Európsky realitný trh: Výhľad na roky 2025–2028: Trendy, riziká a príležitosti v rezidenčnom a komerčnom sektore

Úvod

Trh s nehnuteľnosťami v Európskej únii sa v roku 2025 nachádza na kľúčovom míľniku. Po turbulentnom období prudko rastúcej inflácie, rýchlych zvyšovaní úrokových sadzieb a narušení spôsobených pandémiou vstupujú oba sektory – rezidenčný aj komerčný – do fázy opatrného oživenia. Stabilizácia makroekonomických podmienok – vrátane ustupujúcej inflácie a prvých znížení úrokových sadzieb – zvýšila predvídateľnosť pre investorov a developerov pwc.com mediaassets.cbre.com. Zároveň pretrvávajúci nedostatok ponuky bývania a meniacie sa post-pandemické nároky nájomcov ovplyvňujú dynamiku trhu naprieč členskými štátmi EÚ. Táto správa prináša komplexnú analýzu prostredia nehnuteľností v EÚ v roku 2025, pokrýva makroekonomický kontext, trendy v rezidenčnom a komerčnom sektore, kľúčové krajiny (Nemecko, Francúzsko, Španielsko, Taliansko, Holandsko, Poľsko), cenový vývoj, rovnováhu medzi ponukou a dopytom, investičné toky, stavebnú aktivitu, legislatívne zmeny a výhľad do roku 2028. Kľúčové témy zahŕňajú vplyv vysokých (no stabilizujúcich sa) úrokov, tlak na udržateľnosť a ESG súlad a objavujúce sa príležitosti uprostred pretrvávajúcich rizík.

Makroekonomický kontext v roku 2025

Širšie ekonomické prostredie Európy v roku 2025 je charakteristické miernym rastom a spomaľujúcou infláciou. Po tom, čo sa tesne vyhla recesii v roku 2023, očakáva sa, že ekonomika EÚ porastie v roku 2025 približne o 1,1 %, pričom eurozóna mierne pod 1 % economy-finance.ec.europa.eu. Tento vlažný rast – v podstate na úrovni výkonu roku 2024 – odráža stále krehký spotrebiteľský dopyt a vonkajšie neistoty. Výrazne však vyčnievajú Španielsko a Poľsko s nadpriemernou prognózou rastu HDP (~2,5–3+ %), zatiaľ čo Nemecko má podľa predpovedí ostať na nízkych 0,8 % mediaassets.cbre.com kvôli nedávnemu priemyselnému útlmu. Francúzsko a Taliansko budú pravdepodobne kopírovať priemer EÚ okolo 1 % rastu, brzdené slabším spotrebiteľským a exportným dopytom cbre.fr.

Pre trh s nehnuteľnosťami je zásadné, že inflácia prudko klesla z vrcholov v roku 2022. Očakáva sa, že inflácia v eurozóne sa v roku 2025 ustáli na priemerných ~2,1 % (v roku 2024 to bolo 2,4 %) pubaffairsbruxelles.eu, čo je v podstate blízko cieľovej méty ECB (2 %) do rokov 2025–2026. Toto znižovanie inflácie spolu so spomalením rastu jadrových cien umožnilo Európskej centrálnej banke zastaviť a mierne zvrátiť svoj agresívny cyklus sprísňovania. Po tom, čo v roku 2023 vkladová sadzba dosiahla maximum 4 %, začala ECB snižovať sadzby v polovici 2024; v apríli 2025 bola kľúčová sadzba na úrovni ~2,25 % economy-finance.ec.europa.eu. Ostatné centrálne banky v Európe postupovali podobne. Výsledkom je, že náklady na úvery v roku 2025 ostávajú vysoké v porovnaní s dekádou 2010, no už nie na špičkových úrovniach z roku 2023, čo uvoľnilo tlak na sektory závislé od úverov, ako sú nehnuteľnosti. Napríklad priemerné hypotekárne sadzby vo Francúzsku klesli späť na ~3,3 % začiatkom 2025 po prekročení 3,5 %; poľská centrálna banka znížila základnú sadzbu z 6,75 % na približne 5 % do roku 2025, čím zvýšila kupnú silu domácností.

Dopady úrokových sadzieb sú teda dvojzočné: na jednej strane prudký rast sadzieb v rokoch 2022–2023 výrazne poškodil dostupnosť bývania a objemy investícií, na druhej strane stabilizácia a mierny pokles sadzieb do roku 2025 zlepšili náladu na trhu. Developeri aj kupujúci majú silnejšiu dôveru, že podmienky financovania sa budú ďalej postupne zlepšovať a už ich nečakajú ďalšie náhle zhoršenia pwc.com. Skutočne, finančné podmienky sú opäť viac naklonené realizácii obchodov – pozitívna páka je „opäť možná“, keďže náklady na dlhy mierne klesajú a spread výnosov sa stabilizuje cbre.com cbre.com. Napriek tomu sa sadzby nevracajú na mimoriadne nízke hodnoty z rokov 2010 mediaassets.cbre.com. Dlhodobé výnosy ostávajú zvýšené, čo limituje, nakoľko sa môžu ceny nehnuteľností opätovne nafúknuť. Konsenzus je, že rok 2024 bol cyklickým dnom investícií a rok 2025 bude charakterizovaný postupným oživením, nie dramatickým boomom cbre.com.

Ďalším makrofaktorom je geopolitická neistota, ktorá stále vrhá tieň na ekonomiku. Vojna na Ukrajine a globálne obchodné napätia udržujú kolísavosť cien energií aj dôvery podnikov. Aj keď sú ceny plynu a energií v Európe výrazne nižšie než v roku 2022, akýkoľvek nový šok môže opäť zvýšiť infláciu a prinútiť centrálne banky zastaviť znižovanie sadzieb pwc.com. Politické udalosti – napríklad voľby v Nemecku alebo zmeny v obchodnej politike USA – takisto znamenajú riziko pre rast a sentiment investorov reuters.com reuters.com. Zatiaľ sú však základné očakávania na rok 2025 stabilný, i keď nevýrazný hospodársky rast, klesajúca inflácia a zastavenie rastu úrokových sadzieb, čo spolu poskytuje nehnuteľnostiam omnoho lepší a predvídateľnejší rámec než v predchádzajúcich dvoch rokoch.

Trendy rezidenčných nehnuteľností: Oživenie uprostred nedostatku ponuky

Trhy s rezidenčnými nehnuteľnosťami v Európe v roku 2025 vykazujú zmes odolnosti a obmedzení. Po páde alebo spomalení v mnohých krajinách v období 2022–2023 ceny nehnuteľností vo všeobecnosti stabilizujú alebo opäť rastú v roku 2025, poháňané chronickým nedostatkom ponuky a lepšou dôverou kupujúcich vďaka ľahšiemu financovaniu. Regionálne rozdiely sú však značné: niektoré trhy dosiahli nové maximá, kým iné klesali a práve sa stabilizujú po prepadových rokoch.

Graf: Nominálny rast cien bývania v štátoch EÚ, porovnanie medziročne Q4 2023 (modré stĺpce) vs Q4 2024 (žlté stĺpce). Mnohé trhy sa do konca roka 2024 obrátili z poklesu na rast. Niekoľko krajín (naľavo) zaznamenalo dvojciferný rast cien v roku 2024, vrátane Španielska, Holandska, Poľska, Portugalska, Maďarska a ďalších, zatiaľ čo Nemecko, Švédsko a Francúzsko (napravo) mali len mierne zisky alebo pokračovali v poklese economy-finance.ec.europa.eu. To odráža nerovnomerné oživenie naprieč európskymi trhmi s bývaním.

Cenové trendy: Podľa údajov Eurostatu ceny bývania v EÚ v roku 2024 vzrástli približne o 4 % (nominálne) a v roku 2025 sa očakávajú ďalšie zisky – avšak ich rozsah závisí od krajiny. V Nemecku, ktoré zaznamenalo jeden z najprudších prepadov v Európe, klesli ceny o ~12 % medzi rokmi 2022 a polovicou 2024 reuters.com, no odvtedy sa stabilizovali. V Q4 2024 nemecké ceny zaznamenali prvý medziročný rast (+1,9 % YoY) po deviatich po sebe idúcich kvartáloch poklesu globalpropertyguide.com. Prieskumy predpokladajú, že nemecké ceny nehnuteľností v roku 2025 vzrastú o ~3–3,5 % reuters.com, k čomu pomáhajú nižšie hypotekárne sadzby, no riziká zostávajú smerom nadol v prípade pretrvávania ekonomickej alebo politickej neistoty reuters.com. Vo Francúzsku ceny bývania jemne klesali; v Q3 2024 medziročne –3,96 % pri existujúcich nehnuteľnostiach globalpropertyguide.com. Tento pokles spomaľuje a očakáva sa jeho utlmenie na –0,7 % do začiatku roka 2025, pričom „dno“ cien sa predpokladá okolo konca roka 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Ceny bytov v Paríži napríklad klesli v roku 2024 o ~5,5 % (13. kvartálne zníženie v rade) globalpropertyguide.com a v roku 2025 by sa mali stabilizovať, keď sa zlepšia úverové podmienky a zaberú vládne opatrenia na podporu trhu.

Porovnajte to so Španielskom, kde je trh s nehnuteľnosťami živý. Španielske ceny nehnuteľností vzrástli v priemere o horúcich +11 % v roku 2024 – najrýchlejšie od roku 2007 – a v prvom štvrťroku 2025 boli medziročne stále vyššie o ~11,2 % globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Silný domáci dopyt, návrat zahraničných kupcov a rastúca ekonomika (rast nad 2 %) podľa mnohých názorov udržiavajú španielsky trh „živý počas celého roka 2025“ idealista.com. Dokonca aj konzervatívne prognózy očakávajú v Španielsku ďalší medziročný rast cien o 5–8 % v roku 2025 spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com. Poľsko rovnako zaznamenáva robustný rast cien: uprostred vysokej inflácie a rastu miezd vzrástli ceny poľských bytov na sekundárnom trhu v začiatku roku 2025 medziročne o približne 8 % (a o ~4–6 % pri novostavbách) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Napriek prudkému poklesu predaja v roku 2023 sa dopyt kupcov v Poľsku teraz obnovuje vďaka zníženiu úrokových sadzieb a vládnemu programu dotovaných hypoték so sadzbou 2 % pre prvokupcov globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Holandsko je ďalším príkladom – po krátkom poklese v roku 2023 vzrástli holandské ceny domov v roku 2024 o +8,7 % na historické maximá abnamro.com. Banky predpovedajú ďalší ~7 % rast v roku 2025, pričom ako hlavné faktory uvádzajú klesajúce úrokové sadzby na hypotéky, rastúce príjmy a pretrvávajúci nedostatok bývania abnamro.com. V skutočnosti ceny domov v Holandsku vzrástli medziročne o viac ako 7 % vo všetkých posledných rokoch okrem roku 2023 abnamro.com abnamro.com. Aj tam, kde boli trhy slabé, sú signály obratu zrejmé: Švédsko, Rakúsko a Nemecko, ktoré v roku 2023 zažili významné poklesy, sa do konca roka 2024 vrátili k miernemu kladnému medziročnému rastu cien, zatiaľ čo Francúzsko a Fínsko zostávajú poslednými veľkými trhmi, ktoré stále vykazujú mierne medziročné poklesy economy-finance.ec.europa.eu. Celkovo sa očakáva, že väčšina európskych trhov s bývaním v roku 2025 zaznamená rast cien, keď sa cyklus otočí smerom nahor fitchratings.com. Dynamika ponuky a dopytu: Kľúčový faktor ovplyvňujúci rezidenčné ceny je nerovnováha medzi dopytom po bývaní a jeho ponukou. Jednoducho povedané, Európa nestavia dostatok domov na uspokojenie rastu počtu domácností a urbanizačných trendov a tento nedostatok sa v poslednom období ešte zhoršil. Ponuka bývania sa od roku 2022 prudko znížila, keď developeri ustúpili kvôli vysokým úrokovým nákladom, rastu cien materiálov a problémom so stavebnými povoleniami economy-finance.ec.europa.eu economy-finance.ec.europa.eu. Dokončené stavby bývania v EÚ v rokoch 2023–2024 prudko poklesli (o dvojciferné hodnoty) a počet stavebných povolení klesol na viacročné minimá economy-finance.ec.europa.eu. Napríklad v Nemecku sa výstavba nových bytov rúca – povolenia v roku 2023 klesli približne o 27 % a začaté stavby o 25 %, čo sú najnižšie objemy od roku 2000 globalpropertyguide.com. Nemecko teraz každoročne pridáva oveľa menej než približne 320 000 bytových jednotiek, koľko potrebuje aj pri revidovaných cieľoch (vládna štúdia stanovuje potrebu približne 2,5 milióna nových bytov do roku 2030, čo je výrazne nad súčasným výkonom) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Tento deficit je jasný: „obrovská priepasť medzi tým, čo treba postaviť, a tým, čo sa reálne stavia,“ ako to vyjadril jeden nemecký expert na trh s bývaním globalpropertyguide.com. Týmto sa prehlbuje nedostatok bývania v Nemecku, najmä vo veľkých mestách, kde ďalej rastie počet obyvateľov v dôsledku migrácie (Berlín, Mníchov atď. potrebujú každoročne desiatky tisíc nových bytov) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Podobné príbehy sa opakujú po celej EÚ. Francúzska rezidenčná výstavba je v dlhodobej recesii – v roku 2023 sa povolenia aj začaté stavby prepadli medziročne o ~23–25 % globalpropertyguide.com a rok 2024 má byť ešte horší, pričom profesijné združenia to označujú za „katastrofálne“ globalpropertyguide.com. V roku 2024 sa vo Francúzsku začalo len s ~260 000 novými bytmi globalpropertyguide.com, čo je najmenej od roku 2000. Stavebné firmy čelia prudko rastúcim nákladom na materiál (po vojne na Ukrajine) a novým environmentálnym reguláciám, ktoré zvyšujú náklady, zatiaľ čo kupci čelia vyšším hypotekárnym sadzbám globalpropertyguide.com. Hoci úradníci dúfajú v stabilizáciu v polovici roku 2025, Francúzska stavebná federácia predpovedá pokračujúcu stagnáciu a len približne 239 000 začiatkov bývania v roku 2025 globalpropertyguide.com. Taliansko tiež trpí slabou výstavbou – počet povolení na novú obytnú výstavbu opäť v roku 2024 klesol (–0,2 % po –7,7 % poklese v roku 2023) na iba ~55 000 jednotiek, čo je zlomok úrovní zo začiatku 21. storočia globalpropertyguide.com. Tento dlhodobý pokles (Taliansko stavalo v 2000-tych rokoch 250-tisíc a viac bytov ročne, dnes asi 50-tisíc) prispieva k napätej ponuke v mestách s vysokým dopytom globalpropertyguide.com. Aj v rozmachu zažívajúcom Španielsku sa výstavba rozbieha skôr opatrne: v roku 2024 bolo začatých približne 112 000 nových bytov, čo je o 14,5 % viac ako v predošlom roku, keď developeri reagovali na rast cien globalpropertyguide.com. Stále je to však málo v porovnaní s potrebami Španielska a ďaleko pod úrovňami spred roku 2008. Poľsko, jeden z najrýchlejšie rastúcich európskych trhov, zaznamenalo v rokoch 2022–2023 pokles dokončených stavieb o viac ako 20 % pre vysoké úrokové náklady, hoci vďaka poklesu sadzieb sa očakáva strednodobé oživenie globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Stručne, nová ponuka je v takmer všetkých krajinách obmedzovaná vysokými nákladmi na financovanie a výstavbu, regulačnými prekážkami a nedostatkom pozemkov, zatiaľ čo hnacie sily dopytu (rýchly rast počtu obyvateľov v mestách, menšie domácnosti, vyššie mzdy) pokračujú globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Mnohé krajiny zažívajú rekordne nízku voľnosť prenájmov a intenzívnu konkurenciu kupcov o kvalitné nehnuteľnosti.Na strane dopytu udržiavajú potrebu bývania na vysokej úrovni najmä tvorba domácností a migrácia. Nemecko napríklad za posledné desaťročie zvýšilo svoju populáciu o 3 % (najmä vďaka imigrácii), pričom tá sa sústreďuje vo veľkých mestách globalpropertyguide.com. Poľsko prijalo viac ako milión ukrajinských utečencov, z ktorých mnohí teraz bývajú v prenájme alebo kupujú byty globalpropertyguide.com. Dokonca aj tam, kde je celkový rast populácie stagnujúci, podporuje dopyt po bývaní trend smerom k jednočlenným domácnostiam a pretrvávajúca urbanizácia. Výsledkom je, že dopyt výrazne prevyšuje ponuku v značnej časti Európy, čo udržiava ceny vysoko aj napriek problémom s dostupnosťou bývania. Európska komisia poznamenáva, že v mnohých členských štátoch „obmedzená ponuka nového bývania sa stala jedným z hlavných motorov pokračujúceho rastu cien nehnuteľností“ k roku 2024 economy-finance.ec.europa.eu. Toto zvlášť platí pre trhy s extrémnym nedostatkom ponuky, ako je Holandsko, kde chronický nedostatok bytov udržuje ceny na rastovej trajektórii v rokoch 2024–25 abnamro.com. Nájmy a trh s prenájmom: Nízka ponuka tlačí nahor aj nájmy, hoci niektoré krajiny zaviedli stropy na reguláciu nájomného. Nemecko zostáva „nájomníckym trhom“ (viac ako 52 % domácností žije v prenájme globalpropertyguide.com) a pokračujúci dopyt vyhnal nájomné v roku 2024 o približne 3,5 % (pokles z 5 % v 2023) globalpropertyguide.com. Vysoký rast nájmov vidíme aj v Írsku, Holandsku a strednej Európe. V Holandsku sa nájomné v rezidenčných nehnuteľnostiach v roku 2025 podľa indexácie môže zvýšiť až o 7–8 %, a to aj v dôsledku predaja prenajímaných bytov (pre zmeny v regulácii), čo zníži celkovú ponuku nájomného iamexpat.nl abnamro.com. V Poľsku sa vplyvom prílevu ukrajinských rodín zvýšil počet nájomníkov a výnosy – hrubé nájomné výnosy v poľských mestách sú v priemere nad 6 % globalpropertyguide.com. Zásoba nájomných bytov sa v niektorých krajinách dokonca zmenšuje: napríklad nové zákony o kontrole nájomného a dane v Holandsku (Zákon o dostupnom prenájme) nútia malých prenajímateľov predávať byty vlastniacim domácnostiam abnamro.com. Táto „privatizácia“ bývalých nájomných bytov, ktorá sa objavuje aj v Nemecku a Španielsku, ďalej znižuje ponuku prenájmov a môže paradoxne z dlhodobého pohľadu zhoršiť dostupnosť bývania mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. Politici sú pod tlakom zasahovať v čase zhoršujúcej sa dostupnosti pre nájomcov, no opatrenia ako stropy na nájomné môžu odradiť investície a dlhodobo ešte znížiť ponuku mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. Hypotekárne financovanie a dostupnosť: Rast úrokov na hypotékach koncom roku 2023 a začiatkom 2024 výrazne oslabil dostupnosť bývania, avšak v roku 2024 sa podmienky začali zlepšovať. V celej EÚ úverová kapacita domácností prudko klesla v rokoch 2022–23 – príjmy nestíhali rásť spolu s nákladmi na hypotéky, čo mnohých kupujúcich donútilo odložiť nákup economy-finance.ec.europa.eu economy-finance.ec.europa.eu. Rást objem hypoték, ale v záporných číslach a ceny na to reagovali poklesom. Dnes, keď úroky mierne klesajú, úverová kapacita domácností v roku 2024 prudko vzrástla a predstihla nárast cien bývania economy-finance.ec.europa.eu economy-finance.ec.europa.eu. Toto je kľúčový „signál obratu“ na trhu: kupujúci, ktorí boli pri úrokoch 3,5 % alebo 4 % odstavení od trhu, sa môžu vrátiť, ak úrok klesne k 2,5–3 %. Dostupnosť však zostáva napnutá – pomer ceny bývania ku kapacite zadlžiť sa je vysoko nad dlhodobým priemerom economy-finance.ec.europa.eu, čo znamená, že kúpa bývania je historicky náročná. V mnohých krajinách rástli ceny bývania v posledných 5 rokoch rýchlejšie ako príjmy, čím vznikol „generačný“ problém dostupnosti economy-finance.ec.europa.eu. Prísnejšie pravidlá bánk (napr. v Holandsku a Poľsku prísne limity na dlh/pre príjem, podľa ABN AMRO to chránilo domácnosti pred problémami aj pri raste cien abnamro.com) čiastočne zmiernili riziká. Do budúcnosti však budú problémy s dostupnosťou brzdiť rast cien – najrýchlejšie rastúce trhy (Španielsko, Holandsko atď.) môžu ochladnúť, ak kupujúci narazia na „strop možností“. Prehľad krajín – bývanie:

• Nemecko: Vysoký dopyt, nízka výstavba, opatrné zotavenie. Nemecko má akútny nedostatok bytov – hlavné mestá čelia „výraznej nerovnováhe“ medzi dopytom a ponukou globalpropertyguide.com. Nové vládne záväzky pre rok 2025 majú oživiť výstavbu (zrýchliť povoľovanie, viac pozemkov) globalpropertyguide.com, ale účinok sa prejaví až časom. Po dvojročnom poklese sa nemecké ceny stabilizujú. Ku koncu 2024 sa objavili menšie nominálne rast (+1–2 % medziročne) globalpropertyguide.com, hoci reálne ceny sú stále po alebo mierne pod nulou. Prognózy očakávajú mierny rast (~3 %) v 2025 reuters.com, ak ECB bude ďalej znižovať sadzby. Rizikami sú slabá ekonomika (v recesii 2023–24) reuters.com a politická neistota pred voľbami 2025 reuters.com. Nájmy pokračujú v raste, hoci už len o 3–4 % ročne globalpropertyguide.com. Viac ako polovica Nemcov býva v prenájme a málo dostupných bytov na kúpu znamená tlak na vládu – ak sa nepostaví viac bytov, čaká sa rast cien nájmov aj nehnuteľností aj po roku 2025 (ale už miernejšie).
• Francúzsko: Stabilizácia po miernej korekcii. Francúzsky trh s bývaním prešiel jemnou defláciou medzi rokmi 2021–2024, s kumulatívnym poklesom cien o ~5–10 % reálne. Ku koncu 2024 boli ceny starších bytov cca 4 % pod úrovňou pred rokom globalpropertyguide.com, tempo poklesu však výrazne spomalilo (len –0,7 % medziročné očakávanie vo februári 2025) globalpropertyguide.com. Ceny v Paríži klesli z maxím (–5 % medziročne), čo trochu zlepšilo dostupnosť globalpropertyguide.com. Rok 2025 by mal byť bodom obratu k stabilite či miernemu rastu, podporený vládnou pomocou pre kupcov (štátne pôžičky bez úroku, predĺžené lehoty splatnosti hypoték) a očakávaným uvoľnením úverových podmienok globalpropertyguide.com. Zotavenie bude brzdiť veľmi nízka nová výstavba – v rokoch 2024–25 sú začaté byty najslabšie za desaťročia globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Nových bytov na sklade je menej, čo síce zníži obchody, ale zároveň môže držať ceny vyššie. Makroekonomický kontext (nulový rast HDP, rastúca nezamestnanosť v 2024–25 cbre.fr cbre.fr) trhu nepraje, no nízka ponuka a stále silné úspory domácností sú zmierňujúce faktory. V roku 2025 sa čaká stagnácia cien, prípadne mierny rast v 2026, s veľkými regionálnymi rozdielmi (Paríž môže rásť pomalšie ako menšie mestá).
• Španielsko: Silný trh, rozšírený rast. Španielsko patrí medzi najvýraznejších európskych performerov. Domové ceny rástli o ~8–11 % ročne v rokoch 2023 a 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com a predikcie na 2025 sú stále veľmi optimistické (+6 % až +8 % podľa Fitch Ratings) spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com. Dopyt ťahá rast ekonomiky (HDP má rásť o ~2–2,5 % v 2025 mediaassets.cbre.com), nízka nezamestnanosť a návrat zahraničných investorov/turistov. Aj pri vyšších úrokoch kupujúci využili viac fixných hypoték a rastúcich príjmov. Výstavba sa obnovuje – nové byty v 2024 vzrástli o +14,5 % globalpropertyguide.com – no ponuka stále nestíha za boomom dopytu. Najprudší rast cien majú pobrežné oblasti a Madrid/Barcelona, vo vnútrozemí je rast miernejší. Rastú aj nájmy. Vláda v 2023 prijala nový zákon, ktorý v tzv. „stresovaných“ oblastiach obmedzuje nárast nájomného a zvýhodňuje dostupné byty daňovými úľavami. To by mohlo tlmiť rast nájmov vo veľkomestách, no pri vysokom dopyte sa v 2025 čaká rast nájomného okolo 5 %+. Celkovo je španielska perspektíva (ak nepríde externý šok) pozitívna, trh bude rušný až do 2026, hoci dvojciferný rast sa skôr zmierni vplyvom rastúcich problémov s dostupnosťou.
• Taliansko: Mierny rast, veľké obmedzenia. Taliansky trh je tlmenejší. Po rokoch stagnácie ceny mierne rástli v 2021–2022 a potom stagnovali. Oficiálne čísla ukazujú rast cien domov o ~4,5 % medziročne Q4 2024 (najrýchlejší za skoro 3 roky) globalpropertyguide.com, dôvodom je rast dopytu a veľmi obmedzený počet kvalitných nových bytov. Ceny novostavieb stúpli ešte viac (+9,3 % medziročne) vzhľadom na prenos nákladov globalpropertyguide.com. Súkromné inzeráty však ukazujú začiatkom 2025 ochladenie, priemerné ceny klesli ~2,6 % medziročne (reálne –4,6 %) kvôli vysokým úrokom globalpropertyguide.com. Taliansko je teda reálne stagnujúce, s miernym nominálnym rastom. Hlavné mestá ako Miláno a Rím sú na čele výkonu (napr. v Ríme +3,4 % medziročne Q1 2025 globalpropertyguide.com a Miláno dosahuje nové maximá), menšie mestá zaostávajú alebo aj klesajú. Dopyt v Taliansku stabilizuje; objem predajov v 2024 bol stabilný (+0,3 % medziročne) po poklese v 2023 globalpropertyguide.com. Ponuka je problém – stavia sa málo nových bytov (povoľovania v 2024 boli len ~55 tisíc globalpropertyguide.com) a veľkorysé renovácie (Superbonus 110 %) skončili, čo spôsobilo pokles dopytu po stavebných prácach globalpropertyguide.com. Prístup k úverom sa mierne uľahčil (menej žiadateľov dostáva zamietnutie, podľa Banca d’Italia) globalpropertyguide.com. Pre roky 2025–2027 sa očakáva rast talianskych cien len o infláciu (cca 2 % ročne), žiadny boom ani pád. Sever (Miláno, atď.) ostane živší než juh.
• Holandsko: Silné obnovenie, trvalý nedostatok. Holandsko zažilo najprudší cenový boom počas pandémie (+15 % v 2021), po ktorom nasledovala korekcia v 2022–23 kvôli vyšším úrokom. Oprava však bola krátka – v polovici 2024 ceny opäť rástli a rok 2024 skončil s rastom +8,7 % a novými rekordmi abnamro.com. Dôvodom je štrukturálny nedostatok bytov (odhady na státisíce bytov), silný rast miezd a rýchla obnova hypoték. V roku 2025 sa čaká rast holandských cien o 7–9 % abnamro.com abnamro.com – najviac v západnej Európe – pred chladením na ~3–5 % v 2026 z dôvodu problémov s dostupnosťou. V súčasnosti vedú rastom menšie mestá a vidiek, zatiaľ čo Amsterdam a iné veľké mestá rastú pomalšie abnamro.com. Dôvodom môžu byť zmeny v politike (sprísnené podmienky pre buy-to-let a pripravované stropy prenájmov v strednom segmente), ktoré vedú investorov k výpredaju bytov v mestách, zvyšujú zásobu pre vlastné bývanie abnamro.com. Objem transakcií znova rastie – ABN AMRO upravila predpoveď pre predaje v 2025 na +5 % medziročne vzhľadom na vlnu predajov zo strany prenajímateľov pred zmenou pravidiel abnamro.com. Celková ponuka bývania však stále chýba a nová výstavba je obmedzená environmentálnymi predpismi (napr. limity na emisie dusíka) a nedostatkom pracovnej sily. Výhľad holandského trhu je teda rast cien a nájmov (aj keď po 2025 spomalí), s trvalými problémami s dostupnosťou pre mladých kupcov.
• Poľsko: Vysoký rastový potenciál, vonkajšie vplyvy. Poľský trh s bývaním rástol v uplynulom desaťročí rýchlo a napriek zakolísaniu v 2022–23 kvôli vysokým úrokom ostáva na rastovej trajektórii. Začiatkom 2025 ceny bytov stále stúpali o 5–10 % medziročne vo veľkých mestách globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Trh ochladol v 2023 (predaje –31 % medziročne), keď „hypotéky pre domácnosti“ prudko zdraželi globalpropertyguide.com, vďaka poklesu inflácie a znižovaniu sadzieb poľskou centrálnou bankou sa však vracia mierny optimizmus globalpropertyguide.com. Nový „prvý domov“ štátny program (hypotéky so stropom 2 % pre mladých) od polovice 2023 podporil dopyt po dostupnom segmente globalpropertyguide.com. Reštart je však nerovnomerný: v Q1 2025 boli predaje nových bytov nižšie o ~17 % medziročne a niektoré mestá (napr. Krakov, Lodž) mali pokles predaja novostavieb o viac než 25 %, rastie aj počet nepredaných bytov globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Podľa JLL je v niektorých mestách (napr. Krakov) zásoba bytov až na 2 roky predajov súčasným tempom globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Varšava a trojmestská aglomerácia (Trójmiasto) sú na tom lepšie globalpropertyguide.com. Experti čakajú stabilizáciu dopytu v 2025 a vďaka všeobecnému rastu miezd a nižším úrokom by mal trh odolať krachu globalpropertyguide.com. Rastie význam zahraničných kupcov – v niektorých projektoch už tvoria 30 % predajov (najmä vo varšavských predmestských projektoch) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Väčšinou sú to Ukrajinci (mnohí chcú ostať dlhodobo), ďalej kupci z ďalších krajín CEE a Ázie; Poľsko láka stabilitou a stále dostupnými cenami globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Tento prílev podporuje dopyt. Výhľad je vďaka silnej ekonomike (očakávaný rast HDP 3–4 %) a nedostatku bytov v rýchlorastúcich mestách jasne rastový. Vládne zásahy (napr. náhle štátne programy či regulácie) môžu do trhu vniesť nestabilitu globalpropertyguide.com, no celkovo strednodobý výhľad zostáva pozitívny a Poľsko je často spomínané ako príležitosť pre medzinárodných realitných investorov v Európe.

Trendy komerčných nehnuteľností: sektorové presuny a opatrný optimizmus

Sektor komerčných nehnuteľností v Európe prechádzal náročným obdobím prispôsobenia a teraz je pripravený na postupné zotavenie. Úrokový šok rokov 2022–23 viedol k preceňovaniu aktív (vyššie výnosy, nižšia valuácia) a k poklesu investičných objemov v roku 2023. V roku 2024 sa sentiment zlepšil a v roku 2025 sa čaká ďalšia stabilizácia a selektívny rast naprieč segmentmi. Hlavnou témou je „útek ku kvalite“: nájomcovia a investori uprednostňujú kvalitné, odolné budovy a lokality („future-proof“ – napr. moderné kancelárie či logistické haly v prémiových polohách), zatiaľ čo dopyt po slabších aktívach upadá. Zároveň sa niektoré komerčné segmenty, ktoré boli krízou výrazne zasiahnuté (napr. retail, hotely), konečne zotavujú a „alternatívne“ segmenty (napr. dátové centrá, life sciences, študentské ubytovanie) získavajú na význame. Nižšie detailne rozoberáme trendy v kľúčových sektoroch: kancelárie, retail, logistika/priemysel, hotely a nastupujúce výklenky.

Kancelárie: Kancelárske trhy v Európe sa po pandémiou vyvolaných otrasoch a revolúcii práce na diaľku opatrne zotavujú. Dopyt po prenájme kancelárií sa obnovuje, hoci v mnohých mestách stále nedosahuje úroveň pred rokom 2020. Podporené rastom zamestnanosti v sektore kancelárií a stabilizovanejšími mierami návštevnosti, v roku 2025 by mal objem prenájmov opäť stúpnuť – CBRE predpovedá 5–10% nárast prenájmovej aktivity v roku 2025, čím sa trh priblíži k historickým priemerom mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. Po tom, čo veľké korporácie v rokoch 2021–2023 prehodnocovali svoje potreby priestorov, sa začína črtať jasnejší obraz „hybridnej práce“ a firmy opäť robia dlhodobé rozhodnutia o obsadenosti. Návštevnosť kancelárií sa zlepšila – viac ako 60 % firiem hlási priemernú návštevnosť 40–80 % (nárast o viac ako 10 bodov oproti minulému roku) a mnohé očakávajú ďalší rast, čo následne podporuje dopyt po priestore mediaassets.cbre.com. Výsledkom je, že miera neobsadenosti začína v roku 2025 v niektorých mestách kulminovať alebo dokonca klesať, po tom, čo v predchádzajúcich rokoch rástla mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. Kompresia neobsadenosti sa však týka najmä prvotriednych budov; celková neobsadenosť ostáva v niektorých lokalitách (napr. časti Paríža, sekundárne nemecké mestá) stále zvýšená.

Kľúčovým trendom je polarizácia kvality. Nájomcovia svoje portfóliá často koncentrujú a zmenšujú, no zároveň uprednostňujú kvalitné, energeticky úsporné, dobre situované kancelárie („prvotriedne“ priestory). Tento únik ku kvalite znamená, že novšie alebo nedávno zrekonštruované budovy s nadštandardnými službami sa tešia silnému dopytu a dokonca rastie ich nájomné, kým staršie, nezrekonštruované kancelárie zaostávajú. Majitelia sekundárnych kancelárií sú nútení investovať do obnovy alebo prebudovania týchto nehnuteľností. Ako to zhrnul jeden z CEO v sektore, potreba poskytovať kvalitné pracovné prostredie zvyšuje rozdiely vo výnosoch medzi prémiovými a slabšími aktívami mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. V roku 2025 môžu nájmy v najlepších kanceláriách v centrách s nedostatkom ponuky mierne stúpať (vďaka nízkej neobsadenosti kvalitných priestorov), zatiaľ čo sekundárne priestory budú mať stagnujúce alebo klesajúce nájomné. Nová výstavba kancelárií sa spomalila (pre vysoké stavebné náklady a náročnejšie financovanie), čo paradoxne pomáha situácii s neobsadenosťou – keďže je menej nových dokončení, trh má čas absorbovať existujúce prázdne priestory.

Investorský sentiment voči kanceláriám je síce stále opatrný, ale zlepšuje sa oproti minimu z roku 2023. Kancelárie tradične tvoria najväčší podiel na investíciách do nehnuteľností, a hoci mnohí inštitucionálni investori minulý rok čakali, narastá chuť po core-plus alebo value-add kancelárskych transakciách za korigované ceny mediaassets.cbre.com. Pritom financovanie kancelárií je opäť dostupnejšie, pričom veritelia sú ochotní financovať kvalitné aktíva (hoci pri nižších LTV pomeroch) mediaassets.cbre.com. V prípade prémiových kancelárií by ocenenia mohli začať stabilizovať v roku 2025, keď sa stabilizujú úrokové sadzby a kupujúci so predávajúcimi nájdu cenový konsenzus. Očakávame, že objem transakcií s kanceláriami v roku 2025 mierne stúpne, sústredene na aktíva s vysokým nájomníckym dopytom alebo vhodné na prebudovanie (napr. na zelené, moderné priestory). Obnova kancelárskeho sektora však bude postupná a nerovnomerná: prekážkami ostávajú ďalšie zmenšovanie portfólií (mnohé firmy stále zmenšujú rozlohu o 10–20 % v dôsledku hybridnej práce) a ekonomická neistota, ktorá brzdí expanziu firiem mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. Okrem toho je významným rizikom zastaravosť – budovy, ktoré nesplnia nové štandardy na energetickú efektívnosť či očakávania nájomcov, budú mať ťažkosti prilákať nájomcov alebo investorov (o ESG vplyvoch viac neskôr). Súhrnne: rok 2025 by mal priniesť mierny nárast nájmu a investícií do kancelárií – obrat k lepšiemu – no ďalší rast sektora sa bude odvíjať od rozlíšenia kvality a možno nižšej potreby štvorcových metrov na osobu než v minulosti.

Maloobchod: Po dlhom útlme začína európsky sektor maloobchodných nehnuteľností prejavovať známky oživenia. Kamenné predajne utrpeli konkurenciou e-shopov aj pandemickými lockdownmi, čo v rokoch 2020–2022 spôsobilo nárast neobsadenosti a zníženie nájmov. Ako sa však zvyky spotrebiteľov normalizujú a investori sa prispôsobujú novej situácii, dôvera sa vracia. Rok 2024 priniesol zlepšenie návštevnosti a predajov v maloobchode, najmä v segmente luxusných tried a retail parkov. V roku 2025 sa investície do maloobchodu vrátia na scénu: výrazný je predovšetkým návrat veľkých prvotriednych nákupných centier, ktoré boli donedávna prehliadané. Podľa CBRE rok 2025 prinesie opäť veľké transakcie s dominantnými nákupnými centrami, keďže ich ceny sú v porovnaní s inými typmi nehnuteľností atraktívne mediaassets.cbre.com. V USA už prebehlo niekoľko veľkých transakcií obchodných centier a tento optimizmus sa prenáša aj do Európy mediaassets.cbre.com. Výnosy z kvalitných maloobchodných aktív sa v rokoch 2022–23 výrazne rozšírili (hodnota klesla), čo teraz umožňuje kupovať najlepšie obchodné centrá či high street portfóliá s atraktívnym výnosovým rozptylom. Ako inflácia ustupuje a spotrebiteľské výdavky sa stabilizujú (maloobchodné tržby EÚ sa pomaly zlepšujú), zdá sa, že najhoršie obdobie pre maloobchodné nájmy už pominulo.

Skutočne, nájmy a obsadenosť v maloobchode sa zlepšujú v mnohých trhoch. Neobsadenosť v prvotriednych nákupných centrách je nižšia než na vrchole, a maloobchodníci opäť opatrne expandujú, najmä diskonty, outletové reťazce a zážitkové koncepty. Hlavné triedy vo veľkých turistických mestách (Londýn, Paríž, Madrid, Miláno) sa zotavili spolu s obnoveným turizmom; prvotriedne maloobchodné nájmy v niektorých týchto lokalitách prvýkrát po rokoch mierne rastú. V sekundárnych lokalitách však pretrvávajú výzvy – menej kvalitné obchodné centrá budú musieť byť prestavané na zmiešané účely alebo logistiku, pretože dopyt po maloobchode sa nevráti na pred-internetové úrovne. Oživeniu maloobchodu nahráva aj fakt, že sa takmer vôbec nestavia nové retail priestory (výstavba veľkých obchodných centier bola pozastavená už pred rokmi), takže existujúce kvalitné aktíva čelia minimálnej novej konkurencii.

Investori, predovšetkým value-add a oportunistické fondy, vo veľkom skupujú maloobchodné aktíva so zľavou, stavajúc na cyklické oživenie. Teraz sa do najlepších objektov opatrne vracajú aj „core“ investori (napr. inštitúcie). Očakávame, že objem investícií do maloobchodu v roku 2025 porastie, potenciálne dvojciferne, hoci z nízkeho základu. Výnosy z prémiového retailu sa môžu mierne stláčať pre obnovený dopyt mediaassets.cbre.com. Pozor však: výkonnosť maloobchodu je úzko naviazaná na spotrebiteľskú dôveru, ktorá je v Európe naďalej krehká. Vysoká inflácia v rokoch 2022–23 znížila kúpyschopnosť domácností, a hoci reálne príjmy opäť rastú, spotrebitelia sú opatrní a viac šetria cbre.fr. V trhoch ako Francúzsko je spotrebiteľská dôvera slabá a veľký nárast výdavkov v roku 2025 nie je pravdepodobný cbre.fr, čo môže obmedziť rast tržieb v maloobchode. Obnova retaillu preto bude najviac priať formátom, ktoré zodpovedajú novým zvyklostiam – napr. potravinové centrá, retail parky s omnichannel stratégiou a zážitkové centrá, ktoré tradičný online nenahradí. Celkovo: výhľad je pre maloobchod najpozitívnejší za posledné roky, rok 2024 bol zrejme dnom a 2025 by mal priniesť stabilizáciu či rast nájmov a zvýšenie investičných transakcií dobre situovaných aktív mediaassets.cbre.com.

Logistika a priemysel: Sektor logistických nehnuteľností (sklady, distribučné centrá, priemyselné parky) bol hviezdnym výkonom posledných rokov, poháňaný e-commerce a reštrukturalizáciou dodávateľských reťazcov. Aj tento sektor však v roku 2023 zažil mierne ochladenie, keď sa spomalil hospodársky rast a niektorí nájomcovia pozastavili expanziu. Smerom do roku 2025 zostávajú základy logistiky robustné a sektor by mal znova začať rásť. Dopyt po prenájme moderných skladov je vysoký, hoci rok 2024 zaznamenal dočasný pokles prenajatých plôch (v skutočnosti prenájmy klesli pod úroveň z roku 2019 v roku 2024 v dôsledku postpandemickej normalizácie) mediaassets.cbre.com. Toto obdobie pokoja sa zdá byť krátkodobé: CBRE predpokladá, že dopyt po prenájme logistických plôch bude rásť, najmä v druhej polovici roku 2025, keď firmy opäť naštartujú odložené expanzné plány mediaassets.cbre.com. Existuje viacero priaznivých faktorov: trendy nearshoringu a reshoringu znamenajú zvýšené potreby výroby a skladovania v Európe (vojna na Ukrajine a globálne obchodné zmeny nútia firmy skracovať dodávateľské reťazce) mediaassets.cbre.com. Menia sa aj zásobovacie praktiky – firmy chcú viac bezpečnostných zásob (“len pre istotu”), čo podporuje dopyt po skladových priestoroch. Miera neobsadenosti v logistike, ktorá bola v mnohých trhoch na historických minimách (<5 %), v roku 2023 mierne vzrástla v dôsledku vlny novej výstavby. No neobsadenosť by sa mala v roku 2025 stabilizovať a pravdepodobne zostane nízka, keďže novopostavené sklady sa rýchlo obsadia mediaassets.cbre.com. V skutočnosti developeri v niektorých krajinách (Veľká Británia, Nemecko a pod.) obmedzili špekulatívnu výstavbu vzhľadom na vyššie náklady na financovanie, takže “pipeline” po roku 2024 je tenší. Vývoj nájmov v sektore je priaznivý: hlavné logistické nájmy majú v roku 2025 rásť minimálne tempom inflácie, teda ostanú približne stabilné v reálnych hodnotách mediaassets.cbre.com. V mnohých top logistických lokalitách v Európe sa počíta so stredne jednociferným rastom nájmov, reflektujúcim trvalý dopyt po najlepších miestach mediaassets.cbre.com. Tempo rastu síce nebude dvojciferné ako v roku 2022, ale malo by zostať pozitívne. Investori ostávajú v logistike veľmi optimistickí. Táto trieda aktív bola prvá, ktorej trhová hodnota sa vrátila na pôvodnú úroveň – koncom roka 2024 sa európske logistické REIT obchodovali blízko čistej účtovnej hodnoty (predtým na veľkých diskontoch) mediaassets.cbre.com. To naznačuje dôveru. Dopyt investorov je robustný, pričom široké spektrum kupujúcich (inštitúcie, štátne fondy, private equity) sa snaží zvyšovať podiel logistiky vo svojich portfóliách mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. Príležitostí na nákup je však málo, pretože súčasní vlastníci si tieto strategicky cenné aktíva držia. Cap rates pre hlavné logistické nehnuteľnosti síce v rokoch 2022–23 vzrástli (hodnoty mierne klesli), ale v roku 2024 sa zdajú byť do značnej miery stabilizované; ďalšie znižovanie výnosov bude závisieť od prípadného ďalšieho poklesu úrokových sadzieb. V roku 2025 očakávame tiež nárast investičných objemov do logistiky – najmä keď sa vyjasní smerovanie úrokových sadzieb, nakoľko do sektora sa snaží vstúpiť veľké množstvo kapitálu. Jedným z trendov na sledovanie je obchodná politika a nearshoring: Priemyselní užívatelia v Európe čakajú na možné rozhodnutia v USA (napr. nové clá v roku 2025) a vývoj geopolitickej situácie mediaassets.cbre.com. To môže ovplyvniť, kde firmy rozšíria výrobu alebo skladové priestory (napríklad americké spoločnosti môžu viac investovať do zariadení v EÚ, ak clá zmenia logistické reťazce). Navyše, morálna zastaranosť je tu tiež faktorom – staršie sklady bez vysokých stropov alebo ESG funkcií môžu mať problém, zatiaľ čo moderné “zelené” logistické objekty získavajú prémiové nájmy. Zhrnuté, logistické nehnuteľnosti zostávajú rastovým sektorom, pričom v roku 2025 sa očakáva oživenie obsadenosti i silný dopyt investorov, podporený megatrendmi ako e-commerce, odolnosťou reťazcov a nearshoringom. Hotely a pohostinstvo: Hotelový sektor sa po pandémii výrazne zotavil, vďaka prudko rastúcemu dopytu po cestovaní v celej Európe. V roku 2024 mali mnohé turistické destinácie (napr. južná Európa, Paríž/Londýn) rekordné príjmy z hotelov a investorov optimizmus sa vrátil. Rok 2025 by mal zostať priaznivý pre hotelové nehnuteľnosti. Očakáva sa, že medzinárodný turizmus v Európe bude naďalej rásť a investorské alokácie do hotelového sektora narastajú mediaassets.cbre.com. Správy od Savills a ďalších maklérov ukazujú, že hotely sú vnímané ako atraktívne investície, najmä vďaka možnosti zvyšovania cien izieb v čase inflácie (hotely majú schopnosť chrániť sa pred infláciou úpravou cien cez noc). Podľa CBRE je investičné prostredie pre hotely v Európe „očekáváno pozitívne, podporené rastúcimi alokáciami a silným výnosovým potenciálom“ mediaassets.cbre.com. Najmä value-add investori (kupujú hotely na renováciu či rebranding) boli aktívni, ale v roku 2025 sa vracia aj kapitál z “core” segmentu mediaassets.cbre.com. Predpokladáme zvýšený objem hotelových transakcií v roku 2025, vrátane niektorých portfóliových obchodov, keďže private equity aj inštitucionálni investori sa budú snažiť využiť “cestovateľský boom”. Kľúčové trhy ako Španielsko, Grécko a Taliansko (s veľkým podielom dovolenkového cestovného ruchu) sú horúcim cieľom, rovnako ako hlavné obchodné centrá, kde sa obsadenosť hotelov cez pracovné dni zotavuje. Záujem je aj o alternatívne typy pohostinstva, ako sú rezorty či dlhodobé pobyty. Celkovo hotely ponúkajú rastový potenciál do rokov 2025–2028, keďže dopyt po cestovaní ostáva štrukturálne rastový a výnosy v sektore sú vyššie než v tradičných typoch nehnuteľností, vďaka čomu je pohostinstvo atraktívne aj z pohľadu diverzifikácie. Hlavnými rizikami by boli globálny hospodársky pokles alebo ďalší prudký nárast cien energií (čo by predražilo cestovanie), ale pokiaľ sa tak nestane, výhľady sú priaznivé. Alternatívne sektory a nové výklenky: Investori sa čoraz viac pozerajú mimo tradičných „veľkých troch“ (kancelárie, retail, priemysel) na prevádzkové nehnuteľnosti a špecializované segmenty. Prieskum Emerging Trends ULI/PwC pre rok 2025 ukázal, že dátové centrá, nová energetická infraštruktúra a rezidenčné špeciality ako študentské bývanie patria medzi hlavné sektory z hľadiska investičných a developerských príležitostí europe.uli.org. Tieto oblasti využívajú sekulárne rastové trendy:

• Dátové centrá: Prudko rastúci dopyt po digitálnej infraštruktúre (cloud služby, AI, 5G) robí z dátových centier jeden z najrýchlejšie rastúcich segmentov nehnuteľností. V celej Európe sa kapacita dátových centier rozširuje, často však s obmedzeniami v dostupnosti elektrického výkonu. Investori sa snažia vstúpiť na tento trh, príležitostí je však málo. CBRE uvádza, že konkurencia je čoraz väčšia a veľa transakcií prebieha mimo trhu; dokonca aj “powered shell” stavby (kúpa skladu pre konverziu na dátové centrum) vyvolávajú súťaž mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. Pri priaznivom vývoji a nižších nákladoch na financovanie bude rozvoj a investovanie do dátových centier veľmi aktívny aj v rokoch 2025–2028. Najviac aktivít je vo veľkých mestách (Frankfurt, Londýn, Amsterdam, Dublin, Paríž), no objavujú sa aj sekundárne trhy.
• Nová energetická infraštruktúra: Keďže Európa smeruje k dekarbonizácii, narastá záujem o nehnuteľnosti viazané na energetickú transformáciu – napr. továrne na batérie, pozemky pre slnečné/ veterné farmy, nabíjacie huby pre elektromobily, priestory na výrobu vodíka. Prieskum PwC zaraďuje novú energetickú infraštruktúru medzi top investičné príležitosti pre rok 2025 europe.uli.org. Tu dochádza k prelínaniu s priemyselnými nehnuteľnosťami, často však ide o partnerstvá s energetickými firmami a dlhodobé prenájmy. Je to segment na pozorovanie, aj keď zatiaľ menší oproti hlavným typom nehnuteľností.
• Rezidenčné alternatívy: Segmenty ako študentské bývanie, dôchodcovské bývanie a co-living rastú. Sektor študentského bývania v Európe (PBSA) je na vzostupe, keďže rastie počet študentov a v mnohých mestách je chronický nedostatok moderných rezidencií. Generácia Z očakáva lepšie vybavenie a investori tu vidia silný dopyt (často aj proticyklickú stabilitu) mediaassets.cbre.com. Študentské bývanie bolo investormi zaradené medzi top sektory pre rok 2025 europe.uli.org. Dôchodcovské bývanie a zdravotnícke nehnuteľnosti ťažia zo starnutia populácie a priťahujú viac inštitucionálneho kapitálu. Tieto segmenty sú menej citlivé na výkyvy konjunktúry a dodávajú portfóliám diverzifikáciu.
• Nájomné bývanie/BTR: Hoci „rezidenčné“ ako celok nie je alternatívou, inštitucionálne vlastnený sektor Build-to-Rent (BTR) stále rastie (najmä v UK, Nemecku, Holandsku, Španielsku). Poistovne a fondy zvyšujú podiely v nájomnom bývaní vďaka silnému dopytu a stabilným príjmom, čo by malo pokračovať aj v roku 2025. Výzvy existujú (napr. regulácie nájomného ako v Holandsku môžu odradiť investorov), avšak ESG trend podporuje nové BTR projekty (môžu byť stavané na vysoké štandardy efektivity). Očakávajte významné cezhraničné investície najmä zo strany amerických a kanadských inštitúcií.

Na záver, komerčné nehnuteľnosti v Európe v roku 2025 sa vyznačujú divergenciou: segmenty ako logistika, bývanie (living) a alternatívy vedú oživenie, retail a pohostinstvo sa zotavujú a kancelárie sa síce zlepšujú, no zápasia s hlbokými štrukturálnymi zmenami. Kvalita aktíva, lokalita a ESG parametre sú dôležitejšie ako kedykoľvek predtým pri rozlišovaní víťazov a porazených.

Najdôležitejšie trendy v komerčných realitných trhoch podľa krajín

Teraz sa pozrieme na kľúčové krajiny – Nemecko, Francúzsko, Španielsko, Taliansko, Holandsko, Poľsko – a zvýrazníme najvýznamnejšie trendy v ich komerčných realitných sektoroch:

• Nemecko: Najväčší komerčný trh v Európe sa kalibruje nanovo. Nemecko zaznamenalo v roku 2023 výrazné spomalenie, klesli objemy investícií a objavili sa určité problémy (najmä u vysoko zadlžených prenajímateľov kancelárií a rezidenčných portfólií). V rokoch 2024–25 čaká nemecké kancelárie rozdelený výhľad. Mesta ako Berlín, Mníchov a Frankfurt stále zaznamenávajú zdravý záujem o prémiové kancelárie (nájomcovia z technologického a finančného sektora sa rozširujú opatrne), pričom nájomné na prémiových kanceláriách sa drží, v niektorých podtrhoch aj rastie. Sekundárne kancelárie, najmä na okrajoch alebo v starších objektoch, vykazujú vyššiu neobsadenosť. Priemerne sa neobsadenosť kancelárií na celonemeckej úrovni vyšplhala na cca 6–7 %, ale už sa stabilizuje, keďže prichádza málo nových projektov. Investorov v Nemecku brzdí stagnácia ekonomiky a vyššie náklady na financovanie, napriek tomu očakávania stabilizovaných výnosov lákajú niektorých späť. Pozoruhodné je, že nemecké otvorené realitné fondy (kľúčová súčasť trhu) museli v roku 2023 znižovať hodnoty svojho majetku; v roku 2025 môžu opäť selektívne nakupovať, ale za nové ceny. Logistika v Nemecku ostáva veľmi silná – neobsadenosť pod 3 % v hlavných uzloch (regióny Ruhr, Berlín, Frankfurt) a pokračujúci rast nájomného. Mnohí globálni investori cielia na nemeckú logistiku napriek silnej konkurencii. Retail je zmiešaný: high-street retail v bohatších južných mestách sa zotavuje, ale slabšie maloobchodné priestory v menších mestách sa stále trápia. Celkovo je nemecký komerčný trh v roku 2025 v postupnej stabilizácii – platí fráza „pomalé a hrboľaté zotavenie“ pwc.com. Novovznikajúcim problémom je refinancovanie: nemeckí veritelia sú opatrnejší, takže v rokoch 2025–2026 zrejme pribudne na trhu s predajom viac majetku (najmä kancelárií) v dôsledku splatnosti úverov, čo môže priniesť príležitosti pre kupujúcich za upravené ceny.
• Francúzsko: Paríž v centre pozornosti. Francúzsky komerčný trh vedie parížsky región, ktorý prechádza úpravami. Parížske kancelárie zaznamenali v roku 2024 pokles prenájmov v dôsledku slabej ekonomiky a opatrnosti firiem cbre.fr. Najmä oblasť La Défense má vyššiu neobsadenosť pre redukcie priestorov u nájomcov. Pre rok 2025 sa jasné oživenie kancelárií očakáva pravdepodobne až ku koncu roka cbre.fr. Prémiové kancelárie v parížskom CBD ostávajú však vysoko cenené a sú v obmedzených množstvách – požiadavky ESG (ako zákon zakazujúci prenájom energeticky neefektívnych kancelárií od 2025) nútia vlastníkov budovy rekonštruovať alebo predávať, čo bude hlavná téma. Logistika vo Francúzsku v rokoch 2021–22 prudko rástla, ale v roku 2023 ochladla; v súčasnosti prevláda opatrný prístup a neobsadenosť mierne stúpa s novou ponukou cbre.fr. V niektorých francúzskych logistických trhoch zaznamenávame „neustály nárast dostupnej ponuky“, keď dopyt spomalil, preto rok 2025 bude skôr o absorpcii než o raste nájomného cbre.fr. Dlhodobé faktory (e-commerce, doručenie do 1 dňa, atď.) však francúzsku logistiku stále podporujú, najmä okolo Paríža a Lyonu. Maloobchod vo Francúzsku – high-street obchody v Paríži profitovali z návratu turistov (Američania využívajúci priaznivý kurz eura, atď.), rastú luxusní nájomcovia. Všeobecne však predaje sklamávajú pre slabú dôveru spotrebiteľov cbre.fr. Nájomné v maloobchode teda pravdepodobne ostane v roku 2025 stabilné, okrem top lokalít. Celkové investície vo Francúzsku boli v roku 2024 na minime; v roku 2025 by sa mali stabilizovať a mierne zvýšiť cbre.fr. Veľké inštitúcie (poisťovne a pod.), ktoré akvizície prerušili, sa môžu vrátiť, ak ceny budú správne nastavené. ESG je veľkou témou – Francúzsko patrí medzi prvých, ktorí implementujú nové vykazovanie (CSRD) pre klimatické plány, čo výrazne ovplyvní rozhodovanie investorov o francúzskych aktívach cbre.com cbre.com.
• Španielsko: Svetlý bod s širokým oživením. Španielske komerčné nehnuteľnosti podporuje silná ekonomika a záujem investorov o vyššie výnosy. Madrid a Barcelona patria medzi top mestá pre investície v roku 2025 (Madrid bol podľa ULI/PwC dokonca na 2. mieste v Európe) europe.uli.org. Kancelárie: Trh s kanceláriami v Madride sa vyznačuje solídnou prenájmovou aktivitou; neobsadenosť sa pohybuje okolo 9–10 % a klesá, keďže neprichádzajú veľké nové dodávky. Nájmy v prémiových kancelárskych priestoroch v Madride a Barcelone mierne stúpajú a mohli by rásť ďalej vzhľadom na limitovanú ponuku triedy A. Logistika: Logistický sektor v Španielsku prosperuje – obsadenosť skladov v okolí Madridu a Katalánska je vysoká, medzinárodné skupiny kupujú španielske logistické platformy (často pre vyšší výnos ako v Nemecku/Francúzsku). S rastúcou spotrebou a vývozom sa očakáva pokračujúci dopyt po skladoch; developeri sú aktívni, ale vhodných pozemkov pri veľkých mestách je málo, čo udržuje nízku neobsadenosť. Maloobchod: Maloobchod v Španielsku sa silno zotavil vďaka turistike a spotrebiteľským výdavkom – návštevnosť je späť, dokonca aj sekundárne nákupné centrá zaznamenali pokles neobsadenosti. Investori vrátane amerických a európskych private equity fondov sa zameriavajú na maloobchodné aktíva so snahou o ďalší rast. Hotely: Možno najväčšia ozdoba – obsadenosť a ceny hotelov v mnohých letoviskách a mestách dosahujú rekordy, uskutočňuje sa veľa obchodov (niektoré rodinné hotely predávajú fondom za atraktívne výnosy). S očakávaným rastom turizmu sú hotelové nehnuteľnosti v Španielsku horúcim odvetvím pre rok 2025. Súhrnne je Španielsko vnímané ako rastúci trh, ktorý priťahuje cezhraničný kapitál, a ich komerčné segmenty od kancelárií po hotely sú v expanznom režime, hoci vnímajú globálne ekonomické riziká.
• Taliansko: Selektívne príležitosti na stabilnom trhu. Talianska ekonomika rastie pomaly (~0,8–1,0 %) a jej realitný trh má tendenciu zaostávať za dynamickejšími partnermi. Miláno jasne dominuje – je hlavným centrom financií a módy, získava najviac investícií do kancelárií a zmiešaných projektov. Neobsadenosť kancelárií v Miláne je nízka (~4–5 %) a nájmy v top segmentoch dosiahli rekordné úrovne, keďže technologické a finančné firmy súťažia o obmedzenú ponuku triedy A. Niekoľko nových projektov v oblastiach Porta Nuova a CityLife sa dobre prenajíma (často vopred prenajaté). Trh kancelárií v Ríme je menší, viac orientovaný na vládu, relatívne stabilný, bez rastu nájomného ako v Miláne. Logistika v Taliansku stúpa: sever Talianska (Lombardia, Benátsko) a trasy do Ríma/Neapola zaznamenali nárast dopytu po skladoch, keďže e-commerce tu rastie z nízkej základne. Moderné logistické priestory sa rozširujú (podporené investormi ako Prologis, Logicor); avšak existujú obavy z infraštruktúry a byrokracie, čo udržiava výnosy mierne vyššie – atraktívne pre investorov zameraných na výnosy. Maloobchod: Taliansko má stále silnú kultúru kamenných obchodov, napriek tomu mnoho sekundárnych ulíc má voľné priestory, no luxusné obchodné ulice v Miláne (Via Montenapoleone) a Ríme sú extrémne silné – globálni maloobchodníci platia rekordné prenájmy (húsené turistickým dopytom). Sekundárne nákupné centrá sú stabilné, ak sú kotvené potravinami. Hotely: Talianske hotely, najmä luxusné a rezorty v Toskánsku, na Amalfi atď., sú veľmi žiadané zahraničnými kupcami (veľmi bonitné osoby, luxusné značky). Očakávame viac prestížnych transakcií v roku 2025. Hlavnou výzvou v Taliansku je opatrné poskytovanie úverov a politické riziko – no súčasná vláda je relatívne pro-develperská, takže niektoré reformy (napríklad zjednodušenie povoľovania) by mohli zatiaľ pomôcť. Výhľad nehnuteľností v Taliansku je stabilný s miestami rastu (Miláno, logistika, hotely) a v roku 2025 by mal zaznamenať umiernený nárast objemu investícií, keďže niektorí zahraniční investori navyšujú expozíciu (keďže výnosy v Taliansku sú vyššie než v jadrových krajinách).
• Holandsko: Malá krajina, veľký investičný záujem. Holandsko je u globálnych investorov vysoko cenené vďaka transparentnosti a silným fundamentom. Kancelárie v Amsterdame majú nízku neobsadenosť (~7 %) a technologické aj finančné firmy stále hľadajú prémiové priestory; Amsterdam však v niektorých oblastiach zaviedol zákaz novej výstavby kancelárií, aby uprednostnil bývanie, čo pri obmedzenej ponuke môže časom tlmiť rast kancelárií. Aj tak by mohli v roku 2025 nájmy prémiových kancelárií v Amsterdame mierne rásť pre nedostatok. Sekundárne mestá ako Rotterdam a Eindhoven majú vyššiu neobsadenosť, s predpokladom stabilných nájmov. Logistika: Holandsko je logistická veľmoc (rotterdamský prístav, letisko Schiphol). Dopyt po skladoch v týchto uzloch zostáva mimoriadne vysoký, a hoci sa v rokoch 2020–22 veľa postavilo, rýchlo sa obsadzuje. Získať pozemky a povolenia je čoraz ťažšie (aj pre „dusíkové“ environmentálne regulácie), takže ponuka je obmedzená. Očakávame, že nájmy logistických priestorov budú pevné alebo porastú s infláciou, investori budú naďalej nakupovať holandské logistické nehnuteľnosti – osobitne Ázijci a Severoameričania tento segment preferujú. Maloobchod: Holandské maloobchodné tržby sú slušné, nákupné centrá sa dobre prispôsobili multikanálovým modelom. High street v Amsterdame podporuje turizmus (rastu aj na luxusnom konci); lokálne obchodné centrá sú z hľadiska spotreby stabilné. Veľkou témou v Holandsku je regulácia rezidenčného sektora – zákon o dostupnom nájme rozširuje reguláciu na viac bytov a mnohí prenajímatelia byty predávajú. To by mohlo paradoxne pomôcť retailu a ďalším sektorom, keďže domáci investori presúvajú kapitál. Investičný výhľad: Holandsko by malo v roku 2025 zaznamenať aktívne toky investícií, najmä pre likviditu a záujem zahraničného kapitálu. Priaznivý kurz euro-dolár zároveň zvyšuje atraktivitu holandských aktív pre amerických investorov cbre.com. Záujem bude o všetky segmenty – kancelárie, priemyselné, rezidenčné, maloobchod – ale prevládne logistika a rezidencie (napriek regulácii je dlhodobý bytový príbeh presvedčivý). ESG hrá veľkú rolu aj na holandskom trhu, krajina má prísne ciele udržateľnosti ovplyvňujúce dizajn a rekonštrukcie budov.
• Poľsko: Rast a výnosy v strednej Európe. Poľsko je najväčším trhom strednej Európy a považuje sa za najviac inštitucionálne rozvinuté v regióne. Varšavský trh s kanceláriami mal zvýšenú neobsadenosť (~11–12 %) po vlne nových dokončení a redukciách pri nadnárodných firmách, ale rok 2024 bol rekordný z hľadiska prenájmov, najmä firiem z oblasti IT a business služieb. V roku 2025, keď nepribudne takmer žiadna nová výstavba (vývoj sa v roku 2023 pozastavil), bude v Varšave neobsadenosť klesať a prémiové nájmy môžu mierne rásť. Regionálne mestá (Krakov, Vroclav) majú aktívny kancelársky trh (najmä pre BPO/tech firmy) – nižšie nájmy sú lákadlom pre firmy hľadajúce efektivitu. Priemysel/logistika: Poľsko je lídrom v logistike pre svoj veľký domáci trh aj ako distribučno-prekladiskový uzol do Nemecka a východnej Európy. Vybudovalo sa množstvo moderných skladov (najmä v okolí Varšavy, Lodže a Horného Sliezska), Poľsko už množstvom prenajatých priestorov dobieha Nemecko. Dopyt je stále vysoký, aj keď v roku 2023 mierne spomalil; rok 2025 by mal priniesť opätovnú expanziu ako firmy presúvajú výrobu z Ázie bližšie k Európe (nearshoring). Nižšie ceny pozemkov a práce než vo vyspelých západných krajinách znamenajú, že logistický boom Poľska bude pokračovať. Investori sú veľmi aktívni – výnosy v Poľsku sú vyššie (cap rates cca 5–6 % pre prémiovú logistiku, v Nemecku len 3,5–4 %) a lákajú tak veľa zahraničných investorov. Maloobchod: Maloobchod v Poľsku sa zotavil vďaka rastúcim spotrebiteľským výdavkom (zvyšuje sa mzda). Moderné nákupné centrá vo Varšave i väčších mestách hlásia vysokú obsadenosť a rastúcu návštevnosť. Predaje retailu kolíšu podľa inflácie, ale retailparky orientované na základné spotrebné tovary rastú. Medzinárodné reťazce retailu sa v Poľsku stále rozširujú, čo podčiarkuje dôveru. Investičné toky: Poľsko sa pravidelne označuje za najatraktívnejší trh strednej a východnej Európy pre zahraničných investorov lexology.com. V roku 2025 očakávame zvýšený prílev kapitálu – mnohé americké a európske fondy už vytvorili partnerstvá alebo platformy v Poľsku (najmä v logistike a rezidenčnom prenájme). Cezhraničné investície uľahčuje stabilita a rast Poľska; nevýhodou môže byť menové riziko (volatilita zlotého) a politické zmeny. Októbrové voľby 2023 znamenali novú pro-európsku vládu, čo by mohlo ešte zvýšiť investorskú dôveru. Stručne, výhľad poľských komerčných nehnuteľností na roky 2025–2028 je silný rast – Poľsko ponúka kombináciu výnosov a rastu, akú v jadrovom EÚ len tak nenájdete, hoci s mierne vyšším rizikom. Očakávame rastúci počet cezhraničných obchodov v kanceláriách (ako diverzifikácia od drahých západných kapitál), logistike (pre paneurópske portfóliá) aj PRS rezidenčných nájmoch (ako sa rozvíja inštitucionálne prenajímanie).

Investičné toky a kapitálové trhy

Po náročnom roku 2023 sa európske kapitálové trhy s nehnuteľnosťami pripravujú na postupné oživenie investičnej aktivity v roku 2025. Uplynulý rok bol typický širokým rozdielom medzi ponukou a dopytom – predávajúci neradi znižovali ceny a kupci požadovali vyššie výnosy v súvislosti s drahým financovaním. Tento patový stav viedol k výraznému poklesu objemu transakcií. Teraz, keď sa úrokové sadzby stabilizujú a hodnoty nehnuteľností korigovali nadol (prepad cien o 10–30 % v niektorých segmentoch), kupujúci a predávajúci sa začínajú zbližovať. Očakáva sa, že tento rozdiel sa v roku 2025 ešte viac zmenší, čo odblokuje viac obchodov cbre.com cbre.com. Hlavným motorom je jednoducho rastúca motivácia obchodovať: na trh prichádza viac „produktov“ – majitelia pod tlakom (splatnosť úverov, výbery z fondov atď.) sa rozhodujú predávať aktíva a lepšia dostupnosť financovania umožňuje kupcom vstúpiť cbre.com cbre.com. Vysoko zadlžení vlastníci a otvorené fondy čeliace výberom budú najmotivovanejší predávať, zatiaľ čo dlhodobí hráči môžu počkať cbre.com cbre.com. Tento nárast ponuky spolu s mierne lacnejším dlhom by mal v roku 2025 prispieť k vyšším objemom investícií. Odhady analytikov hovoria, že investície do európskych komerčných nehnuteľností by v roku 2025 mohli medziročne narásť o 10–15 % (oproti 2024), pričom v roku 2026 tempo ešte zrýchli.

To však znamená, že obnova investícií bude postupná a nerovnomerná. Keďže úrokové sadzby pravdepodobne zostanú nad predpandemickou úrovňou, je iba obmedzený priestor na významnejšie opätovné nafúknutie cien – kupujúci budú pri cenotvorbe disciplinovaní a rastu hodnoty bude mierny cbre.com cbre.com. Prémiové aktíva vo zvýhodnených sektoroch (napr. najlepšia logistika, rezidenčná výstavba, špičkové kancelárie) môžu do konca roku 2025 opäť zaznamenať kompresiu výnosov, ako konkurencia mierne zvyšuje ceny cbre.com cbre.com. Sekundárne aktíva alebo také, ktoré čelia problémom (krátke nájomné zmluvy, potreba ďalších investícií), sa však môžu stále predávať so zľavou. Celkový výnosový výhľad európskych nehnuteľností sa však zlepšuje. Keďže výnosy dlhopisov klesli z vrcholu a výnosy nehnuteľností sa upravili smerom nahor, spread je opäť rozumný. CBRE poznamenáva, že pozitívny pákový efekt je opäť dosiahnuteľný, čo znamená, že investor môže financovať akvizíciu za cenu dlhu nižšiu ako je výnos z nehnuteľnosti v niektorých prípadoch cbre.com. Tento zásadný reštart arbitráže medzi dlhom a vlastným imaním podporí návrat kapitálu na trh. Jedným z najpovzbudivejších trendov je očakávaný návrat medzinárodného kapitálu v roku 2025. V rokoch 2022–2023 sa cezhraničné investície spomalili, mnohí americkí a ázijskí investori vyčkávali kvôli volatilite mien a neistote. Teraz sa podmienky obracajú k lepšiemu: euro oslabilo voči doláru, vďaka čomu sú európske aktíva v USD lacnejšie, a náklady na úroky v Európe oproti koncu roka 2022 klesli cbre.com. Očakáva sa, že to priláka zahraničných investorov k presunu aktív do Európy. Významní severoamerickí a blízkovýchodní investori teraz vnímajú európske nehnuteľnosti ako výhodné (najmä keďže v USA majú sami problémy napríklad v kancelárskom segmente). Kapitál „na vedľajšej koľaji“ je výrazný – súkromné kapitálové realitné fondy majú aktuálne veľa voľných prostriedkov, veľká časť je určená na oportunistické či value-add stratégie práve v Európe cbre.com. Títo investori nechcú zmeškať okno na najnižšej úrovni cien; mnohí sa v roku 2025 pustia do akvizícií na spodku cyklu. Očakávame cezhraničné investičné vzory ako: rast severoamerických investícií do európskych logistických a rezidenčných portfólií (trend už začal), pokračujúci záujem blízkovýchodných suverénnych fondov o ikonické aktíva v Londýne a Paríži (napr. kancelárske veže, hotely) a intraneurópske toky (nemecké, francúzske fondy nakupujúce v Španielsku, CEE atď. kvôli vyšším výnosom). Údaje od JLL ukazujú, že začiatkom roka 2025 objem realitných transakcií v regióne EMEA vzrástol medzikvartálne o viac ako 40 %, ako sa zlepšila nálada jll.com. Ak sa tento trend udrží, rok 2025 by mohol znamenať začiatok nového rastového cyklu. Savills Research odhaduje, že objem investícií v Európe vzrastie v roku 2025 medziročne o približne 13 % a v roku 2026 o ďalších 25 %, keď sa zotavenie zrýchli (hoci odhady sa líšia podľa správ). Rotácia kapitálu je zaujímavá: počas poklesu dominovali domáci investori (miestni hráči, ktorí poznali svoj trh, kupovali selektívne ďalej). S tým, ako sa trh zotavuje, globálni investori pravdepodobne opäť získajú väčší podiel na transakciách, čím sa vrátia k predpandemickým vzorom silnej cezhraničnej aktivity v Európe. Stojí tiež za zmienku meniaca sa scéna financovania. Banky v Európe sú pri poskytovaní realitných úverov opatrnejšie, najmä pri kanceláriách a developerských projektoch. To otvorilo priestor pre alternatívnych veriteľov – private equity dlhové fondy, poisťovne atď. Očakáva sa, že v roku 2025 a neskôr nebankové subjekty získajú väčší podiel na trhu pri financovaní realít pgim.com. Často môžu ponúknuť flexibilnejšie podmienky, hoci za vyššie úroky. To je obzvlášť dôležité pri refinancovaní vlny splatností v rokoch 2025–2026. Mnohé aktíva nakúpené za rekordne nízke výnosy budú mať problém refinancovať za dnešných vyšších sadzieb bez ďalšieho vlastného vkladu. Môžeme očakávať nárast spoločných podnikov, rekapitalizácií alebo predajov ako riešenie. Celkové systémové riziko sa však zdá byť pod kontrolou; európske banky majú menšiu expozíciu voči realitným úverom ako pri poslednej kríze a tvoria konzervatívnejšie rezervy. Z pohľadu geografických preferencií investorov: prieskumy na rok 2025 ukazujú ako najžiadanejšie európske mestá Londýn, Madrid, Paríž europe.uli.org – Londýn pre svoju likviditu a „preceňovanie“ (po Brexite a raste výnosov vyzerá atraktívne), Madrid pre rast a relatívnu hodnotu, Paríž pre dlhodobú stabilitu a veľký rozsah trhu. Vysoko sa umiestňujú aj ďalšie mestá ako Berlín, Miláno či väčšie holandské mestá. Stúpa tiež záujem o sekundárne mestá so silnými fundamentmi (napríklad Mníchov, Dublin, Lisabon, Varšava), keď investori rozširujú hľadanie výnosov. Sektorové preferencie investorov už boli spomenuté (logistika, bývanie, alternatívy vo výhode; kancelárie selektívne; maloobchod sa opatrne vracia). Investori čoraz viac segmentujú svoje stratégie podľa rizikového profilu: core fondy sa zameriavajú na najlepšie aktíva v top mestách (využívajúc pokles cien), oportunistické fondy vyhľadávajú núdzu alebo projekty s potenciálom premeny (napríklad nákup starých kancelárií so zľavou za účelom konverzie na bývanie či laboratóriá pre vedu o živote). Témou sa stáva “premena nehnuteľností” – očakávame vlnu investícií do konvertovania zastaraných objektov (najmä kancelárie a maloobchod) na nové využitie, čo je zároveň investičná stratégia i parciálna odpoveď na nadbytok v týchto segmentoch. Na záver, európske kapitálové trhy s nehnuteľnosťami v roku 2025 čaká obrat podporený lepšími finančnými podmienkami, dostatkom dostupného kapitálu a vnímaním dna trhu. Riziká ako pomalý ekonomický rast či inflačné prekvapenia môžu obnovu tlmiť cbre.com, no celkový sentiment sa presunul smerom k opatrnému optimizmu. Ako poznamenal jeden líder v odvetví, po prekonaní búrok v podobe inflácie a sadzieb má sektor „cieľovú dráhu na dosah“, hoci geopolitika a ESG nároky ostávajú výzvami europe.uli.org. Nálada je optimistická, ale s výhradami – každá transakcia je dôkladne analyzovaná a agresívne sa prenasledujú len tie najlepšie príležitosti.

Výhľad 2025–2028: Riziká, príležitosti a transformačné trendy

Ak sa pozrieme za najbližší horizont, obdobie 2025–2028 bude formujúce pre trh s nehnuteľnosťami v EÚ. Zainteresované strany sledujú niekoľko kľúčových trendov a rizík, ktoré budú určovať vývoj odvetvia v strednodobom horizonte. V tejto časti rozoberáme perspektívu ďalšieho vývoja vrátane možných rizík, oblastí príležitostí v raste, rastúceho dôrazu na udržateľnosť/ESG a meniacich sa cezhraničných investičných vzorcov.

Ekonomické a trhové riziká

Hoci základný scenár počíta s postupným zlepšením, existujú významné riziká, ktoré by mohli ohroziť alebo oddialiť obnovu nehnuteľnostného trhu:

• Riziko úrokových sadzieb a inflácie: Ak inflácia zostane tvrdohlavo vysoká alebo dôjde k novým otrasom (napr. prudký nárast cien ropy), centrálne banky môžu zastaviť znižovanie sadzieb, alebo ich dokonca opäť zvýšiť. Trh s nehnuteľnosťami ráta s mierne klesajúcimi sadzbami v rokoch 2025–2026; akékoľvek obrátenie trendu by rýchlo ovplyvnilo náladu a hodnoty nehnuteľností. Okrem toho, aj keď sadzby klesnú, môžu sa ustáliť na vyššej úrovni než supernízke hodnoty dekády 2010. Znamená to nový normál, pri ktorom sa kapitalizačné sadzby/výnosy zrejme nevrátia na predchádzajúce minimá, čo obmedzuje potenciál rastu kapitálovej hodnoty. Pozitívny scenár: inflácia ďalej klesá a do roku 2026 sa úroky stabilizujú blízko historických priemerov (~1–2 % sadzba ECB), čím vzniká prívetivé prostredie pre nehnuteľnosti.
• Ekonomický rast a dopyt nájomcov: Výhľad rastu v Európe je síce lepší, ale stále mierny. Veľa závisí od vyhnutia sa recesiám. Riziká zahŕňajú prudšie spomalenie Číny (dopad na európsky export), recesiu v USA alebo domáce problémy ako opätovné obavy zo suverénnej zadlženosti. Ak by bol rast slabší (povedzme rast eurozóny pod 1 % do roku 2026), dopyt nájomcov po priestoroch (najmä kanceláriách a maloobchode) môže ostávať slabý. Pomalý rast je už teraz rizikom brzdiacim obnovu investícií cbre.com. Pozitívny vývoj: fiškálne stimuly alebo nečakaný inovačný boom môže posilniť ekonomiku EÚ nad prognózy, a tým zvýšiť dopyt po všetkých typoch nehnuteľností.
• Geopolitická neistota: Vojna na Ukrajine je stále neznámou – eskalácia alebo dlhý konflikt môže ovplyvniť dôveru investorov a niektoré trhy (CEE krajiny sú viac vystavené, hoci Poľsko hospodársky profitovalo z presunu firiem z Ukrajiny/Ruska). Ďalej, globálne napätie ako prípadná obchodná vojna medzi USA a Čínou (najmä pri zmene americkej politiky) by mohlo ovplyvniť európsky export a súvisiaci dopyt po priemyselných nehnuteľnostiach mediaassets.cbre.com. Európa čelí aj vnútropolitickým turbulenciám (vlna volieb v rokoch 2024–2025), ktoré môžu meniť realitnú legislatívu (vlády naľavo môžu zaviesť reguláciu nájmov či ochranu nájomníkov; pravicovejšie zase deregulovať za cenu zvýšenej neistoty – viď nedávne populistické vlny). Do r. 2028 sa budú konať zásadné voľby (Európsky parlament 2024, Nemecko 2025 atď.), čo krátkodobo zvyšuje neistotu.
• Finančný systém a likvidita: Trh s nehnuteľnosťami zápasí s prísnejšou likviditou po rokoch lacných peňazí. Jedným rizikom je stena refinancovania – veľký objem úverov a dlhopisov prichádza na splatnosť v rokoch 2025–2027. Ak sa úverové podmienky dostatočne nezlepšia, môžeme vidieť nútený výpredaj alebo dokonca defaulty, najmä v kancelárskom sektore či v regiónoch ako škandinávske krajiny (švédske realitné spoločnosti sú zvlášť napäté). Pre niektorých hráčov (nákupcov distressed aktív) to bude príležitosť, no hrozí aj prudký pokles cien. Banky a regulátori veria, že je situácia zvládnuteľná, no treba byť v strehu. Na druhej strane rast private debt fondov znamená, že alternatívny kapitál môže aspoň čiastočne pokryť výpadok bánk.
• Výstavba a stavebné náklady: Náklady na stavebné práce (materiály, práca) zostávajú vysoké a hoci v roku 2024 stabilizovali, môžu opäť rásť napríklad pri problémoch v dodávateľských reťazcoch alebo vyšších energetických cenách. Ak sa náklady neznížia, veľa developerských projektov zostane nerentabilných, čo obmedzí ponuku. To je síce výhodné pre majiteľov existujúcich aktív, ale zlé pre rast sektora a krajiny, ktoré potrebujú novú infraštruktúru/bývanie. Prísne environmentálne regulácie (napr. limity výstavby kvôli klíme) navyše ďalej náklady zvyšujú/odďaľujú projekty (holandská „dusíková kríza“ je typickým príkladom). Hrozí tak podvýstavba a ešte horšia dostupnosť bývania či nedostatok špičkových kancelárií/priemyselných priestorov – v podstate šok v ponuke. Naopak, ak náklady hustia dole (alebo technológia zlepší efektivitu), mohli by sme vidieť minirast výstavby, ktorý čiastočne zmiernia nedostatky.
• Správanie nájomcov: Trendy ako práca na diaľku a e-commerce sú dlhodobé sily, ktoré môžu ďalej meniť využitie nehnuteľností. Skutočný dosah hybridnej práce sa ešte len ukáže – do roku 2028, ak firmy prejdú napr. na 50 % dochádzku do kancelárie, bude celkovo trvalo treba menej priestorov, čiže vyššia neobsadenosť a tlak na rekonverzie kancelárií. Podobne internetový maloobchod môže opäť výrazne skočiť (či už vďaka AR technológiám alebo generačnej zmene), čo by mohlo prudšie znížiť dopyt po klasickom maloobchode. Realitní hráči budú musieť byť flexibilní a opakovane prerábať/prenajímať priestory podľa situácie.

Stručne, riziká sú v strednodobom horizonte naklonené makroekonomickým a geopolitickým vplyvom. Konsenzus je, že scenár „pokračujeme ďalej“ je najpravdepodobnejší, ale každá odchýlka (vysoká inflácia, nízky rast alebo šok) preverí odolnosť realitného oživenia. Sektor si tieto výhrady uvedomuje – ako bolo spomenuté, **vo „všade číhajú výhrady“** aj cez opatrný optimizmus europe.uli.org europe.uli.org. Lídri realitného trhu preto sledujú pozorne „päť D“, ako ich pomenoval jeden inštitucionálny manažér: dlh, demografia, dekarbonizácia, deglobalizácia a digitalizácia europe.uli.org europe.uli.org – v podstate tie isté riziká a hnacie sily, ktoré sú popísané vyššie.

Príležitosti rastu a strategický výhľad

Napriek rizikám existujú významné príležitosti na rast pre tých, ktorí sú správne pozicionovaní. Niektoré z týchto príležitostí vznikajú priamo z vyššie uvedených výziev – napríklad renovácia a prestavba starších nehnuteľností sa črtá ako výnosný biznis. Keďže toľko kancelárskych budov potrebuje vylepšenia na splnenie ESG pravidiel, spoločnosti špecializujúce sa na adaptívne opätovné využitie či rekonštrukcie budú mať dostatok práce (a investori môžu generovať výnosy premenou „hnedých“ budov na „zelené“). Obdobie do roku 2028 môže priniesť tisíce kancelárií a maloobchodných priestorov po celej Európe premenených na byty, laboratóriá, študentské ubytovanie či iné účely. To nielen rieši nadbytok ponuky v jednom segmente, ale aj nedostatok v inom (napríklad premena prázdnych kancelárií na potrebné bývanie v centrách miest).

Ďalšou príležitosťou je integrácia technológií v realitách. Tento sektor historicky v technológiách zaostával, no to sa mení. Prichádza vzostup PropTechu a využívanie AI, IoT a dátovej analytiky na optimalizáciu prevádzky budov, marketingu a investičných rozhodnutí. Podľa prieskumu PwC, viac ako 85 % respondentov očakáva, že AI bude mať v nasledujúcich piatich rokoch určitý alebo veľký dopad na všetky oblasti realít pwc.com pwc.com. Už teraz sa AI využíva na prediktívnu údržbu, predpovedanie odchodu nájomcov a analýzu trhu pwc.com pwc.com. Využitie týchto technológií môže zlepšiť efektívnosť a výnosy – napríklad AI pomáha hotelom dynamicky určovať cenu izieb alebo prenajímateľom identifikovať, ktorý nájomca môže obnoviť zmluvu alebo sa odsťahovať. Reality, ktoré investujú do digitálnej transformácie, pravdepodobne prekonajú ostatných. Európa môže zaznamenať rast v smart budovách a smart mestách, čo súvisí so zelenou a digitálnou agendou EÚ a otvára investičné možnosti v technológiami poháňanej infraštruktúre.

Demografické a spoločenské zmeny tiež predstavujú príležitosti. Starnúca populácia vytvára dopyt po domovoch pre seniorov, lekárskych kancelárskych budovách a opatrovateľských zariadeniach – tento sektor pravdepodobne do roku 2028 výrazne porastie. Urbanizácia a preferencia mladých profesionálov prenajímať si bývanie v pulzujúcich centrách mesta podporujú rast inštitucionálne spravovaného súkromného nájomného bývania (build-to-rent) a co-livingových priestorov. Zároveň študentské bývanie (ako už bolo spomenuté) expanduje – napríklad v Nemecku a Taliansku je nízka úroveň PBSAs, preto tam investori financujú nové projekty. Nehnuteľnosti v oblasti life sciences (laboratóriá, R&D centrá) sú ďalšou stúpajúcou nika, najmä po pandémii, ktorá zvýraznila význam farmácie a biotechnológií. Mestá ako Boston a Cambridge v USA zažili boom laboratórií; Európa ich nasleduje v Cambridge UK, Amsterdame či Berlíne. Očakávajte, že špecializované fondy budú investovať viac do vedeckých kampusov v blízkosti univerzít a nemocníc.

Geopoliticky sa Európa snaží ťažiť z “friendshoringu” a priemyselnej rekonfigurácie. Keďže globálne firmy hľadajú alternatívy k Ázii, Európa (najmä východná) môže prilákať výrobu EV batérií, polovodičov (s podporou EÚ Chips Act) či iné high-tech odvetvia. Každá nová továreň či závod prináša realitné potreby: pracovnícke bývanie, logistiku, kancelárie atď. Napríklad Poľsko získalo veľké investície do tovární na batérie; to posilňuje lokálny realitný trh. Podobne je to pri prechode automobiliek na elektrický pohon – výrobné závody v Nemecku, Francúzsku či Španielsku pre elektromobily budú mať multiplikačný efekt. Investori môžu nájsť príležitosti v poskytovaní infraštruktúry okolo týchto projektov, či už ide o sklady, tréningové centrá alebo komunitný retail pre nové skupiny pracujúcich.

Prekračovanie hraníc kapitálu samo osebe prináša príležitosti. Ak, ako sa očakáva, ázijský kapitál (napr. zo Singapuru, Južnej Kórey) a severoamerický kapitál opäť prúdia do Európy, lokálni účastníci môžu získať partnerstvom s týmito investormi. Mohli by sme vidieť viac spoločných podnikov, kde sa zahraničný kapitál spojí s domácimi developermi (s know-how) a spoločne realizujú projekty, či už sú to byty v Poľsku alebo logistika v Španielsku. Zahraničné investície zvyknú zároveň stláčať výnosy (zvyšujú hodnoty) na cieľových trhoch; ak by napríklad americkí investori masívne vnímali nemecké bývanie ako bezpečný prístav, mohli by tam ceny posunúť nahor, čo ocenia včasní hráči.

Napokon, vládne iniciatívy môžu odblokovať nové rastové oblasti. EÚ a národné vlády investujú masívne do zelenej energie a infraštruktúry – od železníc, cez siete na nabíjanie elektromobilov, až po dotácie na renovácie. Realty spojené s týmito programami (projekty orientované na dopravu, reality pre nabíjacie stanice EV atď.) možno neboli tradičnými aktívami, no prinášajú nové kategórie investičných príležitostí.

Celkovo, aj keď tradičný prístup kúpiť a držať kancelárie alebo retail už nie je istota, obdobie 2025–2028 prináša transformačné príležitosti rastu v novom využití aktív, prijímaní proptech riešení, zameraní na demograficky hnietene segmenty a zosúladení s rozsiahlymi európskymi prechodmi (digitalizácia a ekológia).

Trendy udržateľnosti a ESG

Jednou z najzásadnejších zmien v európskych realitách je zakotvenie udržateľnosti a ESG (Environmentálne, Sociálne, Riadenie) priamo do všetkých aspektov odvetvia. Všetko nasvedčuje tomu, že tento trend sa do roku 2028 iba zintenzívni a zásadne ovplyvní hodnotu aktív, dopyt nájomcov aj stratégiu investorov. Prieskumy totiž ukazujú, že dodržiavanie ESG sa považuje za najväčšiu výzvu v krátkodobom aj dlhodobom horizonte pre realitný sektor europe.uli.org europe.uli.org.

Od roku 2024 sa stretávajú viaceré regulačné novinky:

• Smernica EÚ o reportovaní udržateľnosti podnikov (CSRD) zaväzuje veľké firmy od roku 2024 (prvé výkazy v 2025) podrobne vykazovať ESG metriky cbre.com cbre.com. Týka sa to realitných spoločností aj nájomcov (mnohí už musia určovať ekologickú stopu svojich prenajatých priestorov). Európske štandardy reportingu udržateľnosti (ESRS) urobia vykazovanie ešte prísnejším cbre.com. Majitelia budú pod tlakom predložiť jasné plány klimatického prechodu a reálne výsledky.
• Navrhovaná Smernica o právnej dôslednosti udržateľnosti podnikov (CS3D) prinúti firmy nielen zverejňovať, ale aj aktívne napĺňať plány na splnenie klimatických cieľov cbre.com cbre.com. Pre investorov to znamená verejne sa zaviazať a realizovať stratégie redukcie uhlíka vo svojom portfóliu, ako je napr. rekonštrukcia budov pre zladenie s cieľom Net Zero Carbon cbre.com.
• Banková regulácia Basel IV, platná približne od 2025, prináša vyššie kapitálové nároky bánk na niektoré realitné úvery. Ak banky priradia vyššie riziko „hnedým“ neefektívnym budovám, ich financovanie zdražie cbre.com. To je ďalší dôvod pre majiteľov zlepšiť udržateľnosť a zachovať likviditu aktív.
• Na úrovni aktív sprísňujú mnohé krajiny energetické predpisy na budovy. Napríklad Smernica o energetickej hospodárnosti budov v EÚ (revízia v príprave) môže stanoviť minimálne štandardy pre existujúce budovy (napr. do 2030 musia dosiahnuť určité hodnotenie, inak sa nesmú prenajímať). Vo Francúzsku platí zákon: od 2025 je prenájom s najhorším energetickým štítkom (G) zakázaný, čo fakticky núti majiteľov k rekonštrukciám alebo vyradeniu týchto jednotiek z trhu deepki.com. Holandsko a ďalšie krajiny majú záväzok – napríklad kancelárie aspoň s EPC štítkom C. Znamená to, že nevyhovujúce aktíva prídu o príjem a hodnotu – vzniká jav strandenia. Ako píše CBRE, „aktíva, ktoré nesplnia udržateľnostné štandardy, pravdepodobne zažijú pokles hodnoty vzhľadom na potrebné investície“ na ich opravu cbre.com.
• Aj investorská komunita sa reguluje sama: iniciatívy ako Net Zero Asset Owners Alliance a ďalšie zaväzujú fondy dekarbonizovať portfóliá do roku 2050. Viacerí veľkí investori už nekupujú nehnuteľnosti, ktoré nespĺňajú určité ESG kritériá, čím fakticky zmenšujú bazén kupujúcich pre nevyhovujúce aktíva.

Výsledkom je, že ESG faktory priamo ovplyvňujú hodnotu a prenájom nehnuteľností. Budovy s kvalitnými udržateľnostnými parametrami (energeticky efektívne HVAC systémy, solárne panely, zelené certifikáty ako BREEAM/LEED, zdravé vnútorné prostredie a pod.) sa tešia vyššiemu dopytu, lojálnejším nájomcom a dokonca prenájmovým aj hodnotovým prémiám. Štúdie dokazujú, že zeleno-certifikované kancelárie dosahujú prenájmové prémie okolo 6 % a viac oproti necertifikovanej konkurencii exquance.com. Majú aj nižšiu neobsadenosť a vyššiu retenciu nájomcov. Táto stabilita cash flowu a odolnosť vedie k znižovaniu výnosov na zelených aktívach – investori akceptujú nižší cap rate, pretože považujú príjem za istejší cbre.com cbre.com. Naopak, staré budovy s vysokým uhlíkovým zaťažením čelia vyšším výnosom a nižšej likvidite. Tento brown discount vidíme naprieč Európou a do roku 2028 sa môže ešte prehĺbiť. Napríklad londýnske kancelárie s nízkym EPC ratingom sa podľa odhadov už dnes predávajú s vyššími výnosmi ako efektívnejšie – a tento trend sa pravdepodobne rozšíri.

ESG nie je len o E (environmentálnom): Sociálny komponent je viditeľný v požiadavkách na dostupné bývanie, vplyve na komunitu a trendoch v oblasti pohody nájomníkov. Môžeme očakávať viac verejno-súkromných partnerstiev pre výstavbu dostupného bývania, keďže vlády vyžadujú sociálnu hodnotu (niektoré mestá už teraz požadujú určité % dostupných bytov v nových projektoch). Developeri, ktorí zdôrazňujú komunitné vybavenie, certifikácie v oblasti wellnessu a podobne, môžu získať výhodu u nájomcov. Governance – transparentnosť a dobrá podniková správa – je taktiež viac skúmaná investormi a veriteľmi (dni netransparentných JVs alebo slabých riadiacich kontrol sa pre firmy hľadajúce kapitál končia).

Avšak v odvetví sa objavuje aj odpor alebo debata okolo ESG. Správa PwC poznamenala, že v roku 2024 ESG zaostalo za tradičnými obavami ako dopyt po nájomcoch a finančné zdravie ako hlavnými vplyvmi – niektorí v sektore spochybňujú pomer nákladov a výhod agresívnych ESG opatrení pwc.com pwc.com. Ak sú ziskové marže tesné, veľké výdavky na udržateľné inovácie môžu pôsobiť odstrašujúco. Navyše nejasnosť okolo vyvíjajúcich sa štandardov je problém – ľudia sa obávajú, že to, čo dnes považujeme za „udržateľné“, môže byť o 20 rokov inak pwc.com. Napriek tomu regulácia núti riešiť túto tému – pozoruhodných 74 % realitných profesionálov uviedlo, že regulácia je hlavnou otázkou ovplyvňujúcou ich podnikanie v roku 2024 pwc.com, z čoho veľkú časť tvoria ESG regulácie. Ako reakcia na to, proaktívnejšie firmy už prechádzajú od slov k činom: investujú do obnoviteľných zdrojov pre svoje budovy, nasadzujú AI na energetický manažment, zverejňujú klimatické riziká v súlade s TCFD atď. Do roku 2028 už ESG nebude voliteľné – bude to štandard. Firmy, ktoré sa adaptujú včas, môžu získať výhody (nižšie prevádzkové náklady, lepšie úverové podmienky – niektoré banky už ponúkajú „zelené úvery“ s miernou zľavou, silnejšie vzťahy s nájomcami). Tí, čo zaostanú, môžu čeliť neskôr vyšším kapitálovým výdavkom a znehodnoteniu hodnoty.

Poisťovníctvo a fyzické klimatické riziká sú ďalším aspektom ESG. Poisťovne zvyšujú poistné alebo priamo rušia poistné krytie nehnuteľností vo vysoko rizikových oblastiach (záplavové zóny, oblasti s častými požiarmi). PwC poukazuje na rastúce obavy o dostupnosť poistenia vzhľadom na zvyšujúce sa klimatické riziká pwc.com. Nehnuteľnosti v pobrežných alebo klimaticky ohrozených lokalitách môžu vyžadovať investície do odolnosti (morské hrádze, kanalizácia atď.). Do roku 2028 bude klimatická analýza rizík pravdepodobne štandardnou súčasťou due diligence pri kúpe nehnuteľností a môže ovplyvniť aj poskytovanie úverov (banky môžu prispôsobovať podmienky úveru podľa klimatického rizika).

Stručne, udržateľnosť je kľúčovou témou pre výhľad európskeho realitného trhu. Čo môžeme očakávať:

• Masívne iniciatívy v oblasti renovácií: Stavebný fond EÚ je starý; renovácia ponúka ako výzvu, tak príležitosť na investície v rádoch biliónov eur. Bežné budú projekty na inštaláciu energeticky úsporných systémov, izolácií, či rekonštrukcií s použitím dreva.
• Zelené nájomné zmluvy a spolupráca s nájomcami: Majitelia a nájomcovia budú spolupracovať na znižovaní spotreby energie – napríklad zdieľaním dát, klauzulami v zelených zmluvách, kde sa nájomcovia zaväzujú k udržateľným postupom.
• Inovácie v materiáloch a dizajne: Viac drevostavieb, recyklovaných materiálov, modulárnej výstavby na znižovanie odpadu a uhlíka atď., čo je podporené ESG cieľmi.
• Diferenciácia vo financovaní: Zelené dlhopisy, pôžičky naviazané na udržateľnosť (s úrokom závislým od splnenia ESG cieľov) budú bežnejšie. Už v prvej polovici 2023 bolo v Európe emitovaných veľa zelených realitných dlhopisov. To prináša výhodu (lacnejší kapitál) ESG lídrom.
• Líderstvo verejného sektora: Vlády a inštitúcie EÚ môžu priamo investovať do príkladných udržateľných projektov (napríklad iniciatíva Renovation Wave má za cieľ zdvojnásobiť tempo renovácií do roku 2030). Mestá taktiež môžu zaviesť prísnejšie miestne pravidlá nad rámec národných (napr. mestské uhlíkové dane na budovy).

Vo všeobecnosti, tlak na Net Zero Carbon do roku 2050 v celej Európe znamená, že realitný sektor sa musí počas nasledujúcich 25 rokov zásadne transformovať – kľúčové budú najmä roky 2025–2028 ako prvé fázy tejto transformácie. Už v roku 2025 budú musieť investori zverejniť plány klimatickej transformácie a začať ich implementovať cbre.com cbre.com, takže do roku 2028 by sme mali vidieť skutočný pokrok. Tie aktíva a firmy, ktoré túto výzvu zvládnu, môžu zaznamenať vyššiu hodnotu a „väčšiu stabilitu cash flow“ cbre.com cbre.com, kým zaostávajúci môžu byť zastaraní alebo výrazne penalizovaní.

Vzory cezhraničných investícií

Do roku 2028 očakávame globalizovanejší a vzájomne prepojený európsky realitný trh – aj keď formovaný silami deglobalizácie v niektorých ohľadoch (napr. viac vnútri-európskeho obchodu namiesto závislosti od vzdialených trhov). Cezhraničné investície pravdepodobne opäť dosiahnu alebo prekročia úrovne spred pandémie. Niekoľko trendov, ktoré možno čakať:

• Severná Amerika do Európy: Severoamerickí investori (dôchodkové fondy, private equity, REITs) budú naďalej kľúčovými hráčmi v Európe. Rozsah ich kapitálu často prevyšuje domácich hráčov, čo umožňuje veľké akvizície portfólií. Očakávame, že americké a kanadské skupiny zvýšia pridelenie do Európy kvôli diverzifikácii a občas lepším cenám. Napríklad ak sú americké kancelárie stále v problémoch, ale európske sa zotavili, kapitál môže smerovať podľa toho. Silný dolár (ak pretrvá) je pre nich bonus cbre.com. Môžu sa vyskytnúť aj cezhraničné M&A – európske realitné firmy sa môžu stať cieľom pre severoamerické (ako keď Brookfield a iní kúpili podiely vo firmách vo Veľkej Británii a Nemecku).
• Ázia/Stredný východ do Európy: Kapitál z Ázie (napr. singapurské štátne fondy, kórejské penzijné fondy) a Stredného východu (saudské, SAE, katarské fondy) bol a bude veľmi vplyvný. Investori zo Stredného východu často pôsobia v oblasti výnimočných aktív (mrakodrapy v Londýne, pamiatky v Paríži, atď.) a toto pravdepodobne naplno obnovia v rokoch 2025–2026, pretože tieto oblasti majú vďaka vysokým príjmom z ropy veľa voľného kapitálu. Ázijskí investori sa môžu zamerať na logistiku, technologické sektory, alebo prvotriedne kancelárie vo veľkých mestách. Zmena: čínske investície v zahraničí výrazne poklesli vzhľadom na domácu situáciu v Číne, takže prázdne miesto zapĺňajú iní (napríklad singapurský GIC, ktorý je veľmi aktívny v európskych logistických a študentských ubytovacích projektoch).
• Vnútro-európske toky: Európski investori budú čoraz viac investovať za hranice svojich štátov. Napríklad nemecké fondy tradične nakupujú kancelárie a retail v rámci EÚ (pravdepodobne sa vrátia, keď sa stabilizujú ich odlevy). Francúzski investori môžu siahnuť po Španielsku či Taliansku, severskí investori môžu akvírovať aktíva v Pobaltí atď. Navyše, keďže Spojené kráľovstvo je mimo EÚ, niektorí investori z EÚ, ktorí sa UK vyhýbali kvôli neistote po Brexite, sa môžu vrátiť kvôli vysokým výnosom (platí to aj opačne, britskí investori môžu investovať v EÚ). Do roku 2028 by sa vzťah medzi realitami v UK a EÚ mohol normalizovať, Londýn ostane magnetom pre peniaze z EÚ a európske mestá budú priťahovať britské fondy hľadajúce rast.
• Cezhraničný development a JV projekty: Nejde len o akvizície – zahraničný kapitál bude financovať aj výstavbu. Partneri zo Stredného východu či Ázie môžu spoluvyvíjať veľké zmiešané projekty v európskych mestách. Napríklad severoamerický fond sa môže spojiť s lokálnym developerom v Poľsku a postaviť portfólio nájomných bytov – čím sa skombinuje kapitál a miestna expertíza. Tieto JV prinášajú najlepšie praktiky a pomáhajú modernizovať trhy.
• Diverzifikácia cieľov: Spočiatku idú cezhraničné peniaze do hlavných trhov (UK, Francúzsko, Nemecko). Čoraz častejšie však diverzifikujú do „druhotriednych“ trhov pre lepšie výnosy či rast: napríklad Poľsko, Španielsko, Holandsko, Írsko, Portugalsko, dokonca niektoré oblasti juhovýchodnej Európy. Do roku 2028 môžeme vidieť inštitucionálne investície aj v Grécku či Bulharsku, ak budú tieto ekonomiky viac integrované a výnosy atraktívne.

Stojí za to pripomenúť, že cezhraničné investície môžu spôsobiť vyššiu koreláciu trhov. Ak sa globálna nálada zhorší, zahraniční investori majú tendenciu rýchlo utiahnuť kohútiky, čím zosilnia pokles (ako v rokoch 2008 a 2020). Naopak, ak sú nálady dobré, môžu zalievať trh kapitálom a rýchlo tak zvýšiť ceny. Miestni hráči budú musieť byť pružní – prípadne sa spájať či načasovať svoje kroky v závislosti od týchto tokov.

Pozitívnym aspektom cezhraničných aktivít je, že šíria inovácie a štandardy. Medzinárodní investori prinášajú očakávania v oblasti ESG (mnohí severoamerickí a európski inštitucionálni investori majú dnes podobné ESG ciele), čo pomáha šíriť zelené štandardy na všetky trhy, do ktorých investujú. Zároveň prinášajú operačné know-how – napríklad zavádzanie moderných techník správy nehnuteľností na nový trh.

Cezhraničný kapitál sa taktiež zameriava na alternatívy – očakávajte, že zahraniční investori budú kupovať platformy, nielen aktíva. Napríklad americká private equity spoločnosť môže kúpiť európskeho operátora študentského ubytovania, aby získala základňu. Alebo ázijský fond môže investovať do developera dátových centier. Tieto platformové obchody môžu urýchliť rast týchto sektorov naprieč celým kontinentom.

Do roku 2028 Európa môže zaznamenať viac odchádzajúcich investícií – európski investori investujúci do zahraničia. V súčasnosti európske inštitúcie investujú prevažne v rámci Európy alebo do USA. Ak sa európske trhy stanú príliš drahými alebo konkurenčnými, môžu prerozdeliť viac kapitálu do ázijsko-pacifického regiónu alebo iných oblastí. Vzhľadom na európsku potrebu kapitálu na riešenie svojich problémov (bývanie, adaptácia na klímu atď.) tu však bude dostatok príležitostí absorbovať investície lokálne.

Stručne povedané, cezhraničné vzorce sa pravdepodobne vrátia k vysokým objemom a rozmanitým zdrojom, čo posilní Európu ako hlavný cieľ globálneho realitného kapitálu. Vzájomné pôsobenie domáceho a zahraničného kapitálu ovplyvní tvorbu cien – napríklad ak domáce banky obmedzia poskytovanie úverov určitým sektorom, zahraničný kapitál môže odkúpiť aktíva so zľavou a neskôr profitovať, keď sa podmienky zlepšia. Kľúčové bude sledovať menové trendy (keďže tieto ovplyvňujú toky; slabé euro láka prílev investícií, silné euro môže znamenať väčší odlev) a politické prostredie (investičné zmluvy, zdaňovanie zahraničných kupcov – napr. Kanada a Nový Zéland zaviedli zákaz pre zahraničných kupcov nehnuteľností; ak by niečo podobné zaviedla Európa v oblasti bývania, mohlo by to zmeniť toky, no zatiaľ nie sú náznaky takýchto opatrení).

Záver

Rok 2025 predstavuje obratový bod pre realitný trh Európskej únie. Obe – rezidenčné aj komerčné – odvetvia prechádzajú z obdobia korekcie a neistoty do fázy stabilizácie a selektívneho rastu. Makroekonomické prostredie – charakterizované miernym rastom HDP, ustupujúcou infláciou a koncom sprísňovania menovej politiky – poskytuje pevnejší základ pre realitnú činnosť než volatilné predchádzajúce roky. Rezidenčné trhy EÚ sa vo všeobecnosti zotavujú, podporované fundamentálnym nedostatkom ponuky a zlepšujúcimi sa úverovými podmienkami, hoci cenová dostupnosť a zásahy politík budú tempo moderovať. Komerčné nehnuteľnosti nachádzajú novú cestu: kancelárie smerujúce k vyššej kvalite využitia, maloobchod sa nachádza v omni-kanálovom svete, logistika naďalej ťaží zo štrukturálnych trendov a alternatívne sektory prudko stúpajú do popredia.

Pri pohľade do roku 2028 je výhľad opatrne optimistický. Líderstvo v odvetví vo veľkej miere očakáva lepšiu podnikateľskú dôveru a ziskovosť v nasledujúcich rokoch pwc.com. Avšak vstupujú do toho s otvorenými očami voči rizikám – od ekonomických otrasov po geopolitické šoky – a s pochopením, že tento cyklus sa od predošlého bude líšiť. Udržateľnosť a inovácie budú rozhodujúcimi faktormi. Účastníci, ktorí proaktívne plnia ESG záväzky, renovujú svoje budovy a využívajú technológie, budú najlepšie pripravení prosperovať v novej ére európskeho realitného trhu. Ako to zhrnul jeden z vedúcich pracovníkov, úspech teraz závisí od zvládnutia „5D“: dlhy, demografia, dekarbonizácia, deglobalizácia, digitalizácia europe.uli.org.

Realitný trh Európy v rokoch 2025–2028 bude pravdepodobne charakterizovaný transformáciou: premena starších nehnuteľností na zelenšie, využiteľnejšie priestory; transformácia miest na životaschopnejšie a odolnejšie; a transformácia odvetvových praktík na transparentnejšie a dátovo riadené. Investície sa majú zotaviť, keď sa globálny kapitál opäť presúva do Európy, hnaný potrebou (diverzifikácia, podinvestovanosť v posledných rokoch) i príležitosťou (relatívna hodnota, sekulárny dopyt). Kľúčové budú cezhraničné investície a partnerstvá, ktoré umožnia realizáciu novej výstavby, infraštruktúry a rekonštrukcií, ktoré Európa potrebuje.

V oblasti bývania, ak vlády a súkromný sektor dokážu spolupracovať na zvýšení ponuky bývania – bez nadmerného potláčania investičných stimulov – je šanca zmierniť nedostatok bývania ku koncu desaťročia, čo by stabilizovalo ceny a prospelo spoločnosti. V komerčných nehnuteľnostiach môže prijatie flexibilných pracovných vzorcov a nového spotrebiteľského správania oživiť adaptabilné nehnuteľnosti, zatiaľ čo tie, ktoré sa neprispôsobia, môžu zaniknúť. Do roku 2028 očakávame európsky realitný trh, ktorý bude odolnejší, udržateľnejší a technologicky pokročilý, pričom v každej adresovanej výzve sú skryté nové príležitosti na rast.

Napokon, realitný trh Európskej únie sa nachádza na križovatke opatrnosti a príležitosti. V nasledujúcich rokoch sektor načrtne nové horizonty, poháňaný opatrným optimizmom a dôrazom na tvorbu dlhodobej hodnoty namiesto krátkodobého „hype“. Ako dôkaz tohto prístupu, 80 % európskych realitných lídrov očakáva v roku 2025 rast alebo stabilitu podnikateľskej dôvery a ziskov, čo odráža tento zmiernený optimizmus pwc.com. Sú však pripravení upraviť smerovanie podľa potreby – vedomí si neistôt, no poháňaní neustálym dopytom po kvalitných priestoroch, v ktorých Európania budú žiť, pracovať, nakupovať a prosperovať. Realitný cyklus sa otáča a tí, ktorí prispôsobia svoju stratégiu makroekonomickým realitám, spoločenským potrebám a udržateľnosti, budú udávať tón realitnému trhu EÚ v období 2025 až 2028 a aj ďalej.

Zdroje:

• Európska komisia, Jarná ekonomická prognóza 2025: Mierny rast v prostredí globálnej neistoty – projekcie HDP a inflácie economy-finance.ec.europa.eu pubaffairsbruxelles.eu
• PwC/ULI, Emerging Trends in Real Estate® Europe 2025 – výhľad sektoru a nálada v odvetví pwc.com europe.uli.org
• CBRE Research, European Real Estate Market Outlook 2025 – makrotrendy, prognózy odvetví, analýza kapitálových trhov mediaassets.cbre.com cbre.com
• Reuters, German house prices to climb 3.5% this year… – prieskum a kontext nemeckého trhu s bývaním reuters.com reuters.com
• Global Property Guide, Residential Property Market Analysis 2025 (Nemecko, Francúzsko, Španielsko, Taliansko, Poľsko) – údaje o cenách bývania, ponuka/dopyt, poznámky k politike globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• Európska komisia, Signály obratu na trhu s bývaním (Jar 2025) – trendy cien EÚ nehnuteľností, úverová kapacita, kolaps ponuky economy-finance.ec.europa.eu economy-finance.ec.europa.eu
• CBRE France, Real Estate Market Outlook 2025 – francúzska ekonomika a výhľad sektora (slabý rast, načasovanie obnovy kancelárií) cbre.fr cbre.fr
• CBRE Europe, Capital Markets Outlook 2025 – faktory obnovy investícií, návrat medzinárodného kapitálu cbre.com cbre.com
• CBRE Europe, Sector Spotlights 2025 (Kancelárie, Maloobchod, Logistika, Bývanie) – trendy prenájmov, neobsadenosť, nájomné, kľúčové ukazovatele mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com
• ABN AMRO, Housing Market Monitor Jan 2025 – rast cien bývania v Holandsku a hlavné faktory (hypotekárne sadzby, nedostatok) abnamro.com abnamro.com
• Sarupya Ganguly (Reuters), Germany’s struggling housing market… – zníženie úrokových sadzieb pomáha nemeckému trhu bývania, volebná neistota reuters.com reuters.com
• Tamila Nussupbekova (GlobalPropertyGuide), France’s Residential Market 2025 – ústup poklesu cien, údaje o zrútení výstavby globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• Lalaine C. Delmendo (GlobalPropertyGuide), Spain’s Residential Market 2025 – dvojciferný rast cien, obrat vo výstavbe globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• CBRE/ULI, Emerging Trends Europe 2025 – Key Findings – top mestá (Londýn, Madrid, Paríž) a sektory (dátové centrá, atď.) europe.uli.org
• CBRE, Sustainability Chapter, Outlook 2025 – požiadavky na ESG reporting (CSRD/ESRS), vplyv na výnosy a plány transformácie cbre.com cbre.com
• PwC/ULI, Emerging Trends Europe 2025 – ESG výzvy a reakcia sektora pwc.com pwc.com
• JLL, Global Real Estate Perspective May 2025 – rast objemu v Q1 2025 (citované cez úryvok zo search) jll.com
• Savills, European Investment Outlook – predpovedaný nárast objemov v rokoch 2025 a 2026 (citované cez úryvok zo search) savills.com
• Knight Frank, ESG outlook 2025 – prirážka k nájmu za zelené budovy (citované cez vyhľadávanie) exquance.com
• Rozhovory s CEO prostredníctvom PwC/ULI – dôraz na „dlhy, demografia, dekarbonizácia, deglobalizácia, digitalizácia“ pre zisky europe.uli.org.