Vyhliadky trhu s nehnuteľnosťami v USA na rok 2025 a ďalšie roky

Jedným z kľúčových faktorov je, že tvorba domácností by mala ostať silná. Demografia a ekonómia uprednostňujú pretrvávajúci dopyt po nájmoch: rast pracovných miest, hoci pomalší než po pandémii, je stále pozitívny a silná mileniálska kohorta je vo veku, keď si zakladá rodiny. Mnohí z týchto mladých dospelých stále bývajú v nájme, či už z preferencie, alebo preto, že vysoké ceny domov a úrokové sadzby im oddiaľujú kúpu prvého domu. Navyše, migrácia (ktorá opäť vzrástla v rokoch 2022–2023) prispieva k dopytu po nájomnom bývaní. Pokiaľ sa americká ekonomika vyhne vážnej recesii, mali by sme vidieť milióny nových domácností nájomcov v nasledujúcich rokoch, čo pomáha absorbovať novú ponuku.

Z geografického hľadiska je príbeh ponuky veľmi sústredený. Veľká časť novej bytovej výstavby sa sústredila v štátoch Sun Belt – konkrétne Texas, Florida, Karolíny, Georgia, Arizona a niektoré časti Mountain West. V skutočnosti 10 zo 16 hlavných amerických trhov s viacbytovým bývaním už dosiahlo svoj vrchol výstavby, a zvyšných šesť by malo vrcholiť v roku 2025 ako sa projekty dokončia cbre.com. To znamená, že do roku 2026 prakticky všetky veľké trhy zaznamenajú pokles nových dodávok. Mestá Sun Beltu, ktoré boli lídrami rozmachu výstavby, pravdepodobne v krátkodobom horizonte ochladnú (so zvýšenou neobsadenosťou v mestách ako Austin či Nashville tento rok), ale majú aj robustný populačný rast, ktorý napokon tieto jednotky zaplní. Pobrežné vstupné mestá (ako New York, Los Angeles, San Francisco) zaznamenali v porovnaní menej novej výstavby a zostávajú poddimenzované na trhu s nájomným bývaním; tieto trhy zaznamenávajú silnú obsadenosť a opätovný rast nájmov s návratom migrácie do miest. Pozoruhodným trendom je rastúci záujem investorov o viacbytové bývanie na Stredozápade. Niektoré metropolitné oblasti Stredozápadu (napr. Indianapolis, Kansas City, Cincinnati) ponúkajú vysokú dostupnosť a stabilnú ekonomiku, a prognózy predpovedajú udržateľný rast nájmov na Stredozápade, potenciálne 4–5 % ročne v nasledujúcich rokoch multihousingnews.com ako tieto trhy dobiehajú z nízkej základne.

Z pohľadu investícií sú viacbytové nehnuteľnosti naďalej vnímané ako jedna z menej rizikových komerčných tried aktív – ľudia vždy potrebujú niekde bývať. Avšak, vyššie úrokové sadzby zasiahli valuácie viacbytových nehnuteľností, keďže investori sa už nemôžu spoliehať na lacný dlh na zvýšenie výnosov. Kapitalizačné sadzby (meradlo výnosovosti nehnuteľnosti) pri apartmánoch sa zvýšili z úrovní roku 2021, čo znamená, že ceny mierne klesli napriek rastúcim nájmom. CBRE očakáva, že kapitalizačné sadzby sa v roku 2025 stabilizujú alebo mierne stlačia pri uvoľnení finančných podmienok cbre.com cbre.com. V praktickom zmysle to môže znamenať, že roky 2025–2026 sú atraktívnym oknom pre investície do viacbytových nehnuteľností, skôr než úrokové sadzby prípadne ešte viac klesnú a ceny znova vystrelia. Riziká pre viacbytový sektor zahŕňajú výrazný pokles ekonomiky (strata práce znižuje schopnosť nájomcov platiť) a lokálny nadbytok ponuky v niektorých trhoch, no celonárodne sú dlhodobé vyhliadky pevné. V rokoch 2026–2028, keď sa absorbuje aktuálna vlna nových jednotiek, môže veľa trhov znovu pociťovať poddimenzovanosť, čo bude tlačiť nájmy ďalej nahor. Developeri, vedení vyššími nákladmi na financovanie, v celonárodnom meradle neprestavujú – naopak, začiatky viacbytovej výstavby v roku 2025 majú byť výrazne pod úrovňami posledných rokov cbre.com. To vytvára priaznivý základ pre rovnováhu medzi ponukou a dopytom o pár rokov.

(Poznámka: Za zmienku stoja aj ďalšie komerčné sektory ako hotely a dátové centrá. Hotely sa silno zotavili vďaka dopytu po cestovaní, hoci vyššie úrokové sadzby brzdia novú výstavbu. Dátové centrá zažívajú mimoriadny rast vďaka cloud computingu a AI – dopyt v roku 2025 je „čisto horúci“, rekordne nízka neobsadenosť pod 3 % a rekordné objemy výstavby, podľa CBRE cbre.com. V záujme stručnosti sa však zameriavame na hlavné požadované sektory.)

III. Úrokové sadzby a trendy v hypotekárnych úveroch

Úrokové sadzby – predovšetkým hypotekárne úrokové sadzby – zohrávajú kľúčovú úlohu na trhu s nehnuteľnosťami. Za posledné dva roky spôsobilo prudké zvýšenie úrokových sadzieb najväčšiu prekážku pre bývanie. V rokoch 2020–2021 sa 30-ročné fixné hypo sadzby držali na úrovni okolo 3 %, čo spôsobilo nákupnú horúčku. Koncom roka 2023 sa táto sadzba viac než zdvojnásobila a dosiahla 7 % alebo viac, najvyššiu hodnotu za približne 20 rokov. Tento nárast bol priamym dôsledkom agresívneho sprísňovania zo strany Federálneho rezervného systému v boji proti inflácii: keď Fed zvyšoval svoje základné sadzby v rokoch 2022 a 2023, náklady na požičiavanie v celej ekonomike stúpali. Vysoké hypotekárne sadzby dramaticky zhoršujú dostupnosť – napríklad mesačná splátka 2 000 dolárov pokryje pri 7 % úroku oveľa menší úver než pri 3 %. Podľa NAR mesačná splátka typického domu (s 20 % akontáciou) vzrástla na približne 2 120 dolárov začiatkom roku 2025, čo predstavuje nárast o 4,1 % oproti predchádzajúcemu roku, aj napriek pomalšiemu rastu cien nehnuteľností nar.realtor. Mnohí kupujúci boli touto zníženou dostupnosťou vytlačení z trhu a predaj domov v rokoch 2023–24 klesol na recesnú úroveň hlavne kvôli hypotekárnym sadzbám.

Dobrou správou pre rok 2025 je, že úrokové sadzby sa zdajú stabilizovať a úľava je na obzore. S infláciou klesajúcou z vrcholu Federálny rezervný systém upustil od ďalšieho zvyšovania sadzieb. Dokonca Fed v závere roka 2024 realizoval niekoľko menších znížení sadzieb nar.realtor, a podľa očakávaní bude v polovici roka 2025 federálna sadzba buď stabilná, alebo ešte klesne, ak to inflácia dovolí. Je však dôležité poznamenať, že hypotekárne sadzby pravdepodobne neklesnú rovnakým tempom ako sadzby Fedu nar.realtor. Keď Fed na konci roka 2024 začal znižovať sadzby, hypotekárne sadzby sa takmer nepohli – ekonóm NAR Yun poukázal na faktory ako „nadmerný federálny deficit“, ktoré vyvíjajú tlak smerom nahor na dlhodobé úroky a bránia rýchlejšiemu poklesu hypoték nar.realtor. Namiesto prudkého poklesu väčšina analytikov očakáva postupné mierne uvoľňovanie hypotekárnych sadzieb počas najbližších rokov. Najnovšia predikcia Fannie Mae očakáva, že fixná 30-ročná sadzba bude na konci roka 2025 okolo 6,2 % a do konca 2026 asi 6,0 %, čo je len mierna zmena oproti približne 6,6–6,7 % v polovici roka 2025 mpamag.com. Mortgage Bankers Association je o niečo optimistickejšia, keď predpokladá, že sadzby môžu klesnúť do stredných 5 % v rokoch 2026–27, no aj to bude stále vysoko nad extrémne nízkymi úrokmi z posledných rokov. Stručne: náklady na úvery zostanú zvýšené v porovnaní s rokmi 2010–2020, i keď budú mierne nižšie než počas vrcholu v roku 2023.

Pre kupujúcich nehnuteľností to znamená, že počas rokov 2025–2028 bude nutné upraviť očakávania. Kupujúci budú musieť akceptovať mierne vyššie náklady na financovanie ako „nový štandard“ – minimálne v strednodobom horizonte. Toto ovplyvní voľbu hypotekárnych produktov: pri sadzbách 3 % si takmer každý zafixoval klasickú 30-ročnú hypotéku. Pri 6–7 % je väčší záujem o hypotéky s nastaviteľnou sadzbou (ARM) alebo dočasné zníženie úrokov (kde predávajúci či developer dotuje sadzbu v prvých rokoch), aby boli splátky na začiatku znesiteľnejšie. Objavuje sa aj kreativita typu asumovateľných hypoték – niektorí kupujúci sú ochotní zaplatiť viac za dom, ak môžu prevziať pôvodnú nízkoúročenú FHA alebo VA hypotéku od predávajúceho. Banky prichádzajú s novými programami (napr. 40-ročné splatnosti alebo produkty so zdieľaným kapitálom), aby zvýšili dostupnosť bývania. Tieto trendy budú pokračovať, pokiaľ zostanú sadzby vysoké. Naopak, keď sadzby začnú ešte viac klesať, môže byť refinančná vlna, keď majitelia budú chcieť znížiť svoje splátky. Momentálne je refinančná aktivita veľmi nízka (keďže len málokto by refinancoval 3 % hypotéku na 6 %), ale ak v rokoch 2026–2027 sadzby klesnú o jeden – dva body, milióny dlžníkov môžu z refinancovania profitovať – a na to sa hypotekárny trh nádejne pripravuje.

Stojí tiež za zmienku, ako sadzby ovplyvňujú investorov a developerov. Obchodovanie s komerčnými nehnuteľnosťami v uplynulom roku spomalilo, pretože cena dlhu stúpla a podmienky na schválenie úverov sú prísnejšie. Cap rates (výnosy z investícií) museli vzrásť, ako bolo spomenuté, a niektorí vysoko zadlžení investori majú problém refinancovať. Objem hypoték na bytové domy a komerčné nehnuteľnosti prudko poklesol v rokoch 2023–24. Ale vzhľadom na vyhliadku mierne nižších sadzieb odvetvové prognózy predpovedajú opätovné oživenie investičnej aktivity. Spoločnosť CBRE predpokladá 5–10% nárast objemu investícií do komerčných nehnuteľností v roku 2025 vďaka rastúcej dôvere v ekonomiku a zbližovaniu cenových očakávaní medzi kupujúcimi a predávajúcimi cbre.com cbre.com. Na rezidenčnej strane sa celkový objem nových hypoték (kúpa + refinancovanie) očakáva v raste od dna: Fannie Mae odhaduje, že v roku 2025 vznikne zhruba 1,98 bilióna dolárov nových hypoték, v roku 2026 až 2,33 bilióna v súvislosti s rastom predaja domov a obnovením refinancovania mpamag.com. Tieto hodnoty sú stále hlboko pod vrcholom okolo 4+ biliónov dolárov zo silnej vlny refinancovania v roku 2020, no trendy ukazujú smer nahor.

Stručne povedané, úrokové sadzby budú aj naďalej kľúčovým faktorom pre trh nehnuteľností až do roku 2028. Základným očakávaním je mierny pokles hypotekárnych sadzieb v nasledujúcich rokoch, avšak návrat na extrémne minimá sa nekoná. Aktivita na realitnom trhu (či už kúpy alebo výstavba) by mala postupne rásť, ako budú sadzby klesať. Každá prognóza je však podmienená tým, že prípadná neočakávaná inflácia alebo hospodárske šoky môžu zmeniť trajektóriu sadzieb. Konsenzus však je, že najhoršie už máme za sebou a prostredie sa bude pomaly zlepšovať pre dlžníkov aj investorov. Ako to vystihol jeden z hypotekárnych riaditeľov: „Očakávame mierny pokles sadzieb, no nie na historické minimá, kde už boli“ mpamag.com. Plánovať dnes kúpu s 6 % hypotékou a zajtra prípadné refinancovanie na 5 % je rozumná stratégia pre kupujúcich v tomto období.

IV. Regionálne a mestské najväčšie trendy

Trh s nehnuteľnosťami je tradične veľmi lokálny. Hoci celonárodné trendy tvoria pozadie, regionálne rozdiely naprieč USA boli v posledných rokoch výrazné – a budú aj naďalej. Nižšie uvádzame niektoré zaujímavosti na úrovni regiónov a miest, ako aj hlavné metropoly, ktoré sa oplatí sledovať:

Sun Belt boom (Juhovýchod a Juhozápad): Región Sun Belt (tiahne sa z Floridy cez Texas, po juhozápad a časti Západu USA) bol za poslednú dekádu lídrom a pokračuje v dominancii. Štáty ako Florida, Texas, Karolíny, Georgia, Arizona a Tennessee zažívajú dynamický rast populácie aj pracovných miest, sťahujú sa sem jednotlivci (vrátane ľudí na home office či dôchodcov) i korporácie. Tento prílev obyvateľstva vyvolal silný dopyt po bývaní a udržal ceny nehnuteľností v týchto oblastiach na vysokej úrovni. Mnohé mestá Sun Beltu zaznamenali dvojciferný rast cien do roku 2022; niektoré počas roka 2023 ochladli (mierny pokles cien), ale vo všeobecnosti si viedli dobre. Napríklad mediánová cena domu v Miami, FL vzrástla za rok asi o 9 % realtor.com a Orlando, FL zaznamenalo medziročný nárast cez 12 % realtor.com podľa predikcií Realtor.com, čo poukazuje na trvajúcu silu. Medzitým Austin, TX, ktorý bol počas pandémie symbolom realitného boomu (ceny stúpli za dva roky takmer o 40 %), zažil v roku 2023 korekciu a ceny mierne klesli. Na začiatku roka 2025 sú ceny v Austine stále nižšie než na maxime, no ekonomika mesta je silná a populácia rastie, takže NAR očakáva, že Austin „čoskoro znovu porastie v cenách“ nar.realtor. Spoločným menovateľom Sun Belt trhov je dostupnosť (oproti pobrežným mestám), nižšie dane, tvorba pracovných miest a teplé podnebie – tieto faktory by mali zotrvať do konca 2020-tych rokov. Investori obľubujú hlavne trhy ako Dallas–Fort Worth, Atlanta, Phoenix, Tampa a Charlotte, ktoré majú veľkosť aj rast na svojej strane. Výstraha je v oblasti klímy a poistenia: v niektorých častiach Floridy alebo Mexického zálivu rastú ceny poistení (kvôli hurikánom a záplavám), čo môže časom oslabiť kupnú silu a záujem, pokiaľ sa to nezačne riešiť.
Drahé pobrežné trhy: Drahé metropoly na pobreží – ako New York City, San Francisco Bay Area, Los Angeles, Boston, Washington D.C. či Seattle – majú zmiešané výsledky. Mnohé z týchto miest zažili v roku 2020 krátky pokles cien (keď vzdialená práca umožnila odchod z hustých miest) a potom prudký rast v roku 2021 po návrate k mestskému štýlu života. V roku 2022 čelili tieto mestá proti vetru: odliv obyvateľov (sťahovanie do lacnejších oblastí) a v niektorých prípadoch prepúšťanie v technologickom sektore (najmä San Francisco, Seattle) znížili dopyt. V roku 2023 zaznamenalo San Francisco medziročný pokles mediánovej ceny, hodnota nehnuteľností ostáva prakticky stabilná (+1,5 % medziročne v Q1 2025) nar.realtor – trh Bay Area teda stagnuje. Predsa sa však objavujú náznaky stabilizácie: mestá opäť lákajú obyvateľov. Podľa údajov NAR bol rok 2024 s najvyšším nárastom návratu obyvateľov do centier miest za poslednú dekádu nar.realtor. Mladí profesionáli sa vracajú kvôli práci a vybaveniu, medzinárodná migrácia (koncentrovaná v týchto bránových mestách) sa rozbieha. Takže kým New York či San Francisco pravdepodobne nezažijú explozívny rast ako Austin alebo Nashville, majú stále extrémne obmedzenú ponuku a vysoké príjmy, čo bude zdola podporovať ceny. Osem z desiatich najdrahších metropol sú v Kalifornii (napr. v San Jose je mediánová cena vyše 2 mil. USD, +9,8 % medziročne) nar.realtor. Tieto trhy sú drahé kvôli dlhodobému nedostatku výstavby a žiadanej lokalite – očakáva sa, že ceny budú pomaly stúpať, pokiaľ ostane málo voľných domov. Dostupnosť je na pobreží veľký problém, podiel vlastníctva v Bay Area je nižší než 55 % nar.realtor. To znamená neustály politický tlak na väčšiu výstavbu a opatrenia na dostupnosť – čo môže tieto trhy v najbližšej dekáde výrazne ovplyvniť.
Stabilita Stredozápadu: Stredozápad (Midwest) nebol v hľadáčiku médií, no relatívna cenová dostupnosť a stabilita ekonomiky ho robia čoraz populárnejším. Mestá ako Columbus (OH), Indianapolis, Kansas City, Milwaukee a Minneapolis nezažili ohromné nárasty alebo pády; ich ceny rástli stabilne po jednotkách percent ročne a výkyvy sú malé. V rokoch 2024–2025 majú stredozápadné trhy nadpriemerné oživenie predaja, lebo kupujúci vytlačení z drahých regiónov hľadajú lacnejší domov. Podľa analýzy Realtor.com patrí niekoľko stredozápadných trhov medzi top 10 najperspektívnejších pre rok 2025, čo sa týka predaja a rastu cien realtor.com. Napríklad Colorado Springs, CO (niekedy zaraďovaný do oblasti Mountain West) je na ich zozname #1, Virginia Beach, VA (dostupné pobrežné mesto juhovýchodu) skončilo tretie a Greensboro, NC na 10. mieste realtor.com. Nie všetky sú však typický Stredozápad – trend je ale jasný: sekundárne mestá s vysokou kvalitou života stúpajú. Stredozápad často ponúka vyššie cap rates (návratnosť z prenájmu), čo láka investorov do miest ako Cleveland či Detroit na jedno- aj viacrodinné prenájmy. Očakáva sa, že stredozápadné trhy budú rásť mierne a trvalo bez dramatických výkyvov známych z iných regiónov. Faktor na sledovanie: populácia – v niektorých oblastiach je stále stagnácia či pokles, čo brzdí dopyt. Metropoly s rastúcim počtom pracovných miest v zdravotníctve, vzdelávaní alebo výrobe sú však silné.
Koridor Severovýchodu: Severovýchodný koridor (od Bostonu po D.C.) ponúka pestrý mix. New York City sa zotavil zo svojho prepadu v roku 2020; nájmy na Manhattane lámali rekordy v roku 2022 a ceny bytov sa stabilizovali. Predmestia okolo NYC (New Jersey, Long Island, Connecticut) ostávajú silné vďaka nízkej ponuke. Boston má odolný trh ťahaný školstvom a biotechom – ceny tam rástli plynulo. Philadelphia a Baltimore sú v tomto koridore dostupnejšou alternatívou k D.C./NYC a zaznamenali nárast. Washington D.C. sám o sebe si posledne držal ceny na rovnakej úrovni, čiastočne kvôli množstvu nových bytových komplexov a určitému odchodu populácie, no vysoké príjmy a nedostatok stavebných pozemkov držia trh s rodinnými domami napätý. Všeobecne má severovýchod staršiu zástavbu a pomalší rast populácie, teda ponuka je napätá. Pokiaľ zostane silná ekonomika (založená na štátnej správe, školstve, financiách, zdravotníctve), bývanie by malo pomaly zdražovať. Pozoruhodným trendom je, že vyššie úrokové sadzby zasahujú drahé trhy výraznejšie – hypotéka 7 % na miliónový dom v New Jersey je oveľa záťaživejšia než na 300-tisícový dom v Ohiu. Preto je tlak na dostupnosť na severovýchode silný; to môže v krátkodobom horizonte spomaliť rast cien, kým buď neklesnú sadzby alebo nestúpnu príjmy.
Regionálna dostupnosť a migračné trendy: Všeobecne je dostupnosť bývania kľúčom k výkonu regiónov. Regióny, ktoré boli ešte pred pár rokmi extrémne dostupné (Juhovýchod, niektoré časti Západu ako Idaho/Utah), zažili veľký rast cien vďaka prílevu obyvateľstva, dnes však už nie sú také lacné – ich trhy mierne ochladli. Oproti tomu regióny, ktoré nikdy nezažili boom (často Stredozápad/Severovýchod), sa stávajú zaujímavými z hľadiska ceny. Vidíme naďalej presun ľudí z drahých štátov do lacnejších: štáty ako California, Illinois a New York hlásia viac odchodov, naopak Florida, Texas, Karolíny, Tennessee viac príchodov. Tento trend bude pokračovať, ovplyvnený flexibilitou práce na diaľku a dôchodcami hľadajúcimi teplejšie, lacnejšie regióny. Florida si zaslúži osobitnú zmienku: zažila obrovský príval nových obyvateľov (a rast cien domov ~40 % za tri roky). Naposledy sa niektoré trhy na Floride (napr. Naples, Tampa, časť Južnej Floridy) stabilizovali z dôvodu cenovo nedostupného bývania pre miestnych a problémov s poistením; Miami a Orlando sú však na rok 2025 stále v topke predaja a rastu cien realtor.com, čo poukazuje na trvajúcu atraktivitu Floridy.

V Tabuľke 1 nižšie je niekoľko príkladov regionálnych ukazovateľov, ktoré ilustrujú rôznorodosť:<table> <thead> <tr><th>Metrooblasť (región)</th><th>Mediánová cena domu Q1 2025</th><th>Medziročná zmena ceny</th></tr> </thead> <tbody> <tr><td>**San Jose, CA (Západné pobrežie)**</td><td>$2 020 000</td><td>+9,8%:contentReference[oaicite:92]{index=92}</td></tr> <tr><td>**Naples, FL (Sun Belt)**</td><td>$865 000</td><td>+1,8%:contentReference[oaicite:93]{index=93}</td></tr> <tr><td>**San Francisco, CA (Západné pobrežie)**</td><td>$1 320 000</td><td>+1,5%:contentReference[oaicite:94]{index=94}</td></tr> <tr><td>**Honolulu, HI (Pacifik)**</td><td>$1 165 100</td><td>+7,3%:contentReference[oaicite:95]{index=95}</td></tr> <tr><td>**Urban Honolulu bol jedným z mála nepevninských trhov v top 10 najdrahších**.</td><td></td><td></td></tr> </tbody> </table>

(Tabuľka 1: Príklady mediánových cien samostatne stojacich domov za Q1 2025 a ročných zmien cien vo vybraných metropolitných oblastiach. Aj medzi najdrahšími trhmi sa rast líši – napr. technologicky poháňaný trh v San Jose zaznamenal takmer 10 % nárast, zatiaľ čo San Francisco bolo takmer na nule nar.realtor. V Neapole na Floride došlo len k +1,8 % nárastu, keď sa predtým extrémne horúci trh ochladil nar.realtor.) Ako ukazujú údaje, väčšina metropolitných trhov dosiahla do roku 2025 nové historické maximá cien, aj keď tempo rastu spomalilo nar.realtor. Problém s dostupnosťou bývania je celoštátny, ale najvypuklejší v drahých metropolách. Začiatkom roka 2025 potrebovala rodina na kúpu domova so strednou cenou (s 10 % zálohou) príjem nad 100 000 $ v takmer 45 % trhov nar.realtor. Naopak, ešte stále existuje zopár trhov (približne 3 %), kde si môže dovoliť dom rodina s príjmom 50 000 $ nar.realtor – zvyčajne ide o menšie mestá na stredozápade alebo juhu krajiny. Tento rozdiel vysvetľuje, prečo ľudia migrujú. Do budúcnosti očakávame pokračujúce regionálne preskupovanie: cenovo dostupné trhy s dobrými pracovnými možnosťami pritiahnu ďalších obyvateľov (podporia lokálny realitný trh), zatiaľ čo extrémne nedostupné metropoly budú odkázané na kupujúcich s vyšším príjmom alebo zažijú pomalší rast. Žiadny región však nie je homogénny – miestne faktory ako otvorenie novej továrne, expanzia tech spoločností alebo prírodná katastrofa môžu významne ovplyvniť miestny realitný trh. Realitní aktéri preto budú musieť sledovať tieto mikroúrovňové vývojové trendy, aj keď sledujú celkové makro trendy.

V. Kľúčové demografické, technologické a ekonomické faktory

Niekoľko základných síl mení tvár nehnuteľnostného trhu. V tejto časti rozoberáme hlavné demografické, technologické a ekonomické faktory, ktoré majú vplyv na trh s bývaním aj komerčnými nehnuteľnosťami. Tieto faktory vysvetľujú pozorované trendy a pomáhajú pochopiť, ako sa trh môže vyvíjať v nasledujúcich rokoch.

Demografické zmeny: Demografia zásadne ovplyvňuje dopyt po bývaní. USA prežíva generačnú výmenu. Mileniali (narodení približne 1981–1996) – najväčšia generácia v pracovnej sile – sú už prevažne vo veku od neskorých 20-tych do neskorých 30-tych rokov, čo sú hlavné roky pre zakladanie domácností a kúpu bývania. Táto skupina síce kupovala bývanie neskôr ako predošlé generácie (v dôsledku študentských dlhov či krízy 2008), no teraz vstupujú na trh vo veľkom. Mediánový vek prvokupcu bývania dosiahol 38 rokov, teda historické maximum nar.realtor, čo odráža, ako dlho musia Mileniali šetriť na zálohu v podmienkach vysokých cien. Mnoho z nich sa spolieha na pomoc rodiny: 25 % prvokupcov použilo dar alebo pôžičku od príbuzných a 7 % použilo dedičstvo – tiež rekordné čísla nar.realtor. Ako Mileniali starnú, môžu sa ich preferencie presúvať od štartovacích bytov ku väčším domom na predmestiach, čo podporí dopyt v priateľských lokalitách pre rodiny. Hneď za nimi Generácia Z (narodení cca 1997–2012) vstupuje do dospelosti; najstarší z tejto generácie majú už okolo 25 rokov a začínajú kariéru, často ako nájomcovia. V nasledujúcich piatich rokoch Gen Z významne rozšíri dopyt po nájomnom bývaní a neskôr po štartovacích domoch (pravdepodobne až ku koncu 2020-tych rokov). Medzitým Baby boomers (narodení 1946–1964) sú už v dôchodkovom veku. Mnohí boomeri sa rozhodujú pre “zostarnutie vo vlastnom dome”, teda zostávajú bývať dlhšie, ako predchádzajúce generácie, čo prispieva k malej obratovosti nehnuteľností. Niektorí však zmenšujú bývanie alebo sa sťahujú – často do teplejších oblastí či bližšie k vnúčatám, čím ovplyvňujú trhy ako Florida, Arizona a Karolíny. Boomeri boli v rokoch 2023–24 aktívnymi kupujúcimi, niekedy dokonca predbiehali mladších kupcov, často preto, že majú značný majetok a môžu platiť v hotovosti. Platby v hotovosti dosiahli rekordné hodnoty – tvoria 26 % predajov domov (a vyše 30 % predajov pre opakovaných kupcov) nar.realtor, čo súvisí aj s tým, že starší kupci vymieňajú väčší dom za menší alebo využívajú nahromadený majetok. Ďalším demografickým trendom je rast viacgeneračných domácností. Podľa NAR rekordných 14 % – 17 % kupcov kupuje viacgeneračné domy (kvôli starším rodičom či dospelým deťom, ktoré sa vracajú domov) nar.realtor. Túto voľbu poháňajú úspory a aj kultúrne preferencie a zvyšuje dopyt po väčších rodinných domoch s apartmánmi pre svokru atď. Napokon, celkový populačný rast v USA v neskorých 2010-tych rokoch spomalil, no pozdvihla ho zvýšená imigrácia po roku 2021. Medzinárodná imigrácia je dôležitým faktorom pri zakladaní domácností, hlavne v migračných metropolách a pri dopyte po nájmoch. Ak bude USA naďalej prijímať imigrantov vo vyššom tempe, bude to v najbližších rokoch podporovať dopyt po bývaní (každá nová imigračná rodina potrebuje bývanie, či už nájomné, alebo vlastné). Zhrnuté, demografia je pre bývanie prevažne priaznivá: veľká kohorta vstupuje do veku pre kúpu bývania, životné udalosti budú poháňať presuny napriek „zamknutiu“ úrokových sadzieb a populačný rast bude tlačiť na ponuku nar.realtor. Jediný problém je dostupnosť bývania pre mladších kupcov – ak ceny a sadzby ostanú vysoké, mileniáli a Gen Z môžu zakladať domácnosti pomalšie alebo zostávať pri nájme, čo by zmenilo trajektóriu miery vlastníctva bývania.
Technologické trendy: Technológie ovplyvňujú trh s nehnuteľnosťami mnohými spôsobmi. Pravdepodobne najzásadnejšia je expanzia práce na diaľku, ktorá oslobodila mnoho pracovníkov od pevnej kancelárie. Už dnes to mení dopyt po bývaní – ľudia sa môžu sťahovať ďalej od centier miest či dokonca do iných regiónov (čo vidno na migrácii do Sun Beltu). Očakáva sa, že hybridná práca pretrvá, takže dopyt po bývaní ostane rozptýlený. Pracovníci môžu uprednostňovať dostupnosť a priestor (domáce kancelárie) pred časom dochádzania, čo prospieva predmestským a exurbánskym trhom s bývaním. Ako bolo spomenuté, niektoré firmy už volajú ľudí späť do kancelárií, takže mestské bývanie určite nezaniká. V komerčnom sektore je technológia práce na diaľku hlavnou výzvou kancelárskemu segmentu, ako bolo opísané vyššie. Ďalším trendom je nárast e-commerce. Rozmach online nakupovania (zvýraznený pandémiou) zvyšuje potrebu logistických nehnuteľností (sklady, distribučné centrá), kým niektoré formáty retailu dostáva pod tlak. Majitelia nákupných centier reagujú pridávaním zážitkových prevádzok (zábava, fitká, zdravotnícke služby), ktoré sú „odolné voči internetu“. Vzťah technológií a retailu bude pokračovať: očakávajte viac omnichannel predaja (predajne fungujú ako showroome či výdajne online objednávok), čo môže podporiť obsadenosť dobre situovaných predajných plôch. V bývaní technológie zrýchľujú transakcie. Rozmach online inzertných platforiem (Zillow, Redfin, Realtor.com) a virtuálnych prehliadok poskytol kupujúcim nebývalý prístup k informáciám. Digitálne hypotéky a e-podpisy zjednodušujú proces kúpy. Tieto inovácie nemenia pomer ponuky a dopytu, ale robia trh priehľadnejším a zmierňujú niektoré trenia (hoci kúpy na dražbách stále prebiehajú naplno!). Ďalšou oblasťou sú proptech a smart domácnosti: mnoho nových bytových a apartmánových projektov je už vybavených inteligentnými termostatmi, zabezpečovacími systémami či IoT zariadeniami, čo môže byť lákadlom. Aj stavebné metódy sa technologicky vyvíjajú (najmä pomaly) – napr. skúmajú sa modulárne stavby či 3D tlač domov pre zníženie nákladov a zrýchlenie výstavby, čo môže byť zásadné, ak by sa rozšírili a pomohli riešiť bytovú krízu. Dátová analytika a umelá inteligencia sú čoraz častejšie využívané investormi na hľadanie príležitostí (napr. algoritmické vyhľadávanie podhodnotených nehnuteľností či predikcie trendov). Pri konkrétnych sektoroch: dátové centrá sú prudko rastúcou kategóriou vďaka rastu cloudu a AI – ako už bolo spomenuté, obsadenosť dátových centier je okolo 2,8 % a prudko rastie kapacita cbre.com. Potreba digitálnej infraštruktúry (dátové centrá, základne pre mobilné veže) je novým hnacím motorom, ktorý developeri berú do úvahy. Nakoniec, dynamika technologického priemyslu môže významne ovplyvniť určité trhy. Veľké technologické centrá (San Francisco, Seattle, Austin) zažili kolísanie trhu s bývaním v závislosti od kondície technologických firiem. V roku 2025 sa tech sektor zotavuje z prepúšťaní, čo je pre tieto miestne trhy priaznivé. Ak v rokoch 2025–2028 nové inovácie (AI a pod.) spôsobia ďalší boom, drahé technologické trhy zažijú nový tlak na dostupnosť, pokiaľ sa nepostaví viac bývania.
Ekonomické a politické faktory: Kľúčové sú všeobecné ekonomické podmienky. Rast pracovných miest, príjmov a HDP priamo určujú dopyt po nehnuteľnostiach. Ekonomika USA by mala v roku 2025 rásť mierne – CBRE predpovedá rast HDP o 2,0 % až 2,5 % v roku 2025 cbre.com, čo je mierne nad priemer, ak dôjde k „mäkkému pristátiu“. Tento rast ženie spotrebiteľské výdavky (domácnosti sú na tom finančne ešte stále dobre) a uvoľnenie finančných podmienok. V rokoch 2023–24 vznikali nové pracovné miesta aj napriek zlým predajom bývania, takže existuje latentný dopyt, ktorý by sa mohol uvoľniť ak sa podmienky zlepšia realestatenews.com. Ak zamestnanosť zostane silná (prognózy nezamestnanosti 4–4,5 %) cbre.com, ľudia budú zakladať domácnosti a investovať do nehnuteľností. Rast miezd je ďalší faktor – mzdy síce rastú, ale často nie tak rýchlo ako ceny bývania, čo zhoršuje dostupnosť. Ak bude rast miezd pokračovať na úrovni ~4-5 % ročne a rast cien bývania spomalí na 2–3 %, situácia sa postupne zlepší. Inflácia ovplyvňuje realitný trh cez sadzby (už bolo spomenuté) a cez stavebné náklady. Ceny stavebných vstupov boli v rokoch 2021–22 veľmi vysoké (nedostatok materiálu a pracovnej sily). To už trochu poľavilo, ale stavať je stále drahšie než pred pandémiou. Ak sa má ponuka (a teda dostupnosť) zlepšiť, bude to závisieť od produktivity a cien vo výstavbe; pomôcť môžu aj politické opatrenia – znižovanie regulačných bariér alebo dotácie. Vládna politika ostáva neznámou. Na federálnej úrovni sa diskutuje o pomoci prvokupcom (programy na zálohy, daňové úľavy), čo by mohlo dopyt zvýšiť, ak by to prešlo. Väčší dopad má však štátna a miestna politika: reforma územného plánovania (vyššia hustota, rýchlejšie povoľovanie, podpora dostupného bývania) môže postupne zvýšiť ponuku na napätých trhoch. Štáty ako Kalifornia či Oregon už nariaďujú vyššiu výstavbu a legalizujú prístavby (ADU), čo pridá byty v horizonte rokov. Ďalšia ekonomická premenná je finančné prostredie: dostupnosť úverov. Banky po zvýšení sadzieb a vyššej neistote sprísnili poskytovanie úverov. To zasiahlo nielen kupcov (náročnejšia kvalifikácia, vyššie poplatky), ale aj developerov (prísnejšie úverové podmienky). Ak sa sektor stabilizuje a sadzby klesnú, úverová politika sa zjemní a trh ožije. Naopak, ak by došlo k finančnému šoku (likviditná kríza, problém limitu dlhu a pod.), dôvera v reality by prudko klesla. Fiškálna politika (vládne výdavky a deficity) je tiež dôležitá; veľký federálny deficit je dôvod, prečo sú dlhodobé sadzby vysoké nar.realtor. Ak by USA znížilo deficit, mohol by to zmierniť tlak na výnosy štátnych dlhopisov a hypotéky. Samozrejme, daňová politika ovplyvňuje nehnuteľnosti – aktuálne sa diskutuje o prípadných zmenách odpočtu SALT a daní pre investorov, čo by mohlo meniť motivácie pri nákupe vo vysoko zdaňovaných štátoch alebo u prenajímateľov.

Na záver, demografická výhoda rastúcej skupiny kupcov a nájomníkov v optimálnom veku zaručuje dlhodobý dopyt po bývaní, technológie menia kde a ako ľudia žijú a pracujú (rôznymi spôsobmi pre rôzne typy nehnuteľností) a ekonomické pozadie – sadzby, rast pracovných miest a inflácia – určujú celkovú dynamiku realitného trhu. Tieto faktory sa prelínajú: napríklad ak technológie umožnia viac práce na diaľku na stredozápade, je to demografický a ekonomický posun pre tento región. Alebo ak sa ekonomickou politikou podarí krotiť infláciu, rozmach dátových centier môže pokračovať bez preťaženia energetických sietí (ďalší tech-ekonomický prepojený príklad s jadrovou energiou pre dátové centrá, ako sa už skúma cbre.com). Účastníci realitného trhu musia tieto makrotrendy starostlivo sledovať. Najbližšie roky prinesú ďalšie prispôsobovanie „novým normálom“ postpandemického sveta, vyšším sadzbám ako v 2010-tych rokoch a meniacim sa preferenciám novej generácie.

VI. Investičné riziká a príležitosti

Trh s nehnuteľnosťami v rokoch 2025–2028, hoci je v mnohých ohľadoch sľubný, prináša aj jedinečný súbor rizík a príležitostí pre investorov – či už ide o veľké inštitúcie alebo jednotlivých majiteľov domov/prenajímateľov. Nižšie uvádzame kľúčové riziká, na ktoré si treba dávať pozor, ako aj príležitosti, ktoré je možné v tomto období využiť:

Hlavné investičné riziká:

Vysoké úrokové sadzby a náklady na financovanie: Zvýšené úrokové sadzby zvyšujú náklady na úvery, čo môže znižovať výnosy z investícií alebo dostupnosť bývania. Ak úroky zostanú vyššie po dlhšie obdobie, než sa očakáva (alebo opäť prudko stúpnu v dôsledku inflácie), financovanie realitných obchodov zostane náročné, čo môže viesť k poklesu hodnôt nehnuteľností. Mnohí investori v komerčnom sektore, ktorí nakupovali pri nízkych sadzbách, čelia riziku refinancovania – refinancovanie úverov za dnešných sadzieb môže byť neudržateľné, čo v niektorých prípadoch vedie k nesplácaniu alebo nútenému predaju. Toto je obzvlášť rizikové v kancelárskom segmente, kde klesajúce hodnoty a vysoké sadzby úročia (vlna komerčných hypoték na kancelárie splatných v rokoch 2025–2026). Rastúce kapitalizačné sadzby môžu krátkodobo znižovať hodnotu nehnuteľností vo všetkých segmentoch, čo ohrozuje súčasných majiteľov.
Možnosť hospodárskeho poklesu: Základný scenár počíta s mäkkým pristátím, avšak vždy existuje riziko recesie – či už záťaží Fedu na menovú politiku, globálnych šokov alebo geopolitických udalostí. Recesia so značnými stratami pracovných miest by poškodila dopyt po nehnuteľnostiach (menej kupujúcich, viac voľných bytov, zápasiaci maloobchodníci atď.). Segmenty ako hotely a luxusné bývanie sú na ekonomické výkyvy obzvlášť citlivé. Aj mierny pokles by mohol zhoršiť ďalšie riziká, ako napr. nesplácanie nájomného alebo vyššia neobsadenosť. Investori by mali byť konzervatívni v očakávaniach rastu nájomného a vytvárať si finančné rezervy pre prípadný prepad.
Trhová bifurkácia a zastarávanie: Ako sme už spomínali, niektoré typy nehnuteľností (staršie kancelárie, neaktuálne nákupné centrá, byty bez vybavenia) môžu byť funkčne zastarané alebo minimálne výrazne menej konkurencieschopné. Rizikom je, že kapitál ostane „uväznený“ v týchto aktívach bez ľahkej možnosti likvidácie – napríklad staršia kancelárska budova môže vyžadovať obrovské investície do prestavby na bývanie a aj tak to lokálne územné plány či ekonomika nemusia umožniť. Investori vlastniaci sekundárne kvalitné aktíva v problematických lokalitách sa môžu dostať do pasce hodnoty. Podobne pri bývaní môžu domy v oblastiach s klesajúcou populáciou či zlou klimatickou odolnosťou podávať slabý výkon. Vedieť čo nekupovať je rovnako dôležité, ako nájsť správny obchod.
Regulačné a politické riziká: Nehnuteľnosti podliehajú regulačným zmenám. Rizikom je rozširovanie nájomných regulácií či zákonov na ochranu nájomcov v reakcii na slabú cenovú dostupnosť. Niektoré štáty/mestá už zaviedli limity na zvyšovanie nájmov, čo môže obmedziť rast výnosov prenajímateľov. Ďalšie riziko sú zvýšené dane z nehnuteľností, keď samosprávy hľadajú príjmy – to môže tvrdšie zasiahnuť komerčných vlastníkov i domácnosti (vidíme to v niektorých mestách Sun Beltu, kde prudký rast cien viedol k vyšším daniam). Na strane developmentu môžu zmeny územných plánov pôsobiť dvojakým spôsobom: uvoľnenie pravidiel môže pomôcť (viac povolenej hustoty), prísnejšie environmentálne alebo dizajnové požiadavky naopak zvyšovať náklady. V extréme aj úvahy o zrušení výmenny 1031 alebo zvýšení dane z kapitálových výnosov pri predaji nehnuteľností by mohli ovplyvniť správanie investorov (nič nie je však na úrovni federálnej vlády aktuálne bezprostredné).
Klimatické a environmentálne riziká: Klimatická zmena je čoraz väčším rizikom v oblasti nehnuteľností. Nehnuteľnosti v pobrežných záplavových zónach, oblastiach náchylných na hurikány, regiónoch s požiarmi alebo suchom čelia vyšším poistným nákladom a možnému znehodnoteniu. Napríklad v niektorých častiach Floridy poisťovne vycúvali, čo vyvoláva obavy o dlhodobú poistiteľnosť nehnuteľností. Podobne na západe sú problémy s požiarmi, ktoré zvyšujú riziko v niektorých luxusných lokalitách. Environmentálne regulácie na zvýšenie odolnosti (napr. nutnosť vyvýšenia stavieb alebo použitia odolných materiálov) môžu zvýšiť náklady pri výstavbe či rekonštrukcii. Investori musia zohľadniť klimatické riziká, aby sa vyhli kúpe nehnuteľností, ktoré môžu byť o pár desaťročí pod vodou či neobývateľné.
Realizačné a likviditné riziká: Vo volatilnejšom trhovom prostredí je realizácia veľkých projektov alebo sanačných stratégií spojená s rizikom neúspechu. Napríklad kúpa problematickej kancelárie a jej prestavba na byty môže naraziť na nečakané stavebné komplikácie alebo odpor komunity. Zároveň likviditné riziko znamená, že schopnosť predať nehnuteľnosť za férovú cenu rýchlo môže byť oslabená, ak sa trh otočí alebo úverové trhy zamrznú (ako sa krátkodobo stalo v roku 2020). Nehnuteľnosti sú od prírody nelikvidné, takže investori musia byť pripravení držať ich dlhšie. Flippéri a špekulanti na krátke obdobie môžu byť prichytení pri trhových výkyvoch.

Napriek týmto rizikám nasledujúce roky ponúkajú množstvo príležitostí:

Kľúčové príležitosti:

Nákup v období kupujúceho (selektívne príležitosti): Po hektickom „predajcovom“ trhu 2020–2022 sa v mnohých regiónoch (najmä v segmente prémiových domov a oblastiach so silným podielom investorov) situácia ochladila. Individuálni kupujúci v roku 2025 môžu čeliť menšej konkurencii, väčšiemu výberu a dokonca aj zľavám pri niektorých ponukách – príjemná zmena oproti dražbám. Tí, ktorí sú finančne pripravení, môžu vyjednať lepšie podmienky, najmä ak cielia na motivovaných predajcov (napr. niekto, kto sa potrebuje rýchlo presťahovať). Pre investorov spomalenie vytvorilo šance nakúpiť nehnuteľnosti s relatívnou zľavou oproti nedávnym maximám. Napríklad v niektorých mestách Sun Beltu, kde ceny prehnali (Boise, Austin, Phoenix), nastala korekcia; skúsení investori ich sledujú s cieľom nájsť dobrý vstup pred opätovným rastom.
Akvizície problémových aktív: Vďaka vyšším úrokovým sadzbám sú niektorí majitelia nehnuteľností v núdzi – najmä v kancelárskom segmente, ale aj niektorí preúverovaní majitelia bytoviek alebo developeri nepredaných novostavieb v menej silných trhoch. Táto situácia pripomína skoré 90. roky alebo obdobie po roku 2008, čo sa týka príležitostí spojených s distressom. Inštitucionálni investori s pripravenými prostriedkami sa chystajú kupovať nevýkonné úvery alebo zabavené nehnuteľnosti so zľavou, najmä kancelárie vhodné na novú funkciu. Aj niektoré hotely alebo maloobchodné priestory je možné kúpiť pod úrovňou obstarávacích nákladov a rekonštruovať. Okenko na získanie problémových aktív závisí od toho, ako dlho budú vysoké sadzby a ako banky zvládnu nesplácané úvery (prolongácie vs. exekúcie). Pre trpezlivých investorov s kapitálom môžu nasledujúce 1–3 roky priniesť príležitosti, ktoré prichádzajú raz za cyklus s mimoriadnymi výnosmi pri obnoviteľných nehnuteľnostiach či poklese sadzieb (zvýšenie hodnoty).
Rast v nedostatočne obsluhovaných sektoroch a regiónoch: Niektoré sektory majú silné „vetry do chrbta“ a sú atraktívne na rozvoj alebo investície. Ako je uvedené, industriálne/logistické priestory ostávajú sektorom s vysokým dopytom – výstavba moderných distribučných centier v kľúčových uzloch (alebo prestavba veľkých prázdnych maloobchodov na fulfilment centrá) môže byť veľmi výhodná. Bytové domy sú potrebné všade; hoci sa stavajú veľké luxusné komplexy, stále chýba dostupné bývanie/stredná trieda. Developeri zameraní na stredný segment nájomného bývania či investori do komunít s mobilnými domami môžu zažiť stabilné výnosy a menšiu konkurenciu. Jednorodinné prenájmy (SFR) sú ďalšou rastúcou oblasťou – veľké inštitúcie naďalej nakupujú alebo stavajú prenajímané domy a jednotlivci môžu benefitovať z tohto trendu (najmä tam, kde je vysoký dopyt po nájmoch od tých, čo nevedia kúpiť). Regionálne, nové sekundárne trhy ako Cleveland, Pittsburgh, Louisville, Oklahoma City atď., ktoré vynechali veľký rast, často ponúkajú solídne výnosy z nájmov a potenciál zhodnotenia, keďže vzdialená práca rozširuje možnosti lokalizácie talentu. Tieto mestá sledujú investori hľadajúci výnosy a mohli by prekonávať výkon tradičných trhov, ak migrácia ľudí a firiem bude pokračovať.
Hodnota navyše a zmena účelu: Pri starnúcom realitnom fonde je dostatok príležitostí zvyšovať hodnotu rekonštrukciou alebo zmenou účelu. Investori napríklad kupujú byty z 70. a 80. rokov, rekonštruujú ich a inkasujú vyššie nájmy – klasická „value-add“ stratégia stále funguje, keďže nájomníci oceňujú moderné povrchy a úsporné spotrebiče. V maloobchode je populárne prestavovať problematické obchodné centrá na zmiešané mestské zóny s bytmi a kanceláriami (už s niektorými úspešnými príkladmi). Ako spomíname, konverzia kancelárie na bývanie je žiadanou témou: má zmysel len pre určité typy zastaraných kancelárií (kvôli dispozícii a nákladom), ale mestá ako Washington D.C. či New York už ponúkajú stimuly na takéto prestavby, čo dáva nádej na vznik hodnotných bytov z prázdnych kancelárií v budúcnosti. Tí, ktorí prídu s riešeniami ako prví, môžu profitovať z nízkych nákupných nákladov aj z podpory zo strany samospráv.
Využitie demografickej vlny: Demografické trendy prinášajú príležitosti stavať či investovať do senior bývania/komunít 55+ (dopyt porastie so starnutím generácie Boomers), študentského bývania v mestách s rastúcimi univerzitami a štartovacích domov pre Mileniálov, ktorí konečne kupujú (stavitelia, ktorí vedia ponúknuť menšie, dostupnejšie domy, získajú veľký trh). Ďalšou cestou sú viacgeneračné domy – developeri môžu začleniť riešenia pre širšie rodiny, čo využíva trend popísaný NAR nar.realtor. Investori môžu tiež sledovať nehnuteľnosti v urban centrách, ktoré môžu ťažiť z návratu mladých – napríklad malé bytové domy či co-living priestory tam, kde nájmy klesli, ale už sa opäť dvíhajú ako sa ľudia vracajú do miest.
Výhoda pri poklese úrokových sadzieb: Zaujímavosťou je, že práve to, čo je rizikom (vysoké úroky), môže byť aj zdrojom výhod. Ak investor kúpi teraz pri vyššej kapitalizačnej sadzbe a s drahším úverom, vzniká potenciál na rast v prípade, že sadzby poklesnú – po niekoľkých rokoch môže úver refinancovať, čím si zvýši cashflow, a hodnota nehnuteľnosti môže stúpnuť už v dôsledku kompresie kapitalizačných sadzieb (lebo lacnejšie úvery umožnia kupujúcim platiť viac). Domácnosti môžu vnímať dnešné sadzby ako „vezmi si dom, rande s úverom“ – teda kúp si správnu nehnuteľnosť a úver prefinancuj neskôr. Očakávanie poklesu sadzieb je síce zdrojom neistoty, ale odvážni kupujúci a investori, ktorí využijú terajšie zľavy, môžu profitovať nielen z lepšej ceny, ale aj z následného zhodnotenia pri návrate dopytu. Prieskum Fannie Mae už naznačuje, že mnohí experti čakajú, že hypotekárne sadzby budú v najbližších rokoch mierne klesať k historicky normálnym úrovniam mpamag.com mpamag.com. Ak niekto kúpi alebo investuje ešte predtým, môže získať nehnuteľnosť za relatívnu zľavu a získať participáciu na raste pri návrate dopytu.

Pri zvažovaní rizík proti príležitostiam by mali investori (malí i veľkí) dbať na disciplínu a dôkladnú analýzu. Reality sú dlhodobá a cyklická hra. Obdobie 2025–2028 pravdepodobne odmení tých, ktorí budú selektívni – zamerajú sa na dobré lokality, udržateľné zdroje dopytu a realistické stratégie výstupu – a budú mať rezervu na zvládnutie krátkodobej volatility. Opatrné kroky ako fixácia úrokov či úrokové hedžingy, udržiavanie miernych pomerov úver/hodnota a rozpočty na rezervy pri projektoch môžu výrazne znížiť mnohé z uvedených rizík. Na strane príležitostí je kľúčové byť pripravený (s kapitálom alebo úverovým rámcom) rýchlo reagovať pri dobrom obchode, pretože po zlepšení podmienok sa konkurencia určite vráti. Hoci je trh neistý, nehnuteľnosti zostávajú triedou aktív s vnútornou hodnotou a preukázanou odolnosťou a nasledujúce roky ponúkajú priestor na kúpu kvalitných aktív za lepšie ceny než pred pár rokmi – čo skúsených investorov láka.

VII. Výhľad a prognózy na roky 2025–2028

Čo prinesú nasledujúce roky pre americký realitný trh? Prognózovanie je vždy zložité, no väčšina hlavných analytikov očakáva obdobie postupnej normalizácie a rastu, nie prudký rast alebo pokles. Nižšie uvádzame výhľady pre rôzne segmenty a zdôrazňujeme konsenzus očakávaní do roku 2028:

Ceny nehnuteľností: Po výraznom raste cien v rokoch 2020–2022 (národné ceny domov vzrástli za toto obdobie o približne 40 %) si trh v rokoch 2023–2024 v podstate “oddýchol” – ceny stagnovali alebo mierne rástli. Do budúcnosti väčšina prognóz predpokladá mierny nárast hodnôt domov – zvyčajne v nízkych jednociferných hodnotách ročne – aspoň na najbližšie dva roky. Tabuľka nižšie uvádza projekcie viacerých renomovaných zdrojov:

Zdroj prognózy	Očakávaná zmena ceny domov 2025	Očakávaná zmena ceny domov 2026
Fannie Mae (FNMA)	+4,1% mpamag.com	+2,0% mpamag.com
Národná asociácia realitných maklérov (NAR)	+3% businessinsider.com	+4% businessinsider.com
MBA (Asociácia hypotékarov)	+1,3% businessinsider.com	+0,3% businessinsider.com
Zillow Research (Index hodnoty domov)	–1,4% zillow.com (pokles)	(Bez prognózy)
Panel odborníkov (100+ ekonómov)	+3,4% fanniemae.com	+3,3% fanniemae.com

Tabuľka 2: Vybrané prognózy rastu cien domov pre roky 2025 a 2026. Väčšina expertov očakáva pokračovanie rastu, avšak pomalším tempom než v posledných rokoch – v rozpätí 0 až 4 % ročne. (Fannie Mae a NAR sú pomerne optimistické, MBA je opatrnejšie a Zillow predpovedá mierny pokles v roku 2025 pred možným návratom k rastu.) Všetci očakávajú zmiernenie rastu, nie dramatický pokles alebo ďalšiu vlnu prudkého rastu.

Ako ukazuje tabuľka, existuje určitý rozptyl názorov. Aktualizovaný výhľad NAR (k začiatku 2025) očakáva rast cien okolo 3 % v roku 2025 a zrýchlenie na 4 % v roku 2026 businessinsider.com – v podstate v súlade s rastom príjmov. Fannie Mae je mierne vyšší pre rok 2025 (+4,1 %), ale očakáva ochladenie na +2 % v 2026 mpamag.com, pravdepodobne pod vplyvom vyššej ponuky. MBA je najopatrnejšia, predpokladá takmer nulový rast do roku 2026 businessinsider.com, čo znamená, že vysoké úrokové sadzby budú ceny krotiť. Podľa Zillow môže nastať mierny pokles v roku 2025 (–1,4 %) zillow.com, čo naznačuje, že vyššia zásoba a slabší dopyt môžu spôsobiť miernu eróziu cien v niektorých oblastiach, hoci trend ich revízií smeroval nahor (predtým očakávali –1,9 %, zlepšili na –1,4 %). Odborný prieskum Pulsenomics/Fannie Mae odhalil konsenzus približne +3,4 % a +3,3 % na roky 2025 a 2026 fanniemae.com – teda návrat k normálnemu, udržateľnému rastu. Za rok 2026, hoci je menej oficiálnych prognóz, mnohí odborníci predpokladajú pokračujúci rast cien nehnuteľností na podobnej nízkej jednocifernej úrovni do rokov 2027–2028 (pri absencii nového šoku), podporený nízkou ponukou a stabilným dopytom. Ak by v neskorých 20. rokoch sadzby hypoték zásadne klesli, cenový rast by mohol trochu zrýchliť, no zároveň by to zlepšilo dostupnosť bývania a trh by bol vyváženejší.

Predaj domov a výstavba: V oblasti predaja sa rok 2025 všeobecne považuje za začiatok oživenia po útlme v rokoch 2023–24. NAR predpovedá, že predaj existujúcich domov vzrastie približne o 6 % v roku 2025 (a ďalších ~11 % v 2026) realestatenews.com, hoci tieto percentá boli znížené v porovnaní so skoršími optimistickejšími prognózami. Fannie Mae znížila svoju prognózu predaja existujúcich domov v roku 2025 z 11 % na približne 4 % rast (asi 4,9 milióna transakcií) v máji 2025 housingwire.com. Model Zillow predpokladá len mierny nárast okolo 1–2 %. Trajektória predaja závisí od vývoja úrokových sadzieb: pokles aj len na nízke 6 % či vysoké 5 % do konca 2025 by mohol uvoľniť značný odložený dopyt. V roku 2028 sa podľa niektorých analytikov môžeme vrátiť k “normálnemu” objemu 5,5–6 milióna predajov ročne (naposledy v roku 2019), hoci to je optimistické, ak úroky zostanú vyššie. Predaj novostavieb je v skutočnosti silnejší (nová výstavba vykrýva časť deficitu ponuky) a prognózy (NAR, Fannie) očakávajú rast okolo 10 % v roku 2025, pretože developeri lákajú kupujúcich na úverové zvýhodnenia a bonusy realestatenews.com. Začaté výstavby môžu v roku 2025 mierne klesnúť (zo ~1,34 milióna v 2024 na asi 1,3 milióna) a v rokoch 2026–2028 opäť mierne rásť smerom k stredným 1 miliónom, ak to dopyt umožní businessinsider.com. Dôležité je, že takéto objemy sú stále nižšie, než je potrebné na úplné odstránenie deficitu bývania, takže každé nedostatočné stavané bývanie podporuje rast cien minimálne v strednodobom horizonte. Výstavba nájomných bytov sa podľa očakávaní prudko spomalí do roku 2026 (po vrchole v rokoch 2024–25), čo môže v roku 2027 opäť sprísniť podmienky na trhu prenájmov.

Hypotekárne sadzby a financovanie: Prognózy úrokových sadzieb vo všeobecnosti predpokladajú postupný pokles: ako už bolo spomenuté, Fannie Mae očakáva okolo 6,0 % na 30 ročnej fixovanej hypotéke do konca 2026 mpamag.com. MBA je ešte optimistickejšia a očakáva okolo 5,5 % do roku 2027. V roku 2028 by sme pri inflácii na úrovni 2 % alebo nižšej mohli vidieť hypotekárne sadzby v strednom pásme 5 %, čo je historicky stále normálne (a veľmi dostupné v porovnaní s osemdesiatymi rokmi!). Federálny rezervný systém by mal v roku 2025 prejsť k neutrálnej alebo uvoľnenejšej politike, ak inflácia nebude stúpať, čo prinesie pokles krátkodobých sadzieb a časom aj dlhodobých výnosov. Nepoznaným faktorom je politika Fedu ohľadom zmenšovania svojej bilancie (kvantitatívne uťahovanie) a globálny dopyt po amerických dlhopisoch – tieto môžu udržať dlhodobé sadzby vyššie, než sa čakalo (ako v roku 2023). Konsenzus však je, že vrchol sadzieb je za nami a neskoré 20. roky by mali priniesť nižšie alebo aspoň nie vyššie sadzby než začiatok tejto dekády. To by malo byť pozitívne tak pre bývanie, ako aj pre komerčné nehnuteľnosti. Dostupnosť hypotekárnych úverov sa môže s poklesom sadzieb opäť rozšíriť – očakávajte viac programov pre prvokupcov, portfóliové úvery bánk a možno aj návrat neštandardných úverov (non-QM), keď poisťovne získajú väčšiu dôveru. Pre komerčné segmenty by sa v rokoch 2026–27 mohla úverová politika uvoľniť natoľko, že uzatváranie obchodov bude jednoduchšie (kapitalizačné miery sa môžu mierne stlačiť, čo by mierne zvýšilo hodnoty cbre.com).

Trh s prenájmami: V segmente prenájmu sa roky 2025 a 2026 črtajú ako roky absorbovania ponuky – veľké množstvo nových bytov nájde nájomcov vďaka rastúcemu počtu domácností, ktoré uprednostňujú nájom. Odborný panel predpovedá celonárodný rast nájomného okolo 3 % ročne v týchto rokoch, čo je mierny rast mf.freddiemac.com. Niektoré firmy ako Yardi alebo CBRE očakávajú v roku 2025 mierne nižšie tempo (~2-2,5 % ako sme videli) mf.freddiemac.com cbre.com. V rokoch 2027 a 2028 môže rast nájomného opäť zrýchliť ak sa po stavebnom spomalení zníži neobsadenosť – potenciálne späť na 3–4 % ročne, v súlade s rastom príjmov. Neobsadenosť viacbytových domov by mohla v rokoch 2024–25 kulminovať na 6–7 % a potom do roku 2027 klesnúť na nízke úrovne okolo 5 %. Jednorodinné prenájmy by mali zostať vysoko žiadané a môžu zaznamenať rýchlejší rast nájomného než byty (stredné jednociferné percentá), nakoľko rodiny vyhľadávajú viac priestoru. Miera vlastníctva bývania sa môže v druhej polovici dekády opäť pomaly zvýšiť, ak sa zlepší dostupnosť, avšak najbližší rok-dva by mala stagnovať okolo 65 % (nedávno klesla na 65,1 %, päťročné minimum v dôsledku náročných podmienok na nákup) advisorperspectives.com advisorperspectives.com. Ak sadzby hypoték klesnú, môžeme pozorovať, že niektorí nájomcovia sa konečne stanú vlastníkmi, čím by sa miera vlastníctva do roku 2028 mohla posunúť späť na 66–67 %, avšak závisí to aj od výstavby cenovo dostupných nových domov.

Výhľad pre komerčný sektor: Každý komerčný sektor má svoj vlastný harmonogram obnovy:

Kancelárie: Kancelársky sektor sa bude zotavovať najpomalšie – očakávajte vysokú neobsadenosť v rokoch 2025–2026 s miernym zlepšením každý rok. Do roku 2028 pravdepodobne dôjde k ostrému rozdeleniu trhu: špičkové kancelárie vo výborných lokalitách môžu byť takmer plne obsadené a prinášať stabilné nájomné, zatiaľ čo staršie kancelárie môžu byť len poloprázdne alebo konvertované na iné účely. Celková neobsadenosť by mohla klesnúť z približne 19 % v roku 2025 na úroveň okolo stredných tínedžerských percent do roku 2028, ak bude ekonomika silná a časť plochy bude odstránená z inventára (konverzie/demolácie). Rast nájomného bude minimálny, kým neobsadenosť neklesne; prenajímatelia budú v mnohých lokalitách ešte niekoľko rokov ponúkať ústupky. Investori vnímajú roky 2025–2026 ako obdobie na repositioning alebo nákup problémových kancelárií s očakávaním, že do roku 2028–2030 budú tieto aktíva (ak sú dobre situované a zmodernizované) prinášať vyšší výnos.
Maloobchod: Výhľad v maloobchode je stabilný až pozitívny. Očakáva sa, že neobsadenosť zostane nízka (na úrovni 4–5 % na národnej úrovni), pretože nové projekty pribúdajú len minimálne. Rast nájomného v maloobchode by sa mohol pohybovať v nízkych jednotkách percent ročne a maloobchodné jednotky s vysokou návštevnosťou v rýchlo rastúcich predmestiach môžu zaznamenať aj rast nájomného v stredných jednotkách percent, keďže nájomcovia budú súťažiť o obmedzený priestor. Niektoré formáty (ako otvorené nákupné centrá) budú medzi investormi veľmi žiadané; kapitalizačné sadzby by sa pre tieto preferované segmenty mohli mierne stlačiť vzhľadom na silné základy cbre.com. Do roku 2028 sa môžeme dočkať opätovného oživenia maloobchodnej výstavby, pokiaľ spotrebiteľské výdavky ostanú silné – pravdepodobne viac nových projektov v Sun Belt štátoch, kde rast počtu obyvateľov vyžaduje nové obchody a služby. Vo všeobecnosti je však maloobchod teraz v rovnováhe ponuky a dopytu, takže by mal poskytovať stabilné výnosy bez väčších výkyvov.
Priemysel: Priemyselný sektor je naďalej na trajektórii rastu, hoci už umiernenejšieho. Dopyt po skladoch je štrukturálne podporovaný e-commerce a reštrukturalizáciou dodávateľských reťazcov (ako napríklad zvýšením domácej zásoby pre núdzové prípady). Po spomalení v rokoch 2023–2024 stále zostáva prenajímaná plocha v roku 2025 robustná (800+ mil. štvorcových stôp) cbre.com a očakáva sa, že ostane silná. CBRE uvádza, že sa vracia k „predpandemickým hnacím motorom“, čo znamená konštantnú absorpciu. Neobsadenosť priemyselných nehnuteľností by sa mohla pohybovať okolo 5 % v roku 2025 a ešte klesnúť k 4 % alebo nižšie do roku 2027, ak zostane výstavba obmedzená. Nájomné za sklady v poslednom období rástlo dvojciferným tempom; do budúcnosti sa však očakáva spomalenie rastu na 3–5 % ročne, čo je stále zdravé. Zaujímavý faktor: nové objekty chladiarenských skladov, dátových centier (priemyselného typu) a výrobných prevádzok (kvôli relokácii výroby) by mohli zvýšiť dopyt nad rámec tradičnej distribúcie. Do roku 2028 sa môže ukázať potreba modernizácie priemyselných nehnuteľností (staršie budovy bez vysokých svetlých výšok môžu dostať ďalšiu zľavu), celkovo však pôjde o jeden z najvýkonnejších sektorov dlhodobo.
Bytové domy (multifamily): Bytový segment by mal byť do roku 2028 opäť na vzostupe po vstrebávaní aktuálnych dodávok. Koncom desaťročia môžeme uvidieť nové výstavbové cykly, ak sa rast nájomného opäť zrýchli. V krátkodobom horizonte (2025–2026) sa očakáva stabilná prevádzka – mierny nárast neobsadenosti a následný pokles – s rastom nájomného na úrovni inflácie. Pre predstavu – expertný panel Fannie Mae očakáva do roku 2026 rast cien nehnuteľností na úrovni ~3,3 % fanniemae.com; rast nájomného často zodpovedá rastu príjmov a cien, takže rast v stredných 3 % ročne je pre byty tiež realistický do polovice desaťročia. V rokoch 2027–2028, keď bude menej nových projektov, by sa obsadenosť mohla utiahnuť a tlak na rast nájomného presiahnuť 4 % v niektorých trhoch (najmä ak bude rásť zamestnanosť). Istou neznámou sú príjmy nájomcov: ak bude pokračovať silný rast miezd, dá to prenajímateľom priestor na vyššie nájomné. Naopak, prípadné zásahy na obmedzenie rastu nájmov alebo ochrana nájomcov by mohli rast v niektorých mestách limitovať.

Regionálne výhľady – hlavné body: Oblasti, ktoré rastú (juhovýchod USA, Texas, Mountain West), by mali v raste pokračovať. Rast cien domov do roku 2028 bude pravdepodobne najsilnejší v Carolinách, na Floride, v Georgii, Texase a v niektorých regiónoch horských štátov (Mountain States) – miestne môžu zažiť kumulatívny rast cez 15 % za 4 roky, oproti približne polovici v severovýchode a na stredozápade. Niektoré mestá v štátoch tzv. Rust Belt môžu prekvapiť stabilným rastom, ak efektívne pritiahnu prácu na diaľku alebo nové odvetvia (napr. nová továreň Intel v Columbuse, Ohio môže zvýšiť dopyt po bývaní). Kalifornia na pobreží pravdepodobne zaostane za Sun Belt štátmi v percentuálnom raste, bude však stále zaznamenávať mierne pozitívny rast, vzhľadom na už existujúcu vysokú cenovú hladinu a problém s dostupnosťou. Do roku 2028 môžu niektoré trhy, ktoré doteraz zaostávali (napríklad Chicago alebo Baltimore), zaznamenať zlepšenie, pokiaľ prijmú pro-bytovú politiku alebo dôjde k návratu obyvateľov do miest, no pôjde skôr o stabilný, než veľmi rastový trh.

Dostupnosť bývania a vlastníctvo nehnuteľností: Veľkou otázkou je, či sa bývanie do roku 2028 stane dostupnejším. Ak sa naplnia predpoklady – mierny rast cien a postupne mierne uvoľnenie hypotekárnych sadzieb – potom príjmy domácností (ktoré v poslednom období rastú cca 4 % ročne) by mohli začať dobiehať ceny. To by mohlo krok za krokom zlepšiť dostupnosť. Napríklad, začiatkom 2025 venovala mediánová rodina ~24 % svojho príjmu na hypotéku pri mediánovom dome nar.realtor; tento podiel by mohol klesnúť pod 22 % do roku 2028, ak sadzby klesnú a príjmy porastú. Takéto zlepšenie by mohlo priviesť na trh viac prvých kupujúcich. Miera vlastníctva bývania by sa mohla opäť mierne zvýšiť po období stagnácie. Každý zásah vlády na pomoc prvokupujúcim (pomoc s akontáciou atď.) by to tiež ovplyvnil. Na nájomnej strane, ak viac nájomcov prejde v priebehu desaťročia do vlastníctva, dopyt po prenájmoch sa mierne uvoľní, ale vzhľadom na deficit bytov zostanú nájmy stále vysoko využívané.

Zhrnutie vývoja: Do roku 2028 by sa mal americký realitný trh nachádzať na pevnejšej pôde – prebytky z pandémie budú úplne absorbované, inventár v predaji aj prenájme sa čiastočne zlepší a hypotekárne sadzby sa dúfajme ustália. Nevidíme náznaky systémového kolapsu (žiadne rozsiahle hypotekárne úverové problémy ako v roku 2008), takže akékoľvek úpravy budú zrejme regionálne a mierne. Odolnosť prejavená v rokoch 2023–24 – keď ceny vo všeobecnosti držali alebo mierne rástli aj pri 7 % sadzbách – naznačuje určitú úroveň základnej stability. Pretrvávajúci bytový deficit a demografický dopyt sú ochranné prvky pred hlbokým poklesom cien v národnom meradle businessinsider.com. V komerčnom sektore môže už rok 2028 znamenať istú „renesanciu“: mnohé problémové projekty predané v strede dekády môžu byť vtedy už otočené a oblasti ako kancelárie môžu začať znova s efektívnejšou ponukou a novým využitím.

Samozrejme, neistota zostáva. Geopolitické udalosti, zmeny v politike či „čierne labute“ (ďalšia pandémia?) môžu všetko zmeniť. Za ich neprítomnosti je základný scenár pre 2025–2028 opatrne optimistický: rezidenčné nehnuteľnosti by mali prejsť pomalým, ale trvalým ozdravením v predaji i výstavbe, s miernym rastom cien, pričom komerčné nehnuteľnosti sa postupne zotavia a medzi víťazov budú patriť priemysel, bytové domy a prémiový maloobchod, zatiaľ čo problémové segmenty nájdu rovnováhu prostredníctvom adaptácie. Investori a kupujúci, ktorí nasledujúce roky prežijú s trpezlivosťou a rozvahou, môžu byť dobre pripravení profitovať z normalizovaného a udržateľnejšieho rastu, ktorý sa očakáva následne.

Zdroje:

National Association of Realtors – Prognózy a dáta o trhu bývania na roky 2024–2025 nar.realtor nar.realtor realestatenews.com
Zillow Research – Prognóza hodnôt a predajov domov (máj 2025) zillow.com zillow.com
Fannie Mae Economic and Housing Outlook (apríl/máj 2025) mpamag.com mpamag.com
Freddie Mac Multifamily Outlook 2025 mf.freddiemac.com
CBRE Research – U.S. Real Estate Market Outlook 2025 (december 2024) cbre.com cbre.com cbre.com
Realtor.com – Najlepšie trhy s bývaním pre rok 2025 (december 2024) realtor.com realtor.com
U.S. Census Bureau – Správa o neobsadenosti a vlastníctve bývania Q1 2025 advisorperspectives.com advisorperspectives.com
NAR Quarterly Housing Price Trends (Q1 2025) nar.realtor

Sektor viacbytových nehnuteľností (veľké apartmánové objekty s 5 a viac jednotkami) je často považovaný za súčasť rezidenčných nehnuteľností, ale je zároveň kľúčovou komerčnou triedou aktív pre investorov. V roku 2025 zažíva viacbytový sektor unikátny moment: veľký príval novej ponuky spárovaný so silným dopytom nájomníkov. Ako bolo spomenuté vyššie, roky 2023–2024 priniesli rekordné množstvo nových bytových jednotiek, čo spôsobilo mierne zvýšenie národnej miery neobsadenosti a spomalenie rastu nájomného. Pre investorov to znamenalo vyššie stimulácie (concessions) a plochejší čistý prevádzkový príjem na trhoch s vysokou ponukou za posledný rok. Napriek tomu fundamenty viacbytového bývania nie sú slabé – len sa normalizujú z výnimočne napätého trhu. Ako napredujeme v roku 2025, tlak novostavieb by sa mal začať zmierňovať. CBRE predpovedá, že miera neobsadenosti v roku 2025 mierne klesne (na približne 4,9 % do konca roku, z ~5,3 % v závere 2024) a priemerné nájmy opäť vzrastú približne o 2,6 % za rok cbre.com. Podobne Freddie Mac očakáva rast nájmov v roku 2025 v nízkych 2 % a len mierny nárast neobsadenosti na asi 6,2 % (podľa RealPage), za predpokladu mierneho ekonomického pristátia mf.freddiemac.com. V podstate trh viacbytových nehnuteľností by mal zostať v roku 2025 vyvážený – celonárodne to nebude ani trh nájomcov, ani trh prenajímateľov – s miernym zlepšením oproti roku 2024.

III. Úrokové sadzby a trendy v hypotekárnych úveroch

IV. Regionálne a mestské najväčšie trendy

Sun Belt boom (Juhovýchod a Juhozápad): Región Sun Belt (tiahne sa z Floridy cez Texas, po juhozápad a časti Západu USA) bol za poslednú dekádu lídrom a pokračuje v dominancii. Štáty ako Florida, Texas, Karolíny, Georgia, Arizona a Tennessee zažívajú dynamický rast populácie aj pracovných miest, sťahujú sa sem jednotlivci (vrátane ľudí na home office či dôchodcov) i korporácie. Tento prílev obyvateľstva vyvolal silný dopyt po bývaní a udržal ceny nehnuteľností v týchto oblastiach na vysokej úrovni. Mnohé mestá Sun Beltu zaznamenali dvojciferný rast cien do roku 2022; niektoré počas roka 2023 ochladli (mierny pokles cien), ale vo všeobecnosti si viedli dobre. Napríklad mediánová cena domu v Miami, FL vzrástla za rok asi o 9 % realtor.com a Orlando, FL zaznamenalo medziročný nárast cez 12 % realtor.com podľa predikcií Realtor.com, čo poukazuje na trvajúcu silu. Medzitým Austin, TX, ktorý bol počas pandémie symbolom realitného boomu (ceny stúpli za dva roky takmer o 40 %), zažil v roku 2023 korekciu a ceny mierne klesli. Na začiatku roka 2025 sú ceny v Austine stále nižšie než na maxime, no ekonomika mesta je silná a populácia rastie, takže NAR očakáva, že Austin „čoskoro znovu porastie v cenách“ nar.realtor. Spoločným menovateľom Sun Belt trhov je dostupnosť (oproti pobrežným mestám), nižšie dane, tvorba pracovných miest a teplé podnebie – tieto faktory by mali zotrvať do konca 2020-tych rokov. Investori obľubujú hlavne trhy ako Dallas–Fort Worth, Atlanta, Phoenix, Tampa a Charlotte, ktoré majú veľkosť aj rast na svojej strane. Výstraha je v oblasti klímy a poistenia: v niektorých častiach Floridy alebo Mexického zálivu rastú ceny poistení (kvôli hurikánom a záplavám), čo môže časom oslabiť kupnú silu a záujem, pokiaľ sa to nezačne riešiť.
Drahé pobrežné trhy: Drahé metropoly na pobreží – ako New York City, San Francisco Bay Area, Los Angeles, Boston, Washington D.C. či Seattle – majú zmiešané výsledky. Mnohé z týchto miest zažili v roku 2020 krátky pokles cien (keď vzdialená práca umožnila odchod z hustých miest) a potom prudký rast v roku 2021 po návrate k mestskému štýlu života. V roku 2022 čelili tieto mestá proti vetru: odliv obyvateľov (sťahovanie do lacnejších oblastí) a v niektorých prípadoch prepúšťanie v technologickom sektore (najmä San Francisco, Seattle) znížili dopyt. V roku 2023 zaznamenalo San Francisco medziročný pokles mediánovej ceny, hodnota nehnuteľností ostáva prakticky stabilná (+1,5 % medziročne v Q1 2025) nar.realtor – trh Bay Area teda stagnuje. Predsa sa však objavujú náznaky stabilizácie: mestá opäť lákajú obyvateľov. Podľa údajov NAR bol rok 2024 s najvyšším nárastom návratu obyvateľov do centier miest za poslednú dekádu nar.realtor. Mladí profesionáli sa vracajú kvôli práci a vybaveniu, medzinárodná migrácia (koncentrovaná v týchto bránových mestách) sa rozbieha. Takže kým New York či San Francisco pravdepodobne nezažijú explozívny rast ako Austin alebo Nashville, majú stále extrémne obmedzenú ponuku a vysoké príjmy, čo bude zdola podporovať ceny. Osem z desiatich najdrahších metropol sú v Kalifornii (napr. v San Jose je mediánová cena vyše 2 mil. USD, +9,8 % medziročne) nar.realtor. Tieto trhy sú drahé kvôli dlhodobému nedostatku výstavby a žiadanej lokalite – očakáva sa, že ceny budú pomaly stúpať, pokiaľ ostane málo voľných domov. Dostupnosť je na pobreží veľký problém, podiel vlastníctva v Bay Area je nižší než 55 % nar.realtor. To znamená neustály politický tlak na väčšiu výstavbu a opatrenia na dostupnosť – čo môže tieto trhy v najbližšej dekáde výrazne ovplyvniť.
Stabilita Stredozápadu: Stredozápad (Midwest) nebol v hľadáčiku médií, no relatívna cenová dostupnosť a stabilita ekonomiky ho robia čoraz populárnejším. Mestá ako Columbus (OH), Indianapolis, Kansas City, Milwaukee a Minneapolis nezažili ohromné nárasty alebo pády; ich ceny rástli stabilne po jednotkách percent ročne a výkyvy sú malé. V rokoch 2024–2025 majú stredozápadné trhy nadpriemerné oživenie predaja, lebo kupujúci vytlačení z drahých regiónov hľadajú lacnejší domov. Podľa analýzy Realtor.com patrí niekoľko stredozápadných trhov medzi top 10 najperspektívnejších pre rok 2025, čo sa týka predaja a rastu cien realtor.com. Napríklad Colorado Springs, CO (niekedy zaraďovaný do oblasti Mountain West) je na ich zozname #1, Virginia Beach, VA (dostupné pobrežné mesto juhovýchodu) skončilo tretie a Greensboro, NC na 10. mieste realtor.com. Nie všetky sú však typický Stredozápad – trend je ale jasný: sekundárne mestá s vysokou kvalitou života stúpajú. Stredozápad často ponúka vyššie cap rates (návratnosť z prenájmu), čo láka investorov do miest ako Cleveland či Detroit na jedno- aj viacrodinné prenájmy. Očakáva sa, že stredozápadné trhy budú rásť mierne a trvalo bez dramatických výkyvov známych z iných regiónov. Faktor na sledovanie: populácia – v niektorých oblastiach je stále stagnácia či pokles, čo brzdí dopyt. Metropoly s rastúcim počtom pracovných miest v zdravotníctve, vzdelávaní alebo výrobe sú však silné.
Koridor Severovýchodu: Severovýchodný koridor (od Bostonu po D.C.) ponúka pestrý mix. New York City sa zotavil zo svojho prepadu v roku 2020; nájmy na Manhattane lámali rekordy v roku 2022 a ceny bytov sa stabilizovali. Predmestia okolo NYC (New Jersey, Long Island, Connecticut) ostávajú silné vďaka nízkej ponuke. Boston má odolný trh ťahaný školstvom a biotechom – ceny tam rástli plynulo. Philadelphia a Baltimore sú v tomto koridore dostupnejšou alternatívou k D.C./NYC a zaznamenali nárast. Washington D.C. sám o sebe si posledne držal ceny na rovnakej úrovni, čiastočne kvôli množstvu nových bytových komplexov a určitému odchodu populácie, no vysoké príjmy a nedostatok stavebných pozemkov držia trh s rodinnými domami napätý. Všeobecne má severovýchod staršiu zástavbu a pomalší rast populácie, teda ponuka je napätá. Pokiaľ zostane silná ekonomika (založená na štátnej správe, školstve, financiách, zdravotníctve), bývanie by malo pomaly zdražovať. Pozoruhodným trendom je, že vyššie úrokové sadzby zasahujú drahé trhy výraznejšie – hypotéka 7 % na miliónový dom v New Jersey je oveľa záťaživejšia než na 300-tisícový dom v Ohiu. Preto je tlak na dostupnosť na severovýchode silný; to môže v krátkodobom horizonte spomaliť rast cien, kým buď neklesnú sadzby alebo nestúpnu príjmy.
Regionálna dostupnosť a migračné trendy: Všeobecne je dostupnosť bývania kľúčom k výkonu regiónov. Regióny, ktoré boli ešte pred pár rokmi extrémne dostupné (Juhovýchod, niektoré časti Západu ako Idaho/Utah), zažili veľký rast cien vďaka prílevu obyvateľstva, dnes však už nie sú také lacné – ich trhy mierne ochladli. Oproti tomu regióny, ktoré nikdy nezažili boom (často Stredozápad/Severovýchod), sa stávajú zaujímavými z hľadiska ceny. Vidíme naďalej presun ľudí z drahých štátov do lacnejších: štáty ako California, Illinois a New York hlásia viac odchodov, naopak Florida, Texas, Karolíny, Tennessee viac príchodov. Tento trend bude pokračovať, ovplyvnený flexibilitou práce na diaľku a dôchodcami hľadajúcimi teplejšie, lacnejšie regióny. Florida si zaslúži osobitnú zmienku: zažila obrovský príval nových obyvateľov (a rast cien domov ~40 % za tri roky). Naposledy sa niektoré trhy na Floride (napr. Naples, Tampa, časť Južnej Floridy) stabilizovali z dôvodu cenovo nedostupného bývania pre miestnych a problémov s poistením; Miami a Orlando sú však na rok 2025 stále v topke predaja a rastu cien realtor.com, čo poukazuje na trvajúcu atraktivitu Floridy.

V. Kľúčové demografické, technologické a ekonomické faktory

Demografické zmeny: Demografia zásadne ovplyvňuje dopyt po bývaní. USA prežíva generačnú výmenu. Mileniali (narodení približne 1981–1996) – najväčšia generácia v pracovnej sile – sú už prevažne vo veku od neskorých 20-tych do neskorých 30-tych rokov, čo sú hlavné roky pre zakladanie domácností a kúpu bývania. Táto skupina síce kupovala bývanie neskôr ako predošlé generácie (v dôsledku študentských dlhov či krízy 2008), no teraz vstupujú na trh vo veľkom. Mediánový vek prvokupcu bývania dosiahol 38 rokov, teda historické maximum nar.realtor, čo odráža, ako dlho musia Mileniali šetriť na zálohu v podmienkach vysokých cien. Mnoho z nich sa spolieha na pomoc rodiny: 25 % prvokupcov použilo dar alebo pôžičku od príbuzných a 7 % použilo dedičstvo – tiež rekordné čísla nar.realtor. Ako Mileniali starnú, môžu sa ich preferencie presúvať od štartovacích bytov ku väčším domom na predmestiach, čo podporí dopyt v priateľských lokalitách pre rodiny. Hneď za nimi Generácia Z (narodení cca 1997–2012) vstupuje do dospelosti; najstarší z tejto generácie majú už okolo 25 rokov a začínajú kariéru, často ako nájomcovia. V nasledujúcich piatich rokoch Gen Z významne rozšíri dopyt po nájomnom bývaní a neskôr po štartovacích domoch (pravdepodobne až ku koncu 2020-tych rokov). Medzitým Baby boomers (narodení 1946–1964) sú už v dôchodkovom veku. Mnohí boomeri sa rozhodujú pre “zostarnutie vo vlastnom dome”, teda zostávajú bývať dlhšie, ako predchádzajúce generácie, čo prispieva k malej obratovosti nehnuteľností. Niektorí však zmenšujú bývanie alebo sa sťahujú – často do teplejších oblastí či bližšie k vnúčatám, čím ovplyvňujú trhy ako Florida, Arizona a Karolíny. Boomeri boli v rokoch 2023–24 aktívnymi kupujúcimi, niekedy dokonca predbiehali mladších kupcov, často preto, že majú značný majetok a môžu platiť v hotovosti. Platby v hotovosti dosiahli rekordné hodnoty – tvoria 26 % predajov domov (a vyše 30 % predajov pre opakovaných kupcov) nar.realtor, čo súvisí aj s tým, že starší kupci vymieňajú väčší dom za menší alebo využívajú nahromadený majetok. Ďalším demografickým trendom je rast viacgeneračných domácností. Podľa NAR rekordných 14 % – 17 % kupcov kupuje viacgeneračné domy (kvôli starším rodičom či dospelým deťom, ktoré sa vracajú domov) nar.realtor. Túto voľbu poháňajú úspory a aj kultúrne preferencie a zvyšuje dopyt po väčších rodinných domoch s apartmánmi pre svokru atď. Napokon, celkový populačný rast v USA v neskorých 2010-tych rokoch spomalil, no pozdvihla ho zvýšená imigrácia po roku 2021. Medzinárodná imigrácia je dôležitým faktorom pri zakladaní domácností, hlavne v migračných metropolách a pri dopyte po nájmoch. Ak bude USA naďalej prijímať imigrantov vo vyššom tempe, bude to v najbližších rokoch podporovať dopyt po bývaní (každá nová imigračná rodina potrebuje bývanie, či už nájomné, alebo vlastné). Zhrnuté, demografia je pre bývanie prevažne priaznivá: veľká kohorta vstupuje do veku pre kúpu bývania, životné udalosti budú poháňať presuny napriek „zamknutiu“ úrokových sadzieb a populačný rast bude tlačiť na ponuku nar.realtor. Jediný problém je dostupnosť bývania pre mladších kupcov – ak ceny a sadzby ostanú vysoké, mileniáli a Gen Z môžu zakladať domácnosti pomalšie alebo zostávať pri nájme, čo by zmenilo trajektóriu miery vlastníctva bývania.
Technologické trendy: Technológie ovplyvňujú trh s nehnuteľnosťami mnohými spôsobmi. Pravdepodobne najzásadnejšia je expanzia práce na diaľku, ktorá oslobodila mnoho pracovníkov od pevnej kancelárie. Už dnes to mení dopyt po bývaní – ľudia sa môžu sťahovať ďalej od centier miest či dokonca do iných regiónov (čo vidno na migrácii do Sun Beltu). Očakáva sa, že hybridná práca pretrvá, takže dopyt po bývaní ostane rozptýlený. Pracovníci môžu uprednostňovať dostupnosť a priestor (domáce kancelárie) pred časom dochádzania, čo prospieva predmestským a exurbánskym trhom s bývaním. Ako bolo spomenuté, niektoré firmy už volajú ľudí späť do kancelárií, takže mestské bývanie určite nezaniká. V komerčnom sektore je technológia práce na diaľku hlavnou výzvou kancelárskemu segmentu, ako bolo opísané vyššie. Ďalším trendom je nárast e-commerce. Rozmach online nakupovania (zvýraznený pandémiou) zvyšuje potrebu logistických nehnuteľností (sklady, distribučné centrá), kým niektoré formáty retailu dostáva pod tlak. Majitelia nákupných centier reagujú pridávaním zážitkových prevádzok (zábava, fitká, zdravotnícke služby), ktoré sú „odolné voči internetu“. Vzťah technológií a retailu bude pokračovať: očakávajte viac omnichannel predaja (predajne fungujú ako showroome či výdajne online objednávok), čo môže podporiť obsadenosť dobre situovaných predajných plôch. V bývaní technológie zrýchľujú transakcie. Rozmach online inzertných platforiem (Zillow, Redfin, Realtor.com) a virtuálnych prehliadok poskytol kupujúcim nebývalý prístup k informáciám. Digitálne hypotéky a e-podpisy zjednodušujú proces kúpy. Tieto inovácie nemenia pomer ponuky a dopytu, ale robia trh priehľadnejším a zmierňujú niektoré trenia (hoci kúpy na dražbách stále prebiehajú naplno!). Ďalšou oblasťou sú proptech a smart domácnosti: mnoho nových bytových a apartmánových projektov je už vybavených inteligentnými termostatmi, zabezpečovacími systémami či IoT zariadeniami, čo môže byť lákadlom. Aj stavebné metódy sa technologicky vyvíjajú (najmä pomaly) – napr. skúmajú sa modulárne stavby či 3D tlač domov pre zníženie nákladov a zrýchlenie výstavby, čo môže byť zásadné, ak by sa rozšírili a pomohli riešiť bytovú krízu. Dátová analytika a umelá inteligencia sú čoraz častejšie využívané investormi na hľadanie príležitostí (napr. algoritmické vyhľadávanie podhodnotených nehnuteľností či predikcie trendov). Pri konkrétnych sektoroch: dátové centrá sú prudko rastúcou kategóriou vďaka rastu cloudu a AI – ako už bolo spomenuté, obsadenosť dátových centier je okolo 2,8 % a prudko rastie kapacita cbre.com. Potreba digitálnej infraštruktúry (dátové centrá, základne pre mobilné veže) je novým hnacím motorom, ktorý developeri berú do úvahy. Nakoniec, dynamika technologického priemyslu môže významne ovplyvniť určité trhy. Veľké technologické centrá (San Francisco, Seattle, Austin) zažili kolísanie trhu s bývaním v závislosti od kondície technologických firiem. V roku 2025 sa tech sektor zotavuje z prepúšťaní, čo je pre tieto miestne trhy priaznivé. Ak v rokoch 2025–2028 nové inovácie (AI a pod.) spôsobia ďalší boom, drahé technologické trhy zažijú nový tlak na dostupnosť, pokiaľ sa nepostaví viac bývania.
Ekonomické a politické faktory: Kľúčové sú všeobecné ekonomické podmienky. Rast pracovných miest, príjmov a HDP priamo určujú dopyt po nehnuteľnostiach. Ekonomika USA by mala v roku 2025 rásť mierne – CBRE predpovedá rast HDP o 2,0 % až 2,5 % v roku 2025 cbre.com, čo je mierne nad priemer, ak dôjde k „mäkkému pristátiu“. Tento rast ženie spotrebiteľské výdavky (domácnosti sú na tom finančne ešte stále dobre) a uvoľnenie finančných podmienok. V rokoch 2023–24 vznikali nové pracovné miesta aj napriek zlým predajom bývania, takže existuje latentný dopyt, ktorý by sa mohol uvoľniť ak sa podmienky zlepšia realestatenews.com. Ak zamestnanosť zostane silná (prognózy nezamestnanosti 4–4,5 %) cbre.com, ľudia budú zakladať domácnosti a investovať do nehnuteľností. Rast miezd je ďalší faktor – mzdy síce rastú, ale často nie tak rýchlo ako ceny bývania, čo zhoršuje dostupnosť. Ak bude rast miezd pokračovať na úrovni ~4-5 % ročne a rast cien bývania spomalí na 2–3 %, situácia sa postupne zlepší. Inflácia ovplyvňuje realitný trh cez sadzby (už bolo spomenuté) a cez stavebné náklady. Ceny stavebných vstupov boli v rokoch 2021–22 veľmi vysoké (nedostatok materiálu a pracovnej sily). To už trochu poľavilo, ale stavať je stále drahšie než pred pandémiou. Ak sa má ponuka (a teda dostupnosť) zlepšiť, bude to závisieť od produktivity a cien vo výstavbe; pomôcť môžu aj politické opatrenia – znižovanie regulačných bariér alebo dotácie. Vládna politika ostáva neznámou. Na federálnej úrovni sa diskutuje o pomoci prvokupcom (programy na zálohy, daňové úľavy), čo by mohlo dopyt zvýšiť, ak by to prešlo. Väčší dopad má však štátna a miestna politika: reforma územného plánovania (vyššia hustota, rýchlejšie povoľovanie, podpora dostupného bývania) môže postupne zvýšiť ponuku na napätých trhoch. Štáty ako Kalifornia či Oregon už nariaďujú vyššiu výstavbu a legalizujú prístavby (ADU), čo pridá byty v horizonte rokov. Ďalšia ekonomická premenná je finančné prostredie: dostupnosť úverov. Banky po zvýšení sadzieb a vyššej neistote sprísnili poskytovanie úverov. To zasiahlo nielen kupcov (náročnejšia kvalifikácia, vyššie poplatky), ale aj developerov (prísnejšie úverové podmienky). Ak sa sektor stabilizuje a sadzby klesnú, úverová politika sa zjemní a trh ožije. Naopak, ak by došlo k finančnému šoku (likviditná kríza, problém limitu dlhu a pod.), dôvera v reality by prudko klesla. Fiškálna politika (vládne výdavky a deficity) je tiež dôležitá; veľký federálny deficit je dôvod, prečo sú dlhodobé sadzby vysoké nar.realtor. Ak by USA znížilo deficit, mohol by to zmierniť tlak na výnosy štátnych dlhopisov a hypotéky. Samozrejme, daňová politika ovplyvňuje nehnuteľnosti – aktuálne sa diskutuje o prípadných zmenách odpočtu SALT a daní pre investorov, čo by mohlo meniť motivácie pri nákupe vo vysoko zdaňovaných štátoch alebo u prenajímateľov.

VI. Investičné riziká a príležitosti

Hlavné investičné riziká:

Vysoké úrokové sadzby a náklady na financovanie: Zvýšené úrokové sadzby zvyšujú náklady na úvery, čo môže znižovať výnosy z investícií alebo dostupnosť bývania. Ak úroky zostanú vyššie po dlhšie obdobie, než sa očakáva (alebo opäť prudko stúpnu v dôsledku inflácie), financovanie realitných obchodov zostane náročné, čo môže viesť k poklesu hodnôt nehnuteľností. Mnohí investori v komerčnom sektore, ktorí nakupovali pri nízkych sadzbách, čelia riziku refinancovania – refinancovanie úverov za dnešných sadzieb môže byť neudržateľné, čo v niektorých prípadoch vedie k nesplácaniu alebo nútenému predaju. Toto je obzvlášť rizikové v kancelárskom segmente, kde klesajúce hodnoty a vysoké sadzby úročia (vlna komerčných hypoték na kancelárie splatných v rokoch 2025–2026). Rastúce kapitalizačné sadzby môžu krátkodobo znižovať hodnotu nehnuteľností vo všetkých segmentoch, čo ohrozuje súčasných majiteľov.
Možnosť hospodárskeho poklesu: Základný scenár počíta s mäkkým pristátím, avšak vždy existuje riziko recesie – či už záťaží Fedu na menovú politiku, globálnych šokov alebo geopolitických udalostí. Recesia so značnými stratami pracovných miest by poškodila dopyt po nehnuteľnostiach (menej kupujúcich, viac voľných bytov, zápasiaci maloobchodníci atď.). Segmenty ako hotely a luxusné bývanie sú na ekonomické výkyvy obzvlášť citlivé. Aj mierny pokles by mohol zhoršiť ďalšie riziká, ako napr. nesplácanie nájomného alebo vyššia neobsadenosť. Investori by mali byť konzervatívni v očakávaniach rastu nájomného a vytvárať si finančné rezervy pre prípadný prepad.
Trhová bifurkácia a zastarávanie: Ako sme už spomínali, niektoré typy nehnuteľností (staršie kancelárie, neaktuálne nákupné centrá, byty bez vybavenia) môžu byť funkčne zastarané alebo minimálne výrazne menej konkurencieschopné. Rizikom je, že kapitál ostane „uväznený“ v týchto aktívach bez ľahkej možnosti likvidácie – napríklad staršia kancelárska budova môže vyžadovať obrovské investície do prestavby na bývanie a aj tak to lokálne územné plány či ekonomika nemusia umožniť. Investori vlastniaci sekundárne kvalitné aktíva v problematických lokalitách sa môžu dostať do pasce hodnoty. Podobne pri bývaní môžu domy v oblastiach s klesajúcou populáciou či zlou klimatickou odolnosťou podávať slabý výkon. Vedieť čo nekupovať je rovnako dôležité, ako nájsť správny obchod.
Regulačné a politické riziká: Nehnuteľnosti podliehajú regulačným zmenám. Rizikom je rozširovanie nájomných regulácií či zákonov na ochranu nájomcov v reakcii na slabú cenovú dostupnosť. Niektoré štáty/mestá už zaviedli limity na zvyšovanie nájmov, čo môže obmedziť rast výnosov prenajímateľov. Ďalšie riziko sú zvýšené dane z nehnuteľností, keď samosprávy hľadajú príjmy – to môže tvrdšie zasiahnuť komerčných vlastníkov i domácnosti (vidíme to v niektorých mestách Sun Beltu, kde prudký rast cien viedol k vyšším daniam). Na strane developmentu môžu zmeny územných plánov pôsobiť dvojakým spôsobom: uvoľnenie pravidiel môže pomôcť (viac povolenej hustoty), prísnejšie environmentálne alebo dizajnové požiadavky naopak zvyšovať náklady. V extréme aj úvahy o zrušení výmenny 1031 alebo zvýšení dane z kapitálových výnosov pri predaji nehnuteľností by mohli ovplyvniť správanie investorov (nič nie je však na úrovni federálnej vlády aktuálne bezprostredné).
Klimatické a environmentálne riziká: Klimatická zmena je čoraz väčším rizikom v oblasti nehnuteľností. Nehnuteľnosti v pobrežných záplavových zónach, oblastiach náchylných na hurikány, regiónoch s požiarmi alebo suchom čelia vyšším poistným nákladom a možnému znehodnoteniu. Napríklad v niektorých častiach Floridy poisťovne vycúvali, čo vyvoláva obavy o dlhodobú poistiteľnosť nehnuteľností. Podobne na západe sú problémy s požiarmi, ktoré zvyšujú riziko v niektorých luxusných lokalitách. Environmentálne regulácie na zvýšenie odolnosti (napr. nutnosť vyvýšenia stavieb alebo použitia odolných materiálov) môžu zvýšiť náklady pri výstavbe či rekonštrukcii. Investori musia zohľadniť klimatické riziká, aby sa vyhli kúpe nehnuteľností, ktoré môžu byť o pár desaťročí pod vodou či neobývateľné.
Realizačné a likviditné riziká: Vo volatilnejšom trhovom prostredí je realizácia veľkých projektov alebo sanačných stratégií spojená s rizikom neúspechu. Napríklad kúpa problematickej kancelárie a jej prestavba na byty môže naraziť na nečakané stavebné komplikácie alebo odpor komunity. Zároveň likviditné riziko znamená, že schopnosť predať nehnuteľnosť za férovú cenu rýchlo môže byť oslabená, ak sa trh otočí alebo úverové trhy zamrznú (ako sa krátkodobo stalo v roku 2020). Nehnuteľnosti sú od prírody nelikvidné, takže investori musia byť pripravení držať ich dlhšie. Flippéri a špekulanti na krátke obdobie môžu byť prichytení pri trhových výkyvoch.

Napriek týmto rizikám nasledujúce roky ponúkajú množstvo príležitostí:

Kľúčové príležitosti:

Nákup v období kupujúceho (selektívne príležitosti): Po hektickom „predajcovom“ trhu 2020–2022 sa v mnohých regiónoch (najmä v segmente prémiových domov a oblastiach so silným podielom investorov) situácia ochladila. Individuálni kupujúci v roku 2025 môžu čeliť menšej konkurencii, väčšiemu výberu a dokonca aj zľavám pri niektorých ponukách – príjemná zmena oproti dražbám. Tí, ktorí sú finančne pripravení, môžu vyjednať lepšie podmienky, najmä ak cielia na motivovaných predajcov (napr. niekto, kto sa potrebuje rýchlo presťahovať). Pre investorov spomalenie vytvorilo šance nakúpiť nehnuteľnosti s relatívnou zľavou oproti nedávnym maximám. Napríklad v niektorých mestách Sun Beltu, kde ceny prehnali (Boise, Austin, Phoenix), nastala korekcia; skúsení investori ich sledujú s cieľom nájsť dobrý vstup pred opätovným rastom.
Akvizície problémových aktív: Vďaka vyšším úrokovým sadzbám sú niektorí majitelia nehnuteľností v núdzi – najmä v kancelárskom segmente, ale aj niektorí preúverovaní majitelia bytoviek alebo developeri nepredaných novostavieb v menej silných trhoch. Táto situácia pripomína skoré 90. roky alebo obdobie po roku 2008, čo sa týka príležitostí spojených s distressom. Inštitucionálni investori s pripravenými prostriedkami sa chystajú kupovať nevýkonné úvery alebo zabavené nehnuteľnosti so zľavou, najmä kancelárie vhodné na novú funkciu. Aj niektoré hotely alebo maloobchodné priestory je možné kúpiť pod úrovňou obstarávacích nákladov a rekonštruovať. Okenko na získanie problémových aktív závisí od toho, ako dlho budú vysoké sadzby a ako banky zvládnu nesplácané úvery (prolongácie vs. exekúcie). Pre trpezlivých investorov s kapitálom môžu nasledujúce 1–3 roky priniesť príležitosti, ktoré prichádzajú raz za cyklus s mimoriadnymi výnosmi pri obnoviteľných nehnuteľnostiach či poklese sadzieb (zvýšenie hodnoty).
Rast v nedostatočne obsluhovaných sektoroch a regiónoch: Niektoré sektory majú silné „vetry do chrbta“ a sú atraktívne na rozvoj alebo investície. Ako je uvedené, industriálne/logistické priestory ostávajú sektorom s vysokým dopytom – výstavba moderných distribučných centier v kľúčových uzloch (alebo prestavba veľkých prázdnych maloobchodov na fulfilment centrá) môže byť veľmi výhodná. Bytové domy sú potrebné všade; hoci sa stavajú veľké luxusné komplexy, stále chýba dostupné bývanie/stredná trieda. Developeri zameraní na stredný segment nájomného bývania či investori do komunít s mobilnými domami môžu zažiť stabilné výnosy a menšiu konkurenciu. Jednorodinné prenájmy (SFR) sú ďalšou rastúcou oblasťou – veľké inštitúcie naďalej nakupujú alebo stavajú prenajímané domy a jednotlivci môžu benefitovať z tohto trendu (najmä tam, kde je vysoký dopyt po nájmoch od tých, čo nevedia kúpiť). Regionálne, nové sekundárne trhy ako Cleveland, Pittsburgh, Louisville, Oklahoma City atď., ktoré vynechali veľký rast, často ponúkajú solídne výnosy z nájmov a potenciál zhodnotenia, keďže vzdialená práca rozširuje možnosti lokalizácie talentu. Tieto mestá sledujú investori hľadajúci výnosy a mohli by prekonávať výkon tradičných trhov, ak migrácia ľudí a firiem bude pokračovať.
Hodnota navyše a zmena účelu: Pri starnúcom realitnom fonde je dostatok príležitostí zvyšovať hodnotu rekonštrukciou alebo zmenou účelu. Investori napríklad kupujú byty z 70. a 80. rokov, rekonštruujú ich a inkasujú vyššie nájmy – klasická „value-add“ stratégia stále funguje, keďže nájomníci oceňujú moderné povrchy a úsporné spotrebiče. V maloobchode je populárne prestavovať problematické obchodné centrá na zmiešané mestské zóny s bytmi a kanceláriami (už s niektorými úspešnými príkladmi). Ako spomíname, konverzia kancelárie na bývanie je žiadanou témou: má zmysel len pre určité typy zastaraných kancelárií (kvôli dispozícii a nákladom), ale mestá ako Washington D.C. či New York už ponúkajú stimuly na takéto prestavby, čo dáva nádej na vznik hodnotných bytov z prázdnych kancelárií v budúcnosti. Tí, ktorí prídu s riešeniami ako prví, môžu profitovať z nízkych nákupných nákladov aj z podpory zo strany samospráv.
Využitie demografickej vlny: Demografické trendy prinášajú príležitosti stavať či investovať do senior bývania/komunít 55+ (dopyt porastie so starnutím generácie Boomers), študentského bývania v mestách s rastúcimi univerzitami a štartovacích domov pre Mileniálov, ktorí konečne kupujú (stavitelia, ktorí vedia ponúknuť menšie, dostupnejšie domy, získajú veľký trh). Ďalšou cestou sú viacgeneračné domy – developeri môžu začleniť riešenia pre širšie rodiny, čo využíva trend popísaný NAR nar.realtor. Investori môžu tiež sledovať nehnuteľnosti v urban centrách, ktoré môžu ťažiť z návratu mladých – napríklad malé bytové domy či co-living priestory tam, kde nájmy klesli, ale už sa opäť dvíhajú ako sa ľudia vracajú do miest.
Výhoda pri poklese úrokových sadzieb: Zaujímavosťou je, že práve to, čo je rizikom (vysoké úroky), môže byť aj zdrojom výhod. Ak investor kúpi teraz pri vyššej kapitalizačnej sadzbe a s drahším úverom, vzniká potenciál na rast v prípade, že sadzby poklesnú – po niekoľkých rokoch môže úver refinancovať, čím si zvýši cashflow, a hodnota nehnuteľnosti môže stúpnuť už v dôsledku kompresie kapitalizačných sadzieb (lebo lacnejšie úvery umožnia kupujúcim platiť viac). Domácnosti môžu vnímať dnešné sadzby ako „vezmi si dom, rande s úverom“ – teda kúp si správnu nehnuteľnosť a úver prefinancuj neskôr. Očakávanie poklesu sadzieb je síce zdrojom neistoty, ale odvážni kupujúci a investori, ktorí využijú terajšie zľavy, môžu profitovať nielen z lepšej ceny, ale aj z následného zhodnotenia pri návrate dopytu. Prieskum Fannie Mae už naznačuje, že mnohí experti čakajú, že hypotekárne sadzby budú v najbližších rokoch mierne klesať k historicky normálnym úrovniam mpamag.com mpamag.com. Ak niekto kúpi alebo investuje ešte predtým, môže získať nehnuteľnosť za relatívnu zľavu a získať participáciu na raste pri návrate dopytu.

VII. Výhľad a prognózy na roky 2025–2028

Zdroj prognózy	Očakávaná zmena ceny domov 2025	Očakávaná zmena ceny domov 2026
Fannie Mae (FNMA)	+4,1% mpamag.com	+2,0% mpamag.com
Národná asociácia realitných maklérov (NAR)	+3% businessinsider.com	+4% businessinsider.com
MBA (Asociácia hypotékarov)	+1,3% businessinsider.com	+0,3% businessinsider.com
Zillow Research (Index hodnoty domov)	–1,4% zillow.com (pokles)	(Bez prognózy)
Panel odborníkov (100+ ekonómov)	+3,4% fanniemae.com	+3,3% fanniemae.com

Výhľad pre komerčný sektor: Každý komerčný sektor má svoj vlastný harmonogram obnovy:

Kancelárie: Kancelársky sektor sa bude zotavovať najpomalšie – očakávajte vysokú neobsadenosť v rokoch 2025–2026 s miernym zlepšením každý rok. Do roku 2028 pravdepodobne dôjde k ostrému rozdeleniu trhu: špičkové kancelárie vo výborných lokalitách môžu byť takmer plne obsadené a prinášať stabilné nájomné, zatiaľ čo staršie kancelárie môžu byť len poloprázdne alebo konvertované na iné účely. Celková neobsadenosť by mohla klesnúť z približne 19 % v roku 2025 na úroveň okolo stredných tínedžerských percent do roku 2028, ak bude ekonomika silná a časť plochy bude odstránená z inventára (konverzie/demolácie). Rast nájomného bude minimálny, kým neobsadenosť neklesne; prenajímatelia budú v mnohých lokalitách ešte niekoľko rokov ponúkať ústupky. Investori vnímajú roky 2025–2026 ako obdobie na repositioning alebo nákup problémových kancelárií s očakávaním, že do roku 2028–2030 budú tieto aktíva (ak sú dobre situované a zmodernizované) prinášať vyšší výnos.
Maloobchod: Výhľad v maloobchode je stabilný až pozitívny. Očakáva sa, že neobsadenosť zostane nízka (na úrovni 4–5 % na národnej úrovni), pretože nové projekty pribúdajú len minimálne. Rast nájomného v maloobchode by sa mohol pohybovať v nízkych jednotkách percent ročne a maloobchodné jednotky s vysokou návštevnosťou v rýchlo rastúcich predmestiach môžu zaznamenať aj rast nájomného v stredných jednotkách percent, keďže nájomcovia budú súťažiť o obmedzený priestor. Niektoré formáty (ako otvorené nákupné centrá) budú medzi investormi veľmi žiadané; kapitalizačné sadzby by sa pre tieto preferované segmenty mohli mierne stlačiť vzhľadom na silné základy cbre.com. Do roku 2028 sa môžeme dočkať opätovného oživenia maloobchodnej výstavby, pokiaľ spotrebiteľské výdavky ostanú silné – pravdepodobne viac nových projektov v Sun Belt štátoch, kde rast počtu obyvateľov vyžaduje nové obchody a služby. Vo všeobecnosti je však maloobchod teraz v rovnováhe ponuky a dopytu, takže by mal poskytovať stabilné výnosy bez väčších výkyvov.
Priemysel: Priemyselný sektor je naďalej na trajektórii rastu, hoci už umiernenejšieho. Dopyt po skladoch je štrukturálne podporovaný e-commerce a reštrukturalizáciou dodávateľských reťazcov (ako napríklad zvýšením domácej zásoby pre núdzové prípady). Po spomalení v rokoch 2023–2024 stále zostáva prenajímaná plocha v roku 2025 robustná (800+ mil. štvorcových stôp) cbre.com a očakáva sa, že ostane silná. CBRE uvádza, že sa vracia k „predpandemickým hnacím motorom“, čo znamená konštantnú absorpciu. Neobsadenosť priemyselných nehnuteľností by sa mohla pohybovať okolo 5 % v roku 2025 a ešte klesnúť k 4 % alebo nižšie do roku 2027, ak zostane výstavba obmedzená. Nájomné za sklady v poslednom období rástlo dvojciferným tempom; do budúcnosti sa však očakáva spomalenie rastu na 3–5 % ročne, čo je stále zdravé. Zaujímavý faktor: nové objekty chladiarenských skladov, dátových centier (priemyselného typu) a výrobných prevádzok (kvôli relokácii výroby) by mohli zvýšiť dopyt nad rámec tradičnej distribúcie. Do roku 2028 sa môže ukázať potreba modernizácie priemyselných nehnuteľností (staršie budovy bez vysokých svetlých výšok môžu dostať ďalšiu zľavu), celkovo však pôjde o jeden z najvýkonnejších sektorov dlhodobo.
Bytové domy (multifamily): Bytový segment by mal byť do roku 2028 opäť na vzostupe po vstrebávaní aktuálnych dodávok. Koncom desaťročia môžeme uvidieť nové výstavbové cykly, ak sa rast nájomného opäť zrýchli. V krátkodobom horizonte (2025–2026) sa očakáva stabilná prevádzka – mierny nárast neobsadenosti a následný pokles – s rastom nájomného na úrovni inflácie. Pre predstavu – expertný panel Fannie Mae očakáva do roku 2026 rast cien nehnuteľností na úrovni ~3,3 % fanniemae.com; rast nájomného často zodpovedá rastu príjmov a cien, takže rast v stredných 3 % ročne je pre byty tiež realistický do polovice desaťročia. V rokoch 2027–2028, keď bude menej nových projektov, by sa obsadenosť mohla utiahnuť a tlak na rast nájomného presiahnuť 4 % v niektorých trhoch (najmä ak bude rásť zamestnanosť). Istou neznámou sú príjmy nájomcov: ak bude pokračovať silný rast miezd, dá to prenajímateľom priestor na vyššie nájomné. Naopak, prípadné zásahy na obmedzenie rastu nájmov alebo ochrana nájomcov by mohli rast v niektorých mestách limitovať.

Zdroje:

National Association of Realtors – Prognózy a dáta o trhu bývania na roky 2024–2025 nar.realtor nar.realtor realestatenews.com
Zillow Research – Prognóza hodnôt a predajov domov (máj 2025) zillow.com zillow.com
Fannie Mae Economic and Housing Outlook (apríl/máj 2025) mpamag.com mpamag.com
Freddie Mac Multifamily Outlook 2025 mf.freddiemac.com
CBRE Research – U.S. Real Estate Market Outlook 2025 (december 2024) cbre.com cbre.com cbre.com
Realtor.com – Najlepšie trhy s bývaním pre rok 2025 (december 2024) realtor.com realtor.com
U.S. Census Bureau – Správa o neobsadenosti a vlastníctve bývania Q1 2025 advisorperspectives.com advisorperspectives.com
NAR Quarterly Housing Price Trends (Q1 2025) nar.realtor

V širšom pohľade sa americký trh s bývaním naďalej borí s štrukturálnym nedostatkom bytov. Podľa nedávnej analýzy Zillow chýba v krajine približne 4,5 milióna domov na „zdravú“ úroveň ponuky businessinsider.com. Stavitelia za posledné roky zrýchlili výstavbu – štarty nových domov dosiahli najvyššie úrovne od roku 2006 – no nedostatok pracovnej sily, vysoké ceny materiálov a regulačné obmedzenia spomaľujú prírastok novej ponuky. V roku 2024 začalo štartov nových bytov opäť mierne klesať kvôli vyšším nákladom na financovanie. Podľa výhľadu Fannie Mae očakáva, že štarty nových stavieb v roku 2025 trochu poklesnú, a potom opäť vzrastú v roku 2026 s rastom dopytu businessinsider.com. Mortgage Bankers Association (MBA) podobne predpovedá, že nová výstavba bude v roku 2025 približne stabilná a v ďalších rokoch postupne porastie businessinsider.com. To naznačuje, že úľava na strane ponuky bude iba postupná – zabránia príliš rýchlemu rastu cien, ale deficit sa nevymaže zo dňa na deň.

Významným faktorom, ktorý bráni rastu existujúcej ponuky bývania, je takzvaný „efekt uzamknutia“. Milióny súčasných vlastníkov domov si zaistili 30-ročné hypotéky s mimoriadne nízkymi úrokovými sadzbami (často 3 % alebo menej) počas rokov 2020–2021. S aktuálnymi hypotekárnymi sadzbami okolo 6–7 % teraz čelia títo vlastníci veľkej „pokute“, ak by predali a kúpili nový dom za súčasné podmienky. Výsledkom je, že mnohí sa rozhodli nepresťahovať, čo drží ponuku existujúcich domov mimo trhu. Lawrence Yun z NAR uvádza, že tento efekt uzamknutia brzdí ponuku, no mal by časom slabnúť, keďže životné udalosti nevyhnutne nútia ľudí sa sťahovať (každý rok dochádza k miliónom sobášov, rozvodov, pôrodov, pracovných presunov a odchodov do dôchodku, ktoré spôsobujú predaj domov bez ohľadu na úroky) nar.realtor. Navyše, ak hypotéčne sadzby klesnú, viac z týchto vlastníkov bude ochotných dať svoje domy na predaj. Ak by sadzby poklesli bližšie k „normálnym“ úrovniam v nasledujúcich rokoch (napr. na 5 % alebo nižšie), odborníci očakávajú príval predajcov, ktorí doteraz čakali, čo by zmiernilo nedostatok ponuky businessinsider.com.

Trendy v nájmoch a trh s nájomným bývaním

Trh s prenájmami v období po pandémii prudko rástol, pričom ceny nájmov stúpali najrýchlejším tempom za posledné desaťročia počas rokov 2021–2022. Odvtedy rast cien nájmov výrazne ochladol, keďže na trh prichádza vlna nových bytov a naráža sa na limity dostupnosti. K začiatku roka 2025 celonárodný rast nájmov zostáva mierny – približne v súlade alebo dokonca mierne pod úrovňou všeobecnej inflácie. Napríklad priemerné nájomné v USA bolo v máji 2025 vyššie len asi o 1,0 % medziročne yardimatrix.com, čo je prudké spomalenie oproti medziročným skokom nájmov o 10–15 % v predchádzajúcich rokoch. Údaje RealPage ukazujú, že efektívne nájomné stúplo iba o 1,1 % v roku končiacom sa v marci 2025, najvyšší medziročný nárast za viac ako rok, no stále veľmi mierne číslo realpage.com. Tento útlm odráža zvýšenú ponuku: developeri dodali v rokoch 2023–2024 vlnu bytových jednotiek – najvyšší počet nových dokončení bytoviek od 80. rokov mf.freddiemac.com. S väčším výberom majú nájomcovia vyššiu vyjednávaciu silu a prenajímatelia musia v mnohých mestách ponúkať zľavy alebo iné ústupky, aby naplnili voľné byty. Napriek tomuto stavebnému boomu dopyt po prenájmoch zostáva silný, čo zabraňuje vážnemu prebytku na väčšine trhov. Celonárodná miera voľných nájomných bytov dosahovala v 1. štvrťroku 2025 hodnotu 7,1 %, čo je mierne zvýšenie oproti 6,6 % pred rokom advisorperspectives.com. Inými slovami, voľné nájmy mierne stúpajú, no stále sú nízke v historickom porovnaní (pre kontext – v neskorých 2010-tych rokoch sa pohybovali na úrovni 8–10 %). Mnohé nové byty sa absorbujú, hoci pomalšie, lebo základný dopyt po nájme je silný – naďalej rastie pracovný trh v USA, mladí dospelí zakladajú nové domácnosti a vysoké náklady na kúpu vlastného bývania udržiavajú viac ľudí v prenájme. Freddie Mac uvádza, že dopyt po viacbytových nehnuteľnostiach bol „výnimočný“, no rekordná nová ponuka udržala rast nájmov mierny a voľné byty zvýšené v niektorých oblastiach mf.freddiemac.com mf.freddiemac.com. V roku 2024 sa celonárodná voľná kapacita bytov pohybovala okolo 6 %, pričom **základná predikcia Freddie Macu predpokladá, že voľné byty mierne stúpnu na asi 6,2 % v roku 2025**, keď pribudnú ďalšie nové jednotky mf.freddiemac.com. Očakáva sa však, že toto bude vrchol a keďže výstavba spomalí kvôli vyšším úrokom, pipeline nových bytov sa zúži. V skutočnosti **developeri viacbytových domov už obmedzujú nové začiatky – v roku 2025 majú nové projekty klesnúť výrazne pod priemery pred pandémiou (asi o 30 % menej podľa CBRE)** cbre.com. Koncom roka 2025 a ďalej sa tak tempo nových dodávok zmierni, čo umožní, aby sa trh s prenájmami opäť sprísnil. Predikcie cien prenájmov tento vývoj odrážajú. Podľa najnovšieho odhadu Zillow sa nájmy v rodinných domoch zvýšia v roku 2025 o približne 3,2 % a v bytovkách (apartmánoch) o 2,1 % zillow.com. Podobne Freddie Mac predikuje celonárodný rast nájomného okolo 2,2 % v roku 2025, čo je o niečo menej ako dlhodobý priemer mf.freddiemac.com. Tieto mierne nárasty v roku 2025 sú dokonca zlepšením oproti roku 2024, keď bol rast nájmov na minime (v mnohých mestách takmer nulový). Inými slovami, nájmy už prudko nerastú, ale stále pomaly stúpajú udržateľným tempom. Stojí za zmienku, že prenájmové trendy sa líšia podľa segmentu trhu: prenájmy rodinných domov (domy na prenájom) sú žiadané viac a rastú rýchlejšie ako bytové nájmy, čiastočne preto, že mnoho rodín, ktoré si nemôžu dovoliť kúpu domu, hľadá na prenájom domy na predmestiach zillow.com. To podporuje záujem investorov o portfólia prenájmových rodinných domov. Pri pohľade za rok 2025 mnohí analytici predpokladajú, že rast nájmov zostane stredný aj v roku 2026 a potom môže opäť zrýchliť v rokoch 2027–2028, keď sa súčasná stavebná vlna absorbuje. Návrat k historickým priemerom rastu nájomného (okolo 3 % ročne) je pravdepodobný v druhej polovici desaťročia mf.freddiemac.com. V skutočnosti už niektoré regióny dosahujú nadpriemerné výsledky: viaceré mestá Sun Beltu a Stredozápadu zaznamenávajú rýchly rast nájmov vďaka silnému prílevu obyvateľov a rastu pracovných miest arbor.com. Celkovo sú základné faktory na prenájmovom trhu (rastu pracovných miest, demografia) stabilné, avšak rovnováha medzi ponukou a dopytom bude rozhodovať o vývoji nájomného. V blízkom horizonte príbeh zostáva o vysokej ponuke – bráni prudkému rastu cien nájmov a dáva nájomcom viac možností. V rokoch 2026–2028, ak sa očakáva ústup novej výstavby, prenajímatelia môžu opäť získať cenovú silu, najmä na trhoch s rastúcou zamestnanosťou a obmedzenou novou výstavbou bývania.

II. Trendy v komerčných nehnuteľnostiach podľa sektorov

Aj keď je rezidenčný trh s nehnuteľnosťami najčastejšie medializovaný, sektor komerčných nehnuteľností (CRE) je obrovská oblasť zahŕňajúca kancelárske budovy, obchodné centrá, priemyselné sklady, apartmány, hotely, dátové centrá a iné. Výhľad pre CRE v roku 2025 je vysoko špecifický podľa sektora, pričom výkonnosť sa výrazne líši podľa typu nehnuteľnosti. Nižšie rozoberáme trendy v hlavných sektoroch – kancelárie, obchod, priemysel a viacbytové budovy – ktoré spoločne tvoria podstatnú časť amerického trhu s komerčnými nehnuteľnosťami. Zhrnieme aktuálnu situáciu a to, čo očakávať v najbližších rokoch v každom sektore:

Kancelársky sektor

Kancelársky trh je od pandémie najviac problematickým sektorom komerčných nehnuteľností. Nárast vzdialenej a hybridnej práce štrukturálne znížil dopyt po kancelárskych priestoroch v mnohých mestách, čo viedlo k zvýšeným voľným kapacitám a klesajúcim hodnotám nehnuteľností v tomto segmente. V rokoch 2024–2025 má mnoho mestských veží, najmä starších, problémy s nízkou obsadenosťou. Celonárodná voľná kapacita kancelárskych priestorov je takmer na rekordných maximách – v priemere je neobsadených okolo 18–19 % kancelárií, pričom v niektorých veľkých mestských trhoch je voľné viac ako 20 % cbre.com cbre.com. Subnájmy (kancelárie, ktoré firmám ostali navyše) sú tiež stále hojné. Tieto podmienky vyvíjajú silný tlak na pokles nájmov za štandardné kancelárske priestory a spôsobujú vlnu finančných problémov pre vlastníkov kancelárskych nehnuteľností s blížiacimi sa úverovými splatnosťami. Stručne povedané, kancelársky sektor je v poklese. Napriek tomu sa čoraz viac objavujú signály, že trh s kanceláriami dosahuje dno a vstupuje do pomalého cyklu oživenia. Podľa výhľadu CBRE na rok 2025 začala činnosť v oblasti prenájmu kancelárií rásť v roku 2024 a očakáva sa ďalšie mierne zlepšenie v roku 2025 cbre.com. Odhadujú nárast celkového objemu prenájmov kancelárskych priestorov o 5 % v roku 2025, čo by bol vítaný obrat po niekoľkých rokoch poklesu cbre.com. Kľúčové je, že nová výstavba kancelárií sa prakticky zastavila, čo pomôže obmedziť ďalšiu nadmernú ponuku cbre.com. Ako sa firmy prispôsobujú hybridnej práci, mnohé zisťujú, že fyzické kancelárie stále potrebujú na spoluprácu a tvorbu firemnej kultúry, iba možno s menším priestorom na zamestnanca či v iných lokalitách. Sentiment nájomcov sa podľa prieskumov v odvetví postupne posúva od čisto znižovania na stabilizáciu a selektívne rozširovanie cbre.com. Mnoho nájomcov obnovuje nájomné zmluvy (často so zmenšením alebo „letom ku kvalite“), čo stabilizuje obsadenosť.Jeden jasný trend je bifurkácia kancelárskeho trhu: novšie, kvalitné („trieda A“) kancelárske budovy s vynikajúcimi vybaveniami zaznamenávajú omnoho zdravší dopyt než staršie, zastarané budovy. Špičkové kancelárske priestory – budovy najvyššej kategórie v každom trhu – sa v niektorých mestách dokonca stávajú nedostatkovým tovarom, keďže nájomcovia sa konsolidujú v tých najlepších objektoch cbre.com. CBRE definuje špičkové kancelárske priestory ako tie najlepšie budovy; očakávajú, že miera neobsadenosti špičkových kancelárií klesne späť na úroveň pred pandémiou (~8 % neobsadenosť) do roku 2027, a to práve vďaka tomuto dopytu po kvalite cbre.com. Naopak, kancelárie nižšej kvality budú pravdepodobne naďalej zápasiť a možno budú musieť byť pretransformované (niektoré môžu byť vhodné na prestavbu na bývanie alebo iné využitie, hoci prestavba býva často zložitá). Celková neobsadenosť kancelárií by mala na národnej úrovni kulminovať okolo 19 % a potom postupne klesať s rastom ekonomiky a pomalým pohlcovaním nadbytočných priestorov cbre.com. Možno teda očakávať skôr pozvoľné než rýchle oživenie kancelárskeho trhu: dokonca ani do roku 2027 väčšina analytikov nepredpokladá, že by sa dopyt po kanceláriách vrátil na úroveň pred rokom 2020, no najhoršie obdobie poklesu je už možno za nami. Investori pristupujú k tomuto sektoru opatrne; vyskytujú sa príležitosti na kúpu problémových kancelárskych objektov za výrazné zľavy, ale investičné riziko je vysoké, ak sa nezamerajú na moderné objekty v prvotriednych lokalitách, ktoré sú odolnejšie.

Sektor maloobchodu

Sektor maloobchodných nehnuteľností – zahŕňajúci nákupné centrá, radové obchodné priestory, veľkopredajne aj obchody v centrách miest – sa od pádu počas pandémie pozoruhodne zotavil. Počiatočné lockdowny COVID-19 tvrdo zasiahli tradičný maloobchod, čím urýchlili zánik slabších predajcov. Preživší však vstúpili do prostredia s minimom novej ponuky a s menšou konkurenciou. Výsledkom je, že základné ukazovatele maloobchodných nehnuteľností v roku 2025 sú zrejme najzdravšie za posledné roky. Celonárodná miera neobsadenosti maloobchodných priestorov je pod 5 %, čo je najnižšia hodnota spomedzi všetkých hlavných komerčných typov nehnuteľností cbre.com cbre.com. Vo viacerých lokalitách sú kvalitné maloobchodné priestory (najmä v prímestských centrách alebo pásikoch s potravinami ako kotvou) plne prenajaté. Jedným z dôvodov je, že za posledné roky takmer nevznikli žiadne nové maloobchodné priestory, takže dopyt dobehol ponuku. Developerov brzdí opatrnosť v oblasti maloobchodnej výstavby (aj pre hrozbu e-commerce), čo znamená, že existujúce centrá nemajú prakticky žiadnu konkurenciu z nových projektov cbre.com. Následne nájmy v maloobchode začínajú rásť po dlhom období stagnácie. Majitelia budov v špičkových lokalitách znovu získali silu pri stanovovaní cien – očakáva sa, že ponukové nájmy za maloobchodné priestory v roku 2025 porastú vzhľadom na nízku dostupnosť cbre.com. Mnohé maloobchodné reťazce, najmä národné siete, reagujú podpisovaním dlhodobejších nájomných zmlúv na lukratívne priestory skôr, ako nájmy ešte viac porastú cbre.com. Dôležitá je tiež odlišnosť výsledkov podľa typu. Otvorené susedské a komunitné centrá (často s potravinami) prežívajú obdobie rozkvetu a vyznačujú sa vysokou obsadenosťou, zatiaľ čo niektoré staršie uzatvorené obchodné centrá bojujú, pokiaľ neprešli prestavbou či pretransformovaním. Napriek tomu aj nákupné centrá zaznamenali rast návštevnosti v rokoch 2022–2023, keď sa spotrebitelia vrátili k osobným nákupom; nákupné centrá triedy A v bohatších oblastiach sú na tom relatívne dobre, zatiaľ čo nižšie triedy sa menia na zmiešané centrá, logistické priestory a pod. Z geografického pohľadu sa expanzia maloobchodu sústreďuje na rýchlorastúce trhy. Obchodníci cielia na metropoly so silným populačným rastom a rastom pracovných miest – napríklad Phoenix, Austin, Dallas, Nashville a Charlotte sú označované za horúce lokality, kde sa sústreďuje maloobchodná expanzia cbre.com. Tieto oblasti Sun Beltu a rastových regiónov nielenže priťahujú viac prichádzajúcich ľudí, ale často ponúkajú aj nižšie ceny bývania (čo spotrebiteľom ponecháva viac peňazí na utrácanie v miestnych obchodoch). Navyše oblasti s významnými investíciami do infraštruktúry (napríklad nové diaľnice či rozšírenie dopravy) priťahujú novú maloobchodnú výstavbu, keďže dostupnosť sa zlepšuje cbre.com. Inštitucionálni investori, ktorí sa roky maloobchodu vyhýbali, sa postupne vracajú vďaka výborným základným ukazovateľom. Celkovo sa výhľad maloobchodných nehnuteľností na rok 2025 javí opatrne optimisticky: očakávajte pokračujúcu nízku neobsadenosť a mierny rast nájomného, samozrejme za predpokladu, že nenastane hospodársky pokles. Rizikovým faktorom ostáva e-commerce: online predaje stále rastú (momentálne tvoria asi 15 % celkového maloobchodného predaja), takže kamenné obchody sa musia ďalej vyvíjať a ponúkať zážitky či pohodlie, ktoré online nákup nikdy úplne nenahradí. Ukázalo sa však, že predstava, že e-commerce zničí všetky obchody, bola mylná – USA má po rokoch konsolidácie správnu veľkosť maloobchodnej siete a zostávajúce centrá z toho ťažia.

Priemyselný a logistický sektor

Priemyselné nehnuteľnosti – najmä sklady, distribučné centrá a výrobné haly – boli v posledných rokoch hviezdou trhu. Boom e-commerce a restrukturalizácia dodávateľských reťazcov (vrátane väčšieho množstva zásob uskladňovaných doma) vyvolali rekordný dopyt po skladových priestoroch v rokoch 2020 až 2022. V roku 2023 miera neobsadenosti v priemyselnom sektore dosiahla v mnohých lokalitách historické minimá (často pod 4 %). Developeri reagovali vlnou novej výstavby a v závere roka 2023 prišlo k miernemu ochladeniu, keďže dopyt po prenájme sa normalizoval. Na začiatku roku 2025 zostáva priemyselný trh fundamentálne silný, aj keď už nie je taký rozbúrený ako v čase vrcholu boomu e-commerce. Celonárodná neobsadenosť v priemysle s príchodom nových skladov mierne stúpla, ale stále je relatívne nízka a trh je z krátkodobého hľadiska označovaný za „priateľský pre nájomcov“ cbre.com. Staršie, menej efektívne sklady majú vyššiu neobsadenosť, keďže nájomcovia prechádzajú do novších „high-cube“ zariadení – teda nastáva „únik ku kvalite“ podobne ako na kancelárskom trhu cbre.com. Podmienky by sa však mohli koncom roku 2025 znovu sprísniť, pretože výstavba sa spomaľuje a dopyt stále rastie cbre.com. Niekoľko faktorov ovplyvňuje priemyselný dopyt v roku 2025. Prvým je obchodná politika a trend návratu výroby (reshoring): vyššie americké clá na zahraničné tovary (zavedené v roku 2024) podnietili niektoré firmy k navýšeniu domácich zásob (aby stihli doviezť tovar pred platnosťou ciel) a zároveň k novej úvahe o výrobe v USA či v blízkosti hraníc cbre.com. CBRE predpokladá, že by to mohlo zvýšiť dopyt po priemyselných objektoch blízko hraníc USA s Mexikom a pozdĺž hlavných severo-južných logistických koridorov (ako sú diaľnice I-35 a I-29) cbre.com. Za možné veľké výhercov týchto zmien sú označované regióny ako San Antonio, Austin, Dallas–Fort Worth, Oklahoma City, Kansas City, Des Moines a Minneapolis pre svoju geografickú výhodu pre vnútro-kontinentálny obchod cbre.com. Druhým trendom je meniacou sa skladbou nájomcov priemyselných nehnuteľností: firmy poskytujúce logistiku tretím stranám (3PL) zvyšujú svoj podiel na prenájmoch, keďže spoločnosti outsourcujú skladovanie špecializovaným prevádzkovateľom. CBRE predpokladá, že 3PL firmy budú v roku 2025 tvoriť viac ako tretinu prenájmov priemyselných priestorov cbre.com, čo odráža trend smerujúci k flexibilnejším a na dopyt orientovaným dodávateľským reťazcom.Z hľadiska objemu sa očakáva, že národné priemyselné prenájmy v roku 2025 dosiahnu niečo vyše 800 miliónov štvorcových stôp cbre.com. To by bolo pod úrovňou pandémie (rok 2021 zaznamenal mimoriadny dopyt), ale stále nad predpandemickou normou cbre.com. V podstate priemyselný sektor prechádza z obdobia hyper-rastu na udržateľnejšie tempo rastu. Na strane ponuky, po viacerých rokoch „plodnej výstavby“ dochádza k ústupu zo strany developerov. Začiatky novej priemyselnej výstavby prudko klesajú – očakáva sa, že v roku 2025 budú o viac než 50 % nižšie než v roku 2024 cbre.com. Táto prestávka umožňuje trhu absorbovať existujúce špekulatívne projekty, ktoré boli uvedené do prevádzky. Ku koncu roka 2025, keď sa tieto priestory zaplnia, by sa kyvadlo mohlo preklopiť späť v prospech prenajímateľov, najmä pri moderných objektoch v kľúčových logistických uzloch. Rast nájmov priemyselných priestorov teda pravdepodobne zostane pozitívny, ale zmiernený v krátkodobom horizonte – prenajímatelia môžu ponúkať ústupky na trhoch s dočasným nadbytkom, ale celkové nájomné sadzby podporuje inflácia a vysoké náklady na výmenu. Zhrnuté, vyhliadky priemyselného sektora zostávajú veľmi pozitívne: pokračujúci rozmach e-commerce, prestavba dodávateľských reťazcov a obmedzená nová ponuka naznačujú zdravé fundamenty. Ak nenastane veľká recesia, sklady budú aj v nasledujúcich rokoch vykazovať vysokú obsadenosť a stabilný rast nájomného, vďaka čomu zostáva priemysel neustále obľúbeným pre inštitucionálnych investorov (vrátane realitných investičných fondov a private equity fondov).

Sektor viacbytových (apartmánových) nehnuteľností

III. Úrokové sadzby a trendy v hypotekárnych úveroch

IV. Regionálne a mestské najväčšie trendy

Sun Belt boom (Juhovýchod a Juhozápad): Región Sun Belt (tiahne sa z Floridy cez Texas, po juhozápad a časti Západu USA) bol za poslednú dekádu lídrom a pokračuje v dominancii. Štáty ako Florida, Texas, Karolíny, Georgia, Arizona a Tennessee zažívajú dynamický rast populácie aj pracovných miest, sťahujú sa sem jednotlivci (vrátane ľudí na home office či dôchodcov) i korporácie. Tento prílev obyvateľstva vyvolal silný dopyt po bývaní a udržal ceny nehnuteľností v týchto oblastiach na vysokej úrovni. Mnohé mestá Sun Beltu zaznamenali dvojciferný rast cien do roku 2022; niektoré počas roka 2023 ochladli (mierny pokles cien), ale vo všeobecnosti si viedli dobre. Napríklad mediánová cena domu v Miami, FL vzrástla za rok asi o 9 % realtor.com a Orlando, FL zaznamenalo medziročný nárast cez 12 % realtor.com podľa predikcií Realtor.com, čo poukazuje na trvajúcu silu. Medzitým Austin, TX, ktorý bol počas pandémie symbolom realitného boomu (ceny stúpli za dva roky takmer o 40 %), zažil v roku 2023 korekciu a ceny mierne klesli. Na začiatku roka 2025 sú ceny v Austine stále nižšie než na maxime, no ekonomika mesta je silná a populácia rastie, takže NAR očakáva, že Austin „čoskoro znovu porastie v cenách“ nar.realtor. Spoločným menovateľom Sun Belt trhov je dostupnosť (oproti pobrežným mestám), nižšie dane, tvorba pracovných miest a teplé podnebie – tieto faktory by mali zotrvať do konca 2020-tych rokov. Investori obľubujú hlavne trhy ako Dallas–Fort Worth, Atlanta, Phoenix, Tampa a Charlotte, ktoré majú veľkosť aj rast na svojej strane. Výstraha je v oblasti klímy a poistenia: v niektorých častiach Floridy alebo Mexického zálivu rastú ceny poistení (kvôli hurikánom a záplavám), čo môže časom oslabiť kupnú silu a záujem, pokiaľ sa to nezačne riešiť.
Drahé pobrežné trhy: Drahé metropoly na pobreží – ako New York City, San Francisco Bay Area, Los Angeles, Boston, Washington D.C. či Seattle – majú zmiešané výsledky. Mnohé z týchto miest zažili v roku 2020 krátky pokles cien (keď vzdialená práca umožnila odchod z hustých miest) a potom prudký rast v roku 2021 po návrate k mestskému štýlu života. V roku 2022 čelili tieto mestá proti vetru: odliv obyvateľov (sťahovanie do lacnejších oblastí) a v niektorých prípadoch prepúšťanie v technologickom sektore (najmä San Francisco, Seattle) znížili dopyt. V roku 2023 zaznamenalo San Francisco medziročný pokles mediánovej ceny, hodnota nehnuteľností ostáva prakticky stabilná (+1,5 % medziročne v Q1 2025) nar.realtor – trh Bay Area teda stagnuje. Predsa sa však objavujú náznaky stabilizácie: mestá opäť lákajú obyvateľov. Podľa údajov NAR bol rok 2024 s najvyšším nárastom návratu obyvateľov do centier miest za poslednú dekádu nar.realtor. Mladí profesionáli sa vracajú kvôli práci a vybaveniu, medzinárodná migrácia (koncentrovaná v týchto bránových mestách) sa rozbieha. Takže kým New York či San Francisco pravdepodobne nezažijú explozívny rast ako Austin alebo Nashville, majú stále extrémne obmedzenú ponuku a vysoké príjmy, čo bude zdola podporovať ceny. Osem z desiatich najdrahších metropol sú v Kalifornii (napr. v San Jose je mediánová cena vyše 2 mil. USD, +9,8 % medziročne) nar.realtor. Tieto trhy sú drahé kvôli dlhodobému nedostatku výstavby a žiadanej lokalite – očakáva sa, že ceny budú pomaly stúpať, pokiaľ ostane málo voľných domov. Dostupnosť je na pobreží veľký problém, podiel vlastníctva v Bay Area je nižší než 55 % nar.realtor. To znamená neustály politický tlak na väčšiu výstavbu a opatrenia na dostupnosť – čo môže tieto trhy v najbližšej dekáde výrazne ovplyvniť.
Stabilita Stredozápadu: Stredozápad (Midwest) nebol v hľadáčiku médií, no relatívna cenová dostupnosť a stabilita ekonomiky ho robia čoraz populárnejším. Mestá ako Columbus (OH), Indianapolis, Kansas City, Milwaukee a Minneapolis nezažili ohromné nárasty alebo pády; ich ceny rástli stabilne po jednotkách percent ročne a výkyvy sú malé. V rokoch 2024–2025 majú stredozápadné trhy nadpriemerné oživenie predaja, lebo kupujúci vytlačení z drahých regiónov hľadajú lacnejší domov. Podľa analýzy Realtor.com patrí niekoľko stredozápadných trhov medzi top 10 najperspektívnejších pre rok 2025, čo sa týka predaja a rastu cien realtor.com. Napríklad Colorado Springs, CO (niekedy zaraďovaný do oblasti Mountain West) je na ich zozname #1, Virginia Beach, VA (dostupné pobrežné mesto juhovýchodu) skončilo tretie a Greensboro, NC na 10. mieste realtor.com. Nie všetky sú však typický Stredozápad – trend je ale jasný: sekundárne mestá s vysokou kvalitou života stúpajú. Stredozápad často ponúka vyššie cap rates (návratnosť z prenájmu), čo láka investorov do miest ako Cleveland či Detroit na jedno- aj viacrodinné prenájmy. Očakáva sa, že stredozápadné trhy budú rásť mierne a trvalo bez dramatických výkyvov známych z iných regiónov. Faktor na sledovanie: populácia – v niektorých oblastiach je stále stagnácia či pokles, čo brzdí dopyt. Metropoly s rastúcim počtom pracovných miest v zdravotníctve, vzdelávaní alebo výrobe sú však silné.
Koridor Severovýchodu: Severovýchodný koridor (od Bostonu po D.C.) ponúka pestrý mix. New York City sa zotavil zo svojho prepadu v roku 2020; nájmy na Manhattane lámali rekordy v roku 2022 a ceny bytov sa stabilizovali. Predmestia okolo NYC (New Jersey, Long Island, Connecticut) ostávajú silné vďaka nízkej ponuke. Boston má odolný trh ťahaný školstvom a biotechom – ceny tam rástli plynulo. Philadelphia a Baltimore sú v tomto koridore dostupnejšou alternatívou k D.C./NYC a zaznamenali nárast. Washington D.C. sám o sebe si posledne držal ceny na rovnakej úrovni, čiastočne kvôli množstvu nových bytových komplexov a určitému odchodu populácie, no vysoké príjmy a nedostatok stavebných pozemkov držia trh s rodinnými domami napätý. Všeobecne má severovýchod staršiu zástavbu a pomalší rast populácie, teda ponuka je napätá. Pokiaľ zostane silná ekonomika (založená na štátnej správe, školstve, financiách, zdravotníctve), bývanie by malo pomaly zdražovať. Pozoruhodným trendom je, že vyššie úrokové sadzby zasahujú drahé trhy výraznejšie – hypotéka 7 % na miliónový dom v New Jersey je oveľa záťaživejšia než na 300-tisícový dom v Ohiu. Preto je tlak na dostupnosť na severovýchode silný; to môže v krátkodobom horizonte spomaliť rast cien, kým buď neklesnú sadzby alebo nestúpnu príjmy.
Regionálna dostupnosť a migračné trendy: Všeobecne je dostupnosť bývania kľúčom k výkonu regiónov. Regióny, ktoré boli ešte pred pár rokmi extrémne dostupné (Juhovýchod, niektoré časti Západu ako Idaho/Utah), zažili veľký rast cien vďaka prílevu obyvateľstva, dnes však už nie sú také lacné – ich trhy mierne ochladli. Oproti tomu regióny, ktoré nikdy nezažili boom (často Stredozápad/Severovýchod), sa stávajú zaujímavými z hľadiska ceny. Vidíme naďalej presun ľudí z drahých štátov do lacnejších: štáty ako California, Illinois a New York hlásia viac odchodov, naopak Florida, Texas, Karolíny, Tennessee viac príchodov. Tento trend bude pokračovať, ovplyvnený flexibilitou práce na diaľku a dôchodcami hľadajúcimi teplejšie, lacnejšie regióny. Florida si zaslúži osobitnú zmienku: zažila obrovský príval nových obyvateľov (a rast cien domov ~40 % za tri roky). Naposledy sa niektoré trhy na Floride (napr. Naples, Tampa, časť Južnej Floridy) stabilizovali z dôvodu cenovo nedostupného bývania pre miestnych a problémov s poistením; Miami a Orlando sú však na rok 2025 stále v topke predaja a rastu cien realtor.com, čo poukazuje na trvajúcu atraktivitu Floridy.

V. Kľúčové demografické, technologické a ekonomické faktory

Demografické zmeny: Demografia zásadne ovplyvňuje dopyt po bývaní. USA prežíva generačnú výmenu. Mileniali (narodení približne 1981–1996) – najväčšia generácia v pracovnej sile – sú už prevažne vo veku od neskorých 20-tych do neskorých 30-tych rokov, čo sú hlavné roky pre zakladanie domácností a kúpu bývania. Táto skupina síce kupovala bývanie neskôr ako predošlé generácie (v dôsledku študentských dlhov či krízy 2008), no teraz vstupujú na trh vo veľkom. Mediánový vek prvokupcu bývania dosiahol 38 rokov, teda historické maximum nar.realtor, čo odráža, ako dlho musia Mileniali šetriť na zálohu v podmienkach vysokých cien. Mnoho z nich sa spolieha na pomoc rodiny: 25 % prvokupcov použilo dar alebo pôžičku od príbuzných a 7 % použilo dedičstvo – tiež rekordné čísla nar.realtor. Ako Mileniali starnú, môžu sa ich preferencie presúvať od štartovacích bytov ku väčším domom na predmestiach, čo podporí dopyt v priateľských lokalitách pre rodiny. Hneď za nimi Generácia Z (narodení cca 1997–2012) vstupuje do dospelosti; najstarší z tejto generácie majú už okolo 25 rokov a začínajú kariéru, často ako nájomcovia. V nasledujúcich piatich rokoch Gen Z významne rozšíri dopyt po nájomnom bývaní a neskôr po štartovacích domoch (pravdepodobne až ku koncu 2020-tych rokov). Medzitým Baby boomers (narodení 1946–1964) sú už v dôchodkovom veku. Mnohí boomeri sa rozhodujú pre “zostarnutie vo vlastnom dome”, teda zostávajú bývať dlhšie, ako predchádzajúce generácie, čo prispieva k malej obratovosti nehnuteľností. Niektorí však zmenšujú bývanie alebo sa sťahujú – často do teplejších oblastí či bližšie k vnúčatám, čím ovplyvňujú trhy ako Florida, Arizona a Karolíny. Boomeri boli v rokoch 2023–24 aktívnymi kupujúcimi, niekedy dokonca predbiehali mladších kupcov, často preto, že majú značný majetok a môžu platiť v hotovosti. Platby v hotovosti dosiahli rekordné hodnoty – tvoria 26 % predajov domov (a vyše 30 % predajov pre opakovaných kupcov) nar.realtor, čo súvisí aj s tým, že starší kupci vymieňajú väčší dom za menší alebo využívajú nahromadený majetok. Ďalším demografickým trendom je rast viacgeneračných domácností. Podľa NAR rekordných 14 % – 17 % kupcov kupuje viacgeneračné domy (kvôli starším rodičom či dospelým deťom, ktoré sa vracajú domov) nar.realtor. Túto voľbu poháňajú úspory a aj kultúrne preferencie a zvyšuje dopyt po väčších rodinných domoch s apartmánmi pre svokru atď. Napokon, celkový populačný rast v USA v neskorých 2010-tych rokoch spomalil, no pozdvihla ho zvýšená imigrácia po roku 2021. Medzinárodná imigrácia je dôležitým faktorom pri zakladaní domácností, hlavne v migračných metropolách a pri dopyte po nájmoch. Ak bude USA naďalej prijímať imigrantov vo vyššom tempe, bude to v najbližších rokoch podporovať dopyt po bývaní (každá nová imigračná rodina potrebuje bývanie, či už nájomné, alebo vlastné). Zhrnuté, demografia je pre bývanie prevažne priaznivá: veľká kohorta vstupuje do veku pre kúpu bývania, životné udalosti budú poháňať presuny napriek „zamknutiu“ úrokových sadzieb a populačný rast bude tlačiť na ponuku nar.realtor. Jediný problém je dostupnosť bývania pre mladších kupcov – ak ceny a sadzby ostanú vysoké, mileniáli a Gen Z môžu zakladať domácnosti pomalšie alebo zostávať pri nájme, čo by zmenilo trajektóriu miery vlastníctva bývania.
Technologické trendy: Technológie ovplyvňujú trh s nehnuteľnosťami mnohými spôsobmi. Pravdepodobne najzásadnejšia je expanzia práce na diaľku, ktorá oslobodila mnoho pracovníkov od pevnej kancelárie. Už dnes to mení dopyt po bývaní – ľudia sa môžu sťahovať ďalej od centier miest či dokonca do iných regiónov (čo vidno na migrácii do Sun Beltu). Očakáva sa, že hybridná práca pretrvá, takže dopyt po bývaní ostane rozptýlený. Pracovníci môžu uprednostňovať dostupnosť a priestor (domáce kancelárie) pred časom dochádzania, čo prospieva predmestským a exurbánskym trhom s bývaním. Ako bolo spomenuté, niektoré firmy už volajú ľudí späť do kancelárií, takže mestské bývanie určite nezaniká. V komerčnom sektore je technológia práce na diaľku hlavnou výzvou kancelárskemu segmentu, ako bolo opísané vyššie. Ďalším trendom je nárast e-commerce. Rozmach online nakupovania (zvýraznený pandémiou) zvyšuje potrebu logistických nehnuteľností (sklady, distribučné centrá), kým niektoré formáty retailu dostáva pod tlak. Majitelia nákupných centier reagujú pridávaním zážitkových prevádzok (zábava, fitká, zdravotnícke služby), ktoré sú „odolné voči internetu“. Vzťah technológií a retailu bude pokračovať: očakávajte viac omnichannel predaja (predajne fungujú ako showroome či výdajne online objednávok), čo môže podporiť obsadenosť dobre situovaných predajných plôch. V bývaní technológie zrýchľujú transakcie. Rozmach online inzertných platforiem (Zillow, Redfin, Realtor.com) a virtuálnych prehliadok poskytol kupujúcim nebývalý prístup k informáciám. Digitálne hypotéky a e-podpisy zjednodušujú proces kúpy. Tieto inovácie nemenia pomer ponuky a dopytu, ale robia trh priehľadnejším a zmierňujú niektoré trenia (hoci kúpy na dražbách stále prebiehajú naplno!). Ďalšou oblasťou sú proptech a smart domácnosti: mnoho nových bytových a apartmánových projektov je už vybavených inteligentnými termostatmi, zabezpečovacími systémami či IoT zariadeniami, čo môže byť lákadlom. Aj stavebné metódy sa technologicky vyvíjajú (najmä pomaly) – napr. skúmajú sa modulárne stavby či 3D tlač domov pre zníženie nákladov a zrýchlenie výstavby, čo môže byť zásadné, ak by sa rozšírili a pomohli riešiť bytovú krízu. Dátová analytika a umelá inteligencia sú čoraz častejšie využívané investormi na hľadanie príležitostí (napr. algoritmické vyhľadávanie podhodnotených nehnuteľností či predikcie trendov). Pri konkrétnych sektoroch: dátové centrá sú prudko rastúcou kategóriou vďaka rastu cloudu a AI – ako už bolo spomenuté, obsadenosť dátových centier je okolo 2,8 % a prudko rastie kapacita cbre.com. Potreba digitálnej infraštruktúry (dátové centrá, základne pre mobilné veže) je novým hnacím motorom, ktorý developeri berú do úvahy. Nakoniec, dynamika technologického priemyslu môže významne ovplyvniť určité trhy. Veľké technologické centrá (San Francisco, Seattle, Austin) zažili kolísanie trhu s bývaním v závislosti od kondície technologických firiem. V roku 2025 sa tech sektor zotavuje z prepúšťaní, čo je pre tieto miestne trhy priaznivé. Ak v rokoch 2025–2028 nové inovácie (AI a pod.) spôsobia ďalší boom, drahé technologické trhy zažijú nový tlak na dostupnosť, pokiaľ sa nepostaví viac bývania.
Ekonomické a politické faktory: Kľúčové sú všeobecné ekonomické podmienky. Rast pracovných miest, príjmov a HDP priamo určujú dopyt po nehnuteľnostiach. Ekonomika USA by mala v roku 2025 rásť mierne – CBRE predpovedá rast HDP o 2,0 % až 2,5 % v roku 2025 cbre.com, čo je mierne nad priemer, ak dôjde k „mäkkému pristátiu“. Tento rast ženie spotrebiteľské výdavky (domácnosti sú na tom finančne ešte stále dobre) a uvoľnenie finančných podmienok. V rokoch 2023–24 vznikali nové pracovné miesta aj napriek zlým predajom bývania, takže existuje latentný dopyt, ktorý by sa mohol uvoľniť ak sa podmienky zlepšia realestatenews.com. Ak zamestnanosť zostane silná (prognózy nezamestnanosti 4–4,5 %) cbre.com, ľudia budú zakladať domácnosti a investovať do nehnuteľností. Rast miezd je ďalší faktor – mzdy síce rastú, ale často nie tak rýchlo ako ceny bývania, čo zhoršuje dostupnosť. Ak bude rast miezd pokračovať na úrovni ~4-5 % ročne a rast cien bývania spomalí na 2–3 %, situácia sa postupne zlepší. Inflácia ovplyvňuje realitný trh cez sadzby (už bolo spomenuté) a cez stavebné náklady. Ceny stavebných vstupov boli v rokoch 2021–22 veľmi vysoké (nedostatok materiálu a pracovnej sily). To už trochu poľavilo, ale stavať je stále drahšie než pred pandémiou. Ak sa má ponuka (a teda dostupnosť) zlepšiť, bude to závisieť od produktivity a cien vo výstavbe; pomôcť môžu aj politické opatrenia – znižovanie regulačných bariér alebo dotácie. Vládna politika ostáva neznámou. Na federálnej úrovni sa diskutuje o pomoci prvokupcom (programy na zálohy, daňové úľavy), čo by mohlo dopyt zvýšiť, ak by to prešlo. Väčší dopad má však štátna a miestna politika: reforma územného plánovania (vyššia hustota, rýchlejšie povoľovanie, podpora dostupného bývania) môže postupne zvýšiť ponuku na napätých trhoch. Štáty ako Kalifornia či Oregon už nariaďujú vyššiu výstavbu a legalizujú prístavby (ADU), čo pridá byty v horizonte rokov. Ďalšia ekonomická premenná je finančné prostredie: dostupnosť úverov. Banky po zvýšení sadzieb a vyššej neistote sprísnili poskytovanie úverov. To zasiahlo nielen kupcov (náročnejšia kvalifikácia, vyššie poplatky), ale aj developerov (prísnejšie úverové podmienky). Ak sa sektor stabilizuje a sadzby klesnú, úverová politika sa zjemní a trh ožije. Naopak, ak by došlo k finančnému šoku (likviditná kríza, problém limitu dlhu a pod.), dôvera v reality by prudko klesla. Fiškálna politika (vládne výdavky a deficity) je tiež dôležitá; veľký federálny deficit je dôvod, prečo sú dlhodobé sadzby vysoké nar.realtor. Ak by USA znížilo deficit, mohol by to zmierniť tlak na výnosy štátnych dlhopisov a hypotéky. Samozrejme, daňová politika ovplyvňuje nehnuteľnosti – aktuálne sa diskutuje o prípadných zmenách odpočtu SALT a daní pre investorov, čo by mohlo meniť motivácie pri nákupe vo vysoko zdaňovaných štátoch alebo u prenajímateľov.

VI. Investičné riziká a príležitosti

Hlavné investičné riziká:

Vysoké úrokové sadzby a náklady na financovanie: Zvýšené úrokové sadzby zvyšujú náklady na úvery, čo môže znižovať výnosy z investícií alebo dostupnosť bývania. Ak úroky zostanú vyššie po dlhšie obdobie, než sa očakáva (alebo opäť prudko stúpnu v dôsledku inflácie), financovanie realitných obchodov zostane náročné, čo môže viesť k poklesu hodnôt nehnuteľností. Mnohí investori v komerčnom sektore, ktorí nakupovali pri nízkych sadzbách, čelia riziku refinancovania – refinancovanie úverov za dnešných sadzieb môže byť neudržateľné, čo v niektorých prípadoch vedie k nesplácaniu alebo nútenému predaju. Toto je obzvlášť rizikové v kancelárskom segmente, kde klesajúce hodnoty a vysoké sadzby úročia (vlna komerčných hypoték na kancelárie splatných v rokoch 2025–2026). Rastúce kapitalizačné sadzby môžu krátkodobo znižovať hodnotu nehnuteľností vo všetkých segmentoch, čo ohrozuje súčasných majiteľov.
Možnosť hospodárskeho poklesu: Základný scenár počíta s mäkkým pristátím, avšak vždy existuje riziko recesie – či už záťaží Fedu na menovú politiku, globálnych šokov alebo geopolitických udalostí. Recesia so značnými stratami pracovných miest by poškodila dopyt po nehnuteľnostiach (menej kupujúcich, viac voľných bytov, zápasiaci maloobchodníci atď.). Segmenty ako hotely a luxusné bývanie sú na ekonomické výkyvy obzvlášť citlivé. Aj mierny pokles by mohol zhoršiť ďalšie riziká, ako napr. nesplácanie nájomného alebo vyššia neobsadenosť. Investori by mali byť konzervatívni v očakávaniach rastu nájomného a vytvárať si finančné rezervy pre prípadný prepad.
Trhová bifurkácia a zastarávanie: Ako sme už spomínali, niektoré typy nehnuteľností (staršie kancelárie, neaktuálne nákupné centrá, byty bez vybavenia) môžu byť funkčne zastarané alebo minimálne výrazne menej konkurencieschopné. Rizikom je, že kapitál ostane „uväznený“ v týchto aktívach bez ľahkej možnosti likvidácie – napríklad staršia kancelárska budova môže vyžadovať obrovské investície do prestavby na bývanie a aj tak to lokálne územné plány či ekonomika nemusia umožniť. Investori vlastniaci sekundárne kvalitné aktíva v problematických lokalitách sa môžu dostať do pasce hodnoty. Podobne pri bývaní môžu domy v oblastiach s klesajúcou populáciou či zlou klimatickou odolnosťou podávať slabý výkon. Vedieť čo nekupovať je rovnako dôležité, ako nájsť správny obchod.
Regulačné a politické riziká: Nehnuteľnosti podliehajú regulačným zmenám. Rizikom je rozširovanie nájomných regulácií či zákonov na ochranu nájomcov v reakcii na slabú cenovú dostupnosť. Niektoré štáty/mestá už zaviedli limity na zvyšovanie nájmov, čo môže obmedziť rast výnosov prenajímateľov. Ďalšie riziko sú zvýšené dane z nehnuteľností, keď samosprávy hľadajú príjmy – to môže tvrdšie zasiahnuť komerčných vlastníkov i domácnosti (vidíme to v niektorých mestách Sun Beltu, kde prudký rast cien viedol k vyšším daniam). Na strane developmentu môžu zmeny územných plánov pôsobiť dvojakým spôsobom: uvoľnenie pravidiel môže pomôcť (viac povolenej hustoty), prísnejšie environmentálne alebo dizajnové požiadavky naopak zvyšovať náklady. V extréme aj úvahy o zrušení výmenny 1031 alebo zvýšení dane z kapitálových výnosov pri predaji nehnuteľností by mohli ovplyvniť správanie investorov (nič nie je však na úrovni federálnej vlády aktuálne bezprostredné).
Klimatické a environmentálne riziká: Klimatická zmena je čoraz väčším rizikom v oblasti nehnuteľností. Nehnuteľnosti v pobrežných záplavových zónach, oblastiach náchylných na hurikány, regiónoch s požiarmi alebo suchom čelia vyšším poistným nákladom a možnému znehodnoteniu. Napríklad v niektorých častiach Floridy poisťovne vycúvali, čo vyvoláva obavy o dlhodobú poistiteľnosť nehnuteľností. Podobne na západe sú problémy s požiarmi, ktoré zvyšujú riziko v niektorých luxusných lokalitách. Environmentálne regulácie na zvýšenie odolnosti (napr. nutnosť vyvýšenia stavieb alebo použitia odolných materiálov) môžu zvýšiť náklady pri výstavbe či rekonštrukcii. Investori musia zohľadniť klimatické riziká, aby sa vyhli kúpe nehnuteľností, ktoré môžu byť o pár desaťročí pod vodou či neobývateľné.
Realizačné a likviditné riziká: Vo volatilnejšom trhovom prostredí je realizácia veľkých projektov alebo sanačných stratégií spojená s rizikom neúspechu. Napríklad kúpa problematickej kancelárie a jej prestavba na byty môže naraziť na nečakané stavebné komplikácie alebo odpor komunity. Zároveň likviditné riziko znamená, že schopnosť predať nehnuteľnosť za férovú cenu rýchlo môže byť oslabená, ak sa trh otočí alebo úverové trhy zamrznú (ako sa krátkodobo stalo v roku 2020). Nehnuteľnosti sú od prírody nelikvidné, takže investori musia byť pripravení držať ich dlhšie. Flippéri a špekulanti na krátke obdobie môžu byť prichytení pri trhových výkyvoch.

Napriek týmto rizikám nasledujúce roky ponúkajú množstvo príležitostí:

Kľúčové príležitosti:

Nákup v období kupujúceho (selektívne príležitosti): Po hektickom „predajcovom“ trhu 2020–2022 sa v mnohých regiónoch (najmä v segmente prémiových domov a oblastiach so silným podielom investorov) situácia ochladila. Individuálni kupujúci v roku 2025 môžu čeliť menšej konkurencii, väčšiemu výberu a dokonca aj zľavám pri niektorých ponukách – príjemná zmena oproti dražbám. Tí, ktorí sú finančne pripravení, môžu vyjednať lepšie podmienky, najmä ak cielia na motivovaných predajcov (napr. niekto, kto sa potrebuje rýchlo presťahovať). Pre investorov spomalenie vytvorilo šance nakúpiť nehnuteľnosti s relatívnou zľavou oproti nedávnym maximám. Napríklad v niektorých mestách Sun Beltu, kde ceny prehnali (Boise, Austin, Phoenix), nastala korekcia; skúsení investori ich sledujú s cieľom nájsť dobrý vstup pred opätovným rastom.
Akvizície problémových aktív: Vďaka vyšším úrokovým sadzbám sú niektorí majitelia nehnuteľností v núdzi – najmä v kancelárskom segmente, ale aj niektorí preúverovaní majitelia bytoviek alebo developeri nepredaných novostavieb v menej silných trhoch. Táto situácia pripomína skoré 90. roky alebo obdobie po roku 2008, čo sa týka príležitostí spojených s distressom. Inštitucionálni investori s pripravenými prostriedkami sa chystajú kupovať nevýkonné úvery alebo zabavené nehnuteľnosti so zľavou, najmä kancelárie vhodné na novú funkciu. Aj niektoré hotely alebo maloobchodné priestory je možné kúpiť pod úrovňou obstarávacích nákladov a rekonštruovať. Okenko na získanie problémových aktív závisí od toho, ako dlho budú vysoké sadzby a ako banky zvládnu nesplácané úvery (prolongácie vs. exekúcie). Pre trpezlivých investorov s kapitálom môžu nasledujúce 1–3 roky priniesť príležitosti, ktoré prichádzajú raz za cyklus s mimoriadnymi výnosmi pri obnoviteľných nehnuteľnostiach či poklese sadzieb (zvýšenie hodnoty).
Rast v nedostatočne obsluhovaných sektoroch a regiónoch: Niektoré sektory majú silné „vetry do chrbta“ a sú atraktívne na rozvoj alebo investície. Ako je uvedené, industriálne/logistické priestory ostávajú sektorom s vysokým dopytom – výstavba moderných distribučných centier v kľúčových uzloch (alebo prestavba veľkých prázdnych maloobchodov na fulfilment centrá) môže byť veľmi výhodná. Bytové domy sú potrebné všade; hoci sa stavajú veľké luxusné komplexy, stále chýba dostupné bývanie/stredná trieda. Developeri zameraní na stredný segment nájomného bývania či investori do komunít s mobilnými domami môžu zažiť stabilné výnosy a menšiu konkurenciu. Jednorodinné prenájmy (SFR) sú ďalšou rastúcou oblasťou – veľké inštitúcie naďalej nakupujú alebo stavajú prenajímané domy a jednotlivci môžu benefitovať z tohto trendu (najmä tam, kde je vysoký dopyt po nájmoch od tých, čo nevedia kúpiť). Regionálne, nové sekundárne trhy ako Cleveland, Pittsburgh, Louisville, Oklahoma City atď., ktoré vynechali veľký rast, často ponúkajú solídne výnosy z nájmov a potenciál zhodnotenia, keďže vzdialená práca rozširuje možnosti lokalizácie talentu. Tieto mestá sledujú investori hľadajúci výnosy a mohli by prekonávať výkon tradičných trhov, ak migrácia ľudí a firiem bude pokračovať.
Hodnota navyše a zmena účelu: Pri starnúcom realitnom fonde je dostatok príležitostí zvyšovať hodnotu rekonštrukciou alebo zmenou účelu. Investori napríklad kupujú byty z 70. a 80. rokov, rekonštruujú ich a inkasujú vyššie nájmy – klasická „value-add“ stratégia stále funguje, keďže nájomníci oceňujú moderné povrchy a úsporné spotrebiče. V maloobchode je populárne prestavovať problematické obchodné centrá na zmiešané mestské zóny s bytmi a kanceláriami (už s niektorými úspešnými príkladmi). Ako spomíname, konverzia kancelárie na bývanie je žiadanou témou: má zmysel len pre určité typy zastaraných kancelárií (kvôli dispozícii a nákladom), ale mestá ako Washington D.C. či New York už ponúkajú stimuly na takéto prestavby, čo dáva nádej na vznik hodnotných bytov z prázdnych kancelárií v budúcnosti. Tí, ktorí prídu s riešeniami ako prví, môžu profitovať z nízkych nákupných nákladov aj z podpory zo strany samospráv.
Využitie demografickej vlny: Demografické trendy prinášajú príležitosti stavať či investovať do senior bývania/komunít 55+ (dopyt porastie so starnutím generácie Boomers), študentského bývania v mestách s rastúcimi univerzitami a štartovacích domov pre Mileniálov, ktorí konečne kupujú (stavitelia, ktorí vedia ponúknuť menšie, dostupnejšie domy, získajú veľký trh). Ďalšou cestou sú viacgeneračné domy – developeri môžu začleniť riešenia pre širšie rodiny, čo využíva trend popísaný NAR nar.realtor. Investori môžu tiež sledovať nehnuteľnosti v urban centrách, ktoré môžu ťažiť z návratu mladých – napríklad malé bytové domy či co-living priestory tam, kde nájmy klesli, ale už sa opäť dvíhajú ako sa ľudia vracajú do miest.
Výhoda pri poklese úrokových sadzieb: Zaujímavosťou je, že práve to, čo je rizikom (vysoké úroky), môže byť aj zdrojom výhod. Ak investor kúpi teraz pri vyššej kapitalizačnej sadzbe a s drahším úverom, vzniká potenciál na rast v prípade, že sadzby poklesnú – po niekoľkých rokoch môže úver refinancovať, čím si zvýši cashflow, a hodnota nehnuteľnosti môže stúpnuť už v dôsledku kompresie kapitalizačných sadzieb (lebo lacnejšie úvery umožnia kupujúcim platiť viac). Domácnosti môžu vnímať dnešné sadzby ako „vezmi si dom, rande s úverom“ – teda kúp si správnu nehnuteľnosť a úver prefinancuj neskôr. Očakávanie poklesu sadzieb je síce zdrojom neistoty, ale odvážni kupujúci a investori, ktorí využijú terajšie zľavy, môžu profitovať nielen z lepšej ceny, ale aj z následného zhodnotenia pri návrate dopytu. Prieskum Fannie Mae už naznačuje, že mnohí experti čakajú, že hypotekárne sadzby budú v najbližších rokoch mierne klesať k historicky normálnym úrovniam mpamag.com mpamag.com. Ak niekto kúpi alebo investuje ešte predtým, môže získať nehnuteľnosť za relatívnu zľavu a získať participáciu na raste pri návrate dopytu.

VII. Výhľad a prognózy na roky 2025–2028

Zdroj prognózy	Očakávaná zmena ceny domov 2025	Očakávaná zmena ceny domov 2026
Fannie Mae (FNMA)	+4,1% mpamag.com	+2,0% mpamag.com
Národná asociácia realitných maklérov (NAR)	+3% businessinsider.com	+4% businessinsider.com
MBA (Asociácia hypotékarov)	+1,3% businessinsider.com	+0,3% businessinsider.com
Zillow Research (Index hodnoty domov)	–1,4% zillow.com (pokles)	(Bez prognózy)
Panel odborníkov (100+ ekonómov)	+3,4% fanniemae.com	+3,3% fanniemae.com

Výhľad pre komerčný sektor: Každý komerčný sektor má svoj vlastný harmonogram obnovy:

Kancelárie: Kancelársky sektor sa bude zotavovať najpomalšie – očakávajte vysokú neobsadenosť v rokoch 2025–2026 s miernym zlepšením každý rok. Do roku 2028 pravdepodobne dôjde k ostrému rozdeleniu trhu: špičkové kancelárie vo výborných lokalitách môžu byť takmer plne obsadené a prinášať stabilné nájomné, zatiaľ čo staršie kancelárie môžu byť len poloprázdne alebo konvertované na iné účely. Celková neobsadenosť by mohla klesnúť z približne 19 % v roku 2025 na úroveň okolo stredných tínedžerských percent do roku 2028, ak bude ekonomika silná a časť plochy bude odstránená z inventára (konverzie/demolácie). Rast nájomného bude minimálny, kým neobsadenosť neklesne; prenajímatelia budú v mnohých lokalitách ešte niekoľko rokov ponúkať ústupky. Investori vnímajú roky 2025–2026 ako obdobie na repositioning alebo nákup problémových kancelárií s očakávaním, že do roku 2028–2030 budú tieto aktíva (ak sú dobre situované a zmodernizované) prinášať vyšší výnos.
Maloobchod: Výhľad v maloobchode je stabilný až pozitívny. Očakáva sa, že neobsadenosť zostane nízka (na úrovni 4–5 % na národnej úrovni), pretože nové projekty pribúdajú len minimálne. Rast nájomného v maloobchode by sa mohol pohybovať v nízkych jednotkách percent ročne a maloobchodné jednotky s vysokou návštevnosťou v rýchlo rastúcich predmestiach môžu zaznamenať aj rast nájomného v stredných jednotkách percent, keďže nájomcovia budú súťažiť o obmedzený priestor. Niektoré formáty (ako otvorené nákupné centrá) budú medzi investormi veľmi žiadané; kapitalizačné sadzby by sa pre tieto preferované segmenty mohli mierne stlačiť vzhľadom na silné základy cbre.com. Do roku 2028 sa môžeme dočkať opätovného oživenia maloobchodnej výstavby, pokiaľ spotrebiteľské výdavky ostanú silné – pravdepodobne viac nových projektov v Sun Belt štátoch, kde rast počtu obyvateľov vyžaduje nové obchody a služby. Vo všeobecnosti je však maloobchod teraz v rovnováhe ponuky a dopytu, takže by mal poskytovať stabilné výnosy bez väčších výkyvov.
Priemysel: Priemyselný sektor je naďalej na trajektórii rastu, hoci už umiernenejšieho. Dopyt po skladoch je štrukturálne podporovaný e-commerce a reštrukturalizáciou dodávateľských reťazcov (ako napríklad zvýšením domácej zásoby pre núdzové prípady). Po spomalení v rokoch 2023–2024 stále zostáva prenajímaná plocha v roku 2025 robustná (800+ mil. štvorcových stôp) cbre.com a očakáva sa, že ostane silná. CBRE uvádza, že sa vracia k „predpandemickým hnacím motorom“, čo znamená konštantnú absorpciu. Neobsadenosť priemyselných nehnuteľností by sa mohla pohybovať okolo 5 % v roku 2025 a ešte klesnúť k 4 % alebo nižšie do roku 2027, ak zostane výstavba obmedzená. Nájomné za sklady v poslednom období rástlo dvojciferným tempom; do budúcnosti sa však očakáva spomalenie rastu na 3–5 % ročne, čo je stále zdravé. Zaujímavý faktor: nové objekty chladiarenských skladov, dátových centier (priemyselného typu) a výrobných prevádzok (kvôli relokácii výroby) by mohli zvýšiť dopyt nad rámec tradičnej distribúcie. Do roku 2028 sa môže ukázať potreba modernizácie priemyselných nehnuteľností (staršie budovy bez vysokých svetlých výšok môžu dostať ďalšiu zľavu), celkovo však pôjde o jeden z najvýkonnejších sektorov dlhodobo.
Bytové domy (multifamily): Bytový segment by mal byť do roku 2028 opäť na vzostupe po vstrebávaní aktuálnych dodávok. Koncom desaťročia môžeme uvidieť nové výstavbové cykly, ak sa rast nájomného opäť zrýchli. V krátkodobom horizonte (2025–2026) sa očakáva stabilná prevádzka – mierny nárast neobsadenosti a následný pokles – s rastom nájomného na úrovni inflácie. Pre predstavu – expertný panel Fannie Mae očakáva do roku 2026 rast cien nehnuteľností na úrovni ~3,3 % fanniemae.com; rast nájomného často zodpovedá rastu príjmov a cien, takže rast v stredných 3 % ročne je pre byty tiež realistický do polovice desaťročia. V rokoch 2027–2028, keď bude menej nových projektov, by sa obsadenosť mohla utiahnuť a tlak na rast nájomného presiahnuť 4 % v niektorých trhoch (najmä ak bude rásť zamestnanosť). Istou neznámou sú príjmy nájomcov: ak bude pokračovať silný rast miezd, dá to prenajímateľom priestor na vyššie nájomné. Naopak, prípadné zásahy na obmedzenie rastu nájmov alebo ochrana nájomcov by mohli rast v niektorých mestách limitovať.

Zdroje:

National Association of Realtors – Prognózy a dáta o trhu bývania na roky 2024–2025 nar.realtor nar.realtor realestatenews.com
Zillow Research – Prognóza hodnôt a predajov domov (máj 2025) zillow.com zillow.com
Fannie Mae Economic and Housing Outlook (apríl/máj 2025) mpamag.com mpamag.com
Freddie Mac Multifamily Outlook 2025 mf.freddiemac.com
CBRE Research – U.S. Real Estate Market Outlook 2025 (december 2024) cbre.com cbre.com cbre.com
Realtor.com – Najlepšie trhy s bývaním pre rok 2025 (december 2024) realtor.com realtor.com
U.S. Census Bureau – Správa o neobsadenosti a vlastníctve bývania Q1 2025 advisorperspectives.com advisorperspectives.com
NAR Quarterly Housing Price Trends (Q1 2025) nar.realtor

III. Úrokové sadzby a trendy v hypotekárnych úveroch

IV. Regionálne a mestské najväčšie trendy

Sun Belt boom (Juhovýchod a Juhozápad): Región Sun Belt (tiahne sa z Floridy cez Texas, po juhozápad a časti Západu USA) bol za poslednú dekádu lídrom a pokračuje v dominancii. Štáty ako Florida, Texas, Karolíny, Georgia, Arizona a Tennessee zažívajú dynamický rast populácie aj pracovných miest, sťahujú sa sem jednotlivci (vrátane ľudí na home office či dôchodcov) i korporácie. Tento prílev obyvateľstva vyvolal silný dopyt po bývaní a udržal ceny nehnuteľností v týchto oblastiach na vysokej úrovni. Mnohé mestá Sun Beltu zaznamenali dvojciferný rast cien do roku 2022; niektoré počas roka 2023 ochladli (mierny pokles cien), ale vo všeobecnosti si viedli dobre. Napríklad mediánová cena domu v Miami, FL vzrástla za rok asi o 9 % realtor.com a Orlando, FL zaznamenalo medziročný nárast cez 12 % realtor.com podľa predikcií Realtor.com, čo poukazuje na trvajúcu silu. Medzitým Austin, TX, ktorý bol počas pandémie symbolom realitného boomu (ceny stúpli za dva roky takmer o 40 %), zažil v roku 2023 korekciu a ceny mierne klesli. Na začiatku roka 2025 sú ceny v Austine stále nižšie než na maxime, no ekonomika mesta je silná a populácia rastie, takže NAR očakáva, že Austin „čoskoro znovu porastie v cenách“ nar.realtor. Spoločným menovateľom Sun Belt trhov je dostupnosť (oproti pobrežným mestám), nižšie dane, tvorba pracovných miest a teplé podnebie – tieto faktory by mali zotrvať do konca 2020-tych rokov. Investori obľubujú hlavne trhy ako Dallas–Fort Worth, Atlanta, Phoenix, Tampa a Charlotte, ktoré majú veľkosť aj rast na svojej strane. Výstraha je v oblasti klímy a poistenia: v niektorých častiach Floridy alebo Mexického zálivu rastú ceny poistení (kvôli hurikánom a záplavám), čo môže časom oslabiť kupnú silu a záujem, pokiaľ sa to nezačne riešiť.
Drahé pobrežné trhy: Drahé metropoly na pobreží – ako New York City, San Francisco Bay Area, Los Angeles, Boston, Washington D.C. či Seattle – majú zmiešané výsledky. Mnohé z týchto miest zažili v roku 2020 krátky pokles cien (keď vzdialená práca umožnila odchod z hustých miest) a potom prudký rast v roku 2021 po návrate k mestskému štýlu života. V roku 2022 čelili tieto mestá proti vetru: odliv obyvateľov (sťahovanie do lacnejších oblastí) a v niektorých prípadoch prepúšťanie v technologickom sektore (najmä San Francisco, Seattle) znížili dopyt. V roku 2023 zaznamenalo San Francisco medziročný pokles mediánovej ceny, hodnota nehnuteľností ostáva prakticky stabilná (+1,5 % medziročne v Q1 2025) nar.realtor – trh Bay Area teda stagnuje. Predsa sa však objavujú náznaky stabilizácie: mestá opäť lákajú obyvateľov. Podľa údajov NAR bol rok 2024 s najvyšším nárastom návratu obyvateľov do centier miest za poslednú dekádu nar.realtor. Mladí profesionáli sa vracajú kvôli práci a vybaveniu, medzinárodná migrácia (koncentrovaná v týchto bránových mestách) sa rozbieha. Takže kým New York či San Francisco pravdepodobne nezažijú explozívny rast ako Austin alebo Nashville, majú stále extrémne obmedzenú ponuku a vysoké príjmy, čo bude zdola podporovať ceny. Osem z desiatich najdrahších metropol sú v Kalifornii (napr. v San Jose je mediánová cena vyše 2 mil. USD, +9,8 % medziročne) nar.realtor. Tieto trhy sú drahé kvôli dlhodobému nedostatku výstavby a žiadanej lokalite – očakáva sa, že ceny budú pomaly stúpať, pokiaľ ostane málo voľných domov. Dostupnosť je na pobreží veľký problém, podiel vlastníctva v Bay Area je nižší než 55 % nar.realtor. To znamená neustály politický tlak na väčšiu výstavbu a opatrenia na dostupnosť – čo môže tieto trhy v najbližšej dekáde výrazne ovplyvniť.
Stabilita Stredozápadu: Stredozápad (Midwest) nebol v hľadáčiku médií, no relatívna cenová dostupnosť a stabilita ekonomiky ho robia čoraz populárnejším. Mestá ako Columbus (OH), Indianapolis, Kansas City, Milwaukee a Minneapolis nezažili ohromné nárasty alebo pády; ich ceny rástli stabilne po jednotkách percent ročne a výkyvy sú malé. V rokoch 2024–2025 majú stredozápadné trhy nadpriemerné oživenie predaja, lebo kupujúci vytlačení z drahých regiónov hľadajú lacnejší domov. Podľa analýzy Realtor.com patrí niekoľko stredozápadných trhov medzi top 10 najperspektívnejších pre rok 2025, čo sa týka predaja a rastu cien realtor.com. Napríklad Colorado Springs, CO (niekedy zaraďovaný do oblasti Mountain West) je na ich zozname #1, Virginia Beach, VA (dostupné pobrežné mesto juhovýchodu) skončilo tretie a Greensboro, NC na 10. mieste realtor.com. Nie všetky sú však typický Stredozápad – trend je ale jasný: sekundárne mestá s vysokou kvalitou života stúpajú. Stredozápad často ponúka vyššie cap rates (návratnosť z prenájmu), čo láka investorov do miest ako Cleveland či Detroit na jedno- aj viacrodinné prenájmy. Očakáva sa, že stredozápadné trhy budú rásť mierne a trvalo bez dramatických výkyvov známych z iných regiónov. Faktor na sledovanie: populácia – v niektorých oblastiach je stále stagnácia či pokles, čo brzdí dopyt. Metropoly s rastúcim počtom pracovných miest v zdravotníctve, vzdelávaní alebo výrobe sú však silné.
Koridor Severovýchodu: Severovýchodný koridor (od Bostonu po D.C.) ponúka pestrý mix. New York City sa zotavil zo svojho prepadu v roku 2020; nájmy na Manhattane lámali rekordy v roku 2022 a ceny bytov sa stabilizovali. Predmestia okolo NYC (New Jersey, Long Island, Connecticut) ostávajú silné vďaka nízkej ponuke. Boston má odolný trh ťahaný školstvom a biotechom – ceny tam rástli plynulo. Philadelphia a Baltimore sú v tomto koridore dostupnejšou alternatívou k D.C./NYC a zaznamenali nárast. Washington D.C. sám o sebe si posledne držal ceny na rovnakej úrovni, čiastočne kvôli množstvu nových bytových komplexov a určitému odchodu populácie, no vysoké príjmy a nedostatok stavebných pozemkov držia trh s rodinnými domami napätý. Všeobecne má severovýchod staršiu zástavbu a pomalší rast populácie, teda ponuka je napätá. Pokiaľ zostane silná ekonomika (založená na štátnej správe, školstve, financiách, zdravotníctve), bývanie by malo pomaly zdražovať. Pozoruhodným trendom je, že vyššie úrokové sadzby zasahujú drahé trhy výraznejšie – hypotéka 7 % na miliónový dom v New Jersey je oveľa záťaživejšia než na 300-tisícový dom v Ohiu. Preto je tlak na dostupnosť na severovýchode silný; to môže v krátkodobom horizonte spomaliť rast cien, kým buď neklesnú sadzby alebo nestúpnu príjmy.
Regionálna dostupnosť a migračné trendy: Všeobecne je dostupnosť bývania kľúčom k výkonu regiónov. Regióny, ktoré boli ešte pred pár rokmi extrémne dostupné (Juhovýchod, niektoré časti Západu ako Idaho/Utah), zažili veľký rast cien vďaka prílevu obyvateľstva, dnes však už nie sú také lacné – ich trhy mierne ochladli. Oproti tomu regióny, ktoré nikdy nezažili boom (často Stredozápad/Severovýchod), sa stávajú zaujímavými z hľadiska ceny. Vidíme naďalej presun ľudí z drahých štátov do lacnejších: štáty ako California, Illinois a New York hlásia viac odchodov, naopak Florida, Texas, Karolíny, Tennessee viac príchodov. Tento trend bude pokračovať, ovplyvnený flexibilitou práce na diaľku a dôchodcami hľadajúcimi teplejšie, lacnejšie regióny. Florida si zaslúži osobitnú zmienku: zažila obrovský príval nových obyvateľov (a rast cien domov ~40 % za tri roky). Naposledy sa niektoré trhy na Floride (napr. Naples, Tampa, časť Južnej Floridy) stabilizovali z dôvodu cenovo nedostupného bývania pre miestnych a problémov s poistením; Miami a Orlando sú však na rok 2025 stále v topke predaja a rastu cien realtor.com, čo poukazuje na trvajúcu atraktivitu Floridy.

V. Kľúčové demografické, technologické a ekonomické faktory

Demografické zmeny: Demografia zásadne ovplyvňuje dopyt po bývaní. USA prežíva generačnú výmenu. Mileniali (narodení približne 1981–1996) – najväčšia generácia v pracovnej sile – sú už prevažne vo veku od neskorých 20-tych do neskorých 30-tych rokov, čo sú hlavné roky pre zakladanie domácností a kúpu bývania. Táto skupina síce kupovala bývanie neskôr ako predošlé generácie (v dôsledku študentských dlhov či krízy 2008), no teraz vstupujú na trh vo veľkom. Mediánový vek prvokupcu bývania dosiahol 38 rokov, teda historické maximum nar.realtor, čo odráža, ako dlho musia Mileniali šetriť na zálohu v podmienkach vysokých cien. Mnoho z nich sa spolieha na pomoc rodiny: 25 % prvokupcov použilo dar alebo pôžičku od príbuzných a 7 % použilo dedičstvo – tiež rekordné čísla nar.realtor. Ako Mileniali starnú, môžu sa ich preferencie presúvať od štartovacích bytov ku väčším domom na predmestiach, čo podporí dopyt v priateľských lokalitách pre rodiny. Hneď za nimi Generácia Z (narodení cca 1997–2012) vstupuje do dospelosti; najstarší z tejto generácie majú už okolo 25 rokov a začínajú kariéru, často ako nájomcovia. V nasledujúcich piatich rokoch Gen Z významne rozšíri dopyt po nájomnom bývaní a neskôr po štartovacích domoch (pravdepodobne až ku koncu 2020-tych rokov). Medzitým Baby boomers (narodení 1946–1964) sú už v dôchodkovom veku. Mnohí boomeri sa rozhodujú pre “zostarnutie vo vlastnom dome”, teda zostávajú bývať dlhšie, ako predchádzajúce generácie, čo prispieva k malej obratovosti nehnuteľností. Niektorí však zmenšujú bývanie alebo sa sťahujú – často do teplejších oblastí či bližšie k vnúčatám, čím ovplyvňujú trhy ako Florida, Arizona a Karolíny. Boomeri boli v rokoch 2023–24 aktívnymi kupujúcimi, niekedy dokonca predbiehali mladších kupcov, často preto, že majú značný majetok a môžu platiť v hotovosti. Platby v hotovosti dosiahli rekordné hodnoty – tvoria 26 % predajov domov (a vyše 30 % predajov pre opakovaných kupcov) nar.realtor, čo súvisí aj s tým, že starší kupci vymieňajú väčší dom za menší alebo využívajú nahromadený majetok. Ďalším demografickým trendom je rast viacgeneračných domácností. Podľa NAR rekordných 14 % – 17 % kupcov kupuje viacgeneračné domy (kvôli starším rodičom či dospelým deťom, ktoré sa vracajú domov) nar.realtor. Túto voľbu poháňajú úspory a aj kultúrne preferencie a zvyšuje dopyt po väčších rodinných domoch s apartmánmi pre svokru atď. Napokon, celkový populačný rast v USA v neskorých 2010-tych rokoch spomalil, no pozdvihla ho zvýšená imigrácia po roku 2021. Medzinárodná imigrácia je dôležitým faktorom pri zakladaní domácností, hlavne v migračných metropolách a pri dopyte po nájmoch. Ak bude USA naďalej prijímať imigrantov vo vyššom tempe, bude to v najbližších rokoch podporovať dopyt po bývaní (každá nová imigračná rodina potrebuje bývanie, či už nájomné, alebo vlastné). Zhrnuté, demografia je pre bývanie prevažne priaznivá: veľká kohorta vstupuje do veku pre kúpu bývania, životné udalosti budú poháňať presuny napriek „zamknutiu“ úrokových sadzieb a populačný rast bude tlačiť na ponuku nar.realtor. Jediný problém je dostupnosť bývania pre mladších kupcov – ak ceny a sadzby ostanú vysoké, mileniáli a Gen Z môžu zakladať domácnosti pomalšie alebo zostávať pri nájme, čo by zmenilo trajektóriu miery vlastníctva bývania.
Technologické trendy: Technológie ovplyvňujú trh s nehnuteľnosťami mnohými spôsobmi. Pravdepodobne najzásadnejšia je expanzia práce na diaľku, ktorá oslobodila mnoho pracovníkov od pevnej kancelárie. Už dnes to mení dopyt po bývaní – ľudia sa môžu sťahovať ďalej od centier miest či dokonca do iných regiónov (čo vidno na migrácii do Sun Beltu). Očakáva sa, že hybridná práca pretrvá, takže dopyt po bývaní ostane rozptýlený. Pracovníci môžu uprednostňovať dostupnosť a priestor (domáce kancelárie) pred časom dochádzania, čo prospieva predmestským a exurbánskym trhom s bývaním. Ako bolo spomenuté, niektoré firmy už volajú ľudí späť do kancelárií, takže mestské bývanie určite nezaniká. V komerčnom sektore je technológia práce na diaľku hlavnou výzvou kancelárskemu segmentu, ako bolo opísané vyššie. Ďalším trendom je nárast e-commerce. Rozmach online nakupovania (zvýraznený pandémiou) zvyšuje potrebu logistických nehnuteľností (sklady, distribučné centrá), kým niektoré formáty retailu dostáva pod tlak. Majitelia nákupných centier reagujú pridávaním zážitkových prevádzok (zábava, fitká, zdravotnícke služby), ktoré sú „odolné voči internetu“. Vzťah technológií a retailu bude pokračovať: očakávajte viac omnichannel predaja (predajne fungujú ako showroome či výdajne online objednávok), čo môže podporiť obsadenosť dobre situovaných predajných plôch. V bývaní technológie zrýchľujú transakcie. Rozmach online inzertných platforiem (Zillow, Redfin, Realtor.com) a virtuálnych prehliadok poskytol kupujúcim nebývalý prístup k informáciám. Digitálne hypotéky a e-podpisy zjednodušujú proces kúpy. Tieto inovácie nemenia pomer ponuky a dopytu, ale robia trh priehľadnejším a zmierňujú niektoré trenia (hoci kúpy na dražbách stále prebiehajú naplno!). Ďalšou oblasťou sú proptech a smart domácnosti: mnoho nových bytových a apartmánových projektov je už vybavených inteligentnými termostatmi, zabezpečovacími systémami či IoT zariadeniami, čo môže byť lákadlom. Aj stavebné metódy sa technologicky vyvíjajú (najmä pomaly) – napr. skúmajú sa modulárne stavby či 3D tlač domov pre zníženie nákladov a zrýchlenie výstavby, čo môže byť zásadné, ak by sa rozšírili a pomohli riešiť bytovú krízu. Dátová analytika a umelá inteligencia sú čoraz častejšie využívané investormi na hľadanie príležitostí (napr. algoritmické vyhľadávanie podhodnotených nehnuteľností či predikcie trendov). Pri konkrétnych sektoroch: dátové centrá sú prudko rastúcou kategóriou vďaka rastu cloudu a AI – ako už bolo spomenuté, obsadenosť dátových centier je okolo 2,8 % a prudko rastie kapacita cbre.com. Potreba digitálnej infraštruktúry (dátové centrá, základne pre mobilné veže) je novým hnacím motorom, ktorý developeri berú do úvahy. Nakoniec, dynamika technologického priemyslu môže významne ovplyvniť určité trhy. Veľké technologické centrá (San Francisco, Seattle, Austin) zažili kolísanie trhu s bývaním v závislosti od kondície technologických firiem. V roku 2025 sa tech sektor zotavuje z prepúšťaní, čo je pre tieto miestne trhy priaznivé. Ak v rokoch 2025–2028 nové inovácie (AI a pod.) spôsobia ďalší boom, drahé technologické trhy zažijú nový tlak na dostupnosť, pokiaľ sa nepostaví viac bývania.
Ekonomické a politické faktory: Kľúčové sú všeobecné ekonomické podmienky. Rast pracovných miest, príjmov a HDP priamo určujú dopyt po nehnuteľnostiach. Ekonomika USA by mala v roku 2025 rásť mierne – CBRE predpovedá rast HDP o 2,0 % až 2,5 % v roku 2025 cbre.com, čo je mierne nad priemer, ak dôjde k „mäkkému pristátiu“. Tento rast ženie spotrebiteľské výdavky (domácnosti sú na tom finančne ešte stále dobre) a uvoľnenie finančných podmienok. V rokoch 2023–24 vznikali nové pracovné miesta aj napriek zlým predajom bývania, takže existuje latentný dopyt, ktorý by sa mohol uvoľniť ak sa podmienky zlepšia realestatenews.com. Ak zamestnanosť zostane silná (prognózy nezamestnanosti 4–4,5 %) cbre.com, ľudia budú zakladať domácnosti a investovať do nehnuteľností. Rast miezd je ďalší faktor – mzdy síce rastú, ale často nie tak rýchlo ako ceny bývania, čo zhoršuje dostupnosť. Ak bude rast miezd pokračovať na úrovni ~4-5 % ročne a rast cien bývania spomalí na 2–3 %, situácia sa postupne zlepší. Inflácia ovplyvňuje realitný trh cez sadzby (už bolo spomenuté) a cez stavebné náklady. Ceny stavebných vstupov boli v rokoch 2021–22 veľmi vysoké (nedostatok materiálu a pracovnej sily). To už trochu poľavilo, ale stavať je stále drahšie než pred pandémiou. Ak sa má ponuka (a teda dostupnosť) zlepšiť, bude to závisieť od produktivity a cien vo výstavbe; pomôcť môžu aj politické opatrenia – znižovanie regulačných bariér alebo dotácie. Vládna politika ostáva neznámou. Na federálnej úrovni sa diskutuje o pomoci prvokupcom (programy na zálohy, daňové úľavy), čo by mohlo dopyt zvýšiť, ak by to prešlo. Väčší dopad má však štátna a miestna politika: reforma územného plánovania (vyššia hustota, rýchlejšie povoľovanie, podpora dostupného bývania) môže postupne zvýšiť ponuku na napätých trhoch. Štáty ako Kalifornia či Oregon už nariaďujú vyššiu výstavbu a legalizujú prístavby (ADU), čo pridá byty v horizonte rokov. Ďalšia ekonomická premenná je finančné prostredie: dostupnosť úverov. Banky po zvýšení sadzieb a vyššej neistote sprísnili poskytovanie úverov. To zasiahlo nielen kupcov (náročnejšia kvalifikácia, vyššie poplatky), ale aj developerov (prísnejšie úverové podmienky). Ak sa sektor stabilizuje a sadzby klesnú, úverová politika sa zjemní a trh ožije. Naopak, ak by došlo k finančnému šoku (likviditná kríza, problém limitu dlhu a pod.), dôvera v reality by prudko klesla. Fiškálna politika (vládne výdavky a deficity) je tiež dôležitá; veľký federálny deficit je dôvod, prečo sú dlhodobé sadzby vysoké nar.realtor. Ak by USA znížilo deficit, mohol by to zmierniť tlak na výnosy štátnych dlhopisov a hypotéky. Samozrejme, daňová politika ovplyvňuje nehnuteľnosti – aktuálne sa diskutuje o prípadných zmenách odpočtu SALT a daní pre investorov, čo by mohlo meniť motivácie pri nákupe vo vysoko zdaňovaných štátoch alebo u prenajímateľov.

VI. Investičné riziká a príležitosti

Hlavné investičné riziká:

Vysoké úrokové sadzby a náklady na financovanie: Zvýšené úrokové sadzby zvyšujú náklady na úvery, čo môže znižovať výnosy z investícií alebo dostupnosť bývania. Ak úroky zostanú vyššie po dlhšie obdobie, než sa očakáva (alebo opäť prudko stúpnu v dôsledku inflácie), financovanie realitných obchodov zostane náročné, čo môže viesť k poklesu hodnôt nehnuteľností. Mnohí investori v komerčnom sektore, ktorí nakupovali pri nízkych sadzbách, čelia riziku refinancovania – refinancovanie úverov za dnešných sadzieb môže byť neudržateľné, čo v niektorých prípadoch vedie k nesplácaniu alebo nútenému predaju. Toto je obzvlášť rizikové v kancelárskom segmente, kde klesajúce hodnoty a vysoké sadzby úročia (vlna komerčných hypoték na kancelárie splatných v rokoch 2025–2026). Rastúce kapitalizačné sadzby môžu krátkodobo znižovať hodnotu nehnuteľností vo všetkých segmentoch, čo ohrozuje súčasných majiteľov.
Možnosť hospodárskeho poklesu: Základný scenár počíta s mäkkým pristátím, avšak vždy existuje riziko recesie – či už záťaží Fedu na menovú politiku, globálnych šokov alebo geopolitických udalostí. Recesia so značnými stratami pracovných miest by poškodila dopyt po nehnuteľnostiach (menej kupujúcich, viac voľných bytov, zápasiaci maloobchodníci atď.). Segmenty ako hotely a luxusné bývanie sú na ekonomické výkyvy obzvlášť citlivé. Aj mierny pokles by mohol zhoršiť ďalšie riziká, ako napr. nesplácanie nájomného alebo vyššia neobsadenosť. Investori by mali byť konzervatívni v očakávaniach rastu nájomného a vytvárať si finančné rezervy pre prípadný prepad.
Trhová bifurkácia a zastarávanie: Ako sme už spomínali, niektoré typy nehnuteľností (staršie kancelárie, neaktuálne nákupné centrá, byty bez vybavenia) môžu byť funkčne zastarané alebo minimálne výrazne menej konkurencieschopné. Rizikom je, že kapitál ostane „uväznený“ v týchto aktívach bez ľahkej možnosti likvidácie – napríklad staršia kancelárska budova môže vyžadovať obrovské investície do prestavby na bývanie a aj tak to lokálne územné plány či ekonomika nemusia umožniť. Investori vlastniaci sekundárne kvalitné aktíva v problematických lokalitách sa môžu dostať do pasce hodnoty. Podobne pri bývaní môžu domy v oblastiach s klesajúcou populáciou či zlou klimatickou odolnosťou podávať slabý výkon. Vedieť čo nekupovať je rovnako dôležité, ako nájsť správny obchod.
Regulačné a politické riziká: Nehnuteľnosti podliehajú regulačným zmenám. Rizikom je rozširovanie nájomných regulácií či zákonov na ochranu nájomcov v reakcii na slabú cenovú dostupnosť. Niektoré štáty/mestá už zaviedli limity na zvyšovanie nájmov, čo môže obmedziť rast výnosov prenajímateľov. Ďalšie riziko sú zvýšené dane z nehnuteľností, keď samosprávy hľadajú príjmy – to môže tvrdšie zasiahnuť komerčných vlastníkov i domácnosti (vidíme to v niektorých mestách Sun Beltu, kde prudký rast cien viedol k vyšším daniam). Na strane developmentu môžu zmeny územných plánov pôsobiť dvojakým spôsobom: uvoľnenie pravidiel môže pomôcť (viac povolenej hustoty), prísnejšie environmentálne alebo dizajnové požiadavky naopak zvyšovať náklady. V extréme aj úvahy o zrušení výmenny 1031 alebo zvýšení dane z kapitálových výnosov pri predaji nehnuteľností by mohli ovplyvniť správanie investorov (nič nie je však na úrovni federálnej vlády aktuálne bezprostredné).
Klimatické a environmentálne riziká: Klimatická zmena je čoraz väčším rizikom v oblasti nehnuteľností. Nehnuteľnosti v pobrežných záplavových zónach, oblastiach náchylných na hurikány, regiónoch s požiarmi alebo suchom čelia vyšším poistným nákladom a možnému znehodnoteniu. Napríklad v niektorých častiach Floridy poisťovne vycúvali, čo vyvoláva obavy o dlhodobú poistiteľnosť nehnuteľností. Podobne na západe sú problémy s požiarmi, ktoré zvyšujú riziko v niektorých luxusných lokalitách. Environmentálne regulácie na zvýšenie odolnosti (napr. nutnosť vyvýšenia stavieb alebo použitia odolných materiálov) môžu zvýšiť náklady pri výstavbe či rekonštrukcii. Investori musia zohľadniť klimatické riziká, aby sa vyhli kúpe nehnuteľností, ktoré môžu byť o pár desaťročí pod vodou či neobývateľné.
Realizačné a likviditné riziká: Vo volatilnejšom trhovom prostredí je realizácia veľkých projektov alebo sanačných stratégií spojená s rizikom neúspechu. Napríklad kúpa problematickej kancelárie a jej prestavba na byty môže naraziť na nečakané stavebné komplikácie alebo odpor komunity. Zároveň likviditné riziko znamená, že schopnosť predať nehnuteľnosť za férovú cenu rýchlo môže byť oslabená, ak sa trh otočí alebo úverové trhy zamrznú (ako sa krátkodobo stalo v roku 2020). Nehnuteľnosti sú od prírody nelikvidné, takže investori musia byť pripravení držať ich dlhšie. Flippéri a špekulanti na krátke obdobie môžu byť prichytení pri trhových výkyvoch.

Napriek týmto rizikám nasledujúce roky ponúkajú množstvo príležitostí:

Kľúčové príležitosti:

Nákup v období kupujúceho (selektívne príležitosti): Po hektickom „predajcovom“ trhu 2020–2022 sa v mnohých regiónoch (najmä v segmente prémiových domov a oblastiach so silným podielom investorov) situácia ochladila. Individuálni kupujúci v roku 2025 môžu čeliť menšej konkurencii, väčšiemu výberu a dokonca aj zľavám pri niektorých ponukách – príjemná zmena oproti dražbám. Tí, ktorí sú finančne pripravení, môžu vyjednať lepšie podmienky, najmä ak cielia na motivovaných predajcov (napr. niekto, kto sa potrebuje rýchlo presťahovať). Pre investorov spomalenie vytvorilo šance nakúpiť nehnuteľnosti s relatívnou zľavou oproti nedávnym maximám. Napríklad v niektorých mestách Sun Beltu, kde ceny prehnali (Boise, Austin, Phoenix), nastala korekcia; skúsení investori ich sledujú s cieľom nájsť dobrý vstup pred opätovným rastom.
Akvizície problémových aktív: Vďaka vyšším úrokovým sadzbám sú niektorí majitelia nehnuteľností v núdzi – najmä v kancelárskom segmente, ale aj niektorí preúverovaní majitelia bytoviek alebo developeri nepredaných novostavieb v menej silných trhoch. Táto situácia pripomína skoré 90. roky alebo obdobie po roku 2008, čo sa týka príležitostí spojených s distressom. Inštitucionálni investori s pripravenými prostriedkami sa chystajú kupovať nevýkonné úvery alebo zabavené nehnuteľnosti so zľavou, najmä kancelárie vhodné na novú funkciu. Aj niektoré hotely alebo maloobchodné priestory je možné kúpiť pod úrovňou obstarávacích nákladov a rekonštruovať. Okenko na získanie problémových aktív závisí od toho, ako dlho budú vysoké sadzby a ako banky zvládnu nesplácané úvery (prolongácie vs. exekúcie). Pre trpezlivých investorov s kapitálom môžu nasledujúce 1–3 roky priniesť príležitosti, ktoré prichádzajú raz za cyklus s mimoriadnymi výnosmi pri obnoviteľných nehnuteľnostiach či poklese sadzieb (zvýšenie hodnoty).
Rast v nedostatočne obsluhovaných sektoroch a regiónoch: Niektoré sektory majú silné „vetry do chrbta“ a sú atraktívne na rozvoj alebo investície. Ako je uvedené, industriálne/logistické priestory ostávajú sektorom s vysokým dopytom – výstavba moderných distribučných centier v kľúčových uzloch (alebo prestavba veľkých prázdnych maloobchodov na fulfilment centrá) môže byť veľmi výhodná. Bytové domy sú potrebné všade; hoci sa stavajú veľké luxusné komplexy, stále chýba dostupné bývanie/stredná trieda. Developeri zameraní na stredný segment nájomného bývania či investori do komunít s mobilnými domami môžu zažiť stabilné výnosy a menšiu konkurenciu. Jednorodinné prenájmy (SFR) sú ďalšou rastúcou oblasťou – veľké inštitúcie naďalej nakupujú alebo stavajú prenajímané domy a jednotlivci môžu benefitovať z tohto trendu (najmä tam, kde je vysoký dopyt po nájmoch od tých, čo nevedia kúpiť). Regionálne, nové sekundárne trhy ako Cleveland, Pittsburgh, Louisville, Oklahoma City atď., ktoré vynechali veľký rast, často ponúkajú solídne výnosy z nájmov a potenciál zhodnotenia, keďže vzdialená práca rozširuje možnosti lokalizácie talentu. Tieto mestá sledujú investori hľadajúci výnosy a mohli by prekonávať výkon tradičných trhov, ak migrácia ľudí a firiem bude pokračovať.
Hodnota navyše a zmena účelu: Pri starnúcom realitnom fonde je dostatok príležitostí zvyšovať hodnotu rekonštrukciou alebo zmenou účelu. Investori napríklad kupujú byty z 70. a 80. rokov, rekonštruujú ich a inkasujú vyššie nájmy – klasická „value-add“ stratégia stále funguje, keďže nájomníci oceňujú moderné povrchy a úsporné spotrebiče. V maloobchode je populárne prestavovať problematické obchodné centrá na zmiešané mestské zóny s bytmi a kanceláriami (už s niektorými úspešnými príkladmi). Ako spomíname, konverzia kancelárie na bývanie je žiadanou témou: má zmysel len pre určité typy zastaraných kancelárií (kvôli dispozícii a nákladom), ale mestá ako Washington D.C. či New York už ponúkajú stimuly na takéto prestavby, čo dáva nádej na vznik hodnotných bytov z prázdnych kancelárií v budúcnosti. Tí, ktorí prídu s riešeniami ako prví, môžu profitovať z nízkych nákupných nákladov aj z podpory zo strany samospráv.
Využitie demografickej vlny: Demografické trendy prinášajú príležitosti stavať či investovať do senior bývania/komunít 55+ (dopyt porastie so starnutím generácie Boomers), študentského bývania v mestách s rastúcimi univerzitami a štartovacích domov pre Mileniálov, ktorí konečne kupujú (stavitelia, ktorí vedia ponúknuť menšie, dostupnejšie domy, získajú veľký trh). Ďalšou cestou sú viacgeneračné domy – developeri môžu začleniť riešenia pre širšie rodiny, čo využíva trend popísaný NAR nar.realtor. Investori môžu tiež sledovať nehnuteľnosti v urban centrách, ktoré môžu ťažiť z návratu mladých – napríklad malé bytové domy či co-living priestory tam, kde nájmy klesli, ale už sa opäť dvíhajú ako sa ľudia vracajú do miest.
Výhoda pri poklese úrokových sadzieb: Zaujímavosťou je, že práve to, čo je rizikom (vysoké úroky), môže byť aj zdrojom výhod. Ak investor kúpi teraz pri vyššej kapitalizačnej sadzbe a s drahším úverom, vzniká potenciál na rast v prípade, že sadzby poklesnú – po niekoľkých rokoch môže úver refinancovať, čím si zvýši cashflow, a hodnota nehnuteľnosti môže stúpnuť už v dôsledku kompresie kapitalizačných sadzieb (lebo lacnejšie úvery umožnia kupujúcim platiť viac). Domácnosti môžu vnímať dnešné sadzby ako „vezmi si dom, rande s úverom“ – teda kúp si správnu nehnuteľnosť a úver prefinancuj neskôr. Očakávanie poklesu sadzieb je síce zdrojom neistoty, ale odvážni kupujúci a investori, ktorí využijú terajšie zľavy, môžu profitovať nielen z lepšej ceny, ale aj z následného zhodnotenia pri návrate dopytu. Prieskum Fannie Mae už naznačuje, že mnohí experti čakajú, že hypotekárne sadzby budú v najbližších rokoch mierne klesať k historicky normálnym úrovniam mpamag.com mpamag.com. Ak niekto kúpi alebo investuje ešte predtým, môže získať nehnuteľnosť za relatívnu zľavu a získať participáciu na raste pri návrate dopytu.

VII. Výhľad a prognózy na roky 2025–2028

Zdroj prognózy	Očakávaná zmena ceny domov 2025	Očakávaná zmena ceny domov 2026
Fannie Mae (FNMA)	+4,1% mpamag.com	+2,0% mpamag.com
Národná asociácia realitných maklérov (NAR)	+3% businessinsider.com	+4% businessinsider.com
MBA (Asociácia hypotékarov)	+1,3% businessinsider.com	+0,3% businessinsider.com
Zillow Research (Index hodnoty domov)	–1,4% zillow.com (pokles)	(Bez prognózy)
Panel odborníkov (100+ ekonómov)	+3,4% fanniemae.com	+3,3% fanniemae.com

Výhľad pre komerčný sektor: Každý komerčný sektor má svoj vlastný harmonogram obnovy:

Kancelárie: Kancelársky sektor sa bude zotavovať najpomalšie – očakávajte vysokú neobsadenosť v rokoch 2025–2026 s miernym zlepšením každý rok. Do roku 2028 pravdepodobne dôjde k ostrému rozdeleniu trhu: špičkové kancelárie vo výborných lokalitách môžu byť takmer plne obsadené a prinášať stabilné nájomné, zatiaľ čo staršie kancelárie môžu byť len poloprázdne alebo konvertované na iné účely. Celková neobsadenosť by mohla klesnúť z približne 19 % v roku 2025 na úroveň okolo stredných tínedžerských percent do roku 2028, ak bude ekonomika silná a časť plochy bude odstránená z inventára (konverzie/demolácie). Rast nájomného bude minimálny, kým neobsadenosť neklesne; prenajímatelia budú v mnohých lokalitách ešte niekoľko rokov ponúkať ústupky. Investori vnímajú roky 2025–2026 ako obdobie na repositioning alebo nákup problémových kancelárií s očakávaním, že do roku 2028–2030 budú tieto aktíva (ak sú dobre situované a zmodernizované) prinášať vyšší výnos.
Maloobchod: Výhľad v maloobchode je stabilný až pozitívny. Očakáva sa, že neobsadenosť zostane nízka (na úrovni 4–5 % na národnej úrovni), pretože nové projekty pribúdajú len minimálne. Rast nájomného v maloobchode by sa mohol pohybovať v nízkych jednotkách percent ročne a maloobchodné jednotky s vysokou návštevnosťou v rýchlo rastúcich predmestiach môžu zaznamenať aj rast nájomného v stredných jednotkách percent, keďže nájomcovia budú súťažiť o obmedzený priestor. Niektoré formáty (ako otvorené nákupné centrá) budú medzi investormi veľmi žiadané; kapitalizačné sadzby by sa pre tieto preferované segmenty mohli mierne stlačiť vzhľadom na silné základy cbre.com. Do roku 2028 sa môžeme dočkať opätovného oživenia maloobchodnej výstavby, pokiaľ spotrebiteľské výdavky ostanú silné – pravdepodobne viac nových projektov v Sun Belt štátoch, kde rast počtu obyvateľov vyžaduje nové obchody a služby. Vo všeobecnosti je však maloobchod teraz v rovnováhe ponuky a dopytu, takže by mal poskytovať stabilné výnosy bez väčších výkyvov.
Priemysel: Priemyselný sektor je naďalej na trajektórii rastu, hoci už umiernenejšieho. Dopyt po skladoch je štrukturálne podporovaný e-commerce a reštrukturalizáciou dodávateľských reťazcov (ako napríklad zvýšením domácej zásoby pre núdzové prípady). Po spomalení v rokoch 2023–2024 stále zostáva prenajímaná plocha v roku 2025 robustná (800+ mil. štvorcových stôp) cbre.com a očakáva sa, že ostane silná. CBRE uvádza, že sa vracia k „predpandemickým hnacím motorom“, čo znamená konštantnú absorpciu. Neobsadenosť priemyselných nehnuteľností by sa mohla pohybovať okolo 5 % v roku 2025 a ešte klesnúť k 4 % alebo nižšie do roku 2027, ak zostane výstavba obmedzená. Nájomné za sklady v poslednom období rástlo dvojciferným tempom; do budúcnosti sa však očakáva spomalenie rastu na 3–5 % ročne, čo je stále zdravé. Zaujímavý faktor: nové objekty chladiarenských skladov, dátových centier (priemyselného typu) a výrobných prevádzok (kvôli relokácii výroby) by mohli zvýšiť dopyt nad rámec tradičnej distribúcie. Do roku 2028 sa môže ukázať potreba modernizácie priemyselných nehnuteľností (staršie budovy bez vysokých svetlých výšok môžu dostať ďalšiu zľavu), celkovo však pôjde o jeden z najvýkonnejších sektorov dlhodobo.
Bytové domy (multifamily): Bytový segment by mal byť do roku 2028 opäť na vzostupe po vstrebávaní aktuálnych dodávok. Koncom desaťročia môžeme uvidieť nové výstavbové cykly, ak sa rast nájomného opäť zrýchli. V krátkodobom horizonte (2025–2026) sa očakáva stabilná prevádzka – mierny nárast neobsadenosti a následný pokles – s rastom nájomného na úrovni inflácie. Pre predstavu – expertný panel Fannie Mae očakáva do roku 2026 rast cien nehnuteľností na úrovni ~3,3 % fanniemae.com; rast nájomného často zodpovedá rastu príjmov a cien, takže rast v stredných 3 % ročne je pre byty tiež realistický do polovice desaťročia. V rokoch 2027–2028, keď bude menej nových projektov, by sa obsadenosť mohla utiahnuť a tlak na rast nájomného presiahnuť 4 % v niektorých trhoch (najmä ak bude rásť zamestnanosť). Istou neznámou sú príjmy nájomcov: ak bude pokračovať silný rast miezd, dá to prenajímateľom priestor na vyššie nájomné. Naopak, prípadné zásahy na obmedzenie rastu nájmov alebo ochrana nájomcov by mohli rast v niektorých mestách limitovať.

Zdroje:

National Association of Realtors – Prognózy a dáta o trhu bývania na roky 2024–2025 nar.realtor nar.realtor realestatenews.com
Zillow Research – Prognóza hodnôt a predajov domov (máj 2025) zillow.com zillow.com
Fannie Mae Economic and Housing Outlook (apríl/máj 2025) mpamag.com mpamag.com
Freddie Mac Multifamily Outlook 2025 mf.freddiemac.com
CBRE Research – U.S. Real Estate Market Outlook 2025 (december 2024) cbre.com cbre.com cbre.com
Realtor.com – Najlepšie trhy s bývaním pre rok 2025 (december 2024) realtor.com realtor.com
U.S. Census Bureau – Správa o neobsadenosti a vlastníctve bývania Q1 2025 advisorperspectives.com advisorperspectives.com
NAR Quarterly Housing Price Trends (Q1 2025) nar.realtor

Trendy v nájmoch a trh s nájomným bývaním

II. Trendy v komerčných nehnuteľnostiach podľa sektorov

Kancelársky sektor

Sektor maloobchodu

Priemyselný a logistický sektor

Sektor viacbytových (apartmánových) nehnuteľností

III. Úrokové sadzby a trendy v hypotekárnych úveroch

IV. Regionálne a mestské najväčšie trendy

Sun Belt boom (Juhovýchod a Juhozápad): Región Sun Belt (tiahne sa z Floridy cez Texas, po juhozápad a časti Západu USA) bol za poslednú dekádu lídrom a pokračuje v dominancii. Štáty ako Florida, Texas, Karolíny, Georgia, Arizona a Tennessee zažívajú dynamický rast populácie aj pracovných miest, sťahujú sa sem jednotlivci (vrátane ľudí na home office či dôchodcov) i korporácie. Tento prílev obyvateľstva vyvolal silný dopyt po bývaní a udržal ceny nehnuteľností v týchto oblastiach na vysokej úrovni. Mnohé mestá Sun Beltu zaznamenali dvojciferný rast cien do roku 2022; niektoré počas roka 2023 ochladli (mierny pokles cien), ale vo všeobecnosti si viedli dobre. Napríklad mediánová cena domu v Miami, FL vzrástla za rok asi o 9 % realtor.com a Orlando, FL zaznamenalo medziročný nárast cez 12 % realtor.com podľa predikcií Realtor.com, čo poukazuje na trvajúcu silu. Medzitým Austin, TX, ktorý bol počas pandémie symbolom realitného boomu (ceny stúpli za dva roky takmer o 40 %), zažil v roku 2023 korekciu a ceny mierne klesli. Na začiatku roka 2025 sú ceny v Austine stále nižšie než na maxime, no ekonomika mesta je silná a populácia rastie, takže NAR očakáva, že Austin „čoskoro znovu porastie v cenách“ nar.realtor. Spoločným menovateľom Sun Belt trhov je dostupnosť (oproti pobrežným mestám), nižšie dane, tvorba pracovných miest a teplé podnebie – tieto faktory by mali zotrvať do konca 2020-tych rokov. Investori obľubujú hlavne trhy ako Dallas–Fort Worth, Atlanta, Phoenix, Tampa a Charlotte, ktoré majú veľkosť aj rast na svojej strane. Výstraha je v oblasti klímy a poistenia: v niektorých častiach Floridy alebo Mexického zálivu rastú ceny poistení (kvôli hurikánom a záplavám), čo môže časom oslabiť kupnú silu a záujem, pokiaľ sa to nezačne riešiť.
Drahé pobrežné trhy: Drahé metropoly na pobreží – ako New York City, San Francisco Bay Area, Los Angeles, Boston, Washington D.C. či Seattle – majú zmiešané výsledky. Mnohé z týchto miest zažili v roku 2020 krátky pokles cien (keď vzdialená práca umožnila odchod z hustých miest) a potom prudký rast v roku 2021 po návrate k mestskému štýlu života. V roku 2022 čelili tieto mestá proti vetru: odliv obyvateľov (sťahovanie do lacnejších oblastí) a v niektorých prípadoch prepúšťanie v technologickom sektore (najmä San Francisco, Seattle) znížili dopyt. V roku 2023 zaznamenalo San Francisco medziročný pokles mediánovej ceny, hodnota nehnuteľností ostáva prakticky stabilná (+1,5 % medziročne v Q1 2025) nar.realtor – trh Bay Area teda stagnuje. Predsa sa však objavujú náznaky stabilizácie: mestá opäť lákajú obyvateľov. Podľa údajov NAR bol rok 2024 s najvyšším nárastom návratu obyvateľov do centier miest za poslednú dekádu nar.realtor. Mladí profesionáli sa vracajú kvôli práci a vybaveniu, medzinárodná migrácia (koncentrovaná v týchto bránových mestách) sa rozbieha. Takže kým New York či San Francisco pravdepodobne nezažijú explozívny rast ako Austin alebo Nashville, majú stále extrémne obmedzenú ponuku a vysoké príjmy, čo bude zdola podporovať ceny. Osem z desiatich najdrahších metropol sú v Kalifornii (napr. v San Jose je mediánová cena vyše 2 mil. USD, +9,8 % medziročne) nar.realtor. Tieto trhy sú drahé kvôli dlhodobému nedostatku výstavby a žiadanej lokalite – očakáva sa, že ceny budú pomaly stúpať, pokiaľ ostane málo voľných domov. Dostupnosť je na pobreží veľký problém, podiel vlastníctva v Bay Area je nižší než 55 % nar.realtor. To znamená neustály politický tlak na väčšiu výstavbu a opatrenia na dostupnosť – čo môže tieto trhy v najbližšej dekáde výrazne ovplyvniť.
Stabilita Stredozápadu: Stredozápad (Midwest) nebol v hľadáčiku médií, no relatívna cenová dostupnosť a stabilita ekonomiky ho robia čoraz populárnejším. Mestá ako Columbus (OH), Indianapolis, Kansas City, Milwaukee a Minneapolis nezažili ohromné nárasty alebo pády; ich ceny rástli stabilne po jednotkách percent ročne a výkyvy sú malé. V rokoch 2024–2025 majú stredozápadné trhy nadpriemerné oživenie predaja, lebo kupujúci vytlačení z drahých regiónov hľadajú lacnejší domov. Podľa analýzy Realtor.com patrí niekoľko stredozápadných trhov medzi top 10 najperspektívnejších pre rok 2025, čo sa týka predaja a rastu cien realtor.com. Napríklad Colorado Springs, CO (niekedy zaraďovaný do oblasti Mountain West) je na ich zozname #1, Virginia Beach, VA (dostupné pobrežné mesto juhovýchodu) skončilo tretie a Greensboro, NC na 10. mieste realtor.com. Nie všetky sú však typický Stredozápad – trend je ale jasný: sekundárne mestá s vysokou kvalitou života stúpajú. Stredozápad často ponúka vyššie cap rates (návratnosť z prenájmu), čo láka investorov do miest ako Cleveland či Detroit na jedno- aj viacrodinné prenájmy. Očakáva sa, že stredozápadné trhy budú rásť mierne a trvalo bez dramatických výkyvov známych z iných regiónov. Faktor na sledovanie: populácia – v niektorých oblastiach je stále stagnácia či pokles, čo brzdí dopyt. Metropoly s rastúcim počtom pracovných miest v zdravotníctve, vzdelávaní alebo výrobe sú však silné.
Koridor Severovýchodu: Severovýchodný koridor (od Bostonu po D.C.) ponúka pestrý mix. New York City sa zotavil zo svojho prepadu v roku 2020; nájmy na Manhattane lámali rekordy v roku 2022 a ceny bytov sa stabilizovali. Predmestia okolo NYC (New Jersey, Long Island, Connecticut) ostávajú silné vďaka nízkej ponuke. Boston má odolný trh ťahaný školstvom a biotechom – ceny tam rástli plynulo. Philadelphia a Baltimore sú v tomto koridore dostupnejšou alternatívou k D.C./NYC a zaznamenali nárast. Washington D.C. sám o sebe si posledne držal ceny na rovnakej úrovni, čiastočne kvôli množstvu nových bytových komplexov a určitému odchodu populácie, no vysoké príjmy a nedostatok stavebných pozemkov držia trh s rodinnými domami napätý. Všeobecne má severovýchod staršiu zástavbu a pomalší rast populácie, teda ponuka je napätá. Pokiaľ zostane silná ekonomika (založená na štátnej správe, školstve, financiách, zdravotníctve), bývanie by malo pomaly zdražovať. Pozoruhodným trendom je, že vyššie úrokové sadzby zasahujú drahé trhy výraznejšie – hypotéka 7 % na miliónový dom v New Jersey je oveľa záťaživejšia než na 300-tisícový dom v Ohiu. Preto je tlak na dostupnosť na severovýchode silný; to môže v krátkodobom horizonte spomaliť rast cien, kým buď neklesnú sadzby alebo nestúpnu príjmy.
Regionálna dostupnosť a migračné trendy: Všeobecne je dostupnosť bývania kľúčom k výkonu regiónov. Regióny, ktoré boli ešte pred pár rokmi extrémne dostupné (Juhovýchod, niektoré časti Západu ako Idaho/Utah), zažili veľký rast cien vďaka prílevu obyvateľstva, dnes však už nie sú také lacné – ich trhy mierne ochladli. Oproti tomu regióny, ktoré nikdy nezažili boom (často Stredozápad/Severovýchod), sa stávajú zaujímavými z hľadiska ceny. Vidíme naďalej presun ľudí z drahých štátov do lacnejších: štáty ako California, Illinois a New York hlásia viac odchodov, naopak Florida, Texas, Karolíny, Tennessee viac príchodov. Tento trend bude pokračovať, ovplyvnený flexibilitou práce na diaľku a dôchodcami hľadajúcimi teplejšie, lacnejšie regióny. Florida si zaslúži osobitnú zmienku: zažila obrovský príval nových obyvateľov (a rast cien domov ~40 % za tri roky). Naposledy sa niektoré trhy na Floride (napr. Naples, Tampa, časť Južnej Floridy) stabilizovali z dôvodu cenovo nedostupného bývania pre miestnych a problémov s poistením; Miami a Orlando sú však na rok 2025 stále v topke predaja a rastu cien realtor.com, čo poukazuje na trvajúcu atraktivitu Floridy.

V. Kľúčové demografické, technologické a ekonomické faktory

Demografické zmeny: Demografia zásadne ovplyvňuje dopyt po bývaní. USA prežíva generačnú výmenu. Mileniali (narodení približne 1981–1996) – najväčšia generácia v pracovnej sile – sú už prevažne vo veku od neskorých 20-tych do neskorých 30-tych rokov, čo sú hlavné roky pre zakladanie domácností a kúpu bývania. Táto skupina síce kupovala bývanie neskôr ako predošlé generácie (v dôsledku študentských dlhov či krízy 2008), no teraz vstupujú na trh vo veľkom. Mediánový vek prvokupcu bývania dosiahol 38 rokov, teda historické maximum nar.realtor, čo odráža, ako dlho musia Mileniali šetriť na zálohu v podmienkach vysokých cien. Mnoho z nich sa spolieha na pomoc rodiny: 25 % prvokupcov použilo dar alebo pôžičku od príbuzných a 7 % použilo dedičstvo – tiež rekordné čísla nar.realtor. Ako Mileniali starnú, môžu sa ich preferencie presúvať od štartovacích bytov ku väčším domom na predmestiach, čo podporí dopyt v priateľských lokalitách pre rodiny. Hneď za nimi Generácia Z (narodení cca 1997–2012) vstupuje do dospelosti; najstarší z tejto generácie majú už okolo 25 rokov a začínajú kariéru, často ako nájomcovia. V nasledujúcich piatich rokoch Gen Z významne rozšíri dopyt po nájomnom bývaní a neskôr po štartovacích domoch (pravdepodobne až ku koncu 2020-tych rokov). Medzitým Baby boomers (narodení 1946–1964) sú už v dôchodkovom veku. Mnohí boomeri sa rozhodujú pre “zostarnutie vo vlastnom dome”, teda zostávajú bývať dlhšie, ako predchádzajúce generácie, čo prispieva k malej obratovosti nehnuteľností. Niektorí však zmenšujú bývanie alebo sa sťahujú – často do teplejších oblastí či bližšie k vnúčatám, čím ovplyvňujú trhy ako Florida, Arizona a Karolíny. Boomeri boli v rokoch 2023–24 aktívnymi kupujúcimi, niekedy dokonca predbiehali mladších kupcov, často preto, že majú značný majetok a môžu platiť v hotovosti. Platby v hotovosti dosiahli rekordné hodnoty – tvoria 26 % predajov domov (a vyše 30 % predajov pre opakovaných kupcov) nar.realtor, čo súvisí aj s tým, že starší kupci vymieňajú väčší dom za menší alebo využívajú nahromadený majetok. Ďalším demografickým trendom je rast viacgeneračných domácností. Podľa NAR rekordných 14 % – 17 % kupcov kupuje viacgeneračné domy (kvôli starším rodičom či dospelým deťom, ktoré sa vracajú domov) nar.realtor. Túto voľbu poháňajú úspory a aj kultúrne preferencie a zvyšuje dopyt po väčších rodinných domoch s apartmánmi pre svokru atď. Napokon, celkový populačný rast v USA v neskorých 2010-tych rokoch spomalil, no pozdvihla ho zvýšená imigrácia po roku 2021. Medzinárodná imigrácia je dôležitým faktorom pri zakladaní domácností, hlavne v migračných metropolách a pri dopyte po nájmoch. Ak bude USA naďalej prijímať imigrantov vo vyššom tempe, bude to v najbližších rokoch podporovať dopyt po bývaní (každá nová imigračná rodina potrebuje bývanie, či už nájomné, alebo vlastné). Zhrnuté, demografia je pre bývanie prevažne priaznivá: veľká kohorta vstupuje do veku pre kúpu bývania, životné udalosti budú poháňať presuny napriek „zamknutiu“ úrokových sadzieb a populačný rast bude tlačiť na ponuku nar.realtor. Jediný problém je dostupnosť bývania pre mladších kupcov – ak ceny a sadzby ostanú vysoké, mileniáli a Gen Z môžu zakladať domácnosti pomalšie alebo zostávať pri nájme, čo by zmenilo trajektóriu miery vlastníctva bývania.
Technologické trendy: Technológie ovplyvňujú trh s nehnuteľnosťami mnohými spôsobmi. Pravdepodobne najzásadnejšia je expanzia práce na diaľku, ktorá oslobodila mnoho pracovníkov od pevnej kancelárie. Už dnes to mení dopyt po bývaní – ľudia sa môžu sťahovať ďalej od centier miest či dokonca do iných regiónov (čo vidno na migrácii do Sun Beltu). Očakáva sa, že hybridná práca pretrvá, takže dopyt po bývaní ostane rozptýlený. Pracovníci môžu uprednostňovať dostupnosť a priestor (domáce kancelárie) pred časom dochádzania, čo prospieva predmestským a exurbánskym trhom s bývaním. Ako bolo spomenuté, niektoré firmy už volajú ľudí späť do kancelárií, takže mestské bývanie určite nezaniká. V komerčnom sektore je technológia práce na diaľku hlavnou výzvou kancelárskemu segmentu, ako bolo opísané vyššie. Ďalším trendom je nárast e-commerce. Rozmach online nakupovania (zvýraznený pandémiou) zvyšuje potrebu logistických nehnuteľností (sklady, distribučné centrá), kým niektoré formáty retailu dostáva pod tlak. Majitelia nákupných centier reagujú pridávaním zážitkových prevádzok (zábava, fitká, zdravotnícke služby), ktoré sú „odolné voči internetu“. Vzťah technológií a retailu bude pokračovať: očakávajte viac omnichannel predaja (predajne fungujú ako showroome či výdajne online objednávok), čo môže podporiť obsadenosť dobre situovaných predajných plôch. V bývaní technológie zrýchľujú transakcie. Rozmach online inzertných platforiem (Zillow, Redfin, Realtor.com) a virtuálnych prehliadok poskytol kupujúcim nebývalý prístup k informáciám. Digitálne hypotéky a e-podpisy zjednodušujú proces kúpy. Tieto inovácie nemenia pomer ponuky a dopytu, ale robia trh priehľadnejším a zmierňujú niektoré trenia (hoci kúpy na dražbách stále prebiehajú naplno!). Ďalšou oblasťou sú proptech a smart domácnosti: mnoho nových bytových a apartmánových projektov je už vybavených inteligentnými termostatmi, zabezpečovacími systémami či IoT zariadeniami, čo môže byť lákadlom. Aj stavebné metódy sa technologicky vyvíjajú (najmä pomaly) – napr. skúmajú sa modulárne stavby či 3D tlač domov pre zníženie nákladov a zrýchlenie výstavby, čo môže byť zásadné, ak by sa rozšírili a pomohli riešiť bytovú krízu. Dátová analytika a umelá inteligencia sú čoraz častejšie využívané investormi na hľadanie príležitostí (napr. algoritmické vyhľadávanie podhodnotených nehnuteľností či predikcie trendov). Pri konkrétnych sektoroch: dátové centrá sú prudko rastúcou kategóriou vďaka rastu cloudu a AI – ako už bolo spomenuté, obsadenosť dátových centier je okolo 2,8 % a prudko rastie kapacita cbre.com. Potreba digitálnej infraštruktúry (dátové centrá, základne pre mobilné veže) je novým hnacím motorom, ktorý developeri berú do úvahy. Nakoniec, dynamika technologického priemyslu môže významne ovplyvniť určité trhy. Veľké technologické centrá (San Francisco, Seattle, Austin) zažili kolísanie trhu s bývaním v závislosti od kondície technologických firiem. V roku 2025 sa tech sektor zotavuje z prepúšťaní, čo je pre tieto miestne trhy priaznivé. Ak v rokoch 2025–2028 nové inovácie (AI a pod.) spôsobia ďalší boom, drahé technologické trhy zažijú nový tlak na dostupnosť, pokiaľ sa nepostaví viac bývania.
Ekonomické a politické faktory: Kľúčové sú všeobecné ekonomické podmienky. Rast pracovných miest, príjmov a HDP priamo určujú dopyt po nehnuteľnostiach. Ekonomika USA by mala v roku 2025 rásť mierne – CBRE predpovedá rast HDP o 2,0 % až 2,5 % v roku 2025 cbre.com, čo je mierne nad priemer, ak dôjde k „mäkkému pristátiu“. Tento rast ženie spotrebiteľské výdavky (domácnosti sú na tom finančne ešte stále dobre) a uvoľnenie finančných podmienok. V rokoch 2023–24 vznikali nové pracovné miesta aj napriek zlým predajom bývania, takže existuje latentný dopyt, ktorý by sa mohol uvoľniť ak sa podmienky zlepšia realestatenews.com. Ak zamestnanosť zostane silná (prognózy nezamestnanosti 4–4,5 %) cbre.com, ľudia budú zakladať domácnosti a investovať do nehnuteľností. Rast miezd je ďalší faktor – mzdy síce rastú, ale často nie tak rýchlo ako ceny bývania, čo zhoršuje dostupnosť. Ak bude rast miezd pokračovať na úrovni ~4-5 % ročne a rast cien bývania spomalí na 2–3 %, situácia sa postupne zlepší. Inflácia ovplyvňuje realitný trh cez sadzby (už bolo spomenuté) a cez stavebné náklady. Ceny stavebných vstupov boli v rokoch 2021–22 veľmi vysoké (nedostatok materiálu a pracovnej sily). To už trochu poľavilo, ale stavať je stále drahšie než pred pandémiou. Ak sa má ponuka (a teda dostupnosť) zlepšiť, bude to závisieť od produktivity a cien vo výstavbe; pomôcť môžu aj politické opatrenia – znižovanie regulačných bariér alebo dotácie. Vládna politika ostáva neznámou. Na federálnej úrovni sa diskutuje o pomoci prvokupcom (programy na zálohy, daňové úľavy), čo by mohlo dopyt zvýšiť, ak by to prešlo. Väčší dopad má však štátna a miestna politika: reforma územného plánovania (vyššia hustota, rýchlejšie povoľovanie, podpora dostupného bývania) môže postupne zvýšiť ponuku na napätých trhoch. Štáty ako Kalifornia či Oregon už nariaďujú vyššiu výstavbu a legalizujú prístavby (ADU), čo pridá byty v horizonte rokov. Ďalšia ekonomická premenná je finančné prostredie: dostupnosť úverov. Banky po zvýšení sadzieb a vyššej neistote sprísnili poskytovanie úverov. To zasiahlo nielen kupcov (náročnejšia kvalifikácia, vyššie poplatky), ale aj developerov (prísnejšie úverové podmienky). Ak sa sektor stabilizuje a sadzby klesnú, úverová politika sa zjemní a trh ožije. Naopak, ak by došlo k finančnému šoku (likviditná kríza, problém limitu dlhu a pod.), dôvera v reality by prudko klesla. Fiškálna politika (vládne výdavky a deficity) je tiež dôležitá; veľký federálny deficit je dôvod, prečo sú dlhodobé sadzby vysoké nar.realtor. Ak by USA znížilo deficit, mohol by to zmierniť tlak na výnosy štátnych dlhopisov a hypotéky. Samozrejme, daňová politika ovplyvňuje nehnuteľnosti – aktuálne sa diskutuje o prípadných zmenách odpočtu SALT a daní pre investorov, čo by mohlo meniť motivácie pri nákupe vo vysoko zdaňovaných štátoch alebo u prenajímateľov.

VI. Investičné riziká a príležitosti

Hlavné investičné riziká:

Vysoké úrokové sadzby a náklady na financovanie: Zvýšené úrokové sadzby zvyšujú náklady na úvery, čo môže znižovať výnosy z investícií alebo dostupnosť bývania. Ak úroky zostanú vyššie po dlhšie obdobie, než sa očakáva (alebo opäť prudko stúpnu v dôsledku inflácie), financovanie realitných obchodov zostane náročné, čo môže viesť k poklesu hodnôt nehnuteľností. Mnohí investori v komerčnom sektore, ktorí nakupovali pri nízkych sadzbách, čelia riziku refinancovania – refinancovanie úverov za dnešných sadzieb môže byť neudržateľné, čo v niektorých prípadoch vedie k nesplácaniu alebo nútenému predaju. Toto je obzvlášť rizikové v kancelárskom segmente, kde klesajúce hodnoty a vysoké sadzby úročia (vlna komerčných hypoték na kancelárie splatných v rokoch 2025–2026). Rastúce kapitalizačné sadzby môžu krátkodobo znižovať hodnotu nehnuteľností vo všetkých segmentoch, čo ohrozuje súčasných majiteľov.
Možnosť hospodárskeho poklesu: Základný scenár počíta s mäkkým pristátím, avšak vždy existuje riziko recesie – či už záťaží Fedu na menovú politiku, globálnych šokov alebo geopolitických udalostí. Recesia so značnými stratami pracovných miest by poškodila dopyt po nehnuteľnostiach (menej kupujúcich, viac voľných bytov, zápasiaci maloobchodníci atď.). Segmenty ako hotely a luxusné bývanie sú na ekonomické výkyvy obzvlášť citlivé. Aj mierny pokles by mohol zhoršiť ďalšie riziká, ako napr. nesplácanie nájomného alebo vyššia neobsadenosť. Investori by mali byť konzervatívni v očakávaniach rastu nájomného a vytvárať si finančné rezervy pre prípadný prepad.
Trhová bifurkácia a zastarávanie: Ako sme už spomínali, niektoré typy nehnuteľností (staršie kancelárie, neaktuálne nákupné centrá, byty bez vybavenia) môžu byť funkčne zastarané alebo minimálne výrazne menej konkurencieschopné. Rizikom je, že kapitál ostane „uväznený“ v týchto aktívach bez ľahkej možnosti likvidácie – napríklad staršia kancelárska budova môže vyžadovať obrovské investície do prestavby na bývanie a aj tak to lokálne územné plány či ekonomika nemusia umožniť. Investori vlastniaci sekundárne kvalitné aktíva v problematických lokalitách sa môžu dostať do pasce hodnoty. Podobne pri bývaní môžu domy v oblastiach s klesajúcou populáciou či zlou klimatickou odolnosťou podávať slabý výkon. Vedieť čo nekupovať je rovnako dôležité, ako nájsť správny obchod.
Regulačné a politické riziká: Nehnuteľnosti podliehajú regulačným zmenám. Rizikom je rozširovanie nájomných regulácií či zákonov na ochranu nájomcov v reakcii na slabú cenovú dostupnosť. Niektoré štáty/mestá už zaviedli limity na zvyšovanie nájmov, čo môže obmedziť rast výnosov prenajímateľov. Ďalšie riziko sú zvýšené dane z nehnuteľností, keď samosprávy hľadajú príjmy – to môže tvrdšie zasiahnuť komerčných vlastníkov i domácnosti (vidíme to v niektorých mestách Sun Beltu, kde prudký rast cien viedol k vyšším daniam). Na strane developmentu môžu zmeny územných plánov pôsobiť dvojakým spôsobom: uvoľnenie pravidiel môže pomôcť (viac povolenej hustoty), prísnejšie environmentálne alebo dizajnové požiadavky naopak zvyšovať náklady. V extréme aj úvahy o zrušení výmenny 1031 alebo zvýšení dane z kapitálových výnosov pri predaji nehnuteľností by mohli ovplyvniť správanie investorov (nič nie je však na úrovni federálnej vlády aktuálne bezprostredné).
Klimatické a environmentálne riziká: Klimatická zmena je čoraz väčším rizikom v oblasti nehnuteľností. Nehnuteľnosti v pobrežných záplavových zónach, oblastiach náchylných na hurikány, regiónoch s požiarmi alebo suchom čelia vyšším poistným nákladom a možnému znehodnoteniu. Napríklad v niektorých častiach Floridy poisťovne vycúvali, čo vyvoláva obavy o dlhodobú poistiteľnosť nehnuteľností. Podobne na západe sú problémy s požiarmi, ktoré zvyšujú riziko v niektorých luxusných lokalitách. Environmentálne regulácie na zvýšenie odolnosti (napr. nutnosť vyvýšenia stavieb alebo použitia odolných materiálov) môžu zvýšiť náklady pri výstavbe či rekonštrukcii. Investori musia zohľadniť klimatické riziká, aby sa vyhli kúpe nehnuteľností, ktoré môžu byť o pár desaťročí pod vodou či neobývateľné.
Realizačné a likviditné riziká: Vo volatilnejšom trhovom prostredí je realizácia veľkých projektov alebo sanačných stratégií spojená s rizikom neúspechu. Napríklad kúpa problematickej kancelárie a jej prestavba na byty môže naraziť na nečakané stavebné komplikácie alebo odpor komunity. Zároveň likviditné riziko znamená, že schopnosť predať nehnuteľnosť za férovú cenu rýchlo môže byť oslabená, ak sa trh otočí alebo úverové trhy zamrznú (ako sa krátkodobo stalo v roku 2020). Nehnuteľnosti sú od prírody nelikvidné, takže investori musia byť pripravení držať ich dlhšie. Flippéri a špekulanti na krátke obdobie môžu byť prichytení pri trhových výkyvoch.

Napriek týmto rizikám nasledujúce roky ponúkajú množstvo príležitostí:

Kľúčové príležitosti:

Nákup v období kupujúceho (selektívne príležitosti): Po hektickom „predajcovom“ trhu 2020–2022 sa v mnohých regiónoch (najmä v segmente prémiových domov a oblastiach so silným podielom investorov) situácia ochladila. Individuálni kupujúci v roku 2025 môžu čeliť menšej konkurencii, väčšiemu výberu a dokonca aj zľavám pri niektorých ponukách – príjemná zmena oproti dražbám. Tí, ktorí sú finančne pripravení, môžu vyjednať lepšie podmienky, najmä ak cielia na motivovaných predajcov (napr. niekto, kto sa potrebuje rýchlo presťahovať). Pre investorov spomalenie vytvorilo šance nakúpiť nehnuteľnosti s relatívnou zľavou oproti nedávnym maximám. Napríklad v niektorých mestách Sun Beltu, kde ceny prehnali (Boise, Austin, Phoenix), nastala korekcia; skúsení investori ich sledujú s cieľom nájsť dobrý vstup pred opätovným rastom.
Akvizície problémových aktív: Vďaka vyšším úrokovým sadzbám sú niektorí majitelia nehnuteľností v núdzi – najmä v kancelárskom segmente, ale aj niektorí preúverovaní majitelia bytoviek alebo developeri nepredaných novostavieb v menej silných trhoch. Táto situácia pripomína skoré 90. roky alebo obdobie po roku 2008, čo sa týka príležitostí spojených s distressom. Inštitucionálni investori s pripravenými prostriedkami sa chystajú kupovať nevýkonné úvery alebo zabavené nehnuteľnosti so zľavou, najmä kancelárie vhodné na novú funkciu. Aj niektoré hotely alebo maloobchodné priestory je možné kúpiť pod úrovňou obstarávacích nákladov a rekonštruovať. Okenko na získanie problémových aktív závisí od toho, ako dlho budú vysoké sadzby a ako banky zvládnu nesplácané úvery (prolongácie vs. exekúcie). Pre trpezlivých investorov s kapitálom môžu nasledujúce 1–3 roky priniesť príležitosti, ktoré prichádzajú raz za cyklus s mimoriadnymi výnosmi pri obnoviteľných nehnuteľnostiach či poklese sadzieb (zvýšenie hodnoty).
Rast v nedostatočne obsluhovaných sektoroch a regiónoch: Niektoré sektory majú silné „vetry do chrbta“ a sú atraktívne na rozvoj alebo investície. Ako je uvedené, industriálne/logistické priestory ostávajú sektorom s vysokým dopytom – výstavba moderných distribučných centier v kľúčových uzloch (alebo prestavba veľkých prázdnych maloobchodov na fulfilment centrá) môže byť veľmi výhodná. Bytové domy sú potrebné všade; hoci sa stavajú veľké luxusné komplexy, stále chýba dostupné bývanie/stredná trieda. Developeri zameraní na stredný segment nájomného bývania či investori do komunít s mobilnými domami môžu zažiť stabilné výnosy a menšiu konkurenciu. Jednorodinné prenájmy (SFR) sú ďalšou rastúcou oblasťou – veľké inštitúcie naďalej nakupujú alebo stavajú prenajímané domy a jednotlivci môžu benefitovať z tohto trendu (najmä tam, kde je vysoký dopyt po nájmoch od tých, čo nevedia kúpiť). Regionálne, nové sekundárne trhy ako Cleveland, Pittsburgh, Louisville, Oklahoma City atď., ktoré vynechali veľký rast, často ponúkajú solídne výnosy z nájmov a potenciál zhodnotenia, keďže vzdialená práca rozširuje možnosti lokalizácie talentu. Tieto mestá sledujú investori hľadajúci výnosy a mohli by prekonávať výkon tradičných trhov, ak migrácia ľudí a firiem bude pokračovať.
Hodnota navyše a zmena účelu: Pri starnúcom realitnom fonde je dostatok príležitostí zvyšovať hodnotu rekonštrukciou alebo zmenou účelu. Investori napríklad kupujú byty z 70. a 80. rokov, rekonštruujú ich a inkasujú vyššie nájmy – klasická „value-add“ stratégia stále funguje, keďže nájomníci oceňujú moderné povrchy a úsporné spotrebiče. V maloobchode je populárne prestavovať problematické obchodné centrá na zmiešané mestské zóny s bytmi a kanceláriami (už s niektorými úspešnými príkladmi). Ako spomíname, konverzia kancelárie na bývanie je žiadanou témou: má zmysel len pre určité typy zastaraných kancelárií (kvôli dispozícii a nákladom), ale mestá ako Washington D.C. či New York už ponúkajú stimuly na takéto prestavby, čo dáva nádej na vznik hodnotných bytov z prázdnych kancelárií v budúcnosti. Tí, ktorí prídu s riešeniami ako prví, môžu profitovať z nízkych nákupných nákladov aj z podpory zo strany samospráv.
Využitie demografickej vlny: Demografické trendy prinášajú príležitosti stavať či investovať do senior bývania/komunít 55+ (dopyt porastie so starnutím generácie Boomers), študentského bývania v mestách s rastúcimi univerzitami a štartovacích domov pre Mileniálov, ktorí konečne kupujú (stavitelia, ktorí vedia ponúknuť menšie, dostupnejšie domy, získajú veľký trh). Ďalšou cestou sú viacgeneračné domy – developeri môžu začleniť riešenia pre širšie rodiny, čo využíva trend popísaný NAR nar.realtor. Investori môžu tiež sledovať nehnuteľnosti v urban centrách, ktoré môžu ťažiť z návratu mladých – napríklad malé bytové domy či co-living priestory tam, kde nájmy klesli, ale už sa opäť dvíhajú ako sa ľudia vracajú do miest.
Výhoda pri poklese úrokových sadzieb: Zaujímavosťou je, že práve to, čo je rizikom (vysoké úroky), môže byť aj zdrojom výhod. Ak investor kúpi teraz pri vyššej kapitalizačnej sadzbe a s drahším úverom, vzniká potenciál na rast v prípade, že sadzby poklesnú – po niekoľkých rokoch môže úver refinancovať, čím si zvýši cashflow, a hodnota nehnuteľnosti môže stúpnuť už v dôsledku kompresie kapitalizačných sadzieb (lebo lacnejšie úvery umožnia kupujúcim platiť viac). Domácnosti môžu vnímať dnešné sadzby ako „vezmi si dom, rande s úverom“ – teda kúp si správnu nehnuteľnosť a úver prefinancuj neskôr. Očakávanie poklesu sadzieb je síce zdrojom neistoty, ale odvážni kupujúci a investori, ktorí využijú terajšie zľavy, môžu profitovať nielen z lepšej ceny, ale aj z následného zhodnotenia pri návrate dopytu. Prieskum Fannie Mae už naznačuje, že mnohí experti čakajú, že hypotekárne sadzby budú v najbližších rokoch mierne klesať k historicky normálnym úrovniam mpamag.com mpamag.com. Ak niekto kúpi alebo investuje ešte predtým, môže získať nehnuteľnosť za relatívnu zľavu a získať participáciu na raste pri návrate dopytu.

VII. Výhľad a prognózy na roky 2025–2028

Zdroj prognózy	Očakávaná zmena ceny domov 2025	Očakávaná zmena ceny domov 2026
Fannie Mae (FNMA)	+4,1% mpamag.com	+2,0% mpamag.com
Národná asociácia realitných maklérov (NAR)	+3% businessinsider.com	+4% businessinsider.com
MBA (Asociácia hypotékarov)	+1,3% businessinsider.com	+0,3% businessinsider.com
Zillow Research (Index hodnoty domov)	–1,4% zillow.com (pokles)	(Bez prognózy)
Panel odborníkov (100+ ekonómov)	+3,4% fanniemae.com	+3,3% fanniemae.com

Výhľad pre komerčný sektor: Každý komerčný sektor má svoj vlastný harmonogram obnovy:

Kancelárie: Kancelársky sektor sa bude zotavovať najpomalšie – očakávajte vysokú neobsadenosť v rokoch 2025–2026 s miernym zlepšením každý rok. Do roku 2028 pravdepodobne dôjde k ostrému rozdeleniu trhu: špičkové kancelárie vo výborných lokalitách môžu byť takmer plne obsadené a prinášať stabilné nájomné, zatiaľ čo staršie kancelárie môžu byť len poloprázdne alebo konvertované na iné účely. Celková neobsadenosť by mohla klesnúť z približne 19 % v roku 2025 na úroveň okolo stredných tínedžerských percent do roku 2028, ak bude ekonomika silná a časť plochy bude odstránená z inventára (konverzie/demolácie). Rast nájomného bude minimálny, kým neobsadenosť neklesne; prenajímatelia budú v mnohých lokalitách ešte niekoľko rokov ponúkať ústupky. Investori vnímajú roky 2025–2026 ako obdobie na repositioning alebo nákup problémových kancelárií s očakávaním, že do roku 2028–2030 budú tieto aktíva (ak sú dobre situované a zmodernizované) prinášať vyšší výnos.
Maloobchod: Výhľad v maloobchode je stabilný až pozitívny. Očakáva sa, že neobsadenosť zostane nízka (na úrovni 4–5 % na národnej úrovni), pretože nové projekty pribúdajú len minimálne. Rast nájomného v maloobchode by sa mohol pohybovať v nízkych jednotkách percent ročne a maloobchodné jednotky s vysokou návštevnosťou v rýchlo rastúcich predmestiach môžu zaznamenať aj rast nájomného v stredných jednotkách percent, keďže nájomcovia budú súťažiť o obmedzený priestor. Niektoré formáty (ako otvorené nákupné centrá) budú medzi investormi veľmi žiadané; kapitalizačné sadzby by sa pre tieto preferované segmenty mohli mierne stlačiť vzhľadom na silné základy cbre.com. Do roku 2028 sa môžeme dočkať opätovného oživenia maloobchodnej výstavby, pokiaľ spotrebiteľské výdavky ostanú silné – pravdepodobne viac nových projektov v Sun Belt štátoch, kde rast počtu obyvateľov vyžaduje nové obchody a služby. Vo všeobecnosti je však maloobchod teraz v rovnováhe ponuky a dopytu, takže by mal poskytovať stabilné výnosy bez väčších výkyvov.
Priemysel: Priemyselný sektor je naďalej na trajektórii rastu, hoci už umiernenejšieho. Dopyt po skladoch je štrukturálne podporovaný e-commerce a reštrukturalizáciou dodávateľských reťazcov (ako napríklad zvýšením domácej zásoby pre núdzové prípady). Po spomalení v rokoch 2023–2024 stále zostáva prenajímaná plocha v roku 2025 robustná (800+ mil. štvorcových stôp) cbre.com a očakáva sa, že ostane silná. CBRE uvádza, že sa vracia k „predpandemickým hnacím motorom“, čo znamená konštantnú absorpciu. Neobsadenosť priemyselných nehnuteľností by sa mohla pohybovať okolo 5 % v roku 2025 a ešte klesnúť k 4 % alebo nižšie do roku 2027, ak zostane výstavba obmedzená. Nájomné za sklady v poslednom období rástlo dvojciferným tempom; do budúcnosti sa však očakáva spomalenie rastu na 3–5 % ročne, čo je stále zdravé. Zaujímavý faktor: nové objekty chladiarenských skladov, dátových centier (priemyselného typu) a výrobných prevádzok (kvôli relokácii výroby) by mohli zvýšiť dopyt nad rámec tradičnej distribúcie. Do roku 2028 sa môže ukázať potreba modernizácie priemyselných nehnuteľností (staršie budovy bez vysokých svetlých výšok môžu dostať ďalšiu zľavu), celkovo však pôjde o jeden z najvýkonnejších sektorov dlhodobo.
Bytové domy (multifamily): Bytový segment by mal byť do roku 2028 opäť na vzostupe po vstrebávaní aktuálnych dodávok. Koncom desaťročia môžeme uvidieť nové výstavbové cykly, ak sa rast nájomného opäť zrýchli. V krátkodobom horizonte (2025–2026) sa očakáva stabilná prevádzka – mierny nárast neobsadenosti a následný pokles – s rastom nájomného na úrovni inflácie. Pre predstavu – expertný panel Fannie Mae očakáva do roku 2026 rast cien nehnuteľností na úrovni ~3,3 % fanniemae.com; rast nájomného často zodpovedá rastu príjmov a cien, takže rast v stredných 3 % ročne je pre byty tiež realistický do polovice desaťročia. V rokoch 2027–2028, keď bude menej nových projektov, by sa obsadenosť mohla utiahnuť a tlak na rast nájomného presiahnuť 4 % v niektorých trhoch (najmä ak bude rásť zamestnanosť). Istou neznámou sú príjmy nájomcov: ak bude pokračovať silný rast miezd, dá to prenajímateľom priestor na vyššie nájomné. Naopak, prípadné zásahy na obmedzenie rastu nájmov alebo ochrana nájomcov by mohli rast v niektorých mestách limitovať.

Zdroje:

National Association of Realtors – Prognózy a dáta o trhu bývania na roky 2024–2025 nar.realtor nar.realtor realestatenews.com
Zillow Research – Prognóza hodnôt a predajov domov (máj 2025) zillow.com zillow.com
Fannie Mae Economic and Housing Outlook (apríl/máj 2025) mpamag.com mpamag.com
Freddie Mac Multifamily Outlook 2025 mf.freddiemac.com
CBRE Research – U.S. Real Estate Market Outlook 2025 (december 2024) cbre.com cbre.com cbre.com
Realtor.com – Najlepšie trhy s bývaním pre rok 2025 (december 2024) realtor.com realtor.com
U.S. Census Bureau – Správa o neobsadenosti a vlastníctve bývania Q1 2025 advisorperspectives.com advisorperspectives.com
NAR Quarterly Housing Price Trends (Q1 2025) nar.realtor

III. Úrokové sadzby a trendy v hypotekárnych úveroch

IV. Regionálne a mestské najväčšie trendy

Sun Belt boom (Juhovýchod a Juhozápad): Región Sun Belt (tiahne sa z Floridy cez Texas, po juhozápad a časti Západu USA) bol za poslednú dekádu lídrom a pokračuje v dominancii. Štáty ako Florida, Texas, Karolíny, Georgia, Arizona a Tennessee zažívajú dynamický rast populácie aj pracovných miest, sťahujú sa sem jednotlivci (vrátane ľudí na home office či dôchodcov) i korporácie. Tento prílev obyvateľstva vyvolal silný dopyt po bývaní a udržal ceny nehnuteľností v týchto oblastiach na vysokej úrovni. Mnohé mestá Sun Beltu zaznamenali dvojciferný rast cien do roku 2022; niektoré počas roka 2023 ochladli (mierny pokles cien), ale vo všeobecnosti si viedli dobre. Napríklad mediánová cena domu v Miami, FL vzrástla za rok asi o 9 % realtor.com a Orlando, FL zaznamenalo medziročný nárast cez 12 % realtor.com podľa predikcií Realtor.com, čo poukazuje na trvajúcu silu. Medzitým Austin, TX, ktorý bol počas pandémie symbolom realitného boomu (ceny stúpli za dva roky takmer o 40 %), zažil v roku 2023 korekciu a ceny mierne klesli. Na začiatku roka 2025 sú ceny v Austine stále nižšie než na maxime, no ekonomika mesta je silná a populácia rastie, takže NAR očakáva, že Austin „čoskoro znovu porastie v cenách“ nar.realtor. Spoločným menovateľom Sun Belt trhov je dostupnosť (oproti pobrežným mestám), nižšie dane, tvorba pracovných miest a teplé podnebie – tieto faktory by mali zotrvať do konca 2020-tych rokov. Investori obľubujú hlavne trhy ako Dallas–Fort Worth, Atlanta, Phoenix, Tampa a Charlotte, ktoré majú veľkosť aj rast na svojej strane. Výstraha je v oblasti klímy a poistenia: v niektorých častiach Floridy alebo Mexického zálivu rastú ceny poistení (kvôli hurikánom a záplavám), čo môže časom oslabiť kupnú silu a záujem, pokiaľ sa to nezačne riešiť.
Drahé pobrežné trhy: Drahé metropoly na pobreží – ako New York City, San Francisco Bay Area, Los Angeles, Boston, Washington D.C. či Seattle – majú zmiešané výsledky. Mnohé z týchto miest zažili v roku 2020 krátky pokles cien (keď vzdialená práca umožnila odchod z hustých miest) a potom prudký rast v roku 2021 po návrate k mestskému štýlu života. V roku 2022 čelili tieto mestá proti vetru: odliv obyvateľov (sťahovanie do lacnejších oblastí) a v niektorých prípadoch prepúšťanie v technologickom sektore (najmä San Francisco, Seattle) znížili dopyt. V roku 2023 zaznamenalo San Francisco medziročný pokles mediánovej ceny, hodnota nehnuteľností ostáva prakticky stabilná (+1,5 % medziročne v Q1 2025) nar.realtor – trh Bay Area teda stagnuje. Predsa sa však objavujú náznaky stabilizácie: mestá opäť lákajú obyvateľov. Podľa údajov NAR bol rok 2024 s najvyšším nárastom návratu obyvateľov do centier miest za poslednú dekádu nar.realtor. Mladí profesionáli sa vracajú kvôli práci a vybaveniu, medzinárodná migrácia (koncentrovaná v týchto bránových mestách) sa rozbieha. Takže kým New York či San Francisco pravdepodobne nezažijú explozívny rast ako Austin alebo Nashville, majú stále extrémne obmedzenú ponuku a vysoké príjmy, čo bude zdola podporovať ceny. Osem z desiatich najdrahších metropol sú v Kalifornii (napr. v San Jose je mediánová cena vyše 2 mil. USD, +9,8 % medziročne) nar.realtor. Tieto trhy sú drahé kvôli dlhodobému nedostatku výstavby a žiadanej lokalite – očakáva sa, že ceny budú pomaly stúpať, pokiaľ ostane málo voľných domov. Dostupnosť je na pobreží veľký problém, podiel vlastníctva v Bay Area je nižší než 55 % nar.realtor. To znamená neustály politický tlak na väčšiu výstavbu a opatrenia na dostupnosť – čo môže tieto trhy v najbližšej dekáde výrazne ovplyvniť.
Stabilita Stredozápadu: Stredozápad (Midwest) nebol v hľadáčiku médií, no relatívna cenová dostupnosť a stabilita ekonomiky ho robia čoraz populárnejším. Mestá ako Columbus (OH), Indianapolis, Kansas City, Milwaukee a Minneapolis nezažili ohromné nárasty alebo pády; ich ceny rástli stabilne po jednotkách percent ročne a výkyvy sú malé. V rokoch 2024–2025 majú stredozápadné trhy nadpriemerné oživenie predaja, lebo kupujúci vytlačení z drahých regiónov hľadajú lacnejší domov. Podľa analýzy Realtor.com patrí niekoľko stredozápadných trhov medzi top 10 najperspektívnejších pre rok 2025, čo sa týka predaja a rastu cien realtor.com. Napríklad Colorado Springs, CO (niekedy zaraďovaný do oblasti Mountain West) je na ich zozname #1, Virginia Beach, VA (dostupné pobrežné mesto juhovýchodu) skončilo tretie a Greensboro, NC na 10. mieste realtor.com. Nie všetky sú však typický Stredozápad – trend je ale jasný: sekundárne mestá s vysokou kvalitou života stúpajú. Stredozápad často ponúka vyššie cap rates (návratnosť z prenájmu), čo láka investorov do miest ako Cleveland či Detroit na jedno- aj viacrodinné prenájmy. Očakáva sa, že stredozápadné trhy budú rásť mierne a trvalo bez dramatických výkyvov známych z iných regiónov. Faktor na sledovanie: populácia – v niektorých oblastiach je stále stagnácia či pokles, čo brzdí dopyt. Metropoly s rastúcim počtom pracovných miest v zdravotníctve, vzdelávaní alebo výrobe sú však silné.
Koridor Severovýchodu: Severovýchodný koridor (od Bostonu po D.C.) ponúka pestrý mix. New York City sa zotavil zo svojho prepadu v roku 2020; nájmy na Manhattane lámali rekordy v roku 2022 a ceny bytov sa stabilizovali. Predmestia okolo NYC (New Jersey, Long Island, Connecticut) ostávajú silné vďaka nízkej ponuke. Boston má odolný trh ťahaný školstvom a biotechom – ceny tam rástli plynulo. Philadelphia a Baltimore sú v tomto koridore dostupnejšou alternatívou k D.C./NYC a zaznamenali nárast. Washington D.C. sám o sebe si posledne držal ceny na rovnakej úrovni, čiastočne kvôli množstvu nových bytových komplexov a určitému odchodu populácie, no vysoké príjmy a nedostatok stavebných pozemkov držia trh s rodinnými domami napätý. Všeobecne má severovýchod staršiu zástavbu a pomalší rast populácie, teda ponuka je napätá. Pokiaľ zostane silná ekonomika (založená na štátnej správe, školstve, financiách, zdravotníctve), bývanie by malo pomaly zdražovať. Pozoruhodným trendom je, že vyššie úrokové sadzby zasahujú drahé trhy výraznejšie – hypotéka 7 % na miliónový dom v New Jersey je oveľa záťaživejšia než na 300-tisícový dom v Ohiu. Preto je tlak na dostupnosť na severovýchode silný; to môže v krátkodobom horizonte spomaliť rast cien, kým buď neklesnú sadzby alebo nestúpnu príjmy.
Regionálna dostupnosť a migračné trendy: Všeobecne je dostupnosť bývania kľúčom k výkonu regiónov. Regióny, ktoré boli ešte pred pár rokmi extrémne dostupné (Juhovýchod, niektoré časti Západu ako Idaho/Utah), zažili veľký rast cien vďaka prílevu obyvateľstva, dnes však už nie sú také lacné – ich trhy mierne ochladli. Oproti tomu regióny, ktoré nikdy nezažili boom (často Stredozápad/Severovýchod), sa stávajú zaujímavými z hľadiska ceny. Vidíme naďalej presun ľudí z drahých štátov do lacnejších: štáty ako California, Illinois a New York hlásia viac odchodov, naopak Florida, Texas, Karolíny, Tennessee viac príchodov. Tento trend bude pokračovať, ovplyvnený flexibilitou práce na diaľku a dôchodcami hľadajúcimi teplejšie, lacnejšie regióny. Florida si zaslúži osobitnú zmienku: zažila obrovský príval nových obyvateľov (a rast cien domov ~40 % za tri roky). Naposledy sa niektoré trhy na Floride (napr. Naples, Tampa, časť Južnej Floridy) stabilizovali z dôvodu cenovo nedostupného bývania pre miestnych a problémov s poistením; Miami a Orlando sú však na rok 2025 stále v topke predaja a rastu cien realtor.com, čo poukazuje na trvajúcu atraktivitu Floridy.

V. Kľúčové demografické, technologické a ekonomické faktory

Demografické zmeny: Demografia zásadne ovplyvňuje dopyt po bývaní. USA prežíva generačnú výmenu. Mileniali (narodení približne 1981–1996) – najväčšia generácia v pracovnej sile – sú už prevažne vo veku od neskorých 20-tych do neskorých 30-tych rokov, čo sú hlavné roky pre zakladanie domácností a kúpu bývania. Táto skupina síce kupovala bývanie neskôr ako predošlé generácie (v dôsledku študentských dlhov či krízy 2008), no teraz vstupujú na trh vo veľkom. Mediánový vek prvokupcu bývania dosiahol 38 rokov, teda historické maximum nar.realtor, čo odráža, ako dlho musia Mileniali šetriť na zálohu v podmienkach vysokých cien. Mnoho z nich sa spolieha na pomoc rodiny: 25 % prvokupcov použilo dar alebo pôžičku od príbuzných a 7 % použilo dedičstvo – tiež rekordné čísla nar.realtor. Ako Mileniali starnú, môžu sa ich preferencie presúvať od štartovacích bytov ku väčším domom na predmestiach, čo podporí dopyt v priateľských lokalitách pre rodiny. Hneď za nimi Generácia Z (narodení cca 1997–2012) vstupuje do dospelosti; najstarší z tejto generácie majú už okolo 25 rokov a začínajú kariéru, často ako nájomcovia. V nasledujúcich piatich rokoch Gen Z významne rozšíri dopyt po nájomnom bývaní a neskôr po štartovacích domoch (pravdepodobne až ku koncu 2020-tych rokov). Medzitým Baby boomers (narodení 1946–1964) sú už v dôchodkovom veku. Mnohí boomeri sa rozhodujú pre “zostarnutie vo vlastnom dome”, teda zostávajú bývať dlhšie, ako predchádzajúce generácie, čo prispieva k malej obratovosti nehnuteľností. Niektorí však zmenšujú bývanie alebo sa sťahujú – často do teplejších oblastí či bližšie k vnúčatám, čím ovplyvňujú trhy ako Florida, Arizona a Karolíny. Boomeri boli v rokoch 2023–24 aktívnymi kupujúcimi, niekedy dokonca predbiehali mladších kupcov, často preto, že majú značný majetok a môžu platiť v hotovosti. Platby v hotovosti dosiahli rekordné hodnoty – tvoria 26 % predajov domov (a vyše 30 % predajov pre opakovaných kupcov) nar.realtor, čo súvisí aj s tým, že starší kupci vymieňajú väčší dom za menší alebo využívajú nahromadený majetok. Ďalším demografickým trendom je rast viacgeneračných domácností. Podľa NAR rekordných 14 % – 17 % kupcov kupuje viacgeneračné domy (kvôli starším rodičom či dospelým deťom, ktoré sa vracajú domov) nar.realtor. Túto voľbu poháňajú úspory a aj kultúrne preferencie a zvyšuje dopyt po väčších rodinných domoch s apartmánmi pre svokru atď. Napokon, celkový populačný rast v USA v neskorých 2010-tych rokoch spomalil, no pozdvihla ho zvýšená imigrácia po roku 2021. Medzinárodná imigrácia je dôležitým faktorom pri zakladaní domácností, hlavne v migračných metropolách a pri dopyte po nájmoch. Ak bude USA naďalej prijímať imigrantov vo vyššom tempe, bude to v najbližších rokoch podporovať dopyt po bývaní (každá nová imigračná rodina potrebuje bývanie, či už nájomné, alebo vlastné). Zhrnuté, demografia je pre bývanie prevažne priaznivá: veľká kohorta vstupuje do veku pre kúpu bývania, životné udalosti budú poháňať presuny napriek „zamknutiu“ úrokových sadzieb a populačný rast bude tlačiť na ponuku nar.realtor. Jediný problém je dostupnosť bývania pre mladších kupcov – ak ceny a sadzby ostanú vysoké, mileniáli a Gen Z môžu zakladať domácnosti pomalšie alebo zostávať pri nájme, čo by zmenilo trajektóriu miery vlastníctva bývania.
Technologické trendy: Technológie ovplyvňujú trh s nehnuteľnosťami mnohými spôsobmi. Pravdepodobne najzásadnejšia je expanzia práce na diaľku, ktorá oslobodila mnoho pracovníkov od pevnej kancelárie. Už dnes to mení dopyt po bývaní – ľudia sa môžu sťahovať ďalej od centier miest či dokonca do iných regiónov (čo vidno na migrácii do Sun Beltu). Očakáva sa, že hybridná práca pretrvá, takže dopyt po bývaní ostane rozptýlený. Pracovníci môžu uprednostňovať dostupnosť a priestor (domáce kancelárie) pred časom dochádzania, čo prospieva predmestským a exurbánskym trhom s bývaním. Ako bolo spomenuté, niektoré firmy už volajú ľudí späť do kancelárií, takže mestské bývanie určite nezaniká. V komerčnom sektore je technológia práce na diaľku hlavnou výzvou kancelárskemu segmentu, ako bolo opísané vyššie. Ďalším trendom je nárast e-commerce. Rozmach online nakupovania (zvýraznený pandémiou) zvyšuje potrebu logistických nehnuteľností (sklady, distribučné centrá), kým niektoré formáty retailu dostáva pod tlak. Majitelia nákupných centier reagujú pridávaním zážitkových prevádzok (zábava, fitká, zdravotnícke služby), ktoré sú „odolné voči internetu“. Vzťah technológií a retailu bude pokračovať: očakávajte viac omnichannel predaja (predajne fungujú ako showroome či výdajne online objednávok), čo môže podporiť obsadenosť dobre situovaných predajných plôch. V bývaní technológie zrýchľujú transakcie. Rozmach online inzertných platforiem (Zillow, Redfin, Realtor.com) a virtuálnych prehliadok poskytol kupujúcim nebývalý prístup k informáciám. Digitálne hypotéky a e-podpisy zjednodušujú proces kúpy. Tieto inovácie nemenia pomer ponuky a dopytu, ale robia trh priehľadnejším a zmierňujú niektoré trenia (hoci kúpy na dražbách stále prebiehajú naplno!). Ďalšou oblasťou sú proptech a smart domácnosti: mnoho nových bytových a apartmánových projektov je už vybavených inteligentnými termostatmi, zabezpečovacími systémami či IoT zariadeniami, čo môže byť lákadlom. Aj stavebné metódy sa technologicky vyvíjajú (najmä pomaly) – napr. skúmajú sa modulárne stavby či 3D tlač domov pre zníženie nákladov a zrýchlenie výstavby, čo môže byť zásadné, ak by sa rozšírili a pomohli riešiť bytovú krízu. Dátová analytika a umelá inteligencia sú čoraz častejšie využívané investormi na hľadanie príležitostí (napr. algoritmické vyhľadávanie podhodnotených nehnuteľností či predikcie trendov). Pri konkrétnych sektoroch: dátové centrá sú prudko rastúcou kategóriou vďaka rastu cloudu a AI – ako už bolo spomenuté, obsadenosť dátových centier je okolo 2,8 % a prudko rastie kapacita cbre.com. Potreba digitálnej infraštruktúry (dátové centrá, základne pre mobilné veže) je novým hnacím motorom, ktorý developeri berú do úvahy. Nakoniec, dynamika technologického priemyslu môže významne ovplyvniť určité trhy. Veľké technologické centrá (San Francisco, Seattle, Austin) zažili kolísanie trhu s bývaním v závislosti od kondície technologických firiem. V roku 2025 sa tech sektor zotavuje z prepúšťaní, čo je pre tieto miestne trhy priaznivé. Ak v rokoch 2025–2028 nové inovácie (AI a pod.) spôsobia ďalší boom, drahé technologické trhy zažijú nový tlak na dostupnosť, pokiaľ sa nepostaví viac bývania.
Ekonomické a politické faktory: Kľúčové sú všeobecné ekonomické podmienky. Rast pracovných miest, príjmov a HDP priamo určujú dopyt po nehnuteľnostiach. Ekonomika USA by mala v roku 2025 rásť mierne – CBRE predpovedá rast HDP o 2,0 % až 2,5 % v roku 2025 cbre.com, čo je mierne nad priemer, ak dôjde k „mäkkému pristátiu“. Tento rast ženie spotrebiteľské výdavky (domácnosti sú na tom finančne ešte stále dobre) a uvoľnenie finančných podmienok. V rokoch 2023–24 vznikali nové pracovné miesta aj napriek zlým predajom bývania, takže existuje latentný dopyt, ktorý by sa mohol uvoľniť ak sa podmienky zlepšia realestatenews.com. Ak zamestnanosť zostane silná (prognózy nezamestnanosti 4–4,5 %) cbre.com, ľudia budú zakladať domácnosti a investovať do nehnuteľností. Rast miezd je ďalší faktor – mzdy síce rastú, ale často nie tak rýchlo ako ceny bývania, čo zhoršuje dostupnosť. Ak bude rast miezd pokračovať na úrovni ~4-5 % ročne a rast cien bývania spomalí na 2–3 %, situácia sa postupne zlepší. Inflácia ovplyvňuje realitný trh cez sadzby (už bolo spomenuté) a cez stavebné náklady. Ceny stavebných vstupov boli v rokoch 2021–22 veľmi vysoké (nedostatok materiálu a pracovnej sily). To už trochu poľavilo, ale stavať je stále drahšie než pred pandémiou. Ak sa má ponuka (a teda dostupnosť) zlepšiť, bude to závisieť od produktivity a cien vo výstavbe; pomôcť môžu aj politické opatrenia – znižovanie regulačných bariér alebo dotácie. Vládna politika ostáva neznámou. Na federálnej úrovni sa diskutuje o pomoci prvokupcom (programy na zálohy, daňové úľavy), čo by mohlo dopyt zvýšiť, ak by to prešlo. Väčší dopad má však štátna a miestna politika: reforma územného plánovania (vyššia hustota, rýchlejšie povoľovanie, podpora dostupného bývania) môže postupne zvýšiť ponuku na napätých trhoch. Štáty ako Kalifornia či Oregon už nariaďujú vyššiu výstavbu a legalizujú prístavby (ADU), čo pridá byty v horizonte rokov. Ďalšia ekonomická premenná je finančné prostredie: dostupnosť úverov. Banky po zvýšení sadzieb a vyššej neistote sprísnili poskytovanie úverov. To zasiahlo nielen kupcov (náročnejšia kvalifikácia, vyššie poplatky), ale aj developerov (prísnejšie úverové podmienky). Ak sa sektor stabilizuje a sadzby klesnú, úverová politika sa zjemní a trh ožije. Naopak, ak by došlo k finančnému šoku (likviditná kríza, problém limitu dlhu a pod.), dôvera v reality by prudko klesla. Fiškálna politika (vládne výdavky a deficity) je tiež dôležitá; veľký federálny deficit je dôvod, prečo sú dlhodobé sadzby vysoké nar.realtor. Ak by USA znížilo deficit, mohol by to zmierniť tlak na výnosy štátnych dlhopisov a hypotéky. Samozrejme, daňová politika ovplyvňuje nehnuteľnosti – aktuálne sa diskutuje o prípadných zmenách odpočtu SALT a daní pre investorov, čo by mohlo meniť motivácie pri nákupe vo vysoko zdaňovaných štátoch alebo u prenajímateľov.

VI. Investičné riziká a príležitosti

Hlavné investičné riziká:

Vysoké úrokové sadzby a náklady na financovanie: Zvýšené úrokové sadzby zvyšujú náklady na úvery, čo môže znižovať výnosy z investícií alebo dostupnosť bývania. Ak úroky zostanú vyššie po dlhšie obdobie, než sa očakáva (alebo opäť prudko stúpnu v dôsledku inflácie), financovanie realitných obchodov zostane náročné, čo môže viesť k poklesu hodnôt nehnuteľností. Mnohí investori v komerčnom sektore, ktorí nakupovali pri nízkych sadzbách, čelia riziku refinancovania – refinancovanie úverov za dnešných sadzieb môže byť neudržateľné, čo v niektorých prípadoch vedie k nesplácaniu alebo nútenému predaju. Toto je obzvlášť rizikové v kancelárskom segmente, kde klesajúce hodnoty a vysoké sadzby úročia (vlna komerčných hypoték na kancelárie splatných v rokoch 2025–2026). Rastúce kapitalizačné sadzby môžu krátkodobo znižovať hodnotu nehnuteľností vo všetkých segmentoch, čo ohrozuje súčasných majiteľov.
Možnosť hospodárskeho poklesu: Základný scenár počíta s mäkkým pristátím, avšak vždy existuje riziko recesie – či už záťaží Fedu na menovú politiku, globálnych šokov alebo geopolitických udalostí. Recesia so značnými stratami pracovných miest by poškodila dopyt po nehnuteľnostiach (menej kupujúcich, viac voľných bytov, zápasiaci maloobchodníci atď.). Segmenty ako hotely a luxusné bývanie sú na ekonomické výkyvy obzvlášť citlivé. Aj mierny pokles by mohol zhoršiť ďalšie riziká, ako napr. nesplácanie nájomného alebo vyššia neobsadenosť. Investori by mali byť konzervatívni v očakávaniach rastu nájomného a vytvárať si finančné rezervy pre prípadný prepad.
Trhová bifurkácia a zastarávanie: Ako sme už spomínali, niektoré typy nehnuteľností (staršie kancelárie, neaktuálne nákupné centrá, byty bez vybavenia) môžu byť funkčne zastarané alebo minimálne výrazne menej konkurencieschopné. Rizikom je, že kapitál ostane „uväznený“ v týchto aktívach bez ľahkej možnosti likvidácie – napríklad staršia kancelárska budova môže vyžadovať obrovské investície do prestavby na bývanie a aj tak to lokálne územné plány či ekonomika nemusia umožniť. Investori vlastniaci sekundárne kvalitné aktíva v problematických lokalitách sa môžu dostať do pasce hodnoty. Podobne pri bývaní môžu domy v oblastiach s klesajúcou populáciou či zlou klimatickou odolnosťou podávať slabý výkon. Vedieť čo nekupovať je rovnako dôležité, ako nájsť správny obchod.
Regulačné a politické riziká: Nehnuteľnosti podliehajú regulačným zmenám. Rizikom je rozširovanie nájomných regulácií či zákonov na ochranu nájomcov v reakcii na slabú cenovú dostupnosť. Niektoré štáty/mestá už zaviedli limity na zvyšovanie nájmov, čo môže obmedziť rast výnosov prenajímateľov. Ďalšie riziko sú zvýšené dane z nehnuteľností, keď samosprávy hľadajú príjmy – to môže tvrdšie zasiahnuť komerčných vlastníkov i domácnosti (vidíme to v niektorých mestách Sun Beltu, kde prudký rast cien viedol k vyšším daniam). Na strane developmentu môžu zmeny územných plánov pôsobiť dvojakým spôsobom: uvoľnenie pravidiel môže pomôcť (viac povolenej hustoty), prísnejšie environmentálne alebo dizajnové požiadavky naopak zvyšovať náklady. V extréme aj úvahy o zrušení výmenny 1031 alebo zvýšení dane z kapitálových výnosov pri predaji nehnuteľností by mohli ovplyvniť správanie investorov (nič nie je však na úrovni federálnej vlády aktuálne bezprostredné).
Klimatické a environmentálne riziká: Klimatická zmena je čoraz väčším rizikom v oblasti nehnuteľností. Nehnuteľnosti v pobrežných záplavových zónach, oblastiach náchylných na hurikány, regiónoch s požiarmi alebo suchom čelia vyšším poistným nákladom a možnému znehodnoteniu. Napríklad v niektorých častiach Floridy poisťovne vycúvali, čo vyvoláva obavy o dlhodobú poistiteľnosť nehnuteľností. Podobne na západe sú problémy s požiarmi, ktoré zvyšujú riziko v niektorých luxusných lokalitách. Environmentálne regulácie na zvýšenie odolnosti (napr. nutnosť vyvýšenia stavieb alebo použitia odolných materiálov) môžu zvýšiť náklady pri výstavbe či rekonštrukcii. Investori musia zohľadniť klimatické riziká, aby sa vyhli kúpe nehnuteľností, ktoré môžu byť o pár desaťročí pod vodou či neobývateľné.
Realizačné a likviditné riziká: Vo volatilnejšom trhovom prostredí je realizácia veľkých projektov alebo sanačných stratégií spojená s rizikom neúspechu. Napríklad kúpa problematickej kancelárie a jej prestavba na byty môže naraziť na nečakané stavebné komplikácie alebo odpor komunity. Zároveň likviditné riziko znamená, že schopnosť predať nehnuteľnosť za férovú cenu rýchlo môže byť oslabená, ak sa trh otočí alebo úverové trhy zamrznú (ako sa krátkodobo stalo v roku 2020). Nehnuteľnosti sú od prírody nelikvidné, takže investori musia byť pripravení držať ich dlhšie. Flippéri a špekulanti na krátke obdobie môžu byť prichytení pri trhových výkyvoch.

Napriek týmto rizikám nasledujúce roky ponúkajú množstvo príležitostí:

Kľúčové príležitosti:

Nákup v období kupujúceho (selektívne príležitosti): Po hektickom „predajcovom“ trhu 2020–2022 sa v mnohých regiónoch (najmä v segmente prémiových domov a oblastiach so silným podielom investorov) situácia ochladila. Individuálni kupujúci v roku 2025 môžu čeliť menšej konkurencii, väčšiemu výberu a dokonca aj zľavám pri niektorých ponukách – príjemná zmena oproti dražbám. Tí, ktorí sú finančne pripravení, môžu vyjednať lepšie podmienky, najmä ak cielia na motivovaných predajcov (napr. niekto, kto sa potrebuje rýchlo presťahovať). Pre investorov spomalenie vytvorilo šance nakúpiť nehnuteľnosti s relatívnou zľavou oproti nedávnym maximám. Napríklad v niektorých mestách Sun Beltu, kde ceny prehnali (Boise, Austin, Phoenix), nastala korekcia; skúsení investori ich sledujú s cieľom nájsť dobrý vstup pred opätovným rastom.
Akvizície problémových aktív: Vďaka vyšším úrokovým sadzbám sú niektorí majitelia nehnuteľností v núdzi – najmä v kancelárskom segmente, ale aj niektorí preúverovaní majitelia bytoviek alebo developeri nepredaných novostavieb v menej silných trhoch. Táto situácia pripomína skoré 90. roky alebo obdobie po roku 2008, čo sa týka príležitostí spojených s distressom. Inštitucionálni investori s pripravenými prostriedkami sa chystajú kupovať nevýkonné úvery alebo zabavené nehnuteľnosti so zľavou, najmä kancelárie vhodné na novú funkciu. Aj niektoré hotely alebo maloobchodné priestory je možné kúpiť pod úrovňou obstarávacích nákladov a rekonštruovať. Okenko na získanie problémových aktív závisí od toho, ako dlho budú vysoké sadzby a ako banky zvládnu nesplácané úvery (prolongácie vs. exekúcie). Pre trpezlivých investorov s kapitálom môžu nasledujúce 1–3 roky priniesť príležitosti, ktoré prichádzajú raz za cyklus s mimoriadnymi výnosmi pri obnoviteľných nehnuteľnostiach či poklese sadzieb (zvýšenie hodnoty).
Rast v nedostatočne obsluhovaných sektoroch a regiónoch: Niektoré sektory majú silné „vetry do chrbta“ a sú atraktívne na rozvoj alebo investície. Ako je uvedené, industriálne/logistické priestory ostávajú sektorom s vysokým dopytom – výstavba moderných distribučných centier v kľúčových uzloch (alebo prestavba veľkých prázdnych maloobchodov na fulfilment centrá) môže byť veľmi výhodná. Bytové domy sú potrebné všade; hoci sa stavajú veľké luxusné komplexy, stále chýba dostupné bývanie/stredná trieda. Developeri zameraní na stredný segment nájomného bývania či investori do komunít s mobilnými domami môžu zažiť stabilné výnosy a menšiu konkurenciu. Jednorodinné prenájmy (SFR) sú ďalšou rastúcou oblasťou – veľké inštitúcie naďalej nakupujú alebo stavajú prenajímané domy a jednotlivci môžu benefitovať z tohto trendu (najmä tam, kde je vysoký dopyt po nájmoch od tých, čo nevedia kúpiť). Regionálne, nové sekundárne trhy ako Cleveland, Pittsburgh, Louisville, Oklahoma City atď., ktoré vynechali veľký rast, často ponúkajú solídne výnosy z nájmov a potenciál zhodnotenia, keďže vzdialená práca rozširuje možnosti lokalizácie talentu. Tieto mestá sledujú investori hľadajúci výnosy a mohli by prekonávať výkon tradičných trhov, ak migrácia ľudí a firiem bude pokračovať.
Hodnota navyše a zmena účelu: Pri starnúcom realitnom fonde je dostatok príležitostí zvyšovať hodnotu rekonštrukciou alebo zmenou účelu. Investori napríklad kupujú byty z 70. a 80. rokov, rekonštruujú ich a inkasujú vyššie nájmy – klasická „value-add“ stratégia stále funguje, keďže nájomníci oceňujú moderné povrchy a úsporné spotrebiče. V maloobchode je populárne prestavovať problematické obchodné centrá na zmiešané mestské zóny s bytmi a kanceláriami (už s niektorými úspešnými príkladmi). Ako spomíname, konverzia kancelárie na bývanie je žiadanou témou: má zmysel len pre určité typy zastaraných kancelárií (kvôli dispozícii a nákladom), ale mestá ako Washington D.C. či New York už ponúkajú stimuly na takéto prestavby, čo dáva nádej na vznik hodnotných bytov z prázdnych kancelárií v budúcnosti. Tí, ktorí prídu s riešeniami ako prví, môžu profitovať z nízkych nákupných nákladov aj z podpory zo strany samospráv.
Využitie demografickej vlny: Demografické trendy prinášajú príležitosti stavať či investovať do senior bývania/komunít 55+ (dopyt porastie so starnutím generácie Boomers), študentského bývania v mestách s rastúcimi univerzitami a štartovacích domov pre Mileniálov, ktorí konečne kupujú (stavitelia, ktorí vedia ponúknuť menšie, dostupnejšie domy, získajú veľký trh). Ďalšou cestou sú viacgeneračné domy – developeri môžu začleniť riešenia pre širšie rodiny, čo využíva trend popísaný NAR nar.realtor. Investori môžu tiež sledovať nehnuteľnosti v urban centrách, ktoré môžu ťažiť z návratu mladých – napríklad malé bytové domy či co-living priestory tam, kde nájmy klesli, ale už sa opäť dvíhajú ako sa ľudia vracajú do miest.
Výhoda pri poklese úrokových sadzieb: Zaujímavosťou je, že práve to, čo je rizikom (vysoké úroky), môže byť aj zdrojom výhod. Ak investor kúpi teraz pri vyššej kapitalizačnej sadzbe a s drahším úverom, vzniká potenciál na rast v prípade, že sadzby poklesnú – po niekoľkých rokoch môže úver refinancovať, čím si zvýši cashflow, a hodnota nehnuteľnosti môže stúpnuť už v dôsledku kompresie kapitalizačných sadzieb (lebo lacnejšie úvery umožnia kupujúcim platiť viac). Domácnosti môžu vnímať dnešné sadzby ako „vezmi si dom, rande s úverom“ – teda kúp si správnu nehnuteľnosť a úver prefinancuj neskôr. Očakávanie poklesu sadzieb je síce zdrojom neistoty, ale odvážni kupujúci a investori, ktorí využijú terajšie zľavy, môžu profitovať nielen z lepšej ceny, ale aj z následného zhodnotenia pri návrate dopytu. Prieskum Fannie Mae už naznačuje, že mnohí experti čakajú, že hypotekárne sadzby budú v najbližších rokoch mierne klesať k historicky normálnym úrovniam mpamag.com mpamag.com. Ak niekto kúpi alebo investuje ešte predtým, môže získať nehnuteľnosť za relatívnu zľavu a získať participáciu na raste pri návrate dopytu.

VII. Výhľad a prognózy na roky 2025–2028

Zdroj prognózy	Očakávaná zmena ceny domov 2025	Očakávaná zmena ceny domov 2026
Fannie Mae (FNMA)	+4,1% mpamag.com	+2,0% mpamag.com
Národná asociácia realitných maklérov (NAR)	+3% businessinsider.com	+4% businessinsider.com
MBA (Asociácia hypotékarov)	+1,3% businessinsider.com	+0,3% businessinsider.com
Zillow Research (Index hodnoty domov)	–1,4% zillow.com (pokles)	(Bez prognózy)
Panel odborníkov (100+ ekonómov)	+3,4% fanniemae.com	+3,3% fanniemae.com

Výhľad pre komerčný sektor: Každý komerčný sektor má svoj vlastný harmonogram obnovy:

Kancelárie: Kancelársky sektor sa bude zotavovať najpomalšie – očakávajte vysokú neobsadenosť v rokoch 2025–2026 s miernym zlepšením každý rok. Do roku 2028 pravdepodobne dôjde k ostrému rozdeleniu trhu: špičkové kancelárie vo výborných lokalitách môžu byť takmer plne obsadené a prinášať stabilné nájomné, zatiaľ čo staršie kancelárie môžu byť len poloprázdne alebo konvertované na iné účely. Celková neobsadenosť by mohla klesnúť z približne 19 % v roku 2025 na úroveň okolo stredných tínedžerských percent do roku 2028, ak bude ekonomika silná a časť plochy bude odstránená z inventára (konverzie/demolácie). Rast nájomného bude minimálny, kým neobsadenosť neklesne; prenajímatelia budú v mnohých lokalitách ešte niekoľko rokov ponúkať ústupky. Investori vnímajú roky 2025–2026 ako obdobie na repositioning alebo nákup problémových kancelárií s očakávaním, že do roku 2028–2030 budú tieto aktíva (ak sú dobre situované a zmodernizované) prinášať vyšší výnos.
Maloobchod: Výhľad v maloobchode je stabilný až pozitívny. Očakáva sa, že neobsadenosť zostane nízka (na úrovni 4–5 % na národnej úrovni), pretože nové projekty pribúdajú len minimálne. Rast nájomného v maloobchode by sa mohol pohybovať v nízkych jednotkách percent ročne a maloobchodné jednotky s vysokou návštevnosťou v rýchlo rastúcich predmestiach môžu zaznamenať aj rast nájomného v stredných jednotkách percent, keďže nájomcovia budú súťažiť o obmedzený priestor. Niektoré formáty (ako otvorené nákupné centrá) budú medzi investormi veľmi žiadané; kapitalizačné sadzby by sa pre tieto preferované segmenty mohli mierne stlačiť vzhľadom na silné základy cbre.com. Do roku 2028 sa môžeme dočkať opätovného oživenia maloobchodnej výstavby, pokiaľ spotrebiteľské výdavky ostanú silné – pravdepodobne viac nových projektov v Sun Belt štátoch, kde rast počtu obyvateľov vyžaduje nové obchody a služby. Vo všeobecnosti je však maloobchod teraz v rovnováhe ponuky a dopytu, takže by mal poskytovať stabilné výnosy bez väčších výkyvov.
Priemysel: Priemyselný sektor je naďalej na trajektórii rastu, hoci už umiernenejšieho. Dopyt po skladoch je štrukturálne podporovaný e-commerce a reštrukturalizáciou dodávateľských reťazcov (ako napríklad zvýšením domácej zásoby pre núdzové prípady). Po spomalení v rokoch 2023–2024 stále zostáva prenajímaná plocha v roku 2025 robustná (800+ mil. štvorcových stôp) cbre.com a očakáva sa, že ostane silná. CBRE uvádza, že sa vracia k „predpandemickým hnacím motorom“, čo znamená konštantnú absorpciu. Neobsadenosť priemyselných nehnuteľností by sa mohla pohybovať okolo 5 % v roku 2025 a ešte klesnúť k 4 % alebo nižšie do roku 2027, ak zostane výstavba obmedzená. Nájomné za sklady v poslednom období rástlo dvojciferným tempom; do budúcnosti sa však očakáva spomalenie rastu na 3–5 % ročne, čo je stále zdravé. Zaujímavý faktor: nové objekty chladiarenských skladov, dátových centier (priemyselného typu) a výrobných prevádzok (kvôli relokácii výroby) by mohli zvýšiť dopyt nad rámec tradičnej distribúcie. Do roku 2028 sa môže ukázať potreba modernizácie priemyselných nehnuteľností (staršie budovy bez vysokých svetlých výšok môžu dostať ďalšiu zľavu), celkovo však pôjde o jeden z najvýkonnejších sektorov dlhodobo.
Bytové domy (multifamily): Bytový segment by mal byť do roku 2028 opäť na vzostupe po vstrebávaní aktuálnych dodávok. Koncom desaťročia môžeme uvidieť nové výstavbové cykly, ak sa rast nájomného opäť zrýchli. V krátkodobom horizonte (2025–2026) sa očakáva stabilná prevádzka – mierny nárast neobsadenosti a následný pokles – s rastom nájomného na úrovni inflácie. Pre predstavu – expertný panel Fannie Mae očakáva do roku 2026 rast cien nehnuteľností na úrovni ~3,3 % fanniemae.com; rast nájomného často zodpovedá rastu príjmov a cien, takže rast v stredných 3 % ročne je pre byty tiež realistický do polovice desaťročia. V rokoch 2027–2028, keď bude menej nových projektov, by sa obsadenosť mohla utiahnuť a tlak na rast nájomného presiahnuť 4 % v niektorých trhoch (najmä ak bude rásť zamestnanosť). Istou neznámou sú príjmy nájomcov: ak bude pokračovať silný rast miezd, dá to prenajímateľom priestor na vyššie nájomné. Naopak, prípadné zásahy na obmedzenie rastu nájmov alebo ochrana nájomcov by mohli rast v niektorých mestách limitovať.

Zdroje:

National Association of Realtors – Prognózy a dáta o trhu bývania na roky 2024–2025 nar.realtor nar.realtor realestatenews.com
Zillow Research – Prognóza hodnôt a predajov domov (máj 2025) zillow.com zillow.com
Fannie Mae Economic and Housing Outlook (apríl/máj 2025) mpamag.com mpamag.com
Freddie Mac Multifamily Outlook 2025 mf.freddiemac.com
CBRE Research – U.S. Real Estate Market Outlook 2025 (december 2024) cbre.com cbre.com cbre.com
Realtor.com – Najlepšie trhy s bývaním pre rok 2025 (december 2024) realtor.com realtor.com
U.S. Census Bureau – Správa o neobsadenosti a vlastníctve bývania Q1 2025 advisorperspectives.com advisorperspectives.com
NAR Quarterly Housing Price Trends (Q1 2025) nar.realtor

Trendy v nájmoch a trh s nájomným bývaním

II. Trendy v komerčných nehnuteľnostiach podľa sektorov

Kancelársky sektor

Sektor maloobchodu

Priemyselný a logistický sektor

Sektor viacbytových (apartmánových) nehnuteľností

III. Úrokové sadzby a trendy v hypotekárnych úveroch

IV. Regionálne a mestské najväčšie trendy

Sun Belt boom (Juhovýchod a Juhozápad): Región Sun Belt (tiahne sa z Floridy cez Texas, po juhozápad a časti Západu USA) bol za poslednú dekádu lídrom a pokračuje v dominancii. Štáty ako Florida, Texas, Karolíny, Georgia, Arizona a Tennessee zažívajú dynamický rast populácie aj pracovných miest, sťahujú sa sem jednotlivci (vrátane ľudí na home office či dôchodcov) i korporácie. Tento prílev obyvateľstva vyvolal silný dopyt po bývaní a udržal ceny nehnuteľností v týchto oblastiach na vysokej úrovni. Mnohé mestá Sun Beltu zaznamenali dvojciferný rast cien do roku 2022; niektoré počas roka 2023 ochladli (mierny pokles cien), ale vo všeobecnosti si viedli dobre. Napríklad mediánová cena domu v Miami, FL vzrástla za rok asi o 9 % realtor.com a Orlando, FL zaznamenalo medziročný nárast cez 12 % realtor.com podľa predikcií Realtor.com, čo poukazuje na trvajúcu silu. Medzitým Austin, TX, ktorý bol počas pandémie symbolom realitného boomu (ceny stúpli za dva roky takmer o 40 %), zažil v roku 2023 korekciu a ceny mierne klesli. Na začiatku roka 2025 sú ceny v Austine stále nižšie než na maxime, no ekonomika mesta je silná a populácia rastie, takže NAR očakáva, že Austin „čoskoro znovu porastie v cenách“ nar.realtor. Spoločným menovateľom Sun Belt trhov je dostupnosť (oproti pobrežným mestám), nižšie dane, tvorba pracovných miest a teplé podnebie – tieto faktory by mali zotrvať do konca 2020-tych rokov. Investori obľubujú hlavne trhy ako Dallas–Fort Worth, Atlanta, Phoenix, Tampa a Charlotte, ktoré majú veľkosť aj rast na svojej strane. Výstraha je v oblasti klímy a poistenia: v niektorých častiach Floridy alebo Mexického zálivu rastú ceny poistení (kvôli hurikánom a záplavám), čo môže časom oslabiť kupnú silu a záujem, pokiaľ sa to nezačne riešiť.
Drahé pobrežné trhy: Drahé metropoly na pobreží – ako New York City, San Francisco Bay Area, Los Angeles, Boston, Washington D.C. či Seattle – majú zmiešané výsledky. Mnohé z týchto miest zažili v roku 2020 krátky pokles cien (keď vzdialená práca umožnila odchod z hustých miest) a potom prudký rast v roku 2021 po návrate k mestskému štýlu života. V roku 2022 čelili tieto mestá proti vetru: odliv obyvateľov (sťahovanie do lacnejších oblastí) a v niektorých prípadoch prepúšťanie v technologickom sektore (najmä San Francisco, Seattle) znížili dopyt. V roku 2023 zaznamenalo San Francisco medziročný pokles mediánovej ceny, hodnota nehnuteľností ostáva prakticky stabilná (+1,5 % medziročne v Q1 2025) nar.realtor – trh Bay Area teda stagnuje. Predsa sa však objavujú náznaky stabilizácie: mestá opäť lákajú obyvateľov. Podľa údajov NAR bol rok 2024 s najvyšším nárastom návratu obyvateľov do centier miest za poslednú dekádu nar.realtor. Mladí profesionáli sa vracajú kvôli práci a vybaveniu, medzinárodná migrácia (koncentrovaná v týchto bránových mestách) sa rozbieha. Takže kým New York či San Francisco pravdepodobne nezažijú explozívny rast ako Austin alebo Nashville, majú stále extrémne obmedzenú ponuku a vysoké príjmy, čo bude zdola podporovať ceny. Osem z desiatich najdrahších metropol sú v Kalifornii (napr. v San Jose je mediánová cena vyše 2 mil. USD, +9,8 % medziročne) nar.realtor. Tieto trhy sú drahé kvôli dlhodobému nedostatku výstavby a žiadanej lokalite – očakáva sa, že ceny budú pomaly stúpať, pokiaľ ostane málo voľných domov. Dostupnosť je na pobreží veľký problém, podiel vlastníctva v Bay Area je nižší než 55 % nar.realtor. To znamená neustály politický tlak na väčšiu výstavbu a opatrenia na dostupnosť – čo môže tieto trhy v najbližšej dekáde výrazne ovplyvniť.
Stabilita Stredozápadu: Stredozápad (Midwest) nebol v hľadáčiku médií, no relatívna cenová dostupnosť a stabilita ekonomiky ho robia čoraz populárnejším. Mestá ako Columbus (OH), Indianapolis, Kansas City, Milwaukee a Minneapolis nezažili ohromné nárasty alebo pády; ich ceny rástli stabilne po jednotkách percent ročne a výkyvy sú malé. V rokoch 2024–2025 majú stredozápadné trhy nadpriemerné oživenie predaja, lebo kupujúci vytlačení z drahých regiónov hľadajú lacnejší domov. Podľa analýzy Realtor.com patrí niekoľko stredozápadných trhov medzi top 10 najperspektívnejších pre rok 2025, čo sa týka predaja a rastu cien realtor.com. Napríklad Colorado Springs, CO (niekedy zaraďovaný do oblasti Mountain West) je na ich zozname #1, Virginia Beach, VA (dostupné pobrežné mesto juhovýchodu) skončilo tretie a Greensboro, NC na 10. mieste realtor.com. Nie všetky sú však typický Stredozápad – trend je ale jasný: sekundárne mestá s vysokou kvalitou života stúpajú. Stredozápad často ponúka vyššie cap rates (návratnosť z prenájmu), čo láka investorov do miest ako Cleveland či Detroit na jedno- aj viacrodinné prenájmy. Očakáva sa, že stredozápadné trhy budú rásť mierne a trvalo bez dramatických výkyvov známych z iných regiónov. Faktor na sledovanie: populácia – v niektorých oblastiach je stále stagnácia či pokles, čo brzdí dopyt. Metropoly s rastúcim počtom pracovných miest v zdravotníctve, vzdelávaní alebo výrobe sú však silné.
Koridor Severovýchodu: Severovýchodný koridor (od Bostonu po D.C.) ponúka pestrý mix. New York City sa zotavil zo svojho prepadu v roku 2020; nájmy na Manhattane lámali rekordy v roku 2022 a ceny bytov sa stabilizovali. Predmestia okolo NYC (New Jersey, Long Island, Connecticut) ostávajú silné vďaka nízkej ponuke. Boston má odolný trh ťahaný školstvom a biotechom – ceny tam rástli plynulo. Philadelphia a Baltimore sú v tomto koridore dostupnejšou alternatívou k D.C./NYC a zaznamenali nárast. Washington D.C. sám o sebe si posledne držal ceny na rovnakej úrovni, čiastočne kvôli množstvu nových bytových komplexov a určitému odchodu populácie, no vysoké príjmy a nedostatok stavebných pozemkov držia trh s rodinnými domami napätý. Všeobecne má severovýchod staršiu zástavbu a pomalší rast populácie, teda ponuka je napätá. Pokiaľ zostane silná ekonomika (založená na štátnej správe, školstve, financiách, zdravotníctve), bývanie by malo pomaly zdražovať. Pozoruhodným trendom je, že vyššie úrokové sadzby zasahujú drahé trhy výraznejšie – hypotéka 7 % na miliónový dom v New Jersey je oveľa záťaživejšia než na 300-tisícový dom v Ohiu. Preto je tlak na dostupnosť na severovýchode silný; to môže v krátkodobom horizonte spomaliť rast cien, kým buď neklesnú sadzby alebo nestúpnu príjmy.
Regionálna dostupnosť a migračné trendy: Všeobecne je dostupnosť bývania kľúčom k výkonu regiónov. Regióny, ktoré boli ešte pred pár rokmi extrémne dostupné (Juhovýchod, niektoré časti Západu ako Idaho/Utah), zažili veľký rast cien vďaka prílevu obyvateľstva, dnes však už nie sú také lacné – ich trhy mierne ochladli. Oproti tomu regióny, ktoré nikdy nezažili boom (často Stredozápad/Severovýchod), sa stávajú zaujímavými z hľadiska ceny. Vidíme naďalej presun ľudí z drahých štátov do lacnejších: štáty ako California, Illinois a New York hlásia viac odchodov, naopak Florida, Texas, Karolíny, Tennessee viac príchodov. Tento trend bude pokračovať, ovplyvnený flexibilitou práce na diaľku a dôchodcami hľadajúcimi teplejšie, lacnejšie regióny. Florida si zaslúži osobitnú zmienku: zažila obrovský príval nových obyvateľov (a rast cien domov ~40 % za tri roky). Naposledy sa niektoré trhy na Floride (napr. Naples, Tampa, časť Južnej Floridy) stabilizovali z dôvodu cenovo nedostupného bývania pre miestnych a problémov s poistením; Miami a Orlando sú však na rok 2025 stále v topke predaja a rastu cien realtor.com, čo poukazuje na trvajúcu atraktivitu Floridy.

V. Kľúčové demografické, technologické a ekonomické faktory

Demografické zmeny: Demografia zásadne ovplyvňuje dopyt po bývaní. USA prežíva generačnú výmenu. Mileniali (narodení približne 1981–1996) – najväčšia generácia v pracovnej sile – sú už prevažne vo veku od neskorých 20-tych do neskorých 30-tych rokov, čo sú hlavné roky pre zakladanie domácností a kúpu bývania. Táto skupina síce kupovala bývanie neskôr ako predošlé generácie (v dôsledku študentských dlhov či krízy 2008), no teraz vstupujú na trh vo veľkom. Mediánový vek prvokupcu bývania dosiahol 38 rokov, teda historické maximum nar.realtor, čo odráža, ako dlho musia Mileniali šetriť na zálohu v podmienkach vysokých cien. Mnoho z nich sa spolieha na pomoc rodiny: 25 % prvokupcov použilo dar alebo pôžičku od príbuzných a 7 % použilo dedičstvo – tiež rekordné čísla nar.realtor. Ako Mileniali starnú, môžu sa ich preferencie presúvať od štartovacích bytov ku väčším domom na predmestiach, čo podporí dopyt v priateľských lokalitách pre rodiny. Hneď za nimi Generácia Z (narodení cca 1997–2012) vstupuje do dospelosti; najstarší z tejto generácie majú už okolo 25 rokov a začínajú kariéru, často ako nájomcovia. V nasledujúcich piatich rokoch Gen Z významne rozšíri dopyt po nájomnom bývaní a neskôr po štartovacích domoch (pravdepodobne až ku koncu 2020-tych rokov). Medzitým Baby boomers (narodení 1946–1964) sú už v dôchodkovom veku. Mnohí boomeri sa rozhodujú pre “zostarnutie vo vlastnom dome”, teda zostávajú bývať dlhšie, ako predchádzajúce generácie, čo prispieva k malej obratovosti nehnuteľností. Niektorí však zmenšujú bývanie alebo sa sťahujú – často do teplejších oblastí či bližšie k vnúčatám, čím ovplyvňujú trhy ako Florida, Arizona a Karolíny. Boomeri boli v rokoch 2023–24 aktívnymi kupujúcimi, niekedy dokonca predbiehali mladších kupcov, často preto, že majú značný majetok a môžu platiť v hotovosti. Platby v hotovosti dosiahli rekordné hodnoty – tvoria 26 % predajov domov (a vyše 30 % predajov pre opakovaných kupcov) nar.realtor, čo súvisí aj s tým, že starší kupci vymieňajú väčší dom za menší alebo využívajú nahromadený majetok. Ďalším demografickým trendom je rast viacgeneračných domácností. Podľa NAR rekordných 14 % – 17 % kupcov kupuje viacgeneračné domy (kvôli starším rodičom či dospelým deťom, ktoré sa vracajú domov) nar.realtor. Túto voľbu poháňajú úspory a aj kultúrne preferencie a zvyšuje dopyt po väčších rodinných domoch s apartmánmi pre svokru atď. Napokon, celkový populačný rast v USA v neskorých 2010-tych rokoch spomalil, no pozdvihla ho zvýšená imigrácia po roku 2021. Medzinárodná imigrácia je dôležitým faktorom pri zakladaní domácností, hlavne v migračných metropolách a pri dopyte po nájmoch. Ak bude USA naďalej prijímať imigrantov vo vyššom tempe, bude to v najbližších rokoch podporovať dopyt po bývaní (každá nová imigračná rodina potrebuje bývanie, či už nájomné, alebo vlastné). Zhrnuté, demografia je pre bývanie prevažne priaznivá: veľká kohorta vstupuje do veku pre kúpu bývania, životné udalosti budú poháňať presuny napriek „zamknutiu“ úrokových sadzieb a populačný rast bude tlačiť na ponuku nar.realtor. Jediný problém je dostupnosť bývania pre mladších kupcov – ak ceny a sadzby ostanú vysoké, mileniáli a Gen Z môžu zakladať domácnosti pomalšie alebo zostávať pri nájme, čo by zmenilo trajektóriu miery vlastníctva bývania.
Technologické trendy: Technológie ovplyvňujú trh s nehnuteľnosťami mnohými spôsobmi. Pravdepodobne najzásadnejšia je expanzia práce na diaľku, ktorá oslobodila mnoho pracovníkov od pevnej kancelárie. Už dnes to mení dopyt po bývaní – ľudia sa môžu sťahovať ďalej od centier miest či dokonca do iných regiónov (čo vidno na migrácii do Sun Beltu). Očakáva sa, že hybridná práca pretrvá, takže dopyt po bývaní ostane rozptýlený. Pracovníci môžu uprednostňovať dostupnosť a priestor (domáce kancelárie) pred časom dochádzania, čo prospieva predmestským a exurbánskym trhom s bývaním. Ako bolo spomenuté, niektoré firmy už volajú ľudí späť do kancelárií, takže mestské bývanie určite nezaniká. V komerčnom sektore je technológia práce na diaľku hlavnou výzvou kancelárskemu segmentu, ako bolo opísané vyššie. Ďalším trendom je nárast e-commerce. Rozmach online nakupovania (zvýraznený pandémiou) zvyšuje potrebu logistických nehnuteľností (sklady, distribučné centrá), kým niektoré formáty retailu dostáva pod tlak. Majitelia nákupných centier reagujú pridávaním zážitkových prevádzok (zábava, fitká, zdravotnícke služby), ktoré sú „odolné voči internetu“. Vzťah technológií a retailu bude pokračovať: očakávajte viac omnichannel predaja (predajne fungujú ako showroome či výdajne online objednávok), čo môže podporiť obsadenosť dobre situovaných predajných plôch. V bývaní technológie zrýchľujú transakcie. Rozmach online inzertných platforiem (Zillow, Redfin, Realtor.com) a virtuálnych prehliadok poskytol kupujúcim nebývalý prístup k informáciám. Digitálne hypotéky a e-podpisy zjednodušujú proces kúpy. Tieto inovácie nemenia pomer ponuky a dopytu, ale robia trh priehľadnejším a zmierňujú niektoré trenia (hoci kúpy na dražbách stále prebiehajú naplno!). Ďalšou oblasťou sú proptech a smart domácnosti: mnoho nových bytových a apartmánových projektov je už vybavených inteligentnými termostatmi, zabezpečovacími systémami či IoT zariadeniami, čo môže byť lákadlom. Aj stavebné metódy sa technologicky vyvíjajú (najmä pomaly) – napr. skúmajú sa modulárne stavby či 3D tlač domov pre zníženie nákladov a zrýchlenie výstavby, čo môže byť zásadné, ak by sa rozšírili a pomohli riešiť bytovú krízu. Dátová analytika a umelá inteligencia sú čoraz častejšie využívané investormi na hľadanie príležitostí (napr. algoritmické vyhľadávanie podhodnotených nehnuteľností či predikcie trendov). Pri konkrétnych sektoroch: dátové centrá sú prudko rastúcou kategóriou vďaka rastu cloudu a AI – ako už bolo spomenuté, obsadenosť dátových centier je okolo 2,8 % a prudko rastie kapacita cbre.com. Potreba digitálnej infraštruktúry (dátové centrá, základne pre mobilné veže) je novým hnacím motorom, ktorý developeri berú do úvahy. Nakoniec, dynamika technologického priemyslu môže významne ovplyvniť určité trhy. Veľké technologické centrá (San Francisco, Seattle, Austin) zažili kolísanie trhu s bývaním v závislosti od kondície technologických firiem. V roku 2025 sa tech sektor zotavuje z prepúšťaní, čo je pre tieto miestne trhy priaznivé. Ak v rokoch 2025–2028 nové inovácie (AI a pod.) spôsobia ďalší boom, drahé technologické trhy zažijú nový tlak na dostupnosť, pokiaľ sa nepostaví viac bývania.
Ekonomické a politické faktory: Kľúčové sú všeobecné ekonomické podmienky. Rast pracovných miest, príjmov a HDP priamo určujú dopyt po nehnuteľnostiach. Ekonomika USA by mala v roku 2025 rásť mierne – CBRE predpovedá rast HDP o 2,0 % až 2,5 % v roku 2025 cbre.com, čo je mierne nad priemer, ak dôjde k „mäkkému pristátiu“. Tento rast ženie spotrebiteľské výdavky (domácnosti sú na tom finančne ešte stále dobre) a uvoľnenie finančných podmienok. V rokoch 2023–24 vznikali nové pracovné miesta aj napriek zlým predajom bývania, takže existuje latentný dopyt, ktorý by sa mohol uvoľniť ak sa podmienky zlepšia realestatenews.com. Ak zamestnanosť zostane silná (prognózy nezamestnanosti 4–4,5 %) cbre.com, ľudia budú zakladať domácnosti a investovať do nehnuteľností. Rast miezd je ďalší faktor – mzdy síce rastú, ale často nie tak rýchlo ako ceny bývania, čo zhoršuje dostupnosť. Ak bude rast miezd pokračovať na úrovni ~4-5 % ročne a rast cien bývania spomalí na 2–3 %, situácia sa postupne zlepší. Inflácia ovplyvňuje realitný trh cez sadzby (už bolo spomenuté) a cez stavebné náklady. Ceny stavebných vstupov boli v rokoch 2021–22 veľmi vysoké (nedostatok materiálu a pracovnej sily). To už trochu poľavilo, ale stavať je stále drahšie než pred pandémiou. Ak sa má ponuka (a teda dostupnosť) zlepšiť, bude to závisieť od produktivity a cien vo výstavbe; pomôcť môžu aj politické opatrenia – znižovanie regulačných bariér alebo dotácie. Vládna politika ostáva neznámou. Na federálnej úrovni sa diskutuje o pomoci prvokupcom (programy na zálohy, daňové úľavy), čo by mohlo dopyt zvýšiť, ak by to prešlo. Väčší dopad má však štátna a miestna politika: reforma územného plánovania (vyššia hustota, rýchlejšie povoľovanie, podpora dostupného bývania) môže postupne zvýšiť ponuku na napätých trhoch. Štáty ako Kalifornia či Oregon už nariaďujú vyššiu výstavbu a legalizujú prístavby (ADU), čo pridá byty v horizonte rokov. Ďalšia ekonomická premenná je finančné prostredie: dostupnosť úverov. Banky po zvýšení sadzieb a vyššej neistote sprísnili poskytovanie úverov. To zasiahlo nielen kupcov (náročnejšia kvalifikácia, vyššie poplatky), ale aj developerov (prísnejšie úverové podmienky). Ak sa sektor stabilizuje a sadzby klesnú, úverová politika sa zjemní a trh ožije. Naopak, ak by došlo k finančnému šoku (likviditná kríza, problém limitu dlhu a pod.), dôvera v reality by prudko klesla. Fiškálna politika (vládne výdavky a deficity) je tiež dôležitá; veľký federálny deficit je dôvod, prečo sú dlhodobé sadzby vysoké nar.realtor. Ak by USA znížilo deficit, mohol by to zmierniť tlak na výnosy štátnych dlhopisov a hypotéky. Samozrejme, daňová politika ovplyvňuje nehnuteľnosti – aktuálne sa diskutuje o prípadných zmenách odpočtu SALT a daní pre investorov, čo by mohlo meniť motivácie pri nákupe vo vysoko zdaňovaných štátoch alebo u prenajímateľov.

VI. Investičné riziká a príležitosti

Hlavné investičné riziká:

Vysoké úrokové sadzby a náklady na financovanie: Zvýšené úrokové sadzby zvyšujú náklady na úvery, čo môže znižovať výnosy z investícií alebo dostupnosť bývania. Ak úroky zostanú vyššie po dlhšie obdobie, než sa očakáva (alebo opäť prudko stúpnu v dôsledku inflácie), financovanie realitných obchodov zostane náročné, čo môže viesť k poklesu hodnôt nehnuteľností. Mnohí investori v komerčnom sektore, ktorí nakupovali pri nízkych sadzbách, čelia riziku refinancovania – refinancovanie úverov za dnešných sadzieb môže byť neudržateľné, čo v niektorých prípadoch vedie k nesplácaniu alebo nútenému predaju. Toto je obzvlášť rizikové v kancelárskom segmente, kde klesajúce hodnoty a vysoké sadzby úročia (vlna komerčných hypoték na kancelárie splatných v rokoch 2025–2026). Rastúce kapitalizačné sadzby môžu krátkodobo znižovať hodnotu nehnuteľností vo všetkých segmentoch, čo ohrozuje súčasných majiteľov.
Možnosť hospodárskeho poklesu: Základný scenár počíta s mäkkým pristátím, avšak vždy existuje riziko recesie – či už záťaží Fedu na menovú politiku, globálnych šokov alebo geopolitických udalostí. Recesia so značnými stratami pracovných miest by poškodila dopyt po nehnuteľnostiach (menej kupujúcich, viac voľných bytov, zápasiaci maloobchodníci atď.). Segmenty ako hotely a luxusné bývanie sú na ekonomické výkyvy obzvlášť citlivé. Aj mierny pokles by mohol zhoršiť ďalšie riziká, ako napr. nesplácanie nájomného alebo vyššia neobsadenosť. Investori by mali byť konzervatívni v očakávaniach rastu nájomného a vytvárať si finančné rezervy pre prípadný prepad.
Trhová bifurkácia a zastarávanie: Ako sme už spomínali, niektoré typy nehnuteľností (staršie kancelárie, neaktuálne nákupné centrá, byty bez vybavenia) môžu byť funkčne zastarané alebo minimálne výrazne menej konkurencieschopné. Rizikom je, že kapitál ostane „uväznený“ v týchto aktívach bez ľahkej možnosti likvidácie – napríklad staršia kancelárska budova môže vyžadovať obrovské investície do prestavby na bývanie a aj tak to lokálne územné plány či ekonomika nemusia umožniť. Investori vlastniaci sekundárne kvalitné aktíva v problematických lokalitách sa môžu dostať do pasce hodnoty. Podobne pri bývaní môžu domy v oblastiach s klesajúcou populáciou či zlou klimatickou odolnosťou podávať slabý výkon. Vedieť čo nekupovať je rovnako dôležité, ako nájsť správny obchod.
Regulačné a politické riziká: Nehnuteľnosti podliehajú regulačným zmenám. Rizikom je rozširovanie nájomných regulácií či zákonov na ochranu nájomcov v reakcii na slabú cenovú dostupnosť. Niektoré štáty/mestá už zaviedli limity na zvyšovanie nájmov, čo môže obmedziť rast výnosov prenajímateľov. Ďalšie riziko sú zvýšené dane z nehnuteľností, keď samosprávy hľadajú príjmy – to môže tvrdšie zasiahnuť komerčných vlastníkov i domácnosti (vidíme to v niektorých mestách Sun Beltu, kde prudký rast cien viedol k vyšším daniam). Na strane developmentu môžu zmeny územných plánov pôsobiť dvojakým spôsobom: uvoľnenie pravidiel môže pomôcť (viac povolenej hustoty), prísnejšie environmentálne alebo dizajnové požiadavky naopak zvyšovať náklady. V extréme aj úvahy o zrušení výmenny 1031 alebo zvýšení dane z kapitálových výnosov pri predaji nehnuteľností by mohli ovplyvniť správanie investorov (nič nie je však na úrovni federálnej vlády aktuálne bezprostredné).
Klimatické a environmentálne riziká: Klimatická zmena je čoraz väčším rizikom v oblasti nehnuteľností. Nehnuteľnosti v pobrežných záplavových zónach, oblastiach náchylných na hurikány, regiónoch s požiarmi alebo suchom čelia vyšším poistným nákladom a možnému znehodnoteniu. Napríklad v niektorých častiach Floridy poisťovne vycúvali, čo vyvoláva obavy o dlhodobú poistiteľnosť nehnuteľností. Podobne na západe sú problémy s požiarmi, ktoré zvyšujú riziko v niektorých luxusných lokalitách. Environmentálne regulácie na zvýšenie odolnosti (napr. nutnosť vyvýšenia stavieb alebo použitia odolných materiálov) môžu zvýšiť náklady pri výstavbe či rekonštrukcii. Investori musia zohľadniť klimatické riziká, aby sa vyhli kúpe nehnuteľností, ktoré môžu byť o pár desaťročí pod vodou či neobývateľné.
Realizačné a likviditné riziká: Vo volatilnejšom trhovom prostredí je realizácia veľkých projektov alebo sanačných stratégií spojená s rizikom neúspechu. Napríklad kúpa problematickej kancelárie a jej prestavba na byty môže naraziť na nečakané stavebné komplikácie alebo odpor komunity. Zároveň likviditné riziko znamená, že schopnosť predať nehnuteľnosť za férovú cenu rýchlo môže byť oslabená, ak sa trh otočí alebo úverové trhy zamrznú (ako sa krátkodobo stalo v roku 2020). Nehnuteľnosti sú od prírody nelikvidné, takže investori musia byť pripravení držať ich dlhšie. Flippéri a špekulanti na krátke obdobie môžu byť prichytení pri trhových výkyvoch.

Napriek týmto rizikám nasledujúce roky ponúkajú množstvo príležitostí:

Kľúčové príležitosti:

Nákup v období kupujúceho (selektívne príležitosti): Po hektickom „predajcovom“ trhu 2020–2022 sa v mnohých regiónoch (najmä v segmente prémiových domov a oblastiach so silným podielom investorov) situácia ochladila. Individuálni kupujúci v roku 2025 môžu čeliť menšej konkurencii, väčšiemu výberu a dokonca aj zľavám pri niektorých ponukách – príjemná zmena oproti dražbám. Tí, ktorí sú finančne pripravení, môžu vyjednať lepšie podmienky, najmä ak cielia na motivovaných predajcov (napr. niekto, kto sa potrebuje rýchlo presťahovať). Pre investorov spomalenie vytvorilo šance nakúpiť nehnuteľnosti s relatívnou zľavou oproti nedávnym maximám. Napríklad v niektorých mestách Sun Beltu, kde ceny prehnali (Boise, Austin, Phoenix), nastala korekcia; skúsení investori ich sledujú s cieľom nájsť dobrý vstup pred opätovným rastom.
Akvizície problémových aktív: Vďaka vyšším úrokovým sadzbám sú niektorí majitelia nehnuteľností v núdzi – najmä v kancelárskom segmente, ale aj niektorí preúverovaní majitelia bytoviek alebo developeri nepredaných novostavieb v menej silných trhoch. Táto situácia pripomína skoré 90. roky alebo obdobie po roku 2008, čo sa týka príležitostí spojených s distressom. Inštitucionálni investori s pripravenými prostriedkami sa chystajú kupovať nevýkonné úvery alebo zabavené nehnuteľnosti so zľavou, najmä kancelárie vhodné na novú funkciu. Aj niektoré hotely alebo maloobchodné priestory je možné kúpiť pod úrovňou obstarávacích nákladov a rekonštruovať. Okenko na získanie problémových aktív závisí od toho, ako dlho budú vysoké sadzby a ako banky zvládnu nesplácané úvery (prolongácie vs. exekúcie). Pre trpezlivých investorov s kapitálom môžu nasledujúce 1–3 roky priniesť príležitosti, ktoré prichádzajú raz za cyklus s mimoriadnymi výnosmi pri obnoviteľných nehnuteľnostiach či poklese sadzieb (zvýšenie hodnoty).
Rast v nedostatočne obsluhovaných sektoroch a regiónoch: Niektoré sektory majú silné „vetry do chrbta“ a sú atraktívne na rozvoj alebo investície. Ako je uvedené, industriálne/logistické priestory ostávajú sektorom s vysokým dopytom – výstavba moderných distribučných centier v kľúčových uzloch (alebo prestavba veľkých prázdnych maloobchodov na fulfilment centrá) môže byť veľmi výhodná. Bytové domy sú potrebné všade; hoci sa stavajú veľké luxusné komplexy, stále chýba dostupné bývanie/stredná trieda. Developeri zameraní na stredný segment nájomného bývania či investori do komunít s mobilnými domami môžu zažiť stabilné výnosy a menšiu konkurenciu. Jednorodinné prenájmy (SFR) sú ďalšou rastúcou oblasťou – veľké inštitúcie naďalej nakupujú alebo stavajú prenajímané domy a jednotlivci môžu benefitovať z tohto trendu (najmä tam, kde je vysoký dopyt po nájmoch od tých, čo nevedia kúpiť). Regionálne, nové sekundárne trhy ako Cleveland, Pittsburgh, Louisville, Oklahoma City atď., ktoré vynechali veľký rast, často ponúkajú solídne výnosy z nájmov a potenciál zhodnotenia, keďže vzdialená práca rozširuje možnosti lokalizácie talentu. Tieto mestá sledujú investori hľadajúci výnosy a mohli by prekonávať výkon tradičných trhov, ak migrácia ľudí a firiem bude pokračovať.
Hodnota navyše a zmena účelu: Pri starnúcom realitnom fonde je dostatok príležitostí zvyšovať hodnotu rekonštrukciou alebo zmenou účelu. Investori napríklad kupujú byty z 70. a 80. rokov, rekonštruujú ich a inkasujú vyššie nájmy – klasická „value-add“ stratégia stále funguje, keďže nájomníci oceňujú moderné povrchy a úsporné spotrebiče. V maloobchode je populárne prestavovať problematické obchodné centrá na zmiešané mestské zóny s bytmi a kanceláriami (už s niektorými úspešnými príkladmi). Ako spomíname, konverzia kancelárie na bývanie je žiadanou témou: má zmysel len pre určité typy zastaraných kancelárií (kvôli dispozícii a nákladom), ale mestá ako Washington D.C. či New York už ponúkajú stimuly na takéto prestavby, čo dáva nádej na vznik hodnotných bytov z prázdnych kancelárií v budúcnosti. Tí, ktorí prídu s riešeniami ako prví, môžu profitovať z nízkych nákupných nákladov aj z podpory zo strany samospráv.
Využitie demografickej vlny: Demografické trendy prinášajú príležitosti stavať či investovať do senior bývania/komunít 55+ (dopyt porastie so starnutím generácie Boomers), študentského bývania v mestách s rastúcimi univerzitami a štartovacích domov pre Mileniálov, ktorí konečne kupujú (stavitelia, ktorí vedia ponúknuť menšie, dostupnejšie domy, získajú veľký trh). Ďalšou cestou sú viacgeneračné domy – developeri môžu začleniť riešenia pre širšie rodiny, čo využíva trend popísaný NAR nar.realtor. Investori môžu tiež sledovať nehnuteľnosti v urban centrách, ktoré môžu ťažiť z návratu mladých – napríklad malé bytové domy či co-living priestory tam, kde nájmy klesli, ale už sa opäť dvíhajú ako sa ľudia vracajú do miest.
Výhoda pri poklese úrokových sadzieb: Zaujímavosťou je, že práve to, čo je rizikom (vysoké úroky), môže byť aj zdrojom výhod. Ak investor kúpi teraz pri vyššej kapitalizačnej sadzbe a s drahším úverom, vzniká potenciál na rast v prípade, že sadzby poklesnú – po niekoľkých rokoch môže úver refinancovať, čím si zvýši cashflow, a hodnota nehnuteľnosti môže stúpnuť už v dôsledku kompresie kapitalizačných sadzieb (lebo lacnejšie úvery umožnia kupujúcim platiť viac). Domácnosti môžu vnímať dnešné sadzby ako „vezmi si dom, rande s úverom“ – teda kúp si správnu nehnuteľnosť a úver prefinancuj neskôr. Očakávanie poklesu sadzieb je síce zdrojom neistoty, ale odvážni kupujúci a investori, ktorí využijú terajšie zľavy, môžu profitovať nielen z lepšej ceny, ale aj z následného zhodnotenia pri návrate dopytu. Prieskum Fannie Mae už naznačuje, že mnohí experti čakajú, že hypotekárne sadzby budú v najbližších rokoch mierne klesať k historicky normálnym úrovniam mpamag.com mpamag.com. Ak niekto kúpi alebo investuje ešte predtým, môže získať nehnuteľnosť za relatívnu zľavu a získať participáciu na raste pri návrate dopytu.

VII. Výhľad a prognózy na roky 2025–2028

Zdroj prognózy	Očakávaná zmena ceny domov 2025	Očakávaná zmena ceny domov 2026
Fannie Mae (FNMA)	+4,1% mpamag.com	+2,0% mpamag.com
Národná asociácia realitných maklérov (NAR)	+3% businessinsider.com	+4% businessinsider.com
MBA (Asociácia hypotékarov)	+1,3% businessinsider.com	+0,3% businessinsider.com
Zillow Research (Index hodnoty domov)	–1,4% zillow.com (pokles)	(Bez prognózy)
Panel odborníkov (100+ ekonómov)	+3,4% fanniemae.com	+3,3% fanniemae.com

Výhľad pre komerčný sektor: Každý komerčný sektor má svoj vlastný harmonogram obnovy:

Kancelárie: Kancelársky sektor sa bude zotavovať najpomalšie – očakávajte vysokú neobsadenosť v rokoch 2025–2026 s miernym zlepšením každý rok. Do roku 2028 pravdepodobne dôjde k ostrému rozdeleniu trhu: špičkové kancelárie vo výborných lokalitách môžu byť takmer plne obsadené a prinášať stabilné nájomné, zatiaľ čo staršie kancelárie môžu byť len poloprázdne alebo konvertované na iné účely. Celková neobsadenosť by mohla klesnúť z približne 19 % v roku 2025 na úroveň okolo stredných tínedžerských percent do roku 2028, ak bude ekonomika silná a časť plochy bude odstránená z inventára (konverzie/demolácie). Rast nájomného bude minimálny, kým neobsadenosť neklesne; prenajímatelia budú v mnohých lokalitách ešte niekoľko rokov ponúkať ústupky. Investori vnímajú roky 2025–2026 ako obdobie na repositioning alebo nákup problémových kancelárií s očakávaním, že do roku 2028–2030 budú tieto aktíva (ak sú dobre situované a zmodernizované) prinášať vyšší výnos.
Maloobchod: Výhľad v maloobchode je stabilný až pozitívny. Očakáva sa, že neobsadenosť zostane nízka (na úrovni 4–5 % na národnej úrovni), pretože nové projekty pribúdajú len minimálne. Rast nájomného v maloobchode by sa mohol pohybovať v nízkych jednotkách percent ročne a maloobchodné jednotky s vysokou návštevnosťou v rýchlo rastúcich predmestiach môžu zaznamenať aj rast nájomného v stredných jednotkách percent, keďže nájomcovia budú súťažiť o obmedzený priestor. Niektoré formáty (ako otvorené nákupné centrá) budú medzi investormi veľmi žiadané; kapitalizačné sadzby by sa pre tieto preferované segmenty mohli mierne stlačiť vzhľadom na silné základy cbre.com. Do roku 2028 sa môžeme dočkať opätovného oživenia maloobchodnej výstavby, pokiaľ spotrebiteľské výdavky ostanú silné – pravdepodobne viac nových projektov v Sun Belt štátoch, kde rast počtu obyvateľov vyžaduje nové obchody a služby. Vo všeobecnosti je však maloobchod teraz v rovnováhe ponuky a dopytu, takže by mal poskytovať stabilné výnosy bez väčších výkyvov.
Priemysel: Priemyselný sektor je naďalej na trajektórii rastu, hoci už umiernenejšieho. Dopyt po skladoch je štrukturálne podporovaný e-commerce a reštrukturalizáciou dodávateľských reťazcov (ako napríklad zvýšením domácej zásoby pre núdzové prípady). Po spomalení v rokoch 2023–2024 stále zostáva prenajímaná plocha v roku 2025 robustná (800+ mil. štvorcových stôp) cbre.com a očakáva sa, že ostane silná. CBRE uvádza, že sa vracia k „predpandemickým hnacím motorom“, čo znamená konštantnú absorpciu. Neobsadenosť priemyselných nehnuteľností by sa mohla pohybovať okolo 5 % v roku 2025 a ešte klesnúť k 4 % alebo nižšie do roku 2027, ak zostane výstavba obmedzená. Nájomné za sklady v poslednom období rástlo dvojciferným tempom; do budúcnosti sa však očakáva spomalenie rastu na 3–5 % ročne, čo je stále zdravé. Zaujímavý faktor: nové objekty chladiarenských skladov, dátových centier (priemyselného typu) a výrobných prevádzok (kvôli relokácii výroby) by mohli zvýšiť dopyt nad rámec tradičnej distribúcie. Do roku 2028 sa môže ukázať potreba modernizácie priemyselných nehnuteľností (staršie budovy bez vysokých svetlých výšok môžu dostať ďalšiu zľavu), celkovo však pôjde o jeden z najvýkonnejších sektorov dlhodobo.
Bytové domy (multifamily): Bytový segment by mal byť do roku 2028 opäť na vzostupe po vstrebávaní aktuálnych dodávok. Koncom desaťročia môžeme uvidieť nové výstavbové cykly, ak sa rast nájomného opäť zrýchli. V krátkodobom horizonte (2025–2026) sa očakáva stabilná prevádzka – mierny nárast neobsadenosti a následný pokles – s rastom nájomného na úrovni inflácie. Pre predstavu – expertný panel Fannie Mae očakáva do roku 2026 rast cien nehnuteľností na úrovni ~3,3 % fanniemae.com; rast nájomného často zodpovedá rastu príjmov a cien, takže rast v stredných 3 % ročne je pre byty tiež realistický do polovice desaťročia. V rokoch 2027–2028, keď bude menej nových projektov, by sa obsadenosť mohla utiahnuť a tlak na rast nájomného presiahnuť 4 % v niektorých trhoch (najmä ak bude rásť zamestnanosť). Istou neznámou sú príjmy nájomcov: ak bude pokračovať silný rast miezd, dá to prenajímateľom priestor na vyššie nájomné. Naopak, prípadné zásahy na obmedzenie rastu nájmov alebo ochrana nájomcov by mohli rast v niektorých mestách limitovať.

Zdroje:

National Association of Realtors – Prognózy a dáta o trhu bývania na roky 2024–2025 nar.realtor nar.realtor realestatenews.com
Zillow Research – Prognóza hodnôt a predajov domov (máj 2025) zillow.com zillow.com
Fannie Mae Economic and Housing Outlook (apríl/máj 2025) mpamag.com mpamag.com
Freddie Mac Multifamily Outlook 2025 mf.freddiemac.com
CBRE Research – U.S. Real Estate Market Outlook 2025 (december 2024) cbre.com cbre.com cbre.com
Realtor.com – Najlepšie trhy s bývaním pre rok 2025 (december 2024) realtor.com realtor.com
U.S. Census Bureau – Správa o neobsadenosti a vlastníctve bývania Q1 2025 advisorperspectives.com advisorperspectives.com
NAR Quarterly Housing Price Trends (Q1 2025) nar.realtor

III. Úrokové sadzby a trendy v hypotekárnych úveroch

IV. Regionálne a mestské najväčšie trendy

Sun Belt boom (Juhovýchod a Juhozápad): Región Sun Belt (tiahne sa z Floridy cez Texas, po juhozápad a časti Západu USA) bol za poslednú dekádu lídrom a pokračuje v dominancii. Štáty ako Florida, Texas, Karolíny, Georgia, Arizona a Tennessee zažívajú dynamický rast populácie aj pracovných miest, sťahujú sa sem jednotlivci (vrátane ľudí na home office či dôchodcov) i korporácie. Tento prílev obyvateľstva vyvolal silný dopyt po bývaní a udržal ceny nehnuteľností v týchto oblastiach na vysokej úrovni. Mnohé mestá Sun Beltu zaznamenali dvojciferný rast cien do roku 2022; niektoré počas roka 2023 ochladli (mierny pokles cien), ale vo všeobecnosti si viedli dobre. Napríklad mediánová cena domu v Miami, FL vzrástla za rok asi o 9 % realtor.com a Orlando, FL zaznamenalo medziročný nárast cez 12 % realtor.com podľa predikcií Realtor.com, čo poukazuje na trvajúcu silu. Medzitým Austin, TX, ktorý bol počas pandémie symbolom realitného boomu (ceny stúpli za dva roky takmer o 40 %), zažil v roku 2023 korekciu a ceny mierne klesli. Na začiatku roka 2025 sú ceny v Austine stále nižšie než na maxime, no ekonomika mesta je silná a populácia rastie, takže NAR očakáva, že Austin „čoskoro znovu porastie v cenách“ nar.realtor. Spoločným menovateľom Sun Belt trhov je dostupnosť (oproti pobrežným mestám), nižšie dane, tvorba pracovných miest a teplé podnebie – tieto faktory by mali zotrvať do konca 2020-tych rokov. Investori obľubujú hlavne trhy ako Dallas–Fort Worth, Atlanta, Phoenix, Tampa a Charlotte, ktoré majú veľkosť aj rast na svojej strane. Výstraha je v oblasti klímy a poistenia: v niektorých častiach Floridy alebo Mexického zálivu rastú ceny poistení (kvôli hurikánom a záplavám), čo môže časom oslabiť kupnú silu a záujem, pokiaľ sa to nezačne riešiť.
Drahé pobrežné trhy: Drahé metropoly na pobreží – ako New York City, San Francisco Bay Area, Los Angeles, Boston, Washington D.C. či Seattle – majú zmiešané výsledky. Mnohé z týchto miest zažili v roku 2020 krátky pokles cien (keď vzdialená práca umožnila odchod z hustých miest) a potom prudký rast v roku 2021 po návrate k mestskému štýlu života. V roku 2022 čelili tieto mestá proti vetru: odliv obyvateľov (sťahovanie do lacnejších oblastí) a v niektorých prípadoch prepúšťanie v technologickom sektore (najmä San Francisco, Seattle) znížili dopyt. V roku 2023 zaznamenalo San Francisco medziročný pokles mediánovej ceny, hodnota nehnuteľností ostáva prakticky stabilná (+1,5 % medziročne v Q1 2025) nar.realtor – trh Bay Area teda stagnuje. Predsa sa však objavujú náznaky stabilizácie: mestá opäť lákajú obyvateľov. Podľa údajov NAR bol rok 2024 s najvyšším nárastom návratu obyvateľov do centier miest za poslednú dekádu nar.realtor. Mladí profesionáli sa vracajú kvôli práci a vybaveniu, medzinárodná migrácia (koncentrovaná v týchto bránových mestách) sa rozbieha. Takže kým New York či San Francisco pravdepodobne nezažijú explozívny rast ako Austin alebo Nashville, majú stále extrémne obmedzenú ponuku a vysoké príjmy, čo bude zdola podporovať ceny. Osem z desiatich najdrahších metropol sú v Kalifornii (napr. v San Jose je mediánová cena vyše 2 mil. USD, +9,8 % medziročne) nar.realtor. Tieto trhy sú drahé kvôli dlhodobému nedostatku výstavby a žiadanej lokalite – očakáva sa, že ceny budú pomaly stúpať, pokiaľ ostane málo voľných domov. Dostupnosť je na pobreží veľký problém, podiel vlastníctva v Bay Area je nižší než 55 % nar.realtor. To znamená neustály politický tlak na väčšiu výstavbu a opatrenia na dostupnosť – čo môže tieto trhy v najbližšej dekáde výrazne ovplyvniť.
Stabilita Stredozápadu: Stredozápad (Midwest) nebol v hľadáčiku médií, no relatívna cenová dostupnosť a stabilita ekonomiky ho robia čoraz populárnejším. Mestá ako Columbus (OH), Indianapolis, Kansas City, Milwaukee a Minneapolis nezažili ohromné nárasty alebo pády; ich ceny rástli stabilne po jednotkách percent ročne a výkyvy sú malé. V rokoch 2024–2025 majú stredozápadné trhy nadpriemerné oživenie predaja, lebo kupujúci vytlačení z drahých regiónov hľadajú lacnejší domov. Podľa analýzy Realtor.com patrí niekoľko stredozápadných trhov medzi top 10 najperspektívnejších pre rok 2025, čo sa týka predaja a rastu cien realtor.com. Napríklad Colorado Springs, CO (niekedy zaraďovaný do oblasti Mountain West) je na ich zozname #1, Virginia Beach, VA (dostupné pobrežné mesto juhovýchodu) skončilo tretie a Greensboro, NC na 10. mieste realtor.com. Nie všetky sú však typický Stredozápad – trend je ale jasný: sekundárne mestá s vysokou kvalitou života stúpajú. Stredozápad často ponúka vyššie cap rates (návratnosť z prenájmu), čo láka investorov do miest ako Cleveland či Detroit na jedno- aj viacrodinné prenájmy. Očakáva sa, že stredozápadné trhy budú rásť mierne a trvalo bez dramatických výkyvov známych z iných regiónov. Faktor na sledovanie: populácia – v niektorých oblastiach je stále stagnácia či pokles, čo brzdí dopyt. Metropoly s rastúcim počtom pracovných miest v zdravotníctve, vzdelávaní alebo výrobe sú však silné.
Koridor Severovýchodu: Severovýchodný koridor (od Bostonu po D.C.) ponúka pestrý mix. New York City sa zotavil zo svojho prepadu v roku 2020; nájmy na Manhattane lámali rekordy v roku 2022 a ceny bytov sa stabilizovali. Predmestia okolo NYC (New Jersey, Long Island, Connecticut) ostávajú silné vďaka nízkej ponuke. Boston má odolný trh ťahaný školstvom a biotechom – ceny tam rástli plynulo. Philadelphia a Baltimore sú v tomto koridore dostupnejšou alternatívou k D.C./NYC a zaznamenali nárast. Washington D.C. sám o sebe si posledne držal ceny na rovnakej úrovni, čiastočne kvôli množstvu nových bytových komplexov a určitému odchodu populácie, no vysoké príjmy a nedostatok stavebných pozemkov držia trh s rodinnými domami napätý. Všeobecne má severovýchod staršiu zástavbu a pomalší rast populácie, teda ponuka je napätá. Pokiaľ zostane silná ekonomika (založená na štátnej správe, školstve, financiách, zdravotníctve), bývanie by malo pomaly zdražovať. Pozoruhodným trendom je, že vyššie úrokové sadzby zasahujú drahé trhy výraznejšie – hypotéka 7 % na miliónový dom v New Jersey je oveľa záťaživejšia než na 300-tisícový dom v Ohiu. Preto je tlak na dostupnosť na severovýchode silný; to môže v krátkodobom horizonte spomaliť rast cien, kým buď neklesnú sadzby alebo nestúpnu príjmy.
Regionálna dostupnosť a migračné trendy: Všeobecne je dostupnosť bývania kľúčom k výkonu regiónov. Regióny, ktoré boli ešte pred pár rokmi extrémne dostupné (Juhovýchod, niektoré časti Západu ako Idaho/Utah), zažili veľký rast cien vďaka prílevu obyvateľstva, dnes však už nie sú také lacné – ich trhy mierne ochladli. Oproti tomu regióny, ktoré nikdy nezažili boom (často Stredozápad/Severovýchod), sa stávajú zaujímavými z hľadiska ceny. Vidíme naďalej presun ľudí z drahých štátov do lacnejších: štáty ako California, Illinois a New York hlásia viac odchodov, naopak Florida, Texas, Karolíny, Tennessee viac príchodov. Tento trend bude pokračovať, ovplyvnený flexibilitou práce na diaľku a dôchodcami hľadajúcimi teplejšie, lacnejšie regióny. Florida si zaslúži osobitnú zmienku: zažila obrovský príval nových obyvateľov (a rast cien domov ~40 % za tri roky). Naposledy sa niektoré trhy na Floride (napr. Naples, Tampa, časť Južnej Floridy) stabilizovali z dôvodu cenovo nedostupného bývania pre miestnych a problémov s poistením; Miami a Orlando sú však na rok 2025 stále v topke predaja a rastu cien realtor.com, čo poukazuje na trvajúcu atraktivitu Floridy.

V. Kľúčové demografické, technologické a ekonomické faktory

Demografické zmeny: Demografia zásadne ovplyvňuje dopyt po bývaní. USA prežíva generačnú výmenu. Mileniali (narodení približne 1981–1996) – najväčšia generácia v pracovnej sile – sú už prevažne vo veku od neskorých 20-tych do neskorých 30-tych rokov, čo sú hlavné roky pre zakladanie domácností a kúpu bývania. Táto skupina síce kupovala bývanie neskôr ako predošlé generácie (v dôsledku študentských dlhov či krízy 2008), no teraz vstupujú na trh vo veľkom. Mediánový vek prvokupcu bývania dosiahol 38 rokov, teda historické maximum nar.realtor, čo odráža, ako dlho musia Mileniali šetriť na zálohu v podmienkach vysokých cien. Mnoho z nich sa spolieha na pomoc rodiny: 25 % prvokupcov použilo dar alebo pôžičku od príbuzných a 7 % použilo dedičstvo – tiež rekordné čísla nar.realtor. Ako Mileniali starnú, môžu sa ich preferencie presúvať od štartovacích bytov ku väčším domom na predmestiach, čo podporí dopyt v priateľských lokalitách pre rodiny. Hneď za nimi Generácia Z (narodení cca 1997–2012) vstupuje do dospelosti; najstarší z tejto generácie majú už okolo 25 rokov a začínajú kariéru, často ako nájomcovia. V nasledujúcich piatich rokoch Gen Z významne rozšíri dopyt po nájomnom bývaní a neskôr po štartovacích domoch (pravdepodobne až ku koncu 2020-tych rokov). Medzitým Baby boomers (narodení 1946–1964) sú už v dôchodkovom veku. Mnohí boomeri sa rozhodujú pre “zostarnutie vo vlastnom dome”, teda zostávajú bývať dlhšie, ako predchádzajúce generácie, čo prispieva k malej obratovosti nehnuteľností. Niektorí však zmenšujú bývanie alebo sa sťahujú – často do teplejších oblastí či bližšie k vnúčatám, čím ovplyvňujú trhy ako Florida, Arizona a Karolíny. Boomeri boli v rokoch 2023–24 aktívnymi kupujúcimi, niekedy dokonca predbiehali mladších kupcov, často preto, že majú značný majetok a môžu platiť v hotovosti. Platby v hotovosti dosiahli rekordné hodnoty – tvoria 26 % predajov domov (a vyše 30 % predajov pre opakovaných kupcov) nar.realtor, čo súvisí aj s tým, že starší kupci vymieňajú väčší dom za menší alebo využívajú nahromadený majetok. Ďalším demografickým trendom je rast viacgeneračných domácností. Podľa NAR rekordných 14 % – 17 % kupcov kupuje viacgeneračné domy (kvôli starším rodičom či dospelým deťom, ktoré sa vracajú domov) nar.realtor. Túto voľbu poháňajú úspory a aj kultúrne preferencie a zvyšuje dopyt po väčších rodinných domoch s apartmánmi pre svokru atď. Napokon, celkový populačný rast v USA v neskorých 2010-tych rokoch spomalil, no pozdvihla ho zvýšená imigrácia po roku 2021. Medzinárodná imigrácia je dôležitým faktorom pri zakladaní domácností, hlavne v migračných metropolách a pri dopyte po nájmoch. Ak bude USA naďalej prijímať imigrantov vo vyššom tempe, bude to v najbližších rokoch podporovať dopyt po bývaní (každá nová imigračná rodina potrebuje bývanie, či už nájomné, alebo vlastné). Zhrnuté, demografia je pre bývanie prevažne priaznivá: veľká kohorta vstupuje do veku pre kúpu bývania, životné udalosti budú poháňať presuny napriek „zamknutiu“ úrokových sadzieb a populačný rast bude tlačiť na ponuku nar.realtor. Jediný problém je dostupnosť bývania pre mladších kupcov – ak ceny a sadzby ostanú vysoké, mileniáli a Gen Z môžu zakladať domácnosti pomalšie alebo zostávať pri nájme, čo by zmenilo trajektóriu miery vlastníctva bývania.
Technologické trendy: Technológie ovplyvňujú trh s nehnuteľnosťami mnohými spôsobmi. Pravdepodobne najzásadnejšia je expanzia práce na diaľku, ktorá oslobodila mnoho pracovníkov od pevnej kancelárie. Už dnes to mení dopyt po bývaní – ľudia sa môžu sťahovať ďalej od centier miest či dokonca do iných regiónov (čo vidno na migrácii do Sun Beltu). Očakáva sa, že hybridná práca pretrvá, takže dopyt po bývaní ostane rozptýlený. Pracovníci môžu uprednostňovať dostupnosť a priestor (domáce kancelárie) pred časom dochádzania, čo prospieva predmestským a exurbánskym trhom s bývaním. Ako bolo spomenuté, niektoré firmy už volajú ľudí späť do kancelárií, takže mestské bývanie určite nezaniká. V komerčnom sektore je technológia práce na diaľku hlavnou výzvou kancelárskemu segmentu, ako bolo opísané vyššie. Ďalším trendom je nárast e-commerce. Rozmach online nakupovania (zvýraznený pandémiou) zvyšuje potrebu logistických nehnuteľností (sklady, distribučné centrá), kým niektoré formáty retailu dostáva pod tlak. Majitelia nákupných centier reagujú pridávaním zážitkových prevádzok (zábava, fitká, zdravotnícke služby), ktoré sú „odolné voči internetu“. Vzťah technológií a retailu bude pokračovať: očakávajte viac omnichannel predaja (predajne fungujú ako showroome či výdajne online objednávok), čo môže podporiť obsadenosť dobre situovaných predajných plôch. V bývaní technológie zrýchľujú transakcie. Rozmach online inzertných platforiem (Zillow, Redfin, Realtor.com) a virtuálnych prehliadok poskytol kupujúcim nebývalý prístup k informáciám. Digitálne hypotéky a e-podpisy zjednodušujú proces kúpy. Tieto inovácie nemenia pomer ponuky a dopytu, ale robia trh priehľadnejším a zmierňujú niektoré trenia (hoci kúpy na dražbách stále prebiehajú naplno!). Ďalšou oblasťou sú proptech a smart domácnosti: mnoho nových bytových a apartmánových projektov je už vybavených inteligentnými termostatmi, zabezpečovacími systémami či IoT zariadeniami, čo môže byť lákadlom. Aj stavebné metódy sa technologicky vyvíjajú (najmä pomaly) – napr. skúmajú sa modulárne stavby či 3D tlač domov pre zníženie nákladov a zrýchlenie výstavby, čo môže byť zásadné, ak by sa rozšírili a pomohli riešiť bytovú krízu. Dátová analytika a umelá inteligencia sú čoraz častejšie využívané investormi na hľadanie príležitostí (napr. algoritmické vyhľadávanie podhodnotených nehnuteľností či predikcie trendov). Pri konkrétnych sektoroch: dátové centrá sú prudko rastúcou kategóriou vďaka rastu cloudu a AI – ako už bolo spomenuté, obsadenosť dátových centier je okolo 2,8 % a prudko rastie kapacita cbre.com. Potreba digitálnej infraštruktúry (dátové centrá, základne pre mobilné veže) je novým hnacím motorom, ktorý developeri berú do úvahy. Nakoniec, dynamika technologického priemyslu môže významne ovplyvniť určité trhy. Veľké technologické centrá (San Francisco, Seattle, Austin) zažili kolísanie trhu s bývaním v závislosti od kondície technologických firiem. V roku 2025 sa tech sektor zotavuje z prepúšťaní, čo je pre tieto miestne trhy priaznivé. Ak v rokoch 2025–2028 nové inovácie (AI a pod.) spôsobia ďalší boom, drahé technologické trhy zažijú nový tlak na dostupnosť, pokiaľ sa nepostaví viac bývania.
Ekonomické a politické faktory: Kľúčové sú všeobecné ekonomické podmienky. Rast pracovných miest, príjmov a HDP priamo určujú dopyt po nehnuteľnostiach. Ekonomika USA by mala v roku 2025 rásť mierne – CBRE predpovedá rast HDP o 2,0 % až 2,5 % v roku 2025 cbre.com, čo je mierne nad priemer, ak dôjde k „mäkkému pristátiu“. Tento rast ženie spotrebiteľské výdavky (domácnosti sú na tom finančne ešte stále dobre) a uvoľnenie finančných podmienok. V rokoch 2023–24 vznikali nové pracovné miesta aj napriek zlým predajom bývania, takže existuje latentný dopyt, ktorý by sa mohol uvoľniť ak sa podmienky zlepšia realestatenews.com. Ak zamestnanosť zostane silná (prognózy nezamestnanosti 4–4,5 %) cbre.com, ľudia budú zakladať domácnosti a investovať do nehnuteľností. Rast miezd je ďalší faktor – mzdy síce rastú, ale často nie tak rýchlo ako ceny bývania, čo zhoršuje dostupnosť. Ak bude rast miezd pokračovať na úrovni ~4-5 % ročne a rast cien bývania spomalí na 2–3 %, situácia sa postupne zlepší. Inflácia ovplyvňuje realitný trh cez sadzby (už bolo spomenuté) a cez stavebné náklady. Ceny stavebných vstupov boli v rokoch 2021–22 veľmi vysoké (nedostatok materiálu a pracovnej sily). To už trochu poľavilo, ale stavať je stále drahšie než pred pandémiou. Ak sa má ponuka (a teda dostupnosť) zlepšiť, bude to závisieť od produktivity a cien vo výstavbe; pomôcť môžu aj politické opatrenia – znižovanie regulačných bariér alebo dotácie. Vládna politika ostáva neznámou. Na federálnej úrovni sa diskutuje o pomoci prvokupcom (programy na zálohy, daňové úľavy), čo by mohlo dopyt zvýšiť, ak by to prešlo. Väčší dopad má však štátna a miestna politika: reforma územného plánovania (vyššia hustota, rýchlejšie povoľovanie, podpora dostupného bývania) môže postupne zvýšiť ponuku na napätých trhoch. Štáty ako Kalifornia či Oregon už nariaďujú vyššiu výstavbu a legalizujú prístavby (ADU), čo pridá byty v horizonte rokov. Ďalšia ekonomická premenná je finančné prostredie: dostupnosť úverov. Banky po zvýšení sadzieb a vyššej neistote sprísnili poskytovanie úverov. To zasiahlo nielen kupcov (náročnejšia kvalifikácia, vyššie poplatky), ale aj developerov (prísnejšie úverové podmienky). Ak sa sektor stabilizuje a sadzby klesnú, úverová politika sa zjemní a trh ožije. Naopak, ak by došlo k finančnému šoku (likviditná kríza, problém limitu dlhu a pod.), dôvera v reality by prudko klesla. Fiškálna politika (vládne výdavky a deficity) je tiež dôležitá; veľký federálny deficit je dôvod, prečo sú dlhodobé sadzby vysoké nar.realtor. Ak by USA znížilo deficit, mohol by to zmierniť tlak na výnosy štátnych dlhopisov a hypotéky. Samozrejme, daňová politika ovplyvňuje nehnuteľnosti – aktuálne sa diskutuje o prípadných zmenách odpočtu SALT a daní pre investorov, čo by mohlo meniť motivácie pri nákupe vo vysoko zdaňovaných štátoch alebo u prenajímateľov.

VI. Investičné riziká a príležitosti

Hlavné investičné riziká:

Vysoké úrokové sadzby a náklady na financovanie: Zvýšené úrokové sadzby zvyšujú náklady na úvery, čo môže znižovať výnosy z investícií alebo dostupnosť bývania. Ak úroky zostanú vyššie po dlhšie obdobie, než sa očakáva (alebo opäť prudko stúpnu v dôsledku inflácie), financovanie realitných obchodov zostane náročné, čo môže viesť k poklesu hodnôt nehnuteľností. Mnohí investori v komerčnom sektore, ktorí nakupovali pri nízkych sadzbách, čelia riziku refinancovania – refinancovanie úverov za dnešných sadzieb môže byť neudržateľné, čo v niektorých prípadoch vedie k nesplácaniu alebo nútenému predaju. Toto je obzvlášť rizikové v kancelárskom segmente, kde klesajúce hodnoty a vysoké sadzby úročia (vlna komerčných hypoték na kancelárie splatných v rokoch 2025–2026). Rastúce kapitalizačné sadzby môžu krátkodobo znižovať hodnotu nehnuteľností vo všetkých segmentoch, čo ohrozuje súčasných majiteľov.
Možnosť hospodárskeho poklesu: Základný scenár počíta s mäkkým pristátím, avšak vždy existuje riziko recesie – či už záťaží Fedu na menovú politiku, globálnych šokov alebo geopolitických udalostí. Recesia so značnými stratami pracovných miest by poškodila dopyt po nehnuteľnostiach (menej kupujúcich, viac voľných bytov, zápasiaci maloobchodníci atď.). Segmenty ako hotely a luxusné bývanie sú na ekonomické výkyvy obzvlášť citlivé. Aj mierny pokles by mohol zhoršiť ďalšie riziká, ako napr. nesplácanie nájomného alebo vyššia neobsadenosť. Investori by mali byť konzervatívni v očakávaniach rastu nájomného a vytvárať si finančné rezervy pre prípadný prepad.
Trhová bifurkácia a zastarávanie: Ako sme už spomínali, niektoré typy nehnuteľností (staršie kancelárie, neaktuálne nákupné centrá, byty bez vybavenia) môžu byť funkčne zastarané alebo minimálne výrazne menej konkurencieschopné. Rizikom je, že kapitál ostane „uväznený“ v týchto aktívach bez ľahkej možnosti likvidácie – napríklad staršia kancelárska budova môže vyžadovať obrovské investície do prestavby na bývanie a aj tak to lokálne územné plány či ekonomika nemusia umožniť. Investori vlastniaci sekundárne kvalitné aktíva v problematických lokalitách sa môžu dostať do pasce hodnoty. Podobne pri bývaní môžu domy v oblastiach s klesajúcou populáciou či zlou klimatickou odolnosťou podávať slabý výkon. Vedieť čo nekupovať je rovnako dôležité, ako nájsť správny obchod.
Regulačné a politické riziká: Nehnuteľnosti podliehajú regulačným zmenám. Rizikom je rozširovanie nájomných regulácií či zákonov na ochranu nájomcov v reakcii na slabú cenovú dostupnosť. Niektoré štáty/mestá už zaviedli limity na zvyšovanie nájmov, čo môže obmedziť rast výnosov prenajímateľov. Ďalšie riziko sú zvýšené dane z nehnuteľností, keď samosprávy hľadajú príjmy – to môže tvrdšie zasiahnuť komerčných vlastníkov i domácnosti (vidíme to v niektorých mestách Sun Beltu, kde prudký rast cien viedol k vyšším daniam). Na strane developmentu môžu zmeny územných plánov pôsobiť dvojakým spôsobom: uvoľnenie pravidiel môže pomôcť (viac povolenej hustoty), prísnejšie environmentálne alebo dizajnové požiadavky naopak zvyšovať náklady. V extréme aj úvahy o zrušení výmenny 1031 alebo zvýšení dane z kapitálových výnosov pri predaji nehnuteľností by mohli ovplyvniť správanie investorov (nič nie je však na úrovni federálnej vlády aktuálne bezprostredné).
Klimatické a environmentálne riziká: Klimatická zmena je čoraz väčším rizikom v oblasti nehnuteľností. Nehnuteľnosti v pobrežných záplavových zónach, oblastiach náchylných na hurikány, regiónoch s požiarmi alebo suchom čelia vyšším poistným nákladom a možnému znehodnoteniu. Napríklad v niektorých častiach Floridy poisťovne vycúvali, čo vyvoláva obavy o dlhodobú poistiteľnosť nehnuteľností. Podobne na západe sú problémy s požiarmi, ktoré zvyšujú riziko v niektorých luxusných lokalitách. Environmentálne regulácie na zvýšenie odolnosti (napr. nutnosť vyvýšenia stavieb alebo použitia odolných materiálov) môžu zvýšiť náklady pri výstavbe či rekonštrukcii. Investori musia zohľadniť klimatické riziká, aby sa vyhli kúpe nehnuteľností, ktoré môžu byť o pár desaťročí pod vodou či neobývateľné.
Realizačné a likviditné riziká: Vo volatilnejšom trhovom prostredí je realizácia veľkých projektov alebo sanačných stratégií spojená s rizikom neúspechu. Napríklad kúpa problematickej kancelárie a jej prestavba na byty môže naraziť na nečakané stavebné komplikácie alebo odpor komunity. Zároveň likviditné riziko znamená, že schopnosť predať nehnuteľnosť za férovú cenu rýchlo môže byť oslabená, ak sa trh otočí alebo úverové trhy zamrznú (ako sa krátkodobo stalo v roku 2020). Nehnuteľnosti sú od prírody nelikvidné, takže investori musia byť pripravení držať ich dlhšie. Flippéri a špekulanti na krátke obdobie môžu byť prichytení pri trhových výkyvoch.

Napriek týmto rizikám nasledujúce roky ponúkajú množstvo príležitostí:

Kľúčové príležitosti:

Nákup v období kupujúceho (selektívne príležitosti): Po hektickom „predajcovom“ trhu 2020–2022 sa v mnohých regiónoch (najmä v segmente prémiových domov a oblastiach so silným podielom investorov) situácia ochladila. Individuálni kupujúci v roku 2025 môžu čeliť menšej konkurencii, väčšiemu výberu a dokonca aj zľavám pri niektorých ponukách – príjemná zmena oproti dražbám. Tí, ktorí sú finančne pripravení, môžu vyjednať lepšie podmienky, najmä ak cielia na motivovaných predajcov (napr. niekto, kto sa potrebuje rýchlo presťahovať). Pre investorov spomalenie vytvorilo šance nakúpiť nehnuteľnosti s relatívnou zľavou oproti nedávnym maximám. Napríklad v niektorých mestách Sun Beltu, kde ceny prehnali (Boise, Austin, Phoenix), nastala korekcia; skúsení investori ich sledujú s cieľom nájsť dobrý vstup pred opätovným rastom.
Akvizície problémových aktív: Vďaka vyšším úrokovým sadzbám sú niektorí majitelia nehnuteľností v núdzi – najmä v kancelárskom segmente, ale aj niektorí preúverovaní majitelia bytoviek alebo developeri nepredaných novostavieb v menej silných trhoch. Táto situácia pripomína skoré 90. roky alebo obdobie po roku 2008, čo sa týka príležitostí spojených s distressom. Inštitucionálni investori s pripravenými prostriedkami sa chystajú kupovať nevýkonné úvery alebo zabavené nehnuteľnosti so zľavou, najmä kancelárie vhodné na novú funkciu. Aj niektoré hotely alebo maloobchodné priestory je možné kúpiť pod úrovňou obstarávacích nákladov a rekonštruovať. Okenko na získanie problémových aktív závisí od toho, ako dlho budú vysoké sadzby a ako banky zvládnu nesplácané úvery (prolongácie vs. exekúcie). Pre trpezlivých investorov s kapitálom môžu nasledujúce 1–3 roky priniesť príležitosti, ktoré prichádzajú raz za cyklus s mimoriadnymi výnosmi pri obnoviteľných nehnuteľnostiach či poklese sadzieb (zvýšenie hodnoty).
Rast v nedostatočne obsluhovaných sektoroch a regiónoch: Niektoré sektory majú silné „vetry do chrbta“ a sú atraktívne na rozvoj alebo investície. Ako je uvedené, industriálne/logistické priestory ostávajú sektorom s vysokým dopytom – výstavba moderných distribučných centier v kľúčových uzloch (alebo prestavba veľkých prázdnych maloobchodov na fulfilment centrá) môže byť veľmi výhodná. Bytové domy sú potrebné všade; hoci sa stavajú veľké luxusné komplexy, stále chýba dostupné bývanie/stredná trieda. Developeri zameraní na stredný segment nájomného bývania či investori do komunít s mobilnými domami môžu zažiť stabilné výnosy a menšiu konkurenciu. Jednorodinné prenájmy (SFR) sú ďalšou rastúcou oblasťou – veľké inštitúcie naďalej nakupujú alebo stavajú prenajímané domy a jednotlivci môžu benefitovať z tohto trendu (najmä tam, kde je vysoký dopyt po nájmoch od tých, čo nevedia kúpiť). Regionálne, nové sekundárne trhy ako Cleveland, Pittsburgh, Louisville, Oklahoma City atď., ktoré vynechali veľký rast, často ponúkajú solídne výnosy z nájmov a potenciál zhodnotenia, keďže vzdialená práca rozširuje možnosti lokalizácie talentu. Tieto mestá sledujú investori hľadajúci výnosy a mohli by prekonávať výkon tradičných trhov, ak migrácia ľudí a firiem bude pokračovať.
Hodnota navyše a zmena účelu: Pri starnúcom realitnom fonde je dostatok príležitostí zvyšovať hodnotu rekonštrukciou alebo zmenou účelu. Investori napríklad kupujú byty z 70. a 80. rokov, rekonštruujú ich a inkasujú vyššie nájmy – klasická „value-add“ stratégia stále funguje, keďže nájomníci oceňujú moderné povrchy a úsporné spotrebiče. V maloobchode je populárne prestavovať problematické obchodné centrá na zmiešané mestské zóny s bytmi a kanceláriami (už s niektorými úspešnými príkladmi). Ako spomíname, konverzia kancelárie na bývanie je žiadanou témou: má zmysel len pre určité typy zastaraných kancelárií (kvôli dispozícii a nákladom), ale mestá ako Washington D.C. či New York už ponúkajú stimuly na takéto prestavby, čo dáva nádej na vznik hodnotných bytov z prázdnych kancelárií v budúcnosti. Tí, ktorí prídu s riešeniami ako prví, môžu profitovať z nízkych nákupných nákladov aj z podpory zo strany samospráv.
Využitie demografickej vlny: Demografické trendy prinášajú príležitosti stavať či investovať do senior bývania/komunít 55+ (dopyt porastie so starnutím generácie Boomers), študentského bývania v mestách s rastúcimi univerzitami a štartovacích domov pre Mileniálov, ktorí konečne kupujú (stavitelia, ktorí vedia ponúknuť menšie, dostupnejšie domy, získajú veľký trh). Ďalšou cestou sú viacgeneračné domy – developeri môžu začleniť riešenia pre širšie rodiny, čo využíva trend popísaný NAR nar.realtor. Investori môžu tiež sledovať nehnuteľnosti v urban centrách, ktoré môžu ťažiť z návratu mladých – napríklad malé bytové domy či co-living priestory tam, kde nájmy klesli, ale už sa opäť dvíhajú ako sa ľudia vracajú do miest.
Výhoda pri poklese úrokových sadzieb: Zaujímavosťou je, že práve to, čo je rizikom (vysoké úroky), môže byť aj zdrojom výhod. Ak investor kúpi teraz pri vyššej kapitalizačnej sadzbe a s drahším úverom, vzniká potenciál na rast v prípade, že sadzby poklesnú – po niekoľkých rokoch môže úver refinancovať, čím si zvýši cashflow, a hodnota nehnuteľnosti môže stúpnuť už v dôsledku kompresie kapitalizačných sadzieb (lebo lacnejšie úvery umožnia kupujúcim platiť viac). Domácnosti môžu vnímať dnešné sadzby ako „vezmi si dom, rande s úverom“ – teda kúp si správnu nehnuteľnosť a úver prefinancuj neskôr. Očakávanie poklesu sadzieb je síce zdrojom neistoty, ale odvážni kupujúci a investori, ktorí využijú terajšie zľavy, môžu profitovať nielen z lepšej ceny, ale aj z následného zhodnotenia pri návrate dopytu. Prieskum Fannie Mae už naznačuje, že mnohí experti čakajú, že hypotekárne sadzby budú v najbližších rokoch mierne klesať k historicky normálnym úrovniam mpamag.com mpamag.com. Ak niekto kúpi alebo investuje ešte predtým, môže získať nehnuteľnosť za relatívnu zľavu a získať participáciu na raste pri návrate dopytu.

VII. Výhľad a prognózy na roky 2025–2028

Zdroj prognózy	Očakávaná zmena ceny domov 2025	Očakávaná zmena ceny domov 2026
Fannie Mae (FNMA)	+4,1% mpamag.com	+2,0% mpamag.com
Národná asociácia realitných maklérov (NAR)	+3% businessinsider.com	+4% businessinsider.com
MBA (Asociácia hypotékarov)	+1,3% businessinsider.com	+0,3% businessinsider.com
Zillow Research (Index hodnoty domov)	–1,4% zillow.com (pokles)	(Bez prognózy)
Panel odborníkov (100+ ekonómov)	+3,4% fanniemae.com	+3,3% fanniemae.com

Výhľad pre komerčný sektor: Každý komerčný sektor má svoj vlastný harmonogram obnovy:

Kancelárie: Kancelársky sektor sa bude zotavovať najpomalšie – očakávajte vysokú neobsadenosť v rokoch 2025–2026 s miernym zlepšením každý rok. Do roku 2028 pravdepodobne dôjde k ostrému rozdeleniu trhu: špičkové kancelárie vo výborných lokalitách môžu byť takmer plne obsadené a prinášať stabilné nájomné, zatiaľ čo staršie kancelárie môžu byť len poloprázdne alebo konvertované na iné účely. Celková neobsadenosť by mohla klesnúť z približne 19 % v roku 2025 na úroveň okolo stredných tínedžerských percent do roku 2028, ak bude ekonomika silná a časť plochy bude odstránená z inventára (konverzie/demolácie). Rast nájomného bude minimálny, kým neobsadenosť neklesne; prenajímatelia budú v mnohých lokalitách ešte niekoľko rokov ponúkať ústupky. Investori vnímajú roky 2025–2026 ako obdobie na repositioning alebo nákup problémových kancelárií s očakávaním, že do roku 2028–2030 budú tieto aktíva (ak sú dobre situované a zmodernizované) prinášať vyšší výnos.
Maloobchod: Výhľad v maloobchode je stabilný až pozitívny. Očakáva sa, že neobsadenosť zostane nízka (na úrovni 4–5 % na národnej úrovni), pretože nové projekty pribúdajú len minimálne. Rast nájomného v maloobchode by sa mohol pohybovať v nízkych jednotkách percent ročne a maloobchodné jednotky s vysokou návštevnosťou v rýchlo rastúcich predmestiach môžu zaznamenať aj rast nájomného v stredných jednotkách percent, keďže nájomcovia budú súťažiť o obmedzený priestor. Niektoré formáty (ako otvorené nákupné centrá) budú medzi investormi veľmi žiadané; kapitalizačné sadzby by sa pre tieto preferované segmenty mohli mierne stlačiť vzhľadom na silné základy cbre.com. Do roku 2028 sa môžeme dočkať opätovného oživenia maloobchodnej výstavby, pokiaľ spotrebiteľské výdavky ostanú silné – pravdepodobne viac nových projektov v Sun Belt štátoch, kde rast počtu obyvateľov vyžaduje nové obchody a služby. Vo všeobecnosti je však maloobchod teraz v rovnováhe ponuky a dopytu, takže by mal poskytovať stabilné výnosy bez väčších výkyvov.
Priemysel: Priemyselný sektor je naďalej na trajektórii rastu, hoci už umiernenejšieho. Dopyt po skladoch je štrukturálne podporovaný e-commerce a reštrukturalizáciou dodávateľských reťazcov (ako napríklad zvýšením domácej zásoby pre núdzové prípady). Po spomalení v rokoch 2023–2024 stále zostáva prenajímaná plocha v roku 2025 robustná (800+ mil. štvorcových stôp) cbre.com a očakáva sa, že ostane silná. CBRE uvádza, že sa vracia k „predpandemickým hnacím motorom“, čo znamená konštantnú absorpciu. Neobsadenosť priemyselných nehnuteľností by sa mohla pohybovať okolo 5 % v roku 2025 a ešte klesnúť k 4 % alebo nižšie do roku 2027, ak zostane výstavba obmedzená. Nájomné za sklady v poslednom období rástlo dvojciferným tempom; do budúcnosti sa však očakáva spomalenie rastu na 3–5 % ročne, čo je stále zdravé. Zaujímavý faktor: nové objekty chladiarenských skladov, dátových centier (priemyselného typu) a výrobných prevádzok (kvôli relokácii výroby) by mohli zvýšiť dopyt nad rámec tradičnej distribúcie. Do roku 2028 sa môže ukázať potreba modernizácie priemyselných nehnuteľností (staršie budovy bez vysokých svetlých výšok môžu dostať ďalšiu zľavu), celkovo však pôjde o jeden z najvýkonnejších sektorov dlhodobo.
Bytové domy (multifamily): Bytový segment by mal byť do roku 2028 opäť na vzostupe po vstrebávaní aktuálnych dodávok. Koncom desaťročia môžeme uvidieť nové výstavbové cykly, ak sa rast nájomného opäť zrýchli. V krátkodobom horizonte (2025–2026) sa očakáva stabilná prevádzka – mierny nárast neobsadenosti a následný pokles – s rastom nájomného na úrovni inflácie. Pre predstavu – expertný panel Fannie Mae očakáva do roku 2026 rast cien nehnuteľností na úrovni ~3,3 % fanniemae.com; rast nájomného často zodpovedá rastu príjmov a cien, takže rast v stredných 3 % ročne je pre byty tiež realistický do polovice desaťročia. V rokoch 2027–2028, keď bude menej nových projektov, by sa obsadenosť mohla utiahnuť a tlak na rast nájomného presiahnuť 4 % v niektorých trhoch (najmä ak bude rásť zamestnanosť). Istou neznámou sú príjmy nájomcov: ak bude pokračovať silný rast miezd, dá to prenajímateľom priestor na vyššie nájomné. Naopak, prípadné zásahy na obmedzenie rastu nájmov alebo ochrana nájomcov by mohli rast v niektorých mestách limitovať.

Zdroje:

National Association of Realtors – Prognózy a dáta o trhu bývania na roky 2024–2025 nar.realtor nar.realtor realestatenews.com
Zillow Research – Prognóza hodnôt a predajov domov (máj 2025) zillow.com zillow.com
Fannie Mae Economic and Housing Outlook (apríl/máj 2025) mpamag.com mpamag.com
Freddie Mac Multifamily Outlook 2025 mf.freddiemac.com
CBRE Research – U.S. Real Estate Market Outlook 2025 (december 2024) cbre.com cbre.com cbre.com
Realtor.com – Najlepšie trhy s bývaním pre rok 2025 (december 2024) realtor.com realtor.com
U.S. Census Bureau – Správa o neobsadenosti a vlastníctve bývania Q1 2025 advisorperspectives.com advisorperspectives.com
NAR Quarterly Housing Price Trends (Q1 2025) nar.realtor

Trendy v nájmoch a trh s nájomným bývaním

II. Trendy v komerčných nehnuteľnostiach podľa sektorov

Kancelársky sektor

Sektor maloobchodu

Priemyselný a logistický sektor

Sektor viacbytových (apartmánových) nehnuteľností

III. Úrokové sadzby a trendy v hypotekárnych úveroch

IV. Regionálne a mestské najväčšie trendy

Sun Belt boom (Juhovýchod a Juhozápad): Región Sun Belt (tiahne sa z Floridy cez Texas, po juhozápad a časti Západu USA) bol za poslednú dekádu lídrom a pokračuje v dominancii. Štáty ako Florida, Texas, Karolíny, Georgia, Arizona a Tennessee zažívajú dynamický rast populácie aj pracovných miest, sťahujú sa sem jednotlivci (vrátane ľudí na home office či dôchodcov) i korporácie. Tento prílev obyvateľstva vyvolal silný dopyt po bývaní a udržal ceny nehnuteľností v týchto oblastiach na vysokej úrovni. Mnohé mestá Sun Beltu zaznamenali dvojciferný rast cien do roku 2022; niektoré počas roka 2023 ochladli (mierny pokles cien), ale vo všeobecnosti si viedli dobre. Napríklad mediánová cena domu v Miami, FL vzrástla za rok asi o 9 % realtor.com a Orlando, FL zaznamenalo medziročný nárast cez 12 % realtor.com podľa predikcií Realtor.com, čo poukazuje na trvajúcu silu. Medzitým Austin, TX, ktorý bol počas pandémie symbolom realitného boomu (ceny stúpli za dva roky takmer o 40 %), zažil v roku 2023 korekciu a ceny mierne klesli. Na začiatku roka 2025 sú ceny v Austine stále nižšie než na maxime, no ekonomika mesta je silná a populácia rastie, takže NAR očakáva, že Austin „čoskoro znovu porastie v cenách“ nar.realtor. Spoločným menovateľom Sun Belt trhov je dostupnosť (oproti pobrežným mestám), nižšie dane, tvorba pracovných miest a teplé podnebie – tieto faktory by mali zotrvať do konca 2020-tych rokov. Investori obľubujú hlavne trhy ako Dallas–Fort Worth, Atlanta, Phoenix, Tampa a Charlotte, ktoré majú veľkosť aj rast na svojej strane. Výstraha je v oblasti klímy a poistenia: v niektorých častiach Floridy alebo Mexického zálivu rastú ceny poistení (kvôli hurikánom a záplavám), čo môže časom oslabiť kupnú silu a záujem, pokiaľ sa to nezačne riešiť.
Drahé pobrežné trhy: Drahé metropoly na pobreží – ako New York City, San Francisco Bay Area, Los Angeles, Boston, Washington D.C. či Seattle – majú zmiešané výsledky. Mnohé z týchto miest zažili v roku 2020 krátky pokles cien (keď vzdialená práca umožnila odchod z hustých miest) a potom prudký rast v roku 2021 po návrate k mestskému štýlu života. V roku 2022 čelili tieto mestá proti vetru: odliv obyvateľov (sťahovanie do lacnejších oblastí) a v niektorých prípadoch prepúšťanie v technologickom sektore (najmä San Francisco, Seattle) znížili dopyt. V roku 2023 zaznamenalo San Francisco medziročný pokles mediánovej ceny, hodnota nehnuteľností ostáva prakticky stabilná (+1,5 % medziročne v Q1 2025) nar.realtor – trh Bay Area teda stagnuje. Predsa sa však objavujú náznaky stabilizácie: mestá opäť lákajú obyvateľov. Podľa údajov NAR bol rok 2024 s najvyšším nárastom návratu obyvateľov do centier miest za poslednú dekádu nar.realtor. Mladí profesionáli sa vracajú kvôli práci a vybaveniu, medzinárodná migrácia (koncentrovaná v týchto bránových mestách) sa rozbieha. Takže kým New York či San Francisco pravdepodobne nezažijú explozívny rast ako Austin alebo Nashville, majú stále extrémne obmedzenú ponuku a vysoké príjmy, čo bude zdola podporovať ceny. Osem z desiatich najdrahších metropol sú v Kalifornii (napr. v San Jose je mediánová cena vyše 2 mil. USD, +9,8 % medziročne) nar.realtor. Tieto trhy sú drahé kvôli dlhodobému nedostatku výstavby a žiadanej lokalite – očakáva sa, že ceny budú pomaly stúpať, pokiaľ ostane málo voľných domov. Dostupnosť je na pobreží veľký problém, podiel vlastníctva v Bay Area je nižší než 55 % nar.realtor. To znamená neustály politický tlak na väčšiu výstavbu a opatrenia na dostupnosť – čo môže tieto trhy v najbližšej dekáde výrazne ovplyvniť.
Stabilita Stredozápadu: Stredozápad (Midwest) nebol v hľadáčiku médií, no relatívna cenová dostupnosť a stabilita ekonomiky ho robia čoraz populárnejším. Mestá ako Columbus (OH), Indianapolis, Kansas City, Milwaukee a Minneapolis nezažili ohromné nárasty alebo pády; ich ceny rástli stabilne po jednotkách percent ročne a výkyvy sú malé. V rokoch 2024–2025 majú stredozápadné trhy nadpriemerné oživenie predaja, lebo kupujúci vytlačení z drahých regiónov hľadajú lacnejší domov. Podľa analýzy Realtor.com patrí niekoľko stredozápadných trhov medzi top 10 najperspektívnejších pre rok 2025, čo sa týka predaja a rastu cien realtor.com. Napríklad Colorado Springs, CO (niekedy zaraďovaný do oblasti Mountain West) je na ich zozname #1, Virginia Beach, VA (dostupné pobrežné mesto juhovýchodu) skončilo tretie a Greensboro, NC na 10. mieste realtor.com. Nie všetky sú však typický Stredozápad – trend je ale jasný: sekundárne mestá s vysokou kvalitou života stúpajú. Stredozápad často ponúka vyššie cap rates (návratnosť z prenájmu), čo láka investorov do miest ako Cleveland či Detroit na jedno- aj viacrodinné prenájmy. Očakáva sa, že stredozápadné trhy budú rásť mierne a trvalo bez dramatických výkyvov známych z iných regiónov. Faktor na sledovanie: populácia – v niektorých oblastiach je stále stagnácia či pokles, čo brzdí dopyt. Metropoly s rastúcim počtom pracovných miest v zdravotníctve, vzdelávaní alebo výrobe sú však silné.
Koridor Severovýchodu: Severovýchodný koridor (od Bostonu po D.C.) ponúka pestrý mix. New York City sa zotavil zo svojho prepadu v roku 2020; nájmy na Manhattane lámali rekordy v roku 2022 a ceny bytov sa stabilizovali. Predmestia okolo NYC (New Jersey, Long Island, Connecticut) ostávajú silné vďaka nízkej ponuke. Boston má odolný trh ťahaný školstvom a biotechom – ceny tam rástli plynulo. Philadelphia a Baltimore sú v tomto koridore dostupnejšou alternatívou k D.C./NYC a zaznamenali nárast. Washington D.C. sám o sebe si posledne držal ceny na rovnakej úrovni, čiastočne kvôli množstvu nových bytových komplexov a určitému odchodu populácie, no vysoké príjmy a nedostatok stavebných pozemkov držia trh s rodinnými domami napätý. Všeobecne má severovýchod staršiu zástavbu a pomalší rast populácie, teda ponuka je napätá. Pokiaľ zostane silná ekonomika (založená na štátnej správe, školstve, financiách, zdravotníctve), bývanie by malo pomaly zdražovať. Pozoruhodným trendom je, že vyššie úrokové sadzby zasahujú drahé trhy výraznejšie – hypotéka 7 % na miliónový dom v New Jersey je oveľa záťaživejšia než na 300-tisícový dom v Ohiu. Preto je tlak na dostupnosť na severovýchode silný; to môže v krátkodobom horizonte spomaliť rast cien, kým buď neklesnú sadzby alebo nestúpnu príjmy.
Regionálna dostupnosť a migračné trendy: Všeobecne je dostupnosť bývania kľúčom k výkonu regiónov. Regióny, ktoré boli ešte pred pár rokmi extrémne dostupné (Juhovýchod, niektoré časti Západu ako Idaho/Utah), zažili veľký rast cien vďaka prílevu obyvateľstva, dnes však už nie sú také lacné – ich trhy mierne ochladli. Oproti tomu regióny, ktoré nikdy nezažili boom (často Stredozápad/Severovýchod), sa stávajú zaujímavými z hľadiska ceny. Vidíme naďalej presun ľudí z drahých štátov do lacnejších: štáty ako California, Illinois a New York hlásia viac odchodov, naopak Florida, Texas, Karolíny, Tennessee viac príchodov. Tento trend bude pokračovať, ovplyvnený flexibilitou práce na diaľku a dôchodcami hľadajúcimi teplejšie, lacnejšie regióny. Florida si zaslúži osobitnú zmienku: zažila obrovský príval nových obyvateľov (a rast cien domov ~40 % za tri roky). Naposledy sa niektoré trhy na Floride (napr. Naples, Tampa, časť Južnej Floridy) stabilizovali z dôvodu cenovo nedostupného bývania pre miestnych a problémov s poistením; Miami a Orlando sú však na rok 2025 stále v topke predaja a rastu cien realtor.com, čo poukazuje na trvajúcu atraktivitu Floridy.

V. Kľúčové demografické, technologické a ekonomické faktory

Demografické zmeny: Demografia zásadne ovplyvňuje dopyt po bývaní. USA prežíva generačnú výmenu. Mileniali (narodení približne 1981–1996) – najväčšia generácia v pracovnej sile – sú už prevažne vo veku od neskorých 20-tych do neskorých 30-tych rokov, čo sú hlavné roky pre zakladanie domácností a kúpu bývania. Táto skupina síce kupovala bývanie neskôr ako predošlé generácie (v dôsledku študentských dlhov či krízy 2008), no teraz vstupujú na trh vo veľkom. Mediánový vek prvokupcu bývania dosiahol 38 rokov, teda historické maximum nar.realtor, čo odráža, ako dlho musia Mileniali šetriť na zálohu v podmienkach vysokých cien. Mnoho z nich sa spolieha na pomoc rodiny: 25 % prvokupcov použilo dar alebo pôžičku od príbuzných a 7 % použilo dedičstvo – tiež rekordné čísla nar.realtor. Ako Mileniali starnú, môžu sa ich preferencie presúvať od štartovacích bytov ku väčším domom na predmestiach, čo podporí dopyt v priateľských lokalitách pre rodiny. Hneď za nimi Generácia Z (narodení cca 1997–2012) vstupuje do dospelosti; najstarší z tejto generácie majú už okolo 25 rokov a začínajú kariéru, často ako nájomcovia. V nasledujúcich piatich rokoch Gen Z významne rozšíri dopyt po nájomnom bývaní a neskôr po štartovacích domoch (pravdepodobne až ku koncu 2020-tych rokov). Medzitým Baby boomers (narodení 1946–1964) sú už v dôchodkovom veku. Mnohí boomeri sa rozhodujú pre “zostarnutie vo vlastnom dome”, teda zostávajú bývať dlhšie, ako predchádzajúce generácie, čo prispieva k malej obratovosti nehnuteľností. Niektorí však zmenšujú bývanie alebo sa sťahujú – často do teplejších oblastí či bližšie k vnúčatám, čím ovplyvňujú trhy ako Florida, Arizona a Karolíny. Boomeri boli v rokoch 2023–24 aktívnymi kupujúcimi, niekedy dokonca predbiehali mladších kupcov, často preto, že majú značný majetok a môžu platiť v hotovosti. Platby v hotovosti dosiahli rekordné hodnoty – tvoria 26 % predajov domov (a vyše 30 % predajov pre opakovaných kupcov) nar.realtor, čo súvisí aj s tým, že starší kupci vymieňajú väčší dom za menší alebo využívajú nahromadený majetok. Ďalším demografickým trendom je rast viacgeneračných domácností. Podľa NAR rekordných 14 % – 17 % kupcov kupuje viacgeneračné domy (kvôli starším rodičom či dospelým deťom, ktoré sa vracajú domov) nar.realtor. Túto voľbu poháňajú úspory a aj kultúrne preferencie a zvyšuje dopyt po väčších rodinných domoch s apartmánmi pre svokru atď. Napokon, celkový populačný rast v USA v neskorých 2010-tych rokoch spomalil, no pozdvihla ho zvýšená imigrácia po roku 2021. Medzinárodná imigrácia je dôležitým faktorom pri zakladaní domácností, hlavne v migračných metropolách a pri dopyte po nájmoch. Ak bude USA naďalej prijímať imigrantov vo vyššom tempe, bude to v najbližších rokoch podporovať dopyt po bývaní (každá nová imigračná rodina potrebuje bývanie, či už nájomné, alebo vlastné). Zhrnuté, demografia je pre bývanie prevažne priaznivá: veľká kohorta vstupuje do veku pre kúpu bývania, životné udalosti budú poháňať presuny napriek „zamknutiu“ úrokových sadzieb a populačný rast bude tlačiť na ponuku nar.realtor. Jediný problém je dostupnosť bývania pre mladších kupcov – ak ceny a sadzby ostanú vysoké, mileniáli a Gen Z môžu zakladať domácnosti pomalšie alebo zostávať pri nájme, čo by zmenilo trajektóriu miery vlastníctva bývania.
Technologické trendy: Technológie ovplyvňujú trh s nehnuteľnosťami mnohými spôsobmi. Pravdepodobne najzásadnejšia je expanzia práce na diaľku, ktorá oslobodila mnoho pracovníkov od pevnej kancelárie. Už dnes to mení dopyt po bývaní – ľudia sa môžu sťahovať ďalej od centier miest či dokonca do iných regiónov (čo vidno na migrácii do Sun Beltu). Očakáva sa, že hybridná práca pretrvá, takže dopyt po bývaní ostane rozptýlený. Pracovníci môžu uprednostňovať dostupnosť a priestor (domáce kancelárie) pred časom dochádzania, čo prospieva predmestským a exurbánskym trhom s bývaním. Ako bolo spomenuté, niektoré firmy už volajú ľudí späť do kancelárií, takže mestské bývanie určite nezaniká. V komerčnom sektore je technológia práce na diaľku hlavnou výzvou kancelárskemu segmentu, ako bolo opísané vyššie. Ďalším trendom je nárast e-commerce. Rozmach online nakupovania (zvýraznený pandémiou) zvyšuje potrebu logistických nehnuteľností (sklady, distribučné centrá), kým niektoré formáty retailu dostáva pod tlak. Majitelia nákupných centier reagujú pridávaním zážitkových prevádzok (zábava, fitká, zdravotnícke služby), ktoré sú „odolné voči internetu“. Vzťah technológií a retailu bude pokračovať: očakávajte viac omnichannel predaja (predajne fungujú ako showroome či výdajne online objednávok), čo môže podporiť obsadenosť dobre situovaných predajných plôch. V bývaní technológie zrýchľujú transakcie. Rozmach online inzertných platforiem (Zillow, Redfin, Realtor.com) a virtuálnych prehliadok poskytol kupujúcim nebývalý prístup k informáciám. Digitálne hypotéky a e-podpisy zjednodušujú proces kúpy. Tieto inovácie nemenia pomer ponuky a dopytu, ale robia trh priehľadnejším a zmierňujú niektoré trenia (hoci kúpy na dražbách stále prebiehajú naplno!). Ďalšou oblasťou sú proptech a smart domácnosti: mnoho nových bytových a apartmánových projektov je už vybavených inteligentnými termostatmi, zabezpečovacími systémami či IoT zariadeniami, čo môže byť lákadlom. Aj stavebné metódy sa technologicky vyvíjajú (najmä pomaly) – napr. skúmajú sa modulárne stavby či 3D tlač domov pre zníženie nákladov a zrýchlenie výstavby, čo môže byť zásadné, ak by sa rozšírili a pomohli riešiť bytovú krízu. Dátová analytika a umelá inteligencia sú čoraz častejšie využívané investormi na hľadanie príležitostí (napr. algoritmické vyhľadávanie podhodnotených nehnuteľností či predikcie trendov). Pri konkrétnych sektoroch: dátové centrá sú prudko rastúcou kategóriou vďaka rastu cloudu a AI – ako už bolo spomenuté, obsadenosť dátových centier je okolo 2,8 % a prudko rastie kapacita cbre.com. Potreba digitálnej infraštruktúry (dátové centrá, základne pre mobilné veže) je novým hnacím motorom, ktorý developeri berú do úvahy. Nakoniec, dynamika technologického priemyslu môže významne ovplyvniť určité trhy. Veľké technologické centrá (San Francisco, Seattle, Austin) zažili kolísanie trhu s bývaním v závislosti od kondície technologických firiem. V roku 2025 sa tech sektor zotavuje z prepúšťaní, čo je pre tieto miestne trhy priaznivé. Ak v rokoch 2025–2028 nové inovácie (AI a pod.) spôsobia ďalší boom, drahé technologické trhy zažijú nový tlak na dostupnosť, pokiaľ sa nepostaví viac bývania.
Ekonomické a politické faktory: Kľúčové sú všeobecné ekonomické podmienky. Rast pracovných miest, príjmov a HDP priamo určujú dopyt po nehnuteľnostiach. Ekonomika USA by mala v roku 2025 rásť mierne – CBRE predpovedá rast HDP o 2,0 % až 2,5 % v roku 2025 cbre.com, čo je mierne nad priemer, ak dôjde k „mäkkému pristátiu“. Tento rast ženie spotrebiteľské výdavky (domácnosti sú na tom finančne ešte stále dobre) a uvoľnenie finančných podmienok. V rokoch 2023–24 vznikali nové pracovné miesta aj napriek zlým predajom bývania, takže existuje latentný dopyt, ktorý by sa mohol uvoľniť ak sa podmienky zlepšia realestatenews.com. Ak zamestnanosť zostane silná (prognózy nezamestnanosti 4–4,5 %) cbre.com, ľudia budú zakladať domácnosti a investovať do nehnuteľností. Rast miezd je ďalší faktor – mzdy síce rastú, ale často nie tak rýchlo ako ceny bývania, čo zhoršuje dostupnosť. Ak bude rast miezd pokračovať na úrovni ~4-5 % ročne a rast cien bývania spomalí na 2–3 %, situácia sa postupne zlepší. Inflácia ovplyvňuje realitný trh cez sadzby (už bolo spomenuté) a cez stavebné náklady. Ceny stavebných vstupov boli v rokoch 2021–22 veľmi vysoké (nedostatok materiálu a pracovnej sily). To už trochu poľavilo, ale stavať je stále drahšie než pred pandémiou. Ak sa má ponuka (a teda dostupnosť) zlepšiť, bude to závisieť od produktivity a cien vo výstavbe; pomôcť môžu aj politické opatrenia – znižovanie regulačných bariér alebo dotácie. Vládna politika ostáva neznámou. Na federálnej úrovni sa diskutuje o pomoci prvokupcom (programy na zálohy, daňové úľavy), čo by mohlo dopyt zvýšiť, ak by to prešlo. Väčší dopad má však štátna a miestna politika: reforma územného plánovania (vyššia hustota, rýchlejšie povoľovanie, podpora dostupného bývania) môže postupne zvýšiť ponuku na napätých trhoch. Štáty ako Kalifornia či Oregon už nariaďujú vyššiu výstavbu a legalizujú prístavby (ADU), čo pridá byty v horizonte rokov. Ďalšia ekonomická premenná je finančné prostredie: dostupnosť úverov. Banky po zvýšení sadzieb a vyššej neistote sprísnili poskytovanie úverov. To zasiahlo nielen kupcov (náročnejšia kvalifikácia, vyššie poplatky), ale aj developerov (prísnejšie úverové podmienky). Ak sa sektor stabilizuje a sadzby klesnú, úverová politika sa zjemní a trh ožije. Naopak, ak by došlo k finančnému šoku (likviditná kríza, problém limitu dlhu a pod.), dôvera v reality by prudko klesla. Fiškálna politika (vládne výdavky a deficity) je tiež dôležitá; veľký federálny deficit je dôvod, prečo sú dlhodobé sadzby vysoké nar.realtor. Ak by USA znížilo deficit, mohol by to zmierniť tlak na výnosy štátnych dlhopisov a hypotéky. Samozrejme, daňová politika ovplyvňuje nehnuteľnosti – aktuálne sa diskutuje o prípadných zmenách odpočtu SALT a daní pre investorov, čo by mohlo meniť motivácie pri nákupe vo vysoko zdaňovaných štátoch alebo u prenajímateľov.

VI. Investičné riziká a príležitosti

Hlavné investičné riziká:

Vysoké úrokové sadzby a náklady na financovanie: Zvýšené úrokové sadzby zvyšujú náklady na úvery, čo môže znižovať výnosy z investícií alebo dostupnosť bývania. Ak úroky zostanú vyššie po dlhšie obdobie, než sa očakáva (alebo opäť prudko stúpnu v dôsledku inflácie), financovanie realitných obchodov zostane náročné, čo môže viesť k poklesu hodnôt nehnuteľností. Mnohí investori v komerčnom sektore, ktorí nakupovali pri nízkych sadzbách, čelia riziku refinancovania – refinancovanie úverov za dnešných sadzieb môže byť neudržateľné, čo v niektorých prípadoch vedie k nesplácaniu alebo nútenému predaju. Toto je obzvlášť rizikové v kancelárskom segmente, kde klesajúce hodnoty a vysoké sadzby úročia (vlna komerčných hypoték na kancelárie splatných v rokoch 2025–2026). Rastúce kapitalizačné sadzby môžu krátkodobo znižovať hodnotu nehnuteľností vo všetkých segmentoch, čo ohrozuje súčasných majiteľov.
Možnosť hospodárskeho poklesu: Základný scenár počíta s mäkkým pristátím, avšak vždy existuje riziko recesie – či už záťaží Fedu na menovú politiku, globálnych šokov alebo geopolitických udalostí. Recesia so značnými stratami pracovných miest by poškodila dopyt po nehnuteľnostiach (menej kupujúcich, viac voľných bytov, zápasiaci maloobchodníci atď.). Segmenty ako hotely a luxusné bývanie sú na ekonomické výkyvy obzvlášť citlivé. Aj mierny pokles by mohol zhoršiť ďalšie riziká, ako napr. nesplácanie nájomného alebo vyššia neobsadenosť. Investori by mali byť konzervatívni v očakávaniach rastu nájomného a vytvárať si finančné rezervy pre prípadný prepad.
Trhová bifurkácia a zastarávanie: Ako sme už spomínali, niektoré typy nehnuteľností (staršie kancelárie, neaktuálne nákupné centrá, byty bez vybavenia) môžu byť funkčne zastarané alebo minimálne výrazne menej konkurencieschopné. Rizikom je, že kapitál ostane „uväznený“ v týchto aktívach bez ľahkej možnosti likvidácie – napríklad staršia kancelárska budova môže vyžadovať obrovské investície do prestavby na bývanie a aj tak to lokálne územné plány či ekonomika nemusia umožniť. Investori vlastniaci sekundárne kvalitné aktíva v problematických lokalitách sa môžu dostať do pasce hodnoty. Podobne pri bývaní môžu domy v oblastiach s klesajúcou populáciou či zlou klimatickou odolnosťou podávať slabý výkon. Vedieť čo nekupovať je rovnako dôležité, ako nájsť správny obchod.
Regulačné a politické riziká: Nehnuteľnosti podliehajú regulačným zmenám. Rizikom je rozširovanie nájomných regulácií či zákonov na ochranu nájomcov v reakcii na slabú cenovú dostupnosť. Niektoré štáty/mestá už zaviedli limity na zvyšovanie nájmov, čo môže obmedziť rast výnosov prenajímateľov. Ďalšie riziko sú zvýšené dane z nehnuteľností, keď samosprávy hľadajú príjmy – to môže tvrdšie zasiahnuť komerčných vlastníkov i domácnosti (vidíme to v niektorých mestách Sun Beltu, kde prudký rast cien viedol k vyšším daniam). Na strane developmentu môžu zmeny územných plánov pôsobiť dvojakým spôsobom: uvoľnenie pravidiel môže pomôcť (viac povolenej hustoty), prísnejšie environmentálne alebo dizajnové požiadavky naopak zvyšovať náklady. V extréme aj úvahy o zrušení výmenny 1031 alebo zvýšení dane z kapitálových výnosov pri predaji nehnuteľností by mohli ovplyvniť správanie investorov (nič nie je však na úrovni federálnej vlády aktuálne bezprostredné).
Klimatické a environmentálne riziká: Klimatická zmena je čoraz väčším rizikom v oblasti nehnuteľností. Nehnuteľnosti v pobrežných záplavových zónach, oblastiach náchylných na hurikány, regiónoch s požiarmi alebo suchom čelia vyšším poistným nákladom a možnému znehodnoteniu. Napríklad v niektorých častiach Floridy poisťovne vycúvali, čo vyvoláva obavy o dlhodobú poistiteľnosť nehnuteľností. Podobne na západe sú problémy s požiarmi, ktoré zvyšujú riziko v niektorých luxusných lokalitách. Environmentálne regulácie na zvýšenie odolnosti (napr. nutnosť vyvýšenia stavieb alebo použitia odolných materiálov) môžu zvýšiť náklady pri výstavbe či rekonštrukcii. Investori musia zohľadniť klimatické riziká, aby sa vyhli kúpe nehnuteľností, ktoré môžu byť o pár desaťročí pod vodou či neobývateľné.
Realizačné a likviditné riziká: Vo volatilnejšom trhovom prostredí je realizácia veľkých projektov alebo sanačných stratégií spojená s rizikom neúspechu. Napríklad kúpa problematickej kancelárie a jej prestavba na byty môže naraziť na nečakané stavebné komplikácie alebo odpor komunity. Zároveň likviditné riziko znamená, že schopnosť predať nehnuteľnosť za férovú cenu rýchlo môže byť oslabená, ak sa trh otočí alebo úverové trhy zamrznú (ako sa krátkodobo stalo v roku 2020). Nehnuteľnosti sú od prírody nelikvidné, takže investori musia byť pripravení držať ich dlhšie. Flippéri a špekulanti na krátke obdobie môžu byť prichytení pri trhových výkyvoch.

Napriek týmto rizikám nasledujúce roky ponúkajú množstvo príležitostí:

Kľúčové príležitosti:

Nákup v období kupujúceho (selektívne príležitosti): Po hektickom „predajcovom“ trhu 2020–2022 sa v mnohých regiónoch (najmä v segmente prémiových domov a oblastiach so silným podielom investorov) situácia ochladila. Individuálni kupujúci v roku 2025 môžu čeliť menšej konkurencii, väčšiemu výberu a dokonca aj zľavám pri niektorých ponukách – príjemná zmena oproti dražbám. Tí, ktorí sú finančne pripravení, môžu vyjednať lepšie podmienky, najmä ak cielia na motivovaných predajcov (napr. niekto, kto sa potrebuje rýchlo presťahovať). Pre investorov spomalenie vytvorilo šance nakúpiť nehnuteľnosti s relatívnou zľavou oproti nedávnym maximám. Napríklad v niektorých mestách Sun Beltu, kde ceny prehnali (Boise, Austin, Phoenix), nastala korekcia; skúsení investori ich sledujú s cieľom nájsť dobrý vstup pred opätovným rastom.
Akvizície problémových aktív: Vďaka vyšším úrokovým sadzbám sú niektorí majitelia nehnuteľností v núdzi – najmä v kancelárskom segmente, ale aj niektorí preúverovaní majitelia bytoviek alebo developeri nepredaných novostavieb v menej silných trhoch. Táto situácia pripomína skoré 90. roky alebo obdobie po roku 2008, čo sa týka príležitostí spojených s distressom. Inštitucionálni investori s pripravenými prostriedkami sa chystajú kupovať nevýkonné úvery alebo zabavené nehnuteľnosti so zľavou, najmä kancelárie vhodné na novú funkciu. Aj niektoré hotely alebo maloobchodné priestory je možné kúpiť pod úrovňou obstarávacích nákladov a rekonštruovať. Okenko na získanie problémových aktív závisí od toho, ako dlho budú vysoké sadzby a ako banky zvládnu nesplácané úvery (prolongácie vs. exekúcie). Pre trpezlivých investorov s kapitálom môžu nasledujúce 1–3 roky priniesť príležitosti, ktoré prichádzajú raz za cyklus s mimoriadnymi výnosmi pri obnoviteľných nehnuteľnostiach či poklese sadzieb (zvýšenie hodnoty).
Rast v nedostatočne obsluhovaných sektoroch a regiónoch: Niektoré sektory majú silné „vetry do chrbta“ a sú atraktívne na rozvoj alebo investície. Ako je uvedené, industriálne/logistické priestory ostávajú sektorom s vysokým dopytom – výstavba moderných distribučných centier v kľúčových uzloch (alebo prestavba veľkých prázdnych maloobchodov na fulfilment centrá) môže byť veľmi výhodná. Bytové domy sú potrebné všade; hoci sa stavajú veľké luxusné komplexy, stále chýba dostupné bývanie/stredná trieda. Developeri zameraní na stredný segment nájomného bývania či investori do komunít s mobilnými domami môžu zažiť stabilné výnosy a menšiu konkurenciu. Jednorodinné prenájmy (SFR) sú ďalšou rastúcou oblasťou – veľké inštitúcie naďalej nakupujú alebo stavajú prenajímané domy a jednotlivci môžu benefitovať z tohto trendu (najmä tam, kde je vysoký dopyt po nájmoch od tých, čo nevedia kúpiť). Regionálne, nové sekundárne trhy ako Cleveland, Pittsburgh, Louisville, Oklahoma City atď., ktoré vynechali veľký rast, často ponúkajú solídne výnosy z nájmov a potenciál zhodnotenia, keďže vzdialená práca rozširuje možnosti lokalizácie talentu. Tieto mestá sledujú investori hľadajúci výnosy a mohli by prekonávať výkon tradičných trhov, ak migrácia ľudí a firiem bude pokračovať.
Hodnota navyše a zmena účelu: Pri starnúcom realitnom fonde je dostatok príležitostí zvyšovať hodnotu rekonštrukciou alebo zmenou účelu. Investori napríklad kupujú byty z 70. a 80. rokov, rekonštruujú ich a inkasujú vyššie nájmy – klasická „value-add“ stratégia stále funguje, keďže nájomníci oceňujú moderné povrchy a úsporné spotrebiče. V maloobchode je populárne prestavovať problematické obchodné centrá na zmiešané mestské zóny s bytmi a kanceláriami (už s niektorými úspešnými príkladmi). Ako spomíname, konverzia kancelárie na bývanie je žiadanou témou: má zmysel len pre určité typy zastaraných kancelárií (kvôli dispozícii a nákladom), ale mestá ako Washington D.C. či New York už ponúkajú stimuly na takéto prestavby, čo dáva nádej na vznik hodnotných bytov z prázdnych kancelárií v budúcnosti. Tí, ktorí prídu s riešeniami ako prví, môžu profitovať z nízkych nákupných nákladov aj z podpory zo strany samospráv.
Využitie demografickej vlny: Demografické trendy prinášajú príležitosti stavať či investovať do senior bývania/komunít 55+ (dopyt porastie so starnutím generácie Boomers), študentského bývania v mestách s rastúcimi univerzitami a štartovacích domov pre Mileniálov, ktorí konečne kupujú (stavitelia, ktorí vedia ponúknuť menšie, dostupnejšie domy, získajú veľký trh). Ďalšou cestou sú viacgeneračné domy – developeri môžu začleniť riešenia pre širšie rodiny, čo využíva trend popísaný NAR nar.realtor. Investori môžu tiež sledovať nehnuteľnosti v urban centrách, ktoré môžu ťažiť z návratu mladých – napríklad malé bytové domy či co-living priestory tam, kde nájmy klesli, ale už sa opäť dvíhajú ako sa ľudia vracajú do miest.
Výhoda pri poklese úrokových sadzieb: Zaujímavosťou je, že práve to, čo je rizikom (vysoké úroky), môže byť aj zdrojom výhod. Ak investor kúpi teraz pri vyššej kapitalizačnej sadzbe a s drahším úverom, vzniká potenciál na rast v prípade, že sadzby poklesnú – po niekoľkých rokoch môže úver refinancovať, čím si zvýši cashflow, a hodnota nehnuteľnosti môže stúpnuť už v dôsledku kompresie kapitalizačných sadzieb (lebo lacnejšie úvery umožnia kupujúcim platiť viac). Domácnosti môžu vnímať dnešné sadzby ako „vezmi si dom, rande s úverom“ – teda kúp si správnu nehnuteľnosť a úver prefinancuj neskôr. Očakávanie poklesu sadzieb je síce zdrojom neistoty, ale odvážni kupujúci a investori, ktorí využijú terajšie zľavy, môžu profitovať nielen z lepšej ceny, ale aj z následného zhodnotenia pri návrate dopytu. Prieskum Fannie Mae už naznačuje, že mnohí experti čakajú, že hypotekárne sadzby budú v najbližších rokoch mierne klesať k historicky normálnym úrovniam mpamag.com mpamag.com. Ak niekto kúpi alebo investuje ešte predtým, môže získať nehnuteľnosť za relatívnu zľavu a získať participáciu na raste pri návrate dopytu.

VII. Výhľad a prognózy na roky 2025–2028

Zdroj prognózy	Očakávaná zmena ceny domov 2025	Očakávaná zmena ceny domov 2026
Fannie Mae (FNMA)	+4,1% mpamag.com	+2,0% mpamag.com
Národná asociácia realitných maklérov (NAR)	+3% businessinsider.com	+4% businessinsider.com
MBA (Asociácia hypotékarov)	+1,3% businessinsider.com	+0,3% businessinsider.com
Zillow Research (Index hodnoty domov)	–1,4% zillow.com (pokles)	(Bez prognózy)
Panel odborníkov (100+ ekonómov)	+3,4% fanniemae.com	+3,3% fanniemae.com

Výhľad pre komerčný sektor: Každý komerčný sektor má svoj vlastný harmonogram obnovy:

Kancelárie: Kancelársky sektor sa bude zotavovať najpomalšie – očakávajte vysokú neobsadenosť v rokoch 2025–2026 s miernym zlepšením každý rok. Do roku 2028 pravdepodobne dôjde k ostrému rozdeleniu trhu: špičkové kancelárie vo výborných lokalitách môžu byť takmer plne obsadené a prinášať stabilné nájomné, zatiaľ čo staršie kancelárie môžu byť len poloprázdne alebo konvertované na iné účely. Celková neobsadenosť by mohla klesnúť z približne 19 % v roku 2025 na úroveň okolo stredných tínedžerských percent do roku 2028, ak bude ekonomika silná a časť plochy bude odstránená z inventára (konverzie/demolácie). Rast nájomného bude minimálny, kým neobsadenosť neklesne; prenajímatelia budú v mnohých lokalitách ešte niekoľko rokov ponúkať ústupky. Investori vnímajú roky 2025–2026 ako obdobie na repositioning alebo nákup problémových kancelárií s očakávaním, že do roku 2028–2030 budú tieto aktíva (ak sú dobre situované a zmodernizované) prinášať vyšší výnos.
Maloobchod: Výhľad v maloobchode je stabilný až pozitívny. Očakáva sa, že neobsadenosť zostane nízka (na úrovni 4–5 % na národnej úrovni), pretože nové projekty pribúdajú len minimálne. Rast nájomného v maloobchode by sa mohol pohybovať v nízkych jednotkách percent ročne a maloobchodné jednotky s vysokou návštevnosťou v rýchlo rastúcich predmestiach môžu zaznamenať aj rast nájomného v stredných jednotkách percent, keďže nájomcovia budú súťažiť o obmedzený priestor. Niektoré formáty (ako otvorené nákupné centrá) budú medzi investormi veľmi žiadané; kapitalizačné sadzby by sa pre tieto preferované segmenty mohli mierne stlačiť vzhľadom na silné základy cbre.com. Do roku 2028 sa môžeme dočkať opätovného oživenia maloobchodnej výstavby, pokiaľ spotrebiteľské výdavky ostanú silné – pravdepodobne viac nových projektov v Sun Belt štátoch, kde rast počtu obyvateľov vyžaduje nové obchody a služby. Vo všeobecnosti je však maloobchod teraz v rovnováhe ponuky a dopytu, takže by mal poskytovať stabilné výnosy bez väčších výkyvov.
Priemysel: Priemyselný sektor je naďalej na trajektórii rastu, hoci už umiernenejšieho. Dopyt po skladoch je štrukturálne podporovaný e-commerce a reštrukturalizáciou dodávateľských reťazcov (ako napríklad zvýšením domácej zásoby pre núdzové prípady). Po spomalení v rokoch 2023–2024 stále zostáva prenajímaná plocha v roku 2025 robustná (800+ mil. štvorcových stôp) cbre.com a očakáva sa, že ostane silná. CBRE uvádza, že sa vracia k „predpandemickým hnacím motorom“, čo znamená konštantnú absorpciu. Neobsadenosť priemyselných nehnuteľností by sa mohla pohybovať okolo 5 % v roku 2025 a ešte klesnúť k 4 % alebo nižšie do roku 2027, ak zostane výstavba obmedzená. Nájomné za sklady v poslednom období rástlo dvojciferným tempom; do budúcnosti sa však očakáva spomalenie rastu na 3–5 % ročne, čo je stále zdravé. Zaujímavý faktor: nové objekty chladiarenských skladov, dátových centier (priemyselného typu) a výrobných prevádzok (kvôli relokácii výroby) by mohli zvýšiť dopyt nad rámec tradičnej distribúcie. Do roku 2028 sa môže ukázať potreba modernizácie priemyselných nehnuteľností (staršie budovy bez vysokých svetlých výšok môžu dostať ďalšiu zľavu), celkovo však pôjde o jeden z najvýkonnejších sektorov dlhodobo.
Bytové domy (multifamily): Bytový segment by mal byť do roku 2028 opäť na vzostupe po vstrebávaní aktuálnych dodávok. Koncom desaťročia môžeme uvidieť nové výstavbové cykly, ak sa rast nájomného opäť zrýchli. V krátkodobom horizonte (2025–2026) sa očakáva stabilná prevádzka – mierny nárast neobsadenosti a následný pokles – s rastom nájomného na úrovni inflácie. Pre predstavu – expertný panel Fannie Mae očakáva do roku 2026 rast cien nehnuteľností na úrovni ~3,3 % fanniemae.com; rast nájomného často zodpovedá rastu príjmov a cien, takže rast v stredných 3 % ročne je pre byty tiež realistický do polovice desaťročia. V rokoch 2027–2028, keď bude menej nových projektov, by sa obsadenosť mohla utiahnuť a tlak na rast nájomného presiahnuť 4 % v niektorých trhoch (najmä ak bude rásť zamestnanosť). Istou neznámou sú príjmy nájomcov: ak bude pokračovať silný rast miezd, dá to prenajímateľom priestor na vyššie nájomné. Naopak, prípadné zásahy na obmedzenie rastu nájmov alebo ochrana nájomcov by mohli rast v niektorých mestách limitovať.

Zdroje:

National Association of Realtors – Prognózy a dáta o trhu bývania na roky 2024–2025 nar.realtor nar.realtor realestatenews.com
Zillow Research – Prognóza hodnôt a predajov domov (máj 2025) zillow.com zillow.com
Fannie Mae Economic and Housing Outlook (apríl/máj 2025) mpamag.com mpamag.com
Freddie Mac Multifamily Outlook 2025 mf.freddiemac.com
CBRE Research – U.S. Real Estate Market Outlook 2025 (december 2024) cbre.com cbre.com cbre.com
Realtor.com – Najlepšie trhy s bývaním pre rok 2025 (december 2024) realtor.com realtor.com
U.S. Census Bureau – Správa o neobsadenosti a vlastníctve bývania Q1 2025 advisorperspectives.com advisorperspectives.com
NAR Quarterly Housing Price Trends (Q1 2025) nar.realtor

III. Úrokové sadzby a trendy v hypotekárnych úveroch

IV. Regionálne a mestské najväčšie trendy

Sun Belt boom (Juhovýchod a Juhozápad): Región Sun Belt (tiahne sa z Floridy cez Texas, po juhozápad a časti Západu USA) bol za poslednú dekádu lídrom a pokračuje v dominancii. Štáty ako Florida, Texas, Karolíny, Georgia, Arizona a Tennessee zažívajú dynamický rast populácie aj pracovných miest, sťahujú sa sem jednotlivci (vrátane ľudí na home office či dôchodcov) i korporácie. Tento prílev obyvateľstva vyvolal silný dopyt po bývaní a udržal ceny nehnuteľností v týchto oblastiach na vysokej úrovni. Mnohé mestá Sun Beltu zaznamenali dvojciferný rast cien do roku 2022; niektoré počas roka 2023 ochladli (mierny pokles cien), ale vo všeobecnosti si viedli dobre. Napríklad mediánová cena domu v Miami, FL vzrástla za rok asi o 9 % realtor.com a Orlando, FL zaznamenalo medziročný nárast cez 12 % realtor.com podľa predikcií Realtor.com, čo poukazuje na trvajúcu silu. Medzitým Austin, TX, ktorý bol počas pandémie symbolom realitného boomu (ceny stúpli za dva roky takmer o 40 %), zažil v roku 2023 korekciu a ceny mierne klesli. Na začiatku roka 2025 sú ceny v Austine stále nižšie než na maxime, no ekonomika mesta je silná a populácia rastie, takže NAR očakáva, že Austin „čoskoro znovu porastie v cenách“ nar.realtor. Spoločným menovateľom Sun Belt trhov je dostupnosť (oproti pobrežným mestám), nižšie dane, tvorba pracovných miest a teplé podnebie – tieto faktory by mali zotrvať do konca 2020-tych rokov. Investori obľubujú hlavne trhy ako Dallas–Fort Worth, Atlanta, Phoenix, Tampa a Charlotte, ktoré majú veľkosť aj rast na svojej strane. Výstraha je v oblasti klímy a poistenia: v niektorých častiach Floridy alebo Mexického zálivu rastú ceny poistení (kvôli hurikánom a záplavám), čo môže časom oslabiť kupnú silu a záujem, pokiaľ sa to nezačne riešiť.
Drahé pobrežné trhy: Drahé metropoly na pobreží – ako New York City, San Francisco Bay Area, Los Angeles, Boston, Washington D.C. či Seattle – majú zmiešané výsledky. Mnohé z týchto miest zažili v roku 2020 krátky pokles cien (keď vzdialená práca umožnila odchod z hustých miest) a potom prudký rast v roku 2021 po návrate k mestskému štýlu života. V roku 2022 čelili tieto mestá proti vetru: odliv obyvateľov (sťahovanie do lacnejších oblastí) a v niektorých prípadoch prepúšťanie v technologickom sektore (najmä San Francisco, Seattle) znížili dopyt. V roku 2023 zaznamenalo San Francisco medziročný pokles mediánovej ceny, hodnota nehnuteľností ostáva prakticky stabilná (+1,5 % medziročne v Q1 2025) nar.realtor – trh Bay Area teda stagnuje. Predsa sa však objavujú náznaky stabilizácie: mestá opäť lákajú obyvateľov. Podľa údajov NAR bol rok 2024 s najvyšším nárastom návratu obyvateľov do centier miest za poslednú dekádu nar.realtor. Mladí profesionáli sa vracajú kvôli práci a vybaveniu, medzinárodná migrácia (koncentrovaná v týchto bránových mestách) sa rozbieha. Takže kým New York či San Francisco pravdepodobne nezažijú explozívny rast ako Austin alebo Nashville, majú stále extrémne obmedzenú ponuku a vysoké príjmy, čo bude zdola podporovať ceny. Osem z desiatich najdrahších metropol sú v Kalifornii (napr. v San Jose je mediánová cena vyše 2 mil. USD, +9,8 % medziročne) nar.realtor. Tieto trhy sú drahé kvôli dlhodobému nedostatku výstavby a žiadanej lokalite – očakáva sa, že ceny budú pomaly stúpať, pokiaľ ostane málo voľných domov. Dostupnosť je na pobreží veľký problém, podiel vlastníctva v Bay Area je nižší než 55 % nar.realtor. To znamená neustály politický tlak na väčšiu výstavbu a opatrenia na dostupnosť – čo môže tieto trhy v najbližšej dekáde výrazne ovplyvniť.
Stabilita Stredozápadu: Stredozápad (Midwest) nebol v hľadáčiku médií, no relatívna cenová dostupnosť a stabilita ekonomiky ho robia čoraz populárnejším. Mestá ako Columbus (OH), Indianapolis, Kansas City, Milwaukee a Minneapolis nezažili ohromné nárasty alebo pády; ich ceny rástli stabilne po jednotkách percent ročne a výkyvy sú malé. V rokoch 2024–2025 majú stredozápadné trhy nadpriemerné oživenie predaja, lebo kupujúci vytlačení z drahých regiónov hľadajú lacnejší domov. Podľa analýzy Realtor.com patrí niekoľko stredozápadných trhov medzi top 10 najperspektívnejších pre rok 2025, čo sa týka predaja a rastu cien realtor.com. Napríklad Colorado Springs, CO (niekedy zaraďovaný do oblasti Mountain West) je na ich zozname #1, Virginia Beach, VA (dostupné pobrežné mesto juhovýchodu) skončilo tretie a Greensboro, NC na 10. mieste realtor.com. Nie všetky sú však typický Stredozápad – trend je ale jasný: sekundárne mestá s vysokou kvalitou života stúpajú. Stredozápad často ponúka vyššie cap rates (návratnosť z prenájmu), čo láka investorov do miest ako Cleveland či Detroit na jedno- aj viacrodinné prenájmy. Očakáva sa, že stredozápadné trhy budú rásť mierne a trvalo bez dramatických výkyvov známych z iných regiónov. Faktor na sledovanie: populácia – v niektorých oblastiach je stále stagnácia či pokles, čo brzdí dopyt. Metropoly s rastúcim počtom pracovných miest v zdravotníctve, vzdelávaní alebo výrobe sú však silné.
Koridor Severovýchodu: Severovýchodný koridor (od Bostonu po D.C.) ponúka pestrý mix. New York City sa zotavil zo svojho prepadu v roku 2020; nájmy na Manhattane lámali rekordy v roku 2022 a ceny bytov sa stabilizovali. Predmestia okolo NYC (New Jersey, Long Island, Connecticut) ostávajú silné vďaka nízkej ponuke. Boston má odolný trh ťahaný školstvom a biotechom – ceny tam rástli plynulo. Philadelphia a Baltimore sú v tomto koridore dostupnejšou alternatívou k D.C./NYC a zaznamenali nárast. Washington D.C. sám o sebe si posledne držal ceny na rovnakej úrovni, čiastočne kvôli množstvu nových bytových komplexov a určitému odchodu populácie, no vysoké príjmy a nedostatok stavebných pozemkov držia trh s rodinnými domami napätý. Všeobecne má severovýchod staršiu zástavbu a pomalší rast populácie, teda ponuka je napätá. Pokiaľ zostane silná ekonomika (založená na štátnej správe, školstve, financiách, zdravotníctve), bývanie by malo pomaly zdražovať. Pozoruhodným trendom je, že vyššie úrokové sadzby zasahujú drahé trhy výraznejšie – hypotéka 7 % na miliónový dom v New Jersey je oveľa záťaživejšia než na 300-tisícový dom v Ohiu. Preto je tlak na dostupnosť na severovýchode silný; to môže v krátkodobom horizonte spomaliť rast cien, kým buď neklesnú sadzby alebo nestúpnu príjmy.
Regionálna dostupnosť a migračné trendy: Všeobecne je dostupnosť bývania kľúčom k výkonu regiónov. Regióny, ktoré boli ešte pred pár rokmi extrémne dostupné (Juhovýchod, niektoré časti Západu ako Idaho/Utah), zažili veľký rast cien vďaka prílevu obyvateľstva, dnes však už nie sú také lacné – ich trhy mierne ochladli. Oproti tomu regióny, ktoré nikdy nezažili boom (často Stredozápad/Severovýchod), sa stávajú zaujímavými z hľadiska ceny. Vidíme naďalej presun ľudí z drahých štátov do lacnejších: štáty ako California, Illinois a New York hlásia viac odchodov, naopak Florida, Texas, Karolíny, Tennessee viac príchodov. Tento trend bude pokračovať, ovplyvnený flexibilitou práce na diaľku a dôchodcami hľadajúcimi teplejšie, lacnejšie regióny. Florida si zaslúži osobitnú zmienku: zažila obrovský príval nových obyvateľov (a rast cien domov ~40 % za tri roky). Naposledy sa niektoré trhy na Floride (napr. Naples, Tampa, časť Južnej Floridy) stabilizovali z dôvodu cenovo nedostupného bývania pre miestnych a problémov s poistením; Miami a Orlando sú však na rok 2025 stále v topke predaja a rastu cien realtor.com, čo poukazuje na trvajúcu atraktivitu Floridy.

V. Kľúčové demografické, technologické a ekonomické faktory

Demografické zmeny: Demografia zásadne ovplyvňuje dopyt po bývaní. USA prežíva generačnú výmenu. Mileniali (narodení približne 1981–1996) – najväčšia generácia v pracovnej sile – sú už prevažne vo veku od neskorých 20-tych do neskorých 30-tych rokov, čo sú hlavné roky pre zakladanie domácností a kúpu bývania. Táto skupina síce kupovala bývanie neskôr ako predošlé generácie (v dôsledku študentských dlhov či krízy 2008), no teraz vstupujú na trh vo veľkom. Mediánový vek prvokupcu bývania dosiahol 38 rokov, teda historické maximum nar.realtor, čo odráža, ako dlho musia Mileniali šetriť na zálohu v podmienkach vysokých cien. Mnoho z nich sa spolieha na pomoc rodiny: 25 % prvokupcov použilo dar alebo pôžičku od príbuzných a 7 % použilo dedičstvo – tiež rekordné čísla nar.realtor. Ako Mileniali starnú, môžu sa ich preferencie presúvať od štartovacích bytov ku väčším domom na predmestiach, čo podporí dopyt v priateľských lokalitách pre rodiny. Hneď za nimi Generácia Z (narodení cca 1997–2012) vstupuje do dospelosti; najstarší z tejto generácie majú už okolo 25 rokov a začínajú kariéru, často ako nájomcovia. V nasledujúcich piatich rokoch Gen Z významne rozšíri dopyt po nájomnom bývaní a neskôr po štartovacích domoch (pravdepodobne až ku koncu 2020-tych rokov). Medzitým Baby boomers (narodení 1946–1964) sú už v dôchodkovom veku. Mnohí boomeri sa rozhodujú pre “zostarnutie vo vlastnom dome”, teda zostávajú bývať dlhšie, ako predchádzajúce generácie, čo prispieva k malej obratovosti nehnuteľností. Niektorí však zmenšujú bývanie alebo sa sťahujú – často do teplejších oblastí či bližšie k vnúčatám, čím ovplyvňujú trhy ako Florida, Arizona a Karolíny. Boomeri boli v rokoch 2023–24 aktívnymi kupujúcimi, niekedy dokonca predbiehali mladších kupcov, často preto, že majú značný majetok a môžu platiť v hotovosti. Platby v hotovosti dosiahli rekordné hodnoty – tvoria 26 % predajov domov (a vyše 30 % predajov pre opakovaných kupcov) nar.realtor, čo súvisí aj s tým, že starší kupci vymieňajú väčší dom za menší alebo využívajú nahromadený majetok. Ďalším demografickým trendom je rast viacgeneračných domácností. Podľa NAR rekordných 14 % – 17 % kupcov kupuje viacgeneračné domy (kvôli starším rodičom či dospelým deťom, ktoré sa vracajú domov) nar.realtor. Túto voľbu poháňajú úspory a aj kultúrne preferencie a zvyšuje dopyt po väčších rodinných domoch s apartmánmi pre svokru atď. Napokon, celkový populačný rast v USA v neskorých 2010-tych rokoch spomalil, no pozdvihla ho zvýšená imigrácia po roku 2021. Medzinárodná imigrácia je dôležitým faktorom pri zakladaní domácností, hlavne v migračných metropolách a pri dopyte po nájmoch. Ak bude USA naďalej prijímať imigrantov vo vyššom tempe, bude to v najbližších rokoch podporovať dopyt po bývaní (každá nová imigračná rodina potrebuje bývanie, či už nájomné, alebo vlastné). Zhrnuté, demografia je pre bývanie prevažne priaznivá: veľká kohorta vstupuje do veku pre kúpu bývania, životné udalosti budú poháňať presuny napriek „zamknutiu“ úrokových sadzieb a populačný rast bude tlačiť na ponuku nar.realtor. Jediný problém je dostupnosť bývania pre mladších kupcov – ak ceny a sadzby ostanú vysoké, mileniáli a Gen Z môžu zakladať domácnosti pomalšie alebo zostávať pri nájme, čo by zmenilo trajektóriu miery vlastníctva bývania.
Technologické trendy: Technológie ovplyvňujú trh s nehnuteľnosťami mnohými spôsobmi. Pravdepodobne najzásadnejšia je expanzia práce na diaľku, ktorá oslobodila mnoho pracovníkov od pevnej kancelárie. Už dnes to mení dopyt po bývaní – ľudia sa môžu sťahovať ďalej od centier miest či dokonca do iných regiónov (čo vidno na migrácii do Sun Beltu). Očakáva sa, že hybridná práca pretrvá, takže dopyt po bývaní ostane rozptýlený. Pracovníci môžu uprednostňovať dostupnosť a priestor (domáce kancelárie) pred časom dochádzania, čo prospieva predmestským a exurbánskym trhom s bývaním. Ako bolo spomenuté, niektoré firmy už volajú ľudí späť do kancelárií, takže mestské bývanie určite nezaniká. V komerčnom sektore je technológia práce na diaľku hlavnou výzvou kancelárskemu segmentu, ako bolo opísané vyššie. Ďalším trendom je nárast e-commerce. Rozmach online nakupovania (zvýraznený pandémiou) zvyšuje potrebu logistických nehnuteľností (sklady, distribučné centrá), kým niektoré formáty retailu dostáva pod tlak. Majitelia nákupných centier reagujú pridávaním zážitkových prevádzok (zábava, fitká, zdravotnícke služby), ktoré sú „odolné voči internetu“. Vzťah technológií a retailu bude pokračovať: očakávajte viac omnichannel predaja (predajne fungujú ako showroome či výdajne online objednávok), čo môže podporiť obsadenosť dobre situovaných predajných plôch. V bývaní technológie zrýchľujú transakcie. Rozmach online inzertných platforiem (Zillow, Redfin, Realtor.com) a virtuálnych prehliadok poskytol kupujúcim nebývalý prístup k informáciám. Digitálne hypotéky a e-podpisy zjednodušujú proces kúpy. Tieto inovácie nemenia pomer ponuky a dopytu, ale robia trh priehľadnejším a zmierňujú niektoré trenia (hoci kúpy na dražbách stále prebiehajú naplno!). Ďalšou oblasťou sú proptech a smart domácnosti: mnoho nových bytových a apartmánových projektov je už vybavených inteligentnými termostatmi, zabezpečovacími systémami či IoT zariadeniami, čo môže byť lákadlom. Aj stavebné metódy sa technologicky vyvíjajú (najmä pomaly) – napr. skúmajú sa modulárne stavby či 3D tlač domov pre zníženie nákladov a zrýchlenie výstavby, čo môže byť zásadné, ak by sa rozšírili a pomohli riešiť bytovú krízu. Dátová analytika a umelá inteligencia sú čoraz častejšie využívané investormi na hľadanie príležitostí (napr. algoritmické vyhľadávanie podhodnotených nehnuteľností či predikcie trendov). Pri konkrétnych sektoroch: dátové centrá sú prudko rastúcou kategóriou vďaka rastu cloudu a AI – ako už bolo spomenuté, obsadenosť dátových centier je okolo 2,8 % a prudko rastie kapacita cbre.com. Potreba digitálnej infraštruktúry (dátové centrá, základne pre mobilné veže) je novým hnacím motorom, ktorý developeri berú do úvahy. Nakoniec, dynamika technologického priemyslu môže významne ovplyvniť určité trhy. Veľké technologické centrá (San Francisco, Seattle, Austin) zažili kolísanie trhu s bývaním v závislosti od kondície technologických firiem. V roku 2025 sa tech sektor zotavuje z prepúšťaní, čo je pre tieto miestne trhy priaznivé. Ak v rokoch 2025–2028 nové inovácie (AI a pod.) spôsobia ďalší boom, drahé technologické trhy zažijú nový tlak na dostupnosť, pokiaľ sa nepostaví viac bývania.
Ekonomické a politické faktory: Kľúčové sú všeobecné ekonomické podmienky. Rast pracovných miest, príjmov a HDP priamo určujú dopyt po nehnuteľnostiach. Ekonomika USA by mala v roku 2025 rásť mierne – CBRE predpovedá rast HDP o 2,0 % až 2,5 % v roku 2025 cbre.com, čo je mierne nad priemer, ak dôjde k „mäkkému pristátiu“. Tento rast ženie spotrebiteľské výdavky (domácnosti sú na tom finančne ešte stále dobre) a uvoľnenie finančných podmienok. V rokoch 2023–24 vznikali nové pracovné miesta aj napriek zlým predajom bývania, takže existuje latentný dopyt, ktorý by sa mohol uvoľniť ak sa podmienky zlepšia realestatenews.com. Ak zamestnanosť zostane silná (prognózy nezamestnanosti 4–4,5 %) cbre.com, ľudia budú zakladať domácnosti a investovať do nehnuteľností. Rast miezd je ďalší faktor – mzdy síce rastú, ale často nie tak rýchlo ako ceny bývania, čo zhoršuje dostupnosť. Ak bude rast miezd pokračovať na úrovni ~4-5 % ročne a rast cien bývania spomalí na 2–3 %, situácia sa postupne zlepší. Inflácia ovplyvňuje realitný trh cez sadzby (už bolo spomenuté) a cez stavebné náklady. Ceny stavebných vstupov boli v rokoch 2021–22 veľmi vysoké (nedostatok materiálu a pracovnej sily). To už trochu poľavilo, ale stavať je stále drahšie než pred pandémiou. Ak sa má ponuka (a teda dostupnosť) zlepšiť, bude to závisieť od produktivity a cien vo výstavbe; pomôcť môžu aj politické opatrenia – znižovanie regulačných bariér alebo dotácie. Vládna politika ostáva neznámou. Na federálnej úrovni sa diskutuje o pomoci prvokupcom (programy na zálohy, daňové úľavy), čo by mohlo dopyt zvýšiť, ak by to prešlo. Väčší dopad má však štátna a miestna politika: reforma územného plánovania (vyššia hustota, rýchlejšie povoľovanie, podpora dostupného bývania) môže postupne zvýšiť ponuku na napätých trhoch. Štáty ako Kalifornia či Oregon už nariaďujú vyššiu výstavbu a legalizujú prístavby (ADU), čo pridá byty v horizonte rokov. Ďalšia ekonomická premenná je finančné prostredie: dostupnosť úverov. Banky po zvýšení sadzieb a vyššej neistote sprísnili poskytovanie úverov. To zasiahlo nielen kupcov (náročnejšia kvalifikácia, vyššie poplatky), ale aj developerov (prísnejšie úverové podmienky). Ak sa sektor stabilizuje a sadzby klesnú, úverová politika sa zjemní a trh ožije. Naopak, ak by došlo k finančnému šoku (likviditná kríza, problém limitu dlhu a pod.), dôvera v reality by prudko klesla. Fiškálna politika (vládne výdavky a deficity) je tiež dôležitá; veľký federálny deficit je dôvod, prečo sú dlhodobé sadzby vysoké nar.realtor. Ak by USA znížilo deficit, mohol by to zmierniť tlak na výnosy štátnych dlhopisov a hypotéky. Samozrejme, daňová politika ovplyvňuje nehnuteľnosti – aktuálne sa diskutuje o prípadných zmenách odpočtu SALT a daní pre investorov, čo by mohlo meniť motivácie pri nákupe vo vysoko zdaňovaných štátoch alebo u prenajímateľov.

VI. Investičné riziká a príležitosti

Hlavné investičné riziká:

Vysoké úrokové sadzby a náklady na financovanie: Zvýšené úrokové sadzby zvyšujú náklady na úvery, čo môže znižovať výnosy z investícií alebo dostupnosť bývania. Ak úroky zostanú vyššie po dlhšie obdobie, než sa očakáva (alebo opäť prudko stúpnu v dôsledku inflácie), financovanie realitných obchodov zostane náročné, čo môže viesť k poklesu hodnôt nehnuteľností. Mnohí investori v komerčnom sektore, ktorí nakupovali pri nízkych sadzbách, čelia riziku refinancovania – refinancovanie úverov za dnešných sadzieb môže byť neudržateľné, čo v niektorých prípadoch vedie k nesplácaniu alebo nútenému predaju. Toto je obzvlášť rizikové v kancelárskom segmente, kde klesajúce hodnoty a vysoké sadzby úročia (vlna komerčných hypoték na kancelárie splatných v rokoch 2025–2026). Rastúce kapitalizačné sadzby môžu krátkodobo znižovať hodnotu nehnuteľností vo všetkých segmentoch, čo ohrozuje súčasných majiteľov.
Možnosť hospodárskeho poklesu: Základný scenár počíta s mäkkým pristátím, avšak vždy existuje riziko recesie – či už záťaží Fedu na menovú politiku, globálnych šokov alebo geopolitických udalostí. Recesia so značnými stratami pracovných miest by poškodila dopyt po nehnuteľnostiach (menej kupujúcich, viac voľných bytov, zápasiaci maloobchodníci atď.). Segmenty ako hotely a luxusné bývanie sú na ekonomické výkyvy obzvlášť citlivé. Aj mierny pokles by mohol zhoršiť ďalšie riziká, ako napr. nesplácanie nájomného alebo vyššia neobsadenosť. Investori by mali byť konzervatívni v očakávaniach rastu nájomného a vytvárať si finančné rezervy pre prípadný prepad.
Trhová bifurkácia a zastarávanie: Ako sme už spomínali, niektoré typy nehnuteľností (staršie kancelárie, neaktuálne nákupné centrá, byty bez vybavenia) môžu byť funkčne zastarané alebo minimálne výrazne menej konkurencieschopné. Rizikom je, že kapitál ostane „uväznený“ v týchto aktívach bez ľahkej možnosti likvidácie – napríklad staršia kancelárska budova môže vyžadovať obrovské investície do prestavby na bývanie a aj tak to lokálne územné plány či ekonomika nemusia umožniť. Investori vlastniaci sekundárne kvalitné aktíva v problematických lokalitách sa môžu dostať do pasce hodnoty. Podobne pri bývaní môžu domy v oblastiach s klesajúcou populáciou či zlou klimatickou odolnosťou podávať slabý výkon. Vedieť čo nekupovať je rovnako dôležité, ako nájsť správny obchod.
Regulačné a politické riziká: Nehnuteľnosti podliehajú regulačným zmenám. Rizikom je rozširovanie nájomných regulácií či zákonov na ochranu nájomcov v reakcii na slabú cenovú dostupnosť. Niektoré štáty/mestá už zaviedli limity na zvyšovanie nájmov, čo môže obmedziť rast výnosov prenajímateľov. Ďalšie riziko sú zvýšené dane z nehnuteľností, keď samosprávy hľadajú príjmy – to môže tvrdšie zasiahnuť komerčných vlastníkov i domácnosti (vidíme to v niektorých mestách Sun Beltu, kde prudký rast cien viedol k vyšším daniam). Na strane developmentu môžu zmeny územných plánov pôsobiť dvojakým spôsobom: uvoľnenie pravidiel môže pomôcť (viac povolenej hustoty), prísnejšie environmentálne alebo dizajnové požiadavky naopak zvyšovať náklady. V extréme aj úvahy o zrušení výmenny 1031 alebo zvýšení dane z kapitálových výnosov pri predaji nehnuteľností by mohli ovplyvniť správanie investorov (nič nie je však na úrovni federálnej vlády aktuálne bezprostredné).
Klimatické a environmentálne riziká: Klimatická zmena je čoraz väčším rizikom v oblasti nehnuteľností. Nehnuteľnosti v pobrežných záplavových zónach, oblastiach náchylných na hurikány, regiónoch s požiarmi alebo suchom čelia vyšším poistným nákladom a možnému znehodnoteniu. Napríklad v niektorých častiach Floridy poisťovne vycúvali, čo vyvoláva obavy o dlhodobú poistiteľnosť nehnuteľností. Podobne na západe sú problémy s požiarmi, ktoré zvyšujú riziko v niektorých luxusných lokalitách. Environmentálne regulácie na zvýšenie odolnosti (napr. nutnosť vyvýšenia stavieb alebo použitia odolných materiálov) môžu zvýšiť náklady pri výstavbe či rekonštrukcii. Investori musia zohľadniť klimatické riziká, aby sa vyhli kúpe nehnuteľností, ktoré môžu byť o pár desaťročí pod vodou či neobývateľné.
Realizačné a likviditné riziká: Vo volatilnejšom trhovom prostredí je realizácia veľkých projektov alebo sanačných stratégií spojená s rizikom neúspechu. Napríklad kúpa problematickej kancelárie a jej prestavba na byty môže naraziť na nečakané stavebné komplikácie alebo odpor komunity. Zároveň likviditné riziko znamená, že schopnosť predať nehnuteľnosť za férovú cenu rýchlo môže byť oslabená, ak sa trh otočí alebo úverové trhy zamrznú (ako sa krátkodobo stalo v roku 2020). Nehnuteľnosti sú od prírody nelikvidné, takže investori musia byť pripravení držať ich dlhšie. Flippéri a špekulanti na krátke obdobie môžu byť prichytení pri trhových výkyvoch.

Napriek týmto rizikám nasledujúce roky ponúkajú množstvo príležitostí:

Kľúčové príležitosti:

Nákup v období kupujúceho (selektívne príležitosti): Po hektickom „predajcovom“ trhu 2020–2022 sa v mnohých regiónoch (najmä v segmente prémiových domov a oblastiach so silným podielom investorov) situácia ochladila. Individuálni kupujúci v roku 2025 môžu čeliť menšej konkurencii, väčšiemu výberu a dokonca aj zľavám pri niektorých ponukách – príjemná zmena oproti dražbám. Tí, ktorí sú finančne pripravení, môžu vyjednať lepšie podmienky, najmä ak cielia na motivovaných predajcov (napr. niekto, kto sa potrebuje rýchlo presťahovať). Pre investorov spomalenie vytvorilo šance nakúpiť nehnuteľnosti s relatívnou zľavou oproti nedávnym maximám. Napríklad v niektorých mestách Sun Beltu, kde ceny prehnali (Boise, Austin, Phoenix), nastala korekcia; skúsení investori ich sledujú s cieľom nájsť dobrý vstup pred opätovným rastom.
Akvizície problémových aktív: Vďaka vyšším úrokovým sadzbám sú niektorí majitelia nehnuteľností v núdzi – najmä v kancelárskom segmente, ale aj niektorí preúverovaní majitelia bytoviek alebo developeri nepredaných novostavieb v menej silných trhoch. Táto situácia pripomína skoré 90. roky alebo obdobie po roku 2008, čo sa týka príležitostí spojených s distressom. Inštitucionálni investori s pripravenými prostriedkami sa chystajú kupovať nevýkonné úvery alebo zabavené nehnuteľnosti so zľavou, najmä kancelárie vhodné na novú funkciu. Aj niektoré hotely alebo maloobchodné priestory je možné kúpiť pod úrovňou obstarávacích nákladov a rekonštruovať. Okenko na získanie problémových aktív závisí od toho, ako dlho budú vysoké sadzby a ako banky zvládnu nesplácané úvery (prolongácie vs. exekúcie). Pre trpezlivých investorov s kapitálom môžu nasledujúce 1–3 roky priniesť príležitosti, ktoré prichádzajú raz za cyklus s mimoriadnymi výnosmi pri obnoviteľných nehnuteľnostiach či poklese sadzieb (zvýšenie hodnoty).
Rast v nedostatočne obsluhovaných sektoroch a regiónoch: Niektoré sektory majú silné „vetry do chrbta“ a sú atraktívne na rozvoj alebo investície. Ako je uvedené, industriálne/logistické priestory ostávajú sektorom s vysokým dopytom – výstavba moderných distribučných centier v kľúčových uzloch (alebo prestavba veľkých prázdnych maloobchodov na fulfilment centrá) môže byť veľmi výhodná. Bytové domy sú potrebné všade; hoci sa stavajú veľké luxusné komplexy, stále chýba dostupné bývanie/stredná trieda. Developeri zameraní na stredný segment nájomného bývania či investori do komunít s mobilnými domami môžu zažiť stabilné výnosy a menšiu konkurenciu. Jednorodinné prenájmy (SFR) sú ďalšou rastúcou oblasťou – veľké inštitúcie naďalej nakupujú alebo stavajú prenajímané domy a jednotlivci môžu benefitovať z tohto trendu (najmä tam, kde je vysoký dopyt po nájmoch od tých, čo nevedia kúpiť). Regionálne, nové sekundárne trhy ako Cleveland, Pittsburgh, Louisville, Oklahoma City atď., ktoré vynechali veľký rast, často ponúkajú solídne výnosy z nájmov a potenciál zhodnotenia, keďže vzdialená práca rozširuje možnosti lokalizácie talentu. Tieto mestá sledujú investori hľadajúci výnosy a mohli by prekonávať výkon tradičných trhov, ak migrácia ľudí a firiem bude pokračovať.
Hodnota navyše a zmena účelu: Pri starnúcom realitnom fonde je dostatok príležitostí zvyšovať hodnotu rekonštrukciou alebo zmenou účelu. Investori napríklad kupujú byty z 70. a 80. rokov, rekonštruujú ich a inkasujú vyššie nájmy – klasická „value-add“ stratégia stále funguje, keďže nájomníci oceňujú moderné povrchy a úsporné spotrebiče. V maloobchode je populárne prestavovať problematické obchodné centrá na zmiešané mestské zóny s bytmi a kanceláriami (už s niektorými úspešnými príkladmi). Ako spomíname, konverzia kancelárie na bývanie je žiadanou témou: má zmysel len pre určité typy zastaraných kancelárií (kvôli dispozícii a nákladom), ale mestá ako Washington D.C. či New York už ponúkajú stimuly na takéto prestavby, čo dáva nádej na vznik hodnotných bytov z prázdnych kancelárií v budúcnosti. Tí, ktorí prídu s riešeniami ako prví, môžu profitovať z nízkych nákupných nákladov aj z podpory zo strany samospráv.
Využitie demografickej vlny: Demografické trendy prinášajú príležitosti stavať či investovať do senior bývania/komunít 55+ (dopyt porastie so starnutím generácie Boomers), študentského bývania v mestách s rastúcimi univerzitami a štartovacích domov pre Mileniálov, ktorí konečne kupujú (stavitelia, ktorí vedia ponúknuť menšie, dostupnejšie domy, získajú veľký trh). Ďalšou cestou sú viacgeneračné domy – developeri môžu začleniť riešenia pre širšie rodiny, čo využíva trend popísaný NAR nar.realtor. Investori môžu tiež sledovať nehnuteľnosti v urban centrách, ktoré môžu ťažiť z návratu mladých – napríklad malé bytové domy či co-living priestory tam, kde nájmy klesli, ale už sa opäť dvíhajú ako sa ľudia vracajú do miest.
Výhoda pri poklese úrokových sadzieb: Zaujímavosťou je, že práve to, čo je rizikom (vysoké úroky), môže byť aj zdrojom výhod. Ak investor kúpi teraz pri vyššej kapitalizačnej sadzbe a s drahším úverom, vzniká potenciál na rast v prípade, že sadzby poklesnú – po niekoľkých rokoch môže úver refinancovať, čím si zvýši cashflow, a hodnota nehnuteľnosti môže stúpnuť už v dôsledku kompresie kapitalizačných sadzieb (lebo lacnejšie úvery umožnia kupujúcim platiť viac). Domácnosti môžu vnímať dnešné sadzby ako „vezmi si dom, rande s úverom“ – teda kúp si správnu nehnuteľnosť a úver prefinancuj neskôr. Očakávanie poklesu sadzieb je síce zdrojom neistoty, ale odvážni kupujúci a investori, ktorí využijú terajšie zľavy, môžu profitovať nielen z lepšej ceny, ale aj z následného zhodnotenia pri návrate dopytu. Prieskum Fannie Mae už naznačuje, že mnohí experti čakajú, že hypotekárne sadzby budú v najbližších rokoch mierne klesať k historicky normálnym úrovniam mpamag.com mpamag.com. Ak niekto kúpi alebo investuje ešte predtým, môže získať nehnuteľnosť za relatívnu zľavu a získať participáciu na raste pri návrate dopytu.

VII. Výhľad a prognózy na roky 2025–2028

Zdroj prognózy	Očakávaná zmena ceny domov 2025	Očakávaná zmena ceny domov 2026
Fannie Mae (FNMA)	+4,1% mpamag.com	+2,0% mpamag.com
Národná asociácia realitných maklérov (NAR)	+3% businessinsider.com	+4% businessinsider.com
MBA (Asociácia hypotékarov)	+1,3% businessinsider.com	+0,3% businessinsider.com
Zillow Research (Index hodnoty domov)	–1,4% zillow.com (pokles)	(Bez prognózy)
Panel odborníkov (100+ ekonómov)	+3,4% fanniemae.com	+3,3% fanniemae.com

Výhľad pre komerčný sektor: Každý komerčný sektor má svoj vlastný harmonogram obnovy:

Kancelárie: Kancelársky sektor sa bude zotavovať najpomalšie – očakávajte vysokú neobsadenosť v rokoch 2025–2026 s miernym zlepšením každý rok. Do roku 2028 pravdepodobne dôjde k ostrému rozdeleniu trhu: špičkové kancelárie vo výborných lokalitách môžu byť takmer plne obsadené a prinášať stabilné nájomné, zatiaľ čo staršie kancelárie môžu byť len poloprázdne alebo konvertované na iné účely. Celková neobsadenosť by mohla klesnúť z približne 19 % v roku 2025 na úroveň okolo stredných tínedžerských percent do roku 2028, ak bude ekonomika silná a časť plochy bude odstránená z inventára (konverzie/demolácie). Rast nájomného bude minimálny, kým neobsadenosť neklesne; prenajímatelia budú v mnohých lokalitách ešte niekoľko rokov ponúkať ústupky. Investori vnímajú roky 2025–2026 ako obdobie na repositioning alebo nákup problémových kancelárií s očakávaním, že do roku 2028–2030 budú tieto aktíva (ak sú dobre situované a zmodernizované) prinášať vyšší výnos.
Maloobchod: Výhľad v maloobchode je stabilný až pozitívny. Očakáva sa, že neobsadenosť zostane nízka (na úrovni 4–5 % na národnej úrovni), pretože nové projekty pribúdajú len minimálne. Rast nájomného v maloobchode by sa mohol pohybovať v nízkych jednotkách percent ročne a maloobchodné jednotky s vysokou návštevnosťou v rýchlo rastúcich predmestiach môžu zaznamenať aj rast nájomného v stredných jednotkách percent, keďže nájomcovia budú súťažiť o obmedzený priestor. Niektoré formáty (ako otvorené nákupné centrá) budú medzi investormi veľmi žiadané; kapitalizačné sadzby by sa pre tieto preferované segmenty mohli mierne stlačiť vzhľadom na silné základy cbre.com. Do roku 2028 sa môžeme dočkať opätovného oživenia maloobchodnej výstavby, pokiaľ spotrebiteľské výdavky ostanú silné – pravdepodobne viac nových projektov v Sun Belt štátoch, kde rast počtu obyvateľov vyžaduje nové obchody a služby. Vo všeobecnosti je však maloobchod teraz v rovnováhe ponuky a dopytu, takže by mal poskytovať stabilné výnosy bez väčších výkyvov.
Priemysel: Priemyselný sektor je naďalej na trajektórii rastu, hoci už umiernenejšieho. Dopyt po skladoch je štrukturálne podporovaný e-commerce a reštrukturalizáciou dodávateľských reťazcov (ako napríklad zvýšením domácej zásoby pre núdzové prípady). Po spomalení v rokoch 2023–2024 stále zostáva prenajímaná plocha v roku 2025 robustná (800+ mil. štvorcových stôp) cbre.com a očakáva sa, že ostane silná. CBRE uvádza, že sa vracia k „predpandemickým hnacím motorom“, čo znamená konštantnú absorpciu. Neobsadenosť priemyselných nehnuteľností by sa mohla pohybovať okolo 5 % v roku 2025 a ešte klesnúť k 4 % alebo nižšie do roku 2027, ak zostane výstavba obmedzená. Nájomné za sklady v poslednom období rástlo dvojciferným tempom; do budúcnosti sa však očakáva spomalenie rastu na 3–5 % ročne, čo je stále zdravé. Zaujímavý faktor: nové objekty chladiarenských skladov, dátových centier (priemyselného typu) a výrobných prevádzok (kvôli relokácii výroby) by mohli zvýšiť dopyt nad rámec tradičnej distribúcie. Do roku 2028 sa môže ukázať potreba modernizácie priemyselných nehnuteľností (staršie budovy bez vysokých svetlých výšok môžu dostať ďalšiu zľavu), celkovo však pôjde o jeden z najvýkonnejších sektorov dlhodobo.
Bytové domy (multifamily): Bytový segment by mal byť do roku 2028 opäť na vzostupe po vstrebávaní aktuálnych dodávok. Koncom desaťročia môžeme uvidieť nové výstavbové cykly, ak sa rast nájomného opäť zrýchli. V krátkodobom horizonte (2025–2026) sa očakáva stabilná prevádzka – mierny nárast neobsadenosti a následný pokles – s rastom nájomného na úrovni inflácie. Pre predstavu – expertný panel Fannie Mae očakáva do roku 2026 rast cien nehnuteľností na úrovni ~3,3 % fanniemae.com; rast nájomného často zodpovedá rastu príjmov a cien, takže rast v stredných 3 % ročne je pre byty tiež realistický do polovice desaťročia. V rokoch 2027–2028, keď bude menej nových projektov, by sa obsadenosť mohla utiahnuť a tlak na rast nájomného presiahnuť 4 % v niektorých trhoch (najmä ak bude rásť zamestnanosť). Istou neznámou sú príjmy nájomcov: ak bude pokračovať silný rast miezd, dá to prenajímateľom priestor na vyššie nájomné. Naopak, prípadné zásahy na obmedzenie rastu nájmov alebo ochrana nájomcov by mohli rast v niektorých mestách limitovať.

Zdroje:

National Association of Realtors – Prognózy a dáta o trhu bývania na roky 2024–2025 nar.realtor nar.realtor realestatenews.com
Zillow Research – Prognóza hodnôt a predajov domov (máj 2025) zillow.com zillow.com
Fannie Mae Economic and Housing Outlook (apríl/máj 2025) mpamag.com mpamag.com
Freddie Mac Multifamily Outlook 2025 mf.freddiemac.com
CBRE Research – U.S. Real Estate Market Outlook 2025 (december 2024) cbre.com cbre.com cbre.com
Realtor.com – Najlepšie trhy s bývaním pre rok 2025 (december 2024) realtor.com realtor.com
U.S. Census Bureau – Správa o neobsadenosti a vlastníctve bývania Q1 2025 advisorperspectives.com advisorperspectives.com
NAR Quarterly Housing Price Trends (Q1 2025) nar.realtor

III. Úrokové sadzby a trendy v hypotekárnych úveroch

IV. Regionálne a mestské najväčšie trendy

Sun Belt boom (Juhovýchod a Juhozápad): Región Sun Belt (tiahne sa z Floridy cez Texas, po juhozápad a časti Západu USA) bol za poslednú dekádu lídrom a pokračuje v dominancii. Štáty ako Florida, Texas, Karolíny, Georgia, Arizona a Tennessee zažívajú dynamický rast populácie aj pracovných miest, sťahujú sa sem jednotlivci (vrátane ľudí na home office či dôchodcov) i korporácie. Tento prílev obyvateľstva vyvolal silný dopyt po bývaní a udržal ceny nehnuteľností v týchto oblastiach na vysokej úrovni. Mnohé mestá Sun Beltu zaznamenali dvojciferný rast cien do roku 2022; niektoré počas roka 2023 ochladli (mierny pokles cien), ale vo všeobecnosti si viedli dobre. Napríklad mediánová cena domu v Miami, FL vzrástla za rok asi o 9 % realtor.com a Orlando, FL zaznamenalo medziročný nárast cez 12 % realtor.com podľa predikcií Realtor.com, čo poukazuje na trvajúcu silu. Medzitým Austin, TX, ktorý bol počas pandémie symbolom realitného boomu (ceny stúpli za dva roky takmer o 40 %), zažil v roku 2023 korekciu a ceny mierne klesli. Na začiatku roka 2025 sú ceny v Austine stále nižšie než na maxime, no ekonomika mesta je silná a populácia rastie, takže NAR očakáva, že Austin „čoskoro znovu porastie v cenách“ nar.realtor. Spoločným menovateľom Sun Belt trhov je dostupnosť (oproti pobrežným mestám), nižšie dane, tvorba pracovných miest a teplé podnebie – tieto faktory by mali zotrvať do konca 2020-tych rokov. Investori obľubujú hlavne trhy ako Dallas–Fort Worth, Atlanta, Phoenix, Tampa a Charlotte, ktoré majú veľkosť aj rast na svojej strane. Výstraha je v oblasti klímy a poistenia: v niektorých častiach Floridy alebo Mexického zálivu rastú ceny poistení (kvôli hurikánom a záplavám), čo môže časom oslabiť kupnú silu a záujem, pokiaľ sa to nezačne riešiť.
Drahé pobrežné trhy: Drahé metropoly na pobreží – ako New York City, San Francisco Bay Area, Los Angeles, Boston, Washington D.C. či Seattle – majú zmiešané výsledky. Mnohé z týchto miest zažili v roku 2020 krátky pokles cien (keď vzdialená práca umožnila odchod z hustých miest) a potom prudký rast v roku 2021 po návrate k mestskému štýlu života. V roku 2022 čelili tieto mestá proti vetru: odliv obyvateľov (sťahovanie do lacnejších oblastí) a v niektorých prípadoch prepúšťanie v technologickom sektore (najmä San Francisco, Seattle) znížili dopyt. V roku 2023 zaznamenalo San Francisco medziročný pokles mediánovej ceny, hodnota nehnuteľností ostáva prakticky stabilná (+1,5 % medziročne v Q1 2025) nar.realtor – trh Bay Area teda stagnuje. Predsa sa však objavujú náznaky stabilizácie: mestá opäť lákajú obyvateľov. Podľa údajov NAR bol rok 2024 s najvyšším nárastom návratu obyvateľov do centier miest za poslednú dekádu nar.realtor. Mladí profesionáli sa vracajú kvôli práci a vybaveniu, medzinárodná migrácia (koncentrovaná v týchto bránových mestách) sa rozbieha. Takže kým New York či San Francisco pravdepodobne nezažijú explozívny rast ako Austin alebo Nashville, majú stále extrémne obmedzenú ponuku a vysoké príjmy, čo bude zdola podporovať ceny. Osem z desiatich najdrahších metropol sú v Kalifornii (napr. v San Jose je mediánová cena vyše 2 mil. USD, +9,8 % medziročne) nar.realtor. Tieto trhy sú drahé kvôli dlhodobému nedostatku výstavby a žiadanej lokalite – očakáva sa, že ceny budú pomaly stúpať, pokiaľ ostane málo voľných domov. Dostupnosť je na pobreží veľký problém, podiel vlastníctva v Bay Area je nižší než 55 % nar.realtor. To znamená neustály politický tlak na väčšiu výstavbu a opatrenia na dostupnosť – čo môže tieto trhy v najbližšej dekáde výrazne ovplyvniť.
Stabilita Stredozápadu: Stredozápad (Midwest) nebol v hľadáčiku médií, no relatívna cenová dostupnosť a stabilita ekonomiky ho robia čoraz populárnejším. Mestá ako Columbus (OH), Indianapolis, Kansas City, Milwaukee a Minneapolis nezažili ohromné nárasty alebo pády; ich ceny rástli stabilne po jednotkách percent ročne a výkyvy sú malé. V rokoch 2024–2025 majú stredozápadné trhy nadpriemerné oživenie predaja, lebo kupujúci vytlačení z drahých regiónov hľadajú lacnejší domov. Podľa analýzy Realtor.com patrí niekoľko stredozápadných trhov medzi top 10 najperspektívnejších pre rok 2025, čo sa týka predaja a rastu cien realtor.com. Napríklad Colorado Springs, CO (niekedy zaraďovaný do oblasti Mountain West) je na ich zozname #1, Virginia Beach, VA (dostupné pobrežné mesto juhovýchodu) skončilo tretie a Greensboro, NC na 10. mieste realtor.com. Nie všetky sú však typický Stredozápad – trend je ale jasný: sekundárne mestá s vysokou kvalitou života stúpajú. Stredozápad často ponúka vyššie cap rates (návratnosť z prenájmu), čo láka investorov do miest ako Cleveland či Detroit na jedno- aj viacrodinné prenájmy. Očakáva sa, že stredozápadné trhy budú rásť mierne a trvalo bez dramatických výkyvov známych z iných regiónov. Faktor na sledovanie: populácia – v niektorých oblastiach je stále stagnácia či pokles, čo brzdí dopyt. Metropoly s rastúcim počtom pracovných miest v zdravotníctve, vzdelávaní alebo výrobe sú však silné.
Koridor Severovýchodu: Severovýchodný koridor (od Bostonu po D.C.) ponúka pestrý mix. New York City sa zotavil zo svojho prepadu v roku 2020; nájmy na Manhattane lámali rekordy v roku 2022 a ceny bytov sa stabilizovali. Predmestia okolo NYC (New Jersey, Long Island, Connecticut) ostávajú silné vďaka nízkej ponuke. Boston má odolný trh ťahaný školstvom a biotechom – ceny tam rástli plynulo. Philadelphia a Baltimore sú v tomto koridore dostupnejšou alternatívou k D.C./NYC a zaznamenali nárast. Washington D.C. sám o sebe si posledne držal ceny na rovnakej úrovni, čiastočne kvôli množstvu nových bytových komplexov a určitému odchodu populácie, no vysoké príjmy a nedostatok stavebných pozemkov držia trh s rodinnými domami napätý. Všeobecne má severovýchod staršiu zástavbu a pomalší rast populácie, teda ponuka je napätá. Pokiaľ zostane silná ekonomika (založená na štátnej správe, školstve, financiách, zdravotníctve), bývanie by malo pomaly zdražovať. Pozoruhodným trendom je, že vyššie úrokové sadzby zasahujú drahé trhy výraznejšie – hypotéka 7 % na miliónový dom v New Jersey je oveľa záťaživejšia než na 300-tisícový dom v Ohiu. Preto je tlak na dostupnosť na severovýchode silný; to môže v krátkodobom horizonte spomaliť rast cien, kým buď neklesnú sadzby alebo nestúpnu príjmy.
Regionálna dostupnosť a migračné trendy: Všeobecne je dostupnosť bývania kľúčom k výkonu regiónov. Regióny, ktoré boli ešte pred pár rokmi extrémne dostupné (Juhovýchod, niektoré časti Západu ako Idaho/Utah), zažili veľký rast cien vďaka prílevu obyvateľstva, dnes však už nie sú také lacné – ich trhy mierne ochladli. Oproti tomu regióny, ktoré nikdy nezažili boom (často Stredozápad/Severovýchod), sa stávajú zaujímavými z hľadiska ceny. Vidíme naďalej presun ľudí z drahých štátov do lacnejších: štáty ako California, Illinois a New York hlásia viac odchodov, naopak Florida, Texas, Karolíny, Tennessee viac príchodov. Tento trend bude pokračovať, ovplyvnený flexibilitou práce na diaľku a dôchodcami hľadajúcimi teplejšie, lacnejšie regióny. Florida si zaslúži osobitnú zmienku: zažila obrovský príval nových obyvateľov (a rast cien domov ~40 % za tri roky). Naposledy sa niektoré trhy na Floride (napr. Naples, Tampa, časť Južnej Floridy) stabilizovali z dôvodu cenovo nedostupného bývania pre miestnych a problémov s poistením; Miami a Orlando sú však na rok 2025 stále v topke predaja a rastu cien realtor.com, čo poukazuje na trvajúcu atraktivitu Floridy.

V. Kľúčové demografické, technologické a ekonomické faktory

Demografické zmeny: Demografia zásadne ovplyvňuje dopyt po bývaní. USA prežíva generačnú výmenu. Mileniali (narodení približne 1981–1996) – najväčšia generácia v pracovnej sile – sú už prevažne vo veku od neskorých 20-tych do neskorých 30-tych rokov, čo sú hlavné roky pre zakladanie domácností a kúpu bývania. Táto skupina síce kupovala bývanie neskôr ako predošlé generácie (v dôsledku študentských dlhov či krízy 2008), no teraz vstupujú na trh vo veľkom. Mediánový vek prvokupcu bývania dosiahol 38 rokov, teda historické maximum nar.realtor, čo odráža, ako dlho musia Mileniali šetriť na zálohu v podmienkach vysokých cien. Mnoho z nich sa spolieha na pomoc rodiny: 25 % prvokupcov použilo dar alebo pôžičku od príbuzných a 7 % použilo dedičstvo – tiež rekordné čísla nar.realtor. Ako Mileniali starnú, môžu sa ich preferencie presúvať od štartovacích bytov ku väčším domom na predmestiach, čo podporí dopyt v priateľských lokalitách pre rodiny. Hneď za nimi Generácia Z (narodení cca 1997–2012) vstupuje do dospelosti; najstarší z tejto generácie majú už okolo 25 rokov a začínajú kariéru, často ako nájomcovia. V nasledujúcich piatich rokoch Gen Z významne rozšíri dopyt po nájomnom bývaní a neskôr po štartovacích domoch (pravdepodobne až ku koncu 2020-tych rokov). Medzitým Baby boomers (narodení 1946–1964) sú už v dôchodkovom veku. Mnohí boomeri sa rozhodujú pre “zostarnutie vo vlastnom dome”, teda zostávajú bývať dlhšie, ako predchádzajúce generácie, čo prispieva k malej obratovosti nehnuteľností. Niektorí však zmenšujú bývanie alebo sa sťahujú – často do teplejších oblastí či bližšie k vnúčatám, čím ovplyvňujú trhy ako Florida, Arizona a Karolíny. Boomeri boli v rokoch 2023–24 aktívnymi kupujúcimi, niekedy dokonca predbiehali mladších kupcov, často preto, že majú značný majetok a môžu platiť v hotovosti. Platby v hotovosti dosiahli rekordné hodnoty – tvoria 26 % predajov domov (a vyše 30 % predajov pre opakovaných kupcov) nar.realtor, čo súvisí aj s tým, že starší kupci vymieňajú väčší dom za menší alebo využívajú nahromadený majetok. Ďalším demografickým trendom je rast viacgeneračných domácností. Podľa NAR rekordných 14 % – 17 % kupcov kupuje viacgeneračné domy (kvôli starším rodičom či dospelým deťom, ktoré sa vracajú domov) nar.realtor. Túto voľbu poháňajú úspory a aj kultúrne preferencie a zvyšuje dopyt po väčších rodinných domoch s apartmánmi pre svokru atď. Napokon, celkový populačný rast v USA v neskorých 2010-tych rokoch spomalil, no pozdvihla ho zvýšená imigrácia po roku 2021. Medzinárodná imigrácia je dôležitým faktorom pri zakladaní domácností, hlavne v migračných metropolách a pri dopyte po nájmoch. Ak bude USA naďalej prijímať imigrantov vo vyššom tempe, bude to v najbližších rokoch podporovať dopyt po bývaní (každá nová imigračná rodina potrebuje bývanie, či už nájomné, alebo vlastné). Zhrnuté, demografia je pre bývanie prevažne priaznivá: veľká kohorta vstupuje do veku pre kúpu bývania, životné udalosti budú poháňať presuny napriek „zamknutiu“ úrokových sadzieb a populačný rast bude tlačiť na ponuku nar.realtor. Jediný problém je dostupnosť bývania pre mladších kupcov – ak ceny a sadzby ostanú vysoké, mileniáli a Gen Z môžu zakladať domácnosti pomalšie alebo zostávať pri nájme, čo by zmenilo trajektóriu miery vlastníctva bývania.
Technologické trendy: Technológie ovplyvňujú trh s nehnuteľnosťami mnohými spôsobmi. Pravdepodobne najzásadnejšia je expanzia práce na diaľku, ktorá oslobodila mnoho pracovníkov od pevnej kancelárie. Už dnes to mení dopyt po bývaní – ľudia sa môžu sťahovať ďalej od centier miest či dokonca do iných regiónov (čo vidno na migrácii do Sun Beltu). Očakáva sa, že hybridná práca pretrvá, takže dopyt po bývaní ostane rozptýlený. Pracovníci môžu uprednostňovať dostupnosť a priestor (domáce kancelárie) pred časom dochádzania, čo prospieva predmestským a exurbánskym trhom s bývaním. Ako bolo spomenuté, niektoré firmy už volajú ľudí späť do kancelárií, takže mestské bývanie určite nezaniká. V komerčnom sektore je technológia práce na diaľku hlavnou výzvou kancelárskemu segmentu, ako bolo opísané vyššie. Ďalším trendom je nárast e-commerce. Rozmach online nakupovania (zvýraznený pandémiou) zvyšuje potrebu logistických nehnuteľností (sklady, distribučné centrá), kým niektoré formáty retailu dostáva pod tlak. Majitelia nákupných centier reagujú pridávaním zážitkových prevádzok (zábava, fitká, zdravotnícke služby), ktoré sú „odolné voči internetu“. Vzťah technológií a retailu bude pokračovať: očakávajte viac omnichannel predaja (predajne fungujú ako showroome či výdajne online objednávok), čo môže podporiť obsadenosť dobre situovaných predajných plôch. V bývaní technológie zrýchľujú transakcie. Rozmach online inzertných platforiem (Zillow, Redfin, Realtor.com) a virtuálnych prehliadok poskytol kupujúcim nebývalý prístup k informáciám. Digitálne hypotéky a e-podpisy zjednodušujú proces kúpy. Tieto inovácie nemenia pomer ponuky a dopytu, ale robia trh priehľadnejším a zmierňujú niektoré trenia (hoci kúpy na dražbách stále prebiehajú naplno!). Ďalšou oblasťou sú proptech a smart domácnosti: mnoho nových bytových a apartmánových projektov je už vybavených inteligentnými termostatmi, zabezpečovacími systémami či IoT zariadeniami, čo môže byť lákadlom. Aj stavebné metódy sa technologicky vyvíjajú (najmä pomaly) – napr. skúmajú sa modulárne stavby či 3D tlač domov pre zníženie nákladov a zrýchlenie výstavby, čo môže byť zásadné, ak by sa rozšírili a pomohli riešiť bytovú krízu. Dátová analytika a umelá inteligencia sú čoraz častejšie využívané investormi na hľadanie príležitostí (napr. algoritmické vyhľadávanie podhodnotených nehnuteľností či predikcie trendov). Pri konkrétnych sektoroch: dátové centrá sú prudko rastúcou kategóriou vďaka rastu cloudu a AI – ako už bolo spomenuté, obsadenosť dátových centier je okolo 2,8 % a prudko rastie kapacita cbre.com. Potreba digitálnej infraštruktúry (dátové centrá, základne pre mobilné veže) je novým hnacím motorom, ktorý developeri berú do úvahy. Nakoniec, dynamika technologického priemyslu môže významne ovplyvniť určité trhy. Veľké technologické centrá (San Francisco, Seattle, Austin) zažili kolísanie trhu s bývaním v závislosti od kondície technologických firiem. V roku 2025 sa tech sektor zotavuje z prepúšťaní, čo je pre tieto miestne trhy priaznivé. Ak v rokoch 2025–2028 nové inovácie (AI a pod.) spôsobia ďalší boom, drahé technologické trhy zažijú nový tlak na dostupnosť, pokiaľ sa nepostaví viac bývania.
Ekonomické a politické faktory: Kľúčové sú všeobecné ekonomické podmienky. Rast pracovných miest, príjmov a HDP priamo určujú dopyt po nehnuteľnostiach. Ekonomika USA by mala v roku 2025 rásť mierne – CBRE predpovedá rast HDP o 2,0 % až 2,5 % v roku 2025 cbre.com, čo je mierne nad priemer, ak dôjde k „mäkkému pristátiu“. Tento rast ženie spotrebiteľské výdavky (domácnosti sú na tom finančne ešte stále dobre) a uvoľnenie finančných podmienok. V rokoch 2023–24 vznikali nové pracovné miesta aj napriek zlým predajom bývania, takže existuje latentný dopyt, ktorý by sa mohol uvoľniť ak sa podmienky zlepšia realestatenews.com. Ak zamestnanosť zostane silná (prognózy nezamestnanosti 4–4,5 %) cbre.com, ľudia budú zakladať domácnosti a investovať do nehnuteľností. Rast miezd je ďalší faktor – mzdy síce rastú, ale často nie tak rýchlo ako ceny bývania, čo zhoršuje dostupnosť. Ak bude rast miezd pokračovať na úrovni ~4-5 % ročne a rast cien bývania spomalí na 2–3 %, situácia sa postupne zlepší. Inflácia ovplyvňuje realitný trh cez sadzby (už bolo spomenuté) a cez stavebné náklady. Ceny stavebných vstupov boli v rokoch 2021–22 veľmi vysoké (nedostatok materiálu a pracovnej sily). To už trochu poľavilo, ale stavať je stále drahšie než pred pandémiou. Ak sa má ponuka (a teda dostupnosť) zlepšiť, bude to závisieť od produktivity a cien vo výstavbe; pomôcť môžu aj politické opatrenia – znižovanie regulačných bariér alebo dotácie. Vládna politika ostáva neznámou. Na federálnej úrovni sa diskutuje o pomoci prvokupcom (programy na zálohy, daňové úľavy), čo by mohlo dopyt zvýšiť, ak by to prešlo. Väčší dopad má však štátna a miestna politika: reforma územného plánovania (vyššia hustota, rýchlejšie povoľovanie, podpora dostupného bývania) môže postupne zvýšiť ponuku na napätých trhoch. Štáty ako Kalifornia či Oregon už nariaďujú vyššiu výstavbu a legalizujú prístavby (ADU), čo pridá byty v horizonte rokov. Ďalšia ekonomická premenná je finančné prostredie: dostupnosť úverov. Banky po zvýšení sadzieb a vyššej neistote sprísnili poskytovanie úverov. To zasiahlo nielen kupcov (náročnejšia kvalifikácia, vyššie poplatky), ale aj developerov (prísnejšie úverové podmienky). Ak sa sektor stabilizuje a sadzby klesnú, úverová politika sa zjemní a trh ožije. Naopak, ak by došlo k finančnému šoku (likviditná kríza, problém limitu dlhu a pod.), dôvera v reality by prudko klesla. Fiškálna politika (vládne výdavky a deficity) je tiež dôležitá; veľký federálny deficit je dôvod, prečo sú dlhodobé sadzby vysoké nar.realtor. Ak by USA znížilo deficit, mohol by to zmierniť tlak na výnosy štátnych dlhopisov a hypotéky. Samozrejme, daňová politika ovplyvňuje nehnuteľnosti – aktuálne sa diskutuje o prípadných zmenách odpočtu SALT a daní pre investorov, čo by mohlo meniť motivácie pri nákupe vo vysoko zdaňovaných štátoch alebo u prenajímateľov.

VI. Investičné riziká a príležitosti

Hlavné investičné riziká:

Vysoké úrokové sadzby a náklady na financovanie: Zvýšené úrokové sadzby zvyšujú náklady na úvery, čo môže znižovať výnosy z investícií alebo dostupnosť bývania. Ak úroky zostanú vyššie po dlhšie obdobie, než sa očakáva (alebo opäť prudko stúpnu v dôsledku inflácie), financovanie realitných obchodov zostane náročné, čo môže viesť k poklesu hodnôt nehnuteľností. Mnohí investori v komerčnom sektore, ktorí nakupovali pri nízkych sadzbách, čelia riziku refinancovania – refinancovanie úverov za dnešných sadzieb môže byť neudržateľné, čo v niektorých prípadoch vedie k nesplácaniu alebo nútenému predaju. Toto je obzvlášť rizikové v kancelárskom segmente, kde klesajúce hodnoty a vysoké sadzby úročia (vlna komerčných hypoték na kancelárie splatných v rokoch 2025–2026). Rastúce kapitalizačné sadzby môžu krátkodobo znižovať hodnotu nehnuteľností vo všetkých segmentoch, čo ohrozuje súčasných majiteľov.
Možnosť hospodárskeho poklesu: Základný scenár počíta s mäkkým pristátím, avšak vždy existuje riziko recesie – či už záťaží Fedu na menovú politiku, globálnych šokov alebo geopolitických udalostí. Recesia so značnými stratami pracovných miest by poškodila dopyt po nehnuteľnostiach (menej kupujúcich, viac voľných bytov, zápasiaci maloobchodníci atď.). Segmenty ako hotely a luxusné bývanie sú na ekonomické výkyvy obzvlášť citlivé. Aj mierny pokles by mohol zhoršiť ďalšie riziká, ako napr. nesplácanie nájomného alebo vyššia neobsadenosť. Investori by mali byť konzervatívni v očakávaniach rastu nájomného a vytvárať si finančné rezervy pre prípadný prepad.
Trhová bifurkácia a zastarávanie: Ako sme už spomínali, niektoré typy nehnuteľností (staršie kancelárie, neaktuálne nákupné centrá, byty bez vybavenia) môžu byť funkčne zastarané alebo minimálne výrazne menej konkurencieschopné. Rizikom je, že kapitál ostane „uväznený“ v týchto aktívach bez ľahkej možnosti likvidácie – napríklad staršia kancelárska budova môže vyžadovať obrovské investície do prestavby na bývanie a aj tak to lokálne územné plány či ekonomika nemusia umožniť. Investori vlastniaci sekundárne kvalitné aktíva v problematických lokalitách sa môžu dostať do pasce hodnoty. Podobne pri bývaní môžu domy v oblastiach s klesajúcou populáciou či zlou klimatickou odolnosťou podávať slabý výkon. Vedieť čo nekupovať je rovnako dôležité, ako nájsť správny obchod.
Regulačné a politické riziká: Nehnuteľnosti podliehajú regulačným zmenám. Rizikom je rozširovanie nájomných regulácií či zákonov na ochranu nájomcov v reakcii na slabú cenovú dostupnosť. Niektoré štáty/mestá už zaviedli limity na zvyšovanie nájmov, čo môže obmedziť rast výnosov prenajímateľov. Ďalšie riziko sú zvýšené dane z nehnuteľností, keď samosprávy hľadajú príjmy – to môže tvrdšie zasiahnuť komerčných vlastníkov i domácnosti (vidíme to v niektorých mestách Sun Beltu, kde prudký rast cien viedol k vyšším daniam). Na strane developmentu môžu zmeny územných plánov pôsobiť dvojakým spôsobom: uvoľnenie pravidiel môže pomôcť (viac povolenej hustoty), prísnejšie environmentálne alebo dizajnové požiadavky naopak zvyšovať náklady. V extréme aj úvahy o zrušení výmenny 1031 alebo zvýšení dane z kapitálových výnosov pri predaji nehnuteľností by mohli ovplyvniť správanie investorov (nič nie je však na úrovni federálnej vlády aktuálne bezprostredné).
Klimatické a environmentálne riziká: Klimatická zmena je čoraz väčším rizikom v oblasti nehnuteľností. Nehnuteľnosti v pobrežných záplavových zónach, oblastiach náchylných na hurikány, regiónoch s požiarmi alebo suchom čelia vyšším poistným nákladom a možnému znehodnoteniu. Napríklad v niektorých častiach Floridy poisťovne vycúvali, čo vyvoláva obavy o dlhodobú poistiteľnosť nehnuteľností. Podobne na západe sú problémy s požiarmi, ktoré zvyšujú riziko v niektorých luxusných lokalitách. Environmentálne regulácie na zvýšenie odolnosti (napr. nutnosť vyvýšenia stavieb alebo použitia odolných materiálov) môžu zvýšiť náklady pri výstavbe či rekonštrukcii. Investori musia zohľadniť klimatické riziká, aby sa vyhli kúpe nehnuteľností, ktoré môžu byť o pár desaťročí pod vodou či neobývateľné.
Realizačné a likviditné riziká: Vo volatilnejšom trhovom prostredí je realizácia veľkých projektov alebo sanačných stratégií spojená s rizikom neúspechu. Napríklad kúpa problematickej kancelárie a jej prestavba na byty môže naraziť na nečakané stavebné komplikácie alebo odpor komunity. Zároveň likviditné riziko znamená, že schopnosť predať nehnuteľnosť za férovú cenu rýchlo môže byť oslabená, ak sa trh otočí alebo úverové trhy zamrznú (ako sa krátkodobo stalo v roku 2020). Nehnuteľnosti sú od prírody nelikvidné, takže investori musia byť pripravení držať ich dlhšie. Flippéri a špekulanti na krátke obdobie môžu byť prichytení pri trhových výkyvoch.

Napriek týmto rizikám nasledujúce roky ponúkajú množstvo príležitostí:

Kľúčové príležitosti:

Nákup v období kupujúceho (selektívne príležitosti): Po hektickom „predajcovom“ trhu 2020–2022 sa v mnohých regiónoch (najmä v segmente prémiových domov a oblastiach so silným podielom investorov) situácia ochladila. Individuálni kupujúci v roku 2025 môžu čeliť menšej konkurencii, väčšiemu výberu a dokonca aj zľavám pri niektorých ponukách – príjemná zmena oproti dražbám. Tí, ktorí sú finančne pripravení, môžu vyjednať lepšie podmienky, najmä ak cielia na motivovaných predajcov (napr. niekto, kto sa potrebuje rýchlo presťahovať). Pre investorov spomalenie vytvorilo šance nakúpiť nehnuteľnosti s relatívnou zľavou oproti nedávnym maximám. Napríklad v niektorých mestách Sun Beltu, kde ceny prehnali (Boise, Austin, Phoenix), nastala korekcia; skúsení investori ich sledujú s cieľom nájsť dobrý vstup pred opätovným rastom.
Akvizície problémových aktív: Vďaka vyšším úrokovým sadzbám sú niektorí majitelia nehnuteľností v núdzi – najmä v kancelárskom segmente, ale aj niektorí preúverovaní majitelia bytoviek alebo developeri nepredaných novostavieb v menej silných trhoch. Táto situácia pripomína skoré 90. roky alebo obdobie po roku 2008, čo sa týka príležitostí spojených s distressom. Inštitucionálni investori s pripravenými prostriedkami sa chystajú kupovať nevýkonné úvery alebo zabavené nehnuteľnosti so zľavou, najmä kancelárie vhodné na novú funkciu. Aj niektoré hotely alebo maloobchodné priestory je možné kúpiť pod úrovňou obstarávacích nákladov a rekonštruovať. Okenko na získanie problémových aktív závisí od toho, ako dlho budú vysoké sadzby a ako banky zvládnu nesplácané úvery (prolongácie vs. exekúcie). Pre trpezlivých investorov s kapitálom môžu nasledujúce 1–3 roky priniesť príležitosti, ktoré prichádzajú raz za cyklus s mimoriadnymi výnosmi pri obnoviteľných nehnuteľnostiach či poklese sadzieb (zvýšenie hodnoty).
Rast v nedostatočne obsluhovaných sektoroch a regiónoch: Niektoré sektory majú silné „vetry do chrbta“ a sú atraktívne na rozvoj alebo investície. Ako je uvedené, industriálne/logistické priestory ostávajú sektorom s vysokým dopytom – výstavba moderných distribučných centier v kľúčových uzloch (alebo prestavba veľkých prázdnych maloobchodov na fulfilment centrá) môže byť veľmi výhodná. Bytové domy sú potrebné všade; hoci sa stavajú veľké luxusné komplexy, stále chýba dostupné bývanie/stredná trieda. Developeri zameraní na stredný segment nájomného bývania či investori do komunít s mobilnými domami môžu zažiť stabilné výnosy a menšiu konkurenciu. Jednorodinné prenájmy (SFR) sú ďalšou rastúcou oblasťou – veľké inštitúcie naďalej nakupujú alebo stavajú prenajímané domy a jednotlivci môžu benefitovať z tohto trendu (najmä tam, kde je vysoký dopyt po nájmoch od tých, čo nevedia kúpiť). Regionálne, nové sekundárne trhy ako Cleveland, Pittsburgh, Louisville, Oklahoma City atď., ktoré vynechali veľký rast, často ponúkajú solídne výnosy z nájmov a potenciál zhodnotenia, keďže vzdialená práca rozširuje možnosti lokalizácie talentu. Tieto mestá sledujú investori hľadajúci výnosy a mohli by prekonávať výkon tradičných trhov, ak migrácia ľudí a firiem bude pokračovať.
Hodnota navyše a zmena účelu: Pri starnúcom realitnom fonde je dostatok príležitostí zvyšovať hodnotu rekonštrukciou alebo zmenou účelu. Investori napríklad kupujú byty z 70. a 80. rokov, rekonštruujú ich a inkasujú vyššie nájmy – klasická „value-add“ stratégia stále funguje, keďže nájomníci oceňujú moderné povrchy a úsporné spotrebiče. V maloobchode je populárne prestavovať problematické obchodné centrá na zmiešané mestské zóny s bytmi a kanceláriami (už s niektorými úspešnými príkladmi). Ako spomíname, konverzia kancelárie na bývanie je žiadanou témou: má zmysel len pre určité typy zastaraných kancelárií (kvôli dispozícii a nákladom), ale mestá ako Washington D.C. či New York už ponúkajú stimuly na takéto prestavby, čo dáva nádej na vznik hodnotných bytov z prázdnych kancelárií v budúcnosti. Tí, ktorí prídu s riešeniami ako prví, môžu profitovať z nízkych nákupných nákladov aj z podpory zo strany samospráv.
Využitie demografickej vlny: Demografické trendy prinášajú príležitosti stavať či investovať do senior bývania/komunít 55+ (dopyt porastie so starnutím generácie Boomers), študentského bývania v mestách s rastúcimi univerzitami a štartovacích domov pre Mileniálov, ktorí konečne kupujú (stavitelia, ktorí vedia ponúknuť menšie, dostupnejšie domy, získajú veľký trh). Ďalšou cestou sú viacgeneračné domy – developeri môžu začleniť riešenia pre širšie rodiny, čo využíva trend popísaný NAR nar.realtor. Investori môžu tiež sledovať nehnuteľnosti v urban centrách, ktoré môžu ťažiť z návratu mladých – napríklad malé bytové domy či co-living priestory tam, kde nájmy klesli, ale už sa opäť dvíhajú ako sa ľudia vracajú do miest.
Výhoda pri poklese úrokových sadzieb: Zaujímavosťou je, že práve to, čo je rizikom (vysoké úroky), môže byť aj zdrojom výhod. Ak investor kúpi teraz pri vyššej kapitalizačnej sadzbe a s drahším úverom, vzniká potenciál na rast v prípade, že sadzby poklesnú – po niekoľkých rokoch môže úver refinancovať, čím si zvýši cashflow, a hodnota nehnuteľnosti môže stúpnuť už v dôsledku kompresie kapitalizačných sadzieb (lebo lacnejšie úvery umožnia kupujúcim platiť viac). Domácnosti môžu vnímať dnešné sadzby ako „vezmi si dom, rande s úverom“ – teda kúp si správnu nehnuteľnosť a úver prefinancuj neskôr. Očakávanie poklesu sadzieb je síce zdrojom neistoty, ale odvážni kupujúci a investori, ktorí využijú terajšie zľavy, môžu profitovať nielen z lepšej ceny, ale aj z následného zhodnotenia pri návrate dopytu. Prieskum Fannie Mae už naznačuje, že mnohí experti čakajú, že hypotekárne sadzby budú v najbližších rokoch mierne klesať k historicky normálnym úrovniam mpamag.com mpamag.com. Ak niekto kúpi alebo investuje ešte predtým, môže získať nehnuteľnosť za relatívnu zľavu a získať participáciu na raste pri návrate dopytu.

VII. Výhľad a prognózy na roky 2025–2028

Zdroj prognózy	Očakávaná zmena ceny domov 2025	Očakávaná zmena ceny domov 2026
Fannie Mae (FNMA)	+4,1% mpamag.com	+2,0% mpamag.com
Národná asociácia realitných maklérov (NAR)	+3% businessinsider.com	+4% businessinsider.com
MBA (Asociácia hypotékarov)	+1,3% businessinsider.com	+0,3% businessinsider.com
Zillow Research (Index hodnoty domov)	–1,4% zillow.com (pokles)	(Bez prognózy)
Panel odborníkov (100+ ekonómov)	+3,4% fanniemae.com	+3,3% fanniemae.com

Výhľad pre komerčný sektor: Každý komerčný sektor má svoj vlastný harmonogram obnovy:

Kancelárie: Kancelársky sektor sa bude zotavovať najpomalšie – očakávajte vysokú neobsadenosť v rokoch 2025–2026 s miernym zlepšením každý rok. Do roku 2028 pravdepodobne dôjde k ostrému rozdeleniu trhu: špičkové kancelárie vo výborných lokalitách môžu byť takmer plne obsadené a prinášať stabilné nájomné, zatiaľ čo staršie kancelárie môžu byť len poloprázdne alebo konvertované na iné účely. Celková neobsadenosť by mohla klesnúť z približne 19 % v roku 2025 na úroveň okolo stredných tínedžerských percent do roku 2028, ak bude ekonomika silná a časť plochy bude odstránená z inventára (konverzie/demolácie). Rast nájomného bude minimálny, kým neobsadenosť neklesne; prenajímatelia budú v mnohých lokalitách ešte niekoľko rokov ponúkať ústupky. Investori vnímajú roky 2025–2026 ako obdobie na repositioning alebo nákup problémových kancelárií s očakávaním, že do roku 2028–2030 budú tieto aktíva (ak sú dobre situované a zmodernizované) prinášať vyšší výnos.
Maloobchod: Výhľad v maloobchode je stabilný až pozitívny. Očakáva sa, že neobsadenosť zostane nízka (na úrovni 4–5 % na národnej úrovni), pretože nové projekty pribúdajú len minimálne. Rast nájomného v maloobchode by sa mohol pohybovať v nízkych jednotkách percent ročne a maloobchodné jednotky s vysokou návštevnosťou v rýchlo rastúcich predmestiach môžu zaznamenať aj rast nájomného v stredných jednotkách percent, keďže nájomcovia budú súťažiť o obmedzený priestor. Niektoré formáty (ako otvorené nákupné centrá) budú medzi investormi veľmi žiadané; kapitalizačné sadzby by sa pre tieto preferované segmenty mohli mierne stlačiť vzhľadom na silné základy cbre.com. Do roku 2028 sa môžeme dočkať opätovného oživenia maloobchodnej výstavby, pokiaľ spotrebiteľské výdavky ostanú silné – pravdepodobne viac nových projektov v Sun Belt štátoch, kde rast počtu obyvateľov vyžaduje nové obchody a služby. Vo všeobecnosti je však maloobchod teraz v rovnováhe ponuky a dopytu, takže by mal poskytovať stabilné výnosy bez väčších výkyvov.
Priemysel: Priemyselný sektor je naďalej na trajektórii rastu, hoci už umiernenejšieho. Dopyt po skladoch je štrukturálne podporovaný e-commerce a reštrukturalizáciou dodávateľských reťazcov (ako napríklad zvýšením domácej zásoby pre núdzové prípady). Po spomalení v rokoch 2023–2024 stále zostáva prenajímaná plocha v roku 2025 robustná (800+ mil. štvorcových stôp) cbre.com a očakáva sa, že ostane silná. CBRE uvádza, že sa vracia k „predpandemickým hnacím motorom“, čo znamená konštantnú absorpciu. Neobsadenosť priemyselných nehnuteľností by sa mohla pohybovať okolo 5 % v roku 2025 a ešte klesnúť k 4 % alebo nižšie do roku 2027, ak zostane výstavba obmedzená. Nájomné za sklady v poslednom období rástlo dvojciferným tempom; do budúcnosti sa však očakáva spomalenie rastu na 3–5 % ročne, čo je stále zdravé. Zaujímavý faktor: nové objekty chladiarenských skladov, dátových centier (priemyselného typu) a výrobných prevádzok (kvôli relokácii výroby) by mohli zvýšiť dopyt nad rámec tradičnej distribúcie. Do roku 2028 sa môže ukázať potreba modernizácie priemyselných nehnuteľností (staršie budovy bez vysokých svetlých výšok môžu dostať ďalšiu zľavu), celkovo však pôjde o jeden z najvýkonnejších sektorov dlhodobo.
Bytové domy (multifamily): Bytový segment by mal byť do roku 2028 opäť na vzostupe po vstrebávaní aktuálnych dodávok. Koncom desaťročia môžeme uvidieť nové výstavbové cykly, ak sa rast nájomného opäť zrýchli. V krátkodobom horizonte (2025–2026) sa očakáva stabilná prevádzka – mierny nárast neobsadenosti a následný pokles – s rastom nájomného na úrovni inflácie. Pre predstavu – expertný panel Fannie Mae očakáva do roku 2026 rast cien nehnuteľností na úrovni ~3,3 % fanniemae.com; rast nájomného často zodpovedá rastu príjmov a cien, takže rast v stredných 3 % ročne je pre byty tiež realistický do polovice desaťročia. V rokoch 2027–2028, keď bude menej nových projektov, by sa obsadenosť mohla utiahnuť a tlak na rast nájomného presiahnuť 4 % v niektorých trhoch (najmä ak bude rásť zamestnanosť). Istou neznámou sú príjmy nájomcov: ak bude pokračovať silný rast miezd, dá to prenajímateľom priestor na vyššie nájomné. Naopak, prípadné zásahy na obmedzenie rastu nájmov alebo ochrana nájomcov by mohli rast v niektorých mestách limitovať.

Zdroje:

National Association of Realtors – Prognózy a dáta o trhu bývania na roky 2024–2025 nar.realtor nar.realtor realestatenews.com
Zillow Research – Prognóza hodnôt a predajov domov (máj 2025) zillow.com zillow.com
Fannie Mae Economic and Housing Outlook (apríl/máj 2025) mpamag.com mpamag.com
Freddie Mac Multifamily Outlook 2025 mf.freddiemac.com
CBRE Research – U.S. Real Estate Market Outlook 2025 (december 2024) cbre.com cbre.com cbre.com
Realtor.com – Najlepšie trhy s bývaním pre rok 2025 (december 2024) realtor.com realtor.com
U.S. Census Bureau – Správa o neobsadenosti a vlastníctve bývania Q1 2025 advisorperspectives.com advisorperspectives.com
NAR Quarterly Housing Price Trends (Q1 2025) nar.realtor

Trendy v nájmoch a trh s nájomným bývaním

II. Trendy v komerčných nehnuteľnostiach podľa sektorov

Kancelársky sektor

Sektor maloobchodu

Priemyselný a logistický sektor

Sektor viacbytových (apartmánových) nehnuteľností

III. Úrokové sadzby a trendy v hypotekárnych úveroch

IV. Regionálne a mestské najväčšie trendy

Sun Belt boom (Juhovýchod a Juhozápad): Región Sun Belt (tiahne sa z Floridy cez Texas, po juhozápad a časti Západu USA) bol za poslednú dekádu lídrom a pokračuje v dominancii. Štáty ako Florida, Texas, Karolíny, Georgia, Arizona a Tennessee zažívajú dynamický rast populácie aj pracovných miest, sťahujú sa sem jednotlivci (vrátane ľudí na home office či dôchodcov) i korporácie. Tento prílev obyvateľstva vyvolal silný dopyt po bývaní a udržal ceny nehnuteľností v týchto oblastiach na vysokej úrovni. Mnohé mestá Sun Beltu zaznamenali dvojciferný rast cien do roku 2022; niektoré počas roka 2023 ochladli (mierny pokles cien), ale vo všeobecnosti si viedli dobre. Napríklad mediánová cena domu v Miami, FL vzrástla za rok asi o 9 % realtor.com a Orlando, FL zaznamenalo medziročný nárast cez 12 % realtor.com podľa predikcií Realtor.com, čo poukazuje na trvajúcu silu. Medzitým Austin, TX, ktorý bol počas pandémie symbolom realitného boomu (ceny stúpli za dva roky takmer o 40 %), zažil v roku 2023 korekciu a ceny mierne klesli. Na začiatku roka 2025 sú ceny v Austine stále nižšie než na maxime, no ekonomika mesta je silná a populácia rastie, takže NAR očakáva, že Austin „čoskoro znovu porastie v cenách“ nar.realtor. Spoločným menovateľom Sun Belt trhov je dostupnosť (oproti pobrežným mestám), nižšie dane, tvorba pracovných miest a teplé podnebie – tieto faktory by mali zotrvať do konca 2020-tych rokov. Investori obľubujú hlavne trhy ako Dallas–Fort Worth, Atlanta, Phoenix, Tampa a Charlotte, ktoré majú veľkosť aj rast na svojej strane. Výstraha je v oblasti klímy a poistenia: v niektorých častiach Floridy alebo Mexického zálivu rastú ceny poistení (kvôli hurikánom a záplavám), čo môže časom oslabiť kupnú silu a záujem, pokiaľ sa to nezačne riešiť.
Drahé pobrežné trhy: Drahé metropoly na pobreží – ako New York City, San Francisco Bay Area, Los Angeles, Boston, Washington D.C. či Seattle – majú zmiešané výsledky. Mnohé z týchto miest zažili v roku 2020 krátky pokles cien (keď vzdialená práca umožnila odchod z hustých miest) a potom prudký rast v roku 2021 po návrate k mestskému štýlu života. V roku 2022 čelili tieto mestá proti vetru: odliv obyvateľov (sťahovanie do lacnejších oblastí) a v niektorých prípadoch prepúšťanie v technologickom sektore (najmä San Francisco, Seattle) znížili dopyt. V roku 2023 zaznamenalo San Francisco medziročný pokles mediánovej ceny, hodnota nehnuteľností ostáva prakticky stabilná (+1,5 % medziročne v Q1 2025) nar.realtor – trh Bay Area teda stagnuje. Predsa sa však objavujú náznaky stabilizácie: mestá opäť lákajú obyvateľov. Podľa údajov NAR bol rok 2024 s najvyšším nárastom návratu obyvateľov do centier miest za poslednú dekádu nar.realtor. Mladí profesionáli sa vracajú kvôli práci a vybaveniu, medzinárodná migrácia (koncentrovaná v týchto bránových mestách) sa rozbieha. Takže kým New York či San Francisco pravdepodobne nezažijú explozívny rast ako Austin alebo Nashville, majú stále extrémne obmedzenú ponuku a vysoké príjmy, čo bude zdola podporovať ceny. Osem z desiatich najdrahších metropol sú v Kalifornii (napr. v San Jose je mediánová cena vyše 2 mil. USD, +9,8 % medziročne) nar.realtor. Tieto trhy sú drahé kvôli dlhodobému nedostatku výstavby a žiadanej lokalite – očakáva sa, že ceny budú pomaly stúpať, pokiaľ ostane málo voľných domov. Dostupnosť je na pobreží veľký problém, podiel vlastníctva v Bay Area je nižší než 55 % nar.realtor. To znamená neustály politický tlak na väčšiu výstavbu a opatrenia na dostupnosť – čo môže tieto trhy v najbližšej dekáde výrazne ovplyvniť.
Stabilita Stredozápadu: Stredozápad (Midwest) nebol v hľadáčiku médií, no relatívna cenová dostupnosť a stabilita ekonomiky ho robia čoraz populárnejším. Mestá ako Columbus (OH), Indianapolis, Kansas City, Milwaukee a Minneapolis nezažili ohromné nárasty alebo pády; ich ceny rástli stabilne po jednotkách percent ročne a výkyvy sú malé. V rokoch 2024–2025 majú stredozápadné trhy nadpriemerné oživenie predaja, lebo kupujúci vytlačení z drahých regiónov hľadajú lacnejší domov. Podľa analýzy Realtor.com patrí niekoľko stredozápadných trhov medzi top 10 najperspektívnejších pre rok 2025, čo sa týka predaja a rastu cien realtor.com. Napríklad Colorado Springs, CO (niekedy zaraďovaný do oblasti Mountain West) je na ich zozname #1, Virginia Beach, VA (dostupné pobrežné mesto juhovýchodu) skončilo tretie a Greensboro, NC na 10. mieste realtor.com. Nie všetky sú však typický Stredozápad – trend je ale jasný: sekundárne mestá s vysokou kvalitou života stúpajú. Stredozápad často ponúka vyššie cap rates (návratnosť z prenájmu), čo láka investorov do miest ako Cleveland či Detroit na jedno- aj viacrodinné prenájmy. Očakáva sa, že stredozápadné trhy budú rásť mierne a trvalo bez dramatických výkyvov známych z iných regiónov. Faktor na sledovanie: populácia – v niektorých oblastiach je stále stagnácia či pokles, čo brzdí dopyt. Metropoly s rastúcim počtom pracovných miest v zdravotníctve, vzdelávaní alebo výrobe sú však silné.
Koridor Severovýchodu: Severovýchodný koridor (od Bostonu po D.C.) ponúka pestrý mix. New York City sa zotavil zo svojho prepadu v roku 2020; nájmy na Manhattane lámali rekordy v roku 2022 a ceny bytov sa stabilizovali. Predmestia okolo NYC (New Jersey, Long Island, Connecticut) ostávajú silné vďaka nízkej ponuke. Boston má odolný trh ťahaný školstvom a biotechom – ceny tam rástli plynulo. Philadelphia a Baltimore sú v tomto koridore dostupnejšou alternatívou k D.C./NYC a zaznamenali nárast. Washington D.C. sám o sebe si posledne držal ceny na rovnakej úrovni, čiastočne kvôli množstvu nových bytových komplexov a určitému odchodu populácie, no vysoké príjmy a nedostatok stavebných pozemkov držia trh s rodinnými domami napätý. Všeobecne má severovýchod staršiu zástavbu a pomalší rast populácie, teda ponuka je napätá. Pokiaľ zostane silná ekonomika (založená na štátnej správe, školstve, financiách, zdravotníctve), bývanie by malo pomaly zdražovať. Pozoruhodným trendom je, že vyššie úrokové sadzby zasahujú drahé trhy výraznejšie – hypotéka 7 % na miliónový dom v New Jersey je oveľa záťaživejšia než na 300-tisícový dom v Ohiu. Preto je tlak na dostupnosť na severovýchode silný; to môže v krátkodobom horizonte spomaliť rast cien, kým buď neklesnú sadzby alebo nestúpnu príjmy.
Regionálna dostupnosť a migračné trendy: Všeobecne je dostupnosť bývania kľúčom k výkonu regiónov. Regióny, ktoré boli ešte pred pár rokmi extrémne dostupné (Juhovýchod, niektoré časti Západu ako Idaho/Utah), zažili veľký rast cien vďaka prílevu obyvateľstva, dnes však už nie sú také lacné – ich trhy mierne ochladli. Oproti tomu regióny, ktoré nikdy nezažili boom (často Stredozápad/Severovýchod), sa stávajú zaujímavými z hľadiska ceny. Vidíme naďalej presun ľudí z drahých štátov do lacnejších: štáty ako California, Illinois a New York hlásia viac odchodov, naopak Florida, Texas, Karolíny, Tennessee viac príchodov. Tento trend bude pokračovať, ovplyvnený flexibilitou práce na diaľku a dôchodcami hľadajúcimi teplejšie, lacnejšie regióny. Florida si zaslúži osobitnú zmienku: zažila obrovský príval nových obyvateľov (a rast cien domov ~40 % za tri roky). Naposledy sa niektoré trhy na Floride (napr. Naples, Tampa, časť Južnej Floridy) stabilizovali z dôvodu cenovo nedostupného bývania pre miestnych a problémov s poistením; Miami a Orlando sú však na rok 2025 stále v topke predaja a rastu cien realtor.com, čo poukazuje na trvajúcu atraktivitu Floridy.

V. Kľúčové demografické, technologické a ekonomické faktory

Demografické zmeny: Demografia zásadne ovplyvňuje dopyt po bývaní. USA prežíva generačnú výmenu. Mileniali (narodení približne 1981–1996) – najväčšia generácia v pracovnej sile – sú už prevažne vo veku od neskorých 20-tych do neskorých 30-tych rokov, čo sú hlavné roky pre zakladanie domácností a kúpu bývania. Táto skupina síce kupovala bývanie neskôr ako predošlé generácie (v dôsledku študentských dlhov či krízy 2008), no teraz vstupujú na trh vo veľkom. Mediánový vek prvokupcu bývania dosiahol 38 rokov, teda historické maximum nar.realtor, čo odráža, ako dlho musia Mileniali šetriť na zálohu v podmienkach vysokých cien. Mnoho z nich sa spolieha na pomoc rodiny: 25 % prvokupcov použilo dar alebo pôžičku od príbuzných a 7 % použilo dedičstvo – tiež rekordné čísla nar.realtor. Ako Mileniali starnú, môžu sa ich preferencie presúvať od štartovacích bytov ku väčším domom na predmestiach, čo podporí dopyt v priateľských lokalitách pre rodiny. Hneď za nimi Generácia Z (narodení cca 1997–2012) vstupuje do dospelosti; najstarší z tejto generácie majú už okolo 25 rokov a začínajú kariéru, často ako nájomcovia. V nasledujúcich piatich rokoch Gen Z významne rozšíri dopyt po nájomnom bývaní a neskôr po štartovacích domoch (pravdepodobne až ku koncu 2020-tych rokov). Medzitým Baby boomers (narodení 1946–1964) sú už v dôchodkovom veku. Mnohí boomeri sa rozhodujú pre “zostarnutie vo vlastnom dome”, teda zostávajú bývať dlhšie, ako predchádzajúce generácie, čo prispieva k malej obratovosti nehnuteľností. Niektorí však zmenšujú bývanie alebo sa sťahujú – často do teplejších oblastí či bližšie k vnúčatám, čím ovplyvňujú trhy ako Florida, Arizona a Karolíny. Boomeri boli v rokoch 2023–24 aktívnymi kupujúcimi, niekedy dokonca predbiehali mladších kupcov, často preto, že majú značný majetok a môžu platiť v hotovosti. Platby v hotovosti dosiahli rekordné hodnoty – tvoria 26 % predajov domov (a vyše 30 % predajov pre opakovaných kupcov) nar.realtor, čo súvisí aj s tým, že starší kupci vymieňajú väčší dom za menší alebo využívajú nahromadený majetok. Ďalším demografickým trendom je rast viacgeneračných domácností. Podľa NAR rekordných 14 % – 17 % kupcov kupuje viacgeneračné domy (kvôli starším rodičom či dospelým deťom, ktoré sa vracajú domov) nar.realtor. Túto voľbu poháňajú úspory a aj kultúrne preferencie a zvyšuje dopyt po väčších rodinných domoch s apartmánmi pre svokru atď. Napokon, celkový populačný rast v USA v neskorých 2010-tych rokoch spomalil, no pozdvihla ho zvýšená imigrácia po roku 2021. Medzinárodná imigrácia je dôležitým faktorom pri zakladaní domácností, hlavne v migračných metropolách a pri dopyte po nájmoch. Ak bude USA naďalej prijímať imigrantov vo vyššom tempe, bude to v najbližších rokoch podporovať dopyt po bývaní (každá nová imigračná rodina potrebuje bývanie, či už nájomné, alebo vlastné). Zhrnuté, demografia je pre bývanie prevažne priaznivá: veľká kohorta vstupuje do veku pre kúpu bývania, životné udalosti budú poháňať presuny napriek „zamknutiu“ úrokových sadzieb a populačný rast bude tlačiť na ponuku nar.realtor. Jediný problém je dostupnosť bývania pre mladších kupcov – ak ceny a sadzby ostanú vysoké, mileniáli a Gen Z môžu zakladať domácnosti pomalšie alebo zostávať pri nájme, čo by zmenilo trajektóriu miery vlastníctva bývania.
Technologické trendy: Technológie ovplyvňujú trh s nehnuteľnosťami mnohými spôsobmi. Pravdepodobne najzásadnejšia je expanzia práce na diaľku, ktorá oslobodila mnoho pracovníkov od pevnej kancelárie. Už dnes to mení dopyt po bývaní – ľudia sa môžu sťahovať ďalej od centier miest či dokonca do iných regiónov (čo vidno na migrácii do Sun Beltu). Očakáva sa, že hybridná práca pretrvá, takže dopyt po bývaní ostane rozptýlený. Pracovníci môžu uprednostňovať dostupnosť a priestor (domáce kancelárie) pred časom dochádzania, čo prospieva predmestským a exurbánskym trhom s bývaním. Ako bolo spomenuté, niektoré firmy už volajú ľudí späť do kancelárií, takže mestské bývanie určite nezaniká. V komerčnom sektore je technológia práce na diaľku hlavnou výzvou kancelárskemu segmentu, ako bolo opísané vyššie. Ďalším trendom je nárast e-commerce. Rozmach online nakupovania (zvýraznený pandémiou) zvyšuje potrebu logistických nehnuteľností (sklady, distribučné centrá), kým niektoré formáty retailu dostáva pod tlak. Majitelia nákupných centier reagujú pridávaním zážitkových prevádzok (zábava, fitká, zdravotnícke služby), ktoré sú „odolné voči internetu“. Vzťah technológií a retailu bude pokračovať: očakávajte viac omnichannel predaja (predajne fungujú ako showroome či výdajne online objednávok), čo môže podporiť obsadenosť dobre situovaných predajných plôch. V bývaní technológie zrýchľujú transakcie. Rozmach online inzertných platforiem (Zillow, Redfin, Realtor.com) a virtuálnych prehliadok poskytol kupujúcim nebývalý prístup k informáciám. Digitálne hypotéky a e-podpisy zjednodušujú proces kúpy. Tieto inovácie nemenia pomer ponuky a dopytu, ale robia trh priehľadnejším a zmierňujú niektoré trenia (hoci kúpy na dražbách stále prebiehajú naplno!). Ďalšou oblasťou sú proptech a smart domácnosti: mnoho nových bytových a apartmánových projektov je už vybavených inteligentnými termostatmi, zabezpečovacími systémami či IoT zariadeniami, čo môže byť lákadlom. Aj stavebné metódy sa technologicky vyvíjajú (najmä pomaly) – napr. skúmajú sa modulárne stavby či 3D tlač domov pre zníženie nákladov a zrýchlenie výstavby, čo môže byť zásadné, ak by sa rozšírili a pomohli riešiť bytovú krízu. Dátová analytika a umelá inteligencia sú čoraz častejšie využívané investormi na hľadanie príležitostí (napr. algoritmické vyhľadávanie podhodnotených nehnuteľností či predikcie trendov). Pri konkrétnych sektoroch: dátové centrá sú prudko rastúcou kategóriou vďaka rastu cloudu a AI – ako už bolo spomenuté, obsadenosť dátových centier je okolo 2,8 % a prudko rastie kapacita cbre.com. Potreba digitálnej infraštruktúry (dátové centrá, základne pre mobilné veže) je novým hnacím motorom, ktorý developeri berú do úvahy. Nakoniec, dynamika technologického priemyslu môže významne ovplyvniť určité trhy. Veľké technologické centrá (San Francisco, Seattle, Austin) zažili kolísanie trhu s bývaním v závislosti od kondície technologických firiem. V roku 2025 sa tech sektor zotavuje z prepúšťaní, čo je pre tieto miestne trhy priaznivé. Ak v rokoch 2025–2028 nové inovácie (AI a pod.) spôsobia ďalší boom, drahé technologické trhy zažijú nový tlak na dostupnosť, pokiaľ sa nepostaví viac bývania.
Ekonomické a politické faktory: Kľúčové sú všeobecné ekonomické podmienky. Rast pracovných miest, príjmov a HDP priamo určujú dopyt po nehnuteľnostiach. Ekonomika USA by mala v roku 2025 rásť mierne – CBRE predpovedá rast HDP o 2,0 % až 2,5 % v roku 2025 cbre.com, čo je mierne nad priemer, ak dôjde k „mäkkému pristátiu“. Tento rast ženie spotrebiteľské výdavky (domácnosti sú na tom finančne ešte stále dobre) a uvoľnenie finančných podmienok. V rokoch 2023–24 vznikali nové pracovné miesta aj napriek zlým predajom bývania, takže existuje latentný dopyt, ktorý by sa mohol uvoľniť ak sa podmienky zlepšia realestatenews.com. Ak zamestnanosť zostane silná (prognózy nezamestnanosti 4–4,5 %) cbre.com, ľudia budú zakladať domácnosti a investovať do nehnuteľností. Rast miezd je ďalší faktor – mzdy síce rastú, ale často nie tak rýchlo ako ceny bývania, čo zhoršuje dostupnosť. Ak bude rast miezd pokračovať na úrovni ~4-5 % ročne a rast cien bývania spomalí na 2–3 %, situácia sa postupne zlepší. Inflácia ovplyvňuje realitný trh cez sadzby (už bolo spomenuté) a cez stavebné náklady. Ceny stavebných vstupov boli v rokoch 2021–22 veľmi vysoké (nedostatok materiálu a pracovnej sily). To už trochu poľavilo, ale stavať je stále drahšie než pred pandémiou. Ak sa má ponuka (a teda dostupnosť) zlepšiť, bude to závisieť od produktivity a cien vo výstavbe; pomôcť môžu aj politické opatrenia – znižovanie regulačných bariér alebo dotácie. Vládna politika ostáva neznámou. Na federálnej úrovni sa diskutuje o pomoci prvokupcom (programy na zálohy, daňové úľavy), čo by mohlo dopyt zvýšiť, ak by to prešlo. Väčší dopad má však štátna a miestna politika: reforma územného plánovania (vyššia hustota, rýchlejšie povoľovanie, podpora dostupného bývania) môže postupne zvýšiť ponuku na napätých trhoch. Štáty ako Kalifornia či Oregon už nariaďujú vyššiu výstavbu a legalizujú prístavby (ADU), čo pridá byty v horizonte rokov. Ďalšia ekonomická premenná je finančné prostredie: dostupnosť úverov. Banky po zvýšení sadzieb a vyššej neistote sprísnili poskytovanie úverov. To zasiahlo nielen kupcov (náročnejšia kvalifikácia, vyššie poplatky), ale aj developerov (prísnejšie úverové podmienky). Ak sa sektor stabilizuje a sadzby klesnú, úverová politika sa zjemní a trh ožije. Naopak, ak by došlo k finančnému šoku (likviditná kríza, problém limitu dlhu a pod.), dôvera v reality by prudko klesla. Fiškálna politika (vládne výdavky a deficity) je tiež dôležitá; veľký federálny deficit je dôvod, prečo sú dlhodobé sadzby vysoké nar.realtor. Ak by USA znížilo deficit, mohol by to zmierniť tlak na výnosy štátnych dlhopisov a hypotéky. Samozrejme, daňová politika ovplyvňuje nehnuteľnosti – aktuálne sa diskutuje o prípadných zmenách odpočtu SALT a daní pre investorov, čo by mohlo meniť motivácie pri nákupe vo vysoko zdaňovaných štátoch alebo u prenajímateľov.

VI. Investičné riziká a príležitosti

Hlavné investičné riziká:

Vysoké úrokové sadzby a náklady na financovanie: Zvýšené úrokové sadzby zvyšujú náklady na úvery, čo môže znižovať výnosy z investícií alebo dostupnosť bývania. Ak úroky zostanú vyššie po dlhšie obdobie, než sa očakáva (alebo opäť prudko stúpnu v dôsledku inflácie), financovanie realitných obchodov zostane náročné, čo môže viesť k poklesu hodnôt nehnuteľností. Mnohí investori v komerčnom sektore, ktorí nakupovali pri nízkych sadzbách, čelia riziku refinancovania – refinancovanie úverov za dnešných sadzieb môže byť neudržateľné, čo v niektorých prípadoch vedie k nesplácaniu alebo nútenému predaju. Toto je obzvlášť rizikové v kancelárskom segmente, kde klesajúce hodnoty a vysoké sadzby úročia (vlna komerčných hypoték na kancelárie splatných v rokoch 2025–2026). Rastúce kapitalizačné sadzby môžu krátkodobo znižovať hodnotu nehnuteľností vo všetkých segmentoch, čo ohrozuje súčasných majiteľov.
Možnosť hospodárskeho poklesu: Základný scenár počíta s mäkkým pristátím, avšak vždy existuje riziko recesie – či už záťaží Fedu na menovú politiku, globálnych šokov alebo geopolitických udalostí. Recesia so značnými stratami pracovných miest by poškodila dopyt po nehnuteľnostiach (menej kupujúcich, viac voľných bytov, zápasiaci maloobchodníci atď.). Segmenty ako hotely a luxusné bývanie sú na ekonomické výkyvy obzvlášť citlivé. Aj mierny pokles by mohol zhoršiť ďalšie riziká, ako napr. nesplácanie nájomného alebo vyššia neobsadenosť. Investori by mali byť konzervatívni v očakávaniach rastu nájomného a vytvárať si finančné rezervy pre prípadný prepad.
Trhová bifurkácia a zastarávanie: Ako sme už spomínali, niektoré typy nehnuteľností (staršie kancelárie, neaktuálne nákupné centrá, byty bez vybavenia) môžu byť funkčne zastarané alebo minimálne výrazne menej konkurencieschopné. Rizikom je, že kapitál ostane „uväznený“ v týchto aktívach bez ľahkej možnosti likvidácie – napríklad staršia kancelárska budova môže vyžadovať obrovské investície do prestavby na bývanie a aj tak to lokálne územné plány či ekonomika nemusia umožniť. Investori vlastniaci sekundárne kvalitné aktíva v problematických lokalitách sa môžu dostať do pasce hodnoty. Podobne pri bývaní môžu domy v oblastiach s klesajúcou populáciou či zlou klimatickou odolnosťou podávať slabý výkon. Vedieť čo nekupovať je rovnako dôležité, ako nájsť správny obchod.
Regulačné a politické riziká: Nehnuteľnosti podliehajú regulačným zmenám. Rizikom je rozširovanie nájomných regulácií či zákonov na ochranu nájomcov v reakcii na slabú cenovú dostupnosť. Niektoré štáty/mestá už zaviedli limity na zvyšovanie nájmov, čo môže obmedziť rast výnosov prenajímateľov. Ďalšie riziko sú zvýšené dane z nehnuteľností, keď samosprávy hľadajú príjmy – to môže tvrdšie zasiahnuť komerčných vlastníkov i domácnosti (vidíme to v niektorých mestách Sun Beltu, kde prudký rast cien viedol k vyšším daniam). Na strane developmentu môžu zmeny územných plánov pôsobiť dvojakým spôsobom: uvoľnenie pravidiel môže pomôcť (viac povolenej hustoty), prísnejšie environmentálne alebo dizajnové požiadavky naopak zvyšovať náklady. V extréme aj úvahy o zrušení výmenny 1031 alebo zvýšení dane z kapitálových výnosov pri predaji nehnuteľností by mohli ovplyvniť správanie investorov (nič nie je však na úrovni federálnej vlády aktuálne bezprostredné).
Klimatické a environmentálne riziká: Klimatická zmena je čoraz väčším rizikom v oblasti nehnuteľností. Nehnuteľnosti v pobrežných záplavových zónach, oblastiach náchylných na hurikány, regiónoch s požiarmi alebo suchom čelia vyšším poistným nákladom a možnému znehodnoteniu. Napríklad v niektorých častiach Floridy poisťovne vycúvali, čo vyvoláva obavy o dlhodobú poistiteľnosť nehnuteľností. Podobne na západe sú problémy s požiarmi, ktoré zvyšujú riziko v niektorých luxusných lokalitách. Environmentálne regulácie na zvýšenie odolnosti (napr. nutnosť vyvýšenia stavieb alebo použitia odolných materiálov) môžu zvýšiť náklady pri výstavbe či rekonštrukcii. Investori musia zohľadniť klimatické riziká, aby sa vyhli kúpe nehnuteľností, ktoré môžu byť o pár desaťročí pod vodou či neobývateľné.
Realizačné a likviditné riziká: Vo volatilnejšom trhovom prostredí je realizácia veľkých projektov alebo sanačných stratégií spojená s rizikom neúspechu. Napríklad kúpa problematickej kancelárie a jej prestavba na byty môže naraziť na nečakané stavebné komplikácie alebo odpor komunity. Zároveň likviditné riziko znamená, že schopnosť predať nehnuteľnosť za férovú cenu rýchlo môže byť oslabená, ak sa trh otočí alebo úverové trhy zamrznú (ako sa krátkodobo stalo v roku 2020). Nehnuteľnosti sú od prírody nelikvidné, takže investori musia byť pripravení držať ich dlhšie. Flippéri a špekulanti na krátke obdobie môžu byť prichytení pri trhových výkyvoch.

Napriek týmto rizikám nasledujúce roky ponúkajú množstvo príležitostí:

Kľúčové príležitosti:

Nákup v období kupujúceho (selektívne príležitosti): Po hektickom „predajcovom“ trhu 2020–2022 sa v mnohých regiónoch (najmä v segmente prémiových domov a oblastiach so silným podielom investorov) situácia ochladila. Individuálni kupujúci v roku 2025 môžu čeliť menšej konkurencii, väčšiemu výberu a dokonca aj zľavám pri niektorých ponukách – príjemná zmena oproti dražbám. Tí, ktorí sú finančne pripravení, môžu vyjednať lepšie podmienky, najmä ak cielia na motivovaných predajcov (napr. niekto, kto sa potrebuje rýchlo presťahovať). Pre investorov spomalenie vytvorilo šance nakúpiť nehnuteľnosti s relatívnou zľavou oproti nedávnym maximám. Napríklad v niektorých mestách Sun Beltu, kde ceny prehnali (Boise, Austin, Phoenix), nastala korekcia; skúsení investori ich sledujú s cieľom nájsť dobrý vstup pred opätovným rastom.
Akvizície problémových aktív: Vďaka vyšším úrokovým sadzbám sú niektorí majitelia nehnuteľností v núdzi – najmä v kancelárskom segmente, ale aj niektorí preúverovaní majitelia bytoviek alebo developeri nepredaných novostavieb v menej silných trhoch. Táto situácia pripomína skoré 90. roky alebo obdobie po roku 2008, čo sa týka príležitostí spojených s distressom. Inštitucionálni investori s pripravenými prostriedkami sa chystajú kupovať nevýkonné úvery alebo zabavené nehnuteľnosti so zľavou, najmä kancelárie vhodné na novú funkciu. Aj niektoré hotely alebo maloobchodné priestory je možné kúpiť pod úrovňou obstarávacích nákladov a rekonštruovať. Okenko na získanie problémových aktív závisí od toho, ako dlho budú vysoké sadzby a ako banky zvládnu nesplácané úvery (prolongácie vs. exekúcie). Pre trpezlivých investorov s kapitálom môžu nasledujúce 1–3 roky priniesť príležitosti, ktoré prichádzajú raz za cyklus s mimoriadnymi výnosmi pri obnoviteľných nehnuteľnostiach či poklese sadzieb (zvýšenie hodnoty).
Rast v nedostatočne obsluhovaných sektoroch a regiónoch: Niektoré sektory majú silné „vetry do chrbta“ a sú atraktívne na rozvoj alebo investície. Ako je uvedené, industriálne/logistické priestory ostávajú sektorom s vysokým dopytom – výstavba moderných distribučných centier v kľúčových uzloch (alebo prestavba veľkých prázdnych maloobchodov na fulfilment centrá) môže byť veľmi výhodná. Bytové domy sú potrebné všade; hoci sa stavajú veľké luxusné komplexy, stále chýba dostupné bývanie/stredná trieda. Developeri zameraní na stredný segment nájomného bývania či investori do komunít s mobilnými domami môžu zažiť stabilné výnosy a menšiu konkurenciu. Jednorodinné prenájmy (SFR) sú ďalšou rastúcou oblasťou – veľké inštitúcie naďalej nakupujú alebo stavajú prenajímané domy a jednotlivci môžu benefitovať z tohto trendu (najmä tam, kde je vysoký dopyt po nájmoch od tých, čo nevedia kúpiť). Regionálne, nové sekundárne trhy ako Cleveland, Pittsburgh, Louisville, Oklahoma City atď., ktoré vynechali veľký rast, často ponúkajú solídne výnosy z nájmov a potenciál zhodnotenia, keďže vzdialená práca rozširuje možnosti lokalizácie talentu. Tieto mestá sledujú investori hľadajúci výnosy a mohli by prekonávať výkon tradičných trhov, ak migrácia ľudí a firiem bude pokračovať.
Hodnota navyše a zmena účelu: Pri starnúcom realitnom fonde je dostatok príležitostí zvyšovať hodnotu rekonštrukciou alebo zmenou účelu. Investori napríklad kupujú byty z 70. a 80. rokov, rekonštruujú ich a inkasujú vyššie nájmy – klasická „value-add“ stratégia stále funguje, keďže nájomníci oceňujú moderné povrchy a úsporné spotrebiče. V maloobchode je populárne prestavovať problematické obchodné centrá na zmiešané mestské zóny s bytmi a kanceláriami (už s niektorými úspešnými príkladmi). Ako spomíname, konverzia kancelárie na bývanie je žiadanou témou: má zmysel len pre určité typy zastaraných kancelárií (kvôli dispozícii a nákladom), ale mestá ako Washington D.C. či New York už ponúkajú stimuly na takéto prestavby, čo dáva nádej na vznik hodnotných bytov z prázdnych kancelárií v budúcnosti. Tí, ktorí prídu s riešeniami ako prví, môžu profitovať z nízkych nákupných nákladov aj z podpory zo strany samospráv.
Využitie demografickej vlny: Demografické trendy prinášajú príležitosti stavať či investovať do senior bývania/komunít 55+ (dopyt porastie so starnutím generácie Boomers), študentského bývania v mestách s rastúcimi univerzitami a štartovacích domov pre Mileniálov, ktorí konečne kupujú (stavitelia, ktorí vedia ponúknuť menšie, dostupnejšie domy, získajú veľký trh). Ďalšou cestou sú viacgeneračné domy – developeri môžu začleniť riešenia pre širšie rodiny, čo využíva trend popísaný NAR nar.realtor. Investori môžu tiež sledovať nehnuteľnosti v urban centrách, ktoré môžu ťažiť z návratu mladých – napríklad malé bytové domy či co-living priestory tam, kde nájmy klesli, ale už sa opäť dvíhajú ako sa ľudia vracajú do miest.
Výhoda pri poklese úrokových sadzieb: Zaujímavosťou je, že práve to, čo je rizikom (vysoké úroky), môže byť aj zdrojom výhod. Ak investor kúpi teraz pri vyššej kapitalizačnej sadzbe a s drahším úverom, vzniká potenciál na rast v prípade, že sadzby poklesnú – po niekoľkých rokoch môže úver refinancovať, čím si zvýši cashflow, a hodnota nehnuteľnosti môže stúpnuť už v dôsledku kompresie kapitalizačných sadzieb (lebo lacnejšie úvery umožnia kupujúcim platiť viac). Domácnosti môžu vnímať dnešné sadzby ako „vezmi si dom, rande s úverom“ – teda kúp si správnu nehnuteľnosť a úver prefinancuj neskôr. Očakávanie poklesu sadzieb je síce zdrojom neistoty, ale odvážni kupujúci a investori, ktorí využijú terajšie zľavy, môžu profitovať nielen z lepšej ceny, ale aj z následného zhodnotenia pri návrate dopytu. Prieskum Fannie Mae už naznačuje, že mnohí experti čakajú, že hypotekárne sadzby budú v najbližších rokoch mierne klesať k historicky normálnym úrovniam mpamag.com mpamag.com. Ak niekto kúpi alebo investuje ešte predtým, môže získať nehnuteľnosť za relatívnu zľavu a získať participáciu na raste pri návrate dopytu.

VII. Výhľad a prognózy na roky 2025–2028

Zdroj prognózy	Očakávaná zmena ceny domov 2025	Očakávaná zmena ceny domov 2026
Fannie Mae (FNMA)	+4,1% mpamag.com	+2,0% mpamag.com
Národná asociácia realitných maklérov (NAR)	+3% businessinsider.com	+4% businessinsider.com
MBA (Asociácia hypotékarov)	+1,3% businessinsider.com	+0,3% businessinsider.com
Zillow Research (Index hodnoty domov)	–1,4% zillow.com (pokles)	(Bez prognózy)
Panel odborníkov (100+ ekonómov)	+3,4% fanniemae.com	+3,3% fanniemae.com

Výhľad pre komerčný sektor: Každý komerčný sektor má svoj vlastný harmonogram obnovy:

Kancelárie: Kancelársky sektor sa bude zotavovať najpomalšie – očakávajte vysokú neobsadenosť v rokoch 2025–2026 s miernym zlepšením každý rok. Do roku 2028 pravdepodobne dôjde k ostrému rozdeleniu trhu: špičkové kancelárie vo výborných lokalitách môžu byť takmer plne obsadené a prinášať stabilné nájomné, zatiaľ čo staršie kancelárie môžu byť len poloprázdne alebo konvertované na iné účely. Celková neobsadenosť by mohla klesnúť z približne 19 % v roku 2025 na úroveň okolo stredných tínedžerských percent do roku 2028, ak bude ekonomika silná a časť plochy bude odstránená z inventára (konverzie/demolácie). Rast nájomného bude minimálny, kým neobsadenosť neklesne; prenajímatelia budú v mnohých lokalitách ešte niekoľko rokov ponúkať ústupky. Investori vnímajú roky 2025–2026 ako obdobie na repositioning alebo nákup problémových kancelárií s očakávaním, že do roku 2028–2030 budú tieto aktíva (ak sú dobre situované a zmodernizované) prinášať vyšší výnos.
Maloobchod: Výhľad v maloobchode je stabilný až pozitívny. Očakáva sa, že neobsadenosť zostane nízka (na úrovni 4–5 % na národnej úrovni), pretože nové projekty pribúdajú len minimálne. Rast nájomného v maloobchode by sa mohol pohybovať v nízkych jednotkách percent ročne a maloobchodné jednotky s vysokou návštevnosťou v rýchlo rastúcich predmestiach môžu zaznamenať aj rast nájomného v stredných jednotkách percent, keďže nájomcovia budú súťažiť o obmedzený priestor. Niektoré formáty (ako otvorené nákupné centrá) budú medzi investormi veľmi žiadané; kapitalizačné sadzby by sa pre tieto preferované segmenty mohli mierne stlačiť vzhľadom na silné základy cbre.com. Do roku 2028 sa môžeme dočkať opätovného oživenia maloobchodnej výstavby, pokiaľ spotrebiteľské výdavky ostanú silné – pravdepodobne viac nových projektov v Sun Belt štátoch, kde rast počtu obyvateľov vyžaduje nové obchody a služby. Vo všeobecnosti je však maloobchod teraz v rovnováhe ponuky a dopytu, takže by mal poskytovať stabilné výnosy bez väčších výkyvov.
Priemysel: Priemyselný sektor je naďalej na trajektórii rastu, hoci už umiernenejšieho. Dopyt po skladoch je štrukturálne podporovaný e-commerce a reštrukturalizáciou dodávateľských reťazcov (ako napríklad zvýšením domácej zásoby pre núdzové prípady). Po spomalení v rokoch 2023–2024 stále zostáva prenajímaná plocha v roku 2025 robustná (800+ mil. štvorcových stôp) cbre.com a očakáva sa, že ostane silná. CBRE uvádza, že sa vracia k „predpandemickým hnacím motorom“, čo znamená konštantnú absorpciu. Neobsadenosť priemyselných nehnuteľností by sa mohla pohybovať okolo 5 % v roku 2025 a ešte klesnúť k 4 % alebo nižšie do roku 2027, ak zostane výstavba obmedzená. Nájomné za sklady v poslednom období rástlo dvojciferným tempom; do budúcnosti sa však očakáva spomalenie rastu na 3–5 % ročne, čo je stále zdravé. Zaujímavý faktor: nové objekty chladiarenských skladov, dátových centier (priemyselného typu) a výrobných prevádzok (kvôli relokácii výroby) by mohli zvýšiť dopyt nad rámec tradičnej distribúcie. Do roku 2028 sa môže ukázať potreba modernizácie priemyselných nehnuteľností (staršie budovy bez vysokých svetlých výšok môžu dostať ďalšiu zľavu), celkovo však pôjde o jeden z najvýkonnejších sektorov dlhodobo.
Bytové domy (multifamily): Bytový segment by mal byť do roku 2028 opäť na vzostupe po vstrebávaní aktuálnych dodávok. Koncom desaťročia môžeme uvidieť nové výstavbové cykly, ak sa rast nájomného opäť zrýchli. V krátkodobom horizonte (2025–2026) sa očakáva stabilná prevádzka – mierny nárast neobsadenosti a následný pokles – s rastom nájomného na úrovni inflácie. Pre predstavu – expertný panel Fannie Mae očakáva do roku 2026 rast cien nehnuteľností na úrovni ~3,3 % fanniemae.com; rast nájomného často zodpovedá rastu príjmov a cien, takže rast v stredných 3 % ročne je pre byty tiež realistický do polovice desaťročia. V rokoch 2027–2028, keď bude menej nových projektov, by sa obsadenosť mohla utiahnuť a tlak na rast nájomného presiahnuť 4 % v niektorých trhoch (najmä ak bude rásť zamestnanosť). Istou neznámou sú príjmy nájomcov: ak bude pokračovať silný rast miezd, dá to prenajímateľom priestor na vyššie nájomné. Naopak, prípadné zásahy na obmedzenie rastu nájmov alebo ochrana nájomcov by mohli rast v niektorých mestách limitovať.

Zdroje:

National Association of Realtors – Prognózy a dáta o trhu bývania na roky 2024–2025 nar.realtor nar.realtor realestatenews.com
Zillow Research – Prognóza hodnôt a predajov domov (máj 2025) zillow.com zillow.com
Fannie Mae Economic and Housing Outlook (apríl/máj 2025) mpamag.com mpamag.com
Freddie Mac Multifamily Outlook 2025 mf.freddiemac.com
CBRE Research – U.S. Real Estate Market Outlook 2025 (december 2024) cbre.com cbre.com cbre.com
Realtor.com – Najlepšie trhy s bývaním pre rok 2025 (december 2024) realtor.com realtor.com
U.S. Census Bureau – Správa o neobsadenosti a vlastníctve bývania Q1 2025 advisorperspectives.com advisorperspectives.com
NAR Quarterly Housing Price Trends (Q1 2025) nar.realtor

III. Úrokové sadzby a trendy v hypotekárnych úveroch

IV. Regionálne a mestské najväčšie trendy

Sun Belt boom (Juhovýchod a Juhozápad): Región Sun Belt (tiahne sa z Floridy cez Texas, po juhozápad a časti Západu USA) bol za poslednú dekádu lídrom a pokračuje v dominancii. Štáty ako Florida, Texas, Karolíny, Georgia, Arizona a Tennessee zažívajú dynamický rast populácie aj pracovných miest, sťahujú sa sem jednotlivci (vrátane ľudí na home office či dôchodcov) i korporácie. Tento prílev obyvateľstva vyvolal silný dopyt po bývaní a udržal ceny nehnuteľností v týchto oblastiach na vysokej úrovni. Mnohé mestá Sun Beltu zaznamenali dvojciferný rast cien do roku 2022; niektoré počas roka 2023 ochladli (mierny pokles cien), ale vo všeobecnosti si viedli dobre. Napríklad mediánová cena domu v Miami, FL vzrástla za rok asi o 9 % realtor.com a Orlando, FL zaznamenalo medziročný nárast cez 12 % realtor.com podľa predikcií Realtor.com, čo poukazuje na trvajúcu silu. Medzitým Austin, TX, ktorý bol počas pandémie symbolom realitného boomu (ceny stúpli za dva roky takmer o 40 %), zažil v roku 2023 korekciu a ceny mierne klesli. Na začiatku roka 2025 sú ceny v Austine stále nižšie než na maxime, no ekonomika mesta je silná a populácia rastie, takže NAR očakáva, že Austin „čoskoro znovu porastie v cenách“ nar.realtor. Spoločným menovateľom Sun Belt trhov je dostupnosť (oproti pobrežným mestám), nižšie dane, tvorba pracovných miest a teplé podnebie – tieto faktory by mali zotrvať do konca 2020-tych rokov. Investori obľubujú hlavne trhy ako Dallas–Fort Worth, Atlanta, Phoenix, Tampa a Charlotte, ktoré majú veľkosť aj rast na svojej strane. Výstraha je v oblasti klímy a poistenia: v niektorých častiach Floridy alebo Mexického zálivu rastú ceny poistení (kvôli hurikánom a záplavám), čo môže časom oslabiť kupnú silu a záujem, pokiaľ sa to nezačne riešiť.
Drahé pobrežné trhy: Drahé metropoly na pobreží – ako New York City, San Francisco Bay Area, Los Angeles, Boston, Washington D.C. či Seattle – majú zmiešané výsledky. Mnohé z týchto miest zažili v roku 2020 krátky pokles cien (keď vzdialená práca umožnila odchod z hustých miest) a potom prudký rast v roku 2021 po návrate k mestskému štýlu života. V roku 2022 čelili tieto mestá proti vetru: odliv obyvateľov (sťahovanie do lacnejších oblastí) a v niektorých prípadoch prepúšťanie v technologickom sektore (najmä San Francisco, Seattle) znížili dopyt. V roku 2023 zaznamenalo San Francisco medziročný pokles mediánovej ceny, hodnota nehnuteľností ostáva prakticky stabilná (+1,5 % medziročne v Q1 2025) nar.realtor – trh Bay Area teda stagnuje. Predsa sa však objavujú náznaky stabilizácie: mestá opäť lákajú obyvateľov. Podľa údajov NAR bol rok 2024 s najvyšším nárastom návratu obyvateľov do centier miest za poslednú dekádu nar.realtor. Mladí profesionáli sa vracajú kvôli práci a vybaveniu, medzinárodná migrácia (koncentrovaná v týchto bránových mestách) sa rozbieha. Takže kým New York či San Francisco pravdepodobne nezažijú explozívny rast ako Austin alebo Nashville, majú stále extrémne obmedzenú ponuku a vysoké príjmy, čo bude zdola podporovať ceny. Osem z desiatich najdrahších metropol sú v Kalifornii (napr. v San Jose je mediánová cena vyše 2 mil. USD, +9,8 % medziročne) nar.realtor. Tieto trhy sú drahé kvôli dlhodobému nedostatku výstavby a žiadanej lokalite – očakáva sa, že ceny budú pomaly stúpať, pokiaľ ostane málo voľných domov. Dostupnosť je na pobreží veľký problém, podiel vlastníctva v Bay Area je nižší než 55 % nar.realtor. To znamená neustály politický tlak na väčšiu výstavbu a opatrenia na dostupnosť – čo môže tieto trhy v najbližšej dekáde výrazne ovplyvniť.
Stabilita Stredozápadu: Stredozápad (Midwest) nebol v hľadáčiku médií, no relatívna cenová dostupnosť a stabilita ekonomiky ho robia čoraz populárnejším. Mestá ako Columbus (OH), Indianapolis, Kansas City, Milwaukee a Minneapolis nezažili ohromné nárasty alebo pády; ich ceny rástli stabilne po jednotkách percent ročne a výkyvy sú malé. V rokoch 2024–2025 majú stredozápadné trhy nadpriemerné oživenie predaja, lebo kupujúci vytlačení z drahých regiónov hľadajú lacnejší domov. Podľa analýzy Realtor.com patrí niekoľko stredozápadných trhov medzi top 10 najperspektívnejších pre rok 2025, čo sa týka predaja a rastu cien realtor.com. Napríklad Colorado Springs, CO (niekedy zaraďovaný do oblasti Mountain West) je na ich zozname #1, Virginia Beach, VA (dostupné pobrežné mesto juhovýchodu) skončilo tretie a Greensboro, NC na 10. mieste realtor.com. Nie všetky sú však typický Stredozápad – trend je ale jasný: sekundárne mestá s vysokou kvalitou života stúpajú. Stredozápad často ponúka vyššie cap rates (návratnosť z prenájmu), čo láka investorov do miest ako Cleveland či Detroit na jedno- aj viacrodinné prenájmy. Očakáva sa, že stredozápadné trhy budú rásť mierne a trvalo bez dramatických výkyvov známych z iných regiónov. Faktor na sledovanie: populácia – v niektorých oblastiach je stále stagnácia či pokles, čo brzdí dopyt. Metropoly s rastúcim počtom pracovných miest v zdravotníctve, vzdelávaní alebo výrobe sú však silné.
Koridor Severovýchodu: Severovýchodný koridor (od Bostonu po D.C.) ponúka pestrý mix. New York City sa zotavil zo svojho prepadu v roku 2020; nájmy na Manhattane lámali rekordy v roku 2022 a ceny bytov sa stabilizovali. Predmestia okolo NYC (New Jersey, Long Island, Connecticut) ostávajú silné vďaka nízkej ponuke. Boston má odolný trh ťahaný školstvom a biotechom – ceny tam rástli plynulo. Philadelphia a Baltimore sú v tomto koridore dostupnejšou alternatívou k D.C./NYC a zaznamenali nárast. Washington D.C. sám o sebe si posledne držal ceny na rovnakej úrovni, čiastočne kvôli množstvu nových bytových komplexov a určitému odchodu populácie, no vysoké príjmy a nedostatok stavebných pozemkov držia trh s rodinnými domami napätý. Všeobecne má severovýchod staršiu zástavbu a pomalší rast populácie, teda ponuka je napätá. Pokiaľ zostane silná ekonomika (založená na štátnej správe, školstve, financiách, zdravotníctve), bývanie by malo pomaly zdražovať. Pozoruhodným trendom je, že vyššie úrokové sadzby zasahujú drahé trhy výraznejšie – hypotéka 7 % na miliónový dom v New Jersey je oveľa záťaživejšia než na 300-tisícový dom v Ohiu. Preto je tlak na dostupnosť na severovýchode silný; to môže v krátkodobom horizonte spomaliť rast cien, kým buď neklesnú sadzby alebo nestúpnu príjmy.
Regionálna dostupnosť a migračné trendy: Všeobecne je dostupnosť bývania kľúčom k výkonu regiónov. Regióny, ktoré boli ešte pred pár rokmi extrémne dostupné (Juhovýchod, niektoré časti Západu ako Idaho/Utah), zažili veľký rast cien vďaka prílevu obyvateľstva, dnes však už nie sú také lacné – ich trhy mierne ochladli. Oproti tomu regióny, ktoré nikdy nezažili boom (často Stredozápad/Severovýchod), sa stávajú zaujímavými z hľadiska ceny. Vidíme naďalej presun ľudí z drahých štátov do lacnejších: štáty ako California, Illinois a New York hlásia viac odchodov, naopak Florida, Texas, Karolíny, Tennessee viac príchodov. Tento trend bude pokračovať, ovplyvnený flexibilitou práce na diaľku a dôchodcami hľadajúcimi teplejšie, lacnejšie regióny. Florida si zaslúži osobitnú zmienku: zažila obrovský príval nových obyvateľov (a rast cien domov ~40 % za tri roky). Naposledy sa niektoré trhy na Floride (napr. Naples, Tampa, časť Južnej Floridy) stabilizovali z dôvodu cenovo nedostupného bývania pre miestnych a problémov s poistením; Miami a Orlando sú však na rok 2025 stále v topke predaja a rastu cien realtor.com, čo poukazuje na trvajúcu atraktivitu Floridy.

V. Kľúčové demografické, technologické a ekonomické faktory

Demografické zmeny: Demografia zásadne ovplyvňuje dopyt po bývaní. USA prežíva generačnú výmenu. Mileniali (narodení približne 1981–1996) – najväčšia generácia v pracovnej sile – sú už prevažne vo veku od neskorých 20-tych do neskorých 30-tych rokov, čo sú hlavné roky pre zakladanie domácností a kúpu bývania. Táto skupina síce kupovala bývanie neskôr ako predošlé generácie (v dôsledku študentských dlhov či krízy 2008), no teraz vstupujú na trh vo veľkom. Mediánový vek prvokupcu bývania dosiahol 38 rokov, teda historické maximum nar.realtor, čo odráža, ako dlho musia Mileniali šetriť na zálohu v podmienkach vysokých cien. Mnoho z nich sa spolieha na pomoc rodiny: 25 % prvokupcov použilo dar alebo pôžičku od príbuzných a 7 % použilo dedičstvo – tiež rekordné čísla nar.realtor. Ako Mileniali starnú, môžu sa ich preferencie presúvať od štartovacích bytov ku väčším domom na predmestiach, čo podporí dopyt v priateľských lokalitách pre rodiny. Hneď za nimi Generácia Z (narodení cca 1997–2012) vstupuje do dospelosti; najstarší z tejto generácie majú už okolo 25 rokov a začínajú kariéru, často ako nájomcovia. V nasledujúcich piatich rokoch Gen Z významne rozšíri dopyt po nájomnom bývaní a neskôr po štartovacích domoch (pravdepodobne až ku koncu 2020-tych rokov). Medzitým Baby boomers (narodení 1946–1964) sú už v dôchodkovom veku. Mnohí boomeri sa rozhodujú pre “zostarnutie vo vlastnom dome”, teda zostávajú bývať dlhšie, ako predchádzajúce generácie, čo prispieva k malej obratovosti nehnuteľností. Niektorí však zmenšujú bývanie alebo sa sťahujú – často do teplejších oblastí či bližšie k vnúčatám, čím ovplyvňujú trhy ako Florida, Arizona a Karolíny. Boomeri boli v rokoch 2023–24 aktívnymi kupujúcimi, niekedy dokonca predbiehali mladších kupcov, často preto, že majú značný majetok a môžu platiť v hotovosti. Platby v hotovosti dosiahli rekordné hodnoty – tvoria 26 % predajov domov (a vyše 30 % predajov pre opakovaných kupcov) nar.realtor, čo súvisí aj s tým, že starší kupci vymieňajú väčší dom za menší alebo využívajú nahromadený majetok. Ďalším demografickým trendom je rast viacgeneračných domácností. Podľa NAR rekordných 14 % – 17 % kupcov kupuje viacgeneračné domy (kvôli starším rodičom či dospelým deťom, ktoré sa vracajú domov) nar.realtor. Túto voľbu poháňajú úspory a aj kultúrne preferencie a zvyšuje dopyt po väčších rodinných domoch s apartmánmi pre svokru atď. Napokon, celkový populačný rast v USA v neskorých 2010-tych rokoch spomalil, no pozdvihla ho zvýšená imigrácia po roku 2021. Medzinárodná imigrácia je dôležitým faktorom pri zakladaní domácností, hlavne v migračných metropolách a pri dopyte po nájmoch. Ak bude USA naďalej prijímať imigrantov vo vyššom tempe, bude to v najbližších rokoch podporovať dopyt po bývaní (každá nová imigračná rodina potrebuje bývanie, či už nájomné, alebo vlastné). Zhrnuté, demografia je pre bývanie prevažne priaznivá: veľká kohorta vstupuje do veku pre kúpu bývania, životné udalosti budú poháňať presuny napriek „zamknutiu“ úrokových sadzieb a populačný rast bude tlačiť na ponuku nar.realtor. Jediný problém je dostupnosť bývania pre mladších kupcov – ak ceny a sadzby ostanú vysoké, mileniáli a Gen Z môžu zakladať domácnosti pomalšie alebo zostávať pri nájme, čo by zmenilo trajektóriu miery vlastníctva bývania.
Technologické trendy: Technológie ovplyvňujú trh s nehnuteľnosťami mnohými spôsobmi. Pravdepodobne najzásadnejšia je expanzia práce na diaľku, ktorá oslobodila mnoho pracovníkov od pevnej kancelárie. Už dnes to mení dopyt po bývaní – ľudia sa môžu sťahovať ďalej od centier miest či dokonca do iných regiónov (čo vidno na migrácii do Sun Beltu). Očakáva sa, že hybridná práca pretrvá, takže dopyt po bývaní ostane rozptýlený. Pracovníci môžu uprednostňovať dostupnosť a priestor (domáce kancelárie) pred časom dochádzania, čo prospieva predmestským a exurbánskym trhom s bývaním. Ako bolo spomenuté, niektoré firmy už volajú ľudí späť do kancelárií, takže mestské bývanie určite nezaniká. V komerčnom sektore je technológia práce na diaľku hlavnou výzvou kancelárskemu segmentu, ako bolo opísané vyššie. Ďalším trendom je nárast e-commerce. Rozmach online nakupovania (zvýraznený pandémiou) zvyšuje potrebu logistických nehnuteľností (sklady, distribučné centrá), kým niektoré formáty retailu dostáva pod tlak. Majitelia nákupných centier reagujú pridávaním zážitkových prevádzok (zábava, fitká, zdravotnícke služby), ktoré sú „odolné voči internetu“. Vzťah technológií a retailu bude pokračovať: očakávajte viac omnichannel predaja (predajne fungujú ako showroome či výdajne online objednávok), čo môže podporiť obsadenosť dobre situovaných predajných plôch. V bývaní technológie zrýchľujú transakcie. Rozmach online inzertných platforiem (Zillow, Redfin, Realtor.com) a virtuálnych prehliadok poskytol kupujúcim nebývalý prístup k informáciám. Digitálne hypotéky a e-podpisy zjednodušujú proces kúpy. Tieto inovácie nemenia pomer ponuky a dopytu, ale robia trh priehľadnejším a zmierňujú niektoré trenia (hoci kúpy na dražbách stále prebiehajú naplno!). Ďalšou oblasťou sú proptech a smart domácnosti: mnoho nových bytových a apartmánových projektov je už vybavených inteligentnými termostatmi, zabezpečovacími systémami či IoT zariadeniami, čo môže byť lákadlom. Aj stavebné metódy sa technologicky vyvíjajú (najmä pomaly) – napr. skúmajú sa modulárne stavby či 3D tlač domov pre zníženie nákladov a zrýchlenie výstavby, čo môže byť zásadné, ak by sa rozšírili a pomohli riešiť bytovú krízu. Dátová analytika a umelá inteligencia sú čoraz častejšie využívané investormi na hľadanie príležitostí (napr. algoritmické vyhľadávanie podhodnotených nehnuteľností či predikcie trendov). Pri konkrétnych sektoroch: dátové centrá sú prudko rastúcou kategóriou vďaka rastu cloudu a AI – ako už bolo spomenuté, obsadenosť dátových centier je okolo 2,8 % a prudko rastie kapacita cbre.com. Potreba digitálnej infraštruktúry (dátové centrá, základne pre mobilné veže) je novým hnacím motorom, ktorý developeri berú do úvahy. Nakoniec, dynamika technologického priemyslu môže významne ovplyvniť určité trhy. Veľké technologické centrá (San Francisco, Seattle, Austin) zažili kolísanie trhu s bývaním v závislosti od kondície technologických firiem. V roku 2025 sa tech sektor zotavuje z prepúšťaní, čo je pre tieto miestne trhy priaznivé. Ak v rokoch 2025–2028 nové inovácie (AI a pod.) spôsobia ďalší boom, drahé technologické trhy zažijú nový tlak na dostupnosť, pokiaľ sa nepostaví viac bývania.
Ekonomické a politické faktory: Kľúčové sú všeobecné ekonomické podmienky. Rast pracovných miest, príjmov a HDP priamo určujú dopyt po nehnuteľnostiach. Ekonomika USA by mala v roku 2025 rásť mierne – CBRE predpovedá rast HDP o 2,0 % až 2,5 % v roku 2025 cbre.com, čo je mierne nad priemer, ak dôjde k „mäkkému pristátiu“. Tento rast ženie spotrebiteľské výdavky (domácnosti sú na tom finančne ešte stále dobre) a uvoľnenie finančných podmienok. V rokoch 2023–24 vznikali nové pracovné miesta aj napriek zlým predajom bývania, takže existuje latentný dopyt, ktorý by sa mohol uvoľniť ak sa podmienky zlepšia realestatenews.com. Ak zamestnanosť zostane silná (prognózy nezamestnanosti 4–4,5 %) cbre.com, ľudia budú zakladať domácnosti a investovať do nehnuteľností. Rast miezd je ďalší faktor – mzdy síce rastú, ale často nie tak rýchlo ako ceny bývania, čo zhoršuje dostupnosť. Ak bude rast miezd pokračovať na úrovni ~4-5 % ročne a rast cien bývania spomalí na 2–3 %, situácia sa postupne zlepší. Inflácia ovplyvňuje realitný trh cez sadzby (už bolo spomenuté) a cez stavebné náklady. Ceny stavebných vstupov boli v rokoch 2021–22 veľmi vysoké (nedostatok materiálu a pracovnej sily). To už trochu poľavilo, ale stavať je stále drahšie než pred pandémiou. Ak sa má ponuka (a teda dostupnosť) zlepšiť, bude to závisieť od produktivity a cien vo výstavbe; pomôcť môžu aj politické opatrenia – znižovanie regulačných bariér alebo dotácie. Vládna politika ostáva neznámou. Na federálnej úrovni sa diskutuje o pomoci prvokupcom (programy na zálohy, daňové úľavy), čo by mohlo dopyt zvýšiť, ak by to prešlo. Väčší dopad má však štátna a miestna politika: reforma územného plánovania (vyššia hustota, rýchlejšie povoľovanie, podpora dostupného bývania) môže postupne zvýšiť ponuku na napätých trhoch. Štáty ako Kalifornia či Oregon už nariaďujú vyššiu výstavbu a legalizujú prístavby (ADU), čo pridá byty v horizonte rokov. Ďalšia ekonomická premenná je finančné prostredie: dostupnosť úverov. Banky po zvýšení sadzieb a vyššej neistote sprísnili poskytovanie úverov. To zasiahlo nielen kupcov (náročnejšia kvalifikácia, vyššie poplatky), ale aj developerov (prísnejšie úverové podmienky). Ak sa sektor stabilizuje a sadzby klesnú, úverová politika sa zjemní a trh ožije. Naopak, ak by došlo k finančnému šoku (likviditná kríza, problém limitu dlhu a pod.), dôvera v reality by prudko klesla. Fiškálna politika (vládne výdavky a deficity) je tiež dôležitá; veľký federálny deficit je dôvod, prečo sú dlhodobé sadzby vysoké nar.realtor. Ak by USA znížilo deficit, mohol by to zmierniť tlak na výnosy štátnych dlhopisov a hypotéky. Samozrejme, daňová politika ovplyvňuje nehnuteľnosti – aktuálne sa diskutuje o prípadných zmenách odpočtu SALT a daní pre investorov, čo by mohlo meniť motivácie pri nákupe vo vysoko zdaňovaných štátoch alebo u prenajímateľov.

VI. Investičné riziká a príležitosti

Hlavné investičné riziká:

Vysoké úrokové sadzby a náklady na financovanie: Zvýšené úrokové sadzby zvyšujú náklady na úvery, čo môže znižovať výnosy z investícií alebo dostupnosť bývania. Ak úroky zostanú vyššie po dlhšie obdobie, než sa očakáva (alebo opäť prudko stúpnu v dôsledku inflácie), financovanie realitných obchodov zostane náročné, čo môže viesť k poklesu hodnôt nehnuteľností. Mnohí investori v komerčnom sektore, ktorí nakupovali pri nízkych sadzbách, čelia riziku refinancovania – refinancovanie úverov za dnešných sadzieb môže byť neudržateľné, čo v niektorých prípadoch vedie k nesplácaniu alebo nútenému predaju. Toto je obzvlášť rizikové v kancelárskom segmente, kde klesajúce hodnoty a vysoké sadzby úročia (vlna komerčných hypoték na kancelárie splatných v rokoch 2025–2026). Rastúce kapitalizačné sadzby môžu krátkodobo znižovať hodnotu nehnuteľností vo všetkých segmentoch, čo ohrozuje súčasných majiteľov.
Možnosť hospodárskeho poklesu: Základný scenár počíta s mäkkým pristátím, avšak vždy existuje riziko recesie – či už záťaží Fedu na menovú politiku, globálnych šokov alebo geopolitických udalostí. Recesia so značnými stratami pracovných miest by poškodila dopyt po nehnuteľnostiach (menej kupujúcich, viac voľných bytov, zápasiaci maloobchodníci atď.). Segmenty ako hotely a luxusné bývanie sú na ekonomické výkyvy obzvlášť citlivé. Aj mierny pokles by mohol zhoršiť ďalšie riziká, ako napr. nesplácanie nájomného alebo vyššia neobsadenosť. Investori by mali byť konzervatívni v očakávaniach rastu nájomného a vytvárať si finančné rezervy pre prípadný prepad.
Trhová bifurkácia a zastarávanie: Ako sme už spomínali, niektoré typy nehnuteľností (staršie kancelárie, neaktuálne nákupné centrá, byty bez vybavenia) môžu byť funkčne zastarané alebo minimálne výrazne menej konkurencieschopné. Rizikom je, že kapitál ostane „uväznený“ v týchto aktívach bez ľahkej možnosti likvidácie – napríklad staršia kancelárska budova môže vyžadovať obrovské investície do prestavby na bývanie a aj tak to lokálne územné plány či ekonomika nemusia umožniť. Investori vlastniaci sekundárne kvalitné aktíva v problematických lokalitách sa môžu dostať do pasce hodnoty. Podobne pri bývaní môžu domy v oblastiach s klesajúcou populáciou či zlou klimatickou odolnosťou podávať slabý výkon. Vedieť čo nekupovať je rovnako dôležité, ako nájsť správny obchod.
Regulačné a politické riziká: Nehnuteľnosti podliehajú regulačným zmenám. Rizikom je rozširovanie nájomných regulácií či zákonov na ochranu nájomcov v reakcii na slabú cenovú dostupnosť. Niektoré štáty/mestá už zaviedli limity na zvyšovanie nájmov, čo môže obmedziť rast výnosov prenajímateľov. Ďalšie riziko sú zvýšené dane z nehnuteľností, keď samosprávy hľadajú príjmy – to môže tvrdšie zasiahnuť komerčných vlastníkov i domácnosti (vidíme to v niektorých mestách Sun Beltu, kde prudký rast cien viedol k vyšším daniam). Na strane developmentu môžu zmeny územných plánov pôsobiť dvojakým spôsobom: uvoľnenie pravidiel môže pomôcť (viac povolenej hustoty), prísnejšie environmentálne alebo dizajnové požiadavky naopak zvyšovať náklady. V extréme aj úvahy o zrušení výmenny 1031 alebo zvýšení dane z kapitálových výnosov pri predaji nehnuteľností by mohli ovplyvniť správanie investorov (nič nie je však na úrovni federálnej vlády aktuálne bezprostredné).
Klimatické a environmentálne riziká: Klimatická zmena je čoraz väčším rizikom v oblasti nehnuteľností. Nehnuteľnosti v pobrežných záplavových zónach, oblastiach náchylných na hurikány, regiónoch s požiarmi alebo suchom čelia vyšším poistným nákladom a možnému znehodnoteniu. Napríklad v niektorých častiach Floridy poisťovne vycúvali, čo vyvoláva obavy o dlhodobú poistiteľnosť nehnuteľností. Podobne na západe sú problémy s požiarmi, ktoré zvyšujú riziko v niektorých luxusných lokalitách. Environmentálne regulácie na zvýšenie odolnosti (napr. nutnosť vyvýšenia stavieb alebo použitia odolných materiálov) môžu zvýšiť náklady pri výstavbe či rekonštrukcii. Investori musia zohľadniť klimatické riziká, aby sa vyhli kúpe nehnuteľností, ktoré môžu byť o pár desaťročí pod vodou či neobývateľné.
Realizačné a likviditné riziká: Vo volatilnejšom trhovom prostredí je realizácia veľkých projektov alebo sanačných stratégií spojená s rizikom neúspechu. Napríklad kúpa problematickej kancelárie a jej prestavba na byty môže naraziť na nečakané stavebné komplikácie alebo odpor komunity. Zároveň likviditné riziko znamená, že schopnosť predať nehnuteľnosť za férovú cenu rýchlo môže byť oslabená, ak sa trh otočí alebo úverové trhy zamrznú (ako sa krátkodobo stalo v roku 2020). Nehnuteľnosti sú od prírody nelikvidné, takže investori musia byť pripravení držať ich dlhšie. Flippéri a špekulanti na krátke obdobie môžu byť prichytení pri trhových výkyvoch.

Napriek týmto rizikám nasledujúce roky ponúkajú množstvo príležitostí:

Kľúčové príležitosti:

Nákup v období kupujúceho (selektívne príležitosti): Po hektickom „predajcovom“ trhu 2020–2022 sa v mnohých regiónoch (najmä v segmente prémiových domov a oblastiach so silným podielom investorov) situácia ochladila. Individuálni kupujúci v roku 2025 môžu čeliť menšej konkurencii, väčšiemu výberu a dokonca aj zľavám pri niektorých ponukách – príjemná zmena oproti dražbám. Tí, ktorí sú finančne pripravení, môžu vyjednať lepšie podmienky, najmä ak cielia na motivovaných predajcov (napr. niekto, kto sa potrebuje rýchlo presťahovať). Pre investorov spomalenie vytvorilo šance nakúpiť nehnuteľnosti s relatívnou zľavou oproti nedávnym maximám. Napríklad v niektorých mestách Sun Beltu, kde ceny prehnali (Boise, Austin, Phoenix), nastala korekcia; skúsení investori ich sledujú s cieľom nájsť dobrý vstup pred opätovným rastom.
Akvizície problémových aktív: Vďaka vyšším úrokovým sadzbám sú niektorí majitelia nehnuteľností v núdzi – najmä v kancelárskom segmente, ale aj niektorí preúverovaní majitelia bytoviek alebo developeri nepredaných novostavieb v menej silných trhoch. Táto situácia pripomína skoré 90. roky alebo obdobie po roku 2008, čo sa týka príležitostí spojených s distressom. Inštitucionálni investori s pripravenými prostriedkami sa chystajú kupovať nevýkonné úvery alebo zabavené nehnuteľnosti so zľavou, najmä kancelárie vhodné na novú funkciu. Aj niektoré hotely alebo maloobchodné priestory je možné kúpiť pod úrovňou obstarávacích nákladov a rekonštruovať. Okenko na získanie problémových aktív závisí od toho, ako dlho budú vysoké sadzby a ako banky zvládnu nesplácané úvery (prolongácie vs. exekúcie). Pre trpezlivých investorov s kapitálom môžu nasledujúce 1–3 roky priniesť príležitosti, ktoré prichádzajú raz za cyklus s mimoriadnymi výnosmi pri obnoviteľných nehnuteľnostiach či poklese sadzieb (zvýšenie hodnoty).
Rast v nedostatočne obsluhovaných sektoroch a regiónoch: Niektoré sektory majú silné „vetry do chrbta“ a sú atraktívne na rozvoj alebo investície. Ako je uvedené, industriálne/logistické priestory ostávajú sektorom s vysokým dopytom – výstavba moderných distribučných centier v kľúčových uzloch (alebo prestavba veľkých prázdnych maloobchodov na fulfilment centrá) môže byť veľmi výhodná. Bytové domy sú potrebné všade; hoci sa stavajú veľké luxusné komplexy, stále chýba dostupné bývanie/stredná trieda. Developeri zameraní na stredný segment nájomného bývania či investori do komunít s mobilnými domami môžu zažiť stabilné výnosy a menšiu konkurenciu. Jednorodinné prenájmy (SFR) sú ďalšou rastúcou oblasťou – veľké inštitúcie naďalej nakupujú alebo stavajú prenajímané domy a jednotlivci môžu benefitovať z tohto trendu (najmä tam, kde je vysoký dopyt po nájmoch od tých, čo nevedia kúpiť). Regionálne, nové sekundárne trhy ako Cleveland, Pittsburgh, Louisville, Oklahoma City atď., ktoré vynechali veľký rast, často ponúkajú solídne výnosy z nájmov a potenciál zhodnotenia, keďže vzdialená práca rozširuje možnosti lokalizácie talentu. Tieto mestá sledujú investori hľadajúci výnosy a mohli by prekonávať výkon tradičných trhov, ak migrácia ľudí a firiem bude pokračovať.
Hodnota navyše a zmena účelu: Pri starnúcom realitnom fonde je dostatok príležitostí zvyšovať hodnotu rekonštrukciou alebo zmenou účelu. Investori napríklad kupujú byty z 70. a 80. rokov, rekonštruujú ich a inkasujú vyššie nájmy – klasická „value-add“ stratégia stále funguje, keďže nájomníci oceňujú moderné povrchy a úsporné spotrebiče. V maloobchode je populárne prestavovať problematické obchodné centrá na zmiešané mestské zóny s bytmi a kanceláriami (už s niektorými úspešnými príkladmi). Ako spomíname, konverzia kancelárie na bývanie je žiadanou témou: má zmysel len pre určité typy zastaraných kancelárií (kvôli dispozícii a nákladom), ale mestá ako Washington D.C. či New York už ponúkajú stimuly na takéto prestavby, čo dáva nádej na vznik hodnotných bytov z prázdnych kancelárií v budúcnosti. Tí, ktorí prídu s riešeniami ako prví, môžu profitovať z nízkych nákupných nákladov aj z podpory zo strany samospráv.
Využitie demografickej vlny: Demografické trendy prinášajú príležitosti stavať či investovať do senior bývania/komunít 55+ (dopyt porastie so starnutím generácie Boomers), študentského bývania v mestách s rastúcimi univerzitami a štartovacích domov pre Mileniálov, ktorí konečne kupujú (stavitelia, ktorí vedia ponúknuť menšie, dostupnejšie domy, získajú veľký trh). Ďalšou cestou sú viacgeneračné domy – developeri môžu začleniť riešenia pre širšie rodiny, čo využíva trend popísaný NAR nar.realtor. Investori môžu tiež sledovať nehnuteľnosti v urban centrách, ktoré môžu ťažiť z návratu mladých – napríklad malé bytové domy či co-living priestory tam, kde nájmy klesli, ale už sa opäť dvíhajú ako sa ľudia vracajú do miest.
Výhoda pri poklese úrokových sadzieb: Zaujímavosťou je, že práve to, čo je rizikom (vysoké úroky), môže byť aj zdrojom výhod. Ak investor kúpi teraz pri vyššej kapitalizačnej sadzbe a s drahším úverom, vzniká potenciál na rast v prípade, že sadzby poklesnú – po niekoľkých rokoch môže úver refinancovať, čím si zvýši cashflow, a hodnota nehnuteľnosti môže stúpnuť už v dôsledku kompresie kapitalizačných sadzieb (lebo lacnejšie úvery umožnia kupujúcim platiť viac). Domácnosti môžu vnímať dnešné sadzby ako „vezmi si dom, rande s úverom“ – teda kúp si správnu nehnuteľnosť a úver prefinancuj neskôr. Očakávanie poklesu sadzieb je síce zdrojom neistoty, ale odvážni kupujúci a investori, ktorí využijú terajšie zľavy, môžu profitovať nielen z lepšej ceny, ale aj z následného zhodnotenia pri návrate dopytu. Prieskum Fannie Mae už naznačuje, že mnohí experti čakajú, že hypotekárne sadzby budú v najbližších rokoch mierne klesať k historicky normálnym úrovniam mpamag.com mpamag.com. Ak niekto kúpi alebo investuje ešte predtým, môže získať nehnuteľnosť za relatívnu zľavu a získať participáciu na raste pri návrate dopytu.

VII. Výhľad a prognózy na roky 2025–2028

Zdroj prognózy	Očakávaná zmena ceny domov 2025	Očakávaná zmena ceny domov 2026
Fannie Mae (FNMA)	+4,1% mpamag.com	+2,0% mpamag.com
Národná asociácia realitných maklérov (NAR)	+3% businessinsider.com	+4% businessinsider.com
MBA (Asociácia hypotékarov)	+1,3% businessinsider.com	+0,3% businessinsider.com
Zillow Research (Index hodnoty domov)	–1,4% zillow.com (pokles)	(Bez prognózy)
Panel odborníkov (100+ ekonómov)	+3,4% fanniemae.com	+3,3% fanniemae.com

Výhľad pre komerčný sektor: Každý komerčný sektor má svoj vlastný harmonogram obnovy:

Kancelárie: Kancelársky sektor sa bude zotavovať najpomalšie – očakávajte vysokú neobsadenosť v rokoch 2025–2026 s miernym zlepšením každý rok. Do roku 2028 pravdepodobne dôjde k ostrému rozdeleniu trhu: špičkové kancelárie vo výborných lokalitách môžu byť takmer plne obsadené a prinášať stabilné nájomné, zatiaľ čo staršie kancelárie môžu byť len poloprázdne alebo konvertované na iné účely. Celková neobsadenosť by mohla klesnúť z približne 19 % v roku 2025 na úroveň okolo stredných tínedžerských percent do roku 2028, ak bude ekonomika silná a časť plochy bude odstránená z inventára (konverzie/demolácie). Rast nájomného bude minimálny, kým neobsadenosť neklesne; prenajímatelia budú v mnohých lokalitách ešte niekoľko rokov ponúkať ústupky. Investori vnímajú roky 2025–2026 ako obdobie na repositioning alebo nákup problémových kancelárií s očakávaním, že do roku 2028–2030 budú tieto aktíva (ak sú dobre situované a zmodernizované) prinášať vyšší výnos.
Maloobchod: Výhľad v maloobchode je stabilný až pozitívny. Očakáva sa, že neobsadenosť zostane nízka (na úrovni 4–5 % na národnej úrovni), pretože nové projekty pribúdajú len minimálne. Rast nájomného v maloobchode by sa mohol pohybovať v nízkych jednotkách percent ročne a maloobchodné jednotky s vysokou návštevnosťou v rýchlo rastúcich predmestiach môžu zaznamenať aj rast nájomného v stredných jednotkách percent, keďže nájomcovia budú súťažiť o obmedzený priestor. Niektoré formáty (ako otvorené nákupné centrá) budú medzi investormi veľmi žiadané; kapitalizačné sadzby by sa pre tieto preferované segmenty mohli mierne stlačiť vzhľadom na silné základy cbre.com. Do roku 2028 sa môžeme dočkať opätovného oživenia maloobchodnej výstavby, pokiaľ spotrebiteľské výdavky ostanú silné – pravdepodobne viac nových projektov v Sun Belt štátoch, kde rast počtu obyvateľov vyžaduje nové obchody a služby. Vo všeobecnosti je však maloobchod teraz v rovnováhe ponuky a dopytu, takže by mal poskytovať stabilné výnosy bez väčších výkyvov.
Priemysel: Priemyselný sektor je naďalej na trajektórii rastu, hoci už umiernenejšieho. Dopyt po skladoch je štrukturálne podporovaný e-commerce a reštrukturalizáciou dodávateľských reťazcov (ako napríklad zvýšením domácej zásoby pre núdzové prípady). Po spomalení v rokoch 2023–2024 stále zostáva prenajímaná plocha v roku 2025 robustná (800+ mil. štvorcových stôp) cbre.com a očakáva sa, že ostane silná. CBRE uvádza, že sa vracia k „predpandemickým hnacím motorom“, čo znamená konštantnú absorpciu. Neobsadenosť priemyselných nehnuteľností by sa mohla pohybovať okolo 5 % v roku 2025 a ešte klesnúť k 4 % alebo nižšie do roku 2027, ak zostane výstavba obmedzená. Nájomné za sklady v poslednom období rástlo dvojciferným tempom; do budúcnosti sa však očakáva spomalenie rastu na 3–5 % ročne, čo je stále zdravé. Zaujímavý faktor: nové objekty chladiarenských skladov, dátových centier (priemyselného typu) a výrobných prevádzok (kvôli relokácii výroby) by mohli zvýšiť dopyt nad rámec tradičnej distribúcie. Do roku 2028 sa môže ukázať potreba modernizácie priemyselných nehnuteľností (staršie budovy bez vysokých svetlých výšok môžu dostať ďalšiu zľavu), celkovo však pôjde o jeden z najvýkonnejších sektorov dlhodobo.
Bytové domy (multifamily): Bytový segment by mal byť do roku 2028 opäť na vzostupe po vstrebávaní aktuálnych dodávok. Koncom desaťročia môžeme uvidieť nové výstavbové cykly, ak sa rast nájomného opäť zrýchli. V krátkodobom horizonte (2025–2026) sa očakáva stabilná prevádzka – mierny nárast neobsadenosti a následný pokles – s rastom nájomného na úrovni inflácie. Pre predstavu – expertný panel Fannie Mae očakáva do roku 2026 rast cien nehnuteľností na úrovni ~3,3 % fanniemae.com; rast nájomného často zodpovedá rastu príjmov a cien, takže rast v stredných 3 % ročne je pre byty tiež realistický do polovice desaťročia. V rokoch 2027–2028, keď bude menej nových projektov, by sa obsadenosť mohla utiahnuť a tlak na rast nájomného presiahnuť 4 % v niektorých trhoch (najmä ak bude rásť zamestnanosť). Istou neznámou sú príjmy nájomcov: ak bude pokračovať silný rast miezd, dá to prenajímateľom priestor na vyššie nájomné. Naopak, prípadné zásahy na obmedzenie rastu nájmov alebo ochrana nájomcov by mohli rast v niektorých mestách limitovať.

Zdroje:

National Association of Realtors – Prognózy a dáta o trhu bývania na roky 2024–2025 nar.realtor nar.realtor realestatenews.com
Zillow Research – Prognóza hodnôt a predajov domov (máj 2025) zillow.com zillow.com
Fannie Mae Economic and Housing Outlook (apríl/máj 2025) mpamag.com mpamag.com
Freddie Mac Multifamily Outlook 2025 mf.freddiemac.com
CBRE Research – U.S. Real Estate Market Outlook 2025 (december 2024) cbre.com cbre.com cbre.com
Realtor.com – Najlepšie trhy s bývaním pre rok 2025 (december 2024) realtor.com realtor.com
U.S. Census Bureau – Správa o neobsadenosti a vlastníctve bývania Q1 2025 advisorperspectives.com advisorperspectives.com
NAR Quarterly Housing Price Trends (Q1 2025) nar.realtor

III. Úrokové sadzby a trendy v hypotekárnych úveroch

IV. Regionálne a mestské najväčšie trendy

Sun Belt boom (Juhovýchod a Juhozápad): Región Sun Belt (tiahne sa z Floridy cez Texas, po juhozápad a časti Západu USA) bol za poslednú dekádu lídrom a pokračuje v dominancii. Štáty ako Florida, Texas, Karolíny, Georgia, Arizona a Tennessee zažívajú dynamický rast populácie aj pracovných miest, sťahujú sa sem jednotlivci (vrátane ľudí na home office či dôchodcov) i korporácie. Tento prílev obyvateľstva vyvolal silný dopyt po bývaní a udržal ceny nehnuteľností v týchto oblastiach na vysokej úrovni. Mnohé mestá Sun Beltu zaznamenali dvojciferný rast cien do roku 2022; niektoré počas roka 2023 ochladli (mierny pokles cien), ale vo všeobecnosti si viedli dobre. Napríklad mediánová cena domu v Miami, FL vzrástla za rok asi o 9 % realtor.com a Orlando, FL zaznamenalo medziročný nárast cez 12 % realtor.com podľa predikcií Realtor.com, čo poukazuje na trvajúcu silu. Medzitým Austin, TX, ktorý bol počas pandémie symbolom realitného boomu (ceny stúpli za dva roky takmer o 40 %), zažil v roku 2023 korekciu a ceny mierne klesli. Na začiatku roka 2025 sú ceny v Austine stále nižšie než na maxime, no ekonomika mesta je silná a populácia rastie, takže NAR očakáva, že Austin „čoskoro znovu porastie v cenách“ nar.realtor. Spoločným menovateľom Sun Belt trhov je dostupnosť (oproti pobrežným mestám), nižšie dane, tvorba pracovných miest a teplé podnebie – tieto faktory by mali zotrvať do konca 2020-tych rokov. Investori obľubujú hlavne trhy ako Dallas–Fort Worth, Atlanta, Phoenix, Tampa a Charlotte, ktoré majú veľkosť aj rast na svojej strane. Výstraha je v oblasti klímy a poistenia: v niektorých častiach Floridy alebo Mexického zálivu rastú ceny poistení (kvôli hurikánom a záplavám), čo môže časom oslabiť kupnú silu a záujem, pokiaľ sa to nezačne riešiť.
Drahé pobrežné trhy: Drahé metropoly na pobreží – ako New York City, San Francisco Bay Area, Los Angeles, Boston, Washington D.C. či Seattle – majú zmiešané výsledky. Mnohé z týchto miest zažili v roku 2020 krátky pokles cien (keď vzdialená práca umožnila odchod z hustých miest) a potom prudký rast v roku 2021 po návrate k mestskému štýlu života. V roku 2022 čelili tieto mestá proti vetru: odliv obyvateľov (sťahovanie do lacnejších oblastí) a v niektorých prípadoch prepúšťanie v technologickom sektore (najmä San Francisco, Seattle) znížili dopyt. V roku 2023 zaznamenalo San Francisco medziročný pokles mediánovej ceny, hodnota nehnuteľností ostáva prakticky stabilná (+1,5 % medziročne v Q1 2025) nar.realtor – trh Bay Area teda stagnuje. Predsa sa však objavujú náznaky stabilizácie: mestá opäť lákajú obyvateľov. Podľa údajov NAR bol rok 2024 s najvyšším nárastom návratu obyvateľov do centier miest za poslednú dekádu nar.realtor. Mladí profesionáli sa vracajú kvôli práci a vybaveniu, medzinárodná migrácia (koncentrovaná v týchto bránových mestách) sa rozbieha. Takže kým New York či San Francisco pravdepodobne nezažijú explozívny rast ako Austin alebo Nashville, majú stále extrémne obmedzenú ponuku a vysoké príjmy, čo bude zdola podporovať ceny. Osem z desiatich najdrahších metropol sú v Kalifornii (napr. v San Jose je mediánová cena vyše 2 mil. USD, +9,8 % medziročne) nar.realtor. Tieto trhy sú drahé kvôli dlhodobému nedostatku výstavby a žiadanej lokalite – očakáva sa, že ceny budú pomaly stúpať, pokiaľ ostane málo voľných domov. Dostupnosť je na pobreží veľký problém, podiel vlastníctva v Bay Area je nižší než 55 % nar.realtor. To znamená neustály politický tlak na väčšiu výstavbu a opatrenia na dostupnosť – čo môže tieto trhy v najbližšej dekáde výrazne ovplyvniť.
Stabilita Stredozápadu: Stredozápad (Midwest) nebol v hľadáčiku médií, no relatívna cenová dostupnosť a stabilita ekonomiky ho robia čoraz populárnejším. Mestá ako Columbus (OH), Indianapolis, Kansas City, Milwaukee a Minneapolis nezažili ohromné nárasty alebo pády; ich ceny rástli stabilne po jednotkách percent ročne a výkyvy sú malé. V rokoch 2024–2025 majú stredozápadné trhy nadpriemerné oživenie predaja, lebo kupujúci vytlačení z drahých regiónov hľadajú lacnejší domov. Podľa analýzy Realtor.com patrí niekoľko stredozápadných trhov medzi top 10 najperspektívnejších pre rok 2025, čo sa týka predaja a rastu cien realtor.com. Napríklad Colorado Springs, CO (niekedy zaraďovaný do oblasti Mountain West) je na ich zozname #1, Virginia Beach, VA (dostupné pobrežné mesto juhovýchodu) skončilo tretie a Greensboro, NC na 10. mieste realtor.com. Nie všetky sú však typický Stredozápad – trend je ale jasný: sekundárne mestá s vysokou kvalitou života stúpajú. Stredozápad často ponúka vyššie cap rates (návratnosť z prenájmu), čo láka investorov do miest ako Cleveland či Detroit na jedno- aj viacrodinné prenájmy. Očakáva sa, že stredozápadné trhy budú rásť mierne a trvalo bez dramatických výkyvov známych z iných regiónov. Faktor na sledovanie: populácia – v niektorých oblastiach je stále stagnácia či pokles, čo brzdí dopyt. Metropoly s rastúcim počtom pracovných miest v zdravotníctve, vzdelávaní alebo výrobe sú však silné.
Koridor Severovýchodu: Severovýchodný koridor (od Bostonu po D.C.) ponúka pestrý mix. New York City sa zotavil zo svojho prepadu v roku 2020; nájmy na Manhattane lámali rekordy v roku 2022 a ceny bytov sa stabilizovali. Predmestia okolo NYC (New Jersey, Long Island, Connecticut) ostávajú silné vďaka nízkej ponuke. Boston má odolný trh ťahaný školstvom a biotechom – ceny tam rástli plynulo. Philadelphia a Baltimore sú v tomto koridore dostupnejšou alternatívou k D.C./NYC a zaznamenali nárast. Washington D.C. sám o sebe si posledne držal ceny na rovnakej úrovni, čiastočne kvôli množstvu nových bytových komplexov a určitému odchodu populácie, no vysoké príjmy a nedostatok stavebných pozemkov držia trh s rodinnými domami napätý. Všeobecne má severovýchod staršiu zástavbu a pomalší rast populácie, teda ponuka je napätá. Pokiaľ zostane silná ekonomika (založená na štátnej správe, školstve, financiách, zdravotníctve), bývanie by malo pomaly zdražovať. Pozoruhodným trendom je, že vyššie úrokové sadzby zasahujú drahé trhy výraznejšie – hypotéka 7 % na miliónový dom v New Jersey je oveľa záťaživejšia než na 300-tisícový dom v Ohiu. Preto je tlak na dostupnosť na severovýchode silný; to môže v krátkodobom horizonte spomaliť rast cien, kým buď neklesnú sadzby alebo nestúpnu príjmy.
Regionálna dostupnosť a migračné trendy: Všeobecne je dostupnosť bývania kľúčom k výkonu regiónov. Regióny, ktoré boli ešte pred pár rokmi extrémne dostupné (Juhovýchod, niektoré časti Západu ako Idaho/Utah), zažili veľký rast cien vďaka prílevu obyvateľstva, dnes však už nie sú také lacné – ich trhy mierne ochladli. Oproti tomu regióny, ktoré nikdy nezažili boom (často Stredozápad/Severovýchod), sa stávajú zaujímavými z hľadiska ceny. Vidíme naďalej presun ľudí z drahých štátov do lacnejších: štáty ako California, Illinois a New York hlásia viac odchodov, naopak Florida, Texas, Karolíny, Tennessee viac príchodov. Tento trend bude pokračovať, ovplyvnený flexibilitou práce na diaľku a dôchodcami hľadajúcimi teplejšie, lacnejšie regióny. Florida si zaslúži osobitnú zmienku: zažila obrovský príval nových obyvateľov (a rast cien domov ~40 % za tri roky). Naposledy sa niektoré trhy na Floride (napr. Naples, Tampa, časť Južnej Floridy) stabilizovali z dôvodu cenovo nedostupného bývania pre miestnych a problémov s poistením; Miami a Orlando sú však na rok 2025 stále v topke predaja a rastu cien realtor.com, čo poukazuje na trvajúcu atraktivitu Floridy.

V. Kľúčové demografické, technologické a ekonomické faktory

Demografické zmeny: Demografia zásadne ovplyvňuje dopyt po bývaní. USA prežíva generačnú výmenu. Mileniali (narodení približne 1981–1996) – najväčšia generácia v pracovnej sile – sú už prevažne vo veku od neskorých 20-tych do neskorých 30-tych rokov, čo sú hlavné roky pre zakladanie domácností a kúpu bývania. Táto skupina síce kupovala bývanie neskôr ako predošlé generácie (v dôsledku študentských dlhov či krízy 2008), no teraz vstupujú na trh vo veľkom. Mediánový vek prvokupcu bývania dosiahol 38 rokov, teda historické maximum nar.realtor, čo odráža, ako dlho musia Mileniali šetriť na zálohu v podmienkach vysokých cien. Mnoho z nich sa spolieha na pomoc rodiny: 25 % prvokupcov použilo dar alebo pôžičku od príbuzných a 7 % použilo dedičstvo – tiež rekordné čísla nar.realtor. Ako Mileniali starnú, môžu sa ich preferencie presúvať od štartovacích bytov ku väčším domom na predmestiach, čo podporí dopyt v priateľských lokalitách pre rodiny. Hneď za nimi Generácia Z (narodení cca 1997–2012) vstupuje do dospelosti; najstarší z tejto generácie majú už okolo 25 rokov a začínajú kariéru, často ako nájomcovia. V nasledujúcich piatich rokoch Gen Z významne rozšíri dopyt po nájomnom bývaní a neskôr po štartovacích domoch (pravdepodobne až ku koncu 2020-tych rokov). Medzitým Baby boomers (narodení 1946–1964) sú už v dôchodkovom veku. Mnohí boomeri sa rozhodujú pre “zostarnutie vo vlastnom dome”, teda zostávajú bývať dlhšie, ako predchádzajúce generácie, čo prispieva k malej obratovosti nehnuteľností. Niektorí však zmenšujú bývanie alebo sa sťahujú – často do teplejších oblastí či bližšie k vnúčatám, čím ovplyvňujú trhy ako Florida, Arizona a Karolíny. Boomeri boli v rokoch 2023–24 aktívnymi kupujúcimi, niekedy dokonca predbiehali mladších kupcov, často preto, že majú značný majetok a môžu platiť v hotovosti. Platby v hotovosti dosiahli rekordné hodnoty – tvoria 26 % predajov domov (a vyše 30 % predajov pre opakovaných kupcov) nar.realtor, čo súvisí aj s tým, že starší kupci vymieňajú väčší dom za menší alebo využívajú nahromadený majetok. Ďalším demografickým trendom je rast viacgeneračných domácností. Podľa NAR rekordných 14 % – 17 % kupcov kupuje viacgeneračné domy (kvôli starším rodičom či dospelým deťom, ktoré sa vracajú domov) nar.realtor. Túto voľbu poháňajú úspory a aj kultúrne preferencie a zvyšuje dopyt po väčších rodinných domoch s apartmánmi pre svokru atď. Napokon, celkový populačný rast v USA v neskorých 2010-tych rokoch spomalil, no pozdvihla ho zvýšená imigrácia po roku 2021. Medzinárodná imigrácia je dôležitým faktorom pri zakladaní domácností, hlavne v migračných metropolách a pri dopyte po nájmoch. Ak bude USA naďalej prijímať imigrantov vo vyššom tempe, bude to v najbližších rokoch podporovať dopyt po bývaní (každá nová imigračná rodina potrebuje bývanie, či už nájomné, alebo vlastné). Zhrnuté, demografia je pre bývanie prevažne priaznivá: veľká kohorta vstupuje do veku pre kúpu bývania, životné udalosti budú poháňať presuny napriek „zamknutiu“ úrokových sadzieb a populačný rast bude tlačiť na ponuku nar.realtor. Jediný problém je dostupnosť bývania pre mladších kupcov – ak ceny a sadzby ostanú vysoké, mileniáli a Gen Z môžu zakladať domácnosti pomalšie alebo zostávať pri nájme, čo by zmenilo trajektóriu miery vlastníctva bývania.
Technologické trendy: Technológie ovplyvňujú trh s nehnuteľnosťami mnohými spôsobmi. Pravdepodobne najzásadnejšia je expanzia práce na diaľku, ktorá oslobodila mnoho pracovníkov od pevnej kancelárie. Už dnes to mení dopyt po bývaní – ľudia sa môžu sťahovať ďalej od centier miest či dokonca do iných regiónov (čo vidno na migrácii do Sun Beltu). Očakáva sa, že hybridná práca pretrvá, takže dopyt po bývaní ostane rozptýlený. Pracovníci môžu uprednostňovať dostupnosť a priestor (domáce kancelárie) pred časom dochádzania, čo prospieva predmestským a exurbánskym trhom s bývaním. Ako bolo spomenuté, niektoré firmy už volajú ľudí späť do kancelárií, takže mestské bývanie určite nezaniká. V komerčnom sektore je technológia práce na diaľku hlavnou výzvou kancelárskemu segmentu, ako bolo opísané vyššie. Ďalším trendom je nárast e-commerce. Rozmach online nakupovania (zvýraznený pandémiou) zvyšuje potrebu logistických nehnuteľností (sklady, distribučné centrá), kým niektoré formáty retailu dostáva pod tlak. Majitelia nákupných centier reagujú pridávaním zážitkových prevádzok (zábava, fitká, zdravotnícke služby), ktoré sú „odolné voči internetu“. Vzťah technológií a retailu bude pokračovať: očakávajte viac omnichannel predaja (predajne fungujú ako showroome či výdajne online objednávok), čo môže podporiť obsadenosť dobre situovaných predajných plôch. V bývaní technológie zrýchľujú transakcie. Rozmach online inzertných platforiem (Zillow, Redfin, Realtor.com) a virtuálnych prehliadok poskytol kupujúcim nebývalý prístup k informáciám. Digitálne hypotéky a e-podpisy zjednodušujú proces kúpy. Tieto inovácie nemenia pomer ponuky a dopytu, ale robia trh priehľadnejším a zmierňujú niektoré trenia (hoci kúpy na dražbách stále prebiehajú naplno!). Ďalšou oblasťou sú proptech a smart domácnosti: mnoho nových bytových a apartmánových projektov je už vybavených inteligentnými termostatmi, zabezpečovacími systémami či IoT zariadeniami, čo môže byť lákadlom. Aj stavebné metódy sa technologicky vyvíjajú (najmä pomaly) – napr. skúmajú sa modulárne stavby či 3D tlač domov pre zníženie nákladov a zrýchlenie výstavby, čo môže byť zásadné, ak by sa rozšírili a pomohli riešiť bytovú krízu. Dátová analytika a umelá inteligencia sú čoraz častejšie využívané investormi na hľadanie príležitostí (napr. algoritmické vyhľadávanie podhodnotených nehnuteľností či predikcie trendov). Pri konkrétnych sektoroch: dátové centrá sú prudko rastúcou kategóriou vďaka rastu cloudu a AI – ako už bolo spomenuté, obsadenosť dátových centier je okolo 2,8 % a prudko rastie kapacita cbre.com. Potreba digitálnej infraštruktúry (dátové centrá, základne pre mobilné veže) je novým hnacím motorom, ktorý developeri berú do úvahy. Nakoniec, dynamika technologického priemyslu môže významne ovplyvniť určité trhy. Veľké technologické centrá (San Francisco, Seattle, Austin) zažili kolísanie trhu s bývaním v závislosti od kondície technologických firiem. V roku 2025 sa tech sektor zotavuje z prepúšťaní, čo je pre tieto miestne trhy priaznivé. Ak v rokoch 2025–2028 nové inovácie (AI a pod.) spôsobia ďalší boom, drahé technologické trhy zažijú nový tlak na dostupnosť, pokiaľ sa nepostaví viac bývania.
Ekonomické a politické faktory: Kľúčové sú všeobecné ekonomické podmienky. Rast pracovných miest, príjmov a HDP priamo určujú dopyt po nehnuteľnostiach. Ekonomika USA by mala v roku 2025 rásť mierne – CBRE predpovedá rast HDP o 2,0 % až 2,5 % v roku 2025 cbre.com, čo je mierne nad priemer, ak dôjde k „mäkkému pristátiu“. Tento rast ženie spotrebiteľské výdavky (domácnosti sú na tom finančne ešte stále dobre) a uvoľnenie finančných podmienok. V rokoch 2023–24 vznikali nové pracovné miesta aj napriek zlým predajom bývania, takže existuje latentný dopyt, ktorý by sa mohol uvoľniť ak sa podmienky zlepšia realestatenews.com. Ak zamestnanosť zostane silná (prognózy nezamestnanosti 4–4,5 %) cbre.com, ľudia budú zakladať domácnosti a investovať do nehnuteľností. Rast miezd je ďalší faktor – mzdy síce rastú, ale často nie tak rýchlo ako ceny bývania, čo zhoršuje dostupnosť. Ak bude rast miezd pokračovať na úrovni ~4-5 % ročne a rast cien bývania spomalí na 2–3 %, situácia sa postupne zlepší. Inflácia ovplyvňuje realitný trh cez sadzby (už bolo spomenuté) a cez stavebné náklady. Ceny stavebných vstupov boli v rokoch 2021–22 veľmi vysoké (nedostatok materiálu a pracovnej sily). To už trochu poľavilo, ale stavať je stále drahšie než pred pandémiou. Ak sa má ponuka (a teda dostupnosť) zlepšiť, bude to závisieť od produktivity a cien vo výstavbe; pomôcť môžu aj politické opatrenia – znižovanie regulačných bariér alebo dotácie. Vládna politika ostáva neznámou. Na federálnej úrovni sa diskutuje o pomoci prvokupcom (programy na zálohy, daňové úľavy), čo by mohlo dopyt zvýšiť, ak by to prešlo. Väčší dopad má však štátna a miestna politika: reforma územného plánovania (vyššia hustota, rýchlejšie povoľovanie, podpora dostupného bývania) môže postupne zvýšiť ponuku na napätých trhoch. Štáty ako Kalifornia či Oregon už nariaďujú vyššiu výstavbu a legalizujú prístavby (ADU), čo pridá byty v horizonte rokov. Ďalšia ekonomická premenná je finančné prostredie: dostupnosť úverov. Banky po zvýšení sadzieb a vyššej neistote sprísnili poskytovanie úverov. To zasiahlo nielen kupcov (náročnejšia kvalifikácia, vyššie poplatky), ale aj developerov (prísnejšie úverové podmienky). Ak sa sektor stabilizuje a sadzby klesnú, úverová politika sa zjemní a trh ožije. Naopak, ak by došlo k finančnému šoku (likviditná kríza, problém limitu dlhu a pod.), dôvera v reality by prudko klesla. Fiškálna politika (vládne výdavky a deficity) je tiež dôležitá; veľký federálny deficit je dôvod, prečo sú dlhodobé sadzby vysoké nar.realtor. Ak by USA znížilo deficit, mohol by to zmierniť tlak na výnosy štátnych dlhopisov a hypotéky. Samozrejme, daňová politika ovplyvňuje nehnuteľnosti – aktuálne sa diskutuje o prípadných zmenách odpočtu SALT a daní pre investorov, čo by mohlo meniť motivácie pri nákupe vo vysoko zdaňovaných štátoch alebo u prenajímateľov.

VI. Investičné riziká a príležitosti

Hlavné investičné riziká:

Vysoké úrokové sadzby a náklady na financovanie: Zvýšené úrokové sadzby zvyšujú náklady na úvery, čo môže znižovať výnosy z investícií alebo dostupnosť bývania. Ak úroky zostanú vyššie po dlhšie obdobie, než sa očakáva (alebo opäť prudko stúpnu v dôsledku inflácie), financovanie realitných obchodov zostane náročné, čo môže viesť k poklesu hodnôt nehnuteľností. Mnohí investori v komerčnom sektore, ktorí nakupovali pri nízkych sadzbách, čelia riziku refinancovania – refinancovanie úverov za dnešných sadzieb môže byť neudržateľné, čo v niektorých prípadoch vedie k nesplácaniu alebo nútenému predaju. Toto je obzvlášť rizikové v kancelárskom segmente, kde klesajúce hodnoty a vysoké sadzby úročia (vlna komerčných hypoték na kancelárie splatných v rokoch 2025–2026). Rastúce kapitalizačné sadzby môžu krátkodobo znižovať hodnotu nehnuteľností vo všetkých segmentoch, čo ohrozuje súčasných majiteľov.
Možnosť hospodárskeho poklesu: Základný scenár počíta s mäkkým pristátím, avšak vždy existuje riziko recesie – či už záťaží Fedu na menovú politiku, globálnych šokov alebo geopolitických udalostí. Recesia so značnými stratami pracovných miest by poškodila dopyt po nehnuteľnostiach (menej kupujúcich, viac voľných bytov, zápasiaci maloobchodníci atď.). Segmenty ako hotely a luxusné bývanie sú na ekonomické výkyvy obzvlášť citlivé. Aj mierny pokles by mohol zhoršiť ďalšie riziká, ako napr. nesplácanie nájomného alebo vyššia neobsadenosť. Investori by mali byť konzervatívni v očakávaniach rastu nájomného a vytvárať si finančné rezervy pre prípadný prepad.
Trhová bifurkácia a zastarávanie: Ako sme už spomínali, niektoré typy nehnuteľností (staršie kancelárie, neaktuálne nákupné centrá, byty bez vybavenia) môžu byť funkčne zastarané alebo minimálne výrazne menej konkurencieschopné. Rizikom je, že kapitál ostane „uväznený“ v týchto aktívach bez ľahkej možnosti likvidácie – napríklad staršia kancelárska budova môže vyžadovať obrovské investície do prestavby na bývanie a aj tak to lokálne územné plány či ekonomika nemusia umožniť. Investori vlastniaci sekundárne kvalitné aktíva v problematických lokalitách sa môžu dostať do pasce hodnoty. Podobne pri bývaní môžu domy v oblastiach s klesajúcou populáciou či zlou klimatickou odolnosťou podávať slabý výkon. Vedieť čo nekupovať je rovnako dôležité, ako nájsť správny obchod.
Regulačné a politické riziká: Nehnuteľnosti podliehajú regulačným zmenám. Rizikom je rozširovanie nájomných regulácií či zákonov na ochranu nájomcov v reakcii na slabú cenovú dostupnosť. Niektoré štáty/mestá už zaviedli limity na zvyšovanie nájmov, čo môže obmedziť rast výnosov prenajímateľov. Ďalšie riziko sú zvýšené dane z nehnuteľností, keď samosprávy hľadajú príjmy – to môže tvrdšie zasiahnuť komerčných vlastníkov i domácnosti (vidíme to v niektorých mestách Sun Beltu, kde prudký rast cien viedol k vyšším daniam). Na strane developmentu môžu zmeny územných plánov pôsobiť dvojakým spôsobom: uvoľnenie pravidiel môže pomôcť (viac povolenej hustoty), prísnejšie environmentálne alebo dizajnové požiadavky naopak zvyšovať náklady. V extréme aj úvahy o zrušení výmenny 1031 alebo zvýšení dane z kapitálových výnosov pri predaji nehnuteľností by mohli ovplyvniť správanie investorov (nič nie je však na úrovni federálnej vlády aktuálne bezprostredné).
Klimatické a environmentálne riziká: Klimatická zmena je čoraz väčším rizikom v oblasti nehnuteľností. Nehnuteľnosti v pobrežných záplavových zónach, oblastiach náchylných na hurikány, regiónoch s požiarmi alebo suchom čelia vyšším poistným nákladom a možnému znehodnoteniu. Napríklad v niektorých častiach Floridy poisťovne vycúvali, čo vyvoláva obavy o dlhodobú poistiteľnosť nehnuteľností. Podobne na západe sú problémy s požiarmi, ktoré zvyšujú riziko v niektorých luxusných lokalitách. Environmentálne regulácie na zvýšenie odolnosti (napr. nutnosť vyvýšenia stavieb alebo použitia odolných materiálov) môžu zvýšiť náklady pri výstavbe či rekonštrukcii. Investori musia zohľadniť klimatické riziká, aby sa vyhli kúpe nehnuteľností, ktoré môžu byť o pár desaťročí pod vodou či neobývateľné.
Realizačné a likviditné riziká: Vo volatilnejšom trhovom prostredí je realizácia veľkých projektov alebo sanačných stratégií spojená s rizikom neúspechu. Napríklad kúpa problematickej kancelárie a jej prestavba na byty môže naraziť na nečakané stavebné komplikácie alebo odpor komunity. Zároveň likviditné riziko znamená, že schopnosť predať nehnuteľnosť za férovú cenu rýchlo môže byť oslabená, ak sa trh otočí alebo úverové trhy zamrznú (ako sa krátkodobo stalo v roku 2020). Nehnuteľnosti sú od prírody nelikvidné, takže investori musia byť pripravení držať ich dlhšie. Flippéri a špekulanti na krátke obdobie môžu byť prichytení pri trhových výkyvoch.

Napriek týmto rizikám nasledujúce roky ponúkajú množstvo príležitostí:

Kľúčové príležitosti:

Nákup v období kupujúceho (selektívne príležitosti): Po hektickom „predajcovom“ trhu 2020–2022 sa v mnohých regiónoch (najmä v segmente prémiových domov a oblastiach so silným podielom investorov) situácia ochladila. Individuálni kupujúci v roku 2025 môžu čeliť menšej konkurencii, väčšiemu výberu a dokonca aj zľavám pri niektorých ponukách – príjemná zmena oproti dražbám. Tí, ktorí sú finančne pripravení, môžu vyjednať lepšie podmienky, najmä ak cielia na motivovaných predajcov (napr. niekto, kto sa potrebuje rýchlo presťahovať). Pre investorov spomalenie vytvorilo šance nakúpiť nehnuteľnosti s relatívnou zľavou oproti nedávnym maximám. Napríklad v niektorých mestách Sun Beltu, kde ceny prehnali (Boise, Austin, Phoenix), nastala korekcia; skúsení investori ich sledujú s cieľom nájsť dobrý vstup pred opätovným rastom.
Akvizície problémových aktív: Vďaka vyšším úrokovým sadzbám sú niektorí majitelia nehnuteľností v núdzi – najmä v kancelárskom segmente, ale aj niektorí preúverovaní majitelia bytoviek alebo developeri nepredaných novostavieb v menej silných trhoch. Táto situácia pripomína skoré 90. roky alebo obdobie po roku 2008, čo sa týka príležitostí spojených s distressom. Inštitucionálni investori s pripravenými prostriedkami sa chystajú kupovať nevýkonné úvery alebo zabavené nehnuteľnosti so zľavou, najmä kancelárie vhodné na novú funkciu. Aj niektoré hotely alebo maloobchodné priestory je možné kúpiť pod úrovňou obstarávacích nákladov a rekonštruovať. Okenko na získanie problémových aktív závisí od toho, ako dlho budú vysoké sadzby a ako banky zvládnu nesplácané úvery (prolongácie vs. exekúcie). Pre trpezlivých investorov s kapitálom môžu nasledujúce 1–3 roky priniesť príležitosti, ktoré prichádzajú raz za cyklus s mimoriadnymi výnosmi pri obnoviteľných nehnuteľnostiach či poklese sadzieb (zvýšenie hodnoty).
Rast v nedostatočne obsluhovaných sektoroch a regiónoch: Niektoré sektory majú silné „vetry do chrbta“ a sú atraktívne na rozvoj alebo investície. Ako je uvedené, industriálne/logistické priestory ostávajú sektorom s vysokým dopytom – výstavba moderných distribučných centier v kľúčových uzloch (alebo prestavba veľkých prázdnych maloobchodov na fulfilment centrá) môže byť veľmi výhodná. Bytové domy sú potrebné všade; hoci sa stavajú veľké luxusné komplexy, stále chýba dostupné bývanie/stredná trieda. Developeri zameraní na stredný segment nájomného bývania či investori do komunít s mobilnými domami môžu zažiť stabilné výnosy a menšiu konkurenciu. Jednorodinné prenájmy (SFR) sú ďalšou rastúcou oblasťou – veľké inštitúcie naďalej nakupujú alebo stavajú prenajímané domy a jednotlivci môžu benefitovať z tohto trendu (najmä tam, kde je vysoký dopyt po nájmoch od tých, čo nevedia kúpiť). Regionálne, nové sekundárne trhy ako Cleveland, Pittsburgh, Louisville, Oklahoma City atď., ktoré vynechali veľký rast, často ponúkajú solídne výnosy z nájmov a potenciál zhodnotenia, keďže vzdialená práca rozširuje možnosti lokalizácie talentu. Tieto mestá sledujú investori hľadajúci výnosy a mohli by prekonávať výkon tradičných trhov, ak migrácia ľudí a firiem bude pokračovať.
Hodnota navyše a zmena účelu: Pri starnúcom realitnom fonde je dostatok príležitostí zvyšovať hodnotu rekonštrukciou alebo zmenou účelu. Investori napríklad kupujú byty z 70. a 80. rokov, rekonštruujú ich a inkasujú vyššie nájmy – klasická „value-add“ stratégia stále funguje, keďže nájomníci oceňujú moderné povrchy a úsporné spotrebiče. V maloobchode je populárne prestavovať problematické obchodné centrá na zmiešané mestské zóny s bytmi a kanceláriami (už s niektorými úspešnými príkladmi). Ako spomíname, konverzia kancelárie na bývanie je žiadanou témou: má zmysel len pre určité typy zastaraných kancelárií (kvôli dispozícii a nákladom), ale mestá ako Washington D.C. či New York už ponúkajú stimuly na takéto prestavby, čo dáva nádej na vznik hodnotných bytov z prázdnych kancelárií v budúcnosti. Tí, ktorí prídu s riešeniami ako prví, môžu profitovať z nízkych nákupných nákladov aj z podpory zo strany samospráv.
Využitie demografickej vlny: Demografické trendy prinášajú príležitosti stavať či investovať do senior bývania/komunít 55+ (dopyt porastie so starnutím generácie Boomers), študentského bývania v mestách s rastúcimi univerzitami a štartovacích domov pre Mileniálov, ktorí konečne kupujú (stavitelia, ktorí vedia ponúknuť menšie, dostupnejšie domy, získajú veľký trh). Ďalšou cestou sú viacgeneračné domy – developeri môžu začleniť riešenia pre širšie rodiny, čo využíva trend popísaný NAR nar.realtor. Investori môžu tiež sledovať nehnuteľnosti v urban centrách, ktoré môžu ťažiť z návratu mladých – napríklad malé bytové domy či co-living priestory tam, kde nájmy klesli, ale už sa opäť dvíhajú ako sa ľudia vracajú do miest.
Výhoda pri poklese úrokových sadzieb: Zaujímavosťou je, že práve to, čo je rizikom (vysoké úroky), môže byť aj zdrojom výhod. Ak investor kúpi teraz pri vyššej kapitalizačnej sadzbe a s drahším úverom, vzniká potenciál na rast v prípade, že sadzby poklesnú – po niekoľkých rokoch môže úver refinancovať, čím si zvýši cashflow, a hodnota nehnuteľnosti môže stúpnuť už v dôsledku kompresie kapitalizačných sadzieb (lebo lacnejšie úvery umožnia kupujúcim platiť viac). Domácnosti môžu vnímať dnešné sadzby ako „vezmi si dom, rande s úverom“ – teda kúp si správnu nehnuteľnosť a úver prefinancuj neskôr. Očakávanie poklesu sadzieb je síce zdrojom neistoty, ale odvážni kupujúci a investori, ktorí využijú terajšie zľavy, môžu profitovať nielen z lepšej ceny, ale aj z následného zhodnotenia pri návrate dopytu. Prieskum Fannie Mae už naznačuje, že mnohí experti čakajú, že hypotekárne sadzby budú v najbližších rokoch mierne klesať k historicky normálnym úrovniam mpamag.com mpamag.com. Ak niekto kúpi alebo investuje ešte predtým, môže získať nehnuteľnosť za relatívnu zľavu a získať participáciu na raste pri návrate dopytu.

VII. Výhľad a prognózy na roky 2025–2028

Zdroj prognózy	Očakávaná zmena ceny domov 2025	Očakávaná zmena ceny domov 2026
Fannie Mae (FNMA)	+4,1% mpamag.com	+2,0% mpamag.com
Národná asociácia realitných maklérov (NAR)	+3% businessinsider.com	+4% businessinsider.com
MBA (Asociácia hypotékarov)	+1,3% businessinsider.com	+0,3% businessinsider.com
Zillow Research (Index hodnoty domov)	–1,4% zillow.com (pokles)	(Bez prognózy)
Panel odborníkov (100+ ekonómov)	+3,4% fanniemae.com	+3,3% fanniemae.com

Výhľad pre komerčný sektor: Každý komerčný sektor má svoj vlastný harmonogram obnovy:

Kancelárie: Kancelársky sektor sa bude zotavovať najpomalšie – očakávajte vysokú neobsadenosť v rokoch 2025–2026 s miernym zlepšením každý rok. Do roku 2028 pravdepodobne dôjde k ostrému rozdeleniu trhu: špičkové kancelárie vo výborných lokalitách môžu byť takmer plne obsadené a prinášať stabilné nájomné, zatiaľ čo staršie kancelárie môžu byť len poloprázdne alebo konvertované na iné účely. Celková neobsadenosť by mohla klesnúť z približne 19 % v roku 2025 na úroveň okolo stredných tínedžerských percent do roku 2028, ak bude ekonomika silná a časť plochy bude odstránená z inventára (konverzie/demolácie). Rast nájomného bude minimálny, kým neobsadenosť neklesne; prenajímatelia budú v mnohých lokalitách ešte niekoľko rokov ponúkať ústupky. Investori vnímajú roky 2025–2026 ako obdobie na repositioning alebo nákup problémových kancelárií s očakávaním, že do roku 2028–2030 budú tieto aktíva (ak sú dobre situované a zmodernizované) prinášať vyšší výnos.
Maloobchod: Výhľad v maloobchode je stabilný až pozitívny. Očakáva sa, že neobsadenosť zostane nízka (na úrovni 4–5 % na národnej úrovni), pretože nové projekty pribúdajú len minimálne. Rast nájomného v maloobchode by sa mohol pohybovať v nízkych jednotkách percent ročne a maloobchodné jednotky s vysokou návštevnosťou v rýchlo rastúcich predmestiach môžu zaznamenať aj rast nájomného v stredných jednotkách percent, keďže nájomcovia budú súťažiť o obmedzený priestor. Niektoré formáty (ako otvorené nákupné centrá) budú medzi investormi veľmi žiadané; kapitalizačné sadzby by sa pre tieto preferované segmenty mohli mierne stlačiť vzhľadom na silné základy cbre.com. Do roku 2028 sa môžeme dočkať opätovného oživenia maloobchodnej výstavby, pokiaľ spotrebiteľské výdavky ostanú silné – pravdepodobne viac nových projektov v Sun Belt štátoch, kde rast počtu obyvateľov vyžaduje nové obchody a služby. Vo všeobecnosti je však maloobchod teraz v rovnováhe ponuky a dopytu, takže by mal poskytovať stabilné výnosy bez väčších výkyvov.
Priemysel: Priemyselný sektor je naďalej na trajektórii rastu, hoci už umiernenejšieho. Dopyt po skladoch je štrukturálne podporovaný e-commerce a reštrukturalizáciou dodávateľských reťazcov (ako napríklad zvýšením domácej zásoby pre núdzové prípady). Po spomalení v rokoch 2023–2024 stále zostáva prenajímaná plocha v roku 2025 robustná (800+ mil. štvorcových stôp) cbre.com a očakáva sa, že ostane silná. CBRE uvádza, že sa vracia k „predpandemickým hnacím motorom“, čo znamená konštantnú absorpciu. Neobsadenosť priemyselných nehnuteľností by sa mohla pohybovať okolo 5 % v roku 2025 a ešte klesnúť k 4 % alebo nižšie do roku 2027, ak zostane výstavba obmedzená. Nájomné za sklady v poslednom období rástlo dvojciferným tempom; do budúcnosti sa však očakáva spomalenie rastu na 3–5 % ročne, čo je stále zdravé. Zaujímavý faktor: nové objekty chladiarenských skladov, dátových centier (priemyselného typu) a výrobných prevádzok (kvôli relokácii výroby) by mohli zvýšiť dopyt nad rámec tradičnej distribúcie. Do roku 2028 sa môže ukázať potreba modernizácie priemyselných nehnuteľností (staršie budovy bez vysokých svetlých výšok môžu dostať ďalšiu zľavu), celkovo však pôjde o jeden z najvýkonnejších sektorov dlhodobo.
Bytové domy (multifamily): Bytový segment by mal byť do roku 2028 opäť na vzostupe po vstrebávaní aktuálnych dodávok. Koncom desaťročia môžeme uvidieť nové výstavbové cykly, ak sa rast nájomného opäť zrýchli. V krátkodobom horizonte (2025–2026) sa očakáva stabilná prevádzka – mierny nárast neobsadenosti a následný pokles – s rastom nájomného na úrovni inflácie. Pre predstavu – expertný panel Fannie Mae očakáva do roku 2026 rast cien nehnuteľností na úrovni ~3,3 % fanniemae.com; rast nájomného často zodpovedá rastu príjmov a cien, takže rast v stredných 3 % ročne je pre byty tiež realistický do polovice desaťročia. V rokoch 2027–2028, keď bude menej nových projektov, by sa obsadenosť mohla utiahnuť a tlak na rast nájomného presiahnuť 4 % v niektorých trhoch (najmä ak bude rásť zamestnanosť). Istou neznámou sú príjmy nájomcov: ak bude pokračovať silný rast miezd, dá to prenajímateľom priestor na vyššie nájomné. Naopak, prípadné zásahy na obmedzenie rastu nájmov alebo ochrana nájomcov by mohli rast v niektorých mestách limitovať.

Zdroje:

National Association of Realtors – Prognózy a dáta o trhu bývania na roky 2024–2025 nar.realtor nar.realtor realestatenews.com
Zillow Research – Prognóza hodnôt a predajov domov (máj 2025) zillow.com zillow.com
Fannie Mae Economic and Housing Outlook (apríl/máj 2025) mpamag.com mpamag.com
Freddie Mac Multifamily Outlook 2025 mf.freddiemac.com
CBRE Research – U.S. Real Estate Market Outlook 2025 (december 2024) cbre.com cbre.com cbre.com
Realtor.com – Najlepšie trhy s bývaním pre rok 2025 (december 2024) realtor.com realtor.com
U.S. Census Bureau – Správa o neobsadenosti a vlastníctve bývania Q1 2025 advisorperspectives.com advisorperspectives.com
NAR Quarterly Housing Price Trends (Q1 2025) nar.realtor

Trendy v nájmoch a trh s nájomným bývaním

II. Trendy v komerčných nehnuteľnostiach podľa sektorov

Kancelársky sektor

Sektor maloobchodu

Priemyselný a logistický sektor

Sektor viacbytových (apartmánových) nehnuteľností

III. Úrokové sadzby a trendy v hypotekárnych úveroch

IV. Regionálne a mestské najväčšie trendy

Sun Belt boom (Juhovýchod a Juhozápad): Región Sun Belt (tiahne sa z Floridy cez Texas, po juhozápad a časti Západu USA) bol za poslednú dekádu lídrom a pokračuje v dominancii. Štáty ako Florida, Texas, Karolíny, Georgia, Arizona a Tennessee zažívajú dynamický rast populácie aj pracovných miest, sťahujú sa sem jednotlivci (vrátane ľudí na home office či dôchodcov) i korporácie. Tento prílev obyvateľstva vyvolal silný dopyt po bývaní a udržal ceny nehnuteľností v týchto oblastiach na vysokej úrovni. Mnohé mestá Sun Beltu zaznamenali dvojciferný rast cien do roku 2022; niektoré počas roka 2023 ochladli (mierny pokles cien), ale vo všeobecnosti si viedli dobre. Napríklad mediánová cena domu v Miami, FL vzrástla za rok asi o 9 % realtor.com a Orlando, FL zaznamenalo medziročný nárast cez 12 % realtor.com podľa predikcií Realtor.com, čo poukazuje na trvajúcu silu. Medzitým Austin, TX, ktorý bol počas pandémie symbolom realitného boomu (ceny stúpli za dva roky takmer o 40 %), zažil v roku 2023 korekciu a ceny mierne klesli. Na začiatku roka 2025 sú ceny v Austine stále nižšie než na maxime, no ekonomika mesta je silná a populácia rastie, takže NAR očakáva, že Austin „čoskoro znovu porastie v cenách“ nar.realtor. Spoločným menovateľom Sun Belt trhov je dostupnosť (oproti pobrežným mestám), nižšie dane, tvorba pracovných miest a teplé podnebie – tieto faktory by mali zotrvať do konca 2020-tych rokov. Investori obľubujú hlavne trhy ako Dallas–Fort Worth, Atlanta, Phoenix, Tampa a Charlotte, ktoré majú veľkosť aj rast na svojej strane. Výstraha je v oblasti klímy a poistenia: v niektorých častiach Floridy alebo Mexického zálivu rastú ceny poistení (kvôli hurikánom a záplavám), čo môže časom oslabiť kupnú silu a záujem, pokiaľ sa to nezačne riešiť.
Drahé pobrežné trhy: Drahé metropoly na pobreží – ako New York City, San Francisco Bay Area, Los Angeles, Boston, Washington D.C. či Seattle – majú zmiešané výsledky. Mnohé z týchto miest zažili v roku 2020 krátky pokles cien (keď vzdialená práca umožnila odchod z hustých miest) a potom prudký rast v roku 2021 po návrate k mestskému štýlu života. V roku 2022 čelili tieto mestá proti vetru: odliv obyvateľov (sťahovanie do lacnejších oblastí) a v niektorých prípadoch prepúšťanie v technologickom sektore (najmä San Francisco, Seattle) znížili dopyt. V roku 2023 zaznamenalo San Francisco medziročný pokles mediánovej ceny, hodnota nehnuteľností ostáva prakticky stabilná (+1,5 % medziročne v Q1 2025) nar.realtor – trh Bay Area teda stagnuje. Predsa sa však objavujú náznaky stabilizácie: mestá opäť lákajú obyvateľov. Podľa údajov NAR bol rok 2024 s najvyšším nárastom návratu obyvateľov do centier miest za poslednú dekádu nar.realtor. Mladí profesionáli sa vracajú kvôli práci a vybaveniu, medzinárodná migrácia (koncentrovaná v týchto bránových mestách) sa rozbieha. Takže kým New York či San Francisco pravdepodobne nezažijú explozívny rast ako Austin alebo Nashville, majú stále extrémne obmedzenú ponuku a vysoké príjmy, čo bude zdola podporovať ceny. Osem z desiatich najdrahších metropol sú v Kalifornii (napr. v San Jose je mediánová cena vyše 2 mil. USD, +9,8 % medziročne) nar.realtor. Tieto trhy sú drahé kvôli dlhodobému nedostatku výstavby a žiadanej lokalite – očakáva sa, že ceny budú pomaly stúpať, pokiaľ ostane málo voľných domov. Dostupnosť je na pobreží veľký problém, podiel vlastníctva v Bay Area je nižší než 55 % nar.realtor. To znamená neustály politický tlak na väčšiu výstavbu a opatrenia na dostupnosť – čo môže tieto trhy v najbližšej dekáde výrazne ovplyvniť.
Stabilita Stredozápadu: Stredozápad (Midwest) nebol v hľadáčiku médií, no relatívna cenová dostupnosť a stabilita ekonomiky ho robia čoraz populárnejším. Mestá ako Columbus (OH), Indianapolis, Kansas City, Milwaukee a Minneapolis nezažili ohromné nárasty alebo pády; ich ceny rástli stabilne po jednotkách percent ročne a výkyvy sú malé. V rokoch 2024–2025 majú stredozápadné trhy nadpriemerné oživenie predaja, lebo kupujúci vytlačení z drahých regiónov hľadajú lacnejší domov. Podľa analýzy Realtor.com patrí niekoľko stredozápadných trhov medzi top 10 najperspektívnejších pre rok 2025, čo sa týka predaja a rastu cien realtor.com. Napríklad Colorado Springs, CO (niekedy zaraďovaný do oblasti Mountain West) je na ich zozname #1, Virginia Beach, VA (dostupné pobrežné mesto juhovýchodu) skončilo tretie a Greensboro, NC na 10. mieste realtor.com. Nie všetky sú však typický Stredozápad – trend je ale jasný: sekundárne mestá s vysokou kvalitou života stúpajú. Stredozápad často ponúka vyššie cap rates (návratnosť z prenájmu), čo láka investorov do miest ako Cleveland či Detroit na jedno- aj viacrodinné prenájmy. Očakáva sa, že stredozápadné trhy budú rásť mierne a trvalo bez dramatických výkyvov známych z iných regiónov. Faktor na sledovanie: populácia – v niektorých oblastiach je stále stagnácia či pokles, čo brzdí dopyt. Metropoly s rastúcim počtom pracovných miest v zdravotníctve, vzdelávaní alebo výrobe sú však silné.
Koridor Severovýchodu: Severovýchodný koridor (od Bostonu po D.C.) ponúka pestrý mix. New York City sa zotavil zo svojho prepadu v roku 2020; nájmy na Manhattane lámali rekordy v roku 2022 a ceny bytov sa stabilizovali. Predmestia okolo NYC (New Jersey, Long Island, Connecticut) ostávajú silné vďaka nízkej ponuke. Boston má odolný trh ťahaný školstvom a biotechom – ceny tam rástli plynulo. Philadelphia a Baltimore sú v tomto koridore dostupnejšou alternatívou k D.C./NYC a zaznamenali nárast. Washington D.C. sám o sebe si posledne držal ceny na rovnakej úrovni, čiastočne kvôli množstvu nových bytových komplexov a určitému odchodu populácie, no vysoké príjmy a nedostatok stavebných pozemkov držia trh s rodinnými domami napätý. Všeobecne má severovýchod staršiu zástavbu a pomalší rast populácie, teda ponuka je napätá. Pokiaľ zostane silná ekonomika (založená na štátnej správe, školstve, financiách, zdravotníctve), bývanie by malo pomaly zdražovať. Pozoruhodným trendom je, že vyššie úrokové sadzby zasahujú drahé trhy výraznejšie – hypotéka 7 % na miliónový dom v New Jersey je oveľa záťaživejšia než na 300-tisícový dom v Ohiu. Preto je tlak na dostupnosť na severovýchode silný; to môže v krátkodobom horizonte spomaliť rast cien, kým buď neklesnú sadzby alebo nestúpnu príjmy.
Regionálna dostupnosť a migračné trendy: Všeobecne je dostupnosť bývania kľúčom k výkonu regiónov. Regióny, ktoré boli ešte pred pár rokmi extrémne dostupné (Juhovýchod, niektoré časti Západu ako Idaho/Utah), zažili veľký rast cien vďaka prílevu obyvateľstva, dnes však už nie sú také lacné – ich trhy mierne ochladli. Oproti tomu regióny, ktoré nikdy nezažili boom (často Stredozápad/Severovýchod), sa stávajú zaujímavými z hľadiska ceny. Vidíme naďalej presun ľudí z drahých štátov do lacnejších: štáty ako California, Illinois a New York hlásia viac odchodov, naopak Florida, Texas, Karolíny, Tennessee viac príchodov. Tento trend bude pokračovať, ovplyvnený flexibilitou práce na diaľku a dôchodcami hľadajúcimi teplejšie, lacnejšie regióny. Florida si zaslúži osobitnú zmienku: zažila obrovský príval nových obyvateľov (a rast cien domov ~40 % za tri roky). Naposledy sa niektoré trhy na Floride (napr. Naples, Tampa, časť Južnej Floridy) stabilizovali z dôvodu cenovo nedostupného bývania pre miestnych a problémov s poistením; Miami a Orlando sú však na rok 2025 stále v topke predaja a rastu cien realtor.com, čo poukazuje na trvajúcu atraktivitu Floridy.

V. Kľúčové demografické, technologické a ekonomické faktory

Demografické zmeny: Demografia zásadne ovplyvňuje dopyt po bývaní. USA prežíva generačnú výmenu. Mileniali (narodení približne 1981–1996) – najväčšia generácia v pracovnej sile – sú už prevažne vo veku od neskorých 20-tych do neskorých 30-tych rokov, čo sú hlavné roky pre zakladanie domácností a kúpu bývania. Táto skupina síce kupovala bývanie neskôr ako predošlé generácie (v dôsledku študentských dlhov či krízy 2008), no teraz vstupujú na trh vo veľkom. Mediánový vek prvokupcu bývania dosiahol 38 rokov, teda historické maximum nar.realtor, čo odráža, ako dlho musia Mileniali šetriť na zálohu v podmienkach vysokých cien. Mnoho z nich sa spolieha na pomoc rodiny: 25 % prvokupcov použilo dar alebo pôžičku od príbuzných a 7 % použilo dedičstvo – tiež rekordné čísla nar.realtor. Ako Mileniali starnú, môžu sa ich preferencie presúvať od štartovacích bytov ku väčším domom na predmestiach, čo podporí dopyt v priateľských lokalitách pre rodiny. Hneď za nimi Generácia Z (narodení cca 1997–2012) vstupuje do dospelosti; najstarší z tejto generácie majú už okolo 25 rokov a začínajú kariéru, často ako nájomcovia. V nasledujúcich piatich rokoch Gen Z významne rozšíri dopyt po nájomnom bývaní a neskôr po štartovacích domoch (pravdepodobne až ku koncu 2020-tych rokov). Medzitým Baby boomers (narodení 1946–1964) sú už v dôchodkovom veku. Mnohí boomeri sa rozhodujú pre “zostarnutie vo vlastnom dome”, teda zostávajú bývať dlhšie, ako predchádzajúce generácie, čo prispieva k malej obratovosti nehnuteľností. Niektorí však zmenšujú bývanie alebo sa sťahujú – často do teplejších oblastí či bližšie k vnúčatám, čím ovplyvňujú trhy ako Florida, Arizona a Karolíny. Boomeri boli v rokoch 2023–24 aktívnymi kupujúcimi, niekedy dokonca predbiehali mladších kupcov, často preto, že majú značný majetok a môžu platiť v hotovosti. Platby v hotovosti dosiahli rekordné hodnoty – tvoria 26 % predajov domov (a vyše 30 % predajov pre opakovaných kupcov) nar.realtor, čo súvisí aj s tým, že starší kupci vymieňajú väčší dom za menší alebo využívajú nahromadený majetok. Ďalším demografickým trendom je rast viacgeneračných domácností. Podľa NAR rekordných 14 % – 17 % kupcov kupuje viacgeneračné domy (kvôli starším rodičom či dospelým deťom, ktoré sa vracajú domov) nar.realtor. Túto voľbu poháňajú úspory a aj kultúrne preferencie a zvyšuje dopyt po väčších rodinných domoch s apartmánmi pre svokru atď. Napokon, celkový populačný rast v USA v neskorých 2010-tych rokoch spomalil, no pozdvihla ho zvýšená imigrácia po roku 2021. Medzinárodná imigrácia je dôležitým faktorom pri zakladaní domácností, hlavne v migračných metropolách a pri dopyte po nájmoch. Ak bude USA naďalej prijímať imigrantov vo vyššom tempe, bude to v najbližších rokoch podporovať dopyt po bývaní (každá nová imigračná rodina potrebuje bývanie, či už nájomné, alebo vlastné). Zhrnuté, demografia je pre bývanie prevažne priaznivá: veľká kohorta vstupuje do veku pre kúpu bývania, životné udalosti budú poháňať presuny napriek „zamknutiu“ úrokových sadzieb a populačný rast bude tlačiť na ponuku nar.realtor. Jediný problém je dostupnosť bývania pre mladších kupcov – ak ceny a sadzby ostanú vysoké, mileniáli a Gen Z môžu zakladať domácnosti pomalšie alebo zostávať pri nájme, čo by zmenilo trajektóriu miery vlastníctva bývania.
Technologické trendy: Technológie ovplyvňujú trh s nehnuteľnosťami mnohými spôsobmi. Pravdepodobne najzásadnejšia je expanzia práce na diaľku, ktorá oslobodila mnoho pracovníkov od pevnej kancelárie. Už dnes to mení dopyt po bývaní – ľudia sa môžu sťahovať ďalej od centier miest či dokonca do iných regiónov (čo vidno na migrácii do Sun Beltu). Očakáva sa, že hybridná práca pretrvá, takže dopyt po bývaní ostane rozptýlený. Pracovníci môžu uprednostňovať dostupnosť a priestor (domáce kancelárie) pred časom dochádzania, čo prospieva predmestským a exurbánskym trhom s bývaním. Ako bolo spomenuté, niektoré firmy už volajú ľudí späť do kancelárií, takže mestské bývanie určite nezaniká. V komerčnom sektore je technológia práce na diaľku hlavnou výzvou kancelárskemu segmentu, ako bolo opísané vyššie. Ďalším trendom je nárast e-commerce. Rozmach online nakupovania (zvýraznený pandémiou) zvyšuje potrebu logistických nehnuteľností (sklady, distribučné centrá), kým niektoré formáty retailu dostáva pod tlak. Majitelia nákupných centier reagujú pridávaním zážitkových prevádzok (zábava, fitká, zdravotnícke služby), ktoré sú „odolné voči internetu“. Vzťah technológií a retailu bude pokračovať: očakávajte viac omnichannel predaja (predajne fungujú ako showroome či výdajne online objednávok), čo môže podporiť obsadenosť dobre situovaných predajných plôch. V bývaní technológie zrýchľujú transakcie. Rozmach online inzertných platforiem (Zillow, Redfin, Realtor.com) a virtuálnych prehliadok poskytol kupujúcim nebývalý prístup k informáciám. Digitálne hypotéky a e-podpisy zjednodušujú proces kúpy. Tieto inovácie nemenia pomer ponuky a dopytu, ale robia trh priehľadnejším a zmierňujú niektoré trenia (hoci kúpy na dražbách stále prebiehajú naplno!). Ďalšou oblasťou sú proptech a smart domácnosti: mnoho nových bytových a apartmánových projektov je už vybavených inteligentnými termostatmi, zabezpečovacími systémami či IoT zariadeniami, čo môže byť lákadlom. Aj stavebné metódy sa technologicky vyvíjajú (najmä pomaly) – napr. skúmajú sa modulárne stavby či 3D tlač domov pre zníženie nákladov a zrýchlenie výstavby, čo môže byť zásadné, ak by sa rozšírili a pomohli riešiť bytovú krízu. Dátová analytika a umelá inteligencia sú čoraz častejšie využívané investormi na hľadanie príležitostí (napr. algoritmické vyhľadávanie podhodnotených nehnuteľností či predikcie trendov). Pri konkrétnych sektoroch: dátové centrá sú prudko rastúcou kategóriou vďaka rastu cloudu a AI – ako už bolo spomenuté, obsadenosť dátových centier je okolo 2,8 % a prudko rastie kapacita cbre.com. Potreba digitálnej infraštruktúry (dátové centrá, základne pre mobilné veže) je novým hnacím motorom, ktorý developeri berú do úvahy. Nakoniec, dynamika technologického priemyslu môže významne ovplyvniť určité trhy. Veľké technologické centrá (San Francisco, Seattle, Austin) zažili kolísanie trhu s bývaním v závislosti od kondície technologických firiem. V roku 2025 sa tech sektor zotavuje z prepúšťaní, čo je pre tieto miestne trhy priaznivé. Ak v rokoch 2025–2028 nové inovácie (AI a pod.) spôsobia ďalší boom, drahé technologické trhy zažijú nový tlak na dostupnosť, pokiaľ sa nepostaví viac bývania.
Ekonomické a politické faktory: Kľúčové sú všeobecné ekonomické podmienky. Rast pracovných miest, príjmov a HDP priamo určujú dopyt po nehnuteľnostiach. Ekonomika USA by mala v roku 2025 rásť mierne – CBRE predpovedá rast HDP o 2,0 % až 2,5 % v roku 2025 cbre.com, čo je mierne nad priemer, ak dôjde k „mäkkému pristátiu“. Tento rast ženie spotrebiteľské výdavky (domácnosti sú na tom finančne ešte stále dobre) a uvoľnenie finančných podmienok. V rokoch 2023–24 vznikali nové pracovné miesta aj napriek zlým predajom bývania, takže existuje latentný dopyt, ktorý by sa mohol uvoľniť ak sa podmienky zlepšia realestatenews.com. Ak zamestnanosť zostane silná (prognózy nezamestnanosti 4–4,5 %) cbre.com, ľudia budú zakladať domácnosti a investovať do nehnuteľností. Rast miezd je ďalší faktor – mzdy síce rastú, ale často nie tak rýchlo ako ceny bývania, čo zhoršuje dostupnosť. Ak bude rast miezd pokračovať na úrovni ~4-5 % ročne a rast cien bývania spomalí na 2–3 %, situácia sa postupne zlepší. Inflácia ovplyvňuje realitný trh cez sadzby (už bolo spomenuté) a cez stavebné náklady. Ceny stavebných vstupov boli v rokoch 2021–22 veľmi vysoké (nedostatok materiálu a pracovnej sily). To už trochu poľavilo, ale stavať je stále drahšie než pred pandémiou. Ak sa má ponuka (a teda dostupnosť) zlepšiť, bude to závisieť od produktivity a cien vo výstavbe; pomôcť môžu aj politické opatrenia – znižovanie regulačných bariér alebo dotácie. Vládna politika ostáva neznámou. Na federálnej úrovni sa diskutuje o pomoci prvokupcom (programy na zálohy, daňové úľavy), čo by mohlo dopyt zvýšiť, ak by to prešlo. Väčší dopad má však štátna a miestna politika: reforma územného plánovania (vyššia hustota, rýchlejšie povoľovanie, podpora dostupného bývania) môže postupne zvýšiť ponuku na napätých trhoch. Štáty ako Kalifornia či Oregon už nariaďujú vyššiu výstavbu a legalizujú prístavby (ADU), čo pridá byty v horizonte rokov. Ďalšia ekonomická premenná je finančné prostredie: dostupnosť úverov. Banky po zvýšení sadzieb a vyššej neistote sprísnili poskytovanie úverov. To zasiahlo nielen kupcov (náročnejšia kvalifikácia, vyššie poplatky), ale aj developerov (prísnejšie úverové podmienky). Ak sa sektor stabilizuje a sadzby klesnú, úverová politika sa zjemní a trh ožije. Naopak, ak by došlo k finančnému šoku (likviditná kríza, problém limitu dlhu a pod.), dôvera v reality by prudko klesla. Fiškálna politika (vládne výdavky a deficity) je tiež dôležitá; veľký federálny deficit je dôvod, prečo sú dlhodobé sadzby vysoké nar.realtor. Ak by USA znížilo deficit, mohol by to zmierniť tlak na výnosy štátnych dlhopisov a hypotéky. Samozrejme, daňová politika ovplyvňuje nehnuteľnosti – aktuálne sa diskutuje o prípadných zmenách odpočtu SALT a daní pre investorov, čo by mohlo meniť motivácie pri nákupe vo vysoko zdaňovaných štátoch alebo u prenajímateľov.

VI. Investičné riziká a príležitosti

Hlavné investičné riziká:

Vysoké úrokové sadzby a náklady na financovanie: Zvýšené úrokové sadzby zvyšujú náklady na úvery, čo môže znižovať výnosy z investícií alebo dostupnosť bývania. Ak úroky zostanú vyššie po dlhšie obdobie, než sa očakáva (alebo opäť prudko stúpnu v dôsledku inflácie), financovanie realitných obchodov zostane náročné, čo môže viesť k poklesu hodnôt nehnuteľností. Mnohí investori v komerčnom sektore, ktorí nakupovali pri nízkych sadzbách, čelia riziku refinancovania – refinancovanie úverov za dnešných sadzieb môže byť neudržateľné, čo v niektorých prípadoch vedie k nesplácaniu alebo nútenému predaju. Toto je obzvlášť rizikové v kancelárskom segmente, kde klesajúce hodnoty a vysoké sadzby úročia (vlna komerčných hypoték na kancelárie splatných v rokoch 2025–2026). Rastúce kapitalizačné sadzby môžu krátkodobo znižovať hodnotu nehnuteľností vo všetkých segmentoch, čo ohrozuje súčasných majiteľov.
Možnosť hospodárskeho poklesu: Základný scenár počíta s mäkkým pristátím, avšak vždy existuje riziko recesie – či už záťaží Fedu na menovú politiku, globálnych šokov alebo geopolitických udalostí. Recesia so značnými stratami pracovných miest by poškodila dopyt po nehnuteľnostiach (menej kupujúcich, viac voľných bytov, zápasiaci maloobchodníci atď.). Segmenty ako hotely a luxusné bývanie sú na ekonomické výkyvy obzvlášť citlivé. Aj mierny pokles by mohol zhoršiť ďalšie riziká, ako napr. nesplácanie nájomného alebo vyššia neobsadenosť. Investori by mali byť konzervatívni v očakávaniach rastu nájomného a vytvárať si finančné rezervy pre prípadný prepad.
Trhová bifurkácia a zastarávanie: Ako sme už spomínali, niektoré typy nehnuteľností (staršie kancelárie, neaktuálne nákupné centrá, byty bez vybavenia) môžu byť funkčne zastarané alebo minimálne výrazne menej konkurencieschopné. Rizikom je, že kapitál ostane „uväznený“ v týchto aktívach bez ľahkej možnosti likvidácie – napríklad staršia kancelárska budova môže vyžadovať obrovské investície do prestavby na bývanie a aj tak to lokálne územné plány či ekonomika nemusia umožniť. Investori vlastniaci sekundárne kvalitné aktíva v problematických lokalitách sa môžu dostať do pasce hodnoty. Podobne pri bývaní môžu domy v oblastiach s klesajúcou populáciou či zlou klimatickou odolnosťou podávať slabý výkon. Vedieť čo nekupovať je rovnako dôležité, ako nájsť správny obchod.
Regulačné a politické riziká: Nehnuteľnosti podliehajú regulačným zmenám. Rizikom je rozširovanie nájomných regulácií či zákonov na ochranu nájomcov v reakcii na slabú cenovú dostupnosť. Niektoré štáty/mestá už zaviedli limity na zvyšovanie nájmov, čo môže obmedziť rast výnosov prenajímateľov. Ďalšie riziko sú zvýšené dane z nehnuteľností, keď samosprávy hľadajú príjmy – to môže tvrdšie zasiahnuť komerčných vlastníkov i domácnosti (vidíme to v niektorých mestách Sun Beltu, kde prudký rast cien viedol k vyšším daniam). Na strane developmentu môžu zmeny územných plánov pôsobiť dvojakým spôsobom: uvoľnenie pravidiel môže pomôcť (viac povolenej hustoty), prísnejšie environmentálne alebo dizajnové požiadavky naopak zvyšovať náklady. V extréme aj úvahy o zrušení výmenny 1031 alebo zvýšení dane z kapitálových výnosov pri predaji nehnuteľností by mohli ovplyvniť správanie investorov (nič nie je však na úrovni federálnej vlády aktuálne bezprostredné).
Klimatické a environmentálne riziká: Klimatická zmena je čoraz väčším rizikom v oblasti nehnuteľností. Nehnuteľnosti v pobrežných záplavových zónach, oblastiach náchylných na hurikány, regiónoch s požiarmi alebo suchom čelia vyšším poistným nákladom a možnému znehodnoteniu. Napríklad v niektorých častiach Floridy poisťovne vycúvali, čo vyvoláva obavy o dlhodobú poistiteľnosť nehnuteľností. Podobne na západe sú problémy s požiarmi, ktoré zvyšujú riziko v niektorých luxusných lokalitách. Environmentálne regulácie na zvýšenie odolnosti (napr. nutnosť vyvýšenia stavieb alebo použitia odolných materiálov) môžu zvýšiť náklady pri výstavbe či rekonštrukcii. Investori musia zohľadniť klimatické riziká, aby sa vyhli kúpe nehnuteľností, ktoré môžu byť o pár desaťročí pod vodou či neobývateľné.
Realizačné a likviditné riziká: Vo volatilnejšom trhovom prostredí je realizácia veľkých projektov alebo sanačných stratégií spojená s rizikom neúspechu. Napríklad kúpa problematickej kancelárie a jej prestavba na byty môže naraziť na nečakané stavebné komplikácie alebo odpor komunity. Zároveň likviditné riziko znamená, že schopnosť predať nehnuteľnosť za férovú cenu rýchlo môže byť oslabená, ak sa trh otočí alebo úverové trhy zamrznú (ako sa krátkodobo stalo v roku 2020). Nehnuteľnosti sú od prírody nelikvidné, takže investori musia byť pripravení držať ich dlhšie. Flippéri a špekulanti na krátke obdobie môžu byť prichytení pri trhových výkyvoch.

Napriek týmto rizikám nasledujúce roky ponúkajú množstvo príležitostí:

Kľúčové príležitosti:

Nákup v období kupujúceho (selektívne príležitosti): Po hektickom „predajcovom“ trhu 2020–2022 sa v mnohých regiónoch (najmä v segmente prémiových domov a oblastiach so silným podielom investorov) situácia ochladila. Individuálni kupujúci v roku 2025 môžu čeliť menšej konkurencii, väčšiemu výberu a dokonca aj zľavám pri niektorých ponukách – príjemná zmena oproti dražbám. Tí, ktorí sú finančne pripravení, môžu vyjednať lepšie podmienky, najmä ak cielia na motivovaných predajcov (napr. niekto, kto sa potrebuje rýchlo presťahovať). Pre investorov spomalenie vytvorilo šance nakúpiť nehnuteľnosti s relatívnou zľavou oproti nedávnym maximám. Napríklad v niektorých mestách Sun Beltu, kde ceny prehnali (Boise, Austin, Phoenix), nastala korekcia; skúsení investori ich sledujú s cieľom nájsť dobrý vstup pred opätovným rastom.
Akvizície problémových aktív: Vďaka vyšším úrokovým sadzbám sú niektorí majitelia nehnuteľností v núdzi – najmä v kancelárskom segmente, ale aj niektorí preúverovaní majitelia bytoviek alebo developeri nepredaných novostavieb v menej silných trhoch. Táto situácia pripomína skoré 90. roky alebo obdobie po roku 2008, čo sa týka príležitostí spojených s distressom. Inštitucionálni investori s pripravenými prostriedkami sa chystajú kupovať nevýkonné úvery alebo zabavené nehnuteľnosti so zľavou, najmä kancelárie vhodné na novú funkciu. Aj niektoré hotely alebo maloobchodné priestory je možné kúpiť pod úrovňou obstarávacích nákladov a rekonštruovať. Okenko na získanie problémových aktív závisí od toho, ako dlho budú vysoké sadzby a ako banky zvládnu nesplácané úvery (prolongácie vs. exekúcie). Pre trpezlivých investorov s kapitálom môžu nasledujúce 1–3 roky priniesť príležitosti, ktoré prichádzajú raz za cyklus s mimoriadnymi výnosmi pri obnoviteľných nehnuteľnostiach či poklese sadzieb (zvýšenie hodnoty).
Rast v nedostatočne obsluhovaných sektoroch a regiónoch: Niektoré sektory majú silné „vetry do chrbta“ a sú atraktívne na rozvoj alebo investície. Ako je uvedené, industriálne/logistické priestory ostávajú sektorom s vysokým dopytom – výstavba moderných distribučných centier v kľúčových uzloch (alebo prestavba veľkých prázdnych maloobchodov na fulfilment centrá) môže byť veľmi výhodná. Bytové domy sú potrebné všade; hoci sa stavajú veľké luxusné komplexy, stále chýba dostupné bývanie/stredná trieda. Developeri zameraní na stredný segment nájomného bývania či investori do komunít s mobilnými domami môžu zažiť stabilné výnosy a menšiu konkurenciu. Jednorodinné prenájmy (SFR) sú ďalšou rastúcou oblasťou – veľké inštitúcie naďalej nakupujú alebo stavajú prenajímané domy a jednotlivci môžu benefitovať z tohto trendu (najmä tam, kde je vysoký dopyt po nájmoch od tých, čo nevedia kúpiť). Regionálne, nové sekundárne trhy ako Cleveland, Pittsburgh, Louisville, Oklahoma City atď., ktoré vynechali veľký rast, často ponúkajú solídne výnosy z nájmov a potenciál zhodnotenia, keďže vzdialená práca rozširuje možnosti lokalizácie talentu. Tieto mestá sledujú investori hľadajúci výnosy a mohli by prekonávať výkon tradičných trhov, ak migrácia ľudí a firiem bude pokračovať.
Hodnota navyše a zmena účelu: Pri starnúcom realitnom fonde je dostatok príležitostí zvyšovať hodnotu rekonštrukciou alebo zmenou účelu. Investori napríklad kupujú byty z 70. a 80. rokov, rekonštruujú ich a inkasujú vyššie nájmy – klasická „value-add“ stratégia stále funguje, keďže nájomníci oceňujú moderné povrchy a úsporné spotrebiče. V maloobchode je populárne prestavovať problematické obchodné centrá na zmiešané mestské zóny s bytmi a kanceláriami (už s niektorými úspešnými príkladmi). Ako spomíname, konverzia kancelárie na bývanie je žiadanou témou: má zmysel len pre určité typy zastaraných kancelárií (kvôli dispozícii a nákladom), ale mestá ako Washington D.C. či New York už ponúkajú stimuly na takéto prestavby, čo dáva nádej na vznik hodnotných bytov z prázdnych kancelárií v budúcnosti. Tí, ktorí prídu s riešeniami ako prví, môžu profitovať z nízkych nákupných nákladov aj z podpory zo strany samospráv.
Využitie demografickej vlny: Demografické trendy prinášajú príležitosti stavať či investovať do senior bývania/komunít 55+ (dopyt porastie so starnutím generácie Boomers), študentského bývania v mestách s rastúcimi univerzitami a štartovacích domov pre Mileniálov, ktorí konečne kupujú (stavitelia, ktorí vedia ponúknuť menšie, dostupnejšie domy, získajú veľký trh). Ďalšou cestou sú viacgeneračné domy – developeri môžu začleniť riešenia pre širšie rodiny, čo využíva trend popísaný NAR nar.realtor. Investori môžu tiež sledovať nehnuteľnosti v urban centrách, ktoré môžu ťažiť z návratu mladých – napríklad malé bytové domy či co-living priestory tam, kde nájmy klesli, ale už sa opäť dvíhajú ako sa ľudia vracajú do miest.
Výhoda pri poklese úrokových sadzieb: Zaujímavosťou je, že práve to, čo je rizikom (vysoké úroky), môže byť aj zdrojom výhod. Ak investor kúpi teraz pri vyššej kapitalizačnej sadzbe a s drahším úverom, vzniká potenciál na rast v prípade, že sadzby poklesnú – po niekoľkých rokoch môže úver refinancovať, čím si zvýši cashflow, a hodnota nehnuteľnosti môže stúpnuť už v dôsledku kompresie kapitalizačných sadzieb (lebo lacnejšie úvery umožnia kupujúcim platiť viac). Domácnosti môžu vnímať dnešné sadzby ako „vezmi si dom, rande s úverom“ – teda kúp si správnu nehnuteľnosť a úver prefinancuj neskôr. Očakávanie poklesu sadzieb je síce zdrojom neistoty, ale odvážni kupujúci a investori, ktorí využijú terajšie zľavy, môžu profitovať nielen z lepšej ceny, ale aj z následného zhodnotenia pri návrate dopytu. Prieskum Fannie Mae už naznačuje, že mnohí experti čakajú, že hypotekárne sadzby budú v najbližších rokoch mierne klesať k historicky normálnym úrovniam mpamag.com mpamag.com. Ak niekto kúpi alebo investuje ešte predtým, môže získať nehnuteľnosť za relatívnu zľavu a získať participáciu na raste pri návrate dopytu.

VII. Výhľad a prognózy na roky 2025–2028

Zdroj prognózy	Očakávaná zmena ceny domov 2025	Očakávaná zmena ceny domov 2026
Fannie Mae (FNMA)	+4,1% mpamag.com	+2,0% mpamag.com
Národná asociácia realitných maklérov (NAR)	+3% businessinsider.com	+4% businessinsider.com
MBA (Asociácia hypotékarov)	+1,3% businessinsider.com	+0,3% businessinsider.com
Zillow Research (Index hodnoty domov)	–1,4% zillow.com (pokles)	(Bez prognózy)
Panel odborníkov (100+ ekonómov)	+3,4% fanniemae.com	+3,3% fanniemae.com

Výhľad pre komerčný sektor: Každý komerčný sektor má svoj vlastný harmonogram obnovy:

Kancelárie: Kancelársky sektor sa bude zotavovať najpomalšie – očakávajte vysokú neobsadenosť v rokoch 2025–2026 s miernym zlepšením každý rok. Do roku 2028 pravdepodobne dôjde k ostrému rozdeleniu trhu: špičkové kancelárie vo výborných lokalitách môžu byť takmer plne obsadené a prinášať stabilné nájomné, zatiaľ čo staršie kancelárie môžu byť len poloprázdne alebo konvertované na iné účely. Celková neobsadenosť by mohla klesnúť z približne 19 % v roku 2025 na úroveň okolo stredných tínedžerských percent do roku 2028, ak bude ekonomika silná a časť plochy bude odstránená z inventára (konverzie/demolácie). Rast nájomného bude minimálny, kým neobsadenosť neklesne; prenajímatelia budú v mnohých lokalitách ešte niekoľko rokov ponúkať ústupky. Investori vnímajú roky 2025–2026 ako obdobie na repositioning alebo nákup problémových kancelárií s očakávaním, že do roku 2028–2030 budú tieto aktíva (ak sú dobre situované a zmodernizované) prinášať vyšší výnos.
Maloobchod: Výhľad v maloobchode je stabilný až pozitívny. Očakáva sa, že neobsadenosť zostane nízka (na úrovni 4–5 % na národnej úrovni), pretože nové projekty pribúdajú len minimálne. Rast nájomného v maloobchode by sa mohol pohybovať v nízkych jednotkách percent ročne a maloobchodné jednotky s vysokou návštevnosťou v rýchlo rastúcich predmestiach môžu zaznamenať aj rast nájomného v stredných jednotkách percent, keďže nájomcovia budú súťažiť o obmedzený priestor. Niektoré formáty (ako otvorené nákupné centrá) budú medzi investormi veľmi žiadané; kapitalizačné sadzby by sa pre tieto preferované segmenty mohli mierne stlačiť vzhľadom na silné základy cbre.com. Do roku 2028 sa môžeme dočkať opätovného oživenia maloobchodnej výstavby, pokiaľ spotrebiteľské výdavky ostanú silné – pravdepodobne viac nových projektov v Sun Belt štátoch, kde rast počtu obyvateľov vyžaduje nové obchody a služby. Vo všeobecnosti je však maloobchod teraz v rovnováhe ponuky a dopytu, takže by mal poskytovať stabilné výnosy bez väčších výkyvov.
Priemysel: Priemyselný sektor je naďalej na trajektórii rastu, hoci už umiernenejšieho. Dopyt po skladoch je štrukturálne podporovaný e-commerce a reštrukturalizáciou dodávateľských reťazcov (ako napríklad zvýšením domácej zásoby pre núdzové prípady). Po spomalení v rokoch 2023–2024 stále zostáva prenajímaná plocha v roku 2025 robustná (800+ mil. štvorcových stôp) cbre.com a očakáva sa, že ostane silná. CBRE uvádza, že sa vracia k „predpandemickým hnacím motorom“, čo znamená konštantnú absorpciu. Neobsadenosť priemyselných nehnuteľností by sa mohla pohybovať okolo 5 % v roku 2025 a ešte klesnúť k 4 % alebo nižšie do roku 2027, ak zostane výstavba obmedzená. Nájomné za sklady v poslednom období rástlo dvojciferným tempom; do budúcnosti sa však očakáva spomalenie rastu na 3–5 % ročne, čo je stále zdravé. Zaujímavý faktor: nové objekty chladiarenských skladov, dátových centier (priemyselného typu) a výrobných prevádzok (kvôli relokácii výroby) by mohli zvýšiť dopyt nad rámec tradičnej distribúcie. Do roku 2028 sa môže ukázať potreba modernizácie priemyselných nehnuteľností (staršie budovy bez vysokých svetlých výšok môžu dostať ďalšiu zľavu), celkovo však pôjde o jeden z najvýkonnejších sektorov dlhodobo.
Bytové domy (multifamily): Bytový segment by mal byť do roku 2028 opäť na vzostupe po vstrebávaní aktuálnych dodávok. Koncom desaťročia môžeme uvidieť nové výstavbové cykly, ak sa rast nájomného opäť zrýchli. V krátkodobom horizonte (2025–2026) sa očakáva stabilná prevádzka – mierny nárast neobsadenosti a následný pokles – s rastom nájomného na úrovni inflácie. Pre predstavu – expertný panel Fannie Mae očakáva do roku 2026 rast cien nehnuteľností na úrovni ~3,3 % fanniemae.com; rast nájomného často zodpovedá rastu príjmov a cien, takže rast v stredných 3 % ročne je pre byty tiež realistický do polovice desaťročia. V rokoch 2027–2028, keď bude menej nových projektov, by sa obsadenosť mohla utiahnuť a tlak na rast nájomného presiahnuť 4 % v niektorých trhoch (najmä ak bude rásť zamestnanosť). Istou neznámou sú príjmy nájomcov: ak bude pokračovať silný rast miezd, dá to prenajímateľom priestor na vyššie nájomné. Naopak, prípadné zásahy na obmedzenie rastu nájmov alebo ochrana nájomcov by mohli rast v niektorých mestách limitovať.

Zdroje:

National Association of Realtors – Prognózy a dáta o trhu bývania na roky 2024–2025 nar.realtor nar.realtor realestatenews.com
Zillow Research – Prognóza hodnôt a predajov domov (máj 2025) zillow.com zillow.com
Fannie Mae Economic and Housing Outlook (apríl/máj 2025) mpamag.com mpamag.com
Freddie Mac Multifamily Outlook 2025 mf.freddiemac.com
CBRE Research – U.S. Real Estate Market Outlook 2025 (december 2024) cbre.com cbre.com cbre.com
Realtor.com – Najlepšie trhy s bývaním pre rok 2025 (december 2024) realtor.com realtor.com
U.S. Census Bureau – Správa o neobsadenosti a vlastníctve bývania Q1 2025 advisorperspectives.com advisorperspectives.com
NAR Quarterly Housing Price Trends (Q1 2025) nar.realtor

III. Úrokové sadzby a trendy v hypotekárnych úveroch

IV. Regionálne a mestské najväčšie trendy

Sun Belt boom (Juhovýchod a Juhozápad): Región Sun Belt (tiahne sa z Floridy cez Texas, po juhozápad a časti Západu USA) bol za poslednú dekádu lídrom a pokračuje v dominancii. Štáty ako Florida, Texas, Karolíny, Georgia, Arizona a Tennessee zažívajú dynamický rast populácie aj pracovných miest, sťahujú sa sem jednotlivci (vrátane ľudí na home office či dôchodcov) i korporácie. Tento prílev obyvateľstva vyvolal silný dopyt po bývaní a udržal ceny nehnuteľností v týchto oblastiach na vysokej úrovni. Mnohé mestá Sun Beltu zaznamenali dvojciferný rast cien do roku 2022; niektoré počas roka 2023 ochladli (mierny pokles cien), ale vo všeobecnosti si viedli dobre. Napríklad mediánová cena domu v Miami, FL vzrástla za rok asi o 9 % realtor.com a Orlando, FL zaznamenalo medziročný nárast cez 12 % realtor.com podľa predikcií Realtor.com, čo poukazuje na trvajúcu silu. Medzitým Austin, TX, ktorý bol počas pandémie symbolom realitného boomu (ceny stúpli za dva roky takmer o 40 %), zažil v roku 2023 korekciu a ceny mierne klesli. Na začiatku roka 2025 sú ceny v Austine stále nižšie než na maxime, no ekonomika mesta je silná a populácia rastie, takže NAR očakáva, že Austin „čoskoro znovu porastie v cenách“ nar.realtor. Spoločným menovateľom Sun Belt trhov je dostupnosť (oproti pobrežným mestám), nižšie dane, tvorba pracovných miest a teplé podnebie – tieto faktory by mali zotrvať do konca 2020-tych rokov. Investori obľubujú hlavne trhy ako Dallas–Fort Worth, Atlanta, Phoenix, Tampa a Charlotte, ktoré majú veľkosť aj rast na svojej strane. Výstraha je v oblasti klímy a poistenia: v niektorých častiach Floridy alebo Mexického zálivu rastú ceny poistení (kvôli hurikánom a záplavám), čo môže časom oslabiť kupnú silu a záujem, pokiaľ sa to nezačne riešiť.
Drahé pobrežné trhy: Drahé metropoly na pobreží – ako New York City, San Francisco Bay Area, Los Angeles, Boston, Washington D.C. či Seattle – majú zmiešané výsledky. Mnohé z týchto miest zažili v roku 2020 krátky pokles cien (keď vzdialená práca umožnila odchod z hustých miest) a potom prudký rast v roku 2021 po návrate k mestskému štýlu života. V roku 2022 čelili tieto mestá proti vetru: odliv obyvateľov (sťahovanie do lacnejších oblastí) a v niektorých prípadoch prepúšťanie v technologickom sektore (najmä San Francisco, Seattle) znížili dopyt. V roku 2023 zaznamenalo San Francisco medziročný pokles mediánovej ceny, hodnota nehnuteľností ostáva prakticky stabilná (+1,5 % medziročne v Q1 2025) nar.realtor – trh Bay Area teda stagnuje. Predsa sa však objavujú náznaky stabilizácie: mestá opäť lákajú obyvateľov. Podľa údajov NAR bol rok 2024 s najvyšším nárastom návratu obyvateľov do centier miest za poslednú dekádu nar.realtor. Mladí profesionáli sa vracajú kvôli práci a vybaveniu, medzinárodná migrácia (koncentrovaná v týchto bránových mestách) sa rozbieha. Takže kým New York či San Francisco pravdepodobne nezažijú explozívny rast ako Austin alebo Nashville, majú stále extrémne obmedzenú ponuku a vysoké príjmy, čo bude zdola podporovať ceny. Osem z desiatich najdrahších metropol sú v Kalifornii (napr. v San Jose je mediánová cena vyše 2 mil. USD, +9,8 % medziročne) nar.realtor. Tieto trhy sú drahé kvôli dlhodobému nedostatku výstavby a žiadanej lokalite – očakáva sa, že ceny budú pomaly stúpať, pokiaľ ostane málo voľných domov. Dostupnosť je na pobreží veľký problém, podiel vlastníctva v Bay Area je nižší než 55 % nar.realtor. To znamená neustály politický tlak na väčšiu výstavbu a opatrenia na dostupnosť – čo môže tieto trhy v najbližšej dekáde výrazne ovplyvniť.
Stabilita Stredozápadu: Stredozápad (Midwest) nebol v hľadáčiku médií, no relatívna cenová dostupnosť a stabilita ekonomiky ho robia čoraz populárnejším. Mestá ako Columbus (OH), Indianapolis, Kansas City, Milwaukee a Minneapolis nezažili ohromné nárasty alebo pády; ich ceny rástli stabilne po jednotkách percent ročne a výkyvy sú malé. V rokoch 2024–2025 majú stredozápadné trhy nadpriemerné oživenie predaja, lebo kupujúci vytlačení z drahých regiónov hľadajú lacnejší domov. Podľa analýzy Realtor.com patrí niekoľko stredozápadných trhov medzi top 10 najperspektívnejších pre rok 2025, čo sa týka predaja a rastu cien realtor.com. Napríklad Colorado Springs, CO (niekedy zaraďovaný do oblasti Mountain West) je na ich zozname #1, Virginia Beach, VA (dostupné pobrežné mesto juhovýchodu) skončilo tretie a Greensboro, NC na 10. mieste realtor.com. Nie všetky sú však typický Stredozápad – trend je ale jasný: sekundárne mestá s vysokou kvalitou života stúpajú. Stredozápad často ponúka vyššie cap rates (návratnosť z prenájmu), čo láka investorov do miest ako Cleveland či Detroit na jedno- aj viacrodinné prenájmy. Očakáva sa, že stredozápadné trhy budú rásť mierne a trvalo bez dramatických výkyvov známych z iných regiónov. Faktor na sledovanie: populácia – v niektorých oblastiach je stále stagnácia či pokles, čo brzdí dopyt. Metropoly s rastúcim počtom pracovných miest v zdravotníctve, vzdelávaní alebo výrobe sú však silné.
Koridor Severovýchodu: Severovýchodný koridor (od Bostonu po D.C.) ponúka pestrý mix. New York City sa zotavil zo svojho prepadu v roku 2020; nájmy na Manhattane lámali rekordy v roku 2022 a ceny bytov sa stabilizovali. Predmestia okolo NYC (New Jersey, Long Island, Connecticut) ostávajú silné vďaka nízkej ponuke. Boston má odolný trh ťahaný školstvom a biotechom – ceny tam rástli plynulo. Philadelphia a Baltimore sú v tomto koridore dostupnejšou alternatívou k D.C./NYC a zaznamenali nárast. Washington D.C. sám o sebe si posledne držal ceny na rovnakej úrovni, čiastočne kvôli množstvu nových bytových komplexov a určitému odchodu populácie, no vysoké príjmy a nedostatok stavebných pozemkov držia trh s rodinnými domami napätý. Všeobecne má severovýchod staršiu zástavbu a pomalší rast populácie, teda ponuka je napätá. Pokiaľ zostane silná ekonomika (založená na štátnej správe, školstve, financiách, zdravotníctve), bývanie by malo pomaly zdražovať. Pozoruhodným trendom je, že vyššie úrokové sadzby zasahujú drahé trhy výraznejšie – hypotéka 7 % na miliónový dom v New Jersey je oveľa záťaživejšia než na 300-tisícový dom v Ohiu. Preto je tlak na dostupnosť na severovýchode silný; to môže v krátkodobom horizonte spomaliť rast cien, kým buď neklesnú sadzby alebo nestúpnu príjmy.
Regionálna dostupnosť a migračné trendy: Všeobecne je dostupnosť bývania kľúčom k výkonu regiónov. Regióny, ktoré boli ešte pred pár rokmi extrémne dostupné (Juhovýchod, niektoré časti Západu ako Idaho/Utah), zažili veľký rast cien vďaka prílevu obyvateľstva, dnes však už nie sú také lacné – ich trhy mierne ochladli. Oproti tomu regióny, ktoré nikdy nezažili boom (často Stredozápad/Severovýchod), sa stávajú zaujímavými z hľadiska ceny. Vidíme naďalej presun ľudí z drahých štátov do lacnejších: štáty ako California, Illinois a New York hlásia viac odchodov, naopak Florida, Texas, Karolíny, Tennessee viac príchodov. Tento trend bude pokračovať, ovplyvnený flexibilitou práce na diaľku a dôchodcami hľadajúcimi teplejšie, lacnejšie regióny. Florida si zaslúži osobitnú zmienku: zažila obrovský príval nových obyvateľov (a rast cien domov ~40 % za tri roky). Naposledy sa niektoré trhy na Floride (napr. Naples, Tampa, časť Južnej Floridy) stabilizovali z dôvodu cenovo nedostupného bývania pre miestnych a problémov s poistením; Miami a Orlando sú však na rok 2025 stále v topke predaja a rastu cien realtor.com, čo poukazuje na trvajúcu atraktivitu Floridy.

V. Kľúčové demografické, technologické a ekonomické faktory

Demografické zmeny: Demografia zásadne ovplyvňuje dopyt po bývaní. USA prežíva generačnú výmenu. Mileniali (narodení približne 1981–1996) – najväčšia generácia v pracovnej sile – sú už prevažne vo veku od neskorých 20-tych do neskorých 30-tych rokov, čo sú hlavné roky pre zakladanie domácností a kúpu bývania. Táto skupina síce kupovala bývanie neskôr ako predošlé generácie (v dôsledku študentských dlhov či krízy 2008), no teraz vstupujú na trh vo veľkom. Mediánový vek prvokupcu bývania dosiahol 38 rokov, teda historické maximum nar.realtor, čo odráža, ako dlho musia Mileniali šetriť na zálohu v podmienkach vysokých cien. Mnoho z nich sa spolieha na pomoc rodiny: 25 % prvokupcov použilo dar alebo pôžičku od príbuzných a 7 % použilo dedičstvo – tiež rekordné čísla nar.realtor. Ako Mileniali starnú, môžu sa ich preferencie presúvať od štartovacích bytov ku väčším domom na predmestiach, čo podporí dopyt v priateľských lokalitách pre rodiny. Hneď za nimi Generácia Z (narodení cca 1997–2012) vstupuje do dospelosti; najstarší z tejto generácie majú už okolo 25 rokov a začínajú kariéru, často ako nájomcovia. V nasledujúcich piatich rokoch Gen Z významne rozšíri dopyt po nájomnom bývaní a neskôr po štartovacích domoch (pravdepodobne až ku koncu 2020-tych rokov). Medzitým Baby boomers (narodení 1946–1964) sú už v dôchodkovom veku. Mnohí boomeri sa rozhodujú pre “zostarnutie vo vlastnom dome”, teda zostávajú bývať dlhšie, ako predchádzajúce generácie, čo prispieva k malej obratovosti nehnuteľností. Niektorí však zmenšujú bývanie alebo sa sťahujú – často do teplejších oblastí či bližšie k vnúčatám, čím ovplyvňujú trhy ako Florida, Arizona a Karolíny. Boomeri boli v rokoch 2023–24 aktívnymi kupujúcimi, niekedy dokonca predbiehali mladších kupcov, často preto, že majú značný majetok a môžu platiť v hotovosti. Platby v hotovosti dosiahli rekordné hodnoty – tvoria 26 % predajov domov (a vyše 30 % predajov pre opakovaných kupcov) nar.realtor, čo súvisí aj s tým, že starší kupci vymieňajú väčší dom za menší alebo využívajú nahromadený majetok. Ďalším demografickým trendom je rast viacgeneračných domácností. Podľa NAR rekordných 14 % – 17 % kupcov kupuje viacgeneračné domy (kvôli starším rodičom či dospelým deťom, ktoré sa vracajú domov) nar.realtor. Túto voľbu poháňajú úspory a aj kultúrne preferencie a zvyšuje dopyt po väčších rodinných domoch s apartmánmi pre svokru atď. Napokon, celkový populačný rast v USA v neskorých 2010-tych rokoch spomalil, no pozdvihla ho zvýšená imigrácia po roku 2021. Medzinárodná imigrácia je dôležitým faktorom pri zakladaní domácností, hlavne v migračných metropolách a pri dopyte po nájmoch. Ak bude USA naďalej prijímať imigrantov vo vyššom tempe, bude to v najbližších rokoch podporovať dopyt po bývaní (každá nová imigračná rodina potrebuje bývanie, či už nájomné, alebo vlastné). Zhrnuté, demografia je pre bývanie prevažne priaznivá: veľká kohorta vstupuje do veku pre kúpu bývania, životné udalosti budú poháňať presuny napriek „zamknutiu“ úrokových sadzieb a populačný rast bude tlačiť na ponuku nar.realtor. Jediný problém je dostupnosť bývania pre mladších kupcov – ak ceny a sadzby ostanú vysoké, mileniáli a Gen Z môžu zakladať domácnosti pomalšie alebo zostávať pri nájme, čo by zmenilo trajektóriu miery vlastníctva bývania.
Technologické trendy: Technológie ovplyvňujú trh s nehnuteľnosťami mnohými spôsobmi. Pravdepodobne najzásadnejšia je expanzia práce na diaľku, ktorá oslobodila mnoho pracovníkov od pevnej kancelárie. Už dnes to mení dopyt po bývaní – ľudia sa môžu sťahovať ďalej od centier miest či dokonca do iných regiónov (čo vidno na migrácii do Sun Beltu). Očakáva sa, že hybridná práca pretrvá, takže dopyt po bývaní ostane rozptýlený. Pracovníci môžu uprednostňovať dostupnosť a priestor (domáce kancelárie) pred časom dochádzania, čo prospieva predmestským a exurbánskym trhom s bývaním. Ako bolo spomenuté, niektoré firmy už volajú ľudí späť do kancelárií, takže mestské bývanie určite nezaniká. V komerčnom sektore je technológia práce na diaľku hlavnou výzvou kancelárskemu segmentu, ako bolo opísané vyššie. Ďalším trendom je nárast e-commerce. Rozmach online nakupovania (zvýraznený pandémiou) zvyšuje potrebu logistických nehnuteľností (sklady, distribučné centrá), kým niektoré formáty retailu dostáva pod tlak. Majitelia nákupných centier reagujú pridávaním zážitkových prevádzok (zábava, fitká, zdravotnícke služby), ktoré sú „odolné voči internetu“. Vzťah technológií a retailu bude pokračovať: očakávajte viac omnichannel predaja (predajne fungujú ako showroome či výdajne online objednávok), čo môže podporiť obsadenosť dobre situovaných predajných plôch. V bývaní technológie zrýchľujú transakcie. Rozmach online inzertných platforiem (Zillow, Redfin, Realtor.com) a virtuálnych prehliadok poskytol kupujúcim nebývalý prístup k informáciám. Digitálne hypotéky a e-podpisy zjednodušujú proces kúpy. Tieto inovácie nemenia pomer ponuky a dopytu, ale robia trh priehľadnejším a zmierňujú niektoré trenia (hoci kúpy na dražbách stále prebiehajú naplno!). Ďalšou oblasťou sú proptech a smart domácnosti: mnoho nových bytových a apartmánových projektov je už vybavených inteligentnými termostatmi, zabezpečovacími systémami či IoT zariadeniami, čo môže byť lákadlom. Aj stavebné metódy sa technologicky vyvíjajú (najmä pomaly) – napr. skúmajú sa modulárne stavby či 3D tlač domov pre zníženie nákladov a zrýchlenie výstavby, čo môže byť zásadné, ak by sa rozšírili a pomohli riešiť bytovú krízu. Dátová analytika a umelá inteligencia sú čoraz častejšie využívané investormi na hľadanie príležitostí (napr. algoritmické vyhľadávanie podhodnotených nehnuteľností či predikcie trendov). Pri konkrétnych sektoroch: dátové centrá sú prudko rastúcou kategóriou vďaka rastu cloudu a AI – ako už bolo spomenuté, obsadenosť dátových centier je okolo 2,8 % a prudko rastie kapacita cbre.com. Potreba digitálnej infraštruktúry (dátové centrá, základne pre mobilné veže) je novým hnacím motorom, ktorý developeri berú do úvahy. Nakoniec, dynamika technologického priemyslu môže významne ovplyvniť určité trhy. Veľké technologické centrá (San Francisco, Seattle, Austin) zažili kolísanie trhu s bývaním v závislosti od kondície technologických firiem. V roku 2025 sa tech sektor zotavuje z prepúšťaní, čo je pre tieto miestne trhy priaznivé. Ak v rokoch 2025–2028 nové inovácie (AI a pod.) spôsobia ďalší boom, drahé technologické trhy zažijú nový tlak na dostupnosť, pokiaľ sa nepostaví viac bývania.
Ekonomické a politické faktory: Kľúčové sú všeobecné ekonomické podmienky. Rast pracovných miest, príjmov a HDP priamo určujú dopyt po nehnuteľnostiach. Ekonomika USA by mala v roku 2025 rásť mierne – CBRE predpovedá rast HDP o 2,0 % až 2,5 % v roku 2025 cbre.com, čo je mierne nad priemer, ak dôjde k „mäkkému pristátiu“. Tento rast ženie spotrebiteľské výdavky (domácnosti sú na tom finančne ešte stále dobre) a uvoľnenie finančných podmienok. V rokoch 2023–24 vznikali nové pracovné miesta aj napriek zlým predajom bývania, takže existuje latentný dopyt, ktorý by sa mohol uvoľniť ak sa podmienky zlepšia realestatenews.com. Ak zamestnanosť zostane silná (prognózy nezamestnanosti 4–4,5 %) cbre.com, ľudia budú zakladať domácnosti a investovať do nehnuteľností. Rast miezd je ďalší faktor – mzdy síce rastú, ale často nie tak rýchlo ako ceny bývania, čo zhoršuje dostupnosť. Ak bude rast miezd pokračovať na úrovni ~4-5 % ročne a rast cien bývania spomalí na 2–3 %, situácia sa postupne zlepší. Inflácia ovplyvňuje realitný trh cez sadzby (už bolo spomenuté) a cez stavebné náklady. Ceny stavebných vstupov boli v rokoch 2021–22 veľmi vysoké (nedostatok materiálu a pracovnej sily). To už trochu poľavilo, ale stavať je stále drahšie než pred pandémiou. Ak sa má ponuka (a teda dostupnosť) zlepšiť, bude to závisieť od produktivity a cien vo výstavbe; pomôcť môžu aj politické opatrenia – znižovanie regulačných bariér alebo dotácie. Vládna politika ostáva neznámou. Na federálnej úrovni sa diskutuje o pomoci prvokupcom (programy na zálohy, daňové úľavy), čo by mohlo dopyt zvýšiť, ak by to prešlo. Väčší dopad má však štátna a miestna politika: reforma územného plánovania (vyššia hustota, rýchlejšie povoľovanie, podpora dostupného bývania) môže postupne zvýšiť ponuku na napätých trhoch. Štáty ako Kalifornia či Oregon už nariaďujú vyššiu výstavbu a legalizujú prístavby (ADU), čo pridá byty v horizonte rokov. Ďalšia ekonomická premenná je finančné prostredie: dostupnosť úverov. Banky po zvýšení sadzieb a vyššej neistote sprísnili poskytovanie úverov. To zasiahlo nielen kupcov (náročnejšia kvalifikácia, vyššie poplatky), ale aj developerov (prísnejšie úverové podmienky). Ak sa sektor stabilizuje a sadzby klesnú, úverová politika sa zjemní a trh ožije. Naopak, ak by došlo k finančnému šoku (likviditná kríza, problém limitu dlhu a pod.), dôvera v reality by prudko klesla. Fiškálna politika (vládne výdavky a deficity) je tiež dôležitá; veľký federálny deficit je dôvod, prečo sú dlhodobé sadzby vysoké nar.realtor. Ak by USA znížilo deficit, mohol by to zmierniť tlak na výnosy štátnych dlhopisov a hypotéky. Samozrejme, daňová politika ovplyvňuje nehnuteľnosti – aktuálne sa diskutuje o prípadných zmenách odpočtu SALT a daní pre investorov, čo by mohlo meniť motivácie pri nákupe vo vysoko zdaňovaných štátoch alebo u prenajímateľov.

VI. Investičné riziká a príležitosti

Hlavné investičné riziká:

Vysoké úrokové sadzby a náklady na financovanie: Zvýšené úrokové sadzby zvyšujú náklady na úvery, čo môže znižovať výnosy z investícií alebo dostupnosť bývania. Ak úroky zostanú vyššie po dlhšie obdobie, než sa očakáva (alebo opäť prudko stúpnu v dôsledku inflácie), financovanie realitných obchodov zostane náročné, čo môže viesť k poklesu hodnôt nehnuteľností. Mnohí investori v komerčnom sektore, ktorí nakupovali pri nízkych sadzbách, čelia riziku refinancovania – refinancovanie úverov za dnešných sadzieb môže byť neudržateľné, čo v niektorých prípadoch vedie k nesplácaniu alebo nútenému predaju. Toto je obzvlášť rizikové v kancelárskom segmente, kde klesajúce hodnoty a vysoké sadzby úročia (vlna komerčných hypoték na kancelárie splatných v rokoch 2025–2026). Rastúce kapitalizačné sadzby môžu krátkodobo znižovať hodnotu nehnuteľností vo všetkých segmentoch, čo ohrozuje súčasných majiteľov.
Možnosť hospodárskeho poklesu: Základný scenár počíta s mäkkým pristátím, avšak vždy existuje riziko recesie – či už záťaží Fedu na menovú politiku, globálnych šokov alebo geopolitických udalostí. Recesia so značnými stratami pracovných miest by poškodila dopyt po nehnuteľnostiach (menej kupujúcich, viac voľných bytov, zápasiaci maloobchodníci atď.). Segmenty ako hotely a luxusné bývanie sú na ekonomické výkyvy obzvlášť citlivé. Aj mierny pokles by mohol zhoršiť ďalšie riziká, ako napr. nesplácanie nájomného alebo vyššia neobsadenosť. Investori by mali byť konzervatívni v očakávaniach rastu nájomného a vytvárať si finančné rezervy pre prípadný prepad.
Trhová bifurkácia a zastarávanie: Ako sme už spomínali, niektoré typy nehnuteľností (staršie kancelárie, neaktuálne nákupné centrá, byty bez vybavenia) môžu byť funkčne zastarané alebo minimálne výrazne menej konkurencieschopné. Rizikom je, že kapitál ostane „uväznený“ v týchto aktívach bez ľahkej možnosti likvidácie – napríklad staršia kancelárska budova môže vyžadovať obrovské investície do prestavby na bývanie a aj tak to lokálne územné plány či ekonomika nemusia umožniť. Investori vlastniaci sekundárne kvalitné aktíva v problematických lokalitách sa môžu dostať do pasce hodnoty. Podobne pri bývaní môžu domy v oblastiach s klesajúcou populáciou či zlou klimatickou odolnosťou podávať slabý výkon. Vedieť čo nekupovať je rovnako dôležité, ako nájsť správny obchod.
Regulačné a politické riziká: Nehnuteľnosti podliehajú regulačným zmenám. Rizikom je rozširovanie nájomných regulácií či zákonov na ochranu nájomcov v reakcii na slabú cenovú dostupnosť. Niektoré štáty/mestá už zaviedli limity na zvyšovanie nájmov, čo môže obmedziť rast výnosov prenajímateľov. Ďalšie riziko sú zvýšené dane z nehnuteľností, keď samosprávy hľadajú príjmy – to môže tvrdšie zasiahnuť komerčných vlastníkov i domácnosti (vidíme to v niektorých mestách Sun Beltu, kde prudký rast cien viedol k vyšším daniam). Na strane developmentu môžu zmeny územných plánov pôsobiť dvojakým spôsobom: uvoľnenie pravidiel môže pomôcť (viac povolenej hustoty), prísnejšie environmentálne alebo dizajnové požiadavky naopak zvyšovať náklady. V extréme aj úvahy o zrušení výmenny 1031 alebo zvýšení dane z kapitálových výnosov pri predaji nehnuteľností by mohli ovplyvniť správanie investorov (nič nie je však na úrovni federálnej vlády aktuálne bezprostredné).
Klimatické a environmentálne riziká: Klimatická zmena je čoraz väčším rizikom v oblasti nehnuteľností. Nehnuteľnosti v pobrežných záplavových zónach, oblastiach náchylných na hurikány, regiónoch s požiarmi alebo suchom čelia vyšším poistným nákladom a možnému znehodnoteniu. Napríklad v niektorých častiach Floridy poisťovne vycúvali, čo vyvoláva obavy o dlhodobú poistiteľnosť nehnuteľností. Podobne na západe sú problémy s požiarmi, ktoré zvyšujú riziko v niektorých luxusných lokalitách. Environmentálne regulácie na zvýšenie odolnosti (napr. nutnosť vyvýšenia stavieb alebo použitia odolných materiálov) môžu zvýšiť náklady pri výstavbe či rekonštrukcii. Investori musia zohľadniť klimatické riziká, aby sa vyhli kúpe nehnuteľností, ktoré môžu byť o pár desaťročí pod vodou či neobývateľné.
Realizačné a likviditné riziká: Vo volatilnejšom trhovom prostredí je realizácia veľkých projektov alebo sanačných stratégií spojená s rizikom neúspechu. Napríklad kúpa problematickej kancelárie a jej prestavba na byty môže naraziť na nečakané stavebné komplikácie alebo odpor komunity. Zároveň likviditné riziko znamená, že schopnosť predať nehnuteľnosť za férovú cenu rýchlo môže byť oslabená, ak sa trh otočí alebo úverové trhy zamrznú (ako sa krátkodobo stalo v roku 2020). Nehnuteľnosti sú od prírody nelikvidné, takže investori musia byť pripravení držať ich dlhšie. Flippéri a špekulanti na krátke obdobie môžu byť prichytení pri trhových výkyvoch.

Napriek týmto rizikám nasledujúce roky ponúkajú množstvo príležitostí:

Kľúčové príležitosti:

Nákup v období kupujúceho (selektívne príležitosti): Po hektickom „predajcovom“ trhu 2020–2022 sa v mnohých regiónoch (najmä v segmente prémiových domov a oblastiach so silným podielom investorov) situácia ochladila. Individuálni kupujúci v roku 2025 môžu čeliť menšej konkurencii, väčšiemu výberu a dokonca aj zľavám pri niektorých ponukách – príjemná zmena oproti dražbám. Tí, ktorí sú finančne pripravení, môžu vyjednať lepšie podmienky, najmä ak cielia na motivovaných predajcov (napr. niekto, kto sa potrebuje rýchlo presťahovať). Pre investorov spomalenie vytvorilo šance nakúpiť nehnuteľnosti s relatívnou zľavou oproti nedávnym maximám. Napríklad v niektorých mestách Sun Beltu, kde ceny prehnali (Boise, Austin, Phoenix), nastala korekcia; skúsení investori ich sledujú s cieľom nájsť dobrý vstup pred opätovným rastom.
Akvizície problémových aktív: Vďaka vyšším úrokovým sadzbám sú niektorí majitelia nehnuteľností v núdzi – najmä v kancelárskom segmente, ale aj niektorí preúverovaní majitelia bytoviek alebo developeri nepredaných novostavieb v menej silných trhoch. Táto situácia pripomína skoré 90. roky alebo obdobie po roku 2008, čo sa týka príležitostí spojených s distressom. Inštitucionálni investori s pripravenými prostriedkami sa chystajú kupovať nevýkonné úvery alebo zabavené nehnuteľnosti so zľavou, najmä kancelárie vhodné na novú funkciu. Aj niektoré hotely alebo maloobchodné priestory je možné kúpiť pod úrovňou obstarávacích nákladov a rekonštruovať. Okenko na získanie problémových aktív závisí od toho, ako dlho budú vysoké sadzby a ako banky zvládnu nesplácané úvery (prolongácie vs. exekúcie). Pre trpezlivých investorov s kapitálom môžu nasledujúce 1–3 roky priniesť príležitosti, ktoré prichádzajú raz za cyklus s mimoriadnymi výnosmi pri obnoviteľných nehnuteľnostiach či poklese sadzieb (zvýšenie hodnoty).
Rast v nedostatočne obsluhovaných sektoroch a regiónoch: Niektoré sektory majú silné „vetry do chrbta“ a sú atraktívne na rozvoj alebo investície. Ako je uvedené, industriálne/logistické priestory ostávajú sektorom s vysokým dopytom – výstavba moderných distribučných centier v kľúčových uzloch (alebo prestavba veľkých prázdnych maloobchodov na fulfilment centrá) môže byť veľmi výhodná. Bytové domy sú potrebné všade; hoci sa stavajú veľké luxusné komplexy, stále chýba dostupné bývanie/stredná trieda. Developeri zameraní na stredný segment nájomného bývania či investori do komunít s mobilnými domami môžu zažiť stabilné výnosy a menšiu konkurenciu. Jednorodinné prenájmy (SFR) sú ďalšou rastúcou oblasťou – veľké inštitúcie naďalej nakupujú alebo stavajú prenajímané domy a jednotlivci môžu benefitovať z tohto trendu (najmä tam, kde je vysoký dopyt po nájmoch od tých, čo nevedia kúpiť). Regionálne, nové sekundárne trhy ako Cleveland, Pittsburgh, Louisville, Oklahoma City atď., ktoré vynechali veľký rast, často ponúkajú solídne výnosy z nájmov a potenciál zhodnotenia, keďže vzdialená práca rozširuje možnosti lokalizácie talentu. Tieto mestá sledujú investori hľadajúci výnosy a mohli by prekonávať výkon tradičných trhov, ak migrácia ľudí a firiem bude pokračovať.
Hodnota navyše a zmena účelu: Pri starnúcom realitnom fonde je dostatok príležitostí zvyšovať hodnotu rekonštrukciou alebo zmenou účelu. Investori napríklad kupujú byty z 70. a 80. rokov, rekonštruujú ich a inkasujú vyššie nájmy – klasická „value-add“ stratégia stále funguje, keďže nájomníci oceňujú moderné povrchy a úsporné spotrebiče. V maloobchode je populárne prestavovať problematické obchodné centrá na zmiešané mestské zóny s bytmi a kanceláriami (už s niektorými úspešnými príkladmi). Ako spomíname, konverzia kancelárie na bývanie je žiadanou témou: má zmysel len pre určité typy zastaraných kancelárií (kvôli dispozícii a nákladom), ale mestá ako Washington D.C. či New York už ponúkajú stimuly na takéto prestavby, čo dáva nádej na vznik hodnotných bytov z prázdnych kancelárií v budúcnosti. Tí, ktorí prídu s riešeniami ako prví, môžu profitovať z nízkych nákupných nákladov aj z podpory zo strany samospráv.
Využitie demografickej vlny: Demografické trendy prinášajú príležitosti stavať či investovať do senior bývania/komunít 55+ (dopyt porastie so starnutím generácie Boomers), študentského bývania v mestách s rastúcimi univerzitami a štartovacích domov pre Mileniálov, ktorí konečne kupujú (stavitelia, ktorí vedia ponúknuť menšie, dostupnejšie domy, získajú veľký trh). Ďalšou cestou sú viacgeneračné domy – developeri môžu začleniť riešenia pre širšie rodiny, čo využíva trend popísaný NAR nar.realtor. Investori môžu tiež sledovať nehnuteľnosti v urban centrách, ktoré môžu ťažiť z návratu mladých – napríklad malé bytové domy či co-living priestory tam, kde nájmy klesli, ale už sa opäť dvíhajú ako sa ľudia vracajú do miest.
Výhoda pri poklese úrokových sadzieb: Zaujímavosťou je, že práve to, čo je rizikom (vysoké úroky), môže byť aj zdrojom výhod. Ak investor kúpi teraz pri vyššej kapitalizačnej sadzbe a s drahším úverom, vzniká potenciál na rast v prípade, že sadzby poklesnú – po niekoľkých rokoch môže úver refinancovať, čím si zvýši cashflow, a hodnota nehnuteľnosti môže stúpnuť už v dôsledku kompresie kapitalizačných sadzieb (lebo lacnejšie úvery umožnia kupujúcim platiť viac). Domácnosti môžu vnímať dnešné sadzby ako „vezmi si dom, rande s úverom“ – teda kúp si správnu nehnuteľnosť a úver prefinancuj neskôr. Očakávanie poklesu sadzieb je síce zdrojom neistoty, ale odvážni kupujúci a investori, ktorí využijú terajšie zľavy, môžu profitovať nielen z lepšej ceny, ale aj z následného zhodnotenia pri návrate dopytu. Prieskum Fannie Mae už naznačuje, že mnohí experti čakajú, že hypotekárne sadzby budú v najbližších rokoch mierne klesať k historicky normálnym úrovniam mpamag.com mpamag.com. Ak niekto kúpi alebo investuje ešte predtým, môže získať nehnuteľnosť za relatívnu zľavu a získať participáciu na raste pri návrate dopytu.

VII. Výhľad a prognózy na roky 2025–2028

Zdroj prognózy	Očakávaná zmena ceny domov 2025	Očakávaná zmena ceny domov 2026
Fannie Mae (FNMA)	+4,1% mpamag.com	+2,0% mpamag.com
Národná asociácia realitných maklérov (NAR)	+3% businessinsider.com	+4% businessinsider.com
MBA (Asociácia hypotékarov)	+1,3% businessinsider.com	+0,3% businessinsider.com
Zillow Research (Index hodnoty domov)	–1,4% zillow.com (pokles)	(Bez prognózy)
Panel odborníkov (100+ ekonómov)	+3,4% fanniemae.com	+3,3% fanniemae.com

Výhľad pre komerčný sektor: Každý komerčný sektor má svoj vlastný harmonogram obnovy:

Kancelárie: Kancelársky sektor sa bude zotavovať najpomalšie – očakávajte vysokú neobsadenosť v rokoch 2025–2026 s miernym zlepšením každý rok. Do roku 2028 pravdepodobne dôjde k ostrému rozdeleniu trhu: špičkové kancelárie vo výborných lokalitách môžu byť takmer plne obsadené a prinášať stabilné nájomné, zatiaľ čo staršie kancelárie môžu byť len poloprázdne alebo konvertované na iné účely. Celková neobsadenosť by mohla klesnúť z približne 19 % v roku 2025 na úroveň okolo stredných tínedžerských percent do roku 2028, ak bude ekonomika silná a časť plochy bude odstránená z inventára (konverzie/demolácie). Rast nájomného bude minimálny, kým neobsadenosť neklesne; prenajímatelia budú v mnohých lokalitách ešte niekoľko rokov ponúkať ústupky. Investori vnímajú roky 2025–2026 ako obdobie na repositioning alebo nákup problémových kancelárií s očakávaním, že do roku 2028–2030 budú tieto aktíva (ak sú dobre situované a zmodernizované) prinášať vyšší výnos.
Maloobchod: Výhľad v maloobchode je stabilný až pozitívny. Očakáva sa, že neobsadenosť zostane nízka (na úrovni 4–5 % na národnej úrovni), pretože nové projekty pribúdajú len minimálne. Rast nájomného v maloobchode by sa mohol pohybovať v nízkych jednotkách percent ročne a maloobchodné jednotky s vysokou návštevnosťou v rýchlo rastúcich predmestiach môžu zaznamenať aj rast nájomného v stredných jednotkách percent, keďže nájomcovia budú súťažiť o obmedzený priestor. Niektoré formáty (ako otvorené nákupné centrá) budú medzi investormi veľmi žiadané; kapitalizačné sadzby by sa pre tieto preferované segmenty mohli mierne stlačiť vzhľadom na silné základy cbre.com. Do roku 2028 sa môžeme dočkať opätovného oživenia maloobchodnej výstavby, pokiaľ spotrebiteľské výdavky ostanú silné – pravdepodobne viac nových projektov v Sun Belt štátoch, kde rast počtu obyvateľov vyžaduje nové obchody a služby. Vo všeobecnosti je však maloobchod teraz v rovnováhe ponuky a dopytu, takže by mal poskytovať stabilné výnosy bez väčších výkyvov.
Priemysel: Priemyselný sektor je naďalej na trajektórii rastu, hoci už umiernenejšieho. Dopyt po skladoch je štrukturálne podporovaný e-commerce a reštrukturalizáciou dodávateľských reťazcov (ako napríklad zvýšením domácej zásoby pre núdzové prípady). Po spomalení v rokoch 2023–2024 stále zostáva prenajímaná plocha v roku 2025 robustná (800+ mil. štvorcových stôp) cbre.com a očakáva sa, že ostane silná. CBRE uvádza, že sa vracia k „predpandemickým hnacím motorom“, čo znamená konštantnú absorpciu. Neobsadenosť priemyselných nehnuteľností by sa mohla pohybovať okolo 5 % v roku 2025 a ešte klesnúť k 4 % alebo nižšie do roku 2027, ak zostane výstavba obmedzená. Nájomné za sklady v poslednom období rástlo dvojciferným tempom; do budúcnosti sa však očakáva spomalenie rastu na 3–5 % ročne, čo je stále zdravé. Zaujímavý faktor: nové objekty chladiarenských skladov, dátových centier (priemyselného typu) a výrobných prevádzok (kvôli relokácii výroby) by mohli zvýšiť dopyt nad rámec tradičnej distribúcie. Do roku 2028 sa môže ukázať potreba modernizácie priemyselných nehnuteľností (staršie budovy bez vysokých svetlých výšok môžu dostať ďalšiu zľavu), celkovo však pôjde o jeden z najvýkonnejších sektorov dlhodobo.
Bytové domy (multifamily): Bytový segment by mal byť do roku 2028 opäť na vzostupe po vstrebávaní aktuálnych dodávok. Koncom desaťročia môžeme uvidieť nové výstavbové cykly, ak sa rast nájomného opäť zrýchli. V krátkodobom horizonte (2025–2026) sa očakáva stabilná prevádzka – mierny nárast neobsadenosti a následný pokles – s rastom nájomného na úrovni inflácie. Pre predstavu – expertný panel Fannie Mae očakáva do roku 2026 rast cien nehnuteľností na úrovni ~3,3 % fanniemae.com; rast nájomného často zodpovedá rastu príjmov a cien, takže rast v stredných 3 % ročne je pre byty tiež realistický do polovice desaťročia. V rokoch 2027–2028, keď bude menej nových projektov, by sa obsadenosť mohla utiahnuť a tlak na rast nájomného presiahnuť 4 % v niektorých trhoch (najmä ak bude rásť zamestnanosť). Istou neznámou sú príjmy nájomcov: ak bude pokračovať silný rast miezd, dá to prenajímateľom priestor na vyššie nájomné. Naopak, prípadné zásahy na obmedzenie rastu nájmov alebo ochrana nájomcov by mohli rast v niektorých mestách limitovať.

Zdroje:

National Association of Realtors – Prognózy a dáta o trhu bývania na roky 2024–2025 nar.realtor nar.realtor realestatenews.com
Zillow Research – Prognóza hodnôt a predajov domov (máj 2025) zillow.com zillow.com
Fannie Mae Economic and Housing Outlook (apríl/máj 2025) mpamag.com mpamag.com
Freddie Mac Multifamily Outlook 2025 mf.freddiemac.com
CBRE Research – U.S. Real Estate Market Outlook 2025 (december 2024) cbre.com cbre.com cbre.com
Realtor.com – Najlepšie trhy s bývaním pre rok 2025 (december 2024) realtor.com realtor.com
U.S. Census Bureau – Správa o neobsadenosti a vlastníctve bývania Q1 2025 advisorperspectives.com advisorperspectives.com
NAR Quarterly Housing Price Trends (Q1 2025) nar.realtor

III. Úrokové sadzby a trendy v hypotekárnych úveroch

IV. Regionálne a mestské najväčšie trendy

Sun Belt boom (Juhovýchod a Juhozápad): Región Sun Belt (tiahne sa z Floridy cez Texas, po juhozápad a časti Západu USA) bol za poslednú dekádu lídrom a pokračuje v dominancii. Štáty ako Florida, Texas, Karolíny, Georgia, Arizona a Tennessee zažívajú dynamický rast populácie aj pracovných miest, sťahujú sa sem jednotlivci (vrátane ľudí na home office či dôchodcov) i korporácie. Tento prílev obyvateľstva vyvolal silný dopyt po bývaní a udržal ceny nehnuteľností v týchto oblastiach na vysokej úrovni. Mnohé mestá Sun Beltu zaznamenali dvojciferný rast cien do roku 2022; niektoré počas roka 2023 ochladli (mierny pokles cien), ale vo všeobecnosti si viedli dobre. Napríklad mediánová cena domu v Miami, FL vzrástla za rok asi o 9 % realtor.com a Orlando, FL zaznamenalo medziročný nárast cez 12 % realtor.com podľa predikcií Realtor.com, čo poukazuje na trvajúcu silu. Medzitým Austin, TX, ktorý bol počas pandémie symbolom realitného boomu (ceny stúpli za dva roky takmer o 40 %), zažil v roku 2023 korekciu a ceny mierne klesli. Na začiatku roka 2025 sú ceny v Austine stále nižšie než na maxime, no ekonomika mesta je silná a populácia rastie, takže NAR očakáva, že Austin „čoskoro znovu porastie v cenách“ nar.realtor. Spoločným menovateľom Sun Belt trhov je dostupnosť (oproti pobrežným mestám), nižšie dane, tvorba pracovných miest a teplé podnebie – tieto faktory by mali zotrvať do konca 2020-tych rokov. Investori obľubujú hlavne trhy ako Dallas–Fort Worth, Atlanta, Phoenix, Tampa a Charlotte, ktoré majú veľkosť aj rast na svojej strane. Výstraha je v oblasti klímy a poistenia: v niektorých častiach Floridy alebo Mexického zálivu rastú ceny poistení (kvôli hurikánom a záplavám), čo môže časom oslabiť kupnú silu a záujem, pokiaľ sa to nezačne riešiť.
Drahé pobrežné trhy: Drahé metropoly na pobreží – ako New York City, San Francisco Bay Area, Los Angeles, Boston, Washington D.C. či Seattle – majú zmiešané výsledky. Mnohé z týchto miest zažili v roku 2020 krátky pokles cien (keď vzdialená práca umožnila odchod z hustých miest) a potom prudký rast v roku 2021 po návrate k mestskému štýlu života. V roku 2022 čelili tieto mestá proti vetru: odliv obyvateľov (sťahovanie do lacnejších oblastí) a v niektorých prípadoch prepúšťanie v technologickom sektore (najmä San Francisco, Seattle) znížili dopyt. V roku 2023 zaznamenalo San Francisco medziročný pokles mediánovej ceny, hodnota nehnuteľností ostáva prakticky stabilná (+1,5 % medziročne v Q1 2025) nar.realtor – trh Bay Area teda stagnuje. Predsa sa však objavujú náznaky stabilizácie: mestá opäť lákajú obyvateľov. Podľa údajov NAR bol rok 2024 s najvyšším nárastom návratu obyvateľov do centier miest za poslednú dekádu nar.realtor. Mladí profesionáli sa vracajú kvôli práci a vybaveniu, medzinárodná migrácia (koncentrovaná v týchto bránových mestách) sa rozbieha. Takže kým New York či San Francisco pravdepodobne nezažijú explozívny rast ako Austin alebo Nashville, majú stále extrémne obmedzenú ponuku a vysoké príjmy, čo bude zdola podporovať ceny. Osem z desiatich najdrahších metropol sú v Kalifornii (napr. v San Jose je mediánová cena vyše 2 mil. USD, +9,8 % medziročne) nar.realtor. Tieto trhy sú drahé kvôli dlhodobému nedostatku výstavby a žiadanej lokalite – očakáva sa, že ceny budú pomaly stúpať, pokiaľ ostane málo voľných domov. Dostupnosť je na pobreží veľký problém, podiel vlastníctva v Bay Area je nižší než 55 % nar.realtor. To znamená neustály politický tlak na väčšiu výstavbu a opatrenia na dostupnosť – čo môže tieto trhy v najbližšej dekáde výrazne ovplyvniť.
Stabilita Stredozápadu: Stredozápad (Midwest) nebol v hľadáčiku médií, no relatívna cenová dostupnosť a stabilita ekonomiky ho robia čoraz populárnejším. Mestá ako Columbus (OH), Indianapolis, Kansas City, Milwaukee a Minneapolis nezažili ohromné nárasty alebo pády; ich ceny rástli stabilne po jednotkách percent ročne a výkyvy sú malé. V rokoch 2024–2025 majú stredozápadné trhy nadpriemerné oživenie predaja, lebo kupujúci vytlačení z drahých regiónov hľadajú lacnejší domov. Podľa analýzy Realtor.com patrí niekoľko stredozápadných trhov medzi top 10 najperspektívnejších pre rok 2025, čo sa týka predaja a rastu cien realtor.com. Napríklad Colorado Springs, CO (niekedy zaraďovaný do oblasti Mountain West) je na ich zozname #1, Virginia Beach, VA (dostupné pobrežné mesto juhovýchodu) skončilo tretie a Greensboro, NC na 10. mieste realtor.com. Nie všetky sú však typický Stredozápad – trend je ale jasný: sekundárne mestá s vysokou kvalitou života stúpajú. Stredozápad často ponúka vyššie cap rates (návratnosť z prenájmu), čo láka investorov do miest ako Cleveland či Detroit na jedno- aj viacrodinné prenájmy. Očakáva sa, že stredozápadné trhy budú rásť mierne a trvalo bez dramatických výkyvov známych z iných regiónov. Faktor na sledovanie: populácia – v niektorých oblastiach je stále stagnácia či pokles, čo brzdí dopyt. Metropoly s rastúcim počtom pracovných miest v zdravotníctve, vzdelávaní alebo výrobe sú však silné.
Koridor Severovýchodu: Severovýchodný koridor (od Bostonu po D.C.) ponúka pestrý mix. New York City sa zotavil zo svojho prepadu v roku 2020; nájmy na Manhattane lámali rekordy v roku 2022 a ceny bytov sa stabilizovali. Predmestia okolo NYC (New Jersey, Long Island, Connecticut) ostávajú silné vďaka nízkej ponuke. Boston má odolný trh ťahaný školstvom a biotechom – ceny tam rástli plynulo. Philadelphia a Baltimore sú v tomto koridore dostupnejšou alternatívou k D.C./NYC a zaznamenali nárast. Washington D.C. sám o sebe si posledne držal ceny na rovnakej úrovni, čiastočne kvôli množstvu nových bytových komplexov a určitému odchodu populácie, no vysoké príjmy a nedostatok stavebných pozemkov držia trh s rodinnými domami napätý. Všeobecne má severovýchod staršiu zástavbu a pomalší rast populácie, teda ponuka je napätá. Pokiaľ zostane silná ekonomika (založená na štátnej správe, školstve, financiách, zdravotníctve), bývanie by malo pomaly zdražovať. Pozoruhodným trendom je, že vyššie úrokové sadzby zasahujú drahé trhy výraznejšie – hypotéka 7 % na miliónový dom v New Jersey je oveľa záťaživejšia než na 300-tisícový dom v Ohiu. Preto je tlak na dostupnosť na severovýchode silný; to môže v krátkodobom horizonte spomaliť rast cien, kým buď neklesnú sadzby alebo nestúpnu príjmy.
Regionálna dostupnosť a migračné trendy: Všeobecne je dostupnosť bývania kľúčom k výkonu regiónov. Regióny, ktoré boli ešte pred pár rokmi extrémne dostupné (Juhovýchod, niektoré časti Západu ako Idaho/Utah), zažili veľký rast cien vďaka prílevu obyvateľstva, dnes však už nie sú také lacné – ich trhy mierne ochladli. Oproti tomu regióny, ktoré nikdy nezažili boom (často Stredozápad/Severovýchod), sa stávajú zaujímavými z hľadiska ceny. Vidíme naďalej presun ľudí z drahých štátov do lacnejších: štáty ako California, Illinois a New York hlásia viac odchodov, naopak Florida, Texas, Karolíny, Tennessee viac príchodov. Tento trend bude pokračovať, ovplyvnený flexibilitou práce na diaľku a dôchodcami hľadajúcimi teplejšie, lacnejšie regióny. Florida si zaslúži osobitnú zmienku: zažila obrovský príval nových obyvateľov (a rast cien domov ~40 % za tri roky). Naposledy sa niektoré trhy na Floride (napr. Naples, Tampa, časť Južnej Floridy) stabilizovali z dôvodu cenovo nedostupného bývania pre miestnych a problémov s poistením; Miami a Orlando sú však na rok 2025 stále v topke predaja a rastu cien realtor.com, čo poukazuje na trvajúcu atraktivitu Floridy.

V. Kľúčové demografické, technologické a ekonomické faktory

Demografické zmeny: Demografia zásadne ovplyvňuje dopyt po bývaní. USA prežíva generačnú výmenu. Mileniali (narodení približne 1981–1996) – najväčšia generácia v pracovnej sile – sú už prevažne vo veku od neskorých 20-tych do neskorých 30-tych rokov, čo sú hlavné roky pre zakladanie domácností a kúpu bývania. Táto skupina síce kupovala bývanie neskôr ako predošlé generácie (v dôsledku študentských dlhov či krízy 2008), no teraz vstupujú na trh vo veľkom. Mediánový vek prvokupcu bývania dosiahol 38 rokov, teda historické maximum nar.realtor, čo odráža, ako dlho musia Mileniali šetriť na zálohu v podmienkach vysokých cien. Mnoho z nich sa spolieha na pomoc rodiny: 25 % prvokupcov použilo dar alebo pôžičku od príbuzných a 7 % použilo dedičstvo – tiež rekordné čísla nar.realtor. Ako Mileniali starnú, môžu sa ich preferencie presúvať od štartovacích bytov ku väčším domom na predmestiach, čo podporí dopyt v priateľských lokalitách pre rodiny. Hneď za nimi Generácia Z (narodení cca 1997–2012) vstupuje do dospelosti; najstarší z tejto generácie majú už okolo 25 rokov a začínajú kariéru, často ako nájomcovia. V nasledujúcich piatich rokoch Gen Z významne rozšíri dopyt po nájomnom bývaní a neskôr po štartovacích domoch (pravdepodobne až ku koncu 2020-tych rokov). Medzitým Baby boomers (narodení 1946–1964) sú už v dôchodkovom veku. Mnohí boomeri sa rozhodujú pre “zostarnutie vo vlastnom dome”, teda zostávajú bývať dlhšie, ako predchádzajúce generácie, čo prispieva k malej obratovosti nehnuteľností. Niektorí však zmenšujú bývanie alebo sa sťahujú – často do teplejších oblastí či bližšie k vnúčatám, čím ovplyvňujú trhy ako Florida, Arizona a Karolíny. Boomeri boli v rokoch 2023–24 aktívnymi kupujúcimi, niekedy dokonca predbiehali mladších kupcov, často preto, že majú značný majetok a môžu platiť v hotovosti. Platby v hotovosti dosiahli rekordné hodnoty – tvoria 26 % predajov domov (a vyše 30 % predajov pre opakovaných kupcov) nar.realtor, čo súvisí aj s tým, že starší kupci vymieňajú väčší dom za menší alebo využívajú nahromadený majetok. Ďalším demografickým trendom je rast viacgeneračných domácností. Podľa NAR rekordných 14 % – 17 % kupcov kupuje viacgeneračné domy (kvôli starším rodičom či dospelým deťom, ktoré sa vracajú domov) nar.realtor. Túto voľbu poháňajú úspory a aj kultúrne preferencie a zvyšuje dopyt po väčších rodinných domoch s apartmánmi pre svokru atď. Napokon, celkový populačný rast v USA v neskorých 2010-tych rokoch spomalil, no pozdvihla ho zvýšená imigrácia po roku 2021. Medzinárodná imigrácia je dôležitým faktorom pri zakladaní domácností, hlavne v migračných metropolách a pri dopyte po nájmoch. Ak bude USA naďalej prijímať imigrantov vo vyššom tempe, bude to v najbližších rokoch podporovať dopyt po bývaní (každá nová imigračná rodina potrebuje bývanie, či už nájomné, alebo vlastné). Zhrnuté, demografia je pre bývanie prevažne priaznivá: veľká kohorta vstupuje do veku pre kúpu bývania, životné udalosti budú poháňať presuny napriek „zamknutiu“ úrokových sadzieb a populačný rast bude tlačiť na ponuku nar.realtor. Jediný problém je dostupnosť bývania pre mladších kupcov – ak ceny a sadzby ostanú vysoké, mileniáli a Gen Z môžu zakladať domácnosti pomalšie alebo zostávať pri nájme, čo by zmenilo trajektóriu miery vlastníctva bývania.
Technologické trendy: Technológie ovplyvňujú trh s nehnuteľnosťami mnohými spôsobmi. Pravdepodobne najzásadnejšia je expanzia práce na diaľku, ktorá oslobodila mnoho pracovníkov od pevnej kancelárie. Už dnes to mení dopyt po bývaní – ľudia sa môžu sťahovať ďalej od centier miest či dokonca do iných regiónov (čo vidno na migrácii do Sun Beltu). Očakáva sa, že hybridná práca pretrvá, takže dopyt po bývaní ostane rozptýlený. Pracovníci môžu uprednostňovať dostupnosť a priestor (domáce kancelárie) pred časom dochádzania, čo prospieva predmestským a exurbánskym trhom s bývaním. Ako bolo spomenuté, niektoré firmy už volajú ľudí späť do kancelárií, takže mestské bývanie určite nezaniká. V komerčnom sektore je technológia práce na diaľku hlavnou výzvou kancelárskemu segmentu, ako bolo opísané vyššie. Ďalším trendom je nárast e-commerce. Rozmach online nakupovania (zvýraznený pandémiou) zvyšuje potrebu logistických nehnuteľností (sklady, distribučné centrá), kým niektoré formáty retailu dostáva pod tlak. Majitelia nákupných centier reagujú pridávaním zážitkových prevádzok (zábava, fitká, zdravotnícke služby), ktoré sú „odolné voči internetu“. Vzťah technológií a retailu bude pokračovať: očakávajte viac omnichannel predaja (predajne fungujú ako showroome či výdajne online objednávok), čo môže podporiť obsadenosť dobre situovaných predajných plôch. V bývaní technológie zrýchľujú transakcie. Rozmach online inzertných platforiem (Zillow, Redfin, Realtor.com) a virtuálnych prehliadok poskytol kupujúcim nebývalý prístup k informáciám. Digitálne hypotéky a e-podpisy zjednodušujú proces kúpy. Tieto inovácie nemenia pomer ponuky a dopytu, ale robia trh priehľadnejším a zmierňujú niektoré trenia (hoci kúpy na dražbách stále prebiehajú naplno!). Ďalšou oblasťou sú proptech a smart domácnosti: mnoho nových bytových a apartmánových projektov je už vybavených inteligentnými termostatmi, zabezpečovacími systémami či IoT zariadeniami, čo môže byť lákadlom. Aj stavebné metódy sa technologicky vyvíjajú (najmä pomaly) – napr. skúmajú sa modulárne stavby či 3D tlač domov pre zníženie nákladov a zrýchlenie výstavby, čo môže byť zásadné, ak by sa rozšírili a pomohli riešiť bytovú krízu. Dátová analytika a umelá inteligencia sú čoraz častejšie využívané investormi na hľadanie príležitostí (napr. algoritmické vyhľadávanie podhodnotených nehnuteľností či predikcie trendov). Pri konkrétnych sektoroch: dátové centrá sú prudko rastúcou kategóriou vďaka rastu cloudu a AI – ako už bolo spomenuté, obsadenosť dátových centier je okolo 2,8 % a prudko rastie kapacita cbre.com. Potreba digitálnej infraštruktúry (dátové centrá, základne pre mobilné veže) je novým hnacím motorom, ktorý developeri berú do úvahy. Nakoniec, dynamika technologického priemyslu môže významne ovplyvniť určité trhy. Veľké technologické centrá (San Francisco, Seattle, Austin) zažili kolísanie trhu s bývaním v závislosti od kondície technologických firiem. V roku 2025 sa tech sektor zotavuje z prepúšťaní, čo je pre tieto miestne trhy priaznivé. Ak v rokoch 2025–2028 nové inovácie (AI a pod.) spôsobia ďalší boom, drahé technologické trhy zažijú nový tlak na dostupnosť, pokiaľ sa nepostaví viac bývania.
Ekonomické a politické faktory: Kľúčové sú všeobecné ekonomické podmienky. Rast pracovných miest, príjmov a HDP priamo určujú dopyt po nehnuteľnostiach. Ekonomika USA by mala v roku 2025 rásť mierne – CBRE predpovedá rast HDP o 2,0 % až 2,5 % v roku 2025 cbre.com, čo je mierne nad priemer, ak dôjde k „mäkkému pristátiu“. Tento rast ženie spotrebiteľské výdavky (domácnosti sú na tom finančne ešte stále dobre) a uvoľnenie finančných podmienok. V rokoch 2023–24 vznikali nové pracovné miesta aj napriek zlým predajom bývania, takže existuje latentný dopyt, ktorý by sa mohol uvoľniť ak sa podmienky zlepšia realestatenews.com. Ak zamestnanosť zostane silná (prognózy nezamestnanosti 4–4,5 %) cbre.com, ľudia budú zakladať domácnosti a investovať do nehnuteľností. Rast miezd je ďalší faktor – mzdy síce rastú, ale často nie tak rýchlo ako ceny bývania, čo zhoršuje dostupnosť. Ak bude rast miezd pokračovať na úrovni ~4-5 % ročne a rast cien bývania spomalí na 2–3 %, situácia sa postupne zlepší. Inflácia ovplyvňuje realitný trh cez sadzby (už bolo spomenuté) a cez stavebné náklady. Ceny stavebných vstupov boli v rokoch 2021–22 veľmi vysoké (nedostatok materiálu a pracovnej sily). To už trochu poľavilo, ale stavať je stále drahšie než pred pandémiou. Ak sa má ponuka (a teda dostupnosť) zlepšiť, bude to závisieť od produktivity a cien vo výstavbe; pomôcť môžu aj politické opatrenia – znižovanie regulačných bariér alebo dotácie. Vládna politika ostáva neznámou. Na federálnej úrovni sa diskutuje o pomoci prvokupcom (programy na zálohy, daňové úľavy), čo by mohlo dopyt zvýšiť, ak by to prešlo. Väčší dopad má však štátna a miestna politika: reforma územného plánovania (vyššia hustota, rýchlejšie povoľovanie, podpora dostupného bývania) môže postupne zvýšiť ponuku na napätých trhoch. Štáty ako Kalifornia či Oregon už nariaďujú vyššiu výstavbu a legalizujú prístavby (ADU), čo pridá byty v horizonte rokov. Ďalšia ekonomická premenná je finančné prostredie: dostupnosť úverov. Banky po zvýšení sadzieb a vyššej neistote sprísnili poskytovanie úverov. To zasiahlo nielen kupcov (náročnejšia kvalifikácia, vyššie poplatky), ale aj developerov (prísnejšie úverové podmienky). Ak sa sektor stabilizuje a sadzby klesnú, úverová politika sa zjemní a trh ožije. Naopak, ak by došlo k finančnému šoku (likviditná kríza, problém limitu dlhu a pod.), dôvera v reality by prudko klesla. Fiškálna politika (vládne výdavky a deficity) je tiež dôležitá; veľký federálny deficit je dôvod, prečo sú dlhodobé sadzby vysoké nar.realtor. Ak by USA znížilo deficit, mohol by to zmierniť tlak na výnosy štátnych dlhopisov a hypotéky. Samozrejme, daňová politika ovplyvňuje nehnuteľnosti – aktuálne sa diskutuje o prípadných zmenách odpočtu SALT a daní pre investorov, čo by mohlo meniť motivácie pri nákupe vo vysoko zdaňovaných štátoch alebo u prenajímateľov.

VI. Investičné riziká a príležitosti

Hlavné investičné riziká:

Vysoké úrokové sadzby a náklady na financovanie: Zvýšené úrokové sadzby zvyšujú náklady na úvery, čo môže znižovať výnosy z investícií alebo dostupnosť bývania. Ak úroky zostanú vyššie po dlhšie obdobie, než sa očakáva (alebo opäť prudko stúpnu v dôsledku inflácie), financovanie realitných obchodov zostane náročné, čo môže viesť k poklesu hodnôt nehnuteľností. Mnohí investori v komerčnom sektore, ktorí nakupovali pri nízkych sadzbách, čelia riziku refinancovania – refinancovanie úverov za dnešných sadzieb môže byť neudržateľné, čo v niektorých prípadoch vedie k nesplácaniu alebo nútenému predaju. Toto je obzvlášť rizikové v kancelárskom segmente, kde klesajúce hodnoty a vysoké sadzby úročia (vlna komerčných hypoték na kancelárie splatných v rokoch 2025–2026). Rastúce kapitalizačné sadzby môžu krátkodobo znižovať hodnotu nehnuteľností vo všetkých segmentoch, čo ohrozuje súčasných majiteľov.
Možnosť hospodárskeho poklesu: Základný scenár počíta s mäkkým pristátím, avšak vždy existuje riziko recesie – či už záťaží Fedu na menovú politiku, globálnych šokov alebo geopolitických udalostí. Recesia so značnými stratami pracovných miest by poškodila dopyt po nehnuteľnostiach (menej kupujúcich, viac voľných bytov, zápasiaci maloobchodníci atď.). Segmenty ako hotely a luxusné bývanie sú na ekonomické výkyvy obzvlášť citlivé. Aj mierny pokles by mohol zhoršiť ďalšie riziká, ako napr. nesplácanie nájomného alebo vyššia neobsadenosť. Investori by mali byť konzervatívni v očakávaniach rastu nájomného a vytvárať si finančné rezervy pre prípadný prepad.
Trhová bifurkácia a zastarávanie: Ako sme už spomínali, niektoré typy nehnuteľností (staršie kancelárie, neaktuálne nákupné centrá, byty bez vybavenia) môžu byť funkčne zastarané alebo minimálne výrazne menej konkurencieschopné. Rizikom je, že kapitál ostane „uväznený“ v týchto aktívach bez ľahkej možnosti likvidácie – napríklad staršia kancelárska budova môže vyžadovať obrovské investície do prestavby na bývanie a aj tak to lokálne územné plány či ekonomika nemusia umožniť. Investori vlastniaci sekundárne kvalitné aktíva v problematických lokalitách sa môžu dostať do pasce hodnoty. Podobne pri bývaní môžu domy v oblastiach s klesajúcou populáciou či zlou klimatickou odolnosťou podávať slabý výkon. Vedieť čo nekupovať je rovnako dôležité, ako nájsť správny obchod.
Regulačné a politické riziká: Nehnuteľnosti podliehajú regulačným zmenám. Rizikom je rozširovanie nájomných regulácií či zákonov na ochranu nájomcov v reakcii na slabú cenovú dostupnosť. Niektoré štáty/mestá už zaviedli limity na zvyšovanie nájmov, čo môže obmedziť rast výnosov prenajímateľov. Ďalšie riziko sú zvýšené dane z nehnuteľností, keď samosprávy hľadajú príjmy – to môže tvrdšie zasiahnuť komerčných vlastníkov i domácnosti (vidíme to v niektorých mestách Sun Beltu, kde prudký rast cien viedol k vyšším daniam). Na strane developmentu môžu zmeny územných plánov pôsobiť dvojakým spôsobom: uvoľnenie pravidiel môže pomôcť (viac povolenej hustoty), prísnejšie environmentálne alebo dizajnové požiadavky naopak zvyšovať náklady. V extréme aj úvahy o zrušení výmenny 1031 alebo zvýšení dane z kapitálových výnosov pri predaji nehnuteľností by mohli ovplyvniť správanie investorov (nič nie je však na úrovni federálnej vlády aktuálne bezprostredné).
Klimatické a environmentálne riziká: Klimatická zmena je čoraz väčším rizikom v oblasti nehnuteľností. Nehnuteľnosti v pobrežných záplavových zónach, oblastiach náchylných na hurikány, regiónoch s požiarmi alebo suchom čelia vyšším poistným nákladom a možnému znehodnoteniu. Napríklad v niektorých častiach Floridy poisťovne vycúvali, čo vyvoláva obavy o dlhodobú poistiteľnosť nehnuteľností. Podobne na západe sú problémy s požiarmi, ktoré zvyšujú riziko v niektorých luxusných lokalitách. Environmentálne regulácie na zvýšenie odolnosti (napr. nutnosť vyvýšenia stavieb alebo použitia odolných materiálov) môžu zvýšiť náklady pri výstavbe či rekonštrukcii. Investori musia zohľadniť klimatické riziká, aby sa vyhli kúpe nehnuteľností, ktoré môžu byť o pár desaťročí pod vodou či neobývateľné.
Realizačné a likviditné riziká: Vo volatilnejšom trhovom prostredí je realizácia veľkých projektov alebo sanačných stratégií spojená s rizikom neúspechu. Napríklad kúpa problematickej kancelárie a jej prestavba na byty môže naraziť na nečakané stavebné komplikácie alebo odpor komunity. Zároveň likviditné riziko znamená, že schopnosť predať nehnuteľnosť za férovú cenu rýchlo môže byť oslabená, ak sa trh otočí alebo úverové trhy zamrznú (ako sa krátkodobo stalo v roku 2020). Nehnuteľnosti sú od prírody nelikvidné, takže investori musia byť pripravení držať ich dlhšie. Flippéri a špekulanti na krátke obdobie môžu byť prichytení pri trhových výkyvoch.

Napriek týmto rizikám nasledujúce roky ponúkajú množstvo príležitostí:

Kľúčové príležitosti:

Nákup v období kupujúceho (selektívne príležitosti): Po hektickom „predajcovom“ trhu 2020–2022 sa v mnohých regiónoch (najmä v segmente prémiových domov a oblastiach so silným podielom investorov) situácia ochladila. Individuálni kupujúci v roku 2025 môžu čeliť menšej konkurencii, väčšiemu výberu a dokonca aj zľavám pri niektorých ponukách – príjemná zmena oproti dražbám. Tí, ktorí sú finančne pripravení, môžu vyjednať lepšie podmienky, najmä ak cielia na motivovaných predajcov (napr. niekto, kto sa potrebuje rýchlo presťahovať). Pre investorov spomalenie vytvorilo šance nakúpiť nehnuteľnosti s relatívnou zľavou oproti nedávnym maximám. Napríklad v niektorých mestách Sun Beltu, kde ceny prehnali (Boise, Austin, Phoenix), nastala korekcia; skúsení investori ich sledujú s cieľom nájsť dobrý vstup pred opätovným rastom.
Akvizície problémových aktív: Vďaka vyšším úrokovým sadzbám sú niektorí majitelia nehnuteľností v núdzi – najmä v kancelárskom segmente, ale aj niektorí preúverovaní majitelia bytoviek alebo developeri nepredaných novostavieb v menej silných trhoch. Táto situácia pripomína skoré 90. roky alebo obdobie po roku 2008, čo sa týka príležitostí spojených s distressom. Inštitucionálni investori s pripravenými prostriedkami sa chystajú kupovať nevýkonné úvery alebo zabavené nehnuteľnosti so zľavou, najmä kancelárie vhodné na novú funkciu. Aj niektoré hotely alebo maloobchodné priestory je možné kúpiť pod úrovňou obstarávacích nákladov a rekonštruovať. Okenko na získanie problémových aktív závisí od toho, ako dlho budú vysoké sadzby a ako banky zvládnu nesplácané úvery (prolongácie vs. exekúcie). Pre trpezlivých investorov s kapitálom môžu nasledujúce 1–3 roky priniesť príležitosti, ktoré prichádzajú raz za cyklus s mimoriadnymi výnosmi pri obnoviteľných nehnuteľnostiach či poklese sadzieb (zvýšenie hodnoty).
Rast v nedostatočne obsluhovaných sektoroch a regiónoch: Niektoré sektory majú silné „vetry do chrbta“ a sú atraktívne na rozvoj alebo investície. Ako je uvedené, industriálne/logistické priestory ostávajú sektorom s vysokým dopytom – výstavba moderných distribučných centier v kľúčových uzloch (alebo prestavba veľkých prázdnych maloobchodov na fulfilment centrá) môže byť veľmi výhodná. Bytové domy sú potrebné všade; hoci sa stavajú veľké luxusné komplexy, stále chýba dostupné bývanie/stredná trieda. Developeri zameraní na stredný segment nájomného bývania či investori do komunít s mobilnými domami môžu zažiť stabilné výnosy a menšiu konkurenciu. Jednorodinné prenájmy (SFR) sú ďalšou rastúcou oblasťou – veľké inštitúcie naďalej nakupujú alebo stavajú prenajímané domy a jednotlivci môžu benefitovať z tohto trendu (najmä tam, kde je vysoký dopyt po nájmoch od tých, čo nevedia kúpiť). Regionálne, nové sekundárne trhy ako Cleveland, Pittsburgh, Louisville, Oklahoma City atď., ktoré vynechali veľký rast, často ponúkajú solídne výnosy z nájmov a potenciál zhodnotenia, keďže vzdialená práca rozširuje možnosti lokalizácie talentu. Tieto mestá sledujú investori hľadajúci výnosy a mohli by prekonávať výkon tradičných trhov, ak migrácia ľudí a firiem bude pokračovať.
Hodnota navyše a zmena účelu: Pri starnúcom realitnom fonde je dostatok príležitostí zvyšovať hodnotu rekonštrukciou alebo zmenou účelu. Investori napríklad kupujú byty z 70. a 80. rokov, rekonštruujú ich a inkasujú vyššie nájmy – klasická „value-add“ stratégia stále funguje, keďže nájomníci oceňujú moderné povrchy a úsporné spotrebiče. V maloobchode je populárne prestavovať problematické obchodné centrá na zmiešané mestské zóny s bytmi a kanceláriami (už s niektorými úspešnými príkladmi). Ako spomíname, konverzia kancelárie na bývanie je žiadanou témou: má zmysel len pre určité typy zastaraných kancelárií (kvôli dispozícii a nákladom), ale mestá ako Washington D.C. či New York už ponúkajú stimuly na takéto prestavby, čo dáva nádej na vznik hodnotných bytov z prázdnych kancelárií v budúcnosti. Tí, ktorí prídu s riešeniami ako prví, môžu profitovať z nízkych nákupných nákladov aj z podpory zo strany samospráv.
Využitie demografickej vlny: Demografické trendy prinášajú príležitosti stavať či investovať do senior bývania/komunít 55+ (dopyt porastie so starnutím generácie Boomers), študentského bývania v mestách s rastúcimi univerzitami a štartovacích domov pre Mileniálov, ktorí konečne kupujú (stavitelia, ktorí vedia ponúknuť menšie, dostupnejšie domy, získajú veľký trh). Ďalšou cestou sú viacgeneračné domy – developeri môžu začleniť riešenia pre širšie rodiny, čo využíva trend popísaný NAR nar.realtor. Investori môžu tiež sledovať nehnuteľnosti v urban centrách, ktoré môžu ťažiť z návratu mladých – napríklad malé bytové domy či co-living priestory tam, kde nájmy klesli, ale už sa opäť dvíhajú ako sa ľudia vracajú do miest.
Výhoda pri poklese úrokových sadzieb: Zaujímavosťou je, že práve to, čo je rizikom (vysoké úroky), môže byť aj zdrojom výhod. Ak investor kúpi teraz pri vyššej kapitalizačnej sadzbe a s drahším úverom, vzniká potenciál na rast v prípade, že sadzby poklesnú – po niekoľkých rokoch môže úver refinancovať, čím si zvýši cashflow, a hodnota nehnuteľnosti môže stúpnuť už v dôsledku kompresie kapitalizačných sadzieb (lebo lacnejšie úvery umožnia kupujúcim platiť viac). Domácnosti môžu vnímať dnešné sadzby ako „vezmi si dom, rande s úverom“ – teda kúp si správnu nehnuteľnosť a úver prefinancuj neskôr. Očakávanie poklesu sadzieb je síce zdrojom neistoty, ale odvážni kupujúci a investori, ktorí využijú terajšie zľavy, môžu profitovať nielen z lepšej ceny, ale aj z následného zhodnotenia pri návrate dopytu. Prieskum Fannie Mae už naznačuje, že mnohí experti čakajú, že hypotekárne sadzby budú v najbližších rokoch mierne klesať k historicky normálnym úrovniam mpamag.com mpamag.com. Ak niekto kúpi alebo investuje ešte predtým, môže získať nehnuteľnosť za relatívnu zľavu a získať participáciu na raste pri návrate dopytu.

VII. Výhľad a prognózy na roky 2025–2028

Zdroj prognózy	Očakávaná zmena ceny domov 2025	Očakávaná zmena ceny domov 2026
Fannie Mae (FNMA)	+4,1% mpamag.com	+2,0% mpamag.com
Národná asociácia realitných maklérov (NAR)	+3% businessinsider.com	+4% businessinsider.com
MBA (Asociácia hypotékarov)	+1,3% businessinsider.com	+0,3% businessinsider.com
Zillow Research (Index hodnoty domov)	–1,4% zillow.com (pokles)	(Bez prognózy)
Panel odborníkov (100+ ekonómov)	+3,4% fanniemae.com	+3,3% fanniemae.com

Výhľad pre komerčný sektor: Každý komerčný sektor má svoj vlastný harmonogram obnovy:

Kancelárie: Kancelársky sektor sa bude zotavovať najpomalšie – očakávajte vysokú neobsadenosť v rokoch 2025–2026 s miernym zlepšením každý rok. Do roku 2028 pravdepodobne dôjde k ostrému rozdeleniu trhu: špičkové kancelárie vo výborných lokalitách môžu byť takmer plne obsadené a prinášať stabilné nájomné, zatiaľ čo staršie kancelárie môžu byť len poloprázdne alebo konvertované na iné účely. Celková neobsadenosť by mohla klesnúť z približne 19 % v roku 2025 na úroveň okolo stredných tínedžerských percent do roku 2028, ak bude ekonomika silná a časť plochy bude odstránená z inventára (konverzie/demolácie). Rast nájomného bude minimálny, kým neobsadenosť neklesne; prenajímatelia budú v mnohých lokalitách ešte niekoľko rokov ponúkať ústupky. Investori vnímajú roky 2025–2026 ako obdobie na repositioning alebo nákup problémových kancelárií s očakávaním, že do roku 2028–2030 budú tieto aktíva (ak sú dobre situované a zmodernizované) prinášať vyšší výnos.
Maloobchod: Výhľad v maloobchode je stabilný až pozitívny. Očakáva sa, že neobsadenosť zostane nízka (na úrovni 4–5 % na národnej úrovni), pretože nové projekty pribúdajú len minimálne. Rast nájomného v maloobchode by sa mohol pohybovať v nízkych jednotkách percent ročne a maloobchodné jednotky s vysokou návštevnosťou v rýchlo rastúcich predmestiach môžu zaznamenať aj rast nájomného v stredných jednotkách percent, keďže nájomcovia budú súťažiť o obmedzený priestor. Niektoré formáty (ako otvorené nákupné centrá) budú medzi investormi veľmi žiadané; kapitalizačné sadzby by sa pre tieto preferované segmenty mohli mierne stlačiť vzhľadom na silné základy cbre.com. Do roku 2028 sa môžeme dočkať opätovného oživenia maloobchodnej výstavby, pokiaľ spotrebiteľské výdavky ostanú silné – pravdepodobne viac nových projektov v Sun Belt štátoch, kde rast počtu obyvateľov vyžaduje nové obchody a služby. Vo všeobecnosti je však maloobchod teraz v rovnováhe ponuky a dopytu, takže by mal poskytovať stabilné výnosy bez väčších výkyvov.
Priemysel: Priemyselný sektor je naďalej na trajektórii rastu, hoci už umiernenejšieho. Dopyt po skladoch je štrukturálne podporovaný e-commerce a reštrukturalizáciou dodávateľských reťazcov (ako napríklad zvýšením domácej zásoby pre núdzové prípady). Po spomalení v rokoch 2023–2024 stále zostáva prenajímaná plocha v roku 2025 robustná (800+ mil. štvorcových stôp) cbre.com a očakáva sa, že ostane silná. CBRE uvádza, že sa vracia k „predpandemickým hnacím motorom“, čo znamená konštantnú absorpciu. Neobsadenosť priemyselných nehnuteľností by sa mohla pohybovať okolo 5 % v roku 2025 a ešte klesnúť k 4 % alebo nižšie do roku 2027, ak zostane výstavba obmedzená. Nájomné za sklady v poslednom období rástlo dvojciferným tempom; do budúcnosti sa však očakáva spomalenie rastu na 3–5 % ročne, čo je stále zdravé. Zaujímavý faktor: nové objekty chladiarenských skladov, dátových centier (priemyselného typu) a výrobných prevádzok (kvôli relokácii výroby) by mohli zvýšiť dopyt nad rámec tradičnej distribúcie. Do roku 2028 sa môže ukázať potreba modernizácie priemyselných nehnuteľností (staršie budovy bez vysokých svetlých výšok môžu dostať ďalšiu zľavu), celkovo však pôjde o jeden z najvýkonnejších sektorov dlhodobo.
Bytové domy (multifamily): Bytový segment by mal byť do roku 2028 opäť na vzostupe po vstrebávaní aktuálnych dodávok. Koncom desaťročia môžeme uvidieť nové výstavbové cykly, ak sa rast nájomného opäť zrýchli. V krátkodobom horizonte (2025–2026) sa očakáva stabilná prevádzka – mierny nárast neobsadenosti a následný pokles – s rastom nájomného na úrovni inflácie. Pre predstavu – expertný panel Fannie Mae očakáva do roku 2026 rast cien nehnuteľností na úrovni ~3,3 % fanniemae.com; rast nájomného často zodpovedá rastu príjmov a cien, takže rast v stredných 3 % ročne je pre byty tiež realistický do polovice desaťročia. V rokoch 2027–2028, keď bude menej nových projektov, by sa obsadenosť mohla utiahnuť a tlak na rast nájomného presiahnuť 4 % v niektorých trhoch (najmä ak bude rásť zamestnanosť). Istou neznámou sú príjmy nájomcov: ak bude pokračovať silný rast miezd, dá to prenajímateľom priestor na vyššie nájomné. Naopak, prípadné zásahy na obmedzenie rastu nájmov alebo ochrana nájomcov by mohli rast v niektorých mestách limitovať.

Zdroje:

National Association of Realtors – Prognózy a dáta o trhu bývania na roky 2024–2025 nar.realtor nar.realtor realestatenews.com
Zillow Research – Prognóza hodnôt a predajov domov (máj 2025) zillow.com zillow.com
Fannie Mae Economic and Housing Outlook (apríl/máj 2025) mpamag.com mpamag.com
Freddie Mac Multifamily Outlook 2025 mf.freddiemac.com
CBRE Research – U.S. Real Estate Market Outlook 2025 (december 2024) cbre.com cbre.com cbre.com
Realtor.com – Najlepšie trhy s bývaním pre rok 2025 (december 2024) realtor.com realtor.com
U.S. Census Bureau – Správa o neobsadenosti a vlastníctve bývania Q1 2025 advisorperspectives.com advisorperspectives.com
NAR Quarterly Housing Price Trends (Q1 2025) nar.realtor

III. Úrokové sadzby a trendy v hypotekárnych úveroch

IV. Regionálne a mestské najväčšie trendy

Sun Belt boom (Juhovýchod a Juhozápad): Región Sun Belt (tiahne sa z Floridy cez Texas, po juhozápad a časti Západu USA) bol za poslednú dekádu lídrom a pokračuje v dominancii. Štáty ako Florida, Texas, Karolíny, Georgia, Arizona a Tennessee zažívajú dynamický rast populácie aj pracovných miest, sťahujú sa sem jednotlivci (vrátane ľudí na home office či dôchodcov) i korporácie. Tento prílev obyvateľstva vyvolal silný dopyt po bývaní a udržal ceny nehnuteľností v týchto oblastiach na vysokej úrovni. Mnohé mestá Sun Beltu zaznamenali dvojciferný rast cien do roku 2022; niektoré počas roka 2023 ochladli (mierny pokles cien), ale vo všeobecnosti si viedli dobre. Napríklad mediánová cena domu v Miami, FL vzrástla za rok asi o 9 % realtor.com a Orlando, FL zaznamenalo medziročný nárast cez 12 % realtor.com podľa predikcií Realtor.com, čo poukazuje na trvajúcu silu. Medzitým Austin, TX, ktorý bol počas pandémie symbolom realitného boomu (ceny stúpli za dva roky takmer o 40 %), zažil v roku 2023 korekciu a ceny mierne klesli. Na začiatku roka 2025 sú ceny v Austine stále nižšie než na maxime, no ekonomika mesta je silná a populácia rastie, takže NAR očakáva, že Austin „čoskoro znovu porastie v cenách“ nar.realtor. Spoločným menovateľom Sun Belt trhov je dostupnosť (oproti pobrežným mestám), nižšie dane, tvorba pracovných miest a teplé podnebie – tieto faktory by mali zotrvať do konca 2020-tych rokov. Investori obľubujú hlavne trhy ako Dallas–Fort Worth, Atlanta, Phoenix, Tampa a Charlotte, ktoré majú veľkosť aj rast na svojej strane. Výstraha je v oblasti klímy a poistenia: v niektorých častiach Floridy alebo Mexického zálivu rastú ceny poistení (kvôli hurikánom a záplavám), čo môže časom oslabiť kupnú silu a záujem, pokiaľ sa to nezačne riešiť.
Drahé pobrežné trhy: Drahé metropoly na pobreží – ako New York City, San Francisco Bay Area, Los Angeles, Boston, Washington D.C. či Seattle – majú zmiešané výsledky. Mnohé z týchto miest zažili v roku 2020 krátky pokles cien (keď vzdialená práca umožnila odchod z hustých miest) a potom prudký rast v roku 2021 po návrate k mestskému štýlu života. V roku 2022 čelili tieto mestá proti vetru: odliv obyvateľov (sťahovanie do lacnejších oblastí) a v niektorých prípadoch prepúšťanie v technologickom sektore (najmä San Francisco, Seattle) znížili dopyt. V roku 2023 zaznamenalo San Francisco medziročný pokles mediánovej ceny, hodnota nehnuteľností ostáva prakticky stabilná (+1,5 % medziročne v Q1 2025) nar.realtor – trh Bay Area teda stagnuje. Predsa sa však objavujú náznaky stabilizácie: mestá opäť lákajú obyvateľov. Podľa údajov NAR bol rok 2024 s najvyšším nárastom návratu obyvateľov do centier miest za poslednú dekádu nar.realtor. Mladí profesionáli sa vracajú kvôli práci a vybaveniu, medzinárodná migrácia (koncentrovaná v týchto bránových mestách) sa rozbieha. Takže kým New York či San Francisco pravdepodobne nezažijú explozívny rast ako Austin alebo Nashville, majú stále extrémne obmedzenú ponuku a vysoké príjmy, čo bude zdola podporovať ceny. Osem z desiatich najdrahších metropol sú v Kalifornii (napr. v San Jose je mediánová cena vyše 2 mil. USD, +9,8 % medziročne) nar.realtor. Tieto trhy sú drahé kvôli dlhodobému nedostatku výstavby a žiadanej lokalite – očakáva sa, že ceny budú pomaly stúpať, pokiaľ ostane málo voľných domov. Dostupnosť je na pobreží veľký problém, podiel vlastníctva v Bay Area je nižší než 55 % nar.realtor. To znamená neustály politický tlak na väčšiu výstavbu a opatrenia na dostupnosť – čo môže tieto trhy v najbližšej dekáde výrazne ovplyvniť.
Stabilita Stredozápadu: Stredozápad (Midwest) nebol v hľadáčiku médií, no relatívna cenová dostupnosť a stabilita ekonomiky ho robia čoraz populárnejším. Mestá ako Columbus (OH), Indianapolis, Kansas City, Milwaukee a Minneapolis nezažili ohromné nárasty alebo pády; ich ceny rástli stabilne po jednotkách percent ročne a výkyvy sú malé. V rokoch 2024–2025 majú stredozápadné trhy nadpriemerné oživenie predaja, lebo kupujúci vytlačení z drahých regiónov hľadajú lacnejší domov. Podľa analýzy Realtor.com patrí niekoľko stredozápadných trhov medzi top 10 najperspektívnejších pre rok 2025, čo sa týka predaja a rastu cien realtor.com. Napríklad Colorado Springs, CO (niekedy zaraďovaný do oblasti Mountain West) je na ich zozname #1, Virginia Beach, VA (dostupné pobrežné mesto juhovýchodu) skončilo tretie a Greensboro, NC na 10. mieste realtor.com. Nie všetky sú však typický Stredozápad – trend je ale jasný: sekundárne mestá s vysokou kvalitou života stúpajú. Stredozápad často ponúka vyššie cap rates (návratnosť z prenájmu), čo láka investorov do miest ako Cleveland či Detroit na jedno- aj viacrodinné prenájmy. Očakáva sa, že stredozápadné trhy budú rásť mierne a trvalo bez dramatických výkyvov známych z iných regiónov. Faktor na sledovanie: populácia – v niektorých oblastiach je stále stagnácia či pokles, čo brzdí dopyt. Metropoly s rastúcim počtom pracovných miest v zdravotníctve, vzdelávaní alebo výrobe sú však silné.
Koridor Severovýchodu: Severovýchodný koridor (od Bostonu po D.C.) ponúka pestrý mix. New York City sa zotavil zo svojho prepadu v roku 2020; nájmy na Manhattane lámali rekordy v roku 2022 a ceny bytov sa stabilizovali. Predmestia okolo NYC (New Jersey, Long Island, Connecticut) ostávajú silné vďaka nízkej ponuke. Boston má odolný trh ťahaný školstvom a biotechom – ceny tam rástli plynulo. Philadelphia a Baltimore sú v tomto koridore dostupnejšou alternatívou k D.C./NYC a zaznamenali nárast. Washington D.C. sám o sebe si posledne držal ceny na rovnakej úrovni, čiastočne kvôli množstvu nových bytových komplexov a určitému odchodu populácie, no vysoké príjmy a nedostatok stavebných pozemkov držia trh s rodinnými domami napätý. Všeobecne má severovýchod staršiu zástavbu a pomalší rast populácie, teda ponuka je napätá. Pokiaľ zostane silná ekonomika (založená na štátnej správe, školstve, financiách, zdravotníctve), bývanie by malo pomaly zdražovať. Pozoruhodným trendom je, že vyššie úrokové sadzby zasahujú drahé trhy výraznejšie – hypotéka 7 % na miliónový dom v New Jersey je oveľa záťaživejšia než na 300-tisícový dom v Ohiu. Preto je tlak na dostupnosť na severovýchode silný; to môže v krátkodobom horizonte spomaliť rast cien, kým buď neklesnú sadzby alebo nestúpnu príjmy.
Regionálna dostupnosť a migračné trendy: Všeobecne je dostupnosť bývania kľúčom k výkonu regiónov. Regióny, ktoré boli ešte pred pár rokmi extrémne dostupné (Juhovýchod, niektoré časti Západu ako Idaho/Utah), zažili veľký rast cien vďaka prílevu obyvateľstva, dnes však už nie sú také lacné – ich trhy mierne ochladli. Oproti tomu regióny, ktoré nikdy nezažili boom (často Stredozápad/Severovýchod), sa stávajú zaujímavými z hľadiska ceny. Vidíme naďalej presun ľudí z drahých štátov do lacnejších: štáty ako California, Illinois a New York hlásia viac odchodov, naopak Florida, Texas, Karolíny, Tennessee viac príchodov. Tento trend bude pokračovať, ovplyvnený flexibilitou práce na diaľku a dôchodcami hľadajúcimi teplejšie, lacnejšie regióny. Florida si zaslúži osobitnú zmienku: zažila obrovský príval nových obyvateľov (a rast cien domov ~40 % za tri roky). Naposledy sa niektoré trhy na Floride (napr. Naples, Tampa, časť Južnej Floridy) stabilizovali z dôvodu cenovo nedostupného bývania pre miestnych a problémov s poistením; Miami a Orlando sú však na rok 2025 stále v topke predaja a rastu cien realtor.com, čo poukazuje na trvajúcu atraktivitu Floridy.

V. Kľúčové demografické, technologické a ekonomické faktory

Demografické zmeny: Demografia zásadne ovplyvňuje dopyt po bývaní. USA prežíva generačnú výmenu. Mileniali (narodení približne 1981–1996) – najväčšia generácia v pracovnej sile – sú už prevažne vo veku od neskorých 20-tych do neskorých 30-tych rokov, čo sú hlavné roky pre zakladanie domácností a kúpu bývania. Táto skupina síce kupovala bývanie neskôr ako predošlé generácie (v dôsledku študentských dlhov či krízy 2008), no teraz vstupujú na trh vo veľkom. Mediánový vek prvokupcu bývania dosiahol 38 rokov, teda historické maximum nar.realtor, čo odráža, ako dlho musia Mileniali šetriť na zálohu v podmienkach vysokých cien. Mnoho z nich sa spolieha na pomoc rodiny: 25 % prvokupcov použilo dar alebo pôžičku od príbuzných a 7 % použilo dedičstvo – tiež rekordné čísla nar.realtor. Ako Mileniali starnú, môžu sa ich preferencie presúvať od štartovacích bytov ku väčším domom na predmestiach, čo podporí dopyt v priateľských lokalitách pre rodiny. Hneď za nimi Generácia Z (narodení cca 1997–2012) vstupuje do dospelosti; najstarší z tejto generácie majú už okolo 25 rokov a začínajú kariéru, často ako nájomcovia. V nasledujúcich piatich rokoch Gen Z významne rozšíri dopyt po nájomnom bývaní a neskôr po štartovacích domoch (pravdepodobne až ku koncu 2020-tych rokov). Medzitým Baby boomers (narodení 1946–1964) sú už v dôchodkovom veku. Mnohí boomeri sa rozhodujú pre “zostarnutie vo vlastnom dome”, teda zostávajú bývať dlhšie, ako predchádzajúce generácie, čo prispieva k malej obratovosti nehnuteľností. Niektorí však zmenšujú bývanie alebo sa sťahujú – často do teplejších oblastí či bližšie k vnúčatám, čím ovplyvňujú trhy ako Florida, Arizona a Karolíny. Boomeri boli v rokoch 2023–24 aktívnymi kupujúcimi, niekedy dokonca predbiehali mladších kupcov, často preto, že majú značný majetok a môžu platiť v hotovosti. Platby v hotovosti dosiahli rekordné hodnoty – tvoria 26 % predajov domov (a vyše 30 % predajov pre opakovaných kupcov) nar.realtor, čo súvisí aj s tým, že starší kupci vymieňajú väčší dom za menší alebo využívajú nahromadený majetok. Ďalším demografickým trendom je rast viacgeneračných domácností. Podľa NAR rekordných 14 % – 17 % kupcov kupuje viacgeneračné domy (kvôli starším rodičom či dospelým deťom, ktoré sa vracajú domov) nar.realtor. Túto voľbu poháňajú úspory a aj kultúrne preferencie a zvyšuje dopyt po väčších rodinných domoch s apartmánmi pre svokru atď. Napokon, celkový populačný rast v USA v neskorých 2010-tych rokoch spomalil, no pozdvihla ho zvýšená imigrácia po roku 2021. Medzinárodná imigrácia je dôležitým faktorom pri zakladaní domácností, hlavne v migračných metropolách a pri dopyte po nájmoch. Ak bude USA naďalej prijímať imigrantov vo vyššom tempe, bude to v najbližších rokoch podporovať dopyt po bývaní (každá nová imigračná rodina potrebuje bývanie, či už nájomné, alebo vlastné). Zhrnuté, demografia je pre bývanie prevažne priaznivá: veľká kohorta vstupuje do veku pre kúpu bývania, životné udalosti budú poháňať presuny napriek „zamknutiu“ úrokových sadzieb a populačný rast bude tlačiť na ponuku nar.realtor. Jediný problém je dostupnosť bývania pre mladších kupcov – ak ceny a sadzby ostanú vysoké, mileniáli a Gen Z môžu zakladať domácnosti pomalšie alebo zostávať pri nájme, čo by zmenilo trajektóriu miery vlastníctva bývania.
Technologické trendy: Technológie ovplyvňujú trh s nehnuteľnosťami mnohými spôsobmi. Pravdepodobne najzásadnejšia je expanzia práce na diaľku, ktorá oslobodila mnoho pracovníkov od pevnej kancelárie. Už dnes to mení dopyt po bývaní – ľudia sa môžu sťahovať ďalej od centier miest či dokonca do iných regiónov (čo vidno na migrácii do Sun Beltu). Očakáva sa, že hybridná práca pretrvá, takže dopyt po bývaní ostane rozptýlený. Pracovníci môžu uprednostňovať dostupnosť a priestor (domáce kancelárie) pred časom dochádzania, čo prospieva predmestským a exurbánskym trhom s bývaním. Ako bolo spomenuté, niektoré firmy už volajú ľudí späť do kancelárií, takže mestské bývanie určite nezaniká. V komerčnom sektore je technológia práce na diaľku hlavnou výzvou kancelárskemu segmentu, ako bolo opísané vyššie. Ďalším trendom je nárast e-commerce. Rozmach online nakupovania (zvýraznený pandémiou) zvyšuje potrebu logistických nehnuteľností (sklady, distribučné centrá), kým niektoré formáty retailu dostáva pod tlak. Majitelia nákupných centier reagujú pridávaním zážitkových prevádzok (zábava, fitká, zdravotnícke služby), ktoré sú „odolné voči internetu“. Vzťah technológií a retailu bude pokračovať: očakávajte viac omnichannel predaja (predajne fungujú ako showroome či výdajne online objednávok), čo môže podporiť obsadenosť dobre situovaných predajných plôch. V bývaní technológie zrýchľujú transakcie. Rozmach online inzertných platforiem (Zillow, Redfin, Realtor.com) a virtuálnych prehliadok poskytol kupujúcim nebývalý prístup k informáciám. Digitálne hypotéky a e-podpisy zjednodušujú proces kúpy. Tieto inovácie nemenia pomer ponuky a dopytu, ale robia trh priehľadnejším a zmierňujú niektoré trenia (hoci kúpy na dražbách stále prebiehajú naplno!). Ďalšou oblasťou sú proptech a smart domácnosti: mnoho nových bytových a apartmánových projektov je už vybavených inteligentnými termostatmi, zabezpečovacími systémami či IoT zariadeniami, čo môže byť lákadlom. Aj stavebné metódy sa technologicky vyvíjajú (najmä pomaly) – napr. skúmajú sa modulárne stavby či 3D tlač domov pre zníženie nákladov a zrýchlenie výstavby, čo môže byť zásadné, ak by sa rozšírili a pomohli riešiť bytovú krízu. Dátová analytika a umelá inteligencia sú čoraz častejšie využívané investormi na hľadanie príležitostí (napr. algoritmické vyhľadávanie podhodnotených nehnuteľností či predikcie trendov). Pri konkrétnych sektoroch: dátové centrá sú prudko rastúcou kategóriou vďaka rastu cloudu a AI – ako už bolo spomenuté, obsadenosť dátových centier je okolo 2,8 % a prudko rastie kapacita cbre.com. Potreba digitálnej infraštruktúry (dátové centrá, základne pre mobilné veže) je novým hnacím motorom, ktorý developeri berú do úvahy. Nakoniec, dynamika technologického priemyslu môže významne ovplyvniť určité trhy. Veľké technologické centrá (San Francisco, Seattle, Austin) zažili kolísanie trhu s bývaním v závislosti od kondície technologických firiem. V roku 2025 sa tech sektor zotavuje z prepúšťaní, čo je pre tieto miestne trhy priaznivé. Ak v rokoch 2025–2028 nové inovácie (AI a pod.) spôsobia ďalší boom, drahé technologické trhy zažijú nový tlak na dostupnosť, pokiaľ sa nepostaví viac bývania.
Ekonomické a politické faktory: Kľúčové sú všeobecné ekonomické podmienky. Rast pracovných miest, príjmov a HDP priamo určujú dopyt po nehnuteľnostiach. Ekonomika USA by mala v roku 2025 rásť mierne – CBRE predpovedá rast HDP o 2,0 % až 2,5 % v roku 2025 cbre.com, čo je mierne nad priemer, ak dôjde k „mäkkému pristátiu“. Tento rast ženie spotrebiteľské výdavky (domácnosti sú na tom finančne ešte stále dobre) a uvoľnenie finančných podmienok. V rokoch 2023–24 vznikali nové pracovné miesta aj napriek zlým predajom bývania, takže existuje latentný dopyt, ktorý by sa mohol uvoľniť ak sa podmienky zlepšia realestatenews.com. Ak zamestnanosť zostane silná (prognózy nezamestnanosti 4–4,5 %) cbre.com, ľudia budú zakladať domácnosti a investovať do nehnuteľností. Rast miezd je ďalší faktor – mzdy síce rastú, ale často nie tak rýchlo ako ceny bývania, čo zhoršuje dostupnosť. Ak bude rast miezd pokračovať na úrovni ~4-5 % ročne a rast cien bývania spomalí na 2–3 %, situácia sa postupne zlepší. Inflácia ovplyvňuje realitný trh cez sadzby (už bolo spomenuté) a cez stavebné náklady. Ceny stavebných vstupov boli v rokoch 2021–22 veľmi vysoké (nedostatok materiálu a pracovnej sily). To už trochu poľavilo, ale stavať je stále drahšie než pred pandémiou. Ak sa má ponuka (a teda dostupnosť) zlepšiť, bude to závisieť od produktivity a cien vo výstavbe; pomôcť môžu aj politické opatrenia – znižovanie regulačných bariér alebo dotácie. Vládna politika ostáva neznámou. Na federálnej úrovni sa diskutuje o pomoci prvokupcom (programy na zálohy, daňové úľavy), čo by mohlo dopyt zvýšiť, ak by to prešlo. Väčší dopad má však štátna a miestna politika: reforma územného plánovania (vyššia hustota, rýchlejšie povoľovanie, podpora dostupného bývania) môže postupne zvýšiť ponuku na napätých trhoch. Štáty ako Kalifornia či Oregon už nariaďujú vyššiu výstavbu a legalizujú prístavby (ADU), čo pridá byty v horizonte rokov. Ďalšia ekonomická premenná je finančné prostredie: dostupnosť úverov. Banky po zvýšení sadzieb a vyššej neistote sprísnili poskytovanie úverov. To zasiahlo nielen kupcov (náročnejšia kvalifikácia, vyššie poplatky), ale aj developerov (prísnejšie úverové podmienky). Ak sa sektor stabilizuje a sadzby klesnú, úverová politika sa zjemní a trh ožije. Naopak, ak by došlo k finančnému šoku (likviditná kríza, problém limitu dlhu a pod.), dôvera v reality by prudko klesla. Fiškálna politika (vládne výdavky a deficity) je tiež dôležitá; veľký federálny deficit je dôvod, prečo sú dlhodobé sadzby vysoké nar.realtor. Ak by USA znížilo deficit, mohol by to zmierniť tlak na výnosy štátnych dlhopisov a hypotéky. Samozrejme, daňová politika ovplyvňuje nehnuteľnosti – aktuálne sa diskutuje o prípadných zmenách odpočtu SALT a daní pre investorov, čo by mohlo meniť motivácie pri nákupe vo vysoko zdaňovaných štátoch alebo u prenajímateľov.

VI. Investičné riziká a príležitosti

Hlavné investičné riziká:

Vysoké úrokové sadzby a náklady na financovanie: Zvýšené úrokové sadzby zvyšujú náklady na úvery, čo môže znižovať výnosy z investícií alebo dostupnosť bývania. Ak úroky zostanú vyššie po dlhšie obdobie, než sa očakáva (alebo opäť prudko stúpnu v dôsledku inflácie), financovanie realitných obchodov zostane náročné, čo môže viesť k poklesu hodnôt nehnuteľností. Mnohí investori v komerčnom sektore, ktorí nakupovali pri nízkych sadzbách, čelia riziku refinancovania – refinancovanie úverov za dnešných sadzieb môže byť neudržateľné, čo v niektorých prípadoch vedie k nesplácaniu alebo nútenému predaju. Toto je obzvlášť rizikové v kancelárskom segmente, kde klesajúce hodnoty a vysoké sadzby úročia (vlna komerčných hypoték na kancelárie splatných v rokoch 2025–2026). Rastúce kapitalizačné sadzby môžu krátkodobo znižovať hodnotu nehnuteľností vo všetkých segmentoch, čo ohrozuje súčasných majiteľov.
Možnosť hospodárskeho poklesu: Základný scenár počíta s mäkkým pristátím, avšak vždy existuje riziko recesie – či už záťaží Fedu na menovú politiku, globálnych šokov alebo geopolitických udalostí. Recesia so značnými stratami pracovných miest by poškodila dopyt po nehnuteľnostiach (menej kupujúcich, viac voľných bytov, zápasiaci maloobchodníci atď.). Segmenty ako hotely a luxusné bývanie sú na ekonomické výkyvy obzvlášť citlivé. Aj mierny pokles by mohol zhoršiť ďalšie riziká, ako napr. nesplácanie nájomného alebo vyššia neobsadenosť. Investori by mali byť konzervatívni v očakávaniach rastu nájomného a vytvárať si finančné rezervy pre prípadný prepad.
Trhová bifurkácia a zastarávanie: Ako sme už spomínali, niektoré typy nehnuteľností (staršie kancelárie, neaktuálne nákupné centrá, byty bez vybavenia) môžu byť funkčne zastarané alebo minimálne výrazne menej konkurencieschopné. Rizikom je, že kapitál ostane „uväznený“ v týchto aktívach bez ľahkej možnosti likvidácie – napríklad staršia kancelárska budova môže vyžadovať obrovské investície do prestavby na bývanie a aj tak to lokálne územné plány či ekonomika nemusia umožniť. Investori vlastniaci sekundárne kvalitné aktíva v problematických lokalitách sa môžu dostať do pasce hodnoty. Podobne pri bývaní môžu domy v oblastiach s klesajúcou populáciou či zlou klimatickou odolnosťou podávať slabý výkon. Vedieť čo nekupovať je rovnako dôležité, ako nájsť správny obchod.
Regulačné a politické riziká: Nehnuteľnosti podliehajú regulačným zmenám. Rizikom je rozširovanie nájomných regulácií či zákonov na ochranu nájomcov v reakcii na slabú cenovú dostupnosť. Niektoré štáty/mestá už zaviedli limity na zvyšovanie nájmov, čo môže obmedziť rast výnosov prenajímateľov. Ďalšie riziko sú zvýšené dane z nehnuteľností, keď samosprávy hľadajú príjmy – to môže tvrdšie zasiahnuť komerčných vlastníkov i domácnosti (vidíme to v niektorých mestách Sun Beltu, kde prudký rast cien viedol k vyšším daniam). Na strane developmentu môžu zmeny územných plánov pôsobiť dvojakým spôsobom: uvoľnenie pravidiel môže pomôcť (viac povolenej hustoty), prísnejšie environmentálne alebo dizajnové požiadavky naopak zvyšovať náklady. V extréme aj úvahy o zrušení výmenny 1031 alebo zvýšení dane z kapitálových výnosov pri predaji nehnuteľností by mohli ovplyvniť správanie investorov (nič nie je však na úrovni federálnej vlády aktuálne bezprostredné).
Klimatické a environmentálne riziká: Klimatická zmena je čoraz väčším rizikom v oblasti nehnuteľností. Nehnuteľnosti v pobrežných záplavových zónach, oblastiach náchylných na hurikány, regiónoch s požiarmi alebo suchom čelia vyšším poistným nákladom a možnému znehodnoteniu. Napríklad v niektorých častiach Floridy poisťovne vycúvali, čo vyvoláva obavy o dlhodobú poistiteľnosť nehnuteľností. Podobne na západe sú problémy s požiarmi, ktoré zvyšujú riziko v niektorých luxusných lokalitách. Environmentálne regulácie na zvýšenie odolnosti (napr. nutnosť vyvýšenia stavieb alebo použitia odolných materiálov) môžu zvýšiť náklady pri výstavbe či rekonštrukcii. Investori musia zohľadniť klimatické riziká, aby sa vyhli kúpe nehnuteľností, ktoré môžu byť o pár desaťročí pod vodou či neobývateľné.
Realizačné a likviditné riziká: Vo volatilnejšom trhovom prostredí je realizácia veľkých projektov alebo sanačných stratégií spojená s rizikom neúspechu. Napríklad kúpa problematickej kancelárie a jej prestavba na byty môže naraziť na nečakané stavebné komplikácie alebo odpor komunity. Zároveň likviditné riziko znamená, že schopnosť predať nehnuteľnosť za férovú cenu rýchlo môže byť oslabená, ak sa trh otočí alebo úverové trhy zamrznú (ako sa krátkodobo stalo v roku 2020). Nehnuteľnosti sú od prírody nelikvidné, takže investori musia byť pripravení držať ich dlhšie. Flippéri a špekulanti na krátke obdobie môžu byť prichytení pri trhových výkyvoch.

Napriek týmto rizikám nasledujúce roky ponúkajú množstvo príležitostí:

Kľúčové príležitosti:

Nákup v období kupujúceho (selektívne príležitosti): Po hektickom „predajcovom“ trhu 2020–2022 sa v mnohých regiónoch (najmä v segmente prémiových domov a oblastiach so silným podielom investorov) situácia ochladila. Individuálni kupujúci v roku 2025 môžu čeliť menšej konkurencii, väčšiemu výberu a dokonca aj zľavám pri niektorých ponukách – príjemná zmena oproti dražbám. Tí, ktorí sú finančne pripravení, môžu vyjednať lepšie podmienky, najmä ak cielia na motivovaných predajcov (napr. niekto, kto sa potrebuje rýchlo presťahovať). Pre investorov spomalenie vytvorilo šance nakúpiť nehnuteľnosti s relatívnou zľavou oproti nedávnym maximám. Napríklad v niektorých mestách Sun Beltu, kde ceny prehnali (Boise, Austin, Phoenix), nastala korekcia; skúsení investori ich sledujú s cieľom nájsť dobrý vstup pred opätovným rastom.
Akvizície problémových aktív: Vďaka vyšším úrokovým sadzbám sú niektorí majitelia nehnuteľností v núdzi – najmä v kancelárskom segmente, ale aj niektorí preúverovaní majitelia bytoviek alebo developeri nepredaných novostavieb v menej silných trhoch. Táto situácia pripomína skoré 90. roky alebo obdobie po roku 2008, čo sa týka príležitostí spojených s distressom. Inštitucionálni investori s pripravenými prostriedkami sa chystajú kupovať nevýkonné úvery alebo zabavené nehnuteľnosti so zľavou, najmä kancelárie vhodné na novú funkciu. Aj niektoré hotely alebo maloobchodné priestory je možné kúpiť pod úrovňou obstarávacích nákladov a rekonštruovať. Okenko na získanie problémových aktív závisí od toho, ako dlho budú vysoké sadzby a ako banky zvládnu nesplácané úvery (prolongácie vs. exekúcie). Pre trpezlivých investorov s kapitálom môžu nasledujúce 1–3 roky priniesť príležitosti, ktoré prichádzajú raz za cyklus s mimoriadnymi výnosmi pri obnoviteľných nehnuteľnostiach či poklese sadzieb (zvýšenie hodnoty).
Rast v nedostatočne obsluhovaných sektoroch a regiónoch: Niektoré sektory majú silné „vetry do chrbta“ a sú atraktívne na rozvoj alebo investície. Ako je uvedené, industriálne/logistické priestory ostávajú sektorom s vysokým dopytom – výstavba moderných distribučných centier v kľúčových uzloch (alebo prestavba veľkých prázdnych maloobchodov na fulfilment centrá) môže byť veľmi výhodná. Bytové domy sú potrebné všade; hoci sa stavajú veľké luxusné komplexy, stále chýba dostupné bývanie/stredná trieda. Developeri zameraní na stredný segment nájomného bývania či investori do komunít s mobilnými domami môžu zažiť stabilné výnosy a menšiu konkurenciu. Jednorodinné prenájmy (SFR) sú ďalšou rastúcou oblasťou – veľké inštitúcie naďalej nakupujú alebo stavajú prenajímané domy a jednotlivci môžu benefitovať z tohto trendu (najmä tam, kde je vysoký dopyt po nájmoch od tých, čo nevedia kúpiť). Regionálne, nové sekundárne trhy ako Cleveland, Pittsburgh, Louisville, Oklahoma City atď., ktoré vynechali veľký rast, často ponúkajú solídne výnosy z nájmov a potenciál zhodnotenia, keďže vzdialená práca rozširuje možnosti lokalizácie talentu. Tieto mestá sledujú investori hľadajúci výnosy a mohli by prekonávať výkon tradičných trhov, ak migrácia ľudí a firiem bude pokračovať.
Hodnota navyše a zmena účelu: Pri starnúcom realitnom fonde je dostatok príležitostí zvyšovať hodnotu rekonštrukciou alebo zmenou účelu. Investori napríklad kupujú byty z 70. a 80. rokov, rekonštruujú ich a inkasujú vyššie nájmy – klasická „value-add“ stratégia stále funguje, keďže nájomníci oceňujú moderné povrchy a úsporné spotrebiče. V maloobchode je populárne prestavovať problematické obchodné centrá na zmiešané mestské zóny s bytmi a kanceláriami (už s niektorými úspešnými príkladmi). Ako spomíname, konverzia kancelárie na bývanie je žiadanou témou: má zmysel len pre určité typy zastaraných kancelárií (kvôli dispozícii a nákladom), ale mestá ako Washington D.C. či New York už ponúkajú stimuly na takéto prestavby, čo dáva nádej na vznik hodnotných bytov z prázdnych kancelárií v budúcnosti. Tí, ktorí prídu s riešeniami ako prví, môžu profitovať z nízkych nákupných nákladov aj z podpory zo strany samospráv.
Využitie demografickej vlny: Demografické trendy prinášajú príležitosti stavať či investovať do senior bývania/komunít 55+ (dopyt porastie so starnutím generácie Boomers), študentského bývania v mestách s rastúcimi univerzitami a štartovacích domov pre Mileniálov, ktorí konečne kupujú (stavitelia, ktorí vedia ponúknuť menšie, dostupnejšie domy, získajú veľký trh). Ďalšou cestou sú viacgeneračné domy – developeri môžu začleniť riešenia pre širšie rodiny, čo využíva trend popísaný NAR nar.realtor. Investori môžu tiež sledovať nehnuteľnosti v urban centrách, ktoré môžu ťažiť z návratu mladých – napríklad malé bytové domy či co-living priestory tam, kde nájmy klesli, ale už sa opäť dvíhajú ako sa ľudia vracajú do miest.
Výhoda pri poklese úrokových sadzieb: Zaujímavosťou je, že práve to, čo je rizikom (vysoké úroky), môže byť aj zdrojom výhod. Ak investor kúpi teraz pri vyššej kapitalizačnej sadzbe a s drahším úverom, vzniká potenciál na rast v prípade, že sadzby poklesnú – po niekoľkých rokoch môže úver refinancovať, čím si zvýši cashflow, a hodnota nehnuteľnosti môže stúpnuť už v dôsledku kompresie kapitalizačných sadzieb (lebo lacnejšie úvery umožnia kupujúcim platiť viac). Domácnosti môžu vnímať dnešné sadzby ako „vezmi si dom, rande s úverom“ – teda kúp si správnu nehnuteľnosť a úver prefinancuj neskôr. Očakávanie poklesu sadzieb je síce zdrojom neistoty, ale odvážni kupujúci a investori, ktorí využijú terajšie zľavy, môžu profitovať nielen z lepšej ceny, ale aj z následného zhodnotenia pri návrate dopytu. Prieskum Fannie Mae už naznačuje, že mnohí experti čakajú, že hypotekárne sadzby budú v najbližších rokoch mierne klesať k historicky normálnym úrovniam mpamag.com mpamag.com. Ak niekto kúpi alebo investuje ešte predtým, môže získať nehnuteľnosť za relatívnu zľavu a získať participáciu na raste pri návrate dopytu.

VII. Výhľad a prognózy na roky 2025–2028

Zdroj prognózy	Očakávaná zmena ceny domov 2025	Očakávaná zmena ceny domov 2026
Fannie Mae (FNMA)	+4,1% mpamag.com	+2,0% mpamag.com
Národná asociácia realitných maklérov (NAR)	+3% businessinsider.com	+4% businessinsider.com
MBA (Asociácia hypotékarov)	+1,3% businessinsider.com	+0,3% businessinsider.com
Zillow Research (Index hodnoty domov)	–1,4% zillow.com (pokles)	(Bez prognózy)
Panel odborníkov (100+ ekonómov)	+3,4% fanniemae.com	+3,3% fanniemae.com

Výhľad pre komerčný sektor: Každý komerčný sektor má svoj vlastný harmonogram obnovy:

Kancelárie: Kancelársky sektor sa bude zotavovať najpomalšie – očakávajte vysokú neobsadenosť v rokoch 2025–2026 s miernym zlepšením každý rok. Do roku 2028 pravdepodobne dôjde k ostrému rozdeleniu trhu: špičkové kancelárie vo výborných lokalitách môžu byť takmer plne obsadené a prinášať stabilné nájomné, zatiaľ čo staršie kancelárie môžu byť len poloprázdne alebo konvertované na iné účely. Celková neobsadenosť by mohla klesnúť z približne 19 % v roku 2025 na úroveň okolo stredných tínedžerských percent do roku 2028, ak bude ekonomika silná a časť plochy bude odstránená z inventára (konverzie/demolácie). Rast nájomného bude minimálny, kým neobsadenosť neklesne; prenajímatelia budú v mnohých lokalitách ešte niekoľko rokov ponúkať ústupky. Investori vnímajú roky 2025–2026 ako obdobie na repositioning alebo nákup problémových kancelárií s očakávaním, že do roku 2028–2030 budú tieto aktíva (ak sú dobre situované a zmodernizované) prinášať vyšší výnos.
Maloobchod: Výhľad v maloobchode je stabilný až pozitívny. Očakáva sa, že neobsadenosť zostane nízka (na úrovni 4–5 % na národnej úrovni), pretože nové projekty pribúdajú len minimálne. Rast nájomného v maloobchode by sa mohol pohybovať v nízkych jednotkách percent ročne a maloobchodné jednotky s vysokou návštevnosťou v rýchlo rastúcich predmestiach môžu zaznamenať aj rast nájomného v stredných jednotkách percent, keďže nájomcovia budú súťažiť o obmedzený priestor. Niektoré formáty (ako otvorené nákupné centrá) budú medzi investormi veľmi žiadané; kapitalizačné sadzby by sa pre tieto preferované segmenty mohli mierne stlačiť vzhľadom na silné základy cbre.com. Do roku 2028 sa môžeme dočkať opätovného oživenia maloobchodnej výstavby, pokiaľ spotrebiteľské výdavky ostanú silné – pravdepodobne viac nových projektov v Sun Belt štátoch, kde rast počtu obyvateľov vyžaduje nové obchody a služby. Vo všeobecnosti je však maloobchod teraz v rovnováhe ponuky a dopytu, takže by mal poskytovať stabilné výnosy bez väčších výkyvov.
Priemysel: Priemyselný sektor je naďalej na trajektórii rastu, hoci už umiernenejšieho. Dopyt po skladoch je štrukturálne podporovaný e-commerce a reštrukturalizáciou dodávateľských reťazcov (ako napríklad zvýšením domácej zásoby pre núdzové prípady). Po spomalení v rokoch 2023–2024 stále zostáva prenajímaná plocha v roku 2025 robustná (800+ mil. štvorcových stôp) cbre.com a očakáva sa, že ostane silná. CBRE uvádza, že sa vracia k „predpandemickým hnacím motorom“, čo znamená konštantnú absorpciu. Neobsadenosť priemyselných nehnuteľností by sa mohla pohybovať okolo 5 % v roku 2025 a ešte klesnúť k 4 % alebo nižšie do roku 2027, ak zostane výstavba obmedzená. Nájomné za sklady v poslednom období rástlo dvojciferným tempom; do budúcnosti sa však očakáva spomalenie rastu na 3–5 % ročne, čo je stále zdravé. Zaujímavý faktor: nové objekty chladiarenských skladov, dátových centier (priemyselného typu) a výrobných prevádzok (kvôli relokácii výroby) by mohli zvýšiť dopyt nad rámec tradičnej distribúcie. Do roku 2028 sa môže ukázať potreba modernizácie priemyselných nehnuteľností (staršie budovy bez vysokých svetlých výšok môžu dostať ďalšiu zľavu), celkovo však pôjde o jeden z najvýkonnejších sektorov dlhodobo.
Bytové domy (multifamily): Bytový segment by mal byť do roku 2028 opäť na vzostupe po vstrebávaní aktuálnych dodávok. Koncom desaťročia môžeme uvidieť nové výstavbové cykly, ak sa rast nájomného opäť zrýchli. V krátkodobom horizonte (2025–2026) sa očakáva stabilná prevádzka – mierny nárast neobsadenosti a následný pokles – s rastom nájomného na úrovni inflácie. Pre predstavu – expertný panel Fannie Mae očakáva do roku 2026 rast cien nehnuteľností na úrovni ~3,3 % fanniemae.com; rast nájomného často zodpovedá rastu príjmov a cien, takže rast v stredných 3 % ročne je pre byty tiež realistický do polovice desaťročia. V rokoch 2027–2028, keď bude menej nových projektov, by sa obsadenosť mohla utiahnuť a tlak na rast nájomného presiahnuť 4 % v niektorých trhoch (najmä ak bude rásť zamestnanosť). Istou neznámou sú príjmy nájomcov: ak bude pokračovať silný rast miezd, dá to prenajímateľom priestor na vyššie nájomné. Naopak, prípadné zásahy na obmedzenie rastu nájmov alebo ochrana nájomcov by mohli rast v niektorých mestách limitovať.

Zdroje:

National Association of Realtors – Prognózy a dáta o trhu bývania na roky 2024–2025 nar.realtor nar.realtor realestatenews.com
Zillow Research – Prognóza hodnôt a predajov domov (máj 2025) zillow.com zillow.com
Fannie Mae Economic and Housing Outlook (apríl/máj 2025) mpamag.com mpamag.com
Freddie Mac Multifamily Outlook 2025 mf.freddiemac.com
CBRE Research – U.S. Real Estate Market Outlook 2025 (december 2024) cbre.com cbre.com cbre.com
Realtor.com – Najlepšie trhy s bývaním pre rok 2025 (december 2024) realtor.com realtor.com
U.S. Census Bureau – Správa o neobsadenosti a vlastníctve bývania Q1 2025 advisorperspectives.com advisorperspectives.com
NAR Quarterly Housing Price Trends (Q1 2025) nar.realtor

Trendy v nájmoch a trh s nájomným bývaním

II. Trendy v komerčných nehnuteľnostiach podľa sektorov

Kancelársky sektor

Sektor maloobchodu

Priemyselný a logistický sektor

Sektor viacbytových (apartmánových) nehnuteľností

III. Úrokové sadzby a trendy v hypotekárnych úveroch

IV. Regionálne a mestské najväčšie trendy

Sun Belt boom (Juhovýchod a Juhozápad): Región Sun Belt (tiahne sa z Floridy cez Texas, po juhozápad a časti Západu USA) bol za poslednú dekádu lídrom a pokračuje v dominancii. Štáty ako Florida, Texas, Karolíny, Georgia, Arizona a Tennessee zažívajú dynamický rast populácie aj pracovných miest, sťahujú sa sem jednotlivci (vrátane ľudí na home office či dôchodcov) i korporácie. Tento prílev obyvateľstva vyvolal silný dopyt po bývaní a udržal ceny nehnuteľností v týchto oblastiach na vysokej úrovni. Mnohé mestá Sun Beltu zaznamenali dvojciferný rast cien do roku 2022; niektoré počas roka 2023 ochladli (mierny pokles cien), ale vo všeobecnosti si viedli dobre. Napríklad mediánová cena domu v Miami, FL vzrástla za rok asi o 9 % realtor.com a Orlando, FL zaznamenalo medziročný nárast cez 12 % realtor.com podľa predikcií Realtor.com, čo poukazuje na trvajúcu silu. Medzitým Austin, TX, ktorý bol počas pandémie symbolom realitného boomu (ceny stúpli za dva roky takmer o 40 %), zažil v roku 2023 korekciu a ceny mierne klesli. Na začiatku roka 2025 sú ceny v Austine stále nižšie než na maxime, no ekonomika mesta je silná a populácia rastie, takže NAR očakáva, že Austin „čoskoro znovu porastie v cenách“ nar.realtor. Spoločným menovateľom Sun Belt trhov je dostupnosť (oproti pobrežným mestám), nižšie dane, tvorba pracovných miest a teplé podnebie – tieto faktory by mali zotrvať do konca 2020-tych rokov. Investori obľubujú hlavne trhy ako Dallas–Fort Worth, Atlanta, Phoenix, Tampa a Charlotte, ktoré majú veľkosť aj rast na svojej strane. Výstraha je v oblasti klímy a poistenia: v niektorých častiach Floridy alebo Mexického zálivu rastú ceny poistení (kvôli hurikánom a záplavám), čo môže časom oslabiť kupnú silu a záujem, pokiaľ sa to nezačne riešiť.
Drahé pobrežné trhy: Drahé metropoly na pobreží – ako New York City, San Francisco Bay Area, Los Angeles, Boston, Washington D.C. či Seattle – majú zmiešané výsledky. Mnohé z týchto miest zažili v roku 2020 krátky pokles cien (keď vzdialená práca umožnila odchod z hustých miest) a potom prudký rast v roku 2021 po návrate k mestskému štýlu života. V roku 2022 čelili tieto mestá proti vetru: odliv obyvateľov (sťahovanie do lacnejších oblastí) a v niektorých prípadoch prepúšťanie v technologickom sektore (najmä San Francisco, Seattle) znížili dopyt. V roku 2023 zaznamenalo San Francisco medziročný pokles mediánovej ceny, hodnota nehnuteľností ostáva prakticky stabilná (+1,5 % medziročne v Q1 2025) nar.realtor – trh Bay Area teda stagnuje. Predsa sa však objavujú náznaky stabilizácie: mestá opäť lákajú obyvateľov. Podľa údajov NAR bol rok 2024 s najvyšším nárastom návratu obyvateľov do centier miest za poslednú dekádu nar.realtor. Mladí profesionáli sa vracajú kvôli práci a vybaveniu, medzinárodná migrácia (koncentrovaná v týchto bránových mestách) sa rozbieha. Takže kým New York či San Francisco pravdepodobne nezažijú explozívny rast ako Austin alebo Nashville, majú stále extrémne obmedzenú ponuku a vysoké príjmy, čo bude zdola podporovať ceny. Osem z desiatich najdrahších metropol sú v Kalifornii (napr. v San Jose je mediánová cena vyše 2 mil. USD, +9,8 % medziročne) nar.realtor. Tieto trhy sú drahé kvôli dlhodobému nedostatku výstavby a žiadanej lokalite – očakáva sa, že ceny budú pomaly stúpať, pokiaľ ostane málo voľných domov. Dostupnosť je na pobreží veľký problém, podiel vlastníctva v Bay Area je nižší než 55 % nar.realtor. To znamená neustály politický tlak na väčšiu výstavbu a opatrenia na dostupnosť – čo môže tieto trhy v najbližšej dekáde výrazne ovplyvniť.
Stabilita Stredozápadu: Stredozápad (Midwest) nebol v hľadáčiku médií, no relatívna cenová dostupnosť a stabilita ekonomiky ho robia čoraz populárnejším. Mestá ako Columbus (OH), Indianapolis, Kansas City, Milwaukee a Minneapolis nezažili ohromné nárasty alebo pády; ich ceny rástli stabilne po jednotkách percent ročne a výkyvy sú malé. V rokoch 2024–2025 majú stredozápadné trhy nadpriemerné oživenie predaja, lebo kupujúci vytlačení z drahých regiónov hľadajú lacnejší domov. Podľa analýzy Realtor.com patrí niekoľko stredozápadných trhov medzi top 10 najperspektívnejších pre rok 2025, čo sa týka predaja a rastu cien realtor.com. Napríklad Colorado Springs, CO (niekedy zaraďovaný do oblasti Mountain West) je na ich zozname #1, Virginia Beach, VA (dostupné pobrežné mesto juhovýchodu) skončilo tretie a Greensboro, NC na 10. mieste realtor.com. Nie všetky sú však typický Stredozápad – trend je ale jasný: sekundárne mestá s vysokou kvalitou života stúpajú. Stredozápad často ponúka vyššie cap rates (návratnosť z prenájmu), čo láka investorov do miest ako Cleveland či Detroit na jedno- aj viacrodinné prenájmy. Očakáva sa, že stredozápadné trhy budú rásť mierne a trvalo bez dramatických výkyvov známych z iných regiónov. Faktor na sledovanie: populácia – v niektorých oblastiach je stále stagnácia či pokles, čo brzdí dopyt. Metropoly s rastúcim počtom pracovných miest v zdravotníctve, vzdelávaní alebo výrobe sú však silné.
Koridor Severovýchodu: Severovýchodný koridor (od Bostonu po D.C.) ponúka pestrý mix. New York City sa zotavil zo svojho prepadu v roku 2020; nájmy na Manhattane lámali rekordy v roku 2022 a ceny bytov sa stabilizovali. Predmestia okolo NYC (New Jersey, Long Island, Connecticut) ostávajú silné vďaka nízkej ponuke. Boston má odolný trh ťahaný školstvom a biotechom – ceny tam rástli plynulo. Philadelphia a Baltimore sú v tomto koridore dostupnejšou alternatívou k D.C./NYC a zaznamenali nárast. Washington D.C. sám o sebe si posledne držal ceny na rovnakej úrovni, čiastočne kvôli množstvu nových bytových komplexov a určitému odchodu populácie, no vysoké príjmy a nedostatok stavebných pozemkov držia trh s rodinnými domami napätý. Všeobecne má severovýchod staršiu zástavbu a pomalší rast populácie, teda ponuka je napätá. Pokiaľ zostane silná ekonomika (založená na štátnej správe, školstve, financiách, zdravotníctve), bývanie by malo pomaly zdražovať. Pozoruhodným trendom je, že vyššie úrokové sadzby zasahujú drahé trhy výraznejšie – hypotéka 7 % na miliónový dom v New Jersey je oveľa záťaživejšia než na 300-tisícový dom v Ohiu. Preto je tlak na dostupnosť na severovýchode silný; to môže v krátkodobom horizonte spomaliť rast cien, kým buď neklesnú sadzby alebo nestúpnu príjmy.
Regionálna dostupnosť a migračné trendy: Všeobecne je dostupnosť bývania kľúčom k výkonu regiónov. Regióny, ktoré boli ešte pred pár rokmi extrémne dostupné (Juhovýchod, niektoré časti Západu ako Idaho/Utah), zažili veľký rast cien vďaka prílevu obyvateľstva, dnes však už nie sú také lacné – ich trhy mierne ochladli. Oproti tomu regióny, ktoré nikdy nezažili boom (často Stredozápad/Severovýchod), sa stávajú zaujímavými z hľadiska ceny. Vidíme naďalej presun ľudí z drahých štátov do lacnejších: štáty ako California, Illinois a New York hlásia viac odchodov, naopak Florida, Texas, Karolíny, Tennessee viac príchodov. Tento trend bude pokračovať, ovplyvnený flexibilitou práce na diaľku a dôchodcami hľadajúcimi teplejšie, lacnejšie regióny. Florida si zaslúži osobitnú zmienku: zažila obrovský príval nových obyvateľov (a rast cien domov ~40 % za tri roky). Naposledy sa niektoré trhy na Floride (napr. Naples, Tampa, časť Južnej Floridy) stabilizovali z dôvodu cenovo nedostupného bývania pre miestnych a problémov s poistením; Miami a Orlando sú však na rok 2025 stále v topke predaja a rastu cien realtor.com, čo poukazuje na trvajúcu atraktivitu Floridy.

V. Kľúčové demografické, technologické a ekonomické faktory

Demografické zmeny: Demografia zásadne ovplyvňuje dopyt po bývaní. USA prežíva generačnú výmenu. Mileniali (narodení približne 1981–1996) – najväčšia generácia v pracovnej sile – sú už prevažne vo veku od neskorých 20-tych do neskorých 30-tych rokov, čo sú hlavné roky pre zakladanie domácností a kúpu bývania. Táto skupina síce kupovala bývanie neskôr ako predošlé generácie (v dôsledku študentských dlhov či krízy 2008), no teraz vstupujú na trh vo veľkom. Mediánový vek prvokupcu bývania dosiahol 38 rokov, teda historické maximum nar.realtor, čo odráža, ako dlho musia Mileniali šetriť na zálohu v podmienkach vysokých cien. Mnoho z nich sa spolieha na pomoc rodiny: 25 % prvokupcov použilo dar alebo pôžičku od príbuzných a 7 % použilo dedičstvo – tiež rekordné čísla nar.realtor. Ako Mileniali starnú, môžu sa ich preferencie presúvať od štartovacích bytov ku väčším domom na predmestiach, čo podporí dopyt v priateľských lokalitách pre rodiny. Hneď za nimi Generácia Z (narodení cca 1997–2012) vstupuje do dospelosti; najstarší z tejto generácie majú už okolo 25 rokov a začínajú kariéru, často ako nájomcovia. V nasledujúcich piatich rokoch Gen Z významne rozšíri dopyt po nájomnom bývaní a neskôr po štartovacích domoch (pravdepodobne až ku koncu 2020-tych rokov). Medzitým Baby boomers (narodení 1946–1964) sú už v dôchodkovom veku. Mnohí boomeri sa rozhodujú pre “zostarnutie vo vlastnom dome”, teda zostávajú bývať dlhšie, ako predchádzajúce generácie, čo prispieva k malej obratovosti nehnuteľností. Niektorí však zmenšujú bývanie alebo sa sťahujú – často do teplejších oblastí či bližšie k vnúčatám, čím ovplyvňujú trhy ako Florida, Arizona a Karolíny. Boomeri boli v rokoch 2023–24 aktívnymi kupujúcimi, niekedy dokonca predbiehali mladších kupcov, často preto, že majú značný majetok a môžu platiť v hotovosti. Platby v hotovosti dosiahli rekordné hodnoty – tvoria 26 % predajov domov (a vyše 30 % predajov pre opakovaných kupcov) nar.realtor, čo súvisí aj s tým, že starší kupci vymieňajú väčší dom za menší alebo využívajú nahromadený majetok. Ďalším demografickým trendom je rast viacgeneračných domácností. Podľa NAR rekordných 14 % – 17 % kupcov kupuje viacgeneračné domy (kvôli starším rodičom či dospelým deťom, ktoré sa vracajú domov) nar.realtor. Túto voľbu poháňajú úspory a aj kultúrne preferencie a zvyšuje dopyt po väčších rodinných domoch s apartmánmi pre svokru atď. Napokon, celkový populačný rast v USA v neskorých 2010-tych rokoch spomalil, no pozdvihla ho zvýšená imigrácia po roku 2021. Medzinárodná imigrácia je dôležitým faktorom pri zakladaní domácností, hlavne v migračných metropolách a pri dopyte po nájmoch. Ak bude USA naďalej prijímať imigrantov vo vyššom tempe, bude to v najbližších rokoch podporovať dopyt po bývaní (každá nová imigračná rodina potrebuje bývanie, či už nájomné, alebo vlastné). Zhrnuté, demografia je pre bývanie prevažne priaznivá: veľká kohorta vstupuje do veku pre kúpu bývania, životné udalosti budú poháňať presuny napriek „zamknutiu“ úrokových sadzieb a populačný rast bude tlačiť na ponuku nar.realtor. Jediný problém je dostupnosť bývania pre mladších kupcov – ak ceny a sadzby ostanú vysoké, mileniáli a Gen Z môžu zakladať domácnosti pomalšie alebo zostávať pri nájme, čo by zmenilo trajektóriu miery vlastníctva bývania.
Technologické trendy: Technológie ovplyvňujú trh s nehnuteľnosťami mnohými spôsobmi. Pravdepodobne najzásadnejšia je expanzia práce na diaľku, ktorá oslobodila mnoho pracovníkov od pevnej kancelárie. Už dnes to mení dopyt po bývaní – ľudia sa môžu sťahovať ďalej od centier miest či dokonca do iných regiónov (čo vidno na migrácii do Sun Beltu). Očakáva sa, že hybridná práca pretrvá, takže dopyt po bývaní ostane rozptýlený. Pracovníci môžu uprednostňovať dostupnosť a priestor (domáce kancelárie) pred časom dochádzania, čo prospieva predmestským a exurbánskym trhom s bývaním. Ako bolo spomenuté, niektoré firmy už volajú ľudí späť do kancelárií, takže mestské bývanie určite nezaniká. V komerčnom sektore je technológia práce na diaľku hlavnou výzvou kancelárskemu segmentu, ako bolo opísané vyššie. Ďalším trendom je nárast e-commerce. Rozmach online nakupovania (zvýraznený pandémiou) zvyšuje potrebu logistických nehnuteľností (sklady, distribučné centrá), kým niektoré formáty retailu dostáva pod tlak. Majitelia nákupných centier reagujú pridávaním zážitkových prevádzok (zábava, fitká, zdravotnícke služby), ktoré sú „odolné voči internetu“. Vzťah technológií a retailu bude pokračovať: očakávajte viac omnichannel predaja (predajne fungujú ako showroome či výdajne online objednávok), čo môže podporiť obsadenosť dobre situovaných predajných plôch. V bývaní technológie zrýchľujú transakcie. Rozmach online inzertných platforiem (Zillow, Redfin, Realtor.com) a virtuálnych prehliadok poskytol kupujúcim nebývalý prístup k informáciám. Digitálne hypotéky a e-podpisy zjednodušujú proces kúpy. Tieto inovácie nemenia pomer ponuky a dopytu, ale robia trh priehľadnejším a zmierňujú niektoré trenia (hoci kúpy na dražbách stále prebiehajú naplno!). Ďalšou oblasťou sú proptech a smart domácnosti: mnoho nových bytových a apartmánových projektov je už vybavených inteligentnými termostatmi, zabezpečovacími systémami či IoT zariadeniami, čo môže byť lákadlom. Aj stavebné metódy sa technologicky vyvíjajú (najmä pomaly) – napr. skúmajú sa modulárne stavby či 3D tlač domov pre zníženie nákladov a zrýchlenie výstavby, čo môže byť zásadné, ak by sa rozšírili a pomohli riešiť bytovú krízu. Dátová analytika a umelá inteligencia sú čoraz častejšie využívané investormi na hľadanie príležitostí (napr. algoritmické vyhľadávanie podhodnotených nehnuteľností či predikcie trendov). Pri konkrétnych sektoroch: dátové centrá sú prudko rastúcou kategóriou vďaka rastu cloudu a AI – ako už bolo spomenuté, obsadenosť dátových centier je okolo 2,8 % a prudko rastie kapacita cbre.com. Potreba digitálnej infraštruktúry (dátové centrá, základne pre mobilné veže) je novým hnacím motorom, ktorý developeri berú do úvahy. Nakoniec, dynamika technologického priemyslu môže významne ovplyvniť určité trhy. Veľké technologické centrá (San Francisco, Seattle, Austin) zažili kolísanie trhu s bývaním v závislosti od kondície technologických firiem. V roku 2025 sa tech sektor zotavuje z prepúšťaní, čo je pre tieto miestne trhy priaznivé. Ak v rokoch 2025–2028 nové inovácie (AI a pod.) spôsobia ďalší boom, drahé technologické trhy zažijú nový tlak na dostupnosť, pokiaľ sa nepostaví viac bývania.
Ekonomické a politické faktory: Kľúčové sú všeobecné ekonomické podmienky. Rast pracovných miest, príjmov a HDP priamo určujú dopyt po nehnuteľnostiach. Ekonomika USA by mala v roku 2025 rásť mierne – CBRE predpovedá rast HDP o 2,0 % až 2,5 % v roku 2025 cbre.com, čo je mierne nad priemer, ak dôjde k „mäkkému pristátiu“. Tento rast ženie spotrebiteľské výdavky (domácnosti sú na tom finančne ešte stále dobre) a uvoľnenie finančných podmienok. V rokoch 2023–24 vznikali nové pracovné miesta aj napriek zlým predajom bývania, takže existuje latentný dopyt, ktorý by sa mohol uvoľniť ak sa podmienky zlepšia realestatenews.com. Ak zamestnanosť zostane silná (prognózy nezamestnanosti 4–4,5 %) cbre.com, ľudia budú zakladať domácnosti a investovať do nehnuteľností. Rast miezd je ďalší faktor – mzdy síce rastú, ale často nie tak rýchlo ako ceny bývania, čo zhoršuje dostupnosť. Ak bude rast miezd pokračovať na úrovni ~4-5 % ročne a rast cien bývania spomalí na 2–3 %, situácia sa postupne zlepší. Inflácia ovplyvňuje realitný trh cez sadzby (už bolo spomenuté) a cez stavebné náklady. Ceny stavebných vstupov boli v rokoch 2021–22 veľmi vysoké (nedostatok materiálu a pracovnej sily). To už trochu poľavilo, ale stavať je stále drahšie než pred pandémiou. Ak sa má ponuka (a teda dostupnosť) zlepšiť, bude to závisieť od produktivity a cien vo výstavbe; pomôcť môžu aj politické opatrenia – znižovanie regulačných bariér alebo dotácie. Vládna politika ostáva neznámou. Na federálnej úrovni sa diskutuje o pomoci prvokupcom (programy na zálohy, daňové úľavy), čo by mohlo dopyt zvýšiť, ak by to prešlo. Väčší dopad má však štátna a miestna politika: reforma územného plánovania (vyššia hustota, rýchlejšie povoľovanie, podpora dostupného bývania) môže postupne zvýšiť ponuku na napätých trhoch. Štáty ako Kalifornia či Oregon už nariaďujú vyššiu výstavbu a legalizujú prístavby (ADU), čo pridá byty v horizonte rokov. Ďalšia ekonomická premenná je finančné prostredie: dostupnosť úverov. Banky po zvýšení sadzieb a vyššej neistote sprísnili poskytovanie úverov. To zasiahlo nielen kupcov (náročnejšia kvalifikácia, vyššie poplatky), ale aj developerov (prísnejšie úverové podmienky). Ak sa sektor stabilizuje a sadzby klesnú, úverová politika sa zjemní a trh ožije. Naopak, ak by došlo k finančnému šoku (likviditná kríza, problém limitu dlhu a pod.), dôvera v reality by prudko klesla. Fiškálna politika (vládne výdavky a deficity) je tiež dôležitá; veľký federálny deficit je dôvod, prečo sú dlhodobé sadzby vysoké nar.realtor. Ak by USA znížilo deficit, mohol by to zmierniť tlak na výnosy štátnych dlhopisov a hypotéky. Samozrejme, daňová politika ovplyvňuje nehnuteľnosti – aktuálne sa diskutuje o prípadných zmenách odpočtu SALT a daní pre investorov, čo by mohlo meniť motivácie pri nákupe vo vysoko zdaňovaných štátoch alebo u prenajímateľov.

VI. Investičné riziká a príležitosti

Hlavné investičné riziká:

Vysoké úrokové sadzby a náklady na financovanie: Zvýšené úrokové sadzby zvyšujú náklady na úvery, čo môže znižovať výnosy z investícií alebo dostupnosť bývania. Ak úroky zostanú vyššie po dlhšie obdobie, než sa očakáva (alebo opäť prudko stúpnu v dôsledku inflácie), financovanie realitných obchodov zostane náročné, čo môže viesť k poklesu hodnôt nehnuteľností. Mnohí investori v komerčnom sektore, ktorí nakupovali pri nízkych sadzbách, čelia riziku refinancovania – refinancovanie úverov za dnešných sadzieb môže byť neudržateľné, čo v niektorých prípadoch vedie k nesplácaniu alebo nútenému predaju. Toto je obzvlášť rizikové v kancelárskom segmente, kde klesajúce hodnoty a vysoké sadzby úročia (vlna komerčných hypoték na kancelárie splatných v rokoch 2025–2026). Rastúce kapitalizačné sadzby môžu krátkodobo znižovať hodnotu nehnuteľností vo všetkých segmentoch, čo ohrozuje súčasných majiteľov.
Možnosť hospodárskeho poklesu: Základný scenár počíta s mäkkým pristátím, avšak vždy existuje riziko recesie – či už záťaží Fedu na menovú politiku, globálnych šokov alebo geopolitických udalostí. Recesia so značnými stratami pracovných miest by poškodila dopyt po nehnuteľnostiach (menej kupujúcich, viac voľných bytov, zápasiaci maloobchodníci atď.). Segmenty ako hotely a luxusné bývanie sú na ekonomické výkyvy obzvlášť citlivé. Aj mierny pokles by mohol zhoršiť ďalšie riziká, ako napr. nesplácanie nájomného alebo vyššia neobsadenosť. Investori by mali byť konzervatívni v očakávaniach rastu nájomného a vytvárať si finančné rezervy pre prípadný prepad.
Trhová bifurkácia a zastarávanie: Ako sme už spomínali, niektoré typy nehnuteľností (staršie kancelárie, neaktuálne nákupné centrá, byty bez vybavenia) môžu byť funkčne zastarané alebo minimálne výrazne menej konkurencieschopné. Rizikom je, že kapitál ostane „uväznený“ v týchto aktívach bez ľahkej možnosti likvidácie – napríklad staršia kancelárska budova môže vyžadovať obrovské investície do prestavby na bývanie a aj tak to lokálne územné plány či ekonomika nemusia umožniť. Investori vlastniaci sekundárne kvalitné aktíva v problematických lokalitách sa môžu dostať do pasce hodnoty. Podobne pri bývaní môžu domy v oblastiach s klesajúcou populáciou či zlou klimatickou odolnosťou podávať slabý výkon. Vedieť čo nekupovať je rovnako dôležité, ako nájsť správny obchod.
Regulačné a politické riziká: Nehnuteľnosti podliehajú regulačným zmenám. Rizikom je rozširovanie nájomných regulácií či zákonov na ochranu nájomcov v reakcii na slabú cenovú dostupnosť. Niektoré štáty/mestá už zaviedli limity na zvyšovanie nájmov, čo môže obmedziť rast výnosov prenajímateľov. Ďalšie riziko sú zvýšené dane z nehnuteľností, keď samosprávy hľadajú príjmy – to môže tvrdšie zasiahnuť komerčných vlastníkov i domácnosti (vidíme to v niektorých mestách Sun Beltu, kde prudký rast cien viedol k vyšším daniam). Na strane developmentu môžu zmeny územných plánov pôsobiť dvojakým spôsobom: uvoľnenie pravidiel môže pomôcť (viac povolenej hustoty), prísnejšie environmentálne alebo dizajnové požiadavky naopak zvyšovať náklady. V extréme aj úvahy o zrušení výmenny 1031 alebo zvýšení dane z kapitálových výnosov pri predaji nehnuteľností by mohli ovplyvniť správanie investorov (nič nie je však na úrovni federálnej vlády aktuálne bezprostredné).
Klimatické a environmentálne riziká: Klimatická zmena je čoraz väčším rizikom v oblasti nehnuteľností. Nehnuteľnosti v pobrežných záplavových zónach, oblastiach náchylných na hurikány, regiónoch s požiarmi alebo suchom čelia vyšším poistným nákladom a možnému znehodnoteniu. Napríklad v niektorých častiach Floridy poisťovne vycúvali, čo vyvoláva obavy o dlhodobú poistiteľnosť nehnuteľností. Podobne na západe sú problémy s požiarmi, ktoré zvyšujú riziko v niektorých luxusných lokalitách. Environmentálne regulácie na zvýšenie odolnosti (napr. nutnosť vyvýšenia stavieb alebo použitia odolných materiálov) môžu zvýšiť náklady pri výstavbe či rekonštrukcii. Investori musia zohľadniť klimatické riziká, aby sa vyhli kúpe nehnuteľností, ktoré môžu byť o pár desaťročí pod vodou či neobývateľné.
Realizačné a likviditné riziká: Vo volatilnejšom trhovom prostredí je realizácia veľkých projektov alebo sanačných stratégií spojená s rizikom neúspechu. Napríklad kúpa problematickej kancelárie a jej prestavba na byty môže naraziť na nečakané stavebné komplikácie alebo odpor komunity. Zároveň likviditné riziko znamená, že schopnosť predať nehnuteľnosť za férovú cenu rýchlo môže byť oslabená, ak sa trh otočí alebo úverové trhy zamrznú (ako sa krátkodobo stalo v roku 2020). Nehnuteľnosti sú od prírody nelikvidné, takže investori musia byť pripravení držať ich dlhšie. Flippéri a špekulanti na krátke obdobie môžu byť prichytení pri trhových výkyvoch.

Napriek týmto rizikám nasledujúce roky ponúkajú množstvo príležitostí:

Kľúčové príležitosti:

Nákup v období kupujúceho (selektívne príležitosti): Po hektickom „predajcovom“ trhu 2020–2022 sa v mnohých regiónoch (najmä v segmente prémiových domov a oblastiach so silným podielom investorov) situácia ochladila. Individuálni kupujúci v roku 2025 môžu čeliť menšej konkurencii, väčšiemu výberu a dokonca aj zľavám pri niektorých ponukách – príjemná zmena oproti dražbám. Tí, ktorí sú finančne pripravení, môžu vyjednať lepšie podmienky, najmä ak cielia na motivovaných predajcov (napr. niekto, kto sa potrebuje rýchlo presťahovať). Pre investorov spomalenie vytvorilo šance nakúpiť nehnuteľnosti s relatívnou zľavou oproti nedávnym maximám. Napríklad v niektorých mestách Sun Beltu, kde ceny prehnali (Boise, Austin, Phoenix), nastala korekcia; skúsení investori ich sledujú s cieľom nájsť dobrý vstup pred opätovným rastom.
Akvizície problémových aktív: Vďaka vyšším úrokovým sadzbám sú niektorí majitelia nehnuteľností v núdzi – najmä v kancelárskom segmente, ale aj niektorí preúverovaní majitelia bytoviek alebo developeri nepredaných novostavieb v menej silných trhoch. Táto situácia pripomína skoré 90. roky alebo obdobie po roku 2008, čo sa týka príležitostí spojených s distressom. Inštitucionálni investori s pripravenými prostriedkami sa chystajú kupovať nevýkonné úvery alebo zabavené nehnuteľnosti so zľavou, najmä kancelárie vhodné na novú funkciu. Aj niektoré hotely alebo maloobchodné priestory je možné kúpiť pod úrovňou obstarávacích nákladov a rekonštruovať. Okenko na získanie problémových aktív závisí od toho, ako dlho budú vysoké sadzby a ako banky zvládnu nesplácané úvery (prolongácie vs. exekúcie). Pre trpezlivých investorov s kapitálom môžu nasledujúce 1–3 roky priniesť príležitosti, ktoré prichádzajú raz za cyklus s mimoriadnymi výnosmi pri obnoviteľných nehnuteľnostiach či poklese sadzieb (zvýšenie hodnoty).
Rast v nedostatočne obsluhovaných sektoroch a regiónoch: Niektoré sektory majú silné „vetry do chrbta“ a sú atraktívne na rozvoj alebo investície. Ako je uvedené, industriálne/logistické priestory ostávajú sektorom s vysokým dopytom – výstavba moderných distribučných centier v kľúčových uzloch (alebo prestavba veľkých prázdnych maloobchodov na fulfilment centrá) môže byť veľmi výhodná. Bytové domy sú potrebné všade; hoci sa stavajú veľké luxusné komplexy, stále chýba dostupné bývanie/stredná trieda. Developeri zameraní na stredný segment nájomného bývania či investori do komunít s mobilnými domami môžu zažiť stabilné výnosy a menšiu konkurenciu. Jednorodinné prenájmy (SFR) sú ďalšou rastúcou oblasťou – veľké inštitúcie naďalej nakupujú alebo stavajú prenajímané domy a jednotlivci môžu benefitovať z tohto trendu (najmä tam, kde je vysoký dopyt po nájmoch od tých, čo nevedia kúpiť). Regionálne, nové sekundárne trhy ako Cleveland, Pittsburgh, Louisville, Oklahoma City atď., ktoré vynechali veľký rast, často ponúkajú solídne výnosy z nájmov a potenciál zhodnotenia, keďže vzdialená práca rozširuje možnosti lokalizácie talentu. Tieto mestá sledujú investori hľadajúci výnosy a mohli by prekonávať výkon tradičných trhov, ak migrácia ľudí a firiem bude pokračovať.
Hodnota navyše a zmena účelu: Pri starnúcom realitnom fonde je dostatok príležitostí zvyšovať hodnotu rekonštrukciou alebo zmenou účelu. Investori napríklad kupujú byty z 70. a 80. rokov, rekonštruujú ich a inkasujú vyššie nájmy – klasická „value-add“ stratégia stále funguje, keďže nájomníci oceňujú moderné povrchy a úsporné spotrebiče. V maloobchode je populárne prestavovať problematické obchodné centrá na zmiešané mestské zóny s bytmi a kanceláriami (už s niektorými úspešnými príkladmi). Ako spomíname, konverzia kancelárie na bývanie je žiadanou témou: má zmysel len pre určité typy zastaraných kancelárií (kvôli dispozícii a nákladom), ale mestá ako Washington D.C. či New York už ponúkajú stimuly na takéto prestavby, čo dáva nádej na vznik hodnotných bytov z prázdnych kancelárií v budúcnosti. Tí, ktorí prídu s riešeniami ako prví, môžu profitovať z nízkych nákupných nákladov aj z podpory zo strany samospráv.
Využitie demografickej vlny: Demografické trendy prinášajú príležitosti stavať či investovať do senior bývania/komunít 55+ (dopyt porastie so starnutím generácie Boomers), študentského bývania v mestách s rastúcimi univerzitami a štartovacích domov pre Mileniálov, ktorí konečne kupujú (stavitelia, ktorí vedia ponúknuť menšie, dostupnejšie domy, získajú veľký trh). Ďalšou cestou sú viacgeneračné domy – developeri môžu začleniť riešenia pre širšie rodiny, čo využíva trend popísaný NAR nar.realtor. Investori môžu tiež sledovať nehnuteľnosti v urban centrách, ktoré môžu ťažiť z návratu mladých – napríklad malé bytové domy či co-living priestory tam, kde nájmy klesli, ale už sa opäť dvíhajú ako sa ľudia vracajú do miest.
Výhoda pri poklese úrokových sadzieb: Zaujímavosťou je, že práve to, čo je rizikom (vysoké úroky), môže byť aj zdrojom výhod. Ak investor kúpi teraz pri vyššej kapitalizačnej sadzbe a s drahším úverom, vzniká potenciál na rast v prípade, že sadzby poklesnú – po niekoľkých rokoch môže úver refinancovať, čím si zvýši cashflow, a hodnota nehnuteľnosti môže stúpnuť už v dôsledku kompresie kapitalizačných sadzieb (lebo lacnejšie úvery umožnia kupujúcim platiť viac). Domácnosti môžu vnímať dnešné sadzby ako „vezmi si dom, rande s úverom“ – teda kúp si správnu nehnuteľnosť a úver prefinancuj neskôr. Očakávanie poklesu sadzieb je síce zdrojom neistoty, ale odvážni kupujúci a investori, ktorí využijú terajšie zľavy, môžu profitovať nielen z lepšej ceny, ale aj z následného zhodnotenia pri návrate dopytu. Prieskum Fannie Mae už naznačuje, že mnohí experti čakajú, že hypotekárne sadzby budú v najbližších rokoch mierne klesať k historicky normálnym úrovniam mpamag.com mpamag.com. Ak niekto kúpi alebo investuje ešte predtým, môže získať nehnuteľnosť za relatívnu zľavu a získať participáciu na raste pri návrate dopytu.

VII. Výhľad a prognózy na roky 2025–2028

Zdroj prognózy	Očakávaná zmena ceny domov 2025	Očakávaná zmena ceny domov 2026
Fannie Mae (FNMA)	+4,1% mpamag.com	+2,0% mpamag.com
Národná asociácia realitných maklérov (NAR)	+3% businessinsider.com	+4% businessinsider.com
MBA (Asociácia hypotékarov)	+1,3% businessinsider.com	+0,3% businessinsider.com
Zillow Research (Index hodnoty domov)	–1,4% zillow.com (pokles)	(Bez prognózy)
Panel odborníkov (100+ ekonómov)	+3,4% fanniemae.com	+3,3% fanniemae.com

Výhľad pre komerčný sektor: Každý komerčný sektor má svoj vlastný harmonogram obnovy:

Kancelárie: Kancelársky sektor sa bude zotavovať najpomalšie – očakávajte vysokú neobsadenosť v rokoch 2025–2026 s miernym zlepšením každý rok. Do roku 2028 pravdepodobne dôjde k ostrému rozdeleniu trhu: špičkové kancelárie vo výborných lokalitách môžu byť takmer plne obsadené a prinášať stabilné nájomné, zatiaľ čo staršie kancelárie môžu byť len poloprázdne alebo konvertované na iné účely. Celková neobsadenosť by mohla klesnúť z približne 19 % v roku 2025 na úroveň okolo stredných tínedžerských percent do roku 2028, ak bude ekonomika silná a časť plochy bude odstránená z inventára (konverzie/demolácie). Rast nájomného bude minimálny, kým neobsadenosť neklesne; prenajímatelia budú v mnohých lokalitách ešte niekoľko rokov ponúkať ústupky. Investori vnímajú roky 2025–2026 ako obdobie na repositioning alebo nákup problémových kancelárií s očakávaním, že do roku 2028–2030 budú tieto aktíva (ak sú dobre situované a zmodernizované) prinášať vyšší výnos.
Maloobchod: Výhľad v maloobchode je stabilný až pozitívny. Očakáva sa, že neobsadenosť zostane nízka (na úrovni 4–5 % na národnej úrovni), pretože nové projekty pribúdajú len minimálne. Rast nájomného v maloobchode by sa mohol pohybovať v nízkych jednotkách percent ročne a maloobchodné jednotky s vysokou návštevnosťou v rýchlo rastúcich predmestiach môžu zaznamenať aj rast nájomného v stredných jednotkách percent, keďže nájomcovia budú súťažiť o obmedzený priestor. Niektoré formáty (ako otvorené nákupné centrá) budú medzi investormi veľmi žiadané; kapitalizačné sadzby by sa pre tieto preferované segmenty mohli mierne stlačiť vzhľadom na silné základy cbre.com. Do roku 2028 sa môžeme dočkať opätovného oživenia maloobchodnej výstavby, pokiaľ spotrebiteľské výdavky ostanú silné – pravdepodobne viac nových projektov v Sun Belt štátoch, kde rast počtu obyvateľov vyžaduje nové obchody a služby. Vo všeobecnosti je však maloobchod teraz v rovnováhe ponuky a dopytu, takže by mal poskytovať stabilné výnosy bez väčších výkyvov.
Priemysel: Priemyselný sektor je naďalej na trajektórii rastu, hoci už umiernenejšieho. Dopyt po skladoch je štrukturálne podporovaný e-commerce a reštrukturalizáciou dodávateľských reťazcov (ako napríklad zvýšením domácej zásoby pre núdzové prípady). Po spomalení v rokoch 2023–2024 stále zostáva prenajímaná plocha v roku 2025 robustná (800+ mil. štvorcových stôp) cbre.com a očakáva sa, že ostane silná. CBRE uvádza, že sa vracia k „predpandemickým hnacím motorom“, čo znamená konštantnú absorpciu. Neobsadenosť priemyselných nehnuteľností by sa mohla pohybovať okolo 5 % v roku 2025 a ešte klesnúť k 4 % alebo nižšie do roku 2027, ak zostane výstavba obmedzená. Nájomné za sklady v poslednom období rástlo dvojciferným tempom; do budúcnosti sa však očakáva spomalenie rastu na 3–5 % ročne, čo je stále zdravé. Zaujímavý faktor: nové objekty chladiarenských skladov, dátových centier (priemyselného typu) a výrobných prevádzok (kvôli relokácii výroby) by mohli zvýšiť dopyt nad rámec tradičnej distribúcie. Do roku 2028 sa môže ukázať potreba modernizácie priemyselných nehnuteľností (staršie budovy bez vysokých svetlých výšok môžu dostať ďalšiu zľavu), celkovo však pôjde o jeden z najvýkonnejších sektorov dlhodobo.
Bytové domy (multifamily): Bytový segment by mal byť do roku 2028 opäť na vzostupe po vstrebávaní aktuálnych dodávok. Koncom desaťročia môžeme uvidieť nové výstavbové cykly, ak sa rast nájomného opäť zrýchli. V krátkodobom horizonte (2025–2026) sa očakáva stabilná prevádzka – mierny nárast neobsadenosti a následný pokles – s rastom nájomného na úrovni inflácie. Pre predstavu – expertný panel Fannie Mae očakáva do roku 2026 rast cien nehnuteľností na úrovni ~3,3 % fanniemae.com; rast nájomného často zodpovedá rastu príjmov a cien, takže rast v stredných 3 % ročne je pre byty tiež realistický do polovice desaťročia. V rokoch 2027–2028, keď bude menej nových projektov, by sa obsadenosť mohla utiahnuť a tlak na rast nájomného presiahnuť 4 % v niektorých trhoch (najmä ak bude rásť zamestnanosť). Istou neznámou sú príjmy nájomcov: ak bude pokračovať silný rast miezd, dá to prenajímateľom priestor na vyššie nájomné. Naopak, prípadné zásahy na obmedzenie rastu nájmov alebo ochrana nájomcov by mohli rast v niektorých mestách limitovať.

Zdroje:

National Association of Realtors – Prognózy a dáta o trhu bývania na roky 2024–2025 nar.realtor nar.realtor realestatenews.com
Zillow Research – Prognóza hodnôt a predajov domov (máj 2025) zillow.com zillow.com
Fannie Mae Economic and Housing Outlook (apríl/máj 2025) mpamag.com mpamag.com
Freddie Mac Multifamily Outlook 2025 mf.freddiemac.com
CBRE Research – U.S. Real Estate Market Outlook 2025 (december 2024) cbre.com cbre.com cbre.com
Realtor.com – Najlepšie trhy s bývaním pre rok 2025 (december 2024) realtor.com realtor.com
U.S. Census Bureau – Správa o neobsadenosti a vlastníctve bývania Q1 2025 advisorperspectives.com advisorperspectives.com
NAR Quarterly Housing Price Trends (Q1 2025) nar.realtor

Úvod

Po niekoľkých búrlivých rokoch vstupuje americký realitný trh v roku 2025 do novej fázy, ktorú charakterizujú stabilizujúce sa trendy a opatrný optimizmus. Obe, rezidenčný aj komerčný sektor, prekonali šoky spôsobené pandémiou, rýchlym zvyšovaním úrokových sadzieb a vysokou infláciou. Pri pohľade na rok 2025 a najbližšie roky nachádzame trh s bývaním, ktorý zostáva nedostatočne zásobený, ale postupne sa zlepšuje, a komerčný segment, kde niektoré odvetvia (ako priemyselné a viacrodinné bývanie) zostávajú robustné, zatiaľ čo iné (najmä kancelárie) sa snažia o zotavenie. Úrokové sadzby, ktoré vystrelili na najvyššie hodnoty za posledné desaťročia, by sa mali mierne zmierniť, čo ovplyvní správanie kupcov a investičné stratégie. Táto správa poskytuje komplexný prehľad aktuálnych trendov a prognóz do roku 2028 vrátane obytných a komerčných nehnuteľností, regionálnej dynamiky, kľúčových faktorov a rizík a príležitostí, ktorým investori čelia.

Hlavné zistenia: Ceny domov na celonárodnej úrovni sa ustálili po rýchlom raste v rokoch 2020–2022 a teraz rastú oveľa miernejším tempom (niektoré prognózy dokonca predpovedajú mierny pokles v roku 2025) zillow.com. Objem predaja zostáva pod úrovňami pred pandémiou, no očakáva sa jeho nárast, keď sa úrokové sadzby znížia a na trh príde viac ponuky realestatenews.com. Komerčné realitné sektory sa rozchádzajú: priemyselné a viacrodinné nehnuteľnosti profitujú zo silného dopytu, maloobchodné priestory sa tešia nízkej neobsadenosti, no trh s kanceláriami čelí zvýšeným mieram neobsadenosti, ale možno sa už blíži ku dnu cbre.com cbre.com. Po celej krajine vedú rast Sun Belt trhy a ďalšie cenovo dostupné regióny, zatiaľ čo niektoré donedávna prehrievané trhy prechádzajú miernou korekciou cien nar.realtor. Demografické trendy (napr. Mileniáli dosahujúci hlavné roky pre vlastníctvo domova), technologické zmeny (ako práca na diaľku a e-commerce) a makroekonomické podmienky budú v najbližších rokoch formovať realitné prostredie. V nasledujúcich sekciách sa každému aspektu podrobne venujeme s výhľadom do roku 2028 pre rôzne segmenty a regióny.

I. Trendy rezidenčných nehnuteľností (2025)

Ceny domov a objem predaja

Rýchly rast cien domov počas pandemických rokov vystriedalo obdobie oveľa pomalšieho rastu v rokoch 2024–2025. Na celonárodnej úrovni sú ceny domov blízko rekordných maxím, ale rastú len mierne. V prvom štvrťroku 2025 bola mediánová cena existujúceho rodinného domu približne 402 300 dolárov, čo je o 3,4 % viac ako pred rokom nar.realtor. To je ďaleko od dvojciferných ročných prírastkov z rokov 2021–2022. V skutočnosti iba 11 % metropolitných oblastí zaznamenalo dvojciferný rast cien začiatkom roku 2025 (pokles z 14 % na konci roku 2024) nar.realtor a približne 17 % trhov zaznamenalo poklesy cien medziročne v Q1 2025 nar.realtor. Niektoré predtým horúce trhy – napríklad Boise, Las Vegas, Salt Lake City, San Francisco a Seattle – v uplynulých dvoch rokoch zažili pokles cien, no v súčasnosti oživujú, keď sa kupujúci prispôsobujú novým podmienkam nar.realtor. Naopak, niektoré trhy, kde ceny stále klesajú (napr. Austin, TX; San Antonio, TX; Huntsville, AL; Myrtle Beach, SC; a niektoré trhy na Floride) majú silný rast pracovných miest a očakáva sa, že sa čoskoro stabilizujú a zotavia nar.realtor. Vo všeobecnosti dostupné regióny so silným ekonomickým a populačným rastom vykazujú najväčšiu cenovú odolnosť, zatiaľ čo niektoré drahé pobrežné trhy sú stabilné alebo len mierne rastú, čo odráža limity dostupnosti nar.realtor.

Objem predaja domov bol počas uplynulých dvoch rokov utlmený, najmä kvôli prudkému nárastu hypotekárnych sadzieb. Predaj existujúcich domov v rokoch 2023–2024 klesol na najnižšie úrovne za posledných približne 30 rokov (pohyboval sa okolo 4 miliónov ročne), pretože veľa kupcov bolo cenovo vylúčených a potenciálni predajcovia zostávali vo svojich domoch s nízkou sadzbou nar.realtor realestatenews.com. Objavujú sa však náznaky zmeny. National Association of Realtors (NAR) uvádza, že počet čakajúcich predajov domov koncom 2024 mierne medziročne stúpol nar.realtor a ponuka nehnuteľností na predaj – nových aj existujúcich – začala konečne narastať po dlhom období sucha nar.realtor. Zadržaný dopyt je výrazný: populácia USA narástla od roku 1995 o 70 miliónov, no ročný predaj domov je teraz približne rovnaký ako v roku 1995 nar.realtor. To naznačuje, že mnoho domácností odložilo kúpu a môže sa vrátiť na trh, ak sa podmienky zlepšia. Hlavný ekonóm NAR dokonca predpovedá oživenie aktivity: po dvoch veľmi slabých rokoch by v roku 2025 mal predaj existujúcich domov vzrásť o cca 6 % a predaj nových domov asi o 10 % realestatenews.com. Iné prognózy sú konzervatívnejšie – napríklad Zillow predpovedá, že predaj existujúcich domov v roku 2025 stúpne len o 1,4 % (na ~4,12 milióna predaných domov) zillow.com – no zhoduje sa, že objem predaja v roku 2025 bude rásť a neklesať. Výhľadovo, ako rozoberáme v sekcii o prognózach, väčšina analytikov očakáva postupné oživenie predaja aj v rokoch 2026–2028, za predpokladu poklesu sadzieb a väčšej novej výstavby (pozri Prognózy v časti VII).

Ponuka bývania a úroveň zásobovania

Zásoba bývania – počet domov dostupných na predaj – bola v posledných rokoch chronicky nízka, čo udržiavalo ceny napriek vyšším úrokom. Dobrou správou je, že zásoby sa od rekordných miním konečne zlepšujú. Realtor.com uvádza, že počet domov na predaj koncom 2024 bol najvyšší od roku 2019, vďaka zvýšenej novej výstavbe i dlhšiemu času inzerovania realtor.com. Trh je však stále ďaleko od rovnováhy: zásoby na celonárodnej úrovni boli koncom 2024 približne o 20 % nižšie ako priemer 2017–2019 v danom období realtor.com. Je to teda otázka „pohár je poloprázdny alebo poloplný“ – podmienky sa uvoľňujú, no kupci v mnohých oblastiach stále čelia obmedzenému výberu. Výrazný je pritom regionálny rozdiel v obnove zásob. Juh a západ USA dosiahli najväčší pokrok k predpandemickým úrovniam zásob, zatiaľ čo Midwest a severovýchod zostávajú viac obmedzené realtor.com. To pravdepodobne odráža vyššiu mieru novej výstavby a migráciu najmä v Sun Belt regiónoch (viac ponuky), kým na Stredozápade a severovýchode sa stavia menej nových domov a viac vlastníkov ostáva vo svojich domoch.

III. Úrokové sadzby a trendy v hypotekárnych úveroch

IV. Regionálne a mestské najväčšie trendy

Sun Belt boom (Juhovýchod a Juhozápad): Región Sun Belt (tiahne sa z Floridy cez Texas, po juhozápad a časti Západu USA) bol za poslednú dekádu lídrom a pokračuje v dominancii. Štáty ako Florida, Texas, Karolíny, Georgia, Arizona a Tennessee zažívajú dynamický rast populácie aj pracovných miest, sťahujú sa sem jednotlivci (vrátane ľudí na home office či dôchodcov) i korporácie. Tento prílev obyvateľstva vyvolal silný dopyt po bývaní a udržal ceny nehnuteľností v týchto oblastiach na vysokej úrovni. Mnohé mestá Sun Beltu zaznamenali dvojciferný rast cien do roku 2022; niektoré počas roka 2023 ochladli (mierny pokles cien), ale vo všeobecnosti si viedli dobre. Napríklad mediánová cena domu v Miami, FL vzrástla za rok asi o 9 % realtor.com a Orlando, FL zaznamenalo medziročný nárast cez 12 % realtor.com podľa predikcií Realtor.com, čo poukazuje na trvajúcu silu. Medzitým Austin, TX, ktorý bol počas pandémie symbolom realitného boomu (ceny stúpli za dva roky takmer o 40 %), zažil v roku 2023 korekciu a ceny mierne klesli. Na začiatku roka 2025 sú ceny v Austine stále nižšie než na maxime, no ekonomika mesta je silná a populácia rastie, takže NAR očakáva, že Austin „čoskoro znovu porastie v cenách“ nar.realtor. Spoločným menovateľom Sun Belt trhov je dostupnosť (oproti pobrežným mestám), nižšie dane, tvorba pracovných miest a teplé podnebie – tieto faktory by mali zotrvať do konca 2020-tych rokov. Investori obľubujú hlavne trhy ako Dallas–Fort Worth, Atlanta, Phoenix, Tampa a Charlotte, ktoré majú veľkosť aj rast na svojej strane. Výstraha je v oblasti klímy a poistenia: v niektorých častiach Floridy alebo Mexického zálivu rastú ceny poistení (kvôli hurikánom a záplavám), čo môže časom oslabiť kupnú silu a záujem, pokiaľ sa to nezačne riešiť.
Drahé pobrežné trhy: Drahé metropoly na pobreží – ako New York City, San Francisco Bay Area, Los Angeles, Boston, Washington D.C. či Seattle – majú zmiešané výsledky. Mnohé z týchto miest zažili v roku 2020 krátky pokles cien (keď vzdialená práca umožnila odchod z hustých miest) a potom prudký rast v roku 2021 po návrate k mestskému štýlu života. V roku 2022 čelili tieto mestá proti vetru: odliv obyvateľov (sťahovanie do lacnejších oblastí) a v niektorých prípadoch prepúšťanie v technologickom sektore (najmä San Francisco, Seattle) znížili dopyt. V roku 2023 zaznamenalo San Francisco medziročný pokles mediánovej ceny, hodnota nehnuteľností ostáva prakticky stabilná (+1,5 % medziročne v Q1 2025) nar.realtor – trh Bay Area teda stagnuje. Predsa sa však objavujú náznaky stabilizácie: mestá opäť lákajú obyvateľov. Podľa údajov NAR bol rok 2024 s najvyšším nárastom návratu obyvateľov do centier miest za poslednú dekádu nar.realtor. Mladí profesionáli sa vracajú kvôli práci a vybaveniu, medzinárodná migrácia (koncentrovaná v týchto bránových mestách) sa rozbieha. Takže kým New York či San Francisco pravdepodobne nezažijú explozívny rast ako Austin alebo Nashville, majú stále extrémne obmedzenú ponuku a vysoké príjmy, čo bude zdola podporovať ceny. Osem z desiatich najdrahších metropol sú v Kalifornii (napr. v San Jose je mediánová cena vyše 2 mil. USD, +9,8 % medziročne) nar.realtor. Tieto trhy sú drahé kvôli dlhodobému nedostatku výstavby a žiadanej lokalite – očakáva sa, že ceny budú pomaly stúpať, pokiaľ ostane málo voľných domov. Dostupnosť je na pobreží veľký problém, podiel vlastníctva v Bay Area je nižší než 55 % nar.realtor. To znamená neustály politický tlak na väčšiu výstavbu a opatrenia na dostupnosť – čo môže tieto trhy v najbližšej dekáde výrazne ovplyvniť.
Stabilita Stredozápadu: Stredozápad (Midwest) nebol v hľadáčiku médií, no relatívna cenová dostupnosť a stabilita ekonomiky ho robia čoraz populárnejším. Mestá ako Columbus (OH), Indianapolis, Kansas City, Milwaukee a Minneapolis nezažili ohromné nárasty alebo pády; ich ceny rástli stabilne po jednotkách percent ročne a výkyvy sú malé. V rokoch 2024–2025 majú stredozápadné trhy nadpriemerné oživenie predaja, lebo kupujúci vytlačení z drahých regiónov hľadajú lacnejší domov. Podľa analýzy Realtor.com patrí niekoľko stredozápadných trhov medzi top 10 najperspektívnejších pre rok 2025, čo sa týka predaja a rastu cien realtor.com. Napríklad Colorado Springs, CO (niekedy zaraďovaný do oblasti Mountain West) je na ich zozname #1, Virginia Beach, VA (dostupné pobrežné mesto juhovýchodu) skončilo tretie a Greensboro, NC na 10. mieste realtor.com. Nie všetky sú však typický Stredozápad – trend je ale jasný: sekundárne mestá s vysokou kvalitou života stúpajú. Stredozápad často ponúka vyššie cap rates (návratnosť z prenájmu), čo láka investorov do miest ako Cleveland či Detroit na jedno- aj viacrodinné prenájmy. Očakáva sa, že stredozápadné trhy budú rásť mierne a trvalo bez dramatických výkyvov známych z iných regiónov. Faktor na sledovanie: populácia – v niektorých oblastiach je stále stagnácia či pokles, čo brzdí dopyt. Metropoly s rastúcim počtom pracovných miest v zdravotníctve, vzdelávaní alebo výrobe sú však silné.
Koridor Severovýchodu: Severovýchodný koridor (od Bostonu po D.C.) ponúka pestrý mix. New York City sa zotavil zo svojho prepadu v roku 2020; nájmy na Manhattane lámali rekordy v roku 2022 a ceny bytov sa stabilizovali. Predmestia okolo NYC (New Jersey, Long Island, Connecticut) ostávajú silné vďaka nízkej ponuke. Boston má odolný trh ťahaný školstvom a biotechom – ceny tam rástli plynulo. Philadelphia a Baltimore sú v tomto koridore dostupnejšou alternatívou k D.C./NYC a zaznamenali nárast. Washington D.C. sám o sebe si posledne držal ceny na rovnakej úrovni, čiastočne kvôli množstvu nových bytových komplexov a určitému odchodu populácie, no vysoké príjmy a nedostatok stavebných pozemkov držia trh s rodinnými domami napätý. Všeobecne má severovýchod staršiu zástavbu a pomalší rast populácie, teda ponuka je napätá. Pokiaľ zostane silná ekonomika (založená na štátnej správe, školstve, financiách, zdravotníctve), bývanie by malo pomaly zdražovať. Pozoruhodným trendom je, že vyššie úrokové sadzby zasahujú drahé trhy výraznejšie – hypotéka 7 % na miliónový dom v New Jersey je oveľa záťaživejšia než na 300-tisícový dom v Ohiu. Preto je tlak na dostupnosť na severovýchode silný; to môže v krátkodobom horizonte spomaliť rast cien, kým buď neklesnú sadzby alebo nestúpnu príjmy.
Regionálna dostupnosť a migračné trendy: Všeobecne je dostupnosť bývania kľúčom k výkonu regiónov. Regióny, ktoré boli ešte pred pár rokmi extrémne dostupné (Juhovýchod, niektoré časti Západu ako Idaho/Utah), zažili veľký rast cien vďaka prílevu obyvateľstva, dnes však už nie sú také lacné – ich trhy mierne ochladli. Oproti tomu regióny, ktoré nikdy nezažili boom (často Stredozápad/Severovýchod), sa stávajú zaujímavými z hľadiska ceny. Vidíme naďalej presun ľudí z drahých štátov do lacnejších: štáty ako California, Illinois a New York hlásia viac odchodov, naopak Florida, Texas, Karolíny, Tennessee viac príchodov. Tento trend bude pokračovať, ovplyvnený flexibilitou práce na diaľku a dôchodcami hľadajúcimi teplejšie, lacnejšie regióny. Florida si zaslúži osobitnú zmienku: zažila obrovský príval nových obyvateľov (a rast cien domov ~40 % za tri roky). Naposledy sa niektoré trhy na Floride (napr. Naples, Tampa, časť Južnej Floridy) stabilizovali z dôvodu cenovo nedostupného bývania pre miestnych a problémov s poistením; Miami a Orlando sú však na rok 2025 stále v topke predaja a rastu cien realtor.com, čo poukazuje na trvajúcu atraktivitu Floridy.

V. Kľúčové demografické, technologické a ekonomické faktory

Demografické zmeny: Demografia zásadne ovplyvňuje dopyt po bývaní. USA prežíva generačnú výmenu. Mileniali (narodení približne 1981–1996) – najväčšia generácia v pracovnej sile – sú už prevažne vo veku od neskorých 20-tych do neskorých 30-tych rokov, čo sú hlavné roky pre zakladanie domácností a kúpu bývania. Táto skupina síce kupovala bývanie neskôr ako predošlé generácie (v dôsledku študentských dlhov či krízy 2008), no teraz vstupujú na trh vo veľkom. Mediánový vek prvokupcu bývania dosiahol 38 rokov, teda historické maximum nar.realtor, čo odráža, ako dlho musia Mileniali šetriť na zálohu v podmienkach vysokých cien. Mnoho z nich sa spolieha na pomoc rodiny: 25 % prvokupcov použilo dar alebo pôžičku od príbuzných a 7 % použilo dedičstvo – tiež rekordné čísla nar.realtor. Ako Mileniali starnú, môžu sa ich preferencie presúvať od štartovacích bytov ku väčším domom na predmestiach, čo podporí dopyt v priateľských lokalitách pre rodiny. Hneď za nimi Generácia Z (narodení cca 1997–2012) vstupuje do dospelosti; najstarší z tejto generácie majú už okolo 25 rokov a začínajú kariéru, často ako nájomcovia. V nasledujúcich piatich rokoch Gen Z významne rozšíri dopyt po nájomnom bývaní a neskôr po štartovacích domoch (pravdepodobne až ku koncu 2020-tych rokov). Medzitým Baby boomers (narodení 1946–1964) sú už v dôchodkovom veku. Mnohí boomeri sa rozhodujú pre “zostarnutie vo vlastnom dome”, teda zostávajú bývať dlhšie, ako predchádzajúce generácie, čo prispieva k malej obratovosti nehnuteľností. Niektorí však zmenšujú bývanie alebo sa sťahujú – často do teplejších oblastí či bližšie k vnúčatám, čím ovplyvňujú trhy ako Florida, Arizona a Karolíny. Boomeri boli v rokoch 2023–24 aktívnymi kupujúcimi, niekedy dokonca predbiehali mladších kupcov, často preto, že majú značný majetok a môžu platiť v hotovosti. Platby v hotovosti dosiahli rekordné hodnoty – tvoria 26 % predajov domov (a vyše 30 % predajov pre opakovaných kupcov) nar.realtor, čo súvisí aj s tým, že starší kupci vymieňajú väčší dom za menší alebo využívajú nahromadený majetok. Ďalším demografickým trendom je rast viacgeneračných domácností. Podľa NAR rekordných 14 % – 17 % kupcov kupuje viacgeneračné domy (kvôli starším rodičom či dospelým deťom, ktoré sa vracajú domov) nar.realtor. Túto voľbu poháňajú úspory a aj kultúrne preferencie a zvyšuje dopyt po väčších rodinných domoch s apartmánmi pre svokru atď. Napokon, celkový populačný rast v USA v neskorých 2010-tych rokoch spomalil, no pozdvihla ho zvýšená imigrácia po roku 2021. Medzinárodná imigrácia je dôležitým faktorom pri zakladaní domácností, hlavne v migračných metropolách a pri dopyte po nájmoch. Ak bude USA naďalej prijímať imigrantov vo vyššom tempe, bude to v najbližších rokoch podporovať dopyt po bývaní (každá nová imigračná rodina potrebuje bývanie, či už nájomné, alebo vlastné). Zhrnuté, demografia je pre bývanie prevažne priaznivá: veľká kohorta vstupuje do veku pre kúpu bývania, životné udalosti budú poháňať presuny napriek „zamknutiu“ úrokových sadzieb a populačný rast bude tlačiť na ponuku nar.realtor. Jediný problém je dostupnosť bývania pre mladších kupcov – ak ceny a sadzby ostanú vysoké, mileniáli a Gen Z môžu zakladať domácnosti pomalšie alebo zostávať pri nájme, čo by zmenilo trajektóriu miery vlastníctva bývania.
Technologické trendy: Technológie ovplyvňujú trh s nehnuteľnosťami mnohými spôsobmi. Pravdepodobne najzásadnejšia je expanzia práce na diaľku, ktorá oslobodila mnoho pracovníkov od pevnej kancelárie. Už dnes to mení dopyt po bývaní – ľudia sa môžu sťahovať ďalej od centier miest či dokonca do iných regiónov (čo vidno na migrácii do Sun Beltu). Očakáva sa, že hybridná práca pretrvá, takže dopyt po bývaní ostane rozptýlený. Pracovníci môžu uprednostňovať dostupnosť a priestor (domáce kancelárie) pred časom dochádzania, čo prospieva predmestským a exurbánskym trhom s bývaním. Ako bolo spomenuté, niektoré firmy už volajú ľudí späť do kancelárií, takže mestské bývanie určite nezaniká. V komerčnom sektore je technológia práce na diaľku hlavnou výzvou kancelárskemu segmentu, ako bolo opísané vyššie. Ďalším trendom je nárast e-commerce. Rozmach online nakupovania (zvýraznený pandémiou) zvyšuje potrebu logistických nehnuteľností (sklady, distribučné centrá), kým niektoré formáty retailu dostáva pod tlak. Majitelia nákupných centier reagujú pridávaním zážitkových prevádzok (zábava, fitká, zdravotnícke služby), ktoré sú „odolné voči internetu“. Vzťah technológií a retailu bude pokračovať: očakávajte viac omnichannel predaja (predajne fungujú ako showroome či výdajne online objednávok), čo môže podporiť obsadenosť dobre situovaných predajných plôch. V bývaní technológie zrýchľujú transakcie. Rozmach online inzertných platforiem (Zillow, Redfin, Realtor.com) a virtuálnych prehliadok poskytol kupujúcim nebývalý prístup k informáciám. Digitálne hypotéky a e-podpisy zjednodušujú proces kúpy. Tieto inovácie nemenia pomer ponuky a dopytu, ale robia trh priehľadnejším a zmierňujú niektoré trenia (hoci kúpy na dražbách stále prebiehajú naplno!). Ďalšou oblasťou sú proptech a smart domácnosti: mnoho nových bytových a apartmánových projektov je už vybavených inteligentnými termostatmi, zabezpečovacími systémami či IoT zariadeniami, čo môže byť lákadlom. Aj stavebné metódy sa technologicky vyvíjajú (najmä pomaly) – napr. skúmajú sa modulárne stavby či 3D tlač domov pre zníženie nákladov a zrýchlenie výstavby, čo môže byť zásadné, ak by sa rozšírili a pomohli riešiť bytovú krízu. Dátová analytika a umelá inteligencia sú čoraz častejšie využívané investormi na hľadanie príležitostí (napr. algoritmické vyhľadávanie podhodnotených nehnuteľností či predikcie trendov). Pri konkrétnych sektoroch: dátové centrá sú prudko rastúcou kategóriou vďaka rastu cloudu a AI – ako už bolo spomenuté, obsadenosť dátových centier je okolo 2,8 % a prudko rastie kapacita cbre.com. Potreba digitálnej infraštruktúry (dátové centrá, základne pre mobilné veže) je novým hnacím motorom, ktorý developeri berú do úvahy. Nakoniec, dynamika technologického priemyslu môže významne ovplyvniť určité trhy. Veľké technologické centrá (San Francisco, Seattle, Austin) zažili kolísanie trhu s bývaním v závislosti od kondície technologických firiem. V roku 2025 sa tech sektor zotavuje z prepúšťaní, čo je pre tieto miestne trhy priaznivé. Ak v rokoch 2025–2028 nové inovácie (AI a pod.) spôsobia ďalší boom, drahé technologické trhy zažijú nový tlak na dostupnosť, pokiaľ sa nepostaví viac bývania.
Ekonomické a politické faktory: Kľúčové sú všeobecné ekonomické podmienky. Rast pracovných miest, príjmov a HDP priamo určujú dopyt po nehnuteľnostiach. Ekonomika USA by mala v roku 2025 rásť mierne – CBRE predpovedá rast HDP o 2,0 % až 2,5 % v roku 2025 cbre.com, čo je mierne nad priemer, ak dôjde k „mäkkému pristátiu“. Tento rast ženie spotrebiteľské výdavky (domácnosti sú na tom finančne ešte stále dobre) a uvoľnenie finančných podmienok. V rokoch 2023–24 vznikali nové pracovné miesta aj napriek zlým predajom bývania, takže existuje latentný dopyt, ktorý by sa mohol uvoľniť ak sa podmienky zlepšia realestatenews.com. Ak zamestnanosť zostane silná (prognózy nezamestnanosti 4–4,5 %) cbre.com, ľudia budú zakladať domácnosti a investovať do nehnuteľností. Rast miezd je ďalší faktor – mzdy síce rastú, ale často nie tak rýchlo ako ceny bývania, čo zhoršuje dostupnosť. Ak bude rast miezd pokračovať na úrovni ~4-5 % ročne a rast cien bývania spomalí na 2–3 %, situácia sa postupne zlepší. Inflácia ovplyvňuje realitný trh cez sadzby (už bolo spomenuté) a cez stavebné náklady. Ceny stavebných vstupov boli v rokoch 2021–22 veľmi vysoké (nedostatok materiálu a pracovnej sily). To už trochu poľavilo, ale stavať je stále drahšie než pred pandémiou. Ak sa má ponuka (a teda dostupnosť) zlepšiť, bude to závisieť od produktivity a cien vo výstavbe; pomôcť môžu aj politické opatrenia – znižovanie regulačných bariér alebo dotácie. Vládna politika ostáva neznámou. Na federálnej úrovni sa diskutuje o pomoci prvokupcom (programy na zálohy, daňové úľavy), čo by mohlo dopyt zvýšiť, ak by to prešlo. Väčší dopad má však štátna a miestna politika: reforma územného plánovania (vyššia hustota, rýchlejšie povoľovanie, podpora dostupného bývania) môže postupne zvýšiť ponuku na napätých trhoch. Štáty ako Kalifornia či Oregon už nariaďujú vyššiu výstavbu a legalizujú prístavby (ADU), čo pridá byty v horizonte rokov. Ďalšia ekonomická premenná je finančné prostredie: dostupnosť úverov. Banky po zvýšení sadzieb a vyššej neistote sprísnili poskytovanie úverov. To zasiahlo nielen kupcov (náročnejšia kvalifikácia, vyššie poplatky), ale aj developerov (prísnejšie úverové podmienky). Ak sa sektor stabilizuje a sadzby klesnú, úverová politika sa zjemní a trh ožije. Naopak, ak by došlo k finančnému šoku (likviditná kríza, problém limitu dlhu a pod.), dôvera v reality by prudko klesla. Fiškálna politika (vládne výdavky a deficity) je tiež dôležitá; veľký federálny deficit je dôvod, prečo sú dlhodobé sadzby vysoké nar.realtor. Ak by USA znížilo deficit, mohol by to zmierniť tlak na výnosy štátnych dlhopisov a hypotéky. Samozrejme, daňová politika ovplyvňuje nehnuteľnosti – aktuálne sa diskutuje o prípadných zmenách odpočtu SALT a daní pre investorov, čo by mohlo meniť motivácie pri nákupe vo vysoko zdaňovaných štátoch alebo u prenajímateľov.

VI. Investičné riziká a príležitosti

Hlavné investičné riziká:

Vysoké úrokové sadzby a náklady na financovanie: Zvýšené úrokové sadzby zvyšujú náklady na úvery, čo môže znižovať výnosy z investícií alebo dostupnosť bývania. Ak úroky zostanú vyššie po dlhšie obdobie, než sa očakáva (alebo opäť prudko stúpnu v dôsledku inflácie), financovanie realitných obchodov zostane náročné, čo môže viesť k poklesu hodnôt nehnuteľností. Mnohí investori v komerčnom sektore, ktorí nakupovali pri nízkych sadzbách, čelia riziku refinancovania – refinancovanie úverov za dnešných sadzieb môže byť neudržateľné, čo v niektorých prípadoch vedie k nesplácaniu alebo nútenému predaju. Toto je obzvlášť rizikové v kancelárskom segmente, kde klesajúce hodnoty a vysoké sadzby úročia (vlna komerčných hypoték na kancelárie splatných v rokoch 2025–2026). Rastúce kapitalizačné sadzby môžu krátkodobo znižovať hodnotu nehnuteľností vo všetkých segmentoch, čo ohrozuje súčasných majiteľov.
Možnosť hospodárskeho poklesu: Základný scenár počíta s mäkkým pristátím, avšak vždy existuje riziko recesie – či už záťaží Fedu na menovú politiku, globálnych šokov alebo geopolitických udalostí. Recesia so značnými stratami pracovných miest by poškodila dopyt po nehnuteľnostiach (menej kupujúcich, viac voľných bytov, zápasiaci maloobchodníci atď.). Segmenty ako hotely a luxusné bývanie sú na ekonomické výkyvy obzvlášť citlivé. Aj mierny pokles by mohol zhoršiť ďalšie riziká, ako napr. nesplácanie nájomného alebo vyššia neobsadenosť. Investori by mali byť konzervatívni v očakávaniach rastu nájomného a vytvárať si finančné rezervy pre prípadný prepad.
Trhová bifurkácia a zastarávanie: Ako sme už spomínali, niektoré typy nehnuteľností (staršie kancelárie, neaktuálne nákupné centrá, byty bez vybavenia) môžu byť funkčne zastarané alebo minimálne výrazne menej konkurencieschopné. Rizikom je, že kapitál ostane „uväznený“ v týchto aktívach bez ľahkej možnosti likvidácie – napríklad staršia kancelárska budova môže vyžadovať obrovské investície do prestavby na bývanie a aj tak to lokálne územné plány či ekonomika nemusia umožniť. Investori vlastniaci sekundárne kvalitné aktíva v problematických lokalitách sa môžu dostať do pasce hodnoty. Podobne pri bývaní môžu domy v oblastiach s klesajúcou populáciou či zlou klimatickou odolnosťou podávať slabý výkon. Vedieť čo nekupovať je rovnako dôležité, ako nájsť správny obchod.
Regulačné a politické riziká: Nehnuteľnosti podliehajú regulačným zmenám. Rizikom je rozširovanie nájomných regulácií či zákonov na ochranu nájomcov v reakcii na slabú cenovú dostupnosť. Niektoré štáty/mestá už zaviedli limity na zvyšovanie nájmov, čo môže obmedziť rast výnosov prenajímateľov. Ďalšie riziko sú zvýšené dane z nehnuteľností, keď samosprávy hľadajú príjmy – to môže tvrdšie zasiahnuť komerčných vlastníkov i domácnosti (vidíme to v niektorých mestách Sun Beltu, kde prudký rast cien viedol k vyšším daniam). Na strane developmentu môžu zmeny územných plánov pôsobiť dvojakým spôsobom: uvoľnenie pravidiel môže pomôcť (viac povolenej hustoty), prísnejšie environmentálne alebo dizajnové požiadavky naopak zvyšovať náklady. V extréme aj úvahy o zrušení výmenny 1031 alebo zvýšení dane z kapitálových výnosov pri predaji nehnuteľností by mohli ovplyvniť správanie investorov (nič nie je však na úrovni federálnej vlády aktuálne bezprostredné).
Klimatické a environmentálne riziká: Klimatická zmena je čoraz väčším rizikom v oblasti nehnuteľností. Nehnuteľnosti v pobrežných záplavových zónach, oblastiach náchylných na hurikány, regiónoch s požiarmi alebo suchom čelia vyšším poistným nákladom a možnému znehodnoteniu. Napríklad v niektorých častiach Floridy poisťovne vycúvali, čo vyvoláva obavy o dlhodobú poistiteľnosť nehnuteľností. Podobne na západe sú problémy s požiarmi, ktoré zvyšujú riziko v niektorých luxusných lokalitách. Environmentálne regulácie na zvýšenie odolnosti (napr. nutnosť vyvýšenia stavieb alebo použitia odolných materiálov) môžu zvýšiť náklady pri výstavbe či rekonštrukcii. Investori musia zohľadniť klimatické riziká, aby sa vyhli kúpe nehnuteľností, ktoré môžu byť o pár desaťročí pod vodou či neobývateľné.
Realizačné a likviditné riziká: Vo volatilnejšom trhovom prostredí je realizácia veľkých projektov alebo sanačných stratégií spojená s rizikom neúspechu. Napríklad kúpa problematickej kancelárie a jej prestavba na byty môže naraziť na nečakané stavebné komplikácie alebo odpor komunity. Zároveň likviditné riziko znamená, že schopnosť predať nehnuteľnosť za férovú cenu rýchlo môže byť oslabená, ak sa trh otočí alebo úverové trhy zamrznú (ako sa krátkodobo stalo v roku 2020). Nehnuteľnosti sú od prírody nelikvidné, takže investori musia byť pripravení držať ich dlhšie. Flippéri a špekulanti na krátke obdobie môžu byť prichytení pri trhových výkyvoch.

Napriek týmto rizikám nasledujúce roky ponúkajú množstvo príležitostí:

Kľúčové príležitosti:

Nákup v období kupujúceho (selektívne príležitosti): Po hektickom „predajcovom“ trhu 2020–2022 sa v mnohých regiónoch (najmä v segmente prémiových domov a oblastiach so silným podielom investorov) situácia ochladila. Individuálni kupujúci v roku 2025 môžu čeliť menšej konkurencii, väčšiemu výberu a dokonca aj zľavám pri niektorých ponukách – príjemná zmena oproti dražbám. Tí, ktorí sú finančne pripravení, môžu vyjednať lepšie podmienky, najmä ak cielia na motivovaných predajcov (napr. niekto, kto sa potrebuje rýchlo presťahovať). Pre investorov spomalenie vytvorilo šance nakúpiť nehnuteľnosti s relatívnou zľavou oproti nedávnym maximám. Napríklad v niektorých mestách Sun Beltu, kde ceny prehnali (Boise, Austin, Phoenix), nastala korekcia; skúsení investori ich sledujú s cieľom nájsť dobrý vstup pred opätovným rastom.
Akvizície problémových aktív: Vďaka vyšším úrokovým sadzbám sú niektorí majitelia nehnuteľností v núdzi – najmä v kancelárskom segmente, ale aj niektorí preúverovaní majitelia bytoviek alebo developeri nepredaných novostavieb v menej silných trhoch. Táto situácia pripomína skoré 90. roky alebo obdobie po roku 2008, čo sa týka príležitostí spojených s distressom. Inštitucionálni investori s pripravenými prostriedkami sa chystajú kupovať nevýkonné úvery alebo zabavené nehnuteľnosti so zľavou, najmä kancelárie vhodné na novú funkciu. Aj niektoré hotely alebo maloobchodné priestory je možné kúpiť pod úrovňou obstarávacích nákladov a rekonštruovať. Okenko na získanie problémových aktív závisí od toho, ako dlho budú vysoké sadzby a ako banky zvládnu nesplácané úvery (prolongácie vs. exekúcie). Pre trpezlivých investorov s kapitálom môžu nasledujúce 1–3 roky priniesť príležitosti, ktoré prichádzajú raz za cyklus s mimoriadnymi výnosmi pri obnoviteľných nehnuteľnostiach či poklese sadzieb (zvýšenie hodnoty).
Rast v nedostatočne obsluhovaných sektoroch a regiónoch: Niektoré sektory majú silné „vetry do chrbta“ a sú atraktívne na rozvoj alebo investície. Ako je uvedené, industriálne/logistické priestory ostávajú sektorom s vysokým dopytom – výstavba moderných distribučných centier v kľúčových uzloch (alebo prestavba veľkých prázdnych maloobchodov na fulfilment centrá) môže byť veľmi výhodná. Bytové domy sú potrebné všade; hoci sa stavajú veľké luxusné komplexy, stále chýba dostupné bývanie/stredná trieda. Developeri zameraní na stredný segment nájomného bývania či investori do komunít s mobilnými domami môžu zažiť stabilné výnosy a menšiu konkurenciu. Jednorodinné prenájmy (SFR) sú ďalšou rastúcou oblasťou – veľké inštitúcie naďalej nakupujú alebo stavajú prenajímané domy a jednotlivci môžu benefitovať z tohto trendu (najmä tam, kde je vysoký dopyt po nájmoch od tých, čo nevedia kúpiť). Regionálne, nové sekundárne trhy ako Cleveland, Pittsburgh, Louisville, Oklahoma City atď., ktoré vynechali veľký rast, často ponúkajú solídne výnosy z nájmov a potenciál zhodnotenia, keďže vzdialená práca rozširuje možnosti lokalizácie talentu. Tieto mestá sledujú investori hľadajúci výnosy a mohli by prekonávať výkon tradičných trhov, ak migrácia ľudí a firiem bude pokračovať.
Hodnota navyše a zmena účelu: Pri starnúcom realitnom fonde je dostatok príležitostí zvyšovať hodnotu rekonštrukciou alebo zmenou účelu. Investori napríklad kupujú byty z 70. a 80. rokov, rekonštruujú ich a inkasujú vyššie nájmy – klasická „value-add“ stratégia stále funguje, keďže nájomníci oceňujú moderné povrchy a úsporné spotrebiče. V maloobchode je populárne prestavovať problematické obchodné centrá na zmiešané mestské zóny s bytmi a kanceláriami (už s niektorými úspešnými príkladmi). Ako spomíname, konverzia kancelárie na bývanie je žiadanou témou: má zmysel len pre určité typy zastaraných kancelárií (kvôli dispozícii a nákladom), ale mestá ako Washington D.C. či New York už ponúkajú stimuly na takéto prestavby, čo dáva nádej na vznik hodnotných bytov z prázdnych kancelárií v budúcnosti. Tí, ktorí prídu s riešeniami ako prví, môžu profitovať z nízkych nákupných nákladov aj z podpory zo strany samospráv.
Využitie demografickej vlny: Demografické trendy prinášajú príležitosti stavať či investovať do senior bývania/komunít 55+ (dopyt porastie so starnutím generácie Boomers), študentského bývania v mestách s rastúcimi univerzitami a štartovacích domov pre Mileniálov, ktorí konečne kupujú (stavitelia, ktorí vedia ponúknuť menšie, dostupnejšie domy, získajú veľký trh). Ďalšou cestou sú viacgeneračné domy – developeri môžu začleniť riešenia pre širšie rodiny, čo využíva trend popísaný NAR nar.realtor. Investori môžu tiež sledovať nehnuteľnosti v urban centrách, ktoré môžu ťažiť z návratu mladých – napríklad malé bytové domy či co-living priestory tam, kde nájmy klesli, ale už sa opäť dvíhajú ako sa ľudia vracajú do miest.
Výhoda pri poklese úrokových sadzieb: Zaujímavosťou je, že práve to, čo je rizikom (vysoké úroky), môže byť aj zdrojom výhod. Ak investor kúpi teraz pri vyššej kapitalizačnej sadzbe a s drahším úverom, vzniká potenciál na rast v prípade, že sadzby poklesnú – po niekoľkých rokoch môže úver refinancovať, čím si zvýši cashflow, a hodnota nehnuteľnosti môže stúpnuť už v dôsledku kompresie kapitalizačných sadzieb (lebo lacnejšie úvery umožnia kupujúcim platiť viac). Domácnosti môžu vnímať dnešné sadzby ako „vezmi si dom, rande s úverom“ – teda kúp si správnu nehnuteľnosť a úver prefinancuj neskôr. Očakávanie poklesu sadzieb je síce zdrojom neistoty, ale odvážni kupujúci a investori, ktorí využijú terajšie zľavy, môžu profitovať nielen z lepšej ceny, ale aj z následného zhodnotenia pri návrate dopytu. Prieskum Fannie Mae už naznačuje, že mnohí experti čakajú, že hypotekárne sadzby budú v najbližších rokoch mierne klesať k historicky normálnym úrovniam mpamag.com mpamag.com. Ak niekto kúpi alebo investuje ešte predtým, môže získať nehnuteľnosť za relatívnu zľavu a získať participáciu na raste pri návrate dopytu.

VII. Výhľad a prognózy na roky 2025–2028

Zdroj prognózy	Očakávaná zmena ceny domov 2025	Očakávaná zmena ceny domov 2026
Fannie Mae (FNMA)	+4,1% mpamag.com	+2,0% mpamag.com
Národná asociácia realitných maklérov (NAR)	+3% businessinsider.com	+4% businessinsider.com
MBA (Asociácia hypotékarov)	+1,3% businessinsider.com	+0,3% businessinsider.com
Zillow Research (Index hodnoty domov)	–1,4% zillow.com (pokles)	(Bez prognózy)
Panel odborníkov (100+ ekonómov)	+3,4% fanniemae.com	+3,3% fanniemae.com

Výhľad pre komerčný sektor: Každý komerčný sektor má svoj vlastný harmonogram obnovy:

Kancelárie: Kancelársky sektor sa bude zotavovať najpomalšie – očakávajte vysokú neobsadenosť v rokoch 2025–2026 s miernym zlepšením každý rok. Do roku 2028 pravdepodobne dôjde k ostrému rozdeleniu trhu: špičkové kancelárie vo výborných lokalitách môžu byť takmer plne obsadené a prinášať stabilné nájomné, zatiaľ čo staršie kancelárie môžu byť len poloprázdne alebo konvertované na iné účely. Celková neobsadenosť by mohla klesnúť z približne 19 % v roku 2025 na úroveň okolo stredných tínedžerských percent do roku 2028, ak bude ekonomika silná a časť plochy bude odstránená z inventára (konverzie/demolácie). Rast nájomného bude minimálny, kým neobsadenosť neklesne; prenajímatelia budú v mnohých lokalitách ešte niekoľko rokov ponúkať ústupky. Investori vnímajú roky 2025–2026 ako obdobie na repositioning alebo nákup problémových kancelárií s očakávaním, že do roku 2028–2030 budú tieto aktíva (ak sú dobre situované a zmodernizované) prinášať vyšší výnos.
Maloobchod: Výhľad v maloobchode je stabilný až pozitívny. Očakáva sa, že neobsadenosť zostane nízka (na úrovni 4–5 % na národnej úrovni), pretože nové projekty pribúdajú len minimálne. Rast nájomného v maloobchode by sa mohol pohybovať v nízkych jednotkách percent ročne a maloobchodné jednotky s vysokou návštevnosťou v rýchlo rastúcich predmestiach môžu zaznamenať aj rast nájomného v stredných jednotkách percent, keďže nájomcovia budú súťažiť o obmedzený priestor. Niektoré formáty (ako otvorené nákupné centrá) budú medzi investormi veľmi žiadané; kapitalizačné sadzby by sa pre tieto preferované segmenty mohli mierne stlačiť vzhľadom na silné základy cbre.com. Do roku 2028 sa môžeme dočkať opätovného oživenia maloobchodnej výstavby, pokiaľ spotrebiteľské výdavky ostanú silné – pravdepodobne viac nových projektov v Sun Belt štátoch, kde rast počtu obyvateľov vyžaduje nové obchody a služby. Vo všeobecnosti je však maloobchod teraz v rovnováhe ponuky a dopytu, takže by mal poskytovať stabilné výnosy bez väčších výkyvov.
Priemysel: Priemyselný sektor je naďalej na trajektórii rastu, hoci už umiernenejšieho. Dopyt po skladoch je štrukturálne podporovaný e-commerce a reštrukturalizáciou dodávateľských reťazcov (ako napríklad zvýšením domácej zásoby pre núdzové prípady). Po spomalení v rokoch 2023–2024 stále zostáva prenajímaná plocha v roku 2025 robustná (800+ mil. štvorcových stôp) cbre.com a očakáva sa, že ostane silná. CBRE uvádza, že sa vracia k „predpandemickým hnacím motorom“, čo znamená konštantnú absorpciu. Neobsadenosť priemyselných nehnuteľností by sa mohla pohybovať okolo 5 % v roku 2025 a ešte klesnúť k 4 % alebo nižšie do roku 2027, ak zostane výstavba obmedzená. Nájomné za sklady v poslednom období rástlo dvojciferným tempom; do budúcnosti sa však očakáva spomalenie rastu na 3–5 % ročne, čo je stále zdravé. Zaujímavý faktor: nové objekty chladiarenských skladov, dátových centier (priemyselného typu) a výrobných prevádzok (kvôli relokácii výroby) by mohli zvýšiť dopyt nad rámec tradičnej distribúcie. Do roku 2028 sa môže ukázať potreba modernizácie priemyselných nehnuteľností (staršie budovy bez vysokých svetlých výšok môžu dostať ďalšiu zľavu), celkovo však pôjde o jeden z najvýkonnejších sektorov dlhodobo.
Bytové domy (multifamily): Bytový segment by mal byť do roku 2028 opäť na vzostupe po vstrebávaní aktuálnych dodávok. Koncom desaťročia môžeme uvidieť nové výstavbové cykly, ak sa rast nájomného opäť zrýchli. V krátkodobom horizonte (2025–2026) sa očakáva stabilná prevádzka – mierny nárast neobsadenosti a následný pokles – s rastom nájomného na úrovni inflácie. Pre predstavu – expertný panel Fannie Mae očakáva do roku 2026 rast cien nehnuteľností na úrovni ~3,3 % fanniemae.com; rast nájomného často zodpovedá rastu príjmov a cien, takže rast v stredných 3 % ročne je pre byty tiež realistický do polovice desaťročia. V rokoch 2027–2028, keď bude menej nových projektov, by sa obsadenosť mohla utiahnuť a tlak na rast nájomného presiahnuť 4 % v niektorých trhoch (najmä ak bude rásť zamestnanosť). Istou neznámou sú príjmy nájomcov: ak bude pokračovať silný rast miezd, dá to prenajímateľom priestor na vyššie nájomné. Naopak, prípadné zásahy na obmedzenie rastu nájmov alebo ochrana nájomcov by mohli rast v niektorých mestách limitovať.

Zdroje:

National Association of Realtors – Prognózy a dáta o trhu bývania na roky 2024–2025 nar.realtor nar.realtor realestatenews.com
Zillow Research – Prognóza hodnôt a predajov domov (máj 2025) zillow.com zillow.com
Fannie Mae Economic and Housing Outlook (apríl/máj 2025) mpamag.com mpamag.com
Freddie Mac Multifamily Outlook 2025 mf.freddiemac.com
CBRE Research – U.S. Real Estate Market Outlook 2025 (december 2024) cbre.com cbre.com cbre.com
Realtor.com – Najlepšie trhy s bývaním pre rok 2025 (december 2024) realtor.com realtor.com
U.S. Census Bureau – Správa o neobsadenosti a vlastníctve bývania Q1 2025 advisorperspectives.com advisorperspectives.com
NAR Quarterly Housing Price Trends (Q1 2025) nar.realtor

III. Úrokové sadzby a trendy v hypotekárnych úveroch

IV. Regionálne a mestské najväčšie trendy

Sun Belt boom (Juhovýchod a Juhozápad): Región Sun Belt (tiahne sa z Floridy cez Texas, po juhozápad a časti Západu USA) bol za poslednú dekádu lídrom a pokračuje v dominancii. Štáty ako Florida, Texas, Karolíny, Georgia, Arizona a Tennessee zažívajú dynamický rast populácie aj pracovných miest, sťahujú sa sem jednotlivci (vrátane ľudí na home office či dôchodcov) i korporácie. Tento prílev obyvateľstva vyvolal silný dopyt po bývaní a udržal ceny nehnuteľností v týchto oblastiach na vysokej úrovni. Mnohé mestá Sun Beltu zaznamenali dvojciferný rast cien do roku 2022; niektoré počas roka 2023 ochladli (mierny pokles cien), ale vo všeobecnosti si viedli dobre. Napríklad mediánová cena domu v Miami, FL vzrástla za rok asi o 9 % realtor.com a Orlando, FL zaznamenalo medziročný nárast cez 12 % realtor.com podľa predikcií Realtor.com, čo poukazuje na trvajúcu silu. Medzitým Austin, TX, ktorý bol počas pandémie symbolom realitného boomu (ceny stúpli za dva roky takmer o 40 %), zažil v roku 2023 korekciu a ceny mierne klesli. Na začiatku roka 2025 sú ceny v Austine stále nižšie než na maxime, no ekonomika mesta je silná a populácia rastie, takže NAR očakáva, že Austin „čoskoro znovu porastie v cenách“ nar.realtor. Spoločným menovateľom Sun Belt trhov je dostupnosť (oproti pobrežným mestám), nižšie dane, tvorba pracovných miest a teplé podnebie – tieto faktory by mali zotrvať do konca 2020-tych rokov. Investori obľubujú hlavne trhy ako Dallas–Fort Worth, Atlanta, Phoenix, Tampa a Charlotte, ktoré majú veľkosť aj rast na svojej strane. Výstraha je v oblasti klímy a poistenia: v niektorých častiach Floridy alebo Mexického zálivu rastú ceny poistení (kvôli hurikánom a záplavám), čo môže časom oslabiť kupnú silu a záujem, pokiaľ sa to nezačne riešiť.
Drahé pobrežné trhy: Drahé metropoly na pobreží – ako New York City, San Francisco Bay Area, Los Angeles, Boston, Washington D.C. či Seattle – majú zmiešané výsledky. Mnohé z týchto miest zažili v roku 2020 krátky pokles cien (keď vzdialená práca umožnila odchod z hustých miest) a potom prudký rast v roku 2021 po návrate k mestskému štýlu života. V roku 2022 čelili tieto mestá proti vetru: odliv obyvateľov (sťahovanie do lacnejších oblastí) a v niektorých prípadoch prepúšťanie v technologickom sektore (najmä San Francisco, Seattle) znížili dopyt. V roku 2023 zaznamenalo San Francisco medziročný pokles mediánovej ceny, hodnota nehnuteľností ostáva prakticky stabilná (+1,5 % medziročne v Q1 2025) nar.realtor – trh Bay Area teda stagnuje. Predsa sa však objavujú náznaky stabilizácie: mestá opäť lákajú obyvateľov. Podľa údajov NAR bol rok 2024 s najvyšším nárastom návratu obyvateľov do centier miest za poslednú dekádu nar.realtor. Mladí profesionáli sa vracajú kvôli práci a vybaveniu, medzinárodná migrácia (koncentrovaná v týchto bránových mestách) sa rozbieha. Takže kým New York či San Francisco pravdepodobne nezažijú explozívny rast ako Austin alebo Nashville, majú stále extrémne obmedzenú ponuku a vysoké príjmy, čo bude zdola podporovať ceny. Osem z desiatich najdrahších metropol sú v Kalifornii (napr. v San Jose je mediánová cena vyše 2 mil. USD, +9,8 % medziročne) nar.realtor. Tieto trhy sú drahé kvôli dlhodobému nedostatku výstavby a žiadanej lokalite – očakáva sa, že ceny budú pomaly stúpať, pokiaľ ostane málo voľných domov. Dostupnosť je na pobreží veľký problém, podiel vlastníctva v Bay Area je nižší než 55 % nar.realtor. To znamená neustály politický tlak na väčšiu výstavbu a opatrenia na dostupnosť – čo môže tieto trhy v najbližšej dekáde výrazne ovplyvniť.
Stabilita Stredozápadu: Stredozápad (Midwest) nebol v hľadáčiku médií, no relatívna cenová dostupnosť a stabilita ekonomiky ho robia čoraz populárnejším. Mestá ako Columbus (OH), Indianapolis, Kansas City, Milwaukee a Minneapolis nezažili ohromné nárasty alebo pády; ich ceny rástli stabilne po jednotkách percent ročne a výkyvy sú malé. V rokoch 2024–2025 majú stredozápadné trhy nadpriemerné oživenie predaja, lebo kupujúci vytlačení z drahých regiónov hľadajú lacnejší domov. Podľa analýzy Realtor.com patrí niekoľko stredozápadných trhov medzi top 10 najperspektívnejších pre rok 2025, čo sa týka predaja a rastu cien realtor.com. Napríklad Colorado Springs, CO (niekedy zaraďovaný do oblasti Mountain West) je na ich zozname #1, Virginia Beach, VA (dostupné pobrežné mesto juhovýchodu) skončilo tretie a Greensboro, NC na 10. mieste realtor.com. Nie všetky sú však typický Stredozápad – trend je ale jasný: sekundárne mestá s vysokou kvalitou života stúpajú. Stredozápad často ponúka vyššie cap rates (návratnosť z prenájmu), čo láka investorov do miest ako Cleveland či Detroit na jedno- aj viacrodinné prenájmy. Očakáva sa, že stredozápadné trhy budú rásť mierne a trvalo bez dramatických výkyvov známych z iných regiónov. Faktor na sledovanie: populácia – v niektorých oblastiach je stále stagnácia či pokles, čo brzdí dopyt. Metropoly s rastúcim počtom pracovných miest v zdravotníctve, vzdelávaní alebo výrobe sú však silné.
Koridor Severovýchodu: Severovýchodný koridor (od Bostonu po D.C.) ponúka pestrý mix. New York City sa zotavil zo svojho prepadu v roku 2020; nájmy na Manhattane lámali rekordy v roku 2022 a ceny bytov sa stabilizovali. Predmestia okolo NYC (New Jersey, Long Island, Connecticut) ostávajú silné vďaka nízkej ponuke. Boston má odolný trh ťahaný školstvom a biotechom – ceny tam rástli plynulo. Philadelphia a Baltimore sú v tomto koridore dostupnejšou alternatívou k D.C./NYC a zaznamenali nárast. Washington D.C. sám o sebe si posledne držal ceny na rovnakej úrovni, čiastočne kvôli množstvu nových bytových komplexov a určitému odchodu populácie, no vysoké príjmy a nedostatok stavebných pozemkov držia trh s rodinnými domami napätý. Všeobecne má severovýchod staršiu zástavbu a pomalší rast populácie, teda ponuka je napätá. Pokiaľ zostane silná ekonomika (založená na štátnej správe, školstve, financiách, zdravotníctve), bývanie by malo pomaly zdražovať. Pozoruhodným trendom je, že vyššie úrokové sadzby zasahujú drahé trhy výraznejšie – hypotéka 7 % na miliónový dom v New Jersey je oveľa záťaživejšia než na 300-tisícový dom v Ohiu. Preto je tlak na dostupnosť na severovýchode silný; to môže v krátkodobom horizonte spomaliť rast cien, kým buď neklesnú sadzby alebo nestúpnu príjmy.
Regionálna dostupnosť a migračné trendy: Všeobecne je dostupnosť bývania kľúčom k výkonu regiónov. Regióny, ktoré boli ešte pred pár rokmi extrémne dostupné (Juhovýchod, niektoré časti Západu ako Idaho/Utah), zažili veľký rast cien vďaka prílevu obyvateľstva, dnes však už nie sú také lacné – ich trhy mierne ochladli. Oproti tomu regióny, ktoré nikdy nezažili boom (často Stredozápad/Severovýchod), sa stávajú zaujímavými z hľadiska ceny. Vidíme naďalej presun ľudí z drahých štátov do lacnejších: štáty ako California, Illinois a New York hlásia viac odchodov, naopak Florida, Texas, Karolíny, Tennessee viac príchodov. Tento trend bude pokračovať, ovplyvnený flexibilitou práce na diaľku a dôchodcami hľadajúcimi teplejšie, lacnejšie regióny. Florida si zaslúži osobitnú zmienku: zažila obrovský príval nových obyvateľov (a rast cien domov ~40 % za tri roky). Naposledy sa niektoré trhy na Floride (napr. Naples, Tampa, časť Južnej Floridy) stabilizovali z dôvodu cenovo nedostupného bývania pre miestnych a problémov s poistením; Miami a Orlando sú však na rok 2025 stále v topke predaja a rastu cien realtor.com, čo poukazuje na trvajúcu atraktivitu Floridy.

V. Kľúčové demografické, technologické a ekonomické faktory

Demografické zmeny: Demografia zásadne ovplyvňuje dopyt po bývaní. USA prežíva generačnú výmenu. Mileniali (narodení približne 1981–1996) – najväčšia generácia v pracovnej sile – sú už prevažne vo veku od neskorých 20-tych do neskorých 30-tych rokov, čo sú hlavné roky pre zakladanie domácností a kúpu bývania. Táto skupina síce kupovala bývanie neskôr ako predošlé generácie (v dôsledku študentských dlhov či krízy 2008), no teraz vstupujú na trh vo veľkom. Mediánový vek prvokupcu bývania dosiahol 38 rokov, teda historické maximum nar.realtor, čo odráža, ako dlho musia Mileniali šetriť na zálohu v podmienkach vysokých cien. Mnoho z nich sa spolieha na pomoc rodiny: 25 % prvokupcov použilo dar alebo pôžičku od príbuzných a 7 % použilo dedičstvo – tiež rekordné čísla nar.realtor. Ako Mileniali starnú, môžu sa ich preferencie presúvať od štartovacích bytov ku väčším domom na predmestiach, čo podporí dopyt v priateľských lokalitách pre rodiny. Hneď za nimi Generácia Z (narodení cca 1997–2012) vstupuje do dospelosti; najstarší z tejto generácie majú už okolo 25 rokov a začínajú kariéru, často ako nájomcovia. V nasledujúcich piatich rokoch Gen Z významne rozšíri dopyt po nájomnom bývaní a neskôr po štartovacích domoch (pravdepodobne až ku koncu 2020-tych rokov). Medzitým Baby boomers (narodení 1946–1964) sú už v dôchodkovom veku. Mnohí boomeri sa rozhodujú pre “zostarnutie vo vlastnom dome”, teda zostávajú bývať dlhšie, ako predchádzajúce generácie, čo prispieva k malej obratovosti nehnuteľností. Niektorí však zmenšujú bývanie alebo sa sťahujú – často do teplejších oblastí či bližšie k vnúčatám, čím ovplyvňujú trhy ako Florida, Arizona a Karolíny. Boomeri boli v rokoch 2023–24 aktívnymi kupujúcimi, niekedy dokonca predbiehali mladších kupcov, často preto, že majú značný majetok a môžu platiť v hotovosti. Platby v hotovosti dosiahli rekordné hodnoty – tvoria 26 % predajov domov (a vyše 30 % predajov pre opakovaných kupcov) nar.realtor, čo súvisí aj s tým, že starší kupci vymieňajú väčší dom za menší alebo využívajú nahromadený majetok. Ďalším demografickým trendom je rast viacgeneračných domácností. Podľa NAR rekordných 14 % – 17 % kupcov kupuje viacgeneračné domy (kvôli starším rodičom či dospelým deťom, ktoré sa vracajú domov) nar.realtor. Túto voľbu poháňajú úspory a aj kultúrne preferencie a zvyšuje dopyt po väčších rodinných domoch s apartmánmi pre svokru atď. Napokon, celkový populačný rast v USA v neskorých 2010-tych rokoch spomalil, no pozdvihla ho zvýšená imigrácia po roku 2021. Medzinárodná imigrácia je dôležitým faktorom pri zakladaní domácností, hlavne v migračných metropolách a pri dopyte po nájmoch. Ak bude USA naďalej prijímať imigrantov vo vyššom tempe, bude to v najbližších rokoch podporovať dopyt po bývaní (každá nová imigračná rodina potrebuje bývanie, či už nájomné, alebo vlastné). Zhrnuté, demografia je pre bývanie prevažne priaznivá: veľká kohorta vstupuje do veku pre kúpu bývania, životné udalosti budú poháňať presuny napriek „zamknutiu“ úrokových sadzieb a populačný rast bude tlačiť na ponuku nar.realtor. Jediný problém je dostupnosť bývania pre mladších kupcov – ak ceny a sadzby ostanú vysoké, mileniáli a Gen Z môžu zakladať domácnosti pomalšie alebo zostávať pri nájme, čo by zmenilo trajektóriu miery vlastníctva bývania.
Technologické trendy: Technológie ovplyvňujú trh s nehnuteľnosťami mnohými spôsobmi. Pravdepodobne najzásadnejšia je expanzia práce na diaľku, ktorá oslobodila mnoho pracovníkov od pevnej kancelárie. Už dnes to mení dopyt po bývaní – ľudia sa môžu sťahovať ďalej od centier miest či dokonca do iných regiónov (čo vidno na migrácii do Sun Beltu). Očakáva sa, že hybridná práca pretrvá, takže dopyt po bývaní ostane rozptýlený. Pracovníci môžu uprednostňovať dostupnosť a priestor (domáce kancelárie) pred časom dochádzania, čo prospieva predmestským a exurbánskym trhom s bývaním. Ako bolo spomenuté, niektoré firmy už volajú ľudí späť do kancelárií, takže mestské bývanie určite nezaniká. V komerčnom sektore je technológia práce na diaľku hlavnou výzvou kancelárskemu segmentu, ako bolo opísané vyššie. Ďalším trendom je nárast e-commerce. Rozmach online nakupovania (zvýraznený pandémiou) zvyšuje potrebu logistických nehnuteľností (sklady, distribučné centrá), kým niektoré formáty retailu dostáva pod tlak. Majitelia nákupných centier reagujú pridávaním zážitkových prevádzok (zábava, fitká, zdravotnícke služby), ktoré sú „odolné voči internetu“. Vzťah technológií a retailu bude pokračovať: očakávajte viac omnichannel predaja (predajne fungujú ako showroome či výdajne online objednávok), čo môže podporiť obsadenosť dobre situovaných predajných plôch. V bývaní technológie zrýchľujú transakcie. Rozmach online inzertných platforiem (Zillow, Redfin, Realtor.com) a virtuálnych prehliadok poskytol kupujúcim nebývalý prístup k informáciám. Digitálne hypotéky a e-podpisy zjednodušujú proces kúpy. Tieto inovácie nemenia pomer ponuky a dopytu, ale robia trh priehľadnejším a zmierňujú niektoré trenia (hoci kúpy na dražbách stále prebiehajú naplno!). Ďalšou oblasťou sú proptech a smart domácnosti: mnoho nových bytových a apartmánových projektov je už vybavených inteligentnými termostatmi, zabezpečovacími systémami či IoT zariadeniami, čo môže byť lákadlom. Aj stavebné metódy sa technologicky vyvíjajú (najmä pomaly) – napr. skúmajú sa modulárne stavby či 3D tlač domov pre zníženie nákladov a zrýchlenie výstavby, čo môže byť zásadné, ak by sa rozšírili a pomohli riešiť bytovú krízu. Dátová analytika a umelá inteligencia sú čoraz častejšie využívané investormi na hľadanie príležitostí (napr. algoritmické vyhľadávanie podhodnotených nehnuteľností či predikcie trendov). Pri konkrétnych sektoroch: dátové centrá sú prudko rastúcou kategóriou vďaka rastu cloudu a AI – ako už bolo spomenuté, obsadenosť dátových centier je okolo 2,8 % a prudko rastie kapacita cbre.com. Potreba digitálnej infraštruktúry (dátové centrá, základne pre mobilné veže) je novým hnacím motorom, ktorý developeri berú do úvahy. Nakoniec, dynamika technologického priemyslu môže významne ovplyvniť určité trhy. Veľké technologické centrá (San Francisco, Seattle, Austin) zažili kolísanie trhu s bývaním v závislosti od kondície technologických firiem. V roku 2025 sa tech sektor zotavuje z prepúšťaní, čo je pre tieto miestne trhy priaznivé. Ak v rokoch 2025–2028 nové inovácie (AI a pod.) spôsobia ďalší boom, drahé technologické trhy zažijú nový tlak na dostupnosť, pokiaľ sa nepostaví viac bývania.
Ekonomické a politické faktory: Kľúčové sú všeobecné ekonomické podmienky. Rast pracovných miest, príjmov a HDP priamo určujú dopyt po nehnuteľnostiach. Ekonomika USA by mala v roku 2025 rásť mierne – CBRE predpovedá rast HDP o 2,0 % až 2,5 % v roku 2025 cbre.com, čo je mierne nad priemer, ak dôjde k „mäkkému pristátiu“. Tento rast ženie spotrebiteľské výdavky (domácnosti sú na tom finančne ešte stále dobre) a uvoľnenie finančných podmienok. V rokoch 2023–24 vznikali nové pracovné miesta aj napriek zlým predajom bývania, takže existuje latentný dopyt, ktorý by sa mohol uvoľniť ak sa podmienky zlepšia realestatenews.com. Ak zamestnanosť zostane silná (prognózy nezamestnanosti 4–4,5 %) cbre.com, ľudia budú zakladať domácnosti a investovať do nehnuteľností. Rast miezd je ďalší faktor – mzdy síce rastú, ale často nie tak rýchlo ako ceny bývania, čo zhoršuje dostupnosť. Ak bude rast miezd pokračovať na úrovni ~4-5 % ročne a rast cien bývania spomalí na 2–3 %, situácia sa postupne zlepší. Inflácia ovplyvňuje realitný trh cez sadzby (už bolo spomenuté) a cez stavebné náklady. Ceny stavebných vstupov boli v rokoch 2021–22 veľmi vysoké (nedostatok materiálu a pracovnej sily). To už trochu poľavilo, ale stavať je stále drahšie než pred pandémiou. Ak sa má ponuka (a teda dostupnosť) zlepšiť, bude to závisieť od produktivity a cien vo výstavbe; pomôcť môžu aj politické opatrenia – znižovanie regulačných bariér alebo dotácie. Vládna politika ostáva neznámou. Na federálnej úrovni sa diskutuje o pomoci prvokupcom (programy na zálohy, daňové úľavy), čo by mohlo dopyt zvýšiť, ak by to prešlo. Väčší dopad má však štátna a miestna politika: reforma územného plánovania (vyššia hustota, rýchlejšie povoľovanie, podpora dostupného bývania) môže postupne zvýšiť ponuku na napätých trhoch. Štáty ako Kalifornia či Oregon už nariaďujú vyššiu výstavbu a legalizujú prístavby (ADU), čo pridá byty v horizonte rokov. Ďalšia ekonomická premenná je finančné prostredie: dostupnosť úverov. Banky po zvýšení sadzieb a vyššej neistote sprísnili poskytovanie úverov. To zasiahlo nielen kupcov (náročnejšia kvalifikácia, vyššie poplatky), ale aj developerov (prísnejšie úverové podmienky). Ak sa sektor stabilizuje a sadzby klesnú, úverová politika sa zjemní a trh ožije. Naopak, ak by došlo k finančnému šoku (likviditná kríza, problém limitu dlhu a pod.), dôvera v reality by prudko klesla. Fiškálna politika (vládne výdavky a deficity) je tiež dôležitá; veľký federálny deficit je dôvod, prečo sú dlhodobé sadzby vysoké nar.realtor. Ak by USA znížilo deficit, mohol by to zmierniť tlak na výnosy štátnych dlhopisov a hypotéky. Samozrejme, daňová politika ovplyvňuje nehnuteľnosti – aktuálne sa diskutuje o prípadných zmenách odpočtu SALT a daní pre investorov, čo by mohlo meniť motivácie pri nákupe vo vysoko zdaňovaných štátoch alebo u prenajímateľov.

VI. Investičné riziká a príležitosti

Hlavné investičné riziká:

Vysoké úrokové sadzby a náklady na financovanie: Zvýšené úrokové sadzby zvyšujú náklady na úvery, čo môže znižovať výnosy z investícií alebo dostupnosť bývania. Ak úroky zostanú vyššie po dlhšie obdobie, než sa očakáva (alebo opäť prudko stúpnu v dôsledku inflácie), financovanie realitných obchodov zostane náročné, čo môže viesť k poklesu hodnôt nehnuteľností. Mnohí investori v komerčnom sektore, ktorí nakupovali pri nízkych sadzbách, čelia riziku refinancovania – refinancovanie úverov za dnešných sadzieb môže byť neudržateľné, čo v niektorých prípadoch vedie k nesplácaniu alebo nútenému predaju. Toto je obzvlášť rizikové v kancelárskom segmente, kde klesajúce hodnoty a vysoké sadzby úročia (vlna komerčných hypoték na kancelárie splatných v rokoch 2025–2026). Rastúce kapitalizačné sadzby môžu krátkodobo znižovať hodnotu nehnuteľností vo všetkých segmentoch, čo ohrozuje súčasných majiteľov.
Možnosť hospodárskeho poklesu: Základný scenár počíta s mäkkým pristátím, avšak vždy existuje riziko recesie – či už záťaží Fedu na menovú politiku, globálnych šokov alebo geopolitických udalostí. Recesia so značnými stratami pracovných miest by poškodila dopyt po nehnuteľnostiach (menej kupujúcich, viac voľných bytov, zápasiaci maloobchodníci atď.). Segmenty ako hotely a luxusné bývanie sú na ekonomické výkyvy obzvlášť citlivé. Aj mierny pokles by mohol zhoršiť ďalšie riziká, ako napr. nesplácanie nájomného alebo vyššia neobsadenosť. Investori by mali byť konzervatívni v očakávaniach rastu nájomného a vytvárať si finančné rezervy pre prípadný prepad.
Trhová bifurkácia a zastarávanie: Ako sme už spomínali, niektoré typy nehnuteľností (staršie kancelárie, neaktuálne nákupné centrá, byty bez vybavenia) môžu byť funkčne zastarané alebo minimálne výrazne menej konkurencieschopné. Rizikom je, že kapitál ostane „uväznený“ v týchto aktívach bez ľahkej možnosti likvidácie – napríklad staršia kancelárska budova môže vyžadovať obrovské investície do prestavby na bývanie a aj tak to lokálne územné plány či ekonomika nemusia umožniť. Investori vlastniaci sekundárne kvalitné aktíva v problematických lokalitách sa môžu dostať do pasce hodnoty. Podobne pri bývaní môžu domy v oblastiach s klesajúcou populáciou či zlou klimatickou odolnosťou podávať slabý výkon. Vedieť čo nekupovať je rovnako dôležité, ako nájsť správny obchod.
Regulačné a politické riziká: Nehnuteľnosti podliehajú regulačným zmenám. Rizikom je rozširovanie nájomných regulácií či zákonov na ochranu nájomcov v reakcii na slabú cenovú dostupnosť. Niektoré štáty/mestá už zaviedli limity na zvyšovanie nájmov, čo môže obmedziť rast výnosov prenajímateľov. Ďalšie riziko sú zvýšené dane z nehnuteľností, keď samosprávy hľadajú príjmy – to môže tvrdšie zasiahnuť komerčných vlastníkov i domácnosti (vidíme to v niektorých mestách Sun Beltu, kde prudký rast cien viedol k vyšším daniam). Na strane developmentu môžu zmeny územných plánov pôsobiť dvojakým spôsobom: uvoľnenie pravidiel môže pomôcť (viac povolenej hustoty), prísnejšie environmentálne alebo dizajnové požiadavky naopak zvyšovať náklady. V extréme aj úvahy o zrušení výmenny 1031 alebo zvýšení dane z kapitálových výnosov pri predaji nehnuteľností by mohli ovplyvniť správanie investorov (nič nie je však na úrovni federálnej vlády aktuálne bezprostredné).
Klimatické a environmentálne riziká: Klimatická zmena je čoraz väčším rizikom v oblasti nehnuteľností. Nehnuteľnosti v pobrežných záplavových zónach, oblastiach náchylných na hurikány, regiónoch s požiarmi alebo suchom čelia vyšším poistným nákladom a možnému znehodnoteniu. Napríklad v niektorých častiach Floridy poisťovne vycúvali, čo vyvoláva obavy o dlhodobú poistiteľnosť nehnuteľností. Podobne na západe sú problémy s požiarmi, ktoré zvyšujú riziko v niektorých luxusných lokalitách. Environmentálne regulácie na zvýšenie odolnosti (napr. nutnosť vyvýšenia stavieb alebo použitia odolných materiálov) môžu zvýšiť náklady pri výstavbe či rekonštrukcii. Investori musia zohľadniť klimatické riziká, aby sa vyhli kúpe nehnuteľností, ktoré môžu byť o pár desaťročí pod vodou či neobývateľné.
Realizačné a likviditné riziká: Vo volatilnejšom trhovom prostredí je realizácia veľkých projektov alebo sanačných stratégií spojená s rizikom neúspechu. Napríklad kúpa problematickej kancelárie a jej prestavba na byty môže naraziť na nečakané stavebné komplikácie alebo odpor komunity. Zároveň likviditné riziko znamená, že schopnosť predať nehnuteľnosť za férovú cenu rýchlo môže byť oslabená, ak sa trh otočí alebo úverové trhy zamrznú (ako sa krátkodobo stalo v roku 2020). Nehnuteľnosti sú od prírody nelikvidné, takže investori musia byť pripravení držať ich dlhšie. Flippéri a špekulanti na krátke obdobie môžu byť prichytení pri trhových výkyvoch.

Napriek týmto rizikám nasledujúce roky ponúkajú množstvo príležitostí:

Kľúčové príležitosti:

Nákup v období kupujúceho (selektívne príležitosti): Po hektickom „predajcovom“ trhu 2020–2022 sa v mnohých regiónoch (najmä v segmente prémiových domov a oblastiach so silným podielom investorov) situácia ochladila. Individuálni kupujúci v roku 2025 môžu čeliť menšej konkurencii, väčšiemu výberu a dokonca aj zľavám pri niektorých ponukách – príjemná zmena oproti dražbám. Tí, ktorí sú finančne pripravení, môžu vyjednať lepšie podmienky, najmä ak cielia na motivovaných predajcov (napr. niekto, kto sa potrebuje rýchlo presťahovať). Pre investorov spomalenie vytvorilo šance nakúpiť nehnuteľnosti s relatívnou zľavou oproti nedávnym maximám. Napríklad v niektorých mestách Sun Beltu, kde ceny prehnali (Boise, Austin, Phoenix), nastala korekcia; skúsení investori ich sledujú s cieľom nájsť dobrý vstup pred opätovným rastom.
Akvizície problémových aktív: Vďaka vyšším úrokovým sadzbám sú niektorí majitelia nehnuteľností v núdzi – najmä v kancelárskom segmente, ale aj niektorí preúverovaní majitelia bytoviek alebo developeri nepredaných novostavieb v menej silných trhoch. Táto situácia pripomína skoré 90. roky alebo obdobie po roku 2008, čo sa týka príležitostí spojených s distressom. Inštitucionálni investori s pripravenými prostriedkami sa chystajú kupovať nevýkonné úvery alebo zabavené nehnuteľnosti so zľavou, najmä kancelárie vhodné na novú funkciu. Aj niektoré hotely alebo maloobchodné priestory je možné kúpiť pod úrovňou obstarávacích nákladov a rekonštruovať. Okenko na získanie problémových aktív závisí od toho, ako dlho budú vysoké sadzby a ako banky zvládnu nesplácané úvery (prolongácie vs. exekúcie). Pre trpezlivých investorov s kapitálom môžu nasledujúce 1–3 roky priniesť príležitosti, ktoré prichádzajú raz za cyklus s mimoriadnymi výnosmi pri obnoviteľných nehnuteľnostiach či poklese sadzieb (zvýšenie hodnoty).
Rast v nedostatočne obsluhovaných sektoroch a regiónoch: Niektoré sektory majú silné „vetry do chrbta“ a sú atraktívne na rozvoj alebo investície. Ako je uvedené, industriálne/logistické priestory ostávajú sektorom s vysokým dopytom – výstavba moderných distribučných centier v kľúčových uzloch (alebo prestavba veľkých prázdnych maloobchodov na fulfilment centrá) môže byť veľmi výhodná. Bytové domy sú potrebné všade; hoci sa stavajú veľké luxusné komplexy, stále chýba dostupné bývanie/stredná trieda. Developeri zameraní na stredný segment nájomného bývania či investori do komunít s mobilnými domami môžu zažiť stabilné výnosy a menšiu konkurenciu. Jednorodinné prenájmy (SFR) sú ďalšou rastúcou oblasťou – veľké inštitúcie naďalej nakupujú alebo stavajú prenajímané domy a jednotlivci môžu benefitovať z tohto trendu (najmä tam, kde je vysoký dopyt po nájmoch od tých, čo nevedia kúpiť). Regionálne, nové sekundárne trhy ako Cleveland, Pittsburgh, Louisville, Oklahoma City atď., ktoré vynechali veľký rast, často ponúkajú solídne výnosy z nájmov a potenciál zhodnotenia, keďže vzdialená práca rozširuje možnosti lokalizácie talentu. Tieto mestá sledujú investori hľadajúci výnosy a mohli by prekonávať výkon tradičných trhov, ak migrácia ľudí a firiem bude pokračovať.
Hodnota navyše a zmena účelu: Pri starnúcom realitnom fonde je dostatok príležitostí zvyšovať hodnotu rekonštrukciou alebo zmenou účelu. Investori napríklad kupujú byty z 70. a 80. rokov, rekonštruujú ich a inkasujú vyššie nájmy – klasická „value-add“ stratégia stále funguje, keďže nájomníci oceňujú moderné povrchy a úsporné spotrebiče. V maloobchode je populárne prestavovať problematické obchodné centrá na zmiešané mestské zóny s bytmi a kanceláriami (už s niektorými úspešnými príkladmi). Ako spomíname, konverzia kancelárie na bývanie je žiadanou témou: má zmysel len pre určité typy zastaraných kancelárií (kvôli dispozícii a nákladom), ale mestá ako Washington D.C. či New York už ponúkajú stimuly na takéto prestavby, čo dáva nádej na vznik hodnotných bytov z prázdnych kancelárií v budúcnosti. Tí, ktorí prídu s riešeniami ako prví, môžu profitovať z nízkych nákupných nákladov aj z podpory zo strany samospráv.
Využitie demografickej vlny: Demografické trendy prinášajú príležitosti stavať či investovať do senior bývania/komunít 55+ (dopyt porastie so starnutím generácie Boomers), študentského bývania v mestách s rastúcimi univerzitami a štartovacích domov pre Mileniálov, ktorí konečne kupujú (stavitelia, ktorí vedia ponúknuť menšie, dostupnejšie domy, získajú veľký trh). Ďalšou cestou sú viacgeneračné domy – developeri môžu začleniť riešenia pre širšie rodiny, čo využíva trend popísaný NAR nar.realtor. Investori môžu tiež sledovať nehnuteľnosti v urban centrách, ktoré môžu ťažiť z návratu mladých – napríklad malé bytové domy či co-living priestory tam, kde nájmy klesli, ale už sa opäť dvíhajú ako sa ľudia vracajú do miest.
Výhoda pri poklese úrokových sadzieb: Zaujímavosťou je, že práve to, čo je rizikom (vysoké úroky), môže byť aj zdrojom výhod. Ak investor kúpi teraz pri vyššej kapitalizačnej sadzbe a s drahším úverom, vzniká potenciál na rast v prípade, že sadzby poklesnú – po niekoľkých rokoch môže úver refinancovať, čím si zvýši cashflow, a hodnota nehnuteľnosti môže stúpnuť už v dôsledku kompresie kapitalizačných sadzieb (lebo lacnejšie úvery umožnia kupujúcim platiť viac). Domácnosti môžu vnímať dnešné sadzby ako „vezmi si dom, rande s úverom“ – teda kúp si správnu nehnuteľnosť a úver prefinancuj neskôr. Očakávanie poklesu sadzieb je síce zdrojom neistoty, ale odvážni kupujúci a investori, ktorí využijú terajšie zľavy, môžu profitovať nielen z lepšej ceny, ale aj z následného zhodnotenia pri návrate dopytu. Prieskum Fannie Mae už naznačuje, že mnohí experti čakajú, že hypotekárne sadzby budú v najbližších rokoch mierne klesať k historicky normálnym úrovniam mpamag.com mpamag.com. Ak niekto kúpi alebo investuje ešte predtým, môže získať nehnuteľnosť za relatívnu zľavu a získať participáciu na raste pri návrate dopytu.

VII. Výhľad a prognózy na roky 2025–2028

Zdroj prognózy	Očakávaná zmena ceny domov 2025	Očakávaná zmena ceny domov 2026
Fannie Mae (FNMA)	+4,1% mpamag.com	+2,0% mpamag.com
Národná asociácia realitných maklérov (NAR)	+3% businessinsider.com	+4% businessinsider.com
MBA (Asociácia hypotékarov)	+1,3% businessinsider.com	+0,3% businessinsider.com
Zillow Research (Index hodnoty domov)	–1,4% zillow.com (pokles)	(Bez prognózy)
Panel odborníkov (100+ ekonómov)	+3,4% fanniemae.com	+3,3% fanniemae.com

Výhľad pre komerčný sektor: Každý komerčný sektor má svoj vlastný harmonogram obnovy:

Kancelárie: Kancelársky sektor sa bude zotavovať najpomalšie – očakávajte vysokú neobsadenosť v rokoch 2025–2026 s miernym zlepšením každý rok. Do roku 2028 pravdepodobne dôjde k ostrému rozdeleniu trhu: špičkové kancelárie vo výborných lokalitách môžu byť takmer plne obsadené a prinášať stabilné nájomné, zatiaľ čo staršie kancelárie môžu byť len poloprázdne alebo konvertované na iné účely. Celková neobsadenosť by mohla klesnúť z približne 19 % v roku 2025 na úroveň okolo stredných tínedžerských percent do roku 2028, ak bude ekonomika silná a časť plochy bude odstránená z inventára (konverzie/demolácie). Rast nájomného bude minimálny, kým neobsadenosť neklesne; prenajímatelia budú v mnohých lokalitách ešte niekoľko rokov ponúkať ústupky. Investori vnímajú roky 2025–2026 ako obdobie na repositioning alebo nákup problémových kancelárií s očakávaním, že do roku 2028–2030 budú tieto aktíva (ak sú dobre situované a zmodernizované) prinášať vyšší výnos.
Maloobchod: Výhľad v maloobchode je stabilný až pozitívny. Očakáva sa, že neobsadenosť zostane nízka (na úrovni 4–5 % na národnej úrovni), pretože nové projekty pribúdajú len minimálne. Rast nájomného v maloobchode by sa mohol pohybovať v nízkych jednotkách percent ročne a maloobchodné jednotky s vysokou návštevnosťou v rýchlo rastúcich predmestiach môžu zaznamenať aj rast nájomného v stredných jednotkách percent, keďže nájomcovia budú súťažiť o obmedzený priestor. Niektoré formáty (ako otvorené nákupné centrá) budú medzi investormi veľmi žiadané; kapitalizačné sadzby by sa pre tieto preferované segmenty mohli mierne stlačiť vzhľadom na silné základy cbre.com. Do roku 2028 sa môžeme dočkať opätovného oživenia maloobchodnej výstavby, pokiaľ spotrebiteľské výdavky ostanú silné – pravdepodobne viac nových projektov v Sun Belt štátoch, kde rast počtu obyvateľov vyžaduje nové obchody a služby. Vo všeobecnosti je však maloobchod teraz v rovnováhe ponuky a dopytu, takže by mal poskytovať stabilné výnosy bez väčších výkyvov.
Priemysel: Priemyselný sektor je naďalej na trajektórii rastu, hoci už umiernenejšieho. Dopyt po skladoch je štrukturálne podporovaný e-commerce a reštrukturalizáciou dodávateľských reťazcov (ako napríklad zvýšením domácej zásoby pre núdzové prípady). Po spomalení v rokoch 2023–2024 stále zostáva prenajímaná plocha v roku 2025 robustná (800+ mil. štvorcových stôp) cbre.com a očakáva sa, že ostane silná. CBRE uvádza, že sa vracia k „predpandemickým hnacím motorom“, čo znamená konštantnú absorpciu. Neobsadenosť priemyselných nehnuteľností by sa mohla pohybovať okolo 5 % v roku 2025 a ešte klesnúť k 4 % alebo nižšie do roku 2027, ak zostane výstavba obmedzená. Nájomné za sklady v poslednom období rástlo dvojciferným tempom; do budúcnosti sa však očakáva spomalenie rastu na 3–5 % ročne, čo je stále zdravé. Zaujímavý faktor: nové objekty chladiarenských skladov, dátových centier (priemyselného typu) a výrobných prevádzok (kvôli relokácii výroby) by mohli zvýšiť dopyt nad rámec tradičnej distribúcie. Do roku 2028 sa môže ukázať potreba modernizácie priemyselných nehnuteľností (staršie budovy bez vysokých svetlých výšok môžu dostať ďalšiu zľavu), celkovo však pôjde o jeden z najvýkonnejších sektorov dlhodobo.
Bytové domy (multifamily): Bytový segment by mal byť do roku 2028 opäť na vzostupe po vstrebávaní aktuálnych dodávok. Koncom desaťročia môžeme uvidieť nové výstavbové cykly, ak sa rast nájomného opäť zrýchli. V krátkodobom horizonte (2025–2026) sa očakáva stabilná prevádzka – mierny nárast neobsadenosti a následný pokles – s rastom nájomného na úrovni inflácie. Pre predstavu – expertný panel Fannie Mae očakáva do roku 2026 rast cien nehnuteľností na úrovni ~3,3 % fanniemae.com; rast nájomného často zodpovedá rastu príjmov a cien, takže rast v stredných 3 % ročne je pre byty tiež realistický do polovice desaťročia. V rokoch 2027–2028, keď bude menej nových projektov, by sa obsadenosť mohla utiahnuť a tlak na rast nájomného presiahnuť 4 % v niektorých trhoch (najmä ak bude rásť zamestnanosť). Istou neznámou sú príjmy nájomcov: ak bude pokračovať silný rast miezd, dá to prenajímateľom priestor na vyššie nájomné. Naopak, prípadné zásahy na obmedzenie rastu nájmov alebo ochrana nájomcov by mohli rast v niektorých mestách limitovať.

Zdroje:

National Association of Realtors – Prognózy a dáta o trhu bývania na roky 2024–2025 nar.realtor nar.realtor realestatenews.com
Zillow Research – Prognóza hodnôt a predajov domov (máj 2025) zillow.com zillow.com
Fannie Mae Economic and Housing Outlook (apríl/máj 2025) mpamag.com mpamag.com
Freddie Mac Multifamily Outlook 2025 mf.freddiemac.com
CBRE Research – U.S. Real Estate Market Outlook 2025 (december 2024) cbre.com cbre.com cbre.com
Realtor.com – Najlepšie trhy s bývaním pre rok 2025 (december 2024) realtor.com realtor.com
U.S. Census Bureau – Správa o neobsadenosti a vlastníctve bývania Q1 2025 advisorperspectives.com advisorperspectives.com
NAR Quarterly Housing Price Trends (Q1 2025) nar.realtor

III. Úrokové sadzby a trendy v hypotekárnych úveroch

IV. Regionálne a mestské najväčšie trendy

Sun Belt boom (Juhovýchod a Juhozápad): Región Sun Belt (tiahne sa z Floridy cez Texas, po juhozápad a časti Západu USA) bol za poslednú dekádu lídrom a pokračuje v dominancii. Štáty ako Florida, Texas, Karolíny, Georgia, Arizona a Tennessee zažívajú dynamický rast populácie aj pracovných miest, sťahujú sa sem jednotlivci (vrátane ľudí na home office či dôchodcov) i korporácie. Tento prílev obyvateľstva vyvolal silný dopyt po bývaní a udržal ceny nehnuteľností v týchto oblastiach na vysokej úrovni. Mnohé mestá Sun Beltu zaznamenali dvojciferný rast cien do roku 2022; niektoré počas roka 2023 ochladli (mierny pokles cien), ale vo všeobecnosti si viedli dobre. Napríklad mediánová cena domu v Miami, FL vzrástla za rok asi o 9 % realtor.com a Orlando, FL zaznamenalo medziročný nárast cez 12 % realtor.com podľa predikcií Realtor.com, čo poukazuje na trvajúcu silu. Medzitým Austin, TX, ktorý bol počas pandémie symbolom realitného boomu (ceny stúpli za dva roky takmer o 40 %), zažil v roku 2023 korekciu a ceny mierne klesli. Na začiatku roka 2025 sú ceny v Austine stále nižšie než na maxime, no ekonomika mesta je silná a populácia rastie, takže NAR očakáva, že Austin „čoskoro znovu porastie v cenách“ nar.realtor. Spoločným menovateľom Sun Belt trhov je dostupnosť (oproti pobrežným mestám), nižšie dane, tvorba pracovných miest a teplé podnebie – tieto faktory by mali zotrvať do konca 2020-tych rokov. Investori obľubujú hlavne trhy ako Dallas–Fort Worth, Atlanta, Phoenix, Tampa a Charlotte, ktoré majú veľkosť aj rast na svojej strane. Výstraha je v oblasti klímy a poistenia: v niektorých častiach Floridy alebo Mexického zálivu rastú ceny poistení (kvôli hurikánom a záplavám), čo môže časom oslabiť kupnú silu a záujem, pokiaľ sa to nezačne riešiť.
Drahé pobrežné trhy: Drahé metropoly na pobreží – ako New York City, San Francisco Bay Area, Los Angeles, Boston, Washington D.C. či Seattle – majú zmiešané výsledky. Mnohé z týchto miest zažili v roku 2020 krátky pokles cien (keď vzdialená práca umožnila odchod z hustých miest) a potom prudký rast v roku 2021 po návrate k mestskému štýlu života. V roku 2022 čelili tieto mestá proti vetru: odliv obyvateľov (sťahovanie do lacnejších oblastí) a v niektorých prípadoch prepúšťanie v technologickom sektore (najmä San Francisco, Seattle) znížili dopyt. V roku 2023 zaznamenalo San Francisco medziročný pokles mediánovej ceny, hodnota nehnuteľností ostáva prakticky stabilná (+1,5 % medziročne v Q1 2025) nar.realtor – trh Bay Area teda stagnuje. Predsa sa však objavujú náznaky stabilizácie: mestá opäť lákajú obyvateľov. Podľa údajov NAR bol rok 2024 s najvyšším nárastom návratu obyvateľov do centier miest za poslednú dekádu nar.realtor. Mladí profesionáli sa vracajú kvôli práci a vybaveniu, medzinárodná migrácia (koncentrovaná v týchto bránových mestách) sa rozbieha. Takže kým New York či San Francisco pravdepodobne nezažijú explozívny rast ako Austin alebo Nashville, majú stále extrémne obmedzenú ponuku a vysoké príjmy, čo bude zdola podporovať ceny. Osem z desiatich najdrahších metropol sú v Kalifornii (napr. v San Jose je mediánová cena vyše 2 mil. USD, +9,8 % medziročne) nar.realtor. Tieto trhy sú drahé kvôli dlhodobému nedostatku výstavby a žiadanej lokalite – očakáva sa, že ceny budú pomaly stúpať, pokiaľ ostane málo voľných domov. Dostupnosť je na pobreží veľký problém, podiel vlastníctva v Bay Area je nižší než 55 % nar.realtor. To znamená neustály politický tlak na väčšiu výstavbu a opatrenia na dostupnosť – čo môže tieto trhy v najbližšej dekáde výrazne ovplyvniť.
Stabilita Stredozápadu: Stredozápad (Midwest) nebol v hľadáčiku médií, no relatívna cenová dostupnosť a stabilita ekonomiky ho robia čoraz populárnejším. Mestá ako Columbus (OH), Indianapolis, Kansas City, Milwaukee a Minneapolis nezažili ohromné nárasty alebo pády; ich ceny rástli stabilne po jednotkách percent ročne a výkyvy sú malé. V rokoch 2024–2025 majú stredozápadné trhy nadpriemerné oživenie predaja, lebo kupujúci vytlačení z drahých regiónov hľadajú lacnejší domov. Podľa analýzy Realtor.com patrí niekoľko stredozápadných trhov medzi top 10 najperspektívnejších pre rok 2025, čo sa týka predaja a rastu cien realtor.com. Napríklad Colorado Springs, CO (niekedy zaraďovaný do oblasti Mountain West) je na ich zozname #1, Virginia Beach, VA (dostupné pobrežné mesto juhovýchodu) skončilo tretie a Greensboro, NC na 10. mieste realtor.com. Nie všetky sú však typický Stredozápad – trend je ale jasný: sekundárne mestá s vysokou kvalitou života stúpajú. Stredozápad často ponúka vyššie cap rates (návratnosť z prenájmu), čo láka investorov do miest ako Cleveland či Detroit na jedno- aj viacrodinné prenájmy. Očakáva sa, že stredozápadné trhy budú rásť mierne a trvalo bez dramatických výkyvov známych z iných regiónov. Faktor na sledovanie: populácia – v niektorých oblastiach je stále stagnácia či pokles, čo brzdí dopyt. Metropoly s rastúcim počtom pracovných miest v zdravotníctve, vzdelávaní alebo výrobe sú však silné.
Koridor Severovýchodu: Severovýchodný koridor (od Bostonu po D.C.) ponúka pestrý mix. New York City sa zotavil zo svojho prepadu v roku 2020; nájmy na Manhattane lámali rekordy v roku 2022 a ceny bytov sa stabilizovali. Predmestia okolo NYC (New Jersey, Long Island, Connecticut) ostávajú silné vďaka nízkej ponuke. Boston má odolný trh ťahaný školstvom a biotechom – ceny tam rástli plynulo. Philadelphia a Baltimore sú v tomto koridore dostupnejšou alternatívou k D.C./NYC a zaznamenali nárast. Washington D.C. sám o sebe si posledne držal ceny na rovnakej úrovni, čiastočne kvôli množstvu nových bytových komplexov a určitému odchodu populácie, no vysoké príjmy a nedostatok stavebných pozemkov držia trh s rodinnými domami napätý. Všeobecne má severovýchod staršiu zástavbu a pomalší rast populácie, teda ponuka je napätá. Pokiaľ zostane silná ekonomika (založená na štátnej správe, školstve, financiách, zdravotníctve), bývanie by malo pomaly zdražovať. Pozoruhodným trendom je, že vyššie úrokové sadzby zasahujú drahé trhy výraznejšie – hypotéka 7 % na miliónový dom v New Jersey je oveľa záťaživejšia než na 300-tisícový dom v Ohiu. Preto je tlak na dostupnosť na severovýchode silný; to môže v krátkodobom horizonte spomaliť rast cien, kým buď neklesnú sadzby alebo nestúpnu príjmy.
Regionálna dostupnosť a migračné trendy: Všeobecne je dostupnosť bývania kľúčom k výkonu regiónov. Regióny, ktoré boli ešte pred pár rokmi extrémne dostupné (Juhovýchod, niektoré časti Západu ako Idaho/Utah), zažili veľký rast cien vďaka prílevu obyvateľstva, dnes však už nie sú také lacné – ich trhy mierne ochladli. Oproti tomu regióny, ktoré nikdy nezažili boom (často Stredozápad/Severovýchod), sa stávajú zaujímavými z hľadiska ceny. Vidíme naďalej presun ľudí z drahých štátov do lacnejších: štáty ako California, Illinois a New York hlásia viac odchodov, naopak Florida, Texas, Karolíny, Tennessee viac príchodov. Tento trend bude pokračovať, ovplyvnený flexibilitou práce na diaľku a dôchodcami hľadajúcimi teplejšie, lacnejšie regióny. Florida si zaslúži osobitnú zmienku: zažila obrovský príval nových obyvateľov (a rast cien domov ~40 % za tri roky). Naposledy sa niektoré trhy na Floride (napr. Naples, Tampa, časť Južnej Floridy) stabilizovali z dôvodu cenovo nedostupného bývania pre miestnych a problémov s poistením; Miami a Orlando sú však na rok 2025 stále v topke predaja a rastu cien realtor.com, čo poukazuje na trvajúcu atraktivitu Floridy.

V. Kľúčové demografické, technologické a ekonomické faktory

Demografické zmeny: Demografia zásadne ovplyvňuje dopyt po bývaní. USA prežíva generačnú výmenu. Mileniali (narodení približne 1981–1996) – najväčšia generácia v pracovnej sile – sú už prevažne vo veku od neskorých 20-tych do neskorých 30-tych rokov, čo sú hlavné roky pre zakladanie domácností a kúpu bývania. Táto skupina síce kupovala bývanie neskôr ako predošlé generácie (v dôsledku študentských dlhov či krízy 2008), no teraz vstupujú na trh vo veľkom. Mediánový vek prvokupcu bývania dosiahol 38 rokov, teda historické maximum nar.realtor, čo odráža, ako dlho musia Mileniali šetriť na zálohu v podmienkach vysokých cien. Mnoho z nich sa spolieha na pomoc rodiny: 25 % prvokupcov použilo dar alebo pôžičku od príbuzných a 7 % použilo dedičstvo – tiež rekordné čísla nar.realtor. Ako Mileniali starnú, môžu sa ich preferencie presúvať od štartovacích bytov ku väčším domom na predmestiach, čo podporí dopyt v priateľských lokalitách pre rodiny. Hneď za nimi Generácia Z (narodení cca 1997–2012) vstupuje do dospelosti; najstarší z tejto generácie majú už okolo 25 rokov a začínajú kariéru, často ako nájomcovia. V nasledujúcich piatich rokoch Gen Z významne rozšíri dopyt po nájomnom bývaní a neskôr po štartovacích domoch (pravdepodobne až ku koncu 2020-tych rokov). Medzitým Baby boomers (narodení 1946–1964) sú už v dôchodkovom veku. Mnohí boomeri sa rozhodujú pre “zostarnutie vo vlastnom dome”, teda zostávajú bývať dlhšie, ako predchádzajúce generácie, čo prispieva k malej obratovosti nehnuteľností. Niektorí však zmenšujú bývanie alebo sa sťahujú – často do teplejších oblastí či bližšie k vnúčatám, čím ovplyvňujú trhy ako Florida, Arizona a Karolíny. Boomeri boli v rokoch 2023–24 aktívnymi kupujúcimi, niekedy dokonca predbiehali mladších kupcov, často preto, že majú značný majetok a môžu platiť v hotovosti. Platby v hotovosti dosiahli rekordné hodnoty – tvoria 26 % predajov domov (a vyše 30 % predajov pre opakovaných kupcov) nar.realtor, čo súvisí aj s tým, že starší kupci vymieňajú väčší dom za menší alebo využívajú nahromadený majetok. Ďalším demografickým trendom je rast viacgeneračných domácností. Podľa NAR rekordných 14 % – 17 % kupcov kupuje viacgeneračné domy (kvôli starším rodičom či dospelým deťom, ktoré sa vracajú domov) nar.realtor. Túto voľbu poháňajú úspory a aj kultúrne preferencie a zvyšuje dopyt po väčších rodinných domoch s apartmánmi pre svokru atď. Napokon, celkový populačný rast v USA v neskorých 2010-tych rokoch spomalil, no pozdvihla ho zvýšená imigrácia po roku 2021. Medzinárodná imigrácia je dôležitým faktorom pri zakladaní domácností, hlavne v migračných metropolách a pri dopyte po nájmoch. Ak bude USA naďalej prijímať imigrantov vo vyššom tempe, bude to v najbližších rokoch podporovať dopyt po bývaní (každá nová imigračná rodina potrebuje bývanie, či už nájomné, alebo vlastné). Zhrnuté, demografia je pre bývanie prevažne priaznivá: veľká kohorta vstupuje do veku pre kúpu bývania, životné udalosti budú poháňať presuny napriek „zamknutiu“ úrokových sadzieb a populačný rast bude tlačiť na ponuku nar.realtor. Jediný problém je dostupnosť bývania pre mladších kupcov – ak ceny a sadzby ostanú vysoké, mileniáli a Gen Z môžu zakladať domácnosti pomalšie alebo zostávať pri nájme, čo by zmenilo trajektóriu miery vlastníctva bývania.
Technologické trendy: Technológie ovplyvňujú trh s nehnuteľnosťami mnohými spôsobmi. Pravdepodobne najzásadnejšia je expanzia práce na diaľku, ktorá oslobodila mnoho pracovníkov od pevnej kancelárie. Už dnes to mení dopyt po bývaní – ľudia sa môžu sťahovať ďalej od centier miest či dokonca do iných regiónov (čo vidno na migrácii do Sun Beltu). Očakáva sa, že hybridná práca pretrvá, takže dopyt po bývaní ostane rozptýlený. Pracovníci môžu uprednostňovať dostupnosť a priestor (domáce kancelárie) pred časom dochádzania, čo prospieva predmestským a exurbánskym trhom s bývaním. Ako bolo spomenuté, niektoré firmy už volajú ľudí späť do kancelárií, takže mestské bývanie určite nezaniká. V komerčnom sektore je technológia práce na diaľku hlavnou výzvou kancelárskemu segmentu, ako bolo opísané vyššie. Ďalším trendom je nárast e-commerce. Rozmach online nakupovania (zvýraznený pandémiou) zvyšuje potrebu logistických nehnuteľností (sklady, distribučné centrá), kým niektoré formáty retailu dostáva pod tlak. Majitelia nákupných centier reagujú pridávaním zážitkových prevádzok (zábava, fitká, zdravotnícke služby), ktoré sú „odolné voči internetu“. Vzťah technológií a retailu bude pokračovať: očakávajte viac omnichannel predaja (predajne fungujú ako showroome či výdajne online objednávok), čo môže podporiť obsadenosť dobre situovaných predajných plôch. V bývaní technológie zrýchľujú transakcie. Rozmach online inzertných platforiem (Zillow, Redfin, Realtor.com) a virtuálnych prehliadok poskytol kupujúcim nebývalý prístup k informáciám. Digitálne hypotéky a e-podpisy zjednodušujú proces kúpy. Tieto inovácie nemenia pomer ponuky a dopytu, ale robia trh priehľadnejším a zmierňujú niektoré trenia (hoci kúpy na dražbách stále prebiehajú naplno!). Ďalšou oblasťou sú proptech a smart domácnosti: mnoho nových bytových a apartmánových projektov je už vybavených inteligentnými termostatmi, zabezpečovacími systémami či IoT zariadeniami, čo môže byť lákadlom. Aj stavebné metódy sa technologicky vyvíjajú (najmä pomaly) – napr. skúmajú sa modulárne stavby či 3D tlač domov pre zníženie nákladov a zrýchlenie výstavby, čo môže byť zásadné, ak by sa rozšírili a pomohli riešiť bytovú krízu. Dátová analytika a umelá inteligencia sú čoraz častejšie využívané investormi na hľadanie príležitostí (napr. algoritmické vyhľadávanie podhodnotených nehnuteľností či predikcie trendov). Pri konkrétnych sektoroch: dátové centrá sú prudko rastúcou kategóriou vďaka rastu cloudu a AI – ako už bolo spomenuté, obsadenosť dátových centier je okolo 2,8 % a prudko rastie kapacita cbre.com. Potreba digitálnej infraštruktúry (dátové centrá, základne pre mobilné veže) je novým hnacím motorom, ktorý developeri berú do úvahy. Nakoniec, dynamika technologického priemyslu môže významne ovplyvniť určité trhy. Veľké technologické centrá (San Francisco, Seattle, Austin) zažili kolísanie trhu s bývaním v závislosti od kondície technologických firiem. V roku 2025 sa tech sektor zotavuje z prepúšťaní, čo je pre tieto miestne trhy priaznivé. Ak v rokoch 2025–2028 nové inovácie (AI a pod.) spôsobia ďalší boom, drahé technologické trhy zažijú nový tlak na dostupnosť, pokiaľ sa nepostaví viac bývania.
Ekonomické a politické faktory: Kľúčové sú všeobecné ekonomické podmienky. Rast pracovných miest, príjmov a HDP priamo určujú dopyt po nehnuteľnostiach. Ekonomika USA by mala v roku 2025 rásť mierne – CBRE predpovedá rast HDP o 2,0 % až 2,5 % v roku 2025 cbre.com, čo je mierne nad priemer, ak dôjde k „mäkkému pristátiu“. Tento rast ženie spotrebiteľské výdavky (domácnosti sú na tom finančne ešte stále dobre) a uvoľnenie finančných podmienok. V rokoch 2023–24 vznikali nové pracovné miesta aj napriek zlým predajom bývania, takže existuje latentný dopyt, ktorý by sa mohol uvoľniť ak sa podmienky zlepšia realestatenews.com. Ak zamestnanosť zostane silná (prognózy nezamestnanosti 4–4,5 %) cbre.com, ľudia budú zakladať domácnosti a investovať do nehnuteľností. Rast miezd je ďalší faktor – mzdy síce rastú, ale často nie tak rýchlo ako ceny bývania, čo zhoršuje dostupnosť. Ak bude rast miezd pokračovať na úrovni ~4-5 % ročne a rast cien bývania spomalí na 2–3 %, situácia sa postupne zlepší. Inflácia ovplyvňuje realitný trh cez sadzby (už bolo spomenuté) a cez stavebné náklady. Ceny stavebných vstupov boli v rokoch 2021–22 veľmi vysoké (nedostatok materiálu a pracovnej sily). To už trochu poľavilo, ale stavať je stále drahšie než pred pandémiou. Ak sa má ponuka (a teda dostupnosť) zlepšiť, bude to závisieť od produktivity a cien vo výstavbe; pomôcť môžu aj politické opatrenia – znižovanie regulačných bariér alebo dotácie. Vládna politika ostáva neznámou. Na federálnej úrovni sa diskutuje o pomoci prvokupcom (programy na zálohy, daňové úľavy), čo by mohlo dopyt zvýšiť, ak by to prešlo. Väčší dopad má však štátna a miestna politika: reforma územného plánovania (vyššia hustota, rýchlejšie povoľovanie, podpora dostupného bývania) môže postupne zvýšiť ponuku na napätých trhoch. Štáty ako Kalifornia či Oregon už nariaďujú vyššiu výstavbu a legalizujú prístavby (ADU), čo pridá byty v horizonte rokov. Ďalšia ekonomická premenná je finančné prostredie: dostupnosť úverov. Banky po zvýšení sadzieb a vyššej neistote sprísnili poskytovanie úverov. To zasiahlo nielen kupcov (náročnejšia kvalifikácia, vyššie poplatky), ale aj developerov (prísnejšie úverové podmienky). Ak sa sektor stabilizuje a sadzby klesnú, úverová politika sa zjemní a trh ožije. Naopak, ak by došlo k finančnému šoku (likviditná kríza, problém limitu dlhu a pod.), dôvera v reality by prudko klesla. Fiškálna politika (vládne výdavky a deficity) je tiež dôležitá; veľký federálny deficit je dôvod, prečo sú dlhodobé sadzby vysoké nar.realtor. Ak by USA znížilo deficit, mohol by to zmierniť tlak na výnosy štátnych dlhopisov a hypotéky. Samozrejme, daňová politika ovplyvňuje nehnuteľnosti – aktuálne sa diskutuje o prípadných zmenách odpočtu SALT a daní pre investorov, čo by mohlo meniť motivácie pri nákupe vo vysoko zdaňovaných štátoch alebo u prenajímateľov.

VI. Investičné riziká a príležitosti

Hlavné investičné riziká:

Vysoké úrokové sadzby a náklady na financovanie: Zvýšené úrokové sadzby zvyšujú náklady na úvery, čo môže znižovať výnosy z investícií alebo dostupnosť bývania. Ak úroky zostanú vyššie po dlhšie obdobie, než sa očakáva (alebo opäť prudko stúpnu v dôsledku inflácie), financovanie realitných obchodov zostane náročné, čo môže viesť k poklesu hodnôt nehnuteľností. Mnohí investori v komerčnom sektore, ktorí nakupovali pri nízkych sadzbách, čelia riziku refinancovania – refinancovanie úverov za dnešných sadzieb môže byť neudržateľné, čo v niektorých prípadoch vedie k nesplácaniu alebo nútenému predaju. Toto je obzvlášť rizikové v kancelárskom segmente, kde klesajúce hodnoty a vysoké sadzby úročia (vlna komerčných hypoték na kancelárie splatných v rokoch 2025–2026). Rastúce kapitalizačné sadzby môžu krátkodobo znižovať hodnotu nehnuteľností vo všetkých segmentoch, čo ohrozuje súčasných majiteľov.
Možnosť hospodárskeho poklesu: Základný scenár počíta s mäkkým pristátím, avšak vždy existuje riziko recesie – či už záťaží Fedu na menovú politiku, globálnych šokov alebo geopolitických udalostí. Recesia so značnými stratami pracovných miest by poškodila dopyt po nehnuteľnostiach (menej kupujúcich, viac voľných bytov, zápasiaci maloobchodníci atď.). Segmenty ako hotely a luxusné bývanie sú na ekonomické výkyvy obzvlášť citlivé. Aj mierny pokles by mohol zhoršiť ďalšie riziká, ako napr. nesplácanie nájomného alebo vyššia neobsadenosť. Investori by mali byť konzervatívni v očakávaniach rastu nájomného a vytvárať si finančné rezervy pre prípadný prepad.
Trhová bifurkácia a zastarávanie: Ako sme už spomínali, niektoré typy nehnuteľností (staršie kancelárie, neaktuálne nákupné centrá, byty bez vybavenia) môžu byť funkčne zastarané alebo minimálne výrazne menej konkurencieschopné. Rizikom je, že kapitál ostane „uväznený“ v týchto aktívach bez ľahkej možnosti likvidácie – napríklad staršia kancelárska budova môže vyžadovať obrovské investície do prestavby na bývanie a aj tak to lokálne územné plány či ekonomika nemusia umožniť. Investori vlastniaci sekundárne kvalitné aktíva v problematických lokalitách sa môžu dostať do pasce hodnoty. Podobne pri bývaní môžu domy v oblastiach s klesajúcou populáciou či zlou klimatickou odolnosťou podávať slabý výkon. Vedieť čo nekupovať je rovnako dôležité, ako nájsť správny obchod.
Regulačné a politické riziká: Nehnuteľnosti podliehajú regulačným zmenám. Rizikom je rozširovanie nájomných regulácií či zákonov na ochranu nájomcov v reakcii na slabú cenovú dostupnosť. Niektoré štáty/mestá už zaviedli limity na zvyšovanie nájmov, čo môže obmedziť rast výnosov prenajímateľov. Ďalšie riziko sú zvýšené dane z nehnuteľností, keď samosprávy hľadajú príjmy – to môže tvrdšie zasiahnuť komerčných vlastníkov i domácnosti (vidíme to v niektorých mestách Sun Beltu, kde prudký rast cien viedol k vyšším daniam). Na strane developmentu môžu zmeny územných plánov pôsobiť dvojakým spôsobom: uvoľnenie pravidiel môže pomôcť (viac povolenej hustoty), prísnejšie environmentálne alebo dizajnové požiadavky naopak zvyšovať náklady. V extréme aj úvahy o zrušení výmenny 1031 alebo zvýšení dane z kapitálových výnosov pri predaji nehnuteľností by mohli ovplyvniť správanie investorov (nič nie je však na úrovni federálnej vlády aktuálne bezprostredné).
Klimatické a environmentálne riziká: Klimatická zmena je čoraz väčším rizikom v oblasti nehnuteľností. Nehnuteľnosti v pobrežných záplavových zónach, oblastiach náchylných na hurikány, regiónoch s požiarmi alebo suchom čelia vyšším poistným nákladom a možnému znehodnoteniu. Napríklad v niektorých častiach Floridy poisťovne vycúvali, čo vyvoláva obavy o dlhodobú poistiteľnosť nehnuteľností. Podobne na západe sú problémy s požiarmi, ktoré zvyšujú riziko v niektorých luxusných lokalitách. Environmentálne regulácie na zvýšenie odolnosti (napr. nutnosť vyvýšenia stavieb alebo použitia odolných materiálov) môžu zvýšiť náklady pri výstavbe či rekonštrukcii. Investori musia zohľadniť klimatické riziká, aby sa vyhli kúpe nehnuteľností, ktoré môžu byť o pár desaťročí pod vodou či neobývateľné.
Realizačné a likviditné riziká: Vo volatilnejšom trhovom prostredí je realizácia veľkých projektov alebo sanačných stratégií spojená s rizikom neúspechu. Napríklad kúpa problematickej kancelárie a jej prestavba na byty môže naraziť na nečakané stavebné komplikácie alebo odpor komunity. Zároveň likviditné riziko znamená, že schopnosť predať nehnuteľnosť za férovú cenu rýchlo môže byť oslabená, ak sa trh otočí alebo úverové trhy zamrznú (ako sa krátkodobo stalo v roku 2020). Nehnuteľnosti sú od prírody nelikvidné, takže investori musia byť pripravení držať ich dlhšie. Flippéri a špekulanti na krátke obdobie môžu byť prichytení pri trhových výkyvoch.

Napriek týmto rizikám nasledujúce roky ponúkajú množstvo príležitostí:

Kľúčové príležitosti:

Nákup v období kupujúceho (selektívne príležitosti): Po hektickom „predajcovom“ trhu 2020–2022 sa v mnohých regiónoch (najmä v segmente prémiových domov a oblastiach so silným podielom investorov) situácia ochladila. Individuálni kupujúci v roku 2025 môžu čeliť menšej konkurencii, väčšiemu výberu a dokonca aj zľavám pri niektorých ponukách – príjemná zmena oproti dražbám. Tí, ktorí sú finančne pripravení, môžu vyjednať lepšie podmienky, najmä ak cielia na motivovaných predajcov (napr. niekto, kto sa potrebuje rýchlo presťahovať). Pre investorov spomalenie vytvorilo šance nakúpiť nehnuteľnosti s relatívnou zľavou oproti nedávnym maximám. Napríklad v niektorých mestách Sun Beltu, kde ceny prehnali (Boise, Austin, Phoenix), nastala korekcia; skúsení investori ich sledujú s cieľom nájsť dobrý vstup pred opätovným rastom.
Akvizície problémových aktív: Vďaka vyšším úrokovým sadzbám sú niektorí majitelia nehnuteľností v núdzi – najmä v kancelárskom segmente, ale aj niektorí preúverovaní majitelia bytoviek alebo developeri nepredaných novostavieb v menej silných trhoch. Táto situácia pripomína skoré 90. roky alebo obdobie po roku 2008, čo sa týka príležitostí spojených s distressom. Inštitucionálni investori s pripravenými prostriedkami sa chystajú kupovať nevýkonné úvery alebo zabavené nehnuteľnosti so zľavou, najmä kancelárie vhodné na novú funkciu. Aj niektoré hotely alebo maloobchodné priestory je možné kúpiť pod úrovňou obstarávacích nákladov a rekonštruovať. Okenko na získanie problémových aktív závisí od toho, ako dlho budú vysoké sadzby a ako banky zvládnu nesplácané úvery (prolongácie vs. exekúcie). Pre trpezlivých investorov s kapitálom môžu nasledujúce 1–3 roky priniesť príležitosti, ktoré prichádzajú raz za cyklus s mimoriadnymi výnosmi pri obnoviteľných nehnuteľnostiach či poklese sadzieb (zvýšenie hodnoty).
Rast v nedostatočne obsluhovaných sektoroch a regiónoch: Niektoré sektory majú silné „vetry do chrbta“ a sú atraktívne na rozvoj alebo investície. Ako je uvedené, industriálne/logistické priestory ostávajú sektorom s vysokým dopytom – výstavba moderných distribučných centier v kľúčových uzloch (alebo prestavba veľkých prázdnych maloobchodov na fulfilment centrá) môže byť veľmi výhodná. Bytové domy sú potrebné všade; hoci sa stavajú veľké luxusné komplexy, stále chýba dostupné bývanie/stredná trieda. Developeri zameraní na stredný segment nájomného bývania či investori do komunít s mobilnými domami môžu zažiť stabilné výnosy a menšiu konkurenciu. Jednorodinné prenájmy (SFR) sú ďalšou rastúcou oblasťou – veľké inštitúcie naďalej nakupujú alebo stavajú prenajímané domy a jednotlivci môžu benefitovať z tohto trendu (najmä tam, kde je vysoký dopyt po nájmoch od tých, čo nevedia kúpiť). Regionálne, nové sekundárne trhy ako Cleveland, Pittsburgh, Louisville, Oklahoma City atď., ktoré vynechali veľký rast, často ponúkajú solídne výnosy z nájmov a potenciál zhodnotenia, keďže vzdialená práca rozširuje možnosti lokalizácie talentu. Tieto mestá sledujú investori hľadajúci výnosy a mohli by prekonávať výkon tradičných trhov, ak migrácia ľudí a firiem bude pokračovať.
Hodnota navyše a zmena účelu: Pri starnúcom realitnom fonde je dostatok príležitostí zvyšovať hodnotu rekonštrukciou alebo zmenou účelu. Investori napríklad kupujú byty z 70. a 80. rokov, rekonštruujú ich a inkasujú vyššie nájmy – klasická „value-add“ stratégia stále funguje, keďže nájomníci oceňujú moderné povrchy a úsporné spotrebiče. V maloobchode je populárne prestavovať problematické obchodné centrá na zmiešané mestské zóny s bytmi a kanceláriami (už s niektorými úspešnými príkladmi). Ako spomíname, konverzia kancelárie na bývanie je žiadanou témou: má zmysel len pre určité typy zastaraných kancelárií (kvôli dispozícii a nákladom), ale mestá ako Washington D.C. či New York už ponúkajú stimuly na takéto prestavby, čo dáva nádej na vznik hodnotných bytov z prázdnych kancelárií v budúcnosti. Tí, ktorí prídu s riešeniami ako prví, môžu profitovať z nízkych nákupných nákladov aj z podpory zo strany samospráv.
Využitie demografickej vlny: Demografické trendy prinášajú príležitosti stavať či investovať do senior bývania/komunít 55+ (dopyt porastie so starnutím generácie Boomers), študentského bývania v mestách s rastúcimi univerzitami a štartovacích domov pre Mileniálov, ktorí konečne kupujú (stavitelia, ktorí vedia ponúknuť menšie, dostupnejšie domy, získajú veľký trh). Ďalšou cestou sú viacgeneračné domy – developeri môžu začleniť riešenia pre širšie rodiny, čo využíva trend popísaný NAR nar.realtor. Investori môžu tiež sledovať nehnuteľnosti v urban centrách, ktoré môžu ťažiť z návratu mladých – napríklad malé bytové domy či co-living priestory tam, kde nájmy klesli, ale už sa opäť dvíhajú ako sa ľudia vracajú do miest.
Výhoda pri poklese úrokových sadzieb: Zaujímavosťou je, že práve to, čo je rizikom (vysoké úroky), môže byť aj zdrojom výhod. Ak investor kúpi teraz pri vyššej kapitalizačnej sadzbe a s drahším úverom, vzniká potenciál na rast v prípade, že sadzby poklesnú – po niekoľkých rokoch môže úver refinancovať, čím si zvýši cashflow, a hodnota nehnuteľnosti môže stúpnuť už v dôsledku kompresie kapitalizačných sadzieb (lebo lacnejšie úvery umožnia kupujúcim platiť viac). Domácnosti môžu vnímať dnešné sadzby ako „vezmi si dom, rande s úverom“ – teda kúp si správnu nehnuteľnosť a úver prefinancuj neskôr. Očakávanie poklesu sadzieb je síce zdrojom neistoty, ale odvážni kupujúci a investori, ktorí využijú terajšie zľavy, môžu profitovať nielen z lepšej ceny, ale aj z následného zhodnotenia pri návrate dopytu. Prieskum Fannie Mae už naznačuje, že mnohí experti čakajú, že hypotekárne sadzby budú v najbližších rokoch mierne klesať k historicky normálnym úrovniam mpamag.com mpamag.com. Ak niekto kúpi alebo investuje ešte predtým, môže získať nehnuteľnosť za relatívnu zľavu a získať participáciu na raste pri návrate dopytu.

VII. Výhľad a prognózy na roky 2025–2028

Zdroj prognózy	Očakávaná zmena ceny domov 2025	Očakávaná zmena ceny domov 2026
Fannie Mae (FNMA)	+4,1% mpamag.com	+2,0% mpamag.com
Národná asociácia realitných maklérov (NAR)	+3% businessinsider.com	+4% businessinsider.com
MBA (Asociácia hypotékarov)	+1,3% businessinsider.com	+0,3% businessinsider.com
Zillow Research (Index hodnoty domov)	–1,4% zillow.com (pokles)	(Bez prognózy)
Panel odborníkov (100+ ekonómov)	+3,4% fanniemae.com	+3,3% fanniemae.com

Výhľad pre komerčný sektor: Každý komerčný sektor má svoj vlastný harmonogram obnovy:

Kancelárie: Kancelársky sektor sa bude zotavovať najpomalšie – očakávajte vysokú neobsadenosť v rokoch 2025–2026 s miernym zlepšením každý rok. Do roku 2028 pravdepodobne dôjde k ostrému rozdeleniu trhu: špičkové kancelárie vo výborných lokalitách môžu byť takmer plne obsadené a prinášať stabilné nájomné, zatiaľ čo staršie kancelárie môžu byť len poloprázdne alebo konvertované na iné účely. Celková neobsadenosť by mohla klesnúť z približne 19 % v roku 2025 na úroveň okolo stredných tínedžerských percent do roku 2028, ak bude ekonomika silná a časť plochy bude odstránená z inventára (konverzie/demolácie). Rast nájomného bude minimálny, kým neobsadenosť neklesne; prenajímatelia budú v mnohých lokalitách ešte niekoľko rokov ponúkať ústupky. Investori vnímajú roky 2025–2026 ako obdobie na repositioning alebo nákup problémových kancelárií s očakávaním, že do roku 2028–2030 budú tieto aktíva (ak sú dobre situované a zmodernizované) prinášať vyšší výnos.
Maloobchod: Výhľad v maloobchode je stabilný až pozitívny. Očakáva sa, že neobsadenosť zostane nízka (na úrovni 4–5 % na národnej úrovni), pretože nové projekty pribúdajú len minimálne. Rast nájomného v maloobchode by sa mohol pohybovať v nízkych jednotkách percent ročne a maloobchodné jednotky s vysokou návštevnosťou v rýchlo rastúcich predmestiach môžu zaznamenať aj rast nájomného v stredných jednotkách percent, keďže nájomcovia budú súťažiť o obmedzený priestor. Niektoré formáty (ako otvorené nákupné centrá) budú medzi investormi veľmi žiadané; kapitalizačné sadzby by sa pre tieto preferované segmenty mohli mierne stlačiť vzhľadom na silné základy cbre.com. Do roku 2028 sa môžeme dočkať opätovného oživenia maloobchodnej výstavby, pokiaľ spotrebiteľské výdavky ostanú silné – pravdepodobne viac nových projektov v Sun Belt štátoch, kde rast počtu obyvateľov vyžaduje nové obchody a služby. Vo všeobecnosti je však maloobchod teraz v rovnováhe ponuky a dopytu, takže by mal poskytovať stabilné výnosy bez väčších výkyvov.
Priemysel: Priemyselný sektor je naďalej na trajektórii rastu, hoci už umiernenejšieho. Dopyt po skladoch je štrukturálne podporovaný e-commerce a reštrukturalizáciou dodávateľských reťazcov (ako napríklad zvýšením domácej zásoby pre núdzové prípady). Po spomalení v rokoch 2023–2024 stále zostáva prenajímaná plocha v roku 2025 robustná (800+ mil. štvorcových stôp) cbre.com a očakáva sa, že ostane silná. CBRE uvádza, že sa vracia k „predpandemickým hnacím motorom“, čo znamená konštantnú absorpciu. Neobsadenosť priemyselných nehnuteľností by sa mohla pohybovať okolo 5 % v roku 2025 a ešte klesnúť k 4 % alebo nižšie do roku 2027, ak zostane výstavba obmedzená. Nájomné za sklady v poslednom období rástlo dvojciferným tempom; do budúcnosti sa však očakáva spomalenie rastu na 3–5 % ročne, čo je stále zdravé. Zaujímavý faktor: nové objekty chladiarenských skladov, dátových centier (priemyselného typu) a výrobných prevádzok (kvôli relokácii výroby) by mohli zvýšiť dopyt nad rámec tradičnej distribúcie. Do roku 2028 sa môže ukázať potreba modernizácie priemyselných nehnuteľností (staršie budovy bez vysokých svetlých výšok môžu dostať ďalšiu zľavu), celkovo však pôjde o jeden z najvýkonnejších sektorov dlhodobo.
Bytové domy (multifamily): Bytový segment by mal byť do roku 2028 opäť na vzostupe po vstrebávaní aktuálnych dodávok. Koncom desaťročia môžeme uvidieť nové výstavbové cykly, ak sa rast nájomného opäť zrýchli. V krátkodobom horizonte (2025–2026) sa očakáva stabilná prevádzka – mierny nárast neobsadenosti a následný pokles – s rastom nájomného na úrovni inflácie. Pre predstavu – expertný panel Fannie Mae očakáva do roku 2026 rast cien nehnuteľností na úrovni ~3,3 % fanniemae.com; rast nájomného často zodpovedá rastu príjmov a cien, takže rast v stredných 3 % ročne je pre byty tiež realistický do polovice desaťročia. V rokoch 2027–2028, keď bude menej nových projektov, by sa obsadenosť mohla utiahnuť a tlak na rast nájomného presiahnuť 4 % v niektorých trhoch (najmä ak bude rásť zamestnanosť). Istou neznámou sú príjmy nájomcov: ak bude pokračovať silný rast miezd, dá to prenajímateľom priestor na vyššie nájomné. Naopak, prípadné zásahy na obmedzenie rastu nájmov alebo ochrana nájomcov by mohli rast v niektorých mestách limitovať.

Zdroje:

National Association of Realtors – Prognózy a dáta o trhu bývania na roky 2024–2025 nar.realtor nar.realtor realestatenews.com
Zillow Research – Prognóza hodnôt a predajov domov (máj 2025) zillow.com zillow.com
Fannie Mae Economic and Housing Outlook (apríl/máj 2025) mpamag.com mpamag.com
Freddie Mac Multifamily Outlook 2025 mf.freddiemac.com
CBRE Research – U.S. Real Estate Market Outlook 2025 (december 2024) cbre.com cbre.com cbre.com
Realtor.com – Najlepšie trhy s bývaním pre rok 2025 (december 2024) realtor.com realtor.com
U.S. Census Bureau – Správa o neobsadenosti a vlastníctve bývania Q1 2025 advisorperspectives.com advisorperspectives.com
NAR Quarterly Housing Price Trends (Q1 2025) nar.realtor

III. Úrokové sadzby a trendy v hypotekárnych úveroch

IV. Regionálne a mestské najväčšie trendy

Sun Belt boom (Juhovýchod a Juhozápad): Región Sun Belt (tiahne sa z Floridy cez Texas, po juhozápad a časti Západu USA) bol za poslednú dekádu lídrom a pokračuje v dominancii. Štáty ako Florida, Texas, Karolíny, Georgia, Arizona a Tennessee zažívajú dynamický rast populácie aj pracovných miest, sťahujú sa sem jednotlivci (vrátane ľudí na home office či dôchodcov) i korporácie. Tento prílev obyvateľstva vyvolal silný dopyt po bývaní a udržal ceny nehnuteľností v týchto oblastiach na vysokej úrovni. Mnohé mestá Sun Beltu zaznamenali dvojciferný rast cien do roku 2022; niektoré počas roka 2023 ochladli (mierny pokles cien), ale vo všeobecnosti si viedli dobre. Napríklad mediánová cena domu v Miami, FL vzrástla za rok asi o 9 % realtor.com a Orlando, FL zaznamenalo medziročný nárast cez 12 % realtor.com podľa predikcií Realtor.com, čo poukazuje na trvajúcu silu. Medzitým Austin, TX, ktorý bol počas pandémie symbolom realitného boomu (ceny stúpli za dva roky takmer o 40 %), zažil v roku 2023 korekciu a ceny mierne klesli. Na začiatku roka 2025 sú ceny v Austine stále nižšie než na maxime, no ekonomika mesta je silná a populácia rastie, takže NAR očakáva, že Austin „čoskoro znovu porastie v cenách“ nar.realtor. Spoločným menovateľom Sun Belt trhov je dostupnosť (oproti pobrežným mestám), nižšie dane, tvorba pracovných miest a teplé podnebie – tieto faktory by mali zotrvať do konca 2020-tych rokov. Investori obľubujú hlavne trhy ako Dallas–Fort Worth, Atlanta, Phoenix, Tampa a Charlotte, ktoré majú veľkosť aj rast na svojej strane. Výstraha je v oblasti klímy a poistenia: v niektorých častiach Floridy alebo Mexického zálivu rastú ceny poistení (kvôli hurikánom a záplavám), čo môže časom oslabiť kupnú silu a záujem, pokiaľ sa to nezačne riešiť.
Drahé pobrežné trhy: Drahé metropoly na pobreží – ako New York City, San Francisco Bay Area, Los Angeles, Boston, Washington D.C. či Seattle – majú zmiešané výsledky. Mnohé z týchto miest zažili v roku 2020 krátky pokles cien (keď vzdialená práca umožnila odchod z hustých miest) a potom prudký rast v roku 2021 po návrate k mestskému štýlu života. V roku 2022 čelili tieto mestá proti vetru: odliv obyvateľov (sťahovanie do lacnejších oblastí) a v niektorých prípadoch prepúšťanie v technologickom sektore (najmä San Francisco, Seattle) znížili dopyt. V roku 2023 zaznamenalo San Francisco medziročný pokles mediánovej ceny, hodnota nehnuteľností ostáva prakticky stabilná (+1,5 % medziročne v Q1 2025) nar.realtor – trh Bay Area teda stagnuje. Predsa sa však objavujú náznaky stabilizácie: mestá opäť lákajú obyvateľov. Podľa údajov NAR bol rok 2024 s najvyšším nárastom návratu obyvateľov do centier miest za poslednú dekádu nar.realtor. Mladí profesionáli sa vracajú kvôli práci a vybaveniu, medzinárodná migrácia (koncentrovaná v týchto bránových mestách) sa rozbieha. Takže kým New York či San Francisco pravdepodobne nezažijú explozívny rast ako Austin alebo Nashville, majú stále extrémne obmedzenú ponuku a vysoké príjmy, čo bude zdola podporovať ceny. Osem z desiatich najdrahších metropol sú v Kalifornii (napr. v San Jose je mediánová cena vyše 2 mil. USD, +9,8 % medziročne) nar.realtor. Tieto trhy sú drahé kvôli dlhodobému nedostatku výstavby a žiadanej lokalite – očakáva sa, že ceny budú pomaly stúpať, pokiaľ ostane málo voľných domov. Dostupnosť je na pobreží veľký problém, podiel vlastníctva v Bay Area je nižší než 55 % nar.realtor. To znamená neustály politický tlak na väčšiu výstavbu a opatrenia na dostupnosť – čo môže tieto trhy v najbližšej dekáde výrazne ovplyvniť.
Stabilita Stredozápadu: Stredozápad (Midwest) nebol v hľadáčiku médií, no relatívna cenová dostupnosť a stabilita ekonomiky ho robia čoraz populárnejším. Mestá ako Columbus (OH), Indianapolis, Kansas City, Milwaukee a Minneapolis nezažili ohromné nárasty alebo pády; ich ceny rástli stabilne po jednotkách percent ročne a výkyvy sú malé. V rokoch 2024–2025 majú stredozápadné trhy nadpriemerné oživenie predaja, lebo kupujúci vytlačení z drahých regiónov hľadajú lacnejší domov. Podľa analýzy Realtor.com patrí niekoľko stredozápadných trhov medzi top 10 najperspektívnejších pre rok 2025, čo sa týka predaja a rastu cien realtor.com. Napríklad Colorado Springs, CO (niekedy zaraďovaný do oblasti Mountain West) je na ich zozname #1, Virginia Beach, VA (dostupné pobrežné mesto juhovýchodu) skončilo tretie a Greensboro, NC na 10. mieste realtor.com. Nie všetky sú však typický Stredozápad – trend je ale jasný: sekundárne mestá s vysokou kvalitou života stúpajú. Stredozápad často ponúka vyššie cap rates (návratnosť z prenájmu), čo láka investorov do miest ako Cleveland či Detroit na jedno- aj viacrodinné prenájmy. Očakáva sa, že stredozápadné trhy budú rásť mierne a trvalo bez dramatických výkyvov známych z iných regiónov. Faktor na sledovanie: populácia – v niektorých oblastiach je stále stagnácia či pokles, čo brzdí dopyt. Metropoly s rastúcim počtom pracovných miest v zdravotníctve, vzdelávaní alebo výrobe sú však silné.
Koridor Severovýchodu: Severovýchodný koridor (od Bostonu po D.C.) ponúka pestrý mix. New York City sa zotavil zo svojho prepadu v roku 2020; nájmy na Manhattane lámali rekordy v roku 2022 a ceny bytov sa stabilizovali. Predmestia okolo NYC (New Jersey, Long Island, Connecticut) ostávajú silné vďaka nízkej ponuke. Boston má odolný trh ťahaný školstvom a biotechom – ceny tam rástli plynulo. Philadelphia a Baltimore sú v tomto koridore dostupnejšou alternatívou k D.C./NYC a zaznamenali nárast. Washington D.C. sám o sebe si posledne držal ceny na rovnakej úrovni, čiastočne kvôli množstvu nových bytových komplexov a určitému odchodu populácie, no vysoké príjmy a nedostatok stavebných pozemkov držia trh s rodinnými domami napätý. Všeobecne má severovýchod staršiu zástavbu a pomalší rast populácie, teda ponuka je napätá. Pokiaľ zostane silná ekonomika (založená na štátnej správe, školstve, financiách, zdravotníctve), bývanie by malo pomaly zdražovať. Pozoruhodným trendom je, že vyššie úrokové sadzby zasahujú drahé trhy výraznejšie – hypotéka 7 % na miliónový dom v New Jersey je oveľa záťaživejšia než na 300-tisícový dom v Ohiu. Preto je tlak na dostupnosť na severovýchode silný; to môže v krátkodobom horizonte spomaliť rast cien, kým buď neklesnú sadzby alebo nestúpnu príjmy.
Regionálna dostupnosť a migračné trendy: Všeobecne je dostupnosť bývania kľúčom k výkonu regiónov. Regióny, ktoré boli ešte pred pár rokmi extrémne dostupné (Juhovýchod, niektoré časti Západu ako Idaho/Utah), zažili veľký rast cien vďaka prílevu obyvateľstva, dnes však už nie sú také lacné – ich trhy mierne ochladli. Oproti tomu regióny, ktoré nikdy nezažili boom (často Stredozápad/Severovýchod), sa stávajú zaujímavými z hľadiska ceny. Vidíme naďalej presun ľudí z drahých štátov do lacnejších: štáty ako California, Illinois a New York hlásia viac odchodov, naopak Florida, Texas, Karolíny, Tennessee viac príchodov. Tento trend bude pokračovať, ovplyvnený flexibilitou práce na diaľku a dôchodcami hľadajúcimi teplejšie, lacnejšie regióny. Florida si zaslúži osobitnú zmienku: zažila obrovský príval nových obyvateľov (a rast cien domov ~40 % za tri roky). Naposledy sa niektoré trhy na Floride (napr. Naples, Tampa, časť Južnej Floridy) stabilizovali z dôvodu cenovo nedostupného bývania pre miestnych a problémov s poistením; Miami a Orlando sú však na rok 2025 stále v topke predaja a rastu cien realtor.com, čo poukazuje na trvajúcu atraktivitu Floridy.

V. Kľúčové demografické, technologické a ekonomické faktory

Demografické zmeny: Demografia zásadne ovplyvňuje dopyt po bývaní. USA prežíva generačnú výmenu. Mileniali (narodení približne 1981–1996) – najväčšia generácia v pracovnej sile – sú už prevažne vo veku od neskorých 20-tych do neskorých 30-tych rokov, čo sú hlavné roky pre zakladanie domácností a kúpu bývania. Táto skupina síce kupovala bývanie neskôr ako predošlé generácie (v dôsledku študentských dlhov či krízy 2008), no teraz vstupujú na trh vo veľkom. Mediánový vek prvokupcu bývania dosiahol 38 rokov, teda historické maximum nar.realtor, čo odráža, ako dlho musia Mileniali šetriť na zálohu v podmienkach vysokých cien. Mnoho z nich sa spolieha na pomoc rodiny: 25 % prvokupcov použilo dar alebo pôžičku od príbuzných a 7 % použilo dedičstvo – tiež rekordné čísla nar.realtor. Ako Mileniali starnú, môžu sa ich preferencie presúvať od štartovacích bytov ku väčším domom na predmestiach, čo podporí dopyt v priateľských lokalitách pre rodiny. Hneď za nimi Generácia Z (narodení cca 1997–2012) vstupuje do dospelosti; najstarší z tejto generácie majú už okolo 25 rokov a začínajú kariéru, často ako nájomcovia. V nasledujúcich piatich rokoch Gen Z významne rozšíri dopyt po nájomnom bývaní a neskôr po štartovacích domoch (pravdepodobne až ku koncu 2020-tych rokov). Medzitým Baby boomers (narodení 1946–1964) sú už v dôchodkovom veku. Mnohí boomeri sa rozhodujú pre “zostarnutie vo vlastnom dome”, teda zostávajú bývať dlhšie, ako predchádzajúce generácie, čo prispieva k malej obratovosti nehnuteľností. Niektorí však zmenšujú bývanie alebo sa sťahujú – často do teplejších oblastí či bližšie k vnúčatám, čím ovplyvňujú trhy ako Florida, Arizona a Karolíny. Boomeri boli v rokoch 2023–24 aktívnymi kupujúcimi, niekedy dokonca predbiehali mladších kupcov, často preto, že majú značný majetok a môžu platiť v hotovosti. Platby v hotovosti dosiahli rekordné hodnoty – tvoria 26 % predajov domov (a vyše 30 % predajov pre opakovaných kupcov) nar.realtor, čo súvisí aj s tým, že starší kupci vymieňajú väčší dom za menší alebo využívajú nahromadený majetok. Ďalším demografickým trendom je rast viacgeneračných domácností. Podľa NAR rekordných 14 % – 17 % kupcov kupuje viacgeneračné domy (kvôli starším rodičom či dospelým deťom, ktoré sa vracajú domov) nar.realtor. Túto voľbu poháňajú úspory a aj kultúrne preferencie a zvyšuje dopyt po väčších rodinných domoch s apartmánmi pre svokru atď. Napokon, celkový populačný rast v USA v neskorých 2010-tych rokoch spomalil, no pozdvihla ho zvýšená imigrácia po roku 2021. Medzinárodná imigrácia je dôležitým faktorom pri zakladaní domácností, hlavne v migračných metropolách a pri dopyte po nájmoch. Ak bude USA naďalej prijímať imigrantov vo vyššom tempe, bude to v najbližších rokoch podporovať dopyt po bývaní (každá nová imigračná rodina potrebuje bývanie, či už nájomné, alebo vlastné). Zhrnuté, demografia je pre bývanie prevažne priaznivá: veľká kohorta vstupuje do veku pre kúpu bývania, životné udalosti budú poháňať presuny napriek „zamknutiu“ úrokových sadzieb a populačný rast bude tlačiť na ponuku nar.realtor. Jediný problém je dostupnosť bývania pre mladších kupcov – ak ceny a sadzby ostanú vysoké, mileniáli a Gen Z môžu zakladať domácnosti pomalšie alebo zostávať pri nájme, čo by zmenilo trajektóriu miery vlastníctva bývania.
Technologické trendy: Technológie ovplyvňujú trh s nehnuteľnosťami mnohými spôsobmi. Pravdepodobne najzásadnejšia je expanzia práce na diaľku, ktorá oslobodila mnoho pracovníkov od pevnej kancelárie. Už dnes to mení dopyt po bývaní – ľudia sa môžu sťahovať ďalej od centier miest či dokonca do iných regiónov (čo vidno na migrácii do Sun Beltu). Očakáva sa, že hybridná práca pretrvá, takže dopyt po bývaní ostane rozptýlený. Pracovníci môžu uprednostňovať dostupnosť a priestor (domáce kancelárie) pred časom dochádzania, čo prospieva predmestským a exurbánskym trhom s bývaním. Ako bolo spomenuté, niektoré firmy už volajú ľudí späť do kancelárií, takže mestské bývanie určite nezaniká. V komerčnom sektore je technológia práce na diaľku hlavnou výzvou kancelárskemu segmentu, ako bolo opísané vyššie. Ďalším trendom je nárast e-commerce. Rozmach online nakupovania (zvýraznený pandémiou) zvyšuje potrebu logistických nehnuteľností (sklady, distribučné centrá), kým niektoré formáty retailu dostáva pod tlak. Majitelia nákupných centier reagujú pridávaním zážitkových prevádzok (zábava, fitká, zdravotnícke služby), ktoré sú „odolné voči internetu“. Vzťah technológií a retailu bude pokračovať: očakávajte viac omnichannel predaja (predajne fungujú ako showroome či výdajne online objednávok), čo môže podporiť obsadenosť dobre situovaných predajných plôch. V bývaní technológie zrýchľujú transakcie. Rozmach online inzertných platforiem (Zillow, Redfin, Realtor.com) a virtuálnych prehliadok poskytol kupujúcim nebývalý prístup k informáciám. Digitálne hypotéky a e-podpisy zjednodušujú proces kúpy. Tieto inovácie nemenia pomer ponuky a dopytu, ale robia trh priehľadnejším a zmierňujú niektoré trenia (hoci kúpy na dražbách stále prebiehajú naplno!). Ďalšou oblasťou sú proptech a smart domácnosti: mnoho nových bytových a apartmánových projektov je už vybavených inteligentnými termostatmi, zabezpečovacími systémami či IoT zariadeniami, čo môže byť lákadlom. Aj stavebné metódy sa technologicky vyvíjajú (najmä pomaly) – napr. skúmajú sa modulárne stavby či 3D tlač domov pre zníženie nákladov a zrýchlenie výstavby, čo môže byť zásadné, ak by sa rozšírili a pomohli riešiť bytovú krízu. Dátová analytika a umelá inteligencia sú čoraz častejšie využívané investormi na hľadanie príležitostí (napr. algoritmické vyhľadávanie podhodnotených nehnuteľností či predikcie trendov). Pri konkrétnych sektoroch: dátové centrá sú prudko rastúcou kategóriou vďaka rastu cloudu a AI – ako už bolo spomenuté, obsadenosť dátových centier je okolo 2,8 % a prudko rastie kapacita cbre.com. Potreba digitálnej infraštruktúry (dátové centrá, základne pre mobilné veže) je novým hnacím motorom, ktorý developeri berú do úvahy. Nakoniec, dynamika technologického priemyslu môže významne ovplyvniť určité trhy. Veľké technologické centrá (San Francisco, Seattle, Austin) zažili kolísanie trhu s bývaním v závislosti od kondície technologických firiem. V roku 2025 sa tech sektor zotavuje z prepúšťaní, čo je pre tieto miestne trhy priaznivé. Ak v rokoch 2025–2028 nové inovácie (AI a pod.) spôsobia ďalší boom, drahé technologické trhy zažijú nový tlak na dostupnosť, pokiaľ sa nepostaví viac bývania.
Ekonomické a politické faktory: Kľúčové sú všeobecné ekonomické podmienky. Rast pracovných miest, príjmov a HDP priamo určujú dopyt po nehnuteľnostiach. Ekonomika USA by mala v roku 2025 rásť mierne – CBRE predpovedá rast HDP o 2,0 % až 2,5 % v roku 2025 cbre.com, čo je mierne nad priemer, ak dôjde k „mäkkému pristátiu“. Tento rast ženie spotrebiteľské výdavky (domácnosti sú na tom finančne ešte stále dobre) a uvoľnenie finančných podmienok. V rokoch 2023–24 vznikali nové pracovné miesta aj napriek zlým predajom bývania, takže existuje latentný dopyt, ktorý by sa mohol uvoľniť ak sa podmienky zlepšia realestatenews.com. Ak zamestnanosť zostane silná (prognózy nezamestnanosti 4–4,5 %) cbre.com, ľudia budú zakladať domácnosti a investovať do nehnuteľností. Rast miezd je ďalší faktor – mzdy síce rastú, ale často nie tak rýchlo ako ceny bývania, čo zhoršuje dostupnosť. Ak bude rast miezd pokračovať na úrovni ~4-5 % ročne a rast cien bývania spomalí na 2–3 %, situácia sa postupne zlepší. Inflácia ovplyvňuje realitný trh cez sadzby (už bolo spomenuté) a cez stavebné náklady. Ceny stavebných vstupov boli v rokoch 2021–22 veľmi vysoké (nedostatok materiálu a pracovnej sily). To už trochu poľavilo, ale stavať je stále drahšie než pred pandémiou. Ak sa má ponuka (a teda dostupnosť) zlepšiť, bude to závisieť od produktivity a cien vo výstavbe; pomôcť môžu aj politické opatrenia – znižovanie regulačných bariér alebo dotácie. Vládna politika ostáva neznámou. Na federálnej úrovni sa diskutuje o pomoci prvokupcom (programy na zálohy, daňové úľavy), čo by mohlo dopyt zvýšiť, ak by to prešlo. Väčší dopad má však štátna a miestna politika: reforma územného plánovania (vyššia hustota, rýchlejšie povoľovanie, podpora dostupného bývania) môže postupne zvýšiť ponuku na napätých trhoch. Štáty ako Kalifornia či Oregon už nariaďujú vyššiu výstavbu a legalizujú prístavby (ADU), čo pridá byty v horizonte rokov. Ďalšia ekonomická premenná je finančné prostredie: dostupnosť úverov. Banky po zvýšení sadzieb a vyššej neistote sprísnili poskytovanie úverov. To zasiahlo nielen kupcov (náročnejšia kvalifikácia, vyššie poplatky), ale aj developerov (prísnejšie úverové podmienky). Ak sa sektor stabilizuje a sadzby klesnú, úverová politika sa zjemní a trh ožije. Naopak, ak by došlo k finančnému šoku (likviditná kríza, problém limitu dlhu a pod.), dôvera v reality by prudko klesla. Fiškálna politika (vládne výdavky a deficity) je tiež dôležitá; veľký federálny deficit je dôvod, prečo sú dlhodobé sadzby vysoké nar.realtor. Ak by USA znížilo deficit, mohol by to zmierniť tlak na výnosy štátnych dlhopisov a hypotéky. Samozrejme, daňová politika ovplyvňuje nehnuteľnosti – aktuálne sa diskutuje o prípadných zmenách odpočtu SALT a daní pre investorov, čo by mohlo meniť motivácie pri nákupe vo vysoko zdaňovaných štátoch alebo u prenajímateľov.

VI. Investičné riziká a príležitosti

Hlavné investičné riziká:

Vysoké úrokové sadzby a náklady na financovanie: Zvýšené úrokové sadzby zvyšujú náklady na úvery, čo môže znižovať výnosy z investícií alebo dostupnosť bývania. Ak úroky zostanú vyššie po dlhšie obdobie, než sa očakáva (alebo opäť prudko stúpnu v dôsledku inflácie), financovanie realitných obchodov zostane náročné, čo môže viesť k poklesu hodnôt nehnuteľností. Mnohí investori v komerčnom sektore, ktorí nakupovali pri nízkych sadzbách, čelia riziku refinancovania – refinancovanie úverov za dnešných sadzieb môže byť neudržateľné, čo v niektorých prípadoch vedie k nesplácaniu alebo nútenému predaju. Toto je obzvlášť rizikové v kancelárskom segmente, kde klesajúce hodnoty a vysoké sadzby úročia (vlna komerčných hypoték na kancelárie splatných v rokoch 2025–2026). Rastúce kapitalizačné sadzby môžu krátkodobo znižovať hodnotu nehnuteľností vo všetkých segmentoch, čo ohrozuje súčasných majiteľov.
Možnosť hospodárskeho poklesu: Základný scenár počíta s mäkkým pristátím, avšak vždy existuje riziko recesie – či už záťaží Fedu na menovú politiku, globálnych šokov alebo geopolitických udalostí. Recesia so značnými stratami pracovných miest by poškodila dopyt po nehnuteľnostiach (menej kupujúcich, viac voľných bytov, zápasiaci maloobchodníci atď.). Segmenty ako hotely a luxusné bývanie sú na ekonomické výkyvy obzvlášť citlivé. Aj mierny pokles by mohol zhoršiť ďalšie riziká, ako napr. nesplácanie nájomného alebo vyššia neobsadenosť. Investori by mali byť konzervatívni v očakávaniach rastu nájomného a vytvárať si finančné rezervy pre prípadný prepad.
Trhová bifurkácia a zastarávanie: Ako sme už spomínali, niektoré typy nehnuteľností (staršie kancelárie, neaktuálne nákupné centrá, byty bez vybavenia) môžu byť funkčne zastarané alebo minimálne výrazne menej konkurencieschopné. Rizikom je, že kapitál ostane „uväznený“ v týchto aktívach bez ľahkej možnosti likvidácie – napríklad staršia kancelárska budova môže vyžadovať obrovské investície do prestavby na bývanie a aj tak to lokálne územné plány či ekonomika nemusia umožniť. Investori vlastniaci sekundárne kvalitné aktíva v problematických lokalitách sa môžu dostať do pasce hodnoty. Podobne pri bývaní môžu domy v oblastiach s klesajúcou populáciou či zlou klimatickou odolnosťou podávať slabý výkon. Vedieť čo nekupovať je rovnako dôležité, ako nájsť správny obchod.
Regulačné a politické riziká: Nehnuteľnosti podliehajú regulačným zmenám. Rizikom je rozširovanie nájomných regulácií či zákonov na ochranu nájomcov v reakcii na slabú cenovú dostupnosť. Niektoré štáty/mestá už zaviedli limity na zvyšovanie nájmov, čo môže obmedziť rast výnosov prenajímateľov. Ďalšie riziko sú zvýšené dane z nehnuteľností, keď samosprávy hľadajú príjmy – to môže tvrdšie zasiahnuť komerčných vlastníkov i domácnosti (vidíme to v niektorých mestách Sun Beltu, kde prudký rast cien viedol k vyšším daniam). Na strane developmentu môžu zmeny územných plánov pôsobiť dvojakým spôsobom: uvoľnenie pravidiel môže pomôcť (viac povolenej hustoty), prísnejšie environmentálne alebo dizajnové požiadavky naopak zvyšovať náklady. V extréme aj úvahy o zrušení výmenny 1031 alebo zvýšení dane z kapitálových výnosov pri predaji nehnuteľností by mohli ovplyvniť správanie investorov (nič nie je však na úrovni federálnej vlády aktuálne bezprostredné).
Klimatické a environmentálne riziká: Klimatická zmena je čoraz väčším rizikom v oblasti nehnuteľností. Nehnuteľnosti v pobrežných záplavových zónach, oblastiach náchylných na hurikány, regiónoch s požiarmi alebo suchom čelia vyšším poistným nákladom a možnému znehodnoteniu. Napríklad v niektorých častiach Floridy poisťovne vycúvali, čo vyvoláva obavy o dlhodobú poistiteľnosť nehnuteľností. Podobne na západe sú problémy s požiarmi, ktoré zvyšujú riziko v niektorých luxusných lokalitách. Environmentálne regulácie na zvýšenie odolnosti (napr. nutnosť vyvýšenia stavieb alebo použitia odolných materiálov) môžu zvýšiť náklady pri výstavbe či rekonštrukcii. Investori musia zohľadniť klimatické riziká, aby sa vyhli kúpe nehnuteľností, ktoré môžu byť o pár desaťročí pod vodou či neobývateľné.
Realizačné a likviditné riziká: Vo volatilnejšom trhovom prostredí je realizácia veľkých projektov alebo sanačných stratégií spojená s rizikom neúspechu. Napríklad kúpa problematickej kancelárie a jej prestavba na byty môže naraziť na nečakané stavebné komplikácie alebo odpor komunity. Zároveň likviditné riziko znamená, že schopnosť predať nehnuteľnosť za férovú cenu rýchlo môže byť oslabená, ak sa trh otočí alebo úverové trhy zamrznú (ako sa krátkodobo stalo v roku 2020). Nehnuteľnosti sú od prírody nelikvidné, takže investori musia byť pripravení držať ich dlhšie. Flippéri a špekulanti na krátke obdobie môžu byť prichytení pri trhových výkyvoch.

Napriek týmto rizikám nasledujúce roky ponúkajú množstvo príležitostí:

Kľúčové príležitosti:

Nákup v období kupujúceho (selektívne príležitosti): Po hektickom „predajcovom“ trhu 2020–2022 sa v mnohých regiónoch (najmä v segmente prémiových domov a oblastiach so silným podielom investorov) situácia ochladila. Individuálni kupujúci v roku 2025 môžu čeliť menšej konkurencii, väčšiemu výberu a dokonca aj zľavám pri niektorých ponukách – príjemná zmena oproti dražbám. Tí, ktorí sú finančne pripravení, môžu vyjednať lepšie podmienky, najmä ak cielia na motivovaných predajcov (napr. niekto, kto sa potrebuje rýchlo presťahovať). Pre investorov spomalenie vytvorilo šance nakúpiť nehnuteľnosti s relatívnou zľavou oproti nedávnym maximám. Napríklad v niektorých mestách Sun Beltu, kde ceny prehnali (Boise, Austin, Phoenix), nastala korekcia; skúsení investori ich sledujú s cieľom nájsť dobrý vstup pred opätovným rastom.
Akvizície problémových aktív: Vďaka vyšším úrokovým sadzbám sú niektorí majitelia nehnuteľností v núdzi – najmä v kancelárskom segmente, ale aj niektorí preúverovaní majitelia bytoviek alebo developeri nepredaných novostavieb v menej silných trhoch. Táto situácia pripomína skoré 90. roky alebo obdobie po roku 2008, čo sa týka príležitostí spojených s distressom. Inštitucionálni investori s pripravenými prostriedkami sa chystajú kupovať nevýkonné úvery alebo zabavené nehnuteľnosti so zľavou, najmä kancelárie vhodné na novú funkciu. Aj niektoré hotely alebo maloobchodné priestory je možné kúpiť pod úrovňou obstarávacích nákladov a rekonštruovať. Okenko na získanie problémových aktív závisí od toho, ako dlho budú vysoké sadzby a ako banky zvládnu nesplácané úvery (prolongácie vs. exekúcie). Pre trpezlivých investorov s kapitálom môžu nasledujúce 1–3 roky priniesť príležitosti, ktoré prichádzajú raz za cyklus s mimoriadnymi výnosmi pri obnoviteľných nehnuteľnostiach či poklese sadzieb (zvýšenie hodnoty).
Rast v nedostatočne obsluhovaných sektoroch a regiónoch: Niektoré sektory majú silné „vetry do chrbta“ a sú atraktívne na rozvoj alebo investície. Ako je uvedené, industriálne/logistické priestory ostávajú sektorom s vysokým dopytom – výstavba moderných distribučných centier v kľúčových uzloch (alebo prestavba veľkých prázdnych maloobchodov na fulfilment centrá) môže byť veľmi výhodná. Bytové domy sú potrebné všade; hoci sa stavajú veľké luxusné komplexy, stále chýba dostupné bývanie/stredná trieda. Developeri zameraní na stredný segment nájomného bývania či investori do komunít s mobilnými domami môžu zažiť stabilné výnosy a menšiu konkurenciu. Jednorodinné prenájmy (SFR) sú ďalšou rastúcou oblasťou – veľké inštitúcie naďalej nakupujú alebo stavajú prenajímané domy a jednotlivci môžu benefitovať z tohto trendu (najmä tam, kde je vysoký dopyt po nájmoch od tých, čo nevedia kúpiť). Regionálne, nové sekundárne trhy ako Cleveland, Pittsburgh, Louisville, Oklahoma City atď., ktoré vynechali veľký rast, často ponúkajú solídne výnosy z nájmov a potenciál zhodnotenia, keďže vzdialená práca rozširuje možnosti lokalizácie talentu. Tieto mestá sledujú investori hľadajúci výnosy a mohli by prekonávať výkon tradičných trhov, ak migrácia ľudí a firiem bude pokračovať.
Hodnota navyše a zmena účelu: Pri starnúcom realitnom fonde je dostatok príležitostí zvyšovať hodnotu rekonštrukciou alebo zmenou účelu. Investori napríklad kupujú byty z 70. a 80. rokov, rekonštruujú ich a inkasujú vyššie nájmy – klasická „value-add“ stratégia stále funguje, keďže nájomníci oceňujú moderné povrchy a úsporné spotrebiče. V maloobchode je populárne prestavovať problematické obchodné centrá na zmiešané mestské zóny s bytmi a kanceláriami (už s niektorými úspešnými príkladmi). Ako spomíname, konverzia kancelárie na bývanie je žiadanou témou: má zmysel len pre určité typy zastaraných kancelárií (kvôli dispozícii a nákladom), ale mestá ako Washington D.C. či New York už ponúkajú stimuly na takéto prestavby, čo dáva nádej na vznik hodnotných bytov z prázdnych kancelárií v budúcnosti. Tí, ktorí prídu s riešeniami ako prví, môžu profitovať z nízkych nákupných nákladov aj z podpory zo strany samospráv.
Využitie demografickej vlny: Demografické trendy prinášajú príležitosti stavať či investovať do senior bývania/komunít 55+ (dopyt porastie so starnutím generácie Boomers), študentského bývania v mestách s rastúcimi univerzitami a štartovacích domov pre Mileniálov, ktorí konečne kupujú (stavitelia, ktorí vedia ponúknuť menšie, dostupnejšie domy, získajú veľký trh). Ďalšou cestou sú viacgeneračné domy – developeri môžu začleniť riešenia pre širšie rodiny, čo využíva trend popísaný NAR nar.realtor. Investori môžu tiež sledovať nehnuteľnosti v urban centrách, ktoré môžu ťažiť z návratu mladých – napríklad malé bytové domy či co-living priestory tam, kde nájmy klesli, ale už sa opäť dvíhajú ako sa ľudia vracajú do miest.
Výhoda pri poklese úrokových sadzieb: Zaujímavosťou je, že práve to, čo je rizikom (vysoké úroky), môže byť aj zdrojom výhod. Ak investor kúpi teraz pri vyššej kapitalizačnej sadzbe a s drahším úverom, vzniká potenciál na rast v prípade, že sadzby poklesnú – po niekoľkých rokoch môže úver refinancovať, čím si zvýši cashflow, a hodnota nehnuteľnosti môže stúpnuť už v dôsledku kompresie kapitalizačných sadzieb (lebo lacnejšie úvery umožnia kupujúcim platiť viac). Domácnosti môžu vnímať dnešné sadzby ako „vezmi si dom, rande s úverom“ – teda kúp si správnu nehnuteľnosť a úver prefinancuj neskôr. Očakávanie poklesu sadzieb je síce zdrojom neistoty, ale odvážni kupujúci a investori, ktorí využijú terajšie zľavy, môžu profitovať nielen z lepšej ceny, ale aj z následného zhodnotenia pri návrate dopytu. Prieskum Fannie Mae už naznačuje, že mnohí experti čakajú, že hypotekárne sadzby budú v najbližších rokoch mierne klesať k historicky normálnym úrovniam mpamag.com mpamag.com. Ak niekto kúpi alebo investuje ešte predtým, môže získať nehnuteľnosť za relatívnu zľavu a získať participáciu na raste pri návrate dopytu.

VII. Výhľad a prognózy na roky 2025–2028

Zdroj prognózy	Očakávaná zmena ceny domov 2025	Očakávaná zmena ceny domov 2026
Fannie Mae (FNMA)	+4,1% mpamag.com	+2,0% mpamag.com
Národná asociácia realitných maklérov (NAR)	+3% businessinsider.com	+4% businessinsider.com
MBA (Asociácia hypotékarov)	+1,3% businessinsider.com	+0,3% businessinsider.com
Zillow Research (Index hodnoty domov)	–1,4% zillow.com (pokles)	(Bez prognózy)
Panel odborníkov (100+ ekonómov)	+3,4% fanniemae.com	+3,3% fanniemae.com

Výhľad pre komerčný sektor: Každý komerčný sektor má svoj vlastný harmonogram obnovy:

Kancelárie: Kancelársky sektor sa bude zotavovať najpomalšie – očakávajte vysokú neobsadenosť v rokoch 2025–2026 s miernym zlepšením každý rok. Do roku 2028 pravdepodobne dôjde k ostrému rozdeleniu trhu: špičkové kancelárie vo výborných lokalitách môžu byť takmer plne obsadené a prinášať stabilné nájomné, zatiaľ čo staršie kancelárie môžu byť len poloprázdne alebo konvertované na iné účely. Celková neobsadenosť by mohla klesnúť z približne 19 % v roku 2025 na úroveň okolo stredných tínedžerských percent do roku 2028, ak bude ekonomika silná a časť plochy bude odstránená z inventára (konverzie/demolácie). Rast nájomného bude minimálny, kým neobsadenosť neklesne; prenajímatelia budú v mnohých lokalitách ešte niekoľko rokov ponúkať ústupky. Investori vnímajú roky 2025–2026 ako obdobie na repositioning alebo nákup problémových kancelárií s očakávaním, že do roku 2028–2030 budú tieto aktíva (ak sú dobre situované a zmodernizované) prinášať vyšší výnos.
Maloobchod: Výhľad v maloobchode je stabilný až pozitívny. Očakáva sa, že neobsadenosť zostane nízka (na úrovni 4–5 % na národnej úrovni), pretože nové projekty pribúdajú len minimálne. Rast nájomného v maloobchode by sa mohol pohybovať v nízkych jednotkách percent ročne a maloobchodné jednotky s vysokou návštevnosťou v rýchlo rastúcich predmestiach môžu zaznamenať aj rast nájomného v stredných jednotkách percent, keďže nájomcovia budú súťažiť o obmedzený priestor. Niektoré formáty (ako otvorené nákupné centrá) budú medzi investormi veľmi žiadané; kapitalizačné sadzby by sa pre tieto preferované segmenty mohli mierne stlačiť vzhľadom na silné základy cbre.com. Do roku 2028 sa môžeme dočkať opätovného oživenia maloobchodnej výstavby, pokiaľ spotrebiteľské výdavky ostanú silné – pravdepodobne viac nových projektov v Sun Belt štátoch, kde rast počtu obyvateľov vyžaduje nové obchody a služby. Vo všeobecnosti je však maloobchod teraz v rovnováhe ponuky a dopytu, takže by mal poskytovať stabilné výnosy bez väčších výkyvov.
Priemysel: Priemyselný sektor je naďalej na trajektórii rastu, hoci už umiernenejšieho. Dopyt po skladoch je štrukturálne podporovaný e-commerce a reštrukturalizáciou dodávateľských reťazcov (ako napríklad zvýšením domácej zásoby pre núdzové prípady). Po spomalení v rokoch 2023–2024 stále zostáva prenajímaná plocha v roku 2025 robustná (800+ mil. štvorcových stôp) cbre.com a očakáva sa, že ostane silná. CBRE uvádza, že sa vracia k „predpandemickým hnacím motorom“, čo znamená konštantnú absorpciu. Neobsadenosť priemyselných nehnuteľností by sa mohla pohybovať okolo 5 % v roku 2025 a ešte klesnúť k 4 % alebo nižšie do roku 2027, ak zostane výstavba obmedzená. Nájomné za sklady v poslednom období rástlo dvojciferným tempom; do budúcnosti sa však očakáva spomalenie rastu na 3–5 % ročne, čo je stále zdravé. Zaujímavý faktor: nové objekty chladiarenských skladov, dátových centier (priemyselného typu) a výrobných prevádzok (kvôli relokácii výroby) by mohli zvýšiť dopyt nad rámec tradičnej distribúcie. Do roku 2028 sa môže ukázať potreba modernizácie priemyselných nehnuteľností (staršie budovy bez vysokých svetlých výšok môžu dostať ďalšiu zľavu), celkovo však pôjde o jeden z najvýkonnejších sektorov dlhodobo.
Bytové domy (multifamily): Bytový segment by mal byť do roku 2028 opäť na vzostupe po vstrebávaní aktuálnych dodávok. Koncom desaťročia môžeme uvidieť nové výstavbové cykly, ak sa rast nájomného opäť zrýchli. V krátkodobom horizonte (2025–2026) sa očakáva stabilná prevádzka – mierny nárast neobsadenosti a následný pokles – s rastom nájomného na úrovni inflácie. Pre predstavu – expertný panel Fannie Mae očakáva do roku 2026 rast cien nehnuteľností na úrovni ~3,3 % fanniemae.com; rast nájomného často zodpovedá rastu príjmov a cien, takže rast v stredných 3 % ročne je pre byty tiež realistický do polovice desaťročia. V rokoch 2027–2028, keď bude menej nových projektov, by sa obsadenosť mohla utiahnuť a tlak na rast nájomného presiahnuť 4 % v niektorých trhoch (najmä ak bude rásť zamestnanosť). Istou neznámou sú príjmy nájomcov: ak bude pokračovať silný rast miezd, dá to prenajímateľom priestor na vyššie nájomné. Naopak, prípadné zásahy na obmedzenie rastu nájmov alebo ochrana nájomcov by mohli rast v niektorých mestách limitovať.

Zdroje:

National Association of Realtors – Prognózy a dáta o trhu bývania na roky 2024–2025 nar.realtor nar.realtor realestatenews.com
Zillow Research – Prognóza hodnôt a predajov domov (máj 2025) zillow.com zillow.com
Fannie Mae Economic and Housing Outlook (apríl/máj 2025) mpamag.com mpamag.com
Freddie Mac Multifamily Outlook 2025 mf.freddiemac.com
CBRE Research – U.S. Real Estate Market Outlook 2025 (december 2024) cbre.com cbre.com cbre.com
Realtor.com – Najlepšie trhy s bývaním pre rok 2025 (december 2024) realtor.com realtor.com
U.S. Census Bureau – Správa o neobsadenosti a vlastníctve bývania Q1 2025 advisorperspectives.com advisorperspectives.com
NAR Quarterly Housing Price Trends (Q1 2025) nar.realtor

Trendy v nájmoch a trh s nájomným bývaním

II. Trendy v komerčných nehnuteľnostiach podľa sektorov

Kancelársky sektor

Sektor maloobchodu

Priemyselný a logistický sektor

Sektor viacbytových (apartmánových) nehnuteľností

III. Úrokové sadzby a trendy v hypotekárnych úveroch

IV. Regionálne a mestské najväčšie trendy

Sun Belt boom (Juhovýchod a Juhozápad): Región Sun Belt (tiahne sa z Floridy cez Texas, po juhozápad a časti Západu USA) bol za poslednú dekádu lídrom a pokračuje v dominancii. Štáty ako Florida, Texas, Karolíny, Georgia, Arizona a Tennessee zažívajú dynamický rast populácie aj pracovných miest, sťahujú sa sem jednotlivci (vrátane ľudí na home office či dôchodcov) i korporácie. Tento prílev obyvateľstva vyvolal silný dopyt po bývaní a udržal ceny nehnuteľností v týchto oblastiach na vysokej úrovni. Mnohé mestá Sun Beltu zaznamenali dvojciferný rast cien do roku 2022; niektoré počas roka 2023 ochladli (mierny pokles cien), ale vo všeobecnosti si viedli dobre. Napríklad mediánová cena domu v Miami, FL vzrástla za rok asi o 9 % realtor.com a Orlando, FL zaznamenalo medziročný nárast cez 12 % realtor.com podľa predikcií Realtor.com, čo poukazuje na trvajúcu silu. Medzitým Austin, TX, ktorý bol počas pandémie symbolom realitného boomu (ceny stúpli za dva roky takmer o 40 %), zažil v roku 2023 korekciu a ceny mierne klesli. Na začiatku roka 2025 sú ceny v Austine stále nižšie než na maxime, no ekonomika mesta je silná a populácia rastie, takže NAR očakáva, že Austin „čoskoro znovu porastie v cenách“ nar.realtor. Spoločným menovateľom Sun Belt trhov je dostupnosť (oproti pobrežným mestám), nižšie dane, tvorba pracovných miest a teplé podnebie – tieto faktory by mali zotrvať do konca 2020-tych rokov. Investori obľubujú hlavne trhy ako Dallas–Fort Worth, Atlanta, Phoenix, Tampa a Charlotte, ktoré majú veľkosť aj rast na svojej strane. Výstraha je v oblasti klímy a poistenia: v niektorých častiach Floridy alebo Mexického zálivu rastú ceny poistení (kvôli hurikánom a záplavám), čo môže časom oslabiť kupnú silu a záujem, pokiaľ sa to nezačne riešiť.
Drahé pobrežné trhy: Drahé metropoly na pobreží – ako New York City, San Francisco Bay Area, Los Angeles, Boston, Washington D.C. či Seattle – majú zmiešané výsledky. Mnohé z týchto miest zažili v roku 2020 krátky pokles cien (keď vzdialená práca umožnila odchod z hustých miest) a potom prudký rast v roku 2021 po návrate k mestskému štýlu života. V roku 2022 čelili tieto mestá proti vetru: odliv obyvateľov (sťahovanie do lacnejších oblastí) a v niektorých prípadoch prepúšťanie v technologickom sektore (najmä San Francisco, Seattle) znížili dopyt. V roku 2023 zaznamenalo San Francisco medziročný pokles mediánovej ceny, hodnota nehnuteľností ostáva prakticky stabilná (+1,5 % medziročne v Q1 2025) nar.realtor – trh Bay Area teda stagnuje. Predsa sa však objavujú náznaky stabilizácie: mestá opäť lákajú obyvateľov. Podľa údajov NAR bol rok 2024 s najvyšším nárastom návratu obyvateľov do centier miest za poslednú dekádu nar.realtor. Mladí profesionáli sa vracajú kvôli práci a vybaveniu, medzinárodná migrácia (koncentrovaná v týchto bránových mestách) sa rozbieha. Takže kým New York či San Francisco pravdepodobne nezažijú explozívny rast ako Austin alebo Nashville, majú stále extrémne obmedzenú ponuku a vysoké príjmy, čo bude zdola podporovať ceny. Osem z desiatich najdrahších metropol sú v Kalifornii (napr. v San Jose je mediánová cena vyše 2 mil. USD, +9,8 % medziročne) nar.realtor. Tieto trhy sú drahé kvôli dlhodobému nedostatku výstavby a žiadanej lokalite – očakáva sa, že ceny budú pomaly stúpať, pokiaľ ostane málo voľných domov. Dostupnosť je na pobreží veľký problém, podiel vlastníctva v Bay Area je nižší než 55 % nar.realtor. To znamená neustály politický tlak na väčšiu výstavbu a opatrenia na dostupnosť – čo môže tieto trhy v najbližšej dekáde výrazne ovplyvniť.
Stabilita Stredozápadu: Stredozápad (Midwest) nebol v hľadáčiku médií, no relatívna cenová dostupnosť a stabilita ekonomiky ho robia čoraz populárnejším. Mestá ako Columbus (OH), Indianapolis, Kansas City, Milwaukee a Minneapolis nezažili ohromné nárasty alebo pády; ich ceny rástli stabilne po jednotkách percent ročne a výkyvy sú malé. V rokoch 2024–2025 majú stredozápadné trhy nadpriemerné oživenie predaja, lebo kupujúci vytlačení z drahých regiónov hľadajú lacnejší domov. Podľa analýzy Realtor.com patrí niekoľko stredozápadných trhov medzi top 10 najperspektívnejších pre rok 2025, čo sa týka predaja a rastu cien realtor.com. Napríklad Colorado Springs, CO (niekedy zaraďovaný do oblasti Mountain West) je na ich zozname #1, Virginia Beach, VA (dostupné pobrežné mesto juhovýchodu) skončilo tretie a Greensboro, NC na 10. mieste realtor.com. Nie všetky sú však typický Stredozápad – trend je ale jasný: sekundárne mestá s vysokou kvalitou života stúpajú. Stredozápad často ponúka vyššie cap rates (návratnosť z prenájmu), čo láka investorov do miest ako Cleveland či Detroit na jedno- aj viacrodinné prenájmy. Očakáva sa, že stredozápadné trhy budú rásť mierne a trvalo bez dramatických výkyvov známych z iných regiónov. Faktor na sledovanie: populácia – v niektorých oblastiach je stále stagnácia či pokles, čo brzdí dopyt. Metropoly s rastúcim počtom pracovných miest v zdravotníctve, vzdelávaní alebo výrobe sú však silné.
Koridor Severovýchodu: Severovýchodný koridor (od Bostonu po D.C.) ponúka pestrý mix. New York City sa zotavil zo svojho prepadu v roku 2020; nájmy na Manhattane lámali rekordy v roku 2022 a ceny bytov sa stabilizovali. Predmestia okolo NYC (New Jersey, Long Island, Connecticut) ostávajú silné vďaka nízkej ponuke. Boston má odolný trh ťahaný školstvom a biotechom – ceny tam rástli plynulo. Philadelphia a Baltimore sú v tomto koridore dostupnejšou alternatívou k D.C./NYC a zaznamenali nárast. Washington D.C. sám o sebe si posledne držal ceny na rovnakej úrovni, čiastočne kvôli množstvu nových bytových komplexov a určitému odchodu populácie, no vysoké príjmy a nedostatok stavebných pozemkov držia trh s rodinnými domami napätý. Všeobecne má severovýchod staršiu zástavbu a pomalší rast populácie, teda ponuka je napätá. Pokiaľ zostane silná ekonomika (založená na štátnej správe, školstve, financiách, zdravotníctve), bývanie by malo pomaly zdražovať. Pozoruhodným trendom je, že vyššie úrokové sadzby zasahujú drahé trhy výraznejšie – hypotéka 7 % na miliónový dom v New Jersey je oveľa záťaživejšia než na 300-tisícový dom v Ohiu. Preto je tlak na dostupnosť na severovýchode silný; to môže v krátkodobom horizonte spomaliť rast cien, kým buď neklesnú sadzby alebo nestúpnu príjmy.
Regionálna dostupnosť a migračné trendy: Všeobecne je dostupnosť bývania kľúčom k výkonu regiónov. Regióny, ktoré boli ešte pred pár rokmi extrémne dostupné (Juhovýchod, niektoré časti Západu ako Idaho/Utah), zažili veľký rast cien vďaka prílevu obyvateľstva, dnes však už nie sú také lacné – ich trhy mierne ochladli. Oproti tomu regióny, ktoré nikdy nezažili boom (často Stredozápad/Severovýchod), sa stávajú zaujímavými z hľadiska ceny. Vidíme naďalej presun ľudí z drahých štátov do lacnejších: štáty ako California, Illinois a New York hlásia viac odchodov, naopak Florida, Texas, Karolíny, Tennessee viac príchodov. Tento trend bude pokračovať, ovplyvnený flexibilitou práce na diaľku a dôchodcami hľadajúcimi teplejšie, lacnejšie regióny. Florida si zaslúži osobitnú zmienku: zažila obrovský príval nových obyvateľov (a rast cien domov ~40 % za tri roky). Naposledy sa niektoré trhy na Floride (napr. Naples, Tampa, časť Južnej Floridy) stabilizovali z dôvodu cenovo nedostupného bývania pre miestnych a problémov s poistením; Miami a Orlando sú však na rok 2025 stále v topke predaja a rastu cien realtor.com, čo poukazuje na trvajúcu atraktivitu Floridy.

V. Kľúčové demografické, technologické a ekonomické faktory

Demografické zmeny: Demografia zásadne ovplyvňuje dopyt po bývaní. USA prežíva generačnú výmenu. Mileniali (narodení približne 1981–1996) – najväčšia generácia v pracovnej sile – sú už prevažne vo veku od neskorých 20-tych do neskorých 30-tych rokov, čo sú hlavné roky pre zakladanie domácností a kúpu bývania. Táto skupina síce kupovala bývanie neskôr ako predošlé generácie (v dôsledku študentských dlhov či krízy 2008), no teraz vstupujú na trh vo veľkom. Mediánový vek prvokupcu bývania dosiahol 38 rokov, teda historické maximum nar.realtor, čo odráža, ako dlho musia Mileniali šetriť na zálohu v podmienkach vysokých cien. Mnoho z nich sa spolieha na pomoc rodiny: 25 % prvokupcov použilo dar alebo pôžičku od príbuzných a 7 % použilo dedičstvo – tiež rekordné čísla nar.realtor. Ako Mileniali starnú, môžu sa ich preferencie presúvať od štartovacích bytov ku väčším domom na predmestiach, čo podporí dopyt v priateľských lokalitách pre rodiny. Hneď za nimi Generácia Z (narodení cca 1997–2012) vstupuje do dospelosti; najstarší z tejto generácie majú už okolo 25 rokov a začínajú kariéru, často ako nájomcovia. V nasledujúcich piatich rokoch Gen Z významne rozšíri dopyt po nájomnom bývaní a neskôr po štartovacích domoch (pravdepodobne až ku koncu 2020-tych rokov). Medzitým Baby boomers (narodení 1946–1964) sú už v dôchodkovom veku. Mnohí boomeri sa rozhodujú pre “zostarnutie vo vlastnom dome”, teda zostávajú bývať dlhšie, ako predchádzajúce generácie, čo prispieva k malej obratovosti nehnuteľností. Niektorí však zmenšujú bývanie alebo sa sťahujú – často do teplejších oblastí či bližšie k vnúčatám, čím ovplyvňujú trhy ako Florida, Arizona a Karolíny. Boomeri boli v rokoch 2023–24 aktívnymi kupujúcimi, niekedy dokonca predbiehali mladších kupcov, často preto, že majú značný majetok a môžu platiť v hotovosti. Platby v hotovosti dosiahli rekordné hodnoty – tvoria 26 % predajov domov (a vyše 30 % predajov pre opakovaných kupcov) nar.realtor, čo súvisí aj s tým, že starší kupci vymieňajú väčší dom za menší alebo využívajú nahromadený majetok. Ďalším demografickým trendom je rast viacgeneračných domácností. Podľa NAR rekordných 14 % – 17 % kupcov kupuje viacgeneračné domy (kvôli starším rodičom či dospelým deťom, ktoré sa vracajú domov) nar.realtor. Túto voľbu poháňajú úspory a aj kultúrne preferencie a zvyšuje dopyt po väčších rodinných domoch s apartmánmi pre svokru atď. Napokon, celkový populačný rast v USA v neskorých 2010-tych rokoch spomalil, no pozdvihla ho zvýšená imigrácia po roku 2021. Medzinárodná imigrácia je dôležitým faktorom pri zakladaní domácností, hlavne v migračných metropolách a pri dopyte po nájmoch. Ak bude USA naďalej prijímať imigrantov vo vyššom tempe, bude to v najbližších rokoch podporovať dopyt po bývaní (každá nová imigračná rodina potrebuje bývanie, či už nájomné, alebo vlastné). Zhrnuté, demografia je pre bývanie prevažne priaznivá: veľká kohorta vstupuje do veku pre kúpu bývania, životné udalosti budú poháňať presuny napriek „zamknutiu“ úrokových sadzieb a populačný rast bude tlačiť na ponuku nar.realtor. Jediný problém je dostupnosť bývania pre mladších kupcov – ak ceny a sadzby ostanú vysoké, mileniáli a Gen Z môžu zakladať domácnosti pomalšie alebo zostávať pri nájme, čo by zmenilo trajektóriu miery vlastníctva bývania.
Technologické trendy: Technológie ovplyvňujú trh s nehnuteľnosťami mnohými spôsobmi. Pravdepodobne najzásadnejšia je expanzia práce na diaľku, ktorá oslobodila mnoho pracovníkov od pevnej kancelárie. Už dnes to mení dopyt po bývaní – ľudia sa môžu sťahovať ďalej od centier miest či dokonca do iných regiónov (čo vidno na migrácii do Sun Beltu). Očakáva sa, že hybridná práca pretrvá, takže dopyt po bývaní ostane rozptýlený. Pracovníci môžu uprednostňovať dostupnosť a priestor (domáce kancelárie) pred časom dochádzania, čo prospieva predmestským a exurbánskym trhom s bývaním. Ako bolo spomenuté, niektoré firmy už volajú ľudí späť do kancelárií, takže mestské bývanie určite nezaniká. V komerčnom sektore je technológia práce na diaľku hlavnou výzvou kancelárskemu segmentu, ako bolo opísané vyššie. Ďalším trendom je nárast e-commerce. Rozmach online nakupovania (zvýraznený pandémiou) zvyšuje potrebu logistických nehnuteľností (sklady, distribučné centrá), kým niektoré formáty retailu dostáva pod tlak. Majitelia nákupných centier reagujú pridávaním zážitkových prevádzok (zábava, fitká, zdravotnícke služby), ktoré sú „odolné voči internetu“. Vzťah technológií a retailu bude pokračovať: očakávajte viac omnichannel predaja (predajne fungujú ako showroome či výdajne online objednávok), čo môže podporiť obsadenosť dobre situovaných predajných plôch. V bývaní technológie zrýchľujú transakcie. Rozmach online inzertných platforiem (Zillow, Redfin, Realtor.com) a virtuálnych prehliadok poskytol kupujúcim nebývalý prístup k informáciám. Digitálne hypotéky a e-podpisy zjednodušujú proces kúpy. Tieto inovácie nemenia pomer ponuky a dopytu, ale robia trh priehľadnejším a zmierňujú niektoré trenia (hoci kúpy na dražbách stále prebiehajú naplno!). Ďalšou oblasťou sú proptech a smart domácnosti: mnoho nových bytových a apartmánových projektov je už vybavených inteligentnými termostatmi, zabezpečovacími systémami či IoT zariadeniami, čo môže byť lákadlom. Aj stavebné metódy sa technologicky vyvíjajú (najmä pomaly) – napr. skúmajú sa modulárne stavby či 3D tlač domov pre zníženie nákladov a zrýchlenie výstavby, čo môže byť zásadné, ak by sa rozšírili a pomohli riešiť bytovú krízu. Dátová analytika a umelá inteligencia sú čoraz častejšie využívané investormi na hľadanie príležitostí (napr. algoritmické vyhľadávanie podhodnotených nehnuteľností či predikcie trendov). Pri konkrétnych sektoroch: dátové centrá sú prudko rastúcou kategóriou vďaka rastu cloudu a AI – ako už bolo spomenuté, obsadenosť dátových centier je okolo 2,8 % a prudko rastie kapacita cbre.com. Potreba digitálnej infraštruktúry (dátové centrá, základne pre mobilné veže) je novým hnacím motorom, ktorý developeri berú do úvahy. Nakoniec, dynamika technologického priemyslu môže významne ovplyvniť určité trhy. Veľké technologické centrá (San Francisco, Seattle, Austin) zažili kolísanie trhu s bývaním v závislosti od kondície technologických firiem. V roku 2025 sa tech sektor zotavuje z prepúšťaní, čo je pre tieto miestne trhy priaznivé. Ak v rokoch 2025–2028 nové inovácie (AI a pod.) spôsobia ďalší boom, drahé technologické trhy zažijú nový tlak na dostupnosť, pokiaľ sa nepostaví viac bývania.
Ekonomické a politické faktory: Kľúčové sú všeobecné ekonomické podmienky. Rast pracovných miest, príjmov a HDP priamo určujú dopyt po nehnuteľnostiach. Ekonomika USA by mala v roku 2025 rásť mierne – CBRE predpovedá rast HDP o 2,0 % až 2,5 % v roku 2025 cbre.com, čo je mierne nad priemer, ak dôjde k „mäkkému pristátiu“. Tento rast ženie spotrebiteľské výdavky (domácnosti sú na tom finančne ešte stále dobre) a uvoľnenie finančných podmienok. V rokoch 2023–24 vznikali nové pracovné miesta aj napriek zlým predajom bývania, takže existuje latentný dopyt, ktorý by sa mohol uvoľniť ak sa podmienky zlepšia realestatenews.com. Ak zamestnanosť zostane silná (prognózy nezamestnanosti 4–4,5 %) cbre.com, ľudia budú zakladať domácnosti a investovať do nehnuteľností. Rast miezd je ďalší faktor – mzdy síce rastú, ale často nie tak rýchlo ako ceny bývania, čo zhoršuje dostupnosť. Ak bude rast miezd pokračovať na úrovni ~4-5 % ročne a rast cien bývania spomalí na 2–3 %, situácia sa postupne zlepší. Inflácia ovplyvňuje realitný trh cez sadzby (už bolo spomenuté) a cez stavebné náklady. Ceny stavebných vstupov boli v rokoch 2021–22 veľmi vysoké (nedostatok materiálu a pracovnej sily). To už trochu poľavilo, ale stavať je stále drahšie než pred pandémiou. Ak sa má ponuka (a teda dostupnosť) zlepšiť, bude to závisieť od produktivity a cien vo výstavbe; pomôcť môžu aj politické opatrenia – znižovanie regulačných bariér alebo dotácie. Vládna politika ostáva neznámou. Na federálnej úrovni sa diskutuje o pomoci prvokupcom (programy na zálohy, daňové úľavy), čo by mohlo dopyt zvýšiť, ak by to prešlo. Väčší dopad má však štátna a miestna politika: reforma územného plánovania (vyššia hustota, rýchlejšie povoľovanie, podpora dostupného bývania) môže postupne zvýšiť ponuku na napätých trhoch. Štáty ako Kalifornia či Oregon už nariaďujú vyššiu výstavbu a legalizujú prístavby (ADU), čo pridá byty v horizonte rokov. Ďalšia ekonomická premenná je finančné prostredie: dostupnosť úverov. Banky po zvýšení sadzieb a vyššej neistote sprísnili poskytovanie úverov. To zasiahlo nielen kupcov (náročnejšia kvalifikácia, vyššie poplatky), ale aj developerov (prísnejšie úverové podmienky). Ak sa sektor stabilizuje a sadzby klesnú, úverová politika sa zjemní a trh ožije. Naopak, ak by došlo k finančnému šoku (likviditná kríza, problém limitu dlhu a pod.), dôvera v reality by prudko klesla. Fiškálna politika (vládne výdavky a deficity) je tiež dôležitá; veľký federálny deficit je dôvod, prečo sú dlhodobé sadzby vysoké nar.realtor. Ak by USA znížilo deficit, mohol by to zmierniť tlak na výnosy štátnych dlhopisov a hypotéky. Samozrejme, daňová politika ovplyvňuje nehnuteľnosti – aktuálne sa diskutuje o prípadných zmenách odpočtu SALT a daní pre investorov, čo by mohlo meniť motivácie pri nákupe vo vysoko zdaňovaných štátoch alebo u prenajímateľov.

VI. Investičné riziká a príležitosti

Hlavné investičné riziká:

Vysoké úrokové sadzby a náklady na financovanie: Zvýšené úrokové sadzby zvyšujú náklady na úvery, čo môže znižovať výnosy z investícií alebo dostupnosť bývania. Ak úroky zostanú vyššie po dlhšie obdobie, než sa očakáva (alebo opäť prudko stúpnu v dôsledku inflácie), financovanie realitných obchodov zostane náročné, čo môže viesť k poklesu hodnôt nehnuteľností. Mnohí investori v komerčnom sektore, ktorí nakupovali pri nízkych sadzbách, čelia riziku refinancovania – refinancovanie úverov za dnešných sadzieb môže byť neudržateľné, čo v niektorých prípadoch vedie k nesplácaniu alebo nútenému predaju. Toto je obzvlášť rizikové v kancelárskom segmente, kde klesajúce hodnoty a vysoké sadzby úročia (vlna komerčných hypoték na kancelárie splatných v rokoch 2025–2026). Rastúce kapitalizačné sadzby môžu krátkodobo znižovať hodnotu nehnuteľností vo všetkých segmentoch, čo ohrozuje súčasných majiteľov.
Možnosť hospodárskeho poklesu: Základný scenár počíta s mäkkým pristátím, avšak vždy existuje riziko recesie – či už záťaží Fedu na menovú politiku, globálnych šokov alebo geopolitických udalostí. Recesia so značnými stratami pracovných miest by poškodila dopyt po nehnuteľnostiach (menej kupujúcich, viac voľných bytov, zápasiaci maloobchodníci atď.). Segmenty ako hotely a luxusné bývanie sú na ekonomické výkyvy obzvlášť citlivé. Aj mierny pokles by mohol zhoršiť ďalšie riziká, ako napr. nesplácanie nájomného alebo vyššia neobsadenosť. Investori by mali byť konzervatívni v očakávaniach rastu nájomného a vytvárať si finančné rezervy pre prípadný prepad.
Trhová bifurkácia a zastarávanie: Ako sme už spomínali, niektoré typy nehnuteľností (staršie kancelárie, neaktuálne nákupné centrá, byty bez vybavenia) môžu byť funkčne zastarané alebo minimálne výrazne menej konkurencieschopné. Rizikom je, že kapitál ostane „uväznený“ v týchto aktívach bez ľahkej možnosti likvidácie – napríklad staršia kancelárska budova môže vyžadovať obrovské investície do prestavby na bývanie a aj tak to lokálne územné plány či ekonomika nemusia umožniť. Investori vlastniaci sekundárne kvalitné aktíva v problematických lokalitách sa môžu dostať do pasce hodnoty. Podobne pri bývaní môžu domy v oblastiach s klesajúcou populáciou či zlou klimatickou odolnosťou podávať slabý výkon. Vedieť čo nekupovať je rovnako dôležité, ako nájsť správny obchod.
Regulačné a politické riziká: Nehnuteľnosti podliehajú regulačným zmenám. Rizikom je rozširovanie nájomných regulácií či zákonov na ochranu nájomcov v reakcii na slabú cenovú dostupnosť. Niektoré štáty/mestá už zaviedli limity na zvyšovanie nájmov, čo môže obmedziť rast výnosov prenajímateľov. Ďalšie riziko sú zvýšené dane z nehnuteľností, keď samosprávy hľadajú príjmy – to môže tvrdšie zasiahnuť komerčných vlastníkov i domácnosti (vidíme to v niektorých mestách Sun Beltu, kde prudký rast cien viedol k vyšším daniam). Na strane developmentu môžu zmeny územných plánov pôsobiť dvojakým spôsobom: uvoľnenie pravidiel môže pomôcť (viac povolenej hustoty), prísnejšie environmentálne alebo dizajnové požiadavky naopak zvyšovať náklady. V extréme aj úvahy o zrušení výmenny 1031 alebo zvýšení dane z kapitálových výnosov pri predaji nehnuteľností by mohli ovplyvniť správanie investorov (nič nie je však na úrovni federálnej vlády aktuálne bezprostredné).
Klimatické a environmentálne riziká: Klimatická zmena je čoraz väčším rizikom v oblasti nehnuteľností. Nehnuteľnosti v pobrežných záplavových zónach, oblastiach náchylných na hurikány, regiónoch s požiarmi alebo suchom čelia vyšším poistným nákladom a možnému znehodnoteniu. Napríklad v niektorých častiach Floridy poisťovne vycúvali, čo vyvoláva obavy o dlhodobú poistiteľnosť nehnuteľností. Podobne na západe sú problémy s požiarmi, ktoré zvyšujú riziko v niektorých luxusných lokalitách. Environmentálne regulácie na zvýšenie odolnosti (napr. nutnosť vyvýšenia stavieb alebo použitia odolných materiálov) môžu zvýšiť náklady pri výstavbe či rekonštrukcii. Investori musia zohľadniť klimatické riziká, aby sa vyhli kúpe nehnuteľností, ktoré môžu byť o pár desaťročí pod vodou či neobývateľné.
Realizačné a likviditné riziká: Vo volatilnejšom trhovom prostredí je realizácia veľkých projektov alebo sanačných stratégií spojená s rizikom neúspechu. Napríklad kúpa problematickej kancelárie a jej prestavba na byty môže naraziť na nečakané stavebné komplikácie alebo odpor komunity. Zároveň likviditné riziko znamená, že schopnosť predať nehnuteľnosť za férovú cenu rýchlo môže byť oslabená, ak sa trh otočí alebo úverové trhy zamrznú (ako sa krátkodobo stalo v roku 2020). Nehnuteľnosti sú od prírody nelikvidné, takže investori musia byť pripravení držať ich dlhšie. Flippéri a špekulanti na krátke obdobie môžu byť prichytení pri trhových výkyvoch.

Napriek týmto rizikám nasledujúce roky ponúkajú množstvo príležitostí:

Kľúčové príležitosti:

Nákup v období kupujúceho (selektívne príležitosti): Po hektickom „predajcovom“ trhu 2020–2022 sa v mnohých regiónoch (najmä v segmente prémiových domov a oblastiach so silným podielom investorov) situácia ochladila. Individuálni kupujúci v roku 2025 môžu čeliť menšej konkurencii, väčšiemu výberu a dokonca aj zľavám pri niektorých ponukách – príjemná zmena oproti dražbám. Tí, ktorí sú finančne pripravení, môžu vyjednať lepšie podmienky, najmä ak cielia na motivovaných predajcov (napr. niekto, kto sa potrebuje rýchlo presťahovať). Pre investorov spomalenie vytvorilo šance nakúpiť nehnuteľnosti s relatívnou zľavou oproti nedávnym maximám. Napríklad v niektorých mestách Sun Beltu, kde ceny prehnali (Boise, Austin, Phoenix), nastala korekcia; skúsení investori ich sledujú s cieľom nájsť dobrý vstup pred opätovným rastom.
Akvizície problémových aktív: Vďaka vyšším úrokovým sadzbám sú niektorí majitelia nehnuteľností v núdzi – najmä v kancelárskom segmente, ale aj niektorí preúverovaní majitelia bytoviek alebo developeri nepredaných novostavieb v menej silných trhoch. Táto situácia pripomína skoré 90. roky alebo obdobie po roku 2008, čo sa týka príležitostí spojených s distressom. Inštitucionálni investori s pripravenými prostriedkami sa chystajú kupovať nevýkonné úvery alebo zabavené nehnuteľnosti so zľavou, najmä kancelárie vhodné na novú funkciu. Aj niektoré hotely alebo maloobchodné priestory je možné kúpiť pod úrovňou obstarávacích nákladov a rekonštruovať. Okenko na získanie problémových aktív závisí od toho, ako dlho budú vysoké sadzby a ako banky zvládnu nesplácané úvery (prolongácie vs. exekúcie). Pre trpezlivých investorov s kapitálom môžu nasledujúce 1–3 roky priniesť príležitosti, ktoré prichádzajú raz za cyklus s mimoriadnymi výnosmi pri obnoviteľných nehnuteľnostiach či poklese sadzieb (zvýšenie hodnoty).
Rast v nedostatočne obsluhovaných sektoroch a regiónoch: Niektoré sektory majú silné „vetry do chrbta“ a sú atraktívne na rozvoj alebo investície. Ako je uvedené, industriálne/logistické priestory ostávajú sektorom s vysokým dopytom – výstavba moderných distribučných centier v kľúčových uzloch (alebo prestavba veľkých prázdnych maloobchodov na fulfilment centrá) môže byť veľmi výhodná. Bytové domy sú potrebné všade; hoci sa stavajú veľké luxusné komplexy, stále chýba dostupné bývanie/stredná trieda. Developeri zameraní na stredný segment nájomného bývania či investori do komunít s mobilnými domami môžu zažiť stabilné výnosy a menšiu konkurenciu. Jednorodinné prenájmy (SFR) sú ďalšou rastúcou oblasťou – veľké inštitúcie naďalej nakupujú alebo stavajú prenajímané domy a jednotlivci môžu benefitovať z tohto trendu (najmä tam, kde je vysoký dopyt po nájmoch od tých, čo nevedia kúpiť). Regionálne, nové sekundárne trhy ako Cleveland, Pittsburgh, Louisville, Oklahoma City atď., ktoré vynechali veľký rast, často ponúkajú solídne výnosy z nájmov a potenciál zhodnotenia, keďže vzdialená práca rozširuje možnosti lokalizácie talentu. Tieto mestá sledujú investori hľadajúci výnosy a mohli by prekonávať výkon tradičných trhov, ak migrácia ľudí a firiem bude pokračovať.
Hodnota navyše a zmena účelu: Pri starnúcom realitnom fonde je dostatok príležitostí zvyšovať hodnotu rekonštrukciou alebo zmenou účelu. Investori napríklad kupujú byty z 70. a 80. rokov, rekonštruujú ich a inkasujú vyššie nájmy – klasická „value-add“ stratégia stále funguje, keďže nájomníci oceňujú moderné povrchy a úsporné spotrebiče. V maloobchode je populárne prestavovať problematické obchodné centrá na zmiešané mestské zóny s bytmi a kanceláriami (už s niektorými úspešnými príkladmi). Ako spomíname, konverzia kancelárie na bývanie je žiadanou témou: má zmysel len pre určité typy zastaraných kancelárií (kvôli dispozícii a nákladom), ale mestá ako Washington D.C. či New York už ponúkajú stimuly na takéto prestavby, čo dáva nádej na vznik hodnotných bytov z prázdnych kancelárií v budúcnosti. Tí, ktorí prídu s riešeniami ako prví, môžu profitovať z nízkych nákupných nákladov aj z podpory zo strany samospráv.
Využitie demografickej vlny: Demografické trendy prinášajú príležitosti stavať či investovať do senior bývania/komunít 55+ (dopyt porastie so starnutím generácie Boomers), študentského bývania v mestách s rastúcimi univerzitami a štartovacích domov pre Mileniálov, ktorí konečne kupujú (stavitelia, ktorí vedia ponúknuť menšie, dostupnejšie domy, získajú veľký trh). Ďalšou cestou sú viacgeneračné domy – developeri môžu začleniť riešenia pre širšie rodiny, čo využíva trend popísaný NAR nar.realtor. Investori môžu tiež sledovať nehnuteľnosti v urban centrách, ktoré môžu ťažiť z návratu mladých – napríklad malé bytové domy či co-living priestory tam, kde nájmy klesli, ale už sa opäť dvíhajú ako sa ľudia vracajú do miest.
Výhoda pri poklese úrokových sadzieb: Zaujímavosťou je, že práve to, čo je rizikom (vysoké úroky), môže byť aj zdrojom výhod. Ak investor kúpi teraz pri vyššej kapitalizačnej sadzbe a s drahším úverom, vzniká potenciál na rast v prípade, že sadzby poklesnú – po niekoľkých rokoch môže úver refinancovať, čím si zvýši cashflow, a hodnota nehnuteľnosti môže stúpnuť už v dôsledku kompresie kapitalizačných sadzieb (lebo lacnejšie úvery umožnia kupujúcim platiť viac). Domácnosti môžu vnímať dnešné sadzby ako „vezmi si dom, rande s úverom“ – teda kúp si správnu nehnuteľnosť a úver prefinancuj neskôr. Očakávanie poklesu sadzieb je síce zdrojom neistoty, ale odvážni kupujúci a investori, ktorí využijú terajšie zľavy, môžu profitovať nielen z lepšej ceny, ale aj z následného zhodnotenia pri návrate dopytu. Prieskum Fannie Mae už naznačuje, že mnohí experti čakajú, že hypotekárne sadzby budú v najbližších rokoch mierne klesať k historicky normálnym úrovniam mpamag.com mpamag.com. Ak niekto kúpi alebo investuje ešte predtým, môže získať nehnuteľnosť za relatívnu zľavu a získať participáciu na raste pri návrate dopytu.

VII. Výhľad a prognózy na roky 2025–2028

Zdroj prognózy	Očakávaná zmena ceny domov 2025	Očakávaná zmena ceny domov 2026
Fannie Mae (FNMA)	+4,1% mpamag.com	+2,0% mpamag.com
Národná asociácia realitných maklérov (NAR)	+3% businessinsider.com	+4% businessinsider.com
MBA (Asociácia hypotékarov)	+1,3% businessinsider.com	+0,3% businessinsider.com
Zillow Research (Index hodnoty domov)	–1,4% zillow.com (pokles)	(Bez prognózy)
Panel odborníkov (100+ ekonómov)	+3,4% fanniemae.com	+3,3% fanniemae.com

Výhľad pre komerčný sektor: Každý komerčný sektor má svoj vlastný harmonogram obnovy:

Kancelárie: Kancelársky sektor sa bude zotavovať najpomalšie – očakávajte vysokú neobsadenosť v rokoch 2025–2026 s miernym zlepšením každý rok. Do roku 2028 pravdepodobne dôjde k ostrému rozdeleniu trhu: špičkové kancelárie vo výborných lokalitách môžu byť takmer plne obsadené a prinášať stabilné nájomné, zatiaľ čo staršie kancelárie môžu byť len poloprázdne alebo konvertované na iné účely. Celková neobsadenosť by mohla klesnúť z približne 19 % v roku 2025 na úroveň okolo stredných tínedžerských percent do roku 2028, ak bude ekonomika silná a časť plochy bude odstránená z inventára (konverzie/demolácie). Rast nájomného bude minimálny, kým neobsadenosť neklesne; prenajímatelia budú v mnohých lokalitách ešte niekoľko rokov ponúkať ústupky. Investori vnímajú roky 2025–2026 ako obdobie na repositioning alebo nákup problémových kancelárií s očakávaním, že do roku 2028–2030 budú tieto aktíva (ak sú dobre situované a zmodernizované) prinášať vyšší výnos.
Maloobchod: Výhľad v maloobchode je stabilný až pozitívny. Očakáva sa, že neobsadenosť zostane nízka (na úrovni 4–5 % na národnej úrovni), pretože nové projekty pribúdajú len minimálne. Rast nájomného v maloobchode by sa mohol pohybovať v nízkych jednotkách percent ročne a maloobchodné jednotky s vysokou návštevnosťou v rýchlo rastúcich predmestiach môžu zaznamenať aj rast nájomného v stredných jednotkách percent, keďže nájomcovia budú súťažiť o obmedzený priestor. Niektoré formáty (ako otvorené nákupné centrá) budú medzi investormi veľmi žiadané; kapitalizačné sadzby by sa pre tieto preferované segmenty mohli mierne stlačiť vzhľadom na silné základy cbre.com. Do roku 2028 sa môžeme dočkať opätovného oživenia maloobchodnej výstavby, pokiaľ spotrebiteľské výdavky ostanú silné – pravdepodobne viac nových projektov v Sun Belt štátoch, kde rast počtu obyvateľov vyžaduje nové obchody a služby. Vo všeobecnosti je však maloobchod teraz v rovnováhe ponuky a dopytu, takže by mal poskytovať stabilné výnosy bez väčších výkyvov.
Priemysel: Priemyselný sektor je naďalej na trajektórii rastu, hoci už umiernenejšieho. Dopyt po skladoch je štrukturálne podporovaný e-commerce a reštrukturalizáciou dodávateľských reťazcov (ako napríklad zvýšením domácej zásoby pre núdzové prípady). Po spomalení v rokoch 2023–2024 stále zostáva prenajímaná plocha v roku 2025 robustná (800+ mil. štvorcových stôp) cbre.com a očakáva sa, že ostane silná. CBRE uvádza, že sa vracia k „predpandemickým hnacím motorom“, čo znamená konštantnú absorpciu. Neobsadenosť priemyselných nehnuteľností by sa mohla pohybovať okolo 5 % v roku 2025 a ešte klesnúť k 4 % alebo nižšie do roku 2027, ak zostane výstavba obmedzená. Nájomné za sklady v poslednom období rástlo dvojciferným tempom; do budúcnosti sa však očakáva spomalenie rastu na 3–5 % ročne, čo je stále zdravé. Zaujímavý faktor: nové objekty chladiarenských skladov, dátových centier (priemyselného typu) a výrobných prevádzok (kvôli relokácii výroby) by mohli zvýšiť dopyt nad rámec tradičnej distribúcie. Do roku 2028 sa môže ukázať potreba modernizácie priemyselných nehnuteľností (staršie budovy bez vysokých svetlých výšok môžu dostať ďalšiu zľavu), celkovo však pôjde o jeden z najvýkonnejších sektorov dlhodobo.
Bytové domy (multifamily): Bytový segment by mal byť do roku 2028 opäť na vzostupe po vstrebávaní aktuálnych dodávok. Koncom desaťročia môžeme uvidieť nové výstavbové cykly, ak sa rast nájomného opäť zrýchli. V krátkodobom horizonte (2025–2026) sa očakáva stabilná prevádzka – mierny nárast neobsadenosti a následný pokles – s rastom nájomného na úrovni inflácie. Pre predstavu – expertný panel Fannie Mae očakáva do roku 2026 rast cien nehnuteľností na úrovni ~3,3 % fanniemae.com; rast nájomného často zodpovedá rastu príjmov a cien, takže rast v stredných 3 % ročne je pre byty tiež realistický do polovice desaťročia. V rokoch 2027–2028, keď bude menej nových projektov, by sa obsadenosť mohla utiahnuť a tlak na rast nájomného presiahnuť 4 % v niektorých trhoch (najmä ak bude rásť zamestnanosť). Istou neznámou sú príjmy nájomcov: ak bude pokračovať silný rast miezd, dá to prenajímateľom priestor na vyššie nájomné. Naopak, prípadné zásahy na obmedzenie rastu nájmov alebo ochrana nájomcov by mohli rast v niektorých mestách limitovať.

Zdroje:

National Association of Realtors – Prognózy a dáta o trhu bývania na roky 2024–2025 nar.realtor nar.realtor realestatenews.com
Zillow Research – Prognóza hodnôt a predajov domov (máj 2025) zillow.com zillow.com
Fannie Mae Economic and Housing Outlook (apríl/máj 2025) mpamag.com mpamag.com
Freddie Mac Multifamily Outlook 2025 mf.freddiemac.com
CBRE Research – U.S. Real Estate Market Outlook 2025 (december 2024) cbre.com cbre.com cbre.com
Realtor.com – Najlepšie trhy s bývaním pre rok 2025 (december 2024) realtor.com realtor.com
U.S. Census Bureau – Správa o neobsadenosti a vlastníctve bývania Q1 2025 advisorperspectives.com advisorperspectives.com
NAR Quarterly Housing Price Trends (Q1 2025) nar.realtor