2025–2028 Sydney Gayrimenkul Piyasası Görünümü

Arz, Talep & Politika Dinamikleri

Sydney’nin konut arzı, talebi karşılamakta zorlanıyor. Yeni konut tamamlanmaları, geliştiricilerin temkinli davranması, yüksek inşaat maliyetleri ve son yıllarda daha az apartman projesi başlatılması gibi nedenlerle 2016–2018’deki zirvesinden bu yana yavaşladı. 2024’te, Avustralya genelinde yalnızca 177.000 yeni konut inşa edildi; bu, ülke çapındaki talebi karşılamak için gereken yaklaşık 223.000’in oldukça altında kaldı australianpropertyupdate.com.au. NSW (ve onun en büyük pazarı olarak Sydney), bu açığın önemli bir nedeni oldu. NSW Planlama tarafından hazırlanan Greater Sydney Konut Arzı Tahmini, 2028–29’a kadar 6 yılda 172.900 yeni evin ekleneceğini ve yılda ortalama 28.800 konut olacağını öngörüyor planning.nsw.gov.au. Bu hız, son yıllardaki inşaat oranlarından artış gösterse de yeterli olmayabilir. Federal tahminler, Sydney’nin hedefe ulaşmak için yılda yaklaşık 40.000’den fazla eve ihtiyacı olduğunu belirtiyor; bu da önemli bir açık anlamına geliyor. Ayrıca, eyalet tahmini, ekonomik veya düzenleyici engeller devam ederse iyimser kalabilecek bir “başlangıç noktası” niteliğinde planning.nsw.gov.au.

Sydney’de inşaatı engelleyen birkaç kısıtlama bulunmaktadır. Yapı malzemeleri ve işçilikteki maliyet enflasyonu, geliştiricilerin özellikle yüksek yoğunluklu projelerde kâr elde etmelerini zorlaştırmıştır – nitekim bir analizde, 2023 yılında Sydney’deki ortalama apartman projesi maliyetlerinin, nihai satış fiyatlarının üzerinde olduğu tespit edilmiştir; bu da birçok projeyi uygulanamaz hale getirmiştir nhsac.gov.au nhsac.gov.au. Bu, Sydney’deki onaylanmış birçok apartman kulesinin gecikmesi veya rafa kaldırılmasının, yeni konut yetersizliğine katkıda bulunmasının bir nedenidir. Eyalet hükümeti, kiralamak için inşa (ilk getiriler düşük olsa da uzun vadeli gelir için katlanabilen) projelerini vergi indirimleriyle teşvik ederek bunu kabul etmiştir abc.net.au. Bu arada, plan onay süreleri ve toplumun karşı çıkması (NIMBYcilik) kurulu semtlerde yoğunluğun artırılması önünde engel olmaya devam etmektedir. Sydney’in çevresindeki yeni arsaların (özellikle yeni havalimanı ve Sydney’in batı ve kuzeybatı dış bölgeleri civarı) açılması hızlanıyor, fakat bu yeni topluluklar eş zamanlı altyapı – yollar, toplu taşıma, okullar – gerektiriyor; bu da NSW hükümetinin geliştiricilere kamu altyapısı inşa etme izni veren yeni politikasıyla çözülmeye çalışılıyor abc.net.au abc.net.au.

Talep tarafında, demografik eğilimler temel konut ihtiyacını artırıyor. Yalnızca yurtdışından göç yeniden canlanmakla kalmadı, aynı zamanda hane oluşumu da değişiyor – daha küçük hane büyüklükleri (daha geç evlilik, daha fazla tek kişilik hane vb. nedeniyle) kişi başına daha fazla konut gerektiriyor. Avustralya’ya net yurtdışı göçünün 2020’lerin sonlarına kadar yüksek seyretmesi bekleniyor (ancak 2022–23 zirvesinin biraz altında kalacak), ve Sydney genellikle çalışmak ve eğitim almak için gelen göçmenlerin büyük bir kısmını çekiyor abc.net.au. Ayrıca, yabancı alıcı aktivitesi – 2010’ların ortasına kıyasla daha küçük bir etken olsa da – bazı değişiklikler gösteriyor. Çinli alıcılar, Sydney’in yeni apartman piyasası ve lüks konut segmentinde hâlâ öne çıkıyor afr.com. Ancak, federal hükümetin ikinci el konutların yabancılara satışını geçici olarak yasaklaması (2025–2027), talebin bir kaynağını sınırlandıracak (önceki durumda, geçici oturum sahipleri yaşamak için ikinci el konut satın alabiliyordu). Bu, belirli mülkler için (örneğin, geçici vize sahiplerinin yoğun olduğu banliyölerdeki ikinci el evler) rekabeti kısmen azaltabilir fakat genel anlamda zaten mevcut evlerde yabancı alımı sınırlıydı. Yabancı yatırımlar hâlâ yeni projelerde memnuniyetle karşılanıyor ve Çin, Singapur gibi ülkelerden büyük yabancı geliştiriciler Sydney projelerinde yer alıyor – ancak bazıları sermaye kontrolleri ve yerel piyasa riskleri nedeniyle küçülttüler.

Hükümet politikaları da ilk ev sahibi alıcı talebini etkileyecek. NSW kısa ömürlü olan ve ilk ev sahiplerine peşin damga vergisi yerine yıllık arazi vergisi ödeme seçeneği sunan uygulamayı yeni eyalet hükümetinin geleneksel damga vergisi muafiyetlerine geri dönmesiyle kaldırdı. Federal hükümetin (Home Guarantee, paylaşımlı mülkiyet denemeleri gibi) programları bazı alıcılara destek olmaya devam ediyor. Bu tür önlemler ve 2026 yılına doğru faiz oranlarının daha da düşeceği beklentileriyle birlikte, Sydney’de konut talebinin güçlü kalması muhtemeldir, hatta erişilebilirlik hala zorlayıcı olsa bile. Domain’in araştırma şefinin belirttiği gibi, Sydney piyasası faize çok duyarlıdır – düşük faiz oranları hızlıca fiyatlara yansır abc.net.au. Bu dinamik gerçek oluyor: 2025’te faizler düşmeye başlar başlamaz fiyatlar arttı, bu da kalıcı bir düşüş uman hevesli alıcılar için bir “gerçeklik kontrolü” oldu abc.net.au.

Kısacası, Sidney “karmaşık” bir konut çıkmazıyla karşı karşıya: güçlü nüfus ve gelir temelleri talebi artırıyor, ancak arz yapısal engeller nedeniyle geride kalıyor. Bu da, geçmiş patlamalarda görülen hızlı artış oranlarına kıyasla daha ılımlı büyüme oranlarıyla birlikte, 2028’e kadar fiyatlar ve kiralar üzerinde yukarı yönlü baskının devam etmesini muhtemel kılıyor; tabii büyük bir ekonomik şok yaşanmadığı sürece. Uygun fiyatlılık önemli bir sorun olmaya devam edecek – birçok orta gelirli hane için, ciddi bir yardım veya miras olmadan Sidney’de ev sahibi olmak giderek daha ulaşılmaz hale geliyor (Avustralya genelinde ev fiyatı-gelir oranı yaklaşık 8, Sidney’de ise daha yüksek) australianpropertyupdate.com.au. Politika yapıcılar arzı artırmaya çalışıyor (uygun fiyatlı ve sosyal konut dahil), ancak konut açığının mevcut durumda 2029’a kadar devam etmesi ve hatta büyümesi bekleniyor australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au.

2026–2028 Tahminleri (Fiyatlar, Kiralar & Talep)

Konut fiyatları: Konsensüs tahminleri, Sydney’deki konut değerlerinde önümüzdeki birkaç yıl boyunca büyümenin devam edeceğini öngörüyor, ancak bu büyüme 2021’deki çift haneli yıllık artışlardan daha ılımlı bir hızda olacak. Domain’in son projeksiyonları, Sydney’in medyan ev fiyatının 2025-26 mali yılı boyunca yaklaşık %7 artarak Haziran 2026’da yaklaşık 1,83 milyon dolara ulaşacağını öngörüyor abc.net.au. Bu, bir yıl içinde yaklaşık 112.000 $’lık bir artış anlamına geliyor – ki bu, ortalama yıllık maaştan fazla – ve Sydney’in fiyat seviyelerinin büyüklüğünü gözler önüne seriyor abc.net.au abc.net.au. Sydney daire fiyatlarının ise aynı dönemde %6 civarında artarak yaklaşık 889.000 $’a (rekor seviye) ulaşması öngörülüyor abc.net.au. Domain, bu artışları faiz indirimlerinin alıcıların borçlanma gücünü artırıcı etkisine ve kalıcı konut talebinin arzı aşmaya devam etmesine bağlıyor abc.net.au abc.net.au. Bununla birlikte, büyümenin geçmiş döngülere göre daha yavaş olacağı belirtiliyor; bunun nedeni ise alım gücü sınırına yaklaşılması ve hane halklarının hâlihazırda büyük ipotek yüklerine sahip olması abc.net.au. Reuters’ın yaptığı bir analist anketi de temkinli bir görünümü yansıtıyor: ülke genelinde uzmanlar, 2025’te konut fiyatlarında %3,7’lik artış, ekonomik döngünün iyileşmesiyle 2026 ve 2027’de bu oranın %5,0’a çıkmasını bekliyor globalpropertyguide.com. Sadece Sydney için ise, bu ankette daha mütevazı artışlar öngörülmüş (~2025’te %3 civarı); daha küçük başkentlerde ise %5-8 civarı büyüme mümkün globalpropertyguide.com. Özetle, çoğu tahmin Sydney’de 2028’e kadar düşük-orta tek haneli yıllık fiyat artışı öngörüyor ve bu da fiyatların kademeli olarak yeni rekorlara taşınacağı anlamına geliyor. 2027-28’e kadar, Sydney yılda yaklaşık %5 büyürse, medyan ev fiyatı 2,1–2,2 milyon $’a, daireler ise yaklaşık 950 bin $’a yaklaşabilir.

Tahminlerin belirsizlik taşıdığını belirtmek önemlidir. Fiyatlar için yukarı yönlü riskler arasında daha hızlı faiz indirimleri veya yeni hükümet teşvikleri (talebi hızla artırabilecek unsurlar) ve kronik arz yetersizliği (fiyatların altında bir taban sağlayan unsur) bulunur. Aşağı yönlü riskler ise herhangi bir ekonomik durgunluk veya yeniden faiz artışları (örneğin enflasyon yeniden yükselirse) ve vergi reformları gibi olası politika değişiklikleridir (yatırımcı teşviklerinin, negatif gearing ve sermaye kazancı indirimleri gibi avantajların azaltılması konusunda periyodik tartışmalar var; bu önlemler hayata geçerse, yatırımcı talebi azalabilir). Bunlar haricinde, temel senaryo ılımlı bir fiyat artışıdır. Sydney piyasasının bölünmüş şekilde kalması bekleniyor: uygun fiyatlı dış çemberdeki evler ve orta kademe ünitelere en yüksek yüzde artışı kaydedebilirken, en üst segment daha yavaş büyüyecek (ama zaten yüksek bir tabandan başlayarak). 2028 yılına gelindiğinde, konut uzmanları, fiyat artışı yavaşlasa bile, arzda kayda değer bir artış ya da talep tarafında ciddi değişiklikler olmadıkça, Sydney’nin dünyanın en az erişilebilir şehirlerinden biri olarak kalacağını öngörüyor. Kiralıklar: Kiralarda büyümenin 2022–24 arasındaki aşırı sıkılıktan sonra soğuması bekleniyor, ancak kısa vadede koşullar yine de ev sahiplerinden yana olacak. Kira boşluk oranının çok düşük kalacağı öngörülüyor (2026 yılına kadar hafifçe %2 seviyesine çıkabilir, ancak bu oran hâlâ sıkı), kiralar artmaya devam edecek; fakat daha fazla kiracı, erişilebilirlik sınırlarına dayandıkça artış hızı azalacak. Ulusal Konut Arz Konseyi, önümüzdeki dört yıl boyunca kira artışının ılımlı olacağını tahmin ediyor, hatta konut fiyat/gelir oranında hafif bir gevşeme ve kira enflasyonunda bir yavaşlama öngörüyorlar; bu da erişilebilirlikte küçük bir iyileşmeye işaret edebilir australianpropertyupdate.com.au. Pratikte, kira artışı yılda %2–4 seviyesine inse bile (son dönemde %8–10’du), 2028 yılına gelindiğinde Sydney’de medyan kira, evler için haftada 850+ dolar, üniteler için ise yaklaşık 800 dolar olabilir. Bu kira seviyeleri ve olası maaş artışları bir araya geldiğinde, kiracılığın mevcut kadar baskılı kalıp kalmayacağını ya da biraz rahatlayıp rahatlamayacağını belirleyecek. Diğer bir unsur ise inşaat-amaçlı kiralama (BTR) sektörü; ülke genelinde binlerce BTR dairesinin (çoğunlukla kurumsal yatırımcılar tarafından destekleniyor) inşası sürüyor, NSW de bunu teşvik amacıyla vergi avantajları sunuyor. Örneğin, 2025 itibarıyla Avustralya genelinde 8.900 BTR ünitesi inşa ediliyor brokerdaily.au ve bunların çoğu Sydney’de bulunuyor. Bu projeler gerçekleşirse, BTR girişimleri (genelde daha uzun vadeli kiralar ve profesyonel yönetimli evler sunuyor) 2026–2028 döneminde Sydney’de kiralık arzını az da olsa artırabilir ve kiraların daha da yükselmesine bir sınır koyabilir. Ancak, arz eksikliğinin derinliği göz önüne alındığında, herhangi bir rahatlamanın marjinal kalması muhtemel. Genel olarak, kiraların önümüzdeki birkaç yıl boyunca gelirden daha hızlı artmaya devam etmesi bekleniyor (ancak 2022–23’teki kadar keskin olmayacak), daha fazla arz ile piyasada yavaş yavaş dengelenme umutları filizlenirken.

Arz görünümü: Sydney’de konut inşaatının, çeşitli politika önlemleri ve nihayetinde inşaat maliyetlerindeki gevşeme sayesinde 2020’lerin sonlarına doğru hafifçe artması bekleniyor. NSW hükümetinin arazi açma ve özel altyapı sağlanmasına izin verme girişimleri, büyüme bölgelerinde geliştirme zaman çizelgesini kısaltabilir abc.net.au. Federal hükümetin Konut Avustralya Gelecek Fonu (tamamen uygulanırsa), önümüzdeki yıllarda on binlerce yeni sosyal ve uygun fiyatlı konut birimi için kaynak sağlayacak. Özel geliştiriciler, süreklilik arz eden talep ve iyileşen finansman maliyetlerini (faiz oranlarının düşmesiyle) görerek, 2025–26’ya kadar daha fazla proje başlatmak için güven tazeleyebilirler. Örneğin, Sydney’nin dış bölgelerindeki yeşil alan konut sahaları tekrar hız kazanıyor ve bazı askıya alınan apartman projeleri, ön satış talebi geri dönerse yeniden hayata geçirilebilir. Yine de sektör uzmanları, önemli bir arz rahatlamasının yıllar alacağı konusunda uyarıyor – 2025–2027 için oluşan planlama çoğunlukla sabitlendi ve bu da talebi karşılamayacak. Bu nedenle, Sydney’nin arz-talep dengesi sıkı kalmaya devam edecek. Eğer reformlar uygulamaya geçerse, 2028’de daha iyi bir uyum görebiliriz; ancak Konut Arzı Konseyi’nin de belirttiği gibi, açık muhtemelen azalmadan önce büyüyecek australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au. Bu durum, satıcıların piyasa koşullarının (mülk sahipleri için) devam edeceğini ve alıcı/kiracılar için zorlu rekabetin süreceğini gösteriyor.

Konutta Yatırım Fırsatları ve Riskler

Sydney’nin konut gayrimenkulü, önümüzdeki birkaç yıl içinde yatırımcılar ve ev alıcıları için hem cazip fırsatlar hem de dikkat çeken riskler sunuyor:

Fırsatlar: Sydney’deki temel talep – nüfus artışı, güçlü bir ekonomi ve küresel bir şehir olarak cazibesi tarafından yönlendirilen – konut yatırımları için sağlam bir temel sağlar. Fiyatlar toparlanırken ve faiz oranlarının düşme eğiliminde olmasıyla birlikte, 2020’lerin sonlarına kadar sermaye büyümesi potansiyeli vardır (her ne kadar ılımlı oranlarda olsa da). Kira getirileri özellikle daireler için iyileşmiştir, bu da yeni yatırımcıların birkaç yıl öncesine göre daha iyi nakit akışı elde edebileceği anlamına gelir (örneğin dairelerde ~%4 brüt getiri). Ayrıca, belirli segmentler ve bölgeler daha iyi performans gösterebilir: örneğin, büyüme koridorlarındaki arsalar (Aerotropolis yakınlarındaki Batı Sydney veya yeni metro duraklarının olduğu Kuzeybatı) altyapı ve istihdam bu alanları dönüştürdükçe ortalamanın üzerinde bir değer artışı görebilir. İyi konumlu dairelere yatırım yapmak da cazip olabilir, çünkü evlerle olan fiyat farkı nedeniyle daha fazla alıcı/kiracı dairelere kayacaktır; halihazırda, bu talep değişimi nedeniyle Sydney’deki daire fiyatlarının rekor seviyelere ulaşması öngörülüyor abc.net.au abc.net.au. Konut için hükümet desteği (ilk ev sahibi hibeleri veya düşük depozito programları gibi) de piyasanın giriş seviyesini destekler, bu da o segmentteki sahipleri avantajlı kılar. Kısacası, Sydney’nin kronik arz açığı ve ekonomik canlılığı, piyasaya giriş yapabilenler için uzun vadeli konut yatırımı adına güçlü bir argüman sunar.
Riskler: En büyük risk ödenebilirlik ve borçtur. Sydney fiyatları o kadar yüksektir ki, faiz oranı değişikliklerine ve daha geniş ekonomik şoklara karşı hassastır. Eğer enflasyon tekrar yükselirse ya da küresel ekonomi duraklarsa, faizler yükselebilir veya en azından beklenildiği gibi düşmeyebilir; bu da fiyat artışını hızla durdurabilir veya hatta düşüşe yol açabilir. Yüksek borçla alım yapanlar, faiz veya geri ödeme artışlarına karşı kırılgandır. Yasal düzenlemelerle ilgili riskler de mevcuttur – örneğin gelecekte yatırımcıya yönelik vergi avantajlarının değiştirilmesi (negatif gearing, sermaye kazancı vergi muafiyetleri gibi), yatırımcı talebini azaltabilir ve özellikle yatırım için alınan dairelerde fiyatları yumuşatabilir. Bir diğer risk ise belirli bölgelerdeki inşaat kalitesi ve arz fazlası: bazı bölgelerde çok sayıda yeni yüksek katlı daire inşa edilmiştir (ör. Olympic Park, Zetland) ve şu anda boşluk oranı düşük olsa da, aynı anda çok sayıda yeni daire biterse, o bölgelerdeki ev sahipleri daha fazla rekabet ve daha yavaş kira artışı ile karşılaşabilir. Yatırımcılar, kusurlu veya yüksek aidatlı apartmanlara dikkat etmelidir; bu, NSW eyaletinde bir sorun olmuştur. Ekonomik yoğunlaşma riski de vardır – Sydney’nin ekonomisi finans, teknoloji ve göçmenliğe bağlıdır; göçmenliği ciddi şekilde azaltan bir politika ya da üst düzey beyaz yakalı istihdamda bir daralma (örneğin bir finansal kriz) konut talebini olumsuz etkiler. Son olarak, likidite riski: Sydney piyasası döngüseldir ve düşüş döneminde satış yapmak zor olabilir (daha az alıcı, kredi kısıtlamaları ortamında alım gücüne sahip olur). Kısa vadeli spekülatörler, zirvede alım yapıp hızlıca satmak zorunda kalırlarsa zarar edebilirler. Özetle, Sydney konut piyasası her ne kadar “yüksek talep, sınırlı arz” temasına uygun olup yatırımı desteklese de, yüksek giriş maliyetleri ve makroekonomik dalgalanmalara maruz kalma riski taşır.

Gösterge (Sidney)	2025 Durumu/Son Eğilim	2026–2028 Görünümü
Medyan Konut Fiyatı	~1,50 milyon $ (Haziran 2025); toparlanıyor, yıllık %5 artış globalpropertyguide.com.Avustralya’da en yüksek yourmortgage.com.au.	2026 yılına kadar kademeli artışla ~1,83 Milyon $’a yükselmesi bekleniyor (+%7) abc.net.au; şoklar olmaması durumunda 2028’e kadar daha ılımlı kazançlar (~%3–5/yıl) bekleniyor.Arz eksikliği ve faiz indirimleriyle desteklenen fiyatlar.
Ortalama Birim Fiyatı	~860 bin $ (Haziran 2025); son zamanlarda nispeten sabit (talepte olan daha ucuz segment) abc.net.au.	Yeni zirveler bekleniyor – 2026’ya kadar ~889 bin $ (+%6) abc.net.au.Uygun fiyatlılık ve ilk ev alıcılarının dairelere yönelmesi, 2028’e kadar yıllık yaklaşık %4–5 büyümeyi destekleyecek.
Yıllık Kira – Ev	775$/hafta (2025), yıllık yaklaşık %8–10 artış; boşluk oranı ~%1 (son derece düşük) mozo.com.au.	Kira artışı yavaşlıyor ancak pozitif kalmaya devam ediyor.Boşluk oranı 2026–27’ye kadar %2’ye kadar yükselebilir.Yıllık olarak düşük tek haneli % kira artışları bekleniyor; arz iyileşirse hafif bir rahatlama olabilir, ancak kiraların 2028’e kadar muhtemelen ≥$850/hafta olması bekleniyor.
Yıllık Kira – Daire	$720/hafta (2025), yıllık yaklaşık %10 artış; öğrencilerin geri dönüşünden güçlü talep mozo.com.au.	2025–26’da kira artışlarının devam etmesi, ardından yavaşlaması bekleniyor.2028 yılına kadar, birimler ~800$/hafta.Yüksek kiralar (ve faiz indirimi), yatırımcıların apartman dairelerine olan ilgisini sürdürüyor.
Konut Arzındaki Artışlar	Gelecek 5 yıl için yılda yaklaşık 28.000 yeni konut öngörülüyor planning.nsw.gov.au; talebin altında.Ülke genelinde sadece 177 bin inşa edildi 2024 australianpropertyupdate.com.au.	Arz yetersizliği devam ediyor. Reformlar başarılı olursa 2027-28’e kadar tamamlanan konut sayısı hafifçe artabilir, ancak muhtemelen gereken yıllık ~40 binin hâlâ altında kalacaktır.Kronik arz sıkıntısı, fiyatlar/kiralar üzerinde yukarı yönlü baskıyı sürdürecek.
Alıcı Talebi & Eğilimi	2025’te faiz indirimleri ve nüfus artışıyla iyileşti; ilk kez ev alanlar aktif fakat zorlanıyor.	Faizler düştükçe güçlü kalmalı.Risk: Ekonomi zayıflarsa veya kredi sıkılaşırsa, talep azalabilir.Genel olarak, güçlü göç ve istihdam görünümü 2028’e kadar istikrarlı talebi desteklemektedir.

Kaynaklar: Domain, ABC News, NSW Planning, Ulusal Konut Arzı ve Ulaşılabilirlik Konseyi abc.net.au yourmortgage.com.au planning.nsw.gov.au australianpropertyupdate.com.au mozo.com.au.

Tablo 1: Sidney Konut Piyasası – Temel Göstergeler ve Tahminler

(Tablo 1, Sidney’in konut piyasası ölçütlerini ve beklenen eğilimleri göstermektedir.)

Sidney Ticari Gayrimenkul Pazarı

2025 yılında Sidney’in ticari gayrimenkul piyasasında ayrışmış bir toparlanma görülüyor. Ofis sektörü, pandemi dönemindeki aksaklıkların ardından istikrar kazanıyor, perakende sektörü beklenmedik bir şekilde yeniden canlanıyor ve ticari yatırım piyasası genel olarak faiz oranı görünümündeki iyileşmeye paralel olarak artan güven duygusundan faydalanıyor. Aşağıda ofis ve perakende sektörlerini, kritik coğrafi alt piyasaları ve ileriye dönük fırsat/riskleri barındıran eğilimleri inceliyoruz.

Ofis Sektörü (CBD ve Metropolitan Ofisleri)

2025 mevcut performans: Sidney ofis pazarı toparlanmanın erken evresinde. 2020-2021 şoklarından (evden çalışma, yüksek boşluk oranları) ve 2022-2023’teki değer kayıplarından (artan getirilere bağlı olarak) sonra, 2025 yılında koşullar temkinli bir şekilde iyileşiyor. Sidney CBD ofis boşluk oranı 2024 yılını %12,8 ile kapattı – onlarca yılın en yüksek seviyesi – ancak zirveye ulaşmış gibi görünüyor cbre.com.au content.knightfrank.com. 2025’in başında kiralama talebi sabit seyrediyor, 2024 seviyeleriyle paralel cbre.com.au. Özellikle, arz artışları önemli ölçüde yavaşladı: 2024’te 164.000 m² yeni ofis alanı teslim edilirken (tamamlanan büyük projeler), 2025’te yalnızca yaklaşık 72.600 m² yeni alan bekleniyor, bunların çoğu da yenileme projeleri cbre.com.au. 2025-2026 yıllarında neredeyse hiçbir büyük yeni kule açılmayacak; bu durum, devam eden “kaliteye kaçış” (kiracıların daha iyi binalara geçmesi) ile birleştiğinde mevcut boş alanın emilimine yardımcı olmalı cbre.com.au. Nitekim, çekirdek CBD bölgelerindeki birinci sınıf ofis binaları düşük boşluk oranlarıyla (bazı birinci sınıf binalarda boşluk oranı %5’in altında) ve yüksek kiracı ilgisiyle öne çıkıyor; bununla birlikte, ikincil derece binalar ve merkezi olmayan bölgeler daha yüksek boşluk oranlarıyla mücadele ediyor cbre.com.au. Bu ikili yapı kira fiyatlarına da yansıyor: birinci sınıf brüt kiralar sabit kalıyor veya hafifçe artıyor ve üst düzey binalarda mülk sahipleri teşvikleri kısmaya başladı (2025 ilk çeyreğinde ortalama teşvik oranı yaklaşık %36,4’ten %36,1’e geriledi, net efektif kiralarda ise yaklaşık %0,8’lik bir artış görüldü) content.knightfrank.com. Buna karşılık, daha düşük dereceli ofisler kiracı çekebilmek için yüksek teşvikler (bazı durumlarda %40’ın üzerinde) sunuyor ve merkezden uzak bazı eski B sınıfı binalar kiralama yapılamazsa fiilen işlevsiz hale gelebilir.

Genel olarak piyasa kiraları dayanıklılık göstermiştir. 2024 yılında, birinci sınıf CBD efektif kiraları yaklaşık %5 arttı cbre.com. Bu artışa Sydney (özellikle ana bölge) ve Brisbane öncülük ederken, Perth ise negatif kira büyümesi yaşayan tek büyük CBD oldu cbre.com. 2025 yılı için ise Sydney ofis pazarında daha mütevazı bir kira artışı bekleniyor cbre.com. Yeni arz tükendikçe ve bazı kiracılar tekrar büyümeye başladıkça, birinci sınıf varlıklardaki mal sahipleri hafif bir fiyatlandırma gücüne sahip oluyor. Ancak, ofis talebi patlama yaşamıyor – birçok kiracı hâlâ temkinli, bazıları çalışan başına düşen alanı küçültüyor ve hibrit çalışma modelinin “yeni normali”, ofis doluluk seviyelerinin (fiziksel kullanım) pandemi öncesi normların hâlâ altında olmasına yol açıyor. Bu nedenle toparlanma kademeli olarak ilerliyor. Alt kiralama arzı ise 2020–22 yıllarında zirveye çıkmasının ardından Sydney’de düşüş trendine girdi – 2025 yılında alt kiralama boşluk oranı uzun dönem ortalamasına (~%1,3 stok) yaklaşıyor, çünkü şirketler alan ihtiyaçları konusunda daha fazla netlik kazandı jll.com. Bu, fazla alanın yeniden absorbe edildiğinin olumlu bir göstergesi. Sydney ofislerinde yatırım aktiviteleri de düşük seviyelerden artış gösteriyor: 2025’in ilk çeyreğinde yaklaşık 1,3 milyar ABD doları değerinde Sydney CBD ofis varlığı el değiştirdi ve yabancı yatırımcılar bunun büyük bir bölümünü oluşturdu (135 King St ve 400 Kent St gibi birinci sınıf binaları satın aldılar) content.knightfrank.com. Bu satışlar, alıcı ilgisinin doğru fiyatla geri dönmeye başladığını gösteriyor.

Anahtar ofis alt pazarları: Sydney CBD (şehir merkezi), finans, teknoloji ve profesyonel hizmetler kiracılarıyla birlikte en büyük ve en önemli ofis bölgesi olmaya devam ediyor. CBD içinde, “Core” bölgesi (Martin Place, George Street civarı) en iyi performansı gösteriyor – buradaki Premium sınıf kulelerde boşluk oranı çok düşük (bazıları neredeyse tamamen dolu) ve kiralar artıyor. Walsh Bay/Dawes Point bölgesi (batı sahilinin bir parçası), muhtemelen yeni yüksek kaliteli projelerin (örn. Barangaroo) kiracı çekmesiyle birlikte güçlü bir performansa sahip olarak gösteriliyor cbre.com.au. Buna karşılık, CBD’nin çevresindeki alanlar ve eski stoklarda daha yüksek müsaitlik mevcut. CBD dışında, Kuzey Sydney (limanın hemen karşısında), son zamanlarda birkaç yeni binanın açılmasından sonra artan boşluğa sahip, fakat CBD’de fiyatlandırılamayan kiracıları çekiyor ve yakında açılacak Metro istasyonundan fayda sağlayacak. Parramatta, Batı Sydney’in CBD’si olarak, devlet daireleri ve finans şirketleriyle büyüyen bir ofis piyasasına sahip; yeni arzla boşluk oranı yükseldi fakat yakın zamanda yeni bina olmayacağı için iyileşmesi bekleniyor. Macquarie Park, South Eveleigh ve Olympic Park gibi diğer metropol merkezlerinde ise (teknoloji, eğitim vs. gibi) belirli kiracı profilleri bulunuyor ve genel olarak orta düzeyde boşluk oranı mevcut. Yakın zamanda ne olacağı merak edilen konu ise yeterince kullanılmayan eski ofis binalarının geleceği – bazılarını konuta veya başka kullanımlara dönüştürme konuşuluyor, ancak bu yalnızca belirli binalar için mümkün. NSW hükümeti, hem CBD’yi hem de konut arzını desteklemek için ofisten konuta dönüşüm teşvikleri gündeme getirdi; bu hayata geçirilirse, önümüzdeki yıllarda ofis stoğu ve boşluk sınırlı düzeyde azalabilir.

2026–2028 Tahmini (ofis): Analistler, Sydney’nin ofis piyasasında 2026–27 boyunca toparlanmanın devam etmesini öngörüyor. Ekonominin iyileşmesi ve iş güveninin artmasıyla birlikte, ofis alanı absorpsiyonu (net genişleme) 2020’lerin ortasında pozitife dönmesi bekleniyor. JLL örneğin, büyük yeni arz olmaması durumunda (sadece bir önemli CBD kulesi – 210 George St – 2026 civarında planlanıyor), Sydney CBD boşluk oranının 2025–2027 boyunca kademeli olarak azalacağını öngörüyor. 2027’e gelindiğinde, CBD boşluğu %13’lük zirveden %8-10 civarına normalize olabilir. Bu sıkılaşma özellikle birinci sınıf ofislerde efektif kira artışını tetiklemelidir. CBRE, eski ve yeni bina kiralarının arasındaki farkın en iyi varlıklardaki kiraların yükselmesine destek olduğunu ve daraltıcı alt kiralama faaliyetinin azalmasıyla genel kira metriklerinin iyileşecek olduğunu belirtiyor cbre.com. 2025–2028 yılları boyunca birinci sınıf Sydney ofislerinde düşük-orta tek haneli yıllık kira artışları bekleyebiliriz. İkincil ofis kiraları ise (teşvik oranları yüksek kalmak üzere) bu segmentte boşluk anlamlı ölçüde azalmadıkça muhtemelen yatay kalacaktır.

Yatırım tarafında, ofis sermaye değerlerinin istikrar kazanması ve 2020’lerin sonlarına doğru potansiyel olarak artış göstermesi beklenmektedir. 2022 yılında faiz artışları nedeniyle ofis getirileri keskin bir şekilde genişledi (bazı durumlarda fiyatlar zirveden yaklaşık %20 düştü). Sidney birinci sınıf ofis getirileri şu anda %6,0 civarında (2025 başı itibarıyla) content.knightfrank.com ve bu seviyede birkaç çeyrektir sabit kalmıştır. Faiz ortamı gevşedikçe, getiri daralmasının yeniden başlaması bekleniyor – Knight Frank, getirilerin 2025’in ikinci yarısında “daralmaya” (güçlenmeye) başlayacağını öngörüyor content.knightfrank.com. Cushman & Wakefield da benzer şekilde, kaliteli ofis varlıklarını arayan “artan sermaye ağırlığının” faiz indirimleriyle birleşerek 2025’in sonlarında ve 2026’ya girerken bir miktar getiri daralmasına yol açacağını öngörüyor cushmanwakefield.com. 2026 yılına kadar 25–50 baz puanlık bir getiri kuvvetlenmesi bile ofis değerlerini önemli ölçüde artırabilir (muhtemelen %5–10 arasında değer artışı). Dolayısıyla, ofislerden elde edilen toplam getiriler zayıf bir dönemden sonra tekrar pozitif olabilir. Yine de, yatırımcılar seçici olacak: iyi konumlanmış, modern, ESG dostu binalar (“yeşil” binalar) tercih edilirken, daha eski ve yenilenmemiş stoklar geride kalacak ve hatta yeniden geliştirilebilir. Sidney ve Brisbane ofislerinin, talep toparlanmasının daha güçlü olması nedeniyle diğer şehirlerden daha iyi performans göstermesi bekleniyor cushmanwakefield.com. 2028 yılına gelindiğinde, Sidney’in ofis piyasasının çok daha sağlam bir zemine oturması öngörülüyor, ancak kalıcı esnek çalışma trendleri nedeniyle 2010’ların sonundaki ultra düşük boşluk seviyelerine ulaşması muhtemel görünmüyor.

Fırsatlar & riskler (ofis): Sydney’nin ofis pazarı, toparlanmadan fayda sağlayacak şekilde döngüsel olarak düşük değerlerde varlıkları tespit edebilen yatırımcılara fırsatlar sunuyor. Mevcut pandemi sonrası “fiyat değer kaybı döngüsü”nün büyük ölçüde sona erdiği görülüyor brokerdaily.au – kötü haberler fiyatlandı ve piyasalar daha fazla aşağı yönlü hareketten daha fazla yalıtıldı brokerdaily.au. Bu da, ofis sermaye değerlerinde dipte olabileceğimize işaret ediyor ve uzun vadeli yatırımcılar için yeniden giriş için uygun bir zaman sunuyor. Sydney’deki birinci sınıf ofisler yaklaşık %6 getiri sunuyor, bu da 10 yıllık tahvillere (~%3.5–4, 2025’te) kıyasla önemli bir prim anlamına geliyor ve getiri daralması potansiyeliyle, gayrimenkule ayırılan payı artırma gerekçesi güçleniyor brokerdaily.au. Gerçekten de, Knight Frank, hisse senetleri/tahvillerdeki göreli oynaklıkla birinci sınıf gayrimenkul gelirinin istikrarı arasındaki farkın bazı yatırımcıları yeniden gayrimenkule yönlendirdiğini belirtiyor brokerdaily.au. Ayrıca katma değerli yeniden konumlandırmada da bir fırsat var – iyi konumlarda eski binalar indirimli olarak satın alınıp yenilenebilir veya yeniden kullanıma açılarak kiracılar çekilebilir (örneğin, şirketlerin çalışanları ofise geri çağırmaya çalışırken çalışanlara hitap edecek olanakların iyileştirilmesi gibi). Kullanıcı tarafında ise, kiracılar 2025’te daha yumuşak seyreden pazardan yararlanarak uzun vadeli olarak avantajlı kiralamalar (düşük kiralar ve yüksek teşvikler) yapabilir, olası bir sıkılaşmadan önce kaliteli binalarda yer bulabilirler.

Ancak ofis sektöründe riskler devam ediyor. Geleceğin çalışma şekli en büyük bilinmezlik – hibrit/uzaktan çalışmanın daha da yaygınlaşması veya bir durgunluğun istihdamı etkilemesi halinde ofis alanı talebi durgunlaşabilir veya azalabilir. Bazı işletmeler gerçekten de alan gereksinimlerini azalttı ve iş gücünün bir kısmı artık esneklik bekliyor, bu da ofis doluluk oranının (kullanımının) kalıcı olarak COVID öncesi seviyelerin altında kalabileceği anlamına geliyor. Bu durum kira artışını sınırlayabilir veya ikincil lokasyonlarda yapısal olarak daha yüksek boşluğa yol açabilir. Ekonomik risk: ofisler beyaz yakalı iş büyümesine çok duyarlıdır; finans veya teknoloji sektörlerinde (ki bunlar Sydney’in ana kiracılarıdır) herhangi bir düşüş, kiralamalara zarar verecektir. Ayrıca, faiz oranlarının düşmesi bekleniyor olsa da, bu senaryo gerçekleşmezse (veya küresel sorunlar nedeniyle krediye erişim zorlaşırsa), beklenen getiri daralması ve yatırım canlanması ortaya çıkmayabilir. Likidite riski ofisler için de dikkate değerdir – birçok kurumsal yatırımcının belirli yatırım ilkeleri vardır ve eğer duyarlılık tekrar negatife dönerse, işlem hacmi kuruyabilir (2022–23’te görüldüğü gibi). Son olarak, kiracı temerrüdü veya küçülmesi tehdidi devam ediyor: küresel düzeyde olası bir ekonomik yavaşlama ile bazı şirketler küçülebilir ve beklenmedik şekilde piyasaya alt-kira alanı ekleyebilir.

Perakende Sektörü (Perakende Gayrimenkul & Alışveriş Merkezleri)

Belki de şaşırtıcı bir şekilde, perakende gayrimenkulü 2025 yılında parlak bir nokta haline geldi birkaç zorlu yılın ardından. Pandemi sırasında perakende (özellikle şehir merkezindeki dükkanlar ve büyük alışveriş merkezleri) kapanmalar ve e-ticaretin yükselişiyle zorlanırken, endüstriyel gayrimenkul en iyi performans gösteren sektör olmuştu. Şimdi ise durum biraz değişti: tüketici yaya trafiği ve harcamaları toparlandı ve perakende gayrimenkulü tekrar yatırımcı çekiyor. Hatta sektör gözlemcileri 2025 yılında perakendenin öne çıkan ticari sektör olacağını öngörüyor; bu, son yıllarda endüstriyelin lider olduğu bir dönemden bir değişimi ifade ediyor publications.raywhite.com.

Piyasa trendleri 2025: Sydney’de perakende gayrimenkul performansı formatına göre değişiyor. Semt alışveriş merkezleri (süpermarketler ve temel hizmetlerle desteklenen) son derece dirençli olduklarını kanıtladı – pandemide bile doluluk oranları yüksekti ve banliyölerde nüfus artışının avantajını gördüler. Bu merkezlerin çoğu neredeyse tam kapasiteyle çalışıyor; düşük boşluk oranı (~%4 veya daha az) ve market odaklı caddelerde kira artışı gözlendi (bu varlıklar istikrarlı gelir sunuyor, bu yüzden yatırımcı ilgisi yüksek) linkedin.com linkedin.com. Büyük bölgesel alışveriş merkezleri (Westfield gibi alışveriş merkezleri) ise daha zorlu bir toparlanma yaşadı – bazı isteğe bağlı perakendeciler pandemi sırasında kapandı ve bu merkezler, alışverişçileri geri çekmek için daha fazla yeme-içme ve eğlence seçeneğiyle evrilmek zorunda kaldı. Ancak 2025 yılı itibarıyla, büyük Sydney alışveriş merkezleri, alışverişçi trafiği ve satışlarının 2019 seviyelerine yaklaştığını veya aştığını bildiriyor; bunun nedeni ise turizmin geri dönüşü ve bastırılmış tüketici talebinin serbest bırakılması. Avustralya’da perakende satışları 2025’in başlarında yıllık bazda %3,6 arttı colliers.com.au ve NSW bu büyümenin büyük kısmına liderlik etti. Bu da Sydney’deki perakendecilerin sağlam iş yaptığını gösteriyor.

Yatırımcı verileri perakende canlanmasını doğruluyor: 2024’ün sonlarında, perakende gayrimenkul, işlem sayısına göre tüm ticari gayrimenkul işlemlerinin %41,1’ini oluşturdu; bu, uzun vadeli ortalaması olan %28’den büyük bir sıçramadır publications.raywhite.com. Aynı zamanda, endüstriyel işlemlerin payı 2023’te yaklaşık %60’tan %50’ye düştü, çünkü yatırımcılar yeniden perakendeye yöneldi publications.raywhite.com. Bu dönüşüm birkaç faktörden kaynaklanıyor – perakende getirileri gözden düşmesinin ardından daha yüksek ve cazip hale geldi ve kiralama büyüme beklentisi mağazaların yeniden açılması ve tüketicilerin yüz yüze alışveriş yapmaya istekli olduğunu kanıtlamasıyla iyileşti. Perakende varlıkların toplam getirisi, 2024 sonu itibariyle iki çeyrek üst üste tüm sektörlerin önünde geldi publications.raywhite.com publications.raywhite.com. Ray White Commercial’a göre, perakende varlıklar son çeyrekte %2,8 toplam getiri sağladı ve ofis ile endüstriyeli geride bıraktı publications.raywhite.com. Özellikle, ikincil perakende varlıklar (daha küçük, birinci sınıf olmayan merkezler) kimi zaman birincil alışveriş merkezlerinden daha yüksek gelir getirisi sağlamıştır; çünkü fiyatları çok düşük ve net kira getirileri yüksekti; bu yüzden şu anda onları alan yatırımcılar güçlü nakit getirisi ve potansiyel yukarı yönlü fırsata sahip publications.raywhite.com.

Sydney’de, birinci sınıf alışveriş merkezi getirileri yaklaşık olarak %5 ortalamasında seyrediyor (örneğin, büyük bir Westfield %5–6 getiriyle işlem görebilir), buna karşın mahalle merkezleri ve hacimli ürün perakendesi %6–7+ üzerinde olabiliyor. Birinci sınıf ve ikincil perakende getirileri arasındaki fark son on yılda önemli ölçüde açıldı, ancak ikincil piyasaların üstün performansı devam ederse bu makas daralabilir. Perakende alanı kiraları artmaya başladı: CBRE, alışveriş merkezi kiralarının 2025’te düşük tek haneli oranlarda artmasını öngörüyor, bu da 2024’te görülen büyümenin üzerine ekleniyor cbre.com. Sydney, Perth ile birlikte, perakende kira artışında hafif bir üstünlük göstermesi beklenen şehirler arasında cbre.com.au; bunun kısmen perakende kapasitesini zorlayan güçlü nüfus artışlarından kaynaklandığı belirtiliyor. Sınırlı yeni perakende gelişimi (yeni alışveriş merkezi neredeyse hiç inşa edilmiyor, karma kullanımlı projelere entegre edilen perakende alanları haricinde) mevcut merkezlerin kapalı pazarını güçlendiriyor ve perakendecilerin satışları arttıkça kira artışlarını destekleyebiliyor. Bir uyarı ise, enflasyonist baskılar ve tüketici harcama eğilimlerinin izlenmesi gerektiği – 2024’te yüksek faiz oranları ve yaşam maliyetleri bazı kategorilerde perakende cirosunu daralttı ancak faizlerin 2025–26’ya doğru gevşemesiyle birlikte tüketici güveninin artması ve bunun da perakendecilere fayda sağlaması bekleniyor.

Gelecek görünümü: 2026–2028’e kadar perakende gayrimenkul pazarında ihtiyatlı bir iyimserlik hakim. Nüfus artışı (göç yoluyla), doğrudan perakende harcamalarını artırıyor; özellikle yeni hanelerin yerel alışveriş ihtiyaçlarının olduğu büyüme koridorlarında. Sydney’in yüksek göç alımı, temel ihtiyaçtan hizmetlere kadar her şeyin talebini destekleyecek. E-ticaret penetrasyonu, 2020’de sıçradıktan sonra dengelendi – internet üzerinden yapılan satışlar Avustralya’daki toplam perakendenin yaklaşık %11–12’sine denk geliyor ve son birkaç yılda payında kayda değer bir artış olmadı publications.raywhite.com. Fiziki perakendecilik dirençli yapısını kanıtladı; alışveriş yapanlar yeniden deneyim için mağazalara dönüyor ve perakendeciler artık giderek daha fazla çok kanallı (çevrimiçi ve çevrimdışı entegre) yaklaşımlar kullanıyor. Bu da, tuğla ve harç mağazalarının (özellikle kolaylık ya da deneyim sunanların) hayati olmaya devam edeceğini gösteriyor. Yiyecek-içecek, kişisel hizmetler, sağlık ve indirimli perakende gibi kategoriler, cadde mağazaları ve merkezlerde kiralama talebini artırıyor. Trend “deneyimsel perakendeciliğe” doğru – alışveriş merkezleri artık eğlence (sinemalar, bowling, oyun alanları) ve yeme-içme alanları ekleyerek tüm gün süren bir cazibe merkezi haline geliyor publications.raywhite.com. Bu trendin devam etmesi, başarılı merkezlerin alışverişi eğlenceyle en iyi şekilde harmanlayanlar olması bekleniyor.

Öngörüler, perakende varlıklar için istikrarlı veya hafifçe iyileşen kiralar ve değerler gösteriyor. Örneğin, eğer faiz oranları 2026 yılına kadar önemli ölçüde düşerse, perakende merkezlerinin sermaye değeri getiriler biraz sıkıştıkça artabilir (ancak muhtemelen sanayide 2018–21 döneminde olduğu kadar dramatik olmayacak). Kira tarafında ise büyümenin muhtemelen enflasyonu takip edeceği öngörülüyor (düşük tek haneli oranlar). Dikkat edilmesi gereken bir risk ise tüketici harcama gücü: hanehalkı borcunun yüksek olmasıyla birlikte, ekonomik büyüme sekteye uğrarsa, zorunlu olmayan perakende zarar görebilir ve bazı perakendeciler küçülebilir veya kapanabilir. Ayrıca, yapısal değişiklikler – örneğin, bazı ürünlerin daha fazla çevrim içi satın alınması – devam eden bir zorluk oluşturuyor. Ancak birçok perakendeci (tıkla ve topla vb.) uyum sağladı ve çevrim içi ikamesine daha az eğilimli kategoriler (örneğin, marketler, kafeler, kuaförler, tıp klinikleri) artık kiracı karmasının daha büyük bir bölümünü oluşturuyor.

Bölgesel odak: Greater Sydney içinde, perakende odak noktaları nüfus artış alanlarına karşılık gelmektedir. Örneğin Batı Sydney, banliyöler genişledikçe yeni perakendeye büyük talep gösteriyor – bu nedenle Marsden Park, Leppington ve Oran Park gibi bölgelerde yeni alışveriş kompleksleri açılıyor veya planlanıyor. Yerleşik banliyö ana caddeleri (ör. Parramatta, Bondi, Chatswood’da) güçlü bir şekilde toparlandı ve düşük boşluk oranlarına sahip, ancak CBD perakendesi (Sydney CBD ana alışveriş bölgesi) hâlâ bazı uluslararası turistlerin ve ofis çalışanlarının ayak izinin kaybını telafi etmeye çalışıyor. 2028 yılına kadar metro hatlarının tamamlanması, istasyonlarda yeni perakende fırsatları yaratacak (örneğin, Metro West istasyonlarının olduğu Five Dock veya Parramatta gibi yerlerdeki perakende gelişebilir). Ayrıca, yeni Batı Sydney Havaalanı, yolculara ve çalışanlara hizmet edecek perakende (ve konaklama) gelişimini de beraberinde getirecek.

Segment	2025 Piyasa Koşulları (Sydney)	2026–2028 Tahmin/Öngörü
Ofis (CBD)	Boşluk oranı ~%12,7–%12,8 (2024 sonu) – zirve yaptı ve istikrar kazanıyor cbre.com.au.Birincil kiralar dayanıyor (CBD birincil efektif kiralar 2024’te %5 arttı) cbre.com; yüksek teşvikler (~%35–40) hala yaygın.2025-26’da sınırlı yeni arz, baskıyı hafifletiyor cbre.com.au.Yaklaşık %6,0 birincil getiri (değer düşüşü sonrası) content.knightfrank.com.	Kademeli toparlanma.Boşluk oranının 2027 yılına kadar ~%8-10 seviyelerine düşmesi bekleniyor, çünkü emilim artıyor (minimal arz).Kira artışı birinci sınıf ofislerde yıllık olarak düşük tek haneli rakamlarda cbre.com (kaliteye yöneliş devam ediyor).Daha eski ofisler geride kalabilir veya alternatif kullanımlara dönüştürülebilir.Getirilerin 2026’ya kadar ~25–50 baz puan daralması bekleniyor çünkü faiz indirimleri değerleri artırıyor content.knightfrank.com ve daha fazla yatırımcıyı çekiyor.Sydney muhtemelen Avustralya’daki en iyi ofis performansları arasında cushmanwakefield.com.
Perakende	Güçlü toparlanma.Perakende varlıklar getirilere öncülük ediyor (toplam getiri geçen çeyrekte +%2,8) publications.raywhite.com.Yatırımcı talebi arttı – perakende, 2024 işlemlerinin %41’ini oluşturdu (ortalama %28’e karşılık) publications.raywhite.com.Marketlere bağlı merkezlerde düşük boşluk oranı (~%4 veya daha az) linkedin.com.Kira fiyatları hafifçe artıyor; alışveriş merkezi kiralarının 2025 yılında düşük tek haneli büyüme göstermesi bekleniyor cbre.com.Getiri: ~%5–6 birinci sınıf alışveriş merkezleri için, bölgesel/şerit perakende için daha yüksek.	İstikrarlı görünüm. Nüfus artışı ve sınırlı yeni arz kiraları destekliyor – iyi konumlanmış merkezlerde yıllık %1–3 kira artışı bekleniyor cbre.com.Perakende, yatırımcıların banliyö merkezlerini hedeflemesiyle sektörler arasında 2025–26 döneminde öne çıkan olarak görülüyor publications.raywhite.com.Riskler: tüketici harcamaları azalabilir; ancak temel perakende dayanıklı kalacaktır.Faiz oranları düşerse potansiyel olarak hafif bir getiri sıkışması yaşanabilir (değerleri artırarak), ancak genel olarak getirilerin istikrarlı kalması muhtemeldir.Genel olarak, perakende mülklerinin yüksek doluluk oranını ve sağlam gelirini koruması bekleniyor; başarılı merkezler büyümek için daha fazla eğlence/deneyim entegre edecek publications.raywhite.com.
Endüstriyel	Ayrıntılı endüstriyel pazar incelemesi için sonraki bölüme bakınız. Sydney endüstriyel sektörü büyümeye devam ediyor: boşluk oranı ~%2,8 (2025 1. Çeyrek) assets.cushmanwakefield.com; kiralar hâlâ yükseliyor (daha yavaş olsa da, çeyrekten çeyreğe +%0,7) assets.cushmanwakefield.com; benzeri görülmemiş talep lojistikten, birinci sınıf getiriler %5,25–%5,75 civarında.Yatırımcılar istekli, ancak fiyatlar yüksek; 2022–24 döneminde bir miktar getiri yumuşaması yaşandı.	Sonraki bölüme bakın. Görünüm pozitif fakat ılımlı: büyük arz artışıyla hafif bir boşluk oranı yükselmesi (2025 sonuna kadar <%3,5), ardından tekrar sıkılaşma assets.cushmanwakefield.com.2025’te kira artışı ~%4 (Sydney) assets.cushmanwakefield.com, ardından arzı yetersiz alt pazarlarda 2026-27’de orta tek haneli rakamlar.Getiri sıkışmasının muhtemelen 2025 sonları–2026’da gerçekleşmesi bekleniyor çünkü faiz indirimleri duyarlılığı artırıyor brokerdaily.au – Küresel lojistik varlıklara olan ilgi göz önüne alındığında, Sydney endüstriyel getirilerinin 25–50 baz puan daralması bekleniyor.Uzun vadeli talep etkenleri (e-ticaret, yeni havaalanı gibi altyapılar) bu sektörü güçlü tutmaktadır.

Kaynaklar: CBRE, Knight Frank, Ray White Comm., Cushman & Wakefield cbre.com.au content.knightfrank.com publications.raywhite.com assets.cushmanwakefield.com.

Yatırım ve risk (perakende): Yatırımcılar şu anda perakende sektöründe fırsatlar gördüklerini açıkça ortaya koyuyorlar. Getiriler, diğer varlık sınıflarına göre daha yüksek ve anlatı “perakende kıyameti”nden daha dengeli bir çok kanallı perakendecilik anlayışına evrildi. Özellikle cazip olanlar, süpermarketlerin demirbaşı olduğu mahalle ve alt bölge merkezleri; bu tür yerler savunmacı, ihtiyaca dayalı gelir sunuyor linkedin.com publications.raywhite.com. Bu merkezlerde boşluk oranı çok düşük ve toplumlarda yarı altyapı niteliğindeler – güçlü bir yatırım nedeni. Konut büyümesiyle birlikte ev eşyalarına olan talebin arttığı bazı büyük formatlı perakende (hacimli ürün merkezleri) alanlarda da fırsatlara dayalı yukarı yönlü potansiyel var. Ancak, riskler arasında tüketici harcamalarında düşüşler yer alıyor: Eğer enflasyon ve faiz maliyetleri tüketicileri etkilemeye devam ederse, perakende satışlar durağanlaşabilir ve kiracılar üzerinde baskı oluşabilir. Şimdiden, giyim veya mobilya sektöründe faaliyet gösteren perakendeciler marjlarında daralma görüyorlar. Diğer bir risk, merkezler için artan işletme maliyetleri (enerji, maaşlar); eğer bu maliyetler daha yüksek kiralarla dengelenmezse, net geliri azaltabilir. Online perakende özellikle elektronik veya büyük mağaza kategorilerinde rekabetçi bir tehdit olmaya devam ediyor; alışveriş merkezlerinin güncelliklerini koruması için kiracı karmasını sürekli olarak uyarlamaları gerekiyor (alışveriş merkezlerinde mini dağıtım merkezleri gibi daha fazla lojistik entegrasyon ya da daha fazla hizmet tabanlı kiracı görebiliriz). Ayrıca, faiz oranı riski perakende değerlemelerini etkiliyor: eğer getiriler beklenildiği gibi daralmaz ve borçlanma maliyetleri yüksek kalırsa, yüksek borçlu perakende sahipleri zorlanabilir. Bununla birlikte, şu andaki faiz gevşemesi ortamı ve sağlam temel göstergeler, perakende sektörünü ticari gayrimenkulün 2020’lerin sonlarına doğru muhtemelen “geri dönüş yapanı” haline getiriyor publications.raywhite.com.

Tablo 2: Sydney Ticari Gayrimenkul Özeti (2025 ve Görünüm)

(Tablo 2, Sydney’nin ofis, perakende ve endüstriyel pazar koşullarını ve tahminlerini özetlemektedir. Endüstriyel segment bir sonraki bölümde detaylandırılmıştır.)

Sydney Endüstriyel Gayrimenkul Pazarı

Sydney’nin endüstriyel ve lojistik gayrimenkul sektörü son yılların yıldız performans göstereni oldu ve 2025’e girerken kritik bir segment olarak kalmaya devam ediyor – ancak hızlı büyümesi artık daha sürdürülebilir bir hıza iniyor. Bu sektör; Sydney metropol alanında depo, dağıtım merkezi, üretim alanı ve endüstriyel arazileri kapsıyor (özellikle Batı Sydney’de yoğunlaşmış durumda). Ana itici güçler; e-ticaret patlaması, tedarik zinciri yeniden yapılandırması ve mevcut arsa eksikliğiydi; bu da 2021–2023 yılları arasında rekor düşük boşluk oranları ve fırlayan kiralar yaşanmasına yol açtı. 2025’te endüstriyel pazar, hala çok güçlü ancak o zirve seviyelerden normale dönüyor.

Yeni arz, yıllarca yetersiz inşaattan sonra nihayet artıyor.

Yalnızca 2025’in ilk çeyreğinde, Sydney yaklaşık 185.000 m² yeni endüstriyel alanın tamamlandığını gördü assets.cushmanwakefield.com – bunlar arasında Toll’un Kemps Creek’teki devasa 65.000 m² dağıtım merkezi ve Chipping Norton’daki (28.100 m²) ile Moorebank’taki spekülatif projeler yer aldı assets.cushmanwakefield.com.2025 yılı tamamı için, Sydney’de rekor ~950.000 m² yeni stokun tamamlanması planlanıyor assets.cushmanwakefield.com.Bunun yarısından fazlası spekülatiftir (önceden kiracı taahhüdü olmadan inşa edilmiştir) ve bu, son yıllarda ön taahhütlerin hakim olduğu duruma bir değişikliktir assets.cushmanwakefield.com.Büyük ön kiralanmış projeler arasında Amazon’un Goodman’ın Oakdale East arazisindeki yeni mega deposu ve Woolworths’ün Charter Hall’un Light Horse merkezi, Eastern Creek’teki büyük dağıtım merkezi bulunmaktadır assets.cushmanwakefield.com.2025’in boru hattının yaklaşık %55’i şimdiden önceden taahhüt edilmiş durumda, ancak geri kalan kısmı, pazarın alanı ne kadar absorbe edebileceğini test edecek assets.cushmanwakefield.com.Bu arz akışı, boşluğun artmasının ve önümüzdeki 6 ay içinde biraz daha yükselmesinin nedenidir, ancak 2025 sonu itibarıyla yine de %3,5’in altında kalması beklenmektedir assets.cushmanwakefield.com.2025 sonrasında, gelişme yavaşlayabilir: yapılabilirlik zorlukları ve arazi kısıtlamaları (imarlı arazi kıtlığı ve veri merkezi kullanımlarıyla rekabet) bazı planlanan projelerin ertelenmesine veya iptal edilmesine neden oluyor assets.cushmanwakefield.com.Birçok geliştirici, yüksek inşaat maliyetleri ve daha yüksek finansman maliyetleri nedeniyle, kiracıları güvence altına alana kadar spekülatif inşaatlardan kaçınıyor.Bu, mevcut dalganın ardından yeni arzın azalabileceğini gösteriyor, bu da teslim edilen alan benimsendikten sonra 2025 sonlarından 2026’ya kadar boşluk oranının tekrar daralabileceği anlamına geliyor assets.cushmanwakefield.com.

2025’te Mevcut Trendler

Boşluk ve arz: Sydney’nin endüstriyel boşluk oranı olağanüstü derecede düşük kalmaya devam ediyor, ancak yeni arzın piyasaya gelmesiyle birlikte hafifçe yükseliyor. 2025’in ilk çeyreğinde boşluk oranı %2,8’e yükseldi (2024 sonundaki yaklaşık %2,5’ten) assets.cushmanwakefield.com. Bu artış, 26.000 m²’lik Marsden Park deposu ve 25.000 m²’lik Moorebank Intermodal Terminal’deki lojistik tesisi gibi büyük tesislerin tamamlanmasının yanı sıra (Doğu Creek’te 74.000 m² eski Coles dağıtım merkezinin alt kiralanması da dâhil olmak üzere) bir dalga halinde gerçekleşti assets.cushmanwakefield.com. Buna rağmen, %2,8’lik boşluk oranı tarihsel olarak son derece sıkı bir pazar anlamına geliyor. Birçok alt pazarda, özellikle küçük ve orta büyüklükteki taleplerde hemen taşınılabilir alan bulmak hâlâ zor. Kat alanı bakımından, mevcut boş alanların çoğunluğu (%62) birinci sınıf, modern tesislerde assets.cushmanwakefield.com, hatta bu tür alanlar nispeten daha hızlı kiralanma eğilimindedir; daha eski, ikincil tesisler ise genellikle daha uzun süre boş kalıyor (bazı ikincil binalar 6 aydan fazla süredir boş durumda) assets.cushmanwakefield.com. Özellikle, alt kiralık alanlar boş alanların mütevazı bir bölümünü oluşturuyor (~%25) assets.cushmanwakefield.com, bu da mevcut boş alanların çoğunluğunun doğrudan bir mülk sahibi tarafından kiracı arandığı anlamına geliyor.

Kira ve fiyatlar: Sidney’de endüstriyel kiralar son birkaç yılda olağanüstü bir büyüme yaşadı. 2022 yılında birincil net kira değerleri, boşluğun dibe vurmasıyla yıldan yıla yaklaşık %20–30 oranında arttı. 2023’ün başlarında ise büyüme ulusal çapta yaklaşık %27 ile zirveye ulaştı cbre.com. 2024-25’e girerken kira artışı hala güçlü bir hızda olmakla birlikte yavaşladı. 2025’in ilk çeyreğinde, Sidney endüstriyel kiraları ortalama olarak çeyrekten çeyreğe %0,7 arttı (bu hızla devam ederse yıllık yaklaşık %3 eder) assets.cushmanwakefield.com. Cushman & Wakefield, 2025 yılı genelinde Sidney’de %4,3’lük bir kira artışı bekliyor assets.cushmanwakefield.com. Bazı alt piyasalar ortalamanın üzerinde performans gösteriyor: Central West (Silverwater/Granville çevresi) sadece geçen çeyrekte %1,4’lük kira artışı gördü assets.cushmanwakefield.com; bu da bölgede arzın çok kısıtlı olduğuna işaret ediyor. Port Botany ve havaalanı yakınındaki dolgu pazar olan Güney Sidney de, zaten çok yüksek olan kiralara rağmen çeyrekten çeyreğe %0,5’lik artış yaşadı assets.cushmanwakefield.com. Dış alt pazarlarda (Dış Batı, Güneybatı) daha mütevazı kira artışları görülüyor; çünkü yeni arzın büyük kısmı burada yer alıyor ve bu, kiracıların daha fazla seçeneğe ve pazarlık gücüne sahip olmasını sağlıyor assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Yine de, teşvikler görece düşük seviyede kalmaya devam ediyor ve 2024’te biraz artsa da stabilize oldu – mevcut tesislerde tipik teşvikler ~%10–17,5, büyük yeni projelerde yapılan ön taahhütlerde ise ~%15–20 civarında assets.cushmanwakefield.com. Bu teşvik oranları bir yıl önceki %10’un altından yükselmiş olsa da, ofis veya perakende sektörlerine kıyasla hâlâ düşük; bu da ev sahiplerinin üstün konumda olduğuna gösteriyor.

Dolar bazında, Batı Sidney’de (Outer West) birinci sınıf depo kiraları yaklaşık olarak m² başına 140–170 $ aralığındayken, Güney Sidney’de birinci sınıf küçük birimler için m² başına 250 $’ı aşabiliyor – bu, arazi kıtlığının son derece fazla olması nedeniyle Avustralya’daki en yüksek sanayi kiralarından biri. Arazi değerleri de yükseldi (Güney Sidney’de sanayi arazisi m² başına 3.000 $’ın üzerinde işlem gördü) dpn.com.au. Genel görüş, kira artışının devam edeceği ancak tek haneli oranlarda olacağı yönünde; bu, sürdürülemez çift haneli artışlardan bir soğuma anlamına geliyor. Bu görüş CBRE tarafından da paylaşılıyor: 2023’ün başındaki rekor %27’lik yükselişin ardından, sanayi kira artışı 2024 sonu itibarıyla yıllık bazda %9’a yavaşladı ve tedarik kısıtları nedeniyle pozitif kalmak kaydıyla daha da ılımlı olması bekleniyor cbre.com. Boşluk oranı bu kadar düşükken, acil ihtiyaç duyan her kiracı kira üzerinde yukarı yönlü baskıyla karşı karşıya kalıyor; ancak yeni gelişmeleri beklemeye gönüllü büyük kiracılar, pazarlıkta daha fazla avantaja sahip.

Yatırım tarafında, sanayi getirileri 2021 zirvesinde tarihi düşük seviyelere (%4’ün altı, birinci sınıf Sidney için) sıkıştı, ardından faiz oranları yükseldikçe 2022–23’te gevşedi. Şu anda Sidney’de birinci sınıf sanayi getirileri yaklaşık olarak %5,0 ile %5,5 arasında ve ikincil varlıklar %5–6’nın üst aralığında. Getirilerin istikrar kazandığına dair kanıtlar var – örneğin, Villawood’daki son bir satış yaklaşık %5,45 temel getiriyle işlem gördü assets.cushmanwakefield.com. Şimdi, faiz indirimlerinin ufukta belirmesiyle, piyasa beklentisi olumluya dönüyor. Sanayi/lojistik için yatırımcı talebi hala yüksek; hem yerli hem de yabancı kurumların ilgisi sektörün güçlü temellerinden kaynaklanıyor. Knight Frank’e göre, Sidney ve Brisbane’de birinci sınıf sanayi varlıklarına talep “patlama”da, Brisbane’de getiriler yine düşüşe geçmiş durumda ve Sidney’in de aynı yolu izlemesi bekleniyor brokerdaily.au. Cushman’ın raporuna göre, yeni sermaye (yurtdışı kaynaklı dâhil) Avustralya lojistiğine yöneliyor ve “2025 sonlarında tekrar getiri sıkışması yaşanmasını bekliyoruz”; çünkü sermaye ağırlığı sınırlı stok ile çarpışıyor cushmanwakefield.com. Pratikte, faizler düşerse, birinci sınıf sanayi getirileri 2026’ya kadar yeniden %5’in altına veya %4’ün yüksek aralığına kayabilir ve bu da değerleri artırır. 2023’te yavaşlayan sermaye işlem hacminin ise hızla toparlanması öngörülüyor – 2025’te sanayi yatırımı hacminde %10’dan fazla bir artış bekleniyor cbre.com.au ve alıcı ile satıcı fiyat beklentilerinin yakınlaşması sayesinde daha fazla işlem yapılacak.

Coğrafi sıcak noktalar: Batı Sidney, endüstriyel faaliyetlerin merkezidir. Dış Batı (M7/M4 kavşağı boyunca, Eastern Creek, Erskine Park, Kemps Creek gibi banliyöler) ve Güneybatı (M5 çevresi, Moorebank, Ingleburn) bölgeleri, en çok yeni lojistik parklarının geliştirildiği alanlar. Otoyollara yakınlık ve (Moorebank örneğinde) bir intermodal demiryolu limanı, bu bölgeleri cazip kılıyor. Belirtildiği gibi, Amazon ve diğerlerinin büyük ön kiralamaları bu alanlarda assets.cushmanwakefield.com‘da yer alıyor. Yaklaşan Batı Sidney Havalimanı ise Aerotropolis/Bradfield’de yeni endüstriyel bölgeleri canlandırıyor ve burada ileri üretim, yük taşımacılığı ve havacılık sanayilerinin yer alması bekleniyor – bu da önümüzdeki on yıl içinde oyun değiştirici olacak. NSW hükümeti, 2025’te Aerotropolis yakınında 139 milyon dolarlık bir depo yerleşkesini çoktan onayladı psnews.com.au. Bu arada, İç Sidney endüstrisi (Güney Sidney, iç batı) “son kilometre” dağıtımı için oldukça aranan bir bölge olmaya devam ediyor, ancak neredeyse hiç arazi kalmadı – birçok eski sanayi alanı burada karma kullanıma dönüştürülüyor. Bu da kullanıcıları batıya itiyor. Kuzey Batı (Marsden Park’tan Rouse Hill’e kadar) ise nüfusun arttığı bölgede hafif sanayi ve depoculuk için yeni bir büyüme alanı. Orta Batı (Silverwater, Auburn) ise merkezi konumu sayesinde düşük boşluk oranına sahip eski bir bölge.

2026–2028 Görünümü

Sydney’nin sanayi pazarı için orta vadeli görünüm temelde güçlü, ancak çılgınca büyüme daha istikrarlı bir ritme dönecek. 2026–28 dönemine dair öne çıkan noktalar:

Boşluk & Arz: Mevcut inşaat patlaması, 2025’e kadar boşluk oranını geçici olarak yükseltecek, ancak sonrasında yeni arz muhtemelen talebin gerisinde kalacak. Sidney’de endüstriyel arazi arzı coğrafya ve imar nedeniyle sınırlı – Batı Sidney’de arazi var fakat altyapı ve planlama süreçleri, arzın piyasaya çıkma hızını belirliyor. Birçok geliştirici de yüksek maliyetler sebebiyle fazladan inşaat yapmaktan kaçınıyor. Cushman, boşluğun 2025’te %3,5’in altında zirve yapıp ardından 2025 sonunda ve 2026’ya doğru azalacağını öngörüyor assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Geliştirme yavaşlarsa, 2027’de boşluk oranı tekrar %2’ye ya da daha altına inebilir. Temelde, Sidney’nin sanayi pazarı etkili bir şekilde neredeyse tam dolulukta kalacak; zira sağlıklı bir pazarda tipik sürtünme boşluğu ~%5’tir ve Sidney bunun epey altında olacak.
Kira artışı: Yıllık olarak orta tek haneli yüzdelerde devam eden kira artışı bekleniyor. 2025 için %4,3 projeksiyon yapıldı assets.cushmanwakefield.com; benzer bir oran (belki de yıllık %3–5) 2026 ve 2027’de de muhtemel. Bazı seçilmiş pazarlar, arzın özellikle sıkı olması durumunda %5‘i aşabilir assets.cushmanwakefield.com. Örneğin, Güney Sydney veya Central West’te az yeni proje başlarsa, bu bölgelerde bastırılmış talep nedeniyle yüksek kira artışları görülebilir. Tersine, çok sayıda yeni bina yapılan bölgelerde (Outer West’in bazı kısımları gibi) alan emilene kadar kiralar daha yatay seyredebilir. İlginç bir eğilim: Ev sahibi teşvikleri biraz artabilir (2024’te pre-let’lerde ~%15’e yükseldiği gibi assets.cushmanwakefield.com), bu da efektif kira artışını nominal kiralar artsa bile bir miktar dengeler. Ancak buna rağmen, endüstriyel mülk sahipleri güçlü bir pozisyonda. 2028 yılına kadar, yapısal etkenler göz önünde bulundurulduğunda Sydney’de birinci sınıf depo kiralarının bugünkünden %15’ten fazla yüksek olması muhtemel.
Talep sürücüleri: E-ticaret büyük bir kiracı olmaya devam edecek — çevrimiçi perakende büyümesi satışların yaklaşık %11’inde sabitlendi, ancak 2020’lerin sonuna kadar (15%+’a çıkması) daha fazla büyüme daha çok lojistik alanı gerektirecek. Üçüncü parti lojistik (3PL) firmaları, kargo teslimat şirketleri ve tedarik zincirini optimize eden perakendeciler kiralama hareketliliğini artıracak. Cushman, 3PL faaliyetlerinde 2025’in 2. yarısında bir artış bekliyor; birçok 3PL beklenenden sessizdi (belki önceki kapasite yatırımları nedeniyle), ancak artan hacimleri karşılamak için genişleme ihtiyacı olacak assets.cushmanwakefield.com. Ayrıca, imalatın canlanması (örn. ilaç, gıda veya yüksek teknoloji sektörlerinde) özellikle kritik sektörlerin yurtiçine taşınmasına yönelik devlet ilgisiyle birlikte talebi bir miktar artırabilir. Sydney’in yeni teknoloji parkları (Batı Sydney’in ileri sanayi bölgeleri gibi) tesis talebi oluşturabilir. Veri merkezleri de endüstriyel arazi için yarışıyor — geleneksel depolar olmasalar da endüstriyel bölgelerde yer alıyorlar ve dijital ekonomi sayesinde büyüyorlar. Bu rekabet (veri merkezleri genellikle arsa/güç erişimi için en yüksek fiyatı öder) arazi fiyatlarını yukarı çekmeye ve bazı bölgelerde depo geliştirmelerini kısıtlamaya devam edecek assets.cushmanwakefield.com.
Yatırım görünümü: Belirtildiği gibi, sermaye hacmi ve daha düşük faiz oranları göz önüne alındığında 2025–26’da sanayi getirilerinin potansiyel olarak yeniden daralması için zemin hazırlanıyor brokerdaily.au. Birçok küresel yatırımcı, Avustralya sanayi piyasasını arzın yetersiz olduğu ve uzun vadeli büyüme potansiyeli taşıyan bir hikaye olarak görüyor. 2028 yılına kadar, eğer ekonomi güçlü kalırsa, Sydney birinci sınıf sanayi getirileri tekrar %5’in altına ya da %4’ün üst sınırına inebilir. Bu da daha fazla sermaye büyümesi anlamına geliyor. Ancak bu kadar düşük getiriler, giriş riskini de artırıyor – eğer tahvil oranları beklenmedik şekilde yükselirse, sanayi değerleri hassas olurdu. Genel olarak, yüksek yatırımcı talebinin devam etmesi bekleniyor; bu da muhtemelen sermaye ortaklıkları yoluyla gelişimi teşvik edebilir (ör. büyük kurumlar, stoklara erişim için lojistik parkı inşalarını finanse ediyor).
Riskler: Bir risk, ekonomik durgunluğun talebi azaltması – örneğin, tüketici harcamaları ciddi şekilde düşerse, perakendeciler depo konsolidasyonuna gider ve kiralamalar azalır. Ancak yapısal eğilimler göz önünde bulundurulduğunda, bu hafif bir risktir; çoğu kullanıcı uzun vadeli planlar yapar ve kısa süreli dalgalanmalar gidişatı değiştirmez. Aşırı inşaat riski bir diğeridir – mevcut arz dalgası abartılır mı? Şimdiye kadar önemli bir kısmı önceden kiralandı ve geri kalanının da sürecinde kiralanması bekleniyor, ancak 2025’teki spekülatif alan beklenenden uzun sürerse, geliştiriciler geri çekilir (kendi kendini düzelten bir yapı). Sektör raporlarının mesajı herhangi bir geçici boşluğun geçici olacağı yönünde assets.cushmanwakefield.com. Bir diğer risk ise altyapı gecikmeleri: Sydney’nin yolları ve limanları aynı hızda ilerlemeli (ör. Moorebank intermodal ya da otoyol genişletmeleri sorun yaşarsa, bazı lojistik verimlilikler gecikebilir). Ve maliyet enflasyonu endişe kaynağı olmaya devam ediyor – depo inşaatının maliyeti birkaç yıl öncesine göre %20–30 daha yüksek; eğer maliyetler düşmezse, yeni inşaatları haklı çıkarmak için kiraların artmaya devam etmesi gerekecek. Son olarak, düzenleyici değişiklikler (örneğin imar ya da çevre kuralları) sanayi arazi arzını etkileyebilir, ancak kısıtlamaları kökten azaltacak herhangi bir değişiklik öngörülmüyor.

Genel olarak, Sydney’nin sanayi sektörü 2028’e kadar yüksek doluluk, artan kiralar ve güçlü yatırımcı ilgisi ile sağlam performans göstermeye devam edecek – ancak geçtiğimiz yıllardaki patlayıcı büyüme kadar hızlı olmayabilir. Savunmacı özellikleri (uzun vadeli kira kontratları, temel işlev) ve büyüme potansiyeliyle, tercih edilen bir varlık sınıfı olmaya devam edecektir.

Sanayide Yatırım Fırsatları ve Riskler

Sydney’nin sanayi piyasasındaki fırsatlar önemli düzeyde:

Temel lojistik varlıklar (uzun vadeli kiralanmış modern dağıtım merkezleri), arsa açısından sınırlı bir pazarda istikrarlı gelir sağlar. Boşluk oranlarının düşük kalacağı öngörüldüğünden, iyi konumlanmış endüstriyel tesis sahipleri yüksek doluluk ve kira artışı bekleyebilirler. Mevcut getiri seviyelerinden (~%5) satın alındığında, bu varlıklarda faiz oranlarının düşmesiyle beklenen getiri sıkışıklığı yaşanırsa sermaye artışı görülebilir brokerdaily.au. Çeşitlenen bir ekonomide, lojistiğe maruz kalmak (e-ticaret ve tüketimi desteklediği için), büyümeyle birlikte nispeten savunmacı bir hamle olarak görülüyor – ki bu nadir bir kombinasyondur.
Geliştirme fırsatları: Arazi veya arazi kullanım hakkı olan geliştiriciler için süregelen arz sıkıntısı, kiracılara (özellikle özel tesis gerektiren büyük kiracılara) özel projeler inşa etmenin oldukça karlı olabileceği anlamına geliyor. Kentsel dönüşüme uygun eski endüstriyel sahaların çok katlı lojistik tesislerine veya veri merkezlerine dönüştürülmesi gibi brownfield yeniden geliştirme, şehir merkezine yakın alanlarda aşırı arsa kıtlığı nedeniyle yeni bir fırsat olarak ortaya çıkıyor. Çok katlı depolar, Avustralya için yeni olsa da, yoğun nüfuslu Asya şehirlerinde olduğu gibi Sydney’de de uygulanabilir hale gelebilir.
Yeni ortaya çıkan alt sektörler: Vurgulandığı gibi, veri merkezleri ve soğuk depo gibi alternatifler yükselişte. Batı Sydney’deki veri merkezleri (örneğin Eastern Creek bölgesi), bulut bilişim ihtiyaçlarıyla birlikte genişledi. Bunlar genellikle yüksek kredi notuna sahip kiracılarla (teknoloji firmaları) uzun vadeli sözleşmeler sunar ve yatırımcılar için caziptir. Benzer şekilde, soğuk depo (gıda dağıtımı) ve nüfus merkezlerine yakın son kilometre lojistik tesisleri yüksek talep görüyor (örneğin market teslimat merkezleri gibi). Akıllı yatırımcılar, bu nişlere hizmet eden endüstriyel varlıkları hedefleyebilir.

Riskler yok değil:

Fiyatlama riski: Endüstriyel gayrimenkul artık ucuz değil; bazı durumlarda mükemmele yakın fiyatlanmış denebilir. Ekonomik koşullar beklenen şekilde gitmezse (örneğin, enflasyon kalıcı olur ve faiz oranları daha uzun süre yüksek kalırsa), öngörülen getiri sıkışıklığı gerçekleşmeyebilir ve yüksek fiyata alınan varlıklar beklentinin altında performans gösterebilir. Ayrıca beş yıl öncesine göre getiri oranı sıkışması için daha az alan var – o zamanlar getiriler %7–8 civarındaydı. Bu nedenle, gelecekteki getiriler daha çok kira artışına bağlı olacak; bu muhtemelen gerçekleşse de, son yıllardaki olağanüstü oranların aynısının tekrarlanması beklenmeyebilir.
Kiracı yoğunlaşması ve eskime: Bazı yatırımcılar spesifik risk konusunda endişeli – örneğin, sayılı büyük 3PL veya perakende kiracılardan biri temerrüde düşer ya da taşınırsa, yüksek kiralı bir ortamda boşalan alanı yeniden kiralamak piyasa yavaşlarsa zor olabilir. Ayrıca, tesisler zamanla eskiyebilir (örneğin, yetersiz yükseklik, yetersiz tır erişimi gibi), özellikle de teknoloji ilerledikçe (depolarda otomasyon vs.). Varlıkları modern tutmak için sürekli sermaye harcaması gerekebilir.
Düzenleyici/çevresel faktörler: Sürdürülebilirlik giderek daha fazla ön plana çıkıyor – enerji verimliliği düşük olan veya güneş panelleri gibi özelliklere sahip olmayan depolara, kiracılar ve yatırımcılar yeşil binaları önceliklendirdikçe talep düşebilir. Ayrıca, ticaret politikalarında ya da liman operasyonlarında meydana gelecek herhangi bir değişiklik (örneğin ithalat/ihracat hacimlerinin değişmesi gibi) belirli endüstriyel kümeleri dolaylı olarak etkileyebilir.
Tedarik zinciri değişimleri: Jeopolitik olaylar tedarik zinciri güzergahlarını değiştirebilir; örneğin, artan iç üretim talebi yerel üretim alanı ihtiyacını artırabilirken, küresel bir durgunluk ithalatı azaltarak liman lojistiği alanını etkileyebilir. Ancak Sidney’in çeşitli ekonomisi ve konumu, çeşitli senaryolara uyum sağlamasını sağlayacaktır.

Sonuç olarak, Sidney’de sanayi mülkleri son derece cazip bir sektör olmaya devam etmektedir, genellikle “sanayi & lojistik altını” olarak anılır. Yatırımcılar için önemli olan şu anda aşırı ısınmış piyasada fazla ödeme yapmamak, kiracılar için ise gelecekteki kısıtlılık nedeniyle alanı erken güvenceye almak (mümkünse ön taahhüt yapmak) olacaktır. Yeni havalimanı ve altyapı ile Batı Sidney sanayi pazarları gelişecek, ekonomik faydayı yayacak ve önümüzdeki on yıl içinde sayısız gayrimenkul fırsatı yaratacaktır.

Sonuç

Tüm segmentlerde – konut, ticari (ofis/perakende) ve endüstriyel – 2025 yılında Sydney’nin emlak piyasası, süregelen arz kısıtlarının ortasında yeniden büyüme ile karakterize ediliyor. Konut mülkleri, düşük faiz oranları ve nüfus baskıları sayesinde yeni fiyat rekorları kırıyor; ancak erişilebilirlik merkezi bir sorun olmaya devam ediyor abc.net.au australianpropertyupdate.com.au. 2028’e kadar olan görünüm, fiyatların ve kiraların daha ölçülü oranlarda da olsa artmaya devam edeceğine işaret ediyor; bunun sonuçları konut arzı girişimlerine ve ekonomik koşullara büyük ölçüde bağlı. Ticari sektörlerde çok hızlı toparlanma gözleniyor: ofisler istikrar kazanıyor ve Sydney, ulusal ofis talebinin yeniden büyümeye dönmesinde öncülük ederek iyileşme için hazır cushmanwakefield.com; perakende ise tüketicilerin fiziksel alışverişe dönüşü ve yatırımcıların sektörde değer görmesiyle şaşırtıcı bir şekilde en iyi performans gösteren alanlardan biri oldu publications.raywhite.com. Endüstriyel emlak ise temel olarak güçlü kalmaya devam ediyor – Sydney’nin endüstriyel boşluk oranının on yıl boyunca %3–4’ün altında kalacağı öngörülüyor assets.cushmanwakefield.com – bu da lojistik varlıkların hem kullanıcılar hem de yatırımcılar tarafından talep görmeye devam etmesini sağlıyor.

Yatırım fırsatları bu ortamda bolca mevcut: arazi içi konut projelerinden ve hükümet teşviklerinden faydalanılan kiralama amaçlı inşa projelerine, katma değerli ofis yenilemelerinden birinci sınıf lojistik tesislerine kadar, Sydney akıllı yatırımcılar için çeşitli fırsatlar sunuyor. Kilit büyüme alanları arasında Greater Western Sydney öne çıkıyor – büyük altyapı projeleri (metro hatları, otoyollar, havaalanı) ve planlanan kentsel merkezler (ör. Bradfield City) bu bölgeleri dönüştürüyor ve yeni iş ve nüfusun akınıyla birlikte ortalamanın üzerinde emlak büyümesi sağlanması muhtemel dpn.com.au dpn.com.au. Yerleşik şehir içi pazarlar da genel ekonomik canlanmadan ve özellikle ofislerde, mevcut arzın sınırlı olması nedeniyle avantaj elde edecektir.

Ancak, riskler ve zorluklar küçümsenmemelidir. Konut erişilebilirliği kriz seviyesinde – arzda önemli artışlar olmadan birçok Sydneyli fiyatların dışında kalacak ya da konut maliyetleriyle zorlanacaktır; bu da siyasi müdahale getirebilir veya ekonomik rekabet gücünü zayıflatabilir. Yüksek varlık değerlerini sürdürebilmek için tarihte görülmemiş düşük faiz oranlarına güvenmek ise başka bir kırılganlıktır; finansman maliyetlerinde yaşanacak herhangi bir şok veya likiditenin azalması mülk değerlerini hızla etkileyebilir. Ayrıca Sydney’in piyasası küresel trendlerle iç içedir: yabancı yatırım politikalarındaki değişiklikler, uluslararası öğrenci akışı ve küresel ekonomik sağlık (şirketler için genişleme veya daralma) önümüzdeki yıllarda sonuçları belirleyecektir.

Devlet politikası belirleyici bir unsur olacaktır. Yeni Güney Galler’in yeni konut girişimlerinin – geliştirme onaylarını hızlandırmak, kira arzını teşvik etmek, altyapı için fon sağlamak – başarısı (veya başarısızlığı), Sydney’in konut açığını bir nebze olsun hafifletip hafifletemeyeceğini ya da bu açığın büyümeye devam edip etmeyeceğini belirleyecek australianpropertyupdate.com.au abc.net.au. Ticari alanda ise, göç ve iş büyümesini destekleyen politikalar doğrudan emlak talebini artıracaktır (daha fazla insan daha fazla ev, ofis, mağaza, depo ihtiyacı demektir). Tersi bir durumda, talebi azaltacak ani bir politika (örneğin göçün kısıtlanması veya emlak yatırımının vergilendirilmesi gibi) piyasayı yumuşatabilir.

Özetle, Sydney’in emlak piyasası 2026–2028’e doğru dayanıklı ve dinamik görünmektedir; sağlam temellere dayanmaktadır: büyüyen ve refah sahibi bir nüfus; bölgesel ekonomik merkez statüsü; kapasitesini artıran büyük altyapı yükseltmeleri. Konut piyasasında daha fazla (fakat ılımlı) büyüme öngörülmekte olup, Sydney’in bu on yıl sonunda ortalama 2 milyon dolar üzeri ev fiyatına sahip bir şehir olarak yerini sağlamlaştırması beklenmektedir abc.net.au. Ticari emlakte ise toparlanma söz konusudur – ofis boşluklarının azalması beklenirken, perakende sektörü yeniden yükselişe geçmeye devam edecek ve sanayi/lojistik yeni ekonomide kritik rolünü pekiştirecektir. Yatırımcılar ve paydaşlar, yüksek rekabetçi (özellikle geliştirilebilir arsa ve nitelikli binalar gibi kıt varlıklar için) bir piyasaya hazırlanmalı ve stratejik yaklaşımlar geliştirmelidirler (yeni geliştirme modellerini benimsemek, devletle ortak projelere girmek veya varlıkları geleceğin ihtiyaçlarına göre yenilemek gibi). Kısa vadedeki zorluklara rağmen, Sydney emlak piyasası için görünüm temkinli iyimserlik taşımaktadır: şehrin süregelen cazibesi ve ekonomik gücü, piyasa döngüleri dalgalansa bile, uzun vadede emlak değerlerinin ve talebin yükselişte olacağını göstermektedir.

Dikkatli planlama ve arz ile altyapıyı artırmaya yönelik sürdürülebilir politika desteğiyle Sydney, büyümesini yönetebilir ve önümüzdeki yıllarda emlak piyasasının sadece bir servet motoru olarak değil aynı zamanda bu küresel şehrin yaşanabilirliğini ve üretkenliğini de desteklemesini sağlayabilir.

Kaynaklar:

ABC News (2025). 2025–26’da emlak fiyatlarının rekor seviyelere ulaşması bekleniyor, alıcılar için zorluk, satıcılar için fırsat. abc.net.au abc.net.au abc.net.au
Ulusal Konut Arzı ve Erişilebilirliği Konseyi (2025). Konut Sistemi Raporu 2025 – Konut açığı ve erişilebilirliği hakkındaki temel bulgular australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au
NSW Planlama Departmanı (2024). Büyük Sidney Konut Arzı Tahmini – 2029 yılına kadar 172.900 yeni ev öngörülüyor (yılda 28.800) planning.nsw.gov.au
Domain (2025). Fiyat Tahmin Raporu 2025–26 Mali Yılı – Sidney’de konut fiyatının %7 artışla 1,83 milyon dolara; daire fiyatının %6 artışla 889 bin dolara ulaşması bekleniyor abc.net.au abc.net.au
CoreLogic/Cotality (2025). Ağrı & Kazanç Raporu – 2025 başında satışların %95’i karlı; fiyatlar RBA faiz indiriminden sonra yükseldi abc.net.au
YourMortgage (Tem 2025). Medyan Konut Fiyatları – Sydney medyan konut fiyatı 1,496 M$; en hızlı büyüme St Marys (+%8,4), Richmond-Windsor (+%6,7), Fairfield (+%6,5) yourmortgage.com.au yourmortgage.com.au
Mozo (Oca 2025). Avustralya’da Ortalama Kira – Sydney’de haftalık ortalama kira 775$ (evler) ve 720$ (daireler) (ülkedeki en yüksek) mozo.com.au mozo.com.au
Cushman & Wakefield (2025). Sydney Endüstriyel Piyasa Özeti Q1 2025 – Boşluk oranı %2,8; 2025’te kiraların %4,3 artması öngörülüyor; boşluk oranı %3,5’in altında kalacak assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com
CBRE Araştırma (2025). Pasifik Gayrimenkul Piyasa Görünümü – Endüstriyel kira artışı yavaşlıyor ama pozitif kalıyor; perakende kira artışı tek haneli düşük seviyelerde, Perth/Sydney önde cbre.com cbre.com
Knight Frank Araştırma (2025). Sydney Ofis Pazarı Q1 2025 – Birinci sınıf getiriler yaklaşık %6,0 ile sabit, 2025’in ikinci yarısında sıkışması bekleniyor; boşluk oranı %12,8 ve muhtemelen zirveye ulaştı content.knightfrank.com content.knightfrank.com
Ray White Commercial (2025). Gayrimenkul Görünümü – Perakende 2025’te ticari performansa liderlik edecek; perakende işlemleri arttı, toplam getirilerde baskın publications.raywhite.com publications.raywhite.com
Knight Frank (2025). Avustralya Ticari Gayrimenkul Görünümü – Sektörler genelinde toparlanma, endüstriyel talep getiri sıkışmasına yol açıyor, denizaşırı sermaye aktif brokerdaily.au brokerdaily.au
ABC News (2025). NSW kira arzını hızlandırıyor – BTR için %50 arazi vergisi indirimi süresiz uzatıldı; geliştiricilerin konut hızını artırmak için altyapı inşa etmesine izin veriliyor abc.net.au abc.net.au
Reuters Anketi, GlobalPropertyGuide aracılığıyla (2025). Konut piyasası analizi – Analistler, 2025’te Avustralya ev fiyatlarının %3,7 artmasını, 2026/27’de ise %5,0 yükselmesini bekliyor; Sydney’de 2025’te yaklaşık %3 (daha mütevazı) globalpropertyguide.com
Cushman & Wakefield (2025). Avustralya Görünümü 2025 – Sidney/Brisbane, ofis toparlanmasına liderlik ediyor; faiz indirimleri yatırımı teşvik edecek, 2025 sonlarında lojistikte getiri sıkışması cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com

abc.net.au australianpropertyupdate.com.au yourmortgage.com.au abc.net.au assets.cushmanwakefield.com brokerdaily.au

Buna karşılık olarak, hükümetler destekleyici önlemler uygulamaktadır.

2025’in ortalarında NSW eyalet hükümeti, özellikle Greater Sydney’de konut arzını hızlandırmak ve özellikle kiralık konutları artırmak için adımlar attığını açıkladı abc.net.au abc.net.au.Başlıca girişimler arasında, kiralık yapım (BTR) projelerine yönelik vergi teşviklerinin uzatılması yer alıyor – yeni büyük ölçekli kiralık projelere %50 arazi vergisi indirimi artık kalıcı hale getirildi (önceden 2039’da sona erecekti) abc.net.au – ve özel geliştiricilerin projeleri içinde altyapı (yollar, parklar, hatta okullar) sağlamalarına olanak tanıyan ve büyüme bölgelerinde yeni konutların hızlanmasını amaçlayan planlama reformları abc.net.au.Bu adımlar, geliştiricilere “daha fazla konutu daha hızlı inşa etme konusunda güvence” vermeyi ve “güvenli, yüksek kaliteli kiralık konut” arzını artırmayı amaçlıyor abc.net.au abc.net.au.Federal düzeyde, yabancı yatırım kuralları sıkılaştırıldı: Nisan 2025’ten itibaren yabancı kişiler (geçici ikamet edenler dahil) iki yıl boyunca ikinci el (yeniden satış) konut satın alamayacaklar foreigninvestment.gov.au – bu önlem, alıcılar arasındaki rekabeti azaltmayı amaçlamaktadır.(Yabancı alıcılar hâlâ yeni projeler veya boş arazi satın alabilir.) Bu politika, talep kaynaklı baskıyı hedeflemektedir, ancak yabancı alıcılar zaten FIRB kuralları kapsamında çoğunlukla yeni mülklerle sınırlıydı.Özellikle, Çin’den gelen alıcılar Avustralya konutunda en büyük yabancı yatırım kaynağı olmaya devam etti ve birçoğu Nisan 2025’te yürürlüğe girecek yasağından önce alımlarını tamamlamak için acele etti afr.com macrobusiness.com.au.Genel olarak, devlet müdahaleleri – sosyal konut yatırımlarının artırılmasından imar sistemi reformlarına kadar – 2028 yılına kadar Sydney’nin konut gelişiminde önemli bir rol oynayacak, ancak bu etkilerin tamamının ortaya çıkması zaman alabilir australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au.

Hükümet konut politikaları: Hem federal hem de eyalet hükümetleri, konutun karşılanabilirliğini ve arz eksikliklerini ele almak için girişimler başlattı. Ulusal Konut Mutabakatı, 2029 yılına kadar ülke genelinde 1,2 milyon yeni konut hedefi koydu, ancak mevcut tahminler ciddi bir eksiklik ortaya koyuyor. Federal bir danışma kurulu raporu (Konut Sistemi Durumu 2025) Avustralya’nın 2029 ortasına kadar hedefin yaklaşık 375.000 konut gerisinde kalacağı konusunda uyarıyor australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au. Yeni inşaatlardan yıkımlar çıkarılsa bile, beklenen net arz (825.000 konut) 2024–2029 yılları arasında temel talebin yaklaşık 79.000 konut altında kalacak australianpropertyupdate.com.au. Yeni Güney Galler (Sydney’nin eyaleti) belirgin şekilde kısıtlı – öngörülen, ima edilen konut hedefinin yalnızca %65’ini karşılayabileceği, ülke genelindeki en büyük açıkların başında geldiği australianpropertyupdate.com.au. Sebepler; iş gücü ve malzeme yetersizliği, yüksek inşaat maliyetleri, arsa bulma zorlukları ve karmaşık planlama süreçleri olarak sıralanabilir australianpropertyupdate.com.au. En önemlisi, mevcut durumda birçok proje ticari olarak uygulanabilir değil, çünkü arsa ve finansman maliyetleri satış fiyatlarına göre yüksek australianpropertyupdate.com.au ve bu da yeni gelişimin önünde bir engel oluşturuyor.

Göç ve demografi: Sydney’nin nüfus artışı pandemi sonrası hız kazandı ve konut talebini artırdı. Sınırlar yeniden açıldıktan sonra, Avustralya rekor düzeyde net denizaşırı göç gördü (2022–24 arasında yüzbinlerce yeni gelenle) ve Sydney – ekonomik bir merkez olarak – bu göçmenlerin büyük bir bölümünü çekti. Bu akış, dönen uluslararası öğrencilerle birlikte, kiralık konut piyasasını daralttı ve özellikle apartman dairelerine yönelik alıcı talebini destekledi. Nüfus artışı 2023 zirvesinden biraz yavaşlayabilirken, güçlü kalmaya devam ediyor abc.net.au. Ayrıca, Sydney’nin güçlü iş piyasası (özellikle teknoloji, finans, eğitim ve sağlık sektörlerinde) eyalet içi ve yurt dışından göçmenleri çekmeye devam ediyor. Bu eğilimler, hane oluşumunu artırarak her alanda emlak talebini destekliyor. Ancak, konut inşaatı hızlanmadıkça, arz-talep dengesizliği daha da şiddetleniyor ve bu da fiyatların ve kiraların artmasına katkı sağlıyor.

Altyapı gelişmeleri: Devasa altyapı projeleri, Sydney’nin coğrafyasını ve emlak potansiyelini yeniden şekillendiriyor. En öne çıkanı, Western Sydney Havalimanı (Nancy-Bird Walton Havalimanı) olup, 2026’da açılması planlanıyor ve çevresindeki Aerotropolis gelişimi ile dikkat çekiyor. Bu sıfırdan şehir kurma girişimi 11.000+ hektarı kapsıyor ve 2030’lara kadar Sydney’nin üçüncü büyük ekonomik merkezi haline gelirken 200.000 yeni iş yaratması öngörülüyor dpn.com.au dpn.com.au. Yeni ulaşım bağlantıları – 2026’ya kadar altı yeni istasyonu açılacak olan Western Sydney Airport metro hattı dahil – ve havalimanı yakınlarında planlanan “Bradfield City” için hükümetin 1+ milyar dolarlık yatırımı, sanayi, ticari ve konut projeleri için geniş alanların önünü açacak dpn.com.au dpn.com.au. Şimdiden, havalimanı yakınlarında büyük depo ve lojistik tesisleri inşa ediliyor ve Batı Parkland City bölgesinde “30 dakika şehir” vaadi, büyüme fırsatları arayan yatırımcılar ve ev alıcılarının ilgisini çekiyor. Sydney’nin diğer bölgelerinde ise Metro City & Southwest (metro hattının şehir merkezinden güneybatıya uzatılması) devreye alınıyor ve Metro West hattı (şehri Parramatta’ya ~2030’a kadar bağlayacak) inşa ediliyor. Bu demiryolu projeleri, otoyol iyileştirmeleriyle (WestConnex, M12, vb.) birlikte, ulaşılabilirliği artırıyor, yeni istasyonların çevresinde ulaşım odaklı gelişimi tetikliyor ve çeşitli koridorlarda gayrimenkul değerlerini yükseltiyor (ör. iç güneybatı, Parramatta/Westmead ve gelecekteki Metro West güzergahı boyunca). Genel olarak, altyapı yatırımı büyümeyi merkezin dışına yayıyor, Batı Sydney ve diğer dış bölgelerde gelişimi artırıyor, bu da sanayi arazisi talebini, banliyö konut piyasalarını ve işletmelerin lokasyon kararlarını etkiliyor.

Aşağıdaki bölümlerde her ana pazar segmenti – Konut, Ticari (Ofis/Perakende) ve Endüstriyel – ele alınıp 2025’teki mevcut koşullar, 2026–2028 öngörüleri, alt pazarlara, yatırım fırsatlarına ve zorluklara ilişkin analizler detaylandırılacaktır.

Sydney Konut Piyasası

2025’teki Güncel Eğilimler

2022–2023 başlarında yükselen faiz oranlarının tetiklediği kısa bir durgunluğun ardından, Sydney’nin konut piyasası 2023’ün sonlarından 2024’e kadar toparlandı ve bu toparlanma 2025’e taşındı. Fiyat artışları, 2021 patlamasındaki çılgın zirvelere kıyasla daha ılımlı seyrediyor ancak yine de pozitif. Ulusal Konut Arz Konseyi’ne göre, Sydney’de ev fiyatları 2024 yılı boyunca yaklaşık %4,9 arttı (takvim yılı), kiralar ise %4,8 yükseldi australianpropertyupdate.com.au. Yıllık artışlar 2023’ün baş döndürücü kazançlarından daha yavaş olsa da, halen hane gelirlerindeki artışı geride bırakarak erişilebilirlik sorununu kötüleştirdi australianpropertyupdate.com.au. 2025’in başlarında, RBA’nın faiz indirimine gitmesi ve alıcı güveninin geri dönmesiyle konut değerleri yeniden ivme kazandı. CoreLogic verilerine göre, Sydney’de ortalama konut değeri Şubat 2025 itibarıyla yıllık bazda yaklaşık %5,2 arttı globalpropertyguide.com. Bu, piyasada bir geçişin göstergeleriyle uyumlu: Mayıs 2025’te konut değerleri çeyrek bazında yaklaşık %1,3 yükseliyor; faiz indirimleri “talebi yeniden alevlendirdi” abc.net.au.

Sydney, açık ara farkla Avustralya’nın en pahalı şehri olmaya devam ediyor. Greater Sydney’de medyan ev fiyatı 2025 ortası itibarıyla yaklaşık 1,50 milyon $ yourmortgage.com.au ile tüm başkentler arasında en yüksek seviyede. (Karşılaştırma yapmak gerekirse, Melbourne’de yaklaşık 950 bin $, Brisbane’de ise ~1,0 milyon $ yourmortgage.com.au yourmortgage.com.au.) Sydney’de medyan ünite (apartman dairesi) fiyatı ise yaklaşık 860.000 $ yourmortgage.com.au‘dır. Bu yüksek fiyatlar, Sydney’nin talebe kıyasla kronik konut arzı eksikliğini ve daha yüksek gelir seviyelerini yansıtmaktadır. Ayrıca, küçük oranlı değişikliklerin bile büyük meblağlar anlamına gelmesine sebep olur – örneğin, %5’lik yıllık bir artış, tipik bir Sydney evi maliyetine yaklaşık 75.000 $ ekler. 2025 yılında fiyatlar, ikinci el piyasasında olağanüstü derecede kısıtlı arz ile desteklenmiştir: Birçok ev sahibi, daha önceki fiyat düşüşleri ve yüksek mortgage faiz oranları nedeniyle satıştan kaçınıyor, bu da düşük ilan hacimlerine yol açıyor, ayrıca yeni inşaat da yavaş seyretmektedir (aşağıda ele alınmıştır). Aynı zamanda, alıcı talebi nüfus artışı ve düşük faiz oranlarının getirdiği daha olumlu duygularla güçlenmiştir. 2025 yılında Sydney’de konut devir hızı ve açık arttırma başarı oranları 2024’e kıyasla artmış, özellikle uygun fiyatlı ve iyi konumlu mülklerde bu durum daha belirgin olmuştur.

Kiralık piyasası kriz seviyesinde bir darlıkta. Sydney’de kiralık evler için boşluk oranı 2023–2025 yıllarında %1 veya daha düşük seviyesinde seyrederek, göçün artmasıyla birlikte ciddi bir kiralık konut sıkıntısını yansıtıyor. Sonuç olarak kiralar rekor seviyelere ulaştı. 2025’in başı itibarıyla Sydney, Avustralya’da ev kiralamanın en pahalı şehiridir: müstakil bir evin medyan kira talebi haftalık 775 Dolar, daireler için ise haftalık 720 Dolar’dır mozo.com.au mozo.com.au. Bu kiralar, geçen yıl yaklaşık %8–10 oranında arttı, ancak artış hızı 2024 sonlarına doğru yavaşlamaya başladı mozo.com.au. Kira enflasyonu, gelir artışını çok geride bıraktı ve daha fazla hanenin kira sıkıntısına (gelirin %30’undan fazlasını kiraya harcama) girmesine neden oldu – NSW kiracıların neredeyse yarısı bu kategoride mozo.com.au mozo.com.au. Kiralık evlerdeki yoğun rekabet, bazı kiracıların bir ev güvence altına almak için istenen kiradan fazlasını veya birkaç aylık kirasını peşin teklif etmesine bile yol açtı (kira artırımı yasaklanmış olsa da) mozo.com.au. Bu koşullar, yatırımcıları tekrar piyasaya çekiyor, çünkü kiralama getirileri rekor düşük seviyelerden toparlanmış durumda. Tipik bir Sydney evi artık %2,7 brüt (1,5 milyon Dolarlık bir evde yılda 40 bin Dolar kira) ve bir daire %4,2 brüt kazandırıyor – bu oran, birkaç yıl önce evler için getirilerin %2,5’in altına düştüğü döneme göre belirgin şekilde yüksek. Ancak, yüksek faiz maliyetleri nedeniyle çok sayıda borçlu yatırımcı hâlâ kısa vadede negatif nakit akışı ile karşı karşıya. Özetle, 2025’in Sydney konut piyasasında yükselen fiyatlar, fırlayan kiralar ve ciddi bir arz sıkıntısı yaşanıyor; tüm bunlar hafifçe iyileşen borçlanma koşulları ve devam eden erişilebilirlik sorunlarıyla birlikte yaşanmakta.

Bölgesel/Banliyö analizi: Uygunluk kısıtlamaları ve altyapı, Greater Sydney içerisinde talep modellerini yeniden şekillendiriyor. Geçtiğimiz yıl, en güçlü fiyat artışlarının bazıları daha dış banliyö bölgelerinde, fiyatların (nispeten) daha düşük olduğu yerlerde yaşandı. Örneğin, batı Sydney’deki St Marys’de ev fiyatları son 12 ayda %8,4 arttı ve Richmond–Windsor (uzak kuzeybatı) %6,7 yükseldi yourmortgage.com.au. Güneybatıda Fairfield gibi banliyöler de (~%6,5) daha iyi performans gösterdi yourmortgage.com.au. Şehir ortalamasının çok altında (çoğunlukla 700 bin–900 bin dolar aralığında) medyan ev fiyatlarına sahip bu bölgeler, ilk evini alanların ilgisi ve daha yüksek kira getirisi arayan yatırımcıların ilgisinden faydalandı. Sydney’nin batısında güçlü nüfus artışı, ulaştırmadaki iyileştirmeler ve yakın zamanda yapılacak havaalanı gibi yeni altyapılar bu piyasaları canlı tutuyor. Buna karşılık, premium iç şehir ve kıyı banliyölerinin çoğu (Doğu Banliyöler, Kuzey Yakası, İç Batı) 2024’te daha yatay bir büyüme ya da hafif düşüşler gördü; çünkü zaten yüksek olan fiyatları faiz artışlarına daha hassastı. Yine de, 2025 başından beri piyasanın üst segmenti de finansal koşulların iyileşmesi ve yabancı ilgisinin geri dönmesiyle birlikte biraz ivme kazandı. Prestijli mülkler, mavi yaka bölgelerde (örn. liman tarafı doğu banliyöler) varlıklı yerli alıcılar ve bazı uluslararası yatırımcılar arasında tekrar talep görüyor; ancak yabancı alıcı faaliyeti hâlâ 2010’ların ortasındaki zirvenin altında seyrediyor.

Sydney’nin daire piyasası benzer bir ayrışma gösteriyor. Orta ve dış banliyölerdeki (genellikle üniversitelere veya ulaşım merkezlerine yakın) birimlere olan talep, ev fiyatlarının erişilemez olması nedeniyle ev alamayan alıcılar ve yeni gelenlerin daha uygun fiyatlı seçeneklere yönelmesiyle birlikte arttı. Parramatta, Liverpool ve Metro hattı koridorları gibi bölgelerdeki birim fiyatları yükselişte. COVID sırasında geride kalan şehir merkezindeki daireler ise, öğrenciler ve genç profesyonellerin şehre geri dönmesiyle birlikte kiralarda ve fiyatlarda güçlü bir toparlanma gösterdi. Yine de, genel olarak daire fiyat artışı (şehir genelinde) mütevazı kaldı – geçen yıl boyunca yaklaşık sabit veya birkaç puanlık artış – çünkü son booomdan kalan çok sayıda yeni daire ve devam eden inşaat kalitesi sorunları (ör. yüksek katlı binalarda kusurlar) alıcı ilgisini azalttı. Ancak bu durum değişiyor, çünkü rekor seviyedeki yüksek kiralar ve dairelerle evler arasındaki geniş fiyat farkı (daire ortalamada ~860 bin $ vs ev 1,5 milyon $) daha fazla alıcıyı daire pazarına yönlendiriyor abc.net.au. Domain, ilk ev alıcısı teşvikleri ve uygun fiyat baskılarının dairelere ilgiyi artırdığını bildiriyor ve 2025–26 yıllarında Sydney’de daire değerlerinin yeni rekor seviyelere ulaşmasını bekliyor abc.net.au abc.net.au.

Özetle, dış uygun fiyatlı bölgeler ve daire segmenti büyümeye öncülük ediyor ve en pahalı piyasalar ise daha kademeli olarak toparlanıyor. Takip edilmesi gereken başlıca büyüme koridorları arasında Sydney’nin güneybatısı (Bringelly–Austral–Liverpool) ve kuzeybatısı (Marsden Park–Riverstone) yer alıyor; buralarda binlerce yeni konut inşa ediliyor ve ayrıca Parramatta (Sydney’nin “ikinci merkezi iş bölgesi”) gibi ofis, perakende ve yüksek yoğunluklu konut projeleri çeken yerleşik merkezler öne çıkıyor. Bu bölgeler doğrudan altyapı yatırımlarından ve nüfus taşmasından fayda sağlıyor. Bu arada, Doğu Banliyöleri ve Kuzey Sahili en pahalı bölgeler olarak kalmaya devam ediyor (birçok banliyöde ortalama ev fiyatı 3 milyon $ üzerinde) ve burada talep istikrarlı olsa da, büyüme oranları, uygun fiyat sınırı ve yeni arz eksikliği (sınırlı arazi) nedeniyle daha düşük seyrediyor.

Arz, Talep & Politika Dinamikleri

2026–2028 Tahminleri (Fiyatlar, Kiralar & Talep)

Konutta Yatırım Fırsatları ve Riskler

Sydney’nin konut gayrimenkulü, önümüzdeki birkaç yıl içinde yatırımcılar ve ev alıcıları için hem cazip fırsatlar hem de dikkat çeken riskler sunuyor:

Fırsatlar: Sydney’deki temel talep – nüfus artışı, güçlü bir ekonomi ve küresel bir şehir olarak cazibesi tarafından yönlendirilen – konut yatırımları için sağlam bir temel sağlar. Fiyatlar toparlanırken ve faiz oranlarının düşme eğiliminde olmasıyla birlikte, 2020’lerin sonlarına kadar sermaye büyümesi potansiyeli vardır (her ne kadar ılımlı oranlarda olsa da). Kira getirileri özellikle daireler için iyileşmiştir, bu da yeni yatırımcıların birkaç yıl öncesine göre daha iyi nakit akışı elde edebileceği anlamına gelir (örneğin dairelerde ~%4 brüt getiri). Ayrıca, belirli segmentler ve bölgeler daha iyi performans gösterebilir: örneğin, büyüme koridorlarındaki arsalar (Aerotropolis yakınlarındaki Batı Sydney veya yeni metro duraklarının olduğu Kuzeybatı) altyapı ve istihdam bu alanları dönüştürdükçe ortalamanın üzerinde bir değer artışı görebilir. İyi konumlu dairelere yatırım yapmak da cazip olabilir, çünkü evlerle olan fiyat farkı nedeniyle daha fazla alıcı/kiracı dairelere kayacaktır; halihazırda, bu talep değişimi nedeniyle Sydney’deki daire fiyatlarının rekor seviyelere ulaşması öngörülüyor abc.net.au abc.net.au. Konut için hükümet desteği (ilk ev sahibi hibeleri veya düşük depozito programları gibi) de piyasanın giriş seviyesini destekler, bu da o segmentteki sahipleri avantajlı kılar. Kısacası, Sydney’nin kronik arz açığı ve ekonomik canlılığı, piyasaya giriş yapabilenler için uzun vadeli konut yatırımı adına güçlü bir argüman sunar.
Riskler: En büyük risk ödenebilirlik ve borçtur. Sydney fiyatları o kadar yüksektir ki, faiz oranı değişikliklerine ve daha geniş ekonomik şoklara karşı hassastır. Eğer enflasyon tekrar yükselirse ya da küresel ekonomi duraklarsa, faizler yükselebilir veya en azından beklenildiği gibi düşmeyebilir; bu da fiyat artışını hızla durdurabilir veya hatta düşüşe yol açabilir. Yüksek borçla alım yapanlar, faiz veya geri ödeme artışlarına karşı kırılgandır. Yasal düzenlemelerle ilgili riskler de mevcuttur – örneğin gelecekte yatırımcıya yönelik vergi avantajlarının değiştirilmesi (negatif gearing, sermaye kazancı vergi muafiyetleri gibi), yatırımcı talebini azaltabilir ve özellikle yatırım için alınan dairelerde fiyatları yumuşatabilir. Bir diğer risk ise belirli bölgelerdeki inşaat kalitesi ve arz fazlası: bazı bölgelerde çok sayıda yeni yüksek katlı daire inşa edilmiştir (ör. Olympic Park, Zetland) ve şu anda boşluk oranı düşük olsa da, aynı anda çok sayıda yeni daire biterse, o bölgelerdeki ev sahipleri daha fazla rekabet ve daha yavaş kira artışı ile karşılaşabilir. Yatırımcılar, kusurlu veya yüksek aidatlı apartmanlara dikkat etmelidir; bu, NSW eyaletinde bir sorun olmuştur. Ekonomik yoğunlaşma riski de vardır – Sydney’nin ekonomisi finans, teknoloji ve göçmenliğe bağlıdır; göçmenliği ciddi şekilde azaltan bir politika ya da üst düzey beyaz yakalı istihdamda bir daralma (örneğin bir finansal kriz) konut talebini olumsuz etkiler. Son olarak, likidite riski: Sydney piyasası döngüseldir ve düşüş döneminde satış yapmak zor olabilir (daha az alıcı, kredi kısıtlamaları ortamında alım gücüne sahip olur). Kısa vadeli spekülatörler, zirvede alım yapıp hızlıca satmak zorunda kalırlarsa zarar edebilirler. Özetle, Sydney konut piyasası her ne kadar “yüksek talep, sınırlı arz” temasına uygun olup yatırımı desteklese de, yüksek giriş maliyetleri ve makroekonomik dalgalanmalara maruz kalma riski taşır.

Gösterge (Sidney)	2025 Durumu/Son Eğilim	2026–2028 Görünümü
Medyan Konut Fiyatı	~1,50 milyon $ (Haziran 2025); toparlanıyor, yıllık %5 artış globalpropertyguide.com.Avustralya’da en yüksek yourmortgage.com.au.	2026 yılına kadar kademeli artışla ~1,83 Milyon $’a yükselmesi bekleniyor (+%7) abc.net.au; şoklar olmaması durumunda 2028’e kadar daha ılımlı kazançlar (~%3–5/yıl) bekleniyor.Arz eksikliği ve faiz indirimleriyle desteklenen fiyatlar.
Ortalama Birim Fiyatı	~860 bin $ (Haziran 2025); son zamanlarda nispeten sabit (talepte olan daha ucuz segment) abc.net.au.	Yeni zirveler bekleniyor – 2026’ya kadar ~889 bin $ (+%6) abc.net.au.Uygun fiyatlılık ve ilk ev alıcılarının dairelere yönelmesi, 2028’e kadar yıllık yaklaşık %4–5 büyümeyi destekleyecek.
Yıllık Kira – Ev	775$/hafta (2025), yıllık yaklaşık %8–10 artış; boşluk oranı ~%1 (son derece düşük) mozo.com.au.	Kira artışı yavaşlıyor ancak pozitif kalmaya devam ediyor.Boşluk oranı 2026–27’ye kadar %2’ye kadar yükselebilir.Yıllık olarak düşük tek haneli % kira artışları bekleniyor; arz iyileşirse hafif bir rahatlama olabilir, ancak kiraların 2028’e kadar muhtemelen ≥$850/hafta olması bekleniyor.
Yıllık Kira – Daire	$720/hafta (2025), yıllık yaklaşık %10 artış; öğrencilerin geri dönüşünden güçlü talep mozo.com.au.	2025–26’da kira artışlarının devam etmesi, ardından yavaşlaması bekleniyor.2028 yılına kadar, birimler ~800$/hafta.Yüksek kiralar (ve faiz indirimi), yatırımcıların apartman dairelerine olan ilgisini sürdürüyor.
Konut Arzındaki Artışlar	Gelecek 5 yıl için yılda yaklaşık 28.000 yeni konut öngörülüyor planning.nsw.gov.au; talebin altında.Ülke genelinde sadece 177 bin inşa edildi 2024 australianpropertyupdate.com.au.	Arz yetersizliği devam ediyor. Reformlar başarılı olursa 2027-28’e kadar tamamlanan konut sayısı hafifçe artabilir, ancak muhtemelen gereken yıllık ~40 binin hâlâ altında kalacaktır.Kronik arz sıkıntısı, fiyatlar/kiralar üzerinde yukarı yönlü baskıyı sürdürecek.
Alıcı Talebi & Eğilimi	2025’te faiz indirimleri ve nüfus artışıyla iyileşti; ilk kez ev alanlar aktif fakat zorlanıyor.	Faizler düştükçe güçlü kalmalı.Risk: Ekonomi zayıflarsa veya kredi sıkılaşırsa, talep azalabilir.Genel olarak, güçlü göç ve istihdam görünümü 2028’e kadar istikrarlı talebi desteklemektedir.

Kaynaklar: Domain, ABC News, NSW Planning, Ulusal Konut Arzı ve Ulaşılabilirlik Konseyi abc.net.au yourmortgage.com.au planning.nsw.gov.au australianpropertyupdate.com.au mozo.com.au.

Tablo 1: Sidney Konut Piyasası – Temel Göstergeler ve Tahminler

(Tablo 1, Sidney’in konut piyasası ölçütlerini ve beklenen eğilimleri göstermektedir.)

Sidney Ticari Gayrimenkul Pazarı

Ofis Sektörü (CBD ve Metropolitan Ofisleri)

Perakende Sektörü (Perakende Gayrimenkul & Alışveriş Merkezleri)

Segment	2025 Piyasa Koşulları (Sydney)	2026–2028 Tahmin/Öngörü
Ofis (CBD)	Boşluk oranı ~%12,7–%12,8 (2024 sonu) – zirve yaptı ve istikrar kazanıyor cbre.com.au.Birincil kiralar dayanıyor (CBD birincil efektif kiralar 2024’te %5 arttı) cbre.com; yüksek teşvikler (~%35–40) hala yaygın.2025-26’da sınırlı yeni arz, baskıyı hafifletiyor cbre.com.au.Yaklaşık %6,0 birincil getiri (değer düşüşü sonrası) content.knightfrank.com.	Kademeli toparlanma.Boşluk oranının 2027 yılına kadar ~%8-10 seviyelerine düşmesi bekleniyor, çünkü emilim artıyor (minimal arz).Kira artışı birinci sınıf ofislerde yıllık olarak düşük tek haneli rakamlarda cbre.com (kaliteye yöneliş devam ediyor).Daha eski ofisler geride kalabilir veya alternatif kullanımlara dönüştürülebilir.Getirilerin 2026’ya kadar ~25–50 baz puan daralması bekleniyor çünkü faiz indirimleri değerleri artırıyor content.knightfrank.com ve daha fazla yatırımcıyı çekiyor.Sydney muhtemelen Avustralya’daki en iyi ofis performansları arasında cushmanwakefield.com.
Perakende	Güçlü toparlanma.Perakende varlıklar getirilere öncülük ediyor (toplam getiri geçen çeyrekte +%2,8) publications.raywhite.com.Yatırımcı talebi arttı – perakende, 2024 işlemlerinin %41’ini oluşturdu (ortalama %28’e karşılık) publications.raywhite.com.Marketlere bağlı merkezlerde düşük boşluk oranı (~%4 veya daha az) linkedin.com.Kira fiyatları hafifçe artıyor; alışveriş merkezi kiralarının 2025 yılında düşük tek haneli büyüme göstermesi bekleniyor cbre.com.Getiri: ~%5–6 birinci sınıf alışveriş merkezleri için, bölgesel/şerit perakende için daha yüksek.	İstikrarlı görünüm. Nüfus artışı ve sınırlı yeni arz kiraları destekliyor – iyi konumlanmış merkezlerde yıllık %1–3 kira artışı bekleniyor cbre.com.Perakende, yatırımcıların banliyö merkezlerini hedeflemesiyle sektörler arasında 2025–26 döneminde öne çıkan olarak görülüyor publications.raywhite.com.Riskler: tüketici harcamaları azalabilir; ancak temel perakende dayanıklı kalacaktır.Faiz oranları düşerse potansiyel olarak hafif bir getiri sıkışması yaşanabilir (değerleri artırarak), ancak genel olarak getirilerin istikrarlı kalması muhtemeldir.Genel olarak, perakende mülklerinin yüksek doluluk oranını ve sağlam gelirini koruması bekleniyor; başarılı merkezler büyümek için daha fazla eğlence/deneyim entegre edecek publications.raywhite.com.
Endüstriyel	Ayrıntılı endüstriyel pazar incelemesi için sonraki bölüme bakınız. Sydney endüstriyel sektörü büyümeye devam ediyor: boşluk oranı ~%2,8 (2025 1. Çeyrek) assets.cushmanwakefield.com; kiralar hâlâ yükseliyor (daha yavaş olsa da, çeyrekten çeyreğe +%0,7) assets.cushmanwakefield.com; benzeri görülmemiş talep lojistikten, birinci sınıf getiriler %5,25–%5,75 civarında.Yatırımcılar istekli, ancak fiyatlar yüksek; 2022–24 döneminde bir miktar getiri yumuşaması yaşandı.	Sonraki bölüme bakın. Görünüm pozitif fakat ılımlı: büyük arz artışıyla hafif bir boşluk oranı yükselmesi (2025 sonuna kadar <%3,5), ardından tekrar sıkılaşma assets.cushmanwakefield.com.2025’te kira artışı ~%4 (Sydney) assets.cushmanwakefield.com, ardından arzı yetersiz alt pazarlarda 2026-27’de orta tek haneli rakamlar.Getiri sıkışmasının muhtemelen 2025 sonları–2026’da gerçekleşmesi bekleniyor çünkü faiz indirimleri duyarlılığı artırıyor brokerdaily.au – Küresel lojistik varlıklara olan ilgi göz önüne alındığında, Sydney endüstriyel getirilerinin 25–50 baz puan daralması bekleniyor.Uzun vadeli talep etkenleri (e-ticaret, yeni havaalanı gibi altyapılar) bu sektörü güçlü tutmaktadır.

Kaynaklar: CBRE, Knight Frank, Ray White Comm., Cushman & Wakefield cbre.com.au content.knightfrank.com publications.raywhite.com assets.cushmanwakefield.com.

Tablo 2: Sydney Ticari Gayrimenkul Özeti (2025 ve Görünüm)

(Tablo 2, Sydney’nin ofis, perakende ve endüstriyel pazar koşullarını ve tahminlerini özetlemektedir. Endüstriyel segment bir sonraki bölümde detaylandırılmıştır.)

Sydney Endüstriyel Gayrimenkul Pazarı

Yeni arz, yıllarca yetersiz inşaattan sonra nihayet artıyor.

2025’te Mevcut Trendler

2026–2028 Görünümü

Sydney’nin sanayi pazarı için orta vadeli görünüm temelde güçlü, ancak çılgınca büyüme daha istikrarlı bir ritme dönecek. 2026–28 dönemine dair öne çıkan noktalar:

Boşluk & Arz: Mevcut inşaat patlaması, 2025’e kadar boşluk oranını geçici olarak yükseltecek, ancak sonrasında yeni arz muhtemelen talebin gerisinde kalacak. Sidney’de endüstriyel arazi arzı coğrafya ve imar nedeniyle sınırlı – Batı Sidney’de arazi var fakat altyapı ve planlama süreçleri, arzın piyasaya çıkma hızını belirliyor. Birçok geliştirici de yüksek maliyetler sebebiyle fazladan inşaat yapmaktan kaçınıyor. Cushman, boşluğun 2025’te %3,5’in altında zirve yapıp ardından 2025 sonunda ve 2026’ya doğru azalacağını öngörüyor assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Geliştirme yavaşlarsa, 2027’de boşluk oranı tekrar %2’ye ya da daha altına inebilir. Temelde, Sidney’nin sanayi pazarı etkili bir şekilde neredeyse tam dolulukta kalacak; zira sağlıklı bir pazarda tipik sürtünme boşluğu ~%5’tir ve Sidney bunun epey altında olacak.
Kira artışı: Yıllık olarak orta tek haneli yüzdelerde devam eden kira artışı bekleniyor. 2025 için %4,3 projeksiyon yapıldı assets.cushmanwakefield.com; benzer bir oran (belki de yıllık %3–5) 2026 ve 2027’de de muhtemel. Bazı seçilmiş pazarlar, arzın özellikle sıkı olması durumunda %5‘i aşabilir assets.cushmanwakefield.com. Örneğin, Güney Sydney veya Central West’te az yeni proje başlarsa, bu bölgelerde bastırılmış talep nedeniyle yüksek kira artışları görülebilir. Tersine, çok sayıda yeni bina yapılan bölgelerde (Outer West’in bazı kısımları gibi) alan emilene kadar kiralar daha yatay seyredebilir. İlginç bir eğilim: Ev sahibi teşvikleri biraz artabilir (2024’te pre-let’lerde ~%15’e yükseldiği gibi assets.cushmanwakefield.com), bu da efektif kira artışını nominal kiralar artsa bile bir miktar dengeler. Ancak buna rağmen, endüstriyel mülk sahipleri güçlü bir pozisyonda. 2028 yılına kadar, yapısal etkenler göz önünde bulundurulduğunda Sydney’de birinci sınıf depo kiralarının bugünkünden %15’ten fazla yüksek olması muhtemel.
Talep sürücüleri: E-ticaret büyük bir kiracı olmaya devam edecek — çevrimiçi perakende büyümesi satışların yaklaşık %11’inde sabitlendi, ancak 2020’lerin sonuna kadar (15%+’a çıkması) daha fazla büyüme daha çok lojistik alanı gerektirecek. Üçüncü parti lojistik (3PL) firmaları, kargo teslimat şirketleri ve tedarik zincirini optimize eden perakendeciler kiralama hareketliliğini artıracak. Cushman, 3PL faaliyetlerinde 2025’in 2. yarısında bir artış bekliyor; birçok 3PL beklenenden sessizdi (belki önceki kapasite yatırımları nedeniyle), ancak artan hacimleri karşılamak için genişleme ihtiyacı olacak assets.cushmanwakefield.com. Ayrıca, imalatın canlanması (örn. ilaç, gıda veya yüksek teknoloji sektörlerinde) özellikle kritik sektörlerin yurtiçine taşınmasına yönelik devlet ilgisiyle birlikte talebi bir miktar artırabilir. Sydney’in yeni teknoloji parkları (Batı Sydney’in ileri sanayi bölgeleri gibi) tesis talebi oluşturabilir. Veri merkezleri de endüstriyel arazi için yarışıyor — geleneksel depolar olmasalar da endüstriyel bölgelerde yer alıyorlar ve dijital ekonomi sayesinde büyüyorlar. Bu rekabet (veri merkezleri genellikle arsa/güç erişimi için en yüksek fiyatı öder) arazi fiyatlarını yukarı çekmeye ve bazı bölgelerde depo geliştirmelerini kısıtlamaya devam edecek assets.cushmanwakefield.com.
Yatırım görünümü: Belirtildiği gibi, sermaye hacmi ve daha düşük faiz oranları göz önüne alındığında 2025–26’da sanayi getirilerinin potansiyel olarak yeniden daralması için zemin hazırlanıyor brokerdaily.au. Birçok küresel yatırımcı, Avustralya sanayi piyasasını arzın yetersiz olduğu ve uzun vadeli büyüme potansiyeli taşıyan bir hikaye olarak görüyor. 2028 yılına kadar, eğer ekonomi güçlü kalırsa, Sydney birinci sınıf sanayi getirileri tekrar %5’in altına ya da %4’ün üst sınırına inebilir. Bu da daha fazla sermaye büyümesi anlamına geliyor. Ancak bu kadar düşük getiriler, giriş riskini de artırıyor – eğer tahvil oranları beklenmedik şekilde yükselirse, sanayi değerleri hassas olurdu. Genel olarak, yüksek yatırımcı talebinin devam etmesi bekleniyor; bu da muhtemelen sermaye ortaklıkları yoluyla gelişimi teşvik edebilir (ör. büyük kurumlar, stoklara erişim için lojistik parkı inşalarını finanse ediyor).
Riskler: Bir risk, ekonomik durgunluğun talebi azaltması – örneğin, tüketici harcamaları ciddi şekilde düşerse, perakendeciler depo konsolidasyonuna gider ve kiralamalar azalır. Ancak yapısal eğilimler göz önünde bulundurulduğunda, bu hafif bir risktir; çoğu kullanıcı uzun vadeli planlar yapar ve kısa süreli dalgalanmalar gidişatı değiştirmez. Aşırı inşaat riski bir diğeridir – mevcut arz dalgası abartılır mı? Şimdiye kadar önemli bir kısmı önceden kiralandı ve geri kalanının da sürecinde kiralanması bekleniyor, ancak 2025’teki spekülatif alan beklenenden uzun sürerse, geliştiriciler geri çekilir (kendi kendini düzelten bir yapı). Sektör raporlarının mesajı herhangi bir geçici boşluğun geçici olacağı yönünde assets.cushmanwakefield.com. Bir diğer risk ise altyapı gecikmeleri: Sydney’nin yolları ve limanları aynı hızda ilerlemeli (ör. Moorebank intermodal ya da otoyol genişletmeleri sorun yaşarsa, bazı lojistik verimlilikler gecikebilir). Ve maliyet enflasyonu endişe kaynağı olmaya devam ediyor – depo inşaatının maliyeti birkaç yıl öncesine göre %20–30 daha yüksek; eğer maliyetler düşmezse, yeni inşaatları haklı çıkarmak için kiraların artmaya devam etmesi gerekecek. Son olarak, düzenleyici değişiklikler (örneğin imar ya da çevre kuralları) sanayi arazi arzını etkileyebilir, ancak kısıtlamaları kökten azaltacak herhangi bir değişiklik öngörülmüyor.

Sanayide Yatırım Fırsatları ve Riskler

Sydney’nin sanayi piyasasındaki fırsatlar önemli düzeyde:

Temel lojistik varlıklar (uzun vadeli kiralanmış modern dağıtım merkezleri), arsa açısından sınırlı bir pazarda istikrarlı gelir sağlar. Boşluk oranlarının düşük kalacağı öngörüldüğünden, iyi konumlanmış endüstriyel tesis sahipleri yüksek doluluk ve kira artışı bekleyebilirler. Mevcut getiri seviyelerinden (~%5) satın alındığında, bu varlıklarda faiz oranlarının düşmesiyle beklenen getiri sıkışıklığı yaşanırsa sermaye artışı görülebilir brokerdaily.au. Çeşitlenen bir ekonomide, lojistiğe maruz kalmak (e-ticaret ve tüketimi desteklediği için), büyümeyle birlikte nispeten savunmacı bir hamle olarak görülüyor – ki bu nadir bir kombinasyondur.
Geliştirme fırsatları: Arazi veya arazi kullanım hakkı olan geliştiriciler için süregelen arz sıkıntısı, kiracılara (özellikle özel tesis gerektiren büyük kiracılara) özel projeler inşa etmenin oldukça karlı olabileceği anlamına geliyor. Kentsel dönüşüme uygun eski endüstriyel sahaların çok katlı lojistik tesislerine veya veri merkezlerine dönüştürülmesi gibi brownfield yeniden geliştirme, şehir merkezine yakın alanlarda aşırı arsa kıtlığı nedeniyle yeni bir fırsat olarak ortaya çıkıyor. Çok katlı depolar, Avustralya için yeni olsa da, yoğun nüfuslu Asya şehirlerinde olduğu gibi Sydney’de de uygulanabilir hale gelebilir.
Yeni ortaya çıkan alt sektörler: Vurgulandığı gibi, veri merkezleri ve soğuk depo gibi alternatifler yükselişte. Batı Sydney’deki veri merkezleri (örneğin Eastern Creek bölgesi), bulut bilişim ihtiyaçlarıyla birlikte genişledi. Bunlar genellikle yüksek kredi notuna sahip kiracılarla (teknoloji firmaları) uzun vadeli sözleşmeler sunar ve yatırımcılar için caziptir. Benzer şekilde, soğuk depo (gıda dağıtımı) ve nüfus merkezlerine yakın son kilometre lojistik tesisleri yüksek talep görüyor (örneğin market teslimat merkezleri gibi). Akıllı yatırımcılar, bu nişlere hizmet eden endüstriyel varlıkları hedefleyebilir.

Riskler yok değil:

Fiyatlama riski: Endüstriyel gayrimenkul artık ucuz değil; bazı durumlarda mükemmele yakın fiyatlanmış denebilir. Ekonomik koşullar beklenen şekilde gitmezse (örneğin, enflasyon kalıcı olur ve faiz oranları daha uzun süre yüksek kalırsa), öngörülen getiri sıkışıklığı gerçekleşmeyebilir ve yüksek fiyata alınan varlıklar beklentinin altında performans gösterebilir. Ayrıca beş yıl öncesine göre getiri oranı sıkışması için daha az alan var – o zamanlar getiriler %7–8 civarındaydı. Bu nedenle, gelecekteki getiriler daha çok kira artışına bağlı olacak; bu muhtemelen gerçekleşse de, son yıllardaki olağanüstü oranların aynısının tekrarlanması beklenmeyebilir.
Kiracı yoğunlaşması ve eskime: Bazı yatırımcılar spesifik risk konusunda endişeli – örneğin, sayılı büyük 3PL veya perakende kiracılardan biri temerrüde düşer ya da taşınırsa, yüksek kiralı bir ortamda boşalan alanı yeniden kiralamak piyasa yavaşlarsa zor olabilir. Ayrıca, tesisler zamanla eskiyebilir (örneğin, yetersiz yükseklik, yetersiz tır erişimi gibi), özellikle de teknoloji ilerledikçe (depolarda otomasyon vs.). Varlıkları modern tutmak için sürekli sermaye harcaması gerekebilir.
Düzenleyici/çevresel faktörler: Sürdürülebilirlik giderek daha fazla ön plana çıkıyor – enerji verimliliği düşük olan veya güneş panelleri gibi özelliklere sahip olmayan depolara, kiracılar ve yatırımcılar yeşil binaları önceliklendirdikçe talep düşebilir. Ayrıca, ticaret politikalarında ya da liman operasyonlarında meydana gelecek herhangi bir değişiklik (örneğin ithalat/ihracat hacimlerinin değişmesi gibi) belirli endüstriyel kümeleri dolaylı olarak etkileyebilir.
Tedarik zinciri değişimleri: Jeopolitik olaylar tedarik zinciri güzergahlarını değiştirebilir; örneğin, artan iç üretim talebi yerel üretim alanı ihtiyacını artırabilirken, küresel bir durgunluk ithalatı azaltarak liman lojistiği alanını etkileyebilir. Ancak Sidney’in çeşitli ekonomisi ve konumu, çeşitli senaryolara uyum sağlamasını sağlayacaktır.

Sonuç

Kaynaklar:

ABC News (2025). 2025–26’da emlak fiyatlarının rekor seviyelere ulaşması bekleniyor, alıcılar için zorluk, satıcılar için fırsat. abc.net.au abc.net.au abc.net.au
Ulusal Konut Arzı ve Erişilebilirliği Konseyi (2025). Konut Sistemi Raporu 2025 – Konut açığı ve erişilebilirliği hakkındaki temel bulgular australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au
NSW Planlama Departmanı (2024). Büyük Sidney Konut Arzı Tahmini – 2029 yılına kadar 172.900 yeni ev öngörülüyor (yılda 28.800) planning.nsw.gov.au
Domain (2025). Fiyat Tahmin Raporu 2025–26 Mali Yılı – Sidney’de konut fiyatının %7 artışla 1,83 milyon dolara; daire fiyatının %6 artışla 889 bin dolara ulaşması bekleniyor abc.net.au abc.net.au
CoreLogic/Cotality (2025). Ağrı & Kazanç Raporu – 2025 başında satışların %95’i karlı; fiyatlar RBA faiz indiriminden sonra yükseldi abc.net.au
YourMortgage (Tem 2025). Medyan Konut Fiyatları – Sydney medyan konut fiyatı 1,496 M$; en hızlı büyüme St Marys (+%8,4), Richmond-Windsor (+%6,7), Fairfield (+%6,5) yourmortgage.com.au yourmortgage.com.au
Mozo (Oca 2025). Avustralya’da Ortalama Kira – Sydney’de haftalık ortalama kira 775$ (evler) ve 720$ (daireler) (ülkedeki en yüksek) mozo.com.au mozo.com.au
Cushman & Wakefield (2025). Sydney Endüstriyel Piyasa Özeti Q1 2025 – Boşluk oranı %2,8; 2025’te kiraların %4,3 artması öngörülüyor; boşluk oranı %3,5’in altında kalacak assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com
CBRE Araştırma (2025). Pasifik Gayrimenkul Piyasa Görünümü – Endüstriyel kira artışı yavaşlıyor ama pozitif kalıyor; perakende kira artışı tek haneli düşük seviyelerde, Perth/Sydney önde cbre.com cbre.com
Knight Frank Araştırma (2025). Sydney Ofis Pazarı Q1 2025 – Birinci sınıf getiriler yaklaşık %6,0 ile sabit, 2025’in ikinci yarısında sıkışması bekleniyor; boşluk oranı %12,8 ve muhtemelen zirveye ulaştı content.knightfrank.com content.knightfrank.com
Ray White Commercial (2025). Gayrimenkul Görünümü – Perakende 2025’te ticari performansa liderlik edecek; perakende işlemleri arttı, toplam getirilerde baskın publications.raywhite.com publications.raywhite.com
Knight Frank (2025). Avustralya Ticari Gayrimenkul Görünümü – Sektörler genelinde toparlanma, endüstriyel talep getiri sıkışmasına yol açıyor, denizaşırı sermaye aktif brokerdaily.au brokerdaily.au
ABC News (2025). NSW kira arzını hızlandırıyor – BTR için %50 arazi vergisi indirimi süresiz uzatıldı; geliştiricilerin konut hızını artırmak için altyapı inşa etmesine izin veriliyor abc.net.au abc.net.au
Reuters Anketi, GlobalPropertyGuide aracılığıyla (2025). Konut piyasası analizi – Analistler, 2025’te Avustralya ev fiyatlarının %3,7 artmasını, 2026/27’de ise %5,0 yükselmesini bekliyor; Sydney’de 2025’te yaklaşık %3 (daha mütevazı) globalpropertyguide.com
Cushman & Wakefield (2025). Avustralya Görünümü 2025 – Sidney/Brisbane, ofis toparlanmasına liderlik ediyor; faiz indirimleri yatırımı teşvik edecek, 2025 sonlarında lojistikte getiri sıkışması cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com

abc.net.au australianpropertyupdate.com.au yourmortgage.com.au abc.net.au assets.cushmanwakefield.com brokerdaily.au

2026–2028 Tahminleri (Fiyatlar, Kiralar & Talep)

Konutta Yatırım Fırsatları ve Riskler

Sydney’nin konut gayrimenkulü, önümüzdeki birkaç yıl içinde yatırımcılar ve ev alıcıları için hem cazip fırsatlar hem de dikkat çeken riskler sunuyor:

Fırsatlar: Sydney’deki temel talep – nüfus artışı, güçlü bir ekonomi ve küresel bir şehir olarak cazibesi tarafından yönlendirilen – konut yatırımları için sağlam bir temel sağlar. Fiyatlar toparlanırken ve faiz oranlarının düşme eğiliminde olmasıyla birlikte, 2020’lerin sonlarına kadar sermaye büyümesi potansiyeli vardır (her ne kadar ılımlı oranlarda olsa da). Kira getirileri özellikle daireler için iyileşmiştir, bu da yeni yatırımcıların birkaç yıl öncesine göre daha iyi nakit akışı elde edebileceği anlamına gelir (örneğin dairelerde ~%4 brüt getiri). Ayrıca, belirli segmentler ve bölgeler daha iyi performans gösterebilir: örneğin, büyüme koridorlarındaki arsalar (Aerotropolis yakınlarındaki Batı Sydney veya yeni metro duraklarının olduğu Kuzeybatı) altyapı ve istihdam bu alanları dönüştürdükçe ortalamanın üzerinde bir değer artışı görebilir. İyi konumlu dairelere yatırım yapmak da cazip olabilir, çünkü evlerle olan fiyat farkı nedeniyle daha fazla alıcı/kiracı dairelere kayacaktır; halihazırda, bu talep değişimi nedeniyle Sydney’deki daire fiyatlarının rekor seviyelere ulaşması öngörülüyor abc.net.au abc.net.au. Konut için hükümet desteği (ilk ev sahibi hibeleri veya düşük depozito programları gibi) de piyasanın giriş seviyesini destekler, bu da o segmentteki sahipleri avantajlı kılar. Kısacası, Sydney’nin kronik arz açığı ve ekonomik canlılığı, piyasaya giriş yapabilenler için uzun vadeli konut yatırımı adına güçlü bir argüman sunar.
Riskler: En büyük risk ödenebilirlik ve borçtur. Sydney fiyatları o kadar yüksektir ki, faiz oranı değişikliklerine ve daha geniş ekonomik şoklara karşı hassastır. Eğer enflasyon tekrar yükselirse ya da küresel ekonomi duraklarsa, faizler yükselebilir veya en azından beklenildiği gibi düşmeyebilir; bu da fiyat artışını hızla durdurabilir veya hatta düşüşe yol açabilir. Yüksek borçla alım yapanlar, faiz veya geri ödeme artışlarına karşı kırılgandır. Yasal düzenlemelerle ilgili riskler de mevcuttur – örneğin gelecekte yatırımcıya yönelik vergi avantajlarının değiştirilmesi (negatif gearing, sermaye kazancı vergi muafiyetleri gibi), yatırımcı talebini azaltabilir ve özellikle yatırım için alınan dairelerde fiyatları yumuşatabilir. Bir diğer risk ise belirli bölgelerdeki inşaat kalitesi ve arz fazlası: bazı bölgelerde çok sayıda yeni yüksek katlı daire inşa edilmiştir (ör. Olympic Park, Zetland) ve şu anda boşluk oranı düşük olsa da, aynı anda çok sayıda yeni daire biterse, o bölgelerdeki ev sahipleri daha fazla rekabet ve daha yavaş kira artışı ile karşılaşabilir. Yatırımcılar, kusurlu veya yüksek aidatlı apartmanlara dikkat etmelidir; bu, NSW eyaletinde bir sorun olmuştur. Ekonomik yoğunlaşma riski de vardır – Sydney’nin ekonomisi finans, teknoloji ve göçmenliğe bağlıdır; göçmenliği ciddi şekilde azaltan bir politika ya da üst düzey beyaz yakalı istihdamda bir daralma (örneğin bir finansal kriz) konut talebini olumsuz etkiler. Son olarak, likidite riski: Sydney piyasası döngüseldir ve düşüş döneminde satış yapmak zor olabilir (daha az alıcı, kredi kısıtlamaları ortamında alım gücüne sahip olur). Kısa vadeli spekülatörler, zirvede alım yapıp hızlıca satmak zorunda kalırlarsa zarar edebilirler. Özetle, Sydney konut piyasası her ne kadar “yüksek talep, sınırlı arz” temasına uygun olup yatırımı desteklese de, yüksek giriş maliyetleri ve makroekonomik dalgalanmalara maruz kalma riski taşır.

Gösterge (Sidney)	2025 Durumu/Son Eğilim	2026–2028 Görünümü
Medyan Konut Fiyatı	~1,50 milyon $ (Haziran 2025); toparlanıyor, yıllık %5 artış globalpropertyguide.com.Avustralya’da en yüksek yourmortgage.com.au.	2026 yılına kadar kademeli artışla ~1,83 Milyon $’a yükselmesi bekleniyor (+%7) abc.net.au; şoklar olmaması durumunda 2028’e kadar daha ılımlı kazançlar (~%3–5/yıl) bekleniyor.Arz eksikliği ve faiz indirimleriyle desteklenen fiyatlar.
Ortalama Birim Fiyatı	~860 bin $ (Haziran 2025); son zamanlarda nispeten sabit (talepte olan daha ucuz segment) abc.net.au.	Yeni zirveler bekleniyor – 2026’ya kadar ~889 bin $ (+%6) abc.net.au.Uygun fiyatlılık ve ilk ev alıcılarının dairelere yönelmesi, 2028’e kadar yıllık yaklaşık %4–5 büyümeyi destekleyecek.
Yıllık Kira – Ev	775$/hafta (2025), yıllık yaklaşık %8–10 artış; boşluk oranı ~%1 (son derece düşük) mozo.com.au.	Kira artışı yavaşlıyor ancak pozitif kalmaya devam ediyor.Boşluk oranı 2026–27’ye kadar %2’ye kadar yükselebilir.Yıllık olarak düşük tek haneli % kira artışları bekleniyor; arz iyileşirse hafif bir rahatlama olabilir, ancak kiraların 2028’e kadar muhtemelen ≥$850/hafta olması bekleniyor.
Yıllık Kira – Daire	$720/hafta (2025), yıllık yaklaşık %10 artış; öğrencilerin geri dönüşünden güçlü talep mozo.com.au.	2025–26’da kira artışlarının devam etmesi, ardından yavaşlaması bekleniyor.2028 yılına kadar, birimler ~800$/hafta.Yüksek kiralar (ve faiz indirimi), yatırımcıların apartman dairelerine olan ilgisini sürdürüyor.
Konut Arzındaki Artışlar	Gelecek 5 yıl için yılda yaklaşık 28.000 yeni konut öngörülüyor planning.nsw.gov.au; talebin altında.Ülke genelinde sadece 177 bin inşa edildi 2024 australianpropertyupdate.com.au.	Arz yetersizliği devam ediyor. Reformlar başarılı olursa 2027-28’e kadar tamamlanan konut sayısı hafifçe artabilir, ancak muhtemelen gereken yıllık ~40 binin hâlâ altında kalacaktır.Kronik arz sıkıntısı, fiyatlar/kiralar üzerinde yukarı yönlü baskıyı sürdürecek.
Alıcı Talebi & Eğilimi	2025’te faiz indirimleri ve nüfus artışıyla iyileşti; ilk kez ev alanlar aktif fakat zorlanıyor.	Faizler düştükçe güçlü kalmalı.Risk: Ekonomi zayıflarsa veya kredi sıkılaşırsa, talep azalabilir.Genel olarak, güçlü göç ve istihdam görünümü 2028’e kadar istikrarlı talebi desteklemektedir.

Kaynaklar: Domain, ABC News, NSW Planning, Ulusal Konut Arzı ve Ulaşılabilirlik Konseyi abc.net.au yourmortgage.com.au planning.nsw.gov.au australianpropertyupdate.com.au mozo.com.au.

Tablo 1: Sidney Konut Piyasası – Temel Göstergeler ve Tahminler

(Tablo 1, Sidney’in konut piyasası ölçütlerini ve beklenen eğilimleri göstermektedir.)

Sidney Ticari Gayrimenkul Pazarı

Ofis Sektörü (CBD ve Metropolitan Ofisleri)

Perakende Sektörü (Perakende Gayrimenkul & Alışveriş Merkezleri)

Segment	2025 Piyasa Koşulları (Sydney)	2026–2028 Tahmin/Öngörü
Ofis (CBD)	Boşluk oranı ~%12,7–%12,8 (2024 sonu) – zirve yaptı ve istikrar kazanıyor cbre.com.au.Birincil kiralar dayanıyor (CBD birincil efektif kiralar 2024’te %5 arttı) cbre.com; yüksek teşvikler (~%35–40) hala yaygın.2025-26’da sınırlı yeni arz, baskıyı hafifletiyor cbre.com.au.Yaklaşık %6,0 birincil getiri (değer düşüşü sonrası) content.knightfrank.com.	Kademeli toparlanma.Boşluk oranının 2027 yılına kadar ~%8-10 seviyelerine düşmesi bekleniyor, çünkü emilim artıyor (minimal arz).Kira artışı birinci sınıf ofislerde yıllık olarak düşük tek haneli rakamlarda cbre.com (kaliteye yöneliş devam ediyor).Daha eski ofisler geride kalabilir veya alternatif kullanımlara dönüştürülebilir.Getirilerin 2026’ya kadar ~25–50 baz puan daralması bekleniyor çünkü faiz indirimleri değerleri artırıyor content.knightfrank.com ve daha fazla yatırımcıyı çekiyor.Sydney muhtemelen Avustralya’daki en iyi ofis performansları arasında cushmanwakefield.com.
Perakende	Güçlü toparlanma.Perakende varlıklar getirilere öncülük ediyor (toplam getiri geçen çeyrekte +%2,8) publications.raywhite.com.Yatırımcı talebi arttı – perakende, 2024 işlemlerinin %41’ini oluşturdu (ortalama %28’e karşılık) publications.raywhite.com.Marketlere bağlı merkezlerde düşük boşluk oranı (~%4 veya daha az) linkedin.com.Kira fiyatları hafifçe artıyor; alışveriş merkezi kiralarının 2025 yılında düşük tek haneli büyüme göstermesi bekleniyor cbre.com.Getiri: ~%5–6 birinci sınıf alışveriş merkezleri için, bölgesel/şerit perakende için daha yüksek.	İstikrarlı görünüm. Nüfus artışı ve sınırlı yeni arz kiraları destekliyor – iyi konumlanmış merkezlerde yıllık %1–3 kira artışı bekleniyor cbre.com.Perakende, yatırımcıların banliyö merkezlerini hedeflemesiyle sektörler arasında 2025–26 döneminde öne çıkan olarak görülüyor publications.raywhite.com.Riskler: tüketici harcamaları azalabilir; ancak temel perakende dayanıklı kalacaktır.Faiz oranları düşerse potansiyel olarak hafif bir getiri sıkışması yaşanabilir (değerleri artırarak), ancak genel olarak getirilerin istikrarlı kalması muhtemeldir.Genel olarak, perakende mülklerinin yüksek doluluk oranını ve sağlam gelirini koruması bekleniyor; başarılı merkezler büyümek için daha fazla eğlence/deneyim entegre edecek publications.raywhite.com.
Endüstriyel	Ayrıntılı endüstriyel pazar incelemesi için sonraki bölüme bakınız. Sydney endüstriyel sektörü büyümeye devam ediyor: boşluk oranı ~%2,8 (2025 1. Çeyrek) assets.cushmanwakefield.com; kiralar hâlâ yükseliyor (daha yavaş olsa da, çeyrekten çeyreğe +%0,7) assets.cushmanwakefield.com; benzeri görülmemiş talep lojistikten, birinci sınıf getiriler %5,25–%5,75 civarında.Yatırımcılar istekli, ancak fiyatlar yüksek; 2022–24 döneminde bir miktar getiri yumuşaması yaşandı.	Sonraki bölüme bakın. Görünüm pozitif fakat ılımlı: büyük arz artışıyla hafif bir boşluk oranı yükselmesi (2025 sonuna kadar <%3,5), ardından tekrar sıkılaşma assets.cushmanwakefield.com.2025’te kira artışı ~%4 (Sydney) assets.cushmanwakefield.com, ardından arzı yetersiz alt pazarlarda 2026-27’de orta tek haneli rakamlar.Getiri sıkışmasının muhtemelen 2025 sonları–2026’da gerçekleşmesi bekleniyor çünkü faiz indirimleri duyarlılığı artırıyor brokerdaily.au – Küresel lojistik varlıklara olan ilgi göz önüne alındığında, Sydney endüstriyel getirilerinin 25–50 baz puan daralması bekleniyor.Uzun vadeli talep etkenleri (e-ticaret, yeni havaalanı gibi altyapılar) bu sektörü güçlü tutmaktadır.

Kaynaklar: CBRE, Knight Frank, Ray White Comm., Cushman & Wakefield cbre.com.au content.knightfrank.com publications.raywhite.com assets.cushmanwakefield.com.

Tablo 2: Sydney Ticari Gayrimenkul Özeti (2025 ve Görünüm)

(Tablo 2, Sydney’nin ofis, perakende ve endüstriyel pazar koşullarını ve tahminlerini özetlemektedir. Endüstriyel segment bir sonraki bölümde detaylandırılmıştır.)

Sydney Endüstriyel Gayrimenkul Pazarı

Yeni arz, yıllarca yetersiz inşaattan sonra nihayet artıyor.

2025’te Mevcut Trendler

2026–2028 Görünümü

Sydney’nin sanayi pazarı için orta vadeli görünüm temelde güçlü, ancak çılgınca büyüme daha istikrarlı bir ritme dönecek. 2026–28 dönemine dair öne çıkan noktalar:

Boşluk & Arz: Mevcut inşaat patlaması, 2025’e kadar boşluk oranını geçici olarak yükseltecek, ancak sonrasında yeni arz muhtemelen talebin gerisinde kalacak. Sidney’de endüstriyel arazi arzı coğrafya ve imar nedeniyle sınırlı – Batı Sidney’de arazi var fakat altyapı ve planlama süreçleri, arzın piyasaya çıkma hızını belirliyor. Birçok geliştirici de yüksek maliyetler sebebiyle fazladan inşaat yapmaktan kaçınıyor. Cushman, boşluğun 2025’te %3,5’in altında zirve yapıp ardından 2025 sonunda ve 2026’ya doğru azalacağını öngörüyor assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Geliştirme yavaşlarsa, 2027’de boşluk oranı tekrar %2’ye ya da daha altına inebilir. Temelde, Sidney’nin sanayi pazarı etkili bir şekilde neredeyse tam dolulukta kalacak; zira sağlıklı bir pazarda tipik sürtünme boşluğu ~%5’tir ve Sidney bunun epey altında olacak.
Kira artışı: Yıllık olarak orta tek haneli yüzdelerde devam eden kira artışı bekleniyor. 2025 için %4,3 projeksiyon yapıldı assets.cushmanwakefield.com; benzer bir oran (belki de yıllık %3–5) 2026 ve 2027’de de muhtemel. Bazı seçilmiş pazarlar, arzın özellikle sıkı olması durumunda %5‘i aşabilir assets.cushmanwakefield.com. Örneğin, Güney Sydney veya Central West’te az yeni proje başlarsa, bu bölgelerde bastırılmış talep nedeniyle yüksek kira artışları görülebilir. Tersine, çok sayıda yeni bina yapılan bölgelerde (Outer West’in bazı kısımları gibi) alan emilene kadar kiralar daha yatay seyredebilir. İlginç bir eğilim: Ev sahibi teşvikleri biraz artabilir (2024’te pre-let’lerde ~%15’e yükseldiği gibi assets.cushmanwakefield.com), bu da efektif kira artışını nominal kiralar artsa bile bir miktar dengeler. Ancak buna rağmen, endüstriyel mülk sahipleri güçlü bir pozisyonda. 2028 yılına kadar, yapısal etkenler göz önünde bulundurulduğunda Sydney’de birinci sınıf depo kiralarının bugünkünden %15’ten fazla yüksek olması muhtemel.
Talep sürücüleri: E-ticaret büyük bir kiracı olmaya devam edecek — çevrimiçi perakende büyümesi satışların yaklaşık %11’inde sabitlendi, ancak 2020’lerin sonuna kadar (15%+’a çıkması) daha fazla büyüme daha çok lojistik alanı gerektirecek. Üçüncü parti lojistik (3PL) firmaları, kargo teslimat şirketleri ve tedarik zincirini optimize eden perakendeciler kiralama hareketliliğini artıracak. Cushman, 3PL faaliyetlerinde 2025’in 2. yarısında bir artış bekliyor; birçok 3PL beklenenden sessizdi (belki önceki kapasite yatırımları nedeniyle), ancak artan hacimleri karşılamak için genişleme ihtiyacı olacak assets.cushmanwakefield.com. Ayrıca, imalatın canlanması (örn. ilaç, gıda veya yüksek teknoloji sektörlerinde) özellikle kritik sektörlerin yurtiçine taşınmasına yönelik devlet ilgisiyle birlikte talebi bir miktar artırabilir. Sydney’in yeni teknoloji parkları (Batı Sydney’in ileri sanayi bölgeleri gibi) tesis talebi oluşturabilir. Veri merkezleri de endüstriyel arazi için yarışıyor — geleneksel depolar olmasalar da endüstriyel bölgelerde yer alıyorlar ve dijital ekonomi sayesinde büyüyorlar. Bu rekabet (veri merkezleri genellikle arsa/güç erişimi için en yüksek fiyatı öder) arazi fiyatlarını yukarı çekmeye ve bazı bölgelerde depo geliştirmelerini kısıtlamaya devam edecek assets.cushmanwakefield.com.
Yatırım görünümü: Belirtildiği gibi, sermaye hacmi ve daha düşük faiz oranları göz önüne alındığında 2025–26’da sanayi getirilerinin potansiyel olarak yeniden daralması için zemin hazırlanıyor brokerdaily.au. Birçok küresel yatırımcı, Avustralya sanayi piyasasını arzın yetersiz olduğu ve uzun vadeli büyüme potansiyeli taşıyan bir hikaye olarak görüyor. 2028 yılına kadar, eğer ekonomi güçlü kalırsa, Sydney birinci sınıf sanayi getirileri tekrar %5’in altına ya da %4’ün üst sınırına inebilir. Bu da daha fazla sermaye büyümesi anlamına geliyor. Ancak bu kadar düşük getiriler, giriş riskini de artırıyor – eğer tahvil oranları beklenmedik şekilde yükselirse, sanayi değerleri hassas olurdu. Genel olarak, yüksek yatırımcı talebinin devam etmesi bekleniyor; bu da muhtemelen sermaye ortaklıkları yoluyla gelişimi teşvik edebilir (ör. büyük kurumlar, stoklara erişim için lojistik parkı inşalarını finanse ediyor).
Riskler: Bir risk, ekonomik durgunluğun talebi azaltması – örneğin, tüketici harcamaları ciddi şekilde düşerse, perakendeciler depo konsolidasyonuna gider ve kiralamalar azalır. Ancak yapısal eğilimler göz önünde bulundurulduğunda, bu hafif bir risktir; çoğu kullanıcı uzun vadeli planlar yapar ve kısa süreli dalgalanmalar gidişatı değiştirmez. Aşırı inşaat riski bir diğeridir – mevcut arz dalgası abartılır mı? Şimdiye kadar önemli bir kısmı önceden kiralandı ve geri kalanının da sürecinde kiralanması bekleniyor, ancak 2025’teki spekülatif alan beklenenden uzun sürerse, geliştiriciler geri çekilir (kendi kendini düzelten bir yapı). Sektör raporlarının mesajı herhangi bir geçici boşluğun geçici olacağı yönünde assets.cushmanwakefield.com. Bir diğer risk ise altyapı gecikmeleri: Sydney’nin yolları ve limanları aynı hızda ilerlemeli (ör. Moorebank intermodal ya da otoyol genişletmeleri sorun yaşarsa, bazı lojistik verimlilikler gecikebilir). Ve maliyet enflasyonu endişe kaynağı olmaya devam ediyor – depo inşaatının maliyeti birkaç yıl öncesine göre %20–30 daha yüksek; eğer maliyetler düşmezse, yeni inşaatları haklı çıkarmak için kiraların artmaya devam etmesi gerekecek. Son olarak, düzenleyici değişiklikler (örneğin imar ya da çevre kuralları) sanayi arazi arzını etkileyebilir, ancak kısıtlamaları kökten azaltacak herhangi bir değişiklik öngörülmüyor.

Sanayide Yatırım Fırsatları ve Riskler

Sydney’nin sanayi piyasasındaki fırsatlar önemli düzeyde:

Temel lojistik varlıklar (uzun vadeli kiralanmış modern dağıtım merkezleri), arsa açısından sınırlı bir pazarda istikrarlı gelir sağlar. Boşluk oranlarının düşük kalacağı öngörüldüğünden, iyi konumlanmış endüstriyel tesis sahipleri yüksek doluluk ve kira artışı bekleyebilirler. Mevcut getiri seviyelerinden (~%5) satın alındığında, bu varlıklarda faiz oranlarının düşmesiyle beklenen getiri sıkışıklığı yaşanırsa sermaye artışı görülebilir brokerdaily.au. Çeşitlenen bir ekonomide, lojistiğe maruz kalmak (e-ticaret ve tüketimi desteklediği için), büyümeyle birlikte nispeten savunmacı bir hamle olarak görülüyor – ki bu nadir bir kombinasyondur.
Geliştirme fırsatları: Arazi veya arazi kullanım hakkı olan geliştiriciler için süregelen arz sıkıntısı, kiracılara (özellikle özel tesis gerektiren büyük kiracılara) özel projeler inşa etmenin oldukça karlı olabileceği anlamına geliyor. Kentsel dönüşüme uygun eski endüstriyel sahaların çok katlı lojistik tesislerine veya veri merkezlerine dönüştürülmesi gibi brownfield yeniden geliştirme, şehir merkezine yakın alanlarda aşırı arsa kıtlığı nedeniyle yeni bir fırsat olarak ortaya çıkıyor. Çok katlı depolar, Avustralya için yeni olsa da, yoğun nüfuslu Asya şehirlerinde olduğu gibi Sydney’de de uygulanabilir hale gelebilir.
Yeni ortaya çıkan alt sektörler: Vurgulandığı gibi, veri merkezleri ve soğuk depo gibi alternatifler yükselişte. Batı Sydney’deki veri merkezleri (örneğin Eastern Creek bölgesi), bulut bilişim ihtiyaçlarıyla birlikte genişledi. Bunlar genellikle yüksek kredi notuna sahip kiracılarla (teknoloji firmaları) uzun vadeli sözleşmeler sunar ve yatırımcılar için caziptir. Benzer şekilde, soğuk depo (gıda dağıtımı) ve nüfus merkezlerine yakın son kilometre lojistik tesisleri yüksek talep görüyor (örneğin market teslimat merkezleri gibi). Akıllı yatırımcılar, bu nişlere hizmet eden endüstriyel varlıkları hedefleyebilir.

Riskler yok değil:

Fiyatlama riski: Endüstriyel gayrimenkul artık ucuz değil; bazı durumlarda mükemmele yakın fiyatlanmış denebilir. Ekonomik koşullar beklenen şekilde gitmezse (örneğin, enflasyon kalıcı olur ve faiz oranları daha uzun süre yüksek kalırsa), öngörülen getiri sıkışıklığı gerçekleşmeyebilir ve yüksek fiyata alınan varlıklar beklentinin altında performans gösterebilir. Ayrıca beş yıl öncesine göre getiri oranı sıkışması için daha az alan var – o zamanlar getiriler %7–8 civarındaydı. Bu nedenle, gelecekteki getiriler daha çok kira artışına bağlı olacak; bu muhtemelen gerçekleşse de, son yıllardaki olağanüstü oranların aynısının tekrarlanması beklenmeyebilir.
Kiracı yoğunlaşması ve eskime: Bazı yatırımcılar spesifik risk konusunda endişeli – örneğin, sayılı büyük 3PL veya perakende kiracılardan biri temerrüde düşer ya da taşınırsa, yüksek kiralı bir ortamda boşalan alanı yeniden kiralamak piyasa yavaşlarsa zor olabilir. Ayrıca, tesisler zamanla eskiyebilir (örneğin, yetersiz yükseklik, yetersiz tır erişimi gibi), özellikle de teknoloji ilerledikçe (depolarda otomasyon vs.). Varlıkları modern tutmak için sürekli sermaye harcaması gerekebilir.
Düzenleyici/çevresel faktörler: Sürdürülebilirlik giderek daha fazla ön plana çıkıyor – enerji verimliliği düşük olan veya güneş panelleri gibi özelliklere sahip olmayan depolara, kiracılar ve yatırımcılar yeşil binaları önceliklendirdikçe talep düşebilir. Ayrıca, ticaret politikalarında ya da liman operasyonlarında meydana gelecek herhangi bir değişiklik (örneğin ithalat/ihracat hacimlerinin değişmesi gibi) belirli endüstriyel kümeleri dolaylı olarak etkileyebilir.
Tedarik zinciri değişimleri: Jeopolitik olaylar tedarik zinciri güzergahlarını değiştirebilir; örneğin, artan iç üretim talebi yerel üretim alanı ihtiyacını artırabilirken, küresel bir durgunluk ithalatı azaltarak liman lojistiği alanını etkileyebilir. Ancak Sidney’in çeşitli ekonomisi ve konumu, çeşitli senaryolara uyum sağlamasını sağlayacaktır.

Sonuç

Kaynaklar:

ABC News (2025). 2025–26’da emlak fiyatlarının rekor seviyelere ulaşması bekleniyor, alıcılar için zorluk, satıcılar için fırsat. abc.net.au abc.net.au abc.net.au
Ulusal Konut Arzı ve Erişilebilirliği Konseyi (2025). Konut Sistemi Raporu 2025 – Konut açığı ve erişilebilirliği hakkındaki temel bulgular australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au
NSW Planlama Departmanı (2024). Büyük Sidney Konut Arzı Tahmini – 2029 yılına kadar 172.900 yeni ev öngörülüyor (yılda 28.800) planning.nsw.gov.au
Domain (2025). Fiyat Tahmin Raporu 2025–26 Mali Yılı – Sidney’de konut fiyatının %7 artışla 1,83 milyon dolara; daire fiyatının %6 artışla 889 bin dolara ulaşması bekleniyor abc.net.au abc.net.au
CoreLogic/Cotality (2025). Ağrı & Kazanç Raporu – 2025 başında satışların %95’i karlı; fiyatlar RBA faiz indiriminden sonra yükseldi abc.net.au
YourMortgage (Tem 2025). Medyan Konut Fiyatları – Sydney medyan konut fiyatı 1,496 M$; en hızlı büyüme St Marys (+%8,4), Richmond-Windsor (+%6,7), Fairfield (+%6,5) yourmortgage.com.au yourmortgage.com.au
Mozo (Oca 2025). Avustralya’da Ortalama Kira – Sydney’de haftalık ortalama kira 775$ (evler) ve 720$ (daireler) (ülkedeki en yüksek) mozo.com.au mozo.com.au
Cushman & Wakefield (2025). Sydney Endüstriyel Piyasa Özeti Q1 2025 – Boşluk oranı %2,8; 2025’te kiraların %4,3 artması öngörülüyor; boşluk oranı %3,5’in altında kalacak assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com
CBRE Araştırma (2025). Pasifik Gayrimenkul Piyasa Görünümü – Endüstriyel kira artışı yavaşlıyor ama pozitif kalıyor; perakende kira artışı tek haneli düşük seviyelerde, Perth/Sydney önde cbre.com cbre.com
Knight Frank Araştırma (2025). Sydney Ofis Pazarı Q1 2025 – Birinci sınıf getiriler yaklaşık %6,0 ile sabit, 2025’in ikinci yarısında sıkışması bekleniyor; boşluk oranı %12,8 ve muhtemelen zirveye ulaştı content.knightfrank.com content.knightfrank.com
Ray White Commercial (2025). Gayrimenkul Görünümü – Perakende 2025’te ticari performansa liderlik edecek; perakende işlemleri arttı, toplam getirilerde baskın publications.raywhite.com publications.raywhite.com
Knight Frank (2025). Avustralya Ticari Gayrimenkul Görünümü – Sektörler genelinde toparlanma, endüstriyel talep getiri sıkışmasına yol açıyor, denizaşırı sermaye aktif brokerdaily.au brokerdaily.au
ABC News (2025). NSW kira arzını hızlandırıyor – BTR için %50 arazi vergisi indirimi süresiz uzatıldı; geliştiricilerin konut hızını artırmak için altyapı inşa etmesine izin veriliyor abc.net.au abc.net.au
Reuters Anketi, GlobalPropertyGuide aracılığıyla (2025). Konut piyasası analizi – Analistler, 2025’te Avustralya ev fiyatlarının %3,7 artmasını, 2026/27’de ise %5,0 yükselmesini bekliyor; Sydney’de 2025’te yaklaşık %3 (daha mütevazı) globalpropertyguide.com
Cushman & Wakefield (2025). Avustralya Görünümü 2025 – Sidney/Brisbane, ofis toparlanmasına liderlik ediyor; faiz indirimleri yatırımı teşvik edecek, 2025 sonlarında lojistikte getiri sıkışması cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com

abc.net.au australianpropertyupdate.com.au yourmortgage.com.au abc.net.au assets.cushmanwakefield.com brokerdaily.au

Buna karşılık olarak, hükümetler destekleyici önlemler uygulamaktadır.

Sydney Konut Piyasası

2025’teki Güncel Eğilimler

Arz, Talep & Politika Dinamikleri

2026–2028 Tahminleri (Fiyatlar, Kiralar & Talep)

Konutta Yatırım Fırsatları ve Riskler

Sydney’nin konut gayrimenkulü, önümüzdeki birkaç yıl içinde yatırımcılar ve ev alıcıları için hem cazip fırsatlar hem de dikkat çeken riskler sunuyor:

Fırsatlar: Sydney’deki temel talep – nüfus artışı, güçlü bir ekonomi ve küresel bir şehir olarak cazibesi tarafından yönlendirilen – konut yatırımları için sağlam bir temel sağlar. Fiyatlar toparlanırken ve faiz oranlarının düşme eğiliminde olmasıyla birlikte, 2020’lerin sonlarına kadar sermaye büyümesi potansiyeli vardır (her ne kadar ılımlı oranlarda olsa da). Kira getirileri özellikle daireler için iyileşmiştir, bu da yeni yatırımcıların birkaç yıl öncesine göre daha iyi nakit akışı elde edebileceği anlamına gelir (örneğin dairelerde ~%4 brüt getiri). Ayrıca, belirli segmentler ve bölgeler daha iyi performans gösterebilir: örneğin, büyüme koridorlarındaki arsalar (Aerotropolis yakınlarındaki Batı Sydney veya yeni metro duraklarının olduğu Kuzeybatı) altyapı ve istihdam bu alanları dönüştürdükçe ortalamanın üzerinde bir değer artışı görebilir. İyi konumlu dairelere yatırım yapmak da cazip olabilir, çünkü evlerle olan fiyat farkı nedeniyle daha fazla alıcı/kiracı dairelere kayacaktır; halihazırda, bu talep değişimi nedeniyle Sydney’deki daire fiyatlarının rekor seviyelere ulaşması öngörülüyor abc.net.au abc.net.au. Konut için hükümet desteği (ilk ev sahibi hibeleri veya düşük depozito programları gibi) de piyasanın giriş seviyesini destekler, bu da o segmentteki sahipleri avantajlı kılar. Kısacası, Sydney’nin kronik arz açığı ve ekonomik canlılığı, piyasaya giriş yapabilenler için uzun vadeli konut yatırımı adına güçlü bir argüman sunar.
Riskler: En büyük risk ödenebilirlik ve borçtur. Sydney fiyatları o kadar yüksektir ki, faiz oranı değişikliklerine ve daha geniş ekonomik şoklara karşı hassastır. Eğer enflasyon tekrar yükselirse ya da küresel ekonomi duraklarsa, faizler yükselebilir veya en azından beklenildiği gibi düşmeyebilir; bu da fiyat artışını hızla durdurabilir veya hatta düşüşe yol açabilir. Yüksek borçla alım yapanlar, faiz veya geri ödeme artışlarına karşı kırılgandır. Yasal düzenlemelerle ilgili riskler de mevcuttur – örneğin gelecekte yatırımcıya yönelik vergi avantajlarının değiştirilmesi (negatif gearing, sermaye kazancı vergi muafiyetleri gibi), yatırımcı talebini azaltabilir ve özellikle yatırım için alınan dairelerde fiyatları yumuşatabilir. Bir diğer risk ise belirli bölgelerdeki inşaat kalitesi ve arz fazlası: bazı bölgelerde çok sayıda yeni yüksek katlı daire inşa edilmiştir (ör. Olympic Park, Zetland) ve şu anda boşluk oranı düşük olsa da, aynı anda çok sayıda yeni daire biterse, o bölgelerdeki ev sahipleri daha fazla rekabet ve daha yavaş kira artışı ile karşılaşabilir. Yatırımcılar, kusurlu veya yüksek aidatlı apartmanlara dikkat etmelidir; bu, NSW eyaletinde bir sorun olmuştur. Ekonomik yoğunlaşma riski de vardır – Sydney’nin ekonomisi finans, teknoloji ve göçmenliğe bağlıdır; göçmenliği ciddi şekilde azaltan bir politika ya da üst düzey beyaz yakalı istihdamda bir daralma (örneğin bir finansal kriz) konut talebini olumsuz etkiler. Son olarak, likidite riski: Sydney piyasası döngüseldir ve düşüş döneminde satış yapmak zor olabilir (daha az alıcı, kredi kısıtlamaları ortamında alım gücüne sahip olur). Kısa vadeli spekülatörler, zirvede alım yapıp hızlıca satmak zorunda kalırlarsa zarar edebilirler. Özetle, Sydney konut piyasası her ne kadar “yüksek talep, sınırlı arz” temasına uygun olup yatırımı desteklese de, yüksek giriş maliyetleri ve makroekonomik dalgalanmalara maruz kalma riski taşır.

Gösterge (Sidney)	2025 Durumu/Son Eğilim	2026–2028 Görünümü
Medyan Konut Fiyatı	~1,50 milyon $ (Haziran 2025); toparlanıyor, yıllık %5 artış globalpropertyguide.com.Avustralya’da en yüksek yourmortgage.com.au.	2026 yılına kadar kademeli artışla ~1,83 Milyon $’a yükselmesi bekleniyor (+%7) abc.net.au; şoklar olmaması durumunda 2028’e kadar daha ılımlı kazançlar (~%3–5/yıl) bekleniyor.Arz eksikliği ve faiz indirimleriyle desteklenen fiyatlar.
Ortalama Birim Fiyatı	~860 bin $ (Haziran 2025); son zamanlarda nispeten sabit (talepte olan daha ucuz segment) abc.net.au.	Yeni zirveler bekleniyor – 2026’ya kadar ~889 bin $ (+%6) abc.net.au.Uygun fiyatlılık ve ilk ev alıcılarının dairelere yönelmesi, 2028’e kadar yıllık yaklaşık %4–5 büyümeyi destekleyecek.
Yıllık Kira – Ev	775$/hafta (2025), yıllık yaklaşık %8–10 artış; boşluk oranı ~%1 (son derece düşük) mozo.com.au.	Kira artışı yavaşlıyor ancak pozitif kalmaya devam ediyor.Boşluk oranı 2026–27’ye kadar %2’ye kadar yükselebilir.Yıllık olarak düşük tek haneli % kira artışları bekleniyor; arz iyileşirse hafif bir rahatlama olabilir, ancak kiraların 2028’e kadar muhtemelen ≥$850/hafta olması bekleniyor.
Yıllık Kira – Daire	$720/hafta (2025), yıllık yaklaşık %10 artış; öğrencilerin geri dönüşünden güçlü talep mozo.com.au.	2025–26’da kira artışlarının devam etmesi, ardından yavaşlaması bekleniyor.2028 yılına kadar, birimler ~800$/hafta.Yüksek kiralar (ve faiz indirimi), yatırımcıların apartman dairelerine olan ilgisini sürdürüyor.
Konut Arzındaki Artışlar	Gelecek 5 yıl için yılda yaklaşık 28.000 yeni konut öngörülüyor planning.nsw.gov.au; talebin altında.Ülke genelinde sadece 177 bin inşa edildi 2024 australianpropertyupdate.com.au.	Arz yetersizliği devam ediyor. Reformlar başarılı olursa 2027-28’e kadar tamamlanan konut sayısı hafifçe artabilir, ancak muhtemelen gereken yıllık ~40 binin hâlâ altında kalacaktır.Kronik arz sıkıntısı, fiyatlar/kiralar üzerinde yukarı yönlü baskıyı sürdürecek.
Alıcı Talebi & Eğilimi	2025’te faiz indirimleri ve nüfus artışıyla iyileşti; ilk kez ev alanlar aktif fakat zorlanıyor.	Faizler düştükçe güçlü kalmalı.Risk: Ekonomi zayıflarsa veya kredi sıkılaşırsa, talep azalabilir.Genel olarak, güçlü göç ve istihdam görünümü 2028’e kadar istikrarlı talebi desteklemektedir.

Kaynaklar: Domain, ABC News, NSW Planning, Ulusal Konut Arzı ve Ulaşılabilirlik Konseyi abc.net.au yourmortgage.com.au planning.nsw.gov.au australianpropertyupdate.com.au mozo.com.au.

Tablo 1: Sidney Konut Piyasası – Temel Göstergeler ve Tahminler

(Tablo 1, Sidney’in konut piyasası ölçütlerini ve beklenen eğilimleri göstermektedir.)

Sidney Ticari Gayrimenkul Pazarı

Ofis Sektörü (CBD ve Metropolitan Ofisleri)

Perakende Sektörü (Perakende Gayrimenkul & Alışveriş Merkezleri)

Segment	2025 Piyasa Koşulları (Sydney)	2026–2028 Tahmin/Öngörü
Ofis (CBD)	Boşluk oranı ~%12,7–%12,8 (2024 sonu) – zirve yaptı ve istikrar kazanıyor cbre.com.au.Birincil kiralar dayanıyor (CBD birincil efektif kiralar 2024’te %5 arttı) cbre.com; yüksek teşvikler (~%35–40) hala yaygın.2025-26’da sınırlı yeni arz, baskıyı hafifletiyor cbre.com.au.Yaklaşık %6,0 birincil getiri (değer düşüşü sonrası) content.knightfrank.com.	Kademeli toparlanma.Boşluk oranının 2027 yılına kadar ~%8-10 seviyelerine düşmesi bekleniyor, çünkü emilim artıyor (minimal arz).Kira artışı birinci sınıf ofislerde yıllık olarak düşük tek haneli rakamlarda cbre.com (kaliteye yöneliş devam ediyor).Daha eski ofisler geride kalabilir veya alternatif kullanımlara dönüştürülebilir.Getirilerin 2026’ya kadar ~25–50 baz puan daralması bekleniyor çünkü faiz indirimleri değerleri artırıyor content.knightfrank.com ve daha fazla yatırımcıyı çekiyor.Sydney muhtemelen Avustralya’daki en iyi ofis performansları arasında cushmanwakefield.com.
Perakende	Güçlü toparlanma.Perakende varlıklar getirilere öncülük ediyor (toplam getiri geçen çeyrekte +%2,8) publications.raywhite.com.Yatırımcı talebi arttı – perakende, 2024 işlemlerinin %41’ini oluşturdu (ortalama %28’e karşılık) publications.raywhite.com.Marketlere bağlı merkezlerde düşük boşluk oranı (~%4 veya daha az) linkedin.com.Kira fiyatları hafifçe artıyor; alışveriş merkezi kiralarının 2025 yılında düşük tek haneli büyüme göstermesi bekleniyor cbre.com.Getiri: ~%5–6 birinci sınıf alışveriş merkezleri için, bölgesel/şerit perakende için daha yüksek.	İstikrarlı görünüm. Nüfus artışı ve sınırlı yeni arz kiraları destekliyor – iyi konumlanmış merkezlerde yıllık %1–3 kira artışı bekleniyor cbre.com.Perakende, yatırımcıların banliyö merkezlerini hedeflemesiyle sektörler arasında 2025–26 döneminde öne çıkan olarak görülüyor publications.raywhite.com.Riskler: tüketici harcamaları azalabilir; ancak temel perakende dayanıklı kalacaktır.Faiz oranları düşerse potansiyel olarak hafif bir getiri sıkışması yaşanabilir (değerleri artırarak), ancak genel olarak getirilerin istikrarlı kalması muhtemeldir.Genel olarak, perakende mülklerinin yüksek doluluk oranını ve sağlam gelirini koruması bekleniyor; başarılı merkezler büyümek için daha fazla eğlence/deneyim entegre edecek publications.raywhite.com.
Endüstriyel	Ayrıntılı endüstriyel pazar incelemesi için sonraki bölüme bakınız. Sydney endüstriyel sektörü büyümeye devam ediyor: boşluk oranı ~%2,8 (2025 1. Çeyrek) assets.cushmanwakefield.com; kiralar hâlâ yükseliyor (daha yavaş olsa da, çeyrekten çeyreğe +%0,7) assets.cushmanwakefield.com; benzeri görülmemiş talep lojistikten, birinci sınıf getiriler %5,25–%5,75 civarında.Yatırımcılar istekli, ancak fiyatlar yüksek; 2022–24 döneminde bir miktar getiri yumuşaması yaşandı.	Sonraki bölüme bakın. Görünüm pozitif fakat ılımlı: büyük arz artışıyla hafif bir boşluk oranı yükselmesi (2025 sonuna kadar <%3,5), ardından tekrar sıkılaşma assets.cushmanwakefield.com.2025’te kira artışı ~%4 (Sydney) assets.cushmanwakefield.com, ardından arzı yetersiz alt pazarlarda 2026-27’de orta tek haneli rakamlar.Getiri sıkışmasının muhtemelen 2025 sonları–2026’da gerçekleşmesi bekleniyor çünkü faiz indirimleri duyarlılığı artırıyor brokerdaily.au – Küresel lojistik varlıklara olan ilgi göz önüne alındığında, Sydney endüstriyel getirilerinin 25–50 baz puan daralması bekleniyor.Uzun vadeli talep etkenleri (e-ticaret, yeni havaalanı gibi altyapılar) bu sektörü güçlü tutmaktadır.

Kaynaklar: CBRE, Knight Frank, Ray White Comm., Cushman & Wakefield cbre.com.au content.knightfrank.com publications.raywhite.com assets.cushmanwakefield.com.

Tablo 2: Sydney Ticari Gayrimenkul Özeti (2025 ve Görünüm)

(Tablo 2, Sydney’nin ofis, perakende ve endüstriyel pazar koşullarını ve tahminlerini özetlemektedir. Endüstriyel segment bir sonraki bölümde detaylandırılmıştır.)

Sydney Endüstriyel Gayrimenkul Pazarı

Yeni arz, yıllarca yetersiz inşaattan sonra nihayet artıyor.

2025’te Mevcut Trendler

2026–2028 Görünümü

Sydney’nin sanayi pazarı için orta vadeli görünüm temelde güçlü, ancak çılgınca büyüme daha istikrarlı bir ritme dönecek. 2026–28 dönemine dair öne çıkan noktalar:

Boşluk & Arz: Mevcut inşaat patlaması, 2025’e kadar boşluk oranını geçici olarak yükseltecek, ancak sonrasında yeni arz muhtemelen talebin gerisinde kalacak. Sidney’de endüstriyel arazi arzı coğrafya ve imar nedeniyle sınırlı – Batı Sidney’de arazi var fakat altyapı ve planlama süreçleri, arzın piyasaya çıkma hızını belirliyor. Birçok geliştirici de yüksek maliyetler sebebiyle fazladan inşaat yapmaktan kaçınıyor. Cushman, boşluğun 2025’te %3,5’in altında zirve yapıp ardından 2025 sonunda ve 2026’ya doğru azalacağını öngörüyor assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Geliştirme yavaşlarsa, 2027’de boşluk oranı tekrar %2’ye ya da daha altına inebilir. Temelde, Sidney’nin sanayi pazarı etkili bir şekilde neredeyse tam dolulukta kalacak; zira sağlıklı bir pazarda tipik sürtünme boşluğu ~%5’tir ve Sidney bunun epey altında olacak.
Kira artışı: Yıllık olarak orta tek haneli yüzdelerde devam eden kira artışı bekleniyor. 2025 için %4,3 projeksiyon yapıldı assets.cushmanwakefield.com; benzer bir oran (belki de yıllık %3–5) 2026 ve 2027’de de muhtemel. Bazı seçilmiş pazarlar, arzın özellikle sıkı olması durumunda %5‘i aşabilir assets.cushmanwakefield.com. Örneğin, Güney Sydney veya Central West’te az yeni proje başlarsa, bu bölgelerde bastırılmış talep nedeniyle yüksek kira artışları görülebilir. Tersine, çok sayıda yeni bina yapılan bölgelerde (Outer West’in bazı kısımları gibi) alan emilene kadar kiralar daha yatay seyredebilir. İlginç bir eğilim: Ev sahibi teşvikleri biraz artabilir (2024’te pre-let’lerde ~%15’e yükseldiği gibi assets.cushmanwakefield.com), bu da efektif kira artışını nominal kiralar artsa bile bir miktar dengeler. Ancak buna rağmen, endüstriyel mülk sahipleri güçlü bir pozisyonda. 2028 yılına kadar, yapısal etkenler göz önünde bulundurulduğunda Sydney’de birinci sınıf depo kiralarının bugünkünden %15’ten fazla yüksek olması muhtemel.
Talep sürücüleri: E-ticaret büyük bir kiracı olmaya devam edecek — çevrimiçi perakende büyümesi satışların yaklaşık %11’inde sabitlendi, ancak 2020’lerin sonuna kadar (15%+’a çıkması) daha fazla büyüme daha çok lojistik alanı gerektirecek. Üçüncü parti lojistik (3PL) firmaları, kargo teslimat şirketleri ve tedarik zincirini optimize eden perakendeciler kiralama hareketliliğini artıracak. Cushman, 3PL faaliyetlerinde 2025’in 2. yarısında bir artış bekliyor; birçok 3PL beklenenden sessizdi (belki önceki kapasite yatırımları nedeniyle), ancak artan hacimleri karşılamak için genişleme ihtiyacı olacak assets.cushmanwakefield.com. Ayrıca, imalatın canlanması (örn. ilaç, gıda veya yüksek teknoloji sektörlerinde) özellikle kritik sektörlerin yurtiçine taşınmasına yönelik devlet ilgisiyle birlikte talebi bir miktar artırabilir. Sydney’in yeni teknoloji parkları (Batı Sydney’in ileri sanayi bölgeleri gibi) tesis talebi oluşturabilir. Veri merkezleri de endüstriyel arazi için yarışıyor — geleneksel depolar olmasalar da endüstriyel bölgelerde yer alıyorlar ve dijital ekonomi sayesinde büyüyorlar. Bu rekabet (veri merkezleri genellikle arsa/güç erişimi için en yüksek fiyatı öder) arazi fiyatlarını yukarı çekmeye ve bazı bölgelerde depo geliştirmelerini kısıtlamaya devam edecek assets.cushmanwakefield.com.
Yatırım görünümü: Belirtildiği gibi, sermaye hacmi ve daha düşük faiz oranları göz önüne alındığında 2025–26’da sanayi getirilerinin potansiyel olarak yeniden daralması için zemin hazırlanıyor brokerdaily.au. Birçok küresel yatırımcı, Avustralya sanayi piyasasını arzın yetersiz olduğu ve uzun vadeli büyüme potansiyeli taşıyan bir hikaye olarak görüyor. 2028 yılına kadar, eğer ekonomi güçlü kalırsa, Sydney birinci sınıf sanayi getirileri tekrar %5’in altına ya da %4’ün üst sınırına inebilir. Bu da daha fazla sermaye büyümesi anlamına geliyor. Ancak bu kadar düşük getiriler, giriş riskini de artırıyor – eğer tahvil oranları beklenmedik şekilde yükselirse, sanayi değerleri hassas olurdu. Genel olarak, yüksek yatırımcı talebinin devam etmesi bekleniyor; bu da muhtemelen sermaye ortaklıkları yoluyla gelişimi teşvik edebilir (ör. büyük kurumlar, stoklara erişim için lojistik parkı inşalarını finanse ediyor).
Riskler: Bir risk, ekonomik durgunluğun talebi azaltması – örneğin, tüketici harcamaları ciddi şekilde düşerse, perakendeciler depo konsolidasyonuna gider ve kiralamalar azalır. Ancak yapısal eğilimler göz önünde bulundurulduğunda, bu hafif bir risktir; çoğu kullanıcı uzun vadeli planlar yapar ve kısa süreli dalgalanmalar gidişatı değiştirmez. Aşırı inşaat riski bir diğeridir – mevcut arz dalgası abartılır mı? Şimdiye kadar önemli bir kısmı önceden kiralandı ve geri kalanının da sürecinde kiralanması bekleniyor, ancak 2025’teki spekülatif alan beklenenden uzun sürerse, geliştiriciler geri çekilir (kendi kendini düzelten bir yapı). Sektör raporlarının mesajı herhangi bir geçici boşluğun geçici olacağı yönünde assets.cushmanwakefield.com. Bir diğer risk ise altyapı gecikmeleri: Sydney’nin yolları ve limanları aynı hızda ilerlemeli (ör. Moorebank intermodal ya da otoyol genişletmeleri sorun yaşarsa, bazı lojistik verimlilikler gecikebilir). Ve maliyet enflasyonu endişe kaynağı olmaya devam ediyor – depo inşaatının maliyeti birkaç yıl öncesine göre %20–30 daha yüksek; eğer maliyetler düşmezse, yeni inşaatları haklı çıkarmak için kiraların artmaya devam etmesi gerekecek. Son olarak, düzenleyici değişiklikler (örneğin imar ya da çevre kuralları) sanayi arazi arzını etkileyebilir, ancak kısıtlamaları kökten azaltacak herhangi bir değişiklik öngörülmüyor.

Sanayide Yatırım Fırsatları ve Riskler

Sydney’nin sanayi piyasasındaki fırsatlar önemli düzeyde:

Temel lojistik varlıklar (uzun vadeli kiralanmış modern dağıtım merkezleri), arsa açısından sınırlı bir pazarda istikrarlı gelir sağlar. Boşluk oranlarının düşük kalacağı öngörüldüğünden, iyi konumlanmış endüstriyel tesis sahipleri yüksek doluluk ve kira artışı bekleyebilirler. Mevcut getiri seviyelerinden (~%5) satın alındığında, bu varlıklarda faiz oranlarının düşmesiyle beklenen getiri sıkışıklığı yaşanırsa sermaye artışı görülebilir brokerdaily.au. Çeşitlenen bir ekonomide, lojistiğe maruz kalmak (e-ticaret ve tüketimi desteklediği için), büyümeyle birlikte nispeten savunmacı bir hamle olarak görülüyor – ki bu nadir bir kombinasyondur.
Geliştirme fırsatları: Arazi veya arazi kullanım hakkı olan geliştiriciler için süregelen arz sıkıntısı, kiracılara (özellikle özel tesis gerektiren büyük kiracılara) özel projeler inşa etmenin oldukça karlı olabileceği anlamına geliyor. Kentsel dönüşüme uygun eski endüstriyel sahaların çok katlı lojistik tesislerine veya veri merkezlerine dönüştürülmesi gibi brownfield yeniden geliştirme, şehir merkezine yakın alanlarda aşırı arsa kıtlığı nedeniyle yeni bir fırsat olarak ortaya çıkıyor. Çok katlı depolar, Avustralya için yeni olsa da, yoğun nüfuslu Asya şehirlerinde olduğu gibi Sydney’de de uygulanabilir hale gelebilir.
Yeni ortaya çıkan alt sektörler: Vurgulandığı gibi, veri merkezleri ve soğuk depo gibi alternatifler yükselişte. Batı Sydney’deki veri merkezleri (örneğin Eastern Creek bölgesi), bulut bilişim ihtiyaçlarıyla birlikte genişledi. Bunlar genellikle yüksek kredi notuna sahip kiracılarla (teknoloji firmaları) uzun vadeli sözleşmeler sunar ve yatırımcılar için caziptir. Benzer şekilde, soğuk depo (gıda dağıtımı) ve nüfus merkezlerine yakın son kilometre lojistik tesisleri yüksek talep görüyor (örneğin market teslimat merkezleri gibi). Akıllı yatırımcılar, bu nişlere hizmet eden endüstriyel varlıkları hedefleyebilir.

Riskler yok değil:

Fiyatlama riski: Endüstriyel gayrimenkul artık ucuz değil; bazı durumlarda mükemmele yakın fiyatlanmış denebilir. Ekonomik koşullar beklenen şekilde gitmezse (örneğin, enflasyon kalıcı olur ve faiz oranları daha uzun süre yüksek kalırsa), öngörülen getiri sıkışıklığı gerçekleşmeyebilir ve yüksek fiyata alınan varlıklar beklentinin altında performans gösterebilir. Ayrıca beş yıl öncesine göre getiri oranı sıkışması için daha az alan var – o zamanlar getiriler %7–8 civarındaydı. Bu nedenle, gelecekteki getiriler daha çok kira artışına bağlı olacak; bu muhtemelen gerçekleşse de, son yıllardaki olağanüstü oranların aynısının tekrarlanması beklenmeyebilir.
Kiracı yoğunlaşması ve eskime: Bazı yatırımcılar spesifik risk konusunda endişeli – örneğin, sayılı büyük 3PL veya perakende kiracılardan biri temerrüde düşer ya da taşınırsa, yüksek kiralı bir ortamda boşalan alanı yeniden kiralamak piyasa yavaşlarsa zor olabilir. Ayrıca, tesisler zamanla eskiyebilir (örneğin, yetersiz yükseklik, yetersiz tır erişimi gibi), özellikle de teknoloji ilerledikçe (depolarda otomasyon vs.). Varlıkları modern tutmak için sürekli sermaye harcaması gerekebilir.
Düzenleyici/çevresel faktörler: Sürdürülebilirlik giderek daha fazla ön plana çıkıyor – enerji verimliliği düşük olan veya güneş panelleri gibi özelliklere sahip olmayan depolara, kiracılar ve yatırımcılar yeşil binaları önceliklendirdikçe talep düşebilir. Ayrıca, ticaret politikalarında ya da liman operasyonlarında meydana gelecek herhangi bir değişiklik (örneğin ithalat/ihracat hacimlerinin değişmesi gibi) belirli endüstriyel kümeleri dolaylı olarak etkileyebilir.
Tedarik zinciri değişimleri: Jeopolitik olaylar tedarik zinciri güzergahlarını değiştirebilir; örneğin, artan iç üretim talebi yerel üretim alanı ihtiyacını artırabilirken, küresel bir durgunluk ithalatı azaltarak liman lojistiği alanını etkileyebilir. Ancak Sidney’in çeşitli ekonomisi ve konumu, çeşitli senaryolara uyum sağlamasını sağlayacaktır.

Sonuç

Kaynaklar:

ABC News (2025). 2025–26’da emlak fiyatlarının rekor seviyelere ulaşması bekleniyor, alıcılar için zorluk, satıcılar için fırsat. abc.net.au abc.net.au abc.net.au
Ulusal Konut Arzı ve Erişilebilirliği Konseyi (2025). Konut Sistemi Raporu 2025 – Konut açığı ve erişilebilirliği hakkındaki temel bulgular australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au
NSW Planlama Departmanı (2024). Büyük Sidney Konut Arzı Tahmini – 2029 yılına kadar 172.900 yeni ev öngörülüyor (yılda 28.800) planning.nsw.gov.au
Domain (2025). Fiyat Tahmin Raporu 2025–26 Mali Yılı – Sidney’de konut fiyatının %7 artışla 1,83 milyon dolara; daire fiyatının %6 artışla 889 bin dolara ulaşması bekleniyor abc.net.au abc.net.au
CoreLogic/Cotality (2025). Ağrı & Kazanç Raporu – 2025 başında satışların %95’i karlı; fiyatlar RBA faiz indiriminden sonra yükseldi abc.net.au
YourMortgage (Tem 2025). Medyan Konut Fiyatları – Sydney medyan konut fiyatı 1,496 M$; en hızlı büyüme St Marys (+%8,4), Richmond-Windsor (+%6,7), Fairfield (+%6,5) yourmortgage.com.au yourmortgage.com.au
Mozo (Oca 2025). Avustralya’da Ortalama Kira – Sydney’de haftalık ortalama kira 775$ (evler) ve 720$ (daireler) (ülkedeki en yüksek) mozo.com.au mozo.com.au
Cushman & Wakefield (2025). Sydney Endüstriyel Piyasa Özeti Q1 2025 – Boşluk oranı %2,8; 2025’te kiraların %4,3 artması öngörülüyor; boşluk oranı %3,5’in altında kalacak assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com
CBRE Araştırma (2025). Pasifik Gayrimenkul Piyasa Görünümü – Endüstriyel kira artışı yavaşlıyor ama pozitif kalıyor; perakende kira artışı tek haneli düşük seviyelerde, Perth/Sydney önde cbre.com cbre.com
Knight Frank Araştırma (2025). Sydney Ofis Pazarı Q1 2025 – Birinci sınıf getiriler yaklaşık %6,0 ile sabit, 2025’in ikinci yarısında sıkışması bekleniyor; boşluk oranı %12,8 ve muhtemelen zirveye ulaştı content.knightfrank.com content.knightfrank.com
Ray White Commercial (2025). Gayrimenkul Görünümü – Perakende 2025’te ticari performansa liderlik edecek; perakende işlemleri arttı, toplam getirilerde baskın publications.raywhite.com publications.raywhite.com
Knight Frank (2025). Avustralya Ticari Gayrimenkul Görünümü – Sektörler genelinde toparlanma, endüstriyel talep getiri sıkışmasına yol açıyor, denizaşırı sermaye aktif brokerdaily.au brokerdaily.au
ABC News (2025). NSW kira arzını hızlandırıyor – BTR için %50 arazi vergisi indirimi süresiz uzatıldı; geliştiricilerin konut hızını artırmak için altyapı inşa etmesine izin veriliyor abc.net.au abc.net.au
Reuters Anketi, GlobalPropertyGuide aracılığıyla (2025). Konut piyasası analizi – Analistler, 2025’te Avustralya ev fiyatlarının %3,7 artmasını, 2026/27’de ise %5,0 yükselmesini bekliyor; Sydney’de 2025’te yaklaşık %3 (daha mütevazı) globalpropertyguide.com
Cushman & Wakefield (2025). Avustralya Görünümü 2025 – Sidney/Brisbane, ofis toparlanmasına liderlik ediyor; faiz indirimleri yatırımı teşvik edecek, 2025 sonlarında lojistikte getiri sıkışması cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com

abc.net.au australianpropertyupdate.com.au yourmortgage.com.au abc.net.au assets.cushmanwakefield.com brokerdaily.au

Arz, Talep & Politika Dinamikleri

2026–2028 Tahminleri (Fiyatlar, Kiralar & Talep)

Konutta Yatırım Fırsatları ve Riskler

Sydney’nin konut gayrimenkulü, önümüzdeki birkaç yıl içinde yatırımcılar ve ev alıcıları için hem cazip fırsatlar hem de dikkat çeken riskler sunuyor:

Fırsatlar: Sydney’deki temel talep – nüfus artışı, güçlü bir ekonomi ve küresel bir şehir olarak cazibesi tarafından yönlendirilen – konut yatırımları için sağlam bir temel sağlar. Fiyatlar toparlanırken ve faiz oranlarının düşme eğiliminde olmasıyla birlikte, 2020’lerin sonlarına kadar sermaye büyümesi potansiyeli vardır (her ne kadar ılımlı oranlarda olsa da). Kira getirileri özellikle daireler için iyileşmiştir, bu da yeni yatırımcıların birkaç yıl öncesine göre daha iyi nakit akışı elde edebileceği anlamına gelir (örneğin dairelerde ~%4 brüt getiri). Ayrıca, belirli segmentler ve bölgeler daha iyi performans gösterebilir: örneğin, büyüme koridorlarındaki arsalar (Aerotropolis yakınlarındaki Batı Sydney veya yeni metro duraklarının olduğu Kuzeybatı) altyapı ve istihdam bu alanları dönüştürdükçe ortalamanın üzerinde bir değer artışı görebilir. İyi konumlu dairelere yatırım yapmak da cazip olabilir, çünkü evlerle olan fiyat farkı nedeniyle daha fazla alıcı/kiracı dairelere kayacaktır; halihazırda, bu talep değişimi nedeniyle Sydney’deki daire fiyatlarının rekor seviyelere ulaşması öngörülüyor abc.net.au abc.net.au. Konut için hükümet desteği (ilk ev sahibi hibeleri veya düşük depozito programları gibi) de piyasanın giriş seviyesini destekler, bu da o segmentteki sahipleri avantajlı kılar. Kısacası, Sydney’nin kronik arz açığı ve ekonomik canlılığı, piyasaya giriş yapabilenler için uzun vadeli konut yatırımı adına güçlü bir argüman sunar.
Riskler: En büyük risk ödenebilirlik ve borçtur. Sydney fiyatları o kadar yüksektir ki, faiz oranı değişikliklerine ve daha geniş ekonomik şoklara karşı hassastır. Eğer enflasyon tekrar yükselirse ya da küresel ekonomi duraklarsa, faizler yükselebilir veya en azından beklenildiği gibi düşmeyebilir; bu da fiyat artışını hızla durdurabilir veya hatta düşüşe yol açabilir. Yüksek borçla alım yapanlar, faiz veya geri ödeme artışlarına karşı kırılgandır. Yasal düzenlemelerle ilgili riskler de mevcuttur – örneğin gelecekte yatırımcıya yönelik vergi avantajlarının değiştirilmesi (negatif gearing, sermaye kazancı vergi muafiyetleri gibi), yatırımcı talebini azaltabilir ve özellikle yatırım için alınan dairelerde fiyatları yumuşatabilir. Bir diğer risk ise belirli bölgelerdeki inşaat kalitesi ve arz fazlası: bazı bölgelerde çok sayıda yeni yüksek katlı daire inşa edilmiştir (ör. Olympic Park, Zetland) ve şu anda boşluk oranı düşük olsa da, aynı anda çok sayıda yeni daire biterse, o bölgelerdeki ev sahipleri daha fazla rekabet ve daha yavaş kira artışı ile karşılaşabilir. Yatırımcılar, kusurlu veya yüksek aidatlı apartmanlara dikkat etmelidir; bu, NSW eyaletinde bir sorun olmuştur. Ekonomik yoğunlaşma riski de vardır – Sydney’nin ekonomisi finans, teknoloji ve göçmenliğe bağlıdır; göçmenliği ciddi şekilde azaltan bir politika ya da üst düzey beyaz yakalı istihdamda bir daralma (örneğin bir finansal kriz) konut talebini olumsuz etkiler. Son olarak, likidite riski: Sydney piyasası döngüseldir ve düşüş döneminde satış yapmak zor olabilir (daha az alıcı, kredi kısıtlamaları ortamında alım gücüne sahip olur). Kısa vadeli spekülatörler, zirvede alım yapıp hızlıca satmak zorunda kalırlarsa zarar edebilirler. Özetle, Sydney konut piyasası her ne kadar “yüksek talep, sınırlı arz” temasına uygun olup yatırımı desteklese de, yüksek giriş maliyetleri ve makroekonomik dalgalanmalara maruz kalma riski taşır.

Gösterge (Sidney)	2025 Durumu/Son Eğilim	2026–2028 Görünümü
Medyan Konut Fiyatı	~1,50 milyon $ (Haziran 2025); toparlanıyor, yıllık %5 artış globalpropertyguide.com.Avustralya’da en yüksek yourmortgage.com.au.	2026 yılına kadar kademeli artışla ~1,83 Milyon $’a yükselmesi bekleniyor (+%7) abc.net.au; şoklar olmaması durumunda 2028’e kadar daha ılımlı kazançlar (~%3–5/yıl) bekleniyor.Arz eksikliği ve faiz indirimleriyle desteklenen fiyatlar.
Ortalama Birim Fiyatı	~860 bin $ (Haziran 2025); son zamanlarda nispeten sabit (talepte olan daha ucuz segment) abc.net.au.	Yeni zirveler bekleniyor – 2026’ya kadar ~889 bin $ (+%6) abc.net.au.Uygun fiyatlılık ve ilk ev alıcılarının dairelere yönelmesi, 2028’e kadar yıllık yaklaşık %4–5 büyümeyi destekleyecek.
Yıllık Kira – Ev	775$/hafta (2025), yıllık yaklaşık %8–10 artış; boşluk oranı ~%1 (son derece düşük) mozo.com.au.	Kira artışı yavaşlıyor ancak pozitif kalmaya devam ediyor.Boşluk oranı 2026–27’ye kadar %2’ye kadar yükselebilir.Yıllık olarak düşük tek haneli % kira artışları bekleniyor; arz iyileşirse hafif bir rahatlama olabilir, ancak kiraların 2028’e kadar muhtemelen ≥$850/hafta olması bekleniyor.
Yıllık Kira – Daire	$720/hafta (2025), yıllık yaklaşık %10 artış; öğrencilerin geri dönüşünden güçlü talep mozo.com.au.	2025–26’da kira artışlarının devam etmesi, ardından yavaşlaması bekleniyor.2028 yılına kadar, birimler ~800$/hafta.Yüksek kiralar (ve faiz indirimi), yatırımcıların apartman dairelerine olan ilgisini sürdürüyor.
Konut Arzındaki Artışlar	Gelecek 5 yıl için yılda yaklaşık 28.000 yeni konut öngörülüyor planning.nsw.gov.au; talebin altında.Ülke genelinde sadece 177 bin inşa edildi 2024 australianpropertyupdate.com.au.	Arz yetersizliği devam ediyor. Reformlar başarılı olursa 2027-28’e kadar tamamlanan konut sayısı hafifçe artabilir, ancak muhtemelen gereken yıllık ~40 binin hâlâ altında kalacaktır.Kronik arz sıkıntısı, fiyatlar/kiralar üzerinde yukarı yönlü baskıyı sürdürecek.
Alıcı Talebi & Eğilimi	2025’te faiz indirimleri ve nüfus artışıyla iyileşti; ilk kez ev alanlar aktif fakat zorlanıyor.	Faizler düştükçe güçlü kalmalı.Risk: Ekonomi zayıflarsa veya kredi sıkılaşırsa, talep azalabilir.Genel olarak, güçlü göç ve istihdam görünümü 2028’e kadar istikrarlı talebi desteklemektedir.

Kaynaklar: Domain, ABC News, NSW Planning, Ulusal Konut Arzı ve Ulaşılabilirlik Konseyi abc.net.au yourmortgage.com.au planning.nsw.gov.au australianpropertyupdate.com.au mozo.com.au.

Tablo 1: Sidney Konut Piyasası – Temel Göstergeler ve Tahminler

(Tablo 1, Sidney’in konut piyasası ölçütlerini ve beklenen eğilimleri göstermektedir.)

Sidney Ticari Gayrimenkul Pazarı

Ofis Sektörü (CBD ve Metropolitan Ofisleri)

Perakende Sektörü (Perakende Gayrimenkul & Alışveriş Merkezleri)

Segment	2025 Piyasa Koşulları (Sydney)	2026–2028 Tahmin/Öngörü
Ofis (CBD)	Boşluk oranı ~%12,7–%12,8 (2024 sonu) – zirve yaptı ve istikrar kazanıyor cbre.com.au.Birincil kiralar dayanıyor (CBD birincil efektif kiralar 2024’te %5 arttı) cbre.com; yüksek teşvikler (~%35–40) hala yaygın.2025-26’da sınırlı yeni arz, baskıyı hafifletiyor cbre.com.au.Yaklaşık %6,0 birincil getiri (değer düşüşü sonrası) content.knightfrank.com.	Kademeli toparlanma.Boşluk oranının 2027 yılına kadar ~%8-10 seviyelerine düşmesi bekleniyor, çünkü emilim artıyor (minimal arz).Kira artışı birinci sınıf ofislerde yıllık olarak düşük tek haneli rakamlarda cbre.com (kaliteye yöneliş devam ediyor).Daha eski ofisler geride kalabilir veya alternatif kullanımlara dönüştürülebilir.Getirilerin 2026’ya kadar ~25–50 baz puan daralması bekleniyor çünkü faiz indirimleri değerleri artırıyor content.knightfrank.com ve daha fazla yatırımcıyı çekiyor.Sydney muhtemelen Avustralya’daki en iyi ofis performansları arasında cushmanwakefield.com.
Perakende	Güçlü toparlanma.Perakende varlıklar getirilere öncülük ediyor (toplam getiri geçen çeyrekte +%2,8) publications.raywhite.com.Yatırımcı talebi arttı – perakende, 2024 işlemlerinin %41’ini oluşturdu (ortalama %28’e karşılık) publications.raywhite.com.Marketlere bağlı merkezlerde düşük boşluk oranı (~%4 veya daha az) linkedin.com.Kira fiyatları hafifçe artıyor; alışveriş merkezi kiralarının 2025 yılında düşük tek haneli büyüme göstermesi bekleniyor cbre.com.Getiri: ~%5–6 birinci sınıf alışveriş merkezleri için, bölgesel/şerit perakende için daha yüksek.	İstikrarlı görünüm. Nüfus artışı ve sınırlı yeni arz kiraları destekliyor – iyi konumlanmış merkezlerde yıllık %1–3 kira artışı bekleniyor cbre.com.Perakende, yatırımcıların banliyö merkezlerini hedeflemesiyle sektörler arasında 2025–26 döneminde öne çıkan olarak görülüyor publications.raywhite.com.Riskler: tüketici harcamaları azalabilir; ancak temel perakende dayanıklı kalacaktır.Faiz oranları düşerse potansiyel olarak hafif bir getiri sıkışması yaşanabilir (değerleri artırarak), ancak genel olarak getirilerin istikrarlı kalması muhtemeldir.Genel olarak, perakende mülklerinin yüksek doluluk oranını ve sağlam gelirini koruması bekleniyor; başarılı merkezler büyümek için daha fazla eğlence/deneyim entegre edecek publications.raywhite.com.
Endüstriyel	Ayrıntılı endüstriyel pazar incelemesi için sonraki bölüme bakınız. Sydney endüstriyel sektörü büyümeye devam ediyor: boşluk oranı ~%2,8 (2025 1. Çeyrek) assets.cushmanwakefield.com; kiralar hâlâ yükseliyor (daha yavaş olsa da, çeyrekten çeyreğe +%0,7) assets.cushmanwakefield.com; benzeri görülmemiş talep lojistikten, birinci sınıf getiriler %5,25–%5,75 civarında.Yatırımcılar istekli, ancak fiyatlar yüksek; 2022–24 döneminde bir miktar getiri yumuşaması yaşandı.	Sonraki bölüme bakın. Görünüm pozitif fakat ılımlı: büyük arz artışıyla hafif bir boşluk oranı yükselmesi (2025 sonuna kadar <%3,5), ardından tekrar sıkılaşma assets.cushmanwakefield.com.2025’te kira artışı ~%4 (Sydney) assets.cushmanwakefield.com, ardından arzı yetersiz alt pazarlarda 2026-27’de orta tek haneli rakamlar.Getiri sıkışmasının muhtemelen 2025 sonları–2026’da gerçekleşmesi bekleniyor çünkü faiz indirimleri duyarlılığı artırıyor brokerdaily.au – Küresel lojistik varlıklara olan ilgi göz önüne alındığında, Sydney endüstriyel getirilerinin 25–50 baz puan daralması bekleniyor.Uzun vadeli talep etkenleri (e-ticaret, yeni havaalanı gibi altyapılar) bu sektörü güçlü tutmaktadır.

Kaynaklar: CBRE, Knight Frank, Ray White Comm., Cushman & Wakefield cbre.com.au content.knightfrank.com publications.raywhite.com assets.cushmanwakefield.com.

Tablo 2: Sydney Ticari Gayrimenkul Özeti (2025 ve Görünüm)

(Tablo 2, Sydney’nin ofis, perakende ve endüstriyel pazar koşullarını ve tahminlerini özetlemektedir. Endüstriyel segment bir sonraki bölümde detaylandırılmıştır.)

Sydney Endüstriyel Gayrimenkul Pazarı

Yeni arz, yıllarca yetersiz inşaattan sonra nihayet artıyor.

2025’te Mevcut Trendler

2026–2028 Görünümü

Sydney’nin sanayi pazarı için orta vadeli görünüm temelde güçlü, ancak çılgınca büyüme daha istikrarlı bir ritme dönecek. 2026–28 dönemine dair öne çıkan noktalar:

Boşluk & Arz: Mevcut inşaat patlaması, 2025’e kadar boşluk oranını geçici olarak yükseltecek, ancak sonrasında yeni arz muhtemelen talebin gerisinde kalacak. Sidney’de endüstriyel arazi arzı coğrafya ve imar nedeniyle sınırlı – Batı Sidney’de arazi var fakat altyapı ve planlama süreçleri, arzın piyasaya çıkma hızını belirliyor. Birçok geliştirici de yüksek maliyetler sebebiyle fazladan inşaat yapmaktan kaçınıyor. Cushman, boşluğun 2025’te %3,5’in altında zirve yapıp ardından 2025 sonunda ve 2026’ya doğru azalacağını öngörüyor assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Geliştirme yavaşlarsa, 2027’de boşluk oranı tekrar %2’ye ya da daha altına inebilir. Temelde, Sidney’nin sanayi pazarı etkili bir şekilde neredeyse tam dolulukta kalacak; zira sağlıklı bir pazarda tipik sürtünme boşluğu ~%5’tir ve Sidney bunun epey altında olacak.
Kira artışı: Yıllık olarak orta tek haneli yüzdelerde devam eden kira artışı bekleniyor. 2025 için %4,3 projeksiyon yapıldı assets.cushmanwakefield.com; benzer bir oran (belki de yıllık %3–5) 2026 ve 2027’de de muhtemel. Bazı seçilmiş pazarlar, arzın özellikle sıkı olması durumunda %5‘i aşabilir assets.cushmanwakefield.com. Örneğin, Güney Sydney veya Central West’te az yeni proje başlarsa, bu bölgelerde bastırılmış talep nedeniyle yüksek kira artışları görülebilir. Tersine, çok sayıda yeni bina yapılan bölgelerde (Outer West’in bazı kısımları gibi) alan emilene kadar kiralar daha yatay seyredebilir. İlginç bir eğilim: Ev sahibi teşvikleri biraz artabilir (2024’te pre-let’lerde ~%15’e yükseldiği gibi assets.cushmanwakefield.com), bu da efektif kira artışını nominal kiralar artsa bile bir miktar dengeler. Ancak buna rağmen, endüstriyel mülk sahipleri güçlü bir pozisyonda. 2028 yılına kadar, yapısal etkenler göz önünde bulundurulduğunda Sydney’de birinci sınıf depo kiralarının bugünkünden %15’ten fazla yüksek olması muhtemel.
Talep sürücüleri: E-ticaret büyük bir kiracı olmaya devam edecek — çevrimiçi perakende büyümesi satışların yaklaşık %11’inde sabitlendi, ancak 2020’lerin sonuna kadar (15%+’a çıkması) daha fazla büyüme daha çok lojistik alanı gerektirecek. Üçüncü parti lojistik (3PL) firmaları, kargo teslimat şirketleri ve tedarik zincirini optimize eden perakendeciler kiralama hareketliliğini artıracak. Cushman, 3PL faaliyetlerinde 2025’in 2. yarısında bir artış bekliyor; birçok 3PL beklenenden sessizdi (belki önceki kapasite yatırımları nedeniyle), ancak artan hacimleri karşılamak için genişleme ihtiyacı olacak assets.cushmanwakefield.com. Ayrıca, imalatın canlanması (örn. ilaç, gıda veya yüksek teknoloji sektörlerinde) özellikle kritik sektörlerin yurtiçine taşınmasına yönelik devlet ilgisiyle birlikte talebi bir miktar artırabilir. Sydney’in yeni teknoloji parkları (Batı Sydney’in ileri sanayi bölgeleri gibi) tesis talebi oluşturabilir. Veri merkezleri de endüstriyel arazi için yarışıyor — geleneksel depolar olmasalar da endüstriyel bölgelerde yer alıyorlar ve dijital ekonomi sayesinde büyüyorlar. Bu rekabet (veri merkezleri genellikle arsa/güç erişimi için en yüksek fiyatı öder) arazi fiyatlarını yukarı çekmeye ve bazı bölgelerde depo geliştirmelerini kısıtlamaya devam edecek assets.cushmanwakefield.com.
Yatırım görünümü: Belirtildiği gibi, sermaye hacmi ve daha düşük faiz oranları göz önüne alındığında 2025–26’da sanayi getirilerinin potansiyel olarak yeniden daralması için zemin hazırlanıyor brokerdaily.au. Birçok küresel yatırımcı, Avustralya sanayi piyasasını arzın yetersiz olduğu ve uzun vadeli büyüme potansiyeli taşıyan bir hikaye olarak görüyor. 2028 yılına kadar, eğer ekonomi güçlü kalırsa, Sydney birinci sınıf sanayi getirileri tekrar %5’in altına ya da %4’ün üst sınırına inebilir. Bu da daha fazla sermaye büyümesi anlamına geliyor. Ancak bu kadar düşük getiriler, giriş riskini de artırıyor – eğer tahvil oranları beklenmedik şekilde yükselirse, sanayi değerleri hassas olurdu. Genel olarak, yüksek yatırımcı talebinin devam etmesi bekleniyor; bu da muhtemelen sermaye ortaklıkları yoluyla gelişimi teşvik edebilir (ör. büyük kurumlar, stoklara erişim için lojistik parkı inşalarını finanse ediyor).
Riskler: Bir risk, ekonomik durgunluğun talebi azaltması – örneğin, tüketici harcamaları ciddi şekilde düşerse, perakendeciler depo konsolidasyonuna gider ve kiralamalar azalır. Ancak yapısal eğilimler göz önünde bulundurulduğunda, bu hafif bir risktir; çoğu kullanıcı uzun vadeli planlar yapar ve kısa süreli dalgalanmalar gidişatı değiştirmez. Aşırı inşaat riski bir diğeridir – mevcut arz dalgası abartılır mı? Şimdiye kadar önemli bir kısmı önceden kiralandı ve geri kalanının da sürecinde kiralanması bekleniyor, ancak 2025’teki spekülatif alan beklenenden uzun sürerse, geliştiriciler geri çekilir (kendi kendini düzelten bir yapı). Sektör raporlarının mesajı herhangi bir geçici boşluğun geçici olacağı yönünde assets.cushmanwakefield.com. Bir diğer risk ise altyapı gecikmeleri: Sydney’nin yolları ve limanları aynı hızda ilerlemeli (ör. Moorebank intermodal ya da otoyol genişletmeleri sorun yaşarsa, bazı lojistik verimlilikler gecikebilir). Ve maliyet enflasyonu endişe kaynağı olmaya devam ediyor – depo inşaatının maliyeti birkaç yıl öncesine göre %20–30 daha yüksek; eğer maliyetler düşmezse, yeni inşaatları haklı çıkarmak için kiraların artmaya devam etmesi gerekecek. Son olarak, düzenleyici değişiklikler (örneğin imar ya da çevre kuralları) sanayi arazi arzını etkileyebilir, ancak kısıtlamaları kökten azaltacak herhangi bir değişiklik öngörülmüyor.

Sanayide Yatırım Fırsatları ve Riskler

Sydney’nin sanayi piyasasındaki fırsatlar önemli düzeyde:

Temel lojistik varlıklar (uzun vadeli kiralanmış modern dağıtım merkezleri), arsa açısından sınırlı bir pazarda istikrarlı gelir sağlar. Boşluk oranlarının düşük kalacağı öngörüldüğünden, iyi konumlanmış endüstriyel tesis sahipleri yüksek doluluk ve kira artışı bekleyebilirler. Mevcut getiri seviyelerinden (~%5) satın alındığında, bu varlıklarda faiz oranlarının düşmesiyle beklenen getiri sıkışıklığı yaşanırsa sermaye artışı görülebilir brokerdaily.au. Çeşitlenen bir ekonomide, lojistiğe maruz kalmak (e-ticaret ve tüketimi desteklediği için), büyümeyle birlikte nispeten savunmacı bir hamle olarak görülüyor – ki bu nadir bir kombinasyondur.
Geliştirme fırsatları: Arazi veya arazi kullanım hakkı olan geliştiriciler için süregelen arz sıkıntısı, kiracılara (özellikle özel tesis gerektiren büyük kiracılara) özel projeler inşa etmenin oldukça karlı olabileceği anlamına geliyor. Kentsel dönüşüme uygun eski endüstriyel sahaların çok katlı lojistik tesislerine veya veri merkezlerine dönüştürülmesi gibi brownfield yeniden geliştirme, şehir merkezine yakın alanlarda aşırı arsa kıtlığı nedeniyle yeni bir fırsat olarak ortaya çıkıyor. Çok katlı depolar, Avustralya için yeni olsa da, yoğun nüfuslu Asya şehirlerinde olduğu gibi Sydney’de de uygulanabilir hale gelebilir.
Yeni ortaya çıkan alt sektörler: Vurgulandığı gibi, veri merkezleri ve soğuk depo gibi alternatifler yükselişte. Batı Sydney’deki veri merkezleri (örneğin Eastern Creek bölgesi), bulut bilişim ihtiyaçlarıyla birlikte genişledi. Bunlar genellikle yüksek kredi notuna sahip kiracılarla (teknoloji firmaları) uzun vadeli sözleşmeler sunar ve yatırımcılar için caziptir. Benzer şekilde, soğuk depo (gıda dağıtımı) ve nüfus merkezlerine yakın son kilometre lojistik tesisleri yüksek talep görüyor (örneğin market teslimat merkezleri gibi). Akıllı yatırımcılar, bu nişlere hizmet eden endüstriyel varlıkları hedefleyebilir.

Riskler yok değil:

Fiyatlama riski: Endüstriyel gayrimenkul artık ucuz değil; bazı durumlarda mükemmele yakın fiyatlanmış denebilir. Ekonomik koşullar beklenen şekilde gitmezse (örneğin, enflasyon kalıcı olur ve faiz oranları daha uzun süre yüksek kalırsa), öngörülen getiri sıkışıklığı gerçekleşmeyebilir ve yüksek fiyata alınan varlıklar beklentinin altında performans gösterebilir. Ayrıca beş yıl öncesine göre getiri oranı sıkışması için daha az alan var – o zamanlar getiriler %7–8 civarındaydı. Bu nedenle, gelecekteki getiriler daha çok kira artışına bağlı olacak; bu muhtemelen gerçekleşse de, son yıllardaki olağanüstü oranların aynısının tekrarlanması beklenmeyebilir.
Kiracı yoğunlaşması ve eskime: Bazı yatırımcılar spesifik risk konusunda endişeli – örneğin, sayılı büyük 3PL veya perakende kiracılardan biri temerrüde düşer ya da taşınırsa, yüksek kiralı bir ortamda boşalan alanı yeniden kiralamak piyasa yavaşlarsa zor olabilir. Ayrıca, tesisler zamanla eskiyebilir (örneğin, yetersiz yükseklik, yetersiz tır erişimi gibi), özellikle de teknoloji ilerledikçe (depolarda otomasyon vs.). Varlıkları modern tutmak için sürekli sermaye harcaması gerekebilir.
Düzenleyici/çevresel faktörler: Sürdürülebilirlik giderek daha fazla ön plana çıkıyor – enerji verimliliği düşük olan veya güneş panelleri gibi özelliklere sahip olmayan depolara, kiracılar ve yatırımcılar yeşil binaları önceliklendirdikçe talep düşebilir. Ayrıca, ticaret politikalarında ya da liman operasyonlarında meydana gelecek herhangi bir değişiklik (örneğin ithalat/ihracat hacimlerinin değişmesi gibi) belirli endüstriyel kümeleri dolaylı olarak etkileyebilir.
Tedarik zinciri değişimleri: Jeopolitik olaylar tedarik zinciri güzergahlarını değiştirebilir; örneğin, artan iç üretim talebi yerel üretim alanı ihtiyacını artırabilirken, küresel bir durgunluk ithalatı azaltarak liman lojistiği alanını etkileyebilir. Ancak Sidney’in çeşitli ekonomisi ve konumu, çeşitli senaryolara uyum sağlamasını sağlayacaktır.

Sonuç

Kaynaklar:

ABC News (2025). 2025–26’da emlak fiyatlarının rekor seviyelere ulaşması bekleniyor, alıcılar için zorluk, satıcılar için fırsat. abc.net.au abc.net.au abc.net.au
Ulusal Konut Arzı ve Erişilebilirliği Konseyi (2025). Konut Sistemi Raporu 2025 – Konut açığı ve erişilebilirliği hakkındaki temel bulgular australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au
NSW Planlama Departmanı (2024). Büyük Sidney Konut Arzı Tahmini – 2029 yılına kadar 172.900 yeni ev öngörülüyor (yılda 28.800) planning.nsw.gov.au
Domain (2025). Fiyat Tahmin Raporu 2025–26 Mali Yılı – Sidney’de konut fiyatının %7 artışla 1,83 milyon dolara; daire fiyatının %6 artışla 889 bin dolara ulaşması bekleniyor abc.net.au abc.net.au
CoreLogic/Cotality (2025). Ağrı & Kazanç Raporu – 2025 başında satışların %95’i karlı; fiyatlar RBA faiz indiriminden sonra yükseldi abc.net.au
YourMortgage (Tem 2025). Medyan Konut Fiyatları – Sydney medyan konut fiyatı 1,496 M$; en hızlı büyüme St Marys (+%8,4), Richmond-Windsor (+%6,7), Fairfield (+%6,5) yourmortgage.com.au yourmortgage.com.au
Mozo (Oca 2025). Avustralya’da Ortalama Kira – Sydney’de haftalık ortalama kira 775$ (evler) ve 720$ (daireler) (ülkedeki en yüksek) mozo.com.au mozo.com.au
Cushman & Wakefield (2025). Sydney Endüstriyel Piyasa Özeti Q1 2025 – Boşluk oranı %2,8; 2025’te kiraların %4,3 artması öngörülüyor; boşluk oranı %3,5’in altında kalacak assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com
CBRE Araştırma (2025). Pasifik Gayrimenkul Piyasa Görünümü – Endüstriyel kira artışı yavaşlıyor ama pozitif kalıyor; perakende kira artışı tek haneli düşük seviyelerde, Perth/Sydney önde cbre.com cbre.com
Knight Frank Araştırma (2025). Sydney Ofis Pazarı Q1 2025 – Birinci sınıf getiriler yaklaşık %6,0 ile sabit, 2025’in ikinci yarısında sıkışması bekleniyor; boşluk oranı %12,8 ve muhtemelen zirveye ulaştı content.knightfrank.com content.knightfrank.com
Ray White Commercial (2025). Gayrimenkul Görünümü – Perakende 2025’te ticari performansa liderlik edecek; perakende işlemleri arttı, toplam getirilerde baskın publications.raywhite.com publications.raywhite.com
Knight Frank (2025). Avustralya Ticari Gayrimenkul Görünümü – Sektörler genelinde toparlanma, endüstriyel talep getiri sıkışmasına yol açıyor, denizaşırı sermaye aktif brokerdaily.au brokerdaily.au
ABC News (2025). NSW kira arzını hızlandırıyor – BTR için %50 arazi vergisi indirimi süresiz uzatıldı; geliştiricilerin konut hızını artırmak için altyapı inşa etmesine izin veriliyor abc.net.au abc.net.au
Reuters Anketi, GlobalPropertyGuide aracılığıyla (2025). Konut piyasası analizi – Analistler, 2025’te Avustralya ev fiyatlarının %3,7 artmasını, 2026/27’de ise %5,0 yükselmesini bekliyor; Sydney’de 2025’te yaklaşık %3 (daha mütevazı) globalpropertyguide.com
Cushman & Wakefield (2025). Avustralya Görünümü 2025 – Sidney/Brisbane, ofis toparlanmasına liderlik ediyor; faiz indirimleri yatırımı teşvik edecek, 2025 sonlarında lojistikte getiri sıkışması cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com

abc.net.au australianpropertyupdate.com.au yourmortgage.com.au abc.net.au assets.cushmanwakefield.com brokerdaily.au

Buna karşılık olarak, hükümetler destekleyici önlemler uygulamaktadır.

Sydney Konut Piyasası

2025’teki Güncel Eğilimler

Arz, Talep & Politika Dinamikleri

2026–2028 Tahminleri (Fiyatlar, Kiralar & Talep)

Konutta Yatırım Fırsatları ve Riskler

Sydney’nin konut gayrimenkulü, önümüzdeki birkaç yıl içinde yatırımcılar ve ev alıcıları için hem cazip fırsatlar hem de dikkat çeken riskler sunuyor:

Fırsatlar: Sydney’deki temel talep – nüfus artışı, güçlü bir ekonomi ve küresel bir şehir olarak cazibesi tarafından yönlendirilen – konut yatırımları için sağlam bir temel sağlar. Fiyatlar toparlanırken ve faiz oranlarının düşme eğiliminde olmasıyla birlikte, 2020’lerin sonlarına kadar sermaye büyümesi potansiyeli vardır (her ne kadar ılımlı oranlarda olsa da). Kira getirileri özellikle daireler için iyileşmiştir, bu da yeni yatırımcıların birkaç yıl öncesine göre daha iyi nakit akışı elde edebileceği anlamına gelir (örneğin dairelerde ~%4 brüt getiri). Ayrıca, belirli segmentler ve bölgeler daha iyi performans gösterebilir: örneğin, büyüme koridorlarındaki arsalar (Aerotropolis yakınlarındaki Batı Sydney veya yeni metro duraklarının olduğu Kuzeybatı) altyapı ve istihdam bu alanları dönüştürdükçe ortalamanın üzerinde bir değer artışı görebilir. İyi konumlu dairelere yatırım yapmak da cazip olabilir, çünkü evlerle olan fiyat farkı nedeniyle daha fazla alıcı/kiracı dairelere kayacaktır; halihazırda, bu talep değişimi nedeniyle Sydney’deki daire fiyatlarının rekor seviyelere ulaşması öngörülüyor abc.net.au abc.net.au. Konut için hükümet desteği (ilk ev sahibi hibeleri veya düşük depozito programları gibi) de piyasanın giriş seviyesini destekler, bu da o segmentteki sahipleri avantajlı kılar. Kısacası, Sydney’nin kronik arz açığı ve ekonomik canlılığı, piyasaya giriş yapabilenler için uzun vadeli konut yatırımı adına güçlü bir argüman sunar.
Riskler: En büyük risk ödenebilirlik ve borçtur. Sydney fiyatları o kadar yüksektir ki, faiz oranı değişikliklerine ve daha geniş ekonomik şoklara karşı hassastır. Eğer enflasyon tekrar yükselirse ya da küresel ekonomi duraklarsa, faizler yükselebilir veya en azından beklenildiği gibi düşmeyebilir; bu da fiyat artışını hızla durdurabilir veya hatta düşüşe yol açabilir. Yüksek borçla alım yapanlar, faiz veya geri ödeme artışlarına karşı kırılgandır. Yasal düzenlemelerle ilgili riskler de mevcuttur – örneğin gelecekte yatırımcıya yönelik vergi avantajlarının değiştirilmesi (negatif gearing, sermaye kazancı vergi muafiyetleri gibi), yatırımcı talebini azaltabilir ve özellikle yatırım için alınan dairelerde fiyatları yumuşatabilir. Bir diğer risk ise belirli bölgelerdeki inşaat kalitesi ve arz fazlası: bazı bölgelerde çok sayıda yeni yüksek katlı daire inşa edilmiştir (ör. Olympic Park, Zetland) ve şu anda boşluk oranı düşük olsa da, aynı anda çok sayıda yeni daire biterse, o bölgelerdeki ev sahipleri daha fazla rekabet ve daha yavaş kira artışı ile karşılaşabilir. Yatırımcılar, kusurlu veya yüksek aidatlı apartmanlara dikkat etmelidir; bu, NSW eyaletinde bir sorun olmuştur. Ekonomik yoğunlaşma riski de vardır – Sydney’nin ekonomisi finans, teknoloji ve göçmenliğe bağlıdır; göçmenliği ciddi şekilde azaltan bir politika ya da üst düzey beyaz yakalı istihdamda bir daralma (örneğin bir finansal kriz) konut talebini olumsuz etkiler. Son olarak, likidite riski: Sydney piyasası döngüseldir ve düşüş döneminde satış yapmak zor olabilir (daha az alıcı, kredi kısıtlamaları ortamında alım gücüne sahip olur). Kısa vadeli spekülatörler, zirvede alım yapıp hızlıca satmak zorunda kalırlarsa zarar edebilirler. Özetle, Sydney konut piyasası her ne kadar “yüksek talep, sınırlı arz” temasına uygun olup yatırımı desteklese de, yüksek giriş maliyetleri ve makroekonomik dalgalanmalara maruz kalma riski taşır.

Gösterge (Sidney)	2025 Durumu/Son Eğilim	2026–2028 Görünümü
Medyan Konut Fiyatı	~1,50 milyon $ (Haziran 2025); toparlanıyor, yıllık %5 artış globalpropertyguide.com.Avustralya’da en yüksek yourmortgage.com.au.	2026 yılına kadar kademeli artışla ~1,83 Milyon $’a yükselmesi bekleniyor (+%7) abc.net.au; şoklar olmaması durumunda 2028’e kadar daha ılımlı kazançlar (~%3–5/yıl) bekleniyor.Arz eksikliği ve faiz indirimleriyle desteklenen fiyatlar.
Ortalama Birim Fiyatı	~860 bin $ (Haziran 2025); son zamanlarda nispeten sabit (talepte olan daha ucuz segment) abc.net.au.	Yeni zirveler bekleniyor – 2026’ya kadar ~889 bin $ (+%6) abc.net.au.Uygun fiyatlılık ve ilk ev alıcılarının dairelere yönelmesi, 2028’e kadar yıllık yaklaşık %4–5 büyümeyi destekleyecek.
Yıllık Kira – Ev	775$/hafta (2025), yıllık yaklaşık %8–10 artış; boşluk oranı ~%1 (son derece düşük) mozo.com.au.	Kira artışı yavaşlıyor ancak pozitif kalmaya devam ediyor.Boşluk oranı 2026–27’ye kadar %2’ye kadar yükselebilir.Yıllık olarak düşük tek haneli % kira artışları bekleniyor; arz iyileşirse hafif bir rahatlama olabilir, ancak kiraların 2028’e kadar muhtemelen ≥$850/hafta olması bekleniyor.
Yıllık Kira – Daire	$720/hafta (2025), yıllık yaklaşık %10 artış; öğrencilerin geri dönüşünden güçlü talep mozo.com.au.	2025–26’da kira artışlarının devam etmesi, ardından yavaşlaması bekleniyor.2028 yılına kadar, birimler ~800$/hafta.Yüksek kiralar (ve faiz indirimi), yatırımcıların apartman dairelerine olan ilgisini sürdürüyor.
Konut Arzındaki Artışlar	Gelecek 5 yıl için yılda yaklaşık 28.000 yeni konut öngörülüyor planning.nsw.gov.au; talebin altında.Ülke genelinde sadece 177 bin inşa edildi 2024 australianpropertyupdate.com.au.	Arz yetersizliği devam ediyor. Reformlar başarılı olursa 2027-28’e kadar tamamlanan konut sayısı hafifçe artabilir, ancak muhtemelen gereken yıllık ~40 binin hâlâ altında kalacaktır.Kronik arz sıkıntısı, fiyatlar/kiralar üzerinde yukarı yönlü baskıyı sürdürecek.
Alıcı Talebi & Eğilimi	2025’te faiz indirimleri ve nüfus artışıyla iyileşti; ilk kez ev alanlar aktif fakat zorlanıyor.	Faizler düştükçe güçlü kalmalı.Risk: Ekonomi zayıflarsa veya kredi sıkılaşırsa, talep azalabilir.Genel olarak, güçlü göç ve istihdam görünümü 2028’e kadar istikrarlı talebi desteklemektedir.

Kaynaklar: Domain, ABC News, NSW Planning, Ulusal Konut Arzı ve Ulaşılabilirlik Konseyi abc.net.au yourmortgage.com.au planning.nsw.gov.au australianpropertyupdate.com.au mozo.com.au.

Tablo 1: Sidney Konut Piyasası – Temel Göstergeler ve Tahminler

(Tablo 1, Sidney’in konut piyasası ölçütlerini ve beklenen eğilimleri göstermektedir.)

Sidney Ticari Gayrimenkul Pazarı

Ofis Sektörü (CBD ve Metropolitan Ofisleri)

Perakende Sektörü (Perakende Gayrimenkul & Alışveriş Merkezleri)

Segment	2025 Piyasa Koşulları (Sydney)	2026–2028 Tahmin/Öngörü
Ofis (CBD)	Boşluk oranı ~%12,7–%12,8 (2024 sonu) – zirve yaptı ve istikrar kazanıyor cbre.com.au.Birincil kiralar dayanıyor (CBD birincil efektif kiralar 2024’te %5 arttı) cbre.com; yüksek teşvikler (~%35–40) hala yaygın.2025-26’da sınırlı yeni arz, baskıyı hafifletiyor cbre.com.au.Yaklaşık %6,0 birincil getiri (değer düşüşü sonrası) content.knightfrank.com.	Kademeli toparlanma.Boşluk oranının 2027 yılına kadar ~%8-10 seviyelerine düşmesi bekleniyor, çünkü emilim artıyor (minimal arz).Kira artışı birinci sınıf ofislerde yıllık olarak düşük tek haneli rakamlarda cbre.com (kaliteye yöneliş devam ediyor).Daha eski ofisler geride kalabilir veya alternatif kullanımlara dönüştürülebilir.Getirilerin 2026’ya kadar ~25–50 baz puan daralması bekleniyor çünkü faiz indirimleri değerleri artırıyor content.knightfrank.com ve daha fazla yatırımcıyı çekiyor.Sydney muhtemelen Avustralya’daki en iyi ofis performansları arasında cushmanwakefield.com.
Perakende	Güçlü toparlanma.Perakende varlıklar getirilere öncülük ediyor (toplam getiri geçen çeyrekte +%2,8) publications.raywhite.com.Yatırımcı talebi arttı – perakende, 2024 işlemlerinin %41’ini oluşturdu (ortalama %28’e karşılık) publications.raywhite.com.Marketlere bağlı merkezlerde düşük boşluk oranı (~%4 veya daha az) linkedin.com.Kira fiyatları hafifçe artıyor; alışveriş merkezi kiralarının 2025 yılında düşük tek haneli büyüme göstermesi bekleniyor cbre.com.Getiri: ~%5–6 birinci sınıf alışveriş merkezleri için, bölgesel/şerit perakende için daha yüksek.	İstikrarlı görünüm. Nüfus artışı ve sınırlı yeni arz kiraları destekliyor – iyi konumlanmış merkezlerde yıllık %1–3 kira artışı bekleniyor cbre.com.Perakende, yatırımcıların banliyö merkezlerini hedeflemesiyle sektörler arasında 2025–26 döneminde öne çıkan olarak görülüyor publications.raywhite.com.Riskler: tüketici harcamaları azalabilir; ancak temel perakende dayanıklı kalacaktır.Faiz oranları düşerse potansiyel olarak hafif bir getiri sıkışması yaşanabilir (değerleri artırarak), ancak genel olarak getirilerin istikrarlı kalması muhtemeldir.Genel olarak, perakende mülklerinin yüksek doluluk oranını ve sağlam gelirini koruması bekleniyor; başarılı merkezler büyümek için daha fazla eğlence/deneyim entegre edecek publications.raywhite.com.
Endüstriyel	Ayrıntılı endüstriyel pazar incelemesi için sonraki bölüme bakınız. Sydney endüstriyel sektörü büyümeye devam ediyor: boşluk oranı ~%2,8 (2025 1. Çeyrek) assets.cushmanwakefield.com; kiralar hâlâ yükseliyor (daha yavaş olsa da, çeyrekten çeyreğe +%0,7) assets.cushmanwakefield.com; benzeri görülmemiş talep lojistikten, birinci sınıf getiriler %5,25–%5,75 civarında.Yatırımcılar istekli, ancak fiyatlar yüksek; 2022–24 döneminde bir miktar getiri yumuşaması yaşandı.	Sonraki bölüme bakın. Görünüm pozitif fakat ılımlı: büyük arz artışıyla hafif bir boşluk oranı yükselmesi (2025 sonuna kadar <%3,5), ardından tekrar sıkılaşma assets.cushmanwakefield.com.2025’te kira artışı ~%4 (Sydney) assets.cushmanwakefield.com, ardından arzı yetersiz alt pazarlarda 2026-27’de orta tek haneli rakamlar.Getiri sıkışmasının muhtemelen 2025 sonları–2026’da gerçekleşmesi bekleniyor çünkü faiz indirimleri duyarlılığı artırıyor brokerdaily.au – Küresel lojistik varlıklara olan ilgi göz önüne alındığında, Sydney endüstriyel getirilerinin 25–50 baz puan daralması bekleniyor.Uzun vadeli talep etkenleri (e-ticaret, yeni havaalanı gibi altyapılar) bu sektörü güçlü tutmaktadır.

Kaynaklar: CBRE, Knight Frank, Ray White Comm., Cushman & Wakefield cbre.com.au content.knightfrank.com publications.raywhite.com assets.cushmanwakefield.com.

Tablo 2: Sydney Ticari Gayrimenkul Özeti (2025 ve Görünüm)

(Tablo 2, Sydney’nin ofis, perakende ve endüstriyel pazar koşullarını ve tahminlerini özetlemektedir. Endüstriyel segment bir sonraki bölümde detaylandırılmıştır.)

Sydney Endüstriyel Gayrimenkul Pazarı

Yeni arz, yıllarca yetersiz inşaattan sonra nihayet artıyor.

2025’te Mevcut Trendler

2026–2028 Görünümü

Sydney’nin sanayi pazarı için orta vadeli görünüm temelde güçlü, ancak çılgınca büyüme daha istikrarlı bir ritme dönecek. 2026–28 dönemine dair öne çıkan noktalar:

Boşluk & Arz: Mevcut inşaat patlaması, 2025’e kadar boşluk oranını geçici olarak yükseltecek, ancak sonrasında yeni arz muhtemelen talebin gerisinde kalacak. Sidney’de endüstriyel arazi arzı coğrafya ve imar nedeniyle sınırlı – Batı Sidney’de arazi var fakat altyapı ve planlama süreçleri, arzın piyasaya çıkma hızını belirliyor. Birçok geliştirici de yüksek maliyetler sebebiyle fazladan inşaat yapmaktan kaçınıyor. Cushman, boşluğun 2025’te %3,5’in altında zirve yapıp ardından 2025 sonunda ve 2026’ya doğru azalacağını öngörüyor assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Geliştirme yavaşlarsa, 2027’de boşluk oranı tekrar %2’ye ya da daha altına inebilir. Temelde, Sidney’nin sanayi pazarı etkili bir şekilde neredeyse tam dolulukta kalacak; zira sağlıklı bir pazarda tipik sürtünme boşluğu ~%5’tir ve Sidney bunun epey altında olacak.
Kira artışı: Yıllık olarak orta tek haneli yüzdelerde devam eden kira artışı bekleniyor. 2025 için %4,3 projeksiyon yapıldı assets.cushmanwakefield.com; benzer bir oran (belki de yıllık %3–5) 2026 ve 2027’de de muhtemel. Bazı seçilmiş pazarlar, arzın özellikle sıkı olması durumunda %5‘i aşabilir assets.cushmanwakefield.com. Örneğin, Güney Sydney veya Central West’te az yeni proje başlarsa, bu bölgelerde bastırılmış talep nedeniyle yüksek kira artışları görülebilir. Tersine, çok sayıda yeni bina yapılan bölgelerde (Outer West’in bazı kısımları gibi) alan emilene kadar kiralar daha yatay seyredebilir. İlginç bir eğilim: Ev sahibi teşvikleri biraz artabilir (2024’te pre-let’lerde ~%15’e yükseldiği gibi assets.cushmanwakefield.com), bu da efektif kira artışını nominal kiralar artsa bile bir miktar dengeler. Ancak buna rağmen, endüstriyel mülk sahipleri güçlü bir pozisyonda. 2028 yılına kadar, yapısal etkenler göz önünde bulundurulduğunda Sydney’de birinci sınıf depo kiralarının bugünkünden %15’ten fazla yüksek olması muhtemel.
Talep sürücüleri: E-ticaret büyük bir kiracı olmaya devam edecek — çevrimiçi perakende büyümesi satışların yaklaşık %11’inde sabitlendi, ancak 2020’lerin sonuna kadar (15%+’a çıkması) daha fazla büyüme daha çok lojistik alanı gerektirecek. Üçüncü parti lojistik (3PL) firmaları, kargo teslimat şirketleri ve tedarik zincirini optimize eden perakendeciler kiralama hareketliliğini artıracak. Cushman, 3PL faaliyetlerinde 2025’in 2. yarısında bir artış bekliyor; birçok 3PL beklenenden sessizdi (belki önceki kapasite yatırımları nedeniyle), ancak artan hacimleri karşılamak için genişleme ihtiyacı olacak assets.cushmanwakefield.com. Ayrıca, imalatın canlanması (örn. ilaç, gıda veya yüksek teknoloji sektörlerinde) özellikle kritik sektörlerin yurtiçine taşınmasına yönelik devlet ilgisiyle birlikte talebi bir miktar artırabilir. Sydney’in yeni teknoloji parkları (Batı Sydney’in ileri sanayi bölgeleri gibi) tesis talebi oluşturabilir. Veri merkezleri de endüstriyel arazi için yarışıyor — geleneksel depolar olmasalar da endüstriyel bölgelerde yer alıyorlar ve dijital ekonomi sayesinde büyüyorlar. Bu rekabet (veri merkezleri genellikle arsa/güç erişimi için en yüksek fiyatı öder) arazi fiyatlarını yukarı çekmeye ve bazı bölgelerde depo geliştirmelerini kısıtlamaya devam edecek assets.cushmanwakefield.com.
Yatırım görünümü: Belirtildiği gibi, sermaye hacmi ve daha düşük faiz oranları göz önüne alındığında 2025–26’da sanayi getirilerinin potansiyel olarak yeniden daralması için zemin hazırlanıyor brokerdaily.au. Birçok küresel yatırımcı, Avustralya sanayi piyasasını arzın yetersiz olduğu ve uzun vadeli büyüme potansiyeli taşıyan bir hikaye olarak görüyor. 2028 yılına kadar, eğer ekonomi güçlü kalırsa, Sydney birinci sınıf sanayi getirileri tekrar %5’in altına ya da %4’ün üst sınırına inebilir. Bu da daha fazla sermaye büyümesi anlamına geliyor. Ancak bu kadar düşük getiriler, giriş riskini de artırıyor – eğer tahvil oranları beklenmedik şekilde yükselirse, sanayi değerleri hassas olurdu. Genel olarak, yüksek yatırımcı talebinin devam etmesi bekleniyor; bu da muhtemelen sermaye ortaklıkları yoluyla gelişimi teşvik edebilir (ör. büyük kurumlar, stoklara erişim için lojistik parkı inşalarını finanse ediyor).
Riskler: Bir risk, ekonomik durgunluğun talebi azaltması – örneğin, tüketici harcamaları ciddi şekilde düşerse, perakendeciler depo konsolidasyonuna gider ve kiralamalar azalır. Ancak yapısal eğilimler göz önünde bulundurulduğunda, bu hafif bir risktir; çoğu kullanıcı uzun vadeli planlar yapar ve kısa süreli dalgalanmalar gidişatı değiştirmez. Aşırı inşaat riski bir diğeridir – mevcut arz dalgası abartılır mı? Şimdiye kadar önemli bir kısmı önceden kiralandı ve geri kalanının da sürecinde kiralanması bekleniyor, ancak 2025’teki spekülatif alan beklenenden uzun sürerse, geliştiriciler geri çekilir (kendi kendini düzelten bir yapı). Sektör raporlarının mesajı herhangi bir geçici boşluğun geçici olacağı yönünde assets.cushmanwakefield.com. Bir diğer risk ise altyapı gecikmeleri: Sydney’nin yolları ve limanları aynı hızda ilerlemeli (ör. Moorebank intermodal ya da otoyol genişletmeleri sorun yaşarsa, bazı lojistik verimlilikler gecikebilir). Ve maliyet enflasyonu endişe kaynağı olmaya devam ediyor – depo inşaatının maliyeti birkaç yıl öncesine göre %20–30 daha yüksek; eğer maliyetler düşmezse, yeni inşaatları haklı çıkarmak için kiraların artmaya devam etmesi gerekecek. Son olarak, düzenleyici değişiklikler (örneğin imar ya da çevre kuralları) sanayi arazi arzını etkileyebilir, ancak kısıtlamaları kökten azaltacak herhangi bir değişiklik öngörülmüyor.

Sanayide Yatırım Fırsatları ve Riskler

Sydney’nin sanayi piyasasındaki fırsatlar önemli düzeyde:

Temel lojistik varlıklar (uzun vadeli kiralanmış modern dağıtım merkezleri), arsa açısından sınırlı bir pazarda istikrarlı gelir sağlar. Boşluk oranlarının düşük kalacağı öngörüldüğünden, iyi konumlanmış endüstriyel tesis sahipleri yüksek doluluk ve kira artışı bekleyebilirler. Mevcut getiri seviyelerinden (~%5) satın alındığında, bu varlıklarda faiz oranlarının düşmesiyle beklenen getiri sıkışıklığı yaşanırsa sermaye artışı görülebilir brokerdaily.au. Çeşitlenen bir ekonomide, lojistiğe maruz kalmak (e-ticaret ve tüketimi desteklediği için), büyümeyle birlikte nispeten savunmacı bir hamle olarak görülüyor – ki bu nadir bir kombinasyondur.
Geliştirme fırsatları: Arazi veya arazi kullanım hakkı olan geliştiriciler için süregelen arz sıkıntısı, kiracılara (özellikle özel tesis gerektiren büyük kiracılara) özel projeler inşa etmenin oldukça karlı olabileceği anlamına geliyor. Kentsel dönüşüme uygun eski endüstriyel sahaların çok katlı lojistik tesislerine veya veri merkezlerine dönüştürülmesi gibi brownfield yeniden geliştirme, şehir merkezine yakın alanlarda aşırı arsa kıtlığı nedeniyle yeni bir fırsat olarak ortaya çıkıyor. Çok katlı depolar, Avustralya için yeni olsa da, yoğun nüfuslu Asya şehirlerinde olduğu gibi Sydney’de de uygulanabilir hale gelebilir.
Yeni ortaya çıkan alt sektörler: Vurgulandığı gibi, veri merkezleri ve soğuk depo gibi alternatifler yükselişte. Batı Sydney’deki veri merkezleri (örneğin Eastern Creek bölgesi), bulut bilişim ihtiyaçlarıyla birlikte genişledi. Bunlar genellikle yüksek kredi notuna sahip kiracılarla (teknoloji firmaları) uzun vadeli sözleşmeler sunar ve yatırımcılar için caziptir. Benzer şekilde, soğuk depo (gıda dağıtımı) ve nüfus merkezlerine yakın son kilometre lojistik tesisleri yüksek talep görüyor (örneğin market teslimat merkezleri gibi). Akıllı yatırımcılar, bu nişlere hizmet eden endüstriyel varlıkları hedefleyebilir.

Riskler yok değil:

Fiyatlama riski: Endüstriyel gayrimenkul artık ucuz değil; bazı durumlarda mükemmele yakın fiyatlanmış denebilir. Ekonomik koşullar beklenen şekilde gitmezse (örneğin, enflasyon kalıcı olur ve faiz oranları daha uzun süre yüksek kalırsa), öngörülen getiri sıkışıklığı gerçekleşmeyebilir ve yüksek fiyata alınan varlıklar beklentinin altında performans gösterebilir. Ayrıca beş yıl öncesine göre getiri oranı sıkışması için daha az alan var – o zamanlar getiriler %7–8 civarındaydı. Bu nedenle, gelecekteki getiriler daha çok kira artışına bağlı olacak; bu muhtemelen gerçekleşse de, son yıllardaki olağanüstü oranların aynısının tekrarlanması beklenmeyebilir.
Kiracı yoğunlaşması ve eskime: Bazı yatırımcılar spesifik risk konusunda endişeli – örneğin, sayılı büyük 3PL veya perakende kiracılardan biri temerrüde düşer ya da taşınırsa, yüksek kiralı bir ortamda boşalan alanı yeniden kiralamak piyasa yavaşlarsa zor olabilir. Ayrıca, tesisler zamanla eskiyebilir (örneğin, yetersiz yükseklik, yetersiz tır erişimi gibi), özellikle de teknoloji ilerledikçe (depolarda otomasyon vs.). Varlıkları modern tutmak için sürekli sermaye harcaması gerekebilir.
Düzenleyici/çevresel faktörler: Sürdürülebilirlik giderek daha fazla ön plana çıkıyor – enerji verimliliği düşük olan veya güneş panelleri gibi özelliklere sahip olmayan depolara, kiracılar ve yatırımcılar yeşil binaları önceliklendirdikçe talep düşebilir. Ayrıca, ticaret politikalarında ya da liman operasyonlarında meydana gelecek herhangi bir değişiklik (örneğin ithalat/ihracat hacimlerinin değişmesi gibi) belirli endüstriyel kümeleri dolaylı olarak etkileyebilir.
Tedarik zinciri değişimleri: Jeopolitik olaylar tedarik zinciri güzergahlarını değiştirebilir; örneğin, artan iç üretim talebi yerel üretim alanı ihtiyacını artırabilirken, küresel bir durgunluk ithalatı azaltarak liman lojistiği alanını etkileyebilir. Ancak Sidney’in çeşitli ekonomisi ve konumu, çeşitli senaryolara uyum sağlamasını sağlayacaktır.

Sonuç

Kaynaklar:

ABC News (2025). 2025–26’da emlak fiyatlarının rekor seviyelere ulaşması bekleniyor, alıcılar için zorluk, satıcılar için fırsat. abc.net.au abc.net.au abc.net.au
Ulusal Konut Arzı ve Erişilebilirliği Konseyi (2025). Konut Sistemi Raporu 2025 – Konut açığı ve erişilebilirliği hakkındaki temel bulgular australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au
NSW Planlama Departmanı (2024). Büyük Sidney Konut Arzı Tahmini – 2029 yılına kadar 172.900 yeni ev öngörülüyor (yılda 28.800) planning.nsw.gov.au
Domain (2025). Fiyat Tahmin Raporu 2025–26 Mali Yılı – Sidney’de konut fiyatının %7 artışla 1,83 milyon dolara; daire fiyatının %6 artışla 889 bin dolara ulaşması bekleniyor abc.net.au abc.net.au
CoreLogic/Cotality (2025). Ağrı & Kazanç Raporu – 2025 başında satışların %95’i karlı; fiyatlar RBA faiz indiriminden sonra yükseldi abc.net.au
YourMortgage (Tem 2025). Medyan Konut Fiyatları – Sydney medyan konut fiyatı 1,496 M$; en hızlı büyüme St Marys (+%8,4), Richmond-Windsor (+%6,7), Fairfield (+%6,5) yourmortgage.com.au yourmortgage.com.au
Mozo (Oca 2025). Avustralya’da Ortalama Kira – Sydney’de haftalık ortalama kira 775$ (evler) ve 720$ (daireler) (ülkedeki en yüksek) mozo.com.au mozo.com.au
Cushman & Wakefield (2025). Sydney Endüstriyel Piyasa Özeti Q1 2025 – Boşluk oranı %2,8; 2025’te kiraların %4,3 artması öngörülüyor; boşluk oranı %3,5’in altında kalacak assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com
CBRE Araştırma (2025). Pasifik Gayrimenkul Piyasa Görünümü – Endüstriyel kira artışı yavaşlıyor ama pozitif kalıyor; perakende kira artışı tek haneli düşük seviyelerde, Perth/Sydney önde cbre.com cbre.com
Knight Frank Araştırma (2025). Sydney Ofis Pazarı Q1 2025 – Birinci sınıf getiriler yaklaşık %6,0 ile sabit, 2025’in ikinci yarısında sıkışması bekleniyor; boşluk oranı %12,8 ve muhtemelen zirveye ulaştı content.knightfrank.com content.knightfrank.com
Ray White Commercial (2025). Gayrimenkul Görünümü – Perakende 2025’te ticari performansa liderlik edecek; perakende işlemleri arttı, toplam getirilerde baskın publications.raywhite.com publications.raywhite.com
Knight Frank (2025). Avustralya Ticari Gayrimenkul Görünümü – Sektörler genelinde toparlanma, endüstriyel talep getiri sıkışmasına yol açıyor, denizaşırı sermaye aktif brokerdaily.au brokerdaily.au
ABC News (2025). NSW kira arzını hızlandırıyor – BTR için %50 arazi vergisi indirimi süresiz uzatıldı; geliştiricilerin konut hızını artırmak için altyapı inşa etmesine izin veriliyor abc.net.au abc.net.au
Reuters Anketi, GlobalPropertyGuide aracılığıyla (2025). Konut piyasası analizi – Analistler, 2025’te Avustralya ev fiyatlarının %3,7 artmasını, 2026/27’de ise %5,0 yükselmesini bekliyor; Sydney’de 2025’te yaklaşık %3 (daha mütevazı) globalpropertyguide.com
Cushman & Wakefield (2025). Avustralya Görünümü 2025 – Sidney/Brisbane, ofis toparlanmasına liderlik ediyor; faiz indirimleri yatırımı teşvik edecek, 2025 sonlarında lojistikte getiri sıkışması cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com

abc.net.au australianpropertyupdate.com.au yourmortgage.com.au abc.net.au assets.cushmanwakefield.com brokerdaily.au

2026–2028 Tahminleri (Fiyatlar, Kiralar & Talep)

Konutta Yatırım Fırsatları ve Riskler

Sydney’nin konut gayrimenkulü, önümüzdeki birkaç yıl içinde yatırımcılar ve ev alıcıları için hem cazip fırsatlar hem de dikkat çeken riskler sunuyor:

Fırsatlar: Sydney’deki temel talep – nüfus artışı, güçlü bir ekonomi ve küresel bir şehir olarak cazibesi tarafından yönlendirilen – konut yatırımları için sağlam bir temel sağlar. Fiyatlar toparlanırken ve faiz oranlarının düşme eğiliminde olmasıyla birlikte, 2020’lerin sonlarına kadar sermaye büyümesi potansiyeli vardır (her ne kadar ılımlı oranlarda olsa da). Kira getirileri özellikle daireler için iyileşmiştir, bu da yeni yatırımcıların birkaç yıl öncesine göre daha iyi nakit akışı elde edebileceği anlamına gelir (örneğin dairelerde ~%4 brüt getiri). Ayrıca, belirli segmentler ve bölgeler daha iyi performans gösterebilir: örneğin, büyüme koridorlarındaki arsalar (Aerotropolis yakınlarındaki Batı Sydney veya yeni metro duraklarının olduğu Kuzeybatı) altyapı ve istihdam bu alanları dönüştürdükçe ortalamanın üzerinde bir değer artışı görebilir. İyi konumlu dairelere yatırım yapmak da cazip olabilir, çünkü evlerle olan fiyat farkı nedeniyle daha fazla alıcı/kiracı dairelere kayacaktır; halihazırda, bu talep değişimi nedeniyle Sydney’deki daire fiyatlarının rekor seviyelere ulaşması öngörülüyor abc.net.au abc.net.au. Konut için hükümet desteği (ilk ev sahibi hibeleri veya düşük depozito programları gibi) de piyasanın giriş seviyesini destekler, bu da o segmentteki sahipleri avantajlı kılar. Kısacası, Sydney’nin kronik arz açığı ve ekonomik canlılığı, piyasaya giriş yapabilenler için uzun vadeli konut yatırımı adına güçlü bir argüman sunar.
Riskler: En büyük risk ödenebilirlik ve borçtur. Sydney fiyatları o kadar yüksektir ki, faiz oranı değişikliklerine ve daha geniş ekonomik şoklara karşı hassastır. Eğer enflasyon tekrar yükselirse ya da küresel ekonomi duraklarsa, faizler yükselebilir veya en azından beklenildiği gibi düşmeyebilir; bu da fiyat artışını hızla durdurabilir veya hatta düşüşe yol açabilir. Yüksek borçla alım yapanlar, faiz veya geri ödeme artışlarına karşı kırılgandır. Yasal düzenlemelerle ilgili riskler de mevcuttur – örneğin gelecekte yatırımcıya yönelik vergi avantajlarının değiştirilmesi (negatif gearing, sermaye kazancı vergi muafiyetleri gibi), yatırımcı talebini azaltabilir ve özellikle yatırım için alınan dairelerde fiyatları yumuşatabilir. Bir diğer risk ise belirli bölgelerdeki inşaat kalitesi ve arz fazlası: bazı bölgelerde çok sayıda yeni yüksek katlı daire inşa edilmiştir (ör. Olympic Park, Zetland) ve şu anda boşluk oranı düşük olsa da, aynı anda çok sayıda yeni daire biterse, o bölgelerdeki ev sahipleri daha fazla rekabet ve daha yavaş kira artışı ile karşılaşabilir. Yatırımcılar, kusurlu veya yüksek aidatlı apartmanlara dikkat etmelidir; bu, NSW eyaletinde bir sorun olmuştur. Ekonomik yoğunlaşma riski de vardır – Sydney’nin ekonomisi finans, teknoloji ve göçmenliğe bağlıdır; göçmenliği ciddi şekilde azaltan bir politika ya da üst düzey beyaz yakalı istihdamda bir daralma (örneğin bir finansal kriz) konut talebini olumsuz etkiler. Son olarak, likidite riski: Sydney piyasası döngüseldir ve düşüş döneminde satış yapmak zor olabilir (daha az alıcı, kredi kısıtlamaları ortamında alım gücüne sahip olur). Kısa vadeli spekülatörler, zirvede alım yapıp hızlıca satmak zorunda kalırlarsa zarar edebilirler. Özetle, Sydney konut piyasası her ne kadar “yüksek talep, sınırlı arz” temasına uygun olup yatırımı desteklese de, yüksek giriş maliyetleri ve makroekonomik dalgalanmalara maruz kalma riski taşır.

Gösterge (Sidney)	2025 Durumu/Son Eğilim	2026–2028 Görünümü
Medyan Konut Fiyatı	~1,50 milyon $ (Haziran 2025); toparlanıyor, yıllık %5 artış globalpropertyguide.com.Avustralya’da en yüksek yourmortgage.com.au.	2026 yılına kadar kademeli artışla ~1,83 Milyon $’a yükselmesi bekleniyor (+%7) abc.net.au; şoklar olmaması durumunda 2028’e kadar daha ılımlı kazançlar (~%3–5/yıl) bekleniyor.Arz eksikliği ve faiz indirimleriyle desteklenen fiyatlar.
Ortalama Birim Fiyatı	~860 bin $ (Haziran 2025); son zamanlarda nispeten sabit (talepte olan daha ucuz segment) abc.net.au.	Yeni zirveler bekleniyor – 2026’ya kadar ~889 bin $ (+%6) abc.net.au.Uygun fiyatlılık ve ilk ev alıcılarının dairelere yönelmesi, 2028’e kadar yıllık yaklaşık %4–5 büyümeyi destekleyecek.
Yıllık Kira – Ev	775$/hafta (2025), yıllık yaklaşık %8–10 artış; boşluk oranı ~%1 (son derece düşük) mozo.com.au.	Kira artışı yavaşlıyor ancak pozitif kalmaya devam ediyor.Boşluk oranı 2026–27’ye kadar %2’ye kadar yükselebilir.Yıllık olarak düşük tek haneli % kira artışları bekleniyor; arz iyileşirse hafif bir rahatlama olabilir, ancak kiraların 2028’e kadar muhtemelen ≥$850/hafta olması bekleniyor.
Yıllık Kira – Daire	$720/hafta (2025), yıllık yaklaşık %10 artış; öğrencilerin geri dönüşünden güçlü talep mozo.com.au.	2025–26’da kira artışlarının devam etmesi, ardından yavaşlaması bekleniyor.2028 yılına kadar, birimler ~800$/hafta.Yüksek kiralar (ve faiz indirimi), yatırımcıların apartman dairelerine olan ilgisini sürdürüyor.
Konut Arzındaki Artışlar	Gelecek 5 yıl için yılda yaklaşık 28.000 yeni konut öngörülüyor planning.nsw.gov.au; talebin altında.Ülke genelinde sadece 177 bin inşa edildi 2024 australianpropertyupdate.com.au.	Arz yetersizliği devam ediyor. Reformlar başarılı olursa 2027-28’e kadar tamamlanan konut sayısı hafifçe artabilir, ancak muhtemelen gereken yıllık ~40 binin hâlâ altında kalacaktır.Kronik arz sıkıntısı, fiyatlar/kiralar üzerinde yukarı yönlü baskıyı sürdürecek.
Alıcı Talebi & Eğilimi	2025’te faiz indirimleri ve nüfus artışıyla iyileşti; ilk kez ev alanlar aktif fakat zorlanıyor.	Faizler düştükçe güçlü kalmalı.Risk: Ekonomi zayıflarsa veya kredi sıkılaşırsa, talep azalabilir.Genel olarak, güçlü göç ve istihdam görünümü 2028’e kadar istikrarlı talebi desteklemektedir.

Kaynaklar: Domain, ABC News, NSW Planning, Ulusal Konut Arzı ve Ulaşılabilirlik Konseyi abc.net.au yourmortgage.com.au planning.nsw.gov.au australianpropertyupdate.com.au mozo.com.au.

Tablo 1: Sidney Konut Piyasası – Temel Göstergeler ve Tahminler

(Tablo 1, Sidney’in konut piyasası ölçütlerini ve beklenen eğilimleri göstermektedir.)

Sidney Ticari Gayrimenkul Pazarı

Ofis Sektörü (CBD ve Metropolitan Ofisleri)

Perakende Sektörü (Perakende Gayrimenkul & Alışveriş Merkezleri)

Segment	2025 Piyasa Koşulları (Sydney)	2026–2028 Tahmin/Öngörü
Ofis (CBD)	Boşluk oranı ~%12,7–%12,8 (2024 sonu) – zirve yaptı ve istikrar kazanıyor cbre.com.au.Birincil kiralar dayanıyor (CBD birincil efektif kiralar 2024’te %5 arttı) cbre.com; yüksek teşvikler (~%35–40) hala yaygın.2025-26’da sınırlı yeni arz, baskıyı hafifletiyor cbre.com.au.Yaklaşık %6,0 birincil getiri (değer düşüşü sonrası) content.knightfrank.com.	Kademeli toparlanma.Boşluk oranının 2027 yılına kadar ~%8-10 seviyelerine düşmesi bekleniyor, çünkü emilim artıyor (minimal arz).Kira artışı birinci sınıf ofislerde yıllık olarak düşük tek haneli rakamlarda cbre.com (kaliteye yöneliş devam ediyor).Daha eski ofisler geride kalabilir veya alternatif kullanımlara dönüştürülebilir.Getirilerin 2026’ya kadar ~25–50 baz puan daralması bekleniyor çünkü faiz indirimleri değerleri artırıyor content.knightfrank.com ve daha fazla yatırımcıyı çekiyor.Sydney muhtemelen Avustralya’daki en iyi ofis performansları arasında cushmanwakefield.com.
Perakende	Güçlü toparlanma.Perakende varlıklar getirilere öncülük ediyor (toplam getiri geçen çeyrekte +%2,8) publications.raywhite.com.Yatırımcı talebi arttı – perakende, 2024 işlemlerinin %41’ini oluşturdu (ortalama %28’e karşılık) publications.raywhite.com.Marketlere bağlı merkezlerde düşük boşluk oranı (~%4 veya daha az) linkedin.com.Kira fiyatları hafifçe artıyor; alışveriş merkezi kiralarının 2025 yılında düşük tek haneli büyüme göstermesi bekleniyor cbre.com.Getiri: ~%5–6 birinci sınıf alışveriş merkezleri için, bölgesel/şerit perakende için daha yüksek.	İstikrarlı görünüm. Nüfus artışı ve sınırlı yeni arz kiraları destekliyor – iyi konumlanmış merkezlerde yıllık %1–3 kira artışı bekleniyor cbre.com.Perakende, yatırımcıların banliyö merkezlerini hedeflemesiyle sektörler arasında 2025–26 döneminde öne çıkan olarak görülüyor publications.raywhite.com.Riskler: tüketici harcamaları azalabilir; ancak temel perakende dayanıklı kalacaktır.Faiz oranları düşerse potansiyel olarak hafif bir getiri sıkışması yaşanabilir (değerleri artırarak), ancak genel olarak getirilerin istikrarlı kalması muhtemeldir.Genel olarak, perakende mülklerinin yüksek doluluk oranını ve sağlam gelirini koruması bekleniyor; başarılı merkezler büyümek için daha fazla eğlence/deneyim entegre edecek publications.raywhite.com.
Endüstriyel	Ayrıntılı endüstriyel pazar incelemesi için sonraki bölüme bakınız. Sydney endüstriyel sektörü büyümeye devam ediyor: boşluk oranı ~%2,8 (2025 1. Çeyrek) assets.cushmanwakefield.com; kiralar hâlâ yükseliyor (daha yavaş olsa da, çeyrekten çeyreğe +%0,7) assets.cushmanwakefield.com; benzeri görülmemiş talep lojistikten, birinci sınıf getiriler %5,25–%5,75 civarında.Yatırımcılar istekli, ancak fiyatlar yüksek; 2022–24 döneminde bir miktar getiri yumuşaması yaşandı.	Sonraki bölüme bakın. Görünüm pozitif fakat ılımlı: büyük arz artışıyla hafif bir boşluk oranı yükselmesi (2025 sonuna kadar <%3,5), ardından tekrar sıkılaşma assets.cushmanwakefield.com.2025’te kira artışı ~%4 (Sydney) assets.cushmanwakefield.com, ardından arzı yetersiz alt pazarlarda 2026-27’de orta tek haneli rakamlar.Getiri sıkışmasının muhtemelen 2025 sonları–2026’da gerçekleşmesi bekleniyor çünkü faiz indirimleri duyarlılığı artırıyor brokerdaily.au – Küresel lojistik varlıklara olan ilgi göz önüne alındığında, Sydney endüstriyel getirilerinin 25–50 baz puan daralması bekleniyor.Uzun vadeli talep etkenleri (e-ticaret, yeni havaalanı gibi altyapılar) bu sektörü güçlü tutmaktadır.

Kaynaklar: CBRE, Knight Frank, Ray White Comm., Cushman & Wakefield cbre.com.au content.knightfrank.com publications.raywhite.com assets.cushmanwakefield.com.

Tablo 2: Sydney Ticari Gayrimenkul Özeti (2025 ve Görünüm)

(Tablo 2, Sydney’nin ofis, perakende ve endüstriyel pazar koşullarını ve tahminlerini özetlemektedir. Endüstriyel segment bir sonraki bölümde detaylandırılmıştır.)

Sydney Endüstriyel Gayrimenkul Pazarı

Yeni arz, yıllarca yetersiz inşaattan sonra nihayet artıyor.

2025’te Mevcut Trendler

2026–2028 Görünümü

Sydney’nin sanayi pazarı için orta vadeli görünüm temelde güçlü, ancak çılgınca büyüme daha istikrarlı bir ritme dönecek. 2026–28 dönemine dair öne çıkan noktalar:

Boşluk & Arz: Mevcut inşaat patlaması, 2025’e kadar boşluk oranını geçici olarak yükseltecek, ancak sonrasında yeni arz muhtemelen talebin gerisinde kalacak. Sidney’de endüstriyel arazi arzı coğrafya ve imar nedeniyle sınırlı – Batı Sidney’de arazi var fakat altyapı ve planlama süreçleri, arzın piyasaya çıkma hızını belirliyor. Birçok geliştirici de yüksek maliyetler sebebiyle fazladan inşaat yapmaktan kaçınıyor. Cushman, boşluğun 2025’te %3,5’in altında zirve yapıp ardından 2025 sonunda ve 2026’ya doğru azalacağını öngörüyor assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Geliştirme yavaşlarsa, 2027’de boşluk oranı tekrar %2’ye ya da daha altına inebilir. Temelde, Sidney’nin sanayi pazarı etkili bir şekilde neredeyse tam dolulukta kalacak; zira sağlıklı bir pazarda tipik sürtünme boşluğu ~%5’tir ve Sidney bunun epey altında olacak.
Kira artışı: Yıllık olarak orta tek haneli yüzdelerde devam eden kira artışı bekleniyor. 2025 için %4,3 projeksiyon yapıldı assets.cushmanwakefield.com; benzer bir oran (belki de yıllık %3–5) 2026 ve 2027’de de muhtemel. Bazı seçilmiş pazarlar, arzın özellikle sıkı olması durumunda %5‘i aşabilir assets.cushmanwakefield.com. Örneğin, Güney Sydney veya Central West’te az yeni proje başlarsa, bu bölgelerde bastırılmış talep nedeniyle yüksek kira artışları görülebilir. Tersine, çok sayıda yeni bina yapılan bölgelerde (Outer West’in bazı kısımları gibi) alan emilene kadar kiralar daha yatay seyredebilir. İlginç bir eğilim: Ev sahibi teşvikleri biraz artabilir (2024’te pre-let’lerde ~%15’e yükseldiği gibi assets.cushmanwakefield.com), bu da efektif kira artışını nominal kiralar artsa bile bir miktar dengeler. Ancak buna rağmen, endüstriyel mülk sahipleri güçlü bir pozisyonda. 2028 yılına kadar, yapısal etkenler göz önünde bulundurulduğunda Sydney’de birinci sınıf depo kiralarının bugünkünden %15’ten fazla yüksek olması muhtemel.
Talep sürücüleri: E-ticaret büyük bir kiracı olmaya devam edecek — çevrimiçi perakende büyümesi satışların yaklaşık %11’inde sabitlendi, ancak 2020’lerin sonuna kadar (15%+’a çıkması) daha fazla büyüme daha çok lojistik alanı gerektirecek. Üçüncü parti lojistik (3PL) firmaları, kargo teslimat şirketleri ve tedarik zincirini optimize eden perakendeciler kiralama hareketliliğini artıracak. Cushman, 3PL faaliyetlerinde 2025’in 2. yarısında bir artış bekliyor; birçok 3PL beklenenden sessizdi (belki önceki kapasite yatırımları nedeniyle), ancak artan hacimleri karşılamak için genişleme ihtiyacı olacak assets.cushmanwakefield.com. Ayrıca, imalatın canlanması (örn. ilaç, gıda veya yüksek teknoloji sektörlerinde) özellikle kritik sektörlerin yurtiçine taşınmasına yönelik devlet ilgisiyle birlikte talebi bir miktar artırabilir. Sydney’in yeni teknoloji parkları (Batı Sydney’in ileri sanayi bölgeleri gibi) tesis talebi oluşturabilir. Veri merkezleri de endüstriyel arazi için yarışıyor — geleneksel depolar olmasalar da endüstriyel bölgelerde yer alıyorlar ve dijital ekonomi sayesinde büyüyorlar. Bu rekabet (veri merkezleri genellikle arsa/güç erişimi için en yüksek fiyatı öder) arazi fiyatlarını yukarı çekmeye ve bazı bölgelerde depo geliştirmelerini kısıtlamaya devam edecek assets.cushmanwakefield.com.
Yatırım görünümü: Belirtildiği gibi, sermaye hacmi ve daha düşük faiz oranları göz önüne alındığında 2025–26’da sanayi getirilerinin potansiyel olarak yeniden daralması için zemin hazırlanıyor brokerdaily.au. Birçok küresel yatırımcı, Avustralya sanayi piyasasını arzın yetersiz olduğu ve uzun vadeli büyüme potansiyeli taşıyan bir hikaye olarak görüyor. 2028 yılına kadar, eğer ekonomi güçlü kalırsa, Sydney birinci sınıf sanayi getirileri tekrar %5’in altına ya da %4’ün üst sınırına inebilir. Bu da daha fazla sermaye büyümesi anlamına geliyor. Ancak bu kadar düşük getiriler, giriş riskini de artırıyor – eğer tahvil oranları beklenmedik şekilde yükselirse, sanayi değerleri hassas olurdu. Genel olarak, yüksek yatırımcı talebinin devam etmesi bekleniyor; bu da muhtemelen sermaye ortaklıkları yoluyla gelişimi teşvik edebilir (ör. büyük kurumlar, stoklara erişim için lojistik parkı inşalarını finanse ediyor).
Riskler: Bir risk, ekonomik durgunluğun talebi azaltması – örneğin, tüketici harcamaları ciddi şekilde düşerse, perakendeciler depo konsolidasyonuna gider ve kiralamalar azalır. Ancak yapısal eğilimler göz önünde bulundurulduğunda, bu hafif bir risktir; çoğu kullanıcı uzun vadeli planlar yapar ve kısa süreli dalgalanmalar gidişatı değiştirmez. Aşırı inşaat riski bir diğeridir – mevcut arz dalgası abartılır mı? Şimdiye kadar önemli bir kısmı önceden kiralandı ve geri kalanının da sürecinde kiralanması bekleniyor, ancak 2025’teki spekülatif alan beklenenden uzun sürerse, geliştiriciler geri çekilir (kendi kendini düzelten bir yapı). Sektör raporlarının mesajı herhangi bir geçici boşluğun geçici olacağı yönünde assets.cushmanwakefield.com. Bir diğer risk ise altyapı gecikmeleri: Sydney’nin yolları ve limanları aynı hızda ilerlemeli (ör. Moorebank intermodal ya da otoyol genişletmeleri sorun yaşarsa, bazı lojistik verimlilikler gecikebilir). Ve maliyet enflasyonu endişe kaynağı olmaya devam ediyor – depo inşaatının maliyeti birkaç yıl öncesine göre %20–30 daha yüksek; eğer maliyetler düşmezse, yeni inşaatları haklı çıkarmak için kiraların artmaya devam etmesi gerekecek. Son olarak, düzenleyici değişiklikler (örneğin imar ya da çevre kuralları) sanayi arazi arzını etkileyebilir, ancak kısıtlamaları kökten azaltacak herhangi bir değişiklik öngörülmüyor.

Sanayide Yatırım Fırsatları ve Riskler

Sydney’nin sanayi piyasasındaki fırsatlar önemli düzeyde:

Temel lojistik varlıklar (uzun vadeli kiralanmış modern dağıtım merkezleri), arsa açısından sınırlı bir pazarda istikrarlı gelir sağlar. Boşluk oranlarının düşük kalacağı öngörüldüğünden, iyi konumlanmış endüstriyel tesis sahipleri yüksek doluluk ve kira artışı bekleyebilirler. Mevcut getiri seviyelerinden (~%5) satın alındığında, bu varlıklarda faiz oranlarının düşmesiyle beklenen getiri sıkışıklığı yaşanırsa sermaye artışı görülebilir brokerdaily.au. Çeşitlenen bir ekonomide, lojistiğe maruz kalmak (e-ticaret ve tüketimi desteklediği için), büyümeyle birlikte nispeten savunmacı bir hamle olarak görülüyor – ki bu nadir bir kombinasyondur.
Geliştirme fırsatları: Arazi veya arazi kullanım hakkı olan geliştiriciler için süregelen arz sıkıntısı, kiracılara (özellikle özel tesis gerektiren büyük kiracılara) özel projeler inşa etmenin oldukça karlı olabileceği anlamına geliyor. Kentsel dönüşüme uygun eski endüstriyel sahaların çok katlı lojistik tesislerine veya veri merkezlerine dönüştürülmesi gibi brownfield yeniden geliştirme, şehir merkezine yakın alanlarda aşırı arsa kıtlığı nedeniyle yeni bir fırsat olarak ortaya çıkıyor. Çok katlı depolar, Avustralya için yeni olsa da, yoğun nüfuslu Asya şehirlerinde olduğu gibi Sydney’de de uygulanabilir hale gelebilir.
Yeni ortaya çıkan alt sektörler: Vurgulandığı gibi, veri merkezleri ve soğuk depo gibi alternatifler yükselişte. Batı Sydney’deki veri merkezleri (örneğin Eastern Creek bölgesi), bulut bilişim ihtiyaçlarıyla birlikte genişledi. Bunlar genellikle yüksek kredi notuna sahip kiracılarla (teknoloji firmaları) uzun vadeli sözleşmeler sunar ve yatırımcılar için caziptir. Benzer şekilde, soğuk depo (gıda dağıtımı) ve nüfus merkezlerine yakın son kilometre lojistik tesisleri yüksek talep görüyor (örneğin market teslimat merkezleri gibi). Akıllı yatırımcılar, bu nişlere hizmet eden endüstriyel varlıkları hedefleyebilir.

Riskler yok değil:

Fiyatlama riski: Endüstriyel gayrimenkul artık ucuz değil; bazı durumlarda mükemmele yakın fiyatlanmış denebilir. Ekonomik koşullar beklenen şekilde gitmezse (örneğin, enflasyon kalıcı olur ve faiz oranları daha uzun süre yüksek kalırsa), öngörülen getiri sıkışıklığı gerçekleşmeyebilir ve yüksek fiyata alınan varlıklar beklentinin altında performans gösterebilir. Ayrıca beş yıl öncesine göre getiri oranı sıkışması için daha az alan var – o zamanlar getiriler %7–8 civarındaydı. Bu nedenle, gelecekteki getiriler daha çok kira artışına bağlı olacak; bu muhtemelen gerçekleşse de, son yıllardaki olağanüstü oranların aynısının tekrarlanması beklenmeyebilir.
Kiracı yoğunlaşması ve eskime: Bazı yatırımcılar spesifik risk konusunda endişeli – örneğin, sayılı büyük 3PL veya perakende kiracılardan biri temerrüde düşer ya da taşınırsa, yüksek kiralı bir ortamda boşalan alanı yeniden kiralamak piyasa yavaşlarsa zor olabilir. Ayrıca, tesisler zamanla eskiyebilir (örneğin, yetersiz yükseklik, yetersiz tır erişimi gibi), özellikle de teknoloji ilerledikçe (depolarda otomasyon vs.). Varlıkları modern tutmak için sürekli sermaye harcaması gerekebilir.
Düzenleyici/çevresel faktörler: Sürdürülebilirlik giderek daha fazla ön plana çıkıyor – enerji verimliliği düşük olan veya güneş panelleri gibi özelliklere sahip olmayan depolara, kiracılar ve yatırımcılar yeşil binaları önceliklendirdikçe talep düşebilir. Ayrıca, ticaret politikalarında ya da liman operasyonlarında meydana gelecek herhangi bir değişiklik (örneğin ithalat/ihracat hacimlerinin değişmesi gibi) belirli endüstriyel kümeleri dolaylı olarak etkileyebilir.
Tedarik zinciri değişimleri: Jeopolitik olaylar tedarik zinciri güzergahlarını değiştirebilir; örneğin, artan iç üretim talebi yerel üretim alanı ihtiyacını artırabilirken, küresel bir durgunluk ithalatı azaltarak liman lojistiği alanını etkileyebilir. Ancak Sidney’in çeşitli ekonomisi ve konumu, çeşitli senaryolara uyum sağlamasını sağlayacaktır.

Sonuç

Kaynaklar:

ABC News (2025). 2025–26’da emlak fiyatlarının rekor seviyelere ulaşması bekleniyor, alıcılar için zorluk, satıcılar için fırsat. abc.net.au abc.net.au abc.net.au
Ulusal Konut Arzı ve Erişilebilirliği Konseyi (2025). Konut Sistemi Raporu 2025 – Konut açığı ve erişilebilirliği hakkındaki temel bulgular australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au
NSW Planlama Departmanı (2024). Büyük Sidney Konut Arzı Tahmini – 2029 yılına kadar 172.900 yeni ev öngörülüyor (yılda 28.800) planning.nsw.gov.au
Domain (2025). Fiyat Tahmin Raporu 2025–26 Mali Yılı – Sidney’de konut fiyatının %7 artışla 1,83 milyon dolara; daire fiyatının %6 artışla 889 bin dolara ulaşması bekleniyor abc.net.au abc.net.au
CoreLogic/Cotality (2025). Ağrı & Kazanç Raporu – 2025 başında satışların %95’i karlı; fiyatlar RBA faiz indiriminden sonra yükseldi abc.net.au
YourMortgage (Tem 2025). Medyan Konut Fiyatları – Sydney medyan konut fiyatı 1,496 M$; en hızlı büyüme St Marys (+%8,4), Richmond-Windsor (+%6,7), Fairfield (+%6,5) yourmortgage.com.au yourmortgage.com.au
Mozo (Oca 2025). Avustralya’da Ortalama Kira – Sydney’de haftalık ortalama kira 775$ (evler) ve 720$ (daireler) (ülkedeki en yüksek) mozo.com.au mozo.com.au
Cushman & Wakefield (2025). Sydney Endüstriyel Piyasa Özeti Q1 2025 – Boşluk oranı %2,8; 2025’te kiraların %4,3 artması öngörülüyor; boşluk oranı %3,5’in altında kalacak assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com
CBRE Araştırma (2025). Pasifik Gayrimenkul Piyasa Görünümü – Endüstriyel kira artışı yavaşlıyor ama pozitif kalıyor; perakende kira artışı tek haneli düşük seviyelerde, Perth/Sydney önde cbre.com cbre.com
Knight Frank Araştırma (2025). Sydney Ofis Pazarı Q1 2025 – Birinci sınıf getiriler yaklaşık %6,0 ile sabit, 2025’in ikinci yarısında sıkışması bekleniyor; boşluk oranı %12,8 ve muhtemelen zirveye ulaştı content.knightfrank.com content.knightfrank.com
Ray White Commercial (2025). Gayrimenkul Görünümü – Perakende 2025’te ticari performansa liderlik edecek; perakende işlemleri arttı, toplam getirilerde baskın publications.raywhite.com publications.raywhite.com
Knight Frank (2025). Avustralya Ticari Gayrimenkul Görünümü – Sektörler genelinde toparlanma, endüstriyel talep getiri sıkışmasına yol açıyor, denizaşırı sermaye aktif brokerdaily.au brokerdaily.au
ABC News (2025). NSW kira arzını hızlandırıyor – BTR için %50 arazi vergisi indirimi süresiz uzatıldı; geliştiricilerin konut hızını artırmak için altyapı inşa etmesine izin veriliyor abc.net.au abc.net.au
Reuters Anketi, GlobalPropertyGuide aracılığıyla (2025). Konut piyasası analizi – Analistler, 2025’te Avustralya ev fiyatlarının %3,7 artmasını, 2026/27’de ise %5,0 yükselmesini bekliyor; Sydney’de 2025’te yaklaşık %3 (daha mütevazı) globalpropertyguide.com
Cushman & Wakefield (2025). Avustralya Görünümü 2025 – Sidney/Brisbane, ofis toparlanmasına liderlik ediyor; faiz indirimleri yatırımı teşvik edecek, 2025 sonlarında lojistikte getiri sıkışması cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com

abc.net.au australianpropertyupdate.com.au yourmortgage.com.au abc.net.au assets.cushmanwakefield.com brokerdaily.au

Arz, Talep & Politika Dinamikleri

2026–2028 Tahminleri (Fiyatlar, Kiralar & Talep)

Konutta Yatırım Fırsatları ve Riskler

Sydney’nin konut gayrimenkulü, önümüzdeki birkaç yıl içinde yatırımcılar ve ev alıcıları için hem cazip fırsatlar hem de dikkat çeken riskler sunuyor:

Fırsatlar: Sydney’deki temel talep – nüfus artışı, güçlü bir ekonomi ve küresel bir şehir olarak cazibesi tarafından yönlendirilen – konut yatırımları için sağlam bir temel sağlar. Fiyatlar toparlanırken ve faiz oranlarının düşme eğiliminde olmasıyla birlikte, 2020’lerin sonlarına kadar sermaye büyümesi potansiyeli vardır (her ne kadar ılımlı oranlarda olsa da). Kira getirileri özellikle daireler için iyileşmiştir, bu da yeni yatırımcıların birkaç yıl öncesine göre daha iyi nakit akışı elde edebileceği anlamına gelir (örneğin dairelerde ~%4 brüt getiri). Ayrıca, belirli segmentler ve bölgeler daha iyi performans gösterebilir: örneğin, büyüme koridorlarındaki arsalar (Aerotropolis yakınlarındaki Batı Sydney veya yeni metro duraklarının olduğu Kuzeybatı) altyapı ve istihdam bu alanları dönüştürdükçe ortalamanın üzerinde bir değer artışı görebilir. İyi konumlu dairelere yatırım yapmak da cazip olabilir, çünkü evlerle olan fiyat farkı nedeniyle daha fazla alıcı/kiracı dairelere kayacaktır; halihazırda, bu talep değişimi nedeniyle Sydney’deki daire fiyatlarının rekor seviyelere ulaşması öngörülüyor abc.net.au abc.net.au. Konut için hükümet desteği (ilk ev sahibi hibeleri veya düşük depozito programları gibi) de piyasanın giriş seviyesini destekler, bu da o segmentteki sahipleri avantajlı kılar. Kısacası, Sydney’nin kronik arz açığı ve ekonomik canlılığı, piyasaya giriş yapabilenler için uzun vadeli konut yatırımı adına güçlü bir argüman sunar.
Riskler: En büyük risk ödenebilirlik ve borçtur. Sydney fiyatları o kadar yüksektir ki, faiz oranı değişikliklerine ve daha geniş ekonomik şoklara karşı hassastır. Eğer enflasyon tekrar yükselirse ya da küresel ekonomi duraklarsa, faizler yükselebilir veya en azından beklenildiği gibi düşmeyebilir; bu da fiyat artışını hızla durdurabilir veya hatta düşüşe yol açabilir. Yüksek borçla alım yapanlar, faiz veya geri ödeme artışlarına karşı kırılgandır. Yasal düzenlemelerle ilgili riskler de mevcuttur – örneğin gelecekte yatırımcıya yönelik vergi avantajlarının değiştirilmesi (negatif gearing, sermaye kazancı vergi muafiyetleri gibi), yatırımcı talebini azaltabilir ve özellikle yatırım için alınan dairelerde fiyatları yumuşatabilir. Bir diğer risk ise belirli bölgelerdeki inşaat kalitesi ve arz fazlası: bazı bölgelerde çok sayıda yeni yüksek katlı daire inşa edilmiştir (ör. Olympic Park, Zetland) ve şu anda boşluk oranı düşük olsa da, aynı anda çok sayıda yeni daire biterse, o bölgelerdeki ev sahipleri daha fazla rekabet ve daha yavaş kira artışı ile karşılaşabilir. Yatırımcılar, kusurlu veya yüksek aidatlı apartmanlara dikkat etmelidir; bu, NSW eyaletinde bir sorun olmuştur. Ekonomik yoğunlaşma riski de vardır – Sydney’nin ekonomisi finans, teknoloji ve göçmenliğe bağlıdır; göçmenliği ciddi şekilde azaltan bir politika ya da üst düzey beyaz yakalı istihdamda bir daralma (örneğin bir finansal kriz) konut talebini olumsuz etkiler. Son olarak, likidite riski: Sydney piyasası döngüseldir ve düşüş döneminde satış yapmak zor olabilir (daha az alıcı, kredi kısıtlamaları ortamında alım gücüne sahip olur). Kısa vadeli spekülatörler, zirvede alım yapıp hızlıca satmak zorunda kalırlarsa zarar edebilirler. Özetle, Sydney konut piyasası her ne kadar “yüksek talep, sınırlı arz” temasına uygun olup yatırımı desteklese de, yüksek giriş maliyetleri ve makroekonomik dalgalanmalara maruz kalma riski taşır.

Gösterge (Sidney)	2025 Durumu/Son Eğilim	2026–2028 Görünümü
Medyan Konut Fiyatı	~1,50 milyon $ (Haziran 2025); toparlanıyor, yıllık %5 artış globalpropertyguide.com.Avustralya’da en yüksek yourmortgage.com.au.	2026 yılına kadar kademeli artışla ~1,83 Milyon $’a yükselmesi bekleniyor (+%7) abc.net.au; şoklar olmaması durumunda 2028’e kadar daha ılımlı kazançlar (~%3–5/yıl) bekleniyor.Arz eksikliği ve faiz indirimleriyle desteklenen fiyatlar.
Ortalama Birim Fiyatı	~860 bin $ (Haziran 2025); son zamanlarda nispeten sabit (talepte olan daha ucuz segment) abc.net.au.	Yeni zirveler bekleniyor – 2026’ya kadar ~889 bin $ (+%6) abc.net.au.Uygun fiyatlılık ve ilk ev alıcılarının dairelere yönelmesi, 2028’e kadar yıllık yaklaşık %4–5 büyümeyi destekleyecek.
Yıllık Kira – Ev	775$/hafta (2025), yıllık yaklaşık %8–10 artış; boşluk oranı ~%1 (son derece düşük) mozo.com.au.	Kira artışı yavaşlıyor ancak pozitif kalmaya devam ediyor.Boşluk oranı 2026–27’ye kadar %2’ye kadar yükselebilir.Yıllık olarak düşük tek haneli % kira artışları bekleniyor; arz iyileşirse hafif bir rahatlama olabilir, ancak kiraların 2028’e kadar muhtemelen ≥$850/hafta olması bekleniyor.
Yıllık Kira – Daire	$720/hafta (2025), yıllık yaklaşık %10 artış; öğrencilerin geri dönüşünden güçlü talep mozo.com.au.	2025–26’da kira artışlarının devam etmesi, ardından yavaşlaması bekleniyor.2028 yılına kadar, birimler ~800$/hafta.Yüksek kiralar (ve faiz indirimi), yatırımcıların apartman dairelerine olan ilgisini sürdürüyor.
Konut Arzındaki Artışlar	Gelecek 5 yıl için yılda yaklaşık 28.000 yeni konut öngörülüyor planning.nsw.gov.au; talebin altında.Ülke genelinde sadece 177 bin inşa edildi 2024 australianpropertyupdate.com.au.	Arz yetersizliği devam ediyor. Reformlar başarılı olursa 2027-28’e kadar tamamlanan konut sayısı hafifçe artabilir, ancak muhtemelen gereken yıllık ~40 binin hâlâ altında kalacaktır.Kronik arz sıkıntısı, fiyatlar/kiralar üzerinde yukarı yönlü baskıyı sürdürecek.
Alıcı Talebi & Eğilimi	2025’te faiz indirimleri ve nüfus artışıyla iyileşti; ilk kez ev alanlar aktif fakat zorlanıyor.	Faizler düştükçe güçlü kalmalı.Risk: Ekonomi zayıflarsa veya kredi sıkılaşırsa, talep azalabilir.Genel olarak, güçlü göç ve istihdam görünümü 2028’e kadar istikrarlı talebi desteklemektedir.

Kaynaklar: Domain, ABC News, NSW Planning, Ulusal Konut Arzı ve Ulaşılabilirlik Konseyi abc.net.au yourmortgage.com.au planning.nsw.gov.au australianpropertyupdate.com.au mozo.com.au.

Tablo 1: Sidney Konut Piyasası – Temel Göstergeler ve Tahminler

(Tablo 1, Sidney’in konut piyasası ölçütlerini ve beklenen eğilimleri göstermektedir.)

Sidney Ticari Gayrimenkul Pazarı

Ofis Sektörü (CBD ve Metropolitan Ofisleri)

Perakende Sektörü (Perakende Gayrimenkul & Alışveriş Merkezleri)

Segment	2025 Piyasa Koşulları (Sydney)	2026–2028 Tahmin/Öngörü
Ofis (CBD)	Boşluk oranı ~%12,7–%12,8 (2024 sonu) – zirve yaptı ve istikrar kazanıyor cbre.com.au.Birincil kiralar dayanıyor (CBD birincil efektif kiralar 2024’te %5 arttı) cbre.com; yüksek teşvikler (~%35–40) hala yaygın.2025-26’da sınırlı yeni arz, baskıyı hafifletiyor cbre.com.au.Yaklaşık %6,0 birincil getiri (değer düşüşü sonrası) content.knightfrank.com.	Kademeli toparlanma.Boşluk oranının 2027 yılına kadar ~%8-10 seviyelerine düşmesi bekleniyor, çünkü emilim artıyor (minimal arz).Kira artışı birinci sınıf ofislerde yıllık olarak düşük tek haneli rakamlarda cbre.com (kaliteye yöneliş devam ediyor).Daha eski ofisler geride kalabilir veya alternatif kullanımlara dönüştürülebilir.Getirilerin 2026’ya kadar ~25–50 baz puan daralması bekleniyor çünkü faiz indirimleri değerleri artırıyor content.knightfrank.com ve daha fazla yatırımcıyı çekiyor.Sydney muhtemelen Avustralya’daki en iyi ofis performansları arasında cushmanwakefield.com.
Perakende	Güçlü toparlanma.Perakende varlıklar getirilere öncülük ediyor (toplam getiri geçen çeyrekte +%2,8) publications.raywhite.com.Yatırımcı talebi arttı – perakende, 2024 işlemlerinin %41’ini oluşturdu (ortalama %28’e karşılık) publications.raywhite.com.Marketlere bağlı merkezlerde düşük boşluk oranı (~%4 veya daha az) linkedin.com.Kira fiyatları hafifçe artıyor; alışveriş merkezi kiralarının 2025 yılında düşük tek haneli büyüme göstermesi bekleniyor cbre.com.Getiri: ~%5–6 birinci sınıf alışveriş merkezleri için, bölgesel/şerit perakende için daha yüksek.	İstikrarlı görünüm. Nüfus artışı ve sınırlı yeni arz kiraları destekliyor – iyi konumlanmış merkezlerde yıllık %1–3 kira artışı bekleniyor cbre.com.Perakende, yatırımcıların banliyö merkezlerini hedeflemesiyle sektörler arasında 2025–26 döneminde öne çıkan olarak görülüyor publications.raywhite.com.Riskler: tüketici harcamaları azalabilir; ancak temel perakende dayanıklı kalacaktır.Faiz oranları düşerse potansiyel olarak hafif bir getiri sıkışması yaşanabilir (değerleri artırarak), ancak genel olarak getirilerin istikrarlı kalması muhtemeldir.Genel olarak, perakende mülklerinin yüksek doluluk oranını ve sağlam gelirini koruması bekleniyor; başarılı merkezler büyümek için daha fazla eğlence/deneyim entegre edecek publications.raywhite.com.
Endüstriyel	Ayrıntılı endüstriyel pazar incelemesi için sonraki bölüme bakınız. Sydney endüstriyel sektörü büyümeye devam ediyor: boşluk oranı ~%2,8 (2025 1. Çeyrek) assets.cushmanwakefield.com; kiralar hâlâ yükseliyor (daha yavaş olsa da, çeyrekten çeyreğe +%0,7) assets.cushmanwakefield.com; benzeri görülmemiş talep lojistikten, birinci sınıf getiriler %5,25–%5,75 civarında.Yatırımcılar istekli, ancak fiyatlar yüksek; 2022–24 döneminde bir miktar getiri yumuşaması yaşandı.	Sonraki bölüme bakın. Görünüm pozitif fakat ılımlı: büyük arz artışıyla hafif bir boşluk oranı yükselmesi (2025 sonuna kadar <%3,5), ardından tekrar sıkılaşma assets.cushmanwakefield.com.2025’te kira artışı ~%4 (Sydney) assets.cushmanwakefield.com, ardından arzı yetersiz alt pazarlarda 2026-27’de orta tek haneli rakamlar.Getiri sıkışmasının muhtemelen 2025 sonları–2026’da gerçekleşmesi bekleniyor çünkü faiz indirimleri duyarlılığı artırıyor brokerdaily.au – Küresel lojistik varlıklara olan ilgi göz önüne alındığında, Sydney endüstriyel getirilerinin 25–50 baz puan daralması bekleniyor.Uzun vadeli talep etkenleri (e-ticaret, yeni havaalanı gibi altyapılar) bu sektörü güçlü tutmaktadır.

Kaynaklar: CBRE, Knight Frank, Ray White Comm., Cushman & Wakefield cbre.com.au content.knightfrank.com publications.raywhite.com assets.cushmanwakefield.com.

Tablo 2: Sydney Ticari Gayrimenkul Özeti (2025 ve Görünüm)

(Tablo 2, Sydney’nin ofis, perakende ve endüstriyel pazar koşullarını ve tahminlerini özetlemektedir. Endüstriyel segment bir sonraki bölümde detaylandırılmıştır.)

Sydney Endüstriyel Gayrimenkul Pazarı

Yeni arz, yıllarca yetersiz inşaattan sonra nihayet artıyor.

2025’te Mevcut Trendler

2026–2028 Görünümü

Sydney’nin sanayi pazarı için orta vadeli görünüm temelde güçlü, ancak çılgınca büyüme daha istikrarlı bir ritme dönecek. 2026–28 dönemine dair öne çıkan noktalar:

Boşluk & Arz: Mevcut inşaat patlaması, 2025’e kadar boşluk oranını geçici olarak yükseltecek, ancak sonrasında yeni arz muhtemelen talebin gerisinde kalacak. Sidney’de endüstriyel arazi arzı coğrafya ve imar nedeniyle sınırlı – Batı Sidney’de arazi var fakat altyapı ve planlama süreçleri, arzın piyasaya çıkma hızını belirliyor. Birçok geliştirici de yüksek maliyetler sebebiyle fazladan inşaat yapmaktan kaçınıyor. Cushman, boşluğun 2025’te %3,5’in altında zirve yapıp ardından 2025 sonunda ve 2026’ya doğru azalacağını öngörüyor assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Geliştirme yavaşlarsa, 2027’de boşluk oranı tekrar %2’ye ya da daha altına inebilir. Temelde, Sidney’nin sanayi pazarı etkili bir şekilde neredeyse tam dolulukta kalacak; zira sağlıklı bir pazarda tipik sürtünme boşluğu ~%5’tir ve Sidney bunun epey altında olacak.
Kira artışı: Yıllık olarak orta tek haneli yüzdelerde devam eden kira artışı bekleniyor. 2025 için %4,3 projeksiyon yapıldı assets.cushmanwakefield.com; benzer bir oran (belki de yıllık %3–5) 2026 ve 2027’de de muhtemel. Bazı seçilmiş pazarlar, arzın özellikle sıkı olması durumunda %5‘i aşabilir assets.cushmanwakefield.com. Örneğin, Güney Sydney veya Central West’te az yeni proje başlarsa, bu bölgelerde bastırılmış talep nedeniyle yüksek kira artışları görülebilir. Tersine, çok sayıda yeni bina yapılan bölgelerde (Outer West’in bazı kısımları gibi) alan emilene kadar kiralar daha yatay seyredebilir. İlginç bir eğilim: Ev sahibi teşvikleri biraz artabilir (2024’te pre-let’lerde ~%15’e yükseldiği gibi assets.cushmanwakefield.com), bu da efektif kira artışını nominal kiralar artsa bile bir miktar dengeler. Ancak buna rağmen, endüstriyel mülk sahipleri güçlü bir pozisyonda. 2028 yılına kadar, yapısal etkenler göz önünde bulundurulduğunda Sydney’de birinci sınıf depo kiralarının bugünkünden %15’ten fazla yüksek olması muhtemel.
Talep sürücüleri: E-ticaret büyük bir kiracı olmaya devam edecek — çevrimiçi perakende büyümesi satışların yaklaşık %11’inde sabitlendi, ancak 2020’lerin sonuna kadar (15%+’a çıkması) daha fazla büyüme daha çok lojistik alanı gerektirecek. Üçüncü parti lojistik (3PL) firmaları, kargo teslimat şirketleri ve tedarik zincirini optimize eden perakendeciler kiralama hareketliliğini artıracak. Cushman, 3PL faaliyetlerinde 2025’in 2. yarısında bir artış bekliyor; birçok 3PL beklenenden sessizdi (belki önceki kapasite yatırımları nedeniyle), ancak artan hacimleri karşılamak için genişleme ihtiyacı olacak assets.cushmanwakefield.com. Ayrıca, imalatın canlanması (örn. ilaç, gıda veya yüksek teknoloji sektörlerinde) özellikle kritik sektörlerin yurtiçine taşınmasına yönelik devlet ilgisiyle birlikte talebi bir miktar artırabilir. Sydney’in yeni teknoloji parkları (Batı Sydney’in ileri sanayi bölgeleri gibi) tesis talebi oluşturabilir. Veri merkezleri de endüstriyel arazi için yarışıyor — geleneksel depolar olmasalar da endüstriyel bölgelerde yer alıyorlar ve dijital ekonomi sayesinde büyüyorlar. Bu rekabet (veri merkezleri genellikle arsa/güç erişimi için en yüksek fiyatı öder) arazi fiyatlarını yukarı çekmeye ve bazı bölgelerde depo geliştirmelerini kısıtlamaya devam edecek assets.cushmanwakefield.com.
Yatırım görünümü: Belirtildiği gibi, sermaye hacmi ve daha düşük faiz oranları göz önüne alındığında 2025–26’da sanayi getirilerinin potansiyel olarak yeniden daralması için zemin hazırlanıyor brokerdaily.au. Birçok küresel yatırımcı, Avustralya sanayi piyasasını arzın yetersiz olduğu ve uzun vadeli büyüme potansiyeli taşıyan bir hikaye olarak görüyor. 2028 yılına kadar, eğer ekonomi güçlü kalırsa, Sydney birinci sınıf sanayi getirileri tekrar %5’in altına ya da %4’ün üst sınırına inebilir. Bu da daha fazla sermaye büyümesi anlamına geliyor. Ancak bu kadar düşük getiriler, giriş riskini de artırıyor – eğer tahvil oranları beklenmedik şekilde yükselirse, sanayi değerleri hassas olurdu. Genel olarak, yüksek yatırımcı talebinin devam etmesi bekleniyor; bu da muhtemelen sermaye ortaklıkları yoluyla gelişimi teşvik edebilir (ör. büyük kurumlar, stoklara erişim için lojistik parkı inşalarını finanse ediyor).
Riskler: Bir risk, ekonomik durgunluğun talebi azaltması – örneğin, tüketici harcamaları ciddi şekilde düşerse, perakendeciler depo konsolidasyonuna gider ve kiralamalar azalır. Ancak yapısal eğilimler göz önünde bulundurulduğunda, bu hafif bir risktir; çoğu kullanıcı uzun vadeli planlar yapar ve kısa süreli dalgalanmalar gidişatı değiştirmez. Aşırı inşaat riski bir diğeridir – mevcut arz dalgası abartılır mı? Şimdiye kadar önemli bir kısmı önceden kiralandı ve geri kalanının da sürecinde kiralanması bekleniyor, ancak 2025’teki spekülatif alan beklenenden uzun sürerse, geliştiriciler geri çekilir (kendi kendini düzelten bir yapı). Sektör raporlarının mesajı herhangi bir geçici boşluğun geçici olacağı yönünde assets.cushmanwakefield.com. Bir diğer risk ise altyapı gecikmeleri: Sydney’nin yolları ve limanları aynı hızda ilerlemeli (ör. Moorebank intermodal ya da otoyol genişletmeleri sorun yaşarsa, bazı lojistik verimlilikler gecikebilir). Ve maliyet enflasyonu endişe kaynağı olmaya devam ediyor – depo inşaatının maliyeti birkaç yıl öncesine göre %20–30 daha yüksek; eğer maliyetler düşmezse, yeni inşaatları haklı çıkarmak için kiraların artmaya devam etmesi gerekecek. Son olarak, düzenleyici değişiklikler (örneğin imar ya da çevre kuralları) sanayi arazi arzını etkileyebilir, ancak kısıtlamaları kökten azaltacak herhangi bir değişiklik öngörülmüyor.

Sanayide Yatırım Fırsatları ve Riskler

Sydney’nin sanayi piyasasındaki fırsatlar önemli düzeyde:

Temel lojistik varlıklar (uzun vadeli kiralanmış modern dağıtım merkezleri), arsa açısından sınırlı bir pazarda istikrarlı gelir sağlar. Boşluk oranlarının düşük kalacağı öngörüldüğünden, iyi konumlanmış endüstriyel tesis sahipleri yüksek doluluk ve kira artışı bekleyebilirler. Mevcut getiri seviyelerinden (~%5) satın alındığında, bu varlıklarda faiz oranlarının düşmesiyle beklenen getiri sıkışıklığı yaşanırsa sermaye artışı görülebilir brokerdaily.au. Çeşitlenen bir ekonomide, lojistiğe maruz kalmak (e-ticaret ve tüketimi desteklediği için), büyümeyle birlikte nispeten savunmacı bir hamle olarak görülüyor – ki bu nadir bir kombinasyondur.
Geliştirme fırsatları: Arazi veya arazi kullanım hakkı olan geliştiriciler için süregelen arz sıkıntısı, kiracılara (özellikle özel tesis gerektiren büyük kiracılara) özel projeler inşa etmenin oldukça karlı olabileceği anlamına geliyor. Kentsel dönüşüme uygun eski endüstriyel sahaların çok katlı lojistik tesislerine veya veri merkezlerine dönüştürülmesi gibi brownfield yeniden geliştirme, şehir merkezine yakın alanlarda aşırı arsa kıtlığı nedeniyle yeni bir fırsat olarak ortaya çıkıyor. Çok katlı depolar, Avustralya için yeni olsa da, yoğun nüfuslu Asya şehirlerinde olduğu gibi Sydney’de de uygulanabilir hale gelebilir.
Yeni ortaya çıkan alt sektörler: Vurgulandığı gibi, veri merkezleri ve soğuk depo gibi alternatifler yükselişte. Batı Sydney’deki veri merkezleri (örneğin Eastern Creek bölgesi), bulut bilişim ihtiyaçlarıyla birlikte genişledi. Bunlar genellikle yüksek kredi notuna sahip kiracılarla (teknoloji firmaları) uzun vadeli sözleşmeler sunar ve yatırımcılar için caziptir. Benzer şekilde, soğuk depo (gıda dağıtımı) ve nüfus merkezlerine yakın son kilometre lojistik tesisleri yüksek talep görüyor (örneğin market teslimat merkezleri gibi). Akıllı yatırımcılar, bu nişlere hizmet eden endüstriyel varlıkları hedefleyebilir.

Riskler yok değil:

Fiyatlama riski: Endüstriyel gayrimenkul artık ucuz değil; bazı durumlarda mükemmele yakın fiyatlanmış denebilir. Ekonomik koşullar beklenen şekilde gitmezse (örneğin, enflasyon kalıcı olur ve faiz oranları daha uzun süre yüksek kalırsa), öngörülen getiri sıkışıklığı gerçekleşmeyebilir ve yüksek fiyata alınan varlıklar beklentinin altında performans gösterebilir. Ayrıca beş yıl öncesine göre getiri oranı sıkışması için daha az alan var – o zamanlar getiriler %7–8 civarındaydı. Bu nedenle, gelecekteki getiriler daha çok kira artışına bağlı olacak; bu muhtemelen gerçekleşse de, son yıllardaki olağanüstü oranların aynısının tekrarlanması beklenmeyebilir.
Kiracı yoğunlaşması ve eskime: Bazı yatırımcılar spesifik risk konusunda endişeli – örneğin, sayılı büyük 3PL veya perakende kiracılardan biri temerrüde düşer ya da taşınırsa, yüksek kiralı bir ortamda boşalan alanı yeniden kiralamak piyasa yavaşlarsa zor olabilir. Ayrıca, tesisler zamanla eskiyebilir (örneğin, yetersiz yükseklik, yetersiz tır erişimi gibi), özellikle de teknoloji ilerledikçe (depolarda otomasyon vs.). Varlıkları modern tutmak için sürekli sermaye harcaması gerekebilir.
Düzenleyici/çevresel faktörler: Sürdürülebilirlik giderek daha fazla ön plana çıkıyor – enerji verimliliği düşük olan veya güneş panelleri gibi özelliklere sahip olmayan depolara, kiracılar ve yatırımcılar yeşil binaları önceliklendirdikçe talep düşebilir. Ayrıca, ticaret politikalarında ya da liman operasyonlarında meydana gelecek herhangi bir değişiklik (örneğin ithalat/ihracat hacimlerinin değişmesi gibi) belirli endüstriyel kümeleri dolaylı olarak etkileyebilir.
Tedarik zinciri değişimleri: Jeopolitik olaylar tedarik zinciri güzergahlarını değiştirebilir; örneğin, artan iç üretim talebi yerel üretim alanı ihtiyacını artırabilirken, küresel bir durgunluk ithalatı azaltarak liman lojistiği alanını etkileyebilir. Ancak Sidney’in çeşitli ekonomisi ve konumu, çeşitli senaryolara uyum sağlamasını sağlayacaktır.

Sonuç

Kaynaklar:

ABC News (2025). 2025–26’da emlak fiyatlarının rekor seviyelere ulaşması bekleniyor, alıcılar için zorluk, satıcılar için fırsat. abc.net.au abc.net.au abc.net.au
Ulusal Konut Arzı ve Erişilebilirliği Konseyi (2025). Konut Sistemi Raporu 2025 – Konut açığı ve erişilebilirliği hakkındaki temel bulgular australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au
NSW Planlama Departmanı (2024). Büyük Sidney Konut Arzı Tahmini – 2029 yılına kadar 172.900 yeni ev öngörülüyor (yılda 28.800) planning.nsw.gov.au
Domain (2025). Fiyat Tahmin Raporu 2025–26 Mali Yılı – Sidney’de konut fiyatının %7 artışla 1,83 milyon dolara; daire fiyatının %6 artışla 889 bin dolara ulaşması bekleniyor abc.net.au abc.net.au
CoreLogic/Cotality (2025). Ağrı & Kazanç Raporu – 2025 başında satışların %95’i karlı; fiyatlar RBA faiz indiriminden sonra yükseldi abc.net.au
YourMortgage (Tem 2025). Medyan Konut Fiyatları – Sydney medyan konut fiyatı 1,496 M$; en hızlı büyüme St Marys (+%8,4), Richmond-Windsor (+%6,7), Fairfield (+%6,5) yourmortgage.com.au yourmortgage.com.au
Mozo (Oca 2025). Avustralya’da Ortalama Kira – Sydney’de haftalık ortalama kira 775$ (evler) ve 720$ (daireler) (ülkedeki en yüksek) mozo.com.au mozo.com.au
Cushman & Wakefield (2025). Sydney Endüstriyel Piyasa Özeti Q1 2025 – Boşluk oranı %2,8; 2025’te kiraların %4,3 artması öngörülüyor; boşluk oranı %3,5’in altında kalacak assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com
CBRE Araştırma (2025). Pasifik Gayrimenkul Piyasa Görünümü – Endüstriyel kira artışı yavaşlıyor ama pozitif kalıyor; perakende kira artışı tek haneli düşük seviyelerde, Perth/Sydney önde cbre.com cbre.com
Knight Frank Araştırma (2025). Sydney Ofis Pazarı Q1 2025 – Birinci sınıf getiriler yaklaşık %6,0 ile sabit, 2025’in ikinci yarısında sıkışması bekleniyor; boşluk oranı %12,8 ve muhtemelen zirveye ulaştı content.knightfrank.com content.knightfrank.com
Ray White Commercial (2025). Gayrimenkul Görünümü – Perakende 2025’te ticari performansa liderlik edecek; perakende işlemleri arttı, toplam getirilerde baskın publications.raywhite.com publications.raywhite.com
Knight Frank (2025). Avustralya Ticari Gayrimenkul Görünümü – Sektörler genelinde toparlanma, endüstriyel talep getiri sıkışmasına yol açıyor, denizaşırı sermaye aktif brokerdaily.au brokerdaily.au
ABC News (2025). NSW kira arzını hızlandırıyor – BTR için %50 arazi vergisi indirimi süresiz uzatıldı; geliştiricilerin konut hızını artırmak için altyapı inşa etmesine izin veriliyor abc.net.au abc.net.au
Reuters Anketi, GlobalPropertyGuide aracılığıyla (2025). Konut piyasası analizi – Analistler, 2025’te Avustralya ev fiyatlarının %3,7 artmasını, 2026/27’de ise %5,0 yükselmesini bekliyor; Sydney’de 2025’te yaklaşık %3 (daha mütevazı) globalpropertyguide.com
Cushman & Wakefield (2025). Avustralya Görünümü 2025 – Sidney/Brisbane, ofis toparlanmasına liderlik ediyor; faiz indirimleri yatırımı teşvik edecek, 2025 sonlarında lojistikte getiri sıkışması cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com

abc.net.au australianpropertyupdate.com.au yourmortgage.com.au abc.net.au assets.cushmanwakefield.com brokerdaily.au

Buna karşılık olarak, hükümetler destekleyici önlemler uygulamaktadır.

Sydney Konut Piyasası

2025’teki Güncel Eğilimler

Arz, Talep & Politika Dinamikleri

2026–2028 Tahminleri (Fiyatlar, Kiralar & Talep)

Konutta Yatırım Fırsatları ve Riskler

Sydney’nin konut gayrimenkulü, önümüzdeki birkaç yıl içinde yatırımcılar ve ev alıcıları için hem cazip fırsatlar hem de dikkat çeken riskler sunuyor:

Fırsatlar: Sydney’deki temel talep – nüfus artışı, güçlü bir ekonomi ve küresel bir şehir olarak cazibesi tarafından yönlendirilen – konut yatırımları için sağlam bir temel sağlar. Fiyatlar toparlanırken ve faiz oranlarının düşme eğiliminde olmasıyla birlikte, 2020’lerin sonlarına kadar sermaye büyümesi potansiyeli vardır (her ne kadar ılımlı oranlarda olsa da). Kira getirileri özellikle daireler için iyileşmiştir, bu da yeni yatırımcıların birkaç yıl öncesine göre daha iyi nakit akışı elde edebileceği anlamına gelir (örneğin dairelerde ~%4 brüt getiri). Ayrıca, belirli segmentler ve bölgeler daha iyi performans gösterebilir: örneğin, büyüme koridorlarındaki arsalar (Aerotropolis yakınlarındaki Batı Sydney veya yeni metro duraklarının olduğu Kuzeybatı) altyapı ve istihdam bu alanları dönüştürdükçe ortalamanın üzerinde bir değer artışı görebilir. İyi konumlu dairelere yatırım yapmak da cazip olabilir, çünkü evlerle olan fiyat farkı nedeniyle daha fazla alıcı/kiracı dairelere kayacaktır; halihazırda, bu talep değişimi nedeniyle Sydney’deki daire fiyatlarının rekor seviyelere ulaşması öngörülüyor abc.net.au abc.net.au. Konut için hükümet desteği (ilk ev sahibi hibeleri veya düşük depozito programları gibi) de piyasanın giriş seviyesini destekler, bu da o segmentteki sahipleri avantajlı kılar. Kısacası, Sydney’nin kronik arz açığı ve ekonomik canlılığı, piyasaya giriş yapabilenler için uzun vadeli konut yatırımı adına güçlü bir argüman sunar.
Riskler: En büyük risk ödenebilirlik ve borçtur. Sydney fiyatları o kadar yüksektir ki, faiz oranı değişikliklerine ve daha geniş ekonomik şoklara karşı hassastır. Eğer enflasyon tekrar yükselirse ya da küresel ekonomi duraklarsa, faizler yükselebilir veya en azından beklenildiği gibi düşmeyebilir; bu da fiyat artışını hızla durdurabilir veya hatta düşüşe yol açabilir. Yüksek borçla alım yapanlar, faiz veya geri ödeme artışlarına karşı kırılgandır. Yasal düzenlemelerle ilgili riskler de mevcuttur – örneğin gelecekte yatırımcıya yönelik vergi avantajlarının değiştirilmesi (negatif gearing, sermaye kazancı vergi muafiyetleri gibi), yatırımcı talebini azaltabilir ve özellikle yatırım için alınan dairelerde fiyatları yumuşatabilir. Bir diğer risk ise belirli bölgelerdeki inşaat kalitesi ve arz fazlası: bazı bölgelerde çok sayıda yeni yüksek katlı daire inşa edilmiştir (ör. Olympic Park, Zetland) ve şu anda boşluk oranı düşük olsa da, aynı anda çok sayıda yeni daire biterse, o bölgelerdeki ev sahipleri daha fazla rekabet ve daha yavaş kira artışı ile karşılaşabilir. Yatırımcılar, kusurlu veya yüksek aidatlı apartmanlara dikkat etmelidir; bu, NSW eyaletinde bir sorun olmuştur. Ekonomik yoğunlaşma riski de vardır – Sydney’nin ekonomisi finans, teknoloji ve göçmenliğe bağlıdır; göçmenliği ciddi şekilde azaltan bir politika ya da üst düzey beyaz yakalı istihdamda bir daralma (örneğin bir finansal kriz) konut talebini olumsuz etkiler. Son olarak, likidite riski: Sydney piyasası döngüseldir ve düşüş döneminde satış yapmak zor olabilir (daha az alıcı, kredi kısıtlamaları ortamında alım gücüne sahip olur). Kısa vadeli spekülatörler, zirvede alım yapıp hızlıca satmak zorunda kalırlarsa zarar edebilirler. Özetle, Sydney konut piyasası her ne kadar “yüksek talep, sınırlı arz” temasına uygun olup yatırımı desteklese de, yüksek giriş maliyetleri ve makroekonomik dalgalanmalara maruz kalma riski taşır.

Gösterge (Sidney)	2025 Durumu/Son Eğilim	2026–2028 Görünümü
Medyan Konut Fiyatı	~1,50 milyon $ (Haziran 2025); toparlanıyor, yıllık %5 artış globalpropertyguide.com.Avustralya’da en yüksek yourmortgage.com.au.	2026 yılına kadar kademeli artışla ~1,83 Milyon $’a yükselmesi bekleniyor (+%7) abc.net.au; şoklar olmaması durumunda 2028’e kadar daha ılımlı kazançlar (~%3–5/yıl) bekleniyor.Arz eksikliği ve faiz indirimleriyle desteklenen fiyatlar.
Ortalama Birim Fiyatı	~860 bin $ (Haziran 2025); son zamanlarda nispeten sabit (talepte olan daha ucuz segment) abc.net.au.	Yeni zirveler bekleniyor – 2026’ya kadar ~889 bin $ (+%6) abc.net.au.Uygun fiyatlılık ve ilk ev alıcılarının dairelere yönelmesi, 2028’e kadar yıllık yaklaşık %4–5 büyümeyi destekleyecek.
Yıllık Kira – Ev	775$/hafta (2025), yıllık yaklaşık %8–10 artış; boşluk oranı ~%1 (son derece düşük) mozo.com.au.	Kira artışı yavaşlıyor ancak pozitif kalmaya devam ediyor.Boşluk oranı 2026–27’ye kadar %2’ye kadar yükselebilir.Yıllık olarak düşük tek haneli % kira artışları bekleniyor; arz iyileşirse hafif bir rahatlama olabilir, ancak kiraların 2028’e kadar muhtemelen ≥$850/hafta olması bekleniyor.
Yıllık Kira – Daire	$720/hafta (2025), yıllık yaklaşık %10 artış; öğrencilerin geri dönüşünden güçlü talep mozo.com.au.	2025–26’da kira artışlarının devam etmesi, ardından yavaşlaması bekleniyor.2028 yılına kadar, birimler ~800$/hafta.Yüksek kiralar (ve faiz indirimi), yatırımcıların apartman dairelerine olan ilgisini sürdürüyor.
Konut Arzındaki Artışlar	Gelecek 5 yıl için yılda yaklaşık 28.000 yeni konut öngörülüyor planning.nsw.gov.au; talebin altında.Ülke genelinde sadece 177 bin inşa edildi 2024 australianpropertyupdate.com.au.	Arz yetersizliği devam ediyor. Reformlar başarılı olursa 2027-28’e kadar tamamlanan konut sayısı hafifçe artabilir, ancak muhtemelen gereken yıllık ~40 binin hâlâ altında kalacaktır.Kronik arz sıkıntısı, fiyatlar/kiralar üzerinde yukarı yönlü baskıyı sürdürecek.
Alıcı Talebi & Eğilimi	2025’te faiz indirimleri ve nüfus artışıyla iyileşti; ilk kez ev alanlar aktif fakat zorlanıyor.	Faizler düştükçe güçlü kalmalı.Risk: Ekonomi zayıflarsa veya kredi sıkılaşırsa, talep azalabilir.Genel olarak, güçlü göç ve istihdam görünümü 2028’e kadar istikrarlı talebi desteklemektedir.

Kaynaklar: Domain, ABC News, NSW Planning, Ulusal Konut Arzı ve Ulaşılabilirlik Konseyi abc.net.au yourmortgage.com.au planning.nsw.gov.au australianpropertyupdate.com.au mozo.com.au.

Tablo 1: Sidney Konut Piyasası – Temel Göstergeler ve Tahminler

(Tablo 1, Sidney’in konut piyasası ölçütlerini ve beklenen eğilimleri göstermektedir.)

Sidney Ticari Gayrimenkul Pazarı

Ofis Sektörü (CBD ve Metropolitan Ofisleri)

Perakende Sektörü (Perakende Gayrimenkul & Alışveriş Merkezleri)

Segment	2025 Piyasa Koşulları (Sydney)	2026–2028 Tahmin/Öngörü
Ofis (CBD)	Boşluk oranı ~%12,7–%12,8 (2024 sonu) – zirve yaptı ve istikrar kazanıyor cbre.com.au.Birincil kiralar dayanıyor (CBD birincil efektif kiralar 2024’te %5 arttı) cbre.com; yüksek teşvikler (~%35–40) hala yaygın.2025-26’da sınırlı yeni arz, baskıyı hafifletiyor cbre.com.au.Yaklaşık %6,0 birincil getiri (değer düşüşü sonrası) content.knightfrank.com.	Kademeli toparlanma.Boşluk oranının 2027 yılına kadar ~%8-10 seviyelerine düşmesi bekleniyor, çünkü emilim artıyor (minimal arz).Kira artışı birinci sınıf ofislerde yıllık olarak düşük tek haneli rakamlarda cbre.com (kaliteye yöneliş devam ediyor).Daha eski ofisler geride kalabilir veya alternatif kullanımlara dönüştürülebilir.Getirilerin 2026’ya kadar ~25–50 baz puan daralması bekleniyor çünkü faiz indirimleri değerleri artırıyor content.knightfrank.com ve daha fazla yatırımcıyı çekiyor.Sydney muhtemelen Avustralya’daki en iyi ofis performansları arasında cushmanwakefield.com.
Perakende	Güçlü toparlanma.Perakende varlıklar getirilere öncülük ediyor (toplam getiri geçen çeyrekte +%2,8) publications.raywhite.com.Yatırımcı talebi arttı – perakende, 2024 işlemlerinin %41’ini oluşturdu (ortalama %28’e karşılık) publications.raywhite.com.Marketlere bağlı merkezlerde düşük boşluk oranı (~%4 veya daha az) linkedin.com.Kira fiyatları hafifçe artıyor; alışveriş merkezi kiralarının 2025 yılında düşük tek haneli büyüme göstermesi bekleniyor cbre.com.Getiri: ~%5–6 birinci sınıf alışveriş merkezleri için, bölgesel/şerit perakende için daha yüksek.	İstikrarlı görünüm. Nüfus artışı ve sınırlı yeni arz kiraları destekliyor – iyi konumlanmış merkezlerde yıllık %1–3 kira artışı bekleniyor cbre.com.Perakende, yatırımcıların banliyö merkezlerini hedeflemesiyle sektörler arasında 2025–26 döneminde öne çıkan olarak görülüyor publications.raywhite.com.Riskler: tüketici harcamaları azalabilir; ancak temel perakende dayanıklı kalacaktır.Faiz oranları düşerse potansiyel olarak hafif bir getiri sıkışması yaşanabilir (değerleri artırarak), ancak genel olarak getirilerin istikrarlı kalması muhtemeldir.Genel olarak, perakende mülklerinin yüksek doluluk oranını ve sağlam gelirini koruması bekleniyor; başarılı merkezler büyümek için daha fazla eğlence/deneyim entegre edecek publications.raywhite.com.
Endüstriyel	Ayrıntılı endüstriyel pazar incelemesi için sonraki bölüme bakınız. Sydney endüstriyel sektörü büyümeye devam ediyor: boşluk oranı ~%2,8 (2025 1. Çeyrek) assets.cushmanwakefield.com; kiralar hâlâ yükseliyor (daha yavaş olsa da, çeyrekten çeyreğe +%0,7) assets.cushmanwakefield.com; benzeri görülmemiş talep lojistikten, birinci sınıf getiriler %5,25–%5,75 civarında.Yatırımcılar istekli, ancak fiyatlar yüksek; 2022–24 döneminde bir miktar getiri yumuşaması yaşandı.	Sonraki bölüme bakın. Görünüm pozitif fakat ılımlı: büyük arz artışıyla hafif bir boşluk oranı yükselmesi (2025 sonuna kadar <%3,5), ardından tekrar sıkılaşma assets.cushmanwakefield.com.2025’te kira artışı ~%4 (Sydney) assets.cushmanwakefield.com, ardından arzı yetersiz alt pazarlarda 2026-27’de orta tek haneli rakamlar.Getiri sıkışmasının muhtemelen 2025 sonları–2026’da gerçekleşmesi bekleniyor çünkü faiz indirimleri duyarlılığı artırıyor brokerdaily.au – Küresel lojistik varlıklara olan ilgi göz önüne alındığında, Sydney endüstriyel getirilerinin 25–50 baz puan daralması bekleniyor.Uzun vadeli talep etkenleri (e-ticaret, yeni havaalanı gibi altyapılar) bu sektörü güçlü tutmaktadır.

Kaynaklar: CBRE, Knight Frank, Ray White Comm., Cushman & Wakefield cbre.com.au content.knightfrank.com publications.raywhite.com assets.cushmanwakefield.com.

Tablo 2: Sydney Ticari Gayrimenkul Özeti (2025 ve Görünüm)

(Tablo 2, Sydney’nin ofis, perakende ve endüstriyel pazar koşullarını ve tahminlerini özetlemektedir. Endüstriyel segment bir sonraki bölümde detaylandırılmıştır.)

Sydney Endüstriyel Gayrimenkul Pazarı

Yeni arz, yıllarca yetersiz inşaattan sonra nihayet artıyor.

2025’te Mevcut Trendler

2026–2028 Görünümü

Sydney’nin sanayi pazarı için orta vadeli görünüm temelde güçlü, ancak çılgınca büyüme daha istikrarlı bir ritme dönecek. 2026–28 dönemine dair öne çıkan noktalar:

Boşluk & Arz: Mevcut inşaat patlaması, 2025’e kadar boşluk oranını geçici olarak yükseltecek, ancak sonrasında yeni arz muhtemelen talebin gerisinde kalacak. Sidney’de endüstriyel arazi arzı coğrafya ve imar nedeniyle sınırlı – Batı Sidney’de arazi var fakat altyapı ve planlama süreçleri, arzın piyasaya çıkma hızını belirliyor. Birçok geliştirici de yüksek maliyetler sebebiyle fazladan inşaat yapmaktan kaçınıyor. Cushman, boşluğun 2025’te %3,5’in altında zirve yapıp ardından 2025 sonunda ve 2026’ya doğru azalacağını öngörüyor assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Geliştirme yavaşlarsa, 2027’de boşluk oranı tekrar %2’ye ya da daha altına inebilir. Temelde, Sidney’nin sanayi pazarı etkili bir şekilde neredeyse tam dolulukta kalacak; zira sağlıklı bir pazarda tipik sürtünme boşluğu ~%5’tir ve Sidney bunun epey altında olacak.
Kira artışı: Yıllık olarak orta tek haneli yüzdelerde devam eden kira artışı bekleniyor. 2025 için %4,3 projeksiyon yapıldı assets.cushmanwakefield.com; benzer bir oran (belki de yıllık %3–5) 2026 ve 2027’de de muhtemel. Bazı seçilmiş pazarlar, arzın özellikle sıkı olması durumunda %5‘i aşabilir assets.cushmanwakefield.com. Örneğin, Güney Sydney veya Central West’te az yeni proje başlarsa, bu bölgelerde bastırılmış talep nedeniyle yüksek kira artışları görülebilir. Tersine, çok sayıda yeni bina yapılan bölgelerde (Outer West’in bazı kısımları gibi) alan emilene kadar kiralar daha yatay seyredebilir. İlginç bir eğilim: Ev sahibi teşvikleri biraz artabilir (2024’te pre-let’lerde ~%15’e yükseldiği gibi assets.cushmanwakefield.com), bu da efektif kira artışını nominal kiralar artsa bile bir miktar dengeler. Ancak buna rağmen, endüstriyel mülk sahipleri güçlü bir pozisyonda. 2028 yılına kadar, yapısal etkenler göz önünde bulundurulduğunda Sydney’de birinci sınıf depo kiralarının bugünkünden %15’ten fazla yüksek olması muhtemel.
Talep sürücüleri: E-ticaret büyük bir kiracı olmaya devam edecek — çevrimiçi perakende büyümesi satışların yaklaşık %11’inde sabitlendi, ancak 2020’lerin sonuna kadar (15%+’a çıkması) daha fazla büyüme daha çok lojistik alanı gerektirecek. Üçüncü parti lojistik (3PL) firmaları, kargo teslimat şirketleri ve tedarik zincirini optimize eden perakendeciler kiralama hareketliliğini artıracak. Cushman, 3PL faaliyetlerinde 2025’in 2. yarısında bir artış bekliyor; birçok 3PL beklenenden sessizdi (belki önceki kapasite yatırımları nedeniyle), ancak artan hacimleri karşılamak için genişleme ihtiyacı olacak assets.cushmanwakefield.com. Ayrıca, imalatın canlanması (örn. ilaç, gıda veya yüksek teknoloji sektörlerinde) özellikle kritik sektörlerin yurtiçine taşınmasına yönelik devlet ilgisiyle birlikte talebi bir miktar artırabilir. Sydney’in yeni teknoloji parkları (Batı Sydney’in ileri sanayi bölgeleri gibi) tesis talebi oluşturabilir. Veri merkezleri de endüstriyel arazi için yarışıyor — geleneksel depolar olmasalar da endüstriyel bölgelerde yer alıyorlar ve dijital ekonomi sayesinde büyüyorlar. Bu rekabet (veri merkezleri genellikle arsa/güç erişimi için en yüksek fiyatı öder) arazi fiyatlarını yukarı çekmeye ve bazı bölgelerde depo geliştirmelerini kısıtlamaya devam edecek assets.cushmanwakefield.com.
Yatırım görünümü: Belirtildiği gibi, sermaye hacmi ve daha düşük faiz oranları göz önüne alındığında 2025–26’da sanayi getirilerinin potansiyel olarak yeniden daralması için zemin hazırlanıyor brokerdaily.au. Birçok küresel yatırımcı, Avustralya sanayi piyasasını arzın yetersiz olduğu ve uzun vadeli büyüme potansiyeli taşıyan bir hikaye olarak görüyor. 2028 yılına kadar, eğer ekonomi güçlü kalırsa, Sydney birinci sınıf sanayi getirileri tekrar %5’in altına ya da %4’ün üst sınırına inebilir. Bu da daha fazla sermaye büyümesi anlamına geliyor. Ancak bu kadar düşük getiriler, giriş riskini de artırıyor – eğer tahvil oranları beklenmedik şekilde yükselirse, sanayi değerleri hassas olurdu. Genel olarak, yüksek yatırımcı talebinin devam etmesi bekleniyor; bu da muhtemelen sermaye ortaklıkları yoluyla gelişimi teşvik edebilir (ör. büyük kurumlar, stoklara erişim için lojistik parkı inşalarını finanse ediyor).
Riskler: Bir risk, ekonomik durgunluğun talebi azaltması – örneğin, tüketici harcamaları ciddi şekilde düşerse, perakendeciler depo konsolidasyonuna gider ve kiralamalar azalır. Ancak yapısal eğilimler göz önünde bulundurulduğunda, bu hafif bir risktir; çoğu kullanıcı uzun vadeli planlar yapar ve kısa süreli dalgalanmalar gidişatı değiştirmez. Aşırı inşaat riski bir diğeridir – mevcut arz dalgası abartılır mı? Şimdiye kadar önemli bir kısmı önceden kiralandı ve geri kalanının da sürecinde kiralanması bekleniyor, ancak 2025’teki spekülatif alan beklenenden uzun sürerse, geliştiriciler geri çekilir (kendi kendini düzelten bir yapı). Sektör raporlarının mesajı herhangi bir geçici boşluğun geçici olacağı yönünde assets.cushmanwakefield.com. Bir diğer risk ise altyapı gecikmeleri: Sydney’nin yolları ve limanları aynı hızda ilerlemeli (ör. Moorebank intermodal ya da otoyol genişletmeleri sorun yaşarsa, bazı lojistik verimlilikler gecikebilir). Ve maliyet enflasyonu endişe kaynağı olmaya devam ediyor – depo inşaatının maliyeti birkaç yıl öncesine göre %20–30 daha yüksek; eğer maliyetler düşmezse, yeni inşaatları haklı çıkarmak için kiraların artmaya devam etmesi gerekecek. Son olarak, düzenleyici değişiklikler (örneğin imar ya da çevre kuralları) sanayi arazi arzını etkileyebilir, ancak kısıtlamaları kökten azaltacak herhangi bir değişiklik öngörülmüyor.

Sanayide Yatırım Fırsatları ve Riskler

Sydney’nin sanayi piyasasındaki fırsatlar önemli düzeyde:

Temel lojistik varlıklar (uzun vadeli kiralanmış modern dağıtım merkezleri), arsa açısından sınırlı bir pazarda istikrarlı gelir sağlar. Boşluk oranlarının düşük kalacağı öngörüldüğünden, iyi konumlanmış endüstriyel tesis sahipleri yüksek doluluk ve kira artışı bekleyebilirler. Mevcut getiri seviyelerinden (~%5) satın alındığında, bu varlıklarda faiz oranlarının düşmesiyle beklenen getiri sıkışıklığı yaşanırsa sermaye artışı görülebilir brokerdaily.au. Çeşitlenen bir ekonomide, lojistiğe maruz kalmak (e-ticaret ve tüketimi desteklediği için), büyümeyle birlikte nispeten savunmacı bir hamle olarak görülüyor – ki bu nadir bir kombinasyondur.
Geliştirme fırsatları: Arazi veya arazi kullanım hakkı olan geliştiriciler için süregelen arz sıkıntısı, kiracılara (özellikle özel tesis gerektiren büyük kiracılara) özel projeler inşa etmenin oldukça karlı olabileceği anlamına geliyor. Kentsel dönüşüme uygun eski endüstriyel sahaların çok katlı lojistik tesislerine veya veri merkezlerine dönüştürülmesi gibi brownfield yeniden geliştirme, şehir merkezine yakın alanlarda aşırı arsa kıtlığı nedeniyle yeni bir fırsat olarak ortaya çıkıyor. Çok katlı depolar, Avustralya için yeni olsa da, yoğun nüfuslu Asya şehirlerinde olduğu gibi Sydney’de de uygulanabilir hale gelebilir.
Yeni ortaya çıkan alt sektörler: Vurgulandığı gibi, veri merkezleri ve soğuk depo gibi alternatifler yükselişte. Batı Sydney’deki veri merkezleri (örneğin Eastern Creek bölgesi), bulut bilişim ihtiyaçlarıyla birlikte genişledi. Bunlar genellikle yüksek kredi notuna sahip kiracılarla (teknoloji firmaları) uzun vadeli sözleşmeler sunar ve yatırımcılar için caziptir. Benzer şekilde, soğuk depo (gıda dağıtımı) ve nüfus merkezlerine yakın son kilometre lojistik tesisleri yüksek talep görüyor (örneğin market teslimat merkezleri gibi). Akıllı yatırımcılar, bu nişlere hizmet eden endüstriyel varlıkları hedefleyebilir.

Riskler yok değil:

Fiyatlama riski: Endüstriyel gayrimenkul artık ucuz değil; bazı durumlarda mükemmele yakın fiyatlanmış denebilir. Ekonomik koşullar beklenen şekilde gitmezse (örneğin, enflasyon kalıcı olur ve faiz oranları daha uzun süre yüksek kalırsa), öngörülen getiri sıkışıklığı gerçekleşmeyebilir ve yüksek fiyata alınan varlıklar beklentinin altında performans gösterebilir. Ayrıca beş yıl öncesine göre getiri oranı sıkışması için daha az alan var – o zamanlar getiriler %7–8 civarındaydı. Bu nedenle, gelecekteki getiriler daha çok kira artışına bağlı olacak; bu muhtemelen gerçekleşse de, son yıllardaki olağanüstü oranların aynısının tekrarlanması beklenmeyebilir.
Kiracı yoğunlaşması ve eskime: Bazı yatırımcılar spesifik risk konusunda endişeli – örneğin, sayılı büyük 3PL veya perakende kiracılardan biri temerrüde düşer ya da taşınırsa, yüksek kiralı bir ortamda boşalan alanı yeniden kiralamak piyasa yavaşlarsa zor olabilir. Ayrıca, tesisler zamanla eskiyebilir (örneğin, yetersiz yükseklik, yetersiz tır erişimi gibi), özellikle de teknoloji ilerledikçe (depolarda otomasyon vs.). Varlıkları modern tutmak için sürekli sermaye harcaması gerekebilir.
Düzenleyici/çevresel faktörler: Sürdürülebilirlik giderek daha fazla ön plana çıkıyor – enerji verimliliği düşük olan veya güneş panelleri gibi özelliklere sahip olmayan depolara, kiracılar ve yatırımcılar yeşil binaları önceliklendirdikçe talep düşebilir. Ayrıca, ticaret politikalarında ya da liman operasyonlarında meydana gelecek herhangi bir değişiklik (örneğin ithalat/ihracat hacimlerinin değişmesi gibi) belirli endüstriyel kümeleri dolaylı olarak etkileyebilir.
Tedarik zinciri değişimleri: Jeopolitik olaylar tedarik zinciri güzergahlarını değiştirebilir; örneğin, artan iç üretim talebi yerel üretim alanı ihtiyacını artırabilirken, küresel bir durgunluk ithalatı azaltarak liman lojistiği alanını etkileyebilir. Ancak Sidney’in çeşitli ekonomisi ve konumu, çeşitli senaryolara uyum sağlamasını sağlayacaktır.

Sonuç

Kaynaklar:

ABC News (2025). 2025–26’da emlak fiyatlarının rekor seviyelere ulaşması bekleniyor, alıcılar için zorluk, satıcılar için fırsat. abc.net.au abc.net.au abc.net.au
Ulusal Konut Arzı ve Erişilebilirliği Konseyi (2025). Konut Sistemi Raporu 2025 – Konut açığı ve erişilebilirliği hakkındaki temel bulgular australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au
NSW Planlama Departmanı (2024). Büyük Sidney Konut Arzı Tahmini – 2029 yılına kadar 172.900 yeni ev öngörülüyor (yılda 28.800) planning.nsw.gov.au
Domain (2025). Fiyat Tahmin Raporu 2025–26 Mali Yılı – Sidney’de konut fiyatının %7 artışla 1,83 milyon dolara; daire fiyatının %6 artışla 889 bin dolara ulaşması bekleniyor abc.net.au abc.net.au
CoreLogic/Cotality (2025). Ağrı & Kazanç Raporu – 2025 başında satışların %95’i karlı; fiyatlar RBA faiz indiriminden sonra yükseldi abc.net.au
YourMortgage (Tem 2025). Medyan Konut Fiyatları – Sydney medyan konut fiyatı 1,496 M$; en hızlı büyüme St Marys (+%8,4), Richmond-Windsor (+%6,7), Fairfield (+%6,5) yourmortgage.com.au yourmortgage.com.au
Mozo (Oca 2025). Avustralya’da Ortalama Kira – Sydney’de haftalık ortalama kira 775$ (evler) ve 720$ (daireler) (ülkedeki en yüksek) mozo.com.au mozo.com.au
Cushman & Wakefield (2025). Sydney Endüstriyel Piyasa Özeti Q1 2025 – Boşluk oranı %2,8; 2025’te kiraların %4,3 artması öngörülüyor; boşluk oranı %3,5’in altında kalacak assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com
CBRE Araştırma (2025). Pasifik Gayrimenkul Piyasa Görünümü – Endüstriyel kira artışı yavaşlıyor ama pozitif kalıyor; perakende kira artışı tek haneli düşük seviyelerde, Perth/Sydney önde cbre.com cbre.com
Knight Frank Araştırma (2025). Sydney Ofis Pazarı Q1 2025 – Birinci sınıf getiriler yaklaşık %6,0 ile sabit, 2025’in ikinci yarısında sıkışması bekleniyor; boşluk oranı %12,8 ve muhtemelen zirveye ulaştı content.knightfrank.com content.knightfrank.com
Ray White Commercial (2025). Gayrimenkul Görünümü – Perakende 2025’te ticari performansa liderlik edecek; perakende işlemleri arttı, toplam getirilerde baskın publications.raywhite.com publications.raywhite.com
Knight Frank (2025). Avustralya Ticari Gayrimenkul Görünümü – Sektörler genelinde toparlanma, endüstriyel talep getiri sıkışmasına yol açıyor, denizaşırı sermaye aktif brokerdaily.au brokerdaily.au
ABC News (2025). NSW kira arzını hızlandırıyor – BTR için %50 arazi vergisi indirimi süresiz uzatıldı; geliştiricilerin konut hızını artırmak için altyapı inşa etmesine izin veriliyor abc.net.au abc.net.au
Reuters Anketi, GlobalPropertyGuide aracılığıyla (2025). Konut piyasası analizi – Analistler, 2025’te Avustralya ev fiyatlarının %3,7 artmasını, 2026/27’de ise %5,0 yükselmesini bekliyor; Sydney’de 2025’te yaklaşık %3 (daha mütevazı) globalpropertyguide.com
Cushman & Wakefield (2025). Avustralya Görünümü 2025 – Sidney/Brisbane, ofis toparlanmasına liderlik ediyor; faiz indirimleri yatırımı teşvik edecek, 2025 sonlarında lojistikte getiri sıkışması cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com

abc.net.au australianpropertyupdate.com.au yourmortgage.com.au abc.net.au assets.cushmanwakefield.com brokerdaily.au

Sydney’nin emlak piyasası 2025 yılına dirençli bir şekilde girdi, son düşüşlerden toparlandı ve değişen ekonomik ortamda yol alıyor. Konut, ticari ve endüstriyel sektörlerde, şehir 2025’te yenilenen bir büyüme yaşıyor; bunun arkasında güçlü nüfus kaynaklı talep ve faiz indirimi döngüsünün başlaması yatıyor abc.net.au. Bu rapor, mevcut piyasa performansının kapsamlı bir analizini, 2028’e kadar olan tahminleri ve Sydney emlak piyasasını şekillendiren ana etkenleri sunmaktadır – bölgesel eğilimler, yatırım fırsatları/riskleri ile devlet politikaları, altyapı ve göçün etkisi dahil.

(Tüm parasal değerler Avustralya Doları cinsindendir.)

2025’te Ekonomik ve Politik Ortam

Sydney’nin 2025’teki emlak trendleri, daha geniş ekonomik değişimlerle desteklenmektedir. Faiz oranları: 2022-2023’teki agresif faiz artırımlarının ardından, Avustralya Merkez Bankası (RBA), 2025’in başında politika faizini 50 baz puan düşürdü (2026’ya kadar daha fazla indirim bekleniyor) abc.net.au. Bu faiz indirimleri, borçlanma kapasitesini ve alıcı güvenini artırdı, böylece emlak piyasalarında talebin ve fiyat artışının yeniden canlanmasına yardımcı oldu. Aynı zamanda Avustralya ekonomisi bir dönüm noktasında; tüketici ve işletme güveninin arttığı bir ortamda büyümenin 2025–26 boyunca hızlanacağı öngörülüyor cushmanwakefield.com. İşgücü piyasası sıkı kalmaya devam ediyor ve orta vadede arz yönlü kısıtlamaları hafifletmek için sürdürülebilir verimlilik artışlarına ihtiyaç var cushmanwakefield.com.

Ofis Sektörü (CBD ve Metropolitan Ofisleri)

Perakende Sektörü (Perakende Gayrimenkul & Alışveriş Merkezleri)

Segment	2025 Piyasa Koşulları (Sydney)	2026–2028 Tahmin/Öngörü
Ofis (CBD)	Boşluk oranı ~%12,7–%12,8 (2024 sonu) – zirve yaptı ve istikrar kazanıyor cbre.com.au.Birincil kiralar dayanıyor (CBD birincil efektif kiralar 2024’te %5 arttı) cbre.com; yüksek teşvikler (~%35–40) hala yaygın.2025-26’da sınırlı yeni arz, baskıyı hafifletiyor cbre.com.au.Yaklaşık %6,0 birincil getiri (değer düşüşü sonrası) content.knightfrank.com.	Kademeli toparlanma.Boşluk oranının 2027 yılına kadar ~%8-10 seviyelerine düşmesi bekleniyor, çünkü emilim artıyor (minimal arz).Kira artışı birinci sınıf ofislerde yıllık olarak düşük tek haneli rakamlarda cbre.com (kaliteye yöneliş devam ediyor).Daha eski ofisler geride kalabilir veya alternatif kullanımlara dönüştürülebilir.Getirilerin 2026’ya kadar ~25–50 baz puan daralması bekleniyor çünkü faiz indirimleri değerleri artırıyor content.knightfrank.com ve daha fazla yatırımcıyı çekiyor.Sydney muhtemelen Avustralya’daki en iyi ofis performansları arasında cushmanwakefield.com.
Perakende	Güçlü toparlanma.Perakende varlıklar getirilere öncülük ediyor (toplam getiri geçen çeyrekte +%2,8) publications.raywhite.com.Yatırımcı talebi arttı – perakende, 2024 işlemlerinin %41’ini oluşturdu (ortalama %28’e karşılık) publications.raywhite.com.Marketlere bağlı merkezlerde düşük boşluk oranı (~%4 veya daha az) linkedin.com.Kira fiyatları hafifçe artıyor; alışveriş merkezi kiralarının 2025 yılında düşük tek haneli büyüme göstermesi bekleniyor cbre.com.Getiri: ~%5–6 birinci sınıf alışveriş merkezleri için, bölgesel/şerit perakende için daha yüksek.	İstikrarlı görünüm. Nüfus artışı ve sınırlı yeni arz kiraları destekliyor – iyi konumlanmış merkezlerde yıllık %1–3 kira artışı bekleniyor cbre.com.Perakende, yatırımcıların banliyö merkezlerini hedeflemesiyle sektörler arasında 2025–26 döneminde öne çıkan olarak görülüyor publications.raywhite.com.Riskler: tüketici harcamaları azalabilir; ancak temel perakende dayanıklı kalacaktır.Faiz oranları düşerse potansiyel olarak hafif bir getiri sıkışması yaşanabilir (değerleri artırarak), ancak genel olarak getirilerin istikrarlı kalması muhtemeldir.Genel olarak, perakende mülklerinin yüksek doluluk oranını ve sağlam gelirini koruması bekleniyor; başarılı merkezler büyümek için daha fazla eğlence/deneyim entegre edecek publications.raywhite.com.
Endüstriyel	Ayrıntılı endüstriyel pazar incelemesi için sonraki bölüme bakınız. Sydney endüstriyel sektörü büyümeye devam ediyor: boşluk oranı ~%2,8 (2025 1. Çeyrek) assets.cushmanwakefield.com; kiralar hâlâ yükseliyor (daha yavaş olsa da, çeyrekten çeyreğe +%0,7) assets.cushmanwakefield.com; benzeri görülmemiş talep lojistikten, birinci sınıf getiriler %5,25–%5,75 civarında.Yatırımcılar istekli, ancak fiyatlar yüksek; 2022–24 döneminde bir miktar getiri yumuşaması yaşandı.	Sonraki bölüme bakın. Görünüm pozitif fakat ılımlı: büyük arz artışıyla hafif bir boşluk oranı yükselmesi (2025 sonuna kadar <%3,5), ardından tekrar sıkılaşma assets.cushmanwakefield.com.2025’te kira artışı ~%4 (Sydney) assets.cushmanwakefield.com, ardından arzı yetersiz alt pazarlarda 2026-27’de orta tek haneli rakamlar.Getiri sıkışmasının muhtemelen 2025 sonları–2026’da gerçekleşmesi bekleniyor çünkü faiz indirimleri duyarlılığı artırıyor brokerdaily.au – Küresel lojistik varlıklara olan ilgi göz önüne alındığında, Sydney endüstriyel getirilerinin 25–50 baz puan daralması bekleniyor.Uzun vadeli talep etkenleri (e-ticaret, yeni havaalanı gibi altyapılar) bu sektörü güçlü tutmaktadır.

Kaynaklar: CBRE, Knight Frank, Ray White Comm., Cushman & Wakefield cbre.com.au content.knightfrank.com publications.raywhite.com assets.cushmanwakefield.com.

Tablo 2: Sydney Ticari Gayrimenkul Özeti (2025 ve Görünüm)

(Tablo 2, Sydney’nin ofis, perakende ve endüstriyel pazar koşullarını ve tahminlerini özetlemektedir. Endüstriyel segment bir sonraki bölümde detaylandırılmıştır.)

Sydney Endüstriyel Gayrimenkul Pazarı

Yeni arz, yıllarca yetersiz inşaattan sonra nihayet artıyor.

2025’te Mevcut Trendler

2026–2028 Görünümü

Sydney’nin sanayi pazarı için orta vadeli görünüm temelde güçlü, ancak çılgınca büyüme daha istikrarlı bir ritme dönecek. 2026–28 dönemine dair öne çıkan noktalar:

Boşluk & Arz: Mevcut inşaat patlaması, 2025’e kadar boşluk oranını geçici olarak yükseltecek, ancak sonrasında yeni arz muhtemelen talebin gerisinde kalacak. Sidney’de endüstriyel arazi arzı coğrafya ve imar nedeniyle sınırlı – Batı Sidney’de arazi var fakat altyapı ve planlama süreçleri, arzın piyasaya çıkma hızını belirliyor. Birçok geliştirici de yüksek maliyetler sebebiyle fazladan inşaat yapmaktan kaçınıyor. Cushman, boşluğun 2025’te %3,5’in altında zirve yapıp ardından 2025 sonunda ve 2026’ya doğru azalacağını öngörüyor assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Geliştirme yavaşlarsa, 2027’de boşluk oranı tekrar %2’ye ya da daha altına inebilir. Temelde, Sidney’nin sanayi pazarı etkili bir şekilde neredeyse tam dolulukta kalacak; zira sağlıklı bir pazarda tipik sürtünme boşluğu ~%5’tir ve Sidney bunun epey altında olacak.
Kira artışı: Yıllık olarak orta tek haneli yüzdelerde devam eden kira artışı bekleniyor. 2025 için %4,3 projeksiyon yapıldı assets.cushmanwakefield.com; benzer bir oran (belki de yıllık %3–5) 2026 ve 2027’de de muhtemel. Bazı seçilmiş pazarlar, arzın özellikle sıkı olması durumunda %5‘i aşabilir assets.cushmanwakefield.com. Örneğin, Güney Sydney veya Central West’te az yeni proje başlarsa, bu bölgelerde bastırılmış talep nedeniyle yüksek kira artışları görülebilir. Tersine, çok sayıda yeni bina yapılan bölgelerde (Outer West’in bazı kısımları gibi) alan emilene kadar kiralar daha yatay seyredebilir. İlginç bir eğilim: Ev sahibi teşvikleri biraz artabilir (2024’te pre-let’lerde ~%15’e yükseldiği gibi assets.cushmanwakefield.com), bu da efektif kira artışını nominal kiralar artsa bile bir miktar dengeler. Ancak buna rağmen, endüstriyel mülk sahipleri güçlü bir pozisyonda. 2028 yılına kadar, yapısal etkenler göz önünde bulundurulduğunda Sydney’de birinci sınıf depo kiralarının bugünkünden %15’ten fazla yüksek olması muhtemel.
Talep sürücüleri: E-ticaret büyük bir kiracı olmaya devam edecek — çevrimiçi perakende büyümesi satışların yaklaşık %11’inde sabitlendi, ancak 2020’lerin sonuna kadar (15%+’a çıkması) daha fazla büyüme daha çok lojistik alanı gerektirecek. Üçüncü parti lojistik (3PL) firmaları, kargo teslimat şirketleri ve tedarik zincirini optimize eden perakendeciler kiralama hareketliliğini artıracak. Cushman, 3PL faaliyetlerinde 2025’in 2. yarısında bir artış bekliyor; birçok 3PL beklenenden sessizdi (belki önceki kapasite yatırımları nedeniyle), ancak artan hacimleri karşılamak için genişleme ihtiyacı olacak assets.cushmanwakefield.com. Ayrıca, imalatın canlanması (örn. ilaç, gıda veya yüksek teknoloji sektörlerinde) özellikle kritik sektörlerin yurtiçine taşınmasına yönelik devlet ilgisiyle birlikte talebi bir miktar artırabilir. Sydney’in yeni teknoloji parkları (Batı Sydney’in ileri sanayi bölgeleri gibi) tesis talebi oluşturabilir. Veri merkezleri de endüstriyel arazi için yarışıyor — geleneksel depolar olmasalar da endüstriyel bölgelerde yer alıyorlar ve dijital ekonomi sayesinde büyüyorlar. Bu rekabet (veri merkezleri genellikle arsa/güç erişimi için en yüksek fiyatı öder) arazi fiyatlarını yukarı çekmeye ve bazı bölgelerde depo geliştirmelerini kısıtlamaya devam edecek assets.cushmanwakefield.com.
Yatırım görünümü: Belirtildiği gibi, sermaye hacmi ve daha düşük faiz oranları göz önüne alındığında 2025–26’da sanayi getirilerinin potansiyel olarak yeniden daralması için zemin hazırlanıyor brokerdaily.au. Birçok küresel yatırımcı, Avustralya sanayi piyasasını arzın yetersiz olduğu ve uzun vadeli büyüme potansiyeli taşıyan bir hikaye olarak görüyor. 2028 yılına kadar, eğer ekonomi güçlü kalırsa, Sydney birinci sınıf sanayi getirileri tekrar %5’in altına ya da %4’ün üst sınırına inebilir. Bu da daha fazla sermaye büyümesi anlamına geliyor. Ancak bu kadar düşük getiriler, giriş riskini de artırıyor – eğer tahvil oranları beklenmedik şekilde yükselirse, sanayi değerleri hassas olurdu. Genel olarak, yüksek yatırımcı talebinin devam etmesi bekleniyor; bu da muhtemelen sermaye ortaklıkları yoluyla gelişimi teşvik edebilir (ör. büyük kurumlar, stoklara erişim için lojistik parkı inşalarını finanse ediyor).
Riskler: Bir risk, ekonomik durgunluğun talebi azaltması – örneğin, tüketici harcamaları ciddi şekilde düşerse, perakendeciler depo konsolidasyonuna gider ve kiralamalar azalır. Ancak yapısal eğilimler göz önünde bulundurulduğunda, bu hafif bir risktir; çoğu kullanıcı uzun vadeli planlar yapar ve kısa süreli dalgalanmalar gidişatı değiştirmez. Aşırı inşaat riski bir diğeridir – mevcut arz dalgası abartılır mı? Şimdiye kadar önemli bir kısmı önceden kiralandı ve geri kalanının da sürecinde kiralanması bekleniyor, ancak 2025’teki spekülatif alan beklenenden uzun sürerse, geliştiriciler geri çekilir (kendi kendini düzelten bir yapı). Sektör raporlarının mesajı herhangi bir geçici boşluğun geçici olacağı yönünde assets.cushmanwakefield.com. Bir diğer risk ise altyapı gecikmeleri: Sydney’nin yolları ve limanları aynı hızda ilerlemeli (ör. Moorebank intermodal ya da otoyol genişletmeleri sorun yaşarsa, bazı lojistik verimlilikler gecikebilir). Ve maliyet enflasyonu endişe kaynağı olmaya devam ediyor – depo inşaatının maliyeti birkaç yıl öncesine göre %20–30 daha yüksek; eğer maliyetler düşmezse, yeni inşaatları haklı çıkarmak için kiraların artmaya devam etmesi gerekecek. Son olarak, düzenleyici değişiklikler (örneğin imar ya da çevre kuralları) sanayi arazi arzını etkileyebilir, ancak kısıtlamaları kökten azaltacak herhangi bir değişiklik öngörülmüyor.

Sanayide Yatırım Fırsatları ve Riskler

Sydney’nin sanayi piyasasındaki fırsatlar önemli düzeyde:

Temel lojistik varlıklar (uzun vadeli kiralanmış modern dağıtım merkezleri), arsa açısından sınırlı bir pazarda istikrarlı gelir sağlar. Boşluk oranlarının düşük kalacağı öngörüldüğünden, iyi konumlanmış endüstriyel tesis sahipleri yüksek doluluk ve kira artışı bekleyebilirler. Mevcut getiri seviyelerinden (~%5) satın alındığında, bu varlıklarda faiz oranlarının düşmesiyle beklenen getiri sıkışıklığı yaşanırsa sermaye artışı görülebilir brokerdaily.au. Çeşitlenen bir ekonomide, lojistiğe maruz kalmak (e-ticaret ve tüketimi desteklediği için), büyümeyle birlikte nispeten savunmacı bir hamle olarak görülüyor – ki bu nadir bir kombinasyondur.
Geliştirme fırsatları: Arazi veya arazi kullanım hakkı olan geliştiriciler için süregelen arz sıkıntısı, kiracılara (özellikle özel tesis gerektiren büyük kiracılara) özel projeler inşa etmenin oldukça karlı olabileceği anlamına geliyor. Kentsel dönüşüme uygun eski endüstriyel sahaların çok katlı lojistik tesislerine veya veri merkezlerine dönüştürülmesi gibi brownfield yeniden geliştirme, şehir merkezine yakın alanlarda aşırı arsa kıtlığı nedeniyle yeni bir fırsat olarak ortaya çıkıyor. Çok katlı depolar, Avustralya için yeni olsa da, yoğun nüfuslu Asya şehirlerinde olduğu gibi Sydney’de de uygulanabilir hale gelebilir.
Yeni ortaya çıkan alt sektörler: Vurgulandığı gibi, veri merkezleri ve soğuk depo gibi alternatifler yükselişte. Batı Sydney’deki veri merkezleri (örneğin Eastern Creek bölgesi), bulut bilişim ihtiyaçlarıyla birlikte genişledi. Bunlar genellikle yüksek kredi notuna sahip kiracılarla (teknoloji firmaları) uzun vadeli sözleşmeler sunar ve yatırımcılar için caziptir. Benzer şekilde, soğuk depo (gıda dağıtımı) ve nüfus merkezlerine yakın son kilometre lojistik tesisleri yüksek talep görüyor (örneğin market teslimat merkezleri gibi). Akıllı yatırımcılar, bu nişlere hizmet eden endüstriyel varlıkları hedefleyebilir.

Riskler yok değil:

Fiyatlama riski: Endüstriyel gayrimenkul artık ucuz değil; bazı durumlarda mükemmele yakın fiyatlanmış denebilir. Ekonomik koşullar beklenen şekilde gitmezse (örneğin, enflasyon kalıcı olur ve faiz oranları daha uzun süre yüksek kalırsa), öngörülen getiri sıkışıklığı gerçekleşmeyebilir ve yüksek fiyata alınan varlıklar beklentinin altında performans gösterebilir. Ayrıca beş yıl öncesine göre getiri oranı sıkışması için daha az alan var – o zamanlar getiriler %7–8 civarındaydı. Bu nedenle, gelecekteki getiriler daha çok kira artışına bağlı olacak; bu muhtemelen gerçekleşse de, son yıllardaki olağanüstü oranların aynısının tekrarlanması beklenmeyebilir.
Kiracı yoğunlaşması ve eskime: Bazı yatırımcılar spesifik risk konusunda endişeli – örneğin, sayılı büyük 3PL veya perakende kiracılardan biri temerrüde düşer ya da taşınırsa, yüksek kiralı bir ortamda boşalan alanı yeniden kiralamak piyasa yavaşlarsa zor olabilir. Ayrıca, tesisler zamanla eskiyebilir (örneğin, yetersiz yükseklik, yetersiz tır erişimi gibi), özellikle de teknoloji ilerledikçe (depolarda otomasyon vs.). Varlıkları modern tutmak için sürekli sermaye harcaması gerekebilir.
Düzenleyici/çevresel faktörler: Sürdürülebilirlik giderek daha fazla ön plana çıkıyor – enerji verimliliği düşük olan veya güneş panelleri gibi özelliklere sahip olmayan depolara, kiracılar ve yatırımcılar yeşil binaları önceliklendirdikçe talep düşebilir. Ayrıca, ticaret politikalarında ya da liman operasyonlarında meydana gelecek herhangi bir değişiklik (örneğin ithalat/ihracat hacimlerinin değişmesi gibi) belirli endüstriyel kümeleri dolaylı olarak etkileyebilir.
Tedarik zinciri değişimleri: Jeopolitik olaylar tedarik zinciri güzergahlarını değiştirebilir; örneğin, artan iç üretim talebi yerel üretim alanı ihtiyacını artırabilirken, küresel bir durgunluk ithalatı azaltarak liman lojistiği alanını etkileyebilir. Ancak Sidney’in çeşitli ekonomisi ve konumu, çeşitli senaryolara uyum sağlamasını sağlayacaktır.

Sonuç

Kaynaklar:

ABC News (2025). 2025–26’da emlak fiyatlarının rekor seviyelere ulaşması bekleniyor, alıcılar için zorluk, satıcılar için fırsat. abc.net.au abc.net.au abc.net.au
Ulusal Konut Arzı ve Erişilebilirliği Konseyi (2025). Konut Sistemi Raporu 2025 – Konut açığı ve erişilebilirliği hakkındaki temel bulgular australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au
NSW Planlama Departmanı (2024). Büyük Sidney Konut Arzı Tahmini – 2029 yılına kadar 172.900 yeni ev öngörülüyor (yılda 28.800) planning.nsw.gov.au
Domain (2025). Fiyat Tahmin Raporu 2025–26 Mali Yılı – Sidney’de konut fiyatının %7 artışla 1,83 milyon dolara; daire fiyatının %6 artışla 889 bin dolara ulaşması bekleniyor abc.net.au abc.net.au
CoreLogic/Cotality (2025). Ağrı & Kazanç Raporu – 2025 başında satışların %95’i karlı; fiyatlar RBA faiz indiriminden sonra yükseldi abc.net.au
YourMortgage (Tem 2025). Medyan Konut Fiyatları – Sydney medyan konut fiyatı 1,496 M$; en hızlı büyüme St Marys (+%8,4), Richmond-Windsor (+%6,7), Fairfield (+%6,5) yourmortgage.com.au yourmortgage.com.au
Mozo (Oca 2025). Avustralya’da Ortalama Kira – Sydney’de haftalık ortalama kira 775$ (evler) ve 720$ (daireler) (ülkedeki en yüksek) mozo.com.au mozo.com.au
Cushman & Wakefield (2025). Sydney Endüstriyel Piyasa Özeti Q1 2025 – Boşluk oranı %2,8; 2025’te kiraların %4,3 artması öngörülüyor; boşluk oranı %3,5’in altında kalacak assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com
CBRE Araştırma (2025). Pasifik Gayrimenkul Piyasa Görünümü – Endüstriyel kira artışı yavaşlıyor ama pozitif kalıyor; perakende kira artışı tek haneli düşük seviyelerde, Perth/Sydney önde cbre.com cbre.com
Knight Frank Araştırma (2025). Sydney Ofis Pazarı Q1 2025 – Birinci sınıf getiriler yaklaşık %6,0 ile sabit, 2025’in ikinci yarısında sıkışması bekleniyor; boşluk oranı %12,8 ve muhtemelen zirveye ulaştı content.knightfrank.com content.knightfrank.com
Ray White Commercial (2025). Gayrimenkul Görünümü – Perakende 2025’te ticari performansa liderlik edecek; perakende işlemleri arttı, toplam getirilerde baskın publications.raywhite.com publications.raywhite.com
Knight Frank (2025). Avustralya Ticari Gayrimenkul Görünümü – Sektörler genelinde toparlanma, endüstriyel talep getiri sıkışmasına yol açıyor, denizaşırı sermaye aktif brokerdaily.au brokerdaily.au
ABC News (2025). NSW kira arzını hızlandırıyor – BTR için %50 arazi vergisi indirimi süresiz uzatıldı; geliştiricilerin konut hızını artırmak için altyapı inşa etmesine izin veriliyor abc.net.au abc.net.au
Reuters Anketi, GlobalPropertyGuide aracılığıyla (2025). Konut piyasası analizi – Analistler, 2025’te Avustralya ev fiyatlarının %3,7 artmasını, 2026/27’de ise %5,0 yükselmesini bekliyor; Sydney’de 2025’te yaklaşık %3 (daha mütevazı) globalpropertyguide.com
Cushman & Wakefield (2025). Avustralya Görünümü 2025 – Sidney/Brisbane, ofis toparlanmasına liderlik ediyor; faiz indirimleri yatırımı teşvik edecek, 2025 sonlarında lojistikte getiri sıkışması cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com

abc.net.au australianpropertyupdate.com.au yourmortgage.com.au abc.net.au assets.cushmanwakefield.com brokerdaily.au

2026–2028 Tahminleri (Fiyatlar, Kiralar & Talep)

Konutta Yatırım Fırsatları ve Riskler

Sydney’nin konut gayrimenkulü, önümüzdeki birkaç yıl içinde yatırımcılar ve ev alıcıları için hem cazip fırsatlar hem de dikkat çeken riskler sunuyor:

Fırsatlar: Sydney’deki temel talep – nüfus artışı, güçlü bir ekonomi ve küresel bir şehir olarak cazibesi tarafından yönlendirilen – konut yatırımları için sağlam bir temel sağlar. Fiyatlar toparlanırken ve faiz oranlarının düşme eğiliminde olmasıyla birlikte, 2020’lerin sonlarına kadar sermaye büyümesi potansiyeli vardır (her ne kadar ılımlı oranlarda olsa da). Kira getirileri özellikle daireler için iyileşmiştir, bu da yeni yatırımcıların birkaç yıl öncesine göre daha iyi nakit akışı elde edebileceği anlamına gelir (örneğin dairelerde ~%4 brüt getiri). Ayrıca, belirli segmentler ve bölgeler daha iyi performans gösterebilir: örneğin, büyüme koridorlarındaki arsalar (Aerotropolis yakınlarındaki Batı Sydney veya yeni metro duraklarının olduğu Kuzeybatı) altyapı ve istihdam bu alanları dönüştürdükçe ortalamanın üzerinde bir değer artışı görebilir. İyi konumlu dairelere yatırım yapmak da cazip olabilir, çünkü evlerle olan fiyat farkı nedeniyle daha fazla alıcı/kiracı dairelere kayacaktır; halihazırda, bu talep değişimi nedeniyle Sydney’deki daire fiyatlarının rekor seviyelere ulaşması öngörülüyor abc.net.au abc.net.au. Konut için hükümet desteği (ilk ev sahibi hibeleri veya düşük depozito programları gibi) de piyasanın giriş seviyesini destekler, bu da o segmentteki sahipleri avantajlı kılar. Kısacası, Sydney’nin kronik arz açığı ve ekonomik canlılığı, piyasaya giriş yapabilenler için uzun vadeli konut yatırımı adına güçlü bir argüman sunar.
Riskler: En büyük risk ödenebilirlik ve borçtur. Sydney fiyatları o kadar yüksektir ki, faiz oranı değişikliklerine ve daha geniş ekonomik şoklara karşı hassastır. Eğer enflasyon tekrar yükselirse ya da küresel ekonomi duraklarsa, faizler yükselebilir veya en azından beklenildiği gibi düşmeyebilir; bu da fiyat artışını hızla durdurabilir veya hatta düşüşe yol açabilir. Yüksek borçla alım yapanlar, faiz veya geri ödeme artışlarına karşı kırılgandır. Yasal düzenlemelerle ilgili riskler de mevcuttur – örneğin gelecekte yatırımcıya yönelik vergi avantajlarının değiştirilmesi (negatif gearing, sermaye kazancı vergi muafiyetleri gibi), yatırımcı talebini azaltabilir ve özellikle yatırım için alınan dairelerde fiyatları yumuşatabilir. Bir diğer risk ise belirli bölgelerdeki inşaat kalitesi ve arz fazlası: bazı bölgelerde çok sayıda yeni yüksek katlı daire inşa edilmiştir (ör. Olympic Park, Zetland) ve şu anda boşluk oranı düşük olsa da, aynı anda çok sayıda yeni daire biterse, o bölgelerdeki ev sahipleri daha fazla rekabet ve daha yavaş kira artışı ile karşılaşabilir. Yatırımcılar, kusurlu veya yüksek aidatlı apartmanlara dikkat etmelidir; bu, NSW eyaletinde bir sorun olmuştur. Ekonomik yoğunlaşma riski de vardır – Sydney’nin ekonomisi finans, teknoloji ve göçmenliğe bağlıdır; göçmenliği ciddi şekilde azaltan bir politika ya da üst düzey beyaz yakalı istihdamda bir daralma (örneğin bir finansal kriz) konut talebini olumsuz etkiler. Son olarak, likidite riski: Sydney piyasası döngüseldir ve düşüş döneminde satış yapmak zor olabilir (daha az alıcı, kredi kısıtlamaları ortamında alım gücüne sahip olur). Kısa vadeli spekülatörler, zirvede alım yapıp hızlıca satmak zorunda kalırlarsa zarar edebilirler. Özetle, Sydney konut piyasası her ne kadar “yüksek talep, sınırlı arz” temasına uygun olup yatırımı desteklese de, yüksek giriş maliyetleri ve makroekonomik dalgalanmalara maruz kalma riski taşır.

Gösterge (Sidney)	2025 Durumu/Son Eğilim	2026–2028 Görünümü
Medyan Konut Fiyatı	~1,50 milyon $ (Haziran 2025); toparlanıyor, yıllık %5 artış globalpropertyguide.com.Avustralya’da en yüksek yourmortgage.com.au.	2026 yılına kadar kademeli artışla ~1,83 Milyon $’a yükselmesi bekleniyor (+%7) abc.net.au; şoklar olmaması durumunda 2028’e kadar daha ılımlı kazançlar (~%3–5/yıl) bekleniyor.Arz eksikliği ve faiz indirimleriyle desteklenen fiyatlar.
Ortalama Birim Fiyatı	~860 bin $ (Haziran 2025); son zamanlarda nispeten sabit (talepte olan daha ucuz segment) abc.net.au.	Yeni zirveler bekleniyor – 2026’ya kadar ~889 bin $ (+%6) abc.net.au.Uygun fiyatlılık ve ilk ev alıcılarının dairelere yönelmesi, 2028’e kadar yıllık yaklaşık %4–5 büyümeyi destekleyecek.
Yıllık Kira – Ev	775$/hafta (2025), yıllık yaklaşık %8–10 artış; boşluk oranı ~%1 (son derece düşük) mozo.com.au.	Kira artışı yavaşlıyor ancak pozitif kalmaya devam ediyor.Boşluk oranı 2026–27’ye kadar %2’ye kadar yükselebilir.Yıllık olarak düşük tek haneli % kira artışları bekleniyor; arz iyileşirse hafif bir rahatlama olabilir, ancak kiraların 2028’e kadar muhtemelen ≥$850/hafta olması bekleniyor.
Yıllık Kira – Daire	$720/hafta (2025), yıllık yaklaşık %10 artış; öğrencilerin geri dönüşünden güçlü talep mozo.com.au.	2025–26’da kira artışlarının devam etmesi, ardından yavaşlaması bekleniyor.2028 yılına kadar, birimler ~800$/hafta.Yüksek kiralar (ve faiz indirimi), yatırımcıların apartman dairelerine olan ilgisini sürdürüyor.
Konut Arzındaki Artışlar	Gelecek 5 yıl için yılda yaklaşık 28.000 yeni konut öngörülüyor planning.nsw.gov.au; talebin altında.Ülke genelinde sadece 177 bin inşa edildi 2024 australianpropertyupdate.com.au.	Arz yetersizliği devam ediyor. Reformlar başarılı olursa 2027-28’e kadar tamamlanan konut sayısı hafifçe artabilir, ancak muhtemelen gereken yıllık ~40 binin hâlâ altında kalacaktır.Kronik arz sıkıntısı, fiyatlar/kiralar üzerinde yukarı yönlü baskıyı sürdürecek.
Alıcı Talebi & Eğilimi	2025’te faiz indirimleri ve nüfus artışıyla iyileşti; ilk kez ev alanlar aktif fakat zorlanıyor.	Faizler düştükçe güçlü kalmalı.Risk: Ekonomi zayıflarsa veya kredi sıkılaşırsa, talep azalabilir.Genel olarak, güçlü göç ve istihdam görünümü 2028’e kadar istikrarlı talebi desteklemektedir.

Kaynaklar: Domain, ABC News, NSW Planning, Ulusal Konut Arzı ve Ulaşılabilirlik Konseyi abc.net.au yourmortgage.com.au planning.nsw.gov.au australianpropertyupdate.com.au mozo.com.au.

Tablo 1: Sidney Konut Piyasası – Temel Göstergeler ve Tahminler

(Tablo 1, Sidney’in konut piyasası ölçütlerini ve beklenen eğilimleri göstermektedir.)

Sidney Ticari Gayrimenkul Pazarı

Ofis Sektörü (CBD ve Metropolitan Ofisleri)

Perakende Sektörü (Perakende Gayrimenkul & Alışveriş Merkezleri)

Segment	2025 Piyasa Koşulları (Sydney)	2026–2028 Tahmin/Öngörü
Ofis (CBD)	Boşluk oranı ~%12,7–%12,8 (2024 sonu) – zirve yaptı ve istikrar kazanıyor cbre.com.au.Birincil kiralar dayanıyor (CBD birincil efektif kiralar 2024’te %5 arttı) cbre.com; yüksek teşvikler (~%35–40) hala yaygın.2025-26’da sınırlı yeni arz, baskıyı hafifletiyor cbre.com.au.Yaklaşık %6,0 birincil getiri (değer düşüşü sonrası) content.knightfrank.com.	Kademeli toparlanma.Boşluk oranının 2027 yılına kadar ~%8-10 seviyelerine düşmesi bekleniyor, çünkü emilim artıyor (minimal arz).Kira artışı birinci sınıf ofislerde yıllık olarak düşük tek haneli rakamlarda cbre.com (kaliteye yöneliş devam ediyor).Daha eski ofisler geride kalabilir veya alternatif kullanımlara dönüştürülebilir.Getirilerin 2026’ya kadar ~25–50 baz puan daralması bekleniyor çünkü faiz indirimleri değerleri artırıyor content.knightfrank.com ve daha fazla yatırımcıyı çekiyor.Sydney muhtemelen Avustralya’daki en iyi ofis performansları arasında cushmanwakefield.com.
Perakende	Güçlü toparlanma.Perakende varlıklar getirilere öncülük ediyor (toplam getiri geçen çeyrekte +%2,8) publications.raywhite.com.Yatırımcı talebi arttı – perakende, 2024 işlemlerinin %41’ini oluşturdu (ortalama %28’e karşılık) publications.raywhite.com.Marketlere bağlı merkezlerde düşük boşluk oranı (~%4 veya daha az) linkedin.com.Kira fiyatları hafifçe artıyor; alışveriş merkezi kiralarının 2025 yılında düşük tek haneli büyüme göstermesi bekleniyor cbre.com.Getiri: ~%5–6 birinci sınıf alışveriş merkezleri için, bölgesel/şerit perakende için daha yüksek.	İstikrarlı görünüm. Nüfus artışı ve sınırlı yeni arz kiraları destekliyor – iyi konumlanmış merkezlerde yıllık %1–3 kira artışı bekleniyor cbre.com.Perakende, yatırımcıların banliyö merkezlerini hedeflemesiyle sektörler arasında 2025–26 döneminde öne çıkan olarak görülüyor publications.raywhite.com.Riskler: tüketici harcamaları azalabilir; ancak temel perakende dayanıklı kalacaktır.Faiz oranları düşerse potansiyel olarak hafif bir getiri sıkışması yaşanabilir (değerleri artırarak), ancak genel olarak getirilerin istikrarlı kalması muhtemeldir.Genel olarak, perakende mülklerinin yüksek doluluk oranını ve sağlam gelirini koruması bekleniyor; başarılı merkezler büyümek için daha fazla eğlence/deneyim entegre edecek publications.raywhite.com.
Endüstriyel	Ayrıntılı endüstriyel pazar incelemesi için sonraki bölüme bakınız. Sydney endüstriyel sektörü büyümeye devam ediyor: boşluk oranı ~%2,8 (2025 1. Çeyrek) assets.cushmanwakefield.com; kiralar hâlâ yükseliyor (daha yavaş olsa da, çeyrekten çeyreğe +%0,7) assets.cushmanwakefield.com; benzeri görülmemiş talep lojistikten, birinci sınıf getiriler %5,25–%5,75 civarında.Yatırımcılar istekli, ancak fiyatlar yüksek; 2022–24 döneminde bir miktar getiri yumuşaması yaşandı.	Sonraki bölüme bakın. Görünüm pozitif fakat ılımlı: büyük arz artışıyla hafif bir boşluk oranı yükselmesi (2025 sonuna kadar <%3,5), ardından tekrar sıkılaşma assets.cushmanwakefield.com.2025’te kira artışı ~%4 (Sydney) assets.cushmanwakefield.com, ardından arzı yetersiz alt pazarlarda 2026-27’de orta tek haneli rakamlar.Getiri sıkışmasının muhtemelen 2025 sonları–2026’da gerçekleşmesi bekleniyor çünkü faiz indirimleri duyarlılığı artırıyor brokerdaily.au – Küresel lojistik varlıklara olan ilgi göz önüne alındığında, Sydney endüstriyel getirilerinin 25–50 baz puan daralması bekleniyor.Uzun vadeli talep etkenleri (e-ticaret, yeni havaalanı gibi altyapılar) bu sektörü güçlü tutmaktadır.

Kaynaklar: CBRE, Knight Frank, Ray White Comm., Cushman & Wakefield cbre.com.au content.knightfrank.com publications.raywhite.com assets.cushmanwakefield.com.

Tablo 2: Sydney Ticari Gayrimenkul Özeti (2025 ve Görünüm)

(Tablo 2, Sydney’nin ofis, perakende ve endüstriyel pazar koşullarını ve tahminlerini özetlemektedir. Endüstriyel segment bir sonraki bölümde detaylandırılmıştır.)

Sydney Endüstriyel Gayrimenkul Pazarı

Yeni arz, yıllarca yetersiz inşaattan sonra nihayet artıyor.

2025’te Mevcut Trendler

2026–2028 Görünümü

Sydney’nin sanayi pazarı için orta vadeli görünüm temelde güçlü, ancak çılgınca büyüme daha istikrarlı bir ritme dönecek. 2026–28 dönemine dair öne çıkan noktalar:

Boşluk & Arz: Mevcut inşaat patlaması, 2025’e kadar boşluk oranını geçici olarak yükseltecek, ancak sonrasında yeni arz muhtemelen talebin gerisinde kalacak. Sidney’de endüstriyel arazi arzı coğrafya ve imar nedeniyle sınırlı – Batı Sidney’de arazi var fakat altyapı ve planlama süreçleri, arzın piyasaya çıkma hızını belirliyor. Birçok geliştirici de yüksek maliyetler sebebiyle fazladan inşaat yapmaktan kaçınıyor. Cushman, boşluğun 2025’te %3,5’in altında zirve yapıp ardından 2025 sonunda ve 2026’ya doğru azalacağını öngörüyor assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Geliştirme yavaşlarsa, 2027’de boşluk oranı tekrar %2’ye ya da daha altına inebilir. Temelde, Sidney’nin sanayi pazarı etkili bir şekilde neredeyse tam dolulukta kalacak; zira sağlıklı bir pazarda tipik sürtünme boşluğu ~%5’tir ve Sidney bunun epey altında olacak.
Kira artışı: Yıllık olarak orta tek haneli yüzdelerde devam eden kira artışı bekleniyor. 2025 için %4,3 projeksiyon yapıldı assets.cushmanwakefield.com; benzer bir oran (belki de yıllık %3–5) 2026 ve 2027’de de muhtemel. Bazı seçilmiş pazarlar, arzın özellikle sıkı olması durumunda %5‘i aşabilir assets.cushmanwakefield.com. Örneğin, Güney Sydney veya Central West’te az yeni proje başlarsa, bu bölgelerde bastırılmış talep nedeniyle yüksek kira artışları görülebilir. Tersine, çok sayıda yeni bina yapılan bölgelerde (Outer West’in bazı kısımları gibi) alan emilene kadar kiralar daha yatay seyredebilir. İlginç bir eğilim: Ev sahibi teşvikleri biraz artabilir (2024’te pre-let’lerde ~%15’e yükseldiği gibi assets.cushmanwakefield.com), bu da efektif kira artışını nominal kiralar artsa bile bir miktar dengeler. Ancak buna rağmen, endüstriyel mülk sahipleri güçlü bir pozisyonda. 2028 yılına kadar, yapısal etkenler göz önünde bulundurulduğunda Sydney’de birinci sınıf depo kiralarının bugünkünden %15’ten fazla yüksek olması muhtemel.
Talep sürücüleri: E-ticaret büyük bir kiracı olmaya devam edecek — çevrimiçi perakende büyümesi satışların yaklaşık %11’inde sabitlendi, ancak 2020’lerin sonuna kadar (15%+’a çıkması) daha fazla büyüme daha çok lojistik alanı gerektirecek. Üçüncü parti lojistik (3PL) firmaları, kargo teslimat şirketleri ve tedarik zincirini optimize eden perakendeciler kiralama hareketliliğini artıracak. Cushman, 3PL faaliyetlerinde 2025’in 2. yarısında bir artış bekliyor; birçok 3PL beklenenden sessizdi (belki önceki kapasite yatırımları nedeniyle), ancak artan hacimleri karşılamak için genişleme ihtiyacı olacak assets.cushmanwakefield.com. Ayrıca, imalatın canlanması (örn. ilaç, gıda veya yüksek teknoloji sektörlerinde) özellikle kritik sektörlerin yurtiçine taşınmasına yönelik devlet ilgisiyle birlikte talebi bir miktar artırabilir. Sydney’in yeni teknoloji parkları (Batı Sydney’in ileri sanayi bölgeleri gibi) tesis talebi oluşturabilir. Veri merkezleri de endüstriyel arazi için yarışıyor — geleneksel depolar olmasalar da endüstriyel bölgelerde yer alıyorlar ve dijital ekonomi sayesinde büyüyorlar. Bu rekabet (veri merkezleri genellikle arsa/güç erişimi için en yüksek fiyatı öder) arazi fiyatlarını yukarı çekmeye ve bazı bölgelerde depo geliştirmelerini kısıtlamaya devam edecek assets.cushmanwakefield.com.
Yatırım görünümü: Belirtildiği gibi, sermaye hacmi ve daha düşük faiz oranları göz önüne alındığında 2025–26’da sanayi getirilerinin potansiyel olarak yeniden daralması için zemin hazırlanıyor brokerdaily.au. Birçok küresel yatırımcı, Avustralya sanayi piyasasını arzın yetersiz olduğu ve uzun vadeli büyüme potansiyeli taşıyan bir hikaye olarak görüyor. 2028 yılına kadar, eğer ekonomi güçlü kalırsa, Sydney birinci sınıf sanayi getirileri tekrar %5’in altına ya da %4’ün üst sınırına inebilir. Bu da daha fazla sermaye büyümesi anlamına geliyor. Ancak bu kadar düşük getiriler, giriş riskini de artırıyor – eğer tahvil oranları beklenmedik şekilde yükselirse, sanayi değerleri hassas olurdu. Genel olarak, yüksek yatırımcı talebinin devam etmesi bekleniyor; bu da muhtemelen sermaye ortaklıkları yoluyla gelişimi teşvik edebilir (ör. büyük kurumlar, stoklara erişim için lojistik parkı inşalarını finanse ediyor).
Riskler: Bir risk, ekonomik durgunluğun talebi azaltması – örneğin, tüketici harcamaları ciddi şekilde düşerse, perakendeciler depo konsolidasyonuna gider ve kiralamalar azalır. Ancak yapısal eğilimler göz önünde bulundurulduğunda, bu hafif bir risktir; çoğu kullanıcı uzun vadeli planlar yapar ve kısa süreli dalgalanmalar gidişatı değiştirmez. Aşırı inşaat riski bir diğeridir – mevcut arz dalgası abartılır mı? Şimdiye kadar önemli bir kısmı önceden kiralandı ve geri kalanının da sürecinde kiralanması bekleniyor, ancak 2025’teki spekülatif alan beklenenden uzun sürerse, geliştiriciler geri çekilir (kendi kendini düzelten bir yapı). Sektör raporlarının mesajı herhangi bir geçici boşluğun geçici olacağı yönünde assets.cushmanwakefield.com. Bir diğer risk ise altyapı gecikmeleri: Sydney’nin yolları ve limanları aynı hızda ilerlemeli (ör. Moorebank intermodal ya da otoyol genişletmeleri sorun yaşarsa, bazı lojistik verimlilikler gecikebilir). Ve maliyet enflasyonu endişe kaynağı olmaya devam ediyor – depo inşaatının maliyeti birkaç yıl öncesine göre %20–30 daha yüksek; eğer maliyetler düşmezse, yeni inşaatları haklı çıkarmak için kiraların artmaya devam etmesi gerekecek. Son olarak, düzenleyici değişiklikler (örneğin imar ya da çevre kuralları) sanayi arazi arzını etkileyebilir, ancak kısıtlamaları kökten azaltacak herhangi bir değişiklik öngörülmüyor.

Sanayide Yatırım Fırsatları ve Riskler

Sydney’nin sanayi piyasasındaki fırsatlar önemli düzeyde:

Temel lojistik varlıklar (uzun vadeli kiralanmış modern dağıtım merkezleri), arsa açısından sınırlı bir pazarda istikrarlı gelir sağlar. Boşluk oranlarının düşük kalacağı öngörüldüğünden, iyi konumlanmış endüstriyel tesis sahipleri yüksek doluluk ve kira artışı bekleyebilirler. Mevcut getiri seviyelerinden (~%5) satın alındığında, bu varlıklarda faiz oranlarının düşmesiyle beklenen getiri sıkışıklığı yaşanırsa sermaye artışı görülebilir brokerdaily.au. Çeşitlenen bir ekonomide, lojistiğe maruz kalmak (e-ticaret ve tüketimi desteklediği için), büyümeyle birlikte nispeten savunmacı bir hamle olarak görülüyor – ki bu nadir bir kombinasyondur.
Geliştirme fırsatları: Arazi veya arazi kullanım hakkı olan geliştiriciler için süregelen arz sıkıntısı, kiracılara (özellikle özel tesis gerektiren büyük kiracılara) özel projeler inşa etmenin oldukça karlı olabileceği anlamına geliyor. Kentsel dönüşüme uygun eski endüstriyel sahaların çok katlı lojistik tesislerine veya veri merkezlerine dönüştürülmesi gibi brownfield yeniden geliştirme, şehir merkezine yakın alanlarda aşırı arsa kıtlığı nedeniyle yeni bir fırsat olarak ortaya çıkıyor. Çok katlı depolar, Avustralya için yeni olsa da, yoğun nüfuslu Asya şehirlerinde olduğu gibi Sydney’de de uygulanabilir hale gelebilir.
Yeni ortaya çıkan alt sektörler: Vurgulandığı gibi, veri merkezleri ve soğuk depo gibi alternatifler yükselişte. Batı Sydney’deki veri merkezleri (örneğin Eastern Creek bölgesi), bulut bilişim ihtiyaçlarıyla birlikte genişledi. Bunlar genellikle yüksek kredi notuna sahip kiracılarla (teknoloji firmaları) uzun vadeli sözleşmeler sunar ve yatırımcılar için caziptir. Benzer şekilde, soğuk depo (gıda dağıtımı) ve nüfus merkezlerine yakın son kilometre lojistik tesisleri yüksek talep görüyor (örneğin market teslimat merkezleri gibi). Akıllı yatırımcılar, bu nişlere hizmet eden endüstriyel varlıkları hedefleyebilir.

Riskler yok değil:

Fiyatlama riski: Endüstriyel gayrimenkul artık ucuz değil; bazı durumlarda mükemmele yakın fiyatlanmış denebilir. Ekonomik koşullar beklenen şekilde gitmezse (örneğin, enflasyon kalıcı olur ve faiz oranları daha uzun süre yüksek kalırsa), öngörülen getiri sıkışıklığı gerçekleşmeyebilir ve yüksek fiyata alınan varlıklar beklentinin altında performans gösterebilir. Ayrıca beş yıl öncesine göre getiri oranı sıkışması için daha az alan var – o zamanlar getiriler %7–8 civarındaydı. Bu nedenle, gelecekteki getiriler daha çok kira artışına bağlı olacak; bu muhtemelen gerçekleşse de, son yıllardaki olağanüstü oranların aynısının tekrarlanması beklenmeyebilir.
Kiracı yoğunlaşması ve eskime: Bazı yatırımcılar spesifik risk konusunda endişeli – örneğin, sayılı büyük 3PL veya perakende kiracılardan biri temerrüde düşer ya da taşınırsa, yüksek kiralı bir ortamda boşalan alanı yeniden kiralamak piyasa yavaşlarsa zor olabilir. Ayrıca, tesisler zamanla eskiyebilir (örneğin, yetersiz yükseklik, yetersiz tır erişimi gibi), özellikle de teknoloji ilerledikçe (depolarda otomasyon vs.). Varlıkları modern tutmak için sürekli sermaye harcaması gerekebilir.
Düzenleyici/çevresel faktörler: Sürdürülebilirlik giderek daha fazla ön plana çıkıyor – enerji verimliliği düşük olan veya güneş panelleri gibi özelliklere sahip olmayan depolara, kiracılar ve yatırımcılar yeşil binaları önceliklendirdikçe talep düşebilir. Ayrıca, ticaret politikalarında ya da liman operasyonlarında meydana gelecek herhangi bir değişiklik (örneğin ithalat/ihracat hacimlerinin değişmesi gibi) belirli endüstriyel kümeleri dolaylı olarak etkileyebilir.
Tedarik zinciri değişimleri: Jeopolitik olaylar tedarik zinciri güzergahlarını değiştirebilir; örneğin, artan iç üretim talebi yerel üretim alanı ihtiyacını artırabilirken, küresel bir durgunluk ithalatı azaltarak liman lojistiği alanını etkileyebilir. Ancak Sidney’in çeşitli ekonomisi ve konumu, çeşitli senaryolara uyum sağlamasını sağlayacaktır.

Sonuç

Kaynaklar:

ABC News (2025). 2025–26’da emlak fiyatlarının rekor seviyelere ulaşması bekleniyor, alıcılar için zorluk, satıcılar için fırsat. abc.net.au abc.net.au abc.net.au
Ulusal Konut Arzı ve Erişilebilirliği Konseyi (2025). Konut Sistemi Raporu 2025 – Konut açığı ve erişilebilirliği hakkındaki temel bulgular australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au
NSW Planlama Departmanı (2024). Büyük Sidney Konut Arzı Tahmini – 2029 yılına kadar 172.900 yeni ev öngörülüyor (yılda 28.800) planning.nsw.gov.au
Domain (2025). Fiyat Tahmin Raporu 2025–26 Mali Yılı – Sidney’de konut fiyatının %7 artışla 1,83 milyon dolara; daire fiyatının %6 artışla 889 bin dolara ulaşması bekleniyor abc.net.au abc.net.au
CoreLogic/Cotality (2025). Ağrı & Kazanç Raporu – 2025 başında satışların %95’i karlı; fiyatlar RBA faiz indiriminden sonra yükseldi abc.net.au
YourMortgage (Tem 2025). Medyan Konut Fiyatları – Sydney medyan konut fiyatı 1,496 M$; en hızlı büyüme St Marys (+%8,4), Richmond-Windsor (+%6,7), Fairfield (+%6,5) yourmortgage.com.au yourmortgage.com.au
Mozo (Oca 2025). Avustralya’da Ortalama Kira – Sydney’de haftalık ortalama kira 775$ (evler) ve 720$ (daireler) (ülkedeki en yüksek) mozo.com.au mozo.com.au
Cushman & Wakefield (2025). Sydney Endüstriyel Piyasa Özeti Q1 2025 – Boşluk oranı %2,8; 2025’te kiraların %4,3 artması öngörülüyor; boşluk oranı %3,5’in altında kalacak assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com
CBRE Araştırma (2025). Pasifik Gayrimenkul Piyasa Görünümü – Endüstriyel kira artışı yavaşlıyor ama pozitif kalıyor; perakende kira artışı tek haneli düşük seviyelerde, Perth/Sydney önde cbre.com cbre.com
Knight Frank Araştırma (2025). Sydney Ofis Pazarı Q1 2025 – Birinci sınıf getiriler yaklaşık %6,0 ile sabit, 2025’in ikinci yarısında sıkışması bekleniyor; boşluk oranı %12,8 ve muhtemelen zirveye ulaştı content.knightfrank.com content.knightfrank.com
Ray White Commercial (2025). Gayrimenkul Görünümü – Perakende 2025’te ticari performansa liderlik edecek; perakende işlemleri arttı, toplam getirilerde baskın publications.raywhite.com publications.raywhite.com
Knight Frank (2025). Avustralya Ticari Gayrimenkul Görünümü – Sektörler genelinde toparlanma, endüstriyel talep getiri sıkışmasına yol açıyor, denizaşırı sermaye aktif brokerdaily.au brokerdaily.au
ABC News (2025). NSW kira arzını hızlandırıyor – BTR için %50 arazi vergisi indirimi süresiz uzatıldı; geliştiricilerin konut hızını artırmak için altyapı inşa etmesine izin veriliyor abc.net.au abc.net.au
Reuters Anketi, GlobalPropertyGuide aracılığıyla (2025). Konut piyasası analizi – Analistler, 2025’te Avustralya ev fiyatlarının %3,7 artmasını, 2026/27’de ise %5,0 yükselmesini bekliyor; Sydney’de 2025’te yaklaşık %3 (daha mütevazı) globalpropertyguide.com
Cushman & Wakefield (2025). Avustralya Görünümü 2025 – Sidney/Brisbane, ofis toparlanmasına liderlik ediyor; faiz indirimleri yatırımı teşvik edecek, 2025 sonlarında lojistikte getiri sıkışması cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com

abc.net.au australianpropertyupdate.com.au yourmortgage.com.au abc.net.au assets.cushmanwakefield.com brokerdaily.au

Arz, Talep & Politika Dinamikleri

2026–2028 Tahminleri (Fiyatlar, Kiralar & Talep)

Konutta Yatırım Fırsatları ve Riskler

Sydney’nin konut gayrimenkulü, önümüzdeki birkaç yıl içinde yatırımcılar ve ev alıcıları için hem cazip fırsatlar hem de dikkat çeken riskler sunuyor:

Fırsatlar: Sydney’deki temel talep – nüfus artışı, güçlü bir ekonomi ve küresel bir şehir olarak cazibesi tarafından yönlendirilen – konut yatırımları için sağlam bir temel sağlar. Fiyatlar toparlanırken ve faiz oranlarının düşme eğiliminde olmasıyla birlikte, 2020’lerin sonlarına kadar sermaye büyümesi potansiyeli vardır (her ne kadar ılımlı oranlarda olsa da). Kira getirileri özellikle daireler için iyileşmiştir, bu da yeni yatırımcıların birkaç yıl öncesine göre daha iyi nakit akışı elde edebileceği anlamına gelir (örneğin dairelerde ~%4 brüt getiri). Ayrıca, belirli segmentler ve bölgeler daha iyi performans gösterebilir: örneğin, büyüme koridorlarındaki arsalar (Aerotropolis yakınlarındaki Batı Sydney veya yeni metro duraklarının olduğu Kuzeybatı) altyapı ve istihdam bu alanları dönüştürdükçe ortalamanın üzerinde bir değer artışı görebilir. İyi konumlu dairelere yatırım yapmak da cazip olabilir, çünkü evlerle olan fiyat farkı nedeniyle daha fazla alıcı/kiracı dairelere kayacaktır; halihazırda, bu talep değişimi nedeniyle Sydney’deki daire fiyatlarının rekor seviyelere ulaşması öngörülüyor abc.net.au abc.net.au. Konut için hükümet desteği (ilk ev sahibi hibeleri veya düşük depozito programları gibi) de piyasanın giriş seviyesini destekler, bu da o segmentteki sahipleri avantajlı kılar. Kısacası, Sydney’nin kronik arz açığı ve ekonomik canlılığı, piyasaya giriş yapabilenler için uzun vadeli konut yatırımı adına güçlü bir argüman sunar.
Riskler: En büyük risk ödenebilirlik ve borçtur. Sydney fiyatları o kadar yüksektir ki, faiz oranı değişikliklerine ve daha geniş ekonomik şoklara karşı hassastır. Eğer enflasyon tekrar yükselirse ya da küresel ekonomi duraklarsa, faizler yükselebilir veya en azından beklenildiği gibi düşmeyebilir; bu da fiyat artışını hızla durdurabilir veya hatta düşüşe yol açabilir. Yüksek borçla alım yapanlar, faiz veya geri ödeme artışlarına karşı kırılgandır. Yasal düzenlemelerle ilgili riskler de mevcuttur – örneğin gelecekte yatırımcıya yönelik vergi avantajlarının değiştirilmesi (negatif gearing, sermaye kazancı vergi muafiyetleri gibi), yatırımcı talebini azaltabilir ve özellikle yatırım için alınan dairelerde fiyatları yumuşatabilir. Bir diğer risk ise belirli bölgelerdeki inşaat kalitesi ve arz fazlası: bazı bölgelerde çok sayıda yeni yüksek katlı daire inşa edilmiştir (ör. Olympic Park, Zetland) ve şu anda boşluk oranı düşük olsa da, aynı anda çok sayıda yeni daire biterse, o bölgelerdeki ev sahipleri daha fazla rekabet ve daha yavaş kira artışı ile karşılaşabilir. Yatırımcılar, kusurlu veya yüksek aidatlı apartmanlara dikkat etmelidir; bu, NSW eyaletinde bir sorun olmuştur. Ekonomik yoğunlaşma riski de vardır – Sydney’nin ekonomisi finans, teknoloji ve göçmenliğe bağlıdır; göçmenliği ciddi şekilde azaltan bir politika ya da üst düzey beyaz yakalı istihdamda bir daralma (örneğin bir finansal kriz) konut talebini olumsuz etkiler. Son olarak, likidite riski: Sydney piyasası döngüseldir ve düşüş döneminde satış yapmak zor olabilir (daha az alıcı, kredi kısıtlamaları ortamında alım gücüne sahip olur). Kısa vadeli spekülatörler, zirvede alım yapıp hızlıca satmak zorunda kalırlarsa zarar edebilirler. Özetle, Sydney konut piyasası her ne kadar “yüksek talep, sınırlı arz” temasına uygun olup yatırımı desteklese de, yüksek giriş maliyetleri ve makroekonomik dalgalanmalara maruz kalma riski taşır.

Gösterge (Sidney)	2025 Durumu/Son Eğilim	2026–2028 Görünümü
Medyan Konut Fiyatı	~1,50 milyon $ (Haziran 2025); toparlanıyor, yıllık %5 artış globalpropertyguide.com.Avustralya’da en yüksek yourmortgage.com.au.	2026 yılına kadar kademeli artışla ~1,83 Milyon $’a yükselmesi bekleniyor (+%7) abc.net.au; şoklar olmaması durumunda 2028’e kadar daha ılımlı kazançlar (~%3–5/yıl) bekleniyor.Arz eksikliği ve faiz indirimleriyle desteklenen fiyatlar.
Ortalama Birim Fiyatı	~860 bin $ (Haziran 2025); son zamanlarda nispeten sabit (talepte olan daha ucuz segment) abc.net.au.	Yeni zirveler bekleniyor – 2026’ya kadar ~889 bin $ (+%6) abc.net.au.Uygun fiyatlılık ve ilk ev alıcılarının dairelere yönelmesi, 2028’e kadar yıllık yaklaşık %4–5 büyümeyi destekleyecek.
Yıllık Kira – Ev	775$/hafta (2025), yıllık yaklaşık %8–10 artış; boşluk oranı ~%1 (son derece düşük) mozo.com.au.	Kira artışı yavaşlıyor ancak pozitif kalmaya devam ediyor.Boşluk oranı 2026–27’ye kadar %2’ye kadar yükselebilir.Yıllık olarak düşük tek haneli % kira artışları bekleniyor; arz iyileşirse hafif bir rahatlama olabilir, ancak kiraların 2028’e kadar muhtemelen ≥$850/hafta olması bekleniyor.
Yıllık Kira – Daire	$720/hafta (2025), yıllık yaklaşık %10 artış; öğrencilerin geri dönüşünden güçlü talep mozo.com.au.	2025–26’da kira artışlarının devam etmesi, ardından yavaşlaması bekleniyor.2028 yılına kadar, birimler ~800$/hafta.Yüksek kiralar (ve faiz indirimi), yatırımcıların apartman dairelerine olan ilgisini sürdürüyor.
Konut Arzındaki Artışlar	Gelecek 5 yıl için yılda yaklaşık 28.000 yeni konut öngörülüyor planning.nsw.gov.au; talebin altında.Ülke genelinde sadece 177 bin inşa edildi 2024 australianpropertyupdate.com.au.	Arz yetersizliği devam ediyor. Reformlar başarılı olursa 2027-28’e kadar tamamlanan konut sayısı hafifçe artabilir, ancak muhtemelen gereken yıllık ~40 binin hâlâ altında kalacaktır.Kronik arz sıkıntısı, fiyatlar/kiralar üzerinde yukarı yönlü baskıyı sürdürecek.
Alıcı Talebi & Eğilimi	2025’te faiz indirimleri ve nüfus artışıyla iyileşti; ilk kez ev alanlar aktif fakat zorlanıyor.	Faizler düştükçe güçlü kalmalı.Risk: Ekonomi zayıflarsa veya kredi sıkılaşırsa, talep azalabilir.Genel olarak, güçlü göç ve istihdam görünümü 2028’e kadar istikrarlı talebi desteklemektedir.

Kaynaklar: Domain, ABC News, NSW Planning, Ulusal Konut Arzı ve Ulaşılabilirlik Konseyi abc.net.au yourmortgage.com.au planning.nsw.gov.au australianpropertyupdate.com.au mozo.com.au.

Tablo 1: Sidney Konut Piyasası – Temel Göstergeler ve Tahminler

(Tablo 1, Sidney’in konut piyasası ölçütlerini ve beklenen eğilimleri göstermektedir.)

Sidney Ticari Gayrimenkul Pazarı

Ofis Sektörü (CBD ve Metropolitan Ofisleri)

Perakende Sektörü (Perakende Gayrimenkul & Alışveriş Merkezleri)

Segment	2025 Piyasa Koşulları (Sydney)	2026–2028 Tahmin/Öngörü
Ofis (CBD)	Boşluk oranı ~%12,7–%12,8 (2024 sonu) – zirve yaptı ve istikrar kazanıyor cbre.com.au.Birincil kiralar dayanıyor (CBD birincil efektif kiralar 2024’te %5 arttı) cbre.com; yüksek teşvikler (~%35–40) hala yaygın.2025-26’da sınırlı yeni arz, baskıyı hafifletiyor cbre.com.au.Yaklaşık %6,0 birincil getiri (değer düşüşü sonrası) content.knightfrank.com.	Kademeli toparlanma.Boşluk oranının 2027 yılına kadar ~%8-10 seviyelerine düşmesi bekleniyor, çünkü emilim artıyor (minimal arz).Kira artışı birinci sınıf ofislerde yıllık olarak düşük tek haneli rakamlarda cbre.com (kaliteye yöneliş devam ediyor).Daha eski ofisler geride kalabilir veya alternatif kullanımlara dönüştürülebilir.Getirilerin 2026’ya kadar ~25–50 baz puan daralması bekleniyor çünkü faiz indirimleri değerleri artırıyor content.knightfrank.com ve daha fazla yatırımcıyı çekiyor.Sydney muhtemelen Avustralya’daki en iyi ofis performansları arasında cushmanwakefield.com.
Perakende	Güçlü toparlanma.Perakende varlıklar getirilere öncülük ediyor (toplam getiri geçen çeyrekte +%2,8) publications.raywhite.com.Yatırımcı talebi arttı – perakende, 2024 işlemlerinin %41’ini oluşturdu (ortalama %28’e karşılık) publications.raywhite.com.Marketlere bağlı merkezlerde düşük boşluk oranı (~%4 veya daha az) linkedin.com.Kira fiyatları hafifçe artıyor; alışveriş merkezi kiralarının 2025 yılında düşük tek haneli büyüme göstermesi bekleniyor cbre.com.Getiri: ~%5–6 birinci sınıf alışveriş merkezleri için, bölgesel/şerit perakende için daha yüksek.	İstikrarlı görünüm. Nüfus artışı ve sınırlı yeni arz kiraları destekliyor – iyi konumlanmış merkezlerde yıllık %1–3 kira artışı bekleniyor cbre.com.Perakende, yatırımcıların banliyö merkezlerini hedeflemesiyle sektörler arasında 2025–26 döneminde öne çıkan olarak görülüyor publications.raywhite.com.Riskler: tüketici harcamaları azalabilir; ancak temel perakende dayanıklı kalacaktır.Faiz oranları düşerse potansiyel olarak hafif bir getiri sıkışması yaşanabilir (değerleri artırarak), ancak genel olarak getirilerin istikrarlı kalması muhtemeldir.Genel olarak, perakende mülklerinin yüksek doluluk oranını ve sağlam gelirini koruması bekleniyor; başarılı merkezler büyümek için daha fazla eğlence/deneyim entegre edecek publications.raywhite.com.
Endüstriyel	Ayrıntılı endüstriyel pazar incelemesi için sonraki bölüme bakınız. Sydney endüstriyel sektörü büyümeye devam ediyor: boşluk oranı ~%2,8 (2025 1. Çeyrek) assets.cushmanwakefield.com; kiralar hâlâ yükseliyor (daha yavaş olsa da, çeyrekten çeyreğe +%0,7) assets.cushmanwakefield.com; benzeri görülmemiş talep lojistikten, birinci sınıf getiriler %5,25–%5,75 civarında.Yatırımcılar istekli, ancak fiyatlar yüksek; 2022–24 döneminde bir miktar getiri yumuşaması yaşandı.	Sonraki bölüme bakın. Görünüm pozitif fakat ılımlı: büyük arz artışıyla hafif bir boşluk oranı yükselmesi (2025 sonuna kadar <%3,5), ardından tekrar sıkılaşma assets.cushmanwakefield.com.2025’te kira artışı ~%4 (Sydney) assets.cushmanwakefield.com, ardından arzı yetersiz alt pazarlarda 2026-27’de orta tek haneli rakamlar.Getiri sıkışmasının muhtemelen 2025 sonları–2026’da gerçekleşmesi bekleniyor çünkü faiz indirimleri duyarlılığı artırıyor brokerdaily.au – Küresel lojistik varlıklara olan ilgi göz önüne alındığında, Sydney endüstriyel getirilerinin 25–50 baz puan daralması bekleniyor.Uzun vadeli talep etkenleri (e-ticaret, yeni havaalanı gibi altyapılar) bu sektörü güçlü tutmaktadır.

Kaynaklar: CBRE, Knight Frank, Ray White Comm., Cushman & Wakefield cbre.com.au content.knightfrank.com publications.raywhite.com assets.cushmanwakefield.com.

Tablo 2: Sydney Ticari Gayrimenkul Özeti (2025 ve Görünüm)

(Tablo 2, Sydney’nin ofis, perakende ve endüstriyel pazar koşullarını ve tahminlerini özetlemektedir. Endüstriyel segment bir sonraki bölümde detaylandırılmıştır.)

Sydney Endüstriyel Gayrimenkul Pazarı

Yeni arz, yıllarca yetersiz inşaattan sonra nihayet artıyor.

2025’te Mevcut Trendler

2026–2028 Görünümü

Sydney’nin sanayi pazarı için orta vadeli görünüm temelde güçlü, ancak çılgınca büyüme daha istikrarlı bir ritme dönecek. 2026–28 dönemine dair öne çıkan noktalar:

Boşluk & Arz: Mevcut inşaat patlaması, 2025’e kadar boşluk oranını geçici olarak yükseltecek, ancak sonrasında yeni arz muhtemelen talebin gerisinde kalacak. Sidney’de endüstriyel arazi arzı coğrafya ve imar nedeniyle sınırlı – Batı Sidney’de arazi var fakat altyapı ve planlama süreçleri, arzın piyasaya çıkma hızını belirliyor. Birçok geliştirici de yüksek maliyetler sebebiyle fazladan inşaat yapmaktan kaçınıyor. Cushman, boşluğun 2025’te %3,5’in altında zirve yapıp ardından 2025 sonunda ve 2026’ya doğru azalacağını öngörüyor assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Geliştirme yavaşlarsa, 2027’de boşluk oranı tekrar %2’ye ya da daha altına inebilir. Temelde, Sidney’nin sanayi pazarı etkili bir şekilde neredeyse tam dolulukta kalacak; zira sağlıklı bir pazarda tipik sürtünme boşluğu ~%5’tir ve Sidney bunun epey altında olacak.
Kira artışı: Yıllık olarak orta tek haneli yüzdelerde devam eden kira artışı bekleniyor. 2025 için %4,3 projeksiyon yapıldı assets.cushmanwakefield.com; benzer bir oran (belki de yıllık %3–5) 2026 ve 2027’de de muhtemel. Bazı seçilmiş pazarlar, arzın özellikle sıkı olması durumunda %5‘i aşabilir assets.cushmanwakefield.com. Örneğin, Güney Sydney veya Central West’te az yeni proje başlarsa, bu bölgelerde bastırılmış talep nedeniyle yüksek kira artışları görülebilir. Tersine, çok sayıda yeni bina yapılan bölgelerde (Outer West’in bazı kısımları gibi) alan emilene kadar kiralar daha yatay seyredebilir. İlginç bir eğilim: Ev sahibi teşvikleri biraz artabilir (2024’te pre-let’lerde ~%15’e yükseldiği gibi assets.cushmanwakefield.com), bu da efektif kira artışını nominal kiralar artsa bile bir miktar dengeler. Ancak buna rağmen, endüstriyel mülk sahipleri güçlü bir pozisyonda. 2028 yılına kadar, yapısal etkenler göz önünde bulundurulduğunda Sydney’de birinci sınıf depo kiralarının bugünkünden %15’ten fazla yüksek olması muhtemel.
Talep sürücüleri: E-ticaret büyük bir kiracı olmaya devam edecek — çevrimiçi perakende büyümesi satışların yaklaşık %11’inde sabitlendi, ancak 2020’lerin sonuna kadar (15%+’a çıkması) daha fazla büyüme daha çok lojistik alanı gerektirecek. Üçüncü parti lojistik (3PL) firmaları, kargo teslimat şirketleri ve tedarik zincirini optimize eden perakendeciler kiralama hareketliliğini artıracak. Cushman, 3PL faaliyetlerinde 2025’in 2. yarısında bir artış bekliyor; birçok 3PL beklenenden sessizdi (belki önceki kapasite yatırımları nedeniyle), ancak artan hacimleri karşılamak için genişleme ihtiyacı olacak assets.cushmanwakefield.com. Ayrıca, imalatın canlanması (örn. ilaç, gıda veya yüksek teknoloji sektörlerinde) özellikle kritik sektörlerin yurtiçine taşınmasına yönelik devlet ilgisiyle birlikte talebi bir miktar artırabilir. Sydney’in yeni teknoloji parkları (Batı Sydney’in ileri sanayi bölgeleri gibi) tesis talebi oluşturabilir. Veri merkezleri de endüstriyel arazi için yarışıyor — geleneksel depolar olmasalar da endüstriyel bölgelerde yer alıyorlar ve dijital ekonomi sayesinde büyüyorlar. Bu rekabet (veri merkezleri genellikle arsa/güç erişimi için en yüksek fiyatı öder) arazi fiyatlarını yukarı çekmeye ve bazı bölgelerde depo geliştirmelerini kısıtlamaya devam edecek assets.cushmanwakefield.com.
Yatırım görünümü: Belirtildiği gibi, sermaye hacmi ve daha düşük faiz oranları göz önüne alındığında 2025–26’da sanayi getirilerinin potansiyel olarak yeniden daralması için zemin hazırlanıyor brokerdaily.au. Birçok küresel yatırımcı, Avustralya sanayi piyasasını arzın yetersiz olduğu ve uzun vadeli büyüme potansiyeli taşıyan bir hikaye olarak görüyor. 2028 yılına kadar, eğer ekonomi güçlü kalırsa, Sydney birinci sınıf sanayi getirileri tekrar %5’in altına ya da %4’ün üst sınırına inebilir. Bu da daha fazla sermaye büyümesi anlamına geliyor. Ancak bu kadar düşük getiriler, giriş riskini de artırıyor – eğer tahvil oranları beklenmedik şekilde yükselirse, sanayi değerleri hassas olurdu. Genel olarak, yüksek yatırımcı talebinin devam etmesi bekleniyor; bu da muhtemelen sermaye ortaklıkları yoluyla gelişimi teşvik edebilir (ör. büyük kurumlar, stoklara erişim için lojistik parkı inşalarını finanse ediyor).
Riskler: Bir risk, ekonomik durgunluğun talebi azaltması – örneğin, tüketici harcamaları ciddi şekilde düşerse, perakendeciler depo konsolidasyonuna gider ve kiralamalar azalır. Ancak yapısal eğilimler göz önünde bulundurulduğunda, bu hafif bir risktir; çoğu kullanıcı uzun vadeli planlar yapar ve kısa süreli dalgalanmalar gidişatı değiştirmez. Aşırı inşaat riski bir diğeridir – mevcut arz dalgası abartılır mı? Şimdiye kadar önemli bir kısmı önceden kiralandı ve geri kalanının da sürecinde kiralanması bekleniyor, ancak 2025’teki spekülatif alan beklenenden uzun sürerse, geliştiriciler geri çekilir (kendi kendini düzelten bir yapı). Sektör raporlarının mesajı herhangi bir geçici boşluğun geçici olacağı yönünde assets.cushmanwakefield.com. Bir diğer risk ise altyapı gecikmeleri: Sydney’nin yolları ve limanları aynı hızda ilerlemeli (ör. Moorebank intermodal ya da otoyol genişletmeleri sorun yaşarsa, bazı lojistik verimlilikler gecikebilir). Ve maliyet enflasyonu endişe kaynağı olmaya devam ediyor – depo inşaatının maliyeti birkaç yıl öncesine göre %20–30 daha yüksek; eğer maliyetler düşmezse, yeni inşaatları haklı çıkarmak için kiraların artmaya devam etmesi gerekecek. Son olarak, düzenleyici değişiklikler (örneğin imar ya da çevre kuralları) sanayi arazi arzını etkileyebilir, ancak kısıtlamaları kökten azaltacak herhangi bir değişiklik öngörülmüyor.

Sanayide Yatırım Fırsatları ve Riskler

Sydney’nin sanayi piyasasındaki fırsatlar önemli düzeyde:

Temel lojistik varlıklar (uzun vadeli kiralanmış modern dağıtım merkezleri), arsa açısından sınırlı bir pazarda istikrarlı gelir sağlar. Boşluk oranlarının düşük kalacağı öngörüldüğünden, iyi konumlanmış endüstriyel tesis sahipleri yüksek doluluk ve kira artışı bekleyebilirler. Mevcut getiri seviyelerinden (~%5) satın alındığında, bu varlıklarda faiz oranlarının düşmesiyle beklenen getiri sıkışıklığı yaşanırsa sermaye artışı görülebilir brokerdaily.au. Çeşitlenen bir ekonomide, lojistiğe maruz kalmak (e-ticaret ve tüketimi desteklediği için), büyümeyle birlikte nispeten savunmacı bir hamle olarak görülüyor – ki bu nadir bir kombinasyondur.
Geliştirme fırsatları: Arazi veya arazi kullanım hakkı olan geliştiriciler için süregelen arz sıkıntısı, kiracılara (özellikle özel tesis gerektiren büyük kiracılara) özel projeler inşa etmenin oldukça karlı olabileceği anlamına geliyor. Kentsel dönüşüme uygun eski endüstriyel sahaların çok katlı lojistik tesislerine veya veri merkezlerine dönüştürülmesi gibi brownfield yeniden geliştirme, şehir merkezine yakın alanlarda aşırı arsa kıtlığı nedeniyle yeni bir fırsat olarak ortaya çıkıyor. Çok katlı depolar, Avustralya için yeni olsa da, yoğun nüfuslu Asya şehirlerinde olduğu gibi Sydney’de de uygulanabilir hale gelebilir.
Yeni ortaya çıkan alt sektörler: Vurgulandığı gibi, veri merkezleri ve soğuk depo gibi alternatifler yükselişte. Batı Sydney’deki veri merkezleri (örneğin Eastern Creek bölgesi), bulut bilişim ihtiyaçlarıyla birlikte genişledi. Bunlar genellikle yüksek kredi notuna sahip kiracılarla (teknoloji firmaları) uzun vadeli sözleşmeler sunar ve yatırımcılar için caziptir. Benzer şekilde, soğuk depo (gıda dağıtımı) ve nüfus merkezlerine yakın son kilometre lojistik tesisleri yüksek talep görüyor (örneğin market teslimat merkezleri gibi). Akıllı yatırımcılar, bu nişlere hizmet eden endüstriyel varlıkları hedefleyebilir.

Riskler yok değil:

Fiyatlama riski: Endüstriyel gayrimenkul artık ucuz değil; bazı durumlarda mükemmele yakın fiyatlanmış denebilir. Ekonomik koşullar beklenen şekilde gitmezse (örneğin, enflasyon kalıcı olur ve faiz oranları daha uzun süre yüksek kalırsa), öngörülen getiri sıkışıklığı gerçekleşmeyebilir ve yüksek fiyata alınan varlıklar beklentinin altında performans gösterebilir. Ayrıca beş yıl öncesine göre getiri oranı sıkışması için daha az alan var – o zamanlar getiriler %7–8 civarındaydı. Bu nedenle, gelecekteki getiriler daha çok kira artışına bağlı olacak; bu muhtemelen gerçekleşse de, son yıllardaki olağanüstü oranların aynısının tekrarlanması beklenmeyebilir.
Kiracı yoğunlaşması ve eskime: Bazı yatırımcılar spesifik risk konusunda endişeli – örneğin, sayılı büyük 3PL veya perakende kiracılardan biri temerrüde düşer ya da taşınırsa, yüksek kiralı bir ortamda boşalan alanı yeniden kiralamak piyasa yavaşlarsa zor olabilir. Ayrıca, tesisler zamanla eskiyebilir (örneğin, yetersiz yükseklik, yetersiz tır erişimi gibi), özellikle de teknoloji ilerledikçe (depolarda otomasyon vs.). Varlıkları modern tutmak için sürekli sermaye harcaması gerekebilir.
Düzenleyici/çevresel faktörler: Sürdürülebilirlik giderek daha fazla ön plana çıkıyor – enerji verimliliği düşük olan veya güneş panelleri gibi özelliklere sahip olmayan depolara, kiracılar ve yatırımcılar yeşil binaları önceliklendirdikçe talep düşebilir. Ayrıca, ticaret politikalarında ya da liman operasyonlarında meydana gelecek herhangi bir değişiklik (örneğin ithalat/ihracat hacimlerinin değişmesi gibi) belirli endüstriyel kümeleri dolaylı olarak etkileyebilir.
Tedarik zinciri değişimleri: Jeopolitik olaylar tedarik zinciri güzergahlarını değiştirebilir; örneğin, artan iç üretim talebi yerel üretim alanı ihtiyacını artırabilirken, küresel bir durgunluk ithalatı azaltarak liman lojistiği alanını etkileyebilir. Ancak Sidney’in çeşitli ekonomisi ve konumu, çeşitli senaryolara uyum sağlamasını sağlayacaktır.

Sonuç

Kaynaklar:

ABC News (2025). 2025–26’da emlak fiyatlarının rekor seviyelere ulaşması bekleniyor, alıcılar için zorluk, satıcılar için fırsat. abc.net.au abc.net.au abc.net.au
Ulusal Konut Arzı ve Erişilebilirliği Konseyi (2025). Konut Sistemi Raporu 2025 – Konut açığı ve erişilebilirliği hakkındaki temel bulgular australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au
NSW Planlama Departmanı (2024). Büyük Sidney Konut Arzı Tahmini – 2029 yılına kadar 172.900 yeni ev öngörülüyor (yılda 28.800) planning.nsw.gov.au
Domain (2025). Fiyat Tahmin Raporu 2025–26 Mali Yılı – Sidney’de konut fiyatının %7 artışla 1,83 milyon dolara; daire fiyatının %6 artışla 889 bin dolara ulaşması bekleniyor abc.net.au abc.net.au
CoreLogic/Cotality (2025). Ağrı & Kazanç Raporu – 2025 başında satışların %95’i karlı; fiyatlar RBA faiz indiriminden sonra yükseldi abc.net.au
YourMortgage (Tem 2025). Medyan Konut Fiyatları – Sydney medyan konut fiyatı 1,496 M$; en hızlı büyüme St Marys (+%8,4), Richmond-Windsor (+%6,7), Fairfield (+%6,5) yourmortgage.com.au yourmortgage.com.au
Mozo (Oca 2025). Avustralya’da Ortalama Kira – Sydney’de haftalık ortalama kira 775$ (evler) ve 720$ (daireler) (ülkedeki en yüksek) mozo.com.au mozo.com.au
Cushman & Wakefield (2025). Sydney Endüstriyel Piyasa Özeti Q1 2025 – Boşluk oranı %2,8; 2025’te kiraların %4,3 artması öngörülüyor; boşluk oranı %3,5’in altında kalacak assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com
CBRE Araştırma (2025). Pasifik Gayrimenkul Piyasa Görünümü – Endüstriyel kira artışı yavaşlıyor ama pozitif kalıyor; perakende kira artışı tek haneli düşük seviyelerde, Perth/Sydney önde cbre.com cbre.com
Knight Frank Araştırma (2025). Sydney Ofis Pazarı Q1 2025 – Birinci sınıf getiriler yaklaşık %6,0 ile sabit, 2025’in ikinci yarısında sıkışması bekleniyor; boşluk oranı %12,8 ve muhtemelen zirveye ulaştı content.knightfrank.com content.knightfrank.com
Ray White Commercial (2025). Gayrimenkul Görünümü – Perakende 2025’te ticari performansa liderlik edecek; perakende işlemleri arttı, toplam getirilerde baskın publications.raywhite.com publications.raywhite.com
Knight Frank (2025). Avustralya Ticari Gayrimenkul Görünümü – Sektörler genelinde toparlanma, endüstriyel talep getiri sıkışmasına yol açıyor, denizaşırı sermaye aktif brokerdaily.au brokerdaily.au
ABC News (2025). NSW kira arzını hızlandırıyor – BTR için %50 arazi vergisi indirimi süresiz uzatıldı; geliştiricilerin konut hızını artırmak için altyapı inşa etmesine izin veriliyor abc.net.au abc.net.au
Reuters Anketi, GlobalPropertyGuide aracılığıyla (2025). Konut piyasası analizi – Analistler, 2025’te Avustralya ev fiyatlarının %3,7 artmasını, 2026/27’de ise %5,0 yükselmesini bekliyor; Sydney’de 2025’te yaklaşık %3 (daha mütevazı) globalpropertyguide.com
Cushman & Wakefield (2025). Avustralya Görünümü 2025 – Sidney/Brisbane, ofis toparlanmasına liderlik ediyor; faiz indirimleri yatırımı teşvik edecek, 2025 sonlarında lojistikte getiri sıkışması cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com

abc.net.au australianpropertyupdate.com.au yourmortgage.com.au abc.net.au assets.cushmanwakefield.com brokerdaily.au

Buna karşılık olarak, hükümetler destekleyici önlemler uygulamaktadır.

Sydney Konut Piyasası

2025’teki Güncel Eğilimler

Arz, Talep & Politika Dinamikleri

2026–2028 Tahminleri (Fiyatlar, Kiralar & Talep)

Konutta Yatırım Fırsatları ve Riskler

Sydney’nin konut gayrimenkulü, önümüzdeki birkaç yıl içinde yatırımcılar ve ev alıcıları için hem cazip fırsatlar hem de dikkat çeken riskler sunuyor:

Fırsatlar: Sydney’deki temel talep – nüfus artışı, güçlü bir ekonomi ve küresel bir şehir olarak cazibesi tarafından yönlendirilen – konut yatırımları için sağlam bir temel sağlar. Fiyatlar toparlanırken ve faiz oranlarının düşme eğiliminde olmasıyla birlikte, 2020’lerin sonlarına kadar sermaye büyümesi potansiyeli vardır (her ne kadar ılımlı oranlarda olsa da). Kira getirileri özellikle daireler için iyileşmiştir, bu da yeni yatırımcıların birkaç yıl öncesine göre daha iyi nakit akışı elde edebileceği anlamına gelir (örneğin dairelerde ~%4 brüt getiri). Ayrıca, belirli segmentler ve bölgeler daha iyi performans gösterebilir: örneğin, büyüme koridorlarındaki arsalar (Aerotropolis yakınlarındaki Batı Sydney veya yeni metro duraklarının olduğu Kuzeybatı) altyapı ve istihdam bu alanları dönüştürdükçe ortalamanın üzerinde bir değer artışı görebilir. İyi konumlu dairelere yatırım yapmak da cazip olabilir, çünkü evlerle olan fiyat farkı nedeniyle daha fazla alıcı/kiracı dairelere kayacaktır; halihazırda, bu talep değişimi nedeniyle Sydney’deki daire fiyatlarının rekor seviyelere ulaşması öngörülüyor abc.net.au abc.net.au. Konut için hükümet desteği (ilk ev sahibi hibeleri veya düşük depozito programları gibi) de piyasanın giriş seviyesini destekler, bu da o segmentteki sahipleri avantajlı kılar. Kısacası, Sydney’nin kronik arz açığı ve ekonomik canlılığı, piyasaya giriş yapabilenler için uzun vadeli konut yatırımı adına güçlü bir argüman sunar.
Riskler: En büyük risk ödenebilirlik ve borçtur. Sydney fiyatları o kadar yüksektir ki, faiz oranı değişikliklerine ve daha geniş ekonomik şoklara karşı hassastır. Eğer enflasyon tekrar yükselirse ya da küresel ekonomi duraklarsa, faizler yükselebilir veya en azından beklenildiği gibi düşmeyebilir; bu da fiyat artışını hızla durdurabilir veya hatta düşüşe yol açabilir. Yüksek borçla alım yapanlar, faiz veya geri ödeme artışlarına karşı kırılgandır. Yasal düzenlemelerle ilgili riskler de mevcuttur – örneğin gelecekte yatırımcıya yönelik vergi avantajlarının değiştirilmesi (negatif gearing, sermaye kazancı vergi muafiyetleri gibi), yatırımcı talebini azaltabilir ve özellikle yatırım için alınan dairelerde fiyatları yumuşatabilir. Bir diğer risk ise belirli bölgelerdeki inşaat kalitesi ve arz fazlası: bazı bölgelerde çok sayıda yeni yüksek katlı daire inşa edilmiştir (ör. Olympic Park, Zetland) ve şu anda boşluk oranı düşük olsa da, aynı anda çok sayıda yeni daire biterse, o bölgelerdeki ev sahipleri daha fazla rekabet ve daha yavaş kira artışı ile karşılaşabilir. Yatırımcılar, kusurlu veya yüksek aidatlı apartmanlara dikkat etmelidir; bu, NSW eyaletinde bir sorun olmuştur. Ekonomik yoğunlaşma riski de vardır – Sydney’nin ekonomisi finans, teknoloji ve göçmenliğe bağlıdır; göçmenliği ciddi şekilde azaltan bir politika ya da üst düzey beyaz yakalı istihdamda bir daralma (örneğin bir finansal kriz) konut talebini olumsuz etkiler. Son olarak, likidite riski: Sydney piyasası döngüseldir ve düşüş döneminde satış yapmak zor olabilir (daha az alıcı, kredi kısıtlamaları ortamında alım gücüne sahip olur). Kısa vadeli spekülatörler, zirvede alım yapıp hızlıca satmak zorunda kalırlarsa zarar edebilirler. Özetle, Sydney konut piyasası her ne kadar “yüksek talep, sınırlı arz” temasına uygun olup yatırımı desteklese de, yüksek giriş maliyetleri ve makroekonomik dalgalanmalara maruz kalma riski taşır.

Gösterge (Sidney)	2025 Durumu/Son Eğilim	2026–2028 Görünümü
Medyan Konut Fiyatı	~1,50 milyon $ (Haziran 2025); toparlanıyor, yıllık %5 artış globalpropertyguide.com.Avustralya’da en yüksek yourmortgage.com.au.	2026 yılına kadar kademeli artışla ~1,83 Milyon $’a yükselmesi bekleniyor (+%7) abc.net.au; şoklar olmaması durumunda 2028’e kadar daha ılımlı kazançlar (~%3–5/yıl) bekleniyor.Arz eksikliği ve faiz indirimleriyle desteklenen fiyatlar.
Ortalama Birim Fiyatı	~860 bin $ (Haziran 2025); son zamanlarda nispeten sabit (talepte olan daha ucuz segment) abc.net.au.	Yeni zirveler bekleniyor – 2026’ya kadar ~889 bin $ (+%6) abc.net.au.Uygun fiyatlılık ve ilk ev alıcılarının dairelere yönelmesi, 2028’e kadar yıllık yaklaşık %4–5 büyümeyi destekleyecek.
Yıllık Kira – Ev	775$/hafta (2025), yıllık yaklaşık %8–10 artış; boşluk oranı ~%1 (son derece düşük) mozo.com.au.	Kira artışı yavaşlıyor ancak pozitif kalmaya devam ediyor.Boşluk oranı 2026–27’ye kadar %2’ye kadar yükselebilir.Yıllık olarak düşük tek haneli % kira artışları bekleniyor; arz iyileşirse hafif bir rahatlama olabilir, ancak kiraların 2028’e kadar muhtemelen ≥$850/hafta olması bekleniyor.
Yıllık Kira – Daire	$720/hafta (2025), yıllık yaklaşık %10 artış; öğrencilerin geri dönüşünden güçlü talep mozo.com.au.	2025–26’da kira artışlarının devam etmesi, ardından yavaşlaması bekleniyor.2028 yılına kadar, birimler ~800$/hafta.Yüksek kiralar (ve faiz indirimi), yatırımcıların apartman dairelerine olan ilgisini sürdürüyor.
Konut Arzındaki Artışlar	Gelecek 5 yıl için yılda yaklaşık 28.000 yeni konut öngörülüyor planning.nsw.gov.au; talebin altında.Ülke genelinde sadece 177 bin inşa edildi 2024 australianpropertyupdate.com.au.	Arz yetersizliği devam ediyor. Reformlar başarılı olursa 2027-28’e kadar tamamlanan konut sayısı hafifçe artabilir, ancak muhtemelen gereken yıllık ~40 binin hâlâ altında kalacaktır.Kronik arz sıkıntısı, fiyatlar/kiralar üzerinde yukarı yönlü baskıyı sürdürecek.
Alıcı Talebi & Eğilimi	2025’te faiz indirimleri ve nüfus artışıyla iyileşti; ilk kez ev alanlar aktif fakat zorlanıyor.	Faizler düştükçe güçlü kalmalı.Risk: Ekonomi zayıflarsa veya kredi sıkılaşırsa, talep azalabilir.Genel olarak, güçlü göç ve istihdam görünümü 2028’e kadar istikrarlı talebi desteklemektedir.

Kaynaklar: Domain, ABC News, NSW Planning, Ulusal Konut Arzı ve Ulaşılabilirlik Konseyi abc.net.au yourmortgage.com.au planning.nsw.gov.au australianpropertyupdate.com.au mozo.com.au.

Tablo 1: Sidney Konut Piyasası – Temel Göstergeler ve Tahminler

(Tablo 1, Sidney’in konut piyasası ölçütlerini ve beklenen eğilimleri göstermektedir.)

Sidney Ticari Gayrimenkul Pazarı

Ofis Sektörü (CBD ve Metropolitan Ofisleri)

Perakende Sektörü (Perakende Gayrimenkul & Alışveriş Merkezleri)

Segment	2025 Piyasa Koşulları (Sydney)	2026–2028 Tahmin/Öngörü
Ofis (CBD)	Boşluk oranı ~%12,7–%12,8 (2024 sonu) – zirve yaptı ve istikrar kazanıyor cbre.com.au.Birincil kiralar dayanıyor (CBD birincil efektif kiralar 2024’te %5 arttı) cbre.com; yüksek teşvikler (~%35–40) hala yaygın.2025-26’da sınırlı yeni arz, baskıyı hafifletiyor cbre.com.au.Yaklaşık %6,0 birincil getiri (değer düşüşü sonrası) content.knightfrank.com.	Kademeli toparlanma.Boşluk oranının 2027 yılına kadar ~%8-10 seviyelerine düşmesi bekleniyor, çünkü emilim artıyor (minimal arz).Kira artışı birinci sınıf ofislerde yıllık olarak düşük tek haneli rakamlarda cbre.com (kaliteye yöneliş devam ediyor).Daha eski ofisler geride kalabilir veya alternatif kullanımlara dönüştürülebilir.Getirilerin 2026’ya kadar ~25–50 baz puan daralması bekleniyor çünkü faiz indirimleri değerleri artırıyor content.knightfrank.com ve daha fazla yatırımcıyı çekiyor.Sydney muhtemelen Avustralya’daki en iyi ofis performansları arasında cushmanwakefield.com.
Perakende	Güçlü toparlanma.Perakende varlıklar getirilere öncülük ediyor (toplam getiri geçen çeyrekte +%2,8) publications.raywhite.com.Yatırımcı talebi arttı – perakende, 2024 işlemlerinin %41’ini oluşturdu (ortalama %28’e karşılık) publications.raywhite.com.Marketlere bağlı merkezlerde düşük boşluk oranı (~%4 veya daha az) linkedin.com.Kira fiyatları hafifçe artıyor; alışveriş merkezi kiralarının 2025 yılında düşük tek haneli büyüme göstermesi bekleniyor cbre.com.Getiri: ~%5–6 birinci sınıf alışveriş merkezleri için, bölgesel/şerit perakende için daha yüksek.	İstikrarlı görünüm. Nüfus artışı ve sınırlı yeni arz kiraları destekliyor – iyi konumlanmış merkezlerde yıllık %1–3 kira artışı bekleniyor cbre.com.Perakende, yatırımcıların banliyö merkezlerini hedeflemesiyle sektörler arasında 2025–26 döneminde öne çıkan olarak görülüyor publications.raywhite.com.Riskler: tüketici harcamaları azalabilir; ancak temel perakende dayanıklı kalacaktır.Faiz oranları düşerse potansiyel olarak hafif bir getiri sıkışması yaşanabilir (değerleri artırarak), ancak genel olarak getirilerin istikrarlı kalması muhtemeldir.Genel olarak, perakende mülklerinin yüksek doluluk oranını ve sağlam gelirini koruması bekleniyor; başarılı merkezler büyümek için daha fazla eğlence/deneyim entegre edecek publications.raywhite.com.
Endüstriyel	Ayrıntılı endüstriyel pazar incelemesi için sonraki bölüme bakınız. Sydney endüstriyel sektörü büyümeye devam ediyor: boşluk oranı ~%2,8 (2025 1. Çeyrek) assets.cushmanwakefield.com; kiralar hâlâ yükseliyor (daha yavaş olsa da, çeyrekten çeyreğe +%0,7) assets.cushmanwakefield.com; benzeri görülmemiş talep lojistikten, birinci sınıf getiriler %5,25–%5,75 civarında.Yatırımcılar istekli, ancak fiyatlar yüksek; 2022–24 döneminde bir miktar getiri yumuşaması yaşandı.	Sonraki bölüme bakın. Görünüm pozitif fakat ılımlı: büyük arz artışıyla hafif bir boşluk oranı yükselmesi (2025 sonuna kadar <%3,5), ardından tekrar sıkılaşma assets.cushmanwakefield.com.2025’te kira artışı ~%4 (Sydney) assets.cushmanwakefield.com, ardından arzı yetersiz alt pazarlarda 2026-27’de orta tek haneli rakamlar.Getiri sıkışmasının muhtemelen 2025 sonları–2026’da gerçekleşmesi bekleniyor çünkü faiz indirimleri duyarlılığı artırıyor brokerdaily.au – Küresel lojistik varlıklara olan ilgi göz önüne alındığında, Sydney endüstriyel getirilerinin 25–50 baz puan daralması bekleniyor.Uzun vadeli talep etkenleri (e-ticaret, yeni havaalanı gibi altyapılar) bu sektörü güçlü tutmaktadır.

Kaynaklar: CBRE, Knight Frank, Ray White Comm., Cushman & Wakefield cbre.com.au content.knightfrank.com publications.raywhite.com assets.cushmanwakefield.com.

Tablo 2: Sydney Ticari Gayrimenkul Özeti (2025 ve Görünüm)

(Tablo 2, Sydney’nin ofis, perakende ve endüstriyel pazar koşullarını ve tahminlerini özetlemektedir. Endüstriyel segment bir sonraki bölümde detaylandırılmıştır.)

Sydney Endüstriyel Gayrimenkul Pazarı

Yeni arz, yıllarca yetersiz inşaattan sonra nihayet artıyor.

2025’te Mevcut Trendler

2026–2028 Görünümü

Sydney’nin sanayi pazarı için orta vadeli görünüm temelde güçlü, ancak çılgınca büyüme daha istikrarlı bir ritme dönecek. 2026–28 dönemine dair öne çıkan noktalar:

Boşluk & Arz: Mevcut inşaat patlaması, 2025’e kadar boşluk oranını geçici olarak yükseltecek, ancak sonrasında yeni arz muhtemelen talebin gerisinde kalacak. Sidney’de endüstriyel arazi arzı coğrafya ve imar nedeniyle sınırlı – Batı Sidney’de arazi var fakat altyapı ve planlama süreçleri, arzın piyasaya çıkma hızını belirliyor. Birçok geliştirici de yüksek maliyetler sebebiyle fazladan inşaat yapmaktan kaçınıyor. Cushman, boşluğun 2025’te %3,5’in altında zirve yapıp ardından 2025 sonunda ve 2026’ya doğru azalacağını öngörüyor assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Geliştirme yavaşlarsa, 2027’de boşluk oranı tekrar %2’ye ya da daha altına inebilir. Temelde, Sidney’nin sanayi pazarı etkili bir şekilde neredeyse tam dolulukta kalacak; zira sağlıklı bir pazarda tipik sürtünme boşluğu ~%5’tir ve Sidney bunun epey altında olacak.
Kira artışı: Yıllık olarak orta tek haneli yüzdelerde devam eden kira artışı bekleniyor. 2025 için %4,3 projeksiyon yapıldı assets.cushmanwakefield.com; benzer bir oran (belki de yıllık %3–5) 2026 ve 2027’de de muhtemel. Bazı seçilmiş pazarlar, arzın özellikle sıkı olması durumunda %5‘i aşabilir assets.cushmanwakefield.com. Örneğin, Güney Sydney veya Central West’te az yeni proje başlarsa, bu bölgelerde bastırılmış talep nedeniyle yüksek kira artışları görülebilir. Tersine, çok sayıda yeni bina yapılan bölgelerde (Outer West’in bazı kısımları gibi) alan emilene kadar kiralar daha yatay seyredebilir. İlginç bir eğilim: Ev sahibi teşvikleri biraz artabilir (2024’te pre-let’lerde ~%15’e yükseldiği gibi assets.cushmanwakefield.com), bu da efektif kira artışını nominal kiralar artsa bile bir miktar dengeler. Ancak buna rağmen, endüstriyel mülk sahipleri güçlü bir pozisyonda. 2028 yılına kadar, yapısal etkenler göz önünde bulundurulduğunda Sydney’de birinci sınıf depo kiralarının bugünkünden %15’ten fazla yüksek olması muhtemel.
Talep sürücüleri: E-ticaret büyük bir kiracı olmaya devam edecek — çevrimiçi perakende büyümesi satışların yaklaşık %11’inde sabitlendi, ancak 2020’lerin sonuna kadar (15%+’a çıkması) daha fazla büyüme daha çok lojistik alanı gerektirecek. Üçüncü parti lojistik (3PL) firmaları, kargo teslimat şirketleri ve tedarik zincirini optimize eden perakendeciler kiralama hareketliliğini artıracak. Cushman, 3PL faaliyetlerinde 2025’in 2. yarısında bir artış bekliyor; birçok 3PL beklenenden sessizdi (belki önceki kapasite yatırımları nedeniyle), ancak artan hacimleri karşılamak için genişleme ihtiyacı olacak assets.cushmanwakefield.com. Ayrıca, imalatın canlanması (örn. ilaç, gıda veya yüksek teknoloji sektörlerinde) özellikle kritik sektörlerin yurtiçine taşınmasına yönelik devlet ilgisiyle birlikte talebi bir miktar artırabilir. Sydney’in yeni teknoloji parkları (Batı Sydney’in ileri sanayi bölgeleri gibi) tesis talebi oluşturabilir. Veri merkezleri de endüstriyel arazi için yarışıyor — geleneksel depolar olmasalar da endüstriyel bölgelerde yer alıyorlar ve dijital ekonomi sayesinde büyüyorlar. Bu rekabet (veri merkezleri genellikle arsa/güç erişimi için en yüksek fiyatı öder) arazi fiyatlarını yukarı çekmeye ve bazı bölgelerde depo geliştirmelerini kısıtlamaya devam edecek assets.cushmanwakefield.com.
Yatırım görünümü: Belirtildiği gibi, sermaye hacmi ve daha düşük faiz oranları göz önüne alındığında 2025–26’da sanayi getirilerinin potansiyel olarak yeniden daralması için zemin hazırlanıyor brokerdaily.au. Birçok küresel yatırımcı, Avustralya sanayi piyasasını arzın yetersiz olduğu ve uzun vadeli büyüme potansiyeli taşıyan bir hikaye olarak görüyor. 2028 yılına kadar, eğer ekonomi güçlü kalırsa, Sydney birinci sınıf sanayi getirileri tekrar %5’in altına ya da %4’ün üst sınırına inebilir. Bu da daha fazla sermaye büyümesi anlamına geliyor. Ancak bu kadar düşük getiriler, giriş riskini de artırıyor – eğer tahvil oranları beklenmedik şekilde yükselirse, sanayi değerleri hassas olurdu. Genel olarak, yüksek yatırımcı talebinin devam etmesi bekleniyor; bu da muhtemelen sermaye ortaklıkları yoluyla gelişimi teşvik edebilir (ör. büyük kurumlar, stoklara erişim için lojistik parkı inşalarını finanse ediyor).
Riskler: Bir risk, ekonomik durgunluğun talebi azaltması – örneğin, tüketici harcamaları ciddi şekilde düşerse, perakendeciler depo konsolidasyonuna gider ve kiralamalar azalır. Ancak yapısal eğilimler göz önünde bulundurulduğunda, bu hafif bir risktir; çoğu kullanıcı uzun vadeli planlar yapar ve kısa süreli dalgalanmalar gidişatı değiştirmez. Aşırı inşaat riski bir diğeridir – mevcut arz dalgası abartılır mı? Şimdiye kadar önemli bir kısmı önceden kiralandı ve geri kalanının da sürecinde kiralanması bekleniyor, ancak 2025’teki spekülatif alan beklenenden uzun sürerse, geliştiriciler geri çekilir (kendi kendini düzelten bir yapı). Sektör raporlarının mesajı herhangi bir geçici boşluğun geçici olacağı yönünde assets.cushmanwakefield.com. Bir diğer risk ise altyapı gecikmeleri: Sydney’nin yolları ve limanları aynı hızda ilerlemeli (ör. Moorebank intermodal ya da otoyol genişletmeleri sorun yaşarsa, bazı lojistik verimlilikler gecikebilir). Ve maliyet enflasyonu endişe kaynağı olmaya devam ediyor – depo inşaatının maliyeti birkaç yıl öncesine göre %20–30 daha yüksek; eğer maliyetler düşmezse, yeni inşaatları haklı çıkarmak için kiraların artmaya devam etmesi gerekecek. Son olarak, düzenleyici değişiklikler (örneğin imar ya da çevre kuralları) sanayi arazi arzını etkileyebilir, ancak kısıtlamaları kökten azaltacak herhangi bir değişiklik öngörülmüyor.

Sanayide Yatırım Fırsatları ve Riskler

Sydney’nin sanayi piyasasındaki fırsatlar önemli düzeyde:

Temel lojistik varlıklar (uzun vadeli kiralanmış modern dağıtım merkezleri), arsa açısından sınırlı bir pazarda istikrarlı gelir sağlar. Boşluk oranlarının düşük kalacağı öngörüldüğünden, iyi konumlanmış endüstriyel tesis sahipleri yüksek doluluk ve kira artışı bekleyebilirler. Mevcut getiri seviyelerinden (~%5) satın alındığında, bu varlıklarda faiz oranlarının düşmesiyle beklenen getiri sıkışıklığı yaşanırsa sermaye artışı görülebilir brokerdaily.au. Çeşitlenen bir ekonomide, lojistiğe maruz kalmak (e-ticaret ve tüketimi desteklediği için), büyümeyle birlikte nispeten savunmacı bir hamle olarak görülüyor – ki bu nadir bir kombinasyondur.
Geliştirme fırsatları: Arazi veya arazi kullanım hakkı olan geliştiriciler için süregelen arz sıkıntısı, kiracılara (özellikle özel tesis gerektiren büyük kiracılara) özel projeler inşa etmenin oldukça karlı olabileceği anlamına geliyor. Kentsel dönüşüme uygun eski endüstriyel sahaların çok katlı lojistik tesislerine veya veri merkezlerine dönüştürülmesi gibi brownfield yeniden geliştirme, şehir merkezine yakın alanlarda aşırı arsa kıtlığı nedeniyle yeni bir fırsat olarak ortaya çıkıyor. Çok katlı depolar, Avustralya için yeni olsa da, yoğun nüfuslu Asya şehirlerinde olduğu gibi Sydney’de de uygulanabilir hale gelebilir.
Yeni ortaya çıkan alt sektörler: Vurgulandığı gibi, veri merkezleri ve soğuk depo gibi alternatifler yükselişte. Batı Sydney’deki veri merkezleri (örneğin Eastern Creek bölgesi), bulut bilişim ihtiyaçlarıyla birlikte genişledi. Bunlar genellikle yüksek kredi notuna sahip kiracılarla (teknoloji firmaları) uzun vadeli sözleşmeler sunar ve yatırımcılar için caziptir. Benzer şekilde, soğuk depo (gıda dağıtımı) ve nüfus merkezlerine yakın son kilometre lojistik tesisleri yüksek talep görüyor (örneğin market teslimat merkezleri gibi). Akıllı yatırımcılar, bu nişlere hizmet eden endüstriyel varlıkları hedefleyebilir.

Riskler yok değil:

Fiyatlama riski: Endüstriyel gayrimenkul artık ucuz değil; bazı durumlarda mükemmele yakın fiyatlanmış denebilir. Ekonomik koşullar beklenen şekilde gitmezse (örneğin, enflasyon kalıcı olur ve faiz oranları daha uzun süre yüksek kalırsa), öngörülen getiri sıkışıklığı gerçekleşmeyebilir ve yüksek fiyata alınan varlıklar beklentinin altında performans gösterebilir. Ayrıca beş yıl öncesine göre getiri oranı sıkışması için daha az alan var – o zamanlar getiriler %7–8 civarındaydı. Bu nedenle, gelecekteki getiriler daha çok kira artışına bağlı olacak; bu muhtemelen gerçekleşse de, son yıllardaki olağanüstü oranların aynısının tekrarlanması beklenmeyebilir.
Kiracı yoğunlaşması ve eskime: Bazı yatırımcılar spesifik risk konusunda endişeli – örneğin, sayılı büyük 3PL veya perakende kiracılardan biri temerrüde düşer ya da taşınırsa, yüksek kiralı bir ortamda boşalan alanı yeniden kiralamak piyasa yavaşlarsa zor olabilir. Ayrıca, tesisler zamanla eskiyebilir (örneğin, yetersiz yükseklik, yetersiz tır erişimi gibi), özellikle de teknoloji ilerledikçe (depolarda otomasyon vs.). Varlıkları modern tutmak için sürekli sermaye harcaması gerekebilir.
Düzenleyici/çevresel faktörler: Sürdürülebilirlik giderek daha fazla ön plana çıkıyor – enerji verimliliği düşük olan veya güneş panelleri gibi özelliklere sahip olmayan depolara, kiracılar ve yatırımcılar yeşil binaları önceliklendirdikçe talep düşebilir. Ayrıca, ticaret politikalarında ya da liman operasyonlarında meydana gelecek herhangi bir değişiklik (örneğin ithalat/ihracat hacimlerinin değişmesi gibi) belirli endüstriyel kümeleri dolaylı olarak etkileyebilir.
Tedarik zinciri değişimleri: Jeopolitik olaylar tedarik zinciri güzergahlarını değiştirebilir; örneğin, artan iç üretim talebi yerel üretim alanı ihtiyacını artırabilirken, küresel bir durgunluk ithalatı azaltarak liman lojistiği alanını etkileyebilir. Ancak Sidney’in çeşitli ekonomisi ve konumu, çeşitli senaryolara uyum sağlamasını sağlayacaktır.

Sonuç

Kaynaklar:

ABC News (2025). 2025–26’da emlak fiyatlarının rekor seviyelere ulaşması bekleniyor, alıcılar için zorluk, satıcılar için fırsat. abc.net.au abc.net.au abc.net.au
Ulusal Konut Arzı ve Erişilebilirliği Konseyi (2025). Konut Sistemi Raporu 2025 – Konut açığı ve erişilebilirliği hakkındaki temel bulgular australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au
NSW Planlama Departmanı (2024). Büyük Sidney Konut Arzı Tahmini – 2029 yılına kadar 172.900 yeni ev öngörülüyor (yılda 28.800) planning.nsw.gov.au
Domain (2025). Fiyat Tahmin Raporu 2025–26 Mali Yılı – Sidney’de konut fiyatının %7 artışla 1,83 milyon dolara; daire fiyatının %6 artışla 889 bin dolara ulaşması bekleniyor abc.net.au abc.net.au
CoreLogic/Cotality (2025). Ağrı & Kazanç Raporu – 2025 başında satışların %95’i karlı; fiyatlar RBA faiz indiriminden sonra yükseldi abc.net.au
YourMortgage (Tem 2025). Medyan Konut Fiyatları – Sydney medyan konut fiyatı 1,496 M$; en hızlı büyüme St Marys (+%8,4), Richmond-Windsor (+%6,7), Fairfield (+%6,5) yourmortgage.com.au yourmortgage.com.au
Mozo (Oca 2025). Avustralya’da Ortalama Kira – Sydney’de haftalık ortalama kira 775$ (evler) ve 720$ (daireler) (ülkedeki en yüksek) mozo.com.au mozo.com.au
Cushman & Wakefield (2025). Sydney Endüstriyel Piyasa Özeti Q1 2025 – Boşluk oranı %2,8; 2025’te kiraların %4,3 artması öngörülüyor; boşluk oranı %3,5’in altında kalacak assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com
CBRE Araştırma (2025). Pasifik Gayrimenkul Piyasa Görünümü – Endüstriyel kira artışı yavaşlıyor ama pozitif kalıyor; perakende kira artışı tek haneli düşük seviyelerde, Perth/Sydney önde cbre.com cbre.com
Knight Frank Araştırma (2025). Sydney Ofis Pazarı Q1 2025 – Birinci sınıf getiriler yaklaşık %6,0 ile sabit, 2025’in ikinci yarısında sıkışması bekleniyor; boşluk oranı %12,8 ve muhtemelen zirveye ulaştı content.knightfrank.com content.knightfrank.com
Ray White Commercial (2025). Gayrimenkul Görünümü – Perakende 2025’te ticari performansa liderlik edecek; perakende işlemleri arttı, toplam getirilerde baskın publications.raywhite.com publications.raywhite.com
Knight Frank (2025). Avustralya Ticari Gayrimenkul Görünümü – Sektörler genelinde toparlanma, endüstriyel talep getiri sıkışmasına yol açıyor, denizaşırı sermaye aktif brokerdaily.au brokerdaily.au
ABC News (2025). NSW kira arzını hızlandırıyor – BTR için %50 arazi vergisi indirimi süresiz uzatıldı; geliştiricilerin konut hızını artırmak için altyapı inşa etmesine izin veriliyor abc.net.au abc.net.au
Reuters Anketi, GlobalPropertyGuide aracılığıyla (2025). Konut piyasası analizi – Analistler, 2025’te Avustralya ev fiyatlarının %3,7 artmasını, 2026/27’de ise %5,0 yükselmesini bekliyor; Sydney’de 2025’te yaklaşık %3 (daha mütevazı) globalpropertyguide.com
Cushman & Wakefield (2025). Avustralya Görünümü 2025 – Sidney/Brisbane, ofis toparlanmasına liderlik ediyor; faiz indirimleri yatırımı teşvik edecek, 2025 sonlarında lojistikte getiri sıkışması cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com

abc.net.au australianpropertyupdate.com.au yourmortgage.com.au abc.net.au assets.cushmanwakefield.com brokerdaily.au