Prehľad (2025): Sektor nehnuteľností v Dubaji vstúpil do roku 2025 vo výbornej kondícii. Populácia emirátu teraz presahuje 3,8 milióna (+5% medziročne), pričom v roku 2024 navštívilo Dubaj 18,7 milióna turistov s prenocovaním (+9%) deloitte.com. HDP v roku 2024 vzrástol približne o 3,2 % (231 miliárd AED) deloitte.com. Status Dubaja ako „preferovaného bezpečného útočiska“ zabezpečil vysokú dôveru investorov deloitte.com globalpropertyguide.com. Rok 2024 priniesol rekordnú aktivitu: ~181 000 transakcií s nehnuteľnosťami (všetky sektory) – medziročný nárast o 36,5% globalpropertyguide.com – v hodnote približne 522,5 miliardy AED. Ceny prudko vzrástli: napríklad podľa najnovšej správy boli ceny v roku 2024 vyššie o 11,6% (rezidenčné) a o 13,2% (komerčné) v porovnaní s rokom 2023 digitaldubai.ae. Tento boom poháňa silný dopyt domáceho aj zahraničného obyvateľstva, pričom k tomu napomáha rozvoj cestovného ruchu a podnikateľského prostredia globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
Trh s nehnuteľnosťami v Dubaji zostáva robustný aj v roku 2025, pričom je podporovaný rastom populácie, rastúcim cestovným ruchom a silnými ekonomickými základmi deloitte.com. Tieto faktory stoja za nedávnym nárastom objemu transakcií a cien globalpropertyguide.com digitaldubai.ae.
Rezidenčný sektor (2025)
Dopyt po bývaní dosahuje historické maximum. K štvrtému štvrťroku 2024 boli predajné ceny rezidenčných nehnuteľností približne o 20% vyššie ako v predchádzajúcom roku, nájomné vzrástlo o ~19% deloitte.com. Oba segmenty – byty aj vily – zaznamenali dvojciferné nárasty: napríklad cenový index v Dubaji vykázal v novembri 2024 medziročný nárast o +19,5 % globalpropertyguide.com (byty +19,4 %, vily +20,3 % globalpropertyguide.com). Vily vedú rast, čo odráža ich relatívny nedostatok; nájomné aj výnosy rastú súbežne s cenami predaja. Hrubé nájomné výnosy zostávajú atraktívne – približne 6,97% celkovo (november 2024) globalpropertyguide.com.
Trh je charakterizovaný aj rozmachom predaja „off-plan“ nehnuteľností. V roku 2024 sa uskutočnilo približne 109 500 predpredajných obchodov – nárast o 60,6 % oproti roku 2023 globalpropertyguide.com – čo naznačuje, že kupujúci sa aktívne snažia zaistiť si ceny ešte pred dokončením výstavby. Prírastok novej ponuky je významný, no po polovici dekády má klesať (pozri tabuľku nižšie). Podľa odhadov JLL bolo v roku 2024 dokončených približne 38 500 nových domov (mierny pokles oproti 39 000 v roku 2023), čím sa celkový bytový fond zvýšil na približne 757 500 jednotiek globalpropertyguide.com. Veľká časť tejto výstavby je sústredená vo veľkých komunitách (napr. Dubailand, Jumeirah Village, MBR City). V nasledujúcich rokoch analytici očakávajú veľmi vysoké počty odovzdaných bytov: napríklad jedna správa predpokladá približne 27 000 dokončení v roku 2024, nárast na ~41 000 v roku 2025 a 42 000 v roku 2026, potom prudký pokles (~19 000 v roku 2027 a ~1 000 v roku 2029) dxbinteract.com.
| Rok | Odhad nových jednotiek |
|---|---|
| 2024 | 27 000 (odhad) |
| 2025 | 41 000 |
| 2026 | 42 000 |
| 2027 | 19 000 |
| 2028 | 12 000 |
| 2029 | 1 000 |
Tabuľka: Prognóza dokončenia rezidenčných nehnuteľností (Zdroj: analýza trhu dxbinteract.com).
Tieto prírastky ponuky by mali uspokojiť rastúci dopyt. Transakcie sú rozložené naprieč trhom: v Q1–Q3 2024 bolo približne 102 800 predajov bytov (+40% medziročne) a 22 900 predajov víl/radových domov (+18% medziročne) globalpropertyguide.com. Trh je v súčasnosti dobre vyvážený, no obdobie na prelome rokov 2025/2026 – kedy odovzdania vyvrcholia – preverí jeho stabilitu. Je dôležité, že v Dábyji je stále obmedzená zásoba kvalitných, nízkohustotných domov; segmenty prémiových víl a nehnuteľností pri vode tak naďalej zažívajú výnimočný dopyt aj rast cien deloitte.com expertbridge.ae.
Profil zahraničných kupujúcich
Medzinárodní kupujúci dominujú v segmente luxusných nehnuteľností. Podľa najnovších údajov sú v roku 2025 najväčšími zahraničnými rezidenčnými investormi: Indovia (22%), Briti (17%), Číňania (14%), Saudskí Arabi (11%) a Rusi (9%) dxbinteract.com. Ich podiel ďalej mierne rastie: napr. Indovia zvýšili svoj podiel z 21 % na 22 % medziročne dxbinteract.com. Hlavnými motívmi sú výhodný kurz (napr. slabosť indickej rupie), regionálna blízkosť (India, Saudská Arábia) a vlastníctvo spojené s vízami (napr. Číňania so záujmom o Golden Visa) dxbinteract.com dxbinteract.com. Britskí investori (17 %) sú lákaní vysokými výnosmi a jednoduchým cestovaním dxbinteract.com. Celkový podiel krajín Perzského zálivu tiež vzrástol (najmä Saudská Arábia) vďaka silným väzbám a jednoduchej dualite občianstva dxbinteract.com. Súhrnne je dubajský trh s bývaním pre rezidentov a expatov dnes vo veľkej miere ovplyvňovaný práve týmito zahraničnými skupinami, spolu s movitými domácimi záujemcami a novými profesionálmi z celého sveta globalpropertyguide.com dxbinteract.com.
Komerčný sektor (2025)
Kancelárske, maloobchodné, pohostinské a logistické segmenty tiež dobre prosperovali v rokoch 2024–25. Kancelárie: Prvotriedne nájmy v top lokalitách ako Downtown a DIFC rastú – Deloitte uvádza 17% nárast nájmov v roku 2024 v porovnaní s rokom 2023 deloitte.com. Dopyt po kanceláriách triedy A (najmä zo sektora finančných služieb a poradenstva) pretrváva, hoci hybridná práca zmierňuje celkovú potrebu priestoru. Neobsadenosť v sekundárnych kanceláriách zostáva zvýšená. Maloobchod: Obnova cestovného ruchu a spotrebiteľských výdavkov podporila maloobchod. Masterplán Dubai 2040 výslovne požaduje viac komunitných maloobchodných centier v blízkosti obytných štvrtí deloitte.com. Očakáva sa, že tržby maloobchodu porastú do roku 2027 priemerne o 6 % ročne deloitte.com. Turisticky orientovaný maloobchod (nákupné centrá, Dubai Mall, Mall of the Emirates) je takmer na kapacite a plánujú sa nové susedské centrá. Pohostinstvo: Hotely a rekreačný sektor sa po Expo výrazne zotavili, pričom v roku 2024 návštevnosť zo zahraničia dosiahla rekordné úrovne. Dubaj zaznamenal na konci roka 2024 nové maximá v obsadenosti aj RevPAR (podporené Expo, globálnymi podujatiami a novými hotelmi). Priemysel/logistika: Sklady a logistické zóny Dubaja (JAFZA, Dubai South, Dubai Industrial Park) sú veľmi žiadané. Rast podporuje silný obchod a objemy e-commerce. Nájmy v kľúčových priemyselných parkoch patria medzi najvyššie v regióne a vznikajú nové logistické projekty (prístavy, voľné zóny). Jedna správa uvádza, že logistický sektor chce do roku 2030 dosiahnuť 200 miliárd AED globenewswire.com, čo znamená veľký dopyt po súvisiacich priestoroch.
Vo všeobecnosti všetky sektory rastú: vláda predpokladá rast stavebného priemyslu v Dubaji o +4,2 % v roku 2025 (4 % ročne do roku 2029), poháňaný dopravnými, energetickými a bytovými projektmi globenewswire.com. Pozoruhodné je, že Dubaj schválil AED 16 miliárd (USD 4,4 miliardy) na hlavný plán rozvoja ciest pre roky 2024–27, ktorý zahŕňa 22 projektov (vrátane 634 km nových/rozšírených ciest) globenewswire.com. Koncom roka 2024 bol schválený aj balíček ciest za 3,7 miliardy AED (21 projektov na roky 2025–29). Tieto vylepšia prepojenie s novými komunitami. Investície do infraštruktúry sú kľúčovým ťahúňom: napríklad v januári 2025 RTA zadala zákazku na rozvoj Al Fay Street za 1,5 miliardy AED (hlavné cesty/križovatky) globenewswire.com.
Ikonický Burj Khalifa (Downtown Dubai) predstavuje vysokokvalitné kancelárske a hotelové priestory v centre Dubaja. Rozširovanie dopravnej infraštruktúry a nových centier (napr. letisko Al Maktoum) má za cieľ rozšíriť rast po celom emiráte thenationalnews.com globenewswire.com.
Cenové trendy & dynamika ponuky a dopytu
Cenový vývoj: Po korekcii v polovici 2010-tych rokov ceny v Dubaji od roku 2022 prudko vzrástli. Za roky 2022–prvá polovica 2025 vzrástli rezidenčné ceny približne o +60 % khaleejtimes.com. Ročný rast síce koncom roku 2024 mierne spomalil, ale zostal dvojciferný: napr. +19,5 % medziročne v novembri 2024 globalpropertyguide.com. Priemerné predajné ceny v Q4 2024 boli približne o 20 % vyššie než Q4 2023 globalpropertyguide.com. Realitný index DLD (Q4 2024) tento silný trend potvrdzuje digitaldubai.ae. Silné nárasty boli v segmente hotových aj rozostavaných projektov, pričom najväčšie zhodnotenie nastalo v nových a moderných komunitách. Nájmy: Nájmy vzrástli paralelne – Knight Frank a miestni makléri hlásia medziročné zvýšenie nájmov bytov v top častiach Dubaja až o 20 %. Hrubé investičné výnosy (ročný nájom/cena) sú stále vysoké v porovnaní so svetom (~7 %) globalpropertyguide.com, hoci oproti vrcholu v roku 2021 mierne klesli.
Transakcie: Počet predajných transakcií je na historickom maxime. V roku 2024 bolo realizovaných ~181 000 všetkých typov realitných obchodov globalpropertyguide.com. Nové predaje ovládajú najmä zmluvy na ešte len pripravované projekty: v roku 2024 bolo zaznamenaných ~109 527 takýchto predajov (nárast o 60,6 %) globalpropertyguide.com. Aktivita na sekundárnom trhu (opätovný predaj) zostáva zdravá, čo odráža dopyt koncových užívateľov aj investorov. Zaujímavosťou je, že predaj bytov za január–september 2024 dosiahol ~102 800 jednotiek (+40 %) a vila/radové domy ~22 900 jednotiek (+18 %) globalpropertyguide.com.
Ponuka: Výstavba je vysoká, ale zvládnuteľná. Ako bolo uvedené vyššie, dokončené projekty v rokoch 2020–24 dosiahli približne 38–39 000 jednotiek ročne globalpropertyguide.com. Do budúcna analytici predpovedajú jednorazový skok v polovici desaťročia: približne 80 000–83 000 jednotiek za roky 2025–26 spolu dxbinteract.com. Po roku 2026 dodávky prudko klesnú (na ~19 000 v 2027 a ~1 000 do roku 2029 dxbinteract.com). Tabuľka vyššie ukazuje jednu z priemyselných prognóz tohto trendu. Stručne, hoci je dopyt silný, očakávaný nárast ponuky v rokoch 2025–26 bude kľúčovým faktorom na trhu.
Veľké infraštruktúrne & rozvojové projekty
Výhľad realitného trhu v Dubaji je úzko spätý s megaprojektmi a masterplánmi. Najdôležitejším z nich je expanzia letiska Al Maktoum International (DWC) v oblasti Dubai South. Tento projekt v hodnote ~35 miliárd dolárov bude už v prvej fáze (do roku 2032) vybavovať 150 miliónov cestujúcich/rok a postupne až 260 miliónov thenationalnews.com thenationalnews.com. Zmluvy na nové dráhy, terminály, people-movers a ďalšie systémy sú už v procese thenationalnews.com. Expanzia DWC je explicitne viazaná na ubytovanie a zamestnanie približne 1 milióna ľudí v oblasti Dubai South thenationalnews.com. S rastom letiska sa „odomkne“ obrovský rozvoj: úrady plánujú zatvoriť preplnené letisko Dubai International (DXB) a 11 km² lokalitu Al Garhoud preladiť na novú mestskú zónu thenationalnews.com. V praxi Dubaj buduje nové mestské centrum (Dubai South) okolo DWC. Očakáva sa, že to vyvolá veľký dopyt po bývaní, logistických parkoch, hoteloch a maloobchode v tejto zóne thenationalnews.com thenationalnews.com.
Mimo letísk Dubaj naďalej významne investuje do dopravy a mestskej infraštruktúry. Cestná a dopravná autorita (Roads & Transport Authority) realizuje desiatky projektov: napríklad v roku 2025 bola udelená zmluva v hodnote 1,5 miliardy AED na prestavbu ulice Al Fay (pribudne 13,5 km nových mostov/ciest) globenewswire.com. Celkovo vláda spustila viacmiliardové cesty (22 projektov na roky 2024–27) pokrývajúce 634 km ciest globenewswire.com. Tie spájajú nové rezidenčné oblasti (Dubailand, Arabian Ranches II atď.) a zjednodušujú dochádzanie, čo zvyšuje hodnotu okrajových štvrtí. Verejná doprava sa taktiež rozširuje (napr. predĺženia metra smerom na Expo City, rozšírenia električky).
Ďalším stredobodom je Urbanistický plán Dubaja 2040. Spustený šejkom Mohammedom, smeruje rozvoj do piatich hlavných mestských centier s integrovaným bývaním, parkmi a službami khaleejtimes.com. Kľúčovým cieľom je udržateľný život: 60 % územia mesta bude tvoriť prírodné rezervácie, 30 % verejné parky a každodenné služby budú v dosahu 5–10 minút pre obyvateľov. V praxi to znamená nové susedské obchody a komunitné centrá (ľahšie každodenné fungovanie) deloitte.com. Jedným z cieľov je napríklad obchodná vybavenosť na prízemí všetkých rezidenčných centier deloitte.com. Prepojením územného plánovania s dopravou mení plán 2040 priority developerov – dôraz sa presúva na prímestské, zmiešané projekty.
Medzi ďalšie významné projekty patrí District 2020 (premena areálu Expo 2020 na zmiešanú technologickú a inovačnú zónu), pokračujúce MBR City a Dubai Creek Harbour či mega-nákupné centrá (Cityland Mall vo výstavbe). Každý z nich prináša nové byty i priestory pre podnikanie. V priemyselných nehnuteľnostiach pokračuje rozvoj prístavov (Jebel Ali, Al Hamriya) a voľných zón (logistická zóna Dubai South) rýchlym tempom. Celkovo Dubaj disponuje jedným z najväčších súhrnov infraštruktúrnych a rozvojových projektov na svete, čo priamo podporuje budúci dopyt po nehnuteľnostiach v týchto koridoroch thenationalnews.com globenewswire.com.
Vládna politika, regulácie a vízové reformy
Autority v Dubaji si udržujú pomerne otvorený investičný režim v oblasti nehnuteľností, pričom zavádzajú ochranné opatrenia. V posledných rokoch Dubai Land Department (DLD) prijal opatrenia na reguláciu špekulácií: napríklad zdvojnásobil registračný poplatok na 4 % hodnoty nehnuteľnosti (z pôvodných 2 %) globalpropertyguide.com. Na predaj nehnuteľností platí aj 5 % DPH (oslobodenie platí pre nové projekty do 3 rokov veku) globalpropertyguide.com. Medzitým povinné správcovské účty pre všetky nové developerské projekty výrazne zvýšili ochranu kupujúcich a naďalej platí aj maximálna doba hypotéky 20 rokov na reguláciu zadlženosti domácností. Všetky tieto opatrenia posilnili transparentnosť a spomaľujú rast úverovania v realitách.
Na strane stimulov Dubaj využíva vízové reformy na podporu dopytu. Najvýznamnejšou je zlaté víza, ktoré teraz ponúkajú 10-ročný pobyt pre zahraničných investorov do nehnuteľností (napr. cez vlastníctvo nehnuteľností v hodnote ≥2 milióny AED) redubai.com. Pre stredne veľkých kupujúcich existuje aj trojročné investorské vízum (od 750-tis. AED). Ďalšie možnosti – vrátane 5-ročného viacvstupového turistického, 5-ročného víza pre vzdialenú prácu a 5-ročného víza pre freelancerov – rozširujú okruh potenciálnych nájomcov a majiteľov redubai.com redubai.com. Aj novinka v podobe dôchodkového víza (pre osoby nad 55 rokov) láka kupujúcich do pokojných komunít redubai.com. V skratke, imigračná politika Dubaja je silno previazaná s realitami: vlastníctvo (najmä nehnuteľnosti freehold) uľahčuje pobyt, čo zvyšuje dopyt po bývaní či prenájme redubai.com redubai.com.
Celkovo tieto politiky kombinujú ochladzujúce opatrenia (vyššie poplatky, DPH) s rastovými stimulmi (víza, infraštruktúra). Trhu prospieva aj stabilná regulácia: cudzinci môžu vlastniť freehold tituly v určených zónach, neplatia sa žiadne dane z nehnuteľností a predpisy pre prenajímanie podľa RERA chránia nájomcov i prenajímateľov. Všetky tieto faktory robia dubajský realitný trh stále atraktívny v porovnaní s inými globálnymi mestami.
Trendy a príležitosti zahraničných investícií
Zahraničný kapitál zostáva pilierom trhu v Dubaji. Podľa údajov DLD a odhadov analytikov tvoria medzinárodní investori významnú časť objemu transakcií (často je uvádzaný podiel 70–90 %). Spomínaná prvá päťka národností ilustruje túto rozmanitosť dxbinteract.com. Popri národnosti sa líši aj profil investorov podľa segmentu: napríklad ultra-bohatí jednotlivci cielia na výnimočné nehnuteľnosti (vily na Palm Jumeirah, apartmány pri vode), zatiaľ čo profesionáli a stredná trieda kupujú alebo prenajímajú štandardné byty. Často citované dôvody sú vysoké výnosy (typicky hrubý výnos cca 7 %) a bezdaňové prostredie globalpropertyguide.com. Korunný princ Dubaja opakovane zdôraznil, že práve globálna dôvera v tamojšiu ekonomiku – vďaka infraštruktúre, regulácii a kvalite života – naďalej priťahuje zahraničný kapitál globalpropertyguide.com.
Za perspektívne sú považované luxusné rezidencie (najmä medzi zahraničnými investormi hľadajúcimi bezpečie a príjem), maloobchodné nehnuteľnosti (najmä v rastúcich predmestiach) a logistické/skladové priestory (s ohľadom na ambíciu SAE byť obchodným uzlom). Niektoré fondy a REIT-y čoraz častejšie zvažujú investície do dubajských aktív, keďže právne prostredie je veľmi otvorené investíciám. Národná investičná stratégia SAE 2031 si dáva za cieľ zdvojnásobiť objem priamych zahraničných investícií do roku 2031 (na 1,3 bilióna AED) globenewswire.com, pričom medzi cieľové odvetvia patrí aj reality a logistika. V praxi to môže znamenať vyšší podiel investícií štátnych fondov a dôchodkových fondov do dubajských nehnuteľností a rozvojových projektov, čo ďalej podnieti rast.
Výhľad a prognóza 2026–2030
Pri pohľade na roky 2026–2030 analytici predpokladajú pokračujúci rast, ale už s miernym spomalením a potenciálne i s určitou volatilitou. Hlavnou otázkou je prudký rast ponuky, ktorý v súčasnosti prebieha. Podľa agentúry Fitch Ratings príde k nárastu dokončených bytov – predpokladá sa, že rast ponuky prekoná rast populácie (ten je odhadovaný na 5 % ročne) khaleejtimes.com – čo pravdepodobne spomalí aktuálny cenový rast. Fitch očakáva vrchol trhu v roku 2024, pričom v základnom scenári ráta s miernou korekciou cien (až ~15 %) ku koncu roka 2025 alebo v roku 2026 khaleejtimes.com. Tento vývoj súvisí s očakávanými dodávkami na trh (kumulatívne približne 250 000 jednotiek do roku 2027), ktoré môžu dočasne prevýšiť dopyt khaleejtimes.com. Fitch napríklad uvádza, že len v roku 2026 je plánované dokončenie cca 120 000 bytových jednotiek khaleejtimes.com.
To však podľa iných odborníkov vyvažujú protichodné faktory. Nedávne analýzy zdôrazňujú, že rast populácie a prílev investícií v Dubaji môžu každoročne prekročiť 5 % (najmä ak budú naďalej prichádzať HNWI a kvalifikovaní pracovníci) expertbridge.ae. Z tohto pohľadu by veľkú časť novej ponuky mohli absorbovať noví obyvatelia, takže pokles cien by sa obmedzil na špecifické segmenty. Prémiové lokality (vily, oblasti pri vode) majú skutočne svoju vlastnú dynamiku dopytu a môžu zostať odolné expertbridge.ae. Dáta z začiatku roka 2025 (objem transakcií, úroveň nájomného) naznačujú, že trh má stále dynamiku, čo napovedá skôr mäkkému pristátiu než tvrdému prepadu. Za predpokladu, že nedôjde k vážnemu globálnemu otrasu, očakávame, že ceny rezidenčných nehnuteľností v Dubaji sa v rokoch 2026–27 stabilizujú alebo spomalia. Mierny pokles (jednociferné hodnoty) je možný v polovici rokov 2025/26, ak úrokové sadzby porastú alebo kupujúci dajú pauzu. V rokoch 2028–30, keď rast ponuky spomalí (podľa projekcie DXBInteract) a populácia bude naďalej rásť, by sa mal trh stabilizovať a opäť mierne rásť. Oblasti s rastúcim dopytom pravdepodobne zahŕňajú novo vybudované predmestia (Dubai South, Al Furjan, DAMAC Hills 2, JVC, MBR City) a luxusné štvrte (Palm, JBR, Mohammed bin Rashid City) expertbridge.ae. Na druhej strane môžu ďalšie vládne iniciatívy (pobídky pre technologické zóny, zelené energetické projekty) vytvoriť nové pracovné klastre, ktoré podporia dopyt. Z rizík bude potrebné sledovať najmä spomalenie zahraničných investícií (v dôsledku geopolitického napätia alebo vyšších globálnych sadzieb) a prebytok lacnejších bytových jednotiek. V súhrne sa očakáva, že realitný trh v Dubaji bude rásť do roku 2030, aj keď po roku 2025 už miernejším tempom. Rast cien a nájomného sa bude v druhej polovici dekády pravdepodobne pohybovať v stredných až vyšších jednotkách percent ročne. Dlhodobé fundamenty (rast obyvateľstva, rozvoj turizmu, ekonomická diverzifikácia) zostávajú pozitívne. Cyklické vrcholy ponuky a globálne ekonomické faktory však budú prinášať príležitostné korekcie. Skúsení investori sa preto zamerajú najmä na prémiové aktíva, projekty silných developerov a rozvoj v súlade s víziou Dubaja 2040 a pri infraštruktúrnych uzloch. Zdroje: Oficiálne a odvetvové zdroje, ako sú uvedené (Dubai Land Department, Deloitte, JLL, Knight Frank, odvetvové analýzy a tlač) deloitte.com digitaldubai.ae globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globenewswire.com thenationalnews.com globalpropertyguide.com khaleejtimes.com khaleejtimes.com expertbridge.ae.
