Prehľad aktuálnych trhových podmienok (2025)
Realitný trh Dallas–Fort Worth v roku 2025 zostáva silný, no prechádza výraznou zmenou. Po niekoľkých rokoch, keď dominovali predávajúci, ponuka bývania výrazne vzrástla a sila sa presúva na stranu kupujúcich mdregroup.com mdregroup.com. Predaj domov sa spomalil (pokles takmer o 9 % medziročne v meste Dallas do polovice roku 2025), aj keď ceny zostali vysoké – mediánová cena predaného domu v meste je približne 468 000 dolárov, čo je o približne 5,7 % viac ako v roku 2024 dallasobserver.com. Zároveň segmenty komerčných nehnuteľností preukazujú odolnosť: Dallas bol v prieskume Urban Land Institute označený za č. 1 trh s komerčnými nehnuteľnosťami v USA pre rok 2025 dmagazine.com, vďaka silným ekonomickým základom. Rast pracovných miest a prílev obyvateľstva pokračujú pôsobivým tempom – metropola pridala približne 65 400 pracovných miest v roku 2024 yardimatrix.com a takmer 178 000 nových obyvateľov v rokoch 2023–24 mdregroup.com – čo podporuje dopyt po nehnuteľnostiach aj napriek vyšším úrokovým sadzbám a celonárodným protivetrom. Celkovo možno trh v roku 2025 charakterizovať ako ochladzujúci sa, ale stabilný pre rezidenčný segment a rozširujúci sa s opatrným optimizmom v segmente komerčných nehnuteľností.
Trendy na trhu rezidenčných nehnuteľností
Ceny domov a objem predaja
Po divokom raste v predchádzajúcich rokoch rast cien domov v Dallase v roku 2025 spomalil. V mnohých častiach DFW ceny dokonca mierne klesli pri domoch strednej triedy a štartovacích domoch, ktoré medziročne klesli približne o 3% mdregroup.com. Napríklad index cien spoločnosti First American ukazuje, že hodnota štartovacích a stredných domov je o ~3,2–3,3% nižšia ako pred rokom v oblasti Dallas–Plano–Irving mdregroup.com. Prémiové nehnuteľnosti však zostávajú odolnejšie – ceny luxusných domov sú stále o ~+3,5% vyššie oproti minulému roku mdregroup.com, podporené dopytom majetných kupcov.
Aktivita predaja poklesla oproti vrcholu. Počas jari 2025 uzatvorené predaje v Dallas County medziročne klesli približne o 10% mdregroup.com. Domy tiež zostávajú na trhu dlhšie: medián dní na trhu v Dallas County vzrástol na ~24 dní (oproti ~19 dňom minulý rok) mdregroup.com, čo odráža menej hektické tempo. Výrazne menší podiel nehnuteľností je predávaný nad požadovanú cenu – v marci 2025 celých 66% domov sa predalo pod požadovanú cenu, čo je výrazná zmena oproti dražbám v rokoch 2021–22 mdregroup.com mdregroup.com. V samotnom Dallase však nedošlo k priamej medziročnej stagnácii cien; mediánová predajná cena v meste bola do polovice roku 2025 vyššia o ~5–6% dallasobserver.com. Tento zdanlivý paradox rastúcich cien napriek klesajúcemu predaju je čiastočne spôsobený tým, že predávané domy sú často prémiové alebo zrekonštruované nehnuteľnosti s vyššou cenou dallasobserver.com. Celkovo sa rezidenčný trh presúva k rovnováhe – predávajúci čelia väčšej konkurencii a kupujúci majú viac možností na vyjednávanie než za uplynulé roky.
Zásoba bývania a ponuka
Hlavným príbehom roku 2025 je prudký nárast ponuky nehnuteľností v celom Severnom Texase, ktorý zmierňuje výrazný nedostatok domov, ktorý definoval uplynulé roky. Do apríla 2025 aktívne ponuky v metropolitnej oblasti Dallas-Fort Worth vzrástli o viac ako 50 % oproti bežným úrovniam, pričom počet domov na predaj dosiahol približne 123 000 (na túto úroveň sme neboli zvyknutí od konca 2010-tych rokov) mdregroup.com mdregroup.com. V skutočnosti je Texas teraz podľa niektorých analýz jedným z najviac „presýtených“ trhov s bývaním v krajine mdregroup.com. V rámci metropolitnej oblasti bol nárast ponuky obzvlášť výrazný v rýchlo rastúcich prímestských okresoch. Inventár v okrese Collin vzrástol medziročne asi o 60 % k jari a v okrese Denton o približne 63 %, čo tieto oblasti jasne posunulo do pozície trhu kupujúcich mdregroup.com. Dokonca aj ponuka bývania v okrese Dallas vzrástla o približne 39 % oproti minulému roku, pričom v apríli bolo dostupných okolo 7 600 ponúk mdregroup.com. Počet mesiacov ponuky – kľúčový ukazovateľ rovnováhy na trhu – vzrástol na približne 4,5 mesiaca v okrese Dallas a 5–6 mesiacov v niektorých vzdialenejších okresoch, úrovne, ktoré tu neboli už roky mdregroup.com mdregroup.com. (Podľa konvencie asi 6 mesiacov zásob znamená vyvážený trh.)Táto expanzia inventára prináša vítanú úľavu pre kupujúcich, ktorí boli dlhodobo obmedzovaní nedostatkom možností. S väčším počtom domov na trhu môžu byť kupujúci selektívni a rozvážni – na míle vzdialené od nedávnych hektických podmienok pri kúpe. Znižovanie cien je teraz bežné: pôvodné ceny nehnuteľností v okrese Dallas sú pred predajom znižované (v priemere o ~5–6% nižšie ako pôvodná ponuka) mdregroup.com. Vyjednávacia sila sa presunula; odborníci uvádzajú, že kupujúci úspešne ponúkajú nižšie ako je požadovaná cena a získavajú ústupky v mnohých obchodoch mdregroup.com mdregroup.com. Pre predávajúcich je odkaz jasný: fáza „extrémnej konkurencie“ sa skončila. Realistické cenotvorenie a príprava domu sú kľúčové, keďže predražené ponuky môžu na trhu zostať dlhšie mdregroup.com mdregroup.com. Táto normalizácia ponuky je z dlhodobého hľadiska zdravá, hoci môže vytvárať tlak na pokles cien až do konca roku 2025, keďže ponuka sa pravdepodobne bude ďalej zvyšovať mdregroup.com. Ak nenastane vážny ekonomický šok, očakáva sa postupná korekcia – nie pád –, keďže silný rast pracovných miest a nárast populácie v DFW by mal podporovať dopyt po bývaní a zabrániť prudkému poklesu hodnôt mdregroup.com.
Trendy a prognózy na trhu s prenájmom
Existujú však náznaky, že najhoršie obdobie poklesu nájomného sa končí.
Dopyt po prenájmoch zostáva silný, poháňaný prílevom obyvateľov do metropoly a vysokými nákladmi na kúpu bývania.V skutočnosti zaznamenala absorpcia bytov v oblasti DFW silný nárast: v 1. štvrťroku 2025 bolo prenajatých 7 400 jednotiek, čo je najvyšší štvrťročný prírastok od roku 2021 mdregroup.com.Tento nárast v skutočnosti mierne znížil mieru neobsadenosti začiatkom roka 2025 – prvé zníženie neobsadenosti za približne tri roky mdregroup.com.S tým, že menej nových projektov začína výstavbu (začiatky výstavby viacbytových domov v metropolitnej oblasti klesli v roku 2024 približne o 47% mmgrea.com mmgrea.com), tlak na ponuku by sa mal zmierniť.Priemyselné prognózy predpovedajú obnovenie rastu nájomného do konca roka 2025, hoci len miernym tempom približne 1–2 % ročne mmgrea.com.Očakáva sa, že obsadenosť sa ustáli okolo nízkych 90 percent, keď trh absorbuje nedávny nadbytok nových jednotiek mmgrea.com mmgrea.com.Napríklad, MMG Real Estate predpovedá, že efektívne nájmy v DFW do štvrtého štvrťroka 2025 vzrastú približne o 1,5 %, keď sa obmedzia ponuky na ústupky mmgrea.com.Už viac než polovica bytových komunít ponúka stimuly na prenájom (zvyčajne 6–8 týždňov zadarmo), aby prilákali nájomníkov mdregroup.com mdregroup.com, ale tieto ústupky môžu byť obmedzené, keď sa prebytočná ponuka spotrebuje.Suma sumárum, nájomcovia majú v súčasnosti viac možností a vyjednávacej sily ako v predchádzajúcich rokoch, ale do roku 2026 by sa kyvadlo mohlo mierne vrátiť späť, ak silný rast pracovných miest udrží dopyt vysoký.Nájmy v Dallase sú naďalej dostupné v porovnaní s pobrežnými trhmi (priemerný nájom v tomto meste je pod priemerom USA).priemer), dostupnosť bývania pre nájomcov s nízkym príjmom je však problémom – nedávna štúdia zistila deficit približne 40 000 dostupných bytov v Dallase pre domácnosti s príjmom približne 45 000 USD alebo menej dallasobserver.com dallasobserver.com.Riešenie tejto potreby bude kľúčovou výzvou, aj keď celková ponuka prenájmov porastie.Dallasoffice market v roku 2025 sa postupne stabilizuje po otrasoch spôsobených pandémiou, no stále zostáva príbehom dvoch úrovní.
Celková neobsadenosť v kancelárskom sektore DFW je vysoká – približne 26,0 % neobsadenosti ku Q1 2025 vrátane subnájmu, čo je len mierny pokles z vrcholu 26,4 % koncom roka 2023 avisonyoung.com avisonyoung.com.To odráža veľké množstvo priestoru, ktorý zostal nevyužitý v dôsledku prechodu na prácu na diaľku alebo hybridnú prácu.Celková dostupnosť (prenajaté alebo neprenajaté priestory, ktoré sú ponúkané na trhu) je približne 64 miliónov štvorcových.stôp.metro-široké, stále výrazne nad ~50 miliónmi štvorcových.st.predcovidová norma avisonyoung.com.Ešte dôležitejšie je, že podmienky prestali zhoršovať a začali sa pomaly zlepšovať.Prvýkrát od roku 2019 zaznamenal DFW po sebe nasledujúce štvrťroky pozitívnej čistej absorpcie – spoločnosti spoločne absorbovali +1,5 milióna štvorcových stôp.stôp.v roku 2024 a ďalších +0,9 milióna štvorcovýchstôp.v 1. štvrťroku 2025 avisonyoung.com avisonyoung.com.Dostupnosť klesla o približne 6,8 milióna štvorcových.ft. zo svojho maxima v roku 2023, keďže niektoré firmy rozširujú alebo dopĺňajú podnájmy avisonyoung.com avisonyoung.com.Navyše je zrejmé, že dochádza k presunu k vyššej kvalite: prémiové kancelárie triedy A zaznamenávajú väčšinu prenájmov.Začiatkom roku 2025 tvorili priestory triedy A (najmä v oblastiach bohatých na vybavenie, ako sú Uptown alebo Legacy/Frisco) približne 70 % prenájmových aktivít mdregroup.com.Submarkety v okrese Collin – s úplne novými, vysoko špecifikovanými budovami – vedú nárast dopytu, keďže firmy hľadajú moderné, kolaboratívne kancelárie, aby prilákali zamestnancov späť mdregroup.com mdregroup.com.Nájmy za špičkové kancelárie zostali stabilné.
Priemerné požadované nájomné v DFW je približne 32,20 USD za štvorcovýft (plný servis) mdregroup.com, pričom trofejné veže v Uptown vyžadujú 40–80 USD.Prenajímatelia namiesto toho súťažia prostredníctvom ústupkov: typická nájomná zmluva ponúka 4–5 mesiacov bezplatného nájmu a približne 35–40 dolárov za štvorcový stopu.stôp.v príspevkoch na zlepšenie prenajatých priestorov ako stimuly mdregroup.com.Efektívne nájomné po odpočítaní výhod dosahuje v priemere približne 26 dolárov za štvorcový stopu.ft.mdregroup.com.Predaj kancelárskych nehnuteľností bol sporadický a za vyššie kapitalizačné sadzby (~8,5–9 %), čo odráža opatrnosť investorov v tomto prostredí s vysokou neobsadenosťou mdregroup.com.Nová výstavba sa prakticky zastavila; pokračujú iba projekty na mieru a špecializované projekty.Odborníci z odvetvia predpovedajú, že významné zotavenie sektora kancelárií bude pomalé, potenciálne „žiaden raj až do roku 2027“ pre prenajímateľov v najviac zasiahnutých segmentoch dmagazine.com.Konzensus je, že do roku 2027 sa trh môže konečne sprísniť pre špičkové priestory, vzhľadom na veľmi malý nový prísun v príprave dmagazine.com dmagazine.com.Analytici skutočne poznamenávajú, že na národnej úrovni sú prémiové kancelárske neobsadenosti (pre žiadané budovy) oveľa nižšie ako celkové priemery dmagazine.com.V Dallase to naznačuje, že staršie bežné kancelárske budovy budú naďalej zápasiť (a môžu byť kandidátmi na zmenu účelu), zatiaľ čo najlepšie priestory sa prenajmú ako prvé.Zatiaľ sa prenájomná aktivita zlepšuje, ale stále je pod úrovňou pred pandémiou – len približne 3 milióny štvorcových.stôp.bol prenajatý v 1. štvrťroku 2025 (annualizovane ~12M vs.približne 20 miliónov štvorcovýchstôp.historický priemer) avisonyoung.com.Je to drina smerom k rovnováhe: ako poznamenal jeden miestny odborník, vyhliadky kancelárií v DFW pripomínajú zdĺhavé oživenie v 90. rokoch – prežiť do ’95, a teraz „nebude žiadny raj až do ’27“ dmagazine.com.Prenajímatelia s dobre situovanými, zrekonštruovanými budovami sú opatrne optimistickí, zatiaľ čo tí s zastaranými nehnuteľnosťami sú pod tlakom renovovať, znížiť nájomné alebo v nasledujúcich rokoch zvážiť alternatívne využitie.Sektor maloobchodných nehnuteľností v oblasti Dallas-Fort Worth je v roku 2025 prekvapivo silný, nielenže sa zotavil z pandémie, ale dokonca prešiel do fázy expanzie.
Dopyt spotrebiteľov po osobnom nakupovaní a stravovaní prudko vzrástol po roku 2020 a maloobchodníci sa horlivo rozširujú, aby zachytili rast populácie v severnom Texase dmagazine.com.Miera neobsadenosti maloobchodných priestorov je veľmi nízka – okolo 4,7 % v celom DFW mdregroup.com dmagazine.com – čo naznačuje, že väčšina kvalitných priestorov je obsadená.V skutočnosti sú dobre situované nákupné centrá prakticky plné, pričom voľné priestory sú „na váženie zlata“ a keď sa uvoľnia, rýchlo sa opäť zaplnia dmagazine.com dmagazine.com.Na celom trhu malo maloobchodné pohltenie spolu približne 2,4 milióna štvorcových.stôpza posledných 12 mesiacov mdregroup.com, čo prekonáva všetky ostatné hlavné mestá USAmetrov.Tento rast je poháňaný efektom „maloobchod nasleduje strechy“: ako v predmestiach ako Celina, Prosper a severný Fort Worth pribúdajú nové obytné štvrte, čoskoro nasledujú nákupné centrá a reštaurácie dmagazine.com dmagazine.com.Grocery-anchored centrá zostávajú najvýkonnejšou maloobchodnou kategóriou, čo je priaznivé, keďže zároveň tvoria najväčší podiel inventára (~75 miliónov štvorcových stôp).stôp.z maloobchodných priestorov s potravinami v DFW, takmer 100% obsadenosť) dmagazine.com dmagazine.com.Nákupné centrá sa tiež stabilizovali tým, že sa znovu objavili s ponukou zábavy a zážitkov – obsadenosť regionálnych nákupných centier v DFW je stále nad 90 % v priemere dmagazine.com.Trh s prenájmom bytov v Dallase sa tiež mení, keďže na trh prichádza vlna nových apartmánov. Od roku 2020 developeri pridali viac ako 7 600 bytových jednotiek v centre Dallasu – najviac zo všetkých centier miest v Texase po pandémii dallasobserver.com. Tento stavebný boom spolu s rozširovaním metropolitnej oblasti spôsobil, že miera neobsadenosti bytov stúpla na približne 10–11 % začiatkom roku 2025 dallasobserver.com mdregroup.com. Podľa údajov CoStar bola neobsadenosť v DFW segmente multifamily 11,5 % v 1. štvrťroku 2025 mdregroup.com mdregroup.com, čo je prvý významný nárast neobsadenosti za roky. Rast nájomného sa tomu prispôsobil – priemerné požadované nájomné bolo viac-menej stabilné alebo mierne kleslo. Napríklad, inzerované nájmy apartmánov v DFW klesli medziročne o približne 1,8 % v januári 2025 yardimatrix.com. Typický nájomca v Dallase platí okolo 1 500 dolárov mesačne, čo je len mierny nárast (~124 dolárov) oproti minulému roku dallasobserver.com. Podľa metrík spoločnosti Zillow je trh s prenájmami v Dallase momentálne „chladný“, čo znamená, že ponuka a dopyt sú viac vyrovnané dallasobserver.com.
Trendy v komerčných nehnuteľnostiach
Kancelársky sektor
Sektor maloobchodu
Miesto retailoví makléri opisujú „zásoby na historickom minime“ a poznamenávajú, že žiaden obchod nie je jednoduchý v tomto prostredí – stavebné náklady sú vyššie a dostupných lokalít je málo dmagazine.com dmagazine.com.
Napriek tomu je tu množstvo príležitostí: prichádzajú nové koncepty (napríklad H-E-B’s discount Joe V’s Smart Shop potraviny otvorili svoje prvé predajne v Dallase v roku 2025 mdregroup.com mdregroup.com), a zážitkový maloobchod prežíva boom.Miesta zamerané na zábavu – od športových barov po rodinné centrá aktivít – sa čoraz častejšie stávajú základom maloobchodných projektov, aby prilákali návštevnosť dmagazine.com dmagazine.com.S výhľadom do budúcnosti zostávajú maloobchodní experti optimistickí.Ako to povedal jeden odborník, „Maloobchod momentálne zažíva svoj deň“ v DFW dmagazine.com dmagazine.com.Najväčšie riziká sú makroekonomické: ak spotrebiteľské výdavky poklesnú v dôsledku inflácie alebo vysokých úrokových sadzieb, niektorí slabší maloobchodníci by mohli zatvoriť (napr.niekoľko národných reťazcov ako Party City a Big Lots síce zatvorilo svoje predajne) dmagazine.com.Aj napriek tomu sa očakáva, že nadpriemerný rast pracovných miest a populácie v DFW bude naďalej motivovať maloobchodníkov k rozširovaniu.Niekoľko značiek plánuje otvoriť svoj prvý podnik v Texase alebo prvý v USA.lokality v Dallase v nadchádzajúcich rokoch, staviac na pokračujúcu prosperitu regiónu dmagazine.com dmagazine.com.Ak to zhrnieme, maloobchodné nehnuteľnosti v Dallase v roku 2025 sa vyznačujú vysokou obsadenosťou, rastúcimi nájmami a expanziou v nedostatočne obsluhovaných oblastiach, čo z neho robí jeden z najsilnejších maloobchodných trhov v krajine.Kľúčovou dynamikou v roku 2025 je obmedzená nová maloobchodná výstavba v porovnaní s dopytom. Developeri boli opatrní – v roku 2024 bolo dokončených len približne 1,5 milióna štvorcových stôp novej maloobchodnej plochy dmagazine.com a približne 4,4 milióna štvorcových stôp je momentálne vo výstavbe (čo je skromný objem na metro región tejto veľkosti) mdregroup.com. Dôležité je, že viac ako 70 % nových maloobchodných projektov je prenajatých veľkým hlavným nájomcom ešte pred začiatkom výstavby mdregroup.com. To znamená, že nová ponuka je absorbovaná takmer okamžite, čo bráni nárastu voľných priestorov. Väčšina novootvorených predajní boli veľkoformátové prevádzky: príkladmi sú nové obchody s potravinami H-E-B a Costco sklady vstupujúce na trh DFW dmagazine.com dmagazine.com. Skutočne, viac ako 75 % maloobchodných plôch otvorených v roku 2024 zabrali kotvoví nájomcovia ako H-E-B, Tom Thumb, Home Depot a iné veľké reťazce dmagazine.com. Relatívne chýba výstavba menších predajní, čo udržiava vysokú konkurenciu o voľné priestory v existujúcich centrách dmagazine.com. Výsledkom je, že rast nájomného v maloobchode je silný – požadované nájomné priemerne asi 24,60 USD za štvorcový stopu triple-net mdregroup.com, pričom v prémiových koridoroch je výrazne vyššie a prenajímatelia majú vyjednávaciu silu vzhľadom na nedostatok alternatív.
Priemyselný sektor
Priemyselné nehnuteľnosti v oblasti Dallas–Fort Worth zostávajú hnacou silou, aj keď tento sektor prechádza z extrémneho rastu na udržateľnejšie tempo. DFW vedie národ v celkovom priemyselnom rozvoji – metropolitná oblasť sa môže pochváliť viac ako 1 miliardou štvorcových stôp skladových/logistických priestorov – a roky developeri nestíhali stavať dostatočne rýchlo, aby uspokojili dopyt zo strany e-commerce, výrobných a logistických firiem. Od roku 2025 toto hektické tempo konečne poľavuje. Výstavbový pipeline zaznamenal spomalenie oproti vrcholu: v súčasnosti je vo výstavbe len 25–30 miliónov štvorcových stôp, čo je prudký pokles (približne –68 %) oproti ~79 miliónom štvorcových stôp vo výstavbe na vrchole v roku 2022 colliers.com. Toto spätné stiahnutie prišlo po tom, čo v závere roku 2023 niektoré špekulatívne projekty prevýšili dopyt, čo spôsobilo mierny nárast neobsadenosti. Priemyselná miera neobsadenosti v DFW sa v súčasnosti pohybuje okolo 9–9,2 % mdregroup.com bradford.com, čo je nárast oproti historickým minimám (~5 %), no v súčasnosti sa stabilizuje na tejto vyššej úrovni. V skutočnosti sa zdá, že trh dosiahol rovnováhu začiatkom roka 2025, keď je nová ponuka a dopyt nájomcov približne v rovnováhe mdregroup.com mdregroup.com. Čistá absorpcia za uplynulý rok bola pôsobivých 25,9 milióna štvorcových stôp mdregroup.com – čo prakticky zodpovedá novým dodávkam – a to pomohlo stabilizovať mieru neobsadenosti. Pozorovatelia trhu poznamenávajú, že aktivita nájomcov zostáva zdravá, hoci už nie taká prudká ako v rokoch 2021–22.
Ročný rast nájomného za priemyselné priestory sa primerane zmiernil. Po dosiahnutí maxima takmer 11 % medziročného rastu nájomného koncom roku 2022, priemyselné nájmy v DFW teraz rastú približne o 4,5 % ročne mdregroup.com mdregroup.com. Priemerné ponúkané nájomné je približne 9,90 USD za štvorcový stopu (NNN) v rámci celej metropolitnej oblasti mdregroup.com, čo sa stále považuje za silný rast v porovnaní s inými hlavnými distribučnými centrami. Investori naďalej preferujú priemyselné nehnuteľnosti – kapitalizačné sadzby zostávajú relatívne nízke (okolo 6,5 %) a inštitucionálny kapitál je aktívny na trhu skladov v Dallase mdregroup.com. Jedným z nových aspektov, ktorý poháňa priemyselné nehnuteľnosti, je boom dátových centier. Rozmach AI a cloud computingu vytvára prudký dopyt po dátových centrách a Dallas sa stal strategickou lokalitou. Nedostatok pozemkov s dostatočnou energetickou infraštruktúrou sa v skutočnosti stal obmedzujúcim faktorom; pozemky, ktoré už majú vysokú elektrickú kapacitu, sú teraz veľmi žiadané a dosahujú prémiové ceny mdregroup.com mdregroup.com. Energetické spoločnosti ako Oncor sú zavalené novými žiadosťami o napojenie dátových centier (údajne 59 gigawattov dopytu za jeden štvrťrok!) mdregroup.com mdregroup.com. To vyvolalo moderný pozemkový boom pre elektrifikované lokality, pričom niektorí predtým prehliadaní vlastníci priemyselných pozemkov sa zrazu stávajú „cez noc milionármi“, keď predávajú vývojárom dátových centier mdregroup.com mdregroup.com.
Do budúcnosti priemyselný výhľad DFW zostáva pozitívny, hoci nie bez výziev. Región naďalej priťahuje logistické operácie vďaka svojej centrálnej polohe a infraštruktúre – DFW má v posledných rokoch najvyššiu mieru absorpcie priemyselných nehnuteľností v krajine. Začiatkom roka 2025 bolo toto metropolitné územie mnohými analytikmi stále považované za „najlepší americký priemyselný trh“ credaily.com. Prebiehajú masívne projekty: napríklad jeden odborný časopis uviedol, že DFW je príkladom trhu „postav teraz, naplň neskôr“, kde developeri a investori zostávajú presvedčení o dlhodobom raste napriek niektorým krátkodobým problémom s prenájmom fortworthinc.com. Hlavným rizikom je, ak dôjde k prebytku ponuky – pri približne 9 % neobsadenosti má DFW momentálne jednu z najvyšších neobsadeností medzi hlavnými trhmi bradford.com, no to je čiastočne zámer (developeri tu stavajú špekulatívne v očakávaní budúceho dopytu). Účastníci trhu očakávajú, že miera neobsadenosti bude postupne klesať z úrovne približne 9,5 %, na ktorú sa dostala začiatkom roka 2025, keďže prenájmy budú dobiehať vlnu nových skladov matthews.com. Skutočne, CBRE uviedla, že v 1. štvrťroku 2025 mierka neobsadenosti mierne klesla (o 10 bázických bodov) na približne 9,1 % a začiatky výstavby opäť vzrástli na približne 12 miliónov štvorcových stôp, čo odráža optimizmus, že dopyt drží krok cbre.com. Keďže populácia a ekonomika DFW rastú, priemyselný sektor by mal zostať motorom rastu, aj keď nárasty nájomného pravdepodobne zostanú mierne a nájomcovia budú mať na výber viac možností než počas najnapätejších rokov pandémie. Celkovo priemyselné nehnuteľnosti v Dallase prechádzajú z výnimočnej fázy expanzie do zdravého, normalizovaného rastového obdobia smerom k roku 2026.
Viacrodinné projekty (Byty)
Napriek nedávnemu útlmu dopyt po bytoch nezmizol – práve naopak.
Prvý štvrťrok 2025 priniesol rekordný prenájom: približne 7 400 čistých jednotiek obsadených v Q1 (najlepší prvý štvrťrok od roku 2021) mdregroup.com a viac ako 20 000 jednotiek obsadených za posledný rok nar.realtor.Dallas-Fort Worth patrilo medzi popredné metropolitné oblasti v krajine z hľadiska dopytu po bytoch, spolu s New Yorkom a Atlantou, pričom každá z nich absorbovala viac ako 20 000 jednotiek medziročne nar.realtor.Tento silný nárast znížil neobsadenosť v metropole na 10,9–11,5 %, ako uvádza mdregroup.com dallasobserver.com.Priemerné nájomné sa vyrovnalo – trhové požadované nájomné je okolo 1 565 USD (približne 1 368 USD za 1-izbový byt, 1 756 USD za 2-izbový byt) mdregroup.com – a efektívne nájomné je o niečo nižšie, keď sa zohľadnia rôzne benefity.V podstate prenajímatelia obetujú krátkodobý rast nájomného, aby udržali obsadenosť na vysokej úrovni.Budovy luxusnej triedy A čelia najväčšej konkurencii (a teda ponúkajú najväčšie zľavy), zatiaľ čo apartmány triedy B/C „pre pracujúcich“ sú stabilizujúcou silou s relatívne lepšou obsadenosťou (okolo 92 %) a dokonca miernym rastom nájmu (+1 % koncom minulého roka) mmgrea.com mmgrea.com.Mnoho developerov, keď vidia, že mestské jadro je nasýtené, presunulo svoju pozornosť na nové projekty viacbytovej výstavby v vonkajších subtrhoch a menších mestách v metropolitnej oblasti – v lokalitách ako sú okresy Ellis, Kaufman a Rockwall – kde je pôda lacnejšia a dopyt po bývaní rastie vďaka novým skladom a prílevu obyvateľov mdregroup.com mdregroup.com.Trh s rezidenčnými nehnuteľnosťami pre viac rodín v oblasti Dallas-Fort Worth prekonáva nárast ponuky, ktorý vyvrcholil v roku 2024 a teraz sa postupne vyrovnáva. Minulý rok bol zaznamenaný bezprecedentný počet nových bytových jednotiek – viac ako 40 000 jednotiek v roku 2024 – čo preverilo schopnosť trhu absorbovať prenájmy mmgrea.com mmgrea.com. To spôsobilo, že sa zvýšila neobsadenosť a prenajímatelia boli nútení viac súťažiť o nájomníkov (preto tie už skôr spomenuté rozsiahle ústupky). Do začiatku roka 2025 sa však príval nových projektov spomaľuje: začiatky novej výstavby bytových domov klesli takmer o 50 % v roku 2024 na približne 18 300 jednotiek v rámci celej metropolitnej oblasti mmgrea.com, a jednotky vo výstavbe klesli na približne 36 000 (z ~65 000 na vrchole) mmgrea.com mmgrea.com. Vývojári v podstate výrazne spomalili tempo, uvedomujúc si, že taký veľký príval novej ponuky naraz brzdí rast nájmov. Očakávaná dokončenosť v roku 2025 je okolo 21 000 jednotiek, čo je približne polovica objemu z roku 2024 mmgrea.com. Toto utlmenie vytvára priestor na to, aby si trh s bytmi mohol „vydýchnuť“.
Pre multifunkčných investorov zostáva DFW dlhodobo atraktívny, ale krátkodobé finančné ukazovatele sa zhoršili. Objem transakcií v roku 2024 prudko klesol (len približne 3,5 miliardy dolárov v predajoch bytových domov v DFW za rok 2024, čo je minimum za posledné desaťročie) yardimatrix.com, pretože vyššie úrokové sadzby a vyššia neobsadenosť spôsobili opatrnosť kupujúcich. Kapitalizačné sadzby pre bytové komplexy sa v priemere zvýšili do pásma vysokých 5 % mdregroup.com. Mnohí však veria, že rok 2025 bude bodom zlomu: s menším počtom nových projektov a s ekonomikou, ktorá stále vytvára pracovné miesta, sa očakáva, že nájmy sa v rokoch 2025–26 opäť začnú mierne zvyšovať a obsadenosť sa zlepší. Prognózy dokonca ukazujú, že nájmy v DFW v rokoch 2025–2027 porastú približne o 1–3 % ročne potom, ako sa absorbuje súčasný nadbytok mmgrea.com nar.realtor. National Association of REALTORS® uvádza, že na celoštátnej úrovni dopyt po viacbytovom bývaní začiatkom roku 2025 dosahoval rekordné úrovne z roku 2021 a hoci nová ponuka mierne prevyšuje dopyt v súčasnosti, tento rozdiel sa rýchlo zužuje nar.realtor nar.realtor. DFW je ukážkovým príkladom tohto trendu. Záver: bytový sektor v Dallase prekonáva dočasné prebytky, ale základné hnacie faktory (prírastok obyvateľstva, tvorba pracovných miest, cenová dostupnosť v porovnaní s pobrežím) naznačujú pozitívny výhľad. Developeri sa už pripravujú na ďalšiu fázu – napríklad na periférii DFW vzniká niekoľko veľkých projektov typu „mixed-use“ so zastúpením bytovej výstavby, aby uspokojili budúce potreby bývania (viac v sekcii Rozvoj). Viacbytové bývanie ostáva kľúčovou súčasťou realitného segmentu v Dallase a v blízkej budúcnosti prinesie výzvy i príležitosti, pričom vyhliadky do roku 2027 sú stabilne pozitívne.
Ekonomické a demografické faktory ovplyvňujúce trh
Základom trendov na trhu s nehnuteľnosťami v Dallase je prudko rastúca regionálna ekonomika a významné demografické vetry do chrbta. Dallas–Fort Worth metropolitná oblasť patrí medzi najrýchlejšie rastúce metropoly v USA a naďalej priťahuje ľudí aj firmy pozoruhodným tempom. Rast populácie je hlavným hnacím motorom dopytu: populácia DFW dosiahla v roku 2024 približne 8,3 milióna po náraste o takmer 178 000 nových obyvateľov len za predchádzajúci rok mdregroup.com. Pre porovnanie, to je ako absorbovať mesto veľkosti Fort Lauderdale za jeden rok. Predmestský Collin County zaznamenal mimoriadny rast – jeho populácia sa od roku 2000 viac ako zdvojnásobila (+132%) a v súčasnosti pribúda približne 128 nových obyvateľov denne mdregroup.com mdregroup.com. Takýto príliv poskytuje stály prúd kupujúcich a nájomcov, ktorí podporujú dopyt po bývaní v DFW. Z hľadiska demografie je veľa prisťahovalcov v produktívnom veku (20-40 rokov), vrátane silnej skupiny mladých profesionálov a rodín, ktoré sa sťahujú z drahších štátov ako Kalifornia a New York. To prispieva k tvorbe domácností a absorbcii bytovej zásoby, či už kúpou domov na predmestí, alebo prenajímaním bytov.
Rast pracovných miest a diverzifikovaná ekonomika robia z Dallasu magnet. Metropolitná oblasť pridala približne 65 000 čistých nových pracovných miest v roku 2024 (1,6% ročný rast) s výraznými prírastkami v sektoroch ako financie (+15 200 pracovných miest), zdravotníctvo (+13 900) a verejná správa (+10 300) yardimatrix.com yardimatrix.com. Nezamestnanosť v DFW zostáva nízka (okolo 3,5% na konci roka 2024, pod celonárodným priemerom) yardimatrix.com. Výrazným javom sú presuny a expanzie korporácií. Texas získal Governor’s Cup (za najviac projektov rozširovania podnikov) už 13 rokov po sebe a Dallas–Fort Worth sa v roku 2024 podieľal na 489 veľkých korporátnych projektoch – viac než tretina všetkých v rámci štátu mdregroup.com mdregroup.com. Spoločnosti presúvajú regionálne centrá a ústredia do DFW vďaka jeho centrálnej polohe, priaznivému podnikateľskému prostrediu a širokej ponuke talentov. Napríklad, KFC presunulo svoje americké ústredie z Louisville do Plana v roku 2024 mdregroup.com. Medzi ďalších nedávnych presúvajúcich patria finančné spoločnosti, technologické firmy a výrobcovia, ktorí hľadajú nižšie náklady. Tento prúd korporátnych investícií priamo zvyšuje dopyt po kanceláriách, priemyselných priestoroch a bývaní pre zamestnancov. Za zmienku stojí aj to, že Dallas má rýchlo rastúcu technologickú scénu (najmä v oblasti telekomunikácií, fintechu a v poslednej dobe aj dátových centier/umelej inteligencie, ako bolo uvedené) a zostáva finančným centrom (niektorí ho nazývajú „nový Wall Street Juhu“).
Rozvoj infraštruktúry tiež formuje budúcnosť trhu. Jedným z najväčších projektov je rozšírenie DFW International Airport „Letisko budúcnosti“, kapitálový investičný plán vo výške 9 miliárd dolárov spustený v roku 2024 yardimatrix.com. Tento viacročný projekt prinesie nové terminály, modernizuje zariadenia a zlepší diaľnice a železničné spojenia okolo letiska – čím posilní konektivitu a pravdepodobne podnieti komerčný rozvoj v okolitej oblasti. Ďalším transformačným projektom je Silver Line spoločnosti Dallas Area Rapid Transit (DART), viac ako 2-miliardová nová prímestská železničná trať, ktorá by mala byť otvorená koncom roka 2025 mdregroup.com mdregroup.com. Silver Line prepojí mestá Plano, Addison, Carrollton a ďalšie severné predmestia priamo s letiskom DFW. Rozvoj projektov orientovaných na tranzit je už v štádiu plánovania okolo jeho staníc; napríklad v Addison sa navrhuje 11-poschodová administratívna budova (projekt Arapaho Station), ktorá chce využiť novú tranzitnú konektivitu mdregroup.com mdregroup.com. Zlepšenie dopravnej infraštruktúry má tendenciu zvyšovať hodnotu nehnuteľností a podporovať nové bývanie a projekty zmiešaného využitia pozdĺž týchto trás.
Aj v centre Dallasu prebieha občianska investícia. Mesto schválilo plány na výstavbu nového veľkého kongresového centra v centre mesta a má súvisiace iniciatívy pre obnovu územia. Príkladom je projekt Newpark Dallas – 20-akrová štvrť vzdelania a technológií plánovaná v južnej časti centra mesta v blízkosti novej výstavby kongresového centra mdregroup.com mdregroup.com. Tento projekt (vedený spoločnosťou Hoque Global) má za cieľ vytvoriť pešiu zónu kancelárií, vzdelávacích priestorov a bývania, čo by oživilo v súčasnosti málo využívanú oblasť. Takéto veľké projekty môžu transformovať časti mesta a už v rokoch 2026–2027 generovať významné realitné aktivity.
Ekonomické základy so sebou prinášajú aj niektoré stresové faktory, ktoré je potrebné sledovať. Inflácia a vysoké úrokové sadzby sú dvojsečnou zbraňou: na jednej strane podnietili zvyšovanie sadzieb Fedu, ktoré ochladilo trh s bývaním; na druhej strane si ekonomika Texasu zatiaľ vcelku dobre poradila s infláciou, ale spotrebiteľský dlh a otázky dostupnosti bývania sú predmetom obáv dmagazine.com dmagazine.com. Životné náklady v Dallase vzrástli (ceny domov sú asi o 8 % vyššie ako americký priemer dallasobserver.com), a vysoké hypotekárne sadzby v roku 2025 spôsobujú, že financovanie bývania je citeľne drahšie než pred niekoľkými rokmi. Navyše sú daň z nehnuteľností v Texase pomerne vysoké (kvôli absencii štátnej dane z príjmu) – čelia im tak vlastníci domov, ako aj komerčných nehnuteľností. V skutočnosti hodnoty nehnuteľností v rokoch 2020–2022 prudko stúpli, čo prinieslo vysoké daňové účty, ktoré investori berú do úvahy pri výpočte výnosov. Legislativci zvažujú opatrenia na zmiernenie tohto zaťaženia (napr. zvýšenie výnimiek na trvalý pobyt, úprava daní z majetku firiem) mdregroup.com mdregroup.com, ale pre každého, kto kupuje nehnuteľnosť v DFW, to zostáva dôležitou otázkou. Napokon, neustály rast regiónu vyvíja tlak na infraštruktúru a verejné služby, čo je viditeľné napr. na výzvach elektrickej siete pre dátové centrá. Texaský parlament v roku 2025 diskutuje o opatreniach, ktoré by zabezpečili, že veľkí noví užívatelia (napríklad veľké dátové centrá) prispejú k modernizácii elektrickej siete a budú sa podieľať na programoch zvyšovania spoľahlivosti siete mdregroup.com mdregroup.com. Tieto regulačné opatrenia, hoci nespadajú priamo do trhu s nehnuteľnosťami, môžu ovplyvniť náklady a uskutočniteľnosť niektorých projektov (najmä energeticky náročných).
Stručne povedané, ekonomické a demografické prostredie Dallasu je pre nehnuteľnosti veľmi priaznivé, vyznačuje sa silným rastom pracovných miest, zvyšujúcim sa počtom obyvateľov a významnými investíciami do infraštruktúry. Tieto faktory vytvárajú pevný základ pre dopyt po nehnuteľnostiach až do roku 2027. Zároveň však prinášajú aj výzvy, ako je zabezpečenie dostatku dostupného bývania a modernizácia kapacít infraštruktúry. Prepojenie týchto síl bude aj v ďalších rokoch ovplyvňovať vývoj trhu s nehnuteľnosťami.
Významné rozvojové projekty a pripravované plány
Rast metropolitnej oblasti Dallas je sprevádzaný množstvom veľkých developerských projektov, ktoré sú v príprave. Tieto projekty — od firemných kampusov po zmiešané obytné a komerčné komunity — ovplyvnia rezidenčný aj komerčný trh v nasledujúcich rokoch:
- Regionálny kampus Goldman Sachs (Dallas Uptown/Victory Park) – Finančný gigant Goldman Sachs stavia nový kampus v hodnote 500 miliónov dolárov na 11-akrovej ploche neďaleko centra Dallasu. Projekt zahŕňa štyri budovy s dominantnou 14-poschodovou administratívnou vežou s rozlohou 800 000 štvorcových stôp, maloobchodom na prízemí a 1,5-akrovým mestským parkom trerc.tamu.edu trerc.tamu.edu. Po rozsiahlych základoch (vrátane šesťpodlažnej podzemnej garáže) kampus „vyrástol do výšky“ v roku 2025 a jadro stavby má byť dokončené koncom roku 2026 alebo začiatkom 2027, pričom úplné dokončenie je plánované na rok 2028 trerc.tamu.edu. Po otvorení tu bude pracovať niekoľko tisíc zamestnancov, čo ešte viac upevní pozíciu Dallasu ako finančného a bankového centra – a pravdepodobne zvýši dopyt po bývaní v okolitých štvrtiach.
- Zmiešané komunity a expanzia predmestí – Developeri rozbiehajú rozsiahle projekty zmiešaného využitia priestorov, aby zvládli rozširujúce sa predmestie. Príkladom je Lakeview Landing pri Granbury (strana Fort Worth), 47-akrový projekt, ktorý začne s výstavbou v roku 2025 a bude zahŕňať 105 samostatne stojacich rodinných domov (niektoré pri vode), 288 bytov, komunitu pre seniorov 55+ so 200 jednotkami, hotel, reštaurácie a možnosti na rekreáciu mdregroup.com mdregroup.com. V severných predmestiach sa oblasti ako Frisco a Prosper naďalej rozrastajú o veľké plánované komunity so zabudovanou maloobchodnou sférou a školami na podporu rýchleho rastu. Celina, TX (severne od Friska) je jedna z najrýchlejšie rastúcich miest (v percentuálnom vyjadrení), kde je vo výstavbe viacero plánovaných rezidenčných komunít a komerčné projekty postupne nasledujú (často označovaná ako „nové Frisco“).
- Priemysel a dátové centrá – V priemyselnej sfére sú rozpracované mega-projekty, ktoré majú slúžiť logistickým a technologickým potrebám. Vo Fort Worth získal developer (Turner Construction) v roku 2025 mestské stimuly na výstavbu obrovského dátového centra v hodnote 2,16 miliardy dolárov v blízkosti oblasti Alliance (Hicks Field) mdregroup.com mdregroup.com. Tento kampus, ktorý sa má rozvíjať počas jedného desaťročia, podčiarkuje atraktívnosť regiónu pre technologickú infraštruktúru. Okrem toho na hlavných koridoroch ako I-20 a I-35W naďalej vznikajú veľké distribučné centrá pre firmy ako Amazon, Walmart a Tesla (ktorá prevádzkuje veľké distribučné centrum na súčiastky v južnom okrese Dallas). Hoci celkový rozvoj priemyslu spomaľuje, niekoľko build-to-suit projektov pre veľké spoločnosti je v procese a akýkoľvek významný nový vstup hráčov na trh môže vyvolať vznik nových skladových klastrov.
- Rozvoj viazaný na dopravu (TOD) – Otvorenie nových dopravných liniek podporuje projekty viazané na dopravu. Okrem kancelárskej veže v Addison pri Silver Line, ktorá už bola spomenutá, možno očakávať rozvoj v okolí centra mesta Plano po tom, čo ho DART Silver Line priamo spojí s letiskom. Taktiež rozšírenie modrej linky DART light rail na juh po univerzitu North Texas (v južnom Dallase) vyvoláva plány zmiešaného využitia pri nových staniciach. Tieto projekty majú za cieľ vytvoriť pešie, dostupné prostredia a pridajú stredne vysoké byty, kancelárie a maloobchod v uzloch s prístupom na verejnú dopravu – čo je v tejto tradične automobilovej oblasti pomerne nový trend.
- Obnova mestského jadra – Centrum Dallasu a jeho blízke okolie opäť zaznamenáva nárast záujmu investorov po pokojnejšom období. Okrem projektu Newpark v centre je obnova kongresového centra Dallas (plán za viac než 2 miliardy dolárov na nahradenie zastaraného kongresového centra a transformáciu okolia) vzdialená ešte niekoľko rokov, no developeri už začínajú skupovať pozemky. Victory Park (pri aréne American Airlines Center) získa kampus Goldman Sachs a potenciálne aj ďalšie kancelárske veže. V Deep Ellum a v Design District blízko centra je v realizácii alebo nedávno dokončených niekoľko stredných kancelárskych a obytných budov, ktoré lákajú firmy z kreatívnych a technologických odvetví. Pokračuje tiež prerábka starších kancelárskych budov v centre na byty (trend, ktorý znižuje neobsadenosť kancelárií a zvyšuje počet bytových jednotiek). Napríklad, ikonická Santander Tower prechádza čiastočným premenením kancelárskych priestorov na byty.
- Vzdelávacie a zdravotnícke projekty – Veľké inštitucionálne rozvoje môžu významne ovplyvniť trh s nehnuteľnosťami. UT Southwestern Medical Center v Dallase neustále rozširuje svoj kampus (nové špecializované nemocnice a výskumné zariadenia) a nový univerzitný kampus Texas A&M v centre Dallasu je vo výstavbe, čo by mohlo posilniť rozvoj južnej časti centra mesta. Takéto projekty nielen vytvárajú pracovné miesta, ale často generujú aj dopyt po bývaní v okolí pre zamestnancov a študentov.
Tieto projekty (a mnohé ďalšie) sa budú rozvíjať v rokoch 2025–2028, čo vnesie na trh novú ponuku a príležitosti. Výrazné je, že developeri zostávajú presvedčení o raste severného Texasu – aj napriek vyšším úrokovým sadzbám pokračujú miliardové súkromné a verejné investície. Do roku 2027 sa na panoráme mesta a v predmestiach objaví niekoľko nových dominant. Mimoriadne dôležitá bude interakcia týchto projektov s trhovými podmienkami: napríklad otvorenie obrovského firemného kampusu ako ten od Goldman by mohlo ešte viac sprísniť trh bytov v centre, zatiaľ čo dodanie tisícov nových domov v predmestiach by mohlo pomôcť zmierniť rast cien. Celkovo platí, že Dallas má extrémne rozsiahlu výstavbu, ktorá zasahuje všetky segmenty od rodinných domov na okraji mesta až po najmodernejšie výškové budovy v urbanistickom centre.
Odborné prognózy a predpovede (2025–2027)
Pri pohľade vpred väčšina analytikov očakáva, že realitný trh v Dallase bude naďalej rásť, avšak miernejším a udržateľnejším tempom v priebehu nasledujúcich rokov. Po jazde na horskej dráhe v ranných 2020-tych rokoch je teraz konsenzus, že hodnoty nehnuteľností a nájmy budú rásť pomalšie a stabilnejšie v rezidenčnom aj komerčnom sektore realestate.usnews.com. Tu sú hlavné prognózy a predpovede minimálne do roku 2027:
- Ceny domov: Všeobecným očakávaním je, že ceny domov v Dallase sa v krátkodobom horizonte vyrovnajú alebo mierne porastú po miernej korekcii v roku 2025. Národná asociácia realitných kancelárií predpokladá, že medián cien domov v USA sa v rokoch 2025–26 opäť mierne zvýši a pre Dallas sa očakáva podobný vývoj. Niektorí prognostici predpovedajú, že hodnoty domov v DFW porastú približne o 2 % v roku 2025 a ďalších ~2–4 % v roku 2026 realwealth.com, čo približne kopíruje infláciu. Model spoločnosti Zillow napríklad predpovedal mierny pokles do jari 2025 (čo sa vo veľkej miere naplnilo) a potom postupný nárast. Miestni makléri predpovedajú, že začiatkom roku 2026 môže byť mediánová cena domu v Dallase na úrovni okolo 420-tisíc dolárov, čo je o niekoľko percentuálnych bodov viac ako v roku 2024 theluxuryplaybook.com. Do roku 2027 pravdepodobne zostanú prírastky cien pod horúcimi 10 %+ ročnými skokmi z rokov 2020–21, namiesto toho sa budú pohybovať v miernom rozmedzí (možno 3–5 % ročne), ak úrokové sadzby trochu klesnú. Jedným z dôvodov je lepšia ponuka: vďaka väčšiemu množstvu nehnuteľností a nových domov budovaných na okrajoch metropoly by extrémne dražby mali byť zriedkavejšie. Ďalším dôvodom sú obmedzené možnosti kupujúcich – ceny jednoducho nemôžu dlhodobo výrazne predbiehať príjmy. Ak hypotéky v rokoch 2025–2026 postupne klesnú (mnohí očakávajú, že 30-ročná sadzba klesne do rozmedzia 5–6 % do roku 2026), dopyt by sa mohol zvýšiť a podporiť hodnotu domov. Ale aj v najlepšom ekonomickom scenári rast cien v DFW bude „pomalší a stabilnejší“ počas nasledujúcich piatich rokov v porovnaní s predchádzajúcimi piatimi realestate.usnews.com.
- Predaj domov & zásoby: Objem predaja môže zostať v roku 2025 mierne utlmený, ale ak sadzby klesnú, v roku 2026 by sa mohol opäť zvýšiť. Niektorí realitní ekonómovia predpovedajú návrat k normálnejšej úrovni predajov v roku 2026, keď zadržaní kupujúci vylepšených domov opäť vstúpia na trh. Zásoby pravdepodobne zostanú vyššie ako extrémne nízke úrovne z rokov 2021–22, čo je zdravé. Popredná texaská výskumná skupina v oblasti bývania predpokladá, že podmienky na trhu s bývaním v štáte budú do roku 2026 vyváženejšie a konkrétne v DFW je reálna šanca na plný trh kupujúceho do rokov 2026–27, ak bude výstavba pokračovať dobrým tempom teamprice.com teamprice.com. Jedna analýza dokonca presne určila obdobie od polovice 2026 do polovice 2027 ako okno, kedy by sa národný trh s bývaním mohol jasne nakloniť v prospech kupujúcich, čo sa zhoduje s tým, čo už teraz pozorujeme v Dallase teamprice.com teamprice.com. Takže v nasledujúcich pár rokoch by mali kupujúci v DFW nájsť lepšie príležitosti než v nedávnej minulosti, zatiaľ čo predávajúci budú musieť upraviť svoje očakávania oproti vrcholom počas pandémie.
- Nájmy a segment viacbytových nehnuteľností: Očakáva sa, že rast nájomného v Dallase zostane pozitívny, ale mierny. Multi-Housing News predpovedá, že nájmy bytov v USA budú do roku 2027 rásť medziročne v nízkych jednotkách percent a od DFW sa očakáva približne rovnaký trend. Ako bolo uvedené, rok 2024 bol dnom pre nájmy v DFW (s miernymi poklesmi); rok 2025 je prechodným rokom k rastu. Ku koncu roka 2025 by nájmy bytov v Dallase mohli medziročne narásť o približne 1% mmgrea.com; v rokoch 2026 a 2027, ak bude ekonomika stabilná, by sa rast nájomného mohol zrýchliť na približne 3–4% ročne. Toto predpokladá pokračovanie absorpcie nedávno postavených jednotiek – povzbudivo, absorpcia v DFW na začiatku roka 2025 bola veľmi silná mdregroup.com. Očakáva sa, že miera neobsadenosti klesne na ~8–9% do roku 2027 (zo súčasných ~11%), keďže výstavba zostáva pod úrovňou predchádzajúcich maxím nar.realtor nar.realtor. V podstate by sa stav nadbytku mal vyriešiť do roku 2026. Dopyt po prenájmoch podporí veľká skupina mladých profesionálov sťahujúcich sa do Dallasu, avšak vyvažuje ho trend, že mnohí prechádzajú k vlastnému bývaniu na predmestiach, keďže nové domy sú čoraz dostupnejšie. Jedna poznámka: ak ekonomika v roku 2026 skĺzne do recesie (niektoré prognózy upozorňujú na mierne riziko recesie koncom roka 2025), rast nájomného za byty by mohol zaostať za týmito predpoveďami. Ak sa nič také nestane, výhľad pre viacbytové nehnuteľnosti sa zlepšuje a investori, ktorí v roku 2024 vyčkávali, sa môžu začať vracať a staviť na dlhodobý rast Dallasu (čo zahŕňa ďalších 500 000+ nových obyvateľov, ktorí by sa mali do DFW presťahovať medzi rokmi 2024 a 2028 podľa jednej správy o trhu s nájomnými bytmi berkadia.com).
- Kancelárie a komerčné nehnuteľnosti: Očakáva sa, že obnova kancelárskeho sektora bude postupná až do roku 2027. Odborníci na trh s obľubou hovoria, že „nebude raj až do 27” – čo znamená, že roky 2025 a 2026 budú pre prenajímateľov kancelárií pravdepodobne stále náročné dmagazine.com. Do roku 2027 však, ak bude hospodársky a populačný rast pokračovať, by Dallas mohol pohltiť väčšinu svojich aktuálne voľných kancelárskych priestorov, najmä nehnuteľnosti vysokej kvality. Jedným optimistickým signálom je, že niektoré firmy vyžadujú viac práce na pracovisku, čo by v prípade trendu mohlo v nasledujúcich rokoch zvýšiť dopyt po kancelárskych priestoroch dmagazine.com dmagazine.com. Průmyselné predpovede (napr. CBRE, JLL) pre DFW predpokladajú v najbližších rokoch len minimálny rast nájomného za kancelárie (0–2 % ročne), ale potenciálne nárast do roku 2027, keď sa nadbytočné priestory zredukujú. Nové projekty kancelárií budú ojedinelé, kým nebude jasný nedostatok kancelárií triedy A – pravdepodobne nepríde k výrazným špekulatívnym projektom až do konca tohto desaťročia, s výnimkou niektorých výnimočných prípadov. Konečný verdikt: neobsadenosť kancelárií by sa mala pomaly zlepšovať, no úplný návrat k predpandemickej obsadenosti môže nastať až koncom tohto desaťročia.
- Maloobchod a priemysel: Očakáva sa, že oba tieto sektory budú v Dallase naďalej silnými ťahúňmi. Maloobchod bude profitovať z toho, že do metropolitnej oblasti každoročne pribudnú desaťtisíce nových obyvateľov – maloobchodníci budú tento rast nasledovať. Očakáva sa, že neobsadenosť maloobchodných priestorov v DFW zostane nízka (pod 5 %) až do roku 2027 a nájomné mierne porastie (možno o 2–3 % ročne), pokiaľ si spotrebiteľské výdavky udržia úroveň. Nové maloobchodné priestory budú postupne pribúdať (existujúce centrá môžu absorbovať len obmedzený podiel trhu), no pokiaľ budú založené na osvedčených konceptoch, mali by sa dobre prenajímať. Priemysel má podobne pozitívny výhľad: Dallas je prvotriednym distribučným centrom a dopyt po skladových priestoroch (zo strany e-commerce, logistiky, výroby a dátových centier) by mal ďalej rásť. Očakáva sa, že rast nájomného v priemyselných priestoroch DFW bude na úrovni okolo 4–5 % v roku 2025 a následne sa môže ustáliť na úrovni približne 3 % ročne do roku 2027, podľa viacerých maklérskych prognóz – zdravý rast, hoci už nie oproti dvojciferným hodnotám z roku 2021 mdregroup.com mdregroup.com. Neobsadenosť sa môže pohybovať okolo 8–10 % (trochu voľných priestorov je pre nájomcov i pružnosť trhu vlastne výhodné). Novým faktorom sa stáva infraštruktúra: plánované rozšírenia prístavov v Houstone a nové obchodné trasy môžu do konca desaťročia presmerovať ešte viac objemu cez logistickú sieť DFW. Ak budú pokračovať trendy v presúvaní výroby späť do USA („reshoring“), DFW by mohlo prilákať viac tovární (najmä výrobu vysokých technológií), čo by ďalej diverzifikovalo priemyselnú základňu.
- Úrokové sadzby a kapitálové trhy: Neznámou veličinou pre všetky segmenty nehnuteľností je smerovanie úrokových sadzieb. K začiatku roka 2025 Federálny rezervný systém pozastavil zvyšovanie sadzieb a mnohí predpovedajú postupné znižovanie sadzieb koncom roka 2025 a začiatkom 2026, ak inflácia poklesne nar.realtor. Nižšie sadzby by zvýšili dostupnosť bývania a hodnoty komerčných nehnuteľností. Najnovšia prognóza NAR predpokladá, že hypotekárne sadzby mierne klesnú a kapitalizačné sadzby komerčných aktív sa mierne stlačia do roku 2027, čo by znamenalo priaznivý vplyv na trh nar.realtor nar.realtor. Stále však pretrváva neistota – ak by inflácia opäť vzrástla alebo by nastali ďalšie ekonomické šoky, prostredie financovania by mohlo zostať napäté. V súčasnosti sú odborníci opatrne optimistickí, že najhoršie z prekvapení ohľadom sadzieb už máme za sebou, a že ekonomika Dallasu zostane jednou z najvýkonnejších v krajine aj v prípade, že rast na národnej úrovni spomalí dmagazine.com dmagazine.com. Práve táto relatívna sila je dôvodom, prečo sa Dallas umiestnil na čele prieskumu Emerging Trends na rok 2025 a mal by naďalej priťahovať investície.
Zhrnuté, prognóza realitného trhu v Dallase na roky 2025–2027 je pozitívna, ale racionálna. Očakávame skôr mierny rast namiesto extrémnych výkyvov: ročný nárast cien nehnuteľností o stredné jednociferné percentá, postupné upevňovanie nájomného a vytrvalý vysoký dopyt po komerčných nehnuteľnostiach vo výhodných lokalitách. Výhody oblasti Dallas-Fort Worth – tvorba pracovných miest, prírastok obyvateľstva, centrálna poloha – predurčujú túto lokalitu podávať lepšie výkony než mnohé iné regióny. Pokiaľ tieto základy pretrvajú, trh by sa mal rozširovať vyváženým spôsobom. Treba však sledovať makroekonomické faktory (riziko recesie, úrokové sadzby) a miestne špecifiká, ako sú dostupnosť bývania a kapacita infraštruktúry, ktoré by mohli tempo rastu spomaliť.
Príležitosti a riziká pre kupujúcich, predávajúcich a investorov
Keď sa realitný trh v Dallase vyvíja, jednotliví účastníci trhu čelia mixu príležitostí a rizík smerom k roku 2027:
- Kupujúci nehnuteľností – Prechod na vyváženejší trh v rokoch 2025–2026 predstavuje jasnú príležitosť pre kupujúcich. Ponuka je vyššia a konkurencia nižšia, čo znamená, že kupujúci môžu byť vyberavejší a vyjednávať agresívnejšie než v posledných rokoch. Taktiky, ktoré počas ošiaľu nemali šancu – ponúkanie ceny pod inzerovanú sumu, žiadosť o preplatenie nákladov na zatvorenie zo strany predávajúceho alebo opravy – majú teraz dobrú šancu na úspech mdregroup.com mdregroup.com. Najmä v oblastiach so zásobou na 4 a viac mesiacov majú kupujúci navrch – na výber správneho bývania majú čas a nemusia sa ponáhľať. Okrem toho noví developeri ponúkajú stimuly (ako napríklad zníženie úrokovej sadzby alebo balíčky vylepšení) na urýchlenie predaja, čo môže byť výhodné pre tých, ktorí sú otvorení novostavbám. Hlavným rizikom pre kupujúcich je načasovanie úrokových sadzieb – hoci ceny prudko nerastú, hypotekárne sadzby ostávajú zvýšené okolo 6–7 %, čo ovplyvňuje dostupnosť. Kupujúci môže síce teraz kúpiť za nižšiu cenu, no zaplatí viac na úrokoch; alebo môže čakať na zníženie sadzieb, no ak medzitým ceny nehnuteľností stúpnu, zisk sa môže vyrovnať. Celkovo by však kupujúci v Dallase do roku 2027 mali nájsť výhodnejšie podmienky než počas intenzívneho trhu predávajúceho v roku 2021, ak budú sledovať finančné náklady. Ďalšia príležitosť: geografický výber. S rastom metropolitnej oblasti môžu tí, ktorí sú ochotní pozerať sa na rozvíjajúce sa predmestia (napr. Anna, Melissa, Midlothian), objaviť relatívne dostupné nové domy a využiť rastúce koridory regiónu. Pozor však na kompromisy (dlhšie dochádzanie, stále sa rozvíjajúca infraštruktúra).
Na záver, dallascký realitný trh do roku 2027 ponúka vyrovnanejšie podmienky než divoké nedávne obdobie. Kupujúci majú čoraz väčšie možnosti aj vyjednávaciu pozíciu, predávajúci musia byť šikovní a realistickí, investori môžu ťažiť z rastu regiónu, no musia sa vyznať v krátkodobých výkyvoch a nákladových tlakoch. Najväčším rizikom pre všetkých je širšie ekonomické prostredie – aj keď by USA zasiahla kríza, diverzifikácia a populačná dynamika Dallasu by mu mali zabezpečiť väčšiu odolnosť oproti iným oblastiam. V tomto dynamickom trhu je množstvo príležitostí, či už ide o výhodný nákup v oslabenom segmente alebo využitie rastu v rozvíjajúcich sa predmestiach. Ako vždy platí, že kľúčová je dôkladná príprava a dlhodobá perspektíva. Dallas opakovane preukázal, že je odolný realitný trh, a aj nasledujúce roky budú tento príbeh pokračovať vyváženým a udržateľným spôsobom.
Zdroje: Dallas Observer dallasobserver.com dallasobserver.com; M&D Real Estate (Trhové správy) mdregroup.com mdregroup.com mdregroup.com mdregroup.com; D Magazine (D CEO) dmagazine.com dmagazine.com dmagazine.com; Yardi Matrix yardimatrix.com yardimatrix.com; Národná asociácia REALTORS® nar.realtor nar.realtor; Texas Real Estate Research Center trerc.tamu.edu.
