Mevcut Piyasa Koşullarının Genel Görünümü (2025)
Bahamalar 2025 emlak piyasası dinamik ve sağlamdır; güçlü bir pandemi sonrası ekonomik toparlanma ve rekor kıran turizm tarafından desteklenmektedir. Ülke, 2024 yılında eşi benzeri görülmemiş şekilde 11,22 milyon uluslararası ziyaretçi ağırlayarak 2023’e göre %16,2 artış kaydetti ve şimdiye kadarki en yüksek rakam olarak, COVID öncesi sayılarını dahi geride bıraktı travelmarketreport.com. Bu turizm patlaması, adalar genelinde tatil mülkleri ve kiralık evlere olan talebi artırdı. Ekonomik büyüme istikrarlı (GSYİH 2023’te 14,34 milyar dolardan 2024’te 14,83 milyar dolara çıktı ve 2029 yılı için 17,62 milyar dolar öngörülüyor dupuchrealestate.com) ve hükümet istikrarlı ve iş dostu olmaya devam ediyor. Bu faktörlerin tümü, Bahamalar emlak piyasasına olan yüksek yatırımcı güvenine katkıda bulunuyor dupuchrealestate.com dupuchrealestate.com.
2020–2023 yılları arasında yaşanan yoğun alım çılgınlığının ardından, piyasa faaliyetleri 2024 yılında daha sürdürülebilir seviyelere practiceguides.chambers.com doğru ılımlı hale geldi. Varlıklı uzaktan çalışanlar ve yatırımcıların ada mülklerini hızla satın aldığı pandemi dönemi yükselişi, daha sakin ama hâlâ olumlu bir pazara yerini bıraktı; bu, 2019 öncesi ortama benziyor practiceguides.chambers.com. Stok hâlâ dar, özellikle üst düzey mahallelerde; bu nedenle kaliteli mülklerin satıcıları iddialı satış fiyatlarını koruyabiliyor ve yine de ilgi çekebiliyor practiceguides.chambers.com. Ancak, daha yüksek fiyat noktalarında bazı alıcıların geri adım attığı görülüyor. En üst düzey bölgelerde, değerler 2020’den bu yana yaklaşık iki katına çıktı (örneğin, 2019’da $3 milyon olan evler 2023’te genellikle $6 milyona satıldı) ve bazı satıcıların $8 milyona çıkma girişimleri artık dirençle karşılaşıyor, bu da daha uzun ilan sürelerine yol açıyor content.knightfrank.com content.knightfrank.com. Genel olarak, 2025 yılına girerken piyasa dengede – talep güçlü (özellikle yabancı alıcılardan) fakat fiyat artışı önceki yıllardaki aşırı sıçramalara kıyasla stabil. Yeni geliştirmelerde artan arz ve pandemi dönemi bozulmalarının hafiflemesi, piyasayı daha dengeli bir tempoya döndürdü; hatta 2024, bazı segmentlerde rekor emlak satış hacmiyle sona erdi homesforsaleinnassaubahamas.com.
Konut Gayrimenkulü Segmenti
Bahamalar’daki konut mülkleri, yerel ilk kez ev alanlardan ultra lüks sahil villalarına kadar uzanır. Bu segment iki katmanlı bir pazar ile karakterizedir. Bir tarafta yabancı talebin yönlendirdiği üst düzey sektör bulunurken, diğer tarafta ise uygun fiyat endişesinin yaşandığı yerel orta pazar vardır globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Lüks tatil evi ve expat segmenti hızla büyüyor: Bahamalar, 2023 yılında lüks konut fiyatlarında dünya çapında 3. sırada yer aldı ve lüks mülk değerlerinde yıldan yıla %15’lik artış yaşandı globalpropertyguide.com. Hatta 2025’in başına kadar, 3 milyon dolar üstü lüks mülklerin satışları yıldan yıla %18 arttı ve birinci sınıf sahil evleri genellikle yıllık %6-8 civarında değer kazanıyor; bu oran, birçok geleneksel yatırımı geride bırakıyor homesforsaleinnassaubahamas.com. Bu sürdürülebilir değer artışı, güçlü uluslararası ilgiyi, birinci sınıf lokasyonların sınırlı arzını ve adaların vergi açısından tarafsız güvenli bir liman olarak bilinmesini yansıtıyor. Yabancı alımlarda Amerikalılar (uluslararası alıcıların yaklaşık %35’i), ardından Avrupalılar (~%30) ve Kanadalılar (%10) hakim durumda; hepsi de iklim ve yatırım avantajlarıyla ilgileniyor globalpropertyguide.com. Bu küresel servet akışı, üst düzey kapalı site topluluklarında ve apartman-resortlerde yeni inşaatları teşvik etti. Geliştiriciler, artık birçok alıcının bağımsız mülk bakımı yerine “kilitli bırak ve git” adada ev arayışında olması nedeniyle, tatil köyü olanaklarına sahip anahtar teslimi apartmanlar inşa ederek modern tercihlere uyum sağlıyor content.knightfrank.com. Sonuç olarak, Nassau’nun Cable Beach ve Paradise Island gibi bölgelerinde lüks yeni apartman projelerinde bir dalga yaşanıyor ve bu da üst segment pazara yeni stok ekliyor.Buna karşılık, yerel Bahamalılar için ana akım konut piyasası zorluklarla karşı karşıya. Yıllar süren fiyat artışları, orta sınıf aileler için erişilebilirliği zorlaştırdı globalpropertyguide.com. Uygun fiyatlı konut arzı talebin çok gerisinde kaldı ve bu durum yerel mahallelerde kira ve fiyatların artmasına neden oldu. Birçok Bahamalı alıcı finansmana bağlı, ancak banka ipotek kredileri nispeten durağan kaldı (mevcut konut kredileri aslında son on yılda yıllık yaklaşık %1,4 oranında azaldı) globalpropertyguide.com. Yerel ilk kez ev sahibi olacaklar sınırlı seçeneklerle karşılaşıyor ve hükümet, Carmichael Rönesans projesiyle yaklaşık 200 uygun fiyatlı ev inşa etmek gibi girişimlerle müdahale etti globalpropertyguide.com. Yine de, bu çabalar ihtiyacın ölçeği karşısında mütevazı kalıyor. Sonuç olarak, ev sahipliği oranları düşük ve nüfusun büyük bir kısmı kiralık piyasada kalmaya devam ediyor – son nüfus sayımına göre konutların yaklaşık %35’i kiracılar tarafından işgal ediliyordu globalpropertyguide.com. İyi haber şu ki, 2025 yılında arz tarafında bir miktar rahatlama görülebilir: yetkililer Bahamalılar için daha uygun fiyatlı konut yaratmaya ve ipotek erişimini iyileştirmeye yönelik çeşitli girişimler rapor ediyor dupuchrealestate.com. Genel olarak, 2025’te konut sektörü üst segmentte robust bir hareketliliğe ve giriş seviyesinde süregelen erişilebilirlik sorunlarına sahne oluyor. Bu açığı kapatmak, piyasanın uzun vadeli sürdürülebilirliği açısından temel bir zorunluluk.
Lüks Emlak Segmenti
Bahamalar’daki lüks emlak segmenti başlı başına bir dünya – son derece lüks evler, özel adalar ve dünyanın dört bir yanından yüksek net değere sahip bireyleri çeken resort markalı konutlar. Bu segment olağanüstü derecede güçlüydü. 2020–2023 yılları arasında, varlıklı alıcılar Bahamalar’a akın etti ve burayı mükemmel bir pandemi kaçamağı olarak gördüler, bu da fiyatların dramatik şekilde yükselmesine yol açtı. Belirtildiği gibi, seçkin topluluklardaki (ör. Lyford Cay, Albany, Ocean Club Estates) değerler 2019’dan 2023’e yaklaşık iki katına çıktı, bu olağanüstü bir artış content.knightfrank.com. Piyasa 2025 yılında hafifçe soğusa da, piyasanın ayrıcalıklı ucu birçok açıdan hala satıcıların lehine – stok az ve arzu edilen ilanlar yüksek fiyatlara alıcı bulabiliyor. Kaliteli lüks gayrimenkul sahipleri, ilan fiyatları son emsallerin çok üzerinde olmadığı sürece genellikle yüksek fiyatlara satış yapabiliyor practiceguides.chambers.com. Ancak, alıcılar artık daha seçici davrandığı için, bazı aşırı pahalı mega malikaneler geçmişe göre daha uzun süre satılmadan kalabiliyor content.knightfrank.com.
Dikkat çekici bir trend, alıcı tercihlerinin anahtar teslim konfor ve olanaklara kaymasıdır. Birçok varlıklı alıcı, uzaktan çalışabilen genç yöneticiler de dahil olmak üzere, bağımsız malikaneler yerine lüks daireleri veya yönetilen tatil köyü rezidanslarını tercih etmektedir content.knightfrank.com. Bu alıcılar, “otel yaşam tarzı”nı – konsiyerj hizmetleri, güvenlik, spa ve restoranların tesis içinde olmasını – ve büyük bir mülkün bakımı ya da kasırga hazırlıklarıyla uğraşmak zorunda olmamayı değerli buluyorlar content.knightfrank.com. Bu doğrultuda, geliştiriciler birkaç markalı rezidans projesi başlattı. Örneğin, Nassau’daki Cable Beach’te yeni GoldWynn ve Aqualina daireleri beş yıldızlı olanaklar sunarken, Paradise Island’da Ocean Club Four Seasons Residences (2027’de tamamlanması planlanıyor) ünlü bir tatil köyü ortamında ultra ayrıcalıklı daireler ve villalar sunacak practiceguides.chambers.com globalpropertyguide.com. Baha Mar tatil köyü kompleksi, Cable Beach’te Rosewood Residences‘i ekledi ve daire sahiplerine bitişikteki beş yıldızlı otelin tüm ayrıcalıklarına erişim sağladı content.knightfrank.com. Six Senses, Montage ve hatta Bvlgari gibi lüks markaların yaklaşmakta olan projeleri çeşitli adalarda geliştirilmekte travelmarketreport.com ve bu da Bahamalar’ın küresel lüks pazarındaki profilini daha da yükseltiyor.
Yabancı milyarderler ayrıca özel adalar ve kişiye özel malikaneler gibi benzersiz fırsatlara da ilgi duyuyorlar. Örneğin Exumas, nihai statü sembolleri olarak hizmet eden özel ada parselleri ve uzak, lüks villalar sunuyor homesforsaleinnassaubahamas.com. Bu tür prestijli mülkler, bir ada veya geniş bir malikane için on milyonlarca dolar gibi astronomik fiyatlara ulaşabiliyor ve güvenli, izole kaçamaklar arayan UHNW alıcılar arasında ilgi sabit kalıyor. Sektör analistleri, Bahamalar’ın artık üst düzey lüks emlak destinasyonu olarak sağlam bir şekilde konumlandığını belirtiyor; Knight Frank’in 2024 Wealth Report’unda Bahamalar, dünyanın en iyi performans gösteren lüks konut pazarlarından biri olarak yer aldı globalpropertyguide.com. İleriye dönük olarak, lüks segmentin canlı kalması bekleniyor. Son yıllardaki büyük artışların ardından fiyat artışı yavaşlayabilirken, Bahamalar lüks mülklerine olan küresel talep artmaya devam ediyor ve yeni üst düzey stoklar hızla alıcı buluyor. Kısacası, Bahamalar’ın tropikal yaşam tarzı ile finansal/vergisel avantajları bir araya getiren kombinasyonu, lüks alanda “seçici yatırımcıları büyülemeye devam ediyor” homesforsaleinnassaubahamas.com.
Ticari Gayrimenkul ve Turizm Yatırımları
Özel konutların dışında, Bahamalar’ın ticari emlak sektörü büyük ölçüde turizm, konaklama ve karma kullanımlı tatil köyü gelişimi tarafından yönlendirilmektedir. Ülkenin büyüklüğü göz önünde bulundurulduğunda geleneksel ticari segmentler (ofis, perakende, sanayi) nispeten küçüktür, ancak konaklama ve tatil köyü sektörü hızla büyümektedir. 2024’teki rekor turizm rakamları, otellere, marinalara ve cazibe merkezlerine önemli yatırımları teşvik etmiş olup, bu da emlak piyasasını etkilemektedir. Özellikle, Nassau’nun kruvaziyer limanı yeniden geliştirildi ve Mayıs 2023’te tamamen yeniden açıldı. Artık en büyük yeni kruvaziyer gemilerini ağırlayabiliyor practiceguides.chambers.com. Bu, Nassau’nun şehir merkezini canlandırdı ve yakındaki işletmeler için artan turist hareketliliğinin habercisi oldu. Kruvaziyer endüstrisi ekonominin temel taşlarından biri olmaya devam ediyor – kruvaziyerler son yılda 650 milyon ABD dolarından fazla doğrudan harcama yarattı travelmarketreport.com – ve genişleme devam ediyor. Örneğin, Royal Caribbean ve Carnival, Bahamalar’da her biri yeni kruvaziyer limanları geliştiriyor practiceguides.chambers.com. Royal Caribbean Paradise Island’da bir plaj kulübü inşa ediyor ve Carnival, Grand Bahama’da büyük bir kruvaziyer limanı kuruyor. Bu projeler, ilgili ticari emlak gelişimini (perakende mağazalarından gezi tesislerine kadar) teşvik edecek ve faaliyete geçtiğinde bu adalara gelen ziyaretçi sayısını artıracaktır.Belki de en heyecan verici gelişmeler tatil köyü ve otel projelerinde yaşanıyor. Son iki yılda Bahamalar, 10 milyar dolardan fazla doğrudan yabancı yatırım çekti; bunun büyük bir kısmı lüks tatil köyü projelerine yöneldi travelmarketreport.com. Bu, yeni tatil köylerinin yanı sıra mevcutların genişlemesi ve üst düzey konut topluluklarının bir karışımını içeriyor. Örneğin Eleuthera’da, özel bir golf tatil köyü olan Jack’s Bay ve Abaco’da markalı rezidanslara sahip özel bir ada tatil köyü olan Montage Cay için temeller atıldı practiceguides.chambers.com. Grand Bahama’da, lüks Six Senses Resort & Residences inşaatı sürüyor ve bu durum Freeport’un canlanmasına duyulan güveni gösteriyor practiceguides.chambers.com. Paradise Island’da, Ocean Club’ın yeniden geliştirilmesinin bir parçası olarak yeni bir Four Seasons otel ve rezidansları planlanıyor practiceguides.chambers.com ve bu, ikonik Atlantis tatil köyünü tamamlıyor. Nassau/New Providence da yatırım görmeye devam ediyor – Baha Mar’ın ek fazlarına ek olarak, ünlülerin desteklediği ultra lüks Albany topluluğu yeni inşaat fazlarını başlatıyor practiceguides.chambers.com. “Out Islands”ta (Aile Adaları) butik ve orta ölçekli tatil köyleri de çoğalıyor practiceguides.chambers.com. Geliştiriciler, benzersiz ve bozulmamış lokasyonlar arayan varlıklı gezginleri hedefliyor; bu projeler, daha küçük adacıklarda mahremiyet ve kişiye özel deneyimler sunuyor practiceguides.chambers.com.Bu turizme dayalı gelişmelerin emlak sektörü üzerinde doğrudan bir etkisi vardır: iş yaratır, altyapıyı geliştirir ve genellikle satışa sunulan konut bileşenleri (daireler, villalar) içerir. Örneğin, yeni bir tatil köyü genellikle yabancı alıcıların satın alabileceği bir dizi satılık villa veya daire ünitesi ile birlikte gelir – ticari ve konut emlak karışımı. Altyapı iyileştirmeleri de bu gelişmeleri takip etmektedir. Hükümet, havaalanı genişletmeleri gibi iyileştirmelere öncelik vermiştir (örneğin, North Eleuthera Havaalanı’nda 55 milyon dolarlık bir iyileştirme ve Exuma için 2025’te tamamlanması planlanan yeni bir uluslararası havaalanı) ve bu yatırımlar ziyaretçi trafiğindeki artışı desteklemektedir ewnews.com ewnews.com. Yeni tatil köylerinin bulunduğu adalarda yollar, marinalar ve kamu hizmetleri de geliştiriliyor. Genel olarak, ticari emlak açısından fırsatlar güçlü; özellikle turizme yönelik varlıklarda büyük bir potansiyel bulunuyor. Yüksek otel doluluk oranları ve artan günlük ortalama fiyatlar, yeni otel ve tatil amaçlı kiralanabilir mülklerde yatırımı teşvik ediyor. Lojistik/depolama gibi niş sektörler bile, nüfusla birlikte artan tüketici talebiyle büyüme görebilir. Asıl dikkat edilmesi gereken husus, bu gelişmelerin sürdürülebilir olmasını ve faydaların sadece tatil köyleriyle sınırlı kalmamasını sağlamaktır. Ancak, 2025 yılı itibarıyla altyapı ve turizm yatırımları tüm zamanların en yüksek seviyesinde olup, önümüzdeki yıllarda Bahamalar’ın ziyaretçi ve gayrimenkul yatırımcılarını çekmeye devam edeceğine dair bir güven işareti olarak görülüyor travelmarketreport.com travelmarketreport.com.
Yatırım Fırsatları ve Yaşam Tarzı Dikkatleri
Bahamalar, gayrimenkul yatırımcıları ve taşınmayı düşünenler için cazip bir paket sunuyor. Doğal güzellik, yaşam tarzı çekiciliği ve finansal teşviklerin birleşimi, 2025’i mülk satın almayı düşünmek için cazip bir zaman haline getiriyor. Vergi avantajları büyük bir çekiciliktir: Bahamalar, bireylerden gelir vergisi, sermaye kazancı vergisi, miras veya veraset vergisi almamaktadır linkedin.com. Bu vergisel olarak tarafsız ortam sayesinde, kiralama geliri veya bir mülkü tekrar satmaktan elde edilen kâr genellikle vergiden muaf olarak kazanılır (bu, genellikle bunu yabancı vergi kredileriyle dengeleyebilen Amerikalılar için önemlidir) dupuchrealestate.com. Mülk sahibi olmanın maliyeti de makuldür – emlak vergisi oranları düşükten orta seviyeye kadardır (ve sahibi tarafından oturulan evler için ilk $300k değer vergiden muaftır) linkedin.com. Yüksek net değere sahip alıcılar için, Bahamalar’da gayrimenkul satın almak aynı zamanda oturma izni yolunu da açabilir. Hükümetin Ekonomik Daimi Oturum (EPR) programı, en az $1.000.000 değerinde mülk alan yabancı alıcılara hızlı bir şekilde kalıcı oturma hakkı verir linkedin.com. (Bu eşik, yatırımcıların daha önemli bir uzun vadeli paya sahip olmasını sağlamak için 1 Ocak 2025 itibarıyla $750k’den $1M’a yükseltildi linkedin.com.) Daimi oturum sahipleri Bahamalar’da yıl boyunca yaşama hakkına ve çeşitli ayrıcalıklara sahip olur, ayrıca 10 yıl sonra vatandaşlık için de uygun hale gelebilirler linkedin.com. Oturum avantajı, servet vergisinin olmaması ile birleştiğinde, varlık çeşitliliği ve alternatif ikamet ihtiyacı arayan yatırımcılar için güçlü bir teşvik oluşturur. Bir danışmanın da belirttiği gibi, Bahamalar “yatırım cenneti olarak konumlandırılmıştır”, uzun vadeli değer artışı ve temelde vergisiz gelir sunan, istikrarlı ve yakın bir ülke olarak öne çıkar dupuchrealestate.com.Mali konuların ötesinde, yaşam kalitesi ve yaşam tarzı faktörleri denklemin büyük bir parçasıdır. Bahamalar, İngilizce konuşulan, siyasi olarak istikrarlı bir demokrasi olup Kuzey Amerika ile yakın ilişkilere sahiptir – büyük ABD şehirlerinden sadece kısa bir uçuş mesafesindedir (Miami 1 saat, New York yaklaşık 3 saat uzaklıktadır). Bu yakınlık ve kolay ulaşım, yarı zamanlı ikamet edenler için bile gidip gelmeyi mümkün kılar dupuchrealestate.com dupuchrealestate.com. Adaların kendisi ise imrenilecek bir yaşam tarzı sunar: yıl boyunca sıcak hava, güzel plajlar, tekne gezintisi ve balıkçılık, golf sahaları ve spa gibi lüks imkanlar. Yabancılar, Nassau’da mükemmel uluslararası okullar ve tıbbi tesisler dahil olmak üzere iyi gelişmiş topluluklar bulur ve bu da aileyle taşınmayı gerçekçi kılar. Aslında, pandemi süreci Bahamalar’ın değerlendirdiği bir “uzaktan çalışma devrimi” başlattı – hükümet dijital göçebeler için uzun süreli oturma vizesi getirdi ve birçok profesyonel, yurtdışındaki işlerini sürdürürken cennet gibi bir yerde yaşayabileceklerini keşfetti content.knightfrank.com content.knightfrank.com. Geçici olarak gelenlerin çoğu, kalıcı veya yarı kalıcı olarak kalmaya devam etti; ailelerini getirdiler, hatta sanal turlar aracılığıyla görmeden ev satın aldılar content.knightfrank.com content.knightfrank.com. Bu trend, evlerde ofis alanı ve güvenilir internet gibi özelliklere olan talebi artırdı homesforsaleinnassaubahamas.com.
Bir yatırımcının bakış açısından, kira geliri fırsatları güçlüdür. Turizmdeki artış, Airbnb gibi platformlarda kısa dönem tatil kiralarına olan talebin yüksek olmasına yol açmaktadır. Nitekim, Airbnb 2024’ün başlarında rezervasyon yapılan oda-geceleri sayısında %16,7 artış bildirmiştir; bu oran bir önceki yıla göre yüksektir globalpropertyguide.com. İyi konumlanmış kiralık mülkler (ör. Nassau’daki Cable Beach veya Paradise Island’daki daireler ya da Exuma gibi popüler adalarda villalar), yoğun sezonda sağlam doluluk oranları ve yüksek gecelik ücretler elde edebilirler. Örneğin, birinci sınıf bölgelerdeki sahil kiralıkları sıklıkla geceliği 300-800$ arası fiyatlara ulaşır ve kış aylarında yoğun bir şekilde rezerve edilir; bu da sahipleri için cazip gelir sağlar globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Uzun süreli kiralamalar için ise hem yerel halk hem de yabancılar tarafından talep devam etmekte olup, Nassau’da konforlu bir 3 yatak odalı dairenin aylık kirası yaklaşık 3.000$’dır (daha az nüfuslu adalarda bu rakam daha düşüktür) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Gelir vergisinin olmamasıyla birleşince, bu kira getirileri oldukça cazip hale gelmektedir. Yatırımcılar ayrıca Bahama dolarının ABD doları ile 1:1 sabitlenmiş olmasını (kur riski olmadan ve işlemlerin basitleşmesi sayesinde) takdir etmektedir linkedin.com. Yabancıların gayrimenkul satın alma süreci (hukuki bölümde de konuşulduğu üzere) ya basit bir kayıt ya da bir izinle olması nedeniyle oldukça basittir ve mülkiyet hakları İngiliz ortak hukuk sistemine dayalı olarak güçlü şekilde korunmaktadır. Tüm bu faktörler – alım kolaylığı, güçlü mülkiyet hakları, üst düzey pazarda likidite ve benzersiz bir yaşam tarzı – 2025’te Bahamalar’ı gayrimenkul yatırımı için en üst tercihlerden biri yapmaktadır. Bir yerel uzmanın dediği gibi, “Yatırım yapmayı düşünüyorsanız, 2025 bu işe başlamak için harika bir yıl”, zira Bahamalar’ın büyüme ivmesi ve benzersiz avantajları bunu desteklemektedir dupuchrealestate.com.
Piyasa Trendleri ve Tahminler (2026–2030)
İleriye baktığımızda, Bahama Emlak piyasasının önümüzdeki 3-5 yıl için görünümü genel olarak olumlu, ancak birkaç nüansla birlikte. Turizmin güçlü kalması bekleniyor: sektör projeksiyonları ziyaretçi sayılarının rekor seviyelerde kalacağını ya da yakın vadede daha da artacağını öngörüyor globalpropertyguide.com. IMF, hem turist ziyaretlerinin hem de ortalama harcamalarının artmaya devam edeceğini belirtiyor; bu da reel GSYİH büyümesini destekleyecek ve buna bağlı olarak konaklama ve emlak talebini sürdürecek globalpropertyguide.com. 2025 ile 2027 arasında açılacak yeni oteller (Four Seasons, Six Senses, vb.) oda kapasitesini artıracak ve muhtemelen gecelemeli ziyaretçi sayılarını da yukarı çekecek. Bu durum tatil kiralama ve ikinci konut piyasası için olumlu; zira sağlıklı bir turizm sektörü genellikle ziyaretçilerin bir kısmını emlak alıcısına dönüştürebiliyor. Hükümetin büyük ölçekli yatırımlar çekmedeki başarısı (son dönemde 10 milyar doların üzerinde tatil köyü projesi travelmarketreport.com) piyasada geleceğe yönelik güvenin işareti. Bu yatırımlardan birçoğu önümüzdeki yıllarda piyasaya çıkacak konut bileşenlerini de içeriyor ve lüks konut arzında kademeli bir artış olacak. Bu yeni stok sindirildikçe, lüks segmentte fiyat artışları 2021–2023 dönemindeki çift haneli artıştan ziyade daha makul seviyelere (ör. düşük-orta tek haneli yıllık büyüme) normalleşebilir. Knight Frank’ın global tahminleri, birçok lüks destinasyonda birinci sınıf mülk fiyatlarında yıllık birkaç puanlık artış bekliyor; Bahamalar da pandemi sonrası yükselişin ardından bu paterni takip edecek gibi görünüyor. Özünde, piyasa yukarı yönlü seyrini sürdürecek, ancak daha istikrarlı ve sürdürülebilir bir hızda olacaktır.
Açık bir eğilim, Aile Adalarına (New Providence dışında daha az nüfuslu adalar) olan ilginin artmasıdır. Nassau ve Paradise Island daha pahalı ve yapılaşmış hale geldikçe, hem alıcılar hem de geliştiriciler giderek daha fazla Exuma, Eleuthera, Abaco, Andros ve Long Island gibi adalara yöneliyor. Bu adaların önümüzdeki yıllarda büyümenin sıcak noktaları olması bekleniyor dupuchrealestate.com. Örneğin, Exuma ve Eleuthera 2025 yılında şimdiden yüksek talep görüyor, mülklere olan rekabet fiyatları arttırıyor dupuchrealestate.com. 2019’daki Dorian Kasırgası’nın ardından yeniden inşa edilen Abaco yükselişte – 2024’te Abaco’ya hava yolu ile gelenlerin sayısı neredeyse %12 arttı, bu da kasırga öncesi seviyelere güçlü bir aktivite dönüşü olduğunu gösteriyor travelmarketreport.com. Dorian sonrası düşen Abaco’nun emlak fiyatları ise altyapının yeniden sağlanması ve yeni tatil köylerinin (Montage Cay gibi) ilgi uyandırmasıyla birlikte şu anda istikrarlı bir şekilde yükseliyor homesforsaleinnassaubahamas.com. Long Island ve Andros ise “izlenmesi gereken piyasalar” olarak gösteriliyor – bugün hâlâ nispeten uygun fiyatlılar, fakat büyüme için büyük bir potansiyele sahipler; bu yüzden erken yatırımcılar burada önemli bir değer artışı görebilir dupuchrealestate.com. Önümüzdeki 5 yıl boyunca, gelişmiş altyapı (havaalanları, marinalar, hizmetler) ve yeni projelerin Aile Adalarını daha erişilebilir ve cazip hale getirmesiyle birlikte, bu gelişmekte olan adalarda görece daha yüksek bir değer artışı bekliyoruz; bu artış, daha olgun Nassau piyasasına kıyasla daha fazla olacak.
Nassau – New Providence’da bulunan – ülkenin başkenti ve en büyük kentsel pazar yeridir.
Lüks kapalı sitelerden ve deniz kenarındaki dairelerden, yerel aileler için başlangıç evlerine kadar geniş bir yelpazede emlak seçenekleri sunar.Nassau’nun piyasası 2025’te çok aktif ancak normale dönme işaretleri gösteriyor son birkaç yılın çılgınlığından sonra.Nassau’da (ve yakın çevresinde) medyan ev fiyatı 2025 ortası itibarıyla yaklaşık 495.000 $ idi ve aylık dalgalanmalara rağmen yıl başından bu yana aslında %4,9’luk bir artış gösterdi morleyrealty.com.Ortalama satış fiyatı (çok yüksek fiyatlı birkaç satış tarafından etkilenebileceğinden) 2025 ortasında yaklaşık 590.000 $ idi morleyrealty.com, ancak diğer kaynaklar Nassau için ortalama liste fiyatının 720.000 $’a daha yakın olduğunu belirtiyor ve bu da lüks bölgelerin etkisini yansıtıyor homesforsaleinnassaubahamas.com.Bu, birçok evin altı haneli orta fiyatlarda satılmasına rağmen, Nassau’da ortalamayı yukarı çeken çok milyon dolarlık işlemlerin de gerçekleştiğini gösteriyor.Envanter kısıtlanmıştı – 2025’in başlarındaki ilan sayısı bir önceki yıla göre neredeyse %20 daha düşüktü morleyrealty.com – ancak piyasadaki sakinleşmeyle birlikte yeni ilanlar yavaş yavaş artıyor.Nassau’daki mülkler, özellikle cazip mahallelerde olanlar, hâlâ güçlü alıcı ilgisi görüyor.Örneğin Haziran 2025’te, sözleşme imzalamaları yıllık bazda %119 arttı ancak nihai satışlar düştü (bazı işlemlerin kapanmasının daha uzun sürdüğünü gösteriyor) morleyrealty.com morleyrealty.com.Nassau’da kiralık talebi, şehrin sunduğu iş olanakları ve imkanlar sayesinde yüksek kalmaya devam ediyor; Cable Beach gibi bölgeler (Baha Mar tatil köyü, restoranlar ve apartman dairelerine ev sahipliği yapan) yıl boyunca kiracı talebinin yüksek olduğu “kira kralları” olarak biliniyor homesforsaleinnassaubahamas.com.İleriye dönük olarak, Nassau’nun görünümü istikrarlı.Ticaret merkezi olarak, neredeyse tüm ekonomik faktörlerden – turizm, finans, hükümet – yararlanmaktadır ve gelişmeye devam edecektir.Yaklaşan konut projeleri ve muhtemelen şehir merkezindeki konut yaşamının yeniden canlanması (yolcu gemisi limanının yeniden canlandırılmasıyla birlikte) yeni bir envanter ekleyebilir.Fiyat artışının mütevazı ancak pozitif olması bekleniyor ve Nassau, Bahama emlak piyasasının likidite merkezi olarak kalacak (hızlıca alım veya satım yapmanın en kolay olduğu yer).İzlenmesi gereken önemli alt pazarlar arasında ultra lüks malikanelerin bulunduğu batı New Providence (Albany, Lyford Cay, Old Fort Bay) ve su kenarı manzaraları ile şehre yakınlıkları nedeniyle üst-orta sınıf sakinler ve yabancı uyruklular arasında popüler olan doğu New Providence (Eastern Road gibi bölgeler) yer almaktadır.Ekonomik olarak, Bahamalar’ın mütevazı bir büyüme göstermesi bekleniyor. IMF, uzun vadede yıllık yaklaşık %1,5’in üzerindeki GSYİH büyümesinin devamlı yatırım ve iş gücü kısıtlarının aşılmasını gerektireceği konusunda uyarıyor globalpropertyguide.com. Bu da, emlak piyasasındaki büyüme hızının ülkenin iş gücünü eğitebilme ve bu yeni projelere destek verebilme kapasitesine bağlı olabileceği anlamına geliyor. Bununla birlikte, inşaat ve emlak hizmetleri olumlu bir seyir izlemeye devam ediyor, Bahamalar Müteahhitler Birliği, “geleceğin umut verici göründüğünü” güçlü proje portföyleri sayesinde belirtiyor globalpropertyguide.com. Temel makro riskler arasında dış faktörler öne çıkıyor: ABD ekonomisinde bir yavaşlama veya küresel finansal şoklar, yabancı alımları ve turizmi globalpropertyguide.com frenleyebilir. Ayrıca, uluslararası faiz oranı hareketleri talebi etkileyebilir – yakın zamandaki düşük faiz dönemi lüks alımları destekledi; fakat faizler yüksek kalırsa, bazı marjinal alıcılar tereddüt edebilir ya da fırsat arayışına girebilir. Ancak, ultra zengin kesim faiz oranlarına daha az duyarlıdır ve birçok Bahamalar alıcısı ödemesini peşin yaptığı için etkinin sınırlı olması beklenir.
Genel olarak, Bahamalar emlak piyasasının 3-5 yıllık öngörüsü; devam eden büyüme ve aktif yatırım yönünde olsa da bu büyüme daha ılımlı bir hızda gerçekleşecektir. Gayrimenkul değerlerinin sağlıklı taleple paralel olarak genel olarak artması bekleniyor, özellikle sahil ve resort bölgelerinde. Lüks segment büyük olasılıkla yıldız performansını sürdürecek (küresel servet trendleri ve Bahamalar’ın devam eden cazibesiyle desteklenerek) fakat hükümetin konut girişimleri tutarsa orta piyasada da iyileşmeler görebiliriz. 2030’a gelindiğinde, Bahamalar’ın gayrimenkul yapısı daha da çeşitlenecek – Nassau/Paradise Adası hâlâ ticari ve işlemsel merkez olurken, faaliyetlerin daha büyük kısmı Family Islands arasında dağılacak. Sürdürülebilirlik ve dayanıklılık da öne çıkacak (örn. daha fazla güneş enerjili ev, fırtınaya dayanıklı inşaat) ve yeni projeler küresel eğilimlerle uyumlu hale gelecek. Büyük şoklar yaşanmadığı sürece, yatırımcılar Bahamalar emlak piyasasının uzun vadeli sağlam yatırım ve sahip olunacak bir cennet olarak itibarını sürdüreceği konusunda iyimser olabilirler.
Bölgesel Öne Çıkanlar: Nassau, Paradise Island, Exuma ve Abaco
Piyasayı daha iyi anlamak için bazı kilit bölge ve adaların ayrı ayrı incelenmesi faydalı olacaktır. Bahamalar, farklı emlak piyasalarına sahip bir takımadadır – başkentten sakin dış adalara kadar çeşitlilik gösterir. Aşağıda dört önemli bölgedeki mevcut durumun ve öngörülerin bir dökümü yer almaktadır:
Nassau (New Providence Adası)
Paradise Island
Exuma, turkuaz suları ve bozulmamış güzelliğiyle ünlü, Nassau’nun yaklaşık 140 mil güneyinde yer alan, en büyüğü Great Exuma olan huzurlu bir ada zincirini ifade eder.
Exumas, Bahamalar’ın en popüler ve yükselen emlak piyasalarından biri haline geldi.Exuma’daki yaşam sakin ve manzaralıdır – ana yerleşim yeri olan George Town’dan küçük ada topluluklarına kadar – ve kalabalıktan uzak huzurlu bir kaçış arayanları cezbeder dupuchrealestate.com.Exuma’daki emlak seçenekleri, sevimli ada tarzı kulübelerden lüks sahil evlerine ve hatta satılık özel adalara kadar uzanır.2025’teki piyasa koşulları yüksek talep ve sınırlı arz göstermektedir.Exuma, brokerlar tarafından “yüksek talep gören” bir bölge olarak gösteriliyor ve kaliteli listelemeler için olan rekabet fiyatları yukarı çekiyor dupuchrealestate.com.Buradaki çeşitli mülk türleri nedeniyle ortalama ev fiyatlarını genelleştirmek daha zordur, ancak sahil evleri ve villalar genellikle 1 milyon $‘ın çok üzerinde listelenir (modern lüks yapılar için çoğunlukla 2–5 milyon $ arasında).Exuma’nın ultra-zenginlere olan çekiciliği açıktır: özel ada satın alımları için en popüler yerlerden biridir ve ünlüler Exuma Cays’te kaçamak yerler satın almıştır.Örneğin, David Copperfield’ın özel adası Musha Cay ve Johnny Depp’in Little Hall’s Pond Cay adası, Exuma’yı seçkin kaçamaklar için haritaya yerleştirdi.Milyarder olmayanlar için bile, Exuma hala nispeten uygun fiyatlı arazi ve evler sunuyor; bunlar genellikle iç bölgelerde veya su kenarından uzakta bulunuyor, ancak daha fazla yatırımcı Exuma’nın potansiyelini fark ettikçe bunların fiyatları da arttı.Kiralık piyasası güçlü – Exuma’nın yüzücü domuzları, dünya çapında şnorkelli dalışı ve balıkçılığı birçok turisti cezbetmektedir ve Airbnb verileri, Exuma’nın ülkedeki en yüksek ortalama günlük kiralama oranlarından birine sahip olduğunu göstermektedir (aktif kısa süreli kiralamalar arasında ortalama yaklaşık 750$/gece) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.Yeni bir uluslararası havaalanı terminali inşaatı ve Grand Isle Resort genişletmesi ve Sandals iyileştirmeleri gibi lüks tatil köyü projeleriyle, adanın erişilebilirliği ve olanakları gelişiyor.Görünüm: Exuma’nın önem kazanmaya devam etmesi bekleniyor.Sektör uzmanları, Exuma’yı 2025 ve sonrası için sürekli olarak en iyi yatırım seçeneği olarak gösteriyor dupuchrealestate.com.Bir raporda belirtildiği gibi, Exuma “tam bir kaçış” sunuyor ve doğal cazibesine hala saygı göstererek daha fazla gelişime hazır durumda homesforsaleinnassaubahamas.com.Önümüzdeki birkaç yıl içinde alıcılar, özellikle daha fazla proje tamamlanmadan şimdi satın alırlarsa, sağlam bir değer artışı görebilirler.Anahtar, kalkınma ile çevre arasındaki dengeyi korumak olacak – bu da yerel paydaşların farkında olduğu bir konu.Genel olarak, Exuma’nın emlak geleceği parlak görünüyor; nadirliği, güzelliği ve yeni altyapısının birleşimi muhtemelen güçlü getiriler sağlayacak.Abaco (Abaco Adaları), Bahamalar’ın kuzeyinde yer alır ve Büyük Abaco, Küçük Abaco ile yelken ve yazlık evleriyle ünlü bir dizi kayayı içerir.
Abaco’nun piyasası benzersizdir çünkü ciddi bir gerilemeden toparlanıyor: Eylül 2019’daki Dorian Kasırgası, Marsh Harbour ve Treasure Cay dahil olmak üzere Abaco’nun bazı bölgelerinde büyük yıkıma yol açtı ve yaygın mülk hasarına neden oldu.O zamandan bu yana yeniden yapılanma istikrarlı bir şekilde devam etti ve 2024–2025 yıllarında Abaco, ilgi ve yatırımların yeniden canlandığı bir dönemi yaşıyor dupuchrealestate.com.Abaco’daki mevcut piyasa, hem geri dönen sakinlerin hem de fırsatçı yatırımcıların mülkleri satın almasıyla artan talep ve yükselen fiyatlar ile karakterize edilmektedir (bazı fırtınadan zarar görmüş evler Dorian sonrası indirimli olarak satıldı ve bu evler yenilendi veya yeniden inşa edildi).Turizm Bakanlığı’na göre, Abaco’da 2024 yılında hava yoluyla gelenlerde %11,9 artış yaşandı; bu, büyük adalar arasında en güçlü büyüme olarak, Dorian öncesi seviyelere sağlam bir dönüş sinyali verdi travelmarketreport.com.Treasure Cay gibi muhteşem plajıyla bilinen bölgeler ve sevimli Hope Town deniz fenerine sahip Elbow Cay tekrar hayat dolu bir şekilde canlanıyor.2019–2020 yıllarında düşen Abaco’daki emlak fiyatları yeniden yükseliyor.Treasure Cay sahil şeridindeki arsalar ve daireler, topluluk yeniden inşa edilirken değerlerini geri kazandı; bazı mülkler şu anda kasırga öncesi fiyat seviyelerine ulaşıyor veya bunları aşıyor, ancak 2025’te hala göreceli olarak iyi bir değer sunuyor.Abaco ayrıca lüks projelere de ev sahipliği yapmaktadır: Baker’s Bay Golf & Ocean Club, Great Guana Cay’de yer alan özel bir tatil köyü topluluğudur, tamamen faaliyete geçmiş durumdadır ve çok zengin alıcıları çekmeye devam etmektedir (buradaki evlerin fiyatı 4 milyon dolardan başlamaktadır).İleriye baktığımızda, Abaco’nun geleceği çok olumlu.Abaco’nun teknecilik, balıkçılık ve rahat yaşam tarzını sevenler arasında önemli ölçüde bastırılmış bir talep var.Montage Cay, Abaco’da özel bir adada bulunan lüks bir tatil köyüdür ve halen geliştirilme aşamasındadır. 2025/26 yılına kadar beş yıldızlı bir otel ve markalı rezidanslar ekleyecektir practiceguides.chambers.com.Bu durumun Abaco’nun profilini daha da yükseltmesi bekleniyor.Hükümet ayrıca altyapı onarımlarına – yollar, elektrik şebekeleri vb. – öncelik verdi.– büyümeyi desteklemek için.Yerel emlakçılar, Abaco’nun “giderek daha fazla talep gördüğünü” ve toparlanma ilerledikçe fiyatların “istikrarlı bir şekilde arttığını” bildiriyorlar homesforsaleinnassaubahamas.com homesforsaleinnassaubahamas.com.Riskler devam ediyor (örneğin başka bir büyük fırtına), ancak Abaco’yu ileriye taşıyan güçlü bir topluluk ruhu ve yatırımcı ilgisi var.2025 ve önümüzdeki birkaç yıl için, Abaco hem bir dayanıklılık hikayesini hem de bir fırsatı temsil ediyor – Dorian sonrası yatırım yapan alıcılar şimdiden kazanç gördü ve Abaco tamamen toparlanırken büyümenin devam etmesi muhtemel.Paradise Island, Nassau’a bitişik küçük bir adadır ve dünya çapında Atlantis Resort ile son derece ayrıcalıklı emlak piyasasıyla bilinir. Paradise Island (genellikle sadece “PI” olarak anılır) esasen lüks bir yerleşim alanıdır; burada neredeyse tüm mülkler üst düzey daireler veya lüks villalardır. Adanın emlak piyasası lüksle eş anlamlıdır – Ocean Club Estates gibi (evlerin birkaç milyondan başlayıp 20+ milyon dolara kadar çıktığı, golf sahası ve marinaya sahip korunaklı bir site) ve One Ocean ile Atlantis’teki The Reef/Residential Towers gibi daire projeleriyle öne çıkar. 2025 yılında Paradise Island, Nassau’nun olanaklarına yakın ama daha özel ve tatil köyü havasında bir ortam isteyen varlıklı alıcıların güçlü talebiyle gelişmeye devam ediyor. PI’ın ortalama daire fiyatları ülkenin en yüksekleri arasındadır; genellikle iki odalı bir daire için 700-800 bin dolar civarında başlar ve deniz manzaralı ya da daha büyük üniteler için 1-2 milyon doları kolayca aşar. Sahil kenarındaki çatı katları ve malikane tipi evler sekiz haneli rakamlara ulaşabilir. Paradise Island’da emlak stoğu sınırlıdır (alan olarak küçük bir adadır), bu yüzden yeni inşaatlar çoğunlukla dikeyde (apartman dairesi) veya eski alanların yeniden geliştirilmesi şeklinde gerçekleşir. Ufukta görünen büyük bir gelişme, 2027’de tamamlanması planlanan Four Seasons/Ocean Club Residences projesidir; bu proje, Ocean Club içerisinde sınırlı sayıda süper lüks daire ve villa ekleyecek globalpropertyguide.com. Bu proje büyük bir heyecanla beklenmekte ve birçok üniteye mevcut Four Seasons müşterilerinden bekleme listesi talebi var. PI’da piyasa performansı oldukça güçlü – buradaki mülkler değerini genellikle iyi korur ve nadiren el değiştirir. 2024 sonları ve 2025 başlarında, önemli Paradise Island ilanlarında piyasada kalma süresinin keskin bir şekilde düştüğüne dair raporlar vardı (cazip daireler genellikle ~2-3 ay içinde satılıyor), çünkü varlıklı alıcılar mevcut mülkleri hızla kapatıyordu homesforsaleinnassaubahamas.com. İleriye bakıldığında, Paradise Island’ın emlak piyasasının çok güçlü kalması öngörülüyor. Lokasyonun prestiji, Atlantis Resort’a yapılan sürekli yenilikler ve yeni lüks seçenekler (söylentilere göre Aman Resort ve onaylanan Royal Caribbean Beach Club cazibe merkezi gibi) talebi yüksek tutacak. Fiyatların artmaya devam edeceğini, özellikle benzersiz mülkler için (ör. deniz kıyısı malikaneler, en üst kat çatı daireleri) Nassau ortalamasının bile üzerinde bir artış görebileceğimizi öngörüyoruz. Paradise Island ayrıca Nassau’nun büyümesinden faydalanırken Nassau’nun pek çok sorunundan (trafik veya kalabalık gibi) izole kalacaktır. Özetle, PI Karayipler’in en ayrıcalıklı adreslerinden biri olmaya devam edecek, anahtar teslim lüks, güvenlik ve evinin hemen dışında eğlence arayan alıcılar için cazibesini koruyacak.
Exuma
Abaco
Alıcılar İçin Hukuki ve Vergisel Hususlar
Bahamalar’daki yatırımcılar ve yabancı ev alıcıları, gayrimenkulle ilgili yasal çerçeve ve vergiler konusunda bilgi sahibi olmalıdır. Bahamalar genel olarak yabancı mülkiyete açıktır ve süreç oldukça nettir:
- Yabancı Mülkiyet Kuralları: Uluslararası alıcılar, Bahamalar’da serbest mülkiyete sahip olabilirler ve bu konuda nispeten az sayıda kısıtlama mevcuttur. Bir yabancı alıcı tek ailelik bir konut veya kişisel konut amacıyla kullanılacak boş arazi satın alıyorsa, özel bir izin gerekmez; alıcı sadece satın almadan sonra yatırımlar kuruluna işlemi kaydettirir (ve bir defaya mahsus 1.000 $ kayıt ücreti öder) practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. Bu işlem sonucunda bir Kayıt Sertifikası düzenlenir. Ancak, bir yabancı, ticari geliştirme, kira yatırımı veya birden fazla birim (kişisel amaçlı tek konutun ötesinde herhangi bir şey) için arazi satın alıyorsa, o zaman kapanıştan önce bir “Uluslararası Kişiler Arazi Sahipliği İzni” alınmalıdır practiceguides.chambers.com. Bu izin de Yatırımlar Kurulu/Bahamalar Yatırım Otoritesi üzerinden alınır. Gerekli izni almamak tapuyu hükümsüz kılar, bu nedenle yatırımcı-alıcılar için bu önemli bir adımdır practiceguides.chambers.com. Pratikte, izinler meşru projeler/yatırımlar için rutin olarak verilmektedir – hükümet, esas olarak, önemli yabancı yatırımları incelemek ve kaydetmek için bu yöntemi kullanır. Vatandaşlık gerekliliği veya yalnızca kiralık kullanım şartı yoktur; yabancılar yukarıda belirtilen şekilde kayıt yaptırıldığında veya izin aldığında Bahamalılar gibi serbest mülkiyet (fee simple) hakkına sahip olabilirler.
- İşlem Vergileri (Damga Vergisi/KDV): Tüm gayrimenkul işlemlerinde devir sırasında tek seferlik bir vergi uygulanır ve 2019’dan beri bu, gayrimenkul satışlarında Katma Değer Vergisi (KDV) olarak alınmaktadır. Yabancı alıcılar, $100.000 üzerindeki tüm gayrimenkul alımlarında %10 sabit KDV öderler linkedin.com. Bu vergi genellikle alıcı ve satıcı arasında anlaşmayla paylaşılır (çoğunlukla her biri %50 öder, ancak büyük işlemlerde %70/%30 gibi pazarlıklar da yaygındır) linkedin.com. $100.000 altındaki alımlarda KDV oranı %2,5’tir. Bahamalı vatandaşlar ise kademeli bir damga vergisi/KDV tarifesinden faydalanır: onlar için vergi ilk $100k için %2,5, $100k–$300k arası %4, $300k–$500k arası %6, $500k–$700k arası %8, $700k–$1M arası %9 ve $1M üstü için %10’dur linkedin.com. (Bahamalı ilk kez ev alanlara ise konut sahibi olmalarını teşvik etmek için $500k’ya kadar ek indirimler/istisnalar sağlanır linkedin.com linkedin.com.) Sonuç olarak, yabancı alıcılar çoğu ev alımında genellikle %10 öderken, yerliler genellikle biraz daha az öder. Dikkat edilmesi gerekir ki, bu işlem KDV’si önceki “damga vergisinin” yerini almıştır – esasen aynı vergi olup sadece artık KDV yasası kapsamında idari olarak düzenlenmektedir.
- Yıllık Emlak Vergisi: Bahamalar, gayrimenkul üzerinde yıllık emlak vergisi (gerçek mülk vergisi olarak da adlandırılır) uygular ve bu vergi oranları, sahibi tarafından ikamet edilen evler için oldukça avantajlıdır. Sahibinin oturduğu konutlarda ilk 300.000 $’lık değer için %0 vergi (o kısım tamamen vergiden muaftır) linkedin.com, 300 bin $ ile 500 bin $ arasındaki değer için %0,625 ve 500.000 $ üzerindeki değer için %1,0 linkedin.com vergi öder. Bir üst sınır vardır – sahibi ikamet eden hiçbir konut, değer ne kadar yüksek olursa olsun yılda 120.000 $’dan fazla emlak vergisi ödemez. Bu muafiyet eşiği yakın zamanda artırıldı (250 bin $’dı, şimdi 300 bin $) ve orta seviye konutlar üzerindeki vergi yükünü hafifletmek için yapıldı linkedin.com. Sahibi tarafından ikamet edilmeyen mülkler (yatırımlar veya birincil ikamet olmayan ikinci evler) için oranlar biraz daha yüksektir: ilk 500 bin $ için %0,75, 500 bin–2 milyon $ arası için %1,0 ve 2 milyon $ üzeri için %1,5 linkedin.com. (Boş arsa, yabancılar tarafından sahip olunuyorsa arazi bankacılığını caydırmak için ayrı bir %2 sabit orana tabidir; ancak bir ev inşa edilirse normal oranlar geçerli olur.) Özellikle, Bahamalar’da ek belediye emlak vergisi yoktur – bu ulusal emlak vergisi, gayrimenkul üzerindeki tek düzenli vergidir. Birçok lüks site (örn. Albany veya Lyford Cay), bunun yerine topluluk hizmetleri için site aidatı uygular, ancak şehir emlak vergisi alınmaz.
- Gelir Vergisi ve Sermaye Kazancı: Bahamalar’da gelir, sermaye kazancı veya miras vergisi yoktur. Bu, Bahamalar’daki bir mülkten elde edilen kira gelirinin ya da mülkü satmaktan elde edilen kârın Bahamalar devleti tarafından vergilendirilmediği anlamına gelir linkedin.com. Bahamalar gayrimenkulünde de herhangi bir veraset veya miras vergisi yoktur – mirasçılara hiçbir yerel ölüm vergisi olmadan devredilebilir linkedin.com. Bu vergi politikaları, yüksek vergi oranlı ülkelerden gelen yatırımcılar için büyük bir avantajdır. (Yabancı sahipler kendi ülkelerinin vergi yasalarına danışmalıdır – örneğin ABD vatandaşları, küresel gelirleri üzerinden ABD vergisi ödemek zorundadır, ancak genellikle Bahamalar’daki vergi sıfır olduğu için vergiyi mahsup edebilirler; böylece gelir, yabancılara ait kazanılmış gelir muafiyeti sınırına kadar veya krediler yoluyla fiilen vergiden muaf olur.)
- Yatırım Yoluyla Oturma İzni: Bahamalar emlaklarına yatırım yapmanın, Ekonomik Daimi Oturma İzni için uygunluk sağlayabileceği daha önce belirtilmişti. Mevcut eşik, en az 1.000.000 $’lık emlak yatırımı gerektiriyor linkedin.com. Bu miktardaki mülk (veya toplam değeri buna ulaşan birden fazla mülk) korunmalı, çünkü eşiğin altına satış yapmak statüyü tehlikeye atabilir. Oturma izni otomatik olarak verilmez ancak uygun yatırımlar için genellikle verilmektedir ve başvuruların onaylanması yaklaşık 3-4 ay sürmektedir homesforsaleinnassaubahamas.com. Ayrıca, 1,5 milyon $ ve üzeri yatırım yaparsanız hızlandırılmış değerlendirme süreci de vardır (süreç hızlandırılır) linkedin.com. Daimi oturma izni sahipleri, oy kullanma haricinde vatandaşların çoğu hakkına sahip olur ve belirtildiği gibi, 10 yıllık ikametten sonra vatandaşlığa başvurabilirsiniz. Ayrıca, sadece ikamet etmenin herhangi bir vergi yükümlülüğü getirmediğini de belirtmekte fayda var çünkü Bahamalar’da gelir vergisi yoktur – orada şahsi vergi ödemeden yaşanabilir; bu, cazibesinin temel unsurlarından biridir linkedin.com.
Genel olarak, Bahamalar’ın hukuki düzeni emlak yatırımcıları için oldukça elverişlidir. Tapu, tescil edilmiş senetlerle (hükümet, verimliliği daha da artırmak için kayıt sistemine geçiş sürecindedir) güvence altına alınır practiceguides.chambers.com. Döviz kontrolleri mevcut olsa da, yatırım amaçlı oldukça uyumludur (Bahamalar doları, USD ile birebir paritededir ve özellikle satın alma amacıyla getirilen paralar Merkez Bankası onayı ile geri çıkarılabilir). Önemli noktalar, yabancıların güvenle mülk satın alabileceği, kapanış masrafları için yaklaşık %10’luk bir bütçe ayrılması gerektiği ve düşük süreklilik arz eden vergi yükünün tadını çıkarabilecekleridir. Bu unsurlar, istikrarlı bir hukuk sistemiyle birleştiğinde, Bahamalar’ı yatırımcı dostu bir ülke haline getiriyor.
Riskler, Zorluklar ve Sürdürülebilirlik
Genel görünüm olumlu olsa da, yatırımcılar önümüzdeki yıllarda Bahamalar emlak piyasasını etkileyebilecek çeşitli risk ve zorlukları göz önünde bulundurmalıdır. İşte bazı önemli noktalar:
- Kasırga ve İklim Riskleri: Bahamalar, coğrafi olarak kasırgalara ve iklim değişikliğinin etkilerine karşı savunmasızdır. 2019’da Abaco ve Grand Bahama’nın bazı bölgelerini yerle bir eden Dorian Kasırgası’nın yıkımı, bu riskin çarpıcı bir hatırlatıcısı oldu. Büyük bir kasırganın doğrudan etkisi, muazzam mülk hasarına yol açabilir ve yerel emlak piyasalarını geçici olarak durgunlaştırabilir (örneğin Abaco’nun 2019 sonrası düşüşünde görüldüğü gibi). Mülk sigortası maliyetleri bu doğrultuda yükselmiştir ve mülkiyet maliyeti açısından önemli bir faktör olacaktır. Deniz seviyesindeki yükselme ve erozyon, özellikle alçak kıyı bölgelerinde uzun vadeli endişeler arasındadır. Bina yönetmelikleri rüzgar direnci için güçlendirilmiş, bilgili alıcılar artık Kategori 5 fırtınalara dayanacak şekilde inşa edilmiş veya daha yüksek zeminlerde konumlanmış evleri öncelikli olarak tercih etmektedir. Buna rağmen, iklim olayları piyasa için her zaman belirsiz bir faktör olarak kalmaktadır. Yatırımcılar, herhangi bir mülk için uygun sigortadan ve dayanıklı inşaattan emin olmalıdır. İyi haber ise, en şiddetli fırtınalardan sonra bile toparlanma ve yeniden inşa sürecinin genellikle geldiği – örneğin Abaco’nun emlak faaliyetleri Dorian’dan sadece birkaç yıl sonra şimdi hızla toparlanıyor travelmarketreport.com – fakat bu tür olayların kısa vadeli etkisi önemli olabilmektedir.
- Ekonomik ve Dış Faktörler: Bahama ekonomisi, büyük ölçüde dış koşullara – özellikle ABD ekonomisinin sağlığına ve küresel seyahat trendlerine – bağlıdır. ABD veya Kanada’da yaşanacak bir yavaşlama (temel turizm ve alıcı pazarları) ziyaretçi akışını azaltabilir ve ikinci evlere olan talebin bir kısmını düşürebilir globalpropertyguide.com. Benzer şekilde, küresel krizler (resesyonlar, pandemiler) Bahamalar’ın turizme dayalı ekonomisini hızla olumsuz etkileyebilir; bu durum 2020’de yaşanmıştır. Uluslararası düzeyde artan faiz oranları da özellikle satın alma işlemlerini finanse eden veya varlıklarına karşı borçlanmaya dayanan yabancılar için alımı yavaşlatabilir. IMF, mevcut hızın ötesinde büyümeyi sürdürebilmek için yatırımların devam etmesini ve işgücü kıtlığına çözüm getirilmesini gerektirdiğini belirtiyor globalpropertyguide.com – eğer bunlar gerçekleşmezse ekonomik büyüme beklenenin altında kalabilir. Ayrıca, Bahamalar kararlı bir para birimi ve mali duruma sahip olsa da, gelecekte mali ayarlamaları zorunlu kılabilecek ulusal borç taşımaktadır (bu potansiyel olarak vergi politikalarında değişiklikleri içerebilir, ancak ufukta herhangi bir gelir vergisi göstergesi yoktur). Azaltım: Hükümet, ekonomiyi turizmin ötesine taşımak için çeşitli alanlarda (teknoloji, lojistik vb.) yatırımcıları çekmeyi aktif olarak sürdürüyor. Ve doğrudan yabancı yatırım taahhütlerinin büyük ölçeği (iki yılda 10 milyar doların üzerinde travelmarketreport.com) istihdam yaratılması ve ekonomik canlılık açısından bir tampon sağlıyor. Yine de, yatırımcılar küresel ekonomik göstergelere dikkat etmelidir; çünkü Bahamalar’ın refahı onlara sıkı sıkıya bağlıdır.
- Konut Alınabilirliği ve Sosyal Eşitsizlik: Büyüyen lüks pazarının diğer yüzü, Bahamalı yerel orta sınıfın giderek konut fiyatlarının dışında kalmasıdır. Alınabilirlik açığı büyümektedir çünkü maaşlar ev fiyatlarıyla aynı hızda artmamıştır. Bu durumun sosyal etkileri bulunmaktadır (kalabalıklaşma, kiralık konut talebinin artması, yetenek göçü) ve hükümet bu durumun farkındadır. Eğer bu sorun çözülmezse, yatırımcıları dolaylı olarak etkileyebilecek siyasi baskıya yol açabilir – örneğin, belirli fiyat segmentlerinde yabancı alıcılar için daha katı kurallar getirilmesi veya spekülatif alımlara daha fazla vergi uygulanması gibi. Şu anda yabancı yatırım çok olumlu bir şekilde karşılanmaktadır (ekonomi için kritik önemdedir), ancak yerel ihtiyaçlara duyarlı olmak önemlidir. Hükümetin uygun fiyatlı konutlar inşa etme ve ilk kez ev alacaklara çeşitli ayrıcalıklar sunma çabası bu sorunu hafifletmeyi hedeflemektedir globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Pazar açısından, yerel alıcıların geniş bir tabana sahip olması, uzun vadeli istikrar için sağlıklıdır. Pazarın çok büyük bir kısmı sadece yabancılara hitap ederse dengesizlikler oluşabilir. Bu nedenle, uygun fiyatlı konutlardaki ilerleme, sahiplenmeyi genişleterek aslında genel emlak sektörünün yararına olacaktır. Talebin sürdürülebilirliği de bununla bağlantılıdır – yerel halkın refah içinde yaşadığı bir toplum, yabancı alıcıların eğilimlerinin ötesinde kendi iç talebini yaratır ve piyasaya dayanıklılık kazandırır.
- Çevresel Sürdürülebilirlik: Bahamalar’ı çekici kılan ortam – mercan resifleri, berrak sular, bakir plajlar – gelişmeden dolayı baskı altında. Doğal güzelliğin korunmasını sağlamak için sürdürülebilir kalkınma uygulamalarına giderek daha fazla odaklanılıyor. Yatırımcılar ve geliştiriciler, lüks projelerde giderek daha fazla çevre dostu tasarımlar (güneş panelleri, yağmur suyu toplama, LEED sertifikalı inşaat teknikleri) kullanmaya başlıyor çünkü günümüzün üst düzey alıcıları çoğunlukla belli bir çevresel sorumluluk düzeyi bekliyor homesforsaleinnassaubahamas.com. Hükümet ayrıca 2033 yılına kadar yenilenebilir enerjinin (özellikle güneş enerjisi) yaygınlaştırılması için iddialı planlar açıkladı ve bu sayede fosil yakıtlara olan bağımlılığı azaltmayı ve adaların kendi kendine yeterliliğini artırmayı hedefliyor dupuchrealestate.com homesforsaleinnassaubahamas.com. Bu, özellikle uzak bölgelerdeki gayrimenkulü önemli ölçüde etkileyebilir – örneğin, özel adalar ve şebeke dışı evler daha iyi güneş teknolojisi ve enerji depolama ile daha ulaşılabilir hale gelebilir. Ancak, su temini, atık yönetimi ve doğa alanlarının korunması gibi çevresel sorunlar, daha az gelişmiş adalara da yayıldıkça sürekli dikkat gerektirecek. Sürdürülebilirlik endişeleri kültürel ve tarihi mirasın korunmasını da kapsıyor; yeni inşaatların Bahamalar’ın cazibesinin bir parçası olan yerel mirası aşındırmaması gerekiyor. Hükümet ve toplumsal paydaşlar giderek uzun vadeli gayrimenkul değerinin adaların çevresel sağlığına ve dayanıklılığına bağlı olduğunun farkına varıyor.
Sonuç olarak, dikkate alınması gereken riskler bulunsa da, bunların hiçbiri Bahamalar emlak piyasasının temel cazibesini azaltmaz, aksine dikkatli ve bilinçli bir yatırım gereksinimini ortaya koyar. Kasırgalar ve sigorta farkındalığı, ekonomik bağlantıları anlamak, toplumsal etkilerin bilincinde olmak ve sürdürülebilirliği ön planda tutmak, Bahamalar’da akıllıca yatırım yapmanın ayrılmaz bir parçası olacaktır. Bu zorlukların üstesinden gelerek yatırımcılar hem kendi cennet dilimlerini daha güvenli hale getirebilir hem de Bahamalar gayrimenkul piyasasının yıllar boyunca canlı ve sürdürülebilir kalmasını sağlayabilir.
Kaynaklar:
- ERA Dupuch Real Estate Bahamas – 2024 Piyasa Özeti ve 2025 Öngörüsü dupuchrealestate.com dupuchrealestate.com dupuchrealestate.com dupuchrealestate.com
- Chambers & Partners – Gayrimenkul 2025: Bahamalar (Hukuk & Uygulama) practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com
- Morley Realty – Nassau & Paradise Island Piyasa Raporu (Haziran 2025) morleyrealty.com morleyrealty.com
- Glenn Ferguson (Realtor) – Neden 2025’te Bahamalar Gayrimenkulüne Yatırım Yapmalı? homesforsaleinnassaubahamas.com homesforsaleinnassaubahamas.com homesforsaleinnassaubahamas.com
- Global Property Guide – Bahamalar Konut Emlak Analizi 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
- Travel Market Report – 2024’te Rekor 11,22 Milyon Ziyaretçi (Şubat 2025) travelmarketreport.com travelmarketreport.com travelmarketreport.com
- LinkedIn (Glenn S. Ferguson) – Bahamalar Emlak Vergileri 2025 Rehberi linkedin.com linkedin.com linkedin.com
- IMF Ülke Raporu – Bahamalar 2024 IV. Madde Konsültasyonu globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
- Diğerleri: Bahamalar Turizm Bakanlığı istatistikleri travelmarketreport.com, Knight Frank Caribbean Insight 2024 content.knightfrank.com, Forbes Global Properties raporu globalpropertyguide.com, vb.
