nehnuteľnosťami je opatrne optimistický. Pretrvávajúci rast populácie a chronický nedostatok bývania by mali naďalej tlačiť nájomné a ceny smerom nahor investropa.com investropa.com. Prognózy predpovedajú mierny ročný rast cien (~3 %–4 % ročne až do roku 2026), pokiaľ nenastanú vážne ekonomické šoky investropa.com investropa.com. Vysoké náklady na výstavbu, rastúce úrokové sadzby a neistota vo verejnej politike však predstavujú pretrvávajúce výzvy, ktoré tlmia tempo novej výstavby.

Aktuálny prehľad trhu (2025)

Rezidenčné nehnuteľnosti

Berlínsky trh s rezidenčnými nehnuteľnosťami v roku 2025 sa vyznačuje vysokým dopytom a obmedzenou ponukou. Populácia mesta neustále rastie (teraz viac ako 3,57 milióna obyvateľov investropa.com), no nová bytová výstavba s týmto tempom nestíha. V roku 2023 bolo dokončených len približne 16 000 nových bytov, pričom odhadovaná potreba je 20 000–23 000 bytových jednotiek ročne investropa.com investropa.com. Táto nerovnováha spôsobila, že miera neobsadenosti bytov klesla na extrémne nízke úrovne (približne 0,9 %–2 % v závislosti od merania), v drvivej väčšine segmentov ide prakticky o plnú obsadenosť investropa.com investropa.com.

Ceny nehnuteľností: Po desaťročí rýchleho rastu zažili predajné ceny v Berlíne v roku 2023 mierny pokles v dôsledku prudkého zvýšenia úrokových sadzieb. Na začiatku roka 2025 sa ceny väčšinou stabilizovali a dokonca začali opäť mierne rásť. Podľa znaleckej komisie mesta Berlín vzrástli priemerné transakčné ceny za existujúce byty v 1. štvrťroku 2025 o približne 2,4 % oproti predchádzajúcemu roku guthmann.estate guthmann.estate. Typický rekonštruovaný byt (~70 m²) sa pohybuje okolo ceny 373 000 €, čo je približne 5 300 € za štvorcový meter guthmann.estate. Táto cena je stále pod cenovým vrcholom z roku 2022 (ceny sú v priemere stále o 8–9 % nižšie ako v roku 2022 investropa.com investropa.com), ale údaje naznačujú, že trh dosiahol dno koncom roka 2023 a teraz je vo fáze mierneho oživenia. Novostavby bytov čelia väčšiemu tlaku – vysoké stavebné náklady a opatrní kupujúci spôsobujú stagnáciu alebo mierny pokles požadovaných cien za nové jednotky (–1 % až –4 % v roku 2024) berlinhyp.de cbre.de. Mnoho developerov spomalilo uvádzanie nových projektov, čo viedlo k tomu, že v 1. štvrťroku 2025 sa predalo menej ako 300 nových bytových jednotiek guthmann.estate guthmann.estate.

Nájomný trh: Nájomný sektor je mimoriadne napätý a drahý. Priemerné ponúkané nájomné v Berlíne vzrástlo v roku 2024 o 12,0 % na približne 15,79 € za m² mesačne (studený nájom) cbre.de. To robí z Berlína najrýchlejšie rastúci nájomný trh spomedzi hlavných miest Nemecka, pokiaľ ide o rast nájomného cbre.de. V absolútnych číslach sú novo inzerované nájmy v Berlíne už tretie najvyššie v Nemecku (po Mníchove a Frankfurte) berlinhyp.de. Pre ilustráciu, centrálne štvrte ako Mitte majú typicky ponúkané nájmy v rozmedzí 18–23 €/m², zatiaľ čo tradične lacnejšie okrajové štvrte ako Marzahn-Hellersdorf sú okolo 8–9 €/m² investropa.com investropa.com. Rozdiel medzi novými a existujúcimi nájmami sa dramaticky zväčšil – dlhodobí nájomníci v regulovaných zmluvách platia v priemere výrazne pod 9 € (a pod 7,50 € v mestských bytoch), zatiaľ čo nové nájmy sa pohybujú okolo 16 € cbre.de. Tento dvojúrovňový trh znamená, že novoprichádzajúci a sťahujúci sa obyvatelia čelia vážnym problémom s dostupnosťou bývania. Skutočne, ponúkané nájmy za dostupné byty sú často dvakrát až trikrát vyššie ako nájmy, ktoré platia dlhodobí nájomníci v podobných jednotkách reuters.com. Takéto rozdiely viedli k nízkej fluktuácii, keďže existujúci nájomníci sa zdráhajú sťahovať a stratiť svoje výhodné zmluvy cbre.de.

Dynamika ponuky a dopytu: Nedostatok bývania v Berlíne je zásadným problémom ovplyvňujúcim trhové trendy. Rast populácie (poháňaný domácou migráciou aj medzinárodným prílevom) je stabilný – podiel zahraničných obyvateľov v Berlíne sa medzi rokmi 2011 a 2023 takmer zdvojnásobil (teraz tvorí približne 24 % populácie) reuters.com, a posledné prílevy (napr. utečenci z Ukrajiny v roku 2022) ešte zvýšili dopyt. Avšak nová výstavba nestačí pokrývať potreby. V roku 2023 bolo dokončených len približne 16-tisíc jednotiek, čo je výrazne pod potrebou približne 20-tisíc a viac bytov ročne investropa.com investropa.com. Stavebné povolenia a začiatky výstavby spomaľujú, keďže developeri zápasia s vyššími nákladmi na financovanie a výstavbu. Pipeline budúceho bývania predstavuje k roku 2024 približne 43 500 bytových jednotiek vo fáze plánovania alebo výstavby cbre.de cbre.de – čo je pozitívny nárast oproti minulým rokom – no mnohé projekty sú oneskorené. V dôsledku toho je konkurencia o existujúce byty intenzívna: obhliadky otvorených bytov priťahujú desiatky záujemcov a „hľadané“ inzeráty od zúfalých nájomcov sú častým javom na uliciach Berlína reuters.com. Kríza bývania je taká vážna, že spoločnosti hlásia ťažkosti s náborom talentov do Berlína kvôli nedostatku dostupného bývania pre nových zamestnancov berlinhyp.de berlinhyp.de.

Komerčné nehnuteľnosti

Kým sektor rezidenčných nehnuteľností charakterizuje nedostatok, komerčné nehnuteľnosti v Berlíne vykresľujú v roku 2025 zmiešaný obraz.

Kancelársky trh: Berlínsky kancelársky sektor sa prispôsobuje meniacemu sa dopytu a významnému novému prírastku ponuky. Po rokoch silného rastu (vzostup Berlína ako technologického a startupového centra znížil neobsadenosť kancelárií na rekordne nízku úroveň okolo 2–3 % v neskorých 2010-tych rokoch) sa trh uvoľnil. Miera neobsadenosti kancelárií vzrástla na približne 7,0 % k 1. štvrťroku 2025 cbre.de – približne dvojnásobok oproti úrovni pred dvoma rokmi, čo zodpovedá úrovniam neobsadenosti spred desiatich rokov. Tento nárast je čiastočne spôsobený vlnou nových dokončených kancelárií: v roku 2025 má na trh pribudnúť viac než 580 000 m² kancelárskych priestorov a k 1. štvrťroku bolo vopred prenajatých iba asi 41 % týchto budúcich priestorov cbre.de cbre.de. Mnoho novo dokončených budov je uvedených na trh s výrazne neobsadenými priestormi, najmä tie na okraji mesta alebo s nižšou úrovňou vybavenia cbre.de cbre.de.

Dopyt po kancelárskych priestoroch bol utlmený ekonomickými protivetrmi (HDP Nemecka v roku 2025 stagnuje) a štrukturálnymi zmenami, ako je vzdialená/hybridná práca. Dopyt po kanceláriách v Berlíne za 1. štvrťrok 2025 predstavoval ~113 600 m², čo je pokles o približne 25 % v porovnaní s rovnakým obdobím v roku 2024 a predstavuje najslabší prvý štvrťrok od roku 2013 cbre.de. Pozoruhodné je, že na začiatku roka 2025 neboli podpísané žiadne veľké prenájmy (>2 500 m²) – dopyt sa sústreďuje najmä na menšie prenájmy (priemerná veľkosť transakcie ~550 m² oproti ~1 000 m² pred pandémiou), keďže firmy ostávajú opatrné cbre.de. Sektor technológií naďalej zostáva hlavným motorom prenájmov (15 % prenájmov v 1. štvrťroku), nasledujú profesionálne služby cbre.de.

Nájomné za kancelárie & Investície: Napriek vyššej miere neobsadenosti sa prémiové nájmy za kancelárie udržali stabilne na približne 44,50 €/m² za mesiac pre najlepšie moderné priestory v centrálnej biznis štvrti cbre.de. Prenajímatelia prémiových kancelárií vo výborných lokalitách udržali nájomné (a dokonca dosiahli približne 1% medziročný nárast prémiových nájmov). Naopak, sekundárne lokality a staršie kancelárie sú pod tlakom – priemerné efektívne nájmy klesli približne o 3% medziročne cbre.de a prenajímatelia čoraz častejšie ponúkajú stimuly alebo zľavy na menej atraktívne priestory. Investori tiež prehodnotili ceny kancelárskych nehnuteľností: výnosy prémiových kancelárií sa začiatkom roka 2025 zvýšili na približne 4,8% (oproti rozpätiu 3–3,5% pred pár rokmi), čo odráža vyššie úrokové sadzby a rizikové prémie cbre.de. Investičná aktivita na berlínskom trhu komerčných nehnuteľností sa počas rokov 2023–2024 citeľne spomalila v dôsledku celkového poklesu nemeckého trhu – predovšetkým zahraniční investori stiahli svoje aktivity, pričom medzinárodní kupujúci tvorili len približne 35% nákupov komerčných nehnuteľností v začiatku roka 2024 (desaťročné minimum) reuters.com reuters.com. Výhľad pre kancelárske priestory je do budúcnosti opatrne stabilizačný: miera neobsadenosti môže ešte v roku 2025 trochu vzrásť, keď bude dokončená posledná vlna súčasnej výstavby, ale po roku 2025 by klesajúci pipeline projektov a očakávané oživenie ekonomiky mali v nasledujúcich rokoch pomôcť trhu opäť sa vyvážiť cbre.de cbre.de.

Ostatné komerčné sektory: Maloobchodné nehnuteľnosti v Berlíne si v kľúčových oblastiach zachovali odolnosť, podporené veľkou spotrebiteľskou základňou mesta a turizmom (Berlín zostáva jednou z najvýznamnejších turistických destinácií v Európe). Hlavné nákupné ulice (napr. Kurfürstendamm, Tauentzienstrasse) naďalej zaznamenávajú silný pohyb a dopyt zo strany nájomcov, zatiaľ čo sekundárne maloobchodné a nákupné centrá čelia väčším výzvam zo strany e-commerce a meniacich sa spotrebiteľských návykov. Priemyselné a logistické nehnuteľnosti v okolí Berlína sú veľmi žiadané vzhľadom na rast mesta ako centra e-commerce a distribúcie; miera neobsadenosti v moderných logistických priestoroch je nízka a nová výstavba sa rozširuje až do Brandenburska (okolitý spolkový štát) kvôli hľadaniu pozemkov. Hotelový sektor, ktorý bol v rokoch 2020–2021 veľmi zasiahnutý, sa zotavil a obsadenosť aj ceny izieb sa zlepšujú, keď sa cestovanie vracia. Celkovo je trh komerčných nehnuteľností v Berlíne v roku 2025 charakterizovaný selektívnou silou – prémiové objekty na dobrých miestach prosperujú, zatiaľ čo staršie a periférne nehnuteľnosti zaznamenávajú menší dopyt. Investori sa preto zameriavajú na kvalitu: rekonštrukcie kancelárií podľa ESG, logistické zariadenia na poslednú míľu a dobre situované rezidenčné alebo zmiešané projekty zostávajú atraktívne aj v prostredí s vyššími úrokmi.

Analýza štvrtí

Berlín je mesto rôznorodých štvrtí (Kieze), z ktorých každá má svoje špecifické realitné dynamiky. Nižšie uvádzame hlavné trendy v piatich významných okresoch: Mitte, Kreuzberg, Charlottenburg, Neukölln a Friedrichshain. Tieto oblasti predstavujú prierez berlínskym realitným trhom – od historického centra mesta až po gentrifikované vnútromestské štvrte. Tabuľka poskytuje prehľad priemerných cien a nájmov v týchto štvrtiach, nasledované podrobným komentárom:

Okres	Priemerná cena bytu (€/m²)	Typické nájomné (€/m²)
Mitte	~6 930 €/m² (medián) guthmann.estate	18–23 €/m² (centrálna prémiová lokalita) investropa.com
Kreuzberg	~5 870 €/m² (medián) guthmann.estate	16–19,95 €/m² (trendové oblasti) investropa.com
Charlottenburg	~5 610 €/m² (medián) guthmann.estate	~14 €/m² (priemer rezidenčných lokalít) investropa.com
Neukölln	~4 360 €/m² (medián) guthmann.estate	~13 €/m² (rozvíjajúce sa oblasti) investropa.com
Friedrichshain	~5 900 €/m² (medián) guthmann.estate	~16 €/m² (mladá/kreatívna štvrť) investropa.com

(Zdroj: Berlin Gutachterausschuss 2025 – údaje o cenách; Investropa/CBRE 2024–25 – údaje o nájomnom.)

Mitte (centrum mesta)

Mitte je centrálny obvod Berlína a jeho najdrahší rezidenčný trh. Zahŕňa historické jadro (okolie Múzejného ostrova a Brandenburskej brány), vládne štvrte a moderné prestavby. Nehnuteľnosti v Mitte dosahujú prémiové ceny, pričom mediánová hodnota bytov z druhej ruky je približne 6 900 € za meter štvorcový – najviac v meste guthmann.estate. Prestížne adresy v podštvrťach ako Unter den Linden, Gendarmenmarkt alebo v okolí parku Tiergarten často presahujú 8 000–10 000 €/m² pri luxusných jednotkách. Nové luxusné projekty (napr. pozdĺž rieky Spréva alebo pri Alexanderplatzi) sú zamerané na bohatých kupujúcich a zahraničných investorov. Na trhu s prenájmami má Mitte najvyššie nájmy v Berlíne, s priemerom 18–23 €/m² pri nových ponukách investropa.com. Mladí profesionáli a cudzinci sú priťahovaní centrálnou polohou Mitte a kultúrnymi možnosťami, no ponuka je obmedzená – väčšina bytového fondu sú buď predvojnové byty altbau (dnes modernizované), alebo novšie stavby z rokov 1990–2000. Významným rozvojom v Mitte je projekt „Europacity“ pri Hauptbahnhof (Hlavná stanica), ktorý premieňa bývalé železničné plochy na zmiešanú kancelársko-rezidenčnú štvrť. Hoci je väčšinou komerčný, Europacity pridáva stovky nových bytov v srdci Mitte. Celkovo je trh s nehnuteľnosťami v Mitte v roku 2025 charakterizovaný stabilitou pri vysokých cenách: dopyt zo strany majetných kupcov a nájomcov zostáva silný, zatiaľ čo priestor na novú výstavbu je vzácny (potenciál výstavby v obvode je v rámci S-Bahn okruhu prakticky vyčerpaný) cbre.de.

Kreuzberg

Kreuzberg, kedysi známy svojou kontrakultúrou a punkovou scénou, sa stal jednou z najžiadanejších vnútromestských štvrtí Berlína. Ako súčasť mestskej časti Friedrichshain-Kreuzberg, južne od Mitte, zažil Kreuzberg za posledných 15 rokov intenzívnu gentrifikáciu. Medzi klasickými nájomnými domami z 19. storočia vyrástli štýlové kaviarne, startupy a umelecké galérie. Ceny nehnuteľností v Kreuzbergu sa v súčasnosti pohybujú v priemere okolo 5 800–6 000 € za meter štvorcový guthmann.estate, čím konkurujú niektorým západoberlínskym štvrtiam. Oblasti ako Bergmannkiez alebo okolité miesta pri kanáli Landwehr dosahujú najvyššie ceny, kým niektoré časti Kreuzbergu – najmä východné oblasti pri Görlitzer Parku – stále ponúkajú (relatívne) výhodnejšie ceny. Trh s prenájmami je veľmi napätý: ponúkané nájomné sa zvyčajne pohybuje od 16 až do 19–20 €/m² v módnych mikro-lokalitách investropa.com. Dopyt poháňajú študenti, kreatívci a mladí profesionáli, ktorí oceňujú alternatívnu atmosféru a centrálnu polohu Kreuzbergu. Dlhodobí obyvatelia však čelia tlaku na vysťahovanie, keďže ceny rastú. Premena Kreuzbergu pritiahla aj zahraničný kapitál; medzinárodní kupci tu aktívne nakupovali nájomné domy a byty investropa.com investropa.com. Čo sa týka rozvoja, v Kreuzbergu je málo veľkých voľných pozemkov, no existujú významné projekty: prebiehajúca obnova Dragoon Grounds (Dragoner Areal) pri Mehringplatz má za cieľ vytvoriť nové dostupné a komunitné bývanie, a rozsiahly Mediaspree kancelársky kampus hneď cez rieku v susednom Friedrichshaine (hostí technologické firmy ako Amazon) zvyšuje zamestnanosť v oblasti. S kombináciou nočného života, multikultúrneho dedičstva a dynamickej technologickej/startup scény má Kreuzberg predpoklady zostať vysoko žiadanou štvrťou, aj keď rýchly rast cien z desiatych rokov 21. storočia sa v poslednom čase spomalil a dostupnosť bývania sa stáva problémom.

Charlottenburg

Charlottenburg v západnom Berlíne predstavuje tradičnejší luxusný trh. Centrum tvoria Kurfürstendamm (známy nákupný bulvár) a Charlottenburský palác, pričom štvrť vyžaruje jedinečný mix starej elegancie a modernej komercie. Nehnuteľnosti tu charakterizujú veľkolepé byty z predvojnových čias, mestské domy z prvej polovice 20. storočia a niektoré výškové budovy postavené po vojne. Ceny nehnuteľností v Charlottenburgu dosahujú priemerne okolo 5 600 € za m² guthmann.estate – vysoké, hoci mierne nižšie ako v trendovejších východných častiach centra. Trh v Charlottenburgu je pomerne stabilný; priťahuje zámožné miestne rodiny aj zahraničných kupcov (najmä z Európy a Blízkeho východu), ktorí oceňujú prestíž a vybavenosť tejto oblasti. Dopyt po bývaní zvyšuje aj blízkosť Technickej univerzity a viacerých výskumných inštitútov. Na strane prenájmov sa ponúkaný nájom v Charlottenburgu pohybuje v priemere okolo 14 € za m² investropa.com – čo je menej ako v moderných štvrťach mesta a odráža kombináciu luxusných bytov aj starších jednotiek s dlhodobým nájmom. Oblasť City West (okolie Zoo Station) zaznamenala výrazný rozvoj komerčných priestorov: nové luxusné hotely a kancelárie (napríklad mrakodrapy Upper West a Zoofenster) oživili panorámu mesta. Rezidenčná výstavba zahŕňa projekty ako “Fürst” (rekonštrukcia na Ku’damm) a niekoľko luxusných bytoviek v okolí Savignyplatz. Charlottenburg zostáva preferovanou štvrťou pre zámožných záujemcov hľadajúcich klasickú berlínsku atmosféru s pohodlným nakupovaním a službami. Rast v tejto oblasti je stabilný, nie prudký, a poskytuje rovnováhu voči trendovým trhom vo východnom Berlíne.

Neukölln

Neukölln, kedysi považovaný za chudobnejšiu robotnícku štvrť, sa rýchlo stal „progresívnou“ časťou mesta. Najmä Severný Neukölln (oblasti susediace s Kreuzbergom, často prezývané „Kreuzkölln“) zaznamenal v uplynulom desaťročí prílev umelcov, študentov a mladých prisťahovalcov, ktorých prilákali (kedysi) dostupné nájmy a živá multikultúrna scéna. Výsledkom je, že ceny v Neuköllne výrazne vzrástli – mediánová cena bytov je približne 4 300–4 400 €/m² guthmann.estate (pred desiatimi rokmi to bolo hlboko pod 2 500 €). Stále ide o jednu z nižších cien v rámci vnútorného Berlína, vďaka čomu je Neukölln relatívne cenovo dostupný, no rozdiel sa rýchlo zmenšuje. Štvrte Körnerkiez a Reuterkiez sú obľúbené miesta, kde je množstvo kaviarní, barov a kreatívnych štúdií. Požadované nájomné v trendových častiach Neuköllnu je v priemere približne 13 €/m² investropa.com, hoci dlhodobí obyvatelia platia výrazne menej. Južnejšie a východnejšie v Neuköllne (Britz, Rudow a pod.) bývanie nadobúda viac prímestský charakter s nižším nájmom a aj rodinnými domami. Neukölln však čelí bežným problémom gentrifikácie: stret nových, vyššie príjmových prisťahovalcov a dlhodobých obyvateľov s nižším príjmom. Berlínsky magistrát určil v Neuköllne niekoľko Milieuschutz oblastí – zón so zvláštnou ochranou pred luxusnými prestavbami a vysťahovaním nájomcov. Čo sa týka výstavby, veľké projekty sú obmedzené, no štvrť môže ťažiť z infraštruktúry: plánované predĺženie linky metra U7 na nové letisko BER sa začne v Rudowe v Neuköllne a do roku 2035 by malo zlepšiť prepojenie berlin.de. Navyše, blízkosť Neuköllnu k bývalému letisku Tempelhof (dnes verejný park) znamená, že by táto časť mohla profitovať, ak sa niekedy časť tohto rozsiahleho priestoru zastavia (aktuálne zákon však zachováva Tempelhof ako park na základe referenda z roku 2014). Celkovo Neukölln v roku 2025 predstavuje rýchlo sa meniaci okres: stále jeden z cenovo dostupnejších mestských priestorov Berlína, no čoraz trendovejší, s rastúcim tlakom nájmov.

Friedrichshain

Friedrichshain, ktorý je administratívne spojený s Kreuzbergom, je dynamická štvrť, ktorá spája drsnú minulosť s rýchlym rozvojom. Bola súčasťou východného Berlína a v jej okrajových častiach sa stále nachádzajú mnohé panelové bloky z komunistickej éry, no v oblastiach ako okolie Boxhagener Platz nájdete aj krásne budovy z prelomu storočí. V posledných rokoch sa Friedrichshain stal mladým, kreatívnym centrom, známym svojim nočným životom (RAW Gelände, techno kluby) a rastúcou technologickou scénou. Ceny bývania tu rástli úmerne – stredná hodnota je približne 5 900 € za m² guthmann.estate, podobne ako v Kreuzbergu. Popularitu štvrte odráža aj vysoký obrat: Friedrichshain sa neustále radí medzi najlepšie štvrte podľa počtu predaných bytov ročne guthmann.estate guthmann.estate. Pokiaľ ide o nájmy, priemerné ponukové nájomné je zhruba 16 € za m² investropa.com, pričom prémiové nové byty (napríklad v nových projektoch pri rieke) sú ešte drahšie. Hlavným motorom rastu vo Friedrichshaine je rozvoj Mediaspree pozdĺž rieky Spréva. Tento prebiehajúci projekt premenil bývalé priemyselné územia pri rieke na modernú biznis štvrť s kanceláriami pre spoločnosti ako Amazon, Zalando a Mercedes-Benz, popri čom vznikli aj nové luxusné byty a Mercedes-Benz Arena. Príchod firiem vytvoril tisíce pracovných miest a zvýšil dopyt po bývaní v okolí. Friedrichshain si však stále zachováva svoj protivládny charakter – squatty a alternatívne priestory (napríklad Rigaer Straße) tu naďalej existujú, i keď pod tlakom. Štvrť tiež profituje z dobrej dopravy (je prestupným uzlom na Ostkreuz a Warschauer Straße). Medzi budúce projekty patrí rekonštrukcia historických veží Frankfurter Tor a nové prístavby v okolí East Side Gallery. Vývoj Friedrichshainu možno charakterizovať ako rýchlu modernizáciu: je to mikrokozmos transformácie Berlína, vyvažujúci rozvoj a odpor komunity. Investori do nehnuteľností to vnímajú ako oblasť s vysokým potenciálom (mnohé projekty bytov sú cielené na investorov a expatov), zatiaľ čo miestna samospráva sa snaží zachovať určitú dostupnosť prostredníctvom kvót na sociálne bývanie v novostavbách.

Dynamika trhu s nájmami

Berlín je už dlho známy ako „mesto nájomníkov“ a v roku 2025 to platí viac než kedykoľvek predtým – približne 85 % berlínskych domácností býva v prenájme a nie vo vlastnom reuters.com. Táto mimoriadne vysoká miera nájomníkov (jedna z najvyšších na svete) ovplyvňuje mestskú bytovú politiku a politiku všeobecne. Tu sú kľúčové dynamiky berlínskeho trhu s prenájmami:

Zákony o zastropovaní nájmu a ochrana nájomníkov: Nemecko má všeobecne silnú ochranu nájomníkov a Berlín sa najmä snaží chrániť nájomcov pred rýchlym zvyšovaním nájomného. Federálny zákon Mietpreisbremse (brzda nájomného) obmedzuje výšku nájmu pri nových zmluvách na maximálne 10 % nad miestnym Mietspiegel (oficiálny index cien nájomného) vo vybraných oblastiach s vysokým dopytom – Berlín je touto reguláciou pokrytý v plnom rozsahu. V júni 2025 nemecký Bundestag predĺžil tento zákon o kontrole nájomného do konca roka 2029 ainvest.com. Okrem toho si Berlín zachováva nariadenie, ktoré obmedzuje zvyšovanie nájomného počas existujúceho nájmu na 15 % za tri roky (namiesto východzích 20 % na celoštátnej úrovni) a mesto nedávno navrhlo znížiť tento strop na 11 %, aby sa ešte viac zmiernil tlak ibb.de. Berlín má tiež priaznivé zákony o vysťahovaní pre nájomcov – vysťahovanie z dôvodu vlastného využitia alebo drobných porušení je zložité a nájomníci často majú nájomné zmluvy na neurčito. Tieto opatrenia síce zabraňujú extrémnemu rastu nájmov pre existujúcich nájomníkov, ale prispeli k už spomenutému duálnemu trhu: dlhodobí nájomcovia majú mierne nájomné, zatiaľ čo noví nájomníci čelia oveľa vyšším cenám (keďže 10 % povolená rezerva brzdy nájomného stále umožňuje nárast a mnohé jednotky sú vylúčené kvôli rozsiahlej modernizácii alebo ak ide o prvý prenájom po roku 2014).

Berlín sa preslávil pokusom o oveľa prísnejšiu politiku: “Mietendeckel” (zmrazenie nájomného), čo bol štátny zákon prijatý vo februári 2020, ktorý zmrazil a dokonca znížil nájomné vo väčšine bytov. Počas jeho platnosti Mietendeckel v skutočnosti znížil nájomné v priemere o 7,8 % reuters.com. Tento zákon však v apríli 2021 zrušil nemecký ústavný súd (rozhodol, že spolková krajina nemá právomoc prepisovať federálne právne normy v tejto oblasti). Počas 14 mesiacov platnosti Mietendeckel viedol aj k 30 % poklesu ponuky voľných nájomných bytov reuters.com, keďže mnohí prenajímatelia stiahli svoje byty z trhu. Po zrušení Mietendeckel sa potlačené nájmy opäť prudko zvýšili, čo prispelo k nárastu ponukových cien v rokoch 2022–2024. Zdedené poučenie je varovné: prísne cenové regulácie bez zvýšenia ponuky môžu niektorým znížiť náklady, ale zároveň riskujú prehĺbenie nedostatku pre ostatných reuters.com reuters.com.

Nájomníci verzus vlastníci: Berlín má nízku mieru vlastníctva bytov (približne 15–20 %), čo znamená, že väčšina obyvateľov je odkázaná na trh s nájomným bývaním. V Nemecku je prenajímanie spoločensky prijímané a v Berlíne je už celé generácie normou. Má to politické dôsledky: nájomníci tvoria obrovský voličský blok a otázky ako regulácia nájomného, sociálne bývanie a dokonca aj zoštátnenie veľkých prenajímateľov majú výraznú podporu. Znamená to tiež, že výkyvy nájomného priamo ovplyvňujú náklady na život veľkej časti obyvateľstva. Rozdiel medzi nájomným a vlastným bývaním sa mierne zmenšil – s vyššími úrokovými sadzbami už nie je také jasné, že kúpa bývania je lacnejšia ako prenájom (z pohľadu mesačných nákladov). V roku 2024 priemerné nájomné na m² (~15,8 €) predstavovalo výnos okolo 3–4 %, čo v niektorých prípadoch znamenalo, že kúpa na hypotéku (pri úroku ~3–4 %) bola finančne rozumná pre tých, ktorí si mohli dovoliť vlastné zdroje na zaplatenie zálohy investropa.com investropa.com. Mnohí Berlínčania si však pre vysoké ceny nehnuteľností a transakčné dane nemôžu kúpu bytu dovoliť.

Dostupnosť nájomného a sociálne bývanie: Rýchly rast nájomného predbieha rast príjmov – nájmy v Berlíne vzrástli za posledných sedem rokov približne o 44 %, zatiaľ čo priemerné mzdy stúpli iba o ~30 % reuters.com reuters.com. Zaťaženosť nákladmi na bývanie je rastúcim problémom, najmä pre ľudí s nižšími príjmami a mladšiu generáciu. Berlínska samospráva sa to snaží riešiť viacerými opatreniami: prevádzkuje štátne bytové spoločnosti (spolu s približne 300 000 bytmi), ktoré ponúkajú nižšie než trhové nájmy a zaväzujú sa obmedzovať rast nájomného. Do konca roku 2023 dokonca štátne firmy uplatňovali dobrovoľné zmrazenie nájomného pre existujúcich nájomcov ibb.de. Berlín sa tiež spolieha na federálne dotácie pre sociálne bývanie, avšak počet regulovaných bytov dramaticky klesol od 90. rokov až dodnes. Nová výstavba sociálnych bytov výrazne zaostáva za cieľmi; napríklad cieľ 5 000 nových dotovaných bytov ročne sa v posledných rokoch nesplnil, čo vedie k nepretržitému úbytku dostupných bytov, keď staršie byty opúšťajú reguláciu wsws.org (ako uvádzajú niektoré správy). Mesto sa snažilo podporiť rozvoj družstiev a alternatívnych foriem bývania, avšak vysoké náklady na pozemky bránia aj týmto možnostiam.

Iniciatívy nájomníkov: Berlínski nájomníci sú známi svojou aktivitou. V roku 2021 v referende podporilo 59 % voličov návrh na vyvlastnenie veľkých korporátnych prenajímateľov (tých s viac ako 3 000 jednotkami) a pretransformovanie ich bytov na verejné bývanie. V roku 2023 odborná komisia dospela k záveru, že takéto vyvlastnenie je z právneho hľadiska v zásade možné lw.com, no novo zvolená berlínska vláda (koalícia CDU a SPD od roku 2023) bola zatiaľ váhavá s realizáciou. Možnosť, že by mesto zoštátnilo až 240 000 bytov (od firiem ako Vonovia alebo Deutsche Wohnen), zostáva neistá – ide o radikálny návrh, ktorý sledujú aj iné mestá po svete, no naráža na ústavné, finančné a politické prekážky. Referendum však odzrkadľuje zúfalstvo nájomníkov kvôli stále rastúcim nájmom. Menej dramaticky susedské skupiny v mnohých štvrtiach presadzujú „Milieuschutz“ ochranné zóny, ktoré obmedzujú luxusné rekonštrukcie a dávajú mestu predkupné právo na budovy na predaj (na predaj neziskovkám alebo štátnym podnikom namiesto špekulatívnych investorov). Od roku 2025 má Berlín vyše tucta takto chránených oblastí, vrátane častí Kreuzberg, Neukölln, Friedrichshain atď.

V skratke, berlínsky trh s nájmami je charakteristický vysokým dopytom, intenzívnym tlakom na dostupnosť a silnou ochranou nájomníkov, ktorá niekedy naráža na realitu trhu. Opatrenia na kontrolu nájomného pomáhajú udržať mnohé byty lacné (priemerné pôvodné nájomné v Berlíne sa stále pohybuje okolo 6–9 €/m² v mnohých prípadoch cbre.de), no tieto opatrenia spolu s nízkou ponukou vedú k nedostatku dostupných bytov a prudkému rastu cien v neregulovanom segmente. Mesto naďalej balansuje medzi ochranou nájomníkov a motiváciou investícií do novej bytovej výstavby.

Vládna politika a regulácie

Vládne zásahy sú kľúčové v berlínskom realitnom prostredí a riešia všetko od stavebných úzkych hrdiel po dostupnosť prenájmov. Niekoľko posledných politických zmien v rokoch 2024–2025 formuje trh:

Iniciatívy na výstavbu bývania: S vedomím vážneho nedostatku bývania prijala vláda spolkovej krajiny Berlín (Senát) v decembri 2024 významný legislatívny balík známy ako „Zákon o rýchlejšej výstavbe“ (Schneller-Bauen-Gesetz) berlin.de. Tento zákon predstavuje najkomplexnejšiu reformu stavebných a plánovacích predpisov v Berlíne od znovuzjednotenia. Jeho cieľom je znížiť byrokratickú záťaž a urýchliť rozvoj tým, že: reorganizuje schvaľovacie kompetencie medzi mestskými časťami a spolkovou krajinou, stanovuje rýchlejšie lehoty pre vydávanie povolení, uvoľňuje pravidlá pre nadstavby na existujúcich budovách a umožňuje jednoduchšiu konverziu podkroví a komerčných priestorov na bývanie berlin.de schick-immobilien.de. Podľa stavebného senátora Christiana Gaeblera (SPD) platí: „Bývanie je ústredným sociálnym problémom našej doby… Výstavba musí byť rýchlejšia, lacnejšia a jednoduchšia na plánovanie“ berlin.de. Cieľom je zvýšiť ročný počet dokončených bytov, ktorý v posledných rokoch zaostával (Berlín dosiahol iba približne 17-tisíc v roku 2022 a 2023, čo je pod cieľom 20-tisíc a viac). Očakáva sa, že znížením lehôt a zložitosti pri schvaľovaní dôjde k rozbehnutiu väčšieho počtu projektov – najmä zo strany súkromných developerov a neziskových organizácií – aj napriek vysokým stavebným nákladom. Prvé údaje z roku 2025 ukázali mierny nárast vydaných povolení, no účinok Zákona o rýchlejšej výstavbe sa prejaví až s odstupom času (pravdepodobne v roku 2026 a neskôr) investropa.com.

Na celoštátnej úrovni nemecká vláda koncom roka 2023 oznámila balík podpory vo výške 45 miliárd eur pre stavebný sektor reuters.com. Zahrňuje subvencie, zníženú DPH na novú bytovú výstavbu a zlepšené odpisové stimuly pre nájomné bývanie. Okrem toho programy dotovaných úrokov prostredníctvom štátnych bánk (úvery KfW) majú zlacniť financovanie energeticky úsporných novostavieb. Tieto opatrenia majú riešiť útlm výstavby spôsobený vysokými úrokovými sadzbami a insolventnosťou stavebných firiem v rokoch 2022–2024 reuters.com. Berlín ako významné rastúce mesto môže z týchto celoštátnych opatrení profitovať, avšak dôležitú úlohu zohrávajú aj miestne faktory ako dostupnosť pozemkov a kvalifikovaná pracovná sila.

Predpisy ovplyvňujúce kupujúcich a prenajímateľov: Okrem už spomínaných opatrení na reguláciu cien nájomného ovplyvňujú berlínsky trh aj ďalšie regulačné faktory. Daň z prevodu nehnuteľností v Berlíne je 6 % (jedna z najvyšších v Nemecku), čo pre kupujúcich predstavuje značné náklady (na federálnej úrovni sa diskutuje o znížení alebo odpustení tejto dane pre kupujúcich prvého bývania, ale zatiaľ neprišlo k žiadnej zmene). Prenajímatelia v Nemecku musia dodržiavať prísne pravidlá týkajúce sa energetickej efektívnosti: od roku 2024 musia byť najhoršie vykurovacie systémy modernizované a Berlín ukladá prenajímateľom miestne poplatky za CO₂ za zle izolované budovy. Tieto environmentálne regulácie môžu zvyšovať náklady majiteľov budov, čo môže odradiť niektorých malých prenajímateľov, no zároveň zvyšovať záujem o rekonštrukcie a zelené investície do nehnuteľností.

Ďalšou oblasťou politík je zónovanie a využitie pôdy: Senát Berlína v roku 2025 pripravuje nový plán využívania pôdy, ktorý znovu zónuje ďalšie plochy na bývanie, vrátane niektorých komerčných zón a nevyužitých priestorov. Mesto tvrdí, že identifikovalo kapacitu na približne 130 000 nových bytov v rámci svojich hraníc (vďaka zahusťovaniu, rekonštrukciám atď.) reuters.com reuters.com. Zaujímavým príkladom je prebiehajúca diskusia o zastavaní častí Tempelhofského poľa (obrovský centrálny park na mieste bývalého letiska) – zatiaľ čo hlavná plocha je chránená, úrady navrhujú stavať na priľahlých parcelách a vytvoriť tisíce bytov. Toto je stále predmetom sporov. Podobne Berlín rokuje s federálnou vládou o odkúpení a rozvoji niektorých málo využívaných federálnych pozemkov v meste (železničné areály atď.).

Dohľad nad zahraničnými investíciami: Nemecko v posledných rokoch sprísnilo kontrolu zahraničných investícií do strategických aktív, avšak bežné realitné obchody nie sú obmedzené (iba ak veľmi veľké portfóliá vyvolávajú obavy). Berlín zaznamenal záujem zahraničných štátnych fondov a spoločností o komerčné aktíva, čo je vo všeobecnosti vítané na zaplnenie finančných medzier v rozvoji. Ak by sa však opäť otvorila debata o vyvlastňovaní, mohlo by to kvôli vnímanému politickému riziku utlmiť chuť zahraničných investorov.

Politické zmeny: V apríli 2023 vznikla v Berlíne nová vládna koalícia (zmena z ľavicovej na alianciu SPD/CDU). To viedlo k jemným posunom v tónovaní politiky: nová vláda je o niečo viac priaznivejšia trhu – napríklad je skeptickejšia voči výsledku referenda o vyvlastnení z roku 2021, pričom uprednostňuje výstavbu pred konfiškáciou. Tiež zdôraznila potrebu zrýchlenia výstavby pred rozširovaním regulácií nájomného. Koalícia však pokračuje v mnohých programoch ochrany nájomcov, ktoré začala predchádzajúca vláda, a dokonca podporuje lobovanie na federálnej úrovni za sprísnenie regulácie nájomného a ochranu pred vysťahovaním ibb.de reuters.com. Takže v ochrane nájomcov pokračuje kontinuita politiky, no so zvýšeným dôrazom na spoluprácu s developermi (verejnými aj súkromnými) s cieľom zvýšiť ponuku.

Zhrnutie regulačného prostredia: Berlín v roku 2025 je silne regulovaný trh z hľadiska prenájmov (s rozšírenými reguláciami nájomného a silnými právami nájomcov), pričom sa posúva smerom k deregulácii a stimulácii produkčnej stránky (rýchlejšie povoľovania, dotácie na výstavbu), aby čelil nedostatku bývania. Pre developerov je prostredie náročné, ale so zvyšujúcou sa podporou – mesto dokonca zjednodušuje vlastné procesy, napr. digitalizuje podávanie žiadostí o povolenia a vyhlasuje zóny zrýchlenej bytovej výstavby. Pre prenajímateľov a investorov predstavujú berlínské politiky mix stimulov a obmedzení: na jednej strane stropy nájomného a potenciálne budúce zásahy, no zároveň stály dopyt, rastúce nájomné a verejný záväzok v oblasti bývania, ktoré signalizujú dlhodobú potrebu ich účasti.

Trendy zahraničných investícií

Berlínsky trh s nehnuteľnosťami, ktorý bol kedysi doménou miestnych aktérov, sa v poslednom desaťročí stal globalizovaný – láka zahraničných investorov, od veľkých inštitucionálnych fondov po individuálnych kupcov. V roku 2025 je záujem zahraničných investorov o Berlín nuansovaný:

Na rezidenčnej strane vnímajú medzinárodní kupci Berlín ako relatívne cenovo dostupnú európsku metropolu s potenciálom rastu. Ceny nehnuteľností v centre Berlína (okolo 7 000 €/m²) sú stále nižšie ako v Paríži (~11 500 €) alebo Londýne, čo ho robí atraktívnym pre cudzincov hľadajúcich zhodnotenie kapitálu investropa.com investropa.com. Investori z krajín ako Taliansko, Francúzsko, škandinávske krajiny a Veľká Británia sú aktívni pri nákupe berlínskych bytov, či už ako investície na prenájom alebo ako pieds-à-terre. Pozoruhodné je, že Berlín je v hľadáčiku inštitucionálnych rezidenčných investorov (dôchodkové fondy atď.), no niektorí pozastavili akvizície v prostredí vysokých úrokových sadzieb. Menší zahraniční investori – ako podnikatelia či expati – však naďalej kupujú byty v trendových častiach mesta. Štvrte ako Mitte, Kreuzberg a dokonca aj rozvíjajúci sa Neukölln evidujú výrazný záujem cudzinci, čo prispieva k tamojšiemu rastu cien investropa.com investropa.com. Týchto kupcov často láka berlínsky kultúrny význam a očakávaný dlhodobý rast, keďže mesto ekonomicky dozrieva.

V komerčnom sektore bol Berlín pred rokom 2020 horúcim miestom pre cezhraničné investície, najmä do kancelárií a nehnuteľností v technologickom sektore. Po pandémii a v období prísnejších globálnych menových podmienok zahraničné investície ochladli. Nemecko ako celok zažíva dno – v roku 2023 tvorili zahraniční investori len 37 % objemu komerčných nehnuteľností, čo je najmenej za posledné desaťročie reuters.com. Začiatkom roku 2024 podiel zahraničných investorov klesol na ~35 % reuters.com, keďže mnohí americkí a ázijskí investori zostali bokom. Medzi dôvody patrí vysoké náklady na zaistenie (hedging) kvôli rozdielom v úrokových sadzbách a vnímanie stagnácie nemeckej ekonomiky (naratív o „chorom mužovi Európy“) reuters.com reuters.com. Konkrétne v Berlíne sa uzavrelo menej veľkých obchodov a výnosy museli vzrásť, aby investori opätovne prejavili záujem. Niektoré zahraničné fondy, ktoré sa zameriavali na berlínsky rezidenčný nájomný sektor, dokonca predali svoje portfólio, vystrašené regulačnými rizikami ako zmrazenie nájomného v roku 2020.

To však neznamená, že všetok zahraničný kapitál ušiel. Berlín zostáva vysoko atraktívny pre niektoré segmenty: technologicky orientované komerčné nehnuteľnosti (napr. laboratóriá pre vedu o živote, dátové centrá) a aktíva v oblasti hotelov/hospodárstva vzbudzujú záujem špecializovaných medzinárodných investorov, ktorí vsádzajú na rast turizmu a startupového sektora v Berlíne. Investori z Blízkeho východu a Ázie mali historicky záujem o berlínské hotely (napríklad niektoré luxusné hotely vlastnia investori zo Singapuru alebo Kataru). Taktiež po Brexite niektorí britskí investori začali vnímať Berlín ako alternatívnu európsku základňu. Je tu aj malý, ale významný prílev majetku z nepokojných regiónov – napríklad niektorí bohatí jednotlivci z Turecka, Ruska a nedávno z Hongkongu kupovali v Berlíne nehnuteľnosti ako bezpečné útočisko.

Priame zahraničné investície do rozvojových projektov sú tiež trendom: medzinárodní developeri (z Európy alebo dokonca Číny) sa zapojili do veľkých berlínskych projektov. Napríklad skupina izraelských investorov je aktívna na berlínskom trhu s bytovými domami; rakúske a švajčiarske fondy často financujú berlínsku výstavbu. Nový projekt Siemensstadt Square (obrovská prestavba v Spandau) je podporovaný spoločnosťou Siemens (Nemecko), no zároveň hľadá medzinárodných spoluinvestorov pre rezidenčné časti rcrwireless.com globalconstructionreview.com.

Jednou z výrazných zmien v roku 2025 je, že globálni investori sú selektívnejší: uprednostňujú hlavné, dobre situované aktíva v Berlíne (ktoré sú považované za nízkorizikové vďaka pretrvávajúcemu dopytu), zatiaľ čo sekundárne aktíva sa predávajú ťažšie. Niektorí zahraniční kupujúci vyhľadávajú príležitosti v núdzi vzhľadom na korekciu trhu – napríklad americké private equity spoločnosti monitorujú, či niektorí berlínskí developeri alebo prenajímatelia vo finančnom strese nebudú ochotní predať aktíva so zľavou. Zatiaľ boli v Berlíne skutočné núdzové výpredaje obmedzené, čiastočne preto, že vlastníci očakávajú, že základné ukazovatele mesta čoskoro opäť zvýšia hodnoty.

Stručne povedané, zahraničné investície do berlínskych nehnuteľností zostávajú významné, ale utlmené. Dlhodobý príbeh Berlína – rastúce hlavné mesto so stúpajúcim medzinárodným postavením – naďalej priťahuje zahraničný záujem, najmä zo strany európskych susedov. Krátkodobé ekonomické a finančné výzvy však držia mnohých veľkých investorov v pozore. Ak sa úrokové sadzby začnú zmierňovať (ako sa predpokladá koncom roka 2025), dá sa očakávať obnovený prílev zahraničného kapitálu, ktorý bude chcieť „využiť pokles“ v Berlíne, keďže ceny sú stále približne o 8–9 % pod ich vrcholom pri existujúcich nehnuteľnostiach investropa.com investropa.com. Skutočne, bystrí medzinárodní investori vnímajú rok 2025 ako potenciálne dobrý vstupný bod po korekcii v roku 2023 investropa.com. Tí, ktorí teraz investujú, môžu profitovať z menšej konkurencie a vedomia, že berlínska bytová kríza a ekonomická odolnosť poskytujú silný základ pre budúce výnosy.

Infraštruktúra a mestský rozvoj

Zlepšovanie infraštruktúry a projekty mestského rozvoja v Berlíne výrazne ovplyvňujú trh s nehnuteľnosťami tým, že otvárajú nové oblasti na investovanie a zlepšujú konektivitu. Nižšie sú zhrnuté viaceré kľúčové rozvojové projekty a ich dopady:

1. Nová infraštruktúra mobility: Berlín je uprostred významných plánov na rozšírenie verejnej dopravy. Mesto a okolitý spolkový štát Brandenbursko schválili predĺženie linka metra U7 na Letisko Berlín-Brandenbursko (BER) na juhovýchode berlin.de berlin.de. Toto približne 8 km dlhé predĺženie, ktorého dokončenie sa plánuje okolo roku 2035, integruje štvrte ako Neukölln/Gropiusstadt a predmestie Schönefeld priamo do siete metra. Projekt sa považuje za kľúčový nielen pre prístup na letisko, ale aj pre otvorenie nových obytných oblastí pozdĺž trasy – vďaka vylepšenej doprave môže byť podporených potenciálne „desiatky tisíc“ nových obyvateľov a pracovných miest berlin.de. Pre nehnuteľnosti to znamená, že oblasti považované teraz za okrajové môžu s konkretizáciou termínu stavať na zvýšení hodnoty. Podobne, iné zvažované predĺženia metra (U3 do Mexikoplatz, U8 do Märkisches Viertel, atď. berlin.de) a obnovenie odbočky S-Bahn Siemensbahn v Spandau sľubujú impulz rozvoja vo svojich koridoroch (napríklad budúci rast Siemensstadt do veľkej miery závisí na reaktivácii tejto vlakovej trate do roku 2029).

Okrem toho Berlín dokončil alebo dokončuje niekoľko predĺžení električkových liniek (najmä rozšírenie električkovej dopravy do západných štvrtí, ktoré ju historicky nemali). Napríklad predĺženie električkovej trate k novej hlavnej stanici bolo nedávno dokončené (čo zvyšuje hodnotu Europacity) a existujú plány na nové električkové trasy do husto obývaných oblastí ako Neukölln a Steglitz. Tieto vylepšenia dopravy spravidla zvyšujú atraktívnosť nehnuteľností v okrajových štvrtiach skrátením doby dochádzania do centier mesta.

Čo sa týka cestnej infraštruktúry, kontroverzným projektom je ďalšie predĺženie mestského diaľničného obchvatu A100 cez Friedrichshain. Ak sa postaví, bude tunelom alebo priamym prechodom prerážať časť východného Berlína, čo môže ovplyvniť okolité nehnuteľnosti – a to buď lepším prístupom autom, alebo obavami z hluku či zásahu do mestskej krajiny. Plán je momentálne preskúmavaný (vrátane podzemného tunela) ground.news, zatiaľ však nepadlo konečné rozhodnutie. Ak bude schválený, oblasti ako Treptow-Friedrichshain môžu zaznamenať zmeny v dopravných vzorcoch, ktoré ovplyvnia nehnuteľnosti (potenciálne pozitívne pre komerčnú logistiku, negatívne pre kvalitu bývania, ak by cesta bola nad zemou).

2. Redevelopment of Former Airports: Zatvorenie vnútromestských letísk v Berlíne uvoľnilo obrovské pozemky na obnovu. Hlavným príkladom je Berlin-Tegel (TXL), bývalé letisko severozápadne od mesta, ktoré bolo zatvorené koncom roka 2020. Lokalita Tegel s rozlohou 500 hektárov sa mení na „Berlin TXL – The Urban Tech Republic“, futuristickú štvrť pre zmiešané využitie tegelprojekt.de. Plány zahŕňajú veľký výskumný a priemyselný park pre mestské technológie, ako aj novú ekologickú obytnú štvrť nazývanú Schumacher Quartier s viac ako 5 000 novými bytmi zukunftsorte.berlin arup.com. Ide o jeden z najambicióznejších projektov bývalých priemyselných území v Európe. Dopad na nehnuteľnosti bude výrazný: okolité oblasti (Tegel, Reinickendorf) by mali získať na atraktivite, keďže na mieste TXL vzniknú nové byty, parky a technologickí zamestnávatelia. Už teraz očakávanie projektu zvýšilo hodnoty nehnuteľností v okolí. Prvé byty by mali byť odovzdané v polovici až ku koncu 20. rokov, pričom ďalšie etapy budú nasledovať až do roku 2030. Podobne lokalita Letisko Tempelhof (zatvorené v roku 2008) zostáva prevažne otvoreným parkom z rozhodnutia verejnosti, no mesto rozvíja jeho okraje pre verejné účely a v budúcnosti možno aj na bývanie. Akákoľvek zmena statusu Tempelhofu (nie je pravdepodobná pred rokom 2026 kvôli predchádzajúcemu referendu) by okamžite uvoľnila centrálnu pôdu pre desaťtisíce bytov – bola by to zmena pravidiel – ale momentálne ide skôr o potenciál než reálny plán.

3. Major Urban Development Zones: Berlín má niekoľko významných rozvojových zón, ktoré pretvárajú mapu nehnuteľností mesta:

Europacity (oblasť Hauptbahnhof v Mitte): Už spomínaná zóna severne od hlavnej stanice pridáva približne 3 000 bytov a významné kancelárske priestory (vrátane sídiel firiem a vládnych agentúr). Ako sa postupne zapĺňa, vzniká tu nový vysokokvalitný rezidenčný submarket v Mitte s bytmi pri vode na Berlínsko-Spandau kanáli. To zvyšuje ponuku v segmente luxusných nehnuteľností a priťahuje aj zahraničných kupcov.
Mediaspree (Friedrichshain/Kreuzberg): Prebiehajúci klaster mediálnych a technologických kancelárií (a sprievodné rezidenčné projekty) pozdĺž východného brehu rieky Spree. Zvýšil profil (a ceny) okolitých štvrtí. Napríklad dokončenie East Side Mall, viacerých výškových budov (ako je EDGE Tower pre Amazon) a rezidenčných veží (Stream a pod.) pridáva moderné stavby, ale zároveň zvyšuje hodnotu pozemkov. Úspech Mediaspree podnietil návrhy na rozšírenie podobnej revitalizácie zmiešaného využitia ďalej po toku do Lichtenbergu.
Siemensstadt 2.0 (Spandau): Siemens AG v partnerstve s Berlínom prestavuje svoj historický priemyselný areál v Spandau (severozápadný Berlín) na „smart city“ štvrť s názvom Siemensstadt Square. S investíciou okolo 4,5 miliardy eur rcrwireless.com plán zahŕňa high-tech obchodné centrum a 7 000 nových bytov pre približne 20 000 obyvateľov rcrwireless.com globalconstructionreview.com. Tento projekt, ktorý potrvá do roku 2035, významne podporí doposiaľ pokojnejší realitný trh v Spandau – možno očakávať zvýšený dopyt po bývaní v súvislosti so vznikom pracovných miest a už teraz špekulatívny záujem zvýšil ceny v okolitých štvrtiach ako Haselhorst. Ide o príklad toho, ako verejno-súkromné partnerstvá dokážu vytvárať úplne nové mestské štvrte na bývalých priemyselných pozemkoch.
Ďalšie poznámky: Menšie vývojové hotspoty zahŕňajú Adlershof v Treptowe (vedecký park s rozvíjajúcimi sa obytnými časťami v jeho okolí), Berlin Südkreuz (kde okolo nového dopravného uzla v Schönebergu pribúdajú zmiešané projekty) a viaceré prestavby oblastí okolo staníc (napr. v okolí staníc Ostkreuz a Lichtenberg). Mesto taktiež premieňa niektoré bývalé kasárne a železničné pozemky na okraji Berlína na nové obytné zóny – napríklad v Pankowe a Köpenicku – čo prinesie niekoľko tisíc stredne drahých bytov, čím sa zmierni tlak na vnútorné mestské časti.

4. Infraštruktúra pre klímu a kvalitu života: Berlínsky dôraz na udržateľný rozvoj miest ovplyvňuje aj trh s nehnuteľnosťami. Mesto rozširuje cyklistickú infraštruktúru (plánovaných je stovky kilometrov cyklotrás) a zavádza nízko-emisné zóny, ktoré môžu časom obmedziť staršie vozidlá – tieto opatrenia robia hustejšie vnútromestské štvrte príjemnejšími na život a zvyšujú ich atraktivitu (čo sa odráža aj v cenách). Projekty zelene, ako rozširovanie siete verejných parkov a renaturácia brehov riek Spree a Havel, zlepšujú niektoré obytné časti. Napríklad, renaturalizácia kanálov v Moabite alebo park na bývalých železničných pozemkoch Gleisdreieck v Kreuzbergu premenili kedysi zanedbané oblasti na obľúbené miesta na bývanie.

Na záver, prebiehajúce infraštruktúrne a rozvojové projekty v Berlíne vytvárajú nové príležitosti a preusporadúvajú trh s nehnuteľnosťami v meste. Zlepšené dopravné spojenia integrujú okrajové mestské časti, čo často vedie k rastúcim cenám pozemkov v týchto oblastiach. Masívna prestavba bývalých letísk a priemyselných areálov pridáva veľmi potrebné bývanie i komerčné priestory, hoci postupne. Pre investorov a kupujúcich je dôležité tieto projekty sledovať – byť o krok vpred (napríklad kúpiť v oblasti pred dokončením novej U-Bahn alebo kampusu) môže priniesť výrazné zisky. Celkovým výsledkom v nasledujúcich rokoch bude viac polycentrický Berlín s viacerými prosperujúcimi centrami mimo tradičného centra, čo by malo zmierniť tlak na vnútromestské štvrte rovnomernejším rozdelením rastu.

Riziká a výzvy trhu

Aj napriek všeobecne pozitívnym základom čelí berlínsky realitný trh viacerým rizikám a výzvam, ktoré môžu ovplyvniť jeho vývoj v nasledujúcich rokoch:

Ekonomická neistota: Nemecká ekonomika prešla slabším obdobím – po technických recesiách v rokoch 2022 a 2023 je v roku 2025 zaznamenaná stagnácia s minimálnym rastom HDP investropa.com. Ak najväčšia európska ekonomika nebude prekvitať, Berlín (hoci je dynamickejší ako nemecký priemer) môže pocítiť dôsledky v podobe nižšieho vytvárania pracovných miest a odchodu uchádzačov o zamestnanie. Vysoká inflácia v uplynulých rokoch tiež znižovala kúpnu silu. Rastúca nezamestnanosť alebo stagnácia miezd by obzvlášť negatívne ovplyvnila dostupnosť bývania pre miestnych investropa.com investropa.com. Dlhodobý hospodársky útlm predstavuje riziko pre dopyt po bývaní (ľudia môžu zdieľať bývanie alebo odkladať vznik samostatných domácností), ako aj pre absorpciu komerčných priestorov.
Úrokové sadzby a financovanie: Prudký nárast úrokových sadzieb od roku 2022 už trh ochladil a financovanie zostáva výzvou. Hypotekárne sadzby v polovici roku 2025 sa pohybujú okolo 3–4 % investropa.com investropa.com, čo je výrazne viac než pod 2 % v neskorých 2010-tich rokoch. Pre kupujúcich to znamená nižšiu dostupnosť (pri danej mesačnej splátke získajú menší úver). Pre developerov sú stavebné úvery na úrovni 4–5 % oveľa menej výhodné, čo vedie mnohých k odkladaniu alebo rušeniu projektov. Je optimizmus, že sadzby už dosiahli vrchol – ECB začala v roku 2025 mierne uvoľňovať politiku – avšak ďalšie sprísnenie menovej politiky by znamenalo vážnu prekážku pre trh s kúpnymi nehnuteľnosťami (dopyt by klesol) a novú výstavbu (čo môže ešte zhoršiť nedostatok ponuky). Aj pri stabilných sadzbách sú banky po viacerých medializovaných krachov developerov prísnejšie v udeľovaní úverov reuters.com. To všetko znamená, že riziko financovania je vysoké: zdravie realitného trhu je momentálne úzko spojené s vývojom úrokových sadzieb a dostupnosťou úverov.
Náklady na výstavbu a kapacity: Stavba domu v Berlíne sa stala oveľa drahšou kvôli globálnym problémom v dodávateľských reťazcoch, inflácii cien materiálov a nedostatku miestnej pracovnej sily. Náklady na výstavbu v posledných rokoch vzrástli o dvojciferné percentá. CEO spoločnosti Vonovia poznamenal, že pri aktuálnych nákladoch (~5 000 € za m² na výstavbu) a 4% úroku mnohé projekty finančne „nedávajú zmysel“ reuters.com reuters.com. Ak sa náklady nezmiernia, developeri budú naďalej stáť bokom, čo prehĺbi nedostatok bývania. Okrem toho je berlínsky stavebný priemysel blízko plnej kapacity – sú tu úzke hrdlá v odbornej pracovnej sile a nahromadené oneskorené projekty. To zvyšuje riziko, že aj keď bude dopyt, mesto nemusí byť schopné rýchlo zrýchliť výstavbu.
Regulačné a politické riziko: Hoci Berlín prijal zákony podporujúce výstavbu, vždy existuje riziko politických zmien alebo regulačných prekvapení. Príbeh o zmrznutí nájomného v roku 2021 už ukázal, ako môžu náhle zmeny politiky rozvrátiť trh (v tomto prípade zmrazenie nájmov a následný prudký nárast po jeho ukončení). Budúce miestne voľby alebo referendá môžu priniesť opätovné výzvy na radikálne opatrenia ako vyvlastnenie alebo prísnejšie stropy na nájomné. Investori na to pozerajú opatrne – príliš veľa zásahov môže odradiť kapitál potrebný na financovanie nového bývania investropa.com. Na druhej strane, štedré dotácie by mohli byť znížené, ak sa rozpočet vlády sprísni. Realitné dane sú ďalšou oblasťou: na federálnej úrovni sa diskutuje o reforme zdaňovania nehnuteľností (napr. zavedenie ročnej dane založenej na reálnej hodnote). Akákoľvek takáto zmena môže ovplyvniť návratnosť a správanie investorov.
Demografické zmeny a migrácia: Rast populácie Berlína je kľúčovým hnacím motorom dopytu. Potenciálnym rizikom je, ak sa tento rast spomalí alebo zvráti. Medzi faktory patrí pôrodnosť (prirodzený prírastok Berlína je mierne negatívny, čiže rast závisí od migrácie) a migračné toky. Ak by napríklad povestná príťažlivosť Berlína po COVIDe vyprchala alebo by sa iné regióny Nemecka stali atraktívnejšími, migrácia by mohla klesnúť. Naopak, náhly prílev (ako zhruba 80 000 ukrajinských utečencov, ktorí prišli v roku 2022) vytvára krátkodobý tlak na bytový fond. Berlín tiež musí zvládať integráciu rastúceho podielu cudzincov (teraz tvoria 24 % obyvateľov reuters.com) – ak bude integrácia zlyhávať, mohlo by to v niektorých štvrtiach viesť k sociálnym problémom, ktoré by ovplyvnili atraktívnosť nehnuteľností. Doteraz bola rozmanitosť silnou stránkou Berlína, ale pre zachovanie súdržnosti je potrebný vyvážený rozvoj (práca, služby naprieč štvrťami).
Dostupnosť bývania a sociálna súdržnosť: Kríza dostupnosti bývania je sama o sebe výzvou – ak si príliš veľa ľudí nebude môcť dovoliť bývať v Berlíne, mesto môže stratiť práve tie vlastnosti, ktoré ho robia atraktívnym (mladá kreatívna energia, start-up podnikatelia, atď.). Už teraz sa niektoré rodiny s nižšími príjmami a umelci presťahovali do okolia Brandenburska alebo iných miest, keďže Berlín je príliš drahý. Ak sa tento trend zrýchli, Berlínu môže hroziť nedostatok pracovnej sily v kľúčových sektoroch (učitelia, pracovníci v službách), ktorí si nemôžu dovoliť bývanie. Sociálna súdržnosť môže byť ohrozená, keď sa nerovnosť v prístupe k bývaniu stane extrémnou. Politický tlak na razantný zásah (ako referendum v roku 2021) je príznakom tohto problému. Preto je pre Berlín výzvou vytvárať dostatok dostupného bývania, aby si mesto zachovalo pestrú populáciu – čo nie je jednoduchá úloha, keď samotné trhové sily na to nestačia.
Globálne faktory: Riziká predstavujú aj globálne ekonomické a geopolitické udalosti. Geopolitické napätie (napríklad vojna na Ukrajine) už ovplyvnilo ceny energií a infláciu, čím nepriamo zasiahlo nehnuteľnosti prostredníctvom vyšších nákladov. Ďalšia nestabilita v Európe môže podlomiť dôveru investorov v realitné trhy alebo nasmerovať zahraničný kapitál inam investropa.com investropa.com. Renomé a dopyt po Berlíne môžu ovplyvniť aj globálne trendy, ako napríklad práca na diaľku – ak viac firiem umožní plnú prácu na diaľku, menej ľudí sa bude musieť sťahovať do veľkých miest, čo môže spomaliť rast dopytu. Na druhej strane, ak sa Berlín bude aj naďalej profilovať ako technologické a vedecké centrum, môže týmto výzvam čeliť lepšie ako čisto finančne zamerané mestá.
Klimatické zmeny a požiadavky na udržateľnosť: Nové klimatické predpisy (napr. požiadavky na energetickú efektívnosť) môžu niektoré staršie budovy učiniť zastaranými alebo si vyžiadať nákladné rekonštrukcie, čo predstavuje riziko pre ich vlastníkov. Berlín sa tiež musí vysporiadať s dôsledkami klimatických zmien: horúcejšie letá (vlny horúčav až do 39°C v posledných rokoch berlin.de) vyvíjajú tlak na mestskú infraštruktúru a môžu viesť k potrebe dobudovania chladiacich systémov či izolácií. Nehnuteľnosti, ktoré nie sú klimaticky odolné, môžu časom stratiť na hodnote. Mesto zvyšuje zelené štandardy (napríklad požiadavka na zelené strechy pri novostavbách), čo síce zvyšuje vstupné náklady, ale je nevyhnutné pre dlhodobú udržateľnosť.

V súhrne možno povedať, že hoci sú základy realitného trhu v Berlíne silné, tieto riziká si vyžadujú pozorné riadenie. Ekonomické a finančné podmienky budú mať v krátkodobom horizonte veľký vplyv – oživenie či recesia môžu trh rýchlo zmeniť. Z dlhodobého hľadiska bude výzvou udržať rast, ktorý je inkluzívny a udržateľný, a zabezpečiť, aby Berlín zostal atraktívny bez toho, aby vytesnil vlastných obyvateľov alebo vyvolal destabilizačné politické reakcie. Zainteresované strany si tieto problémy uvedomujú; to, ako na ne zareagujú (napr. pokračujúcou podporou bývania, alebo investíciami do pracovného bývania), určí, ako dobre Berlín tieto riziká zvládne.

Prognózy a budúci výhľad

Pri pohľade do budúcnosti sa analytici vo väčšine zhodujú, že berlínsky realitný trh bude pokračovať v raste, avšak miernejším a udržateľnejším tempom v porovnaní s prudkým boomom rokov 2015–2019. Tu sú kľúčové faktory budúceho vývoja do konca 20. rokov 21. storočia:

Trajektória cien rezidenčných nehnuteľností: Väčšina prognóz predpovedá, že ceny domov a hodnota bytov v Berlíne budú v najbližších rokoch mierne rásť tempom 3–5 % ročne investropa.com investropa.com. Tento trend je podložený zásadným nepomerom medzi ponukou a dopytom – pokiaľ Berlín nepostaví dostatok bytov pre rastúcu populáciu, tlak na rast cien bude pretrvávať investropa.com investropa.com. Éra dvojciferných ročných prírastkov je však zrejme nateraz minulosťou pre vyššie úrokové sadzby a citlivosť kupujúcich. V krátkodobom horizonte (2025–2026) sa očakáva, že ceny existujúcich nehnuteľností sa budú postupne zotavovať z prepadu v roku 2023 a možno dosiahnu úroveň maxima z roku 2022 opäť do roku 2026. Ceny novostavieb by mohli rásť aj rýchlejšie, ak zostane objem výstavby nízky (menšia ponuka) – niektoré odhady počítajú s výrazným zhodnotením nových, energeticky úsporných domov (jeden odvážny odhad dokonca spomínal rast hodnoty až o 130 % za desaťročie pri zelených projektoch) investropa.com, hoci to sa javí ako optimistické. Opatrnejší výhľad výskumníkov Deutsche Bank naznačuje, že berlínsky trh s bývaním je momentálne blízko svojej reálnej hodnoty a bude ďalej rásť približne tempom rastu príjmov (za predpokladu, že nedôjde k návratu ultra-lacných úverov) dbresearch.com.
Predikcia nájomného: Očakáva sa, že nájomné bude naďalej rásť. V blízkej budúcnosti sa tempo rastu môže zmierniť – mimoriadny nárast o 12 % v roku 2024 bol výnimočný cbre.de, čo čiastočne odráža dobiehanie po pandémii a dôsledky zrušenia „Mietendeckel“. Do budúcnosti by rast nájomného mohol spomaliť na vyššie jednotné alebo stredné jednociferné percentá ročne, a to najmä keď nájomníci narazia na hranice cenovej dostupnosti. Avšak pri miere neobsadenosti na úrovni 0,9 % a tisícoch nových obyvateľov každý rok aj konzervatívne scenáre predpokladajú ďalší nárast nájomného o približne 3–5 % ročne v strednodobom horizonte. Ak budú aktuálne trendy pokračovať, priemerné požadované nájomné v Berlíne by mohlo do roku 2030 ľahko dosiahnuť €18–20/m². Jediné, čo by mohlo zmierniť infláciu nájomného, je výrazné zvýšenie ponuky bytov alebo silnejšia regulácia nájomného. Tá druhá (predĺženie „nájomnej brzdy“) už platí do roku 2029, ale ako bolo spomenuté, nevzťahuje sa na novostavby a nedokáže úplne obmedziť prudké nárasty pri zmene nájomníka. Výhľad na nájomné teda zostáva vo fáze pokračujúceho mierneho rastu, pričom môžu nastať periodické pauzy, ak sa ekonomická situácia zhorší. Problém cenovej dostupnosti bývania v Berlíne tak zostane v centre pozornosti aj v blízkej budúcnosti.
Výhľad ponuky: Z pohľadu výstavby sa cieľ Berlína postaviť 20 000 nových bytov ročne javí ako náročný počas nasledujúcich 2–3 rokov vzhľadom na súčasný útlm stavebnej činnosti. V roku 2024 sa pravdepodobne dokončí menej bytov ako v roku 2023, možno okolo 15 000 jednotiek, vzhľadom na pokles stavebných povolení v rokoch 2022–2023. Mestské aj federálne opatrenia (zákon Fast Build, dotácie) by mohli viesť k zvýšeniu tempa výstavby do roku 2026. Ak klesnú úroky a stabilizuje sa inflácia, developeri by mohli opäť získať dôveru vo vyhlasovaní nových projektov, najmä s motiváciou vysokého nájomného. Jeden optimistický scenár teda ráta s tým, že do roku 2026–2027 by Berlín mohol zrýchliť na 18 000+ dokončení ročne. Veľké projekty ako Schumacher Quartier v Tegeli a Siemensstadt budú takisto pribúdať postupne od roku 2027, čo významne rozšíri ponuku (tieto dva projekty prinesú spolu približne 12 000 jednotiek do polovice 30. rokov). Aj pri najlepšom scenári je však trvalé dosahovanie potrebnej ponuky veľmi náročné – a tak bude Berlín pravdepodobne čeliť nedostatku bývania ešte mnoho rokov. Ponuka sa síce mierne zlepší, ale nie natoľko, aby plne vyvážila dopyt, čo znamená, že bude pokračovať trh priaznivý pre prenajímateľov.
Trendy v susedstve: Očakávajte ďalšiu konvergenciu cien medzi centrálnymi a niektorými vnútornými obvodmi. Keďže centrálny Berlín (Mitte, atď.) sa stáva veľmi drahým, viac kupujúcich a nájomcov sa obráti na „druhotriedne“ štvrte ako Wedding, Moabit, Lichtenberg a Tempelhof, čo ich ceny vyženie nahor. V skutočnosti najnovšie údaje ukazujú, že niektoré z najrýchlejších percentuálnych prírastkov cien zaznamenali tradične lacnejšie štvrte – napr. Wedding a Treptow mali v neskorom roku 2024 ročný rast cien okolo 5–6% investropa.com. Tento trend bude pravdepodobne pokračovať a rozdiely sa budú znižovať. Medzitým si špičkové lokality udržia svoju hodnotu a zaznamenajú postupný rast, no prudké skoky z minulosti môžu byť minulosťou. Štvrte prechádzajúce aktívnou obnovou (napríklad v okolí nových dopravných uzlov alebo veľkých projektov) môžu zažiť lokálne boomy. Sledujte Pankow (najmä novú výstavbu v okolí Pankow/Heinersdorf), Spandau (s projektmi Siemensstadt, Havelufer) a časti Marzahn-Hellersdorf (kde sú plánované nové prímestské sídliská), ktoré budú mať väčšiu úlohu v realitnom príbehu Berlína.
Výhľad pre komerčné nehnuteľnosti: Pre kancelárie môže byť obdobie 2025–2026 obdobím stabilizácie na novej úrovni (voľné priestory v pásme vyšších jednotkových percent, viac podmienok naklonených nájomcom). Ak však bude berlínsky hospodársky rast pokračovať a časť práce na diaľku sa vráti späť do kancelárií, dopyt po kancelárskych priestoroch by mohol rásť. Berlín stále rastie ako korporátna lokalita (najmä pre IT, médiá, kreatívne odvetvia, ako aj federálne hlavné mesto pre lobbing/NGO sektor). JLL predpovedá, že neobsadenosť berlínskych kancelárií môže kulminovať okolo 8 % v roku 2025, potom bude pomaly klesať ako sa zníži nový prísun priestorov jll.com. Nájmy špičkových kancelárií môžu dokonca ešte mierne vzrásť (prognóza ~+1–2 %/ročne pre prémiové kancelárie do roku 2027) cbre.de. Maloobchodné nehnuteľnosti sa predpokladajú stabilné, s rastom nájmov v hlavných uliciach po COVID, ale bez významného rastu v dôsledku konkurencie e-shopov. Priemyselné/logistické nehnuteľnosti zostanú jasným bodom (nízka neobsadenosť, rast nájmov v súvislosti s rozvojom e-commerce v okolí berlínskej metropolitnej oblasti).
Makro faktory: Kľúčovou pozitívnou divokou kartou by bolo, keby úrokové sadzby klesli rýchlejšie, ako sa očakávalo. Niektorí ekonómovia si myslia, že ECB by mohla znížiť sadzby koncom roka 2025, ak bude inflácia pod kontrolou investropa.com investropa.com. Lacnejšie financovanie by pravdepodobne vyvolalo obnovený nárast dopytu po kúpe aj developerskej činnosti v Berlíne vzhľadom na neuskutočnené projekty. To by mohlo viesť k ďalšiemu menšiemu boomu cien koncom 2020-tych rokov (pravdepodobne však miernejšiemu ako v 2010-tych). Naopak, negatívnou divokou kartou je potenciálna recesia alebo finančná kríza – tie by mohli dočasne spôsobiť pokles dopytu po nehnuteľnostiach a pokles cien. Berlín však bol historicky menej volatilný ako mnohé iné trhy; aj počas poklesov mu jeho cenová dostupnosť v porovnaní s inými metropolami poskytuje vankúš (investori hľadajú výhodné nákupy, nájomníci stále prichádzajú, lebo je lacnejší než Londýn/Paríž).

Dlhotrvajúci výhľad: Pri desaťročnom horizonte sa očakáva, že Berlín sa upevní ako európska metropola. Jeho populácia by mohla dosiahnuť takmer 4 milióny do začiatku 2030-tych rokov. Dokončenie veľkých projektov (Tegel, Siemensstadt atď.) pridá do štruktúry mesta nové štvrte. Do roku 2030 môžu hodnoty berlínskych nehnuteľností stále zaostávať za mestami ako Paríž či Mníchov, no rozdiel bude pravdepodobne menší než dnes investropa.com investropa.com. Napríklad, cena centrálneho berlínského bytu je 7 000 €/m² oproti 11 500 € v Paríži – možno si predstaviť, že do roku 2030 bude Berlín na úrovni 9 000–10 000 €, ak sa trendy udržia, a priblíži sa tak iným metropolám. Nájmy sa taktiež môžu približovať západoeurópskym úrovniam (hoci vtedy politický tlak výrazne narastie). Berlín si má zachovať vysokú príťažlivosť pre medzinárodných investorov aj migrantov vďaka svojej kultúrnej živosti a rastúcej high-tech ekonomike. Výzvou pre mesto však bude inkluzívne zvládnutie rastu.

Na záver, výhľad pre berlínsky trh s nehnuteľnosťami je opatrne pozitívny: stabilný rast poháňaný skutočným dopytom, zmiernený uvedomovaním si minulého prehrievania aj aktuálnych ekonomických limitov. Ak sa úrady úspešne postarajú o zvýšenie výstavby bývania, Berlín by mohol zaznamenať udržateľnejší rast so zdravšou mierou neobsadenosti a pomalším rastom nájomného. Ak nie, trh ostane napätý a drahý so všetkými s tým súvisiacimi spoločenskými napätiami. Tak či onak, Berlín v najbližších rokoch ešte viac prejde od svojej minulosti „chudobného, ale sexy“ k zrelšiemu, drahšiemu a na príležitosti bohatému trhu s nehnuteľnosťami – trh, ktorý budú pozorne sledovať investori aj obyvatelia, ako sa bude vyvíjať berlinhyp.de berlinhyp.de.

Zdroje:

Berlin Hyp & CBRE Správa o trhu bývania 2025 (Kľúčové zistenia o trendoch nájmov a cien) cbre.de cbre.de
Investopedia/Investropa Analýza trhu v Berlíne 2025 (Údaje o cenách a prognózach za mestské časti) investropa.com investropa.com
Guthmann Berlin Správa o nehnuteľnostiach Q2 2025 (Údaje o transakciách a cenách po štvrtiach) guthmann.estate guthmann.estate
Reuters News (Kríza bývania a aktualizácie politík, november 2023) reuters.com reuters.com
Berlin.de Oficiálne správy (Stavebné právo, správy o predĺžení U7) berlin.de berlin.de
Arup – Detaily projektu Tegel Urban Tech Republic (Urbanistický rozvoj a bytové jednotky) arup.com
CBRE Správa o trhu s kanceláriami Q1 2025 (Trendy v komerčných kancelárskych priestoroch) cbre.de cbre.de
Ďalšie údaje zo štatistík Berlínskeho senátu, JLL a Deutsche Bank Research o ponuke bývania a cenách investropa.com dbresearch.com.