·······

Nepremičninski trg v Melbournu: napoved za leto 2025 in prihodnost

24 julija, 2025
by
Real Estate Market in Melbourne: Outlook for 2025 and Beyond

Melbournski nepremičninski trg v letu 2025 kaže jasne znake okrevanja po zahtevnem obdobju. Tako stanovanjski kot poslovni sektor doživljata spreminjajočo se dinamiko, saj drugo največje avstralsko mesto izkorišča ponovno povpraševanje, rekordno rast prebivalstva in izboljšano razpoloženje. V tem celovitem poročilu razčlenjujemo najnovejše trende na melbournskem trgu nepremičnin – od cen stanovanj in vročih predmestij do donosnosti najemnin in vpliva infrastrukture – ter napovedujemo, kaj lahko v prihodnjih letih pričakujejo vlagatelji, razvijalci in lastniki stanovanj.

Trendi stanovanjskega nepremičninskega trga (2025)

Melbournski stanovanjski trg je v leto 2025 vstopil z naraščajočim zagonom. Po padec v letih 2022–2023, ko so naraščajoče obrestne mere in motnje zaradi pandemije povzročile padec vrednosti, se razmere obračajo. Pravzaprav so vrednosti stanovanj v Melbournu v prvih mesecih leta 2025 že zabeležile več zaporednih mesecev rasti propertyupdate.com.au. To pomeni opazen preobrat v primerjavi z letom 2024, ko so cene večino mesecev padale propertyupdate.com.au. Razpoloženje na trgu se izboljšuje, saj kupci ponovno pridobivajo zaupanje ob pričakovanjih, da se bodo obrestne mere stabilizirale ali celo začele padati kasneje v letu commercialrealestate.com.au. Pomembno je, da Melbourne še naprej temelji na močnih temeljih – robustni rasti prebivalstva, velikih infrastrukturnih naložbah in raznoliki ekonomiji – kar utrjuje njegov status enega najboljših dolgoročnih nepremičninskih trgov v Avstraliji propertyupdate.com.au.

Več dejavnikov prispeva k trenutni dinamiki stanovanjskega trga. Na strani ponudbe novogradnje ne dohajajo povpraševanja. Gradbena dovoljenja v Viktoriji so že dlje časa na nizki ravni – v zadnjem letu jih je bilo odobrenih le približno 56.000 novih domov (do marca 2025), kar je precej pod približno 75.000 na leto, kolikor bi jih potrebovali za dosego ciljev rasti realestate.com.au realestate.com.au. Visoki gradbeni stroški in insolventnost gradbincev so dodatno omejili novo ponudbo realestate.com.au realestate.com.au. To pomanjkanje ponudbe trči z naraščajočim povpraševanjem, ki ga poganja rast prebivalstva, kar ustvarja konkurenco za obstoječa stanovanja. Ponudba ostaja razmeroma omejena; čeprav je bilo maja 2025 veliko novih oglasov (drugi najvišji maj v zgodovini), je skupno število nepremičnin na prodaj še vedno nižje kot lani shapepropertygroup.com.au, kar kaže, da mnogi prodajalci še čakajo – morda na višje cene. Posledica je, da dobro predstavljena stanovanja, zlasti v zaželenih predmestjih, privabljajo veliko zanimanja kupcev in se hitreje prodajajo. Delež uspešnih dražb v Melbournu je maja 2025 dosegel približno 67 % – največ v skoraj dveh letih, kar odraža ponovno zaupanje kupcev shapepropertygroup.com.au.

Omeniti je, da niso vsi segmenti trga enaki. Samostojne hiše in družinam prijazne nepremičnine v uveljavljenih območjih vodijo okrevanje. Nasprotno pa se visoko-gostotna stanovanja v središču mesta – zlasti starejše enote v visokih stavbah – še naprej soočajo z izzivi zaradi presežne ponudbe in previdnega razpoloženja vlagateljev. Strokovnjaki za nepremičnine opozarjajo na previdnost pri nakupu stanovanj na načrt v melbournskem CBD-ju in notranjih predmestjih, ki so zgodovinsko gledano dosegala slabše rezultate zaradi obilne ponudbe in šibkejše dolgoročne kapitalske rasti propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. Po drugi strani pa srednje oddaljena predmestja z omejeno ponudbo (npr. hiše na večjih zemljiščih) in močnim zanimanjem lastnikov za bivanje beležijo povečano povpraševanje. Na splošno se stanovanjski trg v letu 2025 premika iz trga kupcev proti bolj uravnoteženemu ali celo prodajalcem naklonjenemu trgu. Kupci, ki so bili še pred letom dni v položaju, da so lahko izpogajali velike popuste, zdaj ugotavljajo, da se to okno zapira, saj konkurenca narašča shapepropertygroup.com.au.

Trendi na trgu poslovnih nepremičnin (2025)

Tudi sektor poslovnih nepremičnin v Melbournu je leta 2025 na prelomni točki. Po prebroditvi pandemije in visokih obrestnih mer zdaj različni razredi poslovnih sredstev kažejo različne trende:

  • Pisarna: Melbournski pisarniški trg ostaja šibek, zlasti v središču mesta (CBD). Mesto še naprej beleži najvišjo stopnjo praznih pisarn v Avstraliji, pri čemer so praznine v CBD stabilne okoli 18 % januarja 2025 propertycouncil.com.au. To je bistveno nad nacionalnim povprečjem za CBD (~13,7 %) in odraža stalne izzive, kot so delo na daljavo in nova ponudba propertycouncil.com.au. Povpraševanje po pisarniških prostorih je bilo v zadnjih poročevalskih obdobjih negativno propertycouncil.com.au, čeprav so znaki, da je najhujše morda že mimo. Pisarne višjega razreda se obnesejo nekoliko bolje kot sekundarne, vendar so tudi v A-razredu v Melbournu na začetku leta 2025 zabeležili približno 18,5 % praznih prostorov propertycouncil.com.au. Lastniki se odzivajo s ponujanjem spodbud in prenavljanjem starejših pisarn, da bi privabili najemnike. Visoka stopnja praznih prostorov in znižane najemnine v nekaterih delih predstavljajo priložnosti za podjetja za nadgradnjo lokacij in za vlagatelje za nakup pisarniških nepremičnin po znižanih cenah. Analitiki iz industrije pričakujejo, da se bo pisarniški sektor postopoma okreval proti letu 2026, ko bodo pobude za vračanje v pisarne pridobile zagon in se bo gospodarstvo izboljšalo commercialrealestate.com.au commercialrealestate.com.au. Vendar pa bo okrevanje verjetno počasno; podporna politika (kot je vladna usmeritev delavcev nazaj v pisarne) bi lahko igrala vlogo pri oživitvi povpraševanja po pisarnah v melbournskem CBD propertycouncil.com.au.
  • Trgovske nepremičnine: Po več težkih letih se trg trgovskih nepremičnin vrača. Obisk trgovin in potrošnja sta se izboljšala z odpravo zaprtij in vrnitvijo turistov ter pisarniških delavcev v mesto. Trgovske ulice in nakupovalna središča poročajo o večjem obisku, investitorji pa ponovno kažejo zanimanje za dobro locirane trgovske nepremičnine. Pravzaprav so leta 2024 trgovske nepremičnine predstavljale vse večji delež komercialnih transakcij, kar kaže na obnovljeno zaupanje v sektor commercialrealestate.com.au. Analitiki napovedujejo, da bo leto 2025 prineslo največje povpraševanje investitorjev po trgovskih nepremičninah v zadnjem desetletju, saj se razpoloženje izboljšuje commercialrealestate.com.au commercialrealestate.com.au. Glavna nakupovalna središča in centri, ki temeljijo na osnovnih storitvah (trgovine z živili, trgovine velikega formata ipd.), so se izkazali za odporne, številna nakupovalna središča pa so se prilagodila z dodajanjem zabavnih in gostinskih možnosti za privabljanje več obiskovalcev commercialrealestate.com.au. Čeprav so izzivi, kot je spletna trgovina, še vedno prisotni, so fizične trgovine v Melbournu – zlasti v rastočih koridorjih in uveljavljenih predmestjih – ponovno prepoznane kot zanesljiv razred naložb. Donosi iz najemnin za trgovske nepremičnine so postali privlačni po korekcijah cen, omejen nov razvoj trgovskih površin v zadnjih letih pa pomeni, da je ponudba na najboljših lokacijah omejena.
  • Industrijsko in logistično: Industrijski nepremičninski sektor je bil najbolj izstopajoč po vsej državi, Melbourne pa ni izjema. Ogromno povpraševanje po skladiščih, distribucijskih centrih in logističnih objektih (dodatno pospešeno z razcvetom e-trgovine in preoblikovanjem dobavnih verig) je v zadnjih dveh letih povzročilo rekordno nizko stopnjo prostih industrijskih nepremičnin. Sredi leta 2025 je stopnja prostih industrijskih nepremičnin v Melbournu narasla na približno 4 % propertycouncil.com.au – rahlo povečanje zaradi nove ponudbe na obrobju mesta – vendar je to še vedno izjemno nizko po svetovnih merilih in kaže na zelo zategnjen trg propertycouncil.com.au. V ključnih vzhodnih in jugovzhodnih industrijskih območjih Melbourna je prostih površin še manj (blizu 1–2 %), medtem ko ima zunanji zahod, kjer nastaja val novih projektov, več prostih kapacitet propertycouncil.com.au propertycouncil.com.au. Najemnine za industrijske enote in logistična skladišča so v zadnjih 18 mesecih močno poskočile, in čeprav se lahko rast najemnin umiri z večjo ponudbo, naj bi stopnje zasedenosti ostale visoke. Zanimanje vlagateljev za industrijska sredstva ostaja močno, vendar so donosi zaradi priljubljenosti sektorja padli na zgodovinsko nizke ravni. Prihaja do določene normalizacije – na primer, nacionalna stopnja prostih industrijskih nepremičnin se je v prvi polovici 2025 zvišala na 2,8 % z okoli 1 % v najnižji točki propertycouncil.com.au – vendar je melbournski industrijski trg še vedno med najbolj zategnjenimi na svetu, z dolgoročnimi gonilniki povpraševanja, kot so omejena industrijska zemljišča in vztrajno povpraševanje po blagu propertycouncil.com.au propertycouncil.com.au. Na splošno industrijske nepremičnine še naprej ponujajo stabilne prihodke in potencial za rast, čeprav se obdobje dvomestnih povišanj najemnin morda ohlaja.

Povzemimo, komercialni trg v Melbournu leta 2025 zaznamujeta okrevanje in priložnost: pisarniški sektor ponuja proticiklični investicijski potencial, saj vrednosti dosežejo dno, maloprodaja si opomore zaradi zadržane potrošniške aktivnosti, industrijski sektor pa ostaja gonilna sila, čeprav se pogoji rahlo sproščajo. Preudarni vlagatelji se ponovno vračajo na komercialni trg, izkoriščajo ponovno ovrednotena sredstva in pričakujejo dolgoročno rast, ko se gospodarski cikel obrne commercialrealestate.com.au commercialrealestate.com.au.

Ključni vpogledi po posameznih predmestjih: območja rasti in soseske z veliko povpraševanja

Melbourne je obsežno metropolitansko območje, kjer se uspešnost nepremičnin močno razlikuje od predmestja do predmestja. Leta 2025 se določene lokacije uveljavljajo kot žarišča rasti zaradi dejavnikov, kot so infrastrukturni projekti, demografski trendi in relativna dostopnost. Tukaj je nekaj ključnih vpogledov po posameznih predmestjih:

  • Notranje in srednje obročne zvezde: Prebivalci premožnih notranje mestnih predmestij in dobro uveljavljenih srednje obročnih območij izkazujejo vztrajno povpraševanje in v nekaterih primerih močno rast cen. V preteklem letu so v prestižnih soseskah, kot sta Toorak in South Yarra, vrednosti hiš poskočile za približno 136.000–237.000 $, kar je več od povprečne letne plače propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. Notranji vzhodni pas (npr. Canterbury, Balwyn, Surrey Hills) je prav tako zabeležil šestmestne dobičke v mediani vrednosti propertyupdate.com.au. Ta območja imajo koristi od vrhunskih storitev, šol in življenjskega sloga, omejena ponudba pa ohranja visoko konkurenco. Srednje obročna predmestja v radiju 5–15 km od središča mesta – na primer Brunswick, Preston, Essendon, Mount Waverley in Box Hill – kupci agenti izpostavljajo kot odlične priložnosti v letu 2025 auspropertyprofessionals.com.au. Združujejo relativno dostopnost (v primerjavi z notranjim mestom) z močnim povpraševanjem po najemih in skupnostno infrastrukturo. Ta predmestja, ki pogosto doživljajo gentrifikacijo, naj bi se hitro opomogla, ko se bo trg okrepil zaradi omejene ponudbe stanovanj in široke privlačnosti za kupce auspropertyprofessionals.com.au. Investitorji se ozirajo tudi na “sestrska” predmestja v bližini teh vročih točk, saj pričakujejo valovni učinek na cene, ko se bodo glavna območja segrela auspropertyprofessionals.com.au.
  • Pojavljajoči se infrastrukturni koridorji: Veliki prometni projekti preoblikujejo melbournski nepremičninski zemljevid, pri čemer so predmestja v bližini nove infrastrukture na dobri poti za dolgoročno rast. Odličen primer je Suburban Rail Loop (SRL) – ogromna krožna železniška proga, ki je v gradnji. Območja ob trasi SRL, kot so Clayton, Burwood in Cheltenham, privabljajo pozornost preudarnih vlagateljev in razvijalcev auspropertyprofessionals.com.au. Ta območja naj bi postala dobro povezana središča, kar običajno poveča vrednost nepremičnin, ko se projekti približujejo zaključku. Podobno bo Metro Tunnel (predviden za odprtje leta 2025) prinesel nove podzemne postaje v Ardenu (Severni Melbourne) in Parkvillu; okoliška območja že zdaj beležijo večje zanimanje za razvoj. Sunshine v zahodnih predmestjih je še eno območje, ki ga velja spremljati – bo ključno prestopno vozlišče za prihodnjo železnico do letališča Melbourne in mestne linije, kar ga postavlja kot novo središče rasti. Ko infrastruktura zaživi, izboljšana dostopnost in nove storitve običajno povečajo povpraševanje in cene v teh povezanih predmestjih.
  • Gentrificirajoča se družinska predmestja: Številna prej podcenjena predmestja se zdaj hitro gentrificirajo in privabljajo mlade družine ter strokovnjake, ki iščejo več prostora. Na vzhodu Melbourna območja, kot so Ringwood, Blackburn in Glen Waverley, doživljajo to preobrazbo auspropertyprofessionals.com.au. Ponašajo se z dobrimi šolami, parki in prometnimi povezavami, zaradi česar so privlačna za dolgoročne lastnike. Nadgradnje lokalnih trgovin in gostinskih storitev (pa tudi nekatere tekoče infrastrukturne izboljšave) dvigujejo ugled teh skupnosti. Posledično je povpraševanje po stanovanjih v teh predmestjih močno, kar zvišuje tako cene kot najemnine. Prav tako posamezna območja severa in severozahoda (na primer Pascoe Vale, Preston in Coburg na severu) doživljajo odprtje novih kavarn, prenove in prihod mladih kupcev, ki preoblikujejo območje. Ta gentrificirajoča se območja pogosto ponujajo dobre naložbene priložnosti, saj izhajajo iz nižje cenovne osnove, a imajo jasne dejavnike za kapitalsko rast.
  • Zunanji koridorji rasti: Predmestja na zunanjem robu Melbourna – zlasti na zahodu in severu – še naprej prevzemajo večino rasti prebivalstva v mestu. Območja, kot je Fraser Rise–Plumpton (zunanji zahod Melbourna), so lani vodila državo po povečanju prebivalstva (+4.300 ljudi v letih 2023–24) abs.gov.au abs.gov.au, druga, kot sta Cranbourne in Tarneit, pa doživljajo razcvet novih stanovanjskih naselij. Ti koridorji rasti ponujajo veliko nove zemlje in paketov hiša-zemljišče, ki so privlačni za kupce prvega doma in priseljence. Vendar pa naj bodo kupci previdni: čeprav ta območja dosegajo hitro rast prebivalstva, imajo pogosto obilico novih gradenj in lahko primanjkujejo uveljavljenih storitev. Kot ugotavlja en analitik, hitra rast v krajih, kot sta Melton in Werribee South, večinoma “odraža rast prebivalstva in obilico novih gradenj, ne pa nujno tudi kapitalske rasti” vrednosti nepremičnin propertyupdate.com.au. Na dolgi rok lahko omejena lokalna infrastruktura – manj prometnih povezav, šol in bolnišnic – omeji rast cen v nekaterih bolj oddaljenih naseljih propertyupdate.com.au. Skratka, zunanja predmestja so cenovno dostopna in povpraševanje po stanovanjih je veliko, vendar običajno prinašajo večje naložbeno tveganje in praviloma počasnejšo kapitalsko rast kot notranja/srednja predmestja (razen če jih ne podprejo večje infrastrukturne nadgradnje).

Na trenutnem trgu je izbira predmestja ključna tako za vlagatelje kot kupce stanovanj. Soseske z veliko povpraševanja, dobro lokacijo in omejeno ponudbo se močno pobirajo in naj bi prehitele ostale, medtem ko lahko homogena zunanja predmestja s presežkom ponudbe zaostajajo. Spremljanje infrastrukturnih načrtov in napovedi občinskih gradenj lahko pomaga prepoznati naslednje razvijajoče se predmestje. Na primer, območja v bližini načrtovanih postaj SRL ali novih avtocestnih priključkov bi lahko postala vroče točke nepremičnin leta 2030. Na splošno geografija priložnosti v Melbournu leta 2025 sega od elitnih notranjih predelov do razvijajočih se srednjih predmestij in izbranih rastnih točk – kar ponuja možnosti za različne proračune in strategije.

Cene nepremičnin: trendi in napovedi

Po obdobju korekcije se cene nepremičnin v Melbournu leta 2025 znova vzpenjajo. Srednja cena hiše v Melbournu je dosegla vrh v začetku leta 2022 (približno na vrhuncu pandemičnega razcveta), nato pa je do leta 2023 padla za približno 10 % auspropertyprofessionals.com.au. Ta upad, ki so ga povzročile višje obrestne mere in začasen odhod vlagateljev, je Melbourne do začetka leta 2024 naredil za enega najbolj »podcenjenih« trgov glavnih mest v Avstraliji auspropertyprofessionals.com.au. Če preskočimo v sredino leta 2025, se razmere izboljšujejo: cene so se stabilizirale in začele zmerno rasti. Domainov indeks cen stanovanj kaže, da vrednosti stanovanj v Melbournu izhajajo iz negativne letne rasti – do maja 2025 se je letni padec zmanjšal na le -1,2 %, kar je velika izboljšava v primerjavi z -7,8 % v začetku leta 2023 corelogic.com.au corelogic.com.au. Iz meseca v mesec cene naraščajo že od približno februarja 2025 corelogic.com.au. V praksi kupci in prodajalci opažajo, da je dno trga verjetno že mimo.

Če pogledamo naprej, napovedovalci napovedujejo nadaljnjo rast cen za Melbourne skozi leti 2025 in 2026. Najnovejše projekcije Domain kažejo, da bi lahko Melbourne vodil državo v naslednjem vzponu. Do konca finančnega leta 2025–26 (junij 2026) naj bi srednja cena hiše v Melbournu dosegla rekordnih ~1,11 milijona dolarjev, kar je približno 6 % več kot vrednosti sredi leta 2025 australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au. Ta porast (~66.000 $) bi v celoti izbrisal izgube iz nedavnega padca in postavil novo cenovno najvišjo točko australianpropertyupdate.com.au shapepropertygroup.com.au. Pričakuje se tudi rast cen stanovanj, vendar počasneje – srednja cena stanovanja v Melbournu naj bi dosegla ~584.000 $ do sredine leta 2026, kar je še vedno približno 3 % pod vrhom iz leta 2021 australianpropertyupdate.com.au shapepropertygroup.com.au. To bolj zmerno okrevanje stanovanj pripisujejo vztrajnemu presežku neprodanih stanovanj iz prejšnjih gradbenih razcvetov shapepropertygroup.com.au. Kljub temu bodo dejavniki, kot so izboljšana dostopnost, spodbude za kupce prvega doma in rast prebivalstva, podpirali trg stanovanj, kar bo verjetno v prihodnjih letih potisnilo vrednosti stanovanj navzgor shapepropertygroup.com.au.

Več dejavnikov podpira te napovedi cen. Prvič, pričakuje se, da se bodo stroški izposojanja znižali – finančni trgi pričakujejo, da bo Reserve Bank of Australia začela zniževati obrestne mere konec leta 2025 commercialrealestate.com.au. Nižje hipotekarne obrestne mere povečujejo kupno moč kupcev in običajno spodbudijo povpraševanje, kar povzroča pritisk na rast cen. Ekonomisti pri Domainu ugotavljajo, da Sydney in Melbourne, ki imata med najvišjimi ravnmi dolga gospodinjstev, najhitreje reagirata na spremembe obrestnih mer australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au. To pomeni, da bi se lahko kupna aktivnost in rast cen v Melbournu pospešili takoj, ko bodo znižanja obrestnih mer uvedena ali celo jasno nakazana. Drugič, omejena ponudba stanovanj naj bi vztrajala. Pričakuje se, da se nova gradnja ne bo hitro povečala (zaradi stalnih izzivov v gradbeni industriji), zato bo primanjkljaj stanovanj še naprej ključni dejavnik s3.ap-southeast-2.amazonaws.com s3.ap-southeast-2.amazonaws.com. Močna rast prebivalstva (o kateri je govora v demografskem poglavju) ob omejeni ponudbi bo naravno zvišala stroške stanovanj. Nazadnje pa različne vladne podpore – kot so subvencije za prve kupce, sheme deljenega lastništva in olajšave pri davku na promet nepremičnin za cenejše nakupe – zagotavljajo določen spodbujevalni učinek na povpraševanje na vstopni ravni, kar pomaga več kupcem vstopiti na trg in s tem dviguje splošno cenovno dno.

Treba omeniti, da Melbourne trenutno ponuja vrednostno prednost v primerjavi z drugimi večjimi mesti, kar bi lahko spodbudilo dodatno rast cen, ko bodo vlagatelji in meddržavni priseljenci opazili to razliko. Na primer, mediana cene hiše v Sydneyju je približno 60–65 % višja kot v Melbournu v začetku leta 2025 shapepropertygroup.com.au, kar je premija, ki se je od leta 2019 močno povečala. Prav tako sta Brisbane in Adelaide – ki sta bila nekoč precej cenejša – dosegla cene, ki so bližje ravni Melbourna shapepropertygroup.com.au. Ta relativna dostopnost Melbourna (kljub temu, da gre za veliko svetovno mesto) ga naredi za magnet za kupce, občutljive na ceno. Kot je poudarilo eno poročilo, je Melbourne zdaj zelo privlačen za vlagatelje in tiste, ki želijo nadgraditi, ki si Sydneyja ne morejo privoščiti shapepropertygroup.com.au shapepropertygroup.com.au. Če bodo obrestne mere padle, bi ti kupci lahko preplavili melbournski trg, izkoristili popust mesta in potisnili vrednosti višje shapepropertygroup.com.au shapepropertygroup.com.au.

Seveda napovedi prinašajo negotovosti. Večina analitikov napoveduje stabilno, zmerno rast (približno 4–6 % letno v naslednjih nekaj letih) namesto ponovnega dvomestnega letnega skoka, kot smo ga videli leta 2021. Omejitve dostopnosti – s povprečnimi cenami stanovanj okoli 8–9-kratnika dohodka – bodo naravno omejile, kako hitro lahko cene rastejo, še posebej, če plače ne sledijo s3.ap-southeast-2.amazonaws.com s3.ap-southeast-2.amazonaws.com. Obstajajo tudi navzdol usmerjena tveganja, kot je ponoven porast inflacije, ki ohranja visoke stroške zadolževanja, ali kakršen koli nov gospodarski šok, ki prizadene zaposlenost. Kljub temu je soglasje med bankami in raziskovalnimi podjetji, da bodo vrednosti nepremičnin v Melbournu še naprej rasle do leta 2026 australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au. Za lastnike nepremičnin to pomeni, da se bo lastniški kapital ponovno gradil, za potencialne kupce pa lahko čakanje pomeni, da bodo kasneje plačali več.

Povzetek: po obdobju zastoja so cene v Melbournu znova v porastu, čeprav zmerno. Napovedano je, da bo mesto v naslednjem letu ali dveh ponovno doseglo prejšnje cenovne vrhove australianpropertyupdate.com.au, nato pa morda prešlo v nova rekordna območja. Če ne bo šokov, naj bi bilo obdobje 2025–2027 čas ponovne rasti vrednosti nepremičnin, podprte z lažjimi kreditnimi pogoji, povpraševanjem, ki ga vodi rast prebivalstva, in trajno privlačnostjo Melbourna kot kraja za življenje in naložbe.

Uspešnost najemnega trga (donosi in stopnje prostih stanovanj)

Melbournski najemniški trg je pod izjemnim pritiskom, za katerega so značilne rekordno nizke stopnje prostih stanovanj in strma zvišanja najemnin, čeprav so vidni znaki, da se tempo rasti najemnin začenja umirjati. Stopnje prostih najemniških stanovanj v Melbournu so v letih 2022–2023 močno padle, ko se je mesto izvilo iz zapor zaradi COVID-a in so se najemniki množično vračali (vključno z vračajočimi se mednarodnimi študenti). Do konca leta 2023 je stopnja prostih stanovanj v Melbournu padla na približno 1 %–1,5 %, kar je izjemno nizka raven, ki je ni bilo več kot desetletje. V nekaterih mesecih je v določenih podatkovnih serijah celo padla pod 1 % propertyupdate.com.au. Ob vstopu v leto 2025 se je stopnja prostih stanovanj rahlo zvišala – giblje se med približno 1,5 % in 2 % sredi leta 2025 – vendar je to še vedno izjemno nizko v zgodovinskem smislu (za primerjavo, 3 % prosta stanovanja pogosto veljajo za “uravnotežen” najemniški trg). Zadnji podatki kažejo, da je stopnja prostih najemniških stanovanj v Melbournu okoli 1,8 % v začetku leta 2025, kar je več kot ~1,1 % leto prej propertyme.com.au, kar odraža manjše olajšanje. Podobno je CoreLogic poročal o povečanju prostih stanovanj z najnižje vrednosti 1,4 % konec leta 2023 na ~1,9 % ob koncu leta 2024 corelogic.com.au. Kljub tej rahli razbremenitvi je iskanje najemniškega stanovanja za najemnike še vedno resen izziv. Ogledi v priljubljenih predmestjih pogosto privabijo več deset prosilcev, nepremičnine pa so oddane v nekaj dneh.

To izjemno omejeno okolje prostih stanovanj je povzročilo, da so najemnine dosegle najvišje vrednosti v zgodovini. Med povpraševanjem po zaprtju so najemnine v Melbournu poskočile za dvomestne odstotke – leta 2022 so se v nekaterih predmestjih najemnine zvišale za 15–20 % v enem samem letu. Do leta 2023 je letna rast najemnin v Melbournu dosegla vrh pri približno ~11 % corelogic.com.au corelogic.com.au. Vendar pa se je z omejitvami dostopnosti rast najemnin upočasnila. V letu do konca 2024 so se najemnine v Melbournu zvišale za bolj zmernih ~4,1 % corelogic.com.au – kar je še vedno nad dolgoročnim povprečjem, a daleč od prejšnjega razcveta. V prvem četrtletju 2025 so bila zvišanja v nizkih enomestnih odstotkih. Srednja tedenska najemnina v Melbournu je zdaj približno 600 $+ (za hiše in stanovanja skupaj). Do konca leta 2024 je bila srednja najemnina za stanovanje v Melbournu 604 $ na teden, kar ga je dejansko uvrstilo na drugo najcenejšo glavno mesto za najemnike po Hobartu corelogic.com.au. (Sydney je bil za primerjavo visokih 773 $/teden corelogic.com.au, kar poudarja, da Melbourne, čeprav je drag, ni tako drag kot Sydney za najemnike.) Najemniki v Melbournu še vedno porabijo velik delež dohodka za stanovanje – v povprečju približno tretjino gospodinjskega dohodka, kar je najvišje razmerje od vsaj leta 2006 na nacionalni ravni corelogic.com.au – kar pomeni, da obstaja meja, koliko se lahko najemnine še zvišajo, ne da bi najemnike izrinili s trga.

Eden najbolj opaznih razvojnih trendov na najemniškem trgu v Melbournu je bil odhod številnih vlagateljev/lastnikov, kar je zmanjšalo ponudbo najemnih stanovanj. Podatki iz Viktorijinega organa za najemne varščine (RTBA) razkrivajo neprecedenčen trend: več najemnih varščin je bilo vrnjenih (tj. lastniki izstopajo in vračajo varščine) kot pa novih vplačanih varščin. V prvem četrtletju leta 2025 je bilo na primer 3.398 več varščin vrnjenih kot novih vplačanih v Viktoriji propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. Z drugimi besedami, število aktivnih najemov se zmanjšuje – kar se ni zgodilo v več kot 20 letih beleženja podatkov propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. Od sredine leta 2023 je Viktorija izgubila približno 25.000–30.000 najemnih nepremičnin s trga abc.net.au abc.net.au, saj lastniki prodajajo ali preusmerjajo svoje nepremičnine. Ta umik vlagateljev je posledica več dejavnikov: višje obrestne mere (kar podraži lastništvo naložbenih nepremičnin), višje obremenitve z davkom na zemljišče in davkom na promet z nepremičninami v Viktoriji (kar je zmanjšalo dobičkonosnost lastništva propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au), ter strožji najemni zakoni, za katere nekateri lastniki menijo, da preveč favorizirajo najemnike (npr. oteženi postopki izselitve, predpisani standardi vzdrževanja nepremičnin) propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. Viktorijanska vlada je v zadnjih letih uvedla več kot 130 sprememb najemne zakonodaje, ki najemnikom dajejo več pravic glede lastništva hišnih ljubljenčkov, manjših sprememb in prekinitev najemnih pogodb, kar – čeprav je dobro za varnost najemnikov – naj bi po mnenju skupin lastnikov bil razlog, da nekateri zapuščajo trg propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. Ta popolna nevihta je povzročila zmanjšanje najemninvseh oglasov, kar še poslabšuje pomanjkanje prostih najemnih stanovanj. Paradoksalno je, da so številni investitorji zaradi uvedbe politik, namenjenih pomoči najemnikom (kot so omejitve najemnin ali dodatna zaščita najemnikov) in višjih davkov za vlagatelje, kratkoročno izstopili s trga, s čimer so zmanjšali ponudbo najemnih stanovanj in povzročili pritisk na rast najemnin propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au.

Za najemnike trenutni trg pomeni močno konkurenco in naraščajoče stroške. Za vlagatelje v nepremičnine, ki ostajajo, pa to pomeni rekordno nizko stopnjo prostih stanovanj in izboljšanje donosnosti najemnin. Donosnosti najemnin v Melbournu so se namreč začele dvigovati z zgodovinsko nizkih ravni. Med prejšnjim razcvetom so vrednosti nepremičnin rasle veliko hitreje kot najemnine, kar je zmanjšalo bruto donosnosti (v nekem trenutku je povprečna donosnost v Melbournu padla pod 3 %). Zdaj pa, zaradi padca cen v letih 2022–23 in rasti najemnin, donosnosti ponovno rastejo. Do konca leta 2024 je bruto donosnost najemnin v Melbournu za stanovanjske enote narasla na približno 3,7 % corelogic.com.au corelogic.com.au. To je še vedno razmeroma nizko (v Darwinu in nekaterih manjših mestih so donosnosti 5–6 %), a višje kot približno 3,4 % leto prej. Hiše v Melbournu imajo običajno nekoliko nižjo donosnost kot stanovanja (ker imajo hiše višje cene); na primer, donosnosti hiš v Melbournu so okoli 3,3 %, medtem ko so donosnosti stanovanj v mnogih primerih nad 4 %. Ker so obrestne mere trenutno višje od donosnosti najemnin, ima večina nepremičnin še vedno negativen denarni tok, vendar se razlika zmanjšuje. Pomembno je, da bi lahko, če bodo obrestne mere v letih 2025–2026 padle in bodo najemnine ostale visoke, številne najemnine v Melbournu postale denarno nevtralne ali pozitivne, kar bi bilo za vlagatelje zelo privlačno.

Glede na prihodnost je najemniški obeti vlečenje vrvi med ponudbo in povpraševanjem. Po eni strani se lahko povpraševanje nekoliko zmanjša, saj pritisk na dostopnost stanovanj potisne nekatere najemnike k nakupu prvega doma (izkoristijo sheme ali nekoliko nižje cene v letu 2024) – v Viktoriji so dejansko zaznali porast aktivnosti kupcev prvih domov, kar bi lahko nekoliko zmanjšalo povpraševanje po najemih abc.net.au abc.net.au. Obstaja tudi naravna meja rasti najemnin, saj se najemniki združujejo ali ostajajo pri družini, če najemnine postanejo previsoke corelogic.com.au, kar dejansko zmanjšuje stopnjo nastajanja novih gospodinjstev. Po drugi strani pa se ponudba najemnih stanovanj kratkoročno verjetno ne bo bistveno izboljšala. Projekti gradnje za najem (veliki najemniški stanovanjski projekti) so v pripravi in vlada jih spodbuja z davčnimi olajšavami, vendar bodo ti potrebovali leta, da bodo imeli opazen učinek. Za ponovno rast najemne ponudbe se mora izboljšati tudi razpoloženje vlagateljev do Viktorije. Državna vlada priznava najemniško krizo in je začela preučevati ukrepe, kot so pospešitev razvoja v središčih dejavnosti in pregled davčnih nastavitev za privabljanje vlagateljev nazaj abc.net.au abc.net.au. Dokler se ne vzpostavi večje ravnovesje, pričakujte, da bo najemni trg v Melbournu ostal naklonjen najemodajalcem z nizko stopnjo prostih stanovanj. Letne rasti najemnin bi se lahko ustalile v srednjih enomestnih odstotkih (npr. 3–5 % letno), če je najhujši pritisk že minil corelogic.com.au corelogic.com.au, vendar bi lahko vsak porast priseljevanja ali zamuda pri novi stanovanjski ponudbi ponovno povzročila hiter skok najemnin. Za zdaj bodo najemniki v letu 2025 še vedno v težkem položaju, lastniki nepremičnin pa uživajo najvišje najemne donose (in najkrajše čase oddaje), ki so jih v Melbournu videli v zadnjih letih.

Večji infrastrukturni projekti in njihov vpliv na nepremičnine

Melbourne je sredi infrastrukturnega razcveta, saj je več mestotvornih projektov v teku ali načrtovanju. Ti projekti – od novih železniških prog do avtocest – ne spreminjajo le načina, kako se ljudje premikajo po mestu, temveč vplivajo tudi na povpraševanje po nepremičninah in vzorce razvoja. Tukaj je nekaj ključnih infrastrukturnih pobud in njihov pričakovani vpliv na melbournski nepremičninski trg:

  • Metro predor (podzemna železniška zanka): Zaključek je predviden za leto 2025, Metro predor ustvarja novo čezmestno železniško progo s petimi novimi podzemnimi postajami (vključno z Arden, Parkville, State Library, Town Hall in Anzac). S tem, ko bo razbremenil zasedeno City Loop in povečal zmogljivost, bo ta projekt bistveno skrajšal čas potovanja do ključnih območij, kot sta bolnišnična in univerzitetna četrt v Parkvilleu. Vpliv na nepremičnine: Območja okoli novih postaj že doživljajo porast zanimanja vlagateljev. Na primer, nekoč industrijska četrt Arden je predvidena za večjo prenovo v večnamensko središče; zgodnji vlagatelji že kupujejo zemljišča v pričakovanju rasti cen. Parkville – kjer sta Melbourne Uni in biotehnološki objekti – bo imel koristi od postaje, kar bo verjetno povečalo povpraševanje po stanovanjih in študentskih nastanitvah v bližini. Na splošno izboljšana povezanost povečuje vrednost nepremičnin, saj postanejo predmestja bolj dostopna. Ko bo Metro predor začel obratovati, bo razbremenil ceste in obstoječe proge ter povečal privlačnost predmestij na progah Sunbury in Cranbourne/Pakenham (ki jih predor povezuje). Pričakujemo lahko verižno reakcijo večje gostote razvoja in rasti cen stanovanj v hoje oddaljenosti od novih postaj skozi čas.
  • Primestna železniška zanka (SRL): Ta ambiciozen projekt, ki je trenutno v gradnji (začetne faze), bo sčasoma oblikoval 90-kilometrsko obvoznico okoli srednjih predmestij Melbourna, povezoval ključna središča od Cheltenhama (jugovzhod) skozi Clayton in Box Hill, nato do severnih predmestij in na koncu do letališča Melbourne ter Sunshine na zahodu. Gre za večdesetletni projekt, vendar je prva faza (Cheltenham do Box Hill) predvidena za dokončanje v zgodnjih 2030-ih. Vpliv na nepremičnine: SRL pogosto označujejo kot projekt, ki bo »preoblikoval mesto«, saj bo ustvaril nova prometna vozlišča in razvojne magnete zunaj središča mesta. V pričakovanju tega se nepremičnine v predmestjih, kjer so predvidene postaje SRL, že dražijo. Na primer, Clayton, kjer bo glavno prestopno vozlišče SRL (in je že zdaj zaposlitveno središče z univerzo Monash in medicinskim centrom), beleži večje povpraševanje – investitorji tam pričakujejo večje najemniške bazene in priložnosti za gradnjo stanovanj auspropertyprofessionals.com.au. Burwood (blizu univerze Deakin) in Box Hill (veliko poslovno središče) sta prav tako na poti rasti, pri čemer slednji že doživlja gradnjo stolpnic. Vlada načrtuje več stanovanjskih in poslovnih gradenj okoli teh območij postaj SRL, kar bi lahko sčasoma prineslo desettisoče novih stanovanj vzdolž proge vic.gov.au gleneira.vic.gov.au. Za lastnike stanovanj in investitorje bližina bodoče postaje SRL lahko pomeni pomembne kapitalske dobičke, saj se izboljšujeta dostopnost in ponudba storitev. Vendar pa gre za dolgoročno naložbo; kratkoročno ostaja nekaj negotovosti glede časovnice projekta in natančne trase, a na splošno SRL vliva optimizem v nepremičninski trg srednjega obroča Melbourna.
  • Predor West Gate in drugi cestni projekti: Predor West Gate (pričakovan okoli 2025–26) bo zagotovil alternativo kronično obremenjenemu mostu West Gate, saj bo ustvaril novo avtocestno povezavo iz zahodnih predmestij Melbourna do pristanišča in središča mesta. To je ključno za območja, kot sta Wyndham (Werribee Point Cook) in Melton – trenutno se prebivalci teh hitro rastočih območij soočajo z gostim prometom. Novi predor in razširjene avtoceste naj bi skrajšali čas potovanja z zahoda, s čimer bodo zahodna predmestja privlačnejša tako za prebivalce kot za logistična podjetja. Ko bo vožnja lažja, bi lahko predmestja, kot so Altona, Laverton in Sunshine West, doživela večje povpraševanje. Poleg tega je v gradnji tudi obsežen projekt North East Link (povezuje obvoznico v Greensboroughu z vzhodno avtocesto), ki naj bi bil zaključen do leta 2027. Ta bo zapolnil manjkajočo avtocestno povezavo v severovzhodnem delu Melbourna in verjetno povišal vrednost nepremičnin v predmestjih, kot so Heidelberg, Bundoora in Doncaster, saj bo zmanjšal zastoje in približal ta območja zaposlitvenim središčem po mestu. Izboljšana cestna povezanost običajno razširi območje smiselnega dnevnega migriranja, kar lahko vodi do razvoja novih stanovanjskih naselij in višjih cen za dobro locirana zemljišča na obrobju.
  • Letališka železniška povezava: Načrti za končno povezavo letališča Melbourne z železniškim omrežjem (prek odcepa iz Sunshine, z integracijo v Metro predor) napredujejo. Čeprav so bili časovni roki prestavljeni (cilj je zdaj konec 2020-ih), bo ta projekt pomenil prelomnico za severozahodni koridor. Sunshine, ki je določena kot super vozlišče, je že predvidena za pomembno rast – vključno z visoko gostoto stanovanjskih in poslovnih projektov – zaradi načrtovane letališke železnice in prestopne postaje SRL. Investitorji že usmerjajo pozornost v Sunshine in bližnja St Albans in Footscray (ki je na neposredni liniji do letališča prek Sunshine) kot prihodnje vroče točke. Izboljšan dostop do letališča bi lahko spodbudil tudi več poslovnih parkov in hotelov v regiji, kar bi okrepilo segment poslovnih nepremičnin. Stanovanjske nepremičnine na območjih Moonee Valley in Brimbank (npr. Airport West, Keilor East) bi lahko postale privlačnejše za pogoste letalce in zaposlene v letalski industriji, ko bo vlak omogočal prihod v središče mesta ali na letališče v nekaj minutah.
  • Območja urbane prenove: Poleg prometa ima Melbourne velika območja urbane prenove, kot sta Fishermans Bend (nekdanje industrijsko območje južno od središča mesta, ki se spreminja v gosto naseljeno območje z mešano rabo) in Arden (kot omenjeno, povezano z Metro predorom). To so dolgoročni projekti, ki bodo prinesli na tisoče novih domov in delovnih mest. Vpliv na nepremičnine je dvojen: zagotavljajo novo ponudbo (kar pomaga umiriti cene po mestu), hkrati pa ustvarjajo zelo zaželene nove soseske, ki lahko dosegajo višje cene. Če se Fishermans Bend razvije v iskan tehnološki in izobraževalni center, kot je načrtovano, bi lahko zgodnji kupci nepremičnin tam dosegli znatno rast vrednosti.

Na splošno nadgradnje infrastrukture običajno koristijo trgom nepremičnin. Izboljšane prometne povezave naredijo oddaljena območja bolj dostopna, pogosto zmanjšajo cenovno razliko med njimi in notranjimi predmestji. Že zdaj opažamo, da razvijalci ciljajo zemljišča okoli novih postaj za gradnjo stanovanj, vrstnih hiš ali poslovnih središč, saj so prepričani, da bo povpraševanje sledilo vlakom. Veliki infrastrukturni projekti v gospodarstvo vnašajo tudi delovna mesta v času gradnje, kar lahko kratkoročno podpira povpraševanje po stanovanjih (delavci potrebujejo najem ipd.). Trenutni infrastrukturni načrti Melbourna – del državnega “Big Build” – so eni največjih v zgodovini mesta, nepremičninski trg pa se temu ustrezno odziva. Kupci, ki gledajo v prihodnost, bi lahko razmislili o pozicioniranju v predmestjih, ki so morda zdaj spregledana, a bodo “ob železniški progi” ali bodo v nekaj letih uživala krajše potovalne čase. Zgodovina kaže, da ko območje postane bistveno bolj priročno (zaradi novega izvoza z avtoceste ali železniške postaje), vrednosti nepremičnin pogosto poskočijo.

Vendar je pomembno, da ostanemo realni: vsak projekt ne zagotavlja razcveta nepremičnin, pomemben je tudi čas (vrednosti pogosto rastejo v pričakovanju, nato pa stagnirajo med gradnjo). Nekatere soseske bodo doživele tudi motnje (npr. več let gradbenega hrupa ali razlastitve), kar je lahko kratkoročno negativno. Kljub temu bodo glavni infrastrukturni projekti v Melbournu povečali kakovost bivanja in gospodarsko rast mesta – dejavnike, ki se na koncu pozitivno odražajo na trgu nepremičnin. Investitorji pametno “sledijo infrastrukturi” pri iskanju naslednjega območja rasti, zato je to ključen del nepremičninske strategije v Melbournu za leto 2025 in naprej.

Rast prebivalstva in demografske spremembe

Zgodba o prebivalstvu Melbourna je zgodba o izjemni rasti in odpornosti, ki je ključni dejavnik prihodnosti nepremičninskega trga. Po kratkem zastoju med pandemijo (ko so zaprte meje povzročile upad neto migracije) se je rast prebivalstva v Melbournu močno povrnila in zdaj presega trende pred pandemijo. Pravzaprav je imel Melbourne največje povečanje prebivalstva med vsemi avstralskimi mesti v letih 2023–24, saj je v enem letu pridobil približno 142.600 novih prebivalcev abs.gov.au abs.gov.au. Ta 2,7-odstotna letna stopnja rasti je med najhitrejšimi v državi in bistveno višja od Sydneyjeve 2,0-odstotne rasti v istem obdobju abs.gov.au. Prebivalstvo širšega Melbourna je junija 2024 štelo približno 5,35 milijona abs.gov.au, s čimer se je razlika s Sydneyjem (5,56 milijona) zmanjšala abs.gov.au. Če se bodo ti trendi nadaljevali, je Melbourne na poti, da v prihodnjem desetletju (po nekaterih napovedih do leta 2030 ali kmalu zatem) morda prehiti Sydney kot najbolj naseljeno avstralsko mesto. Privlačnost mesta – vključno z obilico delovnih mest, izobraževalnimi priložnostmi in kulturnimi dobrinami – skupaj z močno čezmorsko migracijo, podpira to robustno rast.

Neto čezmorska migracija je bila v zadnjem času glavni motor rasti prebivalstva v Melbournu. Z vnovičnim odpiranjem avstralskih meja in povečanjem migracijskih ciljev za zapolnitev pomanjkanja spretnosti Melbourne (kot priljubljena destinacija migrantov) izkorišča ta priliv. Mednarodni študenti so se v velikem številu vrnili na melbournske univerze. To se kaže v povpraševanju po najemniških stanovanjih v središču mesta (kjer študenti najemajo stanovanja) in v določenih predmestjih z velikimi migrantskimi skupnostmi. Na primer, Melbourne je zabeležil pomembno migracijo iz držav, kot so Indija, Kitajska in Nepal, kar prispeva k rasti v predmestjih, kot so Clayton in Tarneit (indijska diaspora), Box Hill in Glen Waverley (kitajska diaspora) in tako naprej. Ti demografski vzorci pogosto vplivajo na stanovanjske preference – npr. močno povpraševanje po večjih družinskih hišah na območjih, ki jih imajo radi migranti, ki pogosto živijo v večgeneracijskih gospodinjstvih, ali povpraševanje po najemnih stanovanjih v bližini univerz s strani mednarodnih študentov.

Še ena sprememba, povezana s COVID-om in obdobjem po njem, so trendi notranjih migracij. V letih 2020–2021 je Melbourne doživel odliv prebivalcev v regionalna območja in druge zvezne države (zlasti Queensland), saj sta delo na daljavo in zaprtja spodbudila ponovno oceno življenjskega sloga. Vendar se je ta trend v zadnjem času umiril ali obrnil. Rast prebivalstva v regijah v Viktoriji je še vedno pozitivna, vendar glavnino rasti ponovno beležijo prestolnice (zlasti Melbourne) abs.gov.au abs.gov.au. Zdi se, da ljudi nazaj privlačijo mestna delovna mesta, izobraževanje in dobrine. Melbournska zunanja predmestja (kot so tista na zahodu, severu in jugovzhodu mesta) to ponazarjajo: bila so najhitreje rastoče regije SA2 v državi v letih 2023–24, kar kaže, da se veliko ljudi seli v ta nova predmestja od drugod abs.gov.au abs.gov.au. V bistvu se mestno obrobje hitro širi z mladimi družinami in priseljenci. Medtem so se nekatera notranjemestna območja, ki so med zaprtji izgubila prebivalce (na primer deli CBD in notranjega juga), zdaj, ko so se pisarne, restavracije in kulturno življenje v celoti vrnili, ponovno oživela.

Kar zadeva demografsko sestavo, Melbourne ostaja kozmopolitski talilni lonec. Skoraj 40 % prebivalcev Melbourna je rojenih v tujini, ta delež pa se bo verjetno povečal z zdajšnjim migracijskim valom. Ta raznolikost se pogosto kaže v živahnih kulturnih enklavah (Footscray za afriške skupnosti, Springvale za jugovzhodnoazijske itd.), vsaka s svojimi posebnostmi stanovanjskega trga. Opazujemo tudi demografske premike, kot je staranje prebivalstva v nekaterih uveljavljenih predmestjih – na primer v Beaumaris ali Ivanhoe je vse več upokojencev in ljudi, ki se selijo v manjša stanovanja, kar povečuje povpraševanje po enostavnih stanovanjih in vrstnih hišah. Nasprotno pa baby boom v rastočih območjih pomeni večje povpraševanje po večjih hišah, šolah in parkih v teh krajih.

Ena izmed pomembnih napovedi: Pričakuje se, da bo Viktorija (in s tem tudi Melbourne) vodila državo po rasti prebivalstva do proračunskega leta 2027 shapepropertygroup.com.au. Iz tretjega mesta (po odstotni rasti) se bo povzpela na prvo, prehitela bo stopnje rasti držav, kot sta Queensland ali Zahodna Avstralija, ki sta bili pred kratkim vodilni shapepropertygroup.com.au. To je pomembno, ker pomeni vztrajno visoko povpraševanje po stanovanjih v Melbournu na srednji rok. Mlajša, rastoča populacija ohranja visoko stopnjo oblikovanja gospodinjstev, kar zahteva več stanovanj. Izziv, kot smo že omenili, bo zagotoviti dovolj stanovanj – zato je poudarek na reformah prostorskega načrtovanja in stanovanjskih ciljih (zvezni vladni Housing Accord si prizadeva do leta 2029 po vsej državi dodati 1,2 milijona domov, pri čemer bo pomemben delež potrebnih v razvojnih koridorjih Melbourna).

Še en demografski trend po pandemiji, ki ga velja omeniti, je vrnitev priseljencev in študentske populacije v notranji Melbourne, kar je mesto ponovno oživilo. Območja, kot so CBD, Carlton in Southbank, kjer so leta 2020 najemnine močno stagnirale zaradi praznih stanovanj, imajo zdaj zaradi navala študentov in mladih strokovnjakov iz tujine ponovno zelo nizko stopnjo prostih najemniških stanovanj. To pomaga ponovno oživljati trg stanovanj v notranjem mestu. Prav tako pomeni, da v teh območjih ponovno uspevajo značilnosti, kot so mednarodna kulinarika, kulturni festivali itd., zaradi česar je Melbourne spet raznoliko, globalno povezano mesto, kot ga poznamo.

Na splošno je rast prebivalstva dvorezen meč: je velika prednost za povpraševanje po nepremičninah (več ljudi = več potrebnih stanovanj na vseh cenovnih ravneh), vendar hkrati obremenjuje infrastrukturo in lahko poslabša dostopnost, če ponudba stanovanj ne sledi povpraševanju. Načrtovalci v Melbournu so pod pritiskom, da to rast obvladajo trajnostno – z večjo gostoto v obstoječih območjih, širitvijo prevoza in razvojem novih predmestij z ustreznimi storitvami. Z vidika vlagatelja pa je stava na mesto z močno rastjo prebivalstva, kot je Melbourne, običajno pametna za dolgoročno rast kapitala. Vsak nov prebivalec potrebuje dom, zato območja, ki najhitreje pridobivajo prebivalce (in imajo delovna mesta ali dobro povezljivost), pogosto dosegajo nadpovprečno rast vrednosti nepremičnin. Demografska slika Melbourna tako prikazuje mesto z močnim rastnim potencialom, ki bo poganjal nepremičninski trg še vsaj naslednje desetletje.

Vpliv vladnih politik in obrestnih mer

Vladne politike in makroekonomski dejavniki – še posebej obrestne mere – močno vplivajo na nepremičninski trg v Melbournu. Obdobje 2022–2024 je to jasno pokazalo: agresivno zviševanje obrestnih mer s strani Reserve Bank in več sprememb državnih politik je trg občutno ohladilo. Ko vstopamo v leto 2025, se okolje politik in denarna politika razvijata na načine, ki bodo oblikovali rezultate na nepremičninskem trgu.

Monetarna politika (obrestne mere): Avstralska centralna banka (RBA) je hitro zvišala referenčno obrestno mero z rekordno nizkih vrednosti (0,1 % v letu 2021) na približno 4,1 % do sredine leta 2023, da bi zajezila visoko inflacijo. Ta strm porast hipotekarnih obrestnih mer je močno zmanjšal posojilno sposobnost – za mnoge kupce se je znesek, ki so si ga lahko privoščili za nakup doma, zmanjšal za 20–30 %. Posledično so se cene nepremičnin v letih 2022–23 znižale. Zdaj, leta 2025, se je inflacija začela umirjati in RBA je ustavila dvige. Finančni trgi in ekonomisti splošno pričakujejo, da bodo naslednji koraki znižanje obrestnih mer, kar bi se lahko začelo konec leta 2025 commercialrealestate.com.au. Nekatere napovedi celo kažejo, da bi RBA lahko dvakrat znižala obrestne mere v drugi polovici leta 2025, če bo inflacija pod nadzorom commercialrealestate.com.au. Možnost nižjih obrestnih mer že krepi zaupanje kupcev – zavedanje, da bi lahko hipoteke postale cenejše, povečuje pripravljenost za nakup. Nižje obrestne mere zmanjšajo mesečne obroke ali omogočijo kupcem nekoliko večje zadolževanje, kar lahko spodbuja povpraševanje in rast cen. Melbourne je bil zgodovinsko občutljiv na spremembe obrestnih mer, in kot poudarja glavna raziskovalka pri Domain, mesto običajno hitro reagira na spremembe obrestnih mer australianpropertyupdate.com.au. Zato bi lahko vsak jasen signal o znižanju obrestnih mer povzročil porast aktivnosti (kot je bilo vidno v preteklih ciklih, ko so padajoče obrestne mere spodbudile rast nepremičninskega trga). Nasprotno pa bi trdovratna inflacija in posledično odlašanje ali celo nadaljnje zvišanje obrestnih mer s strani RBA zavrlo okrevanje nepremičninskega trga. Za zdaj večina kazalnikov kaže na stabilno ali bolj sproščeno denarno politiko v prihodnje, kar je ugodna okoliščina za nepremičnine.

Zvezna vlada in politika priseljevanja: Avstralska zvezna vlada posredno vpliva na nepremičninski trg prek ravni priseljevanja in stanovanjskih programov. Trenutna vlada ohranja visoke cilje priseljevanja za spodbujanje gospodarske rasti – več kot 300.000 neto priseljencev letno za Avstralijo, pri čemer se pomemben delež naseli v Melbournu. To je spodbuda za povpraševanje po stanovanjih. Na zvezni ravni obstajajo tudi sheme, kot je First Home Guarantee (ki omogoča prvim kupcem nakup z le 5 % pologa, z državno garancijo) in Regional First Home Buyer Guarantee, ki ljudem pomagajo vstopiti na trg. Leta 2025 so bila merila za nekatere sheme razširjena (npr. prijatelji ali sorojenci lahko skupaj kupijo nepremičnino v okviru FHG), kar bi lahko imelo majhen pozitiven učinek na povpraševanje. Skupnost je prav tako zagnala Housing Australia Future Fund, namenjen financiranju gradnje dostopnih stanovanj, čeprav je to osredotočeno na subvencionirana stanovanja in bo trajalo nekaj časa, da se enote dejansko zgradijo.

Morda je najbolj ambiciozna zvezna pobuda Nacionalni stanovanjski sporazum (ki si prizadeva za 1,2 milijona novih domov po vsej državi do leta 2029). Uspeh tega sporazuma je negotov – kot je bilo že omenjeno, trenutne stopnje odobritev gradenj niso na poti k doseganju tega cilja realestate.com.au. Vendar pa že sam obstoj tega cilja spodbuja razprave o reformi prostorskega načrtovanja in spodbudah za povečanje ponudbe. Če bi zvezna ali državna vlada uvedla dodatne spodbude za gradnjo za najem, poenostavila postopke odobritve ali vlagala v infrastrukturo za sprostitev novih zemljišč, bi te politike lahko postopoma izboljšale stanovanjsko ponudbo v Melbournu (in tako omilile rast cen in pritisk na najemnine). Do zdaj sta leti 2024–2025 prinesli zmerne spremembe politik – npr. rahlo povečanje skupne najemniške pomoči Commonwealtha, nekatere davčne spodbude za institucionalno najemno stanovanjsko gradnjo – a še vedno ni čudežne rešitve za pomanjkanje stanovanj.

Državna politika Viktorije – davki in predpisi: V Viktoriji je državna politika za udeležence na nepremičninskem trgu mešana. Po eni strani Viktorija ponuja radodarne spodbude za kupce prvega doma (npr. oprostitev davka na promet nepremičnin za domove do 600.000 $, znižan do 750.000 $, ter 10.000 $ nepovratnih sredstev za novogradnje v metropolitanskem Melbournu) auspropertyprofessionals.com.au. Te spodbude podpirajo povpraševanje na spodnjem delu trga. Po drugi strani pa je vlada Viktorije v zadnjih letih povečala več davkov, usmerjenih v nepremičninske vlagatelje in lastnike z visoko vrednostjo nepremičnin, da bi povečala prihodke in izboljšala dostopnost stanovanj. Ključne spremembe vključujejo:

  • Prenova davka na zemljišče od 1. januarja 2024: prag za oprostitev davka na zemljišče za vlagatelje je bil znižan s 300.000 $ na le 50.000 $, kar je v davčno mrežo vključilo veliko več lastnikov nepremičnin propertyupdate.com.au. Poleg tega so bile uvedene nove stopnje davka na zemljišče (fiksna pristojbina do 975 $ plus dodatnih 0,1 % na zemljišča nad 300.000 $) propertyupdate.com.au. To pomeni, da se tudi “mama in oče” vlagatelji z majhno enoto zdaj soočajo z letnim računom za davek na zemljišče, medtem ko ga prej morda niso plačevali.
  • Razširitev davka na prazna stanovanjska zemljišča na celotno državo od leta 2025 propertyupdate.com.au. Zdaj, če je nepremičnina prazna več kot 6 mesecev v letu, mora lastnik plačati davek (prej je to veljalo le za notranji Melbourne). To lahko prizadene tiste z počitniškimi domovi ali razvijalce, ki zadržujejo zemljišča, saj predstavlja dodaten strošek za ohranjanje nepremičnin izven najemnega trga.
  • Nova davek na nepričakovane dobičke (velja od julija 2023), ki zaračuna do 50 % davka na povečanje vrednosti zemljišča, ko je zemljišče preurejeno za bolj donosno uporabo propertyupdate.com.au. Ta ukrep cilja na razvijalce in lastnike zemljišč, ki imajo koristi od spremembe namembnosti, zlasti na obrobju Melbourna. Čeprav je namen zajeti vrednost v javno dobro, kritiki pravijo, da odvrača razvoj prav na območjih, kjer je nova stanovanjska gradnja najbolj potrebna.
  • Povečane pristojbine in dajatve: na primer, prispevek za nujne službe, vključen v občinske dajatve, se je povečal in deluje kot dejanski davek na nepremičnine propertyupdate.com.au. Prav tako v Viktoriji ostajajo dodatna dajatev na žig za tuje kupce in dodatne dajatve za odsotne lastnike, kar lahko nekoliko zmanjša mednarodne naložbe.

Poleg tega ima Viktorija zelo najemnikom naklonjene najemne zakone, kot je bilo opisano prej (brez “odpovedi brez razloga”, lažje odobritve za hišne ljubljenčke, obvezno vzdrževanje itd.). Vse to je bilo dobro mišljeno za zagotavljanje večje varnosti in pravičnosti za najemnike, vendar je po mnenju nekaterih investitorjev povzročilo dvome o nakupu v Melbournu v primerjavi z, recimo, Brisbaneom ali Perthom (kjer so predpisi manj strogi). Posledično si je Viktorija v letih 2024–2025 pridobila sloves manj prijazne do najemodajalcev – to priznavajo celo analitiki Domain, ki poudarjajo, da višji davki in omejene zmogljivosti za vlaganje v infrastrukturo lahko naredijo Viktorijo manj privlačno za naložbe kot druge zvezne države australianpropertyupdate.com.au.

Učinek teh politik je očiten: posojila za vlagatelje v Viktoriji so upadla in mnogi vlagatelji so prodali nepremičnine (kot je omenjeno v razdelku o najemninah). Na kratki rok je to zmanjšalo ponudbo najemnih stanovanj in zvišalo najemnine – nenamerni učinek, s katerim se vlada zdaj sooča. Odločevalci so v težkem položaju, saj poskušajo izboljšati dostopnost za najemnike in kupce prvega doma, ne da bi odgnali vlagatelje in razvijalce, ki so potrebni za zagotavljanje stanovanj. Industrija še naprej poziva Viktorijo, naj ponovno preuči nekatere od teh nastavitev (na primer zvišanje praga za davek na zemljišče ali spodbude za projekte build-to-rent z nudenjem popustov pri davku na zemljišče). Do sredine leta 2025 večjih sprememb ni bilo uvedenih, vendar bo to pomembno področje za spremljanje. Vsaka bodoča sprememba politike – kot je morebitna reforma davka na promet z nepremičninami (NSW je uvedel možnost letnega davka, Viktorija bi lahko sledila) ali nova pravila o prostorskem načrtovanju za več srednje goste gradnje – bi lahko bistveno spremenila nepremičninski trg. Konec leta 2024 je vlada Viktorije napovedala načrte za povečanje stanovanjske ponudbe v obstoječih predmestjih z razširitvijo programa Activity Centres (povečanje gostote okoli prometnih vozlišč) abc.net.au abc.net.au, s ciljem 300.000 novih domov na teh območjih do leta 2051 gleneira.vic.gov.au gleneira.vic.gov.au. Če bo to uspešno izvedeno, bi lahko dolgoročno ublažilo pritiske.

Kar zadeva kratkoročno razpoloženje na trgu, imajo vladni ukrepi tudi psihološki učinek. Preklic iger Commonwealtha 2026 v Viktoriji leta 2023 (zaradi proračunskih težav) je na primer nekoliko omajal zaupanje v finančno stanje države, vendar je bil neposreden vpliv na nepremičnine minimalen, razen nekaj regionalnih projektov, ki so bili opuščeni. Bolj pozitivno pa je, da vladne subvencije ali spodbude (kot so začasni popusti na davek na promet z nepremičninami ali subvencije za kupce stanovanj) običajno povzročijo val nakupne aktivnosti – na primer, ko je bil leta 2020 na nacionalni ravni ponujen HomeBuilder grant, je to povzročilo razcvet gradnje v melbournskih predmestjih. Trenutno takih spodbud ni, vendar če bi trg potreboval podporo, bi vlade lahko uvedle ukrepe, ki bi se nato hitro odrazili v cenah.

Povzetek, politika in obrestna mera v letu 2025 sta v prehodnem stanju. Močni pritiski zaradi naraščajočih obrestnih mer in davkov za vlagatelje, s katerimi se je soočal Melbourne, se verjetno umirjajo: obrestne mere naj bi v naslednjem letu padle commercialrealestate.com.au, vlada pa bi lahko, ob zavedanju najemniške krize, omilila nadaljnje odvračilne ukrepe za vlagatelje. Za vlagatelje je bilo trenutno okolje v Melbournu zahtevno, vendar bi lahko vsak premik (znižanje obrestnih mer ali prilagoditve politike za spodbujanje ponudbe) povzročil spremembo trenda. Za lastnike stanovanj je možnost cenejših hipotek dobrodošla novica, čeprav se morajo še vedno soočati z visokimi vstopnimi stroški in konkurenco. Izkušnja Melbourna poudarja, da lahko vladna politika pomembno vpliva na nepremičninski cikel – z ustreznim ravnotežjem lahko spodbuja trajnostno rast in ponudbo, če pa je napačno naravnana, lahko povzroči kratkoročne motnje (kot je odhod najemodajalcev). Deležniki na trgu bodo pozorno spremljali prihajajoče odločitve RBA in morebitne napovedi glede stanovanj v državnih ali zveznih proračunih, saj bodo te pomagale določiti ton za trg nepremičnin v Melbournu v naslednjih nekaj letih.

Naložbene priložnosti in tveganja v Melbournu

Za vlagatelje v nepremičnine in razvijalce trg v Melbournu leta 2025 predstavlja okolje tako privlačnih priložnosti kot tudi pomembnih tveganj. Zdi se, da se nepremičninski cikel v mestu obrača navzgor, in tisti, ki se v tej fazi dobro pozicionirajo, bi lahko v prihodnjih letih dosegli pomembne dobičke. Vendar pa je za premagovanje izzivov, značilnih za melbournski trg, potrebna premišljena strategija. Oglejmo si ključne priložnosti in tveganja:

Priložnosti:

  • Proticiklični trenutek za nakup: Melbourne je pravkar izšel iz obdobja padca/zastoja cen, kar pomeni, da so vrednosti v mnogih območjih še vedno pod nedavnimi vrhovi. Ta faza – ko se trg okreva, a še ne razcveta – je lahko idealen čas za nakup. Kot pravi eden od strokovnjakov, je zdaj proticiklična priložnost za vlaganje, saj so cene še vedno pod najvišjimi ravnmi, zagon pa se krepi propertyupdate.com.au. Kupci v letu 2025 lahko pridobijo nepremičnine po cenah, ki se bodo morda zdele ugodne, če se bodo napovedi o 5–6 % letni rasti uresničile. Zgodovina zgodnjih 2020-ih je pokazala, da se nepremičninski cikli v Melbournu obračajo razmeroma hitro; tisti, ki so kupili v padcu leta 2019, so do leta 2021 dosegli velike dobičke, na primer. Morda smo na podobni prelomnici, kjer nakup pred vrnitvijo množic prinaša največje dobičke.
  • Močni dolgoročni temelji: Temelji Melbourna – rast prebivalstva, raznolika ekonomija (finančni sektor, tehnologija, izobraževanje, zdravstvo) in ogromne naložbe v infrastrukturo – ga postavljajo kot zanesljivo dolgoročno izbiro. Mesto je dosledno uvrščeno med najbolj prijetna za življenje na svetu, kar privablja tako ljudi kot podjetja. Rast prebivalstva je še posebej ugodna za vlagatelje; več ljudi pomeni stalno povpraševanje po stanovanjih. Ker naj bi bil Melbourne v prihodnjih letih najhitreje rastoče avstralsko mesto shapepropertygroup.com.au, so lahko vlagatelji prepričani, da bo na voljo veliko najemnikov in bodočih kupcev za dobro locirane nepremičnine. Raznolika ekonomija prav tako ublaži nihanja; tudi če en sektor (na primer mednarodni študenti) upade, lahko drugi (kot so notranje selitve ali tehnološki razcvet) nadomestijo primanjkljaj.
  • Izboljšani najemni donosi in prihodki: Kot je bilo izpostavljeno, so najemnine močno narasle in donosi so se dvignili z najnižjih ravni. V nekaterih segmentih (stanovanja, vrstne hiše) je zdaj mogoče najti bruto donose 4–5 %, kar je precej bolje kot pred nekaj leti. Z manj kot 2 % prostih stanovanj imajo lastniki pogajalsko moč za zmerno nadaljnje zviševanje najemnin. Ta močan najemni trg izboljšuje denarni tok za vlagatelje in bi lahko privabil še več vlagateljev nazaj v Melbourne. Poleg tega, če bodo obrestne mere padle, se bo razlika med najemnim donosom in obrestno mero na hipotekarne kredite zmanjšala, kar bi lahko celo omogočilo pozitiven denarni tok pri nekaterih nepremičninah – scenarij, ki ga v Melbournu že dolgo ni bilo. Vlagatelji, ki bodo kupili nepremičnine pred znižanjem obrestnih mer (in torej pred morebitnim ponovnim valom vlagateljev), bodo lahko izkoristili tako kapitalsko rast kot obdobje boljših najemnih donosov.
  • Relativna dostopnost (meddržavno in mednarodno zanimanje): V primerjavi s Sydneyjem so nepremičnine v Melbournu relativno poceni – hiše stanejo dve tretjini cene v Sydneyju, stanovanja pa so še cenejša shapepropertygroup.com.au. To privablja kupce iz drugih zveznih držav in tudi tuje vlagatelje (zlasti iz Azije), ki vidijo Melbourne kot mesto, ki za svetovno prestolnico ponuja dobro razmerje med ceno in kakovostjo. Ko se potovanja normalizirajo, lahko pričakujemo vrnitev tujih kupcev (Kitajska je v letih 2023–24 nekoliko sprostila omejitve za iztok kapitala), Melbourne pa je bil zgodovinsko priljubljena izbira za tuje naložbe v nepremičnine takoj za Sydneyjem. Razlika v vrednosti je priložnost; vlagatelji lahko kupijo vrhunske nepremičnine v Melbournu z donosi, ki so enaki ali boljši kot v Sydneyju, za bistveno nižjo vstopno ceno, pri čemer lahko pričakujejo, da bo Melbourne sčasoma del te razlike nadoknadil shapepropertygroup.com.au.
  • Ciljna področja rasti: Obstajajo določeni segmenti, ki so primerni za naložbe. Družinam prijazne hiše na zemljiščih v gentrificirajočih se srednjih predmestjih ostajajo najboljša izbira, saj imajo koristi tako od povpraševanja lastnikov kot najemnikov. Vrstne hiše in butična nizka stanovanja v zaželenih šolskih okoliših ali blizu prevoza so še ena dobra priložnost – primerna so za starejše, ki se selijo v manjše, in mlade družine, ki si hiše ne morejo privoščiti. Prav tako lahko nišne naložbe, kot je študentska nastanitev, ponovno uspevajo zaradi vrnitve mednarodnih študentov, medtem ko projekti gradnje za najem uživajo podporo vlade (25-letne davčne olajšave na zemljišče v Viktoriji za upravičene projekte), kar jih dela novo, a rastočo priložnost. Tudi komercialna stran ponuja priložnosti: na primer, visokokakovostne logistične zmogljivosti ali trgovski centri v rastočih koridorjih bodo verjetno dosegli visoko zasedenost in rast najemnin, zato bi lahko vlagatelji z daljšim časovnim horizontom in večjim proračunom našli dobre nakupe v teh sektorjih, preden se kapitalski donosi ponovno zmanjšajo, ko si gospodarstvo opomore.
  • Potencial za ugodne politične spremembe: Medtem ko so bile nedavne politike ovira, se lahko situacija obrne. Če bo vlada Viktorije pod pritiskom zaradi najemniške krize uvedla vlagateljem prijazne spremembe (kot so davčne olajšave na zemljišče ali novi spodbudni ukrepi), bi lahko vrednosti nepremičnin in povpraševanje vlagateljev poskočili. Podobno bi vsakršen državni stimulans za stanovanjsko gradnjo (kot so novi nepovratni prispevki ali davčne ugodnosti) spodbudil trg. Pametni vlagatelji spremljajo politično klimo, da izkoristijo morebitne prednosti, ki jih prinaša zakonodaja.

Tveganja:

  • Tveganje obrestnih mer/financiranja: Največje tveganje je, če inflacija ne bo pod nadzorom in bodo obrestne mere ostale »višje dlje časa«. Če RBA ne bo znižala obrestnih mer ali jih celo še zvišala, bodo stroški zadolževanja ostali omejitev. Visoke hipotekarne obresti ne omejujejo le novega zadolževanja, temveč tudi obremenjujejo obstoječe lastnike (čeprav jih večina zmore zaradi varnostnih blažilcev, vedno obstaja tveganje prisilne prodaje, če obresti nepričakovano močno zrastejo). Čeprav trenutna pričakovanja napovedujejo znižanje, naj vlagatelji preverijo svoje finance tudi za scenarij, kjer obresti ostanejo na trenutni ravni ali padajo zelo počasi. Doba izjemno poceni denarja je mimo; tisti, ki pričakujejo vrnitev 2-odstotnih hipotekarnih obresti, bodo morda razočarani. Poleg tega so se kreditni pogoji zaostrili – banke so strožje pri ocenjevanju kreditne sposobnosti. Če se standardi posojanja še zaostrijo (na primer, če regulatorji povečajo kapitalske zahteve ali varnostne blažilce), je to tveganje za povpraševanje po nepremičninah.
  • Davčno in regulativno tveganje: Nagnjenost Viktorije, da uporablja nepremičnine kot »kravo molznico« (kot je dejal en komentator na propertyupdate.com.au), ni nujno, da se bo ustavila. Država se sooča s proračunskimi primanjkljaji in obstaja tveganje, da bodo uvedeni novi davki ali pristojbine (na primer, govori o morebitni uvedbi nadzora najemnin ali dodatnem zvišanju davka na zemljišče, če se fiskalne razmere poslabšajo). Takšni ukrepi bi lahko prestrašili vlagatelje ali zmanjšali donose. Prav tako bi dodatne reforme najemniške zakonodaje – kot so omejitve najemnin, ki jih nekateri zagovorniki najemnikov zahtevajo – neposredno omejile dohodkovni potencial vlagateljev (čeprav trenutno Viktorija še ni uvedla omejitev najemnin, za razliko od nekaterih evropskih mest). Vlagatelji se morajo zavedati, da je politično tveganje v Viktoriji večje kot v mnogih drugih državah in to upoštevati v svoji strategiji. Diverzifikacija portfelja ali strukturiranje lastništva za optimizacijo davkov (z dobrim svetovanjem) je nujno.
  • Presežna ponudba v določenih segmentih: Čeprav ima Melbourne na splošno pomanjkanje stanovanj, obstaja tveganje za lokalizirano presežno ponudbo. Eden takšnih primerov so visoke stanovanjske stolpnice v središču mesta; veliko novih stolpnic v CBD/Southbank bo dokončanih okoli let 2025–26, vključno s številnimi projekti gradnje za najem. To bi lahko začasno povečalo stopnjo praznih stanovanj na teh območjih in omililo najemnine ali cene za generične enote v visokih stavbah. Podobno lahko parcelacija zemljišč na zunanjih obrobjih povzroči presežke – če pride do recesije ali kreditne krize, bi lahko ti trgi hiš in zemljišč doživeli padec cen, saj bi razvijalci zniževali cene neprodanih enot. Investitorji naj bodo previdni, da ne preplačajo novogradenj v konkurenčnih segmentih, temveč naj se raje osredotočijo na nepremičnine z določeno redkostjo (unikatne lastnosti, lokacije z omejeno ponudbo).
  • Gospodarski in zaposlitveni dejavniki: Trg nepremičnin v Melbournu je, kot vsak drug, vezan na širše gospodarstvo. Obstajajo tveganja, kot je globalno gospodarsko upočasnjevanje (če se na primer kitajsko gospodarstvo močno upočasni, bi to lahko vplivalo na Melbourne prek zmanjšanega števila študentov ali izgube delovnih mest, povezanih s surovinami, na nacionalni ravni) ali domača recesija, ki poveča brezposelnost. Višja brezposelnost bi zmanjšala povpraševanje po stanovanjih in lahko povečala zamude pri odplačevanju hipotek. Trenutno je brezposelnost nizka in dohodki rastejo, kar je pozitivno, a če se to obrne, predstavlja tveganje. Koncentracija določenih industrij (Melbourne ima velik finančni in strokovni storitveni sektor) pomeni, da bi udarec tem panogam (npr. finančna kriza ali selitev večjih podjetij) lahko vplival na kupce v višjem cenovnem razredu.
  • Podnebno in okoljsko načrtovanje: To je dolgoročnejše tveganje, a ga velja omeniti. Deli Melbourna (zlasti ob zalivu in nižje ležeča zahodna predmestja) se bodo v prihodnjih desetletjih soočali z tveganji poplav in dviga morske gladine. Že zdaj se v nekaterih poplavno ogroženih območjih zvišujejo stroški zavarovanja. Čeprav to ni takojšnje tveganje, bi morali investitorji z zelo dolgoročnim horizontom razmisliti o okoljski odpornosti lokacije svoje nepremičnine. Prav tako postajajo standardi energetske učinkovitosti za najeme strožji; starejše nepremičnine bodo morda potrebovale prenove (dodatni strošek), da bodo skladne s predpisi.
  • Tržna nihanja in časovni vidik: Trg v Melbournu je lahko cikličen. Investitor lahko kupi v pričakovanju razcveta, a se ta lahko zgodi kasneje. Na primer, če se znižanje obrestnih mer zamakne do leta 2026, bodo cene morda ostale razmeroma nespremenjene v letu 2025 in se začele dvigovati šele kasneje. Priložnostni strošek denarja je pomemben dejavnik – v okolju visokih obresti prinaša naložba v nepremičnine približno 3–4 %, medtem ko lahko v varni vezavi dobite 5 %. Nekateri investitorji se zato odločijo, da to ni vredno, kar je psihološko tveganje za povpraševanje. Treba je biti pripravljen nepremičnino držati dovolj dolgo, da prebrodite morebitna zatišja, in ne računati na hitre zaslužke v negotovih časih.
Pri tehtanju teh dejavnikov številni strokovnjaki še vedno vidijo Melbourne v letu 2025 kot ugodno za strateško, dolgoročno investiranje. Ključ je v selektivnosti: izberite nepremičnine s trajno privlačnostjo (npr. starejše hiše v notranjih predmestjih, nepremičnine blizu prevoza in delovnih mest itd.), izogibajte se novogradnjam po enotnem vzorcu brez redkosti in poskrbite, da vaš proračun prenese morebitne predvidljive dvige obrestnih mer ali prazne mesece. To je čas, ko morate biti izbirčni, a optimistični. Kot poudarja Michael Yardney, ugleden investicijski svetovalec: Pametni vlagatelji se osredotočajo na visokokakovostne, »investicijsko primerne« nepremičnine z močnimi temelji, namesto da bi sledili špekulativnim muham propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. Razmišljajo dolgoročno in razumejo, da je zgodba o rasti Melbourna še vedno trdna ter da kratkoročni izzivi pogosto ustvarijo najboljše vstopne točke.

Za zaključek: trg nepremičnin v Melbournu v letu 2025 in naprej ponuja prepričljivo zgodbo – mesto, ki si opomore, polno nove infrastrukture in ljudi, ter naj bi po napovedih vodilo nacionalno rast nepremičnin. Za vlagatelje in deležnike je naloga izkoristiti priložnosti tega vzpona (rast cen, močno povpraševanje po najemih, relativna vrednost) ob hkratnem obvladovanju tveganj (spremembe politik, obrestne mere in posebnosti ponudbe). Tisti, ki jim to uspe, lahko ugotovijo, da Melbourne znova upravičuje svoj sloves vrhunske destinacije za naložbe v nepremičnine, naslednja leta pa bodo postavila temelje za trdne dobičke in blaginjo v njegovem nepremičninskem sektorju.

Viri:

Marcin Frąckiewicz

Don't Miss

Boise’s 2025 Housing Market EXPLOSION: Skyrocketing Prices, Rental Frenzy & Expert Forecasts

Boisejev stanovanjski trg 2025 EKSPLOZIVNO NARAŠČA: Cene v strmi rasti, najemniška norija in strokovne napovedi

Trg nepremičnin v Boiseju leta 2025 ostaja izjemno konkurenčen. Srednje cene
Miami 2025 Real Estate Boom: Skyrocketing Prices, Hot Districts & Future Forecasts

Miami razcvet nepremičnin 2025: Vršički cen, vroče četrti in prihodnje napovedi

Nepremičninski trg v Miamiju v letu 2025 je izjemno vroč