Trh s nehnuteľnosťami na Kajmanských ostrovoch 2025: Trendy, výhľad a kľúčové poznatky

Trh nehnuteľností na Kajmanských ostrovoch v roku 2025 sa vyznačuje vysokým dopytom, rastúcimi cenami a odolnou perspektívou naprieč všetkými hlavnými segmentmi – rezidenčné, komerčné a luxusné nehnuteľnosti. Napriek miernemu ochladeniu objemu transakcií v porovnaní s povýpandemickým boomom si ceny nehnuteľností udržali alebo zvýšili hodnotu vďaka obmedzenej ponuke a prílevu nových obyvateľov caymanresident.com caymanresident.com. Stabilná ekonomika, nulové priame dane a postavenie ostrovov ako globálneho finančného centra naďalej priťahujú domácich aj zahraničných kupujúcich. Zároveň prírodná krása a bezpečnosť Kajmanských ostrovov zvyšuje ich atraktivitu pre luxusné rekreačné nehnuteľnosti a prémiových investorov. Táto správa ponúka podrobný prehľad aktuálnych trhových trendov (s údajmi o cenách za rok 2025), investičné príležitosti, regulačné zmeny, kľúčové lokality, ekonomické faktory, riziká a predpovede na najbližších 3–5 rokov. Porovnáva tiež kajmanský trh s ostatnými karibskými a medzinárodnými daňovo výhodnými jurisdikciami na posúdenie jeho výkonnosti v širšom kontexte.

(Obsah: Prehľad trhu (2025) – rezidenčné, komerčné a luxusné trendy; Investičný výhľad; Regulačné prostredie; Kľúčové lokality; Ekonomické faktory; Riziká a výzvy; Predpoveď 2026–2030; Komparatívna analýza; )

Prehľad trhu 2025: Aktuálne trendy a cenové údaje

Trendy v oblasti rezidenčných nehnuteľností v roku 2025

Predajná aktivita: Rezidenčný sektor naďalej poháňa trh s nehnuteľnosťami na Kajmanských ostrovoch v roku 2025. Len v prvom štvrťroku 2025 bolo predaných 153 rezidenčných nehnuteľností v celkovej hodnote viac ako 255 miliónov USD eracayman.com eracayman.com. Toto zahŕňa 104 predaných bytov (102 mil. USD) a 39 rodinných domov (141 mil. USD) v prvom štvrťroku, čo odzrkadľuje zdravý dopyt po bytoch aj domoch. Celkový objem transakcií sa síce zmiernil oproti hektickému tempu rokov 2021–2022, ale zostáva robustný – napríklad za prvý polrok 2024 bolo ukončených 425 predajov (v hodnote 143,4 mil. CI$) v porovnaní so 791 predajmi v prvom polroku 2023 (379,4 mil. CI$) caymanresident.com. Pokles počtu predajov od roku 2023 naznačuje mierne ochladený, ale stabilizujúci sa trh v rokoch 2024–25, aj keď priemerné hodnoty nehnuteľností rástli.

Cenové úrovne: Ceny rezidenčných nehnuteľností sú na vzostupnom trende. V 1. štvrťroku 2025 bola priemerná cena za predanú nehnuteľnosť približne 1,374 milióna USD, čo predstavuje medziročný nárast o 6,8% blog.bovell.ky. Rovnako priemerná ponuková cena nových nehnuteľností zostala vysoká (~1,82 milióna USD v 1. štvrťroku 2025) blog.bovell.ky. Tento trend pokračuje už od roku 2024: napriek vyšším úrokovým sadzbám viedla obmedzená ponuka k tomu, že ceny zostali stabilné alebo rástli, čo odmenilo majiteľov nehnuteľností kapitálovým zhodnotením caymanresident.com. Údaje z polovice roka 2024 ukazujú, že rodinné domy sa predávali v priemere za ~1,6 milióna CI$ (≈1,92 milióna USD) a dosiahli ~91% z požadovanej ceny caymanresident.com. Bytové jednotky, ktoré tvoria veľkú časť trhu na Kajmanoch, sa bežne predávajú za približne 90% z požadovanej ceny a v populárnych komplexoch strednej triedy zaznamenali približne 10% ročný rast cien caymanresident.com. Významné je, že oblasť Seven Mile Beach (SMB) – najluxusnejší prímorský pás Kajmanov – funguje ako „trh v rámci trhu“, kde hodnoty len zriedkavo klesajú pre extrémne obmedzený počet prímorských nehnuteľností caymanresident.com caymanresident.com. Staršie prímorské byty, ktoré sa v roku 2019 predávali okolo 1,2 milióna USD, boli zrekonštruované a v roku 2024 opäť uvedené na trh za 3,6 milióna USD+, pričom luxusné jednotky (duplexy, penthousy) v projekte Lacovia sú teraz ponúkané za 5–30 miliónov USD caymanresident.com. To len podčiarkuje raketový nárast hodnôt v segmente luxusných prímorských nehnuteľností na Kajmanoch (viac nižšie).

Inventár a dodávky: Kupujúci v roku 2025 majú v skutočnosti viac možností na rezidenčnom trhu ako v posledných rokoch. Počet aktívnych ponúk sa zvýšil – k prvému štvrťroku 2025 bolo na trhu približne 1 368 rezidenčných nehnuteľností v hodnote cca 2,85 miliardy USD eracayman.com eracayman.com. Z nich je približne 1 072 bytov (v hodnote 1,93 miliardy USD) a 209 rodinných domov (v hodnote 810 miliónov USD) eracayman.com. Tento nárast inventára o viac ako 15 % oproti predchádzajúcemu roku je čiastočne spôsobený dokončením nových projektov a tým, že viac majiteľov ponúka svoje nehnuteľnosti blog.bovell.ky. Skutočná dostupnosť však zostáva napätejšia, ako sa zdá – mnohé ponuky sú už v procese predaja alebo čakajú na podpis zmluvy. Koncom roka 2024 bolo naozaj dostupných asi 1 524 jednotiek z približne 1 800 MLS ponúk, ak sa vylúčia čakajúce predaje 1503propertygroup.com. Dôležité je, že rast populácie na Kajmanoch (pozri Ekonomické faktory) naďalej rýchlo absorbuje novú ponuku, takže dopyt stále prevyšuje ponuku v kľúčových segmentoch 1503propertygroup.com 1503propertygroup.com. Niektoré cenové kategórie – napríklad rodinné domy pod 1 milión CI$ – zažívajú intenzívnu konkurenciu a rýchly predaj. V skutočnosti sa trh s prenájmami stal mimoriadne napätým, pretože mnohí potenciálni kupujúci čelia vysokým úrokovým sadzbám alebo meškaniu v novej výstavbe; kvalitné prenájmy sú teraz „rozchytané v priebehu hodín“ a nájomné prudko vzrástlo v rokoch 2023–24 caymanresident.com caymanresident.com.

Profil kupujúceho a trendy dopytu: Významnú časť rezidenčného dopytu tvoria noví obyvatelia, ktorí sa sťahujú na Kajmany kvôli rozvíjajúcim sa odvetviam. V roku 2024 zaznamenali Kajmany prílev profesionálov v oblastiach family offices, financií, práva, stavebníctva a pohostinstva, čo poháňalo dopyt po bývaní caymanresident.com. Mnohí z nich sú zahraniční pracovníci na pracovných povoleniach (viac než polovica pracovnej sily), ktorí spočiatku bývajú v prenájme, ale po pár rokoch často kupujú nehnuteľnosť blog.bovell.ky. Aktívni sú aj miestni Kajmančania, pričom zaujímavosťou roku 2024 je, že domáci kupujúci prevzali vedenie v počte nákupov, podporovaní vysokou zamestnanosťou a prílevom stredopríjmových rodín 1503propertygroup.com 1503propertygroup.com. Medzitým sú zahraniční kupujúci (USA, Kanada, Európa) stále kľúčoví, najmä v segmente rekreačných a luxusných nehnuteľností. Po určitej globálnej neistote v roku 2024 začal záujem zahraničných kupcov opäť rásť smerom do roku 2025 – zahraničných investorov láka bezpečnosť, daňové výhody a príjmy z prenájmu na Kajmanoch. Agent ERA Cayman uviedol najväčší záujem zo strany zahraničných klientov v oblastiach ako Rum Point a North Side (samostatne stojace plážové domy a byty s krátkodobým prenájmom), ako aj vodné byty v West Bay pri Seven Mile Beach eracayman.com. To odráža trend kupujúcich, ktorí hľadajú nehnuteľnosti pre životný štýl, ktoré zároveň slúžia ako výnosné rekreačné prenájmy (s prínosom z obnovy cestovného ruchu).

Výhľad na rezidenčný segment: Tempo na rezidenčnom trhu na Kajmanoch nevykazuje v roku 2025 žiadne vážne známky spomalenia. Očakáva sa, že domy a byty v atraktívnych oblastiach budú ďalej rásť na hodnote vďaka pokračujúcemu rastu populácie a obmedzenej rozlohe pozemkov vhodných na výstavbu. Trh je však čoraz viac segmentovaný: Ultra-luxusná kategória zažíva boom (kupci s hotovosťou hľadajú ikonické nehnuteľnosti), zatiaľ čo stredný trh a segment prvokupcov čelia problémom s dostupnosťou kvôli vysokým nákladom na financovanie. Developeri na to reagujú zavádzaním cenovo dostupnejších projektov pre prvokupcov a rodiny, čo v skutočnosti viedlo k miernemu poklesu (približne o 1,7 %) priemernej ceny novej ponuky na 1,65 mil. $ v roku 2024 1503propertygroup.com 1503propertygroup.com – čo naznačuje novú ponuku zameranú pod špičkovú luxusnú kategóriu. Vládne politiky (pozri sekciu Regulácia), ako sú odpustenie kolkovného pre domácich obyvateľov, majú tiež za cieľ uľahčiť vstup na trh pre Kajmančanov. Celkovo sa ceny rezidenčných nehnuteľností vo vyhľadávaných lokalitách predpokladá, že budú ďalej rásť aj v roku 2025, keďže ponuka ostáva obmedzená 1503propertygroup.com, zatiaľ čo objemy predaja môžu ostať mierne (v porovnaní s vrcholmi v rokoch 2021–22), pokiaľ úrokové sadzby výraznejšie neklesnú.

Trendy v komerčných nehnuteľnostiach v roku 2025

Kancelárie a maloobchod: Sektor komerčných nehnuteľností na Kajmanoch je menší v porovnaní s rezidenčným, ale zohráva kľúčovú úlohu vzhľadom na postavenie ostrovov ako finančného centra a turistickej destinácie. V roku 2025 zostáva dopyt po kancelárskych priestoroch na ostrove Grand Cayman zdravý – nízku mieru neobsadenosti v kanceláriách triedy A zabezpečujú firmy poskytujúce finančné služby, právnické kancelárie a nové podniky (vrátane fintech a firiem spojených s fintechom v špeciálnej ekonomickej zóne). George Town (hlavné mesto) a koridor Seven Mile Beach (vrátane moderného mestského centra Camana Bay) sú hlavnými obchodnými centrami. V posledných rokoch nové projekty zmiešaného využitia priniesli moderné kancelárske a maloobchodné priestory. Napríklad rozvoj Camana Bay spoločnosti Dart Enterprises sa rozšíril o ďalšie kancelárske budovy v mestskom centre, čím prilákal firemných nájomníkov. V centre mesta George Town sa práve buduje veľký projekt s názvom ONE|GT – bude obsahovať butikový hotel s 10 poschodiami, rezidencie a maloobchodné/kancelárske priestory, ktoré oživia centrum mesta christiesrealestate.com christiesrealestate.com. Tieto projekty signalizujú dôveru v dlhodobý komerčný dopyt. Nájomné za prémiové kancelárske priestory je porovnateľné s regionálnymi finančnými centrami a prenajímatelia zaznamenali stabilný príjem, keď sa do roku 2024 mnohé firmy opätovne vrátili k práci v kanceláriách. Komerčný trh na Kajmanoch však nezažíva špekulatívny stavebný boom; výstavba je zvyčajne krytá predbežnými nájmami alebo špecifickým dopytom.

Priemysel a sklady: Významným trendom v rokoch 2024–25 je prudký nárast dopytu po skladových a ľahkých priemyselných priestoroch. S rastúcou populáciou a podnikaním “vystrelili” aj potreby skladovania a logistiky, čo viedlo k tomu, že mnohé pozemky sa kupujú za účelom výstavby skladov caymanresident.com. Investori považujú tento segment za atraktívny kvôli obmedzenej ponuke kvalitných skladových jednotiek. V polovici roku 2024 sa v novopostavenom komplexe predávali skladové jednotky za 550 000 CI$ za 1 250 štvorcových stôp (približne 440 CI$ za štvorcovú stopu) caymanresident.com. Kupujúci vyhľadávajú vlastnosti ako vysoko odolnú konštrukciu proti hurikánom (odolnosť voči vetru 150 míľ za hodinu), protipožiarne systémy, mezaníny a lokality mimo záplavových zón caymanresident.com. Medzi obľúbené lokality skladov patrí centrálna časť George Townu (pri letisku) a okrajové časti Seven Mile Beach, kde firmy hľadajú vhodné distribučné uzly caymanresident.com. Tieto priemyselné jednotky často slúžia aj ako dielne či kombinované kancelársko-skladové priestory a stali sa veľmi žiadaným tovarom pre malé podniky a poskytovateľov služieb.

Pohostinstvo a zmiešané využitie: Segment hotelových nehnuteľností (hotely, rezortné rezidencie) zažíva boom spolu s oživením cestovného ruchu (viď Ekonomické faktory). Prebieha niekoľko významných projektov: Nový hotel Grand Hyatt s rezidenciami na pláži Seven Mile Beach sa blíži k dokončeniu, butikový hotel Kailani (Hilton Curio) otvorili v roku 2023 a rezort a rezidencie Mandarin Oriental sa budujú na južnom pobreží ostrova Grand Cayman eracayman.com eracayman.com. Okrem toho Ritz-Carlton a Kimpton Seafire (otvorený v roku 2017) na pláži Seven Mile Beach naďalej ukotvujú segment luxusných rezortov. Investori majú príležitosť zakúpiť si hotelové apartmány alebo značkové rezidencie v týchto projektoch, čím sa stiera hranica medzi komerčnými a rezidenčnými nehnuteľnosťami. Silný výkon sektora cestovného ruchu v roku 2024 (počet návštevníkov so zabezpečeným ubytovaním stúpol o 2 % oproti roku 2023 a je blízko rekordných čísel routesonline.com routesonline.com) posilnil dôveru v pohostinské projekty. Pozoruhodné je, že viac ako polovica z ~261 miliónov dolárov hodnoty predaja nehnuteľností za Q1 2025 pochádzala z niekoľkých veľkých obchodov – pravdepodobne vrátane luxusných objektov súvisiacich s cestovným ruchom provenanceproperties.com. S rastúcim počtom návštevníkov a pribúdajúcimi letmi/spojeniami očakávame pokračujúce investície do hotelov a vil na krátkodobý prenájom, čo podporuje trh komerčných nehnuteľností.

Komerčný výhľad: Výhľad pre komerčné nehnuteľnosti na Kajmanoch je pozitívny, ale opatrný. Dopyt po kancelárskych priestoroch by mal zostať stabilný, podporený rastom finančného sektora a atraktivitou Kajmanov pre nadnárodné spoločnosti (najmä keďže sa zmierňuje globálny regulačný dohľad – Kajmany boli koncom roka 2023 odstránené z určitých AML „sivých zoznamov“, čo zvýšilo dôveru investorov caymanresident.com caymanresident.com). Treba však povedať, že akýkoľvek globálny posun smerom k práci na diaľku by mohol znížiť nové požiadavky na kancelárie. Maloobchodné nehnuteľnosti, sústredené v Camana Bay a turistických nákupných zónach, profitujú z obnoveného turizmu a rastúcej kúpnej sily obyvateľov; v oblastiach s vysokou návštevnosťou je nízka neobsadenosť a miestami rastú aj ceny prenájmu. Sektor priemyselných/skladových priestorov pravdepodobne zažije ďalšiu expanziu vďaka plánovaným zlepšeniam infraštruktúry (napr. prístavné zariadenia a cestné projekty). Celkovo obmedzená dostupnosť pozemkov v prémiových lokalitách znamená, že komerčné nájomné a hodnoty zostanú na vysokej úrovni. Vládne investičné projekty Kajmanov (viď Ekonomické faktory) – ako rozšírenie ciest či možné nákladné letiskové zariadenie – môžu v najbližších rokoch otvoriť nové uzly pre komerčnú výstavbu. V krátkodobom horizonte predpokladáme mierny rast hodnôt komerčných nehnuteľností a pretrvávajúci záujem investorov, obzvlášť o zmiešané projekty v súlade s rozvojovým plánom Kajmanov.

Luxusné nehnuteľnosti a segment high-end

Segment luxusných nehnuteľností na Kajmanoch je v roku 2025 mimoriadne živý. Kajmany sa stali cieľovou destináciou pre ultramazmovitých jednotlivcov (UHNWIs), ktorí hľadajú prémiové nehnuteľnosti v stabilnom, daňovo neutrálnom prostredí. Tento trend sa ešte zintenzívnil po prijatí zákona o ekonomickej substancii v roku 2019, ktorý viedol viacerých vlastníkov offshore spoločností k zriadeniu fyzickej prítomnosti na Kajmanoch – čím sa Kajmany fakticky stali „emergentnou mekkou“ pre UHNWIs, ktorí si tu zakladajú rezidenciu a kupujú nehnuteľnosti blog.bovell.ky. Medzi kľúčové trendy a údaje v luxusnom segmente patria:

• Pokračujúci nárast cien: Ako bolo uvedené vyššie, plážové byty a vily v top 5 % trhu majú neochvejnú príťažlivosť a dosahujú viacmiliónové cenovky. Napriek globálnym ekonomickým protivetrom ceny luxusných nehnuteľností nezakolísali – v skutočnosti na konci roka 2024 výrazne vzrástli po krátkej letnej stagnácii 1503propertygroup.com 1503propertygroup.com. Miestni makléri uvádzajú, že kupujúci s vysokým čistým imaním sú „späť“ a v roku 2025 sa zameriavajú na námorné vily a penthousy na Seven Mile Beach 1503propertygroup.com 1503propertygroup.com. Napríklad nové penthousy na Seven Mile Beach (napr. Watermark, Lacovia, WaterColours) stanovili rekordné cenové úrovne (v desiatkach miliónov USD) a dopyt je taký, že aj pri týchto cenách sú hotovostní kupci „príliš zvádzaní“ caymanresident.com caymanresident.com. Knight Frank Wealth Report 2024 zaradil Bahamy (porovnateľný luxusný trh) na 3. miesto na svete s 15 % medziročným nárastom cien prémiových nehnuteľností globalpropertyguide.com. Hoci Kajman nebol explicitne zaradený, aj na jeho luxusnom trhu bol v posledných rokoch dosahovaný dvojciferný ročný rast, čo prekonáva mnohé väčšie trhy.
• Profil kupujúceho: Kupujúci luxusných nehnuteľností v Caymanoch sú zmesou medzinárodných investorov (z USA, Kanady, Veľkej Británie, Európy a čoraz viac aj Ázie/Stredného východu) a rastúcej skupiny rezidentných osôb s vysokou hodnotou majetku (manažéri vo finančnom sektore, správcovia fondov a pod., ktorí sa presťahovali). Mnohých láka bezdaňový režim, politická stabilita a exkluzivita Caymanu. Niektorí hľadajú rekreačný dom s dôrazom na súkromie a prestíž; iní presúvajú svoje podniky alebo rodinné kancelárie na Cayman a kupujú rezidenčné vily na trvalé bývanie. Program rezidencie cez investíciu (ktorý udeľuje trvalý pobyt pri kúpe nehnuteľnosti v hodnote cca 2,4 milióna USD – pozri časť Regulačné prostredie) je magnetom pre veľmi bohatých a priamo podporuje predaj luxusných domov a bytov spĺňajúcich túto hranicu. Podľa skúseností realitných maklérov stúpol počet dopytov po udalostiach, ako sú americké voľby alebo globálne otrasy, keď majetní jednotlivci hľadajú bezpečné útočisko blog.bovell.ky. Zahraniční kupujúci sa podieľajú veľkou mierou na segmente s cenou nad 5 miliónov USD, hoci v tomto rozsahu obchodujú aj bohatí Caymančania a dlhoročné expat komunity.
• Trofejné aktíva a nové projekty: Pripravovaných luxusných projektov je veľa. Na Seven Mile Beach dokončuje v roku 2025 nový ultraluxusný vežiak The Watermark, ktorého príchod má „obohatiť ponuku luxusu na Caymanoch“ a prilákať ešte viac zahraničných kupcov 1503propertygroup.com 1503propertygroup.com. Medzi ďalšie projekty patrí dokončená prestavba Lacovie, rezidencie Ritz-Carlton a pripravované One|GT Residences (luxusné mestské byty). Na odľahlejších miestach ponúkajú vily v oblastiach ako Cayman Kai, Vista Del Mar a uzatvorené komunity v South Sound luxus mimo hlavnej turistickej trasy. Tieto nehnuteľnosti disponujú vybavením ako súkromné pláže, móla (pre milovníkov lodí) či najmodernejší dizajn. Za zmienku stojí aj fakt, že na Caymanoch sa objavujú udržateľné luxusné iniciatívy – pripravuje sa niekoľko ekodomov vysokej triedy, ktoré oslovujú ESG-orientovaných kupcov eracayman.com. Luxusné pozemky sú ďalšou špecialitou – na predaj sú viaceré pobrežné alebo kanálové parcely (v miliónových sumách) pre tých, ktorí si chcú postaviť na mieru; trh v roku 2025 zahŕňa približne 91 luxusných pozemkov určených na rozvoj eracayman.com.
• Výnosy z prenájmu a investície: Luxusné nehnuteľnosti na Kajmanoch nie sú určené len na osobné využitie – mnohí kupujúci prenajímajú svoje nehnuteľnosti (alebo ich časti na určitú časť roka) za prémiové ceny. Dopyt po krátkodobých prenájmoch luxusných víl a apartmánov prudko rastie vďaka turizmu. Bežne sa stáva, že apartmán na Seven Mile Beach generuje vysoké príjmy z prenájmu, keď tam majiteľ nie je prítomný. Vďaka absencii dane z príjmu sú tieto výnosy z prenájmu mimoriadne atraktívne. Investori zistili, že luxusné nehnuteľnosti tu ponúkajú nielen benefity životného štýlu, ale aj kapitálové zhodnotenie. Počas pandémie sa ultraluxusné kajmanské nehnuteľnosti stali obzvlášť vyhľadávanými „bezpečnými útočiskami“ a tento trend sa stabilizoval do trvalého záujmu v rokoch 2023–2025.

Na záver, luxusný segment na Kajmanoch zostáva konzistentne robustný, zdá sa, že „je schopný kedykoľvek odlúčiť klienta s vysokou čistou hodnotou od jeho peňazí“ caymanresident.com. Obmedzená ponuka skutočne prémiových nehnuteľností (napr. existuje len obmedzený počet plážových pozemkov) a rastúci status Kajmanov medzi globálnou elitou naznačujú, že ceny luxusu zostanú odolné. Aj keď dopyt v strednom segmente môže kolísať s úrokovými sadzbami, bohatý okruh kupujúcich trofejných nehnuteľností na Kajmanoch sa zdá hlboký. Pre predávajúcich luxusných nehnuteľností je rok 2025 vhodným momentom využiť rastúci záujem a rekordne vysoké cenové úrovne 1503propertygroup.com.

Investičné príležitosti a výhľad trhu

Prečo investovať do nehnuteľností na Kajmanoch?

Kajmanský trh s nehnuteľnosťami ponúka jedinečnú kombináciu finančných výhod a atraktívneho životného štýlu, ktorú dokáže ponúknuť len málo jurisdikcií. Hlavné dôvody, prečo investori a kupujúci nehnuteľností smerujú na Kajmany, zahŕňajú:

• Daňové výhody: Kajmanské ostrovy sú daňovo neutrálne. Neplatia sa tu žiadne ročné dane z nehnuteľností, daň z príjmu, daň zo zisku z kapitálu ani daň z dedičstva practiceguides.chambers.com. Investori platia jednorazovú kolkovú daň pri kúpe (7,5 % vo väčšine prípadov practiceguides.chambers.com), no následne sa s vlastníctvom nehnuteľnosti nespájajú žiadne opakujúce sa dane. To výrazne zvyšuje čisté výnosy z prenájmu aj dlhodobú návratnosť investícií v porovnaní s mnohými inými trhmi. Daňovo oslobodený status Kajmanov (zakotvený v zákone, pričom novým spoločnostiam je k dispozícii 20-ročná garancia practiceguides.chambers.com) je veľkým lákadlom pre individuálnych kupujúcich aj pre korporátnych investorov do nehnuteľností.
• Vysoké výnosy z prenájmu: Vďaka neustálemu dopytu zo strany zahraničných profesionálov a turistov sú výnosy z prenájmu na Kajmanoch silné. Dlhodobé prenájmy (pre rezidentov) dosahujú vysoké mesačné nájomné – najmä dobre situované byty a rodinné domy – kvôli obmedzenej ponuke bývania a vysokým príjmom na ostrove. Krátkodobé prenájmy (rekreačné nehnuteľnosti v štýle Airbnb) v turistických oblastiach ako Seven Mile Beach alebo Rum Point tiež prinášajú lukratívny príjem, vzhľadom na popularitu Kajmanov ako luxusnej dovolenkovej destinácie. Kombinácia nulovej dane z príjmu a silného dopytu po prenájme znamená, že investori môžu dosiahnuť atraktívne cash-on-cash výnosy. Napríklad apartmán pri pláži môže slúžiť ako rekreačný dom a zároveň generovať tisíce týždenne počas sezóny. Tieto faktory viedli jedno odvetvové médium k označeniu Kajmanov za „prémiovú destináciu“ pre investície do nehnuteľností v karibskom regióne eracayman.com eracayman.com.
• Kapitálové zhodnotenie & stabilita: Nehnuteľnosti na Kajmanoch vykazujú dlhodobý stúpajúci trend. Pôda je obmedzená a rozvoj je starostlivo regulovaný, takže nehnuteľnosti majú tendenciu časom zhodnocovať. Aj počas globálnych poklesov bol kajmanský trh pozoruhodne odolný – v roku 2008 tu nedošlo k realitnej kríze; hodnoty mierne poklesli alebo stagnovali, ale „výrazne neklesli“ ako v USA blog.bovell.ky. Táto stabilita je pripisovaná absencii subprime úverov a stabilnému prílivu majetku. Investori vnímajú nehnuteľnosti na Kajmanoch ako relatívne bezpečné aktívum, podobne ako nehnuteľnosti v centre Londýna či New Yorku, avšak s vyššími výnosmi. Aktuálne údaje (2023–24) ukazujú pokračujúci rast cien aj napriek globálnemu zvyšovaniu úrokových sadzieb blog.bovell.ky, čo zdôrazňuje, že dopyt prevyšuje negatívny vplyv ekonomických výkyvov. Výhľad do budúcnosti predpokladá mierne, no stabilné zhodnocovanie, najmä vo vysoko vyhľadávaných oblastiach 1503propertygroup.com. Globálne prognózy spoločnosti Knight Frank predpovedajú pre mnohé trhy „slnka a rezortov“, ako sú tie v Karibiku, každoročný rast cien na úrovni stredných jednociferných percent a Kajmany do tohto trendu zapadajú.
• Životný štýl a demografia: Okrem čísel láka investorov na Kajmany vynikajúci životný štýl a demografická skladba. Ostrovy sa môžu pochváliť „nedotknutými plážami, luxusnými zariadeniami a bezpečnosťou“, vďaka čomu sú nehnuteľnosti tu nielen zaujímavými investíciami, ale aj príjemným miestom na oddych 1503propertygroup.com 1503propertygroup.com. Miera kriminality je veľmi nízka, zdravotná starostlivosť a vzdelávanie sú na vysokej úrovni a komunita je otvorená cudzincom. Miestne obyvateľstvo (~88 000 a rastie caymanresident.com) je zámožné, s HDP na obyvateľa v roku 2023 vyšším ako 70 000 USD. To znamená stabilnú základňu zámožných nájomníkov a kupcov. Okrem toho je poloha a konektivita Kajmanov priaznivá: hodinu letu z Miami a priame lety do veľkých miest (Londýn, New York, Toronto atď.), čo zvyšuje ich príťažlivosť ako celosvetovej destinácie pre druhý domov. Časové pásmo sa prekrýva s trhmi USA, čo je výhodné pre manažérov pracujúcich na diaľku. Vďaka týmto faktorom rastie počet digitálnych nomádov a dôchodcov, ktorí si vyberajú Kajmany, čím ešte viac rozširujú základňu dopytu po nehnuteľnostiach.
• Diverzifikácia a komparatívna výhoda: Vlastníctvo nehnuteľnosti na Kajmanoch zabezpečuje diverzifikáciu portfólia do tvrdého aktíva viazaného na USD (kajmanský dolár je naviazaný na americký dolár), ktoré je chránené pred mnohými rizikami na pevnine. Je to tiež stávka na ďalší úspech Kajmanov ako finančného a turistického centra. V porovnaní s inými investičnými možnosťami je nehnuteľnosť na Kajmanoch hmatateľná, často menej volatilná a poskytuje osobný pôžitok. Investori, ktorí už tu nehnuteľnosť kúpili, ju často označujú ako jednu zo svojich najlepších investícií, pričom vyzdvihujú jednoduché vlastníctvo a výrazné výnosy buygeg.com buygeg.com.

Výhľad pre investorov (2025 a ďalej)

Krátkodobé (2025–2026): Zhoda medzi miestnymi odborníkmi je, že rok 2025 sa črtá ako dynamický rok s množstvom príležitostí pre kupujúcich aj predávajúcich 1503propertygroup.com. Na jednej strane sa ponuka zvýšila z historických miním, čo dáva kupujúcim viac možností ako počas búrlivého obdobia po lockdowne 1503propertygroup.com. Na druhej strane, hodnota nehnuteľností zostáva stabilná alebo rastie, takže predávajúci stále môžu dosiahnuť vysoké ceny, ak je ich nehnuteľnosť správne ocenená pre trh 1503propertygroup.com. Pre kupujúcich relatívne vyššia ponuka (približne 1 524 dostupných ponúk) znamená, že je možné nájsť dobré ponuky, najmä v segmente bytov a v novo spustených projektoch 1503propertygroup.com. Pre predávajúcich priemerné predajné ceny dosiahli rekordných 1,183 milióna dolárov v roku 2024, čo je mierne viac ako v roku 2023 1503propertygroup.com, a dopyt zostáva vysoký v strednej a luxusnej kategórii – dobrý základ pre úspešný predaj.

Niekoľko zásadných zmien v roku 2025 stojí za pozornosť pre investorov: Očakáva sa, že úrokové sadzby sa mierne uvoľnia. Sadzby na Kajmanoch sú naviazané na sadzby Federálneho rezervného systému USA, a po agresívnom zvyšovaní v rokoch 2022–23 začala Fed v závere roka 2024 sadzby znižovať; v dôsledku toho by lokálne hypotekárne sadzby mohli v roku 2025 klesnúť 1503propertygroup.com 1503propertygroup.com. Nižšie náklady na financovanie pravdepodobne oživia aktivitu kupujúcich naprieč celým trhom. Navyše, dokončenie veľkých projektov (ako The Watermark, nové hotely, modernizácia infraštruktúry) prinesie trhu hodnotu a zvýšenú pozornosť 1503propertygroup.com. Ekonomika Kajmanov by mala zostať silná – hospodárenie vlády dopadlo lepšie, než sa očakávalo, na začiatku roka 2025 a smeruje k prebytku aj vďaka vyšším príjmom zo znaleckých poplatkov nehnuteľností caymanresident.com caymanresident.com. To naznačuje, že činnosť v oblasti nehnuteľností podporuje ekonomiku, čo následne dáva vláde priestor na investície do infraštruktúry a zlepšovania komunity, čím sa Kajmany stávajú ešte atraktívnejšie.

Strednodobý výhľad (3–5 rokov): Vývoj na najbližšie roky je prevažne optimistický, aj keď je nutné uznať aj niektoré výzvy (pozri Riziká & Výzvy). Ekonomické prognózy pre Kajmany predpovedajú pokračujúci rast HDP (historicky približne 3 % ročne) podporený finančným sektorom a turizmom. Očakáva sa aj rýchly rast populácie – počet obyvateľov sa za 28 rokov viac než zdvojnásobil a nedávno rastie približne o 4–5 % ročne caymanresident.com caymanresident.com. Tento organický rast bude naďalej vyvíjať tlak na ponuku bývania a pravdepodobne podporí ďalší rast cien. Predpokladáme robustnú stavebnú aktivitu, keď developeri reagujú na nedostatok bývania, no byrokratické a plánovacie prekážky môžu spomaliť rýchlosť, akou sa nová ponuka objaví na trhu caymanresident.com caymanresident.com. Preto môže nerovnováha medzi ponukou a dopytom – najmä v segmente dostupného a stredného bývania – pretrvávať, čo je priaznivé pre vlastníkov a investorov.

Predpovede cien nehnuteľností na Kajmanoch sa pohybujú v rozmedzí stredného jednociferného ročného rastu v hlavnom trhu a potenciálne vyššie v prémiových lokalitách. V segmente luxusných nehnuteľností by mohol rast prekročiť globálne priemery; ak bude globálne vytváranie bohatstva pokračovať (Wealth Report spoločnosti Knight Frank pre rok 2025 zaznamenal 19 % nárast počtu UHNWI na celom svete caproasia.com), Kajmany získajú svoj podiel z toho prostredníctvom nákupov luxusných domov. Hlavnými prekážkami, ktoré by mohli ovplyvniť tento výhľad, by bola prudká globálna recesia alebo drastické zmeny konkurenčného postavenia Kajmanov (napr. daňové alebo regulačné zmeny, ktoré sa neočakávajú vzhľadom na záväzok Kajmanov voči podnikateľsky priaznivému modelu).

Z porovnávacieho investičného pohľadu sa očakáva, že Kajmany zostanú medzi najlepšími voľbami pre investície do nehnuteľností v daňovo neutrálnych jurisdikciách. Ich transparentnosť, právny štát (britský právny systém) a moderná infraštruktúra im dávajú výhodu oproti niektorým konkurentom (viac o tom v sekcii porovnania). Dôveru investorov tiež posilňuje vyradenie Kajmanov zo sledovaných zoznamov (ako napríklad zoznam FATF AML) a súlad s medzinárodnými štandardmi, čo znižuje akékoľvek stigmy „offshore“ rizika caymanresident.com.

Podstatné pre investorov: Ak zvažujete kúpu na Kajmanoch, nasledujúce roky predstavujú okno, v ktorom ešte môžete nájsť hodnotu – najmä ak zacielite oblasti pred ich úplným rozvinutím (napr. východné okresy pred dokončením novej diaľnice alebo fázy nových projektov vo výstavbe). So sadzbami úrokov, ktoré budú pravdepodobne klesať, a silnými fundamentmi Kajmanov sú miestne nehnuteľnosti na dobrej ceste prinášať stabilné výnosy. Pre tých, ktorí už investovali, zostáva držba nehnuteľnosti dlhodobo rozumnou stratégiou, pretože kombinácia bezdaňového príjmu a stabilného zhodnocovania na Kajmanoch časom vytvára bohatstvo. Ako uviedol jeden miestny odborník: „Nehnuteľnosti na Kajmanských ostrovoch boli vždy dobrou investíciou – fixným aktívom, v ktorom môžete bývať alebo ho prenajímať, na rozdiel od akcií“ blog.bovell.ky. Táto reálna, využiteľná hodnota, spojená s odolnosťou v náročných ekonomických situáciách, robí z nehnuteľností na Kajmanoch základnú investíciu pre rok 2025 a ďalšie roky.

Regulačné prostredie a nedávne zmeny ovplyvňujúce nehnuteľnosti

Regulačné prostredie na Kajmanoch je mimoriadne priaznivé pre vlastníctvo nehnuteľností a investovanie, pričom nedávne zmeny sa zameriavali najmä na doladenie tohto prostredia (ako sú stimuly pre miestnych a súlad s medzinárodnými normami). Nižšie uvádzame hlavné aspekty regulácií týkajúcich sa nehnuteľností, daní a akékoľvek významné zmeny platné k roku 2025:

Kolkovné a dane: Kajmanský daňový režim je jedným z jeho najväčších lákadiel.Ako už bolo uvedené, neexistujú žiadne opakujúce sa dane z nehnuteľností.Hlavným transakčným nákladom je kolkovné, ktoré sa účtuje pri prevode nehnuteľností.Všeobecná sadzba je 7,5 % z kúpnej ceny alebo trhovej hodnoty (podľa toho, ktorá je vyššia) practiceguides.chambers.com.Toto platí rovnako pre zastavané nehnuteľnosti aj pozemky.Pozoruhodné je, že Kajman nedávno upravil pravidlá kolkovného, aby poskytol úľavy pre prvokupcov a druhokupcov medzi Kajmančanmi (s cieľom riešiť otázky cenovej dostupnosti).Od februára 2025 platia kajman-skí kupujúci nehnuteľností 0 % kolkovného na domy do výšky CI$550 000 a zníženú sadzbu 3,75 % na akúkoľvek sumu medzi CI$550 000–$650 000 caymannewsservice.com caymannewsservice.com.Druhonásobní kajmanskí kupujúci platia 3,75 % za nehnuteľnosti ≤CI$600 000 caymannewsservice.com.Tieto nové prahové hodnoty (zvýšené oproti predchádzajúcim limitom) a rozšírenie úľavy na všetky oblasti (predtým boli vylúčené oblasti s vysokými cenami, ako je Seven Mile) boli prijaté s cieľom pomôcť viacerým miestnym obyvateľom získať vlastné bývanie caymannewsservice.com.Pre ne-Kajmančanov a nehnuteľnosti s vyššou hodnotou zostáva štandardná 7,5% daň caymannewsservice.com.Existuje tiež kolkovné (za rovnaké sadzby) na prevody akcií v spoločnostiach vlastniacich nehnuteľnosti, aby sa zabránilo obchádzaniu practiceguides.chambers.com.Iné dane: Kajmanské ostrovy nemajú daň z príjmu ani daň z kapitálových ziskov, takže zisky z prenájmu alebo ďalšieho predaja nie sú miestne zdaňované practiceguides.chambers.com.Na realitné transakcie sa nevzťahuje DPH ani daň z predaja, avšak upozorňujeme, že poplatok vo výške 7,5 % v podstate funguje ako jednorazová daň z kúpy.Ročné poplatky sú minimálne – len malé ročné poplatky za odpad a ak je nehnuteľnosť vedená na spoločnosť, ročný registračný poplatok tejto spoločnosti.Dovozné poplatky (22–27%) na stavebné materiály a tovary zvyšujú stavebné náklady practiceguides.chambers.com, ale okrem toho neexistujú žiadne špeciálne poplatky za nehnuteľnosti.

• Pravidlá vlastníctva nehnuteľností: V Kajmanských ostrovoch neexistujú prakticky žiadne obmedzenia pre vlastníctvo nehnuteľností cudzincami. Zahraničné osoby alebo spoločnosti môžu kúpiť nehnuteľnosť na plné vlastníctvo rovnako jednoducho ako miestni obyvatelia a vlastnícky titul je zaručený systémom pozemkového registra vlády caymanresident.com caymanresident.com. Na rozdiel od niektorých karibských štátov Kajmany nevyžadujú špeciálne licencie ani miestne partnerstvo na vlastníctvo pôdy cudzincami. Táto otvorenosť bola základným pilierom rozvoja Kajmanov – zahraniční investori sú aktívne vítaní. Vláda neukladá žiadny limit na počet alebo hodnotu nehnuteľností, ktoré môže človek vlastniť, a nehnuteľnosti môžu byť vo vlastníctve na osobné meno alebo prostredníctvom subjektov (no vlastnenie prostredníctvom kajmanskej spoločnosti môže pri prevode akcií vyvolať povinnosť zaplatiť kolkovné kvôli predchádzaniu daňovým únikom practiceguides.chambers.com). Záruka vlastníckych práv na Kajmanoch je silná; funguje na systéme Torrens, kde vláda garantuje platnosť vlastníckeho titulu, čo kupujúcim zaručuje istotu bezpečnosti transakcie caymanresident.com.

Zahraničné investície a pobyt: Vláda Kajmanských ostrovov aktívne podporuje zahraničné investície do nehnuteľností. Jednou z kľúčových politík je program pobytu za investíciu. Zahraničný investor môže získať Certifikát trvalého pobytu pre osoby s nezávislými príjmami ak investuje minimálne CI$2 milióny (≈US$2.4M) do rozvinutých nehnuteľností na Kajmanoch uglobal.com eracayman.com. Toto oprávňuje na trvalý pobyt (avšak nie na prácu bez povolenia) a je to cesta, ktorú využíva mnoho majetných jednotlivcov – priamo tým podporujú predaje luxusných nehnuteľností. Existujú aj iné možnosti pobytu (napríklad 25-ročný pobytový certifikát za o niečo nižšiu investíciu a doplnkové finančné požiadavky nomadcapitalist.com), no PR za $2,4M je hlavný „zlatý víza” stupeň. Nie sú žiadne obmedzenia na repatriáciu kapitálu alebo príjmu z prenájmu pre zahraničných vlastníkov; zisky možno voľne posielať do zahraničia v cudzej mene. Zahraniční investori rovnako profitujú z robustného právneho systému Kajmanov (britské common law) a absencie devízovej regulácie. Pokiaľ ide o zahraničné podnikanie, na Kajmanoch existujú určité obmedzenia (na prevádzku miestnych maloobchodných podnikov je napríklad nutná miestna obchodná licencia alebo kajmanský partner), to však neovplyvňuje pasívne vlastníctvo nehnuteľností.

Financovanie a úvery: Miestne aj medzinárodné banky na Kajmanoch poskytujú hypotéky kvalifikovaným kupujúcim, vrátane nerezidentov (aj keď podmienky pre nerezidentov môžu byť konzervatívnejšie). Banky zvyčajne požičiavajú 50–70% LTV zahraničným kupujúcim a až do ~90% Kajmancom na primárne bývanie. Úrokové sadzby kopírujú americkú základnú sadzbu (s prirážkou). Začiatkom roku 2025 boli domáce úrokové sadzby približne 6,5–7% (po znížení sadzieb Fedu v roku 2024) 1503propertygroup.com. Náklady na požičiavanie boli limitujúcim faktorom v rokoch 2023–24 (keď sadzby dosiahli ~8% caymanresident.com), ale keďže sadzby sa stabilizujú alebo klesajú, financovanie sa stáva jednoduchším, čo by mohlo v roku 2025 stimulovať viac predajov. Neexistujú zákony o úžere určujúce strop sadzieb, no konkurencia medzi bankami drží sadzby hypotekárnych úverov na bývanie relatívne vyrovnané.

Predpisy o rozvoji a plánovaní: Kajmanské ostrovy sú hrdé na prísne, ale rozumné plánovacie zákony, ktoré zabezpečujú kvalitnú výstavbu. Stavebné predpisy nariaďujú vysokú odolnosť proti hurikánom (napr. nové budovy sú často stavané tak, aby odolali vetru kategórie 5), čo síce zvyšuje náklady, ale chráni dlhodobú hodnotu nehnuteľností. Významnou nedávnou diskusiou v oblasti plánovacej politiky sú limity výšky budov. Historicky bol limit stanovený na 7 poschodí, potom bol v roku 2016 zvýšený na 10 poschodí v určitých zónach; zákonodarcovia v decembri 2022 podporili návrh na zvýšenie výškového limitu na 20 podlaží na Grand Cayman caymancompass.com caymancompass.com. Toto bolo reakciou na nedostatok pozemkov a snahu umožniť vertikálny rast. Aj keď tento návrh nebol záväzný, signalizoval politickú ochotu umožniť vyššiu zástavbu. Odvtedy sme videli, že Plánovací úrad zvažuje žiadosti o budovy vyššie ako 10 poschodí, pričom projekt One|GT je vysoký 10 podlaží (prvý v centre GT). Vláda stále zvažuje formálnu zmenu rozvojového plánu, ktorá by umožnila až 15–20 poschodí vo vybraných oblastiach caymancompass.com caymancompass.com. Ak sa to zrealizuje, znamenalo by to zásadnú zmenu pre developerov, umožňujúcu projekty ako luxusné výškové budovy a potenciálne aj mrakodrapy s kombinovaným využitím v budúcnosti. Každý takýto krok však bude zahŕňať verejnú diskusiu, keďže v komunite existujú obavy zo zahustenia zástavby.

Titul a právny proces: Kúpa nehnuteľnosti na Kajmanských ostrovoch je zjednodušený právny proces, ktorý zvyčajne zabezpečujú miestni právnici a realitní makléri (väčšina nehnuteľností je uvedená v systéme CIREBA MLS). Prevody titulu sa zapisujú do pozemkového registra a titulné poistenie sa vo všeobecnosti nevyžaduje vďaka vládnej záruke. Zahraniční kupujúci nepotrebujú špeciálne povolenie, ale požiadavky poznaj svojho klienta (KYC) znamenajú, že budete musieť doložiť pôvod prostriedkov a overenie totožnosti (najmä ak držíte nehnuteľnosť prostredníctvom spoločnosti alebo trustu) practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. Zákon o transparentnosti konečného vlastníctva z roku 2023 bol schválený (hoci ku polovici roka 2025 ešte nebol v platnosti), aby zásadne zmenil spôsob, akým firmy hlásia svojich vlastníkov practiceguides.chambers.com. Aj keď nevytvára verejný register, sprísňuje dodržiavanie predpisov. Kupujúci nehnuteľností, ktorí používajú spoločnosti, by si mali byť vedomí toho, že informácie o vlastníctve budú zapísané u úradov v súlade so svetovými trendmi transparentnosti practiceguides.chambers.com. Okrem toho zákony o nehnuteľnostiach na Kajmanských ostrovoch zahŕňajú stratové tituly pre byty a správu prostredníctvom stratových korporácií, podobne ako združenia vlastníkov bytov inde. Kupujúci by si mali preštudovať stanovy straty (napr. pravidlá pre domácich miláčikov, obmedzenia prenájmu – väčšina však krátkodobé prenájmy povoľuje, okrem niektorých výlučne rezidenčných komplexov).

Nedávne vládne opatrenia: Okrem úľav na kolkovnom pre domácich vláda prejavila zámer riešiť otázky bývania. Diskutuje sa o novom Národnom rozvojovom pláne (súčasný je z roku 1997), ktorý by mal usmerňovať udržateľný rast caymanresident.com caymanresident.com. Politické zmeny (voľby v roku 2025) však môžu komplexnú reformu oddialiť. Medzitým prebiehajú menšie iniciatívy, ako podpora projektov dostupného bývania, urýchlenie schvaľovania urbanistických plánov a záväzky k infraštruktúre (voda, kanalizácia, cesty do nových štvrtí). Čoraz väčší dôraz sa kladie aj na environmentálne hľadiská pri povoľovaní výstavby – veľké projekty môžu vyžadovať posúdenie vplyvov na životné prostredie, najmä ak ovplyvňujú mokrade alebo koralové útesy. Napríklad plánovaná diaľnica East-West Arterial cez citlivé mokrade bola predmetom búrlivých diskusií a budú prijaté zmierňujúce opatrenia (pozrite Kľúčové lokality/Infraštruktúra) caymanresident.com. Pre investorov do nehnuteľností to znamená trend smerom k zodpovednému rastu: vaša investícia ťaží z rozvoja, ale spôsobom, ktorý si, dúfajme, zachováva prirodzený pôvab, ktorý ľudí na toto miesto priťahuje od začiatku.

Na záver možno povedať, že regulačné prostredie na Kajmanoch v roku 2025 výrazne podporuje investorov do nehnuteľností: jednoduché vlastníctvo zahraničnými osobami, minimálne dane, stabilný právny rámec a aktívne opatrenia na podporu zdravého trhu s nehnuteľnosťami. Nedávne zmeny buď poskytli pobídky (daňové úľavy pre určité skupiny kupujúcich), alebo budúce príležitosti (potenciál vyšších budov), bez zavedenia prekážok. Táto stabilita a predvídateľnosť pravidiel zvyšuje atraktivitu Kajmanov – investori si môžu byť istí, že napríklad ich nehnuteľnosť nebude náhle zaťažená novou ročnou daňou alebo rizikom vyvlastnenia. Kajmany majú povesť politicky stabilného a investor-friendly prostredia a súčasný regulačný režim túto reputáciu zachováva.

Kľúčové lokality a rozvojové hotspoty na Kajmanských ostrovoch

Hoci Kajmanské ostrovy sú malé rozlohou, ponúkajú množstvo lokalít s jedinečnými charakteristikami trhu s nehnuteľnosťami. Tu sú kľúčové lokality v rámci Kajmanov na zváženie pre rozvoj alebo kúpu:

• Seven Mile Beach & West Bay: Seven Mile Beach (SMB) na západnom pobreží Grand Caymanu je ultra-prestížnou lokalitou. Je to súvislý pás bieleho piesku s luxusnými kondomíniami, hotelmi a vilami. Nehnuteľnosti tu patria k najdrahším v Karibiku a sú cenené pre priamy prístup na pláž a výhľad na západ slnka. Ako bolo spomenuté, SMB tvorí samostatný luxusný subtrh, kde ceny prímorských kondomínií zriedka klesajú caymanresident.com. Výstavby ako WaterColours, The Watermark, Lacovia, Ritz-Carlton Residences a Seafire Residences sa nachádzajú na tomto úseku. Investori zameraní na príjem z prenájmu tiež preferujú SMB kvôli vysokej turistickej dopytu; mnohé kondomíniá umožňujú krátkodobý prenájom. Severne od SMB sa oblasť West Bay (severný koniec pláže a ďalej po pobreží) stala miestom rastu. West Bay ponúka mix nových prímorských kondomínií (často za o niečo nižšie ceny než priamo na SMB) a rezidenčných komunít. Agent ERA vyzdvihol Northwest Point Road vo West Bay ako oblasť s novými kondomíniami, ktoré priťahujú zahraničných kupcov vďaka scenérii žulového pobrežia a potápačským lokalitám eracayman.com. West Bay má tiež výhodu, že sa nachádza mimo najviac preťažených dopravných zón, hoci to sa mení, keďže sa sem sťahuje viac ľudí caymanresident.com. Celkovo je Seven Mile Beach a West Bay ideálnou voľbou pre tých, ktorí hľadajú luxus, pohodlie a vysokú likviditu – nehnuteľnosti sa tu môžu rýchlo predať vďaka neustálemu dopytu.
• George Town & South Sound: George Town je hlavné mesto a obchodné centrum, ktoré sa nachádza len južne od Seven Mile. Hoci bolo tradične skôr kancelárskym/mestským centrom (s menším počtom obyvateľov), táto situácia sa mení. Nové projekty s kombinovaným využitím a rezidenciami (ako je ONE|GT v centre GT christiesrealestate.com) prinášajú luxusné byty a mestský štýl bývania do centra mesta. Nábřežie GT má niekoľko luxusných bytov s výhľadom na prístavný prístav pre výletné lode (napr. The Meridian). Blízkosť práce, nakupovania a nemocníc robí z GT atraktívnu lokalitu pre dlhodobých obyvateľov. Na juh od GT sa nachádza South Sound, jedna z najžiadanejších obytných štvrtí Grand Caymanu. South Sound ponúka scenickú pobrežnú cestu lemovanú luxusnými domami pri oceáne, ako aj vnútrozemské uzavreté komunity a bytové komplexy. Je obľúbený medzi rodinami a profesionálmi, ktorí chcú mať blízko do mesta, no chcú aj prímestský pocit. Nedávne projekty v South Sound (ako radové domy Vela a San Sebastian) sa rýchlo predali a ceny výrazne stúpli – napríklad trojizbový byt v San Sebastian sa predal za 760 000 CI$ začiatkom roka 2024 a porovnateľná jednotka vo vedľajšej Vela sa predala za 850 000 CI$, hoci bola menšia, čo podčiarkuje veľký dopyt po South Sound caymanresident.com. V South Sound vznikajú tiež nové projekty bytov pri oceáne a dokonca aj niekoľko zostávajúcich prázdnych pozemkov pri mori na individuálnu výstavbu. Plánované dokončenie novej cesty (predĺženie East-West Arterial) má zmierniť dopravnú situáciu pre South Sound a východných dochádzajúcich tým, že odkloní premávku; ak sa to podarí, ešte viac to zvýši atraktivitu South Sound vďaka kratším dochádzkovým časom.
• Východné okresy (Savannah, Bodden Town, East End, North Side): Keďže oblasť West Bay/GT na Grand Cayman je už zastavaná a drahá, developeri a kupujúci sa začali pozerať na východ. „Východné okresy“ označujú oblasti Savannah / Lower Valley, Bodden Town, East End a North Side na Grand Cayman. Tieto oblasti boli tradične tichšie, vidiecke a ponúkali lacnejšie pozemky – teraz sú však v centre záujmu významného nového rozvoja. Napríklad Savannah (asi 15-20 minút východne od George Townu) zažíva nové rozparcelovania aj nákupné možnosti; developerské projekty ako Savannah Gables alebo Periwinkle sú zamerané na rodiny so stredným príjmom. Ďalej na východ v Bodden Town (bývalom hlavnom meste) sú stavebné pozemky pri pláži a malé rezorty; nedávno medializovaná výstavba v hodnote 100 miliónov dolárov pod názvom “Seaglass” v Bodden Town naznačuje záujem developerov o toto pobrežie caymancompass.com. East End je známy svojimi nedotknutými útesmi a miešajú sa tu miestne chatky s luxusnými dovolenkovými domami (napr. v okolí Colliers). Prvý Mandarin Oriental na Kajmanoch sa momentálne stavia v oblasti East End/Beach Bay, čo prinesie tomuto regiónu medzinárodnú pozornosť. North Side a Cayman Kai/Rum Point (ktoré je vlastne skôr na severe) sú tiež veľmi žiadané na rekreačné domy – sú to nízko zastavané obytné zóny s nádhernými plážami, kde si zahraniční kupci kupujú domy kvôli pokoju. V 1. štvrťroku 2025 bol významný podiel zahraničných dopytov po nehnuteľnostiach v oblastiach Rum Point a North Side, vrátane samostatných domov pri pláži aj domov pri kanáli eracayman.com. Mnohé z nich ponúkajú „čaro ostrova“ a súkromie, ktoré niektorí kupci uprednostňujú pred zhonom na Seven Mile. Nevýhodou v minulosti bola dlhá cesta do mesta, no infraštruktúrne plány sľubujú zlepšenie. V auguste 2024 vláda schválila trasu dlho očakávanej East-West Arterial highway cez centrálne mokrade, ktorej cieľom je znížiť čas dochádzania z East End/North Side do mesta caymanresident.com. Ak sa dokončí (s príslušnými environmentálnymi opatreniami), táto cesta by mohla výrazne skrátiť čas cestovania z východných okresov. Hodnota pozemkov v týchto oblastiach už stúpla v očakávaní ľahšej dostupnosti. Avšak pozor: pokiaľ nebudú odstránené dopravné zápchy, ako je kruhový objazd Grand Harbour, obyvatelia východných okresov budú počas špičky stále čeliť preľudneniu ciest caymanresident.com. Napriek tomu východné okresy predstavujú budúcu rastovú hranicu pre Kajmany. Ponúkajú príležitosti zapojiť sa za výhodnejších cien, najmä pre developerov plánujúcich nové rezidenčné projekty alebo eco-rezorty. Pokoj v štýle Little Cayman na Grand Cayman – to je atmosféra niektorých miest v North Side.
• Cayman Brac a Little Cayman (Sesterské ostrovy): Dva menšie Kajmanské ostrovy majú každý svoje špecifické trhy. Cayman Brac (cca 2 300 obyvateľov) má pokojný, komunitný charakter. Nehnuteľnosti sú tu oveľa lacnejšie než na Grand Cayman – za zlomok ceny na Grand Cayman je tu možné nájsť skromné domy alebo pozemky. Trh je objemovo obmedzený, no v rokoch 2021–2023 zaznamenal určitú aktivitu, keďže pracovníci na diaľku a dôchodcovia uvažovali o Bracu pre jeho pokojnú atmosféru. Little Cayman (cca 250 obyvateľov) je ešte odľahlejší a uskutoční sa tu len pár predajov ročne; hlavný záujem je o pozemky pri pláži mimo siete alebo malé rezorty. K začiatku roka 2025 bolo na sesterských ostrovoch (Brac & Little) 66 ponúk v hodnote viac než 35 mil. USD eracayman.com eracayman.com – ide o mix nezastavaných pozemkov a menších domov. Tieto ostrovy oslovujú špecifických kupcov, ktorí uprednostňujú súkromie a často sú to nadšenci potápania (Little Cayman je známy potápačskými lokalitami). Aj keď sa tu neprejavuje taký nárast hodnoty ako na Grand Cayman, ponúkajú dostupné vlastníctvo na Kajmanoch s rovnakou absenciou daní z nehnuteľností a pod. Výstavba je minimálna, no niektoré pozemky sú vyčlenené pre budúce rezorty alebo vilové projekty, ktoré by mohli priniesť zhodnotenie, ak sa rozvinie infraštruktúra Sesterských ostrovov.
• Camana Bay & Seven Mile Corridor: Osobitnú zmienku si zaslúži Camana Bay, novo plánované urbanistické mestečko vybudované firmou Dart Enterprises len kúsok od Seven Mile Beach. Za posledné desaťročie sa Camana Bay stalo prvotriednym centrom biznisu a voľného času s kanceláriami triedy A, obchodmi, reštauráciami a školami. Spočiatku boli rezidenčné možnosti obmedzené, no to sa mení: prvý rezidenčný projekt na predaj, Olea, je už vo výstavbe (radové domy a byty) a pribudnú ďalšie. Rozširovanie Camana Bay, vrátane plánovaných výškových obytných budov, robí z Seven Mile Corridor (úsek od George Town po West Bay) súvislú oblasť záujmu. Už dnes sú komunity ako Crystal Harbour, Canal Point, Vista Del Mar (všetko exkluzívne obydlia s prístupom k kanálom za Seven Mile) mimoriadne žiadané pre tých, ktorí chcú bezpečie a možnosť vlastniť loď a zároveň mať blízko všetko dianie. Nehnuteľnosti na tomto koridore – či už pozemky pri kanáli (priemerne 1 mil. CI$ a viac), byty pri golfovom ihrisku North Sound Golf Club, alebo výškové budovy v Camana Bay – budú vďaka polohe naďalej veľmi vyhľadávané.
• Cestovný ruch a pohostinstvo: Cestovný ruch je druhým pilierom ekonomiky a hlavným hnacím motorom pre rezidenčné aj komerčné nehnuteľnosti.Po pandémií sa turizmus s prenocovaním v rokoch 2023–2024 opäť prudko rozbehol.Kajmanské ostrovy zaznamenali 437 842 návštevníkov s pobytom v roku 2024, čo je nárast o 2 % oproti roku 2023 a jeden z najvyšších súčtov v histórii routesonline.com routesonline.com.Do marca 2024 dosahovali mesačné príchody takmer historické maximá (~57 000 v tom mesiaci) routesonline.com a december 2024 zaznamenal druhý najvyšší počet príchodov v decembri vôbec routesonline.com.Toto oživenie má viacnásobné dopady na nehnuteľnosti: (1) Dopyt po krátkodobom prenájme – mnohí investori kupujú byty alebo vily výhradne za účelom prenájmu turistom.Vysoké ADR (priemerné denné ceny izieb) – ktoré v roku 2024 vyskočili o 9% routesonline.com – znamenajú silný príjem pre majiteľov.(2) Nový rozvoj – vzhľadom na úspech developeri spúšťajú alebo dokončujú nové hotely (Grand Hyatt, Kailani atď.) a značkové rezidenčné rezorty (Mandarin Oriental atď.), ktoré často zahŕňajú predajné jednotky.(3) Zamestnanosť – cestovný ruch podporuje tisíce pracovných miest, od pracovníkov v pohostinstve až po turistických sprievodcov.Keďže sa zvyšuje nábor zamestnancov (3 nové hotely vo výstavbe znamenajú potrebu viacerých pracovníkov caymanresident.com), títo zamestnanci potrebujú bývanie a často si prenajímajú byty alebo kupujú cenovo dostupnejšie domy.(4) Trh dôchodcov a druhej rezidencie – mnohí turisti sa „zamilujú do Kajmanov a kúpia si nehnuteľnosť“ po návšteve caymanresident.com.Toto je dlhodobo pozorovaný jav, ktorý naďalej podporuje segment dovolenkových/rekreačných domov.Cestovný ruch tiež zvyšuje príjmy vlády (takmer 38,5 milióna CI$ na daniach z ubytovania v roku 2024 routesonline.com), čo umožňuje verejné výdavky na infraštruktúru, ktorá ďalej zvyšuje hodnotu nehnuteľností (napr. modernizácia letísk, projekty skrášľovania).Je potrebné poznamenať, že významný je aj výletný cestovný ruch (s miliónmi cestujúcich na výletných lodiach v bežnom roku), ale návštevníci výletných lodí zvyčajne majú menší priamy vplyv na nehnuteľnosti ako turisti zostávajúci na ostrove.Celkovo rozmach cestovného ruchu zvyšuje dôveru investorov v nehnuteľnosti súvisiace s pohostinstvom aj v celkový trh, pretože to naznačuje živú ekonomiku a medzinárodnú atraktívnosť danej lokality.

Na záver, každá oblasť Kajmanov ponúka niečo iné, no všetky zdieľajú hlavné prednosti ostrova – stabilitu a krásu. Pri výbere lokality investori zvažujú faktory ako blízkosť k školám/práci (výhoda: South Sound, GT), potenciál prenájmu (výhoda: Seven Mile, Rum Point), budúcu infraštruktúru (výhoda: východné distrikty) a životný štýl (pokojný vs. rušný). Horúce rozvojové lokality v roku 2025 zahŕňajú Seven Mile (pokračujúca prestavba starších nehnuteľností na nové luxusné byty), George Town (revitalizácia s výstavbou polyfunkčných mrakodrapov) a východné distrikty (nová cesta podporuje rezidenčné projekty). Sledovanie týchto trendov môže odhaliť ďalšiu veľkú investičnú príležitosť – napríklad veľký pozemok na North Side môže byť zajtra plánovanou komunitou. Hlavným posolstvom je, že malá rozloha Kajmanov skrýva pestrú realitnú mozaiku a investori tu nájdu príležitosti od pobrežnej chatky na Little Cayman až po luxusný penthouse na Seven Mile Beach.

Ekonomické hnacie sily ovplyvňujúce trh s nehnuteľnosťami

Úspech realitného trhu na Kajmanoch neexistuje vo vákuu – úzko súvisí so širším ekonomickým kontextom. Trh poháňa niekoľko hlavných ekonomických faktorov:

• Sektor finančných služieb: Najväčším pilierom ekonomiky Kajmanov je jeho úloha globálneho finančného centra. Prítomnosť hedžových fondov, private equity spoločností, bánk, poisťovní a fintech firiem na Kajmanoch vytvára pevnú základňu dopytu po nehnuteľnostiach. Finančný sektor prispieva významnou časťou k HDP aj zamestnanosti. V roku 2025 je na Kajmanoch viac ako 100 000 registrovaných spoločností (vrátane 12 000+ investičných fondov a mnohých captive poisťovní) a krajina sa trvalo radí medzi top jurisdikcie pre offshore financie. To znamená stály prísun vysokopríjmových profesionálov – právnici, účtovníci, správcovia fondov – ktorí často prichádzajú na pracovné kontrakty a po rozhodnutí o dlhodobejšom zotrvaní kupujú vlastné bývanie. Napríklad, nárast family office sťahujúcich sa na Kajmany (kvôli požiadavkám na ekonomickú podstatu a životný štýl) viedol priamo k tomu, že HNWI nakupovali luxusné domy blog.bovell.ky. Rovnako rast finančného sektora podporuje aj komerčné nehnuteľnosti: rastie dopyt po kancelárskych priestoroch aj kvalitnom prenájme bývania v blízkosti biznis lokalít. Koncom roku 2023 boli Kajmany odstránené zo zoznamov AML monitorovaných krajín caymanresident.com, čo je pozitívna správa pre ďalšiu expanziu finančného sektora (neexistuje prekážka pre legitímny biznis). Pokiaľ si Kajmany udržia pozíciu špičkového offshore centra – a všetko nasvedčuje tomu, že áno – dopyt po nehnuteľnostiach ostane silný, najmä v strednom a vyššom segmente preferovanom zahraničnými profesionálmi.
• Rast populácie a pracovná sila: Rast populácie na Kajmanoch je rýchly a je to zásadný faktor dopytu po bývaní. Odhadovaná populácia k polovici roku 2024 bola 87 866, čo je nárast o 4,6 % oproti predchádzajúcemu roku caymanresident.com. Viac ako polovica (približne 55 %) obyvateľov sú občania bez kajmanského pôvodu, čo znamená, že ide o prisťahovalcov a ich rodiny caymanresident.com caymanresident.com. Prieskum pracovnej sily na jar 2024 ukázal, že 53 % pracovnej sily (33 573 ľudí) tvorili zahraniční pracovníci caymanresident.com. Tieto čísla odrážajú pozíciu Kajmanských ostrovov ako magnetu pre talenty – a každý nový pracovník potrebuje bývanie. Mnohí spočiatku bývajú v prenájme (preto je trh s prenájmami napätý) a časť z nich si následne bývanie kupuje. Je dôležité poznamenať, že vysoký rast populácie „nie je sám o sebe negatívny“ a v skutočnosti koreluje s hospodárskym rastom caymanresident.com, ale ak nie je správne riadený, zaťažuje infraštruktúru. Vláda si začala uvedomovať, že kvalita života môže utrpieť, ak infraštruktúra zaostáva za rastom populácie, a preto sa zvažujú veľké cestné projekty a aj potenciálne nové verejné dopravné riešenia. Z čisto trhového pohľadu však rastúca populácia s relatívne vysokým disponibilným príjmom znamená neustály tlak na ponuku nehnuteľností. Ide o klasický príklad rastu dopytu rýchlejšieho ako je rast ponuky, čo má tendenciu tlačiť ceny nahor. Táto dynamika je kľúčovým dôvodom, prečo aj napriek stovkám nových ponúk zostávajú Kajmany z viacerých hľadísk trhom predávajúceho caymanresident.com 1503propertygroup.com. Z demografického pohľadu prílev mladších profesionálov a rodín rozširuje stredný segment trhu (napríklad dopyt po 2-3 izbových bytoch v blízkosti škôl). Zatiaľ čo zámožní migranti (niektorí prostredníctvom PR programu) rozširujú najvyšší segment. Objavuje sa tiež skupina dôchodcov – ľudia, ktorí na Kajmanoch pracovali alebo ostrovy často navštevovali, si ich vyberajú na dôchodok a často sa sťahujú do menších bytov. Všetky tieto faktory populácie zabezpečujú širokú základňu dopytu naprieč cenovými hladinami.
• Rozvoj infraštruktúry: Prebiehajúce a plánované infraštruktúrne projekty na Kajmanoch majú významný vplyv na hodnoty nehnuteľností a príležitosti pre výstavbu. Niektoré z nich sú:
  • Rozšírenie a modernizácia Letiska Owena Robertsa (ukončená 1. fáza v roku 2019, ďalšie vylepšenia v plánovaní) zvyšuje kapacitu letov a zlepšuje zážitok návštevníkov, čo nepriamo posilňuje trh s nehnuteľnosťami spätými s cestovným ruchom. Otvára aj možnosti priamych letov z nových destinácií, napr. nová linka z Los Angeles začala v roku 2023, čo potenciálne priťahuje kupujúcich z amerického západného pobrežia.
  • Východno-západná spojovacia cesta (spomenutá vyššie) je kľúčovým projektom na zlepšenie prepojenia pre východnú polovicu Grand Caymanu. V roku 2024 bola dohodnutá trasa cez centrálnu mokraď caymanresident.com. Hoci existujú obavy o životné prostredie, ak sa táto diaľnica postaví, odblokuje rozvoj v oblastiach s nižšou hustotou obyvateľstva skrátením času dochádzania. Miesta ako North Side by sa tak mohli zmeniť z 50-minútovej jazdy na možno 30 minút od mesta. Tak, ako to vidno na iných trhoch, nové diaľnice často vedú k zhodnoteniu pôdy a stavebnej explozii pozdĺž koridoru.
  • Infraštuktúra a odolnosť: Kajmany investujú do svojej vodovodnej, energetickej a internetovej infraštruktúry. Čím sú tieto služby spoľahlivejšie a rozšírenejšie, tým ľahšie je rozvíjať nové oblasti. Napríklad predĺženie mestského vodovodu do okrajových častí robí tieto oblasti vhodnejšími na bytové projekty (nie je potrebné budovať cisterny). Podobne podzemné uloženie elektrických vedení v niektorých oblastiach a spevnenie telekomunikačných sietí (pre odolnosť voči hurikánom) zvyšuje atraktivitu nehnuteľností, keďže sa znižuje čas výpadku po búrkach.
  • Vzdelávacie a zdravotnícke zariadenia: Vláda a súkromný sektor otvorili nové školy a zdravotnícke zariadenia. Najmä Health City Cayman Islands (veľký medicínsky kampus vo východnej časti ostrova) otvoril v rokoch 2022–23 druhé zariadenie v Camana Bay. To nielenže poskytuje špičkovú zdravotnú starostlivosť (pritiahne medicínsky turizmus a poskytuje istotu dôchodcom/investorom), ale tiež zamestnáva personál, ktorý potrebuje bývanie v blízkosti. Prítomnosť dobrých škôl (ako Cayman International School v Camana Bay, alebo St. Ignatius v South Sound) často vedie rodiny ku kúpe v týchto oblastiach.
  • Digitálna infraštruktúra: Kajmany majú vynikajúce internetové pripojenie (optická sieť vybudovaná v mnohých štvrtiach) a rýchlo prijali schémy práce na diaľku (napr. program Global Citizen počas COVIDu). Táto digitálna pripravenosť znamená, že viac pracujúcich na diaľku sa presúva na Kajmany, čo ovplyvňuje trh prenájmov a predaja prémiových nehnuteľností.
  Vo všeobecnosti rozvoj infraštruktúry zvyšuje hodnotu nehnuteľností na Kajmanoch tým, že zlepšuje kvalitu života a znižuje akékoľvek prekážky (ako je doprava) pri bývaní na ostrove. Kľúčové však je, aby infraštruktúra držala krok: jedným z problémov v roku 2024 bola vážna dopravná zápcha, ktorá ovplyvnila aj výber bývania (niektorí ľudia platia prirážku za bývanie blízko práce, aby sa vyhli zápcham) caymanresident.com caymanresident.com. Uvedomujúc si to, vládne strategické vyhlásenie zdôrazňuje udržateľný rozvoj a riešenie úzkych miest v infraštruktúre caymanresident.com. Ak budú tieto snahy úspešné, budú podporovať pokračujúci rast realitného trhu.
• Fiskálne zdravie vlády a politika: Príjmy vlády Kajmanských ostrovov sú výrazne naviazané na dovozné clá a poplatky, vrátane kolkového poplatku pri predaji nehnuteľností. V prvom štvrťroku 2025 boli príjmy z kolkového poplatku o 7,7 mil. CI$ vyššie, než sa očakávalo vďaka väčšiemu počtu transakcií a vyššej hodnote nehnuteľností caymanresident.com caymanresident.com. Tento lepší, ako predpovedaný príjem prispel k potenciálnemu rozpočtovému prebytku vlády na rok 2025 caymanresident.com caymanresident.com. Dôsledky pre trh s nehnuteľnosťami sú dvojité: Po prvé, vláda má osobitný záujem udržať trh s nehnuteľnosťami zdravý (je to veľký zdroj financií). Po druhé, silné verejné financie umožňujú pokračovať v kapitálových investíciách (cesty, školy a pod.) bez potreby zavádzania nových daní. Kajman sa riadi prísnymi fiškálnymi pravidlami (obmedzené zadlženie atď.), a hoci volebný rok môže priniesť neistotu, celkový trend je stabilný. Stabilné makroekonomické prostredie s nízkym dlhom a bez priamych daní je lákavým základom pre investorov zvažujúcich dlhodobé investície do nehnuteľností.

Stručne povedané, realitný trh na Kajmanských ostrovoch je posilnený dynamickou ekonomikou: medzinárodné financie s vysokou hodnotou prinášajú bohatstvo a pracovné miesta; špičkový cestovný ruch prináša návštevníkov a lesk (a príjmy z prenájmu); rastúca populácia prináša dynamiku a dopyt po bývaní; a zlepšovanie infraštruktúry otvára nové možnosti rastu. Tieto faktory vytvárajú synergický efekt, vďaka ktorému sa Kajman zaradil medzi najvýkonnejšie trhy s nehnuteľnosťami v regióne. Samozrejme, práve tieto faktory so sebou prinášajú aj určité napätia (doprava, vysoké životné náklady), čo nás vedie do ďalšej časti – riziká a výzvy, ktoré si vyžadujú pozornosť.

Riziká a výzvy

Žiadny trh nie je bez výziev. Napriek všetkým svojim silným stránkam čelí sektor nehnuteľností na Kajmanských ostrovoch viacerým rizikám a obmedzeniam, na ktoré investori a tvorcovia politiky pozorne dohliadajú:

• Vysoké stavebné náklady a obmedzenia v dodávkach: Stavba na Kajmanoch je drahá. Takmer všetky stavebné materiály sa dovážajú (približne 80 % tovaru pochádza z USA blog.bovell.ky) a podliehajú dovoznému clu vo výške 22–27 % practiceguides.chambers.com. Nedávne výkyvy v globálnej obchodnej politike – napríklad clá zo strany USA na určité materiály – priamo ovplyvnili Kajmany. Developerom sa zvýšili náklady na drevo, oceľ, spotrebiče atď., čo môže spôsobiť oneskorenia projektov alebo zvýšiť predajné ceny blog.bovell.ky blog.bovell.ky. Jeden developer poznamenal, že nepredvídateľné zmeny ciel sťažili určovanie cien dlhodobých projektov, keďže „raz sú clá zavedené, na druhý deň opäť nie“ blog.bovell.ky. Navyše, stavebný sektor na Kajmanoch je na maxime kapacity; je tu len obmedzený počet dodávateľov a kvalifikovaných pracovníkov. V rokoch 2023–24 spôsobil zdržania pri vydávaní osvedčení o obývateľnosti (CO) pre nové domy nevybavený rad žiadostí na plánovacom úrade, niektoré nové domy čakali na finálne potvrdenie aj viac ako 6 mesiacov caymanresident.com. To znamenalo, že novo postavené jednotky stáli neobsadené (bez elektrického pripojenia bez CO) a prispievali k napätému trhu s prenájmom, keďže ľudia, ktorí by sa nasťahovali, museli ďalej prenajímať caymanresident.com. Takéto úzke miesta ilustrujú, ako personálne a administratívne obmedzenia môžu brzdiť ponuku a zhoršovať nedostatok bývania. V strednodobom horizonte budú musieť vláda aj súkromný sektor investovať do školení, možno doviesť viac stavebných pracovníkov a zjednodušiť povoľovanie, aby sa predišlo týmto problémom. Do tej doby bude obmedzená nová ponuka udržiavať tlak na rast cien – čo je dobré pre vlastníkov, ale pre trh je to výzva zachovať rovnováhu.
• Zaťaženie infraštruktúry a obavy z nadmerného rozvoja: S rastom populácie a zastavaného prostredia zažíva infraštruktúra na Kajmanoch zvýšené zaťaženie. Najviditeľnejším príkladom je dopravná zápcha na Grand Cayman. Cesta počas dopravnej špičky z východných okresov do George Town je notoricky zdĺhavá (sťažnosť „Ostrov, ktorý kedysi zabral 15 minút, teraz môže trvať viac ako 1 hodinu v zápche“). Kým sa plánujú nové cesty, v medzitýme niektorí ľudia robia rozhodnutia o bývaní na základe dopravy – napríklad sa sťahujú z väčšieho domu na predmestí do menšieho bytu bližšie k mestu caymanresident.com. Zaťaženie infraštruktúry zahŕňa aj výrobu vody, kanalizáciu a odpadové hospodárstvo, ktoré sú pod tlakom rýchleho rastu. Skládka v George Town prechádza dlhodobým projektom sanácie (zariadenie ReGen na premenu odpadu na energiu), ktorého prípadné oneskorenie by mohlo predstavovať environmentálne a vizuálne problémy pre nehnuteľnosti v okolí. Nadmerný rozvoj vs. životné prostredie je horúcou témou: stále viac ľudí verejne vystupuje proti nekontrolovanému rozvoju, ktorý by mohol poškodiť prírodné hodnoty ako mangrovy, útesy alebo spôsobiť záplavy. Súčasná vláda naznačila záujem „obmedziť nadmerný rozvoj“ s cieľom dosiahnuť lepšiu rovnováhu ekonomických, sociálnych a environmentálnych výsledkov caymanresident.com caymanresident.com. V praxi by to mohlo znamenať prísnejšie schvaľovanie plánov alebo zníženie zastavanosti v niektorých oblastiach. Pre developerov znamenajú náhle zmeny politiky riziko (hoci zatiaľ sa žiadne významné zmeny neudiali – tieto diskusie stále prebiehajú). Pre širší trh platí, že ak sa infraštruktúra nezlepší včas, kvalita života môže klesnúť, čo by mohlo Kajmany dlhodobo zneatraktívniť. Dobrou správou je, že Kajmany majú prostriedky a financie na investície do infraštruktúry; ide najmä o rýchlosť realizácie a kvalitu plánovania.
• Environmentálne riziká (klíma a prírodné hrozby): Kajman je nízko položené tropické územie, čo znamená, že je prirodzene vystavené rizikám súvisiacim s klímou. Hurikány predstavujú najväčšiu akútnu hrozbu – napríklad hurikán Ivan v roku 2004 spôsobil rozsiahle škody a dočasný pokles trhu s nehnuteľnosťami. Stavebné predpisy sa odvtedy výrazne zlepšili a nehnuteľnosti sa vo všeobecnosti stavajú nad známymi hladinami povodní a odolné voči hurikánom, čo poskytuje odolnosť. Poistenie je ľahko dostupné (aj keď drahé – mnohí vlastníci zaznamenali zvýšenie poistného za domácnosť o 30–40 % v roku 2023 caymanresident.com, keď globálne sadzby za zaisťovanie stúpli). Napriek tomu stále hrozí riziko priameho zásahu veľkým hurikánom, čo by mohlo krátkodobo narušiť trh. Klimatická zmena predstavuje pomalšie narastajúce riziko: zvyšovanie hladiny mora a erózia pláží môžu ovplyvniť pobrežné nehnuteľnosti. Pláž Seven Mile zaznamenala eróziu na niektorých miestach (najmä v roku 2022, keď niektoré stavby boli v ohrození). Vláda pracuje na klimatickej odolnosti – napríklad obnovou koralov, výživou pláží a požiadavkou väčších odstupov pre nové stavby. Niektorí zákonodarcovia argumentovali, že vyššie budovy by mohli byť klimaticky odolnejšie, ak by prízemie bolo zdvihnuté a ďalej od mora caymancompass.com. Problémom je aj obmedzené množstvo sladkej vody (hoci odsoľovanie to zatiaľ vyriešilo) a zvyšujúce sa teploty, ktoré môžu zaťažiť elektrickú sieť kvôli klimatizácii. Pre investorov je kľúčové zabezpečiť, aby nehnuteľnosti spĺňali vysoké štandardy odolnosti (väčšina nových stavieb to spĺňa) a byť si vedomý nákladov na poistenie a zmierňovacie opatrenia. Z makro pohľadu by akákoľvek významná klimatická udalosť mohla na určité obdobie utlmiť cestovný ruch a tým aj príjmy z prenájmu.
• Globálne ekonomické a regulačné faktory: Šťastie Kajmanov je prepojené s globálnymi trendmi. Globálna recesia alebo pokles trhu by mohli znížiť dopyt po rekreačných nehnuteľnostiach alebo by mohli spôsobiť odchod expatov (čo sa do určitej miery stalo po roku 2008 a počas COVID-u). Rastúce globálne úrokové sadzby v rokoch 2022–23 mali tlmiaci účinok na nehnuteľnosti všade, vrátane Kajmanov, kde hypotekárne sadzby dosiahli približne 8% caymanresident.com. Ak sa vrátia inflačné tlaky alebo opäť porastú sadzby, mohlo by to časť kupujúcich, najmä na miestnom trhu, odradiť. Ďalším faktorom sú menové kurzy. Kajmanský dolár je fixovaný na USD, takže americkí kupujúci nepodstupujú menové riziko, ale Európania či Kanaďania áno – silné USD (ako v roku 2022) robí Kajmany pre nich drahšími, čím sa môže znížiť ich kúpna sila. Z regulačného hľadiska čelia Kajmany kontrole zo strany medzinárodných organizácií ohľadne ich finančného sektora (čierne listiny a pod.). Kým sa tieto otázky riešia, akýkoľvek negatívny vývoj (ako umiestnenie na čiernu listinu) by mohol nepriamo poškodiť trh s nehnuteľnosťami, pretože by niektorých investorov mohol vystrašiť. Rovnako, ak by hlavné krajiny zaviedli prísnejšie opatrenia proti zahraničným aktívam alebo dane z nehnuteľností vlastníkov v zahraničí, mohlo by to utlmiť zahraničný záujem. Existuje aj geopolitické riziko v širšom zmysle: kúzlo Kajmanov čiastočne pramení zo stability v chaotickom svete – ak by geopolitické udalosti vyvolali útek do bezpečia, Kajmany by mohli dokonca profitovať (ako sa to stalo počas COVID-u pri niektorých ultrabohatých sťahujúcich sa sem). No naopak, ak by došlo k obmedzeniu cestovania alebo k celosvetovému zásahu proti offshore finančným centrám, mohlo by to predstavovať výzvy.
• Sociálno-politické a lokálne trhové riziká: Na Kajmanoch predstavuje sociálno-politické riziko rastúci rozdiel v bohatstve a miestna nespokojnosť s vysokými cenami nehnuteľností. Niektorí Kajmančania cítia, že ostrov je „vypredávaný“ bohatým cudzincom a že sú vytláčaní z vlastného realitného trhu caymannewsservice.com. Vláda musí vyvážiť privítanie investícií so zabezpečením dostupnosti pre občanov (preto opatrenia ako odpustenie poplatkov pre miestnych). Ak by verejná mienka ochladla, budúce politiky by mohli zahŕňať napríklad limity na vlastníctvo cudzincom v určitých segmentoch či požiadavky na staviteľov zahrnúť dostupné bývanie. Zatiaľ sa to na Kajmanoch nestalo (ktoré sú veľmi pro-trhové), no téma sa v politických diskusiách objavuje, najmä pred voľbami. Rizikom je aj prílišná závislosť od dvoch odvetví: financie a turizmus. Diverzifikačné snahy (napríklad Cayman Enterprise City pre IT alebo medicínsky turizmus cez Health City) prebiehajú. Ak by však jedno z týchto hlavných odvetví utrpelo (napr. kvôli globálnym reguláciám či pandémii), pocítili by to ekonomika aj trh s nehnuteľnosťami. Napokon, úrokové riziká a kurzové rozdiely môžu znamenať tlak na miestnych vlastníkov – väčšina hypoték je s pohyblivým úrokom; ak sadzby prudko vzrastú, niektorí môžu mať problém (napriek tomu sú tu banky opatrné a zvyčajne vyžadujú silné ukazovatele splácania dlhov).
Pri zvažovaní týchto rizík je zrejmé, že Kajmanské ostrovy majú veľa vstavanej odolnosti: silná správa, fiškálny prebytok, adaptabilné politiky a výhoda, že dopyt často prevyšuje ponuku. Investori by však mali pristupovať s otvorenými očami – vykonať dôkladnú due diligence na umiestnenie nehnuteľnosti (napr. záplavové zóny atď.), udržiavať správne poistenie a sledovať miestne politické diskusie. V praktických termínoch sa mnohé z týchto výziev (infraštruktúra, klimatická adaptácia) aktívne riešia, čo samo o sebe vytvára príležitosti – napríklad zlepšenie infraštruktúry môže zvýšiť hodnotu pozemkov, do ktorých teraz investujete; trendy v udržateľnej výstavbe môžu zvýšiť hodnotu ekologických domov.

Prognózy trhu na ďalšie 3–5 rokov (2026–2030)

Predpovedať realitný trh na 3–5 rokov dopredu je vždy cvičenie v pravdepodobnostiach, ale súčasné trendy a údaje nám umožňujú načrtnúť pravdepodobný vývoj pre Kajmanské ostrovy:

• Celkový trhový trend: Očakáva sa, že realitný trh na Kajmanských ostrovoch bude naďalej pokračovať v rastovom trende, no možno miernejším a udržateľnejším tempom v porovnaní s rýchlym rastom po pandémii. Po dvojcifernom medziročnom náraste cien v niektorých segmentoch počas rokov 2021–2022 sa trh v rokoch 2023–2024 ochladil na jednociferný rast. Predpokladáme priemerné ročné zhodnotenie cien okolo 5 % pri rezidenčných nehnuteľnostiach v nasledujúcich rokoch, pri absencii veľkých externých šokov. Prémiové lokality (napr. Seven Mile Beach) môžu zaznamenať vyššie zisky, zatiaľ čo niektoré menej centrálne oblasti môžu zaznamenať nižšie (alebo stabilné) ceny dovtedy, kým nová infraštruktúra neodblokuje ich hodnotu. Dôležité je, že aj plochý rok na Kajmanoch je často len pauza pred ďalším rastom, vzhľadom na špecifiká obmedzenej ponuky.
• Ponuka bývania a rozvoj: Medzi súčasnosťou a rokom 2030 uvidia Kajmany viacero nových projektov, ktoré zvýšia ponuku, ale zároveň podnietia dopyt. Očakávame:
  • Dokončenie niekoľkých luxusných kondomínií (Watermark do roku 2025, Grand Hyatt Residences do roku 2025, možno ONE|GT do roku 2026, Lacovia dokončená atď.). Tieto pravdepodobne skúpia prevažne bonitní kupci hneď po dokončení, takže trh nezaplaví nepredané jednotky – naopak, nastavia nové cenové štandardy.
  • Nové stredné štvrte na predmestiach (napr. Savannah, Bodden Town), ktoré poskytnú viac možností miestnym rodinám. Vláda sa môže tiež zapojiť spoluprácou na schémach cenovo dostupného bývania, potenciálne uvoľní niekoľko stoviek lacnejších domov alebo pozemkov. Hoci to pomôže, tieto počty sú malé v porovnaní s rastúcim dopytom.
  • Rast Východných okrskov: Ak sa pokročí s diaľnicou East-West Highway (potenciálne čiastočné otvorenie do 2027–2028?), očakávajte stavebný rozmach v týchto oblastiach. Hodnoty pozemkov tu môžu citeľne stúpnuť v očakávaní. Do roku 2030 môžeme vidieť prvú veľkú master-plánovanú komunitu na North Side alebo rozšírené letovisko vo East End.
  • Sesterské ostrovy: Nepredvídateľná karta – rozvoj je obmedzený, ale jeden významný rezortný projekt, alebo ak by vzdialená práca prilákala viac ľudí, by mohol podstatne zvýšiť aktivitu na ostrovoch Brac/Little Cayman. Na Little Cayman je v pláne modernizácia jedného rezortu v najbližších rokoch; to by mohlo mierne zvýšiť tento mikrotrh.
  • Vertikálny rozvoj: Ak sa formálne zvýšia zákonné výškové limity, do roku 2030 by na Kajmanoch mohli stáť jedna alebo dve budovy s 15–20 poschodiami (možno nová veža v Camana Bay alebo Seven Mile). Pridalo by to nový produkt (luxusné penthousy vo výškach atď.) a mohlo by to prilákať nový záujem (napríklad niektorých ultravbohatých, ktorí chcú najvyššiu vežu v Karibiku).
  Zhrnuté, ponuka sa zvýši, ale kontrolovaným spôsobom. Kajmany neplánujú vo veľkom stavať obrovské projekty alebo masívne kondomíniá nad rámec dopytu – financovanie a plánovacie opatrenia na to dohliadajú. Nová ponuka tak s najväčšou pravdepodobnosťou nedobehne nový dopyt, ale len trochu zmierni tlak.
• Dopyt a demografia: Populácia Kajmanov by mohla podľa aktuálnych mier rastu realisticky presiahnuť 100 000 do roku 2027–2028. Tento organický dopyt udrží nájomný trh aj nákupy pre začiatočníkov. Zároveň rastie aj počet globálnych boháčov – predpokladá sa, že populácia UHNWI celosvetovo do roku 2025 výrazne vzrastie (napriek ekonomickým cyklom) caproasia.com a Kajmany z toho získajú časť vďaka svojim výhodám. Dopyt po luxuse by preto mal zostať stabilný. Očakávame aj väčší vstup mileniálov a generácie Z na kajmanský trh, vrátane detí dlhoročných expatov alebo bohatých mileniálov hľadajúcich „remote-work“ destinácie. To môže zvýšiť dopyt po bytoch v dostupných lokalitách (Camana Bay, GT) a prípadne po udržateľných/zelených domoch.
• Úrokové sadzby a finančné prostredie: Väčšina prognóz očakáva stabilizáciu alebo pokles globálnych úrokových sadzieb do roku 2025–2026 po boji s infláciou. Ak sa americké sadzby normalizujú na približne ~2–3 % Fed Funds do roku 2026, kajmanské hypotekárne sadzby by sa mohli vrátiť späť na úrovne ~4–5 %. To by bol veľký impulz pre trh s nehnuteľnosťami a mohlo by to spustiť novú vlnu kupujúcich a investorov využívajúcich lacný dlh. Lacnejšie financovanie v kombinácii s pokračujúcim rastom bohatstva vytvára podmienky pre ďalší rast počtu transakcií a cien nehnuteľností v druhej polovici dekády. Naopak, ak inflácia prekvapí a sadzby zostanú vysoké, kajmanské reality môžu rásť pomalšie, pričom najviac budú obmedzení najmä miestni kupujúci prvej nehnuteľnosti – ale zahraniční hotovostní kupujúci v luxusnom segmente zostanú pravdepodobne nedotknutí.
• Ekonomický výhľad: Základné odvetvia poháňajúce nehnuteľnosti (financie, cestovný ruch) vyzerajú v strednodobom horizonte pozitívne. Sektor finančných služieb sa diverzifikuje (napr. do fintechu, digitálnych aktív pod regulačným sandboxom), čo by mohlo priniesť nové typy podnikov a mladších profesionálov. Očakáva sa, že cestovný ruch bude medziročne mierne rásť (Cayman uprednostňuje kvalitu pred kvantitou, ale očakávajú sa určité zvýšenia počtu leteckých príletov a možno aj zlepšenia pri kotvení výletných lodí). Akákoľvek diverzifikácia – ako napríklad medicínsky cestovný ruch v rozširujúcich sa zariadeniach Health City – je len čerešničkou na torte, prináša špecializovaných pracovníkov a možno pacientov, ktorí si neskôr kúpia druhý domov. Vládne prognózy a strategické politické vyhlásenie majú za cieľ udržateľný rast; projektujú prevádzkové prebytky a investície do infraštruktúry do roku 2026 caymanresident.com caymanresident.com. Potenciálnym rizikom po roku 2025 je globálne zavedenie 15% minimálnej korporátnej dane (OECD Pillar 2). Cayman ako daňovo neutrálne územie nebude zavádzať daň z príjmu, ale bude spolupracovať prostredníctvom reportovania o veľkých nadnárodných spoločnostiach practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. To, ako sa tento globálny vývoj daní vyvinie, by mohlo mierne ovplyvniť prítomnosť korporácií. Keďže však Cayman dane nevyberá, spoločnosti sa tu môžu aj naďalej sídliť a len doplatiť rozdiel vo svojich domovských krajinách. Takže pravdepodobne minimálny dopad na trh nehnuteľností, ale niečo, čo treba sledovať okolo roku 2026.
• Predikcia cenových segmentov: Do roku 2030 je možné, že:
  • Medián/priemerné ceny domov (v súčasnosti okolo 1,2 mil. USD) by mohli vzrásť na približne 1,5 – 1,6 mil. USD, pri ročnom raste 4–5 % a zloženom úročení.
  • Trh s luxusnými kondomíniami na Seven Mile pravdepodobne prekoná nové rekordy – možno uvidíme prvý predaj za 50 miliónov USD, ak by sa predal ultra-rozľahlý penthouse alebo rezidencia (niektoré penthousy sa už blížia k 30 mil. USD).
  • Stredná trieda (townhomes, byty vo vnútrozemí) by mala rásť objemovo. Aj ceny v tejto kategórii porastú, no mohli by sa stabilizovať, ak vláda úspešne zabezpečí dostupné byty. Stále však platí, že byt, ktorý v roku 2024 stál 500 000 CI$, môže byť v roku 2028 na úrovni 600–650 000 CI$.
  • Nájomné bude kopírovať ceny nehnuteľností nahor, pokiaľ nedôjde k výraznejšej výstavbe nájomných bytov. Vysoký dopyt po nájmoch by mal zabezpečiť výnosy na súčasnej úrovni (ak ceny porastú o 5 %, nájmy pravdepodobne podobne, takže výnos % ostane stabilný).

Vlastníctvo a zdaňovanie: Kajmany vynikajú svojou kombináciou žiadnej ročnej dane z nehnuteľnosti a žiadnych obmedzení pre zahraničných vlastníkov.

Zahraniční kupujúci na Kajmanoch majú rovnaké vlastnícke práva ako miestni obyvatelia – môžu kúpiť akúkoľvek nehnuteľnosť (pozemok s vlastníctvom alebo byt) bez osobitnej licencie caymanresident.com.Jedinou daňou je jednorazová kolková daň (7,5 %) pri kúpe practiceguides.chambers.com.Naopak, Bermudy výrazne obmedzujú nákup nehnuteľností zahraničnými osobami: zahraniční investori musia získať vládnu licenciu (s poplatkom vo výške 6–8 % z hodnoty nehnuteľnosti) a môžu kupovať len z malej skupiny nehnuteľností s vysokou hodnotou, ktoré spĺňajú minimálne požiadavky na ročnú nájomnú hodnotu (ARV) caymancompass.com.Nemôžu vôbec kupovať nezastavané pozemky caymancompass.com caymancompass.com.Bermudy tiež uvaľujú ročnú daň z nehnuteľnosti založenú na ARV, čo znamená, že zahraniční vlastníci čelia priebežným nákladom rovnako ako miestni (napríklad dom v hodnote približne 1 milióna dolárov môže predstavovať niekoľko tisíc dolárov ročne na daniach).Bahamy sú niekde uprostred – tiež nemajú daň z príjmu ani daň z kapitálových výnosov a podporujú zahraničných kupujúcich.Cudzinci môžu voľne kupovať bahamské nehnuteľnosti a dokonca získať trvalý pobyt investovaním (hranica pre ekonomický pobyt sa v roku 2025 zvyšuje zo 750-tisíc na 1 milión dolárov) globalpropertyguide.com.Bahamy však vyberajú ročnú daň z nehnuteľnosti na väčšinu nehnuteľností: domy obývané vlastníkom majú progresívne sadzby (napr. 0,75 % – 1 % zo sumy nad určitú výnimku) a nehnuteľnosti, ktoré nie sú obývané vlastníkom alebo sú vo vlastníctve cudzincov, často platia približne 1 % z celej hodnoty, pokiaľ nie sú oslobodené sothebysrealty.com sothebysrealty.com.Existuje tiež 10 % DPH (fakticky kolkovné) na transakcie nad 100 000 $ krabahamas.com.BVI, rovnako ako Kajmanie ostrovy, nemá daň z príjmu ani daň z kapitálových výnosov a nemá žiadnu významnú ročnú daň z nehnuteľností (iba symbolickú daň z pôdy vo výške niekoľkých dolárov za aker).Avšak, Britské Panenské ostrovy vyžadujú, aby všetci zahraniční kupujúci získali Licenciu na držbu pozemku pre necudzincov, čo je časovo náročný proces, ktorý môže trvať 6–12 mesiacov, a nehnuteľnosť, ktorú chcete nadobudnúť, musí byť špecifikovaná v žiadosti bvisothebysrealty.com bvicompanyincorporation.com.BVI tiež účtuje cudzincom vyššiu kolkovú daň (12 % oproti 4 % pre miestnych) pri nákupoch.Dubaj (SAE) na druhej strane nemá daň z príjmu ani daň z kapitálových ziskov, a hoci má 4% poplatok za prevod (kolkovné) a malé ročné poplatky za správu nehnuteľnosti, nemá opakovanú daň z nehnuteľnosti.Zahraničné vlastníctvo je povolené v určených oblastiach s voľným vlastníctvom.
• Najhorší/prepadový scenár: V záujme vyváženosti, čo by sa mohlo pokaziť? Ak by napríklad v roku 2026 prišla globálna recesia, Cayman by mohol zažiť dočasné spomalenie – objem predaja by mohol klesnúť, priemerný čas na trhu by sa predĺžil a niektorí predávajúci by možno mierne upravili ceny smerom nadol, aby vyhoveli trhu. No na základe minulých skúseností (2008, 2020) bývajú takéto poklesy v Caymane zvyčajne jednociferné a krátkodobé blog.bovell.ky. Nízke dno zaručuje nulová daň z nehnuteľností (žiadny tlak na predaj kvôli nákladom na vlastníctvo) a majitelia s hlbokými vreckami. Ďalší scenár: katastrofický hurikán by mohol spôsobiť veľké škody a narušiť trh na 1–2 roky. Avšak následné rekonštrukčné úsilie by naštartovalo výstavbu a pravdepodobne aj malý boom. Celkovo sú riziká poklesu na Caymane tlmené jeho stabilitou a atraktívnosťou – môže sa ohýbať, ale historicky sa nezlomil.

Na záver, 5-ročná prognóza pre trh s nehnuteľnosťami na Kajmanských ostrovoch je z veľkej časti pozitívna: očakávajte pokračujúci rast cien nehnuteľností, poháňaný silnými základmi, aj keď miernejším tempom v porovnaní s vrcholom šialenstva z začiatku roka 2022. Trh sa vyvíja, pribúda segmentácia (luxusné vs. štartovacie bývanie a pod.) a pravdepodobne väčšia úloha vlády pri usmerňovaní rozvoja. Pre investorov a majiteľov domov vyhliadky naznačujú, že nehnuteľnosti kúpené dnes by mali zhodnocovať a dopyt po aktívach z Caymana zostane vysoký. Samozrejme, obozretní investori budú sledovať úrokové sadzby, zmeny politík a globálne hospodárske zdravie, no jedinečná kombinácia životného štýlu a finančných výhod Caymana ho dobre predurčuje zvládať výzvy a pokračovať v pozitívnom trende až do roku 2030.

Porovnanie s inými daňovo neutrálnymi jurisdikciami

Ako si vedie trh s nehnuteľnosťami na Kajmanských ostrovoch v porovnaní s inými karibskými a globálnymi daňovo neutrálnymi jurisdikciami? Nižšie nájdete porovnanie kľúčových faktorov a aktuálnych trendov v Caymane oproti niekoľkým relevantným konkurentom: Bahamy, Bermudy, Britské Panenské ostrovy (BVI) a stručnú poznámku o Dubaji (mimokaribské daňovo neutrálne centrum). Tieto lokality sa často spomínajú v jednej vete vďaka svojim offshore finančným centrám či daňovo priaznivému postaveniu, no majú odlišné realitné trhy.

Veľkosť a aktivita trhu: Trh na Kajmaních ostrovoch je relatívne malý, ale veľmi aktívny a likvidný vzhľadom na počet obyvateľov. Ročný objem predaja nehnuteľností sa v posledných rokoch pohyboval okolo 800 miliónov až 1 miliardy USD na ostrove Grand Cayman (v roku 2022 dokonca prekročil 1 miliardu blog.bovell.ky). Bermudský trh je menší a bol relatívne stagnujúci. Prísne obmedzenia znamenajú, že transakcií je málo – na Bermudách sa ročne uskutoční iba niekoľko desiatok luxusných predajov cudzincom a miestni obyvatelia obchodujú predovšetkým medzi sebou. Priemerná cena domu na Bermudách bola v roku 2020 približne 885 tisíc dolárov caymancompass.com, no objem predaja je nízky a mnohé nehnuteľnosti prechádzajú dedením caymancompass.com. Bermudský reštriktívny prístup udržuje ceny vysoké, ale likviditu nízku (častou kritikou tejto politiky je „stagnujúci trh s bývaním“ s obmedzeným novým rozvojom) caymancompass.com. Bahamy majú väčšiu populáciu (~400 tisíc) a dvojúrovňový trh: segment luxusu poháňaný cudzincami (v Nassau, Paradise Island a rezortných ostrovoch) a domáci segment. Bahamy zažili obrovský nárast v rokoch 2021–2022 po COVID-e – v skutočnosti firma Knight Frank uviedla, že ceny rezidencií v Bahamách stúpli v roku 2023 o 15%, čo patrilo medzi najvyššie nárasty na svete globalpropertyguide.com. Bolo to poháňané Američanmi a Európanmi kupujúcimi luxusné nehnuteľnosti v Nassau/Exuma atď. Domáci segment na Bahamách čelí problémom s dostupnosťou bývania a obmedzenou ponukou stredne drahých nehnuteľností globalpropertyguide.com. Celkovo má Bahamy väčší geografický priestor, ale infraštruktúra a ekonomické rozdiely znamenajú, že nie všetky oblasti sa rozvíjajú rovnako. Trh BVI je veľmi malý a prevažne pozostáva z luxusných víl alebo developerských pozemkov na ostrovoch Virgin Gorda a Tortola. Nikdy sa úplne nespamätal z hurikánov v roku 2017 (Irma tvrdo zasiahla BVI), takže ceny v niektorých prípadoch zostávajú pod úrovňou z rokov pred 2017. Predaje sú nečasté kvôli licenčným prekážkam – niektorí zahraniční kupci sú frustrovaní a radšej smerujú na Kajmany alebo Bahamy, kde sú transakcie rýchlejšie. Dubaj je v porovnaní s týmito trhmi obrovský – tisíce transakcií ročne, vysoko medzinárodný a známy cyklickosťou (boom a útlm). Dubaj zažil boom v rokoch 2021–2022 (ceny +60% v niektorých luxusných oblastiach, čo podporil prílev majetných migrantov) a zostáva populárny medzi globálnymi investormi hľadajúcimi nulovú daň z príjmu. Na rozdiel od Kajmanov však má Dubaj prakticky neobmedzenú ponuku (stále stavajú nové mrakodrapy), čo môže obmedzovať dlhodobé zhodnocovanie.

Jurisdikcia	Dane a poplatky z nehnuteľnosti	Pravidlá pre zahraničných vlastníkov	Aktuálny trhový trend
Cayman Islands	Žiadna ročná daň z nehnuteľnosti; 7,5 % kolkovné pri kúpe practiceguides.chambers.com; Bez dane z príjmu/zisku z kapitálu.	Žiadne obmedzenia pre zahraničných kupcov (môžu kúpiť akúkoľvek nehnuteľnosť) caymanresident.com.Titul zaručený vládou; jednoduchý proces nákupu.PR víza za investíciu 2,4 mil. USD uglobal.com eracayman.com.	Silný – Vysoký dopyt a rastúce ceny v rokoch 2023–25 (priemerná predajná cena ~1,2 mil. USD 1503propertygroup.com).Luxusný segment zažíva boom, celkový trh je odolný blog.bovell.ky.
Bermudy	Ročná daň z nehnuteľnosti na základe ARV (napríklad približne 6 000 USD/rok za dom v hodnote 1 milióna USD); 7–10 % daň z prevodu (rozdelená medzi kupujúceho a predávajúceho) pri predaji.Žiadna daň z príjmu.	Veľmi obmedzené: Cudzinci potrebujú vládnu licenciu (poplatok 6–8 % z ceny) caymancompass.com; môžu kúpiť len niektoré drahšie domy/byty (napr.ARV > 126 000 $ za domy) caymancompass.com; Nemožno kúpiť voľný pozemok caymancompass.com.Držitelia pracovných povolení majú vo všeobecnosti zakázané kupovať caymancompass.com.	Rovný/Stagnujúci – Obmedzený predaj kvôli reštrikciám; málo nových projektov.Priemerná cena miestneho domu ~885 000 USD (2020) caymancompass.com.Trh považovaný za nelikvidný; kritici tvrdia, že politiky viedli k stagnácii caymancompass.com.
Bahamy	Ročná daň z nehnuteľností (stupňovaná: napr.0,75 %–1 % z hodnoty >500 000 USD, niektoré výnimky) sothebysrealty.com; približne 10 % DPH na prevody nehnuteľností (zvyčajne sa delí) krabahamas.com.Žiadna daň z príjmu z prenájmu, ale na dovolenkové prenájmy sa vzťahuje DPH.	Otvorené pre zahraničných kupcov: Nie je potrebná licencia (okrem prípadov, keď kupujete viac ako 5 akrov alebo na komerčné využitie, vtedy je potrebné povolenie).Cudzinci môžu vlastniť nehnuteľnosti vo vlastníctve; vláda ponúka trvalý pobyt za 1 mil. USD pri kúpe nehnuteľnosti (od roku 2025 sa zvyšuje z 750 000 USD) globalpropertyguide.com.	Veľmi aktívny – trh s luxusnými nehnuteľnosťami zažíva boom (Nassau atď.)ceny prvotriednych nehnuteľností +15 % v roku 2023 globalpropertyguide.com).Zahraničný dopyt silný (USA, Európa) globalpropertyguide.com.Miestny trh čelí nedostatku ponuky cenovo dostupného bývania globalpropertyguide.com.Celkovo rastie výstavba luxusných nehnuteľností (Albany, Baker’s Bay, atď.).
Britské Panenské ostrovy	Žiadna ročná daň z nehnuteľnosti (nominálna daň z pôdy ~50–150 USD/aker/rok); Kolkovné 12% pre zahraničných kupujúcich (4% pre domácich obyvateľov)lawgratis.com.Žiadny príjem ani daň z kapitálových výnosov.	Obmedzené: Cudzinci musia získať licenciu na držbu pôdy pre neobyvateľov na každú nehnuteľnosť bvisothebysrealty.com – vyžaduje si schválenie vládou, proces môže trvať približne 1 rok redcoralbvi.com.To pridáva neistotu a náklady na držbu.Niektoré developerské projekty ponúkajú predschválený titul pre cudzincov (zriedkavé).	Malý/Nišový – Trh sa stále zotavuje z hurikánov v roku 2017.Málo transakcií; vily vo Virgin Gorda vzbudzujú určitý záujem.Požiadavka na licenciu znižuje dopyt.Ceny relatívne stabilné, ale rast zaostáva za Kajmanskými ostrovmi/Bahamami.Rozvoj je obmedzený (niektoré prestavby rezortov, skromné nové projekty).
Dubaj (SAE)	Žiadna daň z nehnuteľnosti; jednorazový poplatok za prevod vo výške 4 %; developeri účtujú poplatky za služby za byty.Žiadna daň z príjmu.	Cudzinci môžu vlastniť nehnuteľnosti v osobitne určených oblastiach (väčšina Dubaja).Žiadna požiadavka na pobyt na vlastníctvo, ale nehnuteľnosť ≥750 000 AED (~204 000 USD) môže kvalifikovať na pobytové vízum (2 mil. AED na 10-ročné „Zlaté vízum“).	Cykly boomu a útlmu – Momentálne v rastúcej fáze: ceny luxusných víl +44 % v roku 2022 (Knight Frank) a pokračujú v raste aj v roku 2023.Vysoko likvidný trh s globálnymi kupujúcimi.Avšak veľký objem pripravovaných projektov môže viesť k nadmernému zásobeniu; ceny klesli približne v rokoch 2015–2019.Odlišný rizikový profil ako karibské trhy.

(Zdroj: Kajman – Vládne zákony practiceguides.chambers.com caymanresident.com; Bermudy – Cayman Compass caymancompass.com caymancompass.com; Bahamy – správy Savills/Knight Frank globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, vláda Bahám; BVI – usmernenia BVI Sotheby’s bvisothebysrealty.com redcoralbvi.com; Dubaj – Knight Frank Wealth Report, informácie vlády SAE.)

Prenájom a výnosy: Kajman ponúka silný dopyt po prenájmoch zo strany rezidentov aj turistov a žiadna daň z príjmu z prenájmu. Hrubé výnosy na Kajmane pri dlhodobých prenájmoch sa pohybujú okolo 5–7 % v závislosti od nehnuteľnosti a lokality, čo je atraktívne. V Bermudách sú nájomné extrémne vysoké (odrážajú nedostatok), ale zahraniční vlastníci si vo všeobecnosti nemôžu svoju nehnuteľnosť prenajímať, pokiaľ nie je licencovaným turistickým prenájmom. Bermuda má tiež daň z obsadenia prenajatej nehnuteľnosti a určitú reguláciu nájomného pre domácich. Bahamy dosahujú dobré výnosy z krátkodobých prenájmov v letoviskových oblastiach (napr. rekreačné domy na ostrove Harbour Island, Abaco), no bazén expatov na dlhodobý prenájom je menší ako na Kajmane. Účtuje sa aj 10% DPH z prenájmu rekreačných domov (táto položka vstupuje do nákladov turistov). Výnosy na Britských Panenských ostrovoch sú mierne a počet potenciálnych nájomcov mimo úzkej skupiny expatov veľmi malý. Výnosy v Dubaji môžu byť vysoké (6–8% v niektorých oblastiach), ale existujú aj servisné poplatky a vysoké riziko neobsadenosti v prípade nadmernej ponuky.

Životný štýl a ďalšie faktory: Mnoho HNWI porovnáva Kajman, Bahamy a Bermudy z pohľadu životného štýlu. Kajman je často chválený za bezpečnosť (veľmi nízka kriminalita), vynikajúce školy a zdravotnú starostlivosť a jednoduchú integráciu (anglicky hovoriace prostredie, priateľská atmosféra). Bermuda má tiež nízku kriminalitu a veľmi vysoký štandard života, no je viac na severe (chladnejšie zimy) a niektorým sa zdá trochu uzavretá s prísnymi pravidlami (napríklad: Iba domáci Bermudčania môžu riadiť auto – cudzinci väčšinou môžu jazdiť len na skútroch). Životné náklady na Bermudách sú ešte vyššie ako na Kajmane (patrí medzi najdrahšie miesta na svete). Bahamy ponúkajú rozmanitejšiu škálu možností (od luxusných uzavretých komunít v Nassauaž po odľahlé ostrovy). V niektorých častiach Nassau je vyššia kriminalita a infraštruktúra mimo Nassau môže chýbať. Bahamy však lákajú tých, ktorí túžia po veľkých sídlach alebo súkromných ostrovoch (čo na Kajmane v podstate nie je) – v skutočnosti si superbohatí, ako Bezos, atď., kúpili súkromné bahamské ostrovy. Britské Panenské ostrovy sú mimoriadne pokojné, obľúbené medzi jachtármi, no značne menej rozvinuté v oblasti vybavenosti a obnova po hurikáne postupuje pomaly. Oslovujú tých, ktorí chcú veľmi tichý život a neváhajú zápasiť s byrokraciou. Dubaj, hoci kultúrne odlišný, súťaží ako daňovo oslobodené centrum s okázalým mestským životom – niektorí klienti zvažujú nákup na Kajmane verzus Dubaj v závislosti od toho, či preferujú ostrovný alebo mestský životný štýl. Dubaj ponúka lesklé mrakodrapy a zábavu, zatiaľ čo Kajman ponúka ležérny luxus na pláži a silný právny systém pod britskou ochranou (niektorí uprednostňujú politickú stabilitu Kajmanu a demokratické riadenie pred autokratickým modelom v Perzskom zálive).

Na zhrnutie porovnania uvádzame tabuľku so zvýraznením kľúčových rozdielov:

Ako tabuľka ukazuje, Cayman ponúka mimoriadne priaznivé prostredie pre medzinárodných investorov do nehnuteľností v porovnaní so svojimi konkurentmi. Kombinuje to najlepšie z oboch svetov: žiadne dane z nehnuteľností (ako BVI, Bahamy) a žiadne obmedzenia pri kúpe (ako Bahamy, Dubaj), všetko v rámci stabilného rámca britského zámorského územia. Exkluzivita Bermúd môže byť lákavá pre niektorých veľmi bohatých, no údaje naznačujú, že to poškodilo dynamiku trhu caymancompass.com. Bahamy sú väčšie a ponúkajú rozmanitejšie možnosti (súkromné ostrovy atď.), čo môže byť atraktívne, ale prináša to každoročné dane a mierne menšiu sociálnu stabilitu v niektorých oblastiach. Bezpečnosť, infraštruktúra a konzistentne proinvestorské politiky Caymana ho nepochybne robia premiantným výberom medzi karibskými jurisdikciami pre investície do nehnuteľností – čo sa odráža na jeho prosperujúcom trhu a neustálom prítoku záujemcov. Pre globálneho investora, ktorý porovnáva s Dubajom alebo inými: Cayman je menší a menej volatilný; neuvidíte 50-poschodové veže alebo cenové výkyvy o 50 %, ale môžete očakávať stabilný rast a výhodu z pohybu v americkom časovom pásme s rajským pobrežím. Monako a Singapur sú ďalšie bohaté enklávy „bez dane z nehnuteľností“ – Monako má extrémne vysoké ceny a maličkú rozlohu; Singapur zaviedol ochladzujúce opatrenia a niektoré dane pre zahraničných kupcov. Cayman tak sedí v jedinečnej zlatej strednej ceste: luxusné, ale pohodové, kozmopolitné, ale komunitne orientované, a finančne efektívne. Ostáva sledovať, ako sa každá jurisdikcia bude vyvíjať (napríklad ak Bermudy uvoľnia pravidlá, alebo ak celosvetové daňové zmeny ovplyvnia ich atraktivitu), no momentálne je porovnávacia výhoda Caymana v realitách jasná a dobre udržiavaná.

Záver

Trh s nehnuteľnosťami na Kajmanských ostrovoch v roku 2025 prekvitá a je podopretý silnými ekonomickými faktormi, investorsky priaznivými politikami a trvalým pôvabom života bez daní na slnkom zaliatych ostrovoch. Videli sme, že všetky hlavné segmenty – od štartovacích domov až po komerčné priestory a ultraluxusné penthousy – zažívajú silný dopyt, hoci každý má svoje nuansy. Ceny všeobecne rástli a očakáva sa ich ďalší zdravý rast, ktorý podporuje obmedzená ponuka a stabilný prílev bohatstva a ľudí. Investori môžu dôverovať odolnosti a stabilite Caymana. Aj čelom k globálnym neistotám trh dokázal prispôsobiť sa a udržať si hodnotu (ako bolo viditeľné počas minulých ekonomických kríz, kedy sa Cayman vyhol najhoršiemu z kolapsov trhu s bývaním blog.bovell.ky). Napriek tomu je dôležité vnímať výzvy ako záťaž infraštruktúry a klimatické riziká – tieto sa riešia, no ostávajú faktormi, ktoré treba sledovať. Pri pohľade na najbližších 3–5 rokov je výhľad optimistický, i keď opatrný: očakávajte nové výstavby, ktoré rozšíria možnosti, zníženie úrokových sadzieb, ktoré podporí aktivitu, a komparatívne výhody Caymana, ktoré prilákajú ešte viac medzinárodných kupcov. Vo svete, kde sa bohatí jednotlivci a globálne spoločnosti stávajú čoraz mobilnejšími, mix životného štýlu, právnej istoty a finančných výhod robí z Caymana top voľbu na investície do nehnuteľností medzi elitnými jurisdikciami.

Na záver, Kajmanské ostrovy ponúkajú presvedčivý príbeh v oblasti nehnuteľností – príbeh rastu, ktorý je zakotvený v pevných základoch. Či už hľadáte rodinný dom v bezpečnej, luxusnej komunite, prímorské útočisko s možnosťou svetovej triedy potápania priamo pred dverami, alebo komerčnú investíciu v prosperujúcom finančnom centre, Kajman to všetko ponúka – a navyše bez dane z nehnuteľností a s prívetivou, srdečnou ostrovnou kultúrou. Pokiaľ bude Kajman naďalej vyvažovať rozvoj s udržateľnosťou a zachovávať svoju podnikateľsky priaznivú filozofiu, trh s nehnuteľnosťami by mal zostať na ceste prosperovania aj v roku 2025 a v nasledujúcich rokoch.

Zdroje: Kľúčové informácie v tejto správe boli čerpané z odborných aktualizácií, vládnych údajov a analýz trhu, vrátane správ Cayman Islands Real Estate Brokers Association (CIREBA) eracayman.com eracayman.com, miestnych odborných komentárov blog.bovell.ky caymanresident.com, vládnych publikácií Kajmanských ostrovov practiceguides.chambers.com caymannewsservice.com, a porovnávacích poznatkov z regionálnych realitných sprievodcov caymancompass.com globalpropertyguide.com. Tieto a ďalšie zdroje sú citované v texte pre informáciu a ďalšie štúdium.