| Cona | Prodajna cena (€/m²) | Najemnina (€/m²·mesec) |
|---|---|---|
| San Marco / Rialto | 5.988 immobiliare.it | 20,62 immobiliare.it |
| Accademia / Dorsoduro | 5.342 immobiliare.it | 19,60 immobiliare.it |
| Castello | 4.249 immobiliare.it | 16,68 immobiliare.it |
| Cannaregio | 3.803 immobiliare.it | 16,09 immobiliare.it |
| Arsenale / S.Elena | 3.422 immobiliare.it | 14,69 immobiliare.it |
| Lido / Malamocco | 3.846 immobiliare.it | 13,25 immobiliare.it |
| Mestre (kopno) | 1.897 immobiliare.it | 12,90 immobiliare.it |
V zadnjem letu so cene v Benetkah zmerno zrasle (~+3–5 % letno) idealista.it idealista.it.Poročilo Nomisma napoveduje, da bodo cene stanovanj v Italiji v letih 2025–27 rasle za približno +1–1,5 % letno idealista.it; zaradi omejene ponudbe in turistične privlačnosti Benetk se pričakuje podobno počasna rast vrednosti do leta 2030.Kupci zdaj dajejo prednost večjim, dobro opremljenim enotam (domači pisarniški prostori, zunanja območja) globalpropertyguide.com.Hipotekarno kreditiranje se na nacionalni ravni ponovno povečuje in bi moralo postopoma spodbuditi povpraševanje; v letu 2024 so se italijanske transakcije, podprte s hipotekami, povečale za približno 1,3 % idealista.it.
Edinstvena geografija Benetk in množični turizem oblikujeta kompleksen nepremičninski trg. V sredini leta 2025 povprečne oglaševane cene stanovanj v mestu počasi naraščajo: približno €4.642/m² junija 2025 za zgodovinsko mestno jedro idealista.it (navzgor z ~€4.553/m² oktobra 2024 idealista.it). V nasprotju s tem širša občina (vključno z Mestrom) povprečno dosega le ~€3.272/m² immobiliare.it. Najemnine so prav tako zrasle: približno €21,3/m²/mesec maja 2025 (približno 9,5 % več kot leto prej) idealista.it, kar pomeni bruto donose pri oddajanju v najem okoli 5–6 %. Cene se močno razlikujejo glede na območje (tabela 1): vrhunske soseske ob kanalih (San Marco/Rialto, Dorsoduro) dosegajo ~€5.000–6.000/m² immobiliare.it, medtem ko sta Lido ali Mestre pod €3.000 immobiliare.it.
idealista.it immobiliare.it Tabela 1: Povprečne prodajne in najemne cene stanovanj v Benetkah (junij 2025) po območjih. Podatki iz Immobiliare.it in Idealista.
Komercialni in gostinski sektor
Venecijsko poslovno nepremičninsko področje prevladuje turizem. Trg hotelov je po pandemiji »poskočil«: luksuzni in višjekategorizirani hoteli so se popolnoma pobrali (visoka zasedenost in cene sob) hvs.com, medtem ko je skupna zasedenost še vedno približno 10 % nižja kot leta 2019. Nova ponudba je omejena, a raste: približno 1.500 hotelskih sob (9 % trenutnega fonda) je v pripravi, večinoma v zgodovinskem središču hvs.com. Na primer, dva nova srednje cenovna hotela sta v gradnji na otoku Tronchetto (770 sob, skupna investicija 115 milijonov € campaignforalivingvenice.org), odprtje se načrtuje 2025–26. Ta razvoj »turističnega otoka« (prvič bo gostom hotelov omogočen prihod z avtomobilom) bo prinesel neprimerljivo novo kapaciteto. Drugi večji projekt je kontejnerski terminal Porto Marghera (8,5 ha, 189 milijonov € v 1. fazi) informare.it, ki odraža rast logisitke in ne stanovanj. Kratkoročna oddaja (počitniška stanovanja/Airbnb) doživlja razcvet: nejhotelske namestitve so predstavljale 31 % nočitev v letu 2023 (leta 2013 le 14 %) hvs.com. Mesto pa sedaj zaostruje nadzor. Oktobra 2024 je Benetke sprejel nov odlok, ki omejuje oddajo zasebnih stanovanj turistom na 120 dni/leto campaignforalivingvenice.org. Gostitelji morajo zagotoviti osebni sprejem gostov in upoštevati pravila glede odpadkov/recikliranja, sicer jih čakajo sankcije campaignforalivingvenice.org. Prehodno »moratorijsko obdobje« velja do vključno leta 2026. Ukrepi ciljajo na omejitev Airbnba in sprostitev stanovanj za prebivalce.Maloprodajne nepremičnine ostajajo močno osredotočene na turizem. Glavne prodajalne ob kanalih dosegajo zelo visoke najemnine (čeprav je veliko trgovin v letih 2020–21 utrpelo zmanjšan obisk pešcev). V jedru mesta ni dovoljeno nobeno večje novo komercialno območje, zato je maloprodajni prostor večinoma dediščina preteklih obdobij. Ena od posledic pretiranega turizma: nočni klubi in trgovine najemajo prostore po luksuznih cenah, kar prispeva k stanovanjski stiski med domačini (nekateri domačini »zasedajo« prostore v protestu ainvest.com ansa.it).
Dinamika ponudbe in povpraševanja
Ponudba stanovanj v Benetkah je praktično nespremenjena. Stroga ohranitev dediščine in omejitve zaradi poplavne nevarnosti pomenijo, da v mestnem jedru skoraj ni novih stanovanj. Prevladujeta prenova ali sprememba namembnosti (npr. delitev ali združevanje zgodovinskih stanovanj). Povpraševanje je razdeljeno: domače povpraševanje je zmerno, gnano s selitvami in upokojenci (spodbudami zaradi davčnih olajšav globalpropertyguide.com), medtem ko je turistično povpraševanje po kratkoročnih najemih visoko. Skupno število prebivalcev v laguni pada: v zgodovinskem središču se je število prebivalcev zmanjšalo z ~56.311 leta 2014 na ~48.500 konec leta 2024 ansa.it. Nasprotno je v Mestre na celini prišlo do rahlega porasta prebivalcev na ~177.768 v letu 2024 ansa.it. Mlajši domačini so se večinoma odselili, v lagunskih otokih ostaja starajoča se in vse manjša skupnost. Ta odseljevanje je povzročilo veliko praznih stanovanj, ki, paradoksalno, znižujejo najemnine v mestnem jedru – če ne bi bilo turističnih preureditev.
Na strani povpraševanja poletni turizem še vedno močno presega lokalne potrebe. Benetke letno obišče približno 20 milijonov turistov (večinoma enodnevnih obiskovalcev). Po podatkih HVS je 72 % vseh turističnih prenočitev v zgodovinskem središču, 25 % v Mestreju in le 3 % na Lidu hvs.com. Zasedenost in prihodki hotelov so se skoraj povrnili na predpandemično raven (predvsem v luksuznem segmentu), medtem ko število počitniških najemov še naprej raste. Mestna »vstopnica za enodnevne obiskovalce« (pilotni projekt pristojbine od leta 2024 apnews.com) in omejitve za turistične skupine naj bi omejile gnečo. Skratka, pritisk turizma ostaja glavni gonilnik povpraševanja, a regulativni ukrepi (dajatve, omejitve najemov) počasi vračajo del ponudbe nazaj domačinom.
Večji razvojni projekti in načrtovanje
Glavni nepremičninski projekti so pretežno povezani s turizmom ali infrastrukturo. Ključni razvojni projekti vključujejo:
- Hoteli na otoku Tronchetto: Dva nova hotela s 3 zvezdicami (Hilton–Hampton in v stilu B&B) z okoli 770 sobami (skupna investicija približno 115 milijonov € campaignforalivingvenice.org) bosta zaključena v letih 2025–26. To bo ustvarilo prvo hotelsko četrt v Benetkah, dostopno z avtomobilom.
- Kontejnerski terminal Porto Marghera: Nov kontejnerski pristaniški terminal (8,5 ha) je v gradnji, prva faza (€189m) pa bo zaključena do leta 2026 informare.it. Ta projekt je del širše logistične širitve Benečije in ne urbanega stanovanjskega razvoja, vendar bi lahko spodbudil regionalno gospodarsko rast.
- Drugi projekti v pripravi: Zmeren hotelski razvoj (približno 1.500 sob) je skoncentriran v mestnem središču hvs.com. Noben velik nov stanovanjski projekt ni odobren; dozidave so omejene na majhna socialna stanovanja ali prenovo obstoječih stavb.
Urbano načrtovanje se v glavnem osredotoča na upravljanje turizma: Benetke so omejile nov razvoj hotelov (moratorij iz leta 2018, ki ga zdaj selektivno obidejo na Tronchettu/Giudecci) in pešačijo osrednja območja. Mose protipoplavna pregrada (dokončana 2020) se zdaj redno uporablja (dvižena 28-krat v letu 2024 v primerjavi s 25-krat v 2023 campaignforalivingvenice.org) za zaščito mesta. Načrtovane pobude vključujejo projekte za ohranjanje lagune in boljši nadzor nad križarkami (preusmerjanje ladij v Marghero).
Vpliv turizma in demografskih premikov
Turistični razcvet je poslabšal kakovost življenja v Benetkah. Dohodki na prebivalca zaostajajo, pojavili so se protesti proti prekomernemu turizmu (npr. nasprotovanje porokam milijarderjev). Nedavna (2025) analiza, ki jo je ustvarila umetna inteligenca, je pokazala, da velik del turističnih prihodkov zaobide domačine ainvest.com. Beneške oblasti so odgovorile z ukrepi, kot je turistična taksa: od leta 2024 lahko vstopnina v mestu (≈5–10 €) bremeni enodnevne obiskovalce apnews.com. Omejitve kratkoročnih najemov (omejitev na 120 dni) in ZTL prometne/stopne omejitve naj bi prav tako zaščitile prebivalce.
Podatki o prebivalstvu poudarjajo spremembo: skupno število prebivalcev občine je približno 257.500 (ocena 2025) worldpopulationreview.com, vendar jih na zgodovinskih otokih ostaja le približno 48.500 ansa.it. Ostali prebivajo na celini ali so zaposleni v turističnem sektorju. Gostota prebivalstva in število prebivalcev v delovni starosti v Benetkah že desetletja upada, kar povzroča presežek stanovanjskih enot, za katere ni povpraševanja. Ti demografski trendi zmanjšujejo povpraševanje po stanovanjih, četudi turizem ohranja veliko povpraševanje po kratkoročnih najemih.
Podnebne spremembe in tveganje poplav
Tveganje, povezano s podnebjem, postaja vse pomembnejši dejavnik za nepremičnine v Benetkah. Morska gladina okoli Benetk narašča za približno 0,5 cm/leto, pravijo italijanski znanstveniki euronews.com. Ena od študij napoveduje, da bodo deli mesta do leta 2150 stalno pod vodo, če se trenutni trendi nadaljujejo euronews.com. Premični zapornice MOSE so bile od leta 2020 že skoraj 100-krat aktivirane, vključno z 28 zaporami v letu 2024 campaignforalivingvenice.org, kar odraža vse hujše poplave. Ponavljajoče se poplave lahko zmanjšajo vrednost nepremičnin: raziskave kažejo, da se hiše v regijah Italije, ki jih pogosto prizadenejo poplave, prodajajo s popustom (do ~4 %) arxiv.org. Čeprav MOSE zmanjšuje tveganje občasnih visokih vod, vlagatelji zdaj vključujejo podnebje v oceno tveganja. Zavarovalni stroški in zahtevana tehnična zaščita (npr. hidroizolacija) otežujejo nakupe nepremičnin v Benetkah. V obdobju 2025–2030 bodo naraščajoči stroški zavarovanja in prilagoditev verjetno omejevali rast trga.
Predpisi, davki in lastništvo
Italija na splošno dovoljuje neomejeno tuje lastništvo nepremičnin. Nerezidenti plačujejo običajne davke ob prenosu: za drugo nepremičnino je davek na vpis ~9 % cene (4 %, če veljajo pogoji za »prvo stanovanje«), poleg tega pa se letno plačujejo katastarski/zemljiški davki (IMU/TASI). Omeniti velja, da je Italija podaljšala davčno olajšavo za upokojence, ki se vračajo: tujci, ki se upokojijo v južni Italiji, plačujejo pavšalni davek 7 % na pokojnine/prihodke (zdaj 9 let) globalpropertyguide.com. Proračun za leto 2025 je tudi podaljšal obdobje ugodnosti »prvega doma« na 24 mesecev globalpropertyguide.com, s čimer se olajšujejo pogoji prodaje. Dohodek od najema je obdavčen (po izbiri s 21-odstotno pavšalno cedolare secca) in ga je treba prijaviti. Benetke uvajajo posebne lokalne dajatve: letni turistični davek na noč za bivanje v hotelih in najetih stanovanjih. Leta 2024 pilotni projekt »dnevne karte« zaračunava dnevnim obiskovalcem (dnevna pristojbina, do 10 €, se pobira s QR preverjanjem na vstopnih točkah) apnews.com.
Nedavne uredbe ciljajo na ravnotežje med stanovanji in turizmom. Omejitev na 120 dni za kratkotrajna oddajanja campaignforalivingvenice.org se izvaja s strogim mestnim nadzorom. Neregistrirane nastanitve tvegajo globe. Spodbude za prenove stavb (kot nacionalni Superbonus) so bile ukinjene leta 2023, zaradi česar so obnove dražje. Nova gradnja v središču je zaradi varovanja dediščine praktično nemogoča. Na splošno so Benetke investitorjem naklonjene glede lastništva, a poudarjajo regulacijo: cilj je preprečiti špekulativno preoblikovanje stanovanj v turistične nastanitve skozi celo leto.
Naložbena perspektiva (2025–2030)
Nepremičnine v Benetkah se na splošno štejejo za stabilno naložbo z nizkim donosom. Veliko povpraševanje (predvsem v luksuznem in vrhunskem segmentu) ohranja vrednosti visoke, vendar so donosi (~5–6 %) nižji kot v številnih italijanskih mestih. Strokovnjaki, kot je Nomisma, napovedujejo le zmerno rast cen v Italiji (≈1–1,5 % letno) idealista.it; edinstvena privlačnost Benetk nakazuje, da bi lahko nekoliko presegale državno povprečje v tem obdobju, vendar bodo dobički omejeni zaradi regulacije in okoljskih skrbi. Mednarodni kupci (iz ZDA, Združenega kraljestva, severne Evrope) še vedno kažejo zanimanje, zlasti za zgodovinska stanovanja, ki jih privlači ugled mesta. Domači kupci so previdni: mladi Italijani si pogosto ne morejo privoščiti nakupa. Pozitivna plat so širši trendi izboljšanja kreditnih trgov v Italiji (pričakovano znižanje hipotekarnih obrestnih mer) in davčne ugodnosti (nizek pavšalni davek na pokojnine, nizki davki na dediščino), ki podpirajo povpraševanje.
Tveganja so pomembna: stroga pravila za kratkoročno oddajanje, starajoče se prebivalstvo in podnebne grožnje bi lahko omejili kapitalsko rast. Analitiki kljub temu napovedujejo počasno, a pozitivno rast do leta 2030, saj naj bi se inflacija umirila, ponudba v Benetkah pa bo ostala omejena. Povzetek: Beneški trg kaže stalno stabilizacijo: malo presežne ponudbe, stalen turistični dohodek in postopno organsko zviševanje cen (v višini nekaj odstotkov letno) idealista.it, razen v primeru večjih gospodarskih ali okoljskih pretresov.
Viri: Podatki so pridobljeni iz italijanskih nepremičninskih portalov (Idealista, Immobiliare.it), lokalnih novic (La Nuova di Venezia, ANSA), industrijskih poročil (Nomisma/Idealista, HVS) in podnebnih študij (INGV/Euronews) immobiliare.it idealista.it idealista.it ansa.it campaignforalivingvenice.org campaignforalivingvenice.org euronews.com informare.it campaignforalivingvenice.org idealista.it hvs.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
