Giriş
Çalkantılı birkaç yılın ardından, 2025 yılında ABD emlak piyasası, istikrarlı eğilimlerin ve temkinli bir iyimserliğin damga vurduğu yeni bir döneme giriyor. Hem konut hem de ticari sektörler, pandemi şokları, hızlı faiz artırımları ve yüksek enflasyonun etkilerini atlattı. 2025’e ve önümüzdeki birkaç yıla baktığımızda, halen arz sıkıntısı yaşanan ancak envanteri kademeli olarak artan bir konut piyasası ve bazı sektörlerin (endüstriyel ve çok aileli gibi) hala güçlü talep gördüğü, diğerlerinin ise (özellikle ofis) toparlanmaya çalıştığı bir ticari manzara ile karşılaşıyoruz. Çok yıllık zirvelere ulaşan faiz oranlarının hafiflemeye başlaması bekleniyor; bu da hem alıcı davranışını hem de yatırım stratejilerini etkileyecek. Bu rapor, konut ve ticari gayrimenkul, bölgesel dinamikler, temel itici güçler ile yatırımcıların karşı karşıya oldukları risk ve fırsatları da kapsayarak güncel eğilimlerin ve 2028’e kadar olan öngörülerin kapsamlı bir özetini sunmaktadır.
Temel Sonuçlar: 2020–2022’nin hızlı artışlarından sonra konut fiyatları ülke genelinde dengelendi ve artık çok daha yavaş bir hızda artıyor (bazı tahminciler 2025’te ılımlı bir düşüş dahi öngörüyor) zillow.com. Satış hacimleri pandemi öncesi seviyelerin altında kalmaya devam etse de, mortgage faizlerinin düşmesi ve arzın artmasıyla birlikte artış göstermesi bekleniyor realestatenews.com. Ticari gayrimenkul sektörleri farklılaşma göstermektedir: endüstriyel ve çok aileli mülkler yüksek talepte kalmaya devam ederken, perakende mülklerde boşluk oranları düşüktür; ofis piyasası ise yüksek boşlukla mücadele etmekte olsa da dip noktasına yaklaşmış olabilir cbre.com cbre.com. Ülke genelinde, Güneş Kuşağı piyasaları ve uygun fiyatlı bölgeler büyümede öne çıkarken, daha önce aşırı ısınan bazı bölgelerde hafif fiyat düzeltmeleri yaşanıyor nar.realtor. Demografik eğilimler (örneğin, Y kuşağının tam konut sahibi olma çağına gelmesi), teknolojik değişimler (uzaktan çalışma ve e-ticaret gibi) ve makroekonomik koşullar önümüzdeki yıllarda emlak manzarasını şekillendirecek. Aşağıdaki bölümlerde, çeşitli segmentler ve bölgeler için 2028’e kadar olan görünümle her bir unsura detaylıca değineceğiz.
I. Konut Gayrimenkul Eğilimleri (2025)
Konut Fiyatları ve Satış Hacmi
Pandemi yıllarının hızlı konut fiyatı artışı, 2024–2025’te çok daha yavaş bir büyüme dönemine yerini bıraktı. Ülke genelinde, konut fiyatları rekor seviyelere yakın ancak yalnızca ılımlı bir şekilde artıyor. 2025’in ilk çeyreğinde mevcut tek aileli konutların medyan fiyatı yaklaşık 402.300 dolar ile bir önceki yıla göre %3,4 arttı nar.realtor. Bu oran, 2021–2022’de görülen çift haneli yıllık artışların çok uzağında. Aslında, 2025 başında metro alanlarının yalnızca %11’i çift haneli fiyat artışı yaşadı (2024 sonundaki %14’ten düşüş) nar.realtor ve pazarların yaklaşık %17’sinde 2025’in ilk çeyreğinde yıllık bazda fiyat düşüşleri görüldü nar.realtor. Daha önce çok sıcak olan bazı piyasalar – örneğin, Boise, Las Vegas, Salt Lake City, San Francisco ve Seattle – son bir iki yılda fiyat düşüşleri yaşamış olsalar da, alıcıların yeni koşullara uyum sağlamasıyla yeniden toparlanıyor nar.realtor. Öte yandan, halen fiyat kaybı yaşayan birkaç pazar (örneğin Austin, TX; San Antonio, TX; Huntsville, AL; Myrtle Beach, SC ve bazı Florida piyasaları) güçlü iş büyümesine sahip ve yakın gelecekte istikrar sağlayıp toparlanmaları bekleniyor nar.realtor. Genelde, sağlam ekonomik ve nüfus artışına sahip uygun fiyatlı bölgeler fiyat dayanıklılığı açısından daha güçlü; buna karşın pahalı sahil piyasalarındaki fiyatlar ya yatay seyrediyor ya da çok az artıyor, bu da karşılanabilirliğin sınırlarını gösteriyor nar.realtor.
Konut satış hacmi son iki yılda baskılanmıştı, bunun başlıca nedeni mortgage faizlerindeki hızlı yükselişti. 2023–2024 yıllarındaki mevcut konut satışları yaklaşık 30 yılın en düşük seviyesine indi (yıllık yaklaşık 4 milyon civarında) çünkü birçok alıcı fiyat dışı kalırken, potansiyel satıcılar düşük faizli evlerinde kalmayı tercih etti nar.realtor realestatenews.com. Ancak, bir dönüm noktasının işaretleri görülüyor. Ulusal Emlakçılar Birliği (NAR), 2024 sonlarında bekleyen konut satışlarının yıl bazında hafifçe artmaya başladığını nar.realtor ve satılık ev envanterinin – hem yeni hem de mevcut – uzun bir kıtlıktan sonra nihayet yavaşça yükseldiğini belirtiyor nar.realtor. Bekleyen talep oldukça büyük: ABD nüfusu 1995’ten bu yana 70 milyon arttı, oysa yıllık konut satışları halen 1995’teki seviyelerle aynı nar.realtor. Bu da, birçok hanenin satın alma işlemlerini ertelediğini ve şartlar iyileştiğinde yeniden pazara döneceğini gösteriyor. Gerçekten de, NAR baş ekonomisti, satış aktivitelerinde bir toparlanma öngörüyor: iki çok zayıf yılın ardından, 2025’te mevcut konut satışlarının yaklaşık %6 artacağı ve yeni konut satışlarının da yaklaşık %10 yükseleceği tahmin ediliyor realestatenews.com. Diğer tahminler daha temkinli – örneğin Zillow, mevcut konut satışlarının yalnızca 2025’te %1,4 artarak (~4,12 milyon ev satışıyla) gerçekleşeceğini öngörüyor zillow.com – ancak genel görüş, satış hacimlerinin 2025’te yukarı yönlü hareket edeceği ve daha fazla düşmeyeceği yönünde. İleriye dönük olarak, tahmin bölümünde tartıştığımız gibi, çoğu analist, mortgage faizlerinin gevşemesi ve yeni konut inşasının artması şartıyla (bakınız Tahminler Bölüm VII), konut satışlarının 2026–2028 boyunca kademeli biçimde toparlanmasını bekliyor.
Konut Arzı ve Envanter Seviyeleri
Konut envanteri – yani satılık evlerin toplamı – son yıllarda kronik düşük seviyelerde seyretti; bu da faiz yüksekliğine rağmen fiyatların desteklenmesine yol açtı. İyi haber: envanter nihayet rekor düşük seviyelerinden toparlanmaya başladı. Realtor.com, 2024 sonlarında satılık konut sayısının 2019’dan bu yana en yüksek seviyede olduğunu, bunun da daha fazla yeni inşaat ve ilanların pazarda biraz daha uzun kalması ile mümkün olduğunu bildiriyor realtor.com. Bununla birlikte pazar halen dengeden uzak: 2024 sonunda ulusal envanter mevsimine göre 2017–2019 ortalamasının yaklaşık %20 altında bulunuyor realtor.com. Yani, “bardak yarı dolu mu yoksa yarı boş mu” meselesi – şartlar gevşiyor, ama birçok bölgede alıcılar hâlâ sınırlı seçeneklerle karşılaşıyor. Önemli olarak, envanter toparlanmasında bölgesel farklar mevcut. Güney ve Batı bölgeleri pandemi öncesi envanter seviyelerine en çok yaklaşanlar olurken, Ortabatı ve Kuzeydoğu’da kısıtlılık sürüyor realtor.com. Bu da muhtemelen, Güneş Kuşağı’nda daha yüksek yeni konut inşaat oranları ve göçten (daha fazla arz) kaynaklanıyor; Ortabatı ve Kuzeydoğu’da ise daha az yeni inşaat ve ev sahiplerinin yerlerinde kalma eğilimi hakim.
Daha geniş açıdan bakılınca ABD konut piyasası konut eksikliğinden yapısal olarak muzdarip olmaya devam ediyor. Zillow’un yaptığı güncel bir analize göre ülke, “sağlıklı” bir stoktan yaklaşık 4,5 milyon konut eksik businessinsider.com. Müteahhitler son iki yılda üretimi artırsa da – ABD konut başlangıçları 2006’dan bu yana en yüksek seviyeye çıktı – işgücü darlığı, yüksek malzeme maliyetleri ve arazi kullanım düzenlemeleri yeni arzın eklenme hızını sınırlıyor. 2024’te, inşaatçılar için finansman maliyetlerinin artmasıyla konut başlangıçlarında hafif bir gerileme başladı. İleriye bakıldığında, Fannie Mae, konut başlangıçlarının 2025’te biraz azalacağını, ardından 2026’da tekrar artacağını öngörüyor businessinsider.com. Mortgage Bankers Association (MBA) da yeni inşaatın 2025’te yatay kalacağını, sonra kademeli yükseleceğini tahmin ediyor businessinsider.com. Bu da arz yönünde rahatlamanın kademeli olacağını – konut fiyatlarının aşırı hızlı artmasına engel olup gece-gündüz eksikliği eritmeye yetmeyeceğini gösteriyor.
Mevcut konut stokunu geri tutan önemli bir faktör, sözde “kilitlenme etkisi”dir. 2020–2021 döneminde milyonlarca mevcut ev sahibi, çok düşük faiz oranlarında (çoğunlukla %3 veya daha az) 30 yıllık ipotek kredileri aldı. Günümüzde ipotek faiz oranları %6–7 civarına çıkmışken, bu sahipler evlerini satıp mevcut oranlardan yeni bir ev almak istediklerinde büyük bir cezayla karşı karşıya kalıyorlar. Sonuç olarak birçoğu taşınmamayı tercih ediyor ve bu da tekrar satış için konut stokunun piyasaya çıkmasını engelliyor. NAR’dan Lawrence Yun, bu kilitlenme etkisinin arz üzerinde baskı oluşturduğunu, ancak zamanla bu etkinin azalacağını çünkü hayat olaylarının kaçınılmaz olarak hareketlilik getireceğini belirtiyor (her yıl milyonlarca evlilik, boşanma, doğum, iş değişikliği ve emeklilik sebebiyle, oranlar yüksek olsa da taşınma ve satışlar gerçekleşiyor) nar.realtor. Ayrıca, mortgage faiz oranları düşerse, bu sahiplerden daha fazlası evlerini listelemeye istekli olacaktır. Nitekim, oranlar önümüzdeki yıllarda “normal” seviyelere (örneğin %5 veya altına) düşerse, uzmanlar biriken satıcıların nihayet piyasaya girişinde patlama yaşanacağını ve konut stoğundaki sıkışıklığı hafifleteceğini tahmin ediyor businessinsider.com.
Kira Trendleri ve Kiralık Konut Piyasası
Kiralık piyasa, pandemi sonrası dönemde büyük bir sıçrama yaşadı ve 2021–2022 yıllarında kira fiyatları onlarca yılın en hızlı yükselişini gördü. O zamandan beri, kira artışları ciddi şekilde yavaşladı çünkü piyasaya birçok yeni apartman arzı girdi ve alım gücü sınırlarına ulaşıldı. 2025 başı itibariyle, ulusal kira artışı mütevazı seviyede – genel enflasyon ile aynı veya biraz altında. Mesela, Mayıs 2025’te ABD ortalama talep edilen kirası sadece yıldan yıla yaklaşık %1,0 arttı yardimatrix.com ve bu, önceki yıllarda görülen %10–15 yıllık kira artışlarının keskin bir duraksamasıdır. RealPage verileri, Mart 2025 sonunda etkili kiraların yıllık %1,1 oranında büyüdüğünü gösteriyor; bu son bir yıldaki en yüksek yıllık artış olsa da hâlâ çok sınırlı bir rakam realpage.com. Bu soğuma, artan arzı yansıtıyor: geliştiriciler 2023–2024 yıllarında çok sayıda çoklu aile birimini teslim etti, 1980’lerden bu yana en yüksek yeni apartman tamamlama seviyesi mf.freddiemac.com. Seçeneklerin artmasıyla, kiracılar pazarlık gücü kazandı ve birçok şehirde ev sahipleri birimlerini doldurmak için indirim veya ayrıcalıklar sunmak zorunda kaldı.
Bu inşaat dalgasına rağmen, kiralık konutlara olan talep güçlü kalmaya devam ediyor ve çoğu piyasada büyük bir arz fazlası oluşmasını engelliyor. Ulusal kiralık konut boşluk oranı 2025 1. çeyrekte %7,1’di, bir yıl öncesine göre hafif bir artış var (%6,6) advisorperspectives.com. Bir başka deyişle, boşluk oranları biraz arttı ama tarihsel ortalamanın hâlâ altında (karşılaştırmak gerekirse, 2010’ların sonlarında kiralık boşluklar sıklıkla %8–10 arasıydı). Yeni apartmanların çoğu daha yavaş hızda da olsa emiliyor çünkü temel kiracı talebi güçlü – ABD iş piyasası büyüyor, genç yetişkinler yeni aileler kurmaya devam ediyor ve ev sahibi olmanın yüksek maliyeti daha fazla insanı kiracı havuzunda tutuyor. Freddie Mac, çoklu aile kiracı talebinin “olağanüstü” olduğunu ancak rekor seviyedeki yeni arz nedeniyle kira artışının düşük, boşluk oranlarının ise bazı bölgelerde yüksek kaldığını belirtiyor mf.freddiemac.com mf.freddiemac.com. 2024 yılında, ulusal çoklu aile boşluk oranı %6 civarındaydı ve **Freddie Mac’in temel senaryosu, yeni birimlerin piyasaya girmesiyle birlikte boşluk oranının 2025’te yaklaşık %6,2’ye yükseleceğini öngörüyor mf.freddiemac.com. Ancak, bunun bir zirve olması bekleniyor; yüksek faiz oranlarına yanıt olarak inşaat yavaşladıkça arz hattı daralacak. Gerçekten de, **çoklu aile müteahhitleri geri çekiliyor – 2025’teki yeni başlangıçların pandemi öncesi ortalamaların oldukça altında (CBRE’ye göre yaklaşık %30 daha az) olması bekleniyor cbre.com. 2025 sonları ve sonrasında, yeni teslimatların hızı yavaşlayacak ve böylece apartman pazarı tekrar sıkılaşacak.
Kira fiyatı tahminleri bu dinamiği yansıtıyor. Zillow’un son öngörüsü, müstakil ev kiralarının 2025’te yaklaşık %3,2 artmasını, çoklu aile (apartman) kiralarının ise yaklaşık %2,1 yükselmesini bekliyor zillow.com. Benzer şekilde, Freddie Mac de 2025’te ülkede ortalama kira artışının yaklaşık %2,2 olacağını tahmin ediyor, bu oran uzun vadeli ortalamanın biraz altında mf.freddiemac.com. 2025’teki bu mütevazı artış, aslında kira artışının sıfıra yakın seyrettiği 2024’teki dipten bir toparlanma anlamına geliyor. Yani, kiralar artık hızla yükselmiyor, ancak sürdürülebilir bir hızda artmaya devam ediyor. Kira trendlerinin pazar segmentine göre değişkenlik gösterdiği de belirtmeye değer: müstakil kiralık evlerde (kiralık evler) talep ve kira artışı çoklu aileli kiralara göre daha yüksek; bunun nedeni, ev satın alamayan birçok ailenin banliyödeki evleri kiralamak istemesi zillow.com. Bu durum, müstakil kiralık ev portföylerine olan yatırımcı ilgisini artırıyor.
2025 sonrasına bakıldığında birçok analist, 2026’da kira artışlarının ılımlı kalacağını, ancak mevcut inşaat dalgası emildikten sonra 2027–2028 arası tekrar hızlanabileceğini öngörüyor. On yılın ikinci yarısında tarihsel ortalama kira artışlarına (yıllık yaklaşık %3) geri dönülmesi muhtemel mf.freddiemac.com. Aslında, bazı bölgeler şimdiden ortalamanın üzerinde performans gösteriyor: özellikle Sun Belt ve Ortabatı şehirlerinde, güçlü nüfus akışı ve iş büyümesi nedeniyle kira artışları ortalamanın üzerinde seyrediyor arbor.com. Genel olarak, kiralık pazarın temelleri (istihdam artışı, demografi) güçlü olmaya devam ediyor, ancak arz ve talep dengesi kira eğilimlerini belirleyecek. Kısa vadede, güçlü arz başrolde – kiraları kontrol altında tutuyor ve kiracılara daha fazla seçenek sunuyor. 2026–2028 döneminde inşaat beklenildiği gibi azalırsa, ev sahipleri fiyatlandırmada tekrar güçlenebilir, özellikle de istihdamın arttığı ve yeni konut gelişiminin sınırlı olduğu pazarlarda.
II. Sektöre Göre Ticari Gayrimenkul Trendleri
Konut sektörü manşetleri kaplasa da, ticari gayrimenkul (CRE) sektörü, ofis binaları, alışveriş merkezleri, sanayi depoları, apartmanlar, oteller, veri merkezleri ve daha fazlasını kapsayan çok büyük bir alandır. 2025 için ticari gayrimenkul görünümü büyük ölçüde sektöre özgü ve performans farklı mülk türleri arasında kayda değer şekilde ayrışıyor. Aşağıda, ABD ticari emlak piyasasının ana bölümünü oluşturan Ofis, Perakende, Endüstriyel ve Çoklu Aile başlıklarındaki trendleri ele alıyoruz. Her bir sektör için mevcut durumu ve önümüzdeki yıllarda neler beklenebileceğini özetliyoruz:
Ofis Sektörü
Ofis pazarı, pandemi sonrası ticari gayrimenkul sektöründe en çok zorlanan alan oldu. Uzaktan ve hibrit çalışmanın yükselişi, birçok şehirde ofis talebini yapısal olarak azalttı ve bu da yüksek boşluk oranları ile bu segmentte taşınmaz değerlerinin düşmesine yol açtı. 2024–25 itibariyle, özellikle eski olan birçok şehir merkezi ofis kulesi düşük dolulukla mücadele ediyor. Ulusal ofis boşluk oranı rekor seviyelere yakın – ortalama olarak ofis alanlarının %18–19’u boş – ve bazı büyük kentsel pazarlarda boşluk oranı %20’nin oldukça üzerinde cbre.com cbre.com. Alt kiralık (şirketlerin fazla tuttuğu ofisleri devretmeye çalıştığı) alanlar da bolca mevcut. Bu durumlar, klasik ofis alanı kiralarında ciddi aşağı yönlü baskı yarattı ve yaklaşan kredi vade tarihleri olan ofis sahipleri için bir dizi zorlayıcı duruma neden oldu. Kısacası; ofis sektörü bir durgunluk içinde.
Öyle olsa da, ofis piyasasının taban yapıp yavaş bir toparlanma döngüsüne girdiğine dair giderek artan işaretler var. CBRE’nin 2025 öngörüsüne göre, ofis kiralama aktivitesi 2024’te artmaya başladı ve 2025’te daha da iyileşmesi bekleniyor, ancak bu artış ılımlı olacak cbre.com. 2025’te toplam ofis kiralama hacminde %5’lik bir artış öngörülüyor; bu, birkaç yıllık daralmadan sonra memnuniyetle karşılanacak bir dönüş olur cbre.com. En önemlisi, yeni ofis inşaatı neredeyse durma noktasına geldi ve bu da fazla arzı sınırlamaya yardımcı olacak cbre.com. Şirketler hibrit çalışmaya uyum sağladıkça, çoğu çalışan başına daha az alan ya da farklı lokasyonlarda da olsa, birlikte çalışma ve kurumsal kültür için hâlâ fiziksel ofislere ihtiyaçları olduğuna karar veriyor. Kiralayan tarafın hissiyatı, saf küçülmeden istikrara ve seçici büyümeye doğru kademeli olarak değişiyor; sektörel anketlerde bu yönde bulgular var cbre.com. Birçok kiracı (çoğunlukla küçülerek ya da “kaliteye kaçış” stratejisiyle) sözleşmelerini yeniliyor ve bu da doluluk oranlarını istikrara kavuşturuyor.
Bir belirgin eğilim, ofis piyasasında bir «ikili ayrışma»dır: Yeni, yüksek kaliteli (“A Sınıfı”) ofis binaları mükemmel olanaklarla çok daha sağlıklı bir talep görürken, eski ve modası geçmiş binalar geride kalıyor. «Birinci sınıf ofis alanı» – her piyasadaki en üst düzey binalar – aslında bazı şehirlerde kiracılar en iyi mülklerde konsolide oldukça azalmaktadır cbre.com. CBRE, birinci sınıf ofisleri en iyi binalar olarak tanımlar; «birinci sınıf ofislerdeki boşluğun 2027’ye kadar pandemi öncesi seviyelere (~%8 boşluk) düşmesini» bekliyorlar, çünkü talep kaliteye doğru kayıyor cbre.com. Buna karşın, daha düşük kaliteli ofisler muhtemelen zorlanmaya devam edecek ve yeniden kullanılmaları gerekecek (bazıları konut veya başka kullanımlar için dönüşüm adayı olabilir, ancak dönüşüm genellikle karmaşıktır). Genel olarak, «ofislerdeki boşluk oranının ülke çapında yaklaşık %19 civarında zirve yapması» ve ardından ekonomi büyüdükçe ve fazla alan yavaşça emildikçe kademeli olarak düşmesi bekleniyor cbre.com. Ofis sektöründe «istikrarlı, hızlı olmayan bir toparlanma» bekleyebiliriz: 2027’ye kadar bile çoğu analist, ofis talebinin 2020 öncesindeki normlara dönmesini öngörmüyor; ancak en kötü dönem geride kalmış olabilir. Yatırımcılar bu sektöre temkinli yaklaşıyor; sıkıntılı ofis varlıklarını büyük indirimlerle satın almak için fırsatlar var, ancak «yatırım riski yüksektir»; daha dayanıklı olan, birinci sınıf konumlarda modern mülklere odaklanılmadığı sürece bu risk azalmaz.Perakende Sektörü
Perakende gayrimenkul sektörü – alışveriş merkezleri, cadde mağazaları, büyük kutulu mağazalar ve şehir merkezi vitrinlerini kapsayan – pandemi sırasında en düşük seviyelerinden etkileyici bir toparlanma gösterdi. COVID karantinaları başta fiziksel perakendeyi ağır vurdu ve zayıf perakendecilerin tasfiyesini hızlandırdı. Ancak ayakta kalanlar, çok sınırlı yeni arzın ve azalmış rekabetin olduğu bir manzarada ortaya çıktı. Sonuç olarak, 2025’te perakende mülk temelleri yıllardır olduğundan daha sağlıklı durumda. Ulusal perakende boşluk oranı %5’in altında ve bu, büyük ticari mülk tiplerinde en düşük oran cbre.com cbre.com. Çoğu piyasada, özellikle iyi konumdaki banliyö merkezlerinde veya market-ankrajlı şeritlerde tüm iyi perakende alanları kiralanmış durumda. Bunun bir nedeni, son yıllarda neredeyse hiç yeni perakende alanı inşa edilmemesidir, bu yüzden arz-taleple eşitlendi. Geliştiriciler, (kısmen e-ticaret tehdidi nedeniyle) perakende inşaatında hâlâ temkinli, bu da mevcut merkezlerin yeni projelerden çok az rekabet gördüğü anlamına geliyor cbre.com. Sonuç olarak, uzun süreli bir durgunluğun ardından perakende kiraları yükselmeye başlıyor. Birinci sınıf konumlarda ev sahipleri tekrar fiyatlandırma gücüne kavuştu – düşük arz nedeniyle, 2025’te perakende alanı istenen kiraların artması bekleniyor cbre.com. Birçok perakendeci, özellikle ulusal zincirler, daha cazip lokasyonlarda kiralar daha da yükselmeden uzun vadeli kiralama anlaşmaları imzalamaya başlıyor cbre.com. Önemli olan, perakende performansı formata göre değişiyor. Açık hava mahalle ve topluluk alışveriş merkezleri (genellikle süpermarket veya temel ihtiyaçlarla desteklenmiş olanlar) başarılı olup yüksek doluluk oranına sahipken, bazı eski kapalı alışveriş merkezleri ancak yeniden geliştirilmiş veya yeni konumlandırılmışlarsa sıkıntıdan kurtuluyor. Bununla birlikte, alışveriş merkezlerine de 2022–2023’te tüketicilerin tekrar fiziksel olarak alışverişe dönmeleriyle ziyaretçi trafiğinde artış yaşandı; varlıklı bölgelerdeki A Sınıfı alışveriş merkezleri iyi işlerken, düşük kademedeki merkezler yeniden işlevlendiriliyor (karma kullanımlı merkezlere, lojistik merkezlere vb.). Coğrafi olarak perakende genişlemesi yüksek büyüme gösteren piyasalara odaklanıyor. Perakendeciler, güçlü nüfus ve iş büyümesi olan metropolleri hedefliyor – örneğin Phoenix, Austin, Dallas, Nashville ve Charlotte, perakende kiralama faaliyetinin yoğunlaştığı sıcak noktalar olarak gösteriliyor cbre.com. Bu Sun Belt ve gelişen piyasalar sadece daha fazla yeni gelen insanı çekmekle kalmıyor, aynı zamanda genellikle daha uygun fiyatlı konutlara sahip (bu da tüketicilerin yerel mağazalarda harcayabilecekleri harcanabilir gelirlerini artırıyor). Ayrıca, önemli altyapı iyileştirmelerine sahip bölgelerde (ör. yeni otoyollar ya da ulaşım genişletmeleri), erişilebilirlik arttıkça yeni perakende gelişmeleri cazip hale geliyor cbre.com. Yıllardır perakendeden uzak duran kurumsal yatırımcılar, sağlam temeller nedeniyle yavaş yavaş geri dönüyor. Genel olarak 2025 için perakende gayrimenkul görünümü temkinli şekilde iyimser: düşük boşluk oranları ve ılımlı kira artışlarının sürmesi bekleniyor, tabi büyük bir ekonomik durgunluk olmazsa. İzlenmesi gereken risk faktörü ise e-ticaret: çevrimiçi satışlar hâlâ büyüyor (şu an toplam perakende satışın yaklaşık %15’i), bu nedenle fiziksel perakendecilerin sürekli olarak çevrimiçinin sunamayacağı deneyimler ya da kolaylıklar sunması şart. Ama e-ticaretin tüm mağazaları öldüreceği görüşü yanlış çıktı – aksine, ABD yıllar süren konsolidasyonun ardından artık «doğru boyutta» bir mağaza stoğuna sahip ve kalan merkezler bundan faydalanıyor.
Endüstriyel & Lojistik Sektörü
Endüstriyel gayrimenkul – başlıca depo, dağıtım merkezi ve üretim tesislerinden oluşuyor – son yılların yıldız performans göstereni oldu. E-ticaret patlaması ve tedarik zincirlerinin yeniden yapılandırılması (daha fazla stoğun ülke içinde tutulması dahil) 2020-2022 arasında depo alanına rekor talep getirdi. 2023’e gelindiğinde endüstriyel sektörün boşluk oranı birçok piyasada tarihsel olarak düşük seviyelere (genellikle %4’ün altına) indi. Geliştiriciler yeni inşaat dalgasıyla karşılık verirken, 2023 sonunda kiralama talebi normalleşince bir miktar soğuma yaşandı. 2025’e girerken, endüstriyel piyasa hala temelde güçlü, fakat e-ticaret patlamasının zirvesine kıyasla daha sakin. Ülke genelinde endüstriyel boşluk yeni depo girişleriyle birlikte yükseldi, fakat hâlâ nispeten düşük ve kısa vadede piyasa “kiracının lehine” olarak değerlendiriliyor cbre.com. Eski, daha az verimli depolar daha yüksek boşluk oranı görüyor çünkü kiracılar daha yeni “yüksek-küp” tesislere yöneliyor – ofis piyasasında olduğu gibi bir “kaliteye kaçış” eğilimi var cbre.com. Ancak, 2025’in sonuna doğru şartların yeniden sıkılaşması bekleniyor, çünkü inşaat hattı yavaşlarken talep artmaya devam ediyor cbre.com. 2025’te endüstriyel talebi şekillendiren birkaç unsur var. İlk olarak, ticaret politikası ve yeniden yurtiçine üretim eğilimleri etkili: ABD’nin yabancı mallara uyguladığı daha yüksek tarifeler (2024’te yürürlüğe girdi) bazı şirketleri stoklarını ülke içinde arttırmaya (tarifeler gelmeden mal ithal etmek için) ve daha fazla ABD ya da yakın coğrafyada üretimi düşünmeye sevk etti cbre.com. CBRE, bunun ABD–Meksika sınırı yakınında ve önemli kuzey-güney lojistik koridorları (I-35 ve I-29 otoyolları gibi) boyunca endüstriyel tesislere artan talep getirebileceğini belirtiyor cbre.com. San Antonio, Austin, Dallas–Fort Worth, Oklahoma City, Kansas City, Des Moines ve Minneapolis gibi piyasalar, kıta ticaret yolları üzerindeki coğrafi konumları nedeniyle bu değişimlerin muhtemel faydalanıcıları olarak öne çıkıyor cbre.com. İkinci olarak, endüstriyel kiracılar kompozisyonu değişiyor: üçüncü parti lojistik (3PL) firmaları kiralamalarda daha büyük paya sahip olmaya başladı, çünkü şirketler depo ihtiyacını uzman işletmecilere dış kaynak olarak veriyor. CBRE, 2025’te 3PL’lerin endüstriyel kiralama hacminin üçte birinden fazlasını oluşturacağını öngörüyor cbre.com, bu da daha esnek ve isteğe bağlı tedarik zincirlerine yönelme eğilimini yansıtıyor.
Hacim açısından bakıldığında, 2025 yılında ülke genelinde endüstriyel kiralamaların toplamda 800 milyon metrekareyi biraz aşması öngörülüyor cbre.com. Bu, pandemi dönemindeki zirvenin (2021, olağanüstü bir talep gördü) altında olacak, ancak yine de pandemi öncesi normların üzerinde kalacak cbre.com. Temelde, endüstriyel sektör aşırı büyümeden daha sürdürülebilir bir büyüme hızına geçiyor. Arz tarafında, birkaç yıl süren “yoğun inşaat” sonrası, geliştiriciler geri çekiliyor. Yeni endüstriyel inşaat başlangıçlarında keskin bir düşüş var – 2025’te 2024’e göre %50’den fazla daha az olması bekleniyor cbre.com. Bu duraklama, piyasaya sürülen mevcut spekülatif projelerin sindirilmesine olanak tanıyor. 2025’in sonlarına doğru, bu alanlar doldukça, sarkaç özellikle kilit lojistik merkezlerdeki modern tesisler için ev sahiplerine doğru geri sallanabilir. Dolayısıyla yakın vadede endüstriyel alan kira artışının pozitif ancak ılımlı kalması muhtemel – bazı piyasalarda geçici bolluk nedeniyle ev sahipleri tavizler verebilir, fakat genel kira oranları enflasyon ve yüksek yenileme maliyetleriyle destekleniyor. Özetle, endüstriyel sektörün görünümü çok olumlu: e-ticaretin büyümesinin sürmesi, tedarik zinciri yeniden yapılanmaları ve sınırlı yeni arz sağlıklı temellere işaret ediyor. Büyük bir resesyon yaşanmadığı sürece, önümüzdeki yıllarda depolar yüksek doluluk oranı ve düzenli kira artışıyla kurumsal yatırımcılar için (gayrimenkul yatırım ortaklıkları ve özel sermaye fonları dahil) cazip olmaya devam edecek.
Çok Aileli (Apartman) Sektörü
Çok aileli sektör (5+ birimli büyük apartman mülkleri) genellikle konut gayrimenkulünün bir parçası olarak kabul edilir, ancak aynı zamanda yatırımcılar için temel bir ticari varlık sınıfıdır. 2025 yılında çok aileli sektörü benzersiz bir dönem yaşıyor: güçlü kiracı talebiyle eş zamanlı dev bir arz artışı. Daha önce belirtildiği gibi, 2023–2024’te rekor sayıda yeni apartman birimi teslim edildi, bu da ülke genelinde apartman boşluk oranının yükselmesine ve kira artışının yavaşlamasına sebep oldu. Yatırımcılar için bu durum, yüksek tavizler ve arz fazlası olan bazı piyasalarda net işletme gelirinin durağanlaşması anlamına geldi. Buna rağmen, çok aileli temeller zayıf olmaktan çok uzak – sadece aşırı sıkı bir piyasadan normale dönüyor. 2025 boyunca yeni inşaat kaynaklı baskının azalmaya başlaması bekleniyor. CBRE, 2025 yılında boşluk oranının hafifçe düşmesini (yıl sonunda yaklaşık %4,9’a gerilemesini, 2024 sonundaki yaklaşık %5,3’ten aşağıya inmesini) ve ortalama kiraların yıl genelinde yaklaşık %2,6 oranında yeniden artışa geçmesini öngörüyor cbre.com. Aynı şekilde, Freddie Mac de 2025’te kiralarda %2’nin biraz üzerinde artış ve boşluk oranında hafif artış (yaklaşık %6,2’ye – RealPage ölçümüyle), ekonominin yumuşak iniş yapacağı varsayımıyla öngörüyor mf.freddiemac.com. Özünde, 2025’te çok aileli piyasa dengede kalmalıdır – ülke genelinde ne kiracı ne de ev sahibi lehine, 2024’e kıyasla ise hafif iyileşmeyle.
Temel faktörlerden biri, hane oluşumunun güçlü kalmasının beklenmesidir. Demografi ve ekonomi, sürekli kiracı talebine işaret ediyor: iş büyümesi, pandemi sonrası sıçramaya göre daha yavaş olsa da pozitif seyrediyor ve büyük milenyum kuşağı aile kurma dönemlerinin zirvesinde. Bu genç yetişkinlerin birçoğu tercihen ya da yüksek ev fiyatları ve faiz oranları nedeniyle ilk evlerini almaları geciktiğinden hâlen kiracı olarak kalıyor. Buna ek olarak, göç (2022–2023 yıllarında tekrar hızlandı) kiralık konut talebine katkı sağlıyor. ABD ekonomisi ciddi bir durgunluktan kaçındığı sürece, önümüzdeki birkaç yıl içinde milyonlarca yeni kiracı hanesi görmemiz bekleniyor ve bu da yeni arzın sindirilmesine yardımcı olur.
Coğrafi olarak, arz hikayesi çok yoğunlaşmış durumda. Son yıllardaki apartman inşaatlarının büyük bir kısmı Sun Belt eyaletlerinde – özellikle Teksas, Florida, Caroline’lar, Georgia, Arizona ve Mountain West’in bazı bölgelerinde yoğunlaştı. Aslında, ABD’deki 16 büyük çok aileli piyasadan 10’u halihazırda inşaat zirvelerini aştı, kalan 6’sının ise 2025’te zirve yapması bekleniyor projeler tamamlandıkça cbre.com. Bu, 2026’ya gelindiğinde, neredeyse tüm büyük piyasalarda yeni teslimlerin azalacağını gösteriyor. Gelişimin öncüsü Sun Belt metropolleri kısa vadede soğuyabilir (bu yıl Austin veya Nashville gibi şehirlerde daha yüksek boşluk oranları olacak), ancak uzun vadede nüfus artışları bu birimleri dolduracak kadar kuvvetli. Kıyıdaki giriş kapısı şehirlerde (New York, Los Angeles, San Francisco gibi) ise karşılaştırmalı olarak daha az yeni inşaat bulunuyor ve kiralık konutta arz eksikliği sürüyor; bu piyasalarda doluluk oranı yüksek seyrediyor ve kent içi göçün dönüşüyle kiralar yeniden artıyor. Dikkat çeken bir diğer eğilim ise, yatırımcıların Ortabatı apartmanlarına artan ilgisi. Bazı Ortabatı metropollerinde (ör. Indianapolis, Kansas City, Cincinnati) yüksek erişilebilirlik ve istikrarlı ekonomi bulunuyor ve öngörüler Ortabatı’da kira artışının önümüzdeki yıllarda yıllık %4–5 düzeylerinde süreceğini gösteriyor multihousingnews.com, bu piyasaların düşük tabandan toparlaması nedeniyle.
Yatırım açısından bakıldığında, çok aileli mülkler halen en düşük riskli ticari varlık sınıflarından biri olarak görülüyor – insanlar her zaman bir yerde yaşamak zorunda. Ancak, yüksek faiz oranları çok aileli varlık değerlerini olumsuz etkiledi, zira yatırımcılar artık getirilerini artırmak için ucuz borca güvenemiyor. Kapitilizasyon oranları (mülk getiri ölçüleri) apartmanlar için 2021 dip seviyelerinden yukarı çıktı, yani kiralar artsa da fiyatlar bir miktar geriledi. CBRE, 2025’te finansal koşulların gevşemesiyle cap oranlarının istikrar kazanacağını veya hafif sıkışacağını öngörüyor cbre.com cbre.com. Pratikte, bu durum 2025–2026 yıllarını çok aileli yatırımlar için cazip bir pencere haline getirebilir; zira faizler daha da düşmeden ve fiyatları yeniden yukarı çekmeden fırsat oluşabilir. Çok aileli piyasadaki riskler arasında önemli bir ekonomik gerileme (işsizliğin artması kiracıların ödemesini zorlaştırır) ve bazı yerel piyasalarda aşırı arz var, fakat ülke geneli için uzun vadeli görünüm güçlü. 2026–2028’e gelindiğinde, mevcut yeni birimler sindirildikten sonra, birçok piyasa yeniden arz sıkıntısı yaşayabilir ve bu da kiralara yukarı yönlü baskı yaratır. Geliştiriciler, yüksek finansman maliyetlerinin farkında olduklarından ülke genelinde aşırı inşa yapmıyorlar – hatta 2025’te yeni çok aileli konut başlangıçlarının son birkaç yıla göre belirgin ölçüde düşük olması bekleniyor cbre.com. Bu da birkaç yıl içinde arz-talep dengesinin mülk sahipleri lehine olduğu bir ortamın temelini atıyor.
(Not: Oteller ve veri merkezleri gibi diğer ticari sektörler de anılmaya değer. Oteller, seyahat talebiyle güçlü biçimde toparlandı, ancak yüksek faiz oranları yeni gelişmeleri sınırlıyor. Veri merkezleri ise bulut bilişim ve yapay zekadan dolayı olağanüstü büyüme yaşıyor – 2025 talebi “aşırı sıcak”, %3’ün altında rekor düşük boşluk oranı ve rekor seviyede inşaat CBRE’ye göre cbre.com. Ancak, özet olması için yalnızca istenen başlıca sektörlere odaklanıyoruz.)
III. Faiz Oranları ve Mortgage Trendleri
Faiz oranları – özellikle mortgage (konut kredisi) oranları – emlak piyasasında çok önemli bir rol oynar. Son iki yılda, faiz oranlarındaki hızlı yükseliş, konut için en büyük engel oldu. 2020–2021’de 30 yıl vadeli sabit mortgage oranları %3 civarındaydı ve alım çılgınlığına yol açtı. 2023’ün sonlarına gelindiğinde, aynı oran iki katından fazlaya çıkarak %7 ya da daha fazlasına ulaştı, son 20 yılın en yüksek seviyesi oldu. Bu sıçrama, ABD Merkez Bankası’nın enflasyonla mücadele için uyguladığı sıkılaştırma politikasının doğrudan sonucuydu: Fed 2022 ve 2023’te gösterge faizlerini artırınca, ekonomideki tüm borçlanma maliyetleri de yükseldi. Yüksek mortgage oranları erişilebilirliği dramatik biçimde azaltıyor – örneğin, aylık 2.000 dolarlık bir ödeme %7 faizle, %3’e göre çok daha küçük bir krediye yeterli oluyor. NAR verilerine göre, tipik bir evi (yüzde 20 peşinatla) almak için aylık ödeme 2025’in başında 2.120 $’a çıktı; bu, konut fiyat artışı yavaşlamasına rağmen bir yıl öncesine göre %4,1 daha fazla nar.realtor. Birçok alıcı bu erişilebilirlik baskısıyla piyasadan çekilmiş durumda ve 2023–24’te konut satışları büyük oranda mortgage oranları nedeniyle resesyon seviyelerine indi.
2025 için iyi haber, faiz oranı ortamının istikrar kazanıyor gibi görünmesi ve rahatlamanın ufukta olmasıdır. Enflasyon zirveden aşağı inerken, Federal Reserve faiz artırımlarından vazgeçti. Aslında Fed, 2024 sonlarında birkaç küçük faiz indirimi yaptı nar.realtor ve 2025 ortası itibarıyla federal fon oranının sabit kalması veya enflasyon izin verirse daha da düşmesi bekleniyor. Ancak, ipotek (mortgage) oranlarının Fed indirimleriyle bire bir aynı şekilde düşmesi olası değildir nar.realtor. 2024 sonlarında Fed indirimlere başladığında, mortgage oranları neredeyse hiç hareket etmedi – NAR’dan Yun, “şişkin federal bütçe açığı” gibi faktörlerin uzun vadeli faiz oranları üzerinde yukarı yönlü baskı oluşturduğunu ve mortgage oranlarının hızlıca düşmesini engellediğini belirtti nar.realtor. Keskin bir düşüş yerine, çoğu analist önümüzdeki birkaç yıl boyunca mortgage oranlarında kademeli bir gevşeme bekliyor. Fannie Mae’nin son tahmini, 30 yıllık sabit faizli mortgage oranını 2025 sonunda yaklaşık %6,2 ve 2026 sonunda yaklaşık %6,0 olarak öngörüyor; bu da 2025 ortasında yaklaşık %6,6–6,7’den yalnızca mütevazı bir iyileşme mpamag.com. Mortgage Bankers Association biraz daha iyimser; oranların 2026–27’ye kadar %5’in orta aralığına inebileceğini öngörüyor, ancak bu bile son yıllardaki çok düşük oranların çok üzerinde. Kısacası, borçlanma maliyetleri 2010’lara göre yüksek, ancak 2023 zirvesinden biraz daha düşük kalacak gibi görünüyor.
Ev alıcıları için bu, 2025–2028 arası beklentileri ayarlamanın gerekli olacağı anlamına geliyor. Alıcıların, orta vadede “yeni normal” olarak biraz daha yüksek faiz maliyetlerini kabul etmeleri gerekebilir. Mortgage ürünü seçimi için de etkileri var: oranlar %3 iken, neredeyse herkes 30 yıllık sabit kredi alıyordu. %6–7 seviyesindeyken ise ayarlanabilir faizli mortgage’lara (ARM) veya geçici faiz indirimlerine (satıcıların veya müteahhitlerin ilk birkaç yıl için faiz oranını sübvanse ettiği programlar) ilgi artıyor. Ayrıca devralınabilir mortgage’lar gibi yaratıcı çözümler de dikkat çekiyor – bazı alıcılar satıcının düşük faizli FHA veya VA kredisini devralabiliyorsa eve fazladan ödeme yapmaya razı oluyor. Bankalar, ödenebilirliği kolaylaştırmak için (40 yıl vadeli kredi ya da ortaklık bazlı sermaye ürünleri gibi) yeni programlar sunmaya başladı. Bu eğilimler oranlar nispeten yüksek kalmaya devam ettikçe sürecektir. Öte yandan, eğer ve ne zaman oranlar düşerse, yeniden finansman (refinance) patlaması yaşanabilir; mal sahipleri mortgage taksitlerini düşürmek için acele edebilir. Şu anda, faiz oranı %3 olan krediyi %6’ya yükseltmek istemeyen az sayıda kişi olduğu için refinansman aktivitesi oldukça düşük; ancak 2026–2027’de oranlar bir–iki puan düşerse, milyonlarca borçlu refinanstan faydalanabilir – bu, mortgage sektörünün umutla gözlediği bir şey.
Faiz oranlarının yatırımcılar ve geliştiriciler üzerindeki etkisini not etmek de gerekiyor. Ticari gayrimenkul işlemleri geçen yıl yavaşladı çünkü borçlanma maliyeti arttı ve kredi koşulları zorlaştı. Yukarıda belirtildiği gibi, yatırım getirisi olarak kabul edilen cap rate’ler yükseldi ve yüksek kaldıraçlı bazı yatırımcılar yeniden finansmanda zorluklarla karşı karşıya. Çok aileli (multifamily) ve ticari mortgage kredilerinin hacmi 2023–24’te keskin bir şekilde düştü. Ancak faizlerin biraz daha düşmesi beklendiğinden, sektör tahminleri yatırım aktivitelerinin artmasını bekliyor. CBRE, 2025’te ticari gayrimenkul yatırım hacminde %5–10 artış öngörüyor; ekonomik güvenin yükselmesi ve alıcı/satıcı fiyat beklentilerinin yakınlaşması ile cbre.com cbre.com. Konut tarafında ise, toplam mortgage kredi hacmi (alış + refinansman) dipten toparlanarak artacak; Fannie Mae 2025’te yaklaşık 1,98 trilyon dolarlık mortgage kredisi, 2026’da ise 2,33 trilyon dolar öngörüyor; konut satışlarının toparlanması ve refinansmanın tekrar başlamasıyla mpamag.com. Bu rakamlar hâlâ 2020’deki 4+ trilyon dolarlık refinansman patlamasından düşük, fakat yön yukarı.
Özetle, faiz oranları 2028’e kadar gayrimenkul için kritik bir dalgalanma faktörü olmaya devam edecek. Temel beklenti, hipotek oranlarında önümüzdeki birkaç yıl içinde ılımlı bir düşüş, fakat aşırı düşük seviyelere dönüş değil. Gayrimenkul aktivitesi (hem alım hem inşaat) oranlar gevşedikçe kademeli olarak güçlenecek. Ancak tüm öngörülerde olduğu gibi, beklenmedik bir enflasyon ya da ekonomik şoklar, faiz oranı seyrini değiştirebilir. Şu anda genel görüş, faiz şokunun en kötüsünün geride kaldığı ve ortamın borçlular ve yatırımcılar için yavaşça daha elverişli hale geleceğidir. Bir mortgage yöneticisinin dediği gibi, “Faizlerin hafifçe düşmesini bekliyoruz, ancak eski rekor düşük seviyelere yine de inmeyecekler” mpamag.com. Bugün %6’lık mortgage’ı planlayıp, yarın refinans ile belki %5’e inme şansı öngörmek, bu dönemde ev alıcıları için akılcı bir yaklaşımdır.
IV. Bölgesel ve Şehir Düzeyinde Öne Çıkanlar
Gayrimenkulün ünlü sözü: Her şey yereldir. Ulusal eğilimler bir arka plan sağlarken, ABD genelinde bölgesel farklar son yıllarda oldukça belirginleşti – ve bu durum devam edecek gibi görünüyor. Burada konut piyasasında bazı bölgesel ve şehir düzeyindeki gelişmelerin, ayrıca izlenmesi gereken büyük metropollerin öne çıkan noktalarını paylaşıyoruz:
- Sun Belt Patlaması (Güneydoğu ve Güneybatı): Sun Belt bölgesi (Florida’dan Texas’a uzanan güney ve Güneybatı ile Batı’nın bazı bölümleri) son on yılın öne çıkan bölgesi oldu ve birçok göstergede liderliğini sürdürüyor. Florida, Texas, Carolinas, Georgia, Arizona ve Tennessee gibi eyaletler sağlam nüfus ve iş büyümesine sahne oldu; bu bölgeler hem bireyler (uzaktan çalışanlar ve emekliler dahil) hem şirket taşınmaları için cazibe merkezi oldu. Bu göç konut talebini artırdı ve bu alanlarda ev fiyatlarını nispeten dayanıklı tuttu. Sun Belt metropollerinin birçoğu 2022’ye kadar çift haneli fiyat artışları yaşadı; 2023’te bazıları biraz duruldu (ufak fiyat düşüşleri olsa da genellikle dayanıklılar). Örneğin, Miami, FL’nin medyan ev fiyatı geçen yıl yaklaşık %9 arttı realtor.com ve Orlando, FL’nin fiyatları yıllık bazda %12’den fazla arttı realtor.com; Realtor.com’un tahminlerine göre, bu istikrarlı gücün işareti. Bu arada Austin, TX, pandemi konut çılgınlığının poster çocuğuydu (fiyatlar iki yılda neredeyse %40 arttı); 2023’te bir düzeltme gördü. 2025 başı itibarıyla Austin fiyatları zirveden biraz aşağıda olsa da şehrin ekonomisi güçlü ve nüfus artışı yüksek, bu yüzden NAR, Austin’in “yakında fiyatların toparlanacağını” öngörüyor nar.realtor. Sun Belt pazarlarının ortak noktası (kıyı şehirlerine kıyasla) uygun fiyatlılık, düşük vergiler, iş imkânı ve sıcak iklim – bu faktörlerin 2020’lerin sonuna kadar geçerliliğini koruması bekleniyor. Yatırımcılar özellikle Dallas–Fort Worth, Atlanta, Phoenix, Tampa ve Charlotte gibi büyüklük ve büyüme avantajı olan piyasaları tercih ediyor. Tek uyarı, iklim ve sigorta: Florida kıyı bölgeleri ve Meksika Körfezi’ndeki alanlar, kasırga ve sel nedeniyle yükselen sigorta maliyetleriyle karşı karşıya; bu sorun çözülmezse zamanla erişilebilirliği ve alıcı ilgisini zayıflatabilir.
- Yüksek Maliyetli Kıyı Pazarları: Pahalı kıyı metropolleri – New York City, San Francisco Bay Area, Los Angeles, Boston, Washington D.C. ve Seattle gibi – daha karmaşık bir seyir izledi. Bu piyasaların birçoğunda 2020’de kısa süreli bir fiyat düşüşü (uzaktan çalışma sayesinde yoğun şehirlerden taşınmalarla) ve 2021’de yeniden şehir yaşamının başlamasıyla yükseliş oldu. 2022’de ise pek çok kıyı şehri yine zorluklarla karşılaştı: dış göç (daha ucuz bölgelere taşınanlar) ve bazı durumlarda teknoloji sektöründeki işten çıkarmalar (özellikle San Francisco ve Seattle’da) talebi etkiledi. 2023’te San Francisco, yıllık bazda ortalama ev fiyatlarının düştüğü dikkat çekerken, ev değerleri yaklaşık olarak sabit kaldı (2025 1. çeyrekte yıllık %1,5 artış) nar.realtor – yani Bay Area piyasası durgunluk içinde. Fakat istikrar işaretleri var: şehirler tekrar nüfus çekiyor. NAR’ın verileri, pandemi sırasında yaşanan “banliyöye göçün” ardından, 2024’te şehir merkezlerine dönüşte son on yılın en büyük artışı yaşandığını gösterdi nar.realtor. Genç profesyoneller iş ve olanaklar için geri dönüyor, uluslararası göç (kapı şehirlerinde yoğunlaşan) yeniden artıyor. Yani New York veya San Francisco bir Austin veya Nashville gibi patlama yaşamasa da, buralarda konut arzı çok kısıtlı ve gelirler yüksek; bu da fiyatları destekler. Örneğin, en pahalı ilk on metro pazarının sekizi California’da (ör. San Jose’nin ortalama fiyatı 2 milyon doların üzerinde, YB %9,8 artış) nar.realtor. Bu piyasalar, uzun süreli yeni konut üretimi yetersizliği ve istenen konum nedeniyle pahalı ve stok bol olmadığı sürece fiyatlarda yavaş artış bekleniyor. Kıyılarda konut erişilebilirliği temel sorun – ev sahipliği oranları çok düşük (Bay Area’da, hanelerin yüzde 55’inden azı ev sahibi) nar.realtor. Bu durum, önümüzdeki on yılda daha fazla konut geliştirilmesi ve erişilebilirlik önlemleri için politik baskıların artacağını gösteriyor.
- Ortabatı’nın İstikrarı: Ortabatı, ön plana çıkmasa da nispi uygun fiyatlılık ve stabil ekonomileriyle bazıları için cazip hale geldi. Columbus (OH), Indianapolis, Kansas City, Milwaukee ve Minneapolis gibi şehirler büyük patlama veya çöküşler yaşamadı; bunun yerine istikrarlı, tek haneli fiyat artışı ve düşük oynaklık gördü. 2024–2025’te, Ortabatı metropolleri satış aktivitelerinde en güçlü toparlananlar arasında; pahalı bölgelerden fiyat nedeniyle vazgeçenler daha ucuz evler arıyor. Örneğin Realtor.com analizinde 2025 için satış ve fiyat büyümesi potansiyeli bakımından ilk 10’da birkaç Ortabatı pazarı belirlendi realtor.com. Özellikle, Colorado Springs, CO (bazen Mountain West ile birlikte sayılır) listede birinci sırada; Virginia Beach, VA (daha uygun fiyatlı bir güneydoğu kıyı şehri) 3. sırada ve Greensboro, NC 10. sırada realtor.com. Hepsi tam anlamıyla Ortabatı olmasa da genel eğilim kaliteli yaşam sunan ikinci derecede şehirlerin yükselişidir. Ortabatı, ayrıca çoğu zaman daha yüksek kira getirileri (cap rate) ile öne çıkar; bu da Cleveland veya Detroit gibi şehirlere tek ailelik kiralık ve çoklu konut yatırımlarında ilgiyi arttırıyor. Ortabatı konut piyasalarının dramatik dalgalanmalardan uzak, ılımlı ve istikrarlı büyüme göstermesi bekleniyor. Dikkate alınacak faktörlerden biri nüfus: bazı bölgelerde hala nüfus durağan veya çok hafif geri gidiyor; bu da talebi sınırlandırıyor. Ancak sağlık, eğitim veya üretim istihdamı büyüyen metropoller iyi durumda.
- Kuzeydoğu Koridoru: Kuzeydoğu koridoru (Boston’dan D.C.’ye) karma bir dinamiğe sahip. New York City’nin konut piyasası 2020’deki gerilemeden toparlandı; Manhattan’da kiralar 2022’de rekor kırdı ve daire fiyatları stabilleşti. NYC çevresindeki banliyöler (New Jersey, Long Island, Connecticut), kısıtlı stok nedeniyle güçlü durumda. Boston’un piyasası eğitim ve biyoteknoloji istihdamıyla dayanıklı – fiyatlar burada da ılımlı artmaya devam etti. Philadelphia ve Baltimore, bu koridorda D.C./NYC’ye alternatif daha uygun fiyatlı metropoller olarak öne çıktı. Washington D.C.’de ise ev fiyatları son dönemde nispeten yatay; bunda çoklu apartman (yüksek katlı konut) fazla arzı ve bazı nüfus çıkışı etkili; ancak yüksek gelirler ve müstakil evler için sınırlı arsa, bölgedeki konut piyasasını rekabetçi tutuyor. Kuzeydoğu genel olarak eski konut stokuna ve yavaş büyümeye sahip, bu da arzın sıkı kalmasını sağlıyor. Bölgesel ekonomi (devlet, eğitim, finans, sağlık ağırlıklı) istikrarlı kaldıkça konut fiyatları muhtemelen yavaşça değer kazanacak. İlginç bir eğilim de, yüksek faiz oranlarının yüksek maliyetli piyasaları daha sert vurması – New Jersey’de 1 milyon dolarlık evin %7 faizli kredisi, Ohio’da 300 bin dolarlık evden çok daha pahalı. Bu nedenle Kuzeydoğu’da erişilebilirlik sorunu oldukça keskin. Bu, faiz oranları düşene ya da gelirler yetişene kadar fiyat artış hızını yavaşlatabilir.
- Bölgesel Erişilebilirlik ve Göç Eğilimleri: Genel olarak, erişilebilirlik bölgesel performansın ana belirleyicisi. Birkaç yıl önce son derece erişilebilir olan bölgeler (Güneydoğu, Idaho/Utah gibi Batı’nın bazı bölümleri), göçle birlikte fiyatlarını hızla artırdı ve artık o kadar ucuz olmadıkları için piyasaları hafifçe soğudu. Oysa, hiçbir zaman patlama yaşamayan bölgeler (bazı Ortabatı/Kuzeydoğu şehirleri) şimdi görece cazip. Yüksek maliyetli eyaletlerden düşük maliyetlilere göç akışı devam ediyor: örneğin California, Illinois ve New York net göç kaybı yaşadı, Florida, Texas, Carolinas, Tennessee ise net göç aldı. Bu eğilim; uzaktan çalışma esnekliği ve emeklilerin daha ucuz, daha sıcak yerlere yönelmesiyle devam edecek. Florida ayrıca özel değinmeyi hak ediyor: son üç yılda muazzam bir göç aldı (ve buna paralel ev fiyatı ~%40 arttı). Son dönemde Florida’da bazı piyasalarda (Naples, Tampa, Güney Florida’nın bazı kısımları) yüksek fiyat nedeniyle yerel alıcılar elendi ve sigorta endişeleri öne çıktı; buna rağmen Miami ve Orlando, 2025’te satış ve fiyat artışı açısından piyasanın en güçlüleri olarak öngörülüyor realtor.com – Florida’nın cazibesi devam ediyor.
Aşağıda Tablo 1’de, çeşitliliği göstermek için bazı bölgesel konut göstergelerinden örnekler özetlenmiştir:<table> <thead> <tr><th>Metro Alanı (Bölge)</th><th>2025 1. Çeyrek Medyan Ev Fiyatı</th><th>Yıllık Fiyat Değişimi</th></tr> </thead> <tbody> <tr><td>**San Jose, CA (Batı Kıyısı)**</td><td>2.020.000 $</td><td>+%9,8:contentReference[oaicite:92]{index=92}</td></tr> <tr><td>**Naples, FL (Sun Belt)**</td><td>865.000 $</td><td>+%1,8:contentReference[oaicite:93]{index=93}</td></tr> <tr><td>**San Francisco, CA (Batı Kıyısı)**</td><td>1.320.000 $</td><td>+%1,5:contentReference[oaicite:94]{index=94}</td></tr> <tr><td>**Honolulu, HI (Pasifik)**</td><td>1.165.100 $</td><td>+%7,3:contentReference[oaicite:95]{index=95}</td></tr> <tr><td>**Urban Honolulu, en pahalı 10 liste arasında kıta dışı az sayıdaki piyasalardan biriydi**.</td><td></td><td></td></tr> </tbody> </table>
(Tablo 1: Seçili metropol bölgelerinde 2025 1. Çeyrek için medyan müstakil ev fiyatları ve yıllık fiyat değişimleri örnekleri. En pahalı piyasalarda bile büyüme değişken – örn., San Jose’nin teknoloji odaklı piyasası yaklaşık %10 artış görürken, San Francisco neredeyse yatay kaldı nar.realtor. Florida’nın Naples kenti ise, daha önce çok sıcak olan piyasası soğuduğu için yalnızca +%1,8 artış gördü nar.realtor.) Verilerin gösterdiği gibi, 2025 yılına kadar çoğu metropol piyasası fiyatlarda yeni rekorlara ulaştı, büyüme yavaşlamış olsa bile nar.realtor. Karşılanabilirlik sorunu tüm ülkede mevcut ancak en pahalı piyasalarda daha belirgin hissediliyor. 2025 başında, bir ailenin ortalama bir evi alabilmesi için (yüzde 10 peşinatla) neredeyse piyasaların %45’inde yıllık 100.000$’ın üzerinde gelire ihtiyacı vardı nar.realtor. Buna karşılık, hala (piyasaların yaklaşık %3’ünde) yıllık 50.000$ kazanan bir ailenin ev alabileceği birkaç yer var nar.realtor – bunlar genellikle daha küçük Ortabatı veya Güney kasabaları oluyor. Bu uçurum, insanların neden yer değiştirdiğinin altını çiziyor. Geleceğe bakarsak, bölgesel yeniden dağılımın devam etmesini bekliyoruz: iyi iş olanaklarına sahip uygun fiyatlı piyasalar daha fazla sakin çekecek (böylece konut piyasalarını destekleyecek), aşırı pahalı piyasalar ise daha çok yüksek gelirlilere dayanacak ya da daha yavaş büyüyecek. Yine de, hiçbir bölge tek tip değil – yeni bir fabrikanın açılması, bir teknoloji şirketinin büyümesi veya bir doğal afet gibi yerel faktörler bir şehrin emlak piyasasını etkileyebilir. Emlakla ilgilenenler, makro trendleri takip ederken bu mikro düzeydeki gelişmelere de dikkat etmek zorunda olacaklar.V. Temel Demografik, Teknolojik ve Ekonomik Etkenler
Birçok temel dinamik emlak sektörünü şekillendiriyor. Bu bölümde, barınma ve ticari gayrimenkulü etkileyen temel demografik, teknolojik ve ekonomik etkenleri tartışacağız. Bu faktörler, gözlemlenen eğilimleri açıklamaya yardımcı olur ve piyasaların önümüzdeki birkaç yılda nasıl evrilebileceğine dair içgörü sunar.- Demografik Değişimler: Demografi, konut talebinde belirleyicidir. ABD, nesiller arası bir devir sürecinde. Millennials (yaklaşık 1981–1996 doğumlu) – işgücündeki en büyük nesil – artık çoğunlukla 20’li sonlarından 30’lu yaşlarının sonlarına girdi, yani hane kurma ve ev alma çağındalar. Bu grup, önceki nesillere kıyasla ev alımında biraz gecikti (öğrenci kredileri ve 2008 krizinin etkisi gibi nedenlerle), fakat şimdi piyasaya güçlü biçimde giriyorlar. Gerçekten de, ilk kez ev alanların medyan yaşı 38’e yükseldi, bu tüm zamanların en yükseği nar.realtor; bu da Millennial’ların yüksek fiyatlar karşısında peşinat biriktirmek için ne kadar zamana ihtiyaç duyduğunu gösteriyor. Birçoğu aile desteğine yöneliyor: İlk kez alanların %25’i aileden hediye veya borç aldı, %7’si ise miras kullandı – bunlar da rekor seviyeler nar.realtor. Millennial’lar olgunlaştıkça tercihleri başlangıç düzeyindeki apartmanlardan daha büyük banliyö evlerine kayabilir ve bu da aile dostu bölgelerde talebi artırabilir. Hemen arkasından Gen Z (yaklaşık 1997–2012 doğumlu) yetişkinliğe adım atıyor; en yaşlı Gen Z’ler 20’li yaşlarının ortasında ve kariyerlerinin başında, genellikle kiracı olarak. Önümüzdeki 5 yıl içinde Gen Z, kiralık konut talebine önemli katkı sağlayacak ve muhtemelen 2020’lerin sonlarında da ilk evlerini almaya başlayacak. Bu arada, Baby Boomer’lar (1946–1964 doğumlu) emeklilik çağının ilerisine geçmiş durumda. Pek çok Boomer, “yerinde yaşlanmayı” seçip evlerinde önceki nesillere göre daha uzun süre kalıyor, bu da konut devir hızını yavaşlatıyor. Ancak bazıları küçülüyor veya taşınıyor – genellikle daha güneşli yerlere veya torunlara yakın olabilmek için – bu da Florida, Arizona ve Karolina gibi pazarlarda etkili oluyor. Boomers, 2023–24’te aktif ev alıcılarıydı, bazı çeyreklerde genç alıcıları bile geride bıraktılar; bunun nedeni genellikle öz sermayeleri olması ve peşin para ile ödeyebilmeleri. Nitekim, peşin yapılan satın alımlar rekor seviyelerde, toplam satışların %26’sını (ve son tekrar alıcı satışlarının %30’dan fazlasını) oluşturdu nar.realtor; bunda yaşlı alıcıların evini küçültüp birikimi ile aldığı rol oynuyor. Bir diğer demografik trend ise çok kuşaklı hanelerin yükselmesi. NAR, alıcıların %14–17’sinin rekor seviyede çok kuşaklı evler aldığını, bunun yaşlanan ebeveynler veya eve dönen yetişkin çocuklar için yapıldığını bildiriyor nar.realtor. Bu, maliyet tasarrufu ve kültürel tercihlerle teşvik ediliyor ve ebeveyn süitleri gibi daha büyük evlere talebi artırıyor. Son olarak, ABD’de genel nüfus artışı 2010’ların sonunda yavaşlamıştı ama 2021’den sonra artan göç sayesinde hız kazandı. Uluslararası göç, özellikle geçiş şehirlerinde ve kiralık talebinde hane oluşumunun kilit unsurlarından. ABD göçmen alımını sağlıklı bir tempoda sürdürdükçe, bu konut talebini önümüzdeki yıllarda daha da artıracaktır (her yeni göçmen aile kiralık ya da sahipli bir ev isteyecektir). Özetle, demografi konut için genelde olumlu: geniş bir grup ev sahipliği çağına giriyor, hayat olayları faiz kilitlenmesine rağmen taşınmalara neden oluyor ve nüfus artışı arz üzerinde baskıyı koruyacak nar.realtor. Bir endişe, daha genç alıcılar için karşılanabilirlik – eğer ev fiyatları ve faiz yüksek kalırsa, Millennials ve Gen Z daha yavaş hane kurabilir veya kira pazarına daha fazla yönelebilir, bu da ev sahipliği oranının seyrini değiştirebilir.
- Teknolojik Eğilimler: Teknoloji, emlak sektörünü çok yönlü etkiliyor. Belki de en önemli değişiklik uzaktan çalışma teknolojisinin yükselişi; bu, birçok çalışanı ofisten bağımsız hale getirdi. Bu, zaten konut talebini yeniden şekillendirdi – insanların şehir merkezlerinden uzaklara veya tamamen başka bölgelere taşınmasına olanak tanıdı (Sun Belt göçünde olduğu gibi). Uzaktan çalışmanın hibrit biçimlerde sürmesi bekleniyor, bu da konut talebinin dağınık kalacağı anlamına geliyor. Çalışanlar, ulaşım süresi yerine uygun fiyat ve alanı (ev ofisi) ön planda tutabiliyor, bu da banliyö ve şehir dışı konutları destekliyor. Ancak, bazı şirketlerin personeli geri çağırdığına dair işaretler de var; bu da şehir hayatının tamamen bittiği anlamına gelmiyor. Ticari tarafta, uzaktan çalışma teknolojisi, ofis sektörünün temel zorluğu olarak öne çıkıyor, daha önce ayrıntılı şekilde değinildiği gibi. Diğer bir teknoloji eğilimi ise e-ticaretin büyümesi. Online alışverişin yaygınlaşması (pandemiyle hızlandı), lojistik gayrimenkule (depolara, dağıtım merkezlerine) olan ihtiyacı artırdı ve bazı perakende formatlarını ise zora soktu. AVM sahipleri ise deneyimsel kiracılar (eğlence yerleri, spor salonları, tıp merkezleri gibi) ekleyerek “internete karşı korumalı” hale gelmeye çalışıyor. Teknoloji ve perakende kesişimi sürecek: çok kanallı perakende bekleniyor (mağazalar showroom ya da online sipariş için dağıtım noktası olarak), bu da iyi konumlu perakende alanlarının doluluğunu destekleyebilir. Konut piyasasında, teknoloji işlemleri daha verimli yapıyor. Online listeleme platformları (Zillow, Redfin, Realtor.com) ve sanal turlar, alıcılara eşi görülmemiş bir bilgi erişimi sunuyor. Dijital mortgage ve e-kapanış işlemleri satın alma sürecini basitleştiriyor. Bu verimlilikler arz ve talebi değiştirmese de, piyasayı daha şeffaf hale getiriyor ve belki de sürtüşmeyi azaltıyor (buna rağmen kıyasıya teklif savaşları devam edebiliyor!). Bir başka alan ise proptech ve akıllı evler: pek çok yeni konut ve apartman, akıllı termostat, güvenlik sistemi ve IoT cihazları ile donatılıyor, bu unsurlar satışta avantaj olabiliyor. Teknolojik olarak, inşaat yöntemleri de evriliyor (ama yavaşça) – örneğin, modüler inşaat ve 3D yazıcıyla ev üretimi, maliyetleri düşürmek ve inşa süresini hızlandırmak amacıyla deneniyor; eğer ölçekli benimsenirse, konut açığına çözümde önemli olabilir. Veri analitiği ve yapay zeka (AI) ise emlak yatırımcıları tarafından fırsatları tespit etmek için daha çok kullanılıyor (örn. algoritmalarla değeri düşük evleri bulmak veya piyasa değişimini öngörmek). Sektörel olarak bakarsak: veri merkezleri kendisi bulut ve yapay zeka büyümesiyle patlayan bir emlak dalı haline geldi – belirtildiği üzere, veri merkezlerinde boşluk oranı %2,8 civarında ve büyük ölçüde yeni kapasite ekleniyor cbre.com. Dijital altyapıya (veri merkezi, baz istasyonu arsası) talep, arazi geliştiricilerinin gözettiği yeni bir itici güç. Son olarak, teknoloji sektörünün dinamikleri bazı piyasaları güçlü şekilde etkileyebiliyor. Büyük teknoloji merkezleri (San Francisco, Seattle, Austin) konut piyasalarının teknoloji devlerinin performansına göre dalgalandığını gördü. 2025’te teknoloji sektörü işten çıkarmalardan toparlanıyor, bu da bu bölgelerde yerel gayrimenkul piyasasının yeniden canlanması için umut verici. 2025–2028 arasında, eğer yapay zeka ve başka yeniliklerle yeni bir teknoloji patlaması yaşanırsa, yüksek maliyetli teknoloji merkezleri yeni konut kriziyle karşı karşıya kalabilir – eğer yeterince konut geliştiremezlerse.
- Ekonomik ve Politika Etkenleri: Daha geniş ekonomik koşullar, her zaman temel itici güçlerdir. İstihdam artışı, gelir gelişimi ve GSYİH büyümesi doğrudan emlak talebini etkiler. ABD ekonomisinin 2025’te mütevazı şekilde büyümesi bekleniyor – CBRE, 2025’te yaklaşık %2,0–2,5 GSYİH büyümesi öngörüyor cbre.com, piyasanın üzerinde bir oran, yumuşak inişe bağlı olarak. Bu büyüme, tüketici harcamalarıyla (hane bilançoları hâlâ iyi durumda) ve gevşeyen finansal koşullarla besleniyor. 2023–24’te, ev satışları düşerken bile güçlü istihdam artışı oldu; bu, koşullar iyileşirse emlakta gizli bir talep olduğu anlamına geliyor realestatenews.com. İstihdam güçlü kalırsa (işsizlik oranı tahminlerde %4–4,5 civarında) cbre.com, insanlar hane kurar ve gayrimenkule yatırım yapar. Ücret artışı da bir faktör – ücretler yükseliyor ama birçok bölgede konut fiyatları kadar hızlı yükselmiyor ve bu karşılanabilirliği zedeliyor. Eğer ücret enflasyonu yıllık yaklaşık %4–5 devam ederken ev fiyat artışı %2–3’te kalırsa, bu zamanla bir denge sağlayabilir. Enflasyon doğrudan faiz oranlarını (daha önce tartışıldığı gibi) ve inşaat maliyetlerini etkiler. 2021–22’de inşaat maliyeti enflasyonu çok yüksekti (malzeme ve işgücü kıtlığı nedeniyle). Şu an biraz gevşese de, hâlâ pandemi öncesine göre ev inşa etmek ciddi şekilde pahalı. Arzda herhangi bir iyileşme (ve dolayısıyla karşılanabilirlik) inşaat verimliliğine ve maliyetlerine bağlı; düzenleme engellerini azaltacak veya teşvik sağlayacak politika adımları yardımcı olabilir. Hükümet politikası ise bilinmez değişken olarak kalacak. Federal düzeyde, ilk kez ev alacaklara yönelik yardım (peşinat yardımı programları, vergi kredileri) gündemde; gerçekleşirse talebi artırır. Ancak asıl etkiler daha çok eyalet/yerel düzeyde: daha yüksek yoğunluklu imar izni, hızlandırılmış ruhsatlandırma ve uygun fiyatlı konut teşvikleri sıkı piyasalarda arzı aşamalı artırabilir. California ve Oregon gibi eyaletler, daha fazla konut üretimini zorunlu kılıyor ve ek konut birimlerinin (ADU) önünü açıyor, bu da zamanla birim ekleyebilir. Bir diğer ekonomik faktör finansal ortam: krediye erişim. Bankalar, daha yüksek faizler ve ekonomik belirsizlik nedeniyle kredi standartlarını bir miktar sıkılaştırdı. Bu, yalnızca ev alıcılarını (daha zor kredi almak veya daha yüksek ücret ödemek zorunda kalıyorlar) değil, aynı zamanda inşaat geliştiricilerini de etkiliyor (inşaat kredisi için daha sıkı koşullar). Bankacılık sektörü istikrar kazanır ve faizler düşerse, kredi gevşer, daha fazla emlak faaliyeti mümkün olur. Tersine, herhangi bir finansal şok (örneğin likidite krizi veya borç tavanı sorunu kaynaklı dalgalı faizler) emlak güvenini hızla bozabilir. Maliye politikası (devlet harcamaları ve açıklar) da önemlidir; büyük federal açık, uzun vadeli faizlerin yüksek kalmasının nedeni olarak gösteriliyor nar.realtor. ABD açıkları azaltırsa, tahvil getirileri üzerindeki yukarı yönlü baskı ve dolayısıyla mortgage faizleri bir miktar azalabilir. Elbette vergi politikası da emlak üzerinde etkili – güncel tartışmalarda SALT (eyalet ve yerel vergi) kesintilerinde ve yatırımcıya ilişkin vergilerde değişiklik olasılığı var; bu, yüksek vergili eyaletlerde veya kiralık mülk sahiplerinde satın alma teşvikini değiştirebilir.
VI. Yatırım Riskleri ve Fırsatlar
2025–2028 emlak piyasası birçok açıdan umut vaat ederken, yatırımcılar için – ister büyük kurumlar ister bireysel ev sahipleri/kiraya verenler olsun – kendine özgü riskler ve fırsatlar da barındırıyor. Aşağıda dikkat edilmesi gereken başlıca riskleri ve bu dönemde faydalanılabilecek fırsatları özetliyoruz:
Başlıca Yatırım Riskleri:
- Yüksek Faiz Oranları ve Finansman Maliyetleri: Yüksek faiz oranları borçlanma maliyetlerini artırır, bu da yatırım getirisini veya ev sahibi olma erişilebilirliğini azaltabilir. Eğer oranlar beklenenden daha uzun süre yüksek kalırsa (veya enflasyon nedeniyle tekrar yükselirse), emlak anlaşmalarını finanse etmek zorlu olmaya devam edecektir ve bu, mülk değerlerinde gerilemeye yol açabilir. Düşük faizle alım yapmış birçok ticari yatırımcı, refinansman riskiyle karşı karşıya – günümüz faizleriyle kredileri yeniden finanse etmek bazı durumlarda mümkün olmayabilir, bu da temerrüde veya sıkıntıdaki satışlara yol açabilir. Bu özellikle, değerlerin düştüğü ve yüksek faizle kesiştiği ofis sektöründe bir risk (2025–2026’da ofislerde büyük bir ticari ipotek dalgası vadesini dolduruyor). Kısa vadede, yükselen sermaye getiri oranları tüm sektörlerde mülk değerini azaltabilir; bu da mevcut sahipler için bir risktir.
- Ekonomik Durgunluk Olasılığı: Temel beklenti yumuşak bir iniş olsa da, Fed’in aşırı sıkılaştırması, küresel şoklar veya jeopolitik olaylar nedeniyle her zaman bir resesyon riski vardır. Önemli iş kayıplarına yol açacak bir resesyon emlak talebine zarar verir (daha az ev alıcısı, daha fazla daire boşluğu, zorlanan perakendeciler vb.). Oteller ve lüks konut gibi sektörler ekonomik dalgalanmalara özellikle duyarlıdır. Orta düzeyde bir durgunluk bile, kiracı temerrütleri veya artan boşluk gibi diğer riskleri büyütebilir. Yatırımcılar, kira artışı beklentilerini muhafazakâr seviyede tutmalı ve bir düşüşü göğüslemek için nakit rezervi bulundurmalıdır.
- Piyasa İkiye Bölünmesi ve Demode Kalma: Daha önce değinildiği gibi, belirli gayrimenkul türleri (eski ofisler, demode alışveriş merkezleri, imkanları olmayan eski daireler) işlevsel olarak eski hale gelebilir veya en azından ciddi şekilde rekabet dışı kalabilirler. Risk, sermayenin bu varlıklarda “kilitli” kalmasıdır – örneğin, eski bir ofis binasını konuta dönüştürmek için büyük yatırım gerekebilir ve yerel imar ya da ekonomi bunu desteklemeyebilir. Zor durumdaki bölgelerde ikincil kalite varlıkları elinde tutan yatırımcılar değer tuzaklarıyla karşılaşabilir. Benzer şekilde, konut tarafında, nüfusu azalan veya iklim dayanıklılığı zayıf bölgelerdeki evler düşük performans gösterebilir. Ne alınmayacağını bilmek, doğru fırsatları bulmak kadar önemlidir.
- Düzenleyici ve Politik Riskler: Emlak sektörü düzenleyici değişikliklere tabidir. Bir risk, kira kontrolü veya kiracı koruma yasalarının uygun fiyat sorunlarına yanıt olarak genişlemesidir. Bazı eyaletler ve şehirler zaten, mülk sahipleri için gelir artışını sınırlayan kira tavanları uygulamaya başladı. Bir diğer risk ise, gelir elde etmeye çalışan belediyelerin emlak vergilerini artırmasıdır – bu durum ticari sahipleri ve hatta ev sahiplerini olumsuz etkileyebilir (bazı Sun Belt şehirlerinde hızlı değer artışı vergilerde yükselişe neden oldu). Geliştirme tarafında, imar yasalarındaki değişiklikler iki ucu keskin kılıç olabilir: kuralların gevşetilmesi fırsat yaratabilirken (daha fazla yoğunluk), daha sıkı çevre veya tasarım regülasyonları maliyeti yükseltebilir. En uç örnekte, 1031 takaslarının kaldırılması veya emlak satışında sermaye kazancı vergilerinin artırılması konuşulsa da, federal düzeyde acil bir risk yoktur, ancak yatırımcı davranışını etkileyebilir.
- İklim ve Çevresel Riskler: İklim değişikliği emlak sektöründe gün geçtikçe daha büyük bir risk oluşturuyor. Sahil taşkın bölgeleri, kasırga eğilimli alanlar, yangın riski taşıyan veya kuraklık yaşayan bölgelerdeki mülkler daha yüksek sigorta maliyetiyle ve potansiyel değer kaybıyla karşı karşıya. Örneğin, Florida’nın bazı bölgelerinde sigortacılar geri çekildi, mülklerin uzun vadeli sigortalanabilirliği konusunda endişe oluştu. Aynı şekilde, Batı eyaletlerinin kırsal lüks piyasalarını riskli kılan yangın sorunları var. Direnci artırmayı hedefleyen çevre düzenlemeleri (örn. yükseltilmiş veya yangına dayanıklı malzeme zorunluluğu) geliştirme veya tadilat maliyetini yükseltebilir. Yatırımcılar, birkaç on yıl içinde gerçekten sular altında kalabilecek veya oturulamaz hale gelebilecek mülklerden uzak durmak için iklim riskini hesaba katmalıdır.
- Uygulama ve Likidite Riskleri: Daha dalgalı bir piyasa ortamında, büyük projeleri hayata geçirmek veya sorunlu varlıkları dönüştürmek uygulama riski taşır. Örneğin, sorunlu bir ofisi daireye dönüştürmek tahmin edilmeyen inşaat zorluğu veya topluluk karşıtlığıyla karşılaşabilir. Diğer yandan, likidite riski de piyasa algısı dönerse veya kredi piyasalarında sorun yaşanırsa (2020 başında kısa süreli olduğu gibi) bir mülkü makul fiyata hızla satma yeteneğinin azalması anlamına gelir. Gayrimenkul doğası gereği likit değildir, bu nedenle yatırımcılar elde tutmaya hazırlıklı olmalıdır. Kısa vadeli al-sat yapanlar veya spekülatörler piyasa dalgalanmalarına yakalanabilir.
Bu risklere rağmen, önümüzdeki yıllar pek çok fırsat da sunmaktadır:
Başlıca Fırsatlar:
- Alıcı Piyasasında Seçici Alımlar: 2020–2022’nin aşırı hareketli satıcı piyasasından sonra, birçok bölgede (özellikle üst segment konutlar ve yoğun yatırımcıların olduğu piyasalarda) soğuma yaşandı. 2025’te bireysel ev alıcıları daha az rekabet, daha fazla stok ve hatta bazı ilanlarda fiyat kırıklığıyla karşılaşabilir – teklif savaşlarından hoş bir değişim. Finansal olarak hazır olanlar, özellikle hızlı taşınma ihtiyacı olan satıcıları hedefleyerek daha iyi anlaşmalar yapma şansına sahip olabilir. Yatırımcılar içinse bu yavaşlama, mülkleri yakın geçmişteki zirvelere göre görece indirimli olarak satın alma fırsatları yarattı. Örneğin, fiyatların fazla yükseldiği Sun Belt şehirleri (Boise, Austin, Phoenix) düzeltme yaşadı; akıllı yatırımcılar büyümenin yeniden hızlanmasından önce iyi bir giriş noktası kolluyor.
- Sıkıntıdaki Varlıkların Satın Alınması: Yüksek faiz oranları nedeniyle, bazı mülk sahipleri sıkıntıda – özellikle ofis sektöründe, ancak aşırı borçlu bazı çok aileli konut sahipleriyle, zayıf piyasalarda elde kalmış yeni konut üreticileri için de geçerli. Bu ortam, 1990’ların başı veya 2008 sonrası gibi sıkıntılı alım fırsatları sunuyor. Nakdi hazır olan kurumsal yatırımcılar, performans göstermeyen kredileri veya hacizli mülkleri indirimli fiyatlarla satın almak için pozisyonlanıyor, özellikle dönüştürülebilen ofisler ilgi odağı. Bazı otel ve perakende mülkleri de maliyetinin altına alınarak yeniden konumlandırılabilir. Sıkıntılı varlık alımında pencerenin ne kadar açık olacağı ise faizlerin ne kadar yüksek kalacağına ve bankaların sorunlu kredileri nasıl yöneteceğine (uzatmak mı, haciz koymak mı) bağlı. Ancak sabrı ve sermayesi olanlar için önümüzdeki 1–3 yıl her döngüde bir kez gelen fırsatlar sunabilir; doğru rehabilitasyon veya oranlar düşünce (değer artışıyla) büyük getiri elde edilebilir.
- Yetersiz Hizmet Almış Sektörler ve Pazarlar: Bazı sektörlerin güçlü rüzgarları var ve geliştirme veya yatırım için cazip hale geliyor. Belirtildiği gibi, endüstriyel/lojistik talebi yüksek bir sektör – önemli merkezlerde modern dağıtım merkezleri inşa etmek (ya da boş büyük kutu perakende mağazalarını dağıtım merkezine dönüştürmek) kârlı olabilir. Çok aileli konutlar neredeyse her yerde ihtiyaç; büyük lüks apartman projeleri yapılırken, uygun fiyatlı/iş gücü konutu açığı devam ediyor. Orta segment kiralık konutlara odaklanan geliştiriciler ya da prefabrik konut topluluklarına yatırım yapanlar daha istikrarlı getiri ve daha az rekabet görebilir. Tek aile kiralamaları (SFR) başka bir büyüme alanı – büyük kurumlar kiraya vermek için hâlâ ev alıyor ya da inşa ediyor, bireysel yatırımcılar da (özellikle yüksek kira talebinin olduğu, satın alma imkânı az olan piyasalarda) bu trendden faydalanabilir. Bölgesel olarak, yeni gelişen ikincil şehirler olan Cleveland, Pittsburgh, Louisville, Oklahoma City vs. büyük yükselişi kaçırdı ama şimdi sağlam kira getirileri ve yeteneklerin dağılmasıyla değer artışı potansiyeli taşıyor. Bu piyasalar, getiri arayan yatırımcıların radarında ve göç/şirket hareketi sürerse yukarı yönlü ayrışabilir.
- Katma Değer ve Yeniden Amaçlandırma Fırsatları: Yaşlanan gayrimenkul stokunda, yenileme veya kullanım değişikliği yoluyla değer artırma için bolca fırsat var. Örneğin, yatırımcılar 1970’ler-80’ler apartmanlarını satın alıp birimleri yenileyerek daha yüksek kira elde ediyor – güncellenmiş mobilyaya ve enerji verimli cihazlara ödenen primle bu klasik strateji halen işliyor. Perakende alanında da zorlanan alışveriş merkezini apartman ve ofislerin olduğu karma kullanımlı “şehir merkezi”ne dönüştürmek birçok geliştiricinin peşinde olduğu bir fırsat (ve başarı örnekleri var). Ayrıca, ofisten konuta dönüşüm çok konuşulan bir konu: Sadece bazı eski ofisler için ekonomik olsa da (plan ve maliyet nedeniyle), Washington DC ve New York gibi şehirler bu dönüşümler için teşvik sunuyor; böylece boş ofislerden gelecekte değerli konut birimleri yaratma şansı doğuyor. Erken davrananlar, hem düşük alım maliyetinden hem de belediye desteğinden faydalanabilir.
- Demografik Dalgadan Yararlanmak: Demografik kaynaklı fırsatlar, yaşlı konutları/55+ toplulukları inşa etmek ya da yatırım yapmak (nüfus yaşlandıkça talep artacak), büyüyen üniversitelerin bulunduğu şehirlerde öğrenci yurtları, ve nihayet ev alacak Y kuşağına giriş seviyesi konutlar sunmak (daha küçük, daha uygun fiyatlı evler üreten inşaatçılar büyük pazar payı alabilir) şeklinde olabilir. Bir diğer boyut ise çok nesilli evler – inşaatçılar, geniş aileleri barındıracak tasarımları entegre ederek NAR’ın tespit ettiği eğilimi yakalayabilir nar.realtor. Yatırımcılar ayrıca, gençlerin geri dönüşüyle değer kazanacak kent merkezlerindeki varlıklara bakabilir – örn. kiraların düştüğü ama artık toparlanmaya başlayan şehirlerde küçük apartmanlar veya ortak yaşam alanları.
- Faiz Oranı Avantajı: İlginç şekilde, bir risk unsuru olan yüksek faiz, aynı zamanda yukarı yönlü potansiyel oluşturuyor. Bir yatırımcı şimdi daha yüksek sermaye getirisiyle ve daha yüksek faizle mal alıp finanse ederse, faizler düştüğünde/indirim olduğunda doğal bir avantajı olur – birkaç yıl içinde daha düşük faizle refinansman yapıp nakit akışını artırabilir, ayrıca faiz düştükçe değer (veya sermaye getirisi sıkıştıkça) yükselebilir. Ev alıcıları da benzer şekilde bugünkü faiz oranını “eve bağlan, faize bağlanma” diye görebilir – yani doğru evi şimdi al, ileride faizi yeniden yapılandır. Faizlerdeki olası rahatlama, başkaları kenarda beklerken adım atanlara rüzgâr olur. Nitekim, Fannie Mae’nin anketi de birçok uzmanın ipotek faizlerinin önümüzdeki yıllarda hafifçe düşüp tarihi daha normal seviyelere yaklaşmasını beklediğini gösteriyor mpamag.com mpamag.com. O zamandan önce alım veya yatırım yapmak, görece indirimli fiyatlardan alıp, genel talep geri döndüğünde değer artışıyla ödüllendirilmek anlamına gelebilir.
Riskleri ve fırsatları tartarken, yatırımcılar (büyük ya da küçük) disiplinli ve gereken özeni göstererek hareket etmelidir. Gayrimenkul uzun vadeli, döngüsel bir oyundur. 2025–2028 dönemi, seçiciliği – güçlü lokasyonlara, sürdürülebilir talep dinamiklerine ve gerçekçi çıkış stratejilerine odaklanmayı – ve kısa vadeli dalgalanmalara dayanacak bir tamponu olanları ödüllendirecek gibi görünüyor. Faiz oranını sabitlemek veya faiz riskinden korunmak, borçlanma oranlarını makul seviyede tutmak ve projeler için yedek bütçe oluşturmak gibi tedbirler, listelenen pek çok riski hafifletebilir. Fırsat tarafında ise, bir fırsat çıktığında hızla hareket edebilmek için sermaye veya finansmanın hazır olması kilit önem taşır; koşullar iyileşirse rekabet hızla geri döner. Genel olarak, piyasada bazı belirsizlikler olsa da, gayrimenkul, içsel değeri ve kanıtlanmış dayanıklılığı olan bir varlık sınıfı olmaya devam ediyor ve önümüzdeki birkaç yıl, birkaç yıl öncesine kıyasla kaliteli varlıkları daha iyi fiyatlara almak için bir zemin sunuyor – bu da akıllı yatırımcılar için cazip bir perspektif.
VII. 2025–2028 Görünümü ve Tahminler
Önümüzdeki birkaç yıl ABD emlak piyasası için ne getiriyor? Tahmin yapmak her zaman zordur, ancak çoğu büyük analist bir kademeli normalleşme ve büyüme dönemi öngörüyor – ani yükseliş veya düşüşten ziyade. Burada farklı segmentler için öngörüleri derleyip 2028’e kadar olan mutabakat beklentilerini özetliyoruz:
Konut Fiyatları: 2020–2022 döneminde yaşanan yoğun yükselişin ardından (bu dönemde ulusal konut fiyatları yaklaşık %40 arttı), piyasa 2023–2024’te neredeyse durakladı, fiyatlar yatay seyretti veya hafif arttı. İleriye baktığımızda, çoğu tahmin konut değerlerinde ılımlı bir artış öngörüyor – genellikle önümüzdeki birkaç yıl boyunca yıllık olarak düşük tek haneli yüzdelerde. Aşağıdaki tablo, çeşitli güvenilir kaynaklardan yapılan tahminleri gösteriyor:
| Tahmin Kaynağı | 2025 Beklenen Konut Fiyatı Değişimi | 2026 Beklenen Konut Fiyatı Değişimi |
|---|---|---|
| Fannie Mae (FNMA) | %4,1 mpamag.com | %2,0 mpamag.com |
| Ulusal Emlakçılar Birliği (NAR) | %3 businessinsider.com | %4 businessinsider.com |
| Mortgage Bankers Association | %1,3 businessinsider.com | %0,3 businessinsider.com |
| Zillow Research (Konut Değer Endeksi) | –%1,4 zillow.com (düşüş) | (Tahmin yok) |
| Uzman Paneli (100+ ekonomist) | %3,4 fanniemae.com | %3,3 fanniemae.com |
Tablo 2: 2025 ve 2026 için seçilmiş konut fiyatı büyüme tahminleri. Çoğu uzman büyümenin devamını bekliyor, ancak son yıllara göre daha yavaş bir hızda – yıllık bazda %0 ila %4 aralığında. (Fannie Mae ve NAR nispeten iyimser, MBA daha ihtiyatlı, Zillow ise 2025’te hafif bir düşüş öngörüyor, ardından olası bir toparlanma bekliyor.) Tüm tahminler ılımlı seyir beklerken, sert bir düşüş ya da ani yeni bir sıçrama öngörmüyor.
Tabloda görüldüğü gibi, farklı görüşler mevcut. NAR’ın güncellenmiş görünümü (2025 başı itibariyle) fiyatların 2025’te yaklaşık %3 artmasını, 2026’da ise %4’e hızlanmasını bekliyor businessinsider.com – esasen gelir artışına paralel şekilde. Fannie Mae 2025 için biraz daha yüksek (+%4,1) fakat ardından 2026’da +%2’ye yavaşlayan bir büyüme öngörüyor mpamag.com, muhtemelen o zamana kadar arzın artacağını varsayarak. MBA ise 2026’ya kadar neredeyse sıfıra yakın büyüme ile en ihtiyatlı kurum businessinsider.com, yüksek faizlerin fiyatlar üzerinde baskı oluşturmaya devam ettiğini ima ediyor. Zillow’un 2025 için hafif bir düşüş (–%1,4) öngörmesi zillow.com ise envanter artarsa ve alıcı talebi zayıf kalırsa bazı bölgelerde hafif fiyat erozyonu görebileceğimizi gösteriyor, fakat tahminlerini yukarı doğru revize ettiler (önce –%1,9 bekleniyordu, sonra –%1,4’e yükseldi). Pulsenomics/Fannie Mae uzman anketine göre ise 2025 ve 2026 için sırasıyla yaklaşık %3,4 ve %3,3 civarında mutabakat var fanniemae.com – bu da temelde normal ve sürdürülebilir büyümeye dönüş anlamına geliyor. 2026 ötesinde ise, daha az resmi öngörü olmasına rağmen, birçok uzman konut fiyatlarının benzer şekilde düşük tek haneli oranlarda 2027–2028 boyunca artmaya devam edeceğini öngörüyor (yeni bir şok olmadığı sürece), arz açığı ve sağlam taleple desteklenerek. Eğer 2020’lerin sonunda mortgage faizleri ciddi şekilde düşerse, fiyat artışı biraz hızlanabilir, fakat bu aynı zamanda erişilebilirliği de artırarak daha dengeli bir piyasa yaratır.
Konut Satışları ve İnşaat: Satış tarafında, 2025’in, 2023–24’teki düşük satış hacminden toparlanmanın başlangıcı olması bekleniyor. NAR, mevcut konut satışlarının 2025’te %6 artmasını (ve 2026’da yaklaşık %11 daha artmasını) öngörüyor realestatenews.com, ancak bu oranlar önceki daha iyimser tahminlerden aşağı çekildi. Fannie Mae ise 2025 mevcut satış tahminini %11 artıştan yaklaşık %4’e düşürdü (yaklaşık 4,9 milyon satış) Mayıs 2025’te housingwire.com. Zillow ise yaklaşık %1–2’lik daha mütevazı bir artış öngörüyor. Gidişat mortgage faizlerinin hareketine sıkı şekilde bağlı: 2025’in sonuna kadar %6’nın altına veya %5’in üst bandına inilirse bekleyen ciddi bir aktivite açığa çıkabilir. 2028’e kadar bazı analistler, yıllık 5,5–6 milyon mevcut konut satışının “normal” hacmine dönebiliriz diyor (son olarak 2019’da görülmüştü), fakat faizler yüksek kalırsa bu iyimser olabilir. Yeni konut satışları ise daha iyi bir ivme gösterdi (yeni inşaat, stok açığını kısmen doldurdu), ve tahminler (NAR, Fannie) 2025’te %10 civarında artış öngörüyor; müteahhitlerin alıcı çekmek için faiz desteği ve teşvikler sunmaya devam etmesi bekleniyor realestatenews.com. Konut başlangıçları ise 2025’te biraz düşebilir (2024’te ~1,34 milyon iken yaklaşık 1,3 milyona), daha sonra ise talep elverirse 2026–2028 arasında 1,5 milyonlara doğru yükselebilir businessinsider.com. Ancak bu seviyeler, konut açığının tamamen kapatılması için gerekilenden hâlâ düşük; bu nedenle yetersiz inşaat, orta vadede konut fiyatlarını desteklemeye devam edecek. Kiralık konut inşaatının ise 2026’ya kadar (2024–25’te zirveye ulaştıktan sonra) önemli ölçüde yavaşlaması bekleniyor, bu da 2027’ye gelindiğinde kiralık konut piyasasını yeniden sıkılaştırabilir.
Mortgage Faizleri ve Finansman: Faiz tahminleri genel olarak kademeli bir düşüş öngörüyor: Belirtildiği gibi Fannie Mae, 2026 sonunda 30 yıllık sabit mortgage faizlerinin %6 civarında olmasını bekliyor mpamag.com. MBA ise biraz daha iyimser; 2027’ye kadar yaklaşık %5,5 bekliyor. 2028’e gelindiğinde, enflasyon %2 veya altında kalırsa mortgage faizleri %5’lerin ortasına inebilir ki tarihsel olarak bu hâlâ normaldir (ve 1980’lerle kıyasla oldukça erişilebilirdir!). ABD Merkez Bankası, enflasyon kontrol altında tutulduğu sürece 2025 boyunca tarafsız ya da gevşek bir para politikasına geçebilir, bu da kısa vadeli faiz ve zamanla uzun vadeli tahvillerin getirisini düşürebilir. Bir bilinmez de Fed’in bilançosu (niceliksel sıkılaşma) ve ABD tahvillerine küresel talep: Bunlar uzun vadeli getirileri beklenenden fazla yukarıda tutabilir (2023’te de gördüğümüz gibi). Ancak uzlaşı, faizlerde zirvenin geride kaldığı yönünde; 2020’lerin sonunda daha düşük ya da en azından erken 2020’lerden daha yüksek olmayan faizler bekleniyor. Bu hem konut hem de ticari gayrimenkul için olumlu bir gelişme. Mortgage kredi imkânlarının faizler düşerken yeniden genişlemesi beklenebilir – daha fazla ilk alıcı programı, banka portföy kredileri, hatta kredi verenlerin daha istekli olmasıyla standart dışı (non-QM) kredi türlerinin geri dönüşü mümkün. Ticari tarafta ise, borç piyasaları 2026–27’ye kadar gevşeyebilir ve yapılan anlaşmalar kolaylaşabilir (bunun sonucu olarak cap oranları biraz düşebilir, bu da değerleri ılımlı şekilde artırabilir cbre.com).
Kiralık Konut Pazarı: Kiralık konut alanında, 2025 ve 2026 yılları yeni apartmanların – artan kiracı hane sayısıyla birlikte – pazar tarafından emileceği yıllar olarak şekilleniyor. Uzman paneli, bu yıllarda ulusal kira artışının yıllık yaklaşık %3 olmasını, bunun da ılımlı bir seviye olduğunu öngörüyor mf.freddiemac.com. Yardi veya CBRE gibi bazı firmalar, 2025’te biraz daha düşük (%2-2,5) bekliyor mf.freddiemac.com cbre.com. 2027 ve 2028’e gelindiğinde ise kira artışı, inşaatlardaki duraklamaya bağlı olarak boşluk oranı daralırsa tekrar %3–4’e yükselebilir ve bu da gelir artışına paralel olur. Çoklu konutlarda boşluk oranı 2024-25’te %6-7 civarına ulaşabilir, fakat 2027’de belki %5’in altına inebilir. Tek ailelik kiralık konutlara olan talebin yüksek kalacağı ve ailelerin daha fazla alan aramaya devam etmesiyle kira artış hızının apartmanları geçebileceği (orta tek haneli oranlar) öngörülüyor. Konut sahipliği oranı ise on yılın sonlarına doğru erişilebilirlik iyileşirse yavaşça yeniden artabilir, fakat önümüzdeki bir iki yıl boyunca durağan kalarak %65 civarında seyredebilir (yakınlarda %65,1’e, beş yılın en düşük seviyesine geriledi; bunun nedeni zorlu alım koşullarıdır) advisorperspectives.com advisorperspectives.com. Mortgage faizleri düşerse, bazı kiracıların nihayet ev sahibi olmasıyla sahiplik oranı 2028’e kadar belki tekrar %66-67’ye yükselebilir, fakat bu da giriş seviyesi konut inşaatına bağlıdır.
Ticari Sektör Görünümü: Her ticari sektörün kendine özgü bir toparlanma zaman çizelgesi vardır:
- Ofis: Ofis sektörü toparlanmada en yavaş olanıdır – 2025–2026 boyunca yüksek boşluk oranları bekleniyor ve her yıl hafif bir iyileşme olabilir. 2028’e gelindiğinde ofis piyasasının keskin şekilde ikiye ayrılması muhtemel: birinci sınıf konumlardaki birinci sınıf ofisler neredeyse tamamen dolu olacak ve iyi kira getirecek, eski ofisler ise yarı dolu kalacak ya da dönüştürülecek. Ekonominin güçlü olması ve mevcut stoktan bir miktarının (dönüşüm/yıkım yoluyla) çıkarılması durumunda, toplamda ofis boşluk oranının 2025’te yaklaşık %19’dan 2028’e kadar yüzde onlu orta seviyelere inmesi olasıdır. Ofiste kira artışı, boşluklar azalana kadar minimum düzeyde olacaktır; çoğu pazarda ev sahipleri birkaç yıl daha kira indirimleri sunmaya devam edecek. Yatırımcılar, 2025–2026’yı zor durumdaki ofisleri yenilemek ya da satın almak için bir fırsat olarak görüyor; çünkü 2028–2030 dönemine gelindiğinde iyi konumdaki ve güncellenmiş olanların daha iyi gelir getirmesi bekleniyor.
- Perakende: Perakende sektörünün görünümü istikrarlı ve pozitif. Boşluk oranlarının düşük kalması bekleniyor (ülke genelinde %4-5 civarında) çünkü yeni arz yok denecek kadar az. Perakende kiralarındaki büyüme yılda düşük tek haneli yüzdelerde olabilir ve büyüyen banliyölerde yoğun trafiğe sahip perakende alanlarda, kiracılar sınırlı alan için rekabet ettikçe ortalama üstünde kira artışları görülebilir. Bazı perakende formatları (ör: açık hava alışveriş merkezleri) yatırımcılar tarafından çok aranan olacak; güçlü dinamikler nedeniyle bu segmentlerde sermaye getiri oranları biraz daralabilir cbre.com. 2028’e kadar, tüketici harcamaları güçlü kalırsa yeni perakende geliştirmeleri tekrar artmaya başlayabilir — özellikle nüfus artışının yeni marketler ve hizmetler gerektirdiği Sun Belt bölgelerinde. Fakat genel olarak, perakende artık arz ve talebin dengede olduğu bir noktada ve büyük dalgalanmalar olmadan istikrarlı getiri sağlamalı.
- Endüstriyel: Endüstriyel sektörü, büyüme ivmesini biraz daha kontrollü bir hızda sürdürecek gibi görünüyor. Depo talebi e-ticaret ve tedarik zinciri yeniden yapılanmasının (örneğin, yurtiçinde daha fazla güvenlik stoğu bulundurulması) yapısal olarak desteklediği bir faktördür. 2023–2024’teki yavaşlamadan sonra, 2025’te kiralama hacmi hâlâ güçlü (800+ milyon sq. ft.) cbre.com ve güçlü seyretmesi bekleniyor. CBRE, “pandemi öncesi dinamiklere” dönüldüğüne dikkat çekiyor; bu da istikrarlı bir emilmeye işaret ediyor. Bu nedenle endüstriyel boşluk oranı 2025’te %5 civarında seyredebilir ve inşaat yavaş kalırsa 2027’ye kadar %4’e veya altına çekilebilir. Endüstriyel alan kiraları son dönemde çift haneli yüzdelerle arttı; bu bundan sonra yılda %3-5’e yavaşlayabilir — yine de sağlıklı bir seviye. İlginç bir faktör: yeni soğuk hava depoları, veri merkezi (endüstriyel benzeri) tesisler ve üretim tesisleri (yeniden yurda dönüş nedeniyle) geleneksel dağıtımdan fazlasını talep edebilir. 2028’e gelindiğinde, endüstriyel gayrimenkulde modernizasyon ihtiyacı gündeme gelebilir (ör. yüksek tavan açıklığı olmayan eski stoklar daha fazla iskonto görebilir), fakat genel olarak uzun vadede en iyi performans gösteren sektörlerden biri olmayı sürdürecek.
- Çoklu Konut: Çoklu konut (Multifamily), mevcut arz sindirildikten sonra 2028’e gelirken yükselişe geçebilir. 2020’lerin sonu, kiraların tekrar hızlanması halinde bir inşaat döngüsü canlanmasına sahne olabilir. Yakın vadede (2025–2026) işler istikrarlı — hafifçe artan ve sonra düşen boşluk oranı ve enflasyona paralel kira artışı. Karşılaştırmak gerekirse, Fannie Mae uzman paneli 2026’da ulusal ev fiyat artışını ~%3,3 olarak bekliyor fanniemae.com; kira büyümesi genellikle gelir ve fiyat büyümesini takip eder, bu nedenle orta vadede apartmanlar için de %3 civarı olası. 2027–2028’de daha az yeni proje devreye girerken, doluluk sıkılaşabilir ve özellikle istihdam artışı iyi ise bazı pazarlarda kira artışını %4’ün üzerine itebilir. Bir belirsizlik ise kiracı gelirleri: eğer ücret artışları güçlü seyretmeye devam ederse, ev sahiplerinin kiraları artırması için alan oluşur. Tersine, kira kontrolü veya kiracıyı koruyucu düzenlemeler bazı şehirlerde artışları sınırlayabilir.
Bölgesel Görünüm Başlıkları: Büyümekte olan bölgelerin (Güneydoğu, Teksas, Mountain West) bunu sürdürmesi bekleniyor. 2028’e kadar konut fiyatlarındaki artış, Karolina, Florida, Georgia, Texas ve bazı Mountain eyaletlerinde en yüksek olacak – bu bölgelerde önümüzdeki 4 yılda toplamda %15’in üzerinde bir artış görülebilirken, Kuzeydoğu/Orta Batı’da bunun yarısı kadar. Ancak bazı Rust Belt şehirleri de, uzaktan çalışanları veya yeni endüstrileri çekmeyi başarırsa istikrarlı büyümeyle şaşırtabilir (ör. Columbus, Ohio’daki yeni Intel fabrikası burada konut talebini artırabilir). Kıyı şeridindeki Kaliforniya, yüzde olarak Sun Belt’in gerisinde kalacak ama yine de pozitif büyüme gösterecek, çünkü zaten çok yüksek bir seviyeden başlıyor ve erişilebilirlik hâlâ zor. 2028’e gelindiğinde geçmişte geri kalan bazı pazarlar (örneğin, Chicago veya Baltimore) konut yanlısı politikalar uygularsa ya da insanlar tekrar şehirlere dönerse canlanabilir; fakat bunlar yüksek büyümeden ziyade istikrarlı pazarlar olmaya devam eder.
Ulaşılabilirlik ve Ev Sahipliği: Büyük soru, 2028’e kadar konutların daha ulaşılabilir hale gelip gelmeyeceği. Tahmin bileşenlerimiz doğruysa — mütevazı fiyat artışı ve hafifçe gevşeyen mortgage faizleri — o halde hanehalkı gelirleri (son dönemde yılda yaklaşık %4 artıyor) yakalamaya başlayabilir. Bu, ulaşılabilirliği kademeli olarak artıracaktır. Örneğin, 2025 başında ortalama bir ailenin gelirinin yaklaşık %24’ünü ortalama bir eve mortgage ödemeye ayırdığı görülüyor nar.realtor; bu oran, faizler düşer ve gelirler artarsa 2028’e kadar %22’nin altına inebilir. Bu tür bir iyileşme, pazara daha fazla ilk kez alıcıyı çekebilir. Ev sahipliği oranları durgunluktan sonra tekrar yükselişe geçebilir. Devletin ilk kez alıcıya yardımı (peşinat desteği vb.) da bunu destekleyebilir. Kiralama tarafında, on yılın sonunda daha fazla kiracı alıcıya dönüşürse bu, kira talebini hafifletebilir; fakat ciddi konut açığı göz önüne alındığında, kiralık konutlara olan yüksek talep sürmelidir.
Gidişatın Özeti: 2028’e gelindiğinde, ABD gayrimenkul piyasasının daha sağlam bir zeminde olması bekleniyor — pandemi dönemi fazlalıkları tamamen erimiş, satılık ve kiralık piyasalarda stok bir miktar artmış ve mortgage faizleri umarız orta seviyede istikrara kavuşmuş olacak. Sistemik bir çöküş (2008’deki gibi yaygın mortgage krizi) beklemiyoruz; bu yüzden olası düzeltmeler bölgesel ve kademeli olacaktır. Hatta, 2023–24’te gösterilen dayanıklılık – fiyatların %7 faiz oranlarında bile genel anlamda korunması veya hafifçe artması – temel destek seviyesinin yüksek olduğunu gösteriyor. Konut açığı ve demografik talep, ulusal ölçekte derin fiyat düşüşlerine karşı koruyucu bir bariyer oluşturmaktadır businessinsider.com. Ticari tarafta ise, 2028 birçok sıkıntılı varlığın orta vadede el değiştirmesinin ardından dönüm noktası yaşanabilir; ofis gibi segmentler yeniden yapılandırılmış stok ve daha sıkı arz ile baştan bir başlangıç yapabilir.
Elbette, belirsizlikler çok. Jeopolitik olaylar, politika değişiklikleri veya “siyah kuğu” olayları (başka pandemiler?) bu görünümleri değiştirebilir. Ama bunlar dışında, 2025–2028’in temel senaryosu temkinli bir iyimserliktir: konut piyasası, satış ve inşaatta yavaş ama istikrarlı bir toparlanma yaşamalı, fiyatlar ise hafifçe artmalı, ticari gayrimenkul ise kademeli olarak toparlanırken belirli kazananlar (endüstriyel, çoklu konut, birinci sınıf perakende) öne çıkacak ve sorunlu segmentler ise uyumlanarak dengeye kavuşacaktır. Önümüzdeki birkaç yılı sabır ve öngörüyle yöneten yatırımcılar ve ev alıcıları, daha normalleşmiş ve sürdürülebilir bir büyüme fazında iyi bir konumda olabilirler.
Kaynaklar:
- National Association of Realtors – 2024–2025 Konut Piyasası Tahminleri ve Veriler nar.realtor nar.realtor realestatenews.com
- Zillow Araştırma – Ev Değeri & Satış Tahmini (Mayıs 2025) zillow.com zillow.com
- Fannie Mae Ekonomik ve Konut Görünümü (Nisan/Mayıs 2025) mpamag.com mpamag.com
- Freddie Mac Çoklu Konut Görünümü 2025 mf.freddiemac.com
- CBRE Araştırma – ABD Gayrimenkul Piyasası Görünümü 2025 (Aralık 2024) cbre.com cbre.com cbre.com
- Realtor.com – 2025 İçin En İyi Konut Pazarları (Aralık 2024) realtor.com realtor.com
- ABD Nüfus Bürosu – Konut Boşlukları ve Ev Sahipliği Raporu Q1 2025 advisorperspectives.com advisorperspectives.com
- NAR Üç Aylık Konut Fiyatı Eğilimleri (Q1 2025) nar.realtor
