Boise’nin 2025 konut piyasası istikrarlı, fakat çılgın olmayan bir büyümeyle karakterize ediliyor. Pandemi dönemindeki ani yükselişlerin ardından, medyan ev fiyatları 500.000 $ civarında seyrediyor ve yıllık bazda mütevazı artışlar gösteriyor. Örneğin, Zillow, Nisan 2025’te ortalama ev değerinin 504.848 $ olduğunu bildiriyor (bir yıl öncesine göre %1,9 artışla) zillow.com ve Redfin, Nisan 2025’te 500.000 $ medyan satış fiyatı gösteriyor (yıllık %2,2 artışla) redfin.com. Ev satışları güçlü kalsa da patlayıcı değil (Nisan 2025’te 220 ev satıldı, bir yıl önce 250 idi redfin.com) ve yeni ilanlar kademeli olarak artıyor. Aylık stok miktarı hâlâ düşük – Aralık 2024’te yaklaşık 2,4 aylık bir stok var weknowboise.com – yani alıcılar hâlâ rekabetle karşı karşıya, fakat 2020–21’deki kadar yoğun değil. Evler hâlâ nispeten hızlı satılıyor (bahar 2025’te ortalama 12–14 gün piyasada kalıyor redfin.com templetonrealestategroup.com) ve medyan satış/fiyat oranları hemen hemen başa baş. Boise’de kiralar yüksek ve yükselmeye devam ediyor: Zillow’un verilerine göre Nisan 2025’te ortalama kira 1.809 $ (bir yıl öncesine göre yaklaşık %2,2 daha fazla) zillow.com. Özetle, Boise’nin konut piyasası sıkı fakat istikrar kazanıyor – fiyatlar ve kiralar rekor seviyelere yakın ama stok yavaşça artarken sadece düşük tek haneli rakamlarda büyüyor.
- Medyan Ev Fiyatı: Boise’de medyan satış fiyatı yaklaşık 500.000 $ (Nisan 2025) redfin.com. Zillow’un Ev Değerleri Endeksi tipik bir ev için 504.848 $ gösteriyor (Yıllık %1.9 artışla) zillow.com. Ada County (Boise metropolü) 2024 sonunda yaklaşık 525.000 $ medyan ev fiyatı gördü weknowboise.com, bu da 2022 zirvesinin biraz altında.
- Satış ve Stok: Listeler artıyor: Treasure Valley’de piyasada yaklaşık 2.568 ev var (Aralık 2024), bir yıl öncesine göre %16 artış weknowboise.com (≈2,4 aylık stok). Artan stoklara rağmen, bekleyen satışlar da yükseliyor; bu da talebin hâlâ çoğunu absorbe ettiğini gösteriyor. Piyasanın gerçekten dengelenmesi için, analistler stokun yaklaşık %65 artması gerektiğini söylüyor weknowboise.com.
- Piyasada Kalma Süresi: Evler ortalama iki haftadan daha kısa sürede satılıyor. Redfin, piyasadaki sürenin 12 gün olduğunu raporluyor (Nisan 2025) redfin.com. WeKnowBoise ise bahar 2025’te medyanı yaklaşık 14 gün olarak belirtiyor. Bu, 2021-22’deki 10 günlük çılgınlıktan daha yavaş fakat hâlâ hızlı talebi gösteriyor.
- Kira Oranları: Ortalama birim için kiralar 1.800–1.900 $ civarında. Zillow’un Nisan 2025 endeksi, Boise’de 1.809 $ ortalama kira gösteriyor zillow.com (ABD genelinde 2.024 $). Kiralar son bir yılda yükseldi (Zillow’a göre yıllık %2,2; diğer takipçilere göre 2024 sonunda yaklaşık %10–12 büyüme weknowboise.com). Boşluk oranları çok düşük (2024’te %1,6 civarı weknowboise.com), bu yüzden ev sahipleri yüksek kiralar talep edebiliyor.
Ticari & Çoklu Konut Trendleri
Boise’nin ticari gayrimenkul piyasası sağlıklı kalmaya devam ediyor ve endüstriyel ile perakende sektörler özellikle güçlü. Yerel veriler, endüstriyel piyasada bir patlama olduğunu gösteriyor: yaklaşık 56,4 milyon ft2 endüstriyel alan mevcut (3. çeyrek 2024), boşluk oranı yaklaşık %8,3 crexi.com. Yeni inşaata rağmen, talep çok yüksek (2024’ün ilk 3 çeyreği boyunca yaklaşık 1,66 milyon ft2 kiralandı) crexi.com. Medyan endüstriyel kira oranları düşük (yaklaşık 13 $/ft2/yıl), ancak yatırımcılar getiri görüyor; Crexi, son dönemde gerçekleşen endüstriyel satışların yaklaşık %6–7 brüt kira getirisiyle gerçekleştiğini bildiriyor crexi.com. Ofis piyasası ise daha karmaşık: 17,3 milyon ft2 stok ile yaklaşık %10,2 boşluk crexi.com. Bazı alt piyasalar (finans, teknoloji, sağlık kiracıları) hâlâ sağlıklı kiralama görüyor, ancak genel ofis talebinde küçük bir negatif seyir var (yıl başından bugüne -445.000 ft2 net azalma) crexi.com, çünkü uzaktan çalışma talebi azaltıyor.
Perakende güçlü: Boise’nin perakende stokları yaklaşık 25,35 milyon ft2 ve çok düşük %3,3 boşluk oranı var crexi.com. Nampa ve Meridian alt piyasaları özellikle sıkı (Nampa %6,9 boşluk oranı civarı) crexi.com ve ulusal zincirler burada büyümeye devam ediyor. Crexi yakın zamanda yapılan güçlü perakende anlaşmalarını not ediyor (ör. süpermarket ve indirimli mağazalar) crexi.com. Kısacası, nüfus artışı ve turizm kaynaklı ticari talep, (özellikle havaalanı çevresi ve Canyon County’de) yeni projeleri besliyor crexi.com.
Çoklu konut da oldukça hareketli. Boise’nin apartman doluluk oranı yaklaşık %94–95 (Q3 2024) crexi.com. Ortalama efektif kira ~1.595 $/ay crexi.com (tekil konut kiralarından düşük ama ABD ortalamasına göre çok uygun). Apartman inşaatı rekor hızda: 2024 sonu itibariyle yaklaşık 3.064 birim inşa ediliyor (o yıl teslim edilen ~861 birim) crexi.com crexi.com. Yeni projelerde boşluk %6’nın altında, yani çoğu birim hızla kiracı buluyor. Yüksek doluluk ve güçlü nakit akışı, apartman binalarını yatırımcılar için cazip kılıyor.
- Endüstriyel: ~56,4M ft2, %8,3 boşluk, yıl başından bugüne ~1,66M ft2 talep (2024 Q3) crexi.com crexi.com. Büyük depolar (Excel Inc, Costco, vb.) için yapılan yeni kiralamalar öne çıkıyor crexi.com. Yapım aşamasında: ~2,0M ft2 (lojistik/dağıtım için) crexi.com.
- Ofis: ~17,3M ft2, %10,2 boşluk crexi.com. Son dönemde net talep hafif negatif (-445.000 ft2 yıl başından bugüne) crexi.com. Talep, batı ve şehir merkezi alt pazarlarında yoğunlaşıyor. Son yeni kiralamalar (ör. hukuk firmaları) devam eden (daha yavaş da olsa) talebi gösteriyor crexi.com crexi.com.
- Perakende: ~25,35M ft2, çok düşük %3,3 boşluk crexi.com. Yıl başından bugüne ~332.736 ft2 talep, büyük oranda market ve büyük mağaza kiralamaları öncülüğünde crexi.com. Yeni perakende projeleri Meridian, Nampa ve Boise’nin havaalanı/Caldwell koridorunda yoğunlaşıyor crexi.com.
- Çoklu Konut: Toplam ~36.000 birim (Boise metro); %5,4 boşluk crexi.com. Ortalama kira ~1.595 $ crexi.com. 2024’te yaklaşık 861 birim teslim edildi ve 3.064 birim inşaat halinde crexi.com crexi.com – rekor bir boru hattı. Arzın artışı zamanla kira artışını hafifletebilir (şu an kira büyümesi yıllık ~%0,1 crexi.com), fakat talep güçlü kalmaya devam ediyor.
İnşaat & Gelişim Trendleri
Yeni inşaat, talebi karşılamak için hız kazanıyor fakat şehir merkezinde hâlâ biraz geriden geliyor. Ada County, 2024 yılında yaklaşık 5.137 yeni konut ruhsatı verdi fred.stlouisfed.org – 2023’teki 6.089 ve 2021’deki 7.487 zirveden daha az. Bu, son dönemde tekil konutlarda bir yavaşlama olduğuna işaret ediyor. Boise Şehri ise tahmin edilenin altında ruhsat verdi – son üç yılda yıllık ortalama 300–800 birim eksik cityofboise.org. Bu eksiklik, fiyatların neden yüksek kaldığını açıklıyor. Yeni gelişmelerin çoğu artık şehirde apartman ve sıra ev gibi “eksik orta” konutlarda: Ada County’deki tüm yeni ruhsatların %52’si (2019–2022) çoklu konut veya küçük bitişik evlerdi, oysa 2018–20 arasında bu oran sadece %31 idi cityofboise.org.
- Yapı Ruhsatları: Ada County’de yeni konut ruhsatları 2024’te yaklaşık 5.137’ye düştü (2023’te 6.089 ve 2021’de 7.487’ye kıyasla) fred.stlouisfed.org. Şehir genelinde (Boise) birim teslimatı uzun vadeli talebin biraz altında kalmaktadır.
- Konut Tipleri: Çok aileli ve “eksik orta” konutlar artık yeni inşaatlarda baskın durumda (ruhsatların %52’si, 2019-22) cityofboise.org. 2019’dan bu yana tüm yeni birimlerin üçte birinden fazlası şehir merkezi ve West Bench bölgelerinde yer almakta cityofboise.org ve bu da dolgu ve yüksek yoğunluklu projeleri yansıtıyor.
- Alt Bölümler: Şehir merkezinin dışında yeni alt bölümler görünmeye devam ediyor. Build Idaho’nın 2025 raporuna göre bölgede yaklaşık 305 yeni alt bölüm var (5.400+ ev satılmış), bu da banliyö büyümesinin (Meridian, Kuna, Star) arzı hâlâ desteklediğini gösteriyor.
- Maliyetler & Gecikmeler: İnşaat maliyetleri büyük bir engel olmaya devam ediyor – 2018’den beri ulusal ölçekte %40 arttı cityofboise.org – bu da uygun fiyatlı birimlerin üretimini yavaşlatıyor. Altyapı projeleri de zaman alıyor: örneğin Idaho’nun Highway 16 uzatımı (I-84’e bağlanan) 2006’da başladı ve hâlâ parça parça inşa ediliyor boisedev.com.
Ekonomik & Demografik Faktörler
Boise’nin piyasası hızlı nüfus ve iş büyümesi ile desteklenmektedir. Treasure Valley (Ada + Canyon ilçeleri) şu anda yaklaşık 848.000 nüfusa sahip (2025 tahmini) boisedev.com; bu da bir yılda yaklaşık %3’lük bir artış anlamına gelir. Boise şehir nüfusu ise yaklaşık 253.550 kişidir (2025’te %1,4 büyüme) boisedev.com. Bölge nüfusu 1990’dan bu yana neredeyse iki katına çıkmış olup, bu oran ulusal ortalamanın oldukça üzerindedir. Temel demografik veriler: ortanca yaş yaklaşık 37,8 yıl crexi.com ve yüksek eğitim seviyesi (yaklaşık %38’i lisans veya daha yüksek bir dereceye sahip crexi.com).
Ekonomik olarak, Boise düşük işsizlik oranına (2024’te yaklaşık %3,2) crexi.com ve çeşitlendirilmiş bir iş tabanına sahiptir. Büyük teknoloji ve sanayi işverenleri (Micron, Hewlett-Packard, büyüyen fintech şirketleri) yerel maaş bordrolarını genişletmektedir crexi.com. Sağlık hizmetleri (St. Luke’s, St. Alphonsus) ve eğitim (Boise State, Western Idaho Koleji) de iş yaratımında öne çıkan sektörlerdir. Metropolün GSYH’si 2024’te 36,3 milyar $‘ı aşmıştır crexi.com. Ada County’de ortalama hane geliri yaklaşık 80.900 $’dır crexi.com ve kişi başı gelir yaklaşık 40.220 $’dır crexi.com. Kısacası, güçlü iç göç ve sağlam gelirler konut talebini desteklemektedir.
- Nüfus: Boise metropolü ~848.000 (2025 tah.), yılda yaklaşık %3 büyüyor boisedev.com. Boise şehir merkezi ~253.550 kişi boisedev.com. Ada County 2010’dan bu yana %32 büyümüştür crexi.com.
- Göç: Idaho (ve Boise) yüksek maliyetli eyaletlerden yoğun iç göç aldı. Eyalet genelinde büyüme 2020’den bu yana yaklaşık %7 (Nüfus Sayımı), ABD ortalamasının çok üzerinde. Yerel raporlar eyalet dışı alıcıların ve hatta kurumsal yatırımcıların piyasaya girişiyle konut fiyatları ve kiralarının arttığına işaret ediyor idahohousing.com.
- İstihdam & Gelir: Düşük %3,2 işsizlik (2024) crexi.com. Ana büyüme sektörleri arasında yarı iletken üretimi, teknoloji hizmetleri ve sağlık bulunuyor crexi.com. Ortalama hane geliri yaklaşık 80.928 $ crexi.com (eyalet ortalamasının üzerinde). Yetişkinlerin yaklaşık %38’i üniversite mezunu crexi.com ve bu da yetenekli bir iş gücü sağlamaktadır.
- Uygun Fiyatlılık: Güçlü gelire rağmen Boise artık ülkenin en pahalı piyasaları arasında yer alıyor. Yerel analistler, göç ve yatırımcı faaliyetlerinin “konut dinamiğini değiştirdiğini” belirtiyor – birçok eski kiralık artık eyalet dışı firmaların elinde ve bu da kiraların artmasına yol açıyor idahohousing.com. Bu dinamik, sınırlı yeni arzla birlikte, bölgenin sıkı piyasasına katkıda bulunuyor.
Hükümet Politikası & Altyapı
Yerel ve eyalet politikaları, Boise’nin büyümesine uyum sağlıyor. Konut politikası en önemli gündem maddesi: Şehir, uygun fiyatlı/işgücü konutları için finansman ve teşviklerin artırılması adına eyalet yasa koyucularına baskı yapıyor cityofboise.org. Örneğin, Boise Idaho’nun işgücü konut fonunda sürekli yatırım ve uygun fiyatlı birimlerin geliştiricileri için yeni vergi kredileri istiyor cityofboise.org. Şehir, eyaletin kısıtlamalarına karşı yerel kiracı korumalarını (depozito kuralları, gelir kaynağı güvenceleri) da savunuyor cityofboise.org. Pratikte, Boise eksik orta konut için daha fazla yoğunluğa ve teşvike izin verecek şekilde imar kodunu güncelledi ve bununla sıra ev ve apartman inşaatını teşvik etmeyi hedefliyor.
Altyapı projeleri de gelecekteki büyüme için hız kazanıyor. Idaho Ulaşım Departmanı (ITD), planlanan gelişmelerden (Mayfield yakınlarında ~18.000 konut) kaynaklı trafiği karşılamak için yeni bir “Güney Ada” koridorunu (Meridian Road’un Kuna üzerinden I-84’e uzatılması) inceliyor boisedev.com. Uzun süredir bekleyen Highway 16 uzatımı (güney Boise’den Star’a) da ilerliyor. Bu yollar, yeni gelişme için arazi açacak ve I-84 üzerindeki tıkanıklığı hafifletecek. Ulaşım yatırımları da devam etmekte: Valley Regional Transit (VRT), otobüs güzergahlarını yeniden yapılandırdı (kuzey-güney hatları ekledi) ve durakları gerçek zamanlı varış bilgisi ile yükseltiyor. 2024 mali yılında VRT yolculuk sayısı, büyük güzergah değişikliklerine rağmen, hafifçe artarak 1,46 milyon yolculuğa ulaştı boisedev.com. Bu da talebin genişletilmiş hizmeti destekleyeceğini gösteriyor. Ayrıca VRT, Main Street Station’da sahada şarj edilen elektrikli otobüsleri kullanıma alıyor boisedev.com.
- Uygun Fiyatlı Konut: Boise’nin 2024 yasama gündemi, konutun uygun fiyatlı olmasını ön plana almıştır. Şehir, eyalet işgücü konutu fonlarını ve geliştiriciler için vergi teşviklerini desteklemektedir cityofboise.org. Yerelde ise, Boise’nin imar düzenlemeleri (daha fazla yoğunluğa ve ek konut birimlerine izin verilmesi) konut sıkıntısını hafifletmeyi amaçlamaktadır cityofboise.org.
- Kiracı Koruması: Boise, kiracı dostu kuralları sürdürmektedir (ör. gelir kaynağına göre ayrım yasağı, depozitonun tam iadesi) ve eyalet düzeyindeki bu kuralları geçersiz kılmaya yönelik girişimlere karşı durmaktadır cityofboise.org.
- Yollar & Ulaşım: ITD yeni otoyol koridorları planlamakta (ör: Meridian–Kuna/I-84 güzergahı) ve büyüyen banliyölere hizmet etmek için Karayolu 16 genişlemesini sürdürmektedir boisedev.com boisedev.com. Boise ayrıca büyük cadde geliştirmelerine (ör. Capitol Blvd üzerinde korumalı bisiklet yolları ve ADA iyileştirmeleri) finansman sağlamaktadır.
- Toplu Taşıma: VRT’nin 2024–25’te yürürlüğe giren ağ yenilemesi hizmetlerini artırdı. İlk sonuçlar: Yolcu sayısı yaklaşık %1,3 arttı (2024 Mali Yılı) boisedev.com. İlerideki planlar arasında daha fazla otobüs durağı, anlık bilgi sistemleri ve tamamen elektrikli bir filo yer alıyor. Bu yatırımlar Boise’yi yaşanabilir kılıyor ve toplu taşıma hatları yakınında konut talebini artırabilir.
Yatırımcı Görünümü & 3–5 Yıllık Tahmin
Önümüzdeki 3–5 yıla bakıldığında, çoğu analist Boise’nin dengeli bir pazara oturmasını bekliyor. Fiyatların ve kiraların ılımlı bir şekilde artması öngörülüyor, 2019–2021’deki gibi hızlı bir artış yaşanması beklenmiyor. Ulusal tahminciler (ör. RealWealth Analytics), ABD konut fiyatlarında yıllık yaklaşık %3–5 (2025–2029) büyüme öngörüyor. Boise’nin fiyatları muhtemelen bu tempoyu takip edecek ya da biraz gerisinde kalacak, zira zaten yüksek bir seviyede. Anahtar etmenler faiz oranları ve arz olacak: tahminlerin çoğu, mortgage faizlerinin %6’ların ortasında kalacağını varsayıyor. Küçük düşüşler bile (ör. ~%7’den ~%6,5’e) alım gücünü artırabilir – bir analizde Ocak–Mart 2025’te %6,63’e inen oranın, alıcıların alım gücüne ~$13.000 eklediği belirtilmişti weknowboise.com.
Yatırımcılar Boise’nin temel dinamiklerine (nüfus artışı, istihdam, sınırlı arz) ilgi duymaya devam ediyor. Getiriye odaklanan alıcılar, çoklu konut ve endüstriyel alanda bu pazarda fırsat arıyor: Örneğin, ortalama endüstriyel binalar 3,2 milyon $ civarında ve kapitalizasyon oranları %6,1 düzeylerinde el değiştirdi crexi.com, bu da yatırımcı ilgisinin devamını sağlıyor. Bununla birlikte, piyasaya çok sayıda yeni gelişme (binlerce daire ya da yeni bir endüstriyel park gibi) girişi gelecekte kapitalizasyon oranının daha fazla düşmesini ve fiyatlardaki hızlı artışı yavaşlatabilir.
Özetle, çoğu yerel uzman istikrarlı fakat göz kamaştırmayan bir büyüme bekliyor. Konut fiyatları yıllık %0–5 aralığında (özellikle zirve dönemler dışında) kademeli olarak yükselebilir, kiralar ise boşluk oranı %5’in altında kaldığı sürece yükselmeye devam edecek ve stok, yeni inşaatların devreye girmesiyle yavaşça artacaktır. Dengeli bir tablo öngörülüyor: Eğer Boise’nin ekonomisi ve göçü güçlü kalırsa talep yüksek kalacaktır. Yüksek borçlanma maliyetleri ve artan inşaat ise yeni bir balonu önleyecektir. Alıcılar ve yatırımcılar, altyapı projelerini (yeni yollar, Kuna/Star gibi sıcak pazarları açabilir) ve kamu konut programlarını (işgücü birimleri ekleyebilir) izlemelidir. Genel olarak, Boise emlak piyasası 2025’te “normal” büyümeye yaklaşıyor — hâlâ sıkı ve rekabetçi, fakat artık aşırı hızlı yükselmiyor.
Kaynaklar: Zillow, Redfin, yerel Emlakçı dernekleri, BoiseDev haberleri ve Idaho konut ajanslarının güncel piyasa verileri ile tahminleri zillow.com redfin.com weknowboise.com crexi.com crexi.com cityofboise.org crexi.com boisedev.com cityofboise.org boisedev.com boisedev.com (kaynakları inceleyin).
