| Zóna | Predajná cena (€/m²) | Nájom (€/m²·mesiac) |
|---|---|---|
| San Marco / Rialto | 5 988 immobiliare.it | 20,62 immobiliare.it |
| Accademia / Dorsoduro | 5 342 immobiliare.it | 19,60 immobiliare.it |
| Castello | 4 249 immobiliare.it | 16,68 immobiliare.it |
| Cannaregio | 3 803 immobiliare.it | 16,09 immobiliare.it |
| Arsenale / S.Elena | 3 422 immobiliare.it | 14,69 immobiliare.it |
| Lido / Malamocco | 3 846 immobiliare.it | 13,25 immobiliare.it |
| Mestre (pevnina) | 1 897 immobiliare.it | 12,90 immobiliare.it |
Za posledný rok ceny v Benátkach mierne vzrástli (~+3–5% medziročne) idealista.it idealista.it.Správa Nomisma predpovedá rast cien rezidenčných nehnuteľností v Taliansku o približne +1–1,5 % ročne v rokoch 2025–27 idealista.it; vzhľadom na obmedzenú ponuku a turistickú atraktivitu Benátok sa očakáva podobne mierny rast cien až do roku 2030.Kupujúci teraz uprednostňujú väčšie, dobre vybavené jednotky (priestor na home office, vonkajšie plochy) globalpropertyguide.com.Hypotekárne úvery sa na celoštátnej úrovni zotavujú a mali by postupne zvyšovať dopyt; v roku 2024 talianske hypotekárne transakcie vzrástli približne o 1,3 % idealista.it.
Jedinečná geografia Benátok a intenzívny turizmus vytvárajú zložitý realitný trh. V polovici roku 2025 sa priemerné ponukové ceny domov v meste pomaly zvyšujú: v júni 2025 je to približne 4 642 €/m² za historické jadro mesta idealista.it (z nárastu ~4 553 €/m² v októbri 2024 idealista.it). Naopak, v širšej mestskej oblasti (vrátane Mestre) je priemer len ~3 272 €/m² immobiliare.it. Aj nájmy vzrástli: približne 21,3 €/m²/mesiac v máji 2025 (nárast ~9,5 % medziročne) idealista.it, čo znamená hrubý výnos z prenájmu okolo 5–6 %. Ceny sa výrazne líšia podľa lokality (Tabuľka 1): prvotriedne štvrte pri kanáloch (San Marco/Rialto, Dorsoduro) dosahujú ~5 000–6 000 €/m² immobiliare.it, zatiaľ čo Lido či Mestre sú pod 3 000 € immobiliare.it.
idealista.it immobiliare.it Tabuľka 1: Priemerné ceny rezidenčných nehnuteľností na predaj a prenájom v Benátkach (jún 2025) podľa oblasti. Údaje z Immobiliare.it a Idealista.
Komerčný a hotelový sektor
Obchodné nehnuteľnosti v Benátkach sú ovládané turizmom. Trh s hotelmi po pandémii „prudko vzrástol“: luxusné a vyššej triedy hotely sa úplne zotavili (vysoká obsadenosť a ceny izieb) hvs.com, zatiaľ čo celková obsadenosť je stále ~10% pod úrovňou roku 2019. Nová ponuka je limitovaná, ale rastie: približne 1 500 hotelových izieb (9% súčasných kapacít) je v príprave, väčšinou v historickom centre hvs.com. Napríklad dva nové hotely strednej triedy sa stavajú na ostrove Tronchetto (770 izieb, celková investícia 115 miliónov € campaignforalivingvenice.org), otvorenie v rokoch 2025–26. Tento rozvoj „turistického ostrova“ (prvý, ktorý umožní príchod hotelových hostí autom) pridá bezprecedentnú kapacitu. Ďalším veľkým projektom je kontejnerový terminál Porto Marghera (8,5 ha, 189 mil. € 1. fáza) informare.it, čo skôr odráža logistický rast než bytovú výstavbu.
Krátkodobé prenájmy (rekreačné byty/Airbnb) prežívajú boom: nehotelové ubytovania dosiahli v roku 2023 31% prenocovaní (v roku 2013 to bolo 14%) hvs.com. Mesto však začína zasahovať. V októbri 2024 Benátky schválili reguláciu, ktorá obmedzuje akékoľvek súkromné krátkodobé prenájmy pre turistický trh na 120 dní/rok campaignforalivingvenice.org. Prenajímatelia musia zabezpečiť osobné prijatie hostí a dodržiavať pravidlá odpadu/recyklácie, inak im hrozia sankcie campaignforalivingvenice.org. Prechodné obdobie „moratória“ do roku 2026 vymáha tieto limity. Cieľom týchto opatrení je obmedziť Airbnby a uvoľniť bývanie pre obyvateľov.
Maloobchodné nehnuteľnosti zostávajú silne zamerané na turistov. Najlepšie obchodné priestory pri kanáli dosahujú veľmi vysoké prenájmy (hoci mnohé obchody utrpeli zníženou návštevnosťou počas rokov 2020–21). V jadre mesta nie je povolené žiadne nové komerčné zónovanie, takže maloobchodné priestory sú prevažne dedičným majetkom. Jeden z dôsledkov nadmerného turizmu: nočné kluby a obchody si prenajímajú priestory za luxusné ceny, čo prispieva k napätiu v bývaní miestnych obyvateľov (niektorí miestni na protest „squatujú“ ainvest.com ansa.it).
Dynamika ponuky a dopytu
Ponuka bývania v Benátkach je v podstate statická. Prísne zachovávanie kultúrneho dedičstva a obmedzenia v zónach záplav znamenajú, že v historickom centre vzniká takmer žiadne nové bývanie. Dominuje renovácia a rekonverzia (napr. rozdeľovanie alebo spájanie historických bytov). Dopyt je rozdelený: domáci dopyt je mierny, poháňaný presunmi a dôchodcami (motivovanými daňovými úľavami globalpropertyguide.com), zatiaľ čo dopyt poháňaný turistami po krátkodobých prenájmoch je vysoký. Celková populácia v lagúne klesá: počet obyvateľov historického centra klesol z ~56 311 v roku 2014 na ~48 500 na konci roku 2024 ansa.it. Oproti tomu pevninská Mestre zaznamenala mierny nárast populácie na ~177 768 v roku 2024 ansa.it. Mladší miestni obyvatelia sa väčšinou odsťahovali, čo na ostrovoch zanechalo starnúcu a zmenšujúcu sa základňu. Tento exodus viedol k mnohým prázdnym bytom, ktoré paradoxne vyvíjajú tlak na znižovanie nájomného v jadre mesta – nebyť premien na turistické ubytovanie.
Na strane dopytu stále potreby miestnych ďaleko prevyšuje letný turizmus. Benátky navštívi približne 20 miliónov turistov ročne (väčšinou jednodňových výletníkov). Podľa HVS 72 % všetkých turistických prenocovaní pripadá na historické centrum, 25 % na Mestre a iba 3 % na Lido hvs.com. Obsadenosť hotelov a príjmy sa takmer vrátili na úroveň pred COVIDom (najmä v luxusných hoteloch) a počet dovolenkových prenájmov stále rastie. Nový „lístok pre jednodňových návštevníkov“ (pilotný vstupný poplatok od roku 2024 apnews.com) a limity veľkosti turistických skupín majú za cieľ regulovať počet návštevníkov. Zhrnuté: tlak turizmu zostáva hlavným motorom dopytu, no regulačné opatrenia (dane, limity prenájmov) pomaly smerujú ponuku späť k obyvateľom.
Hlavné projekty a plánovanie
Hlavné developerské projekty sú väčšinou zamerané na pohostinnosť alebo infraštruktúru. Kľúčové projekty zahŕňajú:
- Hotely na ostrove Tronchetto: Dva nové 3-hviezdičkové hotely (Hilton–Hampton a B&B štýl) s približne 770 izbami (celková investícia asi 115 mil. € campaignforalivingvenice.org) budú dokončené v rokoch 2025–26. Vznikne tak prvá hotelová štvrť v Benátkach prístupná autom.
- Kontejnerový terminál Porto Marghera: Nový kontajnerový terminál (8,5 ha) je vo výstavbe a 1. fáza (189 mil. €) bude dokončená do roku 2026 informare.it. Tento projekt je súčasťou širšej expanzie logistického systému regiónu Veneto, nie mestského bývania, ale môže podporiť regionálny ekonomický rast.
- Ďalšie projekty: Miernym hotelovým projektom (asi 1 500 izieb) dominuje mestske centrum hvs.com. Veľké nové rezidenčné projekty nie sú schválené; výstavba je obmedzená na malé sociálne bývanie alebo modernizáciu existujúcich budov.
Územné plánovanie sa zameriava najmä na riadenie cestovného ruchu: Benátky obmedzili rozvoj nových hotelov (moratórium z roku 2018, teraz selektívne obchádzané v Tronchetto/Giudecca) a pešiu zónu v centrálnych oblastiach. Povodňová bariéra Mose (dokončená v roku 2020) sa teraz rutinne používa (v roku 2024 bola dvihnutá 28-krát, v roku 2023 25-krát campaignforalivingvenice.org) na ochranu mesta. Plánované mestské iniciatívy zahŕňajú projekty na ochranu lagúny a prísnejšiu kontrolu výletných lodí (presmerovanie lodí do Marghery).
Vplyv turizmu a demografické zmeny
Rozmach turizmu zaťažil obývateľnosť Benátok. Príjmy miestnych obyvateľov zaostávajú a objavili sa protesty proti overtourizmu (napríklad odpor voči svadbám miliardárov). Nedávna (2025) analýza generovaná AI poznamenala, že značná časť turistických príjmov obchádza miestnych obyvateľov ainvest.com. Benátske orgány reagovali opatreniami ako turistická daň: od roku 2024 sa zaviedol variabilný vstupný poplatok (približne 5–10 €) pre jednodňových návštevníkov apnews.com. Obmedzenia krátkodobých prenájmov (limit 120 dní) a opatrenia ZTL – dopravné/ vstupné obmedzenia majú takisto za cieľ chrániť miestnych obyvateľov.
Údaje o populácii poukazujú na tento posun: počet obyvateľov celej obce je približne 257 500 (odhad na rok 2025) worldpopulationreview.com, no v historických ostrovoch zostáva len približne 48 500 obyvateľov ansa.it. Ostatní žijú na pevnine alebo pracujú ako turistický personál. Hustota populácie a počet pracujúcich obyvateľov v Benátkach desaťročia klesajú, čo vedie k prebytku neobsadených bytov. Tieto demografické trendy tlmia dopyt po bývaní, hoci cestovný ruch naďalej udržiava vysoký dopyt po krátkodobých prenájmoch.
Klimatická zmena a riziko záplav
Klimatické riziko predstavuje čoraz väčší faktor pre nehnuteľnosti v Benátkach. Podľa talianskych vedcov hladina mora okolo Benátok stúpa približne 0,5 cm/rok euronews.com. Jedna štúdia predpovedá, že časti mesta budú trvalo pod vodou do roku 2150, ak budú súčasné trendy pokračovať euronews.com. Pohyblivé bariéry MOSE už boli aktivované takmer 100-krát od roku 2020, vrátane 28 uzáver v roku 2024 campaignforalivingvenice.org, čo odráža zhoršujúce sa záplavy. Opakovaná expozícia záplavám môže znižovať hodnotu nehnuteľností: výskum ukazuje, že domy vo veľakrát zaplavovaných regiónoch Talianska sa predávajú so zľavou (až do ~4%) arxiv.org. Hoci MOSE zmierňuje príležitostné acque alte, investori teraz zohľadňujú klimatické riziká. Náklady na poistenie a inžinierske zásahy (napr. hydroizolácia) robia benátske nehnuteľnosti zložitejšími. V horizonte rokov 2025–2030 môžu rastúce náklady na poistenie a adaptáciu utlmiť potenciálny rast trhu.
Predpisy, dane a vlastníctvo
Taliansko vo všeobecnosti umožňuje neobmedzené zahraničné vlastníctvo nehnuteľností. Nerezidenti platia štandardné dane z prevodu: pri druhých nehnuteľnostiach je registračná daň približne 9 % z ceny (4 %, ak platia podmienky „prvej nehnuteľnosti“), plus katastrálne/pozemkové dane (IMU/TASI) ročne. Zvlášť stojí za zmienku, že Taliansko predĺžilo daňovú úľavu pre dôchodcov, ktorí sa vracajú: cudzinci, ktorí odchádzajú do dôchodku na juh Talianska, platia paušálnu daň 7 % z dôchodku/príjmu (teraz 9 rokov) globalpropertyguide.com. Rozpočet na rok 2025 taktiež predĺžil okno na využitie výhod „prvej nehnuteľnosti“ na 24 mesiacov globalpropertyguide.com, čo zjednodušuje podmienky pri predaji. Príjmy z prenájmu sú zdaniteľné (voliteľne cez 21 % paušálnu „cedolare secca“) a musia byť priznané. Benátky uvaľujú špeciálne miestne poplatky: ročnú turistickú daň za noc na hotelových a prenajatých pobytoch. V roku 2024 pilotný program „day-pass“ spoplatňuje návštevníkov na deň (denný poplatok, až do výšky 10 €, je vyberaný kontrolou QR kódov na vstupných miestach) apnews.com. Nedávne nariadenia sa zameriavajú na rovnováhu medzi bývaním a turizmom. Limit 120 dní na krátkodobé prenájmy campaignforalivingvenice.org je prísne kontrolovaný mestským dohľadom. Neregistrované prenájmy riskujú pokuty. Stavebné stimuly na renovácie (ako celoštátny Superbonus) boli v roku 2023 ukončené, čo renovácie výrazne predražilo. Nová výstavba v centre je prakticky nemožná kvôli pamiatkovej ochrane. Celkovo sú Benátky z pohľadu vlastníctva priateľské k investorom, dôraz sa však kladie na reguláciu: cieľom je odradiť špekulatívne premieňanie bývania na celoročné ubytovanie pre turistov.Investičný výhľad (2025–2030)
Benátske nehnuteľnosti sa vo všeobecnosti považujú za stabilné, ale nízkovýnosové aktíva. Vysoký dopyt (najmä v luxusnom a prémiovom segmente) drží hodnoty vysoko, no výnosy (~5–6 %) sú nižšie než v mnohých talianskych mestách. Experti ako Nomisma predpovedajú mierny rast cien v Taliansku (≈1–1,5 % ročne) idealista.it; jedinečný charakter Benátok naznačuje, že by sa mohli mierne nadpriemerne vyvíjať v porovnaní s celonárodnými číslami, no rast bude tlmený reguláciami a environmentálnymi rizikami. Medzinárodní kupci (z USA, Británie, severnej Európy) o ne stále prejavujú záujem, najmä o historické byty, oslovuje ich značka mesta. Domáci kupci sú opatrní: mladí Taliani si často nehnuteľnosti nemôžu dovoliť. Na druhej strane, celotaliansky trend zlepšovania úverových trhov (očakáva sa pokles hypotekárnych sadzieb) a daňové stimuly (paušálne dôchodkové dane, nízka dedičská daň) podporujú dopyt.Riziká sú významné: prísne pravidlá krátkodobých prenájmov, starnúca populácia a klimatické hrozby môžu obmedziť zhodnotenie kapitálu. Celkovo analytici predpovedajú pomalý, ale pozitívny rast do roku 2030, keďže sa predpokladá pokles inflácie a ponuka v Benátkach zostane obmedzená. Zhrnuté, benátsky trh čaká stabilné upevnenie: žiadne prebytky, stabilný príjem z turizmu a postupné organické zvyšovanie cien (na úrovni niekoľko percent ročne) idealista.it, ak nenastanú žiadne veľké ekonomické alebo environmentálne šoky.
Zdroje: Údaje sú čerpané z talianskych realitných portálov (Idealista, Immobiliare.it), miestnych správ (La Nuova di Venezia, ANSA), odvetvových správ (Nomisma/Idealista, HVS) a klimatických štúdií (INGV/Euronews) immobiliare.it idealista.it idealista.it ansa.it campaignforalivingvenice.org campaignforalivingvenice.org euronews.com informare.it campaignforalivingvenice.org idealista.it hvs.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
