Sydney Realitný Trh Výhľad 2025–2028

Dynamika ponuky, dopytu a politík

Dodávka bývania v Sydney zápasí s uspokojením dopytu. Dokončenie nových obytných jednotiek sa spomalilo oproti vrcholom z rokov 2016 – 2018, čo je spôsobené faktormi ako opatrnosť developerov, vysoké stavebné náklady a menej nových projektov bytových domov v posledných rokoch. V roku 2024 bolo v celej Austrálii postavených len 177 000 nových obytných jednotiek, čo je podstatne menej než približne 223 000 potrebných na uspokojenie celonárodného dopytu australianpropertyupdate.com.au. NSW (a Sydney ako jej najväčší trh) bolo významným prispievateľom k tomuto nedostatku. Prognóza dodávky bývania pre Veľké Sydney (od NSW Planning) odhaduje, že do roku 2028–29 pribudne 172 900 nových domov za 6 rokov, čo je v priemere asi 28 800 obytných jednotiek ročne planning.nsw.gov.au. Hoci je toto tempo rýchlejšie ako v posledných rokoch, stále to nemusí stačiť. Federálne projekcie naznačujú, že Sydney potrebuje približne 40 000+ domov ročne na splnenie cieľa dohody, čo zanecháva výraznú medzeru. Navyše, štátna prognóza predstavuje „základný scenár“, ktorý môže byť príliš optimistický, ak budú pretrvávať ekonomické alebo regulačné prekážky planning.nsw.gov.au.

Niekoľko obmedzení brzdí výstavbu v Sydney. Rast cien stavebných materiálov a práce sťažuje developerom dosahovanie zisku, najmä pri projektoch s vysokou hustotou – analýza totiž zistila, že v roku 2023 priemerné náklady na bytové projekty v Sydney presiahli konečné predajné ceny, čím sa mnoho projektov stalo neuskutočniteľnými nhsac.gov.au nhsac.gov.au. To je jedným z dôvodov, prečo mnohé schválené výškové bytové projekty v Sydney stoja alebo boli odložené, čo prispieva k nedostatku nových jednotiek. Štátna vláda to uznala a motivuje výstavbu na prenájom (ktorá môže zniesť nižšie počiatočné výnosy výmenou za dlhodobý príjem) prostredníctvom daňových úľav abc.net.au. Medzitým lehoty na schvaľovanie plánov a odpor komunity (NIMBY-izmus) ostávajú prekážkou pre zvyšovanie hustoty v zavedených štvrtiach. Uvoľňovanie nových pozemkov na okrajoch Sydney sa zrýchľuje (najmä v okolí nového letiska a v juhozápadnej a severozápadnej časti mesta), no tieto nové komunity si vyžadujú súčasnú infraštruktúru – cesty, verejnú dopravu, školy – čo je presne to, na čo mieri nová politika vlády štátu NSW umožňujúca developerom budovať verejnú infraštruktúru abc.net.au abc.net.au.

Na strane dopytu demografické trendy zvyšujú základnú potrebu bývania. Nielenže sa opätovne zvýšila zahraničná migrácia, ale mení sa aj tvorba domácností – menšie veľkosti domácností (kvôli neskoršiemu manželstvu, viacerým domácnostiam jednotlivcov atď.) znamenajú, že je potrebných viac príbytkov na obyvateľa. Čistá zahraničná migrácia do Austrálie sa predpovedá zvýšená aj v neskorých 2020-tych rokoch (hoci mierne pod vrcholom z rokov 2022–23) a Sydney obvykle priťahuje veľký podiel migrantov za prácou a štúdiom abc.net.au. Okrem toho aktivita zahraničných kupujúcich – aj keď je to menší faktor ako v polovici 2010-tych rokov – zaznamenáva určité zmeny. Čínski kupujúci naďalej zohrávajú významnú úlohu na trhu nových bytov a v segmente luxusných domov v Sydney afr.com. Dočasný federálny zákaz nákupu existujúcich domov zahraničnými osobami (2025–2027) však obmedzí jeden zdroj dopytu (predtým si mohli dočasní rezidenti kúpiť existujúcu nehnuteľnosť na bývanie). To môže mierne utlmiť konkurenciu pri určitých nehnuteľnostiach (napr. staršie domy v štvrtiach obľúbených medzi držiteľmi dočasných víz), celkové zahraničné nákupy existujúcich domov však už aj tak boli obmedzené. Zahraničné investície sú naďalej vítané v nových projektoch a veľkí zahraniční developeri z Číny, Singapuru a pod. sú zapojení do projektov v Sydney – hoci niektorí z nich kvôli kapitálovým obmedzeniam a miestnym rizikám svoje aktivity obmedzili.

Na dopyt prvých kupujúcich domov budú vplývať aj vládne politiky. NSW nedávno nahradil krátkodobú možnosť, ktorá umožňovala prvokupcom platiť ročnú daň z pôdy namiesto jednorazovej kolkovej dane (nová štátna vláda sa vrátila k tradičným úľavám na kolkovej dani). Federálne programy (ako Home Guarantee, skúšobné zdieľané vlastníctvo a pod.) naďalej pomáhajú niektorým kupujúcim. Takéto opatrenia, v kombinácii s očakávaným ďalším znižovaním úrokových sadzieb do roku 2026, znamenajú, že dopyt po bývaní v Sydney pravdepodobne zostane silný, aj keď dostupnosť bude naďalej napätá. Ako poznamenala hlavná analytička Domain, trh v Sydney je veľmi citlivý na sadzby – nižšie úroky sa rýchlo premietnu do vyšších cien abc.net.au. Tento trend sa naplno prejavil: akonáhle sadzby začali v roku 2025 klesať, ceny stúpli, čo je „studená sprcha” pre záujemcov o kúpu, ktorí dúfali v dlhodobejší pokles abc.net.au.

Stručne povedané, Sydney čelí „zákernej“ bytovej dileme: silné populačné a príjmové faktory zvyšujú dopyt, ale ponuka zaostáva v dôsledku štrukturálnych prekážok. To pravdepodobne spôsobí, že nátlak na rast cien aj nájmov pretrvá až do roku 2028, aj keď s miernejšími tempami rastu ako pri predchádzajúcich boomoch, pokiaľ nenastanú významné ekonomické šoky. Dostupnosť bývania zostane kritickým problémom – pre mnohé domácnosti so stredným príjmom je vlastníctvo domu v Sydney čoraz nedostupnejšie bez významnej pomoci alebo dedičstva (austrálsky pomer cien domov k príjmom je na národnej úrovni okolo 8,0 a v Sydney je ešte vyšší) australianpropertyupdate.com.au. Tvorcovia politiky sa snažia zvýšiť ponuku (vrátane cenovo dostupného a sociálneho bývania), ale nedostatok bývania sa podľa súčasných nastavení očakáva, že pretrvá a dokonca sa do roku 2029 ešte prehĺbi australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au.

Prognózy 2026–2028 (ceny, nájmy & dopyt)

Ceny nehnuteľností: Konsenzuálne prognózy predpovedajú pokračujúci rast hodnôt domov v Sydney v nasledujúcich rokoch, hoci miernejším tempom ako dvojciferné medziročné prírastky v roku 2021. Najnovšie prognózy spoločnosti Domain predpokladajú, že mediánová cena domu v Sydney vzrastie približne o +7 % do konca fiškálneho roka 2025–26 a dosiahne približne 1,83 milióna dolárov do júna 2026 abc.net.au. To znamená nárast o približne 112 000 dolárov za jeden rok – viac ako priemerný ročný plat – čo zvýrazňuje výšku cien nehnuteľností v Sydney abc.net.au abc.net.au. Ceny bytov v Sydney by mali v rovnakom období stúpnuť približne o +6 %, na asi 889 000 dolárov (čo bude historické maximum) abc.net.au. Spoločnosť Domain pripisuje tieto zisky stimulačnému efektu znižovania úrokových sadzieb, ktoré zlepšuje úverové možnosti kupujúcich, v kombinácii s pretrvávajúcim dopytom po bývaní, ktorý prevyšuje ponuku abc.net.au abc.net.au. Poznamenávajú však, že rast bude pomalší ako v minulých cykloch vzhľadom na cenový strop a už teraz vysoké hypotekárne zaťaženie domácností abc.net.au. Prieskum analytikov agentúry Reuters odráža miernejšie očakávania: celoštátne experti očakávajú približne +3,7 % rast cien nehnuteľností v roku 2025, ktorý zrýchli na +5,0 % v rokoch 2026 a 2027, ako sa hospodársky cyklus zlepší globalpropertyguide.com. Pre samotné Sydney tento prieskum predpokladá miernejšie zisky (~3 % v roku 2025) v porovnaní s menšími hlavnými mestami, ktoré môžu zaznamenať 5–8 % rast globalpropertyguide.com. V podstate väčšina prognóz predpokladá nízky až stredný jednociferný medziročný rast cien v Sydney až do roku 2028, čo by postupne posúvalo ceny na nové maximá. Do rokov 2027–28, ak by Sydney rástlo povedzme o ~5 % ročne, mohla by sa mediánová cena domu priblížiť k 2,1–2,2 miliónom dolárov a byty k približne 950 000 dolárov.

Je dôležité poznamenať, že prognózy sú neisté. Riziká zvyšovania cien zahŕňajú rýchlejšie znižovanie úrokových sadzieb alebo nové vládne stimuly (ktoré by mohli prudko zvýšiť dopyt) a chronický nedostatok ponuky (ktorý drží ceny na určitej úrovni). Riziká znižovania zahŕňajú prípadný hospodársky pokles alebo opätovné zvyšovanie úrokových sadzieb (napr. ak by inflácia opäť vzrástla) a možné zmeny v politike, ako je daňová reforma (pravidelne sa diskutuje o obmedzení investičných stimulov ako je negatívne zdanenie a zľavy z kapitálových výnosov, ktoré by v prípade prijatia mohli oslabiť dopyt investorov). Ak k tomu nedôjde, základný scenár počíta s miernym rastom cien. Očakáva sa, že trh v Sydney zostane rozdelený: cenovo dostupné domy v okrajových častiach a byty strednej triedy môžu dosiahnuť najvyšší percentuálny rast, zatiaľ čo najvyšší segment porastie pomalšie (ale z vyššieho základu). Odborníci na bývanie predpokladajú, že do roku 2028 zostane kríza dostupnosti bývania v centre pozornosti – aj keď rast cien spomalí, bez výrazného rozšírenia ponuky alebo veľkých zmien na strane dopytu bude Sydney pravdepodobne stále jedným z najmenej dostupných miest sveta. Nájmy: Očakáva sa, že rast nájomného sa ochladí v porovnaní s extrémnym napätím rokov 2022–24, ale v najbližšom období budú podmienky stále výhodné pre prenajímateľov. Predpokladá sa, že miera voľných prenájmov zostane veľmi nízka (možno mierne stúpne na ~2 % do roku 2026, čo je však stále napäté), takže nájomné by malo naďalej rásť, hoci spomaľujúcim tempom, keďže čoraz viac nájomcov naráža na limity dostupnosti. Národná rada pre dodávky bývania očakáva, že rast nájmov sa v najbližších štyroch rokoch zmierni – predpokladajú, že pomer cien domov k príjmom sa mierne zníži a inflácia nájomného spomalí, čo by mohlo byť miernym zlepšením dostupnosti australianpropertyupdate.com.au. V praxi, aj keď rast nájomného spomalí povedzme na 2–4 % ročne (oproti nedávnym 8–10 %), znamená to, že do roku 2028 môže byť medián nájomného v Sydney viac ako 850 $/týždeň za dom a približne 800 $/týždeň za byt. Tieto úrovne nájomného v kombinácii s prípadným rastom miezd určia, či zostane nájom bývania rovnako neúnosný ako v súčasnosti, alebo sa mierne uvoľní. Ďalším faktorom je sektor build-to-rent: tisíce bytov BTR (často podporovaných inštitucionálnymi investormi) sú vo výstavbe po celej krajine, pričom Nový Južný Wales poskytuje daňové úľavy na podporu tohto trendu. Napríklad k roku 2025 sa v Austrálii stavia približne 8 900 bytov BTR brokerdaily.au, z ktorých mnohé sú v Sydney. Ak sa tento plán podarí realizovať, projekty BTR (zvyčajne ponúkajúce dlhšie nájomné zmluvy a profesionálnu správu) by mohli v rokoch 2026–2028 mierne zvýšiť ponuku nájomných bytov v Sydney, čím by sa obmedzilo ďalšie prudké zvyšovanie nájomného. Avšak vzhľadom na rozsah nedostatku bude každá úľava pravdepodobne len mierna. Celkovo očakávajte, že nájmy budú ešte niekoľko rokov rásť rýchlejšie ako príjmy (hoci nie tak prudko ako v rokoch 2022–23), kým sa trh pri očakávanom pomalom náraste ponuky aspoň čiastočne neutíši.

Výhľad ponuky: Očakáva sa, že výstavba obytných domov v Sydney sa v neskorších rokoch 2020 mierne zvýši, a to vďaka viacerým politickým opatreniam a postupnému znižovaniu stavebných nákladov. Iniciatívy vlády NSW na uvoľnenie pozemkov a umožnenie súkromného poskytovania infraštruktúry by mohli skrátiť časový harmonogram rozvoja v rastúcich oblastiach abc.net.au. Ak bude federálny vládny Fond budúcnosti bývania Austrálie (ak bude plne implementovaný), poskytne financovanie pre desaťtisíce nových sociálnych a cenovo dostupných bytových jednotiek v nasledujúcich rokoch. Súkromní developeri, ktorí pozorujú trvalý dopyt a zlepšujúce sa náklady na financovanie (so znižovaním úrokových sadzieb), môžu znovu získať dôveru na spustenie viacerých projektov do rokov 2025–26. Napríklad nové obytné štvrte na predmestiach Sydney opäť naberajú na obrátkach a niektoré „zmrazené“ bytové projekty by mohli byť obnovené, ak sa vráti dopyt po predpredaji. Odborníci z odvetvia však upozorňujú, že výrazná úľava v ponuke je ešte roky vzdialená – pipeline projektov do rokov 2025–2027 je už z veľkej časti stanovená a nepokryje dopyt. Takže rovnováha medzi ponukou a dopytom v Sydney ostane napätá. Do roku 2028 môžeme zaznamenať lepšie zladenie, ak sa reformy presadia, no podľa záverov Housing Supply Council sa nedostatok pravdepodobne ešte zväčší, než sa začne zmenšovať australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au. To znamená, že podmienky predajcov (pre majiteľov nehnuteľností) a silná konkurencia medzi kupujúcimi/nájomcami budú pretrvávať.

Investičné príležitosti a riziká v oblasti rezidenčných nehnuteľností

Sydney ponúka v sektore rezidenčných nehnuteľností pre investorov a kupujúcich nehnuteľností v nasledujúcich rokoch lákavé príležitosti aj značné riziká:

Príležitosti: Základný dopyt v Sydney – poháňaný rastom populácie, silnou ekonomikou a atraktívnosťou ako globálneho mesta – poskytuje pevnú oporu pre investície do bývania. S obnovovaním cien a očakávaným poklesom úrokových sadzieb je potenciál pre kapitálový rast v priebehu neskorých 2020-tych rokov (hoci miernym tempom). Výnosy z prenájmu sa zlepšili, najmä pri bytoch, čo znamená, že noví investori môžu dosiahnuť lepší cash-flow ako pred pár rokmi (napr. približne 4% hrubý výnos na bytoch). Okrem toho môžu niektoré segmenty a lokality prekonať priemer: napríklad pozemky v rastových koridoroch (západné Sydney v blízkosti Aerotropolisu alebo severozápad okolo nových metro zastávok) môžu zaznamenať nadpriemerné zhodnotenie, keď tieto oblasti premení infraštruktúra a pracovné príležitosti. Investovanie do dobre situovaných bytov môže byť tiež atraktívne, pretože cenový rozdiel oproti domom znamená, že viac kupcov/nájomníkov sa presunie k bytom; už teraz sa predpovedá, že hodnota bytov v Sydney dosiahne rekordné maximá kvôli tomuto posunu v dopyte abc.net.au abc.net.au. Vládna podpora bývania (napríklad dotácie pre prvokupcov alebo schémy s nízkym vkladom) tiež posilňuje vstupnú úroveň trhu, čo prospieva vlastníkom v daných segmentoch. Stručne povedané, chronický nedostatok bývania a ekonomická vitalita Sydney robia z dlhodobých investícií do bývania silný prípad, ak si človek môže dovoliť vstúpiť na trh.
Riziká: Hlavným rizikom je dostupnosť a dlh. Ceny v Sydney sú také vysoké, že sú citlivé na zmeny úrokových sadzieb a širšie ekonomické šoky. Ak by inflácia opäť vzrástla alebo by sa globálna ekonomika zastavila, úrokové sadzby by mohli stúpať alebo aspoň neklesať podľa očakávaní, čo by mohlo rýchlo brzdiť rast cien alebo dokonca spôsobiť pokles. Vysoko zadlžení kupujúci sú zraniteľní voči zvyšovaniu sadzieb či splátok. Existujú aj regulačné riziká – napríklad akékoľvek budúce zmeny v daňových výhodách pre investorov (negatívne úročenie, daňové úľavy zo zisku pri kapitálovom raste) by mohli znížiť dopyt investorov a zmierniť ceny, najmä pri investičných bytoch. Ďalším rizikom je kvalita výstavby a prebytok ponuky v určitých oblastiach: v niektorých lokalitách bolo postavených množstvo nových vysokopodlažných bytov (napr. Olympic Park, Zetland), a hoci je momentálne nízka neobsadenosť, ak bude naraz dokončených veľa nových bytov, prenajímatelia v týchto oblastiach môžu čeliť väčšej konkurencii a pomalšiemu rastu nájomného. Investori si musia dávať pozor na bytové domy s vadami alebo s vysokými priebežnými nákladmi, čo bol problém v NSW. Prítomné je aj riziko ekonomickej koncentrácie – úspech Sydney je naviazaný na financie, technológie a imigráciu; akákoľvek politika, ktorá výrazne zníži migráciu alebo prípadný pokles zamestnanosti v bielych golieroch (napríklad finančná kríza) by zasiahla dopyt po bývaní. Nakoniec, riziko likvidity: trh v Sydney je cyklický a predaj v poklese môže byť náročný (menej kupcov si môže dovoliť v prostredí sprísnenej úverovej politiky). Krátkodobí špekulanti môžu byť „spálení“, ak nakúpia na vrchole a budú musieť rýchlo predávať. Celkovo, aj keď sa bývanie v Sydney javí ako „príbeh vysokého dopytu a obmedzenej ponuky“ podporujúci investície, prichádza s vysokými nákladmi na vstup a vystavením sa makroekonomickým výkyvom.

Ukazovateľ (Sydney)	Stav v roku 2025/Nedávny trend	Výhľad na roky 2026–2028
Mediánová cena domu	~1,50 mil. $ (jún 2025); oživenie, +5 % medziročne globalpropertyguide.com.Najvyššie v Austrálii yourmortgage.com.au.	Postupný nárast na približne 1,83 milióna dolárov do roku 2026 (+7 %) abc.net.au; ďalšie mierne zisky (približne 3–5 %/rok) do roku 2028, pokiaľ nenastanú šoky.Ceny podporované nedostatkom ponuky a znižovaním úrokových sadzieb.
Mediánová cena bytu	~860 000 $ (jún 2025); v poslednom období relatívne stabilná (dopyt po lacnejšom segmente) abc.net.au.	Očakávajú sa nové maximá – ~889 000 $ do roku 2026 (+6%) abc.net.au.Dostupnosť a presun kupujúcich prvého bývania k bytom budú poháňať približne 4–5% ročný rast do roku 2028.
Ročný nájom – Dom	775 USD/týždeň (2025), nárast o približne 8–10 % medziročne; neobsadenosť ~1 % (extrémne napäté) mozo.com.au.	Rast nájomného sa zmierňuje, ale zostáva pozitívny.Miera neobsadenosti môže do roku 2026–27 vzrásť na 2 %.Očakávajte každoročné zvýšenie nájomného o nízke jednotky percent; mierna úľava, ak sa zlepší ponuka, ale nájomné pravdepodobne ≥850 $/týždeň do roku 2028.
Ročný nájom – bytová jednotka	720 $/týždeň (2025), nárast o ~10 % medziročne; silný dopyt vďaka návratu študentov mozo.com.au.	Pokračujúci rast nájomného v rokoch 2025–26, potom zmiernenie.Do roku 2028, jednotky ~800 USD/týždeň.Vysoké nájomné (a úľavy na úrokových sadzbách) udržiavajú záujem investorov o byty.
Prírastky bytovej ponuky	~28 000 nových bytových jednotiek ročne predpokladaných na nasledujúcich 5 rokov planning.nsw.gov.au; pod úrovňou dopytu.Celkovo postavených len 177 tisíc v celej krajine v roku 2024 australianpropertyupdate.com.au.	Nedostatok ponuky pretrváva. Dokončenie stavieb môže do roku 2027–28 mierne vzrásť, ak budú reformy úspešné, ale pravdepodobne to bude stále menej ako požadovaných približne 40 tisíc ročne.Chronický nedostatok bude naďalej vyvíjať tlak na rast cien/nájmov.
Dopyt kupujúcich a sentiment	Zlepšil sa v roku 2025 vďaka zníženiu úrokových sadzieb a rastu populácie; prví kupujúci sú aktívni, ale finančne napnutí.	Mal by zostať silný, keď úrokové sadzby klesnú.Riziko: ak dôjde k oslabeniu ekonomiky alebo sprísneniu úverových podmienok, dopyt môže klesnúť.Celkovo, silná migrácia a vyhliadky na pracovné miesta podporujú stabilný dopyt až do roku 2028.

Zdroje: Domain, ABC News, NSW Planning, National Housing Supply & Affordability Council abc.net.au yourmortgage.com.au planning.nsw.gov.au australianpropertyupdate.com.au mozo.com.au.

Tabuľka 1: Rezidenčný trh v Sydney – Kľúčové ukazovatele a prognózy

(Tabuľka 1 zvýrazňuje metriky rezidenčného trhu v Sydney a očakávané trendy.)

Komerčný trh s nehnuteľnosťami v Sydney

Komerčné nehnuteľnosti v Sydney v roku 2025 sa vyznačujú dvojúrovňovým zotavovaním. Kancelársky sektor sa stabilizuje po výpadkoch počas pandémie, sektor maloobchodu je prekvapivo oživený a trh s komerčnými investíciami ako celok profituje zo zlepšenej nálady vďaka optimistickejšiemu výhľadu úrokových sadzieb. Nižšie analyzujeme segmenty kancelárskych a maloobchodných priestorov, kľúčové geografické subtrhy a trendy s výhľadom do budúcnosti vrátane príležitostí a rizík.

Kancelársky sektor (kancelárie v CBD a metropolitné kancelárie)

Výkonnosť v roku 2025: Kancelársky trh v Sydney je v počiatočných fázach oživenia. Po otrasoch v rokoch 2020–2021 (práca z domu, vyššie neobsadenosti) a poklesoch hodnoty v rokoch 2022–2023 (kvôli rastúcim výnosom) sa podmienky v roku 2025 opatrne zlepšujú. Miera neobsadenosti kancelárií v centre Sydney skončila rok 2024 na úrovni 12,8 % – čo je viacročné maximum –, ale zdá sa, že dosiahla vrchol cbre.com.au content.knightfrank.com. Dopyt po prenájme bol začiatkom roka 2025 stabilný, na úrovni roku 2024 cbre.com.au. Dôležité je, že prírastky novej ponuky sa drasticky spomalili: po tom, čo v roku 2024 pribudlo 164 000 m² nových kancelárskych priestorov (ukončenie veľkých projektov), v roku 2025 má pribudnúť len asi 72 600 m², prevažne rekonštrukcií cbre.com.au. Prakticky žiadne veľké nové veže sa v rokoch 2025–2026 neotvoria, čo spolu s pokračujúcim „odlivom za kvalitou“ (nájomcovia prechádzajú do kvalitnejších budov) by malo pomôcť absorbovať existujúce voľné priestory cbre.com.au. V skutočnosti kvalitné kancelárske budovy v hlavnom centre CBD vykazujú lepšie výsledky s nízkou neobsadenosťou (niektoré prémiové budovy v centre <5% voľné) a silným záujmom nájomcov, zatiaľ čo budovy nižšej kategórie a menej centrálne oblasti zápasia s vyššou neobsadenosťou cbre.com.au. Táto bifurkácia je zreteľná aj na prenájmoch: nájomné za prémiové kancelárie zostáva stabilné alebo mierne rastie a prenajímatelia už dokonca začali mierne znižovať stimuly v najvyššej triede budov (v 1. štvrťroku 2025 klesla priemerná úroveň stimulov z ~36,4 % na 36,1 %, čo zvýšilo čisté efektívne nájomné o ~0,8 %) content.knightfrank.com. Naopak, kancelárie nižšej kategórie ponúkajú vysoké stimuly (v niektorých prípadoch 40 % a viac) na prilákanie nájomcov a niektoré staršie B-kategórie na okraji mesta môžu v prípade neúspešného prenájmu fakticky zastarať.

Trhové nájmy celkovo preukázali odolnosť. V roku 2024 efektívne nájmy v hlavných CBD vzrástli o približne 5 % cbre.com, pričom najvýraznejší nárast zaznamenali Sydney (najmä jadro oblasti) a Brisbane, zatiaľ čo Perth bol jediným veľkým CBD s negatívnym rastom nájmov cbre.com. V roku 2025 sa očakáva ďalší mierny rast nájomného na kancelárskom trhu v Sydney cbre.com. Keďže nová ponuka vysychá a niektorí nájomcovia opäť expandujú, prenajímatelia v prémiových objektoch majú miernu cenovú silu. Avšak dopyt po kanceláriách nezažíva boom – mnohí nájomcovia zostávajú opatrní, niektorí znižujú množstvo priestoru na zamestnanca a „nový normál“ hybridnej práce znamená, že obsadenosť kancelárií (fyzické využitie) je stále pod úrovňou pred pandémiou. Oživenie je preto postupné. Dostupnosť subnájmov, ktorá prudko vzrástla v rokoch 2020–22, v Sydney klesá – v roku 2025 subnájomná neobsadenosť smeruje k dlhodobému priemeru (~1,3 % z ponuky), keďže firmy majú jasnejšie predstavy o svojich priestorových potrebách jll.com. To je pozitívny signál, že prebytočné priestory sa opätovne absorbujú. Investičná aktivita v kanceláriách v Sydney tiež rastie z nízkej základne: v 1. štvrťroku 2025 sa zobchodovali kancelárske priestory v hodnote približne 1,3 miliardy USD v oblasti Sydney CBD, pričom zahraniční investori tvorili veľkú časť (kupovali prémiové budovy ako 135 King St a 400 Kent St) content.knightfrank.com. Tieto predaje naznačujú, že záujem kupujúcich sa pri správnej cene vracia.

Kľúčové sub-trhy kancelárskych priestorov: Sydney CBD (centrum mesta) zostáva najväčšou a najdôležitejšou kancelárskou štvrťou s nájomcami z oblasti financií, technológií a profesionálnych služieb. V rámci CBD si najlepšie vedie “Core” zóna (okolie Martin Place, George Street) – obsadenosť v budovách najvyššej kvality je tu veľmi nízka (niektoré sú takmer úplne obsadené) a nájomné rastie. Walsh Bay/Dawes Point (časť západného pobrežia) je tiež uvádzaná ako silný hráč cbre.com.au, pravdepodobne vďaka novým kvalitným projektom (napríklad Barangaroo), ktoré lákajú nájomcov. Naopak, periférne časti CBD a staršie nehnuteľnosti majú vyššiu dostupnosť. Mimo CBD, North Sydney (hneď za prístavom) zaznamenáva zvýšenú obsadenosť po otvorení niekoľkých nových budov, no láka nájomcov, ktorí si nemôžu dovoliť ceny v CBD, a mal by profitovať z pripravovanej stanice metra. Parramatta, CBD západného Sydney, má rastúci trh s kanceláriami s vládnymi agentúrami a finančnými spoločnosťami; jeho obsadenosť vyskočila s novými projektmi, ale očakáva sa zlepšenie, keďže žiadne nové stavby nie sú na obzore. Ostatné metropolitné centrá ako Macquarie Park, South Eveleigh a Olympic Park majú špecifické skupiny nájomcov (technológie, vzdelávanie atď.) a väčšinou miernu mieru voľných priestorov. Otázkou zostáva, čo sa stane s nedostatočne využitými staršími kancelárskymi budovami – hovorí sa o ich konverzii na bývanie alebo iné účely, no to je možné len pri niektorých budovách. Vláda štátu Nový Južný Wales navrhla stimuly na konverziu kancelárií na bývanie, ktoré by mohli pomôcť centrálnemu obvodu aj ponuke bývania. Ak sa to zrealizuje, mohlo by to v najbližších rokoch mierne znížiť počet kancelárskych priestorov a voľných kancelárií.

Prognóza 2026 – 2028 (kancelárie): Analytici očakávajú pokračovanie obnovy kancelárskeho trhu v Sydney v rokoch 2026–27. Pri zlepšovaní ekonomiky a rastúcej podnikateľskej dôvere sa predpokladá, že čistý dopyt po kanceláriách sa v polovici dekády obráti na pozitívne hodnoty (čisté rozširovanie). JLL napríklad predpovedá, že miera voľných kancelárií v Sydney CBD bude postupne klesať v rokoch 2025–2027 v prípade, že nepribudne výrazne nová ponuka (len jedna významná výšková budova – 210 George St – je plánovaná okolo roku 2026). Do roku 2027 by sa mohla voľná kapacita v CBD normalizovať bližšie k hodnote 8–10 % zo súčasného vrcholu približne 13 %. Toto sprísnenie by malo podporiť rastu efektívneho nájomného, najmä v prémiových kanceláriách. CBRE upozorňuje, že rozdiel medzi nájmom v starých a nových budovách pomáha zvyšovať nájomné v najlepších objektoch, a keď ustúpia subnájmy motivované znižovaním rozlohy, celkové nájomné ukazovatele sa zlepšia cbre.com. V hlavných kanceláriách v Sydney môžeme v rokoch 2025–2028 očakávať ročný rast nájomného v rozmedzí nízkych až stredných jednotiek percent. Sekundárne kancelárske priestory zrejme zostanú cenovo stabilné (so značnými stimulmi), kým v tomto segmente výrazne neklesne voľná kapacita.

Na strane investícií sa očakáva, že kapitálové hodnoty kancelárií sa stabilizujú a potenciálne zvýšia koncom 20. rokov 21. storočia. Výnosy kancelárií prudko vzrástli v roku 2022 (ceny v niektorých prípadoch klesli približne o 20 % zo svojho vrcholu) v dôsledku nárastu úrokových sadzieb. Výnosy z prémiových kancelárií v Sydney sa aktuálne pohybujú okolo 6,0 % (začiatok roku 2025) content.knightfrank.com a na tejto úrovni sa držia už niekoľko štvrťrokov. S uvoľnením úrokového prostredia sa očakáva, že kompresia výnosov sa opäť začne – Knight Frank predpokladá, že výnosy začnú v druhej polovici 2025 “posilňovať” (znižovať sa) content.knightfrank.com. Spoločnosť Cushman & Wakefield rovnako predpovedá, že “rastúci objem kapitálu” hľadajúceho kvalitné kancelárske aktíva spolu so znižovaním sadzieb povedie k určitej kompresii výnosov koncom roku 2025 a v roku 2026 cushmanwakefield.com. Už spevnenie výnosov o 25–50 bázických bodov do roku 2026 by výrazne zvýšilo hodnoty kancelárií (možno o +5–10 %). Celkové výnosy z kancelárií by sa tak po slabom období mohli opäť dostať do plusu. Investori však budú selektovať: uprednostňované sú dobre situované, moderné, ESG-priateľské budovy (“zelené” budovy), zatiaľ čo staršie, nerekonštruované budovy budú zaostávať alebo sa môžu dokonca prestavať. Očakáva sa, že kancelárie v Sydney a Brisbane prekonajú ostatné mestá vďaka silnejšiemu zotaveniu dopytu cushmanwakefield.com. Do roku 2028 by mal byť kancelársky trh v Sydney na oveľa pevnejšom základe, hoci pravdepodobne nedosiahne ultra-nízke neobsadenosti z konca 2010-tych rokov kvôli pretrvávajúcim trendom v oblasti flexibilnej práce.

Príležitosti a riziká (kancelárie): Kancelársky trh v Sydney predstavuje príležitosti pre investorov, ktorí dokážu identifikovať aktíva na cyklicky nízkych hodnotách s potenciálom rastu pri oživení. Zdá sa, že aktuálny postpandemický „cyklus znižovania cien“ je už z veľkej časti za nami brokerdaily.au – zlé správy sú už v cenách započítané a trhy sú viac izolované od ďalšieho poklesu brokerdaily.au. To naznačuje, že sa nachádzame blízko dna kapitálových hodnôt kancelárií, čo predstavuje vhodný čas pre dlhodobých investorov na opätovný vstup na trh. Prémiové kancelárie v Sydney ponúkajú výnosy okolo 6 %, čo je významný rozdiel oproti 10-ročným dlhopisom (~3,5–4 % v roku 2025) a s potenciálom na znižovanie výnosov, dôvody na alokáciu do nehnuteľností sa posilňujú brokerdaily.au. Spoločnosť Knight Frank dokonca poznamenáva, že relatívna volatilita akcií a dlhopisov oproti stabilite príjmu z prémiových nehnuteľností vedie niektorých investorov k tomu, aby opätovne navyšovali alokáciu do nehnuteľností brokerdaily.au. Existuje aj príležitosť v oblasti hodnotového zhodnocovania – staršie budovy na dobrých lokalitách možno získať so zľavou a zrekonštruovať alebo prebudovať tak, aby prilákali nájomcov (napríklad vylepšením vybavenia pre prilákanie zamestnancov, keďže firmy sa snažia priviesť ľudí späť do kancelárií). Na strane obyvateľov môžu nájomcovia využiť slabší trh v roku 2025 na uzavretie výhodných nájomných zmlúv (nízke nájmy a vysoké incentívy) v kvalitných budovách na dlhé obdobie, pred možným sprísnením podmienok.

Riziká v kancelárskom sektore však pretrvávajú. Budúcnosť práce je veľkou neznámou – ak sa hybridná alebo vzdialená práca stane ešte rozšírenejšou alebo ak príde recesia, dopyt po kancelárskych priestoroch by mohol stagnovať alebo klesnúť. Niektoré spoločnosti už znížili svoje priestorové nároky a časť pracovnej sily teraz očakáva flexibilitu, čo znamená, že obsadenosť (využitie) kancelárií môže natrvalo zostať pod úrovňou pred COVID-om. To by mohlo obmedziť rast nájomného alebo viesť k štrukturálne vyššej neobsadenosti v sekundárnych lokalitách. Ekonomické riziko: kancelárie sú veľmi citlivé na rast pracovných miest v bielych golieroch; akýkoľvek pokles vo finančnom alebo technologickom sektore (ktoré sú hlavnými nájomcami v Sydney) by poškodil prenájmy. Rovnako, aj keď sa očakáva pokles úrokových sadzieb, ak by sa tento scenár nenaplnil (alebo by sa dostupnosť úverov zhoršila v dôsledku globálnych problémov), očakávané znižovanie výnosov a rast investícií by sa nemuseli naplniť. Likviditné riziko je v prípade kancelárií výrazné – mnohí inštitucionálni investori majú presne definované mandáty a ak by sa nálady opäť zhoršili, objem transakcií by mohol vyschnúť (ako sa to stalo v rokoch 2022–23). Nakoniec, stále je tu riziko neschopnosti nájomcu plniť záväzky alebo ich zmenšovanie: ak by globálna ekonomika spomalila, niektoré spoločnosti by mohli zmenšiť svoje pôsobenie a nečakane pridať do ponuky ďalší subnájomný priestor.

Sektor maloobchodu (Maloobchodné nehnuteľnosti & nákupné centrá)

Možno prekvapivo, maloobchodné nehnuteľnosti sa stali svetlým bodom v roku 2025 po niekoľkých náročných rokoch. Počas pandémie maloobchod (najmä obchody v centre mesta a veľké nákupné centrá) zápasil s lockdownami a prudkým nárastom e-commerce, kým priemyselné nehnuteľnosti boli najúspešnejšie. Teraz sa situácia čiastočne otočila: návštevnosť zákazníkov a útraty sa zotavili a maloobchodné nehnuteľnosti opäť priťahujú investorov. Pozorovatelia trhu dokonca predpovedajú, že maloobchod bude v roku 2025 vynikať medzi komerčnými sektormi, čo je zmena oproti posledným rokom, keď viedol priemysel publications.raywhite.com.

Trendy trhu 2025: Výkonnosť maloobchodných nehnuteľností v Sydney sa líši podľa formátu. Susedské nákupné centrá (kotvené supermarketmi a základnými službami) sa ukázali ako veľmi odolné – ich obsadenosť zostala vysoká aj počas COVIDu a profitujú z rastu populácie na predmestiach. Mnohé z týchto centier sú takmer plne obsadené s nízkou neobsadenosťou (~4 % alebo menej) a dokonca zaznamenali rast nájomného, keďže pásy s potravinami sú žiadané (tieto aktíva ponúkajú stabilný príjem, a preto zaujímajú investorov) linkedin.com linkedin.com. Veľké regionálne nákupné centrá (ako nákupné centrá Westfield) čelili ťažšej obnove – niektorí predajcovia zbytočného tovaru zatvorili počas pandémie a tieto centrá sa museli zmeniť s väčším dôrazom na stravovanie a zábavu, aby prilákali zákazníkov späť. Do roku 2025 však hlavné sydneyjské nákupné centrá hlásia, že návštevnosť a tržby sa približujú alebo prekračujú úroveň z roku 2019 vďaka návratu turizmu a uvoľnenej spotrebiteľskej dopytovanosti. Maloobchodné tržby v Austrálii vzrástli približne o 3,6 % medziročne začiatkom roka 2025 colliers.com.au a NSW viedol veľkú časť tohto rastu, čo naznačuje, že maloobchodníci v Sydney prosperujú.

Údaje od investorov potvrdzujú oživenie maloobchodu: Koncom roka 2024 maloobchodná nehnuteľnosť tvorila 41,1 % všetkých transakcií s komerčnými nehnuteľnosťami podľa počtu, čo je obrovský nárast oproti jej dlhodobému priemeru 28 % publications.raywhite.com. Zároveň podiel priemyselných transakcií klesol z približne 60 % v roku 2023 na 50 %, keď sa investori opäť presunuli do maloobchodu publications.raywhite.com. Tento presun je poháňaný viacerými faktormi – výnosy z maloobchodu sa stali vyššími a atraktívnejšími po dlhšom období neobľúbenosti a výhľad na rast nájomného sa zlepšil, keď sa obchody znovu otvorili a spotrebitelia prejavili záujem nakupovať osobne. Celkové výnosy z maloobchodných aktív sa v dvoch po sebe idúcich štvrťrokoch do konca roka 2024 dostali na čelo všetkých sektorov publications.raywhite.com publications.raywhite.com. Podľa Ray White Commercial dosiahli maloobchodné aktíva celkový výnos +2,8 % v poslednom štvrťroku, čím prekonali kancelárske a priemyselné nehnuteľnosti publications.raywhite.com. Pozoruhodné je, že sekundárne maloobchodné aktíva (menšie, mimo prémiových centier) občas priniesli vyšší príjmový výnos ako prvotriedne obchodné centrá, pretože ich cena bola veľmi nízka a kapitalizačné sadzby vysoké, takže investori ich teraz kupujú s vysokým hotovostným výnosom a potenciálnym rastom publications.raywhite.com.

V Sydney sa výnosy z prémiových nákupných centier pohybujú približne v rozpätí stredných 5 % (napr. veľké Westfield centrum môže obchodovať s výnosom 5–6 %), zatiaľ čo susedské centrá a retail s objemným tovarom môžu byť na úrovni 6–7 % a viac. Rozdiel medzi výnosmi z prémiových a sekundárnych retailov sa za posledné desaťročie výrazne rozšíril, ale mohol by sa zmenšiť, ak bude sekundárny segment pokračovať v prekonávaní trhu. Nájmy za retailové priestory začali mierne rásť: CBRE predpovedá, že nájmy v nákupných centrách porastú v roku 2025 jednociferným tempom po raste zaznamenanom v roku 2024 cbre.com. Sydney spolu s Perthom by mali mierne predbehnúť ostatné mestá v raste nájomného za retail cbre.com.au, čiastočne vďaka silnému prílivu obyvateľstva, ktorý zvyšuje tlak na existujúce kapacity. Obmedzená nová výstavba retailu (prakticky žiadne nové obchodné centrá sa nestavajú, s výnimkou retailových priestorov integrovaných do projektov zmiešaného využitia) znamená, že existujúce centrá majú istý trh a môžu podporiť zvyšovanie nájmov s rastom tržieb predajcov. Jedným upozornením je, že treba sledovať inflačné tlaky a trendy spotrebiteľských výdavkov – vysoké úrokové sadzby a životné náklady v roku 2024 v niektorých kategóriách obmedzili obrat retailu, no ako sa sadzby v rokoch 2025–26 uvoľnia, spotrebiteľská dôvera by mohla stúpnuť, čo bude výhodné pre predajcov.

Budúci výhľad: Výhľad pre retailové nehnuteľnosti v rokoch 2026–2028 je opatrne optimistický. Rast populácie (cez imigráciu) priamo podporuje rast maloobchodných výdavkov, najmä v rastúcich oblastiach, kde nové domácnosti potrebujú lokálne nákupné možnosti. Významný prílev migrantov do Sydney bude podporovať dopyt po všetkom od potravín po služby. Penetrácia e-commerce, ktorá vyskočila počas roku 2020, sa stabilizovala – online predaj tvorí približne 11–12 % z celkového retailu v Austrálii a za posledné dva roky sa jeho podiel významne nezvýšil publications.raywhite.com. Fyzický retail preukázal svoju odolnosť; zákazníci sa vracajú za zážitkom a predajcovia čoraz viac využívajú omnichannel prístup (prepájanie online a offline). To naznačuje, že kamenné predajne (najmä tie, ktoré ponúkajú pohodlie alebo zážitky) zostanú dôležité. Kategórie ako gastronómia, osobné služby, zdravotná starostlivosť a diskontný retail ťahajú dopyt po prenájme v obchodných pásmach a centrách. Trend smeruje k „zážitkovému retailu“ – obchodné centrá pridávajú zábavu (kiná, bowling, detské centrá) a gastronomické zóny, aby sa stali celodenným cieľom publications.raywhite.com. Očakávame, že tento trend bude pokračovať a úspešné centrá budú tie, ktoré efektívne skombinujú nakupovanie a zábavu.

Prognózy naznačujú stabilné alebo mierne zlepšujúce sa nájomné a hodnoty maloobchodných nehnuteľností. Napríklad, ak úrokové sadzby do roku 2026 výrazne klesnú, kapitálová hodnota maloobchodných centier by mohla vzrásť, keďže výnosy sa mierne stlačia (hoci zrejme nie tak dramaticky ako pri priemyselných nehnuteľnostiach v rokoch 2018–21). Na strane nájomného bude rast pravdepodobne kopírovať infláciu (nízke jednociferné čísla). Rizikom, ktoré treba sledovať, je kúpyschopnosť spotrebiteľov: pri vysokej zadlženosti domácností, ak by hospodársky rast kolísal, maloobchod so zameraním na diskrečný tovar by mohol utrpieť a niektorí maloobchodníci by mohli zmenšiť prevádzku alebo zatvoriť. Navyše, štrukturálne zmeny – napr. viac online nákupov určitých tovarov – ostávajú aj naďalej výzvou. Mnohí maloobchodníci sa však prispôsobili (napr. predaj cez internet s osobným odberom a pod.) a kategórie menej náchylné na on-line substitúciu (napr. potraviny, kaviarne, kaderníctva, medicínske kliniky) dnes tvoria väčšiu časť nájomného mixu.

Regionálne zameranie: V rámci širšieho Sydney sú maloobchodné hotspoty totožné s oblasťami rastu populácie. Západné Sydney má napríklad obrovský dopyt po nových maloobchodoch v dôsledku rozširovania predmestí – preto sa v oblastiach ako Marsden Park, Leppington a Oran Park otvárajú alebo plánujú nové nákupné komplexy. Zavedené predmestské hlavné ulice (napr. v Parramatta, Bondi, Chatswood) sa silno zotavili s nízkou mierou neobsadenosti, zatiaľ čo maloobchod v centre mesta (nákupná štvrť v Sydney CBD) sa ešte stále spamätáva zo straty niektorých zahraničných turistov a pohybu zamestnancov v kanceláriách. Do roku 2028 prinesie dokončenie metra nové maloobchodné príležitosti pri staniciach (napr. maloobchod v okolí staníc Metro West, ako je Five Dock alebo Parramatta, by mohol prosperovať). Navyše, nové letisko Western Sydney Airport spôsobí vznik maloobchodu (a pohostinských služieb) pre cestujúcich a zamestnancov.

Segment	Podmienky trhu v roku 2025 (Sydney)	Predpoveď/výhľad na roky 2026–2028
Kancelárie (CBD)	Neobsadenosť ~12,7 % – 12,8 % (koniec roka 2024) – dosiahla vrchol a stabilizuje sa cbre.com.au.Primárne nájmy si držia svoju úroveň (primárne efektívne nájmy v CBD +5 % v roku 2024) cbre.com; vysoké stimuly (~35–40 %) sú stále bežné.Obmedzená nová ponuka v rokoch 2025–26 zmierňuje tlak cbre.com.au.Výnosy ~6,0 % prime (po poklese hodnoty) content.knightfrank.com.	Postupné zotavovanie.Voľné priestory by mali klesnúť na ~8–10 % do roku 2027 vďaka zlepšenej absorbcii (minimálna ponuka).Rast nájomného v prvotriednych kanceláriách na úrovni nízkych jednociferných percent ročne cbre.com (pokračuje trend „flight-to-quality“).Staršie kancelárie môžu zaostávať alebo sa premeniť na alternatívne využitie.Očakáva sa, že výnosy sa stlačia o približne 25–50 bps do roku 2026, keď zníženie sadzieb podporí hodnoty content.knightfrank.com, čo priláka viac investorov.Sydney pravdepodobne medzi najlepšími kancelárskymi výkonmi v Austrálii cushmanwakefield.com.
Maloobchod	Silné oživenie.Maloobchodné aktíva vedú výnosy (celkové výnosy +2,8 % za posledný štvrťrok) publications.raywhite.com.Dopyt investorov vzrástol – maloobchod tvoril 41 % transakcií v roku 2024 (oproti priemeru 28 %) publications.raywhite.com.Nízka miera neobsadenosti v obchodných centrách s potravinami (približne 4 % alebo menej) linkedin.com.Nájomné mierne rastie; nájomné v nákupných centrách predpovedané nízky jednociferný rast v roku 2025 cbre.com.Výnosy: ~5–6 % prémiové obchodné centrá, vyššie pre subregionálne/menšie maloobchodné prevádzky.	Stabilný výhľad. Rast populácie a obmedzená nová ponuka podporujú nájomné – očakáva sa ročne 1–3 % rast nájomného vo výhodne situovaných centrách cbre.com.Maloobchod je považovaný za výkonnejší sektor v rokoch 2025–26 medzi sektormi publications.raywhite.com, pričom investori sa zameriavajú na prímestské centrá.Riziká: spotreba spotrebiteľov by mohla oslabiť; ale základný maloobchod zostane odolný.Potenciálne mierna kompresia výnosov, ak úrokové sadzby klesnú (čo zvyšuje hodnoty), aj keď pravdepodobne zostanú výnosy prevažne stabilné.Celkovo sa očakáva, že maloobchodné nehnuteľnosti si udržia vysokú obsadenosť a stabilný príjem; úspešné centrá budú na svoj rozvoj integrovať viac zábavných a zážitkových prvkov publications.raywhite.com.
Priemyselné	Podrobné hodnotenie trhu s priemyselnými nehnuteľnosťami nájdete v ďalšej sekcii. Priemyselný sektor v Sydney naďalej zaznamenáva boom: miera neobsadenosti ~2,8 % (Q1 2025) assets.cushmanwakefield.com; nájmy naďalej rastú (aj keď pomalšie, +0,7 % medzištvrťročne) assets.cushmanwakefield.com; bezprecedentný dopyt zo sektora logistiky, pričom prémiové výnosy sa pohybujú okolo ~5,25 %–5,75 %.Investori majú záujem, ale ceny sú vysoké; v rokoch 2022–24 došlo k miernemu zmäkčeniu výnosov.	Pozrite si nasledujúcu sekciu. Výhľad je pozitívny, ale mierne sa zmierňuje: mierny nárast neobsadenosti (na menej ako 3,5 % do konca roka 2025) s veľkým prílivom ponuky, potom opätovné sprísnenie assets.cushmanwakefield.com.Rast nájomného ~4 % v roku 2025 (Sydney) assets.cushmanwakefield.com, potom v rokoch 2026–27 v nedostatočne zásobených subtrhoch stredné jednociferné hodnoty.Kompresia výnosov pravdepodobná koncom rokov 2025–2026, keď znižovanie sadzieb zlepší náladu brokerdaily.au – Výnosy zo sydneyjských priemyselných nehnuteľností môžu posilniť o 25–50 bázických bodov, vzhľadom na celosvetový záujem o logistické aktíva.Dlhodobé faktory dopytu (elektronický obchod, infraštruktúra ako nové letisko) udržiavajú tento sektor robustný.

Zdroje: CBRE, Knight Frank, Ray White Comm., Cushman & Wakefield cbre.com.au content.knightfrank.com publications.raywhite.com assets.cushmanwakefield.com.

Investície a riziko (maloobchod): Investori v súčasnosti jasne vidia príležitosť v maloobchode. Výnosy sú vyššie v porovnaní s inými triedami aktív a naratív sa posunul od „apokalypsy maloobchodu“ k vyváženejšiemu pohľadu na omnichannel predaj. Mimoriadne atraktívne sú susedské a subregionálne centrá ukotvené supermarketmi, ktoré ponúkajú obranný, na potreby zameraný príjem linkedin.com publications.raywhite.com. Tieto centrá majú veľmi nízku neobsadenosť a sú kvázi-infraštruktúrou v komunitách – silný investičný prípad. Existuje tiež príležitosť na zhodnotenie vo veľkoformátovom maloobchode (centrá s objemným tovarom), keďže rast bývania poháňa dopyt po domácich potrebách a pod. Riziká však zahŕňajú pokles spotrebiteľských výdavkov: ak inflácia a úroky budú naďalej zaťažovať spotrebiteľov, rast maloobchodného predaja môže stagnovať a nájomcovia budú pod tlakom. Už teraz maloobchodníci s odevmi či nábytkom zaznamenali znížené marže. Ďalším rizikom je rast prevádzkových nákladov (energia, mzdy) pre centrá; ak ich nepokryjú vyššie nájmy, môže to znížiť čistý príjem. Online maloobchod zostáva konkurencieschopnou hrozbou, najmä pre kategórie ako elektronika či obchodné domy; obchodné centrá musia neustále prispôsobovať mix nájomcov, aby zostali relevantné (môžeme vidieť viac logistickej integrácie, napríklad mini distribučné centrá v nákupných centrách, alebo viac poskytovateľov služieb). Ďalej, úrokové riziko ovplyvňuje oceňovanie maloobchodu: ak sa výnosy nestlačia tak, ako sa predpokladalo, a náklady na úvery zostanú vyššie, silne zadlžení vlastníci maloobchodných priestorov môžu mať problémy. Aktuálna situácia s klesajúcimi úrokmi a pevnými fundamentmi však robí z maloobchodu zrejme „comeback kid“ komerčných nehnuteľností v druhej polovici 2020-tych rokov publications.raywhite.com.

Tabuľka 2: Súhrn komerčných nehnuteľností v Sydney (2025 a výhľad)

(Tabuľka 2 sumarizuje podmienky a prognózy trhu s kancelárskymi, maloobchodnými a priemyselnými nehnuteľnosťami v Sydney. Segment priemyslu je rozpracovaný v nasledujúcej časti.)

Trh s priemyselnými nehnuteľnosťami v Sydney

Sydneyho sektor priemyselných a logistických nehnuteľností bol v posledných rokoch hviezdnym hráčom a aj naďalej zostáva kritickým segmentom pri vstupe do roku 2025 – aj keď jeho divoký rast sa mení na udržateľnejšie tempo. Tento sektor zahŕňa sklady, distribučné centrá, výrobné priestory a priemyselné pozemky v rámci celého metropolitného Sydney (so sústredením v západnom Sydney). Hlavnými hnacími silami boli boom e-commerce, prekonfigurovanie dodávateľských reťazcov a nedostatok dostupných pozemkov, čo viedlo k rekordne nízkej neobsadenosti a prudko rastúcim nájmom počas rokov 2021–2023. V roku 2025 je priemyselný trh stále veľmi silný, avšak normalizuje sa z týchto vrcholov.

Nová ponuka konečne prudko rastie po rokoch nedostatočnej výstavby.

Len v prvom štvrťroku 2025 bolo v Sydney dokončených približne 185 000 m² novej industriálnej plochy assets.cushmanwakefield.com – projekty ako obrovské distribučné centrum spoločnosti Toll s rozlohou 65 000 m² v Kemps Creek, a špekulatívne výstavby v Chipping Norton (28 100 m²) a Moorebank assets.cushmanwakefield.com.Za celý rok 2025 je v Sydney naplánované dokončenie rekordných približne 950 000 m² novej ponuky assets.cushmanwakefield.com.Viac ako polovica z toho je špekulatívna (postavená bez vopred zaviazaných nájomcov), čo je zmena oproti posledným rokom, keď prevažovali predbežné záväzky assets.cushmanwakefield.com.Medzi hlavné predprenajaté projekty patrí nový mega-sklad Amazonu v Goodman’s Oakdale East areáli a veľké distribučné centrum Woolworths v Charter Hall’s Light Horse centre v Eastern Creek assets.cushmanwakefield.com.Približne 55 % plánovanej výstavby na rok 2025 je už vopred zazmluvnených, ale zvyšok otestuje schopnosť trhu absorbovať nové priestory assets.cushmanwakefield.com.Tento prílev ponuky je dôvodom, prečo sa miera neobsadenosti mierne zvýšila a očakáva sa, že v nasledujúcich 6 mesiacoch ešte mierne stúpne, hoci do konca roka 2025 zostane pod úrovňou 3,5 % assets.cushmanwakefield.com.Po roku 2025 sa môže rozvoj spomaliť: problémy s realizovateľnosťou a obmedzenia v oblasti pozemkov (nedostatok vyčlenených pozemkov a konkurencia zo strany dátových centier) spôsobujú, že niektoré plánované projekty sa odkladajú alebo rušia assets.cushmanwakefield.com.Mnoho developerov odkladá špekulatívnu výstavbu, kým nezabezpečia nájomcov, vzhľadom na vysoké náklady na výstavbu a vyššie náklady na financovanie.To naznačuje, že po aktuálnej vlne by mohol nový prísun klesnúť, čo zase znamená, že miera neobsadenosti by sa mohla opäť sprísniť od konca roka 2025 do roku 2026, keď sa novo dodané priestory absorbujú assets.cushmanwakefield.com.

Aktuálne trendy v roku 2025

Neobsadenosť a ponuka: Neobsadenosť priemyselných priestorov v Sydney zostáva mimoriadne nízka, aj keď mierne stúpla s príchodom nových priestorov na trh. V 1. štvrťroku 2025 miera neobsadenosti vzrástla na 2,8 % (z približne 2,5 % na konci roku 2024) assets.cushmanwakefield.com. Tento nárast bol spôsobený vlnou dokončených projektov – vrátane veľkých objektov ako sklad s rozlohou 26 000 m² v Marsden Park a logistické zariadenie s 25 000 m² v Moorebank Intermodal Terminal – a tiež veľkou plochou, ktorá sa vrátila na trh (subprenájom bývalého distribučného centra Coles s rozlohou 74 000 m² vo východnom Creeku) assets.cushmanwakefield.com. Aj napriek tomu 2,8 % neobsadenosť je podľa historických štandardov extrémne tesná. V mnohých subtrhoch je naďalej náročné nájsť priestory pripravené na okamžité použitie, najmä pre malé a stredne veľké požiadavky. Podľa metrov štvorcových je väčšina (62 %) aktuálne voľných priestorov v prvotriednych, moderných zariadeniach assets.cushmanwakefield.com, pričom tieto sa prenajímajú obvykle rýchlejšie; staršie sekundárne priestory často zostávajú neobsadené dlhšie (niektoré sekundárne budovy sú prázdne už viac ako 6 mesiacov) assets.cushmanwakefield.com. Zaujímavosťou je, že subprenájom tvorí iba menšiu časť (~25 %) neobsadených priestorov assets.cushmanwakefield.com, čo znamená, že väčšina neobsadenosti je ponúkaná priamo prenajímateľmi.

Nájmy a ceny: Priemyselné nájmy v Sydney zaznamenali v uplynulých rokoch mimoriadny rast. Hlavné čisté nájomné vyskočilo v roku 2022 medziročne o ~20–30 %, keď miera neobsadenosti klesla na minimum. Začiatkom roku 2023 rast dosiahol vrchol na úrovni približne +27 % medziročne na celonárodnej úrovni cbre.com. S príchodom rokov 2024–25 sa rast nájomného spomalil, ale zostáva stále robustný. V 1. štvrťroku 2025 narástli priemyselné nájmy v Sydney približne o 0,7 % štvrťročne v priemere (čo by znamenalo asi 3 % ročne, ak by to pokračovalo) assets.cushmanwakefield.com. Cushman & Wakefield uvádza, že celkovo sa v Sydney očakáva rast nájmov o 4,3 % v roku 2025 assets.cushmanwakefield.com. Niektoré subregióny fungujú nadpriemerne: Central West (okolie Silverwater/Granville) zaznamenal za posledný štvrťrok rast nájmov o 1,4 % assets.cushmanwakefield.com, čo odráža veľmi obmedzenú ponuku v tejto oblasti. Južné Sydney (infillský trh v blízkosti Port Botany a letiska) si tiež pripísalo rast o 0,5 % štvrťročne, a to aj napriek už veľmi vysokým nájmom assets.cushmanwakefield.com. Vonkajšie subregióny (vonkajší západ, juhozápad) zaznamenávajú umiernenejší rast nájmov, keďže práve tam sa sústreďuje väčšina novej ponuky, čo dáva nájomcom mierne viac možností a vyjednávacej sily assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Napriek tomu stimulácie zostávajú relatívne nízke a po miernom náraste v roku 2024 sa stabilizovali – typické stimuly sú približne 10–17,5 % pre existujúce zariadenia a 15–20 % pre predbežné záväzky na nové veľké výstavby assets.cushmanwakefield.com. Tieto úrovne stimulov sú vyššie ako pred rokom, keď boli pod 10 %, ale stále nízke v porovnaní s kancelárskym alebo maloobchodným sektorom, čo naznačuje silnejšie postavenie prenajímateľov.

V dolárovom vyjadrení sa nájmy za prémiové skladové priestory v západnom Sydney (Outer West) pohybujú približne v rozmedzí 140–170 USD za m² netto, zatiaľ čo Južné Sydney môže prekročiť 250 USD/m² za prémiové malé jednotky – ide o jedny z najvyšších priemyselných nájmov v Austrálii v dôsledku extrémneho nedostatku pôdy. Hodnoty pozemkov taktiež prudko vzrástli (v Južnom Sydney sa priemyselné pozemky predávali nad 3 000 USD/m²) dpn.com.au. Konsenzus je, že rast prenájmov bude pokračovať, ale už jednociferne, čo je ochladenie oproti neudržateľným dvojciferným tempám. Tento postoj potvrdzuje aj CBRE: po rekordnom náraste o 27 % začiatkom roku 2023 sa rast priemyselných nájmov do konca roku 2024 spomalil na 9 % medziročne a očakáva sa ďalšia mierna korekcia, pričom zostane pozitívny vzhľadom na obmedzenú ponuku cbre.com. Pri takej nízkej neobsadenosti čelí každý nájomca s urgentnou požiadavkou aj naďalej rastu nájmov; veľkí nájomcovia, ochotní počkať, však majú väčšiu vyjednávaciu silu vďaka novostavbám, ktoré prichádzajú na trh.

Na investičnej strane zaznamenali priemyselné výnosy kompresiu na historické minimá (pod 4 % pre prémiové nehnuteľnosti v Sydney) počas vrcholu v roku 2021 a následne dekombresiu v rokoch 2022–23 v dôsledku rastúcich úrokových sadzieb. V súčasnosti sú prémiové priemyselné výnosy v Sydney približne 5,0 % až 5,5 %, sekundárne v hornom pásme 5 %–6 %. Existujú dôkazy, že výnosy sa stabilizovali – napríklad nedávny predaj vo Villawood prebehol za základný výnos okolo 5,45 % assets.cushmanwakefield.com. Teraz, keď sú vyhliadky na znižovanie sadzieb, nálada sa obracia pozitívne. Dopyt investorov po priemyselných/logistických nehnuteľnostiach zostáva vysoký, a to tak doma, ako aj zo zahraničia, vďaka silným fundamentom sektora. Podľa Knight Frank konkurencia o prémiové priemyselné aktíva v Sydney a Brisbane „zaznamenáva boom“, pričom v Brisbane už výnosy opäť klesajú a v Sydney sa očakáva rovnaký vývoj brokerdaily.au. Cushman vo svojom výhľade uvádza, že nový kapitál (vrátane zahraničného) sa zameriava na austrálsku logistiku a že „očakávame objavenie sa kompresie výnosov koncom roku 2025“, keď sa tlak financií stretne s obmedzenou ponukou cushmanwakefield.com. V praktickej rovine, ak úrokové sadzby klesnú, prémiové priemyselné výnosy by sa mohli do roku 2026 opäť priblížiť k spodnej hranici 5 % alebo dokonca k vyššej hranici 4 %, čím sa zvýšia hodnoty. Objem kapitálových transakcií, ktorý v roku 2023 spomalil, by mal významne vzrásť – pravdepodobne viac ako o 10 % v investíciách do priemyselných nehnuteľností v roku 2025 cbre.com.au, pričom k uzavretiu viac transakcií dôjde spolu so zosúladením cenových očakávaní medzi kupujúcimi a predávajúcimi.

Geografické centrá: Západný Sydney je epicentrom priemyselnej aktivity. Vonkajší západ (pri križovatke M7/M4, štvrte ako Eastern Creek, Erskine Park, Kemps Creek) a juhovýchod (okolie M5, Moorebank, Ingleburn) sú miestami, kde vzniká väčšina nových logistických parkov. Blízkosť diaľnic a (v prípade Moorebanku) intermodálneho železničného prístavu robí z týchto lokalít atraktívne oblasti. Ako bolo spomenuté, veľké predbežné záväzky od Amazonu a ďalších vznikajú práve v týchto oblastiach assets.cushmanwakefield.com. Pripravované Západné letisko Sydney urýchľuje vznik nových priemyselných zón v Aerotropolis/Bradfield, kde sa očakáva rozvoj pokročilého priemyslu, logistiky a leteckých odvetví – čo bude v nasledujúcej dekáde zásadnou zmenou. Už teraz vláda Nového Južného Walesu schválila v roku 2025 skladový areál pri Aerotropolise v hodnote 139 miliónov dolárov psnews.com.au. Medzitým je vnútorný Sydney (Južný Sydney, vnútorný západ) stále veľmi žiadaný pre logistiku „poslednej míle“, ale prakticky už tam nie sú voľné pozemky – mnohé staršie priemyselné lokality sa menia na zmiešané využitie. To posúva prenajímateľov ďalej na západ. Severozápad (od Marsden Park po Rouse Hill) je ďalšou rastúcou oblasťou pre ľahký priemysel a sklady, keďže tam rastie populácia. Centrálny západ (Silverwater, Auburn) predstavuje staršiu priemyselnú zónu s nízkou neobsadenosťou vďaka svojej centrálnej polohe.

Výhľad 2026–2028

Strednodobý výhľad priemyselného trhu v Sydney je základne silný, aj keď rýchly rast sa ustáli na vyváženejšie tempo. Kľúčové body do rokov 2026–28:

Neobsadenosť & Ponuka: Súčasný stavebný boom dočasne zvýši neobsadenosť do roku 2025, no po tomto období nová ponuka pravdepodobne nebude stačiť na pokrytie dopytu. Dostupnosť priemyselnej pôdy v Sydney je obmedzená geograficky aj územným plánovaním – západ Sydney má voľné pozemky, ale infraštruktúra a plánovacie procesy určujú tempo ich sprístupňovania. Mnohí developeri sú tiež opatrní pred nadmernou výstavbou vzhľadom na vysoké náklady. Cushman predpovedá, že neobsadenosť môže v roku 2025 vyvrcholiť pod úrovňou 3,5 % a potom klesať od konca roka 2025 do roku 2026 assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Do roku 2027 by sa neobsadenosť mohla vrátiť späť k úrovni 2 % alebo nižšie, ak sa spomalí výstavba. V podstate bude priemyselný trh v Sydney naďalej prakticky plne obsadený, keďže bežná „tretia“ neobsadenosť v zdravom trhu je ~5 % a Sydney bude hlboko pod touto hranicou.
Rast nájomného: Očakávajte pokračujúci rast nájomného, ale na úrovni stredných jednociferných percent ročne. Pre rok 2025 sa predpokladá rast o 4,3% assets.cushmanwakefield.com; podobný rast (možno 3–5% ročne) je pravdepodobný aj v rokoch 2026 a 2027. Niektoré vybrané trhy môžu prekročiť 5%, ak tam bude zvlášť napätá ponuka assets.cushmanwakefield.com. Napríklad, ak sa v Južnom Sydney alebo Central West spustí len málo nových projektov, tieto oblasti môžu čeliť nadmernému rastu nájomného kvôli neuspokojenému dopytu. Naopak, štvrte s množstvom novostavieb (časti Outer West) môžu zaznamenať plochší vývoj nájomného, kým sa priestory neobsadia. Zaujímavý trend: pobídky pre prenajímateľov sa môžu mierne zvýšiť (ako v roku 2024 na približne 15% pri pre-leasingoch assets.cushmanwakefield.com), čo zmierňuje efektívny rast nájomného, aj keď sa nominálne nájomné zvyšuje. Aj tak sú však priemyselní prenajímatelia vo veľmi silnej pozícii. Do roku 2028 môžu byť nájomné za prémiové sklady v Sydney ľahko o 15%+ vyššie ako dnes, vďaka štrukturálnym faktorom.
Hnacie sily dopytu: E-commerce naďalej zostane hlavným obsadzovateľom – rast online maloobchodu sa ustálil na približne 11% tržieb, no ďalší rast (na 15%+ do konca 2020-tych rokov) si vyžiada viac logistických priestorov. Tretie strany logistických (3PL) spoločností, doručovacie firmy a maloobchodníci optimalizujúci dodávateľské reťazce budú poháňať prenájom. Cushman očakáva oživenie 3PL aktivít v druhej polovici 2025, pretože mnohé 3PL boli prekvapivo tiché (možno kvôli kapacite vytvorenej skôr), ale budú potrebovať rozšírenie kvôli rastúcim objemom assets.cushmanwakefield.com. Okrem toho by oživenie výroby (napr. vo farmaceutickom priemysle, potravinárstve alebo high-tech) mohlo mierne zvýšiť dopyt, najmä pri záujme vlády o relokáciu kľúčových odvetví na domáci trh. Nové technologické parky v Sydney (napríklad zóny pokročilého priemyslu v západnom Sydney) môžu generovať dopyt po priestoroch. Dátové centrá tiež súperia o priemyselnú pôdu – hoci to nie sú tradičné sklady, nachádzajú sa v priemyselných zónach a vďaka digitálnej ekonomike zažívajú boom. Táto konkurencia (dátové centrá často platia za pôdu/prístup k energii najvyššie ceny) bude ďalej tlačiť ceny pozemkov nahor a obmedzovať výstavbu skladov v určitých oblastiach assets.cushmanwakefield.com.
Investičný výhľad: Ako už bolo spomenuté, podmienky sú nastavené na potenciálne opätovné znižovanie priemyselných výnosov v rokoch 2025–26, vzhľadom na množstvo kapitálu a nižšie úrokové sadzby brokerdaily.au. Mnoho globálnych investorov vníma austrálsky priemysel ako nedostatočne zásobený a s dlhodobým rastovým potenciálom. Do roku 2028 by sme mohli vidieť, že výnosy z najlepších priemyselných nehnuteľností v Sydney sa vrátia do pásma nízkej hodnoty 5 % alebo dokonca vyššej hodnoty 4 %, ak bude ekonomika stabilná. To znamená ďalší kapitálový rast. Takto nízke výnosy však tiež zvyšujú riziko vstupu – ak by výnosy z dlhopisov nečakane vzrástli, hodnoty priemyselných nehnuteľností by boli citlivé. Celkovo sa očakáva, že vysoký dopyt investorov bude pretrvávať, čo môže viesť k rozvoju prostredníctvom kapitálových partnerstiev (napr. veľké inštitúcie financujúce výstavbu logistických parkov, aby získali prístup k zásobám).
Riziká: Jedným z rizík je hospodársky pokles znižujúci dopyt – napr. ak by došlo k výraznému poklesu spotrebiteľských výdavkov, maloobchodníci by mohli konsolidovať sklady, čo by tlmilo prenájom. Avšak vzhľadom na sekulárne trendy ide o mierne riziko; väčšina nájomcov plánuje dlhodobo a krátkodobé výkyvy nezmenia smerovanie. Ďalším je riziko nadmernej výstavby – mohla by súčasná vlna ponuky prevýšiť dopyt? Zatiaľ je významná časť už predprenajatá a zvyšok by mal byť prenajatý včas, ale ak sa v roku 2025 špekulatívne priestory zdržia na trhu, developeri ustúpia (samoopravný mechanizmus). Správa z odvetvových správ je, že akýkoľvek nárast neobsadenosti bude dočasný assets.cushmanwakefield.com. Ďalším rizikom sú oneskorenia infraštruktúry: cesty a prístavy v Sydney musia držať krok (napr. ak by projekt Moorebank Intermodal alebo modernizácia diaľnic narazili na problémy, logistická efektivita by mohla byť oneskorená). A inflácia nákladov zostáva problémom – výstavba skladov je o 20–30 % drahšia než pred niekoľkými rokmi; ak ceny neklesnú, nájomné musí naďalej rásť, aby sa nové projekty oplatili. Napokon, regulačné zmeny (napr. územné alebo environmentálne pravidlá) by mohli ovplyvniť ponuku priemyselnej pôdy, ale žiadne výrazné zmeny, ktoré by podmienky zásadne uvoľnili, sa neočakávajú.

Celkovo by priemyselný sektor v Sydney do roku 2028 mal naďalej dosahovať solídne výsledky – vysoká obsadenosť, rastúce nájomné a veľký záujem investorov – aj keď už nečakáme explozívny rast, aký sme videli v posledných rokoch. Tento segment zostáva obľúbenou triedou aktív pre svoje defenzívne vlastnosti (dlhé prenájmy, nevyhnutná funkcia) a rastový potenciál.

Investičné príležitosti a riziká v priemyselnom sektore

Príležitosti na priemyselnom trhu v Sydney sú významné:

Jadrové logistické aktíva (moderné distribučné centrá s dlhodobými nájomnými zmluvami) poskytujú stabilný príjem na trhu s obmedzenou ponukou pôdy. Keďže sa očakáva, že miera neobsadenosti zostane nízka, vlastníci dobre situovaných priemyselných objektov môžu očakávať vysokú obsadenosť a schopnosť postupne zvyšovať nájomné. Ak budú tieto aktíva nadobudnuté pri súčasných výnosoch (~5 %), môžu zaznamenať kapitálový rast, ak sa výnosy zmenšia podľa očakávania v dôsledku nižších úrokových sadzieb brokerdaily.au. V diverzifikujúcej sa ekonomike je expozícia voči logistike (ktorá podporuje e-commerce a spotrebu) považovaná za relatívne defenzívnu stratégiu, pričom však ponúka rast – čo je vzácna kombinácia.
Príležitosti na development: Pre developerov s pôdou alebo schopnosťou vybaviť povolenia, pretrvávajúci nedostatok znamená, že projekty na mieru pre nájomcov (najmä veľké spoločnosti, ktoré potrebujú špeciálne prispôsobené priestory) môžu byť veľmi ziskové. Brownfield redevelopment (napr. staré priemyselné areály bližšie k centru, ktoré je možné premeniť na viacposchodové logistické centrá alebo dátové centrá) je ďalšou vznikajúcou príležitosťou vzhľadom na extrémny nedostatok pôdy pri meste. Viacúrovňové sklady, ktoré sú v Austrálii novinkou, by sa mohli stať životaschopnými v Sydney, tak ako sa to stalo v husto obývaných ázijských mestách.
Vynárajúce sa subsektory: Ako bolo zdôraznené, alternatívy ako dátové centrá a chladiarenské sklady zažívajú rozmach. Dátové centrá v západnom Sydney (napr. štvrť Eastern Creek) sa rozšírili v dôsledku rastúcich potrieb cloud computingu. Často poskytujú dlhodobé nájomné zmluvy s bonitnými nájomníkmi (technologické firmy), čo priťahuje investorov. Podobne chladiarenské sklady (distribúcia potravín) a logistické centrá pre poslednú míľu v blízkosti centier obyvateľstva sú veľmi žiadané (napríklad centrá na vybavovanie objednávok na rozvoz potravín). Skúsení investori môžu cieliť na priemyselné aktíva obsluhujúce tieto segmenty.

Riziká však nie sú úplne vylúčené:

Cenové riziko: Priemyselné nehnuteľnosti už nie sú lacné; v niektorých prípadoch sú možno až príliš optimisticky ohodnotené. Ak ekonomické podmienky nebudú nasledovať očakávaný vývoj (napr. ak inflácia pretrvá a úrokové sadzby zostanú vyššie dlhšie), očakávané znižovanie výnosov sa nemusí dostaviť a príliš drahé akvizície môžu dosahovať podpriemerné výnosy. Teraz je tu menej priestoru na kompresiu kapitalizačnej miery ako pred piatimi rokmi, keď výnosy boli 7–8 %. Takže budúce výnosy sa budú viac spoliehať na rast nájomného, ktorý síce je pravdepodobný, ale nemusí zopakovať mimoriadne rýchle tempo posledných rokov.
Koncentrácia nájomcov a zastarávanie: Niektorí investori sa obávajú špecifického rizika – napríklad, ak niektorý z mála veľkých logistických alebo retailových nájomcov prestane platiť alebo odíde, uvoľnenie priestoru v prostredí vysokého nájomného by mohlo byť problematické, ak sa trh oslabí. Taktiež objekty môžu zastarávať (napr. príliš nízka svetlá výška, nedostatočný prístup pre nákladné vozidlá), najmä s rastúcimi technologickými požiadavkami (automatizácia skladov atď.). Na udržanie konkurencieschopnosti tak môže byť potrebná neustála kapitálová investícia.
Regulačné/environmentálne faktory: Udržateľnosť je čoraz väčším zameraním – sklady s nízkou energetickou efektivitou alebo bez solárnych panelov a pod. môžu čeliť nižšiemu záujmu, keďže nájomcovia a investori uprednostňujú zelené budovy. Okrem toho akékoľvek zmeny v obchodnej politike alebo prevádzke prístavov (ako napríklad posuny v objeme dovozu/vývozu) môžu nepriamo ovplyvniť určité priemyselné klastry.
Posuny v dodávateľských reťazcoch: Geopolitické udalosti môžu zmeniť trasy dodávateľských reťazcov; napríklad zvýšená relokácia výroby späť do domovskej krajiny môže v skutočnosti zvýšiť dopyt po miestnych výrobných priestoroch, zatiaľ čo celosvetové hospodárske spomalenie môže znížiť dovoz, čo ovplyvní logistické priestory v prístavoch. Napriek tomu rozmanitá ekonomika Sydney a jeho poloha znamenajú, že by sa mal vedeiť prispôsobiť rôznym scenárom.

Na záver, priemyselné nehnuteľnosti v Sydney zostávajú mimoriadne atraktívnym sektorom, ktorý sa často označuje ako „industriálne & logistické zlato“. Kľúčom pre investorov je nepreplatiť v súčasnom prehriatom prostredí a pre užívateľov je zabezpečiť si priestor v predstihu (ideálne predbežným záväzkom), keďže v budúcnosti bude priestor vzácny. S novým letiskom a infraštruktúrou bude priemyselný trh v západnom Sydney prosperovať, rozširovať hospodársky prínos a vytvárať početné realitné príležitosti v nasledujúcom desaťročí.

Záver

Naprieč všetkými segmentmi – rezidenčnými, komerčnými (kancelárie/maloobchod) a priemyselnými – sa realitný trh v Sydney v roku 2025 vyznačuje obnoveným rastom napriek pretrvávajúcim obmedzeniam ponuky. Rezidenčné nehnuteľnosti dosahujú nové cenové rekordy, poháňané nízkymi úrokovými sadzbami a populačným tlakom, aj keď cenová dostupnosť zostáva hlavným problémom abc.net.au australianpropertyupdate.com.au. Prognóza do roku 2028 naznačuje pokračujúci rast cien a nájomného, aj keď miernejším tempom, pričom výsledky budú výrazne závisieť od bytových iniciatív a ekonomických podmienok. Komerčné sektory vykazujú obnovu v rôznej miere: kancelárie sa stabilizujú a sú pripravené na zlepšenie, keď Sydney vedie národný dopyt po kancelárskych priestoroch späť k rastu cushmanwakefield.com, kým maloobchod sa prekvapivo stal lídrom vďaka návratu spotrebiteľov do predajní a investorom, ktorí vidia hodnotu v tomto sektore publications.raywhite.com. Priemyselné nehnuteľnosti naďalej zostávajú fundamentálne silné – priemyselná neobsadenosť v Sydney by mala zostať pod 3–4 % počas celého desaťročia assets.cushmanwakefield.com – čo zabezpečuje, že logistické priestory zostanú žiadané u nájomcov aj investorov.

Investičné príležitosti v tomto prostredí nechýbajú: od výstavby obytných projektov v zastavaných oblastiach a projektov build-to-rent (využívajúcich vládne stimuly) cez hodnotovo-pridané rekonštrukcie kancelárií až po špičkové logistické centrá ponúka Sydney množstvo možností pre skúsených investorov. Kľúčové rastové oblasti ako Greater Western Sydney vynikajú – masívne infraštruktúrne projekty (linky metra, diaľnice, letisko) a plánované mestské centrá (napr. Bradfield City) transformujú tieto regióny, pričom je pravdepodobný nadpriemerný rast nehnuteľností, keďže sem prichádzajú noví obyvatelia a pracovné miesta dpn.com.au dpn.com.au. Zavedené vnútromestské trhy budú tiež profitovať z celkového ekonomického rastu a v prípade kancelárií aj z obmedzenej novej ponuky, čo podporí súčasných majiteľov.

Avšak, riziká a výzvy by sa nemali podceňovať. Dostupnosť bývania je na úrovni krízy – bez podstatného zvýšenia ponuky zostane mnoho obyvateľov Sydney mimo cenovej dostupnosti alebo zaťažených vysokými nákladmi na bývanie, čo by mohlo vyvolať politické zásahy alebo oslabiť ekonomickú konkurencieschopnosť. Závislosť od historicky nízkych úrokových sadzieb na udržanie vysokých hodnôt majetku je ďalšou zraniteľnosťou; akýkoľvek šok vedúci k vyšším nákladom na financovanie alebo k zníženiu likvidity sa môže rýchlo odraziť na cenách nehnuteľností. Okrem toho je trh v Sydney prepletený s globálnymi trendmi: zmeny politiky zahraničných investícií, prílev medzinárodných študentov a globálne ekonomické zdravie (ovplyvňujúce rozširovanie alebo znižovanie podnikania) budú mať v nasledujúcich rokoch vplyv na výsledky. Vládna politika bude kľúčovým faktorom. Úspech (alebo neúspech) nových opatrení na bývanie v Novom Južnom Walese – zrýchľovanie schvaľovania projektov, motivácia na poskytovanie nájomných bytov, financovanie infraštruktúry – prispeje k tomu, či Sydney aspoň trochu zmierni svoj nedostatok bývania, alebo sa táto medzera bude naďalej zväčšovať australianpropertyupdate.com.au abc.net.au. Na komerčnom fronte politika podporujúca imigráciu a rast podnikania priamo zvyšuje dopyt po nehnuteľnostiach (viac ľudí znamená väčšiu potrebu bývania, kancelárií, obchodov, skladov). Na druhej strane, akákoľvek náhla politika, ktorá by obmedzila dopyt (ako sprísnenie migrácie alebo zdaňovanie investícií do nehnuteľností), by mohla trh oslabiť. Suma sumárum, realitný trh v Sydney v rokoch 2026–2028 sa javí ako odolný a dynamický, s pevným základom: rastúca, bohatá populácia; postavenie regionálneho ekonomického centra; a významné zlepšenia infraštruktúry zvyšujúce kapacitu mesta. Rezidenčné nehnuteľnosti čaká ďalší (hoci mierny) rast a zostávajú oporou bohatstva (pričom Sydney pravdepodobne upevní svoju pozíciu mesta s priemernou cenou domu nad 2 milióny dolárov do konca tejto dekády) abc.net.au. Komerčné nehnuteľnosti sú vo fáze oživenia – voľné kancelárie by mali ubúdať, maloobchod bude vo svojom oživení pokračovať a priemysel/logistika upevnia svoju kľúčovú úlohu v novej ekonomike. Investori a zainteresované strany by sa mali pripraviť na vysoko konkurenčný trh (najmä v prípade vzácnych aktív, ako sú pozemky na výstavbu a kvalitné budovy) a potrebujú strategické prístupy na orientáciu (či už ide o nové modely výstavby, spoluprácu s vládou na projektoch alebo modernizáciu aktív, aby vyhoveli budúcim potrebám). Napriek krátkodobým výzvam je výhľad pre realitný trh v Sydney opatrný optimizmus: trvalá príťažlivosť a ekonomická sila mesta naznačujú, že ceny a dopyt po nehnuteľnostiach budú dlhodobo rásť, hoci cykly sa môžu meniť. Pri dôkladnom plánovaní a trvalej politickej podpore zameranej na zvýšenie ponuky a infraštruktúry môže Sydney zvládnuť svoj rast tak, aby jeho realitný trh zostal nielen motorom bohatstva, ale aj podporoval kvalitu života a produktivitu tohto globálneho mesta v nasledujúcich rokoch.

Referencie:

ABC News (2025). Ceny nehnuteľností majú v rokoch 2025–26 dosiahnuť rekordné maximá, čo spôsobí bolesť kupujúcim a boom predávajúcim. abc.net.au abc.net.au abc.net.au
Národná rada pre ponuku a dostupnosť bývania (2025). Stav systému bývania 2025 – Kľúčové zistenia o nedostatku a dostupnosti bývania australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au
NSW Department of Planning (2024). Prognóza ponuky bývania v oblasti Greater Sydney – Predpoklad 172 900 nových domov do roku 2029 (28 800 ročne) planning.nsw.gov.au
Domain (2025). Hodinová správa o cenách FY2025–26 – Očakáva sa, že cena domu v Sydney vzrastie o +7 % na 1,83 milióna dolárov; byt o +6 % na 889 tisíc dolárov abc.net.au abc.net.au
CoreLogic/Cotality (2025). Pain & Gain Report – 95 % predajov so ziskom na začiatku roku 2025; ceny rastú po znížení sadzieb RBA abc.net.au
YourMortgage (júl 2025). Mediánové ceny domov – Sydney mediánová cena domu 1,496 mil. $; najrýchlejší rast v St Marys (+8,4 %), Richmond-Windsor (+6,7 %), Fairfield (+6,5 %) yourmortgage.com.au yourmortgage.com.au
Mozo (jan 2025). Priemerný nájom v Austrálii – Sydney mediánový nájom 775 $ (domy) a 720 $ (byty) týždenne (najvyšší v krajine) mozo.com.au mozo.com.au
Cushman & Wakefield (2025). Sydney Industrial Marketbeat Q1 2025 – Neobsadenosť 2,8 %; prognózovaný rast nájmu +4,3 % v roku 2025; neobsadenosť ostane <3,5 % assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com
CBRE Research (2025). Pacific Real Estate Market Outlook – Rast priemyselných nájmov sa spomaľuje, ale zostáva pozitívny; maloobchodné nájmy porastú o nízke jednociferné percentá, pričom vedú Perth/Sydney cbre.com cbre.com
Knight Frank Research (2025). Sydney Office Market Q1 2025 – Hlavné výnosy ~6,0 % stabilné, očakáva sa kompresia v druhej polovici 2025; neobsadenosť 12,8 % a pravdepodobne už dosiahla vrchol content.knightfrank.com content.knightfrank.com
Ray White Commercial (2025). Výhľad na nehnuteľnosti – Maloobchod sa má stať lídrom v komerčnom výkone v roku 2025; maloobchodné transakcie rastú, dominovali celkovým výnosom publications.raywhite.com publications.raywhite.com
Knight Frank (2025). Austrálsky výhľad na komerčné nehnuteľnosti – Oživenie naprieč sektormi, dopyt po priemyselných nehnuteľnostiach spôsobuje kompresiu výnosov, aktívny zahraničný kapitál brokerdaily.au brokerdaily.au
ABC News (2025). NSW urýchľuje ponuku prenájmov – 50% zľava na daň z pôdy pre BTR predĺžená na neurčito; umožnenie developerom budovať infraštruktúru na urýchlenie výstavby bývania abc.net.au abc.net.au
Reuters Poll cez GlobalPropertyGuide (2025). Analýza trhu s bývaním – Analytici predpovedajú +3,7 % rast cien domov v Austrálii v roku 2025, +5,0 % v 2026/27; Sydney ~+3 % v roku 2025 (miernejší rast) globalpropertyguide.com
Cushman & Wakefield (2025). Austrálsky výhľad 2025 – Sydney/Brisbane vedú oživenie kancelárskych priestorov; zníženie sadzieb podporí investície, kompresia výnosov v logistike neskôr v roku 2025 cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com

Sydney Realitný Trh Výhľad 2025–2028

Dynamika ponuky, dopytu a politík

Prognózy 2026–2028 (ceny, nájmy & dopyt)

Investičné príležitosti a riziká v oblasti rezidenčných nehnuteľností

Komerčný trh s nehnuteľnosťami v Sydney

Kancelársky sektor (kancelárie v CBD a metropolitné kancelárie)

Sektor maloobchodu (Maloobchodné nehnuteľnosti & nákupné centrá)

Trh s priemyselnými nehnuteľnosťami v Sydney

Aktuálne trendy v roku 2025

Výhľad 2026–2028

Investičné príležitosti a riziká v priemyselnom sektore

Záver

Dynamika ponuky, dopytu a politík

Prognózy 2026–2028 (ceny, nájmy & dopyt)

Investičné príležitosti a riziká v oblasti rezidenčných nehnuteľností

Komerčný trh s nehnuteľnosťami v Sydney

Kancelársky sektor (kancelárie v CBD a metropolitné kancelárie)

Sektor maloobchodu (Maloobchodné nehnuteľnosti & nákupné centrá)

Trh s priemyselnými nehnuteľnosťami v Sydney

Aktuálne trendy v roku 2025

Výhľad 2026–2028

Investičné príležitosti a riziká v priemyselnom sektore

Záver

Ekonomické a politické prostredie v roku 2025

Rezidenčný trh nehnuteľností v Sydney

Aktuálne trendy v roku 2025

Dynamika ponuky, dopytu a politík

Prognózy 2026–2028 (ceny, nájmy & dopyt)

Investičné príležitosti a riziká v oblasti rezidenčných nehnuteľností

Komerčný trh s nehnuteľnosťami v Sydney

Kancelársky sektor (kancelárie v CBD a metropolitné kancelárie)

Sektor maloobchodu (Maloobchodné nehnuteľnosti & nákupné centrá)

Trh s priemyselnými nehnuteľnosťami v Sydney

Aktuálne trendy v roku 2025

Výhľad 2026–2028

Investičné príležitosti a riziká v priemyselnom sektore

Záver

Pridaj komentár Zrušiť odpoveď

Search

Latest Posts

Don't Miss