Trg nepremičnin v Bukarešti v letu 2025 zaznamujejo naraščajoče vrednosti nepremičnin, močno povpraševanje in omejena ponudba. Odpornost tako stanovanjskega kot poslovnega sektorja se kaže kljub gospodarskim oviram, saj cene rastejo in zanimanje za naložbe ostaja visoko. Romunska prestolnica ponuja preplet cenovno dostopnih zunanjih okrožij in prestižnih severnih sosesk, ki privabljajo domače kupce, vračajoče se izseljence ter tuje vlagatelje. V spodnjih razdelkih podrobneje predstavljamo najnovejše trende v stanovanjskih in poslovnih nepremičninah, napovedi cen, ključne projekte, analize sosesk, vpliv politik ter razmerje med ponudbo in povpraševanjem sredi leta 2025.
Trendi stanovanjskih nepremičnin v 2025
Stanovanjski trg v Bukarešti ostaja živahen tudi v letu 2025. Cene stanovanj: Povprečne cene stanovanj so junija 2025 dosegle približno 1.862 € na m2, kar je približno 15 % več kot leto prej investropa.com. Opažen je predvsem porast cen pri novogradnjah – novi stanovanjski objekti so v pozni 2024 povprečno stali 2.059 €/m2, kar pomeni 21,9 % letni skok, medtem ko so obstoječa stanovanja dosegala povprečno 1.838 €/m2 (povečanje za 14,3 % v primerjavi z letom prej) investropa.com. To je eno najmočnejših obdobij rasti v zadnjem desetletju, ki ga poganjata omejena ponudba novogradenj in močno povpraševanje investropa.com. Rast cen iz leta 2024 se je prenesla tudi v 2025, čeprav z rahlo umirjenim tempom. Podatki sredi leta 2025 kažejo, da cene v večini območij še vedno rastejo, kljub rahlemu upadu števila prodaj investropa.com.
Obseg prodaje: Aktivnost transakcij se je v primerjavi s prejšnjim letom zmanjšala, deloma zaradi višjih hipotekarnih obrestnih mer. V prvem četrtletju 2025 je bilo v Bukarešti prodanih približno 11.200 stanovanj, kar predstavlja 5,4-% zmanjšanje glede na prvo četrtletje 2024 property-forum.eu. Na ravni države je bila prodaja stanovanj v istem obdobju nižja za približno 4,9% property-forum.eu. Do upada je prišlo zaradi manjše dostopnosti in nizke ponudbe, ne pa zaradi pomanjkanja zanimanja. Zaradi zvišanja obrestnih mer s strani nacionalne banke so se običajne hipotekarne obrestne mere do sredine leta 2025 povzpele na 7,5–9,2%, kar je otežilo dostop prvemu kupcem in prispevalo k skupnemu 12-% upadu transakcij v začetku leta 2025 investropa.com investropa.com. Kljub temu povpraševanje ostaja odporno – številni kupci so se prilagodili višjim stroškom financiranja, aktivni pa so tudi kupci z gotovino (vključno z investitorji in diasporo), kar pomaga ohranjati rast cen investropa.com. Strokovnjaki iz industrije opozarjajo, da je kljub dražjemu kreditu stanovanjská dostopnost v Bukarešti še vedno razumna zaradi rastočih plač, kupci pa so se že prilagodili novi cenovni ravni property-forum.eu. Posledično so cene ostale stabilne ali pa so se še naprej vzpenjale, čeprav se je obseg prodaje ohladil.
Najemni trg: Sektor najema je močan, kar podpira dotok izseljencev, digitalnih nomadov in vračajočih se Romunov. Surovi najemni donosi v najboljših območjih Bukarešte v povprečju znašajo 6–7%, kar je veliko po evropskih standardih investropa.com. Močno povpraševanje po najemu (zlasti za sodobne, energetsko učinkovite enote) vlagateljem zagotavlja reden dohodek in ohranja visoko zanimanje za stanovanjske naložbene nepremičnine investropa.com. Lastniki imajo koristi od tesne ponudbe: zasedenost je visoka in najemnine naraščajo, zlasti za enote v osrednjih ali dobro povezanih četrtih.
Profil kupca in preference: Kupci v letu 2025 so raznoliki. Poleg lokalnih končnih uporabnikov je pomemben delež povratnikov (romunska diaspora) in tujih kupcev (predvsem državljani drugih držav EU ter nekateri investitorji iz Izraela, Turčije itd.), ki jih privlačijo razmeroma dostopne cene in visoki donosi v Bukarešti investropa.com investropa.com. Mnogi kupci zdaj dajejo prednost kakovosti in trajnostnosti – sodobna stanovanja z energetsko učinkovitimi lastnostmi in zelenimi gradbenimi certifikati dosegajo višje cene (pogosto 15–20% višje) in se hitro prodajo investropa.com. Povpraševanje je po stanovanjih z zelenimi površinami, igrišči, telovadnicami in parkirišči. Zaradi tega se je usmeritev razvijalcev premaknila k “zelenim” in družinam prijaznim projektom, čeprav je ponudba takih projektov še vedno skromna. Splošno gledano je stanovanjsko povpraševanje največje pri srednje do višje cenovnih stanovanjih na dobrih lokacijah (zlasti večjih enotah, primernih za družine ali delo na daljavo), medtem ko bolj varčni kupci vse pogosteje iščejo možnosti na obrobju mesta, kjer so cene nižje.
Omejitve na strani ponudbe: Ključna značilnost je omejena nova stanovanjska ponudba. Po dveh letih stagnacije so novi zaključeni objekti v Bukarešti na najnižji ravni v zadnjih letih. Ocenjuje se, da bo leta 2025 v Bukarešti in Ilfovu (okoliška regija) dokončanih le 18.000 novih enot, podobno kot v šibkem letu 2024 – gre za najnižji obseg v zadnjih petih letih property-forum.eu. Gradbena dejavnost ne sledi povpraševanju zaradi dejavnikov, kot so previdno financiranje projektov, daljši postopki pridobivanja dovoljenj ter višji gradbeni stroški. Ta neuravnoteženost med ponudbo in povpraševanjem viša cene property-forum.eu. Ponudba stanovanj na želenih lokacijah je še posebej omejena – dobra stanovanja hitro dobijo več ponudb in so malo časa na tržišču. Kupci se morajo pogosto hitro odločiti, “tekmovanja” za kakovostne nepremičnine pa leta 2025 niso redkost investropa.com. Ker je ponudba omejena in povpraševanje stabilno, ostaja stanovanjski trg v prid prodajalcem, kar tudi v prihodnje ohranja rast cen (razen v primeru večjega gospodarskega padca).
Trendi na trgu poslovnih nepremičnin v letu 2025
- Pisarnaški trg: Sektor pisarn v Bukarešti leta 2025 zaznamuje okrevanje zasedenosti in pomanjkanje nove ponudbe. Leasing aktivnost se je močno okrepila – skupni obseg zakupa v letu 2024 je dosegel 383.300 m², kar je ena najvišjih ravni od leta 2008 cbre.ro.V začetku leta 2025 se je čista zasedenost še naprej povečevala: nova povpraševanja (zasedenost) v 1. četrtletju 2025 so bila za 38 % višja v primerjavi s 1. četrtletjem 2024 property-forum.eu.Številna podjetja širijo ali nadgrajujejo prostore ter se osredotočajo na sodobne pisarne, ki izpolnjujejo merila ESG in dobrega počutja zaposlenih.Hkrati se skupna stopnja prostih pisarn zmanjšuje, saj je dostavljenih malo novih pisarn.Praznina pisarn v Bukarešti je padla na 11,9 % (na ravni celotnega mesta) – v osrednjem območju CBD je dosegla večletno najnižjo raven le 2,9 % praznih prostorov property-forum.eu.Lastniki so pridobili moč pri določanju cen za vrhunske pisarne; najemnine za vrhunske pisarne so se po letih stagnacije zvišale na približno 20–22 €/m²/mesec v središču mesta content.knightfrank.com.Leta 2025 se ne odpirajo večji novi pisarniški projekti, prav tako je za naslednjih nekaj let predvidenega le skromno število novih projektov property-forum.eu.Ta pomanjkanje nove ponudbe v kombinaciji z okrepljenim povpraševanjem najemnikov ustvarja pritiske na ponudbo, ki višajo najemnine in celo vodijo do razprav o morebitnem krčenju donosov za najkakovostnejše pisarniške nepremičnine do konca leta property-forum.eu property-forum.eu.Trend prerazporeditve v kakovost je očiten: najemniki se združujejo v energetsko učinkovite, dobro locirane stavbe, medtem ko imajo starejše stavbe težave.Vendar pa zaradi gospodarske negotovosti skupno povpraševanje v letu 2025 morda ne bo ponovilo rekordnega leta 2024 – nekatere napovedi kažejo, da bi lahko povpraševanje po pisarnah ostalo na podobni ali nekoliko nižji ravni kot v zadnjih letih, razen če gospodarstvo ne preseneti v pozitivno smer property-forum.eu.Na splošno so temeljni dejavniki trga pisarn v Bukarešti trdni ob vstopu v leto 2025: omejena ponudba + okrevanje povpraševanja = višje najemnine za vrhunske pisarne, čeprav so v sekundarnih lokacijah še vedno višje stopnje prostih pisarn.
- Industrijski in logistični sektor: Trg logističnih nepremičnin se je nekoliko umiril po obdobju evforije, vendar še vedno ostaja močan izvajalec.Leto 2024 je bilo rekordno leto za industrijske naložbe – logistične nepremičnine so predstavljale največji delež obsega naložb v Romuniji (skoraj 300 milijonov € transakcij) thediplomat.ro thediplomat.ro.Okoli Bukarešte so večji posli vključevali prodajo skladiščnega portfelja v velikosti 270.000 m² družbi CTP in še enega družbi WDP, kar odraža veliko povpraševanje po sodobnih distribucijskih prostorih thediplomat.ro thediplomat.ro.Povpraševanje najemnikov po skladiščih v začetku leta 2025 se je umirilo v primerjavi s povpraševanjem po pandemiji, vendar je še vedno nad ravnmi pred letom 2019 property-forum.eu.Veliki logistični centri ob obvoznici Bukarešte in ob avtocestah A1/A2 še naprej uživajo visoko zasedenost.Industrijska nepremičninska praznina je nizka in najemnine za vrhunsko logistiko ostajajo okoli 4 €/m²/mesec, z rahlimi zvišanji za enote v bližini mest.Ponudba raste: razvijalci dodajajo prostore v ključnih logističnih parkih, čeprav z zmernim tempom.Ključno je, da je nova avtocesta A0 Bukareštanski obroč (zunanji obroč) delno odprta od sredine leta 2025, kar izboljšuje povezljivost z logističnimi središči.Do julija 2025 je bil južni del obvoznice A0 v celoti odprt (51 km) en.wikipedia.org, kar tovornjakom omogoča obvoz mesta romania-insider.com – to povečuje privlačnost industrijskih območij na obrobju Bukarešte.Donosi glavnih industrijskih naložb so se v letu 2024 gibali okoli 7,75 % (rahlo navzgor glede na leto 2023) thediplomat.ro, zaradi česar so privlačne v primerjavi z zahodno Evropo.Na splošno je obeti za industrijo pozitiven, vendar z določeno mero previdnosti: Colliers pričakuje nekoliko nižje povpraševanje po najemu v letu 2025 v primerjavi z rekordnimi letoma 2022-23, vendar še vedno zdravo aktivnost nad ravnijo sredi 2010-ih property-forum.eu.Nadaljevanje posodobitev infrastrukture (ceste, železnice) in rastoči romunski proizvodni/logistični sektor sta dober obet za ta segment.
Komercialni nepremičninski sektor v Bukarešti doživlja močno investicijsko dejavnost in selektivno močno povpraševanje po najemu, čeprav se uspešnost razlikuje glede na segment (pisarne, trgovina, industrija):
Naložbeni trg: V vseh komercialnih segmentih je Bukarešta središče za naložbe.Leto 2024 je prineslo 58-odstotno rast skupnega obsega naložb v nepremičnine po vsej državi na 750 milijonov evrov, pri čemer je Romunija vodilna v CEE po rasti thediplomat.ro.Ta zagon se je prenesel v leto 2025 – v prvem četrtletju 2025 je bilo 169 milijonov evrov naložb v poslovne nepremičnine, kar je več kot dvakrat več kot v prejšnjem četrtletju property-forum.eu.Mednarodni vlagatelji so prevladovali v teh poslih (približno 90 % obsega v prvem četrtletju je predstavljal tuj kapital property-forum.eu), kar nakazuje močan globalni interes za naložbe v bukareštanska sredstva.Donosnosti za vrhunske nepremičnine v Bukarešti so bile razmeroma stabilne: približno 7,5 % za vrhunske pisarne, 7,25 % za vrhunska nakupovalna središča in ~7,75 % za najboljše industrijske nepremičnine na konec leta 2024 thediplomat.ro.Ti visoki donosi (v primerjavi z zahodno Evropo) še naprej privabljajo vlagatelje, ki iščejo boljše donose.Ker se obrestne mere v EU morda približujejo vrhu in začenjajo padati, analitiki napovedujejo zniževanje donosnosti za vrhunska romunska sredstva do konca leta 2025 – z drugimi besedami, vrednosti sredstev se lahko še zvišajo, ko se stroški financiranja znižujejo property-forum.eu.Dejansko CBRE napoveduje, da bi lahko skupni obseg naložb v letu 2025 presegel 1 milijardo evrov, kar je približno 35 % več kot v letu 2024 property-forum.eu, ob predpostavki, da bodo sklenjeni čakajoči veliki posli.Pomembne transakcije v Bukarešti vključujejo prodajo poslovnega kompleksa The Landmark indijsko podprtemu investitorju, kar pomeni prvo večjo indijsko naložbo v romunske nepremičnine thediplomat.ro.Tudi lokalni vlagatelji so vse bolj dejavni (npr.Romunski skladi kupujejo trgovske parke, lokalna univerza pa kupuje nakupovalno središče za preureditev v kampus) thediplomat.ro thediplomat.ro.Kapitalski trg dozoreva z širšo bazo kupcev.Vendar so investitorji tudi previdni zaradi politične in fiskalne negotovosti v Romuniji (kot bo obravnavano kasneje).Na splošno bukarejtske poslovne nepremičnine v letu 2025 ponujajo privlačno mešanico visokih donosov, izboljšujočih se temeljnih kazalnikov in potenciala za rast, čeprav z nekaj dejavniki tveganja, na katere je treba biti pozoren.
Cenovna napoved in tržna dinamika
Napovedi: Splošno pričakovanje za prihodnja leta je zmerna rast vrednosti nepremičnin, če ne pride do večjih gospodarskih pretresov. Po zaporednih letih dvomestne rasti cen (2023–2024) naj bi leto 2025 prineslo počasnejšo, a še vedno nadaljnjo rast cen. V najbolj iskani četrti Bukarešte (predvsem v severnih in severovzhodnih območjih) analitiki napovedujejo rast cen stanovanj okoli 3–6% v preostanku leta 2025 investropa.com. To odraža normalizacijo po nevzdržno visokih 15–20% letnih skokih, ki smo jih nedavno videli investropa.com. Ključni dejavniki, kot so rast plač, dotoki sredstev EU in pomanjkanje stanovanj, bodo ostali prisotni, a višje obrestne mere in cenovna dostopnost bodo omejevale hitrost rasti. Daljnosežno gledano so velike nepremičninske svetovalne družbe previdno optimistične: Colliers International ocenjuje, da bodo cene stanovanj v Romuniji na splošno rasle v bližnji prihodnosti, razen v primeru resnega upada property-forum.eu. Opozarjajo, da trenutne ravni cen temelijo na dejanskem povpraševanju in niso tako prenapihnjene kot v balonu leta 2008, kar zmanjšuje tveganje za oster popravek property-forum.eu. Če bo gospodarstvo še naprej raslo (četudi zmerno za ~2–3% na leto, kot napovedujeta IMF in EU globalpropertyguide.com), ostaja stanovanjskih trg z ugodno perspektivo. Po drugi strani pa bi v negativnem scenariju (npr. recesija z močnim porastom brezposelnosti) cene lahko zastale ali padle – na primer, občuten dvig brezposelnosti “bi lahko imel velik vpliv in povzročil padec cen stanovanj ter zlom prodaje,” opozarja Colliers property-forum.eu. Takšni najhujši scenariji niso osnovna predpostavka, vendar poudarjajo občutljivost na makroekonomske razmere.
V komercialnem sektorju so cenovna gibanja (pogosto izražena skozi donose nepremičnin) prav tako odvisna od obrestnih mer in razpoloženja vlagateljev. Evropski trg nepremičnin je morda na prelomni točki: po zaostrovalnih ciklih centralnih bank je 2024 verjetno pomenilo vrh donosnosti nepremičnin (tj. najnižje cene), zato lahko v 2025 pričakujemo začetek zniževanja donosnosti, ko se povrne zaupanje property-forum.eu. Za Romunijo bo vsako znižanje stroškov financiranja in izboljšanje globalnih obetov povečalo kapitalsko vrednost pisarn, nakupovalnih središč in industrijskih parkov. Najemnine v Bukarešti so na splošno v naraščajočem trendu v segmentih z omejeno ponudbo (pisarne in logistika), kar podpira vrednosti. Ena izmed izrazitih priložnosti za rast je nastajajoči trg najemnih gradenj (BTR) / sektor zasebnega najema (PRS). Strokovnjaki pri Colliers predvidevajo večje zanimanje za projekte PRS, kar pomeni, da bodo investitorji gradili stanovanjske bloke z namenom ustvarjanja prihodka od najemnin, ne prodaje property-forum.eu. To bi lahko v prihodnjih letih uvedlo nove institucionalne vlagatelje na stanovanjski trg v Bukarešti in povečalo ponudbo na trgu najemnin.
Tržna dinamika in gonilniki: Več dejavnikov je v ozadju trendov nepremičninskega trga v Bukarešti:
- Gospodarska rast in plače: Pričakuje se, da bo romunsko gospodarstvo v letu 2025 zraslo za približno 2–3 % po okrevanju z manj kot 1 % v letu 2024 cijeurope.com. Čeprav ne gre za razcvet, ta rast skupaj z nizko brezposelnostjo (okoli 5 %) podpira povpraševanje po stanovanjih. Pomembno je, da plače hitro rastejo – povprečna neto plača je v letu 2024 poskočila za 13 % property-forum.eu. Višji dohodki, zlasti v IT in storitvenih sektorjih, ki so skoncentrirani v Bukarešti, omogočajo prebivalcem, da si privoščijo dražja stanovanja in višje najemnine, kar ohranja povpraševanje kljub inflaciji. Potrošniško zaupanje v Romuniji je ostalo razmeroma močno, kar koristi trgu maloprodajnih nepremičnin in pripravljenosti kupcev za naložbe v stanovanja.
- Inflacija in obrestne mere: Po dvomestni inflaciji v letih 2022–2023 se romunska inflacija upočasnjuje (napoved ~4% za 2025) globalpropertyguide.com, kar stabilizira življenjske stroške. Vendar je Narodna banka Romunije zvišala ključne obrestne mere za boj proti pretekli inflaciji, kar je povzročilo višje hipotekarne obrestne mere (trenutno v povprečju okoli 8%) investropa.com. Te višje obrestne mere ohlajajo povpraševanje, saj si nekateri kupci nepremičnin ne morejo privoščiti, kar se kaže v zmanjšanju transakcij. Pozitivna plat je, da bi lahko upadanje inflacije pripeljalo do znižanja obrestnih mer do konca 2025 ali 2026, kar bi ponovno izboljšalo dostopnost nepremičnin. Pravzaprav se je politika obrestnih mer Evropske centralne banke že začela spreminjati – okolje »padajoče referenčne obrestne mere« se omenja kot eden od razlogov za optimizem pri naložbah v nepremičnine property-forum.eu. Nižje obrestne mere v naslednjih nekaj letih bi najverjetneje ponovno okrepile povpraševanje kupcev in dejavnost investitorjev, kar bi lahko vodilo do nove rasti cen in razvoja.
- Neskladje med ponudbo in povpraševanjem: Temeljna sila, ki žene cene v Bukarešti navzgor, je kronično pomanjkanje kakovostnih stanovanj (in v določenih segmentih sodobnih pisarn). Rast prebivalstva v Bukarešti (zaradi migracij in urbanizacije) ter zmanjšanje velikosti gospodinjstev pomenita, da nova stanovanjska gradnja zaostaja za temeljnim povpraševanjem. Dejstvo, da je novih dostav v letih 2024–2025 najmanj v zadnjih petih letih property-forum.eu, medtem ko je povpraševanje še vedno visoko, praktično zagotavlja nadaljnjo rast cen na kratki do srednji rok property-forum.eu. Povpraševanje dodatno krepijo strukturni dejavniki, kot je 55-odstotna stopnja urbanizacije (več ljudi se seli v mesta) investropa.com ter vrnitev mnogih mladih Romunov iz tujine, ki iščejo domove. Dokler se letni obseg gradnje bistveno ne poveča (do tega verjetno ne bo prišlo pred letom 2026+ zaradi omejitev dovoljevanj in delovne sile), so prodajalci v prednosti. Tudi na najemnem trgu pomeni pomanjkanje študentskih nastanitev in malo večjih najemnih projektov, da bodo najemnine verjetno še naprej rasle v bližini univerz in zaposlitvenih središč cbre.ro.
- Investitorsko razpoloženje: Tako domači kot tuji investitorji vidijo Bukarešto kot trg v vzponu s trdnimi dolgoročnimi temelji. Donosi so visoki, država je na poti konvergence znotraj EU in prevladuje optimizem glede prihodnjega vstopa v schengensko območje in članstva v OECD (prihodnji vstop Romunije v Schengen, ki se pričakuje kmalu, velja za prednost predvsem za industrijske in logistične nepremičnine) cbre.ro. Ta optimizem je uravnotežen z zavedanjem tveganj (politična nestabilnost, fiskalni primanjkljaji – glej spodaj). Posledica je, da se lahko na trgu pojavijo občasna upočasnjevanja, a splošna smer je navzgor. Kot so pri Colliers poudarili, so bili razmeroma nizki obsegi transakcij v preteklosti bolj posledica omejene ponudbe naložbenih nepremičnin kot pomanjkanja investicijskega kapitala thediplomat.ro. Z več institucionalno kakovostnimi projekti na trgu in rastjo števila domačih vlagateljev obsegi transakcij rastejo, kar kaže na zorenje trga.
Povzetek: obeti za bukareški nepremičninski trg za obdobje 2025–2027 so pozitivni: pričakovati je vztrajno, čeprav zmernejšo rast cen in najemnin, pri čemer vse skupaj podpirata močno povpraševanje in počasna širitev ponudbe. Največja negotovost so makroekonomski dejavniki: obrestne mere, inflacija in zaposlenost. Če ti ostanejo ugodni, bo Bukarešta verjetno presegla številne evropske trge tako po kapitalski rasti kot po donosih iz najemnin.
Naložbene priložnosti in tveganja
Za vlagatelje nepremičnine v Bukarešti ponujajo privlačno kombinacijo priložnosti in previdnosti. Spodaj je povzetek ključnih priložnosti in pomembnih tveganj v letu 2025:
- Konkurenčne cene in potencial za rast: V primerjavi z zahodnoevropskimi prestolnicami so cene nepremičnin v Bukarešti zelo ugodne, saj so stanovanja v središču mesta pogosto 3- do 4-krat cenejša kot v mestih, kot sta Pariz ali London. Tudi najboljši bukareški predeli (pri 2.000–3.000 € na kvadratni meter) so po standardih EU prava ugodnost. To pušča prostor za kapitalsko rast ob gospodarski rasti Bukarešte in višjih dohodkih. Nedavna zgodovina to potrjuje: cene stanovanj so samo v zadnjem letu zrasle za 15–20 % investropa.com, in čeprav se bo ta tempo umiril, večina pričakuje vzdržno rast nekaj odstotkov nad inflacijo investropa.com. Vlagatelji, ki vstopijo zgodaj v razvijajoča se območja ali nove projekte, bi lahko dosegli nadpovprečne donose, če ta območja dosežejo raven že uveljavljenih delov mesta.
- Visoki donosi od najemnin: Donosi od najemnin v Bukarešti, ki znašajo 6–7 % v prvovrstnih območjih, so med najvišjimi v Evropi. Najemodajalci imajo koristi zaradi močnega povpraševanja s strani izseljencev, mladih strokovnjakov in študentov. Na primer, investitorji za oddajanje v najem, ki ciljajo na soseske, kot sta Pipera (z mnogimi poslovnimi izseljenci) ali Cotroceni (v bližini univerz in povprečnim donosom ~6 %), lahko dosežejo močne denarne tokove investropa.com investropa.com. Kombinacija razmeroma nizkih vstopnih cen in zdravih najemnin naredi Bukarešto privlačno za investitorje, osredotočene na dohodek ali tiste, ki želijo diverzificirati naložbe iz nizko donosnih trgov v Zahodni Evropi.
- Raznoliki naložbeni segmenti: Na voljo so priložnosti v več vrstah nepremičnin. Stanovanjski kondominiji v razvijajočih se območjih (npr. Titan ali Theodor Pallady) ponujajo potencial za rast, saj se infrastruktura izboljšuje investropa.com. Poslovne stavbe (zlasti starejše, primerne za prenovo) ponujajo priložnosti za povečanje vrednosti, saj ni veliko nove ponudbe. Industrijski/logistični sektor cveti, povpraševanje po skladiščih je visoko – vlagatelji, kot sta CTP in WDP, to že izkoriščajo, manjši igralci pa lahko raziščejo lahke industrijske ali “zadnji kilometer” logistične projekte ob novem obroču okrog mesta. Tudi gostinstvo in trgovina imata svoje niše: Bukareštino Staro mestno jedro, turistično in nočno središče, je s ponovnim vzponom turizma doživelo preporod, kar je spodbudilo zanimanje za naložbe v hotele/hostle in trgovine na glavnih ulicah (nepremičnine v zgodovinskem središču dosegajo ene najvišjih cen, blizu 3.000 €/m², zaradi teh komercialnih perspektiv) investropa.com. Poleg tega je bančništvo z zemljišči na obrobju Bukarešte strategija, saj lahko nova infrastruktura (kot so metro linije ali avtoceste) hitro poveča vrednost zemljišč za prihodnje projekte.
- Večji razvojni projekti in urbana prenova: Investitorji se lahko osredotočijo tudi na projekte, povezane z mestnimi razvojnimi pobudami. Na primer, načrtovana prenova Romexpo v severnem Bukareštu (ogromen večnamenski projekt okoli razstavnega centra) in drugi projekti urbane regeneracije nakazujejo bodoče vroče točke. Mesto in zasebni razvijalci preurejajo nekdanje industrijske lokacije (kot je projekt revitalizacije rjave lokacije HILS Republica na vzhodu) v sodobna stanovanjsko/poslovna središča investropa.com. Zgodnja vključenost ali nakupi v bližini teh območij (vključno z deli Rahove ali Grant Metalurgiei na jugu) lahko prinesejo pomembne donose, ko se preurejanje uresniči. Poleg tega je vlada pokazala zanimanje za javno-zasebna partnerstva za širitev stanovanjske ponudbe – vsi spodbujevalni programi ali partnerstva (npr. za cenovno dostopna stanovanja ali pametno mestno infrastrukturo) bi lahko koristili investitorjem, ki sledijo tem načrtom.
Kljub tem priložnostim morajo investitorji upoštevati več tveganj in izzivov:
- Politična in politična negotovost: Romunija je doživela politične pretresenosti okoli volitev leta 2024 (vključno z razveljavitvijo predsedniških volitev zaradi vmešavanja) worldconstructionnetwork.com, kar je vodilo v krhko veliko koalicijsko vlado. Ta negotovost lahko povzroči zamude pri reformah in vznemiri investitorje. Fiskalna politika je še posebej zaskrbljujoča – Romunija beleži velik primanjkljaj (~7–8 % BDP) worldconstructionnetwork.com worldconstructionnetwork.com, zato je vlada začela višati nekatere davke. Na primer, davek na dividende se je leta 2025 povečal z 8 % na 10 % worldconstructionnetwork.com, prav tako so bile uvedene spremembe pri DDV za stanovanja (prag za 5 % DDV na nova stanovanja je bil zaostren na ~600.000 RON, približno 120.000 €, vse nad to mejo pa je obdavčeno po splošni stopnji), kar lahko upočasni prodajo dražjih novogradenj. Obstaja tveganje nadaljnjega povečanja davkov ali zmanjšanja subvencij na nepremičnine (na primer spremembe “Noua Casă” programov za prve kupce ali revizije davka na nepremičnine), saj vlada išče dodatne prihodke. Čeprav ni v igri drastičnega posega na trg stanovanj, je splošno regulativno okolje v pretresu, zato morajo investitorji spremljati zakonodajne spremembe.
- Obrestne mere in stroški financiranja: Kot je bilo omenjeno, so hipotekarne in posojilne obrestne mere razmeroma visoke, kar vpliva ne le na posamezne kupce, temveč tudi na financiranje projektov s strani razvijalcev. Če inflacija ne pade, kot je bilo pričakovano, ali se svetovni trgi spremenijo, bi lahko obrestne mere ostale povišane dlje časa. Višji stroški financiranja zmanjšujejo izvedljivost projektov (in lahko zavirajo nov razvoj) ter zmanjšujejo donosnost vzvoda za vlagatelje. Kljub temu večina pričakuje postopno izboljšanje pogojev financiranja do leta 2025–2026. Gre za dejavnik tveganja, ki ga je treba spremljati: nenadne podražitve obrestnih mer ali zaostritev kreditnih pogojev bi upočasnili povpraševanje in morebiti znižali cene.
- Gospodarska in zunanja tveganja: Romunsko odprto gospodarstvo se sooča z zunanjimi tveganji – recesija v evroobmočju, ponovni izbruhi inflacije (na primer zaradi cen energije) ali geopolitične napetosti (vojna v sosednji Ukrajini, ki sicer neposredno ne vpliva na varnost Romunije, ima ekonomske posledice). Takšni dejavniki lahko omejijo tuje naložbe in upočasnijo nepremičninski trg. Ključno je tudi trg dela: trenutno je ta močan, a morebitna nenadna rast brezposelnosti (morda zaradi globalnih recesij ali večjih zmanjšanj zunanjih izvajalcev) bi hitro prizadela povpraševanje po stanovanjih property-forum.eu. Prav tako je nekoliko prisotno tudi valutno tveganje (RON proti EUR); večina nepremičnin se prodaja v evrih ali indeksirano na evro, zato je stabilnost leuja pomembna za kupno moč domačih kupcev.
- Likvidnost in izstopna strategija: Čeprav se likvidnost izboljšuje, je Romunija še vedno pol-likviden trg v primerjavi z zahodnoevropskimi državami. Velikim institucionalnim vlagateljem se lahko zgodi, da bodo za prodajo večjih sredstev ali iskanje pravega kupca potrebovali več časa. Vrednosti poslov so nižje (povprečna transakcija je zadnja leta znašala ~25 milijonov evrov thediplomat.ro). To se spreminja z vstopom novega kapitala (vključno z domačimi skladi in mednarodnimi igralci), vendar morajo vlagatelji računati na daljša obdobja vlaganja in na potrebo po tujih kupcih pri izstopih iz večjih naložb. Tveganje lahko zmanjša vlaganje v visokokakovostna sredstva, ki ustrezajo mednarodnim standardom, saj je za takšna sredstva običajno veliko zanimanja.
- Izzivi pri gradnji in razvoju: Za tiste, ki želijo razvijati ali temeljito obnoviti nepremičnine, je treba upoštevati izzive, kot so naraščajoči stroški gradnje, pomanjkanje usposobljene delovne sile in birokratski postopki pridobivanja dovoljenj. Stroški gradnje so v letih 2021–2022 močno poskočili in ostajajo razmeroma visoki, kar zmanjšuje razvojne marže. Pridobivanje dovoljenj v Bukarešti je lahko počasno zaradi prostorskih omejitev in včasih netransparentnih postopkov odobritve na mestni občini. Zastoje pri infrastrukturnih projektih (ceste, komunalne storitve) lahko vplivajo tudi na časovne načrte v nepremičninah. Za premagovanje teh ovir je ključnega pomena sodelovanje z izkušenimi lokalnimi razvijalci in temeljita skrbnost.
- Širitev podzemne železnice (proge M5, M6, M7): Bukarešta prvič po več desetletjih aktivno širi svojo mrežo podzemne železnice. Proga M5 (Drumul Taberei–Eroilor–Universitate) je bila delno odprta leta 2020, nadaljnje razširitve proti vzhodu pa so v teku, kar bo sčasoma povezalo veliko stanovanjsko četrt Pantelimon s središčem mesta. Najbolj pričakovana je proga M6 – nova linija, ki bo povezovala središče (postaja Gara de Nord) z mednarodnim letališčem Henri Coandă (Otopeni). Gradnja proge M6 je uradno stekla: vrtanje predorov se je začelo in proračun za leto 2025 je posebej namenjen pospeševanju del na trasi M6 worldconstructionnetwork.com. Ko bo linija dokončana (cilj je leto 2027), bo ta proga močno izboljšala dostop do letališča, pričakovati pa je razvoj severnih območij ob trasi (npr. Băneasa in Otopeni). Drug preobrazbeni projekt je načrtovana linija M7, ki je dobila zeleno luč sredi leta 2025. Linija M7 bo potekala 25 km od Bragadiruja (jugozahod Bukarešte) skozi mesto (vozlišče Unirii) do Voluntarija (severovzhodno predmestje), s približno 15 novimi postajami romania-insider.com. Čeprav je M7 v začetni fazi (partnerski sporazum je bil pravkar potrjen junija 2025), bo njen dejanski zaključek (verjetno do leta 2030) močno izboljšal vzhodno-zahodno povezavo. Posebej pomembno je, da bodo predvidene postaje M7 na območjih, kot sta Colentina in Alexandrieva cesta, lahko občutno povečale vrednost nepremičnin v teh soseskah, ki jih podzemna železnica trenutno slabše pokriva. Ti projekti podzemne železnice podpirajo Trajnostni načrt urbane mobilnosti, ki si prizadeva zmanjšati promet in razširiti javni promet. Območja v bližini novih podzemnih postaj (v gradnji ali načrtovanih) že zdaj vzbujajo večje zanimanje razvijalcev in kupcev, ki računajo na prihodnje izboljšave povezav.
- Cestna infrastruktura – Bukareška obvoznica (A0): Znana prometna gneča v mestu se rešuje z gradnjo nove bukareške obvoznice (A0). Ta zunanja obvoznica (ločena od obstoječe manjše obvoznice) pomeni prelomnico za logistiko in razvoj predmestij. Do začetka leta 2025 so bili veliki odseki A0 že skoraj dokončani. Pravzaprav je bil zadnji, 18 km dolg odsek južnega pasu A0 odprt okoli sredine leta 2025, s čimer je bila dokončana celotna južna polovica obvoznice (51 km) romania-insider.com. To omogoča voznikom in tovornjakom, da povsem obvozijo mesto na južni strani, saj se tako preusmeri težak promet stran od mestnega jedra Bukarešte. Severni pas A0 je v gradnji po odsekih, nekateri deli (med avtocestama A3 in DN2) pa so bili odprti že proti koncu leta 2024 en.wikipedia.org. Ko bo povsem dokončana (pričakovano med 2026 in 2027), bo A0 obkrožala mesto. Učinek na nepremičnine: logistični parki in tovarne rastejo ob novih izvozih z obvoznice, še posebej tam, kjer A0 križa glavne radialne avtoceste (A1 proti Piteștiju, A2 proti Constanți itd.). Stanovanjski razvijalci pozorno spremljajo zemljišča v okrožju Ilfov, saj izboljšan dostop do cest omogoča lažje dnevno migriranje iz predmestij. Na primer mesta Bragadiru, Domnești ali Afumați tik ob Bukarešti lahko pričakujejo razcvet stanovanj z boljšo povezanostjo do obvoznice. Poleg tega so v mestu v teku tudi projekti za nadgradnjo ključnih križišč in mostov – npr. dokončanje nadvoza Doamna Ghica in drugih viaduktov za bolj tekoč promet. Te izboljšave, čeprav manj bleščeče, postopoma izboljšujejo pretočnost in lahko zvišajo vrednost nepremičnin v nekdanjih prometnih ozkih grlih.
- Posodobitev letališča in železnic: Glavno bukareško letališče (Henri Coandă/Otopeni) bo v prihodnjih letih deležno koristi zaradi metro povezave in načrtovane širitve terminalov, da bi zadostilo rastočemu potniškemu prometu. Medtem je letališče Aurel Vlaicu (Băneasa) na severu mesta ponovno odprlo komercialne polete in po prenovi zabeležilo 167-odstotno povečanje števila potnikov v letu 2023 investropa.com. Ponovno oživitev Bănease kot središča za regionalne lete in poslovno letalstvo je okoliško četrt Băneasa naredila privlačnejšo za nepremičnine, zlasti za luksuzna stanovanja in poslovne projekte, ki ciljajo na kupce in podjetja z visokimi dohodki (nekateri prestižni projekti v okolici, kot sta Greenfield Băneasa in Luxuria Residence, izkoriščajo izboljšano povezljivost) investropa.com investropa.com. Na področju železnic glavno postajo (Gara de Nord) čaka obsežna modernizacija s sredstvi EU, že dokončana nova železniška povezava pa jo povezuje z letališčem Otopeni (zaključena 2020). Boljša integracija železnic in javnega prometa je del širše strategije razvoja mesta.
- Mestni razvojni projekti: Več velikih nepremičninskih projektov preoblikuje urbano tkivo Bukarešte:
- Vsestranska in poslovna središča: V zadnjih letih so bili zaključeni projekti, kot sta One Cotroceni Park (obsežen poslovno-stanovanjski kampus blizu centra) in Globalworth Square v poslovnem okrožju Floreasca. Prihajajoča prenova Romexpo (v izvedbi Iulius Group in Atterbury) načrtuje preoblikovanje 33-hektarskega razstavišča v severni Bukarešti v sodobno vsestransko mini-mesto z uradi, trgovinami, kongresnim centrom in zelenimi površinami. Ta projekt, eden največjih v Evropi, se bo izvajal fazno do leta 2028 in bo utrdil območje Expoziției–Băneasa kot novo poslovno središče. Na podoben način projekti Timpuri Noi Square in Ormindean (“Petrom City”) še naprej širijo bukareška poslovna okrožja zunaj tradicionalnega mestnega središča.
- Stanovanjski kompleksi: Investitorji aktivno gradijo velike stanovanjske komplekse, posebej na obrobju mesta, kjer je na voljo zemljišče. Na primer, Park Properties načrtuje več kot 1.000 novih domov okoli jezer Pipera in Balotești severno od mesta investropa.com. V Militari (zahodni del mesta) je v pripravi na deset tisoče novih stanovanj – ocenjuje se, da je 28.500 stanovanj v razvoju na zahodnih območjih, ki se raztezajo iz Militari investropa.com. Projekti, kot sta Cortina Academy (območje Militari) in Hils Palmyra (območje Theodor Pallady), dodajajo visoke stanovanjske stavbe z udobji. Ti sodobni projekti bistveno posodabljajo stanovanjski fond in pogosto vključujejo trgovine in parke na lokaciji. Mnogi ciljno nagovarjajo mlade družine in prve kupce z boljšo kakovostjo in udobjem po nižjih cenah kot stari stanovanjski bloki v centru.
- Urbana regeneracija: Bukarešta doživlja tudi žarišča obnove. Primer je projekt HILS Republica na območju Titan – nekdanja industrijska platforma, ki se preureja v stanovanjsko skupnost s tisoči enot, zelenimi površinami in storitvami. Čeprav ni v Rahovi, to prikazuje predanost mesta prenovi neizkoriščenih industrijskih zemljišč investropa.com, kar bi se lahko v prihodnje razširilo tudi na druge zanemarjene četrti, kot sta Rahova ali Giulești. Program urbanega razvoja sektorja 5 (podprt s strani Svetovne banke) je še ena pobuda, osredotočena na izboljšanje infrastrukture in stanovanj v nekaterih revnejših južnih soseskah mesta investropa.com. Sčasoma bi taki projekti lahko bistveno izboljšali bivalne pogoje in vrednost nepremičnin v trenutno prezrtih četrtih.
- Komunalne storitve in zeleni projekti: Razvoj ni vedno samo beton – Bukarešta vlaga tudi v komunalno infrastrukturo in okolje. Opazen projekt je nova toplarska elektrarna CET Titan, ki bo zagotovila ogrevanje in toplo vodo za tisoče stanovanj v okrožju Titan investropa.com. Takšna infrastruktura zagotavlja, da imajo nova stanovanjska območja ustrezne storitve. Mesto prav tako počasi napreduje s projekti za čiščenje odpadnih voda in revitalizacijo nabrežja reke Dâmbovița, s ciljem ustvariti bolj privlačna območja ob vodi (podobno kot v drugih evropskih prestolnicah). Poleg tega se dodajajo ali prenavljajo novi zeleni prostori in parki. Veliki naravni park Văcărești (urbana delta na jugu) in širitev ponudbe v parku Herăstrău sta primera, ki izboljšujeta kakovost življenja. Poudarek je na trajnostnem urbanističnem načrtovanju, kar je razvidno v novih projektih, ki vključujejo solarne panele, polnilne postaje za električna vozila ter veliko zelenih površin – vse to privlačne lastnosti za okoljsko ozaveščene kupce.
- Monetarna politika & Hipotekarna regulacija: Narodna banka Romunije (NBR) ima ključno vlogo pri oblikovanju povpraševanja po stanovanjih skozi svoje odločitve o obrestnih merah. Da bi zajezila visoko inflacijo, je NBR v zadnjih letih zvišala referenčne obrestne mere, kar se je prelilo v obrestne mere za hipotekarna posojila v višini 7,5–9 % sredi leta 2025 investropa.com. Ti višji stroški zadolževanja so neposredno vplivali na dostopnost – zlasti za kupce stanovanj prvič, ki so zaradi strožjih pogojev posojanja in dražjih posojil doživeli padec nakupne moči za ~15–20 % investropa.com. NBR tudi strogo ureja hipotekarno posojanje (npr. s kapicami na razmerje med posojilom in vrednostjo nepremičnine ter dohodkom). Trenutno ti makrobonitetni ukrepi zagotavljajo, da posojanje ne postane preveč evforično, kar pomaga preprečevati z nepremičninami podprte kreditne balone. Če se bo inflacija še naprej umirjala, bi lahko NBR začela z zniževanjem obrestnih mer v pozni 2025, kar bi bilo pozitivno za trg nepremičnin (nižji mesečni obroki, lažje financiranje). Vredno je omeniti, da je romunski hipotekarni trg še vedno razmeroma nerazvit (veliko transakcij poteka z gotovino), vendar ima vsaka sprememba obrestne mere za odstotno točko še vedno viden učinek na obseg prodaje investropa.com. Prav tako državni programi, kot je »Noua Casă« (Nov Dom), zagotavljajo jamstva za določene kupce prvega stanovanja; kontinuiteta in pogoji teh programov (proračunska sredstva, cenovne omejitve) vplivajo na povpraševanje v segmentu dostopnih stanovanj. Vsaka širitev take podpore bi lahko spodbudila začetne nakupe, medtem ko bi zaostrovanje imelo nasproten učinek.
- Fiskalna politika in davki: Zaradi velikega proračunskega primanjkljaja je romunska vlada uvedla vrsto fiskalnih ukrepov, ki posredno vplivajo na nepremičnine. Na primer, z učinkom za leti 2023–2024 je bil prag za znižano 5% stopnjo DDV pri prodaji stanovanj znižan (s približno 700.000 RON na 600.000 RON) marosavat.com, poleg tega pa so bili dodatni nakupi stanovanj po znižanem DDV, ki presegajo prvo nepremičnino, omejeni. To pomeni, da se manj novih stanovanj kvalificira za znižani DDV, kar povečuje stroške nakupa srednjega in luksuznega razreda novogradenj. Poleg tega obstaja predlog, da bodo od avgusta 2025 nekatere znižane stopnje DDV odpravljene vatcalc.com – še ni povsem potrjeno, ali bo to vplivalo tudi na stanovanjsko področje, vendar bi vsak tak dvig DDV na nepremičnine (na standardno stopnjo 19 %) imel pomembne posledice in verjetno zmanjšal povpraševanje po dražjih stanovanjih. Kar se tiče davka na dohodek, kot že omenjeno, bi povečanje davka na dividende na 10% worldconstructionnetwork.com lahko rahlo vplivalo na nepremičninske razvijalce in vlagatelje, ki dobičke izplačujejo kot dividende. Nepremičninski vlagatelji so pozorni tudi na davke na nepremičnine: Romunija je imela zgodovinsko gledano nizke letne davke na nepremičnine, vendar so kot način za povečanje prihodkov občin razpravljali o reformah lokalnih davčnih predpisov (z možnostjo vezave na tržno vrednost). Do zdaj, v letu 2025, večjega zvišanja davka na nepremičnine še ni bilo, vendar pa okolje nakazuje, da bi obdavčitev nepremičnin v prihodnjih letih lahko naraščala. Vlada hodi po tanki meji, saj želi nepremičninski sektor spodbuditi, hkrati pa potrebuje več prihodkov. Drugi vidik so spodbude: država je ponujala davčne spodbude za določene investicije (industrijska območja, zelena energija itd.). Za nepremičnine je pomemben ukrep spodbude za naložbe v zelene stavbe – npr. davčne olajšave za vgradnjo sončnih panelov ali energetsko učinkovitega ogrevanja v stavbah (to je v skladu s cilji Evropskih sredstev za okrevanje). Takšni ukrepi spodbujajo razvijalce in lastnike, da prenovijo ali gradijo trajnostne nepremičnine, kar posredno vpliva na tržne preference in vrednosti (z zelenim certifikatom imajo stavbe navadno večje povpraševanje in včasih davčne olajšave).
- Stanovanjska in zemljiškopravna regulacija: Ni bilo uvedenih večjih novih politik nadzora najemnin ali omejitev na področju stanovanjske politike – romunski stanovanjski trg je v veliki meri prostotržni. Zakoni med najemniki in najemodajalci ostajajo na splošno prijazni do vlagateljev (npr. lažja izselitev zaradi neplačevanja kot v nekaterih zahodnih državah), kar podpira privlačnost investicij v oddajanje. Eno regulativno področje v reformi je prostorsko in urbanistično načrtovanje v Bukarešti. Osnovni urbanistični načrt prestolnice (PUG) se že vrsto let posodablja, začasne spremembe ali suspenzi pa so občasno povzročili zmedo ali zamude pri pridobivanju gradbenih dovoljenj. Pričakuje se pojasnitev in posodobitev pravil o prostorski rabi (na primer dovoljevanje višjih stavb na določenih območjih ali zaščita kulturne dediščine), vendar je napredek počasen. Sredi leta 2025 mesto še vedno delno deluje po starejših prostorskih normativih, kar je lahko ovira ali priložnost, odvisno od primera. Poenostavitev postopka pridobivanja dovoljenj je opredeljen cilj lokalnih oblasti, saj se zavedajo, da trenutna birokracija ovira razvoj (kar se kaže tudi v nizkem številu novih stanovanj). Če bo vlada izvedla administrativne reforme za odpravo birokratskih ovir pri gradbenih dovoljenjih in zemljiškoknjižnih vpisih, bi to s časom pozitivno vplivalo na ponudbo.
- Politično okolje: Negotovost zaradi volilne sage iz pozne 2024 (s ponovitvijo volitev načrtovano za leto 2025) worldconstructionnetwork.com je nekatere vlagatelje naredila previdnejše. Stabilno politično okolje je pomembno za zaupanje v nepremičninski trg, še posebej za tuje vlagatelje. Trenutna koalicija je načeloma naklonjena EU in investicijam, vendar bi vsak ponoven vzpon populistične politike ali nenadnih političnih preobratov (kot so hitre spremembe davčne politike) lahko zmanjšal pozitiven sentiment. Dokler novi predsednik ne bo na položaju in usmeritev vlade ne bo jasna, bodo nekateri večji institucionalni vlagatelji morda odlašali z odločitvami – to je izpostavil tudi Colliers, ki navaja, da »politična negotovost … bi lahko pripeljala vlagatelje do bolj previdnega pristopa« thediplomat.ro. Kljub temu Romunija ostaja trdno na evro-atlantski poti, upanje pa je, da bo po volitvah vlada osredotočena na reforme (fiskalna konsolidacija, boj proti korupciji, pravosodje), ki bodo krepile pravno državo in ekonomsko stabilnost, kar posledično naredi nepremičninski sektor varnejši.
- Sredstva EU in predpisi: Romunija je ena glavnih prejemnic razvojnih sredstev EU (vključno s skladom za okrevanje NextGeneration EU / PNRR). Učinkovita uporaba teh sredstev s strani vlade za infrastrukturo (ceste, metroji, energetska učinkovitost) lahko posredno spodbuja trg nepremičnin. Obstajajo tudi predpisi, ki jih vodi EU, kot so zahteve glede energetske učinkovitosti za stavbe, ki postajajo vse strožji. Nove stavbe morajo izpolnjevati višje standarde izolacije in emisij – čeprav to nekoliko poveča stroške gradnje, prinaša tudi kakovostnejše izdelke, za katere je trg pripravljen plačati več. Starejše stavbe bodo morda potrebne prenove (Romunija ima program za toplotno sanacijo blokov iz komunistične dobe, ki je delno subvencioniran z evropskimi sredstvi). Ko so ti bloki izolirani in posodobljeni, se jim znižajo stroški obratovanja in poveča vrednost. Prizadevanje za zeleni prehod je očitno: proračun za leto 2025 povečuje izdatke za energetsko modernizacijo, vključno z energetsko učinkovitostjo stavb worldconstructionnetwork.com worldconstructionnetwork.com. Poleg tega na kreditiranje romunskih bank vplivajo tudi bančni predpisi EU – ko se kapitalske zahteve in ocene tveganj spreminjajo, lahko banke prilagodijo svojo izpostavljenost do nepremičnin ali pogoje posojil, kar vpliva na dostopnost financiranja.
- Kupci stanovanj za lastno uporabo: Mlade družine in tisti, ki prvič kupujejo, predstavljajo pomemben delež povpraševanja. So občutljivi na kreditne pogoje, vendar pomaga shema hipotek, ki jih jamči država. Veliko ljudi, ki potrebujejo boljše bivanjske pogoje (veliko milenijcev še vedno živi v prenatrpanih razmerah ali pri starših), je strukturni dejavnik, ki bo podprl povpraševanje po stanovanjih najmanj desetletje. Dokler bo v Bukarešti dovolj delovnih mest, bodo ljudje želeli kupiti stanovanje tam.
- Investitorji in najemodajalci: Pričakovati je, da bodo tako domači kot tuji investitorji še naprej ciljali na Bukarešto. Visoki donosi in potencial za rast vrednosti kapitala so redkost v Evropi. Mednarodni skladi krožijo – omenjeni so novi vlagatelji iz Južne Afrike, Bližnjega vzhoda in Azije. Uspešno zaključene velike transakcije v letu 2024 (z vstopom prvega indijskega vlagatelja) thediplomat.ro lahko navdihnejo druge, da je trg dovolj likviden. Na stanovanjskem segmentu bodo majhni investitorji (nakup nekaj stanovanj za oddajo) še naprej krepili povpraševanje po garsonjerah in enosobnih stanovanjih na dobrih lokacijah, saj so donosi z Airbnb-jem in dolgoročnim najemom privlačni.
- Trendi najemnikov: Na področju poslovnih najemnikov Romunija zaradi razmeroma nizkih stroškov dela še naprej privablja multinacionalna podjetja za vzpostavitev pisarn (BPO, IT razvojni centri itd.) – Bukarešta je običajno prva izbira za takšne pisarne. Na področju maloprodaje se mednarodne blagovne znamke širijo v Romuniji; številni novi trgovci na drobno vidijo Bukarešto kot nujen trg, zato je povpraševanje po prvovrstnih maloprodajnih prostorih zdravo. Industrijsko povpraševanje krepijo rast potrošnje v Romuniji in njena vloga logističnega vozlišča med Azijo (prek pristanišča Constanța) in Zahodno Evropo. Skratka, povpraševanje najemnikov v vseh sektorjih naj bi raslo skladno z gospodarsko rastjo – ne eksplozivno, ampak stabilno.
- CBRE Research in Property Forum News o naložbenih in pisarniških trendih v letu 2025 property-forum.eu property-forum.eu property-forum.eu
- Global Property Guide – Analiza romunskega stanovanjskega trga 2025 (Tamila Nussupbekova) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
- SVN Romania prek Property-Forum – poročilo o stanovanjskih prodajah in ponudbi v prvem četrtletju 2025 property-forum.eu property-forum.eu
- Investropa Real Estate Guides (junij 2025) – vpogledi v bukareški trg glede cen, donosnosti in trendov po soseskah investropa.com investropa.com investropa.com
- Colliers International prek Property Forum – Kaj pričakovati v letu 2025 (napovedi trga) property-forum.eu property-forum.eu
- The Diplomat Bucharest – Colliers Letno poročilo 2024/25 (obseg naložb in donosnosti) thediplomat.ro thediplomat.ro
- Romania-Insider in Romania Journal – različna poročila o infrastrukturnih projektih (proge podzemne železnice, obvoznica) in lokalnem razvoju worldconstructionnetwork.com en.wikipedia.org investropa.com
- Analiza Investropa “10 najbolj vročih območij v letu 2025” – podatki in dejavniki po soseskah investropa.com investropa.com investropa.com
- Gospodarske napovedi NBR in IMF preko medijskih poročil – makroekonomski kontekst (BDP, inflacija) globalpropertyguide.com property-forum.eu
Če povzamemo, so priložnosti na trgu nepremičnin v Bukarešti pomembne – visoki donosi, potencial za rast in trg v preobrazbi – vendar morajo vlagatelji ob tem obvladovati makro in lokalna tveganja. Priporočljiv je uravnotežen pristop (morda razpršen portfelj ali fazno investiranje) ter natančno raziskovanje trga. Spodbudno je, da dolgoročne temeljne značilnosti (konvergenca z EU, razvoj mesta, mlada populacija) zagotavljajo trdno podlago za trajno rast, zaradi česar je Bukarešta vse bolj prepoznavna destinacija za naložbe v nepremičnine v Srednji in Vzhodni Evropi.
Ključni urbani razvojni in infrastrukturni projekti
Spreminjajoča se urbana krajina Bukarešte in nadgradnje infrastrukture imajo ključno vlogo pri oblikovanju trga nepremičnin. Večji projekti, ki so v teku ali načrtovani, izboljšujejo povezanost, odpirajo nova razvojna območja in povečujejo privlačnost mesta:
Premiumske severne četrti (Floreasca, Herăstrău, Aviatiei, Pipera, Băneasa, Dorobanți): Severni lok Bukarešte (približno ustreza sektorju 1 in delom sektorja 2) vsebuje najbolj prestižne in drage soseske v mestu.
Ta območja združujejo luksuzna stanovanja, poslovne centre in boljšo kakovost zraka (zahvaljujoč velikim parkom).Na primer, Floreasca – znana po svojih trendovskih restavracijah in parku ob jezeru – je postala vroča točka za prestižno bivanje, s povprečnimi cenami okoli 2.800 €/m² (približno 15 % več kot leto prej) investropa.com.Lahko se pohvali z razvoji, kot je AFI Floreasca (novo poslovno središče) in številnimi modnimi kavarnami, zaradi česar je zelo privlačna tako za mednarodne kupce kot premožne domačine investropa.com investropa.com.V bližini Dorobanți/Primăverii je četrta starega denarja z ambasadami in dizajnerskimi butiki; cene tukaj ostajajo med najvišjimi v mestu (pogosto 3.000 €/m² ali več investropa.com) in območje ohranja močno povpraševanje zaradi svoje elegantne arhitekture in prestiža investropa.com investropa.com.Ko se premikamo proti severu, Herăstrău & Aviației mejita na največji bukareški park (Park kralja Mihaela I/Herăstrău park) in sta doživela razcvet luksuznih stanovanjskih blokov (veliko jih ima penthouse stanovanja s pogledom na park).Te imajo visoke cene, a ponujajo zaželen življenjski slog – mirno zeleno okolje, hkrati pa so blizu poslovnih središč.Pipera in Băneasa sta nekoliko bolj oddaljena, vendar prav tako doživljata razcvet.Pipera je začela kot poslovno območje (s podjetji, kot so Oracle, Microsoft itd.), zdaj pa je tudi preplavljena z novimi stanovanjskimi projekti, pogosto zaprtimi kompleksi z bazeni in telovadnicami.Cene v Piperi v povprečju znašajo 2.450 €/m² (rast za 14 % na letni ravni) investropa.com, donosnosti najema pa so tukaj še posebej visoke zaradi številnih tujih najemnikov (enoposteljni studii se v povprečju oddajajo za približno 400–450 €/mesec) investropa.com.Băneasa, znana po svojih zelenih površinah in luksuznih vilah, je v zadnjem času doživela več gradnje srednje visokih stanovanjskih blokov; rast cen je bila nekoliko počasnejša (okoli +6 % na leto) s povprečji ~2.600–2.700 €/m² investropa.com, a ostaja zelo zaželena za družine, ki iščejo podeželski občutek znotraj mestnih meja investropa.com investropa.com.Na splošno imajo severna okrožja omejen prostor za novo gradnjo, zato je ponudba omejena.To, v kombinaciji s prednostmi infrastrukture (dve liniji podzemne železnice, številne poslovne stavbe, letališče in večji nakupovalni centri, kot je Băneasa Shopping City), zagotavlja, da ta območja ohranjajo svojo vrednost.Pričakujte zmerno nadaljnje zviševanje cen in močno konkurenco za vse nepremičnine, še posebej za tiste, ki so “zelene” certificirane ali pametne hiše, saj so te trenutno v modi pri kupcih iz višjega cenovnega razreda investropa.com.Vpliv na nepremičnine: Ti infrastrukturni in razvojni projekti močno vplivajo na trg nepremičnin. Izboljšana povezanost (preko metroja ali avtocest) običajno zvišuje cene nepremičnin na prizadetih koridorjih – na primer območja ob prihodnji metro liniji M6 do letališča že doživljajo špekulacije z rastjo cen. Nove poslovne cone ustvarjajo zaposlitvena središča, ki povečujejo povpraševanje po stanovanjih v bližini (npr. razcvet območja Pipera kot poslovnega središča ga je naredil tudi za stanovanjsko najbolj zanimivega za mlade strokovnjake). Medtem sodobni stanovanjski kompleksi povečujejo ponudbo, hkrati pa postavljajo nove standarde, kar sili starejše stavbe k prenovi ali stagnaciji cen. Zaveza infrastrukturi v manj razvitih okrožjih (kot so nove trolejbusne proge ali šole na obrobju) povezuje ta področja z mestom in jih naredi privlačne za več prebivalcev, s tem pa širi celoten trg. Za vlagatelje in kupce nepremičnin je spremljanje takšnih urbanih sprememb ključnega pomena – pravočasno zaznavanje, kam bo prišla naslednja izboljšava infrastrukture ali velik projekt, lahko pomeni pameten nakup, še preden se cene dvignejo.
Analiza sosesk: Bukareštanska okrožja in nepremičninske vroče točke
Bukarešta je mesto raznolikih sosesk, vsaka s svojo dinamiko na trgu nepremičnin. Leta 2025 izstopajo določena okrožja zaradi močne rasti cen, velike zaželenosti ali prihodnjega potenciala. Spodaj predstavljamo pregled po okrožjih, kjer izpostavljamo ključna območja:
Mestno središče & zgodovinske četrti (Universitate, Staro mesto – Lipscani, Cişmigiu, Cotroceni): Središče Bukarešte (sektorja 1 in 3) vključuje mešanico zgodovinskih in kozmopolitskih območij. Staro mesto (Centrul Vechi) je predvsem območje nočnega življenja in turizma, vendar ima nekaj butičnih stanovanjskih projektov in obnovljenih zgodovinskih stavb. Zabeležilo je približno +13% letno rast cen, sedaj okrog 2.950 €/m² za vrhunsko obnovljena stanovanja investropa.com. Privlačnost je edinstvena: zabava, restavracije in evropski zgodovinski duh, ki privablja investitorje v Airbnb in tiste v gostinski panogi (nekatera stara stanovanja so bila spremenjena v penzione ali večnamenske enote, ki služijo porastu turizma) investropa.com. V bližini sta območji Universitate in Cişmigiu (z lepimi stavbami iz 19. stoletja, glavno univerzo in parkom Cişmigiu), kjer povpraševanje ostaja visoko; številne stavbe so starejše, zato se cene močno razlikujejo glede na stanje obnove – popolnoma obnovljena luksuzna stanovanja blizu parka Cişmigiu dosegajo >€2.500/m², medtem ko se neobnovljene enote prodajajo s popustom. Cotroceni, ki meji na središče mesta, si zasluži prav posebno omembo. To je zgodovinska vrtna četrt blizu Predsedniške palače in več pomembnih univerz (medicina, politehnika). Cotroceni je cenjen zaradi mirnih, zelenih ulic in čudovitih hiš iz začetka 20. stoletja. Je tudi idealen za študentske najemnine in dolgoročne naložbe zaradi bližine univerz. Povprečne cene so v razponu €2.000–2.300/m² s stabilno rastjo zaradi stalno visokega povpraševanja investropa.com investropa.com. Bruto donosi tukaj so primerljivi s povprečjem mesta (~6%), kar krepi pomanjkanje študentskih domov, zaradi katerega so študenti prisiljeni na zasebni najem investropa.com. Številni investitorji kupujejo v Cotroceni prav zaradi študentske/akademske niše ter mladih družin, ki obožujejo čar območja. Tudi v prihodnje bodo osrednja in zgodovinska območja zelo likvidna tržišča – v jedru mesta je vedno nekdo, ki želi kupiti. Glavne težave so kakovost stavb (v nekaterih predvojnih stavbah je treba upoštevati potresno tveganje) in pomanjkanje parkirišč. Vendar pa načrti za obnovo kulturne dediščine in izboljšanje infrastrukture v središču mesta (npr. garažne hiše) lahko še dodatno okrepijo te četrti. Na splošno so nepremičnine v središču Bukarešte prvorazredna naložba za Romunijo – razmeroma redke in vedno iskane.
Nastajajoče srednje cenovne četrti (Tineretului, Titan, Militari, Vitan): Te četrti ponujajo ravnovesje med dostopnostjo in urbanimi ugodnostmi, zato so zelo priljubljene med srednjim razredom kupcev in najemnikov. Tineretului (sektor 4) je odličen primer: je blizu centra mesta in ga krasi velik park Tineretului. To območje je na radarju družin in investitorjev, saj ima dober dostop do metroja (več linij) in zaželeno zeleno površino za rekreacijo investropa.com investropa.com. Nedavni luksuzni projekti v bližini parka (in nova postaja za prestopanje metroja Tineretului) so povzročili rast cen – vrednosti nepremičnin so zrasle z novogradnjami in zdaj segajo od ~1.600 €/m² v starejših blokih do več kot 2.200 € v novih. S svojo mešanico urbanega in zelenega je verjetno, da bo Tineretului doživljal še dodatno rast cen in nizko stopnjo praznih najemniških stanovanj investropa.com.
Titan (sektor 3, vzhod) je še eno območje, ki pridobiva na zanimanju. Znano je po tem, da je dostopno: tradicionalno so bile panelne stanovanjske zgradbe v Titanu cenejše od mestnega povprečja. Na primer, v začetku leta 2024 je bila povprečna oglaševana cena v mestu 1.663 €/m², v Titanu pa še nižja investropa.com. Vendar pa je Titan (in njegova podaljšava ob Bulevarju Theodor Pallady) zdaj eno najhitreje rastočih območij. Zabeležili so 16–17 % letno rast cen, pri čemer so nove gradnje povzpele povprečno ceno na približno 1.800–1.900 €/m² do sredine 2025 investropa.com investropa.com. Območje Theodor Pallady je postalo pravi hit: nekdaj pol-industrijsko, danes tam stojijo veliki trgovski centri (Ikea idr.) in sodobni stanovanjski kompleksi, izboljšana infrastruktura pa vključuje nove ceste in podaljšanje metro linije M3. Vladine naložbe v komunalno infrastrukturo (kot je nova toplarna) in druge storitve v Titanu še dodatno povečujejo privlačnost območja investropa.com. Titan je odličen primer četrti, ki se premika »od poceni do razcveta« – tu najdejo priložnost tako tisti, ki prvič kupujejo, kot vlagatelji, ki iščejo potencial rasti, kar se bo verjetno nadaljevalo, dokler bodo tu cene ugodnejše kot v drugih delih mesta.
Na zahodni strani, Militari (Sektor 6) doživlja podobno zgodbo. Militari je že dolgo gosto naseljeno območje, priljubljeno med mladimi družinami zaradi relativno nizkih stroškov. Zdaj ga opisujejo kot “vročo točko za mlade družine in investitorje”, zahvaljujoč številnim novim projektom in nadgradnjam infrastrukture investropa.com investropa.com. Tisoči novih stanovanj (kot so tista v Militari Residence in drugih kompleksih okoli Iuliu Maniu Blvd in območja City Mall) so namenjeni cenovno dostopnemu segmentu, pogosto pod 100.000 € za dvosobno stanovanje investropa.com investropa.com. Militari ima tudi koristi od izboljšav javnega prevoza – nova trolejbusna linija in dokončana proga metroja M5 v sosednji četrti Drumul Taberei sta skrajšali čas vožnje na delo investropa.com. Posledično so cene v nekaterih delih Militaryja zrasle za približno 16 % na letni ravni (povprečno okoli 1.880 €/m² do sredine leta 2025) investropa.com. Tudi po teh podražitvah ostaja eno izmed bolj dostopnih urbanih območij, kar zagotavlja stalno povpraševanje. Militari je privlačen tudi za vlagatelje, saj tu najema veliko študentov (v bližini Politehnične univerze) in mladih delavcev. Ogromna količina nove gradnje kaže na zaupanje v prihodnost Militaryja – vendar pa je v prihodnjih letih treba biti pozoren na možno prekomerno ponudbo v srednjem tržnem segmentu.
Vitan (del sektorja 3) je še ena vzhajajoča soseska, predvsem zaradi življenjskega sloga. Tukaj se nahaja București Mall in številne zabaviščne točke, zato je Vitan postal nakupovalno in prostočasno središče. To je vplivalo tudi na trg nepremičnin: ko je območje postalo bolj živahno, si je več ljudi želelo živeti v bližini. Rast maloprodaje in nizka stopnja praznih prostorov v celotnem mestu nakazujeta, da priljubljenost Vitana prispeva k višjemu povpraševanju po stanovanjih in najemninah na lokalni ravni investropa.com investropa.com. Najemnine v Vitanu resnično naraščajo hitreje kot v nekaterih drugih delih Bukarešte, saj prebivalci cenijo bližino nakupovalnih centrov, supermarketov in kinodvoran. Čeprav podatki posebej za Vitan niso izvzeti, je jasno, da je to del splošnega trenda naraščajočih vrednosti nepremičnin v sektorju 3. Nova stanovanjska naselja se gradijo na vseh razpoložljivih zemljiščih v Vitanu in sosednjem Dudeștiju. Tisti, ki razmišljajo o naložbi v stanovanja za kratkoročni najem, bi lahko ciljali tudi na Vitan, saj je dovolj centralen, da privablja obiskovalce, in je dobro povezan z metrojem (nove soseske Mihai Bravu in Timpuri Noi so v bližini).
| Soseska | Povp.Cena (€/m²) | Rast cen na letni ravni | Pomembne značilnosti in dejavniki |
|---|---|---|---|
| Theodor Pallady (Titan podaljšek) | €1.891 investropa.com | +17% investropa.com | Nove gradnje, trgovski kompleksi, izboljšana infrastruktura |
| Militari | €1.887 investropa.com | +16% investropa.com | Številni novi projekti, boljši prevoz (metro M5 itd.) |
| Pipera | €2.450 investropa.com | +14% investropa.com | Razširitev tehnoloških pisarn, priljubljena pri izseljencih (visoki donosi) |
| Floreasca | €2.800 investropa.com | +15% investropa.com | Trendy življenjski predel, premijske novogradnje |
| Staro mesto (Lipscani) | €2.950 investropa.com | +13% investropa.com | Zgodovinsko središče, središče turizma in nočnega življenja |
| Băneasa | €2.682 investropa.com | +6% investropa.com | Zelena luksuzna četrt, omejena ponudba (vile in stanovanja) |
Opomba k tabeli: Zgornji podatki predstavljajo izbor sosesk, ki prikazujejo razpon trga.Osrednje-severna območja, kot so Floreasca, Dorobanți, Herăstrău, so najdražja in so v zadnjem letu doživela močno rast, čeprav se lahko prihodnja rast umiri.Periferna območja rasti, kot sta Theodor Pallady (Titan) in Militari, so vodila v zviševanju cen zaradi nove gradnje in infrastrukture.Staro mesto ostaja poseben žep z visokimi cenami zaradi edinstvenih dejavnikov (turizem, omejen prostor).Dostopni sektorji (ni v tabeli, npr.Rahova) imajo nižje absolutne cene in skromno rast, vendar bi lahko dohitele ostale, če se razvoj razširi.
Območja z vrednostjo in rastjo (Rahova, Giulești, druga zunanja območja): Na nižjem delu cenovnega spektra so četrti kot Rahova (Sector 5) na jugu in Giulești (Sector 6) na severozahodu. Ta območja imajo najcenejša stanovanja v Bukarešti, a tudi največ zaznanih izzivov (več žepov revščine, zgodovinsko manj razvita infrastruktura). Za vlagatelje z dolgoročnim pogledom predstavljajo zanimivo priložnost: kupi poceni, počakaj na izboljšave urbanega okolja. Na primer, cene stanovanj v Rahovi so precej pod mestnim povprečjem ~1.700–1.800 €; veliko enot je mogoče najti okoli 1.200–1.400 € na m², kar je privlačno za kupce z omejenim proračunom investropa.com investropa.com. Vlada in mesto si prizadevata spodbuditi razvoj v takšnih soseskah – razpravljajo o spodbudah za razvijalce (davčne olajšave itd.) za gradnjo v nastajajočih območjih, kar bi lahko na koncu dvignilo Rahovo investropa.com. Čeprav Rahova ni prejela določenega paradnega projekta, splošni trendi urbane regeneracije (kot primer HILS Republica) nakazujejo zavezanost mesta, da ne pusti nobenega sektorja zadaj investropa.com. Prihodnost Rahove se lahko izboljša, če jo bo, na primer, v prihodnosti oskrbovala načrtovana krožna metro linija M8 (predlagana polkrožna linija) ali druga infrastruktura. Podobna logika velja za Giulești in Ferentari – danes so vrednosti nizke, toda že skromne izboljšave varnosti ali prevoza lahko prinesejo rast vrednosti z zelo nizke osnove. Ta območja so leta 2024 dosegla manjše podražitve (enomestni %), ker je povpraševanje šibkejše, a so se vseeno zvišale, kar odraža splošni tok trga. Za končne kupce so te četrti med zadnjimi, kjer je še mogoče kupiti stanovanje spodobne velikosti pod 70.000 €, zato je tam stalen, čeprav ne ogromen bazen kupcev. Potrebna je previdnost: vlagatelj naj natančno izbere mikro lokacije (nekatere ulice so boljše od drugih) in se morda osredotoči na zemljišča (za bodoče združevanje parcel za projekte) ali na unikatna sredstva (npr. poslovni prostori na prometnih ulicah), saj so običajna stanovanja tukaj lahko nelikvidna.
Povzetek – vzorčne meritve sosesk (sredina 2025):
Na splošno dinamika mestnih četrti Bukarešte v letu 2025 kaže vzorec: območja z novo infrastrukturo in razvojem beležijo najhitrejše rasti cen, medtem ko se prestižna uveljavljena območja zanesljivo krepijo in ohranjajo vrednost. Za kupce to pomeni izbiro med plačilom višje cene za elitno lokacijo ali vlaganjem na obrobju zaradi večjega potenciala za rast. Za mesto pa je pozitivno, da se razvija več četrti – ne le tradicionalno središče – kar kaže na zrelejši in rastoči trg.
Vplivi vladne politike in regulative
Vladne politike, makroekonomsko upravljanje in spremembe regulative v Romuniji imajo pomemben vpliv na trg nepremičnin. V letu 2025 je v bukareškem nepremičninskem sektorju v igri več dejavnikov, povezanih s politiko:
Za zaključek: vladni in politični dejavniki leta 2025 predstavljajo mešano sliko za trg nepremičnin v Bukarešti. Na nekaterih področjih je pritisk (strožji fiskalni režim, kratkoročno visoke obrestne mere), obstajajo pa tudi spodbudni elementi (naložbe v infrastrukturo, verjetno prihodnje znižanje obrestnih mer ter splošno razvojno naravnana politika). Preudarni udeleženci na trgu pozorno spremljajo odločitve mestne občine Bukarešta, fiskalne zakone parlamenta in objave NBR, saj bodo ti oblikovali razvoj trga. Doslej je trg kljub političnemu hrupu in manjšim regulacijam obdržal zagon – kar dokazuje močno temeljno povpraševanje – a previdni vlagatelji bodo upoštevali politična tveganja in ostali dovolj prilagodljivi za odziv na nova pravila.
Pregled ponudbe in povpraševanja
Pogled na ponudbo: Kratkoročna ponudba nepremičnin v Bukarešti naj bi v večini segmentov ostala omejena, kar bo še naprej vplivalo na dinamiko trga. Na stanovanjskem področju bodo, kot omenjeno, nove dobave stanovanj v letu 2025 (~18.000 enot v Bukarešti-Ilfov) zgodovinsko nizke property-forum.eu. Le nekaj večjih projektov bo zaključenih, nekateri projekti pa so bili preloženi in čakajo na boljše pogoje financiranja. To pomanjkanje ponudbe še posebej vpliva na srednje do visoko cenovne apartmaje v osrednjih delih mesta – v teh območjih skoraj ni novih projektov zaradi pomanjkanja zemljišč in omejitev pri dovoljenjih, kar kupce preusmerja bodisi na sekundarni trg ali na peščico novih gradenj v obrobnih conah. Po letu 2025 obstajajo razlogi za prepričanje, da bi se ponudba lahko postopoma povečala: graditelji kupujejo zemljišča (npr. veliki nakupi zemljišč v letih 2023/24 na območjih, kot so Pipera, Ghencea, Pallady) in pripravljajo projekte, ter če bodo obrestne mere padle, bomo morda do leta 2026–2027 na obzorju videli več žerjavov. Glede na čas izvajanja projektov pa je kakršno koli znatno povečanje nove stanovanjske ponudbe oddaljeno še vsaj 1–2 leti. Potencialna neznanka je trg gradnje za oddajo – če bodo institucionalni investitorji začeli projekte najemnih stanovanj, bi to lahko povečalo ponudbo v tej obliki, vendar verjetno še vedno ne v tolikšnem obsegu, da bi takoj prevesilo ravnotežje.Za poslovne nepremičnine je trenutno ponudba pisarn zelo omejena. Leta 2025 bo v Bukarešti zelo malo novih zaključenih poslovnih prostorov – razvijalci so v času pandemije v veliki meri ustavili spekulativne projekte pisarn in imajo trenutno v gradnji le nekaj stavb (na primer druga faza One Cotroceni Park, dokončana leta 2023). Po poročilih s trga leta 2025 ne bo večjih poslovnih projektov, tudi napoved za leto 2026 je skromna property-forum.eu. Šele leta 2027 lahko pričakujemo nov val (načrti v območju Barbu Văcărescu ipd., če bo prednajem uspešen). To pomeni, da bo prostih pisarn vse manj in bodo lastniki kakovostnih prostorov kratkoročno skorajda monopolisti pri privabljanju velikih najemnikov. Ponudba trgovskih površin je primerjalno bolj aktivna – 200.000 m² novih trgovskih površin v letu 2025 (na nacionalni ravni) vključuje prvi IKEA nakupovalni center v Bukarešti (v območju Pallady), razširitev Colosseum Mall in verjetno napredek pri AFI-jevem centru v Aradu (zunaj Bukarešte, a kaže na zaupanje razvijalcev v trgovino) property-forum.eu. V Bukarešti naj bi se odprlo tudi nekaj manjših trgovskih parkov v predmestju. Po letu 2025 je za obdobje 2027–2028 načrtovanih več velikih nakupovalnih središč property-forum.eu (eden od govorjenih projektov je na severozahodu Bukarešte, kjer je razvijalec že kupil zemljišče). Tako se bodo trgovske površine na prebivalca v Bukarešti povečale, a trenutno povpraševanje sledi ponudbi (zato je prostih površin malo). Ponudba industrijskih nepremičnin je močna – razvijalci, kot so CTP, WDP, P3 in VGP, še naprej gradijo logistične objekte ob obvoznici Bukarešte in avtocestah. Okoli glavnega mesta je v gradnji ali načrtovanju enostavno nekaj sto tisoč kvadratnih metrov novih površin. Edina previdnost je, ali bo povpraševanje absorbiralo ta prostor tako hitro kot v letih 2021–2022. Zaradi rasti spletne trgovine in vse več podjetij, ki selijo dejavnosti v Romunijo, pa večina analitikov meni, da bo praznih industrijskih površin malo tudi pri novi ponudbi, še posebej za sodobna skladišča razreda A.Obeti za povpraševanje: Na strani povpraševanja vsi znaki kažejo na nadaljevanje močnega povpraševanja po nepremičninah v Bukarešti v prihodnjih letih. Prebivalstvo mesta (uradno približno 1,8 milijona, a verjetno več kot 2 milijona skupaj z neregistriranimi prebivalci) ostaja stabilno ali rahlo narašča zaradi urbanih migracij. Obstajajo tudi pričevanja o povečanem tujem zanimanju: izseljenci iz prenatrpanih zahodnoevropskih mest gledajo na Bukarešto zaradi nižjih življenjskih stroškov, člani romunske diaspore pa vlagajo v domove v prestolnici bodisi kot drugotne nepremičnine bodisi s planom povratka investropa.com investropa.com. Domače povpraševanje bo odvisno od zaupanja potrošnikov – trenutno ga podpirata rast plač in stabilna zaposlenost. Če se bo gospodarstvo še naprej zmerno razvijalo (in v odsotnosti šoka, kot je nenadno povečanje brezposelnosti), bo lokalno povpraševanje po stanovanjih in poslovnih prostorih ostalo visoko. Povpraševanje podjetij po pisarnah bi lahko bilo nekoliko nižje, če bodo podjetja zmanjševala prostore ali odlašala z razširitvami zaradi strahu pred svetovno recesijo; Colliers celo opozarja, da bi v negativnem scenariju novo povpraševanje po pisarniških prostorih v 2025 lahko doseglo rekordno nizke ravni property-forum.eu. Vendar pa bo zaradi pomanjkanja presežne ponudbe tudi mlačno povpraševanje dovolj za ohranjanje ravnotežja na trgu pisarn.
Nekaj konkretnih dejavnikov povpraševanja, na katere je treba biti pozoren:
Tržno ravnovesje in obeti: Če upoštevamo tako ponudbo kot povpraševanje, je Bukarešta trenutno trg prodajalcev/lastnikov in bo verjetno tak tudi na kratki rok ostal. Povpraševanje presega ponudbo v večini segmentov, kar bo ohranjalo pritisk na rast cen in najemnin. Trg bi se lahko postopoma uravnotežil, če in ko se poveča gradnja stanovanj ali če se gospodarska rast upočasni (kar bi zmanjšalo povpraševanje). Eden izmed kazalnikov, ki jih velja spremljati, je indeks dostopnosti – trenutno je kljub rasti cen dostopnost še vedno dobra (zaradi rasti plač), Banka Romunije pa ugotavlja, da gospodinjstva v povprečju niso prekomerno zadolžena property-forum.eu. Če bi cene močno prehitevale rast dohodkov, bi se povpraševanje lahko ohladilo, saj bi manj ljudi izpolnjevalo pogoje za hipotekarne kredite; trenutno pa se to ne zdi verjetno – SVN Romania namreč ugotavlja, da so »potencialni kupci že prilagodili novim cenam in dostopnost ostaja na dobri ravni« property-forum.eu.
Drug pomemben vidik je zaloga oglaševanih nepremičnin: Nepremičninski portali so poročali o zmanjšanju števila aktivnih oglasov v Bukarešti v primerjavi z lanskim letom, kar kaže na to, da se nepremičnine prodajajo hitreje, kot prihajajo nove na trg. Dokler ne bomo opazili porasta oglasov (kar bi nakazovalo bodisi večjo ponudbo bodisi manjše povpraševanje), so obeti iz perspektive kupca za konkurenčen trg.
Naslednjih nekaj let: Če bo Romunija po letu 2025 uspela ohraniti stabilno makroekonomsko okolje, lahko pričakujemo trajnostno rast nepremičninskega trga v Bukarešti. Verjetno ne bomo več videli 15- do 20-odstotnih letnih skokov iz nedavne preteklosti (ti so bili delno posledica inflacije in nadoknadne rasti zaradi podcenjenosti), toda tudi 5- do 7-odstotne letne rasti cen v kombinaciji s 6-odstotnim donosom iz najemnin ponujajo zelo privlačne skupne donose. Do leta 2026–2027 bo na trg prišla nova ponudba – kar bi lahko nekoliko ublažilo najbolj zasičene segmente – vendar bi se do takrat lahko povečalo tudi povpraševanje (še posebej, če Romunija vstopi v schengenski prostor, kar bi spodbudilo tuja podjetja in posameznike k svobodnejšim vlaganjem). Dolgoročni trend je, da se Bukarešta kot glavno mesto države članice EU ekonomsko in po vrednosti nepremičnin približuje evropskemu povprečju. Zgodovinsko gledano so bile nepremičnine v Romuniji izredno poceni; ta razlika se zmanjšuje in pričakuje se, da se bo to tudi nadaljevalo. Razen kakšne nepredvidene krize je zato v naslednjih letih za nepremičninski trg v Bukarešti pričakovati nadaljnjo rast z občasnimi manjšimi popravki ali obdobji mirovanja, vendar zaenkrat (do sredine 2025) ni znakov večjega upada trga.
Zaključek: Nepremičninski trg v Bukarešti v letu 2025 je dinamičen in robusten, temelječ na zdravih temeljih. Tako stanovanjski kot poslovni segmenti imajo koristi od gospodarske odpornosti, rastočih dohodkov in strateških razvojnih projektov. Cene so na rekordnih ravneh, a se še vedno zmerno zvišujejo, podprte s kroničnim pomanjkanjem ponudbe in samozavestnim povpraševanjem. Investitorji v mestu vidijo visoke donose in zgodbo o rasti, medtem ko so tveganja – politična, fiskalna, inflacijska – resnična, a obvladljiva. Vsaka četrt Bukarešte ponuja nekaj drugačnega, od luksuza na severu do potencialne rasti na vzhodu in cenovne dostopnosti na jugozahodu. Ker mesto nadaljuje z modernizacijo infrastrukture in urbanega prostora, ostajajo možnosti za nepremičninski sektor na splošno pozitivne. Udeleženci trga naj bodo pozorni na spremembe politik in globalne trende, vendar je skupni vtis, da bo Bukarešta v prihodnjih letih ostala eno najprivlačnejših nepremičninskih središč v Srednji in Vzhodni Evropi, kjer se prepletata priložnost in vse večja stabilnost.
Viri:
