Hongkongs fastighetsmarknad 2025: Från nedgång till uppsving – trender, heta områden och prognoser till 2028

Bostadsutbud och byggnation: Hongkongs ständiga bostadsbrist har inte försvunnit, men de senaste ansträngningarna börjar ge resultat i form av nytt utbud. Bostadsbyggandet ökade kraftigt förra året: färdigställanden 2024 steg med 75 % till 24 261 enheter, en kraftig vändning från den pandemiinducerade svackan (färdigställanden hade fallit med 35 % under 2023) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Detta var en av de högsta årliga färdigställandesiffrorna på många år, tack vare att flera stora projekt slutfördes. Särskilt stod Kowloon och Nya territorierna för 93 % av de nya bostäderna (48 % respektive 45 %), medan Hong Kong Island – där marken är som mest begränsad – endast stod för 7 % av färdigställandena 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Distriktet Kowloon City (som inkluderar Kai Tak) bidrog ensamt med hela 33 % av alla nya enheter under 2024, vilket speglar den omfattande omvandlingen av det tidigare flygplatsområdet globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. I Nya territorierna var de största källorna till nytt utbud Yuen Long och Tuen Mun (vardera 17 % av färdigställandena 2024) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com – områden med stora nya stadsprojekt och bostadsområden som tas i bruk. Denna geografiska fördelning belyser en pågående trend: ny bostadstillväxt är koncentrerad till yttre distrikt, eftersom stadskärnan har begränsat utrymme för stora projekt.

Momentum har fortsatt in i 2025: ytterligare 5 486 enheter färdigställdes under Q1 2025 enbart globalpropertyguide.com. Talande nog var 62 % av dessa små lägenheter under 40 m² globalpropertyguide.com, vilket tillgodoser efterfrågan på massmarknaden. Regeringens senaste data visar att Hongkongs totala bostadsbestånd (privat och offentligt) uppgick till cirka 1,292 miljoner enheter år 2024, en ökning med 1,7 % jämfört med föregående år globalpropertyguide.com. Mer än hälften av detta bestånd (ungefär 700 000 enheter) är små Class A/B-lägenheter under 70 m² – ett arv från utvecklare som maximerat volymen under tidigare begränsningar globalpropertyguide.com. Även om den senaste ökningen av utbudet lindrar viss press, försöker man fortfarande komma ikapp efter årtionden av underskott. Även efter ökningen 2024 är Hongkongs bostadsvakans fortfarande låg (cirka 4,5 % av beståndet vid slutet av 2024, inklusive bostäder som fortfarande är under Occupation Permit-processen) rvd.gov.hk, och trångboddhet är utbredd i det lägre inkomstsegmentet.

För att ta itu med den kroniska bristen pågår ambitiösa planer (se avsnittet Policy & Urban Planning för detaljer). Från att snabba på markutveckling till massiva nya stadsdelar som Northern Metropolis, siktar regeringen på att tillföra hundratusentals bostäder under de kommande 10–15 åren globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. På kort sikt (nästa 3–4 år) förutspår Housing Bureau att 108 000 nya privata enheter kan produceras worldpropertyjournal.com – en ökning med cirka 10 % jämfört med de senaste toppnivåerna. Om detta realiseras kommer den pipelinen gradvis att hjälpa till att lindra den uppdämda efterfrågan. Dock kommer bostadsutbudet under det omedelbara fönstret 2025–2028 att förbli relativt begränsat enligt internationella mått, eftersom storskaliga projekt (landåtervinningar, nya järnvägskorridorer etc.) tar tid att genomföra.

Hyresmarknad: Hyresdelen av Hongkongs bostadsmarknad ser också en vändpunkt. Under prisboomen på 2010-talet pressades avkastningen ner till ultralåga nivåer (2–3 %) eftersom kapitalvärdena ökade mycket snabbare än hyrorna – ett kännetecken för Hongkong som en säker tillgångsmarknad. Nu, när priserna har sjunkit och hyrorna börjar krypa uppåt, stiger de bruttouthyrningsavkastningarna sakta, vilket ger bättre inkomstavkastning till hyresvärdar (om än fortfarande blygsam). Genomsnittlig avkastning på små lägenheter har stigit till cirka 3,7 % i början av 2025, upp från cirka 2,7 % två år tidigare globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Större enheter ger mindre (runt 2,4 % för lyxbostäder) men har också förbättrats något jämfört med året innan globalpropertyguide.com. Dessa siffror är fortfarande ”extremt låga enligt internationell standard” – en påminnelse om att bostadsfastigheter i Hongkong främst är ett kapitalspel, där investerare accepterar låg avkastning i förväntan om prisuppgång globalpropertyguide.com.

Utsikter för bostadsmarknaden: De flesta analytiker ser att bostadssektorn når jämvikt i slutet av 2025. Med stabiliserande räntor och en förbättrad balans mellan utbud och efterfrågan, förväntas bostadspriserna plana ut och eventuellt visa en mild tillväxt under de kommande åren. Stora konsultfirmor förutspår prisförändringar för 2025 i intervallet -5 % till +3 % cushmanwakefield.com jll.com.hk – i princip en stabilisering efter tidigare tvåsiffriga nedgångar. Regeringsdata visar redan att, till våren 2025, är de reala (inflationsjusterade) bostadspriserna tillbaka på 2012 års nivåer globalpropertyguide.com, vilket kraftigt minskar bubbelrisken. Faktum är att Hongkong för första gången föll ur den högsta “bubbelrisk”-kategorin i UBS:s Global Real Estate Bubble Index 2024, tack vare den kraftiga prisjusteringen globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Denna sundare utgångspunkt, i kombination med att utvecklare aktivt hanterar nytt utbud (till och med lägger projekt på is för att undvika ett överutbud worldpropertyjournal.com), antyder en grund för gradvis återhämtning. Om inga yttre chocker inträffar, kan bostadsvärden stabiliseras 2025 och återuppta en blygsam tillväxt fram till 2028, stödd av förbättrad överkomlighet, återvändande fastlandsköpare och en förväntad lättnad i penningpolitiken. Dock kommer återhämtningen sannolikt att vara långsam snarare än explosiv – beslutsfattare har uttryckligen gått över till en “utbudsdriven” bostadsstrategi för att undvika framtida överhettning globalpropertyguide.com, och en betydande pipeline av offentliga bostäder är på gång som kommer att absorbera en del av efterfrågan (28 000 nya offentliga enheter per år planeras) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.

Sammanfattningsvis är Hongkongs bostadsmarknad 2025 på väg att vända. Priserna är nära sin cykliska botten, transaktionsaktiviteten förbättras och regeringens köparvänliga policyomsvängning har lyft sentimentet. Vägen framåt är dock försiktig: marknaden måste hantera befintligt lager (nästan 79 000 osålda enheter vid slutet av 2024 inom både förhandsförsäljning och färdigställda projekt worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com) och bevaka ekonomiska motvindar. För både slutanvändare och investerare kan 2025–2026 erbjuda ett fönster med relativt stabila priser och fler valmöjligheter, innan den långsiktiga bristsituationen återigen sätter press uppåt längre fram. Läget och segmentet kommer att spela roll – priserna på bostäder i massmarknadssegmentet kommer sannolikt att förbli svaga tills överskottet absorberats, medan det sällsynta lyxsegmentet kan se snabbare uppgångar (särskilt om inflödet av förmögna expats och fastlandsproffs fortsätter). Sammantaget verkar det värsta av bostadsnedgången vara över, vilket banar väg för en period av stabilisering och gradvis tillväxt mot 2028 cushmanwakefield.com.

Kommersiella fastigheter: Kontor under press, detaljhandel på väg mot återhämtning

Hongkongs kommersiella fastighetssektor upplever olika utvecklingar under 2025. Kontorsmarknaden står inför hög vakansgrad och nedåtgående hyrespress på grund av ny tillgång och förändrade arbetsplatstrender. Däremot återhämtar sig detaljhandelssektorn försiktigt i takt med att fottrafik och turism återvänder, även om detaljhandelshyrorna fortfarande ligger under nivåerna före pandemin. Vi granskar varje del i tur och ordning:

Kontorsmarknad: Hög vakansgrad i en ny våg av utbud

Hongkongs Grade A-kontorsmarknad befinner sig i en hyresgästvänlig fas och kämpar med ett överskott av utbud och svag efterfrågan. Siffrorna talar sitt tydliga språk: den totala vakansgraden för Grade A-kontor har stigit till mitten av tonprocenten och förväntas närma sig 19 % vid slutet av 2025 (upp från ~17 % år 2024) hongkongbusiness.hk. Detta är en dramatisk ökning från nära noll vakans i Central för några år sedan, och det speglar både cykliska och strukturella faktorer:

• Tillströmning av nytt utbud: Efter år av begränsat utbud ser Hongkong nu en våg av nya kontorstorn som färdigställs, särskilt i framväxande affärsdistrikt. Ungefär 3,5 miljoner kvadratfot ny kontorsyta kommer ut på marknaden bara under 2025, ledd av landmärkesprojekt som International Gateway Centre i West Kowloon (ett tvillingtornskomplex på 2,6 miljoner kvadratfot ovanpå höghastighetstågsstationen) och nya skyskrapor i traditionellt trånga områden hongkongbusiness.hk. Pågående utveckling i Kowloon East (Kwun Tong/Kai Tak) – som ses som ett andra CBD – tillför också betydande yta. Fitch Ratings noterar att den kontinuerliga utbyggnaden “i områden som Kowloon East” är en viktig orsak till den stigande vakanstalen hongkongbusiness.hk.
• Dämpad efterfrågan & Flykt till kvalitet: Hyresgästernas efterfrågan har återhämtat sig långsamt från pandemins nedgång. Under Q1 2025 var nettoabsorptionen faktiskt negativ 143 000 kvadratfot, eftersom yta som lämnades tillbaka av hyresgäster som minskade sin verksamhet översteg nya uthyrningar jll.com.hk jll.com.hk. Många företag omvärderar sitt lokalbehov på grund av hybridarbete och kostnadsbesparingar. De som expanderar (särskilt inom finans och professionella tjänster) är ofta “flight-to-quality”-hyresgäster – de utnyttjar lägre hyror för att uppgradera till premiumbyggnader cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Detta har lett till bättre utveckling i kärnområden: till exempel förbättrades vakansgraden i Central till 11,5 % under Q1 2025 (från 11,6 %), då området fortsätter att locka efterfrågan på toppklassiga lokaler jll.com.hk jll.com.hk. På liknande sätt har vakanserna i Wanchai/Causeway Bay och Tsim Sha Tsui (traditionella affärszoner) stabiliserats kring 8–10 % jll.com.hk jll.com.hk. Däremot drabbas decentraliserade distrikt hårdast – vakansgraden i Kowloon East har ökat till 21,3 % per Q1 2025 jll.com.hk jll.com.hk, på grund av tillströmningen av nya byggnader och att hyresgäster konsoliderar tillbaka till kärnområden. Den totala tillgängligheten i hela staden (inklusive underuthyrda lokaler) är ännu högre, och ligger på omkring 19–20 % i mitten av 2025 cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com.
• Hyresnedgångar: Med ett överflöd av utbud och hyresgäster som har många valmöjligheter är hyresvärdar pressade att konkurrera med hyror och incitament. Kontorshyrorna har haft en tydlig nedåtgående trend: Grade A-hyror föll med cirka 3–5 % under 2024, och ytterligare ~1,3 % under Q1 2025 jll.com.hk. Varje delmarknad såg nedgångar i början av 2025 – Hong Kong East (Quarry Bay) ledde med en nedgång på 3,4 % under Q1, medan till och med Central såg hyrorna sjunka med 0,7 % under kvartalet jll.com.hk jll.com.hk. Enligt JLL är hyrorna i finansdistriktet nu cirka 20 % under nivåerna före 2019, vilket stärker Hongkongs regionala konkurrenskraft men minskar hyresvärdarnas intäkter. Marknadsexperter förutspår att kontorshyrorna kommer att sjunka ytterligare innan de når botten: prognoser för hyresförändringen för helåret 2025 ligger mellan -5 % och -10 % jll.com.hk jll.com.hk. Fitch förväntar sig till och med en “låga tonprocent” negativ hyresomförhandling för utgående kontrakt, då hyresgäster förnyar till betydligt lägre aktuella marknadshyror hongkongbusiness.hk. Den ljusa sidan är att nedgångstakten avtar – Q2 2025 såg endast en kvartalsvis nedgång på 1 %, en förbättring från -2,5 % i Q1 cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Detta tyder på att det värsta kan vara över, med hyrorna som närmar sig en cyklisk botten mot slutet av 2025.

Ur ett investeringsperspektiv har kontorsfastigheternas kapitalvärden korrigerats i takt med hyrorna. Priserna på kontor av klass A har sjunkit med cirka 20–30 % från toppen, vilket ger intressanta möjligheter för investerare med långsiktigt perspektiv. Faktum är att nödlidande eller värdehöjande affärer börjar dyka upp: banker förväntas sälja återtagna kontorsfastigheter under 2025 hongkongbusiness.hk, vilket kan ge köpare möjlighet att förvärva kvalitetsbyggnader till rabatterat pris. Stora utvecklare och REITs är fortsatt finansiellt stabila (Fitch har stabila utsikter för stora hyresvärdar som Link REIT, Swire, SHKP och Hysan hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk), så en våg av tvångsförsäljningar är osannolik; däremot kan mindre ägare eller icke-kärntillgångar byta ägare när marknaden omvärderas.

När det gäller geografiska hotspots:

• Centrala CBD förblir motståndskraftig – dess prestige och begränsade nyproduktion gör att den är relativt isolerad. Hyrorna för Grade A-kontor i Central (~HK$120 per kvm/månad) har fortfarande en premie på 40–50 % jämfört med Kowloon East. Fitch noterade Causeway Bay (där Hysan dominerar) som en ”relativt motståndskraftig delmarknad” även under nedgången hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk.
• Kowloon East och Kai Tak är epicentrum för nyproduktion och därmed den svagaste punkten just nu. Med en vakansgrad på över 20 % och fler projekt som färdigställs (t.ex. nya kontorstorn i Kai Tak Development Area) kommer detta distrikt att förbli en hyresgästs marknad fram till 2028. Hyresvärdar här erbjuder aggressiva hyror och inredningsincitament för att locka hyresgäster, särskilt eftersom vissa multinationella företag har dragit tillbaka sina decentraliseringsplaner.
• West Kowloon är en framväxande kontorsnod att hålla ögonen på. International Gateway Centre (IGC), ett landmärke med tvillingtorn ovanför West Kowloon Station, färdigställs i slutet av 2025 building.hk building.hk. Med 2,6 miljoner kvm Grade A-kontor och 600 000 kvm butiksyta kommer IGC att öka kontorsutbudet avsevärt i Tsim Sha Tsui/Jordan. Dess attraktionskraft ligger i tillgängligheten (höghastighetståg till Fastlandskina) och helt nya faciliteter (designade av en stjärnarkitekt). Tidiga indikationer tyder på att finansinstitut och fastlandsföretag är intresserade av West Kowloon för regionala huvudkontor. På kort sikt kommer det dock att öka vakansgraden tills efterfrågan hinner ikapp.
• Äldre CBD-nära områden (t.ex. Wan Chai, Island East): Dessa områden har sett de största hyresfallen (t.ex. Quarry Bay -3,4 % i Q1 jll.com.hk) då vissa hyresgäster har uppgraderat till Central eller nya byggnader. Viss äldre kontorsyta kan stå inför ombyggnad eller ompositionering (t.ex. till coworking, hotell eller till och med bostäder via incitament för att ändra användning).

Utsikter för kontor: Justeringen av kontorsmarknaden förväntas fortsätta till 2025–2026. Hyresvärdar kommer troligen att behöva förbli konkurrenskraftiga med hyresvillkor för att behålla beläggningen, särskilt med ytterligare cirka 4+ miljoner kvadratfot utbud planerat under 2025–2027 (inklusive projekt som One North Point och nya torn i Kwun Tong). Analytiker förutspår att vakanser kan nå sin topp runt 2025–26 och därefter gradvis förbättras i takt med att ekonomin stärks och utbudet minskar. Hyrorna förväntas bottna 2026, och kan därefter stabiliseras eller stiga något när överskottet absorberas och om Hongkongs roll som finanscentrum förblir stark. En uppmuntrande faktor: Hongkongs status som regionalt huvudkontor är fortsatt ohotad i Asien – det finns ett förnyat intresse från fastlandets teknik- och kapitalförvaltningsbolag att etablera större kontor i staden. Regeringens insatser för att locka företag (som skatteförmåner för familjekontor) kan också stimulera efterfrågan på kontorslokaler. Ändå gäller att tiden med ultralåg kontorsvakanser och skenande hyror är över, åtminstone på medellång sikt. Företag har fler valmöjligheter än någonsin – de kan välja exklusiva lokaler i Kowloon till halva hyran jämfört med Central, eller förhandla fram fördelaktiga avtal i premiumbyggnader i Central tack vare högre vakanser. Som ett resultat kommer hyrestillväxten, när den återvänder, sannolikt att vara långsam och uppdelad, där de bästa, välbelägna kontoren återhämtar sig först.

För närvarande erbjuder 2025 hyresgäster ett utmärkt tillfälle att låsa in attraktiva kontorshyresavtal, medan investerare kan hitta värde i nedtryckta kontorsfastigheter (särskilt om de förvärvas under återanskaffningskostnad). Den största risken framöver är om efterfrågan viker ytterligare – till exempel om en global recession eller lokal nedgång inträffar, kan kontorsneddragningar återupptas och förlänga överskottet. Omvänt kan en oväntad uppgång (t.ex. en stor tillströmning av fastlandsföretag efter normalisering av gränsen, eller en återhämtning i tekniksektorn) påskynda absorptionen. Intressenter håller därför noga koll på den bredare ekonomin och Hongkongs koppling till Kina, eftersom dessa faktorer starkt kommer att påverka behovet av kontorsutrymme fram till 2028.

Detaljhandelsmarknad: Gradvis återhämtning tack vare turismens återkomst

Hongkongs detaljhandelsfastigheter är i återhämtningsläge 2025, efter att ha drabbats hårt av den dubbla smällen från oroligheterna 2019 och nästan tre år av COVID-isolering. Kundtrafik och försäljning ökar igen tack vare turisternas återkomst och lokal konsumtion, men sektorn har ännu inte helt återfått sin livskraft från tiden före 2019. Hyrorna i de bästa butikslägena är fortfarande något svaga, och vakanserna på huvudgatorna – även om de förbättras – är höga jämfört med boomåren.

Turism- och försäljningstrender: Hongkongs detaljhandelsmarknad livnärs av turism, särskilt besökare från fastlands-Kina som historiskt har drivit lyxkonsumtionen. När gränsen öppnades igen i början av 2023 har antalet besökare skjutit i höjden. Hongkong noterade 44,5 miljoner turistankomster 2024, en ökning med 31 % jämfört med föregående år hongkongbusiness.hk hongkongfp.com. Detta är en imponerande återhämtning, men fortfarande cirka en tredjedel under de 65 miljoner ankomsterna 2018 (det sista året före protesterna och pandemin) hongkongfp.com. För 2025 ser turismen ut att öka ytterligare: månatliga ankomster i början av 2025 låg på cirka 2,2 miljoner (jan) och ökade ceicdata.com. Regeringen och Turistrådet har varit proaktiva och arrangerat ”mega events” och kampanjer för att locka internationella resenärer och återställa Hongkongs rykte som Asiens världsstad cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com.

Som ett resultat har detaljhandelsförsäljningen visat tecken på att bottna ur. Efter en brutal nedgång 2020 och en svag återhämtning 2021–22 har det totala detaljhandelsvärdet äntligen stabiliserats. Under jan–apr 2025 var detaljhandelsförsäljningen ned 5,6 % jämfört med året innan hongkongbusiness.hk, vilket, även om det fortfarande är en minskning, är ett mindre tapp än -7 % som sågs 2024 hongkongbusiness.hk. I maj 2025 noterade den månatliga detaljhandelsförsäljningen till och med en +2,4 % ökning YoY, vilket markerar den första tillväxten på över ett år cushmanwakefield.com. Kategorier som smycken, klockor och lyxvaror (som är beroende av turisters konsumtion) ligger fortfarande under nivåerna före pandemin, men massmarknadskategorier (stormarknader, konsumtionsvaror) har hållit sig tack vare lokal efterfrågan. Viktigt är att mönstret hos fastlandsshoppare har förändrats: många spenderar nu mer på prisvärda upplevelser och outlets snarare än bara lyxbutiker, en trend som har gynnat F&B och underhållningshandel.

Butikshyrorna fortsätter att justeras nedåt i måttlig takt, vilket speglar dessa förhållanden. Under Q1 2025 sjönk hyrorna för butiker på huvudgator med ytterligare 0,8 % jämfört med föregående kvartal jll.com.hk jll.com.hk. Hyrorna i förstklassiga köpcentrum minskade med 0,3 % och i super-prime gallerior med 0,2 % under kvartalet jll.com.hk jll.com.hk. På årsbasis är butikshyrorna några procent lägre än för ett år sedan. Nedgångstakten har dock avsevärt bromsats – hyresfallen ligger nu på låga ensiffriga nivåer, jämfört med tvåsiffriga ras under 2020. Fastighetsägare erbjuder fortfarande generellt hyresrabatter eller flexibla villkor för att locka hyresgäster i vissa detaljhandelssegment som möter “motvind i försäljningen” jll.com.hk jll.com.hk. För 2025 pekar prognoser på oförändrad till -5 % hyresutveckling för huvudgator och förstklassig detaljhandel – i princip på bottennivåer jll.com.hk jll.com.hk. Om turistkonsumtionen fortsätter att återhämta sig kan hyrorna slutligen stabiliseras till 2026.

Förändring i hyresgästmixen: En märkbar trend är en omfördelning av detaljhandelns hyresgästmix. Där lyxklockor och modebutiker tidigare dominerade Hongkongs huvudgator, tar nu mer prisvärda varumärken och upplevelsebaserade aktörer plats cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Till exempel såg områden som Mong Kok och Tsim Sha Tsui under Q2 2025 en aktiv uthyrning till sportkläder, snabbmode och kosmetikavarumärken som riktar sig till prismedvetna kunder cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Träningscenter, livsstilsbutiker och till och med finansiella tjänster (banker, värdepappersbolag) har också expanderat till butikslokaler på gatuplan jll.com.hk jll.com.hk, och utnyttjar lägre hyror för att öka sin närvaro. Denna diversifiering skapar en mer dynamisk, om än något mindre exklusiv, detaljhandelsmiljö. Gallerior anpassar sig också – många exklusiva gallerior har tagit in mer underhållning (som barnzoner, konstutställningar) och restauranger för att locka besökare. Regeringens satsning på evenemang (Art Basel, Clockenflap musikfestival, sportevenemang, etc.) hjälper till genom att öka kortvarig fottrafik och konsumtion under dessa perioder cushmanwakefield.com.

Per distrikt:

• Causeway Bay (Traditionellt detaljhandelsdistrikt nr 1) är fortfarande dämpat. Hyrorna på Russell Street har sjunkit kraftigt från sin topp och vakanserna är högre än på andra håll. Men lokala mode- och F&B-aktörer fyller gradvis lokalerna; områdets återhämtning kommer att bero på att fastlandsturister återgår till shoppingvanor från före 2019.
• Tsim Sha Tsui har sett viss återhämtning tack vare övernattande turister – Harbour City (ett jättestort köpcentrum) rapporterar förbättrad försäljning, och Nathan Road ser att mellanklasshyresgäster (som apotek och sportvarumärken) ersätter lyxjuvelerare. Det västra Kowloon kulturdistriktet (M+) och höghastighetstågterminalen i närheten bidrar till att locka besökare till området.
• Mong Kok och Sham Shui Po (populära bland lokalbefolkningen och fastlandsbesökare för fyndvaror) är relativt livliga. Dessa distrikt har faktiskt sett ökningar i hyror år för år för mindre butikslokaler enligt Colliers, på grund av stark efterfrågan från lokala företag och dragkraften från specialgator (sneakergatan, elektronikgatan) hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk.
• Shoppingcenter i förortsområden (Sha Tins New Town Plaza, Tsuen Wan, etc.) har varit motståndskraftiga hela tiden, uppbackade av lokala bostadsområden. De fortsätter att ha hög beläggning och är ofta de första att se försäljningen återhämta sig när konsumtionen förbättras.

Utsikter för detaljhandeln: Utvecklingen är försiktigt optimistisk. När internationella resor normaliseras kan Hongkong närma sig sina besökssiffror från före pandemin till 2026–27, vilket skulle lyfta efterfrågan på detaljhandel avsevärt. Redan nu har återöppningen av fastlandskinas gränser och lättnader i karantän släppt lös uppdämd turism, och turistutgifterna per capita förväntas öka när förtroendet återvänder. Därför förväntar sig många att detaljhandelshyrorna bottnar 2025 med en svag uppgång 2026. Fitch Ratings noterar ”försiktiga tecken på stabilisering” inom detaljhandeln och har stabila utsikter för stora detaljhandelsvärdar (t.ex. Link REIT som äger många köpcentrum) hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk. Detaljhandelsförsäljningen 2025 förväntas växa med låga ensiffriga tal, förutsatt att inga nya chocker inträffar cushmanwakefield.com.

Men detaljhandelslandskapet efter COVID kommer att vara annorlunda. E-handelspenetrationen i Hongkong ökade under pandemin (online-detaljhandelsförsäljningen var fortfarande ned 4,1 % år-till-år i slutet av 2024 då en del efterfrågan återgick till fysiska butiker) savills.com savills.com. Vissa strukturella förändringar – mer lokala utgifter i bostadsområden, mindre ren lyxkonsumtion – kan bestå. Hongkong konkurrerar också med andra shoppingnav (som Macaus nyare köpcentrum och Hainans taxfree-butiker) om kinesiska lyxkonsumenter. Detta tyder på att extremt höga butikshyror (av den sort som gjorde Causeway Bay till världens dyraste shoppinggata) kanske inte kommer tillbaka snart. Istället kommer hyresvärdar att fokusera på upplevelsebaserad detaljhandel (sådant som näthandel inte kan erbjuda) och en balanserad mix av hyresgäster för att hålla köpcentrum och shoppinggator attraktiva.

Regeringsstöd kan fortsätta via konsumtionskupongsprogram (som genomfördes 2022) eller genom att stärka Hongkongs rykte som en säker och spännande turistdestination. Om den bredare ekonomin håller sig stabil och arbetslösheten förblir låg, kommer även lokal konsumtion att stödja detaljhandelssektorn. Sammanfattningsvis kan man förvänta sig en stabil men inte spektakulär återhämtning för detaljhandelsfastigheter: minskad vakansgrad, gradvis stigande hyror och en anpassningsbar detaljhandelsscen som siktar på att fånga både den lokala plånboken och turistens pengar till 2028.

Industriella fastigheter: Resilient logistik möter nya utmaningar

Hongkongs industriella fastighetssektor – som inkluderar lager, logistikcenter och industri-kontorsbyggnader – har visat resiliens genom pandemin, men står inför motvind från förändrade handelsmönster och ökat utbud. Historiskt sett har begränsad mark och Hongkongs roll som handelsnav hållit vakanserna inom industrifastigheter extremt låga (ofta under 2 %). Detta förändrades 2023–2024 när världshandeln saktade in och nya moderna lagerprojekt togs i bruk.

Beläggning och utbud: Efter en lång period av full beläggning har vakansgraden i industrilokaler ökat från sin bottennivå. Den totala vakansgraden för lagerlokaler steg från 7,9 % i Q4 2024 till 8,9 % i Q1 2025 jll.com.hk, den högsta på många år. Detta berodde delvis på att flera stora, högspecificerade logistikfastigheter färdigställts under de senaste kvartalen, vilket ökade det tillgängliga utrymmet. Enligt JLL har till och med “prime”-lager (de nyaste, bäst belägna) som låg på ~98 % beläggning under COVID nu över 8 % vakans i mars 2025 jll.com.hk jll.com.hk. Med Hongkongs bestånd av prime-lager på ~60 miljoner kvadratfot innebär det att mer än 5 miljoner kvadratfot står tomma i Q1 2025 jll.com.hk jll.com.hk. I princip har en marknad som tidigare hade brist på utrymme nu fått lite andrum.

Nytt utbud har varit en faktor: projekt som ATL Logistics Centre-expansionen och moderna lager med ramper i Tsing Yi, Tung Chung och Nya territorierna har ökat kapaciteten. Regeringen har också lanserat ett program för att vitalisera äldre industribyggnader (genom ombyggnad eller rivning och nybyggnation), vilket i vissa fall lett till tillfälliga ökningar av vakansgraden när byggnader tömts för ombyggnad – även om många har omvandlats till kontor, hotell eller self storage och därmed inte längre räknas som “industriellt” bestånd.

Efterfrågeförändringar: På efterfrågesidan har efterfrågan på logistik och industri mjuknat jämfört med pandemitoppen. Under 2020–21 ökade efterfrågan på e-handel och lagring kraftigt (för medicinska förnödenheter, distribution av näthandel etc.), vilket höll lagren fulla. När dessa trender normaliserades avtog uthyrningen av lagerutrymmen. JLL noterar att uthyrningsaktiviteten under Q1 2025 dominerades av förnyelser snarare än nya expansioner jll.com.hk. Många 3PL-aktörer (tredjepartslogistik) förnyar på plats eller till och med minskar sin yta på grund av kostnadspress och effektivitetsvinster. Vissa handelsföretag med hög volym har minskat sitt utrymme eftersom Hongkongs export/import ännu inte har återhämtat sig helt – även om det fanns ett ljusglimt i slutet av 2024 med exporten upp 3,6 % år över år och flygfraktvolymen ökade med ~9,6 % när globala leveranskedjor lossnade savills.com savills.com.

Regionala handelsdynamiker väger tungt: De pågående handelskonflikterna mellan USA och Kina och en avmattande global ekonomi har försvagat efterfrågan på lagring av reexportvaror jll.com.hk jll.com.hk. Hongkongs roll som omlastningsnav utmanas av mer direkta fastlandshamnar och förändrade inköpsmönster (t.ex. mindre amerikansk import av kinesiska varor, mer inköp från Sydostasien). Därför har vissa lagerhyresgäster konsoliderat eller ändrat fokus. Flygfrakt är en ljuspunkt – med Hong Kong International Airport fortfarande världens mest trafikerade fraktflygplats har återhämtningen i flygfraktvolym (nästan +10 % i slutet av 2024) stöttat efterfrågan på logistikytor vid flygplatsen savills.com. Men sjöfrakt/logistik kopplad till fastlandstillverkning har varit trögare.

Hyror och värden: Trots högre vakanser har industrihyrorna varit relativt stabila, vilket speglar det fortfarande begränsade totala utbudet och logistikens avgörande betydelse. Hyrorna för förstklassiga lager sjönk endast 0,9 % kvartal-till-kvartal i slutet av 2024 jll.com.hk jll.com.hk, och anekdotisk data tyder på att de var ungefär oförändrade i början av 2025. Även efter de senaste ökningarna är lager-vakansgraden (~9 %) betydligt lägre än kontorsvakansgraden, så hyresvärdarna har ännu inte behövt sänka hyrorna drastiskt. Många logistikavtal är långsiktiga och hyresgäster värdesätter läget (Hongkongs geografiska fördel för distribution i Pearl River Delta). Med det sagt, om vakanserna fortsätter att stiga mot tvåsiffriga tal, kan vi se viss hyresmjukning i äldre eller mindre optimalt belägna industribyggnader. JLL varnar för att ”vakansgraden för premiumlager förväntas stiga ytterligare, vilket pressar hyresnivåerna” på kort sikt jll.com.hk jll.com.hk.

Industriella kapitalvärden höll sig också starka under 2024, och ökade till och med i vissa fall tack vare investerarintresse (industriella tillgångar är eftertraktade för sin omvandlingspotential och relativt högre avkastning). Under Q4 2024 ökade försäljningsvolymen av strata-titlade industrifastigheter med 38 % kvartal-till-kvartal savills.com, då investerare förväntade sig att marknaden nått botten och utnyttjade lägre räntor. Slutanvändare (som logistikföretag eller datacenteroperatörer) framträder också som köpare av industrifastigheter och säkrar lokaler för långsiktigt bruk savills.com savills.com. Avkastningen på industriella tillgångar (ofta ~3–4 %) ser attraktiv ut jämfört med de extremt låga avkastningarna i kontorssektorn.

Anmärkningsvärda trender:

• Datacenter & ny ekonomi-användning: Med Hongkongs satsning på att bli ett tekniknav omvandlas vissa industriområden till datacenter, FoU-labb eller molntjänstanläggningar. Dessa användningsområden kräver hög elkraftskapacitet och säkerhet, vilket ofta passar bra i industriområden. Efterfrågan på datacenterutrymme ökar (Hongkong är en ledande datacentermarknad i Asien), vilket indirekt stödjer värdet på industrimark.
• Möjlighet i Northern Metropolis: Den planerade Northern Metropolis i Nya territorierna (se senare avsnitt) inkluderar dedikerade logistikparker och en “Innovation and Technology zone” nära Shenzhen. Denna långsiktiga plan kan flytta viss industriell efterfrågan norrut, då nya anläggningar tas i bruk där i slutet av 2020-talet. För närvarande ses områden som Hung Shui Kiu och Yuen Long som möjliga platser för utveckling av moderna lager för att betjäna Greater Bay Area. Detta är både en möjlighet (modern infrastruktur) och en risk (det kan dra hyresgäster från befintliga anläggningar i Kwai Tsing eller på andra håll).
• Strukturella förändringar: Industrisektorn anpassar sig till strukturella förändringar i den globala handeln. Hongkongs import- och exporthandel utvecklas: mindre dominans av lågkostnadslagring, mer fokus på högvärdeslogistik, kylförvaring (för läkemedel, livsmedel) och regional distribution för e-handel. Denna omställning kommer att “ta tid och möta utmaningar” jll.com.hk, men är nödvändig för att Hongkong ska behålla sin relevans som logistiknav. Effektivitetsförbättringar (automation i lager, etc.) kan också minska det utrymme som behövs per enhet genomströmning, vilket påverkar den långsiktiga efterfrågan.

Utsikter för industrin: På kort sikt (2025–2026) kan Hongkongs industriella fastighetsmarknad se något högre vakanser och stillastående till svagt sjunkande hyror, då nyproduktion når sin topp och den globala handeln förblir ljummen. Till exempel kan vakanserna stiga till låga tvåsiffriga tal innan de stabiliseras. Men till 2027–2028 förväntas sektorn återfå balansen. Hongkongs strategiska läge och världsklassens hamn/flygplats innebär att logistikbehovet i slutändan bör växa i takt med återhämtningen i den regionala handeln. Om de geopolitiska spänningarna minskar och den globala tillväxten återupptas, kommer behovet av lager att öka. Dessutom kan varje minskning av amerikanska tullar eller förbättrade handelsrelationer mellan Kina och väst direkt öka Hongkongs godsmängder.

Investerare förblir långsiktigt optimistiska – vilket visas av fortsatt starka bud på industriella en-bloc-försäljningar och optimism från stora aktörer. Statens senaste försäljningar av industrimark (i Tuen Mun, etc.) har fortfarande mött stort intresse, vilket indikerar förtroende för sektorns framtid. Hyresprognos: Efter en möjlig nedgång på 0–5 % under 2025 för förstklassiga lager kan hyrorna börja stiga måttligt (~2–3 % årligen) efter 2026 när vakanserna åter minskar. Avkastningen kan pressas med tanke på den höga investeringsviljan för industri (inklusive en begynnande REIT-marknad för logistikfastigheter i Asien cushmanwakefield.com).

Sammanfattningsvis genomgår Hongkongs industriella fastighetsmarknad en övergångsperiod. Den har varit den starkaste sektorn (låg vakans, stadig tillväxt) även när kontor och detaljhandel haft det tufft, men normaliseras nu till en något mjukare marknad. Jämfört med andra sektorer är dock de industriella fundamenta fortfarande relativt solida med ingen överutbudsproblematik (bara en anpassning från extremt strama förhållanden). Sektorns utveckling – mot smartare logistik, integration med fastlandets e-handel och möjlig konvertering av användningsområden – kommer att vara ett nyckeltema fram till 2028. Intressenter som anpassar sig (t.ex. uppgraderar gamla industribyggnader, satsar på teknikindustrier) har möjlighet att dra nytta av nästa uppgångsfas.

Regeringspolitik och stadsplaneringsinitiativ

Hongkongs fastighetsutsikter är oupplösligt kopplade till regeringens politik – både kortfristiga marknadsingrepp och långsiktig markanvändningsplanering. De senaste åren har det skett betydande åtgärder på båda områdena. Vi har redan diskuterat avvecklingen av kylningsåtgärder och skatteändringar som förändrat marknadssentimentet 2024–25. Här sammanfattar vi dessa kort och fokuserar sedan på de stora stadsplaneringsprojekten och bostadsutvecklingsplanerna som kommer att forma territoriets fastighetsmarknad under det kommande decenniet.

U-sväng för kylningsåtgärder: Den tioåriga eran av aggressiv efterfrågedämpning (2010–2020) är i praktiken över. I början av 2024 avskaffades alla extra stämpelskatter för att ge nytt liv åt bostadsmarknaden globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Denna politiska omsvängning kan inte överskattas – det markerar ett filosofiskt skifte från att tygla priser till varje pris till att prioritera marknadsaktivitet och bostadsomsättning. Borttagandet av 15 % skatt för utländska köpare och andra avgifter gjorde omedelbart Hongkongs fastigheter mer tillgängliga för fastlands- och utländska köpare, som till stor del hade utestängts av skatterna. I kombination med lättare bolånekrav (lägre stresstesttröskel) och specifika incitament för kvalificerade immigranter att köpa bostäder, har regeringen signalerat att man vill attrahera talanger och investeringar via fastighetskanalen, snarare än att avskräcka dem. Framöver har tjänstemän indikerat att de kommer att fokusera på att öka utbudet (och subventionerade bostäder) för att hantera överkomligheten, snarare än att dämpa efterfrågan. Detta tyder på att när marknaden återhämtar sig är det osannolikt att vi snabbt ser en återinförd hård kylningspolitik, om inte en ny spekulativ bubbla tydligt uppstår. För närvarande är den politiska hållningen stödjande för en stabil och likvid fastighetsmarknad.

Strategi för långsiktig bostadsförsörjning: Hongkongs bostadsbrist och skyhöga priser har varit en källa till allmänt missnöje i flera år. Som svar har regeringens Long Term Housing Strategy (LTHS) satt upp ambitiösa mål. Enligt den senaste lägesrapporten (okt 2024) är målet för bostadsförsörjning under 10 år 430 000 enheter (2024–2034) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Av dessa planeras 70 % (cirka 302 000 enheter) som offentliga bostäder (inklusive subventionerade försäljningslägenheter och offentliga hyresrätter), och 30 % (ungefär 132 000) som privata bostäder globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Betoningen på offentliga bostäder är större än någonsin – vilket speglar en politisk inriktning att öka tillgången på prisvärda bostäder. Regeringen siktar på att tillhandahålla mark för minst 30 000 offentliga bostäder per år och möjliggöra cirka 18 000 privata enheter årligen globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Dessa mål är högre än den historiska produktionen, så de är beroende av att ny mark frigörs i en aldrig tidigare skådad takt.

Viktiga initiativ inom denna strategi:

• Bibehålla ett “supply-led”-tillvägagångssätt: påskynda markutveckling och vara flexibel i zonindelning för att få fler bostäder byggda snabbare globalpropertyguide.com.
• Stärka bostadstrappan: återuppliva program som Starter Homes, utöka det subventionerade Home Ownership Scheme, så att fler kan gå från att hyra till att äga globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
Förbättra effektiviteten i offentliga hyresbostäder: uppmuntra välbärgade hyresgäster att flytta ut eller köpa så att hyreslägenheter frigörs för behövande globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.

På kortare sikt lanserade regeringen ett kontroversiellt ”Light Public Housing”-program – en plan på 26,4 miljarder HK$ för att bygga 30 000 tillfälliga hem (prefabricerade enheter) på outnyttjade platser inom fem år globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Dessa är i huvudsak tillfälliga billiga lägenheter som syftar till att lindra den värsta trångboddheten (t.ex. personer i uppdelade ”kistbostäder”). Även om detta hjälper tusentals familjer att få något bättre boendeförhållanden medan de väntar på permanent offentlig bostad, har det mött motstånd på grund av de höga kostnaderna och den tillfälliga karaktären globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Ändå understryker det regeringens erkännande av en bostadskris och vilja att spendera på provisoriska lösningar.

Storskaliga nya utvecklingsområden: För att möta bostads- och ekonomiska behov genomför Hongkong några av sina största markutvecklingsprojekt på årtionden. De två flaggskeppen är:

• Northern Metropolis – En visionär plan för att omvandla norra Nya Territorierna (områden som gränsar till Shenzhen) till en vidsträckt storstad med nya bostadsområden, teknikparker och upp till 926 000 nya bostäder över 20 år globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Planen, som tillkännagavs 2021 och nu är en regeringsprioritet, omfattar platser som Hong Shui Kiu, Yuen Long, Fanling och en ny “Innovation and Technology City” vid Lok Ma Chau Loop. Målet är att integrera med Shenzhens teknikekonomi och därmed skapa ett dubbelstads-kluster. Över 40 % av bostadsmålet ska vara färdigställt till 2032 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com – vilket innebär cirka 370 000 enheter till dess, vilket dramatiskt kommer att öka utbudet. Northern Metropolis kommer att innehålla flera nya MTR-linjer, kommersiella nav och en stor andel offentliga bostäder. Konsekvens: Under de kommande 5–10 åren kommer vi att se markåtertagande, omzonering av jordbruksmark/bruksmark och etappvis byggnation i dessa områden. Fastighetsinvesterare har redan börjat intressera sig för mark i Nya Territorierna i väntan på denna utvecklingsboom.
• Lantau Tomorrow Vision – Även känd som Kau Yi Chau konstgjorda öar, är detta en plan för att återvinna cirka 1 700 hektar mark nära Lantau Island (väster om Hong Kong Island) för att bygga en ny storstad på konstgjorda öar. Fas 1, som för närvarande utformas, föreställer sig omkring 1000+ hektar återvunnen mark som kan ge ~200 000 nya bostäder (varav 70 % som offentliga bostäder) och ett nytt Central Business District globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Hela Lantau Tomorrow-projektet, om det förverkligas fullt ut till 2030–2040-talen, skulle bli ett av världens största återvinningsprojekt. Regeringens argument är att det skapar en enorm ny markreserv för att “dämpa Hongkongs fortfarande höga bostadskostnader” på lång sikt globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Det skulle också inkludera transportinfrastruktur (vägar och järnvägar som förbinder Lantau och stadsområden) och omfattande kommersiella zoner för att stödja ekonomisk tillväxt. Prislappen är enorm (uppskattningsvis 580 miljarder HK$+), och det finns kontroverser kring miljöpåverkan och kostnad. Men initial finansiering har godkänts för att starta planering och design. Om projektet fortskrider enligt plan kan de första markområdena vara tillgängliga i början av 2030-talet, precis utanför vårt fokus för 2028 men definitivt påverka sentimentet. Utsikten för Lantau Tomorrow lugnar marknaden om att markbristen kommer att lindras på lång sikt, vilket kan dämpa spekulativ markhamstring och hålla långsiktiga prisförväntningar i schack.

Dessutom:

• Tung Chung New Town Extension: Ett närtida projekt (redan under uppbyggnad) för att återvinna 130 ha på Lantaus norra sida och utvidga Tung Chung-staden. Till 2030 kommer det att tillhandahålla 49 000 lägenheter för 144 000 personer plus ett betydande kommersiellt område globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Detta är betydelsefullt på medellång sikt: några av dessa lägenheter kommer att bli tillgängliga 2027–2028, vilket erbjuder nya privata och offentliga bostäder nära flygplatsen.
• Stadsomvandling (Kowloon & urbana områden): Urban Renewal Authority (URA) påskyndar ombyggnaden av gamla distrikt (Sham Shui Po, To Kwa Wan, etc.), vilket kommer att ge nya bostads- och detaljhandelsprojekt. Regeringen införde också en vakansskatt 2018 (5 % av fastighetsvärdet för lägenheter som står tomma >6 månader) för att få utvecklare att lansera enheter snabbare, och avsatte vissa tidigare kommersiella områden (som i Kai Tak) för offentliga bostäder för att öka utbudet. Dessa åtgärder säkerställer att mark som redan finns används effektivt.

Transport och infrastruktur: Flera infrastrukturprojekt kommer att öppna upp nya områden eller förbättra konnektiviteten, vilket påverkar fastighetsmarknaden:

• Den Shatin-Central järnvägslänken öppnade helt 2022, vilket förbättrade tillgängligheten längs Kowloon-korridoren och sannolikt höjde värdena i distrikt som Kai Tak och Ma On Shan.
• En planerad Hongkong–Shenzhen västra järnväg (genom Northern Metropolis) kommer att förbättra integrationen över gränsen och göra nya städer möjliga för pendling.
• Vägförbindelser som Tseung Kwan O–Lam Tin-tunneln (öppnad 2022) förkortar restiderna och ökar bostadsattraktionen i Tseung Kwan O.
• Regeringen studerar utveckling av underjordiska utrymmen i CBD (Central-Wanchai) och markförsäljning av gamla flygplatsens norra ramp för kommersiellt bruk, vilket kan tillföra mer kontorsyta av klass A på ett planerat sätt för att förhindra överkoncentration.

Sammanfattningsvis är Hongkongs politiska inriktning tvådelad: omedelbara åtgärder för att vitalisera marknaden och långsiktiga projekt för att utöka mark- och bostadsutbudet. För investerare och utvecklare innebär detta en marknad med färre köprestriktioner (bra för efterfrågan) men så småningom mycket mer bostadsbyggande (vilket kan begränsa okontrollerad prisökning). Statliga ingripanden kommer fortsatt att spela en stor roll – t.ex. om marknaden överhettas igen kan myndigheterna återinföra selektiva begränsningar, och om ekonomin vacklar kan mer stimulans (som skattelättnader eller program för förstagångsköpare) tillkomma. Även politiken kan inte ignoreras: policyer som att prioritera lokalbefolkning kontra fastlandsköpare, integration av landgränser och fördelning av offentliga kontra privata bostäder beror alla på administrationens agenda och den allmänna opinionen.

Övergripande sett innebär stadsplaneringsinitiativ som Northern Metropolis och Lantau Tomorrow stora möjligheter – de kommer att skapa nya kommersiella distrikt, miljontals kvadratmeter nya kontors-/hotell-/butiksytor och moderna smarta stadsmiljöer. De innebär också genomföranderisker (förseningar, budgetöverskridanden, motstånd från allmänheten). Fastighetsaktörer som anpassar sig till dessa planer – t.ex. markförvärv i NT, positionering för nya CBD:er – kan skörda betydande belöningar till 2028 och framåt. Samtidigt kommer befintliga stadsområden att möta konkurrens från dessa nya utvecklingsprojekt senare, vilket potentiellt kan förändra investeringslandskapet (till exempel, kommer Centrals betydelse att minska när ett annat CBD växer fram på en konstgjord ö? Kommer bostäder i New Territories att minska prisskillnaden mot stadens bostäder när tillgängligheten förbättras?). Detta är de strategiska frågor som väntar.

Fokus på distrikt: Viktiga områden och framväxande hotspots

Hongkongs fastighetsmarknad är mycket lokaliserad – olika stadsdelar och distrikt har sina egna unika dynamiker. Här ger vi en ögonblicksbild av anmärkningsvärda regioner, och lyfter fram vilka områden som blomstrar och vilka som står inför utmaningar 2025, samt framväxande hotspots att hålla ögonen på:

• Central & Admiralty (Hong Kong Island): Det traditionella CBD på Hong Kong Island förblir den mest prestigefyllda (och dyraste) kontorsadressen. Vakansgraden i Centrals skyskrapor ligger på cirka 11–12 %, vilket är betydligt lägre än stadens genomsnitt jll.com.hk jll.com.hk. Centrals kontor av klass A har visat sig relativt motståndskraftiga tack vare begränsat nytillskott och fortsatt efterfrågan från finansbolag – även under lågkonjunkturer föredrar många företag att “flight-to-quality” till Central. Detaljhandeln i Central (t.ex. Queen’s Road, IFC mall) återhämtar sig gradvis med återvändande turister och kontorsarbetare, även om vissa lyxbutiker har ersatts av mer livsstilsinriktade hyresgäster. På bostadssidan fortsätter Mid-Levels och The Peak (Centrals närliggande exklusiva bostadsområden) att ha rekordpriser, och intressant nog såg stora lyxbostäder här prisuppgångar 2024–25 när massmarknaden gick ner globalpropertyguide.com. Med få nya projekt (brist på mark i Mid-Levels) kommer dessa områden att förbli exklusiva enklaver. Utsikter: Central kommer att behålla sin dominans som finansiellt nav fram till 2028, stärkt av ny infrastruktur (t.ex. MTR:s nya Shatin-Central-länk med slutstation i Admiralty). Men i takt med att nya affärsdistrikt växer fram kan Centrals tillväxt bli mer gradvis. Investerare ser fortfarande på kontorsfastigheter i Central (t.ex. strataenheter i Bank of America Tower eller gamla byggnader redo för ombyggnad) som troféobjekt tack vare områdets bestående attraktionskraft.
• Kowloon East (Kwun Tong / Kai Tak): Omtalat som “CBD2”, har Kowloon East genomgått en enorm omvandling från gammalt industriområde till kontorsnav. Dussintals tidigare fabriker i Kwun Tong har byggts om till moderna kontorsbyggnader, och Kai Tak-omvandlingen (platsen för den gamla flygplatsen) pågår med nya kontorstorn av högsta klass, hotell och bostadsrätter. Från och med 2025 erbjuder Kowloon East kontorslokaler av högsta klass till ett rejält rabatterat pris jämfört med Central – hyrorna är ungefär hälften så höga, och många stora kontorsytor har öppnat där. Men vakansgraden är hög (~20 %+) jll.com.hk jll.com.hk, eftersom utbudet har överträffat efterfrågan. Vissa stora företag som flyttade in tidigare (lockade av lägre hyror) minskade senare sin närvaro eller flyttade ut under COVID. Kontorsmarknaden i Kai Tak är särskilt ny; ett flaggskeppstorn som öppnades av en stor hyresgäst stod till stor del tomt efter färdigställandet. Utsikter: Under de kommande åren kommer Kowloon East att vara en hyresgästs marknad – räkna med aggressiva erbjudanden när hyresvärdar försöker fylla byggnaderna. Områdets framgång kommer att bero på förbättrade transportförbindelser (Shatin-Central-järnvägen hjälper, och ett miljövänligt länksystem inom Kai Tak är planerat) och kanske att myndigheter flyttar dit. Det finns fortfarande optimism om att Kowloon East, med tiden, kommer att mogna till ett livfullt affärsdistrikt (med nya köpcentrum, Kai Tak Sports Park-megastadion som öppnar 2024, etc.). För tillfället närmar sig investerare med försiktighet på grund av den höga vakanser och långa uthyrningsperioder.
• West Kowloon & Tsim Sha Tsui: Området West Kowloon, som gränsar till Tsim Sha Tsui, växer snabbt tack vare höghastighetstågterminalen och West Kowloon Cultural District (WKCD). WKCD har levererat arenor i världsklass (M+ museum, Palace Museum, Xiqu Centre) som har ökat fottrafiken och gjort området till en hotspot för kultur och turism. Intill detta, som nämnts, lägger International Gateway Centre och andra nya torn till en modern silhuett. Tsim Sha Tsui (TST) i sig förblir ett förstklassigt shopping- och hotellområde. Det drabbades 2020 av frånvaron av turister men återhämtar sig – hyrorna för små butikslokaler i TST såg en viss ökning 2024 när massmarknadsvarumärken expanderade cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. TST:s kontorsbyggnader (såsom de längs Canton Road eller i Harbour City-komplexet) har låg vakansgrad (~8% jll.com.hk jll.com.hk) tack vare efterfrågan från design-, inköps- och fastlandsföretag. Utsikter: Med West Kowloons nya utbud kan det utvidgade TST/West Kowloon-distriktet bilda en stor sammanhängande affärszon till 2028. Detta område har fördelen av att vara en knutpunkt – järnvägsförbindelsen till Shenzhen/Guangzhou, flygplatsexpressen och närheten till Central via hamntunnlar. Vi förväntar oss ökad efterfrågan på kontor i West Kowloon när det initiala utbudet absorberas, eftersom företag som vill verka både i Hongkong och på fastlandet finner det attraktivt. Bostadsprojekt i närliggande områden (Olympic station, Austin station) är också eftertraktade tack vare det bekväma läget. Investerare bör följa hur snabbt IGC och andra hyr ut – en snabb absorption skulle bekräfta West Kowloons potential och höja områdets profil (och värden).
• Nya territorierna (norra & nordvästra): Det är i Nya territorierna som Hongkongs framtida tillväxt är centrerad, tack vare Northern Metropolis-planen. För närvarande är distrikt som Yuen Long, Tuen Mun, Tin Shui Wai mer bostads- och industribakvatten (med vissa undantag som livliga Yuen Long stad). Men redan 2024 visade data att dessa områden kommit i förgrunden: Yuen Long och Tuen Mun stod för 34 % av alla nya privata bostadsslutleveranser under 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, vilket indikerar utvecklarnas fokus på NT:s obebyggda områden. Bostadspriserna i Nya territorierna är generellt lägre (ungefär 30–50 % billigare per kvadratfot än i urbana Kowloon/HK Island), vilket, i kombination med nya transportlänkar, lockar yngre familjer. Den kommande Northern Metropolis kommer att omfatta platser som Kwu Tung (nära Lok Ma Chau) – avsedd för ett massivt teknik- och bostadscentrum. Regeringen har börjat omzonera mark och förhandlar med Shenzhen för att skapa en gränsöverskridande innovationszon. Utsikter: Till 2028 kommer vi troligen att se de första faserna av Northern Metropolis under uppbyggnad – möjligen nya offentliga bostadsområden och Lok Ma Chau Loop teknikcampus (där vissa byggnader redan reser sig). Gränsstäder kan bli fastighets-hotspots när infrastrukturen kopplar dem till stadskärnorna (t.ex. nya MTR Northern Link som planeras). Investerare med långsiktigt perspektiv samlar redan på sig mark eller gamla byfastigheter i norra NT i förväntan om en vinst. Det finns dock risker – utveckling här innebär att byar måste omlokaliseras, miljöfrågor hanteras och samordning med Shenzhens planer, vilket kan orsaka förseningar. Om det genomförs väl kan norra NT bli Shenzhen-HK:s “Silicon Valley”, vilket driver efterfrågan på både bostäder och kontor (och kanske dämpar priserna i hela staden genom att öka utbudet). På medellång sikt kommer distrikt som Yuen Long, Sheung Shui, Fanling att stadigt växa i befolkning och bekvämligheter, och minska gapet till de traditionella urbana områdena.
• Lantauön & flygplatszonen: Lantau är hem för flygplatsen, Hongkongs port, och ser en utvecklingsvåg. Förutom det långsiktiga Lantau Tomorrow, sker på kort sikt en utbyggnad av Tung Chung (med tusentals nya lägenheter till 2027) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Dessutom har Hongkong-Zhuhai-Macau-bron, som öppnade 2018, gjort Lantau till en strategisk logistikplats – en brohuvudsekonomi växer fram i städer som Tung Chung och Sunny Bay, med planer på logistikparker och till och med förslag om nöjescentra. Prognos: Lantau’s fastighetsmarknad (t.ex. Discovery Bay expat-community, Tung Chung-lägenheter) kommer att gynnas av förbättrad kommunikation och flygplatsens tillväxt (Airport City-projektet med handel, kontor, mässhallar). Dock kommer mycket av den återvunna marken för Lantau Tomorrow inte påverka marknaden förrän på 2030-talet. Investerare är under tiden optimistiska kring hotell och outlet-handel nära flygplatsen, i förväntan om att turismen ska återhämta sig helt (flygplatsen hanterade rekordet 74 miljoner passagerare före COVID; 2023 var den på väg tillbaka). Regeringens planer på att utveckla Smart City-funktioner på Lantau (t.ex. självkörande fordon i nya områden) kan också göra det till ett attraktivt, modernt bostadsområde i framtiden.
• Äldre stadsdelar (Sham Shui Po, Tokwawan, etc.): Dessa områden med många äldre byggnader genomgår förnyelse ledd av URA. Till exempel i Sham Shui Po kommer projekt som Mei Ho House kulturarv och nya höghus. Kowloon City (To Kwa Wan) fick en våg av nya bostadsrätter efter att gamla Kai Tak-flygplatsen stängde. Dessa distrikt har ofta en blandning av nya lyxlägenheter bland gamla tong lau (trapphuslägenheter). Prognos: De erbjuder möjligheter för mindre utvecklare och investerare att delta i småskaliga ombyggnader. När URA aktivt lägger ut tomter på anbud, kommer mer moderna bostäder och kommersiella ytor att växa fram här till 2028, vilket höjer statusen (och priserna) för områden som tidigare ansågs ”gamla” eller ”arbetarklass”. Till exempel har öppningen av To Kwa Wan MTR-stationen 2021 redan förbättrat områdets utsikter. Vi förväntar oss en stadig gentrifiering i dessa områden.

Sammanfattningsvis, Hongkongs tillväxtgeografi expanderar. Medan ön och gamla Kowloon förblir viktiga (särskilt för kontor av högsta klass och lyxbostäder), är de nya fronterna i Kowloon East, West Kowloon och norra New Territories där mycket av aktiviteten och möjligheterna finns de kommande åren. Framväxande områden erbjuder både högre risk och högre potentiell avkastning: framgång beror på att infrastrukturen färdigställs och efterfrågan materialiseras. För investerare kan en balanserad strategi vara att behålla kärntillgångar i de bästa distrikten för stabilitet, samtidigt som man selektivt investerar i nya områden för uppsida (t.ex. köpa butiksyta i ett nytt stadscentrum innan befolkningen hunnit ikapp). För slutanvändare innebär variationen av distrikt fler livsstilsval – från urban bekvämlighet till mer utrymme i nya förorter – vilket är en positiv utveckling med tanke på Hongkongs historiska markbrist.

Investeringsmöjligheter och risker

Stora investeringsmöjligheter:

• Återhämtningscase i översålda segment: Efter de senaste årens korrigering erbjuder vissa fastighetssegment värde. Kvalitetskontor med pressade värderingar (särskilt i decentraliserade områden) ger en möjlighet till värdeinvestering – investerare kan förvärva Grade A-tillgångar till betydligt lägre priser än för några år sedan, med utsikter till återhämtning i hyrorna mot slutet av 2020-talet. Till exempel har kontorskapitalvärdena i Kowloon sjunkit kraftigt, och ägare som banker börjar nu sälja av återtagen kontorsfastighet hongkongbusiness.hk. Kloka investerare siktar in sig på dessa problemtyngda eller underpresterande tillgångar för ompositionering eller långsiktigt innehav. På samma sätt kan butiksfastigheter i turistdistrikt (butiker på Hong Kong Island, köpcentrum i TST) som sett kraftiga hyresfall ge god avkastning om de köps nu och behålls tills besöksnäringen återhämtat sig helt.
• Hotell och besöksnäring: Hotellsektorn är på uppgång i takt med att turismen återvänder. Särskilt stod hotell för 45 % av det totala fastighetstransaktionsvärdet under Q1 2025 hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk – ett tecken på att investerare är optimistiska kring hotell. Många hotell gick med förlust eller omvandlades under COVID (vissa hyrdes ut som statliga karantänboenden). Nu, när beläggning och rumspriser stiger, kan de som investerar i eller förvärvar hotell dra nytta av detta. Det finns också omvandlingsmöjligheter: vissa äldre kommersiella byggnader omvandlas till hotell för att möta framtida efterfrågan. Hongkongs regerings satsning på att arrangera stora evenemang och locka besökare (t.ex. Art Basel, Rugby Sevens, etc.) stärker utsikterna. Till 2028 kan Hongkong återigen stå inför brist på kvalitativa hotellrum, vilket gör dagens priser attraktiva.
• Logistik och datacenter: Trots en kortsiktig svacka är logistikfastigheter fundamentalt starka. E-handels tillväxt och omstrukturering av leveranskedjor kommer att hålla Hongkong relevant som distributionscenter i Asien. Moderna lager ger goda inkomster och har låg risk för föråldring. Dessutom är datacenter mycket efterfrågade tack vare Hongkongs status som datahub (utmärkt telekominfrastruktur och närhet till Kina). Att omvandla eller bygga industrifastigheter till datacenter är en lukrativ nisch – globala teknikbolag och REITs söker aktivt utrymme. Investerare som kan navigera de tekniska kraven och elförsörjningsfrågor kan ta del av denna växande tillgångsklass med stabil långsiktig avkastning (ofta via långa hyresavtal med stora teknikhyresgäster).
• Bostadsutveckling i nya områden: Regeringens aggressiva bostadsplaner innebär att mycket mark kommer att göras tillgänglig via anbud i nya utvecklingsområden. För utvecklare med stark genomförandeförmåga erbjuder Northern Metropolis och andra New Towns enorma möjligheter – storskaliga projekt med potentiella stordriftsfördelar. Markkostnaderna i dessa områden kan vara lägre (regeringen kan erbjuda partnerskap eller förmånliga villkor för att säkerställa att målen uppnås), och efterfrågan bör vara stark med tanke på bostadsbehovet. Dessutom, på medellång sikt, om räntorna sjunker, kan bostadspriserna börja stiga igen från och med 2025, vilket ger vinst för dem som säkrade mark under nedgången. Även för mindre investerare kan tidiga köp i ett framväxande distrikt (före tillväxten) ge kapitalökning när infrastruktur och befolkning tillkommer.
• Utbildning och specialfastigheter: En något dold möjlighet: utbildningsrelaterade fastigheter. Colliers förutspår ökad efterfrågan på internationella skolor, förskolor och utbildningscenter i takt med att fler expatfamiljer och fastlandsproffs kommer till Hongkong hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk. Fastigheter som lämpar sig för campus eller utbildningscenter (med stora våningsplan, i bostadsområden) kan få ökat investerarintresse. På liknande sätt förväntas seniorboenden och vårdinrättningar expandera (med tanke på den åldrande befolkningen), vilket öppnar nischer för seniorboendeutvecklingar eller medicinska kontorsbyggnader – segment som fortfarande är i sin linda i Hongkong.
• Gröna och hållbara ombyggnader: Investerare som fokuserar på ESG (Environmental, Social, Governance) kan tillföra värde genom att bygga om äldre byggnader till gröna standarder. Hongkongs satsning på hållbarhet innebär att det finns incitament för energieffektiva byggnader. Att modernisera ett gammalt kontors- eller bostadshus (bättre isolering, smarta system) kan öka dess attraktivitet för hyresgäster och framtidssäkra det mot troliga statliga krav på energianvändning.

Viktiga risker och utmaningar:

• Ränte- och finansieringsrisk: Även om räntorna verkar stabiliseras, skulle en oväntad ökning av de globala räntorna direkt påverka Hongkong (via valutakopplingen). Höga räntor ökar lånekostnaderna, minskar köparnas betalningsförmåga och kan leda till betalningsinställelser och tvångsförsäljningar (särskilt för högt belånade investerare). Mindre utvecklare eller investerare med rörlig ränta är sårbara om räntorna förblir höga längre än väntat. Omvänt, om räntorna sjunker för snabbt och orsakar ett plötsligt inflöde av spekulativt kapital, kan det kräva politiska åtgärder.
• Globala makro- och geopolitiska risker: Hongkong är extremt exponerat för externa faktorer. En nedgång i den globala ekonomin eller i Kina kan spåra ur den lokala fastighetsåterhämtningen. Till exempel: en betydande fastighetskris i Kina eller långsammare tillväxt på fastlandet kan minska fastlandsinvesteringar i Hongkongs fastigheter och försvaga efterfrågan på lyx. Geopolitiskt utgör spänningar mellan USA och Kina en ständig risk – nya sanktioner, tullar eller restriktioner för kapitalflöden kan skrämma investerare eller begränsa gränsöverskridande kapital. Hongkongs unika öst-möter-väst-position gör staden känslig; varje eskalering (teknikkrig, frågor kring Taiwansundet) kan leda till försiktighet eller till och med att expats flyttar, vilket påverkar kontorsbeläggningen.
• Lokala politiska och regulatoriska förändringar: Även om den politiska scenen är stabil nu, kan större förändringar (som ledarskapsbyten eller policyomkastningar) påverka fastighetsmarknaden. Till exempel, om bostadspriserna för lokalbefolkningen inte förbättras, kan regeringen utsättas för press att återinföra kylningsåtgärder eller striktare ägarregler (som högre skatter för utländska köpare igen eller skärpta vakanstskatter). Minnet av tidigare plötsliga policybesked (som 15 % stämpelskatt över en natt 2012) innebär att policyrisk alltid finns. Dessutom, om bostadspriserna återhämtar sig för snabbt, kan folkopinionen leda till ett policyingripande – en balansgång för myndigheterna.
• Överutbud inom vissa segment: Även om Hongkong generellt har brist på utbud, är lokaliserat överutbud möjligt. Kontorssektorn är ett tydligt exempel – för många nya kontor i Kowloon East/West Kowloon kan leda till långvarigt överskott och ekonomisk press på fastighetsägare (även om stora aktörer klarar sig, kan mindre eller de med enstaka tillgångar drabbas). På samma sätt, om projekten Northern Metropolis och Lantau alla färdigställs enligt plan, kan det i slutet av 2020-talet finnas ett överskott av nya bostäder – särskilt om befolkningstillväxten inte når prognoserna eller om emigrationen återupptas. Ett överutbud skulle pressa priser och hyror, vilket minskar utvecklarnas vinstmarginaler.
• Byggkostnader & arbetskraft: Att bygga i Hongkong är dyrt och tidskrävande. På senare tid har kostnader för byggmaterial varit volatila globalt, och Hongkong har också brist på kvalificerad arbetskraft inom byggsektorn. Förseningar och budgetöverskridanden är vanliga i megaprojekt. För utvecklare är detta en risk – att vinna en statlig marktilldelning till ett visst pris, för att sedan se byggkostnaderna skena, kan äta upp marginalerna eller till och med göra ett projekt olönsamt om marknaden förändras. Regeringen försöker mildra detta genom prefabricering och import av arbetskraft, men det är fortfarande en utmaning som kan bromsa leveransen av nya bostäder.
• Stabilitet i valutakopplingen: Detta är en risk med låg sannolikhet men stor påverkan. Hongkongs fastighetsmarknad stöds av USD-HKD-kopplingen, som håller räntorna knutna till Fed och historiskt har gett låga räntor och kapitalinflöden. Om det någonsin skulle uppstå press på kopplingen (på grund av massiva kapitalutflöden eller politisk press), kan det orsaka monetär instabilitet. En förändring i valutaregimen skulle orsaka en stor omvärdering av tillgångar. De flesta analytiker förväntar sig att kopplingen består (den har varit robust sedan 1983), men det är en bakgrundsrisk att känna till.
• Marknadssentimentets svängningar: Fastighetsmarknaden i Hongkong är lika mycket psykologisk som fundamental. Negativt sentiment – oavsett om det beror på ett plötsligt utbrott (som 2020), ett politiskt misstag eller en kredithändelse – kan frysa transaktioner och snabbt sänka priserna. Omvänt kan överdriven optimism återvända (som setts vid tidigare återhämtningar) och blåsa upp en mini-bubbla. Investerare måste navigera dessa svängningar noggrant, kanske genom diversifiering eller fokus på avkastning snarare än rena spekulativa affärer. Likviditetsrisk är också verklig: under nedgångsperioder kan det vara svårt att hitta köpare, vilket kan få investerare som överbelånat sig i förväntan om snabba försäljningar att fastna.

Vid en avvägning mellan dessa ser många 2025 som en attraktiv tidpunkt att gå in på Hongkongs fastighetsmarknad – värdena är relativt låga och regeringen samt ekonomin ger stöd för en uppgång. Men det är en tid för selektivitet och noggrann analys. Välbelägna, kvalitativa fastigheter bör prestera bättre än sekundära (uppdelningen mellan förstklassiga och icke-förstklassiga tillgångar kan öka). Investerare rekommenderas att stresstesta sina investeringar mot de nämnda riskerna: t.ex. kan tillgångens avkastning täcka högre ränta? Finns det ett alternativt användningsområde om den primära användningen underpresterar?

I slutändan tyder Hongkongs fundamenta – rättssäkerhet i affärer, port till Kina, globalt finansiellt nav – på att det, trots de senaste utmaningarna, förblir en attraktiv fastighetsmarknad för dem med medellång till långsiktig horisont. De kommande åren kommer sannolikt att belöna investerare som kan navigera kortsiktig volatilitet samtidigt som de positionerar sig för stadens omvandling (genom Northern Metropolis, integration i Greater Bay Area och en post-COVID-ekonomisk modell). Försiktig riskhantering och anpassning till regeringens riktning (t.ex. partnerskap i offentlig-privata projekt, satsning på smart/grön utveckling) blir avgörande för att dra nytta av Hongkongs nästa kapitel.

Marknadsutsikter 2025–2028: Försiktig optimism framåt

Framåt är Hongkongs fastighetsmarknad redo för gradvis återhämtning och omställning under de kommande 3–4 åren. Det värsta av pandemins effekter och den politiskt drivna korrigeringen verkar ligga bakom oss, men förbättringstakten kommer att variera mellan sektorer och bero på makroekonomiska förhållanden. Här är en sektorsvis prognos fram till 2028:

• Bostäder: Basscenariot är att stabilisering sker 2025, följt av måttlig prisökning 2026–2028. När bostadsmarknaden återhämtar sig mot slutet av 2025 (minskat utbud, ökad efterfrågan), kan bostadspriserna öka med låga till medelhöga ensiffriga procenttal årligen under slutet av decenniet. Detta förutsätter att räntorna sjunker något (vilket förbättrar överkomligheten) och att ekonomin växer stadigt. Det är osannolikt att vi får se en återgång till de årliga ökningarna på över 20 % som under 2010-talet, med tanke på regeringens åtgärder för utbudet och den fortfarande återhämtande marknadssentimentet. Istället kan vi förvänta oss en mer hållbar utveckling – kanske en total prisökning på privatbostäder på omkring +10 % till +15 % kumulativt från 2025 till 2028, där lyxsegmentet presterar bättre än massmarknaden. Till 2028 kan massmarknadspriserna återhämta sig till 2019 års nivåer (och därmed radera den senaste nedgången), medan lyxsegmentet till och med kan utmana tidigare toppnoteringar om kapitalflödet från fastlandet återupptas. Transaktionsvolymer bör förbli goda så länge politiken är gynnsam – vi kan se cirka 60 000+ affärer per år (högre än de cirka 45–50 000 de senaste åren, men under toppåren med 100 000). Viktiga faktorer är: globala räntor (en kraftig ökning skulle förstöra återhämtningen), framgång för program för talanginflyttning (fler invånare = ökad bostadsefterfrågan), och genomförandet av nya bostäder (om regeringen släpper ut nya lägenheter snabbare än väntat kan det dämpa priserna). Sammantaget en balanserad prognos: bostadsmarknaden går troligen från en köparmarknad 2023–25 till en mer neutral marknad 2027, med balans mellan utbud och efterfrågan i sikte, som JLL noterade worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com.
• Kontor: Kontorssektorn kommer troligen att möta ytterligare ett eller två år av svaghet innan en vändpunkt nås. 2025 och början av 2026 kan innebära ytterligare hyresnedgångar (kanske ackumulerat -5 % till -10 % till, utöver tidigare nedgångar) när nyproduktion når sin topp och vakanser närmar sig sin högsta nivå runt 18–20 % hongkongbusiness.hk. Många hyresavtal som löper ut 2025 kommer att omförhandlas till lägre nivåer (Fitch förväntar sig hyressänkningar på låga tiotal procent för dessa) hongkongbusiness.hk, vilket håller genomsnittet dämpat. Men till 2027 förväntar vi oss att vakanserna börjar sjunka om den ekonomiska tillväxten fortsätter och färre nya projekt startas. I slutet av 2020-talet kan kontorsmarknaden bli stramare när dagens överskott absorberas – men detta beror till stor del på Hongkongs framgång med att attrahera företag (t.ex. fastlandsbolag som etablerar huvudkontor, internationella företag som expanderar i GBA). Vid måttlig efterfrågan kan hyrorna för Grade A-kontor stabiliseras runt 2026 och eventuellt stiga något (säg 2–3 % per år) under 2027–28, främst i förstklassiga byggnader. Mindre attraktiva byggnader kan släpa efter eller till och med behöva omvandlas. Kapitalvärden bör följa hyrorna med viss eftersläpning; vi förväntar oss att de bottnar 2025–26 och sedan återhämtar sig långsamt. Till 2028 kan kontorshyror och priser fortfarande ligga under toppnivån från 2019, men marknaden bör vara sundare, med en ny jämviktsvakanser kanske på höga ensiffriga nivåer (givet viss beständighet för distansarbete). En joker: om fastlandsbolag återvänder aggressivt (t.ex. statliga företag som konsoliderar regionala kontor i HK), kan absorptionen gå snabbare och återhämtningen bli starkare.
• Detaljhandel: Utvecklingen för detaljhandelsfastigheter är försiktigt positiv. 2025 blir troligen året för stabilisering, med mindre hyresnedgångar eller oförändrad utveckling. Från 2026 och framåt, om turismen normaliseras helt (möjligen upp till 60+ miljoner besökare till 2027, nära nivåerna före krisen), kan detaljhandelshyrorna börja stiga igen, särskilt i de främsta turistdistrikten. Vi bedömer att hyrorna för butiker på huvudgator kan stiga totalt 5–10 % under 2026–2028, och återta viss förlorad mark när vakanserna sjunker till ensiffriga nivåer. Hyrorna i förstklassiga köpcentrum kan få liknande eller något lägre tillväxt, eftersom de varit stabilare tidigare. Återhämtningen för detaljhandeln får också draghjälp av stora evenemang (staden ansöker om evenemang som Gay Games, etc.) och stora attraktioner (Hong Kong Disneyland expanderar, nya museer öppnar, etc.). Till 2028 ligger detaljhandelshyrorna troligen fortfarande under toppnivån från 2014, men hyresgästmixen kommer att ha blivit mer diversifierad, vilket kan göra sektorn mindre volatil (mindre beroende av några få lyxmärken). En risk för denna prognos är fastlandskonsumenternas beteende: om fler kinesiska turister väljer att handla på hemmaplan (med sänkta lyximporttullar i Kina har de mindre incitament att handla i HK än tidigare), kanske Hongkong aldrig helt återfår sin tidigare volym av lyxförsäljning. I så fall kan detaljhandelshyrorna plana ut på en ny normalnivå. Men den totala försäljningsvolymen bör ändå vara god eftersom det stora antalet besökare och den lokala köpkraften ökar med den ekonomiska tillväxten (regeringens prognos för detaljhandelsförsäljning är måttlig tillväxt de kommande åren, i linje med en bredare konsumtionsåterhämtning).
Industriellt: Vi förväntar oss att industrisektorn/logistiksektorn förblir relativt stabil med en positiv tendens på medellång sikt. Efter en liten ökning av vakanser och oförändrade hyror under 2024–2025 kommer de växande behoven inom e-handel, regional distribution för ASEAN-handel och integration med GBA-logistik sannolikt att öka efterfrågan. Industrihyror kan återuppta en måttlig uppgång till 2026, med en potentiell ackumulerad tillväxt på cirka 5–10 % till 2028 från nuvarande nivåer, särskilt för moderna lagerutrymmen. Vakansgraden kan återgå till runt 5 % eller lägre till 2028 när marknaden återbalanseras och färre nya projekt färdigställs (eftersom mark för stora lager är begränsad). Dessutom kommer eventuell avveckling av äldre industribyggnader för ombyggnad effektivt att ta bort utbud, vilket stramar åt tillgången. Värdet på industrifastigheter kan stiga snabbare än hyrorna, eftersom investerarefterfrågan är hög – vi förutser en kapitalsavkastningskompression när mer kapital (inklusive institutionella fonder och REITs) jagar den stabila inkomsten från logistikfastigheter. Om räntorna sjunker kommer detta ytterligare att driva på prisökningarna inom industrisegmentet. Till 2028 kan sektorn vara en av de bäst presterande vad gäller totalavkastning (hyra + kapitaluppskattning), förutsatt att världshandeln inte störs allvarligt.
• Framväxande segment (Tech/Innovation fastigheter): I takt med att Hongkong diversifierar sig kan vi till 2028 tala om tillväxten av teknikparker för kontor (första fasen av Lok Ma Chau Loop kanske öppnar) och laboratorier för life science. Regeringens planer på att utveckla ett IT-nav i Northern Metropolis kan skapa en ny klass av fastigheter (laboratoriekontor, FoU-campus). Dessa skulle sannolikt drivas genom offentlig-privata partnerskap med specifika branschaktörer. Om planerna fortskrider kan vi till 2028 se initial inflyttning i dessa, vilket lockar företag och talanger – ett positivt tecken för stadens ekonomiska bas. Fastigheter kopplade till Greater Bay Area-integrationen – tänk gränsöverskridande logistikfaciliteter, coworking-utrymmen för fastlandsföretag – kommer också att bli mer framträdande.

I ett större perspektiv kommer Hongkongs fastighetsmarknad till 2028 sannolikt att ha lämnat COVID-chocken och de politiska osäkerheterna under tidiga 2020-talet bakom sig, och återgått till en bana av måttlig tillväxt i linje med ekonomiska fundamenta. Regeringens åtgärder antyder att de siktar på en “mjuklandning” och stabilisering snarare än en ny okontrollerad boom: gott om bostadsutbud för att tygla extrema priser, men också åtgärder för att säkerställa att fastigheter förblir en attraktiv investering.

Investerare med ett långsiktigt perspektiv förblir optimistiska: Hongkong rankas konsekvent som en av Asiens främsta fastighetsinvesteringsmarknader tack vare sin likviditet och rättssäkerhet, och det förväntas fortsätta. Globala finansföretag expanderar återigen i Hongkong (se de många banker som anställer inom förmögenhetsförvaltning för att hantera kinesiskt kapital), vilket bådar gott för efterfrågan på kontor och lyxbostäder. Fastlandskinesiskt kapital, som mer eller mindre tog en paus 2020–2022, kommer sannolikt att återvända – om Kinas ekonomi stabiliseras kan förmögna köpare från fastlandet återigen se på fastigheter i Hongkong som en säker tillflyktsort för tillgångar, särskilt nu när gränsen är helt öppen och RMB-försvagning gör HK-tillgångar billigare i RMB-termer jll.com.hk jll.com.hk. Faktum är att JLL menar att RMB-depreciering kan locka fastlandskapital till Hongkongs bostadsmarknad jll.com.hk jll.com.hk. Ett sådant inflöde, om det blir verklighet, kan ge en rejäl skjuts åt premiumsegmentet och till och med få regeringen att övervaka eventuell överhettning.

Prognossammanfattning: Hongkongs fastighetsmarknad, inom alla sektorer, står inför en förbättring men inte utan försiktighet. Intressenter bör förvänta sig gradvisa uppgångar snarare än en kraftig boom, där 2025 blir övergångsåret som lägger grunden. Till 2028 förväntar vi oss:

• Bostadspriser något högre än 2025, försäljningsvolymer sunda; bostäder fortfarande dyra men något mer överkomliga än under toppåren tack vare inkomsttillväxt och statliga bostadstillskott.
• Kontorshyror har troligen bottnat och börjar stiga långsamt; vakanser ner från toppen men fortfarande över historiskt låga nivåer, med en uppdelning mellan attraktiva lägen (stramt) och överutbud (lösare).
• Butikshyror återhämtar sig men når inte gamla toppnivåer; detaljhandelslandskapet är mer upplevelsebaserat och diversifierat.
• Industri/logistik är stabilt med låga vakanser och ökad betydelse i GBA-sammanhang; kan bli den första sektorn att helt återgå till pre-2019-prestanda.
• Nya distrikt (Northern Metropolis m.fl.) under utveckling, vilket injicerar optimism för Hongkongs framtida expansion och ger fastighetsmöjligheter utanför den traditionella kärnan.

Källor:

• Global Property Guide – Hong Kong Residential Market Analysis 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• Cushman & Wakefield – Hong Kong 1H 2025 Market Review and 2H Outlook cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com
• JLL – Hong Kong Q1 2025 Preliminary Market Summary jll.com.hk jll.com.hk jll.com.hk
• Hong Kong Business (Colliers) – Blandad prognos för 2025 hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk; Fitch ser ökande kontorsvakanser hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk
• S&P Global Market Intelligence – Hongkongs fastighetsmarknad svalnar spglobal.com spglobal.com
• Savills Research – Hong Kong Industriella försäljningar & uthyrning (mars 2025) savills.com savills.com
• Reuters – Hongkongs befolkning ökade något 2024 reuters.com reuters.com
• Andra: Uppgifter från Rating & Valuation Dept via GlobalPropertyGuide globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, HK Tourism Board via nyheter hongkongfp.com, och pressmeddelanden/information från regeringen globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com för policy- och planeringsdetaljer.