Nepremičninski trg Los Angelesa 2025: trendi, napovedi in naložbeni pogled

Pregled trga leta 2025

Trg nepremičnin v Los Angelesu leta 2025 zaznamuje mešanica odpornosti in ponovnega uravnoteženja. Vrednosti stanovanjskih nepremičnin ostajajo blizu rekordnih vrednosti po razcvetu v času pandemije, čeprav z veliko počasnejšo rastjo, medtem ko se prodajna aktivnost skromno pobira po zgodovinsko nizkih ravneh v letih 2022–2023. Uspešnost poslovnih nepremičnin je razdeljena – sektorji, kot sta industrija in večstanovanjske stavbe, ostajajo močni, medtem ko se pisarniški in nekateri trgovski segmenti srečujejo s težavami zaradi visokih praznin in spreminjajočega se povpraševanja. Skratka, leto 2025 prinaša v L.A. uravnotežen (celo nekoliko kupcem naklonjen) trg stanovanj in previdno okrevanje poslovnega sektorja.

Gospodarski in politični dejavniki pomembno vplivajo na dogajanje. Povišane hipotekarne obrestne mere (≈6,5–7%) so omejile povpraševanje kupcev in znižale dostopnost nepremičnin na skoraj rekordno nizke ravni. Nove regulative – predvsem Ukrepi ULA (“davek na dvorce”) pri prodaji visoko vrednostnih nepremičnin – so ohladile segment luksuznih in investicijskih nepremičnin. Medtem kronično pomanjkanje ponudbe na trgu traja, kar preprečuje večji padec cen kljub nedavni upadli populaciji (prebivalstvo mesta L.A. se je od leta 2020 zmanjšalo za približno 2,5%). Spodnje poročilo se poglobi v podrobne trende stanovanjskih in poslovnih nepremičnin v Los Angelesu, analizira uspešnost posameznih sosesk, izpostavlja investicijske priložnosti in prikazuje napovedi do leta 2028.

(Opomba o navedbah: Podatki in vpogledi so povzeti iz virov, kot so Kalifornijsko združenje nepremičninskih posrednikov, Zillow, Redfin, CBRE in lokalne tržne analize, kot je navedeno v celotnem besedilu.)

Sektor stanovanjskih nepremičnin

Cene stanovanj in prodajni trendi

Cene stanovanj v Los Angelesu leta 2025 so praktično stabilne ali rahlo višje kot leto prej, po strmem povišanju v letih 2020–2022. Mediana prodajna cena v mestu Los Angeles je sredi leta 2025 približno 1,05 milijona dolarjev, kar je zgolj +0,5% več kot prejšnje leto. V okrožju Los Angeles je bila mediana cene enodružinske hiše marca 2025 približno 829.000 dolarjev, kar je približno 3,0 % več kot leto prej. Ta skromna apreciacija sledi kratkotrajnemu padcu v letu 2023 in odraža stagnacijo cen na skoraj rekordnih ravneh. (Za primerjavo: mediana vrednosti stanovanj v L.A. je bila leta 2019 približno 600.000 dolarjev, nato pa je do konca 2024 poskočila na rekordnih 956.000 dolarjev.) Slika 1 prikazuje to gibanje cen s strmim vzponom v času pandemije, rahlo korekcijo in ponovnim umirjenim vzponom v leto 2025.

Obseg prodaje kaže zgodnje znake okrevanja po upadu, ki so ga povzročile visoke obrestne mere. Prodaja stanovanj v letu 2023 je bila zgodovinsko nizka – skupna prodaja v Kaliforniji je v letu 2023 padla na večdesetletno dno (približno 34 % manj kot leta 2021) – s podobnimi padci tudi v Los Angelesu. Leta 2024 se je prodaja nekoliko povečala (prva letna rast po treh letih, +4,3 % na ravni države), in leta 2025 se to skromno okrevanje nadaljuje, čeprav obseg ostaja pod predpandemičnimi običaji. Na primer, v Los Angelesu je bilo maja 2025 prodanih 1.617 domov, 7 % manj kot maja 2024 – kar kaže, da je povpraševanje še vedno zadržano. Zaloga se je izboljšala z izjemno nizkih vrednosti: v Los Angelesu je bilo 4.747 aktivnih oglasov maja 2025, kar je več kot prejšnje mesece. Indeks neprodanih zalog (dobava v mesecih) v metropolitanskem območju L.A. je marca 2025 znašal približno 3,7 meseca, kar je več kot pred letom dni, ko je znašal le 2,7 meseca. Ta uravnotežena ponudba je premaknila L.A. iz trga prodajalcev v bolj nevtralen trg leta 2025, kar je ublažilo ostro konkurenco iz preteklih let. Doma so zdaj v prodaji približno 45 dni, počasneje kot lani, ko je bilo povprečje 39 dni, pogajanja o ceni pa so pogostejša (približno 45 % prodaj v aprilu 2025 je bilo sklenjenih pod izklicno ceno).

Ključna tržna statistika (stanovanjski trg, sredina 2025):

• Mediana prodajne cene (mesto L.A.) – ~1,05 milijona USD (0%–1% letna sprememba).
• Mediana prodajne cene (okrožje L.A.) – ~829.000 USD (+3,0 % v primerjavi z lani).
• Število prodanih domov (mesto L.A., maj 2025) – 1.617 enot (-7 % v primerjavi z lani).
• Število aktivnih oglasov (okrožje L.A., maj 2025) – ~4.700 (povečanje iz ~4.300 v aprilu).
• Dobava v mesecih – ~3,5–3,7 meseca (leto prej ~2,6 meseca).
• Mediana dni na trgu – ~45 dni (lani okrog 39 dni).
• Razmerje med prodajno in izklicno ceno – ~100 % (polovica prodaj je po ali pod izklicno ceno).

Na splošno stanovanjske cene ostajajo stabilne in celo malenkost naraščajo v določenih segmentih, zahvaljujoč omejeni ponudbi in vztrajnem povpraševanju. Toda divjost prodajnega trga iz leta 2021 se je umirila – kupci imajo več manevrskega prostora, saj višji stroški zadolževanja omejujejo njihovo kupno moč. Dejansko je dostopnost stanovanj v L.A. blizu rekordno nizkim ravnem: za nakup doma po mediani ceni je potrebni dohodek približno 230.000 USD, kar je več kot 2× kalifornijska mediana dohodka. Ta pritisk na dostopnost, skupaj s številnimi lastniki, ujetimi v hipoteke s fiksno 3 % obrestno mero (in zato ne želijo prodati in se preseliti v 7 % posojilo), pojasnjuje tako upočasnjeno prodajo kot nizko ponudbo – slepo ulico, ki preprečuje občuten padec cen. Če ne pride do večjega gospodarskega šoka, nežna uravnoteženost določa vrednosti domov v L.A. v letu 2025.

Trendi na trgu najemnin

Los Angeles ostaja eno najdražjih najemniških trgov v državi, čeprav se je rast najemnin po pandemijskem skoku v letih 2024–2025 umirila. Povprečna najemnina za stanovanje v L.A. znaša približno 2.750–2.800 $ na mesec v začetku leta 2025. Po podatkih CBRE je bila splošna povprečna najemnina za večstanovanjske enote v okrožju L.A. okrog 2.822 $/enoto v 1. četrtletju 2025, kar je praktično nespremenjeno (+0,1 %) v primerjavi s prejšnjim četrtletjem. To sledi hitremu vzponu: najemnine so v štirih letih poskočile za približno 23 %, s 2.300 $ mediane v letu 2020 na ~2.841 $ v 2024. Takšen dvig je presegel rast plač in inflacijo, kar je še zaostrilo vprašanja dostopnosti najema. Do leta 2024 je 74 % oglasov za stanovanja v L.A. zahtevalo več kot 2.100 $ na mesec, kar je mnoge najemnike prisililo v skupno življenje ali selitev.

V letu 2025 je rast najemnin praktično zastala – kar je najemnikom prineslo olajšanje. Nekateri kazalniki celo kažejo rahle realne padce: recimo, analiza najemnin komercialnih prostorov v Los Angelesu je pokazala rast najemnin -0,4 % na letni ravni v 1. četrtletju 2025 za trgovinske nepremičnine, kar pomeni omejeno moč najemodajalcev pri določanju cen v določenih sektorjih. Pri stanovanjskih najemih so raziskave pokazale, da so zahtevane najemnine precej stabilne ali pa v začetku 2025 narasle le nekoliko (~+1 % na letni ravni). Visoke najemnine v kombinaciji z odseljevanjem v času pandemije so povpraševanje nekoliko ublažile in s tem preprečile dodatne skoke cen. Pomembno je tudi, da je upad prebivalstva v L.A. (za ~0,65 % v 2024) povzročil, da imajo najemodajalci nekoliko manj konkurence za najemnike, kar je v določenih območjih prineslo več ugodnosti ter cen, prijaznejših do najemnikov.

Medtem so stopnje prostih stanovanjskih enot ostale nizke, saj tisti, ki so L.A. zapustili, niso povsem izravnali števila tistih, ki si ne morejo lastniško kupiti doma. Zasedenost stanovanj v L.A. je bila 95,4 % v 1. četrtletju 2025 (prosta stanovanja ~4,6 %), kar je rahla izboljšava v primerjavi s koncem leta 2024. V praksi kakovostna stanovanja še vedno hitro oddajajo, a imajo najemniki več možnosti kot pred letom dni. Ugodnosti (na primer mesec dni brezplačne najemnine) se vračajo v nekatere podtrge. Po poročilu USC Casden Multifamily naj bi efektivne najemnine v letu 2025 ostale blizu trenutnih ravni, saj nove dobave (približno 6.000–8.000 stanovanjskih enot dovoljenih v L.A. lani) še vedno skušajo dohiteti povpraševanje.

Vroče točke in trendi pri najemih: Najem visoko-kakovostnih luksuznih stanovanj na Westside in Downtown je pod določnim pritiskom zaradi nove ponudbe in prostih stanovanj zaradi dela na daljavo, medtem ko so v ugodnejših soseskah razmere še vedno zelo konkurenčne. Predmestja v San Fernando Valley in San Gabriel Valley so zabeležila zmerno letno rast najemnin, saj družine iščejo cenejše možnosti bolj proti notranjosti. Nasprotno pa so v elitnih območjih, kot sta Santa Monica in središče L.A., zabeležili padce najemnin in višjo stopnjo prostih stanovanj (v središču je stopnja prostih trgovinskih prostorov skočila na 9,5 %), saj prebivalci in trgovci tehtajo stroške glede na koristi. Na splošno je najemni trg v L.A. v letu 2025 stabilen, a napet: najemnine trenutno ne naraščajo več, a raven najemnin ostaja izjemno visoka za povprečno gospodinjstvo (tipičen najem dvosobnega stanovanja je približno 70 % dražji od nakupa te enote s hipotekarnim posojilom, sklenjenim pred letom 2022, kar kaže, kako nedosegljivo je lastništvo za mnoge).

Soseske z visoko rastjo vs. območja z visokim tveganjem

Nepremičnine so v Los Angelesu izjemno lokalno pogojene, pri čemer se trendi po soseskah močno razlikujejo. V zadnjem desetletju so nekdaj prezrta območja doživela eksplozivno rast vrednosti nepremičnin, medtem ko so nekateri tradicionalno dragi predeli zabeležili zmerne dobičke (ali pa celo stagnacijo v zadnjem času). Analiza podatkov okrožnega cenilca (2016–2024) razkriva, da se je največja rast zgodila v prihajajočih soseskah – pogosto na območjih, kjer potekata gentrifikacija ali infrastrukturni razcvet. Na primer, West Adams (osrednji L.A.) zaseda prvo mesto s 107-odstotnim povečanjem ocenjenih stanovanjskih vrednosti od leta 2016. West Adams, nekoč razmeroma dostopen, je spremenila njegova lega blizu prometnih linij in povpraševanje iz sosednjih dragih območij, kar ga je spremenilo v “najbolj vročo” tržno nišo v L.A. Druga območja z veliko rastjo so Elysian Valley (“Frogtown”) +86% in Exposition Park +84% (spodbudila ju je gradnja okoli USC in stadiona Banc of California). Zgodovinsko temnopolte soseske, kot sta Leimert Park (+79%) in Baldwin Hills/Crenshaw (+81%), so prav tako zabeležile izjemno rast, saj kupci iščejo (nekdaj) cenejše možnosti v osrčju mesta. Ti dobički pogosto sovpadajo z novimi vlaganji in demografskimi spremembami – hkrati pa vzbujajo zaskrbljenost zaradi izrivanja dolgoletnih prebivalcev xtown.la xtown.la.

Nasprotno pa so “visoko tvegane” soseske z vidika naložb tiste, ki se soočajo bodisi z nepremičninskimi baloni ali lokalnimi težavami. Primer je Downtown Los Angeles (DTLA), ki je cvetel v 2000-ih in 2010-ih, zdaj pa se sooča s povečano praznostjo in težavami glede kakovosti življenja. Vrednosti nepremičnin v DTLA so v osmih letih zrasle za razmeroma skromnih ~45% (zaostajajo za povprečjem okrožja), trgovske in pisarniške praznine v središču mesta pa so visoke (trgovine ~9–10 %, pisarne več kot 30 % prazne) – kar pomeni tveganje za vlagatelje, dokler ne pride do oživitve mestnega jedra. Luksuzni obalni trgi so še ena kategorija “tveganja”: ne v smislu zloma, ampak počasnejše rasti. Zelo draga območja, kot sta Bel Air (+61 % od 2016) ali Calabasas (+36 %), imajo “manj prostora za rast”, ker so že startala zelo visoko. Nekateri premožni trgi so dejansko zabeležili rahle padce cen v letu 2023, saj se je povpraševanje po vilah ohladilo zaradi novih davkov in gospodarske negotovosti. Na primer, mediana cene v Culver Cityju je do maja 2025 padla za približno 6,7 % na letni ravni, Culver City in Santa Monica pa sta nedavno zabeležila tudi približno 3 % upad prebivalstva. Ta območja niso tvegana v smislu skorajšnjega zloma, vendar se lahko njihov donos na naložbo izkaže za šibkejšega kot v novih soseskah.

Poudarno so tudi žepi stisk v oddaljenih predmestjih in obrobnih skupnostih. V krajih, kot sta Antelope Valley v severnem delu okrožja L.A. (npr. Lancaster, Palmdale), so se cene med pandemijo močno zvišale, saj so delavci na daljavo iskali več prostora, vendar pa so tamkajšnja območja občutljiva na cene goriva in trende zaposlenosti – kar predstavlja potencialno tveganje volatilnosti, če se gospodarska klima spremeni. Najvišje stopnje zaplemb v letu 2024 so bile zabeležene v bolj oddaljenih ali delavskih območjih; na primer, Sylmar (v dolini San Fernando) je zabeležil 59 zaplemb, največ v katerem koli delu območja L.A. preteklo leto. Skupina zaplemb lahko signalizira lokalne težave (in tudi priložnost za lovce na ugodne nakupe, ki lahko kupijo, obnovijo ali oddajo nepremičnine v teh soseskah). Investitorji taka območja pogosto preučujejo previdno: Najbolj tvegane soseske za padce cen so praviloma tiste z manj raznoliko povpraševanjem in večjo izpostavljenostjo gospodarskim nihanjem, kot so eksurbane skupnosti ali kraji s trajajočo kriminaliteto ali infrastrukturnimi izzivi.

Povzetek: Soseske, kot so West Adams, Mid-City in Jefferson Park – znane po dobri dostopnosti do javnega prevoza in zgodovinskih hišah – doživljajo razcvet, medtem ko so središče mesta in nekatere luksuzne soseske nekoliko ohlajeni. Kot vedno velja “lokacija, lokacija, lokacija”: tudi v splošno dragih razmerah bodo mikro-trgi, kjer poteka nova gradnja, kjer je kulturni ugled ali kjer bo kmalu uveden nov prevoz (npr. ob železniški progi Crenshaw/LAX ali okoli novega stadiona SoFi v Inglewoodu), verjetno še naprej presegali splošno rast trga. Po drugi strani pa morajo investitorji lokalne temelje natančno preveriti, saj nekatera območja nosijo večje tveganje popravkov cen ali šibkega povpraševanja po najemninah v primeru sprememb gospodarskih razmer.

Uspešnost komercialnih nepremičnin

Pregled komercialnega trga

Komercialne nepremičnine v Los Angelesu v letu 2025 so zgodba o različnih smereh razvoja glede na vrsto objekta. Industrijske in večstanovanjske nepremičnine ostajajo močne zaradi spletne trgovine, trgovine in pomanjkanja stanovanj, medtem ko se pisarniški sektor sooča s strukturnim padcem povpraševanja. Trgovske nepremičnine so nekje vmes: sosesčni nakupovalni centri so odporni, a urbana trgovina (zlasti v središču) si počasi opomore po pandemiji. Splošna investicijska dejavnost pri komercialnih nepremičninah je oslabljena zaradi višjih obrestnih mer in lokalnih davkov na prenos lastništva, vendar dobro oddani objekti na vrhunskih lokacijah še vedno privlačijo zanimanje, saj je gospodarska baza L.A. ogromna. Spodaj predstavljamo uspešnost po sektorjih:

Pisarski sektor: visoka praznjenja in izzivi pri preoblikovanju

Losangeleški trg pisarniških prostorov je pod velikim pritiskom v letu 2025. Porast dela na daljavo oziroma hibridnega dela ter varčevanje v podjetjih sta povzročila 11 zaporednih četrtletij negativne absorpcije in naglo naraščanje praznih površin. Na ravni celotnega okrožja je stopnja praznih pisarn dosegla približno 24,5 % v 1. četrtletju 2025 – zgodovinsko gledano izjemno visoko –, središče Los Angelesa pa je še v slabšem položaju z več kot 31 % praznih prostorov. Tudi najbolj zaželeni podtrgi so prizadeti: na primer, stopnja praznih pisarn v Century Cityju je dosegla 13 %, v Orange Countyju pa je v 1. četrtletju 2025 zrasla na 19,2 %, kar je približno dvakrat več kot pred petimi leti. Presežek prostorov je posledica zmanjševanja najemniških površin ter dodane ponudbe zaradi nove gradnje iz prejšnjega cikla. Številni lastniki se soočajo z anemičnim povpraševanjem; neto absorpcija je bila negativna in je znašala -1,08 milijona kvadratnih čevljev v 1. četrtletju v širšem območju Los Angelesa.

Posledično so najemnine za pisarne stagnirale ali začele padati. Povprečne oglaševane najemnine znašajo približno 3,60 $/sq. ft. na mesec (polna storitev) – kar je na letni ravni skoraj nespremenjeno. Lastniki ponujajo vse več ugodnosti (brezplačne najemnine, kritje investicij v opremo) za privabljanje najemnikov. Najboljši zahodni trgi še vedno dosegajo najvišje najemnine (zahodni LA ima povprečno 5,14 $/sq. ft./mesec), vendar je tudi tam rast najemnin umirjena. Zaradi teh pritiskov analitiki pričakujejo vse več težav ter priložnosti za prestrukturiranje. Dejansko se nekateri objekti razreda B/C v središču mesta in delih San Fernando Valley prodajajo z velikimi popusti za potencialno pretvorbo v stanovanja ali kreativne namene. Obeti za pisarniški trg v LA so previdni: visoka stopnja praznih prostorov naj bi vztrajala skozi leto 2025 – eno od poročil napoveduje, da bo stiska na pisarniškem trgu postala očitna v 2025, ko bodo lastniki z zapadlimi posojili soočeni z izzivi refinanciranja. Vsakršno okrevanje bo odvisno od rasti zaposlovanja v panogah, ki uporabljajo pisarne in od tega, kako bodo podjetja dolgoročno opredelila strategijo delovnih prostorov. Do takrat bo pisarniški sektor najšibkejši člen LA, pri čemer so nekateri objekti (zlasti starejši v prenasičenih območjih) zelo podvrženi padcu vrednosti.

Maloprodajni sektor: počasno okrevanje in prilagoditveni trendi

Losangeleški maloprodajni nepremičninski trg si počasi opomore po pandemiji, vendar je slika mešana. Potrošnja je okrevala in turisti se vračajo, a strukturni izzivi (konkurenca e-trgovine, spremenjene potrošniške navade) ostajajo. Skupna stopnja praznih maloprodajnih površin v okrožju LA je bila v 1. četrtletju 2025 okoli 6,1 %–6,5 %, kar je že peto zaporedno četrtletje rasti. Ta stopnja je sicer višja, vendar še vedno zmerna in nižja od številnih drugih metropolitanskih območij. Ulična prodaja in nakupovalna središča beležijo višje stopnje praznih prostorov, medtem ko so trgovski centri z živilsko ponudbo v primestju uspešnejši. Oglaševane najemnine za maloprodajo v povprečju znašajo okoli 36–37 $ na sq. ft. letno (približno 3,05 $/sq. ft. mesečno, triple-net), kar je približno 40 % nad ameriškim povprečjem. Toda rast najemnin je rahlo negativna: najemnine za maloprodajo v LA so v začetku 2025 upadle za 0,4 % na letni ravni, kar kaže na trud lastnikov, da obdržijo in privabijo najemnike. Pravzaprav je Los Angeles v zadnjem letu izgubil okoli 2,4 milijona kvadratnih čevljev zasedenih maloprodajnih površin – kar pomeni, da je zaprtij več kot novih odpiranj trgovin.

Razlike med soseskami: Glavna nakupovalna območja, kot sta Beverly Hills’ Golden Triangle in Santa Monicina Third Street, si opomorejo, a še niso dosegla polne predpandemične živahnosti (nekateri luksuzni trgovci so zmanjšali obseg poslovanja). Trgovina v središču Los Angelesa je bila močno prizadeta – stopnja praznih prostorov v središču je do konca leta 2024 poskočila za 250 bazičnih točk na 9,5 %, saj se gostota pešcev in turizem še nista povsem povrnila. Nasprotno pa je trgovina v predmestjih, kjer prebivalstvo narašča, relativno močna. Podtrgi v dolinah San Fernando in San Gabriel so celo beležili rahlo rast najemnin, saj so trgovci z usmerjenostjo na vrednost (verige s popusti, trgovci z živili) širili poslovanje za naraščajočo populacijo. Naložbe v trgovske nepremičnine se sklepajo pod najvišjimi vrednostmi, kar nakazuje na novo vrednotenje: na primer, nakupovalno središče na La Brea je bilo leta 2025 prodano za 35 % pod ceno iz leta 2016 zaradi padca čistega prihodka od obratovanja. Kapitalski donosi za trgovine so se v povprečju dvignili na okoli 5,5–6 %, kar je najvišje v zadnjem desetletju, saj vlagatelji zahtevajo boljši donos v obdobju višjih obrestnih mer in upoštevajo tveganje.

Obeti za trgovski sektor so previdno optimistični. Stabilizacija praznosti in gostote pešcev nakazujeta, da je najslabše mimo, vendar bo rast počasna. Ključni trendi vključujejo doživetveno nakupovanje (gostinstvo, zabavne vsebine, kot je predvideni West Harbor v San Pedru, ki se odpira leta 2026) ter prilagodljivo preureditev (preoblikovanje šibkih trgovskih prostorov v večnamenske ali industrijske). Razvijalci so zelo selektivni – v Los Angelesu je v gradnji le okoli 60.000 m² trgovskih površin, kar pomeni zgolj 0,1-odstotno povečanje obsega. Zaradi pomanjkanja nove ponudbe in številčnega prebivalstva bi morali dobro umeščeni trgovski prostori obdržati vrednost. Vendar pa morajo lastniki inovirati (npr. dodajati storitve, zdravstvene ordinacije ali stanovanjske enote), da zapolnijo prazne lokale. Skratka, trgovine v Los Angelesu leta 2025 so stabilne, a se spreminjajo: pričakujte postopno izboljšanje zasedenosti, nespremenjene najemnine in nadaljnjo preobrazbo manj uspešnih središč.

Industrijski sektor: Od rekordnih višin do blage ohladitve

Industrijski nepremičninski sektor v Los Angelesu je bil v zadnjih letih ena najsvetlejših točk, saj ga poganjajo dejavnost pristanišč, logistika in pomanjkanje zemljišč za gradnjo. Tudi v letu 2025 so industrijske nepremičnine zelo iskane, čeprav se je navdušenje nekoliko umirilo s svojega vrhunca. Po dosegu rekordno nizkih stopenj praznih prostorov (~2–3 %) v letih 2021–22 je stopnja praznosti industrijskih objektov v okrožju Los Angeles zrasla na približno 4,9 % – kar je najvišje v skoraj desetletju. Ta porast (za približno 140 bazičnih točk na letni ravni) pripisujejo 10 zaporednim četrtletjem izgube zasedenosti, saj so nekateri najemniki zmanjšali obseg poslovanja, obenem pa je prišlo nekaj nove ponudbe. Kljub temu je 4,9-odstotna praznost v zgodovinskem smislu še vedno izjemno nizka – v mnogih podtrgih to praktično pomeni polno zasedenost. Dejansko ima vseh šest industrijskih podtrgov v okrožju še vedno manj kot 6 % praznosti, polovica celo manj kot 4 %. Blaga rast ponudbe (skupna ponudba prostora ~6,5 %, vključno z oglaševanimi prostori) nakazuje, da bi najemnine lahko bile pod pritiskom na kratek rok.

Dejansko so industrijske najemnine med pandemijo poskočile v nebo (po nekaterih ocenah so od leta 2019 zrasle za več kot 50 %) in zdaj doživljajo blago korekcijo. Industrijske najemnine v L.A. so upadale že šest četrtletij zapored do prvega četrtletja 2025, ko trg še vedno prebavlja prejšnje skoke. Za primerjavo: povprečne oglaševane najemnine za skladiščni/distribucijski prostor na trgu Los Angeles (eden najdražjih v državi) še vedno znašajo približno 1,20–1,50 $ na kvadratni čevelj na mesec (trojna neto), odvisno od lokacije – to je precej nad ravnmi pred letom 2020. Najemniki imajo zdaj nekoliko več pogajalske moči kot pred letom dni. Kljub temu padcu so industrijski najemodajalci ostali samozavestni; vsi padci najemnin so bili zmerni, dolgoročni dejavniki povpraševanja (ogromna pristanišča LA/Long Beach, potrebe po e-trgovinski distribuciji, logistika zadnje milje za več kot 10 milijonov prebivalcev) pa ostajajo trdno prisotni. Posebej podtrga South Bay in Inland Empire še naprej privlačita uporabnike skladišč, čeprav se je tudi v območju Inland Empire stopnja prostih kapacitet rahlo povečala z rekordno nizkih vrednosti.

Kar zadeva naložbe, so industrijske nepremičnine še vedno zelo cenjene, vendar so višje obrestne mere povzročile rahlo rast donosnosti kapitala (cap rates). Povprečne donosnosti industrijskih nepremičnin v Južni Kaliforniji so prešle v območje nekaj nad 5 % (okoli 5,3 % v letu 2024, potem ko so bile pod 4 % v letu 2021). Nekateri manjši ali industrijski posli razreda B imajo zdaj izračun ane donosnosti okoli 6–6,5 %, zlasti če so najemne pogodbe krajše. Investitorji še naprej ciljno vlagajo v glavne distribucijske koridorje – a davek po meri Measure ULA v mestu L.A. (ki vpliva na prodaje nad 5 milijonov $) je precej zamrznil večje industrijske prodaje znotraj mestnih meja. To bi lahko spodbudilo več investicij v bližnja mesta brez tega davka.

Gledano vnaprej je industrijska perspektiva previdno pozitivna. Strokovnjaki pričakujejo, da bo 2025 morda predstavljalo dno izgub zasedenosti, s stabilizacijo do 2026, ko se bo dotok novih površin umiril in se bodo podjetja prilagodila. Rast najemnin bi se lahko nadaljevala po letu 2026, po tej fazi blagega padca. Eden izmed tveganj je trgovinska politika – val uvoza proti koncu 2024 (da bi prehiteli nove carine) je začasno povečal povpraševanje po skladiščih v pristaniščih, vendar bi lahko dolgotrajna trgovinska vojna ali gospodarska upočasnitev zmanjšala pristaniški promet. Po drugi strani bi vsak dogovor glede delovnih sporov na zahodni obali ali ponovni zagon gospodarstva trg znova zaostril. Skratka, industrijski sektor v L.A. ostaja v osnovi močan (nizka stopnja praznin, visoke najemnine), leto 2025 pa bo leto normalizacije po izjemnih razmerah. Dobro umeščeni distribucijski in skladiščni objekti v L.A. bodo verjetno ohranili vrednost in privabljali vlagatelje zaradi svoje ključne vloge v dobavnih verigah.

Posodobitve politike in regulative

Več razvojnih dogodkov na področju politike in regulative v zadnjih letih vpliva na trg nepremičnin v Los Angelesu v letu 2025:

• Ukrep ULA (“United to House LA” davek za dvorce): Uveden aprila 2023, ta ukrep mesta Los Angeles uvaja 4 % davek na prenos lastništva pri prodaji nepremičnin nad 5 milijonov USD (5,5 % nad 10 milijonov USD). Cilj je financiranje dostopnih stanovanj, vendar je znatno vplival na obseg transakcij na višjem cenovnem razredu. V letu po uvedbi so se prodaje luksuznih domov močno zmanjšale, številne komercialne posle pa so ustavili ali preusmerili (npr. prodaja deležev namesto same nepremičnine), da bi se izognili davku. Zbrani prihodki (približno 480 milijonov do konca 2024) so bili nižji od prvotnih ocen, deloma zaradi padca števila prodaj. Učinek ukrepa ULA je dvorezen meč: manj mega-poslov pomeni manjšo likvidnost trga, kar lahko zmehča cene luksuznih domov in velikih komercialnih naložb v mestu. Razprava in celo pravni izzivi se še vedno dogajajo, a trenutno morajo vlagatelji všteti ta visok strošek v posle v Los Angelesu – kar je očitna zavora za preprodajo visokovrednih nepremičnin.
• Nadzor najemnin in varstvo najemnikov: Mesto Los Angeles ima eno najstrožjih uredb o nadzoru najemnin v državi (ta zajema starejše večstanovanjske stavbe), kalifornijski državni zgornji prag najemnin (AB 1482) pa omejuje dvig najemnine na približno največ 10 % letno za veliko drugih enot. Med pandemijo COVID je Los Angeles uvedel tudi moratorije na izselitve, ki so bili v celoti odpravljeni šele v začetku 2023. Leta 2025 se bodo morali lastniki stanovanj soočiti z novimi predpisi, ki zahtevajo nadomestilo za selitev pri večjih povišanjih najemnin in pravila o upravičenih razlogih za izselitev za več nepremičnin. Ti ukrepi, čeprav nudijo stabilnost najemnikom, vplivajo tudi na donosnost naložb: rast denarnega toka iz najemnin je omejena, zaradi česar je Los Angeles manj privlačen za agresivne vlagatelje, a naklonjen dolgoročnim lastnikom. Po drugi strani pa pravila o prenašanju dviga cen zaradi inflacije (v okviru nadzora najemnin) letos dovoljujejo zmerne dvige za 3–4 %, saj se je inflacija povečala. Na splošno je smer politik v Los Angelesu močno varstvo najemnikov, kar lahko upočasni rast najemnin, a hkrati ohranja nizke stopnje prostih najemniških stanovanj (najemniki ostajajo).
• Reforme zazidljivosti in ponudbe stanovanj: Zaradi stanovanjske krize si je Kalifornija prizadevala z zakoni kot so SB 9 (delitev parcel) in SB 10, ki omogočajo večjo manjšo gostoto pozidave. Los Angeles je to vnesel v svoje načrte, kar pomeni, da lahko lastniki hiš v številnih območjih lažje dodajo ADU (»granny flats« oz. dodatna stanovanja) ali razdelijo parcelo za gradnjo dvostanovanjske hiše. Do zdaj je zanimanje zmerno, a reforme postopoma prinašajo nova stanovanja. Novi stanovanjski načrt mesta Los Angeles predvideva dodajanje 456.000 stanovanjskih enot do leta 2029. Zaradi tega mesto ponovno ureja območja za višje in mešane gradnje (zlasti v bližini mestnega prometa). Vendar pa je Los Angeles leta 2024 zelo zaostajal za načrti, saj je bilo dovoljenih le približno 8.600 enot (najmanj v zadnjem desetletju za stanovanjske objekte). Pričakovati je nadaljevanje politične usmeritve v povečevanje gostote in poenostavitev postopkov odobritve gradnje – npr. širitev Odloka o prilagodljivi ponovni uporabi stavb v središču mesta – za pospešitev gradnje. Za vlagatelje in razvijalce bi bolj permisivna politika lahko odprla priložnosti (prenove, zapolnjevanje prostih parcel), čeprav bi jo lahko v določenih soseskah omejeval odpor skupnosti.

Obrestne mere in financiranje: Čeprav ni lokalna politika, zviševanje obrestnih mer s strani Federal Reserve močno vpliva na trg nepremičnin v Los Angelesu. Hipotekarne obrestne mere blizu 7 % so bile glavna ovira pri nakupu stanovanj. Najnovejše napovedi nakazujejo, da bi se obrestne mere lahko postopoma znižale do konca leta 2025 (proti območju visokih 5 %). Takšen padec bi lahko ponovno spodbudil prodajo in rast cen – nasprotno pa, če bo inflacija ohranjala visoke obrestne mere, lahko trg ostane zadržan. Na komercialnem področju so višje obrestne mere ponovno ovrednotile sredstva (višje kapitalizacijske stopnje) in podražile financiranje projektov. Zavarovalnice in banke so se še zlasti umaknile iz financiranja pisarniških projektov. Odločevalci spremljajo trg komercialnih dolgov, a posebnih razbremenitev ni; zato je tveganje pri refinanciranju osrednja skrb za leti 2025–2026 za lastnike.

Cenovno dostopna stanovanja in razvojne dajatve: Los Angeles še naprej širi zahteve za vključujoča stanovanja in razvojne takse za financiranje cenovno dostopnih enot. Nekateri novi projekti morajo določen odstotek enot nameniti gospodinjstvom z nizkimi dohodki ali pa plačati namensko pristojbino. Poleg tega mesto in država ponujata spodbude za gradnjo dostopnih stanovanj – kot so bonusi za gostoto in poenostavljena odobritev skladnih projektov v okviru SB 35. Ti ukrepi naj bi spodbujali skupnosti z različnimi dohodki, čeprav jih investitorji pogosto navajajo kot omejitve dobičkonosnosti. Pozornost je namenjena tudi brezdomstvu in prilagodljivi ponovni uporabi: državna zakonodaja zdaj lažje omogoča preurejanje motelov ali pisarn v bivalne objekte za brezdomce, sredstva iz zakona ULA pa naj bi pospešila takšne projekte (čeprav je izvajanje počasno).

Skratka, zakonodajni okvir v Los Angelesu je usmerjen v cenovno dostopnost stanovanj in pravice najemnikov, kar lahko kratkoročno zniža dobičke vlagateljev. Preudarni vlagatelji se bodo morali prilagoditi prenosnim davkom, kot je ULA, spoštovati omejitve najemnin in morda sodelovati z javnimi programi, da izkoristijo stimulativne ukrepe. Lastnikom domov pa liberalizacija prostorskega načrtovanja (ADU idr.) nudi prednost, saj omogoča dodaten prihodek z najemninami. Na splošno pa makroekonomska politika (obrestne mere Fed) ostaja neznanka, ki bo narekovala, kako hitro se bodo trgi nepremičnin v Los Angelesu v prihodnjih letih znova okrepili.

Naložbene priložnosti in pričakovani donos

Kljub visokim cenam in novim davkom losangeleški nepremičninski trg še vedno ponuja številne naložbene priložnosti. Ključno je, da uskladite strategijo z realnim stanjem na trgu – prednost imajo sektorji z močnim povpraševanjem, ob tem pa morate biti pozorni na regulativne omejitve. Tukaj je nekaj priložnosti za vlagatelje v letu 2025 in njihov pogled na donos:

• Stanovanjska dodana vrednost (enodružinske in manjše večstanovanjske enote): Ker je ponudba omejena in je veliko hiš starejših, lahko investitorji najdejo hiše za prenovo v rastočih soseskah, jih prenovijo in nato prodajo ali oddajo. Soseske, kot so West Adams, Leimert Park in Highland Park – ki so doživele veliko rast cen – še naprej privabljajo investitorje, ki prenavljajo nepremičnine za potrebe novega vala stanovalcev. Pričakovan ROI: Še vedno je mogoče s preprodajo doseči solidne dobičke (10–20 % ROI), če kupite pod ceno, toda časi hitrih 30 %+ skokov so mimo. Donosnost najema enodružinskih hiš v Los Angelesu je zmerna (~3–4 % začetne donosnosti), a dodatek pomožne bivalne enote (ADU) lahko poveča denarni tok. Zaradi ukrepa ULA morajo biti preprodajalci previdni pri dražjih poslih v mestu (davek lahko izniči dobiček pri preprodaji z majhno maržo nad 5 milijonov dolarjev). Splošno gledano pa ostaja dolgoročna rast vrednosti glavni razlog za naložbo v teh soseskah – zgodovinsko okrog ~5–7 % letno v vročih točkah, kar v kombinaciji z vzvodom lahko prinese solidne donose.
• Večstanovanjske stavbe: Večstanovanjske stavbe so temelj nepremičninskega vlaganja v Los Angelesu. Zasedenost je visoka (~95 %) in najemnine so, čeprav so se trenutno ustalile, na rekordno visokih ravneh, kar zagotavlja stabilen dohodek. Manjše stavbe s 2–4 enotami omogočajo vlagateljem, da se v primeru lastniškega bivanja izognejo nekaterim strogim pravilom najemnin. Pričakovan ROI: Začetna donosnost večstanovanjskih stavb v Los Angelesu je povprečno ~4,5–5,0 % v letu 2024, kar je rast glede na približno 4 % pred nekaj leti. To pomeni, da je neto donos investitorja okoli 5 %. Z ugodnim financiranjem je mogoče donose povečati, a pri trenutnih obrestnih merah 6+ % so začetni donosi lahko nizki. Glavna vrednost je rast nepremičnin in najemnin na dolgi rok. Zaradi kroničnega pomanjkanja stanovanj je verjetno, da bodo vrednosti stanovanj še naprej rasle (stanovanja v LA so se v povprečju podražila za ~60 % od 2016 do 2024). Dodana vrednost s prenovo za dvig najemnin (znotraj dovoljenih meja) lahko poveča donose. Vlagatelji pa naj upoštevajo nove zahteve (npr. potresna utrdba, strožja pravila za izselitve), ki povečajo stroške. Povzetek: pričakujte srednjesingle donose od najemnin in možnost kapitalskega dobička, ki se je zgodovinsko gibal pri 3–6 % letno – kar večstanovanjskim vlaganjem daje stabilnost, čeprav morda ne eksplozivne rasti.
• Industrijska skladišča: Industrijski segment je verjetno najprivlačnejši del poslovnih nepremičnin v Los Angelesu s stališča osnovnih gibanj trga. Prostih kapacitet je malo, vsak večji trgovec in logistično podjetje potrebuje distribucijski prostor v okrožju, da lahko oskrbuje prebivalstvo. Pričakovan ROI: Industrijska začetna donosnost ~5–5,5 %, pri dobro zasedenih nepremičninah na najboljših lokacijah (blizu pristanišč ali mestnega jedra) celo pod 5 %. Gre za nižje donose kot v ostalih delih države, kar odraža zaupanje vlagateljev v rast najemnin in stabilnost. In zgodovina jim daje prav – industrijske najemnine so v zadnjih letih poskočile (50 % nad predpandemično ravnjo). Morda bo kratkoročna stagnacija, a napovedi kažejo, da bo povpraševanje po industrijskih prostorih dolgoročno presegalo ponudbo, kar nakazuje nadaljnjo rast najemnin. Skupni donosi bi lahko letno dosegali visoke enomestne številke, če upoštevamo rast najemnin in donos. Ključne priložnosti so starejši industrijski objekti, primerni za preureditev v sodobne logistične centre (visoka skladišča) ali distribucijske centre blizu mesta. Prav tako last-mile objekti (tudi manjša skladišča) v Los Angelesu dosegajo najvišje najemnine in so lahko izjemno donosni, če jih uspete kupiti po smiselni ceni.

Trgovski centri: Ker je maloprodaja na prelomni točki, lahko preudarni vlagatelji ciljajo na maloprodajo, ki temelji na nujnih potrebah (npr. nakupovalni centri z živili, lekarnami, storitvami), ki so se v Los Angelesu izkazali za odporne. Pričakovani donos (ROI): Donosnosti trgovskih kapitalskih naložb so trenutno okoli 5,5–6% v povprečju, višje za nepremičnine z večjo praznino ali na sekundarnih lokacijah. Če kupite dobro lociran center po 6% donosnosti in lahko oddate prazen prostor, ne le da dobite ta dohodek, ampak imate tudi potencial za rast vrednosti nepremičnine (znižanje donosnosti, če se trg izboljša, poleg rasti čistega prihodka – NOI). Letni donosi nad 10% so možni za vlagatelje, ki znajo izvesti ustvarjalne prenove (na primer z zamenjavo najemnikov za boljšo ponudbo ali dodajanjem novih dejavnosti). Vendar pa bi morali povsem pasivni vlagatelji v maloprodajo znižati pričakovanja: stabilizirane prvovrstne naložbe lahko prinesejo 6–8% skupnega donosa (dohodek in minimalna rast najemnin). Neto oddana maloprodaja (kot so lekarne ali restavracije s hitro prehrano z dolgoročnimi najemnimi pogodbami) v L.A. ponuja donosnosti približno 5% – praktično kot državne obveznice – kar je lahko privlačno zaradi stabilnosti. Ena previdnost: maloprodaja je zelo odvisna od lokacije in upravljanja; napačna ocena povpraševanja lahko močno vpliva na donosnost. A na splošno, ko se vedenje potrošnikov po COVID-u normalizira, trgovske nepremičnine na gosto poseljenih območjih L.A. nudijo dobre denarne donose in zmerno možnost rasti vrednosti.

Poslovne in specializirane nepremičnine: Poslovne pisarne so nasprotno investicijsko področje – vrednosti so padle, težave se obetajo, kar pomeni, da lahko priložnostni vlagatelji iščejo ugodne nakupe. Morda bomo v L.A. videli prodaje poslovnih stavb po delčkih nadomestnih stroškov, zlasti če bodo posojilodajalci na dražbi prodajali terjatve. Pričakovani donos (ROI): Visoko tveganje, visoka nagrada. Ena od strategij je nakup problematičnega poslovnega stolpa (morda z donosnostjo 8%+ ali 50% popusta) in preureditev v alternativno rabo (stanovanja, hotel, kreativni studio). Donos na uspešno pretvorbo je lahko zelo visok (IRR nad 15%). Vendar pa so operativne in regulativne ovire velike. Klasične naložbe v najem pisarn so bolj tvegane – če ni jasnega načrta za dvig zasedenosti, lahko vlagatelj »lovi padajoči nož«. Objekti za znanosti o življenju in snemalni studii sta dve specializirani niši v L.A., ki ostajata iskani. Vlagatelji lahko v teh prostorih (pogosto preurejenih iz pisarn ali industrije) dosegajo zdrave donose, saj hollywoodska produkcija in biotehnološke raziskave rasteta; donosnosti v teh segmentih so v območju 5–7% z dobrimi obeti za rast.

Razvoj in zemljišča: Gradnja v L.A. ni za vsakogar, a priložnosti so v nišnih projektih. Na primer, majhne lotitvene delitve, projekti zapolnitvenih kondominijev ali gradnja dodatnih bivalnih enot (ADU) lahko prinesejo dobiček zaradi visokih končnih prodajnih cen. Z mestnim pritiskom po več stanovanjih lahko razvijalci cenovno dostopnih stanovanj izkoristijo davčne olajšave in nove programe – s čimer si zagotovijo subvencije, ki izboljšajo donosnost in rešujejo tržno potrebo. Pričakovani donos (ROI): Pričakovani dobički pri razvoju v L.A. so običajno okoli 15–20% zaradi tveganja. Ker so gradbeni stroški še vedno visoki, veliko projektov izide le ob doseganju premijskih cen (ali če je bilo zemljišče poceni kupljeno vnaprej). Poleg tega pa je legalizirano (entitled) zemljišče v L.A. izjemno dragoceno in vlaganje v zemljišča na območjih rasti (blizu bodočih prometnih linij ipd.) lahko dolgoročno prinese velike dobičke.

Povzetek: Los Angeles ostaja »raj za vlagatelje« na dolgi rok zaradi velikega neravnovesja med povpraševanjem in ponudbo. Kot poudarja poročilo Apartment News, visoko povpraševanje in omejena gradnja pomenita močan potencial za najemnine in dolgoročno rast vrednosti nepremičnin. V kratkoročnem obdobju pa naj vlagatelji prilagodijo pričakovanja glede donosnosti: vzvodi niso več tako donosni ob visokih obrestnih merah, hitri preobrati pa so tveganji na stagnirajočem trgu. Temeljne nepremičnine (industrijske, v celoti oddane večstanovanjske stavbe) bodo prinašale stabilne, zmerne donose. Strategije povečanja vrednosti (prenove, strategije oddaje praznih nepremičnin) lahko še vedno prinesejo dvomestne donose, če se regulativnemu okolju pametno prilagodiš. In za špekulante s potrpežljivostjo in kapitalom lahko nakup stiskajočih se naložb v letih 2025-2026 prinese odlične donose do leta 2028, če/ko se cikel ponovno obrne navzgor.

Napovedi 2026–2028: obeti in tveganja

Pogled v prihodnost in napovedi za trg nepremičnin v Los Angelesu nakazujejo nadaljevanje zmerne rasti – »mehak pristanek«, če ne bo večjih pretresov. Po vrtiljaku zgodnjih dvajsetih let 21. stoletja tako analitiki kot ekonomski modeli napovedujejo, da se bodo cenovne krivulje kratkoročno izravnale, nato pa bodo do leta 2028 postopoma rasle. Ključne napovedi:

• Napovedi cen stanovanj: Najnovejša napoved Zillowa za območje L.A. (Los Angeles–Long Beach–Anaheim) predvideva le +0,4% rast od februarja 2025 do februarja 2026. Vrednosti domov naj bi bile večinoma stabilne v prihodnjem letu. To vključuje morda rahlo znižanje v sredini 2025 (njihov model je pokazal –0,1% do –0,2% spomladi), ki mu nato sledi zmeren porast. Po letu 2026 večina strokovnjakov pričakuje letno rast cen v enomestnih odstotkih (približno 2–5% letno) za cene domov v L.A. vse do 2028. To je precej daleč od dvomestne rasti iz leta 2021, a se hkrati izogne občutnemu padcu. To napoved podpirajo: visoko povpraševanje, omejena ponudba in močno lokalno gospodarstvo. Uradna napoved C.A.R. za leto 2025 predvideva približno +4,6% rast mediane cen v Kaliforniji po managecasa.com, vendar je bila pripravljena pred dolgotrajno višjimi obrestnimi merami; najverjetneje je nova realnost bolj zmerna rast. Do 2028 bi lahko bile mediane cene v Los Angelesu za približno 10–15% višje kot danes, če se ti trendi nadaljujejo. Tvegan scenarij: Če bi v letu 2026 prišlo do recesije (npr. zaradi prekomernega zaostrovanja Fed ali svetovnih pretresov), bi lahko cene v L.A. začasno upadle za približno 5–10%, saj bi se prodaja ustavila – a zlom v slogu leta 2008 ni pričakovan zaradi odsotnosti prekomernega zadolževanja in trajnega pomanjkanja stanovanj.
• Prodaja in obseg: Pričakuje se, da se bo obseg prodaje stanovanj izboljšal v letih 2026–2027, če se bodo obrestne mere znižale. Številne napovedi pričakujejo, da bodo obrestne mere do leta 2026 padle na okoli 5%, kar bi sprostilo zadržano povpraševanje kupcev, ki želijo nadgraditi svoje bivališče. Tako bi lahko leta 2026 in 2027 zaznali ponovni zagon prodaje (morda vrnitev na ravni iz 2019). Več transakcij bi lahko nekoliko pospešilo rast cen v primerjavi z mizernim tempom leta 2025. Če pa bodo obrestne mere še naprej visoke ali če se kreditne razmere zaostrijo, bo prodaja ostala počasna. V vsakem primeru ni pričakovati poplave novih stanovanj na trgu, zato vsako povečanje povpraševanja običajno pomeni pritisk na rast cen v L.A.
• Najemnine in večstanovanjske stavbe: Napovedi najemnin (npr. USC Casden) pričakujejo, da bodo najemnine v Los Angelesu naraščale za nekaj odstotkov letno do leta 2028, kar bo približno sledilo inflaciji. Praznost se lahko nekoliko poveča, ko bo dokončanih več projektov stanovanjskih stavb (v L.A. je v gradnji na tisoče enot), vendar ne dovolj, da bi bistveno omililo najemnine. Do leta 2028 bi bile povprečne najemnine lahko za 10–15 % višje kot danes, kar bo otežilo dostopnost, razen če bodo dohodki sledili rasti. Neznanka: državni ukrepi za pomoč najemnikom ali širitev najemninške kontrole bi lahko umetno omejili rast najemnin. Prav tako bi se povpraševanje po najemninah lahko ohladilo, če bi delo na daljavo omogočilo večje selitve. A glede na ogromno prebivalstvo v L.A. in izredno počasen tempo gradnje, so zmerne rasti najemnin realno osnovno pričakovanje.
• Komercialni sektorji:
  • Pisarna: Splošno soglasje je, da se bo pisarniški trg zelo počasi pobiral. Prostornina praznih pisarn bi se lahko še povečevala do leta 2025–26, ko bodo potekle pogodbe o najemu, nato pa se do leta 2027 stabilizira, ko se odstranijo zastarele enote (pretvorba ali zaseg). Do takrat bodo najemnine verjetno stale na mestu ali še bolj padle. Do leta 2028 bi se pisarniški trg lahko razdelil – novejše, privlačne pisarne bodo ponovno dobro zasedene, stare, neprivlačne pa preurejene ali bistveno nižje vrednotene. Vlagatelji naj bodo previdni: nekatere napovedi (npr. Moody’s) napovedujejo, da bi vrednosti pisarn lahko padle še za 10–20 % pred dnom okoli 2024–2025 in šele potem rahlo porasle do leta 2028.
  • Trgovina: Pričakujte nadaljnje postopno okrevanje. Pričakuje se, da se bo prostornina praznih trgovskih prostorov v južni Kaliforniji do leta 2026 celo nekoliko zmanjšala, ko se bosta okrepili gospodarska rast in priseljevanje. Najemnine v najboljših nakupovalnih središčih bodo verjetno rasle približno 1 % letno. Največje tveganje za trgovino predstavlja morebitno zmanjšanje potrošniške porabe ob recesiji; sicer pa so prihodnja leta videti stabilna, brez večjih pretresov.
  • Industrija: Večina napovedi kaže, da se bo povpraševanje po industrijskih prostorih močno okrepilo do leta 2026. Po trenutnem manjši uravnoteženosti naj bi zrasli pretok prek pristanišč in spletna prodaja. CBRE in Cushman & Wakefield ocenjujeta, da bi lahko industrijska praznost v L.A. do leta 2027 znova padla proti 3–4 %, rast najemnin pa naj bi se po 2025 vrnila na srednje enomestne odstotke letno. Tveganje tu predstavlja ponudbena stran: veliko novih logističnih centrov je bilo zgrajenih v Inland Empire; če to preseže povpraševanje, bi bila rast najemnin lahko slabša od pričakovane. Toda v zemljiščno omejenem L.A.-ju bodo obstoječe industrijske nepremičnine dolgoročno zelo uspešne.
• Makro tveganja: Nekaj splošnih tveganj bi lahko ogrozilo te zmerno pozitivne napovedi. Gospodarska recesija je največja skrb – če bi ZDA vstopile v pomembno gospodarsko upočasnitev leta 2026, bi lahko v L.A.-ju prišlo do izgube delovnih mest v zabavni industriji, tehnološkem sektorju, trgovini itd., kar bi oslabilo povpraševanje po stanovanjih in poslovnih prostorih. Povečevanje brezposelnosti bi pritiskalo na cene stanovanj (verjetno skozi manjšo prodajo kot pa izvršbe, saj imajo lastniki stanovanj kapital in nizke obresti). Nihanja obrestnih mer so drugo tveganje: nenaden skok obrestnih mer (na primer, če inflacija ponovno močno naraste) bi še dodatno zmanjšal dostopnost stanovanj, kar bi morda nekoliko znižalo cene. Nasprotno pa bi hitrejše znižanje obrestnih mer lahko leta 2027 ponovno pregrelo trg (tveganje za novo cenovno balonizacijo). Spremembe politik so prav tako na obzorju: če na primer Measure ULA ukinejo ali bistveno oslabijo do 2026, bi lahko prišlo do vala zadržanih prodaj dražjih nepremičnin; ali pa če Kalifornija uvede bolj agresivne nove davke ali zakone o najemninah, bi lahko upadel investitorski interes. Naravne nesreče ali podnebni dogodki (potresi, požari) tudi žal ostajajo stalno tveganje v L.A.-ju, saj lahko vplivajo na določene lokacije ali zvišajo stroške zavarovanj na ravni zvezne države.

Ključna napoved: Najverjetnejši scenarij do leta 2028 je počasna, a vztrajna rast. Do leta 2028 bi lahko bila mediana cen stanovanj v L.A.-ju približno za 10–20 % višja kot v letu 2025, najemnine pa morda višje za 10 % – kar pomeni veliko bolj blag vzpon kot v zadnjem desetletju, a gibanje še vedno navzgor. Dno trga utrjujejo trajna privlačnost (podnebje, delovna mesta, kultura) in premalo gradnje, zgornjo mejo pa omejuje dostopnost in politika. Če ne pride do večjega šoka, naj bi nepremičnine v L.A.-ju v prihodnjih letih prinesle zanesljive, čeprav ne spektakularne donose, in bo večje tveganje zamujene rasti (če ostanete izven trga), kot pa drastičen padec cen. Premišljeni vlagatelji bodo spremljali obrestne mere, se prilagajali z inovacijami pri rabi prostorov in ponudbi stanovanj, ter se usmerjali v lokacije z močnimi temelji, da bodo v tej novi realnosti dosegli največji dobiček. Obdobje velike rasti v L.A.-ju se morda začasno ustavlja, a dolgoročna smer kot globalnega mesta ostaja trdno navzgor.

Viri:

• California Assoc. of Realtors – Tržni podatki in napovedi
• Zillow Research – Indeks vrednosti domov in napovedi
• Redfin – Statistika stanovanjskega trga v Los Angelesu (cene, prodaje, zaloga)
• Rocket Homes Market Report – Mediana cen v L.A. po segmentih
• Crosstown LA – Analiza vrednostnih trendov po soseskah
• L.A. Times & CoStar – Pregled komercialnega trga (pisarne, industrija)
• Matthews/NAI Market Reports – Merila za trgovinske in industrijske nepremičnine
• RentalHousePM – Statistika najemnin in stanovanj v L.A.
• UCLA Lewis Center – Študije o vplivu Measure ULA.