Prehľad trhu s nehnuteľnosťami v Cannes v roku 2025
Trh s nehnuteľnosťami v Cannes v roku 2025 zostáva robustný a luxusný, charakterizovaný rastúcimi cenami, nízkou ponukou a intenzívnym dopytom. Ku koncu roka 2024 boli predajné ceny v Cannes vyššie približne o 4,6 % medziročne, čo odporuje celkovému národnému spomaleniu ondesdelimmo.com. Priemerná cena za meter štvorcový bytov sa pohybuje okolo 6 100 € (k 4. štvrťroku 2024) cotedazur-sothebysrealty.com – patrí medzi najvyššie vo Francúzsku – pričom prémiové lokality si pýtajú ešte viac. Objem predaja nehnuteľností je zdravý; región Francúzskej riviéry (vrátane Cannes) zaznamenal v roku 2024 9+ miliárd € v realitných transakciách (≈12 % viac ako v roku 2023) investropa.com. Pozoruhodné je, že približne 30 % týchto kupujúcich sú zahraniční, a takmer tretina hodnoty predaja pochádzala z luxusných obchodov nad 5 miliónov € investropa.com investropa.com. Napriek vysokým cenám je dopyt po prenájme silný – nájomné v Cannes vzrástlo za posledný rok o ~8 % v dôsledku klesajúcej ponuky prenájmov ondesdelimmo.com. Typické výnosy z prenájmu sa pohybujú v rozmedzí ~3–4 % v prémiových oblastiach Cannes (pre porovnanie, byty v neďalekom Antibes prinášajú ~4,5 % investropa.com). Celkovo je rok 2025 pre trh s nehnuteľnosťami v Cannes optimistický: vysoké ceny a dopyt po luxuse podporovaný globálnymi kupcami, obmedzená nová ponuka a trvalý lesk a investičná príťažlivosť mesta.
Trendy v rezidenčných nehnuteľnostiach
Dopyt vs. Ponuka: Cannes čelí chronickému nedostatku ponuky na svojom rezidenčnom trhu. Počet domov na predaj prudko klesol od roku 2022, čo vytvorilo intenzívny trh predávajúcich ondesdelimmo.com. Hoci do polovice roku 2023 prejavilo viac majiteľov ochotu predávať, dopyt kupujúcich stále výrazne prevyšuje ponuku, najmä pri menších bytoch ondesdelimmo.com. V skutočnosti sú kompaktné jednotky najžiadanejšie – garsónky a jednoizbové byty tvoria približne 49 % dopytov kupujúcich ondesdelimmo.com. Tento dôraz na menšie, cenovo dostupnejšie pieds-à-terre odráža záujem investorov aj hľadačov druhého bývania, ktorí uprednostňujú ľahšie prenajímateľné nehnuteľnosti.
Vývoj cien: Rezidenčné ceny v Cannes naďalej pozvoľna rastú. Do 4. štvrťroka 2024 zaznamenali rast cien všetky veľkostné kategórie: napr. mediánová cena za garsónku stúpla +3 % medziročne, zatiaľ čo väčšie trojizbové byty vyskočili o +6 % ondesdelimmo.com ondesdelimmo.com. Dokonca aj veľké päťizbové byty (často luxusné rodinné byty) zdraželi približne o +7 % na medián okolo 1,59 milióna € ondesdelimmo.com. Tento trend, že väčšie jednotky rastú najrýchlejšie, naznačuje, že majetnejší kupujúci zvyšujú ceny prémiových priestorov – dynamika, ktorá pravdepodobne pretrvá aj v roku 2025. Geograficky centrálne a pobrežné štvrte vedú cenovú krivku; nehnuteľnosti v centre Cannes a juhovýchodnom pobreží sa predávajú za nadpriemerné ceny, zatiaľ čo niektoré okrajové oblasti zostávajú mierne dostupnejšie ondesdelimmo.com.
Dynamika štvrtí: Lokalita je v Cannes všetko. Ultra-prémiové zóny ako La Croisette, Palm Beach a La Californie si pýtajú ceny výrazne nad priemerom cotedazur-sothebysrealty.com cotedazur-sothebysrealty.com. Napríklad byty na La Croisette (pobrežná promenáda lemovaná veľkolepými hotelmi) majú priemernú cenu okolo 11 385 € za m² cotedazur-sothebysrealty.com, čo odráža prirážku za výhľad na more a prestížnu adresu. La Californie, exkluzívna rezidenčná štvrť na kopci známa svojimi vilami a panorámami zálivu, dosahuje priemerne okolo 9 140 € za m² cotedazur-sothebysrealty.com. Aj centrum mesta, štvrť „La Banane“ (medzi Croisette a hlavnou triedou), je vysoko cenená – nie kvôli výhľadom, ale pre svoju praktickosť. Jej centrálna poloha a celoročný dopyt po prenájme (vďaka kongresom a turizmu) ju robia obzvlášť atraktívnou pre investorov hľadajúcich vysoké výnosy z prenájmu cotedazur-sothebysrealty.com. Na druhej strane, oblasti ako La Croix-des-Gardes (pokojnejšia štvrť na kopci) ponúkajú scenériu a pokoj s o niečo menším záujmom zahraničných kupcov, čo udržiava ceny o niečo rozumnejšie cotedazur-sothebysrealty.com. Celkovo je trh v Cannes vysoko segmentovaný: malé staršie byty vo vnútrozemí môžu začínať pri 6 000 €/m², zatiaľ čo moderné penthousy alebo historické vily v prémiových lokalitách ľahko presahujú 20 000–25 000 € za m² cotedazur-sothebysrealty.com.
Trh s prenájmom: Sektor prenájmov v Cannes je napätý a stále napätejší. Ponuka dlhodobých prenájmov klesla vo všetkých kategóriách nehnuteľností (napr. ponuky 2-izbových prenájmov klesli medziročne približne o 25 %) ondesdelimmo.com ondesdelimmo.com. S menším počtom bytov na prenájom nájomné prudko vzrástlo, najmä pri najžiadanejších jednotkách. Medián nájomného za jednoizbový byt (2 pièces) dosiahol približne 950 € mesačne (nárast +8 % za rok) ondesdelimmo.com, zatiaľ čo garsónky sa pohybujú okolo 700 € (+1 %). Väčšie rodinné byty zaznamenali menší nárast nájomného, no ich dostupnosť dramaticky klesla (ponuky 3–4 izbových prenájmov klesli za rok o 30–40 %) ondesdelimmo.com ondesdelimmo.com. Tento tlak na prenájmy je čiastočne spôsobený novými pravidlami energetickej efektívnosti, ktoré postupne vylučujú z trhu byty so slabým hodnotením my-french-house.com, ako aj tým, že majitelia preorientovávajú byty na výnosné krátkodobé prenájmy počas podujatí. Výsledkom je trh priaznivý pre prenajímateľov – nízka neobsadenosť a rastúce nájomné. Pre investorov môžu byť prenájmy v Cannes výnosné (vysoký dopyt zo strany turistov a manažérov), hoci ceny nehnuteľností sú také vysoké, že výnosy z prenájmu zostávajú mierne (často 3–4 % ročne). Napriek tomu, vzhľadom na globálnu atraktivitu Cannes a neustály prílev návštevníkov, dobre situované byty môžu v priebehu času generovať stabilný príjem a zhodnotenie kapitálu cotedazur-sothebysrealty.com.
Prehľad trhu s luxusnými nehnuteľnosťami
Cannes je synonymom pre luxusné nehnuteľnosti, od Belle Époque víl až po moderné penthousy. V roku 2025 zostáva segment ultra-luxusných nehnuteľností aktívny, no vykazuje známky mierneho rastu namiesto ošiaľu. V rokoch 2022–2024 mesto zaznamenalo pokles objemu transakcií o 45 % pri nehnuteľnostiach nad 1 milión € investropa.com. To naznačuje, že samotný vrchol trhu dosiahol dočasné plateau, s menším počtom veľkých obchodov – pravdepodobne v dôsledku globálnej ekonomickej neistoty alebo ochladenia po pandémii. Napriek tomu ceny na vrchole neklesli; naďalej pomaly stúpajú. V roku 2024 hodnoty luxusných nehnuteľností v Cannes stále vzrástli v priemere aspoň +3 %, pričom niektoré segmenty (napr. veľké byty) ešte viac investropa.com ondesdelimmo.com. Koncom roka 2024 priemerná cena za m² v Cannes (všetky segmenty spolu) dosiahla 6 119 € – približne o 4,1 % viac ako na začiatku toho roka investropa.com – čo ilustruje mierny, ale stabilný rast hodnôt v segmente high-end.
Ultra-prémiový dopyt: Faktor lesku v Cannes zaručuje, že dopyt po najlepších nehnuteľnostiach nikdy skutočne neustane. Vily pri vode, penthousy s výhľadom na more a historické sídla sú neustále žiadané. V roku 2024 sa významná časť ultra-prémiových predajov na Riviére (domy nad 5 miliónov €) sústredila na prestížne lokality ako Cannes, poháňané bohatými zahraničnými kupcami, ktorí hľadajú trofejné aktíva investropa.com. Mnohé z týchto nehnuteľností sa predávajú mimo trhu prostredníctvom diskrétnych sietí investropa.com. La Californie a Palm Beach vynikajú ako dve prestížne štvrte v Cannes, na ktoré sa zameriavajú ultra-bohatí jednotlivci. La Californie ponúka odľahlé vily na kopci s bujnými pozemkami a panoramatickými výhľadmi – niektoré z najlepších rezidencií v Cannes sú práve tu cotedazur-sothebysrealty.com. Palm Beach, na špičke Croisette, je cenený pre svoje pobrežné umiestnenie a tichú exkluzivitu; nedávna prestavba a renovácie v tejto oblasti len zvýšili jej príťažlivosť cotedazur-sothebysrealty.com. Moderná päťizbová vila v týchto štvrtiach si ľahko vypýta 10–20 miliónov €+, zatiaľ čo zrekonštruované penthousy na Croisette s terasami s výhľadom na záliv si rovnako vyžadujú viacmiliónové cenovky. Strop pre luxus neustále rastie: na Riviére sa skutočné ultra-prémiové sídla (najmä veľké pobrežné domény) v posledných rokoch predávali za 18–30 miliónov € investropa.com, a neďaleké enklávy ako Saint-Jean-Cap-Ferrat dosahujú priemery nad 28 000 € za m² s rekordnými predajmi nad 70 000 € za m² investropa.com. Samotné Cannes profituje z tohto „halo efektu“ – zostáva o niečo „dostupnejšie“ ako Monako alebo Cap Ferrat, čo v skutočnosti zvyšuje jeho príťažlivosť pre medzinárodné elity, ktoré hľadajú prestížny druhý domov, ktorý stále ponúka relatívnu hodnotu.
Profil kupujúceho: Luxusný segment v Cannes je do veľkej miery poháňaný zahraničnými peniazmi a kupujúcimi druhých domov. Medzinárodní investori – najmä z Blízkeho východu, Severnej Ameriky a Európy – sú veľmi aktívni v najvyššom segmente investropa.com investropa.com. Kupujúci zo štátov Perzského zálivu (GCC) investovali len v roku 2024 približne 1–2 miliardy € do nehnuteľností na Francúzskej riviére investropa.com investropa.com, pričom veľká časť smerovala do ultra-luxusných víl a apartmánov. Američania tiež zvýšili svoju prítomnosť, povzbudení silným dolárom a hviezdnou povesťou Cannes investropa.com. Medzitým sa kupujúci z Veľkej Británie (tradične silní na Riviére) tiež vracajú, podporovaní rastúcim bohatstvom doma a napriek komplikáciám spojeným s Brexitom investropa.com. Výrazne, ruskí oligarchovia boli v uplynulých desaťročiach významnými hráčmi na elitnom trhu v Cannes; hoci sankcie EÚ od roku 2022 časť z toho obmedzili (desiatky ruských víl na Riviére boli zmrazené úradmi politico.eu), mnohí bohatí Rusi stále pôsobia cez sprostredkovateľov alebo nesankcionovaných rodinných príslušníkov, čím si udržiavajú prítomnosť v oblasti politico.eu politico.eu. Súhrnne, luxusné nehnuteľnosti v Cannes sú skutočne medzinárodné: zmes Európanov, blízkovýchodných kráľovských rodín, bohatých Američanov a ďalších svetových milionárov, ktorí všetci súťažia o kúsok životného štýlu na Côte d’Azur. Táto rozmanitá dopytová základňa izoluje vrchol trhu – aj keď jedna skupina spomalí, často ju nahradí iná.
Výhľad komerčných nehnuteľností
Komerčné nehnuteľnosti v Cannes sú úzko späté s jeho identitou ako svetového centra podujatí a turizmu. Ekonomika mesta sa silno opiera o konferencie, festivaly, pohostinstvo a luxusný maloobchod – a tieto sektory poháňajú dopyt po komerčných priestoroch.
Pohostinnosť a podujatia: Trh s pohostinnosťou v Cannes je základným kameňom komerčných nehnuteľností vďaka nabitému kalendáru podujatí v meste. Každý rok Cannes hostí medzinárodné podujatia – Cannes Film Festival, Lions Advertising Festival, MIPIM (globálna realitná konferencia), hudobné a jachtárske festivaly – ktoré zvyšujú populáciu mesta a zapĺňajú všetky hotelové izby. Napríklad, filmový festival v Cannes každý máj priláka viac ako 200 000 návštevníkov (pri základni len 75 000 obyvateľov) a v priebehu dvoch týždňov vnesie do miestnej ekonomiky odhadom 200 miliónov € livingonthecotedazur.com. Toto jediné podujatie predstavuje približne štvrtinu ročných príjmov z cestovného ruchu v Cannes livingonthecotedazur.com. Takéto veľkolepé podujatia znamenajú obrovský dopyt po hoteloch, krátkodobých prenájmoch, reštauráciách a maloobchode. Prémiové hotely na pobreží a butikové ubytovania dosahujú počas hlavných festivalov takmer 100% obsadenosť a ceny za noc výrazne rastú. Tlak nie je len sezónny – Cannes sa snaží rozšíriť celoročný biznis turizmus, aby vyrovnalo výkyvy. Palais des Festivals (hlavné kongresové centrum v Cannes) investuje do modernizácie – napríklad v roku 2024 vynaloží 1 milión € na inštaláciu pohlcujúcej zvukovej technológie Dolby Atmos en.palaisdesfestivals.com – aby prilákalo viac kongresov a firemných podujatí mimo letnej sezóny. Cieľom je stratégia „12-mesačného turizmu“ en.palaisdesfestivals.com: organizovaním kongresov, výstav a menších festivalov na jeseň a v zime udržiava Cannes hotely a priestory obsadené aj mimo tradičného letného a festivalového vrcholu. Pre komerčné nehnuteľnosti to znamená stály dopyt po priestoroch na podujatia a pohostinské aktíva. Investori majú naďalej záujem o hotely v Cannes, hoci vstupné ceny sú vysoké a ponuka obmedzená (málo centrálnych hotelov sa často predáva). Vidíme tiež silný záujem o luxusné krátkodobé prenájmy (vily a apartmány), ktoré slúžia celebritám, manažérom a majetným turistom – čím sa efektívne stiera hranica medzi rezidenčnými a komerčnými investíciami.
Maloobchod: Luxusný maloobchod v Cannes prosperuje vďaka turistickým a miestnym výdavkom na luxus. Zlatý Štvorec okolo La Croisette a Rue d’Antibes hostí luxusné butiky, vlajkové predajne dizajnérov, galérie a klenotníctva. Počas veľkých podujatí tieto obchody zaznamenávajú prílev majetných návštevníkov (herci, filmoví producenti, podnikatelia), čo môže tvoriť veľkú časť ročných tržieb. Nájmy za maloobchodné priestory na najlepších úsekoch Croisette patria medzi najvyššie vo Francúzsku mimo Paríža, čo je udržované prestížou lokality. Prebiehajúca iniciatíva mesta na obnovu La Croisette (rozobraná nižšie) zahŕňa zlepšenie nákupného zážitku – rozšírené promenády, lepšie osvetlenie a bezpečnosť – čo by malo ešte viac zvýšiť návštevnosť maloobchodov cannes.com. Miestny obchod (ako reštaurácie, kaviarne a služby) tiež profituje z bohatstva Cannes a podujatí. Štvrte ako Le Suquet (Staré Mesto) a Carré d’Or zažívajú rušný obchod v hlavnej sezóne. Hoci e-commerce a globálne ekonomické neistoty predstavujú výzvy, kamenné obchody v Cannes, najmä luxusné, zostávajú odolné vďaka zážitkovému aspektu – bohatí zákazníci počas prestížnych podujatí alebo dovoleniek chcú nakupovať osobne na Croisette. Preto zostáva záujem investorov o dobre situované komerčné priestory (obchody, reštaurácie) pozitívny, hoci výnosy sú relatívne nízke vzhľadom na vysoké hodnoty nehnuteľností.
Kancelárske priestory: Trh s kanceláriami tvorí menšiu časť komerčného sektora Cannes, no nemožno ho prehliadať. Na rozdiel od väčších miest nie je Cannes veľkým kancelárskym centrom; existuje však dopyt po profesionálnych priestoroch zo sektorov spätých s miestnou ekonomikou – spoločnosti na organizáciu podujatí, filmové a mediálne firmy, makléri jácht, realitné a finančné služby atď. Mnohé kancelárie sú sústredené v centre a jeho okolí (napr. pri vlakovej stanici alebo v Cannes La Bocca). Významným rozvojom je vznik kreatívneho/audiovizuálneho klastru okolo nového kampusu Bastide Rouge (západné Cannes): iniciatíva „Cannes On Air“ priniesla do mesta univerzitný kampus, podnikateľský inkubátor a štúdiá s cieľom prilákať mediálne startupy a filmové spoločnosti cannes.com. To pridáva moderné kancelárske a štúdiové priestory na podporu filmového a obsahového sektora v Cannes. Okrem toho vznikli coworkingové priestory pre mobilných profesionálov, ktorých láka riviérsky životný štýl. Celkovo je miera neobsadenosti kancelárií v Cannes relatívne nízka, no nájmy nedosahujú úroveň veľkých miest. Budúci dopyt po kancelárskych a štúdiových priestoroch by mohol rásť, ak sa Cannes podarí rozšíriť svoj technologický a kreatívny sektor prostredníctvom projektov ako Cannes On Air.
Zhrnutie: Komerčný výhľad Cannes na rok 2025 je optimistický, podopretý jeho jedinečnou pozíciou v oblasti globálnych podujatí a luxusného turizmu. Ubytovacie nehnuteľnosti a dobre situované maloobchodné priestory zostanú pravdepodobne veľmi žiadané. Snahy mesta o modernizáciu infraštruktúry a diverzifikáciu (technológie, vzdelávanie, celoročné podujatia) by mali ďalej posilniť prostredie komerčných nehnuteľností, vďaka čomu sa Cannes stáva nielen letným ihriskom, ale aj atraktívnym miestom pre podnikanie.
Nové projekty a infraštruktúrne investície
Napriek svojmu dlhodobo zavedenému mestskému prostrediu Cannes zaznamenáva niekoľko významných rozvojových projektov a vylepšení, ktoré v nasledujúcich rokoch ovplyvnia jeho realitný trh. Kľúčové projekty zahŕňajú:- Obnova La Croisette: Legendárny Boulevard de la Croisette – najslávnejší úsek Cannes – prechádza generačnou rekonštrukciou a redizajnom. Mesto vyhlásilo veľkú medzinárodnú architektonickú súťaž a víťazný návrh predstavilo koncom roka 2022 cannes.com. Projekt, ktorý vedú renomované ateliéry (vrátane Snøhetta a Atelier Roland Castro), sa začal začiatkom roka 2024 cannes.com. Zahŕňa modernizáciu podzemných inžinierskych sietí, vytvorenie obnoviteľnej talaso-termálnej energetickej siete pre budovy na pobreží a následné úplné prebudovanie verejných priestorov Croisette cannes.com. Bulvár bude ešte viac priateľský k chodcom, bezpečný a elegantný – s vylepšeným osvetlením, zeleňou a širšími promenádami pre každodenné využitie aj prestížne podujatia cannes.com. Táto investícia posilní prestíž La Croisette, čo bude mať priaznivý vplyv na luxusné hotely, obchody a apartmány v jej okolí. Z pohľadu realitného trhu by obnovená Croisette mala zvýšiť hodnotu nehnuteľností v okolí (ktoré už teraz patria medzi najvyššie) a udržať konkurenčnú výhodu Cannes pri lákaní podujatí a turistov.
- „Cannes On Air“ Creative Hub: Cannes sa diverzifikuje rozvojom kreatívneho a technologického ekosystému sústredeného v oblasti Cannes-La Bocca (západná časť mesta). Vlajkovou loďou je Bastide Rouge Creative Campus, ktorý bol otvorený v roku 2021 a v súčasnosti hostí približne 1 000 študentov (kampus Georges Méliès Univerzity Côte d’Azur) cannesthebrand.com. Tento kampus sa zameriava na filmové, televízne a multimediálne profesie – čo sa hodí pre mesto filmu. Okolo neho vzniká nový podnikateľský inkubátor a štúdiá v rámci iniciatívy „Cannes On Air“ cannes.com. Cieľom je premeniť Cannes na hlavné centrum audiovizuálnej produkcie, ukotviť kreatívne spoločnosti lokálne cannes.com. Pre nehnuteľnosti to znamená nové kancelárske priestory, vzdelávacie zariadenia a prípadne študentské ubytovanie v Cannes-La Bocca. Nachádza sa tu aj výrazný Cineum Cannes, futuristické multiplexové kino, ktoré bolo otvorené v Bastide Rouge a signalizuje záväzok Cannes k špičkovej infraštruktúre pre filmový priemysel. Postupom času môžu tieto projekty zvýšiť hodnotu nehnuteľností v štvrti La Bocca a podnietiť ďalší rozvoj zmiešaného využitia (napr. štúdiá, co-working lofty, cenovo dostupné byty pre mladých profesionálov).
- Modernizácia prístavu a maríny: Vzhľadom na postavenie Cannes ako jachtárskej destinácie je infraštruktúra maríny prioritou. Prebieha viacfázový projekt na rozšírenie a modernizáciu Starého prístavu v Cannes (Vieux-Port) a priľahlých zariadení. Do roku 2024 plány zahŕňajú predĺženie móla Jetée Albert-Edouard a rekonfiguráciu oblasti Laubeuf, čím pribudnú tisíce štvorcových metrov nových prístavných priestorov boatindustry.com. To umožní prístavu prijímať viac a väčších jácht a zlepšiť služby pre cestujúcich (dôležité aj pre výletné lode). Rozšírená marína zvyšuje atraktivitu Cannes pre bohatých majiteľov jácht a môže viesť k vzniku nových komerčných priestorov na nábreží – reštaurácie, butiky, možno aj modernizáciu okolia prístavu. Okrem toho Port Canto na opačnom konci Croisette prešiel vylepšeniami, vrátane novej promenády a jachtárskej školy. Lepšia námorná infraštruktúra má zvyčajne halo efekt na luxusné nehnuteľnosti, keďže jachtárski nadšenci často kupujú miestne nehnuteľnosti – vylepšenie móla dnes môže znamenať predaj vily zajtra.
- Zlepšenia dopravy: Regionálne zlepšenia konektivity prospievajú Cannes. Mesto je napojené na železničnú sieť TER a TGV a priebežné modernizácie (zlepšenie tratí, zvýšenie počtu spojov) prebiehajú s cieľom skrátiť cestovné časy do Nice a ďalej. Letisko Nice Côte d’Azur (najbližšie medzinárodné letisko, približne 30 minút od Cannes) naďalej rozširuje svoje trasy – čo je kľúčové pre medzinárodných kupujúcich a účastníkov podujatí. Lokálne Cannes investovalo do plynulejšej dopravy a riešení parkovania (ako sú nové inteligentné parkovacie systémy) cannes.com na zvládnutie náporu počas podujatí. Diskutuje sa aj o budúcich predĺženiach vysokorýchlostnej železnice a dokonca o električke alebo systémoch BRT (autobusová rýchlodráha) pozdĺž pobrežia, hoci ide o dlhodobé vyhliadky. Všetky takéto modernizácie infraštruktúry zvyšujú atraktivitu nehnuteľností v Cannes, keďže zlepšenie dostupnosti a kvality mestského života robí z mesta jednoduchšie miesto na život, prácu a investovanie.
Zhrnuté, územné plánovanie a rozvoj v Cannes vyvažujú ochranu s inováciou. Leštením svojho klenotu (La Croisette), podporou nových kreatívnych odvetví a modernizáciou dopravných a námorných zariadení si Cannes zabezpečuje, že zostane destináciou svetovej úrovne. Investori do nehnuteľností a majitelia domov môžu profitovať, keďže tieto projekty často vedú k zhodnoteniu kapitálu, najmä v oblastiach priamo ovplyvnených (pobrežie, La Bocca, prístav). Cannes je možno historické, ale v roku 2025 určite nestojí na mieste.
Zahraničné investície a demografia kupujúcich
Medzinárodní kupujúci boli vždy neoddeliteľnou súčasťou trhu s nehnuteľnosťami v Cannes a ich význam v roku 2025 ešte vzrástol. Odhady naznačujú, že cudzinci tvoria približne 30 % všetkých kupujúcich nehnuteľností na Francúzskej riviére (vrátane Cannes) investropa.com. V luxusnom segmente Cannes je podiel zahraničných kupcov ešte vyšší. Tu je bližší pohľad na to, kto kupuje:
- Európa (UK, EÚ a Švajčiarsko): Európski kupujúci spoločne tvoria najväčšiu skupinu zahraničných investorov v regióne – približne 40 % medzinárodných transakcií v roku 2024 uskutočnili Európania investropa.com. Britskí kupujúci zostávajú v Cannes veľmi aktívni, priťahovaní kultúrnymi väzbami a životným štýlom, aj po Brexite. Silná libra v posledných rokoch a rastúce príjmy v UK opäť zvýšili záujem Britov o nehnuteľnosti na Riviére investropa.com. Popri nich nemeckí, švajčiarski, belgickí a škandinávski kupujúci hľadajú druhé bývanie alebo investičné nehnuteľnosti, oceňujúc stabilitu a lesk Cannes. Mnohí kupujúci z EÚ uprednostňujú apartmány na Croisette alebo vily v zabezpečených rezidenciách ako dovolenkové útočiská.
- Blízky východ (krajiny Perzského zálivu): Pravdepodobne najvplyvnejší segment v poslednom čase, investori zo krajín Rady pre spoluprácu v Perzskom zálive (GCC) – najmä Saudská Arábia, SAE, Katar a Kuvajt – vlievajú kapitál do Cannes. V roku 2024 sa kupujúci z GCC podieľali na približne 25 % všetkých zahraničných nákupov nehnuteľností, pričom na nehnuteľnosti na Riviére minuli viac ako 2 miliardy € investropa.com. Zvyčajne sa zameriavajú na ultraluxusné aktíva: vily pri vode, veľkolepé sídla a luxusné developerské projekty. Títo kupujúci si cenia súkromie a prestíž; lákajú ich oblasti ako La Californie (s rozľahlými uzavretými vilami) alebo nové luxusné bytové projekty. Ich záujem je poháňaný životným štýlom (únik pred extrémnymi letami, užívanie si spoločenského života na Riviére) aj diverzifikáciou investícií. Tento prílev kupcov z Blízkeho východu pomohol udržať odolnosť cien v segmente high-end, keďže ich kúpna sila je významná.
- Severná Amerika (USA & Kanada): Američania sa stali rastúcou silou na trhu v Cannes. Keďže americký dolár bol silný voči euru, Američania nachádzajú v európskych nehnuteľnostiach „výhodné kúpy“ – v podstate získavajú zľavu vďaka výmenným kurzom investropa.com. V rokoch 2019–2023 hodnoty nehnuteľností v oblasti rástli čiastočne aj vďaka americkým a blízkovýchodným kupujúcim, ktorí využívali priaznivé pohyby mien investropa.com. Do roku 2025 prudko vzrástol počet dopytov od amerických kupcov (jeden zdroj uviedol takmer 30 % nárast záujmu z USA v začiatku 2025 oproti 2024) my-french-house.com. Títo kupujúci často hľadajú investície do životného štýlu: pied-à-terre na dovolenky (s možnosťou prenájmu počas ich neprítomnosti), alebo dokonca čiastočné presťahovanie sa za klímou Riviéry. Vidíme aj záujem z Kanady, hoci v menšej miere. Severoameričania majú tendenciu kupovať v známych oblastiach (milujú Croisette a Palm Beach pre ich lesk, alebo blízky Cap d’Antibes pre sídla). Relatívne stabilné ekonomické a politické prostredie vo Francúzsku, špecifické daňové zmluvy a žiadne obmedzenia pre zahraničných vlastníkov robia investovanie pre Američanov pohodlným investropa.com.
- Rusko & SNŠ: Rusi boli historicky veľkými hráčmi na trhu s luxusnými nehnuteľnosťami v Cannes – v rokoch 2000-2010 skupovali vily na pláži a penthousy. Oficiálne to od roku 2022 obmedzili sankcie: Francúzsko zmrazilo približne 50 nehnuteľností vo vlastníctve sankcionovaných Rusov (mnohé na Riviére) politico.eu. Realita je však zložitejšia. Odhaduje sa, že približne 30 000 rusky hovoriacich obyvateľov žije v okolí Côte d’Azur (Cannes, Antibes, Monako atď.) a neoficiálne dôkazy naznačujú, že mnohí bohatí Rusi stále potichu trávia čas v regióne prostredníctvom rodiny alebo neznámych firemných štruktúr politico.eu politico.eu. Nových otvorených nákupov Rusmi je menej kvôli finančným a vízovým obmedzeniam, no určitá aktivita pretrváva pod povrchom. Okrem toho záujem o nehnuteľnosti na Riviére prejavili aj kupujúci z iných postsovietskych štátov (Ukrajina, Kazachstan atď.), ktorí niekedy nahrádzajú Rusov. Stručne povedané, východoeurópske peniaze nezmizli, ale v roku 2025 sú diskrétnejšie.
- Čína & iné regióny: Kupujúci z Číny a východnej Ázie sú v Cannes menej rozšírení ako na trhoch v Paríži či Londýne, no občas sa objavia pri ultra-prémiových nákupoch (často uprednostňujú Paríž na podnikanie a Cannes na rekreačné bývanie). Niekoľko indických osôb s vysokým majetkom a záujemcov z iných častí Ázie alebo Afriky tiež vyhľadáva nehnuteľnosti v Cannes v rámci diverzifikácie globálneho portfólia. Ich počet je menší, ale pri kúpe prestížnych aktív sú výrazní.
Motivácie: Prečo sa títo zahraniční kupujúci hrnú do Cannes? Spoločnými dôvodmi sú životný štýl a investičná istota. Cannes ponúka jedinečnú kombináciu luxusu a kultúry – od jachtingu po filmové galavečery – v politicky stabilnom prostredí. Zahraniční investori tiež profitujú z výhodných výmenných kurzov (ako bolo spomenuté pri Američanoch) a stále nízkych úrokových sadzieb v Európe. Francúzska vláda má vo všeobecnosti priaznivú politiku voči zahraničným vlastníkom nehnuteľností; napríklad existujú atraktívne daňové režimy pre nerezidentov a žiadne dodatočné poplatky na kolky, čo je v kontraste s niektorými inými krajinami. Toto všetko, spolu s večným leskom Riviéry, znamená, že zahraničný dopyt by mal zostať silný. V roku 2024, keď sa cestovanie po COVID-e obnovilo, realitní makléri zaznamenali nárast prehliadok nehnuteľností zahraničnými občanmi a obnovený záujem o kúpu investropa.com – trend, ktorý by mal pokračovať. Agentúry dokonca uvádzajú, že keby nebolo obmedzenej ponuky, uskutočnilo by sa ešte viac medzinárodných predajov. Zatiaľ zahraniční kupujúci naďalej absorbujú významnú časť prémiového trhu v Cannes, čím podporujú cenové hladiny a dodávajú vlastníckej štruktúre kozmopolitný nádych.
Prognózy cien a investičný potenciál
Pri pohľade do budúcnosti panuje zhoda, že nehnuteľnosti v Cannes budú aj naďalej rásť v nasledujúcich 3–5 rokoch, hoci miernejším tempom. Viaceré prognózy a odborné názory naznačujú skôr mierny rast než špekulatívny boom. Tu sú hlavné projekcie a faktory:
- Pokračujúci rast cien: Analytici predpokladajú, že hodnota nehnuteľností v Cannes (a na širšej Francúzskej riviére) bude v strednodobom horizonte naďalej rásť, podporená základnou nerovnováhou medzi ponukou a dopytom. Popredná medzinárodná agentúra Savills predpovedá, že ceny domov vo Francúzsku vzrastú približne o +4 % v roku 2025 investropa.com – a prémiové trhy ako Côte d’Azur môžu túto hodnotu dosiahnuť alebo prekonať. Kombinácia obmedzených možností novej výstavby a pretrvávajúceho dopytu vytvára cenové dno investropa.com. Cannes je prakticky zastavané (ohraničené morom a kopcami) a prísne stavebné predpisy chránia jeho historický charakter a prírodnú krásu investropa.com. Preto, ak nenastane veľká ekonomická kríza, väčšina odborníkov vidí malú šancu na “pád” cien. Očakávajú sa skôr mierne jednociferné ročné prírastky, ktoré v súčte posúvajú Cannes na nové cenové maximá. V roku 2024 už ceny na Riviére vzrástli v priemere o ~8,7 % investropa.com (v horúcich lokalitách ako St-Tropez ešte viac) a v roku 2025 sa očakáva ďalší, hoci menší, rast investropa.com.
- Výhľad pre luxusný segment: Luxusná úroveň v Cannes sa očakáva, že bude rásť pomaly, ale stabilne. Ako už bolo spomenuté, objem transakcií s nehnuteľnosťami v sedemciferných hodnotách v posledných rokoch klesol, čo naznačuje mierne ochladenie. Do budúcnosti prognózy naznačujú, že ultra-luxusné ceny v Cannes sa v blízkej budúcnosti ustália alebo porastú len mierne investropa.com. Dostupnosť na úplnom vrchole (aj pre bohatých) a nárast záujmu o susedné oblasti (ako Monako alebo Cap d’Antibes) by mohli obmedziť rast v najdrahšom segmente Cannes. Naopak, niektoré „nastupujúce“ mestá na Riviére môžu zaznamenať rýchlejšie zhodnotenie. Napríklad Antibes by mal predbehnúť Cannes v raste cien – nedávno zaznamenal ohromujúci +20,8% nárast priemerných cien len za jeden rok investropa.com, čo bolo poháňané mladšími kupujúcimi a novou infraštruktúrou, a tento trend môže pokračovať. Napriek tomu trh s luxusnými nehnuteľnosťami v Cannes nie je stagnujúci: trvalá príťažlivosť mesta zaručuje, že si udrží hodnotu a mierne porastie, len už bez prudkých ziskov z minulosti. Stále zostáva „blue-chip“ lokalitou pre dlhodobých investorov, aj keď percentuálny rast bude inde vyšší.
- Výnosy z prenájmu a investičné výnosy: Trend, ktorý treba sledovať, je kompresia výnosov z prenájmu. Keďže predajné ceny v mnohých prípadoch rastú rýchlejšie ako nájmy, očakáva sa, že výnosy z prenájmu sa ešte viac znížia investropa.com. Jednoducho povedané, ak teraz kúpite byt a prenajmete ho, váš percentuálny výnos z kúpnej ceny môže byť v nasledujúcich rokoch o niečo nižší, pokiaľ nájmy výrazne nevzrastú. Toto už možno pozorovať: napriek rastu nájmov znamenajú vysoké kúpne ceny, že výnosy na Riviére (~3-4 %) sú nižšie ako v niektorých iných regiónoch investropa.com investropa.com. Investori, ktorí sa spoliehajú na príjem, by s tým mali počítať. Mnohí investori v Cannes sa však viac zameriavajú na zhodnotenie kapitálu a využitie na životný štýl než na maximalizáciu výnosu. V tomto smere stále vyzerá držba nehnuteľnosti v Cannes sľubne – očakávaný rast cien plus možnosť mimoriadnych ziskov, ak nehnuteľnosť zrekonštruujete alebo ak sa trh rozohreje (napríklad ak globálne udalosti privedú ďalšiu vlnu bohatých kupujúcich do bezpečných aktív, ako je nehnuteľnosť na Riviére).
- Názor odborníkov: Miestni agenti a odborníci vykresľujú opatrne optimistický obraz. Trh v roku 2025 sa stabilizoval po hektickom období po pandémii a „normalizuje sa“ na stabilnú aktivitu my-french-house.com. Dôvera pramení z uvoľňujúcej sa inflácie a predvídateľnejších úrokových sadzieb vo Francúzsku my-french-house.com. Citlivosť však pretrváva: akýkoľvek prudký nárast úrokových sadzieb alebo veľký geopolitický šok by mohol ochladiť dopyt, najmä u domácich kupujúcich, ktorí sa spoliehajú na financovanie my-french-house.com. Na pozitívnej strane, medzinárodné faktory – ako návrat cestovania a zahraničných kupcov – pôsobia ako priaznivý vietor. Ako sa letecké spojenia obnovujú a menové trendy zvýhodňujú zahraničných investorov, zahraničný dopyt by mohol zosilnieť, čo by mierne zvýšilo ceny investropa.com investropa.com. Okrem toho iniciatívy Francúzska (ako predĺženie daňových stimulov na energetické renovácie a udržiavanie priaznivých úverových sadzieb pre kupujúcich) posilňujú základy trhu my-french-house.com my-french-house.com.
- Riziká a neznáme faktory: Základná prognóza síce predpokladá rast, no existujú scenáre miernych poklesov. Jedna analýza naznačuje, že nehnuteľnosti v oblastiach silne závislých od turizmu by mohli zaznamenať mierne zmäkčenie cien, ak by globálna ekonomická neistota ovplyvnila cestovanie alebo výdavky investropa.com. Prvé ukazovatele v roku 2024 ukázali určité výkyvy – napr. obsadenosť hotelov kolísala v závislosti od ekonomických správ investropa.com. Ak by recesia zasiahla kľúčové krajiny kupujúcich alebo by sa turizmus spomalil, dopyt po druhých domovoch by mohol dočasne klesnúť. Napriek tomu sa akákoľvek korekcia v Cannes očakáva ako obmedzená (možno malý jednociferný percentuálny pokles v najhoršom prípade) a pravdepodobne krátkodobá. Celkový trend, vzhľadom na prestíž a nedostatok nehnuteľností na Riviére, je z dlhodobého hľadiska rastúci. V podstate, nehnuteľnosti v Cannes sú vnímané ako solídna dlhodobá investícia: nie sú imúnne voči globálnym cyklom, ale historicky sú veľmi odolné a rýchlo sa zotavujú aj v prípade poklesu.
Pre investorov, ktorí zvažujú Cannes, nasledujúcich 3–5 rokov ponúka dobrý investičný potenciál s relatívnou stabilitou. Nemusíte očakávať dvojciferné ročné zisky, ale mierne zhodnotenie v kombinácii s výhodami životného štýlu (a možnosťami prenájmu počas podujatí) robí túto investíciu atraktívnou. Diverzifikácia v rámci regiónu môže byť rozumná – napr. niektorí investori sa pozerajú na okrajové trhy okolo Cannes, kde môže byť rast vyšší (rozvíjajúce sa štvrte alebo blízke mestá), pričom si stále ponechávajú istotu v Cannes. Ako vždy, výber nehnuteľnosti je kľúčový: najlepšie by si mali viesť dobre situované nehnuteľnosti s výhľadom v Cannes a domy, ktoré spĺňajú nové požiadavky (ako ekologické štandardy alebo wellness vybavenie), môžu dosiahnuť prémiu. V skutočnosti trend smerom k „udržateľnému luxusu“ – solárne panely, energeticky efektívne riešenia, domáce wellness a posilňovne – by mal pridať na hodnote; ekologicky certifikované budovy tvoria rastúci podiel trhu a kupujúci sú ochotní za ne zaplatiť viac investropa.com investropa.com. Takže vila so solárnou strechou alebo byt v novom zelenom projekte môže zaznamenať nadpriemerné zhodnotenie.
Zhrnutie: Očakávajte, že ceny v Cannes budú postupne rásť v nasledujúcich rokoch, pričom luxusné nehnuteľnosti si udržia svoju hodnotu a stredný segment môže zaznamenať najväčšie percentuálne zisky, keďže viac kupujúcich bude súťažiť o obmedzenú ponuku. Investičný výhľad je pozitívny, hoci skúsení investori budú sledovať úrokové sadzby a globálne ekonomické signály. Ak plánujete kúpu v Cannes, skorší nákup môže zabezpečiť lepšiu cenu – a potom už len stačí užívať si život na Azúrovom pobreží, kým vaša investícia dúfajme porastie na hodnote.
Porovnanie s blízkymi trhmi na Riviére
Cannes je hviezdou Francúzskej riviéry, ale ako obstojí v porovnaní so svojimi slávnymi susedmi? Tu je rýchle porovnanie Cannes vs. Nice vs. Antibes vs. Monako v roku 2025:
- Nice: Ako najväčšie mesto Riviéry ponúka Nice rozmanitejší a mierne cenovo dostupnejší trh než Cannes. Priemerné ceny nehnuteľností v Nice sú približne 5 500 € za m² investropa.com – výrazne nižšie ako v Cannes (6 100 €). V roku 2024 zaznamenalo Nice mierny rast cien (+2 % medziročne pri bytoch) investropa.com, čo ukazuje na stabilný, vyspelý trh. Príťažlivosť Nice spočíva v mestských vymoženostiach a zlepšujúcej sa infraštruktúre (električka, medzinárodné letisko atď.). Priťahuje mix zahraničných kupcov a miestnych, vrátane tých, ktorým sa Cannes zdá príliš drahé. Niektoré pobrežné štvrte v Nice (Mont Boron, Promenade des Anglais) sú pomerne drahé, ale celkovo Nice ponúka viac priestoru za euro než Cannes. Výnosy z prenájmu v Nice môžu byť o niečo vyššie vďaka nižším vstupným cenám – investori môžu očakávať výnosy okolo 4 % v Nice oproti 3 % v Cannes, v závislosti od lokality. Cannes však nepochybne ponúka viac exkluzivity a lesku, čo sa odráža v jeho prémiovej cene. Zhrnuté, Nice je cenovo dostupnejším príbuzným Cannes: silný dopyt, slušné vyhliadky rastu (najmä ako Nice pokračuje v modernizácii), ale bez butikového luxusného segmentu, ktorý definuje Cannes.
- Antibes (a Juan-les-Pins): Nachádza sa len kúsok po pobreží, Antibes rýchlo naberá na sile na realitnom trhu. Tradične boli ceny v Antibes nižšie ako v Cannes, ale nedávny nárast tento rozdiel zúžil. V skutočnosti ceny nehnuteľností v Antibes nedávno vyskočili o ~20 % za jediný rok investropa.com, čo je jeden z najvyšších rastov vo Francúzsku. Tento nárast sa pripisuje gentrifikácii, sťahovaniu rodín a mladších kupujúcich a novým dopravným spojeniam (Antibes profituje z pobrežného vlaku a vylepšených ciest) investropa.com. Aj po tomto náraste sú ceny v Antibes stále vo všeobecnosti o niečo nižšie ako v Cannes – najmä pri porovnateľných nehnuteľnostiach – ale trend je rastúci. Antibes ponúka čarovné bývanie v Starom Meste, obľúbené pláže a ultra-luxusný polostrov Cap d’Antibes (posiaty vilami miliardárov). Je to príbeh dvoch trhov: Cap d’Antibes elitné nehnuteľnosti, ktoré cenovo konkurujú Cannes (vily tu môžu presiahnuť 10–20 mil. €), oproti miernejším bytom v meste, ktoré sú dostupné pre vyššiu strednú triedu. Investori si všímajú, že výnosy z prenájmu v Antibes (~4-5 %) sú v skutočnosti mierne vyššie ako v Cannes investropa.com, vďaka silnému trhu s prenájmami (Antibes má veľkú komunitu expatov a neďaleko technologický park Sophia-Antipolis, plus letných nájomcov). K roku 2025 mnohí považujú Antibes za príležitosť s vysokým rastom – profituje z presunu tých, ktorí si Cannes už nemôžu dovoliť, a zo svojej jedinečnej kombinácie malebného šarmu a luxusu (Picassovo múzeum, jachtový prístav atď.). Ak je Cannes považované za zrelé a drahé, Antibes je horúce a stúpajúce, hoci mu môže chýbať časť červeného koberca a lesku Cannes.
- Monako: Monako je liga sama o sebe – mikroštát s ultra-bohatstvom a najdrahším realitným trhom v Európe. Porovnávať Monako s Cannes je takmer nespravodlivé voči Cannes! Priemerné ceny v Monaku sú astronomické, často sa uvádzajú okolo 50 000 € za m² na prémiových lokalitách, pričom rekordné obchody sú ešte oveľa vyššie. Pre porovnanie, najvyššie priemery v Cannes (~11 000 €/m² na Croisette cotedazur-sothebysrealty.com) sa zdajú byť malé. Ani ďalšie trofejné oblasti Riviéry ako Cap Ferrat sa nemôžu rovnať Monaku, hoci v ultra-prémiových prípadoch sa približujú (napr. priemer Cap Ferrat ~28 500 €/m², niektoré predaje za 70 000 €/m² investropa.com). Ceny v Monaku neustále rastú – obmedzená ponuka a globálny dopyt milionárov ich rok čo rok tlačia nahor. V poslednom období Monako a priľahlý Cap Ferrat zaznamenali nárast ultra-prémiových hodnôt o 15–20 % od roku 2019 investropa.com. Mnohí zahraniční kupci, ktorí by mohli zvažovať Cannes, zvažujú aj Monako pre jeho daňový raj, bezpečnosť a exkluzivitu. Vstupná úroveň v Monaku je však extrémne vysoká (malý jednoizbový byt môže stáť toľko, čo veľký luxusný byt v Cannes). Pre tých, ktorí chcú riviéru na najvyššej úrovni, ale Monako je pre nich príliš intenzívne alebo drahé, Cannes môže byť atraktívnou alternatívou – ponúka podobný luxusný životný štýl za zlomok ceny Monaka, navyše s väčším súkromím a väčším mestom v okolí. V podstate Monako je pre ultra-bohatých, ktorí uprednostňujú výhody kniežatstva, zatiaľ čo Cannes oslovuje širší luxusný segment vrátane veľmi bohatých, ale aj len zámožných. Investori do nehnuteľností, ktorí sledujú zhodnotenie, videli v Monaku konzistentný rast, ale Cannes ponúka potenciálne vyšší relatívny nárast (napr. kúpa nehnuteľnosti za 2 mil. € v Cannes môže priniesť väčšie percentuálne zisky ako nehnuteľnosť za 10 mil. € v Monaku). Oba trhy sú podporované medzinárodným bohatstvom, ale Monako je ultra-stabilné a ultra-drahé, zatiaľ čo Cannes je o niečo dostupnejšie a kultúrne živšie (viac podujatí, festivalov atď., čo niektorí uprednostňujú pred tichšou atmosférou Monaka).
Zdroje: Aktuálne údaje a prognózy boli zostavené z miestnych trhových analýz a realitných správ, vrátane štatistík o nehnuteľnostiach na Francúzskej riviére 2024–2025 od Investropa investropa.com investropa.com, prehľadov francúzskeho realitného trhu my-french-house.com investropa.com, sprievodcu trhom Sotheby’s Cannes cotedazur-sothebysrealty.com cotedazur-sothebysrealty.com a správ o oficiálnych rozvojových plánoch Cannes cannes.com cannes.com. Tieto poskytujú komplexný pohľad na to, ako si nehnuteľnosti v Cannes vedú v roku 2025 a čo možno očakávať v nasledujúcich rokoch. Uvedené čísla a trendy (cena za meter štvorcový, percentuálne zmeny, demografia kupujúcich atď.) pochádzajú priamo z týchto aktuálnych odborných publikácií a analýz, aby bola zabezpečená presnosť a relevantnosť.
