St. Moritz, legendárne švajčiarske lyžiarske stredisko, sa nachádza na vrchole alpského realitného trhu ako jedna z najdrahších a najexkluzívnejších lokalít na svete. V roku 2025 zostávajú ceny nehnuteľností v tejto oblasti stratosférické – vyššie než v ktoromkoľvek inom alpskom rezorte – pričom luxusné rezidencie sa predávajú za 40 000+ CHF za meter štvorcový (a 50 000+ CHF pre skutočne trofejné nehnuteľnosti) ubs.com ubs.com. Trh zaznamenal prudký nárast počas pandémie a teraz sa nachádza na historických maximách, podporený bezpečnosťou, ktorú ponúka Švajčiarsko, a chronickým nedostatkom bývania ubs.com ginesta.ch. Táto komplexná správa skúma rezidenčné, komerčné a ultra-luxusné trendy, poskytuje historické a aktuálne cenové údaje a analyzuje prognózy na nasledujúce roky. Zaoberáme sa tiež výnosmi z prenájmu, novou výstavbou, pravidlami pre zahraničných kupujúcich, daňovými aspektmi a faktormi ovplyvňujúcimi dopyt – pričom porovnávame St. Moritz s inými švajčiarskymi a alpskými trhmi s luxusnými nehnuteľnosťami.
(Všetky ceny sú uvedené vo švajčiarskych frankoch. CHF 1 ≈ EUR 1 k roku 2025.)
Trendy rezidenčného trhu v roku 2025
Rezidenčný trh s nehnuteľnosťami v St. Moritzi zostáva mimoriadne napätý a drahý. Po mimoriadnom náraste počas pandémie sa dopyt vrátil na úroveň pred rokom 2020, no stále zostáva silný ginesta.ch. Kupujúci sú o niečo citlivejší na hodnotu a predaj trvá o niečo dlhšie, no ceny sa držia na rekordných maximách ginesta.ch. Táto stabilita je podporená mimoriadne nízkou ponukou – nová výstavba je výrazne obmedzená – a stálym záujmom bohatých švajčiarskych a zahraničných kupcov.
- Obmedzená ponuka: Viac ako polovica bytového fondu v St. Moritzi (≈55 %) sú druhé byty (rekreačné apartmány) ginesta.ch ginesta.ch. Výstavba nových rekreačných rezidencií bola prakticky zastavená po tzv. „iniciatíve o druhých bytoch“ vo Švajčiarsku z roku 2012 (zákon Lex Weber), ktorá zakazuje vydávanie povolení na nové druhé byty v obciach, kde podiel druhých bytov presahuje 20 % fondu ginesta.ch. V St. Moritzi, kde druhé byty tento limit vysoko prekračujú, nové výstavby sú mimoriadne zriedkavé a celkový bytový fond rastie <1 % ročne ginesta.ch. Tento štrukturálny nedostatok udržiava ceny vysoké ginesta.ch. Aj keď dopyt po covide ochladol z extrémneho na stále silný, podmienky predajcu pretrvávajú – s mierou dostupnosti okolo 2,3 % pre byty a 2,5 % pre domy (hlboko pod „vyváženou“ hranicou 6–8 %) ginesta.ch.
- Cenové úrovne: Rezidenčné nehnuteľnosti v St. Moritz dosahujú švajčiarsky najvyššie ceny. Aj stredná trieda bytov v meste sa predáva za približne CHF 20 000–25 000/m², zatiaľ čo luxusné apartmány dosahujú CHF 25 000–32 000/m² – a skutočne výnimočné podkrovné byty alebo chaty s výhľadom na jazero môžu túto hranicu výrazne prekonať* ginesta.ch ginesta.ch. Na najprestížnejších adresách St. Moritzu, ako sú Via Suvretta alebo Via Brattas, veľké chaty bežne dosahujú cenu CHF 40 000+ za m², pričom niektoré „jednorožie“ nehnuteľnosti údajne prekračujú šesťciferné ceny CHF za m² ginesta.ch ubs.com. Aj staršie samostatné rodinné domy (veľmi malý segment) stoja minimálne CHF 26 000/m², zatiaľ čo moderné vily na špičkových miestach často vychádzajú CHF 39 000/m² alebo viac ginesta.ch. Pre porovnanie, stredná ponúkaná cena typického domu (všetky veľkosti/lokality) v St. Moritz je približne CHF 13 300/m² k polovici roku 2025 (v rozmedzí cca CHF 8 000–18 600) homegate.ch – čo odráža, že aj „priemerné“ nehnuteľnosti sú tu drahé. Za posledné 4 roky ceny domov v St. Moritz vzrástli +52 % v CHF homegate.ch, čo ilustruje raketový nárast hodnoty od roku 2019.
- Pandemické plateau: Po krátkom poklese v rokoch 2015–2018 hodnoty prudko vzrástli počas rokov 2020–2022 v dôsledku presunu do alpských útočísk ginesta.ch. Do roku 2023 ceny dosiahli nové maximá a rast sa odvtedy ustálil – najmä pri bytoch. Hodnoty apartmánov sa od roku 2000 približne strojnásobili (+190%) a hodnoty domov vzrástli ~175% od roku 2000 ginesta.ch. Po nárastoch zhruba 5–6% ročne v raných 2020-tych rokoch rok 2024 zaznamenal len mierne zvýšenia. Miestni agenti dokonca uvádzajú, že tlak na rast cien sa „ustálil“ na vysokej úrovni ginesta.ch. Kupujúci už nie sú v panickom režime; viac vyjednávajú a uprednostňujú férovú hodnotu a výnimočnú lokalitu ginesta.ch. Napriek tomu ceny zostávajú na rekordných maximách, podporované minimálnou ponukou a trvalým dopytom zo strany zámožných klientov s preferenciou životného štýlu ginesta.ch. Stručne povedané, rezidenčný trh v roku 2025 je v čakacom režime na vrchole – stabilný, extrémne drahý, s menšími výkyvmi, ale bez veľkej korekcie.
Trendy segmentu ultra-luxusných a lyžiarskych chát
Segment ultra-luxusných nehnuteľností St. Moritz (“Prime”) naďalej vedie alpský svet vo výnimočnosti aj v cene. Udržal si korunu ako najdrahší trh s lyžiarskymi nehnuteľnosťami v Alpách ubs.com. V roku 2024 ceny segmentu prime v St. Moritz vzrástli približne o +5,6 % medziročne, čím prekonali väčšinu konkurentov knightfrank.com. To posunulo hodnoty v segmente prime o približne 27 % nad úroveň z roku 2019 – pozoruhodný rast za len päť rokov ubs.com. Kľúčové trendy v tomto elitnom segmente zahŕňajú:
- Celosvetová príťažlivosť pre miliardárov: Dopyt v najvyššej kategórii je skutočne medzinárodný. Mimoriadne bohatí kupujúci z Európy, Severnej Ameriky, Blízkeho východu a ďalších oblastí si cenia St. Moritz pre jeho „Top of the World” exkluzivitu a švajčiarsku stabilitu ubs.com. Aj keď globálne finančné trhy v rokoch 2023–24 kolísali, bohatí tu stále nakupovali, keďže švajčiarske nehnuteľnosti vnímajú ako bezpečnú investíciu ubs.com. Silný švajčiarsky frank síce urobil švajčiarske luxusné nehnuteľnosti pre cudzincov drahšími, ale túto FX bariéru vyvážila túžba mnohých kupujúcich po bezpečnom alpskom útočisku ubs.com. Reputácia je dôležitá: St. Moritz, stovky rokov známa značka ako očarujúca zimná destinácia (dvakrát hostiteľ zimných olympijských hier), naďalej priťahuje elitnú klientelu a investičných migrantov, ktorí hľadajú vstup do švajčiarskeho životného štýlu.
- Zmiernenie cenového momenta: Po dvoch rokoch dvojciferného rastu sa cenové momentum prémiových nehnuteľností v roku 2024 výrazne spomalilo. Podľa UBS sa cenové zisky švajčiarskeho luxusného segmentu v roku 2024 znížili na polovicu na priemerne ~+1,2 % (v porovnaní s ~+3 % predchádzajúci rok) ubs.com. V prípade St. Moritz ceny bytov stále vzrástli o ~3 % za posledný rok, avšak špičkové chaty zaznamenali stagnáciu alebo zanedbateľný rast ubs.com. V podstate, luxusný trh narazil na cenový strop po predchádzajúcich prekročeniach ubs.com. Kupujúci zostali zainteresovaní, ale mnohí odmietli ďalšie prudké zvýšenia vzhľadom na to, kam až ceny vystúpili. Ďalším faktorom ochladzujúcim segment high-end sú švajčiarske pravidlá „stresového testu“ na hypotéky (vyžadujúce vysoký príjem na kúpu viacmiliónových domov), ktoré obmedzujú časť kupujúcich v rozpätí 5–10 miliónov CHF ubs.com. Počet potenciálnych kupujúcich sa na týchto vysokých cenových úrovniach znižuje, čo prirodzene tlmí zrýchľovanie cien ubs.com. Výsledkom je, že rok 2025 bol rokom konsolidácie pre luxusné nehnuteľnosti v St. Moritz – ceny držia alebo stúpajú len mierne ubs.com.
- Neprekonané najvyššie hodnoty: Aj pri pomalšom raste zostáva St. Moritz ultra-drahý. V roku 2025 luxusné nehnuteľnosti začínajú okolo CHF 43 000/m² ubs.com, čo je najvyššie v Alpách. Pre porovnanie, štartovacie ceny v Gstaad sú približne CHF 39 000/m² a Verbier ~CHF 36 000/m² ubs.com – čo radí St. Moritz na samý vrchol. V závislosti od polohy a prestíže ceny za meter štvorcový v St. Moritz bežne presahujú CHF 50 000 a v „výnimočných prípadoch“ dosiahli dokonca CHF 100 000+ ubs.com. To sú Monaco/Aspen úrovňové ceny v srdci švajčiarskych Álp. Zaujímavosťou je, že Gstaad a St. Moritz sa často striedajú na pozícii najdrahšieho lyžiarskeho strediska: prieskum z roku 2024 označil za drahšie v priemere Gstaad, ale St. Moritz zaznamenal väčší medziročný nárast (+5,6 % vs +4 %) knightfrank.com. V každom prípade spolu tvoria samostatnú najvyššiu ligu. Naproti tomu, najprestížnejšie francúzske stredisko (Courchevel 1850) má luxusné chaty okolo CHF 30 000/m² – stále drahé, no približne o 30 % lacnejšie ako St. Moritz ubs.com. Tabuľka nižšie zvýrazňuje, ako si St. Moritz stojí v porovnaní s ďalšími elitnými alpskými trhmi:
- Dopyt po maloobchodných prevádzkach/hoteloch: St. Moritz má atmosféru „dizajnérskej dediny“ – ulice lemované butikmi Cartier, Gucci a galériami znamenajú, že komerčné nájmy patria medzi najvyššie v Alpách. Prémiové maloobchodné priestory sú sústredené najmä okolo Bahnhofstrasse a v oblasti hotela Palace, pričom v sezóne je takmer nulová neobsadenosť. Luxusné značky túžia mať v tejto lokalite zastúpenie kvôli imidžu a bonitnej klientele, čo udržiava trh s maloobchodnými nehnuteľnosťami silný. Hotely takisto profitujú z rastúcich cien izieb a obsadenosti, čo vedie k rekonštrukciám a modernizácii (napríklad historický hotel Badrutt’s Palace Hotel prešiel renováciami, aby ostal konkurencieschopný). Nová výstavba hotelov je však v tejto oblasti obmedzená stavebnými predpismi a pravidlami ochrany. Namiesto toho sa existujúce objekty modernizujú na úroveň 5-hviezdičkového štandardu, aby splnili dopyt.
- Nové developerské projekty: Rezidenčná výstavba je podľa zákona mimoriadne obmedzená, no niekoľko významných projektov je v príprave, často ide o rekonštrukcie starších objektov. Napríklad projekt „Residence du Lac“ (2024–25) mení bývalú budovu pri jazere na moderné apartmány, s dôrazom na udržateľnú drevostavbu a rôznorodosť veľkostí bytov pre miestnych timbatec.com timbatec.com. Dôraz sa kladie na kvalitný, ekologický dizajn (výstavba podľa štandardov Minergie-P-Eco), aby vyhovovali súčasným nárokom na efektivitu a luxus timbatec.com. Keďže v St. Moritzi nie je možné stavať nové rekreačné byty bez obmedzení, väčšina nových rezidenčných projektov je určená na trvalé bývanie alebo si vyžaduje špeciálne výnimky. Niektoré staršie hotely alebo kliniky boli premenené na byty či polyfunkčné komplexy – nedávnym príkladom je bývalá klinika, z ktorej vzniklo umelecké centrum a budúce byty (prezentované počas podujatia Nomad design v roku 2025). Celkovo nové zásoby pribúdajú len vďaka rekonštrukciám existujúcich stavieb, keďže v tejto zóne s vysokým podielom druhého bývania platí úplný zákaz nových druhých domov ginesta.ch.
- Modernizácia infraštruktúry: Región naďalej investuje do turistickej infraštruktúry, hoci nie bez problémov. Systémy lyžiarskych vlekov sa modernizujú, kde je to možné – napr. plány na výmenu 50-ročnej lanovky Signalbahn v St. Moritz-Bad za gondolu s vyššou kapacitou boli spustené snowindustrynews.com. V roku 2023 však Švajčiarsky federálny súd zastavil projekt výmeny Signalbahn kvôli environmentálnym a plánovacím otázkam (ochrana lesov atď.) snowindustrynews.com snowindustrynews.com. Toto poukazuje na prísne regulačné prostredie aj pri infraštruktúre: projekty musia starostlivo vyvažovať vplyv na životné prostredie a meškania sú bežné. Napriek prekážkam sú prevádzkovatelia lanoviek a mesto St. Moritz odhodlaní udržiavať špičkové zariadenia. Významné finančné prostriedky boli investované do výroby snehu, modernizácie vlekov a celoročných zariadení v celom Engadine. Adaptácia na zmenu klímy je popritom prioritou – veľa alpských stredísk (vrátane St. Moritz) investuje výrazné sumy do technológií, ktoré zabezpečia spoľahlivosť snehu a rozšírenie letných aktivít naef-prestige.ch.
- Komerčný výhľad: Výhľad pre komerčné nehnuteľnosti je stabilne pozitívny, čo súvisí s vyhliadkami v cestovnom ruchu. S normalizáciou medzinárodného cestovania po pandémii zaznamenáva St. Moritz silné zimné rezervácie a rastúcu letnú návštevnosť (využitie letných lístkov na lanovky vzrástlo od roku 2021 o +46 %, keď Alpy propagujú celoročnú turistiku) naef-prestige.ch. To posilňuje dôveru reštaurácií, obchodov a hotelov a zároveň podporuje nájomné a obsadenosť v komerčných nehnuteľnostiach. Istým obmedzením je personálne/ubytovacie zabezpečenie: nedostatok ubytovania pre pracovníkov (kvôli obmedzeniam pre druhé bydliská) núti niektoré podniky investovať do riešení zamestnaneckého ubytovania v okolitých obciach. Za zmienku stojí, že neďaleká lyžiarska oblasť (Lech v Rakúsku) dokonca postavila nové ubytovanie pre zamestnancov v roku 2025 – problém, ktorý sledujú aj švajčiarske strediská snowindustrynews.com. V St. Moritz bude možno potrebné, aby miestna samospráva a zamestnávatelia uľahčili dostupnosť ubytovania pre pracovnú silu, aby sa udržala úroveň služieb v hlavnej sezóne.
- 2025 – Rok konsolidácie: Analytici UBS predpovedajú rok 2025 ako ďalší rok konsolidácie pre švajčiarske luxusné nehnuteľnosti, pričom rast cien zostane veľmi mierny (podobne ako v roku 2024 ~1%) ubs.com. Ginesta (miestna realitná kancelária) taktiež očakáva „stabilné až mierne rastúce trhové ceny v súlade s infláciou“ v blízkej budúcnosti ginesta.ch. Inými slovami, nominálne ceny môžu v roku 2025 vzrásť približne o 0–2 %, čo v podstate znamená zachovanie reálnych cien. Dôvod: zvýšené cenové hladiny znížili okruh kupujúcich a po-pandemická horúčka ustúpila ubs.com. Okrem toho Švajčiarsko zaznamenalo zvýšenie úrokových sadzieb z úrovne 0 % v roku 2022, a hoci sa očakáva ich zníženie v rokoch 2025–26, náklady na financovanie sú stále vyššie ako v období ultra-nízkych sadzieb – čím sa obmedzuje maximálny rozpočet kupujúcich. Švajčiarska ekonomika zároveň rastie iba pomaly (~1 % rast HDP), čo znamená, že na obzore nie je žiadny veľký nárast dopytu engelvoelkers.com. Všetko toto poukazuje na obdobie cenovej stability namiesto nového boomu. Pozoruhodné je, že aj tento „bočný“ výhľad sa týka veľmi vysokých cenových hladín, takže trh v podstate pauzuje na vrchole.
- Štrukturálny tlak na rast: Z dlhodobého hľadiska sú analytici opatrne optimistickí. UBS pozoruje, že štrukturálne faktory (demografická skupina s vysokou čistou hodnotou majetku, dlhšia životnosť ľudí a častejšie využívanie dovolenkových domov atď.) budú „pokračovať [v] rastúcom [cenovom] trende v dohľadnej budúcnosti” ubs.com. Podporné faktory dopytu zahŕňajú bohatých dôchodcov a záujemcov o druhý domov z celého sveta, zatiaľ čo ponuka zostane prísne obmedzená kvôli kvóte na druhé bývanie ginesta.ch. Táto nerovnováha naznačuje, že po súčasnej pauze by ceny mali opäť jemne rásť. Napríklad spoločnosť Wüest Partner (švajčiarska realitná poradenská spoločnosť) predpovedá, že ceny švajčiarskych nehnuteľností na bývanie porastú o približne +3 % v roku 2025 engelvoelkers.com, a podobným tempom aj v rokoch 2026–27, ak úrokové sadzby klesnú. St. Moritz, ako jedinečný mikromarket, nemusí dosiahnuť +3 % už v nasledujúcom roku, no navrátenie sa k ročnému zhodnoteniu ~+2–4 % v rokoch 2026–2027 je reálne, ak sa globálne ekonomické podmienky zlepšia. Niektorí odborníci z odvetvia skutočne očakávajú mierne zrýchlenie: podľa jedného výhľadu na luxusné nehnuteľnosti by ceny v St. Moritzi mohli v roku 2026 vzrásť o ~+2,5 % až +4,0 %, pričom najsilnejší nárast bude v najprestížnejších oblastiach ako Suvretta theluxuryplaybook.com. To by znamenalo odraz od takmer stagnácie v rokoch 2024–25 a súlad so scenárom obnovenia dôvery po znížení úrokových nákladov.
- Kľúčové premenné: Trajektória úrokových sadzieb je kritická. Švajčiarska národná banka zvýšila sadzby z –0,75 % na +1,75 % (do polovice roku 2023) na boj proti inflácii, avšak inflácia odvtedy klesla pod 1 % engelvoelkers.com. Ak SNB začne znižovať sadzby koncom roku 2024 alebo v roku 2025 (ako mnohí očakávajú), podmienky pre hypotéky sa zlepšia a mohli by uvoľniť nový dopyt engelvoelkers.com engelvoelkers.com. Už teraz výnosy zo švajčiarskych 10-ročných dlhopisov klesli z maxím a niektoré zníženia hypotekárnych sadzieb boli zaznamenané, čo „zvýšilo ochotu kupujúcich platiť” na trhu s luxusnými nehnuteľnosťami v roku 2024 ubs.com. Ďalším faktorom sú globálne trendy bohatstva. Osud St. Moritzu je spätý s bohatstvom miliardárov – a napriek určitej volatilite trhu sa najbohatší v posledných rokoch ešte viac obohatili properstar.mu. Ak nenastane veľká finančná kríza, predpokladá sa, že osoby s vysokou čistou hodnotou budú naďalej prideľovať časť svojho bohatstva do tvrdých aktív, ako sú prémiové nehnuteľnosti. Avšak ekonomické spomalenie v Európe alebo geopolitické šoky by mohli krátkodobo utlmiť dopyt ubs.com. UBS poznamenáva, že ak rast v Európe ostane utlmený a inflácia zníži kúpnu silu, niektorí potenciálni kupujúci môžu odložiť kúpu rekreačných nehnuteľností ubs.com. Preto pomalý rast ekonomiky v roku 2025 zahŕňa opatrné hodnotenie hospodárstva.
- Celková projekcia: Základné očakávania sú, že hodnoty nehnuteľností v St. Moritz zostanú stabilné alebo mierne porastú až do roku 2025, a potom sa v nasledujúcich rokoch mierne zrýchlia. Nepravdepodobný je prepad, pokiaľ nenastane nútený predaj (čo je zriedkavé, keďže bohatí majitelia nie sú výrazne zadlžení ani pod tlakom predávať) engelvoelkers.com. V skutočnosti, majitelia-užívatelia vo Švajčiarsku zvyčajne podržia nehnuteľnosti aj počas kolísania úrokových sadzieb, čím zabraňujú masívnej ponuke engelvoelkers.com. Preto sú riziká poklesu obmedzené. Na druhej strane, akákoľvek nová vlna zahraničného záujmu (napríklad pri úplnom znovuotvorení niektorých cestovateľských trhov či oslabení švajčiarskeho franku) môže rýchlo znovu naštartovať rast cien vzhľadom na nedostatok nehnuteľností. V súhrne: očakávajte mäkké pristátie na vrchole – ceny zostanú na svojom „vysokom plate“ v roku 2025, potom budú opäť postupne stúpať v súlade s ekonomickým oživením a pretrvávajúcim dopytom.
- Dlhodobé výnosy z prenájmu: Hrubé výnosy z rezidenčných nehnuteľností v St. Moritz sa zvyčajne pohybujú v rozmedzí 2 %–3 % ročne investropa.com. Je to porovnateľné s inými prémiovými švajčiarskymi lokalitami (Zürich, Ženeva), kde sú výnosy tiež okolo 2–3 %, a je to výrazne menej ako v lacnejších regiónoch (kde je bežné 4–5 %) investropa.com. Napríklad, 4-izbový byt kúpený za 3 milióny CHF môže byť prenajímaný za približne 6 000–7 000 CHF mesačne bez zariadenia – asi 72 000–84 000 CHF ročne (≈2,5 % z ceny bytu). Takto nízke výnosy odrážajú vysoké ceny nehnuteľností, nie nízke nájomné; v St. Moritz sú prenájmy na m² jedny z najdrahších vo Švajčiarsku. Ceny sú však také vysoké, že nájomné nemôže „dohnať“ cenu, výsledkom čoho sú len mierne výnosy. Čisté výnosy (po odpočítaní výdavkov, údržby, daní z nehnuteľnosti atď.) by boli ešte nižšie, okolo 1–2 %. Investori tieto skromné výnosy akceptujú, pretože rátajú s kapitálovým zhodnotením a bezpečnosťou aktív. Mnohí majitelia skutočne neprenajímajú vôbec, uprednostňujú exkluzívne vlastné využívanie.
- Potenciál prenájmu na dovolenku: Krátkodobý prenájom (prázdninové prenájmy) ponúka vyšší príjmový potenciál, najmä počas hlavnej lyžiarskej sezóny. Luxusné chaty a apartmány môžu v zime vyžadovať veľmi vysoké týždenné sadzby – nie je nezvyčajné, ak dobre situovaná 4-izbová chata sa prenajíma za CHF 15 000–20 000 za týždeň počas Silvestra alebo vo februári. Počas približne 10–12 hlavných zimných týždňov môže takáto nehnuteľnosť vygenerovať príjem cez CHF 150 tisíc, čo ročne predstavuje ~5 %+ hodnoty. Podľa investičných poradcov môžu krátkodobé prenájmy v schválených turistických oblastiach priniesť 5–7 % hrubého ročne – to však predpokladá, že nehnuteľnosť bude prenajatá počas veľkej časti roka investropa.com. St. Moritz má dlhú zimnú sezónu a rastúcu letnú sezónu, no obsadenosť mimo sezóny bude stále oveľa nižšia. Realisticky, starostlivý majiteľ alebo agentúra môže dosiahnuť napríklad 15–20 týždňov prenajatia za vysoké sadzby, pričom výnos môže byť 3–5 % z hodnoty nehnuteľnosti – čo je lepšie ako dlhodobý prenájom, avšak vyžaduje aktívnu správu. S tým sú spojené aj vyššie náklady (marketing, upratovanie, provízie) a legislatívne požiadavky (registrácie turistickej dane a pod.). Napriek tomu, pre majiteľov ochotných prenajímať svoju nehnuteľnosť počas vlastnej neprítomnosti, St. Moritz ponúka jeden z najsilnejších trhov s krátkodobými prenájmami v Alpách, hlavne vďaka stálemu prísunu majetných turistov.
- Regulácie & neobsadenosť: Je dôležité poznamenať, že krátkodobé prenájmy sú vo vyhradených rekreačných zónach ako St. Moritz vo všeobecnosti povolené (na rozdiel od niektorých švajčiarskych miest, kde je prenajímanie cez Airbnb obmedzené). Mesto dokonca turistické prenájmy víta ako súčasť svojej ekonomiky. Majitelia bytov však môžu podliehať stanovám alebo pravidlám správy ohľadom prenajímania a všetci prenajímatelia musia odvádzať „Kurtaxe” (turistickú daň) za každého hosťa/noc a zabezpečiť, že prenajímaný objekt spĺňa bezpečnostné normy. Pojem „Lex Airbnb” St. Moritz zatiaľ neovplyvnil – krátkodobé prenájmy tu zostávajú bežnou praxou, ktorá sa často realizuje cez miestne agentúry alebo luxusné prenajímacie platformy. Počas vrcholných lyžiarskych týždňov výrazne prevyšuje dopyt po prenájme chát ponuku, takže riziko neobsadenosti v tomto období je takmer nulové. Mimo sezóny (jar, neskorá jeseň) môže byť nehnuteľnosť prázdna – majitelia tieto obdobia často využívajú na údržbu.
- Profil Buy-to-Let: Čisto investiční kupci sú v St. Moritzi pomerne zriedkaví kvôli nízkym výnosom a obmedzeniam Lex Koller (nerezidenti, cudzinci nemôžu ľahko kupovať nehnuteľnosti čisto ako investíciu – viď ďalšiu sekciu). Tí, ktorí predsa len kupujú na prenájom, majú zvyčajne dlhodobý horizont a dvojitý cieľ: prenajímať teraz na pokrytie nákladov a časom nehnuteľnosť využívať pre seba (alebo na predaj). Vzhľadom na silné zákony na ochranu nájomcov a stabilný dopyt po prenájmoch vo Švajčiarsku považujú niektorí investori aj výnos 2–3 % za prijateľný pri takej „skale pevnej“ investícii. Navyše, prenájmy vo Švajčiarsku momentálne rastú pre nedostatok bytov – celkovo požadované nájomné medziročne vzrástlo asi o +2,2 % začiatkom roka 2025 homesoverseas.ru. V St. Moritzi je obmedzená ponuka nájomných bytov (iba asi 44 % miestneho bývania je nájomného ginesta.ch, pričom väčšinu z nich obývajú miestni), čo znamená, že expati alebo sezónni pracovníci súťažia o málo dostupných bytov a to tlačí ceny prenájmov nahor. To by mohlo výnosy v čase mierne zlepšiť (ak ceny ostanú stabilné a nájmy porastú). Napriek tomu by človek v tomto trhu nemal očakávať bohaté cash-flow; skutočný „výnos“ z vlastníctva v St. Moritzi sa často meria skôr dividendami zo životného štýlu a dlhodobým zhodnotením ako vysokým priebežným príjmom investropa.com.
- Lex Koller (Povolenia pre zahraničných kupcov): Podľa federálneho zákona Lex Koller ne-rezidentní cudzinci čelia obmedzeniam pri kúpe nehnuteľnosti vo Švajčiarsku. Vo všeobecnosti cudzinci bez švajčiarskeho pobytu nemôžu kupovať bežné obytné nehnuteľnosti vo väčšine Švajčiarska (napr. Zürich, Ženeva) investropa.com. Zákon stanovuje výnimky pre určené turistické lokality (väčšinou lyžiarske strediská a rekreačné oblasti), kde cudzinci môžu kúpiť rekreačný dom so špeciálnym povolením, pričom platia kvóty. St. Moritz je jednou z týchto oblastí, no počet povolení je limitovaný. Kľúčové body:
- Ne-rezident (žijúci v zahraničí) si môže kúpiť jeden rekreačný dom do cca 200 m² obytného priestoru v schválenej obci investropa.com. Musí získať kantonálne schválenie, čo môže trvať niekoľko týždňov investropa.com. Počet zahraničných povolení za rok je obmedzený – kantón Graubünden má ročnú kvótu a v obľúbených lokalitách ako St. Moritz sa rýchlo naplní. Znamená to konkurenciu o povolenia pre zahraničných kupcov; niektoré roky možno budete musieť čakať na ďalšie pridelenie.
- Cudzinci nemôžu kupovať nehnuteľnosti čisto na účely prenájmu – dom by mal byť primárne určený pre ich vlastnú rekreáciu (hoci krátkodobý prenájom v čase nevyužívania je všeobecne povolený). Taktiež nie je možná kúpa viacerých jednotiek; jedno povolenie = jedna nehnuteľnosť na jedného cudzinca.
- Občania EÚ/EHP žijúci vo Švajčiarsku s povolením B, alebo akýkoľvek cudzinec s povolením C, sú považovaní za švajčiarskych domácich kupcov (žiadne povolenie nepotrebujú) ubs.com. Preto si mnoho medzinárodných kupcov najprv vybaví švajčiarsky pobyt (často cez pracovný transfer alebo program paušálnej dane pre rezidentov) a následne kupujú bez obmedzení. V skutočnosti osoby s povolením na pobyt B (non-EU) môžu priamo kúpiť nehnuteľnosť na vlastné bývanie bez zvláštneho schválenia ubs.com.
- Vymáhanie: Ak si nerezident kúpi nehnuteľnosť cez švajčiarsku spoločnosť alebo inú obchádzku, stále spadá pod Lex Koller – úrady postupovali prísnejšie voči kreatívnym štruktúram. V podstate švajčiarsky trh s nehnuteľnosťami nie je „voľný pre všetkých“ pre zahraničných kupujúcich; je prísne kontrolovaný s cieľom zabrániť nadmerným zahraničným špekuláciám a chrániť bývanie pre domácich obyvateľov.
- Lokálne kvóty v St. Moritz: St. Moritz mal historicky veľmi málo nových príležitostí pre zahraničných kupcov. Mnohé existujúce luxusné chaty sú už v zahraničnom vlastníctve (z minulých desaťročí). Pri ich predaji si nový zahraničný kupujúci môže väčšinou prevziať dané povolenie, no nové povolenia na novú výstavbu sú vzácne. Niektoré neďaleké mestá (ako Davos alebo Klosters) mali niekedy liberálnejšiu politiku, ale celkovo Horné Engadin zostáva pri predaji cudzincom opatrný investorsinproperty.com. Zaujímavé je, že Andermatt získal výnimku z Lex Koller na podporu rozvoja – čo prilákalo mnoho zahraničných investorov – ale St. Moritz takúto výnimku nemá. To udržiava vysoký dopyt v porovnaní s ponukou pre domy, ktoré môžu kupovať cudzinci.
- Lex Weber (zákon o druhých bytoch): Ako už bolo spomenuté, od roku 2012 sa v St. Moritzi nemôžu stavať nové druhé byty, pretože výrazne prekračuje 20% hranicu ginesta.ch. To nebráni cudzincom kupovať existujúce byty, ale obmedzuje novú ponuku, ktorú by cudzinci mohli kúpiť. Navyše kantóny môžu v niektorých prípadoch uprednostniť predaj nových jednotiek švajčiarskym rezidentom. Politika bývania v St. Moritzi v podstate smeruje zahraničných kupcov do malej skupiny už existujúcich rekreačných apartmánov a chalúp.
- Budúce sprísnenie: V roku 2023 švajčiarska vláda oznámila plány na ďalšie sprísnenie pravidiel Lex Koller. Navrhované zmeny (zatiaľ nie sú zákonom) môžu zahŕňať: zákaz nákupu hlavných rezidencií pre cudzincov mimo EÚ s povolením typu B bez schválenia, povinnosť zahraničných vlastníkov predať nehnuteľnosť po vzdaní sa švajčiarskeho pobytu a možnosť obmedzenia nákupu podielov v rezortných aparthoteloch cudzincami ubs.com. Tieto opatrenia majú za cieľ zmierniť nedostatok bývania pre miestnych ubs.com. Presné návrhy sa stále diskutujú, ale zahraniční kupujúci by mali zostať obozretní, keďže postoj Švajčiarska sa neliberalizuje; práve naopak je stále prísnejší. Akékoľvek nové pravidlá by však pravdepodobne chránili existujúcich vlastníkov („grandfathering“).
- Praktický dopad: Na trhu v St. Moritz zostáva zahraničný dopyt významným, ale kontrolovaným faktorom. Mnoho zahraničných kupcov obchádza Lex Koller presťahovaním sa do Švajčiarska (často využívajúc rezidenčný program s paušálnym zdanením, ktorý ponúka priaznivé zdaňovanie pre bohatých cudzincov) – čím sa z pohľadu nákupu stávajú „miestnymi“. Tí, ktorí kupujú ako nerezidenti, musia nehnuteľnosť natoľko milovať, že prekonajú byrokraciu a akceptujú švajčiarske pravidlá používania. Obmedzenie na podlahovú plochu (približne 200 m²) pre dovolenkové nehnuteľnosti kupované cudzincami znamená, že mega-chalety (500 m²+) môžu obvykle kupovať len Švajčiari alebo cudzinci s trvalým pobytom – čo je obmedzujúci faktor pre niektorých ultra-bohatých medzinárodných kupcov.
- Daň z prevodu nehnuteľnosti (Handänderungssteuer): Ide o jednorazovú daň uvalenú pri kúpe, podobne ako kolok. V Graubündene výšku stanovuje každá obec až do kantonálneho maxima 2,0% en.comparis.ch en.comparis.ch. Sadzba v St. Moritz je približne na tomto maxime (~2%). Typicky daň z prevodu nehnuteľnosti platí kupujúci v tomto kantóne en.comparis.ch. Napríklad pri kúpe chalety za 5 miliónov CHF by daň činila približne 100 000 CHF. (Niektoré zmluvy môžu toto rozdelenie upraviť dohodou, ale štandardne je platiteľom kupujúci.) V porovnaní s mnohými krajinami je 2% mierna sadzba – napríklad v Ženeve je 3% a niektoré švajčiarske kantóny nemajú žiadnu en.comparis.ch en.comparis.ch. Ďalej sa notárske a katastrálne poplatky obvykle uplatňujú – v Graubündene predstavujú spolu približne 0,2–0,5% (notár ~0,1–0,3%, zápis niekoľko desatín percenta) ubs.com ubs.com. Tieto poplatky sa často delia medzi strany podľa dohody.
- Ročné dane z nehnuteľností: Švajčiarsko nemá celoštátnu daň z nehnuteľností, ale mnohé kantóny ukladajú buď daň z majetku na čisté aktíva (vrátane nehnuteľností) a/alebo špeciálnu daň z nehnuteľnosti (Liegenschaftssteuer). Graubünden vyberá ročnú daň z nehnuteľností na plnú daňovú hodnotu nehnuteľnosti, približne vo výške 0,3–0,5% (presná sadzba v obci St. Moritz sa môže rok od roka líšiť) – toto je navyše k bežnej dani z majetku na čisté aktíva. Všetci majitelia musia tiež každý rok priznať hodnotu nehnuteľnosti ako súčasť svojho zdaniteľného majetku, keďže vo Švajčiarsku sa zdaňuje čisté osobné imanie (s progresívnymi sadzbami, ktoré v GR pre vysoké imanie typicky vrcholia okolo ~0,5–0,7%) ubs.com. Pre zahraničného vlastníka, ktorý nie je rezidentom, budete mať vo Švajčiarsku obmedzenú daňovú povinnosť z nehnuteľnosti – spravidla vás kantonálne úrady budú zdaňovať z „imputovaného nájomného“ (pozri nižšie) ako príjmu a z hodnoty nehnuteľnosti ako majetku, aj keď žijete v zahraničí. Zmluvy o zamedzení dvojitého zdanenia často zabezpečujú, že neplatíte plnú daň v oboch krajinách, ale v takýchto prípadoch je potrebná odborná rada.
- Daň z imputovanej hodnoty nájomného: Švajčiarsko ako jediné zdaňuje majiteľov nehnuteľností za teoretický príjem z prenájmu, ktorý by získali, keby svoju nehnuteľnosť prenajali. Táto „Eigenmietwert“ (imputovaný nájom) sa každoročne pripočítava k zdaniteľnému príjmu vlastníka ubs.com. V praxi, ak máte rekreačný dom a ste Švajčiar alebo daňový rezident Švajčiarska, platíte daň z príjmu, akoby ste získali nájomné zo svojej vlastnej druhej nehnuteľnosti (znížené o skutočný príjem z prenájmu, ktorý ste získali – teda nie ste zdvojené zdanení). Úroky z hypotéky a náklady na údržbu sú však odpočítateľné voči tomuto imputovanému príjmu ubs.com. Mnohí majitelia bez alebo s nízkou hypotékou považujú daň z imputovaného nájomného za zaťažujúcu, pretože v podstate platia daň za užívanie vlastného domu. Dôležitá aktualizácia: V roku 2024 švajčiarsky parlament schválil zrušenie národnej dane z imputovaného nájomného pre hlavné i vedľajšie sídla, a tiež umožní kantónom zdaňovať druhé domy iným spôsobom ubs.com. Táto reforma by mala podliehať verejnému referendu a ak bude schválená, vstúpila by do platnosti najskôr v roku 2026 ubs.com. Znamená to, že o pár rokov možno majitelia už nebudú zdaňovaní z imputovaného nájomného, čo by bola úľava, avšak kantón Graubünden (a ďalšie) môžu na kompenzáciu zaviesť novú paušálnu daň na druhé bývanie. Zahraniční vlastníci, ktorí nie sú daňovými rezidentmi vo Švajčiarsku, v súčasnosti platia kvázi daň z imputovaného nájomného kantónu zo svojej rekreačnej nehnuteľnosti; ako ich ovplyvní reforma, bude závisieť od implementácie v jednotlivých kantónoch. V každom prípade, stav v roku 2025: imputované nájomné je stále zdaňované ako príjem, preto na to myslite (môže ísť o niekoľko desiatok tisíc CHF zdaniteľného „príjmu“ pri luxusnom dome).
- Daň z príjmu z prenájmu: Ak svoju nehnuteľnosť prenajímate, skutočný príjem z prenájmu je samozrejme tiež zdaniteľný ako príjem. Pre vlastníkov-nerezidentov švajčiarske úrady zvyčajne zdaňujú príjem z prenájmu (po povolených odpočtoch) z nehnuteľnosti vo Švajčiarsku priamo pri zdroji. Ak ste rezidentom Švajčiarska, jednoducho sa pridá k vášmu bežnému príjmu. Vzhľadom na vysoké sadzby dane z príjmu pre najvyšších zarábajúcich (kombinované federálne/kantonálne môžu byť ~20–30%+), schopnosť odpočítať úroky z hypotéky a údržbu je zásadná pri znižovaní zdaniteľného zisku z prenájmu (často tým znižuje zisk na papieri na nulu). Daňový systém Švajčiarska môže byť výhodný pre vlastníkov s využitím úveru: pri nízkych výnosoch a vysokých úrokových nákladoch majú mnohí prenajímatelia minimálny čistý zdaniteľný príjem z nehnuteľnosti.
- Daň z kapitálového zisku: Švajčiarsko ukladá daň z majetkového zisku z profitu pri predaji nehnuteľností. Je to kantonálna daň a veľmi závisí od toho, ako dlho ste nehnuteľnosť vlastnili. Je navrhnutá tak, aby odrádzala od rýchleho predaja/špekulácie. V Graubündene čelia vlastníci pri krátkodobom vlastníctve veľmi vysokým sadzbám CGT (na škále až do ~50% zo zisku, ak sa predá do jedného alebo dvoch rokov). Daň potom každým rokom klesá; po určitej dobe vlastníctva (často 10–15 rokov) sadzba klesá na približne 0–10%. Napríklad pri predaji po 5 rokoch môže byť daň zo zisku ~30%, zatiaľ čo po 20 rokoch je už veľmi nízka. Presný vzorec v GR: zisky zdaňuje kantón a obec, s efektívnymi sadzbami od ~25% až po ~50%, ak bola nehnuteľnosť držaná iba niekoľko rokov investropa.com. Ak držíte dostatočne dlho, niektoré kantóny úplne oslobodia zisky; iné znižujú na nízku pevnú sadzbu. Oplatí sa plánovať CGT, ak si myslíte, že by ste mohli predať do desaťročia – môže to výrazne zvýšiť vaše náklady. Taktiež neexistuje žiadna „1031 výmena“ alebo odklad dane, pokiaľ nekúpite inú nehnuteľnosť vo Švajčiarsku ako svoj primárny domov (a aj tam sú limity). V podstate, daň z majetkového zisku je významným nákladom, ktorý treba zvážiť, no možno ju minimalizovať dlhodobým držaním – čo aj zodpovedá obvyklému prístupu vlastníka z St. Moritz ubs.com.
- Ročné vlastnícke náklady: Okrem daní nezabudnite počítať s ročnou údržbou, poplatkami za byt (ak je to byt), poistením a energiami. Nepísané pravidlo je ~0,5%–1% hodnoty nehnuteľnosti ročne na údržbu luxusných domov (čo v St. Moritz môže predstavovať CHF 20 000+ ročne). Ak ste súčasťou kondomínia (PPE), platia sa štvrťročné poplatky za budovu, ktoré zahŕňajú kúrenie spoločných priestorov, správcu, fond opráv atď., často niekoľko CHF za m² mesačne.
- Daňové zmluvy & Paušálna daň: Ak sa sťahujete do St. Moritzu ako rezident, vedzte, že cudzinci, ktorí nepracujú vo Švajčiarsku, môžu byť oprávnení na paušálnu daň – špeciálnu pevnú daň založenú na životných nákladoch namiesto príjmu, ktorá sa vyjednáva s kantónom investropa.com. Mnoho bohatých expatov si volí túto cestu; môže viesť k tomu, že daň z globálnych príjmov je nulová, pričom ročná pevná daň často dosahuje šesťciferné sumy v CHF. Kanton Graubünden ponúka paušálne dohody pre kvalifikovaných jednotlivcov (i keď niektoré kantóny ju zrušili). To priamo neovplyvňuje dane z nehnuteľnosti, ale ovplyvňuje celkový daňový obrázok. Pre nerezidentov sú švajčiarske dane z nehnuteľností zvyčajne uznané v domovskej krajine vďaka daňovým zmluvám.
- Svetová úroveň turizmu a životného štýlu: St. Moritz ponúka privilegovaný alpský životný štýl, ktorý neustále priťahuje svetovú elitu. Mesto je synonymom pre glamour – hostí podujatia ako Snow Polo World Cup, White Turf konské dostihy na zamrznutom jazere a gurmánske festivaly. Pýši sa 300 dňami slnečného svitu ročne, špičkovým lyžovaním (350 km zjazdoviek, plus Cresta run, bobová dráha atď.) a luxusnými službami od reštaurácií s michelinskou hviezdou až po dizajnérske nákupy. Tento príťažlivý životný štýl drží bohatých dovolenkárov v St. Moritzi a často vedie k tomu, že sa stávajú aj majiteľmi nehnuteľností. Turistické štatistiky to potvrdzujú: rok 2023 zaznamenal rekordný počet hotelových pobytov (druhý najlepší rok za desaťročie) ginesta.ch. Ešte výpovednejšie je, že rast v Hornom Engadine prekonal zvyšok Graubündenu, čo ukazuje silnú príťažlivosť St. Moritz ginesta.ch. Približne 53,5 % hotelových hostí boli Švajčiari v roku 2023 (mierny pokles z 58 % predchádzajúceho roka, keď sa začali vracať zahraniční návštevníci) ginesta.ch, takže takmer polovica bola zo zahraničia – znak znovuzískaného globálneho záujmu po pandémii. Vysoký dopyt po turizme sa nakoniec pretavuje do dopytu po nehnuteľnostiach: mnohí zahraniční návštevníci si Engadin zamilujú a rozhodnú sa kúpiť si tu rekreačný dom na dlhšie pobyty. Neustály posun k celoročnému turizmu (turistika, cyklistika, plavba, kultúra v lete) predĺžil sezónu, takže vlastníctvo nehnuteľnosti je lákavejšie aj mimo zimy naef-prestige.ch.
- Prestíž a vzácnosť: Existuje len jeden St. Moritz – jeho značka má prestíž podobnú Monaku, Aspenu či Courchevelu. Vlastniť tu nehnuteľnosť je symbolom statusu. Tento faktor „trofejného majetku“ znamená, že dopyt je relatívne necitlivý na cenu: bohatí jednotlivci kupujú často z emocionálnych a životných dôvodov, nie iba pre hodnotu. Mesto je známe svojim šarmom (preslávené ako „Top of the World“) a priekopníckou úlohou vo vývoji zimného turizmu, čo vytvára neustálu príťažlivosť. Navyše, ponuka je obmedzená a ešte sa znižuje (zákonom nie je dovolené stavať ďalšie druhé domy), takže vlastniť majetok v St. Moritzi je každým rokom skutočne exkluzívnejšie – silná motivácia pre tých, ktorí si to môžu dovoliť.
- Investícia do bezpečného prístavu: Politická neutralita Švajčiarska, ekonomická stabilita a silná mena robia z nehnuteľností v St. Moritzi investíciu do bezpečného prístavu aj životný štýl. V obdobiach globálnej neistoty často bohatí investori zvyšujú podiely vo švajčiarskych aktívach (frank má tendenciu počas kríz posilňovať). UBS uvádza, že napriek slabšiemu hospodárskemu rastu je „lokálny trh s luxusnými nehnuteľnosťami stále pravdepodobne profitovať zo svojej reputácie ‚bezpečného prístavu’” ubs.com. Nehnuteľnosti tu ponúkajú ochranu kapitálu – švajčiarske právo silno chráni vlastnícke práva a bankový systém je robustný pre financovanie v prípade potreby. Pre zahraničných kupujúcich z menej stabilných regiónov je konverzia časti majetku do švajčiarskych nehnuteľností formou poistky majetku. Tento dopyt je súčasťou širšieho trendu „investičnej migrácie“, kedy majetné rodiny získavajú bývanie v stabilných krajinách ako plán B/možnosť rezidencie. Švajčiarsko síce nemá zlaté víza ako také, ale jeho program jednorazového zdanenia prilákal mnoho milionárov, ktorí následne kupujú prémiové nehnuteľnosti (často v rezortných oblastiach, kde sú povolenia dostupné). Takže, makroekonomické a geopolitické obavy môžu v skutočnosti zvyšovať dopyt po nehnuteľnostiach v St. Moritzi, pretože sú vnímané ako hmatateľné, stabilné uchovávateľa hodnoty v turbulentných časoch.
- Kvalita života a súkromie: Za pozlátkom ponúka St. Moritz vynikajúcu kvalitu života. Švajčiarsko patrí medzi svetovú špičku v oblasti bezpečnosti, čistoty, zdravotnej starostlivosti a environmentálnej kvality harveylawcorporation.com harveylawcorporation.com. Engadinské prostredie – čistý vzduch vo výške 1 800 m, nízka kriminalita, kvalitná infraštruktúra – je veľkým lákadlom. Pre bohatých kupcov s rodinami je región atraktívny svojím súkromím a bezpečnosťou (žiadne davy paparazzov, pričom švajčiarska diskrétnosť je povestná). Na rozdiel od niektorých sezónnych rezortných miest funguje St. Moritz celoročne s dobrými službami, dostupnosťou medzinárodných škôl (napr. Lyceum Alpinum Zuoz v blízkosti) a bezstarostným bývaním. To presvedčí niektorých nielen dovolenkovať, ale čiastočne sa sem presťahovať (stráviť tu niekoľko mesiacov ročne). Fakt, že približne 43 % obyvateľov St. Moritzu sú cudzinci (mnohí z nich dobre situovaní expati), podčiarkuje jeho medzinárodnú atraktivitu ginesta.ch ginesta.ch.
- V rámci Švajčiarska: Hlavnými konkurentmi sú Gstaad, Verbier, Zermatt a možno aj Andermatt (ktorý vďaka výnimke pre zahraničných kupcov naberá na význame). Cena: St.Moritz a Gstaad majú tendenciu súperiť o najvyššiu cenovú pozíciu.Podľa UBS, Engadin/St.Moritz má najvyššiu minimálnu cenu za kvalitné dovolenkové nehnuteľnosti, približne 22 300 CHF/m², tesne pred Verbierom (22 100 CHF) ubs.com.Zermatt a Gstaad tiež začínajú severne od CHF 20 000 ubs.com.Avšak v absolútnom ultra-prime, St.Moritz/Gstaad/Verbier všetky dosahujú CHF 35 000+ v prémiových lokalitách ubs.com.Správa Knight Frank z roku 2024 o Alpách ukázala, že priemerná cena prémiových nehnuteľností v Gstaade je mierne vyššia ako v St.Moritz’s (v eurách), ale so St.Moritz zaznamenal v tom roku vyšší rast knightfrank.com.Rast: Nedávno bol Zermatt skutočne lídrom v 5-ročnom raste (CAGR ~7,4 %), pričom St.Moritz ~5,9 %, Verbier ~4,9 %, zatiaľ čo Gstaad zaostával (~0,7 % za 5 rokov) ubs.com ubs.com – pravdepodobne preto, že Gstaad bol už skôr „ocenený do dokonalosti“.Trhové zloženie: Gstaad je ešte viac zameraný na sekundárne bývanie a má malú celoročnú populáciu; St.Moritz je väčšie mesto s viacerými hotelmi a rozmanitejším cestovným ruchom.Verbier a Zermatt sa nachádzajú vo frankofónnych a nemecky hovoriacich regiónoch, ale všetky švajčiarske strediská profitujú zo stability Švajčiarska.Zahraniční kupci: Gstaad mal historicky mnoho medzinárodných (najmä z Blízkeho východu) kupcov; St.Moritz má viac Európanov (Talianov, Nemcov, Britov) a v poslednom čase aj Američanov.Všetky podliehajú kvótam Lex Koller – zaujímavosťou je, že niektoré kantóny ako Valais (Verbier, Zermatt) mali historicky väčší priestor pre zahraničné povolenia, zatiaľ čo Bern (Gstaad) a Graubünden (St.Moritz) boli prísnejšie.Napríklad, Andermatt (kantón Uri) je jedinečný tým, že nevyžaduje povolenie – to prilákalo veľa zahraničných investorov a ceny tu za 5 rokov vzrástli o 9 % ročne ubs.com.Ale absolútne ceny v Andermatte (~20 000 CHF/m² max) zostávajú nižšie a jeho prestíž zatiaľ nedosahuje úroveň „Veľkej trojky“. Výnosy z prenájmu: Všetky švajčiarske strediská majú podobne nízke výnosy (2–3 %).Jedna výnimka: niektoré nové apartmány v Andermatte ponúkali nájomné programy, ktoré mierne zvyšovali výnosy (a bez obmedzení používania pre majiteľa), ale vo všeobecnosti švajčiarsky luxus = nízky výnos, vysoká bezpečnosť.
- Konkurenčná výhoda: V porovnaní s inými luxusnými lyžiarskymi trhmi profituje St. Moritz zo švajčiarskych relatívne primeraných nákladov na prevod nehnuteľností a nízkych daní pre rezidentov. Neexistujú tu žiadne obmedzenia pre zahraničných rezidentov pri kúpe nehnuteľnosti po tom, čo sa tu usadia, na rozdiel od Rakúska, kde dokonca aj rezidenti čelia limitom v turistických oblastiach. Zatiaľ čo vo Francúzsku alebo Taliansku môžu cudzinci nakupovať voľne, tieto krajiny majú vyššie dane z majetku a dedičstva, čo niektorým investorom nevyhovuje. Stabilné, nízke daňové prostredie vo Švajčiarsku (najmä ak sú dohodnuté paušálne dane) je veľkou motiváciou. Okrem toho sa dostupnosť dopravy v St. Moritzi zlepšuje – prvá elektrická horská železnica v Alpách začala práve tu a dnes sa sem dá dostať cez letisko Engadin (súkromné lietadlá) alebo 2 h 45 min vlakom zo Zürichu (s novým tunelom Albula je spoľahlivosť vyššia). Dobré spojenie znamená jednoduchšie využitie domu, čo zvyšuje dopyt.
- V porovnaní s francúzskymi Alpami: Courchevel 1850 je často považovaný za najbližšieho konkurenta pokiaľ ide o lesk a cenu. Jeho najlepšie nehnuteľnosti dosahujú okolo 30 000 CHF/m² (31 900 EUR) ubs.com – približne o 25 % menej ako v najvyššej lige St. Moritzu. Courchevel však nedávno zaznamenal veľký nárast o +9 % knightfrank.com v dôsledku obmedzenej ponuky, čím dokonca predbehol švajčiarsky rast v tom roku. Ďalšie francúzske strediská ako Val d’Isère začínajú okolo 14 000 CHF/m² za kvalitné nehnuteľnosti (luxusné nehnuteľnosti až do cca 15–20 tis. CHF) ubs.com. Megève a Chamonix majú tiež ceny v päťciferných hodnotách za m², ale zvyčajne < 15 000 CHF. Francúzsko ponúka väčšie lyžiarske oblasti (Les 3 Vallées, Espace Killy) a žiadne obmedzenia pre zahraničných kupujúcich – čo rozširuje okruh potenciálnych záujemcov. Na druhej strane sú však transakčné náklady vysoké (7,5 % kolková daň vo Francúzsku) a vlastníctvo so sebou pre niektorých cudzincov prináša komplikácie s daňou z majetku. Niektorí ultrabohatí uprednostňujú švajčiarsku diskrétnosť a stabilitu pred prostredím EÚ. Z pohľadu životného štýlu má St. Moritz navrch v exkluzivite (Courchevel je veľmi exkluzívny v zime, ale mimo sezóny oveľa tichší; St. Moritz má spoločenský život celoročne). Podnebie: Vysoká nadmorská výška St. Moritzu (mesto v 1 800 m) znamená spoľahlivý sneh a tiež chladné leto; mnohé francúzske strediská sú nižšie položené (Megève cca 1 100 m) s väčšou premenlivosťou snehu.
- V porovnaní s rakúskymi a talianskymi Alpami: Hlavné rakúske stredisko Kitzbühel zaznamenalo nárast záujmu. Je najdrahšie v Rakúsku, ale s počiatočnými cenami okolo ~13 900 CHF/m² – teda zhruba polovicou ceny v St. Moritz ubs.com. Luxusné chaty v Kitz môžu byť ~20 000 CHF/m² ubs.com, stále ďaleko pod švajčiarskymi úrovňami. Kitzbühel však zaznamenal silný rast cien o +8,5 % v poslednom období knightfrank.com. Veľká nevýhoda pre cudzincov: väčšina rakúskych alpských dedín prísne obmedzuje vlastníctvo druhého bývania osobami, ktoré nie sú miestnymi, pričom kupujúci musia často buď získať miestny štatút, alebo sa zaviazať prenajímať nehnuteľnosť turistom. To obmedzuje medzinárodné nákupy v miestach ako Lech či St. Anton, čím udržiava ceny nižšie, než by boli pri plnom medzinárodnom dopyte. Najlepšie talianske stredisko Cortina d’Ampezzo (pripravujúce sa na zimné olympijské hry 2026) je výrazne lacnejšie: prémiové nehnuteľnosti od ~11 800 CHF/m² ubs.com. Taliansko vo všeobecnosti neláka rovnakú globálnu klientelu kupcov rekreačných domov s výnimkou niektorých Britov a Rusov, čiastočne kvôli menej stabilnému právnemu a daňovému prostrediu. Výhodou Švajčiarska je, že priťahuje skutočne globálne publikum kupcov, ktorí by ani neuvažovali o nákupe v Taliansku či Rakúsku z týchto dôvodov. Celkový pohľad: Švajčiarske strediská dominujú na vrchole cenového rebríčka Álp – všetkých päť najdrahších alpských trhov leží vo Švajčiarsku (St. Moritz, Verbier, Zermatt, Gstaad a Andermatt) ubs.com. To podčiarkuje atraktívnosť Švajčiarska a prémiu spojenú s jeho nehnuteľnosťami.
- Globálny kontext: Ak sa pozrieme za Alpy, jedinými rezidenčnými trhmi, ktoré môžu súperiť so St. Moritz v segmente lyžiarskych/rekreačných nehnuteľností, sú miesta ako Aspen, Colorado a Jackson Hole v USA, alebo Whistler (v menšej miere). Medzinárodné porovnanie podľa luxusného indexu umiestnilo Aspen a Monako tesne pred St. Moritz z hľadiska nedávneho rastu cien finews.com. St. Moritz si však udržiava pozíciu jedného z top 5 svetových rezortných trhov podľa cien. Monako je samostatnou kategóriou (mestské, pobrežné, neporovnateľný životný štýl), kým ultra-prémiové nehnuteľnosti v Aspene môžu dosahovať viac ako 100 000 $/m², ale ponuka je veľmi malá. Klíma a geografia taktiež odlišujú – niektorí mimoriadne bohatí, ktorí chcú pláž aj lyžovanie, môžu uprednostniť Alpy na lyžovanie (potom St. Moritz súťaží skôr s miestami ako Gstaad a Courchevel než napríklad so St. Barts). Dôležité je, že jedinečná švajčiarska neutralita a bankové súkromie pritiahnu špecifický profil investorov, ktorý americké rezorty nevedia ponúknuť. Aj preto si St. Moritz vybudoval trvalú významnú pozíciu na križovatke globálneho bohatstva, športu a štýlu.
| Lokalita (stredisko) | Typická cena za prémiové nehnuteľnosti (CHF/m²) | Zmena ceny v roku 2024 (%) |
|---|---|---|
| St. Moritz (Švajčiarsko) | ≈ 40 000 – 50 000 (až do 100 tis. a viac za raritu) ubs.com ubs.com | +5,6 % (tempo rastu cien sa spomaľuje) knightfrank.com |
| Gstaad (Švajčiarsko) | ≈ 39 000+ (takmer na úrovni St. Moritz) ubs.com | +4,0 % (silný dopyt, nízka ponuka) knightfrank.com |
| Verbier (Švajčiarsko) | ≈ 36 000+ ubs.com | +2,8 % (mierny rast) ubs.com |
| Courchevel 1850 (Francúzsko) | ≈ 30 000 (najlepší francúzsky lyžiarsky trh) ubs.com | +9,0 % (obmedzená ponuka zvyšuje ceny) knightfrank.com |
| Kitzbühel (Rakúsko) | ≈ 20 000 (najvyššie v Rakúsku) ubs.com | +8,5 % (obnova po korekcii) knightfrank.com |
(Zdroje: Knight Frank, UBS.„Prime price“ označuje počiatočné hodnoty segmentu vysokej kvality/luxusu.)
Tabuľka 1: Ceny prémiových alpských nehnuteľností & Nedávny rast (údaje za rok 2024) knightfrank.com ubs.com
Napriek závratným cenám záujem o luxusné nehnuteľnosti v St. Moritz zostáva odolný. Jedinečná kombinácia luxusu, súkromia a alpskej krásy – spolu s politickou/ekonomickou stabilitou Švajčiarska – naďalej priťahuje UHNWIs (osoby s ultra vysokým čistým majetkom) properstar.mu properstar.mu. Mnoho bohatých kupujúcich vníma vlastníctvo chalety v St. Moritz ako statusový symbol aj rozumnú alokáciu aktív (hmotný majetok v bezpečnej jurisdikcii). Zhrnuté, ultra-luxusný segment v roku 2025 charakterizujú rekordne vysoké cenové úrovne, mierne ochladený rast a trvalý globálny dopyt – trh, ktorý naberá dych na vrchole.
Komerčné nehnuteľnosti a nové projekty
Komerčné nehnuteľnosti v St. Moritz sú poháňané najmä turistickým sektorom – luxusnými hotelmi, prémiovými maloobchodnými butikmi, reštauráciami a službami zameranými na majetných návštevníkov. Zdravie komerčného trhu úzko súvisí s trendmi v cestovnom ruchu, ktoré boli veľmi silné. V roku 2023 zaznamenal St. Moritz druhý najlepší rok za posledné desaťročie v počte hotelových nocí – viac ako 1,7 milióna prenocovaní v regióne Horný Engadin (90 % z toho v oblasti St. Moritz) ginesta.ch. Tento nárast návštevníkov (najmä turistov s vysokou útratou) si udržiava vysoký dopyt po hotelových a maloobchodných priestoroch na prestížnych nákupných uliciach. Kľúčové body zahŕňajú:
| Ukazovateľ (Rezidenčný) | Hodnota / Trend |
|---|---|
| Mediánová cena domu (ponuka) | CHF 13 300/m² (stred roka 2025) – mediánová ponuka, všetky oblasti homegate.ch.O ~+52 % viac ako pred 4 rokmi homegate.ch.Odráža široký trh, vrátane.staršie a okrajové oblasti. |
| Priemerná cena luxusnej nehnuteľnosti (priemer) | CHF 40 000/m²+ – typické pre luxusné byty/chalety ubs.com.Ultra-prémiové predaje za CHF 50k–60k/m²; vzácne trofeje ešte vyššie ubs.com.Sv.Moritz vedie Alpy v tomto ukazovateli. |
| 1-ročná zmena ceny (2024) | ≈ 0 % až +3 % (líši sa podľa segmentu) – luxusný segment priemerne +1,2 % ubs.com; St.Moritz prime +~5% knightfrank.com; širší trh približne stabilný až +2%.Naznačuje stabilizáciu po predchádzajúcom náraste. |
| 5-ročná zmena cien (2019–24) | +25 % až +35 % – Luxusné nehnuteľnosti v St. Moritz ~+27 % ubs.com; celkovo rezidenčné ~+30 % (odhad). |
| Ponuka na trhu (2024) | 2–3 % zásob – Extrémne nízka dostupnosť.Miera ponuky vlastných bytov ~2,3% ginesta.ch.Domácnosti ~2,5 %.Naznačuje obmedzenú ponuku; nehnuteľnosti sa často predávajú mimo trhu. |
| Podiel druhých domov | 54,7 % domov sú druhé bývania (nie primárne) ginesta.ch.Nové druhé domovy zakázané od roku 2012 v St. Moritz (Lex Weber) ginesta.ch, čo obmedzuje ponuku a nové zásoby. |
| Typický výnos z prenájmu (dlhodobý) | ~2–3% hrubý ročne – relatívne nízky kvôli vysokým kapitálovým hodnotám investropa.com.Výnosy v St. Moritz sa podobajú na hlavné miery v Zürichu/Geneve (2–3%).Čisté výnosy ešte nižšie po odpočítaní nákladov. |
| Výnos z krátkodobého prenájmu (rekreačný prenájom) | ~5–7% hrubý (sezóna vrcholu) – prémiové rekreačné prenájmy môžu dosahovať vyššie výnosy investropa.com, ale vyžadujú aktívnu správu a čelia sezónnym výkyvom obsadenosti. |
(Zdroje: Homegate, UBS, Wüest Partner, Investropa.(celé sú približné.)
Na záver, hoci nevznikajú žiadne veľké komerčné projekty (ako nové nákupné centrá alebo kancelárske parky) – čo je typické pre rekreačné mestečko – obchodná nehnuteľnosť v St. Moritz je silná, poháňaná luxusným cestovným ruchom. Modernizácia infraštruktúry a opatrné, menšie projekty budú pokračovať, čím ešte viac posilnia pozíciu St. Moritz ako špičkovej alpskej destinácie počas celého roka.
Historický vývoj cien & Aktuálne hodnoty
Nehnuteľnosti v St. Moritz majú dlhú históriu mimoriadneho cenového rastu. Za posledných približne 20 rokov sa hodnota nehnuteľností v meste zhruba strojnásobila, čo ďaleko prevyšuje švajčiarsky národný priemer. Ceny stabilne rástli počas 2000-tych rokov, mierne poklesli v polovici 2010-tych rokov a potom prudko vzrástli na konci 2010-tych rokov a najmä v rokoch 2020–2022. Súčasné ceny sú najvyššie v histórii. Nižšie je súhrn kľúčových cenových ukazovateľov k roku 2025:
Tabuľka 2: Kľúčové ukazovatele trhu s nehnuteľnosťami v St. Moritz (2025)
Ako tabuľka ukazuje, nehnuteľnosti v St. Moritz sa vyznačujú astronomickými hodnotami a skromnými výnosmi z prenájmu. Pomer ceny k nájmu je veľmi vysoký – čo odráža skutočnosť, že majitelia sú väčšinou klienti, ktorí kupujú pre životný štýl, nie investori vyhľadávajúci výnos. Napríklad, zatiaľ čo apartmán v St. Moritz za 5 miliónov CHF môže generovať iba približne 100 000 CHF ročne z dlhodobého prenájmu (výnos 2%), majitelia to akceptujú, pretože oceňujú osobné využívanie, bezpečnosť aktíva a potenciál zhodnotenia. Hlavnou odmenou bola v minulosti práve kapitálová apreciácia: aj po nedávnom miernom ochladení nehnuteľnosti v St. Moritz vzrástli za posledných päť rokov približne o +5–6% ročne, teda vysoko nad úroveň inflácie. Pri pohľade na dlhšie obdobie je vývoj ešte jasnejší – od roku 2000 do roku 2024 miestne rezidenčné ceny takmer trojnásobne vzrástli v reálnom vyjadrení ginesta.ch. Len málo trhov vo svete dokázalo takéto dlhodobé zhodnotenie napodobniť.
V súčasnosti (2025) by sa to dalo zhrnúť: „Nehnuteľnosti v St. Moritz sú extrémne drahé, ponuka je veľmi obmedzená a ceny sa držia na maximálnych úrovniach s len miernym nedávnym rastom.“ Základné faktory obmedzenej ponuky a silného dopytu naznačujú, že akýkoľvek cenový pokles by bol pravdepodobne len veľmi mierny. Ako bude ďalej rozobrané, prognóza predpokladá skôr stabilitu alebo mierny rast než výrazný prepad.
Trhová prognóza: 2025 a ďalej
Výhľad na trh s nehnuteľnosťami v St. Moritz v najbližších rokoch je vo všeobecnosti stabilný, s očakávaným miernym rastom – čo predstavuje pokračovanie „silnej konsolidácie na vysokej úrovni“. Viaceré renomované prognózy naznačujú, že v roku 2025 budú mierne cenové prírastky zodpovedajúce inflácii, po ktorých môže nasledovať opätovne mierny rast. Kľúčové faktory ovplyvňujúce prognózu zahŕňajú úrokové sadzby, globálnu ekonomickú situáciu a miestne obmedzenia ponuky:
(Poznámka: jedným neznámym faktorom sú regulačné zmeny: pozrite si pravidlá pre zahraničných kupujúcich nižšie – sprísnenie pravidiel by mohlo mierne ochladiť dopyt, zatiaľ čo ich uvoľnenie (čo je nepravdepodobné) by ho mohlo zvýšiť.)
Výnosy z prenájmu a potenciál buy-to-let
Investori, ktorí zvažujú buy-to-let príležitosti v St. Moritz, by si mali uvedomiť, že výnosy z prenájmu sú relatívne nízke, najmä pri dlhodobom prenájme, ale luxusné krátkodobé prenájmy môžu generovať atraktívny sezónny príjem. Trh je tu primárne poháňaný kupujúcimi orientovanými na životný štýl, nie investormi do výnosov, čo ovplyvňuje pomer nájomného k cene. Kľúčové body:
Sumarizujúc, výnosy z prenájmov v St. Moritzi sú nanajvýš priemerné a v prostredí vysokých úrokových sadzieb je možné aj negatívne pákovanie (keď sú úroky z hypotéky vyššie než výnos). Potenciálni prenajímatelia by to mali považovať za hybridnú investíciu: čiastočne výnosová nehnuteľnosť, čiastočne luxusný majetok. Mnohí dokážu úspešne pokryť niektoré náklady cez krátkodobé/holiday prenájmy – fakticky teda zarábajú, zatiaľ čo ich aktívum pravdepodobne získava na hodnote. Ale čisto na hrubý výnos St. Moritz zaostáva za lacnejšími trhmi. (Pre porovnanie, investor môže vo Valais alebo Rakúsku dosiahnuť výnos 4–5 %, aj keď s oveľa nižšou bezpečnosťou kapitálu.) Každý majiteľ musí tieto faktory zvažovať podľa svojich finančných cieľov.
Regulácie a obmedzenia pre zahraničných vlastníkov
Švajčiarsko má prísne zákony o vlastníctve nehnuteľností cudzincami – a St. Moritz ako žiadané letovisko pod ne spadá. Kľúčové sú dve regulácie: Lex Koller (obmedzenia na nákup nehnuteľnosti nerezidentmi, cudzincami) a Lex Weber (limit na počet druhých – rekreačných – domov, už spomínaný vyššie). Tu je, čo by mali zahraniční kupujúci vedieť:
V súhrne, St. Moritz víta zahraničných kupcov, avšak za švajčiarskych podmienok. Pravidlá chránia trh pred zaplavením špekulatívnym zahraničným kapitálom – čo prispieva k jeho stabilite. Cudzinci, ktorí tu nakúpia, bývajú väčšinou dlhodobí vlastníci (často sa časom stanú čiastočnými rezidentmi). Pre záujemcov o kúpu: odborné právne poradenstvo týkajúce sa Lex Koller je nevyhnutnosťou, ale sen o vlastníctve časti St. Moritzu je splniteľný pre tých, ktorí spĺňajú kritériá. Treba však konať rýchlo – kvóty povolení sú malé a veľmi žiadané.
Daňové aspekty pre kupujúcich a investorov do nehnuteľností
Švajčiarsky daňový režim pre nehnuteľnosti je zložitý a líši sa podľa kantónu, no platia niektoré všeobecné zásady. Kúpa nehnuteľnosti v St. Moritz (kantón Graubünden) zahŕňa prevodné dane, každoročné dane z vlastníctva a prípadnú daň z kapitálových výnosov pri predaji. Tu sú hlavné daňové aspekty:
V skratke, švajčiarske dane z nehnuteľností nie sú nízke, ale sú predvídateľné a často nižšie ako daňové zaťaženie v mnohých iných luxusných realitných trhoch (vezmite si 6-7% kolkové dane v Londýne alebo ročné dane z majetku vo Francúzsku atď.). Jedna z výhod: neexistuje žiadna každoročná celoštátna “daň z hodnoty nehnuteľnosti” okrem dane z majetku – a daň z majetku vo Švajčiarsku je, hoci citeľná, relatívne nízka v porovnaní napríklad s niektorými americkými daňami z nehnuteľností, ktoré sú ~2% z hodnoty ročne. Rovnako, daň z dedičstva: Graubünden nezdanuje priamych potomkov z dedičstva, čo znamená, že vo väčšine prípadov môžete zanechať švajčiarsku nehnuteľnosť deťom bez dane z dedičstva (niektoré kantóny sa líšia). Celkovo švajčiarsky daňový systém odmeňuje dlhodobé vlastníctvo a osobné využívanie. Kupci v St. Moritzi by si mali na optimalizáciu štruktúry vlastníctva najať daňového poradcu – no môžu zvyčajne počítať so stabilným režimom. Ak bude daň z imputovaného nájomného zrušená do roku 2026, majitelia druhých domov by mohli zaznamenať presun daňového zaťaženia (možno nová paušálna daň za nehnuteľnosť). Sledujte túto reformu, keďže priamo cieli na miesta ako St. Moritz s mnohými druhými domami ubs.com.
Faktory dopytu: Turizmus, životný štýl a investičná migrácia
Prečo je nehnuteľnosť v St. Moritzi taká žiadaná? Odpoveď spočíva v jedinečnom súbehu príťažlivého životného štýlu, medzinárodnej prestíže a finančných/bezpečnostných výhod, ktoré vie ponúknuť len máloktoré miesto. Tu sú hlavné faktory dopytu:
Stručne povedané, dopyt po nehnuteľnostiach v St. Moritzi poháňa silná kombinácia životného štýlu, prestíže a finančnej opatrnosti. Schopnosť mesta neustále sa obnovovať – napríklad organizovať nové kultúrne podujatia, podporovať celoročné športy, zvyšovať úroveň svojich luxusných služieb – udržuje jeho atraktivitu aj pre nové generácie kupujúcich. Navyše širšie trendy (práca na diaľku umožňujúca viac času v prázdninových domoch, rast bohatstva ultra vysokonettových osôb atď.) tento dopyt podporujú. Žiadne iné alpské letovisko nemá takúto kombináciu vlastností, vďaka čomu zostáva St. Moritz na vrchole zoznamov záujemcov o luxusné nehnuteľnosti aj pri porovnaní s miestami ako Gstaad, Zermatt, Courchevel či Aspen.
Porovnanie s inými švajčiarskymi a alpskými luxusnými trhmi
St. Moritz sa často porovnáva s niekoľkými ďalšími špičkovými alpskými trhmi. Tu je porovnanie kľúčových aspektov s konkurentmi vo Švajčiarsku a elitnými lyžiarskymi strediskami v zahraničí:
Na záver, St. Moritz stojí na vrchole alebo blízko vrcholu alpských luxusných nehnuteľností. Jeho primárni švajčiarski konkurenti síce tiež ponúkajú podobnú exkluzivitu, ale žiadny nezlučuje všetky faktory (veľkosť mesta, jazerné scenérie, klímu, históriu glamour) v takej miere. Medzinárodne, hoci možno nájsť rezorty s rovnakým šarmom či dokonca vyššími individuálnymi predajmi, celkový trh St. Moritz zostáva jedným z najrobustnejších a najhodnotnejších. Pre kupujúceho alebo investora môže diverzifikácia v rámci Álp znamenať hľadanie v iných rezortoch, no St. Moritz si pravdepodobne naďalej udrží prémiu – čo odráža jeho prestížnu značku a trvalú príťažlivosť.
Zdroje: Správy a novinky zo švajčiarskeho trhu (UBS, Wüest Partner, Ginesta Immobilien) ginesta.ch ubs.com ginesta.ch; Údaje o indexe alpských nehnuteľností (Knight Frank, Naef) knightfrank.com naef-prestige.ch; Investropa a federálne zdroje pre výnosy/dane investropa.com ubs.com; Turistické štatistiky a miestne poznatky ginesta.ch ginesta.ch. Zhromaždené údaje zobrazujú najnovšie dostupné informácie k roku 2025, poskytujúc komplexný pohľad na realitnú situáciu v St. Moritzi a jej kontext na širšom trhu. Každý aspekt – od legislatívnych obmedzení po luxusné trendy – prispieva k pochopeniu tohto jedinečného vysokohorského trhu s nehnuteľnosťami.
