Frankfurtski nepremičninski trg v letu 2025 je študija kontrastov: izredno vroč stanovanjski sektor, ki se sooča z omejeno ponudbo, komercialno okolje, ki se prilagaja novim delovnim trendom in porast globalnega investicijskega interesa. To finančno središče – kjer domuje Evropska centralna banka – se srečuje s strmo naraščajočim povpraševanjem in izredno nizko praznimi stanovanji, kar zvišuje cene, medtem ko nove stolpnice in trajnostni razvoj preoblikujejo mestno panoramo. Spodaj podrobno predstavljamo vsak segment frankfurtskih nepremičnin z aktualnimi trendi, napovedmi za naslednjih 3–5 let, regulativnimi vplivi, donosi ter ključnimi območji, na katera je treba biti pozoren.
Stanovanjske nepremičnine v Frankfurtu (lastniško in najemniško)
Trenutno stanje trga (2025): Frankfurtski stanovanjski trg ostaja zvit in izredno konkurenčen. Močno povpraševanje zaradi rastočega prebivalstva in priseljencev iz vrst strokovnjakov je daleč preseglo novo gradnjo, prazna stanovanja pa ostajajo blizu zgodovinsko najnižjih ravni (pod 1 % na številnih območjih) investropa.com cbreim.com. Cene stanovanj so v zadnjem desetletju dramatično narasle – preko 60 % višje kot pred petimi leti investropa.com – čeprav so hitre rasti obrestnih mer v letih 2022/23 povzročile kratkotrajno ohladitev. V letu 2023 so cene rahlo padle s svojega vrha, a so se od takrat stabilizirale in ostajajo razmeroma odporne investropa.com. Povprečna cena na kvadratni meter v elitnih četrtih je med najvišjimi v Nemčiji, kar odraža frankfurtski status finančnega središča in omejeno zemljišče za gradnjo.
Trendi najema: Najemni trg je zelo tesen, najemodajalci pa imajo korist od nizke praznosti in stalne rasti najemnin. Najemnine v središču mesta stalno rastejo zaradi nepopustljivega povpraševanja in omejene ponudbe investropa.com. V zadnjih dveh letih so najemnine zrasle približno 3–5 % letno, v skladu z nacionalnimi trendi investropa.com. Leta 2025 povprečno eno-sobno stanovanje v najemu stane okoli 1.200 € mesečno, kar Frankfurt ohranja med najdražjimi nemškimi mesti investropa.com. Nekateri podatki celo kažejo rahel padec z ravni iz leta 2023 (prej ~1.280 € za eno-sobno), kar nakazuje, da je val novih stanovanj in lokalna prizadevanja za povečanje stanovanjske ponudbe nekoliko ustavil rast najemnin investropa.com. Kljub temu povpraševanje še vedno presega ponudbo in najemodajalci v centru mesta lahko računajo na nadpovprečne najemnine. Bruto donosi od najema stanovanj so v povprečju okoli 3,4–3,5 % investropa.com – kar je razmeroma nizko in kaže na visoko vrednost nepremičnin v primerjavi z najemninami. To krčenje donosov je še posebej opazno v središču mesta, kjer so cene bolj narasle kot najemnine, kar je donose potisnilo pod 4 % investropa.com investropa.com. Na primer, med letoma 1990 in 2022 so cene frankfurtskih stanovanj poskočile za 175 %, daleč nad približno 98 % rastjo najemnin v tem obdobju, kar je povzročilo donose v mestnem središču okoli 3,6 % do začetka leta 2024 investropa.com investropa.com.
Ponudba in novi projekti: Nova stanovanjska gradnja se povečuje, a še vedno zaostaja za povpraševanjem. Frankfurt je v letu 2023 doživel 24 % rast novozgrajenih stanovanjskih enot investropa.com, za leto 2024 pa je napovedana še približno 5 % rast investropa.com. Ta gradbeni preporod – vključno z večjimi projekti, kot sta »Wohnquartier Franky« v Gallusu in »Quartier Oststern« v Ostendu (predvidena dokončanja do 2025) – povečuje stanovanjski fond investropa.com. Kljub temu hitro rastoče prebivalstvo mesta (napovedano naj bi s ~776.000 v 2023 naraslo na več kot 827.000 do leta 2035) še naprej povečuje pritisk na stanovanja investropa.com investropa.com. Razpoložljivo stavbno zemljišče je redko, nove enote pa so hitro oddane. Frankfurtski urbanistični načrt poudarja projekte z visoko gostoto in preurejanje starih pisarn v stanovanja (npr. v četrti Lyoner Quartier v Niederradu), a ti ukrepi le delno lajšajo pomanjkanje stanovanj. Zakon o energetski učinkovitosti stavb (GEG), posodobljen leta 2023, zdaj zahteva strožje energetske standarde za nove stavbe in ogrevalne sisteme, kar vpliva na stanovanjsko gradnjo. Gradbinci se usmerjajo v energetsko učinkovite, »zelene« domove, saj v razredih A/B takšne nepremičnine že dosegajo cenovne pribitke (vrednosti energijsko učinkovitih domov so v poznih 2023 narasle za ~2,2 % glede na 2022) investropa.com investropa.com. Ti ekološki standardi gradnjo nekoliko podražijo, a prinašajo dolgoročno zaščito vrednosti in privlačnost za kupce, ki prisegajo na trajnost.
Pogled v prihodnost (3–5 let): Pričakujte nadaljnji pritisk na rast cen stanovanj in najemnin, čeprav bolj umirjeno. Številni analitiki menijo, da se je cenovna korekcija iz leta 2023 že iztekla investropa.com. Ko se bodo obrestne mere umirile in se bo povrnilo zaupanje kupcev, bodo frankfurtski trdni temelji (močan trg dela, rast premoženja) znova peljali cene postopno navzgor. Na primer, raziskava Deutsche Bank napoveduje, da bodo nemške cene stanovanj do leta 2025 znova zmerno rasle, temu trendu pa bi moral slediti tudi Frankfurt, glede na kronično pomanjkanje investropa.com. Najemnine naj bi še naprej rasle za okoli 3–5 % letno v prihajajočih letih investropa.com, razen če ne pride do množičnega gradbenega razcveta. Kombinacija močnega povpraševanja in omejene novogradnje pomeni, da bo središče mesta za najemnike še naprej nedostopno; strokovnjaki pričakujejo, da bodo najemnine v centru mesta še naprej rasle in se bo za vsako stanovanje še bolj borilo investropa.com investropa.com. Struktura in želje najemnikov se lahko nekoliko spremenijo – na primer, vse več mladih strokovnjakov se odloča za mikro stanovanja (kompaktne, opremljene enote) kot cenovno dostopno mestno možnost investropa.com investropa.com. Ta trend se krepi, saj je Frankfurt od leta 2011 dobil ~62.500 novih prebivalcev, a le 14.200 novih stanovanj, kar ustvarja privlačnost za inovativne rešitve majhnih prostorov za priseljence investropa.com investropa.com. Na drugi strani pa vse več družin išče najem ali nakup stanovanj v predmestju Frankfurta in je pripravljeno sprejeti daljše vožnje za večje in cenovno dostopnejše domove investropa.com investropa.com. Ta »urban-to-suburban« migracija se bo verjetno nadaljevala in s tem dvignila povpraševanje (ter donose najemnin) v mestih za dnevne migrante, saj bodo družine iskale več prostora za svoj denar investropa.com.
Sentiment investitorjev, kupcev in najemnikov: Razpoloženje v stanovanjskem sektorju je previdno optimistično. Kupci – zlasti tisti, ki prvič kupujejo – se znova vračajo na trg, saj se cene stabilizirajo. Privlačnost Frankfurta in njegova zgodovinsko stabilna rast vrednosti (2–6 % letno na dolgi rok) vlivata zaupanje, da je nakup pametna dolgoročna odločitev investropa.com investropa.com. Veliko kupcev, ki prvič kupujejo, želi čim prej opraviti nakup, saj si to lahko zaradi nekoliko boljše dostopnosti in še vedno obvladljivih obrestnih mer v primerjavi s preteklostjo zdaj še privoščijo investropa.com. Investitorji prav tako iščejo priložnosti: donosi najemnin v Frankfurtu so sicer zmerni, a varnejši kot v bolj nestanovitnih trgih, gospodarska rast mesta ter nizka stopnja praznih stanovanj pomenita zanesljive prihodke investropa.com investropa.com. Zaznati je večje povpraševanje tujih kupcev – število prodaj nepremičnin internacionalnim kupcem se je v letu 2024 povečalo za približno 6 %, saj se je po padcu cen vrnila stabilnost na trg investropa.com investropa.com. Najemniki pa v veliki meri občutijo pritisk visokih stroškov. Veliko mladih najemnikov se prilagaja z izbiro manjših stanovanj ali sobivanja (co-living), družine pa vse pogosteje »vozijo, da si lahko privoščijo« (se selijo na obrobje, kjer so najemnine nižje) investropa.com investropa.com. Splošno velja občutek sprejetja, da bodo nepremičnine v Frankfurtu vedno drage, zato se tako javni kot zasebni sektor trudita z inovacijami – bodisi prek novih gradenj, rasti predmestij ali pametnih tehnoloških rešitev. Tako so nova stanovanja pogosto že opremljena s pametno domačo tehnologijo, saj so kupci, ki jih zanima tehnologija in varčnost, pripravljeni za to tudi plačati več investropa.com investropa.com. Raziskave kažejo, da si kar okoli 70 % iskalcev doma želi pametnih rešitev (pametni termostati, varnostni sistemi ipd.), razvijalci v Frankfurtu pa to izrabljajo za razlikovanje svojih novih projektov investropa.com investropa.com.
Ključna stanovanjska območja, ki jih velja opazovati: Osrednje četrti, kot so Westend, Nordend in Sachsenhausen, ostajajo zelo iskane tako za nakup kot najem – in to zaradi svoje lege, udobja ter prestižnosti. Ta območja imajo stalno visoko povpraševanje in vrhunske cene. Na primer, stanovanja v Westendu dosegajo najvišje cene na kvadratni meter v mestu, zato so donosi tam izjemno nizki. Bančna četrt/Innenstadt je še posebej priljubljena za luksuzna stanovanja, namenjena poslovnežem. Zanimiv premik se dogaja v Ostendu (vzhodni del Frankfurta) – nekoč bolj industrijska četrt se hitro spreminja v kulturno in kreativno središče, k čemur pripomore prisotnost Evropske centralne banke in projekti, kot je Center za kreativne industrije. Vrednosti nepremičnin v Ostendu pomembno rastejo, saj tja prihajajo umetniške galerije, medijska podjetja in tehnološki startupi, kar krepi utrip soseske (in povpraševanje po pisarniških loftih ter stanovanjih) investropa.com investropa.com. Vzpon te soseske, ki ga podpirajo občinski načrti za kreativno ekonomijo in boljše prometne povezave, jo spreminja v vročo točko za naložbe ter za nove stanovanjske projekte investropa.com investropa.com. Po drugi strani je treba biti previden v Niederradu – nekdaj imenovanem »Bürostadt« zaradi poslovnih parkov. Ker so številne stare pisarne preuredili v stanovanja, so cene stanovanj v Niederradu padle za približno 10,4 % v 1. polletju 2023 v primerjavi z letom prej investropa.com investropa.com. Zanimanje kupcev tam upada, saj se pozornost (in kapital) seli k izstopajočim projektom v središču mesta, kot so nebotičniki FOUR v centru investropa.com investropa.com. Posledično vrednost nepremičnin in rast najemnin v Niederradu zaostajata za ostalimi četrtmi. Medtem pa predmestja okolice Frankfurta (regija Ren-Majna) postajajo vse bolj privlačna – kraji kot so Offenbach, Eschborn ali Bad Homburg ponujajo razmeroma ugodne vstopne cene, zato se tja vse pogosteje selijo družine, pa tudi investitorji, ki iščejo višje donose. Povzetek: pričakovano bo stanovanjsko središče Frankfurta ostalo zelo drago in premalo zalagano, medtem ko so priložnosti za rast v novih soseskah (kot je Ostend) ali na obrobju, kjer je možnost širitve gradnje večja.
Poslovne nepremičnine v Frankfurtu (pisarne, trgovine, logistika)
Trg pisarniških prostorov
Trenutno stanje (2025): Pisarniški sektor v Frankfurtu se po pandemiji prestrukturira in prinaša mešana sporočila. Po eni strani je najemna aktivnost močno okrevala v začetku 2025 – zasedenost pisarniških prostorov v prvem četrtletju (skoraj 198.000 m²) je bila najvišja v Q1 doslej cbre.de cbre.de, predvsem zaradi več velikih najemov v novih objektih. Med pomembnimi posli izstopata Commerzbank, ki je vnaprej najela 73.000 m² v prihajajočem Central Business Towerju (Bančna četrt), ING, ki je najela 32.000 m² v Hafenpark Quartier v Ostendu, in odvetniška pisarna White & Case, ki je najela 12.000 m² v Central Parx (Westend) cbre.de cbre.de. Vsi ti najemi v popolnoma novih, vrhunskih stavbah potrjujejo trend »beg v kakovost«: vrhunske, sodobne pisarne v centru so izjemno iskane in pogosto dosegajo rekordno visoke najemnine. Dejstvo je, da je vrhunska pisarniška najemnina v Frankfurtu dosegla najvišjo raven doslej pri približno 51 € na m² na mesec (v Q1 2025), kar je več kot 49 € konec 2024 cbre.de cbre.de. Nove stolpnice z zelenimi certifikati in številnimi ugodnostmi lahko dosežejo celo več kot 50 €/m² in konkurirajo Münchnu po najvišjih najemninah v Nemčiji realestate.bnpparibas.de realestate.bnpparibas.de. A vsi deli trga pisarn v tem razcvetu ne uživajo: splošna stopnja praznih prostorov je zrasla na približno 10 % v mestu (brez upoštevanja podnajemov) – kar je najvišje v zadnjem desetletju cbre.de cbre.de. Opažen je jasen razkorak: praznih prostorov v CBD je le ~6,7 %, saj banke in podjetja vztrajajo v prestižnih prostorih v središču mesta, medtem ko imajo poslovni parki na obrobju in starejše stavbe praznino več kot 10 % cbre.de cbre.de. Območja kot sta Niederrad in deli Europa-Viertla so v zadnjem času doživela največje povečanje praznih prostorov, predvsem zaradi zaključka novih gradenj in konsolidacije podjetij cbre.de cbre.de. Skupne pisarniške zmogljivosti v Frankfurtu so se povečale z dokončanjem novih stolpnic in skupna stopnja praznine se je povzpela z ~9,5 % na 10,0 % konec 2024 cbre.de. V bistvu ima Frankfurt zdaj dvorazredni pisarniški trg: sodobne A razred pisarne cvetijo (pogosto vnaprej oddane že pred zaključkom gradnje), starejše B/C pisarne pa so v boju za najemnike v slabšem položaju, zato je tam tudi več praznih prostorov cbre.de.
Donosnosti od najemnin in naložbe: Investitorji v frankfurtskih pisarnah so opazili rast donosnosti zaradi višjih obrestnih mer. Donosnosti najboljših pisarn so se ustalile okoli 5,1 % v središču mesta (CBD) cbre.de, kar je pomemben porast glede na donosnosti pod 4 % v zadnjih letih. Sekundarne lokacije ponujajo še višje donosnosti (5,4 % na robu mesta, do ~6,6 % v perifernih podtrgih) kot kompenzacijo za večjo praznost in tveganje cbre.de cbre.de. Opazovalci trga menijo, da je glavni popravek cen v veliki meri končan – nova ovrednotenja nepremičnin so zaključena, donosnosti pa se izravnavajo imap.com imap.com. V 3. četrtletju 2024 je bila čista donosnost najboljših nepremičnin v Frankfurtu okoli 4,5 % imap.com (različne definicije), vendar večina do 2025 pričakuje, da bodo donosnosti v razponu 4,5–5,0 % predstavljale novo ravnotežje za osrednje frankfurtske pisarne. Te višje donosnosti v kombinaciji s stabilno bazo najemnikov privabljajo investitorje, ki so v letih najvišjih cen čakali ob strani. Leta 2024 smo tako že opazili skromno okrevanje investicij v pisarniške nepremičnine v največjih nemških mestih, strokovnjaki pa napovedujejo, da bo leto 2025 prineslo ponovno rast povpraševanja po komercialnih nepremičninah, saj se stroški financiranja stabilizirajo imap.com imap.com. Posebno je v ospredju kakovost: dobro oddane, sodobne stavbe na najboljših lokacijah. Slabše in starejše pisarne institucionalni lastniki opuščajo ali prodajajo, s čimer se odpirajo priložnosti za investitorje vrednostnega dodajanja, ki jih kupujejo po nižjih cenah imap.com imap.com. Frankfurtov status svetovnega finančnega središča pomeni, da prestižni objekti (kot so nebotičniki v bančni četrti) ostajajo na radarju mednarodnih vlagateljev tudi v nestanovitnih časih.Pogled naprej (pisarne): Naslednja 3–5 let bodo v znamenju absorbiranja nove ponudbe in prenove starejših pisarn. Frankfurt ima obsežno razvojno linijo z zaključki v obdobju 2025–2027 (npr. štirje stolpi FOUR Frankfurt, stolp ONE in drugi nebotičniki, ki bodo dodali na stotine tisoč m²). Ta nova ponudba bo skupno praznost zadržala na višji ravni. Analitiki pričakujejo, da se bo praznost lahko v kratkem še povečala – potencialno presega 11 % – saj podjetja racionalizirajo prostore in delo na daljavo/hibridno delo omejuje rast povpraševanja cbre.de cbre.de. Največje breme bodo nosile starejše, manj učinkovite pisarne; lastniki teh prostorov bodo verjetno morali izvesti prenovo ali jih preoblikovati, da privabijo najemnike. Nasprotno pa bo povpraševanje po vrhunskem, ESG-certificiranem pisarniškem prostoru ostalo močno. Frankfurtsko gospodarstvo (prevladujejo finance, tehnologija, svetovanje) še vedno ceni osebno sodelovanje v kakovostnih prostorih, kar potrjujejo rekordne najemnine. Tako lahko pričakujemo, da se bodo najboljše najemnine ohranile ali celo nekoliko zvišale v CBD, če bo ponudba vrhunskih prostorov omejena – že zdaj so nekatere najemnine dosegle 50–51 €/m² realestate.bnpparibas.de cbre.de. Lastniki zunaj središča mesta pa bodo morali najverjetneje ponujati ugodnosti ali znižati najemnine; zanimivo je, da se povečuje najemninska vrzel: lani so povprečne najemnine v CBD poskočile za ~22 %, medtem ko so v perifernih predelih povprečne najemnine padle za ~6 %, saj so ti trgi popustili cbre.de cbre.de. Ta polarizacija se bo verjetno nadaljevala. Trendi uporabe pisarn v Frankfurtu se prav tako spreminjajo: mnoge banke in podjetja optimizirajo prostore, obenem pa novi vlagatelji (npr. fintech podjetja in agencije EU) najemajo prostore. Frankfurtova vloga kot evropsko bančno središče po brexitu se postopoma krepi – skoraj 60 finančnih institucij je po brexitu pridobilo licenco v Frankfurtu investropa.com, podjetja kot JPMorgan pa so preselila ogromna sredstva (230 milijard dolarjev) v Frankfurt za vzdrževanje operacij v EU investropa.com. Ta priliv finančnih zaposlitev predstavlja veterno podporo povpraševanju, zlasti po vrhunskih prostorih. Na splošno pričakujemo zmerno rast povpraševanja po pisarniških prostorih v prihodnjih letih (ena napoved npr. za leto 2025 predvideva do ~450.000 m² na leto, kar je več kot ~398.000 m² v 2024) cbre.de realestate.bnpparibas.de, če bo gospodarstvo stabilno. Splošno soglasje je, da je bilo leto 2024 verjetno ciklično dno v oddajanju pisarn, v letih 2025–2026 pa bo situacija postopno boljša cbre.de. A najemniki bodo ostali zelo izbirčni: “zelene” stavbe ter prilagodljive in sodobne zasnove se bodo najprej oddale, starejše pisarne pa bodo v težavah. Investitorji in lastniki so zato vse bolj osredotočeni na aktivno upravljanje nepremičnin – nadgradnje z elementi trajnosti (ESG) in dodatnimi ugodnostmi – da bi dosegli nov tržni standard cbre.de.Ključne pisarniške lokacije: Frankfurtski Central Business District (CBD) – ki zajema Bankenviertel (finančno četrt), Innenstadt in dele Westenda – je najprestižnejša cona. Tu stolpi, kot so Taunusturm, Marienturm in prihajajoči FOUR Frankfurt, oblikujejo mestno panoramo. CBD dosledno zajema največji delež novih najemov (okoli 40 % v začetku 2025) cbre.de, saj podjetja cenijo prestiž in povezanost z javnim prometom. Prostor v Bančni četrti je redek – praznost v teh osrednjih blokih je zgolj ~5–7 % cbre.de, zato so tu najemnine najvišje. Sosednji Westend, znan po elegantnih vilah, preurejenih v pisarne, ter sodobnih večnamenskih stolpnicah (kot je Opernturm ipd.), je prav tako vrhunski podtrg z nizko praznostjo. Robna mestna četrt kot Europaviertel (zahodno od središča) in Ostend sta opazni: gostita veliko novih projektov. Ostend, na primer, gosti ECB in nove kampus pisarne; tukaj je ING leta 2024 najel 32.000 m² cbre.de, kar dokazuje njegov vzpon kot pisarniškega središča. Europaviertel (City West) je doživel številne nove zaključene zgradbe (npr. izpraznitev stavbe “Kastor” je močno dvignila praznost te četrti v 1. kvartalu 2025) cbre.de. Kljub temu so ta robna območja dobro povezana in privabljajo stroškovno občutljive najemnike in ponudnike coworkinga. Zunaj mesta se Eschborn (predmestje severozahodno) razvija v pomembno pisarniško središče, kjer se zaradi nižjih najemnin nahaja veliko podpornih funkcij; uspešnost tega območja je tesno povezana z valovi varčevanja (trenutno beleži višjo praznost kot mesto). Pisarniško območje Niederrad (Lyoner Quartier) je v fazi prehoda, saj so nekatere pisarne spremenjene v stanovanja – ostale pisarne beležijo visoko praznost in gre danes za šibkejšo lokacijo. Skratka, osrednji Frankfurt in nekateri novi predeli (kot je Hafenpark v Ostendu) so najbolj zaželeni, medtem ko starejši, decentralizirani pisarniški parki beležijo slabše rezultate.Trgovska in nakupovalna nepremičnina
Trenutno stanje: Frankfurtski trg trgovskih nepremičnin si opomore od motenj zaradi pandemije, čeprav dolgoročne spremembe vztrajajo. Glavne nakupovalne ulice mesta – Zeil in Goethestraße – ostajajo med najvrednejšimi trgovskimi lokacijami v Nemčiji. Najemnine za prvovrstne trgovske prostore so v Frankfurtu druge najvišje v Nemčiji, takoj za Münchenom, kar odraža premožno bazo strank v mestu in turistično potrošnjo. (Proti koncu leta 2024 so povprečne najemnine za prvovrstne trgovine v največjih nemških mestih dosegle približno ~252 €/m²/mesec, frankfurtske najemnine za top prostore pa so približno v visokih 200-ih statista.com.) Pretok obiskovalcev se je močno obnovil: Frankfurt se zdaj ponaša z okoli 14.000 turističnimi nočitvami na 1.000 prebivalcev – številko, ki je blizu najvišjim vrednostim vseh časov, delno zaradi vrnitve mednarodnih turistov dzhyp.de dzhyp.de. Posebej velja poudariti, da so se prebivalci bogatih azijskih držav vrnili, kar je pomembna luksuzna nakupovalna stranka za Frankfurt dzhyp.de dzhyp.de. To je koristilo segmentu luksuznega maloprodajnega sektorja na Goethestraße (Frankfurtska “Peta avenija”), kjer vodilne butike globalnih blagovnih znamk poročajo o izboljšani prodaji. Vendar pa frankfurtski trgovski trg nima izzivov. Strukturni prehod na e-trgovino in spreminjajoče se potrošniške navade so povzročile naraščanje praznih prostorov na sekundarnih lokacijah. V zadnjih letih se je zaprlo veliko trgovin na manj privlačnih delih mesta in v manjših nakupovalnih središčih – trend, ki ga opazimo po vsej Nemčiji dzhyp.de dzhyp.de. Vendar pa je osrednje trgovsko območje Frankfurta pokazalo odpornost. Po tržnih poročilih je veliko trgovin, ki so ostale prazne med COVID-om, zdaj dobilo nove najemnike, kar je pomagalo stabilizirati najemnine prvovrstnih lokacij dzhyp.de dzhyp.de. Zeil, glavna mestna peš nakupovalna ulica, je doživela nekaj odmevnih praznin (npr. zmanjševanja prodajnih površin veleblagovnic), a povpraševanje po trgovinah z modnimi oblačili s popusti, športno opremo in izkustvenimi trgovinami je večino teh prostorov spet napolnilo. V nakupovalnem centru MyZeil ob ulici Zeil pa je bilo leta 2024 še vedno nekaj praznih enot, kar odraža dejstvo, da notranja nakupovalna središča čakajo težki časi (besedilo navaja, da “v Zeilovem nakupovalnem centru je še veliko praznih trgovin”, čeprav je zanimanje za prvovrstni maloprodajni prostor “živahno”) dzhyp.de. Splošno gledano je merilo praznih trgovin v Frankfurtu v prvovrstnih območjih bistveno manjše kot v manj privlačnih delih mesta. Študija je pokazala, da je stopnja praznih trgovin v središču mesta v zadnjih letih naraščala, vendar se je v vrhunskih mestih, kot je Frankfurt, zdaj stabilizirala in je precej pod ~15–17 %, kolikor znaša v šibkejših nemških centrih dzhyp.de knightfrank.com.
Trendi in regulacija: Trgovci na drobno v Frankfurtu se prilagajajo s poudarkom na manjših, a močno prodornih trgovinah ter večkanalnih strategijah. Pojavljajoče se prodajalne in gastronomija zasedajo nekaj večjih prostorov. Mesto spodbuja tudi ponovno razvoj mešane rabe – na primer, nekatere zastarele trgovske površine so preurejene v fitnes centre, zabavišča ali celo pisarne in stanovanja, da bi ohranjali dinamiko središča mesta. Frankfurtski urbanisti v zadnjem času niso uvedli strožjih trgovinsko specifičnih predpisov, vendar podpirajo ukrepe, kot so rahljanje prostorskih ureditev za zapolnitev praznin z ne-trgovskimi dejavnostmi tam, kjer je to ustrezno. Najemodajalci na glavnih ulicah so po pandemiji postali bolj prilagodljivi glede najemnih pogojev, da bi obdržali najemnike. Na področju luksuza pa je povpraševanje po top trgovskih enotah izredno veliko: mednarodne blagovne znamke pogosto plačajo vstopnino, da dobijo najboljše prostore na Goethestraße, kjer so bile v 3. četrtletju 2024 druga najvišje luksuzne najemnine v Evropi (~15.100 € na m²/leto) savills.com. Splošna perspektiva za trgovino je odvisna od potrošniške porabe, ki je v Frankfurtu stabilna zaradi nizke brezposelnosti in premožnega prebivalstva. Donosnosti najemnin za trgovske nepremičnine so se z zvišanjem obrestnih mer nekoliko povišale – donos na prvovrstnih lokacijah v Frankfurtu je zdaj okrog ~3,8–4,0 %. Sekundarna trgovska območja (npr. središča sosesk ali mestni robovi) se prodajajo po višjih donosih, kar odraža večje tveganje.
Prihodnje napovedi (trgovina): V prihodnjih letih bo najverjetneje prišlo do stabilnosti na področju prvovrstnih trgovin in do nadaljnjega prečiščevanja drugod. Pričakuje se, da bodo najemnine za najboljše trgovine ostale stabilne ali se rahlo zvišale, saj so trgovci previdni pri širjenju. Nekatere ocene napovedujejo, da bi lahko najemnine v Frankfurtu ostale blizu trenutnih ravni, saj so se že skoraj povsem vrnile na predpandemske višine dzhyp.de. Če se bo turizem še naprej povečeval (Frankfurt je pomembna destinacija za sejme in poslovna potovanja), lahko to še poveča maloprodajo in mogoče rahlo dvigne najemnine na najatraktivnejših točkah. Obenem pa bodo starejši trgovski koridorji morda doživeli še nadaljnji upad ali preusmeritev namembnosti. Lahko pričakujemo več doživljajskih trgovskih konceptov – denimo vodilne prodajalne, ki delujejo tudi kot razstavni prostori ali prizorišča dogodkov – ki bodo zasedli najboljše lokacije v Frankfurtu, saj blagovne znamke utemeljujejo visoke najemnine z močnimi uporabniškimi izkušnjami. Zasedenost bo v prvovrstnih ulicah ostala visoka; morebitne nove praznine bodo hitro zapolnjene. Na sekundarnih ulicah bi se lahko stopnja nezasedenosti obdržala na visokih enomestnih ali nizkih dvomestnih številkah, dokler presežka prostora ne bo pobrala nadomestna raba. Celovito gledano je vlagateljsko razpoloženje do trgovskih nepremičnin mlačno v primerjavi z drugimi naložbenimi razredi – številni vlagatelji zdaj raje logistične ali stanovanjske nepremičnine – toda za vrhunske trgovinske nepremičnine v Frankfurtu velja, da ostajajo temeljni naložbeni portfelji zaradi svoje redkosti in ugleda.
Ključna trgovska območja: Dominirata dve coni: Zeil je živahna peš nakupovalna ulica, kjer so zbrane glavne trgovske verige (veleblagovnice, modne trgovine, trgovine z elektroniko). Prinaša velik obisk med domačini in turisti. Najemnine na Zeilu so merilo za frankfurtski trgovinski trg (nekaj čez 300 €/m²/mesec pred pandemijo, malo manj zdaj). Kljub določenim spremembam (npr. prestrukturiranja Galeria Kaufhof) je Zeil ohranil dobro strukturo najemnikov in “živahno” oddajanje poslovnih prostorov dzhyp.de dzhyp.de. Samo ulico stran je Goethestraße frankfurtska luksuzna avenija, dom butikoma kot sta Gucci, Chanel in Rolex. Na tej kratki ulici so najemnine najvišje – po enem viru okoli 15.000 € na m² letno za najboljše enote, kar se lahko primerja z luksuznimi ulicami v Parizu in Milanu savills.com. Goethestraße ima prednost zaradi bližine petzvezdičnih hotelov in bogatih nakupovalcev (vključno s številnimi mednarodnimi obiskovalci). Fressgass (Kalbächer Gasse) je še ena priljubljena osrednja ulica, znana po restavracijah in specializiranih trgovinah – uspeva zaradi povpraševanja po gostinski in prosti čas dejavnosti. Med nakupovalnimi centri sta ključnega pomena MyZeil (moderno središče na Zeilu) in Skyline Plaza (blizu sejmišča); njuna uspešnost je mešana, MyZeil ima še vedno nekaj praznin, ki jih zdaj polnijo novi zabavni koncepti. Soseskovska trgovina v okrožjih, kot sta Bornheim ali Bockenheim, ostaja stabilna in pokriva lokalne potrebe, čeprav ne gre za velike naložbene cilje. Povzetek: Frankfurtsko prvovrstno trgovsko središče je trdno in bo verjetno ostalo trg najvišjega ranga, tudi ko se mesto prilagaja spreminjajoči vlogi trgovine v dobi e-trgovine.
Industrijske in logistične nepremičnine
Trenutno stanje: Segment logistike in industrijskih nepremičnin v regiji Frankfurt Ren-Maina je izjemno robusten. Frankfurtova središčna lega, velik potrošniški trg in glavna prometna vozlišča (drugo največje evropsko tovorno letališče, križišča avtocest) ga uvrščajo med logistične vroče točke. Povpraševanje po skladiščih in distribucijskih centrih je izjemno visoko, medtem ko je razpoložljivost prostora izjemno majhna. Do konca leta 2024 je bila stopnja praznih prostorov v sodobnih logističnih skladiščih okoli 1 % – praktično popolna zasedenost cbre.com cbre.com. Tudi starejša ali manj optimalna skladišča dosegajo skoraj popolno zasedenost zaradi povišanega povpraševanja. Leta 2024 je frankfurtska regija zabeležila približno 385.000 m² realiziranih logističnih najemov, kar je 9 % padec glede na rekordno leto 2023 cbre.com cbre.com. Razlog za ta padec ni pomanjkanje najemnikov, temveč predvsem pomanjkanje prostih kapacitet. Dejansko je znaten delež najemov (11 %) predstavljalo podnajemanje – znak, da podjetja iščejo kreativne rešitve za prostor cbre.com cbre.com. Dodatno je 40 % vseh najemov v 2024 padlo na novogradnje – to je velik porast – saj se razvijalci trudijo zagotoviti objekte po meri za potrebe uporabnikov cbre.com cbre.com. Ključne logistične objekte v okolici Frankfurta običajno zasedajo ponudniki logističnih storitev 3PL, distributerji e-trgovine, trgovske verige ter proizvajalci, ki potrebujejo regionalno distribucijo.
Najemnine in donosi: Najemnine za vrhunsko logistiko vztrajno rastejo zaradi pomanjkanja ponudbe. V drugi polovici 2024 je najemnina za skladiščne prostore v Frankfurtu dosegla okoli 7,90–8,20 € na m²/mesec, kar je najvišja vrednost doslej realogis.com mktgdocs.cbre.com. Najemnine so samo v letu 2024 v metropolitanskem območju zrasle za približno +5% mktgdocs.cbre.com. Najemniki so pripravljeni plačati več za bližino frankfurtskega letališča in potrošniških trgov. Hkrati pa donosi logističnih nepremičnin ostajajo privlačni v primerjavi z drugimi sektorji. Donosi z vrhunsko logistiko v največjih nemških središčih (kot je Frankfurt) so bili 4,25–4,5% konec leta 2024, potem ko so leta 2021 dosegli okoli 3,5% realestate.bnpparibas.com imap.com. Po podatkih CBRE je bil v Frankfurtu vrhunski donos konec leta 2024 okoli 4,4% mktgdocs.cbre.com. Kljub višjim stroškom financiranja je zanimanje investitorjev za logistiko močno zaradi temeljnih lastnosti sektorja. Dejansko se je obseg naložb v industrijo/logistiko v Frankfurtu občutno povečal – v letu 2024 je bilo sklenjenih približno 758 milijonov € poslov, kar je 55 % več kot leto prej mktgdocs.cbre.com. To odraža, kako zelo zaželena so ta sredstva; globalni skladi in nepremičninski investicijski skladi množično kupujejo skladišča, saj so prepričani v dolgoročno povpraševanje (še posebej po razmahu e-trgovine v času pandemije).Pričakovanja za prihodnost (logistika): Temeljni dejavniki kažejo na nadaljnjo moč. Logistični trg v Frankfurtu bo predvidoma ostal v stanju visoke in trajnostne rasti v naslednjih 3–5 letih, kar poganjajo rast spletne trgovine, optimizacija dobavnih verig pri trgovcih ter vloga Frankfurta kot evropskega distribucijskega vozlišča. Čeprav je nemško gospodarstvo nihalo, je najem logističnih prostorov ostal odporen – kar se bo verjetno nadaljevalo. Vendar je novogradnja omejena zaradi zemljiških omejitev. Okoli Frankfurta je malo velikih parcel, primernih za velika skladišča, lokalne skupnosti pa pogosto niso naklonjene preurejanju zemljišč v logistične namene. Načrtovanih projektov je zmerno malo; po eni analizi je v regiji le »majhna bodoča novogradnja« mktgdocs.cbre.com. To pomeni, da bo stopnja prostih kapacitet izjemno nizka in najemnine bodo še naprej rahlo rasle. V nekaj letih lahko vrhunske najemnine presežejo 9 €/m², če ponudba ne dohiteva povpraševanja. Uporabniki potrebujejo sodobne, visoko-višinske objekte (zlasti za avtomatizirane distribucijske centre) – starejše zaloge bodo morda preurejene. Poleg tega Frankfurt postaja eno izmed večjih evropskih podatkovnih središč (zaradi DE-CIX), kar pomeni, da industrijska zemljišča požirajo tudi podatkovni centri, kar bi lahko še dodatno omejilo logistične prostore (čeprav so tudi sami podatkovni centri hiter pod-sektor z investitorji, kot so REIT-i) investropa.com. Razpoloženje investitorjev glede logistike ostaja zelo pozitivno. Mnogi institucionalni vlagatelji danes logistiko uvrščajo med temeljna sredstva, frankfurtski trg z visoko zasedenostjo in najemninami vezanimi na inflacijo pa velja za varno naložbo. Donosi bi se lahko ponovno znižali, če bi obrestne mere padle, sicer pa bodo kratkoročno verjetno ostali pri ~4,5%.Ključna logistična območja: Glavni logistični koridorji so na obrobju Frankfurta: zlasti območja okoli Frankfurtskega letališča (FRA), kot je CargoCity in okoliške občine Mörfelden-Walldorf, Raunheim in Kelsterbach, kjer velikanska skladišča oskrbujejo zračni tovor in hitro distribucijo za trgovce. Tukaj je prostih zmogljivosti praktično nič. Logistični parki ob avtocestah A3, A5 in A7 (severno in vzhodno od mesta) so ključni – na primer okoli Hanau/Aschaffenburg (vzhodno) ter Darmstadt (južno). Veliki spletni trgovci in podjetja za paketno distribucijo imajo na teh poteh svoja vozlišča. Nekoliko bolj oddaljeno povpraševanje preusmerjajo Gießen, Koblenz in Fulda (do 100 km stran), kadar so bližnje možnosti polne. Ena znanih koncentracij je Weiterstadt (blizu Darmstadta), kjer ima centre tudi Amazon. Še eno rastno območje je Langen/Seligenstadt ob avtocesti A3. Na splošno je vsako zemljišče, ki je industrijsko zazidljivo in oddaljeno največ 30 minut vožnje od Frankfurta, izjemno zaželeno. Zaradi pomanjkanja prostora bomo verjetno videli več večetažnih skladišč in nadgradnjo obstoječih lokacij. Skratka, frankfurtski logistični sektor je eden najbolj zdravih delov nepremičninskega trga – skoraj polna zasedenost, rastoče najemnine in trdno bodoče povpraševanje – čeprav omejen zaradi težav pri povečevanju ponudbe.Luksuzne in vrhunske nepremičninske investicije
Trenutno stanje trga: Frankfurtski luksuzni nepremičninski segment – vključno z luksuznimi stanovanji, vrhunskimi stolpnicami in hoteli s petimi zvezdicami – doživlja razcvet, ki ga poganjajo lokalni premožneži in mednarodni investitorji. Mesto sicer ni tako sinonim za luksuz kot London ali Pariz, vendar se uveljavlja kot varna destinacija za premožne vlagatelje, ki iščejo evropska sredstva. V stanovanjskem segmentu najboljša stanovanja (npr. penthousi v stolpnicah v centru ali razkošne vile v soseski Westend) dosegajo rekordne cene. Za razliko od širšega trga so ultra-premium cene med nedavnim skokom obrestnih mer ostale nespremenjene – premožni kupci pogosto plačajo v gotovini in jih stroški financiranja manj prizadenejo. Nove luksuzne stanovanjske stolpnice v Frankfurtu to potrjujejo: Grand Tower (zaključen 2019) je svoje 400+ luksuznih stanovanj hitro razprodal, novi projekti kot One Forty West (luksuzni hotel/stanovanjska stolpnica) in Eden pa so privabili zahtevno klientelo. Najambicioznejši je FOUR Frankfurt, več kot milijardo evrov vreden razvoj štirih nebotičnikov v središču mesta, ki naj bi bil dokončan leta 2025 investropa.com. Obsega 600 luksuznih stanovanj, dva luksuzna hotela, poleg tega še pisarne in trgovine, ter tako ustvarja visokokakovosten mini-kvart v samem središču khl.com 4frankfurt.de. Allianzova predčasna kupnina enega od FOUR nebotičnikov za 1,4 milijarde € (najdražja posamezna stavbna transakcija v Nemčiji) potrjuje zaupanje v frankfurtsko vrhunsko nepremičnino 4frankfurt.de businesstraveller.com. Na poslovni strani so vrhunske pisarniške stolpnice prav tako del tega segmenta – zasnova znanih arhitektov s trajnostnimi rešitvami privablja maksimalne najemnine in institucionalne vlagatelje (več v odseku o pisarnah).Je pa v zadnjem času opazna kratkoročna presežna ponudba luksuznih najemnih enot. Konec leta 2024 je bil zaznan presežek ponudbe najemnih luksuznih stanovanj in pisarn. Na primer, stopnja prostih pisarniških prostorov (ki vključuje številne vrhunske zgradbe) je v Frankfurtu do 3. četrtletja 2024 poskočila na ~9,2 %, medtem ko je prej tistega leta bila 8,6 % investropa.com. Poleg tega se je ponudba novozgrajenih luksuznih stanovanj v vseh največjih nemških mestih, tudi v Frankfurtu, v letu 2024 povečala za ~8,9% – kar je precejšen porast investropa.com. Ta val zaključkov novih luksuznih (stanovanjskih in najemniških) projektov je ponekod presegel trenutno povpraševanje. Nepremičninske agencije so v 2024 poročale o upočasnitvi najemanja luksuznih enot – JLL je opazil, da so številna večja iskanja (za vrhunske pisarne) bila preložena investropa.com, lastniki razkošnih stanovanj pa so pogosto morali znižati najemnine, da so zapolnili enote. Kot posledica so donosi luksuznih najemnih enot upadli, saj najemnine ne sledijo visokim cenam nakupa v tem segmentu investropa.com investropa.com. Skratka, frankfurtski luksuzni trg ostaja zanimiv, a na najvišjem segmentu beleži rahlo presežno ponudbo.Profil kupca in razpoloženje: Trg luksuznih nepremičnin je vse bolj mednaroden. Srednjevzhodni kupci v zadnjem času posebej ciljajo na frankfurtske luksuzne nepremičnine kot »varno naložbo« investropa.com investropa.com. Geopolitična nestabilnost v domovini mnoge premožne kupce z Bližnjega vzhoda spodbuja, da diverzificirajo premoženje v otipljive naložbe v tujini, pri čemer Frankfurt ponuja številne prednosti: močno gospodarstvo, politično stabilnost in rastoči ugled finančnega središča. Poročilo Knight Frank Wealth Report 2024 je zaznalo porast ultra-premožnih posameznikov z Bližnjega vzhoda, ki kupujejo v Evropi, pri čemer je bil Frankfurt izpostavljen kot vrhunska lokacija investropa.com investropa.com. Ti kupci jih privlačijo sredstva, kot so prepoznavni poslovni stolpi ali novi luksuzni apartmaji, ki nudijo stabilen najemni dohodek ali dolgoročno rast vrednosti. Azijski vlagatelji imajo prav tako Frankfurt na svojem radarju (kot je omenjeno, se je čezmejni kapital iz Azije v Evropo leta 2023 povečal za 26 %, Frankfurt pa je ključna tarča) investropa.com investropa.com. Medtem ostajajo domestični nemški kupci luksuza še naprej aktivni – uspešni bančniki, direktorji in podjetniki v Frankfurtu pogosto vlagajo v luksuzne stanovanjske enote kot lastniki ali za oddajo. Luksuzne nepremičnine v Frankfurtu vidijo kot zanesljivo hranilnico vrednosti, še posebej ob rasti mesta. Razpoloženje med kupci luksuza je na splošno pozitivno: frankfurtske cene so sicer visoke, a še vedno nižje kot v Londonu ali Zürichu, zato jih nekateri vidijo kot »dober nakup« glede na podobni življenjski standard v finančnih središčih. Stabilna (čeprav ne spektakularna) rast vrednosti luksuznih nepremičnin je privlačna tistim, ki si želijo postopnega povečanja vrednosti namesto nestanovitnih skokov.
Pogled v prihodnost (segment luksuza): V naslednjih nekaj letih se pričakuje nadzorovana rast frankfurtskega luksuznega trga. Trenutna presežna ponudba ultra-luksuznih najemniških stanovanj bi se morala postopno absorbirati, ko se gospodarstvo širi in prihajajo novi tujci. Morebitna začasna stagnacija najemnin ali cen v najvišjem segmentu v letih 2024/25 bo najverjetneje prehodne narave. Do leta 2026–2027, ko bosta prebivalstvo in premoženjska baza Frankfurta naraščala, lahko presežek najkakovostnejših enot iz aktualnega gradbenega razcveta postane nujna zaloga. Cene luksuznih stanovanj naj bi tako še naprej rasle, vendar zmerno. V kratkem lahko pride do manjšega padca ali stagnacije vrednosti drugorazrednih luksuznih stanovanj (zaradi konkurence številnih povsem novih projektov), a bodo novi projekti verjetno nastopili na višjih cenovnih ravneh, ko se trenutne zaloge prodajo. Na poslovni strani, kot omenjeno, najemnine za vrhunske pisarne dosegajo rekorde – prihodki lastnikov luksuznih stolpnic ostajajo visoki, kar podpira tudi vrednosti. Dodaten dejavnik je dolgoročnejši vpliv Brexita: ko se več finančnih podjetij trajno nastani v Frankfurtu, v mestu raste povpraševanje po vrhunski nastanitvi za kader in po najboljši pisarniški ponudbi, kar utrjuje luksuzni segment investropa.com investropa.com. Regulativne spremembe zaenkrat niso posebej usmerjene v luksuzno nepremičninsko ponudbo, čeprav prizadevanja za energetsko učinkovitost veljajo tudi za visoko kakovostne razvijalce (v praksi luksuzni projekti uvajajo napredne zelene rešitve, ker kupci in najemniki pričakujejo najboljše). Potencialna ovira bi bil lahko dvig davka na nepremičnine ali strožja pravila za tuje kupce, če jih bodo sploh uvedli, trenutno pa v Nemčiji takih omejitev ni.
Pomembni projekti in območja: Projekt FOUR Frankfurt je osrednjega pomena – mestnemu središču bo prinesel nove luksuzne rezidence, pa tudi petzvezdični hotel (Rosewood) in prestižno trgovino khl.com 4frankfurt.de. Ko bo dokončan leta 2025, bo ustvaril mini luksuzno četrt na stičišču bančne in nakupovalne četrti. Pomembna je tudi četrt stare opere (Alte Oper area), kjer je načrtovanih več vrhunskih večnamenskih projektov (npr. Opera Towers), ki združujejo luksuzno trgovino, pisarne in stanovanja. Westend ostaja tradicionalna luksuzna stanovanjska četrt – na drevoredeh so številni konzularni objekti in vile milijonarjev, novi luksuzni stanovanjski projekti se tam hitro prodajajo zaradi ugleda lokacije. Sachsenhausen North ob reki Majni je še ena izmed žarišč luksuznih gradenj (z razgledom na mestno panoramo). Kar zadeva luksuzno nakupovanje in urbani življenjski slog, je ključno območje Goethestraße in Fressgass, pri čemer novi projekti v bližini (npr. nove gradnje na Neue Mainzer Straße) že vključujejo ekskluzivna bivališča. Skratka, frankfurtske vrhunske nepremičnine imajo dobre obete za rast, saj mesto privablja globalni kapital in talente – a vlagatelji morajo biti pozorni v kateri luksuzni segment vlagajo: vrhunske nepremičnine na najboljših lokacijah bodo ohranile vrednost, medtem ko bodo drugorazredni luksuzni projekti na manj prestižnih območjih porabljali več časa za prodajo. V splošnem, frankfurtski vzpon na lestvicah globalnih finančnih središč (sedaj velja za najpomembnejšega v celinski Evropi) napoveduje visoko povpraševanje po luksuznih nepremičninah investropa.com investropa.com.
Naložbene nepremičnine in zanimanje tujih vlagateljev
Trenutno stanje trga: Frankfurt je v letu 2025 ponovno trdno vzpostavil sloves magnetnega središča za mednarodne vlagatelje v nepremičnine. Po umirjenem obdobju 2022–2023 (ko so višje obrestne mere in gospodarska negotovost ohromile sklepanje poslov) se zaupanje ponovno vrača. Leta 2024 so naložbe v frankfurtske nepremičnine ponovno zrasle, kar potrjuje tudi +21,3 % medletna rast komercialnih naložb v prvi polovici 2024 v največjih nemških mestih, vključno s Frankfurtom investropa.com. Celoten obseg nepremičninskih transakcij v Nemčiji je leta 2024 znašal približno 35–36 milijard evrov (podatki JLL/Colliers), kar pomeni približno 14-odstotno rast od lanskoletnega dna reuters.com reuters.com. Frankfurt kot ena izmed najbolj zaželenih lokacij je pritegnil znaten delež tega kapitala. Po nekaterih ocenah je bilo samo leta 2024 v frankfurtske nepremičnine vloženih 2,5 milijarde evrov investropa.com. Profil vlagateljev se je spremenil – če so včasih prevladovali domači institucionalni vlagatelji, pa imajo zdaj tuji investitorji vse večjo vlogo. Čezmejne naložbe v Frankfurt rastejo, vodijo jih azijski in bližnjevzhodni investicijski skladi. Leta 2023 so vlagatelji iz azijsko-pacifiške regije povečali izdatke za evropske nepremičnine za 26 %, precej tega kapitala pa je bilo namenjenega mestom, kot je Frankfurt investropa.com. Azijske vlagatelje privlači frankfurtski status evropske bančne prestolnice in odlična povezljivost (tako digitalna, saj ima mesto največjo internetno vozlišče na svetu, kot tudi fizična, z direktnimi leti iz večjih azijskih mest) investropa.com investropa.com. Medtem vidijo bližnjevzhodni državni premoženjski skladi in ultra bogate družine Frankfurt kot stabilno zatočišče – način za diverzifikacijo premoženja iz negotovih regij. Post-brexit okolje je pritegnilo dodatno zanimanje: številni vlagatelji in nepremičninske družbe s sedežem v Združenem kraljestvu so zdaj usmerjeni v Frankfurt, kamor so se po brexitu preselili tudi njihovi bančni partnerji investropa.com investropa.com. Klasičen primer je premik 230 milijard dolarjev sredstev banke JPMorgan v Frankfurt, kar je pomenilo jasen signal, da je Frankfurt ključno okno EU za finančnike investropa.com. Pravzaprav je po pridobitvi skoraj 60 finančnih institucij novih licenc v Frankfurtu po brexitu soglasno pričakovati, da bodo britanski in globalni investitorji še povečali naložbe v frankfurtske nepremičnine, da ohranijo prisotnost v evrskem območju investropa.com investropa.com.
Razpoloženje in strategija vlagateljev: Razpoloženje je previdno optimistično. Med vlagatelji prevladuje prepričanje, da je nemška korekcija nepremičninskega trga dosegla dno, kar odpira priložnosti imap.com imap.com. Cene so se prilagodile navzdol z vrhunca (zlasti v segmentu poslovnih prostorov), donosi pa so se dvignili na privlačne ravni, kot že omenjeno. Na primer, donosnost najboljših poslovnih prostorov v Frankfurtu, ki je poskočila na približno 5 %, omogoča lažjo oceno naložb, saj sredstva zdaj ponujajo razumen razkorak glede na stroške financiranja cbre.de cbre.de. Veliko vlagateljev je leto 2023 preživelo na stranskem tiru, v letu 2025 pa so pripravljeni na ponovni vstop, saj se pričakuje, da bodo obrestne mere dosegle vrhunec ali celo nekoliko padle. Pogost je tudi pogled, da bodo “od leta 2025 naprej cene dosegle dno in obrestne mere se bodo stabilizirale”, kar bo povzročilo ponoven porast povpraševanja po nepremičninskih naložbah imap.com imap.com. To pričakovanje poganja “beg v kakovost” – vlagatelji se osredotočajo na v vrhunskem najemu zasedena sredstva na najboljših frankfurtskih lokacijah, da bi zmanjšali tveganja imap.com imap.com. Obstajajo tudi priložnosti za dodano vrednost: ker so nekateri lastniki pod pritiskom, se na trgu pojavlja ponudba manjših in srednje velikih nepremičnin (predvsem tistih, ki potrebujejo najemnike ali prenovo), zlasti v Frankfurtu imap.com imap.com. Preudarni vlagatelji ciljajo na to ponudbo z namenom aktivnega upravljanja in izkoriščanja dolgoročne rasti Frankfurta. Drugi dejavnik so ESG dejavniki (okoljski, družbeni, upravljavski) – vlagatelje privlačijo nepremičnine z visoko zeleno boniteto, frankfurtski trg pa s podporo novih zakonov o energetski učinkovitosti ponuja priložnosti za prenovo starejših stavb in povečanje njihove vrednosti imap.com imap.com. Na primer: stolpnica iz sedemdesetih let je lahko zdaj (zaradi višje stopnje praznosti) cenejša, jo obnovijo po sodobnih okoljskih standardih in na novo oddajo po višji ceni – to strategijo zasleduje več specializiranih skladov.
Fokus tujih vlagateljev: Različne tuje skupine vlagateljev imajo različne cilje: azijski vlagatelji (iz držav kot so Južna Koreja, Singapur, Japonska) kažejo zanimanje za stolpnice in hotele v Frankfurtu, pogosto preko skupnih vlaganj ali globalnih skladov investropa.com investropa.com. Severnoameriški vlagatelji (ZDA, Kanada) iščejo priložnosti v stiskah ali sodelujejo z lokalnimi partnerji pri logističnih portfeljih in vrednostno dodanih projektih pisarn. Bližnjevzhodni kupci imajo dvojni pristop – nekateri, kot so skladi iz Katarja ali ZAE, ciljajo na velike vrhunske naložbe (sodelovali so pri nakupih frankfurtskih stolpnic), medtem ko zasebne družine pogosto iščejo prestižne stanovanjske in poslovne enote (npr. nakup luksuznih stanovanj za oddajanje ali lastno uporabo) investropa.com investropa.com. Evropski vlagatelji (npr. francoski zavarovalničarji, švicarski skladi) še vedno gledajo na Frankfurt kot del panevropske strategije in se usmerjajo v vrhunske pisarniške in trgovske nepremičnine. Ena specifična tendenca: po Brexitu britanska nepremičninska podjetja in vlagatelji aktivno vlagajo v Frankfurt, da bi si zagotovili delež v finančni prestolnici EU. To vključuje tako nakupe pisarn s strani nepremičninskih skladov (REIT) kot tudi posamezna vlaganja premožnejših Britancev v stanovanja za oddajo.
Prihodnje napovedi (naložbe & tuje zanimanje): V naslednjih 3–5 letih bo Frankfurt ostal ena vodilnih destinacij za naložbe v nepremičnine, kar omogočata gospodarska moč mesta in večja transparentnost trga. Obseg poslov bo predvidoma postopoma naraščal proti bolj običajnim ravnem (čeprav verjetno še ne bo dosegel vrhuncev iz let 2018–2019). Tako JLL kot Colliers napovedujeta zmeren porast števila poslov v letu 2025, vendar “precej pod dolgoletnim povprečjem” reuters.com reuters.com – gre torej za postopno okrevanje, ne za hiter boom. Velika neznanka so obrestne mere in gospodarska rast: če bo inflacija pod nadzorom in bo ECB prenehala s povišanji obresti (ali jih leta 2025–26 celo znižala), bo financiranje cenejše in več vlagateljev bo vstopilo na trg. Nasprotno bi recesija ali šok v finančnem sistemu okrevanje upočasnila. Kljub temu so frankfurtske temeljne prednosti (sedež ECB, rast zaposlovanja v financah in tehnološkem sektorju, osrednja lega) razmeroma varna stava. Pričakujemo lahko nove tuje vlagatelje – velike ameriške sklade zasebnega kapitala, ki bodo iskali popuste pri portfeljskih nakupih ali azijske zavarovalnice, ki bodo prvič neposredno vlagale v Nemčiji. Prav tako institucionalni vlagatelji povečujejo deleže v stanovanjskem in logističnem segmentu v Frankfurtu – ti segmenti veljajo za stabilno dolgoročno naložbo (nadzorovan najemni trg v Nemčiji je privlačen kot nizek vir volatilnosti). Za tuje vlagatelje je frankfurtska odprtost velik plus: omejitev na tuje lastništvo ni, prav tako so pravne zaščite močne, kar še naprej privablja kapital. Ena izmed statistik, ki odraža rast tujega zanimanja: lani se je število nepremičnin, prodanih tujcem, povečalo za 6 % investropa.com investropa.com, ta delež pa bo verjetno še rastel.
Lokacije in priložnosti: Tujci in domači vlagatelji so usmerjeni v izbrana mestna območja in tipe nepremičnin z največjim potencialom. Med poslovnimi prostori sta glavna cilja Bančna četrt in Evropska četrt (npr. več stolpnic okoli glavne železniške postaje in sejmišča menja lastnika). Med stanovanji so žarišča osrednja območja, kot sta Ostend in Europaviertel – kjer lahko vlagatelji v paketu kupijo nove projekte ali jih sofinancirajo pred končno izgradnjo, saj imajo ta območja značaj novih elitnih lokacij investropa.com. Pomembni vlagatelji gledajo tudi na četrt Niederrad: tam so cene padle investropa.com, zato je zdaj smiselno kupiti in počakati na razvoj četrti ali stare pisarne preurediti v stanovanja. Kar zadeva logistiko, podjetja ciljajo na industrijske cone v bližini letališča in ob glavnih avtocestah – pogosto prek portfeljskih poslov, saj je posamezne objekte težko najti. Pojavlja se tudi zanimanje za alternativne sektorje: podatkovni centri v Frankfurtu (zaradi statusa internetnega vozlišča) privabljajo specializirane tuje vlagatelje, področje življenjskih znanosti in laboratorijev (okoli tamkajšnjih farmacevtskih in raziskovalnih podjetij) pa se lahko uveljavi kot naslednja priložnost. Na splošno vlagatelji, zlasti tuji, ocenjujejo Frankfurt kot podcenjeno mesto glede na globalne tekmece. Ker se donosi stabilizirajo, potencial za rast pa ostaja, je mesto ključen del vsake evropske nepremičninske strategije. Kot je povzel eden izmed analitikov: “Nemčija ostaja privlačen trg s stabilno rastjo … in Frankfurt ponuja pestro ponudbo naložb, saj se donosi stabilizirajo na višji ravni” imap.com imap.com.
Za zaključek, nepremičninski trg v Frankfurtu leta 2025 zaznamujejo močno povpraševanje po stanovanjih in omejena ponudba, razdvojen poslovni sektor (prvovrstne proti drugorazrednim nepremičninam), razcvet luksuznih projektov ter naraščajoče tuje investicije. V naslednjih 3–5 letih bodo stanovanjske cene in najemnine še naprej rasle (čeprav zmerno) zaradi razvoja Frankfurta in pomanjkanja stanovanj, medtem ko se bo poslovni trg postopoma pobiral po nedavnih pretresih, s poudarkom na kakovosti in trajnosti. Nove gradnje – od zelenih stanovanjskih kompleksov do nebotičnikov, ki oblikujejo silhueto mesta – skupaj z ugodnimi regulatornimi spremembami (energetske spodbude, poenostavljena gradbena pravila) bodo krojile bodočo podobo. Investitorji z vsega sveta so vse bolj optimistični glede Frankfurta, saj jih privlačita njegova stabilnost in priložnosti; bodisi je to azijski sklad, ki kupuje poslovni stolp, ali bližnjevzhodna družina, ki pridobiva razkošna stanovanja. In ko se ključne frankfurtske soseske razvijajo – nekatere, kot je Ostend, rastejo, druge, kot je Niederrad, pa se prilagajajo – mesto ponuja pester nabor nepremičninskih priložnosti. Za vse deležnike – kupce, najemnike in investitorje – Frankfurt leta 2025 predstavlja dinamičen trg, kjer lahko s premišljeno strategijo in poznavanjem lokalnega okolja odkrijete pomembne priložnosti v okviru širšega trenda rasti. Bistvo je, da Frankfurt izkorišča svojo finančno moč in strateško lego, da ostaja eden najbolj privlačnih nepremičninskih trgov v Evropi tudi v prihodnjih letih investropa.com investropa.com.
