Pregled trenutnih tržnih razmer (2025)
Trg nepremičnin na Bahamih v letu 2025 je dinamičen in robusten, podprt z močno po-pandemično gospodarsko obnovo in rekordnim turizmom. Država je v letu 2024 sprejela neprimerljivih 11,22 milijona mednarodnih obiskovalcev, kar je 16,2 % več kot leta 2023 in največ doslej – celo več kot pred COVID-19 travelmarketreport.com. Ta razcvet turizma je spodbudil povpraševanje po počitniških nepremičninah in najemih po vseh otokih. Gospodarska rast je stabilna (BDP se je povečal z 14,34 milijarde $ v letu 2023 na 14,83 milijarde $ v letu 2024, projekcija za leto 2029 pa je 17,62 milijarde $ dupuchrealestate.com), vlada pa ostaja stabilna in prijazna do poslovanja. Ti dejavniki skupaj prispevajo k velikemu zaupanju vlagateljev v bahamske nepremičnine dupuchrealestate.com dupuchrealestate.com.
Po nakupovalni evforiji v letih 2020–2023 se je tržna dejavnost v letu 2024 umirila na bolj vzdržne ravni practiceguides.chambers.com. Divji porast v času pandemije – ko so premožni oddaljeni delavci in investitorji množično kupovali otoške nepremičnine – je zamenjala mirnejša, a še vedno pozitivna tržna slika, ki spominja na obdobje pred letom 2019 practiceguides.chambers.com. Ponudba ostaja omejena, še posebej v elitnih soseskah, zato lahko prodajalci kakovostnih nepremičnin ohranjajo ambiciozne prodajne cene in še vedno pritegnejo zanimanje practiceguides.chambers.com. Vendar višje cenovne ravni že prinašajo določene zadržke kupcev. V najelitnejših predelih so se vrednosti približno podvojile od leta 2020 (npr. hiše, ki so bile leta 2019 vredne 3 milijone $, so se do leta 2023 pogosto prodale za 6 milijonov $), a nekateri prodajalci, ki poskušajo doseči 8 milijonov $, zdaj naletijo na odpor, kar povzroča daljši čas prodaje content.knightfrank.com content.knightfrank.com. Splošno gledano leto 2025 začne z uravnoteženim trgom – povpraševanje je močno (še posebej s strani tujih kupcev), vendar je rast cen stabilizirana v primerjavi z izjemnimi skoki prejšnjih let. Naraščajoča ponudba novih projektov ter umirjanje popačenj iz pandemičnih časov sta trg vrnila v bolj uravnotežen ritem, čeprav je leto 2024 zaključilo z rekordnim obsegom prodaje nepremičnin v nekaterih segmentih homesforsaleinnassaubahamas.com.
Segment stanovanjskih nepremičnin
Stanovanjske nepremičnine na Bahamih segajo od domov za lokalne kupce prvič do ultra-luksuznih vil ob vodi. Ta segment zaznamuje dvonivojski trg. Na eni strani je visokokakovostni sektor, ki ga poganja tuje povpraševanje, na drugi strani pa lokalni srednji trg, kjer je dostopnost glavni problem globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Segment luksuznih počitniških domov in izseljencev doživlja razcvet: Bahami so bili uvrščeni na 3. mesto po svetu po rasti cen luksuznih stanovanj v letu 2023, s 15-odstotno letno rastjo vrednosti luksuznih nepremičnin globalpropertyguide.com. Še v začetku leta 2025 je bila prodaja vrhunskih nepremičnin nad 3 milijone dolarjev za 18 % višja na letni ravni, ekskluzivne hiše ob vodi pa običajno pridobijo okoli 6–8 % letno, kar presega številne tradicionalne naložbe homesforsaleinnassaubahamas.com. To vztrajno zviševanje vrednosti odraža močno mednarodno zanimanje, omejeno ponudbo vrhunskih lokacij in sloves otokov kot davčno nevtralen varen pristan. Ameriški kupci prevladujejo med tujimi kupci (približno 35 % mednarodnih kupcev), sledijo Evropejci (~30 %) in Kanadčani (10 %), vse pa privabljata podnebje in investicijske koristi globalpropertyguide.com. Ta priliv svetovnega bogastva je spodbudil novo gradnjo v prestižnih varovanih skupnostih in apartmajskih letoviščih. Razvijalci sledijo sodobnim željam z gradnjo več ključnih kondominijev z letoviškimi storitvami, saj številni kupci zdaj iščejo “lock-and-leave” dom na otoku namesto vzdrževanja samostojne posesti content.knightfrank.com. Posledica je val novih luksuznih apartmajskih projektov na območjih, kot sta Nassau Cable Beach in Paradise Island, kar povečuje ponudbo za zahtevni trg.
V nasprotju s tem se glavni stanovanjski trg za lokalne Bahamčane sooča z izzivi. Leta naraščajočih cen so raztegnila dostopnost za srednjerazredne družine globalpropertyguide.com. Ponudba dostopnih stanovanj močno zaostaja za povpraševanjem, kar vodi v višje najemnine in cene v lokalnih soseskah. Mnogi bahamski kupci se zanašajo na financiranje, a kreditiranje stanovanjskih hipotek je bilo razmeroma stagnirajoče (v zadnjem desetletju se je skupna vrednost nepokritih stanovanjskih hipotek letno skrčila za približno 1,4 %) globalpropertyguide.com. Lokalni kupci, ki prvič kupujejo, imajo omejene možnosti in vlada je posegla z iniciativami, kot je projekt Renaissance at Carmichael za izgradnjo približno 200 dostopnih domov globalpropertyguide.com. Kljub temu so taka prizadevanja skromna v primerjavi z obsegom potreb. Posledično so stopnje lastništva nizke in velik del prebivalstva ostaja na najemniškem trgu – po zadnjem popisu je bilo približno 35 % stanovanj zasedenih s strani plačljivih najemnikov globalpropertyguide.com. Dobra novica je, da bi lahko leto 2025 prineslo neko olajšanje na strani ponudbe: uradniki poročajo o več pobudah za gradnjo zmerno cenjenih stanovanj in izboljšanje dostopa do hipotek za Bahamčane dupuchrealestate.com. Na splošno stanovanjski sektor leta 2025 zaznamujeta živahna dejavnost na vrhunskem delu trga ter vztrajne pritiske glede dostopnosti na vstopni ravni. Premostiti to vrzel je ključni izziv za dolgoročno trajnostnost trga.
Segment luksuznih nepremičnin
Segment luksuznih nepremičnin na Bahamih je svet zase – svet izjemno prestižnih domov, zasebnih otokov in rezidenc pod okriljem letovišč, ki privabljajo premožne posameznike z vsega sveta. Ta segment je bil izjemno močan. V obdobju 2020–2023 so prebivalci z večjim premoženjem množično prihajali na Bahame kot idealen kraj za pobeg med pandemijo, kar je drastično zvišalo cene. Kot je bilo omenjeno, so se vrednosti v elitnih skupnostih (npr. Lyford Cay, Albany, Ocean Club Estates) med letoma 2019 in 2023 približno podvojile, kar je izjemno povečanje content.knightfrank.com. Čeprav se bo trg v letu 2025 nekoliko umiril, izključni del trga v mnogih pogledih ostaja trg prodajalcev – zaloge so omejene, zaželene nepremičnine pa lahko dosežejo visoke cene. Prodajalci kakovostnih luksuznih nepremičnin so pogosto uspešni tudi pri visokih prodajnih cenah, dokler te niso nerealno nad nedavnimi primerjavami practiceguides.chambers.com. Vendar pa so kupci zdaj bolj izbirčni in nekatera previsoko ocenjena mega-posestva ostajajo na trgu dlje kot prej content.knightfrank.com.Opazen trend je premik v kupčevih preferencah k vnaprejšnji udobnosti in dodatnim storitvam. Mnogi premožni kupci, vključno z mlajšimi direktorji, ki lahko delajo na daljavo, raje izberejo luksuzna stanovanja ali upravljana letoviška bivališča namesto samostojnih vil content.knightfrank.com. Cenijo »hotelski način življenja« – storitve concierge, varnost, toplice in restavracije na lokaciji – ter dejstvo, da jim ni treba skrbeti za vzdrževanje ali priprave na orkan pri veliki nepremičnini content.knightfrank.com. Kot odgovor na to so razvijalci pričeli z več projektih znamčenih rezidenc. Na primer, na Cable Beachu v Nassauju novi apartmaji GoldWynn in Aqualina ponujajo petzvezdične storitve, medtem ko bodo na Paradise Island Ocean Club Four Seasons Residences (predvidena dokončanje leta 2027) nudili izjemno ekskluzivna stanovanja in vile v znamenitem letovišču practiceguides.chambers.com globalpropertyguide.com. Letoviški kompleks Baha Mar je na Cable Beachu dodal Rosewood Residences in tako lastnikom stanovanj omogočil dostop do vseh ugodnosti sosednjega petzvezdičnega hotela content.knightfrank.com. Na različnih otokih so v razvoju novi projekti prestižnih blagovnih znamk, kot so Six Senses, Montage in celo Bvlgari travelmarketreport.com, kar še dodatno povečuje ugled Bahamov na svetovnem trgu luksuza.
Tuje milijarderje privlačijo tudi edinstvene priložnosti, kot so zasebni otoki in nepremičnine po meri. Exume na primer ponujajo parcele na zasebnih otokih in oddaljene luksuzne vile, ki služijo kot najvišji statusni simboli homesforsaleinnassaubahamas.com. Takšne prestižne nepremičnine lahko dosegajo astronomske cene (veliko več deset milijonov dolarjev za otok ali obsežno posestvo) in zanimanje ostaja stabilno pri UHNW kupcih, ki iščejo varna in umaknjena zatočišča. Analitiki iz panoge ugotavljajo, da se je Bahame zdaj trdno uveljavil kot vrhunska luksuzna nepremičninska destinacija; v Knight Frankovem Wealth Reportu za leto 2024 so Bahami bili ena izmed najuspešnejših luksuznih nepremičninskih trgov na svetu globalpropertyguide.com. V prihodnje naj bi luksuzni segment ostal vzdržen. Čeprav se lahko rast cen po velikih dobičkih v zadnjih letih umiri, svetovno povpraševanje po bahamskih luksuznih nepremičninah še vedno narašča, nova visoko kakovostna ponudba pa se hitro absorbira. Skratka, kombinacija tropskega življenjskega sloga in finančnih/davčnih ugodnosti na Bahamih še naprej “navdušuje zahtevne vlagatelje” v luksuznem segmentu homesforsaleinnassaubahamas.com.
Komercialne nepremičnine in turistični projekti
Poleg zasebnih rezidenc je komercialni nepremičninski sektor na Bahamih v veliki meri gnan s turizmom, gostinstvom in razvojem večnamenskih letovišč. Tradicionalni komercialni segmenti (pisarne, trgovina na drobno, industrija) so glede na velikost države razmeroma majhni, vendar se sektor gostinstva in letovišč močno razvija. Rekordno število turistov v letu 2024 je spodbudilo znatne naložbe v hotele, marine in znamenitosti, kar posledično vpliva na trg nepremičnin. Omeniti velja, da je krizno pristanišče v Nassauv bilo prenovljeno in popolnoma ponovno odprto maja 2023, zdaj pa lahko sprejme največje nove križarke practiceguides.chambers.com. To je oživilo središče Nassaua in nakazuje povečanje števila turistov v bližnjih podjetjih. Križarjenja ostajajo temelj gospodarstva – križarske poti so v zadnjem letu ustvarile več kot 650 milijonov ameriških dolarjev neposrednih prihodkov travelmarketreport.com – in širitev se nadaljuje. Na primer, Royal Caribbean in Carnival vsaka razvijata nova križarska pristanišča na Bahamih practiceguides.chambers.com. Royal Caribbean ustvarja plažni klub na otoku Paradise, Carnival pa gradi veliko križarsko pristanišče na otoku Grand Bahama. Ti projekti bodo spodbudili spremljajoče komercialne nepremičnine (od trgovin do objektov za izlete) in povečali število obiskovalcev na teh otokih, ko bodo začeli delovati.
Morda so najbolj razburljivi napredki v načrtih za letovišča in hotele. V zadnjih dveh letih so Bahami pritegnili več kot 10 milijard USD neposrednih tujih investicij, večinoma v luksuzne projekte letovišč travelmarketreport.com. To vključuje kombinacijo novih letovišč, širitev obstoječih ter vrhunske stanovanjske skupnosti. Na primer, gradnja se je že začela na Jack’s Bay, ekskluzivni skupnosti golf letovišča na Eleutheri, in na Montage Cay v Abacu, zasebnem otoškem letovišču z licenčnimi stanovanjskimi enotami practiceguides.chambers.com. Na Grand Bahami je v gradnji luksuzni Six Senses Resort & Residences, kar nakazuje zaupanje v ponovno oživitev Freeporta practiceguides.chambers.com. Na otočju Paradise Island so v načrtu novi hotel Four Seasons in stanovanja kot del prenove Ocean Cluba practiceguides.chambers.com, ki bodo dopolnili legendarno letovišče Atlantis. Investicije potekajo tudi v Nassavu/New Providence – poleg dodatnih faz Baha Mara začasna skupnost ultraluksuznega Albanyja (podprta s strani slavnih osebnosti) začenja z novimi gradbenimi fazami practiceguides.chambers.com. Butična in srednje velika letovišča na “Zunanjih otokih” (Družinski otoki) se prav tako množijo practiceguides.chambers.com. Investitorji ciljajo na premožne popotnike, ki iščejo edinstvene, neokrnjene lokacije, s projekti na manjših otočkih, ki ponujajo zasebnost in prilagojena doživetja practiceguides.chambers.com.Ti turizem-usmerjeni projekti imajo neposreden vpliv na nepremičnine: ustvarjajo delovna mesta, izboljšujejo infrastrukturo in pogosto vključujejo stanovanjske enote (apartmaje, vile) za prodajo. Na primer, nov resort pogosto vključuje sklop za prodajo pripravljenih vil ali apartmajev, ki jih lahko kupijo tuji kupci – kar združuje poslovne in stanovanjske nepremičnine. Prav tako sledijo nadgradnje infrastrukture. Vlada je med prioritetami določila izboljšave kot so širitve letališč (npr. 55 milijonov USD vredna prenova letališča North Eleuthera in novo mednarodno letališče za Exumo, ki naj bi bilo dokončano do leta 2025) za podporo rasti števila obiskovalcev ewnews.com ewnews.com. Na otokih, kjer se gradijo novi resorti, se izboljšujejo ceste, marine in infrastruktura za oskrbo. Na splošno so poslovne nepremičnine izjemno perspektivne, zlasti v turističnem sektorju. Visoka zasedenost hotelov in rast povprečne dnevne cene sob spodbujata investicije v nove hotele in počitniške najeme. Tudi nišne panoge, kot je logistika/skladiščenje, bi lahko doživele razcvet, saj povpraševanje potrošnikov raste skupaj s številom prebivalcev. Glavna previdnost velja za zagotavljanje trajnosti razvoja in razpršitev koristi širše od samega okolja resortov. Toda leta 2025 so naložbe v infrastrukturo in turizem na najvišji ravni do sedaj, kar pomeni zaupanje, da bodo Bahami tudi v prihodnje privabljali obiskovalce in vlagatelje v nepremičnine travelmarketreport.com travelmarketreport.com.
Naložbene priložnosti in življenjski slog
Bahami ponujajo privlačen paket za nepremičninske vlagatelje in tiste, ki se želijo preseliti. Kombinacija naravnih lepot, življenjskega sloga in finančnih spodbud naredi leto 2025 privlačen čas za razmislek o nakupu nepremičnine. Davčne ugodnosti so glavni razlog: Bahami ne zaračunavajo dohodnine, davka na kapitalski dobiček niti dednega davka posameznikom linkedin.com. To davčno nevtralno okolje pomeni, da se dohodek od najema ali dobiček od prodaje nepremičnine navadno prejema brez davka (pomembno za Američane, ki ga lahko pogosto izravnajo z davčnimi dobropisi za tujino) dupuchrealestate.com. Stroški lastništva nepremičnine so tudi razumni – davčne stopnje na nepremičnine so nizke do zmerne (in lastniško zasedena bivališča so oproščena na prvih 300.000 $ vrednosti) linkedin.com. Za kupce z visokim premoženjem je nakup nepremičnine na Bahamih lahko tudi pot do rezidentstva. Vladni program gospodarskega stalnega prebivališča (EPR) omogoča hitro pridobitev stalnega prebivališča tujim kupcem, ki v nepremičnine investirajo vsaj 1.000.000 $ linkedin.com. (Ta prag je bil 1. januarja 2025 zvišan s 750.000 $ na 1.000.000 $ z namenom, da imajo vlagatelji bolj pomemben dolgoročni interes linkedin.com.) Stalni prebivalci uživajo pravico do celoletnega bivanja na Bahamih ter različne ugodnosti, po 10 letih pa so lahko tudi upravičeni do državljanstva linkedin.com. Prednost rezidentstva, skupaj z odsotnostjo davkov na premoženje, je močna spodbuda za vlagatelje, ki iščejo diverzifikacijo premoženja in rezidentstvo kot načrt B. Kot je dejal eden izmed svetovalcev, so Bahami »pozicionirani kot investicijski raj«, saj ponujajo dolgoročno rast vrednosti in praktično neobdavčene prihodke v stabilni in bližnji državi dupuchrealestate.com.Poleg finančnega vidika so kakovost življenja in življenjski slog pomemben del enačbe. Bahami so angleško govoreča, politično stabilna demokracija s tesnimi povezavami z Severno Ameriko – le kratek let iz večjih ameriških mest (Miami je oddaljen uro, New York približno tri ure). Ta bližina in enostaven dostop omogočata celo delno prebivalcem, da brez težav potujejo sem in tja dupuchrealestate.com dupuchrealestate.com. Otoki sami ponujajo zavidljiv življenjski slog: celoletno toplo vreme, čudovite plaže, jadranje in ribolov ter vrhunske storitve, kot so igrišča za golf in toplice. Izseljenci najdejo dobro razvite skupnosti, vključno z odličnimi mednarodnimi šolami in zdravstvenimi ustanovami v Nassauu, zaradi česar je preselitev z družino povsem izvedljiva. Pravzaprav je pandemija spodbudila “revolucijo dela na daljavo”, od česar so Bahami močno pridobili – vlada je uvedla vizum za daljše bivanje za digitalne nomade, mnogi profesionalci pa so odkrili, da lahko živijo v raju in hkrati obdržijo službo v tujini content.knightfrank.com content.knightfrank.com. Veliko tistih, ki so prišli začasno, je tukaj ostalo kot stalni ali polstalni prebivalci, pripeljali so svoje družine in celo kupili domove brez ogleda prek virtualnih ogledov content.knightfrank.com content.knightfrank.com. Zaradi tega trenda je naraslo povpraševanje po funkcijah, kot so domače pisarne in zanesljiv internet v nepremičninah homesforsaleinnassaubahamas.com.
S perspektive vlagatelja so priložnosti za najemne dohodke zelo močne. Povečanje turizma pomeni visoko povpraševanje po kratkoročnih počitniških najemih prek platform, kot je Airbnb. Dejstvo je, da je Airbnb poročal o 16,7-odstotni rasti števila rezerviranih nočitev v začetku leta 2024 v primerjavi s prejšnjim letom globalpropertyguide.com. Dobro locirane najemne nepremičnine (npr. stanovanja na Cable Beach v Nassau ali Paradise Island, ali vile na priljubljenih otokih, kot je Exuma) lahko v vrhuncu sezone dosegajo dobro zasedenost in visoke cene na noč. Na primer, najemi ob plaži na najboljših lokacijah pogosto dosegajo 300–800 USD na noč in so v zimskih mesecih močno zasedeni, kar lastnikom prinaša privlačne donose globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Prav tako so povpraševane dolgoročne najemnine za prebivalce ali izseljence, pri čemer mesečna najemnina za udobno trisobno stanovanje znaša okoli 3.000 USD v Nassau (in manj na redkeje poseljenih otokih) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. V povezavi z odsotnostjo davka na dohodke so ti najemni donosi lahko zelo privlačni. Vlagatelji cenijo tudi, da je bahamski dolar vezan v razmerju 1:1 na ameriški dolar, kar odpravlja valutno tveganje in poenostavlja transakcije linkedin.com. Pravna pot za tujce pri nakupu nepremičnin je preprosta (z enostavno registracijo ali dovoljenjem, kot pojasnjeno v pravnem poglavju), nepremičninske pravice pa so dobro zaščitene po znanem angleškem pravnem sistemu common law. Vsi ti dejavniki – enostavnost nakupa, močna zaščita lastnine, likvidnost na trgu luksuznih nepremičnin in izjemen življenjski slog – uvrščajo Bahame med najboljše izbire za naložbe v nepremičnine v 2025. Kot je dejal lokalni strokovnjak: »Če razmišljate o naložbi, je leto 2025 odličen čas za vstop«, glede na razvoj in edinstvene prednosti Bahamov dupuchrealestate.com.
Trendi trga in napoved (2026–2030)
Če pogledamo naprej, so obeti za bahamski nepremičninski trg v naslednjih 3–5 letih večinoma pozitivni, čeprav z nekaj niansami. Pričakuje se, da bo turizem ostal močan: industrijske projekcije napovedujejo, da bo število obiskovalcev ostalo na rekordnih ravneh ali celo še naprej raslo v bližnji prihodnosti globalpropertyguide.com. IMF navaja, da se bodo tako prihodi turistov kot njihova povprečna poraba še naprej povečevali, kar bo podpiralo rast realnega BDP in posledično ohranjalo povpraševanje po nastanitvah in nepremičninah globalpropertyguide.com. Nova odprtja hotelov, predvidena med letoma 2025 in 2027 (Four Seasons, Six Senses itd.), bodo povečala kapaciteto sob in verjetno še dvignila število obiskovalcev, ki se odločijo ostati dlje časa. To je dober znak za trg počitniških najemov in sekundarnih domov, saj zdrav turistični sektor pogosto spremeni del obiskovalcev v kupce nepremičnin. Uspeh vlade pri pridobivanju velikih naložb (prek 10 milijard dolarjev v projekte letovišč v zadnjem času travelmarketreport.com) prav tako nakazuje zaupanje v prihodnost trga. Mnogi od teh projektov vključujejo stanovanjske enote, ki bodo prišle na trg v prihodnjih letih, postopno povečevale ponudbo luksuznih enot. Ko bo ta nova ponudba absorbirana, bomo morda opazili, da se bo rast cen v luksuznem segmentu umirila na bolj zmerne ravni (npr. nizka do srednja enomestna letna rast namesto dvomestne rasti v letih 2021–2023). Globalne napovedi družbe Knight Frank predvidevajo, da se bo rast cen luksuznih nepremičnin v številnih destinacijah umirila na nekaj odstotkov letno, Bahami pa bodo verjetno sledili temu vzorcu, ko se bodo oddaljevali od popandemičnega vala. V bistvu bi trg moral ostati na poti rasti, vendar z bolj umirjenim in vzdržnim tempom.
Eden jasen trend je naraščajoče zanimanje za Družinske otoke (manj poseljene otoke zunaj otoka New Providence). Ker postajata Nassau in Paradise Island vse dražja in bolj pozidana, tako kupci kot razvijalci vse bolj pogledujejo proti otokom, kot so Exuma, Eleuthera, Abaco, Andros in Long Island. Pričakuje se, da bodo ti otoki v prihodnjih letih vroče točke rasti dupuchrealestate.com. Na primer, Exuma in Eleuthera sta že v letu 2025 zelo iskani destinaciji, kjer konkurenca za nepremičnine dviguje cene dupuchrealestate.com. Abaco, ki se je po obnovi po orkanu Dorian leta 2019 znova pobral, beleži pozitiven trend – v letu 2024 se je število letalskih prihodov na Abaco povečalo za skoraj 12 %, kar kaže na močno vrnitev aktivnosti na predorkanjsko raven travelmarketreport.com. Cene nepremičnin na Abacu, ki so po orkanu Dorian padle, zdaj vztrajno rastejo, saj se infrastruktura obnavlja in novi resorti (kot je Montage Cay) ustvarjajo navdušenje homesforsaleinnassaubahamas.com. Long Island in Andros sta označena kot »trga, na katera velja paziti« – za zdaj ostajata razmeroma dostopna, a imata veliko prostora za rast, zato bi lahko zgodnji vlagatelji tam dosegli znatno povečanje vrednosti dupuchrealestate.com. Pričakujemo večjo relativno rast vrednosti na teh novo rastočih otokih kot v bolj zrelem trgu Nassaua v naslednjih 5 letih, saj bodo izboljšana infrastruktura (letališča, marine, komunalne storitve) in novi projekti naredili Družinske otoke bolj dostopne in privlačne.
Nassau – ki se nahaja na otoku New Providence – je glavno mesto države in največje urbano središče.
Ponuja širok spekter nepremičnin, od luksuznih zaprtih skupnosti in stanovanj ob plaži do začetnih domov za lokalne družine.Nassaujev trg v letu 2025 je zelo aktiven, vendar kaže znake normalizacije po burnih preteklih letih.Mediana cene stanovanj v Nassau (in neposredni okolici) je bila okoli 495.000 $ sredi leta 2025, kar je pravzaprav 4,9 % povečanje v tekočem letu, kljub nekaj mesečni nestanovitnosti morleyrealty.com.Povprečna prodajna cena (ki jo lahko izkrivijo nekaj prodaj v višjem cenovnem razredu) je bila približno 590.000 $ sredi leta 2025 morleyrealty.com, čeprav drugi viri navajajo povprečno izhodiščno ceno bližje 720.000 $ za Nassau, kar odraža vpliv prestižnih območij homesforsaleinnassaubahamas.com.To kaže, da se veliko domov prodaja za srednje šestmestne zneske, vendar so v Nassauu tudi večmilijonske transakcije, ki povprečje dvignejo navzgor.Zaloge so bile omejene – število ponudb v začetku leta 2025 je bilo skoraj 20 % nižje kot leto prej morleyrealty.com – vendar se število novih ponudb zdaj počasi povečuje, saj se trg umirja.Nepremičnine v Nassauju, zlasti v zaželenih soseskah, še vedno vzbujajo veliko zanimanja kupcev.Junija 2025 so bile na primer podpisi pogodb za 119 % višji kot leto prej, čeprav je bilo končnih prodaj manj (kar nakazuje, da nekatere prodaje trajajo dlje do zaključka) morleyrealty.com morleyrealty.com.Povpraševanje po najemu v Nassau ostaja visoko zaradi zaposlitvenih priložnosti in ugodnosti mesta; območja, kot je Cable Beach (domovanje letovišča Baha Mar, restavracij in stanovanj), so znana kot “kralji najema” z vseletnim povpraševanjem po najemnikih homesforsaleinnassaubahamas.com.Glede na prihodnost je obeti Nassaua so stabilni.Kot trgovsko središče ima koristi od skoraj vseh gospodarskih dejavnikov – turizma, financ, vlade – in bo še naprej deležno razvoja.Prihajajoči projekti stanovanjskih kondominijev in morebitna oživitev bivanja v središču mesta (z oživitvijo pristanišča za križarke) bi lahko prinesli novo ponudbo.Pričakuje se, da bo rast cen zmerna, a pozitivna, Nassau pa bo ostal likvidnostno središče bahamskih nepremičnin (najlažji kraj za hitro kupovanje ali prodajo).Ključni podtrgi, ki jih je treba spremljati, vključujejo zahodno New Providence (Albany, Lyford Cay, Old Fort Bay), kjer se nahajajo ultra razkošne posesti, ter vzhodno New Providence (območja, kot je Eastern Road), ki so priljubljena pri prebivalcih višjega srednjega razreda in izseljencih zaradi razgledov na obalo in bližine mesta.Gospodarsko gledano naj bi Bahami zmerno rasli. IMF opozarja, da bo za dolgoročno rast BDP, ki presega približno 1,5 % letno, potrebna stalna vlaganja in reševanje kadrovskih omejitev globalpropertyguide.com. To pomeni, da bi lahko hitrost širitve nepremičnin bila odvisna od sposobnosti države, da usposobi delavce in podpre te nove projekte. Kljub temu pa gradbeništvo in nepremičninske storitve ostajajo optimistične, saj Bahamian Contractors Association navaja, da »je prihodnost obetavna« zaradi obsežnih projektnih načrtov globalpropertyguide.com. Ključna makro tveganja vključujejo zunanje dejavnike: upočasnitev ameriškega gospodarstva ali globalni finančni pretresi bi lahko zmanjšali tuje nakupe in turizem globalpropertyguide.com. Poleg tega lahko gibanje obrestnih mer na mednarodnih trgih vpliva na povpraševanje – nedavna era nizkih obrestnih mer je pripomogla k razcvetu nakupov luksuznih nepremičnin; če bodo obresti ostale visoke, se bodo nekateri kupci lahko zadržali ali iskali priložnosti. Vendar je segment ultra bogatih manj občutljiv na obrestne mere in mnogi kupci na Bahamih plačujejo v gotovini, zato naj bi bil vpliv omejen.
Na splošno je 3–5 letna napoved za nepremičnine na Bahamih nadaljnja rast in aktivna vlaganja, čeprav v bolj umirjenem tempu. Pričakovati je splošno rast vrednosti nepremičnin v skladu z zdravim povpraševanjem, zlasti na obali in v letoviških območjih. Luksuzni segment bo verjetno ostal zvezda uspešnosti (podprt z globalnimi bogastvenimi trendi in večnim privlakom Bahamov), izboljšave pa pričakujemo tudi v srednjem razredu, če bodo državni stanovanjski ukrepi učinkoviti. Do leta 2030 bo imela država bolj raznoliko nepremičninsko podobo – Nassau/Paradise Island bo ostal poslovno in transakcijsko središče, vendar se bo večji delež aktivnosti razpršil med Otočje (Family Islands). V ospredje bosta vedno bolj prihajali trajnost in odpornost (npr. več sončnih hiš, gradnja odporna na neurja), saj se bodo novi projekti prilagajali svetovnim trendom. Če ne bo večjih pretresov, so lahko vlagatelji optimizmi, da bodo nepremičnine na Bahamih ohranile ugled dobre dolgoročne naložbe in košček raja za lastništvo.
Regionalni poudarek: Nassau, Paradise Island, Exuma in Abaco
Za boljše razumevanje trga je vredno podrobneje pogledati nekatere ključne regije in otoke posebej. Bahami so otočje z zelo raznolikimi nepremičninskimi trgi – od glavnega mesta do mirnih, oddaljenih otočkov. Spodaj je povzetek trenutnega stanja in napovedi za štiri pomembna območja:
Nassau (otok New Providence)
Paradise Island
Exuma se nanaša na verigo idiličnih otokov (največji med njimi je Great Exuma), približno 140 milj južno od Nassaua, ki slovijo po turkiznih vodah in neokrnjeni lepoti.
Exume so postale eden najbolj vročih in obetavnih nepremičninskih trgov na Bahamih.Življenje na Exumi je sproščeno in slikovito – od glavnega naselja George Town do majhnih skupnosti na otočkih – in privablja tiste, ki iščejo miren umik daleč stran od množic dupuchrealestate.com.Nepremičnine na Exumi segajo od očarljivih hišic v otoškem slogu do razkošnih dvorcev ob vodi in celo zasebnih otokov na prodajo.Tržne razmere v letu 2025 kažejo na veliko povpraševanje in omejeno ponudbo.Exuma je po mnenju posrednikov »zelo iskana«, pri čemer konkurenca za kakovostne vnose dviguje cene dupuchrealestate.com.Povprečne cene stanovanjskih nepremičnin je tukaj težje posploševati zaradi raznolikih vrst nepremičnin, vendar so domovi ob vodi in vile običajno ocenjeni na več kot 1 milijon $ (pogosto od 2 do 5 milijonov $ za sodobne luksuzne gradnje).Privlačnost Exume za ultra bogate je očitna: je ena izmed najboljših lokacij za nakup zasebnih otokov in številne slavne osebe so si v Exuma Cays kupile svoje skrivališče.Na primer, zasebni otok Davida Copperfielda Musha Cay in Little Hall’s Pond Cay Johnnyja Deppa sta Exumo postavila na zemljevid elitnih umikov.Za tiste, ki niso milijarderji, Exuma še vedno ponuja nekaj razmeroma dostopnih parcel in domov v notranjosti ali stran od vode, vendar so tudi ti že podražili, saj vse več vlagateljev prepoznava potencial Exume.Najemni trg je močan – Exumini plavajoči prašiči, potapljanje s svetovnim slovesom in ribolov privabljajo številne turiste, podatki Airbnb pa kažejo, da ima Exuma eno najvišjih povprečnih dnevnih najemnin v državi (povprečno okoli 750 $/noč med aktivnimi kratkoročnimi najemi) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.Z novo mednarodno letališko terminalo v gradnji in projekti luksuznih letovišč, kot sta razširitev Grand Isle Resort in nadgradnje Sandals, se dostopnost in ponudba otoka izboljšujeta.Obeti: Pričakuje se, da bo Exuma še naprej pridobivala na pomenu.Strokovnjaki iz industrije dosledno navajajo Exumo kot najboljšo investicijsko izbiro za leto 2025 in naprej dupuchrealestate.com.Kot je zapisano v enem od poročil, Exuma ponuja »čisti pobeg« in je pripravljena na nadaljnji razvoj, ki še vedno spoštuje njen naravni čar homesforsaleinnassaubahamas.com.Kupci bodo v naslednjih nekaj letih morda dosegli znatno rast vrednosti, še posebej, če bodo kupili zdaj, preden bodo dokončane dodatne novogradnje.Ključno bo ohranjanje ravnotežja med razvojem in okoljem – na kar so lokalni deležniki pozorni.Na splošno je prihodnost nepremičnin na Exumi videti svetla, saj bodo kombinacija redkosti, lepote in nove infrastrukture verjetno prinesle visoke donose.Abaco (otok Abaco) leži na severu Bahamov in vključuje Great Abaco, Little Abaco ter niz otokov (cays), ki so znani po jadranju in počitniških hišah.Trg na Abacu je edinstven, ker se oporavlja po hudem udarcu: orkan Dorian je septembra 2019 prizadel dele Abaca, vključno z Marsh Harbourjem in Treasure Cayjem, ter povzročil obsežno škodo na nepremičninah.V letih od takrat je obnova potekala stabilno, in do leta 2024–2025 Abaco doživlja preporod zanimanja in naložb dupuchrealestate.com.Trenutni trg v Abacu zaznamujejo naraščajoče povpraševanje in višanje cen, saj tako povratniki kot priložnostni vlagatelji odkupujejo nepremičnine (nekatera neurjem poškodovana stanovanja so bila prodana po nižjih cenah po orkanu Dorian, nato pa so bila prenovljena ali ponovno zgrajena).Po podatkih Ministrstva za turizem je imel Abaco v letu 2024 11,9 % povečanje prihodov z letalom, kar je najmočnejša rast med vsemi večjimi otoki in pomeni trdno vrnitev na ravni pred Dorianom travelmarketreport.com.Območja, kot sta Treasure Cay, znana po osupljivi plaži, in Elbow Cay (s slikovitim svetilnikom Hope Town), so ponovno polna življenja.Cene nepremičnin v Abacu, ki so v letih 2019–2020 močno padle, ponovno naraščajo.Obalna zemljišča in kondominiji v Treasure Cay so na primer ponovno pridobili vrednost, saj se skupnost obnavlja; nekatere nepremičnine zdaj dosegajo ali presegajo svoje cenovne ravni pred orkanom, čeprav še vedno ponujajo dobro relativno vrednost v letu 2025.Abaco gosti tudi luksuzne komplekse: Baker’s Bay Golf & Ocean Club, zasebna resortska skupnost na Great Guana Cay, je ponovno v popolnem delovanju in še naprej privablja zelo premožne kupce (cene domov tam se začnejo pri 4 milijonih dolarjev navzgor).Z razmislekom na prihodnost so obeti za Abaco zelo pozitivne.Obstaja veliko neizpolnjenega povpraševanja s strani tistih, ki imajo radi čolnarjenje, ribolov in sproščen življenjski slog v Abacu.Montage Cay, luksuzno letovišče na zasebnem otoku v Abacu, je v fazi razvoja in bo do leta 2025/26 dodalo hotel s petimi zvezdicami in blagovne stanovanjske enote practiceguides.chambers.com.Pričakuje se, da bo to še dodatno okrepilo profil Abaca.Vlada je prav tako dala prednost popravilom infrastrukture – cestam, električnim omrežjem itd.– za podporo rasti.Lokalni agenti poročajo, da je Abaco »vse bolj iskan« in da se cene »nenehno zvišujejo«, saj okrevanje napreduje homesforsaleinnassaubahamas.com homesforsaleinnassaubahamas.com.Tveganja ostajajo (na primer še ena velika nevihta), vendar pa močan duh skupnosti in zanimanje vlagateljev potiskata Abaco naprej.Za leto 2025 in naslednja leta Abaco predstavlja tako zgodbo o odpornosti kot priložnost – kupci, ki so investirali po Dorienu, so že dosegli dobičke, nadaljnja rast pa je verjetna, ko si bo Abaco popolnoma opomogel.
Otok Paradise je majhen otok v bližini Nassaua, ki je svetovno znan po letovišču Atlantis in svoji izjemno ekskluzivni nepremičninski ponudbi. Paradise Island (pogosto imenovan preprosto »PI«) je v bistvu luksuzno zatočišče; skoraj vse nepremičnine so tukaj vrhunska stanovanja ali razkošne hiše. Trg nepremičnin na otoku je sinonim za luksuz – ponuja projekte, kot so Ocean Club Estates (zaprta skupnost z igriščem za golf in marino, kjer se cene nepremičnin gibljejo od več milijonov pa vse do več kot 20 milijonov $) ter stanovanjske zgradbe, kot sta One Ocean in The Reef/Residential Towers v Atlantisu. V letu 2025 na Paradise Islandu še naprej beležijo veliko povpraševanje med premožnimi kupci, ki si želijo bližine udobja Nassaua, a bolj zasebno, letoviško vzdušje. Povprečne cene stanovanj na PI so med najvišjimi v državi; pogosto se začnejo pri 700–800 tisoč $ za dvosobno stanovanje in z lahkoto presegajo 1–2 milijona $ za večje enote ali tiste z razgledom na ocean. Penthousi ob obali in dvorci lahko dosežejo osemmestne zneske. Ponudba na Paradise Island je omejena (gre za majhno kopno površino), zato so novogradnje večinoma navpične (stanovanjski bloki) ali pa gre za prenove starejših objektov. Pomemben projekt, ki se obeta, je projekt Four Seasons/Ocean Club Residences, ki naj bi bil zaključen do leta 2027 in bo v okviru Ocean Club dodal izbran nabor superluksuznih apartmajev in vil globalpropertyguide.com. Ta projekt je zelo pričakovan, veliko enot pa že ima čakajoče interesente izmed obstoječih gostov hotelske verige Four Seasons. Uspešnost trga na PI je izrazito dobra – nepremičnine tu običajno dobro ohranjajo vrednost in se redko prodajajo. Konec leta 2024 in v 2025 so poročali, da se je čas prodaje za najboljše nepremičnine na Paradise Island bistveno skrajšal (zaželene enote se pogosto prodajo v zgolj ~2–3 mesecih), saj so premožni kupci hitro pokupili vse, kar je bilo na voljo homesforsaleinnassaubahamas.com. V prihodnje bo nepremičninski trg Paradise Island ostal zelo močan. Ugled lokacije, nenehne nadgradnje letovišča Atlantis in novi luksuzni projekti (kot je govoric poln Aman resort in potrjena atrakcija Royal Caribbean Beach Club) bodo ohranjali visoko povpraševanje. Pričakujemo še naprej rast cen, ki bo verjetno presegala povprečje v Nassauu, še posebej pri unikatnih nepremičninah (npr. dvorci ob oceanu, penthousi v najvišjih nadstropjih). Paradise Island bo hkrati deležen koristi od rasti Nassaua, vendar bo izoliran od številnih težav Nassaua (npr. prometa ali gneče). Skratka, PI je in bo ostal eden najbolj ekskluzivnih naslovov na Karibih, privlačen za kupce, ki iščejo takojšen luksuz, varnost in zabavo na dosegu roke.
Exuma
Abaco
Pravne in davčne posebnosti za kupce
Investitorji in tuji kupci nepremičnin na Bahamih morajo poznati pravni okvir in davke, povezane z nepremičninami. Bahami v splošnem pozdravljajo tuje lastništvo nepremičnin, postopek pa je dobro opredeljen:
- Pravila o tujem lastništvu: Mednarodni kupci lahko posedujejo lastniško nepremičnino na Bahamih z razmeroma malo omejitvami. Če tuji kupec kupuje enodružinsko stanovanjsko nepremičnino ali zazidljivo zemljišče namenjeno lastni rezidenci, posebno dovoljenje ni potrebno; kupec preprosto registrira pridobitev pri Investicijskem odboru po zaključku (in plača enkratno registracijsko pristojbino v višini 1.000 USD) practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. To ima za rezultat izdano Potrdilo o registraciji. Če pa tujec kupuje zemljišče za poslovni razvoj, naložbe v najem ali več enot (karkoli več kot enkratni osebni dom), je treba pridobiti „Dovoljenje za lastništvo zemljišča za mednarodne osebe“ pred zaključkom nakupa practiceguides.chambers.com. Dovoljenje se prav tako pridobi preko Investicijskega odbora/Bahamas Investment Authority. Če ne pridobite potrebnega dovoljenja, je listina neveljavna, zato je to pomemben korak za investitorje-kupce practiceguides.chambers.com. V praksi se dovoljenja rutinsko podeljujejo za legitimne projekte/naložbe – vlada jih uporablja predvsem za preverjanje in beleženje pomembnejših tujih naložb. Ni zahtev glede državljanstva ali pravil, ki bi dovoljevala le zakupno pravico; tujci lahko posedujejo lastninsko pravico (fee simple) do nepremičnine enako kot Bahamci, ko je le-ta registrirana ali dovoljena kot zgoraj.
- Transakcijski davki (davek na pravne posle/DDV): Vse nepremičninske transakcije so obdavčene z enkratnim davkom na prenos lastništva, ki se od leta 2019 obračunava kot davek na dodano vrednost (DDV) pri prodaji nepremičnin. Tujci plačajo pavšalni DDV v višini 10 % pri vseh nakupih nepremičnin nad 100.000 USD linkedin.com. Ta znesek se običajno razdeli med kupca in prodajalca po dogovoru (najpogosteje vsak plača 50 %, čeprav pri večjih poslih ni redka delitev 70/30) linkedin.com. Za nakupe pod 100.000 USD je DDV 2,5 %. Državljani Bahamov uživajo progresivno lestvico davka na pravne posle/DDV: zanje znaša davek 2,5 % za prvih 100.000 USD, 4 % za 100.000–300.000 USD, 6 % za 300.000–500.000 USD, 8 % za 500.000–700.000 USD, 9 % za 700.000–1 milijon USD in 10 % nad 1 milijon USD linkedin.com. (Državljani Bahamov, ki prvič kupujejo dom, imajo celo še večje olajšave/izjeme do 500.000 USD za spodbujanje lastništva stanovanj linkedin.com linkedin.com.) Končni učinek je, da bodo tuji kupci na večino nakupov domov običajno plačali 10 %, medtem ko domačini pogosto plačajo nekoliko manj. Omeniti velja, da ta transakcijski DDV nadomešča nekdanji »davek na pravne posle« – v bistvu gre za isto stvar, le da je zdaj upravno obravnavan v okviru zakonodaje o DDV.
- Letna davčna dajatev na nepremičnine: Bahami uvedejo letni davek na nepremičnine (imenovan tudi davek na nepremičnine) na nepremičnine, z zelo ugodnimi stopnjami za lastniško zasedena stanovanja. Lastniško zasedena stanovanjska nepremičnina plača 0 % na prvih 300.000 $ vrednosti (za ta del popolnoma oproščena davka) linkedin.com, 0,625 % na vrednost od 300.000 $ do 500.000 $ in 1,0 % na vrednost nad 500.000 $ linkedin.com. Obstaja zgornja meja – nobena lastniško zasedena hiša ne plača več kot 120.000 $ na leto davka na nepremičnine, ne glede na vrednost. Ta mejni prag za oprostitev je bil nedavno dvignjen (prej 250.000 $, zdaj 300.000 $), da bi zmanjšali davčno breme na povprečnih domovih linkedin.com. Za ne-lastniško zasedene nepremičnine (naložbe ali počitniške hiše, ki niso primarna bivališče), so stopnje nekoliko višje: 0,75 % na prvih 500.000 $, 1,0 % na 500.000–2 milijona $ in 1,5 % nad 2 milijona $ linkedin.com. (Nepozidana zemljišča imajo posebno fiksno stopnjo 2 %, če so v lasti tujcev, da bi preprečili kopičenje zemljišč, vendar če je zgrajena hiša, veljajo običajne stopnje.) Pomembno je, da Bahami nimajo dodatnih občinskih davkov na nepremičnine – ta državni davek je edini ponavljajoči se davek na nepremičnino. Veliko ekskluzivnih naselij (kot so Albany ali Lyford Cay) raje zaračunava pristojbine za skupnost prek združenja lastnikov stanovanj, ni pa občinskih davkov na nepremičnine.
- Dohodnina in davek na kapitalski dobiček: Bahami ne obdavčujejo dohodka, kapitalskih dobičkov ali dediščine. To pomeni, da najemnina, ustvarjena iz bahamske nepremičnine, ali dobiček od prodaje nepremičnine, ni obdavčen s strani bahamske vlade linkedin.com. Prav tako ni davkov na zapuščino ali dediščino na bahamske nepremičnine – lahko se jih brez lokalnih smrtnih dajatev prenese na dediče linkedin.com. Te davčne politike so velika prednost za vlagatelje iz držav z visokimi davki. (Tujim lastnikom se priporoča, da preverijo domačo davčno zakonodajo – npr. ameriški državljani morajo še vedno plačati ameriški davek od svetovnih dohodkov, vendar ga lahko pogosto zmanjšajo zaradi bahamskih davkov, ki so v tem primeru nič, zato je dohodek dejansko neobdavčen do omejitve za tuje zaslužke ali prek dobropisov.)
- Rezidentstvo preko investicij: Kot omenjeno, lahko vlaganje v nepremičnine na Bahamih posamezniku omogoči ekonomsko stalno prebivališče. Trenutni prag je najmanj 1.000.000 $ investicije v nepremičnine za izpolnjevanje pogojev linkedin.com. Nepremičnina (ali več njih, skupaj v tej vrednosti) mora biti ohranjena, saj lahko prodaja pod tem pragom ogrozi status. Pridobitev rezidentstva ni samodejna, a je rutinsko odobrena pri izpolnjevanju pogojev, vloga pa naj bi bila odobrena v približno 3–4 mesecih homesforsaleinnassaubahamas.com. Obstaja tudi možnost pospešene obravnave pri investiciji v vrednosti 1,5 milijona $ ali več (postopek bo potekal hitreje) linkedin.com. Stalni prebivalci imajo večino pravic državljanov, razen volilne pravice, in kot omenjeno, je po 10 letih prebivanja mogoča prijava za državljanstvo. Prav tako velja poudariti, da samo prebivališče ne nalaga davčnih obveznosti, saj Bahami nimajo dohodnine – tam lahko živite brez osebnih davkov, kar je bistvo njihove privlačnosti linkedin.com.
Na splošno je pravni režim Bahamov zelo naklonjen vlagateljem v nepremičnine. Lastništvo se zagotavlja z vpisanimi listinami (vlada ravno prehaja na registrski sistem, da bi še izboljšala učinkovitost) practiceguides.chambers.com. Devizna kontrola obstaja, vendar je prilagojena naložbenim namenom (bahamski dolar je izenačen z ameriškim, sredstva pa je mogoče prenesti nazaj z odobritvijo centralne banke, zlasti če so bila prvotno prinesena za nakup). Ključni poudarki so, da tujci lahko kupujejo z zaupanjem, naj si rezervirajo približno 10 % za davke ob zaključku in lahko uživajo v nizki stalni davčni obremenitvi. Ti dejavniki skupaj s stabilnim pravnim sistemom postavljajo Bahame kot tujem vlagateljem prijazno jurisdikcijo.
Tveganja, izzivi in trajnost
Čeprav je splošna perspektiva pozitivna, bi morali vlagatelji upoštevati več tveganj in izzivov, ki bi lahko v prihodnjih letih vplivali na trg nepremičnin na Bahamih. Tukaj je nekaj ključnih vidikov:
- Nevarnost orkanov in podnebna tveganja: Bahami so geografsko izpostavljeni orkanom in vplivom podnebnih sprememb. Razdejanje, ki ga je povzročil orkan Dorian leta 2019 – ki je porušil dele Abaca in Grand Bahame – je bil oster opomnik na to tveganje. Neposreden udarec večjega orkana lahko povzroči ogromno škodo na premoženju in začasno oslabi lokalni trg nepremičnin (kot smo videli pri zatonu Abaca po letu 2019). Stroški zavarovanja nepremičnin so se ustrezno zvišali in bodo pomemben dejavnik pri stroških lastništva. Dvig morske gladine in erozija sta dolgoročna izziva, zlasti za nižje ležeča obalna območja. Gradbeni predpisi so bili okrepljeni zaradi odpornosti na veter, preudarni kupci pa zdaj dajejo prednost domovom, grajenim za prenesti orkan 5. stopnje ali zgrajenim na višjem terenu. Kljub temu pa podnebni dogodki ostajajo nepredvidljiv dejavnik na trgu. Investitorji naj zagotovijo ustrezno zavarovanje in odporno gradnjo za vsako nepremičnino. Dobra novica je, da obnovitev in rekonstrukcija običajno sledita tudi hudim neurjem – na primer, dejavnost na trgu nepremičnin v Abacu je zdaj spet v porastu le nekaj let po Dorianu travelmarketreport.com – a kratkoročni vpliv takšnih dogodkov je lahko velik.
- Gospodarski in zunanji dejavniki: Gospodarstvo Bahamov je močno odvisno od zunanjih razmer – predvsem zdravja ameriškega gospodarstva in svetovnih turističnih trendov. Upočasnitev v ZDA ali Kanadi (ključna trga za turizem in kupce) bi lahko zmanjšala število obiskovalcev in omejila povpraševanje po počitniških stanovanjih globalpropertyguide.com. Prav tako lahko svetovne krize (recese, pandemije) hitro prizadenejo turizmu odvisno bahamsko gospodarstvo, kot smo videli v letu 2020. Naraščajoče obrestne mere v tujini lahko ohladijo tudi tuje nakupe, še posebej za tiste, ki financirajo nakup ali jemljejo posojila na podlagi premoženja. IMF opozarja, da bo za ohranjanje rasti nad trenutnim tempom potrebno nadaljnje investiranje in reševanje pomanjkanja delovne sile globalpropertyguide.com – v primeru, da tega ne bo, se lahko gospodarska rast upočasni. Poleg tega, čeprav imajo Bahami stabilno valuto in finančno stanje, imajo tudi državni dolg, ki bi lahko v prihodnosti povzročil fiskalne prilagoditve (morda tudi spremembe davčne politike, čeprav za zdaj ni napovedi o uvedbi dohodnine). Blažitev: Vlada aktivno privablja raznovrstne naložbe (tehnologija, logistika ipd.), da bi razširila gospodarsko osnovo onkraj turizma. Obsežni FDI dogovori (več kot 10 milijard dolarjev v dveh letih travelmarketreport.com) zagotavljajo določeno varnost v smislu ustvarjanja delovnih mest in gospodarskega zagona. Kljub temu naj investitorji skrbno spremljajo svetovne gospodarske kazalnike, saj so gospodarske razmere Bahamov tesno povezane z njimi.
- Cenovna dostopnost stanovanj in socialna neenakost: Druga stran razcveta luksuznega trga je, da si lokalni srednji razred Bahamcev vse težje privošči stanovanja. Obstaja vse večja vrzel v dostopnosti, saj plače ne sledijo rasti cen nepremičnin. To ima družbene posledice (gneča, povečano povpraševanje po najemninah, odliv talentov), na katere je vlada zelo pozorna. Če ta problem ne bo rešen, se lahko pojavijo politični pritiski za ukrepe, ki bi posredno lahko vplivali na vlagatelje – na primer strožja pravila za tuje kupce v določenih cenovnih segmentih ali višje davke na špekulativne nakupe itd. Trenutno je tuje vlaganje zelo pozitivno sprejeto (za gospodarstvo je ključno), vendar je pomembno biti občutljiv za lokalne potrebe. Vladno prizadevanje za gradnjo cenovno dostopnih stanovanj in ponudbo olajšav za kupce, ki prvič kupujejo, je usmerjeno v reševanje tega vprašanja globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Za trg je široka baza lokalnih kupcev zdrava za dolgoročno stabilnost. Če je prevelik del trga dostopen le tujcem, to lahko povzroči neravnovesje. Zato bo napredek na področju cenovno dostopnih stanovanj dejansko koristil celotnemu nepremičninskemu sektorju, saj bo povečal lastništvo stanovanj. Vzdržnost povpraševanja je s tem neposredno povezana – družba, v kateri domačini dobro živijo, bo ustvarila lastno notranje povpraševanje po nepremičninah, kar bo povečalo odpornost trga, neodvisno od kapric tujih kupcev.
- Okoljska trajnost: Prav okolje, ki Bahamom daje privlačnost – koralni grebeni, čiste vode, neokrnjene plaže – je pod pritiskom zaradi razvojnih aktivnosti. Poudarek je vse več na trajnostnih razvojnih praksah, da se ohrani naravna lepota destinacije. Investitorji in razvijalci v luksuznih projektih vse pogosteje vključujejo okolju prijaznejše rešitve (sončne celice, zbiranje deževnice, gradbene tehnike s certifikatom LEED), saj sodobni kupci višjega cenovnega razreda pogosto pričakujejo določen nivo okoljske odgovornosti homesforsaleinnassaubahamas.com. Vlada je prav tako napovedala ambiciozne načrte za razširitev obnovljivih virov energije (predvsem sončne) do leta 2033, s ciljem zmanjšanja odvisnosti od fosilnih goriv in večje samooskrbe na otokih dupuchrealestate.com homesforsaleinnassaubahamas.com. To bi lahko pomembno vplivalo na nepremičnine na oddaljenih območjih – na primer, zasebni otoki in samostojna posestva bodo z izboljšano sončno tehnologijo in shranjevanjem energije postali še bolj izvedljivi. Kljub temu bodo okoljski izzivi, kot so oskrba z vodo, ravnanje z odpadki in ohranjanje habitatov, zahtevali stalno pozornost, saj se razvoj širi tudi na manj razvite otoke. Skrb za trajnost se razteza tudi na ohranjanje kulturne in zgodovinske dediščine, saj je pomembno, da novogradnje ne spodjedajo lokalne zapuščine, ki je del čara Bahamov. Vlada in skupnostni deležniki se vse bolj zavedajo, da je dolgoročna vrednost nepremičnin močno povezana z ohranjanjem okoljske zdravosti in odpornosti otokov.
Skratka, čeprav obstajajo tveganja, na katera moramo biti pozorni, prav nobeno ne zmanjša bistvene privlačnosti nepremičnin na Bahamih, temveč poudarja potrebo po preudarnih in premišljenih naložbah. Poznavanje orkanov in zavarovanj, razumevanje gospodarskih povezav, upoštevanje družbenih vplivov ter postavljanje trajnosti v ospredje – vse to bo del mentalitete preudarnega investitorja na Bahamih v prihodnje. S premičnim spoprijemanjem s temi izzivi si investitorji lahko bolje zagotovijo svoj kos raja in prispevajo k temu, da nepremičninski trg na Bahamih ostane živahen in trajnosten še vrsto let.
Viri:
- ERA Dupuch Real Estate Bahamas – Povzetek trga za leto 2024 in napoved za 2025 dupuchrealestate.com dupuchrealestate.com dupuchrealestate.com dupuchrealestate.com
- Chambers & Partners – Nepremičnine 2025: Bahami (pravo in praksa) practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com
- Morley Realty – Poročilo o trgu Nassau & Paradise Island (junij 2025) morleyrealty.com morleyrealty.com
- Glenn Ferguson (nepremičninski posrednik) – Zakaj investirati v bahamske nepremičnine v letu 2025? homesforsaleinnassaubahamas.com homesforsaleinnassaubahamas.com homesforsaleinnassaubahamas.com
- Global Property Guide – Analiza stanovanjskih nepremičnin na Bahamih 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
- Travel Market Report – Rekordnih 11,22 M obiskovalcev v letu 2024 (februar 2025) travelmarketreport.com travelmarketreport.com travelmarketreport.com
- LinkedIn (Glenn S. Ferguson) – Bahamski vodnik za davke na nepremičnine 2025 linkedin.com linkedin.com linkedin.com
- Poročilo IMF – Bahamih 2024 Posvetovanje po členu IV globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
- Drugi: Statistika Ministrstva za turizem Bahamov travelmarketreport.com, Knight Frank Caribbean Insight 2024 content.knightfrank.com, Forbes Global Properties poročilo globalpropertyguide.com itd.
