Pregled: Nepremičnine v Aucklandu na razpotju leta 2025
Nepremičninski trg v Aucklandu leta 2025 stoji na prelomni točki, kjer se uravnoteža med preteklim padcem in znaki previdnega okrevanja. Po izrazitem razcvetu v času COVID-a in kasnejšem popravku so se cene stanovanj stabilizirale in celo začele rahlo naraščati globalpropertyguide.com nzherald.co.nz. Hkrati se komercialni in industrijski sektorji nepremičnin soočajo s svojimi popandemičnimi prilagoditvami – od poslovnih stavb, ki se spopadajo z višjo stopnjo praznih prostorov, do industrijskih skladišč, ki še vedno uživajo skoraj rekordno povpraševanje. Investitorji in lastniki stanovanj spremljajo preplet dejavnikov: obrestne mere so zdaj na poti navzdol, nove vladne politike spodbujajo naložbe v nepremičnine, in veliki infrastrukturni projekti obljubljajo preoblikovanje mestne podobe Aucklanda. V tem poročilu razčlenjujemo vsak segment – stanovanjski, komercialni in industrijski – ter raziskujemo trenutne cene, najemne trende, razvoj, napovedi do poznih 2020-ih ter ključne priložnosti in tveganja v prihodnje.
Stanovanjski sektor: cene, trendi in najemnine
Cene stanovanj v Aucklandu – trenutne ravni in zgodovinska primerjava
Cene stanovanj v Aucklandu leta 2025 odražajo trg, ki se umirja po opaznem popravku. Srednja cena hiše v regiji Auckland znaša približno NZD $990.000 sredi leta 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. To pomeni približno 3–4 % padec v primerjavi z letom prej, čeprav je bila nacionalna mediana v istem obdobju nespremenjena globalpropertyguide.com. Znižanje v zadnjem letu je posledica ohlajanja trga po vrhuncu konec leta 2021. Med pandemičnim razcvetom so cene stanovanj v Aucklandu poskočile za več kot 40 % in dosegle rekordne vrednosti do konca leta 2021. Od takrat so vrednosti padle za približno 20 % od tega vrhunca reuters.com, kar je izničilo približno polovico izjemnih dobičkov iz obdobja COVID-a.
Da postavimo to v perspektivo: srednja cena v Aucklandu je poskočila iz sredine 700.000 $ v letu 2019 na več kot 1 milijon $ do leta 2021. Na vrhuncu norije (konec leta 2021) se je srednja cena hiše približala 1,3 milijona $. Kasnejši popravek je srednjo ceno do leta 2023 znižal na nekaj več kot 1 milijon $ nzherald.co.nz. Na primer, samo med aprilom 2024 in aprilom 2025 je srednja cena v Aucklandu padla z okoli 1,04 milijona $ na 1,00 milijona $ nzherald.co.nz. Zdaj, leta 2025, se kažejo prvi znaki okrevanja cen. Upad se je praktično ustavil – pravzaprav je bila v začetku leta 2025 srednja cena v Aucklandu le približno 0,5 % nižja kot leto prej interest.co.nz interest.co.nz – in v nekaterih mesecih so se mesečne rasti že vrnile. Podatki Inštituta za nepremičnine kažejo na majhne, a zaporedne mesečne dvige cen v začetku leta 2025, kar zmanjšuje letni upad nzherald.co.nz. Ekonomisti ugotavljajo, da se povpraševanje kupcev obnavlja zaradi padanja obrestnih mer za hipotekarne kredite, vendar obilna ponudba nepremičnin omejuje hitrejšo rast cen nzherald.co.nz interest.co.nz. Nepremičnine se prodajajo počasneje kot v letih razcveta (mediana ~42–54 dni na trgu, kar je še vedno nad zgodovinskim povprečjem nzherald.co.nz interest.co.nz), kar kaže na bolj uravnotežen trg, kjer imajo kupci več izbire.
Dostopnost ostaja izziv kljub korekciji cen. Tudi po nedavnem padcu so cene stanovanj v Aucklandu približno 6-kratnik povprečnega gospodinjskega dohodka, kar pomeni, da je lastništvo doma še vedno nedosegljivo za mnoge kupce prvič reuters.com. Dobra novica je, da je to rahla izboljšava v primerjavi z letom 2021, ko so bile cene 50 % nad predpandemično ravnjo in je bil nakup doma za novince “praktično nemogoč” reuters.com. Danes, ob nižjih cenah in umirjanju obrestnih mer, večina nepremičninskih analitikov (9 od 11 v eni anketi) meni, da se bodo pogoji za kupce prvega doma izboljšali v prihodnjem letu reuters.com reuters.com. Dejansko se je obseg prodaje povečal (nacionalna prodaja stanovanj je bila v začetku leta 2025 približno 9–17 % višja kot leto prej nzherald.co.nz interest.co.nz), kar kaže na obnovljeno zaupanje. Vendar pa dostopnost stanovanj v Aucklandu ostaja zelo napeta v mednarodnem merilu, varčevanje za polog pa je še naprej težko zaradi visokih najemnin in življenjskih stroškov reuters.com reuters.com.
Dinamika najemnega trga in donosi v Aucklandu
Aucklandov trg najemnin v letu 2025 kaže znake ohlajanja po letih napetosti. Najemnine so se skozi leti 2022–2023 stalno povečevale, vendar se je inflacija najemnin zdaj precej upočasnila globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Na to vpliva več dejavnikov: neto priseljevanje – ključni dejavnik povpraševanja po najemih – se je močno zmanjšalo s povpandemičnih višin. V letu do maja 2025 je bil neto priseljevalni prirast na Novi Zelandiji le približno 14.800 ljudi, kar je več kot 80 % manj kot priliv v prejšnjem letu globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Auckland, kot glavna destinacija za nove priseljence, je to zmanjšanje povpraševanja še posebej občutil, saj se je priseljevanje normaliziralo. Hkrati se je ponudba najemnih stanovanj povečala; število razpoložljivih najemnih oglasov je višje kot pred letom dni, kar najemnikom daje več možnosti globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Trade Me (glavna platforma za nepremičninske oglase) celo poroča, da so v številnih regijah, vključno z Aucklandom, mediane zahtevane najemnine stagnirale ali začele padati, saj se najemodajalci borijo za najemnike globalpropertyguide.com. Najemniki imajo zdaj več pogajalske moči, kot so jo imeli v zadnjih letih, kar je pomemben preobrat v mestu, znanem po dragih najemninah.Trenutne najemnine: Mediana tedenske najemnine v Aucklandu je okoli 600–630 NZD v letu 2025. Po podatkih vlade je povprečna tedenska najemnina v Aucklandu za leto do aprila 2025 znašala 631 $ (približno 366 USD) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. To je komaj 0,9-odstotno povečanje v primerjavi s prejšnjim letom globalpropertyguide.com, kar pomeni, da so najemnine v realnem smislu (prilagojeno za inflacijo) praktično nespremenjene. V nekaterih segmentih realne najemnine celo padajo, če upoštevamo inflacijo. To omilitev potrjuje tudi porast stopnje prostih stanovanj za najem – upravitelji nepremičnin v Aucklandu poročajo o večjem številu praznih stanovanj in daljšem času iskanja najemnikov globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Ker najemnine že zdaj predstavljajo velik delež dohodka, obstaja naravna omejitev, koliko se lahko še zvišajo globalpropertyguide.com.
Bruto donosi od najemnin za stanovanjske nepremičnine v Aucklandu ostajajo zmerni in so celo nekoliko upadli, saj se cene stabilizirajo, najemnine pa stagnirajo. Sredi leta 2025 je povprečni bruto donos od najemnin za stanovanjske nepremičnine na Novi Zelandiji ocenjen na okoli 4,0 % globalpropertyguide.com. To je manj kot približno 4,3 % leto prej globalpropertyguide.com, kar odraža, da so se vrednosti nepremičnin začele znova rahlo povečevati, medtem ko je rast najemnin zastala. V Aucklandu so donosi običajno na spodnjem delu nacionalnega razpona (visoke nakupne cene v Aucklandu znižujejo odstotke donosa). Številni lastniki stanovanj v Aucklandu dosegajo neto donose (po stroških), ki so zelo nizki, pogosto v razponu 2–3 %, kar pomeni, da se za donosnost naložbe zanašajo na prihodnje kapitalske dobičke. Ker so bile obrestne mere visoke v letu 2023, so številni investitorji z vzvodom beležili negativne denarne tokove, čeprav so nedavni rezi obrestnih mer to breme nekoliko omilili. Luksuzna stanovanja v mestu lahko prinesejo nekoliko višje donose kot vrhunske hiše v predmestju, a na splošno je Auckland po svetovnih merilih trg z nizkimi donosi – to je dolgoletni trend zaradi močne zgodovine kapitalske rasti.
Na pozitivni strani za najemodajalce nove vladne davčne spremembe izboljšujejo izračune za naložbe v najem (več o tem v razdelku Politike). In kljub nedavni stagnaciji analitiki pričakujejo, da se bodo najemnine v prihodnjih letih postopoma zviševale skupaj z okrevanjem gospodarstva. Reutersova anketa strokovnjakov napoveduje približno 3,0-odstotno rast najemnin v mestih v letu 2025, kar bo preseglo splošno inflacijo reuters.com reuters.com. Kljub temu imajo trenutno najemniki prednost. Ponudba najemnih stanovanj se je povečala zaradi vlagateljev, ki poskušajo oddati nepremičnine, ki jih med upadom niso mogli zlahka prodati, in zaradi navala novo zgrajenih domov na trgu. Posledično so razmerja med najemnino in dohodkom v Aucklandu še vedno napeta, vendar se trenutno ne slabšajo – kar najemnikom po letih strmih podražitev prinaša nekaj olajšanja.
Sektor poslovnih nepremičnin: trendi v pisarnah in trgovini
Trg pisarn – naraščajoča praznost proti odpornosti najboljših lokacij
Aucklandov pisarniški sektor v letu 2025 je v obdobju prilagajanja. Pandemija in posledični prehod na delo na daljavo in hibridno delo sta pustila svoj pečat, zlasti na starejših pisarniških stavbah. Stopnje praznih pisarn so se v zadnjih dveh letih povečevale, zlasti pri sekundarnih (nižjega razreda) pisarniških stavbah v središču mesta in na obrobju. V središču Aucklanda je bila skupna stopnja praznih pisarn nazadnje zabeležena pri visokih enomestnih številkah in še narašča, pri sekundarnih pisarnah pa v nekaterih območjih že dosegajo dvomestne odstotke cbre.com cbre.com. (Za primerjavo: v Wellingtonu je praznost sekundarnih pisarn narasla na približno 19 % cbre.com, Auckland pa prav tako beleži rast, čeprav ne tako visoko.) Najemodajalci starejših ali slabše lociranih stavb se morajo bolj truditi za privabljanje najemnikov, pogosto z znižanjem najemnin ali ponujanjem spodbud. Ponudba podnajemnih prostorov se je prav tako povečala, saj podjetja zmanjšujejo površine.
V nasprotju s tem pa vrhunski pisarniški prostori – sodobne stavbe z visokimi potresnimi ocenami, zelenimi certifikati in privlačnimi ugodnostmi – poslujejo bolje. Delež praznih vrhunskih pisarn v Aucklandu je nižji (srednje enomestne odstotke) in pričakuje se, da se bo stabiliziral prej cbre.com. Pravzaprav so neto najemnine za vrhunske pisarne v središču Aucklanda še naprej počasi naraščale tudi v času zatišja na trgu jll.com jll.com, zahvaljujoč povpraševanju po kakovostnih prostorih. Najemniki najvišjega razreda so še vedno pripravljeni plačati več za najboljše prostore, nove stavbe, zgrajene v zadnjih nekaj letih, pa so večinoma že oddane. Na primer, PwC Tower (Commercial Bay) in druge nedavne pridobitve so pokazale, da povpraševanje obstaja, če je kakovost visoka. Po podatkih JLL so najemnine za vrhunske pisarne v Aucklandu v zadnjem letu zabeležile zmerno rast, medtem ko so v Wellingtonu zaradi varčevanja vlade padle jll.com. Kljub temu so učinkovite najemnine (ki upoštevajo najemne spodbude) pod pritiskom. Lastniki pogosto ponujajo obdobja brez najemnine, prispevke za opremo in druge spodbude za pridobitev najemnikov, kar pomeni, da so neto učinkovite najemnine v realnih vrednostih lahko nespremenjene ali celo nižje cbre.com cbre.com. To še posebej velja za obrobje Aucklanda in sekundarni pisarniški trg, kjer presežek prostora povzroča konkurenco.Če pogledamo v prihodnost, je dobavna veriga pisarn v Aucklandu po letu 2025 razmeroma omejena, kar bi lahko pomagalo uravnotežiti trg. Nekaj pomembnih projektov se zaključuje okoli leta 2025 (razvojna veriga je bila »zelo aktivna na trgu pisarn v Aucklandu« skozi 2024–25 cbre.com), vendar se po tem novogradnje upočasnijo. Ker prihaja manj novih pisarn in se gospodarstvo izboljšuje, naj bi stopnja praznih pisarn dosegla vrh do leta 2025 in nato postopoma upadala. Napovedovalci pričakujejo, da se bo z okrevanjem gospodarstva v letu 2026 povpraševanje povečalo in presežni prostori bodo absorbirani, zlasti v vrhunskih stavbah cbre.com cbre.com. Vendar pa bodo sekundarne pisarne morda še naprej v težavah ali pa jih bo treba preurediti (nekatere starejše stavbe bi lahko celo preuredili v stanovanjske ali druge namene, če bo to izvedljivo). Za zdaj so vlagatelji v pisarne previdni: donosnosti nepremičnin v Aucklandu so se v letih 2022–2023 povečale (cene so padle) skladno z rastjo obrestnih mer. Donosnosti vrhunskih pisarn v Aucklandu so po znižanju okoli 6–7 %, vendar se z zniževanjem obrestnih mer kapitalizacijske stopnje ponovno začenjajo krčiti (tj. cene rahlo rastejo). Pravzaprav so se proti koncu leta 2024 pojavili prvi znaki utrjevanja donosnosti za A-razred pisarn v središču Aucklanda cbre.com. Na splošno je obeti za pisarniški sektor počasno okrevanje – »zmerna rast najemnin« v vrhunskih pisarnah v Aucklandu v letu 2025, z bolj splošnim izboljšanjem do leta 2026 cbre.com cbre.com.
Trg trgovin – okrevanje, novi igralci in spreminjajoča se sreča
Aucklandov trgovski nepremičninski sektor kaže previdno optimistično smer v letu 2025. Brazgotine pandemije (zaprtja, izgubljeni turizem in vzpon e-trgovine) se celijo, peš promet pa se vrača v nakupovalna območja. Pravzaprav mednarodne trgovske znamke ponovno gledajo na Auckland kot na cilj za širitev jll.com. Velik izraz zaupanja v aucklandsko trgovino je odprtje prve IKEA megatrgovine na Novi Zelandiji v letu 2025. 34.000 m² velika IKEA trgovina v Sylvia Parku (vzhodni Auckland) naj bi bila dokončana leta 2025 cbre.com, kar bo sidro razširjenega nakupovalnega območja in bo privabljalo kupce iz vse regije. Prav tako je Costco odprl veliko trgovino v zahodnem Aucklandu konec leta 2022, še en nov trgovski center (“Maki Centre”) velikosti 18.000 m² pa bo dokončan v Westgateu leta 2025 cbre.com. Ti razvojni projekti poudarjajo ponovno rast trgovin velikega formata in naj bi povečali lokalne vrednosti nepremičnin ter najemnine v okoliških območjih.
Stopnje praznih trgovskih prostorov v Aucklandu so se zmanjšale v preteklem letu, vsaj na uspešnih lokacijah. Do konca leta 2024 se je število praznih prostorov zmanjšalo v treh od petih vrst trgovskih centrov, ki jih je spremljala ena raziskava cbre.com. Glavni nakupovalni centri in destinacijske trgovske ulice so doživele okrevanje povpraševanja najemnikov, saj se potrošnja stabilizira. Na primer, primestni nakupovalni centri in parki trgovin velikega formata poslujejo precej dobro, saj se gospodinjstva vračajo k nakupovanju v živo in obedovanju zunaj. Po drugi strani pa se nekateri sekundarni nakupovalni centri in trgovske ulice v šibkejših območjih še naprej soočajo s težavami. Trgovski trg je razcepljen: “nekaj centrov” z višjimi stopnjami praznih prostorov so običajno starejši pod-regionalni centri, ki se soočajo z ostro konkurenco (in dolgotrajnim vplivom spletnega nakupovanja) cbre.com. Aucklandov CBD je imel prav tako težko obdobje med pandemijo zaradi izgube mednarodnih turistov in pisarniških delavcev, vendar leto 2025 prinaša nekaj oživitve, saj se zasedenost pisarn izboljšuje in turizem okreva. Omeniti velja, da so luksuzne in vodilne mednarodne trgovske znamke pokazale zanimanje za Queen Street in Commercial Bay v CBD, privabljene z nižjimi najemninami in možnostjo vrnitve turistov s križark.
Kar zadeva najemnin, so najemnine za maloprodajo v Aucklandu razmeroma nespremenjene, vendar je v bližnji prihodnosti napovedana zmerna rast. CBRE napoveduje rahlo povečanje najemnin za vrhunske maloprodajne segmente v letu 2025 cbre.com, zlasti na lokacijah z velikim številom obiskovalcev. Lastniki v najboljših nakupovalnih središčih (kot so Sylvia Park, Albany, Newmarket) poročajo o stabilnih ali rastočih najemninah, medtem ko lahko na sekundarnih lokacijah ponujajo popuste za ohranitev najemnikov. Skupne maloprodajne najemnine so še vedno pod predpandemičnimi trendnimi ravnmi, prilagojenimi za inflacijo, vendar se smer izboljšuje. Donosi za maloprodajne nepremičnine so se v letih 2022–23 zvišali (cene so padle) zaradi višjih obrestnih mer, vendar so tudi tukaj znaki utrjevanja. Na primer, donosi za vrhunske velike maloprodajne formate (big-box retail) so se nedavno nekoliko znižali, kar odraža povpraševanje vlagateljev po dobro oddanih maloprodajnih sredstvih cbre.com. Vlagatelji so še posebej zainteresirani za maloprodajna sredstva z dolgoročnimi najemnimi pogodbami z močnimi najemniki (kot so supermarketi ali mednarodni trgovci na drobno). Ker se pričakuje, da se bo potrošniško zaupanje postopoma izboljševalo z okrevanjem gospodarstva, je obeti za maloprodajne nepremičnine previdno optimističen. Vendar pa vlagatelji ostajajo pozorni na strukturne spremembe – prodor e-trgovine še vedno narašča, zato so maloprodajni formati, ki ponujajo doživetja (gostinstvo, zabava, storitve), bolj zaželeni kot zgolj nakupovanje.
Industrijski nepremičninski sektor: še naprej izstopa
Aucklandov trg industrijskih nepremičnin – ki vključuje skladišča, logistične objekte in tovarne – je bil v zadnjih letih izstopajoč in ostaja robusten tudi v letu 2025. Zasedenost industrijskih prostorov je izjemno visoka, med najnižjimi na svetu. Čeprav se je zasedenost v Aucklandovem industrijskem fondu rahlo povečala z zgodovinsko nizkih ravni, je še vedno le okoli 1,6 % v letu 2024 cbre.com in približno 2,1 % do konca leta 2024 oneroof.co.nz oneroof.co.nz. (Za primerjavo: vse pod 5 % velja za tesno; Aucklandovih 1–2 % pomeni v bistvu polno zasedenost, na voljo so le prehodni prostori.) Ta izjemno nizka nezasedenost je posledica močnega povpraševanja najemnikov (v sektorjih, kot so logistika, distribucija in e-trgovina) v kombinaciji z omejeno novo ponudbo v zemljiščno omejenem Aucklandu.
Trendi najemnin: Industrijske najemnine so doživele rekordno rast od leta 2021 do 2023, saj so najemniki tekmovali za redke prostore. Najemnine za vrhunska skladišča so v tem obdobju močno poskočile. Septembra 2024 je povprečna oglaševana najemnina za vrhunska skladišča v Aucklandu dosegla 194 $ na kvadratni meter na leto oneroof.co.nz. To je predstavljalo 2-odstotno povečanje v primerjavi z letom prej oneroof.co.nz – manjšo rast kot v prejšnjih letih, kar kaže, da se je rast najemnin umirila na vzdržno raven. Upočasnitev rasti najemnin odraža rahlo ohlajanje povpraševanja (zaradi širšega gospodarskega upočasnjevanja) in val nove ponudbe, ki je začel prihajati na trg. Leta 2024 je bilo dokončanih več novih industrijskih projektov, še več jih je predvidenih za leto 2025, kar bo prineslo prepotrebne prostore. Kljub temu pa novogradnje še vedno dosegajo rekordno visoke najemnine, saj je inflacija gradbenih stroškov zvišala izhodiščne najemnine, ki jih razvijalci potrebujejo oneroof.co.nz. Številni najemniki so pripravljeni plačati več za sodobna skladišča z visokimi stropi, zaradi večje učinkovitosti.
Kljub nedavni umiritvi ostajajo industrijski najemodajalci v močni poziciji. Ob približno 2-odstotni prostosti se večina kakovostnih prostorov hitro odda. Nekateri najemniki celo najemajo prostore vnaprej glede na prihodnje potrebe, da si jih zagotovijo za prihodnjo širitev. Pojavljajo se znaki, da najemniki optimizirajo svoje površine (zmanjšujejo ali konsolidirajo), kot odziv na gospodarske razmere oneroof.co.nz oneroof.co.nz, vendar skupno povpraševanje še vedno presega ponudbo dobro lociranih skladišč (zlasti v logističnih središčih južnega Aucklanda in območju letališča Auckland). Vrednosti zemljišč za industrijska zemljišča ostajajo visoke, zanimanje za zemljišča za industrijski razvoj pa ponovno narašča, saj vlagatelji pričakujejo naslednji cikel rasti oneroof.co.nz oneroof.co.nz. Na primer, Colliers poroča, da je v enem večjem prihajajočem industrijskem parku v severozahodnem Aucklandu (razvoj Spedding) šlo za več kot 180 milijonov dolarjev prodaje zemljišč v pogodbe, saj so se razvijalci in lastniki-uporabniki odločili zagotoviti si nova zemljišča oneroof.co.nz oneroof.co.nz. Podobno so zelena industrijska območja v južnem Aucklandu, kot je Drury, v središču pozornosti za prihodnjo širitev oneroof.co.nz.Donosnosti naložb in obeti: Industrijske nepremičnine so bile pri vlagateljih cenjene zaradi stabilnosti in rasti, donosi pa so se v zadnjih letih znižali na rekordno nizke ravni (kar pomeni visoke vrednotenja). Donosi za vrhunske industrijske nepremičnine v Aucklandu so na vrhuncu trga padli na približno 5 %–5,5 %. Leta 2023 so naraščajoče obrestne mere povzročile rahlo popuščanje donosov (rahlo nad 5,5 % za vrhunske nepremičnine). Vendar pa se je takoj, ko je centralna banka konec leta 2024 začela zniževati obrestne mere, zanimanje kupcev za industrijska sredstva vrnilo in donosi so se ponovno začeli krepiti oneroof.co.nz oneroof.co.nz. Pravzaprav so v četrtem četrtletju 2024 nekateri vrhunski industrijski posli ponovno dosegali donose pod 5,0 % za najkakovostnejše, dolgoročno oddane nepremičnine cbre.com. Colliers ugotavlja, da se krog kupcev za industrijske nepremičnine širi, saj kapital, ki je bil na strani (npr. vezane vloge), išče dolgoročne naložbene priložnosti v okolju padajočih obrestnih mer oneroof.co.nz oneroof.co.nz.
Vsi znaki kažejo, da bo industrijski sektor v letu 2025 močno okreval. Tržni opazovalci opisujejo “optimistično vzdušje” ob vstopu v leto 2025 in pričakujejo “vrnitev v normaliziran trg” po počasnejših 18 mesecih, ki so sledili obdobju norije v času covida oneroof.co.nz oneroof.co.nz. Z zniževanjem stroškov zadolževanja se pričakuje, da se bo na trg vrnilo več vlagateljev, kar bi lahko dodatno zvišalo vrednosti industrijskih nepremičnin. Tudi razvijalci se pripravljajo – po rahlem zastoju v novogradnjah (dovoljenja za nove industrijske stavbe v Aucklandu v letu do avgusta 2024 so bila nekoliko nižja kot leto prej oneroof.co.nz), naj bi se dejavnost okrepila, da bi zadovoljila neizpolnjeno povpraševanje. Ena od tveganj, na katera je treba biti pozoren, je gospodarski cikel: če se poslovna aktivnost bistveno upočasni ali če podjetja zmanjšajo obseg poslovanja, bi se lahko industrijsko povpraševanje začasno znižalo. Toda glede na strukturne dejavnike, kot sta rast logistike spletne trgovine in pomanjkanje prostih industrijskih zemljišč v Aucklandu, ostajajo dolgoročne obete sektorja zelo trdne.
Večji razvojni in infrastrukturni projekti, ki oblikujejo trg
Številni večji razvojni in infrastrukturni projekti so v teku ali na obzorju v Aucklandu, ti pa bodo v prihodnjih letih pomembno vplivali na vrednosti nepremičnin in priložnosti.
- City Rail Link (CRL): Aucklandov več kot 5 milijard dolarjev vreden City Rail Link je največji infrastrukturni projekt v zgodovini Nove Zelandije in obeta, da bo “prelomnica” za stanovanjsko in poslovno področje v Aucklandu. Predviden za odprtje leta 2026, bo ta 3,5 km dolga podzemna železniška proga podvojila zmogljivost železnic in drastično skrajšala čas potovanja v in čez središče mesta westpac.co.nz westpac.co.nz. Strokovnjaki vpliv CRL primerjajo z vplivom pristaniškega mostu v 50. letih prejšnjega stoletja – pričakuje se, da bo preusmeril razvoj navznoter in spodbudil skupnosti, usmerjene v javni prevoz westpac.co.nz westpac.co.nz. CRL dodaja štiri nove podzemne postaje (dve v središču mesta, eno na Karangahape Road in eno v Mt Edenu). V pričakovanju so tako centralna vlada kot mestni svet Aucklanda že sprejeli ukrepe za povečanje gostote območij okoli teh postaj. Vlada bo prisilila mestni svet Aucklanda, da dovoli gradnjo visoko-gostotnih stanovanj (10 do 15 nadstropij) v hoje od novih postaj CRL rnz.co.nz rnz.co.nz – bistveno bolj intenzivno pozidavo, kot je bila dovoljena doslej. Ta politika bi lahko preoblikovala soseske, kot so Mt Eden, Morningside, Kingsland in Mt Albert z novimi stolpnicami in kompleksi mešane rabe. Svet ocenjuje, da bi lahko samo središče mesta po spremembah prostorskih aktov imelo štirikrat več domov in podjetij, saj spremembe vključujejo praktično neomejeno višino stavb v delih CBD rnz.co.nz. Na splošno se pričakuje, da bo CRL povečal vrednost nepremičnin in spodbudil razvojne dejavnosti vzdolž svoje trase, saj bodo boljše prometne povezave ta območja naredila bolj privlačna. Že zdaj vlagatelji iščejo zemljišča v bližini postaj CRL, saj pričakujejo, da bo povpraševanje po stanovanjih in trgovinah močno naraslo, ko bo železnica začela obratovati. Na dolgi rok bo rast, omogočena s CRL, pomagala Aucklandu sprejeti rast prebivalstva brez širjenja na obrobje, z ustvarjanjem živahnih, povezanih urbanih središč. (Niso vsi navdušeni – nekateri domačini so zaskrbljeni zaradi sprememb značaja sosesk – a večina priznava, da se mora Auckland razvijati navzgor, ne le navzven westpac.co.nz westpac.co.nz.)
- Westgate in severozahodna širitev: Pomembna rast se dogaja v severozahodnem delu Aucklanda. Westgate Town Centre je novo urbano središče v razvoju, leta 2025 pa bo dokončano nakupovalno središče Maki Place (~18.000 m²). Z vstopom velikih trgovcev postaja Westgate pomembno poslovno vozlišče. Velike površine nekdanje podeželske zemlje okoli Whenuapai, Kumeu in Riverhead so v naslednjem desetletju namenjene stanovanjski gradnji, infrastruktura pa se že vzpostavlja za podporo temu razvoju. Nove avtocestne povezave (nadgradnje severozahodne avtoceste) in izboljšane avtobusne poti povečujejo dostopnost. Ti projekti bodo ustvarili nova primestna naselja in neizogibno zvišali vrednost zemljišč v severozahodnem kvadrantu Aucklanda.
- Sylvia Park/IKEA in vzhodni koridor: V vzhodnem Aucklandu se Sylvia Park (že največje nakupovalno središče na NZ) še dodatno širi. Glavni projekt je IKEA megatrgovina, ki se odpira leta 2025 – razvoj, ki bo privabil kupce iz širše regije in pritegnil dodatno trgovino ter morda logistiko za veleprodajo v bližini cbre.com. Ob tem poteka tudi več visoko goste stanovanjske gradnje; Sylvia Park je dodala stanovanjske komplekse in poslovne prostore ter se razvija v večnamensko mestno središče. Infrastruktura, kot je Eastern Busway (hitri tranzit od Panmure do Botany, v gradnji), bo izboljšala prevoz in spodbudila zgostitev v predmestjih, kot sta Pakuranga in Botany.
- Drury New Town in južna rast: Na jugu je Drury eno najbolj ambicioznih razvojnih območij v Aucklandu. Načrtovano je, da se iz podeželske zemlje preoblikuje v novo mesto z desettisoči domov; v projekt je vključenih več velikih razvijalcev, predvidene pa so tudi nove železniške postaje in avtoceste. Čeprav napredek poteka počasneje od pričakovanj (deloma zaradi razprav o financiranju infrastrukture), bodo v 2020-ih verjetno zaživeli prvi večji fazi Druryja. To predstavlja dolgoročen vir novih stanovanj (koristno za dostopnost), hkrati pa tudi pomembno spremembo urbanega območja Aucklanda, saj bo nastalo novo mestno vozlišče na pol poti do Hamiltona. Špekulanti z nepremičninami so v Druryju dejavni že leta, saj pričakujejo velike dobičke, ko se bo razvoj v celoti začel.
- Drugi prehod čez pristanišče & prihodnji prevoz: Če pogledamo naprej, vlada načrtuje dodatni prehod čez pristanišče Waitematā (morda predore za cesto in železnico), da bi razbremenila starajoči se most Harbour Bridge. Čeprav je projekt še v zgodnji fazi načrtovanja, bo ta projekt – verjetno v 2030-ih – ključen za prihodnjo rast Aucklanda. V bližnji prihodnosti se nadaljujejo izboljšave obstoječega prometnega omrežja: npr. avtocesta Puhoi-to-Warkworth, odprta leta 2022, je naredila skrajni sever Aucklanda bolj dostopen in okrepila mesta, kot je Warkworth; predlogi za lahko železnico od mesta do letališča (o katerih se razpravlja že leta) pa bi jih lahko nova vlada ponovno preučila v drugačni obliki. Vsak od teh infrastrukturnih premikov lahko pomembno vpliva na nepremičninske trge – običajno izboljšana povezanost zvišuje vrednost nepremičnin na novo povezanih območjih (kot je bilo zgodovinsko vidno pri avtocestah in železnici).
Povzemimo, Auckland v poznih 2020-ih bodo preoblikovali ti projekti. Investitorji naj spremljajo, kam gredo žerjavi in bagri: nepremičnine v bližini novih prometnih linij ali v načrtovanih skupnostih pogosto dosegajo nadpovprečno rast kapitala. Na primer, skromna hiša v Mt Edenu, ki je v hoje oddaljena od nove postaje CRL, bi lahko postala veliko bolj vredna, ko se okoli nje pojavijo stanovanja in storitve. Podobno lahko zgodnji vlagatelji v zelenih območjih, kot sta Drury ali Whenuapai, žanjejo nagrade, ko se tiste njive spremenijo v predmestja. Po drugi strani pa lahko povečana ponudba (nova stanovanja, nove hiše) omeji rast cen po vsem mestu – Auckland si aktivno prizadeva omogočiti več gradnje za zadostitev povpraševanju.
Napovedi trga do poznih 2020-ih
Kaj pozna 2020-a leta prinašajo za nepremičnine v Aucklandu? Strokovnjaki na splošno pričakujejo obdobje okrevanja in zmerne rasti, ne pa še enega nenadzorovanega razcveta. Tukaj je povzetek napovedi:
- Napoved gibanja cen stanovanj: Po doseženem dnu v letih 2023–24 naj bi se cene stanovanj v Aucklandu v drugi polovici desetletja znova začele dvigovati, vendar zmerno. Reutersova anketa 14 nepremičninskih analitikov napoveduje, da se bodo cene stanovanj na Novi Zelandiji povečale za ≈3,8 % v letu 2025, sledile pa bodo večje rasti v višini ~6,0 % v letu 2026 in 5,1 % v letu 2027, ko si bo trg začel opomogati reuters.com reuters.com. Za Auckland je lahko rast nekoliko višja ali nižja, odvisno od lokalnih dejavnikov, vendar bo smer podobna. Večje banke so znižale svoje napovedi, da bi odražale počasnejši začetek rasti: na primer, Westpac zdaj napoveduje približno 4 % rasti cen stanovanj v letu 2025 (prej 6 %) in okoli 6 % v letu 2026 interest.co.nz. ANZ je bolj previden in pričakuje le 2,5 % v letu 2025 in približno 5 % v letu 2026 anz.co.nz anz.co.nz. Ta previden optimizem izhaja iz pričakovanj o nadaljnjem zniževanju obrestnih mer, izboljšani gospodarski rasti in davčnih spremembah, ki so ugodne za vlagatelje, ob tem pa je treba upoštevati tudi veliko ponudbo stanovanj in trenutno šibek trg dela interest.co.nz interest.co.nz. V praksi bi lahko rast v sredini 2020-ih v Aucklandu pomenila, da se bo mediana cene stanovanja z ~$1,0 milijona znova povzpela proti razponu $1,1–1,2 milijona v nekaj letih. Nobena izmed glavnih napovedi ne predvideva ponovnega divjega 15–20 % letnega skoka iz zgodnjih 2020-ih – razen če ne pride do kakšnega šoka, kot je nov kreditni razcvet. Namesto tega gre za “počasno in stabilno” rast, ki je močno odvisna od tega, da gospodarstvo ne zaide v recesijo.
- Najemnine in donosi: Pričakuje se, da bo rast najemnin v prihodnjem letu zmerna, z inflacijo najemnin okoli 3 % letno reuters.com. Če bodo cene stanovanj rasle hitreje kot najemnine, se lahko donosi še nekoliko zmanjšajo, preden se stabilizirajo. Vendar pa se lahko, ko se bo rast prebivalstva ponovno okrepila (pričakuje se, da se bo neto priseljevanje od leta 2025 naprej ponovno povečalo) in bo presežek ponudbe najemnih stanovanj absorbiran, rast najemnin v drugi polovici desetletja pospešila. Do leta 2026–2027 bi lahko najemodajalci ponovno pridobili nekaj pogajalske moči, še posebej, če se bo gradnja novih najemnih stanovanj zaradi trenutnega upada upočasnila. Odločevalci bodo pozorno spremljali najemnine, saj je dostopnost najema za najemnike družbena tema; v NZ ni pomembnih ukrepov za nadzor najemnin, vendar bi lahko morebitni drastični skoki najemnin sprožili politične odzive. Osnovni scenarij pa predvideva zmerno rast najemnin, ki bo približno sledila rasti dohodkov.
- Poslovne nepremičnine: Komercialni sektor (pisarne, trgovina, industrija) je na poti k izboljšanju donosov do poznih 2020-ih. Leta 2023 in 2024 sta bili šibki leti za vrednosti poslovnih nepremičnin – višje obrestne mere so povzročile rast kapitalizacijskih stopenj, kar je zmanjšalo kapitalske vrednosti, rast najemnin pa se je v nekaterih segmentih ustavila. To je povzročilo, da so bili skupni donosi za vrhunska poslovna sredstva komaj nad 3 % v letih 2023–24 cbre.com cbre.com. A trend se obrača: ker obrestne mere zdaj padajo, se pričakuje rast kapitalskih vrednosti (donosnosti se znižujejo) v letu 2025, kar bo povečalo donose za vlagatelje cbre.com cbre.com. Do leta 2026 naj bi tako znižanje donosnosti kot rast najemnin pozitivno prispevala, kar bi lahko skupne donose dvignilo v nizke dvomestne številke cbre.com cbre.com. CBRE napoveduje, da se bodo povprečni donosi vrhunskih nepremičnin (pisarne, industrija, trgovina) znižali s približno 6,85 % v letu 2024 na okoli 6,50 % do konca 2025 cbre.com, kar odraža močnejše vrednotenje ob vračanju zaupanja. Industrijski sektor bo verjetno vodil s največjimi vrednostnimi dobički (zaradi velikega povpraševanja), sledili bodo vrhunska trgovina in pisarne. Sekundarne pisarne lahko zaostajajo ali celo še dodatno upadejo, razen če jih preoblikujejo, kar je tveganje, na katerega je treba biti pozoren. Na splošno naj bi se prazne površine zmanjševale v letih 2026–2027, ko se bo gospodarstvo krepilo – še posebej, če bo nova gradnja omejena. Na primer, do leta 2026 bi se lahko v Aucklandu ponovno zmanjšale prazne površine v vrhunskih pisarnah in industriji, rast najemnin pa bi se lahko pospešila, ko se bo presežek prostora zmanjševal cbre.com cbre.com. Ena neznanka je globalno gospodarstvo: pomembna mednarodna recesija bi zmanjšala povpraševanje najemnikov in bi lahko zamaknila okrevanje poslovnega sektorja. Če pa tega ne bo, so pozna 2020-ta videti pozitivna za poslovne nepremičnine v Aucklandu, z okrevanjem vrednosti po padcu zaradi višjih obrestnih mer.
- Razvoj in ponudba: Pričakuje se, da se bo gradnja stanovanj v Aucklandu v kratkoročnem obdobju (2024–2025) upočasnila zaradi visokih stroškov financiranja in omejitev izvajalcev, nato pa bi se lahko kasneje v desetletju ponovno okrepila kot odziv na zadržano povpraševanje in podporo politik. Vladno prizadevanje za zgostitev okoli prometnih vozlišč (kot so postaje CRL) in sprostitev pravil o gostoti bo sčasoma prineslo veliko več projektov stanovanjskih blokov. V letih 2026–2030 bi lahko v teh ciljanih območjih videli gradbeni razcvet, če bodo razvijalci zagotovili financiranje. Razvoj, ki ga vodi infrastruktura (CRL, nova predmestja v Druryju itd.) pomeni, da bi Auckland lahko do leta 2030 dodal veliko količino stanovanjskega fonda, kar bi moralo pomagati umiriti izjemno rast cen, hkrati pa ponuja priložnosti za prodajo novih domov. Na področju poslovnih nepremičnin je gradbena veriga omejena za pisarne (kar je dobro za okrevanje tega sektorja), zmerna za trgovino (večinoma posamezni projekti, kot so širitve nakupovalnih središč), in stalna za industrijo (saj vsak porast povpraševanja sproži gradnjo novih skladišč zaradi kratkih časovnih okvirov gradnje). Stroški gradnje ostajajo skrb – če se ne bodo znižali, bodo nekateri načrtovani projekti morda preloženi ali zmanjšani.
Povzetek: konsenz napovedi za pozna 2020. leta je obdobje zmerne rasti in normalizacije za nepremičninski trg v Aucklandu. To je daleč od vrtiljaka zgodnjih 2020. let. Če ne bo pretresov, lahko lastniki domov pričakujejo postopno rast lastniškega kapitala, investitorji pa izboljšanje donosov od najemnin, ko bosta gospodarstvo in prebivalstvo rasla. Vendar pa trg ne bo brez izzivov – kar nas pripelje do naslednjega poglavja.
Priložnosti in tveganja za vlagatelje
Za vlagatelje v nepremičnine v Aucklandu leto 2025 in naprej prinašata mešanico privlačnih priložnosti in previdnostnih tveganj. Tukaj so ključne, ki jih je treba upoštevati:
Priložnosti:
- Nakup po relativnem popustu: Stanovanja v Aucklandu so zdaj približno 15–20 % cenejša kot na vrhuncu leta 2021 po nedavnem padcu reuters.com. To pomeni, da lahko vlagatelji (in kupci domov) leta 2025 kupijo nepremičnine po cenah, ki jih že nekaj let ni bilo. Ker napovedi kažejo na ponovno rast, bi tisti, ki kupijo v tem stabilizacijskem obdobju, lahko izkoristili okrevanje in uživali kapitalske dobičke, ko se bodo vrednosti do poznih 2020. let ponovno dvignile. V bistvu je čas za vstop na trg ugodnejši v primerjavi z norijo leta 2021 – zdaj smo bližje dnu cikla kot vrhu.
- Ugodno okolje obrestnih mer in davkov: Monetarno sproščanje s strani Reserve Bank znižuje hipotekarne obrestne mere, kar povečuje denarni tok in posojilno sposobnost vlagateljev. Hipotekarne obrestne mere, ki so bile okoli 6–7 % v letu 2023, so padle in bi lahko do konca leta 2025 padle pod 5 % interest.co.nz, pravijo bančni ekonomisti. To močno izboljša izvedljivost servisiranja dolga za naložbene nepremičnine. Poleg tega je nova vlada razveljavila več vlagateljem nenaklonjenih davčnih politik. Od 1. aprila 2025 bodo najemodajalci lahko ponovno uveljavljali 100 % obresti na hipoteko kot davčno priznani odhodek (kar je bilo omejeno leta 2021) deloitte.com. To bistveno zmanjša dejanske stroške lastništva najemne nepremičnine. Prav tako se bo bright-line test (davek na kapitalski dobiček pri hitri prodaji) sredi leta 2024 vrnil na le 2 leti, kar je precej manj od prej določenega 10-letnega obdobja deloitte.com. To pomeni, da če vlagatelj proda nepremičnino po dveh ali več letih, kapitalski dobiček ni obdavčen – kar spodbuja večjo fleksibilnost in priložnosti za preprodajo. Te spremembe politike ponovno nagibajo tehtnico v korist vlagateljev po nekaj letih, ko je bila bolj naklonjena kupcem prvega doma.
- Močno povpraševanje po najemninah (selektivno): Čeprav je splošni najemni trg trenutno šibek, ima Auckland še vedno kronično pomanjkanje stanovanj v določenih segmentih (npr. družinske hiše v dobrih šolskih okoliših ali kakovostna najemna stanovanja na osrednjih lokacijah). Ker se bo migracija verjetno ponovno okrepila (Nova Zelandija se ponovno odpira za globalne talente in študente), bi se povpraševanje po najemninah v Aucklandu moralo okrepiti kasneje v tem desetletju, kar bi lahko vodilo do občutnega zvišanja najemnin. Vlagatelji, ki ciljajo na območja ali vrste nepremičnin z visokim povpraševanjem (na primer dobro locirane vrstne hiše ali stanovanja blizu novih postaj CRL, ki so privlačna za mlade strokovnjake), bi lahko sčasoma dosegli tako kapitalsko rast kot izboljšane donose.
- Donosnost industrijskih in poslovnih nepremičnin: Industrijske nepremičnine v Aucklandu so še posebej privlačen segment za tiste, ki si lahko privoščijo višjo vstopno ceno. Ob skoraj polni zasedenosti in najemnikih z dolgoročnimi pogodbami industrijska sredstva ponujajo stabilen dohodek in so presegla druge sektorje. Donosi okoli 5 % pri vrhunskih industrijskih nepremičninah morda ne zvenijo visoko, vendar so donosi prilagojeni tveganju zaradi nizke praznosti in potenciala za rast najemnin zelo privlačni. Poleg tega bi lahko z izboljšanjem gospodarstva tudi preizkušani pisarniški sektor ponudil priložnosti – na primer, vlagatelji z dolgoročnim pogledom bi lahko zdaj kupili podcenjene sekundarne pisarniške stavbe z visokimi donosi in jih preuredili ali obnovili, pri tem pa računali na morebitno oživitev središča mesta.
- Izkoristevanje razvoja in infrastrukture: Preudarni vlagatelji lahko sledijo infrastrukturi. Nakup zemljišč ali domov v bližini postaj City Rail Link pred dokončanjem projekta se lahko izkaže za zelo donosnega, ko se območje zgosti in povpraševanje naraste. Podobno lahko zgodnje vlaganje v območja rasti, kot sta Drury ali Westgate/Northwest, prinese nadpovprečne kapitalske dobičke, ko ta območja preidejo iz obrobja v urbana središča. Razvojnih zemljišč v Aucklandu je malo – tisti, ki imajo zemljišča v prihodnjih koridorjih rasti, bi lahko imeli koristi od povečanja vrednosti zemljišč ali razvojnih partnerstev z večjimi igralci v prihodnosti. Tudi manjši vlagatelji lahko razmislijo o nakupu off-the-plan v prihajajočih stanovanjskih projektih v bližini novih prometnih povezav, ki so pogosto na voljo po nižji ceni v fazi načrtovanja in pridobijo na vrednosti do zaključka, če trg raste.
Tveganja:
- Gospodarska in obrestna negotovost: Čeprav je osnovni scenarij pozitiven, vedno obstaja tveganje makroekonomskega zdrsa. Globalna recesija ali finančni šok bi lahko prizadela novozelandsko gospodarstvo, povečala brezposelnost in zmanjšala povpraševanje po stanovanjih. Če bi inflacija nepričakovano narasla, bi lahko centralne banke ponovno zaostrile politiko, kar bi povzročilo dvig hipotekarnih obrestnih mer – to pa bi znova pritisnilo na cene nepremičnin in denarne tokove vlagateljev. Skratka, pot do nižjih obrestnih mer morda ne bo gladka ali zagotovljena. Vlagatelji naj svoje portfelje testirajo tudi na scenarije, kot sta ponovna rast obrestnih mer ali padec najemnin, za vsak slučaj.
- Presežna ponudba v nekaterih segmentih: Ironično je eno od tveganj uspeh gradbenega razcveta v Aucklandu. V gradbeni fazi je rekordno število domov (res je, nekateri so lahko zamaknjeni zaradi trenutne tržne umirjenosti). Če se bo večina teh projektov uresničila, bi lahko Auckland do konca 2020-ih doživel presežno ponudbo novih stanovanj ali hiš na določenih lokacijah. Na primer, načrtovane so tisoče stanovanj okoli postaj CRL in tisoče novih samostojnih hiš v obrobnih predmestjih. Če bodo vse te nepremičnine prišle na trg približno istočasno, bi to lahko omejilo rast cen ali celo povzročilo lokalizirane padce, zlasti za vlagatelje, ki imajo generične enote brez posebnih značilnosti. REINZ je opozoril, da “obilna gradbena faza” novih stanovanj že vpliva na trg in omejuje rast cen kljub večji prodaji interest.co.nz interest.co.nz. Vlagatelji naj bodo previdni pri nakupu na območjih, kjer bi lahko čez nekaj let desetine podobnih novogradenj tekmovale za najemnike ali kupce. Diverzifikacija in izbira nepremičnin z določeno redkostjo (edinstvena lokacija, zasnova ali zemljišče) sta ključnega pomena.
- Nizek donos/negativni denarni tok: Nizki najemni donosi v Aucklandu (~3-4 %) pomenijo, da se številne naložbe zanašajo na kapitalski dobiček, da so dobičkonosne. Na kratki rok, ob nespremenjenih najemninah in še vedno razmeroma visokih obrestnih stroških, se lahko investitorji soočijo z negativnim denarnim tokom (tj. stroški presegajo najemnino). Tudi če se popolna odbitnost obresti vrne, je lahko mesečno ustvarjanje dobička zahtevno, dokler obrestne mere še dodatno ne padejo. Če se investitor preveč zadolži ali nima zadostnih rezerv, je lahko prisiljen prodati, morda v nepravem trenutku. To je klasična “obdrži ali prodaj” dilema – tisti, ki lahko zdržijo skozi leta slabega denarnega toka, bodo kasneje imeli koristi, a si tega ne more privoščiti vsak. Previdno: ne domnevajte, da bodo pretekle stopnje rasti cen hitro rešile nepremičnino s slabim denarnim tokom; rast bo verjetno zmerna.
- Tveganje spremembe politike: Trenutna vlada je naklonjena vlagateljem v nepremičnine, vendar se lahko politike na Novi Zelandiji spreminjajo z volilnimi cikli. Leta 2026 ali 2029 bi lahko drugačna vlada ponovno uvedla strožja pravila (na primer ponovno podaljšala bright-line test ali uvedla neko obliko širšega davka na kapitalski dobiček, o katerem se že dolgo razpravlja). Prav tako bi lahko uvedli najemnikom prijazne predpise, kot so nadzor najemnin ali močnejša zaščita pred izselitvijo, kar bi lahko vplivalo na fleksibilnost najemodajalcev. Čeprav trenutno ni ničesar na obzorju, naj imajo vlagatelji vedno eno oko na politično dogajanje. Nepremičnine so vroča tema v novozelandski politiki in javno mnenje se lahko spremeni, če bi, na primer, cene stanovanj spet močno narasle.
- Podnebna in zavarovalniška tveganja: Auckland se je veliko naučil iz poplav ob obletnici Aucklanda januarja 2023 in ciklona Gabrielle. Dogodki, povezani s podnebnimi spremembami – hude poplave, nevihte, celo dvig morske gladine na obalnih območjih – predstavljajo vse večje tveganje. Že zdaj je približno 1.000 nepremičnin po vsej NZ, ki so jih prizadele poplave leta 2023, dejansko postalo nezavarovanih in jih vlada odkupuje kot nevarne rnz.co.nz rnz.co.nz. Vlagatelji morajo upoštevati tveganja, vezana na lokacijo: območja na nizki nadmorski višini ali blizu potokov (poplavna območja) se lahko v prihodnjih desetletjih soočijo z močno višjimi zavarovalnimi premijami ali izgubo zavarovalnega kritja alexbonham.co.nz minterellison.co.nz. To lahko močno vpliva na vrednost in likvidnost nepremičnin. Temeljita preverba zgodovine poplav in prihodnjega tveganja je nujna. Poleg tega lahko starejše stavbe, ki potrebujejo potresno utrditev (večji problem v Wellingtonu kot v Aucklandu, a še vedno pomemben za nekatere stavbe v Aucklandu), predstavljajo drage obveznosti. Na splošno postaja okoljska odpornost pomemben del strategije vlaganja v nepremičnine.
- Najemniška in tržna tveganja: Na koncu ostajajo rutinska tveganja: slabi najemniki, obdobja praznin, nepričakovani stroški vzdrževanja ali težave z upravniki v stanovanjih lahko zmanjšajo donose. Investitorji v poslovne nepremičnine morajo upoštevati tveganje neplačila najemnin – na primer, nekateri manjši trgovci morda ne bodo preživeli dolgotrajnih gospodarskih pritiskov, kar lahko lastnikom pusti prazne trgovine. Sektor pisarn se še posebej sooča s tveganjem, da bo delo od doma trajno zmanjšalo povpraševanje, kar pomeni, da se nekatere naložbe v pisarne morda nikoli ne bodo v celoti povrnile na pretekle ravni zasedenosti ali najemnin. Preudarni vlagatelji bodo upoštevali višje rezerve za praznine in se ne bodo preveč zanašali na včerajšnje norme.
V bistvu aucklandski trg nepremičnin ponuja precejšen potencial za rast za vlagatelje, ki znajo pametno krmariti – dolgoročne temeljne značilnosti mesta (rast prebivalstva, omejena zemljišča na najboljših lokacijah, privlačnost kot mednarodnega mesta) ostajajo močne. A to je trg, ki zahteva strategijo: izbiro prave vrste nepremičnine in lokacije, vzdrževanje finančnih rezerv ter spremljanje sprememb politike in gospodarstva. Tisti, ki to storijo, lahko leto 2025 izkoristijo kot odlično vstopno (ali razširitveno) točko v razred naložb, ki je na pragu okrevanja.
Vladne politike in predpisi, ki vplivajo na nepremičnine
Vladne odločitve močno vplivajo na aucklandski trg nepremičnin, leto 2025 pa prinaša novo pokrajino politik, davkov in predpisov, ki jih morajo poznati vlagatelji in lastniki stanovanj:
- Spremembe obdavčitve (odbitek obresti in bright-line test): V pomembnem preobratu prejšnje davčne politike na področju stanovanj je vlada v celoti ponovno uvedla odbitek obresti za stanovanjske naložbene nepremičnine. Najemodajalci lahko ponovno uveljavljajo 100 % obresti na hipotekarne kredite kot strošek pri dohodku od najema od 1. aprila 2025 dalje deloitte.com. (To je bilo ponovno uvedeno postopoma – 80 % odbitka za davčno leto do aprila 2025, nato pa 100 % naprej deloitte.com.) Pravila prejšnje vlade, ki so onemogočila odbitek obresti (in s tem zvišala dejanske stroške za vlagatelje), so zdaj razveljavljena. Hkrati je bil bright-line test – v bistvu davek na kapitalski dobiček pri prodaji naložbenih nepremičnin v določenem obdobju – bistveno skrajšan. Za nepremičnine, pridobljene po 1. juliju 2024, je obdobje bright-line le 2 leti deloitte.com. To nadomešča prejšnji režim 5 let (novogradnje) in 10 let (obstoječe stanovanje). V praksi to pomeni, da če vlagatelj proda stanovanjsko nepremičnino po dveh letih lastništva, je vsak dobiček neobdavčen (z običajnimi izjemami za glavno prebivališče) deloitte.com. Te spremembe so prednost za vlagatelje: znižujejo davčne obveznosti in povečujejo prilagodljivost pri upravljanju portfelja. Vendar pa ring-fencing najemnih izgub ostaja – najemnih izgub ni mogoče uveljavljati kot odbitek pri drugih dohodkih (to pravilo se s temi reformami ni spremenilo) deloitte.com.
- Prepoved nakupa za tuje kupce in možne izjeme: Prepoved nakupa obstoječih stanovanj za tuje kupce (ne-rezidente), ki velja na Novi Zelandiji od leta 2018, tehnično ostaja v veljavi tudi leta 2025. Trenutna koalicijska vlada je v svoji kampanji napovedovala ponovno uvedbo določenega dostopa za tuje kupce v luksuznem segmentu. Prišlo je do premikov: uradniki so nakazali, da bodo premožnim tujim vlagateljem dovoljeni nakupi stanovanjskih nepremičnin visoke vrednosti do konca leta 2025 kot del novih pravil za investicijske vize interest.co.nz interest.co.nz. Podpredsednik vlade je nedavno izrazil pripravljenost za »izjemo« za tujce, ki prinesejo pomemben kapital – kar nakazuje, da bo določen cenovni prag (verjetno precej nad 2 milijona dolarjev) za nakupe tujcev interest.co.nz interest.co.nz. To ni popolna odprava prepovedi nakupa za tujce; pričakovati je nadzorovan sistem, kjer bi bil na primer nakup nepremičnine v vrednosti 5 milijonov dolarjev dovoljen skupaj z investicijsko vizo. Natančne podrobnosti še niso znane, a luksuzni trg v Aucklandu (na primer prestižne soseske kot so Herne Bay, Paritai Drive ali vrhunska nova stanovanja v središču mesta) bi lahko doživel razcvet, če se premožni tuji kupci vrnejo. Za zdaj, razen Avstralcev in Singapurcev (ki so izvzeti zaradi trgovinskih sporazumov), so tujci večinoma še vedno izključeni iz nakupa stanovanj v Aucklandu, kar še naprej zmanjšuje povpraševanje v najvišjem segmentu.
- Politike glede ponudbe stanovanj in območij: Vlada aktivno spodbuja politike za povečanje ponudbe stanovanj, zlasti v Aucklandu. Ena izmed pomembnih je uveljavljanje območij z večjo gostoto okoli prometnih vozlišč. Kot je bilo omenjeno, bodo nova pravila zahtevala, da mestni svet Aucklanda določi območja za stavbe z vsaj 10–15 nadstropji v bližini ključnih železniških postaj (kot so tiste na City Rail Link) rnz.co.nz rnz.co.nz. To presega Srednje goste stanovanjske standarde (MRDS), uvedene po vsej državi konec leta 2021, ki so že dovoljevali do 3 domove s 3 nadstropji na večini urbanih zemljišč brez posebnega soglasja. Mestni svet Aucklanda je že pripravljal spremembe enotnega načrta za uskladitev, zdaj pa je vlada dodala še bolj ambiciozne zahteve glede višine stavb v bližini prevoza. Poleg tega še vedno poteka spor med državo in lokalno skupnostjo o tem, kako ravnati z območji značaja in pogledi (varstvo dediščine proti gostoti) – vendar je trend očitno v smeri bolj permisivnih gradbenih pravil. Spodnja črta: lastniki nepremičnin v Aucklandu bodo morda lažje razvijali ali zgostili svojo zemljo kot prej. Na primer, tista ena hiša na veliki parceli bi se zdaj lahko razvila v vrstne hiše ali stanovanja, kar bi dramatično povečalo vrednost zemljišča. Vredno je preveriti najnovejše zemljevide območij, saj se bodo spreminjali v letih 2025–26, za vse, ki želijo izkoristiti razvojni potencial.
- Programi za kupce prvega doma in socialna stanovanja: Na drugi strani vlada ohranja sheme za pomoč kupcem prvega doma in zagotavljanje dostopnih stanovanj, kar posredno vpliva na trg. Subvencije, kot je First Home Grant (za tiste, ki kupujejo cenejša stanovanja) in KiwiSaver First Home withdrawals ostajajo na voljo za pomoč kupcem na vstopni ravni. Te spodbujajo povpraševanje na nižjem cenovnem segmentu (npr. stanovanja, enote v obrobnih predmestjih). Gradnja socialnih stanovanj se prav tako povečuje prek agencije Kāinga Ora (državna stanovanjska agencija), ki ima v Aucklandu številne projekte za zamenjavo starega fonda z gostejšimi javnimi stanovanji. Čeprav ti ukrepi neposredno ne tekmujejo z zasebnim trgom, povečujejo skupno ponudbo stanovanj in lahko oživijo določena območja (na primer Mt Roskill in Northcote doživljata velike državne prenove). Prav tako potekajo razprave o pravicah najemnikov – prejšnja vlada je uvedla spremembe, kot so prepoved izselitev brez razloga in dovolila najemnikom manjše spremembe. Nova vlada bo morda pregledala nekatere od teh najemniških zakonov, da bi zagotovila, da niso preveč obremenjujoči za najemodajalce, vendar do leta 2025 večjih sprememb še ni bilo potrjenih.
- Politike sveta – davki in prispevki za razvoj: Politike sveta Auckland vplivajo tudi na nepremičnine. Zaradi proračunskih pritiskov je svet v zadnjih letih precej zvišal davke na nepremičnine (letne podražitve 7–12 %) anz.co.nz anz.co.nz. Za leto 2025 je predvideno novo večje zvišanje davkov, kar bo povečalo stroške lastništva za lastnike nepremičnin (čeprav so davki še vedno zmerni kot odstotek vrednosti nepremičnine po mednarodnih standardih). Srednjeročno se davki morda ne bodo več tako strmo dvigovali – svet preučuje možnosti za znižanje stroškov, centralna vlada pa razmišlja o omejitvi zviševanja davkov anz.co.nz. Kljub temu naj lastniki nepremičnin načrtujejo postopno višje račune za davke vsako leto, saj se s tem financirajo infrastruktura in storitve. Poleg tega svet Auckland zaračunava prispevke za razvoj pri novi gradnji za financiranje infrastrukture – ti stroški so se zvišali, kar vpliva na stroške gradnje novih domov (in s tem na ponudbo stanovanj). Kakršnekoli spremembe bi vplivale na pripravljenost investitorjev za gradnjo. Do leta 2025 ni pričakovati olajšav pri prispevkih za razvoj, čeprav so bile predlagane nekatere ciljno usmerjene znižave ali subvencije (npr. za projekte dostopnih stanovanj).
- Bančna pravila za posojila: Čeprav to ni neposredna vladna politika, ima centralna banka (regulator) vpliv na nepremičninski trg prek omejitev hipotekarnega kreditiranja. Pomembno je, da so omejitve razmerja med posojilom in vrednostjo (LVR) orodje za omejevanje tveganega kreditiranja. Sredi leta 2023 je RBNZ dejansko omilila LVR omejitve (bankam dovolila več posojil z nizkimi pologi), ker je bil trg šibek. Trenutno lahko lastniki-ocenjujevalci v omejenih primerih najamejo do 95 % LVR, investitorji pa običajno potrebujejo 35 % pologa (torej 65 % LVR posojila) – čeprav imajo banke določene kvote za višje LVR posojila investitorjem. Razmišljalo se je tudi o uvedbi omejitev razmerja med dolgom in dohodkom (DTI) za hipoteke, a ker se je trg ohladil, je RBNZ to za zdaj opustila. Če se bo trg v drugi polovici 2020-ih prehitro segrel, bi regulatorji lahko znova zaostrili LVR ali uvedli DTI omejitve, da preprečijo pretirano zadolževanje. Po drugi strani pa, če bo rast kreditiranja ostala umirjena, bi banke lahko še dodatno sprostile kreditna merila, kar bi povečalo kupno moč. Investitorji naj spremljajo objave RBNZ o makrobonitetni politiki, saj te lahko hitro spremenijo kreditno sposobnost in s tem povpraševanje na trgu.
Povzetek: politično okolje v letu 2025 je na splošno podporno za nepremičninski trg: investitorji imajo nove davčne ugodnosti, razvijalci bolj permisivno prostorsko načrtovanje, obstaja pa tudi politična volja za povečanje ponudbe stanovanj brez znižanja cen. Seveda se lahko politike spreminjajo – ključ je v iskanju ravnotežja med večjo ponudbo in dostopnostjo ter ohranjanjem vrednosti obstoječih lastnikov. Trenutno bo nepremičninska pot Aucklanda v poznih 2020-ih v veliki meri odvisna od teh političnih nastavitev, ki skušajo doseči prav to ravnovesje. Tako investitorji kot kupci naj bodo pozorni na spremembe tako na ravni države kot lokalne skupnosti, saj lahko neposredno vplivajo na donosnost in obveznosti pri nepremičninskih naložbah.
