Nepremičninski trg na Dunaju 2025–2030: Razcvet ali zlom? Ključni trendi, spremembe cen in priložnosti, ki jih ne smete zamuditi

Pregled dunajskega nepremičninskega trga v letu 2025

Dunajski nepremičninski trg v letu 2025 stoji na razpotju po obdobju izjemne rasti, ki mu je sledila nedavna ohladitev. Po desetletnem razcvetu so se cene stanovanj ustalile in celo nekoliko padle zaradi naraščajočih obrestnih mer in gospodarskih pritiskov. V letih 2023–2024 je Dunaj doživel prvo trajnejšo korekcijo cen po letu 2000, pri čemer so se cene hiš v prestolnici do konca leta 2024 znižale za približno 2 % na letni ravni globalpropertyguide.com. To je pomenilo sedmo zaporedno četrtletje zmernih padcev, s čimer se je končalo obdobje dvomestnih letnih rasti v času pandemije. Nove omejitve kreditiranja, uvedene leta 2022 (kot so najmanj 20 % lastne udeležbe in krajše dobe odplačevanja), so močno ohladile povpraševanje, kar je povzročilo počasno prodajno aktivnost globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Vendar pa leto 2025 prinaša znake stabilizacije. Ko se inflacija približuje ciljni vrednosti 2 % in se avstrijsko gospodarstvo vrača k zmerni rasti, se zaupanje kupcev počasi izboljšuje cbre.com. Trg dela ostaja močan, in hipotekarne obrestne mere se začenjajo počasi zniževati, kar pomaga nepremičninskemu trgu doseči dno. Pravzaprav analitiki zdaj menijo, da je cenovna korekcija v veliki meri »končana«, saj so se vrednotenja prilagodila novemu okolju obrestnih mer cbre.com. Dunajski nepremičninski sektor v letu 2025 je tako mogoče označiti kot stabilen, a previden – prodajalci so v veliki meri prilagodili pričakovanja, kupci pa se vračajo na trg ob pričakovanjih, da je najslabše obdobje padca mimo.

Kljub nedavnim nasprotnim vetrovom, so temeljni kazalniki Dunaja še vedno močni. Mesto se dosledno uvršča med najbolj prijetna mesta za življenje na svetu (leta 2023 je zasedlo 1. mesto po The Economist Intelligence Unit) eib.org, kar poudarja njegov privlačnost. Stopnja praznih stanovanj je nizka, povpraševanje po najemninah pa visoko zaradi rastočega prebivalstva in kroničnega pomanjkanja stanovanj na Dunaju. Institucionalni vlagatelji in zadruge imajo v lasti velik delež stanovanjskega fonda, kar zagotavlja stabilen, strokovno upravljan najemni trg globalpropertyguide.com eib.org. Medtem so desetletja politik v podporo stanovanjem (kot so subvencionirana stanovanja in nadzor najemnin) preprečila skrajne krize dostopnosti, zaradi česar je dunajsko nepremičninsko tržišče razmeroma odporno v primerjavi z drugimi svetovnimi mesti. Ob vstopu v leto 2025 trg odraža zdravo ravnovesje – ni ne izrazit prodajni trg ne trg v zatonu. Cene so v mnogih segmentih približno nespremenjene ali rahlo višje kot pred letom dni, obseg transakcij pa narašča. To ravnovesje postavlja temelje za naslednje obdobje: Se bo dunajski nepremičninski razcvet nadaljeval ali bo trg ostal umirjen? V nadaljevanju so predstavljeni ključni trendi, ki bodo oblikovali napovedi do leta 2030.

Ključni trendi in napovedi (2025–2030)

Prihajajoča leta do 2030 bodo ključna za dunajski nepremičninski trg. Več medsebojno povezanih trendov in napovedi izstopa:

• Zmerno gospodarsko okrevanje: Avstrijsko gospodarstvo se bo leta 2025 znova začelo krepiti, BDP naj bi po kratki recesiji zrasel za približno 1 % globalpropertyguide.com. Inflacija je bila znižana na približno 2 %, kar prinaša stabilnost cbre.com. To bolj zdravo okolje bi moralo nežno spodbuditi povpraševanje po nepremičninah. Analitiki napovedujejo, da se bo postopno zviševanje cen nadaljevalo do leta 2026, vendar ni pričakovati ponovnega nesorazmernega dvomestnega naraščanja cen. Pravzaprav strokovnjaki opozarjajo, da so kratkoročni špekulativni skoki cen malo verjetni – trg v letu 2025 ostaja previden in prilagojen navzdol, zato špekulanti ne bi smeli pričakovati hitrih dobičkov internationalinvestment.biz. Namesto tega je Dunaj pripravljen na stabilno, zmerno rast v skladu z gospodarskimi temelji.
• Povrnitev zaupanja vlagateljev po korekciji: Tržni poznavalci menijo, da je cenovna korekcija dosegla dno in da se naložbeni trg okreva cbre.com. Donosi, ki so se zvišali med padcem cen, se začenjajo znova krčiti, saj se vrednosti nepremičnin stabilizirajo cbre.com. Mednarodni vlagatelji se vračajo po obdobju, ko so prevladovali domači kupci cbre.com. Dunaj slovi kot varno zatočišče na trgu – ponuja zanesljive donose in nizko stopnjo praznih stanovanj – kar privablja novo zanimanje. Globalni skladi, ki so v letih 2022–23 ustavili nakupe, zdaj iščejo priložnosti na Dunaju, k čemur jih spodbujajo izboljšani gospodarski kazalniki in bolj kupcem prijazna cenovna raven.
• Delo na daljavo preoblikuje povpraševanje: Pandemija je sprožila revolucijo dela na daljavo, ki še naprej vpliva na stanovanjske preference na Dunaju. Po eni strani je povpraševanje po primestnih hišah naraslo, saj si vse več družin želi večje prostore in domače pisarne zunaj prenatrpanega središča investropa.com. Raziskave kažejo, da 41 % avstrijskih delavcev uporablja hibridne oblike dela, skoraj vsi pa si želijo občasno delo na daljavo investropa.com. To je mnoge spodbudilo, da se selijo v večje hiše na obrobju Dunaja, kjer za svoj denar dobijo več prostora. Primestna območja so imela koristi od nadgradenj infrastrukture, kot je razširitev avtoceste A5, kar je izboljšalo dostopnost in čas vožnje na delo investropa.com. Posledično strokovnjaki napovedujejo nadaljnjo rast cen v dunajskem primestnem obroču do let 2025–2026, saj izkoriščajo spremembo življenjskega sloga zaradi dela na daljavo.
• Obnovljena privlačnost mestnega življenja: Paradoksalno, čeprav se nekateri selijo ven, ostaja dunajsko mestno jedro zelo iskano – še posebej med najemniki. Prebivalstvo mesta narašča in mnogi (zlasti mladi strokovnjaki) zdaj dajejo prednost bivanju v središču, da skrajšajo čas vožnje na delo investropa.com. Z vrnitvijo pisarn in družabnega življenja po covidu so notranje mestne četrti spet zelo priljubljene, kar vodi v rast najemnin v osrednjih okrožjih. Nedavne projekcije kažejo, da bo dunajsko prebivalstvo do leta 2053 naraslo za 310.000 ljudi, pri čemer bo pomembna rast zgoščena v notranjih okrožjih, kot sta Leopoldstadt in Brigittenau investropa.com. Ta priliv v mesto povečuje povpraševanje po stanovanjih (in najemninah) v središču. Pravzaprav je že leta 2024 donosnost kratkoročnih najemov močno poskočila, saj se je turizem okrepil (več o tem spodaj), kar poudarja privlačnost nepremičnin na osrednjih lokacijah za naložbe investropa.com. V prihodnje se Dunaj sooča z dvojnim trendom: premožne družine iščejo zeleno predmestno življenje, medtem ko študenti, tujci in mladi strokovnjaki ohranjajo močno povpraševanje po dobro lociranih mestnih stanovanjih.
• Pomanjkanje ponudbe in stanovanjska kriza: Ključni trend, ki oblikuje trg, je omejena ponudba stanovanj v gradnji na Dunaju. Nova stanovanjska gradnja iz leta v leto upada, kar še poslabšujejo naraščajoči stroški gradnje in upočasnitve pri izdaji dovoljenj globalpropertyguide.com. Leta 2024 se je število dokončanih stanovanj na nacionalni ravni ponovno zmanjšalo, Dunaj pa ni izjema. V prvih treh četrtletjih 2024 je bilo v Avstriji odobrenih manj kot 35.000 stanovanj, kar je 4,9 % manj kot že tako nizko leto 2023 globalpropertyguide.com. Ta upad razvoja povzroča pritisk na rast cen in predvsem najemnin. Presežno povpraševanje je očitno – do konca leta 2024 so najemnine na Dunaju naraščale zaradi pomanjkanja nove ponudbe na trgu cbre.com. Glasovi iz industrije vse bolj pozivajo k podpori države (davčne olajšave, subvencije) za oživitev gradbene dejavnosti cbre.com. Napoved za obdobje 2025–2030 je, da bo stanovanjska kriza na Dunaju vztrajala, morda se bo še poslabšala, če bo rast prebivalstva presegla gradnjo. To pomeni strožji najemni trg in priložnosti za razvijalce, ki lahko projekte izpeljejo do konca. Pomanjkanje stanovanj bo verjetno eden največjih izzivov (in investicijskih tez) za dunajsko nepremičninsko področje v prihodnjem desetletju.
• Naraščajoči najemni trg in donosi: V povezavi s pomanjkanjem ponudbe so najemnine v Dunaju napovedane za nadaljnjo rast. Mesto je že leta 2024 zabeležilo rekordno povpraševanje po najemih, z rastjo oglaševanih najemnin, zlasti za manjša stanovanja v osrednjih lokacijah. Do leta 2025 se Dunaj ponaša z najvišjimi donosi iz stanovanjskih najemnin v Avstriji – povprečno okoli 4,1 % letno internationalinvestment.biz internationalinvestment.biz. To je opazno več kot donosi v Gradcu (~3,7 %) ali Salzburgu (~2,7 %) internationalinvestment.biz. Ob stabilizaciji vrednosti nepremičnin in rasti najemnin se lahko donosi še okrepijo. Vendar pa je razpon neenakomeren: cenovno dostopna zunanja okrožja, kot je Favoriten, lahko prinesejo skoraj 7 % donosa pri manjših enotah, medtem ko premožnejša okrožja, kot je Döbling, dosegajo približno 3,5 % internationalinvestment.biz internationalinvestment.biz. Trend v letu 2025 in naprej je rast najemnin na vseh področjih, še posebej pa v segmentih, namenjenih srednjemu razredu in študentskim najemnikom, kjer je povpraševanje neustavljivo. Investitorje vse bolj privlačijo možnosti nakupa za oddajo v najem v Dunaju zaradi teh zdravih donosov in zanesljivega bazena najemnikov.
• Osredotočenost na trajnost (ESG): Dunaj sprejema trend zelenih gradenj in ESG, ki bo oblikoval razvoj do leta 2030. Strožji gradbeni predpisi zdaj zahtevajo visoko energetsko učinkovitost (npr. izolacija, ogrevanje iz obnovljivih virov), novi prostorski načrti pa določajo vsaj 50 % zelenih površin v projektih vienna.at vienna.at. Mestna pobuda “Smart Climate City” pomeni, da morajo prihodnji projekti vključevati značilnosti za prilagajanje na podnebne spremembe (kot so zelene strehe in “vrtne ulice”) za boj proti urbanemu pregrevanju vienna.at. Te politike že vplivajo na preference kupcev – energetsko učinkovita stanovanja in ekološko certificirane poslovne stavbe so vse bolj iskane investropa.com. Pravzaprav lahko nepremičnine z zelenimi certifikati dosegajo najemninske premije na Dunaju cbre.com. V obdobju 2025–2030 pričakujte, da bo skladnost z ESG vse bolj vplivala na vrednotenja: stare, neučinkovite stavbe bodo morda doživele “zeleni diskont”, medtem ko bodo trajnostni projekti uživali višje najemnine in vrednosti. Nepremičninski akterji na Dunaju se odzivajo s prenovo obstoječih objektov in prednostnim vključevanjem okoljskih značilnosti za izpolnjevanje naraščajočega povpraševanja po trajnosti.

Povzetek: Dunaj ima previdno optimistične obete. Večina analitikov pričakuje, da ne bo prišlo do dramatičnega zloma ali pregrevanja trga, temveč do obdobja zmerne rasti in razvoja. Nizka ponudba in visoko povpraševanje sta v prid lastnikom nepremičnin z stalnim povečevanjem cen in najemnin vsako leto. Vendar bosta dostopnost in obseg omejena z gospodarsko realnostjo – Dunaj ni v balonu in preudarne, dolgoročne naložbene strategije bodo prehitele špekulativne poteze. V nadaljevanju bomo raziskali, kaj vse to pomeni za vlagatelje v različnih tržnih segmentih.

Naložbene priložnosti v stanovanjskem, poslovnem in luksuznem segmentu

Dunaj ponuja raznoliko paleto naložbenih priložnosti v nepremičnine. Tukaj je pregled možnosti v stanovanjskem, poslovnem in luksuznem segmentu:

• Stanovanjske nepremičnine: Stanovanjski sektor na Dunaju ostaja temelj za vlagatelje, cenjen zaradi svoje stabilnosti in doslednih donosov. Najemna stanovanja so stalno iskana – skoraj 75 % dunajskih gospodinjstev raje najema kot ima v lasti eib.org eib.org, kar zagotavlja globok bazen najemnikov. Vlagatelji v standardna stanovanja lahko trenutno dosegajo 4 %+ bruto donose na Dunaju internationalinvestment.biz, kar je največ v Avstriji, zahvaljujoč razmeroma ugodnim nakupnim cenam in naraščajočim najemninam. Delavske četrti (npr. Favoriten, Ottakring, Simmering) ponujajo posebej privlačne donose v razponu 5–6 % za manjša stanovanja internationalinvestment.biz. Ta območja, čeprav manj centralna, imajo koristi od močnega lokalnega povpraševanja po najemu in prihajajočih prometnih povezav. Medtem pa osrednje četrti (Innere Stadt, Leopoldstadt itd.) dosegajo nižje donose (~3–4 %), vendar imajo običajno stabilno rast vrednosti in nikoli ne primanjkuje najemnikov. Z rahljanjem hipotekarnih pravil po letu 2025 (več o tem kasneje) pričakujemo več prvih kupcev in mladih družin na trgu, kar bi lahko rahlo dvignilo cene stanovanj v cenovno dostopnih segmentih. Vendar pa obsežna socialna stanovanja in nadzor najemnin na Dunaju omejujejo pretirano rast cen, zaradi česar je stanovanjsko vlaganje počasna, a zanesljiva pot do bogastva in ne špekulativna igra. Prava priložnost je v strategijah nakupa in dolgoročnega zadržanja: zdaj zakleniti nepremičnino in izkoristiti dolgotrajno rast prebivalstva in naraščajoče najemnine. Poleg tega so obetavni tudi nišni stanovanjski segmenti, kot je študentsko bivanje, saj je v mestu približno 200.000 univerzitetnih študentov wien.gv.at. Na splošno dunajski stanovanjski trg ponuja nizko tveganje in zmerne donose – idealen profil za vlagatelje, osredotočene na dohodek, in tiste, ki iščejo ohranitev premoženja z zaščito pred inflacijo.
• Komercialne in pisarniške nepremičnine: Dunajski segment komercialnih nepremičnin se sooča s strukturnimi spremembami, vendar ponuja več svetlih točk za vlagatelje. Pisarniške nepremičnine na Dunaju so se izkazale za odporne. Mesto uživa razmeroma nizko stopnjo praznih pisarn (ki se je le rahlo povečala kljub trendom dela na daljavo) in naraščajoče najemnine za vrhunske lokacije cbre.com. Pisarniški prostori razreda A so dejansko v pomanjkanju, saj je bilo nove gradnje malo, podjetja pa še vedno cenijo visokokakovostne, energetsko učinkovite stavbe za privabljanje zaposlenih. Najemnine za vrhunske pisarne so dosegle 28 € na m²/mesec internationalinvestment.biz, medtem ko donosnosti pisarn (čeprav v virih niso izrecno navedene) ostajajo okoli sredine 3 % za osnovna sredstva – kar kaže na močne vrednosti. Vlagatelji lahko najdejo priložnost v posodabljanju starejših pisarniških objektov za izpolnjevanje ESG standardov, saj so takšne nadgradnje nagrajene z višjimi dosegljivimi najemninami cbre.com. Po drugi strani pa je trg trgovskih nepremičnin mešan. Tradicionalni nakupovalni centri se soočajo z izzivi – leto 2024 je prineslo šibko prodajo na drobno in malo zanimanja vlagateljev za velike nakupovalne centre internationalinvestment.biz. Vendar pa osnovna trgovina (kot so supermarketi in soseskini trgovski centri) uspeva, z donosnostmi okoli 5,3–5,5 % in velikim povpraševanjem s strani institucionalnih kupcev internationalinvestment.biz. Dunajski trgovski prostori na glavnih ulicah in luksuzne butike so prav tako na pragu ponovnega razcveta: v letu 2025 se pričakujejo nove otvoritve vodilnih trgovin v središču mesta in ponovno povpraševanje po vrhunskih trgovskih enotah, še posebej, ker se luksuzne blagovne znamke širijo (turisti so se množično vrnili, kar spodbuja potrošnjo) cbre.com. Drugi zvezdni segment so logistične in industrijske nepremičnine. Dunajski logistični trg je imel rekordno leto 2024 (zgrajenih in zasedenih je bilo veliko novih skladišč), in čeprav je ponudba za kratek čas dohitela povpraševanje, naj bi leta 2025 povpraševanje znova preseglo novo gradnjo cbre.com. Sodobni logistični objekti, zlasti tisti v bližini prometnih vozlišč, dosegajo višje najemnine in stabilne donosnosti ~5 % ali več. <sInvestitorji, ki ciljajo na skladišča za e-trgovino, centre za dostavo na zadnji milji in lahke industrijske parke okoli Dunaja, lahko pričakujejo močno rast najemnin, saj se širi potrošniška baza mesta in potrebe po distribuciji. Nazadnje si zaslužijo omembo tudi gostinski objekti (hoteli, apartmaji s storitvami): Dunaj je v letu 2024 doživel rekorden turizem, hotelska zasedenost in cene sob pa so se močno pobrale cbre.com. Več mednarodnih hotelirskih investitorjev se je vrnilo na dunajski trg, saj stavijo na trajno rast turizma. Povzetek: poslovne priložnosti na Dunaju so odvisne od segmenta: pisarne in logistika so v ospredju, nujna maloprodaja je stabilna, gostinstvo okreva, medtem ko so sekundarna maloprodaja in starejše pisarne manj priljubljene. Preudarni investitorji se bodo osredotočili na vrhunska, prihodnosti odporna sredstva (na primer pisarne z zelenim certifikatom, urbano logistiko, centralno locirano maloprodajo), ki so najbolje pozicionirana za trende povpraševanja v letih 2025–2030.
• Luksuzni in visokokakovostni segment: Dunajski luksuzni nepremičninski segment je v zadnjih letih pokazal izjemno odpornost in celo preseganje pričakovanj. Leta 2024, medtem ko so cene stanovanj na množičnem trgu padale, je premium segment (nepremičnine najvišjega razreda) komaj izgubil na vrednosti (−4 % na letni ravni), medtem ko so se ultra-luksuzne nepremičnine podražile (+0,2 %) internationalinvestment.biz. To kaže na stalno povpraševanje na samem vrhu trga, tudi v času širših upadov. Dunajske luksuzne ponudbe – naj bo to veličastno stanovanje na Ringstrasse, zgodovinska palača v notranjem okrožju ali penthouse s pogledom na Donavo – so cenjene tako pri lokalni eliti kot pri mednarodnih kupcih, ki iščejo košček dunajskega starodavnega šarma. Zanimanje za zgodovinske nepremičnine dejansko narašča, k čemur pripomorejo prizadevanja za ohranjanje, ki poudarjajo njihovo kulturno vrednost investropa.com. Številne dediščinske stavbe se obnavljajo in preoblikujejo v luksuzna stanovanja, kar privablja vlagatelje, ki cenijo dunajsko arhitekturno veličino. Nov dejavnik, ki bo vplival na ta segment, je posodobitev priseljenske politike: leta 2025 bo Avstrija predstavila pot do državljanstva prek naložbe v luksuzne nepremičnine vnz.bz. Po pričakovanem programu bodo premožni tujci, ki bodo investirali približno 3 milijone evrov v visokokakovostne avstrijske nepremičnine (zlasti na Dunaju ali v Salzburgu), lahko pospešili svojo vlogo za državljanstvo vnz.bz. To bi lahko bistveno spremenilo povpraševanje po luksuzu – dejansko gre za scenarij “zlatega vizuma”, ki bi lahko privabil val globalnih premožnih kupcev, ki iščejo dostop do EU. Če se odzove le del svetovnih bogatašev, bi lahko dunajski vrhunski trg doživel razcvet v letih 2025–2030, kar bi dvignilo cene dvorcev, penthousov in luksuznih razvojnih projektov. Za vlagatelje luksuzni segment ponuja ne le prestiž lastništva prestižnih sredstev v prestolnici, temveč tudi trdno finančno korist. Luksuzne najemnine so ostale stabilne (pogosto pa jih nadomesti kapitalski dobiček), poleg tega pa dunajski visokokakovostni trg deluje kot varno zatočišče – ni bil prenapihnjen, zato ni doživel zloma in je manj nestanoviten kot London ali New York. Kot vedno je likvidnost na vrhu tanjša, zato naj imajo vlagatelji daljši časovni horizont. Glede na kazalnike pa je dunajska luksuzna nepremičnina privlačna hranilka vrednosti z zmerno rastjo, zdaj še dodatno privlačna zaradi možnih ugodnosti bivanja/državljanstva. Ključne priložnosti vključujejo nakup novih luksuznih stanovanjskih projektov (nekateri so načrtovani blizu središča mesta in ob Donavi), nakup zgodovinskih mestnih hiš za prenovo ali nakup najboljših zemljišč za prihodnji prestižni razvoj, saj je ponudba resnično vrhunskih lokacij izjemno omejena.

Spodnja črta: Ne glede na to, ali je vaš fokus na cenovno dostopnih stanovanjih, poslovnih stolpnicah ali razkošnih penthousih, Dunaj ponuja prepričljiv investicijski primer. Vsak segment ima svoje posebnosti, vendar Dunaj na splošno ponuja stabilnost, spodobne donose in dolgoročno rast, ki jo poganja resnično povpraševanje. V naslednjih razdelkih bomo preučili gibanje cen in najemnin, glavne projekte v pripravi ter politično okolje, ki bo vplivalo na te naložbe.

Trendi cen in analiza najemnega trga

Dunajski cenovni trendi v zadnjih letih odražajo trg, ki je močno narasel, dosegel vrh in se zdaj normalizira na visoki ravni. Po letih dvomestne rasti do leta 2021 so povprečne cene stanovanj v mestu doživele blago korekcijo. Do leta 2024 je bil dunajski indeks cen stanovanj nižji za približno 4,4 % na letni ravni internationalinvestment.biz internationalinvestment.biz – kar je opazen premik glede na +8–12 % letne rasti v začetku desetletja. Ta padec je bil v veliki meri posledica srednjega in cenovno dostopnega segmenta, ki se sooča z omejitvami dostopnosti. Pravzaprav so stanovanja srednjega cenovnega razreda v letu 2024 doživela največji padec (−7,3 %), medtem ko je vstopni segment padel za približno 5 % internationalinvestment.biz. Nepremičnine višjega cenovnega razreda so bile bolj zaščitene, saj je premium segment padel le za 4 %, luksuzni pa se je rahlo zvišal (+0,2 %), kot omenjeno internationalinvestment.biz. Geografsko gledano je bila korekcija razširjena, a zmerna – tudi najbolj prizadeta regija (Burgenland) je padla za približno 12 %, medtem ko je bil dunajski padec približno 4 % razmeroma blag internationalinvestment.biz internationalinvestment.biz. Samostojne hiše na Dunaju so nekoliko izgubile na vrednosti (−5,2 % v 2024), stanovanja v etažni lastnini pa so padla za približno 3,5 % internationalinvestment.biz. Gradbena zemljišča so doživela večji padec (−9 %), saj so postali investitorji previdnejši internationalinvestment.biz. Pomembno je poudariti, da ti padci prihajajo po zelo dolgem obdobju rasti, zato so cene še vedno visoke v absolutnem smislu. Za primerjavo, povprečna hiša s 150 m² v Dunaju še vedno stane približno 960.000 € (približno 1 % več kot leta 2023) <a href="https://internationalinvestment.biz/en/realinternationalinvestment.biz, kar kaže, da je popravek večinoma izbrisal presežek mehurčka, vendar ni povzročil zloma vrednosti.

Od leta 2025 dalje znaki kažejo, da se bodo cene izravnale in morda znova začele počasi naraščati. Soglasje med opazovalci trga je, da se bodo cene na Dunaju v letu 2025 stabilizirale, saj se vrača gospodarska rast in se končujejo zviševanja obrestnih mer. Pravzaprav strokovnjaki pravijo, da je »korekcija cen zaključena« cbre.com, najnovejši četrtletni podatki pa kažejo, da je indeks cen na Dunaju v pozni 2024 in v začetku 2025 praktično nespremenjen globalpropertyguide.com. Napovedi za prihodnost kažejo na nizko enomestno letno rast cen na dunajskem stanovanjskem trgu do sredine 2020-ih. Evropska komisija pričakuje, da bo avstrijsko gospodarstvo do leta 2026 zraslo za približno 1,4 % globalpropertyguide.com, kar bi moralo povzročiti zmeren porast povpraševanja po stanovanjih. Poleg tega bi lahko sprostitev pravil za hipotekarna posojila sredi leta 2025 (o čemer več kasneje) nekoliko povečala kupno moč, zlasti za kupce začetnike, kar bi lahko postavilo dno cenam v kategoriji »cenovno dostopnih« stanovanj. Kljub temu bo močna gradnja subvencioniranih stanovanj na Dunaju še naprej zagotavljala cenovno dostopne najemne alternative, kar bo verjetno preprečilo nenadzorovano rast cen na množičnem trgu. Skratka, kupci na Dunaju lahko v naslednjih nekaj letih pričakujejo postopno rast cen, vendar počasneje kot v obdobju pred letom 2020. Naslednji večji skok cen, če sploh, bi verjetno zahteval kombinacijo dejavnikov, kot so močna gospodarska rast, nezadostna gradnja glede na rast prebivalstva in/ali nov val vlagateljev – scenariji, ki bi se lahko uresničili proti koncu desetletja, če se bodo demografski trendi nadaljevali.

Na najemniški strani trga Dunaj doživlja precej bolj dinamičen trend: najemnine rastejo in donosi najemodajalcev se izboljšujejo. Kronično pomanjkanje novih stanovanj v mestu, skupaj z rastjo prebivalstva, je povzročilo presežno povpraševanje po najemninah cbre.com. Do konca leta 2024 so bili za to jasni dokazi: najemnine so bile na letni ravni višje, zlasti v urbanih okrožjih. Na primer, v središču Dunaja so se najemnine zvišale, saj si več ljudi želi živeti v centru mesta, kar je posledica rasti prebivalstva in ponovne priljubljenosti urbanih ugodnosti investropa.com. Dunaj kot središče za študente in tujce prav tako nenehno povečuje povpraševanje po najemninah. Povprečni donosi od najema v Dunaju, kot je bilo omenjeno, znašajo okoli 4,1 % – kar je precej dobro po evropskih merilih internationalinvestment.biz. Nekateri konkretni podatki prikazujejo razpon donosov od najema po mestu: v delavskem 10. okrožju (Favoriten) lahko majhna garsonjera, ki stane ~147.000 €, odda za ~844 €/mesec, kar prinaša impresivnih 6,9 % letno internationalinvestment.biz. V zunanjem 22. okrožju (Donaustadt) se srednje veliko stanovanje za približno 439.000 € odda za ~1.400 €, kar prinaša 3,8 % internationalinvestment.biz. In v prestižnem 19. okrožju (Döbling) lahko luksuzno stanovanje v vrednosti 1,08 milijona € doseže približno 3.250 €/mesec, kar pomeni 3,6 % donos internationalinvestment.biz. Ta razpon kaže, da cenovno dostopne enote v manj dragih okrožjih ponujajo najboljše odstotne donose, medtem ko se nepremičnine višjega razreda pogosto kupujejo bolj zaradi ohranjanja kapitala kot visokega donosa. Omeniti velja, da povprečni donosi od najema na Dunaju presegajo tiste v Salzburgu ali Gradcu (ki so pod 3,7 %) internationalinvestment.biz, kar odraža visoko raven najemnin glede na nakupne cene v prestolnici.

Povpraševanje po najemih je tako močno, da najemodajalci običajno doživljajo kratka obdobja praznih stanovanj in so lahko izbirčni pri najemnikih. Nadzor nad najemninami velja za številne starejše stavbe (mestna najemna zakonodaja omejuje najemnine v predvojnih stavbah določene velikosti/stanja), vendar so novejša stanovanja in tista v popolnoma obnovljenih stavbah izvzeta in lahko zaračunavajo tržne cene. V segmentu prostega trga zahtevane najemnine naraščajo. Poleg tega je ponovni razcvet turizma in poslovnih potovanj spodbudil trg kratkoročnih najemov (npr. najemi v slogu Airbnb). Leta 2023 je Dunaj zabeležil 17,26 milijona nočitev – praktično nazaj na rekordne ravni turizma investropa.com – in to se je prelilo v močno povpraševanje po kratkoročnih nastanitvah. Do konca leta 2024 so bile nočitve za 12,3 % višje kot leto prej, kar kaže na razcvetajoči turistični sektor investropa.com. Ta trend povečuje zanimanje vlagateljev za stanovanja v središču mesta, ki jih je mogoče kratkoročno oddajati turistom za višje donose. Posledično se pričakuje, da bodo donosi od kratkoročnih najemov rasli skupaj z rastjo turizma investropa.com. Mesto spremlja ta trend (da bi zagotovilo, da stanovanja niso preveč odvzeta domačinom), vendar so kratkoročni najemi v izbranih okrožjih še vedno donosna niša tudi v letu 2025.

Povzetek: dunajski najemni trg je v vzponu in to se bo verjetno nadaljevalo do leta 2030. Najemnine bodo rasle zaradi nezadostne nove ponudbe in različnih dejavnikov povpraševanja (študenti, priseljenci, turisti itd.), kar bo izboljšalo donosnost za lastnike nepremičnin. Vlagatelji naj spremljajo morebitne spremembe politike (kot so nove najemne regulacije ali pravila za kratkoročne najeme), vendar je Dunaj s svojim uravnoteženim pristopom doslej ohranjal trg, ki je prijazen najemodajalcem in hkrati upošteva najemnike. Za najemnike pa obstaja možnost, da bo dostopnost postala problem, zlasti za nove priseljence v mesto, saj bo iskanje cenovno ugodnih stanovanj vse težje. Prizadevanja mesta za povečanje ponudbe dostopnih stanovanj bodo pri tem ključna. Za zdaj pa naraščajoče najemnine in stabilni donosi ostajajo značilnost dunajskih nepremičnin – trend, ki podpira prej omenjene investicijske priložnosti.

Večji urbani razvojni projekti in nadgradnje infrastrukture, ki vplivajo na trg

Več večjih urbanih razvojnih projektov in infrastrukturnih nadgradenj na Dunaju bo v prihodnjih letih pomembno oblikovalo nepremičninski trg. Ti projekti bodo ustvarili nova stanovanjska in poslovna središča, izboljšali povezljivost in povečali privlačnost mesta – vse to so dejavniki, ki vplivajo na vrednost nepremičnin in investicijske možnosti. Spodaj so predstavljene nekatere najpomembnejše pobude:

• Aspern Seestadt – Mesto v mestu: Projekt Aspern Seestadt v 22. dunajskem okrožju (Donaustadt) je vodilni razvojni projekt, ki ponazarja napredno urbanistično načrtovanje mesta. Seestadt, zgrajen na obnovljenem 240-hektarskem nekdanjem letališču, je eden največjih evropskih projektov širitve mest esri.com esri.com. Gradnja se je začela leta 2007 in bo potekala v fazah do leta 2030. Po zaključku bo Seestadt zagotovil več kot 25.000 novih domov in 20.000 delovnih mest v samozadostnem, večnamenskem okrožju z lastnim jezerom, parki, šolami in pisarnami esri.com. Združuje visoko gostoto bivališč z obilo zelenih površin (50 % območja je rezerviranega za parke ali odprte površine) in je zasnovan kot testno okolje “pametnega mesta”, s stavbami z energetsko učinkovitostjo, avtonomnimi avtobusi in infrastrukturo z malo avtomobili esri.com esri.com. Ključno je, da je mesto podaljšalo linijo podzemne železnice U2 do Seestadt, kar ga postavlja le približno 25 minut od središča mesta esri.com. Aspern Seestadt je že zelo priljubljen – do leta 2023 se je vselilo več kot 11.000 prebivalcev, kar je na poti do vseh 25 tisoč do konca desetletja weltmeister.cc. Za nepremičninski trg Seestadt prinaša pomemben obseg novega, sodobnega bivališča (velik del je subvencioniranega ali srednjega razreda), kar pomaga zadostiti povpraševanju in lahko omili pritisk na cene po vsem mestu. Ustvarja tudi nove naložbene priložnosti – trgovske centre, pisarniške prostore za tehnološka podjetja (Seestadt privablja raziskovalna in razvojna podjetja) ter stanovanjske naložbe za oddajo v uspešni novi skupnosti. Uspeh Seestadt je model za nadaljnje “urbane širitve” in prikazuje dunajsko strategijo razvoja neizkoriščenih degradiranih območij v živahne nove soseske esri.com namesto širjenja v zelene primestne površine.
• Prenove Nordbahnhof & Nordwestbahnhof: Dunaj agresivno preoblikuje stare železniške postaje v bližini mestnega središča v nova urbana območja. Območji Nordbahnhof (2. okrožje) in Nordwestbahnhof (20. okrožje) sta dve največji coni za prenovo v središču mesta v Avstriji. Na območju Nordbahnhof – 85-hektarski nekdanji tovorni terminal severno od Pratra – že več kot desetletje nastaja nova večnamenska četrt eib.org. To območje zdaj vključuje pisarne, stotine dostopnih stanovanj, parke (vključno z 10-hektarskim “urbanim divjim” parkom) in skupnostne objekte eib.org eib.org. Pomembno je, da velik delež stanovanj tam gradi neprofitna stanovanjska združenja, da bi zagotovili dostopnost za povprečne Dunajčane eib.org eib.org. Trenutni razvoj Nordbahnhofa (primerno imenovan Viertel Zwei in drugi) prinaša novo življenje v Leopoldstadt in dokazuje, da so lahko tudi novogradnje v središču mesta dostopne po dunajskem modelu. Medtem projekt Nordwestbahnhof – trenutno v fazi načrtovanja in začetnih del – namerava v naslednjih 10–15 letih preoblikovati še eno ogromno železniško območje (približno 44 hektarjev) na meji 20. okrožja Brigittenau v novo stanovanjsko četrt. Mestni urbanistični načrt 2035 izrecno navaja Nordwestbahnhof kot ključno razvojno območje za zadovoljevanje stanovanjskih potreb vienna.at. Načrti predvidevajo stanovanja za približno 15.000–20.000 prebivalcev ter pomembne poslovne prostore, vse povezano z novimi prometnimi povezavami in zelenimi površinami. Skupaj bosta ta projekta zagotovila več deset tisoč novih stanovanj v bližini mestnega jedra, ublažila stanovanjsko stisko in ustvarila sodobne, na promet orientirane soseske. Vrednosti nepremičnin v sosednjih okrožjih zaradi teh projektov že rastejo – na primer, starejše stavbe v bližini v Brigittenau in Leopoldstadtu so ponovno zanimive zaradi obljube nove infrastrukture in storitev. Investitorji ta območja pozorno spremljajo, saj predstavljajo priložnosti za razvojna partnerstva in lastništvo nepremičnin v “naslednjih vročih soseskah”, ko bodo dozorele.
• Razširitev podzemne železnice U2/U5 – Največja nadgradnja infrastrukture v mestu: Dunajsko omrežje javnega prevoza – ki je že eno najboljših na svetu – doživlja veliko širitev, ki bo imela pomembne posledice za nepremičninski trg. Projekt U2xU5 je trenutno največji infrastrukturni projekt v mestu dmv-medien.at. Vključuje podaljšanje obstoječe linije podzemne železnice U2 in izgradnjo povsem nove linije podzemne železnice U5, katere prva faza naj bi bila odprta do leta 2026. Ta projekt bo dodal več novih postaj podzemne železnice in izboljšal povezljivost s predeli, ki so bili doslej slabše pokriti. Na primer, podaljšek U2 bo segel globoko v 10. okrožje (Favoriten) in 11. okrožje (Simmering), medtem ko bo U5 potekala skozi notranja okrožja in razbremenila druge linije. Vpliv na nepremičnine naj bi bil velik: nove postaje podzemne železnice pogosto povzročijo porast vrednosti nepremičnin v bližini, saj je vožnja na delo lažja in so ta območja privlačnejša za bivanje in delo. Mesto poudarja, da te linije podzemne železnice “odpirajo nova soseska” in skrajšujejo čas potovanja po Dunaju dmv-medien.at. V poslovnem kontekstu je izboljšan prevoz velika prednost – zanesljiv, hiter javni prevoz je življenjska žila, ki povečuje privlačnost Dunaja kot poslovnega središča dmv-medien.at. Območja, kot je Matzleinsdorfer Platz (kjer gradijo pomembno prestopno postajo U2/U5), doživljajo val novih gradenj v pričakovanju podzemne železnice. V bistvu bo projekt U2/U5 ustvaril priložnosti za razvoj, usmerjen v promet, povečal območje dosega osrednjega Dunaja (saj lahko ljudje živijo dlje, a hitro pridejo v mesto z metrojem) in verjetno povečal povpraševanje po stanovanjih in pisarnah ob novih linijah. To je prelomnica za južna in vzhodna okrožja, ki bodo zdaj povezana v omrežje. Z vidika vlagateljev so nepremičnine v hoje od novih postaj zelo privlačne in pričakujemo lahko lokalno rast cen na teh območjih postaj pred odprtjem linij in po njem.
• Drugi prevozni in infrastrukturni nadgradnji: Poleg podzemne železnice Dunaj vlaga tudi v širšo infrastrukturo, ki vpliva na nepremičnine. Prenova območja Glavne železniške postaje Dunaj (Hauptbahnhof), zaključena sredi 2010-ih, še naprej spodbuja rast v okrožju Favoriten z novimi pisarnami (več sedežev podjetij je zdaj tam) in stanovanjskimi stolpnicami. Dunajsko cestno omrežje je doživelo izboljšave, kot je dokončana razširitev avtoceste A5 proti severu, ki je olajšala vožnjo iz oddaljenih mest in okrepila tamkajšnje nepremičninske trge investropa.com. Prav tako poteka gradnja hitre železniške proge “Koralmbahn”, ki bo Dunaj bolj neposredno povezala s Koroško in Italijo (prek Gradca in Celovca) – ko bo storitev začela leta 2025, se bodo medmestni potovalni časi skrajšali (npr. Dunaj–Celovec v ~2h40min), kar bo posredno izboljšalo povezljivost Dunaja znotraj Evrope railmarket.com. Dunajsko mednarodno letališče je še en dejavnik: v letih 2023–24 je zabeležilo rekordno število potnikov, saj se je potovanje ponovno okrepilo, in čeprav je načrtovana tretja vzletno-pristajalna steza dolgoročnejši projekt, trenutni visoki promet poudarja Dunaj kot vstopno mesto, kar podpira sektor nepremičnin za gostinstvo in konference.
• Urbana prenova in “zelene” pobude: V mestnem jedru Dunaj izvaja številne manjše projekte, ki skupaj izboljšujejo mestno okolje in vplivajo na privlačnost nepremičnin. Novi načrt mesta predvideva “vrtne ulice” – preureditev določenih prometno obremenjenih ulic v zelene, prometno umirjene cone z več drevesi in peš površinami vienna.at. To naj bi izboljšalo kakovost življenja (in privlačnost nepremičnin) na teh območjih. Prav tako obstaja usklajen napor, da se izogibajo gradnji na nedotaknjenih zelenih travnikih; namesto tega mesto cilja na premalo izkoriščena zemljišča za razvoj, da ohrani zelene površine vienna.at. Na primer, območje Rothneusiedl na skrajnem jugu je predvideno za morebitni nov urbani razvoj (vključno s podaljšanjem U-Bahna) le, če bo rast prebivalstva presegla trenutne napovedi vienna.at – kar pomeni, da je Dunaj previden in urbanizira nova območja le, ko je to res potrebno. Medtem pa nastaja veliko novih parkov in kulturnih prizorišč: območje Donauinsel ob Donavi se še naprej izboljšuje, Wien Museum je bil razširjen, nastajajo pa tudi nova kulturna območja (na primer okoli promenade ob Wienflussu). Vse te izboljšave naredijo dunajska okrožja privlačnejša in lahko zvišajo vrednost nepremičnin v bližini.

Povzemimo, večji projekti in nadgradnje infrastrukture na Dunaju aktivno oblikujejo »Mesto prihodnosti«. Razvoj Aspern Seestadt in prenova železniških postaj bo zagotovila prepotrebna stanovanja in poslovne prostore, nova linija podzemne železnice U2/U5 bo še bolj povezala mestno tkivo in zvišala vrednosti ob svoji trasi, različne zelene pobude pa bodo poskrbele, da bo Dunaj ostal prijeten za življenje tudi ob rasti. Za deležnike na področju nepremičnin je ključno spremljati, kje bo naslednja postaja podzemne železnice ali nova mestna četrt – Dunaj ima zelo načrtovan pristop k razvoju, ti načrti pa pogosto nakazujejo, kje bodo naslednje vroče točke za naložbe. Navdušujoče je, da pristop mesta k trajnostni, na promet usmerjeni rasti pomeni, da bo Dunaj verjetno ohranil svojo visoko kakovost življenja tudi ob naraščajočem številu prebivalcev, kar dolgoročno ohranja privlačnost naložb v nepremičnine.

Spremembe v regulativnem in političnem okolju, ki vplivajo na kupce in vlagatelje

Na dunajski nepremičninski trg močno vpliva avstrijsko regulativno in politično okolje, ki je znano po tem, da je naklonjeno stabilnosti in socialno usmerjeno. Nedavne in prihajajoče spremembe zakonov in predpisov bodo pomembno vplivale na kupce in vlagatelje. Tukaj so ključni regulativni in politični premiki, ki jih je treba poznati v letu 2025 in kasneje:

• Rahljanje omejitev hipotekarnega kreditiranja: Ena najpomembnejših sprememb za kupce v letu 2025 je iztek strogih pravil hipotekarnega kreditiranja, ki so bila v veljavi od sredine leta 2022. Avstrijska “KIM” uredba, uvedena za ohlajanje pregretega trga, je zahtevala najmanj 20 % lastne udeležbe, omejila servisiranje dolga na 40 % dohodka in omejila ročnost hipotek na 35 let kroy-immobilien.at. Ta pravila so predvsem prvim kupcem otežila pridobitev financiranja in prispevala k upočasnitvi v letih 2023–24. Vendar pa je 1. julija 2025 uredba KIM potekla brez podaljšanja kroy-immobilien.at kroy-immobilien.at. To pomeni, da imajo banke ponovno večjo fleksibilnost pri odobravanju stanovanjskih posojil – lahko posojajo z nižjimi lastnimi udeležbami ali daljšimi ročnostmi po lastni presoji (čeprav ostajajo smernice odgovornega kreditiranja) kroy-immobilien.at. Prvi znaki kažejo, da so se obseg posojil že povečal v nižjecenovnem segmentu Dunaja, saj se več mladih kupcev kvalificira za hipoteke kroy-immobilien.at. Rahljanje kreditnih pogojev naj bi povečalo povpraševanje po vstopnih stanovanjih in hišah, kar bi lahko zmerno povečalo rast cen v teh segmentih. Za vlagatelje bi lažje financiranje lahko razširilo tudi krog potencialnih kupcev nepremičnin in povečalo likvidnost. Skratka, konec pravil KIM pomeni premik politike od previdnosti nazaj k podpori lastništva stanovanj – kar je pozitiven veter v hrbet trgu v prihodnje.
• Nadaljevanje nadzora najemnin in zaščite najemnikov: Avstrija ima dolgo tradicijo politik, naklonjenih najemnikom, pri čemer je Dunaj še posebej znan po strogi regulaciji dela svojega najemnega trga za zagotavljanje dostopnosti. Omejitve najemnin ostajajo v veljavi za starejše stavbe po nacionalnem Zakonu o najemnih razmerjih (Mietrechtsgesetz), ki omejuje najemnine za enote v stavbah, zgrajenih pred letom 1945 (razen če so bile bistveno prenovljene), glede na sistem kategorij. Te regulirane najemnine so pogosto 25 % ali več pod tržnimi cenami eib.org. Ta politika ni nova, vendar je stabilna značilnost, ki jo morajo vlagatelji upoštevati – potencial za rast pri starejših nepremičninah je lahko zakonsko omejen, razen če so nadgrajene iz stare kategorije. Zaščita pred izselitvijo je prav tako močna; dolgoročni najemniki imajo pomembne pravice. Pomembno je, da skoraj polovico najemnih stanovanj na Dunaju zagotavljajo stanovalske zadruge z omejenim dobičkom in samo mesto eib.org, ki ponujajo socialna stanovanja po nižjih najemninah od tržnih. Ta obsežen neprofitni sektor (ki pokriva velikih 40 % najemnin eib.org) je dejansko temeljna politika, ki se bo nadaljevala. Čeprav ti ukrepi pomenijo, da dunajski trg ne bo doživel nenadzorovanih skokov najemnin, pa tudi podpirajo socialno stabilnost in visoko kakovost bivanja, zaradi česar je mesto privlačno. Za zasebne vlagatelje je ključno, da se osredotočijo na nepremičnine, ki so bodisi izvzete iz nadzora najemnin (novogradnje, luksuzni segment ipd.) ali pa so pripravljeni na zmerne regulirane donose pri starejših nepremičninah. Ni nobenih znakov, da bi vlada nameravala omiliti to zaščito najemnikov – nasprotno, te so politično priljubljene in bodo ostale odločilni vidik dunajske stanovanjske politike.
• Cona rabe, razvoj in subvencije (Dunajski načrt 2035): Mestna vlada Dunaja je leta 2025 predstavila nov Mestni razvojni načrt (zdaj imenovan »Dunajski načrt 2035«), ki določa prednostne naloge glede rabe zemljišč in con za naslednje desetletje vienna.at. Glavna politika tega načrta je zaveza, da ne bodo odprte nobene povsem nove velike razvojne cone; namesto tega bo mesto intenziviralo obstoječa določena območja (kot so Aspern, Nordwestbahnhof itd.) vienna.at. To učinkovito omejuje širjenje mesta in usmerja rast znotraj trenutnih meja mesta. Za vlagatelje in razvijalce to pomeni, da bo zemljišče v mestu ostalo redko in dragoceno, saj Dunaj ne hiti s preurejanjem novih predmestij. Poleg tega načrt določa, da mora 50 % površine mesta ostati zelena površina vienna.at, kar dodatno utrjuje ta pristop. Še ena ključna politika: dve tretjini novo določenih stanovanjskih zemljišč mora biti namenjenih subvencioniranim (dostopnim) stanovanjem vienna.at. To pravilo, ki velja že več let in je zdaj ponovno potrjeno, zagotavlja, da večina velikih projektov večino enot nameni mestnemu programu dostopnih stanovanj. Razvijalci velikih projektov to sprejmejo v zameno za dovoljenje za gradnjo, kar pomaga ohranjati stroške stanovanj v Dunaju relativno pod nadzorom. Vendar pa to za vlagatelje pomeni, da so povsem zasebni projekti običajno omejeni na eno tretjino enot v teh novih conah, kar lahko omeji ponudbo stanovanj na prostem trgu. Ta politika bo še naprej oblikovala financiranje projektov in strukturo zgrajenih stanovanj. Pozitivno pa zagotavlja, da bo Dunaj še naprej proizvajal na tisoče dostopnih stanovanj (s subvencijo mesta) v prihodnjih letih, kar pomaga preprečevati hudo pomanjkanje, kot ga poznajo druge prestolnice. Dunajski načrt 2035 prav tako poudarja okolju prijazen razvoj, z zahtevami za ozelenitev in energetsko učinkovitost pri novih dovoljenjih vienna.at. Vsi razvijalci morajo zdaj v nove projekte vključiti stvari, kot so sončne celice, zelene strehe in trajnostno odvodnjavanje, v skladu z mestnim Energetskim načrtom con in podnebnimi cilji investropa.com. Te predpisi lahko nekoliko povečajo stroške gradnje, vendar ustvarjajo tudi zgradbe, ki so odporne na prihodnost, lažje za trženje in lahko prinašajo koristi (kot so hitrejša dovoljenja ali spodbude). Nazadnje načrt želi zagotoviti načrtovalno gotovost za vlagatelje z jasnim določanjem, kaj se lahko gradi kje vienna.at. Ta preglednost je na splošno prednost za investicijsko klimo – manj presenečenj pri spremembi namembnosti pomeni lažje dolgoročno načrtovanje projektov.
• Obdavčitev in pristojbine: Splošni davčni režim za nepremičnine v Avstriji v letu 2025 ni doživel radikalnih sprememb, vendar je vredno omeniti nekaj stalnic. Davek na prenos nepremičnin (Grunderwerbsteuer) ostaja 3,5 % kupnine (z nižjimi stopnjami za ožje sorodnike). Leta 2023 je prišlo do manjše posodobitve, ki je nekoliko prilagodila način izračuna davka za podarjene nepremičnine, vendar to bistveno ne vpliva na standardne transakcije. Davek na kapitalski dobiček pri prodaji nepremičnin, ki so v lasti manj kot 10 let, je še vedno veljaven (30 % na dobiček) – kar spodbuja dolgoročnejše lastništvo. Dohodek od najemnin za vlagatelje ostaja obdavčen kot redni dohodek (z dovoljenimi odbitki za amortizacijo). Ena novost: od leta 2024 je vlada indeksirala pragove vrednosti najemnin za obdavčitev, kar lahko vpliva na izračun davka za nekatere luksuzne nepremičnine, vendar gre za tehnično podrobnost. Na obzorju so razprave na ravni EU o uvedbi standardov energetske učinkovitosti, ki bi lahko do leta 2030 vplivali na obdavčitev (na primer kaznovalne ukrepe za stavbe s slabo energetsko oceno). Avstrija razmišlja, kako spodbuditi prenove, morda prek davčnih olajšav ali subvencij, vendar na tem področju še ni sprejetega konkretnega zakona. Za zdaj je fiskalna krajina razmeroma stabilna – Avstrija ne uvaja novih davkov na nepremičnine ali davkov za tuje kupce, kot to počnejo nekatere druge države. Stabilni davki prispevajo k privlačnosti Dunaja za tuje vlagatelje, ki ne plačujejo dodatnih taks poleg standardnega 3,5 % davka na prenos in približno 1,1 % pristojbine za vpis v zemljiško knjigo.
• Imigracijske in investicijske spodbude: Kot je bilo omenjeno, Avstrija uvaja novo pot za priseljevanje na podlagi investicij, ki bi lahko vplivala na trg luksuznih nepremičnin. Zgodovinsko gledano Avstrija ni imela enostavnega programa “zlatih vizumov” za pasivne naložbe v nepremičnine (za razliko od Portugalske ali Španije v preteklosti). Državljanstvo je bilo podeljeno le v posebnih primerih “izjemnega prispevka” (kar je pogosto pomenilo vlaganje milijonov v podjetje, ki ustvarja delovna mesta). Vendar pa poročila iz leta 2025 nakazujejo prelomni program, ki bo omogočil državljanstvo z naložbo približno 3 milijone evrov v avstrijske nepremičnine vnz.bz vnz.bz. Cilj vlade je privabiti premožne posameznike in povečati gospodarski dotok. Če bo ta politika resnično uvedena (s strogimi merili za zagotovitev resničnih naložb), bi to lahko bil prelomni trenutek: lahko bi videli porast vlagateljev z visoko neto vrednostjo, ki kupujejo luksuzne nepremičnine na Dunaju kot pot do potnega lista EU. To bi povečalo povpraševanje (in cene) v luksuznem segmentu. Prav tako bi lahko prineslo več tujega kapitala v komercialne projekte, saj politika omenja, da za kvalifikacijo štejejo tako stanovanjske kot komercialne visokovredne naložbe vnz.bz. Čeprav nekateri opozarjajo, da bi to lahko izrinilo domačine na najvišjem koncu trga, bo obseg verjetno omejen na premožne prijavitelje. Ta poteza pomeni pomembno liberalizacijo avstrijskega stališča in nakazuje bolj investicijsko naravnan ton. Poleg tega ima Avstrija že privlačen sistem dovoljenj za prebivanje (RWR kartica) za kvalificirane delavce in samozaposlene, kar posredno podpira povpraševanje po stanovanjih (saj se strokovnjaki selijo na Dunaj). Leta 2024 je Avstrija celo sprostila nekatera pravila za delovna dovoljenja, da bi odpravila pomanjkanje delovne sile, kar pomeni, da lahko pride več delavcev iz držav zunaj EU (in s tem njihove potrebe po stanovanjih), čeprav je to manjši dejavnik.

Za zaključek, dunajska politika skrbno uravnava tržne sile s socialno blaginjo, in nedavne spremembe to ravnovesje ohranjajo. Rahljanje kreditnih pogojev v letu 2025 je naklonjeno kupcem in bi moralo spodbuditi dejavnost. Trdna zavezanost dostopnim stanovanjem in nadzoru najemnin preprečuje pregrevanje trga in zagotavlja široko dostopnost – to je eden od razlogov, zakaj Dunaj ne doživlja hudih stanovanjskih kriz, kot jih vidimo drugje. Investitorji, ki delujejo na Dunaju, morajo razumeti ta pravila: dobički so lahko tukaj zelo stabilni, vendar prisotnost regulacije pomeni, da je treba delovati znotraj sistema (npr. izkoriščanje subvencij, izbira prave vrste nepremičnine za tržne najemnine itd.). Splošna smer do leta 2030 je jasna – Dunaj bo ostal prijazen do investitorjev v smislu stabilnosti, vendar ne bo dopuščal špekulativnih presežkov, ki bi ogrozili dostopnost. To ustvarja edinstveno okolje, kjer uspeva dolgoročni, potrpežljivi kapital.

Gonilniki povpraševanja: migracije, zaposlovanje, turizem in izobraževanje kot gonilo nepremičnin

Številni temeljni dejavniki povpraševanja poganjajo dunajski nepremičninski trg in podpirajo zgoraj opisane trende ter napovedi. Mednje sodijo rast prebivalstva zaradi migracij, močna zaposlitvena baza, uspešen turizem in vloga mesta kot izobraževalnega središča. Vsak od teh dejavnikov prispeva k stalnemu povpraševanju po stanovanjskih in poslovnih prostorih:

• Migracije in rast prebivalstva: Število prebivalcev Dunaja se stalno povečuje, predvsem zaradi migracij. Mesto je preseglo 2 milijona prebivalcev okoli leta 2023 en.wikipedia.org en.wikipedia.org in naj bi doseglo približno 2,2 milijona do leta 2035 vienna.at. Ta rast (približno 10 % v 15 letih) povzroča stalno povpraševanje po stanovanjih. Velik del povečanja prebivalstva na Dunaju izhaja iz mednarodnih migracij – tako iz drugih držav EU kot tudi širše. V začetku leta 2024 je imelo skoraj 39 % Dunajčanov migrantsko ozadje (rojeni v tujini ali z vsaj enim staršem, rojenim v tujini) en.wikipedia.org en.wikipedia.org. Glavne skupine predstavljajo ljudje iz nekdanje Jugoslavije (Srbija itd.), Turčije, Nemčije, vzhodne Evrope iz EU (Poljska, Romunija) in v zadnjem času tudi iz držav, kot sta Sirija in Afganistan v okviru begunskih kvot, ter iz Ukrajine zaradi tamkajšnjega konflikta (Avstrija je sprejela več deset tisoč ukrajinskih razseljenih oseb, od katerih se jih veliko naseli v mestih, kot je Dunaj). Ta raznolikost je prednost za stanovanjski trg: novi priseljenci običajno najprej najamejo stanovanje, kar povečuje povpraševanje po najemnih stanovanjih, zlasti v cenovno dostopnih okrožjih. Sčasoma se mnogi integrirajo in kupijo stanovanje, kar povečuje povpraševanje kupcev. Privlačnost Dunaja za priseljence temelji na gospodarskih priložnostih, varnosti in socialni podpori. Mesto ima koristi tudi od notranjih migracij; privablja ljudi iz podeželske Avstrije in manjših mest, ki se v Dunaj preselijo zaradi zaposlitve ali študija. Vsi ti trendi pomenijo, da so stanovanjske potrebe Dunaja v stalni rasti – kar je glavni razlog, zakaj je gradnja zadostnega števila stanovanj izziv. Za nepremičninski trg skoraj zagotavlja, da bodo dobro locirane nepremičnine našle najemnike in da imajo cene/najemnine dolgoročno naraščajoč trend. Omeniti velja, da dunajski urbanisti to rast izrecno predvidevajo in imajo pripravljena velika razvojna območja (Aspern itd.), ki lahko brez težav sprejmejo približno naslednjih 50.000 prebivalcev vienna.at. Če bo rast presegla napovedi, bo mesto morda odprlo dodatna območja (kot je rezervno območje v Rothneusiedlu), kar znova kaže, da naj bi povpraševanje ostalo močno tudi v prihodnosti.
• Zaposlovanje in gospodarstvo: Dunaj je gospodarski motor Avstrije, njegova moč na trgu dela pa je ključni dejavnik povpraševanja po nepremičninah. Mesto je sedež neštetih avstrijskih in srednjeevropskih podjetij, pa tudi javnega sektorja (vladna ministrstva, mestna uprava) in številnih mednarodnih organizacij. Na primer, na Dunaju imata sedež Urad Združenih narodov in OPEC, poleg tega pa še stotine regionalnih sedežev nevladnih organizacij in mednarodnih podjetij. To ustvarja stalen pritok izseljenskih strokovnjakov in diplomatov, ki potrebujejo stanovanja – pogosto v srednjem do višjem cenovnem razredu najemniškega trga. Stopnja brezposelnosti na Dunaju je leta 2025 razmeroma nizka in trg dela ostaja robusten tudi po pandemiji cbre.com. Panoge, kot so IT, biološke vede in storitve, rastejo. Poleg tega ima Dunaj rastočo start-up sceno in se pozicionira kot fintech in raziskovalno središče (ter tako privablja ustrezne talente). Rast zaposlovanja spodbuja nastajanje gospodinjstev – ko več ljudi najde stabilno zaposlitev, se osamosvojijo ali pa iz skupnih stanovanj napredujejo v lastna stanovanja. Gospodarstvo mesta se je izkazalo tudi za odporno v energetski krizi 2022–23; čeprav je Avstrija doživela kratko recesijo, je raznolika dunajska ekonomija (vključno z močnim javnim sektorjem) ublažila udarec globalpropertyguide.com. Ko se bo rast leta 2025 vrnila, bodo naraščajoči dohodki in izboljšano zaupanje potrošnikov spodbudili več nakupov in prenov domov. Pomembno je, da rast plač v Avstriji dohiteva inflacijo, kar pomaga obnoviti kupno moč. Za poslovne nepremičnine so zaposlitveni trendi ključni: na primer, delna vrnitev v pisarne (po covidu) pomeni, da podjetja stabilizirajo svoje pisarniške prostore, nova delovna mesta pa pomenijo, da bodo nekatera podjetja znova širila pisarniške površine ali iskala sodobnejše prostore. Medtem močna zaposlenost in premožno prebivalstvo podpirata povpraševanje po trgovskih in prostočasnih nepremičninah – dunajske glavne ulice in nakupovalna območja imajo koristi od lokalne potrošnje približno 1,3 milijona delovno aktivnih ljudi v metropolitanskem območju. Skratka, trden trg dela in gospodarska vitalnost Dunaja se neposredno odražata v zdravem povpraševanju po nepremičninah tako v stanovanjskem kot poslovnem sektorju.
• Turizem in kratkoročno povpraševanje: Turizem je steber dunajskega gospodarstva in pomemben dejavnik povpraševanja po nepremičninah, zlasti v segmentih gostinstva in kratkoročnih nastanitev. Dunaj se dosledno uvršča med vodilne evropske mestne destinacije za kulturo in konference. Leta 2023 je, kot omenjeno, mesto zabeležilo 17,3 milijona nočitev investropa.com – s čimer je učinkovito ponovno doseglo predpandemski obseg turizma (2019 je bilo rekordno leto, 2023 pa je bilo le ~2 % pod to ravnijo). To okrevanje se je nadaljevalo tudi v letu 2024, saj so mesečne številke turistov pogosto presegale prejšnje leto (npr. konec 2024 je bilo zabeleženih dvomestnih odstotkov več obiskovalcev) investropa.com. Kaj to pomeni za nepremičnine: hoteli imajo visoko zasedenost, kar spodbuja zanimanje za naložbe v hotele in razvoj novih hotelov. V letih 2023–25 je bilo odprtih ali napovedanih več novih hotelov, vključno z luksuznimi znamkami in butičnimi hoteli v prenovljenih zgodovinskih stavbah – kar kaže na zaupanje v ta sektor. Poleg tega so apartmaji za kratkoročni najem postali zelo iskani. Številni zasebni vlagatelji na Dunaju oddajajo apartmaje turistom in poslovnim potnikom prek platform, kot je Airbnb. Porast števila obiskovalcev in priljubljenost Dunaja za daljša bivanja (zaradi številnih dogodkov in znamenitosti) pomenita, da lahko takšni kratkoročni najemi dosežejo višje cene na noč, zlasti v osrednjih četrtih. Napovedi kažejo, da bo z dunajsko turistično strategijo (mesto se močno promovira, npr. z iniciativami, kot so izpostavljanje edinstvenih četrti “Heartbeat of Vienna” ogledi investropa.com), turizem še naprej rasel. Dunaj je tudi vodilno kongresno mesto (gosti številne mednarodne konference), kar povečuje povpraševanje tako po hotelih kot po opremljenih kratkoročnih stanovanjih. Drug vidik je dunajska kavarna, muzeji in glasbena scena – vse to privablja ljudi in krepi ugled mesta, kar posledično privlači izseljence in upokojence (nekateri tujci se odločijo za nakup drugega doma v Dunaju zaradi njegove kulture). Na splošno turizem vnaša zunanje povpraševanje na nepremičninski trg, ki dopolnjuje lokalno povpraševanje. Podpira vzdržnost trgovinskih in nastanitvenih nepremičnin v središču mesta ter zagotavlja dodaten potencial prihodka za lastnike stanovanj, ki jih lahko oddajajo turistom. Dokler bo Dunaj ostal kulturna prestolnica Evrope (in vse kaže, da bo), bo ta dejavnik še naprej prispeval k povpraševanju po nepremičninah.
• Visoko šolstvo in študentska populacija: Dunaj pogosto imenujejo “univerzitetno mesto” – in to z dobrim razlogom. Tukaj domujejo številne velike univerze in visoke šole, vključno z Univerzo na Dunaju (ena največjih v Evropi s približno 90.000 študenti), Tehniško univerzo na Dunaju (TU Wien), Ekonomsko univerzo na Dunaju (WU), Medicinsko univerzo na Dunaju in mnoge druge. Skupaj dunajske univerze in visoke šole vpišejo približno 190.000–200.000 študentov na leto wien.gv.at shiksha.com, zaradi česar je to mesto z največjo študentsko populacijo v nemško govorečem svetu en.wikipedia.org. Ta ogromna študentska populacija ustvarja močno povpraševanje po najemninah – zlasti po manjših stanovanjih, študentskih domovih in skupnih stanovanjih. Vsako študijsko leto prinese valove novih študentov, ki iščejo nastanitev, vključno s številnimi mednarodnimi študenti (samo na Univerzi na Dunaju je vpisanih približno 28.000 mednarodnih študentov) univie.ac.at. Priljubljene študentske četrti, kot so Währing, Favoriten in deli notranjega mesta, imajo živahen trg garsonjer in enosobnih stanovanj. Investitorji pogosto kupujejo stanovanja v bližini univerz, da jih oddajajo študentom, saj vedo, da bo povpraševanje in menjava najemnikov stalna. Poleg tega so nekateri investitorji zgradili študentske domove ali prenovili stare stavbe v zasebne dijaške domove. Izobraževalni sektor prispeva tudi k raziskovalnim in inovacijskim središčem – na primer, okrožja okoli glavnih univerzitetnih kampusov privabljajo start-upe in inštitute, kar povečuje povpraševanje po pisarniških in laboratorijskih prostorih. Poleg tega veliko študentov po diplomi ostane na Dunaju, kar povečuje število kvalificirane delovne sile in prihodnjih kupcev nepremičnin. Prisotnost uglednih šol (vključno s številnimi mednarodnimi šolami za osnovno izobraževanje) privablja tudi družine iz tujine, da se naselijo na Dunaju. Povzetek: izobraževalni sektor je stalen motor povpraševanja po stanovanjih – tako v smislu kratkoročnega najema kot tudi zagotavljanja izobraženih prebivalcev, ki postanejo prihodnji najemniki in kupci v mestu. Ker Avstrija ohranja brezplačno ali nizkocenovno univerzitetno izobraževanje, bo Dunaj še naprej privabljal študente iz države in tujine, zato bo ta dejavnik ostal pomemben vsaj do leta 2030.
• Kakovost življenja in druge neoprijemljive prednosti: Poleg trdih številk je pomembno poudariti, da je Dunaj zaradi svoje stalne uvrstitve na vrh svetovnih indeksov kakovosti življenja sam po sebi magnet za ljudi in podjetja. Več let zapored (2018, 2019, 2022, 2023) je bil Dunaj razglašen za najbolj prijetno mesto za življenje na svetu po različnih raziskavah (Mercer, EIU) eib.org. Med dejavniki, ki jih navajajo, so odlična infrastruktura, varnost, čisto okolje, bogata kultura in cenovno dostopna kakovostna stanovanja. Ta ugled privablja izseljence, upokojence in digitalne nomade, ki imajo svobodo izbire kraja bivanja. V dobi dela na daljavo se nekateri tuji strokovnjaki selijo v Dunaj zgolj zaradi življenjskega sloga, kar posledično povečuje povpraševanje po najemu stanovanj višjega razreda. Tudi podjetja upoštevajo kakovost življenja pri izbiri lokacije pisarn – in privlačnost Dunaja mu pomaga pritegniti regionalne pisarne in talente. Politična stabilnost mesta in močna vladavina prava dodatno vlivata zaupanje vlagateljem (tako domačim kot tujim), da so njihova nepremičninska sredstva na varnem. Vsi ti kvalitativni dejavniki zagotavljajo, da ima povpraševanje po dunajskih nepremičninah široke in trdne temelje: ljudje preprosto želijo živeti na Dunaju, kar je morda najmočnejši dolgoročni dejavnik od vseh.

Za zaključek: dunajski nepremičninski trg temelji na zdravih in raznolikih gonilnikih povpraševanja. Selitve prinašajo nove prebivalce, živahno gospodarstvo zagotavlja delovna mesta in bogastvo, turizem napolni mesto z obiskovalci (in kratkoročnimi najemniki), univerze pa skrbijo za stalen dotok študentov na trg stanovanj. Pričakovati je, da bodo ti dejavniki ostali močni tudi v prihodnje – število prebivalcev Dunaja narašča, njegova svetovna privlačnost pa ne pojenja. Za vlagatelje in načrtovalce to pomeni, da je izziv predvsem na strani ponudbe (zagotavljanje dovolj stanovanj in objektov), ne pa povpraševanja. Če ne bo nepredvidenih dogodkov, lahko Dunaj računa na močno povpraševanje, ki bo podpiralo njegov nepremičninski sektor v obdobju 2025–2030, kar bo še utrdilo status mesta kot stabilnega in privlačnega nepremičninskega trga.

Viri:

1. Global Property Guide – Analiza trga stanovanjskih nepremičnin v Avstriji 2025: Podrobni podatki o spremembah cen in ponudbi stanovanj globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
2. CBRE – Avstrijski pregled trga nepremičnin 2025: Pregled trga in trendi po segmentih (gospodarstvo, investicije, pisarne, logistika, trgovina, stanovanjski sektor, hoteli) cbre.com cbre.com cbre.com.
3. International Investment (IPI) – Se splača vlagati v avstrijske nepremičnine? (Študija 2025): Najnovejše cene, najemnine, donosi po segmentih in regijah internationalinvestment.biz internationalinvestment.biz internationalinvestment.biz.
4. Investropa – 17 močnih napovedi za dunajski trg nepremičnin v 2025: Analiza lokalnih strokovnjakov o trendih, kot so povpraševanje po predmestjih, vpliv turizma, trajnost in rast prebivalstva investropa.com investropa.com investropa.com.
5. Vienna.at News – Predstavljen načrt Dunaja 2035 (marec 2025): Poudarki razvojnega načrta mesta (trajnost, razvojna območja, zelene površine) vienna.at vienna.at vienna.at.
6. KROY Nepremičnine – Stanovanjska posojila: KIM regulacija se konča (2025): Pojasnilo o koncu hipotekarnih omejitev in posledicah za posojilojemalce kroy-immobilien.at kroy-immobilien.at.
7. VNZ.bz – Naložba v luksuzne nepremičnine omogoča pot do avstrijskega državljanstva v 2025: Razprava o novi pobudi za pridobitev državljanstva z naložbo v nepremičnine (priseljevanje premožnih posameznikov) vnz.bz vnz.bz.
8. EIB.org – Dunajski Nordbahnhof – Dostopna stanovanja po avstrijsko (nov. 2024): Pogled v dunajski stanovanjski model, prenovo Nordbahnhofa in lestvice kakovosti bivanja eib.org eib.org.
9. Esri Blog – Znotraj Aspern Seestadt – Evropski urbani razvoj (sep. 2023): Ozadje projekta Seestadt in dunajskih prizadevanj za pametno mesto esri.com esri.com.
10. Statistik Austria / Mesto Dunaj – Dunaj v številkah 2023: Statistika prebivalstva in študentov (preko portala mestne statistike Dunaj) en.wikipedia.org wien.gv.at.